贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0524民初1059号 原告：织金县金锦房地产开发有限责任公司（反诉被告），住所地贵州省织金县原城关镇官塘桥，统一社会信用代码915205247613885993。 法定代表人：尚显能，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁云，贵州黔鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜学生，男，1964年8月27日出生，汉族，居民，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：林跃文，贵州施仁事务所律师。 原告（反诉被告）织金县金锦房地产开发有限责任公司(下称金锦公司)与被告姜学生（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金锦公司的法定代表人尚显能、委托诉讼代理人丁云，被告姜学生及其委托诉讼代理人林跃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锦公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告房款3642020元；2.判决被告承担逾期付款损失暂计至起诉之日为1516670元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年11月9日，原、被告双方就原告开发的金玉龙城J栋38单元2层3号房屋达成了买卖的合意，并签订了《商品房买卖合同》，该商品房建筑面积为1051.4平方米，双方约定该房屋单价每平方米4300元，房屋总价款为4521020元（实际单价为6507.53元，总价款为6842020元）。合同中约定被告应于签订合同之日向原告支付首付款2621020元，余款1900000元向银行按揭付款。2012年11月20日，双方经过对账确认，被告欠原告购房款2321000元。后被告承诺2014年1月25日支付300000元，经原告多次催收后，被告最后一次于2014年4月15日支付了700000元。至今被告尚欠原告购房款1321020元，加之前所欠的2321000元共计3642020元。 被告姜学生辩称,原告所述的合同价款与金额与案件事实不符，原告所提供的合同是其为了向银行贷款制作，不是我的真实意思表示，我的房款已全部付清,故要求驳回原告诉讼请求。 被告姜学生向本院提出反诉请求：1.请求原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算时间为合同约定的2013年3月1日起至2015年9月1日商品房验收合格时止。逾期交房违约金的标准以法院委托评估为准，具体为711588元，日租金为782元；2.请求原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息标准计算即年利率9%，从2014年3月1日起计算至办理产权登记之日止，暂计算至2015年3月1日为406891.8元；3.请求赔偿房屋建筑面积减少损失，该损失金额为实际测量面积减去合同约定面积乘以每平方米单价，如面积误差比例超过3%。则按双倍计算。实际减少面积以法院现场测量或委托的测绘单位现场实际测绘结果为准；4.请求对出卖房屋不合格部分进行维修，并赔偿被告支付的维修费用85536元，将要产生的维修费用279860.64元；5.鉴定费、评估费计64000元及诉讼费用由原告负担。 原告金锦公司辩称，1.我公司在合同约定交付的期限前已将涉案房屋交付给被告，被告主张的逾期交房事实不存在，故被告的该诉讼请求无事实依据，因此我公司不应承担逾期交房造成租金损失及评估费；2.逾期办证的事实系被告未履行支付完购房款以及补充协议约定的相关费用导致的，对此我公司没有过错；3.面积误差，我公司不存在少交付房屋面积的事实，有测绘报告为据；4.我公司出卖的房屋为合格房屋，且质保责任应由第三方建筑单位承担，被告在装修过程中不注意保护房屋，导致房屋漏水，其责任在于自身。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。 本案争议焦点为：1.原告是否存在逾期交房的事实；2.逾期办证的原因；3.房屋面积减少的依据；4.维修费用产生的原因及责任；5.针对双方交付房价款的事实；6.