上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初37784号原告：上海三江房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：陈奉恩，总经理。被告：上海盛临置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：金建明，董事长。委托诉讼代理人：杨恕，上海宇钧律师事务所律师。原告上海三江房地产经纪事务所(以下简称三江事务所)与被告上海盛临置业有限公司(以下简称盛临公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告三江事务所的投资人陈奉恩，被告盛临公司的委托诉讼代理人杨恕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江事务所向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告盛临公司向原告三江事务所支付代理佣金人民币40万元(以下币种相同)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月1日，原告就被告开发的“大华锦绣东郊”项目签署了《销售代理合同》(以下简称代理合同)，约定原告推荐之购房人与被告签署房地产买卖合同后，被告向原告支付代理佣金。2014年11月30日，原告推荐的购房人承购了被告开发的房屋即上海市浦东新区物流大道866号72幢房屋(以下统称系争房屋)，并签署了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，支付了首付款，后期也陆续支付各期房款。被告确认相关购房人为原告推荐成交，向原告出具确认书。原告认为，现已经满足被告向原告支付代理佣金的条件，在原告数次催告下，被告都借口推脱，不愿支付，为此原告提起诉讼，诉如所请。被告盛临公司辩称，被告对原、被告间存在销售代理合同关系无异议，代理期限截止2015年6月30日。系争房屋是经原告代理销售，但该推荐客户不符合双方约定的结算佣金条件，双方的代理合同在2014年12月签订，2014年11月17日原告推荐的客户与被告签订买卖合同，按照代理合同第五条佣金计算支付方式的约定，原告推荐的客户在签约当日仅支付20万元、2015年1月7日支付160万元、2015年5月25日支付50万元，在合同代理有效期内合计支付230万元，而买卖合同约定的房款为800万元。代理合同约定支付佣金标准是400万元，目前购房人尚未支付完毕房款，因付款条件不成就，故被告方没有向原告支付代理佣金，而且根据被告理解，如在代理期限到期时，购房人支付未达到50%，被告也无需再向原告支付代理佣金。同时，原告现提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告也不同意原告主张。另外，被告出售的房屋性质为仓库堆栈，截至2015年5月底尚能办理出小产证，之后房屋交易中心不再受理过户手续的办理至今。本院经审理认定事实如下：2014年盛临公司取得上海市浦东新区物流大道866号的房屋产权，土地用途为工业仓储，房屋类型为仓库堆栈。2014年10月1日，以甲方盛临公司与乙方三江事务所为抬头形成《大华锦绣东郊分销合作授权》，约定甲方授权乙方作为大华锦绣东郊楼盘分销代理的公司，合作时间为2014年10月1日至2015年6月30日，通过乙方平台资源导入现场并成功认购，签订买卖合同的客户，甲方按照房屋总价的5%标准向乙方支付咨询服务费用，结算方式为客户成功认购并签订买卖合同并支付首付款后，支付一半服务费，客户全额到账后甲方向乙方支付剩余一半服务费，……。甲方盖章处盖有被告方“上海盛临置业有限公司销售业务专用章”，并有陆姓授权代表签字。被告盛临公司提出《大华锦绣东郊分销合作授权》中合作房源范围“合作期内所有大话美兰天境”与大华锦绣东郊为不同项目，是宝山的项目，但确认原告三江事务所在2014年10月1日至2015年6月30日期间仅代理销售大华锦绣东郊项目，没有其他楼盘委托原告销售，陆姓的工作人员是被告的工作人员，当时也负责小中介的委托销售事宜，但现已离职。为代理销售上海市浦东新区物流大道866号，原告(乙方)与被告(甲方)还签署代理合同一份，约定本合同委托销售期限2014年12月25日至2015年6月30日止，甲方委托乙方销售该项目，包含乙方自费进行有关宣传推介、带领乙方客户到访、协助乙方客户签署合同及督促乙方客户按时支付房款等内容；乙方应于本合同期限内，尽力向甲方推荐有意购买该项目的客户，并经客户带至现场，配合甲方完成所有后续带看、谈判、签约付款等工作；客户确认及相关约定：凡乙方在委托期限内带领客户前往甲方销售现场了解该项目相关情形或者实地查看该项目的，甲方或甲方的确认人应当就客户归属进行确认并签署《客户确认单》(见附件二，甲乙双方同意《客户确认书》中客户的联络电话/手机号码删除其中的部分号码)，甲方案场联系人应于乙方带看客户24小时内查证来访客户资料，查证确实后在确认单上签字确认，如果超过24小时未签字盖章确认而又未提出异议的，则视作已确认；……乙方业绩确认，甲方确认乙方业绩的标准为：乙方客户实际签订商品房(预)出售合同，并支付不低于房屋总价20%的房款；认购、定金单一律不作业绩确认；佣金计算支付方式1、佣金比例及结算办法：1)、佣金：甲方按规定向乙方支付佣金作为乙方的基本报酬。A、若乙方成交房源签约总价高于等于含佣底总价(含佣底总价=甲方底总价/0.95)，则乙方佣金按乙方团队实际完成的总销售金额的5%计提；……2、支付时间和支付条件：1)乙方应于每个月的10日前(若遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日终止后的第一个工作日)，向甲方出具代理费结算明细、客户确认书复印件，甲方核对无误后，乙方根据甲方要求出具咨询费发票，甲方在收到乙方发票后的7个工作日内，按本条所述代理费计算方法和支付条件结算上一个月应付乙方的费用；2)、若因非甲方原因退房的，甲方不支付该所退房屋的佣金。