江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7628号上诉人（原审原告）：孙然，男，1969年6月29日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于霞，女，1981年8月4日生，汉族，户籍地在江苏省宝应县。委托诉讼代理人：张睿，江苏致邦律师事务所律师。上诉人孙然因与被上诉人于霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初4421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙然上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向其支付205300元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据上诉人与被上诉人签订的《酒店承包经营合同》及《补充协议》，被上诉人按照双方合同约定，从2015年7月1日起至2017年6月30日止，应向上诉人计付租金数额为148万元，而一审法院对于2016年12月2日至2017年6月30日期间，判令被上诉人参照上诉人与中国人民解放军31121部队（原中国人民解放军73698部队，以下简称31121部队）之间的租金标准给付，不符合法律规定。首先，涉案酒店虽属于违法建筑，上诉人对其不享有所有权，但由于上诉人对该酒店的建设付出一定劳力和成本，对其进行实际管理与控制，被上诉人取得了上诉人对违法建筑享有的占有利益，应当予以返还。其次，依照无效合同的处理原则，被上诉人应返还因无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。再次，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应参照双方约定的租金标准支付占有使用费。最后，上诉人出租给被上诉人是酒店而非场地，被上诉人实际使用的也是酒店，一审判决认为自2016年12月2日至2017年6月30日，被上诉人只需支付场地使用费，没有法律依据，也与双方合同约定不符。综上，请求二审法院依法改判。于霞辩称：一、上诉人和31121部队之间签订的合同于2016年12月1日到期，而上诉人与被上诉人签订合同于2017年12月30日到期，上诉人将租赁期限往后延长一年，存在欺诈。二、31121部队从2017年2月起，已经对涉案房屋进行接管，设置岗哨，被上诉人管理人员及员工也无法进入，被上诉人不应向上诉人支付使用费。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并对于一审判决事实认定错误的部分予以更正。孙然向一审法院起诉请求：要求判令于霞支付租金775300元，滞纳金30万元。后孙然变更诉讼请求为：要求于霞支付截止2017年6月30日的租金775300元，滞纳金2887元。一审法院认定事实：南京雅柏居餐饮有限公司于2012年5月设立，股东为王中、孙然等五人，经营范围为餐饮服务、棋牌、会务服务，主要经营内容为位于南京市玄武区的雅柏居酒店。2015年3月28日，孙然、于霞签订酒店承包经营合同一份，约定:甲方（孙然）将位于玄武区占地面积约9000平方米、建筑面积约3600平方米的酒店交与乙方（于霞）承包经营；酒店现有装修及设施、设备详见合同附件1，该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方承包期满交还给甲方时的验收依据；承包期限自2015年3月28日至2017年12月30日，其中2015年3月28日至2015年6月30日为整修试运行期，不交承包金，自2015年7月1日起开始计收承包金，承包金每年80万元，按季支付，乙方于合同签订之日起10日内向甲方缴纳保证金20万元，此保证金可于承包期满帐目结清后退还给乙方，乙方于2015年6月20日向甲方支付首季承包金20万元，此后乙方应于每季前十天将下一季度承包金汇入甲方帐户等。合同签订后，孙然、于霞办理了雅柏居酒店交接手续，签署了附件及交接清单等。同年4月13日，于霞出具“说明”一份，主要内容为：根据承包合同及业务需要，将原南京雅柏居餐饮有限公司法人张雷正变更为于霞，承包期满或合作终止，由于霞重新将公司法人变更到原法人。