北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初61771号原告(反诉被告)：宁子鉴，男，1998年2月8日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：向娟。委托诉讼代理人：滕某。被告（反诉原告）：南冰，男，1979年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王灵芳。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪。原告（反诉被告）宁子鉴与被告（反诉原告）南冰（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，并依法追加北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。宁子鉴的委托诉讼代理人向娟、腾竹，南冰及其委托诉讼代理人王灵芳，麦田公司委托诉讼代理人陆闪闪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁子鉴向本院提出诉讼请求：1.南冰向我返还定金50万元；2.南冰按照中国人民银行同期贷款利率标准向我支付自2017年5月8日至实际返还定金之日止的利息。事实与理由：2017年3月12日，我与南冰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买南冰位于北京市朝阳区东柏街*号院*号楼*单元1201号房屋。合同签订后，我按照约定向南冰支付定金50万元。因2017年3月17日及3月24日北京市住建委等部门发布“限贷”政策，经双方协商一致，合同已于2017年5月7日解除。因南冰至今仍拒绝返还我已经支付的定金，故诉至法院。南冰反诉并答辩称：不同意宁子鉴的诉讼请求。我因置换房屋需要与宁子鉴签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，我积极按约定办理网签及房屋解押手续。但至2017年4月底，宁子鉴称其申请的贷款数额未能达到预期数额，要求无责解约。因宁子鉴坚决要求解约，我只好于2017年5月7日通知宁子鉴解除合同。鉴于此，我认可双方签订的合同已经解除，但解除的原因系宁子鉴违约所致，而不是协议解除；北京地区房产调控政策频繁，且宁子鉴作为在校生，批贷条件本身就非常严格，故宁子鉴在签订合同时对于贷款可能遇到障碍是有预见能力和义务的；宁子鉴现有证据无法证明其未能成功按照约定获得贷款系受2017年3月24日政府发布的政策影响。且在实际履行中，宁子鉴在提交的第一次贷款申请被拒绝后就放弃了，没有尽到最大努力履行合同；退一步，即使宁子鉴无法按照约定获得贷款，其也应按照合同约定以银行资金监管方式补足剩余房款，双方从未约定合同的履行需要以贷款足额发放作为条件；在宁子鉴出现贷款不足情况下，我也提出迟延偿还房款的方案，但宁子鉴予以拒绝。因宁子鉴拒绝履行合同导致我亦无法与置换房屋的出卖方履行合同，给我带来巨大经济损失，故我提起反诉要求：1.宁子鉴支付违约金111万元；2.宁子鉴配合我办理北京市朝阳区东柏街*号院*号楼*单元1201号房屋网上签约备案注销手续。宁子鉴针对南冰的反诉请求辩称：我不同意南冰反诉请求。我因受限购、限贷政策影响导致可贷款数额由原来的304万元降低为184万元，首付比例大幅上升，故不是因为我自身原因造成合同无法履行，故南冰主张违约金没有事实和法律依据；双方合同约定我因自身原因未获得贷款批准时方适用合同附件二的约定。现涉案交易系因国家政策原因导致无法履行，我不需要按照附件二的约定进行履行；且附件二约定我在因自身原因无法获得贷款，才需向其他家银行申请贷款。实际履行中，第一家贷款银行因无法按约定数额批贷而未出具任何书面函复，故我向其他银行申请贷款的条件也不成立。综上，我不存在违约，不应该支付违约金；南冰主张的案外损失，与我无关；因南冰未退还我定金，我不同意配合其办理网签注销手续。麦田公司述称：我公司不是房屋买卖合同关系的主体，尊重法院的判决。2017年3月17日出台的政策规定如果是二套房，首付比例需提升至80%；2017年3月24日出台的《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理通知》规定了已经成年未就业没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应该进一步严格住房贷款条件，原则上按照二套房信贷政策执行。因银行未对前述通知出台具体实施细则，故买卖双方在3月17日新政出台后仍继续履行合同，并于3月24日办理了网签。在前述通知发布后，我公司业务员就询问建设银行工作人员涉案交易的批贷标准，建设银行工作人员称因政策刚出台，未有具体实施意见，但涉案交易情形原则上需要按照二套房来认定贷款标准。后我公司业务员了解到农业银行的政策比较宽松，就将客户的基本情况告知农业银行，农业银行也称因政策刚出台，未发布具体实施细则，但业务员是否向农业银行提交书面材料，因涉案交易的业务员已离职，现无法核实。