江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初1756号原告：李彬，男，1983年10月24日生，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：周金中，盐城市城南新区黄海法律服务所法律服务工作者。被告：蔡同深，男，1956年12月30日生，住盐城市亭湖区。被告：李增凤，女，1959年3月3日生，住盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：蔡中东，盐城经济技术开发区步凤法律服务所法律服务工作者。原告李彬与被告蔡同深、李增凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于同年8月21日公开开庭进行了审理，原告李彬的委托诉讼代理人周金中、被告蔡同深、李增凤的委托诉讼代理人蔡中东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彬向本院提出诉讼请求：1、依法解除两被告于2016年12月4日与原告签订的房屋买卖合同；2、两被告共同向原告双倍返还定金计2万元。3、两被告共同向原告支付违约金5万元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告经安达房产员工郑桂荣介绍相识。2016年12月4日，被告与原告在郑桂荣的居间下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方（出卖方）自愿将二人名下的坐落于园中园小区21幢606室的房屋出售给乙方（买受方），实际成交价格为伍拾柒万捌仟元整；2、乙方于2016年12月4日首付定金壹万元，定金充抵房款；3、双方于2016年12月10日前交税，办理资金托管到位，并带齐资料到银行签字；4、如任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。当日，原告向被告支付了定金1万元，但被告却违反合同的约定，一直拒绝履行该合同，不予办理房屋买卖的各项手续。经原告多次催告后仍置之不理，并表明此房屋将不出售给原告。原告认为，其与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行，被告拒不履行合同的行为违反了诚实信用原则，属于根本违约，应当承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望尽早判如诉请。被告蔡同深、李增凤共同辩称：1、原告诉称的与被告签订房屋买卖合同合法有效，没有事实和法律依据。房产属于两被告共有财产，单方无权处置，本合同依法和约定应有当事人签字才能生效，丙方、蔡同深没有签字，合同不生效。合同自双方当事人签字或盖章时成立。依法成立的合同自成立时生效。本合同因违反法律的强制性规定而无效。蔡同深未参加房屋买卖的洽谈、签约、现场看房等过程，李增凤也未向原告提供蔡同深的委托书，协议上并没有蔡同深的签名，蔡同深没有授权，李增凤也没有代签，李增凤无权处分蔡同深也没有追认。2、原告诉称被告违反诚实信用原则不符合事实。李增凤因为蔡同深不同意签合同当即通知原告合同无法达成，可以看出被告不是因时间推移房价上涨而不同意签的，不属于违背诚实信用原则。3、原告要求双倍返还定金和支付违约金没有事实及法律依据，合同不成立不生效被告无所谓违约，原告没有损失，定金条款和违约金条款不能同时适用。原告明知房产为被告夫妻共同财产，应当知道该房产的买卖依法需要夫妻二人签字才成立，但原告仍与李增凤单独签约，表明原告的签约行为不构成善意，是恶意签订合同，应当认定合同无效。合同不能履行，李增凤依法不承担保证责任，也不承担违约责任，原告本身存在过错，应对自己未尽必要的审查注意义务造成的合同纠纷承担责任。被告及时告知原告蔡同深不同意签字，原告仅支付1万元，不会造成原告损失，原告也没有证据证明有损失，根据民法总则第186条、民法通则112条，买卖合同法解释第28条，即使被告违约，赔偿责任应当相当于另一方因此所受的损失，而本案原告无损失。被告即使违约也无需赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下:2016年12月4日，李增凤、李彬在盐城兴居房产经纪有限公司签订了一份房屋买卖合同，合同载明:甲方李增凤、蔡同深，乙方李彬、丙方安达房产郑桂荣。甲、乙、丙三方根据国家有关法律、行政法规和地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、互相信任的基础上于2016年12月4日签订本合同，承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况及成交价格的配套设施1、甲方将座落于园中园小区21幢606室的房屋出售给乙方，乙方对该房已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：产权人：李增凤、蔡同深，产权面积：131.8平方米，房产证号：01××33，土地使用性质：出让。土地证号：01××32，车库面积：约30平方米。第二条：成交价格及付款约定1、甲乙双方协商后的实际成交价格为：伍拾柒万捌仟元整，该房屋的契税、个人所得税、营业税等过户的相关费用按照相关部门规定缴纳，此费用由乙方承担。2、乙方现金支付房价的30%，贷款支付房款70%元。3、乙方在2016年12月4日首付定金壹万元，定金充抵房款。4、甲、乙方在2016年12月10日前交税、办理资金托管到位，并带齐资料到银行签字。如果成交价高于评估价的，乙方在房产过户前付清差额给甲方，如果托管价高于成交价的，甲方在收到全部托管资金当时退还差额给乙方。5、甲方在2016年12月10日将房款中壹万元交由丙方保管作为交房保证金，该房款在乙方对该房屋及配套设施验收无异议，结清此合同所有款项时付给甲方。第四条：违约责任1、甲方需保证该权属无异议，承诺已告知承租人，产权共有人，有优先购买的权利，与产权共有人协商好并可以代其签字，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金及向丙方支付成交价的2%中介费。实际损失超过违约金总额的，责任方应照实赔偿。当甲、乙双方有一方违约，在双方同意解除合同时，由违约方支付给丙方合同成交价2%的居间费。3、该合同给甲、乙、丙三方签字后生效，一式三份，一份两页，甲、乙、丙三方各执一份。甲方李增凤签名，乙方李彬签名，郑桂荣未签名。李彬给付李增凤1万元定金，李增凤向李彬出具收条，收条载明:今收到李彬购买园中园小区21幢606室购买房定金壹万元整。因蔡同深不在场，李增凤、李彬、亨达房产经纪有限公司人员随即到蔡同深单位找其签名，蔡同深未同意。另查明，郑桂荣系盐城兴居房产经纪有限公司法定代表人，该公司于2016年12月12日领取营业执照。此前，郑桂荣准备成立安达房产有限公司但未登记。被告蔡同深对案涉房挂网出售是明知的。本案在审理过程中，李彬对诉讼请求变更为按定金主张，以及超过定金部分的损失，损失为购买房屋的差价50万元。本院认为，根据庭审查明的事实和相关证据，本案争议的焦点:案涉合同是否依法成立生效。原告主张的双倍返还定金及损失应否支持。一、关于案涉合同是否依法成立生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，案涉合同约定“该合同给甲、乙、丙三方签字后生效”,但甲方蔡同深、丙方安达房产郑桂荣均未在该合同上签字，蔡同深已明确表示不同意签订卖房合同，因此，案涉合同未成立，对当事人不具有法律约束力。二、关于原告主张的双倍返还定金问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，被告蔡同深对案涉房出售是明知的，其在被告李增凤收受原告1万元定金后，拒绝订立合同，致合同未成立，被告蔡同深、李增凤应当双倍返还定金。三、关于原告主张的损失问题，因合同未成立，被告蔡同深当日即已拒绝签订卖房合同，原告也未提供证据证明其所受的损失，其主张被告承担购买房屋的差价损失50万元，于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡同深、李增凤于本判决生效之日起十日内返还原告李彬2万元。二、驳回原告李彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告负担1310元，被告李增凤负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院交纳上诉案件受理费。审 判 长  蔡福庆人民陪审员  奚建利人民陪审员  张福桂二〇一八年九月十七日书 记 员  徐歆妍附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。