云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）云民终798号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。住所地：云南省昆明市北市区金江路**。负责人:高存宏。委托诉讼代理人:李坤隆、马健，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：刘兰萍,女,汉族,1962年6月27日生,住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人:王西,云南星源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明呈钢工贸有限责任公司。住所地:云南省昆明市新闻路**。法定代表人:戴云。原审第三人：戴艳梅,女,汉族,1975年10月9日生,住云南省昆明市五华区。原审第三人:戴云,男,汉族,1952年6月28日生,住云南省昆明市呈贡区。原审第三人:崔丽华,女,汉族,1963年3月27日生,住云南省昆明市官渡区。原审第三人:云南中天文化产业发展股份有限公司。住。住所地:云南省昆明市新闻路**/div>法定代表人:戴艳梅，该公司董事长。委托诉讼代理人:毕蕊,女,回族，1980年10月15日生，系云南中天文化产业发展股份有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人:云南上源建材有限公司。住所地。住所地:云南省昆明市经开区第三城映象欣城******iv>法定代表人:胡凯武。原审第三人:阚有志,男,汉族,1964年4月21日生,住云南省昆明市西山区。原审第三人：莫绍仙,女,汉族,1967年4月9日生,住云南省昆明市西山区。原审第三人:王健,男,汉族,1967年4月18日出生,住云南省昆明市盘龙区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司(以下简称华融资产管理公司)因与被上诉人刘兰萍，原审第三人昆明呈钢工贸有限责任公司(以下简称呈钢公司)、戴艳梅、戴云、崔丽华、云南中天文化产业发展股份有限公司(以下简称中天公司)、云南上源建材有限公司(以下简称上源公司)、阚有志、莫绍仙、王健案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2017）云01民初1753号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于同年9月4日进行了调查。本案现已审理终结。华融资产管理公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘兰萍的全部诉讼请求，暂不停止对昆明市新闻路“文化空间·新毛纺厂商业中心”负一层A—S—129号商铺的强制执行；2、一、二审诉讼费和华融资产管理公司所支出的其他费用由刘兰萍负担。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条系普通条款与特别条款的关系，在有特殊条款的情况下，人民法院应当适用更准确、更具体的特殊条款，而非适用一般条款，若购买的是开发商名下房屋，购房人欲排除执行，必须符合第二十九条的规定，而不能适用第二十八条的规定，一审法院适用法律错误；二、即便适用上述司法解释的第二十八条规定，刘兰萍也并非完全满足该条规定的条件。第一、刘兰萍至今未与中天公司签订《商品房购销合同》，只签订了《商品房认购协议》，一审法院忽略了认购协议中的特殊约定，认为该协议内容中已包含了商品房购销合同的基本内容错误；第二、刘兰萍并未合法占有案涉房屋，中天公司至今未将房屋的钥匙交付刘兰萍，并且整个项目的消防工程尚未完工验收，也不具备交付的条件。一审法院未经调查就认定刘兰萍提交的银行流水是案涉房屋的租金，并以此确认刘兰萍间接占有案涉房屋属于认定事实不清；第三、案涉房屋未签订书面的《商品房购销合同》和办理网签的原因是刘兰萍消极怠慢的对待商品房购销合同的签订和网签的办理事项。中天公司通知其办理网签时，刘兰萍因出差而未接到电话，并且从2013年6月签订《商品房认购协议》后刘兰萍从未关注和询问过商品房购销合同并办理网签，因此，刘兰萍对未能办理过户手续负主要责任；三、刘兰萍支付的购房款均未支付到中天公司账户，是支付至第三人账户，且不是一次性支付，金额也不相符，不符合合同相对性原则；四、不动产所有权以登记为准，没有经过登记的不动产并未发生物权的变化，案涉房屋的所有权属于中天公司。被上诉刘兰萍辩称，一、对于买受人来说，《执行异议和复议案件规定》第二十八条是一个大范围的条款，涵盖面更广，要求更苛刻，第二十九条对没有涵盖全的情形又做了局部的补充，故其涉及面更窄，要求也更为宽松。从立法角度上看就是为了更有效的保护买受人一方权利而设立，一审法院适用法律正确；二、在法院查封之前，刘兰萍与中天公司已签订合法有效的书面买卖合同，支付完全部价款，并已合法占有该不动产，一审法院认定事实清楚；三、在商品房买卖关系中，均是由开发商负责办理过户登记手续，一审庭审中，中天公司确认未能及时办理过户登记的唯一原因是其未进行有效的通知，因此，刘兰萍对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。原审第三人中天公司述称，中天公司收到了全部购房款，华融资产管理公司的上诉理由不能成立。原审第三人呈钢公司、戴艳梅、戴云、崔丽华、上源公司、阚有志、莫绍仙、王健未发表意见。