山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1425民初1153号原告：山东省齐河福利有限公司法定代表人：张丙伟，男，汉族，住山东省齐河县晏城镇北宋村**。被告：由成飞，男，汉族，，住山东省齐河县委托诉讼代理人：焦峰，原告山东省齐河福利有限公司与被告由成飞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东省齐河福利有限公司法定代理人张丙伟、被告由成飞及委托诉讼代理人焦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省齐河福利有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付拖欠租金120000元，审理中原告将诉讼请求变更为38769.6元。按照合同约定增长的租赁费8040元，按照合同约定的违约金按照每天1%计算，原告方感觉这个数太大，所以按照民间借贷利率24%计算。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告法人与2016年4月经中间人介绍，双方自愿协商谈妥后于2016年4月16日签订协议书，原告将位于齐河县化工总厂粮库院内部分空地租赁给被告使用，租期8年（自2016年4月16日起至2024年4月15日止）。租金先交后用，第一年租金120000元，其他内容详见协议书。合同签订后，原告按合同履行了义务，然而，被告严重违约迟迟未缴2017年4月—2018年4月的租金。被告由成飞辩称，一、原告所述与事实不符，双方签订的合同违反法律强制性规定应属无效合同，原告应返还被告缴纳的租金12万元和购房款。被告意图投资上千万元建立混凝土搅拌站，经中间人介绍双方于2016年4月16日双方签订合同，被告将现金22万元缴纳给原告，原告存入齐河县城区盈裕商场的工商银行自动取款机中。原告保证租赁土地享有合法的土地使用手续，享有合法的转让、出租权，被告能够办理营业执照等相关手续。合同签订后被告要求提供原告提供土地使用手续，原告无法提供国有土地使用权证，原告的欺诈行为诱使被告作出错误的意思表示，签订本合同导致巨额损失。原告租赁的行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”而四十五条规定的是：符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。原告的土地没有国有土地使用证，地上建筑物也没有产权证明，违反了法律的强制性规定。根据《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第三十条，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，须经城建或房产管理部门审核同意后方可签订租赁、抵押合同。第四十三条、通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者，除条例四十五条规定的情况外，其土地使用权不得转让、出租、抵押。第四十四条，需转让、出租、抵押、划拨土地使用权的单位和个人，应按本办法规定签订土地使用权出让合同，补交全部土地金后，方可转让、出租、抵押其土地使用权。第四十九条，违反本办法规定，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，责令其限期改正；拒不改正的，由市、县人民政府城建或者房产管理部门没收非法所得，土地管理部门收回土地使用权，没收地上建筑物和附着物或者限期拆除。第五十条，违反本办法第四十三条规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，其转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为无效，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法所得、并处以非法所得50%以下的罚款。根据上述法律规定，原被告签订的是无效合同。二、原被告只签订了租赁合同，但原告未将租赁土地和购买房屋交给被告使用，合同未实际履行。原被告租赁的院内还有住户，原告许诺用户搬走，被告出资十万元给付原告购买院内房屋，如果被告按照合同约定硬化路面，该住户无法通行，原告未清除租赁障碍，导致被告无法使用。被告多次打电话，发信息要求被告提供土地使用权手续，如不能提供则终止合同，退还缴纳款项，原告拒不理睬。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。同时依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得财产应当予以返还。庭审中被告补充辩称，原告公司于2008年4月10日被吊销营业执照，按照中华人民共和国企业登记条例第32条，国家工商行政管理局关于起企业登记的若干意见第十条规定，原告企业营业执照已经吊销其公章不能使用，应当交回原登记机关，不得从事经营活动，理应已经收缴，按照无证经营处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。