山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初3315号 原告：刘钰，男，1984年12月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王厚煌，山东海桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高飞华，山东海桥律师事务所律师。 被告：姚瑞鑫，女，1988年12月15日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：康智鹏，男，1987年12月13日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。 被告：张蕊，女，1987年11月11日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**。 原告刘钰与被告姚瑞鑫、被告康智鹏、被告张蕊执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。第一次开庭时，原告刘钰及其委托诉讼代理人高飞华，被告姚瑞鑫到庭参加诉讼，被告康智鹏、被告张蕊经本院公告送达传票未到庭。第一次开庭时，原告刘钰的委托诉讼代理人高飞华，被告姚瑞鑫到庭参加诉讼，被告康智鹏、被告张蕊经本院公告送达传票未到庭。本案现已审理终结。 原告刘钰向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXX户房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告刘钰与被告康智鹏于2012年10月5日，签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋（房屋房地产权证号为**××39）归原告所有；3、判决被告康智鹏、张蕊立即协助和配合原告办理青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月5日，原告与被告康智鹏签订房屋买卖合同一份。合同约定，由原告购买康智鹏位于青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXX户的房屋一套，房地产权证号为**××39，总价款为伍拾万元整。协议生效后，原告完全履行了协议约定的付款义务，并全额支付房款；被告康智鹏亦将所涉房屋、房产证、电卡及天燃气卡等交付给原告，原告已于2012年10月7日搬进该房入住至今。2015年6月23日，被告姚瑞鑫和被告康智鹏、张蕊因借款合同纠纷一案涉诉，青岛市市南区人民法院作出（2015）南商初字第70243号民事判决书，判决：一、被告康智鹏、张蕊偿还被告姚瑞鑫借款本金394200元，利息及违约金（两项之和）110366元；二、被告姚瑞鑫就上述费用，对被告康智鹏设定抵押的青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXX户房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权。2015年11月9日，被告姚瑞鑫向本院申请强制执行。2016年，原告向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求中止对上述房产的执行。2017年5月9日，贵院作出(2017)鲁0202执异25号执行裁定书，驳回原告的异议申请。综上，原告认为：原告与被告康智鹏于2012年10月5日签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。法释〔2015〕10号最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条，在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的。原告在取得该涉案房屋后，没有登记只是物权未设立，但并不影响合同效力。故依法向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告姚瑞鑫辩称，只要没有办理过户手续，产权始终属于康智鹏、张蕊所有，产权很明确，他们当时抵押给我，我就是债权人。如果房屋买卖协议真实有效，原告只能要求原房主给原告支付违约金，与房子无关。我需要鉴定一下购房合同的真伪。后庭审中，被告姚瑞鑫称不再申请鉴定合同真伪。 被告康智鹏、被告张蕊经本院公告送达传票，未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下： 青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房地产权利人系康智鹏，登记时间为2011年10月31日。2013年12月10日，涉案房屋设定抵押，他项权利人为姚瑞鑫，债权数额为43万元。2015年6月23日，被告姚瑞鑫和被告康智鹏、张蕊因借款合同纠纷一案涉诉，青岛市市南区人民法院作出（2015）南商初字第70243号民事判决书，判决：一、被告康智鹏、张蕊偿还被告姚瑞鑫借款本金394200元，利息及违约金（两项之和）110366元；二、被告姚瑞鑫就上述费用，对被告康智鹏设定抵押的青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXX户房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权。2016年12月23日，原告向本院提出书面执行异议，要求中止对上述房产的执行。2017年5月9日，本院作出(2017)鲁0202执异25号执行裁定书，驳回原告的异议申请。