上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初11655号原告：上海天衡投资咨询有限公司。法定代表人：熊怡青，经理。委托诉讼代理人：葛攀攀，浙江素豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏珊珊，浙江素豪律师事务所律师。被告：上海艺园投资管理服务有限公司。法定代表人：孙永华，执行董事。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。原告上海天衡投资咨询有限公司与被告上海艺园投资管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告上海天衡投资咨询有限公司的委托诉讼代理人葛攀攀，被告上海艺园投资管理服务有限公司的委托诉讼代理人瞿晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天衡投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2016年1月20日签订的《商铺租赁合同》于被告签收副本之日即2018年4月18日解除，要求被告立即返还房屋；2.要求被告支付房屋逾期租金30,666元（人民币，下同），违约金92,000，滞纳金444元，合同解除之后的房屋占用费按照原合同租金二倍的标准计算至实际交付日。事实和理由：原、被告于2016年1月20日签订《商铺租赁合同》，约定由原告向被告出租位于上海市闵行区商铺，房屋租赁期自2016年1月20日起至2024年1月31日止；被告每二个月支付一次，先付后租，每个支付周期提前一周前向原告支付租金，如逾期支付的，逾期一日，则需按日租金的千分之五支付滞纳金；同时还约定被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，然被告便一直拖欠房租，累计逾期时间远远超过15日，原告不堪忍受，故提起诉讼。审理中，原告确认被告已支付租金及房屋使用费至2018年6月10日，故变更第2项诉讼请求为：要求被告支付违约金92,000元，要求被告自2018年6月11日起至房屋实际交付之日止按租金二倍计算的房屋占有使用费。被告上海艺园投资管理服务有限公司辩称，不同意原告全部诉请。被告已足额支付租金，租金已经支付至2018年6月19日；被告延迟支付租金是因为租赁房屋存在漏水情况，经被告维修后仍未修复，被告延迟支付租金是为了督促被告修房屋。被告租赁原告房屋用于开设餐饮，被告投入装修1,700,000余元，现合同履行期限刚过四分之一，若解除合同对被告造成重大损失，显失公平。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，原告上海天衡投资咨询有限公司（出租方、甲方）与被告上海艺园投资管理服务有限公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于上海市闵行区商铺，建筑面积为443.36平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋用于商业经营使用。三、交付日期和租赁期限：3-1甲乙双方约定，甲方于2016年1月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年1月20日起至2024年1月31日止（租期捌年），其中：2016年1月20日至2016年4月19日为叁个月免租期。3-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。四、本合同续租租金、支付方式和限期：4-1甲、乙双方约定，该房屋在租赁期限内的各年度租金如下：（一）第一、第二年租金，自2016年4月20日起至2018年1月19日每日每平方建筑面积租金为3.41元，月租金总计46,000元；（二）第三年租金，自2018年1月20日起至2019年1月19日每日每平方建筑面积租金为3.62元，月租金总计48,760元；（三）第四年租金，自2019年1月20日起至2020年1月19日每日每平方建筑面积租金为3.83元，月租金总计51,685.60元；……。4-2乙方应于每个支付周期提前一周前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五支付滞纳金。4-3乙方支付租金的方式如下：乙方每二个月支付一次、先付后租。支票、现金或银行转帐方式。五、保证金和其他费用：5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即92,000元，预先支付日期为2016年4月20日至2016年6月19日的2个月的房屋租金，即92,000元，收取一次性转让费160,000元，甲方收取保证金及租金、转让费后应向乙方开具发票（租金及转让费）收据（保证金）。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，物业管理费、使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。房屋维修、和其他有关费用，由甲方承担。六、房屋使用要求和维修责任：6-1租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。七、房屋返还时的状态：7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。九、解除本合同的条件：9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。另一方应放弃所有抗辩权。违反合同的一方，应向另一方按二个月租金标准支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。2016年1月22日，被告支付合同约定的房屋租赁保证金92,000元。上海市闵行区商铺，建筑面积172.08平方米，上海市闵行区商铺，建筑面积271.28平方米，产权人均为原告。另查明，2017年11月8日，被告支付上海市闵行区商铺房屋租金20,000元；2017年11月13日，被告支付上海市闵行区房屋租金40,000元；2017年11月20日，被告支付上海市闵行区房屋租金46,000元；2018年1月19日，被告支付上海市闵行区房屋租金10,000元；2018年1月22日，被告支付上海市闵行区房屋租金20,000元；2018年1月29日，被告支付上海市闵行区房屋租金10,000元；2018年1月30日，被告支付上海市闵行区房屋租金16,000元；2018年4月13日，被告支付上海市闵行区房屋租金26,000元及20,000元；2018年5月16日，被告支付上海市闵行区房屋租金92,000元；2018年5月25日，被告支付上海市闵行区房屋租金92,000元。经折算（考虑自2018年1月20日起房租上调的因素），被告已付清至2018年6月10日的租金及房屋占有使用费。还查明，2017年5月，涉案房屋曾因漏水进行过维修，维修人员于2017年8月15日出具字据载明2017年5月防水已维修，今查无漏，保修期为二年。上述事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、上海市房地产权证，被告提供的上海银行业务回单、中国工商银行电子回单、屋顶防水保修单等证据及当事人当庭陈述予以证实。至于原告提供的租金催缴通知书，被告否认收到过，原告未进一步举证被告已签收该通知书，故对该组证据本院不予采信。被告提供的漏水照片无拍摄时间，且照片显示内容并非漏水现象，故对该组证据本院不予采信。被告提供的装修照片与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。然合同履行过程中，被告一直存在延迟支付租金的行为，至起诉时起累计已超过15日，系被告违约，被告应承担相应的责任。原告根据合同约定行使单方解除权于法不悖，本院予以支持。因原告未在本案起诉前向被告表达过合同解除的意思表示，故原、被告之间的《商铺租赁合同》于被告收到诉状副本材料之日，即2018年4月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告一直占用房屋，故原告自2018年6月11日起要求被告支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持，但对于房屋占有使用费的标准，双方约定过高，本院酌情予以调整。因被告未能按约支付租金导致合同解除，被告依照合同约定向被告主张违约金符合法律规定，本院予以支持。为减少诉累，原告同意将已经收取的租赁保证金充抵被告应付款，该充抵于法不悖，本院予以支持。因保证金金额与违约金金额相当，本院即以保证金抵充违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海天衡投资咨询有限公司与被告上海艺园投资管理服务有限公司就上海市闵行区商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年4月18日解除；二、被告上海艺园投资管理服务有限公司于本判决生效之日起六十日内搬离并将上海市闵行区商铺返还原告上海天衡投资咨询有限公司；三、被告上海艺园投资管理服务有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海天衡投资咨询有限公司自2018年6月11日起至实际交还房屋之日止，参照每月73,140元的标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1,381.10元，由被告上海艺园投资管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一八年九月三日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。