宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0211民初2807号 原告（反诉被告）：张文征，男，1991年11月7日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市沛县，现住浙江省。 委托诉讼代理人：曹川磊，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈永良，男，1951年10月22日出生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省。 被告（反诉原告）：张佩玉，女，1952年1月29日出生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈沪民，男，1983年7月27日出生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省，系二被告之子。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蔡丽丽，宁波市兴港法律服务所法律工作者。 原告张文征与被告陈永良、张佩玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告陈永良、张佩玉向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案于2018年8月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张文征及其委托诉讼代理人曹川磊，被告（反诉原告）陈永良，被告（反诉原告）陈永良、张佩玉的共同委托诉讼代理人陈沪民、蔡丽丽到庭参加诉讼，被告（反诉原告）张佩玉经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告张文征向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2017年10月16日签订的《房屋买卖意向合同》；2.二被告退还原告已支付的购房定金和首付款共计700000元；3.二被告支付违约金400000元；4.本次诉讼产生的所有费用由二被告承担。事实和理由：2017年9月10日，二被告分得拆迁安置房1套，房屋坐落于镇海区青枫雅苑小区29幢1203室。同年10月16日，原被告双方在中介的撮合下达成了二手房买卖的一致意见并于当日签订《房屋买卖意向合同》1份，合同约定二被告将青枫雅苑小区29幢1203室的房产以总价1420000元的价格出售给原告，并配合原告办理过户手续，原告承担房产过户所需要的税费和工本费。合同签订后，原告于当日交付购房定金200000元，并按合同约定于2017年10月27日交付首付款500000元。二被告在收到上述房款后却公然违反合同约定，拒绝将房屋过户给原告，并以房价上涨为由向原告索取额外的购房款。对此，原告和中介曾多次找二被告沟通要求按约定履行房产过户义务，但二被告均予以拒绝。原告认为，二被告的行为不仅违反了双方购房合同的约定，更严重侵害了原告的经济利益，应当按照合同约定支付相应的违约金并赔偿原告的损失。庭审中，原告明确除了违约金之外，不再要求二被告赔偿其他损失。 被告陈永良、张佩玉辩称，1.原告所诉与事实不符。原告与二被告房屋买卖不成的原因并不是房价涨了二被告拒绝卖或是要加价。而是这套房子的产权并不是二被告的。无法进行交易。当时签合同时原告与二被告都认为房子是二被告。因为安置房交付书上写的就是青枫雅苑29-1203室该房屋产权属二被告。但事实上这个是双方重大误解。房屋的产权其实是陈雪艳的。后来在知道房子是陈雪艳后原告还来找过二被告，但这时二被告只是以一个中介的身份帮助原告和陈雪艳能达成房屋买卖，房子价格涨或是跌都是帮助原告和陈雪艳达成房屋买卖意向。