上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初12979号原告：梁中林，男，1958年6月1日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：杨振宇，上海市中天阳律师事务所律师。被告：刘杰，男，1978年1月3日生，汉族，住上海市长宁区。被告：王爱民，男，1953年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈俊，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海明华物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区延安东路XXX号底层。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨维一，上海市理诚律师事务所律师。第三人：上海新华房地产发展公司，住所地上海市徐汇区衡山路XXX号XXX室。法定代表人：李功韬。原告梁中林与被告刘杰、王天衣排除妨害纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序审理。因王爱民向上海铁路运输法院提起诉讼，要求撤销涉讼房屋的不动产登记，本案需以该案审理结果为依据，故本案于2017年8月17日裁定中止审理。因王爱民撤回上述诉讼，本案于2017年12月21日恢复审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。经当事人申请，本院追加王爱民作为被告参与诉讼，并裁定同意原告撤回对被告王天衣的起诉。经当事人申请，亦为查明事实，本院依法追加上海明华物业管理有限公司、上海新华房地产发展公司作为第三人参与诉讼。本案于2018年6月14日、8月16日组织进行庭前会议，于2018年7月24日、9月7日公开开庭进行了审理。原告梁中林的委托诉讼代理人杨振宇、被告刘杰、王爱民(仅参加2018年6月14日庭前会议)及两被告共同委托诉讼代理人陈俊、第三人上海明华物业管理有限公司的委托诉讼代理人王磊鸣、杨维一到庭参加诉讼。第三人上海新华房地产发展公司经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁中林向本院提出诉讼请求：1.两被告腾空并搬离上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向原告返还该房屋；2.两被告按照每月8,000元的标准向原告支付2016年11月18日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的房屋使用费；3.诉讼费由两被告承担。审理中，原告调整第二项诉讼请求中的占有使用费标准为每月6,000元。事实和理由：原告于2016年11月18日购得上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，产权登记在原告名下。其后，原告得知涉讼房屋为两被告非法占有、使用，多次要求搬离，但未果，故涉讼。被告刘杰、王爱民共同辩称，两被告于2000年左右实际取得涉讼房屋使用权，一直居住至今，期间从未有人向被告主张过产权。被告王爱民持有涉讼房屋的租赁凭证，被告刘杰是经被告王爱民许可居住使用涉讼房屋。原告取得涉讼房屋产权不合法，故不同意原告诉讼请求。第三人上海明华物业管理有限公司述称，因材料遗失，人员调动，公司无法找到留存的涉讼房屋调配资料，也不清楚涉讼房屋调配的具体情况。第三人上海新华房地产发展公司无述称意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，上海市公有住房出售合同、律师函，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋原登记产权人为上海新绿申行置业有限公司(以下简称新绿申行公司)，建筑面积102.65平方米。