浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初2204号 原告：嘉兴京御房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县大云镇创业路555号1幢1单元1101室。 法定代表人：孟惊，执行董事。 委托诉讼代理人：邱晨，系公司员工。 被告：北京博思汇众科技股份有限公司。住所地：北京市海淀区苏州街18号院4号楼18层1808室。 法定代表人：於志渊，董事长。 委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。 原告嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御房地产公司）与被告北京博思汇众科技股份有限公司（以下简称博思汇众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱晨，被告的法定代表人於志渊、委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人申请继续适用简易程序审理，经审批延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告京御房地产公司向本院提出诉讼请求：1.诉请确认双方于2016年12月9日订立的《房屋租赁合同》已于2018年2月24日解除。2.请求判决被告支付租金402323元，支付各项违约金479877.5元（暂计算至2018年2月24日，主张至实际支付之日止），支付装修赔偿款560179元。3.请求判决被告承担全部诉讼费。事实及理由：原告与被告于2016年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其开发的上海人才创业园1期2号楼2-5层租赁给被告作办公使用，租赁面积共计6156.96平方米。其中第三层租赁期限为2年，即从2017年5月1日起至2019年4月30日止；第二、四、五层租赁期限为1.5年，即从2017年11月1日起至2019年4月30日止。根据合同约定，原告负责租赁房屋的简装装修，并于2017年5月前完成了第三层房屋的装修工作，花费装修费用共计560179元。被告应于2017年4月20日前缴纳第一期租金（第三层），2017年7月1日前缴清全部租赁保证金300000元，2017年10月15日前缴纳第二、四、五层首期租金。但被告除缴纳第三层租赁保证金100000元外，未缴纳剩余租赁保证金及任何一期租金。后经原告多次催促，被告一直拒绝履行合同。2018年1月31日原告发函给被告，通知被告《房屋租赁合同》已解除，并要求被告按照合同约定支付违约金并腾空房屋。但遗憾的是，被告迟迟拒绝支付相关款项，亦拒绝配合原告办理退房事宜。原告认为，被告在签订合同后未按照合同相关约定履行合同义务，已构成根本违约，故依法请求法院支持原告上述诉讼请求，以维护原告之合法权益。 被告博思汇众公司答辩称，原告的主张不成立，请求法庭予以驳回。由于被告、华夏幸福基业股份有限公司、嘉善县人民政府所承诺的条件没有兑现，导致被告无法继续投资。本案不是房屋租赁关系，而是投资合同关系。一、2016年，经华夏公司招商人员周昕推销，被告了解到可以借助华夏公司设计的商业模式在地方拿地。嘉善县人民政府派出机构长三角嘉善科技商务服务区管理委员会在招商介绍过程中，也强调当地有土地可以出售，且孔雀城优惠的房价可以吸引上海及周边的人才。但在项目落实过程中，原本允诺可以出售的土地，只能租一部分场地给被告所属企业，被告表示无意租赁，但华夏公司招商人员反复强调可以从招商目标返佣当中给予补全。由此被告认为这是招商项目，而不是房地产租赁项目。二、本案是招商引起的纠纷，并非是房租租赁合同纠纷，应追加嘉善县人民政府、华夏公司为第三人参加诉讼。2016年12月19日被告与长三角嘉善科技商务服务区管理委员会签订《入区协议书》，对被告投资事宜做出了概况约定，项目选址由原、被告对接。当天，原、《房屋租赁合同》多个条款都约定了招商内容，超出租赁法律关系，作为出租方所应承担的权利和义务。现在产生的纠纷，因招商引起，非房屋租赁合同纠纷。三、租赁合同没有房屋所有权记载，原告无权签订房屋租赁合同，双方签订的合同无效，原告无权主张租金和装修损失。四、原告的装修损失，被告认为是虚假的。争议房屋的三层2017年2月开始装修，在2017年5月装修结束。原告聘请没有装修资质的个人装修，工程质量不合格，被告没有入住，也没有使用。原告提供的装修合同是2017年9月份的，与本案无关。综上，原告的行为导致被告投资不利，原告应承担所有的责任，被告保留追究其责任的权利。 原告为证明其主张的事实，向本院如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，证明原告与被告间存在租赁合同关系，合同中对租赁面积、租金、租赁保证金、交付时间及违约责任进行了详细约定。 