广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10549号原告：谭艳桃，女，1987年3月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谭艳婷（系原告姐姐），住广东省佛山市南海区。被告：佛山市南海区越秀地产开发有限公司，住广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北84号越秀星汇云锦广场一区2座1901室，统一社会信用代码91440605562605992X。法定代表人：黄维纲。被告：佛山市创越商业管理有限公司，住广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北84号越秀星汇云锦广场一区2座1903室，统一社会信用代码91440605351971706P。法定代表人：陈慧青。两被告共同委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：苏丽云，广东蕴德律师事务所律师。原告谭艳桃诉佛山市南海区越秀地产开发有限公司、佛山市创越商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告谭艳桃及委托诉讼代理人谭艳婷、两被告共同委托诉讼代理人林鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告分别签订的租赁补充合同、悦汇天地物业管理服务合同；2.被告佛山市南海区越秀地产开发有限公司、佛山市创越商业管理有限公司退还原告支付的商铺租赁保证金14994元、物业保证金2720元、首期租金6800元、首月物业管理费1360元，共计25874元；3.被告佛山市南海区越秀地产开发有限公司、佛山市创越商业管理有限公司赔偿保证金14994元，违约金13600元；4.被告佛山市南海区越秀地产开发有限公司、佛山市创越商业管理有限公司赔偿原告消防施工前期定金11444元，商铺设计费用6000元、装修定金30000元的损失；5.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告佛山市创越商业管理有限公司（下简称“创越公司”）受被告佛山市南海区越秀地产开发有限公司（下简称“越秀公司”）的委托管理悦汇天地商场（下简称“涉讼商场”）。2018年3月13日，原告与丈夫黄铭钻一同来到涉讼商场，原告向被告的招商经理梁炳杰清晰表达了要求，由于行业的特殊性及群体的特殊性，在涉讼商场做唯一一家小儿推拿。原告向梁炳杰再三确认，均被告知在涉讼商场没有经营小儿推拿的商铺，有一家游泳馆是游泳后的抚摸，不是推拿，所以不存在小儿推拿项目。另外梁炳杰还承诺在原告决定租用A322商铺做小儿推拿后，不会给其他商铺经营小儿推拿。2018年3月15日，被告要求原告提供“嘉有儿女”的品牌资料，审核后，告知原告小儿推拿可以作为被告商场的业态补充，是可以认可的。2018年4月8日，被告越秀公司与原告签订了租赁补充协议，被告创越公司与原告签订了悦汇天地物业管理服务合同。以上合同约定原告租用涉讼商场云锦广场二区L3层A322单元商铺（以下简称涉讼商铺），经营全国连锁品牌“嘉有儿女”小儿推拿。2018年4月12日，原告路过涉讼商场并进入查看，发现涉讼商铺临近的淇奇乐游泳馆（位于A319号铺）有小儿推拿项目，原告询问游泳馆的经营者，其称店内一直有小儿推拿项目，原告对此感到震惊并联系了梁炳杰，梁炳杰否认了游泳馆存在小儿推拿项目，只是游泳后的抚触，非专业推拿，如果存在冲突，就不会建议原告经营小儿推拿。原告在此期间要求梁炳杰处理此事，但一直未有答复。2018年5月8日，梁炳杰于微信给予答复，称经过了解，游泳馆从一开始就有小儿推拿项目，近来生意较好增加了小儿推拿项目的范围。被告允许游泳馆增加小儿推拿项目经营范围，与当初双方的约定和被告的承诺相违背。2018年5月16日，原告将退租申请函以邮件方式发送给被告，2018年5月21日，原告收到被告回复，希望原告继续租用涉讼商铺，拒绝原告退钱的要求。原告收到回复后，要求约见梁炳杰的上级领导商讨。2018年5月23日，原告与丈夫一同到被告的办公室，与被告的招商经理及副总监朱国汉面谈。谈话中朱国汉承认游泳馆早前已经存在小儿推拿，小儿推拿不是游泳馆的主要业态，无需告知原告。但被告应如实告知租客实际情况，而非欺诈，事实上游泳馆的小儿推拿需排队服务，已经成为主要业态之一。原告为经营小儿推拿，加盟品牌，浪费大量时间、金钱。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，望支持原告诉请。