云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终4805号上诉人（原审原告）：李爱华，男，汉族，1970年1月3日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李海明，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明田龙房地产开发有限公司，住所地昆明市红塔东路**紫园****。法定代表人：秦振辉，系其公司总经理。委托诉讼代理人：王艺璇，女，系该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：宋帅，云南枢环律师事务所律师，一般授权代理。上诉人李爱华与上诉人昆明田龙房地产开发有限公司（以下简称田龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理中本案双方当事人申请庭外和解，故扣除一个月的庭外和解期限。本案现已审理终结。上诉人李爱华上诉请求：一、撤销原判，依法改判被上诉人田龙公司退还上诉人多交房款104258.68元。二、一、二审案件受理费由被上诉人田龙公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、诉争房屋价格应参照云南银监局工会代表与田龙公司签订的《整体购房协议》，并经相关资质单位审定后确认。一审审理中，田龙公司代理人蒋志祥于2018年3月26日庭审当庭公布的诉争房屋七个组成内容合计2093950.42元，李爱华对此予以认可，并认可上述7个房款构成内容已经过相关资质单位的审定，故一审法院确定的金额比田龙公司自认的金额多出了40764元，系逻辑关系错误。二、预算外增加成本、维修基金和配套费认定错误。李爱华起诉金额是一种估算，也是无奈之举，在双方金额不一致的情况下，一审法院不应直接将估算金额确定为经过相关资质单位审核后的最终房款构成金额。故依据田龙公司代理人蒋志祥一审庭审中确认的金额，一审法院将预算外增加成本、维修基金和配套费均认定错误，应将多认定的40764元并入多交房款中，一并退还李爱华。综上，请求二审法院予以改判。上诉人田龙公司答辩称：一审判决对涉案房屋的价款构成认定正确，符合客观事实，上诉人李爱华的上诉请求无事实及法律依据，应驳回其上诉。上诉人田龙公司上诉请求为：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人李爱华的全部诉讼请求。二、一二审案件受理费由被上诉人李爱华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中田龙公司并未收到李爱华所支付共计2198209.1元的款项，一审法院对此事实予以认定缺乏依据。理由如下：1、李爱华并未提供证据证明其已实际向田龙公司足额支付了2198209.1元。李爱华提交的证据当中涉及142万元的款项，并不是支付给田龙公司的，而是支付到其他人的账户的，不能视为田龙公司的收款。缴款通知并非田龙公司财务人员出具的收款证据，仅能证明田龙公司确实通知过李爱华来交款，但并不能作为李爱华已交款的依据，不能证明李爱华已交纳了上述款项。涉案房屋是李爱华从其他人手里面转买过来的，中间是否存在其他人赚差价的情况，田龙公司无法确定。即使退一万步讲，真如李爱华所述，购买涉案房屋花费了2198209.1元，上述款项支付去了何处？是否存在其他人赚差价的情况？均需要一审法院调查清楚。但一审法院对上述关系到案件裁判结果的关键事实并未逐一调查清楚。而仅凭一张交款通知就认定田龙公司实际收到了李爱华支付的多达2198209.1元的款项。并据此错误判决退还所谓多收的款项明显是不当的。第二，本案已过诉讼时效，依法应驳回上诉。涉案房屋早在2013年就已经交付给李爱华使用，即使如李爱华所言其于2013年12月20日曾向田龙公司要求退款，足以说明早在2013年李爱华就已知晓自己的权益可能受损。但直到2017年10月17日李爱华才向法院起诉主张权利，明显已超过诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。据此，请求二审法院驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉人李爱华答辩称：田龙公司上诉意见与事实不符，应驳回其上诉请求。原告李爱华向一审法院提出诉讼请求：1、被告退还原告多支付的购房款155466.68元及自2013年12月20日起至起诉之日止按年利率6.15%计算的利息；2、被告支付原告上述款项自起诉之日起至清偿之日止按同期银行贷款利率计算的利息。事实和理由：原告为昆明市滇池融苑小区19幢C-23号业主。