江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5233号上诉人（原审被告）：任慧，女，1982年8月11日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王春生，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏金禾贸易有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道京新社区服务中心二楼。法定代表人：金加宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建春，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于莽，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人任慧因与被上诉人江苏金禾贸易有限公司（以下简称金禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任慧上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一、合同约定的被上诉人行使解除权的条件不能成就，原判决确认被上诉人与上诉人之间的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》于2018年3月6日解除，属于基本事实认定不清，适用法律错误。1、上诉人未向被上诉人支付部分租赁保证金和空调电费，具有违约阻却事由。被上诉人作为出租人，应当保证其交付的房屋及空调等附属设施始终处于适用状态，但自上诉人入驻后，商场中央空调一直不能正常使用，严重影响了上诉人的日常经营。上诉人及周边租户多次与被上诉人协商，希望能够尽快修复好中央空调，但被上诉人至今都未给予维修。在此情形下，上诉人延付部分租赁保证金和空调电费的行为，属于行使先履行抗辩权。一审判决理由无故加重上诉人的法律责任，既不符合合同约定和相关事实，也无法律依据，一审判决认定上诉人拒付租赁保证金、空调电费的行为构成违约，没有事实和法律依据。2、关于未支付的2017年12月18日后的房屋租金。本案被上诉人于2017年11月9日提起诉讼，但此时上诉人已向被上诉人支付了2017年12月18日前的全部房租，换言之，在上诉人提起本案诉讼时，被上诉人已经履行了合同的主要义务。对于2017年12月18日以后的房租，上诉人在一审中始终表示愿意支付，但由于双方已经处于讼争的境地，加之被上诉人在原本仅追索空调电费和保证金的诉讼请求基础上，又增加了要求解除合同的诉讼请求，使得双方的权利义务更处于不确定的状态，而有待法院裁决，因此，上诉人暂未能按原合同的约定支付后期房租，并无过错。综上，在上诉人已经履行了主要合同义务，延付部分租赁保证金和空调电费具有合理理由的情形下，被上诉人行使合同解除权的条件不能成就。二、在上诉人履行了合同主要义务的情况下，为了维护合同的稳定性和交易安全，本案亦不应该判决解除合同和相关协议。1、为了履约，上诉人从签订合同之初已经投入大量时间和一百多万的金钱用于装修房屋，而后又忙于市场开拓，可谓投入了巨大人力和物力。而且上诉人在整个纠纷中是希望能够继续履行合同的，也愿意支付应支付的任何费用。目前房屋装修后入驻不到一年，一旦判决合同解除，那么上诉人不仅无法实现合同利益，而且将面临前期投入的巨大损失。2、解除合同也会损害第三人的利益。上诉人承租房屋用于经营的东方童民族艺术教育学校，现已经有几百名儿童报名参加学习，倘若法院判决合同解除，这些学生的利益也将受到损害。3、合同解除制度目的在于制约违约、促进守约。如果在合同可以客观继续履行情况下任意解除合同，将会增加交易成本，扩大合同风险，既有损当事人合法权益，也有违立法目的。三、一审在判决解除租赁合同的情况下，仍然要求上诉人补缴92892元租赁保证金，再由被上诉人予以没收，显失公平，适用法律错误。1、本案中的租赁保证金不是被上诉人出租房屋的合同对价，拖欠租赁保证金与拖欠租金的法律性质显然不同。被上诉人如认为上诉人构成违约，可以向上诉人主张违约金或要求赔偿损失，但无权既要求请求解除合同，又要求上诉人继续交纳租赁保证金。2、从逻辑上看，被上诉人收取租赁保证金，顾名思义，应当以上诉人继续租赁房屋为前提。一审判决在已判决解除合同的情况下，仍要求上诉人缴纳租赁保证金不当。四、涉案租赁合同无效。