2016年10月20日，原告与上海上房物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》一份，将涉讼房屋购买为产权房，实际支付房款34,819元。2016年11月18日，涉讼房屋产权核准登记至原告名下。2017年3月24日，原告委托律师向被告刘杰发送律师函，要求限期搬离，恢复房屋原状并将房屋交还原告。后原告提起本案诉讼。审理中，原告补充提供如下证据：文汇报拍卖公告一份，载明：上海中南拍卖有限公司(以下简称中南公司)于2016年9月2日下午对涉讼房屋进行拍卖；注意事项，标的房屋现有人占用，按现状拍卖。2、上海市拍卖业委托拍卖合同一份，显示上海申信资产经营有限公司(以下简称申信公司)委托中南公司拍卖涉讼房屋。合同附件1委托拍卖标的清单中“涉讼房屋质量状况(瑕疵状况)”一栏载明“被他人占用，按现状拍卖”。3、拍卖成交确认书一份，显示涉讼房屋总价为4,794,000元，买受人签字处有“徐某某代梁中林”签字字样。4、竞买人登记表一份，意向竞买标的为涉讼房屋，参加拍卖日期2016年9月2日14时，保证金40万元，竞买人处有“徐某某代梁中林”签字字样，落款时间为2016年8月30日。5、委托书一份，系原告委托徐某某作为代理人参加中南公司2016年9月2日的涉讼房屋拍卖会并办理相关事宜。6、关于标的公司代持资产、权益及债务处置的协议书一份，由申信公司(甲方)与上海中瀚投资集团有限公司、上海神浩物资有限公司(乙方)于2010年7月2日签署，鉴于乙方受让新绿申行公司(标的公司)全部股权，双方达成了相关协议，其中标的公司名下的涉讼房屋不在本次股权转让的资产范围之内。7、关于标的公司代持资产、权益处置配合协议一份，由申信公司(甲方)与上海中瀚投资集团有限公司、上海神浩物资有限公司(乙方)于2010年7月2日签署，载明由标的公司代持资产包括涉讼房屋，实际拥有人为甲方。对上海新华房地产发展公司13,186,266元的债权已让渡甲方所有。8、银行支付凭证一组，显示原告支付了如下款项：2016年8月29日向居纪忠支付100,000元，徐某某出具收条，称收到原告向居纪忠帐户支付的涉讼房屋定金100,000元；2016年8月30日向徐某某帐户支付500,000元，徐某某出具收条，称收到原告支付的涉讼房屋房款500,000元；2016年11月2日向徐某某帐户支付400,000元、500,000元及700,000元；2016年11月16日向徐某某帐户支付1,000,000元；2016年11月29日向冯艳萍帐户支付购房款500,000元；2017年1月23日向徐某某帐户支付677,370元，以上共计4,377,370元。9、房地产权证复印件及涉讼房屋产权登记信息一份，显示2016年8月23日涉讼房屋登记的权利人为新绿申行公司。10、调查令回函一份，由上海新霞物业有限公司(以下简称新霞物业公司)于2017年8月8日提供，载明，经查询涉讼房屋住户档案，该房屋在原告入户前一直空关，实际被他人占用，住户档案中无房屋配售单将该房屋分配于王爱民，公司从未与王爱民有过接触，不知王爱民是该房屋的相关人员。11、征询函一份，由新绿申行公司于2016年3月3日向新霞物业公司出具，载明新绿申行公司名下涉讼房屋，该公司从未对外出售或出租，但该公司发现有人使用，经多次上门了解情况未果，特向新霞物业公司征询了解情况。12、复函一份，由新霞物业公司于2016年3月7日向新绿申行公司出具，载明，涉讼房屋在进户资料中显示为空关房屋，从未办理过入住手续，里面居住的人员不是该物业公司安排，无法协助劝离。该房屋尚欠空关费未付。随函附物业管理费清单。以上证据1-7系复印件，由中南公司加盖公章，并注明“与原件一致”。原告欲证明，原告取得涉讼房屋产权系通过拍卖取得，因涉讼房屋是公房，故同时办理了售后公房手续。被告对上述证据1-8的真实性均不予认可，认为无法核实拍卖的真实性，原告也没有签过字，是案外人徐某某签署的，无法证明原告已实际履行，对拍卖行为不予认可。原告支付的款项均是支付给案外人徐某某，而非直接支付给拍卖公司，部分款项的支付时间晚于产权过户登记时间，故不能证明原告系通过拍卖取得涉讼房屋产权的事实。