湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0903民初3601号原告：王泽科，男，1973年8月25日出生，汉族，住益阳市。被告：益阳市怡芳房地产开发有限公司，住所地益阳市海棠路2号。法定代表人:蔡卫华,系公司董事长。委托代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：益阳市创欣物业管理服务有限公司，住所地益阳市资阳区马良路（古城春天对面）。法定代表人：曾敏，系公司董事长。委托代理人：贾晖，湖南大明律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人：湖南湘诚建设集团有限公司，住所地长沙市高新区咸嘉湖西路338号。法定代表人：杨宏球，系公司董事长。委托代理人：李丹，系公司员工，代理权限为一般代理。原告王泽科(以下称原告)与被告益阳市怡芳房地产开发有限公司（以下简称被告怡芳公司）、被告益阳市创欣物业管理服务有限公司（以下简称被告物业公司）、第三人湖南湘诚建设集团有限公司（以下简称第三人）财产损害赔偿纠纷一案。本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告怡芳公司的委托代理人齐鑫以及被告物业公司的委托代理人贾晖、第三人委托代理人李丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽科向本院提出诉讼请求：1、判令被告怡芳公司根据计图纸要求重新安装位于原告内洗手间的排水管道；2、判定二被告共同赔偿原告直接经济损失5.3万元；3、判定二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2016年2月，楼下车库业主发现库顶的排水管漏水后，原告发现自己家中地面也渗水，即要求被告物业公司马上来人处理，但长时间未果，从而导致原告家中长时间渗水。后经多方查看确定为经过原告家中公共排废水管道漏水所致，对此物业公司只用PVC片和防水胶粘贴，再用胶带缠几圈，但这并不能长期有效阻止漏水（首先二个月不漏，现在又有点漏水了），原告经查明是被告怡芳公司没有按图纸施工，单独在原告家中擅自安装弯形排水管所致。被告怡芳公司在其承建的益阳市质量技术监督局专家楼，公共排废水管道安装时立管错位，未按照设计图纸要求和相关规范施工，在本房屋洗手间地面上约150mm处安装了一个弯管，并且弯管的内壁很薄，施工时没有采取安全保护性措施，没有安装清扫口和检查口，该公司只用红砖和水泥封住了这个弯管，使人看不出弯头。这种做法违反了《建设工程质量管理条例》第二十八条。根据该条例第六十四条，被告怡芳公司必须负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求两被告赔偿修理费1800元，变更第二项诉讼请求为要求赔偿的损失数额以评估鉴定结论为准；原告增加了两项诉讼请求，一是要求两被告共同赔偿间接损失10000元、二是要求被告物业公司免除从漏水发生之日到维修完毕之日的物业管理费。被告怡芳公司辩称：1、其不存在侵权行为，也没有任何过错；2、住宅共用部分给排水管道的保修期满后，房产公司不需要对给排水管道承担保修义务，应由维修基金支付费用进行维修；3、原告主张5.3万元损失没有依据，由于其无正当理由不准许物业公司更换漏水的弯头，导致损失明显扩大，原告应对延误更换时机造成的损失自担责任。被告物业公司辩称：1、其已尽到了维修的义务，在原告报告漏水后即派人到现场进行了查勘，并在自己的能力和义务范围内予以维修，尽到了一个物业公司的职责范围。2、更换排水管道非其义务范围。3、对原告的损失其没有任何责任，与损失的形成和责任没有因果关系。4、补充诉讼请求中免除物业管理费的部分与本案是两个不同的法律关系。第三人述称：1、我方不是赔偿主体。2、原告与开发商签订的房屋买卖合同，关于房屋维修问题的主体是原告自身与开发商，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，在本院认为部分综合认证。经审理查明：原告于2009年6月4日与被告怡芳公司签订《商品房买卖合同》购买益阳市质监局国家家用杀虫用品监督检测中心专家楼，2号楼1层102室。该房屋建筑面积146.44平方米，2013年6月28日原告接收房屋，2014年元月入住该房屋。该房屋于2009年12月竣工验收合格。2016年2月11日原告楼下车库业主发现102室有漏水情况，原告自此得知其房屋渗水至楼下车库，原告将漏水情况报告物业公司后，原告和被告物业公司经过艰难的查找和分析后，于2016年4月3日拆开原告家的排水管才得知漏水点为原告洗涮间的排水管底部存在一个手指大小的漏水洞。2016年4月9日被告物业公司用胶带缠住后，漏水洞暂时停止了漏水。2016年5月6日，原告向被告物业公司提出因排水管漏水要求赔偿损失的要求，物业公司负责人回复：业主反映的排水管道破损渗水情况属实，物业公司已维修好，其余事项物业公司不担责。原告的赔偿请求未得到满足后，原告开始向益阳市建设工程质量安全监督管理站（以下称市质监站）等相关部门投诉，市质监站要求被告怡芳公司作出回复。2017年8月1日被告怡芳公司向市质监站作出如下回复：1、原排水管道设计在卫生间窗边，施工过程中因建设单位业主代表认为该管道位置安排不合理，经监理、设计、施工现场确认同意，该排水管道移至洗涮间墙边位置，经书面函告咨询原设计、监理单位，认为该管道位置变更程序合法，优化了原设计，方便了住户使用，不存在未按图施工的施工问题。2、该洗涮间位置排水管道下部有承重梁，故施工、监理在现场处理时加设了二个135°弯头，经设计监理认可符合设计要求及相关规范要求，不影响使用，不是导致管道漏水的直接原因。3、该排水管道施工单位施工时未设置检修孔，为方便检修、管道疏通，我司立即督促原施工单位按现行规范要求增设检修孔。