江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终3526号上诉人(原审被告)：江西海润房地产开发有限公司，住所地：江西省定南县东环南路御水尚都。法定代表人：李少群。委托诉讼代理人：钟兆章，男，1976年10月9日生，汉族，住江西省安远县，系该公司法律顾问。被上诉人(原审原告)：袁辉超，男，1977年10月1日生，汉族，住江西省定南县。上诉人江西海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）因与被上诉人袁辉超商品房销售合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2018）赣0728民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海润公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金2000元；2.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.按照合同约定，逾期交房违约金为2000元；2.案涉房屋逾期时间计算有误，应计算至验收合格时间止，即为2016年5月20日。3.一审法院未予支持部分标的款所产生的诉讼费用应由袁辉超承担。袁辉超未发表答辩意见。袁辉超向一审法院起诉请求：1.判决海润公司支付逾期交房违约金人民币34567.80元。2.判决海润公司支付因其违约导致袁辉超租房损失14400元。3.判决海润公司承担逾期交房所产生的利息人民币28807.52元。4判决海润公司支付逾期不办理不动产权证违约金人民币11184.09元。以上四项共计88959.41元。5.本案诉讼费及因诉讼所产生的费用由海润公司承担。一审法院认定事实：2013年10月8日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定：1.袁辉超向海润公司购买由海润公司开发的位于定南县东环南路东侧御水尚都9#楼1-701房屋一套（总价338912元）。2．出卖人应当在2015年2月30日前向买受人交付该商品房。3.出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过2000元。袁辉超按约支付首付款101912元，其余房款向银行办理了按揭贷款。2016年6月19日，海润公司向袁辉超交付了房屋。一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定的强制性规定，合同合法有效，原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是：逾期交房的违约金如何计算。一、袁辉超已按约定金额支付购房首付款，但海润公司未按合同的约定在2015年2月30日前向袁辉超交付房屋，故海润公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失费30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失费为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。海润公司逾期交房导致袁辉超期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合袁辉超购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。海润公司于2016年6月19日向袁辉超交房，应认定逾期交房时间从2015年3月1日起计算至2016年6月19日，共15个月。综上，海润公司应向袁辉超支付逾期交房违约金（600元/月×15个月）+（600元÷30天×18天）=9360元。综上，一审法院判决如下：一、被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告袁辉超逾期交房的违约金9360元；二、驳回原告袁辉超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2024元，减半收取1012元，由原告袁辉超负担506元，由被告江西海润房地产开发有限公司负担506元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.逾期交房违约金如何计算？2.诉讼费用如何分担？关于逾期交房时间问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，双方商品房买卖合同约定，上诉人应当在2015年2月30日前将取得竣工验收备案表、验收合格及取得交付使用批准文件的房屋交付给被上诉人；商品房达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。根据查明事实，上诉人虽然于2016年5月20日综合验收合格，但是书面通知被上诉人办理交付手续的时间为2016年6月19日。上诉人主张应当按照综合验收合格时间作为交房日期，本院不予支持。关于违约金的标准问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人逾期交房，导致房屋买受人期待居住时间减少，其实质是减少居住期间房屋租金的损失。对于该项损失，一审法院结合房屋买受人所购房屋地段、面积等因素，酌定房屋租金每月600元并无不当。上诉人认为只应支付2000元违约金，本院不予支持。关于案件受理费的处理问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。一审法院根据本案具体情况确定双方负担部分诉讼费用，并未违反上述规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西海润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  李 鸿审 判 员  杨冬华二〇一八年九月一日代理书记员  张 可