江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初4036号原告（反诉被告）:宜春沪豫房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山大道东路，统一社会信用代码：91360902751117293N。法定代表人：秦红春，该公司执行董事。委托诉讼3221813。委托诉讼代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组，住所地：宜春市袁州区秀江东路与滨江西街交汇处，诉讼代表人：李云华，该居民小组组长。委托诉讼代理人：彭林，江西日泰律师事务所律师。原告（反诉被告）宜春沪豫房地产开发有限公司（以下简称沪豫公司）与被告（反诉原告）宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组（以下简称村民小组）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，被告村民小组于2018年8月15日提出反诉，本院经审查受理后决定合并审理。依法组成合议庭，于2018年9月7日公开开庭进行了审理,原告宜春沪豫房地产开发有限公司委托诉讼代理人张和昕、游志荣，被告宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组诉讼代表人李云华及委托诉讼代理人彭林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沪豫公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告2011年元月26日签订的《联建协议书》无效;2.判令被告返还原告押金35万元及资金占用期间的利息(按年利率12%从2011年1月29日起算至实际返还之日止,暂计算至2018年7月10日为313250元);3.判令被告赔偿原告的经济损失21700元;4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:2011年元月26日,原告与被告签订《联建协议书》,约定双方合作开发被告李家居民小组2.05亩劳力安置用地的房地产建设,由被告李家居民小组提供安置用地,原告负责出资承建,同时约定原告先需交纳30万元押金。合同签订后,原告将35万元押金支付至双方指定的账户并承担了修建施工围墙的费用21700元,为合同履行作了必要准备。但被告的安置用地迟迟无法取得用地规划审批,导致合作项目无法继续推进。现原告与被告签订的《联建协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定归于无效,合同也从未履行,原告多次要求被告返还押金无果故特诉至法院,请求法院查明事实后,依法判如诉请。被告村民小组辩称：一、原告诉状所述不是事实，被告与原告签订的《联建协议书》是合法、有效的，并没有违反法律的强制性规定。由于原告违反协议约定，拒不按照协议约定建房，致使合同一直没有履行，原告违反协议规定，应赔偿被告的经济损失，被告保留追究其责任的权利。1、首先涉案的土地是2008年政府给予的劳动力安置地（1.35+0.7），有建设项目选址意见书、政府抄告单、红线图，被告手续完全合法有效。2、同一时期河头组联建房屋已经做好，足以证明联建协议没有违反法律规定，被告已经履行了配合义务，该份联建协议是有效合同。现在被原告起诉被告无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。二、原告所交纳押金35万元是事实，但不应计算利息。三、对原告要求被告赔偿经济损失21700元没有法律依据。四、由于原告一直不按规划部门要求报建，拖延至2013年以后棚改政策出来，所有报批统一管理，造成被告巨大可得利益损失，当时规划做十四个店面，按照每个每月600元租金，一年的租金100800元，延期交房五年租金损失504000元，同时现在被告村庄整体拆迁，计算700平方店面，按现在拆迁店面赔偿，造成店面损失上千万元，被告保留追究赔偿权利。被告村民小组向本院提出如下反诉诉讼请求：1、请求法院判令原告沪豫公司承担未建房屋，导致被告村民小组店面租金损失共计504000元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告沪豫公司承担。事实与理由：2008年左右，被告村民小组对1.35亩劳动力安置进行招投标，原告沪豫公司委托李某2民小组村民李粮华101万投标竟得该标，中标后，双方签订了协议，也约定了分配方案，一楼店面归被告村民小组，其他归原告沪豫公司。