杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初4559号 原告：杭州均营物资有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇来仁街****。 法定代表人：汪雪梅。 委托诉讼代理人：柴新牙，该公司员工。 委托诉讼代理人：周晚宁，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被告：池志清，男，1968年2月15日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告杭州均营物资有限公司与被告池志清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告杭州均营物资有限公司的委托诉讼代理人柴新牙、周晚宁，被告池志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年2月9日解除；2.被告池志清支付租金80364.88元；3.被告腾退商铺，商铺中的设施设备（包括空调）归原告所有；4.被告支付占有使用费192873元（自2018年2月10日起暂计算至2018年10月7日，实际计算至商铺腾退之日止）；5.被告支付物业费8541元（自2017年10月8日起暂计算至2018年10月7日，实际计算至商铺腾退之日止）；6.被告支付逾期违约金16073元；7.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市西湖区都市阳光和苑甲来路117号二层、119号二层、121号二层、123号二层以及甲来路123号-2一层部分商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告使用。根据合同约定，被告应于2017年3月27日前支付第四个半年租金140296.88元、于2017年9月27日前支付第五个半年租金147311.72元和第三计租年度物业费8541元、卫生费1000元，但被告一直拖延支付。2017年10月27日，被告出具承诺书，承诺分别于2017年11月10日、2017年11月28日支付2万元、25771.6元，否则同意原告锁门、断水、断电、收回商铺、解除合同，且案涉商铺中的设施设备（包括空调）归原告所有。但截至2017年11月28日，被告仅支付4万元，仍欠5771.6元未付。鉴于被告尚欠第四个半年度租金296.88元和第五个半年度租金136852.72元，故原告于2018年2月9日向被告发送《解除合同通知书》，解除了《商铺租赁合同》，但被告不仅拒绝腾退案涉商铺，而且将家中多个老人带至商铺中以威胁原告，致使原告无法收回商铺。故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告自愿撤回要求案涉商铺中的设施设备（包括空调）归其所有的诉讼请求。 被告辩称，原告主张的租金确实未支付，原因在于被告承租案涉商铺时已明确告知原告用途为开设旅馆，但原告一直未协助办理相关消防手续，致使被告近三年来一直无法正常营业。被告虽于2018年2月9日收到《解除合同通知书》，但并未同意解除合同。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据作如下认证：《商铺租赁合同》、承诺书、《解除合同通知书》、送达照片及视频、情况说明、《关于辖区杭州均营公司与季满旅馆房屋（商铺）租赁纠纷的调解》的真实性经质证均无异议，对上述证据的真实性予以认定；对建设工程规划许可证及门牌证予以认定。 本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2015年8月8日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《店铺租赁合同》一份，约定“第一条、租赁商铺情况1、该商铺座落在杭州市西湖区都市阳光.和苑甲来路117号二层、119号二层、121号二层、123号二层，面积448.5平方米，甲来路123号-2为26平方米（123号一层部分）。2、乙方已实地踏看该商铺，对商铺的位置、用途等现状已作了充分了解，愿意承租该商铺。3、该商铺经营的业态种类为旅馆。不得经营当地消防、卫生、环境等职能部门限制的业态。第二条、租赁期限该商铺租赁期限自2015年08月08日至2020年10月07日止。免租（装修）期为2015年08月08日至2015年10月07日止。 第三条、租金、履约保证金、物业管理费及支付方式1、第一年租金为：人民币（大写）贰拾捌万零伍佰玖拾叁元柒角伍分（不含税），小写：￥280593.75元。2、该商铺租金前两年不递增。第三、第四、第五年度租金在上一年度基础上每年递增一次，每次递增5%。（详见附件一）租金每半年支付一次，乙方在签订本合同后叁日内付清第一半年度租金。