江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终7695号上诉人（原审原告）：左扬光，男，1962年9月13日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县，现住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：程飞，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶丽，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家兰，女，1950年10月26日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：杨昌满，男，1948年4月16日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区，现住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：杨云东，男，1977年8月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审第三人：陈晓静，女，1978年11月29日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上述三被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：李萱，江苏苏延律师事务所律师。上诉人左扬光因与被上诉人杨昌满、张家兰、杨云东、原审第三人陈晓静房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。左扬光上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人杨云东对于上诉人与被上诉人杨昌满、张家兰签订的房屋买卖合同的事实并不知情，属认定事实错误。1、《张家兰农户房屋拆迁补偿安置协议书》中，张家兰作为安置权利人在协议上签字确认，且基于农村房屋的特殊性，上诉人有理由相信张家兰在处理案涉房屋时拥有完全的处分权，即使拆迁补偿安置协议书上明确记载乙方家庭人口为2+3人，也只是对拆迁房屋的现状做出客观描述，而一审法院却直接认定上诉人应当知晓被上诉人杨云东为案涉房屋的权利人或共有权人，无任何事实依据。依据一审法院的认定结果进行反推，既然杨云东为案涉房屋的权利人或者共有权人，拆迁安置权利人签署栏中理应有其签名，显然一审法院的认定是互相矛盾的，属于认定事实错误。2、一审法院认定，上诉人提供的证据仅能证明在《购房协议》签署后直至2010年期间曾经占有过501室房屋，并不能证明被上诉人张家兰夫妻完成了房屋交付行为，同时也不能证明房屋处分行为取得了上诉人杨云东的同意，而对于上诉人长达7年时间的占有为何种法律性质的占有却只字未提、不予核实，并且在判决上中肯定了被上诉人杨云东恶意侵占房屋的合法性，这样的裁判理由于法无据。二、一审法院程序明显违法，损害上诉人利益。一审法院在判决中肯定了上诉人与被上诉人杨昌满、张家兰签署的《购房协议》的合法有效性，却否认了该协议对被上诉人杨云东即案涉房屋的权属登记人的效力。即使一审法院认定的上诉人杨云东对于购房合同签署未予追认的事实存在，上诉人的诉讼请求无法得到支持，也应当释明告知上诉人变更诉讼请求，要求被上诉人杨昌满、张家兰承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。而一审法院却未对上诉人进行任何释明，无形中增加了上诉人诉讼成本。杨昌满、张家兰、杨云东和陈晓静共同辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。1、2003年12月10日上诉人左扬光与被上诉人杨昌满以及张家兰签订的购房协议中第一条明确约定了：甲方杨云东、张家兰将案涉房屋出售给乙方左扬光，上诉人左扬光从该协议的约定中就应当知晓杨云东系案涉房屋的权利人或共有权人。2、上诉人左扬光在一审庭审中陈述，签订《购房协议》时看到了《关于张家兰农户房屋拆迁补偿安置协议书》，在该协议中第二条第二款第一项明确约定：统建安置面积为人均30平方米，即3人为中套（建筑面积90平方米）、1-2人为小套（建筑面积60平方米）；第二条第八款中约定：张家兰家庭人口为2+3人，2户，按规定应定房1中套、1小套，故从该拆迁安置协议也能看出杨云东是安置人之一。2001年农村房屋的拆迁政策，是结合宅基地房屋面积和户籍情况进行安置，对于成年子女己成家，与父母分户的，均与父母分开安置。