福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽0206民初6467号 原告：廖中书，男，1955年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市湖里区东晖广场小区第一届业主委员会，住所地金湖二里****。 负责人：叶建辉，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 第三人：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地，住所地福建省厦门市水仙路海光大厦**iv> 法定代表人：乔海侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 原告廖中书与被告厦门市湖里区东晖广场小区第一届业主委员会（以下简称东晖广场业委会）、第三人汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法进行了审理。 廖中书向本院提出诉讼请求：1.撤销东晖广场业委会于2018年5月1日作出的《关于“东晖广场”选聘物业服务企业意见征询结果的公示》；2.撤销东晖广场业委会于2018年6月8日与汇嘉公司签订的《物业服务合同》。事实和理由：2018年2月23日，东晖广场业委会向业主发函，函件载明：小区前期物业服务公司厦门市华林物业发展有限公司湖里分公司（以下简称华林物业公司）因处于亏损状态，决定于2018年3月31日正式退出小区的物业管理服务工作。经东晖广场业委会内部讨论决定于近期就选聘物业服务企业事宜以书面方式征求广大业主意见，具体包括物业服务按四级二类标准进行招标、各项收费标准征询及委托有资质的招标代理公司以邀约招标和竞争性谈判的方式选聘物业服务企业，并决定物业服务合同期限为3年。2018年2月28日，东晖广场业委会向业主发放《东晖广场小区选聘物业服务企业意见征询表》，征询表载明的表决事项为：(1)东晖广场物业服务标准由二级一类提升至四级二类，物业费及公维金按涨幅不超过现价的50%做相应调整；(2)授权东晖广场业委会委托有资质的招标代理公司经办邀标并确定新的物业企业事宜。2018年5月1日，东晖广场业委会张贴《关于“东晖广场”选聘物业服务企业意见征询结果的公示》，称两项征询事项的有效产权面积和有效户数均已超过总建筑面积和总户数的1/2，此次征询真实合法有效。嗣后，东晖广场业委会委托厦门天和项目管理投资咨询有限公司进行邀请招标，自行确定包括汇嘉公司在内的5家物业服务企业作为拟定邀请招标人。2018年5月29日，厦门天和项目管理投资咨询有限公司发布中标公告，确定中标供应商为汇嘉公司。2018年6月8日，东晖广场业委会与汇嘉公司签订《物业服务合同》，并于合同签订后在小区进行公示。廖中书认为，根据相关法律规定及小区《议事规则》，选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。东晖广场业委会未经业主大会同意，仅经过内部决议便以《致全体业主一封信》的形式告知业主通过委托招标代理机构进行物业管理招投标及物业服务合同期限，也未提前15日通知业主召开业主大会。东晖广场业委会在确定招标邀请对象时也未依法对备选企业的基本情况进行收集和公示，而是自行确定。在中标单位确定后，东晖广场业委会也未依法将《物业服务合同》进行公示征求业主的意见，直接与汇嘉公司签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》应为无效。东晖广场业委会的行为已经严重违反法律规定的程序，侵害了业主的合法权益。 东晖广场业委会辩称，1.东晖广场小区业主临时会议选聘物业服务企业合法合规。东晖广场小区于2011年交房，前期物业由华林物业公司提供。2018年1月15日，东晖广场小区第一届业委会成立。2018年2月5日，华林物业公司就发函给东晖广场业委会，称物业收费标准过低、公司经营亏损，决定于2018年3月31日退出东晖广场小区的物业管理。东晖广场小区建筑面积约81800平方米，总户数713户，如果没有物业公司提供服务，小区环境、业主生活等将马上陷入混乱，东晖广场业委会勇于担当，紧急召开业主大会临时会议。根据会议表决结果，东晖广场业委会委托第三方招投标优选物业公司，汇嘉公司中标后双方签订物业服务合同，建立物业服务合同关系，广大小区业主对此是认可和满意的。本次业主大会临时会议的决定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.廖中书不具备业主撤销权的行使主体资格。东晖广场小区共有业主713户，廖中书不具有任何代表性，不能行使撤销权。本次业主大会临时会议决议选聘汇嘉公司，双方已经签订物业服务合同，汇嘉公司已经进驻小区提供物业服务。根据法律规定，解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。廖中书如需撤销本次业主大会临时会议的决定，必须征得小区“双过半”的业主同意解聘汇嘉公司。综上，廖中书的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 汇嘉公司述称，1.汇嘉公司同意东晖广场业委会的辩称意见。