2012年1月15日，原被告签订昆明市滇池融苑小区19幢C-23号商品房购销合同，约定房屋面积为212.67平方米，单价为8130.97元，总金额为1729214元。同时原被告签订补充协议，约定产权登记面积为219平方米，预算外增加部分的直接成本经审核后分摊到本套商品房的价款为241942平方米。合同签订前自2008年4月28日至2010年9月27日，原告分四次向被告支付购房款1420000元。2011年7月24日，被告向原告出具交款通知，载明C-23号业主李爱华，总房价1729214元，已缴款1420000元，本次应交款778209.1元。接到缴款通知后，原告于2011年7月27日向被告支付购房款778209.1元。至此，原告共向被告支付滇池融苑小区19幢C-23号房购房款2198209.1元。2011年7月28日，被告确认C-23号业主李爱华已在2011年7月28日前交房款，根据业主会议精神，免第一年物管费。2011年7月26日，被告向原告出具《滇池融苑商品房价格说明》，最终总房价经审定后确认，同意计价，已交房款多退少补。由于《商品房购房合同》及《交款通知》已经明确原告的总房价为1729214元，扣除契税51876.42元、维修基金19710元和预算外成本241942元，被告应向原告清退多支付的购房款155466.68元。2013年12月20日，原告书面要求清退多交房款未果，后原告一直要求均无果，故现原告诉至法院。一审法院认定事实：2012年1月15日，原告李爱华（乙方）与被告田龙公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买滇池融苑小区19幢第1-3层C-23号房，商品房建筑层数为地上3层，，地下**套内建筑面积为212.67平方米，每平方米8130.97元，总价款为1729214元，付款方式为一次性付款，付款日期为2012年2月29日。同时，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，约定：乙方购买的滇池融苑商品房，房号：C-23，户型：联排，商品房销售建筑面积：219平方米；非因甲方原因导致原预算外增加部分的直接成本经审核后按各户型建筑面积分摊，乙方购买的滇池融苑小区19幢第1-3层C-23号房（以下简称C-23号房）分摊的金额为241942元；维修基金和物业管理费由乙方业主代表方根据政策相关规定确定收取方式及费用比例，并选择物业管理公司另行计收；乙方应在《商品房购销合同》约定缴款的时限内同时交清上述分摊费用；若乙方未按时间要求交清分摊款项，甲方不办理交房及产权登记等相关手续。2011年7月24日，被告向原告出具交款通知，载明：李爱华，总房价1729214元，已缴款1420000元、本次应缴款790060元，其中1、配套设施费35000元，2、税费及其他445846元，联系人：董晓华、马少华。2011年7月28日，原告向被告缴纳款项778209.1元，被告出具收据，载明：收款事由：C-23购房款790060-11850.9元。2011年7月26日，被告向业主出具《滇池融苑商品房价格说明》，载明：滇池融苑商品房属定向开发项目，其价格构成均按商品房组成的价格确定，最终总房价（个人购房契税、维修基金未含在内）经相关资质单位审定后确认总房价，所有认购滇池融苑商品房的业主，均按确定的总房价统一计价，已交房款多退少补。2011年7月28日，董晓华在该份《滇池融苑商品房价格说明》上注明：C23业主李爱华已在2011年7月28日以前交房款，根据7月24日上午业主会议精神，免第一年物管费。2012年6月18日，被告（甲方）与云南景升建筑工程有限公司（乙方）签订《地下层改造施工补充合同》，约定：乙方承包滇池融苑地下层改造，包括双拼22户、联排62户地下一层改造；预算造价包工包料，双拼每户按46000元计价，联排每户按41000元计价，本合同包干价355.4万元。2015年11月1日，被告出具《关于对“滇池融苑”地下室改造的情况说明》，载明：为保证工程质量，2012年6月经大部分业主一致同意，委托田龙公司与施工方项目部协商后，对需要加固改造的地下层统一由施工方项目部作出了该工程造价预算，监理和田龙公司及银监局职工购房代表审定确认了该工程改造费用320万元包干；该改造费用由各业主按工程平均单价乘以各地下层改造加固面积进行分摊，并由业主将其工程费用直接支付给施工方项目部。2015年11月2日、2015年11月3日，滇池融苑小区业主管理委员会及云南景升建筑工程有限公司分别在该份情况说明上签章，并注明“情况属实”。2016年6月23日，被告向滇池融苑业主出具通知，载明：原经大部分业主研究决定，对地下层进行了改造，增加了各户的地下使用面积，但在项目税务审核中，由此增加了相关税费，请务必于2016年6月30日前到滇池融苑物管办公室办理完税、缴款手续，其中双拼为23584元、联排为19272元，交款后（包括物业费），同时领取房产证、土地证。