2017年4月中下旬，建设银行和农业银行都告知我公司业务员涉案交易情形应该不可能按照一套房标准认定首付款比例。得知该消息后，我公司就组织双方面谈。宁子鉴主张因受新政影响要求无责解约。南冰则希望继续履行合同，提出可以延缓两年支付贷款差额部分欠款，但宁子鉴坚持要求解约，故涉案合同未能继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，在麦田公司居间下，案外人滕某代理宁子鉴作为买受人与出卖人南冰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：南冰向宁子鉴出售北京市朝阳区东柏街*号院*号楼*单元1201号房屋（以下简称涉案房屋）；该房屋已设定抵押；房屋成交总价555万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照《附件二》约定方式解决。同日，双方签订《附件二》，载明该附件是《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，与《北京市存量房屋买卖合同》具有同等法律效力，二者不一致的，以《附件二》为准。《附件二》约定：买受人于2017年3月12日支付定金10万元；2017年3月19日前支付定金40万元；出卖人于2017年3月17日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖人同意将购房款2万元作为物业费用保证金；出卖人同意将购房款10万元作为户籍迁出保证金;买受人拟贷款数额为304万元；若贷款未批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续；买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续；买受人于2017年5月12日前以存量房自有交易资金监管账户资金监管方式支付购房款164万元；于2017年5月12日前以银行资金监管方式支付购房款25万元；若无特别约定，全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后划转（或解冻）至出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准;买受人应于房屋所有权转移登记手续办理完毕后2日内配合出卖人办理监管资金的划转（或解冻）手续；买卖双方于2017年4月28日前办理缴税手续；买卖双方取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延；买受人拒绝购买该房屋或其他因买受人原因导致合同无法继续履行情形的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除买卖合同；买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金；交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，《买卖合同》无法继续履行，则各方互不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。合同签订后，宁子鉴于2017年3月12日至2017年3月16日期间共向南冰支付定金50万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。2017年3月22日，双方向建设银行递交贷款申请手续。2017年3月24日，双方办理存量房网上签约合同（合同编号为：C1491074）。同日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局等部门发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称“324政策”），规定对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。2017年4月21日，南冰办理完毕涉案房屋抵押注销手续。2017年4月25日，麦田公司业务员通过微信告知双方涉交易最终需按照二套房标准执行贷款政策，批贷金额为187万元。2017年4月27日，宁子鉴代理人滕某书面告知南冰因宁子鉴属于“324政策”规定的借款人情形，无法依约获得拟贷款数额，故提出解除合同并要求南冰返还定金50万元请求。南冰于2017年5月2日回复宁子鉴称其未见到相关银行批贷函件，并表示是否获得拟贷款数额并不影响合同的履行，宁子鉴应按约定向其他银行继续申请贷款，即使再次申请仍无法获得拟贷款数额，亦需按照约定自行补足差额；因宁子鉴存在拒绝购买涉案房屋的违约情形，其要求宁子鉴5日内恢复履行合同，若在5日内未恢复履行，则今日函件视为其发出书面解除通知。