乙方逾期付款的，视作违约，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予返还。以后每次支付时间、具体租金金额见本合同附件一“承租商铺租金及支付明细表”。3、乙方在签订本合同之日缴纳履约保证金伍万元整，租赁期满并在结清各项费用，经甲方验收确认收回房屋后，一次性无息退还给乙方。如乙方不及时结算有关费用，或存在乙方应付甲方违约金或赔偿金的，甲方有权在履约保证金中直接扣除。4、乙方在签订合同后叁日内付清第一年度物业管理费共计：10075.17元。乙方逾期付款的，视作违约，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予返还。以后每年的物业费跟租金一起支付，物业管理费一年一付，自2015年08月08日起算。以后每年的物业费与租金一起提前10个工作日支付。（价格根据物业规定）。……第五条、甲方责任1、甲方保证出租商铺的经营租赁权无争议，协助乙方办理房屋租赁备案手续（乙方承担办理租赁备案证所需费用）。2、乙方到相关职能部门办理工商、税务登记等相关的各种审批手续，需甲方提供相关资料和证明的，甲方应及时提供。3、租赁期内，甲方有权定期查看商铺设施及安全问题。4、甲方有权（协助有关管理部门）制止场内经营者制售假冒伪劣及其他扰乱市场经营秩序的行为。第六条、乙方责任1、乙方应按照房屋用途的约定，自行取得合法的营业执照，费用由乙方自行承担。并保证所租赁的商铺仅作为其从事营业执照范围内经营活动的使用，不得利用该商铺进行任何违法或不道德活动，也不得利用该商铺做任何不利于甲方或相邻商铺的行为。2、乙方承租后，甲方不再为其改变条件进行投入。乙方如要改变商铺设施中的电气系统、消防、监控等设施设备的，包括对该设施设备进行更新改造的，必须提供政府相关职能部门审核意见资料，与此相关的费用均由乙方承担。乙方对商铺外立面进行装修，对供水、供电、消防喷淋系统，排水排污原有管道、线路等进行改变调整，应事先征得甲方的书面同意并按规定向有关部门办理申报手续，批准后才能动工。否则甲方有权责令乙方停工，并要求乙方承担违约责任。……4、在商铺租赁期间，乙方应按时自行支付水费、电费、电话费、网络费等费用，并由乙方承担延期付款的违约责任。……第七条、违约责任1、乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付当日租金的200%作为违约金。2、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收乙方的履约保证金，收回商铺，由此造成的损失由乙方承担。造成甲方损失的，乙方应赔偿损失。（1）擅自改变该商铺规划商业用途，将商铺用作未经相关职能部门批准的经营用途或利用该商铺进行违法违章活动的；（2）未经甲方同意擅自拆改变动商铺结构、水电线路及消防管道设施等，或损毁商铺；（3）在租赁期内未根据本合同约定支付租金，拖欠租金累计超过一个月或拖缴租金累计超过叁次的。……另合同附件一中明确：第一计租年度即2015年10月8日至2016年10月7日期间的租金为280593.75元，分别于2015年8月10日前支付140296.88元、2016年3月27日前支付140296.88元；第二计租年度即2016年10月8日至2017年10月7日期间的租金为280593.75元，分别于2016年9月27日前支付140296.88元、2017年3月27日前支付140296.88元；第三计租年度即2017年10月8日至2018年10月7日期间的租金为294623.44元，分别于2017年9月27日前支付147311.72元、2018年3月27日前支付147311.72元；第四计租年度即2018年10月8日至2019年10月7日期间的租金为309354.6元；第五计租年度即2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金为324822.34元。 合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告占有使用至今。 2017年10月27日，因未按时支付租金，被告向原告出具承诺书一份，载明“因本人经济原因，暂缓向贵公司交纳上述商铺租金。本人承诺：于2017年11月10日前先交20000元（贰万元整），于2017年11月28日再交25771.6元（贰万伍仟柒佰柒拾壹元陆角元）。如至2017年11月10日和2017年11月28日逾期不交的，同意杭州均营物资有限公司锁门、断水断电、收回商铺，解除合同，并且店铺里的设施设备（包括空调）归杭州均营物资有限公司所有。由此造成的一切损失及法律责任均由本人承担。”但此后，被告仍未按约付清租金。2018年2月9日，原告向被告送达《解除合同通知书》，载明“鉴于你拒绝支付租金的根本违约行为，我司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定以及《商铺租赁合同》第七条第2款的约定，依法行使合同解除权。即：1.自本通知书到达你处时，《商铺租赁合同》解除；2.