上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初8053号原告:常合(上海)营销策划有限公司。被告:上海商荟实业有限公司。原告常合(上海)营销策划有限公司与被告上海商荟实业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序于2018年8月29日和9月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨雪元，被告委托诉讼代理人陈烨、庄丽红到庭参加第一次庭审。原告委托诉讼代理人杨雪元，被告委托诉讼代理人庄丽红到庭参加第二次庭审。原告向本院提出诉讼请求：被告支付佣金2,936,142元。事实和理由：原、被告双方于2016年4月15日签订了一份《工商联大夏项目代理销售及招商合同书》，被告委托原告代理销售被告开发经营的工商联大夏项目，原告按约完成了代理销售的任务，但截至今日，被告尚欠原告佣金2,936,142元未支付。原告多次催讨未果。基于上述事实和理由，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，使原告遭受了不应有的损失。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，其认为除原告表格中所列的1至3项的租赁和第34项的销售是原告居间促成的，合计金额207,938.06元（三套租金20,728.44元+37,632元+19,500元=77,860.44元，一套佣金8,129,851元*1.6%=130,077.62元），此部分同意支付，但其他都是被告自行与客户达成的。针对被告的辩称，原告补充称，1至3项的费用以被告提供的为准，第33项无法提供原件，第34项以预售合同金额8,129,851元为准。对被告确认的费用（三套租赁、一套销售）207,938.06元的金额无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告提交的《工商联大夏项目代理销售及招商合同书》、原告补充提交的对接物料表、居间委托书、支付凭证，被告提供的上海房屋管理行业岗位水平证书、三份租赁定金协议，本院予以认定，并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的统计表，被告对此不予认可，本院认为此表格系原告单方制作，且数据与实际不符，故本院不予采信。原告提供的上海市房地产登记申请书及商品房预售合同，被告对第4项至第32项的合同及登记申请书无异议，但认为购买意向在此之前就由区农委牵头被告与三家公司达成了，与被告无关，第33项未提供原件，确认第34项由原告居间促成，本院认为，结合本院依法采信的证据和当事人的当庭陈述，可以认定第34项所涉《上海市房地产登记申请书及商品房预售合同》与本案待证事实存在关联，故本院予以采信。原告补充提交的销售宣传资料，被告对此不予认可，其真实性本院无法判断，与本案待证事实缺乏关联，故本院不予采信。被告提供的物业购买意向书、物业委托管理意向书、会议通知、会议通知单、情况说明与预售合同，虽原告对此不予认可，但本院核对与原件一致，且与本案待证事实存在关联，故本院予以采信。为证明其诉请，原告申请证人朱飘飘到庭作证。证人朱飘飘陈述，其于2013年6月进入原告处工作，曾担任工商联大厦项目的销售经理，直接管理招商和销售。由于原告与被告洽谈的是独家代理，被告法定代表人只要求其负责前期事宜，后期办证等，至于本案所涉的三家公司是被告法定代表人和工商联主席去联系的。经质证，原告对证人证言无异议，其认为证人所述能证明原告已完成了委托事项，在一年内租售的都是原告公司的。被告认为，证人系原告的公司员工，有明显的利害关系，其证言不应该采信。本院认为，证人虽系原告的公司员工，存在利害关系，其证言不得单独作为认定案件的事实的依据，但并不影响其作为证人作证的权利，其所陈述的与本案有关的事实，本院予以采信。为查明事实，本院于2018年9月26日至区农委农村综合帮扶办公室调查，该办经办人员向本院陈述，金山区农村帮扶项目（金山工商联大厦项目）是从2013年开始，2014年正式施行，系由廊下镇10个经济薄弱村共同出资设立的上海廊联投资发展有限公司（以下简称“廊联公司”）、金山卫镇5个经济薄弱村共同出资设立的上海创村企业发展有限公司（以下简称“创村公司”），金山工业区管委会5个经济薄弱村共同出资设立的上海罡联实业发展有限公司（以下简称“罡联公司”），联合购置金山工商联大厦项目约11,772.96m2办公物业，由区级层面沟通后交给镇里实施，后镇上直接与投资方联系，与并上海商荟实业有限公司达成购买意向，确认被告提供的两份会议通知确系区农委发出的，并向本院提供了会议通知原件、购置金山工商联大厦项目形成过程、上海市金山区金山工商联大厦第4-7、13-15层办公房地产评估报告和金山农村帮扶金山工商联大厦项目项目建设方案。经质证，原告表示在实际操作中并不清楚这个项目，且该项目缺少资金到位的材料。被告对此真实性无异议，证明这个项目已商谈近两年。本院认为，上述证据与本案待证事实存在关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月15日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《工商联大夏项目代理销售及招商合同书》，约定甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营的工商联大厦项目。