江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5780号上诉人(原审被告)：季新发，男，1947年12月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高波（系季新发之妻），1952年5月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉蓉，女，1983年12月28日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：赵鹏，男，1984年11月11日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人季新发因与被上诉人吉蓉、赵鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季新发上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。二、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：在上诉人与被上诉人的房屋买卖合同纠纷中，以下事实是有证据予以充分证明的：1、上诉人与被上诉人就案涉房屋存在买卖合意。可以证明这一事实的证据有：①2015年4月21日上诉人与被上诉人吉蓉就案涉房屋的买卖签订了《房地产买卖中介合同》。②2015年11月3日，被上诉人吉蓉通过兴业银行南京分行申请的住房公积金贷款300000元发放至上诉人的银行账户。2、《房地产买卖中介合同》与《南京存量房买卖合同》记载的530000元售房款，不是上诉人与被上诉人约定的最终的案涉房屋售价。可以证明这一事实的证据有：①在上诉人诉被上诉人不当得利纠纷一案，即（2018）苏0104民初1586号案（以下简称：1586号案，该案目前正在南京市秦淮区人民法院审理）审理过程中，被上诉人认可上诉人与被上诉人约定的案涉房屋售价并非合同记载的530000元。②被上诉人诉称其己合计向被上诉人支付购房款600000元，高于前述二份合同记载的售价530000元。3、被上诉人己经支付且仅支付了250000元购房款。可以证明这一事实的证据有：①被上诉人2015年4月22日支付给上诉人之妻高波80000元；2015年4月24日支付给上诉人之妻高波20000元；2015年12月21日支付给上诉人之妻高波150000元。②在1586号案审理过程中，被上诉人认可接收300000元贷款的银行卡一直在被上诉人处，并且账户内款项由被上诉人全部使用。4、上诉人与被上诉人约定上诉人收到全部房款后交付房屋。可以证明这一事实的证据有：《南京存量房买卖合同》第五条约定“甲、乙双方定于甲方收到钱款时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋”。综上所述，上诉人对一审判决认定上诉人与被上诉人之间就案涉房屋存在买卖合意，并且被上诉人已支付了部分价款不持异议。但是，在证据已经证明案涉房屋售价不是530000元的情况下，一审判决认定案涉房屋售价为530000元，同时认定被上诉人合计向上诉人支付了600000元购房款（证据证明仅支付250000元），己经满足上诉人腾空、交付案涉房屋条件，明显属于在事实认定方面存在严重错误，而导致适用法律错误。一、一审判决认定案涉房屋售价为530000元，是对案件事实的错误认定。虽然《房地产买卖中介合同》与《南京市存量房买卖合同》记载的房屋售价为530000元，但是，由于被上诉人己经承认以下二个事实：1、被上诉人在1586号案审理中的陈述，被上诉人认可上诉人与被上诉人约定的案涉房屋售价并非合同记载的530000元。2、被上诉人承认其实际并不是按照《房地产买卖中介合同》与《南京市存量房买卖合同》记载的530000元房屋售价向被上诉人支付购房款（600000元）。所以，一审判决认定案涉房屋售价为530000元，显然是对案件事实的错误认定。二、一审判决认定被上诉人申请的300000元住房贷款已支付给上诉人，是对案件事实的错误认定。因为在1586号案审理过程中，被上诉人己经认可上诉人用于接收300000元贷款的银行卡一直在被上诉人处，并且账户内款项是被上诉人使用的。所以，一审判决认定被上诉人己经向上诉人支付了此300000元购房款，明显是对案件事实的错误认定。三、一审判决认定被上诉人支付给上诉人之子的50000元是被上诉人支付给上诉人的购房款，是对案件事实的错误认定。