2.张佩玉根本不知有《房屋买卖补充协议》，内容可能是原告或中介伪造的。补充协议标题及乙方指纹为事后加入。张佩玉至今没有看到原件。但看该协议内容为原告给甲方500000元，甲方把钥匙交给乙方同意乙方装修。该协议甲方为张佩玉，乙方为原告。那张佩玉已经把钥匙交给原告了，而且同意装修，如果原告没有装修也是他自己放弃权利。因为张佩玉没违约该协议，该协议的违约内容不应触发。3.原告要定金和首付款700000元再加400000元违约金无法律依据且二被告已经反诉。根据法律有人违约，定金和违约金不能都要。拿了违约金400000元就不能要定金200000元。如果拿双倍定金就不能要违约金400?000元。二选一。二被告已经以重大误解提出反诉要求对房屋买卖合同撤销，并且各自承担各自的损失，违约金等方面要看最后判决。综上，原告所诉无事实依据，不能证明其主张。原告的第一项诉讼请求应予以驳回，第二、三项诉讼请求看反诉结果。 被告陈永良、张佩玉向本院提出反诉请求：1.撤销二被告与原告的《房屋买卖意向合同》；2.原告退还钥匙，二被告退还700000元购房款；3.各自承担相应的责任及损失。审理中，二被告明确第三项反诉请求是指二被告不承担原告的违约金和其他损失，在原告没有主张其他损失的前提下，其也不再向原告主张损失。事实和理由：二被告和原告的《房屋买卖意向合同》，是在双方重大误解下签署的。由于安置房交付书，二被告和原告当时都认为青枫雅苑29栋1203的房子是二被告所有。所以签下了房屋买卖合同。但后来发现青枫雅苑29栋1203的房子还是为陈雪艳所有。重大误解原因：2017年9月5日，陈永良用代签陈雪艳的方式向蛟川街道拆迁办申请了房屋产权变更申请书，将青枫雅苑29栋1203的房子产权从陈雪艳变更为二被告。得到了棉丰村村民委员会和街道拆迁办的盖章同意。当时棉丰村村民委员会和街道拆迁办说产权变更可以代签。9月10日二被告得到安置房交付书，上面也明确写明了该房产权属二被告。至此二被告确认房屋产权已合法变更。但后来发现产权还是陈雪艳的。陈雪艳于2018年6月15日用拆迁补偿协议获得房产证。至此确认安置房交付书上写的青枫雅苑29栋1203的房子产权是二被告为二被告和原告双方的误解。产权变更不能代签。由于重大误解的是产权不为二被告，故请求撤销《房屋买卖意向合同》，二被告退还700000元购房款，原告退还钥匙。 针对被告陈永良、张佩玉的反诉请求，原告张文征辩称，1.二被告第一项反诉请求没有事实和法律依据，双方都不存在重大误解。2.同意二被告第二项反诉请求，钥匙交给法院，但案件结束前不能交给二被告。3.二被告第三项反诉请求称不承担违约金没有依据，二被告在明知道可以将房屋直接登记在二被告名下的情况下，还放任由陈雪艳登记到陈雪艳名下，二被告故意违约的行为造成原告损失，应支付违约金。 此外，被告张佩玉2018年8月22日向本院提交书面材料1份，称对本案提出几点看法，载明“······2.关于合同违约金问题，他违约20元，我违约也应该20万，我给他40万是不会错的，因为他已支付给我20万了。否则该合同不公正，不公平了。······5.关于误解问题，拆迁办证明该房子属于我们所有，并有公章和法律效力，而实际上土地使用证没有改过来，到办房产证地方去，要我女儿同意亲笔签字，在法律上这房子属于陈雪艳的，她怎么会放弃。” 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交了《房屋买卖补充协议》1份，拟证明2017年10月27日张佩玉确认收到500000元首付款后把钥匙交给其，同意其装修的事实。二被告对该证据有异议，认为指纹不是张佩玉按的，无法确认张佩玉的签字，张佩玉没有补充协议的原件，也不知道补充协议，根据补充协议，二被告给原告钥匙同意装修就履行完毕了，二被告是守约方，不能触发违约条款，而且原告直到起诉之前都没有装修。