河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫17民终3600号上诉人（原审原告）：苗立亮，男，1969年12月2日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：李明，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省懿丰置地有限公司，住所地：郑州市经三路**。法定代表人：姚海莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵留柱，河南北纬律师事务所律师。上诉人苗立亮因与被上诉人河南省懿丰置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2018）豫1728民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人苗立亮的委托诉讼代理人李明、被上诉人河南省懿丰置地有限公司的委托诉讼代理人赵留柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗立亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持其请求的赔偿损失452102元。事实与理由：被上诉人河南省懿丰置地有限公司将本案房屋一房二卖，并未事先向其告知本案房屋已给他人进行备案。其与被上诉人及河南省德裕量贩连锁有限公司之间达成债务转移协议，约定其所应支付购房款大部分由被上诉人所欠河南省德裕量贩连锁有限公司的债务抵销，并补交了少量下余房款，其为适格的房屋买受人，诉讼请求应当支持。被上诉人河南省懿丰置地有限公司辩称，其在与上诉人签订合同前已告知本案房屋已抵押给河南亿诺投资担保有限公司，原来估计三个月后能够把欠河南亿诺投资担保有限公司的款项还清，但事实是至今未能还清，致使不能够给上诉人网签备案。其公司不存在一房二卖的行为，不同意退还两倍的房款。苗立亮向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除其与河南省懿丰置地有限公司签订的商品房买卖合同；2、请求法院判决河南省懿丰置地有限公司返还其购房款449302元、燃气初装费2800元，并赔偿损失452102元，计904204元；3、诉讼费用由河南省懿丰置地有限公司承担。一审法院认定事实：河南省德裕量贩连锁有限公司欠苗立亮有借款，河南省懿丰置地有限公司欠河南省德裕量贩连锁有限公司有借款，因河南省德裕量贩连锁有限公司无能力偿还苗立亮的借款，后经三方协商，苗立亮同意用河南省懿丰置地有限公司的在建商品房抵债。2015年10月16日，苗立亮与河南省懿丰置地有限公司签订了《商品房买卖合同》，苗立亮购买河南省懿丰置地有限公司开发的C座东2单元11层C08号房。同日，河南省懿丰置地有限公司给苗立亮出具了449302元的收据，付款方式为汇款，收据上面注明C座东2单元11层D08户房款，收据上面加盖有河南省懿丰置地有限公司遂平分公司财物专用章。同日河南省懿丰置地有限公司给苗立亮出具了C座东2单元11层D08户代收燃气初装费2800元的收据，上面加盖有河南省懿丰置地有限公司（遂平）专项费用代收专用章。双方签订的《商品房买卖合同》，合同上面没有载明签订日期。该合同约定房屋交付期限为2016年5月31日前。约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人约定自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01％向买受人支付违约金。一审开庭审理中，苗立亮认可债务转让和以房抵债的事实，认为因为抵账的房屋面积大，苗立亮签订合同时又支付了部分现金，没有提供证据。一审另查明，河南省懿丰置地有限公司欠河南亿诺投资担保有限公司有借款，河南亿诺投资担保有限公司为保证该公司的利益，要求河南省懿丰置地有限公司提供商品房抵押，因在建商品房无法办理抵押手续，河南省懿丰置地有限公司按照河南亿诺投资担保有限公司的要求于2015年6月18日将争议的商品房给其公司内部人员办理了备案手续。收据上面注明的C座东2单元11层D08房应为C08房。一审法院认为，苗立亮与河南省懿丰置地有限公司于2015年10月16日签订了《商品房买卖合同》，现苗立亮要求解除双方的《商品房买卖合同》，河南省懿丰置地有限公司同意解除，对苗立亮的该项诉讼请求予以支持，河南省懿丰置地有限公司应按照约定退还苗立亮购房款462568元、燃气初装费2800元。