被告要求增加违约金是否符合法律的规定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕其本诉提供以下证据： 1.商品房买卖合同（2012年11月19日备案），证明1.证明双方买卖关系存在的事实；2.被告欠原告房价款3642020元；3.合同约定涉案房产出现质量问题应依照国家的相关标准来承担责任，至今被告诉称的房屋出现质量问题未书面通知我公司，合同第36页2、3条约定对被告墙面、厨房、卫生间、地面的渗水、漏水的保修期为5年，被告自行鉴定所产生的损失应由其承担。 经质证，被告对买卖合同三性无异议，但认为达不到原告证明目的，签订合同时，欠原告的首付款是230余万元，商品房保修期5年的起算时间应以商品房竣工验收合格之日起，而不是交付之日起。 本院认为，该证据与本案待证事实存在关联，故采纳作为本案证据使用。 2.被告姜学生向原告支付的购房款银行流水，证明被告姜学生向原告支付房款3200000元，还欠付3642020元（含被告另行向原告另行出具欠房款2321000元的欠款单）房款的事实。 经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为合同约定的首付款为2621020元，银行贷款1900000元，首付款被告付了300000元，故欠条表明被告欠付230余万元，才出具的欠条。 本院认为，该证据可证明被告支付部分购房款的事实，该证据与本案待证的事实有关联，应作为本案定案证据使用。 围绕原告的本诉，被告姜学生提供以下证据： 1.2012年11月20日的金额为2621020元的首付款收据，证明原告为了被告在银行办理1900000元的按揭借款，向被告出具了收到首付款全额的收款单，但被告并没有支付完此款，实际当天支付了300000元。 经质证，原告对证明目的有异议，认为被告是否办理按揭贷款与原告无关，贷款是被告意思自治，而不是我公司的意志，我公司出具收款单2天后被告才将300000元支付，出具收条是应被告为了方便贷款的要求。 本院认为，该证据可证明被告支付部分房款的情况，应作为本案证据使用。 2.2012年11月20日的个人结算业务凭证，300000元的转款凭证，2014年1月25日的300000元的收据，2014年4月15日700000元的收据，2015年3月31日200000元的收款单，证明我方向原告支付了首付款1500000元。 经质证，原告对2014年4月15日700000元的单据无异议，认为另外的2012年11月20日，2015年3月31日的两笔款交款人系王碧，故与本案无关。 本院认为，2012年11月20日，2015年3月31日的单据中虽交款人系王碧，2012年11月20日交款时王碧并未与原告签订购房合同，2015年3月31日的单据中注明的内容为本案涉案标的所交付的款项，因王碧与被告姜学生系夫妻关系，该款应为姜学生支付，故原告对该二份单据的质证意见不予采纳。由于被告提供的该组证据客观真实，应作为本案证据使用。 3.银行借款借据，购房合同、进账单，证明我方为购买房屋向银行借款1900000元，并支付给了原告。 经质证，原告对该证据无异议。 本院认为，该证据能证实被告向原告支付部分购房款的事实，采纳作为本案证据使用。 被告围绕反诉请求提供以下证据： 1.鉴定意见3份，证明被告2013年3月1日-2015年9月1日房屋租金损失711588元，逾期交房违约金应照此计算；证明由于原告工程质量不合格的原因及修复费为279860.64元。 经质证，原告对该证据不予认可，认为原告不存在逾期交房的行为。涉案房屋属于质量合格房屋，根据合同中约定的条款，质保期有明确的约定，涉案房屋还在质保期内，被告房屋漏水从未向告知我公司，且质保责任应由相应的承建方负责，因评估产生的损失应由被告自行承担。 本院认为，关于租金损失的鉴定意见，被告于2012年8月向原告租赁涉案房屋，同年11月被告购买后一直使用该房屋，故对被告的该证明目的不予采纳；关于工程质量及造价的鉴定意见，该证据能客观反映被告房屋受损的原因及修复金额，原告与被告之间系合同相对人，且原告与第三人的约定与不能对抗被告，故该二份鉴定意见与本案待证事实存在关联，应作为本案定案证据采用。 2.发票三张，2017年7月18日24000元，2018年5月31日10000元，2018年4月25日30000元，证明被告支付的鉴定费共64000元的事实。 经质证，原告认为因评估产生的损失应由被告自行承担。 本院认为，租金损失的鉴定意见不予采纳，理由如前所述，工程质量及造价的鉴定意见，应作为本案的定案证据的采用。 3.收据及修补清单（复印件）各1份，证明鉴定之前被告支付了修复费用85536元的事实。 