江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6021号上诉人（原审原告）：刘萍,女,1978年10月1日生,汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：和记黄埔地产公司（南京）有限公司,住所地南京市奥体大街**新城科技大厦******。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：田鸿，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆翩翩，江苏致邦律师事务所律师。上诉人刘萍因与被上诉人和记黄埔地产公司（南京）有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初9051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘萍上诉请求：一、和记黄埔公司支付逾期交房违约金160388元（自2017年10月8日起要求以房屋总价6007071元按日万分1.5计算至2018年4月4日）；二、本案一、二审诉讼费由和记黄埔公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院从未到场查看是否存在交房质量问题，即认定涉案房屋符合约定。刘萍所购买的房屋系精装修房，并非毛坯房，和记黄埔公司对房屋装修的承诺也是合同的重要组成部分，和记黄埔公司在2017年10月8日提出交房时，刘萍已明确提出存在地砖色差、门窗关闭质量问题即存在不符合约定的室内柱的问题，和记黄埔公司当即表示予以整改，在此情况下，一审法院仍判令刘萍先收房，明显混淆了房屋买卖合同的解除条件与瑕疵交房的整改义务。刘萍并非以房屋存在质量问题要求解除合同，涉案房屋存在的质量问题也未达到解除合同的程度，故刘萍要求整改，和记黄埔公司也同意整改。和记黄埔公司在一审庭审中自认整改结束时间未2017年12月15日，但整改后并未及时通知刘萍收房，因此，相应整改时间应计算在逾期交房的时间内，只有和记黄埔公司明确向刘萍提出无法整改或不同意整改并要求刘萍收房时，刘萍不予收房的时间才不应计算在逾期交房的时间内，而是由刘萍提起质量赔偿之诉，但和记黄埔公司直至本案一审庭审中才明确不予整改，且庭审结束后，和记黄埔公司还在进行整改，刘萍直至2018年4月4日才收到整改验收通知书。二、一审法院存在误导、不公正审判行为。一审中，法庭直接询问涉案房屋的市场租金，而并非先询问涉案房屋是刘萍自住还是在出租。一审法院认定刘萍贷款购买房屋，却认为延期交房不导致贷款损失，在目前租金与房价严重不对等的现实情况下，法院如此认定将造成开发商不按约定时间交房甚至故意拖延交房的资金利用成本远低于银行的贷款成本，更不用说开发商的实际融资成本。刘萍之前对法律了解不深，对法官的过度信任导致在庭审中进行了确认。刘萍在二审中也只是要求按约定标准的1.5倍计算违约金，仅为银行贷款基准利率而已。三、一审期间，法院已组织双方当事人办理了房屋交接手续，在此情况下，一审判决仍判令和记黄埔公司在判决生效之日起五日内办理房屋交接手续，刘萍不得不对一审法院的公正性存疑。四、一审期间，一审法院不允许刘萍复印庭审资料，影响了刘萍在庭后咨询他人的权利。五、本案是只经一次庭审便审结的案件，一审法院却按普通程序收费，增加了刘萍的经济负担。和记黄埔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回刘萍的上诉请求，维持一审判决。刘萍向一审法院提出诉讼请求：和记黄埔公司交付合格房屋，并承担逾期交房违约金（自2017年1月1日至房屋交付之日止，按已付房款每日万分之五计算，并应扣除和记黄埔公司已支付的违约金187000元）。一审法院认定事实：刘萍与和记黄埔公司于2016年5月20日签订《商品房预售合同》，约定：刘萍购买和记黄埔公司开发建设的涟城G1幢105（含一层、二层）室精装修房屋，总价款为6007071元；和记黄埔公司应于2016年12月31日前向刘萍交付房屋，交付条件包括和记黄埔公司已取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、合同附件7中载明的水电燃气已开通、刘萍已支付房屋总价款等；如和记黄埔公司逾期交房超过180日且刘萍同意继续履行合同，则和记黄埔公司按刘萍已付房款每日万分之一支付违约金至房屋交付的前一日。