广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初4018号原告：陈永忠，男，1973年6月9日出生，汉族，住江西省吉安市新干县，委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道文锋东路**三水恒福广场**701（仅作办公场所使用），统一社会信用代码：9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，该公司职员。被告：广州邦盈置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东华西路**景华商业广场**第**，统一社会信用代码：914401013402205791。法定代表人：梁锦威，该公司总经理。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。原告陈永忠诉被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）、广州邦盈置业有限公司（以下简称“邦盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈永忠的委托诉讼代理人陈文新和张瀚、被告恒福公司的委托诉讼代理人周记南和陈晨、被告邦盈公司的委托诉讼代理人林俊贤和王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永忠向本院提出诉讼请求：一、被告恒福三个月内完成恒福丽铂公馆1座2913号房屋的装修（按样板房的装修标准）并通知原告进行验收；二、被告恒福公司每月向原告支付租金1100元（自2017年1月起计至2017年12月止，合计13200元）；三、被告恒福公司和被告邦盈公司共同向原告退还50000元团购费；四、被告恒福公司和被告邦盈公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告通过被告的广告宣传和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍，得知被告出售的恒福丽铂公馆系包装修的公寓，可以拎包入住，且被告承诺交楼后包租返租六年，基于上述原因，原告前往被告的售楼处进行咨询，被告的销售人员均表示确实如被告的广告和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍所声称的，该公寓确实是包装修和返租六年，并且口头约定包租返租合同将于2017年3月通知原告过来签约。被告售楼部对外展示的合同及附件，均显示涉案房屋为精装修。原告正是由于看中该公寓为包装修和返租，便决定购买涉案房屋，于是2016年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，并对房屋价款及付款方式均进行约定，原告按照约定已经支付房款。同时，合同约定，被告应当在2017年8月31日前向买受人交付该房屋。合同签订后，原告从2017年3月开始就多次问及被告何时签订返租合同，被告均多次推诿，后称交楼后再统一签订返租合同。在等到合同约定交楼时间，原告才发现，被告交付的房屋，除少数几套房屋有装修交付，其他房屋均没有装修，且在验收前，被告强令原告一定要先缴费，签收房屋后才可以查验房屋，因得知被告交付的房屋没有装修，原告明确拒绝收楼。针对返租问题，原告也多次与被告沟通，被告均不予配合。此外，被告也存在违规收取所谓团购费的问题。针对上述几大问题，丽铂公馆的几百户业主多次找被告协商解决，被告均拖延时间，不予理睬。丽铂公馆的几百户业主也多次找政府有关部门协调解决，两被告也是一副强硬的态度，经过将近半年的时间，原告的诉请均得不到重视，不得已，丽铂公馆的几百户业主只能向法院起诉，拿起法律的武器来维护自身的合法权益。综上，被告在收取原告的款项后，不履行双方约定的装修及返租等问题，属于严重违约。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起诉讼，望判如所请。被告恒福公司辩称，一、原告与答辩人之间的房屋买卖合同关系依法成立，双方签订《商品房买卖合同》及其附件系在双方当事人平等自愿、协商一致的基础上签署的，内容合法，属于有效合同，不存在无效或解除或可撤销之法定情形。合同上约定的内容清晰明确，双方均应依法继续履行该合同。答辩人已经按合同约定向原告履行了房屋交付义务；拒绝接收房屋的原告依合同约定视为其默认房屋已验收，其收楼日期依收楼通知书或收楼公告上或合同约定之收楼日期确定；二、原告起诉要求答辩人按样板房的装修标准交付涉案房屋或要求答辩人承担装修款项及要求答辩人支付租金等诉求缺乏合同依据；三、原告起诉要求答辩人与邦盈公司共同返还团购金没有事实和法律依据。综上，答辩人请求驳回原告全部诉讼请求。被告邦盈公司辩称，一、《商品房买卖合同》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护；二、答辩人向原告提供了团购服务，收取团购服务费合理合法、无违反法律强制性、禁止性规定，原告诉请退还团购费没有事实与法律依据，应予驳回。三、恒福公司与邦盈公司签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，约定自2016年5月1日至2016年8月31日期间，为恒福丽铂公馆提供联动团购房产活动。该合同亦约定，被告恒福公司与答辩人不是委托关系，仅为被告恒福公司同意答辩人及其组织的中介方开展团购活动而已。被告恒福公司同意答辩人在团购房产的活动中向客户收取团购服务费。合作期间，非参加答辩人及中介组织的团购房产活动的客户，不能按照团购价格购买答辩人及中介方组织的团购房产。