山西省保德县人民法院民事判决书（2017）晋0931民初635号原告：保德县东关镇后沟村民委员会，住所地保德县东关镇府前街。法定代表人：李某，该村主任。委托诉讼代理人：鲁某，该村党支部书记。委托诉讼代理人：武某，保德县法律援助中心律师。被告：王某，男，1971年1月1日生，汉族，陕西省府谷县人，电话：133XXXXXXXX。委托诉讼代理人：周某，山西文鑫律师事务所律师，原告保德县东关镇后沟村民委员会诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2017年9月15日和2018年1月18日两次公开开庭进行了审理，原告保德县东关镇后沟村民委员会的委托诉讼代理人鲁某、武某，被告王某的委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾出占用原告的商贸大厦(商用部分)；2、判令被告按双方约定的年租金284万元标准向原告支付从2014年4月28至被告腾出商贸大厦为止的房屋占有使用费6751055元(截止2017年5月20日的房屋占有使用费)；3、判令被告赔偿原告因被告随意拆除捣毁商厦构造柱和地下室顶部，实施了破坏原告商厦的建筑主体结构等违法行为，给原告造成的各项损失费，具体损失费以鉴定为准；4、判令被告支付原告为其垫付的工人工资款、商厦水、电、暖费合计人民币218986元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2011年4月27日被告通过投标获准租赁原告的商贸大厦商用部分。2011年5月1日双方正式签订了租赁合同书。合同书约定了双方的租赁期为十年即从2011年起，每年租金284万元，逐年交清。约定的交租金时间为：第一年的租金在签订合同的当日交清，以后每年的租金都应提前十个月交清当年租金。有关租赁的具体事宜详见《租赁商贸大厦合同书》和《东关后沟村商贸大厦招租须知》。原被告合同签订后，原告按约履行了义务，但被告在签订合同并占有使用原告大厦后，只交付了原告第一年的租金284万元，以后就一直拒绝向原告支付租赁费。同时，被告在租赁期间还随意拆除捣毁商厦构造柱和地下室顶部，实施了破坏商厦建筑主体结构等违法行为，造成原告财产损失特别巨大，楼房的危险性增加。据此，原告向忻州市中级人民法院提起诉讼，请求解除原告和被告的《租赁商贸大厦合同书》，同时请求法院判决被告给付原告从2012年9月27日至2014年4月27日租金449.67万元及利息33.598万元。忻州市中级人民法院受理后，作出了山西省忻州市中级人民法院(2014)忻中商初字第25号民事判决书，判决书确认《租赁商贸大厦合同书》为无效合同，同时判决被告支付原告房屋占有使用费449.67万元。被告不服本判决，向山西省高级人民法院提起上诉。经山西省高级人民法院审理，依法作出(2015)晋商终字第37号民事判决书，判决驳回被告上诉，维持原判。被告不服两级法院的判决，向最高人民法院申请再审，经最高人民法院受理后，依法作出中华人民共和国最高人民法院（2015)民申字第3325号民事裁定书，裁定驳回被告王某再审申请。但是，被告在收到上述裁定书后，不履行上述判决书所确定的义务，而且一直霸占并继续经营着原告的商厦，至今不予腾出商厦，也拒不交付逾期占用房屋使用费，这是本案的基本事实。原告认为，被告与原告的租赁合同属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定："房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持"。被告应支付原告因合同无效而逾期腾房的占用费（2014年4月28日至被告实际腾房为止），同时将占用的商贸大厦（商用部分）腾出，交付原告。截止2017年5月20日，被告逾期腾房的占用费如下：1、2014年4月28日至2015年12月31日（20个月零2天），占用费为4749111元（占用全商场的使用费）。2、2016年1月1日至2017年5月20日（16个月零20天），占用费为986111元（占用地下室的使用费）。3、2016年1月1日至2016年5月7日占用大厦的二楼和三楼（4个月），占用费473333元。