2.《博思汇众三层办公楼项目精装修合同》1份，证明原告已按照合同约定与上海青苹果建装潢工程有限公司签订精装修协议，并对被告租赁的房屋第三层完成了简装装修。 3.装修发票1组，证明原告对被告在租赁的房屋第三层进行了简装装修，并支付了相应的款项。 4.2018年1月合同解除函、顺丰快递邮寄单各1份，证明原告向被告寄出的解除函，被告已签收。 5.产业园的竣工验收备案表1份，证明涉案租赁房屋系原告出资建造。 6.土地使用权证、建设用地规划许可证及规划条件、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证各、建设工程竣工验收消防备案受理凭证各1份，证明涉案租赁房屋系原告合法建造，工程未被列为消防抽查对象。 被告质证如下，对证据1的真实性无异议，但是认为该合同并非是单纯的房屋租赁合同，是招商的一个点，不同意原告的证明目的。对证据2的真实性不予认可，该证据是原告为了本案的诉讼，与第三方商定出具的。根据被告工作人员涉案三层在2017年5月就已经完工。是精装修的结果，不存在其他装修的情况。原告提供的合同形成于2017年9月13日，被告认为该合同是为本案特别制作的，真实性是虚假的。对证据3的发票开具本身没有异议，但因为装修合同是虚假的，所以基于装修合同开具的发票也是虚假的。原告提供的合同形成于2017年9月13日，发票开具在2018年2月9日，原告没有向装修公司支付款项的流水，损失也无法证明其存在。证据4，收到原告的通知，但不同意其记载的内容。项目是招商纠纷，并非房屋租赁纠纷。涉案房屋质量不合格，被告没有使用，也没有接收，不存在支付租金的问题。对证据5的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，原告不能证明其对房屋享有所有权，竣工验收备案表明确记载“框剪结构/地下一层、地上四-十二层”，没有提及地上一层至三层的情况，无法证明三层房屋进行消防验收，更不能证明本案三层属于原告所有。对证据6的关联性不予认可，证书、许可证、备案表中记载的内容不一致，不能证明是同一处场地，无法证明本案涉及的租赁房屋原告享有所有权。 被告提供了如下证据： 7.微信截图打印件1组，证明被告法定代表人於志渊与华夏幸福销售周昕的微信截图，被告到嘉善投资，华夏幸福及管委会向原告所做的承诺没有兑现，并非被告违约。 8.2016年12月19日签订入区协议书、房屋租赁合同各1份，证明被告到当地招商，与管委会及原告签订相关手续合同。房屋租赁事项是招商引资的从属内容，两者互为联系，因此本案是招商纠纷，并非租赁纠纷。 9.被告的工作人员马某与管委会沟通的微信截图打印件1组，证明三层装修在2017年5月就已经完工。原告涉案房屋至今没有产证。 被告申请证人马某到庭作证，欲证明2017年5月20日，本案的三层已经装修完毕。在办理工商执照过程中，原告及其他各部门不予积极配合。被告方自行办理登记手续。 原告质证认为，对证据7的对合法性无异议，但是对真实性有异议。没有办法证明其周昕是原告单位的周昕，且微信是截图，可以断章取义。原告产业发展集团下面的招商人员周昕，是项目对接人，他可以帮原告牵头引进项目，但是最终是原告公司决定的。如果微信中的周昕是原告公司的周昕的话，也不能代表公司，他是原告项目的牵头引线人。对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，之所以租赁合同有招商引资内容，是基于华夏基业与嘉善县政府有一个大的协议，入区协议签订的目的，是原告需要的任何一项优惠，都需要经过政府的认可。租赁合同是两个平等主体之间签订的合同，合同中有招商的项目，说明原告跟政府合作的前提是存在的，相关的考核项目、奖励都是由华夏来兑现的。但是这不代表对方可以违反租赁协议。竣工备案表是因为原告前面的材料都有的，才有的这张备案表，也说明原告方的项目是合法有效的。对证据9的真实性有异议，原告可以根据自身的情况，决定是否办理房产证，但是不能说这个产权就不是原告的。微信记录并不能证明房屋装修存在什么问题。这也不影响被告办理工商登记、税务等，园区大部分企业都能办理。对证据证人证言，原告认为被告的员工证明被告接收并使用了房屋，被告辩称没有接收房屋没有入住，是无稽之谈。证人说了新公司在8月份已经注册了一个一人公司，这跟双方的合同要求不符，也说明了被告从一开始就在违约。 经审核，本院认证意见如下：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院予以认定，租赁合同是平等主体之间的协议，招商只是合同的一部分，且多数是被告对于投资的承诺。原告提供的证据2、3，被告否认装修合同的真实性，但被告对房屋已经经过简装装修不持异议，结合被告提供的微信聊天记录，装修设计方案经双方协商确定，而且在进驻使用后仅提出过感应门、空调等维修问题，装修费用未超出合同约定的装修标准，因此本院对于简装装修费560179元予以确认。