湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1302民初3111号原告（反诉被告）梁琦，男，1991年6月4日出生，汉族，住湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会。原告（反诉被告）吴传贞，女，1975年12月5日出生，汉族，住湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会。原告（反诉被告）肖济国，男，1993年6月24日出生，汉族，住广州市海珠区。以上三原告（反诉被告）特别授权诉讼代理人黄燎原，湖南湘和律师事务所律师。被告（反诉原告）娄底市五洲房地产开发有限公司，住所地娄底市开发区。法定代表人胡春元，该公司董事长。第三人湖南ＸＸ物业管理有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街。法定代表人旷华升，该公司执行董事。被告（反诉原告）及第三人共同委托的特别授权诉讼代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人蒋兴南，湖南晨晖律师事务所律师。原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国诉被告（反诉原告）娄底市五洲房地产开发有限公司（以下简称“五洲房地产公司”）、第三人湖南ＸＸ物业管理有限公司（以下简称“ＸＸ物业公司”）买卖合同纠纷一案，被告（反诉原告）五洲房地产公司在诉讼过程中，向本院提起反诉。本院依法决定合并审理，并适用普通程序于2016年12月22日、2018年1月17日分别公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国及其特别授权诉讼代理人黄燎原、被告（反诉原告）五洲房地产公司、第三人ＸＸ物业公司的特别授权诉讼代理人刘俊生、委托诉讼代理人蒋兴南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国请求判令：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及相应的补充协议和原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、第三人所签订的《物业代管合同》；2、被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）支付的购房款（含首付款、初装费）人民币3266291元，并按银行同期贷款利率从2013年12月4日起至支付至实际付款之日止的相应利息；3、被告（反诉原告）承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）五洲房地产公司辩称：1、原告（反诉被告）要求解除《物业代管合同》的理由不能成立；2、原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的理由也不能成立，因为办理按揭贷款手续是原告（反诉被告）的义务，未能办理好按揭贷款手续的责任在于原告（反诉被告），被告（反诉原告）已于2014年11月28日将门面交付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）已行使了占有、使用、收益的权利，ＸＸＸＸ中心通过了竣工验收和消防验收，本案不存在约定或者法定解除情形，不能适用《合同法》第九十六条的规定认定《商品房买卖合同》已经解除；3、原告（反诉被告）要求返还已支付的购房款及利息的诉讼请求不能成立。第三人ＸＸ物业公司辩称，《物业代管合同》已经到期终止，不存在解除情形。被告（反诉原告）五洲房地产公司请求判令：1、原告（反诉被告）支付剩余购房款300万元，逾期付款违约金946800元（违约金从2013年12月14日计算至2016年10月31日），2016年11月1日之后的违约金要求按合同约定（日万分之三）计算至原告（反诉被告）付清购房款之日止；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国辩称：《商品房买卖合同》补充协议第三条属于格式条款，加大了原告（反诉被告）的义务，并且被告（反诉原告）未作出合理说明，应当认定为无效条款；2、被告（反诉原告）提起反诉的依据均不存在，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。第三人ＸＸ物业公司针对反诉未作答辩。查明的事实根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认以下事实：2013年12月2日，原告（反诉被告）梁琦的父亲梁立文与被告（反诉原告）就ＸＸＸＸ中心106号门面签订了《ＸＸＸＸ中心商铺认购协议》，协议约定扣除VIP优惠、3年商铺代管费、付款方式优惠后，该门面的单价为97491元/㎡，总价款为6480227元。2013年12月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就ＸＸＸＸ中心106号门面签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。《商品房买卖合同》约定，ＸＸＸＸ中心106号门面的总价款为600万元；买受人须于签订本合同当日支付首付款300万元，余款300万元采用银行按揭方式支付；因买受人逾期缴清办理按揭贷款所需相关费用及逾期配合银行办理按揭贷款手续的，均视为买受人逾期付款，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。《补充协议》第三条约定，买受人保证于本补充协议和买卖合同签订之日起10日内支付银行按揭（公积金贷款）所需费用，并向出卖人提交完全符合贷款银行或公积金中心要求的全部银行按揭或公积金贷款所需资料。因买受人不及时提供资料或提供资料不符合贷款银行或公积金中心要求，或者个人银行信用不良等原因，造成买受人按揭贷款申请未获得批准的；或者批准贷款额度不足双方合同约定贷款额度的，买受人应当在出卖人通知之日起10日内一次性付清全部房款。《商品房买卖合同》签订后，原告（反诉被告）共向被告（反诉原告）支付购房款3266291元（含初装费266291元）。2014年1月3日，原告（反诉被告）与第三人、被告（反诉原告）签订了《物业代管合同》。代管期限3年，自商场开业之日起计算，三年的代管费用在房屋总价款中已扣除。2014年11月28日，106号门面所在的名媛世界商场正式开业。2014年12月23日，被告（反诉原告）通过邮政快递向原告（反诉被告）送达了《关于限期支付购房款余款的函》，因原告（反诉被告）未办理好按揭贷款手续，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将余款300万元以现金方式支付给被告（反诉原告）。2015年9月14日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出了《解除合同通知书》，通知解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》，并要求被告（反诉原告）返还购房款3266289元及利息。2015年9月17日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出了《关于要求继续履行合同并承担逾期付款违约责任的函》，要求原告（反诉被告）继续履行合同，并依约承担逾期付款的违约责任。另查明，ＸＸＸＸ中心于2015年4月26日通过了单项工程竣工验收，于2015年5月27日通过了消防验收，于2016年9月28日通过了竣工联合验收。ＸＸＸＸ中心一楼临街门面共有11个买受人通过银行按揭贷款支付房款，除原告（反诉被告）外，其他10个买受人的按揭贷款手续已全部办好，购房款已全部付清。判决的结果及理由本院认为，本案争议的焦点为：一、原告（反诉被告）要求解除《物业代管合同》的理由能否成立；二、原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的理由能否成立；三、被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还购房款及利息；四、被告（反诉原告）的反诉请求能否得到支持。