拆迁办通常与宅基地使用权人签订拆迁安置协议，但农村房屋情况特殊，成年子女与父母共同居住、共同建房的情况很多，不代表宅基地的使用权人就一定是地上房屋的产权人。况且，上诉人左扬光是通过案涉房屋附近的拆迁户女知青引荐购买案涉房屋的，故左扬光对于案涉房屋是按照户籍情况进行安置，对杨云东系案涉房屋的权利人或共有权人的情况应当知晓。故一审法院认定杨昌满和张家兰处分案涉房屋的行为对杨云东构成无权处分，认定事实清楚，适用法律正确。3、被上诉人杨昌满和张家兰从未将案涉房屋交付给左扬光，左扬光也无证据证明，双方进行过房屋交接，杨云东自始至终是案涉房屋的产权人，案涉房屋一直由杨云东控制和占有，杨云东系正常使用自己的房屋，不存在恶意占有案涉房屋情形。4、被上诉人杨昌满和张家兰出售案涉房屋时，杨云东居住在江宁东山，未与其父母共同居住，杨云东当时不知晓其父母出售案涉房屋，在事后知晓后一两年内，立即让其父母通过见证人谢某等途径联系左扬光，表达解除合同、返还购房款的意思表示，并非是恶意看到房价上涨后才提出不同意出售案涉房屋的。反倒是上诉人左扬光自行扩大损失，其自己也陈述在2010年被上诉人就明确表示要求解除合同，退还购房款，并愿意赔偿部分损失，但上诉人左扬光怠于行使权利。二、一审法院程序合法。上诉人左扬光在一审中聘请了代理律师，其代理律师对其诉讼请求的主张或变更应当有明确的认识，人民法院在判决作出前不得泄露审判机密，在判决前不得给当事人提示判决倾向，故一审法院无义务提醒或者要求上诉人左扬光变更诉讼请求。综上，恳请二审法院驳回上诉人左扬光的上诉请求，维持一审判决。左扬光向一审法院起诉请求：1、判决张家兰、杨昌满、杨云东协助其将南京市江宁区百家湖街道殷巷小区38幢1单元501室房屋产权过户至其名下；2、判令张家兰、杨昌满、杨云东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年12月10日，左扬光（乙方）与杨昌满、张家兰（甲方）签订《购房协议》，约定：1、本着双方自愿公平原则，现将江宁区百家湖街道殷巷小区38幢1单元501室（90平方米）属于杨云东、张家兰（甲方）出售给左扬光（乙方）；2、此房价格经双方商定为壹拾叁万叁仟捌佰元整（包括地下室在内），合同公证后由乙方一次付清；……6、甲方有义务协助乙方办理房产证、土地证等其它手续（工本费由乙方承担），因房屋涨、跌价因素，甲方不得再行收取差价；7、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责双倍赔偿。2003年12月15日，杨昌满出具收条一份，内容为：今收到左扬光房款计壹拾叁万叁仟捌佰元整。杨云东、陈晓静及其二人之子的户口已于2010年3月31日迁入案涉房屋地址内。案涉房屋自2010年起由杨云东一家人居住使用至今。现该房屋已经取得不动产权证书，登记坐落为南京市江宁区，登记在杨云东名下，建筑面积为93.73平方米，登记日期为2017年3月1日。2017年11月，左扬光向一审法院提起诉讼。本案在一审审理过程中，左扬光认可办理过户登记的税费由其承担。一审另查明，2001年4月28日，张家兰向派出所出具《立户申请》，载明因儿子杨云东已长大成家，并已单独生活，故申请办理立户手续。2001年11月23日，张家兰签署了《关于张家兰农户房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明张家兰（乙方）家庭人口为2+3人，2户，按规定应定房1中套、1小套。对当事人有争议的证据，双方的质证意见以及一审法院认证意见如下：左扬光主张501室房屋已于2003年12月15日实际交付其并由其实际使用，就此提交以下证据证明：证据1、水、电费缴费凭证原件各一张及钥匙一串（含木门钥匙两把、防盗门钥匙一串），证明501室房屋已于2003年12月15日实际交付左扬光并由其实际使用，左扬光陈述木门在501室交付给其后由其更换成了防盗门，大约是2010年更换的防盗门。张家兰、杨昌满、杨云东及陈晓静对电费发票形式真实性认可，认为水费收据是收款单位联，不符合常理，且认为即使该两份票据是真实的，也不能证明案涉房屋交付给左扬光并由左扬光实际使用的事实；且2010年之前杨云东在该房屋内存放过闲置物品，当时房屋入户门是简易木门，容易发生被盗、被撬的事件，不排除杨云东缴纳相应费用的票据遗留在该房屋内的可能性；对于钥匙均不予认可，不能证明是案涉房屋钥匙。证据2、2017年11月左扬光与张家兰、杨昌满的对话录音资料，证明案涉房屋的交付事实，以及在房屋可以办证时双方就房屋的处理的沟通过程。录音包含以下内容：杨昌满：“老早我就找你了，你家也不知道在哪，不然老早找你了。”张家兰：“房子小孩住进去，那个线、灯，一起给人弄得，抽得光光，小孩进去重装的线，重弄的。”左扬光：“那是，肯定是小偷进去撬的。”