广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初664号 原告：中国农业银行股份有限公司凭祥市支行，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路146号。统一社会信用代码：91451481899510921G。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：曾某尚，男，1962年8月10日出生，壮族，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：磨某兰，女，1990年11月15日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：梁某，男，1985年7月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被告：叶某，女，1985年11月28日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 共同委托诉讼代理人：陈集真，广西江平律师事务所执业律师。 被告：广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路三支粮食局安置楼2-301号。注册号：4521012006318。 法定代表人：高秀和。 原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行（以下简称农行凭祥市支行）诉被告梁某、叶某、广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾某尚，被告梁某、叶某共同委托诉讼代理人陈集真到庭参加诉讼，被告广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行凭祥市支行向本院提出诉讼请求：1．解除《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044），梁某立即向农行凭祥市支行归还贷款本金300439.85元、正常利息12172.86元、复利245.77元、罚息103.92元，共计312962.4元（正常利息、复利、罚息暂算至2018年5月10日止，此后至债务履行完毕之日的正常利息、复利、罚息另计偿还）；2．梁某、叶某对上述第一项债务承担抵押担保责任，农行凭祥市支行对位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3．隆鑫公司对上述第一项债务承担连带偿还责任。事实和理由：农行凭祥市支行与梁某、叶某、隆鑫公司于2012年6月26日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）。合同约定：借款人梁某向农行凭祥市支行借款323000元，购买位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房，借款期限：自2012年7月23日至2042年7月2日止，共计360个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人隆鑫公司按合同约定提供抵押担保，抵押物详见合同第三十四条抵押物清单。合同签订后，农行凭祥市支行于2012年7月30日到凭祥市房地产管理所办理抵押登记手续，登记证号：凭房预凭祥镇字第20123695号。2012年7月3日，农行凭祥市支行按合同第三十条的约定将全部借款划入账户：广西隆鑫房地产开发有限公司，账号：20×××19。农行凭祥市支行已履行了合同义务，但梁某自2017年8月3日起没有按合同约定按期足额偿还借款本息，至2018年5月10日，梁某尚欠贷款本金余额300439.85元，正常息、罚息、复利12522.55元，共计312962.4元。 梁某、叶某辩称，其不知道贷款本金以及利息、复利、罚息是怎么计算出来的，所以其没有办法确认这个数额，但是对其他诉请没有异议。 隆鑫公司未作书面答辩，亦未提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。隆鑫公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证等诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：证据4贷款账单信息，证明梁某违约及尚欠贷款本金、利息。梁某、叶某表示该份证据的本金、正常息、复利、罚息等数额是怎样计算出来的不清楚，而且认为既然要解除合同就不能按照原来合同的利息的计算方式去计算。因根据农行凭祥市支行提交的证据《个人购房担保借款合同》中已对还款方式及贷款本金、正常息、复利、罚息等数额的计算方式有约定，梁某、叶某也在合同上进行了签字，合同上记载的内容是双方的真实意思表示，本院对梁某、叶某的说法不予采信，故对该份证据，本院予以确认。 综合农行凭祥市支行、梁某、叶某的诉讼主张和意见，本案的争议焦点为：农行凭祥市支行要求梁某偿还贷款本金300439.85元及利息（含复利、罚息）是否符合法律规定？ 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年6月26日，农行凭祥市支行与梁某、叶某、隆鑫公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）。合同约定：借款人为梁某，借款用途为购买位于凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房，借款期限为2012年7月23日至2042年7月2日，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人隆鑫公司按合同约定提供保证担保。2012年7月30日，农行凭祥市支行与梁某、叶某对凭祥市时代天城天瑞城3幢A09号房办理了抵押登记手续（凭房预凭祥镇字第20123695号）。2012年7月3日，农行凭祥市支行按合同约定将钱款划入隆鑫公司账户。梁某自2017年8月3日起未按合同约定按期足额偿还借款本息。至2018年5月10日，梁某尚欠农行凭祥市支行借款本金300439.85元、正常利息12172.86元、复利245.77元、罚息103.92元，共计312962.4元。 另查明，梁某、叶某于2007年11月21日登记结婚。 本院认为，农行凭祥市支行与梁某、叶某、隆鑫公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性的规定，合法有效，签订各方当事人应当按照约定履行自己的义务；农行凭祥市支行已按合同约定将钱款划入隆鑫公司账户，但梁某自2017年8月3日起未按合同约定按期足额偿还借款本息，致使农行凭祥市支行不能实现合同目的，农行凭祥市支行因此要求解除《个人购房担保借款合同》并要求黄梁某立即归还贷款本息的请求合法有据，本院予以支持。 对于农行凭祥市支行诉请隆鑫公司对其第一项债务承担连带偿还责任的问题，根据各方当事人签订的合同第三十三条，隆鑫公司作为梁某的阶段性保证人，其保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年，现该抵押权登记还未办妥，故隆鑫公司仍应为梁某的该债务承担连带偿还责任，其在承担担保责任后，有权向梁某追偿。 梁某以其所预购的商品房为农行凭祥市支行设定抵押担保，农行凭祥市支行对此项请求权进行了预告登记，但由于梁某对该房尚未取得产权证，农行凭祥市支行作为该房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对该房已享有现实的抵押权。根据相关法律规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故农行凭祥市支行的抵押权并未设立，农行凭祥市支行要求对拍卖、变卖该房所得价款享有优先受偿权没有法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司凭祥市支行和梁某、叶某、广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）； 二、梁某偿还中国农业银行股份有限公司凭祥市支行借款本金300439.85元及相应利息（从2017年8月4日起，按双方签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120051044）约定的利率计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）； 三、广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；其在承担担保责任后，有权向梁某追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司凭祥市支行其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5994元，减半收取计2997元，由梁某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  刘琼 二〇一八年九月十九日 法官助理刘建军 书记员苏冬兰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… …… …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。