上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初12136号原告：滕寿省，男，1963年7月13日生，汉族，住浙江省。原告：滕宅李，男，1990年5月16日生，汉族，住浙江省。两原告委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：孙奎，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告：上海市电子商城业主委员会，住所地上海市嘉定区。负责人：濮卫平，主任。被告：上海电子商城有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴联韬，执行董事。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：上海同川物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。原告滕寿省、滕宅李与被告上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)、上海电子商城有限公司(以下简称电子商城)、上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货)确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆尧、孙奎，被告电子商城委托诉讼代理人朱纪陈，被告同川物业、南北干货委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼。被告业委会经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告系位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室、XXX室商铺(以下简称系争商铺)的产权人。被告业委会于2014年11月27日分别与被告电子商城、同川物业、南北干货签订《协议书》及《委托管理合同》，将该商铺交给被告南北干货管理和经营。原告认为该《协议书》及《委托管理合同》严重侵犯了原告的合法权益，且未经原告同意，实属无效。故要求确认被告业委会与电子商城、同川物业、南北干货之间签订的《协议书》及《委托管理合同》中将原告所有的系争商铺交给被告南北干货管理和经营的约定无效，并要求将系争商铺恢复原状并返还原告。被告业委会未作答辩。被告电子商城辩称，被告业委会代表全体业主和其签订的委托管理合同，符合法律规定，双方应当继续履行。被告同川物业、南北干货共同辩称，1、根据大多数业主的授权将系争商铺委托被告南北干货管理和经营，不违反国家法律的相关规定，应属有效；2、系争商铺是分割式产权商铺，面积较小，无法单独出租，只有统一出租、管理才能产生效益。3、包括系争商铺在内的整个市场空置多年，现由被告南北干货经营管理后，市场才逐步经营正常，已经有了相应的租金收入，且原告已与被告南北干货签订《商铺租赁合同》，市场的转型也通过相关部门的审批通过。4、目前系争商铺已经统一出租给他人经营，如单独返还原告势必对其他业主的利益造成损害。经审理查明：系争商铺的产权人为原告。该商铺位于上海电子商城之内，建筑面积均为23.23平方米。上海电子商城原由上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司)管理。2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了上海市电子商城业主委员会即被告业委会。同年11月27日，被告业委会(甲方)与被告电子商城(乙方)及被告同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月12日，原告(甲方)与被告南北干货(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方进行招商、出租、物业管理。甲方按合同约定向乙方交付商铺，有权按约定从乙方获得租金收益。商铺托管期限为2015年1月12日至2035年1月11日，共20年。本合同有效期内，双方都不得单方面解除或终止本合同。双方同意，如乙方签订的业主所有商铺面积占本市场整体商铺面积少于80%的，本合同不生效，此时双方互不承担违约责任。2015年2月5日，中汇公司变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)。之后，被告业委会与被告同川物业、南北干货签订一份《委托管理合同》：鉴于被告同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托被告业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告南北干货管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告南北干货处理，并同意被告南北干货以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与被告同川物业的经营管理期限一致；被告业委会确认同川物业委托被告南北干货管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。《委托管理合同》签订后，被告南北干货将包括系争商铺在内的整个市场重新规划，并统一划分后出租他人经营，租金由被告南北干货按照《协议书》的租金标准收取。另查明：1、位于上海市嘉定区张掖路**的南北干货市场地上建筑共**，附有地下车库。该市场目前基本已出租并处于正常经营中，其中市场一楼主要经营南北干货、调味品等，市场二楼、三楼主要用于经营酒店用品及配套仓库等，市场四楼主要用于经营酒店式公寓等；目前市场内所有店铺已经改变了电子商城的原有布局，并经过重新装修。2、目前南北干货市场超过半数的业主已同意市场转型为干货市场并选择与被告南北干货签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营。3、系争商铺已与相邻商铺合并，经统一装修后由被告南北干货出租他人，租金由被告南北干货代为收取。以上事实，有《上海市房地产权证》、《协议书》、《委托管理合同》、《业主委员会备案证》、《商铺租赁合同》及庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：首先，原告虽然为系争商铺的所有人，但该商铺因面积较小，须与商城内其他业主统一管理经营方能发挥其商业价值。为保证物业整体功能的充分发挥，所有人行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。目前南北干货市场超过半数的业主已同意市场转型为干货市场并选择与被告南北干货签订租赁合同或委托合同并由该公司继续经营，合法成立的业主委员会即被告业委会亦根据大多数业主的意见以签订《协议书》、《委托管理合同》的方式将市场交由被告南北干货经营管理，由此可见《协议书》、《委托管理合同》体现了南北干货市场内大多数业主的意志，应为合法有效。当然约束力也及于业主之一的原告。另外，原告已与被告南北干货签订《商铺租赁合同》，可视为原告对被告南北干货统一委托管理系争商铺并无异议，故无论原告是否知晓或者是否同意都不影响《协议书》及《委托管理合同》的效力。其次，本案被告南北干货接受委托管理后，对系争商铺在内的各商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，客观上也使包括本案原告在内的每一个业主获得了利益。目前系争商铺已合并整体出租给他人用以经营，若单独分割处置势必对整体格局造成影响，亦可能损害大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。审理中，被告业委会经合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证和举证的权利，应承担相应的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条第一款第(七)项与第二款、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告滕寿省、滕宅李要求确认被告上海市电子商城业主委员会、上海电子商城有限公司、上海同川物业管理有限公司、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司签订的《协议书》及《委托管理合同》中将位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室、XXX室商铺交给被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司管理和经营的约定无效及要求将该商铺恢复原状并返还原告的诉讼请求不予支持。本案受理费80元，减半收取40元，由原告滕寿省、滕宅李负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一八年九月十八日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。