广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6413号上诉人（原审被告）：区志恒，男，1992年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：林煌，广东国龙律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：佛山悦高物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：邓平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。上诉人区志恒因与被上诉人佛山悦高物业管理有限公司（以下简称悦高公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区志恒上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由悦高公司承担。事实与理由：（一）翠堤明珠花园一区交付时已是烂尾楼盘，不符合《[翠堤明珠花园]前期物业管理协议》（以下简称《前期物业管理协议》）履行的前提条件。悦高公司作为专业物业管理公司，在接手物业管理时应当向开发商、业主提出重新协商物业管理协议或拒绝接管。本案物业管理标的发生了重要变化，《前期物业管理协议》已事实不能履行，一审法院不能依据《前期物业管理协议》认定悦高公司有权按每月每平方米3元的标准收取物业管理费。（二）开发商为业主向悦高公司支付了部分物业管理费，一审法院仍判决区志恒支付三年物业管理费和滞纳金错误。区志恒提供的80多名业主签名《证明》足以证实开发商代表王荫庭承诺在配套未完善前由开发商负责物业管理费。悦高公司提交的清单显示已缴费业主只有28%，说明大部分业主对悦高公司的服务有意见，拒绝交纳物业管理费。且区志恒入住至今未交纳过物业管理费，悦高公司也没有催收过，足以认定开发商向悦高公司为包括区志恒在内的业主支付了部分物业管理费，一审法院未查清相关事实，判决区志恒向悦高公司支付三年的物业管理费错误。（三）本案应按佛山市政府2014年3月发布的《佛山市物业管理办法》和相关规定确定涉案小区的物业管理基准价，结合悦高公司的物业管理服务过错、瑕疵确定物业管理费标准，涉案小区最多按1.9元的50%作为交费标准。（四）一审法院未综合判断物业服务问题，简单认定悦高公司提供了物业服务，业主就应当交费，认定事实错误。悦高公司辩称，（一）区志恒认为本案不能依据《前期物业管理协议》收取管理费的理由不成立。1.区志恒未有证据证实《前期物业管理协议》违反法律强制性规定，该协议应属合法、有效。2.区志恒认为所涉楼盘属“烂尾盘”，悦高公司应与开发商协商、拒绝接管物业。《前期物业管理协议》是由区志恒与悦高公司签订，依合同之相对性，悦高公司不能与开发商协商及拒绝接管物业，且业主拒绝收楼的原因是交楼时楼盘未验收合格，并非属“烂尾盘”。3.区志恒认为小区配套设施不齐全，物业管理标的发生重要变化，《前期物业管理协议》已事实不能履行。悦高公司认为，物业服务的范围并不仅限于公共配套设施的维护及管理，还包括房屋共用部分、环境卫生、公共绿化、安全防范等，即使公共配套设施的减少亦不会导致协议不能履行。《前期物业管理协议》未明确载有“儿童乐园、游泳池、商业街”等配套设施，不存在物业管理标的发生变化。一审法院依据《前期物业管理协议》认定区志恒需缴交物业管理费并无不当。（二）区志恒并无证据证实开发商已代其缴交物业管理费。1.即使开发商曾承诺代业主缴交物业管理费，但此仅为开发商对区志恒的单方承诺，悦高公司无权直接要求开发商承担缴款之责。2.即使开发商已将所作承诺告知悦高公司，其行为属于债务的加入，在区志恒未依约缴款的情况下，悦高公司有权选择向区志恒或开发商主张权利。若区志恒认为开发商未依诺履行代垫款义务，其有权向悦高公司付款后另行向开发商主张返还。3.区志恒应举证证明开发商已代其垫付管理费用。（三）区志恒认为应降低物业管理费的收费标准，无事实和法律依据。1.电梯住宅物业管理费收费标准为1.9元/平方米并无相关规定。即使有规定，亦仅为指导价并非限价。2.涉案小区的现状，亦非区志恒所称存在外来人员可随意出入，绿化大面积枯死，偷盗多次发生等情况，区志恒亦无证据证实。对于涉案小区的现状，一审法院已进行现场勘查，并检查了物业资料档案，认定物业服务虽存在瑕疵，但不足以达到严重程度。3.无论是哪一个小区，物业管理服务均存在或多或少的管理瑕疵，不能成为区志恒拒交物业管理费或降低交费标准的理由。4.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主若认为物业服务企业存在未全面履行物业服务合同之责，其有权主张物业公司承担违约责任，但无权单方请求降低交费标准。（四）本案其他问题。1.区志恒应提交证据证实其装修完工时间。在《前期物业管理协议》合法、有效的情况下，悦高公司按3元/平方米计收物业管理费并无不当。2.诉权为悦高公司自由处分之权利，区志恒或法院均无权要求悦高公司主动行使。2.区志恒认为的“烂尾”等问题，亦非悦高公司造成。区志恒拒不交纳物业管理费，只会产生更多的问题。3.涉案小区约200户业主，在本案起诉前已有约半数的业主缴交了物业管理费。部分业主对开发商的不满以通过拒交物业管理费的方式表达，不但对悦高公司不公，亦对已交费的业主不公。悦高公司向一审法院起诉请求：1.区志恒立即支付住宅物业管理费15542.20元及迟延支付住宅管理费违约金10111.90元（违约金暂计至2017年12月31日，之后违约金按未付款项目千分之一计至上述款项付清之日止）；2.本案诉讼费全部由区志恒承担。