……左扬光：“这个事不讲了。讲这个利息，你讲03年（2003年）到现在17年（2017年）。那个时候的物价和现在的物价，那个时候的钱和现在能一样吗？那时候人工资拿多少钱，现在拿多少钱？我们讲再退一步了，比如说，你上次不是讲吗，你把小套给我，你还考虑过了？”杨昌满：“为什么讲小套给你？是什么时候讲的？现在拿小套给你，我住哪儿去呢？”左扬光：“就是讲你现在也不考虑这个事了？”杨昌满：“不考虑这个事。现在就是我儿子讲，不关我事，你拿房子还我。我有什么办法呢。没办法。”左扬光：“实际上，你上次10年（2010年）的时候，你儿子喊我来的，你也在嘛，还记得啦？有七八年了。”杨昌满：“我开刀那年。”左扬光：“就是那一次，你家儿子讲这个房子是大队分给他的。实际上我找人到开发区调过资料了，那个拆迁协议和安置协议是你签字，跟你儿子根本不相干。”张家兰、杨昌满、杨云东及陈晓静对录音资料的真实性认可，但认为该录音不能证明杨昌满与张家兰曾将案涉房屋交付给左扬光，恰恰能够证明：（1）该房屋由杨云东实际居住使用；（2）左扬光在殷巷有朋友，完全有条件行使权利；（3）杨昌满与张家兰很早就多次积极寻找左扬光，要求与左扬光解除合同，但因无左扬光的联系方式，一直无法与左扬光直接取得联系；（4）杨云东对杨昌满与张家兰出售案涉房屋的行为始终未予追认；（5）杨云东早在七、八年前就曾向左扬光明确表达过案涉房屋是杨云东的以及其不同意杨昌满与张家兰出售案涉房屋的意思。证据3、证人丁某、陈某、罗某的证人证言。证人丁某出庭陈述，左扬光于2004年期间雇佣其驾驶货车拖沥青，当时左扬光安排其住在殷巷的小区大约五、六个月，其不清楚小区名称，好像位于五楼，当时左扬光说该房屋是左扬光购买的。证人陈某出庭陈述，左扬光是其姨父的朋友，其曾经帮左扬光拖运电饭煲、床、煤气灶等生活用品进左扬光购买的房子，当时是左扬光的一个驾驶员住在房子里面，住在里面的驾驶员其见过，就是出庭证人之一，拉沥青的地方也是其介绍的，之后间隔不久其给该房屋装了防盗门，购买防盗门的钱由其先垫付，后来左扬光将钱给了其，房子的坐落为殷巷新寓38幢一单元501室，其本人也住在殷巷新寓。证人罗某出庭陈述，其与左扬光是朋友，大约2003年，因为其自己家的房子是小套，东西没地方放，就把其自己装修用的电锯、空气压缩机、电机等物品放在了左扬光购买的房子的地下室内，隔了很久，大约是左扬光买房一两年后，左扬光告诉其购买的房子内的电线被偷了，其还把家中的旧电线给了左扬光，房子的位置是一单元5楼，具体哪一栋记不清了，好像是38栋，小区名称也记不清楚了，另一个证人陈某是其姨侄。张家兰、杨昌满、杨云东及陈晓静对三位证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，首先，三位证人均与左扬光相识，且与左扬光有利害关系；其次，丁某不清楚房屋的具体位置，不能证明证人所居住的房屋就是案涉房屋；再次，陈某陈述系2004年到案涉房屋安装了防盗门，与左扬光自己陈述的2010年安装防盗门不符；最后，罗某也无法陈述存放物品的房屋的具体位置，因此罗某的证言也不能证明证人使用过案涉房屋。一审法院对上述证据1、2、3认证认为：左扬光提交的水、电费缴费凭证及钥匙均是原件或者原物，一审法院对该组证据的真实性予以认定。张家兰、杨昌满、杨云东及陈晓静对左扬光提供的录音资料的真实性无异议，一审法院对该录音资料的真实性亦予以认定。对于三名证人的证言，虽然三名证人均与左扬光相识，但并不导致三名证人丧失证人资格，证人陈某明确陈述了为左扬光搬运生活用品、安装防盗门的地址为501室房屋，证人丁某、罗某虽然不能说清其居住或者存放物品的房屋的具体坐落，但是均陈述房屋是在殷巷，三人证言可以相互印证。综合上述证据1、2、3，一审法院认为左扬光提供的证据可以证明其在2003年之后占有过案涉501室房屋。杨昌满、张家兰主张左扬光在购买房屋时明知杨昌满、张家兰系无权处分，但未查看核实相关权属资料，存在重大过错，且双方并未能完成房屋交接，见证人谢某于2005年之前就多次向左扬光传达过杨昌满、张家兰要求解除合同的意思表示。杨昌满、张家兰就此提交谢某的书面谈话笔录一份，并申请谢某出庭作证。谢某出庭陈述其介绍了左扬光和杨昌满家买卖房屋，其收取了左扬光支付的10000元定金，并交给了杨昌满夫妻，但其不知道其余款项的支付情况，也不清楚杨昌满夫妻有无将案涉房屋钥匙交付给左扬光，其后来找过左扬光认识的女知青找左扬光，但是女知青没有找左扬光，其也联系不到左扬光，其认可其签名的谈话笔录。谈话笔录中记载谢某陈述“我不认识左扬光。原来有一个南京的女知青，下放到我们邻村。左扬光认识这个女知青，委托女知青买拆迁安置房。当时我天天在菜场卖菜，女知青跟我闲聊，就知道了张家兰家有房屋要卖”，谈话人（张家兰、杨昌满、杨云东及陈晓静的委托诉讼代理人）问：“张家兰家人什么时候跟你讲过，她儿子杨云东不同意卖房子的？”