上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初24678号原告：上海XXXX物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：侯XX，执行董事。委托诉讼代理人：郁XX，上海儒君律师事务所律师。被告：倪XX，男，1961年7月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告上海XXXX物业管理有限公司(以下简称XXXX物业)与被告倪XX物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXXX物业的委托诉讼代理人郁XX，被告倪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。XXXX物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2013年9月1日起至2016年9月30日止的物业服务费5,257.40元；判令被告支付自2016年10月1日起至2018年8月31日止的物业服务费3,812.80元。2.判令被告支付违约金816.30元(以拖欠的物业费总金额9,070.20为基数，按照日千分之三计算30日)。事实和理由：2013年8月20日，原告与案外人上海市闵行区XXXX业主大会就位于上海市闵行区顾戴路XXXX弄、顾戴路XXXX弄及虹莘路XXXX弄的住宅即XXXX小区签订了《物业服务合同》，约定原告向XXXX的全体业主提供物业服务，服务期限为2013年9月1日至2016年8月31日止。2016年10月18日，原告与上海市闵行区XXXX业主大会签订《物业服务合同》，约定原告向XXXX的全体业主提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止。上述物业合同约定，XXXX业主应按季交纳物业服务费，否则，应承担逾期交纳物业服务费每日千分之三滞纳金的违约责任。物业服务合同签订后，原告按约履行己方义务，即向XXXX全体业主提供了物业服务。但是被告系顾戴路XXX弄XXX号XXX室的产权人，即XXXX的业主却未按时支付物业服务费。原告曾多次催讨，但被告却无动于衷。被告作为XXXX的业主应当按照物业合同的规定支付物业服务费。鉴于被告未按约支付物业服务费，故原告起诉至法院。倪XX辩称，其就原告提出的所谓物业服务合同纠纷一案全部持有异议和巨大争议。其与原告之间不但不存在合同和物管费问题，并且原告必须向其支付经营收益和就一系列侵权事件对其作出赔偿。原告对其未履行合同，其未得到原告的服务和保护，反而遭受原告大量侵权损害，因此不存在权利义务关系。一、物业管理应当是政府的义务和福利，所以应当免费享受物管服务。二、小区不能引入外来盈利机构，政府引进物管公司进小区是违反“物权法”的侵权行为。任何事情都不能侵犯相对人的知情权，选择权，自主权。《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，业主的房子及共有物业，是业主共同购买的财产，政府及建设单位理应交给业主。三、不存在其欠原告物管费，只有原告欠其几倍于物管费的钱，除其的物管费已被盈利抵扣外，原告还要给其租金、分红、提成。其强烈反对原告在小区任何公共区域从事经营活动，且其有权向原告索讨公共经营所得。原告租用业主共用物业经营获利，原告必须交租金、分红、提成给业主。小区一切公共资源归业主。《物权法》第73条、第74条规定共有部分经营收益全部归业主，物管无权使用该收益。因此原告在整个小区共有物业、会所、整个底楼共有房屋、地下人防、地面停车、大堂、电梯间、道路、绿地等共有部分的租金、停车费、广告费的经营获利，按业主户数平摊下来高于其物管费的好几倍。但现在，未经其同意，原告擅自侵入小区，霸占小区资源，掠夺业主利益，利用业主地盘和共有物业经营获利。业主不仅拿不到原告的租金、分红、提成。对不交还共有物业而构成对业主侵权。四、原告不是小区管理人，不占有小区物业，因此不准驻扎在小区。清洁，保安都不是物管的职责，物管提供清洁和保安服务是超范围的非法经营。保安在小区的目的是维护物管利益，不是保护居民安全反而祸害居民。五、业主自治，物业管理权归业主，物业费免缴，还能拿分红。六、物管费不是法定必交费用，业主不交物管费并不违法：1.法律允许业主依法行使抗辩权，拒缴物管费。任何单位或个人不能以业主未缴物管费或其他费用为由，剥夺业主权利。2.