江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5756号上诉人（原审被告）：周云梅，女，1976年10月9日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人（原审被告）：沈杰，男，1972年8月10日出生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：郑小毛，男，1959年2月2日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：刘彩英，女，1962年1月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人周云梅、沈杰因与被上诉人郑小毛、刘彩英房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周云梅、沈杰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、二审诉讼费由郑小毛、刘彩英承担。事实和理由：周云梅、沈杰直到收到一审判决书，才知道郑小毛、刘彩英起诉了，之前并没有收到法院的传票及开庭通知。郑小毛、刘彩英在合同交易期间多次开玩笑，没有履行20170518020126号苏州市存量房买卖合同；也没有履行双方最后一次协商结果，退还定金，撤销网签合同，应属违约。银行贷款利息上调，首付增加，周云梅、沈杰为此交易多次请假并花费相应时间、路费、精力造成很大损失。郑小毛、刘彩英应支付违约金5万元，退还定金2万元。并承担本案诉讼费用。郑小毛、刘彩英答辩称，就维修基金事宜，双方去房管局两次。沈杰要求叫我们把维修基金交掉，就谈好了去交了。后来周云梅不来签字就走掉了。两次都走掉了，不是我们不交，后来她跟中介说不是维修基金的事，是她不想买了。郑小毛、刘彩英维修基金已经交掉了，现在已经不是矛盾的焦点了。交了维修基金后，我们又去过房产中心。郑小毛、刘彩英向一审法院提出诉讼请求：1、撤销郑小毛、刘彩英与周云梅、沈杰签订的网签合同。2、周云梅、沈杰赔偿郑小毛、刘彩英违约金50000元并承担诉讼费用。审理中，郑小毛、刘彩英自愿将违约金金额变更为20000元，并同意与周云梅、沈杰已经支付的定金20000元相抵扣。一审法院认定事实：2017年4月14日，郑小毛、刘彩英作为售房人（甲方），周云梅、沈杰作为购房人（乙方）以及案外人苏州乐汇家房产经纪有限公司作为居间方（丙方），共同签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.0000023）一份，约定甲方将苏州市相城区凤阳路湖畔花苑一区6幢1004室房屋出售给乙方，建筑面积121.4平方米，毛坯房（含）带一个自行车库，实际成交价格1050000元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，增值税由乙方承担，契税由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。第四条付款约定乙方于2017年4月14日向甲方交付定金20000元，甲方房产权证在2017年5月15日左右取得，拿到房产证后积极配合乙方过户，实际成交价格为1000000元，甲方将50000元税钱拿给乙方交税。第五条“相关事宜”约定甲乙双方须在2017年5月30日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约。第六条“违约责任”第4款约定甲方认可乙方贷款方式付款时，乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；第5款约定甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第十条“其他”约定本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。该合同签订当日，周云梅、沈杰向郑小毛、刘彩英支付定金20000元。2017年5月18日，郑小毛、刘彩英作为出卖人，周云梅、沈杰作为买受人，苏州亿家人房地产经纪有限公司作为居间代理机构共同签订编号为苏房存相城合同201705180126的《苏州市存量房买卖合同》，约定：出卖人将苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路**阳澄湖畔花苑****房屋出卖给买受人，建筑面积121.4平方米，房屋价款980000元，买受双方约定于2017年6月30日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起20日内办理银行贷款事宜。首付及贷款按房管局资金托管流程办理。