文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6772号原告：毛丽红，女，1985年7月28日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：周子雯，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪洋，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。被告：陈鞋宝，男，1956年9月11日出生，回族，住南京市。委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。被告：许斌，男，1962年8月15日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：朱家英（系被告许斌之妻），女，1964年4月21日出生，汉族，住南京市。原告毛丽红与被告陈鞋宝、许斌返还原物纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛丽红的委托诉讼代理人周子雯、汪洋、被告陈鞋宝及其委托诉讼代理人刘海涛、被告许斌及其委托诉讼代理人朱家英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛丽红向本院提出诉讼请求：1.两被告腾空位于南京市；2.两被告自2016年4月12日起至实际返还房屋之日止按每月2300元标准支付占有使用费及损失。事实和理由：原告于2016年4月12日从案外人许和庆处购买南京市，原告依约支付了购房款，并办理过户登记手续。但被告陈鞋宝占有涉案房屋，并出租给被告许斌使用。原告多次与两被告沟通，要求两被告腾空并返还涉案房屋，两被告均予以拒绝。被告陈鞋宝认为案外人许和庆存在一房二卖行为，并于2016年12月16日向法院起诉，要求确认原告与许和庆就涉案房屋签订的买卖合同无效，并要求原告协助办理过户。2017年10月30日，南京市鼓楼区人民法院作出（2016）苏0106民初12217号民事判决，驳回陈鞋宝的诉讼请求。陈鞋宝不服提起上诉，南京市中级人民法院于2018年3月22日作出（2017）苏01民终11261号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告系涉案房屋所有权人，两被告的行为导致原告无法实际使用涉案房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告陈鞋宝辩称，1.被告主体不适格，原告与许和庆就涉案房屋签订了买卖合同，许和庆未按合同约定办理房屋交付手续，在许和庆未办理房屋交付、合同未履行完毕的情况下，不存在返还原物的问题，原告应起诉许和庆而非被告陈鞋宝，故原告的诉请应予驳回；2.原告与许和庆之间存在恶意串通，原告在购买涉案房屋过程中并无看房过程，也无交房手续，故原告应起诉许和庆并非被告陈鞋宝；3.涉案房屋系许和庆交付给被告陈鞋宝后，由陈鞋宝出租给被告许斌使用，原告在对此明知的情况下，仍购买涉案房屋，故原告的买卖不破租赁；4.原告于2016年4月12日才办理涉案房屋过户手续，在此之前涉案房屋已由许和庆交付被告陈鞋宝使用，由陈鞋宝实际控制，并非原告所述的在原告办理过户手续后才占有使用；5.原告自己有住所，在明知涉案房屋已有买受人的情况下仍签订买卖合同并承租其他房屋，自行扩大了损失，原告主张的占有使用费及损失的标准过高，不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告许斌辩称，被告许斌与被告陈鞋宝之间的租赁合同合法有效，涉案房屋由被告陈鞋宝交付被告许斌使用，且租金已支付至2019年6月30日，原告并未将涉案房屋交付被告许斌使用，故原告要求被告许斌返还涉案房屋并支付占有使用费及损失没有依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：案外人许和庆所有的位于南京市，根据拆迁政策可以申购中低价商品房一套。2013年8月14日，陈鞋宝与许和庆签订一份协议，约定许和庆将申购的中低价商品房转让给陈鞋宝，转让价款为233480元。2015年5月6日，许和庆（乙方）与江苏省苏舜投资置业有限公司（甲方）签订房屋买卖契约一份，约定乙方购得金帆北苑7幢2单元406室，建筑面积72.40平方米，总价为325800元，乙方已将获得拆迁补偿款246520元支付给甲方，余款于签订合同当日全额付清；甲方于2015年2月10日前向乙方交付房屋。2016年4月7日，许和庆与毛丽红签订一份南京市存量房买卖合同，约定许和庆将涉案房屋以120万元价格出售给毛丽红，毛丽红于2016年4月7日支付30万元，余款贷款；双方定于收到全款时正式交付涉案房屋，许和庆应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2016年4月12日，涉案房屋转移登记至原告毛丽红名下。