江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0508民初3708号 原告（反诉被告）：苏州南门房地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区西二路**。 法定代表人：周新华。 诉讼代表人：江苏新天伦律师事务所，系苏州南门房地产发展有限公司破产管理人。 负责人：邵吕威，主任。 委托诉讼代理人：王戬勍，江苏新天伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周立新，男，1965年7月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：金琛琛，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 第三人：苏州市聚拓物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区东大街**（三、四楼）。 法定代表人：侯光芬。 原告苏州南门房地产发展有限公司（以下简称南门公司）与被告周立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，被告周立新提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序于2018年7月25日公开开庭进行审理。后依原告申请，本院依法追加苏州市聚拓物业管理有限公司（以下简称聚拓公司）为本案第三人参加诉讼并裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2018年9月25日再次公开开庭进行了审理。原告南门公司的委托诉讼代理人王戬勍、被告周立新及其委托诉讼代理人金琛琛两次到庭参加诉讼，第三人聚拓公司的法定代表人侯光芬到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告南门公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠房屋租金2973972元（计算至2018年5月20日）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告就苏州市东大街68号瑞新大厦三、四楼签订的房屋租赁合同于2018年8月28日解除；2、判令被告立即腾空返还瑞新大厦三、四楼房屋；3、被告支付拖欠租金2516768.29元（计算至2018年8月27日）；4、被告支付房屋使用费（自2018年8月28日起至腾空返还前述房屋之日止，按每日3561.64元计算）；5、判令第三人对第2、3项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告周立新向原告承租苏州市东大街68号瑞新大楼三、四层房屋（面积为4882平方米），租赁期限为8年，起始年度租金为130万元，前三年租金不变，第四年开始每二年递增5%。租金半年一付，先付后用，每年1月10日和9月10日分二次支付年租金。合同签订后，被告仅于2015年8月14日转账20万元（作为押金）；2015年8月18日转账65万元（第一次租金），后另行支付及以屋顶维修费用抵付租金合计40.2万元。截至2018年8月28日，被告欠付租金2516768.29元。被告承租房屋后，进行隔断及装修，用于经营公寓项目，对外出租。2016年11月15日，被告作为全资股东，注册成立了自然人独资公司即第三人聚拓公司，作为承租房屋经营公寓项目的运营方。2016年12月2日，南门公司被苏州市姑苏区人民法院裁定受理破产，并指定江苏新天伦律师事务所担任管理人。管理人接管后，审计单位对财务进行了审计，审计发现被告拖欠租金。管理人分别于2018年1月11日和2018年4月4日向被告寄发催收函对所欠费用催收，但被告怠于缴纳租金。2018年8月28日，管理人以拖欠租金为由书面通知被告解除合同。现诉来法院，望判如所请。 被告周立新辩称，不同意解除房屋租赁合同，涉案房屋租赁合同应继续履行。因南门公司交付的房屋存在严重质量问题及消防安全隐患，故我有权拒缴租金。涉案房屋屋顶严重漏水，四楼渗水严重，我多次向南门公司交涉后，南门公司答应由我方自行维修后，再将其费用支付给我方。由于南门公司将涉案房屋一层、二层出租给了商户，平时电瓶车乱停乱放，一楼东门处消防通道上锁且有生活垃圾堵塞。2016年1月26日，姑苏区消防大队曾对整栋大楼进行查封，严重影响我方经营。南门公司进入破产程序后，我多次与原告及管理人沟通，但是前述问题一直没有得到解决。此外，南门公司实际交付我的房屋面积与合同约定短少200多平方米。鉴于涉案房屋在出租前已被法院查封，且存在消防隐患未能及时整改，故我暂不支付租金系行使不安抗辩权，对于欠付租金，我同意向南门公司支付，请求驳回原告确认合同解除以及要求我腾空房屋的诉讼请求。 第三人聚拓公司陈述称，涉案房屋系由周立新承租后交由我司对外经营单身公寓项目，三、四楼合计218间客房。我司认为周立新有权继续承租涉案房屋，南门公司无权解除合同，请求法院依法判决。 