云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0821民初517号原告：普洱老黄牛物业管理有限责任公司。住所地：普洱市思茅区茶城大道********。法定代表人：陶晓川，该公司经理。委托诉讼代理人：刘润霖，云南思润律师事务所律师。特别授权代理。被告：周某某，女，1973年12月19日生，汉族，个体户，，住宁洱哈尼族彝族自治县原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司（以下简称老黄牛物管公司）与被告周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告老黄牛物管公司之委托诉讼代理人刘润霖，被告周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告老黄牛物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年1月1日起至2018年1月31日的物业管理服务各项费用2055元（包括至2018年7月20日止的滞纳金），判令被告自2018年7月21日起按约定支付原告滞纳金至付清款项时止。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与重庆市泽源房地产开发有限公司宁洱分公司签订的《物业管理服务合同》，为天源美景一期商铺及住宅区提供物业管理服务，合同约定：“第四条委托管理期限为两年。到期后若成立业主委员会，本合同自然终止，到期后未成立业主委员会，本合同继续生效。物业管理费以当地部门规定的价格执行。自2015年项目竣工验收之日起计；第十八条其他委托事项垃圾处置费（政府要求代收项目）(具体收费标准参照《思茅市发展计划局[思计价[（2003）620号]执行》住宅生活垃圾清运与处置每月每户8元，商铺按规定执行)；第十九条物业管理服务费无电梯住宅0.5元/月/平方米，电梯住宅1.1元/月/平方米，商铺1.2元/月/平方米。一、停车场车位使用权由业主购置的，车位按15元/个的标准向乙方缴纳停车管理服务费，临时停车位由乙方按当地同行业价格收缴。四、自项目竣工入伙之日起按季度收计，每季度首月10日前缴纳当季度费用，逾期缴纳物业管理费的，乙方可从每日应缴费用千分之三加收滞纳金。之后，原告依约履行了物业管理服务义务，被告系宁洱天源美景小区2幢2单元702室的业主，该房建筑面积为131.18平方米。按合同约定，被告自2017年1月1日至2018年1月31日欠交的物业费计算为：1、基本物业服务费131.18㎡×1.1元/月/㎡×13个月-619元=1257元；2、卫生费8元/月×13个月=104元；合计1361元；3、滞纳金：自2018年2月1日起至2018年7月20日为1361元/天×3‰×170天=694元；以上共计2055元。被告于2017年1月1日起未支付物业管理相关费用，经原告向被告催交无果。现向人民法院提起诉讼。被告周某某辩称，被告交了2016年(2016年5月1日-2017年4月30日)的物业管理费，且交了装修保证金2000元、装修垃圾费250元及楼道恢复费300元。原告说装修保证金在房子装修好的三个月后就退还给被告，由于被告的装修保证金单据丢失，所以原告一直没有将装修保证金退还被告。原告起诉被告的物业管理费应先抵扣未退的装修保证金和楼道恢复费，故被告不应再交物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交了一组证据即《物业服务合同》1份，欲证明2014年12月18日开始至2018年1月31日，原告为宁洱县天源美景小区提供物业管理服务，该合同是原告与重庆市泽源房地产开发有限公司宁洱分公司签订，合同约定物业费收费标准，缴费方式，及逾期支付物业费应当缴纳滞纳金的相关事实。经质证，被告认可合同的真实性，但其认为原告管理的小区停车混乱，导致其的车子被刮花，且小区监控及路灯都是坏的。本院认为，原告提供的该组证据来源合法、真实，反映了原告为宁洱县天源美景小区提供物业管理服务及约定了收费标准等内容，故对该组证据本院予以采信。被告向本院提交了一组证据即收款收据1份，欲证明被告已经交了2016年5月1日至2017年4月30日的物业费及卫生费，并且也交了2000元的装修保证金及300元的楼道恢复费，但是装修保证金的单据丢失了。经质证，原告对该组证据三性予以认可，原告认可被告的物业费支付至2017年4月30日，原告起诉的是从2017年1月1日起，原告已经减免了4个月的费用了，但从该证据无法看出被告已经交纳了装修保证金也无法看出装修保证金是否已退还。