北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初16191号原告：尹保辉，男，1972年9月29日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：孔永才，北京德恒律师事务所律师。被告：殷育东，男，1963年12月14日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××。原告尹保辉与被告殷育东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹保辉及委托诉讼代理人孔永才与被告殷育东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹保辉向本院提出诉讼请求：1、殷育东向我支付2017年11月16日至2018年3月19日共123天的逾期迁出户口违约金322875元（5250000×0.05%×123）;2、殷育东自2018年3月20日至户口实际迁出之日按照上述合同约定的计算方式向我支付逾期违约金。3、本案诉讼费用由殷育东承担。事实与理由：我作为买受人与出卖人殷育东于2016年9月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，殷育东将坐落于北京市海淀区西三环北路×号西×区×号楼×层×单元×的楼房出售给我，总价款530万元。合同签订后，我依约履行了全部合同义务，共向殷育东支付房屋总价款525万元，依补充协议第二条第7款约定暂扣5万元。我于2016年11月1日取得不动产权证书，依照合同约定，殷育东应在2017年10月31日前将其与该房屋有关的户口迁出。但时至今日，经我多次催促，殷育东拒不迁出相关户口，严重违反合同约定，应依法承担法律责任。殷育东辩称，我已经按照合同约定协助尹保辉办理房产证，在2017年3月30日腾空房屋并做了交接，尹保辉在2017年3月30日之前就已经把户口迁入涉案房屋。补充协议第七条是根据我的要求起草的，因为我拒绝格式合同关于户口迁移的责任和义务。我已经履行了补充协议第七条，给付尹保辉户口迁移保证金5万元。尹保辉在诉状中主张合同第九条第三款及补充协议第七条都成立，但补充协议第七条另外约定了我迁移户口的责任和义务，确定了具体数额及迁移户口的时间。根据合同法规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，所以格式合同中第九条第三款的约定无效。我一直在履行合同约定义务，尹保辉的户口已经迁入涉案房屋，已经享有学区房的权利，其主张不合理，赔偿基于损害，没有损害怎么赔偿。签订合同时，我反复提醒尹保辉补充协议第二条第七款是在我拒绝格式条款下订立的，尹保辉没有提出过异议，只是一直在说搬家的事。既然是我提出的，为何要加重我自己的义务，没有规定尹保辉归还保证金的义务，这显然是不公平的。根据起诉书内容，房屋总价款是525万，但是合同上总价款是530万，明显是矛盾的，不是根据合同要求履行，如果说按照合同第九条第三款执行，尹保辉为何不计算20多万的违约金，这是对尹保辉有利的。补充协议第二条第七款是不利于格式合同第九条第三款的，对我户口迁移的责任和义务已经重新做了规定，但按照尹保辉的解释，这个条款是依附于合同第九条的，是同一条款，如果按照尹保辉解释，保证金我没有收回的权利，补充协议第二条第七款没有约定保证金的归还，这是显失公平的，与合同法第五条相违背，在签订合同时，中介反复解释合同的权利和义务，如果明显失去公平，我不可能签订这样的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月3日，殷育东（出卖人）与尹保辉（买受人）就北京市海淀区西三环北路×号西×区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同第四条约定：该房屋成交价格为4500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为800000元，由买受人一并另行支付给出卖人。”第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”第十二条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，殷育东（甲方、出卖方）、尹保辉（乙方、买受方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：“鉴于双方经丙方居间就坐落于海淀区西三环北路×号西×区×号楼×单元×的房屋签署了〈北京市存量房屋买卖合同〉，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：……7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）50000元（大写）伍万元整作为户口迁出保证金；该保证金按照以下哪种方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。”尹保辉向殷育东支付了购房款5250000元。2016年11月1日，尹保辉取得涉案房屋的不动产权证书。审理中，殷育东表示其户口尚未自涉案房屋迁出。殷育东提出《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条是无效条款，故双方在《补充协议》约定了第二条第七款，对户口迁出事宜进行了重新约定，该条款没有约定户口迁出保证金的收回，显失公平，其交纳了户口迁出保证金，该条款没有约定户口迁出的时间，故其并未违约，且尹保辉的户口已经迁入涉案房屋，并没有损失，其亦不认可尹保辉主张的违约金标准。尹保辉表示殷育东按约履行义务并承担违约金后，其同意退还户口迁出保证金。殷育东未依约迁出户口，影响涉案房屋再次出售的房价，对其精神造成影响，但就实际损失未提交证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尹保辉与殷育东签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。殷育东未依照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第三款约定的期限内迁出户口，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十二条约定,双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。殷育东提出《补充协议》第二条第七款对迁出户口事宜做了重新规定，该条款未约定户口迁出时间，其没有违约的抗辩理由，对此本院认为《补充协议》是对涉案房屋买卖事宜作出的补充约定，其中第二条第七款系对户口迁出保证金进行的约定，以及殷育东迁出户口当日由尹保辉自行支付殷育**口迁出保证金5万元，而《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第三款是对出卖方迁出户口的时间及逾期未迁户口的违约责任进行的约定，二者不存在重合或矛盾，《补充协议》第二条第七款并未撤销或变更《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第三款，两个条款具有同等法律效力，因此本院对殷育东的抗辩理由不予采信。尹保辉要求殷育东支付自2017年11月16日逾期迁出户口违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。因殷育东实际迁出户口的时间尚未确定，故殷育东支付违约金对应的期间由本院判定至作出判决之日止，此后殷育东若仍未迁出户口，尹保辉可另行主张。殷育东应积极解决自身相关户口迁出事宜，避免违约责任的进一步扩大。关于违约金的金额，殷育东对尹保辉主张的违约金标准不予认可，且考虑到尹保辉未举证证明殷育东逾期迁户的违约行为对其造成的实际损失，尹保辉的户口亦已经迁入涉案房屋，故本院根据合同的履行情况，本着公平原则酌情判定殷育东向尹保辉支付2017年11月16日至本院作出判决之日止的违约金四万五千元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、殷育东于本判决生效后七日内给付尹保辉逾期迁出户口违约金四万五千元；二、驳回尹保辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百四十四元，由尹保辉负担三千零七十二院，已交纳；由殷育东负担三千零七十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  杨鸿岩人民陪审员  初星华二〇一八年九月十二日书 记 员  刘宁宁