福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初2544号 原告（反诉被告）：厦门洪氏企业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇后莲村，统一社会信用代码91350200612022497W。 法定代表人：洪绍明，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：闫纪，女，1976年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈学梅，女，汉族，1968年10月1日出生，住福建省厦门市集美区。 第三人：厦门市星光园房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇后莲村曾厝社****，统一社会信用代码91350200678261730G。 法定代表人：吴雅莉，经理。 委托诉讼代理人：吴明理，该公司职员。 原告（反诉被告）厦门洪氏企业有限公司（下称“洪氏公司”）与被告（反诉原告）闫纪、第三人厦门市星光园房地产开发有限公司（下称“星光园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序由审判员陈进杰独任审判。被告闫纪在法定期间内提起反诉，本院依法予以合并并公开开庭进行了审理。原告洪氏公司的委托诉讼代理人郭晓锋、陈珑，被告闫纪及其委托诉讼代理人许东、郑懿铭和第三人星光园公司的委托诉讼代理人吴明理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪氏公司向本院提出诉讼请求：一、确认闫纪与星光园公司于2015年12月21日签订的编号0000229《房屋使用权转让合同》无效；二、判令闫纪立即向福建省厦门市思明区公证处领取洪氏公司基于编号0000229《房屋使用权转让合同》所提存的款项共计298,520.00元（人民币，下同）。事实和理由：2013年7月5日，洪氏公司委托星光园公司就洪氏公司办公楼及员工培训中心1#、2#地块（厦地房证第同0003121号）的建设开发项目（下称“案涉项目”），代为全部出资进行建设开发、运作及全盘销售等相关事宜。2015年12月21日，星光园公司代表洪氏公司与闫纪签订编号0000229的《房屋使用权转让合同》（下称“案涉合同”），约定闫纪购买案涉项目的2#404号房屋（下称“案涉房屋”），用途为公寓，房屋总价318,307元。2016年6月30日，厦门市翔安区人民政府发布了文号为厦翔政通【2016】12号“关于厦门洪氏企业有限公司‘员工培训中心1-2#楼’项目涉嫌违反土地管理等相关法律法规情形的通告”（下称“厦翔政通【2016】12号通告”），认定案涉项目违反土地管理相关法规，并要求已购房产的业主尽快通过法律渠道维护自身权益。之后，洪氏公司以短信息、电话等方式通知闫纪前往公司办理退款，但闫纪至今未协助办理有关确认合同无效、领取转让款和损失等相关事宜。根据案涉项目另案生效判决所查明的案件事实、确定的裁判规则，闫纪购买上述房屋、与星光园公司签订的案涉合同属于无效合同。2018年7月3日，洪氏公司参照上述的另案生效判决向福建省厦门市思明区公证处（下称“思明区公证处”）申请提存公证，将应向闫纪返还的转让款及损失共计298,520.00元提存至公证处指定账户，但是闫纪至今未领取前述公证提存款项。 闫纪辩称，一、案涉合同有双方签字确认，亦属双方真实意思表示，且仅系对地上房屋使用权的转让，而非以变更房屋所有权为目的的交易，并未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。二、洪氏企业因房价上涨而借口违建公寓楼不得买卖，要退房款，系不诚信行为，不应得到支持。三、洪氏企业以案涉项目被翔安区政府认定为违法建设项目为由，请求确认案涉合同无效，亦没有法律依据。 闫纪向本院提出反诉请求：一、确认洪氏企业对星光园公司的授权委托行为合法有效；二、确认星光园公司未按合同约定的期限向闫纪交房构成单方违约；三、判令洪氏企业、星光园公司按照《房屋使用权转让合同》履行与闫纪的约定，办理交房手续；四、判令洪氏企业、星光园公司赔偿闫纪违约金（按《房屋使用权转让合同》第七条第二款之约定，自合同约定的交房之日起年4.75%标准计至实际交房之日止）及租金损失（以每月3,000元为标准，自2016年10月1日起计至实际交房之日止）。