海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初8024号   原告：于湘辉，男，1978年12月16日出生，汉族，现住海南省海口市。公民身份号码：×××。   原告：符桂花，女，1984年5月8日出生，汉族，现住海南省海口市。公民身份号码：×××。   共同委托诉讼代理人：许妍虹，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：吴宝良，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。   被告：海口东城综合开发公司，住所地海口市琼山大道食品工业园海口泉涌水产冷冻加工厂。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：杨一哲，总经理。   委托诉讼代理人：高卫华、陈慧，海南昌宇律师事务所律师。   原告于湘辉、符桂花诉被告海口东城综合开发公司（以下简称东城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员卞长杰独任审判。本案于2018年7月19日公开开庭进行了审理，原告于湘辉、符桂花及其共同委托诉讼代理人许妍虹、吴宝良、被告东城公司的委托诉讼代理人高卫华、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告于湘辉、符桂花向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年4月16日至2017年10月22日之间的违约金26064元；2.判决被告支付本案诉讼费用。庭审当日，原告明确其诉求违约金的计算方式为：以购房款567312元为基数，按每天万分之0.5的标准，从2015年4月16日起至2017年10月22日止，共计921天。事实和理由：2013年3月17日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》。被告在2013年4月25日向原告交付房屋；按照合同约定被告应在2015年4月15日之前为原告办理《房屋权属证书》；2016年4月9日之前为原告办理《土地使用权证》。但直至2017年10月23日被告才给原告办理《不动产权证书》。合同约定被告自逾期之日起每日按已经付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。房屋总价款为567312元，原告于2013年12月20日之前己支付全部房款，因此总房价款的日万分之0.5是28.3元，被告违约天数921日，因此被告应向原告支付2015年4月16日至2017年10月22日之间的违约金26064元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告东城公司辩称，原告的确是付清了涉案房产的购房款567312元，被告已于2013年4月25日将涉案房产交付原告。根据双方所签订的《海口市商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，导致逾期办证，出卖人才支付违约金，本案中出卖人已经在办理产权证，造成延误的原因是政府政策的原因，上述原因不能归责于被告。政府及政策原因具体来说有三个方面：一是政府不当的征收增容费；二是政府改变办证的程序，增加了办理房产分证的责任，即要求先将产权证办理至开发商名下后，再办理过户至购房人的名下（之前是将房产总证办理至开发商名下，直接分割办理至购房人名下），延误大概150天；三是2016年以后办证政策调整，将之前分别办理的房屋产权证和土地使用权证两证合一为不动产权证书，增加了权属调查，因此约定的办证时间应当以办理土地使用权证的时间为准。另外，涉案房产逾期办证是原告一直未缴纳应由买房人承担的税款，原告虽有委托被告代缴，但原告也未将税款转至被告账户，致被告无法代缴，原告在其后自行缴纳税款后，也未将缴税凭证交予以被告，故逾期办证是原告自己的原因所致。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2013年3月17日，原告（买受人）于湘辉、符桂花与被告（出卖人）东城公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于海口市××镇的2113房售予两原告，房屋建筑面积76.98平方米，套内建筑面积64.23平方米，总价款567312元，付款方式为签订合同当日付款367312元作首付款，余款200000元申请银行按揭贷款支付；被告应于2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检部门验收合格的商品房交付原告；被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；被告应当提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同；根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意由原告（买受人）委托被告（出卖人）代缴相关税款。