物管费的依据并没有法律规定，而是基于业主和物管公司的合同。因此，向其收物管费应凭合同，但其未和原告签过合同，其从未在业主大会签过名，其从未到过业主大会的场。因为所有的业主大会从未通知其或在有效时间内通知其参加，剥夺其的投票权。因此，原告与案外人业主大会签的合同，对其没有约束力，其不知情、不同意、不承认。其未与原告签过合同,拒交物管费合理合法。依据《民法通则》第4条、第66条、《合同法》第12条及合同相对性原则，原告向居民收费，就必须把合同发给每个业主个体签字，提供服务必须得到服务对象的同意。法律上事实接受了仍然可以随时撤销，这种撤销可以用书面形式，也可用实际行动，并且无需任何理由，业主不交物管费用行动表达了事实撤销，而物管事实接受了业主的所谓欠费，如果他继续呆在小区不走，说明不是业主继续事实接受服务，而是物管事实接受了业主的欠费，事实表明自己愿意免费提供服务。七、业主大会和原告私下签订的合同对其无效，不成立。其既没有在合同上签名，也未授权给业主大会让其代替其签名，因此合同对其没有任何约束力：法律规定合同仅于缔约人之间发生效力，对合同之外的第三人不发生效力。合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项。消费者有五权：知情权、监督权、参与权、选择权、自主权。《民法通则》第63条第3项规定，由本人实施的民事法律行为，不得代理。业主并不是业主大会，因此业主大会无权代理业主个体实施交费事项。业主向物管交费，物管应跟每个业主个体签订合同和缴费协议。但现在合同不发给业主个体签名和发表意见，而由业主大会业委会代替业主个体签合同，就严重侵犯了业主的知情权、监督权、参与权、选择权和自主权。业主手里没合同，业委会有合同，物管必定收买业委会滋生诈骗、贪污、侵权易如反掌。业委会是公益组织，必须无偿服务，其坚决反对拿一分钱养业委会。未经其同意，业委会成员违法拿报酬，报酬从业主的共同收益中支付，只要业委会十几年中拿过一分钱报酬，其就有权拒付物管费，因为业委会勾结物管侵犯其利益，贪污其的钱，并且业委会从不公布经审计的活动经费明细收支账目，所以其不承认业委会的合法性，不承认与物管所订之合同。八、原告直接告其程序不合法，诉讼主体不合法，不适格：物管是按合同收费，业主没有签过合同可拒交。这不等同于物业说，公民不签合同也必须交。由于原告是与案外人业主大会签订合同，并没有和其签订收费协议和物管合同，业主大会无权代表其。因此其和原告之间不存在任何合约关系和权利义务关系。根据合同相对性原则，合同必须征得权利人同意，否则为无效合同。其反而要追究业委会的侵权责任，因此原告应起诉在合同上签名的业委会主任才符合合同法的相对性原则。九、依据合同相对性原则，谁签的合同谁担责。合同是签署合同双方的合意，不能与决定相提并论，《物权法》第78条对合同不适用，原告只跟业委会主任签订合同，应当向业委会主任交涉合同履行事宜，因此原告不得直接向其收费。十、物管的强迫交易罪。十一、物管的非法经营罪。十二、物管侵犯公民物业罪(共有部分)。十三、物管涉嫌挪用资金罪。十四、物管故意毁坏财物罪。十五、物管的贪污罪。十六、物管的偷税罪。十七、物管的行贿罪。十八、原告对其一系列严重侵权行为，严重损害其利益，违约在先，其依规拒交物管费。1.小区非马路，须保持绝对安静。但原告每晚在小区噪音扰民，制造别人痛苦。其每晚18点睡觉睡眠差，吵醒无法再睡，但原告每晚19点至20点用高音喇叭在整个小区喊叫“各位业主，请在出门时，临睡前，关好门窗，锁好车辆注意防范”等话。强迫其在喇叭扰民之前不准睡觉。原告非法侵犯剥夺其睡眠权。其睡意来了但不能睡，怕吵醒就再也睡不着，但过了这个时间就没有睡意。其屡次向原告和12345热线投诉(2014年8月17日打XXXXXXXX，8月22日15点15分打XXXXXXXX给王经理，2015年5月24日打XXXXXXXX给王经理，2015年5月25日打12345，工号1771接听)，但原告拒不理会。即使在远离住宅区的马路上跳广场舞都禁止噪音扰民，何况在住宅区内。前世界首富洛克菲勒说过一句名言：我宁可不要100万美金，也要一晚优质的睡眠。按洛克菲勒的标准。原告得赔偿其15亿美元等值人民币。其有拒绝被打扰的安静生活权利，侵权方必须由此付出代价。2.原告每天24小时在东大门口噪音扰民，每当有机动车进出小区，道闸升起栏杆时，电子语音喇叭就喊话。其主卧就在东大门口二楼，即使窗户紧闭也听得见，何况其为何要紧闭窗口受罪。原告对其噪音扰民，使其有主卧白天不能休息与学习，晚上不能睡觉，不能开窗透气，饱受精神折磨，原告侵犯其安静权、休息权、学习权、居住权、呼吸空气权，对其的精神和健康长寿造成极大损害。