涉案项目是国家无偿划拨给南京市浦口区沿江街道办事处用于建设京新社区综合服务中心，属于公共设施服务用地。被上诉人并不是涉案房屋的产权人，涉案房屋也未按照建设工程规划许可证的规定建设，因此，双方签订的租赁合同是无效合同。2、空调电费补充协议无效。按照原合同约定，空调电费是按照实际使用量计算电费，但是由于被上诉人单方认为这样的电费计算方式对自己不利，于是通过停电等手段逼迫上诉人签订了此份协议，因此此份协议无效。金禾公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、依据双方签订的商铺租赁合同，上诉人逾期支付租赁保证金和空调电费超过15天属根本违约，金禾公司有权解除合同。上诉人陈述金禾公司未保证房屋及空调等附属设施始终处于适租状态，没有证据证实。事实上，金禾公司一直在配合各商家对于空调的不同需求进行调整，因为各商铺的特殊性，还安装了空调独立控制面板。上诉人在被上诉人商场已经正常营业，并且经营至今，即使上诉人认为被上诉人存在违约，并未导致其不能实现租赁合同目的，上诉人应当就违约事项行使自己的救济途径，不应以不支付租赁保证金、空调电费的方式来对抗。因此上诉人应该按照合同约定缴纳租赁保证金、空调电费。2、因上诉人根本违约，导致合同解除，其所谓的解除合同的损失，以及损害第三人利益的责任应由其自己负责。金禾公司为了促进合同履行、维护合同稳定性，给了上诉人足够长的免租期，还制订补充协议将履约保证金缴纳最后的给付期限延长到2017年6月30日。经过金禾公司多次催要，加上上诉人自己出具缴费承诺函，上诉人仍然没有缴纳租赁保证金和空调电费，造成根本违约，造成金禾公司损失，金禾公司无奈才起诉要求解除合同。3、依据租赁合同约定和法律规定，金禾公司有权没收上诉人的租赁保证金。保证金是保证承租人按合同约定履行己方义务，上诉人在诉状中也称，保证金实际上是用于承租人违约时，直接抵扣出租人损失的，本案中金禾公司并没有因为上诉人的根本违约要求其承担违约金，而是选择没收保证金用于抵扣损失，上诉人未按合同履行，应当没收其保证金，且合同中也约定了金禾公司有权没收保证金。4、关于租赁合同效力，金禾公司不予认可，租赁合同只有在没有取得规划许可证的情况下才能认定为无效，即使无效也不影响被上诉人收取相关费用。5、关于空调电费补充协议无效的意见，双方在租赁合同以及2017年7月2日签订的施工完成撤场确认书中，均明确记载中央空调电费需由上诉人另行支付的要求，由此说明，上诉人对于需缴纳空调电费是早已明知的，2017年9月5日双方签订空调电费补充协议，是对空调电费缴纳事项的具体约定，上诉人亲笔签署该协议，作为完全民事主体，上诉人应当清楚所签协议的内容和后果，一旦签订协议，双方均应当遵照执行。金禾公司向一审法院起诉请求：1、解除任慧和金禾公司签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议；2、判令任慧支付金禾公司拖欠的租赁保证金92892元；3、判令任慧支付自2017年12月18日至其迁出之日期间的租金；4、判令金禾公司有权没收任慧的全部租赁保证金；5、判令任慧支付金禾公司自2017年5月18日起至其迁出之日期间的电费；6、判令任慧支付金禾公司因任慧违约而支出的律师费9000元；7、判令任慧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月1日，金禾公司（甲方）与任慧（乙方）签订南京京新广场商铺租赁合同，该合同通用条款约定：“1.1.9‘租赁保证金’是指乙方按本合同之约定向甲方缴纳的用于保证履行本合同中乙方所有义务而向甲方缴纳的款项，在符合本合同第4.2条规定时甲方将该款项退还乙方；4.1若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金；4.5租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按本合同约定和甲方书面通知要求支付上述费用；7.2甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同。同时违约方应按本合同约定承担违约责任：7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过15天的；8.2租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺毁损、灭失，造成乙方或/和第三方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；9.3甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予以退还；9.4在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务；19.6本合同受中国法律管辖和解释。