浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0503民初598号 原告：宣雄峰，男，1990年9月13日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告：吕剑玲，女，1967年7月20日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：沈国强、姚香香，系浙江浔昂律师事务所律师。 被告：邹琴芬，女，1972年1月13日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告吕剑玲、宣雄峰与被告邹琴芬确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序。后因本案双方争议较大，本案于2018年4月9日转入普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。吕剑玲和宣雄峰、吕剑玲的共同委托诉讼代理人沈国强、姚香香，邹琴芬到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解的时间为2018年4月10日至2018年6月30日。本案现已审理终结。 宣雄峰、吕剑玲向本院提出诉讼请求：1.确认宣xx与邹琴芬于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效；2.本案诉讼费由邹琴芬承担。 事实和理由：2011年11月26日，宣xx作为户主与南浔镇xx村村民委员会签订《南浔镇xx村农房拆迁协议》一份，约定将宣xx户位于xx村的农房进行拆迁，宣雄峰、吕剑玲与宣xx可享受区内房125平方米一幢（五层）。2016年4月15日，宣xx作为户主与湖州市xx建筑工程有限公司签订《南浔镇xx村拆迁安置房建筑协议》一份，约定宣雄峰、吕剑玲与宣卫国的安置房屋为南浔镇xx村xx区xx幢xx单元东户。2017年2月，拆迁安置房屋基本建设完成。2017年2月16日，宣xx在未取得宣雄峰、吕剑玲的同意与授权下，单方与邹琴芬签订了《房屋转让协议》，将安置房屋中的转让给邹琴芬，转让款为350000元。 宣xx将该笔转让款全部用于个人债务清偿。宣雄峰和吕剑玲并没有分得转让款，直至2017年4月宣雄峰和吕剑玲才知道该房屋己被宣xx转让，遂通知邹琴芬不同意转让并要求返还房屋，但遭拒绝。现宣雄峰和吕剑玲己无房居住。宣xx与吕剑玲已于2013年7月30日离婚。拆迁安置房屋系以家庭户为单位对所有家庭成员的拆迁经济补偿，该拆迁安置房屋系所有家庭成员的共有财产，系家庭共同共有，要对重大家庭共有财产进行处分，必须经由全部家庭成员同意或者经占份额三分之二以上的按份共有人同意，宣xx仅对享有一定的份额，无权对宣雄峰、吕剑玲享有产权的房屋进行处分，属于无权处分。另外，《房屋转让协议》确定的转让款350000元，不符合市场行情，明显过低。所以宣xx与邹琴芬签订的《房屋转让协议》无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，邹琴芬并非联谊村集体人员，无法取得当地宅基地使用权，宅基地上的房屋亦不得在不同村的村民之间转让，宣xx与邹琴芬签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同，故向法院提起诉讼。 邹琴芬辩称：第一，宣雄峰、吕剑玲没有诉讼主体资格。根据2016年4月15日签订的《南浔镇xx村拆迁安置房建筑协议》，建造房幢号为xx区x幢xx单元东，建筑面积为767.89平方米，该安置房建造资金为宣xx个人独资，拆迁安置户为宣xx，而宣雄峰、吕剑玲所主张的《南浔镇xx村农房拆迁协议》签订于2011年11月26日，补偿金额为295521元，涉及的安置面积为1幢125平方米，其所购买的是位于，主房134平方米，两者是两个完全不同的标的物，而且吕剑玲与宣xx于2013年7月30日离婚，宣雄峰、吕剑玲既不是协议一方的当事人也不是本案的直接利害关系人，应当驳回宣雄峰、吕剑玲起诉。第二，宣xx具有完全民事行为能力，《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，案涉房屋是宣xx在南浔xx村xx中介所挂牌转让，经过xx村同意通过中介所转让给邹琴芬，没有违反法律和社会公共利益，该民事行为合法有效。第三，案涉房屋由宣xx在中介机构挂牌转让，随行就市，不存在不符合市场行情、明显过低的情况。第四，宣雄峰、吕剑玲是南浔镇xx村村民，在xx村拥有拆迁房屋没有事实和法律依据。综上，请求驳回宣雄峰、吕剑玲的起诉。 宣雄峰、吕剑玲为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、《南浔镇xx村农房拆迁协议》一份，要求证明宣xx作为户主与南浔镇xx村村民委员会签订拆迁协议，安置人口为三人，由于宣雄峰系独生子女，照顾一人，所以宣雄峰占有二分之一的份额，吕剑玲占有四分之一的份额的事实； 二、《南浔镇xx村拆迁安置房建筑协议》一份，要求证明案涉房屋由湖州市xx建筑工程有限公司承建，房屋幢号为xx区xx幢xx单元东户的事实； 三、《房屋转让协议》一份，要求证明宣xx将南浔镇xx村农民新村xx区xx幢xx单元东户xx室转让给邹琴芬，建筑面积约134平方米以及车库面积为25.6平方米，且协议中只有宣xx一人签名，并明确案涉房屋系拆迁安置房，宣雄峰、吕剑玲并不知情的事实； 四、户口簿一份，要求证明宣雄峰、吕剑玲、宣xx为同一户口的事实； 五、离婚证一份，要求证明宣xx与吕剑玲于2013年7月30日在湖州市南浔区民政局登记离婚的事实； 六、民事判决书两份，要求证明宣xx资不抵债的事实。 