湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1202民初1730号原告：胡建民，男，1974年12月12日出生，汉族，住湖北省通城县，原告：邓姣平，女，1975年1月1日出生，汉族，住湖北省通城县，委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北德钰商业运营管理有限公司（以下简称德钰公司）。住所地：咸宁市贺胜路特**。法定代表人：关元山，系德钰公司董事长。委托诉讼代理人：方是党，系该公司经理，代理权限：一般代理。被告：咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成公司）。住所地：咸宁市贺胜路特**。法定代表人：关雨斌，系天成公司董事长。委托诉讼代理人：祁观，湖北赫诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告胡建民、邓姣平与被告德钰公司、被告天成公司委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告胡建民、邓姣平及其委托诉讼代理人张超、被告天成公司的委托诉讼代理人祁观到庭参加了诉讼，被告德钰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡建民、邓姣平向本院提出诉讼请求：1、判令被告德钰公司继续履行《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》，判令两被告自2017年1月1日起向原告支付租金，截止至2017年12月31日，应付未付的租金为34209.84元；2、判令两被告按日0.05%的标准向原告支付逾期付款违约金1359.84元（上半年租金17104.92元，从2017年7月26日计算至2017年12月31日，共违约159天，违约金1359.84元）；3、判令天成公司对德钰公司承担连带责任；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月29日，原告与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，原告以每平方米13551.05元，建筑面积29.09平方米，总价款394120元购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负1层1465号商铺。被告天成公司承诺包租，并委托被告德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。同日，原告与天成公司指定的德钰公司签订了《商铺委托租赁管理合同书》。因此，该商铺实际是两被告招商运营管理。《商铺委托租赁管理合同书》约定：委托租赁的基本租金收益为每月98元/㎡，基本租金收益全部归甲方所有，还约定乙方未依本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期违约金。合同签订后，原告履行了合同义务。截止至2017年12月31日两被告应付未付的租金为34209.84元，违约金为1359.84元。经多次催促，两被告至今未向原告支付租金，违反了合同义务，应当承担违约责任。同时，原告签订的《商品房买卖合同》、《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》是在同一时间、同一地点、同一销售团队完成，且被告天成公司指定原告必须与被告德钰公司签订委托经营管理合同后，方可完成交易。可见，与被告德钰公司签约并非原告的主观愿望和主动选择。现德钰公司违约拒付租金，天成公司理应对德钰公司的选择不当、监管不力承担连带责任。被告天成公司委托德钰公司运营管理，负有不可推卸的责任，应当与德钰公司共同承担责任。被告德钰公司辩称，1、差欠原告租金款项属实，差欠具体的金额以被告提交的财务统计数据表上记录为准；2、原告起诉的部分事实与实际不符，被告差欠其租金款项，与天成公司无关。原被告签订的委托租赁管理协议是双方自愿签订，原告应依据合同相对性，向被告主张欠付租金及其他相关责任；3、委托租赁管理协议约定的违约金标准过高。原被告之间签订的委托管理合同约定的违约金标准高于我国现行法律规定标准，实为无效之约定。原告并未提交证据证明其实际经济损失，且被告逾期付款其实际损失仅表现为资金利益，该约定超过实际损失的30%，依法应当酌情调整减少。故原告起诉的金额和部分事实有误，主张的违约金过高，请求法院依法查明事实，判决驳回原告的部分诉讼请求。被告天成公司辩称，一、本案中存在两个独立法律主体，两个独立法律关系。1、本案中存在两个独立的法律主体，应各自承担责任。德钰公司具有独立的法人资格，依法应独立承担民事责任，因此德钰公司作为《商铺委托经营管理合同》的合同一方主体，应独立承担责任，与天成公司无关。天成是天成财富中心项目的开发商，德钰公司是天成财富中心的运营商，天成与德钰之间无委托运营关系，天成公司亦无权代表业主委托德钰公司进行经营管理，否则，天成委托德钰运营的话，天成的行为就将构成无权处分，因为天成公司在将项目出卖后，其无权再将项目委托他人经营，因此，天成与德钰的关系就是开发商与运营商的关系。其次，并无证据证明德钰与天成公司之间出现了财产、业务、人员等方面的混同，恰恰相反，德钰与天成分别为不同的独立民事主体，经营业务不同，组织人员不同，财产独立，不存在关联混同关系。德钰公司法人、股东等变更完全符合我国现行法律要求，并未有证据证明逃避债务。2、本案中存在两个法律关系，两个法律关系各自独立。本案中原告与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，购买天成财富中心的商铺，原告与被告德钰公司签订了《商铺委托租赁管理合同书》，由德钰公司对该商铺进行管理。原告是依据其与德钰公司签订的《商铺委托经营管理合同》主张租金收益及违约金，而天成公司并非该合同的主体。根据合同的相对性原则，合同以外的主体对合同后果承担责任必须源于法律的规定或当事人的约定，但是，本案天成公司并未做出任何同意就原告的合同权利而代为或与德钰公司共同承担支付义务的任何书面承诺或协议文件，因此，原告要求合同之外的天成公司承担合同所约定的法律责任的主张不能成立。