贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终4472号上诉人（一审被告）：湄潭县鹏达房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道环西路**。法定代表人：罗长青，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李辅智，贵州诚稳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘万静，女，生于1981年5月6日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县湄江街道塔坪路******,现住湄潭县。被上诉人（一审原告）：曾伦文，男，生于1982年10月10日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县，住湄潭县湄江街道塔坪路******县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈列，男，1970年11月28日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县湄江街道环，住湄潭县湄江街道环西社区鹏达国际**21281970********，系当地组织推荐。上诉人湄潭县鹏达房地产开发有限公司（以下简称湄潭鹏达房开公司）与被上诉人刘万静、曾伦文房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2018）黔0328民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。湄潭鹏达房开公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判。事实和理由：1、双方当事人在合同中并未约定办理房屋产权转移登记的具体时间，故本案情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的双方当事人有特殊约定的情形，上诉人不存在逾期办证的违约行为。2、即使上诉人确实存在逾期办证的行为，上诉人的行为也不违约，因为逾期办证的原因在于相关职能部门要求对涉案项目进行整体验收，该原因系不可抗力。3、即使上诉人的行为确属违约，被上诉人并未因逾期办证遭受实际损失，故上诉人不应当承担违约责任。被上诉人辩称，1、虽然双方当事人在《商品房买卖合同》中未约定具体的办证时间，但根据相关法律规定，上诉人应当在交付房屋之日起90日内履行向被上诉人交付办理转移商品房不动产权登记相关文书的义务。2、本案合同中交付办理转移商品房不动产权登记相关文书的履行时间为空白，不属于特殊约定，上诉人不能据此免责。3、本案上诉人的逾期办证行为不存在不可抗力。4、上诉人未能如期履行合同义务，使得被上诉人不能取得房屋产权证书，导致涉案房屋不能正常交易，无法参与盈利性经济活动，给被上诉人造成了巨大损失，且本案的违约金是惩罚性违约金，被上诉人无需证明损失情况。刘万静、曾伦文向一审法院起诉请求：1、判令湄潭鹏达房开公司支付违约金82352.76元；2、诉讼费由湄潭鹏达房开公司承担。一审法院认定事实：刘万静与曾伦文是夫妻关系；湄潭鹏达房开公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2013年7月5日，湄潭鹏达房开公司取得湄江西城区南区棚户区改造项目1、2号住宅及1、2、6、7、8号楼裙楼商品房预售许可。2013年7月5日，刘万静、曾伦文与湄潭鹏达房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘万静、曾伦文购买湄潭鹏达房开公司正在开发建设的位于湄江鹏达国际城第6幢22层6号住房一套(建筑面积74.73㎡)，总价款275892元，订立合同时付款175892元，余款贷款支付，湄潭鹏达房开公司在2014年7月31日前向刘万静、曾伦文交付房屋；未约定办理房屋产权转移登记的时间和义务人；但约定，逾期办理房屋产权转移登记文书，湄潭鹏达房开公司从约定日起，按日向刘万静、曾伦文支付已交付价款万分之三的违约金；双方并对其他相关事项进行了详细约定。上述合同系湄潭鹏达房开公司提供的格式合同。2015年1月12日，刘万静、曾伦文向湄潭鹏达房开公司交付了全部价款和办理房屋产权转移登记的费用，该公司向二人交付了交易房屋。但湄潭鹏达房开公司因其开发的该项目其他房屋建筑未验收，至今未给二人办理房屋产权转移登记证书，刘万静、曾伦文遂向一审法院提起诉讼，要求该公司承担违约责任。一审法院认为：合同当事人应当诚实守信，依法、依约履行义务，以保证实现双方的合同目的。本案中，双方就湄潭鹏达房开公司开发并取得预售许可的房屋订立的《商品房买卖合同》，双方权利义务明确对等，体现了双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，合同有约定的，双方应依约全面履行义务，合同没有约定的，应当依法履行义务。双方对交易房屋系尚未建成（在建）的房屋这一事实、双方在2015年1月12日交清了全部价款和登记费用，同时交付了房屋的事实无异议，一审法院予以认定。刘万静、曾伦文与湄潭鹏达房开公司在合同中虽未约定办理房屋产权转移登记证书的责任人和具体时间，但该公司于2015年1月12日向刘万静、曾伦文收取登记费等费用的事实，证明湄潭鹏达房开公司自愿承认为刘万静、曾伦文办理转移登记证书，且该公司在庭审中对刘万静、曾伦文所称其未依法办理转移登记的事实不持异议，同时，该公司自认其未办理转移登记的原因是其开发的该项目其他房屋建筑未验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，湄潭鹏达房开公司在向刘万静、曾伦文交付房屋之日起90日内未给刘万静、曾伦文办理房屋产权转移登记证书的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，湄潭鹏达房开公司在向刘万静、曾伦文承担违约责任后，可以依法另行向相关义务人主张权利，但该公司不得以此为由对抗刘万静、曾伦文的请求。湄潭鹏达房开公司的违约行为一直处于持续状态，不存在诉讼时效已经超过的问题，因此，一审法院对湄潭鹏达房开公司所持“没有违约行为不应承担违约责任，刘万静、曾伦文的诉讼请求已超过诉讼时效”的抗辩理由不予采纳。