可见，答辩人开展团购活动经得恒福公司允许，且原告亦直接从恒福公司处取得独享团购优惠权；四、原告支付团购费是其真实意思表示。原告是完全民事行为能力人，其自愿接受答辩人所提供的团购服务，自愿交纳团购费，这些行为均系原告本人的真实意思表示。在答辩人的服务之下，原告得以顺利快速以满意价格购买丽铂公馆的房屋，与被告恒福公司签订《商品房买卖合同》、支付购房款、办理银行按揭借款手续，亦即原告与答辩人之间就以团购买房一事达成了事实上合同关系，且该无名合同已实际履行完毕。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告陈永忠在诉讼中提交以下证据：1、广告宣传单（原件）三份，证明被告恒福公司承诺精装拎包入住，即签即收租金，每月租金从1500元到2300元不等；2、售楼现场照片（打印件）三张，证明被告恒福公司售楼部多处张贴即签即收租金的标语；3、微信公众号截屏（打印件）一份，证明被告恒福公司微信公众号也宣传恒福丽铂公馆为精装修；4、（2017）粤广广州第218005号公证书（原件）一份，证明被告恒福公司承诺即买即收租，每月1800元，签约后12个月按月收租即签即收租；5、（2017）粤广广州第187111号公证书、（2017）粤广广州第187110号公证书、（2017）粤广广州第187112号公证书（均为原件）各一份，证明被告恒福公司的广告视频也承诺精装交楼，品牌洁具也一应俱全，交楼即入住或放租；6、样板房视频光盘一份、样板房照片（打印件）四张，证明被告恒福公司展示的样板间也是精装修，其销售代表也表示按样板间标准交付；7、【恒福丽铂公馆】装修、设备标准一份，证明被告恒福公司售楼部现场展示的合同，也明确约定精装修交付；8、公寓委托经营管理协议书（照片打印件）一份，证明被告恒福公司已与个别业主签订返租协议，约定返租6年，被告每月支付租金1800元；9、户名为周训逵的佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社账户明细查询（原件）一份、户名为李艳均的中国工商银行借记卡账户历史明细清单（原件）一份、户名为王红军的借记卡账号历史明细清单（原件）一份，证明被告恒福公司已每月向王红军、李艳均、周训逵等人返还租金，返还期限为几个月不等。但被告恒福公司不仅没有向其他大部分业主返还租金，而对于已返还的小部分业主也未达到约定期限；10、消费者权益争议调解书一份，证明恒福公司不履行返租和装修义务，在佛山市三水区市场监督管理局西南分局组织调解，双方解除合同，由恒福公司退回十位业主的所有款项；11、微信公众号视频录像一份，证明被告恒福公司微信公众号宣传恒福丽铂公馆是一个全精装项目，全配备一线品牌的软硬装饰，业主收楼后即可直接入住或出租，免去装修的麻烦，实现真正的“拎包入住”；12、恒福丽铂公馆住宅交楼标准（照片打印件）一份，证明无论是被告恒福公司的住宅交楼标准，还是《装饰装修标准》即证据7，关于交楼装修标准的内容均一致，例如“门：单元入户大门为豪华木质门，房间为木质门，卫生间为铝合金门；窗：采用铝合金平开窗；厨房：石材及木饰面橱柜门组合工作台，木饰面吊柜配套嵌入式烟机，卫生间：地面铺防滑砖，：地面铺防滑砖室镜框，陶瓷洗面盆，马桶，排气扇”，可见，交楼装修标准为精装修；13、预售许可证（网页打印件）一份，证明丽铂公馆1、2座的预售时间分别为2015年6月19日和2015年12月3日，被告恒福公司提交《空间续费协议》的到期日是2016年3月9日，说明被告恒福公司在1、2座预售期间均进行包装修及返租的宣传，并不存在被告所谓的已经区分说明具体哪些包装修、哪些不包装修的情况，且微网站及微信公众号至今仍正常存在，也不存在其所谓的微网站及微信公众号已经停用的情况；14、广告宣传扇一张，证明广告宣传每套公寓总价20万元其精装修入住，全配备品牌软硬装，业主收楼后出租或入住；15、受案回执、价格投诉受理告知书复印件各一份，证明被告非法收取5万元团购费，原告多次向行政管理部门反映；16、房屋实际销售价格与备案价格对比表（单方制作）一份，证明恒福公司实际销售的价格高于备案价格；17、行政处理告知书复印件一份，证明恒福公司因虚假宣传受到相关部门处罚；18、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告恒福公司签订合同，约定由原告购买涉案房屋；19、收款收据一组，证明原告向恒福公司支付购房款；20、税收缴款书一份，证明原告就案涉房屋支付税费；21、团购费收据一份，证明恒福公司与邦盈公司串通违规收取团购费50000元。被告恒福公司在诉讼中提交以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（原件）一份、佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册（原件）两册，证明涉案房屋已具备合同约定交付条件；2、收楼公告（照片打印件）、2017年8月30日广州日报（恒福丽铂公馆收楼公告）各一份，证明恒福公司以各种方式履行房屋交付义务；3、示范单位水牌（照片打印件），证明每个示范单位门前都有相对应的户型图及非交楼标准说明；4、空间续费协议一份，证明恒福公司曾经于2015年3月10日与深圳市新锐影视数码有限公司签订服务期限为期一年的合同，该公司提供1G的服务器空间给恒福公司，因恒福公司没有续约，在2016年3月9日就停止使用了该微网站；5、关于三水恒福丽铂公馆业主支付房款的情况确认一份，证明关于各原告支付房款的情况确认；6、公寓委托经营管理协议书六份，证明部分购房者与星际酒店公司存在委托经营合同关系，恒福公司不负有租金给付义务；7、售楼部监控录像一份，证明有业主从售楼部公示栏前将公示资料偷走；8、备案合同签收表一份，证明恒福公司统一将办理备案登记后的商品房买卖合同交付给购房人；9、商品房买卖合同（预售）一份，证明房屋买卖合同关系已成立，双方签订的买卖合同及其附件合法有效，双方应继续依约履行各自的权利义务；10、收楼交接表一组，证明原告已经办理房屋收楼手续。