两被告共同辩称，一、租赁合同订立前，原告是有实际到涉讼商铺进行考察，对涉讼商场房项目及涉讼商铺周边的经营环境是明知的，在涉讼商铺隔壁的游泳馆，在租赁合同订立的前期已经存在，并且正常经营，据此，游泳馆并不是原告无法履行合同的约定情节或法定情节，原告无权解除租赁合同及物业管理合同；二、双方签署的合同，并没有对同类经营项目设定排他性条款，也就是说就算商场中有同类的经营专业推拿商铺，也不是本合同解除的事由；三、游泳馆附带经营的小儿抚触推拿项目，并非游泳馆的主要业务，但是原告是专业经营推拿项目的商家，在推拿项目产品及服务的专业程度都远高于游泳馆附带经营的小儿抚触推拿项目，被告认为游泳馆的经营内容并不导致原告存在无法经营的情况，在原告认为游泳馆的推拿项目客流量高于原告经营的嘉有儿女推拿品牌的情况下，原告应当对自身的服务及产品进行提升，而不是以此为由解除原、被告双方签订的合同；四、原告承租的商铺从租赁至今，商铺可以正常使用经营，不存在限制原告使用商铺的情况，在双方合同履行期间，被告并未构成违约，被告也未对原告作出任何侵权的行为，据此原告关于赔偿及违约的诉讼请求于法无理；五、原告为经营商铺产生必要的消防成本及商铺设计成本、其他运营成本，均应当由原告自行承担，在被告没有违约的前提下，该笔费用被告无负担、赔偿的义务。据此，涉讼合同的履行具备履行条件，不存在履行障碍，原告应当据实履行合同，按时缴纳租金，如若原告执意单方解除合同，被告有权依据租赁及物业管理合同，没收保证金并向原告提出其他违约诉求，据此恳请法院驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的微信聊天记录截图、录音，无法确认发布人员、通讯人员身份，其证据效力本院不予确认；2.原告出示淇奇乐游泳馆照片，无法证实与本案存在关联性，其证据效力本院不予确认；3.原告出示消防工程承包合同书、星汇云锦二次装修改造配套消防工程、广州市安鑫消防工程有限公司营业执照、收款收据、手机银行转账记录截图、装饰工程合同、装饰工程预算单、微信聊天及转账记录截图、手机银行转账截图、收据本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告（承租方、乙方）与被告越秀公司（出租方、甲方）签订《租赁补充合同》[合同编号：南海越秀（桂城）商租合字（2018）第005号]（以下简称涉讼租赁合同），约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区桂城街道南海大道北81号越秀星汇云锦广场二区L3层A322单元用于经营嘉有儿女品牌，涉讼商铺套内面积为68平方米；乙方已充分、全面了解该商铺的相关情况，愿意以现状承租该商铺；租赁期限自2018年5月2日起至2021年5月1日止，装修期自2018年5月2日起至2018年7月1日止；2018年5月2日至2018年9月1日租金（含增值税）为每月6800元，乙方须于签订合同之日起7日内或商铺交付日前一次性向甲方支付首期租金6460元、增值税340元、租赁保证金14994元，租赁保证金及其相对应增值税额应于合同期满、乙方按合同约定交回涉讼商铺并向有关部门提出变更、注销任何一方以该商铺作为登记注册之地用途的手续且向甲方出示相关证明之日起30个工作日内，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回票据原件后，由甲方如数无息退还乙方；在乙方签署本合同及按本合同规定付清其应缴付的全部费用的前提下，甲方应于2018年5月2日前交付符合约定标准的商铺予乙方使用；租赁期间，甲方无正当理由延迟交付涉讼商铺达1个月以上，或甲方违反其保证或责任，在乙方书面通知的补救期内未及时采取补救措施，致使乙方不能正常营业的，乙方有权单方提前终止本合同，并要求甲方除双倍返还乙方保证金外，须另行向乙方赔偿相当于当期二个月租金的违约金。2018年4月8日，原告（乙方）与被告创越公司（甲方）签订《悦汇天地物业管理服务合同》[合同编号：南海越秀（桂城）商管合字（2018）第005号]（以下简称涉讼服务合同），约定甲方就乙方承租涉讼商铺提供物业管理服务，合同期限与涉讼租赁合同期限相同；乙方应于商铺交付日的5日前向甲方支付物业保证金2720元及首月物业服务费，合同期满或甲乙双方协商提前终止本合同且甲方同意退还物业保证金的，甲方应在乙方依约向业主交还商铺，向甲方退还物业保证金收据，且双方就租赁商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还物业保证金；合同期限内，乙方非因法律、法规及本合同的情况，中途擅自退租的，乙方已缴纳的物业保证金不予退还。2018年4月7日、5月6日，原告分别向案外人广东省建筑装饰工程有限公司支付设计费6000元，首期装修工程款30000元。2018年4月8日，被告越秀公司确认收到原告租赁保证金14994元，首月租金6800元；被告创越公司确认收到原告物业保证金2720元，首月物管费1360元。