经质证，原告对该证据三性均不予认可，认为该清单不是正式合同，也不知来源于何处，维修主体不明，收据也无法印证修复的事实。 本院认为，该修补清单及收据不能证明被告是否对房屋受损部分进行了修复，其证明力低，对该证据不作为本案定案证据采用。 原告金锦公司围绕被告的反诉主张提交以下证据： 1.金玉龙城规划设计及修改方案，证明涉案房屋的外墙设计为玻璃幕墙的事实。 经质证，被告认为证明事实无异议，但证明了原告未按设计施工。 本院认为，该证据与本案无关联，故不作为本案的定案证据采用。 2.涉案房屋的现场照片7张，证明被告将涉案房屋的外墙私自更改为砖墙，才出现房屋外墙渗水，被告自身行为造成外墙渗水产生的损失应由其自行承担。 经质证，被告认为照片无法反应被告更改外墙的事实，只能证明原告未按规划修建外墙的房屋交付给被告。鉴定意见已经证实渗水原因系原告房屋质量不合格导致，与被告无关。 本院认为，该组证据虽反映房屋的实际，但不能证明房屋渗水的原因，故对原告的证明目的不予采纳。 3.2018年8月14日涉案房屋现场照片1张，证明被告自行破坏房屋建筑结构而造成漏水。 经质证，被告认为真实性无异议，但达不到原告证明目的，鉴定意见也已经证实渗水原因系原告房屋质量不合格导致，与被告无关，被告根据鉴定意见进行修复是合法行为。 本院认为，该证据虽反映房屋的实际，但不能证明房屋渗水的原因，故对原告的证明目的不予采纳。 4.建设工程施工合同，证明涉案房屋存在质量问题，维修的损失及将要产生的维修费用依约要由承建方进行承担。 经质证，被告认为原告与承建方的约定与本案无关。 本院认为，该证据的合同相对人不是本案的原、被告双方，原告与第三方的约定与本案争议的法律关系无关联，故在本案中不作为定案证据采用。 5.建设工程消防设计备案表、建设工程竣工规划认可证（复印件）、竣工验收备案表，证明涉案房屋验收为合格房屋的事实。 经质证，被告对证据中原件的真实性认可，关联性不认可，建设工程消防设计备案表不能代表该房屋已经经消防验收合格，实际消防验收时间为2015年6月，备案表针对的是工程，与商品房交付的验收不同，该证据不能达到原告证明目的。对复印件不认可。 本院认为，该证据来源合法，与本案的待证事实有关联，故作为本案的定案证据采用。 6.案外人邓佳、张霞、郭爱国的房屋产权证，证明原告延迟办证的原因系被告不交纳相关费用导致，责任在于被告。 经质证，被告对证据的三性均不认可，认为原告的房屋不能办理产权登记。 本院认为，该组证据与本案无关联，故在本案中不作为证据采用。 为查明案件事实，本院调取、收集了以下证据： 1.织金县建设工程质量监督站证明（2018年3月5日），内容为：“2015年由于我站搬家，金玉龙城38号1、2、3、4号楼建筑施工图（含结构专业、给排水专业）已丢失。” 经质证，原告对此证据无异议，被告认为不清楚该证明内容是否真实。 2.本院对外委托报告书,主要内容为：姜学生申请对织金县金玉龙城J栋38单元2层3号房屋面积进行实地测量，因不能提供该房的设计图和竣工图，决定终止本案的委托工作。 经质证，原、被告双方对此证据无异议。 根据当事人陈述和有效证据，本院认定事实如下：2012年8月，被告租赁原告开发的金玉龙城J栋38单元2层3号房屋，在租赁期间双方于同年11月9日就该租赁物达成买卖的合意，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“……第二章商品房基本状况……第二条销售依据买受人购买的商品房为预售商品房……第三条基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的：第J幢38单元2层3号房，或J38-2-3。建筑层数地上6层，地下**，该商品房位于地上第**，名义楼层为第**，该房号为J38-2-3。……该商品房建筑面积1051.4平方米，套内建筑面积1051.4平方米。第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第七条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价每平方米4300元，总价款4521020元，（大写）肆佰伍拾贰万壹仟零贰拾元整。……第八条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）及2621020元，余款（小写）1900000元以银行按揭支付……第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。