北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初5421号原告：田秀英，女，1971年2月7日出生，汉族，北京市朝阳区王四营乡白鹿司村农民，住北京市西城区。被告：李强，男，1970年7月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋泽明，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，北京市信凯律师事务所实习律师。原告田秀英与被告李强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告田秀英，被告李强及其委托代理人宋泽明、李晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田秀英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同及《装修款补充协议》；2.判令被告退还原告已支付的定金50000元；3.判令被告支付违约金372000元并赔偿房屋差价损失（以评估结果为准）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月12日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告将位于北京市丰台区光彩路65号院2号楼01单元0605室房屋出售给原告并完成过户手续。由此原告已经以定金50000元、建委监管资金124万元、资金存管55万元的形式分三次支付给被告，该合同中房屋过户契税37200元原告也已支付。2016年7月11日，原告与被告约定在丰台区房产交易大厅完成过户，但由于被告合同中标的房屋被丰台区法院查封，房产交易中心不予办理过户。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中“第六条该房屋买卖交易的承诺：（一）甲方已如实该房屋权属情况、设备、装修情况。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿”规定，原告在过户当日才得知该房屋被查封。由于被告未将房屋纠纷情况告知原告，并且该房屋被查封致使原告至今亦无法取得该房屋所有权，被告应承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿。同时根据合同第九条、第十一条的约定，在房屋交易过程中已经发生的各项费用及其他损失也均应由甲方承担。后由于该地区房价快速上涨，原告已无力在该地区继续购买房屋解决家庭需要，其根本原告是被告未能将合同中的房屋权属过户给原告，由于房屋被查封导致原告无法取得房屋的差价损失应由被告承担。被告李强辩称：我方同意解除房屋买卖合同，同意返还定金50000元，但原告无权以合同第九条作为解除合同的依据；合同履行中被告没有违约行为，不应当支付违约金；房屋差价损失不能与违约金同时主张，差价损失没有具体事实依据，不同意赔偿差价损失。本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，田秀英（买受人、乙方）与李强（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，李强将其位于北京市丰台区光彩路65号院2号楼01单元0605室房屋出售给田秀英；房屋成交总价为186万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50000元；甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款；乙方第一次通过资金存管划转方式于网签后3日内向甲方支付55万元，乙方第二次通过资金监管划转方式于过户前3日向甲方支付124万元，乙方第三次通过自行交接的方式于交房当日向甲方支付2万元；甲方已如实陈述该房屋权属情况、设备、装修情况；除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间因产生需要延长申请房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。当日，双方还就房屋买卖合同的其他补充事宜签订了《装修款补充协议》。上述合同签订后，田秀英按合同约定向李强支付定金50000元，向资金存管账户中付款55万元，向资金监管账户中付款124万元。同年5月19日，田秀英与李强办理了涉案房屋的网签手续。同年6月6日，梁萌就涉案房屋与李强所签房屋买卖合同诉至本院，要求李强等人退还购房款36.5万元，并要求赔偿其信赖利益损失178.8元。同年6月17日，本院根据梁萌就上述案件提出的财产保全申请将涉案房屋查封，查封期限为三年。同年8月5日，田秀英（买受方、乙方）与李强（出卖方、家访）及北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》约定，在房屋产权转移过程当中，因甲方房屋查封原因导致合同不能继续履行，现甲方提出变更支付方式，自行交接购房款55万元，其中40万元由乙方直接支付到丰台法院账户，用于解除甲方房屋查封，并等同于甲方收到乙方购房款40万元，甲方应于2016年10月1日前将房屋交付乙方，剩余15万元在房屋交付当日支付给甲方，丙方承诺在该房屋查封解除可以正常过户的情况下15日内完成过户手续；《补充协议》同时约定，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。《补充协议》签订后，田秀英按《补充协议》约定将40万元支付到本院账户，由于财产保全申请人不同意解除查封，李强亦未能按《补充协议》约定向田秀英交付房屋。现涉案房屋仍处于查封状态。另查，田秀英曾于2016年8月10日及同年12月2日向本院提起诉讼，要求李强继续履行房屋买卖合同，交付房屋，并要求李强自法院查封解除后配合其办理过户手续。随后又撤回起诉。本院认为：根据已查明的事实，田秀英与李强就涉案房屋签订房屋买卖合同后，田秀英按合同约定履行了向李强支付定金的义务，并按合同约定的付款方式支付了相应的购房款。随后，双方就涉案房屋买卖的相关事宜完成了网签。在双方合同履行过程中，因涉案房屋被查封，双方签订的《补充协议》，田秀英按照约定实际支付购房款40万元用于解除涉案房屋查封，后李强既未按约定履行交付房屋的义务，亦未采取积极措施消除涉案房屋的查封因素，造成田秀英至今未能实现买卖房屋的合同目的，李强已构成根本违约。鉴于双方所签房屋买卖合同及《补充协议》明确约定，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；基于上述事实，现田秀英要求解除双方签订的房屋买卖合同及装修款补充协议，退还定金50000元，并要求李强按房价款的20%支付违约金372000元，该请求并无不当，应予准许。关于田秀英主张的房屋差价损失一节，根据本案查明的事实，田秀英在明知涉案房屋已被查封的情况下并未要求解除合同，仍然与李强签订补充协议，并同意在该房屋查封解除可以正常过户的情况下继续履行合同，由于田秀英未能及时行使合同解除权，造成的相应的房屋差价损失属于扩大部分损失应由其自行承担。有鉴于此，现田秀英主张房屋差价损失，该请求缺乏事实及法律依据，故对田秀英这一诉讼请求，本院难以支持。李强就田秀英解除合同的依据及其主张违约金的诉讼请求提出的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告田秀英与被告李强签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》；二、被告李强于判决生效后七日内退还原告田秀英定金五万元；三、被告李强于判决生效后七日内向原告田秀英支付违约金三十七万二千元；四、驳回原告田秀英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21540元、保全费5000元，均由被告李强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  童学勇人民陪审员  李煜昌人民陪审员  樊 睿二〇一八年九月十四日书 记 员  杨 健