四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川13民初3号 原告：李红梅，女，1975年7月16日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：雷震，四川辽原律师事务所律师。 被告：任川，男，1971年7月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 第三人：南充市皓祥房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区北湖路罗曼威森**。 法定代表人：陶晓斌，董事长。 委托诉讼代理人：张银银，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张恒，四川惠博律师事务所律师。 第三人：苟国强，男，1951年10月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：任钊，男，1968年8月6日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告李红梅与被告任川、第三人南充市皓祥房地产开发有限公司（以下简称皓祥房产公司）、第三人苟国强合伙协议纠纷一案，本院于2015年8月6日作出（2011）南中法民初字第24号民事判决，任川不服该判决，上诉于四川省高级人民法院，该院于2016年8月15日作出（2016）川民终432号民事裁定书，撤销本院（2011）南中法民初字第24号民事判决，发回本院重审。本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告李红梅及其委托诉讼代理人雷震、被告任川的委托诉讼代理人何春，皓祥房产公司的委托诉讼代理人张银银、苟国强的委托诉讼代理人任钊到庭参加诉讼。李红梅、任川、皓祥房产公司和苟国强于2017年7月3日向本院申请庭外和解并获本院准许，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条之规定，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。 李红梅向本院提出诉讼请求：1.判令任川分给李红梅以皓祥房产公司名义开发的高坪区建设路343号东方嘉苑商铺（门面）650余平方米，住宅1700余平方米（具体商铺号及住宅号由人民法院根据楼层价差及相关因素确定）；2.判令皓祥房产公司协助办理产权过户手续；3.诉讼费用由任川负担。事实与理由：李红梅与任川自2004年起，合伙以皓祥房产公司名义对高坪区恒源泡沫厂（以下简称恒源泡沫厂）地块进行房地产开发（即皓祥房产公司东方嘉苑商住楼项目），并签订了系列协议。李红梅与任川约定了出资金额、资金使用事项、出资比例、利润分配比例及违约责任等，还约定由双方共同管理案涉项目、共同制定经营计划、项目基本管理制度、财务制度（李红梅负责会计工作，任川负责出纳工作）等。开发过程中，李红梅严格按照合同约定履行义务并超额出资，但任川拒不将项目财务资料交由李红梅做账，拒不建立双方共同监章的银行账户，拒不将售房款存入共同账户，并私自销售房屋，违法销售法院查封的房屋，致使李红梅无法对案涉项目进行管理，给李红梅造成巨大经济损失。 任川辩称：李红梅的诉讼请求是一个交付行为，要求任川交付相应房产，但任川对李红梅没有交付的义务。理由如下：一是系争房产项目是以皓祥房产公司名义开发的，法律意义上的开发主体和产权人是皓祥房产公司。二是任川与李红梅签订的是合作开发协议，他们属于开发的共同体，他们之间只存在结算、确认的关系，不存在一方向另一方交付实物的义务。三是目前房产占有情况比较复杂，有李红梅占有的，有李红梅父母占有的，有恒源泡沫厂占有的，有抵付工程款的，还有被销售的。任川占有部分房产是事实。开发方有义务将占有义务先消灭，不能简单说一方向另一方进行交付。否则判决无法履行，并且引发出二次纠纷。三是目前分配条件是否成就的问题。目前存在一些障碍需要进行处理，首先项目的收入，不仅是现金还有实物。物权上目前还有纠纷没有解决，项目收入还不能完全确定。