徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初1878号原告：徐州百纳气瓶检测服务有限公司，住所地徐州市中山北路346号。法定代表人：吴传久，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴继伟，江苏冠文（徐州）律师事务所律师。被告：徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部，住所地徐州市中山北路346号后院。经营者：孟建，男，1982年1月18日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。第三人：徐州市鼓楼区农业科技推广站，住所地徐州市鼓楼区中山北路延长段。法定代表人：王忠友，男，1959年11月10日出生，汉族，该站站长，住徐州市鼓楼区。原告徐州百纳气瓶检测服务有限公司诉被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部、第三人徐州市鼓楼区农业科技推广站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐州百纳气瓶检测服务有限公司的委托诉讼代理人吴继伟，被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部经营者孟建及其委托代理人孟丙焕、第三人徐州市鼓楼区农业科技推广站法定代表人王忠友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州百纳气瓶检测服务有限公司向本院提出诉讼请求1、判决解除原被告房屋租赁合同，被告立即返还房屋；2、判决被告支付自2017年12月1日起九个月租金58590元并支付违约金6510元，合计65100元，并支付至迁出之日止的租金；3、所有诉讼费用均由被告承担。事实及理由:原告于2016年底通过公开竞拍取得徐州市中山北路346号房屋的租赁使用权，使用期限为2016年12月1日至2019年11月30日。原告使用该房屋的后院面积300平方米及漆房一间尚有空余，为利用资源，原告（甲方）、被告（乙方）于2016年12月1日月1日签订《房屋租赁合同》约定原告将涉案房屋（租赁面积为300平方米）租赁给被告使用，租赁期限1年，自2016年11月30日至2017年11月30日止，年租金为79200元，物业管理费3000元，先付房租后使用房屋，逾期未交房租，应按原日租金等额的标准支付违约金,原告有权终止该合同，该合同期届满后，被告即未缴纳租金，也未腾退房屋。为此原告诉至法院。被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部辩称：1、原告的起诉无事实及法律依据，不同意解除合同，涉案房屋存在漏水，双方约定，如2017年12月份之前不处理，2018年不予交房租；2、如果法院判决解除租赁合同，被告认为是原告违约，非被告违约，违约金不应支持；3、如果法院判决被告需承担违约金，被告认为违约金过高。第三人徐州市鼓楼区农业科技推广站辩称，涉案房屋是2016年11月份通过国土办、发改委批准，在徐州市房屋交易所进行拍租的，原告以15万元的价格竞拍成功，在合同上第10条写清不得转租转让，如果转租要提前2个月申请，目前原告从来没有向我们申请过，我们也不同意转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：徐州百纳气瓶检测服务有限公司（甲方）、被告（乙方）于2016年12月1日签订《房屋租赁合同》双方约定：甲方将坐落在本市××路××号的房屋（租赁面积为300平方米）租赁给被告使用，租赁期限1年，自2016年11月30日至2017年11月30日止，年租金为79200元，物业管理费3000元，合计人民币82200元，双方还约定，于签订合同三日内，交付一年租金，后期如需续约的租金按当年协定价格每年交付一次，先付房租后使用房屋，每个缴费周期前20天交付租金。逾期未交房租，每逾期一天按日租金收取滞纳金，逾期十天仍未付清，甲方有权解除租赁合同并收回房屋……，合同签订后，原告按约定向被告交付房屋，合同期限届满后，被告继续使用该房屋至今，双方没有签订租赁合同，被告也未向原告交纳租金，为此原告诉至法院要求解除双方租赁协议并要求被告支付租金，被告表示不同意解除租赁协议，认为房屋漏水，原告未尽到维修义务。庭审中双方各执己见，经本院调解无效。另查明，涉案房屋坐落在本市××号（租赁面积为1112.5平方米）是第三人在徐州产权交易所组织的公房租赁竞拍活动中拍得的公房，2016年12月1日原告与第三人签订徐州市公房竞拍房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给原告，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，房屋每年租金150000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告双方就涉案房屋签订《房屋租金合同》双方意思表示真实，符合法律规定，该合同合法有效，且该合同书就双方权利义务做了明确的约定，双方应按该协议书履行各自义务。第三人虽在庭审中表示不同意原告转租，但被告于2016年之后在该房内从事经营活动，第三人应当知道原告的转租行为，其也未提供证明其于六个月内提出异议，故其不同意转租的述称意见，不影响原被告之间合同效力。原、被告协议期限届满，被告仍然使用涉案房屋，双方租赁关系存在，因双方未签订书面租赁合同，双方租赁期限为不定期，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，因此，原告要求双方合同解除的诉讼请求本院应予支持。被告虽主张涉案房屋存在漏水，原告未尽到维修义务，表示不应迁出，但被告就自己的主张向法庭提供证据证明虽证明房屋存在漏水现象，但无证据证实该漏水现象影响被告实际使用等可以抵扣租金的事实，现被告基于双方形成不定期租赁关系使用涉案房屋而非其他形式的占用，被告在双方合同解除后应当从涉案房屋中迁出，故对原告要求被告迁出的主张有事实及法律依据，本院应予支持。因此原告要求解除双方租赁合同并要求被告迁出的主张符合法律规定，本院予以支持。被告自2016年12月1日至今仍然占有使用原告房屋，双方租赁关系仍然存在，被告应当向原告交纳租金，因此在解除租赁合同前所欠租金，被告应当及时清偿，原告要求被告支付2017年12月至2018年9月1日应缴纳的租金58590元及迁出之日止的租金的主张符合法律规定，本院应予支持。被告虽主张不支付租金因房屋漏水原因，但双方租赁关系一直存在，被告并未因漏水问题影响使用或向原告主张权利确定维修费用，因此被告的辩称理由因无事实及法律依据，本院不予支持，原告长期不缴纳租金，已构成违约，对其违约行为产生的后果应承担违约责任，因此原告要求被告承担违约金的主张符合法律规定，本院应予支持，违约金数额的确定应按双方合同约定“逾期未交房租，每逾期一天按日租金收取滞纳金……”故原告要求被告支付违约金6510元符合双方约定，本院予以支持。被告虽主张违约金过高，未能提供充分证明，违约金条款是双方真实意思表示，被告不按合同约定支付租金，属于故意违约，对于被告主张违约金过高的意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告徐州百纳气瓶检测服务有限公司与被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部关于坐落在本市中山北路延长段346号的房屋（租赁面积为300平方米）房屋租赁关系，被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部于本判决生效后30日内将房屋返还原告徐州百纳气瓶检测服务有限公司。二、被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部于本判决生效后十日内一次性向原告徐州百纳气瓶检测服务有限公司支付欠付的2017年12月1日至2018年9月1日的租金58590元，并向原告支付2018年9月2日至迁出时的房屋租金及占有使用费（按照年租金79200元计算），同时支付违约金6510元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元（原告已预交），由被告徐州市鼓楼区润丰汽车配件经营部负担（该款与上述款项一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳人民陪审员  张克俭人民陪审员  朱随荣二〇一八年九月六日法官助理吴韩书记员韩林宏