被告邦盈公司在诉讼中提交以下证据：1、营业执照（副本）一份，证明被告邦盈公司的诉讼主体资格；2、《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》一份，证明被告恒福公司同意被告邦盈公司为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，即在合作期间内以联动团购方式进行销售推广。被告恒福公司同意，被告邦盈公司可在该项目团购房产活动中向参与团购的客户收取团购服务费；3、租车费转账单及发票、租车费清单、餐费发票、销售工资佣金及补贴、支付给广州房专家信息科技有限公司的专家代理费转账单及发票、支付给广东中原地产代理有限公司的佣金服务费转账单及发票等，证明被告邦盈公司组织中介机构销售，组织客户看楼选楼，促成被告恒福公司与原告交易，被告邦盈公司为此付出了大量的人力、物力、财力，支付了大量交通费、中介费、餐费等，原告接受了被告邦盈公司的服务，向被告邦盈公司支付团购费合理合法。在案件审理过程中，原告向本院申请调查取证取得以下证据：陈永忠在佛山市三水区地方税务局办理交税时提供的与被告恒福公司签订的《商品房买卖合同》（复印件加盖佛山市三水区地方税务局公章），拟证明原告与被告恒福公司签订合同，约定由原告购买涉案房屋，该合同为双方签订的正式合同。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，认证如下：原告提交的证据9、10、13、17、19、20，恒福公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；原告提供的证据1、2、4、5、6、7、12、14、15系原件或者与原件内容无异的复印件，被告对上述证据虽有异议但没有提供反证，本院对上述证据的真实性予以认定，对上述证据的关联性将在本院认为部分予以综合论述；对原告提供的证据3，该截屏仅为打印件，并未提供原件予以核对，对其真实性，本院不予采信；对于证据8，是原件，该协议与被告当庭提交的被告持有的张利方签名的协议内容不一致，不能相互印证，且双方无合理解释，本院对该证据不予采信；对于证据11，无法核实该视频内容的拍摄时间、地点，该证据来、地点，本院对该证据不予采信；对于证据16，为原告单方制作，被告不予认可，本院对该证据不予采信；对于证据18《商品房买卖合同》，被告认为该合同不完整，对该证据的真实性不认可，该协议由原告持有，页码和内容与被告出具的买卖合同不同，本院仅对与被告出具的合同内容相同部分予以认定；对证据21，是原件，被告邦盈公司没有异议，本院予以采信。对于被告恒福公司提交的证据1、2、4、8、9、10均系原件，其来源、形式合法，本院确认其真实性、合法性；对于证据3，系照片打印件，无法反映拍摄地点，同时也无法证明被告恒福公司的每个示范单位都有相对应的非交楼标准说明，本院对该证据不予采信；对于证据5，该房款支付情况与原告后补充提交的房屋余款及收楼情况统计表核对一致的部分，本院予以确认采信；对于证据6中张利方的协议与张利方持有并出具的协议内容和盖章不一致，恒福公司没有合理的解释，故本院仅对张利方自认的事实予以确认，对于该组证据中的其他协议，是原件，与本案相关，原告没有反驳证据，本院对其他协议予以采信；对证据7，原告不予认可，本院无法确认视频反映的内容与本案待证事实的关联性，本院对该证据不予采信。被告邦盈公司提交所有的证据1、2以及证据3中除销售工资佣金及补贴表以外的证据，是原件，来源和形式合法，与本案待证事实相关，本院予以采信；对证据3中销售工资佣金及补贴表，系邦盈公司单方制作，没有其他证据佐证，本院不予采信。对本院依原告的申请从国家税务总局佛山市三水区税务局调取的《商品房买卖合同》，来源、形式合法，本院对其真实性、合法性均予以确认。综合本院采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2016年8月19日，原告陈永忠作为买受人与被告恒福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告恒福公司开发建设的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座2913号房屋，该房预测建筑面积为30.22平方米，其中套内建筑面积为23.02平方米，房屋总价款为195000元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部购房款的53.85%，金额105000元；剩余房款90000元，应于2016年8月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；交付时间应当在2017年8月31日前。上述商品房买卖合同第七章商品房质量及保修责任中第十六条第（三）项装修装饰及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。商品房买卖合同的附件六关于装饰装修及相关设备标准约定：房屋外墙铺贴高级外墙砖；起居室内墙水泥石灰砂浆批荡、顶棚刮腻子两道找平、室内地面混凝土地面；厨房及卫生间的地面混凝土地面、墙面水泥石灰砂浆批荡，局部内墙批荡至梁底，顶棚混凝土结构板面，不抹灰等。该商品房买卖合同于2016年11月24日完成合同备案。被告恒福公司于2016年12月29日将备案合同交给原告。截至2018年8月7日，原告陈永忠已经支付购房款142500元。原告至今未办理案涉房屋收楼手续。