苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初1436号 原告：沈梦健，男，1973年11月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：王君莹，女，1978年11月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王晋鲁，男，1951年2月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区，代理上述两原告。 被告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。 法定代表人：刘东军，董事长。 委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马灵巧，江苏剑桥人（苏州）律师事务所实习律师。 原告沈梦健、王君莹与被告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2018年4月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年8月23日、2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告沈梦健及其与原告王君莹的共同委托诉讼代理人王晋鲁，被告圆融公司的委托诉讼代理人谢裕宽、马灵巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈梦健、王君莹提出诉讼请求：1.被告支付逾期交付房屋违约金225060元；2.被告承担逾期交付房屋造成的损失31200元；3.诉讼费被告承担。事实和理由：原告就购买苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场2幢1204室商品房，在2015年9月17日与被告签署商品房买卖合同，合同补充条款八约定的房屋交付时间为在双方签定本合同且买受方付清所有应付款项后15天。在原告付清购房款后，双方约定2015年11月3日验收房屋。经双方对该房作现场查验后，均认为尚不具备交付条件。随即该房由被告实施整修。被告根据整修时间进度口头告知原告，估计在2015年12月底、2016年1月初可将1204室交付。在此情况下，原告与原住房受让人约定2016年1月7日交房。之后，原告陆续将部分家具及杂物搬放至1204室，剩余家具及杂物暂寄存在双方父母及朋友处。考虑到1204室整修属于补充性的，且等待时间也不会太长，原告二人分别寄住父母家。遗憾的是被告未能在预定期限内整修完毕。2016年1月25日1204室水管爆裂，致使室内积水，再次丧失交房条件。最终被告于2016年4月14日向原告发出《房屋维修完毕通知书》。2016年4月16日，被告才正式交付1204室。随即原告于18日致函被告，望被告能承担逾期交房违约责任及由其产生的其他损失。事后，被告仅偿还了3000元用于烘干地面的燃气费，对违约责任等无明确答复。虽经原告多次向被告工作人员询问，至今未果。被告逾期交房违背合同约定，理应承担违约责任。审理中，原告说明，其第1项诉请的违约金是按已付房款（6819961元）的日万分之二计算迟延交房时间（自2015年11月4日至2016年4月16日，计算165天）得出，考虑到已提出违约金主张，故申请撤回第2项诉请，但第2项诉请计算的原因是2016年1月7日起（至2016年4月16日，计算100天）原告无房居住，必受租房等各种损失，原告计算损失300元/天，该损失客观存在，（另有1200元搬家费用，合计31200元）望法院在认定第1项诉请的违约金金额时充分考虑。原告另说明，如法院认为被告行为不构成逾期交房，也要根据被告房屋存在的问题而判决被告承担因此而给原告造成损失的赔偿责任。 被告圆融公司辩称：被告不存在逾期交房行为，原告所称质量问题，一是大理石返碱，已通过减免物业费方式解决，二是水管破裂，系因极寒天气原因导致，并非质量问题。请求驳回原告诉请。 经审理查明，2015年9月17日，被告圆融公司（出卖人）与原告沈梦健、王君莹（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：出卖人以6819961元价格将苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场2幢1204室建筑面积为319.55平方米的住宅全装修现房出售给买受人。合同第十条约定，出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。全装修房交房时的装修标准按本合同其他约定验收。第十一条约定，本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准。更换的配置应告知买受人。出卖人在销售商品房时设置样板房的，如出卖人实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致的，出卖人将在补充条款中说明。如出卖人在补充条款未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致并承诺交房时的装修质量不低于样板房水平。