4、2016年1月1日至2017年7月20日（翟宇峰占用一楼门市18个月零20天），被告收取占用费140000元。5、2016年1月1日至2017年8月1日（赵云占用一楼门市19个月），被告收取占用费269167元。6、2016年1月1日至2017年5月1日（田利民、郭应忠、韩平权占用一楼门市16个月），被告收取占用费133333元。上述商贸大厦占有使用费合计为6751055元，该占用费被告应当给付原告。其次，被告应支付原告代为其垫付的工人工资款、商厦水、电、暖费合计人民币218986元。原告与被告因租赁商贸大厦纠纷第一次向忻州市中级人民法院提起诉讼后，在人民法院审理案件期间，因被告拒不交付其所租赁大厦的水、电费用，拒不支付其租赁期间所雇用员工工资，被告躲藏起来，对商厦置之不理。造成大厦停水、停电，众商户和大厦员工民怨沸腾，大厦的大量商户和员工聚集到县信访局聚众上访，社会影响恶劣，情势危机。上级部门为了及时消除影响，安抚民心，稳定社会，责成由原告代被告王某先垫付其下欠的工人工资和下欠商厦的水电暖费。为此，原告为被告王某垫付了上述工资及水电暖费218986元。被告理应将垫付款归还原告。再次，原告与被告在《租赁商贸大厦合同书》中明确约定，在租赁期间，大楼建筑结构被告不得随意改动，如需改动必须由被告向原告提出书面申请，待原告同意后方可改动。但被告作为承租方擅自破坏、改动大厦主体结构，对大厦的安全造成了严重危险，同时给原告造成了巨大的损失，被告应当赔偿原告因其擅自毁坏商厦造成原告大厦破坏的财产损失。具体损失数额由司法鉴定部门鉴定后确定。本次请求的是2014年4月28日至2017年5月20日，与之前的并不是同一个诉讼请求，不违反一事不再理原则。原告的上次请求经多级法院的审理，案件并不是孤立的，为了查明一件事实，需要调查相关事实，在审理原告上次的诉讼请求时，审查过原被告间的租赁关系，但并未对原告本次的诉讼请求作出判决，因此不违反一事不再理。上次起诉原告是解除合同或租赁费，本次要求的是腾房、要占用费，不属于同一诉讼请求。关于诉讼时效，被告占用房屋从2011年一直持续到现在，被告在持续占用期间，拒付租金，原告一直在主张，没有中断过。被告多次给原告口头保证与书面保证，所以未超过诉讼时效。被告说我方在生效判决后未主张过权利，这是不符合法理逻辑。被告说让我方申请执行，事实上并没有判决。关于原告垫付工资、水电暖，我方在诉状中已经清楚说明了。综上所述，法院应支持原告的诉求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据予以证明：1、原被告之间的商贸大厦租赁合同复印件1份。2、招租须知与投标规则复印件各1份。3、忻州中院（2014）忻中商初字第25号民事判决书、山西高院（2015）晋商终字第37号民事判决书、最高法（2015）民申字第3325号民事裁定书复印件各1份。4、忻州中院执行局作出（2015）忻中执字第80号执行公告复印件1份。5、被告破坏的大厦现场图10张。6、暖费、水费、电费、工资等记账凭证复印件5份。7、手写工资花名表复印件4页。8、电力发票复印件6支。9、取暖费发票复印件1支。10、村主任变更证明1份。11、王某亲笔书写的还款承诺书2份。被告辩称：本案违反了一事不再理的原则，本案已经存在生效的法律判决，并且在忻州市中级人民法院执行局执行。对方在诉求中腾出房屋，已经在生效判决中很明确，标的物商贸大厦被一、二审判决中被认定为违法建筑，所以合同无效。执行中合同恢复原状，已经在执行腾出房屋，不存在再次诉讼的问题。原告诉请的2014年起的租金，已经超过了一年的诉讼时效。原告在原来的诉讼中要到了2014年4月27日，在当时的诉讼请求中放弃了自己的权利。原告说我方随意捣毁破坏建筑物，建筑物本身属于违法建筑，并且在交接的过程中并未提到房屋改动的事情，另外在高院审理中原告提出过这个请求，法院并没有支持其诉请。原告方说垫付的工人工资，并未经过我方同意，而且未经过我方核实，不能确定是否真实为我方的工人。综上，我方认为应当驳回原告的诉求。原告请求2014年4月27日以后的房屋租金，我方认为已经过了法律规定要租金一年的诉讼时效。原告原审时只主张了2014年4月27日之前的占用费，原告当初放弃了之后的权利。