合同签订后，刘萍已支付总价款6007071元。此前，和记黄埔公司于2015年12月23日取得《建设工程规划验收合格书》，另于2015年12月30日向城建部门办理了涉案房屋所在项目工程的竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。后因和记黄埔公司未能依约如期交房，和记黄埔公司为此向刘萍支付了2017年1月1日至2017年10月8日的逾期交房违约金计187000元（其中，自2017年1月1日起180日的违约金按刘萍已付房款每日万分之一计算，此后至2017年10月8日的违约金按刘萍已付房款每日万分之一点三计算）。2017年10月8日，和记黄埔公司通知刘萍交付房屋，刘萍于当日前去验房后提出房屋内立柱及阳台门问题并因此未接收房屋。一审中，刘萍称2017年10月8日验房时，房屋的水电燃气均已开通，并称涉案房屋在2017年的市场租金标准为15000元/月，同时刘萍表示愿意按涉案房屋目前现状予以接收房屋。此外，刘萍称自己为购房办理了按揭贷款，贷款利率高于合同约定及和记黄埔公司实际支付的违约金标准，故认为和记黄埔公司的逾期交房违约金应按刘萍已付房款每日万分之五标准计算，和记黄埔公司对此则不予认可。一审法院认为，刘萍表示愿意按涉案房屋目前现状予以接收，和记黄埔公司亦表示愿意随时与刘萍办理房屋交接手续，双方就房屋交接问题意见一致，一审法院对此予以确认。根据刘萍所述，刘萍购买涉案房屋系出于自住需要，在此情形下，即使和记黄埔公司依约按期交付房屋，刘萍亦不能因此免除自己对购房按揭贷款利息的承担，故和记黄埔公司逾期交房给刘萍造成的损失应以此房在逾期交付时段内的租金价格作为参照标准，而与刘萍按揭贷款利率无关。和记黄埔公司未能依约在2016年12月31日前交付房屋，其因此向刘萍支付了2017年1月1日至2017年10月8日的逾期交房违约金187000元，此违约金系按刘萍已付房款（6007071元）每日万分之一（600.7元/日）及每日万分之一点三（780.9元/日）的标准分时段计算汇总得出，上述违约金计算标准远高于刘萍自述的涉案房屋在2017年逾期交付时段内的市场租金标准（15000元/月，即500元/日），据此计算的违约金已超出相同逾期时段内的刘萍损失，故和记黄埔公司计算的违约金及标准不存在因过低而需调整的法定情形，其对2017年1月1日至2017年10月8日的逾期交房违约金计算为187000元并予以支付，并无不当，而刘萍要求按已付房款每日万分之五标准计算逾期交房违约金的主张，无事实依据，理由不充分，不能成立。涉案房屋所在项目工程已于2015年12月取得《建设工程规划核实合格书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》，且根据刘萍所述，在2017年10月8日验房时，涉案房屋的水电燃气均已开通，根据合同约定，涉案房屋至此已达到交付条件，而和记黄埔公司亦已于2017年10月8日通知刘萍交付房屋，由此应当认为，至2017年10月8日，和记黄埔公司已履行合同约定的交付义务，虽然房屋交接手续至今尚未办理完成，但此事缘于刘萍在2017年10月8日验房后未予接收房屋，而非和记黄埔公司在2017年10月8日拒不履行交付义务所致，故和记黄埔公司在2017年10月8日之后不应再继续承担逾期交房违约责任。刘萍提及房屋内立柱（排水管）及阳台门问题，其所述问题对房屋的正常交付与使用并不构成实质影响及障碍，刘萍如果认为上述问题损害到自己作为购房人的合法权益，其可另行向和记黄埔公司提出维修、整改或损失赔偿主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、刘萍与和记黄埔公司于判决生效之日起五日内办理涟城G1幢105（含一层、二层）室房屋交接手续；二、驳回刘萍的其他诉讼请求。一审案件受理费12442元，由刘萍负担10000元，和记黄埔公司负担2442元。一审法院认定的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。二审中，刘萍提交新证据如下：一、涟城整改验收通知书一份，用于证明和记黄埔公司直到2018年4月才整改完毕，并通知其收房。该整改验收通知书载明“尊敬的刘萍女士，就阁下购买我司涟城G1幢105号房，在交付时阁下提出之整改事项，我司已于2018年4月3日整改完毕，特通知您前来复验，具体事宜请与办公时间（……）内致电……”。