云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初1621号原告：大理昇耀物业管理有限公司，住所地云南省大理市下关镇荷花村**，统一社会信用代码91532901560056117T。法定代表人：杨永清，职务执行董事。委托诉讼代理人：柏建英，大理昇耀物业管理有限公司员工。特别授权代理。被告：郑未莲，女，1972年3月25日出生，汉族，江西省浮梁县人，住大理市。委托诉讼代理人：牛坤，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓凤，云南天外天律师事务所实习律师。特别授权代理。原告大理昇耀物业管理有限公司（以下简称昇耀物业公司）与被告郑未莲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法由审判员龚文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昇耀物业公司的法定代表人杨永清及其委托诉讼代理人柏建英、被告郑未莲及其委托诉讼代理人牛坤、杨晓凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告昇耀物业公司向本院提出诉讼请求，一、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费等合计1,808元；二、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由，自2011年大理市新里程小区交付住户以来，原告一直是本小区的物业服务企业。被告为新里程小区C幢1单元901号的业主。被告所有的房屋建筑面积为138.32平方米，每平方米物业管理费单价为0.8元，每月合计110.66元。电梯费每月为30元，垃圾清运费每月为10元。被告从2017年1月1日起至2017年12月31日共计拖欠物业服务费1,328元，电梯费360元，垃圾清运费120元，以上三项共计1,808元。原告多次催收被告拖欠的物业费等均无结果。为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请依法判决。被告郑未莲辩称，一、原告起诉金额不符合双方的协议约定要求。2011年9月19日，被告与大理昇耀房地产公司办理接房手续时与原告签订《前期物业服务协议》，约定1、物业费按0.60元/㎡/月计算，2、电梯使用费按20元/月计算，3、水费住宅2.2元/吨、电费0.60元/度，4、生活垃圾清运费按每月每户5元计收。原告起诉计算的标准与协议约定不符，原告起诉计算的标准也没有看见任何公示与告知，该计算标准过高不认可。二、原告未能按照协议要求履行义务，被告有权拒绝交纳。原告未能履行约定义务，具体表现在，1、小区垃圾无人打扫，污水横流、臭气熏天；2、保安人员形同虚设，没有起到巡防、安防、监管作用，保安人员服务态度差，发生与业主争吵和打架的情况；3、原告承诺为小区业主提供包裹、信件等代收服务也未能做到；4、如遇停电、停水使用发电机的费用未进行公示；5、协议约定维修服务在接到报告后15分钟上门服务也未做到；6、电梯、消防设施的年检、维修也未做好；7、对小区公共部位的管理也未尽责，一楼酒吧噪音污染，影响业主休息，业主投诉，物业也不管理。综上，原告的诉讼请求没有合同依据，请求人民法院依法驳回原告对被告郑未莲的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：一、新里程小区业主2017年1月至12月水电费报表1份、2012年10月至2017年12月业主物管费明细表各1份，以证明多数业主是在认可相关费用情况下才来交费的；二、小区业主水电费、物管费、电梯使用费、垃圾清运费交费记录，以证明业主交费时原告出具了收据；三、新里程小区公共设施维修、化粪池堵塞清理、绿化带垃圾清运、生活水箱清洗、消防道路维修、垃圾房清洗、楼梯间业主堆放杂物、业主拒绝交纳停车费堵拦通道图片7张，以证明原告积极提供物业服务的义务；四、调整新里程小区供排水价格的通知及公示图片5张，以证明原告没有按照协议收费是因为大理市对水价作出调整；五、新里程小区电梯检验合格报告9份，以证明原告对设施设备进行了保养；六、大理市发展和改革局生活垃圾清运费调整的通知，以证明垃圾清运费是根据相关部门的要求调整的；七、国家、省、州、市有关部门关于放开部分服务价格意见的通知，以证明原告调整价格是根据相关部门文件及调查结果进行的；八、云南省物价局关于印发云南省物业服务收费管理实施办法的通知，以证明原告调整价格是按照相关规定进行；九、2017年应缴纳水费对比1份、水电费支出发票112份，以证明原告的水电费收支处于亏损状态；十、新里程小区及周边小区物业费单价情况表1份，已证明原告是根据周边小区实际收费调整收费；十一、新里程小区业主群聊天记录截屏2份，以证明原告对调整价格进行过公示。经质证，被告郑未莲对原告提交的上述第五、六、七、八组证据真实性无异议，对证明方向不认可；对原告提交的其他证据三性均不认可。为证明自己的答辩主张，被告郑未莲向本院提交了以下证据：一、身份证复印件1份，以证明被告的身份情况；二、小区前期物业服务协议1份，以证明原告起诉计算的收费标准不符合协议约定；三、新里程小区水泵房巡查记录表、配电室巡查记录表各1份，以证明原告在2015年10月7日就停止对小区的日常巡查，服务不到位；四、新里程小区意见征询函、统计表1份，以证明原告未尽管理职责，小区多数业主对原告的服务不满意。经质证，原告对被告郑未莲提交的第一、二、三、四组证据的三性无异议，对证明方向不认可。本院认为，原告、被告提交的全部证据形式来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于证据的证明方向将在评判部分予以阐述。