重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初16474号 原告：张静，男，1977年2月20日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：钟伟，重庆龙行律师事务所律师。 被告：唐修华，男，1982年8月31日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告张静与被告唐修华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静的委托诉讼代理人钟伟，被告唐修华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张静向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2017年2月16日至2017年4月30日的房屋租金31250元，支付违约金50000元，同时支付原告代为垫付的水电费639.6元，以上合计费用为81889.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月14日签订了《房屋租赁合同》，根据约定原告将房屋出租给被告，合同期限为2017年2月16日起至2019年4月30日止。《房屋租赁合同》签订后，原告已按合同约定向被告交付了房屋；现被告未按合同约定向原告缴纳2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金，物业费且经原告多次催收，被告仍未履行，为此原告依据合同约定于2018年5月13日解除《房屋租赁合同》并在该日收回房屋，并于2018年5月17日发函通知了被告。因被告原因导致《房屋租赁合同》无法履行，被告根据合同约定应当向原告补缴免租期内的房屋租金，并向原告支付违约金，同时返还原告代为垫付的水电费639.6元，综上，故原告认为被告未能按《房屋租赁合同》的约定履行合同义务，已违反合同约定，构成违约，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告唐修华辩称，1.被告要求装修期，在合同上改了叫免租期，被告不是很懂，案涉房屋原有设施很陈旧；2.房屋装修花费了10多万元；3.原告的租房合同比较长，对于乙方的要求有30条以上，但是对于原告的要求相对较少，签订合同时被告咨询过律师，签订合同时被告就已经错了；4.被告有押金2万元在原告处，因为被告要求的装修期，原告给成了免租期，被告是在案涉房屋进行装修和投入，被告提出用押金予以抵扣，原告也没有退还被告押金；5.原告主张的免租期租金过高，被告有押金作为保障，被告认为不应当承担。 经审理查明：2017年2月14日，以张静为出租方、甲方，唐修华为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.乙方承租的房屋，租赁期限为2年零2.5个月，自2017年2月16日起至2019年4月30日止。2.房屋租金及支付方式：租金每年按150000元计取，租金先付后用，按年支付，即乙方以先付清租金后使用房屋的方式支付房租给甲方，每次付款时间为当次租金期满前提前30天。3.甲方同意给予乙方2.5个月的免租期（免租期时间为：2017年2月16日—2017年4月30日），并不收取乙方的房屋租金。特别说明：乙方在履行合同期间，如有违约行为或提前终止合同，乙方不再享受该优惠，并将免租期的房屋租金31250元补交给甲方，同时甲方保留向乙方主张违约责任的权利。4.在签订合同之日，由乙方向甲方交纳合同保证金20000元，待合同期满终止，乙方已交清了租金及其他等费用并做好租赁房屋清结卫生工作，且经甲方确认其租赁房屋及附属设施完好并与乙方共同签署房屋交付确认书后，甲方一次性无息退还乙方缴纳的保证金。5.物管费由甲方代收代缴，乙方每月应缴纳676元的物业服务管理费，物业服务管理费今后若统一调增，乙方则应按调增后的价格进行缴纳。乙方在缴纳房屋租金的同时向甲方一并缴纳本合同第七条约定的物管费；水电费按每月核定的数量（含分摊数量在内）和金额由乙方直接向水、电部门缴纳。6.在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可提前终止合同，甲方不承担提前终止合同的赔偿责任：（1）政策行为；（2）政府行为；（3）自然灾害、意外事件；（4）乙方违反本合同约定；（5）乙方有其他严重损害甲方权益的行为。甲方按照上述条款中第（4）、（5）项解除合同的，乙方应承担相应的违约责任。7.乙方应按时缴纳房屋租金、合同保证金、物业管理费、水费、电费，逾期不缴纳其中的任何一项费用，应按所欠付费用总额的1%/日累计向甲方支付违约金；逾期超过十日（含），甲方有权对乙方采取停水、停电等措施……8.乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方解除合同：（1）延期缴纳租金等费用的达15日的；（2）延期缴纳物业管理费、水费、电费等费用15日的……甲方根据以上情形单方解除本合同的，按如下方式累计处理：乙方向甲方支付合同解除违约金100000元，甲方对乙方的装修不给予任何经济补偿，乙方按本合同相关约定承担违约责任，并赔偿因此而给甲方造成的所有损失……。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，张静将案涉房屋交付给唐修华，唐修华依约支付了履行保证金2万元和截至2018年4月30日的租金15万元。 2018年5月2日，张静通过邮政快递向唐修华送达《关于要求限时缴纳房屋租金的催告函》，要求唐修华于2018年5月8日前支付2018年5月1日-2019年4月30日的租金15万元和物业费8112元，共计158112元。唐修华于2018年5月4日收到该函。 2018年5月17日，张静通过邮政快递向唐修华送达《关于与唐修华先生解除的函告》，依据《房屋租赁合同》第十一条第2款之约定行使解除权，于2018年5月13日正式解除与唐修华签订的《房屋租赁合同》，并于该日收回出租屋，同时要求唐修华按照《房屋租赁合同》第四条第3款之约定，于2018年5月20日前支付免租期房屋租金31250元、拖欠的水电费639.6元以及根据《房屋租金合同》第十一条第2款之约定支付违约金10万元。唐修华于2018年5月18日收到该函。 庭审中，张静陈述其于2018年5月13日将案涉房屋收回，后于2018年5月中旬将房屋出租给第三人，张静明确其所主张的违约金按合同约定为10万元，现自愿主张5万元，对于水电费639.6元，未举示相应的证据，对唐修华缴纳的保证金，愿意抵扣违约金。唐修华认为违约金过高，同时愿意用保证金抵扣违约金和免租期租金。 上述事实，有双方当事人的陈述及张静举示的《房屋租赁合同》、房地权证、《关于要求限时缴纳房屋租金的催告函》、《关于与唐修华先生解除的函告》、EMS快递单、快递查询信息、房屋交接确认单等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性均经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张静与唐修华签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规，双方应当按照合同约定履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张静与唐修华签订的《房屋租赁合同》中明确约定延期缴纳租金等费用的达15日的，张静享有单方解除权，唐修华未按照合同约定支付租金已逾15日，且经张静催告后仍未按时支付，张静享有单方解除权。张静于2018年5月17日向唐修华送达了解除通知书，唐修华在2018年5月18日收到该通知书后，未提出异议，也未提起仲裁和起诉，故《房屋租赁合同》已于2018年5月18日解除。《房屋租赁合同》明确约定，唐修华在履行合同期间，如有违约行为或提前终止合同，不再享受该（免租期）优惠，并补交免租期的房屋租金31250元，同时还约定了违约金10万元，如前所述，该合同因唐修华的违约行为而解除，按照合同约定，唐修华应当支付张静免租期租金31250元，并支付违约金。庭审中，张静自愿将违约金变更按5万元主张，唐修华辩称违约金过高，鉴于张静收回案涉房屋并通知唐修华解除合同后，已于当月中旬出租给第三人，且未举示相应的证据证明其实际损失，结合本案情况，本院酌情主张唐修华支付张静相当于半个月租金6250元（150000元/年÷12个月×0.5个月）的违约金。庭审中，张静对其所主张的垫付水电费639.6元未举示证据证明，本院对其主张唐修华支付垫付水电费的诉讼请求不予支持。据此，唐修华应当支付张静免租期租金31250元及违约金6250元，合计37500元，庭审中，张静与唐修华均同意抵扣保证金2万元，唐修华尚欠张静17500元，故，对张静要求唐修华支付免租期租金和违约金17500元的诉讼请求，本院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。 本案因唐修华的违约行为导致合同解除，张静主张违约金5万元的诉讼请求本身并不违反合同约定，只是本案中基于实际情况对违约金予以调减，并根据双方意见将保证金抵扣相关费用，因此，对应部分的案件受理费应由唐修华负担。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐修华于本判决生效之日起十五日内支付原告张静免租期租金及违约金17500元； 二、驳回原告张静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1850元，减半收取925元，由原告张静负担5元，由被告唐修华负担920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇一八年九月二十九日 书记员  杨如玉