安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0203民初3383号 原告：张敏，女，1981年7月3日出生，汉族，大学文化，芜湖市公安局弋江分局弋江派出所警员，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人：彭克月，男，1944年9月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：方毅，男，1983年10月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：郭素翠，女，1984年1月5日出生，汉族，住徽省芜湖市弋江区。 以上两被告共同委托代理人：陈孙国，安徽竞诚律师事务所律师。 被告：芜湖市宇隆房地产经纪有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江**楼117，统一社会信用代码913402007728059410（1—1）。 法定代表人：夏传长。 委托代理人：王受隆，公司员工。 原告张敏诉被告方毅、郭素翠、芜湖市宇隆房地产经纪有限责任公司（以下简称“宇隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2017年10月17日公开开庭进行了审理，原告张敏及其委托代理人彭克月，被告方毅、郭素翠委托代理人陈孙国，被告宇隆公司委托代理人王受隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告方毅签订《房屋买卖合同》，双方约定于2017年9月5日前办理过户手续。由于被告郭素翠（系方毅之妻）不在场，且被告方毅不能确定其妻何时回芜湖，遂约定双方约定另行确定时间。2018年8月24日，原告两次致电中介公司，要求贷款并按银行贷款流程，将除贷款以外的款项给付卖方，贷款款项直接打入卖方账户。原告为办理公积金贷款手续积极做准备。2017年9月8日，中介公司告知原告公积金贷款政策有变，原告不可以用公积金贷款。原告不得不采用商业贷款方式，并继续向中介公司咨询办理贷款事宜。2017年9月10日，中介公司提出被告方毅要求在房屋过户时收到全部房款，且贷款金额亦打入其账户中，其将该卡放在中介处，密码由原告设立，等银行放款后，原告可将被告方毅账号内的钱取走。原告表示不能接受该方案，认为此种方式不能确保交易安全。原告在订立合同第二天，就多次明确表示资不够，需要贷款，也明确表示贷款需要采取保障双方权益的合法方式。2017年9月11日，被告方毅仍要求采取上述付款方式，原告表示不同意采取此种不合法交易方式。被告方毅表示如不能按其方式进行交易，则其将房产证从中介处拿走，并不退还原告定金。2017年9月14日，双方应买卖房屋事宜仍未达到一致意见，被告方毅遂将房屋产权证拿走，并拒不退还原告购房定金。中介公司王受隆在交易过程中，没有告知原告卖方不同意买方的付款方式，在即将办理房屋贷款的前一天晚上才告诉原告，故意不及时将重大信息反馈给原告。现请求判令：一、双方所签订的房屋买卖合同无效；二、被告方毅、郭素翠返还原告购房定金20000元，并赔偿原告违约金20000元；三、被告宇隆公司赔偿原告经济损失10000元。 被告方毅、郭素翠辩称：双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，原告应在房屋过户时支付全部购房款，被告方同意协助原告办理贷款手续，只是为了方便原告。致使本合同不能履行的原因是由于原告不能按合同约定支付购房款，原告存在违约情形，故原告要求返还购房定金20000元的诉求，不应支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告宇隆公司辩称：本案是合同纠纷，而非侵权纠纷，原告要我公司承担赔偿责任无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：方毅、郭素翠欲出售双方共同共有的位于芜湖市弋江区柏庄丽城32#楼2-101室房屋（建筑面积105.54平方米）。2017年8月23日，方毅（甲方，卖方）与张敏（乙方，买方）、宇隆公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份。甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙订立房屋买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。