海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3472号上诉人（原审被告）：李明顺，男，1971年11月13日出生，汉族，现住海南省海口市。上诉人（原审被告）：高群，女，1973年7月10日出生，汉族，现住海南省海口市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光玉，男，1961年5月12日出生，汉族，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。原审被告：文永恒，男，1975年10月12日出生，汉族，住四川省巴中市。原审第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市玉沙路**富豪花园******。法定代表人：郭秀文，经理。委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。原审第三人：唐红红，女，1968年1月14日出生，汉族，住海南省海口市。原审第三人：唐裕平，男，1962年8月7日出生，汉族，住海南省海口市。原审第三人：唐少霞，女，1965年11月8日出生，汉族，住海南省海口市。上诉人李明顺、高群因与被上诉人陈光玉、原审被告文永恒、原审第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐红红、唐裕平、唐少霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李明顺、高群上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由陈光玉承担。事实和理由：一、陈光玉不是本案适格主体，喜龙公司才是本案适格主体。涉案房屋从建造、宣传、销售、收款、交房均与陈光玉无关。涉案房屋的建造一直都是在喜龙公司主持下进行，涉案房屋的宣传、销售、收款也都是以喜龙公司的名义进行。另外，喜龙公司存在恶意诉讼的情况，李明顺、高群经过多方查询，获知该公司存在大量外债纠纷，且为规避相关对外债务，才会以陈光玉为一审原告进行诉讼，故陈光玉不是本案适格主体。二、李明顺、高群与喜龙公司签订的购房合同合法有效，一审法院认定事实错误。在本案中，坡博村改造项目指挥部已经在《海口晚报》刊登公示，确认了李明顺、高群为涉案房产的产权人，可以享有相关安置补偿。在此种情况下，购房合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住，长期占有使用涉案房屋，在相关部门承认李明顺、高群为产权人的情况下，参照其他地区的审判实践，李明顺、高群与喜龙公司签订的购房合同理应有效。此外，在喜博公寓的另外一位业主王大华诉喜龙公司买卖合同纠纷一案中，一审法院于2016年8月12日作出（2016）琼0106民初699号民事判决书，认定喜博公寓业主王大华与喜龙公司之间签订的购房合同为有效合同。因此，李明顺、高群与喜龙公司签订的购房合同合法有效。在购房合同有效的情况下，陈光玉迟迟不能办理相关房产证明，已违反了购房合同的约定。陈光玉不仅不应该要求李明顺、高群缴纳购房尾款，还应该承担相应的违约责任。三、一审判决既然认为购房合同无效，又要求李明顺、高群支付购房尾款，适用法律错误。根据合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。而一审法院在确认合同无效之后，又要求李明顺、高群支付购房尾款，已经违反了合同法关于合同无效的相关规定，适用法律错误。四、陈光玉在房屋销售过程中存在欺诈行为，应承担相应的赔偿责任。退一步来讲，购房合同如果被确认为无效，陈光玉在房屋销售过程中故意隐瞒了该涉案房屋土地为集体土地，并且未经过依法征收的情况，理应承担相应的赔偿责任。根据合同法第五十八条规定，以及海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中的规定，城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房，与他人所签订的买卖合同无效由此而造成的损失，由双方按过错责任大小分担。参照北京市高级人民法院2006年下发的《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定结案件的处理原则问题》，该文件明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。此外，2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格，可参照拆迁程序中的评估结果予以确定。如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。因此，陈光玉在房屋销售过程中存在欺诈行为，非但不能要求李明顺、高群支付尾款，更应承担相应的赔偿责任。综上，李明顺、高群特提起上诉，望二审法院判如所请。被上诉人陈光玉辩称：一、关于陈光玉的诉讼主体资格问题。本案诉争的房屋系由陈光玉出资与唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造。在一审时陈光玉提交了合作建房合同书，建房的相关证据证明以上事实。喜龙公司是受陈光玉委托将房屋销售给文永恒。根据合同法第四百零二条、四百零三条的规定，陈光玉作为本案的诉讼主体是适格的。二、本案的购房合同是无效的，因为房屋是建造在集体经济组织的土地上，且没有经过规划报建等审批手续。根据土地管理法的相关规定，本案合同应认定为无效合同。三、李明顺、高群应当将购房余款向陈光玉付清。本案中，文永恒将与喜龙公司签的购房合同及涉案房屋转让给李明顺和高群。