上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初6169号原告(反诉被告)：上海迪亚零售有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：FRANCISCOJAVIERLACALLEVILLALON，董事长。委托诉讼代理人：王浩。被告(反诉原告)：章怡珍，女，1973年11月11日出生，汉族，住址浙江省温州市。委托诉讼代理人：蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷铭，上海市捷华律师事务所律师。原告上海迪亚零售有限公司(以下简称迪亚公司)与被告章怡珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告章怡珍提起反诉，本院依法一并进行了审理；原、被告双方同意延长适用简易程序三个月。原告(反诉被告)迪亚公司的委托诉讼代理人王浩，被告(反诉原告)章怡珍的委托诉讼代理人蒋尉菁、殷铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪亚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《租赁合同》于2017年3月7日解除；2、被告退还原告依据租赁合同约定应予退还的款项人民币(以下币种同)105756元。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》，原告向被告租赁本市山海关路XXX-XXX号底层房屋，租期自2014年6月16日起至2019年7月15日止。原告于2016年12月7日向被告函寄《关于提前解除租赁合同的知会函》，并多次电话或当面通知被告将在2017年3月7日提前解除租赁合同，双方之后也已于3月7日完成房屋交接手续。按照合同约定，被告应退还原告押金60000元及按比例返还装修款项237329元，在与原告应付解约赔偿金64800元、2017年1月16日至2017年3月7日租金110160元、税费16613元相抵后，被告仍应向原告返还计105756元。经原告对此催讨，被告置之不理，故诉至法院，请求判如所请。被告章怡珍辩称，双方于2014年签订《租赁合同》，被告对房屋进行了装修，由原告一次性支付被告70万元的装修补偿，当时双方约定如果被告违约，则装修费用按月折算，如果原告违约，装修费用就不予退还，双方只是在《补充协议》中未能将真实意思表达清楚，被告认为装修费不应退还。根据合同约定，原告应提前三个月书面通知被告解约，但被告没有收到原告函件，直至2017年3月初，被告经中介转告原告提前解约的要求，因原告已经搬离，被告为减少损失，只得在3月7日委托中介代表被告接收了房屋。之后，被告直至6月底才将房屋再次出租，因为原告未按约提前三个月通知，导致被告未能及时寻租而产生房屋空置损失，故原告应按三个月通知期租金加一个月违约金来向被告承担违约责任。被告(反诉原告)章怡珍提出反诉请求，要求判令：1、原告(反诉被告)支付2017年1月16日至2017年3月7日的租金110160元；2、原告(反诉被告)偿付相当于4个月租金的违约金合计259200元。原告(反诉被告)迪亚公司辩称，不同意被告反诉请求。原告根据合同约定行使单方解除权，已尽通知义务，提前三个月通知被告，在3月8日又再次函告被告关于合同终止后的赔偿事宜等，故不存在被告所称原告违约问题。原告也不认可被告对补充协议关于装修款退还情形的单方解释。经审理本院认定事实如下：原、被告于2014年签订《租赁合同》约定，被告将系争本市黄浦区山海关路XXX-XXX号底层商业用房(建筑面积380平方米)出租给原告使用；租期自2014年6月16日起至2019年7月15日止，其中2014年6月16日至2014年7月15日为装修免租期；2016年7月16日至2018年7月15日期间的年租金为777600元；双方同意原告有权在任何时间提前给予被告三个月的书面通知后，终止履行本合同，并由原告向被告偿付相当于一个月租金的违约金。因系争房屋装修由被告完成，双方另签订《补充协议》约定，原告同意一次性补偿被告该房屋装修费70万元，若租赁合同在2014年7月16日至2018年7月15日期间提前解除或终止的，被告将根据该期间内剩余期限与四年期间的比例向原告退还相应比例的装修费，若租赁合同在2018年7月16日至2019年7月15日期间提前解除或终止的，被告无需再退还装修补偿费用。租赁合同履行中，原告支付押金6万元，支付租金至2017年1月15日。2016年12月8日，原告曾向被告邮寄《关于提前解除租赁合同的知会函》，该函件收件地址为本市南丹东路XXX弄XXX号XXX室。2017年3月3日，原告又向该地址邮寄了《终止协议》。本案审理中，原告表示南丹东路地址是原告工作人员电话询问被告后，被告告知的。被告对此不予认可，表示该地址与被告毫无关联，且原告完全可以发短信或向被告身份证地址等邮寄函件。2017年3月7日，中介工作人员代表被告与原告交接了系争房屋，双方填写《迪亚门店水电表交接单》，对水电费予以确认结算。审理中，原、被告均向本院表示中介方已联系不到。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《关于提前解除合同的知会函》及快递单、《终止协议》及快递单、《迪亚门店水电表交接单》等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案原、被告双方对《租赁合同》已于2017年3月7日提前解除无争议，对各自主张中所涉的租金、押金、税费等亦无争议，上述事项本院予以照准。本案争议在于，1、原告有无依照合同约定提前三个月书面通知被告。对此，原告举证证明其曾向被告邮寄书面通知，但被告对于收件地址不予认可，亦不认可被告本人收到函件，而原告后续未能就己方证据予以补强，不能证明收件地址与被告存在关联，故本院尚不能仅依据原告寄件行为而认定原告已完成合同约定义务。原、被告于合同中约定原告可在提前三个月书面通知的情形下随时解约，该解约条件的设置目的系保护被告出租方可及时寻找下家将房屋再次出租，避免房屋空置受损。鉴于上述合同条款本意及原告未能及时通知的认定事实，被告要求在合同约定的解约违约金基础上增加偿付金额的主张，于法有据，应予支持，具体增加金额由本院综合本案案情予以考虑酌定。2、装修补偿款按比例退还情形。被告认为退还只发生在被告提前解约情形下，而原告对此不予认可。根据《补充协议》约定内容，双方仅就合同在何期间段提前解除或终止时应予退费作约定，而未对解除方作限制，故本院对被告该意见不予采纳，装修补偿款应予相应返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司与被告(反诉原告)章怡珍签署的《租赁合同》于2017年3月7日解除；二、被告(反诉原告)章怡珍应于本判决生效后十日内退还原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司装修补偿款人民币237329元；三、被告(反诉原告)章怡珍应于本判决生效后十日内退还原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司押金人民币60000元；四、原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)章怡珍2017年1月16日至2017年3月7日的租金人民币110160元；五、原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)章怡珍税费人民币16613元；六、原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)章怡珍违约金人民币194400元(按三个月租金金额计)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2415.10元，由原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司负担；反诉案件受理费人民币2790元，由原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司负担人民币1445元，由被告(反诉原告)章怡珍负担人民币1345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赵海生二〇一八年九月十二日书记员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……