湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初1530号原告：胡代树，男，1934年10月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈杰，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：黎卫，男，1967年4月25日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：邓俊，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓佳，湖南骄阳律师事务所律师。原告胡代树（以下简称原告）与被告黎卫（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日作出（2017）湘0111民初466号民事判决书，原告不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。2018年1月22日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终7427号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初466号民事判决；二、发回湖南省长沙市雨花区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈杰，被告及其委托诉讼代理人邓俊、邓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确定诉争房屋产权为原告所有；2.判决被告协助原告办理诉争房屋过户手续；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系湖南旅游局下属单位同事，原告于1994年住进了长沙市雨花区梓园路红旗区3片17栋5门101号单位宿舍。1997年湖南旅游局房改时，单位将该房分给了被告，但是产权证尚未办理。当时被告急着出国需要筹措资金，便将房改房出售给原告。原、被告双方于1997年签订了房屋买卖合同，约定以20000元价格出售该房产，原告在签订合同当天一次性现金支付房款20000元整，履行了买受人应尽的全部义务。合同约定，被告协助原告办理房屋过户手续，将房改房文件资料及交款收据在协议签字时交给原告，过户手续全权委托原告办理。但是，被告收到房款交付房屋后很快就出国了，没有按约定将房改房的资料及交款收据交付原告，也未配合原告办理产权过户手续，至今毫无音讯。综上所述，被告已严重违约，现根据相关法律规定诉至法院，请依法判决。被告辩称，1.原告未支付被告房款20000元；2.本案合同系原告胁迫签订，同时该协议违反当时房改房有关政策规定；3.被告与欧赛倩系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，被告出售房屋未征得欧赛倩同意，欧赛倩坚决反对，多次要求原告搬离该房屋，故该合同无效；4.被告于1995年12月12日交纳房改房购房款9084.40元，于1996年7月12日取得房产证，被告出国定居时间为2001年6月18日，与原告所述事实不符；5.原告在1994年得知房屋即将房改后，未征得被告同意，强行占用涉案房屋，在房改时，被告单位将房屋分给被告，被告交付房款后就通知原告搬离该房，但遭到原告拒绝，被告在未取得其妻子的同意下，与原告签署了待售的协议书，该协议书中明确规定原告只有在被告交付该房产证后才一次性付清20000元，协议签署后欧赛倩得知，明确表示反对出售，故被告并未将房产证交付原告，原告也未付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告原为湖南省旅游局下属单位同事，位于长沙市红旗区房屋（现为广济桥社区红旗区3片17栋5门110号房屋，面积41.58平方米，以下简称诉争房屋），原系该局下属湖南旅游汽车总公司所有，由湖南中国国际旅行社管理。原告自1994年起入住诉争房屋，并进行了房屋部分改造，花费3500元。1995年9月5日，因所在单位住房改革，被告与湖南旅游汽车总公司签订《房地产买卖契约》，约定由被告购买诉争房屋，成交价格为9084.4元，其中载明：“以成本价格购买的住房，产权归购房者所有，使用五年并付清房款后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。1995年12月12日，被告向湖南旅游汽车总公司交纳了购房款9084元，后于1996年7月12日取得诉争房屋产权证，该产权证内备注“按成本价购买，个人产权比例为100%，从2000年12月起可依法进入市场”。