广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1850号原告：杨茜，女，1984年8月18日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨欣，广东金桥百信律师事务所律师。被告：蒋凯，男，1990年9月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：李夏琳，广东厚载律师事务所律师。被告：广州民义电子商务平台有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1101房。法定代表人：蒋凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李夏琳，广东厚载律师事务所律师。原告杨茜与被告蒋凯、被告广州民义电子商务平台有限公司（以下简称“民义公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告杨茜的委托诉讼代理人杨欣、被告蒋凯和被告民义公司的共同委托诉讼代理人李夏琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋凯向原告杨茜支付欠付租金本金人民币64658元（分别是2017年12月、2018年1月，共两个月的租金）；2.判令被告蒋凯向原告杨茜赔偿逾期支付租金违约金，自每期租金本金逾期支付之日起算，直至被告蒋凯实际清偿全部欠付租金之日止(现暂计至2018年3月31日，为人民币61425元，超过本金以本金为限)；3.判令被告蒋凯向原告杨茜支付欠付管理费、电费及分摊、逾期支付违约金合计人民币3982.6元；4.判令被告蒋凯向原告杨茜支付空调维修费人民币10280元；5.判令被告民义公司向原告杨茜支付税费损失人民币12069.76元（以18859.05元为基数，综合税率为8%，每月综合税费1508.72元。自2017年6月起至2018年1月止，共八个月）；6.判令被告蒋凯与被告民义公司对上述欠款承担共同清偿责任；7.判令被告蒋凯及被告民义公司立即将民义公司的注册地址迁出涉诉租赁纠纷物业地址（即广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1101房）；8.本案受理费由被告蒋凯与被告民义公司共同承担。事实与理由：在广州千家房地产代理有限公司提供租赁中介服务下，原告杨茜与被告蒋凯个人签订了《写字楼租赁合同》，由被告蒋凯承租原告杨茜所有的位于广州开发区科学城科汇二街4号1101房的物业用于办公。涉诉物业面积共538.83平方米。双方合同约定：2017年6月1日——2018年5月31日租金标准为人民币32329元/月。被告蒋凯应于每月第1日前转账支付租金到原告指定银行账户。被告蒋凯逾期支付租金，每逾期一日，按月租金金额的1%计收违约金。被告蒋凯以涉诉物业地址注册了广州民义电子商务平台有限公司（即被告民义公司）并实际进行经营办公。因此，被告民义公司单方向原告出具了《协议书》，确认由被告民义公司按35元/㎡的租金标准向出租屋管理服务中心备案并交纳税金。但被告民义公司至今仍未缴纳任何税费。因两被告逾期多日仍未支付2017年12月份的租金，原告在多次口头及书面催付欠费未果的情况下，原告杨茜委托律师于2017年12月29日向两被告发出《律师函》（催收欠费及责令恢复原房屋结构通知书）。但两被告收到《律师函》后仍拒绝清缴欠费。而且，两被告在不知会原告杨茜及管理处的情况下擅自搬空了涉诉物业内的一切物品，违约离场。之后原告杨茜发现，两被告除了未经原告杨茜同意改动了涉诉物业原有的房屋结构之外，涉诉物业配备的空调设备也被损坏。在两被告不理会原告杨茜索赔要求的情况下，原告杨茜只能自行委托第三方公司（广州市为众机电安装有限公司）进行空调维修，花费人民币10280元。两被告的恶劣行为已严重侵害了原告杨茜的合法权益，原告杨茜再次委托律师于2018年1月30日向两被告发出《律师函》（解除写字楼租赁合同通知书），宣告于2018年1月31日正式解除与两被告签订的《写字楼租赁合同》并收回涉诉物业。