苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初7419号 原告：曹小红。 被告：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路**。 法定代表人：张风凑，董事长。 委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王栋，系该公司员工。 原告曹小红与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理。依法适用简易程序于2018年8月3日公开开庭进行了审理，原告曹小红，被告上亿置业公司的委托诉讼代理人蒯志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹小红向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告延期交房违约金158581.30元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，全款购买了购买上亿汽车城（苏州百强汽车商业广场）第54幢114号，按照合同约定，出卖人应当在2016年1月31日前交付房屋。但被告延期至2018年3月14日才交房，拖延774天，构成违约。为维护自身合法权益，原告起诉至法院。 被告上亿置业公司辩称：1、原告主张的逾期时间与实际不符。被告向原告实际办理交房时间是2018年3月14日，但是被告在取得了住建局的交付使用通知书后于3月5日已经向原告发出办理交房手续的通知，因此存在逾期时间应当截止至2018年3月5日；2、虽然被告与原告之间存在着逾期交房的事实，但据被告所知原告与案外人苏州上亿商业管理有限公司就涉案房屋签订过委托经营管理协议，且该协议正在履行过程中，也就意味着因该房屋由案外人经营管理，原告在此期间是没有发生实际损失的，被告要求将案外人苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）追加为本案第三人；3、违约金应当是以弥补损失为原则，同时适度体现一定的惩罚性，而在本案中原告主张按照房屋总价的每天万分之五的标准折合年利率为18.25%，明显高于其所受的实际损失，故请求法院依法进行调整。 本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，出卖人上亿置业公司与买受人曹小红签订了《商品房买卖合同》一份，约定：曹小红向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场54幢1单元114号商业营业用房，房屋总价款为406065元，签约之日一次性支付购房款406065元；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，曹小红依约支付了全部购房款。 2014年12月22日，甲方曹小红与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其购买涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。 2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。 2018年3月5日，上亿置业公司向曹小红发出交房通知，要求其在三天内办理交房手续。2018年3月8日，曹小红收到上述交房通知。2018年6月19日，上亿置业公司、曹小红签订了交房流转单，曹小红缴纳了维修基金4114元、房屋面积差价3706元。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、发票、交房通知，被告提供的《委托经营管理协议》，原被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。 第一，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告认为原告将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据原告与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告与被告实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故在原告逾期交房期限内存在实际损失，被告的上述抗辩理由，本院不予采信。对于被告要求追加上亿商管公司为第三人的申请，本院不予准许。被告存在逾期交房违约行为，且该行为造成了原告的实际损失，原告有权要求被告承担违约责任。 第二，逾期交房的期间。原告主张违约金计算至2018年3月14日。被告于2018年3月5日向原告发出交房通知，要求其三天内办理交房手续。本院认为，被告通知交房应给与对方合理的准备时间，现原告主张违约金计算至2018年3月14日，应视为在合理期间内，符合法律规定，本院予以确认。 第三，违约金的计算。被告认为违约金明显高于原告的实际损失，应当由法院进行调整。本院认为，双方约定的违约金数额明显高于原告的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，本院酌情认定应按照已付房款的每日万分之三的标准计算违约金，故违约金为94166元（406065元*万分之三*773）。 综上，本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现被告逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州上亿置业有限公司支付原告曹小红违约金94166元，于本判决生效之日起十日内履行。 二、驳回原告曹小红其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1736元，由原告曹小红负担659元，由被告苏州上亿置业有限公司负担1077元，被告负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员 王 惠 二〇一八年九月十七日  书记员 马文秋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。