上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17631号原告：中国人民解放军92608部队，住所地上海市虹口区。法定代表人：李晶，政委。委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。被告：上海韫福建筑装饰工程有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：苏元福，经理。原告中国人民解放军92608部队与被告上海韫福建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军92608部队的委托诉讼代理人陈韵，被告上海韫福建筑装饰工程有限公司的法定代表人苏元福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军92608部队向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2017年6月30日期间的房屋租金126,000元；2、判令被告清空并返还上海市广灵二路XXX号2-101、3-103、东侧房屋、西侧平房(以下简称系争房屋)；3、判令被告支付原告2015年1月1日至2017年8月30日期间的电费80,502.5元，水费13,200元。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告清空并返还上海市广灵二路XXX号3-103、东侧房屋、西侧平房。事实和理由：上海市广灵二路XXX号房屋系军产，使用人为原告。2013年9月27日，原、被告就系争房屋的租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》(以下简称军产租赁合同)，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租赁用途为办公、仓库、员工宿舍，建筑面积400平方米，年租金36,000元，按季支付。合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋，但被告从未支付过房租。合同期满后，双方未续签合同，被告继续使用系争房屋。因部队停止有偿服务，原、被告于2017年6月解除租赁关系，但被告至今仍拖欠租金、水电费未付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告上海韫福建筑装饰工程有限公司辩称，被告自2012年起开始租赁使用系争房屋。2013年，被告与海军上海示范幼儿园(以下简称示范幼儿园)就系争房屋中不同的租赁部位分别签订数份军产租赁合同，被告按约向示范幼儿园交纳了押金，并支付系争房屋中东侧房屋租金至2013年10月，但2013年上半年被告开始装修2个月后即被叫停，系争房屋均无法正常使用。此后经过协商，被告与原告重新签订了军产租赁合同。合同签订后，因原告未与被告结算此前被告支付给示范幼儿园的租金，未区分各租赁部位的租金，故被告未向原告支付租金。在租赁过程中，系争房屋中的2-101房屋因为漏水无法使用，3-103及东侧房屋自2014年4月即被原告收回，故被告实际使用的仅有西侧房屋。被告不同意原告主张的租金标准，要求进行调整。2016年底租期届满，双方未续签租赁合同，此后被告一直等待原告解决问题，故合同到期后的租金原告不应再主张。关于清空房屋一事，原、被告曾协商一致，原告先行解决拖欠被告的工程款及赔偿问题，被告再逐步搬离。关于水电费，合同中未明确约定价格，被告不同意原告的计费标准，在与原告签订合同时曾提出计费标准过高，要求原告降低，但未能协商一致，现不同意支付水电费。本院经审理认定事实如下：系争房屋为军产，原门牌号为上海市水电路XXX弄XXX号，房屋所有权证登记的所有权人为中国人民解放军总后勤部，附记中载明住用单位为中国人民解放军37501部队司令部管理处，中国人民解放军37501部队司令部管理处现已更名为中国人民解放军92608部队。2013年9月27日，原告(为出租方、甲方)与被告(为承租方、乙方)就系争房屋签订军产租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积400平方米，租赁用途为办公、仓库、员工宿舍，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金总额108,000元，年租金36,000元，租金按季结算，于每季前十日支付；租期内的水电等费用由乙方负担；合同未约定租金保证金。合同第十五条附加条款约定如下内容：“1、经甲乙双方友好协商，甲方在租期和租金方面对乙方前期投入损失予以补偿，乙方不再提出补偿要求。2、乙方承诺2013年10月31日前对幼儿园西侧围墙处平房70㎡进行拆除，修补破损围墙和粉刷，并对建筑垃圾进行清运，费用由乙方负担。3、乙方承诺2013年10月31日前对幼儿园食堂至园区段破损供水管道进行维修更换，对该段排污管道进行维修更换，并对该处路面进行翻修，费用由乙方承担。”合同签订后，被告未向原告支付过租金及租赁保证金。合同履行过程中，原告于2014年4月欲收回系争房屋中的3-103及东侧房屋，但被告未将房屋交还原告，并持有通往该两处房屋的道路上的铁门钥匙，后因发生盗窃情况，原告更换了铁门钥匙，被告需要搬东西时申请原告开门。2015年起，被告未再支付系争房屋的水电费。合同到期后，双方未续签，被告继续使用系争房屋。2017年6月28日，原、被告签订协议书1份、附加协议书2份。协议书约定：双方于2017年6月30日解除租赁关系，被告于2017年6月30日前搬离并按现状向原告交付系争房屋，于2018年8月30日前腾空房屋；2017年7月1日至8月30日为搬迁期，免收房屋使用费6,000元；如被告未按约履行，应向原告支付上述减免的房屋使用费；等等。