其实质是债权转让和债务转移，在本案中，由于陈光玉没有主张返还房屋，而李明顺、高群也不愿意交出房屋，考虑了拆迁的特殊情形，本案的李明顺、高群向陈光玉支付购房款是合情合理的。李明顺、高群的上诉请求、事实和理由没有事实和法律依据，应予驳回。原审第三人喜龙公司述称：与陈光玉的意见一致。原审被告文永恒、原审第三人唐红红、唐裕平、唐少霞未陈述意见。陈光玉向一审法院起诉请求：1.确认陈光玉与文永恒签订的《购房合同》无效；2.文永恒、李明顺、高群向陈光玉支付拖欠的购房尾款131911.5元；3.文永恒、李明顺、高群承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月15日，陈光玉与第三人唐少霞、唐红红、唐裕平签订了《合作建房合同》，约定由陈光玉出资在第三人唐少霞、唐红红、唐裕平拥有的集体土地建设用地(土地证号分别是:【海口市集建（籍）字第N12451号】、【海口市集建（籍）字第N12462号】、【海口市集建（籍）字第N12463号】)上建造了涉案的位于海口市坡博161村号的房屋喜博公寓，该房屋至今未办理产权证，也没有规划报建许可和施工许可证书。喜博公寓建成后，陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售。喜龙公司接受委托后，于2011年8月8日以喜龙公司（甲方）的名义与文永恒签订了一份《购房合同》，约定文永恒以每平方米3210元总价款278000元的价格购买喜博公寓1605房，房屋面积为86.6m2。合同还约定：文永恒已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；文永恒在签订本合同时支付房款人民币14万元，余款9万元在房产证下来时付清，4.8万元在领取房产证时付清；甲方保证上述房产的产权清晰，若发生与甲方有关的该房产产权、债权、债务纠纷，由甲方负责清理并承担相关的民事诉讼责任；甲方负责办理文永恒的房屋所有权证，因此所产生的费用按国家规定各自承担，文永恒在领取房产证时一次性付清剩余全部房款。合同签订后，陈光玉依约将文永恒所购房屋交付文永恒使用，文永恒于2011年8月6日支付购房定金5000元，2011年8月8日支付了购房款13.5万元，尚欠13.8万元未付。2014年5月28日，文永恒与李明顺达成协议，约定将文永恒与第三人喜龙公司签订的《购房合同》及涉案房屋转让给李明顺，李明顺于2014年5月29日向文永恒支付购房款22万元，同时，李明顺、高群亦知道涉案房屋尚欠13.8万元购房款未支付，涉案房屋由李明顺、高群居住至今。高群与李明顺系夫妻关系，上述房屋转让发生在李明顺和高群夫妻存续期间。2015年底海口市龙华区政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区（城中城）改造，涉诉的喜博公寓也处于改造的范围。第三人喜龙公司于2015年12月3日向本案李明顺、高群发出了一份通知：“由于本公寓房产证尚未办理下来，适逢政府计划拆迁，在此事项不明朗的情况下，海南喜龙房地产交易有限公司郑重承诺，如果真正到政府征用时，房产证尚未办理下来，将如数退还业主所交的房屋装修押金和房产交易税，请各位业主安心居住，我们也将继续关注政府征用事宜，以便及时和业主沟通，在此过程中给业主造成不便之处，请大家谅解”。海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中城）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口晚报》刊登了公示，初步确认了文永恒是所购喜博公寓房屋的产权人，并注明“对上述房屋的产权确认情况有异议的，于2016年10月26日前携带相关证明材料到坡博、坡巷片区棚户区改造项目指挥部进行申报或提出异议；如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的产权人签订征收协议并进行补偿安置”。现陈光玉以喜博公寓的土地性质属于集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖为由，将文永恒、李明顺、高群起诉至一审法院。本案在审理过程中，第三人喜龙公司向一审法院出具了一份情况说明书，载明“海南喜龙房产营销策划有限公司受陈光玉委托，于2010年至2014年代理销售位于海口市××村房产并于购房人签订购房合同。”一审法院认为：一、关于原告的主体问题。本案的涉案房屋喜博公寓是由陈光玉出资，第三人唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，陈光玉与上述第三人之间有合作建房合同书，庭审中陈光玉也出示了相关的建房证据，为此一审法院认定涉案的房屋是由陈光玉建造的事实。而本案涉案的《购房合同》虽然是喜龙公司与文永恒所签订，但涉案房屋是陈光玉所建，第三人喜龙公司也向法院提交了书面说明，对该委托情况进行了披露，所以一审法院对陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售的事实予以认定。根据《合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定，本案中，因文永恒的原因不履行合同义务时，第三人喜龙公司已向陈光玉披露了本案的文永恒，根据合同法的以上规定，陈光玉由此取得了行使第三人对文永恒的权利，所以本案原告的主体是合格的。二、关于本案《购房合同》的效力问题。陈光玉不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员唐少霞、唐红红、唐裕平签订《合作建房合同》方式在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，并向不属于本经济组织成员及众多被告进行出售。