河北省东光县人民法院民 事 裁 定 书(2016)冀0923民初690号之一原告：东光县聚诚物业管理有限公司，住所地东光县东光镇致远大街南胜利渠西侧。法定代表人：张广洞，董事长。委托诉讼代理人：霍树松，河北冀星律师事务所律师。委托诉讼代理人：段玉峰，河北理蕴律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司东光县分公司，住所地东光县府前街。负责人：张猛，经理。委托诉讼代理人：石延华，河北榆轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健英、王飞飞，河北衡泰律师事务所律师。原告东光县紫御华府物业服务有限公司（以下简称紫御华府物业公司）诉中国联合网络通信有限公司东光县分公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案，2016年4月15日，紫御华府物业公司退出紫御华府小区物业管理，由东光县聚诚物业管理有限公司（以下简称聚诚物业公司）承接该小区物业管理的权利义务，本院依法变更本院原告为东光县聚诚物业管理有限公司。本院依法组成合议庭，由审判员刘东辉担任审判长并主审本案，人民陪审员耿潇迪、闫圣悦参加评议，于2017年12月20日、2018年7月13日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案经审理，根据查明的法律关系性质，变更本案案由为物权保护纠纷。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告占用桥架的租用费用80000元；2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告方小区于2012年建成后，被告因为用户安装通讯线路，经与原告联系占用原告方地下车库的桥架安装通讯线路，当时表明给付占用桥架的费用，被告在安装通讯线路的过程中不但占用了原告方弱电桥架，还占用了强电桥架，原告多次要求被告给付占用桥架的费用，被告推脱。为此特具状人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告不具有本案的主体资格。答辩人线路所经过的桥架，是小区的公用配套设施是业主共有财产，答辩人有权使用与原告无关。1、物权法《物权法》第六章专门设置了“业主的建筑物区分所有权”，其中第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物的基本构造部分、公用部分和其附属设施都属于共有部分由业主共同所有和管理。包括建筑物的支柱、楼顶、楼道、楼梯、电梯、走廊、小区绿地、小区道路以及小区及商住楼规划红线内的通信管道和楼内通信暗管、暗线预留用于安装通信线路配线设备的集中配线交接间等通信设施。该部分的通信设施应当纳入住宅小区建设项目概算，并作为项目的配套设施属于建筑物的附属设施、当然属于业主的共有财产。《最高建筑物区分所有权纠纷司法解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。2、《电信条例》第46条规定，城市建设和村镇、集镇建设应当配套设置电信设施。建筑物内的电信管线和配线设施以及建设项目用地范围内的电信管道，应当纳入建设项目的设计文件，并随建设项目同时施工与验收。所需经费应当纳入建设项目概算。《河北省电信设施建设和保护条例》第十三条下列建设项目应当配套建设电信设施；（四）公共机构办公场所、商务楼宇、城镇居民住宅小区、具备条件的农村居民住宅小区。前款所列建设项目内的电信设施建设应当纳入建设项目设计文件，统一施工和验收。所需经费纳入建设项目概算。居民住宅小区应当按照国家标准设置光纤入户通信设施，未按照国家标准设置的。不予办理竣工验收备案。该条例第十四条“商务楼宇的所有者或者管理者以及城镇居民住宅小区、具备条件的农村居民住宅小区的管理者应当为电信业务经营者提供平等的电信设施接入和使用条件，不得收取进场费、接入费、使用费等性质类似的相关费用。电信业务经营者不得通过与项目开发者、所有者和管理者以及用户签订排他性协议等方式，阻碍其他电信业务经营者进入区域提供服务，限制用户选择其他依法开办的电信接入业务。”