福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初3658号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，营业场所平潭县城关九一六圆盘西侧。 主要负责人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：陈尾娇，女，该行职工。 委托诉讼代理人：游玉凤，女，该行职工。 被告：吴丽华，女，1993年1月17日出生，汉族，住平潭县。 被告：杨美钦，女，1956年1月10日出生，汉族，住平潭县。 被告：福建省平潭龙景房地产有限公司，住所地平潭县城关豪香大酒店**。 法定代表人：吴章荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晖，福建品博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴东，福建品博律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）与被告吴丽华、杨美钦、福建省平潭龙景房地产有限公司（以下简称龙景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行平潭分行的委托诉讼代理人陈尾娇、被告龙景公司的委托诉讼代理人陈晖到庭参加诉讼，被告吴丽华、杨美钦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：一、判令吴丽华、杨美钦、龙景公司向建设银行平潭分行偿还借款本金338849.85元、利息4542.53元，暂计至2018年6月19日（变更诉讼请求后：借款本金335025.41元、利息3191.08元，暂计至2018年8月21日）和2018年8月21日至还清借款之日止依合同所约定的罚息（罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%）以及违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一）；二、判令吴丽华、杨美钦以其所有的平潭县北侧富丽山庄高层公寓（豪香御景公寓楼）第8层912号商品房及其占用范围内的土地使用权对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任，且以该房产进行折价或以拍卖、变卖该财产价款优先清偿上述借款本息及违约金；三、判令龙景公司对吴丽华、杨美钦的上述债务承担连带担保责任，直至吴丽华、杨美钦清偿全部借款本息及违约金；四、判令吴丽华、杨美钦、龙景公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月1日，吴丽华、杨美钦因购买福建省平潭县北侧富丽山庄高层公寓（豪香御景公寓楼）第8层912号的商品房，购房价为578520元，已付房价178520元，尚缺购房款40万元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款40万元。经当事人双方协商后，建设银行平潭分行与吴丽华、杨美钦，龙景公司三方于2013年3月25日签订《个人住房借款合同》，编号为2012年建闽潭个房借字903号，由吴丽华、杨美钦所购买的平潭县北侧富丽山庄高层公寓（豪香御景公寓楼）第8层912号的商品房及其占用范围内的土地使用权作为该笔贷款的抵押。依合同约定，建设银行平潭分行于2013年4月12日向吴丽华、杨美钦发放贷款40万元，期限240个月，按月等额本息还款。当日，建设银行平潭分行依吴丽华、杨美钦的委托将该笔贷款转入开发商龙景公司的账户中，用于购房。贷款发放后，吴丽华、杨美钦在2016年之前都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后便开始拖欠应还贷款。经多次电话及上门催收，拒不履行正常还款义务。鉴于吴丽华、杨美钦已严重违反双方签订的《个人住房借款合同》，该合同第十六条中明确“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”属于借款人违约情形；该合同第十七条同时明确借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。吴丽华、杨美钦的行为已直接影响建设银行平潭分行正常的生产经营，造成恶劣的社会影响，请求依法判如所请。 吴丽华、杨美钦未作答辩。 龙景公司辨称，吴丽华、杨美钦所欠建设银行平潭分行的款项，请法院依法照建设银行平潭分行的举证依法核实。龙景公司请求确认抵押合法有效，对抵押物不足清偿部分的债务予以承担连带责任。 建设银行平潭分行围绕诉讼请求依法提交吴丽华与杨美钦的身份证、户口簿及婚姻登记证明，个人住房借款申请书及个人住房借款合同，吴丽华与杨美钦的收入证明、共同还款承诺书、委托扣款账户，预购商品房贷款抵押登记证明书及平潭综合实验区房地产交易收件收据，开立贷款账户通知及贷款支付凭证，个人贷款对账单等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴丽华、杨美钦经合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2013年3月1日，吴丽华、杨美钦因购买平潭县北侧富丽山庄高层公寓（豪香御景公寓楼）第8层912号商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款。同日，杨美钦签署共同还款承诺书，载明“吴丽华和杨美钦同意在贷款本息未还清期间，对还贷均承担第一还款人责任”。2013年3月25日，以建设银行为贷款人与以吴丽华、杨美钦为借款人、龙景公司为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:2012年建闽潭个房借字903号）。该合同主要约定如下：吴丽华、杨美钦向建设银行平潭分行借款40万元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为240个月，从2013年4月12日起至2033年4月12日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。吴丽华、杨美钦以其所有的位于平潭县北侧富丽山庄高层公寓（豪香御景公寓楼）第8层912号商品房及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由龙景公司提供阶段性保证。龙景公司对吴丽华、杨美钦的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。 2013年4月1日，平潭综合实验区房地产交易中心对上述商品房办理了预购商品房贷款抵押登记（岚综合预购房字第××号），抵押合同经登记后编号为20130097。2013年4月12日，建设银行平潭分行依约向吴丽华、杨美钦发放了40万元贷款。然而，吴丽华、杨美钦却未能依约按月履行还款义务。截至2018年8月21日，吴丽华、杨美钦尚欠建设银行平潭分行借款本金335025.41元及利息3191.08元。 另查明，2015年2月15日，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行。2015年5月22日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行升格为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行。 本院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，吴丽华、杨美钦未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，吴丽华、杨美钦应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金及相应利息、罚息、违约金。因金融机构融资成本并不会超过民间借贷，故前述利息、罚息、违约金累计不得超过年利率24%，超出部分不予保护。 建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对此依法分析认定如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 其次，讼争商品房尚未具备物权登记条件，购房人抵押权客观上无法依登记而设立，在此情况下债权人对商品房处置价款依法不能享有优先受偿权。但待具备物权登记条件，购房人负有协助办理抵押登记的义务，龙景公司应督促其办理。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，依法确认讼争商品房待物权登记条件具备时，购房人吴丽华、杨美钦应在三十日内协助办理抵押登记，建设银行平潭分行对讼争商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 第三，若购房人吴丽华、杨美钦逾期未协助办理抵押登记，本质上属于购房人为自己利益而不正当阻止条件成就，应当视为条件已成就，即债权人建设银行平潭分行行使优先权的条件因购房人恶意阻却而依法视为已成就。况且，作为出卖人的龙景公司庭审中明确表示同意建设银行平潭分行对讼争商品房享有优先受偿权。故在讼争商品房已具备物权登记条件但因购房人吴丽华、杨美钦原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人建设银行平潭分行对讼争商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。 龙景公司作为保证人，依约应当对前述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，龙景公司在承担保证责任后，有权向吴丽华、杨美钦追偿。 吴丽华、杨美钦经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴丽华、杨美钦应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金335025.41元及利息、罚息和违约金（利息按合同约定暂计至2018年8月21日为3191.08元，此后利息、罚息、违约金根据合同约定计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、福建省平潭龙景房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。福建省平潭龙景房地产有限公司承担保证责任后，有权向吴丽华、杨美钦追偿； 三、吴丽华、杨美钦应在物权登记条件具备之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理讼争商品平潭县段北侧富丽山庄高层公寓（豪香御景公寓楼）第8层912号商品房的抵押登记手续，福建省平潭龙景房地产有限公司应督促吴丽华、杨美钦并配合其办理抵押登记。讼争商品房抵押登记办妥后，或者吴丽华、杨美钦逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以讼争商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6450元，减半收取计3225元，由吴丽华、杨美钦、福建省平潭龙景房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郭淋 二〇一八年九月十七日 法官助理陈捷 书记员林婷