原告沪豫公司因为前期中标价过高，按照当时政策可以报批四层，原告沪豫公司认为联建不划算。2009年政府抄告单又划给被告村民小组0.7亩土地，并根据规划要求选址，按规定可以办理有关审批手续。原告沪豫公司直到2011年元月26日又与被告村民小组老队委商量又重新签订了联建协议书，把以上两块劳动力安置地2.05亩一起联建:被告村民小组同意以1180000元的价格由原告沪豫公司出资联合建房，被告村民小组协助办理各项手续，同时约定分配方案，盖好房子一楼店面归被告村民小组所有，其他归原告沪豫公司所有。联建协议签订后，被告村民小组积极向有关部门申请办理有关报批手续，由于原告沪豫公司要求按6层4200平方报建，而2.05亩土地容积率为3003平方达不到规划部门的要求，规划部门一直不同意审批。原告沪豫公司该种行为致使联建房屋不能动工，造成被告村民小组仅店面租金损失巨大，当时规划十四店面，按照每个店面每月600元租金，一年的租金100800元，从2013年开始计算，延期交房五年租金损失504000元。同时现在被告村民小组组上整体拆迁，按照约定一楼店面有700平方米，现店面拆迁均价2万元每平方米，可得拆迁利益上千万元，以上损失理应由原告沪豫公司承担。原告沪豫公司反诉答辩称：一、被告诉称的不是事实。1.被告诉称“2008年左右，被告对1.35亩劳动力安置进行招标，原告沪豫公司委托李某2民小组村民李粮华101万元竞得该标，中标后，双方签订了协议，也约定了分配方案，一楼店面归被告村民小组，其他归原告沪豫公司。原告沪豫公司因前期中标价格过高，按照当时政策可以报批四层，原告沪豫公司认为联建不划算…”，该诉称内容不是事实，纯属子虚乌有。2.被告村民小组在反诉状诉称“由于原告沪豫公司强烈要求按6层4200平方报建，而2.05亩土地容积率为3003平方，达不到规划部门的要求，规划部门一直不同意审批……”，该内容明显与事实不符。首先，规划部门没有审批是因为被告村民小组的用地指标未按规定取得建设用地规划可证件；其次，按6层4200平方米报建并非是原告沪豫公司强烈要求，而是当时政策允许报建六层，最后，按6层报建，也是被告村民小组自己的要求，其在2011年3月28日向市政府申请的《关于请求办理劳力安置用地有关手续的报告》中明确了上述内容，并非其反诉诉称的系原告沪豫公司强烈要求按六层报建。二、被告村民小组的诉请没有事实及法律依据，应予驳回。被告村民小组要求原告沪豫公司赔偿其每个店面每月600元租金共计504000元的诉请主张不能成立。首先，本案联建项目的无法动工的责任不在于原告沪豫公司，而是被告村民小组迟迟无法取得用地规划许可证及土地使用权证，造成合作项目无法继续进行；其次，被告村民小组该租金损失一方面未提供证据证实，另一方该损失不属于被告村民小组既有财产的减少，而是合同有效情形下通过履行可以获得的利益，该利益的获得可能发生，也可能不发生，无法确定，且即便该损失存在，原告沪豫公司也无过错，不应对该“损失”承担任何责任。三、虽然被告村民小组的用地指标未确定用地批准，但该用地指标仍然属于被告村民小组所有，在政府拆迁征地过程中，仍然可以获得拆迁补偿，根本不存在其反诉中诉称的上千万元损失。综上，本案原告沪豫公司与被告村民小组的《联建协议书》无法履行的责任在于被告村民小组，且该合资合作开发房地产的行为未取得有关部门同意，属于无效协议，请求法院驳回被告村民小组的反诉诉讼请求。在庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告沪豫公司为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一）：联建协议书一份、宜府办抄字（2009）64号抄告单一份、李家组安置用地红线图2份。证明1、被告将政府给予2.05亩劳力安置用地指标作为合作标的，交由原告出资开发建设，双方存在合资合作建房关系；2、被告提供的安置用地指标尚未取得使用国有土地审批及规划许可，合作标的因违反法律法规的规定，属于无效合同。证据（二）：2011年3月28日关于请求办理劳力安置用地有关手续的报告一份、2014年9月27日关于请求同意劳力安置用地建设商业综合楼的报告。证明截止到本案起诉之日，被告提供的合作地块至今未取得使用国有土地审批及规划许可，合作用地仍属于非法用地的事实，双方联合建房协议书应属无效合同。证据(三)：收据一张（7006363）。证明被告收取了原告押金35万元的事实。证据(四)：李冬华出具的领条一张。证明原告承担了合作地块施工围墙工程款21700元的事实。