原告提供的证据4，被告认可收到过通知，本院确认双方租赁合同于被告收到通知的2018年2月24日解除。原告提供的证据5、6，被告认为案涉房屋没有针对性的验收记载，各类许可证不能证明租赁房屋包含在内，本院认为原告已通过证据证明案涉房屋合法建造并通过竣工验收，工程竣工验收备案表系对嘉善高铁产业新城科创园一期工程（A1～A5、B1～B3#楼）整体验收记录，被告未提供反证，故本院对此予以认定。对于被告提供的证据7，原告否认其真实性，本院认证意见是招商承诺有无兑现，非本案处理的范围，对被告的证明目的本院不予认定。被告提供的证据8，入区协议明确被告未履行与管委会指定第三方写字楼的相关协议，导致该租赁协议解除时，管委会有权解除入区协议，印证了租赁协议与入区协议有各自的履行主体。被告提供的证据9及证人证言，可以证明装修完工后，被告未提出装修质量方面的异议，被告工作人员进驻房屋开展工作，接收并使用案涉房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，出租方京御房地产公司（甲方）、承租方博思汇众公司（乙方），约定：甲方将其开发的上海人才创业园1期2号楼2-5层出租给乙方作为办公使用，建筑面积：第二层1367.4平方米、第三层1596.52平方米、第四层1596.52平方米、第五层1596.52平方米，共计6156.96平方米（暂定）。租赁期限：该房屋第三层租赁期限为2年，即从2017年5月1日起至2019年4月30日止。该房屋第二层、第四层及第五层租赁期限为1.5年，即从2017年11月1日起至2019年4月30日止。租赁费用：双方同意2017年5月1日至2019年4月30日止，该房屋第三层租金按0.42/（平方米·日）的标准计算（建筑面积）……租赁保证金为300000元。费用支付方式：租赁保证金的支付，乙方应于本合同签订之日起30日内向甲方支付房屋第三层的租赁保证金10万元，剩余30万元于2017年7月1日前全部付清。如乙方未在上述期限内足额支付保证金，甲方有权要求乙方继续支付且乙方每日应当按照逾期未付款项的5‰支付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。如乙方违约，甲方有权以保证金抵付乙方任何应付款项……租金的支付：租金为先付后用，租金缴付按季度付款。乙方应于租赁期开始前十日向甲方支付第一期租金，以后各期租金应于上期租金到期前十五日支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰。房屋的交付及返还：在乙方按期足额支付租赁保证金后，乙方应于2017年4月1日前与甲方或其委托的物业管理公司完成房屋第三层交付手续并进场进行设备安装及调试……原告负责对该房屋进行简装（包括：地面、墙面、门窗、照明灯、窗帘，不包括：家具及软装等）装修，装修标准按400元/平方米计算，该房屋第三层室内装修期1个月，即从2017年4月1日起至2017年4月30日止。租赁期满之日或合同宣告解除之日乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施，乙方应与甲方或其委托的物业管理公司完成房屋返还手续，双方结清各自应当承担的费用。乙方未在上述期限内返还房屋的，乙方同意甲方有权自行采取措施收取房屋，甲方有权自行处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物，乙方应按约定租金的2倍向甲方支付迟延返还期内的房屋占用费。合同的解除：乙方不支付或逾期支付租金（价税合计）超过60日等情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方逾期交房超过60日等情形，乙方有权单方解除合同。违约责任：1.租赁期内，甲方需提前收回该房屋自用的，应提前30日书面通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金，并向乙方赔偿相应装修费用；2.租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金；3.乙方有违约情形，导致合同解除，按剩余租赁期限（合同解除之日起起算）租金总额的50%向甲方支付违约金；……5.乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方按照0.84元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金差额，按照400元/平方米赔偿甲方简单装修费用，并要求乙方退还“项目经营考核与项目扶持”项下约定的扶持资金。双方同意，上述违约条款中提及的租金总额均按照本条款中约定的租金标准计取。 