7月22日，南京雅柏居餐饮有限公司名称变更为南京墨香坊餐饮有限公司，公司股东由王中、孙然等五人变更为于霞和赵剑，法定代表人由张雷正变更为于霞。2016年6月14日，孙然、于霞签订补充协议一份，约定：从2016年7月1日起，租金从每年80万元减至每年68万元，自2016年7月1日，租金按季度支付，前三个季度每季度付15万元，最后季度付23万元，于霞不能按时交付租金的，每超出一天，按每天租金的1%收取滞纳金；合同期内孙然必须积极配合于霞办理相关消防手续，如因于霞原因不能办理，由于霞承担责任，如因孙然或孙然提供的房产不具备相关条件不能办理，由孙然承担相关责任；孙然必须保障于霞的水电正常使用，在于霞不欠水电费、房租的情况下，其他任何单位或个人不得擅自停电、停水，否则产生的经济损失由孙然承担等。一审审理中，孙然认可收到于霞于2015年6月25日至2016年6月14日期间支付的494700元，于2016年7月13日至2016年12月10日期间支付的410000元，共计904700元。2017年1月，31121部队因与孙然租赁合同纠纷向一审法院起诉【（2017）苏0102民初117号】，要求孙然立即腾空并向31121部队返还所承租的南京市玄武区双拜巷98号16866平方米的场地及场地上的建筑物和设施，支付租金及逾期土地使用费等。（2017）苏0102民初117号案件审理查明：31121部队自2007年起就南京市玄武区双拜巷98号16866平方米的场地，与南京大德怡然园餐饮有限公司（以下简称大德公司）、南京大德怡然园大酒店（以下简称大德酒店）、南京丰顺路桥工程有限公司（以下简称丰顺公司）签订了六份租赁合同，六份合同约定的租赁期限届满日分别为2015年8月22日、2015年10月11日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年11月1日、2016年12月1日，六份合同均约定：承租人在承租范围内新建及扩建建筑物须经31121部队书面批准，且权属归31121部队，费用由承租人自理，租赁期满后无条件原样移交31121部队，否则31121部队有权强制收回。法院认为：孙然是以大德公司、大德酒店、顺丰公司名义与31121部队签订的若干场地租赁合同的实际承租人，负有按约支付租金的义务，截至2017年6月30日孙然欠31121部队场地租金及占有使用费1485206.96元未付，租期届满后，孙然负有返还租赁物的义务，租赁合同还约定在承租范围内新建及扩建建筑物权属归31121部队，租赁期满后无条件移交31121部队，故孙然在租赁届满后长期占用31121部队的场地及地上建筑物，违反法律规定和合同约定，应立即予以返还，在返还之前应参照合同约定的租金标准向31121部队支付占有使用费。2017年9月18日，法院对上述案件作出判决：1.孙然将其以大德酒店、大德公司、丰顺公司名义承租的南京市玄武区双拜巷98号内16866平方米场地及地上建筑物于判决生效之日起十日内腾空并返还给31121部队；2.孙然于判决生效之日起十日内支付31121部队计至2017年6月30日前的租金及场地占有使用费1485206.96元，并对上述合同约定的租赁场地按每年599530.24元标准支付自2017年7月1日起的占有使用费至场地及地上建筑物交还之日等。上述判决现已生效。本案审理中，孙然陈述：孙然向31121部队承租了场地后，自行建造了房屋用于开办酒店和出租等，但未办理房屋建筑手续。孙然、于霞双方的争议焦点：一、本案合同的性质及效力孙然认为本案的酒店承包经营合同实际是房屋租赁合同，因房屋所用土地属军队所有，房屋由孙然自建，无相关权属证书，难以办理营业执照，双方才以酒店承包的形式签订合同，实则是房屋租赁。本案所涉房屋使用的场地虽然以大德公司等的名义与31121部队签订租赁合同，但仅是由于部队房地产不能出租给个人使用的原因，合同签订时，大德公司已经注销，孙然个人才是实际的承租人。孙然与31121部队签有一份“空余场地租赁协议书”，所承租的是双拜巷98号的全部场地，租赁期至2017年12月31日，这是31121部队与孙然的真实意思，由于部队对房地产出租有面积及期限的限制才拆分成若干份协议。因此，孙然是案涉房屋的建造者及所占用土地的实际承租人，且土地租赁期限长于孙然与于霞约定租赁期限，因此孙然、于霞间的合同合法有效。