山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初782号之一 原告：山东金拱门食品有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：张家茵，董事长。 委托诉讼代理人：孙鹏，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺小丽，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 被告：王庆岳，男，1971年1月24日出生，汉族，上海悦祥律师事务所律师，住上海市。 原告山东金拱门食品有限公司（以下简称金拱门公司）与被告王庆岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告金拱门公司的委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。被告王庆岳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。审理中，根据金拱门公司申请，本院依法冻结王庆岳在中国工商银行、中国民生银行的银行存款252万元，冻结期限一年。 金拱门公司向本院提出诉讼请求：1.判令王庆岳返还金拱门公司2017年5月19日停业至2017年12月31日的预付租金618280元与保证金10万元；2.判令王庆岳赔偿金拱门公司装修及提前报废的设备损失1619619.8元；3.判令王庆岳赔偿金拱门公司公证费、律师费、评估费、搬迁费183532.15元；4.本案诉讼费用由王庆岳承担。事实与理由：2009年12月30日，金拱门公司与王庆岳签订租赁合同1份，合同约定王庆岳将位于济南市历城区的建筑物一层及二层租赁给金拱门公司用于经营麦当劳餐厅。2017年5月19日，场地二层被强制拆除，场地面积仅剩一层的246平方米，麦当劳餐厅被迫停业至今。金拱门公司分别于2017年5月18日、8月16日、10月24日向王庆岳三次发函，要求提供解决方案并赔偿损失，王庆岳未作任何补救措施。2017年12月8日，因王庆岳违约，金拱门公司依据租赁合同的相关约定，出具合同解除通知函1份，解除双方的租赁合同。2017年12月15日，金拱门公司向王庆岳邮递场地钥匙，完成租赁物归还手续。2017年12月27日，金拱门公司与王庆岳达成补充协议，王庆岳认可合同解除通知函并确认已收回租赁场地，同意返还金拱门公司预付租金618280元及保证金10万元并赔偿金拱门公司前述所有损失。综上，为维护金拱门公司合法权益，特诉至法院，望判如所请。 王庆岳（缺席）未答辩。 金拱门公司围绕诉讼请求提交了证据，因王庆岳缺席，放弃答辩和质证的权利，本院对金拱门公司提交的证据审查后予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2009年12月30日，王庆岳（出租方、合同甲方）与山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（承租方、合同乙方）签订租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：乙方愿意承租位于中国山东省济南市历城区的建筑物，场地的使用面积至少280平方米；甲方同意给予乙方自场地按本合同的进场条件的约定移交之日起60天的免租装修期，乙方应自免租装修期满次日及餐厅正式开业日中二者较早之日（以下简称起租日）起向甲方支付租金；乙方从起租日按以下方式缴付以下租金（已包括所有物业服务费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等，以下简称“租金”）：乙方向甲方支付固定租金为第一年至第三年为120万元/年，第四年至第六年为125万元/年，第七年至第九年为130万元/年，第十年至第十二年为135万元/年，第十三年至十五年为140万元/年；乙方按季度向甲方交纳租金，每季度租金的金额按照上述条款所约定的年度租金的四分之一计算，乙方应于每季度首月15日前将上季租金支付到甲方账户；乙方向甲方支付100万元作为合同履约保证金，甲方开具收款收据；本合同所订租期为15年，自起租日开始计算至15年期满为止；甲方陈述与保证其拥有相关的土地使用权和场地的所有权，并有权将其依本合同出租给乙方供经营餐厅使用，倘若甲方违反此陈述与保证，或所出租之物业或该物业所占土地的使用用途不符合法律规定，造成乙方无法依本合同继续使用场地，或向规划、消防、卫生、环保、工商等任一部门的有关申请不获批准而导致乙方餐厅无法开业时，乙方有权顺延起租日或无条件解除本合同，甲方应对乙方的投资和经济损失给予全部经济赔偿，包括但不限于装修及设施设备损失（设施设备损失按乙方原设施设备购置价格的20%计算）、员工安置遣散损失、预期利润损失以及合理的律师费。