上述证据经邹琴芬质证，认为：对证据一、证据二、证据六有异议，与本案无关；对证据三、证据四、证据五无异议。 本院经审查后认为，证据一、证据二来源合法、内容真实，能证明宣雄峰、吕剑玲所主张的事实，予以认定；对证据三的真实性予以认定，至于《房屋转让协议》是否有效，将在本院认为中具体予以阐述；证据四、证据五、证据六符合有效证据要件，予以认定。 邹琴芬为支持其的辩称，向本院提交如下证据： 一、起诉状、民事裁定书各一份，要求证明宣雄峰、吕剑玲、宣xx曾向法院提起诉讼，后又撤诉，存在恶意诉讼和虚假诉讼的事实； 二、离婚协议书、户口簿各一份，要求证明宣雄峰、吕剑玲不是xx村的村民，两人与案涉房产没有关联性，且吕剑玲与宣xx已经离婚的事实； 三、《房屋转让协议》两份、收据一份，要求证明已经支付全部的购房款，房屋转让协议合法有效的事实。 上述证据经宣雄峰、吕剑玲质证，认为：对证据一无异议；对证据二无异议，但吕剑玲与宣xx离婚时，案涉房屋还没有建造，双方并没有对房屋进行处理；对证据三中的两份协议的真实性无异议，系同一套房产，但宣雄峰、吕剑玲并不知情，收据系复印件，无法质证。 本院经审查后认为，对证据一、证据二予以认定；证据三中的房屋转让协议是否有效，将在本院认为中具体予以阐述，对收据，因系复印件，宣雄峰、吕剑玲未予以质证，故在本案中不予认定为有效证据。 邹琴芬申请证人王某、董某出庭作证。 证人王某陈述：其经营着南浔xx村xx中介服务部。宣xx与董某是朋友，董某将宣xx介绍给其，并通过在中介挂牌，宣xx将在xx村南区的拆迁房卖给了邹琴芬，价格双方是面谈的，钱也是直接付的，签协议和付钱时，宣雄峰、吕剑玲均并不在场。 证人董某陈述：其与宣xx是朋友。宣xx总共分了五套拆迁房，卖了三套房子。卖给邹琴芬的房子，是在王某经营的中介机构挂牌的，签协议和谈价格的时候，其均在场。当时，宣雄峰没有来。宣xx向其借过钱，至今没有还，买房子的钱宣xx还了高利贷。 上述证人证言，经宣雄峰、吕剑玲和邹琴芬质证均无异议，故对两位证人的陈述，予以确认。 根据认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2011年11月26日，宣xx（乙方）与湖州市南浔镇xx村村民委员会（甲方）签订《南浔镇xx村农房拆迁协议》一份，甲方对乙方坐落于xx村的农房进行拆迁，约定：补偿金额为295521元，乙方家庭人员为吕剑玲、宣雄峰；安置面积：乙方家庭实际人口三人，照顾人口为一人，共四人。根据xx村拆迁实施办法，乙方可享受区内房125平方米一幢（五层）；施工单位确定后，由乙方与施工单位双方签订建筑协议（其中造价、工期、付款方式等具体内容在建筑协议签订前另行商定）。 2013年7月30日，宣xx与吕剑玲在湖州市南浔区民政局登记离婚，达成如下协议：南浔xx村所分的（在建）联墅一幢约400平方左右和乡下厂房离婚后归宣xx所有，跟吕剑玲无关，儿子宣雄峰结婚别墅装修一切由宣xx负责，积蓄800000元，全部归吕剑玲所有。双方在农村信用社银行贷款100000元，由宣xx负责归还。 2016年4月15日，宣xx与湖州市xx建筑工程有限公司签订《南浔镇xx村拆迁安置房建筑协议》一份，约定：宣xx主体安置房幢号为南区23-1-东，建筑面积767.89平方米，造价为504964元；宣xx旧房拆迁款（包括附属物）207541元，用于支付安置房建筑款，宣xx支付现金297423元。 2017年2月16日，宣xx与邹琴芬签订《房屋转让协议》一份，约定：宣卫国将其所分的南浔xx农民新村南区xx幢xx单元东户xx室拆迁房一套建筑面积约134平方米及所带底楼北面车库一间（南东起3号）建筑面积25.6平方米转让给邹琴芬所有，总价款为350000元。宣xx保证在转让房屋时不存在产权和其它纠纷，已经征得其它家庭成员（配偶、父母、子女）同意对该房的转让，并已经征得xx农民新村同意对该房的转让。中介机构为南浔xx村xx中介服务部。 另查明：南浔xx农民新村南区xx幢xx单元东户xx室的房屋为拆迁安置房。 在本案审理过程中，本院向南浔镇xx村村民委员会了解到案涉房屋使用的土地目前尚未办理土地使用权证，该土地属于农村集体所有，且南浔镇xx村与南浔镇浔东村无土地置换协议。 本院认为，本案所涉买卖的房屋为拆迁安置房，该房屋是因城镇建设的需要，对农村集体组织成员房屋进行拆迁，系定向安置，定向安置人为宣xx、宣雄峰、吕剑玲。案涉房屋的土地为xx村的集体所有土地，因此该房屋只能在同一集体经济组织成员之间进行置换、转让和变卖，邹琴芬不属于xx村的村民，与宣xx不是同一集体经济组织成员，故双方签订的房屋转让协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 确认宣xx与邹琴芬于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效。 案件受理费100元，由邹琴芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  陈 钢 人民陪审员  陆伟东 人民陪审员  施根泉 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  秦 丽