上诉人认可被上诉人2015年4月22日支付给上诉人之妻高波的80000元、2015年4月24日支付给上诉人之妻高波的20000元以及2015年12月21日支付给上诉人之妻高波的150000元，共计250000元是被上诉人支付给上诉人的购房款。一审判决在没有任何证据的情况下，仅凭被上诉人的口头陈述，即将上诉人之子季元与被上诉人赵鹏（原为同学）这二个均有独立民事行为能力当事人之间的50000元款项往来，认定是被上诉人支付给上诉人的购房款，该认定因毫无证据证明，是对案件事实的错误认定。四、一审判决在事实认定错误的基础上，适用法律错误。因为证据己经证明《房地产买卖中介合同》与《南京存量房买卖合同》记载的530000元，并非上诉人与被上诉人就案涉房屋售价的最终约定，所以，案涉房屋的最终售价，是在上诉人的房屋产权被变更到被上诉人名下以后，仍然需要由上诉人与被上诉人继续协商确定的。这就和款到交货，或货到付款，但货款的最终数额还需要当事人进一步协商确定是一个道理。所以，在证据己经证明《房地产买卖中介合同》与《南京市存量房买卖合同》记载的530000元，并非上诉人与被上诉人就案涉房屋售价的最终约定的情况下，案涉房屋的最终售价，应该由上诉人与被上诉人继续协商确定，或按照公平交易原则，由鉴定部门按照市场价格评估。但是，由于一审判决错误的、不公平也不公正的将案涉房屋的售价认定为530000元，因此，一审判决在事实认定错误的基础上，还存在适用法律错误的问题。综上所述，一审判决在被上诉人仅支付了250000元购房款的情况下，判决上诉人腾空并交付价值百万以上的案涉房屋显然存在错误，有违司法公正。上诉人在被上诉人付清全部房款前有权拒绝腾空、交付案涉房屋。上诉人请求二审法院依法判决本案如上诉人之所请，维护上诉人的合法权益、维护法律的尊严。赵鹏、吉蓉辩称：不认可上诉人的上诉请求，房产交易时我们已经全额付清房款，当时同意上诉人居住两年，但是现在时间已经到了，需要上诉人搬出。赵鹏、吉蓉向一审法院起诉请求：1、判令季新发立即腾空雨花台区安德里28#1幢605室的房屋，并将上述房屋返还给赵鹏、吉蓉；2、判令诉讼费用由季新发承担。一审法院认定的事实：2015年4月21日，吉蓉（乙方，买受方）与季新发（甲方，出售方）、案外人南京标点置业顾问有限公司（丙方，中介方）签订房地产买卖中介合同一份，约定季新发将位于南京市雨花台区建筑面积48.63平方米的房屋以530000元的价格出售给吉蓉。随后，吉蓉（乙方，买方）与季新发（甲方，卖方）签订南京市存量房买卖合同一份，约定：第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体情况如下：座落于南京市雨花区，建筑面积48.63平方米，房屋用途为住宅；出售房屋的所有权证号为：宁房权证雨改字第××号，丘号为：909100-II-30；第三条，甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币530000元，其中含定金20000元，尾款20000元。第四条，甲乙双方同意以以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：2015.4.28现金230000元，已付，贷款300000元。第五条，甲乙双方定于甲方收到钱款（2015.5.1）时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。合同签订后，吉蓉于2015年4月21日通过招商银行转账给季新发之子季元40000元，2015年4月22日转账给季新发之子季元10000元，转账给季新发之妻高波40000元、40000元；2015年4月24日转账给高波20000元；2015年12月21日转账给高波50000元、50000元、50000元。2015年11月3日，吉蓉通过兴业银行南京分行申请住房公积金贷款300000元发放给季新发。至此，吉蓉向季新发及其妻高波、其子季元合计支付600000元。2015年6月2日，吉蓉取得安德里28号01幢605室房屋产权登记。以上事实有房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、银行转账记录、南京市住房公积金贷款借款借据、产权证、土地证及当事人陈述予以证实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方之间订立的房屋买卖合同真实、合法、有效，吉蓉通过现金转账和公积金贷款方式按约向季新发支付了房款，季新发应按约向吉蓉、赵鹏交付出售房屋。