在审理过程中，本院依据原告的申请委托鉴定机构对原告所受的损失进行了鉴定，鉴定人员进行了现场勘查，受损情况如下：室内复合木地板大部分浸泡变形、松动;木柜、门套线下部受污水侵蚀表层脱落呈黑色;墙体下部面层、踢脚、压线有水渍印痕、部分污损霉变;客厅天棚受潮局部出现黑色斑点，室内仍有异味。根据现场勘查的实际情况，考虑到室内装修材料受污水浸泡对室内环境的影响，经咨询房屋装修工程专业人员，要恢复到适宜的居住环境，需对受损的地板、木柜予以部分拆除更换，铲除起泡、霉变墙面表层，重新涂刷装饰；渗水管道需维修改造。评估结论受损价格为61206元（其中包含排水管维修改造费1800元），用去鉴定费3000元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求赔偿排水管的修理费1800元，原告及被告怡芳公司、被告物业公司一致认可修理好排水管需要1800元修理费。上述事实，有商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案表、建设单位及设计单位、监理单位的回复件、排水管情况及财产受损照片、房屋设计图纸、《价格评估结论书》及评估费发票等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。《中华人民共和国建筑法》第八十条规定“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。本案涉案房屋自交付日2013年6月28日开始至原告起诉日2016年11月10日未超过四年，理所当然在该建筑物的合理使用期限内，原告因其购买的房屋存在质量问题受到损害，有权向责任者要求赔偿。从被告怡芳公司给益阳市建设工程质量安全监督管理站的回复可以得出如下结论：1、排水管道设计在卫生间窗边位置，而安装在洗涮间墙边位置，未按照工程设计图纸施工；2、加设了二个135°弯头，排水管由直通改为了弯道；3、排水管道未设置检修孔。中华人民共和国国家标准GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》第3.1.2条规定：“建筑给水、排水及采暖工程的施工应按照批准的工程设计文件和施工技术标准进行施工。修改设计应有设计单位出具的设计变更通知单”。本案庭审中，被告怡芳公司并未提供设计单位出具的设计变更通知单。故此，本院认定，被告怡芳公司建设的涉案房屋变更了设计图纸施工，排水管由直通改变为弯道且未设置检修孔，房屋存在质量缺陷。《中华人民共和国建筑法》第七十四条规定，施工单位在施工过程中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，造成工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。被告怡芳公司辩称，涉案房屋已于2009年12月经验收合格，给排水管道的保修期早已届满，排水管漏水进行维修的费用应由房屋维修基金支付的辩解意见，因建设工程质量不合格与质量缺陷是不同的法律概念，尽管建设工程已经验收合格并投入使用，但竣工验收仅为施工单位要求建设单位接受工程、支付价款即交付使用的前提条件，不能否认未按照设计图纸施工造成房屋存在质量缺陷的事实，竣工验收合格证明不能对客观事实形成有效对抗，本案涉案房屋排水管由直通改变为弯道后弯头处被水泥包裹未设置检修孔造成了隐蔽的质量缺陷，房屋质量缺陷不受保修期的限制，因质量缺陷造成的损失责任方应承担相应的法律责任。因此，本院对被告怡芳公司的该辩论意见不予采纳。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十六条的规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任”。本案被告怡芳公司作为涉案房地产开发企业，理应对其开发的涉案房屋的质量负责。本案涉案房屋的勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任，故此，本案第三人是否承担责任应根据法律法规的规定或者合同的约定确定，属另一法律关系，应另案处理。本院撤销追加施工单位湖南省湘诚建设集团有限公司作为本案第三人参加诉讼。本案中，被告物业公司接到原告的房屋漏水报告后，及时与原告查找原因，在查到漏水点后及时用胶带缠住了漏洞，防止了损失的扩大，尽到了其应尽的职责，对原告的损害不应承担赔偿责任，对原告要求被告物业公司赔偿的诉讼请求，本院不予支持。同理，对被告怡芳公司辩称的由于原告无正当理由不准许物业公司更换漏水的弯头，导致损失明显扩大，原告应对延误更换时机的损失自担责任的辩论意见，本院不予采纳。对原告要求支付排水管的修理费及因排水管漏水造成的损失进行赔偿的请求，本院予以支持，因排水管修理费1800元已包括在评估结论受损价格61206元中，故，本院支持由被告怡芳公司赔偿原告一、二项诉讼请求共计61206元，另，原告为鉴定支付的3000元鉴定费也应一并赔偿。对原告在庭审中增加的要求两被告赔偿间接损失10000元及免除受损期间物业费两项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国建筑法》第七十四条、第八十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告益阳市怡芳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王泽科排水管修理费、因排水管漏水造成的损失61206元及鉴定费3000元，共计64206元；二、驳回原告王泽科的其他诉讼请求。本案案件受理费1130元由被告益阳市怡芳房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  张跃飞人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  熊其生二〇一八年九月十日书 记 员  文 凯