2010年5月30日，王庆岳（合同甲方）与山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（合同乙方）签订济南洪楼餐厅补充协议1份，该补充协议约定的相关内容为：场地的使用面积经乙方实际测量后只有246平方米，比原合同中约定减少34平方米，不满足乙方开店需求，现甲方提出把建筑物二层使用面积全部提供给乙方使用，以满足乙方开店需求，现乙方向甲方支付的固定租金变更为第一年至第三年为140万元/年，第四年至第六年为145万元/年，第七年至第九年为150万元/年，第十年至第十二年为155万元/年，第十三年至第十五年为160万元/年；若甲方因为各种原因未能将建筑物二层面积供乙方使用，则租金变更为第一年至第三年为110万元/年，第四年至第六年为115万元/年，第七年至第九年为120万元/年，第十年至第十二年为125万元/年，第十三年至第十五年为130万元/年；因建筑物一层具有房屋所有权文件，二层为临时建筑，在此甲方保证，甲方会办理二层的房屋所有权证明文件，如房屋所有权文件办理完毕，乙方租金仍然不变，如果在甲方办理二层房屋所有权文件过程中，二层建筑物因各种原因不能再供乙方营业使用，则甲方负责赔偿乙方建筑物二层装修的所有费用。2010年10月30日，王庆岳（合同甲方）与山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（合同乙方）签订济南洪楼餐厅补充协议（二）1份，该协议约定的相关内容为：在甲方未拆除甲方建筑物西侧违章建筑物（金栗王、中国移动等临建商铺）前，乙方付给甲方的租金变更为第一年至第三年为130万元/年，第四年至第六年为135万元/年，第七年至第九年为140万元/年，第十年至第十二年为145万元/年，第十三年至第十五年为150万元/年。2011年3月9日，王庆岳（合同甲方）与山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（合同乙方）签订济南洪楼餐厅补充协议（三）1份，该协议约定的相关内容为：租金支付时间双方经协商后变更为乙方按季度向甲方交纳租金，每季度租金的金额按照上述条款所约定的年度租金的四分之一计算，乙方应于每季度首月15日前将当季租金支付到甲方账户。2015年，王庆岳（合同甲方）与山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（合同乙方）签订补充协议1份，该协议约定的相关内容为：甲、乙双方同意自2016年1月1日起至租赁合同租期届满，租金变更为100万元，双方同意自2016年1月1日起乙方按年度向甲方支付租金，乙方应与每年首月15日前将当年租金支付到甲方账户。2017年5月18日，济南市历城区依法整治违法违章建设领导小组向山东麦当劳（餐厅食品）有限公司下发济历城整违拆通字（2017）0051499号限期拆除通知书1份，该通知书载明的相关内容为：你单位在xxxx号建设的沿街二层房工程，因未取得建设工程审批手续，属违法违章工程，现通知你单位2日内自行拆除，逾期不拆，将对该工程依法强制拆除，拆除费用由你单位承担，济南市历城区依法整治违法违章建设领导小组，2017年5月18日。涉案餐厅二楼被拆除前，金拱门公司于2017年5月19日向山东省济南市齐鲁公证处申请保全证据，该公证处出具（2017）济齐鲁证经字第2235号公证书，对济南市XXXXX麦当劳餐厅现状（室外、室内一层、二层）保全证据进行了公证，金拱门公司为此支付公证费3000元。2017年5月19日，涉案餐厅二楼被拆除。