孙然为证明其主张，提供大德公司于2012年12月16日与31121部队签订的“空余场地租赁协议”复印件一份，该协议复印件主要内容为31121部队出租双拜巷98-1号面积约17000平方米的场地给大德公司使用，期限至2017年12月31日。于霞认为：孙然、于霞签订的合同为酒店承包合同并非房屋租赁合同。若合同为房屋租赁合同，则孙然并非案涉房屋所使用场地的承租人，没有权利将房屋出租给于霞使用；且孙然、于霞合同约定的租期长于大德公司与31121部队的场地租赁合同，因此孙然、于霞的合同系无效合同。二、于霞为履行本案合同向孙然支付的款项数额于霞认为：合同履行期间，于霞已实际向孙然支付了148万元，除孙然确认收到的904700元外尚有57万元的付款，具体的付款情况及证据如下：1.2015年4月7日，于霞通过网上银行转帐给孙然20万元。于霞提供网上银行转帐查询明细一份为证。2.2015年4月10日，于霞以现金方式给付于霞20万元，孙然出具了收条。于霞提供孙然出具的收条一份，落款时间为2015年4月10日，内容为“今收到酒店押金20万元”。3.2015年6月21日，于霞以现金方式给付孙然7万元。于霞提供孙然于2015年6月21日出具的收条一份，内容为“今收到租金7万元”。4.2015年11月10日，于霞向孙然银行卡存入现金10万元。于霞提供招商银行南京分行鼓楼支行业务办理凭条一份。此外，于霞还主张：孙然确认于2015年6月30日收到的34700元，双方结算的金额应为4万元，孙然欠于霞5300元的餐费未付一并计入租金。对于霞提供的上述证据，孙然质证认为：于霞超出举证期限提供证据，违反法律规定；于霞提供的证据1、2转帐查询明细和收条指向的是同一笔钱，按合同约定，于霞应于合同签订后10日内支付保证金20万元，于霞于2015年4月7日转帐20万元给孙然，孙然收到此款后于2015年4月10日出具了收条。现于霞尚未将房屋归还孙然，无权要求孙然返还此保证金。于霞主张孙然欠其餐费5300元，要求在租金中冲抵，无证据证实，孙然不予认可。对于霞提供的证据1-4的真实性，孙然未提出异议，一审法院予以确认。于霞提供的证据1、2反映的付款金额相同，根据合同约定在此期间（合同签订后十日内）于霞的应付款为保证金20万元，于霞主张其于2015年4月7日转帐支付了房租20万元，4月10日现金支付了保证金20万元，付款内容与合同约定不符，且除收条外，于霞未能举证证明于4月10日交付给孙然20万元现金，因此于霞主张其于2015年4月7日和4月10日分别给付孙然20万元，共计40万元，证据不足，一审法院不予采信。此外，于霞主张孙然欠其5300元餐费，双方以此抵冲5300元房租，但未提供证据证明，一审法院不予支持。据此，根据于霞提供的证据1-4，一审法院认定：除孙然庭审中认可收到的款项904700元外，于霞还支付给了孙然37万元。于霞为履行合同共计向孙然付款1274700元。三、于霞使用涉案房屋期间是否因孙然原因被迫停业于霞主张，因孙然提供的房屋消防不合格，被管理部门责令停业。于霞提供：1.南京市公安消防支队玄武区大队于2016年7月14日的行政处罚决定书一份，主要内容为：南京墨香坊餐饮有限公司位于南京市玄武区的饭店未经消防安全检查擅自投入营业，责令停产停业，并处罚款3万元。2.于霞制作的“因停电取消预订的统计”，时间自2015年7月至2017年2月。孙然对于霞提供的行政处罚决定书的真实性不持异议，但认为于霞并未实际停业，也未交纳罚款。对于霞制作的“因停电取消预订的统计”真实性不予认可，系于霞自行制作。孙然对于霞提供的行政处罚决定书不持异议，一审法院予以确认。于霞提供的“因停电取消预订的统计”系由于霞单方制作，真实性一审法院不予认定。于霞主张酒店曾因消防问题停业，但是未能明确具体的停业时间，也未举证证明，故对于霞该主张一审法院不予支持。一审法院认为：孙然、于霞于2015年3月28日签订的合同虽名为酒店承包经营合同，但合同签订后，孙然根据双方合意转让了墨香坊公司的股权，不再是该公司股东；于霞受让了墨香坊公司的股权，并任该公司的法定代表人。基于墨香坊公司股东及法定代表人的身份，于霞享有该公司的经营管理及受益权，而非基于承包合同的约定。所以，孙然、于霞双方签订的酒店承包经营合同实际并非以于霞承包经营酒店为主要内容，结合孙然、于霞于2016年6月14日签订的补充协议，孙然向于霞收取的是出租房屋的对价，由此可以认定孙然、于霞于2015年3月28日签订的实际是房屋租赁合同。