关于苗立亮以河南省懿丰置地有限公司系一房二卖要求赔偿损失465328元的问题，双方虽然签订有《商品房买卖合同》，但该房屋并非苗立亮现金购买，系苗立亮在河南省德裕量贩连锁有限公司的债权不能实现而转移给河南省懿丰置地有限公司，河南省懿丰置地有限公司以房抵债而形成的，苗立亮是在明知该房屋河南省懿丰置地有限公司已经给他人办理了备案手续的情况下又与河南省懿丰置地有限公司签订的《商品房买卖合同》。苗立亮以签订《商品房买卖合同》时补交了部分现金及当时河南省懿丰置地有限公司没有告知争议的房屋已经为他人备案，与一审法院查明的事实不符，苗立亮认为河南省懿丰置地有限公司一房多卖，要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决河南省懿丰置地有限公司赔偿两倍房款经济损失的请求，不予支持。因解除合同，给苗立亮造成了一定的经济损失，河南省懿丰置地有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定，按日向苗立亮支付房款总额0.01％的违约金,因苗立亮没有提供向河南省懿丰置地有限公司发出解除合同通知的具体日期，河南省懿丰置地有限公司应当自苗立亮向一审法院起诉之日即2018年1月3日按日向苗立亮支付房款总额（含燃气初装费）452102元0.01％的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除苗立亮与河南省懿丰置地有限公司2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》；二河南省懿丰置地有限公司于判决生效后十日内返还苗立亮房款449302元、燃气初装费2800元，共计452102元，并向苗立亮支付违约金，违约金按照房款452102元每日的0.01％自2018年1月3日起计算至452102元房款全部清偿之日止；三、驳回苗立亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12842元，由河南省懿丰置地有限公司负担。案件受理费苗立亮已预交，河南省懿丰置地有限公司于判决生效之日起十日内径行给付苗立亮。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，双方当事人对一审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同均不持异议，对此本院予以确认。本案二审争议的焦点问题是苗立亮请求河南省懿丰置地有限公司赔偿其一倍房款是否有事实及法律依据。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系苗立亮在河南省德裕量贩连锁有限公司的债权不能实现的情况下，通过与河南省德裕量贩连锁有限公司及被上诉人三方协商，由河南省德裕量贩连锁有限公司将债务转移给被上诉人，被上诉人以本案房屋抵偿债务而形成。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对合同双方当事人具有约束力。因本案商品房买卖合同系为抵偿债务所签，且该商品房并未实际交付，故在本案房屋未办理不动产登记前，苗立亮取得的仅为一般债权。另根据本案查明的事实，被上诉人在签订本案合同前因与河南亿诺投资担保有限公司存在借款关系，河南亿诺投资担保有限公司为保证该公司的利益，要求河南省懿丰置地有限公司提供商品房抵押，因本案房屋当时系在建商品房无法办理抵押手续，河南省懿丰置地有限公司按照河南亿诺投资担保有限公司的要求于2015年6月18日将争议的商品房为一案外人个人办理了备案手续。被上诉人申请备案的行为系经房产管理部门登记的公示行为，且被上诉人对于为何仍与上诉人签订商品房买卖合同进行了合理解释，能够与查明的备案相关事实相互印证，故应视为上诉人对本案房屋已为案外人进行备案登记的事实明知。上诉人称被上诉人存在一房二卖行为，事先未告知其房屋备案情况的上诉理由无充分证据证明，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，对于上诉人请求按一倍房款予以赔偿损失的上诉请求不予支持。被上诉人存在不能交房及办理权属登记的违约行为，应承担相应违约责任。由于解除合同确实给上诉人造成一定经济损失，而双方签订的商品房买卖合同约定的违约金目的与作用为填补守约方的损失，故一审法院按照双方签订的商品房买卖合同中违约金的约定内容认定本案解除合同的经济损失，符合合同约定及法律规定，并无不当。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8082元，由上诉人苗立亮负担。本判决为终审判决。审判长  刘瑞霞审判员  李屹东审判员  赵 飞二〇一八年九月二十一日书记员  袁慧明