陈光玉以农村集体所有的土地未经规划报建等审批手续建成喜博公寓出售文永恒，双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规关于农村集体所有土地流转的相关规定，同时2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”。本案涉案的房屋不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以本案涉案的《购房合同》应认定为无效合同；三、关于文永恒、李明顺、高群是否应偿付陈光玉尚欠的购房款问题。本案中，文永恒将与第三人喜龙公司签的《购房合同》及涉案房屋转让给李明顺，其实质是债权转让与债务转移，理应告知合同相对人喜龙公司及得到其同意，方能成立。但考虑到文永恒与喜龙公司签订的合同无效，陈光玉并未主张返还房屋，李明顺、高群也表示不同意返还，而陈光玉现今向文永恒、李明顺、高群主张支付购房尾款，李明顺、被告高群也愿意依照合同约定支付购房尾款，同时还考虑到本案涉及城市拆迁改造等特殊情形，李明顺、高群向文永恒购买涉案房屋并支付了购房款并居住至今。基于以上情形，一审法院认为本案不能简单地按无效返还的原则来处理。在不返还房屋的情况下，对于陈光玉要求支付房屋尾款的诉请，一审法院认为虽然合同约定李明顺、高群的购房尾款在陈光玉为其办理好房产证后给付，但现合同的履行情况已发生变化，涉案房屋已面临拆迁，合同约定李明顺、高群应付尾款的情形（即陈光玉为李明顺、高群办理好房产证情形）已无法实现。现已经进入拆迁签订安置补偿协议阶段，李明顺、高群理应将获得涉案房屋的政府拆迁补偿款，按涉案房屋实际拆迁面积83.15m2，将购房余款价值相当的拆迁补偿款126926元计算方式：138000元-（86.6㎡-83.15㎡）×3210元/㎡元支付给陈光玉。陈光玉请求超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条的规定，判决如下：一、确认陈光玉以喜龙公司的名义与文永恒于2011年8月8日签订的《购房合同》无效；二、限李明顺、高群于本判决生效之日起十内支付陈光玉款项126926元；三、驳回陈光玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，由陈光玉负担99元，李明顺、高群负担2839元。二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。二审查明,海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口日报》刊登了涉案房屋产权人的公示（一审法院查明在《海口晚报》刊登涉案房屋产权人的公示有误）。喜龙公司代陈光玉收取了文永恒交来喜博公寓1605房的办理房产证税费5420元。涉案房屋经拆迁部门测量为83.15平方米，比合同约定的面积少3.45平方米。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、陈光玉是否为适格原告；二、《购房合同》是否有效；三、李明顺、高群是否应支付购房对价。关于第一个争议焦点问题，虽然购房合同的签订主体是喜龙公司，但喜龙公司系受陈光玉的委托与购房人文永恒签订的合同，其代理行为所产生的法律后果应由陈光玉承担。鉴于陈光玉是喜龙公司的委托人，其作为本案一审原告主体适格。关于第二个争议焦点问题，涉案房屋系在集体土地上建造，且未经规划报建等审批，建成后被对外出售，该售房行为违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定陈光玉以喜龙公司名义与文永恒签订的《购房合同》无效并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点问题，文永恒已将涉案购房合同的权利义务一并转让给李明顺、高群，李明顺、高群替代文永恒成为涉案购房合同权利义务的承受者。虽然涉案购房合同无效，但李明顺、高群与陈光玉均不主张相互返还。李明顺、高群已占有、使用涉案房屋，且涉案房屋被列入征收范围后，李明顺、高群可替代文永恒作为权利人享有涉案房屋的相关权益，其对涉案房屋的权益得到了保障。根据公平原则，李明顺、高群应向陈光玉支付相应的购房对价。因实际测量的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，一审法院按实际测量的面积计付购房对价并判令李明顺、高群向陈光玉支付该款项并无不当，但一审判决李明顺、高群在其应支付的款项126926元中未扣除陈光玉已收取的办理房产证税费5420元不当，应予纠正。据此，李明顺、高群应向陈光玉支付的款项为121506元（126926元-5420元=121506元）。综上所述，李明顺、高群的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3723号民事判决第一项；二、撤销海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3723号民事判决第三项；三、变更海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初3723号民事判决第二项为：限李明顺、高群于本判决生效之日起十内支付陈光玉款项121506元。四、驳回陈光玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2938元，由陈光玉负担158元，李明顺、高群负担2780元；二审案件受理费2938元，由陈光玉负担158元，李明顺、高群负担2780元。本判决为终审判决。审判长 王春芬审判员 林志勇审判员 杨 曦 二〇一八年九月十三日书记员 谭文姬速录员吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。