双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金比例是办理转移登记文书“约定的”时间逾期后的计算方法，但双方在合同中并未约定办理转移登记文书的时间，格式合同约定的该内容不适用于刘万静、曾伦文，故应视为双方未约定违约金，然而，湄潭鹏达房开公司存在违约行为是事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”的规定，湄潭鹏达房开公司应向刘万静、曾伦文支付相应的违约金；因刘万静、曾伦文是向该公司分期付款，可以参照中国人民银行关于按揭贷款的年利率3.25%的标准，以适当高于该标准的年利率3.6%（即日万分之一）的标准计算违约金较为公平合理。湄潭鹏达房开公司于2015年1月12日向刘万静、曾伦文交付房屋，其违约时间应从交房后90日的2015年4月13日起计算到刘万静、曾伦文主张的2017年12月31日止，共990天，故湄潭鹏达房开公司应向刘万静、曾伦文支付违约金27313.31元（275892元×990天×0.01%/天=27313.31元）。综上所述，湄潭鹏达房开公司的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任，支付刘万静、曾伦文违约金27313.31元，刘万静、曾伦文对其其余诉讼请求举证不足，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限湄潭县鹏达房地产开发有限公司在判决生效后十日内一次性支付刘万静、曾伦文违约金人民币27313.31元。二、驳回刘万静、曾伦文的其余诉讼请求。案件受理费929元，由刘万静、曾伦文负担600元，由湄潭县鹏达房地产开发有限公司负担329元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对二审中的新证据综合认定如下：对于《湄潭县国土资源和城乡规划局关于函询问题的回复》，属于本院依上诉人申请向湄潭县国土资源和城乡规划局调取的证据，本院予以确认。对于上诉人提交的《工程竣工验收意见书》、《建设工程竣工测量报告》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《竣工规划验收现场告知书》，因被上诉人对前述证据真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。对于上诉人提交的《建设工程竣工规划认可证》申请表及相关政府文件，因与本案其余证据能够相互印证，本院予以确认。二审庭审过程中，上诉人提出请求，若法院认定上诉人应当承担违约责任，请求二审对一审判决确定的违约金数额予以调整。本院经审理查明，2017年12月29日湄潭县城乡规划局向上诉人出具的《竣工规划验收现场告知书》载明，上诉人因以下原因未能取得《建设工程竣工规划认可证》：1.现场实况与该局2017年6月5日批复的规划总图示平面内容不符；2.已建内容未完全实测；3.部分违法建筑未拆除清理；4.6号楼与7、8号楼间规划的支路建设不符合规划要求。《湄潭县国土资源和城乡规划局的关于函询问题的回复》载明，湄潭县国土资源和城乡规划局要求对涉案项目进行整体验收确无相关法律依据，该局要求整体验收的原因在于：1.涉案项目5号楼迟迟未完成建设，拆迁户不能按签订的协议搬迁入住，已产生较大社会矛盾。为保障该安置房的建设，防止建设单位取得其他建筑物竣工规划认可手续后迟迟不完成安置房建设而引起被拆迁户的安置进一步延期带来更大的社会矛盾；2.小区附属设施（主要是中庭绿化、道路、景观小品等）未完成建设，防止建设单位在取得竣工规划认可手续后以其他理由迟迟不完善小区附属设施而引起小区业主入住后不满带来社会矛盾。2014年11月8日，鹏达房开公司向湄潭县城乡规划局管理股提交涉案工程1、2、6、7、8号楼《建设工程竣工规划认可证》申请表。本院查明的其余事实与一审查明一致。本院认为，从上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的文义来看，双方当事人未约定上诉人向被上诉人交付办理涉案房屋产权转移登记相关文书的具体时间，系对该时间约定不明，而非双方就该时间进行了特殊约定，故对上诉人认为双方当事人存在特殊约定，不存在逾期办证情形的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日”的规定,上诉人应于2015年4月13日协助被上诉人取得涉案房屋权属证书但未果。关于上诉人所持逾期办证的原因系相关职能部门不同意对涉案项目进行分栋验收，属于不可抗力以及被上诉人不存在损失的主张，本院认为，《湄潭县国土资源和城乡规划局的关于函询问题的回复》已说明其并非完全拒绝对涉案项目进行验收，而是对验收方式作出了要求，不属于不可抗力的情形，故该原因不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力构成要件。此外，根据《竣工规划验收现场告知书》，上诉人还存在其他原因导致逾期办证，故上诉人未能如期办证属违约行为。依法取得房屋权属登记，协助购房人办理房屋产权转移登记手续系上诉人的义务，其应当依照合同约定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为其不应当承担该责任的理由不充分，本院不予支持。关于违约金数额的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为，上诉人于2014年就开始启动办理涉案房屋产权转移登记的相关准备工作，且上诉人并非故意违约，结合本案当事人遭受到的实际损失以及预期利益等因素，一审判决认定的违约金计算标准过高，应当予以调整，故本院对逾期办证违约金的计算标准酌定为按照已付购房款的每日万分之零点三计算，从2015年4月13日至2017年12月31日止，共990天，上诉人应当向被上诉人支付违约金8193.99元（275892元×0.003%/天×990天）。综上所述，本院对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2018）黔0328民初1184号民事判决；二、限湄潭县鹏达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付刘万静、曾伦文约金8193.99元；三、驳回刘万静、曾伦文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费929元，二审案件受理费1858元，共计2787元，由湄潭县鹏达房地产开发有限公司负担1393.5元，刘万静、曾伦文负担1393.5元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容审判员  喻 茜二〇一八年九月七日书记员  黎雪梅