同时亦要求两被告立即迁出被告民义公司的注册地址并支付拖欠的款项及违约金。但两被告在收到该《律师函》后至今仍拒绝清缴欠费，被告民义公司的注册地址至今仍未迁出。综上所述，两被告的行为已构成根本违约并已造成原告较大损失，请法院依据相关法律法规，支持原告的请求。被告蒋凯答辩称，被告蒋凯是代被告民义公司签订涉案的租赁合同，合同的权利义务实际也由被告民义公司享有承担，因此应由被告民义公司对合同的相关纠纷承担责任，不应由被告蒋凯承担连带责任。被告蒋凯及被告民义公司共同答辩称，原告与两被告的租赁合同实际于2017年12月8日解除，因此原告杨茜要求被告民义公司支付2017年12月、2018年1月两个月租金、违约金没有法律依据。在被告民义公司于2017年12月6日撤场后，双方已经进行过协商，原告杨茜也已没收了被告民义公司交付的履约保证金64658元，且被告民义公司已经按照原告杨茜的要求缴纳了2017年12月份的物管、水电等费用，并退还了车卡等，足以证实双方的合同已于2017年12月8日解除。且原告杨茜没收履约保证金后，已足以弥补其相关损失，原告杨茜明知双方已协商一致并对相关费用进行处理以后，无必要继续扩大损失，但原告杨茜仍要以发出律师函等方式催收租金，属于违反诚实信用的行为，且其故意扩大损失无权要求两被告承担。对于税费及空调维修费等，在质证阶段再详细说明。针对原告杨茜要求两被告将被告民义公司的注册地址迁出涉案物业地址，被告民义公司没有意见，希望原告杨茜配合后进行办理。最后，被告认为即便要求被告承担支付违约金的责任，原被告双方对于违约金的标准也约定过高，远远超出了原告杨茜的实际损失，请求法院进行调整。本院经审理认定事实如下：杨茜、蒋凯与第三方中介公司广州千家房地产代理有限公司签订了《写字楼租赁合同》。合同约定由蒋凯承租杨茜位于广州开发区科学城科汇二街4号1101房，房屋的建筑面积共为538.83平方米，房屋用途为办公。合同第三条约定租赁期为2017年6月1日至2019年5月31日，其中2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金为32329元/月，租金按月结算，由蒋凯在每月第1日前向杨茜转账付款；合同第四条约定蒋凯于2017年5月9日前向杨茜缴纳64658元作为履约保证金，租赁期满经杨茜验收，若承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款（公司营业地点迁移）后的七个工作日内，杨茜将履约保证金无息退回蒋凯。若因蒋凯违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；合同第六条约定，租赁期内，杨茜负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；合同第七条第6点约定，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，蒋凯负责赔偿或修复；合同第七条第9点约定，租赁期内，水电费、电视天线费、电话费、网络、管理费由蒋凯负担；合同第八条第2点约定，在租赁期内，蒋凯逾期交付租金，每逾期一日，由杨茜按月租金金额的1%收取违约金。逾期超过15天经杨茜书面通知后7日内蒋凯仍怠于支付的视为蒋凯擅自解除合同，杨茜有权收回房屋并没收履约保证金；合同第八条第4点约定，租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前60天书面形式通知对方，杨茜按前款提前书面通知蒋凯要求提前解除的，杨茜须退还履约保证金，并支付等额于履约保证金金额的违约金给蒋凯；蒋凯按前款规定提前书面通知杨茜要求提前解除的，杨茜除有权没收履约保证金作为赔偿外，不得再要求其他损失补偿或者赔偿。杨茜、蒋凯和第三方中介公司均在合同上签章并留下联系电话。杨茜收到了蒋凯交来的物业按金（保证金）64658元，并于2017年6月1日出具了收款证明。杨茜主张，蒋凯和民义公司自2017年12月开始拖欠房租，蒋凯和民义公司欠费后其曾以自己的名义向蒋凯和民义公司催收欠款。