一审法院认定事实：2012年6月30日，悦高公司作为甲方、区志恒作为乙方签订了《前期物业管理协议》，协议明确乙方所购房屋为禅城区华某路128号1区八座9层04房，属高层住宅，建筑面积为222.66平方米；协议约定：甲方按照该协议的约定为乙方提供物业服务。协议第六条物业服务费约定，高层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算；乙方在每月25日前缴纳次月物业服务费，逾期未交，视作违约；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际支付之日止应向甲方支付应缴费用的每日千分之三滞纳金。第十二条违约责任中约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给业主造成损失的，甲方承担相应的法律责任和经济赔偿责任。同时，协议还在第四条约定了物业管理服务质量，具体为：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1.房屋外观完好、整洁,外墙面砖涂料等无脱落、无污迹。2.房屋装修符合管理要求。3.房屋完好率达98%以上。4.道路通畅，路面平整；5.对公共区域违章、搭建行为依法进行管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1.零修及时率95%以上。2.零修合格率95%以上。3.建立回访制度和回访记录。4.设施设备完好率98%以上。5.制定设施设备维修养护计划和制度，定时巡视，定期检修、维护，有记录，无事故隐患。6.协调配合相关供水、供电、供气、通讯等部门，确保管理区域内水、电、通讯等设施设备运行正常。7.制定完整且可实施的应急预案。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1.确保环境卫生设施、设备设置合理，完好无损。2.确保道路整洁、无积水。3.生活垃圾日产日清。4.无违反规定饲养家禽、家畜。5.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物。6.商业物业管理有序，无乱设摊点、无乱贴、乱画等现象。7.商业物业排烟、排污、噪声等符合国家标准。8.定期疏通雨、污水管道、沟渠，确保雨污水管道畅通。9.定期灭杀“四害”。10.定期清掏化粪池。11.乙方因装修而产生的建筑垃圾由乙方负责清运。四、公共绿化的养护和管理。l.公共绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2.按时浇水、定时修剪、除草、杀虫及施肥。3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。4.定期清除绿地杂草、杂物，公共绿化标识清晰。五、交通秩序及车辆停放管理。1.交通设施设备完好，道路畅通，标识清晰。2.停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有记录。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。1.小区实行封闭管理，商业管理模式另约定。2.安防设施设备完好，管理制度完善。3.主出入口、中央监控室等重要部位实行24小时值班，全天实行不定期巡逻制度。安管人员做到文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。4.危及人身安全处有明显标识和采取必要的防范措施。5.及时处置应急、突发事件。七、消防管理。1.消防设施设备完好无损，随时启用。2.消防通道畅通，无占用。3.制定消防应急预案。八、装饰装修管理服务。1.维护外立面的统一，确保共用部位、共用设施设备完好。2.定时巡查，及时劝阻、制止违反《翠堤明珠花园临时管理规约》《翠堤明珠花园物业使用手册》《翠堤明珠花园装修管理规定》和物业管理相关制度规定的行为，使房屋装修符合管理要求，必要时向有关行政主管部门报告。九、物业档案资料管理。1.房屋及设施设备资料档案齐全、管理完善。2.建立业主入住档案（楼层、门号、房号清晰可查）。3.物业日常管理资料归档可查。十、接待咨询服务。以多种方式与乙方沟通，接待乙方的咨询、投诉以及求助。十一、特约专项服务。1.本协议中“特约专项服务”是指乙方临时委托甲方对乙方单元内部或物业使用人个人事项提供服务。2.特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原則。3.甲方根据自己的技术、资源、人员及时间安排情况与乙方商定服务项目的具体实施。4.乙方应在甲方按约完成专项服务工作后，按时对该服务项目支付费用。十二、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。1.小修：及时修理，48小时内完成，并建立登记、回访制度。2.急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访期度。另查明一，根据悦高公司提交的《装修申请审核表》《室内装修验收表》，涉案房屋申请装修时间为2014年8月4日，预约初检日期为2015年11月17日，初检日期为2015年11月17日。另查明二：2018年3月13日，一审法院组织双方当事人到涉案小区进行现场勘查，对区志恒反映的小区无围墙围蔽、部分房屋外墙瓷砖脱落、部分位置存在卫生情况较差、部分绿化植物枯死等问题进行了核实，并检查了物业管理处及该处建立的物业资料档案。诉讼中，悦高公司明确：区志恒装修期间按照3元的标准计收物业费，装修好后按照1.5元的标准计收。