上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初17424号原告：廖香香，女，1955年12月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。原告：沈寿松，男，1949年6月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。原告：江建成，男，2009年3月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市。法定代理人：沈颖怡(系原告江建成之母)，女，1979年10月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区秀山街道万源路上田小区6幢306室。原告共同委托诉讼代理人：张博艺，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海宝哥餐饮管理有限公司第二分公司，住所地上海市普陀区。负责人陈建。委托诉讼代理人：王华安，上海茂雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：严鸽，上海茂雄律师事务所律师。被告：上海锦鑫娱乐有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人叶某某。委托诉讼代理人：王华安，上海茂雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：严鸽，上海茂雄律师事务所律师。被告：上海惠群物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人符文兰。委托诉讼代理人：吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海沙田大厦企业管理咨询有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人梁振堂。委托诉讼代理人：吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，上海市朝华律师事务所律师。原告廖香香、沈寿松、江建成与被告上海宝哥餐饮管理有限公司第二分公司(以下简称“宝哥公司”)、上海锦鑫娱乐有限公司(以下简称“锦鑫公司”)、上海惠群物业管理有限公司(以下简称“惠群公司”)、上海沙田大厦企业管理咨询有限公司(以下简称“沙田公司”)排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖香香、沈寿松、江建成共同委托诉讼代理人张博艺、被告宝哥公司及锦鑫公司共同委托的诉讼代理人王华安、严鸽、惠群公司及沙田公司共同委托的诉讼代理人吴晞炜、孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖香香、沈寿松、沈颖怡向本院提出诉讼请求：一、判令被告宝哥公司立即迁出上海市普陀区长寿路577、581号150-153室房屋(以下简称“涉案房屋”)；二、判令被告锦鑫公司清除其工商登记信息中有关涉案房屋的登记信息；三、判令四被告将涉案房屋依据《沙田大厦装修工程设计图纸》恢复至2004年5月的原状；四、判令被告宝哥公司向原告支付涉案房屋自2017年5月21日起至恢复原状之日止的使用费〔按人民币(以下币种均为“人民币”)20.05元每平方米每天计算〕及滞纳金(按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准，按月分段计算)；五、被告锦鑫公司、惠群公司、沙田公司对使用费承担连带责任。事实和理由：原告购买涉案房屋前，房屋由沙田公司承租，次承租人系案外人叶某某、李某某、丁某某，其租赁期限自2007年5月21日起至2017年5月20日止，合同约定：“暂以叶某某个人名义签订本合同，待其注册的娱乐类公司工商注册登记完成后次承租人即变更为该公司”。2007年7月17日，叶某某注册成立了锦鑫公司，并担任法定代表人，锦鑫公司也依约成为租赁合同中的次承租人。2011年，锦鑫公司将涉案房屋交由宝哥公司实际占有、使用。2011年8月26日，原告从案外人吴某某处购得涉案房屋，双方约定，涉案房屋租赁合同中的权利和义务全部由原告享有和承担。2011年9月30日，原告取得涉案房屋的产权证。