文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初10622号原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码91440300769160222N。法定代表人赵世曾。委托代理人李婷婷、杨倩倩，广东联建律师事务所律师。被告陈浩鑫，男，汉族。委托代理人刘子孺、杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。上述原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司与被告陈浩鑫商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李婷婷，被告委托代理人刘子孺、杨兵兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月11日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。合同约定，被告向原告购买位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的卓能雅苑项目第2栋C座13A房，购房总价款4679962元，被告签订合同之日起0日内支付购房总价30%即1409962元，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向原告支付剩余价款327万元，未按约定时间付款的，分别处理：1.逾期90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，买受人按总房款百分之十支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款，双方同意继续履行合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之四的违约金。被告向原告支付了首期款后，余款迟延至2016年7月22日才支付。原告认为，双方之间的合同合法有效，应当依照合同全面履行。根据合同约定，被告应当在2016年3月11日支付剩余房款327万元，迟至2016年7月22日才支付，已经延期133日，构成违约，应当支付延期付款违约金（327万元×133日×万分之四）。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：一、被告向原告支付延期付款违约金173964元；二、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：一、被告不存在迟延付款的违约行为，银行审批或发放贷款迟延，被告不存在任何过错。被告均在合同网签前向原告足额支付购房定金和首期款，及时向原告指定的按揭贷款银行递交按揭贷款申请的全部资料，及时、全面地履行了买方的付款义务。按揭贷款银行是原告联系并指定，购房者申请贷款的资格最终由经办银行审核确定，故买卖双方显然均清楚买方办理贷款申请手续后还需要经过按揭贷款银行的审核，亦明知银行何时审核通过、何时发放贷款均不属于买方所能预见或控制的事项。因此，根据常理，也基于公平原则，双方签约时的真实意思表示是要求买方在买卖合同签订之日起60日内完成按揭贷款申请手续，而非要求买方承诺银行贷款在60日内发放给卖方。被告在签订买卖合同时就已及时、全面向按揭银行提交了申请资料，在此之后，按揭银行及员工均未向被告发送过任何补充提交资料的通知，被告亦未另行补充过任何资料直至涉案贷款放款成功，被告不存在违约行为。原告也无证据证明被告存在导致银行审批或发放贷款迟延的过错行为，故原告主张被告逾期付款构成违约的依据不足，应予驳回。二、原告在按揭贷款申请中有明确的配合义务，原告迟延履行递交贷款相关资料，违背了合同约定。合同第六条第一款第2项约定，买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应当在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需要由出卖人提供证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。第二十六条约定，开发商应于双方签订合同之日起15日内办理好《深圳市房地产买卖合同（预售）》的备案手续。合同附件五第三款约定，出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保。上述原告需要提交的相关证件资料概指：原告为被告的贷款申请提供阶段性担保，原告需要向按揭银行提供房地产项目额度材料，建立卓能雅苑项目按揭贷款额度，并在按揭银行的《个人房产抵押贷款合同》中担保人处盖章确认；单笔贷款放款需要原告提供备案后的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同原件及复印件等。前述额度资料、担保资料及单笔贷款资料等齐全后，按揭银行才能向原告收款账号发放被告的按揭贷款。三、迟延付款是原告迟延履行贷款配合义务造成，与被告无关。原告办理备案手续的时间远远超过合同约定的应备案时间，原告亦未按照合同第六条约定向按揭银行提供按揭贷款相关的证件资料。正是因为原告递交按揭贷款额度资料迟延、备案迟延、盖章不及时等综合因素，导致涉案房产按揭贷款发放迟延，这是原告的过错，相应后果应由原告自行承担。四、即使贷款迟延发放的原因归责于被告，原告明知贷款发放迟延，仍于2016年10月底向被告发出《入伙通知书》，是原告对自己权利的处分，视为对被告付款行为的认可和接受，且迟延放款情形未给原告造成实质不利影响，被告不需要承担违约责任。综上，原告的诉讼请求应被驳回。经审理查明，2016年1月11日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的卓能雅苑项目第2栋C单元13层13A房产，用途为住宅，建筑面积105.31平方米，购房总价款4679962元。合同第六条约定，买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付购房总价款30%即1409962元，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款327万元，双方采取买受人自行办理按揭贷款手续的方式办理按揭贷款，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第二十六条约定，出卖人应当于本合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记机关作备案登记。