福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初3500号 原告：洪志兴，男，汉族，1987年8月2日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：丁沙沙，福建作为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王成辉，福建作为律师事务所律师。 被告：郑婉香，女，汉族，1954年7月12日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：杨伟良，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨进发，福建瀛莱律师事务所律师。 原告洪志兴与被告郑婉香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪志兴及其委托诉讼代理人丁沙沙、被告郑婉香的委托诉讼代理人杨伟良、杨进发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经变更，洪志兴向本院提出诉讼请求：1．郑婉香支付违约金280000元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率向洪志兴支付利息至履行完毕之日止；2．郑婉香返还定金80000元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率向洪志兴支付利息至履行完毕之日止；3．郑婉香向洪志兴支付迟延履行违约金（违约金每日按434元计算，自2017年7月3日起至合同解除之日止）；4．郑婉香向洪志兴赔偿房屋价格上涨导致的损失732000元；5．郑婉香赔偿洪志兴因维权而支出的必要费用45600元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率向洪志兴支付利息至履行完毕之日止；6．本案的全部诉讼费用由郑婉香承担。事实与理由：郑婉香出售位于泉州市鲤城区红梅新村9幢404的房产（下简称“案涉房屋”），并与洪志兴达成房产买卖协议。协议约定郑婉香将上述房屋出售给洪志兴，并对双方权利义务及违约责任作了具体约定。洪志兴按约交付定金。后，郑婉香未按约于2017年10月1日前到房地产交易登记部门办理交易过户手续，构成违约，应按协议承担违约责任。 郑婉香辩称：1.案涉房屋不是郑婉香个人财产。郑婉香签订合同时，明确告知洪志兴签订合同需要子女同意。因郑婉香子女不同意出卖案涉房屋，合同不成立或未生效，合同中有关违约金的约定也没有发生法律效力；2.洪志兴的诉求，没有法律依据。合同没有涉及房屋上涨导致的损失，且只有在守约方依法解除合同后，才有权追究违约方的责任；3.郑婉香不存在违约，不需要向洪志兴支付违约金及律师费；4.合同未成立或未生效，郑婉香愿意返还洪志兴定金80000元，但没有支付利息的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷予以佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月2日，经案外人施丽珍介绍，洪志兴作为买方（乙方）与郑婉香作为卖方（甲方）签订《房产买卖合同》，约定买方向卖方购买案涉房屋（泉房权证鲤字第××号），卖方声明卖方的婚姻状况为丧偶未再婚，买方声明其已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，购房款为868000元，买方于签约当日支付定金80000元，买方与卖方于2017年10月1日前到房地产房屋权属交易登记部门办理交易收件受理手续和办理缴纳相关交易税费的手续，买方在办理完成权属转移领取受理单后一个小时内一次性支付购房余款，卖方保证房产产权清晰，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约，双方未按约定交易流程及附件约定履行义务，视为违约，违约方自违约行为发生之日起，按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，自违约行为发生之日起，守约方可向违约方发出函件促其履约，违约方收函后超过5日未回复或履约，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付违约金（等同于定金数额的违约金、每日按成交价的万分之五支付迟延履行违约金）、佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，守约方依法解除合同后，违约方须向守约方支付等同于定金数额的违约金。因双方造成违约的，交易过程中产生的费用等从定金、违约金、赔偿金中扣除，扣除的部分受损失方可向违约方索赔，协议经双方签字盖章后生效，双方协商一致可以解除本合同，如出现违约，守约方可于合同解除条件成就时，依法解除合同，双方同意任何一方可以以承担约定的违约责任为代价解除合同，纠纷由签约地所在人民法院管辖，买方有权将案涉房产转让给第三方，出卖方需积极配合买方所寻找的第三方签合同及办理权属转移（过户）等手续等。签约当日，洪志兴支付郑婉香定金80000元，郑婉香根据洪志兴要求出具《定金收据》。签约后，郑婉香将泉房权证鲤字第××号《房屋所有权证》交付洪志兴收执。2017年8月9日，洪志兴再次交付郑婉香定金200000元，郑婉香亦按洪志兴的要求出具了相应《定金收据》。2017年9月19日，郑婉香退还洪志兴购房定金200000元。2017年10月9日，洪志兴支付委托律师代理诉讼费用45600元。2017年10月16日，洪志兴提起本案诉讼。