广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018)粤1971民初2779号原告陈玉华，女，汉族，1974年8月6日出生,住广东省化州市，委托代理人梁承雍，系广东国律律师事务所律师。被告张佛先,男,汉族,1981年10月20日出生，住江西省赣州市会昌县,被告东莞市三人行房地产中介服务有限公司,住所地:广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园商铺**-P01铺,统一社会信用代码：914419006806424015。法定代表人唐金莲。委托代理人刘政、邱佩玲，均系广东理而行律师事务所律师。被告李春林，男，汉族，1973年2月23日出生，住江西省赣州市安远县，原告陈玉华诉被告张佛先、东莞市三人行房地产中介服务有限公司（以下简称“三人行公司”）、李春林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈玉华及其委托代理人梁承雍，被告三人行公司的委托代理人邱佩玲到庭参加诉讼，被告张佛先、李春林经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张佛先2016年10月4日签署的房屋买卖合同；2.判令各被告连带赔偿原告预期可得利益损失441700元（110.17万-66万）；3.判令各被告连带返还购房款200000元；4.判令各被告连带赔偿房屋装修款85062元、公证费260元、诉讼费5200元；5.判令各被告连带支付评估费6000元；6.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年10月4日原告与被告张佛先签署了房屋买卖合同，合同约定原告出资66万元购买被告所有的东莞市××区××花园××房。签署合同当日原告向被告张佛先支付了购房定金7万元，于2016年12月份又根据被告中介公司的安排向被告支付了首期款13万元，该款项由被告李春林代收。原告还依据中介公司的指示办理了其他手续，并向中介公司支付了中介费16000元，税费4万元。在原告共计支付20万元购房款后，被告张佛先通过中介李春林向原告交付了案涉房屋的钥匙。原告随即对案涉房屋进行了全屋装修，于2017年1月底入住。此后，原告每个月向物业公司交付管理费和其他费用。从2017年初开始，原告就不断地催促中介公司经理李春林尽快安排被告张佛先办理过户手续，而李春林说一直都与张佛先保持联系与沟通，经常说下周就办好，可一直没有见到被告张佛先过来办理相关过户手续。2017年7月份，原告委托律师发函给被告张佛先，催促张佛先到东莞办理过户手续。律师函直接寄到被告张佛先的身份证地址，但邮政投递查无此人，律师函没有人签收被退回。因被告张佛先未履行向东莞银行股份有限公司中心区支行的还款义务被该行向东莞市第一人民法院申请强制执行。2017年6月14日东莞市第一人民法院出具（2017）粤1971执5162号裁定查封案涉房屋。此后原告一直催促被告中介公司联系被告张佛先，但被告张佛先不知所终，始终无法联系上。2017年8月24日原告向法院起诉要求被告履行房屋买卖合同义务协助办理过户手续，案号为（2017）粤1971民初21708号，但被告张佛先需要公告送达，由于案涉房屋已被法院查封且无法解除抵押，经过慎重考虑原告决定撤回该案起诉。2017年11月9日原告聘请专业机构对案涉房屋进行评估，房屋价值为110.17万，装修款为85062元，原告支付了评估费6000元。2017年12月24日原告搬离涉案房屋，12月25日把房屋的钥匙交给东莞市第一人民法院执行局的工作人员。原告请求法院判令解除房屋买卖合同，返还购房款、赔偿原告的预期可得利益损失和装修费用，评估费用等。由于中介公司在居间时存在欺骗，请求法院判令其对上述损失承担连带责任。被告三人行公司辩称，被告三人行公司不是本案适格被告，无需向原告支付相关款项。原告的部分诉请不合理，于法无据。被告张佛先、李春林未向本院提交答辩状及证据材料。本院经审理查明认定事实如下：2016年10月4日，原告（买方）、被告张佛先（卖方）和被告三人行公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：1.买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于东莞市××区××花园××号，物业总楼价66万元；2.因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日五天内退还。合同附件约定按揭付款，7万元须在2016年10月4日支付作为定金，首期楼款、楼价余款等内容没有明确约定。同日，原告向被告张佛先支付购房定金7万元。2016年12月13日，被告李春林代被告张佛先收取原告购房首付款13万元，后向原告交付案涉房屋的钥匙。此后原告和被告三人行公司、李春林均无法联系被告张佛先办理后续房屋交易事宜。2017年8月31日的不动产（房产）登记信息查询结果显示：案涉房屋他项权人东莞银行股份有限公司中心区支行的抵押期间自2015年4月17日至2045年4月17日，第二顺序抵押权人张占义的抵押期间自2016年1月20日至2017年1月20日，本院依据（2017）粤1971执5162号执行裁定书于2017年6月14日对案涉房屋进行查封。另查，本院对被告张佛先所有的案涉房屋进行拍卖，该案广东正中联行土地房地产评估有限公司作出的评估报告显示该房屋2017年12月25日的市场价值为1009400元，该房屋在淘宝网拍卖以880580元成交。被告李春林是被告三人行公司的员工，其作为经纪方三人行公司的代表人在《房地产买卖合同》上签名。