与本合同有关的争议，双方应先通过友好协商解决。协商解决不成的，双方同意将共提交该商铺所地在人民法院诉讼解决，违约方承担守约方因主张权利产生的律师费等”。专用条款约定：“20.1甲方商场坐落于江苏省南京市浦口区柳洲东路189号，由甲方自主决定名称为京新广场；20.2甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场内第二层编号为F2-04、F2-06、F2-08的商铺；20.3甲乙双方同意，该商铺用于计算租金及其他费用的租赁面积为509平方米；21.1乙方向甲方承诺，租赁该商铺用于经营艺术类培训品类东方童品牌；22.1甲方应于2016年10月10日（约定交付日）向乙方交付该商铺；22.3甲方享有自约定交付之日起150天的交付宽限期。乙方同意，甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任；22.4该商铺的租赁期为六年（即自2016年10月10日至2022年10月9日止），自交付日起计算；23.2租金按照先付后用的原则，按年度支付租金，下述租金不含税；乙方首期租金应于本租赁合同签署后5个工作日内支付给甲方，之后每期租金乙方应提前30日向甲方支付。甲方应于收到租金后5个工作日内向乙方提供收据。具体租赁费用金额如下（含物业管理费和空调使用费人民币1.0元/平米/天，中央空调所产生的电费需另行支付）：第一年应付人民币278677.5元、第二年应付人民币557355元、第三年应付人民币557355元、第四年应付人民币601943.4元、第五年应付人民币601943.4元、第六年应付人民币601943.4元；23.3甲乙双方约定，乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲方支付该商铺的租赁保证金人民币139338元；23.5乙方应于双方签署本合同后5日内向甲方交纳物业管理费和空调使用费（人民币1.0元/平米/天），该费用的交纳方式和时间与租金保持一致……上述物业管理费和空调使用费包含在租金中，且不含税；23.6水、电费收费标准（按乙方餐厅的计量表计量）：水费6元/吨、电费1.15元/度”。同日，金禾公司（甲方）与任慧（乙方）签订补充协议，对原《租赁合同》的部分条款进行修订或补充，原合同3.2条增加条款：“如甲方商场开业时，商场商铺开业率小于70%（其中包含乙方租赁面积），则免租期顺延；在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该交付之日起6个月的免租期，即自2016年10月10日至2017年4月9日（含装修免租期和经营免租期）。免租期期间乙方无需支付租金，但乙方应承担经营免租期内的物业管理费和空调使用费（人民币1元/平米/天），乙方应于开业前5个工作日内向甲方支付该款项”。原合同第23.2条增加条款：“乙方第1年租金总计为人民币557355元，扣除免租期期间的租金人民币278677.5元，故乙方第一年实际应付租金为人民币278677.5元，经营免租期物业费需另行支付”。原合同第32.2条修订为：“租金按照先付后用的原则，第一年按季度支付租金，第二年起按半年支付。首期租金（3个月租金，合计：人民币139338.75元乙方应在双方签署租赁合同后5日内支付给甲方，之后每期租金乙方应提前30日向甲方支付。甲方应于收到租金后向乙方提供相应票据”。原合同第23.3条修订为：“甲乙双方约定，乙方应于本合同签署后5日内，向甲方先支付该商铺的部分租赁保证金人民币46446元，乙方已支付的租赁意向金全额转为部分租赁保证金。剩余租赁保证金人民币92892元于乙方进场装修日起算，第6个月底前交予甲方……”。上述《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，任慧缴纳了首期租金139338.75元、租赁保证金46446元，并于2016年12月16日正式接收商铺（铺位号F2-04、F2-06、F2-08）并开始装修，于2017年2月13日完成商铺装修施工，施工工人撤出场地。