广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初3603号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司，住所地：广西柳州市航一路********，统一社会信用代码：91450204571822278J。 负责人：匡奕青。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西九宇律师事务所律师。 被告：何斌，男，1983年7月10日出生，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：张莹莹，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司诉被告何斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人吕宏科、被告之委托诉讼代理人张莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付其所拖欠的2014年5月—2017年9月期间的物业服务费3825.3元；2014年5月—2017年9月期间的公共用电分摊费1025.5元；2014年5月—2017年9月期间的公共用水分摊费19.5元；2014年12月—2017年9月期间的专项维修费18元；违约金2000元；以上合计6888.3元。二、本案诉讼费用、公告邮寄费用、房产档案查询费等涉案全部费用由被告承担。 原告当庭撤回要求被告支付专项维修费的诉讼请求。 事实与理由：2010年12月31日原告的前身广西南宁宏祥物业服务有限公司（以下简称：宏祥公司）与柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称：望泰公司）签订了《望泰-龙城华府前期物业服务合同》、《望泰-龙城华府物业管理委托管理协商备忘录》，望泰公司聘请宏祥公司从2011年1月1日起对龙城华府一二期进行前期物业管理，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等进行了约定。合同签订的第二日即2011年1月1日，宏祥公司接管物业。同年1月14日，宏祥公司变更为广西南宁瀚新物业服务公司（即原告的总公司）。2011年9月22日，原告接受望泰公司的委托，对龙城华府已建成的一二期进行物业管理，双方签订了《龙城华府前期物业服务合同》，合同对服务事项均进行了明确的约定。原告自2011年1月1日接管物业后，一直按照合同约定进行物业管理，至今已有六年之久。被告从原告接管物业之日起就拒交物业费，虽经原告多次催收，但一直以各种理由拒交物业管理费等各项费用，其拒交行为已严重影响了原告公司业务的开展。2017年9月30日原告退出涉案小区的物业服务。原告认为：按照物权法、物业管理条例及其实施细则的规定，被告享受了原告提供的物业服务，理应支付服务费用。原告多次催交，被告置之不理。为维护原告的合法权益，也为物业公司正常开展物业服务，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告何斌辩称，1、原告不是本案的适格主体，开发商与原告签订的《前期物业服务协议》对小区业主不具有约束力；2、原告关于2015年10月前的诉讼请求均超过诉讼时效；3、原告未履行法定的书面催交义务；4、原告主张的物业费、公共用电分摊费、公共用水分摊费、专项维修费金额，均缺乏事实和法律依据；5、小区物业存在严重的管理混乱问题，没有规范的物业标准；6、原告主张要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。原告与柳州望泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，该合同合法有效，该合同所约定的物业服务范围为“龙城华府”小区，对原告及该小区全体业主均具有约束力，且原告实际上亦对该小区提供了物业服务，故原告主张业主交纳物业服务费，应予支持。被告对原告诉请的欠费时间段未有异议，但提出了诉讼时效予以抗辩，该抗辩主张符合法律规定，本院予以采纳，故对2015年10月前的物业费，本院不予支持。因另案生效判决已经认定原告在该小区提供的物业服务存在瑕疵，故其主张的物业费应当适当予以扣减，故本院确认被告应当支付原告2015年10月至2017年9月期间的物业费1679.9元（0.99元×94.27㎡×24个月×75%）。原告主张要求被告支付公共用电、公共用水分摊费，但未能提供证据证实该费用的产生和计算方式，故本院对于该项诉讼请求不予支持。关于违约金一节，因原告提供的物业服务存在瑕疵，未完全履行其物业服务的义务，故本院对原告根据业主逾期缴纳物业费而主张收取违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告何斌支付原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司物业费1679.9元。 二、驳回原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元（原告已预交），由原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司负担20元，被告何斌负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  蔡坤宏 二〇一八年九月二十七日 书记员  黄璐瑶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007