江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民再17号上诉人(原审原告、再审申请人):张梅兰,女,1951年6月2日出生,汉族,住所地在江苏省盐城市。委托诉讼代理人：朱文亮，系张梅兰之夫。上诉人(原审原告、再审申请人):朱文亮,男,1951年3月14日出生,汉族,住址同上。被上诉人(原审被告、被申请人):盐城正信联合会计师事务所,住所地在江苏省盐城市康乐路绿适居**楼**。负责人：王中林,该所所长。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被申请人):盐城市盐都区财政局,住,住所地在江苏省盐城市盐都区开放大道**/div>法定代表人：杨佩礼，该局局长。委托诉讼代理人：丁良成、蔡百灵，江苏鼎盛湖律师事务所律师。上诉人张梅兰、朱文亮因与被上诉人盐城正信联合会计师事务所（以下简称正信事务所）、盐城市盐都区财政局（以下简称盐都财政局）买卖合同纠纷一案，江苏省盐城市亭湖区人民法院于2014年11月3日作出（2014）亭民初字第0043号民事裁定，张梅兰、朱文亮不服该裁定，上诉至本院，本院于2015年3月9日作出（2015）盐民终字第00140号民事裁定，裁定驳回上诉。张梅兰、朱文亮仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2016年8月18日作出（2016）苏民再236号民事裁定，裁定撤销上述一、二审裁定，指令江苏省盐城市亭湖区人民法院对该案进行再审。江苏省盐城市亭湖区人民法院于2017年12月26日作出（2017）苏0902民再3号民事判决，张梅兰、朱文亮不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱文亮及作为张梅兰的委托诉讼代理人、被上诉人正信事务所的委托诉讼代理人周权、被上诉人盐都财政局的委托诉讼代理人蔡百灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梅兰、朱文亮上诉请求：1、确认儒学街31号一间12.89㎡的房屋买卖合同产权归其所有；2、判令正信事务所承担2万元违约金和诉讼费用；3、撤销（2017）苏0802民再3号民事判决书、4、对一审法院及本案判案人员予以处分并赔偿其精神损失费6000元。事实和理由：一审法院认定案涉房屋买卖协议无效是错误的，一审法院没有对正信事务所与盐都财政局提出的案涉合同是否以合法形式掩盖非法目的作出认定，变相认定该案涉嫌犯罪，违反法律原则。正信事务所辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。另外，上诉人的第四项的诉讼请求也不在原审诉讼请求范围之内，不属于二审法院理涉的范围。正信事务所一直并未取得上诉人诉称房屋的所有权，经人民法院多次审理核实，案涉的房屋改制文件并不存在，而且在发回重审后一审法院经查明，也并不存在案涉房屋的产权登记信息。请求二审法院维持一审判决。盐都财政局辩称，不动产的所有权应当以不动产登记部门的登记为准，在正信事务所没有取得产权登记的情况下，上诉人与其签订的不动产转让协议无法律效力。另外，盐都财政局并非与上诉人签订合同的主体，将盐都财政局列为被告缺乏事实依据，故请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。张梅兰、朱文亮向一审法院起诉请求：1、确认儒学街31#意见12.89㎡房屋的买卖合同有效，产权归张梅兰、朱文亮；2、正信事务所承担违约金2万元及诉讼费。一审法院原审查明：张梅兰、朱文亮系夫妻关系。1995年，盐都财政局（时称盐城市郊区财政局）取得位于盐城市区的房屋产权证书，记载的房屋组成为混合结构4层1118.49㎡，砖木结构1层61.78㎡，砖木结构一层12.89㎡。2003年10月8日，盐都财政局出具一份《关于盐都县财政局原办公楼房屋产权转让的函》，内容为：“根据盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件和原盐都县政府分管财政和国资的常务副县长吴爱然同志的批示，同意将原盐都县财政局位于盐城市办公楼的一层、二层、四层及附属用房，转让给脱钩改制后的会计师事务所（现名：盐城正信联合会计师事务所）。办公楼的三楼已先前出售给盐都县日上信息利用站。以上两个单位对该处房产的所属部分各自有处置权，我局别无异议。”同日，朱文亮作为盐城市鼎信房屋拆迁有限责任公司（以下简称鼎信拆迁公司）的经办人与盐都财政局草签了一份《盐城市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书首部载明的拆迁人为盐城中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司），被拆迁人为盐都财政局；拆迁的建筑面积为楼房1118.49㎡，平房74.67㎡；总补偿安置费用合计为2412073.81元。