浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0110民初17814号 原告：杭州余杭五杭股份经济合作社，住所地：杭州余杭区运河街道五杭村。 法定代表人：张洪兴，董事长。 委托代理人：段利明、朱晓纯，浙江诺力亚律师事务所律师。 被告：杭州海神锻压机床有限公司，住所地：杭州市余杭区乔司街道方桥村。 法定代表人：钱桂华，总经理。 委托代理人：沈晓斐、张哲人，浙江奇沁律师事务所律师。 原告杭州余杭五杭股份经济合作社（以下简称原告）诉被告杭州海神锻压机床有限公司（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理，依法组成合议庭并于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段利明、朱晓纯、被告的委托代理人沈晓斐、张哲人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2011年10月14日签订《租赁土地使用权协议书》，被告承租原告位于地段的国用（2011）第102-382号工业用地，租赁期限为13年。第三至第六每年租金为44.1万元，每半年支付一次。如延期支付，原告有权加收延期支付金额每日千分之一的滞纳金，延期超过半年的，原告有权终止上述协议。并约定违约方应当向未违约方支付违约金计人民币伍拾万元。被告自2016年起开始出现拖欠租金情况，经原告多次催要未果，原告于2017年9月14日向被告发出解除《租赁土地使用权协议书》的通知函，通知双方签订的租赁协议于2017年9月30日解除；要求被告支付拖欠的租金及逾期腾地占有使用费，并要求被告立即将土地返还。但被告仍未履行任何义务，至今未支付拖欠的租金及腾退土地。现起诉，请求判令：1.确认原告与被告之间签订的租赁土地使用权协议书于2017年9月30日已经解除；2.被告向原告支付至合同解除之日止的租金571750元支付至被告实际支付之日止的逾期付款滞纳金是暂计算到2017年9月30日179463.75元，并支付违约金50万元，共计1251213.75元；3.被告立即腾退并返还租赁标的并支付自合同解除之日起至被告腾退之日止按照参照原租赁合同约定的同期租金金额计算租赁物占有、使用费；4.本案的诉讼费用由被告负担。在审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求如下：判令解除原告与被告之间签订的《租赁土地使用权协议书》。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.租赁土地使用权协议书一份，用以证明：原、被告之间存在租赁土地关系；原、被告就租赁、租金的计取、滞纳金、违约金及单方解除权作出相关约定的事实； 2.（2017）浙杭禹证民字第4259号公证书一份，用以证明原告于2017年9月14日向被告及其法定代表人、负责人发出解除《租赁土地使用权协议书》的通知函，通知双方签订的租赁协议于2017年9月30日解除；要求被告支付拖欠的租金及逾期腾地占有使用费，并要求被告立即将土地返还的事实。 3.邮件跟踪查询结果一份，用以证明被告、被告的法定代表人、被告的联系人已经收到原告发送的通知函的事实。 被告答辩称，第一，被告不同意解除合同，土地租赁使用权的协议书也没有解除，并不像原告所说的已经解除，没有解除。如果原告认为行使的是一个通知解除权，也是无需由法院来确认其通知的效力。所以这项诉讼请求本身就是有问题的，可以请求法院判令解除。但是被告不确认这个解除通知的效力，这个是没有法律依据的。本案的争诉的一个焦点，矛盾的起因是原告没有履行合同相关的义务造成了被告的损失，存在过错，由此引起了双方的矛盾。根据合同的约定，被告享有生产经营的权利。但是因为当时发生的建设工程施工合同纠纷，原告私底下与施工单位的签订了一份合同，造成了发生诉讼之后，原告直接造成被告的损失，而且被告在相关的诉讼过程当中，希望进行与原告协商沟通，配合诉讼保护被告自身的利益，但是原告予以拒绝，并且纠集人员封堵被告的大门。影响了被告独立的生产经营秩序，所以双方之间产生了相应的矛盾，矛盾的起因是由原告引起的，就发现了一连串的不开心的行为，所以本案争诉的起因是原告而并不是被告；第二，如果按照需要支付的租金的话是551250元，金额不是571750.5元。因为2015年到2017年的租金标准是44.1万元，每年如果说是被告没有支付的租金的话，是2016年6月到2017年9月，应该是15个月，按照这个标准计算的话，应该是551250元。具体金额的话，可能还是原告需要明确一下计算方法；第三，违约金和滞纳金是不能同时主张的，如果违约，违约金也过高。首先违约金是主体之间的一个民事责任形式，滞纳金是行政机关对于行政相对人违反相应的行政规定承承担的一个行政责任形式，所以这两个是不同的概念。在合同法当中，只适用违约金而没有滞纳金的这个说法的。在行政处罚当中是有滞纳金的，同时适用重叠进行损害的要求赔偿，合同法的原则是损失填平原则，进行重叠性的重复要求赔偿肯定是没有依据的，同时如果是主张50万元的，违约金明显过高，根据最高人民法院适用合同法若干问题解释二十九条的规定应当降低。第四，原告如果要解除合同，根据合同约定应当回购被告所建的厂房，根据合同协议书第五条第四款的约定的厂房的产权系明确的，不然就变成被告花了几百万建的厂房，因为租金的问题被赶出之后，连厂房都归原告了，是显失公平的，也是不合理不合法的。第五，针对占有使用费的问题，首先被告没有占有，因为被告目前没有在租赁的厂房内进行生产施工，是其他单位占有使用，而且其他单位占有使有没有支付给被告，原告非法的将水电过户给现在使用的单位，原来水电因为是厂房是被告建设的，所以水电这些的产权都在被告，也许相应的企业已经将占有使用费支付给了原告，那这样的话需要查清相关的事实。