广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0225民初976号 原告：贾金华，男，1994年3月28日出生，苗族，住广西融水苗族自治县良寨乡大里村甲同屯48号，现住广西融水苗族自治县。 原告方委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。 被告：广西融水金杉旅游投资置业有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇玉仙路130号。统一社会信用代码：914502250654098511。 法定代表人：李爱培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁聚双，广西求衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁继叶，广西广正大律师事务所律师。 原告贾金华与被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司（以下简称金杉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾金华委托诉讼代理人罗韦韦及被告金杉公司委托诉讼代理人梁聚双、梁继叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾金华向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付因逾期交房的违约金32956.75元；二、请求人民法院判令被告于本案判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交融水县《金象御花园》小区第7幢1单元602号房的不动产权属登记备案资料；三、请求人民法院判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的损失共计：13249.20元（损失由被告按日以总房价的万分之一向原告支付，损失暂计至2018年6月15日）；四、请求人民法院判令被告从2018年6月16日起每日向原告支付43.44元逾期办理房屋产权证书的损失，损失计算至被告办理房屋权属登记备案时止；五、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年11月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房位于融水县《金象御花园》小区第7幢1单元602号房，房屋实际总价款为：434412元，交房的时间在2016年6月30日前，如被告不能按时将房屋交付原告使用又无合同第八条规定的特殊情况，逾期超过180天后原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价万分之1.5的违约金。原告一直等到2017年5月5日才接到被告书面交房的通知，收到书面交房通知后便马上办理了交房手续，截止2017年5月5日上述房屋已超过了约定交房时间674天；另外《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由被告人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金，原告认为约定的违约金过低为此原告的损失应当由被告按日以总房价款的万分之一向原告支付，截止到2018年6月15日被告逾期了305天，损失为13249.20元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告金杉公司辩称，1.关于计算违约金基数不正确的问题，应当以实际付款金额为准。2.关于交房时间的问题，应当以在“雄基广告”报纸上刊登的交房通知为准。交房通知单上记载的只是收房的时间，不能证明公司通知交房的时间，在通信发达的时代，被告通过电话、网络及报纸通知收房，已经履行了通知义务；3.关于扣减相关延期交房天数的问题，应当扣减的天数包含法定节假日、降雨达中雨及中雨以上雨量的天气、高低温天气及中、高考期间严禁施工的时间。理由是法定节假日是国家法定的休息日，分别是元旦、春节、清明节、端午节、劳动节、中秋节、国庆节，每年共计有11天，另外融水的法定节假日有5天，分别是苗年、县庆、斗马节。雨水及高低温天气是建筑施工行业行规不允许施工的时间，也应扣除。中高考期间县环保部门下文严禁在此期间施工。4.关于支付逾期备案违约金的问题，合同中已明确约定了逾期备案违约金的计算方式，应当按照该约定计算，原告诉请调整该违约金没有事实和法律依据。5.关于有诉请要求支付天然气管道安装费用的问题，相关户主的合同约定有由被告公司赠送价值2500元天然气管道入户初装费是事实，但该费用不应当现在支付给业主，公司现在不具备履行安装的条件，是本小区管道尚未架设到造成的。只要天然气公司安装管道到本小区，公司定当履行该承诺。户主领取的赠送劵也明确了该费用不抵换现金。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.对原告提交的证据一，双方对该组证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据予以确认，可以证实该合同是双方的真实意思表示。2.对原告提交的证据二，双方对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，虽然被告不认可证明目的，但是未能提供已经按合同约定履行了通知交房的义务，故被告交房时间以该通知书上的收房时间确定。3.对被告提交的证据一，对该组证据的真实性予以确认，确认对应日期的降雨量和低温5度以下高温34度以上的日期。4.对被告提交的证据二，对该证据的真实性、合法性予以确认，但该通知交房的形式不符合约定，故该份通知不能抗辩已完成通知交房的义务。 综合全案证据及庭审笔录，根据当事人的举证和本院的认证，并结合当事人的当庭陈述，本院认定如下法律事实： 原被告于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于融水县商品房。该商品房建筑面积共125.89平方米，总金额506667元。