，谢某答：“她（张家兰）家房子卖过一两年内讲过，具体时间记不清了，她家让我给左扬光和女知青打招呼，但是联系不到左扬光”。左扬光对证人谢某的当庭证言真实性无异议，但认为因证人年龄较大，其对十几年前的事情可能记不清楚了，当时案涉房屋没有权属证书，有拆迁安置协议，证人证言不能达到张家兰、杨昌满、杨云东的证明目的；对于书面谈话笔录，其认为不能作为定案依据。杨云东及陈晓静对张家兰、杨昌满提供的上述证据均无异议。一审法院对杨昌满、张家兰提交的上述证据认证认为，证人谢某系案涉《购房协议》的见证人，其证言可以作为一审案件定案依据。但是证人谢某的当庭证言及其确认的书面谈话笔录，仅能证明谢某曾经找过女知青，证人并未参与签订《购房协议》之后的付款及房屋交付事宜，故其不清楚案涉房屋有无交付给左扬光，其证言不能证明该事实是否存在。一审庭审中，左扬光陈述2009年或者2010年张家兰夫妻找过其一次，当时张家兰夫妻称可以办房产证了，其就和爱人一起来殷巷了，过来后张家兰夫妻告知其案涉房屋不想给其了，张家兰夫妻提了两个方案，一是退其200000元，二是将张家兰、杨昌满的小套房屋给其，案涉中套房屋还给张家兰夫妻，其当时就拒绝了，后来双方再也没见过面，直到2017年录音的时候，录音也能证实2010年时谈过这个事，但是在录音的时候杨昌满连小套都不愿意给其了。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。左扬光与杨昌满、张家兰签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是《购房协议》载明501室房屋“属于杨云东、张家兰”，《关于张家兰农户房屋拆迁补偿安置协议书》上也明确记载乙方家庭人口为2+3人，故杨云东是被安置人之一，左扬光应当知晓杨云东系案涉房屋的权利人或者共有权人。501室房屋现登记在杨云东名下，但杨云东并未在《购房协议》上签字，左扬光也未提供证据证明张家兰夫妻出售501室房屋取得了杨云东的同意，故张家兰夫妻与左扬光签订《购房协议》出售501室房屋的行为对于杨云东而言构成无权处分。一审庭审中，左扬光陈述杨云东在2010年时提出案涉房屋属于其所有，张家兰夫妻在2010年时也向左扬光表达了要支付左扬光钱款收回房屋或者将501室中套房屋调换成小套房屋的意思，加之，客观上501室房屋自2010年起即由杨云东一家人占有使用，可以证明在2010年时杨云东即向左扬光明确表示对于张家兰夫妻处分501室房屋的行为不予追认，且至今未予追认，张家兰夫妻也于2010年向左扬光表示要收回501室房屋。虽然左扬光主张张家兰夫妻于收到购房款当日即将案涉房屋交付给了其，并提供了证据，但是左扬光提供的证据仅能证明其曾经占有过501室房屋，并不能直接证明系由张家兰夫妻将501室房屋交付给左扬光，即使张家兰夫妻曾将501室房屋交付给了左扬光，也不能改变张家兰夫妻系无权处分501室房屋、杨云东对该无权处分行为不予认可，以及501室房屋自2010年起已由杨云东一家人占有使用至今的事实。现501室房屋的登记权利人杨云东不同意转移案涉房屋的所有权，该房屋现亦由杨云东占有使用，左扬光要求杨云东协助办理产权变更登记手续，无事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回左扬光的诉讼请求。本案案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由左扬光负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方2003年12月10日签订的购房协议中，明确写明杨云东为案涉房屋的所有权人，张家兰所签订的拆迁安置协议也载明被安置的是2户，故一审法院认定左扬光应当知晓杨云东为案涉房屋的权利人或共有权人并无不当。从证人谢某的相关证言可以认定杨云东在张家兰出售房屋不久后即提出了异议。上诉人左扬光也认可其有2010年即已得知杨云东对出售房屋有异议。案涉房屋实际由杨云东占有使用，左扬光未能提供充分证据证明张家兰向其交付了房屋。一审法院根据上述情况，对于上诉人左扬光要求协助过户案涉房屋的诉讼请求不予支持正确。上诉人左扬光提出，一审法院程序明显违法，在上诉人的诉讼请求无法得到支持的情况，未释明告知上诉人变更诉讼请求。经审查，上诉人所述情形，不属于法院应当释明的范畴，上诉人这一主张不能成立，可另行向责任人提出主张。综上所述，上诉人左扬光的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由左扬光负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年九月二十七日书记员 朱亚芳