江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终5932号上诉人（原审被告）：李大勇。委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘帅，江苏宏谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪先进。被上诉人（原审原告）：商丽红。原审被告：绿地集团（吴江）置业有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块**（**楼）。法定代表人：费军,该公司董事长。原审被告：南京市消防工程有限公司吴江分公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇流虹路**。负责人:周伟荣，该公司总经理。原审被告：潘苏平。上诉人李大勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初6761号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李大勇上诉请求：依法撤销一审判决第一、三项及第二项中赔偿汪先进、商丽红40万元部分。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋转卖协议约定房屋尚未办理产证，需得到原建房售房单位的允许。同时约定在因上诉人的原因造成被上诉人无法取得房屋，上诉人承担违约责任。签订协议时，汪先进、商丽红明知房屋状态，明知房屋尚未取得建房售房单位允许转卖。该协议在建房售房单位允许转卖前应理解尚未生效，是合同效力待定的协议。截止一审判决，建房、售房单位未同意转卖行为。汪先进、商丽红对签订协议存在的风险也应有相应的预期，造成的损失在非上诉人原因造成的情况下理应自行承担。涉案房屋未能出售给被上诉人，也是因第三人的原因造成，与上诉人无关。汪先进二审辩称，一审法院认定事实清楚，认可一审判决。绿地集团（吴江）置业有限公司二审称，本公司并非讼争房屋买卖合同当事人，与该房屋买卖无关。请求法院支持一审判决。商丽红、南京市消防工程有限公司吴江分公司、潘苏平二审未发表意见。汪先进、商丽红向一审法院提出诉讼请求：1、解除原审原告与原审被告李大勇、潘苏平、消防工程公司所签订的《房屋转卖协议书》；2、原审被告李大勇、潘苏平、消防工程公司返还原审原告购房款60万元；3、李大勇、潘苏平、消防工程公司、绿地集团向原审原告支付因违约造成的经济损失1163900元。3、李大勇、潘苏平、消防工程公司、绿地集团承担鉴定费16500元及本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年2月10日，原审原告汪先进（买方、乙方）与原审被告李大勇（卖方、甲方）、担保方消防工程公司（丙方）签订房屋转卖协议书一份，约定李大勇、潘苏平将坐落于苏州市××区东××大道与××交叉口的139#〔33号〕1单元401室的房产（销售面积为143.14平方米）出卖给汪先进、商丽红，房屋的成交价款为人民币100万元，原建方售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵，如一房多卖。乙方分两次支付购房款约甲方，首付款于甲方、乙方、丙方签订本协议一周内支付给甲方人民币60万元，同时甲方提供真实有效的收据给乙方并注明款项金额及用途。同时甲方将所拥有的房产及内部装修进行抵押（苏房权证吴江字第**），乙方不能与建房售房单位签订合同或延迟签订合同（时间点为2015年5月1日），乙方有权处理抵押品；乙方如期与建房售房单位签订购房合同，抵押品由乙方退还甲方。尾款人民币40万元由乙方拿到房产证后三个月内一次性支付给甲方（不计利息），同时甲方提供真实有效的收据给乙方并注明款项金额及用途。因本建房售房单位及甲方原因，此房购房合同、房屋产权证、土地证及其他手续尚办理，但因甲方因资金需要，自愿将此房转卖与乙方。将房屋产权证、土地证产权证直接办理为乙方名下，甲方须为乙方办理房屋产权证，土地证产权及其过户手续，所需费用由甲方承担。因甲方的过失造成乙方不能取得姓名标注为乙方的房屋产权证、土地证书，乙方有权提出退房，甲方须将乙方已付款退还给乙方，并赔偿乙方人民币20万元。丙方自愿向乙方提供连带责任保证和实现债权的费用。本协议主体：甲方是李大勇、潘苏平，委托代理人为李大勇即甲方代表人，甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本协议时经本房屋共有产权人同意。乙方是汪先进、商丽红，代表人是汪先进。丙方是消防工程公司，代表人是周建荣。李大勇、汪先进、周建荣公别在甲方、乙方、丙方处签字。2015年2月10日，原审被告李大勇向原审原告出具收条，载明收到汪先进房产首付款陆拾万元整。