对此，原告补充提交了统一收款收据、房屋装修备案单、装修安全责任书、装修管理协议书、装修审核注意事项各1份，拟佐证2017年10月27日张佩玉带其去物业处进行装修备案的事实。二被告称无法确认房屋装修备案单上张佩玉的签字。经本院比对，《房屋买卖补充协议》、房屋装修备案单上张佩玉的签字与本案其他证据材料中张佩玉的签字具有一致性，本院向二被告释明可以对张佩玉的签字申请笔迹鉴定，二被告当庭表示不申请鉴定。因此，本院对《房屋买卖补充协议》、房屋装修备案单上张佩玉的签字予以认定，并对该组证据的形式真实性予以认定。至于二被告是否应承担违约责任，本院将结合其他证据在下文中具体阐述。 2.原告提交了录音1份，拟证明二被告已知道房子登记在陈雪艳名下，还与原告协商房产事宜，要把房子涨价卖给原告。二被告称录音没有仔细听，但是不完整，有剪接，张佩玉并非要卖房给原告，而是以中介的身份帮原告与陈雪艳进行沟通。本院对录音的形式真实性予以认定，对于内容真实性，本院将结合其他证据在下文中具体阐述。 3.原告申请中介孙某、施某出庭作证，拟证明二被告有时间有权利将房子登记到自己名下，二被告明知道房子登记在陈雪艳名下之后，仍然与原告协商涨价卖房，而不是主动告诉原告协商解除合同，二被告的行为说明二被告并非重大误解，而是故意违约。此外，原告已经支付中介费9500元。 证人孙某陈述称，其已经做了十多年的中介，因为知道拆迁房肯定有人出售，其便与施某等人合伙做中介，一边安置房抽签一边设摊登记，二被告是抽签之后到其处登记房源的。其介绍原告和二被告签订合同的时候，二被告出示了拆迁补偿协议，家庭成员写的是二被告和女儿陈雪艳（有亲属关系证明），户主写的是陈雪艳，协议上户主（代表）签字是陈永良，二被告还给其看了产权变更申请书，更名为二被告，安置房交付书上写的也是该房产权属二被告，看了上述材料其就知道房子是二被告的，二被告可以出售。因为拆迁户是有国家政策的，不一定非得登记到户主名下，更名之后登记到直系亲属名下也是可以的。后来青枫雅苑的拆迁房都在办产权证了，原告就来催其，其便催二被告，二被告说要陈雪艳来做房产证，自己不能做房产证。其实如果二被告诚心卖房，登记在陈雪艳名下的房子直接过户给原告也能履行合同，现实中也有这样操作的。不过其听施某说二被告只说陈雪艳来做证，从来没有说要过户给原告的事情。二被告补偿有两套拆迁房，另一套（与本案情况相同，也已经登记在陈雪艳名下）是通过其他中介卖给别人的，其还是听那个中介说陈雪艳做好证就走了。二被告从来没有告诉其陈雪艳来过的事情，也没有联系过其。其已经收到一半中介费9？500元并写了收条，至于剩下的中介费，等本案结束后其再与原告协商，不在本案中主张。此外，其还听陈永良说过两次，说房子是送给女儿的，实际上的权利是陈永良的，当时是为了分到厂里的福利才做了女儿的名字。对于原告提交的录音，孙某称属实，其也在场，二被告当时说加180？000元让女儿来过户。 证人施某陈述称，其与孙某、欧小萍等人合伙做中介，本案合同的内容是欧小萍写的。因为知道二被告有两套拆迁房，为了防止面积有误差造成不便，便在合同中写了本案的房子是要作为第1套过户给原告的。合同上没有写过户的时间是因为拆迁房没有办法确定具体的时间，不过小区内其他人都在办证的时候就可以认定二被告也能办证了，合同约定办证之后20天内过户给原告。签合同时二被告拿出来拆迁补偿协议、安置房交付书、直系亲属证明等材料，这些材料就能够证明房子是二被告的，后续二被告只要按照要求提供相应的材料就能做证并过户，其他拆迁房都是这样的流程顺利成交的。2018年4月17日，张佩玉告诉其房子要登记在陈雪艳名下，说是登记在二被告名下要多交营业税，二被告还给其承诺书1份让其去问营业税的问题，其了解到确实存在登记在非户主的直系亲属名下会多交营业税的情形。2018年6月6日张佩玉说让女儿来，但后来二被告在没有通知其的情况下便直接将房屋产权登记在了陈雪艳名下，也没有说过户给原告的事情。对于以上陈述，施某向本院提交了二被告给其的拆迁补偿协议、证明、安置房交付书、承诺书等材料以及其与张佩玉之间的微信聊天记录予以佐证。