朱文亮在该协议书空白处书写：“根据改制和政府同意，该楼1.2.4层产权转移给盐城正信会计事务所，三层售给日上信息开发利用站。”协议所涉各方均未在该协议上加盖公章。2003年10月16日，中茵置业公司作为拆迁人，正信事务所作为被拆迁人，鼎信拆迁公司作为拆迁实施单位正式签订一份《盐城市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书的格式条款与2003年10月8日的协议一致，拆迁面积为楼839㎡，平房61.78㎡，总安置补偿费用为1809948.47元。同日，中茵置业公司、盐都县日上信息利用站、鼎信拆迁公司签订一份同样格式的《盐城市城市房屋拆迁不产安置协议书》，拆迁面积为楼279.49㎡，总安置补偿费用为616615.18元。同日，正信事务所（甲方）与张梅兰（乙方）签订一份协议书，约定：甲方因办公楼搬迁，将原市区儒学街31号的一间12.89㎡的平房以21000元的价格出售给乙方；甲方配合乙方办理产权过户手续，费用由乙方自理；签字后六日内甲方交清房款，乙方在收到房款后六日内让出房子；违约者承担违约金2万元。2003年10月20日，王中林代表正信事务所，朱文亮代表鼎信拆迁公司签订一份资产使用协议书，约定鼎盛拆迁公司因拆迁工作需要借用正信事务所的部分办公用房及办公用品，拆迁工作完成后，办公用品继续给鼎盛拆迁公司使用，并作价20650元，该款已在2003年10月16日的拆迁补偿协议中给予补偿。2003年10月30日，正信事务所向原告张梅兰出具一份21000元收款收据。2004年12月28日、30日，正信事务所分别向盐都财政局转账1000000元及637421.72元。一审法院原审另查明：盐都区国有资产管理办公室（原盐都县国有资产管理局）存档的（1999）41号文件《关于对盐都会计师事务所脱钩改制中资产处置的请示》系复印件，在复印的印章处加盖了印章，且没有对应的批复件存档。一审法院再审另查明：1、在2003年10月8日作为盐城鼎信拆迁公司经办人的朱文亮与作为被拆迁人盐都县财政局草签的房屋拆迁安置补偿协议中，载有“停产、停业补助费243000.00元”。该草签协议中，除“拆迁人”处无签字盖章，“拆迁实施单位”签有“盐城鼎信拆迁公司”字样，“经办人”处为朱文亮签字，“被拆迁人”处有“杨万海”、“王中林”、“丁兴俊”签字，“承租人”处有“杨健”签字。2003年10月16日与正信会计事务所签订的拆迁补偿安置协议书上，载有“停产、停业补助费166359.00元”，“被拆迁人”处有正信会计事务所盖章，王中林作为法定代表人签字；与日上信息利用站签订的拆迁补偿安置协议书上，载有“停产、停业补助费86834.00元”，“被拆迁人”处为日上信息利用站盖章，“法定代表人”签字处为“杨健”。2、2014年3月13日庭审中关于民营企业和政府机关拆迁在政策上有何差别，朱文亮自述：“民营企业的职工有补偿，同样的房子民营企业拆迁要多政府机关拆迁多三五十万元。”3、2017年11月13日盐城市不动产登记中心出具查询结果证明为：无关于儒学街31号房屋登记信息。审理过程中，该院将该情况向朱文亮告知，其仍坚持要求确认房屋产权归其所有。且其在庭审中就要求谁配合办理过户手续的问题表示：按照我和正信事务所的协议，应当是正信事务所配合。但考虑正信事务所是盐都财政局改制的，与盐都财政局有关联，盐都财政局应当给予配合，因为产权登记人是盐都财政局。还查明，庭审中，朱文亮陈述，在2003年10月8日之前以为属于拆迁范围，2003年10月8日之后肯定不属于拆迁范围，因为房子太小。在2003年10月8日签订拆迁协议时争议房屋包含在拆迁范围内。但在发现争议房屋不在拆迁范围内后朱文亮未将该情况向盐都财政局说明，中茵置业也不知道，因为争议房屋不在拆迁范围，不需要告诉他们。一审法院再审认为，公民合法的物权受法律保护。不动产物权的设立、转让、变更、消灭需经依法登记方产生法律效力。（一）正信事务所对争议房屋不享有物权处分权1、从《关于盐都县财政局原办公楼房屋转让的函》（以下简称“函”）来看，该函中无收文单位，盐都县财政局出具该函的用途不明确，函中“转让”一词含义不明，无法判断是否有偿转让；2、从盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件来看，该文件无原件存档，其内容中并未明确提及儒学街31号房屋是否属于处置范围。3、因此，仅凭上述证据不足以证明儒学街31号房屋产权及处置权是何时通过何种方式转让给正信事务所、盐都县日上信息利用站。