贵州省天柱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2627民初1961号 原告：吴冬梅，女，1938年1月4日生，侗族，农民，住天柱县。 原告：周丽香，女，1970年4月26日生，侗族，农民，住天柱县。 委托诉讼代理人：欧阳大鹏，贵州洲联合律师事务所律师。 被告：蒋启材，男，1973年3月10日生，苗族，农民，住天柱县。 被告：王秀椿，男，1981年3月28日生，苗族，农民，住天柱县。 原告吴冬梅、周丽香诉被告蒋启材、王秀椿确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴冬梅、周丽香及其委托诉讼代理人欧阳大鹏,被告蒋启材、王秀椿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴冬梅、周丽香向本院提出诉讼请求：判决确认二被告于2018年7月29日签订的《房屋买卖协议》无效。事实及理由：原告吴冬梅与被告蒋启材为母子关系。原告吴冬梅之夫蒋太开于1979年病故，当时三个子女（儿子蒋启材、长女蒋玉荷、小女儿蒋先桃）年幼。在蒋太开离世后，由原告吴冬梅当家，家庭的房屋地基使用证和房产证均落在吴冬梅的名下。原告周丽香与被告蒋启材2006年8月登记结婚后，于2007年3月和2009月5月先后生育一女一子，2009年8月登记离婚。离婚后双方继续在同一家庭中共同生活至今。原告吴冬梅名下位于天柱县××城镇环城东路××号的砖木结构一楼一底房屋一幢，经家庭协商，于2010年4月拆除，后改建成二楼一底砖房，全家人（包括原告周丽香）于2011年农历二月初七进入改建后的新屋居住至今。拆建上述房屋，原告周丽香出资48000元，并始终参与做工共同建房。自2016年以来，由于原告吴冬梅年事已高，自愿将家庭的房屋地产交给儿子蒋启材管理，并同意蒋启材向有关部门申请办理家庭房屋地产的更名手续。为了办理家庭房地产的更名手续，原告吴冬梅以及三个子女于2017年3月28日签订《赠送承诺书》，吴冬梅及两个女儿为“赠送人”、蒋启材为“受赠人”，该承诺书的主要内容为：对坐落在天柱县凤城镇环城东路天凤集建（93）字第解放33号《集体土地建设用地使用证》之宅基和《房权证天府（1998）字第01335号》吴冬梅名下私有砖木结构面积为106㎡的房子一幢进行商议，上述赠送人达成一致意见：“上述该地基以及该地基上的建筑物房产全赠与受赠人管理、使用，绝无异言”。因获得家庭的同意，蒋启材有权申请办理上述家庭房产证的更名登记手续，家庭共有房屋可以登记到蒋启材的名下。虽然家庭房屋所有证可以登记在蒋启材的名下，但全体家庭成员（包括原告周丽香）对家庭房屋的共有权没有改变，房屋仍然属于家庭成员共有；上述《赠送承诺书》明确赠与的仅仅是家庭房地产的“管理、使用”权，并没有赠与家庭房屋的所有权。未经房屋共有人同意，蒋启材无权擅自对家庭共有房屋进行处分。被告蒋启材在取得家庭房屋所有证更名登记的同意之后，原告至今不知被告蒋启材是否已办理家庭共有房屋的变更登记手续，更没有看到变更登记的房产证内容。最近，原告惊悉，被告蒋启材背着家庭成员，与被告王秀椿（王方椿）恶意串通，于2018年7月29日签订《房屋买卖协议》，将上述原告家庭共有房屋（即位于天柱县环城东路××底自建房）出卖。其《房屋买卖协议》中，蒋启材称甲方（出售人），王秀椿系乙方（买受方），并明确约定：“甲方整栋房屋及土地出卖给乙方”。二被告私下恶意串通，对原告家庭共有房屋签订协议进行买卖，严重侵犯原告的财产权利，损害了原告的合法权益。同时，二被告买卖房屋所有权归集体的原告家庭共有房屋宅基土地，属于非法买卖土地。二被告所签订的《房屋买卖协议》既损害原告的利益，也损害集体利益，依据相关法律规定，其《房屋买卖协议》属于无效合同，应当依法确认无效。为此，原告依法起诉，希望人民法院支持原告提出的诉讼请求。 被告蒋启材、王秀椿辩称：一、本人房屋属个人单独所有，出售、转让完全合理合法，也是答辩人权利和自由。有房屋不动产权证书，有相关部门出据的证明税收发票。二、原告周丽香于被告蒋启材2006年8月4日到天柱县民政局登记结婚，于2009年8月19日登记离婚。