成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初6841号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路**江信大厦**。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，1957年9月19日出生，汉族。系该公司员工。 被告：黎鸣，女，1958年3月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称：嘉丽来物业）与被告黎鸣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业的委托诉讼代理人张传禹及被告黎鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉丽来物业向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的物业费9022.13元（其中，物业费8861.54元，水费160元）及物业费违约金2706元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告与齐力花园业委会签订的《齐力花园小区物业管理服务合同》之约定，原告为齐力花园提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按合同约定按时足额缴纳物业费等相关费用，缴纳时间为每月10-15日，逾期未缴费的，应从逾期之日起，每日按拖欠费总额的千分之三支付违约金。原告一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日未离场。被告系齐力花园小区20A203号业主，并未按照合同约定支付物业服务费。截至2017年10月底，被告共计拖欠物业服务费9022.13元，截止2017年10月31日，欠付违约金达上万元，现原告酌情将其违约金调减为物业服务费的30%即2706元，经多次催收无果，故为维护原告合法权益，特起诉至人民法院。庭审中，原告明确其诉请物业费计算的起止时间为2012年4月至2017年10月，其中，2012年4月至2012年7月31日的费用标准为0.8元/平方米/月，2012年8月至2017年10月31日共63个月的费用标准为1元/平方米/月；原告撤回水费的诉讼请求。 被告辩称，对原告提供物业服务及欠付物业费的期间没有异议。对物业费金额有异议，原告只有试用合同，合同于2013年到期后至今未签订新合同，现原告要求1元/平方米收费无合同依据。不认可违约金，不交费是因为两次被盗，原告对被盗有责任；原告既不阻止1楼搭棚子，也不向有关机关反映。同时，原告有维护安防设施的责任，但是门禁设备损坏之后一直没有进行维修，导致闲杂人员可以随进进出小区。原告诉请超过诉讼时效，诉讼时效是两年，被告自2012年开始欠费，但是原告直至现在才起诉。 本院经审理认定事实如下：青羊区苏坡乡金沙村五组20-1幢03号房屋所有权人黎鸣，建筑面积133.86平方米，系多层住宅。 2006年5月6日，青羊区齐力花园业主大会业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“甲方将齐力花园小区委托乙方实行全面物业管理并订立本合同，以资共守……第十七条本物业委托管理服务期限为伍年。自2006年5月1日起至2011年4月30日止……第二十一条物业管理服务费……1.多层住宅物业管理服务费：按建筑面积0.8元/月/平方米……物业管理服务费交纳时间为每月10-15日定期到物管办公室交纳……9.业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按缴费总额的3‰收取违约金……。 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就齐力花园物业服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的建筑区划基本情况建筑区划名称：齐力花园……第五条乙方根据本物业的使用类型与甲方约定，按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用。1.多层住宅物业服务费：按建筑面积1元/月·平方米收取……第十一条物业服务费、机动车停放费、乙方代收代缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月20日前……第十三条业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金……第三十条本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止……第三十七条（一）如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部分定性属于乙方管理责任的，由乙方与业主和物业使用人协商解决”。 成都市青羊区府南街道锦屏社区出具《证明》载明：“位于成都市青羊区青羊大道**的齐力花园小区自2006年5月1日至今一直由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司进行物业服务”。 上述案件事实有原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《齐力花园小区物业管理服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》、《证明》、《收费台帐》、房屋产权登记证明等证据及当事人陈述在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以采信。 本院认为，《齐力花园小区物业管理服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。依据《合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《齐力花园小区物业管理服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》有效期外、原、被告虽未书面续签物业管理服务合同，但原告实际提供了物业服务，被告亦接受了该服务，故应当认为合同有效期外，原、被告之间仍然存在物业管理服务合同关系，被告应当依照该合同之约定继续向原告交付物业管理费。被告辩称，因其被盗系原告责任，且门禁设备损坏之后一直原告未履行维修义务，导致闲杂人员可以进出小区，故原告无权要求其支付物业服务费，但本案中被告所举证据不足以证明被告财物被盗以及原告未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，其上述抗辩无合同及法律依据，本院不予支持。 关于被告抗辩原告主张的2012年物业费已过诉讼时效的意见。依上文所述，原被告签订的《齐力花园物业服务试用合同》于2012年10月31日期满后，原告一直为被告提供物业服务至今，被告应当依照该合同之约定继续向原告交付物业管理费，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，原告于2018年4月25日起诉至法院要求被告支付2012年4月至2017年10月期间的物业费并未超过诉讼时效，故对被告的此抗辩，本院不予采纳。 原告作为案涉房屋业主，应当按照约定缴纳物业服务费用，但其自2012年4月起拖欠物业管理服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当向被告支付上述期间欠付物业服务费并承担违约责任。根据《齐力花园小区物业管理服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》之约定及上文所述，《齐力花园小区物业管理服务合同》于2011年4月30日期满后至2012年8月1日《齐力花园物业服务试用合同》生效前，其物业服务费标准应继续参照适用《齐力花园小区物业管理服务合同》之约定，按建筑面积0.8元/月/平方米，2012年8月1日至2017年10月期间物业服务费标准应按照《齐力花园物业服务试用合同》之约定，按建筑面积1元/月/平方米计算，故2012年4月至2012年7月31日期间，原告应向被告缴纳物业费428.35元（133.86平方米×4个月×0.8元/月/平方米），2012年8月至2017年10月31日，原告应向被告缴纳物业费8433.18元（133.86平方米×63个月×1元/月/平方米），共计8861.53元。 关于原告起诉被告支付未交物业费的违约金的请求。合同中的违约金条款实为逾期缴费违约责任的约定，由于彼此沟通不畅，从而导致被告对原告的工作极其不满，并拖欠物业费，故对被告暂不缴纳物业服务费的行为不认定为违约，因此原告主张被告支付拖欠物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告黎鸣于本判决生效之日起十日内支付原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司2012年4月至2017年10月物业服务管理费8861.53元。 二、驳回原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告黎鸣未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费93元，减半收取47元【已由原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司预交】，由被告黎鸣承担，并于履行上述给付义务时一并支付给原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  马磊 二〇一八年九月二十四日 书记员  徐新