云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初2986号原告昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人李云波，总经理。住所地昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6B号。委托代理人崔美月，女，汉族，1990年9月13日生，云南省宣威市人，身份证登记住址云南省宣威市。特别授权代理。被告阚春秀，女，汉族，1993年4月20日生，云南省宣威市人，身份证登记住址云南省宣威市。第三人方伟丽，女，汉族，1983年10月5日生，广东省汕头市人，身份证登记住址广东省汕头市潮南区。委托代理人陈蟹仔，男，汉族，1992年2月10日生，广东省汕头市人，身份证登记住址广东省汕头市潮阳区。特别授权代理。系第三人配偶。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告阚春秀、第三人方伟丽居间合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，因被告阚春秀、第三人方伟丽下落不明，本院于2018年5月25日在昆明市官渡区人民法院网站刊登公告，向其公告送达相关诉讼材料，公告期满，依法组成合议庭，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告尊园公司委托代理人崔美月、第三人方伟丽委托代理人陈蟹仔到庭参加诉讼，被告阚春秀经本院公告传唤，期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：2016年4月19日，被告阚春秀经登记为昆明市官渡区双桥路201号银海尚御小区4幢1单元23层2303室房屋的所有权人，（房产证号为：昆房权证（昆明市）字第××号）。2017年6月6日，经原告居间撮合，被告阚春秀（委托人、卖方）、第三人方伟丽（委托人、卖方）与原告（居间方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：买卖双方通过委托居间方出售及购买上述房屋，成交价格80万元，定金3万元。买卖双方确认，买卖双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现居间方已促成双方签署本合同，则居间方有权收取居间报酬，基于居间方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金12000元，支付时间为2017年7月20日。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），买卖方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。上述合同签订后，被告不提供过户相关材料配合第三人办理上述房屋的过户手续，这一行为导致涉案买卖合同未能顺利履行，对原告构成违约。现诉至法院请求：判令被告立即向原告支付佣金12000元及违约金（以12000元为基数，从2017年7月21日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止）。被告阚春秀未到庭对原告所主张的事实进行答辩，本院视其放弃答辩权利。第三人方伟丽陈述：当初是被告的哥哥在帮其出售房屋，被告的户口本尤其哥哥保管。当时被告的哥哥提出让我们将购房款给他，但考虑到其不是房东，因此我们也没有向其支付购房款，被告拿不到户口本，故无法办理过户手续。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、房权证一份，欲证明被告阚春秀是经昆明市住房和城乡建设局核准登记是涉案房屋的所有权人，对该房屋享有处分权；二、《房屋买卖暨居间合同》一份，欲证明原告于2017年6月6日促成被告与第三人之间房屋买卖合同的成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金12000元的权利。后该合同因被告违约导致未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失12000元；三、《声明》一份，欲证明涉案买卖合同未能顺利履行的原因是由于被告违约；四、不动产权属登记，欲证明被告另售房屋的事实。被告阚春秀未到庭提交证据亦未发表质证意见。本院视其自动自动放弃举证、质证权利。经质证，第三人对上述证据均无异议，予以认可。根据法庭调查及举证、质证，本院对双方无争议的证据予以确认，本院对第三人陈述原、被告及第三人之间购买房屋的过程予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告阚春秀系昆明市官渡区双桥路201号银海尚御小区4幢1单元23层2303室房屋的所有权人，（房产证号为：昆房权证（昆明市）字第××号）。2017年6月6日，经原告居间撮合，被告阚春秀（委托人、卖方）、第三人方伟丽（委托人、卖方）与原告（居间方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：买卖双方通过居间方出售及购买上述房屋，成交价格80万元，定金3万元。买卖双方确认，买卖双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现居间方已促成双方签署本合同，则居间方有权收取居间报酬，基于居间方已促成双方签署本合同，买方同意支付丙方佣金12000元，支付时间为2017年7月20日。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），买卖双方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。在合同履行过程中，因被告无法提供户口册办理过户手续，导致合同未能正常履行，原告便将代为保管的由第三人所交付的定金3万元退还第三人。上述房屋已于2017年11月6日出售给案外人，并且完成所有权转移登记手续。现原告诉至法院主张上述诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告阚春秀、第三人方伟丽签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即被告阚春秀与买方方伟丽之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，致使合同不能正常履行系被告阚春秀不能在办理房屋公证时提供所需要的户口本所致。故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案实际情况，原告作为专业从事房地产中介服务的居间人，虽已促成买卖双方签订了预向性的房屋买卖合同，但未能最终促成双方签订正式的二手房买卖合同并促成双方履行合同，且在合同履行中已将第三人所交纳的定金单方退还给第三人，以其行为表明同意解除双方的合同，故原告无权要求被告支付报酬即居间费用，但考虑到原告前期提供居间服务的实际情况，产生了部分的必要支出，根据本案案件事实及公平原则，本院酌情判令被告向原告支付居间服务费4000元，原告主张的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阚春秀于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间费用4000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由被告阚春秀承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  李雪丽人民陪审员  罗凤珍二〇一八年九月十九日书 记 员  邹 雄