如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。又查，位于苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路**阳澄湖畔花苑****房屋于2017年4月26日取得苏（2017）苏州市不动产权第**不动产权登记证书，登记权利人为郑小毛、刘彩英，房屋建筑面积121.4平方米。经郑小毛、刘彩英申请，苏州乐汇家房产经纪有限公司法定代表人王祥出庭陈述:我方是该房屋买卖的居间方，全程参与了双方买卖过程。2017年5月18日，双方至房管部门签订了《苏州市存量房买卖合同》，在办理资金托管手续时，周云梅、沈杰之间发生分歧，周云梅就走了，导致资金托管及贷款手续未能办理。后我方协调、催促未果，直到今年7、8月份，买方在电话里称不买了。以上事实，由当事人提供的当事人身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》、不动产权登记证书、证人证言及当事人陈述等附卷佐证，一审法院予以认定。郑小毛、刘彩英另述称，因周云梅、沈杰想多贷款，所以双方协商确定在《房屋买卖（居间）合同》将房屋价格写为1050000元，实际价格为1000000元，差价50000元届时直接返还周云梅、沈杰。该合同签订后，其于2017年4月取得房屋产证，双方于5月18日至房管部门签订《苏州市存量房买卖合同》，扣除已付定金20000元后，约定房价为980000元，首付300000元，其余贷款。但周云梅、沈杰未按约在6月30日之前办理资金托管手续，应属违约，因此事导致其在北京购买的房屋无法全款支付，其为处理此事多次往返北京、苏州，耗费了大量的时间和精力。一审法院认为，郑小毛、刘彩英与周云梅、沈杰签订的《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》均系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，周云梅、沈杰未能按约在2017年6月30日前办理资金托管及贷款手续，也未以其他方式按期支付房款，应属违约，郑小毛、刘彩英依据合同约定要求解除《苏州市存量房买卖合同》的请求，合法有据，一审法院予以支持。郑小毛、刘彩英要求周云梅、沈杰支付违约金20000元，并未超出合同约定，同时考虑到合同约定的房屋价款、支付时间、未付金额以及郑小毛、刘彩英为此次交易必然花费的相应时间、精力及实际支出成本等因素，该违约金并未超出合理范围，应予支持。郑小毛、刘彩英确认收到周云梅、沈杰已付款20000元，合同解除后应予以返还，上述款项互相折抵后，周云梅、沈杰无需再行给付。周云梅、沈杰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证、答辩等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等规定，判决如下：一、原告郑小毛、刘彩英与被告周云梅、沈杰于2017年5月18日签订的《苏州市存量房买卖合同》（编号为苏房存相城合同201705180126）解除。二、被告周云梅、沈杰应赔偿原告郑小毛、刘彩英违约金20000元，与其已付房款20000元相抵后，无需另行给付。本案案件受理费减半收取为人民币7125元，由被告周云梅、沈杰负担（二被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，二被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈杰陈述，在中介处准备购买涉案房屋时，在商定价格时中介提到该房屋的维修基金，被告知该房屋属于拆迁房屋，不需要购买维修基金。双方于2017年5月19日在中介签订了房屋买卖合同。办理网签及资金托管手续时，对打印的存量房买卖合同内容粗略的看一下就签了，其它内容并不知晓。签完合同之后，周云梅、沈杰要求郑小毛、刘彩英把4月14日签订合同时的定金2万元拿出来，作为首付款办理资金托管，郑小毛、刘彩英不同意。通过中介协商,价格由原来的约定实际成交价一百万改为九十八万,郑小毛、刘彩英和周云梅、沈杰及中介三方在办理资金托管时，房管局工作人员要求出示缴纳该房屋的维修基金凭证。郑小毛、刘彩英说是政府的回迁房，不要缴纳。工作人员告知郑小毛、刘彩英，回迁房你要是自己住的，不需要缴纳。如果是要卖掉，就要缴纳维修基金。郑小毛、刘彩英说维修基金费用他们不出。由于郑小毛、刘彩英未缴纳该房屋的维修基金，导致周云梅、沈杰无法进行办理资金托管手续,双方各自离开，并不是一审判决所说的在办理资金托管时沈杰与周云梅之间发生分歧走掉的。后来打电话给郑小毛、刘彩英问这件事怎么处理，郑小毛、刘彩英说维修基金的问题在没签合同之前就提到了，知被告说是回迁房，不需要缴纳的，这个费用也就没在房屋买卖居间合同中标明。周云梅、沈杰要购买该房屋，于是说愿意出一半的维修基金来进行继续交易，就去郑小毛、刘彩英家中进行协商。