广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初821号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市高新技术开发区**小区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：蒋才美，女，1975年3月2日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）诉被告蒋才美物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，于同年9月19日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告蒋才美经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司在庭审中将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付2016年8月1日至2017年1月20日的物业管理服务费394.2元、公用水电费28.22元，滞纳金暂计至2017年1月20日为346.81元（滞纳金2017年1月21日起，以422.42元为基数，按每日3‰计算至实际给付时止），以上费用合计769.23元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共停车场汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、公用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑履行了物业服务的义务。被告房屋建筑面积139.66平方米，每月应交物业费69.83元，公用水电费5元。2016年8月1日至2016年8月20日20天欠交物业费45.05元、公用水电费3.22元，2016年8月21日至2017年1月20日5个月欠交物业费349.15元，公用水电费25元，合计欠交物业费394.2元、公用水电费28.22元，滞纳金暂计至2017年1月20日为346.81元（滞纳金2017年1月21日起，以422.42元为基数，按每日3‰计算至实际给付时止）。虽经原告书面催收，被告仍拒不交纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告蒋才美未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋才美经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费：0.5元/月/㎡；电梯楼住宅物业费：0.8元/月/㎡；商铺及住宅办公物业费：1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费：5元/月/户；电梯维保费、年检费：300元/户/年（一楼不收取）；电梯公摊电费：200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共场地汽车停车位：100元/个/月；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计算；物业管理服务费缴费时间为每月10号前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，要承担从逾期之日起每日按欠交费用的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告蒋才美是天龙居南苑小区21栋1-6-2号业主，房屋建筑面积139.66平方米，2016年8月1日至2017年1月20日为5.67个月，物业服务费395.94元（【139.66*0.5】*5.67=395.94元）、公用水电费28.35元（5*5.67个月=28.35元）。因被告蒋才美未交纳上述费用，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路**东方大厦**变更为高新技术开发区**小区****。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 又查明，原告为包括本案在内的19个案件，共支付了公告费780元。 本院认为，原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力，被告应当按约享有权利并承担义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，现原告诉请被告支付物业服务费394.2元、公用水电费28.22元，经本院核算，被告实际欠交物业服务费395.94元、公用水电费28.35元，原告诉请金额低于被告实际欠费金额，属于对自己权利的自由支配，本院予以准许。关于滞纳金，本院认为，合同约定的滞纳金属违约金性质，而原告在其提供的管理和服务中存在一定瑕疵，同时其未举证证明除了物业服务费的利息损失以外，还存在其他损失，故本院酌情将违约金的计付标准调整为自2017年1月21日起，按年利率6%计至实际清偿之日止。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在物业公司依约提供服务后，业主应当履行交纳相关费用的义务。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝交纳物业费作为对抗手段，这样对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋才美支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费394.2元、公用水电费28.22元，合计422.42元及违约金（违约金计算：以422.42元为基数，自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元、公告费41元，共计91元，由被告蒋才美负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 罗    敏 人民陪审员 江  荣  华 人民陪审员 檀  志  超 二〇一八年九月二十日 书 记 员 李明权（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。