重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0117民初6531号原告：重庆紫荆物业服务有限公司，住所地重庆市合川区南办处南屏路**附**（体育馆门市），统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼，总经理。委托诉讼代理人：张旸，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，重庆瑞海律师事务所律师。被告：黄文才，男，1962年11月5日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。被告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住，住所地重庆市合川区南园东路**一社会信用代码91500117742888133H。法定代表人：罗中正，董事长。委托诉讼代理人：张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涵婷，女，1982年2月4日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。原告重庆紫荆物业服务有限公司（以下简称“紫荆物业公司”）与被告黄文才、重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“城投公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告紫荆物业公司的委托诉讼代理人张旸，被告黄文才，被告城投公司的委托诉讼代理人张剑、杨涵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫荆物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告黄文才支付原告物业服务费3772元、二次供水费433.60元、公共能耗费650元，合计4855.60元；2、以4855.60元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金至实际付清时止；3、依法判令被告城投公司承担连带责任；4、依法判令二被告承担诉讼费。审理中，原告将第1项诉讼请求中“二次供水费433.60元”变更为“二次供水费393.60元”。事实和理由：原告是依法成立的物业管理公司，被告黄文才是南城花园小区×号房屋的使用人，其房屋建筑面积为64.48平方米。原告与被告黄文才所在街道办事处重庆市合川区人民政府南津街街道办事处签订了《南城花园物业服务合同》，约定物业服务费为多层O.50元/月.平方米，电梯房O.90元/月.平方米，二次供水费O.80元/吨，公共能耗费多层5元/户、高层10元/户。原告已合理履行了自己的物业管理服务，但被告黄文才从2013年1月起至今拒绝支付相应的物业服务费、二次供水费、公共能耗费，原告经多次催收未果。被告城投公司为该房屋产权人及建设单位，与原告达成了《南城花园物业服务合同补充协议》，约定了被告城投公司的相关义务。原告已按照合同约定向南城花园小区业主及物业使用人提供了物业服务，但经原告多次催收，二被告仍未支付上述费用，其违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，愿判如所请。被告黄文才辩称，被告黄文才没有与原告签订物业服务合同，原告找被告收取物业费不合理，应该去找办事处收取，因是原告与办事处签订的合同；原告收取的门面费、广告费、停车费属于业主收益，没有交出来，也没有公示；小区内失窃，物业公司也不管；物业管理服务费应遵循质价相符的原则，但是物业公司并没有做到；能耗费应该是办事处补助了的，被告不应再缴纳；二次供水费是水厂已经收取了，物业公司不应再收取。要求驳回原告的诉讼请求。被告城投公司辩称，原告在本案中起诉被告城投公司毫无道理，请求法院驳回原告对被告城投公司的起诉；原告在2011年11月与南办处签订了南城花园前期物业服务合同，根据该合同约定第11条，对相关的物业服务费收取做了明确的约定，由产权已经变更了的房屋业主或者公租房使用人承担费用，而非被告城投公司，原告起诉的被告黄文才等其余被告均与被告城投公司签订了租赁合同，因此费用应由使用人支付；具体在使用过程中，物业公司到底给使用人提供了什么物业服务，被告城投公司并不清楚，应该由原告举证，及其余被告陈述来确定，如果原告没有提供物业服务则原告无权收取，如果提供则需举证说明；承租户是否拖欠物业费，被告城投公司不清楚，物业公司是否催收了物业费被告城投公司也不清楚，具体以承租户自己陈述为准。本案是物业服务合同纠纷，被告城投公司并不是适格被告，请求驳回原告对被告城投公司的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年11月1日，重庆市合川区南津街街道办事处作为甲方，原告紫荆物业公司作为乙方，就“南城花园”小区签订了《南城花园前期物业服务合同》，该合同约定重庆市合川区南津街街道办事处选聘原告对南城花园项目实施前期物业管理服务。