对于《房屋买卖补充协议》，施某称是其提供的文本，原告支付张佩玉首付款时，张佩玉当着其的面在补充协议上签字按印，原件由其留存，原告起诉之前是到其那里拿的原件。对于中介费，施某称已经收取9500元由孙某出具收条，剩下的中介费等本案结束后其再与原告协商，不在本案中主张。对于原告提供的录音，施某称属实，其也在场，当时二被告提出原告再补偿180000元营业税，让女儿来过户，不过双方没有协商成功。 原告对二证人的证言无异议。二被告称对二证人的证言不清楚。本院对上述证人证言的形式真实性予以认定。对于内容真实性，本院将结合其他证据在下文中具体阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二被告系夫妻，陈雪艳系二被告之女。2017年6月29日，宁波市镇海区征地拆迁管理所（拆迁人甲方）与陈雪艳户（被拆迁人乙方）签订《棉丰村集体土地房屋拆迁补偿协议》1份，约定：“第一条、乙方被拆迁住房坐落于，土地证号：镇集建[93]第01-27-3-179号，1986年9月经批准的建房批件，被拆迁房屋合法建筑面积共计154.67㎡。第二条、乙方同意在协议签订时将被拆迁房屋的权源证明文件交付甲方；协议签订后被拆迁房屋产权即归属甲方所有；乙方不得擅自拆除、损毁房屋，否则照价赔偿。乙方全部搬迁腾空后必须将被拆迁房屋钥匙交付甲方，并由甲方验收通过。第三条、根据乙方拆迁时点户籍在册人口，乙方家庭成员为陈雪艳、陈永良、张佩玉。第四条、乙方可安置面积154.67㎡，根据调产安置结算办法，甲方对乙方调产安置补偿共计408？163元（详见拆迁安置补偿计算表）。······第六条、甲方提供蛟川街道青龙桥地块安置房安置乙方。因安置房套型面积关系，甲方同意乙方扩户25.33㎡，乙方合计安置面积180㎡，可安置2套安置新房，套型约为60㎡1套，120㎡1套。······第八条、安置房结算办法：（一）乙方可安置面积154.67㎡按2500元/㎡购买。（二）乙方扩户面积25.33㎡，其中10㎡按3000元/㎡、10㎡按3200元/㎡、5.33㎡按4800元/㎡购买。（三）乙方承担楼层差价。房屋交付时，如存在套型面积差异，其差异部分按2500元/㎡结合楼层差价结算。······”在该协议的落款处，打印有“乙方：陈雪艳”的字样，之下为打印的“户主（代表）签字：”字样，陈永良在户主（代表）之后签字。2017年9月5日，镇海区蛟川街道棉丰村村民委员会和镇海区征地拆迁管理所蛟川街道拆迁办共同在房屋产权更名申请书上盖章，该申请书的上半部分载明“蛟川街道拆迁办：本人安置在蛟川街道‘青枫雅苑’小区29号楼1203室，房屋产权面积137.7平方米。要求更户给陈永良、张佩玉。请予允准，特此申请。”落款为“申请人：陈永良代”。该申请书的下半部分载明“原证姓名：陈雪艳，更户姓名：陈永良、张佩玉，更户人与原户主的关系：本人、母女关系、父女关系，更户理由及产权份额有关人签字盖章：陈永良、张佩玉，注：以上更户申请已如实填写，今后如有纠纷或其他原因，本申请人愿意承担一切法律责任。”2017年9月10日，宁波市镇海区蛟川北区新农村建设有限公司出具征收（拆迁）安置房交付书1份，载明“兹有被征收（拆迁）人陈永良、张佩玉住户，原住棉丰村，因国家建设需要，旧宅已被拆除，根据相关法律法规及政策规定，现安置交付如下房产：一、房屋位置：坐落于青枫雅苑小区29-1203室，该房产权属陈永良、张佩玉所有。二、房屋价格：安置房屋室号29-1203，面积137.7㎡，价格347432元。”二被告在接受人处签字。上述房屋产权更名申请书和征收（拆迁）安置房交付书的原件现均在二被告处。 2017年10月16日，二被告（出卖人甲方）与原告（买受人乙方）在孙某、欧小萍的见证下签订《房屋买卖意向合同》1份，约定：“第一条、乙方购买甲方坐落于青枫雅苑29号楼1203室房屋。建筑面积为137.7平方米（以产权登记面积为准）。