出卖人应对样板房装修情况进行公证后才能拆除，否则，引起装修质量纠纷的，由出卖人承担举证责任。出卖人承诺，装修质量的验收标准按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的工程质量验收标准执行。第十二条约定，出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日(不足一日按一日计)50元的误工费。（本条适用于出卖人在保修期内由出卖人进行或出卖人委托施工单位、物业服务单位进行的维修活动，不包括在保修期外的维修活动。）全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年。在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。出卖人对与该商品房有关的共有部分的保修期自房屋所在地的房产行政主管部门核发《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》）之日起计算。既有《建筑使用证》，又有《建筑临时使用证》的，以《建筑临时使用证》核发之日起计算。第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。第十七条约定，出卖人定于2015年10月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。第十八条约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收完毕后，买卖双方签署房屋交接文件。该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。第二十条约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（本条第1款和第2款不作累加处理）1、逾期在120日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。 与《苏州市商品房买卖合同》同时签订的《合同补充条款》中，合同补充条款四约定，买受方清楚并确认：该房屋销售合同签订之时，出卖方已明确告知买受方本合同签订时该房屋已具备交房条件，为实际现房。买受方确认在签订该房屋销售合同时，该房屋及其所在小区已建设完成，买受方已检查该房屋及所在小区，对房屋的层高、结构、功能布局、材料和施工质量及其所在小区的公共设施和设备、相关环境建设等均无异议，同意按该房屋现状购买和接收房屋。删除正文第十一条，装修标准按照现状交付。合同补充条款五约定，该房屋销售合同签订之时，已具备交房条件，出卖方无需书面通知买受方办理入伙手续。买受方付清该房屋全部款项后，在本补充协议第八条约定的时间直接向出卖方预约后即可办理入伙手续。物业管理费用从办理完入伙交接手续之日第二日起，由买受方承担。买受方同意，若买受方房款在销售合同或者补充协议中约定的房屋交付时间前已付清，但未主动预约办理入伙手续的，房屋于合同或补充协议约定的交付时间的第二日起视为已交付买受方，买受方从该日起承担该房屋的一切风险和相关的物业管理费用，保修期同时开始计算；买受方在销售合同约定的房屋交付时间后付清房款，但未主动预约办理入伙手续的，买受方从房款付清之日后第16日起承担该房屋的一切风险和相关的物业管理费用，保修期同时开始计算。合同补充条款八关于房屋交付时间约定，删除合同第十七条，修改为“在双方签订本合同，且买受方付清所有应付款项后15天”。合同补充条款十一约定，若本补充协议内容与原销售合同有冲突，以本协议为准。 2015年10月29日，原告沈梦健、王君莹向被告圆融公司付清购房款项。双方一致确认，按合同约定，交房期限应为2015年11月13日。 2015年11月3日，原告沈梦健与被告圆融公司工作人员办理上述房屋入伙手续，原告沈梦健进行验房并领取房屋（进户门、保姆间前门、保姆间后门、保姆卫生间、设备阳台、小阳台、进户门客厅、主卧、主卧衣帽间、厨房、客卧、客卧卫生间、次卧、信报箱、紧急按钮）钥匙等，双方在《入伙手续流程表》、《钥匙领用登记表》上签字。 2016年1月25日上述房屋出现水管爆裂。 2016年4月14日，被告圆融公司向原告沈梦健发出《房屋维修完毕通知书》，内容为：“圆融天玺2-1204因为恶劣天气造成的房修问题，现在已经全部修复完毕，特此通知您入住。” 2016年4月16日，原告沈梦健再次对上述房屋进行查看，并认可受领上述房屋。当天，原告缴纳物业费后，物业公司将电梯（门禁）卡交付原告。 2016年4月20日，被告圆融公司收取原告沈梦健、王君莹《函》一份，主要内容为：“……经过查验，贵司我均认为尚不具备交房条件。次日，我将查验暴露出来的问题和瑕疵，以书面形式列举后，通过电子邮件告知孙经理（见附件一），希望贵公司能尽快修复后交房。后，我在11月13日又两次通过电子邮件与孙经理沟通（见附件二、三），询问解决方案，望尽快交房，避免双方损失的扩大。之后，贵公司于11月16日召集了该房的装修方，在现场针对暴露的问题和瑕疵，就该房的整修方案及进度要求，阐述了各自的意见和整修方案（见附件四）。但是，至今的整修结果和进度不能令人满意。因贵公司出售的房屋尚不具备交付条件，导致逾期交房，按合同约定应承担相应的责任。