EMS快递单显示，杨茜所邮寄的地址为广州开发区科学城科汇二街4号1101房，收件人为蒋凯。该快递的邮件改退批条显示处理结果为“退回寄件人”，原因为“人已他往，电话无法接通”，退件邮戳载明的日期在2017年12月，具体日期无法辨认，杨茜庭审时自述退件邮戳时间大概为2017年12月14日。蒋凯和民义公司称蒋凯并没有收到该快递，当时民义公司已经撤场且租赁房屋也已经被杨茜上锁，民义公司无法进入租赁房屋，也无法收取该快递。杨茜后于2017年12月29日委托律师向蒋凯、民义公司发送律师函，以蒋凯和民义公司自2017年12月起开始拖欠租金、管理费、电费、公摊电费等费用，且未经杨茜同意擅自改变了房屋原有间隔结构为由，要求其于收函三日内付清所欠租金32329元，逾期违约金9698.7元（均暂计至2017年12月31日），结清全部管理费、电费、公摊电费及违约金，缴清欠付的税金，动工恢复出租物业原有间隔结构或主动与杨茜协商赔偿事宜。杨茜提交的EMS快递单显示，上述律师函的寄往地址为广州高新技术产业开发区科学城科汇三街2号1101房，收件人为蒋凯，单位名称为民义公司和广州明富管理咨询有限公司，联系电话与《写字楼租赁合同》中蒋凯所留电话一致。上述邮件于2017年12月29日寄出，于2018年1月2日妥投，签收人为他人。2018年1月30日，杨茜委托律师向蒋凯、民义公司发送两份律师函，以蒋凯和民义公司自2017年12月起开始拖欠租金、管理费、电费、公摊电费等费用等为由，通知蒋凯、民义公司：1.出租人杨茜与蒋凯及民义公司就该出租物业签订的《写字楼租赁合同》于2018年1月31日正式解除；2.出租人杨茜没收蒋凯及民义公司的履约保证金，并于上述《写字楼租赁合同》解除之日收回该出租物业；3.蒋凯及民义公司应于上述《写字楼租赁合同》解除之日起三日内，将民义公司的工商注册地址迁出出租物业；4.出租人杨茜保留追究蒋凯及民义公司拖欠应付未付款项、违约等一切赔偿责任。杨茜提交的EMS快递单显示，上述邮件已于2018年1月31日、2月3日被签收，蒋凯、民义公司确认收到了上述两份律师函，但对律师函的内容不予确认。杨茜主张蒋凯、民义公司欠付管理费、电费及分摊、逾期支付违约金合计人民币3982.6元，为此提交了广州市宁骏物业管理有限公司出具的广东增值税电子普通发票予以证明。该发票显示开票日期为2018年4月3日，购买方为民义公司，销售方为前述物业管理公司，“货物或应税劳务服务名称”项中*企业管理服务*写字楼物业服务费3447.6元（含税），*供电*电费及电费分摊224.8元（含税），*企业管理服务*违约金310.2元（含税），价税合计为3982.6元，发票备注栏载明：B3-11012018-1月管理费2017-12月水电费及分摊杨茜代交。蒋凯、民义公司对发票的真实性、合法性无异议，但不确认关联性，主张该份发票所记载的是涉案物业2018年1月的管理费和2017年12月的水电费分摊，对于水电费，其已经按杨茜的要求进行了缴纳，双方已经对此予以结清，物管费也一样，蒋凯、民义公司对此未提交相关证据予以证明。杨茜主张涉案物业的空调设备被蒋凯、民义公司所破坏，为此应向其赔偿空调维修费10280元。杨茜提交的收据显示，广州市为众机电安装有限公司收到更换空调外机主板、直流模块等维修费10280元，落款日期为2018年1月16日。杨茜提交的美的中央空调维修汇总明细表显示维修地址位于广州市萝岗区科汇金谷B3-1101，维修项目包含更换空调外机主控板配件、直流变模块配件等，维修金额与维修单位与前述收据一致。蒋凯、民义公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，理由如下：1.在被告撤场时，并没有发现空调损坏的情况；2.收据并不是一个合法票据，对此维修情况被告也完全不清楚；3、即使有进行维修，被告认为也是属于设备的自然磨损，根据双方合同约定，应当由杨茜承担维修义务，支付维修费用；4、在被告使用租赁房屋期间，杨茜的空调至少有五次以上的相关问题，有时候通知后杨茜维修了，有时候杨茜则置之不理，被告只好自行垫资维修。