河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初15014号原告楚英俊，男，汉族，1968年7月4日，住河南省杞县。原告委托代理人张瑜，河南惠发律师事务所律师。被告河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********，统一社会信用代码：91410100053387982E。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。原告楚英俊诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张瑜到庭参加诉讼，被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月30日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，建筑面积共65.78平方米，套内面积42.66平方米，总房款共计390207元。并约定被告应当在2015年9月1日前将涉案房屋交付给原告，如逾期交房的，需承担按已付购房款的每日万分之一的标准支付逾期交房的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告依约向原告出具了相应的购房款发票，但至今被告还未将涉案房屋交付给原告。同时依约定被告应于2015年11月1日前向有关部门报送办理房屋产权初始登记材料，但至今被告仍未办理相关手续，原告多次与其协商，被告均拒绝承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金41557.05元（暂计从2015年9月1日-2018年8月1日，共计1065天，其后继续履行至被告交房条件完全达到之日止）；并向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金39176.78元（暂计2015年11月1日－2018年8月1日共计1004天）。1与2两项费用合计为80733.83元；3、请求法院依法判决被告立即完善办理房屋所有权证的相关手续，并在本合同纠纷一案的裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记；4、本案诉讼费由被告承担。被告长实置业辩称，原告已与被告签署了《和解协议》，双方就房屋买卖合同纠纷违约金事宜已达成一致意见。被告已按照《和解协议》支付了协议第一条约定的违约金，协议已经生效。《和解协议》第三条约定，原告在收到上述违约金之后应当向人民法院申请撤回起诉，现原告已收到该项违约金，应当依法撤回本案诉讼。故恳请法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权利。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及合同信息备案摘要，证明原、被告之间存在合同关系，以及约定的原被告之间权利义务关系，未按合同履行应承担的责任，证明被告逾期办理信息备案。2、首付款支付凭证或（收据）、不动产发票、个人贷款支付凭证，增值税发票各一份，证明原告按期支付了首付款；原告在信息备案后及时履行支付义务并已完全履行了合同约定的支付房款义务；3、税收缴纳书一份、代收产权登记费收据一份、专项维修资产交存凭证等各一份，证明原告完全履行了办理产权证的相关辅助义务，被告未如期办理相关手续已构成违约；4、转账凭证或收据一份、不动产发票各一份，证明原告在如期履行首付款给付义务后，被告故意迟延开出发票，故意造成原告形式的迟延，为自己履行合同违约而推脱责任预留的铺垫，进一步证实被告存在恶意违约。被告质证称：对第一组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。商品房买卖合同第六条明确约定：原告应按合同约定按时支付购房款收付款及尾款，如逾期付款，应承担相应的违约责任。对证据二，真实性无异议，但该组证据与商品房买卖合同互相印证，恰能证明原告逾期支付购房尾款的事实。根据合同约定，原告逾期付款应向被告承担违约责任，且被告交房及办理产权登记的时间可向后顺延。对证据三，真实性无异议，但对其证明目的有异议。该组证据恰能证明被告积极协助原告办理税费、维修基金等相关手续，并非恶意违约。对证据四，真实性无异议，对证明目的有异议。转账凭证真实性无异议，但该组证据不能证明原告的证明目的，但该组证据与其他证据相印证能证明原告不仅是形式上的违约，实质上支付购房尾款逾期已构成违约在先。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据：1、《房屋托管意向协议》一份；2、原告出具的《转账明细》一份；本组证据证明：1、被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告使用，不存在逾期交房的违约情形。原告已将涉案房屋托管第三方待租，且已收取租金获利，不应当向被告主张逾期交房违约金。2、被告逾期办理初始登记的行为并未给原告造成任何经济损失，基于违约金补偿损失的性质，被告不应当承担违约金。第二组证据：1、《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》一份；2、《河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司鉴定报告》一份；3、《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份；4、消防工程网上备案信息一份。本组证据证明：1、被告的施工过程从设计图纸到主体结构检测均是严格按照规定执行，主体结构经过河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司检测完全符合设计要求，主体结构安全。2、涉案房屋已经五大主体单位验收合格，且消防工程已经竣工验收备案，被告交付的房屋符合法律规定的交付条件，应认定为有效交付，被告不应当承担逾期交房的违约责任。第三组证据：郑州市中级人民法院（2017）豫01民初10224号《民事判决书》一份。该组证据证明：被告已经符合交房条件的事实已经郑州市中院生效判决确认，原告将房屋托管给第三方的行为证明被告已按照合同约定交付房屋的，不存在违约交房的事实。第四组证据：1、《和解协议》一份；2、中国银行《国内支付业务付款回单》一份；该两份证据证明：原、被告双方已签署《和解协议》，双方就违约金支付事宜已达成一致意见，被告已按照合同约定支付了违约金，《和解协议》已经生效，原告应当按照协议约定撤回本案起诉。原告质证称，对房屋托管意向书真实性有异议，意向书显示原告与广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签的，被告提供的意向协议来源是否合法，本公司与被告是否有业务往来关系及隶属关系不能证明该项证据的合法来源。第二，该收条是被告向广东宏德出具的，应当加盖广东宏德的公章证明该证据确实存在，被告加盖自己的公章不能认定该证据的真实性。对鉴定报告真实性无异议，但该鉴定报告只是对工程质量的认定，不能认定被告交付的房屋符合交付条件。关于竣工验收备案表真实性有异议，备案管理部门处理意见上没有公章，是空白的，建设工程竣工验收消防备案表真实性有异议，没有验收部门公章。