贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0524民初967号 原告（反诉被告）：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省织金县原城关镇官塘桥，统一社会信用代码915205247613885993。 法定代表人：尚显能，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁云，贵州黔鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王碧，女，1969年8月6日出生，白族，居民，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：林跃文，贵州施仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）织金县金锦房地产开发有限责任公司（下称金锦公司）与被告（反诉原告）王碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金锦公司的法定代表人尚显能、委托诉讼代理人丁云，被告王碧的委托诉讼代理人林跃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锦公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付所欠原告购房款3500000元；2.判决被告承担逾期付款损失暂计至起诉之日为296470元，之后按实际计算至本息偿还完毕止；3.诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年4月15日，原、被告双方就原告开发的金玉龙城J栋38单元2层1号商品房达成买卖的合意，该商品房建筑面积1330平方米，双方约定单价每平方米7218.06元，房屋总价款为9600000元。合同中第八条约定被告应于签订合同之日向原告支付首付款4800000元，余款4800000元向银行按揭付款。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2012年3月30日支付1000000元、2012年4月9日支付100000元、于2012年6月8日贷款支付4800000元，后经原告多次催促，被告于2015年3月31日再次支付200000元，至今被告尚欠原告购房款3500000元未支付。 被告王碧辩称，原告所述的合同价款、金额与案件事实不符，其所提供的合同是为了向银行贷款制作，不是被告真实意思表示，我们之间房屋的实际交易的单价为4300元,被告的房款已全部付清，请求驳回原告诉讼请求。 被告王碧向本院提出反诉请求：1.请求原告支付被告逾期交房违约金,逾期交房违约金的计算时间为合同约定的2013年3月1日起至2015年9月1日商品房验收合格时止。逾期交房违约金的标准以法院委托评估为准，具体为937650元（日租金为1030元）；2.请求原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息标准计算即年利率9%，从2014年3月1日起计算至办理产权登记之日止；3.请求原告将出卖给被告但至今未交付的大约20.03平方米的楼梯间交付给被告，并按相应的租金标准（以法院委托评估为准）赔偿被告损失，损失计算时间为从2015年9月1日计算至交付之日止；4.请求原告赔偿被告房屋建筑面积减少损失，该损失金额为实际测量面积减去合同约定面积乘以每平方米单价，如果面积误差比例超过3%，则按双倍计算应返还房款6662764元。实际减少面积以法院现场测量或委托的测绘单位现场实际测绘结果为准；5.请求原告对出卖房屋不合格部分进行维修，并赔偿被告支付的维修费用44080元，经法院委托评估房屋质量不合格处理的工程造价177187.76元；6.鉴定费用50000元、诉讼费由原告负担。事实及理由：2012年4月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的金玉龙城J栋38单元2层1号房，该房屋的建筑面积为1330平方米，每平方米单价为4300元，总价款为5719000元，首付款919000元，按揭贷款4800000元，交房时间为2013年3月1日，办证时间为2014年3月1日，逾期交房违约金为房屋价款的日万分之零点五，逾期办证违约金为房屋价款的日十万分之一。合同签订后，被告按约支付了全部房屋价款，但原告存在以下违约行为：1.