重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初5680号原告:重庆市南川区南岗物业有限责任公司，住所地重庆市南川区清桥花园**附**，统一社会信用代码91500119781562945J。法定代表人：谢应能，重庆市南川区南岗物业有限责任公司总经理。委托诉讼代理人:李先禄,重庆春意律师事务所律师。被告：杨静，女，1974年1月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：安学军，男，1974年3月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆市南川区南岗物业有限责任公司（以下简称南岗物业公司）与被告杨静、安学军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南岗物业公司法定代表人谢应能和委托诉讼代理人李先禄、被告杨静到庭参加了诉讼。被告安学军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市南川区南岗物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告交纳拖欠原告的物业服务费用等费用5096.4元。2、判令被告向原告支付2014年6月1日起至履行物业费交付之日止的服务费逾期缴付违约金（按每日5‰计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求，要求被告按照拖欠物业费总额的5%支付违约金给原告。事实和理由：2013年8月10日，原告与南川区“XXXX”小区业委会签订了《XXXX小区物业服务合同》，合同约定原告南岗物业公司为XXXX小区业主提供公共设施维护和公共秩序管理等物业服务，由业主按月支付物业费。合同期限从2013年8月11日至2016年8月10日，合同到期后，双方续签合同至2019年12月31日止。原告按约进驻该小区为该小区提供物业服务，但被告未按照合同约定支付原告2015年4月至2018年6月期间的物业费、公摊费等费用。经原告多次催收未果，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨静辩称，欠费时间和金额以单据为准。我家是2008年购买的XXXX房屋，2009年完成装修并入住。之前一直都是以季度为期主动缴纳物业费，后因楼顶漏水而导致物管费的拖欠。期间告知物管公司，物管公司派人看过几次，但未给予解决处理，后因漏点越来越多，我们自己出钱简易处理了房顶和室内受损严重部位。之后主卧、书房和靠小区的卧室情况好了许多，但客厅的漏水仍然未改善，且由于窗套发胀变形致使窗户无法使用，不得已更换窗套，并在客厅上门的女儿墙上加盖了棚。楼顶作为共同设施，南岗物业公司对楼顶的维护未尽责，且由于其拖延致使我家室内遭受了不必要的损失，原告南岗物业有不可推卸的责任。对此我有三点要求：一是南岗物业必须与我们楼顶漏水的业主一起想办法及早解决漏水问题；二是赔偿我家由于漏水造成的损失共计5940元；三是诉讼费由双方共同承担。被告安学军未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年8月10日，XXXX小区业主委员会（甲方）与原告南岗物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同》，该合同约定：甲方通过招标方式选聘乙方，由乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务事宜，合同期限为3年，自2013年8月11日起至2016年8月10日止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，物业服务费用按月收取，收取标准（按建筑面积计算）为：多层住宅0.6元/月·平方米，高层住宅0.8元/月·平方米，商业物业0.6元/月·平方米。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取现金方式向业主分摊计收。合同第八条约定业主或物业使用人应于每月15日内履行交纳义务。第二十七条规定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，南岗物业公司对该小区进行了物业管理。2015年12月30日，XXXX小区业主委员会（甲方）与原告南岗物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同补充协议》，该协议约定：双方针对2013年8月10日签订的物业服务合同第四章物业服务费用的相关条款和第三十二条约定作出如下补充：鉴于签订的物业服务费用标准是沿用2009年小区开盘时的费用标准……业委会主持下并逐户上门征求业主意见，全小区753户，同意提高物业费的业主518户，未装修14户，达到2/3业主同意从2016年1月起调整物业服务费用。调整物业服务费用标准如下：多层楼梯房从原0.6元/㎡调价为0.8元/㎡，小高层电梯房从原0.8元/㎡调价为1.0元/㎡，商业门面从原0.6元/㎡调价为0.8元/㎡。公共用水电分摊标准调整为多层楼梯房4元/月/户，高层电梯房7元/月/户。从2016年1月1日起对小区开始实行。2016年8月11日，XXXX小区业主委员会（甲方）与原告南岗物业公司（乙方）再次签订了《XXXX小区物业服务合同》，由甲方续聘乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务的事宜，合同期限为3年，自2016年8月11日至2019年12月31日止。与上一份合同相较，该合同中对于物业费收取标准和共用的专项设备运行的能源消耗费用进行了变更，即按照以下标准收取物业费：多层住宅0.8元/月·平方米，高层住宅1.0元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，按多层房4元/月/户，高层房7元/月/户，主要包括楼道、庭院、电梯运行、二次供水等电费和清洁绿化用水费，和物业服务费一起收取，盈余或亏损由乙方享有或承担。该合同第二十七条规定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。其他合同内容与上一份物业服务合同基本一致。另查明，被告杨静、安学军系重庆市南川区XXXX小区XXXX号房屋的业主，该房屋系高层电梯房，房屋建筑面积为129.67平方米。由于被告未缴纳从2015年4月1日至2018年6月30日期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。还查明，本院于2016年9月2日作出的（2016）渝0119民初4424号民事判决中查明“2013年8月至2015年12月，XXXX小区多层住宅每月每户应分摊的公用水电费为4.13元。”现原告南岗物业公司自愿按照4元/月/户主张多层住宅业主2016年1月之前的公摊水电费。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、两份《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、（2016）渝0119民初4424号民事判决书、不动产查询证明等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》和一份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》和《补充协议》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。因此，被告应承担向原告交纳从2015年4月1日起至2018年6月30日止的物业服务费、公摊水电费的义务。按照合同约定，被告从2015年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费应为933.62元（0.8元/平方米·月×129.67平方米×9个月），公摊水电费因合同约定为据实分摊，但原告未提交该段期间高层电梯房业主应承担的公摊水电费的具体金额，故本院采用该段期间原告主张的多层住宅业主应承担的公用水电费4元/月/户确定被告应承担的公摊水电费为36元（4元/月×9个月），从2016年1月1日起至2018年6月30日止的物业服务费费应为3890.1元（1.0元/平方米·月×129.67平方米×30个月），从2016年1月1日起至2018年6月30日止的公摊水电费应为210元（7元/月×30个月），以上合计5069.72元，该款本院依法予以支持。对于被告提出的房屋漏水问题，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张的违约金问题，被告未按时交纳物业费，已经构成违约，虽然两份物业服务合同约定了违约金的计算标准，但原告当庭请求按被告下欠金额的百分之五计算违约金，系原告对其权利的处分，也并不过高，本院予以确认。故对于原告主张的违约金253.49元（5069.72元×5%），本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告杨静、安学军于本判决生效之日起十日内向原告重庆市南川区南岗物业有限责任公司支付2015年4月1日起至2018年6月30日期间的物业服务费、公摊水电费合计5069.72元。二、由被告杨静、安学军于本判决生效之日起十日内向原告重庆市南川区南岗物业有限责任公司支付违约金253.49元。三、驳回原告重庆市南川区南岗物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告杨静、安学军负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇一八年九月十一日法官助理何丹书记员李珑