广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终3850号 上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。 法定代表人：苏志团，董事长。 委托诉讼代理人：李宁，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向容，女，汉族，1985年12月7日出生，住址：湖北省荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚昕怡，广东恒港律师事务所律师助理。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）因与被上诉人向容商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区（2017）粤1391民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人太东公司委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人向容委托诉讼代理人游珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太东公司上诉请求：1、请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司向原告支付逾期交房违约金5926元。2、请求二审法院依法变更一审判决书中第二项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付延迟办证违约金23441元，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。3、维持一审判决书中关于第三项判决的处理。4、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于未超过120日的部分以万分之一点五计算违约金与合同约定不符，属明显的计算错误，应予纠正。根据购房合同第九条的约定，逾期交房未超过120日的，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交房超过120日的，按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。对于第二部分违约金以360000元为基数的，一审法院已认定违约天数为68日，应适用万分之一每日计算违约金，即违约金为360000元×0.0001/天×68天=2448元。两部分违约金合计5926元，一审法院计算错误，请求予以更正。二、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的第二项判决属于错误理解合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2、按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。综上所述，一审法院对于一审判决中的第一、二项判决错误，请求二审法院依法变更一审判决书的第一、二项判决。 向容辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了上诉人的办证义务。2、一审法院关于逾期交房违约金的计算正确，应予以维持。 向容向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付竣工验收合格并取得竣工验收报告、符合合同约定的房产；2.判令被告向原告支付违约金50605元（从2015年11月1日暂计至2017年10月9日，全部违约金实际计至被告竣工验收合格并取得《竣工验收备案证》止）；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金16647元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年3月27日起算，现暂计至2017年10月9日，实际计算至办理房产证为止）；4.被告返还违规收取的代办房产证费用800元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月15日，原告作为买受人与作为出卖人的被告太东实业投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，总价516672元；二、付款方式及期限，买受人采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即买受人于2015年10月14日向出卖人支付购房首期款156672元，余款360000元办理银行按揭贷款于2015年12月14日前付清；三、交付期限，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2014年11月10日前向被告付清了首期购房款156672元，购房余款360000元申请银行按揭贷款并于2016年1月19日支付至被告名下账户内。2016年3月27日，原告办理了收楼手续。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。至本案庭审结束之日，涉案房屋仍无办理竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、银行流水（首付款凭证）及发票、贷款凭证、签约页、税收缴款书等证据在卷证实，足以认定。 一审法院认为：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原告与被告太东实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房及违约金计算问题；2.被告是否存在逾期办证及违约金计算问题。关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，被告于2016年3月27日才向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约事实。因被告已向原告交付了涉案房屋，故原告请求被告交付涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即逾期不超过120日，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应自2015年11月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交房之日止。本案中，涉案商品房购房总房价款为516672元，其中360000元原告申请了银行按揭，该款按揭款放款时间为2016年1月19日，实际交楼时间为2016年3月27日。按照双方当事人的合同约定，逾期交付房屋违约金应当从2015年11月1日开始按照已付房价款的万分之一点五计算。原告已付购房款分两部分，第一部分为首期款156672元，于2014年11月10日付清，第二部分为按揭款360000元，于2016年1月19日放贷。违约金的计算应当分两部分计算，第一部分违约金以156672元为基数，从2015年11月1日起至2016年3月27日止，按日万分之一点五计算为3478元（156672元×0.00015/天×148天）；第二部分违约金以360000元为基数，从2016年1月20日起至2016年3月27日止，按日万分之一点五计算为3672元（360000元×0.00015/天×68天），以上两项合计7150元。关于被告是否存在逾期办证及如何计算违约金的问题。按照合同约定，原告委托被告办理房地产权证，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年3月27日交付原告使用，被告应当在2017年3月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至本案法庭辩论前，被告仍未向房产登记部门办理备案手续，已构成违约，应承担违约责任。因合同未约定逾期办证违约金，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合本地区的审判实践，以房屋总价款为基数按年利率6%的标准计算违约金，至本案法庭辩论结束，涉案房屋仍未办理工程验收竣工备案，故逾期办证的违约金暂计至庭审之日止。综上，被告从2017年3月28日至本案庭审之日即2017年12月28日止应支付的逾期办证违约金为23441元（516672元×6%/年÷365天/年×276天），以后产生的相应违约金原告可再行主张。至于原告要求被告返还代办房产证费用800元的诉求，原告向本院提交的相关收据注明为代收代缴费用，该费用实际由产权登记机关收取，并非被告实际收取，故本院不予支持。 一审法院判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告向容支付迟延交房违约金7150元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告向容支付迟延办证违约金23441元；三、驳回原告向容的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1、逾期交房的违约金计算方式问题。2、上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金问题。 关于逾期交房的违约金计算方式问题。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：１、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”根据该条款的约定，出卖人逾期交付房屋的，应当按实际逾期时间，分别处理，而不是累加处理。上诉人逾期交付的时间已超过120日，应按合同约定的第（2）项处理，即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之1.5的违约金，上诉人主张未超过120日的部分应按日万分之一计算理由不成立，本院不予支持。关于上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司直至一审法庭辩论终结前仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定上诉人存在逾期办证，并判决其支付至一审庭审之日的逾期办证违约金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费534元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳淑敏 审判员  刘宇慧 审判员  邓耀辉 二〇一八年九月二十七日 法官助理吴晓露 书记员黄苑婷