上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初17497号原告：何勤连，女，1966年4月3日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海杨王建筑材料经营有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：季国清，执行董事。委托诉讼代理人：刘军，上海大可以律师事务所律师。原告何勤连诉被告上海杨王建筑材料经营有限公司(以下简称杨王公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告何勤连和被告杨王公司委托诉讼代理人刘军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何勤连向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金24,359元及同期银行贷款利息；2、判令被告支付续租租金128,086元及同期银行贷款利息；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年6月8日与被告上海杨王综合市场经营管理有限公司(该公司于2018年6月14日更名为上海杨王建筑材料经营有限公司)签订房屋租赁合同,合同期限从2011年7月21日至2016年7月20日止,按照合同约定,被告应在2016年7月20日支付租金74,359元,但被告并未支付,经原告多次追讨后,被告于2016年8月17日,经银行转账支付租金30,000元整。之后,原告又每月电话联系或上门追讨多次,被告于2017年5月4日支付支票20,000元整,尚欠余款24,359元,虽多次追讨,但仍至今未付。上述合同到期以后,被告与原告续签合同3年,合同期限从2017年3月1日至2020年2月28日,按照合同约定,到目前为止被告应支付租金共137,944元,但被告只在2017年4月6日支付2017年3月、4月租金9,858元,尚欠128,086元未付,其房屋仍被被告占用。综上所述,为了维护原告的合法权益,故特向法院提出诉讼。被告杨王公司辩称，2017年3月1日前的租金已经超过一年的诉讼时效；2017年3月1日后，由于政府采取断水断电措施，原告作为出租方应向被告提供可以使用的房屋，原告提供了不符合合同约定的房屋，被告可以少付租金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，原告与案外人上海森博实业有限公司(以下简称森博公司)签订《房屋使用权出让合同》一份，约定：森博公司向原告出让位于金海公路XXX弄XXX-XXX号房屋，建筑面积为202平方米；森博公司已经选聘被告杨王公司从事该厂房所在的物业管理区域的前期物业管理。同日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告出租位于奉贤区金海公路XXX弄XXX-XXX号(部位)房屋；建筑面积202平方米，房屋用途为工业，房屋类型为厂房；被告向原告承诺，租赁该房屋作为建材市场或仓储使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限自2011年7月21日起至2016年7月20日。前三年甲方(原告)免收乙方(被告)租金。自第四年起年租金如下：2015年1月20日前支付66,923元；2015年7月20日前支付66,923元；2016年1月20日前支付74,359元；2016年7月20日前支付74,359元。上述租赁到期后，被告尚欠原告租金24,359元未付。2016年7月21日，原、被告续签《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告出租位于奉贤区金海公路XXX弄XXX-XXX号(部位)房屋；建筑面积202平方米，房屋用途为建材商铺，房屋类型为厂房；被告向原告承诺，租赁该房屋作为建材市场或仓储使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限自2016年7月21日起至2020年2月28日止。租金每年递增6%，2017年4月1日支付年租金58,984元，2018年4月1日支付年租金62,670元，2019年4月1日支付年租金66,356元。原告已经选聘被告杨王公司从事该厂房所在的物业管理区域的物业管理，物业管理费由被告杨王公司收取。又查明，位于上海市奉贤区金海公路****的房屋的所有权人为案外人森博公司，土地权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业工地。另查明，2017年4月11日，上海市公安局奉贤分局向奉贤区人民政府发送《关于提请对晓阳集贸市场、杨王综合市场、二手车交易市场等单位实施停产停业的请示》一份，载明：被告杨王公司杨王综合市场主要从事建筑材料的批发零售，总占地面积96亩，总建筑面积26,013平方米，二层建筑(商铺)20栋，三层建筑(商铺)2栋，现有商铺共183家；消防违法行为和火灾隐患为：1、未经消防安全检查擅自营业；2、违规储存、经营易燃易爆危险品；3、消防设施损坏停用(市场二层建筑共20栋，其中南面12栋二层建筑消防喷淋管网破裂，市场管理方将阀门关闭，导致目前二层建筑的第二层商铺消防喷淋管网内无水；4、市场管理主体未按规定开展有效的防火巡查、检查。