3.非经其同意，原告在大门口辟出行人与单车混行的小通道，建小钢门及门禁系统来侵犯其权益：居民楼已有门禁刷卡系统，原告再在大门口设门禁系统损害其如下利益：(1)刷卡极大妨碍了其通过大门的速度，本来没有小通道时，其骑车一秒钟通过大门口，时间放慢30倍；(2)人多时要排队等待；(3)给其增添无穷麻烦，要慢慢减速，要停车，要口袋摸卡，要掏出卡，要刷卡，要推开门，要重新踩动单车；(4)冬天戴手套，要增加两次脱带手套的程序；(5)下雨天穿雨衣，摸卡、掏卡无比困难；(6)步行时双方提物品，无法掏卡；(7)增加单车刹车次数，造成刹车寿命缩短；(8)车辆撞击小钢门时，车轮要磨损，造成过早拆旧；(9)每次人车还未全部通过，推开的钢门都迅速即回弹，重重撞击其身体、车子，使其受到惊吓，造成对其精神、肉体、财物三方面损害；(10)掏出卡时经常从口袋里带出钱和物品，造成丢失。原告无权限制和妨碍其的通畅权。原告既严重侵犯其自由通行权，又造成对其延误通过时间，增添麻烦，消耗精力体力，损害物质利益，这些侵权都要赔偿。4.原告未对其履行安全保卫义务，违约在先，其在小区被第三人侵犯依规可拒交物管费。2017年3月10日，其在小区内遭第三人武力和侵害，但原告不但不救助其，不向其提供人身安全不受第三人侵害的安全保障，反而唆使门岗向古美派出所作伪证，说未看到第三人对其动手，并隐匿对其极为有利的监控证据。原告违反《物管条例》第35条，物管未履行合同，导致业主人身、财产安全受到损害，应担责。第45条，物业管理区域内违反治安、环保……等方面法律法规规定的，物管应制止。第46条，物管应做好小区的安全防范工作……保安应当履行职责等规定。原告不仅要对业主在小区公共区域的人身安全有安全保障义务，还负有维护小区秩序和治安环境的职责。但原告未防止和制止第三人对其侵害，未履行在小区公共区域保障业主人身安全的职责和义务，不仅违约而且违法侵权。原告要承担违约责任和侵权责任。5.2016年5月26日早晨5点50分，其外出时，一个40多岁男子用行李箱堵住东大门狭小的人行通道，长时间不移动阻拦其通过。当其行使正当权利推开他箱子通过时，他竟从后面把其摔倒在地上，使其裤子磨破，膝盖淤血。旁边的门岗保安未救助未制止，而且这是由于原告不顾其反对设立小通道造成对其的伤害。6.原告未履行合同，未制止大堂内停放电动车，违约在先。2014年至2016年两年，111号102室业主每天把电动车停放在一楼大堂，其在2014年6月28日8点32分、9点39分打XXXXXXXX，6月30日9点30分、11点48分打XXXXXXXX，6月29日18点45分、19点、19点23分打原告电话投诉，江女士接听，但她不但不制止102室侵权行为，竟还挂断其电话。其又在2015年11月19日11点30分打闵行房管XXXXXXXX投诉，曹女士接听，12点打962121投诉，工号20034接听，12月3日打962121投诉，工号11205接听，但一直不解决。其对共有部位占有份额，原告对侵权行为的包庇、不作为造成其利益被侵害两年。7.原告不仅不对公共区域电动车乱停乱放充电进行制止，反而于2017年在每栋楼底层走道建立电动充电站，严重违反公安关于规范电动车停放充电、加强火灾防范的通告中严禁在建筑物的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者充电，物业对电动车违规停放充电的，应制止和清理的规定。近年来电动车充电火灾爆炸事故频发，而充电站上面正是其住房对其构成安全威胁。原告违反《物管条例》第45条、第46条，违约在先。8.2016年未经其同意，原告在其住宅前增设监控，把摄像头对着其南面窗户，严重侵犯其隐私，造成其有房不能住，不能拉开窗帘，房间永远不能晒阳光，严重侵犯其居住权、隐私权。9.原告不履行维护公用设施的义务，违约在先。2015年10月27日大楼总污水管堵，造成整栋楼的污水倒灌，直接从其厨房的水池里溢出来，造成其橱柜和复合地板浸泡在水里发生膨胀损坏。但原告事后仅改造污水管而未给其赔偿。后经观察其发现凡是北面有车库的高层，总污水管到一楼后都由原来垂直走向改造成水平横向走向通到外露的窖井里，而在其污水倒灌前，原告事先未改造其住宅楼的总污水管成水平横向走向通到外露的窖井，造成了其损害，应对此负责。10.2017年8月10日上午10点30分，原告以创文明小区为名，强行拿走其存放在家门口的挂衣架，侵犯公民财产权。十九、原告未按合同履行义务，行使服务管理责任严重不到位，违约在先，其有权拒交物管费。