诉讼过程中，经洪志兴的申请及本院委托，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司作出闽华闽审评报泉（2018）692号房地产估价报告，认为案涉房屋于价值时点在出让状态下的市场价值为人民币壹佰伍拾陆万玖仟陆佰元整（￥1569600元），单价为24230元/㎡，案涉房屋划拨地转为出让地应补缴的土地出让金为￥31400元，案涉房屋在划拨状态下的市场价值为人民币壹佰伍拾叁万捌仟贰佰元整（￥1538200元），单价为23745元/㎡。洪志兴预交评估机构评估费用5000元。案件审理过程中,洪志兴与郑婉香均确认同意解除案涉《房产买卖合同》。 另查明：案涉房屋登记所有权人为陈顶川。陈顶川与郑婉香系夫妻关系，育有长子陈希毅、养女陈晓莹。陈顶川于2011年死亡。洪志兴的职业是房产中介人员。案外人施丽珍介绍房屋买卖时，已将案涉房屋登记所有权人陈顶川已死亡及陈顶川继承人的情况告知洪志兴。郑婉香签订《房产买卖合同》时，在出卖人处代书“陈顶川”三字，将陈顶川列为共同出卖人。 再查明：陈希毅、陈晓莹向本院出具《诉争房产情况说明》，陈述案涉房屋未经析产，陈希毅、陈晓莹对案涉房屋享有继承权，不同意出售案涉房屋。 本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。郑婉香代书“陈顶川”三字，将陈顶川列为共同出卖人，但陈顶川于合同签订前已死亡，不是合同适格主体。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”《房产买卖合同》约定合同经当事人签字盖章后生效，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据前述法律规定及合同约定，《房产买卖合同》自洪志兴、郑婉香签字后成立、生效。郑婉香辩称《房产买卖合同》未经陈顶川的全部继承人签署，合同未成立、未生效，不符合法律规定，不予采纳。 案涉房屋登记权利人为陈顶川。陈顶川死亡后，案涉房屋未析产。《房产买卖合同》不能履行，于约定时间无法办理交易过户手续，一是因为《房产买卖合同》将案涉房屋登记权利人陈顶川记载为共同出卖人，有关当事人的内容约定错误，自始不能作为办理产权交易登记的合同依据。二是因为除郑婉香之外的陈顶川其他继承人不同意出卖案涉房屋。 关于当事人是否存在违约的问题。洪志兴的职业是房产中介，在签订《房产买卖合同》时，可以预见、应当知晓前述合同不能履行的原因。另，无论《房产买卖合同》对案涉房屋的权属保障如何约定，买受人对出卖房屋权属、出卖人出卖权利来源负有审慎审查的义务。洪志兴知晓陈顶川除郑婉香之外尚有其他继承人，应遵循诚实信用原则，向郑婉香告知《房产买卖合同》未经其他继承人签署有可能造成履行不能，但其没有向郑婉香告知前述后果，也没有向陈顶川其他继承人了解是否知悉、同意郑婉香出卖案涉房屋，径直与郑婉香签订了《房产买卖合同》，对《房产买卖合同》之后不能履行存在明知与故意。郑婉香未经陈顶川其他继承人同意，与洪志兴签订《房产买卖合同》，对合同无法履行亦有过错。综上，洪志兴签订合同时，未尽审慎审查义务，未尽告知义务，对合同签订后可能无法履行存在明知与故意，严重违反了诚实信用原则，应对《房产买卖合同》之后不能履行承担责任。郑婉香未经其他权利人同意签订案涉合同，亦对合同之后不能履行承担责任。参照案涉合同中有关一方行为“造成合同履行障碍，视为其违约”的约定，洪志兴、郑婉香的前述过错共同造成《房产买卖合同》之后事实上不能履行，可以视为洪志兴、郑婉香均存在违约行为。 关于违约方应如何承担民事责任的问题。《房产买卖合同》约定合同解除后，违约方应向守约方支付相当于定金的违约金，或违约行为发生后，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，适用于单方违约时，守约方可以主张的权利。本案中，当事人均存在违约，洪志兴依据该约定主张郑婉香支付违约金280000元及利息、按每日434元计算的迟延履行违约金及利息，不符合合同约定，均不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”郑婉香对合同不能履行存在过错，应承担相应赔偿实际损失的民事责任。对于洪志兴主张的各项损失，核定如下：1.郑婉香不能因其违约行为获益。洪志兴主张返还郑婉香已收定金，并支付该定金占用期间的利息损失，于法有据，予以支持。2.虽然《房产买卖合同》没有明确约定一方的损失包括房屋价值上涨损失，但洪志兴签订合同后可以取得房屋价值上涨的预期收益客观存在，因此，综合当事人过错、郑婉香收取洪志兴款项数额占总购房款的比例、评估意见、合同约定等，酌情确定郑婉香赔偿洪志兴房屋上涨预期收益损失100000元；3.洪志兴提起本案诉讼，支付聘请律师代理诉讼费用45600元，根据洪志兴获得支持的诉讼请求之比例及双方各自过错，酌情确定郑婉香应支付洪志兴该合理费用10000元。郑婉香的其他辩称，缺乏依据，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑婉香应于本判决生效之日起十日内返还洪志兴定金80000元，并支付该定金自2017年7月3日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间利息损失； 二、郑婉香应于本判决生效之日起十日内支付洪志兴房屋上涨预期收益损失100000元； 三、郑婉香应于本判决生效之日起十日内支付洪志兴聘请律师代理诉讼费用10000元； 四、驳回洪志兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15038元，由洪志兴承担12526元，郑婉香承担2512元。评估费用5000元，由洪志兴承担2500，郑婉香承担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王清波 审 判 员  黄聪利 人民陪审员  刘惜青 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  刘丽兰 本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。