原告交付给被告的房屋至2015年9月1日才取得《商品房竣工验收备案表》，而合同约定的交房时间为2013年3月1日，此期间该房屋应视为未交付；2.房屋质量不合格导致被告支付维修费用44080元，经委托评估后续维修费用为177187.76元；3.房屋实际面积比合同约定面积的减少；4.原告未将合同约定约20.03平方米的楼梯间交付给被告；5.原告至今未给被告办理房屋产权证。 原告金锦公司辩称，1.因被告在合同约定交房日期前已实际使用涉案房屋，故被告称逾期交房无事实依据；2.逾期办证的原因系被告未交纳所欠房款及相关的代办费用所致；3.根据合同约定我公司不承担交付20.03平方米楼梯间的责任；4.我公司不存在少交付房屋面积的事实；5.我公司出卖的房屋为合格房屋，且质保责任应由第三方建筑单位承担，被告在装修过程中不注意保护房屋，导致房屋漏水，其责任在于自身。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。 本案争议焦点为：1.原告是否存在逾期交房的事实；2.逾期办证的原因；3.涉案楼梯间约定的范围及面积；4.房屋面积减少的依据；5.维修费用产生的原因及责任；6.双方对涉案房屋买卖的价款。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕本诉请求提交以下证据： 1.商品房买卖合同（2012年6月4日备案），证明1.双方买卖关系存在的事实；2.双方约定房款每平方单价为7218.06元，总金额为9600000元；3.证明合同约定涉案房产出现质量问题应依照国家的相关标准来承担责任，至今被告诉称的房屋出现质量问题未书面通知我公司，合同第36页2、3条约定对被告墙面、厨房、卫生间、地面的渗水、漏水的保修期为5年，被告自行鉴定所产生的损失应由其承担。 经质证，被告对买卖合同三性不认可，认为达不到原告证明目的，合同关于价款的手印不是被告所为，是原告自行捺印，合同应以被告提供的为准，原告是为了被告向银行贷款才自行制作的该价款条款。商品房的备案是由房开商自行向房管部门备案，而不是由被告自行备案，涉案房屋出现两份单价不同的合同应以双方的真实交易合同为准，而不是备案登记的合同，商品房保修期5年的起算时间应以商品房竣工验收合格之日起，而不是交付之日起。 本院认为，虽原告提供的商品房屋买卖合同经过备案登记，备案登记机关对该合同只是形式上的审查登记，其备案登记并不能体现双方的真实交易。涉案的房屋与姜黎黎（被告之子）、姜学生（被告之夫）系在同一层楼房，现三人的房屋连通共同作为“姜木匠家居生活体验馆”经营场地，由于三人均于2012年时先后与原告签订商品房买卖合同，其中出卖给姜学生房屋的单价为4300元，因此被告对涉案房屋价款不同产生的原因解释较为符合客观实际。原告作为房开商，在订立合同过程中的优于被告，对自己在商事行为所产生的法律后果应当明知，且原告对被告持有的商品买卖合同的原因不能作出合理的解释，故原告对该证中主张合同价款的证明目的不予采纳。 2.王碧付款收据3张（2012年3月30日1000000元、2012年4月7日100000元、2012年6月8日4800000元，共计5900000元）及付款明细，证明被告尚欠3700000元房款事实。 经质证，被告对收据真实性无异议，但认为2012年3月30日1000000元中的810000元是代姜黎黎（被告之子）支付的房款，2012年4月7日100000元亦是代姜黎黎支付房款。 本院认为，2012年3月30日的收款单交款人虽为王碧，但王碧系姜黎黎之母，且收款单载明的交款事由系“购买金玉龙城38#1-4号楼二楼定金”，该定金中除涉案的房屋外，还包括了其他房屋的定金，故被告主张该款中的81000元系代其子姜黎黎支付符合常理。2012年4月7日的收款单，该收款单的交款人虽为王碧，但载明的交款事项系支付金玉龙城38#-2-2号房屋价款，该房屋系姜黎黎所购买，因此被告对该二份收据的质证意见予以采纳。 围绕原告的本诉,被告王碧提交以下证据： 2012年3月30日1000000元的收据、2012年6月8日的进账单，证明1000000元款项中的919000元是被告支付的首付款，银行按揭支付4800000元，共计支付房款5719000元。 经质证，原告对该证据真实性无异议，但对2012年3月30日的付款认为原告无法区分，对4800000元的票据无异议。 本院认为，该证据已在前已作认定，可证实被告支付部分房款的事实，因该组证据与本案具有关联性，故作为本案证据采纳。 被告围绕其反诉提交以下证据： 1.双方签订的商品房买卖合同，证明：1.合同约定的逾期交房的违约金过低，应当增加违约金金额；2.证明双方签订的合同约定的建筑面积为1330平方米，计价是按照每平方米4300元计算，总价款为5719000元，首付款为919000元，余下4800000元是银行的贷款支付给原告；3.