一、原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国要求解除《物业代管合同》的理由能否成立。从《物业代管合同》的约定来看，《物业代管合同》明确约定，代管经营期间，任何一方不得单方面中途解除、变更或终止本合同；从原告（反诉被告）起诉的事实和理由来看，《物业代管合同》也不具备法定解除情形；从合同履行情况来看，物业代管期限自2014年11月28日至2017年11月27日，目前，《物业代管合同》已经期满终止，没有解除的必要。所以，本院认为，原告（反诉被告）要求解除《物业代管合同》的理由不能成立。二、原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的理由能否成立。原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》主要有四个方面的理由：1、被告（反诉原告）未办理好106号门面的按揭贷款手续；2、被告（反诉原告）未按约定向原告（反诉被告）交房；3、被告（反诉原告）擅自将106号门面旁的消防通道变更为104号门面，致原告所购门面利益受损；4、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达了解除合同的通知书，被告（反诉原告）未在三个月请求人民法院确认解除合同的效力。就原告（反诉被告）的第1个理由而言，根据《补充协议》第三条的约定，办理按揭贷款手续的申请主体、提交按揭贷款资料的责任主体都是原告（反诉被告），因提供资料不符合贷款银行要求等原因导致不能办理按揭贷款手续的责任也是由原告（反诉被告）承担，况且，除原告（反诉被告）所购106号门面外，ＸＸＸＸ中心一楼临街其他已售的门面均已办理好了按揭贷款手续，可见，106号门面未办理好按揭贷款手续的责任不在被告（反诉原告），原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的第1个理由不能成立。就原告（反诉被告）的第2个理由而言，原告（反诉被告）与第三人、被告（反诉原告）于2014年1月3日签订了《物业代管合同》，原告（反诉被告）将所购门面委托第三人管理，2014年11月28日，106号门面所在的名媛世界商场开业，原告（反诉被告）已收取了3年的代管收益，可见，被告（反诉原告）已于2014年11月28日将106号门面交付给了原告（反诉被告），原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的第2个理由不能成立。就原告（反诉被告）的第3个理由而言，ＸＸＸＸ中心于2015年4月26日通过了单项工程竣工验收，于2015年5月27日通过了消防验收，于2016年9月28日通过了竣工联合验收。所以，即便106号门面旁的消防通道有变更，也已经取得了政府主管部门的批准和认可，不影响106号门面的使用，不损害原告（反诉被告）的利益。可见，原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的第3个理由也不能成立。就原告（反诉被告）的第4个理由而言，最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》明确“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”本案中，原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）解除《商品房买卖合同》的理由是被告（反诉原告）未办理好该门面的按揭贷款手续，未按约定交房，擅自改变消防通道，上述理由不符合合同法第九十三条规定的约定解除情形，也不符合合同法第九十四条规定的法定解除情形。所以，原告（反诉被告）的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力。综上，本院认为，原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的理由均不能成立。三、被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还购房款及利息。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还购房款及利息的前提是《商品房买卖合同》已经解除。鉴于原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还购房款及利息的主张也不能成立。四、被告（反诉原告）的反诉请求能否得到支持。原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国与被告（反诉原告）娄底市五洲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，合同当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，购房款余款300万元由原告（反诉被告）通过银行按揭方式支付；原告（反诉被告）应当在《商品房买卖合同》签订之日起10日内支付银行按揭所需费用，提交符合贷款银行要求的按揭贷款资料，因原告（反诉被告）不及时提供资料或提供资料不符合贷款银行要求，或者个人银行信用不良等原因，造成原告（反诉被告）按揭贷款申请未获得批准的，或者批准贷款额度不足合同约定贷款额度的，原告（反诉被告）应当在被告（反诉原告）通知之日起10日内一次性付清全部房款；原告（反诉被告）未按期付款的，应当按照每日万分之三的标准向被告（反诉原告）支付违约金。本案中，《商品房买卖合同》签订后，原告（反诉被告）至今没有办理好按揭贷款手续，被告（反诉原告）于2014年12月23日向原告（反诉被告）邮寄了《关于限期支付购房款余款的函》，要求原告（反诉被告）将余款300万元以现金方式支付给被告（反诉原告），但原告（反诉被告）至今也没有支付。所以，本院认为，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付剩余购房款300万元及逾期付款违约金的诉讼请求成立，鉴于被告五洲房地产公司系专业的房地产企业，对银行按揭贷款政策应更了解，对原告最终未能完成按揭贷款未尽到提示义务，可适当减轻原告的违约金，可参照银行逾期贷款利率每年6%的标准支付，且违约金应当从2015年1月4日（即2014年12月23日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄《关于限期支付购房款余款的函》之日起十日）开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国的全部诉讼请求，案涉的《商品房买卖合同》继续履行。二、原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国应于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）娄底市五洲房地产开发有限公司剩余购房款300万元，并自2015年1月4日起以300万元为基数按年利率6%的标准向被告（反诉原告）支付违约金至剩余购房款付清之日止。三、驳回被告（反诉原告）娄底市五洲房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费32930元（己缴纳16465元），由原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国负担。反诉案件受理费19000元，由被告（反诉原告）娄底市五洲房地产开发有限公司负担7000元，原告（反诉被告）梁琦、吴传贞、肖济国负担12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  肖卫华人民陪审员  喻日光人民陪审员  廖 瑛二〇一八年九月十二日书 记 员  毛小兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。