江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终392号上诉人（原审原告）：张峰华，男，1983年7月26日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：张炜（张峰华父亲），1959年4月3日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：贺介玉，江苏致祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙浩，男，1975年12月10日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：王程，女，1989年2月5日出生，汉族，住江苏省江都市。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路90号。代表人：刘永平，行长。委托诉讼代理人：丛松峰，江苏天听律师事务所律师。上诉人张峰华因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）、孙浩、王程第三人撤销之诉纠纷一案，不服南京市秦淮区人民本院（2016）苏0104民撤15号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日作出（2017）苏01民终1362号民事裁定，撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民撤15号民事裁定；指令南京市秦淮区人民法院继续审理。南京市秦淮区人民法院审理后，于2017年11月28日作出（2017）苏0104民撤2号民事判决，张峰华仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张峰华的委托诉讼代理人张炜、贺介玉，被上诉人浦发银行南京分行的委托诉讼代理人丛松峰到庭参加诉讼，被上诉人孙浩、王程经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张峰华上诉请求：依法撤销（2017）苏0104民撤2号民事判决，改判撤销（2015）秦商初字第2788号民事判决；三被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、本案法律关系明晰，原审判决严重失误。上诉人与孙浩、王程签订的《南京市存量房买卖合同》是浦发银行南京分行与孙浩、王程签订《个人购房担保借款合同》、《房屋抵押合同》的前提条件，离开了《南京市存量房买卖合同》，《个人购房担保借款合同》、《房屋抵押合同》就不能独立存在。主合同无效，从合同无效，一审认为“本案审理不以张峰华另案确认房屋买卖合同无效案的审理结果为依据”是错误的，本案应当参照《最高人民法院》第25条规定处理。二、浦发银行南京分行信贷员与孙浩、罗刚串通一气，明知孙浩没有向上诉人支付购房款，仍然让上诉人当着银行面打了47万元假收条给银行，银行信贷员在执行职务中存在过错，孙浩骗取借用上诉人的房产证，办理虚假买卖过户，骗取银行贷款，其行为涉嫌贷款诈骗罪。浦发银行南京分行辩称，一、张峰华与王程、孙浩签订的二手房买卖合同是张峰华真实意思表示，其不仅通过公证方式委托罗刚为出售二手房买卖的代理人，还向浦发银行南京分行出具了首付款收条；二、浦发银行南京分行为孙浩、王程购买二手房提供贷款，贷款手续符合国家规定的贷款流程；三、浦发银行南京分行已按贷款合同的约定履行了向孙浩指定的张峰华账户发放贷款的义务，孙浩没有履行还款义务，一审法院判决孙浩、王程承担偿还贷款本金、利息、罚息等，判决浦发银行南京分行对争议房屋享有优先受偿权正确。被上诉人孙浩、王程未作书面答辩。原告张峰华向南京市秦淮区人民法院起诉请求：1、撤销（2015）秦商初字第2788号民事判决；2、本案诉讼费用由被告承担。南京市秦淮区人民法院一审认定事实，2012年2月20日，甲方（卖方）张峰华、乙方（买方）孙浩、王程签订南京市存量房买卖合同，约定张峰华将南京市××邺区××大街××室房屋出售给孙浩、王程，双方约定了房屋转让价、付款方式、房屋交付时间、登记时间、违约责任等。2012年3月12日，浦发银行南京分行与孙浩（借款人）、王程（抵押人、共同还款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：浦发银行南京分行向孙浩提供贷款840000元用于购买住房，借款期限为13年，贷款利率按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率执行，若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据中国人民银行的有关规定计收罚息；还款方式为等额本息还款法，每月还款日为20日；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救和追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，均构成违约，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，宣布本合同项下借款人已提用贷款的本息立即部分或全部到期；借款人授权贷款人在符合贷款发放条件时将贷款资金支付至符合借款合同约定用途的交易对象账户（交易对象账户：张峰华，账号：62×××68）。