合同第三条约定“原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”。合同第四条约定“原告提供的公共性物业服务的主要内容为以下项目：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理；7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；8、物业档案资料的管理；9、物业专项维修资金的使用；10、装修管理。……。”。合同第六条约定“整个小区的前期物业服务自2011年11月1日起计算，至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止，业主大会尚未成立的，甲乙双方应继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。”。合同第十一条约定“本物业管理区域的物业服务收费标准：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.50元/月.平方米，（2）电梯房：0.90元/月.平方米（含电梯费），（3）……，（4）……，（5）……，（6）二次供水：0.80元/吨，由原告自行向使用人收取；根据政府相关政策，属于拆迁还房的业主前5年承担10%的物业费，甲方承担90%的物业费，第6至10年承担20%的物业费，甲方承担80%的物业费；属于已经交易变更产权的房屋或公房、公租房、廉租房的住户或租户按照标准全额承担物业费，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由原告合理向业主分摊计收，与甲方无关。”。合同第十二条约定“业主应于接房之日起交纳物业服务费或物业服务资金。甲方按照合同约定向业主发出接房通知书。而业主未在规定时间内接房的视为甲方已交房。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务。”。合同第三十二条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。”。合同第三十六条约定“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”。合同第四十五条约定“本合同自签订之日起生效。”。合同签订后，被告城投公司作为甲方，原告作为乙方，重庆市合川区南津街街道办事处作为丙方，就南城花园拆迁还房公共能耗费用事宜又签订了《南城花园小区前期物业管理服务合同》补充协议，该协议第二条约定“公共能耗费的收费标准：按多层5元/户/月、高层10元/户/月收取。”。该协议第三条约定“根据区政府相关领导批示意见，拆迁还房户未纳入物业费收取范围的公共能耗费由甲丙双方各承担50%的方式处理，乙方按季分别向甲丙双方出据收取。”。该协议第四条约定“公共能耗费的解决范围：本协议所指的拆迁还房户仅限于拆迁户自己居住的还房，不包括已出售或出租的拆迁还房在内。对已出售或出租的拆迁还房由住户自行全额缴纳公共能耗费。”。该协议第五条约定“本协议与主合同具有同等法律效力，本协议未涉及条款以主合同为准，主合同条款与本协议内容相矛盾的以本协议内容为准，本协议到期时间与主合同到期时间一致。”。该协议第六条约定“本协议从2013年1月1日起执行。”。2017年3月29日，重庆市合川区南津街街道办事处作为甲方，原告紫荆物业公司作为乙方，就“南城花园”小区签订了《南城花园物业服务合同》，该合同约定重庆市合川区南津街街道办事处选聘原告对南城花园项目实施物业管理服务。合同第五条约定“本小区的服务合同时间为贰年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止。”。合同第十一条约定“本物业管理区域的物业服务收费标准与方式：根据合川府办发〔2011〕14号文件精神，按照逐步提供比例的办法收取拆迁安置还房小区物管费，引导小区居民有偿服务消费。按照适时物业管理费收取标准，在拆迁安置居民入住1-5年按10%的标准收取，6-9年按20%的标准收取，从居住第10年开始按100%的标准收取。涉及拆迁安置还房产权变更的住户，从变更之日起物业管理费由新入住的住户按标准足额缴纳。1、本物业管理区域物业服务收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.50元/月.平方米，（2）电梯房：0.90元/月.平方米（含电梯费），（3）……，（4）……，（5）……，（6）二次供水：0.80元/吨；2、属于拆迁还房由业主承担的物业费（前5年承担10%、第6至10年承担20%、第10年后承担100%），由原告按前述物业服务费标准的收取比例直接向业主（安置还房户）收取；3、属于拆迁还房由政府补贴的物业费（前5年补贴90%、第6至10年补贴80%、第10年后不再补贴）由甲方负责支付，在本合同期内其费用实行包干（其包干费用另行签订补充协议）；4、属于拆迁安置还房产权变更的住户、公房(门市)和公廉租房（20、21、24幢）的物业费，由原告按照前述物业服务费标准直接向业主（城投公司）或租户全额收取。”