成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初1959号 原告：顾晓凤，女，1990年5月15日出生，汉族，住成都市锦江区, 委托诉讼代理人：魏胜宝，四川蜀缘律师事务所律师，一般授权。 被告：郑运国，男，1963年10月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：薛桂香，女，1962年9月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师，特别授权。 以上二被告共同委托诉讼代理人：徐清，四川蜀坤律师事务所律师，一般授权。 第三人：张清淑，女，1969年11月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李志豪，四川建投律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：蒋学争，四川建投律师事务所律师，特别授权。 第三人杜正永，男，1967年11月21日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李志豪，四川建投律师事务所律师，特别授权。 原告顾晓凤与被告郑运国、薛桂香，第三人张清淑、杜正永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告顾晓凤及其委托诉讼代理人魏胜宝，被告郑运国、薛桂香的共同委托诉讼代理人李成蹊、徐清，第三人张清淑及其委托诉讼代理人李志豪、蒋学争，第三人杜正永及其委托诉讼代理人李志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾晓凤向本院提起诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《存量房买卖合同》有效；2.被告协助原告办理位于成华区房屋的过户手续，将该房屋过户至原告名下；3.被告支付原告损失50,000元；4.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年8月6日，原被告签订《存量房买卖合同》，约定由原告购买被告位于成华区建筑面积72.45平方米的房屋，成交价为820,000元，合同签订时原告向被告支付定金50,000元。2017年8月6日，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具收条一份。后原告多次要求被告配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不予配合。被告怠于履行过户义务已构成严重违约，原告遂诉至法院。 被告郑运国、薛桂香辩称，1.双方于2018年2月1日已经协商解除合同并退还定金，原告也向被告发送收款账号进行确认。2.虽然原告其后要求被告继续履行合同并主张违约责任，但双方并未达成一致意见，且原告至今未支付34万元首付款，故合同已经解除。3.因合同已经解除，故请求驳回原告关于过户的主张.4.因系原告违约，故请求驳回原告关于赔偿损失的主张。 第三人张清淑、杜正永述称，1.第三人对于原被告签订的《存量房买卖合同》并不知情。2.被告已于2018年1月22日与第三人就案涉争议房屋签订了《房地产买卖居间合同》，第三人已付清该房屋全部价款，被告应该协助第三人将该房屋过户至第三人名下。3.被告已将该房屋交付，第三人已合法占有该房屋。 第三人张清淑向本院提起诉讼请求：1.判令被告郑运国、薛桂香与第三人张清淑于2018年1月22日签订的《房地产买卖居间合同》（编号：0000073）合法有效，被告郑运国、薛桂香应继续履行合同义务；2.第三人张清淑就位于成华区房屋相比于原告顾晓凤享有优先权；3.被告郑运国、薛桂香协助第三人张清淑办理案涉房屋过户手续；4.被告郑运国、薛桂香支付违约金72,000元（自2018年2月27日起暂计算至2018年4月18日，每日按购房款千分之一计算）；5.诉讼费、保全费由被告郑运国、薛桂香承担。 事实与理由：张清淑与郑运国、薛桂香于2018年1月22日签订《房地产买卖居间合同》（编号：0000073），约定张清淑购买郑运国、薛桂香位于成华区房屋，价款1,200,000元。2018年2月8日，张清淑支付全部购房款，郑运国、薛桂香将房屋钥匙、门禁系统及水电气卡等相关材料交付张清淑，张清淑并在案涉房屋所在物业公司办理了业主手续，缴纳了物业费。张清淑目前已实际占有该房，但未办理过户手续。 原告顾晓凤辩称，1.第三人在没有办理过户的情况下即全额付款，不符合常理。2.被告与第三人签订合同的时间距该房屋办理抵押登记的时间间隔约半月，第三人未去办理房屋备案手续，该交易不真实，系后续恶意补签；3.其不认可该房屋已交付。 被告郑运国、薛桂香辩称，被告与第三人间系民间借贷关系而非房屋买卖关系。买受人与抵押权人不一致，实质系双方之间的借贷关系。 