2.东晖广场小区召开业主大会临时会议，决议委托招标代理公司通过招投标方式选聘物业服务企业，中标的物业公司就是本次业主大会临时会议要选聘的物业公司，这是本次业主大会临时会议行使选聘物业服务企业职权的具体表现。本次选聘物业公司，不是业主大会临时会议授权东晖广场业委会进行选聘，廖中书的理解有误。汇嘉公司依法参与招投标后中标，汇嘉公司系本次业主大会临时会议决议选聘的物业公司，本次选聘合法有效。3.根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案东晖广场小区共713户，建筑面积约81800平方米，廖中书仅为1户（建筑面积118.26平方米），廖中书的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年1月15日，东晖广场业委会成立，任期5年。 2018年2月5日，华林物业公司就发函给东晖广场业委会，称物业收费标准过低、公司经营亏损，决定于2018年3月31日退出东晖广场小区的物业管理。 2018年2月23日，东晖广场业委会致信东晖广场小区全体业主，该信函内容为：因华林物业公司决定于2018年3月31日退出东晖广场小区的物业管理服务工作，为保障全体业主权益，经东晖广场业委会内部讨论决定于近期就选聘物业服务企业事宜以书面方式征求广大业主意见，包括物业管理费及公维金定价涨幅不超过现价的50%、委托有资质的招标代理公司以邀约招标和竞争性谈判方式，择优选聘物业服务企业，并根据招标和竞争性谈判结果签订为期3年的物业服务合同，请全体业主积极参与大会投票。 2018年2月28日，东晖广场业委会以书面征求意见的形式召开业主大会，向东晖广场小区全体业主发放《东晖广场小区选聘物业服务企业意见征询表》，让业主填写以下表决事项：（1）东晖广场小区物业服务标准由二级一类提升至四级二类，物业费及公维金按涨幅不超过现价的50%做相应调整，即住宅物业费标准每月每平方米不超过2.1元、别墅物业费标准每月每平方米不超过3元、商铺物业费标准每月每平方米不超过2.5元、公维金标准每月每平方米不超过0.4元。A（）同意涨价；Ｂ（）保持价格不变的，或选择更低等级的物业公司。（２）授权业主委员会委托有资质的招标代理公司经办邀标并确定新的物业企业事宜。Ａ（）同意；Ｂ（）不同意。表决人房号：；业主签名：。 2018年4月23日，东晖广场业委会向东晖广场小区全体业主公示“关于东晖广场小区选聘物业服务企业意见征询结果”：东晖广场小区总户数713户，参与投票户数430户，占总户数60.3％，其中两项征询均同意的表决份额为43631.27平方米（总建筑面积81799.96平方米），占总表决份额的53.34％；同意户数415户（总户数713户），占总户数的58.20％，征询结果统计经业委会及小区部分业主监督审核并予以确认。综上，以上两项征询事项的有效产权面积和有效户数均已超过总建筑面积和总户数的二分之一。符合《物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，此次征询真实合法有效。公示时间为2018年4月23日起至2018年4月29日止。公示期限届满后，东晖广场业委会委托厦门天和项目管理投资咨询有限公司进行邀请招标。 2018年5月29日，厦门天和项目管理投资咨询有限公司公布中标单位为汇嘉公司。 2018年6月8日，东晖广场业委会与汇嘉公司签订《东晖广场小区物业服务合同》。 2018年6月15日，汇嘉公司进驻东晖广场小区提供物业服务。 本院认为，因东晖广场小区前期物业服务企业提出退出小区物业管理，东晖广场业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，根据会议表决结果，东晖广场业委会委托第三方厦门天和项目管理投资咨询有限公司进行招投标优选物业服务企业，汇嘉公司参与竞争中标。东晖广场业委会与汇嘉公司已按程序签订了《东晖广场小区物业服务合同》，汇嘉公司已经进驻东晖广场小区提供物业服务。对于业主诉求撤销业委会涉及小区整体管理决定的，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，必须具备符合规定的人数，即达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的人数。本案廖中书作为东晖广场小区业主诉求撤销东晖广场业委会于2018年5月1日作出的《关于“东晖广场”选聘物业服务企业意见征询结果的公示》以及东晖广场业委会于2018年6月8日与汇嘉物业签订的《物业服务合同》，没有达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的人数，不符合起诉条件，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回廖中书的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  蔡守业 二〇一八年九月十日 书记员  林绿宜 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补充相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。