盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0991民初802号原告蔡增勇，男，1975年10月20日生，汉族，住盐城经济技术开发区。委托代理人陈榕青、陈珊，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告陈付林，男，1962年1月24日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告余晓云，女，1964年4月27日生，汉族，住址。共同委托代理人徐志和，江苏经砝码律师事务所律师。被告沈益民，男，1958年8月13日生，汉族，住盐城经济技术开发区。原告蔡增勇诉被告陈付林、余晓云、沈益民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年7月24日公开开庭进行了审理。该案后转为普通程序并依法组成合议庭，于同年9月18日再次公开开庭进行了审理。原告蔡增勇及其委托代理人陈榕青、陈珊，被告陈付林及被告陈付林、余晓云的共同委托代理人徐志和，被告沈益民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡增勇诉称：2016年9月7日，原、被告签订一份《安置房权益转让协议书》，被告将雨露花园6#202室及车库出售给原告。合同并约定了购房款支付时间及由被告无条件积极配合并提供相关手续协助我方办理过户。当日，我方支付购房款12.5万元。2016年9月30日支付购房款30万元。请求法院判决：1、确认原、被告签订的《安置方权益转让协议书》合法有效；2、确认位于盐城经济技术开发区车库归原告所有，由被告协助办理产权过户手续；3、被告支付自2018年5月16日起至履行办理过户协助义务之日止按100元/天计算的违约金；4、诉讼费由被告承担。被告陈付林、余晓云共同辩称：因安置房的原被拆迁人是我父亲陈福明，我方无权处置该拆迁安置房，因此我方与原告签订的《安置房权益转让协议书》无效。该协议签订时原告付款12.5万元，9月30日再付款30万元，款项已收到。我方同意返还原告购房款，原告迁出房屋。原告主张的违约金过高应予减少。另，法律规定拆迁安置房未满五年的不得上市交易。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告沈益民辩称：我在安置房权益转让协议书上作为见证人及甲方（陈付林、余晓云）保证人签字属实。当时被告陈付林告诉我他们双方已经谈好了，让我签字担保就行了。另外原告支付购房款时我也作为见证人签字的。我不同意承担保证责任。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月7日，陈付林、余晓云（甲方）与蔡增勇（乙方）签订一份《安置房权益转让协议书》，约定（摘要）：1、甲方自愿将自己位于盐城市经济开发区内房屋拆迁后安置房权益转让给乙方，甲方保证对其所转让安置房拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担；2、安置房权益转让价格为人民币肆拾伍万伍仟元整（以下价格均为人民币），此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更；3、乙方签约时第一次付安置房款壹拾贰万伍仟元，一个月之后再付款叁拾万元，余款叁万元待甲方过户给乙方后，一次性付清；4、协议签订后甲方将房屋房产证、土地证以及房屋征收补偿协议交给乙方保管，将来土地证、房产证发放后甲方必须立即交由乙方保管，办理过户手续时，甲方必须无任何条件积极配合并提供相关手续，协助乙方共同到房产部门办理过户手续并将新的房产证交给乙方，费用由甲方自行承担，上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权等任何权益；5、上述新房的交易过户费用由乙方承担；6、自乙方要求甲方协助过户之日起，甲方未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户外，如不配合，甲方支付违约金100元/天；7、安置房权益转让协议签订后，甲方违约不转让上述安置房的，甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方安置房款和装潢费用还支付给乙方叁拾万元整违约金和购买放款三倍的银行贷款利息，如乙方已付款但终止购房的，甲方扣除违约金叁拾万元整，余款退还给乙方。甲方陈付林、余晓云，乙方蔡增勇分别签字、捺印。甲方担保人沈益民、乙方担保人陈金国分别签字。当日，蔡增勇支付陈付林、余晓云12.5万元。同年9月30日再次付款30万元，合计蔡增勇已向陈付林、余晓云付款42.5万元。2016年10月，陈付林、余晓云将房屋交付蔡增勇居住使用至今。2018年5月9日，陈付林、余晓云办理了拆迁安置房雨露花园6#202室、车库18室的房屋产权登记。后因陈付林、余晓云拒绝将房屋办理过户到蔡增勇名下，蔡增勇遂于2018年5月诉至本院。庭审中，陈付林、余晓云提出本案房屋为拆迁安置房，属政策性商品房，五年内不得上市交易，并提交中华人民共和国住房和城乡建设部、财政部、国家发改委等部门联合发文《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》一份。本案经本院主持调解，双方当事人分歧较大致调解无果。