卖方现有100%产权一套，位于弋江区柏庄丽城**楼2-101，产权证号2011020236，结构钢混，建筑面积105.54平方米，买方经实地看房，现就此房买卖，双方在充分了解、协商一致情况下签订合同：1、卖方将上述房产以净价一次性作价人民币80万元出售给买方，其中包括现有房里固定设施等。2、本合同签订后，双方即付购房定金人民币2万元给卖方，卖方收到定金后，出具收条并将此房屋产权证即土地证（不动产权证）交给宇隆公司保管直到过户，作为履约责任保证（宇隆公司收证后出具收条）。3、买卖双方确定于2017年9月5日前办理产权过户手续，买方收到此房交易收件单即卖方房款人民币80万元（含定金，同时扣留卖方人民币1万元交房押金暂存宇隆房产）。4、买方需要申请公积金贷款人民币20万元，由银行放贷后直接支付到卖方账户下，买方全权委托宇隆公司负责办理贷款，其贷款费用和垫资费用由买方自行全部承担，与卖方和宇隆公司无涉。5、此房屋产权过户的所有费用和契税由买方全部承担，中介费8500元，网签服务费人民币1000元，经双方协商一致由乙方承担，并于此房过户时一次性支付给宇隆公司。6、卖方承诺此房无抵押按揭、无营业税、无个人所得税、无继承税。7、卖方必须无条件提供此房屋产权过户和买方贷款的一切手续，确保此房屋产权不被抵押、不被查封，无债务纠纷和家庭纠纷，否则卖方承担买方违约金人民币2万元。8、卖方让房时间为款清十日后，同时必须结清水、电、气、物业、有线等有关的费用，并确定在过户后迁出户口（房屋若在租赁期卖方必须办理好交接手续）。9、本合同未尽事宜再行协商，依法处理。本合同一式三份，买方、卖方、宇隆公司各执一份，买方、卖方签字生效，宇隆公司加盖公司公章有效。10、违约责任：买卖双方不得违约和反悔，若卖方违约则退还全部定金，并赔偿买方违约金人民币2万元，若买方反悔则卖方定金不退，定金视为违约金，不管哪方违约中介方从违约金中抽取50%作为中介费。11、买卖双方在签订合同后未办理此房过户手续，因国家税收政策变化产生的税费双方再行协商解决，若协商不成则提交镜湖区人民法院依法处理。无论市场变化如何，买卖双方仍应按本合同约定条款执行。12、过户时，网签合同仅用于过户使用，实际买卖价格以房屋买卖合同为准。13、特别约定：如买方需办理公积金贷款，卖方无条件配合买方办理。合同签订后，宇隆公司代方毅向张敏收取了购房定金20000元，并出具《代收条》一份。宇隆公司随后将此款给付方毅、郭素翠。后原、被告就购房款支付问题与是否继续履行合同多次协商无果，故成讼。 另查明，2016年7月28日，方毅、郭素翠与平安普惠融资担保有限公司办理了涉讼房屋的抵押登记手续（债权数额511000元），其于2017年8月21日还清全部贷款本息，并于2017年10月25日办理注销抵押权登记手续。 以上事实有经庭审质证原告提交的房屋买卖合同一份，房地权证书一份，转账记录，通话录音光盘一份，抵押权登记信息一份，注销抵押情况说明一份；被告提交的手机截屏，结清证明一份，注销抵押情况说明一份及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求确认其与被告方毅所签订的《房屋买卖合同》无效，经本院在庭审中向其释明并要求原告确认诉请为：要求确认合同无效还是要求解除合同后，原告仍坚持诉请要求确认合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告方毅签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案涉案房地产双方虽未办理过户登记手续，但房屋买卖合同仍然有效。原告要求确认其与被告方毅之间的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告方毅签订的房屋买卖合同合法有效，原告基于房屋买卖合同无效，要求被告方毅返还购房定金20000元无事实与法律依据，本院不予支持。违约是指违反有效合同所规定的义务而产生的责任，只有在合同有效的情况下，才可能存在违约，原告在主张合同无效的情况下，又要求被告承担违约责任，明显与其主张相背，本院不予支持。原告要求被告宇隆公司赔偿其经济损失10000元，无事实与法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国合同法》第五十二条；《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张敏的诉讼请求。 本案受理费减半收取605元，保全费420，合计1025元（原告已预交），由原告张敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张瑜 二〇一八年九月二十一日 法官助理兼书记员  张晋 附适用的法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。