2018年5月16日，原告向被告创越公司提出因紧邻涉讼商铺的游泳馆发展小儿推拿项目，且签订涉讼合同时被告未告知该游泳馆有小儿推拿项目，要求退租及退还租金、押金等。同年5月21日，被告回复认为涉讼商场内暂未有主营少儿推拿项目业态商户，不影响原告进驻经营，通知原告按时进场装修开业。2018年5月25日，原告再次以上述理由向被告创越公司提出解除合同，要求被告退还两押一租25874元、店铺设计费6000元、消防工程定金11444元。同年6月1日，被告书面回复原告的要求与合同约定不符，通知原告按合同约定履行，缴纳租金、物业管理费及其他合同约定的各项费用。2018年5月29日，原告向案外人广州市安鑫消防工程有限公司支付工程款11444元。另查，涉讼商铺所在佛山市南海区桂城街道南海大道北81号越秀星汇云锦广场二区已于2017年7月9日作确权备案登记。原告在被告制作的《收铺确认表》中签名确认被告创越公司已按涉讼租赁合同约定的交付条件将涉讼商铺交付其使用。诉讼中，原告确认，涉讼商铺尚未动工装修。原告与两被告均确认，签订涉讼租赁合同前，被告工作人员陪同原告查看涉讼商铺，原告查看涉讼商铺时，涉讼商铺邻近的淇奇乐游泳馆已在营业。本院认为，原告与被告越秀公司签订的《租赁补充合同》，及原告与被告创越公司签订《悦汇天地物业管理服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十条第（二）项规定，现原告在涉讼租赁合同及涉讼服务合同履行期限届满之前，通过发函、提起本案诉讼的行为明确表示不再继续履行上述两份涉讼合同义务，且租赁合同的履行具有人身专属性，而涉讼服务合同是因涉讼租赁合同衍生的相应物业服务约定，均不适用于强制履行，故原告主张解除涉讼租赁合同及涉讼服务合同没有违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张两被告退还商铺租赁保证金14994元、物业保证金2720元、首期租金6800元、首月物业管理费1360元、赔偿保证金14994元、违约金13600元、赔偿原告消防施工前期定金11444元、商铺设计费用6000元、装修定金30000元的损失，本院全部予以驳回，理由如下：一、原告主张被告刻意隐瞒涉讼商铺邻近商铺经营包含小儿推拿项目，致使原告从事的小儿推拿项目并非涉讼商铺所在商场的唯一一家，被告构成根本违约。如原告主张其经营项目具有排他性经营的特点，则可推定原告现场查看涉讼商铺的目的，包括了审查涉讼商铺所在商场是否存在影响其经营的元素、是否达到原告的排他性经营要求。诉讼中，原告及两被告均确认签订涉讼租赁合同前，被告工作人员陪同原告查看涉讼商铺，且原告查看涉讼商铺时，涉讼商铺邻近的淇奇乐游泳馆已在营业。可见，签订涉讼两份合同时，原告是知悉涉讼商铺周边环境、涉讼商场的经营现状，并认可涉讼商铺的经营环境。二、如原告所述与两被告关于经营项目排他性的存在达成合意，属于双方的特别约定，理应在涉讼租赁合同或涉讼服务合同中予以注明。现原告该项主张，既未得到两被告认可，亦未在涉讼租赁合同或涉讼服务合同中对该特别约定予以注明，这与常理不符。三、原告承租涉讼商铺用于经营，属于投资行为，是否得到预期回报受诸多因素影响，需要投资者自行承担一定的商业风险。原告作为完全民事行为能力人，亦是一名理性的投资者，其承租涉讼商铺进行资金投向，是对涉讼商铺的地理位置、周边经营环境、投资前景作出的重大决定，商铺的实际商业价值能否达到其投资时期望的价值预期，则是原告应承担的商业风险。而原告在承租涉讼商铺后，未进行实际经营的情况下，则因涉讼商场已存在类似的经营项目，而认定商铺的实际商业价值未能达到其投资时期望的价值预期提出解除涉讼租赁合同及涉讼服务合同，属于原告降低自身投资风险的自主行为，根据公平原则，原告因其自主行为产生的商业风险亦应由原告自行承担。综上，原告并未举证证明两被告刻意隐瞒涉讼商场实际情况，而主张两被告构成根本违约没有事实和法律依据，本院不予采信，原告主张两被告退还或赔偿商铺租赁保证金等各项费用的基础已丧失，本院对原告上述主张予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除谭艳桃与佛山市南海区越秀地产开发有限公司签订的《租赁补充合同》[合同编号：南海越秀（桂城）商租合字（2018）第005号]、谭艳桃与佛山市创越商业管理有限公司签订《悦汇天地物业管理服务合同》[合同编号：南海越秀（桂城）商管合字（2018）第005号]；二、驳回谭艳桃其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费2338.24元，减半收取计1169.12元（原告已预交），由原告谭艳桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年九月十日书记员  凌浩然