2017年7月12日，金禾公司（甲方）与任慧（乙方）签订施工完成撤场日期确认书，对以下内容进行确认：“乙方商铺装修施工总计60天，按原租赁合同约定乙方经营免租期为123天（2017年5月18日至2017年9月17日止），正式计租日为2017年5月18日。乙方须于2017年7月19日前向甲方支付物业管理费和空调使用费（中央空调电费需另行支付）总计人民币62607元”。2017年9月5日，金禾公司（甲方）与东方童民族艺术教育（乙方）签订空调电费补充协议，双方对原《租赁合同》的部分内容做出修订或补充，未在该《补充协议》中涉及的，仍以原《租赁合同》约定为准。修订或补充内容如下：“1、根据合同计租日2017年5月18日始至2023年5月17日止，每合同周期按照商铺180天×0.8元×509/㎡，合计费用为73296元，费用按季度支付，费用为18324元，空调电费单价根据市政单价同比例调整，乙方应于签订5个工作日内向甲方支付该款项；2、商场空调主机开启时间为9：30-21：00，如若乙方需要调整门店营业时间，增加空调使用时间相关费用另行协商”。任慧作为乙方代表在该补充协议上签名。2017年9月4日，任慧出具交费计划，内容为：“本校区因运营和招生困难，故商场相关费用申请安计划交纳：1、免租期内物业管理费剩余30000元于2017年10月15号交完；2、剩余租赁保证金92892元于2017年12月31日交一半，2018年2月28日交剩余部分”。2017年9月5日，任慧出具交费承诺书，内容为：“东方童承诺于2017年9月15日前将物业费剩余部分30000元交完。租赁保证金剩余部分于2017年11月10日前交纳46446元，于2017年12月底交纳剩余部分46446元，空调费电费第一期费用18324元于10月底前交完”。2017年9月20日，金禾公司向任慧发出律师函，向任慧催缴租赁保证金、物业管理费、空调电费等费用，并依据《租赁合同》及相关补充协议的约定，通知任慧自律师函通知到达之日起与任慧解除F2-04、F2-06、F2-08共计509平方米商铺的租赁合同及相关补充协议，要求任慧于收到律师函之日将上述商铺归还给金禾公司。一审庭审中，任慧陈述没有收到该律师函，金禾公司未能提交证据证明向任慧送达了该律师函。另，金禾公司为本起诉讼共支付律师费9000元，该款已汇至北京市炜衡（南京）律师事务所北京银行股份有限公司南京分行帐户内。一审法院认为，金禾公司和任慧签订的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点为任慧拖欠租赁保证金、电费的行为是否构成违约。根据任慧和金禾公司于2016年9月1日签订的《南京京新广场商铺租赁合同》第23.3条约定：“乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲方支付该商铺的租赁保证金人民币139338元”。后双方在同日签订的《补充协议》中对该条进行了修订，内容为：“乙方于本合同签署后5日内，向甲方先支付该商铺的部分租赁保证金46446元……剩余租赁保证金人民币92892元于乙方进场装修日起算，第6个月底前交予甲方”。根据上述约定，金禾公司主张任慧支付剩余租赁保证金92892元的支付期限应为“乙方进场装修日起算至第6个月底前”，结合金禾公司提交的商铺装修申请表，任慧装修开始时间为2016年12月16日，因此剩余租赁保证金92892元的最后给付期限应为2017年6月30日前。任慧抗辩认为，因空调无法正常使用，且一直未得到解决，为维护自身权利，所以没有按时缴纳租赁保证金。一审法院认为，如果存在空调无法正常使用的情况，任慧可依据合同约定主张金禾公司进行维修和保养，如金禾公司拒绝维修和保养，任慧可通过诉讼的方式主张金禾公司承担违约责任。任慧不应怠于行使自己的权利，而用拖延缴纳租赁保证金的方法消极处理，因此对该抗辩理由一审法院不予采信。关于电费，根据双方于2017年9月5日签订的《空调电费补充协议》，空调电费为18324元/季度，于签订协议5个工作日内支付。任慧抗辩认为，该《空调电费补充协议》是在受到金禾公司胁迫的情况下签订的。一审法院认为，当事人应就自已的主张提供相应的证据，任慧并未就受胁迫的事实提交证据，因此，对该抗辩理由一审法院不予采信。综上，任慧拖欠租赁保证金、电费的行为，违反《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》的约定，构成违约。