对原告沪豫公司的上述举证，被告村民小组经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，不能证明为无效合同，被告只是履行配合报建义务。对证据（二）的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，造成不能审批的原因，是因为原告超容积率报建，导致报建手续不能审批。同时我们在抄告单郭家组也报建下来了。对证据（三）的三性无异议。对证据（四）三性均有异议，我们不清楚，是原告的个人行为，跟被告李家组无关联。被告村民小组为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证据（一）：建设项目选址意见书、红线图、政府抄告单。证明涉案的劳动力安置地是有正规手续，是合法取得的，同时按照规定可以办理有关审批手续。证据（二）：宜春市人民政府专题会议纪要。证明同一期河头组联建房通过会议审批，按照要求办理相关手续，足以证明被告方的劳动力安置地也可以取得国有土地审批及规划许可。证据（三）：联建协议书。证明双方签订联建协议书，双方约定价款、分配方案及相关权利义务，该份协议是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定。证据（四）：审批报告。证明按照原告要求按六层4200平方报建，已经履行配合报批义务，被告没有过错也没有违约，不应承担违约责任。证据（五）：宜阳新区工程竣工验收报告、发票、领条。证明沿河路围墙及景观墙，政府有统一拨款，按照规定李家组围墙款已经支付完毕。被告不存在向原告收取围墙款，原告举证围墙款与被告无关。证据（六）：调查笔录7份。证明1、开始竟标劳动力安置地开始是1.35亩，以及竟标的过程。2、证明根据当时政策涉案的土地可以报批四层，由于原告认为建四层不划算，执意要求按六层报批导致手续办不下来，责任完全在原告，被告方没有过错。3、原告找被告方涉案劳动力安置地周边居民要求拆一部分民房，以增加容积率的事实。对被告村民小组的上述举证，原告沪豫公司经质证认为：对证据(一)的1、对于“建设项目选址意见书”的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议。2、对于两份红线图的的“三性”没有异议，但对于其证明目的有异议。3、对于“政府抄告单”的“三性”没有异议，但对于其证明目的有异议。对证据（二）的真实性、合法性没有异议，但对于关联性及证明目的有异议。理由是该会议纪要与本案合作用地没有关联，河头组取得用地审批并不等于被告与原告的合作开发的用地必然取得国有土地审批及规划许可，相反恰恰可以证明被告与原告合作的土地至今没有取得土地使用权证书及用地许可批准，导致双方合作的标的不合法。对证据（三）对于“联建协议书”的真实性、关联性没有异议，但对于合法性及证明目的有异议。因为联建协议虽然是双方签订，但并非有效合同。该联建协议因违反法律、行政法规的强制性规定归于无效。对证据（四）的真实性、合法性、关联性没有异议，但对于证明目的有异议。首先，按6层4200平方米报建并非是按原告的要求，而是被告自己的要求，其次，虽然被告是协助配合报批义务，但因为该联合建房未经市政府批准，仍是以被告的名义办理，有关审批未通过责任仍然在于被告，实际与原告无关。对证据（五）的关联性以及证明目的有异议。被告提供上述围墙与原告承担修建的围墙并非同一段，政府统一拨款不包括原告承担该段围墙。该组证据竣工验收报告可以看出政府拨款的这段围墙是在2011年6月8日开工建设，而原告承担的修建的围墙是在2011年5月9日就已完成并付款。李某1（六）证人李清华的证言的真实性、合法性、关联性予以认可，但对于被告的证明目的不彭某1。彭某2人李某2、王某,4、郭某,4、王绍勇、郭庆兵的证言的“三性”及证明力存彭某3。对于证人彭祖林的证言证明目的有异议。被告（反诉原告）为证明自己的反诉诉讼请求，提供的证据有：租赁合同两份、会议记录。证明1、在同路段的租金的依据；2、证明被告组上开会会议，中标方没有在一年内没有按期把房屋建起，每个月应该支付租金的证明。对被告（反诉原告）村民小组的上述举证，原告（反诉被告）沪豫公司经质证认为：对证据的三性均有异议，首先会议纪要的没有时间形成，不具备证据的基本形式，双方要有约束，需要双方签字认可才对中标者有约束力，落款时间（2009年）和签订时间（2001年），之前中标者并不是原告，所以不具有约束力，不具备合法形式，租赁合同的三性有异议，空地租金不是房屋租赁的租金，双方对房屋建成时间，没有具体的约定，对于房屋是否能建成的租金，原告是没有责任承担租金的损失。