合同第3条约定被告购买的房屋含楼梯间；4.合同11条约定的交房的时间及条件，原告虽按时交房，但达不到交房条件，视为未交付；5.合同约定的逾期交房的违约金计算方式过低，应按房屋租金计算；6.合同15条约定按套内面积的计价方式不适用本案，原告交付房屋减少部分在3%内按4300元每平方米计算退款，超过3%部分应按双倍计算退还给被告；7.合同约定2014年3月1日前，原告就应当为被告办理产权登记，合同约定的逾期办证违约金过低，应当对违约金金额增加，按中国人民银行的逾期贷款利率计算。 经质证，原告对合同的三性及证明目的均不认可，认为1.逾期交房不存在；2.该合同未经备案，应以备案合同为准；3.该合同约定是书面范本条款，不存在违约金高低的说法，违约金是双方协商的意思表示；4.逾期办证的原因系被告未全部支付完毕房款及除维修基金外的其他费用所致；5.面积误差不存在。 本院认为，该证据与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据使用。 2.收据2份，证明原告已收被告买房的维修基金96000元和代收登记费、契税、印花税三项计178470元的事实。 经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为印证了被告王碧将称1000000元中的81000元属于姜黎黎的部分不属实。被告尚欠部分房款才未予办证。 本院认为，该证据与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据使用。 3.资产评估报告书，证明被告购买的房屋因原告逾期交房导致原告的2013年3月1日-2015年9月1日的租金损失为937650元，日租金损失1030元。 经质证，原告对该证据三性均不认可，认为被告已经在2012年8月份已经实际占有房屋，原告未逾期交房，产生的损失应由被告承担。 本院认为，被告于2012年8月已经使用了涉案房屋，故对被告的证明目的不予采纳。 4.收据及维修清单，证明因原告交房的房屋不符合质量，导致被告支付了维修费44008元。 经质证，原告对该证据三性均不认可，认为载明的内容没有具体指向为本案的涉案房屋产生的费用，即便存在维修事实，也因被告自行更改规划设计方案产生的损失，应由被告自行承担。 本院认为，该维修清单及收据不能证明被告是否对房屋受损部分进行了修复的事实，其证明力低，对该证据不作为本案定案证据采用。 5.司法鉴定意见书及评估报告、鉴定费票据2张，证明被告房屋受损系因原告交付的房屋不符合质量，导致被告受损房屋的修复费为177187.76元，同时支付鉴定费用50000元。 经质证，原告对该证据三性不予认可，认为与本案无关，若系房屋自身质量问题，质保问题应由第三方维护。被告使用房屋后至今，原告从未收到被告的书面或电话通知需修复房屋，且被告至今拒付物管费，物管公司无维护义务，同时该鉴定报告的损失只是预估，而不是实际发生。 本院认为，该证据能客观反映被告房屋受损的原因及漏水处理的工程造价，原告与被告之间系合同相对人，且原告与第三人的约定与不能对抗被告，故该证应作为本案定案证据采用。 围绕被告的反诉，原告金锦公司提交的证据： 1.照片1张，证明原告于2015年期间，向被告催要房款及物管费的事实。 经质证，被告对证据三性有异议，认为无具体的照相时间，内容不清晰，不能代表客观事实。 本院认为，该证据不能反映原告向被告催收上列费用的状况，不予采纳。 2.消防队罚款单3张，证明2012年12月，被告已经入住涉案房屋的事实。 经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，该消防处罚单证实原告将未经验收合格房屋交付被告，应视为实际未交付。 本院认为，该证据虽系有关单位依法制作，但与本案不具有关联性，故在本案中不作为定案证据使用。 3.金玉龙城规划设计及修改方案，证明涉案房屋的外墙设计为玻璃幕墙的事实。 经质证，被告对证据无异议，但证实了原告未按方案施工。 本院认为，该证据与本案无关联，故不作为本案的定案证据采用。 4.涉案房屋的现场照片7张，证明被告将涉案房屋的外墙私自更改为砖墙，才出现房屋外墙渗水，因被告自身行为造成外墙渗水产生的损失应由其自行承担。 经质证，被告认为照片无法反映被告更改外墙的事实，只能证明原告将未按规划修建外墙的房屋交付给被告。鉴定意见已经证实渗水原因系原告房屋质量不合格导致，与被告无关。 本院认为，该组证据虽反映房屋的实际，但不能证明房屋渗水的原因，故对被告的证明目的不予采纳。 5.2018年8月14日涉案房屋现场照片1张，证明被告自行破坏房屋建筑结构而造成漏水。 