湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初3339号 原告（反诉被告）：宋六保，男，汉族。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南省岳阳市求是法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨法伟，男，汉族。 被告（反诉原告）：秦翠，女，汉族。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：袁军，广东盟凯律师事务所律师。 被告：杨进，男，汉族。 原告宋六保诉被告杨法伟、秦翠、杨进确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理，在诉讼过程中，被告杨法伟、秦翠对原告宋六保提出反诉，本院亦予以受理；并依法适用普通程序，于2018年8月23日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）宋六保及其委托诉讼代理人吴永新、被告（反诉原告）杨法伟、秦翠的共同委托诉讼代理人袁军、被告杨进均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告宋六保向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同为无效合同；2、判令被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2011年，原告宋六保将自己所有的位于岳阳市岳阳楼区金鹗山办事处***居委会辖区内的五层小产权住房中的三楼住房一套公开出售，被告杨进得知后，冒充被告杨法伟本人，与原告洽谈购房事宜，之后以杨法伟的名义与原告于2011年5月12日签订了《房屋买卖合同》，以235000元的价格购得该套房产，被告杨进通过银行转账两次向原告支付了215000元，尚余20000元至今未付。合同约定如购房款余款20000元未交付给原告，则原告不将房屋交付给购房者。2011年6月8日，杨进以杨法伟、秦翠名义与原告宋六保至房产部门办理了房产过户手续。原告认为被告杨进以欺骗手段与原告签订购房合同，并冒充被告杨法伟、秦翠进行房屋过户交易，涉案房产买卖合同应属无效。因原、被告协商未果，原告遂诉至法院。 被告杨法伟、秦翠共同辩称，两被告与原告签订的购房合同系双方真实意思表示。2011年因两被告身在外地，遂已经委托两被告的堂兄即被告杨进与原告协商购房，杨进在签订合同当时向原告支付了20000元定金；至房屋办理过户手续时，两被告已经将购房款235000元支付给了原告宋六保，两被告已经向原告支付了合同约定的的全部购房款，该房屋买卖合法有效。且该房屋早已过户登记至两被告名下。请求人民法院核实后依法公正判决。 被告杨进辩称，杨进受堂弟杨法伟的委托与原告宋六保协商购房，并与原告签订了《房屋买卖合同》，签订合同当时即向原告现金支付了20000元定金，余下的购房款215000元亦通过银行转账支付给了原告宋六保，在全部购房款支付完毕的情形下，原告宋六保才配合被告至房产部门办理了房屋过户登记手续，且原告宋六保在办理过户手续时向被告索要回收了之前收受20000元定金的收条。被告杨法伟、秦翠系合法购房，购房合同真实合法有效；原告宋六保在出售该套住房后，私自将该住房出租收取租金，系无权处分行为；请求人民法院驳回原告宋六保的全部诉讼请求。 反诉原告杨法伟、秦翠提出反诉请求：判决反诉被告宋六保从2011年6月16日至2018年4月23日期间的房屋占用费46900元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在出售该房屋后，非法使用该房屋将房屋对外出租收取租金，原告无权处分行为严重侵犯了两被告的利益。 反诉被告宋六保答辩称，杨法伟、秦翠尚有20000元购房款至今未付，其并未全部履行合同约定的付款义务，故该房屋买卖合同并未履行完毕，宋六保未履行交房义务；且杨法伟、秦翠并非原告所在集体组织成员，其无权购得小产权房；反诉原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求人民法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据即原告提交的《房屋买卖合同》、岳阳市国土资源档案馆存档的涉案房产登记过户资料一组、岳阳市公安局金鹗山派出所与岳阳市岳阳楼区金鹗山街道办事处***居委会分别出具的杨法伟、秦翠非该辖区居民的证明，被告杨法伟、秦翠、杨进对证据真实、合法性均未提出异议，仅对对方出示的证据的关联性提出异议，不影响上述证据相互印证案件事实，本院核对原件后予以确认并在卷佐证。被告杨法伟、秦翠、杨进庭后补充提交的岳阳市公安局岳阳楼分局金鹗山派出所报警案件登记表、杨法伟、秦翠对委托杨进代为与宋六保协商购房办理过户手续的书面声明，经原告宋六保质证认为宋六保并不知晓杨进非杨法伟本人，亦不知杨法伟授权杨进代为购房，杨法伟、秦翠授权杨进代为购房授权委托不明；报警登记表不能证明宋六保对涉案房屋进行了处分。