关于金禾公司的诉讼请求：1、解除金禾公司和任慧签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方所签《南京京新广场商铺租赁合同》第7.2、7.2.6条约定，任慧逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过15天的，金禾公司有权书面通知解除合同。现任慧超过合同约定的期限15天仍未缴纳租赁保证金及电费，解除合同的条件已成就，金禾公司据此要求解除与任慧签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于合同解除时间，一审法院认为，当事人依据合同约定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，金禾公司虽提交律师函证明曾书面通知任慧解除合同，但该律师函并无向任慧送达的相关手续，无法证明律师函到达任慧的时间。因此，一审法院认定合同解除时间为2018年3月6日金禾公司在庭审中明确主张要求解除与任慧签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议之时。2、判令任慧支付金禾公司拖欠的租赁保证金92892元。一审法院认为，金禾公司的该项诉讼请求符合合同约定，任慧对数额不持异议，且同意缴纳，故一审法院予以支持。3、判令任慧支付自2017年12月18日至其迁出之日期间的租金。一审法院认为，在金禾公司和任慧签订的施工完成撤场日期确认书中，双方对经营免租期及正式计租日均进行了确认，其中经营免租金为123天，自2017年5月18日至2017年9月17日。正式计租日为2017年5月18日。根据庭审时任慧的陈述，任慧已缴纳了首期租金（3个月租金）139338.75元，即任慧已缴纳了2017年9月18日至2017年12月17日的租金。2017年12月17日后，涉案房屋仍在任慧的占用、使用、控制之下，并未交还金禾公司，因此金禾公司主张任慧支付自2017年12月18日至迁出之日期间的租金符合合同约定，一审法院予以支持。4、判令金禾公司有权没收任慧的全部租赁保证金。一审法院认为，根据金禾公司和任慧所签商铺租赁合同第9.3条约定：“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予以退还”。金禾公司据此主张没收任慧的全部租赁保证金符合合同约定，一审法院予以支持。5、判令任慧支付金禾公司自2017年5月18日起至其迁出之日期间的电费。庭审中金禾公司陈述该电费为中央空调电费。一审法院认为，根据金禾公司和任慧所签商铺租赁合同4.5条约定：“租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方按本合同约定和甲方书面通知要求支付上述费用”。金禾公司据此主张任慧支付中央空调电费符合合同约定，对合理部分一审法院予以支持。关于应支付的空调电费金额，双方在空调电费补充协议中约定空调电费标准为18324元/季度。金禾公司认可自2017年11月28日后停止任慧使用商场中央空调，因此任慧应支付金禾公司2017年5月18日至2017年11月28日期间的空调电费38684元（18324元/季度×2季度+10×0.8元/天/㎡×509㎡÷2）。6、判令任慧支付金禾公司因任慧违约而支出的律师费9000元。一审法院认为，根据金禾公司和任慧所签商铺租赁合同第19.6条约定：“违约方承担守约方因主张权利产生的律师费”。本案中，任慧拖欠租赁保证金、电费的行为已构成违约，金禾公司主张任慧支付律师费符合合同约定，且该律师费已实际发生，故对该项诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、江苏金禾控股集团有限公司与任慧签订的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》于2018年3月6日解除。二、任慧于本判决生效之日起5日内给付江苏金禾控股集团有限公司租赁保证金92892元、2017年5月18日至2017年11月28日期间的空调电费38684元、律师费9000元。三、任慧于本判决生效之日起5日内按年租金557355元的标准向江苏金禾控股集团有限公司支付2017年12月18日起至任慧实际迁出涉案房屋时止的房屋租金。四、金禾控股集团有限公司不予返还任慧已向其交纳的租赁保证金。一审案件受理费5587元，减半收取2793.5元，由任慧负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交以下证据：1、建设工程规划许可证复印件、南京市规划局建设工程规划审定意见通知书、建设用地规划许可证复印件、国有建设用地划拨决定书，证明涉案房屋建设用途属于居住社区中心，没有大型商场的规划，全部都是公共服务建设规划，产权所有人属于南京市浦口区沿江街道办事处。