3、住建部和工业部职能部门联合出台的《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（以下称：《两部委通知》）规定：“住宅小区及商住楼应同步建设建筑规划用地红线内的通信管道和楼内通信暗管、暗线、建设并预留用于安装通信线路配线设备的集中配线交接间，所需投资一并纳入住宅小区建设项目概算，并作为项目配套设施统一移交。”从以上法律规定可见，规划红线内的通信设施是房产建设项目的配套设施应属于业主共有部分，开发商和物业服务公司均无权处置。二、从物业公司的职责来看，物业公司也不具有原告的主体资格。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，业主和物业服务企业按照物业服务合约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高院物业纠纷司法解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。从以上规定可以看出，物业公司除提供物业服务外，无权就公共部分进行收费。包括对业主违反管理规约的行为，也只是从履行物业服务合同角度要求排除妨碍、停止侵害、恢复原状，而无权要求赔偿损失。这也说明物业公司只是履行物业服务的义务，对业主共有部分无要求赔偿的权利。另外参加诉讼的聚诚物业公司不是由业主大会共同决定，并与业委会订立合同的物业公司，其更不是适格主体。三、退一步讲，抛开是否应承担使用费的问题，原告主张收费数额也没有依据。根据原告提交的与华歌房地产公司签订的协议。原告是从2016年4月15日才接受委托管理案涉小区。其对2012年至今的租赁或占用费，根本无权主张。原告主张占用费，不能证明被告占用桥架的起止时间，不能证明桥架现被几家电信企业占用。原告自己陈述有四家占用桥架，被告不认可，原告也无相关证据证明。根据现场调查，桥架里面的线路错综复杂远远超出原告陈述的四家企业，所以原告主张被告承担四分之一的桥架占用费没有依据。原告不能证明被告占用桥架的面积，案涉桥架所在的小区有多少住宅布置桥架、桥架总数量、总面积多少、被告占用多少原告均没有提供相关证据证实。本案是租赁合同纠纷，原告的诉讼请求也是主张桥架租用费用，审查的内容应当是双方是否存在租赁协议，租赁期限及租金数额等问题。作为原告，应当提交上述有关的证据。但原告没有提交任何相关的证据，包括书面的或口头的。被告占用桥架与原告方联系是免费占用的，并且免费占用是符合法律规定的。合同应当遵守当事人意思自治原则。当事人没有约定收取费用的，法院作为第三方，不应当判决支付租赁费。原告不具有出租人主体资格，原告基于物业服务合同，只能向业主收取物业服务费，没有对外出租业主共有财产的权利，也无权收取租赁费或占用费。本案争议的焦点有三个：一、原告是否具备诉讼主体资格；二、原告要求被告支付使用费是否具有法律依据；三、原告所主张的使用费数额的计算标准。原告围绕第一焦点提交的证据有：1、2012年12月6日紫御华府物业公司与华歌房地产开发有限公司签订的物业管理协议书。2、华歌房地产开发有限公司紫御华府分公司与东光县聚诚物业管理有限公司签订的物业管理协议书。3、紫御华府物业公司出具的声明一份。4、东光县住建局物业管理办公室出具的证明一份，内容为紫御华府物业公司和聚诚物业公司先后签订紫御华府小区前期物业服务合同，在该办公室进行备案。5、聚诚物业公司的营业执照及紫御华府物业公司的营业执照。原告主张以上证据证明原告是受建设单位的委托实施对紫御华府小区前期物业的管理，紫御华府物业公司于2012年12月6日与紫御华府开发建设者华歌房地产公司签订了前期物业合同，紫御华府物业公司是受华歌房地产公司的选任而对紫御华府前期物业进行管理，至2016年4月份，因紫御华府物业管理公司管理等其他方面问题，华歌房地产开发有限公司又与聚诚物业公司管理达成协议，接替紫御华府物业公司的权利义务，继续实施对紫御华府小区的前期物业管理。依据国务院物业管理条例第三章前期物业管理第21条，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业合同，第22条规定，建设单位应当在销售物业前，制定物业管理规定，对其物业设施维护管理，维护业主的合法权利，该条说明了一个问题，小区业主大会成立前，前期均属于前期物业，东光县住建局物业管理办公室调查了解了紫御华府小区，从入住到现在没有成立业主代表大会，紫御华府物业公司及聚诚物业公司对紫御华府小区进行物业管理均在住建局物业管理办公室进行备案，原告有权对紫玉华府小区依据物业管理条例第21、22条规定实施管理，原告主体资格合法。