孙然出租给于霞使用的房屋系孙然自行建设，未取得建设工程规划许可证，故孙然、于霞签订的房屋租赁合同无效。但孙然建设的建筑物实际由于霞占有使用，孙然参照合同约定的承包金和租金标准要求于霞支付占有使用费，一审法院予以支持。孙然要求于霞支付截止2017年6月30日的房屋占有使用费，对此一审法院认为：本案所涉建筑物系孙然在其向31121部队承租的场地上建造，根据31121部队与孙然租赁合同的约定，该建筑物虽由孙然出资建造，但权属归31121部队所有，孙然应于租赁期满时，将建筑物连同场地一并移交给31121部队，无权继续直接或间接占有使用场地及地上建筑物，亦无权再向场地、地上建筑物的实际使用人收取使用费。孙然与31121部队六份租赁合同约定的租赁期届满的最后日期是2016年12月1日，自2016年12月2日起孙然无权再向于霞收取建筑物使用费。至于2016年12月2日至2017年6月30日期间的场地使用费，因一审法院（2017）苏0102民初117号案件已判决孙然向31121部队支付计至2017年6月30日的全部场地租金和使用费，以及2017年7月1日至场地实际交还之日的使用费，故孙然可就孙然、于霞合同约定面积的场地向于霞收取计至2017年6月30日的使用费。根据（2017）苏0102民初117号判决书认定，孙然与31121部队六份租赁合同约定的最后一年的场地（16866平方米）总租金为599530.24元，孙然、于霞合同约定的场地面积为9000平方米，2016年12月2日至2017年6月30日，该9000平方米场地使用费应为184940元。综上，截止2016年6月30日，于霞应支付给孙然建筑物占有使用费（含场地使用费）为80万元；2016年7月1日至2016年12月1日，于霞应支付给孙然建筑物占有使用费（含场地使用费）为286904元（每年68万元）；2016年12月2日至2017年6月30日应支付的场地占有使用费为184940元，于霞合计应支付给孙然1271844元。现经审理查明，于霞已向孙然付款1274700元，超出于霞的应付款金额，孙然要求于霞再行支付使用费，一审法院不予支持。孙然主张于霞所付1274700中有20万元系租房保证金，现于霞未交房，故不能折抵使用费；且于霞逾期支付租金应当按约支付滞纳金。对此，一审法院认为，因孙然、于霞签订的租赁合同无效，其中有关保证金及滞纳金的约定对双方无约束力，故对孙然上述主张不予支持。于霞主张，因消防、停水、停电等问题酒店曾被迫停业，但未提供证据证明，故对此抗辩主张一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回孙然诉讼请求。一审案件受理费14478元，由孙然负担。二审中，上诉人向本院提交73698部队在涉案房屋张贴《关于全面停止有偿服务活动有关要求的通告》，内容为73968部队要求所有承租人在2017年6月30日前终止租赁关系归还房屋，证明上诉人在2017年6月30日前合法租赁涉案房屋。被上诉人质证认为，该证据为复印件，真实性不认可，按照该通告内容，所有租赁项目截止于2017年6月30日必须无条件终止，但部队于2017年2月已派人强制接管涉案房屋。因上诉人未提交该证据原件，本院对其真实性不予确认。本院认为，上诉人与31121部队之间租赁合同租赁期限至2016年12月1日已届满，此后，上诉人无权占有涉案租赁房屋以及获取转租差价收益。从生效的（2017）苏0102民初117号民事判决结果来看，上诉人也实际按六份租赁合同约定的租金标准向311121部队承担了涉案房屋无权占有后的房屋使用费损失，上诉人本案向被上诉人行使权利，不应突破其所承担的损失范围，故一审法院按前六份合同租金标准，认定被上诉人向上诉人支付2016年12月2日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费，具有事实依据，符合法律规定。综上，孙然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14478元，由上诉人孙然负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一八年九月三十日书记员  郭旭冬