反诉原告周立新向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告屋顶补漏维修工程费用14万元；2、反诉被告赔偿反诉原告经营损失、管理损失等合计48万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年7月30日涉案房屋租赁签订后，反诉被告交付的瑞新大厦三、四楼房屋存在严重的质量问题，屋顶漏水严重，经协商，反诉被告要求反诉原告自行维修，费用由反诉被告承担。同年10月，反诉原告将屋顶防漏工程以包工包料形式承包给案外人施工，至2016年1月完工，造价总计14万元。此外，因涉案房屋存在消防安全隐患，反诉被告未尽管理职责，反诉原告为此雇佣两名人员昼夜值守，每人每月工资3000元，暂计算至2018年7月已达18万元。 反诉被告南门公司辩称，我司破产管理人在2017年12月20日曾向反诉原告询问此事，但反诉被告没有提供证据证明相关费用的发生。根据2015年8月5日南门公司与反诉原告签订的补充协议，其中明确体现了瑞新大厦三、四楼系经反诉原告改装、重新装修后用于出租，故反诉原告已经改变了三、四楼原本的格局，且反诉原告承租房屋经营单身公寓项目，为保障项目运营安全，雇佣专人值守系必要的费用，不应由反诉被告承担。 经审理查明： 苏州市东大街68号非居住房屋（5层，建筑面积共计12293.68平方米，即瑞新大厦，用地性质为街巷用地、规划用途为非居住等）所有权人为南门公司，产证登记日期为2014年1月6日。 2015年7月30日，南门公司作为出租人（甲方）与承租人周立新（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将瑞新大厦三、四楼房屋（建筑面积4882平方米）以现状出租给乙方用于合法经营，房屋性质及用途乙方已充分了解，所有经营许可手续均由乙方自行解决，甲方提供协助。上述房屋租期八年，自2015年10月30日至2023年10月29日，免租期为2015年7月30日至2015年10月29日。前三年年租金130万元，第四年起每两年递增5%；合同签订后七日内支付第一期租金65万元，第二期租金65万元于2016年1月10日支付，以后每年1月10日和9月10日分两次支付年租金。押金20万元，合同期满后无息返还。合同第6.3、7.3条约定，乙方不交付或不按约支付租金，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方违反协议，提前终止房屋租赁时，在不损坏现状的情况下，装修残值归甲方所有。 2015年8月5日，双方签订补充协议，约定承租人在装修过程中对瑞新大厦三、四楼原有消防设施及排烟井不作变更，装修所需的消防安全通道、消防设施、排烟口等不得低于消防规范要求，同意承租人增设采光井、对三、四楼雨污水单独铺设管线、顶楼平台由承租人使用；考虑到施工中的具体困难，出租人增加一个月免租期并免费提供瑞新大厦一楼北面部分场地用于承租人停放电瓶车。 上述协议签订后，周立新向南门公司支付了首期租金65万元及押金20万元，南门公司向其交付了瑞新大厦三、四楼两层约4700平方米房屋（三、四楼主楼梯北各一个办公室南门公司未予交付）。 嗣后，周立新对瑞新大厦三、四楼房产进行重新装修，将三、四楼装修成单身公寓项目（该单身公寓共计218间独立房间）。 2016年11月15日，周立新注册成立聚拓公司（系自然人独资企业，周立新为股东），并在瑞新大厦三、四楼内实际经营该单身公寓项目。 2016年12月2日，我院根据南门公司申请，裁定受理南门公司破产清算一案。同年12月30日，本院指定江苏新天伦律师事务所担任南门公司管理人。 2018年1月，南门公司破产管理人向周立新邮寄催款函，要求周立新支付欠付租金240万元。该函件寄往瑞新大厦三、四楼，后因周立新拒收而退回。 2018年8月27日，南门公司破产管理人向周立新邮寄通知书，告知其因拖欠租金，破产管理人决定解除与其签订的房屋租赁合同。该函件于2018年8月28日妥投。 审理中，周立新陈述称，除转账支付押金20万及首期租金65万之外，还向南门公司支付过租金40.2万元，分别是2016年7月1日通过唐玉莉账户向南门公司法定代表人周新华个人账户转账5万元，2016年7月26日现场开会约定周立新维修屋顶5万元、疏通下水道2000元在租金中抵扣，2016年8月2日通过周龙富向周新华个人账户转账10万元，以及2016年8月12日、8月19日由周新华指示将两笔各10万元支付至王洁账户。经本院向周新华核实，其对周立新陈述的另行支付租金40.2万元的事实予以认可。 审理中，本院于2018年8月23日实地勘察了瑞新大厦三、四楼现场。瑞新大厦三、四楼共有218间独立客房，现由聚拓公司对外出租经营公寓项目。调查中，周立新表示，聚拓公司法定代表人侯光芬系其妻子，该公寓项目（约4700平方米）尚无消防备案、审批手续。该公寓项目目前出租率在90%以上，有短期出租，也有一年期的长期租赁。 以上事实，由原告南门公司提交的租赁合同、补充协议、收据、催款函及邮寄凭证、解除合同通知及邮寄凭证、被告周立新提交的汇款凭证、会议纪要、银行流水、现场照片以及本院向周新华制作的调查笔录、现场勘验笔录及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，南门公司与周立新就本市瑞新大厦三、四楼签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行合同义务。