贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0523民初2116号 原告：金沙县金钻物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县黎明村****，统一社会信用代码：91520523692714222Y。 法定代表人：方蓝萍，女，系该公司总经理。 委托代理人：杨世卫，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师，系特别授权。 委托代理人：王文兴，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师，系特别授权。 被告李朝琴，女，1972年1月12日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。 委托代理人:苏玉平(被告李朝琴之丈夫)，男，系一般授权。 原告金沙县金钻物业管理有限公司（以下简称金钻物业）与被告李朝琴物业服务合同纠纷一案，本院2018年6月20日立案后，依法适用简易程序于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告金钻物业的法定代表人方蓝萍及其委托代理人杨世卫、王文兴，被告李朝琴的委托代理人苏玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金钻物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即支付原告物业管理费5322元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与金钻豪庭小区业主委员会签订了《金钻豪庭物业管理委托合同》，为金钻豪庭业主提供物业管理服务，并就双方的权利义务进行了约定，其中住宅房屋的物业管理费按其拥有建筑面积每月1.3元/㎡收取。被告房屋建筑面积为146.2㎡，自2016年1月1日至2018年4月期间共计28个月物业管理费5322元未支付给原告，经原告多次催收被告拒不支付。原告为维护自身的合法权益特诉至金沙县人民法院，请求支持原告如前诉请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、金钻物业管理公司《营业执照》复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。用以证明原告的身份情况。 经质证，被告李朝琴无异议。 2、《金钻豪庭物业管理委托合同》复印件。用以证明原告与金钻豪庭小区业主委员会签订了物业服务合同，物业费从2015年7月1日起按业主的建筑面积每月1.3元/㎡收取。 经质证，被告李朝琴对证据真实性无异议，对证明目的有意见。 3、李朝琴《商品房买卖合同》（合同编号：金钻A2204）复印件，用以证明被告李朝琴的房屋建筑面积146.2㎡，小区的架空层归出卖所有，被告所交纳的燃气开户费、公共维修基金、契税系被告与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中约定的内容，不是向原告交纳物业服务费。 经质证，被告李朝琴对证据真实性无异议，对证明目的有意见。 4、A2204号房的《物业费催收通知》1份。用以证明已向业主发放过书面的《物业费催收通知》，并告知其所欠物业费的数额。 经质证，被告李朝琴对证据真实性与证明目的均有异议。 5、委托书、交接函。用以证明金钻物业公司受金钻房地产开发有限公司委托收取小区业主契税、维修基金、液化气开户费、水电开户费、所收取的费用已全部移交房开公司，原告并未截留任何费用，承担三项费用的主体是金钻房开公司而不是原告，代收的法律后果是由金钻房开公司来承担。 经质证，被告李朝琴对证据真实性与证明目的均有异议。 6、照片一张。用以证明原告服务期间，被金沙县精神文明示范委员授予金沙县星际文明院落创建示范点，上级部门充分肯定了原告的服务质量达到了物业服务的行业标准。 经质证，被告李朝琴对证据真实性无异议，对证明目的有意见。 被告李朝琴辩称，一、金钻物业公司与金钻房开公司存在特殊的利益关系。金钻房地产开发公司的法定代表人是陈兴文，持有该公司40%股权，陈兴忠持有30%股权，郭贵莲持有30%股权，金钻物管公司的法定代表人是方蓝萍，股东分别是陈兴文，持有40%股份，陈兴忠持有30%股份，郭贵莲持有30%股份，据此，金沙县金钻物业管理公司的股东，系金钻房开公司的股东，显然是为了掩人耳目，便于暗地操作。二、金钻物业公司未履行前期《物业管理服务合同》约定的义务，被告拒缴管理费合理合法，具体情况如下：1、根据合同的相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费，然而原告并没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的后果，因此可以推定原告并没有履行合同的义务。2、绿化损毁、管理混乱，垃圾清运不及时，保安不履行职责，小区摊子乱摆，汽车乱停乱放、消防通道堵塞，占用小区维修基金、占用业主煤气开通费、房屋契税等，侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，曾发生多起入户盗窃和物品、车辆丢失案。