附加协议书1内容为：在2013年签订的合同期内，幼儿园西侧出租平房(原两层楼)在被告装修改造后，因部队原因要求其自行拆除；幼儿园东侧房屋在被告整修后，因部队原因导致被告在合同期内无法使用；上述原因导致原、被告之间关于投资补偿及房租、水电费的纠纷，另行通过诉讼途径解决。附加协议书2内容为：示范幼儿园提供材料显示，被告于2012年承接示范幼儿园装修工程，园方至今未结清工程款，被告催讨工程款未果；原告多次组织协调，因当时工程实施时未报批、工程实施程序不完善，根据现行财务、工程管理规定，难以支付相关款项；该问题将由原、被告及示范幼儿园共同协商，补充完善手续，待会议研究、上报、审核、结算后，再支付给被告。2017年8月底，原告将系争房屋封存，但部分房屋内尚留有被告物品。另查明，2013年1月1日，示范幼儿园(为出租方、甲方)与被告(为承租方、乙方)签订军产租赁合同，约定：甲方将上海市广灵二路XXX号2-101房屋(建筑面积50平方米)出租给乙方使用，用途为办公，租期为2013年1月1日至2014年12月31日；年租金19,200元，按季计算，于每季前10日交付甲方；租期内的水、电等费用由乙方承担；乙方于合同签订后10日内支付甲方租赁保证金1,600元；附加条款约定水费4元/立方，电费1.3元/度，按月收取。2013年4月1日，示范幼儿园(为出租方、甲方)与被告(为承租方、乙方)又签订军产租赁合同，约定：甲方将上海市广灵二路XXX号西侧平房、仓库(建筑面积300平方米)出租给乙方使用，用途为居住、仓库，租期为2013年4月1日至2015年12月31日；年租金4万元，按季计算，于每季前10日交付甲方；租期内的水、电等费用由乙方承担；乙方于合同签订后10日内支付甲方租赁保证金3,500元；附加条款约定如下内容：“1、由于乙方所承租房屋无水无电，房屋状况较差(漏雨、墙体脱落、房屋需加固)，前期需投入进行修缮、维护，故给予乙方装修期2013年4月1日—2013年7月30日。装修期满后，乙方需按合同按时向甲方缴纳房租。……3、水费：4元/立方；电费：1.3元/度(按月收取，如需调整再告知)。”2013年4月10日，示范幼儿园(为出租方、甲方)与被告(为承租方、乙方)又签订军产租赁合同，约定：甲方将上海市广灵二路XXX号2-101、3-103、东侧房屋(建筑面积45+18+35平方米)出租给乙方使用，用途为办公、仓库，租期为2013年4月10日至2015年12月31日；年租金24,000元，按季计算，于每季前10日交付甲方；租期内的水、电等费用由乙方承担；乙方于合同签订后10日内支付甲方租赁保证金1,600元；附加条款约定水费4元/立方，电费1.3元/度，按月收取。又查明，被告已另行起诉要求原告赔偿其装修损失等合计115万余元。审理中，原告提供的水电明细表显示，2015年至2017年8月30日，被告拖欠水费13,200元、电费82,502.50元。2018年7月31日原告提供的情况说明载明：被告至今未返还系争房屋中的3-103及东侧房屋；2-101房屋租期内一直由被告使用，直至2017年8月方清空、搬离，并将钥匙交还。上述事实，有房屋所有权证、情况说明、军产租赁合同、协议书、附加协议书1、附加协议书2及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的军产租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同期满后，双方未续签，被告继续租赁使用系争房屋，双方之间为不定期租赁关系。之后双方签订协议书协商一致于2017年6月30日解除合同，本院予以照准。合同解除之日至系争房屋收回之日期间的租金，原告表示免除，系对自身权利的处分，本院予以照准。被告应该按约向原告支付合同解除前的租金。被告辩称2-101房屋因漏水无法使用，3-103及东侧房屋已于2014年4月被原告收回，其实际使用的仅有系争房屋中的西侧房屋，然被告提供的证据不足以证明其辩称事实，且3-103及东侧房屋被告并未于2014年4月交还原告，但考虑到通往该两处房屋的铁门上锁会影响被告的正常使用，故本院酌情调整系争房屋的租金标准。现租赁关系终止，被告应当清空、搬离尚遗留有其物品的系争房屋。被告以原告未解决示范幼儿园拖欠的工程款及系争房屋赔偿事宜为由拒绝搬离，缺乏依据，本院不予采纳。至于被告与示范幼儿园之间的有关事宜，因示范幼儿园与原告系不同的法律主体，被告可另行依法解决。因系争房屋已被原告封存，故被告携物品搬离时原告应予配合。关于系争房屋的水电费，军产租赁合同明确约定由被告承担，被告辩称合同中未载明水电费的计费标准故不认可，然2015年前被告均按时交纳水电费，表明其知晓计费标准，且审理中其称就水电费计费标准问题向原告提出要求降低，但未能协商一致，故被告以该理由拒绝交纳水电费依据不足，被告应支付系争房屋使用过程中产生的水电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，被告上海韫福建筑装饰工程有限公司支付原告中国人民解放军92608部队2014年1月1日至2017年6月30日期间的租金11万元；二、自本判决生效之日起5日内，被告上海韫福建筑装饰工程有限公司应携物品搬离上海市广灵二路XXX号3-103、东侧房屋、西侧平房；三、自本判决生效之日起5日内，被告上海韫福建筑装饰工程有限公司支付原告中国人民解放军92608部队水费13,200元、电费82,502.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,595.53元，减半收取计2,297.77元，由被告上海韫福建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一八年九月三日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……。