福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初1469号 原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地:福建省福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：李欣，职务：行长。 委托诉讼代理人：朱贻澍，福建麦博律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林星，福建麦博律师事务所执业律师。 被告：严志伟，男，汉族，1993年06月03日出生，住福建省福清市。 被告：曾娟，女，汉族，1971年07月24日出生，住福建省福清市。 被告：福清兰天房地产开发有限公司，住所地：福建省福清市龙田镇。 法定代表人：施文义 委托诉讼代理人：李明通，公司员工。 委托诉讼代理人：真刚一，公司员工。 原告中信银行股份有限公司福州分行与被告严志伟、曾娟、福清兰天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林星，被告福清兰天房地产开发有限公司委托诉讼代理人李明通到庭参加诉讼。被告严志伟、曾娟经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司福州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告严志伟、曾娟向原告中信银行股份有限公司福州分行偿还借款本金875454.89元及逾期利息72622.59元、罚息6201.68元（暂计至2017年7月21日，之后的逾期利息和罚息按合同约定计算至实际还款之日）；2.判令被告严志伟、曾娟向原告中信银行股份有限公司福州分行赔偿律师费人民币10000元；（上述请求金额暂合计人民币964279.16元）3.判令原告中信银行股份有限公司福州分行有权以被告严志伟提供的抵押物即福清市的房产折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述本金、利息、罚息、律师费；4.判令被告福清兰天房地产开发有限公司对被告严志伟、曾娟的上述债务承担连带清偿责任；5.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月13日，原告与被告严志伟、曾娟、福清兰天房地产开发有限公司签订编号为（2012）榕银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，约定：1、被告严志伟、曾娟向原告借款人民币91万元用于购买房屋；2、贷款期限360个月，自2012年2月1日至2042年2月1日；3、贷款利率按基准利率上浮20%，执行浮动利率；4、逾期罚息利率为合同利率的150%；5、还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月21日；6、被告严志伟自愿用贷款购买的位于福清市的房产作为抵押物，为该借款提供抵押担保；7、逾期还款的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款本息并承担原告为实现债权支出的费用；8、被告福清兰天房地产开发有限公司对被告严志伟、曾娟取得前述房屋的所有权证并办妥原告为抵押权人的抵押登记前所产生的所有应付款项，提供阶段性连带责任保证。2012年1月18日，上述抵押物依法办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押预告登记证号为融房预ＱＲ字第××号。合同签订后，原告依约于2012年2月1日发放了贷款91万元，但被告未按约还款，截至2017年7月21日尚欠原告本金875454.89元及逾期利息72622.59元、罚息6201.68元。综上，本案借款事实清楚，合法有效，被告严志伟、曾娟逾期归还贷款本息，已构成违约。被告福清兰天房地产开发有限公司应对前述债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告福清兰天房地产开发有限公司辩称，1.被告严志伟有义务及时办理商品房的产权登记或抵押登记手续。商品房的按揭贷款涉及银行、开发商和购房人三方的利益，商品房购房贷款担保合同与商品房买卖合同也相互牵连，因购房人断供可能引发上述两个合同的纠纷。若因商品房具备办理分户产权或抵押登记的情况下而未能及时办理，将导致银行对抵押权未能正式登记设立，同时也导致开发商要承担阶段性保证责任。而本案涉案商品房在2013年9月3日之后即已具备办理产权登记及抵押登记的条件，福清兰天房地产开发有限公司也多次通知其及时办理产权登记手续，但被告严志伟不予理会，违反了福清兰天房地产开发有限公司与其签订的《商品房买卖合同》中应及时办理产权登记的约定，也违反了其与银行所签订的《个人购房借款担保合同》之约定，不当延长了开发商的保证期间，影响交易安全。故被告严志伟有义务及时办理产权登记以免除福清兰天房地产开发有限公司的保证责任。2.原告银行已对涉案商品房办理了预抵押登记，根据《物权法》第20条的规定，预登记的抵押权人具有优先权，可以阻却其他债权人对商品房的处分。故若被告严志伟不办理房屋的产权登记或抵押登记，银行有权对商品房进行拍卖变卖的处分，以保障其预登记债权的安全。若拍卖、变卖后仍不足的，由福清兰天房地产开发有限公司承担补充担保责任。3.