审理中，季新发抗辩不存在房屋买卖事实且未收到购房款、实为季新发之子季元欠赵鹏的借款，与吉蓉提供的中介合同、买卖合同及付款情况不符，一审法院对季新发的抗辩依法不予采信。即使按季新发所陈述同意让季新发继续居住两年，时间也已届满，季新发应立即搬离吉蓉已取得合法产权的房屋。吉蓉、赵鹏要求季新发立即腾空案涉房屋并将房屋交付给吉蓉、赵鹏的诉讼请求于法有据，依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：季新发于判决发生法律效力之日起七日内腾空并向吉蓉、赵鹏交付南京市雨花台区安德里28号01幢605室房屋。一审案件受理费80元，由季新发负担。本院审理期间，季新发对一审查明的如下事实有异议：1、“房屋转让价款为530000元”；2、“至此原告向被告季新发及其妻高波、其子季元合计支付600000元”。其主张：1、虽然两份合同书面写的是530000元，但双方认可的真实价格并非530000元，真实的购房价款应当是在交易后的三年按照市场价进行确认。2、吉蓉于2015年4月21日、4月22日先后向季新发之子季元支付的40000元、10000元，合计50000元，不是吉蓉支付的购房款。同时，季新发主张，吉蓉公积金贷款的300000元虽下发至季新发银行账户，但该款实际是由赵鹏使用的，一审判决遗漏该事实。吉蓉、赵鹏对一审查明的事实无异议。针对季新发所提异议，其表示：1、房屋的转让价格是530000元，合同签的是530000元，但真实的交易价格是600000元，有中介公司可以证明。2、转给季元的50000元，是过户完之后我们电话与高波进行沟通，高波同意转给季元的。3、公积金贷款300000元是下发到季新发的银行卡中，是季新发主动当做季元的欠款还给我方的，2017年10月份我们在雨花区法院当场把收条给季新发了。对一审查明事实中双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，季新发提交2017年8月3日—2017年9月18日手机短信照片打印件5张，证明高波和赵鹏之间曾经约定过按照房产交易后三年的市场价格确定案涉房屋的价款。吉蓉、赵鹏对该证据的真实性不予认可，其认为该证据是高波单方面发送的短信，且其使用的手机对陌生号码有短信拦截功能，其根本没有收到该短信。季新发认可上述短信系高波单方发送，没有对方确认的短信，表示当时的背景是2017年7月6日赵鹏到其家中协商确定最后的房款，因为当时约定房屋交易后根据三年之后房价确定房款，赵鹏说现在房价太高，需要考虑一下，之后没有回复过消息，因此其才多次沟通赵鹏，要求确认房款。吉蓉、赵鹏提交2017年11月1日高波和季新发的撤诉申请，证明季新发另案起诉要求赵鹏归还房款，赵鹏打了300000元的收条给了高波和季新发，之后高波、季新发撤诉。季新发对该证据的真实性没有异议，但表示其撤诉是因为当时的主审法官说没有证据证明案涉的300000元房款是赵鹏使用的，要求高波、季新发回去将相关的银行流水打出，补充证据，其才撤回了起诉，其并没有收到赵鹏所说的收条。另查明，季新发以下发至其银行卡中的300000元公积金贷款被赵鹏取走等为由诉至南京市秦淮区人民法院，请求判令赵鹏、吉蓉返还不当得利300000元及利息，该院已立案受理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，季新发主张案涉房屋真实价款不是买卖合同载明的530000元，吉蓉、赵鹏认可真实交易价为600000元，季新发称案涉房屋的最终售价是在房屋产权变更到吉蓉名下后仍然需要双方继续协商确定，但其所提供的短信内容，仅是季新发之妻高波单方发送，并没有得到吉蓉和赵鹏的确认，该证据不足以证明其主张成立，故对其该上诉理由，本院不予采纳。吉蓉申请的住房公积金贷款300000元已下发至季新发账户，赵鹏称该款系季新发归还其子季元的欠款，双方为此款已另案诉讼，本案对此不予理涉。季新发与吉蓉在买卖合同中没有指定收款人账户，买卖合同履行中，除吉蓉申请的公积金贷款300000元下发至季新发本人账户外，吉蓉的款项亦有支付给季新发之妻高波及其子季元的情形，季新发对支付给高波的款项不持异议，季新发主张支付给季元的50000元系赵鹏与季元同学之间的款项往来，但其在本案中未提供相应的证据证明，故对其该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，季新发的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由季新发负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月十三日书记员  朱亚芳