同日，浦发银行南京分行与孙浩、王程签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：孙浩、王程用其贷款所购位于南京市××邺区××大街××室的房屋（房屋所有权证号为建转字第410391-××2，丘权号为448400-III-27）抵押给浦发银行南京分行，作为上述《个人购房担保借款合同》项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2012年3月15日，浦发银行南京分行与孙浩、王程办理了抵押登记，浦发银行南京分行领取了房屋他项权证，该房屋他项权证载明：房屋所有权人为孙浩、王程，房屋所有权证号为建转字第410391-××2，丘权号为448400-III-27，债权数额为840000元。2012年3月15日，浦发银行南京分行按约向孙浩指定的张峰华账户发放贷款840000元。孙浩在合同履行期间，连续逾期偿还贷款本息超过三个月，累计逾期亦已超过六期，截至2015年11月11日，孙浩尚欠原告浦发银行南京分行贷款本金753378.30元，利息、罚息、复利合计为82528.64元。浦发银行南京分行为此向法院起诉，并委托江苏天听律师事务所律师作为委托代理人代理诉讼，因此支付律师代理费16000元。2016年4月20日，南京市秦淮区人民法院作出（2015）秦商初字第2788号民事判决：一、孙浩、王程于本判决发生法律效力之日起十日内归还上海浦东发展银行股份有限公司南京分行借款本金753378.30元及利息、罚息、复利（截至2015年11月11日，利息、罚息、复利合计为82528.64元，自2015年11月12日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》的约定计算）。二、孙浩、王程于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海浦东发展银行股份有限公司南京分行律师代理费16000元。三、如孙浩、王程不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，上海浦东发展银行股份有限公司南京分行有权依法处置孙浩、王程用于抵押的位于南京市××邺区××室的房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。张峰华认为该案判决损害了其合法权益，为此向法院提起第三人撤销之诉。本案审理中，张峰华主张本案应以其与孙浩、王程确认房屋买卖合同无效纠纷案的审理结果为依据，其与孙浩、王程确认房屋买卖合同无效纠纷案正在审理，故申请中止本案审理。南京市秦淮区人民法院一审认为，张峰华主张孙浩涉嫌构成诈骗罪，孙浩、王程隐瞒真实情况，以欺骗方法用案涉房屋抵押骗取贷款，实质上是诈骗犯罪延续，但在本案审理过程中，张峰华未能提供任何有权机关出具的相应刑事法律文书予以证明，故对其该项主张，本院难以支持。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。张峰华与孙浩、王程签订的《南京市存量房买卖合同》属二手房买卖合同，尚不能适用前述司法解释。综上，张峰华主张浦发银行南京分行与孙浩、王程签订的《个人购房担保借款合同》、《房屋抵押合同》无效，缺乏事实及法律依据。孙浩、王程系案涉房屋产权人，其以案涉房屋抵押作为向浦发银行南京分行借款的担保，且已办理了抵押登记，原审判决依据他项权证的记载，确认浦发银行南京分行享有抵押权，未违反法律规定。张峰华亦未有充分证据证实原审判决内容错误并已损害其民事权益。张峰华另案主张其与王程、孙浩间的房屋买卖合同无效，但其并无证据证明浦发银行南京分行与王程、孙浩之间恶意串通，虚构他项权证，从而否定原审判决，故本案的审理不以张峰华另案确认房屋买卖合同无效案的审理结果为依据，张峰华申请中止本案审理，本院不予支持。原告张峰华要求撤销（2015）秦商初字第2788号民事判决，依据不足，本院对其诉讼请求不予支持。南京市秦淮区人民法院一审判决：驳回原告张峰华的诉讼请求。本院二审审理中，张峰华提交（2016）苏0105民初7584号民事判决书，证明张峰华诉孙浩、王程确认买卖合同无效一案已经南京市建邺区人民法院一审判决，判决确认张峰华与孙浩、王程签订的《南京市存量房买卖合同》无效，以此主张本案抵押贷款合同无效。浦发银行南京分行质证称，该判决书尚未生效，还不能作为有效证据；浦发银行南京分行整个贷款的审批与发放过程均符合国家现行法律法规，张峰华也收到银行84万元贷款，浦发银行南京分行对孙浩名下的房屋具有抵押优先受偿权。