本院将结合本案已经采信的证据及原、被告当庭陈述，对被告杨法伟、秦翠、杨进提交证据予以认定。 本院根据认定的证据及原、被告的当庭陈述，确认如下案件事实： 2011年，原告宋六保将其自有的位于岳阳市岳阳楼区***居委会一栋六层楼房中位于三楼的一套房屋准备对外出售，并发布出售信息。被告杨法伟、秦翠夫妇得知后口头委托其堂兄即被告杨进与原告接洽协商购房事宜。 2011年5月12日，被告杨进以堂弟杨法伟名义在与原告宋六保协商后，双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要内容为：约定宋六保、易秀梅夫妇作为卖方自愿将其持有的岳阳市岳阳楼区***居委会一栋六层楼房中位于三楼的一套房屋所有权证号为岳房权证岳阳楼字第***号，丘号为***，房屋实际建筑面积为126平方米，房产权证登记面积为118.32平方米的住房（该房屋没有土地使用证）以235000元的价格出售给买方杨法伟；合同签订当天，买方向卖方银行账户内转账支付定金50000元，合同签订后25天内再支付剩余房款185000元；买方交付定金后，卖方将大铁门及房门钥匙各一片交付买方，但不算交房；若买方不能如期交清房款，卖方将不退定金；卖方收到全部房款后，交易成功，买方可以入住所售房屋。 合同签订后，被告杨进分别通过银行转账支付了45000元、170000元给原告宋六保，原告宋六保当庭确认其已经收到购房款215000元。 2011年6月9日，杨法伟、秦翠作为购房人、宋六保、易秀梅作为房屋出售人向岳阳市房地产管理部门提出房产过户登记申请，杨法伟、秦翠、宋六保、易秀梅分别提交了各自的个人身份证件复印件、婚姻状况证明及房屋过户登记所需资料后，由被告杨法伟、秦翠支付了房屋过户所需缴纳的相关契税费用，之后岳阳市房地产管理局向涉案房屋所有权人杨法伟、秦翠夫妇颁发了房屋所有权证书。 因杨法伟、秦翠夫妇均常年生活在外地，涉案房屋长期处于闲置状态，原告宋六保遂与被告杨进沟通将房屋出租，经被告同意后，原告宋六保将涉案房屋对外出租并收取租金之后转交租金给了被告杨进。 2018年6月11日，原告宋六保以购房款余款20000元未交清，购房合同无效为由向本院提起诉讼。 另查明，涉案房屋因原告宋六保个人原因引起房屋权属纠纷，岳阳市公安局岳阳楼分局金鹗山派出所曾于2018年5月18日出警处理。 本院认为，本案争议焦点在于被告杨进代表杨法伟与原告宋六保协商签订的《房屋买卖合同》合同效力如何。 庭审中，被告杨法伟、秦翠共同出具声明对被告杨进代表杨法伟向宋六保购买房屋的行为予以确认，该追认行为说明杨法伟口头委托杨进从事的购房行为有效，杨进代表杨法伟签订的《房屋买卖合同》，被告杨法伟受该合同的约束，并承担、享有该合同约定的权利义务。因此，可以认定原告宋六保与被告杨法伟签订的《房屋买卖合同》系双方意思表示真实，该协议并不违反国家强制性规定，应当确认该《房屋买卖合同》合法有效。 合同签订后，被告杨法伟、秦翠向原告宋六保支付了相应购房款，原告宋六保及其妻子遂配合两被告至岳阳市房地产管理部门办理了房屋过户登记手续，据房地产管理部门登记备案的房屋转让信息资料显示，房屋受让人系杨法伟、秦翠夫妇，且该两被告出具了婚姻关系证明、个人身份证明，原告宋六保作为房屋出让人，应知晓购房人系杨法伟、秦翠夫妇，故本院对原告宋六保以被告杨进冒充杨法伟身份购房并办理房屋过户登记的抗辩意见，因与事实不符，不予采信。 原告宋六保以涉案房屋系小产权房，所处土地系集体所有，被告杨法伟、秦翠非集体组织成员，故房屋交易行为无效并进一步主张《房屋买卖合同》无效进行抗辩，考虑到本案原告宋六保明知该房屋系小产权房仍对外公开出售，在收受了被告支付的房屋对价后，其与妻子共同配合被告杨法伟、秦翠夫妇至房地产管理部门依法办理了房屋过户登记手续，被告杨法伟、秦翠夫妇现系涉案房屋的不动产物权所有人，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，故本院对原告的该抗辩意见不予采纳。 反诉原告杨法伟、秦翠反诉主张反诉被告宋六保支付房屋占用费，因庭审中被告杨进作为杨法伟关于涉案房屋事宜的委托代理人，其说明了宋六保征得被告同意后将涉案房屋出租，并将收到的租金支付给了杨进的情形，考虑到反诉原告的反诉主张因与事实不符，故本院对两反诉原告的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宋六保与被告杨法伟签订的《房屋买卖合同》合法有效。 二、驳回原告宋六保的诉讼请求。 三、驳回反诉原告杨法伟、秦翠的反诉请求。 案件受理费300元，由原告宋六保负担。案件反诉费520元，由被告杨法伟、秦翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  袁 桦 人民陪审员  韩秀清 人民陪审员  郑雁云 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  王晓薇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。