若乙方已收取该所退房屋佣金，则应在退房之日起十日内，乙方向甲方退还佣金；乙方不退还的，甲方有权在乙方佣金中进行扣除或追偿；……4)、乙方佣金结算的具体方式为：合同有效期内，乙方客户支付不低于签约总价50%的房款，则甲方按照该套房屋应付佣金总额的50%支付乙方佣金，乙方客户全款到账，甲方支付剩余50%佣金；……。庭审中，双方共同确认结算佣金的标准为按照房屋价款的5%。2014年11月17日，被告盛临公司向三江事务所出具“大华锦绣东郊客户来访确认书”，客户信息为“张宇英”。2014年11月30日，以张宇英等作为买受人与被告盛临公司签署买卖合同，约定房地产转让价款共800万元，其中2014年11月30日支付20万元，2014年12月31日前支付380万元，2015年1月31日前支付400万元。被告确认上述客户购房为原告售房业绩。另外，被告盛林公司对张宇英等买受人支付房款的情况陈述如下：2014年12月1日至2018年1月23日共支付房款530万元；其中2014年12月1日支付20万元，2015年1月7日支付160万元，2015年5月25日支付50万元，2015年12月5日支付35万元，2015年12月6日支付15万元，2016年2月4日支付92万元，2016年4月5日支付30万元，2017年5月25日支付38万元，2017年9月21日支付30万元，2017年10月24日支付10万元，2018年1月23日支付50万元。原告三江事务所对上述支付情况确认。另查，被告盛临公司表示，上海市浦东新区物流大道866号于2015年5月底前尚可办理小产证，但之后的房屋办理产证事宜，交易中心不予受理。为此，被告盛临公司与张宇英等购房人签署补充协议，约定被告同意购房者付款金额至总房款的80%即交付房屋，而购房人对房屋不可办证事项已明确，不可因不可办证事宜提出退房。现被告与张宇英等购房人间的买卖合同还在履行中。以上事实，有《大华锦绣东郊分销合作授权》、《销售代理合同》、《大华锦绣东郊客户来访确认单》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、房款支付凭证、上海增值税普通发票等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照约定履行自己的义务。被告盛临公司在2014年至2015年期间委托原告三江事务所销售大华锦绣东郊楼盘，并在该期间出具《大华锦绣东郊分销合作授权》、《销售代理合同》，其中显示销售楼盘信息、委托销售期间、费用结算标准等与双方确认建立的委托代理销售合同关系一致，《大华锦绣东郊分销合作授权》中虽对合作房源有“合作期内所有大华美兰天境”的文字表述，但该楼盘销售与原告并无关系，且与该授权中“大华锦绣东郊”的内容相矛盾，该授权有盛临公司盖章，且由原告持有，故本院认定《大华锦绣东郊分销合作授权》、《销售代理合同》均是双方就大华锦绣东郊楼盘代理销售建立的文件及合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原、被告确认张宇英等购买房屋属原告三江事务所销售业绩，并对此出具客户来访确认单，现上述客户于2014年11月30日签署买卖合同，当日支付第一笔房款20万元，至今总共已支付房款530万元。原告要求被告按照房屋价款800万元的5%向其支付代理佣金40万元，被告提出该客户支付房款的情况不符合双方约定的结算佣金的条件，至2015年6月30日前，购房人支付不足房款的50%，故无需再支付佣金；同时对原告结算佣金的主张提出已超过诉讼时效的意见。本院认为，被告盛临公司出具的《大华锦绣东郊分销合作授权》合作期间为2014年10月1日至2015年6月30日，结算方式为：客户成功认购并签订买卖合同并支付首付款后，支付一半服务费，客户全额到账后甲方向乙方支付剩余一半服务费；《销售代理合同》中的委托销售期间为2014年12月25日至2015年6月30日，对结算方式约定为：合同有效期内，乙方客户支付不低于签约总价50%的房款，则甲方按照该套房屋应付佣金总额的50%支付乙方佣金，乙方客户全款到账，甲方支付剩余50%佣金。涉案的房屋代理销售行为发生在2014年11月期间，该佣金结算应适用《大华锦绣东郊分销合作授权》，该费用结算并未约定明确支付的时间，且购房人陆续付款至今尚未履行完毕，原告的主张并未超过诉讼时效；现该购房客户已签署买卖合同并支付第一笔房款，由此依约被告应支付佣金的一半即20万元，鉴于房款尚未支付完毕，原告也无证据证明房款未全额到账系被告恶意导致或被告与购房人恶意串通形成，双方所提及的小产证未能办理，目前并未致使买卖合同解除，根据买卖合同约定，支付房款应在办理产证之前，支付房款期间并不存在分割销售办理产权的障碍，原告没有证据证明购房人房款延期支付与产证办理有直接关联，与本案不具关联性，故要求被告支付全额佣金，本院不予支持，原告可待购房人全额房款到账后再行主张。另外，对双方签订的代理合同，虽明确约定合同有效期内的结算方式，但并没有对代理期限到期后如何结算作出明确约定，更没有免除委托人结算支付佣金的义务，由此亦不存在超过诉讼时效或者不予支付的情形，本院对被告的抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十六条之规定，判决如下：被告上海盛临置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三江房地产经纪事务所代理佣金20万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元。由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 盈二〇一八年九月二十七日书记员 陈莹瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。