对其损害利益，侵权更可拒交：1.原告对小区严重的违法建筑不作为，未制止违章乱搭建，破坏了整栋建筑整洁美观和整个小区的和谐统一。有楼顶违法搭建大型玻璃房、高空加建阳台、大围建、住宅外立面装篮球架、住宅外墙装卫星接收器、阳台外面装金属栏杆。2.原告对小区严重侵占公共用地不作为不制止。有业主侵占公共用地、圈占大片公共绿地进自家花园、一楼将阳台外绿地用木栅围起占用公共用地、侵占公共用地和健身设施晾晒衣被，入户门外侵占共用部位加装防盗门。3.原告不作为、乱作为侵害到其利益的情况：保安经常因机动车停放乱按其门铃扰民，而其无机动车(如2016年9月20日早7点、8点两次按门铃骚扰其)。4.每年6月都有几十批人爬其北窗前的枇杷树偷枇杷，原告从未制止，对其造成既扰民，安全又无保障。5.每年7月、8月晚上外来组织在其南窗前的广场放电影和演出，对其严重扰民，原告从不制止，其每年投诉不解决。6.各种广告单和名片经常投在其门口和信箱里。7.109号102室的空调外机侵占了属于其的外机位置，造成其只能破自己的墙壁从地面挖洞放外机管子，损坏了其房屋。111号201室的空调外机不装搁置架直接放在其的飘窗顶上，给其房屋带来震动、噪音、热量的侵权，原告不作为。8.原告对小区高空抛物不作为不制止，其北房处于底层，经常有垃圾抛下，地面满是垃圾。9.原告擅自处置权利人财产不顾权利人反对，在小区道路、绿地划线增设停车位出租收费，其自由通行权和共有部分所有权被侵犯。10.原告对小区内车辆乱停放不作为不制止，车辆停在非停车位，停在绿地、挡在住宅楼大门口，停在道路通道口的现象比比皆是，严重妨碍其通行。11.2014年9月原告擅自改造F车库，为他人再造三个车位，构成对其和其他业主侵权。12.原告不履行合同的职责义务，物管服务不符要求，侵权违约的情况还有：原告擅自占用公共建筑、建筑物外墙、顶楼平台，公共走道、大堂、电梯间、小区道路、绿地放置广告物。13.原告未对居民在小区内烧纸制止，污染空气和环境。14.过去原告未对居民在小区鸣放烟花爆竹制止。15.原告未对小区内车辆按喇叭制止。16.原告对宠物扰民行为不作为，未对小区内宠物乱拉粪便制止，未对小区内狗叫声制止，未对小区内遛狗制止，安全没保障。17.原告未做好保洁服务：楼梯、护栏、楼道灯、道路、垃圾箱、桌椅等未做到每天打扫一次。水池、沟渠、河道未经常清理，小区存在垃圾、杂物、污渍、污水、蜘蛛网、异味等情况。18.原告对小区维修养护不到位，公共设施和道路，台阶有缺裂破损，楼梯、护栏、楼道灯、道路、垃圾箱、桌椅等有的长期破损，有的缺胳膊少腿，有的掉油漆。19.小区内野猫野狗众多，原告不处理。20.绿化差，杂草丛生，有些大面积枯死。21.原告对小区内破墙开理发店未制止。22.原告让无关的外来组织驻扎小区：如居委会、妇女之家、妇女联合会、东方农村信息苑、东方百姓影院，全国文化信息资源共享工程，党建服务站、社区综合文化服务中心、党员教育室、市民教育室、宣传文化室、普法教育室、科普教育室、未成年人文体活动点、家庭教育指导服务点、社区工作室、城管、警务站等非法侵入小区，侵占共有房屋，侵犯了其占有份额的共有资产。原告违反《物管条例》第37条、第64条(三)违约在先。23.会所大都会是业主共有，业主有权使用但不能使用，被原告出租(如XX控股集团入驻会所)。二十、2008年4月20日新民晚报报道：低保户免费，物业公司埋单。民政部门发文，要物业减免物业费，由企业自行消化。其是低保户，低保户免物业费。综上，一、因原告未对其履行合同及履行职责和义务，并对其有大量侵权，给其带来大量利益损害，给其生活带来大量干扰和不便，违约在先。根据《合同法》“先履行抗辩权”的规定，在原告正确履行合同及职责和义务，纠正错误，解决对其上述侵权行为，对其作出赔偿之前，其有权拒付物管费。因此，请求法院驳回原告不合理不合法的诉讼请求。二、请求法院判令原告停止对其的一切侵权行为，包括：禁止夜间在小区噪音扰民，禁止在东大门电子语音呼叫，拆除大门口的单车与人混行的狭小通道和门禁，拆除对着其南窗的监控摄像头，拆除其住房底下的电动车充电站，小区所有道路一律不得作停车位，恢复原状，还路于民，停止一切在小区的经营活动，拆除一切广告设施等等。三、请求法院判令原告对其一系列严重侵权行为进行赔偿：1、原告每晚高音喇叭以噪音扰民，侵犯其睡眠权已达四年，要求每天赔偿50元，共计7万元。2、原告在东大门每天24小时电子语音喇叭呼叫扰民已达四年，平均每天500次，共计7万次，要求每次赔1元，共计7万元。3、原告在大门口开辟单车与人混行的狭小通道，并设门禁，对其造成多项损害，至今已有900天，要求每天赔10元，共计9,000元。