被上诉人不是产权所有人，而且涉案房屋未按照建设部门规划许可证规划建设用房，证明涉案合同无效。被上诉人质证称：对有原件证据的真实性予以认可。2、微信截图，证明被上诉人出租的房屋中央空调一直不能正常使用，上诉人延付部分租赁保证金和空调电费的行为，属于行使先履行抗辩权。被上诉人质证称：该证据未经过公证，故对真实性不予认可。3、给被上诉人的沟通函复印件，证明其与被上诉人就中央空调不能正常使用及商场开业率未达到70%问题进行沟通，证明被上诉人违反合同约定。被上诉人质证称：该证据无原件，不予认可。4、提供东方童致金总的一封信（电子邮件），证明上诉人就被上诉人不能提供合同约定的房屋适用条件，主动与被上诉人沟通。被上诉人质证称：经与手机中内容核对，对真实性无异议，此信是在上诉人欠付租赁保证金及其他费用的情形下，被上诉人无奈之下寻求的自我保护的方式就是停电，发送的时间是2017年9月5日，这时候上诉人欠付的时间已经很久。5、提交微信截图、照片、出警证明、录音整理资料，证明被上诉人采用停电的方式逼迫上诉人签订空调电费补充协议。被上诉人质证称：对于该组证据的真实性均予以认可，从证据中可以看出上诉人一直欠被上诉人租赁保证金、物业费及空调使用费，合同约定上诉人逾期支付任何款项超过7天的，被上诉人有权经提前一个工作日通知上诉人后停止有关能源设施设备的供应，所以被上诉人在上诉人一直拖欠且拒绝缴纳相应费用的情况下停电的行为是合情合理合法的。6、申请证人徐某、崔某1出庭作证。崔某1出庭作证称：其2017年3月份在京新广场4楼开设蓝湾咖啡；在经营过程中发现空调不能正常使用，空调不能调温度，有顾客反映冷，要求将温度调高，但不能调，影响正常经营，向商场反映，反映后商场称不好维修，2017年11月商场将其空调停掉；其后面正常经营时，使用的空调是其自己安装的空调；因为空调夏季无法达到其要求，所以没有给空调费；后与商场解除合同。证人崔某1出庭作证称：其在本案商场二楼从事母婴店经营，2017年4月27日开始在商场试营业，夏季有顾客反映因太冷无法试衣服；自己不欠被上诉人空调费。上诉人质证称：认可两名证人的陈述。被上诉人质证称：一、崔某2的证词证实了两个方面的问题。1、被上诉人交付被上诉人的房屋是合乎使用条件的。2、崔某2与被上诉人之间是签订了空调电费补充协议的。证实其认可商场的空调使用及收费标准。其提出的空调夏天太冷，被上诉人认为个人的体表感觉不能成为衡量空调是否适用的一个标准。更不能反映出被上诉人的空调是无法使用的。恰恰相反，反而证明了被上诉人的空调是一直在运行使用中的。问题是上诉人使用了空调而不愿意付费，而不是被上诉人未将空调给上诉人使用。二、徐某的证词不属实，不应采纳。1、徐某说他不存在拖欠电费的情况不属实，徐某从未缴纳过空调电费，被上诉人已于2018年5月17日在南京市浦口区人民法院提起诉讼，要求徐某支付欠付的空调电费等。2、徐某的证词，也同样从反面说明了商场的空调一直是在运行使用的，至于夏天太冷，冬天太热，因为中央空调无法做到合乎每个人的体感，且夏天感觉凉爽，冬天感觉温暖，我们认为这正是我们使用和安装空调的目的。被上诉人提供以下证据：1、南京市浦口区人民政府沿江街道办事处和江苏金禾贸易有限公司签订的委托经营协议的部分内容，证明本案商铺交由其经营。上诉人质证称：对真实性不认可，因为政府部门与个人签订这样的协议需要有相关的程序，现在被上诉人不能证明这个协议是真实的，需要相关程序的证明。2、被上诉人与证人徐某关于房屋租赁合同纠纷的传票、民事反诉状，可以证明证人徐某欠付空调电费，与被上诉人已形成诉讼关系，故其证言应当不予采纳。上诉人质证称：对真实性无异议，但与本案无关。3、南京世盟鸿拓酒店管理有限公司与被上诉人于2018年4月2日之间签订的解除租赁合同协议书，及2017年7月12日被上诉人与南京世盟鸿拓酒店管理有限公司签订的空调电费补充协议书、空调电费收取明细公示。从空调电费补充协议可以看出2017年7月12日，案外人蓝湾咖啡即南京世盟鸿拓酒店管理有限公司与被上诉人已达成关于空调电费收取标准的合意，并且于2018年4月2日签订了解除租赁合同协议书，也可以看出案外人南京世盟鸿拓酒店管理有限公司与被上诉人关于租赁合同已全部解除，并且双方不再有其他的权利义务关系，故证人崔某2的证词，亦应当不予认可；崔某2是南京世盟鸿拓酒店管理有限公司的股东之一，南京世盟鸿拓酒店管理有限公司是经营蓝湾咖啡的。