法院是不告不理的，原告现在再次要求，属于重复诉讼。我方认为原告再要租金，应当驳回诉求。关于破坏房屋的情况，之前法院审理并没有支持原告的诉求，所以你现在再次诉求也属于重复诉讼。确认合同无效之后，一半的过错需要原告承担的。现在我方占用的地下室，我方明确表示不腾出是因原告对我方投入的装修损失没有补偿。我方建议法庭追加转租的承租人为第三人，才能清楚之后的租金收取是谁实际收的。综上所述，我方认为应裁定驳回原告的起诉。被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下反驳证据：忻州中院（2014）忻中商初字第25号民事判决书、山西高院（2015）晋商终字第37号民事判决书、忻州中院执行局（2015）忻中执字第80号执行公告复印件各1份；王某的起诉状，证明王某在保德法院起诉过，要求支付电梯等投入，由于双方的过错导致无效合同，投入的部分需要村委会返还的；王某起诉的案子有村委会的反诉状；执行法官发给王某的短信，证明腾房的问题在执行中处理；恒森商厦各项装修投资清单复印件。本院依法组织原被告进行了举证、质证，原被告分别发表如下质证意见：原告发表如下质证意见：对前三份证据，两份判决真实性认可。我方也提供过这个证据，我们陈述过我方的证明目的，但无妨证明对方的主张。对于这份执行通知，我方认为执行通知的内容是明确的，明确说明的是4496700元以及受理费和执行费，该费用是2014年4月27日之前的占用费。执行书能证明执行内容、原告本次的诉讼请求事项是2014年4月27日以后的占费用，这个执行书也正好证明原告没有违反一事不再理原则。王某2017年4月12日的民事起诉状，与本案没有关系。民事反诉状我方提交过，但是由于未交诉讼费已按撤诉处理。最后一项证据，装修投资清单与本案无关，对方并未提出反诉。被告发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，正因为有这个合同双方才发生争议之后去了法院打的官司，法院认定商厦违章建筑，并认定合同无效。这个能说明双方的法律关系。证据2真实性没有异议，但跟本案没有关系。证据3是山西高院（2015）晋商终字第37号民事判决书，该判决第三页、第二页上明确写了原告诉请的房屋主体结构破坏，所以这个问题已审理过，并且法庭没有认可，所以不能再次诉求；该判决第10页倒数第7行，明确说明了该商贸大厦为违法建筑，违法的东西不能再予以保护；第11页第2行"应按照退出该租赁物的时间支付租金"，原告在开庭时表示要房租截止2014年4月27日，这句话说明在审理过程中已经经过审理，并且是在执行过程中执行到退出该租赁物时为止。第6行双方对装修房屋未能达成一致，另案处理，现在不腾房的原因也是这个装修补偿问题，我们双方因为这个问题没有解决，所以保德法院打官司。另外无效合同的恢复原状，不能恢复的折价处理。我方认为这些已经在忻州中院执行局正在执行，我们认为保德法院应该驳回原告诉请，我们双方继续在忻州中院执行局执行。我方对证据6、8、9不认可。对证据4的意见，这个公告予以认可，但是原告方没有将执行的整个案卷提供给保德法院，希望法院能调取该案的执行案卷。对证据5的意见同证据3一致。我方退出部分商铺，需要原告举出交接单，能体现退出的时间，原告收回去的部分租金不应当我方支付。证据7不予认可，工人工资，并未经过我方同意，也未经过我方核实，不能确定是否真实为我方的工人。原告并没有经我方同意的程序，村委会滥用自己的权利。证据11是王某书写的还款承诺发生在双方到法院打官司之前，生效的法律判决才是执行的依据，这个还款承诺不能作为执行依据。这个并不能说明你方在生效判决之后还主张过要租金的权利，所以已超过诉讼时效。经本院审理查明：2009年原告保德县东关镇后沟村民委员会将位于保德县府前大街南、康乐路东利用本村自有集体土地建成大楼一幢（恒森商贸大厦）。该大楼为商住两用，地上18层，地下1层。地上1至3层及地下1层为商用，3层以上为住宅用房。2011年4月27日原告保德县后沟村民委员会将该大楼的商用部分以招标方式对外公开招租，被告王某以年租金284万元中标。同年5月1日原告保德县东关镇后沟村委会作为出租方(甲方）与承租方被告王某（乙方），共同签订《租赁商贸大厦合同书》一份。