广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初1160号 原告（反诉被告）：洪进兴，男，住广西柳州市鱼峰区。 原告（反诉被告）：苏洁，女，住广西柳州市鱼峰区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人杨明，广西典哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：柳州市双福房地产开发有限公司，住所：广西柳州市西江路26号双恒商业办公大楼二层，统一社会信用代码：91450200591348454P。 法定代表人：吕争，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何慧，广西银正律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）洪进兴、苏洁与被告（反诉原告）柳州市双福房地产开发有限公司（以下简称双福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，被告（反诉原告）双福公司于2017年4月18日提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)洪进兴、苏洁的共同委托诉讼代理人杨明，被告（反诉原告）双福公司的委托诉讼代理人郭攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）洪进兴、苏洁向本院提出诉讼请求：1、判令双福公司支付逾期交房违约金27145元（自2016年2月1日至2016年10月27日）；2、本案诉讼费由双福公司承担。 事实与理由：2014年4月26日，洪进兴、苏洁与双福公司签订《商品房买卖合同》，由双福公司向洪进兴、苏洁预售坐落于柳州市，建筑面积为85.79平方米，总金额为680315元，之后洪进兴、苏洁按合同约定支付了所有对价。合同约定双福公司应在2016年1月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋交付给洪进兴、苏洁，但双福公司直至2016年10月25日才经批准取得《竣工验收备案表》，之后双福公司于2016年10月27日在《南国今报》刊登交房公告，其逾期交房行为已构成违约，违约金应按合同约定即洪进兴、苏洁已支付的房款的每日万分之壹点伍计算，起止时间自2016年2月1日至2016年10月27日共计270天。据此，洪进兴、苏洁根据相关法律向法院提起本案诉讼。 被告（反诉原告）双福公司针对本诉辩称，洪进兴、苏洁主张的延期交房时间有误，根据《商品房买卖合同》第八条及合同“附件四：合同补充协议”第十六条的约定，在高考、中考、创城等非双福公司原因及停水停电两小时以上以及气象部门记录日降雨量达小雨（含小雨以上），买方逾期交付房款，双福公司均可以顺延交房，因此根据本案证据，洪进兴、苏洁所诉的交房时间经过顺延以后，基本上不存在违约交房事实，所以请依法驳回洪进兴、苏洁本诉请求。 被告（反诉原告）双福公司向本院提出反诉请求：1、判令洪进兴、苏洁支付逾期付款违约金10857元（按逾期应付款470000元的每日万分之1.5，共计算77天）；2、本案反诉诉讼费由洪进兴、苏洁承担。 事实和理由：2014年4月26日，洪进兴、苏洁与双福公司签订《商品房买卖合同》，约定洪进兴、苏洁向双福公司购买位于柳州市，洪进兴、苏洁需在2014年6月26日前内办理好银行按揭手续并将按揭款470000元付给双福公司，否则将承担相应的违约责任。但洪进兴、苏洁直到2015年9月11日才将购房款结清，已构成违约。据此，依据相关规定及合同约定，双福公司提出反诉请求。 原告（反诉被告）洪进兴、苏洁针对反诉辩称，1、本案的《商品房买卖合同》是一份格式合同，涉及的合同“附件四：合同补充协议”第五条第3款第（3）项、第十六条均是格式条款，双福公司作为有资质的开发商，其专业性、技术性均优于作为买方的洪进兴、苏洁，因此双福公司完全有条件预见发生的诸多影响工期的客观因素，比如中、高考，柳州的降雨情况，所以双福公司在制定合同当初就将这些因素考虑在内，反之，如果双福公司作为卖方随意使用或者扩大合同条款，将会使买方处于被动和利益受损的地位。格式条款仅是可以延期的条件之一，并非实际发生，如果的确存在延期情况，应当以原始的施工记录相互佐证，比如雨天，又分大雨、小雨或者是微量等情况，这些条件并不必然导致施工停止，根据相关施工规范，在中雨范围内楼顶的水泥倒置具备了一定条件的情况下，仍然可以照常进行，而且整个工程是一个整体，双福公司完全有理由可以督促施工方将延误的工期通过加班加点或者是其他方式追赶工期。雨天在封顶的情况下，也不影响室内的施工，所以诸多条件都可以让双福公司减少延期带来的影响；2、关于办理贷款的格式条款，双福公司将放贷的义务转嫁给买方，该义务是第三方即银行的义务，这样会增加买方的义务，造成权利义务的不对等，该相关条款系无效条款；3、根据公平原则，只要买方积极的履行办理贷款手续，提交相应的贷款资料，缴纳相应的费用，就应该完成了买方在办理贷款手续上应尽义务，而且在办理贷款时双福公司也有配合的义务，否则也会导致办理贷款时间的延续，且由于双福公司工程进度延误的原因，房屋因未能及时达到柳州市住房公积金管理中心规定的放款条件，导致洪进兴、苏洁未能按约定时间办理贷款手续；4、关于诉讼时效，双福公司提出的反诉请求已经超过诉讼时效，虽然新法民法总则已经于2017年10月1日施行，但是在施行之前，双福公司的胜诉权已经丧失，不因新法的实施让已经丧失的权利重新产生，否则不利于法律的一致性，有违立法精神。