1997年7月7日，原、被告签订《关于房屋出售协议书》，就被告出售诉争房屋给原告约定如下：1.售价贰万元，协议签字后，被告拿到房产证并交给原告后，原告一次付清。房屋则归原告所有，被告无任何异议。2.被告应协助原告办理房屋过户手续，所需过户费由原告负责。3.被告将房改有关文件资料及交款收据在协议签字时交给原告，此房屋有关过户手续全权委托原告办理。4.此房屋如在一年内（从即日起）未分配给被告，且又拿不到房产证，被告无房出售，应全数退还原告贰万元，并付利息。协议书签订后，被告向原告交付了其与湖南旅游汽车总公司签订的《房地产买卖契约》原件，原告一直在诉争房屋居住至今。另查明，被告与欧赛倩系夫妻，被告购买诉争房屋时折算了其夫妻二人工龄；欧赛倩已移民至加拿大，被告亦于2001年6月18日前往加拿大定居。因被告未配合办理房屋过户手续，原告于2017年1月17日诉至本院，请求判如所请。被告在第一次庭审中陈述其在《关于房屋出售协议书》签订前已取得诉争房屋产权证；双方庭审中确认诉争房屋现价值大概400000元。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《关于房屋出售协议书》（诉争合同）的效力及履行情况。关于诉争合同效力。被告辩称诉争房屋系房改房，在诉争合同签订时不具备上市交易条件，且诉争房屋系被告夫妻共同财产，其配偶对出售诉争房屋明确反对，故诉争合同属无效合同。对此，本院认定如下：本案所涉标的虽为房改房，但根据相关房改政策，在满足一定条件后即可上市交易，《房地产买卖契约》及房屋产权证内亦明确载明使用五年后可依法进入市场，可见该政策仅限定房改房的物权过户，并不限定房改房的交易，不影响诉争合同的成立与生效，且诉争房屋现已满足过户条件，被告此项辩称，本院不予采纳。其次，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，虽然诉争房屋在房改房时使用了被告夫妻二人的工龄，但《房地产买卖契约》仅由被告签订，原告完全有理由认为诉争房屋系被告单独所有，且原告占有使用诉争房屋多年，被告未提交证据证明其配偶在此期间对此提出过异议，原告有理由相信出售诉争房屋系被告夫妻双方共同意思表示。综上，原、被告所签订的《关于房屋出售协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字确认后，即依法成立并生效，双方均应秉持诚信原则，严格按照合同约定履行各自义务。关于诉争合同的履行。原告陈述其在合同签订后即以现金方式一次性支付购房款20000元；被告则陈述并未收取，且合同约定原告在被告交付房屋产权证后才需一次性付清房款，原告陈述已付款不符合该约定。对此，本院认定如下：诉争合同第一条虽约定被告向原告交付诉争房屋产权证后，原告才需履行一次性付款义务，但合同第四条亦约定如被告未能取得房屋产权证，则应退还原告20000元及利息，故不能仅依据被告未交付房屋产权证即认定原告未支付购房款，诉争合同第四条已实质确认原告付款事实；其次，根据原告一直占有和使用诉争房屋及被告向原告交付《房地产买卖契约》原件的事实，可以认定原告已履行付款义务，否则不符合交易习惯；再次，如原告系无权占有使用诉争房屋，对长达二十多年“霸占房产”的侵权行为，被告既未向原告催缴房款，亦未采用函件、报警、诉讼等方式要求解除合同及搬离，不符合生活常理；此外，被告在签订诉争合同时即隐瞒了其已领取房屋产权证之事实，在合同签订后近二十年内，亦未向原告告知产权证领取事实，违反合同约定义务，有违诚信，其辩称意见真实性低于原告陈述意见。综上，本院认定原告已履行支付购房款20000元的约定义务。原告自1994年起即入住诉争房屋，后与被告签订买卖合同并支付了相应对价，虽尚未办理房屋产权过户手续，但已形成了稳定持续的占有，根据诚实信用原则，为维护交易安全，充分保障善意买受人的合法权益，原告要求被告履行协助办理房屋过户手续之义务，本院予以支持；此外，房屋所有权应以登记为准，待过户手续完成后，原告即可确认为诉争房屋所有权人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黎卫于本判决生效后30日内协助原告胡代树办理长沙市红旗区房的过户手续；二、驳回原告胡代树的其他诉讼请求。本案受理费4300元，由被告黎卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  罗建湘人民陪审员  朱楷人二〇一八年九月六日法官助理袁亚书记员甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。