上诉人质证称：对于解除租赁合同协议书和空调电费补充协议的真实性无异议，对于空调电费收取明细公示的真实性不予认可，空调电费收取明细公示由被上诉人单方面制作，他们签订的空调电费补充协议是后来补的，与实际签订的日期不符，空调电费补充协议是与解除租赁合同一块签的，实际是2018年3月29日签的，但落款是2017年7月12日，而且最后实际他们的空调电费是没有交纳的；崔某2不是南京世盟鸿拓酒店管理有限公司股东之一，是店长。4、被上诉人与北京市炜衡南京律师事务所签订的委托代理协议、律师费发票及转账凭证各一份，证明被上诉人的律师费支出，依据合同约定应当由违约方进行承担。上诉人质证称：对该证据的真实性没有异议，但上诉人并没有违约，所以不承担上述律师费。5、涉案房屋产权证，权利人为南京市浦口区人民政府沿江街道办事处，证明本案租赁合同合法有效。被上诉人质证称：对该证据予以认可。本院对上诉人提供证据1中原件、证据2、证据4、证据5的真实性予以确认；对证据1中的复印件、证据3的真实性不予确认；对两证人证词应结合其他证据予以认定。对被上诉人提供的证据的真实性均予以确认。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人任慧提出，合同约定的被上诉人行使解除权的条件不成就，一审判决错误。双方签订的租赁合同约定，上诉人逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过15天的，出租人有权书面通知解除合同。上诉人未按合同约定支付保证金和电费超过15天，符合合同约定的解除条件，一审法院对于被上诉人要求解除合同的要求予以支持并无不当。上诉人提出，其入驻后商场中央空调一直不能正常使用，严重影响了上诉人的日常经营。上诉人二审中提供的证据2、证据4及两证人的证词可以认定，存在部分业主反映夏天涉案商场空调太冷的事实。但尚不足以证明涉案商场达到不能经营的程度，上诉人应当通过合理途径与被上诉人进行协商，如确实给其造成损失，亦可主张被上诉人予以赔偿，而不应当违反合同约定，拒不交纳应当交纳的保证金和其他费用。一审法院判决双方租赁关系解除符合双方的合同约定，并无不当。上诉人提出，涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，因此，双方签订的租赁合同无效。依照法律规定，当事人以未取得产权证或规划许可证的房屋签订的租赁合同无效，二审审理中，被上诉人提供了涉案房屋的产权证，证明涉案房屋的建设合法，出租亦有合法依据，故上诉人这一主张不能成立。上诉人提出，一审在判决解除租赁合同的情况下，仍然要求上诉人补缴92892元租赁保证金，再由被上诉人予以没收，显失公平，适用法律错误。本院经审查认为，租赁保证金是双方在均愿意履行合同的情况下，由承租人支付的保证在今后的租赁合同履行过程中合法承租的担保，被上诉人在一审起诉时至二审审理中，均坚持要求解除合同，其又主张上诉人支付履行合同的保证金与其要求解除的主张矛盾。上诉人在一、二审诉讼中均要求继续履行合同，在此基础上同意支付履行合同的保证金，因此，在判决解除合同的同时要求上诉人支付履行合同的保证金，不符合上诉人的真实意思表示。综上，被上诉人要求上诉人支付租赁保证金并予以没收的主张不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人任慧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10188号民事判决第一、三项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10188号民事判决第四项；三、变更南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10188号民事判决第二项为：任慧于本判决生效之日起5日内给付江苏金禾控股集团有限公司2017年5月18日至2017年11月28日期间的空调电费38684元、律师费9000元。一审受理费5587元，减半收取2793.5元，由任慧负担1396.75元，由金禾公司负担1396.75元。二审案件受理费5587元，由任慧负担2793.5元，由金禾公司负担2793.5元（此款已由任慧预交，金禾公司于本判决生效之日起5日内将其应付款项一并支付给任慧）。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年九月二十八日书记员 郭旭冬