云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初2197号原告：黄宏昆，1984年，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：雷彦春，云南律师事务所律师，特别授权代理。被告：景洪博誉房地产开发有限公司。统一社会信用代码。住所地：景洪市。法定代表人：魏勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：张骞，云南律师事务所律师，特别授权代理。原告黄宏昆与被告景洪博誉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄宏昆的委托诉讼代理人雷彦春、被告景洪博誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄宏昆向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告办理坐落于景洪市澜沧江路27号不动产权证，并判决被告以本金195580元按年利率6%自2015年5月29日起计算至被告履行办证义务之日止的违约金，现暂时计算至起诉之日的违约金为35204元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2010年10月22日签订了《商品房购销售合同》，约定原告向被告购买坐落于景洪市澜沧江路27号秋实园小区2幢1单元9层02号房产，按套内建筑面积计价，套内建筑面积为98.9平方米，每平方米2015.78元，总购房款为198153元。该《商品房购销合同》签订后，原告按合同约定向被告付清了所有购房款198153元，之后被告提出实际面积比合同面积少了1平方米左右，便退还原告2573元购房款，即原告最终支付购房款为195580元。被告至2012年7月1日交房之日起并未按《商品房购销合同》第十二条的约定在90日内协助原告办理产权登记手续，至今原告仍未取得产权证，被告已经构成违约。综上所述，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告景洪博誉房地产开发有限公司辩称，首先，对于未能办理产权登记，被告认为应当归责于原告。原告和被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条明确规定了“乙方应在办理按揭手续时提供办理产权登记及抵押登记所需资料”，该条还约定了“甲方应在房屋交后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关”。而合同约定的原告办理银行按揭手续的时间是2010年11月12日，约定的交房时间是2012年6月30日。也就是说，原告向被告提供办理产权登记资料的义务在先，被告协助办证的义务在后，而原告至今未向被告提交办理产权登记所需资料，该套房产也就自然无法办理房屋权属登记。其次，原告关于违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据最高人民法院2016年11月30日公布的《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第18条规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效”。既然原告认为被告未在交房之日起90日内协助原告办理产权登记手续，就构成了违约，那么，从原告自认的交房日期（2012年7月1日）起90日计算，也就是2012年10月1日，被告仍未为其办理权属证书，原告就知道自己的权益被侵害，诉讼时效就应当起算，按照两年的诉讼时效计算，至2015年10月1日的诉讼时效期满，而原告于2018年5月29日才向人民法院提起诉讼，已超过诉讼时效。因此，被告认为，本案所涉房屋无法办理权属登记是由原告自身怠于履行义务导致的，应当由其承担不利后果，且违约金的诉讼时效已过。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄宏昆向本院提交以下证据：1、商品房购销合同1份，证明原告和被告签订的商品房购销合同的具体内容；2、购房款单据3份，证明原告向被告支付了购房款；3、办理产权各项费用单据3份，证明原告于交房当日向被告支付了办理产权所需的各项费用；4、2018年6月22日景洪市不动产登记中心出具的查询结果1份，证明被告没有向不动产登记部门提交办证的相关资料。被告质证后认为，对证据1、2、3的三性均认可，《房屋购销合同》第十二条规定了原告提交办理不动产权证资料的义务在先，被告协助办证的义务在后，收据只能证明被告收到办证费用，不能证明原告提交了办证所需资料；证据4的只能证明原告在该地的房屋登记信息，不能证明被告有过错，被告有协助原告办证的义务。被告未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1、2、3均来源合法，内容真实，可证明本案的基本事实，故本院予以确认并在卷佐证，证据4不能证明被告未按约定向办证机关提交申请办证的事实，不予采信。认定的法律事实：2010年10月22日，原告黄宏昆与被告景洪博誉房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》一份，其中主要约定：一、原告购买被告开发的位于景洪市号房屋；二、该房屋按套内建筑面积计价，套内建筑面积为98.9平方米，每平方米2015.78元，总购房款198153元。按《商品房购销合同》的约定付款方式为：采用银行按揭，原告应在签订本合同三日内支付首付款，即总价款30%，并需提供完备的按揭贷款资料，余款于2010年11月12日前办理银行按揭手续。之后被告提出实际面积比合同面积少了1平方米左右，便退还原告2573元购房款，即原告最终支付购房款为195580元；三、被告应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；四、2012年7月1日被告向原告交付房屋，被告应在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。办理权属登记的相关费用由原告承担。原告应在办理按揭手续时提供办理产权登记及抵押登记相关手续所需资料并在具备政府规定的条件后与被告到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因原告原因导致产权延误或未能办理责任由原告自行承担。除此之外，双方还对其他事项进行了约定。2012年7月1日交房时原告向被告提供办理房屋产权证所需的相关资料，并预交了产权登记费、备案费、他项权证费、维修基金等相关费用8392元。之后，双方为办理不动产权证登记一事产生纠纷，原告诉至本院。关于原告要求被告协助办理不动产权证的诉讼请求。本院认为，原告和被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违返法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同关系。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条：“甲方（被告）应在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由甲方（被告）提供的资料报产权登记机关备案。办理权属登记的相关费用由乙方（原告）承担。乙方应在办理按揭手续时提供办理产权登记及抵押登记相关手续所需资料并在具备政府规定的条件后与甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理责任由乙方自行承担。”的约定，原告已按合同约定向被告提供了办证所需的相关资料和交纳了办证费用，但至今未取得不动产权证书，被告未提交证据证明未能办证是由于原告一方的原因造成的，被告应按合同约定继续履行协助原告办理不动产登记证的义务。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，首先，被告关于原告主张违金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，原告主张逾期办证违约金，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。双方未在合同中约定逾期办证的具体数额，原告享有的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告于2018年5月29日向本院递交民事起诉提起诉讼，主张逾期办证违约金的起算时间点为2015年5月29日，符合法律规定。关于逾期办证违约金的数额问题。双方未在合同中约定逾期办证违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，逾期办证违约金损失一般指已付房款的银行利息损失，但由于现在中国人民银行已不再公布贷款基准利率，原告按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利息的规定，按年利率6%的标准主张逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持，原告已付购房款为195580元，自2015年5月29日起暂算至2018年5月29日的违约金为35204元（195580元×6%/年×3年），2018年5月29日之后的违约金应计算至本判决生效之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、被告景洪博誉房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十个工作日内协助原告黄宏昆向不动产登记机关申请办理坐落于景洪市xx号房屋的不动产权证；二、被告景洪博誉房地开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黄宏昆支付逾期办证违约金35204元（以195580元为基数，自2015年5月29日起暂算至2018年5月29日），2018年5月29日之后的违约金以195580元为基数，按年利率6%计算至本判决生效之日止；三、驳回原告黄宏昆的其他诉讼请求。案件受理费680元，减半收取340元，由被告景洪博誉房地产开发有限公司负担。原告预交受理费不另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陶润仙二〇一八年九月二日书记员  玉 罕