如出卖人未履行此义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。买受人有义务督促出卖人履行备案义务。合同附件五约定，买受人未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1.逾期90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，买受人按总房款百分之十支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款，双方同意继续履行合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之四的违约金。被告按照合同约定向原告支付了首付款。支付首期款的当天，被告向交通银行深圳华融支行提出申请按揭贷款。2016年2月17日，涉案房地产买卖合同办理了备案登记。2016年5月19日，原告、被告、交通银行深圳华融支行共同签订了《个人房产抵押贷款合同》。2016年7月22日，交通银行深圳华融支行向原告支付了发放给被告的贷款327万元。2017年3月，原告向被告邮寄告知函，要求收取逾期支付购房款违约金。关于当事人需要向按揭银行提交哪些贷款资料和双方资料提交齐全的时间等问题，本院向相关银行发函查询。交通银行深圳华融支行回函称，原告需向该行提供房地产项目额度材料，建立卓能雅苑项目按揭贷款额度，这部分额度资料全部提供准确完整的时间为2016年6月中旬；单笔贷款发放前，还需要原告提供与各业主签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案后的合同原件及复印件，由原告逐个为各业主在《个人房产抵押贷款合同》中担保人处盖章；额度资料和单笔贷款资料齐全后，该行逐步发放业主按揭贷款。上述事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、购房首付款支付凭证、个人房产抵押贷款合同、购房发票、收款收据、告知函、快递单、银行回函等证据以及庭审笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。被告没有按照约定在签订买卖合同之日起60日内付清尾款，对此事实以及合同登记备案时间、购房款支付时间等双方均无异议，本院予以确认，制作表格如下：            买卖合同签订时间              合同约定的备案最晚时间              买卖合同实际备案时间              合同备案迟延天数              合同约定的购房尾款最晚支付时间              购房款实际付清时间              付款迟延天数                  2016年1月11日              2016年1月26日              2016年2月17日              22天              2016年3月11日              2016年7月22日              133天      案件争议焦点有二，一是被告在签订买卖合同之日起60天内递交齐全的贷款申请资料是否就是全部履行了付款义务，二是原告在配合被告办理银行贷款手续过程中是否存在过错。一、被告在签订买卖合同之日起60天内递交齐全的贷款申请资料是否就是全部履行了付款义务。本院认为，合同第六条的约定明确具体，买受人应当在签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款。因此，签订合同之日起60日内，被告不仅需要向银行交齐贷款申请资料，更重要的是向原告付清全部剩余价款。被告以按时支付首期款、按时递交贷款申请资料、银行何时发放贷款不可控作为抗辩，本院不予采纳。二、原告在配合被告办理银行贷款手续过程中是否存在过错。由于合同约定的是按揭方式付款，而不是一次性付款或其他方式付款，因此，当因原告的过错导致按揭银行未能在买卖双方约定的期限内发放贷款时，原告应对此承担相应的责任。（一）根据双方买卖合同第二十六条的约定，尽管买受人有义务督促出卖人，但在合同生效之日起15日内作备案登记是出卖人的义务，是对出卖人的约束，出卖人未履行此义务，给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。房地产买卖合同未能在约定时间内完成备案登记，对贷款发放必定有影响，原告作为合同备案登记的义务人，没有证据证明合同备案登记迟延是被告不配合提交资料或者其他过错造成，原告应当对合同迟延备案登记承担责任。（二）根据按揭银行的回函，在该行向业主发放贷款前，原告需要向银行提供房地产项目额度材料，建立涉案项目按揭贷款额度，原告将这部分额度资料准确完整提供的时间是2016年6月中旬；除额度资料外，原告还需要向银行提供经登记机关备案的《房地产买卖合同（预售）》原件和复印件，原告需要在《个人房产抵押贷款合同》中担保人处盖章；额度资料和单笔贷款资料齐全后，银行逐步发放按揭贷款。本案合同约定的尾款最晚支付时间是2016年3月11日，而原告将必须由其提供的额度资料向贷款银行提交齐全的时间是2016年6月中旬，这使得被告在合同约定时间内付清房款变得不可能，原告对被告的迟延付款具有很大过错。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。据此，原告主张完全由被告对迟延付款133天承担违约责任，本院不予支持。在原告诉隋赫、叶萌的两个案件中，案情与本案基本相同，贷款银行相同，原告将额度资料向贷款银行提交齐全的时间也是2016年6月中旬，这两人的贷款发放时间都是2016年6月29日。参照此时间，本院将本案被告的违约金起算时间酌情认定为2016年7月1日。被告应按照迟延22天、每日逾期应付款万分之三的标准支付违约金，为21582元（327万元×0.03%×22天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，判决如下：一、被告陈浩鑫于本判决生效之日起十日内一次性向原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司支付迟延付款违约金21582元；二、驳回原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3779元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  赵秀莲人民陪审员  何秀琼二〇一八年九月十日书 记 员  梁小冰书 记 员  廖苑玲