其次支出方面，工程款的支出、结算，开发商和施工单位有开发合同和施工合同及补充协议，这个补充协议在原一审中并未完全被采纳。工程造价尚未确定，不能在本案中把开发方与施工方的工程款结算一并确定。任川本人的融资成本问题，按照原审鉴定，项目的销售收入是439万，已支出的成本是859万（实际支出不止这么多），支出减去收入，再减去双方投资，整个项目的资金缺口400多万。这400多万全是任川投入的。根据协议，这个融资成本需要计算利息并且由双方承担。初步计算，利息已经上千万。四是其他应付款。与恒源泡沫厂的债权债务还没形成结论。目前案涉房屋存在一些查封、销售、退款、违约赔偿等还未处理完毕，还有税费没有完全清结。系争房产项目还有许多问题需要解决。在这些问题没有处理的情况下，一方想分走房子，另一方承担责任，不符合合作的性质。五是处理问题的态度。任川与李红梅在合作过程中有很多不愉快。双方应在法院查清基本事实的基础上，各自进行让步，形成一个和解方案。 皓祥房产公司述称：李红梅与任川之间的分配应处理完相应的纠纷后才进行。其他意见同任川的答辩意见。 苟国强述称，坚持原一审的答辩意见。并在本案中主张损失赔偿。 本院当庭告知苟国强在7日内缴纳诉讼费，否则视为其撤回了诉讼请求。因苟国强未在本院指定期间内交纳诉讼费，也未按规定申请减交、缓交诉讼费并获批准，故本案按苟国强自动撤回诉讼请求处理。苟国强仍作为无独立请求权的第三人参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2004年8月28日，任川作为甲方、李红梅作为乙方签订《工程联合开发合同》，约定：双方共同开发建设恒源泡沫厂商住楼工程，土地面积3883.4平方米〔南充市国用（2003）字第07906号，地号ON-9-30-2〕和南充市国用（2003）字第**，地号，地号ON-9-30-1部分土地约1380平方米；甲方从签订合同之日起到开工之日止，出资85万元用于该工程的前期及开工费用，乙方从签订合同之日起到开工之日止，出资25万元；双方共同出资110万元用于工程开发建设后出现资金缺口，双方组织资金继续建设直至完工；按甲乙双方出资比例，决定由甲方负责该工程的全面工作，甲乙双方共同制定工程经营计划、项目基本管理制度、财务制度，甲方负责出纳工作，乙方负责会计工作；利润分配甲方占总利润60%，乙方占总利润40%，若出现亏损，按照利润分配比例负担；分配利润前先返还双方出资，再进行分红；若违约，违约方按照工程总造价的5%支付守约方违约金。 2004年9月28日，恒源泡沫厂作为甲方，任川、李红梅作为乙方签订《合作开发协议书》，约定：甲方提供3883.40平方米〔南充市国用（2003）字第07906号，地号，地号ON-9-30-2〕和南充市国用（2003）字第**ON-，地号ON-9-30-1部分土地80平方米，用于双方共同开发商住楼；双方签订协议后，甲方将土地使用权过户给乙方委托的房地产开发公司，乙方拥有合作项目的土地使用证，过户费由乙方承担；乙方将开发的商住楼中的二楼、三楼各一套住房以成本价销售给甲方，乙方负责水、电、气通；双方在开发土地建设工程中所发生的一切税费全部由乙方承担，……双方开发的商住楼工程建成后，甲方占建成门面一半及住房6套作为合作开发分成，甲方将其以86万元折价给乙方，乙方以现金方式支付给甲方；乙方与甲方签订本协议时，乙方须向甲方首付10万元，一个月后付10万元，余款26万元于工程竣工决算后一次性付清；如一方违约，支付对方工程总造价5%的违约金（按设计图纸计算）。 2004年10月6日，任川作为甲方与李红梅作为乙方签订《补充协议》，约定：乙方在出资20万元工程建设款时，如筹措资金不足，甲方可以为乙方组织部分工程款，乙方负责所筹措资金产生的利息、费用；甲乙双方共同出资110万元用于工程开发建设后，出现资金缺口，甲方负责组织资金用于工程项目的继建，甲乙双方共同承担缺口资金的利息、费用及手续费2万元；在工程建设中，所产生的一切票据由甲乙双方签字生效。 2005年1月1日，任川作为甲方与李红梅作为乙方签订《补充协议》，约定：甲乙双方在共同开发过程中，由甲方出资用于工程建设产生垫资办理各种手续、文印打字、生活接待、交通用车等（无发票联的必须用白条注明）相关费用，乙方必须无条件认可。 