郑州市中级人民法院的民事判决书，是个案显示与本案无关，不能作为本案证据。针对和解协议，被告应当与2018年5月1日前将办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市房屋产权登记部门，实际原告起诉之日时被告仍未完成该条约定，视为被告根本违约，合同未生效，被告直到开庭前2018年9月4号仅履行协议的付款义务，其行为视为本协议无效，根据合同法相关法律规定未约定付款期限的协议、合同如一方给予对方合理支付期限内对方未予支付，协议无效，此次支付的相关款项我方同意在诉讼请求中予以扣除。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2014年12月30日原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：J140××××****），约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，建筑面积共65.78平方米，套内面积42.66平方米，总房款共计390207元。约定2014年12月30日前支付首付款125207元，以贷款形式于2015年1月13日前支付余额265000万元；被告应当在2015年09月1日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理意见实施，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；在原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，被告有权利推迟交付房屋；除合同约定的特殊情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在约定的期限内办理合同信息备案手续，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。2014年12月31日被告开具125207元的首付款发票。2016年6月14日被告开具265000元的房款发票。2016年11月2日，原告缴纳涉案房屋的契税，郑州新区地方税务局契税和耕地占用税税务分局为原告出具3775.88元的税收缴款书。2018年4月11日原被告签订和解协议，协议中双方约定：被告一次性向原告支付违约金28289元（该违约金计算至2017年12月31日，并已扣除原告逾期支付房款的违约金），被告承诺于2018年5月1日前报送将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，原告自愿放弃2018年1月1日至2018年4月30日期间的违约金，如被告未在2018年5月1日前报送将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，从2018年5月1日起按日向原告支付总房款0.01%的违约金，被告同意2018年5月1日后支付违约金。2018年9月4日，被告向原告支付28289元违约金。原告（甲方）与广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（乙方）签订房屋托管意向协议，约定甲方购买被告开发的位于河南省经济技术开发区长盛广场（昇阳花园）房屋后，委托乙方代为对外出租及进行出租有关的管理，房屋住址为长盛广场4号楼17层1726号，面积65.78平方米，委托期限自2015年6月1日至2020年6月1日，房屋租金不得低于11520元/年（960元/月×12月）。被告提交的交易明细显示，2015年8月至2018年8月，原告逐月收款960元。该小区类似系列案件上诉后，上诉法院已经作出终审判决。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、初始登记。该小区类似系列案件上诉后，上诉法院已经作出终审判决。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，但原告已与第三方物业公司签订《房屋托管意向协议》，将房屋委托第三方公司进行托管，并自合同约定的交房日起获取租金收益，涉案房屋已经实际交付。虽然该实际交付行为不符合合同约定条件，但原告并未拒绝，实际接收房屋取得收益，属于对自已权利的处分。且涉案房屋现仍在委托租期内，被告实际交付的房屋不符合合同约定的行为并未影响原告对涉案房屋的使用收益，原告不能举证被告未取得建设行政主管部门竣工备案而交付房屋的行为给原告造成了实际损失，原告在实际以托管方式接收房屋后，又以被告未取得建设行政主管部门竣工备案，房屋不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房的违约金，有违民法的公平和诚信原则，本院不予支持，被告仍负有完善合同约定交付房屋的相关手续的义务。原告请求被告支付原告逾期交房违约金41557.05元（暂计从2015年9月1日-2018年8月1日，共计1065天，其后继续履行至被告交房条件完全达到之日止）的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，截止庭审时被告仍未完成涉案房屋的初始登记，因初始登记是办理产权登记的一部分程序，关于原告要求被告向其支付逾期办理房屋初始登记违约金39176.78元（暂计2015年11月1日－2018年8月1日共计1004天），因原告与被告签订和解协议，根据协议内容，约定被告一次性向原告支付一定数额的违约金后，原告自愿放弃2018年1月1日至2018年4月30日期间的违约金，该和解协议是双方协商一致对原合同违约条款的变更，并不违反法律规定，本院予以确认，本院认为对于2018年4月30日前的有关违约事宜双方已自行处理完毕，故被告应自2018年5月1日起至被告办理产权登记手续完成之日止以390207元为基数按日0.01%的违约金向原告支付逾期办理的违约金。故对于涉案房屋初始登记完成后，被告能否及时办理房屋所有权证，属于尚未发生的事情，本院不作处理，在此予以释明。原告主张要求被告于裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记，被告庭审时称涉案房产的初始登记材料已经报送，尚未审批，本院予以确定，但因办理房屋所有权证及房屋权属初始登记系行政机关的职权范围，被告负有协助办证义务，对此本院据实支持。对于原告主张的交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告楚英俊办理房屋被产权登记手续，并向原告楚英俊交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款390207元为基数，按日0.01%向原告楚英俊支付自2018年5月1日起至被告办理初始登记完成之日止逾期办理产权初始登记的违约金；三、驳回原告楚英俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元，减半收取909元，由原告负担727元，被告河南长实置业有限公司负担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年九月二十五日书记员  赵梦阳