第二条、此房屋实际售价1420000元。此售价包含室内所有固定装修，固定配套设备。第三条、甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：身份证、户口簿；房屋共有人同意或委托出卖的证明；办理房屋买卖及过户手续应出具的其他资料：过户之日由甲方提供此套房拆迁总协议、分协议、结算表，如不提供，此套房产生的增值税由甲方自行承担，乙方为首次购房，首次贷款，信用记录好，甲方必须第1套过户于乙方。第四条、甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）；有产权争议的房屋；经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋；经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管房屋；市人民政府规定其他不得出卖的房屋。第五条、乙方过户交易时提供所有过户资料及贷款资料，乙方因个人或政策原因无法贷款及贷款额度不足部分由乙方用现金支付房款。如在办理过户受理过程中因填表、申报、评估等原因产生价格与本合同协议价位差异时，以本合同为准。第六条、上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用（取暖费、物业费、水费、电费、天然气费、电话费等）由甲方负责。分担日期以办完过户手续乙方正式接手此房屋的日期为准。具体金额以物业公司的数据为准。第七条、自签订日起至过户交纳税日，若政府实行房屋交易新税政策，增加或减免的税费和其他费用按新政策照办履行合同。税费分担：按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费，由乙方支付（包括契税、个税、工本费、手续费）实际交税按地税评估价格交税。第八条、定金。在2017年10月16日见证人证明甲方向乙方收取房屋定金200000元作为房款的一部分。第九条、付款方式：1.甲方自己做此套房不动产权证费用自行承担。2.甲乙双方约定2017年10月31日前乙方付甲方购房首付款500000元，首付款付清之日，甲方交此套房钥匙给乙方，同意乙方装修。3.街道可以做不动产权证时，甲方需及时去做。4.甲方不动产权证做出20天内过户于乙方，乙方以按揭贷款形式付甲方购房余款720000元，实际以银行放贷之日为准。5.如银行不能足额放贷，乙方现金补足。第十条、见证人代理费为19000元（全某。第十一条、违约责任：甲、乙双方如其中一方违约，见证人的服务费在违约中扣除。如乙方违约则定金不予退还，见证人服务费在定金中扣除；如甲方违约，则甲方向乙方交付400000元违约金，同时见证人扣除服务费后将余款退还乙方。第十二条、交房日期：首付款付清之日交此套房钥匙给乙方。第十三条、甲方房屋内状况已告知乙方。乙方对甲方所要出售的房屋经实地察看，并向甲方了解房屋内状况及核查相关证件，甲、乙双方自愿买卖该房屋。······”当日，二被告收到原告支付的定金200000元。2017年10月27日，张佩玉（甲方）收到原告（乙方）支付的首付款500000元，双方并签订《房屋买卖补充协议》1份，载明“张文征购买青枫雅苑29号1203室房屋1套，今张文征在2017年10月27日首付购房款给甲方500000元，甲方把钥匙交给乙方，同意乙方装修。今后不管房价涨或跌，双方都不得以任何理由违约，如甲方违约赔偿乙方违约金，双倍房款及一切装修费用，如乙方违约，定金不退，房款不退，不赔偿任何装修费用。中介费在违约金中扣除。”该补充协议上还载明“门禁卡3只，钥匙7把”。2018年6月15日，涉案房屋登记在陈雪艳名下。经查询镇海区不动产登记中心的档案，陈雪艳办证提交的《棉丰村集体土地房屋拆迁补偿协议》系直接划去户主（代表）处陈永良的名字添加了陈雪艳的名字，征收（拆迁）安置房交付书则是2018年6月12日出具的，载明“兹有被征收（拆迁）人陈雪艳住户，原住棉丰村，······现安置交付如下房产：一、房屋位置：坐落于青枫雅苑小区29-1203室，该房产权属陈雪艳所有。