第一条：销售定义。为了正确理解本合同内容，双方有必要在合同的开端确定销售的真正定义。销售行为定义不仅为在没有法律纠纷的情况下，完成销售前的专业咨询、手续办理和合同签订，还包括销售后期的售款催缴、房屋交接等综合问题。第二条：合作内容和范围。甲方指定乙方独家销售代理的由甲方所属的项目位于金山区山阳镇龙山路291号、龙山路299号、龙山路295弄59号、龙山路295弄55号、龙山路319号、龙展路150号。第三条：合作期限。本合同代理期限共12个月，自2016年5月1日起至2017年4月30日完成双方达成的工作任务止。本合同期限届满。自动终止如果甲方有进一步合作意向，将以书面形式通知乙方。第四条：销售价格：1、销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲方商定后给出销售均价，乙方所提供并经甲方确认的销售价目表为本合同的附件，按实际成交价计算代理佣金及其他费用。2、乙方应按照甲方确定的基价制定销售价格方案，在经甲方书面批准后再实施。3、根据销售的实际情况,需采取提价或促销行为时,由双方商定销售方案后，以书面下达通知单后再执行。4、未经甲方书面许可，乙方不得擅自改变销售价格。第五条：销售佣金和支付。1、项目营销策划、前期市场调研等服务:3万元人民币(营销策划:项目营销定位、活动推广、VI、楼书、单页、展板等文案设计)；2、乙方的销售代理佣金为项目成交额的1.6%。以每成交一套商铺或写字办公楼即结算佣金。签约后十个工作日内甲方向乙方支付实际到账金额1.6%的佣金，全款到账后十个工作日内甲方向乙方支付至总佣金的90%，交房后甲方向乙方支付总佣金的10%，代理佣金由甲方以人民币形式支付。3、在经甲方同意提价，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按9:1比例分成，并在签约后十个工作日内支付乙方50%，全款到账后十个工作日内支付乙方50%，由甲方以人民币形式支付。5、客户权属的界定问题，鉴于项目独家全程代理，乙方对合同内所有租售的客户拥有客属权。a)销售期间，所有1-3层商业成交均计算乙方佣金，写字楼客户乙方登记并洽谈后，客户另寻开发商优惠政策并签约，此类客户归乙方所有。b)乙方进场后一个月内由开发商经乙方确认并成交的写字楼客户，由乙方完成签约等有关工作，甲方支付实际成交价0.3%作为佣金。第六条：招商佣金1-3层商业部分租赁合同签订并收到押金和首期租金后甲方支付乙方80元/平米招商佣金并于次月十日前支付给乙方。写字楼招租按一个月租金收取招租佣金(在收到押金和首期租金情况下)，于次月十日前支付给乙方。费用分担：本项目的推广费用(包括对外推广广告、阵地包装印制宣传材料、楼书、办公耗材等)由甲方负责。经甲方同意异地销售所发生的广告媒体推广和宣传费用由甲方负担。乙方人员的差旅费、人工费等由乙方自行承担。乙方承担项目营销策划、销售执行、乙方员工工资等。第七条：甲方权利和义务。1、甲方应向乙方提供以下文件和资料:(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户；(2)有关证照和销售项目的商品房销售证书；(3)关于代售的项目所需的有关资料(包括但不限于:外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、其他费用的估算等)2、甲方做好涉及行政管理部门协调工作，保证房屋的质量和交房日期。3、甲方根据合同条款按时支付乙方应得的代理佣金，如逾期未能履行支付责任，则按逾期付款金额日1%0计算违约金。4、甲方有权对乙方的代理工作进行定期检查、指导及考核。5、按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，监督乙方广告推广单位进行广告宣传、策划，并提出书面形式的相关建议。第八条：乙方权利和义务。1、在合同期内，乙方应做以下工作:(1)完成销售前的有关售房、法律咨询工作；(2)做好销售的来人来电和客户相关信息登记，并定期和阶段性地进行汇总、分析；(3)根据市场推广计划，提出销售工作计划和制定销售价格预案，待甲方批准；(4)销售前期来电来访量少销售员不忙时派送宣传资料、楼书。2、完成确立的销售周期任务指标。5-7月1套、8-10月3套、11-1月5套、2-4月4套。3、乙方不得以甲方名义进行合同之外的其他业务。4、乙方在销售过程中，应根据甲方提供项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。第十一条：违约和解约。1、经双方约定，双方当事人中一方未按本合同第三、五、六、七、八、九、十条款规定之情形履约，致使合同履行迟延、履行不符合约定或其它违约情形而给对方造成损失的，应及时采取相关补救措施履行合同义务并赔偿对守约方造成的损失。2、非因法律规定或本合同约定的情形,甲乙双方均不得擅自提前解除本合同。合同履行期未满，但双方协商后一致同意解除合同的,可以解约。如单方解除合同，擅自解约方应向对方支付违约金，违约金为人民币壹拾万元整。3、乙方没有完成第八条第二项销售周期任务指标的，甲方有权提前终止合同。