宁子鉴收到此回复函后仍坚持要求解除合同并要求南冰向其退还定金。南冰对此则表示因宁子鉴不再履行合同，其认为双方签订的合同已于2017年5月7日解除。经询，宁子鉴与麦田公司均表示银行仅在批准贷款后方出具书面文件，在未予批贷情形下仅会进行口头答复。审理中，南冰主张宁子鉴虽属于“324政策”规定的借款人情形，但涉案交易最终是否按照二套房标准执行，需以银行实际批贷情况为准；而在实际履行中，宁子鉴在得知建设银行未能如约批贷后并未向其他银行申请贷款；且按照合同约定，在宁子鉴未能依约获得贷款数额情形下，宁子鉴亦应按照约定自行补足房款。为此，南冰主张因宁子鉴拒绝购买涉案房屋导致合同解除，其选择适用违约条款并依约定主张违约金。宁子鉴对此则主张在得知建设银行需按二套房标准发放涉案交易贷款时，麦田公司业务员亦同时代其咨询农业银行，因得到的亦为按照二套房标准执行的答复，故其未前往农业银行办理贷款申请手续；因其系受“324政策”影响导致未能依约获得贷款而无法履行合同，故其无需自行补足贷款差额，亦不存在违约。麦田公司就此表示因受政策影响，建设银行、农业银行均口头答复涉案交易的贷款发放数额最终会按照二套房标准执行，宁子鉴因此未继续履行合同。本院认为：依法成立的合同受法律保护。南冰与宁子鉴签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，本院能够认定宁子鉴因受“324政策”影响导致涉案交易未能按照预期数额办理按揭贷款。现本案争议焦点在于宁子鉴因“324政策”影响而未能按预期数额获得按揭贷款情形下，是否需按照合同附件二约定以银行资金监管方式支付不足部分房款及“324政策”是否对宁子鉴履约能力造成影响。关于宁子鉴在未能按照预期数额办理贷款情形下是否需要自行补足房款一节。双方签订的合同就宁子鉴未能按预期办理贷款作出需再次向其他银行申请亦或自行补足贷款差额部分的约定，但从签约时间及合同约定的目的来看，该约定适用的条件应为宁子鉴因自身原因而未能按预期数额办理贷款。而本案中，宁子鉴系受“324政策”影响而未能按照预期数额办理贷款，并不属于宁子鉴的自身原因，故前述约定适用条件未能成就。关于“324政策”是否对宁子鉴履约能力造成影响一节。根据双方合同约定，宁子鉴购买涉案房屋的拟贷款金额为304万元，占总房款约55%，其自行支付的房款占总房款约45%。而在“324政策”施行后，宁子鉴购买涉案房屋首付款比例需不低于60%，超出了合同约定的首付款比例范围。鉴于房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，本院认定“324新政”的实施确实会对宁子鉴履约能力产生影响，对合同履行产生一定困难。为此，宁子鉴不能按预期办理按揭贷款，并不属于当事人自身的原因，应属于不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，本院据此认定宁子鉴对涉案合同未能得以继续履行，不存在过错。鉴于宁子鉴与南冰对认为涉诉合同已于2017年5月7日解除，本院对此不持异议，确认前述合同已于2017年5月7日解除。因合同的解除并非宁子鉴的违约行为导致，本院对南冰主张违约金的反诉请求不予支持。合同解除后，已支付的定金应当予以返还。宁子鉴要求返还定金及支付相应利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现涉案交易因合同解除而不再履行，故南冰有权要求宁子鉴配合其办理在行政机关处备案的作为涉案北京市存量房屋买卖合同继续履行前提的存量房网上签约合同（合同编号为C1491074）的撤销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南冰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁子鉴退还定金五十万元并按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告（反诉被告）宁子鉴支付自二〇一七年五月八日至实际返还前述定金之日止的利息；二、原告（反诉被告）宁子鉴于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）南冰到房屋主管部门办理就北京市朝阳区东柏街*号院*号楼*单元1201号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为C1491074）撤销手续。三、驳回被告（反诉原告）南冰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9471元，由被告（反诉原告）南冰负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费7395元，由被告（反诉原告）南冰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  杨燕笙人民陪审员  赵金燕二〇一八年九月十八日书 记 员  陈锦洪