······”接受人处为陈雪艳签字。2018年7月3日，原告与二被告在中介处协商由原告多支付房款以解决纠纷，张佩玉称“太低的话我女儿追究过来，她房产证她已经做好了，到时候也麻烦······太低我女儿不能接受，我说个中间一点的数字，1600000元好伐？”但原告称涨价180000元太多，最多高1、2万元可以接受。双方最终协商未果。庭审中，二被告称涉案房屋是陈雪艳的，陈雪艳不同意出售，其无法办理过户。 为查明事实，本院去蛟川街道拆迁办调取了该拆迁户的全部档案，档案中有落款时间为2017年1月20日的授权委托书1份，内容为“委托我父亲陈永良全权办理本人在棉丰村的房子集体土地建设用地使用证《镇集建（93）字第01-27-3-179号》在拆迁中所遇到的相关事宜。”落款处为“委托人：陈雪艳，受委托人：陈永良”。档案中也有被拆迁集体土地镇集建（93）字第1-27-3-179号的相关材料，包括土地登记申请书，镇海区土地管理局地籍管理的封面，地籍调查宗地图，私人住房建设动用土地申请表和集体土地建设用地使用证。其中土地登记申请书载明“镇海区土地管理局：土地使用者陈永良申请座落在住宅用途土地使用权，请准予登记发证。”落款的申请人处为陈永良之父陈振兴的签字，申请时间为1993年3月9日。镇海区土地管理局地籍管理的封面，地籍调查宗地图，私人住房建设动用土地申请表这三份材料上面的名称和土地使用者均为陈永良，但集体土地建设用地使用证上的土地使用者为陈雪艳。因集体土地建设用地使用证上陈雪艳的名字有涂改的痕迹，本院去镇海区不动产登记中心查询该被拆迁土地的权属情况，查明权利人为陈永良。拆迁办的档案中还有陈雪艳2017年8月11日出具的个人授权委托书1份，载明“委托人：陈雪艳，受托人：陈永良，委托人与受托人为父女关系。兹委托受托人陈永良为我的代理人，全权代表我办理下列事项：安置房抽签。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。”2017年8月11日，镇海区征地拆迁管理所出具《青枫雅苑拆迁户住房安置交付通知书》1份，载明“陈雪艳户：青枫雅苑拆迁安置房在宁波市信达公证处的公证下，已经公开抽签到位，抽到房号29幢1203室。请您户接到通知书后于2017年9月5日下午随带本通知、拆迁协议原件、身份证原件及房款，到蛟川北区新农村建设指挥部（原海悦宾馆）一楼大厅统一办理房屋产权交付手续。”本院注意到，拆迁办档案中的《棉丰村集体土地房屋拆迁补偿协议》与二被告在本案中提交的一致，与不动产登记中心的不一致，即户主（代表）只有陈永良签字，没有陈雪艳签字，档案中的征收（拆迁）安置房交付书并非2017年9月10日产权属二被告所有的那份，而是2018年6月12日产权属陈雪艳所有的那份，档案中没有房屋产权更名申请书，档案中购房发票的抬头写的是陈雪艳。对此，拆迁办工作人员解释称档案中只留存最终交付和登记的文件。 另，1.涉案房屋的中介为孙某、施某等人，中介确认已经收到原告支付的一半中介费9500元，并称剩余中介费待本案结束后再与原告协商，不在本案中主张。施某还向本院提交了其在涉案房屋中介过程中二被告给其的相关材料，有拆迁补偿协议（与二被告在本案中提交的和拆迁办档案中的一致，乙方落款处只有陈永良的签字，没有陈雪艳的签字），蛟川街道拆迁办2017年9月5日出具的陈雪艳与陈永良为父女、陈雪艳与张佩玉为母女的关系证明，2017年9月10日该房产权属二被告所有、接受人为二被告签字的安置房交付书，棉丰村安置新房结算表，以及陈雪艳、张佩玉2018年4月16日出具的母女关系承诺书。本院注意到，本案所有的证据材料中陈雪艳的笔迹并没有一致性。 2.经本院向镇海区不动产登记中心咨询，查明被拆迁房的户主可以将安置房的产权证办理到直系亲属名下，需要提交拆迁补偿协议、结算单、发票、安置房交付书以及本人的身份证，还要有更户书和亲属证明，不需要提交房屋产权更名申请书，申请书应该是交给拆迁办的。