贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5396号原告：徐良菊，女，汉族，出生于1973年12月23日，住毕节七星关区。委托诉讼代理人：肖云帆（特别授权），贵州贵翔律师事务所律师，执业证号：15201201610334090。被告：贵州剑林房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**，统一社会信用代码：91520500736607251P。法定代表人：阮剑，公司经理。委托诉讼代理人：吴智雯（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师，公民身份证号码：5227291994********。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15224201610789666。原告徐良菊与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称“剑林房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告徐良菊及其委托诉讼代理人肖云帆，被告剑林房开公司的委托诉讼代理人方洪伟、吴智雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告;2、判决被告因逾期未办理产权证给原告构成违约，以345369元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付违约金32810.10元(2016年6月30日至2018年6月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准);3、判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4329元，原告在庭审中变更为2500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节.尚城国际，面积为99.53平米住宅一套，总价格345369元，2013年4月1日原告向被告支付了105369元首付款，又向银行贷款240000元支付给被告，共计345369元。其中原、被告签订的《商品房买卖合同》第三章第七条第2项第二款约定：“前述的约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第八章二十二条第三项（一）中约定，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，原告已依约履行完毕应尽的付款义务，被告亦向原告出具了收据予以确认，但未依约给原告办理相关房产手续交付给原告，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因该合同中未约定被告逾期办证的违约责任，经原告多次催告，被告亦未将相关不动产权属证书交付给原告，被告应根据前述法律规定承担相应的违约责任。另，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第1条约定了专项维修资金、契税、办理房屋相关入户费、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视费、水电入户费由原告承担，但被告在收取前述费用时多收取了4329元煤气入户费，该费用并未在合同中约定由原告承担，且根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第三章第七条第2项第二款约定：“前述的约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”同时《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格[2001]585号文中已经明文规定取消了前述费用，而将该费用列为城市基础设施配套费由房屋开发商承担，即购房款就包含了该费用，被告收取原告的该费用毫无法律依据，应将该费用返还原告。综上，原告的诉讼请求于法有据，为维护原告的合法权益，恳请人民法院判决支持原告的诉讼请求为谢！被告剑林房开公司辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”。根据《补充协议》第一条第5、6项约定，从整体解释和目的解释的原则上看，其实质是约定答辩人取得办理房屋产权转移登记的条件之后，由原告等购房户提供资料，出具委托书，由答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理“房屋所有权证”，其期限为“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。然而在该期限内，《不动产登记暂行条例》已然施行，改变了原有商品房转移登记法定形式，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。此种在合同订立后，因政府当局颁布新政策而导致合同不能履行的情形属于不可抗力因素。违约责任的承担，应当以“能为”而“不为”作为前提。根据《合同法》第117条第1款规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”所以，原告以答辩人未按约定为其办理“房屋所有权证”为由，主张答辩人承担违约责任，因不可抗力因素的产生不属于答辩人“能为”而“不为”的情形，答辩人应当免除违约责任。二、无论是原《房屋登记办法》，还是现行《不动产登记条例》及其《实施细则》，亦或是双方签订的《补充协议》第一条第5、6项，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户应当提供办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理的《委托书》及其他相应资料。原告至今未向答辩人提交相关资料，也未按约定支付答辩人委托费用，因其先义务未履行而主张答辩人承担违约责任，不应得到支持。同时也因为其先义务未履行导致办证时间还未起算。即使抛开原告应当履行配合义务不算。三、抛开因原告未履行配合义务导致办证的起算时间还未开始不计，单从交房之日起算，540个工作日办证期限已为2017年1月20日，这时候不动产登记法律已经调整为一体化办理，带来了办证条件、程序和步骤的改变。就毕节来说，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比多出了《水土保持报告》、《环评报告》、土地落宗、土地分户核验、立体测量(测绘报告)等。这些增加的条件均要耗费时间方能完成，前已述及这些调整属于不可抗力，故应当给予答辩人合理时间去完成这些条件。由于新政需要适应及办证主管部门工作人员较少未能适应毕节办证增长的需求，这些办证增加的条件无形中比平常需要更多的时间。经答辩人办理并作横向比较，每一项的完成约需要四至六个月时间，故综合起来应当给予答辩人30个月左右的合理时间，该时间应当从2016年9月30日起算，即只要答辩人于2019年3月30日之前办理完成涉案房屋不动产权证书则应当免责。四、涉案《商品房买卖合同》第七条第2项第二目约定的包含在购房总款中的“建设安装费用”是水、电等基础设施的硬件安装费用，并不包括买受人实际接受服务时应当向服务提供商支付的费用。答辩人与原告已在《商品房买卖合同》第十四条第四项第1目中明确约定闭路电视入户费、水电入户费等费用由出卖人收取代买受人向服务提供单位缴纳，而煤气入户费原告也以默示方式同意由答辩人收取代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”，原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。综上所述，被答辩人诉求于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢!根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节.尚城国际，面积为99.53平米住宅一套，总价格345369元，2013年4月1日原告向被告支付了105369元首付款，又向银行贷款240000元支付给被告，共计345369元。