对证据9-12，真实性无异议，但证据10-12缺少经办人员签字，证据形式有欠缺，且新绿申行公司与原告有利害关系，如原告败诉，新绿申行公司将承担法律责任。第三人上海明华物业管理有限公司(以下简称明华物业公司)对上述证据1-8无异议，对证据9-12并非明华物业公司出具，无法确认。第三人上海新华房地产发展公司(以下简称新华公司)无质证意见。对于上述证据1-8，经中南公司盖章确认，且与证据8、9能够相互印证，本院予以采信。对证据10-12，本院将结合庭某查明的其他事实一并认定。被告方提供如下证据：租用公房凭证一份，发证时间为2001年1月15日，显示涉讼房屋承租人为被告王爱民，月租268.90元，起租日期为2000年12月，出租人处有“上海明华物业公司番禺大厦物业管理处”字样的公章。涉讼房屋2013年9月燃气费账单、2008年10月电信费用账单各一份，显示涉讼房屋户名为王爱民。3、缴费通知一份，由新霞物业公司番禺大厦管理处于2012年6月向“30*2002”住户出具，催缴2001年4月至2011年12月为止的物业管理费。4、证人证言，证人袁某某出庭作证，陈述，其为新华公司退休员工，原职位为新华公司总经理办公室副主任，新华公司为番禺大厦大楼的开发商，租赁凭证是真实的，上面所盖公章也是真实的，证人曾在物业管理处见过该租赁凭证，但不知道具体经办人员；涉讼房屋的调配单位为新华公司，按照调配流程应当有调配单，调配给王爱民的原因不清楚。被告陈述，被告王爱民曾在房屋内居住过两个月左右，后经王爱民许可，涉讼房屋自2000年左右开始一直由被告刘杰、王天衣居住使用。本案诉讼中被告刘杰与王天衣解除婚姻关系，王天衣搬离涉讼房屋。被告王爱民居住在他处。被告提供上述证据，欲证明，两被告对涉讼房屋具有合法的居住使用权。原告对上述证据1不予认可，认为该租赁凭证没有效力，可能是伪造的，租赁凭证上并非物业公司公章，仅是番禺大厦管理处的印章，不符合相关政策要求和规定，被告王爱民并未在房屋内实际居住，没有迁入过户口，且从未交付过租金或物业管理费，不能证明被告对涉讼房屋具有合法的居住使用权。对证据2，原告认为，公用事业单位只做形式审查，不做实质审查，不能证明被告对涉讼房屋享有实质权利。证据3通知的是涉讼房屋的住户，而非被告，不能证明物业公司认可其承租人身份。证据4真实性不认可。第三人明华物业公司对上述证据无异议，确认租赁凭证上的印章是管理处使用的印章。第三人新华公司无质证意见。对于被告方提供的证据，本院结合下文其他事实一并认定。庭某中，原、被告确认，双方均未曾将户口迁入涉讼房屋；双方一致认可涉讼房屋的市场租金标准为每月6,000元。两被告确认，未缴纳过涉讼房屋租金，也无法提供调配单等公房分配材料。为查明事实，本院向新霞物业公司进行调查，新霞物业公司出具情况说明，载明，该公司于2007年接管番禺大厦小区物业管理，公司档案中没有涉讼房屋的调配材料，仅有涉讼房屋的拍卖材料及产证，产权人为梁中林。前任物业公司为明华物业，明华物业没有留存涉讼房屋的调配材料给该公司。公司电脑系统显示涉讼房屋为空关，没有承租人信息。据了解，公司接管时涉讼房屋已有人占用。本院又向上海市住房保障和房屋管理局档案中心进行调查，调取了涉讼房屋售后公房买卖相关资料及产权登记资料，未调取到涉讼房屋调配或承租的相关资料。本院再向第三人上海新华房地产发展公司(以下简称新华公司)总经理杨学麟进行调查，其陈述，新华公司是番禺大厦的开发商，从未就涉讼房屋开具过租赁凭证，也从未见过王爱民。刘杰原为公司做事，公司给了他一套房屋居住，原房屋在26楼，后换到20楼；当时的物业公司为明华物业，因开具租赁凭证需要上海户籍，刘杰找了王爱民来做承租人，但新华公司从未开过调配单，也从未见过王爱民。2002年公司曾经询问刘杰是否愿意出60万元将涉讼房屋买下，但刘杰未同意。经法庭出示证人庭某陈述记录，其表示，证人所述不属实，证人曾临时负责过番禺大楼，与当时明华物业的负责人关系较好，公司从未将涉讼房屋调配给刘杰，都是明华物业公司在操作，而且用的也不是明华物业公司的公章，新华公司仅仅是提供给刘杰居住，并非调配。