江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0583民初16018号 原告：方建新，男，1971年6月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。 原告：方逸，男，1997年6月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。（代理上述二原告） 被告：王群，女，1989年3月1日出生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：邹君，江苏苏源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧，江苏苏源律师事务所实习律师。 第三人:昆山北区房产咨询有限公司光大店,统一社会信用代码91320583323789237Y,住所地昆山市周市镇新浦路**。 负责人：李旭林。 原告方建新、方逸与被告王群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法由审判员孙得愚独任审判，于2018年8月30日第一次公开开庭进行了审理，后原告追加昆山**房产咨询有限公司光大店作为本案第三人，本案因审理需要转为普通程序，于2018年11月9日第二次公开开庭进行了审理，原告方建新及两原告委托诉讼代理人张伟、被告王群及其委托诉讼代理人周广全（到庭参加第一次庭审，后被告撤回对其委托）、邹君（到庭参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方建新向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，将坐落于周市镇嘉裕XX花园X-XX室过户至方逸名下；2.判令被告承担定金罚则，赔偿原告定金50000元；3.判令被告承担律师费50000元；4.案件受理费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除与被告2018年3月25日签订的房屋买卖合同；2.要求被告立即返还已支付房款70万元，并承担2018年4月26日开始计算的银行利息；3.要求被告按照房价总额的15%承担违约金268500元；4.判令被告承担律师费50000元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月25日，原告和被告经北区房产居间签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于昆山市，价格为179万元。合同就双方的权利、义务等均进行了约定。后原告支付被告定金5万元，并由中介着手办理银行贷款审批手续，2018年4月25日，原告依约支付被告购房首付款65万元，因银行房贷限制，直到2018年6月4日中介才办妥银行贷款审批手续，并立即预约过户手续，确定过户时间为2018年6月25日。当日，被告却拒绝配合过户，被告以必须赔偿违约金为前提，否则不予过户，且无协商余地，并在此前的6月2日，被告通过中介向原告微信发具催告函，意思原告应该在2018年5月30日前付清房款109万元，接函后5日内未能付清109万元，被告解除购房合同。鉴于被告拒绝配合过户，原告于2018年6月26日通过中介向被告发具告知函，明确告知被告在收到告知函后10日内必须配合办理过户手续，否则起诉至法院，并要求赔偿损失。但因银行核准贷款70万元的有效期即将过期，原告无力自筹剩余资金一次性支付房款，故原告变更诉讼请求为解除合同。 被告王群辩称，原告的诉请无法律依据和事实根据，原告未按约定时间付款，构成根本违约，被告无违约行为，原告没有理由返还已支付的70万元，只能主张扣除违约金537000元的余额即163000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，原告提供的产权信息、房屋买卖合同及室内物品清单、收据、个人客户交易明细及收据、微信聊天记录、告知函、委托代理合同，被告对其真实性无异议，本院予以确认；被告提供的催告函、微信聊天记录，原告对其真实性无异议，本院予以确认，以上予以确认的证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月25日，原告方建新（乙方）和被告王群（甲方）在昆山北区房产咨询有限公司光大店（丙方，以下简称北区房产）居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告座落于昆山市房屋，价格为179万元。合同约定：合同签订之时，乙方支付人民币5万元作为定金购房，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件、购房发票、契税单、预售合同、授权委托书等材料，由丙方代为保管，作为过户之用（如果签约当日未带齐，应当在十五日内补足）。本条规定的定金是履约定金，如果其中一方根本违约，守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则；如果其中一方违约但尚不构成根本违约，不适用定金罚则。第三条履约过程：（一）首付：乙方应当在2018年4月25日之前，将首付款（含定金）人民币70万元支付到甲方名下的银行账户中。（二）过户：双方约定2018年5月30日前办理完税及过户手续，如一方不按期支付首付、交税、配合过户等，即构成违约，经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付款。（三）登记：乙方可以要求将房等级至他人（仅限乙方的近亲属，除非本合同的补充条款另有约定）名下，甲方应予配合，不得拒绝履行合同，亦不得要求提高房款。（四）首付之后的余款和贷款：乙方需要贷款：贷款部分人民币70万元。乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日起之前自行筹款补足。如果乙方委托丙方协助办理贷款，应当按照丙方指定提供相关材料，在指定时间至银行签订贷款合同（甲方应予配合），如果甲、乙任意一方不配合办理银行贷款手续，造成交易拖延，承担违约责任。第六条:违约责任与居间服务：（一）违约：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。同时，违约方应承担全部的居间费用（无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约方追偿）。第九条补充约定：4.甲、乙双方协商除去乙方银行贷款七十万元整，剩余三十九万元整于过户当天一次性支付给甲方。原告方建新和被告王群在合同尾部签字捺印，北区房产加盖单位公章予以确认。合同签订当天，原告向被告支付购房定金5万元，于2018年4月25日向被告支付购房首付款65万元。中介通知双方于2018年6月25日办理房屋过户手续，被告要求原告支付违约金，否则拒不配合，原告为此诉至本院。 根据中介与原告和被告的微信聊天记录显示，原告和被告均积极配合办理了银行贷款等相应手续，之所以无法在2018年5月30日前办理过户手续，是因为银行贷款审批太慢，中介回复被告“最近农行的审批超级慢，我们后续经理天天催”“双方都积极配合了，是银行那边审批时间出了问题”。 被告因原告未在2018年5月30日前支付购房尾款，于2018年6月12日向原告发出催告函，要求原告五日内支付购房尾款109万元，否则解除合同；2018年6月21日，被告再次向原告发出催告函，要求原告2日内支付尾款，否则购房合同解除；2018年6月26日，原告向被告发出告知函，要求被告10日内配合办理过户手续，否则要求被告承担相应违约责任。2018年7月13日，被告向原告发出解除合同通知函，要求与原告解除合同。 本院认为，原告方建新和被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。关于合同履行过程中，哪方存在违约，合同约定双方于2018年5月31日前办理过户手续，过户当天由原告向被告支付购房款39万元，该约定系双方的真实意思表示，一方面，被告确未在合同约定期限收到购房尾款，另一方面，根据双方合同的约定及二手房交易习惯，购房款通常是在过户当天支付，被告在尚未过户时要求原告支付尾款亦无合同。合同签订后，双方均积极履行了交付定金和首付、配合办理贷款手续等义务，为能如期办理过户手续积极努力，因银行审批时间慢而导致过户时间后延，并非原告和被告的过错，双方当事人在合同履行过程中均无过错。现原告要求解除合同，被告也明确不再继续履行，双方合同解除的时间本院依法认定为第二次庭审之时即2018年11月9日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，原告已向被告实际支付购房款70万元，该款项被告应当返还。原告要求被告支付该70万元的利息损失的主张，本院予以支持。原告要求被告支付违约金、律师费损失的诉讼请求，本院综合考虑双方履行合同的情况，对原告该主张，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告方建新与被告王群于2018年3月25日签订的关于昆山市房屋的《房屋买卖合同》于2018年11月9日解除。 二、被告王群于本判决生效之日起十日内返还原告方建新购房款700000元及利息损失（以700000元为基数，自2018年4月26日起按同期银行贷款利率计算至被告实际给付之日止）。 三、驳回原告方建新、方逸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。 案件受理费23210元，由原告方建新、方逸负担11605元，由被告王群负担11605元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙得愚 人民陪审员  孙 娟 人民陪审员  侯梅芳 二〇一八年九月二十八日 法官 助理  尹丛丛 书 记 员  蔡芝华