四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川3401民初3128号 原告：吉尔么力扎，女，彝族，1981年5月2日出生。 委托诉讼代理人：蒋晓弘，西昌市法律援助中心律师，代理权限为特别授权。 被告：何则岭，男，彝族，1974年8月17日出生。 委托诉讼代理人：赵明鸿，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告吉尔么力扎与被告何则岭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员许琼月担任记录，于2018年8月17日对本案公开开庭进行了审理，原告吉尔么力扎的委托诉讼代理人蒋晓弘、被告何则岭及其委托诉讼代理人赵明鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吉尔么力扎向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《售房协议》无效；2、判令被告退还原告房款167509.20元；3、判令被告赔偿原告装修费用47911.74元；4、本案的诉讼费和诉讼活动费由被告承担。 事实及理由：2008年1月西昌市人民政府批准两位村民使用荒地290平方米作村民住宅用地。被告在该宅基地上违规修建了七十套住宅，并在没有取得任何售房许可的情况下将该批房屋用于出售。2013年5月31日，原告与被告签订《售房协议》，被告将上述房屋中的一套以贰拾万元（￥250000.00元）的价格卖给原告，并承诺该房屋可以办理房产证和土地使用权证，在遇到国家征用时所赔偿的资金由原告享有，如国家不赔偿则由被告赔偿一切损失。原告花了84000.00元钱装修后入住。2018年2月西昌市建设绕城公路需占用原告购买房屋所在的土地，原告配合政府征地拆迁工作，自愿搬离该房屋，政府核定该房屋面积117.844平方米，按照每平方米700.00元的价格进行了补偿，共补偿房款82490.80元，另外补偿装修款36088.26元。因被告出售给原告的房屋属非法买卖农村宅基地、非法占用集体土地修建的违法建筑，不是符合法律规定的可出售房屋，双方签订的《售房协议》应自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的还应赔偿给对方造成的损失，因此原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉请。 被告何则岭辩称，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在无效情形。双方买卖案涉房屋时，原告知道案涉房屋系未经审批而修建，属于小产权房。案涉房屋买卖的标的物已经灭失，原告没有诉讼的法律依据。原告已经合法处置了涉案房屋，该房屋所产生的权利及责任应该由原告自行承担。原告的起诉违背了诚实信用原则。按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，涉案房屋属于原告所有，与被告无关。 原告吉尔么力扎为支持自己的主张，向法院提供了如下证据： 1、售房协议及收条。证明：原告从被告处购买了位于的房屋,并支付被告25万元。 2、《北环线四合段征地拆迁自主搬迁户自愿安全搬离和配合拆除房屋的承诺书》。证明：原告所购买的房屋已经被西昌市人民政府拆迁并领取了补偿款118579.06元。 3、《西昌市集体土地征地拆迁建（构）筑物、附着物拆迁补偿套算表》、《主要建筑物面积表》、《实物登记表》。证明：原告所购房屋的面积、装修状况和对房屋及装修费的补偿金额。 4、情况说明和西绕指发（2017）2号文件，证明：原告提交的套算表和承诺书金额不一致的原因。 5、装修合同和收条3份。证明：原告装修房屋所花的费用是84000.00元。 被告的质证意见：对证据1的真实性有异议，合同是伪造的，原告签名处是用纸张贴上修改的。不能证明原告从被告处购买过房屋。由于时间太久了我记不清楚了，收条上的签名和合同上的签名我无法核实。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。该承诺书恰好证明了原告通过西昌市人民政府北环线拆迁已经合法确认涉案房屋属于原告所有。对证据3的真实性无异议，原告已经按照协议领取了全部的拆迁安置补偿款，该证据与本案无关，被告不予质证。对证据4有异议，责任单位是城市管理局，盖章是四合乡人民政府，拆迁单位并没有盖章，无法达到原告的证明目的。对证据5的真实性有异议，因为仅有原告和张建华签订的装修合同和收条，张建华没有出庭作证，无法核实真伪。同时装修费用产生与本案无关。 被告何则岭未向法院提供证据。 上述证据，经原、被告当庭举证、质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、4，真实、合法与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。原告提供的证据5缺乏真实性，本院不予采信。 根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吉尔么力扎系布拖县木尔乡布柳村村民，被告何则岭系城镇居民。2008年，何则岭在未取得任何审批手续的情况下，私自在集体土地上修建七十套住宅进行出售。2013年5月31日，何则岭（甲方）与吉尔么力扎（乙方）签订了《售房协议》。协议载明：“一、甲方因急需资金，将位于西昌市（回族公墓旁），通过西昌市人民政府村民宅基地用地，4幢（2单元）3楼，靠左方的一套小产权房出售给乙方。该房面积120m2，已装修，售价为250000.00元（贰拾万元整）。二、乙方在购房款付清后拥有一切使用权、转让权和所有权。若今后国家政策许可小产权房变全产权房时，办理全产权房所需的一切费用由乙方承担，甲方无偿协助办理。三、若今后国家政策性征用房屋所赔偿的资金由乙方享受。四、该房因手续不齐全被国家强行拆除，所有损失费用由甲方承担。五、房屋质量问题等……”。同日，原告吉尔么力扎给付被告何则岭购房款25万元，何则岭给其出具了收条。2017年，案涉房屋被纳入西昌市绕城公路北环线四合段建设工程项目用地收储范围。2018年2月2日，原告吉尔么力扎在《北环线四合段征地拆迁自主搬迁户自愿安全搬离和配合拆除房屋的承诺书》上签字承诺于2018年2月5日24时之前腾空案涉房屋，并及时向拆迁工作组移交房屋。现案涉房屋已被依法拆除。原告吉尔么力扎领取了房屋被拆除的补偿费用，分别是建（构）筑物、地面附着物补偿、奖励、补助费（亦称实物补偿费）118579.06元，搬家补助费3535.32元，租房补助1800.00元，以上总计123914.38元。 本院认为：案涉《售房协议》的买卖标的物不仅是在西昌市某乡的集体土地上修建的房屋，亦包括该集体土地的使用权，而本案原、被告并非该集体经济组织的成员。案涉《售房协议》显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”规定，案涉《售房协议》属无效合同。被告何则岭明知其所出卖的房屋及集体土地使用权属于法律禁止流转的范围，却依旧将其出售获取利益，其应当承担合同无效的主要过错责任。作为日常生活中的大宗交易，原告吉尔么力扎作为具有完全民事行为能力的购房人，在明知该房屋占用土地的性质以及在转让当时未取得任何合法手续的情况下，仍与何则岭签订购房协议，原告自身亦有过错，其应当承担合同无效的次要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，结合原告吉尔么力扎已实际占有使用案涉房屋多年且领取房屋被拆除的补偿费用123914.38元的事实，本院酌定原告吉尔么力扎承担30%的过错责任，被告何则岭承担70%的过错责任，即被告何则岭应向原告吉尔么力扎返还购房款88260.00元〔（250000.00元-123914.38元）×70%〕。关于原告要求被告承担本案诉讼活动费的诉讼请求，该诉讼请求无事实依据和法律依据，本院对其不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、原告吉尔么力扎与被告何则岭于二0一三年五月三十一日签订的《售房协议》无效。 二、被告何则岭于判决生效之日起十日内返还原吉尔么力扎告购房款88260.00元。 三、驳回原告吉尔么力扎的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4531.00，减半收取2265.50元，由原告吉尔么力扎负担680.00元，被告何则岭负担1585.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 蒋 瑛 二〇一八年九月二十日 书记员 许琼月 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。