广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初1208号 原告：阳桂连，女，1966年1月15日出生，汉族，现住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：周金刚，广西君健律师事务所律师。 被告：柳州市商润房地产经纪有限公司，住所地柳州市三中路******商铺。 法定代表人：王勇文。 被告：柳州市商润房地产经纪有限公司桂林分公司，住所地，住所地桂林市秀峰区阳江北路**鸿海大酒店**iv> 负责人：王勇文。 被告：王勇文，男，1962年7月25日出生，汉族，户籍地址：柳州市鱼峰区。 上列三被告的共同委托诉讼代理人：黎明，广西华怡律师事务所律师。 原告阳桂连与被告柳州市商润房地产经纪有限公司(以下简称柳州公司)、柳州市商润房地产经纪有限公司桂林分公司(以下简称桂林分公司)、王勇文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告阳桂连及委托诉讼代理人周金刚、三被告的共同委托诉讼代理人黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳桂连向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告桂林分公司于2017年11月25日签订的《房屋认购合同》；2、判决被告桂林分公司退还原告购房款人民币188396元；3、判决被告桂林分公司支付原告资金占用利息5652元(以188396元为基数，按年利率6%自2017年10月26日暂计至2018年5月25日，实际利息计算至清偿之日止)；4、判决被告桂林分公司向原告支付违约金50000元；5判决被告柳州公司、王勇文对原告的诉请承担连带偿还和支付责任；6、本案诉讼费、保全费、律师费等一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月中旬，被告桂林分公司的销售人员发送售房广告，获知原告有购房意向，向原告介绍房屋。2017年11月25日，原告与被告桂林分公司签订《房屋认购合同》，被告将桂林市叠彩区D3地块安置房由原告任选一套，建筑面积为110平方米，总价为472780元的房屋出售给原告，另约定，中介服务费为4278元。原告于2017年10月26日向被告桂林分公司支付定金5万元，于同年11月25日将剩余的133668元支付给被告，房款打入了其销售代理人彭兰妹提供的银行账户。2017年12月，原告从在该地块买房的屈小勇得知被告桂林分公司不能交房。之后，原告通过涉案房屋的开发商桂林市叠彩区基础建设开发有限公司查证，该公司于2017年12月20日出具了未委托任何公司对外销售该项目的房屋的证明。该《证明》证明，被告没有涉案地块的房源，也没有买卖房屋的资格，在与原告商议购买房屋事宜时，谎称其拥有涉案地块房屋买卖的资格，误导原告，并收取原告188396元购房款，被告的行为属于无权代理，原告因此诉至法院。 三被告共同答辩称，原告诉请无事实和法律依据，按照双方的合同，原告属中途违约，无权要求返还购房款。因本案并未约定原告可以任意单方面要求解约。所以原告根据合同约定原告无权要求返还购房款，从而也不应该向原告支付资金占用利息及违约金。本案的合同行为属于被告桂林分公司与原告之间的合同行为，并非被告王勇文的个人行为。所以原告对被告王勇文的起诉属于滥用诉权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月25日，被告桂林分公司作为出卖人(甲方)与作为买受人(乙方)的原告签订《房屋认购合同》一份，合同约定：被告桂林分公司自愿将座落于桂林市叠彩区D3地块安置房，建筑面积为110平方米的房屋出售给原告，原告自愿购买该房屋，该房屋总价为472780元；原告已在2017年10月26日支付购房定金5万元，于2017年11月25日支付部分购房款133668元，于同年12月29日支付10万元，交房时交清余款189112元；签订合同之日，原告支付房屋总价的1%作为中介服务费即4728元；原告中途违约的，无权要求购房款，如原告因特殊原因申请退款则扣原告所交房款的20%作为违约金支付给被告桂林分公司。合同签订当日，原告支付部分购房款133668元，被告桂林分公司开具收到原告购房款及中介费4728元的《收款收据》。 同年12月初，原告因发现被告桂林分公司的营业地点关门，要求被告桂林分公司讲明原因，同时提供其拥有D3地块房屋的依据，但被告桂林分公司未提供。原告因此诉至本院。 庭审中，三被告确认：被告桂林分公司不是涉案地块安置房的业主；其有该地块的房屋的房源，但被告王勇文因涉嫌刑事犯罪被关押而无法提交有关材料。 本院认为，原告与被告桂林分公司签订的《房屋认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。 本案争议焦点为：一、本案所涉合同是否应当解除？二、原告诉请的要求被告退还房款、支付资金占用利息和违约金是否成立？三、被告王勇文是否承担本案责任？ 关于争议焦点一，被告桂林分公司并非安置房的业主，亦未提供证据证实在取得涉案地块的安置房屋的物权，故被告桂林分公司在无安置房房屋的物权的情况下，买卖安置房屋，收取房款，以致引起本案纠纷，应承担本案民事责任。虽然案涉合同未约定合同解除的条件，但因被告桂林分公司出售其不具有所有权的房屋，致原告购买房屋居住使用的目的未能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告有权解除涉案合同。故对原告诉请解除涉案合同，本院予以支持。三被告辩解原告中途违约，与事实不符，本院不予采信。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告基于解除与被告桂林分公司签订的合同而提出的要求被告桂林分公司退还原告购房款的诉请，本院予以支持。原告主张的资金占用利息的诉请，因合同无约定，又无法律依据，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，本案被告桂林分公司在履行合同过程中违约，原告作为守约方，有权按照合同约定的违约条款主张权利。但本案原、被告并未约定本案所涉违约情形，故原告诉请的违约金无合同依据，本院不予支持。 关于争议焦点四，被告王勇文系被告桂林分公司与柳州公司的负责人和法定代表人，原告未能提供证据证明个人财产与公司财产混同，故原告诉请要求被告王勇文承担本案连带责任，理由不充分，本院不予支持。 综上，本案被告桂林分公司应承担本案相应民事责任。鉴于被告桂林分公司无法人资格，其所应当承担的民事责任由其法人单位即被告柳州公司承担。原告诉请被告柳州公司承担的是连带责任，本院按被告柳州公司与被告桂林分公司共同承担本案民事责任予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告阳桂连与被告柳州市商润房地产经纪有限公司桂林分公司于2017年11月25日签订的《房屋认购合同》； 二、被告柳州市商润房地产经纪有限公司桂林分公司、柳州市商润房地产经纪有限公司退还原告阳桂连购房款188396元。 三、驳回原告阳桂连的其他诉讼请求。 案件受理费4961元(原告已预交)，由被告柳州市商润房地产经纪有限公司桂林分公司、柳州市商润房地产经纪有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4961元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡艳华 二〇一八年九月四日 书记员  文家慧 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十六条买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。 三、《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。