2017年12月7日，金拱门公司向山东省济南市齐鲁公证处申请保全证据，该公证处分别出具（2017）济齐鲁证经字第8086号、8087号、8088号、8089号及8090号公证书，完成对麦当劳餐厅内的设备进行编号拍照录像取证，现场落锁保管，邮递钥匙等事项的公证，金拱门公司为此支付公证费20000元。2017年12月8日，山东麦当劳（餐厅食品）有限公司向王庆岳发出合同解除通知函1份，该通知函载明的相关内容为：截止本函出具之日，王庆岳已与山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（现更名为山东金拱门食品有限公司）签订租赁合同及4份补充协议，约定王庆岳将位于山东省济南市历城区的建筑物一层及二层出租给我公司用于经营麦当劳餐厅，2017年5月19日，租赁场地二层被拆除，麦当劳餐厅被迫停业至今，已超过6个月，至今干扰尚未排除，我公司分别于2017年5月18日、2017年8月16日、2017年10月24日向王庆岳三次发函，要求王庆岳提供解决方案并赔偿租赁场地二层装修损失，王庆岳至今未作答复，亦未采取任何有效补救措施，远超合同约定的补救期限，同时租赁场地二层被拆后，租赁场地面积仅剩一层的246平方米，少于合同约定的280平方米且误差面积达到12%左右，远超过5%，鉴于王庆岳上述严重违约行为，现我公司郑重通知贵方，我公司依据租赁合同的相关约定解除本租赁合同，请王庆岳自收到本函之日起3日内与我公司办理租赁场地交接手续，并赔偿我公司损失，特此函告，山东金拱门食品有限公司，2017年12月8日。2017年12月27日，王庆岳（合同甲方）与金拱门公司（合同乙方）签订补充协议1份，该协议约定的相关内容为：双方同意将租赁合同中约定的争议解决方式由仲裁变更为向租赁房屋所在地济南市，甲方收到并认可乙方于2017年12月8日向其寄送的合同解除通知函，同意解除双方的租赁合同，甲方收到并认可乙方于2017年12月15日向其寄送的完成租赁场地归还告知函及租赁场地钥匙三串，甲方已收回租赁场地，甲方同意向乙方返还保证金10万元及退还2017年5月19日至2017年12月31日乙方的预付租金618280元，甲方同意赔偿因合同解除给乙方造成的损失，包括但不限于装修损失、无法移动的设备提前报废损失、撤场的人工费及运输费、可移动的设备的维护费及修理费、公证费、律师费等，具体赔偿数额以法院实际判决为准。金拱门公司申请对麦当劳济南市洪家楼餐厅装修费用及设备价值申请资产评估，山东永晟资产评估有限公司于2017年8月30日出具鲁永晟评报字（2017）第045号资产评估报告书，该评估报告书载明的相关内容为：截止2017年5月19日，山东麦当劳（餐厅食品）有限公司委托评估的部分资产（麦当劳济南市洪家楼餐厅装修费用及设备价值）评估净值为2490790.70元，金拱门公司依据该资产评估报告主张装修损失及设备提前报废损失共计1619619.8元（包括构筑物1319692.5元、机器设备144617.8元、电子设备60315.5元及其他设备94994元）。金拱门公司为此支付评估费15000元。2017年12月15日，金拱门公司因洪楼空调拆除运输与济南海利酒店管理有限公司签订了服务/货品采购单，为此支付费用15200元。2017年12月15日，金拱门公司与济南翔舜酒店设备有限公司签订麦当劳济南洪楼餐厅拆迁合同1份，济南翔舜酒店设备有限公司负责金拱门公司指定餐厅设备、营运物料、冷库机组等进行拆除、包装、储存等工作，金拱门公司共计支付拆店费56347元。2017年12月28日，金拱门公司因关店（拆店）引起的设备及安装费与安迅（北京）金融设备系统有限公司签订McDonald‵sSI工程项目及IT设备采购合同，金拱门公司为此支付3985.15元。诉讼过程中，金拱门公司同意电子设备及其他设备中的部分设备价值予以扣减，共计30333元。 另查明，涉案房屋系王庆岳于2008年12月29日以490万元的价格从济南市历城区人民法院拍卖取得，（2007）历城执字第830-2号民事裁定书载明的相关内容为：被执行人济南市历城区百货公司所有的位于济南市历城区建筑面积145.01平方米及部分幢5建筑面积154.52平方米（房屋所有权证号：济房权证历城字第**）和幢4及部分幢5二层无证部分建筑物299.53平方米的房产，归买受人王庆岳所有；买受人王庆岳应持本裁定书在30日内到济南市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。