广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民初536、537号原告：南方证券股份有限公司，住所地深圳市罗湖区嘉宾路**太平洋商贸大厦**。诉讼代表人:南方证券股份有限公司破产清算组。负责人：陶长春。委托诉讼代理人：黄嘉蕙，破产清算组工作人员。委托诉讼代理人：张涛，破产清算组工作人员。被告：深圳市华电房地产有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市福田区百花五路长源楼****法定代表人：尹善峰，董事长。委托诉讼代理人：韩海文，该公司员工。委托诉讼代理人：贺迪扬，该公司员工。第三人：蛇口招发物业有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市南山区蛇口太子路兴龙大厦**法定代表人：刘立安，董事长。委托诉讼代理人：黄璜，该公司员工。委托诉讼代理人：杨梅，该公司员工。原告南方证券股份有限公司（以下简称：南方证券公司）与被告深圳市华电房地产有限公司（以下简称：华电公司）及第三人蛇口招发物业有限公司（以下简称：蛇口招发公司）合同纠纷两案，本院于2018年2月7日立案后，依法进行了审理。原告南方证券公司委托诉讼代理人黄嘉蕙、被告华电公司委托诉讼代理人韩海文及贺迪扬、第三人蛇口招发公司委托诉讼代理人黄璜及杨梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南方证券公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人协助原告办理深圳市蛇口工业区工业七路K409-1地段华彩花园南山座15楼D、E的所有权转移登记,将房屋过户登记至原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金（按照年利率6%的标准,自1999年1月4日计算至涉案房屋所有权转移登记至原告名下之日止）；3、判令被告承担两案诉讼费。事实与理由：1993年7月12日,被告与第三人签订两份《房地产买卖合同》,约定被告向第三人购买位于蛇口工业区工业七路K409-1地段“蛇口华釆花园”（后更名为“华彩花园”）南山座15楼D、E房产。1993年10月18日,被告、第三人以及深圳发展银行深南东路支行签订《房产按揭贷款合约》,约定被告将涉案房产抵押给深圳发展银行深南东路支行,深圳发展银行深南东路支行向第三人支付按揭贷款各100万元,贷款期限均为7年,涉案房产均已办理抵押登记手续。1998年9月28日,原、被告双方签订《楼宇抵偿协议书》,约定：被告以华彩花园南山座15D、15E二套房产抵偿原告投资款利息200万元,被告欠的按揭贷款本息共计77万元由原告偿还；被告应于原告付清全款后15日内办理上述两套房产的房产过户及入伙手续。1999年1月4日,原告依约向被告支付涉案房产按揭贷款本息余额77万元,被告开具收款收据。1999年1月25日,深圳发展银行深南东路支行办理涉案两套房产抵押注销登记。被告将上述涉案两套房产抵给原告后,原告取得并实际占用涉案房产至今,但被告一直未将涉案房产过户至原告名下,被告除了应协助办理涉案房屋的过户手续,还应承担延期办证的违约责任。被告华电公司辩称，一、办理房产过户需要各方配合，南方证券公司持有《房地产买卖合同》原件，涉案两套房产未办证应归责于南方证券公司；二、抵债协议中对于涉案两套房产的办证时间未作明确约定，不存在逾期办证；三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。第三人蛇口招发公司辩称，一、南方证券公司称华电公司于2002年4月3日向蛇口招发公司发函，蛇口招发公司并未收到该函件，不清楚涉案房产由华电公司抵偿给原告的事宜，而且，根据《房地产买卖合同》约定及涉案小区房产证的实际办理流程，华电公司应在付清房款后，根据自身办证需要在按揭银行的配合下，向蛇口招发公司请求出具相关办证材料，并自行办理房地产证登记，华电公司在过去十多年间一直未提出相关要求，蛇口招发公司无义务、也不可能直接办理涉案两套房产的房产证。二、退一步说，即使蛇口招发公司收到南方证券公司所称的函件，根据不动产登记中心的相关规定及实际办证流程，仅凭该函件，蛇口招发公司也无法配合将涉案房产登记至南方证券公司名下。蛇口招发公司将根据法院判决，并严格按照国家法律和深圳市不动产权登记的相关规定，配合办理房产证。