另外，在与贵公司签署合同后，我已将原住房出售，且约定了交房的时间。因我不能入住，已对他人的权益造成影响。再者2016年1月25日1204室，发现室内已被大水浸泡，随即贵公司一直返修至2016年4月16日。今致函给您，望贵公司能对2015年11月3日至2016年4月16日延期交付房屋产生的违约责任，我方现提出以下诉求。一.贵公司应承担按合同约定的逾期交房的违约金225059。二.由于贵公司逾期交房，导致本人无法交付已出售的房屋，按合同约定向受让方支付违约金5000元。该项支出应由贵公司承担。三.产生重复搬家费用1200元，由贵公司承担。四.贵公司对浸水后的装修，装饰予以更换维修（包括但不限于)：石膏吊顶，地板，踢脚线，墙纸，门，护套，柜体等，并承诺上述物体为二年质保期。五.贵公司承担自2016年1月7日至最终交房日，本人全家在外借宿费用，按300元/日计算。六.本人预充3000煤气费用用于烘干地面。同时，望您能回复。” 2016年4月29日，上述房屋办理产权登记于原告沈梦健、王君莹名下。 2016年7月6日，苏州喜贵搬家服务有限公司为原告沈梦健、王君莹开具1200元搬运费发票。审理中，原告说明该费用系因水管爆裂需要维修造成的二次搬家损失。 2016年10月8日，原告沈梦健投诉称上述房屋“整屋大理石反碱严重，且经过多次打磨都无法改善情况”。2017年2月22日，原告沈梦健在一份《客户投诉记录单》上签名，确认“投诉问题已解决”。《客户投诉记录单》反映：“投诉处理记录”部分记载，“整屋更换耗时过长，且现场对其他装修部分的影响较大”，故“解决方案”为“1）整屋大理石反碱问题由业主自行修复，开发商不再予以维修；2）开发商予以减免2016年6月1日-2018年3月31日期间的物业费，合计：62656元”。回访时，原告沈梦健表示，“业主表示接受和满意。本人提出后期如物业费收费基准发生变化，按变更后收费标准再计算减免总时间”。 上述事实，有苏州市商品房买卖合同、合同补充条款、入伙手续流程表、钥匙领用登记表、房屋维修完毕通知书、函、收条、不动产权证书、发票、客户投诉记录单等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 审理中，原告另提交《入伙手续流程表》、《房屋验收交接表》复印件，说明系物业公司提供，以证明原告2016年4月16日接受房屋，并与被告签署相关文件确认。被告对两份证据复印件真实性均不认可，并提出时间上有明显涂改痕迹，物业公司无上述材料。 被告另提交苏州市气象局官方网站（相天网）网页打印件，反映苏州天气2016年1月23日低至零下9度，1月24日低至零下7度，1月25日低至零下5度，以证明2016年1月25日房屋水管发生破裂时，气温为苏州1978年以来历史最低，因此系恶劣天气导致水管破裂，而非质量问题。原告对证据真实性提出怀疑，并认为与本案无关。本院要求原告提交反证，原告未提交。 原告提交照片3张，反映水管保护对比情况，并说明整幢楼只有原告一户水管爆裂，房屋结构上，水管部分应隔断，修复后照片可以看出加了隔热层和隔板，以证明水管爆裂和温度无关。被告认为，证据真实性无法确认，经与技术部门核实，根据相关国家规范，室内管道无需加保温层，原告水管爆裂后，被告增加保温层仅是出于企业更加不希望此类事件再发生的考虑，而非国家规范要求，被告开发的房屋均通过各项验收，不存在不规范行为。 关于房屋交付是否迟延。原告认为，2015年11月3日验房时发现房屋问题很多，并未交接房屋，直至按《房屋维修完毕通知书》于2016年4月16日验房后收房才完成房屋交付。被告提出：《苏州市商品房买卖合同》第十八条、合同补充条款八约定，房屋交付标志为双方签署房屋交接文件，按照房地产行业普遍做法，入伙手续流程表就是房屋交接文件；合同补充条款四约定，签订合同时房屋为现房，具备交房条件，买受方同意按现状购买和接受；合同补充条款五约定，在付清房款后第16日即视为房屋已交付买受方；而2015年11月3日《入伙手续流程表》已证明被告完成房屋交接手续、履行完毕交房义务，钥匙也由原告领取；《房屋维修完毕通知书》明确表示，水管问题是天气恶劣导致，并非被告质量问题；不认可原告《函》中意见，不认可原告诉讼主张。 原告主张，案涉房屋属高档房屋，底楼即设有电子门禁，《钥匙领用登记表》中并未反映原告取得了电子门禁卡，故原告无法使用电子门禁卡进入电梯，原告对房屋没有控制可能。被告认为，交付手续由物业公司操作，公共部分也由物业公司管理，公共部位要求缴纳首期物业费后按程序发放相关电梯卡，与被告交房无关，物业管理费在合同中明确约定，还有交房须知、业主临时规约等文件上都有相关规定，相关文件原告均已签收；房屋开启方式为三种，刷卡、钥匙、密码，钥匙和密码均在11月3日交付原告。原告说明，没有卡光凭钥匙无法打开1楼大厅玻璃门，无法打开电梯就无法到达所在楼层，楼梯理论上能通过所在楼层，但因楼梯封闭无法通过楼梯爬到所在楼层。被告说明，如原告要求物业开启玻璃门进入自己房屋，客服会给予帮忙，很多业主不是直接入住，会通过迟交物业费的方式暂不领取门禁卡，都通过这样的方式解决，且就像原告所述在支付相关物业费及其他费用后，被告立即办理了门禁卡，故该结果是原告的自行选择，而非被告拒不交付，前期物业管理合同中明确约定一方在入伙时需预交物业管理用房及公共区域公共设施的水电及电梯运营费等。 