江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初8997号 原告：中国电信股份有限公司常熟分公司，住所地常熟市长江路266号。 法定代表人：黄小龙。 原告：中国电信集团有限公司常熟分公司，住所地常熟市长江路266号。 法定代表人：黄小龙。 委托诉讼代理人：黄宏杰、陈靓，江苏华元民信律师事务所律师，同时代理上述二原告。 被告：殷军，男，1973年11月17日生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：居建峰，江苏滨江律师事务所律师。 原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司与被告殷军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司的委托诉讼代理人黄宏杰、被告殷军的委托诉讼代理人居建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空承租的位于锁澜北路15号一楼房屋，并返还原告；2、请求判令被告支付至2017年2月28日止的租金人民币44000元，并支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止按年租金标准44000元计算的占用使用费（暂计算一年为人民币44000元）；3、原告有权没收定金人民币4400元作为违约金；4、请求判令被告支付电费人民币5528元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年2月19日签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于锁澜北路15号一楼部分房屋出租给被告，租赁期限为3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日收回，租金为每年44000元，按年结算，租赁期间的管理费、水电费等一切费用均由被告承担。现租赁期已经届满，被告未按约定支付第三年租金44000元及电费5528元，被告也未将房屋腾空返还原告。经原告多次主张权利，被告置之不理。故原告起诉至法院。 被告殷军辩称，原告与被告于2014年2月19日签订了房屋租赁合同，但是该合同双方并未实际履行，原告未将合同约定的房屋交给被告使用，实际上该房屋是由常熟联众便民服务求助中心使用，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。实际使用人是常熟便民服务中心，即使原告要求按照合同要求被告殷军支付租金，也只能支付到2017年2月28日，因为双方合同的约定到2017年2月28日为止。另外，被告支付的定金人民币4400元是作为租赁合同成立的定金，现合同在2017年2月28日履行完毕，理应将该定金退还给殷军或者抵做租金。对于电费，原告并未提供相应的证据证明，被告方不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告一、二营业执照复印件1张，原告二企业信息打印件1张，负责人身份证明1张，被告身份证复印件1张，证明原、被告主体资格，常熟市电信局名称变更为中国电信集团有限公司常熟分公司。2、原、被告于2014年2月签订的房屋租赁合同1份，证明原告将锁澜北路15号一楼房屋出租给被告使用，合同于2017年2月28日到期。3、发票3张，证明被告尚欠电费5528元。4、国有土地使用证、房产证、不动产权证，证明涉案房屋属于原告所有。5、2018年9月11日涉案房屋现场照片打印件6张，证明涉案房屋的坐落和室内的大致情况。 被告殷军经质证认为，对证据1无异议。关于证据2，该组证据只证明双方签过房屋租赁合同，无法证明原告将涉案房屋交付给被告使用，而且事实上该房屋实际上交付给常熟联众便民服务求助中心使用。对证据3真实性无异议，但是该组证据仅是原告方出具的电费发票，发票抬头也是原告方自己打印的“殷军”的名字，无法证明被告拖欠电费。对证据4、5无异议。 庭审中，两原告一致认可涉案房屋为原告中国电信集团有限公司常熟分公司单独所有，但对外的经营均由原告中国电信股份有限公司常熟分公司进行。对此，被告认可涉案房屋出租方为两原告。 双方当事人无异议的证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：常熟市锁澜北路15号房屋为原告中国电信集团有限公司常熟分公司所有。江苏省电信公司常熟市电信局作为甲方（出租人）与被告殷军作为乙方（承租人）签订房屋租赁合同一份，被告殷军于2014年2月17日签字，两原告于2014年2月19日签署、盖章。原告中国电信集团公司常熟分公司原名称为江苏省电信公司常熟市电信局，后名称变更为现名。该房屋租赁合同载明：第一条，甲方同意将坐落在锁澜北路15号一楼部位的房屋出租给乙方作营业用途使用，房屋建筑面积为150平方米……租赁房产以现状转交给乙方使用。第二条，2.1租赁期为3年，自2014年3月1日（起租日）起将房屋及配套设施交付乙方使用，至2017年2月28日收回，租赁期为3年。2.2租金：每年44000元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。2.3租金按年计算，由乙方在每年度第3个月的1日前以现金方式缴付下一结算周期的租金给甲方。2.4首期租金：乙方应合同签订后10日内一次性向甲方支付首期租金。2.5定金：乙方在签订本合同后10日内向甲方支付4400元作为定金。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余定金不计息返还乙方。第三条……3.5租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供7日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第四条……4.9租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回房屋及配套设施设备，如有损坏，乙方应向甲方承担赔偿责任。第五条……5.5租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。合同订立后，被告交付了定金4400元。涉案房屋2014年3月1日至2016年2月底的租金已缴清，2016年3月1日至2017年2月28日租金至今未缴纳。 另查明，被告租赁涉案房屋后，将该房屋交由常熟联众便民服务求助中心使用至今。常熟联众便民服务求助中心为被告个人独资设立的个人独资企业，2014年3月19日成立，2014年8月28日该企业投资人由被告变更为杨静。该企业所在的涉案房屋目前仍为关闭状态，原告在庭审过程中称，原告方在2017年发现涉案房屋关锁，曾联系被告要求搬离，但被告电话接通后并未应答；另外，涉案房屋有两把锁，一把为原告加锁，一把为被告或者案外人加锁。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。被告抗辩其不是实际使用人不应当依据该合同承担相关合同义务及违约责任，本院认为，房屋租赁合同签订之后是由被告将涉案房屋交由常熟联众便民服务求助中心使用，根据合同相对性原则，原告有权向被告主张相关权利，至于被告与实际使用人之间的内部求偿关系，与作为出租人的原告无关，因此，被告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。鉴于租期届满后房屋实际使用人常熟联众便民服务求助中心将大门关锁，原告联系被告腾退房屋不成最终诉讼来院，并结合原告诉前也对涉案房屋加锁过，可视为原告对被告继续租赁房屋提出了异议，故在不构成不定期租赁的情况下，原告主张被告腾空交还涉案房屋的诉讼请求，本院应予以支持。原告主张被告支付租金44000元，并支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止按年租金44000元计算的占用使用费，有房屋租赁合同的约定为据，亦符合法律规定，本院予以支持。原告还主张没收定金人民币4400元作为违约金，有房屋租赁合同的约定为据，且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付电费5528元，但仅仅提供了其自行开具的电费发票，上述并非是正规电费发票，在房屋租赁合同约定电费等因使用房屋而产生的一切费用由被告自行缴付的情况下其又未能进一步提供证据证明其为被告垫付了相关电费，故本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告殷军立即腾空其承租用于常熟联众便民服务求助中心营业的常熟市锁澜北路15号一楼房屋（建筑面积150平方米），并将上述房屋返还原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司，于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告殷军支付原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司租金人民币44000元，并支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止按年租金44000元计算的占用使用费，于本判决生效之日起十日内履行。 三、原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司没收被告殷军缴纳的定金人民币4400元作为违约金，不再退还被告殷军定金。 四、驳回原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1124元，由原告中国电信股份有限公司常熟分公司、中国电信集团有限公司常熟分公司负担63元，由被告殷军负担1061元（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  苏志鑫 二〇一八年九月十四日 书记员  赵 恩