现被告已付原告1901000元。综上所述，请求驳回原告对被告的诉请。 被告未提供证据材料。 本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实： 2011年10月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁土地使用权协议书》一份，约定甲方将位于五杭西塘北地段的国用（2011）第105-382号、地号33010910500600005、图号108.9-90.0、使用权面积为8553.9平方米的工业用地。租赁期限为13年，自2012年1月1日起至2024年12月30日止。租金按三年一轮的方式计算，第一轮（2012年-2014年）每年租金为人民币42万元，第二轮（2015-2017年）租金在第一轮基础上递增5%，即每年租金为人民币44.1万元，以此类推，2018年-2020年租金每年为人民币46.3万元，2021-2023年租金每年为人民币48.6万元，2024年租金为人民币51万元。租金支付方式为本协议生效后，乙方先预付给甲方一年租金42万元作为履约保证金，本协议实施后，此款即冲抵为2012年租金；从2013年起，每年租金分两期支付，即每年的1月1日支付该年度一半租金，6月30日前付清该年度全部租金。乙方应按期及时支付租金，如延期支付的，甲方有权加收延期支付金额每天1‰的滞纳金，延期支付时间超过半年的，甲方有权终止本协议。租赁期内，如甲方转让土地使用权或乙方转让房产权时，双方各享有同等条件下的优先受让权，转让协议双方协商一致后另签。租赁期限届满，甲乙双方重新就土地租赁问题协商，并参照市场价格决定租赁价格。如甲乙双方就租赁问题达不成协议的，则采用甲方收购乙方厂房或将土地转让给乙方的方式予以解决，厂房价格按照届时余杭区企业征用标准予以收购，土地价格按届时余杭区工业用地征用标准予以转让。租赁期内，土地如遇国家征用，土地赔偿归甲方；乙方厂房设备等地面所属物的赔偿及搬迁费归乙方。由于一方的原因，使本协议无法履行时，视为违约，违约方应向未违约方支付违约金计人民币五十万元，如违约金不能弥补未违约方实际损失的，应补足赔偿未违约方实际损失，补足赔偿金额由双方协商或双方共同选定的评估机构评估后决定。 2017年9月15日，原告通过公证邮寄向被告（两封）及案外人钱桂飞、卢礼海、沈京芬、钱桂华寄送《关于解除的通知函》，内容为：你公司向我租赁位于地段的国用（2011）第105-382号、地号33010910500600005、图号108.0-90.0、使用权面积8553.9平方米的工业用地。你公司应按照协议书第三点、第四点的约定支付租金。现你公司已拖欠我方2016年6月至2017年9月的租金571750元未付，经我方多次向你公司催讨未果，逾期支付时间已超过6个月以上，已构成根本违约。故根据《租赁土地使用权协议书》第五条第6点的约定，现通知你公司如下：1、自2017年9月30日起解除你我双方签订的《土地租赁协议书》。2、你公司在收到通知后立即向我方支付至解除之日止所欠的租赁费571750元。3.立即将土地返还交付给我方，并要求你公司支付自协议解除次日起至实际返还交付之日止的按《租赁土地使用权协议书》约定计算的土地占有使用费。被告寄给原告的邮件一封退回，一封由他人钟大林签收。 被告实际使用原告房屋至2017年9月30日，实际应支付原告租金2472750元。现被告已支付原告租金1901000元，尚欠571750元未付。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁土地使用权协议书》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。被告未按约履行租金交付义务，已构成违约。现原告主张解除双方签订的《租赁土地使用权协议书》，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付实际占有使用时的租金，本院予以支持。关于原告主张违约金及滞纳金的诉讼请求，被告认为违约金过高且不应支付滞纳金，本院结合本案事实，将违约金酌情调整为180000元。因违约金已经可以弥补原告损失，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告杭州余杭五杭股份经济合作社与被告杭州海神锻压机床有限公司于2011年10月16日签订的《租赁土地使用权协议书》于本判决生效之日起解除； 二、被告杭州海神锻压机床有限公司支付原告杭州余杭五杭股份经济合作社租金571750元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州海神锻压机床有限公司支付原告杭州余杭五杭股份经济合作社违约金180000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告杭州余杭五杭股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案案件受理费16060元，由被告杭州海神锻压机床有限公司负担6411元，原告杭州余杭五杭股份经济合作社负担9649元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16060元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判长 冯妍人民陪审员叶强人民陪审员张丽荣 二〇一八年九月十日 书记员 孙       亚       梅