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、关于洪进兴、苏洁举证的2014年7月28日《柳州市住房公积金管理中心住房公积金个人委托贷款申请收件回执》一份，双福公司对该证据的真实性持异议，但洪进兴、苏洁举证的《商品房买卖合同》及双福公司举证的二份《中国工商银行个人借款凭证》均佐证证实洪进兴、苏洁申请公积金贷款的事实，双福公司未举证反驳该回执的真实性，本院对该回执予以采纳； 2、关于双福公司举证的《双福雅苑2#楼施工日记》，洪进兴、苏洁对此持异议，但结合《广西公明司法鉴定中心司法鉴定意见书》的鉴定意见，本院对该《双福雅苑2#楼施工日记》均予采纳； 3、对于双方当事人所举证能否支持各自主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月26日，洪进兴、苏洁与双福公司签订《商品房买卖合同》一份，约定洪进兴、苏洁（买受人）向双福公司（出卖人）购买位于柳州市，建筑面积为85.79平方米，房屋总价款为680315元。合同第七条第1款第（1）项约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；第（2）项约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第二款约定，如遇下列特别原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、见附件四：合同补充协议第十六条。合同第九条第2款约定，如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，出卖人按买受人已付房款每日万分之壹点五支付违约金给买受人，合同继续履行。合同“附件四：合同补充协议”第五条第3款第（2）项约定，买受人须在签订本合同当日付清210315元首期房款，剩余470000元房款由买受人向银行申请贷款或者向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清；第五条第3款第（4）项约定，买受人办理个人住房公积金贷款的，须在签署合同后60日内即2014年6月26日前到公积金管理中心指定的银行办理完所有贷款付款手续并将所申请的贷款发放至出卖人指定的银行账户，否则视为买受人违约，出卖人有权依据买卖合同第七条约定主张买受人逾期付款的违约责任；第十六条约定，出卖人可据实予以延期的情形，1）、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考、创城、创卫等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的，2）、供水、供电相关部门停水停电每日达2个小时以上，气象部门记录日降雨量达到小雨（含小雨）以上的，3）、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更导致工期延长的，4）、买受人逾期交付房款尚未承担违约责任及支付违约金的，出卖人可顺延交房时间。 双福公司认可洪进兴、苏洁按期支付了210315元首期房款。2014年7月28日，洪进兴、苏洁向柳州市住房公积金管理中心申请贷款470000元，取得收件回执一份。洪进兴、苏洁分别于2014年9月11日、2014年9月23日与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行、双福公司签订《个人购房借款/担保合同》二份。中国工商银行受柳州市住房公积金管理中心委托分别于签订《个人购房借款/担保合同》当日将贷款共计470000元发放至双福公司名下银行账户。洪进兴、苏洁已向双福公司支付购房款合计680315元。 柳州市住房和城乡建设委员会出具的《柳州市住房和城乡建设委员会依申请公开政府信息告知书》中载明：“由柳州市双福房地产开发有限公司建设的双福雅苑1、2、3#楼及地下室、幼儿园已于2016年10月25日办理了建设工程竣工验收备案》。”双福公司在2016年10月27日的《南国今报》上刊登了“双福雅苑”1、2、3#楼的交房公告，洪进兴、苏洁认可该交房方式。洪进兴、苏洁认为双福公司违约逾期交房，向本院起诉，提出前述本诉请求。双福公司认为洪进兴、苏洁违约逾期付款，于2017年4月18日向本院提出反诉请求。 另查明，自2014年4月26日（合同签订之日）至2016年1月31日（合同约定交房之日），《双福雅苑2#楼施工日记》中符合合同约定条件导致全天停工的天数为133天：2014年4月26日-27日、5月11日、5月15日、5月18日-19日、5月22日、5月27日、5月31日、6月4日－10日、6月17日、6月20日－21日、6月24日－28日、6月30日、7月2日、7月5日－6日、7月15日、7月17日、7月19日－20日、8月12日－14日、8月18日－19日、9月19日、9月24日、10月5日、10月21日、10月31日、11月2日、11月7日－10日、12月3日－4日、12月7日、12月27日、2015年1月10日－12日、3月14日、3月23日－24日、4月7日、4月30日、5月2日－4日、5月11日、5月15日－16日、5月18日－20日、5月22日－23日、5月31日、6月2日、6月5日、6月7日－9日、6月11日、6月13日－14日、6月20日、6月22日、6月24日－26日、7月3日－4日、7月10日、7月16日、7月23日－25日、7月27日－29日、8月4日、8月12日－13日、8月15日、8月29日－30日、9月2日、9月6日－8日、9月12日、9月18日、9月20日、9月25日－26日、10月4日－5日、10月30日－31日、11月7日－8日、11月10日－13日、11月16日－17日、11月20日、12月2日、12月4日－5日、12月7日、12月22日、12月26日、12月29日－30日、2016年1月9日－10日、2016年1月31日。 