合同第（一）条约定，甲方将位于府前街县汽车站南后沟村商贸大厦出租给乙方使用。大厦共四层，其中地下室一层，本大厦以现状为准，甲方不再增添任何其他事项，除图纸内未完善的部分设施......。第（六）条约定，本大厦租期为拾年，租期从2011年4月27日至2021年4月27日，年租金人民币贰佰捌拾肆万元整。第（七）条约定，租金的缴付方式：从签订合同的当日付清当年的全部租金，第二年在第一年签订合同之日起到十个月缴清下年度的租金，以后以此类推;合同尾部有王某和保德县后沟村民委员会主任赵秉权签字并加盖该村委会公章。合同签订后，被告对承租大楼商用部分进行了装修，安装了电梯、空调等设施，完成装修后即开始对外营业。被告在经营过程中，未征得原告同意即对大楼内部结构进行了改造。被告向原告交纳了第一年租金284万元后再未向原告支付过租金，为此原告向忻州市中级人民法院提起诉讼，请求解除原被告签订的租赁合同，并要求被告支付2012年9月27日至2014年4月27日的租金449.67万元及同期银行贷款利息33.598万元，共计483.27万元。经忻州市中级人民法院审理，于2014年12月17日作出（2014）忻中商初字第25号民事判决书。宣判后，被告王某不服本判决，向山西省高级人民法院提起上诉，经高院二审审理，于2015年10月17日作出（2015）晋商终字第37号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告王某对山西省高级人民法院作出的民事判决书不服，向中华人民共和国最高人民法院申请再审，经最高院再审，于2015年12月1日作出（2015）民申字第3325号民事裁定书，裁定驳回被告王某的再审申请。又查明：保德县东关镇后沟村民委员会为建设该商贸大楼，曾向相关部门申请办理了部分行政审批手续。保德县人民政府于2004年7月20日作出保政专纪（2004)10号专题会议纪要，同意后沟村在汽车站对面后沟村东西长约130米的地界内规划修建75米商贸大楼。2004年12月29日保德县计划委员会作出保计基字（2004）第98号"关于对后沟村村民就业商贸大楼建设项目的批复"同意后沟村建设商贸大楼项目。2005年4月26日，保德县人民政府作出保政占字（2005）16号《占用土地通知书》，同意办理后沟村商贸大楼占用土地手续；当日，保德县建设局颁发了编号为027743900号的《建设用地规划许可证》；当年9月保德县国土行政部门颁发了保集用（2005）字第025号《集体土地使用证》。原告在建设恒森大厦过程中，除上述手续外，尚未取得《建设工程规划许可证》。还查明：2015年11月23日忻州市中级人民法院作出强制执行公告，公告要求恒森商厦租赁户与原告村委会协商是否继续租赁或腾出商铺事宜，由此引发恒森商厦原商铺租赁户向保德县政府上访。在租赁户上访期间，被告王某躲避租赁户，原告为了顺利回收恒森商厦，稳定租赁户情绪，只好让租赁户继续租赁商铺至租期期满（2014年4月27日以后的租赁费）。上访原因是原审案件审理期间，被告王某私下向租赁户收取从2014年4月27日之后的租赁费用，被告王某向部分租赁户收取租赁费至2016年10月份，部分收至2017年8月份。被告王某向部分租赁户收取租赁抵押金，在租期期满后，因被告未返还租赁户的抵押金，致使租赁户延期腾出商铺。在原审案件审理期间，被告超期收取了租赁费，但被告拒不支付恒森商厦日常运营期间产生的水电暖费及员工工资。为了恒森商厦的正常运行，原告为被告垫付了水电暖费及员工工资共计218986元；在此期间，被告王某单方向原告出具两份分批支付房租款的书面承诺，但被告未按照其书面承诺履行。原告向被告出租恒森大楼的整体商用部分（第一、二、三层商铺及地下室共四层），整体占用费为284万元，但双方未约定每层单独的占用费用，原告也未对每层占用费用进行评估鉴定，本院亦无法认定具体每层的占用费用。原告向租赁户接收了恒森大楼的部分商铺（商铺第一、二、三层），现恒森大楼地下室仍由被告王某占用。根据上述查明事实，本院认定被告王某在占用原告的恒森大楼期间应支付原告保德县东关镇后沟村民委员会占用费及垫付费用如下：一、2014年4月28日至2015年12月31日止（20个月零2天），整体商用部分占用费4745777元（即整体商用占用费每年284万元）。