事实与理由：洪氏公司就案涉项目委托星光园公司进行建设开发及销售，违法将销售主体变为专业的房地产开发企业。2015年12月21日，闫纪以5,250元每平方米的价格购买案涉房屋，并与星光园公司签订案涉合同，该合同后附洪氏企业前述《授权委托书》。闫纪于合同签订当日支付240,000元；星光园公司曾告知闫纪尾款可在2016年9月30日前办理交房手续时一并付清。现洪氏企业以案涉合同无效为由，以短信、电话及《通知函》等形式，通知闫纪退款，有违诚信。闫纪认为案涉合同系有效合同，洪氏企业应依约交房并赔偿闫纪相关逾期交房的损失。 洪氏公司辩称，一、案涉合同依法应为无效合同；另案生效判决已经确认同类型合同无效，闫纪无权要求洪氏企业继续履行案涉合同。第二、基于合同无效的法律后果，闫纪主张交付房屋、违约金、租金损失缺乏请求权基础和相应证据；结合另案生效判决对于房屋买受人的过错认定，闫纪作为案涉房屋的买受人对于合同无效同样存在过错，无权要求洪氏企业赔偿其间接损失。第三、洪氏企业已通过本诉确认洪氏企业与案涉合同之间的利害关系，并且确认洪氏企业承担因案涉合同无效而产生的返还义务；洪氏公司亦确认其委托星光园公司开发建设案涉项目的《授权委托书》真实合法有效。第四、基于合同无效的法律后果，洪氏企业不构成违约，闫纪主张的第二项诉讼请求不应得到支持。第五、闫纪主张的租金损失缺乏事实和法律依据，无论闫纪是否产生租赁房屋的情形，相应租赁活动、租金支出与案涉合同无效不存在直接因果关系，不应当予以支持。 星光园公司就上述本、反诉述称，同意洪氏公司的本诉诉讼请求，对本诉诉讼请求所依据的事实和理由均无异议；同意洪氏公司对闫纪所提反诉的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年7月5日，洪氏公司向星光园公司出具《授权委托书》一份，委托星光园公司建设开发案涉项目，授权内容包括：办理建设开发前期所需要的手续、工程报建及施工发包承建、建设开发资金筹集及运作、全盘售楼及产权交接处理、建设后项目的经营与处置等。 2015年12月21日，星光园公司（甲方）与闫纪（乙方）签订案涉合同，合同第一条“项目建设依据”约定：项目地址为翔安区马巷镇后莲村洪氏工业园区，项目总建筑面积为25,104.39平方米，规划用途为综合楼，项目性质为企业自建，土地使用年限为50年。甲方经批准，在上述地块建设综合用房，现定名洪氏公司综合楼；第二条“房屋的基本情况”约定：乙方受让的房屋为案涉项目中的2幢4层404号房，建筑面积60.63平方米，用途为公寓，属框架结构；第三条“计价方式与价款”约定：双方约定按房屋建筑面积计算使用权房转让价款，房屋使用权转让单价为5250/平方米，总价为318,307元；第四条“付款方式及期限”约定：乙方在签订本合同之日支付房款240,000元，2016年9月30日前支付房款78,307元；第六条“房屋转让交付时间”约定：甲方应于2016年9月30日前将综合验收合格，符合本合同约定的房屋交付乙方使用。合同还对星光园公司逾期交房的违约责任等进行了约定；双方另约定了各自的送达地址，其中闫纪的送达地址为“福建省厦门市湖里区枋湖村后社”。合同签订后，闫纪于2015年12月21日支付房款240,000元。 2016年6月30日，厦门市翔安区人民政府发布厦翔政通【2016】12号通告，内容如下：厦门洪氏企业有限公司，法定代表人洪绍明。“员工培训中心1-2#楼”项目位于翔安区马巷镇后莲社区、蔡浦社区(东至等外公路、西至净水厂、南至海翔大道、北至空地)。根据厦府〔2002〕地311号文件和项目备案(翔发改〔2011〕339号)，用地性质为工业(厂房及相应配套设施项目);建设工程规划许可证(编号：建字第350213201406009号)显示，宗地面积12744.10平方米，总建筑面积25104.39平方米(计容面积24843.67平方米)，容积率1.95，建设项目名称“厦门洪氏企业办公楼及员工培训中心1、2”。其中1#楼层数地上14层、、地下**，**楼层数**经调查，厦门洪氏企业有限公司“培训中心1-2#楼”项目建设涉嫌违法违规：一是违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定，涉嫌将工业配套改变为居住。二是对房产进行分割销售，以“海翔星城”项目名称对外宣传并销售，涉嫌非法转让土地使用权，违反土地管理相关法规。