2005年5月16日，任川、李红梅作为甲方与苟国强作为乙方签订《关于开发高坪恒源泡沫厂项目的协议书》，约定：甲方以乙方（皓祥房产公司）名义对高坪恒源泡沫厂项目进行房地产开发；甲乙双方签订协议后，甲方将从恒源泡沫厂购得的土地使用证号为南充市国用（2003）字第07906号土地使用权以恒源泡沫厂名义过户到乙方名下，过户费用由甲方承担。该项目土地过户到乙方名下后，甲方仍是该土地的唯一使用权享有者，乙方无事实上的所有权和使用权，乙方不得将土地使用权以任何方式进行处置，不得转让、抵押等；甲方自行全权组织开发，包括设计、施工、销售等；整个项目甲方自筹资金，税费自付、自主经营、自负盈亏。 2005年5月18日，任川、李红梅作为甲方，皓祥房产公司作为乙方签订《关于开发高坪区恒源泡沫厂项目的内部承包合同》，约定：拟开发的宗地位于南充市高坪区建设路与饲料厂一侧，面积为3883.40平方米，权证号为南充市国用（2003）字第07906号，现为恒源泡沫厂所有；甲方已出资购买上述土地使用权；甲方负责办理过户至乙方名下等手续，土地转让金、所有税费由甲方承担，该宗地地上附着物的拆迁由甲方负责并承担所有费用；乙方不得以任何方式对上述土地使用权进行处置（转让、抵押等）；乙方设立项目经理部授权甲方独立负责本项目的开发运营，甲方为该项目的项目经理，负责本项目相关行政审批手续的办理，以及项目设计、施工、销售等所有工作，整个项目由甲方自筹资金，税费自付、自主经营、自负盈亏；乙方协助甲方办理相应的行政审批手续，在开发过程协调有关部门的关系，所产生的必要费用由甲方承担；甲方负责房产的销售工作，乙方负责出具销售发票并代甲方缴纳相关税费及其附加，所有销售收入进入双方共同监章的银行账户；甲方保证所有收入均用于支付工程款、工人工资、相关税费、配套设施费、以及与项目开发相关的费用，在未付清前述款项前，甲方不得将收入挪作他用。乙方除以甲方的名义应支付与本项目相关的税费外，不得以任何理由使用该项目的资金收入；甲方向乙方支付管理费总额为2万元，在该项目竣工验收后支付。《关于开发高坪区恒源泡沫厂项目的内部承包合同》为复印件，任川在该复印件上注明“此件与苟国强同皓祥房产签订的内部承包合同内容一致，此文件仅一份，再复印无效”。 2005年8月11日，任川、李红梅代表恒源泡沫厂作为甲方，与皓祥房产公司作为乙方签订《土地转让补充协议》，约定恒源泡沫厂将权证号为南充市国用（2003）字第07906号的土地转让给乙方，转让后甲方任川、李红梅仍是该宗土地的唯一使用权享有者。 2005年11月8日任川出具条子载明“李红梅前期投资10万元整”。2005年11月10日、2005年11月23日、2005年12月21日任川出具三张《收条》载明收到李红梅现金共计24万元。 2006年1月16日，皓祥房产公司作为发包人与宏城公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，由宏城公司修建东方嘉苑工程。 2006年5月26日，任川、李红梅和孙丹（蒋素清）签订《高坪区恒源泡沫厂“东方嘉苑”1#、2#、3#商住楼合伙利润分配协议书》，约定：孙丹享受其母亲蒋素清在合伙开发中的利润18万元，任川、李红梅各占利润比例由二人另行约定；合伙开发财务管理由任川、李红梅二人负责，任川、李红梅在2007年1月31日前支付孙丹18万元，孙丹取得利润后孙丹和蒋素清不得再向任川、李红梅主张权利和分配利润。 2006年6月8日，任川向李红梅出具《承诺书》，承诺任川必须在3-10日内无条件与李红梅建立共同监章的银行账户，并保证将前期售房款余额及以后收入全部存入该账户；任川和苟国强签订的关于开发恒源泡沫厂项目的协议书，李红梅必须在2日内补签字。 2006年6月14日，苟国强出具《说明》称其受任川委托，与皓祥房产公司签订了《关于开发高坪区恒源泡沫厂项目的内部承包合同》，该宗土地产生的经济利益由任川、李红梅全部享有，与苟国强无关。 2006年6月30日，李红梅、任川签订协议约定四项内容：关于共同签章必须制定规章制度，过户后三日内签订《补充协议》；任川、李红梅必须共同与唐文波谈售房协议，过户后三日内签订；任川、李红梅必须共同遵守所有合同和协议；任川、李红梅任何一方不能私自与任何人签订协议及合同。