其中拆迁补偿协议上可以没有直系亲属的名字，但更户书需要户主本人签字同意。结算单、发票和安置房交付书则是由拆迁办协助提供的，拆迁办在相关材料上写直系亲属的姓名即可。 3.原告已将涉案房屋钥匙6把（1把A钥匙，5把B钥匙），2张门禁卡交付本院。原告称1把用于装修的A钥匙和1张用于刷电梯的小门禁卡已经丢失，但不影响使用。 4.涉案房屋2018年7月初的市场价为13000元/㎡，8月份的市场价为14000-15000元/㎡，而且还在持续上涨。2018年7月19日，镇海区房地产管理中心登记交易的青枫雅苑29号603室（面积137.7㎡），成交价格为1880000元。 本院认为，原告与二被告在《房屋买卖意向合同》上签字，该合同依法成立。本案的争议焦点为：一、二被告是否有权以重大误解为由撤销合同，如果合同被撤销，法律后果是什么。二、原告是否有权解除合同，如果合同解除，法律后果是什么。对此，本院分析如下： 一、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的，······”二被告称其与原告在签订合同时都认为涉案房屋属于二被告所有，但后来才发现房屋实际上是陈雪艳所有，陈雪艳也已经实际取得产权证，双方对产权属于二被告所有构成重大误解。原告则称双方都不存在重大误解，二被告明知可以把产权登记在自己名下，还放任登记到陈雪艳名下，属于恶意违约。对此，本院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。认定重大误解需满足以下几个条件：一是行为人主观上存在错误认识，二是行为的结果与行为人的意思相悖，三是行为人的错误认识与行为后果之间存在因果关系，四是行为人在客观上遭受了较大损失。本案中，首先，二被告作为《房屋买卖意向合同》的出卖人，负有保证涉案房屋属于二被告所有，并保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，合同第四条也明确约定二被告保证涉案房屋没有产权争议。如果合同签订后房屋登记在他人名下，导致二被告无法转移所有权给原告，是二被告违反标的物权利瑕疵担保义务的行为，应承担合同不履行的违约责任，并不构成重大误解。其次，当事人的意思表示是否真实，应以签订合同时为准进行认定。二被告自认签订合同时，棉丰村村委会和街道拆迁办已经确认房屋更名为二被告，二被告也取得了安置房交付书，如张佩玉所说，房屋属于二被告所有，具有“公章和法律效力”。据此，签订合同时，二被告持有的安置房交付书载明涉案房屋产权属二被告所有，二被告对房屋权属在主观上不存在错误认识。二被告签订合同的真实意思是出售涉案房屋，其签订合同出卖房屋的行为与真实意思相一致，不构成重大误解。对于原告来说，拆迁补偿协议中的家庭成员为二被告与陈雪艳，二被告是陈雪艳的父母，陈永良在协议的户主（代表）处签字，安置房交付书也载明涉案房屋产权属二被告所有。本院认为，根据上述材料，原告有理由相信二被告有权处分涉案房屋，原告据此签订买卖合同，也不存在误解。最后，根据本院查明的事实，涉案房屋并不是只能登记到所谓户主的陈雪艳名下，而是能够登记到二被告名下，张佩玉2018年8月22日向本院提交的书面材料中第5点看法也印证了陈雪艳签字就可以登记到二被告名下，只不过因为“在法律上这房子属于陈雪艳的，她怎么会放弃”，也就是说由于陈雪艳不配合签字，导致房屋无法直接登记到二被告名下。由此可见，涉案房屋最终登记到了陈雪艳名下不是因为房屋一开始就属于陈雪艳所有，而是二被告与陈雪艳之间没有就房屋登记在哪个人名下达成一致。二被告签订《房屋买卖意向合同》后如何过户，是合同成立并生效之后的履行问题，并不构成签订合同时的意思表示瑕疵。