2016年5月9日，毛丽红以涉案房屋作为抵押，向中国农业银行股份有限公司南京浦口支行申请二手房贷款78万元。2017年6月1日，贷款划入被告许和庆账户。另查明，陈鞋宝于2016年12月19日将许和庆、毛丽红诉至本院，要求确认许和庆、毛丽红就涉案房屋签订的南京市存量房交易合同无效；许和庆、毛丽红协助陈鞋宝办理涉案房屋产权过户登记手续；许和庆将多收的156520元退还陈鞋宝；许和庆支付陈鞋宝46万元。本院于2017年10月30日分别作出（2016）苏0106民初12217号民事裁定书及民事判决书，裁定驳回陈鞋宝要求许和庆、毛丽红协助将涉案房屋转移登记至其名下，许和庆支付陈鞋宝违约金46万元的起诉；判决驳回陈鞋宝请求确认许和庆、毛丽红就涉案房屋签订的存量房屋买卖合同无效的诉讼请求及其他诉讼请求。陈鞋宝不服上述判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2018年3月22日作出（2017）苏01民终11261号民事判决，驳回上诉，维持原判。涉案房屋现由被告许斌占有使用。被告陈鞋宝称许和庆在涉案房屋交房后即交付给其使用，后被告陈鞋宝将涉案房屋出租给被告许斌。被告许斌称其自2015年6月起开始从被告陈鞋宝处承租涉案房屋。两被告于2016年7月1日签订房屋租赁合同，约定被告陈鞋宝将涉案房屋出租给被告许斌，租赁期限自2016年7月1日至2017年7月1日，租金每月为1200元。2017年7月1日双方再次签订易成房屋租赁协议书，约定租赁期限为2017年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为1200元，付款方式为年付，押金1500元等等。被告许斌已支付被告陈鞋宝租金至2019年6月30日止。原告毛丽红与案外人罗莉签订两份房屋租赁合同，约定毛丽红承租南京市，租金为每月2300元，租赁期限分别自2016年3月1日起至2017年2月28日止，2018年3月1日起至2019年2月28日止。原告在法庭释明后未提交承租房屋的权利证书或权利来源的相关证据。本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋现登记在原告毛丽红名下，为原告毛丽红所有，其作为物权人的权利受法律保护。由于涉案房屋现由被告陈鞋宝出租给被告许斌使用，原告毛丽红作为涉案房屋新的物权人不同意两被告继续占有使用涉案房屋，故原告毛丽红要求被告陈鞋宝、许斌腾空涉案房屋并返还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费及损失问题。被告陈鞋宝、许斌继续占有使用涉案房屋未经新的物权人即原告毛丽红的同意，故原告要求两被告支付房屋占有使用费及损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但考虑原告毛丽红系通过从案外人许和庆处购买涉案房屋取得物权，原告毛丽红与许和庆签订的南京市存量房买卖合同中约定毛丽红支付全款后交付房屋，涉案房屋虽于2016年4月12日转移登记至原告毛丽红名下，但原告毛丽红直至2017年6月1日才付清购房款，故对原告主张的房屋占有使用费及损失的起始时间，本院结合上述情况将其调整为2017年6月1日。由于被告许斌作为实际使用人已将截至2019年6月30日前的租金支付给被告陈鞋宝，故应由被告陈鞋宝支付原告2019年6月30日前的房屋占有使用费及损失，如两被告截至2019年6月30日仍未腾空返还房屋，则由两被告继续支付房屋占有使用费及损失。对于房屋占有使用费及损失的标准，原告主张按照其承租房屋的租金予以确定，由于两被告实际控制并占有使用的系涉案房屋，故占有使用费及损失的标准应参照涉案房屋的租金标准情况予以确定，故本院对原告主张的房屋占有使用费及损失的标准，参照涉案房屋租赁情况，酌定为1200元/月。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈鞋宝、许斌于本判决生效后十五日内迁出南京市；二、被告陈鞋宝、许斌于本判决生效后十五日内支付原告毛丽红自2017年6月1日起至实际返还房屋之日止按1200元/月标准计算的占有使用费及损失（2019年6月30日前的占有使用费及损失由被告陈鞋宝支付）。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告毛丽红负担242元，被告陈鞋宝、许斌负担283元（此款原告已预付，被告陈鞋宝、许斌负担部分在支付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年九月十二日书记员  陈 悦履行告知书