江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初10494号原告：刘文中，男，1964年7月14日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：窦坤仁，男，1956年2月3日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。被告：江阴和新国际型材市场有限公司，统一社会信用代码91320281799096209N，住所地江苏省江阴市月城镇澄南现代服务业集聚区。法定代表人：李星良，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。被告：无锡和新隆置业有限公司，统一社会信用代码91320281789901243K，住所地江苏省江阴市月城镇澄南物流园区。法定代表人：李星良，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。被告：李星良，男，1967年10月5日生，汉族，住江苏省江阴市丽都城市。委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。原告刘文中与被告江阴和新国际型材市场有限公司（以下简称和新型材）、无锡和新隆置业有限公司（以下简称和新隆置业）、李星良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法由审判员张年适用简易程序于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告刘文中的委托诉讼代理人窦坤仁，被告和新型材、和新隆置业及李星良的共同委托诉讼代理人姚铮到庭参加诉讼。后转为普通程序并依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘文中，被告和新型材、和新隆置业、李星良及其共同委托诉讼代理人姚铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文中向本院提出诉讼请求：1、判令和新型材、和新隆置业及李星良支付他房屋回购款554425.20元及相应利息损失；2、判令和新型材、和新隆置业及李星良支付他房屋租金33860元及相应利息损失；3、本案诉讼费用由和新型材、和新隆置业及李星良承担。审理中，刘文中向本院明确表明租金已经付清，不再予以主张，并变更诉讼请求为：1、判令和新型材、和新隆置业及李星良共同回购江阴市和新国际纺织城43幢106号的房屋；2、判令和新型材、和新隆置业及李星良共同支付他商铺回购款554425.20元及利息损失；3、本案诉讼费用由和新型材、和新隆置业及李星良承担。事实和理由：2010年9月23日，他与和新隆置业签订《商品房买卖合同》一份，由他购买位于江阴市和新国际纺织城43幢106号、建筑面积56.09平方米的房屋一套，合同总价款为387600元。其中实际购房款还包括第一年及第二年的租金，实际总价款为462021元，上述事实在《和新国际纺织品原辅料市场二期商铺委托经营管理协议》（以下简称委托管理协议）中也予以了确认，他按约支付了上述款项。同日，他与和新型材签订了委托管理协议一份，委托经营5年，并约定了相应的租金及代理佣金等条款，截止目前和新型材尚结欠部分租金未予支付。另外，2010年9月23日，他与和新型材、和新隆置业、李星良签订了《商铺回购书》，和新型材、和新隆置业、李星良承诺按购买总价的120%在2015年9月31日至10月31日期间回购他购买的上述商铺。2015年10月初，他与其他业主向和新型材、和新隆置业、李星良提出商铺回购申请，但和新型材、和新隆置业、李星良拒绝回购。李星良系和新型材及和新隆置业的法定代表人，且和新隆置业为一人公司，李星良的财产不独立于公司财产，应对上述债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益诉至法院。和新型材辩称，根据双方签订的委托管理协议及《商铺回购书》，他公司拥有上述房屋的有限购买权，是否行使优先购买权应由他公司进行选择，且刘文中不符合回购的条件。和新隆置业辩称，1、回购条款是和新型材与刘文中签订的与他公司无关；2、根据回购书，即使回购，主体应当是和新型材，虽然回购书加盖了他公司的合同章，但该合同章只能用于销售房屋，不能用作他途，他公司无需进行回购；3、李星良作为他公司的法定代表人，履行职务行为；同时，他公司的账册由江阴市月城镇人民政府保管，不存在李星良与他公司资产混同，李星良亦无需承担责任。李星良辩称，同和新隆置业的意见。本院经审理认定事实如下：2010年9月23日，和新隆置业与刘文中签订《商品房买卖合同》一份，约定：由刘文中购买坐落于江阴市月城镇和新国际纺织品原辅料市场二期12幢1-2层12号房屋，该房屋建筑面积为56.09平方米，单价为6910.32元/平方米，合同总价款为387600元。