原告租赁的土地及地上附着物，没有合法登记，不符合出租条件，给被告造成重大的损失，请依法驳回对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、齐河县人民法院（2001）齐经初字第288号民事判决书一份，齐河县化工总厂破产财产拍卖协议一份，转让齐河县化工总厂破产财产协议一份，证明原告通过拍卖转让合法取得齐河县化工总厂的全部财产，享有所出租场地及房屋的所有权和处分权。被告质证认为，判决书无法证实是生效的判决书，而且判决部分驳回了原告的诉讼请求，该判决书是否经过再审、重审无法查清，该判决书不能证实原告享有合法的所有权。对两份拍卖协议，晏城镇政府拍卖协议是经过法院进行拍卖，但晏城镇与原告的拍卖协议应当进行依法登记，没有按照国有土地转让的程序进行转让，其转让行为是否合法有待核实。按照国有土地转让的相关的法律规定，其转让协议应当是无效的。原告提交证据二、原被告双方签订的协议书一份，证明在2016年4月16日原告与被告签订的协议书，原告将院内部分空地租赁给被告，租期8年，第一年租金12万元，以后年租金按照前一年国家统计局公布的国民经济生产总值的年增长率逐年递增，一年一交，先交后用。合同签订后，原告按合同履行了义务，被告拖欠第二年租金和违约金。被告质证认为，协议是被告签订，但是签订协议时，原告方许诺该土地厂房及地上附属物享有合法的所有权，能够提交相关的手续给被告用于建设混凝土搅拌站，但是签订后，原告无法缴纳土地合法的相关手续。原告在重大误解的情况下，签订了此协议，此协议违反了法律的强制性规定，应当是无效合同。被告提交的证据一，提交齐河县工商局档案管理查询原告企业信息及吊销情况一份，证明原告公司营业执照于2008年4月10日被吊销，按照法律规定，吊销企业不能进行经营活动，其签订协议出租的行为是无效的。提交齐河县不动产登记中心情况说明一份，证明原告公司及张秉伟在齐河县登记系统无登记结果，用于证实本案所涉土地及地上附属物，没有合法的产权登记，违反了法律规定中出租的情形。原告质证认为，无异议。被告提交的证据二、被告给原告发的短信，短信内容中可以证实原告提交的土地手续不合法，被告无法批办搅拌站手续，并要求原告解决缴纳租金及房款等问题。原告不予理睬。原告质证认为，短信和我没有关系，我也没有收到。证认为，短信和我没有关系，我也没有收到。被告申请证人左某出庭，证人左某证实，由成飞租赁南面磷肥厂的地干搅拌站用，在我公司喝茶说这个事情。租赁这个地方，由成飞当时钱不够，是我提钱给被告的。由成飞花10万元购买的就是院子里的小屋和西北边高的那个房子。原告开始说的是提供手续给被告，被告这边需要手续，但是原告这边没有办法提供手续，后来被告在我公司给原告打电话，原告连电话也不接了。原告质证认为，原告不应当采信证人证对于原告提交的证据一、齐河县人民法院（2001）齐经初字第288号民事判决书系本院出具的已生效法律文书具有法律效力。齐河县化工总厂破产财产拍卖协议以及齐河县化工总厂破产财产协议，是齐河县晏城镇人民政府与原告签订的破产财产拍卖协议，真实、合法、有效、能够证明原告通过拍卖转让合法取得齐河县化工总厂的全部财产，享有所出租场地及房屋的所有权和处分权，本院予以采信。对于原告提交的证据二、原被告双方签订的（租赁）协议书，系双方真实的意思表示，且并不违反法律的相关规定，本院予以采信。且并不违反法律的相关规定，本院予以采信。对于被告提交的证据一、营业执照被吊销是工商管理部门对企业的处罚。原告对自己拥有合法使用权的场地对外出租，其合法权益应当予以保护。对于被告提交的证据二、被告给原告发的短信，原告表示没有收到，被告无其他证据佐证，不能证明原告已接收到被告的信息，该证据本院不予采信。关于被告提交的证据三，证人左某的证言，因证人根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月16日原告与被告双方签订协议书，原告将粮库院租赁给被告用作建混凝土搅拌站使用，租期8年，租金先交后用。第一年租金12万元，被告支付原告租金及购房款共计22万。本院认为，原告将自己拥有合法产权的土地及地上附着物租赁给被告使用。原被告双方签订的（租赁）协议书，系双方真实的意思表示，且并不违反法律的相关规定，本院予以支持。原被告之间租赁法律关系成立，被告应依照合同约定及时缴纳租金。原告主张被告应当支付2017年4月6日至2018年4月15日租金12万元，本院予以支持。本案审理过程中，原告增加诉讼请求部分，原告在本院指定期限内未缴纳案件受理费，本院不予合并审理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告由成飞于判决生效后十日内支付原告山东省齐河福利有限公司租金12万元。二、驳回原告山东省齐河福利有限公司在本案中对被告由成飞的其他诉讼请求被告如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告山东省齐河福利有限公司负担350元，被告由成飞负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判长  杨志国审判员  祝玉娥审判员  张玉兰二〇一八年九月二十九日书记员  林子宇