经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，因鉴定意见已经证实渗水原因系原告房屋质量不合格导致，与被告无关。 本院认为，该证据虽反映房屋的实际，但不能证明房屋渗水的原因，故对原告的证明目的不予采纳。 6.建设工程施工合同，证明涉案房屋存在质量问题，维修的损失及将要产生的维修费用要由承建方进行承担，被告自行委托评估机构产生的损失应由其自行承担，房屋的保修期为5年，外墙为玻璃幕墙。 经质证，被告认为原告与承建方的约定及房屋的结构均与被告无关。 本院认为，该证据的合同相对人不是本案的被告方，原告与第三方的约定与本案争议的法律关系无关联，故在本案中不作为定案证据采用。 7.建设工程消防设计备案表、建设工程竣工规划认可证（复印件）、竣工验收备案表，证明涉案房屋验收为合格房屋、受理的消防备案的时间为2012年8月的事实。 经质证，被告对证据中原件的真实性认可，关联性不认可，建设工程消防设计备案表不能代表该房屋已经消防验收合格，实际消防验收时间为2015年6月，备案表针对的是工程质量，与商品房交付的验收不同，该证据不能达到原告证明目的。 本院认为，该证据来源合法，与本案的待证事实有关联，故作为本案的定案证据采用。 8.案外人邓佳、张霞、郭爱国的房屋产权证，证明原告延迟办证的原因系被告未足额交纳相关费用导致，责任在于被告，不在于原告。 经质证，被告对该证据真实性有异议，认为被告房屋至今未能办理产权登记，申请法院核实。 本院认为，该组证据与本案无关联，故在本案中不作为定案证据采用。 9.织金大众测绘所于2013年9月12日的测绘报告，证明被告及其家人共计购买了3487.83平方米的事实，原告未少交付房屋面积。 经质证，被告认为涉案房屋在出具测绘报告前已经交付，该报告测绘机构从未实际进行测绘，同时该测绘报告中的房屋面积严重与实际面积不符，被告经申请法院进行测绘但由于原告不提交相关资料而导致测绘不能进行，不利后果应由原告承担，合同具有相对性，被告与原告签订的合同中建筑面积为1330平方米，测绘报告中被告房屋面积仅为500余平米，因此对少于3%的部分应由原告据实返还被告，超出3%部分应双倍返还房款，根据计算原告应返还6662764元。 本院认为，由于原告在与被告商定向原告购其开发的金玉龙城38单元2层1-4号，该测绘报告的中测绘对象的房号与金玉龙城38单元2层1-4号不相对应，不能反映本案争议房屋的面积，故在本案中不作为定案证据采用。 为查明案件事实，本院调取、收集了以下证据： 1.织金县建设工程质量监督站证明（2018年3月5日），内容为：“2015年由于我站搬家，金玉龙城38号1、2、3、4号楼建筑施工图（含结构专业、给排水专业）已丢失。” 经质证，原、被告双方对此证据无异议。 2.现场勘验情况说明，主要内容为：王碧涉案的部分卷闸门封闭。 原、被告双方对此证据无异议。 3.本院对外委托报告书,主要内容为：王碧申请对织金县金玉龙城J栋38单元2层1号房屋及楼梯间面积进行实地测量，因不能提供该房的设计图和竣工图，决定终止本案的委托工作。 经质证，原、被告双方对此证据无异议。 4.姜学生购买被告金锦公司开发的金玉龙城J栋38单元2层3号商铺的《商品房买卖合同》（备案），该合同中购买商铺的单价为每平方米4300元。 经质证，原、被告双方对此证据无异议。 根据当事人陈述和有效证据，本院认定事实如下： 2012年4月6日，原、被告就原告开发的金玉龙城J栋38单元2层1号房达成买卖的合意，并签订了《商品房买卖合同》，内容为：“……第二章商品房基本状况……第二条销售依据买受人购买的商品房为预售商品房……第三条基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的：第J幢38单元2层1号房，或J38-2-1。建筑层数地上6层，地下**，该商品房位于地上第**，名义楼层为第**，该房号为J38-2-1。……该商品房建筑面积1330平方米，建筑面积1330平方米。第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第七条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价每平方米4300元，总价款5719000元，（大写）伍佰柒拾壹万玖千元整。