另查明，原告向本院提供了三张恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“32-58方精装修小公寓”、“城市中轴微豪宅”、“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”、“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30m2）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35m2）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56m2）对应即签即收月租金为1800元。而三份宣传广告单亦均载明“本广告内容仅作形象宣传，宣传内容以政府最终批复方案及商品房买卖合同为准，一切解释权归开发商所有”、“本户型图仅为户型结构布局示意，实际以双方订立的商品房买卖合同为准，开发商保留最终解释权”等内容。原告还提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为131××××****手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。原告另提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第187110号、第187111号、第187112号公证书，公证事项为陈金玲申请对腾讯视频全网搜中搜索关键字“丽铂公馆”后出现的【恒福丽铂公馆】城中心罕有花园式地铁公寓（时间为2016-10-06）、【恒福丽铂公馆】广州西花园式地铁公寓-两房带阳台飘窗（时间为2016-10-17）、恒福丽铂公馆30秒电视机广告（时间为2015-04-25）三段视频进行播放保存，上述视频中含“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等宣传内容。再查明，佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的被告恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，相关告知内容包括：关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题。经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1、于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目框架、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2、于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视，地标‘丽铂傲视北江’强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”、“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实：1、恒福公司所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32层，共，地上**座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”、“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2、恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万m2,配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17m2，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”、“1万m2园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”、“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。3、恒福公司在销售座落在佛山市三水区西南街道三达路10号的“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房者签订的《商品房买卖合同》（预售）使用的合同版本为住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本。恒福公司在办理“恒福丽铂公馆”项目商品房的《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）时向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准有两种。一种为“毛坯”发售，一种是“精装”发售，不同的房源其装饰装修及相关设备标准的约定内容不同，具体见恒福公司与购房者签订的《商品房买卖合同》（预售）中“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”条款。公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，按照《关于规范商品房销售信息公示的通知》［2010］2号文规定，在楼盘销售现场设置的公示栏内向购房者公开展示《购买预售商品房指南》、《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）及向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准等信息。