同日，任川在载明“任川投资85万元整，李红梅投资352000元（借用4万元），建筑队打保证金20万元，……”的对账单上签署“记录属实，以发票票据为准”。 2007年4月2日宏城公司向皓祥房产公司委托诉讼代理人任川、李红梅发出《通知》，称宏城公司所承建的东方嘉苑项目从2006年2月16日开工至今，因任川、李红梅与土地出让方三方的各种纠纷曾多次停工致使工期延误至今，现李红梅因与任川发生纠纷要求宏城公司停工，且不同意承担任何损失，故特要求皓祥房产公司对宏城公司已完工程量办理决算，并在一个月内付清工程款。 2007年4月4日皓祥房产公司向宏城公司发出《通知》，要求其即日开工，李红梅在该《通知》上签字。 2007年5月10日，任川再次向李红梅出具《承诺书》，承诺在2007年5月30日前与合伙人李红梅对东方嘉苑项目账目做账，否则承担一切后果。同日，皓祥房产公司负责人苟国强向任川、李红梅发出《通知》，要求其在2007年5月以内建好开发的一切账务以备检查；同日，孙丹出具《承诺书》，承诺从2007年5月11日期不再阻挡东方嘉苑正常施工，否则承担相应责任。 2006年1月19日－2007年5月31日，李红梅分4次向任川借款共计16万元。 2007年8月9日，皓祥房产公司与宏城公司签订《补充协议》约定双方同意对2006年1月19日签订的《施工合同》第23.2条作如下修改：按主体建筑面积每平方米480元整计价，其工程总建筑面积以主管部门测绘的面积为结算依据。 “东方嘉苑”共有住宅68套，非住宅38套（其中商业用房36套，物管用房2套）。李红梅出售住房4套、商业用房（门面）9套、地下车库若、地下车库若干住房6套，其余房屋均由任川以皓祥公司名义出售。除任川所售房屋中的少部分房屋已办理权属转移登记外，其余房屋均未办理权属转移登记。 原一审中，李红梅向本院提出申请，对东方嘉苑项目的开发成本进行司法鉴定，鉴定内容包括：工程造价鉴定、项目各种法定支出费用、税费、项目开发人工成本等。本院委托成都川宇联合会计师事务所（以下简称川宇事务所）对东方嘉苑工程造价、项目各种费用、税费及人工成本进行鉴定，对东方嘉苑楼盘的销售收入及支出情况进行鉴定，确定该楼盘的盈利或亏损数额。川宇事务所2013年10月21日作出川宇审字（2013）字第054号《鉴定报告》，载明：东方嘉苑项目截至2011年7月总体收支情况：1.项目收入：（1）房屋销售收入4397742元；（2）视同已经销售存量房屋（评估价值）为20736676元；以上（1）-（2）项收入总额为25134418元。2.成本支出：（1）开发成本支出为7636546.15元；其中：基础设施费501680元，前期工程费13000元，建筑安装工程款3565000元，土地征用及拆迁费751000元，开发间接费用394237.15元，配套设施831281元，税金39548元，工资1540800元。（2）管理费用支出为961999.92元；以上（1）-（2）项成本总额为8598546.07元。3.税金及附加：营业税金及附加、契税、土地增值税应支出合计2703796.31元；其中已缴纳407827.90元，应补计金额为2295968.41元。4.盈利：盈利总额13478399.59元。本院委托四川川衡房地产估价有限公司（以下简称川衡估价公司）对东方嘉苑小区住宅及非住宅房地产市场价值进行评估。2013年6月6日川衡估价公司出具川衡房估报[2013]第1232号《四川川衡房地产估价有限公司房地产评估报告》载明估价时点（2013年3月28日）在符合房地产估价师声明及估价的假设和限制条件下的评估价值总额为20976676元。其中物管01号房评估金额141500元，物管02号房评估金额为188200元；东方嘉苑营业用房1-1-339、1-1-344、2-1-347、2-1-349、2-1-351、2-1-353、2-1-355、2-1-357、2-1-359、2-1-361、2-1-365共11个，评估价值共计3957100元；东方嘉苑住宅1-2-302、1-2-602、2-2-602、3-2-501共4套，评估价值共计1905367元；东方嘉苑车库2-1-343-2、2-1-343-3、2-1-343-4、2-1-343-5、2-1-343-6、2-1-343-7、2-1-343-8共7个，评估价值共计662040元。 