广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初2725号原告：何子钊，男，1998年6月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王李朋，广东广中律师事务所实习律师。被告：何志鹏，男，1974年11月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：邱小玲，系何志鹏的妻子。被告：邱小玲，女，1969年1月5日出生，汉族，广东省广州市荔湾区房。委托诉讼代理人：黄奕，广东百昌律师事务所律师。原告何子钊与被告何志鹏委托合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院根据原告何子钊的申请，依法追加邱小玲为共同被告参加诉讼，并再次公开开庭进行审理。原告何子钊委托诉讼代理人郑洪权到庭参加诉讼，被告邱小玲（被告何志鹏的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人黄奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何子钊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告就广东省中山市××镇××路××路5××号号房产（以下简称“物业”）的委托管理关系；2.判令被告返还原告上述物业的房屋共有权证给原告。诉讼过程中，原告增加第3项诉讼请求为被告向原告支付2018年2月至7月代收取的租金21000元，租金计算至判决生效之日止，并从起诉之日起按年息6%支付逾期付款利息，利息支付至欠款清付之日止，并以邱小玲与何志鹏共同管理涉案房地产，且两人系夫妻关系为由，申请追加邱小玲为被告，主张邱小玲对何志鹏的涉案债务承担连带清偿责任。事实和理由：2009年10月原告通过遗产继承取得上述物业的四分之一产权，共有权人分别为刘嘉麟、何子钊和刘金维。2014年6月刘金维去世，上述物业经法定继承后，共有权人分别为何子钊、何志鹏、刘承光、刘嘉麟，上述共有权人各自占有四分之一产权份额，并于2015年5月6日办理产权变更登记。因原告长期不在物业所在地工作和生活，上述物业就委托刘金维的表弟刘玉源打理。2016年9月被告未经原告等共有权人同意私自接收上述物业的管理权，并将上述物业出租和代为收取租金。但从被告接手物业管理至今都未支付代为收取租金给原告。综上所述，被告在委托管理物业期间，未按约定履行管理职责和应负义务，原告依法有权解除与被告的委托管理关系，并应将被告保管的共有权证书返还给原告。原告何子钊为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.户口本复印件；2.中山市不动产登记资料证明；3.现场照片6份，场地租赁合同（林少芳）、中山市房屋租赁合同（陈义艳）、场地租赁合同（刘新中）、收据1份、收款收据6份、个体工商户营业执照1份；4.存折；5.还款记录9页。被告何志鹏辩称，1.涉案物业的原物权所有人是何观林及刘金维。何观林在2007年1月1日立下遗嘱，将房屋一半所有权交由刘嘉麟、何子钊继承，在两人成年前，该房屋由案外人刘玉源负责管理，但刘玉源在管理过程中数目不清，管理混乱，所以何志鹏、邱小玲在2016年10月将涉案物业的管理权取回，自行管理，不存在占据的情形，因为何志鹏、邱小玲无法找到刘嘉麟、刘承光两人，无法协商如何处理。2.由于刘金维在生病过程中，刘嘉麟、刘承光、韦翠扬起诉刘金维，要求将房屋另一半份额给他们，才造成涉案房屋有四个产权人。该房屋从1992年报建开始一直都是在何志鹏名下的，只不过在2002年1月由何志鹏赠予给刘金维。3.关于原告的诉讼请求。刘嘉麟、刘承光两人均在加拿大定居，而且房屋尚未分割，为了便于管理，何志鹏、邱小玲不同意解除委托管理关系，应该由邱小玲负责管理。房屋的产权证由刘玉源代管，不在何志鹏、邱小玲手上。关于租金的问题，虽然房屋一共有5层，但是实际上只出租了3户。2016年10月至2017年10月期间，收入87600元，支出50600元。何观林尚欠刘玉婵45000元，唐志强28000元，合计73000元。收入减去支出后平均每人应该是9250元，但是因为何观林的73000元债务尚未清还，是否应当先将债务清偿。4.何子钊、刘嘉麟应该承担管理物业的支出的费用。何子钊、刘嘉麟应该承担32500元，该费用包括偿还刘玉婵、唐志强的债务20000元、5000元，退给邱诗彪、王中献、刘新中的按金4000元、1500元、2000元，合计32500元。四人分摊的金额合计10100元，该10010元包括村委赞助费6000元，监控摄像3500元，卫生费600元，应一起分摊。被告邱小玲辩称的内容与何志鹏的辩称内容第1、2、3点一致。被告何志鹏、邱小玲为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.遗嘱；2.常住人口登记卡、何观林身份证复印件；3.死亡殡葬证；4.照片；5.场地租赁合同（承租方王中献）；6.收据；7.中山市房屋租赁合同（承租方邱诗彪）；8.收条；9.唐志强身份证复印件；10.收据；11.收条；12.场地租赁合同（广州市第三公共汽车）；13.