郑小毛、刘彩英称现在的房子可以卖到一百一十万。维修基金的费用，他们一分钱都不出。2017年5月23日，刘彩英通过微信告知沈杰，说月底去北京了，房子的事回来再说。周云梅、沈杰问啥时候回来，刘彩英说还没定。2017年6月15号协商，由郑小毛、刘彩英缴纳维修基金。6月16日下午去房管局进行继续交易。双方见面后，郑小毛、刘彩英告知周云梅、沈杰没带缴纳该房屋的维修基金的费用。周云梅听说没带维修基金费用就回去继续上班了。在电梯中遇到的中介，中介问怎么走了。沈杰告诉中介，郑小毛、刘彩英没带维修基金费用，就去上班了。中介在我们走后与郑小毛、刘彩英协商后，由郑小毛、刘彩英打电话给沈杰，说郑小毛、刘彩英刚才说没带钱是开玩笑的。房屋的买卖对于我们来说是一辈子的大事情，怎么可以拿来开玩笑。6月19日双方再次约定在中介进行协商，在协商过程中，郑小毛、刘彩英对沈杰说，叫你老婆在这地上打滚，求我，维修基金就我们出了。当时沈杰很气愤和中介说的这事。刘彩英说是开玩笑的。2017年6月21日中介李铭发微信问沈杰协商有结果吗？沈杰微信回答说我们的结果是维修基金一家一半，你问房东愿不愿意，如果愿意就约个时间去交易，如果不愿意就约个时间谈谈。李铭回信息说，房东说不卖了。到2017年8月6日双方再次约定在中介进行协商达成一致协议，郑小毛、刘彩英退还周云梅、沈杰定金2万元，然后就撤掉网签合同。到2017年9月6日。刘彩英给沈杰发短信说，沈杰兄弟，你不要再拖了，希望你在这个星期去房产公司尽快办理交易手续。沈杰回了短信说你好，四个月之前我们就把首付款准备好了，并且去了房管局做了交易。结果不需要再多说了，拖了这么久，上次在中介那里我也和你们说了，要么第二天去房管局，继续按照合同交易，要么去房管局撤掉，之前你们一直无动于衷，我已经准备起诉了，你们又要交易了。郑小毛、刘彩英也没有回信息，也一直没打电话。2017年10月，李铭给沈杰打电话询问起诉的进展。沈杰说，这个事情交给律师去处理了，最近几个月我要到外地去工作。周云梅、沈杰提交：1、与中介微信记录；2、刘彩英的微信记录；3、与郑小毛的微信记录；4、5月19日下午中介王祥、李明与郑小毛、刘彩英视频录像，内容为：刘彩英说这房子一百一十万有人要；5、6月29日网签合同到期时，沈杰与郑小毛的通话录音，内容为：沈杰要求继续履行合同，郑小毛说沈杰要跟中介说。6、卡号为62×××59借记卡账户历史明细清单，证明5月19日网签合同时周云梅有首付款。郑小毛、刘彩英质证认为，从微信来看，最后维修基金交了以后，中介通知对方来交易的。郑小毛、刘彩英提交：1、涉案房屋维修基金收据；2、于2017年11月1日起诉前最后一次委托中介与沈杰沟通的电话录音，沈杰明确说房子不买了。但该电话录音未按本院要求的形式提交。本院认为，本案一审法院立案后，向周云梅、沈杰住所送达应诉文书，周云梅、沈杰拒收应诉文书，一审法院的送达程序合法。涉案《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》合法有效，《房屋买卖（居间）合同》约定合同双方于2017年6月30日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，但周云梅、沈杰未能履行。周云梅、沈杰主张2017年6月30日前合同未能履行，系因买卖双方未约定涉案房屋维修基金的负担，买卖合同履行中发生争议，而致房屋买卖合同不能继续履行。郑小毛、刘彩英主张其已交纳维修基金，未能继续履行合同责任在周云梅、沈杰。本案一审中，中介方苏州乐汇家房产经纪有限公司法定代表人王祥出庭就买卖合同未能继续履行的原因作了陈述，系周云梅、沈杰之间发生分歧，导致资金托管及贷款手续未能办理。中介方与本案双方无利害关系，结合双方当事人陈述和举证，中介方证词具有可信度，可以作为本案证据。2017年6月30日期间届满后。郑小毛、刘彩英与沈杰2017年8月6日进行协商，从双方陈述及微信记录看，沈杰称协商中其与达成“郑小毛、刘彩英退还周云梅、沈杰定金2万元，然后就撤掉网签合同”的协议，但从2017年9月6日刘彩英催告要求周云梅、沈杰继续履行合同的微信，及当日沈杰答复看，双方并未达成沈杰所称退还定金2万元，撤掉网签合同的意思表示。郑小毛、刘彩英催告后未果后，要求解除《苏州市存量房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持并无不当。周云梅、沈杰经催告后未继续履行合同，构成违约，郑小毛、刘彩英要求周云梅、沈杰支付违约金20000元，并未超出合同约定及合理范围，一审法院予以支持并无不当。综上所述，周云梅、沈杰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人周云梅、沈杰负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年九月二十一日书记员  姜 瑛