南充市高坪区人民法院于2007年6月27日对东方嘉苑一、二幢全部门面和部分住房进行查封，根据李红梅的申请，本院接连续查封至今。2014年9月16日，案外人唐兴华、王奕翔、赵钰椿向本院提交《关于要求你院解除违法查封我们购买的商品房的紧急情况反映》（以下简称《反映》），该《反映》称其于2012年与皓祥房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了东方嘉苑2幢1层1355号、1357号、1359号，2幢1层1347号、1349号、1351号、1353号门面房，但被本院违法查封，请求解除违法查封。该《反映》附2010年5月30日赵钰椿与皓祥房产公司签订的购买东方嘉苑2幢1层1347号、1349号、1351号、1353号门面房的合同复印件1份、2006年5月2日收到赵钰椿付门面定金7万元收据复印件1份、2010年5月3日收到赵钰椿门面款718720元收据复印件1份，2010年5月30日唐兴华与皓祥房产公司签订的购买东方嘉苑2幢1357号门面房的合同复印件1份、2010年5月30日收到唐兴华付门面款56万元收据复印件1份，2010年5月30日王奕翔与皓祥房产公司签订的购买东方嘉苑2幢1355号门面房的合同复印件1份、2007年5月10日收到王奕翔母亲任凤珍付门面订金5万元收据复印件1份、2010年5月30日收到任凤珍付门面款272652元收据复印件1份。案外人并未提供东方嘉苑2幢1359号门面房的合同和购房款支付依据。 另查明，任川、李红梅仍欠泡沫厂土地转让款26万元，双方纠纷未了结。任川、李红梅与宏城公司之间的工程款未结算。东方嘉苑相关税费未完全缴纳。 本院认为，本案争议焦点有：1.本案合伙结算的条件是否具备；2.李红梅应分得的利润；3.皓祥公司应否协助办理东方嘉苑所售房屋权属转移登记。 关于第一个争议焦点。李红梅与任川签订《工程联合开发合同》及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照《工程联合开发合同》第五条约定分担亏损或分享利润。李红梅主张对双方以皓祥公司名义开发的东方嘉苑房屋按价值进行分割，实质是主张合伙结算。合伙结算应具备以下三种情形之一：合伙事务完成，退伙，解除合伙协议。由于东方嘉苑所售房屋尚有大部分房屋未办理权属转移登记，对泡沫厂的土地款和宏城公司的建设工程款均未清结，开发建设产生的税费未完全缴纳，即双方合伙事务尚未完成，且双方合伙协议亦未解除（本案只有两个合伙人，退伙实质是解除合伙协议），因此本案不具备合伙结算的情形。特别是若进行了合伙结算，必将影响尚未取得房屋权属证书的买受人办理房屋权属转移登记。所以李红梅主张合伙结算的理由不成立，其请求不予支持。当具备合伙结算情形后，李红梅可另行请求结算。 关于第二个争议焦点。因本案不进行合伙结算，且任川、李红梅已将东方嘉苑除泡沫厂占有的6套房屋的房屋全部销售，李红梅请求分得以皓祥房产公司名义开发的高坪区建设路343号东方嘉苑商铺（门面）650余平方米，住宅1700余平方米的主张不成立，应予驳回。 关于第三个争议焦点。皓祥公司协助办理东方嘉苑所售房屋权属转移登记系任川、李红梅与皓祥公司签订的《关于开发高坪恒源泡沫厂项目的协议书》及《关于开发高坪区恒源泡沫厂项目的内部承包合同》约定的内容，与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围，本案对李红梅的该项请求不予处理。 综上所述，原告李红梅的诉讼请求不成立，应予驳回。依照最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第55条“合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下： 驳回李红梅的诉讼请求。 案件受理费100534元、鉴定费170000元，均由李红梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  刘荣耀 审 判 员  吴 彪 人民陪审员  朱成平 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  凌鸿雁