小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修保养不当，造成小区出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，多次要求物业公司整改，但物业公司一拖再拖，从未有过整改，原告的行为已经严重违约，根据合同的约定，行使先履行抗辩权，拒缴物业费，完全是情理之中的事，是逼于无奈，合理合法，退一万步说，即使合同有效或形成了事实上的物业管理关系，但由于物业管理公司没有提供服务或提供服务严重不符合约定，业主基于司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权。综上所述，原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。三、被告未与原告签订过任何物业管理服务合同，也未委托业主委员会签订该方面的合同，根据《合同法》的相关规定，业主委员会与原告签订的合同是无效的。四、《商品房购买合同》中约定的房屋面积与原告物业公司主张的房屋面积不符，到底被告的房屋建筑面积是多少，原告应当提供有关部门评估测算的依据。原告物业公司要求被告每月按1.3元/平方米收取物业费无法律依据。五、对于2015年6月前发生的物业费已过诉讼时效，被告从未收到原告催缴物业费的通知。六、我家的购房面积147.58平方，折算单价3596.73元，实际开的税务发票购房面积是146.2平方。经计算，金钻房开公司还应退还我5000多元，但该笔钱我一直没有收到，他把应退还我的钱还我，我应该缴纳的费用我会交。 被告李朝琴为证明其抗辩主张，举证期限内向本院提交如下证据： 1、2011年10月12日被告与原告签订的物业服务协议及业主委员会与原告重新签订合同。用以证明该份协议没有终止（该合同属于无固定期限合同），在没有终止的情况下，业主委员会又与原告重新签订合同，擅自提高收费标准，降低物业管理风险。原合同是被告亲自签订的，后产生的合同，被告不清楚，是无效合同。 经质证，原告物管公司对关联性有异议，认为该份证据并非业主委员会与原告签订的物业服务合同。 2、责令改正通知书、金钻业主委员会的通知。用以证明原告物管公司在提供服务期间存在严重违约，新业主委员会根据存在的问题，要求其限期整改。 经质证，原告物管公司对关联性有异议，因为原告是与上一届业主委员会签订物业服务合同。物业服务质量是否存在瑕疵，应按物业服务合同的约定来判断，应当由上一届业主委员会集体确认，新的委员会与原告并未达成物业服务协议。 3、网络截图。用以证明房开公司与物管公司存在特殊的利益关系和利害关系。 经质证，原告管理公司对真实性有异议，该份证据是网络内容的电脑截图，无主管部门的印章确定，且该份证据无法证明原告与金钻房开公司是同一家公司，不能达到被告的证明目的。 4、5张照片。用以证明小区服务质量差，物管公司管理不到位。 经质证，原告物管公司认为楼梯的图片，根据消防主管部门的要求由好又多超市安装的，不能达到被告的证明目的。对于两张停放摩托车的照片，是在另一家房开商地盘上存放的垃圾，垃圾并非堆积在金钻豪庭小区范围内，达不到被告的证明目的。另外两张的真实性有异议，没有照片的采集时间，也没有采集人的签名，没有注明采集图片所涉及的实物存放的地点。 5、照片两张。用以证明原告没有按照合同履行维修维护义务。 经质证，原告物管公司对证据的关联性有异议，该照片反应的问题存在于被告的专有区域，并非公共区域，除非被告与原告有特别约定，原告没有义务为被告的专有区域提供维护维修的义务。 本院对证据的认定情况，对原告提交的1-6组证据，上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以认可。对被告李朝琴所举1-2号证据，与本案没有关联性，对其证明效力本院不予认可。对被告李朝琴所举3-5号证据，经质证，原告对真实性有异议，且无其他证据予以佐证，本院不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告金沙县金钻物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有物业管理、日用百货、五金交电等。被告李朝琴系金沙县金钻豪庭小区A栋2204号房屋业主，案涉房屋实际建筑面积为146.2㎡。2015年3月30日，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同第十条“本合同委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算。”，第二十二条“物业管理综合服务费用：1、本物业管理服务费用暂按以下标准收取，物价部门核准后按物价部门规定收取。（1）住宅屋按其拥有建筑面积每月1.30元收取。”。在原告金沙县金钻物业管理有限公司物业管理期间，被告李朝琴物业管理费缴至2015年12月31日，自2016年1月1日起至今，被告便未向原告交纳物业服务费。经核算，2016年1月1日至2018年4月30日，被告李朝琴尚欠原告物业费为28个月×1.3元×146.2㎡=5322元。经原告多次向被告催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经本院调解未果。