合同对此无约定，是悦高公司自愿降低收费标准。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷,悦高公司、区志恒存在物业服务合同关系。双方签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。服务收费价格是否经政府部门备案，不影响合同效力。悦高公司依约为区志恒提供了物业管理服务，区志恒应按合同约定向悦高公司支付物业费。至于区志恒提出的开发商承诺支付物业费问题，即使该情况属实，因开发商并非物业服务合同当事人，可视为债的加入，在区志恒未举证证明开发商已支付相应物业费的情况下，区志恒交纳物业费的义务并不因此免除，悦高公司仍有权要求区志恒支付物业费，故区志恒以此对抗悦高公司的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于物业服务质量问题。若物业公司提供的物业服务存在严重问题，构成严重违约或根本违约，业主的合同权利被侵犯，有权要求减免物业费。尽管涉案合同约定了物业管理服务质量，但具体考评标准并无明确约定，则应以对业主生活的影响为依据进行界定。如服务缺失对业主的生活造成了重大紧迫影响且违约行为持续时间较长，可以认定为严重违约；当物业公司根本未提供或基本未提供物业服务时，可以认定为根本违约。本案中，结合区志恒所举证据及一审法院现场勘查情况，虽可认定悦高公司的物业服务存在瑕疵，但不足以认定达到严重程度，从而构成严重违约或根本违约，区志恒以服务质量为由拒交物业费，缺乏依据，一审法院不予支持。悦高公司自愿对部分时期的物业费减半收取，系其对自身权利的自由处分，且根据日常经验及涉案小区现状可知，减半后的收费标准，与其提供的服务水平相比，并非严重失衡，应予支持。关于违约金。区志恒未依约交纳物业费，构成违约，悦高公司有权按照合同计收违约金，合同约定的违约金标准为日千分之三，显然过高，且区志恒提出异议，应予调整。考虑到悦高公司的物业服务存在一定的瑕疵，且悦高公司自区志恒欠费后也一直未进行有效催收，对违约损失的扩大也存在一定的责任，综合上述情况，一审法院参照中国人民银行公布的贷款利率，将违约金标准调整为年利率4.9%。经计算，计至2017年12月31日，区志恒应支付的违约金为1387.85元，此后应按年利率4.9%计至实际清偿日止。此外，若区志恒认为每月每平方米3元的价格，可购买更优质的物业服务，应通过成立业主委员会或业主大会、以重新选聘物业服务企业的形式来实现；至于区志恒提出的修建围墙、完善配套设施、改善小区出行道路状况等诉求，非悦高公司作为物业服务提供者能力所及，法院作为中立裁判机构也不能在审判权之外行使权力。区志恒可向开发商、政府主管部门反映问题，提出主张。区志恒以拒交物业费的方式表达对物业服务和小区现状的不满意，既无助于自身权利的维护，也无助于和谐社区的建立。此举不但是对物业公司权利的侵害，对其他已交费业主来说也极为不公。其后果可能是导致物业服务水平日益下降，小区居住环境不断恶化，最终受损的是包括区志恒在内的全体业主。因此，要保障和提升物业服务水平及居住环境质量，前提是业主要按时足额交纳物业费。同时，悦高公司作为物业服务企业，应努力提高物业服务水平，在力所能及的范围内及时为业主解决问题，通过真诚沟通和优质服务，共同推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、区志恒于判决发生法律效力之日起十日内，向悦高公司支付2015年1月至2017年12月的物业管理费15542.2元及违约金1387.85元（违约金暂计至2017年12月31日，此后的违约金以15542.2元为本金按年利率4.9%支付至实际清偿日止）；二、驳回悦高公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费221元，由悦高公司负担75元，区志恒负担146元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据区志恒的上诉意见及悦高公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：区志恒向悦高公司支付物业管理费的金额问题。本案中，区志恒对其于2015年1月至2017年12月期间未支付物业管理费无异议，但上诉主张涉案房屋物业管理费收费标准过高。经审查，《前期物业管理协议》约定涉案房屋物业管理费收费标准为3元/平方米，悦高公司在本案中自愿将涉案房屋装修完毕后的物业管理费的收费标准降低为1.5元/平方米，与涉案小区现有物业服务水平相符，因此本院对区志恒的该上诉主张不予支持。区志恒上诉主张开发商已代其向悦高公司交纳部分物业管理费，区志恒无需全额支付悦高公司主张的物业管理费。经审查，由于开发商并非《前期物业服务协议》的合同当事人，开发商代为支付物业管理费的行为属债的加入，在区志恒没有证据证明开发商代其支付了物业管理费的情况下，区志恒支付物业管理费的义务并不因此免除，区志恒仍应按《前期物业服务协议》的约定支付物业管理费。区志恒的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定区志恒应向悦高公司支付物业管理费15542.2元及违约金1387.85元，处理正确，本院予以维持。综上所述，区志恒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人区志恒负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年九月十七日法官助理邱雪碧书记员许佩珊