证人李清华出庭证实：2011李某1协议书李某1清华签名是李清华本人签字，村民小组的公章是队上盖的；2011年3月28日村民小组、居委会和街道打报告要求解决劳务用地是事实；2014年9月27日向宜春市房管局打报告是事实；建设用地没有取得土地使用权证；2013年12月份列入了棚户区改造彭某2人彭恒春、彭建春出庭证实：政府征购了村民小组的土地，队上投标，我们参加了会议，听说是姓付的中标了，原告找了我们每家每户，想拆掉我们的房屋综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告沪豫公司提供的证据证据(一)联建协议书一份、宜府办抄字（2009）64号抄告单一份、李家组安置用地红线图2份。证据(二)2011年3月28日关于请求办理劳力安置用地有关手续的报告一份、2014年9月27日关于请求同意劳力安置用地建设商业综合楼的报告。证据(三)收据一张（7006363）。被告村民小组经质证认为：对证据（一）、（二）、（三）的真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以确认。对被告村民小组提供的证据证据（一）建设项目选址意见书、红线图、政府抄告单。证据（二）宜春市人民政府专题会议纪要。证明同一期河头组联建房通过会议审批。证据（三）联建协议书。证据（四）审批报告。原告沪豫公司对证据（一）、（二）、（三）、（四）的真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以确认。对原告沪豫公司提供的证据(四)，被告村民小组经质证对三性均有异议，本院经审查综合其他证据对原告承担了合作地块施工围墙工程款21700元的事实予以确认。对被告村民小组提供的证据（五）宜阳新区工程竣工验收报告、发票、领条。原告沪豫公司对证据（五）的真实性、合法性无异议，对证据（五）的关联性以及证明目的有异议。故本院予以确认。对被告村民小组提供李某1（彭某1人彭某2、彭恒春、彭建春出庭证实的事实，原、被告均无异议，故本院予以确认。对被告（反诉原告）为证明自己的反诉诉讼请求，提供的证据：租赁合同两份、会议记录。原告（反诉被告）沪豫公司经质证认为：对证据的三性均有异议，本院经审查并结合其它证据，认为此证据与本案无关联，故本院不予确认。综上认证，结合庭审调查及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2007年8月27日宜春市城乡规划建设局根据宜春市政府办【2003】7号会议摘录，同意官园居委会李家居民小组劳力安置用地选址于秀江东路北侧，用地面积918平方米，并于同日下发建设项目选址意见书，该选址意见书有效期为半年，逾期未办理《建设用地规划证》，自行失效。2008年，被告村民小组对1.35亩劳动力安置进行招投标，李某2民小组村民李粮华以1010000投标竟得该标李某2村民小组和李粮华双方约定了分配方案，一楼店面归被告李某2组，其他归李粮华。2009年4月10日宜春市人民政府办公室下发抄告单，宜府办抄字[2009]64号，《关于要求解决倌园居委会征地工作中遗留问题的请示》。为解决官街道居委会征地工作电的遗留问题,经市政府研究,同意李家组原正荣公司征地中给予的1.35亩劳力安置用地的规划选址延期,并划给该组0.7亩土地,用于原秀江东路拆迁征地劳力安置补偿。2011年1月26日,原告沪豫公司与被告村民小组签订《联建协议书》,联建协议书李家村民小组为甲方，宜春沪豫房地产开发有限公司为乙方，经双方协商,甲方将2.05亩劳力安置用地与乙方联合建房现将有关事项协议如下1、甲方同意以118万元的价格由乙方出资联合建房,并协助乙方办理各项手续2、在2.05亩土地建好的房子,一楼店面归甲方所有,其他归乙方所有。3、乙方2011年1月29日前交甲方押金叁拾万元整4、双方签字后不得反悔5、建设房子在±0时将余款83万元付给甲方,建房纠纷由甲方负责。6、甲方店面由乙方安装好水电7、本协议一式二份,双方盖章签字后生效。《联建协议书》签订后，2011年1月29日原告沪豫公司向被告村民小组交纳了350000元押金，被告村民小组开具了收条。2011年3月28日，宜春市宜阳新区官园街道办事处和官园社区居委会李家组向宜春市政府报告：关于请求办理劳力安置用地有关手续的报告，宜春市政府按照市城市土地利用和城市建设总体规划,市国土资源局直属分局在我组征用土地200多亩,用于正荣公司和秀江东路延伸段建设。承蒙政府的关怀,分别给予我组原正荣公司征地劳力安置用地1.35亩,原秀江东路拆迁征地劳力安置用地0.7亩,市政府办公室于2009年4月10日下发宜府办抄字[2009]64号抄告单,市规划部门于2010年12月29日划了用地纸线图。