2012年10月1日，被告惠群公司承继了原承租人的权利和义务，成为新的承租人。2016年12月7日，原告向被告送达《通知书》，内容为租期届满后原告收回房屋，不再续签租赁合同。被告希望继续承租并使用涉案房屋，原告未同意。租期届满后，原告要求被告交还房屋，未果，故诉至法院。被告宝哥公司、锦鑫公司共同辩称，被告锦鑫公司的法定代表人与被告沙田公司签订了《商铺租赁合同》，后来被告锦鑫公司成立后，承继了该租赁合同中的权利、义务；被告同意将涉案房屋返还原告，但现在不具备返还的条件，涉案房屋仅系被告承租、使用的部分商铺，与其它商铺密不可分，如果硬要返还，会损害其它产权人和承租人的利益，也会损害整个商场的商业价值；原告本意系增加租金；原告取得产权时的房屋状态与现状一致，没有明确的分隔形式。被告惠群公司、沙田公司共同辩称，被告惠群公司是物业公司，仅提供租金的代收代付服务，系从被告沙田公司交接下来的，并非租赁合同关系中的当事人；被告沙田公司仅代理签署合同，现在公司已无实际经营；原告取得产权时，涉案房屋已无物理分隔，大厅已全部被打通。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2007年5月19日，上海沙田大厦商场经营管理有限公司(公司名称经工商登记变更，现名称为被告沙田公司)(甲方)与案外人叶某某、李某某、丁某某(乙方)就上海市普陀区长寿路577、581号一楼127号-159号(含涉案房屋)、二楼201号-263号、三楼301号-303号、314号-356号、359号-368号商铺签订《商铺租赁合同》，合同第1.2条约定：“乙方所承租的商铺建筑面积为一楼2474.99平方米，二楼4026.75平方米，三楼3456.10平方米，其中建筑面积5579.45平方米为上海沙田房地产开发有限责任公司所有，其余建筑面积4378.39平方米，系甲方为乙方有意向甲方1-3楼整体承租而向其他业主承租而转租的。”第1.5条：“乙方在租赁期满时，按终止时承租商铺不动产的现状，在可用状态下顺利交还甲方。”第3.1条约定，租赁期限自2007年5月21日起至2017年5月20日止，其中免租期即为装修期，为租期的前5个月。第4.1条约定：“商铺的租金按本合同1.2条所确定的建筑面积计算，月租金总价为1,150,960元，前三年全年租金为13,811,520元，商场一楼2474.99平方米，月租金为345,669.97元……租金第四年起每二年递增一次，即第四年递增8%、第六年起在第五年的基础上再递增10%、第八年起在第七年的基础上再递增10%、第十年在第九年的基础上再递增10%，即年租金为19,853,783.76元。”第5.1条：“……乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为2,301,920.00元。”第6.1条：“乙方先付后租……”第6.2条：“乙方应在每月25日支付后一月的租金……”第8.3条：“甲方系受乙方承租商铺所有产权人委托进行整体招租，并同意以甲方名义整体承租后转租乙方以达到整体出租之目的，因此，甲方收取乙方租金的性质为代收代付，乙方理解并同意甲方开具租金发票人为商铺实际产权人，甲方确保乙方所收发票为合法的发票。”第11.1条：“乙方应于租赁期满或本合同提前终止之日，按本合同1.5条的约定将商铺恢复原状或甲方认可的可租赁状态，并向甲方办理交接手续。”第11.3条：“若乙方未按11.1条的约定办理交接手续，则从本合同终止之日第二日起直至交接手续办妥为止，乙方每日需按本合同所定的月租金十分之一向甲方支付商铺使用费……”第11.4条：“本合同租赁期满或因任何原因终止，乙方应将已注册在该商铺的各类相关证书执照等，予以声明注销，并在30日内向甲方书面递交有关注销手续的批文、证明等，逾期递交视为违约，并每日按月租金十分之一向甲方支付违约金。”第14.7条：“乙方暂以叶某某、李某某个人名义和甲方签订本合同，待乙方设立的娱乐类公司工商注册登记完成后，乙方即变更为该公司，并以补充协议的方式予以确认。”二、2007年12月7日，被告沙田公司(甲方)与案外人叶某某、李某某、丁某某(乙方)再就上述《商铺租赁合同》签订《补充协议》，内容主要为，部分业主未和甲方签订租赁协议，尚未委托甲方进行转租，乙方同意在租赁合同出租范围中未签商铺不包括在租赁合同中，以3.8元每天每平方米将不同意出租的商铺面积扣除，故双方对租赁面积、租金等内容进行了修改：建筑面积为一楼2474.99平方米、二楼3862.90平方米、三楼3320.58平方米；前三年全年租金为13,469,520元，租金递增方式未作变动。