鉴于以上情况，该局已对该市场进行行政处罚，并拟责令停产停业，因众市场目前处于经营状态，涉及经营商铺较多，停产停业对社会生活影响较大，拟提请区政府决定实施。2017年4月28日，上海市奉贤区人民政府向公安奉贤分局作出沪奉府(2017)39号《上海市奉贤区人民政府关于同意执行晓阳集贸市场、杨王综合市场、二手车交易市场停产停业的批复》一份，批复：同意你单位提出的强制执行重大火灾隐患单位晓阳集贸市场、杨王综合市场、二手车交易市场停产停业的意见，并知会相关部门及属地政府，依法依规做好上述停产停业工作。2017年4月22日，上海市奉贤区公安消防支队向被告杨王公司作出沪奉公(消)行罚决字(2017)0046号《行政处罚决定书》，载明：现查明，2017年3月30日，位于上海市奉贤，位于上海市奉贤区南桥镇金海公路**上海杨王综合市场经营管理有限公司存在未经消防安全检查擅自投入营业的消防违法行为杨王公司责令停产停业，并处罚款30,000元的处罚。再查明，2017年4月5日，奉贤区南桥镇人民政府经济发展科向被告杨王公司发出《关于杨王综合市场关停整治的通知》一份，载明：因杨王综合市场消防设施损坏、不符合安全要求，存在重大消防安全隐患，同时根据产权结构调整、淘汰低端市场的要求，现决定对杨王综合市场进行关停整治，并将实施限行、限入、断水断电等措施，于2017年5月31日前关闭杨王综合市场。2017年4月25日，被告杨王公司向杨王综合市场各经营户发出《通知》一份，载明：接区政府关于关停、整治、转型杨王综合市场的决定文件，考虑到杨王综合市场存在严重安全隐患，不符合安全消防部门的要求等原因，根据政府下发的《关于杨王综合市场关停整治的通知》，被告杨王公司决定收回杨王综合市场的商铺，杨王综合市场关停整治转型；为此通知经营户于2017年4月30日前交还原承租的商铺，自2017年5月15日起任何车辆均不得擅自进出杨王综合市场，货物只出不进，自2017年5月20日起杨王综合市场全面关停清理，不再继续经营，并采取停电、停水等措施……被告杨王公司于2017年5月15日开始在市场周围砌围墙，同年5月31日围墙完工，市场内从2017年6月12日起停水停电。本院认为，本案争议焦点为：1、2017年3月1日前被告拖欠的租金是否已经超过诉讼时效。原、被告签订的第一份《房屋租赁合同》约定的最后一笔租金的支付日期为2016年7月20日。由于被告拖欠该租金，原告先后向被告催讨，被告也分别于2016年8月17日和2017年5月4日支付了30,000元和20,000元租金。上述原告催款和被告支付部分款项的行为造成诉讼时效的中断，应重新计算诉讼时效。而自2017年10月1日起，诉讼时效为三年，故原告的起诉未过诉讼时效。2、杨王综合市场关停导致系争房屋未能经营使用的责任在哪方，市场关停后是否仍需支付租金。本院认为，被告杨王公司不仅是本案租赁合同的承租人，也是杨王综合市场的管理公司。根据上海市公安局奉贤分局的请示及行政处罚决定书，杨王综合市场被责令停产停业系由于被告杨王公司存在消防违法行为和火灾隐患，请示中的第1、2、4项违法行为均系被告杨王公司的行为，第3项消防设施损坏停用，在被告未能举证证明系原告交付的设施本身存在问题且已向原告通知要求修复的情况下，亦应由被告承担责任；且行政处罚决定书确认系由于被告杨王公司未经消防安全检查擅自投入营业的违法行为而责令停产停业；综上，存在消防违法行为的责任在被告方。根据《关于杨王综合市场关停整治的通知》，市场关停整治的另一原因为产业结构调整、淘汰低端市场的要求，被告作为房屋的承租人和市场的经营管理者，经营产业的调整和转型责任在于被告方，并非原告出租的房屋的原因导致。综上，本院对被告的辩解意见不予采信。被告应当向原告支付租金。被告未按约支付租金，应承担延期付款的利息。故本院对原告要求被告支付2017年3月1日前拖欠的租金24,359元及自2017年5月1日起至2018年6月28日止期间拖欠的租金68,842元的诉讼请求和相应利息的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海杨王建筑材料经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何勤连2017年3月1日前的租金人民币24,359元；二、被告上海杨王建筑材料经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何勤连以24,359元为本金自2016年7月21日起至本判决生效日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；三、被告上海杨王建筑材料经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何勤连自2017年3月1日起至2018年6月28日止的租金68,842元；四、被告上海杨王建筑材料经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何勤连以49,126元为本金自2017年4月2日起和以20,432元为本金自2018年4月1日起，均至本判决生效日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,349元，减半收取计1,674.5元，由原告承担674.5元，由被告负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一八年九月三十日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。