2016年6月26日，李爱华向被告领取办理两证通知书；同日，李爱华在《扣除退款说明》中确认同意在已收房款中扣除后增加的税费20772元。2018年4月28日，一审法院依法向滇池融苑小区业主管理委员会（以下简称业委会）进行核实，业委会认可业主委员会同意被告对地下室进行改造，被告交房时地下室已经进行了改造，并认可《关于对“滇池融苑”地下室改造的情况说明》。另查明，被告向与原告相同户型的业主出具《“滇池融苑”购房缴款通知书》，载明地下室改造费用为42650元。庭审中，原告认为针对其购买的C-23号房屋，其应向被告缴纳的款项包括：房款1729214元、额外增加成本241942元、契税51876.42元、维修基金19710元，原告实际支付的款项为2198209.1元，并认为其于2011年7月28日向被告缴纳的款项778209.1元即包括配套设施费；被告则认为原告应缴纳的款项包括：房款1729214元、额外增加成本241942元、配套费28550元、、地下室改造费用42650元契税51876.42元、维修基金19710元、增加税费20772元，并认为原告交纳的款项为778209.1元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中原被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律效力。对于原告而言，其义务即为根据约定向被告履行支付房款、额外增加成本等价款的义务。根据庭审原被告的陈述，双方当事人存在以下争议：1、原告是否应向被告支付地下室改造费用42650元、增加税费20772元及配套设施费28550元；2、原告向被告缴纳的款项金额。对于第一个争议焦点，首先对于地下室改造费用，《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》虽均未涉及上述费用的缴纳，但根据《关于对“滇池融苑”地下室改造的情况说明》可知业委会对滇池融苑小区地下室改造系知情并同意的，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，由于上述业委会的决定并未撤销，故业委会同意改造地下室的决定对原告具有约束力。同时根据被告于2016年6月23日出具的通知以及《扣除退款说明》，可以证明《扣除退款说明》中涉及的增加税费20772元即系地下室改造产生。由于原告已签字确认《扣除退款说明》，亦可佐证原告对于地下室的改造系知情并认可的，故被告有权对地下室进行改造并向原告收取费用。对于地下室改造的费用，结合被告通知与原告相同户型的业主缴纳地下室改造费42650元的事实，一审法院认为被告有权向原告收取地下室改造费用42650元。对于增加税费20772元，根据原告签字确认的《扣除退款说明》，可以证明原告同意向被告支付增加的税费20772元。对于配套设施费，根据被告出具的交款通知，被告通知原告交纳的790060元款项中包含配套设施费35000元。由于原告已按交款通知的要求向被告交纳了费用，且庭审中原告亦认可交纳了配套设施费，故可证明原告对于被告收取配套设施费并无异议。对于配套设施费的金额，现原告主张的28550元并未超过交款通知书上记载的金额，故一审法院予以确认。鉴于此，原告应向被告支付的款项包括房款1729214元、额外增加成本241942元、配套设施费28550元、、地下室改造费用42650元契税51876.42元、维修基金19710元、增加税费20772元，共计2134714.42元。对于第二个争议焦点，原告虽未提交支付2198209.1元的凭证，但一审法院认为仍可以确认原告缴款金额为2198209.1元，理由如下：1、被告于2011年7月24日出具的交款通知载明“已缴款1420000元”。2、被告出具的交款通知中记载“本次应交款为790060元，联系人为董晓华”；董晓华于2011年7月28日注明“C23业主李爱华已在2011年7月28日以前交房款，根据7月24日上午业主会议精神，免第一年物管费”。由于被告已告知原告缴款的联系人为董晓华，故对于原告的缴款情况，董晓华有权代表被告作出相应的意思表示。由于董晓华亦认可李爱华已在2011年7月28日以前交房款，故亦可佐证原告的房款在2011年7月28日已全部缴纳。鉴于此，一审法院确认原告已交纳款项共计2198209.1元。综上，由于被告应收取的款项为2134714.42元，原告实际向被告缴纳的款项为2198209.1元，故被告应向原告退还63494.68元。