……第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条交付时间和条件(一)出卖人应当在2013年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第八章房屋登记……三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。……附件十二补充协议本合同购房款中不含以下费用，以下费用均为代收代缴费用，由乙方交纳，甲方代收代缴，待各项手续、证件办理完毕后以正式发票为准，据实结算，实行多退少补。一、维修基金：按房款总额的1%计收；二、契税：3%计收。三、产权登记费：550元/间。四、他项权证登记费550元/间。五、评估费：按房款总额的5‰计收（100万元以上按2.5‰）计收。六、测绘费：2.42平方米。七、交易手续费12元/平方米。八、土地办证费：120元/证。九、印花税：万分之五。……” 合同签订后，被告因不能全额支付首付款2621020元，2012年11月20日被告向原告支付了300000元后,当日被告立一欠房款2321020元的欠据给原告,并在该欠据中注明此款在2013年5月31日前付清,在此期间该款项按银行贷款同期利息支付给原告。后被告分别于2013年1月24日、2014年1月25日、2014年4月15日、2015年3月31日向被告金锦公司支付了购房款1900000元（银行按揭贷款）、300000元、700000元、200000元，其间被告共支付房款3400000元，尚欠1121020元未支付。原告曾于2016年以涉案房屋单价为4300元，被告尚欠房款为由向法院提供诉讼，后原告撤回了起诉。 另外，被告于2012年8月对涉案房屋一直使用至今，但原告未给被告办理权属登记手续。 本案在审理过程中，被告向本院提出申请对以下内容进行鉴定、评估：1.2013年3月1日-2015年9月1日的房屋租金；2.争议商品房是否存在施工质量问题；3.对该房屋出现的墙面裂缝、漏水原因及修复措施、费用；4.该房屋的实际建筑面积；对申请事项中的第1项，毕节兴业资产评估事务所有限公司以毕兴鉴评[2017]第37-3号《资产评估报告书》，其评估结论为：“金玉龙城第J栋38单元2层3号房商品房租金在2013年3月1日-2015年9月1日的评估价值为711588元（大写金额：人民币柒拾壹万壹仟伍佰捌拾捌元整）”，为此原告支付了鉴定费24000元；对被告申请事项中第2、3项中的房屋是否存在施工质量问题、该房屋出现的墙面开裂、漏水原因及修复措施，因鉴定人员需所检房屋建筑、结构施工图、给排水施工图方可进行鉴定，此资料原、被告双方均未提供，经被告申请，本院到织金县建筑工程质量监督站调取涉案的房屋建筑、结构施工图、给排水施工图，织金县建筑工程质量监督站向本院出具证明，证实该图纸已丢失。由于无图纸，故无法对该鉴定事项进行鉴定。被告再次申请要求鉴定：1.争议房屋是否符合国家施工质量规范要求；2.对争议房屋出现的屋面裂缝、漏水问题应采取补救措施进行鉴定。贵州省建筑科学研究检测中心司法鉴定所以[2018]司鉴字第5号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见如下：“根据检测结果，按照国家现行规范有关的规定，对织金县姜学生房屋屋面渗水、开裂等施工质量问题鉴定如下：所检姜学生房屋屋面（入户通道平台）多处渗水，不符合《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）第3.0.12条‘屋面防水工程完成后，雨后观察，不得有渗漏现象’的规定，该条为强制性条文；不符合《建筑地面工程质量验收规范》（GB50209-2010）第4.10.13条‘防水隔离层严禁渗水’的规定，该条文亦为强制性条文；不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）第3.0.1条‘屋面工程应具有良好的排水功能和阻止水倾入建筑物内的作用’的规定。建议按规范要求对织金县姜学生房屋的屋面防水工程进行重新施工。所检房屋裂缝尚不影响结构安全，但对正常使用功能及耐久性有一定影响，建议按规范要求对裂缝进行修补处理。”为此原告支付了鉴定费30000元；对申请事项中的第3项中的房屋漏水处理的工程造价，贵州三维工程造价司法鉴定所以SWS[2018]价鉴字第08号《工程造价司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：“‘织金县金玉龙城J栋38单元姜学生房屋漏水处理’工程造价为279860.64元（贰拾柒万玖仟捌佰陆拾元陆角肆分）。”