租赁合同在第十四条约定了“项目经营考核与项目扶持”，被告承诺投资期限、在租赁房屋办公的职员工数量及纳税额度。其中约定，自项目第三层房屋交付之日起满24个月，项目经审计落地投资额不低于35000万元。如果在上述期限内乙方项目经审计落地投资额未达到标准的，甲方有权解除合同。如果乙方项目经审计落地投资额达到约定标准的，甲方同意将乙方已缴纳房屋租金全部免除。 当日，被告还与长三角嘉善科技商务服务区管理委员会签订《入区协议书》一份，约定被告在长三角嘉善科技商务服务区内投资设立企业，管委会负责项目培育引导和管理服务工作，协助被告做好工商登记、申请政策奖励事宜。被告承诺：在园区登记注册全资子公司，注册资本不低于1000万元（认缴制），经营范围：信息安全软硬件产品开发与销售、嵌入式系统开发、安全产品业务云平台、移动产品开发及服务。项目选址及面积：项目选址嘉善高铁新城上海人才创业园2幢；总需求面积为10000平方米，一期使用写字楼约6156.96平方米。被告承诺项目2年内计划总投资40000万元，预计2年累计实现营业收入（开票额）6000万元，累计税收590万元等等。 原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告于2017年4月中旬委托装潢公司对案涉房屋第三层进行装修，到2017年5月中旬完成简单装修，被告公司由马某负责装修对接，并通过微信与原告方沟通联系。2018年2月9日，上海青苹果建筑装潢工程有限公司向本案原告开具增值税专用发票，结算工程款449143元，尚余20%部分工程款未结。 2017年5月下旬被告公司派员陆续到位，开始筹备参加5月28日招商展会。至2017年10月注册成立浙江融自思联科技有限公司，之后被告以当地无法落实招商承诺的政策为由，不再开展经营，但一直未与原告协商退租事宜。2018年2月，原告向被告发出《合同解除函》，要求被告在2月28日前支付租金、违约金、装修费共计2322126元，并办理房屋交接手续，清空承租房屋所有物品。被告于2018年2月24日签收该文件。 另查明，2014年6月6日原告取得《建设用地规划许可证》，项目名称：嘉善高铁产业新城科创园，用地位置：嘉善县，用地性质：商务用地，用地面积：99901.4平方米，建设规模：总建筑面积167095.7平方米。同月12日原告取得善国用（2014）00404436号出让土地，用途为金融商务用地，坐落于嘉善县，使用权面积47077.70㎡。同年9月25日，原告取得《建设工程规划许可证》，项目名称：嘉善高铁产业新城科创园一期，位置：纬三路以南、嘉善大道以东、油车港以西、滨水公园以北，规模：建筑面积75568.07平方米。后于同年10月28日取得《建设工程施工许可证》。嘉善高铁产业新城科创园一期工程（A1～A5、B1～B3#楼）于2015年11月20日通过竣工验收，同月30日竣工验收备案。根据嘉善县公安消防大队备案受理凭证记载，2015年12月7日经网上备案受理系统竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。 本院认为，案涉房屋在出租前已取得相应的建设工程规划许可证且已在建设主管部门竣工验收备案，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告抗辩称本案是因招商产生的纠纷，原、被告之间不是房屋租赁纠纷，而是投资合同关系，是由于原告及当地政府派出机构所承诺的条件没有兑现，导致被告无法继续投资，原告对此予以否认，本院认为在双方《房屋租赁合同》中虽然包含有被告的投资承诺，但恰恰明确了投资承诺未达到标准的，原告有权解除租赁合同，若能在第三层房屋交付之日24个月内完成落地投资额超过35000万元的，原告可将被告已缴房租全部免除，故本案原、被告房屋租赁关系并不因招商条件而消除，对于被告的抗辩，本院不予采纳。双方租赁合同约定的租赁期限至2019年4月30日止，合同对支付租金的期限有明确约定，根据合同解除的条件，被告除了交纳过第三层租赁保证金100000元之外，没有按约支付剩余保证金及房屋租金，属根本性违约，原告有权单方解除合同，原告已通知被告解除合同，被告于2018年2月24日签收，故原告要求解除原、被告之间合同，本院予以支持。 合同解除后被告应与原告将涉案房屋退还。被告提出并未实际入住、使用房屋，与事实不符，本院不予采信。被告在人员撤离后未与原告协商终止合同或办理退房交接手续，理应继续支付租金，双方在合同中约定了违约方的责任，其中“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方按照0.84元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金差额”，故原告要求被告按约定标准支付至合同解除之日租金的请求，本院予以支持。根据“如乙方违约，甲方有权以保证金抵付乙方任何应付款项”约定，被告已付的第三层租赁保证金100000元，可在未付租金中抵付。 