其中：在《购买预售商品房指南》第三点“合同签约时注意事项”中明确标明“购房人在签订认购书、购房合同或补充协议时均应认真阅读合同条款。售楼人的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据”等内容；其向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准均向购房者明示。恒恒福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房人签订的《商品房买卖合同》（预售）一式5份为正式合同，包含装修标准等附件，共计35页，由恒福公司和购房人双方签字确认，并报住建部门进行备案。而投诉人所提交的投诉件中所含的《商品房买卖合同》（预售）不含装修标准等附件，共计20页，是便于购房者购房前期办理银行贷款征信、缴税审核等用途，未经恒福公司与购房者正式签署，不具法律效力。综合上述事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”、“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈中介公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。明，2016年4月28日，被告恒福公司（甲方）与被告邦盈公司（乙方）签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》一份，约定：就佛山市三水区恒福丽铂公馆项目，甲方同意乙方在合作期间开展联动团购房产活动，合作期限由2016年5月1日至2016年8月31日止，合同保护期为30天，如有乙方客户在此保护期内成交，均计入乙方之销售业绩。其中团购方式及工作内容约定：3.1甲方同意乙方为该项目的联动团购房产推广商，即乙方在本合同约定的合同期内以联动团购方式进行销售推广。甲方与乙方不是委托关系，仅为甲方同意乙方及其组织的中介方开展团购活动而已。3.2甲方同意，乙方可在该项目团购房产活动中向参与团购的客户收取团购服务费。甲方只同意乙方及其组织的中介方在该项目开展团购房产活动，乙方及中介单位收取的团购服务费均与甲方无关，该团购服务费不是购房款，也不冲抵购房款。3.4合作期间，非参加乙方及中介方组织的团购房产活动的客户，不能按团购价格购买乙方及中介方组织的团购房产。第四条甲乙双方各自义务中乙方义务约定：1、乙方利用其自有渠道及联合二手中介渠道向任何人介绍该项目的联动团购房产活动，乙方通过自有网络平台和相关线上、线下资源等，对该项目进行推广，并向任何人介绍该项目的团购房产活动。4、合作期内，乙方负责客户的组织统筹，并负责支付二手中介服务费，平台联动中心服务费。客户往来该项目的车辆租赁费、午（晚）餐费，宣传推广人员及销售人员工资佣金、补贴等成本费用。原原告在购房过程中向被告邦盈公司缴纳50000元服务费，被告邦盈公司出具相应收款收据。被告邦盈公司支付了其组织的往来看房客户的租车费、餐费等，亦向广州房专家信息科技有限公司、广东中原地产代理有限公司支付佣金代理费等。本院认为，本案争议焦点在于：一、被告恒福公司应否承担返租义务；二、原告主张恒福公司承担案涉房屋装修费是否有合同依据；三、被告恒福公司和邦盈公司应否返还团购费。对于争议焦点一,原告主张被告恒福公司承担返租义务的依据主要为丽铂公馆的广告宣传单、微信公众号以及网络视频宣传资料，上述资料的内容指向案涉楼盘，且经过佛山市三水区市场监督管理局的调查，恒福公司曾经委托相关主体制作和发布上述广告宣传资料。恒福公司作为案涉楼盘的开发商，在销售、推广过程中未对相关主体发布宣传资料的内容提出过异议，也未能及时撤销失效的广告宣传，亦未能举证证明在购房者在购买房屋时对上述广告内容的效力作出特别的明示说明，故被告恒福公司应对发布上述广告的行为及相关的效力承担相应的法律责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房的销售广告和宣传资料在同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等涉及返租的相关内容，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月。恒福公司对外宣传的广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福公司在销售广告中所作的租金收益说明，足以让原告在内的购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，原告就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。原告据此主张被告恒福公司支付一年期的返租租金，合法有据，本院予以支持。对于被告恒福公司在诉讼中提交个别业主与星际酒店公司签订的《公寓委托经营管理协议书》辩解购房者与星际酒店公司存在委托经营合同关系。本院认为，虽然部分购房者向恒福公司购买房屋后另行与星际酒店公司签订委托经营合同，但星际酒店公司的股东为林杰龙，与恒福公司的控股股东林杰龙为同一人，两公司的法定代表人均为林杰龙，可见两公司为关联企业。其次，《公寓委托经营管理协议书》约定星际酒店公司对案涉房屋为期一年的委托经营以及每月支付固定金额的收入给购房者，从权利义务内容可见，星际酒店公司签订该协议，即为履行恒福公司的返租义务，且本案原告并未明确免除恒福公司的返租义务，综上，对于被告主张购房者与星际酒店公司签订协议而免除其返租义务的辩解，本院不予采纳。