上海市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪01民终11204号上诉人（原审原告）：吴朋强，男，1961年6月2日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周芳，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海东方国贸投资管理有限公司，住所地上海市闵行区北翟路**********。法定代表人：孙寿祥，执行董事。原审第三人：上海东方国贸西郊企业管理有限公司，住所地上海市闵行区北翟路，住所地上海市闵行区北翟路****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙寿祥，执行董事。上诉人吴朋强不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初2694号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。吴朋强上诉请求：依法裁定撤销原审裁定，发回原审法院审理。事实和理由：政府在拍卖涉案土地时所规定的竞拍条件和出让限制条件的相关要求，不仅能视为代表上诉人方的要约，上诉人与XX公司之间虽未签订租赁合同，但事实上双方已就商铺租赁形成合意。《土地出让合同》以及上海虹桥综合交通枢纽工程建设闵行区XX办公室签发的虹枢闵分办【2008】17号《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》、《答疑纪要》、《承诺书》等相关文件已经能证明为上诉人与XX公司之间已经建立租赁合同关系，上诉人就是本案租赁合同纠纷的适格主体。吴朋强向一审法院起诉称，2002年5月21日,案外人杨某与第三人西郊管理公司在上海市宝山区公证处公证签署了《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》,该合同约定，西郊管理公司同意吴朋强租赁XX市场XX区XX号(14平方米)为商业用铺位,租赁期为20年,租金总计80,000元,租赁期从2004年8月29日至2024年8月28日等。2003年2月19日,案外人杨某与案外人陈某在上海市宝山区公证处签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位租赁转让合同》,该合同约定，杨某自愿将XX市场XX区XX号(14平方米)营业铺位的20年租赁权转让给陈某。合同生效后,《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》中杨某的权利义务全部由陈某继续享有和承担,杨某对该合同不再享有任何权利。2003年2月25日,案外人陈某与吴朋强在上海市宝山区公证处签订《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位租赁转让合同》,该合同约定，陈某自愿将东方国贸西郊批发市场一楼服装区XX号(14平方米)营业铺位的20年租赁权转让给吴朋强。合同生效后,《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位20年租赁合同》中陈某的权利义务全部由吴朋强继续享有和承担,陈某对该合同不再享有任何权利。合同签订后,西郊管理公司为吴朋强颁发了《东方国贸营业铺位使用证》。2008年12月11日，因上海虹桥交通综合枢纽工程建设的需要，上海东方国贸西郊批发市场被拆除，吴朋强的营业铺位一并拆除。吴朋强的营业铺位在动拆迁前，在数百户商户向政府及动拆迁部门反映并提出诉求，要求提供新场所重新安置原有承租商户。2008年12月22日，基于数百户商户向政府及动拆迁部门提出要求重新安置原承租商户的诉求，上海虹桥综合交通枢纽工程建设闵行区XX办公室签发的虹枢闵分办【2008】17号《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》中第一条明确：“1、要求安置803户（20,075平方米）虹桥综合交通枢纽西郊批发市场的动迁商户。