刘兰萍向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对刘兰萍购买的位于昆明市新闻路“文化空间·新毛纺厂商业中心”地下负一层A-S-129房屋的强制执行,并解除对前述房屋的查封；2、确认刘兰萍与中天公司签订的《商品房认购协议》合法有效,位于昆明市新闻路的“文化空间·新毛纺厂商业中心”的负**A一S-129房屋为刘兰萍所有；3、本案诉讼费由华融资产管理公司承担。一审法院认定事实：华融资产管理公司与中天公司、呈钢公司等第三人存在借贷关系。华融资产管理公司根据生效的(2016)云昆真元证执字第9号、第10号、第11号执行证书向昆明中院提出强制执行申请,昆明中院作出(2016)云01执692号、693号、694号执行裁定书。其中:(2016)云01执692号裁定:冻结、划拨被执行人呈钢公司、戴艳梅、戴云、崔丽华、中天公司在银行的存款110032188.9元及利息,或对被执行人呈钢公司、戴艳梅、戴云、崔丽华、中天公司价值110032188.9元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。(2016)云01执693号裁定:冻结、划拨被执行人呈钢公司、戴艳梅、中天公司、上源公司在银行的存款65228593.11元及利息,或对被执行人呈钢公司、戴艳梅、中天公司、云南上源建材有限公司价值65228593.11元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。(2016)云01执694号裁定:冻结、划拨被执行人中天公司、戴艳梅、阚有志、莫绍仙、王健、呈钢公司在银行的存款122119422.04元及利息,或对被执行人中天公司、戴艳梅、阚有志、莫绍仙、王健、呈钢公司价值122119422.04元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。2016年6月8日,昆明中院执行局向昆明市房屋交易产权管理处发出(2016)云01执692号、693号、694号协助执行通知书,对被执行人中天公司名下602套房屋予以查封,本案诉争商铺包含在查封的602套房屋范围内。2017年4月7日,刘兰萍向昆明中院提出案外人执行异议,认为其于2013年6月19日与中天公司签订《商品房认购协议》,以484888元购得A-S-129号商铺,请求终止对该商铺的执行。昆明中院经审查后,于2017年7月13日作出(2017)云01执异181号民事裁定书,裁定:“驳回案外人刘兰萍的异议请求。”刘兰萍不服该裁定于2017年8月3日向一审法院提出本案执行异议之诉。一审法另查明:2013年6月19日,刘兰萍与中天公司签订《商品房认购协议》,约定了刘兰萍认购中天公司开发的位于文化空间A-S—129商铺,建筑面积约27.08平方米,套内建筑面积13.09平方米。一次性付款享受九折优惠,折后单价为37042.628元/平方米,折后购房款总价484888元等内容。同日,中天公司向刘兰萍出具收据,载明收到刘兰萍A-S-129商铺款484888元,备注“全款”。同日,刘兰萍与案外人云南富壹城物业服务责任公司（以下简称富壹城公司）签订《物业委托租赁管理协议》约定将其认购的文化空间负一楼A-S-129商铺委托富壹城公司对外租赁,委托租赁期自2013年7月1日起至2033年6月30日止。刘兰萍的中国光大银行尾号5548的银行账户流水反映出2014年1月15日有9084.65元柜台现金入账、2014年4月15日有9083.59元转账入账,交易对手李蓉元;2014年7月15日有9083.59元转账入账,交易对手李会莲;2014年10月28日转账入账9083.59元,交易对手李蓉元;2015年1月19日转账入账9083.59元,交易对手李蓉元。李蓉元中天公司财务人员、李会莲系富壹城公司股东。一审法院认为，本案争议焦点为:刘兰萍对执行标的物即本案涉案商铺是否享有足以排除执行的实体权利?一审法院认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《执行异议和复议案件规定》第二十四条、第二十八条的规定，本案中,刘兰萍作为案外人,提出执行异议之诉,旨在停止对所涉房屋的执行。则刘兰萍应该就其对该执行标的享有足以排除执行的实体权利承担举证责任。一审法院将结合刘兰萍提交的证据审查刘兰萍的主张是否符合上述第二十八条规定的四个条件。第一、针对订立合同的情况,本案中刘兰萍与中天公司于2013年6月19日签订了《商品房认购协议》,该认购协议内容已包含了商品房购销合同的基本内容,故可认定在华融资产管理公司申请查封之前,刘兰萍与中天公司已就涉案房屋签订了书面买卖合同。经审查,该合同内容并不违反法律规定,应为合法、有效。第二、针对房屋款项给付情况,刘兰萍向一审法院提交了由中天公司出具的收款《收据》并提供了证明其购房款来源的装修贷款合同及贷款转账及支取的相应银行流水,能够证明其具备给付购房款的经济能力及购房款已实际支付的事实。第三、针对涉案房屋的占用使用情况,根据查明的案件事实来看,刘兰萍在签订《商品房认购协议》当天就与案外人富壹城公司签订了《物业委托租赁管理协议》,将其认购的涉案商铺委托富壹城公司对外租赁,委托租赁期自2013年7月1日起至2033年6月30日止,并且中天公司的工作人员李蓉元及富壹城公司股东李会莲定期向刘兰萍的账户汇入过定额款项,上述事实可证实涉案房屋查封前刘兰萍已取得了房屋使用权并获得相应收益。第四、已查明,涉案房屋未能签订正式购销合同及办理备案登记系因中天公司怠于履行通知义务所致,刘兰萍对于导致未能办理产权登记并无过错。