杨茜主张被告应向其支付税费损失12069.76元，蒋凯、民义公司则称由于杨茜一直没有配合被告办理租赁合同的备案，以致至今仍无法确定并缴纳税金，因此没有缴纳税金的责任并非在民义公司。杨茜未提交证据证明其实际支付了相关税费，其在庭审时亦称相关费用尚未缴纳。杨茜主张蒋凯、民义公司承担连带责任，蒋凯、民义公司对此不予确认，主张蒋凯是代民义公司签订涉案的租赁合同，合同的权利义务实际也由民义公司享有承担，因此应由民义公司对合同的相关纠纷承担责任。民义公司于2017年11月14日出具协议书，载明：1.本公司从2017年6月1日起至2019年5月31日按35元一个平方米与出租屋管理服务中心备案缴纳税金；2.本公司从2017年11月1日至2019年5月31日以公司账户转天河区科汇金谷二街四号1101房房租款18859.05元；3.本公司从2017年11月1日至2018年5月31日以个人账户转天河区科汇金谷二街四号1101房房租款13469.95元；4.本公司从2018年6月1日至2019年5月31日以个人账户转天河区科汇金谷二街四号1101房房租款16055.95元；5.原蒋凯代公司签署合同有效，此份协议只限针对出租屋管理服务中心备案缴纳税金使用。民义公司并于2018年5月15日出具情况说明，载明：本公司对蒋凯代本公司与杨茜、广州千家房地产代理有限公司签订的《写字楼租赁合同》予以确认。本公司成立后，实际也是由是本公司在享有和履行该《租赁合同》中的权利义务。为证明民义公司撤场情况及杨茜将涉案房屋上锁等事实，蒋凯、民义公司提交了崔某海的证人证言及相关微信聊天记录，证人证言载明：本人崔某海，系民义公司负责后勤等事务的员工。关于蒋凯与杨茜、广州千家房地产代理有限公司签订的《写字楼租赁合同》，是由我联系千家公司代为寻找租赁房屋，最终找到房东杨茜的房屋，并联系促成该合同的签订。在民义公司撤场时，也是由我一直代为处理与房东杨茜的沟通事宜，对涉案《租赁合同》履行的相关情况都比较了解。本人可以证实民义公司于2018年12月6日已全部撤场，房东杨茜已于2018年12月8日前已将涉案租赁房屋上锁并已收回租赁房屋的事实。蒋凯、民义公司申请崔某海出庭作证，但未在本院指定的举证期届满前提出上述申请。微信聊天记录共三页，其中未见微信号及绑定的手机号等相关信息，杨茜对微信聊天记录的真实性亦不予确认。另查明，民义公司成立于2017年6月8日，公司注册地址为广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1101房，公司法定代表人为蒋凯。本院认为，杨茜与蒋凯签订的《写字楼租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应按照合同约定全面履行相关权利义务。关于合同责任的承担主体。《写字楼租赁合同》的签订时间不明，但从合同约定的履约保证金应在2017年5月9日前缴纳的条款来看，合同的签订时间应在2017年5月9日或之前，此时民义公司尚未成立。民义公司成立后出具协议书及情况说明，认可《写字楼租赁合同》的效力，并确认《写字楼租赁合同》是蒋凯代其与杨茜签订。结合蒋凯是民义公司的发起人及法定代表人，且民义公司的注册地址和实际办公地址亦位于涉案物业，即其已实际享有了合同权利等事实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，本院认定《写字楼租赁合同》的合同责任的承担主体应为民义公司，民义公司亦应按照合同约定全面履行权利义务。杨茜要求蒋凯和民义公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杨茜的第七项诉请，即要求蒋凯、民义公司立即将民义公司的注册地址迁出涉案物业地址，民义公司表示没有异议，本院予以确认。关于民义公司是否存在违约行为。杨茜主张蒋凯和民义公司自2017年12月开始拖欠租金、管理费、电费、公摊电费等费用，蒋凯和民义公司提交的证据不足以证明其缴纳了上述费用，故本院认定民义公司存在拖欠租金等违约行为，依法应向杨茜承担相应的违约责任。关于杨茜主张的各项损失，本院分析如下：1.租金。