原告是受开发商的委托进行前期物业管理，维护的是业主的权益，所有收取的费用登记造表要服务小区。被告质证意见为：对以上证据的真实性没有异议，但是不能证明原告所讲的聚诚物业公司是合法的承接该小区的物业管理，根据现有的证据可以看出，交房的时候签订的前期物业合同是紫御华府物业公司签订的，该合同到期后应当由相关的物业管理大会选定物业，目前的证明没有证据证实紫御华府小区不存在业主大会或业主委员会。从华歌地产和聚诚物业的物业合同可以看出强弱电、桥架维修维护管理属于物业管理服务事项，但是该项内容是写在房屋共用设备和设施的条例中，从该协议看，原告认可本案诉争的桥架属于业主的共有部分，而不是开发商所有，更不是原告所有。业主共有部分没有争议，那么相应的共有部分产生的纠纷应当由业主大会决定后由业委会行使，不应由物业公司行使。对以上原告提交的证据，因双方对其真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。就本案争议的第二个焦点，原告主张物业管理条例第51条，对供水供电供气供热通信有线电视等单位应当承担相关费用。桥架属于全体业主所有，被告占用全体业主的资产，应当承担相应费用。通信企业是有偿服务的盈利企业，占用桥架应承担费用，《河北省电信设施建设和保护条例》属于电信部门为自己特权设定的相关规定，我们认为该规定违背公平原则，是为本单位开拓业务而规定的条款，不应当成为被告方排除自己责任的依据。《中华人民共和国电信条例》第四十七条规定“基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。”即被告公司应当就占用涉案小区桥架行为支付相应的使用费。所以依据物业管理条例及物权法相关规定，被告占用使用桥架应当承担相关费用。被告主张原告所说的物业条例第五十一条，电信、联通等对于物业区内的线路和设施有维护和保养的责任，不能推导出有保养责任就要收费，因为我们一直在保养和维修，而不是我们不保养了委托物业保养，物业也没有保养的技术水平。该项投资列入建筑成本，不再缴纳费用。原告主张的收费依据均不成立。原告围绕第三个焦点提交的证据有：6、照片七张。被告公司占用原告方管理下的桥架的照片、移动公司和电信公司同时安装线路的情况。证明被告占用桥架的事实，占用桥架的还有移动公司和电信公司，该桥架现在由四家使用，有电信、联通、移动和小区业主。7、提交四份商品房买卖合同，分别为李建成、王凤娥、姜同新、周秀智，其中入住会签单证明入住紫御华府小区时间是2012年12月份。8、河北驰正价格评估报告一份。经原告申请，本院委托河北驰正价格评估有限公司对被告所占用的地下桥架占用部分的成本、价值及后续维护费用进行了评估，评估结果为占用部分的成本及后期维护每月费用价格为2098元，并建议根据该桥架使用人数量平均分配。原告主张应由联通、电信、移动及原告自己四家均担，每月每家524.5元，自2012年的12月份至2017年12月份，共60个月，总计31470元，并支付至停止占用时止。9、提供鉴定费票据一张，鉴定费4500元。被告质证意见为：对原告提交的七张照片，该照片没有拍摄时间及拍摄人，该证据的形成和来源不明，不能证实形成时间就不能确定被告占用地库部分桥架的时间。除了移动、电信及该小区业主、联通公司之外，还有广电、有线电视等其他单位也在使用，原告所主张的有四家我们不认可，我们认为还要多，同时使用情况不同，不能平均分。照片只能证实被告在该地库有设施，不能证实占用时间、面积、长度、数量，怎样分担费用。关于四份合同和交房确认单的真实性无异议，该四份证据与原告所要证实的内容没有关联性，业主交房并不能证明通信公司就可以同步入驻，不能证明占用时间。对评估报告，1、评估单位、评估人的资质看，该评估单位主要做价格评估，而评估报告内容中第七条第二项对于桥架的建设成本使用寿命都作出了评定，对于物业费属于物价部门的范围，对物业费也作出了规定，根据桥架的图纸来计算桥架展开的面积也作出了认定，我们认为评估报告的评估单位超越了资质范围；2、两个评估人员刘高峰、卜伟，卜伟的执业证没有专业类别，参加评定的人的资质有问题；3、从评估报告的内容看委托的内容是对地下桥架占用部分的成本价值及后续维护费用来进行评估，而评估报告所做的是对整个地下桥架造价做了认定，对于桥架的展开面积进行了计算，而且是用物业费的标准乘以展开面积，超出了委托范围，结论缺乏依据，我们所理解的物业费每平米0.8元应当是业主专有部分的建筑面积，按物业费进行计算没有任何依据，是评估单位想象的结果。