综上,刘兰萍在本案中提交的证据能够证实涉案房屋被查封前其已与中天公司签订过买卖合同、支付了价款,间接占有房屋并取得过收益,符合上述第二十八条规定之情形,刘兰萍对涉案商铺所享有的趋于准物权的特殊债权,应该给予保护。对比之下,华融资产管理公司与中天公司之间所形成的借贷债权,属于一般性债权。基于此而查封涉案房屋,已经影响了刘兰萍对该房屋所享有的特殊债权的实现。据此,刘兰萍要求确认其与中天公司签订的《商品房认购协议》合法有效,停止对所涉房屋强制执行的诉讼请求,一审法院予以支持。对于刘兰萍要求确认涉案房屋归其所有的主张,因属于房屋买卖合同当事人之间的合同后续履行问题,不属于案外人执行异议之诉审查范围,故对刘兰萍提出的此项诉讼请求,一审法院在本案中不予支持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定,判决:一、停止对位于昆明市新闻路“文化空间·新毛纺厂商业中心”负一层A-S-129号房屋的强制执行;二、驳回刘兰萍的其他诉讼请求。案件受理费8573元,由华融资产管理公司负担8000元,由刘兰萍负担573元。经过二审审理，上诉人华融资产管理公司对刘兰萍与中天公司签订《商品房认购协议》、中天公司向刘兰萍出具收据、刘兰萍与富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》、刘兰萍的中国光大银行尾号5548的银行账户流水、李蓉元系中天公司财务人员、李会莲系富壹城公司股东等事实表示不清楚，对一审法院确认的其他本案法律事实均无异议。被上诉人刘兰萍对一审法院确认的本案法律事实无异议。原审第三人中天公司对一审法院确认的本案法律事实无异议。二审中各方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院确认的本案法律事实有相应的证据予以证明，本院予以确认。根据本案各方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点是：刘兰萍对执行标的物即案涉商铺是否享有足以排除执行的实体权利？本院认为，首先，《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，该条文中的“被执行人”包括了房地产开发企业和普通的不动产出卖人，所设置的排除执行的条件较为严格；而第二十九条的规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，该条文中的“被执行人”仅指房地产开发企业，所设置的排除执行的条件较为宽松，旨在维护消费者的生存权。两条规定在适用时并非以“被执行人”是否为房地产开发企业为适用标准，而是以买受人的物权期待权是否是基于维护其生存权为适用标准。本案中，被执行人中天公司为房地产开发企业，执行标的物为商铺，显然不涉及买受人的生存权，因此，一审法院适用第二十八条的规定正确。华融资产管理公司上诉认为一审法院适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持；其次，《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，（1）2013年6月19日，刘兰萍与中天公司签订《商品房认购协议》，协议内容已包含了商品房购销合同的基本内容，刘兰萍也举证证明其已向中天公司支付了全部房款，中天公司也认可收到全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同；（2）2013年6月19日，刘兰萍与富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》，将其购买的案涉商铺委托富壹城公司对外租赁，之后，至2015年1月19日，刘兰萍于每个季度均收到富壹城公司向其支付的固定数额的租金，以上事实可证明在人民法院查封之前，刘兰萍已合法占有案涉商铺，并获取了租金收益；（3）2013年6月19日，中天公司向刘兰萍出具收据，载明收到刘兰萍A—S—129商铺款484888元，备注“全款”，该收据与刘兰萍提交的其他证据，即装修贷款合同、贷款转账、账户流水等形成完整的证据锁链，能证明刘兰萍已向中天公司支付完全部价款。关于华融资产管理公司认为刘兰萍是向第三人支付房款、并非一次性支付等主张，因中天公司对刘兰萍支付房款的事实予以认可，据此，本院认定刘兰萍已支付完毕全部房款；（4）根据查明的事实，案涉房屋未办理过户登记系中天公司的原因，并非刘兰萍的自身原因导致。综上，本案情形符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的条件，刘兰萍对案涉商铺享有排除执行的民事权益。华融资产管理公司上诉主张刘兰萍与中天公司未签订《商品房买卖合同》、刘兰萍未合法占有案涉商铺、未支付房款、因刘兰萍自身原因未办理过户登记等，与本院查明的事实不符，且华融资产管理公司也未提交证据证明以上主张，对华融资产管理公司的上述主张本院不予支持；第三，关于华融资产管理公司二审调查中提出的“不动产所有权以登记为准，没有经过登记的不动产并未发生物权的变化，案涉房屋的所有权属于中天公司”的主张，本院认为，本案处理的是刘兰萍对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益问题，关于案涉房屋权属的问题不在本案审理范围。综上所述，华融资产管理公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8573元，由中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 杨 宏二〇一八年九月十四日书记员 赵小云