4、其两起在小区被第三人侵害案，原告不制止不救援不保护，要求赔1万元。5、原告对111号102室电动车停放一楼大堂放任不作为，损害其利益两年，要求每天赔10元，共计7,300元。6、原告在其住房底下违规建电动车充电站，给其带来安全隐患，要求赔5,000元。7、原告在其楼房外增设监控摄像头对着其房间南窗口已达600多天，要求每天赔10元，共计6,000元。8、因原告的责任造成总污水管的污水倒灌从其厨房水池中溢出到房间，橱柜、地板浸泡受损，要求赔偿1万元。以上共计拾捌万柒仟叁佰元。请求法院判令原告向其支付。四、原告未出示有其签名的物管合同。原告没有把合同交到其手里，其没有收到过合同和在合同上签过名。其既没有合同，也未签过名，就不能履行合同，因此其和原告不存在权利义务关系，不存在物管费。本案程序不合法不适格，违反合同相对性原则、对等原则。任何机关把合同当做决定甚至命令强制让未签署合同的人履行别人签署的合同是强迫交易，其有权拒交费用。要求原告出示其拿到物管合同的回执上的其签名。五、原告在2016年5月13日对其的民初13284号诉讼撤诉，证明原告已经事实承认和接受其拒付物业费的事实，因此原告对其的诉讼无效。六、原告说对其进行过物管费的催收，但没有提供和出示有其在签收单上亲笔签名的书面证据原件，且其不承认古美邮局。七、原告未给其经营盈利后的租金、提成和分红，因此第一，其享有的这份金额远远高出物管费好几倍，已经抵扣掉物管费。第二，除物管费已被抵扣外，请求法院判令原告把剩余的经营收益按业主建筑面积的大小归还其，作为原告利用其共有部分经营获利后支付给其的租金，提成和分红。八、请求法院判令原告向其公示经独立核算的所有单项经营收益，明细收支账目，经营收益流向，以及所有共有房屋，共有设施及其共有财产的数量、地址、处置、租金收支情况，向其公示所有审计报告，向其出示原告所有的支票，收据原件。九、原告未对其履行职责和义务，其未得到原告的服务和保护，反遭原告侵权和损害。原告对其在小区内遭第三人侵害未制止未保护未救援，反而作伪证，隐匿111号监控证据，违约在先，其不但依规拒交物管费，还要求原告承担违约金责任和侵权责任。十、十几年来历届物管和业委会贪污属于其的资金，必须全部吐出来，否则拒交物管费。十一、住宅区不允许存在对业主进行商业盘削的盈利性商业机构，原告就是这种机构。十二、原告未经其同意就利用其共有部分设停车位，做广告，出租场所等经营盈利，违约在先，其有权拒交物管费。十三、如前第十九条共23项所述，原告未履行职责和义务，以及原告服务，不符要求不到位，已违约在先，只要有一项未整改，其有权拒付物管费。十四、如前第一部分第二十条所述，其是低保户，可豁免物管费。十五、其生活特困，有病无钱治，有嘴无饭吃。且其是访民，物管费更不交。十六、其不存在任何过错，而原告对其有多侵权侵害行为，故其不愿意为原告的过错责任承担一分钱费用。请求法院判令原告向其交付制作证据材料的光盘刻录费、复印费、纸张铅笔费等，共计200元。十七、本案诉讼费用由原告承担。十八、物业管理用房及小区一切共有部分都有其的份额，因此第一，原告要经营的话，就不准拿经营收益，不准从中分成，拿50%停车费和10%其他经营收益，第二，否则其不同意原告在小区一切经营活动，但是物业服务合同向原告赠送了50%停车费现金、利益和10%其他经营的现金利益，抢劫了属于其的共有部分经营收益份额，严重侵犯其权益，违反物权法第73条、第74条规定，故其不接受该侵权合同。依据物管条例第12条，业主大会或业委会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销的规定，请求法院撤销物业服务合同，至少是撤销物业服务合同第4条、第11条(2)、(4)、第25条(5)的规定。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，XXXX物业作为乙方与上海市闵行区XXXX业主大会作为甲方签订物业服务合同，主要内容为：物业名称为XXXX；物业类型为商品住宅、动迁房、商业用房；座落位置为闵行区古美街道顾戴路XXXX弄/顾戴路XXXX弄/虹莘路XXXX弄；四至范围为东至龙茗路、南至顾戴路、西至虹莘路、北至平吉路。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：多层商品住宅及高层1楼为1.20元/月*平方米；高层2楼及以上楼层为1.60元/月*平方米。