重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0156民初3025号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**九寨印象小区**，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖顺友，该公司职工。 委托诉讼代理人：冉剑华，重庆星空律师事务所律师。 被告：罗小飞，男，1973年7月23日出生，住重庆市武隆区。 被告：邵文书，女，1974年7月8日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业公司）与被告罗小飞、邵文书物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，由审判员涂静独任审判，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告庆业公司的委托诉讼代理人肖顺友、冉剑华，被告邵文书到庭参加诉讼，被告罗小飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庆业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付从2013年1月至2017年12月期间拖欠的物业服务费4710元、公摊水电费269.5及违约金1413元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2007年12月28日和2009年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升公司）签订了《XXXX城一期前期物业服务委托服务合同》《XXXX城二期、三期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并提供物业服务。2017年12月，武隆区XXXX城XX组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。2017年12月26日武隆区XXXX城XX组团业主委员会向原告发出设备及物业工作移交工作联系函，原告收到此函后立即与新入住的物业公司办理了工作移交。 2017年12月30日之前，根据《物业管理条例》第二十六条以及原告与裕升公司签订的前期物业合同约定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故前期物业合同不因期满自动失效，期满后对被告仍然具有法律约束力。 被告作为该小区XX幢XXX（建筑面积93.76平方米）房屋的业主，应该按照前期物业服务合同约定标准缴纳物业服务费。但经过原告多次催收，被告拒不缴纳物业服务费。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告邵文书辩称，原告起诉的费用已经超过了诉讼时效期间，超过诉讼时效部分费用不应支持；原告在服务期间未完全履行管理职责，未对被告进行物业服务，被告没有支付物业服务费的义务，原告服务质量水平差，对被告也未进行催收。 被告罗小飞未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面答辩意见。 经审理查明，XXXX城是位于武隆区XX镇XXX路的商业住宅综合小区，其中XXXX、XXXX、XXXX三个片区分别为XXXX城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。XXXX城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司与原告分别签订了前期物业服务合同，委托原告为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。重庆裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）在《XXXX城二、三期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第三条、物业管理委托服务期限。本合同管理服务期从2009年12月28日至2012年12月28日止，为期叁年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。……第五条、物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。……” 被告是XXXX城小区X幢XX号房屋的业主，该物业建筑面积93.76平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。 另查明，武隆县发展和改革委员会于2011年1月26日以武隆发改价[XXXX]X号《武隆县发展和改革委员会关于核定XXXX城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》审核批准被告物业所属的物业管理区域的物业收费项目及标准为：“……一、收费项目及标准。1.住宅物业服务费：0.54元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。……3.住宅楼电梯运行服务费：0.3元/平方米·月；……开发商售房合同条款中对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，按承诺执行。……”。 再查明，XXXX城XXXX业主共用部位、共用设备设施的电费由原告庆业公司代缴后按户据实分摊。2013年1月至2017年12月期间，被告房屋欠物业服务费4710元、公摊水电费269.5元，合计为4979.5元。2015年10月至2017年12月期间，被告房屋欠物业服务费2119.5元、公摊水电费91元，合计为2210.5元。 还查明，2010年8月28日，原XXXX城业主委员会与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销XXXX城业主委员会备案的决定。 2017年12月26日，XXXX城业主委员会选聘了新的重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司来接管XXXX城1、2、3组团，并向原告庆业公司发出“关于XXXX城1至3组团设备及物业工作移交工作联系函”。之后，原告庆业公司在办理完相关移交手续后，即退出XXXX城1、2、3组团的物业服务。2018年1月1日，重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司开始提供物业服务。 上述事实，有原、被告的陈述。前期物业服务委托服务合同、备案登记证明、武隆发改价（XXXX）X号文件、关于世纪五龙城1至3组团设备及物业工作移交的工作联系函、武隆国土房管发（XXXX）XXX号文件、重庆市土地权属登记表、欠费明细表、工作汇报信、武隆县巷口镇人民政府“告示”、庆业公司“公示”等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以XXXX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由撤销了XXXX城业主委员会的备案。这说明原XXXX城业主委员会并非合法成立的民事主体，其解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不发生法律效力；根据《物业管理条例》第二十六条的规定和《前期物业服务委托服务合同》的约定，《前期物业服务委托服务合同》不因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力；原告为被告居住的小区提供了物业服务，双方建立了物业服务合同关系。故原告要求被告支付物业服务费、公摊水电费等费用的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于庆业公司主张的违约金问题。本院认为原告虽然提供了物业服务，但其提供的物业服务存在一定的瑕疵，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，对庆业公司主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告主张的费用中在2015年10月之前的部分已经超过诉讼时效期间。被告的辩称理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告罗小飞、邵文书在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费2119.5元、公摊水电费91元，合计为2210.5元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告罗小飞、邵文书负担。 本判决为终审判决。 审判员  涂静 二〇一八年九月二十九日 书记员  徐柠