你应当立即予以腾退，我公司收回商铺，否则若因你不及时腾退造成损失的（包括但不限于我公司的租金损失、仓储损失以及委托第三方搬运的搬运损失等），应当由你全部承担；3.截至今日你应向我公司缴纳租金共计人民币136852元，并支付相应的滞纳金。4.履约保证金不予退还……” 2018年4月18日，杭州安嘉物业管理有限公司出具情况说明，确认案涉商铺物业费为每月1.5元/平方米以及原告已代为支付案涉商铺2015年3月20日至2018年9月19日期间的物业费。 诉讼中，被告确认截至2018年2月9日尚欠租金80364.88元。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于被告辩称的原告未配合办理消防手续、违约在先的问题。对此本院认为，根据《商铺租赁合同》关于“乙方到相关职能部门办理工商、税务登记等相关的各种审批手续”、“乙方如要改变商铺设施中的电气系统、消防、监控等设施设备的，包括对该设施设备进行更新改造的，必须提供政府相关职能部门审核意见资料，与此相关的费用均由乙方承担”的规定可知，办理消防手续的义务在于被告，且被告未能提供证据证明因原告的不配合致使相关消防手续未能办理，故其上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。根据《商铺租赁合同》约定，被告应自2017年3月27日前支付租金140296.88元，于2017年9月27日前支付租金147311.72元，如拖欠租金累计超过一个月或拖缴租金累计超过叁次的，原告有权解除合同、收回案涉商铺并没收履约保证金。但截至2018年2月9日，被告未付清上述租金，故原告有权提前解除上述合同。因原告已于2018年2月9日向被告发送解除通知，故其要求确认《商铺租赁合同》于该日解除于法有据，于法有据，本院予以支持。合同关系解除后，被告作为承租人，应将案涉商铺腾空并返还给原告。关于租金问题。被告确认尚欠原告租金80364.88元，故对该部分租金理应予以归还。关于占有使用费问题。原告主张占有使用费，理由正当，本院予以支持。占有使用费应自合同解除次日即2018年2月10日按合同约定的租金标准计算。关于物业费问题。双方约定物业费跟租金一起提前10个工作日支付，且自2015年8月8日起一年一付。现根据杭州安嘉物业管理有限公司出具的情况说明可知，案涉商铺物业费按1.5元/平方米*月计算以及原告已代为支付物业费至2018年9月19日。现原告主张被告仅向其支付物业费至2017年10月7日，而被告未能提供证据予以反驳，故本院对原告该项主张予以采信。原告要求自2017年10月8日起按1.5元/平方米*月支付物业费至案涉商铺腾退之日，本院予以支持。经计算，物业费为711.75元/月。关于违约金问题。《商铺租赁合同》关于“乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付当日租金的200%作为违约金”、“租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收乙方的履约保证金”的约定，系对逾付租金违约责任的双重约定，现原告在没收履约保证金的情况下，又主张按未付租金的20%计算违约金，明显过高，故本院对原告关于逾期违约金的主张不予支持。原告自愿撤回要求案涉商铺中的设施设备（包括空调）归其所有的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼请求，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州均营物资有限公司与池志清签订的《商铺租赁合同》于2018年2月9日解除； 二、池志清于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区都市阳光和苑甲来路117号二层、119号二层、121号二层、123号二层（面积合计约448.5平方米）以及甲来路123号-2一层部分商铺（面积约为26平方米）腾退并返还给杭州均营物资有限公司； 三、池志清于本判决生效之日起十日内支付杭州均营物资有限公司租金80364.88元，并支付自2018年2月10日起按合同约定的租金标准计算至上述商铺腾退并返还之日止的占有使用费； 四、池志清于本判决生效之日起十日内支付杭州均营物资有限公司自2017年10月8日起按每月711.75元计算至上述商铺腾退并返还之日止的物业费； 五、驳回杭州均营物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2884元，由杭州均营物资有限公司负担100元、池志清负担2784元。 杭州均营物资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；池志清于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘若愚 二〇一八年九月二十日 书记员  林倩如