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经本院查询，华采花园南山阁初始登记时间为1997年8月11日，初始登记权利人为蛇口招发公司，现华采花园南山阁初始登记已经失效。《华采花园南山阁分户表》载明的南山阁15D、15E权利人均为华电公司。1993年7月12日，华电公司与蛇口招发公司签订两份《房地产买卖合同》，向蛇口招发公司购买蛇口华采花园南山阁15楼D和E两套房产，两套房产的售价均为789327元。上述《房地产买卖合同》均约定华电公司在交清房款后，凭蛇口招发公司出具的付清房价证明书和入伙通知书，到深圳市房地产权登记处办理产权登记。1993年10月18日，华电公司、蛇口招发公司与深圳发展银行深南东路支行就上述房产签订《房产按揭贷款合约》。1998年9月28日，南方证券公司与华电公司签订《楼宇抵偿协议书》，约定：华电公司以华采花园南山阁15D、15E抵偿南方证券公司投资款利息200万元；南方证券公司在签订协议之日后两日内将按揭贷款共计77万元付清；南方证券公司付清全款之日后十五内办理房产转名及入伙手续，费用由南方证券公司承担；房产证办理时间由政府相关部门工作规定所决定。1999年1月25日，深圳发展银行深南东路支行出具《深圳市房地产注销抵押登记申请书》，确认华采花园南山阁15D、15E的按揭贷款已经全部还清。在庭审中，华电公司陈述曾向蛇口招发公司发函，请求其为南方证券公司办证。蛇口招发公司否认收到上述函件，陈述南山阁15D、15E未办证原因是华电公司一直未向其申请办证。南方证券公司当庭确认，南山阁15D、15E一直由其占有使用。另查，华电公司原名“深圳市华电房地产有限公司”，于1998年6月23日变更为“深圳市好世界房地产有限公司”。南方证券公司原名“南方证券有限公司”。2006年8月16日，本院裁定宣告南方证券公司破产还债。本院认为，本两案为合同纠纷，争议焦点为：被告华电公司及第三人蛇口招发公司是否应当协助将涉案房产登记至南方证券公司名下。本案中，南方证券公司与华电公司签订的《楼宇抵偿协议书》依法成立，内容合法有效，双方应当按照上述协议书履行各自义务。上述协议书约定华电公司以涉案两套房产抵偿其欠南方证券公司的债务，并约定由华电公司在南方证券公司付清按揭款后办理房产转名手续。根据本案查明的事实，华电公司已经向南方证券公司交付涉案两套房产，但未办理房产过户手续。鉴于华电公司对履行房产过户手续并不持异议，还自认曾发函要求蛇口招发公司为南方证券公司办证，房产初始权利人蛇口招发公司也确认分户登记权利人为华电公司，对于将涉案两套房产过户至南方证券公司名下亦不持异议，因此，本院认定，南方证券公司可以依约在华电公司取得产权登记后，在华电公司协助下办理涉案两套房产的过户手续。关于南方证券公司的诉请是否超过诉讼时效，本院认为，并非所有的债权请求权均适用诉讼时效，为稳定既定房产交易关系，维护房产公示登记和实际权利人的统一，已经实际占有和使用房产的一方当事人关于过户登记的诉讼请求，不适用诉讼时效。华电公司关于南方证券公司诉请超过诉讼时效的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于两次过户的税费，《楼宇抵偿协议书》和《房屋买卖合同》已有约定，南方证券公司、华电公司应当按照相关约定负担，因此，本院认定，华电公司取得权属登记的税费由华电公司承担，南方证券公司取得过户登记的税费由南方证券公司承担。至于逾期过户违约金，南方证券公司在签订涉案协议书时应当知道房产未登记至华电公司名下，原、被告双方对于未能办理房产过户均有过错，且南方证券公司并未提交证据证明其实际损失的发生，相反，南方证券公司确认自签订协议书起一直占有、使用涉案两套房产，因此，南方证券公司关于华电公司向其赔偿逾期过户违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）款的规定，判决如下：一、第三人蛇口招发物业有限公司、被告深圳市华电房地产有限公司应当在本判决生效之日起三十日内依次协助被告深圳市华电房地产有限公司、原告南方证券股份有限公司办理华采花园南山阁15D、15E房产所有权转移登记，其中，被告深圳市华电房地产有限公司取得权属登记的税费由深圳市华电房地产有限公司承担，原告南方证券股份有限公司之后取得过户登记的税费由原告南方证券股份有限公司承担；二、驳回原告南方证券股份有限公司的其他诉讼请求。两案案件受理费共计116952元，由被告深圳市华电房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 胡 曲 云审判员 王   芳审判员 唐   姗二〇一八年九月三十日书记员 齐威（兼）