福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0982民初1861号 原告：徐少平，女，1956年12月26日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告：陈万孝，男，1954年9月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：陈光天、王伯俊，福建鼎平律师事务所律师。 被告：宁德市鼎融置业有限公司，住所地福鼎市太姥大道****（农行大楼），统一社会信用代码：91350982569252915E。 法定代表人：余振文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所律师。 原告徐少平、陈万孝与被告宁德市鼎融置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐少平、陈万孝的委托诉讼代理人陈光天、王伯俊，被告宁德市鼎融置业有限公司的委托诉讼代理人曾锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐少平、陈万孝向本院提出诉讼请求：1.判令宁德市鼎融置业有限公司支付徐少平、陈万孝违约金104041.22元;2.判令宁德市鼎融置业有限公司支付徐少平、陈万孝财产保全费1040.21元、保全保险费500元；3.由宁德市鼎融置业有限公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月10日，徐少平、陈万孝与宁德市鼎融置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买鼎融广场第1幢8层818号房产。根据合同约定，宁德市鼎融置业有限公司应于2015年9月30日将该房产交付给徐少平、陈万孝使用，并约定因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。徐少平、陈万孝依照合同约定支付了全部购房款437148元，并交纳了其他各种费用。2015年9月30日，宁德市鼎融置业有限公司将房产交付给徐少平、陈万孝。因宁德市鼎融置业有限公司原因致使徐少平、陈万孝在交房566天后方取得房屋权属证书，逾期达476天。为维护自身合法权益，徐少平、陈万孝遂诉至本院。 宁德市鼎融置业有限公司辩称：根据合同相对性原则，陈万孝并未在《商品房买卖合同》中签字，不是本案适格原告。同时，本案商品房的交付时间不是2015年9月30日，虽然其于2015年9月18日向徐少平发出《交房通知书》，通知徐少平于2015年9月25日至9月30日办理交房手续，但徐少平并未按期办理。而且徐少平于2016年3月22日才付清尾款，根据双方当事人签订的《合同补充协议》第三条第一款约定，在徐少平付清尾款之前，宁德市鼎融置业有限公司有权拒绝交房。此外，即使本案存在逾期办证情况也非基于其原因和过错，存在免责事由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： (一)关于陈万孝是否为本案适格原告的问题 陈万孝提供其与徐少平的《结婚证》及其作为共同共有人的《不动产权证书》，以此证明其与徐少平系夫妻关系，本案房产为夫妻共同财产，其为本案适格原告。宁德市鼎融置业有限公司质证认为，虽然陈万孝是本案房产的共同共有人，对房产享有物权，但本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，陈万孝并未在《商品房买卖合同》中签字，不是合同一方当事人，不享有合同权利，故不是本案适格原告。本院认为，陈万孝与徐少平系夫妻关系，虽然《商品房买卖合同》中仅有徐少平的签字，但宁德市鼎融置业有限公司对徐少平、陈万孝共同作为申请人在《不动产登记申请表》中签字并无异议，视为双方当事人以实际行为将《商品房买卖合同》一方当事人由徐少平变更为徐少平与陈万孝，陈万孝享有与徐少平同等的合同权利，故本院认定陈万孝为本案适格原告。 (二)关于宁德市鼎融置业有限公司是否构成逾期办证，若构成则涉案房产逾期办证的起始及截止时间应如何确定的问题 徐少平、陈万孝提供其与宁德市鼎融置业有限公司于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》、其与案外人福鼎君豪酒店管理有限公司于2013年7月3日签订的《委托经营管理合同》、付款方为徐少平及收款方为宁德市鼎融置业有限公司的《销售不动产统一发票》、福鼎恒兴村镇银行股份有限公司于2015年3月23日出具的《现金缴款单》，以此证明其已按照合同约定向宁德市鼎融置业有限公司支付了全部购房款，宁德市鼎融置业有限公司也按合同约定于2015年9月30日向案外人福鼎君豪酒店管理有限公司实际交付房屋，该案外人已于2015年9月30日前一次性向其支付三年租金。但房屋转移交付后，宁德市鼎融置业有限公司并未按照合同约定即在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，存在逾期办证的违约行为，截止时间为《不动产权证书》上载明的颁证时间即2017年4月18日。宁德市鼎融置业有限公司质证认为，虽然《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用”以及《委托经营管理合同》第三条约定“甲方委托乙方的经营管理期限为10年，自该物业交付使用之日起计算，即2015年9月30日至2025年9月30日”，但这不足以证明其于2015年9月30日将本案房产交付给徐少平。此外，徐少平并未按照《交房通知书》约定的时间办理交房手续，且其于2016年3月22日才付清尾款，根据《合同补充协议》第三条第一款约定，在徐少平付清尾款之前，宁德市鼎融置业有限公司有权拒绝交房。同时，宁德市鼎融置业有限公司已按合同约定履行申请办证义务。本院认为，徐少平、陈万孝提供的上述证据均符合证据的形式要件，内容客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。徐少平已履行了交纳全部购房款的义务，而宁德市鼎融置业有限公司负有履行交付商品房并协助办证的义务，应由其提供证据证明商品房是否交付，而其未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，综合《商品房买卖合同》对交房时间的约定、《委托经营管理合同》对委托期限的约定及徐少平在庭审过程中自认已于2015年9月30日前一次性收到案外人福鼎君豪酒店管理有限公司支付的三年租金，故本院推定涉案房产交付使用的时间为2015年9月30日。《不动产登记申请表》载明本案不动产转移登记申请时间为2017年3月28日，视为当日宁德市鼎融置业有限公司履行了协助办证义务，宁德市鼎融置业有限公司未按照合同约定即在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应承担自2015年12月30日起至2017年3月27日期间的逾期办证违约责任。 (三)关于宁德市鼎融置业有限公司是否存在逾期办证的免责事由问题 宁德市鼎融置业有限公司提供《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、福鼎市国土资源局于2016年2月3日出具的《不动产登记申请受理通知书》、其于2016年6月22日向福鼎市人民政府递交的《关于请求协调办理“鼎融广场”不动产权证的紧急报告》、福鼎市人民政府于2016年7月4日作出的《关于鼎融广场不动产登记有关事宜的批复》（鼎政综﹝2016﹞177号），以此证明其于2016年2月3日便向福鼎市国土资源局申请不动产首次登记并递交登记材料，福鼎市国土资源局于同日向其出具《不动产登记申请受理通知书》。后非基于其原因，导致本案房产所在工程总证迟延发放。其向福鼎市人民政府请求协调处理，福鼎市人民政府作出批复“原则同意对涉及未抵押范畴的不动产予以办理不动产权证”。徐少平、陈万孝质证认为，从《关于请求协调办理“鼎融广场”不动产权证的紧急报告》《关于鼎融广场不动产登记有关事宜的批复》可知，本案房产所在工程总证迟延发放的原因在于宁德市鼎融置业有限公司将本案商品房所在地块的国有土地使用权及建设的房地产抵押给兴业银行股份有限公司福鼎支行，且未能按约还款而无法将在建工程抵押转为现房抵押。本院认为，宁德市鼎融置业有限公司提供的上述证据均符合证据的形式要件，内容客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。结合上述证据及本院依职权向福鼎市国土资源局调取的福建省福鼎大通实业有限公司与兴业银行股份有限公司福鼎支行于2014年7月15日签订的《基本额度授信合同》及宁德市鼎融置业有限公司与兴业银行股份有限公司福鼎支行于同日签订《最高额抵押合同》、宁德市鼎融置业有限公司于2017年1月17日向福鼎市不动产登记中心出具《关于鼎融广场在建工程抵押物担保范围及金额进行变更的申请报告》、兴业银行股份有限公司福鼎支行于2017年2月15日向福鼎市不动产登记中心出具《关于同意鼎融广场在建工程抵押物范围及价值进行变更的申请报告》、宁德市鼎融置业有限公司、福建省福鼎大通实业有限公司、兴业银行股份有限公司福鼎支行于2017年2月15日签订《协议书》可知，宁德市鼎融置业有限公司以本案房产所在地块的在建工程为案外人福建省福鼎大通实业有限公司基本额度授信最高本金180000000元提供抵押担保，后其未能及时解除该在建工程抵押，导致本案房产未能按约完成房屋权属登记手续，故本院认定宁德市鼎融置业有限公司不存在逾期办证的免责事由，应按照双方约定承担逾期办证违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 徐少平与陈万孝系夫妻关系。2013年7月10日，徐少平与宁德市鼎融置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎融广场第1幢8层818号房产。该合同约定：1.商品房总金额为437148元；2.出卖人应当在2015年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；3.在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。若因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。2013年7月3日，徐少平与案外人福鼎君豪酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定：1.委托期限为2015年9月30日至2025年9月30日；2.徐少平委托福鼎君豪酒店管理有限公司与开发商办理房屋交付手续。徐少平分别于2013年7月10日、2015年4月30日向宁德市鼎融置业有限公司支付购房款227148元、210000元。2017年3月28日，徐少平、陈万孝与宁德市鼎融置业有限公司共同申请不动产转移登记。2017年4月18日，徐少平、陈万孝取得《不动产权证书》。2018年8月16日，徐少平、陈万孝向本院申请财产保全，请求依法查封被申请人宁德市鼎融置业有限公司所有的坐落于福鼎市桐城街道玉龙北路310号鼎融广场1栋2梯1919号房地产[不动产权属登记证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0001768号]，本院经审查于2018年8月21日作出准予查封裁定。 本院认为，徐少平与宁德市鼎融置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。徐少平已履行了交纳全部购房款的义务，而宁德市鼎融置业有限公司未按照合同约定即在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且不存在逾期办证的免责事由，应承担2015年12月30日起至2017年3月27日期间的逾期办证违约责任，即每日按已付款437148元的0.05%支付2015年12月30日起至2017年3月27日止共454天的逾期办证违约金计99233元。虽然《商品房买卖合同》中仅有徐少平的签字，但本院认定双方当事人以实际行为将《商品房买卖合同》一方当事人由徐少平变更为徐少平与陈万孝，陈万孝享有与徐少平同等的合同权利，为本案适格原告。 综上所述，徐少平、陈万孝主张宁德市鼎融置业有限公司支付违约金104041.22元，该诉请中计算逾期办证违约金的截止时间有误，故本院予以部分支持；其主张宁德市鼎融置业有限公司承担财产保全费1040.21元，符合法律规定，本院予以支持，保全保险费500元超过中国人寿财产保险股份有限公司宁德市中心支公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单》中载明的保险费400元，对超过的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付徐少平、陈万孝逾期办证违约金99233元； 二、宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付徐少平、陈万孝财产保全申请费1040.21元及保全保险费400元； 三、驳回徐少平、陈万孝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2412元，减半收取1206元，由宁德市鼎融置业有限公司负担1150元，徐少平、陈万孝负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  林进务 二〇一八年九月二十七日 法官助理陈可希 书记员陈君 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 官方