山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2070号上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处，住所地大同市军民路7号。主要负责人：朱炎，该处工程师。委托诉讼代理人：张海清张某，山西漠北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王振玉王某，男，1976年6月10日出生，汉族，住大同市城区兴同里25楼1单元14号，住大同市。委托诉讼代理人：马军马某，山西省天镇县金陆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宋超宋某，山西省天镇县金陆法律服务所法律工作者。上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处（下称房产管理处）因与被上诉人王振玉王某租赁合同纠纷一案，不服山西省天镇县人民法院（2018）晋0222民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人房产管理处的委托诉讼代理人张海清张某，被上诉人王振玉王某及其委托诉讼代理人马军马某、宋超宋某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房产管理处上诉请求：1、请求撤销天镇县人民法院(2018)晋0222民初312号民事判决，判决被上诉人向上诉人支付占有使用费及违约金486000元;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销，具体理由如下:一、原审判决认定事实错误。(一)原审判决认定上诉人与被上诉人在2015年4月19日到2016年3月30日存在不定期租赁合同是错误的，《合同法》第二百三十六条规定:租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本条是关于租赁期间届满承租人继续使用租赁物的规定。根据本条规定,租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，继续支付租金，而出租人也接受了。当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。而本案中，被上诉人在租赁合同届满后，继续占有使用租赁物，未按时交租金。这足以认定被上诉人的行为就是无权占用租赁物，应支付占有使用费。(二)原审判决认定被上诉人于2016年10月就搬迁出租赁的房屋及场地是错误的。本案中，被上诉人另建驾校在2016年10月投入运营与其不占有使用上诉人的房屋及场地没有必然的关联性。被上诉人也没有证据证明在2016年10月之后搬迁出上诉人的房屋及场地。原审判决认定被上诉人于2016年10月就搬迁出租赁的房屋及场地是错误的。(三)原审法院认定被上诉人从2016年10月以后到2017年8月23日没有占用租赁的房屋及场地是错误的。原审法院认定“2016年10月以后王振玉王某新的驾校已经运营，且庭审中王振玉王某表示其对遗留在租赁房屋及场地的物品予以抛弃不再所有，故本院结合双方之间直至提起诉讼一直没有明确的移交行为这一事实，认定租赁房屋及场地上仍存有的王振玉王某的物品为抛弃物，同时认定2016年10月之后的期间不属于王振玉王某无权占有期间，王振玉王某在此之后不应再支付使用费”是错误的。首先，被上诉人从未向上诉人书面声明过搁置在租赁房屋及场地中物品是遗弃物，放弃所有。即使是声明过，上诉人也未同意。否则清理物品不仅要产生额外费用，还会产生其他民事纠纷，是军事法规所禁止的。其次，承租人向出租人返还租赁物应履行移交程序，而不是放弃物品即视为移交，这不合法，也不符合常理。本案中，被上诉人是2017年8月23日将租赁物大门的钥匙移交于上诉人，因此2017年8月23日前，上诉人的房屋及场地一直处于被上诉人占有和掌控状态。二、原审判决适用法律是错误的。上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系终止后，根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当及时向出租人返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任。租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金，还应偿还违约金。被上诉人持续占用上诉人的房屋及场地，对上诉人的物权造成了巨大的妨害，影响上诉人的物权支配权，给上诉人完成中央军委印发军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的指示造成了巨大妨害，对物权造成了损害，应当支付占用费及违约金。根据《合同法》第一百一十三条规定，显然可以看出，未约定违约金并不等于不承担违约责任，违约所导致的损失，应支付违约金。上诉人请求比照租金的占用费及按照正常情况下可得占用费的2%月息是合法的，应予以支持。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，故上诉人依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以改判。王振玉王某答辩称:1、上诉人要求违约金没有法律依据，也没有事实依据，按照上诉人的通知仅仅说一个月内结清租金，而并没有要求违约金;2、上诉人要求被上诉人一个月内搬清租赁物是不合理的，没有考虑到被上诉人的实际困难;3、我们至今对58号文件的真实性存疑，从来没有看到过，但是我们愿意在合理的期限内搬清租赁物，我们已经履行了应该履行的义务。