王庆岳办理的产权状况为：历城区花园路XXX号幢4一层的房屋所有权人为王庆岳，产权证号为鲁（2016）济南市不动产权第00XXX号，房屋建筑面积为139.18m2，历城区花园路XXX号5幢1号一层的房屋所有权人为王庆岳，产权证号为鲁（2016）济南市不动产权第0XXX号，房屋建筑面积为151.83m2。2017年10月30日，山东麦当劳（餐厅食品）有限公司的公司名称变更为山东金拱门食品有限公司。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于王庆岳主张的承担责任的主体。王庆岳辩称其并非上述损失的责任人，金拱门公司应向侵权人即济南市历城区人民政府主张。金拱门公司不认可，认为其起诉王庆岳是基于租赁合同关系，王庆岳违约，金拱门公司依合同解除租赁关系并根据合同约定主张损失。本院认为，合同具有相对性，涉案房屋的二层在租赁期限届满前被拆除，金拱门公司与王庆岳之间存在租赁关系，金拱门公司可依据租赁关系要求王庆岳承担民事责任，故对王庆岳主张其不应承担责任的事实不予认定。 本院认为：金拱门公司与王庆岳之间的租赁关系成立，涉案房屋的二层在租赁期限届满前被拆除。2017年12月27日，金拱门公司与王庆岳就争议的解决及租赁合同终止等事项达成了补充协议，该补充协议双方意思表示真实，内容不违反法律规定，该补充协议合法有效，本院予以确认。金拱门公司要求王庆岳返还预付租金618280元及保证金10万元，王庆岳亦同意返还，对其该项诉讼请求，本院依法予以支持。金拱门公司主张的装修损失及无法移动的提前报废的设备损失1619619.8元，金拱门公司同意扣减30333元后上述损失的价值共计1589286.8元，该损失的价值经资产评估，且王庆岳对资产评估报告书无异议，对金拱门公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。金拱门公司为诉讼保全证据进行公证而支出公证费23000元，对部分资产进行评估而支出评估费15000元，金拱门公司为搬迁而支出费用75532.15元（包括拆店、搬迁、撤场的人工费、运输费、设备安装费等），该费用已实际发生，且王庆岳同意赔偿上述费用，对金拱门公司要求王庆岳赔偿的公证费23000元、评估费15000元及搬迁费75532.15元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于金拱门公司主张的律师费70000元，金拱门公司未提交书面的民事委托代理合同及律师代理费发票予以证实，故本院对其该项诉讼请求，依法不予支持。王庆岳辩称涉案房产系政府违法拆除，合同不能履行其不存在过错，金拱门公司应向侵权人主张，金拱门公司不认可，本院认为金拱门公司与王庆岳存在租赁合同关系，依据合同的相对性，金拱门公司可要求王庆岳承担民事责任，故对其辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王庆岳返还原告山东金拱门食品有限公司2017年5月19日至2017年12月31日的预付租金618280元。 二、被告王庆岳返还原告山东金拱门食品有限公司保证金10万元。 三、被告王庆岳赔偿原告山东金拱门食品有限公司装修损失及提前报废的设备损失1589286.8元。 四、被告王庆岳赔偿原告山东金拱门食品有限公司公证费23000元。 五、被告王庆岳赔偿原告山东金拱门食品有限公司评估费15000元。 六、被告王庆岳赔偿原告山东金拱门食品有限公司搬迁费75532.15元。 上述一至六项，均限被告王庆岳于本判决生效之日起十日内付清。 七、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费26972元，由原告山东金拱门食品有限公司负担1073元，被告王庆岳负担25899元。财产保全费5000元，由原告山东金拱门食品有限公司负担199元，被告王庆岳负担4801元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 孙 刚 人民陪审员 高 虹 人民陪审员 张小玲 二〇一八年九月二十日 法官 助理 刘云侠 书 记 员 李 旋