河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初22761号原告：程超，男，1988年3月9日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人张太雷、李继红，河南威鼎律师事务所律师。被告：河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路**院。法定代表人张立洲，董事长。委托代理人姚孟开、张哲，河南成务律师事务所律师。原告程超（以下简称原告）诉被告河南仁信置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张太雷，被告委托代理人姚孟开、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7605元；2、依法判令被告向原告支付未办理初始登记的违约金13620元（从2017年8月3日计至郑州市不动产登记中心受理之日止，现暂计至2018年5月3日）；以上两项违约金暂计21225元；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签定《商品房买卖合同》（以下称“合同”），被告将位于郑州市金水区中州大道西、民航路北9号楼1单元3105号房出售给原告，房屋总价款994200元，合同第八条约定该房交房时间为2016年12月31日，合同第九条约定如逾期交房，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金。合同签定后，原告依约定将全部房款支付给了被告。但被告直到2017年6月3日才将该商品房交付给原告使用，共逾期153天，应赔偿原告违约金7605元；合同附件四约定出卖人应当在2017年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市房地产行政管理部门，未报送材料或者因材料不齐房地产行政管理部门未受理，出卖人按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，被告至今未办理相关手续，理应向原告支付违约金。被告辩称，一、被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间交房系因政府机构的停工指令严重影响了项目建设的进度，根据《商品房买卖合同》中约定的条款，工期可据实延期，被告对此不承担违约责任。2015年8月起至2017年3月，因环境问题和召开会议的原因，郑州市大气污染防治工作领导小组办公室、郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件、未来路办事处等部门多次下达文件，明确要求工地停止施工，导致被告的施工单位共计停工了193天，造成工期延误，导致被告无法按照合同约定的时间进行交房。根据双方《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条关于“交付期限”的约定，出卖人应当在2016年12月31日前交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因“因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的”出卖人可据实予以延期。所以，按照《合同》约定，出现政府机构等影响项目建设的原因，出卖人可据实予以延期。因此，被告在停工193天的情况下，根据不同的天气和施工环境，组织不同的施工，合理调剂工作布局，加紧赶工，在2017年6月3日进行了交房，延期了153天，所以，根据《合同》第八条的可据实延期的规定，被告不存在违约的情形。二、市政公共道路及配套设施未按照约定的时间内完成施工，也是造成被告未按照合同约定的时间交房原因之一。本案所涉及的宏光协和城邦小区大门位黑庄路上黑庄路的道路工程是否修建完毕，直接影响了被告开发项目的工程进度。为此，在2013年9月10日，被告与郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部、郑州市金水区未来路街道办事处等单位达成协议书，协议书明确约定：“对黑庄路（燕凤路以东部分），郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部、郑州市金水区未来路街道办事处确保在2013年10月底开工建设，保证在2014年6月份完成安置区市政配套设施建设工作”。而实际上，根据黑庄道路工程《郑州市市政基础设施工程竣工预验收报告》可知黑庄路的开工日期为2014年11月2日，直至2017年5月16日才进行竣工预验收，直至现在也未真正验收竣工，所以，该路段未及时进行施工，市政配套设施也未落实，直接影响了被告的项目工程的进度，导致了被告在合同约定的时间内未能按时交房的原因之一。因此，依照合同的第八条规定，被告不应承担违约责任。三、关于“初始登记”问题，是因部分业主私自移门原因导致无法“初始登记”，被告不存在任何过错。首先，部分业主在装修过程中擅自将房门入户门外移等违法改变房屋原有规划设计行为，导致测绘部门以现场房屋与规划手续内容不符退件整改，测绘部门无法按期根据《房屋登记办法》出具房屋测绘报告，导致被告无法按期向产权登记机关报送初始登记材料，对此被告没有任何过错，不应承担违约责任。其次，综合以上关于逾期交房的答辩意见，再结合合同附件4第六条规定的出卖人应在房屋交付使用后60日内办理初始登记的事由，被告应当在2017年6月3日交房后的60日内将所需材料报送房管局，而不应按照业主所主张的自2017年3月1日计算。实际上，被告在2017年7月份就已经主动将相关材料报送房屋主管部门，符合60日内的规定，不存在合同约定的“未在规定期限提交材料”的情形，不承担违约责任。最后，2016年8月郑州市成立不动产登记中心后，房产证变成不动产登记证，房管局初始登记改为不动产首次登记，依据2015年出台的《不动产登记条例》的规定，郑原有的“初始登记”变更为“国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记”，制度名称的变更同时也对制度进行了变动，首次登记之中增加了过去“初始登记”中更为复杂的流程，所需材料也大大增加，其中需要，第一步、房管局完成房屋实测；第二步、房管局办理房屋维修基金缴存证明；第三步、房管局楼盘表确认；第四步、房管局房屋预变现；第五步、不动产登记中心办理权籍调查。以上程序完成后，第一步未完成，导致后续申请工作无法进行。因此，“初始登记”的办理不能，其根本原因是部分业主及业主私自移门原因所致，被告在预定时间内履行了合同规定的义务，不存在任何合同约定的违约行为，理应不承担任何责任。本院经审理查明以下事实：2016年1月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002267695），合同约定原告购买被告位金水区××大道西、民航路北××楼××单元××号号房屋，房屋建筑面积89.72平方米，每平米11081.14元，总金额994200元，付款方式为其它方式，约定于原告于2016年1月1日向被告支付购房款254200元，剩余740000元购房款采用商业贷款方式于2016年4月1日支付给被告。合同第八条约定被告应于2016年12月31日前将房产交付原告使用。合同第九条约定逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点五的违约金。《合同补充协议》第六条第1项约定被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定期限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%的违约金。合同签订后,原告依约履行了合同约定的付款义务。2017年6月3日,被告向原告交付涉案房屋，2018年5月17日，被告将涉案房屋权属初始登记的资料向郑州市不动产登记中心报送完毕。本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同》自愿合法、是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，实际交房之日为2017年6月3日，但因涉案房屋施工过程中，因政府政策等其他原因造成的停工，交房时间应予以顺延，综合被告提交的证据材料，考虑到影响施工的实际情况，本院认定涉案房屋交房日期顺延164天，现被告逾期交房153天，故不应承担逾期交房的违约责任。本案中，被告实际交房日为2017年6月3日，故被告应在2017年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送相关政府能职部门。2018年5月17日，被告才将办理房屋权属初始登记的资料报送完毕，其行为已构成违约，故应支付原告自2017年8月3日至2018年5月17日办理产权初始登记之日止的违约金共计14316.48元（994200元×0.05‰×288天=14316.48元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告程超逾期申请办理涉案房屋产权初始登记违约金14316.48元；二、驳回原告程超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元，减半收取165.5元，由原告程超负担54元，由被告河南仁信置业有限公司负担111.5元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  曹春丽二〇一八年九月二十七日书记员  昝晓敏