黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初2489号原告：大庆铭达物业有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区新村纬九路17号书香名邸住宅小区1号底层商服高层住宅楼，统一社会信用代码：91230602569884955D。法定代表人：王云海，经理。委托代理人：范亚茹，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被告：李云峰，男，1981年5月5日出生，满族，个体业主，住大庆市龙凤区，原告大庆铭达物业有限公司与被告李云峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告大庆铭达物业有限公司委托代理人范亚茹，被告李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2014年12月1日至2017年12月31日的物业管理费3216元、支付2014年12月1日至2018年6月15日479元逾期付款违约金（以3216元为基数，按年利率6%计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉称，2014年2月10日，原告大庆铭达物业有限公司与大庆市一建房地产开发公司签订《龙凤佳苑前期物业服务合同》，合同约定，原告向其开发的小区业主提供物业管理服务，物业管理费由原告按建筑面积每平方米16.35元/年向小区业主收取。被告系龙凤佳苑8-4-602室的业主，房屋建筑面积为73.72平方米，原告实际按每平方米14.15元/年向被告收取物业管理费。截止至起诉之日时，被告共拖欠原告物业管理费3216元及利息（详见利息附表）。经原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳，原告已积极履行合同义务，被告享受物业服务却拒不缴纳物业管理费的行为，已违反合同约定及法律规定，严重侵害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，我不同意给付物业费及违约金，我承认欠原告物业费3216元，但是没给是有原因的。2014年刚入住时房子防水和保温不合格，当时的物业经理答应维修，现在没有维修，已经出现发霉长毛的现象。原告的门禁系统总出故障，我们先后办了两个卡交了费用。办卡之后原告又开了一个门，车辆随便出入，致使我们办卡没有任何意义。单元门总坏，老鼠乱窜。最主要的是四单元的水房长期被水浸泡，修了以后也没有修好，致使单元墙皮脱落，严重影响环境。四单元门口台阶没有修复好，已经出现裂痕。基于上述原因，我不交物业费。如果物业公司把我所说情况全部改善，我同意交物业费。庭审中，原告出示如下证据：证据一、企业营业执照、物业服务企业资质证书（复印件经与原件核对无异议）各一份，国家发展和改革委员会财政部文件发改价格（2015年36号国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监督的通知）、大庆市物价监督管理局证明各一份（复印件经与原件核对无异议），欲证明：原告是依法成立的合法企业，具有承揽物业服务的资质及收取物业管理费的资格。被告质证，无异议。证据二、2014年12月10日，大庆铭达物业有限公司与大庆市一建房地产开发公司签订的前期物业服务合同一份（复印件经与原件核对无异议），欲证明原告与被告签订的小区形成物业服务关系，并提供相应的物业服务。合同约定按每平方米1.3625元/月收取费用。被告质证，无异议。证据三、购房合同（复印件经与原件核对无异议）一份，证明被告是龙凤佳苑小区8-4-602室业主，接受我公司的物业服务。被告质证，无异议。证据四、物业催缴欠费单13张、物业缴费通知书一份，欲证明被告欠原告物业服务费3216元，原告房屋73.72平方米，每年每平方米14.15元乘以73.72平方米共1043元，2014年被告欠87元，2015年至2017年欠1043元，合计共欠3216元。自2014年10月15日至2017年10月15日原告多次催缴。被告质证，我对2014年欠的87元有异议，我是2014年入住的，我不交物业费不可能让我入住，我不承认这87元物业费，对其他三年物业费无异议。证据五、利息明细计算表一份，证明被告欠原告物业利息按年利率6%计算，换算成日利率0.000164,2014年本金87×0.000164×1293天（2014年12月1日至2018年6月15日），18元。2015年1月1日至2018年6月15日共1262天欠费1043元×0.000164×1262天，216元。2016年1月1日至2018年6月15日利息153元。2017年1月1日至2018年6月15日91元。合计共欠479元。被告质证，对违约金不予认可。证据六、大庆市物价监督管理局文件一份（复印件经与原件核对无异议），证明收费是行政机关许可的，收费标准合法。被告质证，无异议。本院认为，鉴于被告对原告出示的证据一、二、三、六无异议，经核实，该组证据具备真实性，故对其真实性予以采信。被告对证据四中原告主张的2014年欠费87元有异议，主张其2014年3月才入住，被告主张这87元系原告2014年12月21日开始欠的，但无法说清原告的具体入住时间，本院无法确认该笔费用，故对原告关于被告欠费87元的证据不予采信。被告对原告证据五中关于违约金的计算不予认可，本院认为除基于欠费87元计算的违约金外，其他计算数额不违反法律规定，故本院对该部分证据予以采信。庭审中，被告未出示证据。本院依据认定的证据确认法律事实如下：原告大庆铭达物业有限公司系依法成立，具有物业服务管理收费资质的物业服务企业。2014年2月10日，原告与大庆市一建房地产开发公司签订前《龙凤佳苑前期物业服务合同》，合同约定，原告向其开发的小区业主提供物业管理服务，物业管理费由原告按建筑面积每平方米16.35元/年向小区业主收取，合同还就约定违约责任进行了约定。被告系龙凤佳苑8-4-602室的业主，房屋建筑面积为73.72平方米，原告实际按每平方米14.15元/年向被告收取物业管理费，被告每年的物业费为人民币1043元，共欠原告2015年至2017年的物业费3129元，经原告下发物业费催缴单，被告拒绝交纳。以上费用产生逾期付款违约金460元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告做为具有合法资质的物业服务企业，依据物业合同向被告提供物业管理服务，被告理应按照合同约定，按期向原告交纳物业管理费，被告逾期未履行给付义务，实属违约行为。故原告请求被告给付所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。对原告主张的违约金的合理部分，本院予以支持。综上，对原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对被告关于不欠原告87元物业费的辩解主张，本院予以采纳，对被告其他辩解主张，因无证据证实且不能成为拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告李云峰给付原告大庆铭达物业有限公司人民币3129元；二、被告李云峰支付原告大庆铭达物业有限公司违约金460元；上列两项，合计人民币3589元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），原告承担1元，被告承担24元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一八年九月二十日书记员  于美琪附：本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。