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房验收合格，并符合约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在接到交房通知或自出卖人在融水电视台发布交房通知之日起，15日内办理收房手续，自此该房屋的损毁风险由买受人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告履行了付款义务,原告实际支付购房款为431412元。被告于2017年5月5日与原告签署交房通知单，并将原告所购房屋交付原告使用。至开庭之日，被告尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案。为此原告提出本案诉讼。 本院认为，关于被告通知交房时间如何确认的问题。被告抗辩应当以其在2017年3月27日《雄基信息》第735期刊登金象御花园交房通知的时间确定通知交房的时间。根据合同的约定，被告通知交房的方式为书面通知原告或在融水电视台发布交房通知，但被告未能证实在2017年3月27日原告收到其书面通知或在融水电视台发布过相关交房通知。故对被告抗辩理由本院不予支持，对原告的主张由事实和法律依据，本院予以支持。本案通知交房和实际交房日期确定为2017年5月5日。 关于被告抗辩应当扣除相应天数计算逾期交房的违约金是否有事实法律依据的问题。本案合同约定：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。”对于合同并未将中雨及中雨以上天气、低温5度以下高温34度以上高低温天气明确列为逾期交房的免责事由，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。其次，双方约定的被告逾期交房时间为180日后，该约定并非以工作日为计算单位，故被告请求扣除相关节假日本院亦不予支持。另外，相关政府职能单位在中高考期间也未命令禁止该小区施工单位施工，故对被告主张扣除相关中高考时间，本院亦不支持。综上，原告自双方约定的交房日2016年6月30日第二日到实际交房日，被告逾期交房天数为309天。已超过约定的180日。根据合同约定出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。被告应支付的逾期交房违约金为431412元×309天×1.5÷10000=19995.95元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付逾期办理房屋产权证书损失如何理解、其起算日和原告主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期违约金的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和原告的本条诉请内容看，原告主张的违约金系逾期备案违约金，而不是逾期取得房屋产权证书的违约金。因此，本院按逾期备案违约金处理。其次，逾期备案违约金起算日和原告主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期备案违约金的问题。按合同约定，被告2017年5月5日交房后90日内（即2017年8月3日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年8月4日。 另外，原告认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，权利义务不对等，其认为应该按民法总则及合同法公平对等的方式计算损失，参照合同中关于买受人逾期付款违约金的计算方式按照已付房款的万分之一来确定损失是公平的，根据融水县人民法院在类似案件中也采用该方式计算逾期备案违约金。本院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现原告主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失本院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院酌情将该违约金调整为按原告已付房款的日万分之一计算。从被告应提交备案材料的最后期限次日至2018年6月15日，被告共违约316天。故本案被告应付逾期备案违约金为431412元×316天×1÷10000=13632.62元。原告诉请未超出，本院予以支持。对2018年6月15日之后产生的违约金部分，待备案日确定后，原告可另行起诉，故本院对原告诉请的2018年6月15日后续逾期备案违约金不予支持。 关于原告第二项请求：判令被告于本案判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交本案商品房不动产权属登记备案资料的问题。由于被告一直尚未向相关部门提交办证备案材料，因此，被告也应当及时的积极备案，原告的该项请求一方面有利于消除违约责任，一方面有利于业主尽快拿到权属证书。故对该项请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司向原告贾金华支付逾期交房违约金19995.95元； 二、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司于本案判决送达之日三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关提交办理“金象御花园”小区7幢1单元602号房的不动产权属证书的备案材料； 三、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司向原告贾金华支付逾期备案违约金13249.20元； 四、驳回原告贾金华的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费955元，减半收取478元（原告已预交），由被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 吴游立志 二〇一八年九月二十六日 书记员 李 可 珍 附证据如下： 原告提供：1.《商品房销售合同》复印件；2.《交房通知书》复印件；3.《承诺书》复印件。 被告提供证据：1.融水苗族自治县气象局出具的《证明》及2014年、2015年、2016年、2017年《降水量统计值》复印件各一份，融水苗族自治县气象局出具的2014年、2015年、2016年、2017年《最高温度统计值》、《最低温度统计值》复印件各一份；2.2017年3月27日《雄基信息》。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。