同日，刘文中与江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司（以下简称和新原辅料公司）签订委托管理协议一份，约定：1、由刘文中委托和新原辅料公司对上述房屋进行经营管理，管理期限自正式交房起计算，共计5年；2、市场正式经营起第一、二年为市场培育期，和新原辅料公司无需支付商铺租金，刘文中自愿无偿交于和新原辅料公司统一经营管理；市场培育期满后第三至第五年，刘文中继续委托和新原辅料公司统一经营管理，刘文中应得的租金根据其购买该房屋的总销售金额的8%计算，总销售金额为462021元。租金按实际出租租金由和新原辅料公司代收后交付刘文中，即在每半年的第一个月的20日内向刘文中支付；3、如刘文中实收租金超过8%，超过部分刘文中支付1/12作为和新原辅料公司的委托佣金，该款和新原辅料公司有权在刘文中委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。另外，2010年9月23日，和新原辅料公司向刘文中出具《商铺回购书》一份，其上载明：“如买受人刘文中以书面形式明确要求本公司将其所购买的江阴和新国际纺织城12幢112号（合同编号为20100923E12112）之商铺实行优先买回，在同时具备下列条件的前提下，本公司承诺按该套商铺合同总价的120%优先买回：1、回购商铺系本公司与之于2010年9月23日签订的《商品房买卖合同》项下的商铺；2、商铺完好无损，房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利；3、刘文中交齐了所有相关购房资料；4、刘文中应在自2015年9月31日起至2015年10月31日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请；5、因回购产生的各种税费由公司承担…”。和新隆置业及和新原辅料公司在该回购书上盖章予以确认。另查明，2013年5月30日，刘文中完成上述房屋的权属登记手续（房屋产权证号：澄房权证江阴字第fqy10041488号）。2013年7月31日，交通银行股份有限公司江阴支行为上述房屋设定了抵押权，金额为193800元，债务履行期限为2011年9月19日至2021年9月19日。2010年12月，和新原辅料公司变更登记为和新型材。再查明，2015年9月19日，刘文中向和新型材及和新隆置业提出商铺回购申请，要求和新型材公司及和新隆置业按商铺合同总价的120%回购其购买的相应房屋。同日，李星良出具说明一份，其上载明：刘文中按原签订的商铺回购书的条款执行，商铺回购申请书已收到，具体以签订的商铺回购书为准。又查明，在本案审理中，刘文中向本院提供广告一份，证明和新隆置业承诺该商铺终身包租，前五年收益总房款37%，五年后可以目前合同价的120%被开发商回购。对此，和新型材向本院陈述：广告真实性无法确认，回购书上和新隆置业的合同章是当时的法定代表人董宗义利用职务之便自行加盖的。上述事实，有刘文中提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证、委托管理协议、商铺回购书、商铺回购申请书、广告、工商登记信息，和新型材提供的委托管理协议、商铺回购书、商铺回购申请书、会议纪要，和新隆置业与李星良提供的工商资料、审计报告、收条、会议纪要，双方当事人及其代理人的当庭陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点为：和新型材、新隆置业及李星良是否需共同对刘文中的房屋承担回购之责。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，刘文中虽提出根据和新隆置业与和新型材向他出具的《商铺回购书》，和新隆置业与和新型材应按约对他购买的房屋进行回购。但刘文中的房屋至今仍存在案外人的抵押权，虽然其已在指定期限内向和新隆置业与和新型材提出了回购申请，但并不符合回购的条件。故对于和新隆置业与和新型材的抗辩意见，本院予以采信，和新隆置业、和新型材及李星良均无需对刘文中名下的房屋承担回购之责。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘文中的诉讼请求。案件受理费9684元（刘文中已预交），由刘文中自负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 年人民陪审员  李新龙人民陪审员  章才华二〇一八年九月五日书 记 员  赵尹杰本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。