另，柳州市住房公积金管理中心出具的《房开楼盘开发进度调查表》中“开发公司意见”栏载明：“本公司此次呈报的2栋楼房施工进度已达到要求，请调查核实。”该栏落款处加盖有双福公司印章，填写时间为2014年7月2日。该表“审批二科信贷员调查意见”栏载明：“本日到现场，2#楼已建至工程形象进度的50%以上（14层/26层），已取得商品房预售证，该栋楼由售房单位自行担保，按地面工程形象进行达到50%以上可收件放款的政策，可收件放款。”该栏落款处加盖有柳州市住房公积金管理中心个人住房贷款业务专用章。 因本院受理的（2017）桂0203民初1185号案的原告xxx申请鉴定，该案经法定程序委托鉴定，广西公明司法鉴定中心于2018年1月12日出具桂公明司法鉴文字[2018]第010号《文书司法鉴定意见书》，涉及本案的鉴定意见为：检材双福雅苑2#第1本，标注时间2014年2月8日《施工日志》字迹形成时间一致；检材双福雅苑2#第5本，标注时间2015年2月7日《施工日志》内手书字迹形成时间一致；检材双福雅苑2#第7本，标注时间2015年9月30日《施工日志》内手书字迹形成时间一致；检材双福雅苑2#第6本封面“柳州市桂海建筑工程有限责任公司”印章印文与样本自2010年度至2016年3月间档案文件内同名印章印文是同一枚印章所盖印。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、双福公司是否应向洪进兴、苏洁支付逾期交房违约金？2、双福公司反诉主张洪进兴、苏洁支付逾期付款违约金是否已超过诉讼时效？ 针对争议焦点1，洪进兴、苏洁与双福公司于2014年4月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，合同双方当事人均应依约全面履行合同义务。双福公司系于2016年10月27日通过刊登公告方式向洪进兴、苏洁交付符合合同约定条件的商品房，故自合同约定交房之日即2016年1月31日至公告交房之日即2016年10月27日，双福公司逾期交房合计270天。对于合同第八条及“附件四：合同补充协议”第五条第3款第（4）项、第十六条所作约定，洪进兴、苏洁认为系加重买方义务的格式合同无效条款，对于该观点，缺乏依据，本院不予采纳。结合合同第八条及“附件四：合同补充协议”第十六条关于双福公司可据实予以延期交房的约定，《双福雅苑2#楼施工日记》中符合合同约定条件导致全天停工的天数为133天。关于双福公司辩称洪进兴、苏洁存在逾期付款的情形故双福公司可据此顺延交房的意见，由于《房开楼盘开发进度调查表》表明柳州市住房公积金管理中心系于2014年7月2日方同意对双福雅苑2#楼收件放款，结合“附件四：合同补充协议”第五条第3款第（4）项约定的时限起算点应予顺延至2014年7月2日，故洪进兴、苏洁应于2014年8月31日前到公积金管理中心指定的银行办理完所有贷款付款手续，至于贷款银行何时通知洪进兴、苏洁签订贷款合同以及所申请的贷款是于何时发放至双福公司指定的银行账户，系贷款银行依据其发放贷款的工作流程而进行，并非洪进兴、苏洁客观上可控制的时间，故洪进兴、苏洁向柳州市住房公积金管理中心申请贷款并取得收件回执之日即2014年7月28日应为洪进兴、苏洁履行完毕前述合同约定付款义务的时间，本院对此予以认定，故洪进兴、苏洁未违反合同约定逾期付款，不存在“附件四：合同补充协议”第十六条第（4）项所约定情形，双福公司不能据此顺延交房，本院对双福公司前述答辩意见不予采纳。因此，双福公司违约逾期交房137天（270天－133天），根据合同第九条约定，双福公司应向洪进兴、苏洁支付逾期交房违约金13980.5元（680315元×每日万分之壹点五×137天），对于洪进兴、苏洁本诉请求超过的部分，本院不予支持。 针对争议焦点2，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。对于洪进兴、苏洁针对反诉辩称双福公司提起反诉已超过诉讼时效的观点，自洪进兴、苏洁实际履行合同付款义务之日即2014年7月28日，系双福公司知道或者应当知道其权利受侵害之时，但双福公司未及时向洪进兴、苏洁主张逾期付款违约责任，至双福公司提起反诉之日即2017年4月18日，已超过二年诉讼时效，且洪进兴、苏洁并未存在逾期付款的情形，故对于双福公司主张洪进兴、苏洁支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）柳州市双福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洪进兴、苏洁支付逾期交房违约金13980.5元； 二、驳回原告（反诉被告）洪进兴、苏洁的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）柳州市双福房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费479元（洪进兴、苏洁已向本院预交），反诉案件受理费35.5元（双福公司已向本院预交），合计514.5元，由原告(反诉被告)洪进兴、苏洁负担230元，由被告（反诉原告）柳州市双福房地产开发有限公司负担284.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  朱张燕 人民陪审员  郑敏琳 人民陪审员  熊 颖 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  邱少涵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。