（1）其中455户已领动迁费，待商城建好后，根据原协议不变继续经营20年（租费110,000元-140,000元/户）。（2）358户未领动迁费，先歇业，待商城建好后，无偿使用20年。”同样基于数百商户要求重新安置原承租商户的诉求，政府相关主管部门同意了该部分商户的诉求，在尚待签署的《土地出让合同》中第十五条明确限定了土地竞拍受让人的相关义务，即：土地竞拍受让人在新建的商贸城内必须提供原商贸城内租赁面积相当的商铺给原承租户20年的免租经营权。在土地竞拍前，政府为保障并落实原商户在新建商贸城的重新安置权是20年的免租经营权，在涉案地块公开出让过程中，政府相关招标文件《答疑纪要》、《企业承诺书》和《闵行区XX路XX地块有关建设要求的具体说明》中明确，“原大型商贸城拆迁前，与商贸企业签订长期租赁合同的承租人，…….可以在该土地上新建的商贸城内继续经营的，享受以下优惠条件：承租人在新建商贸城内重新租赁的商铺使用面积与原商贸城内的租赁面积相当；承租人在新建的商贸城内经营，不必支付新的租赁费用，继续经营年限为原租赁合同约定的承租年限，不扣除在原商贸城内已经营的年限”，“对803户原承租户安置的商铺使用面积与原商贸城内的使用面积相当”，“承诺项目建成后提供50,000平方米的安置面积用于安置上海XX有限公司及承租户”，“承担上海XX有限公司在被拆迁期间对他们所作的安置承诺”，“承诺承担不稳定因素的一切社会和经济责任”等相关内容。上述招标文件内容在事后的闵行规土局出具的《信访答复意见》中获得进一步的印证。XX公司在向土地市场递交竞买申请时，也递交过承诺书，承诺按以上内容执行。《土地出让合同》中则也明确了土地受让人应严格按照上述文件约定执行的内容。2009年6月15日，XX公司通过竞拍方式取得上海市闵行区XX镇XX公路XX地块，并与上海市闵行区规划与土地管理局签署了《国有建设土地使用权出让合同》。特别需要说明的是：根据（2015）闸刑初字第1127号刑事判决书的认定，2009年5月，西郊管理公司以同年4月新成立的XX公司（该公司股东仍为西郊管理公司原股东孙寿祥等三人）的名义，参与XX镇XX公路XX地块国有建设用地使用权的竞拍，并以266,000,000元竞得该土地。事实上，西郊管理公司与XX公司实际控制人不变。目前，涉案项目已经竣工，但尚未开业。期间，吴朋强多次与XX公司交涉，要求其严格按照在竞拍上海市闵行区XX镇XX公路XX地块过程中作出的承诺以及《土地出让合同》中明确要求的土地受让人应严格按照《答疑纪要》、《企业承诺书》和《闵行区XX路XX地块有关建设要求的具体说明》等相关文件的约定，安置与原西郊管理公司租赁面积相当的商业用铺位，但未果。经走访闵行规土局，该局意见XX公司应严格按照出让条件规定及承诺，对原承租人做好安置工作。根据上海市规划和土地资源局在编号为2010-1066-0281对陈某等同志的答复中明确“东方国贸西郊批发市场因虹桥综合交通枢纽建设动迁。为安置部分商户，闵行区在XX镇XX路XX地块（即XX镇XX街坊XX宗地，土地用途为商业）出让过程中，通过答疑纪要、承诺书和地块建设要求等形式，明确该项目建成后，受让人须提供50,000平方米安置原承租商户，若因安置不善而引发的各类问题，土地受让人应妥善处置，并承担相应的法律经济赔偿责任……。后该地块由XX公司竞得，闵行区规土局于2009年6月15日与其签订出让合同（沪闵府土【2009】出让合同第15号（1.0版））……。同时，合同第十五条再次明确了受让人的上述义务。吴朋强等数百原承租户截止今日尚未被XX公司予以安置新承租商铺，不仅基于XX公司实际控制人的贪婪，更由于XX公司实际控制人贿赂当时政府相关的公职人员所造成的不良结果，基于此，吴朋强出于无奈，只能诉请法院。吴朋强认为，吴朋强原承租西郊管理公司的商铺被动拆迁时，吴朋强从未放弃要求重新安置的权利，吴朋强并在第一时间向政府及动拆迁部门及时提出诉求，要求涉案土地竞拍者在新建商贸城中重新安置新商铺给原承租户。