。合同第十二条约定“业主应于接房之日起交纳物业服务费或物业服务资金。甲方按照合同约定向业主发出接房通知书。而业主未在规定时间内接房的视为甲方已交房。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务。”。合同第二十三条约定“甲方违反本合同约定的义务，致使原告不能完成本合同约定的服务内容和标准的，原告有权依法解除本合同，造成甲方经济损失的，原告应予以经济赔偿。”。合同第二十四条约定“原告违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求原告按其减少的服务支付包干费用，同时予以甲方经济赔偿。”。合同约定的其他内容与《南城花园前期物业服务合同》约定基本一致。同日，重庆市合川区南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方，被告城投公司作为丙方，就南城花园小区物业管理、公共能耗费等事宜又签订了《南城花园物业服务合同》补充协议，该协议第一条约定“属于拆迁还房由政府补贴的物业费（前5年补贴90%、第6至10年补贴80%、第10年后不再补贴）由甲方负责支付，按照《南城花园物业服务合同》进行测算后，双方同意在本合同期内实行费用包干（若新还房入住户应增加的物业费不增加，若前5年到期或还房户转让后应扣减的物业费也不扣减）。每月包干费用为：207500元，包干费用包括政府补贴的物业费、空置门市的物业费和甲方支付的公共能耗费。”。该协议第二条约定“公房（门市）及公廉租房的物业费：属于拆迁安置还房产权变更的住户、公房(门市)和公廉租房（20、21、24幢）的物业费，由原告按《南城花园物业服务合同》物业服务费标准直接向租（住）户全额收取，未出租的公廉租房直接向业主（城投公司）收取。”。该协议第三条约定“公共能耗费：共用的专项设备运行的能源消耗，标准为：多层5元/户、高层10元/户。属拆迁还房由原告向业主（住户）按照标准的50%收取，该小区若有公共收益可优先冲抵业主缴纳的公共能耗费；属于拆迁安置还房产权变更的房屋、公房(门市)和公廉租房（20、21、24幢）由原告向租（住）户全额收取，未出租的公廉租房直接向业主（城投公司）全额收取；甲方承担的公共能耗费（标准的50%）在政府补贴的物业费中包干，不再另行支付。”。该协议第八条约定“本协议条款与主合同具有同等法律效力，本协议未涉及条款以主合同为准，主合同条款与本协议内容相矛盾的以本协议内容为准，本协议到期时间与主合同到期时间一致。”。原告在签订了《南城花园小区前期物业管理服务合同》及补充协议和《南城花园物业服务合同》及补充协议后，为该小区提供了物业服务，因该小区至今未成立业主委员会，原告就一直服务至今。另查明，被告黄文才居住使用的位于重庆市合川区南津街办事处南城花园小区×号房屋系国有直管公房（电梯房）。2011年12月2日，被告城投公司作为甲方（出租方）与被告黄文才作为乙方（承租方）签订了《国有直管公房租赁合同》，该合同主要约定被告黄文才承租被告城投公司管理的国有直管公房位于重庆市合川区南津街办事处南城花园小区×号房屋，房屋建筑面积为64.48平方米，计租面积为52.67平方米；计租标准为月租金1.58元/平方米，月租金为83.22元；租赁期限从2011年12月15日起至2012年12月16日止，租赁期满，若乙方圆满履行租赁义务，经审核符合租赁条件，可继续承租，但应在租赁期届满前一个月向甲方书面申请；在租赁期间，乙方必须服从小区物业管理，承担相应的物业管理费用。签订该合同后，被告黄文才居住使用位于重庆市合川区南津街办事处南城花园小区×号房屋至今。自2013年1月1日起，被告黄文才未向原告缴纳物业服务费、二次供水费、公共能耗费等费，截止2018年5月31日共欠物业服务费3772.08元（O.90元/月.平方米×64.48平方米×65个月）、二次供水费393.60元（0.80元/吨×492吨）、公共能耗费650元（10元/月×65个月）。原告经催收未果，遂诉至本院，诉请如前。审理中，原告自愿放弃要求被告支付以4987.60元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清时止的违约金及要求被告城投公司承担连带责任的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，《南城花园小区前期物业管理服务合同》及补充协议，《南城花园物业服务合同》及补充协议，《国有直管公房租赁合同》，用水情况计费清单查询表，南城花园小区电梯隐患整改记录台账，巡逻签到表，业主投诉表，催款通知书及张贴照片等证据证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，重庆市合川区南津街街道办事处与原告紫荆物业公司就“南城花园”小区签订的《南城花园前期物业服务合同》、《南城花园物业服务合同》及重庆市合川区南津街街道办事处、被告城投公司与原告紫荆物业公司签订的《南城花园小区前期物业管理服务合同》补充协议、《南城花园物业服务合同》补充协议，系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对“南城花园”小区所有业主及物业使用人具有约束力，合同当事人和“南城花园”小区所有业主及物业使用人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告作为“南城花园”小区的物业服务企业为该小区提供了物业服务义务，则有权依照合同约定向该小区业主及物业使用人收取物业服务费及其他费用。