其中，多层商品住宅物业服务费分项标准为综合管理服务费为0.25元/月*平方米；公共区域清洁卫生服务费：0.15元/月*平方米；公共区域秩序维护服务费：0.36元/月*平方米；公共区域绿化日常养护服务费：0.11元/月*平方米；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费：0.33元/月*平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在当季首月的15日之前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。本合同为期三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。2016年10月18日，XXXX物业作为乙方与上海市闵行区XXXX业主大会作为甲方签订《物业服务合同》，主要内容为：物业名称为XXXX；物业类型为商品住宅、动迁房、商业用房；座落位置为闵行区古美街道顾戴路XXXX弄/顾戴路XXXX弄/虹莘路XXXX弄/顾戴路XXX号；四至范围为东至龙茗路、南至顾戴路、西至虹莘路、北至平吉路。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：多层商品住宅及高层1楼为1.40元/月*平方米；高层2楼及以上楼层为1.80元/月*平方米。其中，多层商品住宅物业服务费分项标准为综合管理服务费为0.25元/月*平方米；公共区域清洁卫生服务费：0.21元/月*平方米；公共区域秩序维护服务费：0.50元/月*平方米；公共区域绿化日常养护服务费：0.11元/月*平方米；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费：0.33元/月*平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在当季首月的15日之前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。本合同为期三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。甲方确认，2016年9月1日至2016年9月30日，本小区已由乙方按照上期(2013年9月1日至2016年8月31日)《物业服务合同》提供物业管理服务。本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。被告系上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，该房屋建筑面积为118.41平方米。另查明，2015年8月28日，本院受理XXXX物业作为原告起诉倪XX的(2015)闵民一(民)初字第XXXXX号物业服务合同纠纷一案，后原告撤回起诉。2016年5月6日，本院受理XXXX物业作为原告起诉倪XXX的(2016)沪0112民初XXXXX号物业服务合同纠纷一案，后原告撤回起诉。2017年8月18日，本院受理倪XX作为原告起诉的(2017)沪0112行初XXX号治安行政处罚案件。诉讼中，被告向本院提交调取证据申请书，申请调取：一、向原告调取2016年5月26日早晨5点45分至6点在小区东大门口的监控录像；二、向上海电信部门调取相关时间段其进行投诉的电话拨打记录；三、向原告调取送达物管合同给被告，被告在送达回执上签字的书面证据以及有被告签名的物管合同。被告另向本院提交调取和向申请人出示账目材料申请书。以上事实，由原告提供的物业服务合同、房屋状况及产权人信息，被告提供的照片、录音等证据以及当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，属于民事纠纷范畴，双方争议焦点应涉及双方是否存在合同关系、原告是否依约履行了提供物业服务的义务，被告是否负有支付物业服务费及违约金的义务等，本案审理范围应当以物业服务合同中双方的权利义务内容为限。对于被告于诉讼中陈述的犯罪行为，均不属于民事纠纷范畴，与本案并非同一法律关系，被告可向相关部门反映。对于被告于诉讼中陈述的本院受理的其他案由案件，与本案无关，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许，被告所提出的调取证据及出示账目材料的申请，与待证事实无关联，故本院不予准许。