在本案审理过程中，原审原告于2017年8月15日申请对涉案房屋在2017年5月31日的市场价格进行鉴定。经一审法院委托，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司于2018年2月8日作出房地产估价报告，涉案房地产市场估价总值为216.39万元，为此原审原告支出鉴定费用16500元。以上事实，有原审原告举证的房屋转卖协议书、收条、转账凭证、房地产估价报告、发票及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：原审原告与原审被告李大勇、消防工程公司签订的房屋转卖协议书，系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。根据房屋转卖协议书的约定，原审原告依约向原审被告李大勇支付购房款60万元，但原审被告李大勇未履行相应的合同义务，其行为已构成根本违约，故原审原告要求解除合同的主张，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原审原告要求原审被告李大勇返还购房款60万元的诉请，一审法院予以支持。关于原审原告要求李大勇向原审原告支付因违约造成的经济损失1163900元的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，原审原告与原审被告李大勇、消防工程公司约定了违约责任，即如卖方违约，则卖方应退还买方购房款并赔偿买方20万元，现原审原告主张按2017年5月31日涉案房屋市场价与协议约定的房屋价格差作为实际损失，即原审原告认为约定的违约金低于造成的损失，隐含了要求法院调高违约金的意思表示。由于在本案合同签订时，涉案房屋并非在李大勇名下，原审原告应当预知签订合同的风险，但其未尽仔细审查义务，存在相应过错；另鉴于2015年5月1日时原审原告已明知原审被告李大勇无法保证其与建房售房单位签订合同，但原审原告未采取适当措施防止损失扩大，综合考虑以上因素及原审原告损失情况，一审法院酌情将违约金调整为房屋转卖协议书约定金额的2倍即40万元。关于原审原告要求原审被告李大勇支付鉴定费16500元的主张，一审法院予以支持。由于原审被告消防工程公司在房屋转卖协议书中明确表示“自愿向买方提供连带责任保证和实现债权的费用”，故其应对原审原告的债权承担连带保证责任。关于原审原告要求原审被告潘苏平返还购房款60万元并赔偿损失等主张，一审法院认为，在房屋转卖协议书的抬头部分卖方（甲方）仅为李大勇，且原审被告潘苏平未在该协议书上签字，潘苏平并非合同当事人，原审原告方亦未举证证明原审被告李大勇将收取的60万元用于夫妻共同生活，故原审原告要求原审被告潘苏平返还60万元及赔偿损失等相关主张一审法院均不予支持。关于原审原告要求绿地集团赔偿损失的主张，一审法院认为，本案中绿地集团并非合同当事人，故原审原告对绿地集团的诉请一审法院不予支持。原审被告绿地集团经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、原审原告汪先进与原审被告李大勇、南京市消防工程有限公司吴江分公司所签订的《房屋转卖协议书》解除。二、原审被告李大勇于本判决生效之日起十日内返还原审原告汪先进、商丽红购房款60万元并赔偿原审原告汪先进、商丽红损失40万元。三、原审被告李大勇于本判决生效之日起十日内支付原审原告汪先进、商丽红鉴定费16500元。以上二项如采用转账方式支付，请汇入原审原告汪先进、商丽红指定的账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66。四、原审被告南京市消防工程有限公司吴江分公司对上述二、三项款项承担连带责任担保，原审被告南京市消防工程有限公司吴江分公司承担保证责任后，有权向原审被告李大勇追偿。五、驳回原审原告汪先进、商丽红的其他诉讼请求。案件受理费20824元、保全费5000元，合计25824元，由原审原告汪先进、商丽红负担6875元，由原审被告李大勇负担18949元并于本判决生效之日起十日内支付给原审原告汪先进、商丽红，南京市消防工程有限公司吴江分公司对李大勇负担的18949元承担连带清偿责任。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上诉人与李大勇、南京市消防工程有限公司吴江分公司签订的房屋转卖协议不违反法律规定，符合公平自愿原则，一审法院认定合法有效正确。因第三人的原因造成上诉人不能履行涉案合同，不影响上诉人应向汪先进、商丽红承担的违约责任。李大勇的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20824元，由李大勇负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  黄文杰审判员  周 红二〇一八年九月二十八日书记员  毛莉莉