从第七条第一项评估人员对河北省商品住宅内桥架使用情况进行调查得出结论，调查结果明显违反常理，沧州所有小区我们公司没有类似情况，抽查个别现象类比本案，思路不对，我们要求评估人员出庭将调查的相关底稿材料提交，并且要求评估人员接受双方的询问和质证。对价格评估报告不认可。关于鉴定费由法院决定。经被告申请，本院通知鉴定人员出庭，刘高峰出庭接受双方当事人质询。被告对鉴定人质询后，意见为评估报告不能作为本案判决的依据。一、河北驰正价格评估有限公司及评估人员卜伟均不具有鉴定资格。1、经质询，河北驰正价格评估有限公司没有在河北省司法厅备案，这违反《司法鉴定机构内部管理规范》第八条、《司法鉴定机构登记管理办法》第十条之规定，河北驰正价格评估有限公司不是合法的评估机构。2、河北驰正价格评估有限公司的资质范围不包括评估资产占用费这一项。经质询。评估人员刘高峰回答能够评估资产占用费的依据，是经营范围中有“个类损失”这一项。但是其向法院提供的评估报告中，所附的价格评估机构资质登记证书中的资质范围根本没有“个类损失”这一项。且“个类损失”能评估资产占用费没有充分的事实和法律依据。3、评估人员卜伟不具有评估资质，其提交的资质证书中专业类别一项是空白，没有任何资质。二、评估报告所依据的法律法规和规范文件是已经废止和失效的。本评估报告作出的时间是2017年11月24日作出。评估报告第五项所记载的评估依据中,第2项、4项《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》已经由2017年I0月1日施行的《资产评估准则》第三十五条废止。第5项“国资办发[1996]23号”《资产评估操作规范意见（试行）》早于2011年2月22日被中评协[2011]165号文件废止。三、评估报告评估程序严重违法。1、评估人员没有进行现场勘查。经庭审质询，评估人员对现场占用多少桥架，几家电信企业占用桥架等问题均不知情。2、评估报告没有评估过程和评估材料。经询问，评估人员没有出示任何评估材料及市场调查材料，其得出的评估结论，没有任何证据和材料支撑，完全是评估公司的主观臆测。3、评估过程中所依据的设计图纸、建设成本、桥架使用寿命没有经过鉴定前的质证过程，没有经过委托单位（法院)转交，完全是原告与评估机构私下交接，上述材料不具有真实性、可靠性、合法性，这违反《资产评估准则》第十五条之规定。四、评估结论明显证据不足、结论不科学、不合理。1、经质询，评估人员没有出示任何评估调查材料。2、经质询，评估人员的评估内容是：评估结论是按照物业费的收取标准，按桥架面积计算。这与评估目的--资产占用费明显不符。3、经质询。评估人员回答，评估结论按桥架展开面积乘以物业费计算租赁费，不是行业惯例，不是国家标准，没有相关法律规定。五、评估报告中评估过程与评估结论相矛盾。评估标的是联通东光县分公司占用桥架的成本、价值及后续维护费，而评估报告第七项评估过程，评估的是租赁费、物业费。综上所述，(2017)冀驰正评字第1124285号价格评估报告书，评估机构和评估人员均不具有评估资质，评估内容个不属于其评估资质范围，评估程序严重违法，评估过程与评估结论相矛盾，评估结论没有证据，结论不科学不合理，根据《最高院关民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，该评估报告不能作为本案判决的依据。原告主张被告的异议不能成立。（一）河北驰正价格评估有限公司具备价格评估资质。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条第（四）项规定“根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。”和《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部关于做好施行前有关工作的通知》第三条规定“对现有暂未纳入统一管理范围的各类鉴定机构，可以继续开展相关司法鉴定服务。