二、关于涟城G1-105质量问题的述求一份，上面有和记黄埔公司工作人员的签字，用于证明截止其收房，和记黄埔公司仍未整改完成。该诉求意见系刘萍出具，落款处有“已收到述求书，黄门靓2018.4.20”字样，主要内容为“……涟城二期G1-105业主……在2018年3月17日办理收房手续仍存在诸多问题，具体如下：1.客厅地面大理石色差非常大，厨房大理石破裂；2.楼梯管道为整改；3.一楼客厅阳台门开关失灵，存在明显安全隐患，工程告知是更换的新门，可现场查看有非常明显的机器切割痕迹。以上问题请在三日内解决，如不能解决我将自行请第三方解决，以避免租金损失进一步扩大……”和记黄埔公司质证认为，其不清楚是否发送过上述整改验收通知书，即使该通知书确为其发送，也与是否交房无关，这是针对交房之后房屋存在的质量瑕疵等方面维修的记录。二、质量问题诉求的签收人黄文静是否为其员工其亦需要核实，但即便是其公司员工签收了刘萍的诉求书，也与本案争议的内容无关。本院另查明，双方当事人就涉案房屋签订的《商品房预售合同》第六条约定“商品房交付时应对符合下列条件：【√】已取得《建设工程规划验收合格书》；【√】应对在交付该商品房同时达到甲方承诺条件的附件7中的第1-3向已达到甲方承诺的条件；【√】见补充协议第六条”。附件7配套基础设施及其他设施载明“1.上水下水设施：2016年12月31日前达到具备开通条件”；2.供配电设施：2016年12月31日前达到具备开通条件；3.燃气供应设施：2016年12月31日前达到具备开通条件。补充协议第六条载明“双方同意只有在乙方先完全履行如下义务及满足下列所有条件后，甲方才开始有义务将商品房交付给乙方：甲方已收到乙方支付的该商品房的总价款……因发生下列情形之一，致使甲方不能按期履行本合同时甲方在及时通知乙方后可延期将该商品房交付给乙方，且甲方无需承担任何责任……”二审期间，双方当事人均确认，刘萍已于2018年3月实际接收了涉案房屋。本院询问刘萍，其主张按每日万分之1.5的标准计算逾期交房违约金有何依据。刘萍陈述，依据同期银行贷款利率计算。以上事实，有整改验收通知书、质量问题的述求、《商品房预售合同》以及本院询问笔录在案为凭。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘萍上诉称，和记黄埔公司应支付2017年10月8日至2018年4月4日期间的逾期交房违约金。对此本院认为，2017年10月8日，涉案房屋已满足双方当事人在《商品房预售合同》中约定的交付条件，和记黄埔公司通知刘萍收房，刘萍亦已在当日到场验收房屋，虽其因房屋立柱及阳台门问题未实际接收房屋，和记黄埔公司也同意就此进行整改，但上述需整改的问题并不涉及双方约定的涉案房屋交付应满足的条件。根据刘萍提交的整改验收通知书，和记黄埔公司系告知刘萍整改完毕，通知刘萍前往复验，系对和记黄埔公司整改事项的查验，并非双方就涉案房屋交付达成的合意，因此，刘萍主张和记黄埔公司支付逾期交房违约金直至2018年4月4日，依据不足，本院不予支持。对于刘萍要求和记黄埔公司按照每日万分之1.5的标准计算逾期交房违约金的上诉请求，本院认为，根据双方约定，和记黄埔公司逾期交付涉案房屋的，应以刘萍已支付房款为基数，按每日万分之一的标准支付违约金，该违约金的计算标准甚至高于刘萍在本案一审期间自认的涉案房屋的市场租金，在此情况下，刘萍仍主张约定的逾期交房违约金计算标准过低，缺乏依据。一审法院判令和记黄埔公司按约定标准向刘萍支付逾期交房违约金，有事实和法律依据。因双方当事人在二审期间一致确认，刘萍已于2018年3月实际接受了涉案房屋，基于该事实，和记黄埔公司客观上已无再次交付涉案房屋的必要，刘萍要求和记黄埔公司履行维修义务所依据的事实已经消灭，刘萍亦在上诉状中对一审法院判令和记黄埔公司交付涉案房屋提出异议，本院根据双方当事人确认的新事实，对一审判决予以撤销。综上，刘萍的上诉请求不能成立，应予驳回；因出现新事实，本院依法撤销一审判决。综上，依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初9051号民事判决；二、驳回刘萍的一审全部诉讼请求。本案一审案件受理费12442元，由上诉人刘萍负担10000元，由被上诉人和记黄埔地产公司（南京）有限公司负担2442元；二审案件受理费3600元，由上诉人刘萍负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年九月二十八日书记员  朱亚芳