现因周立新在合同履行过程中仅支付押金20万元、租金105.2万元（65万+40.2万元），截至2018年8月27日（自补充协议约定的免租期届满之日即2015年11月30日起算），周立新应付租金为356.42万元（130万元/12个月*32.9个月），故其尚结欠南门公司租金251.22万元。又因南门公司破产管理人已于2018年1月书面催告周立新履行付款义务，其在本案诉讼之初亦仅向周立新主张支付租金，然因周立新怠于支付租金，欠付租金数额巨大，故本院对南门公司以周立新欠付租金为由于2018年8月27日书面通知解除涉案房屋租赁合同的行为效力予以认定，并支持南门公司要求周立新支付欠付租金251.22万元的诉讼请求。至于周立新抗辩的涉案房屋一、二层管理混乱、存在消防隐患等事由，并非其拒付租金的合法事由，涉案房屋如存在消防隐患，周立新亦可通过向消防机关举报等方式敦促南门公司进行整改，故本院对其以前述理由拒付租金的抗辩意见不予采纳。至于周立新抗辩的南门公司在签订租赁合同之前涉案房屋已被法院查封，因担心涉案房屋被作为执行标的无法实现租赁合同目的而暂不支付租金的观点，亦有悖于周立新对涉案房屋投入装修、改建为单身公寓进行经营的事实，涉案房屋自交付周立新至本案诉讼过程中，周立新从未因南门公司涉及相关执行案件而停止对涉案房屋的经营使用，故其至少亦应在每一年租期届满后及时结清相应租金而非久拖不付，故其以此为由近两年拒付租金，缺乏事实和法律依据，已构成根本违约，本院对其提出的不安抗辩意见不予采纳。至于周立新抗辩的南门公司出租房屋面积短少的意见，因涉案房屋租赁合同约定系以现状交付，且在2015年8月的补充协议中，约定了南门公司另行给予周立新使用顶楼天台、、地面场地停车等事宜双方在补充协议中亦未对三、四楼南门公司未交付的各一间房屋进行相关约定，故本院对周立新以租赁面积短少为由拒付租金或调整租金的抗辩意见亦不予采纳。 鉴于涉案房屋租赁合同于2018年8月27日解除，合同解除后，周立新无权继续使用涉案房屋，聚拓公司亦无权继续占用涉案房屋经营公寓项目，故本院对南门公司主张周立新、聚拓公司腾空返还瑞新大厦三、四楼房屋的诉讼请求，予以支持。周立新、聚拓公司可对上述房屋内未与房屋主体结构形成附和的装修装修及附属设施进行拆除后搬离，但不得破坏房屋原有结构。 关于南门公司主张要求周立新自2018年8月28日起至实际腾空返还瑞新大厦三、四楼房屋之日止，按原租金标准即每日3561元承担房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。至于南门公司要求聚拓公司对周立新欠付租金251.22万元承担连带责任的诉讼请求，因聚拓公司既非涉案房屋租赁合同的合同相对方，亦未对周立新承租涉案房屋义务提供担保，南门公司仅以聚拓公司实际利用涉案房屋用于经营为由主张其应对周立新欠付租金承担连带责任，法律依据不足，本院对此不予支持。 关于周立新反诉要求南门公司承担修复屋顶补漏工程14万元及赔偿经营、管理损失48万元的诉讼请求。因周立新在承租涉案房屋后对三、四楼原有结构进行较大程度地变更，并通过补充协议对顶楼天台享有使用权，故其对顶楼相关工程支出，根据谁出资、谁受益的原则，应由其自行承担。至于其主张的管理费，因其在未获消防机关审批的前提下经营公寓出租项目，为消除消防安全隐患而投入的管理成本亦应由其自行承担；至于其主张的经营损失，因未能提供有效证据证明，故本院对此亦碍难支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国破产法》第二十五条第（七）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州南门房地产发展有限公司与被告周立新签订的苏州市东大街68号瑞新大厦三、四楼房屋租赁合同及补充协议于2018年8月28日解除。 二、被告周立新、第三人苏州市聚拓物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将苏州市东大街68号瑞新大厦三、四楼房屋腾空、返还原告苏州南门房地产发展有限公司。 三、被告周立新于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州南门房地产发展有限公司租金251.22万元及房屋使用费（自2018年8月28日起至实际腾空、返还上述房屋之日止，按3561元/日计算）。 四、驳回原告苏州南门房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告周立新的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29610元，由被告周立新负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州南门房地产发展有限公司履行。反诉案件受理费5000元，由反诉原告周立新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 尧 审 判 员  沈录印 人民陪审员  钱雅平 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  季碧珺