合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款567312元，被告分别于2013年4月3日、2013年10月23日、2014年11月19日向原告开具金额为287312元、80000元、200000元的销售不动产统一发票。被告于2013年4月25日将涉案房产交付原告；原告于同日交付了涉案房产的价格调节基金851元、物业维修基金4618.8元。2015年9月17日，原告自行缴纳了涉案房产的交易契税。2016年1月29日，被告办理了其开发建设的南海佳园房产项目的整体产权登记（产权证号为：海口市房权证海房字第XX**海口市房房权证海房字第XX**，证中载明：房屋所有权人海口东城综合开发公司，规划用途商住，房屋总层数17层，建筑面积22710.86平方米（套内建筑面积19126.08平方米），土地使用权取得方式为出让。2016年3月28日，被告东城公司办理了南海佳园11层2113房的初始登记（产权证号：**），证中载明：权利人海口东城综合开发公司，规划用途住宅，建筑面积77.38平方米（套内面积64.59平方米）。由于涉案房产实际建筑面积多于合同约定建筑面积，原告于2017年6月29日向被告补交了面积差价款2947元，被告于2017年7月10日向原告开具了金额为2947元的海南增值税普通发票。2017年7月27日，原告在税务局办理了涉案房产的税费清算手续。其后，原告将完税凭证交予被告办证。2017年10月23日，涉案房产的不动产权证[证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]办理至原告于湘辉、符桂花名下。   另查，在2014年、2015年期间，被告东城公司就涉案的南海佳园项目用地容积率及增容费问题，多次与海口市国土资源局等政府部门沟通协调。2015年5月14日，海口市国土资源局作出《关于缴交增加容积率地价款的通知》（海土资交字[2015]94号），要求东城公司自收到通知之日起30日内缴纳增加容积率地价款4605000.21元。2015年5月21日，东城公司全额补缴了上述地价款。2015年6月11日，海口市国土资源局作出《关于办理增加容积率用地问题的函》（海土资交字[2015]114号），同意变更东城公司南海佳园项目用地容积率为2.54。自2016年7月起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，将原先分散的登记职责整合至海口市国土资源局统一办理，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。   再查明，对于已将房产交易契税实际交由被告代缴的南海佳园小区部分业主所购房产，被告业已分批分次为该部分业主办理了所购房屋的《不动产权证书》。   上述事实有原告提交的企业机读档案登记资料、《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、银行付款记录、住宅质量保证书、《收据》、税收完税证明、海南增值税普通发票、琼（2017）海口市不动产权第XXXX号；有被告提交的建设工程规划许可证副本、关于南海佳园用地容积率问题的异议、关于增加容积率用地申请书、海口市政府服务中心受理通知书、《关于缴交增加容积率地价款的通知》、《关于办理增加容积率用地问题的函》、海南省非税收入一般缴款书、海口市房屋所有权初始登记申请书、不动产登记信息查询情况说明（HXXXX号）、关于海口实施不动产统一登记政策解读的相关新闻报道、补交房屋面积差价款《收据》、海南增值税普通发票、税收完税证明、电子转账专用完税证、海、海房字第HK4827**总证、不动产权籍测绘协议书等；另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定事实的相关依据。   本院认为，原告于湘辉、符桂花和被告东城公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。双方在合同中约定被告应于2013年4月30日前将涉案房屋交付原告，于房屋交付后的720日内为原告办理房屋权属证书，并在取得房屋权属证书后360日内为原告办理土地使用权证。从查明的事实可知，被告于2013年4月25日将房屋交付原告，但时至2017年10月23日，涉案房产的不动产权证[琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]才办理至原告名下。对于逾期办证的责任承担，原、被告各执一词，本院审查认定如下：   一、被告称因政府向其违法增收增容费，逾期办证是由于其与政府协调处理增容费问题而延误，故逾期办证责任不应由被告承担。原告对被告所称不予认可。   本院认为，从查明的事实可知，未有证据证明政府部门要求被告缴交增加容积率地价款（即增容费）存在违法，同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告东城公司就用地容积率及增容费问题与政府部门沟通协调的耗时并不能成为其可以对原告延期办证的理由，故对被告辩称，本院不予以采纳。   