关于物业服务的相关问题，首先，就原、被告双方是否存在物业服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故被告以其本人未签字、未签收等为由，就主体问题所提抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。若业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。被告所住小区的上海市闵行区XXXX业主大会与原告签订了《物业服务合同》，业主大会的该项决定在被依法撤销之前，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力，故原、被告间物业服务合同关系依法成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。其次，就原告是否依约履行了提供物业服务的义务。对于被告辩称的公共收益、门禁系统及语音呼叫系统的设置、电动车充电站、车辆停放、监控设置、电影及演出、经营活动、车库改造、公共部位使用等具有公共性质的事项，涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依照《中华人民共和国物权法》相关规定，应经法定比例的业主共同作出决定，与本案并非同一法律关系，不能成为被告一户拒付物业服务费的理由。对于被告辩称的原告未履行安保、维修等物业责任以及存在一系列的不作为行为，被告提供的照片虽可反映出部分管理服务工作存在不尽如人意之处，但现有证据不足以证明原告的物业管理服务存在违反合同约定的严重瑕疵，故不构成被告拒付物业服务费的理由。对于被告辩称的物业公司存在侵权行为以及相邻业主安装空调、停放车辆的问题，与本案并非同一法律关系，若被告认为构成对其合法权利的侵犯，被告可另行主张权利。对于被告辩称的制作证据所产生的费用，与本案并非同一法律关系，若被告认为系原告本次诉讼造成的损失，可另行主张权利。如前所述，被告于诉讼中所提要求原告停止一切侵权行为、赔偿损失、归还经营收益、公示相关材料、承担制作证据费用的抗辩意见，均与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。现原告提供的证据可证明其于2013年9月至2018年8月期间对被告所在小区提供了实际的物业服务，被告未提供充分证据证明原告存在违反物业服务合同约定的违约行为。最后，被告是否负有支付物业服务费及违约金的义务。如前所述，根据物业服务合同的相关约定，被告作为房屋产权人，应按照约定向原告支付物业服务费。对于被告辩称的其系低保户、访民应免交物业服务费，无相关法律规定作为依据，本院难以采纳。对于被告辩称的本次起诉因原告曾起诉后撤诉而无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，人民法院准许撤诉的裁定，当事人可再提起诉讼，被告上述意见，于法有悖，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合相关法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金，虽然从客观上来说，被告未按时支付物业服务费的方式并不可取，但对于被告所反映的情况，原告作为物业服务企业，应注重加强与业主之间的沟通和联系，对业主反映的问题及时作出反馈和处理，与业主形成良性互动的工作局面。考虑到被告未付物业服务费确属事出有因，故本院对原告主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告倪XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XXXX物业管理有限公司支付自2013年9月1日起至2016年9月30日止的物业服务费5,257.40元；二、被告倪XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XXXX物业管理有限公司支付自2016年10月1日起至2018年8月31日止的物业服务费3,812.80元；三、驳回原告上海XXXX物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告倪XX负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈献茗二〇一八年九月十八日书记员  赵艳婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。