基于吴朋强等数百商户的诉求，政府同意吴朋强的诉求，并不仅在涉案土地招拍文件中明确土地竞拍受让人在新建商贸城中要求按照原承租户的租赁面积给予20年的免租权，且在规土部门与XX公司签署的《土地出让合同》中再次确认了吴朋强等数百商户的要求按原承租面积给予20年免租期的条款。因此，吴朋强、XX公司双方虽未就上海市闵行区XX镇XX地块项目内商业用铺位的租赁事宜签订过相应的合同。但事实上，XX公司与规土部门签订的土地出让合同中，规土部门已经站在吴朋强的立场上，同意了吴朋强的要求按照原承租面积重新给予20年免租期的诉求，由此可以确认吴朋强、XX公司双方针对吴朋强在本案中的诉请已达成一致。根据已经查明的事实，XX公司与西郊管理公司虽为二个不同主体，但该二个公司实为同一实际控制人，XX公司至今不给予吴朋强在新建商贸城中重新安置商铺，主要是贪欲作怪，并贿赂相关政府公职人员，恶意侵害吴朋强等数百商户合法安置权所致。基于XX公司的行为有违商业诚信原则，且吴朋强多年维权又因相关公职人员的贪腐而受阻，故吴朋强出于无奈，只能诉至法院提出上述诉请。另外，由于新建商城内没有符合吴朋强要求的14平方米的商业铺位，吴朋强选择12平方米的商业铺位，但吴朋强对其权益受损部分保留进一步追诉的权利。虽吴朋强选择20年免租使用权的商业铺位已被抵押及司法查封，但是基于吴朋强、XX公司之间确立租赁关系在先，且按照买卖不破租赁的原则，吴朋强选择诉请中提及的商业铺位20年的免租使用权并不影响对商业铺位产权的处置，同理对商业铺位产权的处置也不影响吴朋强享有诉请中提及的商业铺位20年的免租使用权。请求判令：判令XX公司在已经竣工的上海市闵行区XX镇XX公路XX地块项目内向吴朋强提供约14平方米商业用铺位20年的使用权。诉讼中，吴朋强明确上述诉请为：判令XX公司向吴朋强提供上海市闵行区XX路XX号XX幢XX部位XX铺位20年的免租使用权。一审法院经审查认为，吴朋强现以租赁合同关系为请求权基础向法院提起诉讼，但吴朋强与XX公司之间未签订租赁合同，也无证据证明双方就商铺租赁已形成合意。关于闵行区XX镇XX路XX地块的出让合同系由政府部门与XX公司签订，吴朋强并非该土地出让合同的签约主体，不能直接依据该出让合同要求XX公司履行合同义务。政府部门在拍卖闵行区XX镇XX路XX地块时所规定的竞拍条件和出让限制条件的相关要求，并不能视为代表吴朋强方的要约。鉴于吴朋强提供的土地出让合同以及政府部门印发的《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》、《答疑纪要》、《承诺书》等相关文件并不能证明为吴朋强、XX公司之间已建立租赁合同关系，故吴朋强不是本案租赁合同纠纷的适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，驳回吴朋强的起诉。本院认为，本案上诉人系以租赁合同关系为请求权基础向原审法院提起的诉讼。从本案证据材料反映，上诉人与被上诉人XX公司之间并未签订租赁合同，且亦无证据表明双方就商铺租赁已形成合意。而闵行区XX镇XX路XX地块的出让合同系由政府部门与被上诉人XX公司签订，上诉人并非该土地出让合同的签约主体，不能直接依据该出让合同要求被上诉人履行合同义务。政府部门在拍卖闵行区XX镇XX路XX地块时所规定的竞拍条件和出让限制条件的相关要求，并不能视为代表上诉人方的要约。上诉人提供的《土地出让合同》及以政府部门印发的《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》、《答疑纪要》、《承诺书》等相关文件并不能作为上诉人与被上诉人之间已建立租赁合同关系的依据。上诉人非本案租赁合同纠纷的适格主体。故在此情形下，原审法院依法裁定驳回起诉，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李 平审判员 王 征审判员 侯晓燕二〇一八年九月二十八日书记员 李 庆附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。