被告李春林称其作为被告三人行公司的员工促成案涉合同的签订及经办合同履行事宜，合同签订后其带原告到东莞银行办理申请按揭贷款手续，被告张佛先大概在一个星期后到东莞银行签字办理贷款手续并要求原告先行支付首期款13万元，由于案涉房屋进行了两次抵押，东莞银行需要了解抵押情况，但此后一直无法联系张佛先，所以银行无法办理该笔贷款，没有出具同贷书，被告张佛先称原告支付首期款就可以装修使用房屋。被告三人行公司也确认被告张佛先同意房屋交付给原告后可以装修使用。原告提交广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》及发票证明案涉房屋于2017年11月22日的市场价值是110.17万元及室内装修价格为85062元，并支出评估费6000元，原告据此主张房屋上涨导致原告预期可得利益损失为房屋差价441700元及要求赔偿房屋装修款85062元。被告三人行公司在庭审时称房屋交付时是毛坯状态，后来又称房屋交付给原告时带装修，原告对房屋装修的评估价值无法区分原先装修和后来装修，装修款不实。被告李春林和原告则称房屋交付时装修破烂无法使用，原告收楼后对房屋进行了全面重新装修，但被告李春林称案涉房屋由法院拍卖以88万元成交，原告主张的利益损失不符合事实，原告自愿装修房屋，不确认原告陈述的装修费。原告提交公证费发票证明因案涉交易委托中介办理相关手续的公证委托书支出公证费240元，被告三人行公司和李春林予以确认。原告明确基于房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，但主张被告三人行公司和李春林在案涉房屋买卖交易过程中存在欺骗，合同签订时没有告知案涉房屋存在二次抵押，对于案涉交易的事宜多次前后陈述不一致，也没有提交证据证明已将首期款13万元转交给被告张佛先。被告三人行公司和李春林则称其在本次交易中处于居间地位，促成合同签订后居间义务已经完成，原告要求三人行公司承担连带责任没有事实依据。另查，原告曾于2017年就案涉纠纷向本院起诉，案号为（2017）粤1971民初21708号，后原告以被告没有到庭参加诉讼，案涉房屋已经被法院查封且进入执行程序，原告诉请继续履行合同实际已经不可能履行为由向本院申请撤诉，本院裁定准许原告撤诉，诉讼费减半收取5200元由原告承担。本院认为，被告张佛先、李春林经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及举证的权利，应自行承担由此产生的不利后果。本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。根据原告和被告三人行公司、李春林的陈述，被告张佛先在收取原告购买案涉房屋的定金及首期款后，没有按合同约定履行合同义务，构成违约。被告张佛先所有的案涉房屋因其自身原因被法院拍卖处理，原告购买房屋的合同目的无法实现，原告主张解除合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告李春林代被告张佛先收取原告购房首付款13万元，有被告李春林代为出具的收款收据及庭审陈述为证，被告张佛先未到庭进行抗辩，本院予以采纳。合同解除后，原告向被告张佛先支付的购房定金及首付款共计20万元，应由被告张佛先予以返还。合同明确约定守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故原告在本案中主张房价上涨导致的预期利益损失于法有据，本院予以支持。原告提交的《房地产估价报告》是其自行单方委托评估作出，被告三人行公司和李春林对该报告不予确认，本院亦不予采纳。根据本院委托广东正中联行土地房地产评估有限公司作出的评估报告显示的市场价值1009400元计算更为公允，房屋差价损失为1009400-660000=349400元。原告对案涉房屋的装修发生在评估前，评估已将装修的价值纳入房屋市场价值中计算，故原告另行主张该房屋的装修款属于重复主张，本院不予支持。原告要求被告承担其因本次房屋交易支出的公证费260元、评估费6000元，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原告在向法院起诉后又申请撤诉，应自行承担由此产生的诉讼费损失5200元，原告要求被告张佛先承担于法无据，本院不予支持。被告三人行公司和李春林是否应承担责任。本案中，原告是买方，被告张佛先是卖方，被告三人行公司是促成原告和被告张佛先房屋买卖交易的居间方，被告李春林作为被告三人行公司的员工履行职务行为，故原告和被告张佛先之间存在房屋买卖合同关系，原告和被告三人行公司、李春林之间存在居间合同关系。原告明确基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，根据合同相对性原则，应由被告张佛先承担房屋买卖合同的相关责任，原告在本案中以被告三人行公司和李春林在履行居间服务过程中存在欺骗行为为由要求其承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈玉华与被告张佛先签订《房地产买卖合同》中有关房屋买卖的合同；二、被告张佛先应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈玉华返还购房款200000元；三、被告张佛先应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈玉华赔偿房屋差价损失349400元；四、驳回原告陈玉华其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11182.22元、保全费3820元，共计15002.22元（原告已预交），由原告陈玉华3837.22元，被告张佛先负担11165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  唐珺珺审 判 员  刘秋霞人民陪审员  郭浩辉二〇一八年九月八日书 记 员  简凤娇尹凯莉（代）