房屋产权早已过户给新绿申行公司。按照公司流程，开具租赁凭证，需要公司开具调配单，再到物业公司办理租赁凭证，进行入户。像刘杰的情况，当时一共2户，另一户是1902室，经办理相关手续，将房屋以60万元的价格购下。对于上述调查内容，新华公司加盖了公章。另查明，被告王爱民于2018年1月17日向本院提起诉讼，要求确认新绿申行公司与梁中林之间的买卖合同无效。该案中，新绿申行公司未到庭参加诉讼。本院认为，双方的争议焦点在于，两被告对涉讼房屋的占有使用是否对原告构成妨碍。从庭某查明的事实来看，被告王爱民持有涉讼房屋的租赁凭证，一般情况下，租赁凭证可以作为认定当事人具有承租权的依据。但本案中，租赁凭证上所盖的系明华物业公司番禺大厦管理处印章，管理处作为物业管理的下属部门，其印章不具有对外公示的效力。故该租赁凭证从形式上存在一定瑕疵。结合本院向新霞物业公司、房管部门档案中心的调查可知，该租赁凭证并无与之相匹配的调配资料，新华公司工作人员的陈述也说明，该租赁凭证的开具，并未得到新华公司的认可，新华公司也从未向被告开具过涉讼房屋的调配单。调查令复函、征询函、复函与上述调查所得情况相互印证，本院予以采信。本院认为，租赁凭证是证明房屋所有人与承租人之间租赁关系的凭证，但若有其他反驳证据证明租赁关系存疑的，该租赁凭证的证明力应当重新评价。本案中，被告提供的租赁凭证使用了番禺大厦管理处的印章，而非明华物业的公章，明华物业并非涉讼房屋的所有权人，作为物业管理单位，无权调配涉讼房屋，明华物业下属的番禺大厦物业管理处，更不具有代表新华公司与被告建立租赁关系的权利。涉讼房屋原所有权人新华公司、新绿申行公司均未认可与被告存在租赁关系，被告也从未履行过支付租金的义务。被告提供的燃气费、电信费用账单三性本院予以认可，可以证明被告实际使用了涉讼房屋，但不足以证明被告的证明目的；证人证言虽然确认了租赁凭证的真实性，但证人对于调配情况并不清楚，其证言未得到新华公司的确认，故本院难以采信其证明力。另一方面，依据物权法的规定，不动产物业以登记为准。原告提供的证据，可以证明原告通过拍卖，支付相应对价取得涉讼房屋产权，即使款项的支付并非直接支付给拍卖公司，但其拍卖行为已得到拍卖公司的确认，经不动产登记机关的审核，取得了涉讼房屋的产权登记，故原告系涉讼房屋的合法产权人，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的全部使用权能。结合双方证据及查明的事实，应当认为被告王爱民、刘杰对涉讼房屋占有使用不具有对抗原告所有权的效力。依据物权法的规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。原告要求两被告搬离并返还涉讼房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告要求自取得产权登记之日起由被告支付使用费，本院难以支持。原告参与涉讼房屋拍卖时已经得知涉讼房屋为人占用，对由此可能引起的权利障碍有所预见，且被告方对涉讼房屋的使用曾得到新华公司的认可，现有证据也无法证明两被告知晓涉讼房屋的拍卖事宜，故房屋使用费不应当自原告取得涉讼房屋产权之日起算，但为促使被告及时搬离，保障原告的合法权益，若两被告未能在本判决确定的搬离期限内搬离的，应当按照每月6,000元的标准向原告支付房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告刘杰、王爱民应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给原告梁中林；二、若被告刘杰、王爱民未能按期搬离的，应当按照每月6,000元的标准向原告梁中林支付自搬离期限届满次日起至搬离之日止的房屋使用费。案件受理费550元，由被告刘杰、王爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  张 沁人民陪审员  牟世荣二〇一八年九月二十七日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。