第三人杜正永述称，其与张清淑系夫妻关系，购买案涉房屋并支付房屋价款系夫妻双方共同意思表示，杜正永不持异议；将案涉房屋抵押至杜正永名下系为了保证房屋买卖交易的正常进行，杜正永对张清淑关于过户的主张不持异议，其作为抵押权人愿意配合解除抵押权并办理过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年8月6日，被告郑运国、薛桂香（出卖方、甲方）与原告顾晓凤（购买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于成都市成华区二仙桥的房屋，交易价格为人民币820000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金；双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币390000元给甲方，剩余房款人民币420000元整申请银行按揭并于银行放款当日付给甲方。《存量房买卖合同》手写条款同时约定：乙方支付甲方定金后，甲方尽快于2017年10月30日前到房管局办理产权证，甲方取得产权证的三个工作日内到贷款银行签订贷款合同，乙方用首付款给甲方在建行一支行结按，同时到房管局办理抵押。2017年8月6日，被告郑运国向原告顾晓凤出具《收条》，载明收到顾晓凤房屋定金50000元。 2017年8月30日，被告郑运国、薛桂香（甲方）与原告顾晓凤（乙方）签订《预约合同》，约定甲方将其贷款购买的位于成都市成华区房屋一套承诺只向乙方出售，在取得正式不动产权证书后出售给乙方，并及时办理向乙方出售的买卖过户手续；该房屋的交易价格为人民币820000元，乙方在签订本预约合同前已向甲方支付购房定金50000元，待甲方取得产权证后，向银行申请预约还款并银行通知还款当日乙方向甲方支付购房首付款人民币340000元用于甲方结清上述房屋银行贷款；购房款人民币420000元，乙方向银行申请贷款支付给甲方，乙方在交房当日将尾款10000元支付给甲方。2017年12月12日，前述房屋由开发商成都和泓房地产开发有限公司转移登记到被告郑运国、薛桂香名下。该《预约合同》同时载明了顾晓凤的联系电话为182××××8566。 后双方在合同履行过程中发生争议。依据被告提交的其与原告手机号码为182××××8566的通讯聊天信息，2018年1月23日，被告向原告发送信息要求其支付首付款340000元，原告以需办理授权委托其结清被告银行贷款的公证为由而未支付，双方为此产生争议。2018年2月1日，顾晓凤向被告发送信息询问：“还要不要买房子给我”，被告回复：“你未按约定合同执行，时间也给了你，也超过时间，就拆销合同”，顾晓凤回复：“好嘛，既然你们不想卖了，我也没有办法了，麻烦你把定金5万退给我”，被告回复：“你不买了，你把卡号发给我”，原告回复：“6217850100000571227，中国银行顾晓凤”。其后，原告再次询问被告“是否愿意继续卖房子给我”，被告回复“不卖了，你同意的话，我把定金还给你”，原告回复“好吧，不管我同意不同意，你们不卖了也不能逼你们卖呀，定金打到我卡上”。审理中，被告认可未向原告返还定金50000元。 后原告向本院申请对案涉房屋进行诉前财产保全。本院于2018年2月7日作出（2018）川0108财保7号民事裁定书，对案涉房屋予以查封。2018年3月1日，原告向本院起诉。 另查明，2018年1月22日，被告郑运国、薛桂香（卖方）与第三人张清淑（买方）在成都安信顺豪房地产经纪有限公司的居间下，就前述位于成都市成华区的房屋签订《房地产买卖居间合同》，约定物业总房价为人民币1200000元，买方于2018年1月22日支付卖方定金240000元，首期房款360000元于买方出资注销抵押时支付，买方应在卖方或银行通知还款扣款之日前，由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取；卖方应在签订本合同后七个工作日内申请办理注销抵押登记（含提前还贷）手续，双方应于注销抵押登记完成后7个工作日内备齐该物业产权交易所需资料到房屋登记机关办理申请递件手续，房价余款600000元买方应于领取产权证之日支付给卖方；物业交付时间为2018年1月23日；因买卖双方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或拒不办理按揭申请、注销抵押登记、过户、迁出户口等手续，逾期超过十个工作日仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总房价的千分之一支付违约金。 《房地产买卖居间合同》签订后，第三人张清淑支付了居间服务费20000元。被告郑运国、薛桂香并于2018年1月22日向第三人出具《收款证明》，载明收到张清淑承购前述房屋定金20000元。2018年1月23日，第三人杜正永向被告郑运国银行账户转账580000元，被告郑运国、薛桂香出具《收款证明》，载明收到张清淑承购前述房屋定金580000元。2018年2月8日，第三人杜正永向被告薛桂香及案外人郑小琳银行账户分别转账200000元、400000元，共计600000元。