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用，并在签订本合同之日起180日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。移转登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他有关事项约定见补充协议。本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的。仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”合同签订后，原告依约足额支付了被告购房款，并向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费，电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费。被告于2014年11月20日向原告交付房屋。被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续，原告诉至本院。另查明，涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日消防验收合格、2018年2月8日取得环境验收备案、2018年4月8日取得水土保持设施验收备案、2018年7月12日取得竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原、被告于2013年4月1日签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，办理方式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条又约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”由此看出，被告协助原告办理产权登记的前提是“原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。房屋于2014年11月20日交付，故被告协助办理产权转移登记手续的时间是2014年11月20日之后的540工作日内（约760天），即2016年12月20日之前。具体理由为：一、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》规定房屋应当与其所依附的土地一并登记，一宗地的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，即土地使用权证与房屋产权证一体化办理，土地使用权证与房屋产权证合并于统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，办理商品房产权转移登记的有关文书也就随上述规定而改变为办理不动产权证的有关文书；二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第26条又约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见：第一，《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充；第二，补充协议构成对原《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，故该合同与补充协议的冲突或者抵触，以补充协议为准；第三，限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。所谓“不合理地”如何解释？由于合同遵循意思自治原则，即合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，均应当得到遵守。本案中，被告作为开发商、出卖人，（协助）办理商品房产权分户登记属于其约定、法定义务，补充协议并未免除；原告作为购房户、买受人，在办证过程中应当依照房屋、土地产权转移登记规定的要求，承担资料提供等协助义务，应当依约按期交付购房款等义务，《补充协议》并未予以加重原告作为购房户的相应义务。原告依法享有的违约责任请求权、合同解除权等，《补充协议》也没有予以排除。故补充协议的前述约定，完全属于合同当事人意思自治范畴。因此，被告办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告时间应是2016年12月20日之前。关于被告辩称的原告未履行配合义务问题，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告一直未履行该通知义务，原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，办理房屋产权转移登记的条件已经具备，原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持，限被告于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书。关于逾期办证违约金问题，根据补充协议推算，被告应于2016年12月20日前履行房屋所有权转移登记义务，合同约定办证方式是“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现房屋已验收完毕，办理产权转移登记的条件已经成就，但被告未履行通知原告的义务，故违约金计算期限应为：2016年12月21日至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止。合同未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求以已付房款345369元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还电入户费、煤气入户费、高清数字电视入户费2500元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第17页约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用。”可见被告收取该费用是依据合同约定，原告该项诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理。此外，根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是从查明的事实看，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日才竣工验收合格，因此，被告作为房开商，在自己未充分履行办证准备义务的情况下，一味将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，并认为是不可抗力，显然不恰当。因此，被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告徐良菊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢2单元16层2号房的不动产产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐良菊位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢2单元16层2号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款345369.00元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算，计算时间从2016年12月21日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告徐良菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费364元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判员  石朝鹏二〇一八年九月二十五日书记员  李 犇