原被告双方对于《写字楼租赁合同》的解除时间各执一词，蒋凯和民义公司主张合同的解除时间为2017年12月8日，故其无需支付此后的房屋租金；杨茜则主张合同第八条第4点约定，租赁期期间，蒋凯和民义公司提前解除租赁合同应提前60天书面形式通知杨茜，故根据该条约定，合同解除时间应该顺延60天，故杨茜仍有权收取两个月的租金。本院认为，双方合同第八条第2点实际上是原被告对单方解除合同条件的约定，根据约定，同时满足如下条件的可以视为蒋凯、民义公司单方解除合同：1.承租方拖欠租金超过15天；2.出租方书面通知；3.书面通知后7日内仍未支付。原被告约定的租金支付时间为每月的1日，杨茜第一次自行书面催收租金的时间不明，但从退件邮戳的时间约为2017年12月14日来看，杨茜第一次催收租金时蒋凯、民义公司尚未拖欠租金超过15天，且蒋凯、民义公司亦称其未收到该邮件，故本院认定杨茜第一次书面催收租金时蒋凯、民义公司单方解除合同的条件尚未成就。杨茜后于2017年12月29日委托律师向蒋凯、民义公司发送律师函催收租金等款项，相关邮件于2017年12月29日寄出，于2018年1月2日妥投，蒋凯、民义公司亦确认收到了该邮件。收到催款邮件后，民义公司仍未支付租金等款项，根据原被告的约定，可视为《写字楼租赁合同》已于2018年1月10日被民义公司单方解除。杨茜有权主张民义公司向其支付2017年12月1日至2018年1月10日期间的租金42757.7元（32329元+32329元÷31×10），对于杨茜主张超过的部分，本院不予支持；2.拖欠租金的违约金。民义公司拖欠杨茜2017年12月1日至2018年1月10日期间的租金合计为42757.7元，且至今尚未支付。双方合同约定的违约金标准为1%/天，该违约金标准明显过高，本院依法调整违约金标准为每日万分之五（超过租金本金以本金为限）；3.管理费、电费及分摊、违约金。杨茜提交的发票显示其代为缴纳的费用为2017年12月水电费及分摊和2018年1月的管理费，其中2017年12月水电费及分摊为224.8元，民义公司应向杨茜支付该费用；对于2018年1月的管理费及违约金3757.8元，由于双方租赁合同已于2018年1月10日解除，故民义公司应向杨茜支付的2018年1月管理费及违约金应为1212.2元（3757.8元÷31×10）。民义公司应向杨茜支付的管理费、电费及分摊、违约金合计为1437元，对于杨茜主张超过的部分本院不予支持；4.空调维修费。杨茜提交的证据不足以证明其付费修理的空调系蒋凯或民义公司使用不当或人为损坏，故杨茜的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持；5.税费损失。该费用实际尚未发生，杨茜的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州民义电子商务平台有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨茜支付2017年12月1日至2018年1月10日的租金本金42757.7元及逾期交付租金的违约金（以42757.7元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止，超过租金本金以本金为限）；二、被告广州民义电子商务平台有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨茜支付2017年12月1日至2018年1月10日的管理费、电费及分摊、违约金1437元；三、被告广州民义电子商务平台有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其注册地址迁出广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1101房；四、驳回原告杨茜的其他诉讼请求。案件受理费3348.3元，由原告杨茜负担2253.9元，由被告广州民义电子商务平台有限公司负担1094.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  彭雪峰审 判 员  李春辉人民陪审员  林少畅二〇一八年九月三十日书 记 员  张若玫