贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4964号原告：饶川，男，汉族，1972年11月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。法定代表人：吴明江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴哲熠（一般代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：执业证号：15224201610686708。委托诉讼代理人：陆奎（一般代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15224201610103995。原告饶川与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（下称：三江房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告饶川，被告三江房开公司委托诉讼代理人吴哲熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶川向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金78,854.02元(截止日期2018年5月25日)，以及至违约金支付完毕之日止期间产生的违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年6月25日,原告向被告支付购房首付款，双方于2012年6月28日签订《商品房买卖合同》，买卖位于毕节市××路“××”××单元××室房屋，总款价311,676.00元，余款于2015年4月20日全部支付，至今被告未履行合同约定为原告办理商品房转移登记。合同第八章第二十二条房屋登记第三转移登记约定:(一)出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。原告为了敦促被告履行合同，于2017年5月17日向被告发出《违约告知书》，请被告于2018年5月30日前履行，但被告到期未履行，已严重违反合同约定。根据合同第八章第二十二条转移登记的约定，约定日期起180日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任，即311,676.00×1/1000=311.67元；约定日期起180日后至2018年5月25日止为311,676.00×0.03/100×28个月（2016年1月26日至2018年5月25日)×30天=78,542.35元。以上两项共计311.67+78,542.35=78,854.02元。综上，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，恳请支持原告的诉讼情求。庭审中，原告明确第一项诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，从2015年7月27日到2016年1月26日按已付购房款的万分之一计算为311.67元；从2016年1月27日按已付购房款日万分之三的标准计算至实际办理商品房转移有关文书并交付原告签收之日止。被告三江房开公司口头辩称：1、原告主张的在180日之内的按万分之一计算违约金以及180日以后按日万分之三计算违约金不能够同时主张，该两项违约金的适用条件不一样，故请原告明确违约金的适用条件；2、本案中逾期办证违约金计算日期应当是已约定办证日期180日以后的时间作为逾期办证违约金的起算点；3、本案逾期办证违约金办证节点应当是以被告取得办证相关初始证件并以电话或邮件通知当日作为违约金计算的截止点；4、日万分之三的违约金过高，望法庭予以调整；5、被告正在积极与相关部门协调涉案房屋办证事宜；6、超过诉讼时效的不应予以支持。原告饶川向本院提交了如下证据：原告身份证、毕节市三江房地产开发有限责任公司工商登记信息、《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-252）、收据2张、销售不动产统一发票1张、违约告知书。被告三江房开公司向本院提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。经组织质证，原告所举证据，被告对真实性均无异议，本院予以采信；被告所举证据，原告无异议，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年6月25日，原告向被告交付购房首付款111,676.00元。2012年6月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-252）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房，房号为1-1405；建筑面积109.36平方米，套内建筑面积90.93平方米；该商品房总价款为311,676.00元；付款方式为贷款支付，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款111,676.00元，余款200,000.00元贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2015年4月20日，原告向被告交付房款200,000.00元，原告共计向被告交付购房款311,676.00元。2017年5月17日,原告以违约告知书的形式，向被告主张办证及支付违约金，被告公司工作人员钟杰在该违约告知书上签字确认签收。现涉案房屋已交付原告使用，但被告至今尚不能提交办理涉案商品房转移登记的相关文书。为此，原告以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。被告主张部分已超过诉讼时效，但根据原告提供的“违约告知书”，原告在诉讼时效期间内向被告主张过该权利，故诉讼时效从原告主张之日发生中断的法律效果，从原告主张之日2017年5月17日起重新计算诉讼时效。原告于2018年6月27日提起本案的诉讼，未超过诉讼时效，被告的该主张不成立，本院不予采纳。被告提出约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告主张按合同约定分段计算，从2015年7月27日至2016年1月26日按合同约定的已付房价款的万分之一计算，2016年1月26日以后的违约金，按已付房价款的日万分之三计算，本院以原告主张为限予以支持，计算为311,676.00元×0.1‰=31.17元（2015年7月27日到2016年1月26日）；2016年1月27日之后的，以原告已付购房款311,676.00元为基数，按日万分之三的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告饶川20**年7月27日至2016年1月26日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金31.17元；二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告饶川20**年1月27日以后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款311,676.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年1月27日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告饶川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年九月二十六日书记员  张婵婵