一楼的租赁面积、租金均未作调整，租赁保证金调整为2,244,920.00元。三、2011年8月26日，原告与案外人吴某某签订《备忘录》，主要内容为：吴某某告知原告涉案房屋由叶某某、李某某、丁某某承租，现该房屋由吴某某转让给原告，故房屋租赁合同中的权利、义务一并转让。四、2011年9月30日，原告取得涉案房屋房地产权证。其中上海市长寿路577、581号150室建筑面积为97平方米，151室建筑面积为48.82平方米，152室建筑面积为97平方米，153室建筑面积为16.27平方米，总计建筑面积259.09平方米。五、合同签订后，被告沙田公司代为向原告支付房租，自2014年4月9日起，被告惠群公司代为向原告支付租金。六、2016年12月7日、2017年6月1日、2017年6月28日，原告分别通过《通知书》或者《律师函》的形式通知被告：原告不再续签租赁合同，租期届满即收回涉案房屋，要求被告将房屋恢复至租赁状态、依据设计图纸恢复原状、支付房屋使用费等。审理中，被告表示，《通知书》未收悉。七、现涉案房屋由被告宝哥公司经营使用。现涉案房屋原有物理分割已不存在，该经营场所还含有其他案外人所有房屋。原、被告现确认自2017年5月21日至2018年8月27，被告宝哥公司通过被告惠群公司共向原告支付费用570,078.72元。审理中，原、被告均主张房屋占有使用费具体金额由法院酌定。本院认为，被告沙田公司与案外人叶某某、李某某、丁某某就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》符合法律规定，应为有效。根据合同约定，被告锦鑫公司成立后，承租人即变更为该公司，依约享有权利、履行义务，原告作为涉案房屋产权人对此亦无异议，本院予以确认。涉案房屋的租期届满前，原告即明确表示不再续租涉案房屋，并通知了物业方及租赁人，故前述租赁合同及《补充协议》到期应终止履行，按照合同约定，被告锦鑫公司及实际承租人宝哥公司应将房屋返还原告方。但本案存在一定特殊情况，在原告取得涉案房屋产权前，涉案房屋已根据租赁合同的约定作为整体对外出租，租赁方亦根据合同约定对外整体经营。原告亦无证据证明其取得涉案房屋时，涉案房屋与建筑物内其他房屋存在物理分割。并且自2011年至今，涉案房屋一直与其他房屋一起作为被告宝哥公司的经营场所对外经营，其内部亦不存在房地产权证上记载的物理分割。在上述物理分割不存在的情况下，原告要求现在返还涉案房屋，难以实现。原告可与涉案房屋相邻房屋业主协商后另行处理。原告要求清除工商登记信息及恢复原状的诉讼请求，本院目前亦难以支持。鉴于涉案房屋现由被告宝哥公司实际使用，原告主张被告宝哥公司支付占有、使用费，于法有据，本院应予支持，使用费应自合同到期后开始起算。由于涉案房屋状况存在一定特殊性，关于占有使用费本案暂处理至判决生效之日止，后续费用原告可再行主张。原告已收取的相关费用应在结算中予以抵扣。关于占有使用费的标准问题，鉴于原、被告双方均同意本院予以酌定，本院根据相关房屋情况，综合在案证据予以确定。关于原告主张的使用费的滞纳金，并无相应依据，本院难以支持。关于原告主张四被告对使用费承担连带责任，原告既已选择由房屋的实际使用人承担使用费，故原告再要求其他被告连带承担该费用，并无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海宝哥餐饮管理有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内向原告廖香香、沈寿松、江建成支付上海市普陀区长寿路577、581号150、151、152、153室房屋的占有、使用费(自2017年5月21日起计算至本判决生效之日止，按总面积259.09平方米，每月每平方米人民币7.5元为标准计算，应扣除已支付至2018年8月27日的费用人民币570,078.72元)；二、对原告其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,572元，由被告上海锦鑫娱乐有限公司、被告上海宝哥餐饮管理有限公司第二分公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏人民陪审员  赵龙伟人民陪审员  沈荣生二〇一八年九月三十日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。