被告郑运国并于同日出具《收条》，载明收到杜正永购房款600000元，房款已付清。 2018年2月8日，被告郑运国（卖方）与第三人张清淑（买方）签订《房屋买卖补充协议》，载明因买方于2018年2月8日已全款付清购房款，因年底时间紧张未过户，双方一致约定前述房屋在房产交易中心做抵押，抵押金额1200000元，抵押权人为杜正永，该抵押金额实际是买卖房屋的全部金额；双方在蜀都公证处办理全权委托过户公证，受托人处理该房产时，委托人必须无条件配合，房款由受托人收取。同日，被告郑运国、薛桂香并就出售前述房屋办理了公证委托，委托第三人杜正永签订房屋买卖合同、房屋价款收取、代办房屋过户手续、税费处理、协助买方办理相关手续、房屋交付等。同日，被告郑运国、薛桂香与第三人杜正永共同至房管部门就前述案涉房屋办理了相应的抵押登记。 还查明，第三人张清淑、杜正永系夫妻关系。2018年2月8日，被告郑运国向第三人杜正永移交了案涉房屋的钥匙、门禁、电卡、气卡、门卡等。第三人张清淑、杜正永入住该房屋后，缴纳了2018年1月1日至2018年9月30日的物业费。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告及第三人的身份信息、结婚证、存量房买卖合同、收条、银行转账凭证、个人房屋信息查询记录、预约合同、原被告间的短信记录、房地产买卖居间合同、房屋买卖补充协议、公证委托书、银行付款凭证、收条、收款收据、收款证明、移交单及实物照片、居住证明、收费专用票据、pos刷卡单、传票、不动产信息摘要等。 本院认为，原告顾晓凤与被告郑运国、薛桂香签订的《存量房买卖合同》，被告郑运国、薛桂香与第三人张清淑签订的《房地产买卖居间合同》均系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护，对原告顾晓凤、第三人张清淑关于确认合同有效的主张，本院依法予以支持。对被告郑运国、薛桂香辩称其与第三人张清淑系民间借贷关系，因与庭审查明的事实不符，故本院依法不予采信。 针对原告顾晓凤主张要求被告郑运国、薛桂香协助办理案涉房屋的过户手续，本院经审查后认为，依据双方之间的短信聊天记录，双方已就解除双方之间签订的《存量房买卖合同》达成了一致意见，该《存量房买卖合同》已协议解除，原告顾晓凤该项主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。 针对原告顾晓凤主张要求被告郑运国、薛桂香赔偿损失50000元，本院经审查后认为，原告顾晓凤基于履行该《存量房买卖合同》而向被告郑运国、薛桂香支付了定金50000元，后双方就解除该《存量房买卖合同》并退还定金达成了一致意见，现因被告郑运国、薛桂香未退还该定金，故原告该项主张合法正当，本院依法予以支持。 针对第三人张清淑主张被告郑运国、薛桂香协助办理案涉房屋的过户手续，本院经审查后认为，第三人张清淑已按约履行了全部付款义务并实际占有案涉房屋，被告郑运国、薛桂香应履行相应的协助过户义务，同时，因案涉房屋的抵押权人杜正永确认双方将该房屋抵押给杜正永只是为了保证第三人张清淑与被告郑运国、薛桂香之间房屋买卖关系的正常履行，且其同意配合解除抵押权，故案涉房屋办理过户登记的条件已经成就，本院对第三人张清淑该项主张依法予以支持。因本院已经支持了第三人张清淑关于过户的主张，且确认原被告间的《存量房买卖合同》已经协议解除，故对第三人主张的所谓优先权，本院依法不予支持。 针对第三人张清淑主张要求被告郑运国、薛桂香支付违约金，本院经审查后认为，被告郑运国、薛桂香已经按照双方在《房屋买卖补充协议》的约定办理了相关协助过户的公证委托，无法办理过户系由于原告顾晓凤申请法院对案涉房屋进行了查封，不能认定为被告郑运国、薛桂香在履行其与第三人张清淑的《房地产买卖居间合同》中存在违约行为，故第三人张清淑该项主张于法无据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告顾晓凤与被告郑运国、薛桂香于2017年8月6日签订的《存量房买卖合同》有效。 二、被告郑运国、薛桂香于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾晓凤损失50000元。 三、确认被告郑运国、薛桂香与第三人张清淑于2018年1月22日签订的《房地产买卖居间合同》有效。 四、第三人杜正永于本判决生效之日起十日内协助被告郑运国、薛桂香办理被告郑运国、薛桂香名下位于成都市成华区房屋（权0436506号、权0436507号）的抵押登记注销手续。被告郑运国、薛桂香于前述抵押登记注销之日起十日内协助第三人张清淑将前述房屋的不动产权利人由被告郑运国、薛桂香变更为第三人张清淑。 五、驳回原告顾晓凤、第三人张清淑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2950元,减半收取1475元、保全费4620元，由被告郑运国、薛桂香承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一八年九月四日 书记员  孙锐南