收款收据4张（押金、租金）；14.发票11张；15.银行转账回单13份；16.场地租赁合同（承租方陈伟亮）；17.陈伟亮交租的微信截图；18.证明、赵志毅出生证、赵志毅账户银行流水。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于中山市××镇××路××路5××号号房地产［房产证号**××33301××××563401××××563501××××5636，土地证号：国（2015）240××××］的权利人为何子钊、何志鹏、刘承光、刘嘉麟，各人所占份额均为1/4，房屋所有权取得方式为继承，登记时间为2015年5月6日。上述房地产原由案外人刘玉源管理至2016年9月，从2016年10月起由何志鹏、邱小玲管理并收取租金，自上述时间起，因何志鹏、邱小玲自2018年2月起没有将相应的租金收益支付给何子钊，何子钊遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，2016年10月至2018年9月期间，涉案房产的租金收入合计228400元，其中2018年2月至9月期间的租金收入合计为99800元。具体情况如下：1.“联塑管道”每月租金2000元，租赁至2016年12月的租金收入为6000元，从2017年1月起至今租赁给亲戚经营“美宜佳”，无租金收入；2.“乐创广告”每月租金2300元，至2018年9月的租金收入为55200元；3.“及时便利店”的铺位从2015年起空置，从2017年11月租赁给“钓友渔具店”，每月租金3300元，租金从2018年1月起收取，至2018年9月的租金收入为29700元；4.“晋利烧腊店”每月租金2500元，至2016年12月的租金收入为7500元，2017年1月至2018年4月租赁给亲戚经营“沙溪小吃店”，没有收取租金，2018年5月至8月，该店铺租赁给“九龙门”，每月租金5000元，至2018年8月的租金收入为20000元，后重新租赁给新租户经营快餐，租金每月5000元；5.二、三楼厂房每月租金5000元，至2017年12月的租金收入为75000元，2018年1月至2月空置，3月重新出租，每月租金5000元，从4月起计租，至9月的租金为30000元。2016年10月至2018年8月期间，何志鹏、邱小玲管理涉案房产支出费用合计42600元，具体情况如下：1.偿还刘玉婵债务20000元、唐志强债务5000元；2.赞助“龙聚环龙老年人协会”善款6000元；3.安装监控费用3500元；4.清洁楼宇费用600元；5.退“联塑管道”押金4000元，“晋利烧腊店”押金1500元，二、三楼厂房刘新中押金2000元。庭审中，何子钊确认上述支出，并同意承担其中的1/4。又查，何志鹏与邱小玲系夫妻关系，两人于2016年3月31日登记结婚。2016年7月6日，何子钊因在外地读书无法亲自办理涉案房产的相关事宜，故签署授权委托书，委托何志鹏、邱小玲代为办理出租涉案房产、收取涉案房产租金、代理涉案房产使用权利、代理产权证的更正事宜。再查，涉案房地产原于2002年1月30日登记在刘金维名下。2007年1月1日，何观林立下遗嘱，遗嘱的主要内容为：本人与妻子刘金维共同拥有座落于广东省中山市××镇××路××路5××号号房屋一幢的所有权，本人去世后，本人所拥有的上述房屋一半的所有权由本人两孙子刘嘉麟、何子钊两人共同继承，并且只限于该两孙子共同所有。刘嘉麟、何子钊继承该房屋后，在本人债务全部还清及刘嘉麟、何子钊成人并参加工作前，该房屋不能出售或者以其他方式转移所有权，该房屋由刘玉源负责出租或作其他使用，所产生的租金等孳息收入由刘玉源负责收取，刘玉源应当把租金等孳息收入全部用于偿还本人所欠债务及支付刘嘉麟、何子钊参加工作前的生活费用和教育费用。2007年1月2日，何观林病逝。刘嘉麟、何子钊因继承涉案房地产于2009年6月1日以刘金维为被告起诉至本院［案号（2009）中一法沙民一初字第467号］，本院于2009年10月28日作出判决，何观林在涉案房地产一半的所有权由刘嘉麟、何子钊继承，确认刘嘉麟、何子钊享有涉案房地产的一半所有权。庭审中，邱小玲陈述，每月5日为租金收取日；赞助善款、安装监控费、清洁楼宇费合计10100元，由4人分摊。其余应扣除的费用由何子钊、刘嘉麟2人分摊。涉案房产由刘玉源进行管理，刘玉源管理期间收取的押金没有交接给何志鹏，押金便由何志鹏支付，基于遗嘱管理房产取得的押金应当根据遗嘱由何子钊、刘嘉麟两人进行分摊。何子钊陈述，邱小玲是涉案物业的共同管理人之一。通过委托书、邱小玲与承租方签订的租赁合同及邱小玲在整个物业管理中的实际行为，均证明上述物业的实际管理人是何志鹏、邱小玲，且两人属于夫妻关系，在情理方面符合逻辑，通过客观事实及相应证据，进一步证明邱小玲有实际管理的情况；应扣除的费用由刘嘉麟、刘承光、何子钊、何志鹏四人平均分摊。之前的负债都是基于何观林、刘金维取得物业产权的前提下而对外共同负债，对于刘玉婵的负债是属于夫妻共同债务，并非何观林个人债务，不同意该债务由刘嘉麟、何子钊承担；关于押金，刘玉源是对整个物业进行管理，对何观林、刘金维的债务进行归还，收取的押金、租金应该属于整个物业共同产权人的收入，何观林、刘金维所欠的债务也应当是共同产权人承担债务。本院认为，本案为委托合同纠纷。