三是未按规划部门核发的《建设工程规划许可证》及其附图施工，涉嫌违法建设。本项目涉嫌违反土地管理法律法规的情形，土地主管部门及相关部门将依法进行处置。凡已购买本项目资产的业主，尽快通过法律渠道维护自身权益，如手上持有购房合同、相关凭证或其它证据，请于7月31日前提交到厦门市国土资源与房产管理局翔安分局。 2017年2月21日，针对洪氏公司在上述地块以“海翔星城”项目为名销售房屋一事，案外人张碧玉将洪氏公司、星光园公司诉至厦门市翔安区人民法院（下称“翔安法院”），请求判令：1.确认张碧玉与星光园公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.洪氏公司向张碧玉退还转让款187733元；3.洪氏公司赔偿张碧玉的资金占用损失（以转让款187733元为基数，按银行同期贷款利率四倍自张碧玉付款时间起算至洪氏公司实际退还之日止）；4.洪氏公司赔偿张碧玉再次购房的差价损失（参考签订合同时同地段房价至今的涨幅确定损失，待法院确定评估后具体计算差价损失金额）；5.星光园公司对洪氏公司的上述2、3、4项义务承担连带责任。翔安法院经审理认定：1.讼争地块性质为工业用地（厂房及相应配套项目）；2.洪氏公司、星光园公司擅自改变土地用途的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故张碧玉与星光公司签订的《房屋使用权转让合同》依法应认定为无效；3.洪氏公司作为项目建设单位，对擅自改变土地用途的违法性应属明知，故其对合同无效存在明显过错。2017年10月28日，翔安法院作出（2017）闽0213民初1724号民事判决，判决确认张碧玉与星光园签订的《房屋使用权转让合同》无效，洪氏公司应返还张碧玉已支付的购房款并赔偿损失（损失以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍自2015年7月27日计至实际返还转让款之日）。对该判决，张碧玉在法定期间内未提起上诉，洪氏公司则提起了上诉。2018年5月2日，福建省厦门市中级人民法院（下称“厦门中院”）作出（2018）闽02民终398号民事判决，驳回洪氏公司的上诉，维持原判。 2018年6月12日，洪氏公司向闫纪发出《通知函》，以生效裁判已就案涉项目、案涉合同和转让事实形成裁判规则为由，告知闫纪其与星光园公司签订的案涉合同已属无效，基于闫纪已就案涉房屋支付部分购房款，洪氏公司因此负有返还义务并承担相应赔偿责任；据此通知闫纪拟返还其转让款240,000元，赔偿损失58,393.33，并要求闫纪及时办理相关领取手续，若闫纪怠于办理领款手续，洪氏公司将通过司法程序确认闫纪的购房行为以及案涉合同无效，并向公证机关申请提存上述转让款项等。2018年6月21日，洪氏企业向闫纪于“福建省厦门市湖里区枋湖村后社338号”的地址寄送上述《通知函》，该快件后被拒收退回。 2018年6月29日，厦门市公证处对洪氏公司出具的上述《通知函》内容及将《通知函》寄送闫纪的过程予以公证，并出具（2018）厦证内字第12740号公证书。 2018年7月4日，洪氏公司将上述转让款240,000元，赔偿损失款58,520.00元（计算至2018年7月3日），共计298,520.00元提存于厦门市思明区公证处，后者出具（2018）厦思证内字第6966号《提存公证书》；2018年7月5日，厦门市思明区公证处向闫纪于“福建省厦门市湖里区枋湖村后社”的地址寄送《提存公证书》，该件由“他人收，远宏达”。 另查明： 一、闫纪提交《政府信息公开申请书》、答复书、询问笔录、责令停止违法行为通知函、整改方案、整改报告等材料，拟证明洪氏企业的违法事实。洪氏企业质证称真实性、合法性均无异议，关联性和证明对象有异议，首先，该组证据是国土资源部门的行政执法情况，与闫纪在民事领域的主张无关；其次，洪氏企业与星光园公司在民事案件中应承担的责任已由厦门中院另案生效判决予以认定，无须通过该组证据予以认定；最后，该组证据中的部分资料是洪氏企业法定代表人为配合国土资源部门调查所提供的参考资料，并非洪氏企业实际发生、签署的文件。 二、闫纪提交宣传广告单等证据，拟证明洪氏企业及星光园公司违法售楼。洪氏企业对该组证据三性均不予认可，其没有参与讼争房屋销售，无法确定广告及照片的真伪。 三、闫纪提交租赁合同及租金支付凭证，拟证明因洪氏公司的欺诈行为，导致闫纪另行租赁房屋产生租金损失。