房产管理处向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付占有使用费350000元，其余使用费计算至费用交清之日；2.请求判令被告向原告支付违约金136000元，其余违约金计算至费用交清之日；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月10日，房产管理处与王振玉王某签订《军队房地产租赁合同》，约定将位于天镇县城关的军产房屋及场地（坐落号：京晋字第7401号）租赁给王振玉王某使用，期限2012年4月20日至2015年4月19日，年租金15万元。合同约定王振玉王某每逾期一日交付房地产租金及有关费用，则房产管理处有权按滞交经费总额的千分之三向其加收违约金。双方签订的前述合同到期后，未再续订租赁合同，王振玉王某继续占有并使用租赁的房屋及场地。2016年3月30日，房产管理处书面通知王振玉王某，表示不再继续租赁并要求王振玉王某在接通知后的一个月内搬迁完毕，将所租赁的房屋及场地移交房产管理处，王振玉王某表示同意但提出延期搬迁的请求。2016年10月，王振玉王某另建的新驾校投入运营。2017年5月8日，房产管理处向王振玉王某发出律师函，再次要求王振玉王某移交将所租赁的房屋及场地。另查明，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，决定全面停止军队及武警部队有偿服务。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，房产管理处、王振玉王某于2012签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制险规定，合法有效。该合同于2015年4月19日到期后，双方未再续订租赁合同，但王振玉王某仍在继续使用租赁物，对此房产管理处并未提出异议，故应认为双方的原租赁合同继续有效，相应王振玉王某仍应支付租金。鉴于房产管理处于2016年3月30日书面通知王振玉王某，表示不再继续租赁并要求王振玉王某返还租赁物，而王振玉王某对房产管理处不再履行租赁合同无异议，只表示延期搬迁，故认为双方在2016年3月30日达成解除租赁合同的合意，相应王振玉王某支付租金的日期应截止至该日，具体数额为：142021元。合同解除后，房产管理处留给王振玉王某一个月作为合理的搬迁期，但王振玉王某根据实际情况提出延期搬迁，对此房产管理处并未表示反对，考虑到结合王振玉王某租赁房屋及场地的用途是开驾校，同时考虑到该驾校的投资数额、建设新驾校立项及建设周期以及庭审中王振玉王某关于2016年10月驾校搬迁完毕在新建地运营的陈述，酌情确定双方合意解除合同后王振玉王某合理的搬迁期限应从2016年3月30日合同解除之日起的3个月，即至2016年5月底，在此期间王振玉王某应将租赁房屋及场地移交房产管理处占有，同时房产管理处在此期间无权向王振玉王某主张给付租赁房屋及场地的使用费；超出此期间后王振玉王某继续占有租赁房屋及场地属于无权占有，理应支付相应的使用费，本院根据前述确定的合理搬迁期限，认定王振玉王某无权占有的期间为2016年6月至王振玉王某新驾校运营的2016年10月（计4个月），使用费的计算标准参照原租赁合同约定的租金计算，具体为：50000元。前述王振玉王某应支付的租金及使用费共计192021元。至于2016年10月以后的期限，因2016年10月王振玉王某新的驾校已经运营，且庭审中王振玉王某表示其对遗留在租赁房屋及场地的物品予以抛弃不再所有，故本院结合双方之间直至提起诉讼一直没有明确的移交行为这一事实，认定租赁房屋及场地上仍存有的王振玉王某的物品为抛弃物，同时认定2016年10月之后的期间不属于王振玉王某无权占有期间，王振玉王某在此之后不应再支付使用费；相应对房产管理处关于王振玉王某搬迁完毕的日期为2017年8月23日，使用费应支付至2017年8月19日的请求不予支持。关于违约金，因双方签订的租赁合同只约定了王振玉王某不按期支付租金的违约责任而并未约定逾期移交房屋及场地的违约责任，同时王振玉王某逾期移交房屋而应支付的使用费在房产管理处未提交证据证明损失的情况下已足以弥补房产管理处可能存在的损失，故本院对房产管理处关于要求王振玉王某支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、王振玉王某于本判决生效之日起十五日给付中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处租金、占用租赁物使用费共计192021元；二、驳回中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于房产管理处主张的租金数额问题。房产管理处主张王振玉王某于2017年8月23日将租赁物大门的钥匙移交，房屋及场地一直由王振玉王某占有和掌控，房屋租金应计算至此时。王振玉王某提供的证据证明新建驾校从2016年10月投入使用并运营，此时王振玉王某不再占有使用该场地及房屋，故对于王振玉王某租赁费应计算至2016年10月。关于违约金的问题。房产管理处与王振玉王某双方签订的租赁合同，约定逾期交付房地产租金及有关费用按滞交经费额的千分之三加收违约金，合同于2015年4月19日到期后，双方未再续订租赁合同，王振玉王某仍在继续使用租赁物，对此房产管理处并未提出异议，房产管理处未提供证据证明王振玉王某未按期支付租金及有关用费用，解除合同系国家和军队重大政策决定，王振玉王某不存在违约，故不应承担相应的违约责任。房产管理处的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元，由上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处负担。本判决为终审判决。审判长 高存慧审判员 马卉妍审判员 白海叶 二〇一八年九月三十日书记员 常 佳