……第八条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）及919000元，余款（小写）4800000元以银行按揭支付……第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条交付时间和条件(一)出卖人应当在2013年3月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第八章房屋登记……三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。……附件十二补充协议本合同购房款中不含以下费用，以下费用均为代收代缴费用，由乙方交纳，甲方代收代缴，待各项手续、证件办理完毕后以正式发票为准，据实结算，实行多退少补。一、维修基金：按房款总额的2%计收；二、契税：首次购房，90㎡以下按房款总额的1%计收；90-144㎡按房款总额的1.5%计收；144㎡以上按房款总额的3%计收；（二次购房均按3%计收）。三、产权登记费：80元/套。四、他项权证登记费80元/套。5、预告登记费：80元/套。六、评估费：按房款总额的5‰计收（100万元以上按2.5‰）计收。七、测绘费：1.36平方米。八、印花税：按房款总额的万分之五计收。九、土地证办证费：50元/证。……乙方（买受人）王碧”合同签订后，被告于2012年3月30日向原告支付购房款919000元，2012年6月8日支付购房款4800000元，共计支付5719000元。 另外，被告于2012年8月对涉案房屋一直使用至今，原告已代收了被告的登记费、契税、印花税，但原告未给被告办理权属登记手续。 本案在审理过程中，被告向本院提出申请对以下内容进行鉴定、评估、测量：1.2013年3月1日-2015年9月1日的房屋租金；2.争议商品房是否存在施工质量问题；3.对该房屋出现的墙面裂缝、漏水原因及修复措施、费用；4.该房屋的实际建筑面积；5.争议楼梯间实际建筑面积。对申请事项中的第1项，毕节兴业资产评估事务所有限公司以毕兴鉴评[2017]第37-1号《资产评估报告书》，其评估结论为：“委托评估的商品房租金在2013年3月1日-2015年9月1日的评估价值为937650元（大写金额：人民币玖拾叁万柒仟陆佰伍拾元整）”；对被告申请事项中第2、3项中的房屋是否存在施工质量问题、该房屋出现的墙面裂缝、漏水原因及修复措施，因鉴定人员需所检房屋建筑、结构施工图、给排水施工图方可进行鉴定，此资料原、被告双方均未提供，经被告申请，本院到织金县建筑工程质量监督站调取涉案的房屋建筑、结构施工图、给排水施工图，织金县建筑工程质量监督站向本院出具证明，证实该图纸已丢失。由于无图纸，故无法对该鉴定事项进行鉴定。被告再次申请要求对该房屋：1.是否符合国家施工质量规范要求；2.对争议房屋出现的屋面裂缝、漏水问题应采取补救措施进行鉴定。贵州省建筑科学研究检测中心司法鉴定所以[2018]司鉴字第6号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见如下：“根据检测结果，按照国家现行规范有关的规定，对织金县王碧房屋屋面渗水、开裂等施工质量问题鉴定如下：所检王碧房屋屋面（入户通道平台）多处渗水，不符合《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）第3.0.12条‘屋面防水工程完成后，雨后观察，不得有渗漏现象’的规定，该条为强制性条文；不符合《建筑地面工程质量验收规范》（GB50209-2010）第4.10.13条‘防水隔离层严禁渗水’的规定，该条文亦为强制性条文；不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）第3.0.1条‘屋面工程应具有良好的排水功能和阻止水倾入建筑物内的作用’的规定。建议按规范要求对织金县王碧房屋的屋面防水工程进行重新施工。所检房屋裂缝尚不影响结构安全，但对正常使用功能及耐久性有一定影响，建议按规范要求对裂缝进行修补处理。”为此被告支付了鉴定费30000元；对申请事项中的第3项中的房屋漏水处理的工程造价，贵州三维工程造价司法鉴定所以SWS[2018]价鉴字第09号《工程造价司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：“‘织金县金玉龙城J栋38单元王碧房屋漏水处理’工程造价为177187.76元（壹拾柒万柒仟壹佰捌拾柒元柒角陆分）”为此被告支付了鉴定费20000元。对第4、5项，因鉴定人要求提供设计图和竣工图，由于不能提供该图纸，故无法进行测绘。 另查明，被告王碧系姜学生之妻，姜黎黎之母，姜黎黎系姜木匠家居生活体验馆在工商登记部门登记的经营者，姜学生与王碧、姜黎黎购买的房屋均系原告公司开发的J栋38单元2层。 本院认为，虽原告提供的商品房买卖合同经过备案登记，但备案登记机关对该合同只是形式上的审查，其备案登记并不能体现双方的真实交易情况。