对根据诉讼需要，需纳入统一管理范围的司法鉴定业务和鉴定机构，由司法部、最高人民法院、最高人民检察院依据《决定》规定协商确定”。价格评估鉴定不属司法部、最高人民法院、最高人民检察院依据《决定》规定协商确定的鉴定业务，现尚未纳入司法鉴定统一管理范围，鉴定机构可以开展相关司法鉴定服务，故河北驰正价格评估有限公司虽然不在司法部登记的司法鉴定机构名录，但持有的价格评估资质并提供的价格评估服务，符合司法鉴定的委托鉴定要求。（二）被告称价格评估报告依据的法律规范已经废止属未结合本案事实的偷换概念。1.中国资产评估协会所制订的《资产评估基本准则》第三十条规定“本准则自2017年10月1日起施行。2004年2月25日财政部发布的《关于印发〈资产评估准则-基本准则〉和〈资产评估职业道德准则-基本准则〉的通知》（财企(2004)20号）同时废止。”涉案价格评估报告作出的基准日为2017年8月28日，此时新的《资产评估基本准则》尚未正式施行，鉴定引用《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业道德准则》完全依法依规，并无不当。2、根据中评协[2011]165号文件《中国资产评估协会关于废止《资产评估操作规范意见（试行）》的通知》“随着我国资产评估准则体系的发展和完善，1996年中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见（试行）》（中评协[1996]03号）涉及的规范内容，可以由相关的评估准则进行规范，《资产评估操作规范意见（试行）》予以废止。”即《资产评估操作码规范意见（试行）》虽已废止，但依据《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业道德准则－－基本准则》进行评估服务即可，《资产评估操作规范意见（试行）》规范引用虽有不当，但依据的其他四项法律规范已属价格评估的全面合法适用，不影响涉案评估报告的合法有效性。(三）依据《民事诉讼法》第七十七条规定“鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，鉴定机构通过人民法院要求原告提供涉案的小区的设计图纸及相关资料，符合法律法规的规定，且原告所提供的资料均是已经东光县住房与城乡建设局审批备案的书面材料，完全具备合法性。（四）价格评估报告系人民法院委托的第三方专业鉴定机构作出的鉴定结论，被告方没有其他相反证据反驳又拒不申请重新鉴定的前提下，应属有效证据。对证据6、7，结合双方陈述及评估报告中的照片，本院对其真实性予以确认，但该照片没有拍摄时间，购房合同没有被告提交相关服务的内容，不能证明被告使用桥架的开始时间。证据9双方均无异议，本院予以确认。经审核以上证据，本院确认案件事实如下：东光县紫御华府小区，由华歌房地产开发有限公司紫御华府分公司开发建设。2012年12月6日，华歌房地产开发有限公司与紫御华府物业公司签订协议书，将物业管理职责移交紫御华府物业公司。2016年3月11日，紫御华府物业公司起诉被告要求被告支付占用桥架使用费，2016年4月15日，华歌房地产开发有限公司紫御华府分公司与聚诚物业公司签订协议书，委托聚诚物业公司对紫御华府小区进行物业管理服务，期限为2016年4月15日至2021年4月15日，紫御华府物业公司退出该小区物业管理。经原告申请，本院委托河北驰正价格评估有限公司对被告所占用的地下桥架占用部分的成本、价值及后续维护费用进行了评估，评估结果为占用部分的成本及后期维护每月费用价格为2098元，并建议根据该桥架使用人数量平均分配。本院经审判委员会研究认为，本案紫御华府小区的桥架属于小区业主的共有设施，原告就该桥架的使用费提起诉讼是否具有诉讼主体资格应以物业管理合同是否有约定为依据。根据紫御华府物业公司、聚诚物业公司与华歌公司签订的物业管理协议，均未明确约定原告具有代表业主就共用设施使用费向其他使用人提起诉讼的权利，亦未明确约定由原告代表业主的利益对外行使权利，原告未取得小区业主的授权，其诉讼主体不适格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  刘东辉人民陪审员  耿潇迪人民陪审员  闫圣悦二〇一八年九月十日书 记 员  郭宏丽