宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2018）宁0323民初3008号原告：盐池县凯佳物业服务有限公司。统一社会信用代码：91640323MA75W04D0E。法定代表人：赵某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵某2，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：张某，住宁夏回族自治区盐池县，公民身份号码×××。原告盐池县凯佳物业服务有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵某2、被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏盐池县凯佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某支付物业管理费及滞纳金合计5393元。其中包括物业管理服务费1039元×3年=3317元，楼道电费25×3年=75元，合计3192元，滞纳金2015.10.01-2016.09.30的物业管理服务各项费用滞纳金1064×700天×2‰=1489元，2016.10.01-2017.09.30的物业管理服务各项费用滞纳金1064×335天×2‰=712元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月20日原告与盐池县宁鲁花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并从当日起服务宁鲁花园小区业主。被告张某住××园。在原告为该小区提供物业管理服务期间，原告与被告都应切实履行《物业管理服务合同》，但被告从2015年10月1日起，无故拖延缴纳物业管理服务费用已构成违约，原告与盐池县宁鲁花园业主委员会《物业管理服务合同》中约定:住宅(商住户)物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.76元/平方米、地下室0.38元/平方米、楼道公共照明费、采暖增压费、电梯费(详细见物业服务合同第四章第九条),及逾期交纳物业管理服务费的应按拖欠金额的日千分之二交纳滞纳金。被告张某购买宁鲁花园多层住宅15号楼4单元602窒,住房建筑面积为113.95平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务,但被告从2015年10月1日至今止共拖欠物业管理服务各顼费用及滞纳金金额为5393元。被告在原告多次催收的情况下,仍拖欠不交;按《物业管理条例》第七条第5点:按时交纳物业费用是业主的义务;《中华人民共和国物权法》第72条:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利而不履行义务。”被告作为小区的主业主之一,接受了原告的服务,理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理服务各项费用,但经原告一再催缴,却一直未交分毫,至今被告一共欠缴原告物业管理服务各项费用及滞纳金5393元。原告为维护自身合法权益,特起诉到贵院,请依法判决。被告张某辩称，业主委员会成立的依据以及产生的具体时间，选举的程序合不合法，没有人告知我，剥夺了我的选举权、被选举权和知情权。不是合法选举产生的业主委员会是不被法律和广大业主所认可的，其所签的合同是无效的。本人拒绝交物业费原因如下：1、被告入住的房屋三天就发现漏烟问题，向物业公司反映，物业公司只是登记，却一直没有解决。2、原告所称的物业管理费0.76元每平米与事实不符，小区多层住宅物业管理标准为0.5元每平米，要变更物业收费标准必须经过占建筑面积半数以上的业主及人数过半数的业主同意。3、原告的服务脏乱差，可以提供照片为证。4、小区的单元门铃已坏，到处有贴小广告，原告提供的安全何在？5、原告未经批准擅自将小区公共绿化改为停车位，严重违规，没有经过相关部门和三分之二的业主同意签字。基于以上事实，请求驳回原告诉讼请求并赔偿因其无理取闹给我造成的误工费252元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告依法提交了关于产生宁鲁花园业主委员会代表（楼栋长）的公告和宁鲁花园第一届业主委员会的公告；宁鲁花园物业二级服务标准，盐池县规范各类住宅小区物业收费服务标准实行方案和关于转发夏回族自治区物业服务企业标准化行为准则；物业管理服务合同和宁鲁花园小区业主规约；营业执照复印件。盐池县住房和城乡建设局关于命名物业服务标准化建设企业的通报文件；证明一份。被告对原告证据的质证意见为：不知道业主委员成立，剥夺了被告的选举权与被选举权，对于文件及营业执照、合同等证据不发表质证意见；物业公司提供的物业服务规约被告不熟悉，被告提出按照以前的每平米0.5元的标准交费，但原告没有同意。本院认为原告的六组证据来源合法，真实有效，与本案有关联性，能够充分证明原告物业服务所在的宁鲁花园业主委员会合法成立，原告系有资质物业公司，与宁鲁花园小区业主存在物业服务合同关系，并依规定向业主收取物业费以及原告给被告安装风葫芦，用于改善被告家中厨房漏烟的情况，即原告对被告家中存在的物业服务问题进行过管理。本院予以确认并在卷佐证。被告张某向本院提交照片打印件28张，物业管理服务合同（被告与银川万福人家物业服务公司签订的）及室内装修管理服务协议（盐池县博盛物业有限公司），用于证明小区存在消防通道堵塞，小区南门无人看守并且门禁锁已坏，卫生脏乱差，楼道灯没有防护罩，小区公共绿化剪下来的树枝乱放，单元门坏、玻璃碎，小区楼道没有安装消防器材等情形，以及被告2011年入住时是每平米0.5元的收费标准。原告对被告证据的质证意见为,被告提供照片不能证明原告服务不到位，小区先前物业公司的收费标准与原告现物业收费没有关系。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的有关宁鲁花园业主委员会成立及原告与该业主委员会签订物业管理服务合同证据有异议，本院认定为，原告提交上述证据用以证实宁鲁花园业主委员会于2015年6月25日按照法定程序和候选人条件选举成立以及原告与宁鲁花园业主形成物业管理服务合同关系的证明目的成立，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：盐池县宁鲁花园小区于2015年6月25日在××县居委会指导下，自主成立业主委员会。原告盐池县凯佳物业服务有限公司系从事物业服务与管理的物业公司，2015年8月20日与盐池县宁鲁花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，原告开始为该小区提供物业服务。原告与盐池县宁鲁花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方约定管理期限自2015年8月20日至2020年8月20日，物业收费标准为0.76元/㎡/月，楼道公共照明费25元/户/年，业主应予物业交付服务之日起交纳物业服务费用，每年收缴一次。被告张某系盐池县宁鲁花园15号楼4单元602室业主，住房面积为113.95㎡，每年物业管理费服务费为1039元，但自2015年10月1日起至2018年9月30日三年期间，被告张某未缴纳，共计拖欠3117元物业服务费、楼道照明费75元。被告张某以不知道小区成立业主委员会剥夺其选举权与被选举权，0.76元的收费标准不属实，原告物业服务水平差以及家中厨房漏烟未得到解决为由拒绝缴纳。本院认为，原告与宁鲁花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系当事人之间真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的宁鲁花园全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费及楼道照明费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张某辩称原告的物业服务存在卫生差、管理不到位、占用公用绿地等瑕疵问题，由于上述问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故被告以此拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院不予采信。被告家中厨房漏烟情形，原告已采取修缮措施，但被告仍不满意。本院希望原告作为物业管理服务企业，应当在日常物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付违约金的诉请，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告该项诉请不予支持。综上所述，被告张某应支付原告盐池县凯佳物业服务有限公司物业服务费3117元、楼道照明费75元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效后一次性支付原告盐池县凯佳物业服务有限公司2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业管理服务费3117元、楼道照明费75元，共计3192元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 冯秀荣 二〇一八年九月二十日书记员 马 军附：本案所适用法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。另附《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。