涉案的房屋与姜黎黎（被告之子）、姜学生（被告之夫）系在同一层楼房，现三人的房屋连通共同作为“织金县姜木匠家居生活体验馆”经营场地，由于三人均于2012年时先后与被告签订商品房买卖合同，其中出卖给姜学生房屋的单价为4300元，而原告主张出售给王碧的单价为7218.06元，对此被告就涉案房屋价款不同产生的原因解释较为符合客观实际。原告作为房开商，在订立合同过程中的优于被告，原告对自己在商事行为所产生的法律后果应当明知，且原告对被告持有的商品买卖合同的原因不能作出合理的解释。结合本案实际，原、被告签订的商品房买卖合同应以被告向本院提供的合同为双方真正交易的合同，该合同系双方的真实意思表示，该合同对双方均有约束力。 原告主张的被告支付所欠房款及承担逾期付款违约金：涉案房屋价款的事实在前已作认定，故不再赘述，由于被告已经支付完毕全部购房价款，原告要求被告支付所欠房款及违约金的请求无事实依据，故本院不予支持。 被告主张的逾期交房违约金：原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十一条约定的交房时间为2013年3月1日，但原告在2012年8月已将涉案房屋交付给被告，被告主张原告在未取得《商品房竣工验收备案表》的情况下将房屋交付给被告应视为未交付，被告的这一请求于法无据，本院不予采纳。 被告主张的逾期办证违约金：由于原、被告双方在《商品房买卖合同》的第二十二条约定的原告将办理商品房转移登记的相关文书交付给被告的时间为2014年3月1日，在被告履行支付完毕房价款的义务后，原告应按约交付商品房转移登记的有关文书给被告，由于原告未按约履行此项合同义务，故被告要求原告应承担违约责任应予采纳；双方《商品房买卖合同》第二十二条约定的逾期违约金的计算方式，系双方意思自治的民事行为，该行为合法有效。被告以逾期违约金过低，要求增加违约金的诉讼请求，因被告未举证证实逾期给其造成的实际损失，故对被告要求增加违约金的主张本院不予支持；因原告不能提供证据证明不能按期交付商品房转移登记的相关文书系被告方的原因所致，故而推定原因是原告造成。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告主张的违约金的计算应以已付的购房款5719000元为基数，其中2014年3月2日起2014年5月1日止按日万分之一计算违约金为34314元，自2014年5月2日起至办证之日止按日十万分之一的计算。 被告主张涉案房屋面积减少及其享有的20.03平方米的楼梯间的损失：由于对涉案房屋与争议楼梯间的实际建筑面积的无法进行测绘，被告的此项主张事实不清楚，故在本案中不予处理，被告待确定该房屋、楼梯间的实际建筑面积后可另行告诉。 被告主张的房屋的修复费用：被告房屋渗水、开裂的事实客观存在，原告称涉案房屋渗水系被告的装修行为导致，应由承建方对房屋进行维修的主张，对此主张原告未能提供证据证明被告的装修行为导致房屋开裂、渗水。原告、被告系合同相对人，原告作为出卖人应将不影响被告正常使用的房屋交付给被告，故对原告的此项主张不予采纳。被告提供的金额为44008元的收据及修复清单不能证明被告是否对房屋实施了修复行为，该单据的来源亦不明，对被告主张44008元的修复费用不予支持，但对该房屋经鉴定后漏水的工程造价为177187.76元，鉴定意见中载明该房屋开裂、渗水系原告金锦公司出售给被告房屋不符合相关规范导致，故原告金锦公司应承担赔偿修复的责任，同时亦对被告支付的鉴定费用承担支付的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下，判决如下： 由原告织金县金锦房地产开发有限公司于本判决生效后支付被告王碧的违约金34314元，自2014年5月2日起的违约金以购房款5719000元为基数按日十万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 由原告织金县金锦房地产开发有限公司于本判决生效后支付被告王碧房屋的修复费177187.76元； 三、由原告织金县金锦房地产开发有限公司于本判决生效后支付被告王碧鉴定费50000元； 驳回原告织金县金锦房地产开发有限公司的诉讼请求； 驳回被告王碧的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45570元，由原告织金县金锦房地产开发有限公司负担39390元，被告王碧负担6180元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  彭月发 人民陪审员  陈 丹 人民陪审员  张文群 二〇一八年九月六日 书 记 员  段玉蟾