根据上述举证、认证及到庭双方当事人的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2011年8月，被告郑未莲购买并接收大理昇耀新里程小区C幢1单元901号房屋，该房屋建筑面积为138.32平方米。2011年9月19日，原告昇耀物业公司与被告郑未莲签订了《“昇耀新里程”小区前期物业服务协议》，约定原告对位于大理市下关镇大理昇耀新里程小区进行物业管理，管理期限为签订协议之日起至该小区通过业主大会聘请新的物业公司之日止，原告的物业服务内容为1、共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施设备的运行、维护和管理；3、共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水、管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆的停放管理；6、公共秩序的维护，报案巡逻，协助片区民警做好安防工作；7、对建筑物保修期内的维修工作，代表业主与施工方及建设方沟通解决；8、对业主专有部位的各项维修实行有偿服务，属于业主装修改变的内容另行协商；9、为业主个人提供个人邮政期刊、信件、包裹单等分类代收服务，受业主委托客提供快递邮件的代收服务；10、向业主提供各项有偿家政、管家服务。负责向业主收取物业服务费，按建筑面积计算住宅每月0.60元/㎡（签订协议时预交第一年费用，以后为提前交纳方式每半年交）、电梯使用费每户20元/月（每年交付一次）、水费2.2元/吨、电费0.60元/度（水电费抄表后收取）、生活垃圾清运费每户5元/月；双方还对管理事项、权利义务等进行了明确约定。根据上述《前期物业服务协议》的约定，协议签订后，原告按约定向被告提供物业管理服务，并向小区业主收取相应的费用。被告郑未莲接房后向原告交付了从2011年10月1日至2016年12月期间的物业服务费、电梯使用费和垃圾清运费。2012年10月，原告对昇耀新里程小区的物业服务费、电梯使用费等收费标准进行了调整，将各项收费项目提高为物业服务费每月0.80元/㎡、电梯使用费每户30元/月、水费3.0元/吨、电费0.75元/度,原告将调整价格通知在该小区内进行张贴公示。2013年4月1日起大理市发展和改革局将生活垃圾清运费调整为每户10元/月。2015年1月因大理市自来水公司价格调整原告将水费调整为3.45元/吨。被告郑未莲认为原告提供的物业服务不符合约定以此为由自2017年1月起未再向原告交纳物业服务费、电梯使用费和垃圾清运费。被告从2017年1月1日起至2017年12月31日拖欠物业服务费1,328元、电梯费360元、垃圾清运费120元，合计1,808元。2018年7月，大理昇耀新里程小区成立业主委员会。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为原告在提供物业服务期间调整物业服务费、电梯使用费、垃圾清运费和水电费是否合法，被告郑未莲是否应向原告交纳物业服务费等相关费用？本院认为，原告昇耀物业公司与被告郑未莲签订的《“昇耀新里程”小区前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对原被告双方均具有约束力。关于原告在提供物业服务期间调整物业服务费、电梯使用费、垃圾清运费和水电费是否合法问题，本院认为，原告对物业服务费、电梯费的上浮调整是在考虑到本地经济社会发展变化情况后酌情作出的，并不违反政府相关部门的指导价定价权限范围，并且，调整价格前由于涉案小区尚未成立业主委员会，原告已将调整价格通知在小区适当位置上进行了公示。另外，原告对水电费和垃圾清运费的调整也是根据政府相关职能部门的调整价格通知作出。因此，原告对物业服务费、电梯费、水电费和垃圾清运费的调整，其调整价格程序合法，本院予以确认。原告与被告是提供服务与接受服务的关系，一方面原告作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会；另一方面被告与原告之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以存续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理服务义务，被告郑未莲作为业主获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定向原告支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。虽然原告提供的服务与合同约定确有一定差距，但不构成重大缺陷或违约。故原告要求判决被告郑未莲支付2017年1月至2017年12月期间的物业服务费1,328元、电梯使用费360元、垃圾清运费120元，合计1,808元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告郑未莲以原告提供的物业服务不符合合同约定为由拒绝交纳物业费的答辩意见不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告郑未莲于本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理昇耀物业管理有限公司2017年1月至2017年12月的物业服务费1,328元、电梯使用费360元、垃圾清运费120元，合计1,808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑未莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 龚 文二〇一八年九月六日书记员 李成成