双方就财产、债务都已分清说明，全由被告男方蒋启材承担，与女方无关。原告自称与被告同居至今，全是胡说八道，更是欺骗法院和她自己。原告周丽香在水东门租房开店长达五年之久，吃住自居，在此期间有派出所、村委会可以证明。原告周丽香曾经向两单位声明，被告蒋启材不准进入她所住之处，否则报警，何谈同居至今，简直是自私欺人。三、答辩人蒋启材于2010年4月拆除旧房改造，已早与原告周丽香离婚。至于原告周丽香自称出资48000元，并始终参与做工共同建房，全是颠倒黑白、无中生有，有事实如下：1、被告蒋启材房屋拆除后失去了生活来源的保障。故原告周丽香向自己的大姐、小弟提出生活困难资助，因当时姐弟两个都在广东上班打工，有能力每月寄点生活费。每月姐弟两个分别寄2千—4千不等，共计一年零二个月，合计48000元。并且2015年1月10日被告蒋启材一次性归还现金五万元整；2、答辩人蒋启材从房屋拆除到重建全过程，都是采取包工制度，连一个砖都按个个计算，无需原告动手参与建设，并且有建设规划图纸。四、原告周丽香严重破坏答辩人家庭成员的和睦相处，所谓买卖合同是原告周丽香趁答辩人不在家，私自偷出来的，严重损害合法公民的利益。原告周丽香私自要求答辩人的两个妹妹联名上告，被拒绝，严重破坏答辩人姊妹之间亲情和感情。原告周丽香心术不正，又以答辩人母亲的名义向法院提起起诉。由于其母亲不知事情来由加之年岁已高，不懂法、不识字，刁驳母子之间的关系，破坏家庭关系的和睦来达到自己的个人目的。答辩人所卖房屋没有损害原告个人利益。五、买卖合同经双方协商共订，合理合法，不损害他人利益。综上，请人民法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原告吴冬梅与蒋太开结婚后生育被告蒋启材及蒋玉荷、蒋先桃。1979年蒋太开去世后由原告吴冬梅抚养子女至成年。1993年5月30日原告吴冬梅在天柱县××村××72㎡住宅土地使用权，建成一楼一底砖木结构房。1998年9月27日天柱县房屋产权办公室给吴冬梅办理了房权证天府（1998）字第01335号产权证。2006年8月4日原告周丽香与被告蒋启材登记结婚，先后于2007年3月及2009年5月生育一女一儿蒋欣芸、蒋沛桦。2009年10月8日双方协议离婚，办理了离婚登记手续。但原告周丽香离婚不离家，双方同居生活对吴冬梅名下房产没有作明确处理。2010年4月蒋启材、周丽香、吴冬梅拆除原有旧房后建造二楼一底的砖木结构房。2016年9月10日吴冬梅出具声明书，将自己名下房产全部交由其儿子蒋启材管理和使用。蒋先桃、蒋玉荷作为吴冬梅之女也出具了放弃继承权声明书。2017年3月28日吴冬梅及女儿蒋玉荷、蒋先桃商议后对吴冬梅名下私有砖木结构房屋一幢赠与给蒋启材管理使用。2017年4月19日蒋启材办理了自己单独所有的黔2017年天柱县不动产权第0000234号证书。2018年7月29日，被告蒋启材与被告王秀椿私下签订《房屋买卖协议》，将蒋启材名下房产以248万转让给王秀椿，并约定了分期付款等事项，王秀椿已支付蒋启材购房款40万元。二原告知道情况后，即于2018年8月20日向本院起诉二被告签订的《房屋买卖协议》无效。 本院认为，本案涉案房产的共有人员为吴冬梅、蒋启材并无异议，但周丽香作为与蒋启材离婚后又同居，并参与了该房屋的修建，周丽香对该房屋拥有部分所有权，涉案房屋的共有人为上列数人。不动产登记薄记载与真实权利状态不符，应以真实权利状态为依据，同时吴冬梅仅是将房屋交蒋启材管理使用，蒋启材不是房屋唯一所有人。处分共有的不动产应经全体共有人同意。被告蒋启材未经二原告同意处分共同共有房屋违反了处分共有人的不动产经全体共同共有人同意的法律规定，该《房屋买卖协议》应无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题解释（一）第二条之规定，判决如下： 被告蒋启材与被告王秀椿2018年7月29日签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨德华 二〇一八年九月二十四日 书记员  吴 丹