合同解除后被告实际腾退前还需支付占有使用费，对于房屋的返还合同约定“租赁期满之日或合同宣告解除之日乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施……乙方未在上述期限内返还房屋的，乙方同意甲方有权自行采取措施收取房屋，甲方有权自行处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物，乙方应按约定租金的2倍向甲方支付迟延返还期内的房屋占用费”，在合同违约责任条款约定“乙方有违约情形，导致合同解除，按剩余租赁期限（合同解除之日起起算）租金总额的50%向甲方支付违约金”，原告请求的违约金剩余租金部分，实为占有使用费，但原告计算至合同到期日没有依据，本院确认自2018年2月25日起至被告实际腾退房屋之日止。 双方合同约定“租金为先付后用，租金缴付按季度付款。乙方应于租赁期开始前十日向甲方支付第一期租金，以后各期租金应于上期租金到期前十五日支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰”，双方约定的滞纳金应被认定为逾期利息，但由于合同一方面约定“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，……甲方有权要求乙方按照0.84元/平方米/天补交已履行租赁期限的租金差额”，已包含惩罚内容，另一方面又约定未按期支付租金的滞纳金，该利息标准约定过高，且当被告一开始就没有支付租金时，原告既没有要求被告在合理期限内支付，也没有在被告人员撤离之时及时采取适当措施防止损失扩大，对此项请求本院按中国人民银行同期同类贷款利率标准进行调整。此外，原告未对租赁合同中的第二、四、五层提出主张，系对自身权利的处分，本案不作处理。 在原告按合同要求简单装修之后，被告当时并未提出异议，且派员到租赁的办公区域内开展一定的工作，实际已开始使用租赁房屋。租赁合同对违约责任的约定中“乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，乙方除按上述约定向甲方承担违约责任外，甲方有权要求乙方……按照400元/平方米赔偿甲方简单装修费用应当按照约定支付装修款”，原告按实际发生装修费金额560179元请求，低于双方的约定，本院予以照准。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告嘉兴京御房地产开发有限公司与被告北京博思汇众科技股份有限公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月24日解除。 二、被告北京博思汇众科技股份有限公司支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司租金402323元，已付租赁保证金100000元抵扣后，尚需支付租金302323元，并向原告支付房屋占有使用费（计算方式：自2018年2月25日起，按日租金50%即670.54元的标准计算到被告实际腾退之日止）。 三、被告北京博思汇众科技股份有限公司支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司装修赔偿款560179元。 四、被告北京博思汇众科技股份有限公司支付原告嘉兴京御房地产开发有限公司房屋租金滞纳金：以61689.53元为基数支付原告自2017年4月21日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金；以61689.53元为基数支付原告自2017年7月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金；以61689.53元为基数支付原告自2017年10月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金；以61689.53元为基数支付原告自2018年1月16日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金。 上述第二款至第四款所述款项，被告北京博思汇众科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回原告嘉兴京御房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17781元（原告已预交），减半收取8891元，由原告嘉兴京御房地产开发有限公司负担1835元，被告北京博思汇众科技股份有限公司负担7056元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  朱晓 二〇一八年九月二十五日 书记员  马琼