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，原告张峰华诉被告孙浩、王程、第三人罗刚确认合同无效纠纷一案，南京市建邺区人民法院于2017年12月15日作出（2016）苏0105民初7584号民事判决，判决内容为：原告张峰华与被告孙浩、王程于2012年2月20日就坐落南京市××邺区××大街××室所签《南京市存量房买卖合同》无效；驳回原告张峰华的其他诉讼请求。孙浩不服，向本院提起上诉。后因未在规定时间内预交二审案件受理费，本院于2018年7月3日作出（2018）苏01民终4377号民事裁定：本案按上诉人孙浩自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。以上事实，有《南京市存量房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、房屋他项权证、浦发银行南京分行向张峰华银行账户发放840000元贷款凭证、（2016）苏0105民初7584号民事判决书、（2018）苏01民终4377号民事裁定书等证据为证。本案二审争议的焦点为：（2016）苏0105民初7584号生效民事判决确认的事实，能否作为认定本案抵押合同效力的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同义务。浦发银行南京分行依据与孙浩、王程签订的《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同》履行了向孙浩、王程指定的张峰华银行账户发放840000元贷款的合同义务，孙浩、王程亦应履行按月还本付息的义务。现因孙浩、王程逾期未履行向浦发银行南京分行归还到期借款本息的义务，浦发银行南京分行依合同约定要求孙浩、王程承担还款义务，并对孙浩、王程抵押的房屋享有优先受偿权，浦发银行南京分行的诉讼请求符合法律规定，应予支持。张峰华上诉主张，本案应当适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》规定处理。本院认为，根据司法解释第一条的规定，该司法解释规范的是房地产开发企业与房屋买受人之间的商品房买卖行为，本案张峰华与孙浩、王程之间形成的是二手房买卖合同关系，不属于该司法解释调整范围，张峰华该项上诉请求，缺乏法律依据，本院不予采信。张峰华主张其与孙浩、王程签订的《南京市存量房买卖合同》是浦发银行南京分行与孙浩、王程签订《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的前提条件，《南京市存量房买卖合同》是主合同，《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》是从合同，现主合同已被生效判决认定无效，从合同也应认定无效。本院认为，孙浩、王程虽依据与张峰华签订的《南京市存量房买卖合同》向浦发银行南京分行申请抵押贷款，但《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》系孙浩、王程与浦发银行南京分行之间建立的合同关系，用于抵押的系登记在孙浩名下的房产，根据《中华人民共和国担保法》的规定，本案中的抵押合同系为保证借款合同的履行而订立，孙浩、王程与浦发银行南京分行签订的两份合同之间存在主从合同关系，张峰华并非借款合同的担保人，其和孙浩、王程签订的《南京市存量房买卖合同》与孙浩、王程和浦发银行南京分行签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》属于在不同的当事人之间订立的不同性质的合同，相互之间不存在主合同与从合同的关系，故《南京市存量房买卖合同》被依法确认无效，并不能成为认定《南京市房地产抵押合同》效力的依据。上诉人张峰华所述作为主合同的《南京市存量房买卖合同》被认定无效，因此从合同《南京市房地产抵押合同》也应认定无效的上诉理由，缺乏可以认定两者之间形成主从合同关系的事实根据和法律依据，本院不予支持。关于张峰华所述浦发银行南京分行信贷员与孙浩、罗刚串通一气，孙浩的行为涉嫌贷款诈骗的上诉理由，本院认为，浦发银行南京分行根据孙浩提交的《南京市存量房买卖合同》以及证明孙浩、王程为提供抵押房屋的所有权人的房产证，在办理了抵押登记并取得他项权证后，向孙浩指定的银行账户发放购房贷款，其贷款审查程序符合相关规定，现有证据不能证明浦发银行南京分行明知张峰华与孙浩之间的房屋买卖是虚假的，亦无相关职能部门认定孙浩的行为构成贷款诈骗罪，故浦发银行南京分行与孙浩、王程签订的《南京市房地产抵押合同》并不存在依法可以认定无效的情形。综上，上诉人张峰华的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下；驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由张峰华负担。本判决为终审判决。审判长  沈亚峰审判员  李 伟审判员  于俊涛二〇一八年九月二十八日书记员  唐俊芳速录员  王嘉玉