因此，二被告以重大误解为由主张撤销合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、根据上文分析，《房屋买卖意向合同》依法成立并合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按约支付定金200000元和首付款500000元，根据合同第九条的约定，二被告应在街道可以做不动产权证时及时去做，做出20天内过户于原告，原告再以按揭贷款方式支付购房余款720000元。现由于二被告家庭成员之间意见不一，致使涉案房屋的产权登记在了陈雪艳名下，二被告在庭审中称涉案房屋属于陈雪艳所有，无法过户给原告，陈雪艳也不同意出售房屋。据此，本院认为可以认定二被告明确表示拒绝履行过户的主要合同义务，二被告构成违约，原告有权行使法定解除权，故本院对原告主张解除合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已经把钥匙和门禁卡交付本院，二被告同意退还购房款700000元，本院予以确认。对于原告主张二被告支付违约金400000元的诉请，二被告认为不应支付，张佩玉并称不公平。对此，本院认为，张佩玉并未举证证明涉案合同签订时存在“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平”的情形，而且张佩玉在2017年10月27日的《房屋买卖补充协议》中再次签字确认“今后不管房价涨或跌，双方都不得以任何理由违约，如甲方（张佩玉）违约赔偿乙方（原告）违约金，双倍房款及一切装修费用，······”本院认为《房屋买卖意向合同》中违约金条款的约定系双方真实意思表示，故对张佩玉辩称违约金条款不公平的意见不予采纳。该合同第十一条明确约定，“如甲方违约，则甲方向乙方交付400000元违约金。”现二被告不履行合同义务的行为构成违约，应按合同约定向原告支付违约金400000元，故本院对二被告辩称不应支付违约金的意见不予采纳。因二被告提出不应支付违约金，本院对违约金是否过高一并予以审查。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，二被告对违约金过高应负担举证证明责任。现二被告没有提交证据证明违约金过高，应承担举证不能的不利后果。根据本院查明的事实以及原告的实际损失，综合考量本案案情，本院认为原告主张的违约金没有过分高于造成的损失，故不予调整。 综上，原告的本诉请求于法有据，本院予以支持。二被告部分反诉请求于法有据，本院予以支持。二被告履行义务后，可以向本院领取涉案房屋的钥匙和门禁卡。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张文征与被告（反诉原告）陈永良、张佩玉2017年10月16日签订的《房屋买卖意向合同》解除； 二、被告（反诉原告）陈永良、张佩玉返还原告（反诉被告）张文征购房款700000元，支付违约金400000元，合计1100000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回被告（反诉原告）陈永良、张佩玉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14700元，减半收取7350元，由被告（反诉原告）陈永良、张佩玉共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本诉财产保全申请费5000元，由被告（反诉原告）陈永良、张佩玉共同负担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告（反诉被告）张文征。反诉案件受理费17580元，减半收取8790元，由被告（反诉原告）陈永良、张佩玉共同负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵淼     二〇一八年九月七日 代书记员 徐立芯妤