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，被告作为业主，该合同对其具有法律约束力。《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。”，金钻豪庭小区业主委员会与原告签订了《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同对被告具有约束力，原告为金钻豪庭小区提供了物业服务，作为业主，按时缴费是其应尽的义务，被告应根据合同约定支付物业管理费，故原告诉请被告支付物业管理费于法有据，本院予以支持。截止2018年4月30日止，按合同约定1.3元/㎡计算，被告仍尚欠原告28个月物业费5322元未交，故原告要求被告及时缴纳物业管理费5322元的诉请，本院予以支持。 至于被告李朝琴向本院提出的相关抗辩问题，首先，对被告辩称金钻物业公司与金钻房开公司存在特殊的利益关系。虽然两公司的股东均是相同人员，但两公司均是依法成立的有限公司，并独自承担相应的民事责任和法律责任，被告的辩称意见，无法律和事实依据，本院不予支持。其次，被告李朝琴向本院提出原告提供物业服务期间，服务质量不到位的，其不交物业管理费合情合理抗辩主张，因物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业服务费的方式解决问题，被告的抗辩理由于法无据，加之根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告李朝琴虽向本院提交了责令整改通知书、照片等证据予以证明，但上述证据均未能证明原告在其应尽管理服务范围内服务不到位的相关事实，达不到被告的证明目的，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予支持。第三，被告辩称业主基于司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定可知，所谓先履行抗辩权必须是先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据双方签订《金钻豪庭物业管理委托合同》第二十二条第三项“本物业管理服务费一年一付，每次缴纳的费用时间为每年首月15日前。”的规定可知，本案是被告先缴纳物业管理服务费，原告再提供相关服务，故被告提出先履行抗辩权的答辩意见，与法律规定不符，本院不予采纳。第四，被告李朝琴向本院提出原告应当提供经有关部门评估测算被告房屋建筑面积的依据，若实际房屋面积不足，金钻房开公司多收被告的房价款应依法退还原告。案涉被告购房面积147.58㎡，实际开的税务发票购房面积是146.2㎡，经计算，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司应退还其5000多元，待贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司退还其该部分费用后再补交原告物业管理费的抗辩主张，案涉房屋实际面积是否不足被告与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》中约定的面积，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司是否应退还被告其多收部分房款系属于被告与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司的另一法律关系，与本案不具有关联性，被告李朝琴应另案主张维护自身合法权益。第五，对被告辩称2015年6月前发生的物业费已过诉讼时效，被告从未收到原告催缴物业费的通知的答辩意见，本案原告所主张的物业费系2016年1月1日至2018年4月30日期间所产生，并不涉及2015年6月前的物业费，故其答辩意见，本院不予采纳。第六，被告李朝琴提出未与原告签订过任何物业服务管理合同，也未委托业主委员会签订类似合同，故原告要求被告按约1.3元/㎡支付物管费，无法律依据的抗辩主张，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，本案业主委员会与原告签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》将物管费从1元/㎡上调到1.30元/㎡的决定对被告李朝琴具有约束力，至于业主委员会的行为是否侵犯其权利属另一法律关系，被告李朝琴的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务企业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告李朝琴在本判决生效之日起十日内支付原告金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费5322元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取计30元，由被告李朝琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 张 鑫 二〇一八年九月十三日 书记员 唐四方