湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018)湘0121民初2885号原告胡志明，男，1990年2月17日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托代理人刘昂，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。被告邓林，男，1987年1月2日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告谢成彪，男，1963年10月15日生，汉族，住湖南省衡南县。委托代理人陈开生，湖南纲维律师事务所律师。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动西路现代华都家园综合楼2201。法定代表人袁李，执行董事。第三人长沙县湘龙街道愿景山水湾房屋信息咨询部，经营场所：长沙县湘龙街道土桥村火星北路西、湘龙路北山水湾****-A。经营者方芳。原告胡志明与被告邓林、谢成彪、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、第三人长沙县湘龙街道愿景山水房屋信息咨询部（以下简称愿景咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘昂、李宇光、被告邓林、被告谢成彪及其委托代理人陈开生到庭参加了诉讼。第三人新环境公司及第三人愿景咨询部，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡志明请求本院判令：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、被告邓林向原告返还定金50000元，支付违约金50000元（共计人民币10,0000元整）；3、被告邓林赔偿原告律师费损失7500元；4、被告谢成彪对于第2项诉讼请求中的款项承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由被告邓林、谢成彪承担。被告邓林答辩要点：1、同意解除合同，并同意返还定金50000元，但违约金数额过高，没有能力支付；2、同意支付律师费7500元；3、违约责任在自己，不需要谢成彪承担连带责任；4、同意支付全部诉讼费。被告谢成彪答辩要点：1、涉案房屋已过户给他人，被告附条件担保不成就；2、补充协议中的担保属于附条件担保，因条件不成就，且邓林违约，被告谢成彪不应承担连带赔偿责任。第三人新环境公司及愿景咨询部未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2017年8月15日，原告胡志明（买受方兼乙方）与被告邓林（出售方兼甲方）、长沙县湘龙壹仟房屋信息咨询部（居间方兼丙方）及第三人新环境公司（管理方兼丁方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于星沙镇好望谷云邸1.2.3栋1203房出售给乙方，建筑面积约为121.83平方米，该房屋已设抵押，抵押金额约为200000元；双方确认房屋总售价为978000元，乙方于2017年8月15日支付甲方购房定金50000元，由乙方自行支付给甲方，乙方为甲方还贷之时手续办理之时支付甲方购房首付款200000元，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款430000元，过户当日（2017年10月10日前）支付购房款290000元；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。另，合同第九条备注：1.乙方必须在产权过户前办理全权委托公证到丙方指定人名下；2.甲方办理公证费用伍佰元整由甲方承担。合同对各方其他权利义务进行了相应约定。2、2017年12月10日，原告胡志明（乙方）与被告邓林（甲方）、被告谢成彪（甲方担保人）、长沙县湘龙壹仟房屋信息咨询部（丙方）及第三人新环境公司（丁方）签订了一份《补充协议》，协议约定：“……现经甲乙双方协商由甲方及担保人自备资金在2018年3月15号前将这笔抵押贷款还清，（期间甲方不得涨价，不得抵押，不得再次交易，以原合同成交价出售给乙方）如未还清，甲乙双方按合同约定解除合同，违约方及担保人向守约方支付定金数目相同的违约金及丁方、丙方中介服务费等等。”3、合同签订当天，原告向被告邓林交付了购房定金50000元，并由邓林出具了一张收条。另查明，被告邓林已将案涉房屋出售给他人，并于2018年4月27日办理不动产转移登记。判决理由与结果本院认为：一、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、第三人长沙县湘龙街道愿景山水房屋信息咨询部经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法裁判。二、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同及协议对各方当事人均有法律约束力，双方均应严格履行。本案中，被告邓林未按约按时提前归还银行按揭贷款并解除房屋抵押，将案涉房屋出售给他人，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担违约责任。原告主张解除案涉《房屋买卖合同》之诉求，被告邓林并无异议，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告主张被告邓林返还定金50000元并支付违约金50000元之诉求，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告谢成彪对被告邓林返还定金并支付违约金承担连带责任之诉求，因《补充协议》中明确约定，“如未还清，甲乙双方按合同约定解除合同，违约方及担保人向守约方支付定金数目相同的违约金”，作为担保人的被告谢成彪未履行担保义务应对被告邓林应支付的违约金50000元承担连带清偿责任。被告谢成彪陈述其担保系附条件担保，无事实及法律依据，本院不予采信。原告主张被告邓林承担律师费损失7500元之诉求，符合合同约定，且被告邓林对此不持异议，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起原告胡志明与被告邓林、长沙县湘龙壹仟房屋信息咨询部及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年8月15日签订的《房屋买卖合同》解除；二、限被告邓林于本判决生效之日起五日内返还原告胡志明购房定金50000元并支付违约金50000元；三、被告谢成彪对被告邓林应支付给原告胡志明的违约金50000元承担连带清偿责任；四、限被告邓林于本判决生效之日起五日内赔偿原告胡志明律师费损失7500元；五、驳回原告胡志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2450元，减半收取1225元，财产保全费1057.5元，共计2282.5元，由被告邓林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审  判  员  付建安二〇一八年九月二十五日法官助理邓超兰书记员（兼）  邓超兰附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。