另查明：2010年12月3日，盐城成大实业总公司（拆迁人）与陈福明（被拆迁人）签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，载明：被拆迁人房屋坐落在，总建筑面积151.81㎡（其中合法建筑面积125.77㎡），土地使用面积200㎡，合计补偿价265570元；被拆迁人选择产权调换补偿安置方式；拆迁人将被拆迁人安置在安置小区。该协议被拆迁人栏由陈福明签字，陈付林作为代理人签字。本院认为：一、关于原告确认《安置房权益转让协议书》有效的诉求。原告与被告陈付林、余晓云于2016年9月7日签订的《安置房权益转让协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且陈付林、余晓云系涉争房屋的合法产权人，其与原告签订的房屋转让协议书应属有效。因此，原告的该项诉求本院依法予以支持。被告陈付林、余晓云辩称，拆迁安置房系陈付林之父陈福明所有，陈福明的子女包括陈付林在内均系权利人，陈付林单方无处分权，因此安置房转让协议书应属无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告的辩称理由违反上述法律规定，本院依法不予采纳。二、关于原告要求确认盐城经济技术开发区雨露花园6#202室、6#18号车库归其所有的诉求。根据物权法的规定，不动产物权变动采登记公示方式。涉争房屋目前登记在被告陈付林、余晓云名下，尚未办理过户登记，物权未发生变动，故该房仍归属被告陈付林、余晓云所有；且依原、被告双方所签订的《安置房权益转让协议书》的约定：安置房一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归买受人所有，出卖人不再拥有产权等任何权益。可见，双方当事人也已经明确约定以办理过户登记为房屋归属原告所有的条件。因此，原告的该项诉求既无法律依据，亦与合同约定相悖，本院依法不予支持。三、关于原告要求被告陈付林、余晓云协助办理产权过户登记的诉求。案涉《安置房权益转让协议书》属有效合同，双方均应按约履行各自义务。该协议书约定：安置房转让价格为45.5万元……余款3万元待出卖人过户给买受人后一次性付清……办理过户时，出卖人必须无任何条件积极配合并提供相关手续，协助买受人共同到房产部门办理住宅所有权过户手续。根据约定，被告陈付林、余晓云负有协助办理过户登记的义务。现两被告没有履行此项义务，应承担相应的民事责任，故本院对原告的该项诉求依法予以支持。被告陈付林、余晓云辩称拆迁安置房属政策性商品房，未满五年不得上市交易，并提交的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》一份，该文件开宗明义第一段即载明发文目的“为了规范和促进试点城市发展政策性商品住房，现提出如下意见”，但江苏省盐城市不在文件规定的六个试点城市内；另经向市、区不动产登记交易部门查证，本市并无此种地方规范性文件，故两被告的该项辩称理由不能成立。四、关于原告要求被告支付违约金的诉求。案涉《安置房权益转让协议书》约定：自买受人要求出卖人协助过户之日起，出卖人未在合理时间内协助办理房屋过户手续的，出卖人除必须及时配合过户外，如不配合，出卖人支付违约金100元/天。根据法律规定，违约金应以填补守约方的损失为原则。原告虽未能举证证明其损失数额，但出于遵从合同意思自治及督促违约方尽快履行法定义务的原则出发，本院酌情适当支持原告的该项诉求，确定违约金为30元/天。至于违约金支付起始日，《安置房权益转让协议书》约定，自买受人要求出卖人协助过户之日起，出卖人未在合理时间内协助办理房屋过户手续的，出卖人支付违约金。由于双方未对此项要求提出之日、合理时间提供证据综合考察合同约定内容及争议的发生过程，被告陈付林、余晓云在本案第一次庭审之日即2018年7月24日仍拒绝为原告协助办理过户，可视为出卖人未在合理时间内协助办理房屋过户手续，故以2018年7月24日为违约金起算日较为适宜。五、关于被告沈益民的担保责任问题。沈益民在合同上签字为陈付林、余晓云提供担保。庭审中，沈益民陈述，被告陈付林告知其买卖双方已经谈好了，让其签字担保就可以了。可见，沈益民为被告陈付林、余晓云提供担保的意思表示明确。该担保因未约定方式，依法推定为连带责任保证。现陈付林、余晓云违约，沈益民应对违约金的支付承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡增勇与被告陈付林、余晓云于2016年9月7日签订的《安置房权益转让协议书》有效；二、被告陈付林、余晓云应于本判决生效之日起十日内协助原告蔡增勇办理关于盐城经济技术开发区嫩江路10号雨露花园6幢202室、6幢18室房屋过户登记；三、被告陈付林、余晓云应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡增勇自2018年7月24日起至履行房屋产权协助登记过户义务之日止按30元/天计算的违约金；被告沈益民对此承担连带清偿责任；四、驳回原告蔡增勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8805元，依法减半收取4403元，由被告陈付林、余晓云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  蔡正东二〇一八年九月二十日书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。