2017年5月19日，刘钰收到(2017)鲁0202执异25号执行裁定书。2017年6月2日，刘钰提起本案诉讼。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交：1、《房屋买卖合同》一份，证明2012年10月5日，原告购买被告康智鹏位于青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXX户的房屋一套，总价款为五十万元整。被告姚瑞鑫质证后对证据真实性不予认可，因为如果签订了房屋买卖合同后应该过户，现在原告没有办理过户手续，所有产权未变。对于该份买卖合同，因康智鹏并未到庭，故对其真实性无法核实，无法证明原告的证明事项。 2、2012年11月16日，被告康智鹏向原告出具的收款收据及中国银行出具的交易明细，证明2012年11月16日被告康智鹏收到涉案购房款50万元，原告完全履行了买卖合同约定的付款义务。其中，2012年8月24日打款康智鹏35万元，2012年8月25日打给康倩13000元，2012年9月4日打款给康倩2500元，2012年9月28日打给康倩3万元，2012年9月30日打款给康倩7400元，还有一部分现金，转账一共40.29万元，其余现金支付。被告姚瑞鑫质证后称，对真实性认可，但是每一笔转账均是被告康智鹏先转给原告，原告又转给被告康智鹏，所以对房款的用途不予认可。原告称，康智鹏、康倩也欠我钱，所以他们先还给我，然后我再转给他们。对于该组证据因双方签订房屋买卖合同时间为2012年10月5日，该宗转账均系合同签订之前；同时该宗转账存在被告康智鹏先转给原告，原告又转给被告康智鹏的情形，与常理不符，因此，该组证据的关联性无法确认，无法证明原告的证明事项。 3、2014年12月15日，青岛渤海湾物业管理有限公司出具的证明一份及2015年12月13日青岛渤海湾物业管理有限公司出具的物业费收据一份，证明涉案房屋买卖合同签订后，被告康智鹏如约将涉案房屋交付给原告，原告已经实际占有该房屋；自2012年10月7日原告开始在涉案房屋内居住；涉案房屋自交付后，物业费等各项费用系由原告实际缴纳。被告姚瑞鑫质证后对证据真实性不认可，无法确认房子是否由原告居住。对于该组证据，因收据上的公章为青岛渤海湾物业管理有限公司，在青岛渤海湾物业管理有限公司未到庭的情况下，真实性无法核实，本院不予采信。 4、刘钰对康智鹏的录音材料一份（刘钰是主叫方，刘钰电话159××××4780，康智鹏158××××3555）；刘钰（主叫方）对康智鹏母亲（132××××0092）的录音材料两份；证明合同签订后原告曾多次要求被告及其家人配合履行过户手续，但被告及家人均以多种方式及理由拒绝配合，过错在被告，非因原告的原因未办理过户手续。被告姚瑞鑫质证后，对证据真实性有异议，我无法辨别出到底是谁的声音。我只知道我抵押的时候房屋是干净的，没有办理抵押之类的事情。我在2013年就联系不到康智鹏，而原告与康智鹏在2015年还在联系，所以我有理由怀疑他们是集体诈骗。对于该组录音证据，因涉及的当事人未到庭，无法进行核实，真实性无法确认。 5、涉案房屋交纳电费发票一组、燃气收据两张，证明涉案房屋的电费都是刘钰所交，涉案房屋是由刘钰一直居住。被告姚瑞鑫质证后称，交电费的客户名称并非原告，姓名没有变更证明不了原告的证明事项。对于该份证据，真实性本院予以认可，但交电费的客户名称显示为权丹，该份证据无法证明原告的证明事项。 本院认为，本案的争议焦点为：停止还是继续对青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXX户房屋的执行措施。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 本案中，原告作为提出执行异议的案外人，对我院作出的（2017）鲁0202执异25号执行裁定书不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，符合民事诉讼法及其司法解释的规定。原告提起执行异议之诉，其诉讼请求为判令立即停止对青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；判决确认原告刘钰与被告康智鹏于2012年10月5日，签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋（房屋房地产权证号为**××39）归原告所有；判决被告康智鹏、张蕊立即协助和配合原告办理青岛市城阳区重庆北路XXXXXXXXXXXXXXX户房屋的产权过户登记，因此，原告的诉请中有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，亦符合执行异议之诉的相关法律规定。 现原告主张其系涉案房产的实际权利人，主要依据为：2012年10月5日，刘钰与康智鹏签订《房屋买卖合同》，其购买涉案房屋并支付了相关款项。根据庭审查明的事实，因康智鹏未到庭，无法确认原告刘钰与康智鹏签订《房屋买卖合同》的真实性，同时原告提交其交纳购房款的转账凭证均发生在双方签订合同之前，与本案的关联性本院不予认可，因此，通过原告提交的证据无法确认原告系涉案房屋的实际权利人，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。 被告康智鹏、被告张蕊经本院合法传唤，无正当理由未到庭，可依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘钰的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘钰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  蒋 苓 人民陪审员  刘秀珍 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  邵珠婵