原告主张被告恒福公司在对外销售房屋时所作的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的允诺构成要约，应按照原告购买房屋面积相对应的租金1100元/月的标准，以12个月为限向原告履行返租义务，鉴于恒福公司已经逾期履行，故应向原告支付相应的返租租金13200元（1100元/月12个月），合法有理，本院予以支持。对于争议焦点二，被告恒福公司对案涉房屋是否有装修义务。对此，本院作出分析如下：首先，涉案房屋相关“精装修”广告宣传不符合要约构成要件。根据陈永忠提交的涉案楼盘宣传广告资料来看，广告语虽写有“32-58方精装修小公寓”“精装拎包入住”“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等内容，但广告中关于房屋具体的装修标准、地面、墙面设备、、地面料等核心内容未明确，相关“精装修”的广告宣传应属于要约邀请。其次，陈永忠并无证据证实恒福公司用于办理网签的备案合同附件一之后的附件内容系恒福公司故意替代，真实合同与备案合同不符。双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，已明确所签合同内容及附件共35页，一式5份，其中出卖人1份，买受人1份，三水区房产交易中心1份，按揭银行2份，后办理网签手续，再由恒福公司根据网签的合同进行打印，由双方签名或盖章，最后由恒福公司持该合同进行备案。本案备案的合同均有主管行政机关的水印，页码相连接，据此，因陈永忠作为持有合同的一方，主张恒福公司办理备案的合同系恒福公司自行替代，又未能提交相反的合同原件或复印件予以佐证，亦未能举证证明其另行签订其他合同附件及该附件有关于精装修标准的约定，而陈永忠本案中提交的《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》不能证明其具体的来源，也无其他合同相印证，不足以证明其提交的《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》为双方关于精装修之约定。所以，陈永忠以《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》为依据主张恒福公司履行精装修的义务理据不足。再次，恒福公司与陈永忠在内的其他购房者签订的《商品房买卖合同（预售）》均采用住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，而根据佛山市三水区市场监督管理局调查，恒福公司向佛山市三水区住建部门报备的房屋，分为毛坯和精装修两种标准，不同的房源装饰标准及设备标准约定不同，恒福公司在销售过程中对两种装修标准予以了公示、告知。恒福公司与陈永忠签订的合同文本中，于合同第十六条第（三）项明确约定了具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六，而合同附件六列明了“起居室内墙水泥石灰砂浆批荡……起居室、厨房地面、卫生间的地面为混凝土地面”等字眼明显为“毛坯房”而非“精装修”的装修装饰标准。综合上述论析，在陈永忠缺乏充分确凿的证据证实恒福公司与其约定交付的房屋附带精装修的前提下，原告陈永忠要求恒福公司对案涉房屋履行装修义务，依据不足，本院不予支持。对于争议焦点三，恒福公司和邦盈公司应否返还团购费问题。根据恒福公司与邦盈公司签订的《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，邦盈公司在2016年5月1日至2016年8月31日期间（保护期为截止日后30天）获得恒福公司以联动团购方式对外推广、促成涉案楼盘交易的授权。恒福公司允许邦盈公司及其组织的中介方开展团购活动，非参加邦盈公司组织的团购活动的客户，不能按团购价格购买恒福公司的房产。从本案庭审中调查情况来看，本批次系列案购房者绝大部分非本地居民，基本上是通过如电话、广告宣传单、微信宣传等方式得知基本获取涉案楼盘出售的信息。根据邦盈公司提供的租车费、餐费、佣金代理费支付凭据等，结合本系列案中部分购房者关于购房过程的陈述“从广州五羊新城有三辆大巴车在A2出口集中到三水丽铂公馆看楼盘”“交了团购费才有优惠，团购费可以抵扣购房款，抵扣价格比团购费要高所以我才愿意交”等陈述，可反映邦盈公司前期进行了房源广告宣传，协助接待、接送客户参观，促成交易等在内的服务，作为购房者的原告陈永忠基于购房需要而向邦盈公司支付了“团购费”，双方形成事实上的合同关系，陈永忠在缴纳“团购费”当天，确与恒福公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，支付购房款、办理银行按揭借款手续。故此，在陈永忠与邦盈公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，对陈永忠提出的邦盈公司应向其返还该项“团购费”的主张，本院不予支持。陈永忠并无证据证实涉案“团购费”由恒福公司收取，陈永忠要求恒福公司对其支付的“团购费”承担返还义务同样缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永忠支付返租租金13200元；二、驳回原告陈永忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即690元（原告已预交），由原告陈永忠负担546元、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担144元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一八年九月三十日书记员  李秀娟