4、无论《关于盐都县财政局原办公楼房屋转让的函》及其所依据的盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件是否真实有效，均不能通过上述政府文件的形式直接产生物权变动的效果。争议的12.89㎡的房屋原为盐都财政局享有占有、控制、处分、收益等权利，且并不存在产权变更登记及备案，正信会计事务所无权对争议房屋进行物权处分。（二）关于张梅兰与正信事务所之间房屋买卖合同的效力问题1、盐都财政局、正信事务所均陈述在拆迁活动过程中，系三方串谋造假以达到为盐都财政局获取非法利益的目的，并承诺将争议房屋作为给朱文亮帮助实现上述获利的相应的报酬，并不具有买卖的真实意思，对该买卖协议不予认可。朱文亮自述于2003年10月8日草签协议之后已知晓争议房屋不在拆迁范围内，但其未将此情况告知拆迁人中茵置业公司亦未告知盐都财政局，并在明知盐都财政局原持有的房屋产权登记证书中包括有争议房屋，且该登记事项未曾变更过的情况下，仍与正信会计事务所签订买卖协议。张梅兰、朱文亮自始知晓争议房屋产权未登记在正信事务所名下，不符合善意买受人身份。正信事务所并未取得过争议房屋物权处分权，亦未有证据证明正信事务所以出卖这一形式对争议房屋予以处分得到过盐都财政局的追认。2、本案中朱文亮与盐都财政局及正信事务所所陈述事实与儒学街31号房屋拆迁安置补偿经过相吻合，足以表明正信事务所受让盐都财政局房屋的真实意图不是所有权转让，正信事务所与盐都财政局之间不具有转让房屋所有权的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上，张梅兰与正信事务所就争议房屋所签订的买卖协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第二项规定的合同无效的情形，应认定无效。综上，朱文亮、张梅兰以其与正信事务所就争议房屋所签订的买卖协议有效为由，主张争议房屋产权归其所有。因该房屋买卖协议无效，且不动产登记部门亦无关于争议房屋的登记信息，故朱文亮、张梅兰的该请求于法无据，依法不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一、二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，原审法院判决：驳回张梅兰、朱文亮的诉讼请求。再审案件受理费410元，由张梅兰、朱文亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.2003年10月8日被上诉人正信事务所与上诉人张梅兰签订的房屋买卖协议是否合法有效、上诉人能否据此确认案涉房屋所有权归其所有；2.被上诉人会计事务所在2003年10月8日协议签订之后是否存在违约行为，应否承担违约责任。3.盐都财政局是否应负协助将案涉房产过户登记给上诉人张梅兰的义务。1.关于买卖合同的效力及房屋产权确权问题。合同作为法律行为的一种，其效力有效与否，除了需具备行为人有行为能力及内容合法之外，尚需双方当事人意思表示真实。本案被上诉人正信事务所与盐都财政局之间关于房屋转让一事，庭审中该双方当事人均明确表示真实意图是为了获得更多的拆迁补偿款而为的虚假转让。故正信事务所与盐都财政局之间的产权转让应为无效。朱文亮作为案涉房产的拆迁经办人，在明知案涉房屋产权未进行变更登记，且正信事务所未提供因改制而获得案涉房产的任何改制文件的情况下，可以推定朱文亮对盐都财政局与正信事务所之间关于虚假房屋产权转让一事是知晓的。如此，张梅兰作为朱文亮的妻子，亦应知晓盐都财政局与正信事务所之间虚假产权转让的事实，其与正信事务所之间签订的案涉房屋买卖协议也非双方之间的真实意思表示，应属无效。另外，案涉房屋所有权并未过户登记至张梅兰、朱文亮名下，该两人并未取得案涉房屋的所有权，故其主张确认案涉房屋所有权的归其所有，于法无据。2.违约责任承担的前提是双方之间存在合法有效的合同关系。本案张梅兰与正信事务所之间签订的买卖协议，前已所述应认定为无效，则朱文亮、张梅兰主张正信事务所承担违约责任的基础即不复存在。故对其主张要求正信事务所承担违约责任的诉讼请求，不予支持。3.张梅兰与正信事务所签订的买卖协议既然被认定为无效，则不存在继续履行问题。朱文亮、张梅兰主张办理过户登记实际上是主张继续履行买卖协议，于法无据，不应予以支持。另外，盐都财政局不是案涉房屋买卖协议的主体，其既无约定义务，也无法定义务协助办理房屋过户登记。综上所述，张梅兰、朱文亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由张梅兰、朱文亮共同负担。本判决为终审判决。审判长  孙卫权审判员  李 梅审判员  李志忠二〇一八年九月十一日书记员  范 炜