云南省师宗县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0323民初1052号 原告曲靖市恒基物业服务有限公司（以下简称“恒基公司”），91530302741489253Y。 法定代表人付兆雪，董事长。 委托代理人周保青、金正平，员工，特别授权委托代理。 被告牛建林，男，汉族，1976年12月3日生，初中文化，师宗县人。 被告余桂琼，女，汉族，1977年4月6日生，高中文化，师宗县人。 原告恒基公司诉被告牛建林、余桂琼物业服务合同纠纷一案，本院依法于2018年7月9日立案受理后，2018年8月13日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告恒基公司的委托代理人周保青、金正平，被告牛建林、余桂琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求：判决由被告支付自2016年5月1日至2016年6月30日期间的物业费386元、垃圾清运费16元、二次加压费10元，合计412元；自2017年7月1日至2018年4月30日期间的物业费1930元、垃圾清运费80元、二次加压费50元，合计2060元，共计2472元；承担诉讼费。事实及理由：2016年5月20日，原告与师宗县绿海房地产开发有限公司签订《物业托管合同》，约定由原告向师宗《明辉花园》商住小区提供物业服务，服务期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止，电梯房六楼至十楼的物业管理费为1.10元／平方／月，被告的房屋位于该小区内，商铺面积为175.19平方米，原告按照合同约定为被告提供物业服务，但被告违反合同约定，自2016年5月1日至2016年6月30日，2017年7月1日至2018年4月30日已欠交的物业费为2472元。原告认为，原告与师宗县绿海房地产开发有限公司签订《物业托管合同》约定由原告向师宗《明辉花园》商住小区提供物业服务，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效。根据《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：被告在接受物业服务费后应当按照合同的规定交纳物业服务费，被告未交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》之规定，请求人民法院依法判允原告之诉请。 二被告辩称：原告主张的费用是对的，但是就是因为我家的餐厅在2017年过春节的时候漏水，漏了二十七八天，之前没有漏水，最近也没有漏水，当时他们物管的来查看，但是没有什么结果，我们就没有交物管费了。原告处理好餐厅漏水的问题，我们愿意交下欠的费用。 争议焦点： 1、原告主张下欠的物业费、垃圾清运费是否客观真实，于法有据； 2、被告依法是否应当向原告支付下欠的物业费。 原告针对诉讼主张向本院列举了下列证据材料复印件： 1、营业执照、法定代表人的身份证明书及身份证、资质证书各一份，欲证明：原告具备适格的主体资格； 2、身份证、业主登记表、收据各一份，欲证明：被告具备适格的主体资格； 3、曲靖市恒基物业服务有限公司《师宗商住小区物业托管合同》一份，欲证明：物业托管合同合法有效，对原、被告具有法律约束力； 4、发改局文件、厕所粪便清运合同、电梯保养合同、门禁系统装修安装合同、发票、其他业主交费收据、维修派工单、照片各一份，欲证明：原告如约履行了物业托管合同义务，为履行物业合同支出了各种费用，被告享受了物业服务，原告收取物业服务费符合法律规定； 5、被告欠物业费总表一份、明细表三份，欲证明：自2016年5月1日至2016年6月30日被告下欠物业费386元、垃圾清运费16元、二次加压费10元，合计412元；自2017年7月1日至2018年4月30日被告下欠物业费1930元、垃圾清运费80元、二次加压费50元，合计2060元，两项共计2472元。 6、邮政快递回执、告知书各一份，欲证明：原告向被告催收物业费。 经质证，二被告认为如果原告帮我们处理了漏水的问题，我们就交物管费，我们没有享受过什么物管服务。 二被告未向本院列举任何证据材料。 本院认为：原告所举证据材料4中的发改局文件，与本案不具有法定关联性，在本案中依法不予采信；其他证据材料，客观真实、合法有效，与本案具有法定关联性，依法予以采信。 根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实： 2015年5月20日，师宗县绿海房地产开发有限公司与原告签订《师宗商住小区物业托管合同》，由原告为师宗明辉花园商住小区提供物业管理服务。委托管理事项为：l、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、物业管理范围内的市政公用设施、附属物、建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、给排水、供电、娱乐、体育等设施的维修、养护和管理；5、电视、电话、宽带网的管理和服务；6、环境卫生、绿化、水系、亮化、建筑小品等方面的服务、养护和管理；7、物业管理区域公共秩序、消防、交通等管理事项的服务；8、住宅装修行为的管理；9、物业档案资料的管理；10、治安管理服务；11、法规和政策规定由物业管理企业服务、管理的其他事项。委托管理期限为两年即自2016年5月1日起到2018年4月30日止。物业服务费的收费标准为：6-10楼1.10元／平方／月、二次加压费5元／户／月；物业公司代环卫部门向业主收取每年每户96元垃圾代运费。交费周期为一年一次性预交，本年度的交费时间为1月和2月。以后如双方续约，交费时间为每个管理年度最后一个月（即12月）内预交下一年度物业服务费用。 被告管理使用的房屋位于师宗明辉花园商住小区5幢一单元703号（面积175.19平方米）。自2016年5月1日至2016年6月30日期间下欠物业费385元（175.19平方米×1.10元／平方米／月×2月）、垃圾清运费16元（96元／年÷12月×2月）、二次加压费10元（5元／月×2月），合计411元；自2017年7月1日至2018年4月30日期间下欠物业费1927元（175.19平方米×1.10元／平方米／月×10月）、垃圾清运费80元（96元／年÷12月×10月）、二次加压费50元（5元／月×10月），合计2057元。两项合计2468元。 另查明，明辉花园商住小区至今未成立业主管理委员会。 本院认为： 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 师宗明辉花园商住小区至今未成立业主管理委员会，被告管理使用的房屋位于师宗明辉花园商住小区内，原告与师宗县绿海房地产开发有限公司签订的物业服务合同合法有效，在物业服务期间，原告按照合同约定履行物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，原告有权向业主收取物业费2468元，被告作为业主应当交纳物业费；原告的其余诉讼请求于法无据，不予支持。 二被告的答辩理由，属另一法律问题，应当收集证据后依法另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、由被告牛建林、余桂琼于本判决生效后三日内共同一次性支付原告曲靖市恒基物业服务有限公司物业费2468元； 二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告牛建林、余桂琼共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审判员  钱世平 二〇一八年九月二十七日 书记员  徐娜屏