本案的争议焦点在于一是2016年10月至2018年8月期间的涉案房产支出的费用应如何分摊；二是邱小玲是否为涉案房产的共同管理人；三是何子钊的诉求是否予以支持。对此，本院分析如下：关于焦点一。2016年10月至2018年8月期间的涉案房产支出的费用合计42600元。其中偿还债务合计25000元，善款赞助、安装监控、清洁费合计10100元，退押金合计7500元。关于偿还债务的问题。何子钊主张偿还刘玉婵、唐志强的25000元属于何观林、刘金维的夫妻共同债务，但并没有提供证据予以证明，其主张只承担其中的1/4意见，本院不予采纳。刘嘉麟、何子钊分别取得涉案房屋的1/4产权是基于继承何观林对涉案房屋的所占有份额，何观林的遗嘱已明确租金等孳息收入全部用于偿还其所欠债务等，故何子钊依法应在其继承何观林的遗产范围内偿还何观林的债务，故从租金中偿还给刘玉婵、唐志强的25000元，何子钊应承担其中的1/2即12500元。关于善款赞助、安装监控、清洁费等合计10100元，双方均确认由何子钊、何志鹏、刘承光、刘嘉麟共同分摊，本院予以确认。再次，关于退押金7500元，邱小玲辩称基于遗嘱管理涉案房产期间的押金应该由刘嘉麟、何子钊分摊，但该部分押金是刘玉源在管理涉案房产期间收取的，只是刘玉源与何志鹏没有对涉案房屋管理权进行交接，导致刘玉源收取的该部分押金由何志鹏退还承租方，但该部分押金的收取与支出应是涉案房屋所有人承担，故退押金7500元应由何子钊、何志鹏、刘承光、刘嘉麟各承担其中的1/4。关于焦点二。邱小玲辩称其是受何志鹏的委托对涉案房产进行管理，实际上管理人是何志鹏，且租金的收取也是由何志鹏处理。但从邱小玲与承租方签署的租赁合同来看，邱小玲是作为出租方与承租方签订租赁合同，并向承租方收取押金、租金，且何志鹏与邱小玲于2016年3月31日登记结婚，两人于2016年10月接手涉案房屋的管理，管理涉案房屋是发生在两人婚姻关系存续期间，邱小玲亦非常清楚并了解涉案房屋的租赁情况，故对邱小玲的上述辩解，本院不予采信，本院认定邱小玲为涉案房屋的共同管理人。关于焦点三。首先，何子钊签署授权委托书，委托何志鹏、邱小玲代为办理涉案房产的相关事宜，双方已形成委托合同关系，现何子钊主张解除其与何志鹏、邱小玲之间的委托管理关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，何子钊有权要求解除涉案委托合同，故何子钊的上述主张，理据充分，本院予以支持。其次，何子钊主张何志鹏向其返还涉案房屋的共有权证，何子钊没有举证证明涉案房屋的共有权证存放在何志鹏、邱小玲处，故何子钊的上述主张，理据不足，本院不予支持。再次，何志鹏管理涉案房产并收取了相应的租金，应及时将款项返还给何子钊。2018年2月至2018年9月，涉案房产租金收入合计99800元，何子钊占有涉案房产的1/4所有权，应得租金收入为24950元（99800元÷4）。如前所述，善款赞助、安装监控、清洁费、退押金合计17600元应由何子钊、何志鹏、刘承光、刘嘉麟共同分摊，何子钊应承担其中1/4应为4400元，再扣减何子钊应承担的债务12500元，何志鹏应返还何子钊的租金金额为8050元。关于利息损失的问题。何志鹏没有及时将租金收入返还何子钊，客观上造成何子钊存在一定的利息损失。何子钊主张利息损失从起诉之日起计算，符合法律规定，本院予以支持，但其主张利息损失按年息6%计算至实际清偿之日止，于法无据，本院不予支持，利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。最后，邱小玲为涉案房屋的共同管理人，且何志鹏的涉案债务发生在何志鹏与邱小玲的夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，故邱小玲应对何志鹏的涉案债务承担连带清偿责任。综上所述，何子钊的诉讼请求，理据充分的部分，本院予以支持，理据不足的部分，本院予以驳回；何志鹏、邱小玲的辩解，理据充分的部分，本院予以采纳，理据不足的部分，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十八条、第一百零二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：、解除何子钊与何志鹏、邱小玲就广东省中山市××镇××路5××号号房地产的委托合同关系；二、被告何志鹏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何子钊支付租金8050元及利息损失（利息损失的计算方式：以8050元为基数，从2018年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、被告邱小玲对被告何志鹏上述的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告何子钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（原告何子钊已预交），由原告何子钊负担62元，被告何志鹏、邱小玲共同负担38元并于本判决生效之日起七日内径付原告何子钊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  高青薇人民陪审员  张子锋二〇一八年九月十九日书 记 员  余海玲杨平丽