对于原告主张的利息，根据被告出具的《滇池融苑商品房价格说明》，最终房价应经相关资质单位审定后确认，由于现无证据证明原告向被告交纳的款项已经有关部门确定或经原被告共同确定，且原被告亦未约定房款退补的时间，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告认为原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩，同理于一审法院对上述利息的说理，由于现无证据证明原告向被告交纳的款项已经有关部门确定或经原被告共同确定，而被告于2016年6月23日仍通知业主交纳增加的税费，说明截止至上述时间原被告均未对最终房价进行确定，故现原告的起诉并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、被告昆明田龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李爱华63494.68元；二、驳回原告李爱华的其他诉讼请求。二审中，上诉人李爱华针对一审认定的案件事实持如下意见：1、遗漏认定《商品房购销合同补充协议》第二条商品房分摊金额待最终审计审核后据实计算的内容；遗漏认定第三条购房人已交房款金额须经田龙公司与购房代表方共同审核确认后的房款金额为准。2、关于房款金额构成应以田龙公司代理人蒋志祥于2018年3月26日开庭陈述的为准；3、其余事实无异议。上诉人田龙公司对一审认定事实无异议，但认为一审法院依据《交款通知》即认定李爱华已交纳142万元有误。上诉人李爱华针对其所提异议，提交了《“滇池融苑”购房总价明细表》，欲证明李爱华通过私人关系搞到滇池融苑小区房价明细表，该表内载明款项与田龙公司代理人蒋志祥于2018年3月26日开庭陈述的意见基本一致，故应以蒋志祥陈述内容为准。上诉人田龙公司质证认为：该份证据来源不明，对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。关于价格构成一审法院认定的非常清楚。本院认为：李爱华提交的该份证据系标题为《“滇池融苑”购房总价明细表》的表格照片一份，该表格并未加盖任何印章，且李爱华亦无法明确说明证据来源，加之并无其他证据佐证该份表格内容的真实性，故本院对其不予采信。二审经审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、购房人李爱华是否已足额交纳购房款？2、李爱华持异议的房款构成部分：额外增加成本、维修基金及配套费数额应如何确定？本院认为：第一，田龙公司虽否认购房人李爱华已交纳过142万元款项，但田龙公司于2011年7月24日出具的加盖公司公章的《交款通知》已载明C-23号房总房价为1729214元，已缴款1420000元，本次应交款778209.10元。且田龙公司在出具上述《交款通知》后，于同年7月28日向李爱华出具了收到778209.10元购房款的收据。故上述田龙公司自行出具的材料已能证明李爱华共计交纳房款2198209.1元的事实，一审对此确认正确；田龙公司上诉提出未收到相应款项的主张与其出具的材料不相符合，本院不予认可。第二，关于李爱华持异议的三笔款项。首先，李爱华在一审审理中已明确应向田龙公司缴纳的款项中包括额外成本241942元及维修基金19710元。针对该两项费用，田龙公司在2018年3月26日及4月11日两次庭审中的陈述意见虽不一致（前者：额外成本208404元、维修基金14454元；后者：额外成本241942元、维修基金19710元），但田龙公司陈述其已在最后一次庭审中明确了上述款项金额，且金额与李爱华主张的一致，应以此陈述意见为准。加之，李爱华在已明知田龙公司第一次庭审中所述额外成本、维修基金数额对己有利的情况下，经法庭释明并未变更调整诉讼请求，且在其所提交的代理词中明确对田龙公司关于额外成本、维修基金数额的陈述意见不予认可，仍坚持已见。故一审据此认定李爱华应缴纳的房款中包含额外成本241942元及维修基金19710元，与双方当事人主张一致，本院予以维持。其次，李爱华起诉时虽主张配套费已包含于尾款中，不应再次缴纳。但上诉并未对一审认定应付房款中已包含配套费提出异议，其仅主张应按田龙公司代理人蒋志祥的陈述意见来确定配套费金额。但正如前所述，田龙公司已确认以第二次庭审陈述意见为准，故一审依据田龙公司最终意见认定配套费金额正确，本院予以维持。李爱华上诉虽主张田龙公司第一次庭审代理人蒋志祥陈述的购房款构成金额更加合理，但对此并未提交充分证据予以佐证，且该主张与其一审自认内容相悖，故本院对此不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4096元由上诉人李爱华、昆明田龙房地产开发有限公司分别承担2048元。两位上诉人分别预交的上诉费4096元，本院各退还2048元。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  古维贤审判员  姚 丹二〇一八年九月二十五日书记员  李艾佳