被告黄文才作为“南城花园”小区的物业使用人，应当按照合同约定履行支付物业服务费用及其他费用的义务，故对原告请求被告黄文才立即支付所欠物业服务费、二次供水费、公共能耗费等费的诉讼请求，本院予以支持。审理中，原告自愿放弃要求被告支付以4987.60元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清时止的违约金及要求被告城投公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以尊重。被告黄文才系位于重庆市合川区南津街办事处南城花园小区×号房屋的使用人，其房屋系电梯房，房屋建筑面积为64.48平方米，自2013年1月1日起未向原告缴纳物业服务费、二次供水费、公共能耗费等费，截止2018年5月31日共欠物业服务费3772.08元（O.90元/月.平方米×64.48平方米×65个月）、二次供水费393.60元（0.80元/吨×492吨）、公共能耗费650元（10元/月×65个月）。审理中，原告自愿请求被告黄文才支付截止2018年5月31日的物业服务费3772元，本院予以尊重。关于被告黄文才提出没有与原告签订物业服务合同，原告找其收取物业费不合理，应该去找办事处收取，因是原告与办事处签订的合同的辩解意见，本院认为，原告与重庆市合川区南津街街道办事处签订的《南城花园小区前期物业管理服务合同》及补充协议和《南城花园物业服务合同》及补充协议系合法有效，对“南城花园”小区所有业主及物业使用人具有约束力，原告不需要与每个业主及物业使用人再签订物业服务合同，被告黄文才作为“南城花园”小区的物业使用人，应当按照合同约定履行支付物业服务费用及其他费用的义务。因此，对被告黄文才该辩解意见，本院不予采信。关于被告黄文才提出原告收取的门面费、广告费、停车费属于业主收益，没有交出来，也没有公示的辩解意见，本院认为，原告若收取了门面费、广告费、停车费，侵害了小区业主及物业使用人的利益，属于另一法律关系，可以通过其他途径进行解决。关于被告黄文才提出小区内失窃，物业公司也不管的辩解意见，本院认为，小区内失窃，物业公司只是按合同约定协助进行处理，至于财产损失赔偿，属于另一法律关系，可另行进行解决。而被告黄文才既没有提供物业公司未履行安保义务的证据，也没有提供物业公司未协助进行处理的证据，故对被告黄文才该辩解意见，本院不予采信。关于被告黄文才提出物业管理服务费应遵循质价相符的原则，但是物业公司并没有做到的辩解意见，本院认为，原告是按照重庆市合川区发展和改革委员会审批的“南城花园”小区物业收费标准即多层住宅0.50元/月.平方米，电梯房：0.90元/月.平方米（含电梯费）进行收费的，且未超过该标准；原告在提供服务时，基本上做到了公共场所、房屋共用部位的清洁卫生及垃圾的收集、清运，大门守卫，安全巡逻，电梯等设施、设备的维修、养护、运行和管理，小区的基本绿化，对业主及物业使用人投诉的问题基本上进行了处理等等，因此，原告尽到了基本上的物业服务，基本上遵循了质价相符的原则，故对被告黄文才该辩解意见，本院不予采信。当然，原告在今后的服务中，尽量提高服务质量，共同为“南城花园”小区业主及物业使用人提供舒适满意的居住环境。关于被告黄文才提出能耗费应该是办事处补助了的，其不应再缴纳的辩解意见，本院认为，按照《南城花园小区前期物业管理服务合同》补充协议和《南城花园物业服务合同》补充协议约定，政府是针对拆迁还房户补贴公共能耗费，而被告黄文才系公房承租户，按照约定应全额缴纳公共能耗费，不属于政府补贴范围。因此，对被告黄文才该辩解意见，本院不予采信。关于被告黄文才提出二次供水费是水厂已经收取了，物业公司不应再收取的辩解意见，本院认为，“南城花园”小区的海拔超过了230米，在小区安装自来水管道时，为确保用户供水压力，该小区所有住宅（不论楼层高低）及门市自来水用户都必须通过小区二次供水设备加压供水，因此，“南城花园”小区的开发商就安装了二次供水加压设备，之后，就交由原告进行管理、维护，产生的二次供水费主要包括电费和保养费，就由原告在收取，自来水公司收取的费用中不包含该项费用。因此，对被告黄文才该辩解意见，本院不予采信。综上，被告的辩解理由不充分，证据不足，故不能作为拒交物业服务费等其他费用的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告黄文才于本判决生效后十日内支付给原告重庆紫荆物业服务有限公司物业服务费3772元、二次供水费393.60元、公共能耗费650元等费共计4815.60元；二、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄文才负担。本判决为终审判决。审判员  杨文华二〇一八年九月十八日书记员  王郁文