为此被告支付了鉴定费10000元。对第4项，因鉴定人要求提供设计图和竣工图，因未提供该图纸，致使无法进行鉴定。 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，该合同对双方均有约束力 关于双方对涉案房屋的单价的认定：诉讼中原告主张单价为6507.53元，对此原告并未向本院提供证据，同时双方对被告立据欠原告2321020元房款系被告不能按约定全额支付首付款而出具，且原告曾以涉案房屋单价为4300元起诉被告，因此原告所主张的房屋单价无事实依据，故涉案房屋的单价应为4300元。 原告主张被告所欠房款的认定：原告主张被告欠房款3642020元未向本院提供证据证实，因此本案中对原告主张的这一金额不予采信。由于涉案房屋单价为4300元，被告至今只向原告支付了3400000元，因此被告尚欠原告的房款应为1121020元； 原告主张逾期付款的损失：虽双方在合同中对逾期付款已作约定，但在2012年11月20日被告向原告立欠据时对逾期的房款按银行的同期贷款支付利息，双方的这一民事行为应为对逾期付款责任的变更，因此被告应按此约定适时承担未支付的房款的给原告造成利息损失。由于双方对贷款的利息标准约定不明，结合本案实际，可参照中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算。 被告主张的逾期交房违约金：虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十一条约定的交房时间为2013年3月30日，但被告在2012年8月已使用涉案房屋至今，被告主张原告在未取得《商品房竣工验收备案表》的情况下将房屋交付给被告应视为未交付，被告的这一请求于法无据，本院不予采纳，同时由此而产生的鉴定费用本院亦不予支持。 被告主张的逾期办证违约金：根据双方订立的合同性质，被告对所欠的房款应按约定先履行支付义务后，被告才能要求原告履行相关义务，本案中由于被告未先履行支付所欠的房款的义务，因此原告有权拒绝被告的这一请求，原告对被告这一反诉抗辩的理由成立，故对被告此项反诉主张不予支持。 被告主张房屋面积减少损失：由于对涉案房屋实际建筑面积的无法进行测绘，被告的此项主张事实不清楚，故在本案中不予处理，被告待确定该房屋实际建筑面积后可另行告诉。 对被告主张的涉案房屋的修复费用：房屋渗水、开裂的事实客观存在，原告称涉案房屋渗水系被告的装修行为导致，且应由承建方对房屋进行维修的辩解，对此主张原告未能提供证据证明被告的装修行为导致房屋开裂、渗水。原告、被告系合同相对人，原告作为出卖人应将不影响被告正常使用的房屋交付给被告，故原告对被告此项反诉请求的辩解理由不能成立。被告提供的金额为85536元的收据及清单不能证明被告是否对房屋实施了修复行为，该单据的来源亦不明，对被告主张的修复费用85536元不予支持。但对该房屋经鉴定后续修复所花费的费用为279860.64元，因鉴定意见中载明该房屋开裂、渗水系原告金锦公司出售给被告房屋的不符合相关规范导致，故原告金锦公司应承担赔偿修复的责任，同时亦应承担被告支付的鉴定费； 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下： 一、由被告姜学生于本判决生效后一次性支付所欠原告织金县金锦房地产开发有限公司的房款1121020元，并按中国人民银行的同期同类贷款基准利率标准计算自2012年11月20日起至偿付之日的利息损失（其中：2012年11月20日起至2014年1月25日止以2321020元为基数计算；2014年1月26日起至2014年4月15日止以2021020元为基数计算；2014年4月16日起至2015年3月31日止以1321020元为基数计算；2015年4月1日起偿付之日止以1121020元为基数计算）。 二、由原告织金县金锦房地产开发有限公司于本判决生效后支付被告姜学生房屋修复费279860.64元； 三、由原告织金县金锦房地产开发有限公司于本判决生效后支付被告姜学生鉴定费40000元。 四、驳回被告（反诉原告）姜学生的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57275元，由原告织金县金锦房地产开发有限公司负担32375元，被告姜学生负担24900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  彭月发 人民陪审员  陈 丹 人民陪审员  张文群 二〇一八年九月六日 书 记 员  段玉蟾