本院认为，被告提供的证据仅能够证明其已经缴纳了2016年5月1日至2017年4月30日的物业费和卫生费，并缴纳了300元的楼道恢复费以及被告的房屋建筑面积为131.18平方米的事实，故对该组证据欲证明的内容本院部分采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日原告老黄牛物管公司与重庆市泽源房地产开发有限公司宁洱分公司签订了《物业管理服务合同》，由原告老黄牛物管公司为天源美景一期商铺及住宅区提供物业管理服务，其中合同内容：第四条委托管理期限为两年。到期后若成立业主委员会，本合同自然终止，到期后未成立业主委员会，本合同继续生效。物业管理服务费用以当地部门规定的价格执行。自2015年项目正式竣工验收之日起计。第十八条其他委托事项小区垃圾桶的垃圾清运、处置费（按政府相关文件执行）。第十九条物业管理服务费，无电梯住宅0.5元/月/平方米，电梯住宅1.1元/月/平方米，商铺1.2元/月/平方米。一、停车场车位使用权由业主购置的，车位按15元/个的标准向乙方缴纳停车管理服务费，临时停车位由乙方按当地同行业价格收缴。四、自项目竣工入伙之日起按季度计收，每季度首月10日前缴纳当季度费用，逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按每日应缴费用千分之三加收滞纳金。第三十八条本合同一式肆份由甲乙双方各执两份……。之后，原告老黄牛物管公司按照合同约定履行了物业管理服务义务，被告周某某系宁洱县天源美景小区2幢2单元702室的业主，该房屋建筑面积为131.18平方米。被告于2017年5月1日起未支付物业管理相关费用，因此，原告根据合同约定向本院提起诉讼。另查明：原告老黄牛物管公司于2018年1月31日停止对宁洱县天源美景小区提供物业管理服务，原告曾在小区以粘贴通知方式催告被告交纳物业管理费用，但未明确履行告知逾期将收取每日3‰滞纳金的事项。被告周某某于2016年5月开始装修房屋，2016年8月入住。2016年4月25日被告向原告缴纳了300元楼道恢复费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于物业服务纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告是与宁洱县天源美景小区的房地产开发商即重庆市泽源房地产开发有限公司宁洱分公司签订的《物业管理服务合同》，该合同已生效，原告依据该合同对宁洱县天源美景小区进行了物业管理服务，被告周某某作为该小区的业主，应当履行交纳物业管理服务的相关费用。对于原告要求被告交纳基本物业服务费1257元及卫生费104元的主张。庭审中查明，被告已交纳了2017年1月1日至2017年4月30日的物业费和卫生费，本院认为原告主张的基本物业服务费1257元中已扣减2017年1月1日至2017年4月30日的物业费，但其主张的卫生费104元并未扣减2017年1月1日至2017年4月30日的费用32元（8元/月×4个月），该部分费用应当予以扣减；另庭审中原告同意将被告交纳的300元楼道恢复费抵扣相应的物业费，故本院认定被告应向原告交纳的物业费和卫生费为1029元（1257元+104元-32元-300元）。对于原告主张的滞纳金694元（自2018年2月1日起至2018年7月20日为1361元×3‰×170天），因原告是与房地产开发商签订的《物业管理服务合同》，该合同系两公司持有，被告周某某作为业主未持有合同，对合同约定应交纳逾期滞纳金并不知情，且原告未在小区以通知方式履行告知义务，由于原告在提供物业管理服务中存在一些问题，故对原告主张要求被告交纳逾期滞纳金的请求，本院不予支持。对于被告主张其的房屋实际面积少于131.18平方米的辩解，因其并未提供相应证据予以佐证，故对其的辩解本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于物业服务纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告周某某于本判决生效后十日内支付原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司物业费和卫生费共计1029元。二、驳回原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  曹秋金二〇一八年九月三十日书记员  陈 丽