目前,我组计划在以上二宗用地上建设六层综合楼,建筑面积约4200平方米,用于劳力安置。现请求市政府为我组建设综合楼办理报建用地等有关手续提供帮助。2011年5月原告沪豫公司请李冬华修建围墙，修建的围墙在2011年5月9日完工，修建施工围墙的费用是21700元，并于2011年5月9日原告沪豫公司付款给李冬华2014年9月27日，宜春市宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家组向宜春市房管局打报告：关于请求同意用劳力安置用地建设商业综合楼的报告，近年来,市国土资源局直属分局按照市城市土地利用和城市建设总体规划,陆续在我组征用土地200多亩,用于正荣公司和秀江东路延伸段建设。同时,作为补偿,分别给予了我组原正荣公司征地劳力安置用地1.35亩,原秀江东路拆迁征地劳力安置用地0.7亩用于征地劳力安置。我组计划用以上二宗用地建设商业综合楼,用于劳力安置。市政府办公室于2009年4月10日下发了宜府办抄字[20091]64号抄告单,市规划部门于2010年12月29日划了用地红线图。目前市政府正在我组(官园街道李家组)进行棚户区改造项目上述二宗劳力安置用地也在该项目范围内。考虑本组尚有300多劳力需要安置,市政府也有抄告和规划,恳请市政府同意我组继续按原来的抄告和规划,自行建设商业综合楼,以安置劳力。2013年12月被告村民小组列入了棚户区改造，原、被告签订的《联建协议书》一直没有履行。在本案审理过程中，经原告沪豫公司申请，本院依法制作（2018）赣0902民初4036号民事裁定书查封冻结被告村民小组银行存款600000元或其同等价值的财产。本院认为，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告没有取得建设用地批准手续，其与原告的联建协议亦未经政府批准，故原、被告签订的《联建协议书》无效。原告宜春沪豫房地产开发有限公司与被告宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组签订的《联建协议书》,虽系原、被告真实意思表示，但因被告宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组与原告宜春沪豫房地产开发有限公司签订《联建协议书》时，被告宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组至今仍未取得土地使用权证，未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，被告与原告的《联建协议书》亦未经政府批准，故原、被告签订的《联建协议书》无效。故原、被告双方的《联建协议书》无效。被告收取原告的350000元，应当予以返还。被告要求原告返还占用押金350000元期间的利息,因原、被告双方的《联建协议书》无效，原、被告双方都有过错，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿修建施工围墙的的经济损失21700元，没有事实和法律依据，本院对原告此项诉讼请求不予支持被告反诉要求原告承担租金损失504000元，因原、被告签订的《联建协议书》无效，且原、被告签订的《联建协议书》对房屋租金没有约定，故被告反诉要求原告承担租金损失504000元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）宜春沪豫房地产开发有限公司350000元。二、驳回原告（反诉被告）宜春沪豫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10650元，财产保全费3520元，合计14170元，由原告（反诉被告）宜春沪豫房地产开发有限公司、被告（反诉原告）宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组告各负担7085元。反诉案件受理费4420元，由被告（反诉原告）宜阳新区官园街道官园社区居民委员会李家居民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开14×××0740009407，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁立林人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一八年九月十一日代书 记员  陈 菲