原告另提出，验房当天发现玻璃破碎，约五六个平方米，还有一些其他小问题。被告认为，相关问题原告均不可以作为拒绝收房的理由，即使相关问题存在，原告应提交相关部门鉴定，因此即使有些小问题，房屋也应在原告付款后第十六日完成交付，原告是否来签署交付手续不是合同约定的关键条件。 被告经核实说明，玻璃是原告看房时就存在问题的，玻璃是多层隔热玻璃，仅是中间隔层出现问题，并不存在安全问题；物业公司表示该问题在交房时已解决；原告2015年11月3日签署入伙手续流程表的行为也可以印证。原告表示，被告所述不属实，被告称交房时已解决，双方应签署房屋验收交接表以证明被告已向原告交房；玻璃破碎存在安全性问题。为此，原告提交11月3日玻璃破碎、4月16日更换后的照片，以证明其主张。被告表示，涉案房屋为现房，房屋买卖合同中已经明确，房屋于合同约定的交付期限第二日视为已完成交付，不需签署任何房屋交接验收表；对原告提交的玻璃照片真实性和关联性不认可，存在破损的照片是否为11月3日拍摄无法证明，据了解11月3日当天玻璃已修好。 原告另陈述，原告签合同前看过房，当时玻璃确实已有损坏，玻璃安全性问题也向被告提出了。原告又提交2015年11月中旬原告沈梦健向被告销售经理（好像叫孙敬香）发送的电子邮件附件，以证明验房报告中提到第16条意见“阳台外墙弧形玻璃碎裂，请即刻予以更换”。被告质证表示，被告从未有过叫孙敬香的员工，原告提供邮件的收件人邮箱为私人邮箱，并非被告公司邮箱，被告无法核实；邮件内容显示为原告单方陈述，合同已明确是现房销售，按现状交付，不存在交房时还要详细验房。 原告还陈述，2015年11月3日验房后，本来被告口头通知原告称1月底前可保障原告入住，后1月底交房也未能实现，原因在于水管爆裂，而爆裂原因未必是天气很冷造成。经本院询问，原告表示无证据证明被告的承诺事实。 被告提出，《客户投诉记录单》反映，双方已对大理石反碱问题解决方式达成一致，被告减免物业费以补偿原告，由原告自行修复；该单形成于2017年，在2016年1月25日被告房屋水管发生破裂之后，原告此次仅提出大理石反碱问题，侧面反映水管破裂已解决。原告认为，大理石反碱问题与本案无关，原告诉请中未提及该部分。 本院认为，原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》及《合同补充条款》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，此为双方履行义务及不履行义务应承担责任的依据。根据合同约定及双方意见，被告应于2015年11月13日前将涉案房屋交付原告。按照双方约定，《合同补充条款》若与《苏州市商品房买卖合同》有冲突，以《合同补充条款》为准。被告与原告商定并实际于2015年11月3日办理交房手续，符合合同约定。原告认为被告房屋存在诸多问题，不符合交付条件，但按《合同补充条款》约定，房屋为现房，双方认可现状交付，原告也认可在签合同时已看过房屋状况，包括玻璃存在的瑕疵当时也已存在，故当天原告凭自身的感受否认交房条件与合同约定不符。原告已签署《入伙手续流程表》、《钥匙领用登记表》，领取房屋钥匙，仅因未交物业费导致物业公司未给电梯（门禁）卡因此未对房屋实现控制为由，主张被告承担逾期交付房屋违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到质保期内2016年1月房屋水管爆裂，被告进行维修，直至2016年4月中旬通知原告收房，此间原告存在损失实属必然，纵然原告住父母家，未发生租金直接支出，亦不能因此否认原告损失的存在，毕竟损失是一个宽泛的概念，非以直接支出为要，本可舒适居住于涉案房屋而因需维修无奈与家人挤住导致的原告与家人的居住环境的变化，或者原告自甘与家人挤住而可将涉案房屋出租收益却因需维修而无法出租导致的不能收取租金的事实，均宜理解为原告损失。原告搬运费用有发票为据，其对费用支出的说明尚属合理，在评估原告损失时亦宜考虑。尽管被告提交的证据能够反映水管爆裂前当地气温较低，但本案尚无充分证据证明可免除被告质量保修义务，且事实上被告已进行实际维修，故保修造成的原告损失应由被告赔偿。因综合考虑原告实际使用房屋受到影响的状况及其他相关因素，原告主张的损失情况尚属合理，故根据原告诉请及说明，本院酌定被告赔偿原告31200元。虽然大理石返碱问题已通过减免物业费方式解决，但《客户投诉记录单》所解决的问题仅限于大理石返碱，而就本案原告诉请所涉损失情况并未一并处理，故《客户投诉记录单》不能作为被告拒赔的依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州圆融发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告沈梦健、王君莹31200元； 二、驳回原告沈梦健、王君莹的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5144元，由原告沈梦健、王君莹负担4564元，被告苏州圆融发展集团有限公司负担580元。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  陈学珠 人民陪审员  华为英 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  孟 杰