二、翟宇峰占用一楼商铺从2016年1月1日至2017年7月20日占用费140000元（占用期间为18个月零20天，被告王某向翟宇峰预收占用费140000元）。三、赵云占用商用一楼商铺从2016年1月1日至2017年8月1日占用费269167元（占用期间为19个月，被告王某向赵云预收占用费269167元）。四、田利民、郭应忠、韩平全占用一楼商铺从2016年1月1日至2017年5月1日116864元（占用期间为16个月，被告王某向田利民、郭应忠、韩平权预收占用费116864元）。本院认为：原告保德县东关镇后沟村民委员会在建设涉案商贸大楼时未取得《建设工程规划许可证》或有关部门具有相当效力的行政审批文件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》关于禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证进行建设的强制性规定，该商贸大楼属于违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，本案原被告之间签订的《租赁商贸大厦合同书》属无效合同。无效合同自始不发生法律效力，不能对双方当事人产生预期的法律后果，故毋须解除。《中华人民共和国合同法》五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋期间所获取的占有利益。因占有利益属无形财产无法返还，故应折价补偿占用期间的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有期间的使用费，故被告王某应当按照实际占用原告商贸大楼的时间及双方约定的租金标准向原告支付占用期间的费用。原被告签订的房屋租赁无效合同，被告王某因无效合同占有的商铺应当返还原告保德县东关镇后沟村民委员会。原被告就恒森大楼商用部分在2012年9月27日至2014年4月27日期间的占用费经三级法院审理（忻州中院、山西高院，最高院），并已作出终审判决，现案件在忻州市中级人民法院执行中。原告保德县东关镇后沟村民委员会诉请被告王某支付2014年4月28日后占用恒森大楼的使用费，本院应予支持。上述占有期间，原告为被告占用的恒森大楼垫付了水电暖费及员工工资共计218986元，被告应向原告返还垫付费用。关于被告拆除或捣毁商厦构造柱及地下室顶部所造成的财产损失，因原告对财产损失未进行鉴定，本院支持无据。原被告约定恒森大楼的整体商用部分（第一、二、三层商铺及地下室共四层）的占用费为284万元，但双方未约定每层单独的占用费用，原告也未对每层占用费用进行评估鉴定，本院亦无法认定每层具体的占用费用，由此原告应承担举证不能的不利后果。关于被告王某对承租大楼的装修投资费用，因王某未向本院提起反诉请求，本案中不予处理。被告王某本人未出庭对原告主张的恒森大楼占用期间费用及垫付费用发表质证意见，并发表相反抗辩理由，由此造成的不利后果，由被告王某自行承担。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、条五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王某在本判决生效之日起三十日内腾出原告保德县东关镇后沟村民委员会出租的恒森商贸大楼地下室。二、被告王某在本判决生效之日起十五日内向原告保德县东关镇后沟村民委员会支付占用补偿款人民币5271808元。三、被告王某在本判决生效之日起十五日内向原告保德县东关镇后沟村民委员会支付垫付款人民币218986元。四、驳回原告保德县东关镇后沟村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60590元，由原告保德县东关镇村民委员会负担12724元，由被告王某负担47866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 长 马俊青审 判 员 孙俊斌人民陪审员 郝新海 二○一八年九月三日书 记 员 王宏烨