福清兰天房地产开发有限公司基于保证责任而代被告偿还银行的款项，根据《担保法》31条及《物权法》的规定，有追偿权。在追偿中，若银行对房屋进行拍卖后仍有余款的，应优先偿还福清兰天房地产开发有限公司代偿银行的款项。 原告中信银行股份有限公司福州分行提交的证据： A1.身份证、企业法人营业执照，证明：被告严志伟、曾娟、福清兰天房地产开发有限公司的主体资格。 A2.《中信银行个人购房借款合同》，证明：原告与被告严志伟、曾娟、福清兰天房地产开发有限公司之间的借款法律关系和担保法律关系及各自的权利义务。 A3.房屋预告登记证明，证明：本案抵押房产已办理了抵押权预告登记。 A4.个人借款凭证，证明：原告已发放借款人民币91万元。 A5.个人逾期贷款明细表，证明：截至2017年7月21日尚欠原告本金875454.89元及逾期利息72622.59元、罚息6201.68元。 A6.《委托代理合同》、律师费发票，证明：原告为实现债权支出律师费10000元。 被告福清兰天房地产开发有限公司对原告提交的证据质证： A1-A4.真实性合法性关联性均无异议。 A5.需提供还款明细表，该证据系银行单方制作的由法院认定。 A6.真实性无异议。 被告福清兰天房地产开发有限公司提交的证据： B1.预先登记通知书，证明被告于2013年9月3日即已办好产权总登，诉争房屋已具备办理不动产及抵押登记手续。 B2.EMS邮寄单、产权办理催告函，被告于2016年6月和2017年9月多次催告通知被告严志伟尽快办理不动产权登记手续，但被告至今仍未办理。 原告中信银行股份有限公司福州分行对被告福清兰天房地产开发有限公司提交的证据质证： B1-B2.在还未办理产权证之前都需承担阶段性连带担保责任。根据被告提供的证据已经能够证明产权证未办理，所以被告福清兰天房地产开发有限公司必须承担阶段性连带担保责任。 经审理查明，2012年1月13日，原告中信银行股份有限公司福州分行与被告严志伟、曾娟、福清兰天房地产开发有限公司签订编号为（2012）榕银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，约定：1.被告严志伟、曾娟向原告借款人民币91万元用于购买福清市的房产；2.贷款期限360个月，自2012年2月1日至2042年2月1日；3.贷款利率按基准利率上浮20%，执行浮动利率；4.逾期罚息利率为合同利率的150%；5.被告严志伟同意将贷款资金所购房屋抵押原告，以作为贷款的担保；6.被告福清兰天房地产开发有限公司对被告严志伟、曾娟取得前述房屋的所有权证并办妥原告为抵押权人的抵押登记前所产生的所有应付款项，提供阶段性连带责任保证。2012年1月18日，福清市的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押预告登记证号为融房预ＱＲ字第××号。原告依约于2012年2月1日发放了贷款91万元，但被告未按约还款，截至2017年7月21日尚欠原告本金875454.89元及逾期利息72622.59元、罚息6201.68元。 本院认为，原告中信银行股份有限公司福州分行与被告严志伟、曾娟、福清兰天房地产开发有限公司签订《中信银行个人购房借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告中信银行股份有限公司福州分行依约向被告严志伟发放了贷款，履行了合同义务，作为借款人未按约及时还款付息，其行为已构成违约，应承担违约之责。双方在合同中约定的利息、罚息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告中信银行股份有限公司福州分行要求被告严志伟、曾娟偿还借款本金、逾期利息、罚息及律师费用，并要求以福清市的房产折价或拍卖、变卖所得款上述本金、利息、罚息、律师费，本院予以支持。关于要求被告福清兰天房地产开发有限公司对被告严志伟、曾娟的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另，被告严志伟、曾娟经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第五十三条之规定，判决如下： 一、被告严志伟、曾娟于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司福州分行本金875454.89元，并支付逾期利息72622.59元、罚息6201.68元（暂计至2017年7月21日，之后的逾期利息和罚息按合同约定计算至实际还款之日,但不得超过年利率24%的标准）； 二、被告严志伟、曾娟于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司福州分行支付律师费人民币10000元； 三、原告中信银行股份有限公司福州分行有权以被告严志伟所有的福清市的房产折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述本金、利息、罚息、律师费； 四、判令被告福清兰天房地产开发有限公司对被告严志伟、曾娟的上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13442元、公告费560元，由被告严志伟、曾娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一八年九月十二日 书 记 员  施倩莹 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。