二、被告称逾期办证是因房产证和土地证两证合一的不动产统一登记制度增加了不动产测绘权籍调查等事项而致办证时限延长所致。原告认为两证合一政策是在合同约定的办证时间后才实施的，故不能成为被告逾期办证免（减）责的理由。   本院认为，从查明的事实可知，海口市辖区范围内实施房产证和土地证两证合一的不动产统一登记制度是自2016年7月起实行，而依据原、被告在《海口市商品房买卖合同》的关于办理房产证、土地证时间的约定，在两证合一的政策实施之前，被告就应当为原告办理涉案房产的房产证和土地证，即两证合一政策是在合同约定的办证时间后才实施的，故被告关于逾期办证是因房产证和土地证两证合一而致办证时限延长的理由不成立。   三、被告称逾期办证是因原告未将税款转至被告账户交由被告代缴；在原告后来自行缴税后，其也未及时将完税凭证交由被告为其办证。原告认为其未及时缴纳税费是因被告并未通知其缴纳，也未通知其要交付完税凭证。   本院认为，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定：”契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。“第九条规定：”纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。“第十一条第二款规定：”纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续"。上述规定可知，在房产买卖中，缴纳契税的义务主体是房产买受人，且缴纳房产交易契税是办理房屋、土地过户的必要条件。根据法律一经颁布实施，就推定其时空效力所及范围内的主体均应知悉的原则，对于上述规定，应推定本案的原、被告均为知悉，故原告关于被告并未通知其缴纳契税、并未通知其交付完税凭证而致其延后缴纳、延其交付完税凭证的辩解理由不成立，本院不予采纳。本案中，在原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及原告付款后，被告东城公司及时向原告开具了销售不动产统一发票，此时，涉案房产已具备了缴纳房产交易契税条件，但原告一直未缴纳（包括未将税款转由被告代缴），其自身过错明显。虽然原、被告在合同中已约定由原告（买受人）委托被告（出卖人）代缴相关税款，但被告作为受托人，其并无代为垫付税款义务，据此，在原告并未将应由其承担的税款交予被告的情况下，被告不为原告代缴税款并无不当。同时，在双方已明确约定由原告委托被告代缴税费情况下，原告一方面不将税费交由被告代缴（小区其他部分业主是交由被告代缴的），另一方面其在明知无完税凭证就无法办理房产过户情况下，其自行缴交税费后却未及时将已缴纳税费的凭证交予被告为其办证，故对于其延期交税、延期交付完税凭证而致逾期办证的责任应由纳税义务主体原告自行承担。但从查明的事实可知，被告东城公司于2016年3月28日方办理了南海佳园11层2113房的初始登记（产权证号：HXX：**涉案房产才具备办证至原告名下的条件，故在2016年3月28日之前，不管原告是否缴纳涉案房产购房契税，是否将完税凭证交予被告，均无法改变涉案房产在2016年3月28日前并不具备办证至原告名下的事实，故对于2016年3月28日之前的逾期办证违约金，应由被告承担。被告于2013年4月25日向原告交付了房屋，根据双方在合同中关于被告应在交房后720日内为原告办理房产证的约定，被告应于2015年4月16日前为原告办证，故被告应承担自2015年4月16日起至2016年3月28日止期间共计347天的逾期办证违约金9842.9元（567312元×0.05‰×347天）。原告于2017年7月27日方办理了涉案房产的税费清算手续并将完税凭证交予被告办证，其于2017年10月23日取得涉案房产的不动产权证[证号为：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]，从其交付完税凭证至其实际取得涉案房产的不动产权证书，办证时间不足三个月，该三个月为办证的合理期间，并不存在延误,无须支付违约金。综上，原告诉求逾期办证违约金数额超出9842.9元部分于法无据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告海口东城综合开发公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告于湘辉、符桂花支付逾期办证违约金9842.9元。   二、驳回原告于湘辉、符桂花的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费因适用简易程序减半计收226元（原告已预交），由原告于湘辉、符桂花负担140元，由被告海口东城综合开发公司负担86元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 卞长杰     二〇一八年九月三日   法官助理 符光运   书 记 员 宋 瑶   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ......   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。