4、本合同终止后,乙方应于5日内返还甲方所有相关资料。不能返还的,应予以销毁。5、在销售过程中，由于乙方原因造成甲方损失的，乙方除承担违约责任外,还应向甲方赔偿损失。合同签订后，被告于2016年8月15日向原告支付服务费20,000元。2016年9月29日，经原告居间，被告与案外人上海鼎铠建筑装潢设计有限公司达成金山工商联大厦租赁定金协议，约定案外人以1.7元/平方米/天的价格租赁金山新城龙山路299号5楼501室的商铺，预测绘面积406.44平方米，定金10,000元。每月租金为20,728.44元。2016年11月23日，经原告居间，被告与案外人上海朱吕建筑装潢工程有限公司达成金山工商联大厦租赁定金协议，约定案外人以2.8元/平方米/天的价格租赁金山新城龙展路150号704、705室的商铺，预测绘面积448平方米，定金10,000元。每月租金为37,632元。2017年3月23日，经原告居间，被告与案外人上海落秋文化传媒有限公司达成金山工商联大厦租赁定金协议，约定案外人以2.6元/平方米/天的价格租赁金山新城龙山路299号702室的商铺，预测绘面积250平方米，定金10,000元。每月租金为19,500元。2017年5月12日，经原告居间，被告与案外人杨敏、欧阳帅宇签订上海市商品房预售合同，约定案外人向被告购买金山区山阳镇龙展路150号9层9层02办公室，建筑面积为442.08平方米，面积单价为18,390元，总房价款暂定8,129,851元。根据佣金比例1.6%计算，佣金为130,077.62元。以上金额合计为207,938.06元。2017年7月27日，被告和廊联公司、创村公司等公司作为委托人委托朱飘飘为合法代理人，代理处理上述房地产预告登记事宜和领取房地产登记证明事宜。另查，2016年1月22日，案外人廊联公司、创村公司委托上海城市房地产估价有限公司对上海市金山区金山工商联大厦第4-7层、13-15层办公房地产估价，估价目的为委托人购置该房地产及上级审批提供价格参考。2016年3月15日，上海市金山区农业委员会向廊下镇、金山卫镇、金山工业区和商荟实业发出会议通知，兹定于2016年3月16日下午13：30在区农委1104室召开农村综合帮扶工作“造血”机制项目-金山工商联大厦项目购买意向书等协议的签约仪式，请分管领导和相关工作人员参加。主要就金山工商联大厦项目购买意向书、委托租赁意向书、三方合作协议做最后的确认并完成签约。2016年3月16日，被告与廊联公司、创村公司和罡联公司签订物业购买意向书和物业委托经营管理意向书，约定三家公司向被告购买金山区龙展路150号金山工商联大厦部分物业，建筑面积11,772.96平方米，总房价款164,680,277.76元并将上述物业委托被告同意招租经营。2016年4月，中国轻工业上海工程咨询有限公司出具金山农村帮扶金山工商联大厦项目项目建设方案，廊联公司、创村公司和罡联公司三家项目法人购买工商联大厦5、6、7、13、14和15楼的物业，建筑面积11,772.96平方米。物业购置意向书和委托经营管理意向书及补充协议等资料作为建设方案附件。2016年7月18日，上海市金山区农业委员会向廊下镇、金山卫镇、金山工业区经济相对薄弱村主要负责人、廊下镇、金山卫镇、金山工业区主要负责人、分管负责人、经济管理事务中心负责人及工作人员、商荟实业公司股东及工作人员、区委农办、区农委（区帮扶办）主要负责人、区帮扶办分管负责人发出会议通知，兹定于2016年7月21日上午9：00在金山区会议中心5107会议室召开廊下镇、金山卫镇、金山工业区联合购置金山工商联大厦项目部分物业项目签约仪式。本院认为：原、被告签订的《工商联大夏项目代理销售及招商合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据原告的举证和双方当事人的确认，原告已完成三套房地产租赁、一套房地产的居间服务，居间费用根据合同约定的比例结算，合计为207,938.06元，根据法律规定，原告作为居间人有权要求被告按照约定支付报酬。至于原告主张的其余居间费用，本院认为，当事人对自己提出的诉讼主张有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审查明的事实和依法采信的证据可以看出，此部分交易，虽原告完成了部分居间活动，但本院注意到，被告已支付原告前期相应的费用，且关键在于双方所争议的房地产成交并非由原告所居间促成。原告要求被告支付此部分的居间费用，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海商荟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告常合(上海)营销策划有限公司佣金207,938.06元；二、驳回原告常合(上海)营销策划有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15,145元（已减半收取），由原告常合(上海)营销策划有限公司负担12,935元，由被告上海商荟实业有限公司负担2,210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  熊艳蓓二〇一八年九月二十九日书记员  廖慧秋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。