广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6016号原告：张秉权，男，1954年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被告：刘炳培，男，1959年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。原告张秉权诉被告刘炳培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秉权的委托诉讼代理人罗裕敏、被告刘炳培的委托诉讼代理人陈俊鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秉权诉称：原告向被告购买其名下的广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔悦海径13号房（以下简称：13号房〉，双方于2016年8月订立了买卖合同，约定在当年10月31日前将房屋产权过户到原告名下，原告向被告支付30万元订金。在办理上述房屋的交易过程中，因被告与案外人范桂贤有经济纠纷，范桂贤向广州市越秀区人民法院起诉被告，同时申请对上述房屋进行诉讼保全。广州市越秀区人民法院于2016年9月5日以（2016）粤0104民初字13130号民事裁定书查封了13号房，致使交易无法进行。2017年8月28日广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初字13130号民事判决驳回范桂贤的诉讼请求。2017年9月1日，原、被告签订了《补充协议》，约定：最迟不得超过2017年12月31日完成网签并办理13号房房产买卖过户手续；若在此期限仍未能完成配合办理标的房产买卖过户手续的，甲方（被告）需向乙方（原告）支付总房价10%即285万元的违约金。因案外人范桂贤上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年12月25日作出案号为（2017）粤01民终22175号的二审判决，维持了一审判决。至2018年2月9日，13号房才得到法院解除查封，原、被告双方约定的2017年12月31日完成网签并办理标的房产买卖过户手续无法按期完成。双方于2018年2月11日再次订立补充协议确认：甲方（被告）应按照标的房产交易价格的10%，即人民币285万元向乙方（原告）支付违约金。甲方（被告）未支付违约金或未按时履行本协议约定的其他义务的，还应承担乙方（原告）为解决争议而发生的诉讼费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、调查费、交通费等等。13号房在2月12日才办理好网签交易手续。13号房完成交易过户的手续后，原告要求被告依约定支付违约金。被告以造成违约的原因是范桂贤的诉讼保全为由，拒绝履行约定的违约义务。原告为此聘请律师维护自身权益，支出了律师费4万元。原告为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼，请法院依法判决如下：1、被告支付房屋迟延过户的违约金285万元、律师费4万元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告刘炳培辩称：我方认为双方买卖合同及过户已经实际完成，我方无法按时办理过户是由于涉案房屋被法院另案查封，才导致无法及时办理过户手续，故我方不应当承担迟延过户的违约责任。经审理查明：2016年8月16日，原、被告就被告名下位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道珊瑚湾畔悦海径13号房的买卖事宜签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋总成交价为2850万元，如因被告方原因导致交易无法在2016年10月31日前完成过户的，则被告须向原告支付合同金额10%的违约金，原告在合同签订当天向被告支付了30万元定金。原、被告在签订上述《房屋买卖合同》后，在双方办理过户手续过程中，案外人范桂贤将被告诉至广州市越秀区人民法院，范桂贤同时向广州市越秀区人民法院申请对上述房屋进行诉讼保全，广州市越秀区人民法院遂查封涉案房产，致使原、被告之间的房屋买卖交易暂停。2017年8月28日广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初字13130号民事判决驳回范桂贤的诉讼请求，原、被告遂于2017年9月1日签订了《补充协议》拟继续履行房屋买卖合同，双方约定最迟不得超过2017年12月31日完成网签并办理房屋的过户手续，若在此期限仍未能完成配合办理标的房产买卖过户手续的，被告需向原告支付总房价10%即285万元的违约金。因案外人范桂贤不服（2016）粤0104民初字13130号案民事判决而上诉至广州市中级人民法院，导致原、被告仍然无法履行《补充协议》。2017年12月25日，广州市中级人民法院作出案号为（2017）粤01民终22175号的民事判决，维持了广州市越秀区人民法院一审判决。2018年2月11日，原、被告签订《补充协议（二）》，双方在《补充协议（二）》中注明涉案房屋在2018年2月10日解封，双方一致确定继续履行2016年8月16日签订的《房屋买卖合同》，并在签署《补充协议（二）》后7日内双方共同办理网签及过户手续，双方并约定变更付款方式如下：标的房产完成过户手续原告取得房产证之日起30日内，原告向被告支付购房款1400万元，原告于2016年8月16日支付的定金30万元转为购房款，剩余房款1420万元在房屋过户完成后3个月内支付完毕。上述《补充协议（二）》还约定因被告原因而一再延期过户，被告应当按照《房屋买卖合同》的约定向原告承担违约责任，双方一致确认被告应当按照房屋总交易价格10%即285万元的标准向原告支付违约金，被告未支付违约金或未按时履行其他义务的，被告还应承担原告为解决争议而发生的诉讼费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、调查费、交通费等。上述《补充协议（二）》还对其他相关事项进行了约定。原、被告在签订《补充协议（二）》后，原、被告双方积极履行约定义务，涉案房屋已于2018年2月22日变更登记至原告名下，原告也按约定向被告支付完剩余2820万元购房款。原告认为《补充协议（二）》还约定被告需向其支付延期过户违约金285万元，因原、被告双方就此协商未果，原告遂于2018年6月28日将被告诉至本院。被告到庭应诉，被告称是因为案外人范桂贤错误申请财产保全才导致涉案房屋被查封，故被告不应向原告支付延期过户违约金。被告在本案庭询中称：“我方对《补充协议（二）》的真实性予以确认，但这是因为涉案房屋被另案错误查封导致的，因现在房屋房价上涨很多，我方认为原告并未产生实际损失。关于过户时间，应当以法院解封之后2018年2月11日双方签订的《补充协议（二）》约定的时间为准，2018年2月12日双方便前往房管局办理过户手续。《补充协议（二）》的第三条并非被告真实意思表示，理论上不可能既配合原告办理过户又需要支付迟延办证违约金给原告。”、“首先，我方认为我方不应支付该违约金；其次，即使要支付，该违约金计算标准也过高。”。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订《房屋买卖合同》后在办理房屋交易过程中，因为被告原因导致涉案房屋被另案查封，故被告显然是违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。案外人错误起诉申请财产保全查封涉案房屋而导致原、被告之间的房屋买卖交易暂停，不能全部归责于被告，在涉案房屋解封后，被告亦即积极履行房屋买卖交易的相关义务，从而顺利完成涉案房屋的过户、交付。本院认为，合同约定违约金既有有惩罚性，也有补偿性。虽然原、被告双方之间的房屋买卖交易时间较长，但原告是在房屋完成交易过户后才支付剩余的绝大部分房款2820万元，从而并未对原告的资金造成较大的占用损失，且广州市近年房价上涨较快，原告并未提供证据证明因被告延期办证所致的实际损失，故本院综合全案事实，根据日常生活经验及公平合理原则，酌情确定由被告在承担全案诉讼费的基础上，被告只需另行向原告支付28.5万元延期过户违约金即可，对原告在本案中主张的超出部分，本院则均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告刘炳培应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付28.5万元延期过户违约金给原告张秉权；二、驳回原告张秉权的其他诉讼请求。案件受理费29920元，由被告刘炳培负担（原告已预付受理费14960元，本院不予退还，由被告在履行本判决时迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  江俊杰二〇一八年九月二十一日法官助理刘莎书记员王雅佩