洪氏公司、星光园公司对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，认为无法证明租赁合同是否真实、租金是否给付，部分票据和租赁合同所记载住址明显不符，且该承租行为与案涉合同无效不存在因果关系。 四、洪氏公司、星光园公司未向闫纪交付案涉房屋。 以上事实，有《授权委托书》、《房屋使用权转让合同》、收款凭证、厦翔政通【2016】12号通告、（2017）闽0213民初1724号民事判决书、（2018）闽02民终398号民事判决书、（2018）厦证内字第12740号公证书、（2018）厦思证内字第6966号提存公证书及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，洪氏公司系台资企业，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。 本案中，闫纪与星光园公司签订的案涉合同所涉及的地块为洪氏公司办公楼及员工培训中心1#、2#楼项目用地，该地块的用地性质为工业用地（厂房及相应配套设施项目）。然洪氏公司却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定，委托星光园公司对该地块进行开发建设，在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为居住，并以“海翔星城”项目的名称对外宣传并销售。《中华人民共和国土地管理法(?javascript:SLC(54997,0)?)》第四条(?javascript:SLC(54997,4)?)规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。洪氏公司、星光园公司擅自改变土地用途的行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，故闫纪与星光园公司签订的案涉合同依法应认定为无效。闫纪以案涉合同系使用权转让合同，非以变更房屋所有权为目的的交易为由主张合同有效。但纵观案涉合同内容，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋所有权转让合同，故闫纪该主张没有事实依据，本院不予采纳。并且，依据房地产交易“;地随房走&rdquo的法定原则，闫纪主张案涉合同仅涉及房屋买卖，与相应的土地使用权无关，亦于法无据，不予支持。洪氏公司基于案涉合同系无效合同，将购房款及资金占用利息予以提存并通知了闫纪，履行了案涉合同无效后其应负之法定义务，但闫纪是否领取提存款系其权利，且其是否行使该权利并不会损害洪氏公司的任何权益，故洪氏公司请求闫纪领取提存款，于法无据，本院不予支持。关于闫纪的反诉请求。双方对上述《授权委托书》的真实性及合法性均无异议，予以确认。因案涉合同无效，闫纪主张洪氏企业履行交房义务并依案涉合同的约定赔偿逾期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持；对于闫纪主张的租金损失，因案涉合同无效，不存在需交付房屋的情形，即闫纪不存在可占有使用案涉房屋之依据，故该损失与案涉合同无效不存在因果关系，且闫纪所举证据亦不足以证明其租金损失，故对其该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认闫纪与厦门市星光园房地产开发有限公司于2015年12月21日签订的《房屋使用权转让合同》（NO：0000229）无效； 二、确认厦门洪氏企业有限公司就其办公楼及员工培训中心1#、2#地块（厦地房证第同0003121号）的建设开发项目委托星光园公司进行建设开发及销售所出具的《授权委托书》合法有效； 三、驳回厦门洪氏企业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回闫纪的其他反诉请求。 本诉案件受理费5,578元，减半收取27,89元,由厦门洪氏企业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取982元，由闫纪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈进杰 二〇一八年九月二十九日 法官助理张玲玲 代书记员 蔡鸿嘉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。