二、关于《商品买卖合同》、《委托租赁合同》的相关内容：1、原告在签订《商品买卖合同》、《委托租赁合同》完全是在自愿平等、协商一致的情形下订立的，并未有证据表明在签订合同之时被告对原告有胁迫、欺诈导致原告非自愿签订的事实，也并未有证据证明天成公司指定原告必须与德钰公司签订委托管理合同方可完成交易。2、原告是具有完全民事行为能力人，对于该合同的约定内容是能够完全理解，自愿选择认同的。该约定仅仅是要求买受人对购买物业的利用业态与商城整体规划一致，绝非原告推论即指买受人只能按天成公司的意思将所购房屋委托给德钰公司经营管理。三、关于本案中宣传推介材料；1、宣传推介材料来源不明，形成时间不明，无法证明该广告是被告制作发布，更加不能证明该广告是原告在购买涉案房屋前已经实际获取，不排除是其代理律师通过代理其他案件获取资料后转交并作为本案证据。该广告的真实性尚待核实，发布主体是谁以及何时发布尚且不知道，不能推定德钰和天成公司之间的关联关系。2、宣传推介材料所涉内容亦不具体明确，其与商品房买卖合同无关，且与本案没有关联性，更不能证明原告的证明主张。3、即使假设宣传推介材料是真实的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告属于要约邀请，而不是要约，不应当被视为合同的组成部分。综上所述，被告与原告之间仅存在商品房买卖合同关系，与本案所争的委托租赁合同关系无关，被告天成公司与德钰公司是两个独立的法人，各自承担独立责任。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回原告对天成公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提供的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2013年4月29日，原告胡建民、邓姣平与咸宁市天成投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买咸宁市天成投资有限公司开发的咸宁市贺胜路特一号“天成财富中心”2号楼负一层1465号商铺。同日，原告胡建民、邓姣平与被告德钰公司签订《商铺委托租赁管理合同书》，合同约定原告胡建民、邓姣平将天成财富中心2号楼负1层1465号，建筑面积为29.09平方米的商铺委托被告德钰公司进行租赁管理。从2013年5月31日起前三年为市场培育期，原告胡建民、邓姣平按照每平方米每月1元的标准享有市场培育期收益。并于每年的6月28日及12月28日或之后20个工作日内收取；计租周期为每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日（首次计租时间不满半年的按天计算）。三年的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期，委托租赁管理期限为12年，共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为2年，后两个委托租赁管理期每期为5年。委托租赁的基本租金收益为每平方米每月98元，基本收益金全部归原告胡建民、邓姣平所有，增值租金的70%由原告胡建民、邓姣平所有，30%作为服务费归被告德钰公司享有。双方各自按其所得的收益（相关收益和服务费），分别缴纳相关的税费、租赁备案费及其他国家相关机构规定应缴纳的费用，税务机关或国家相关机构根据法律要求被告德钰公司代扣代缴的，被告德钰公司按要求代为办理。合同签订后，被告德钰公司按约定向原告胡建民、邓姣平支付了部分租金收益，尚欠2017年1月1日至2017年6月30日期间的税前租金17104.92元（计提扣税14.1%后为14693.13元）未付（应于2017年7月18日之前支付）；尚欠2017年7月1日至2017年12月31日期间的税前租金17104.92元（计提扣税14.1%后为14693.13元）未付（应于2018年1月17日之前支付）。欠付税后租金合计29386.26元。同时查明，被告天成公司在销售商铺时，向原告发放销售广告和宣传资料，承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”。并在该宣传资料（秘诀3）中告知购房者：有专业管理公司护航，德钰公司率先提出“先行赔付、无理由退货”售后服务承诺，专项推广资金、精准化营销、立体式组合营销、品牌成长帮扶计划四大营销策略，更是堪称旺市定海神针，消除投资者买铺缺乏经营的烦扰。原告与被告天成公司签订的《商品房买卖合同》购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负一层1465号商铺。该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。原告与被告德钰公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》载明，原告在购买商铺之前，被告天成公司已委托被告德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。本院认为，原告作为案涉商铺所有权人，其与被告德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将商铺委托被告德钰公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。被告德钰公司应按合同约定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，显属违约，故对原告要求被告德钰公司支付租金收益，应按到期应付租金扣减代缴税费后，实欠租金收益部分29386.26元予以支持。对逾期支付租金违约金的主张，合理部分本院予以支持。原告诉请租金计算至2017年12月31日，之后的租金由被告按约支付或逾期由原告另行主张权利。关于原告要求按照银行同期贷款利率支付租金利息和天成公司承担原告对银行后期的还贷义务的诉求于法无据，本院不予支持。关于税费问题，被告德钰公司已按相关规定代扣代缴税款，抵扣其应当支付的款项。被告辩称违约金过高，要求调整，理由不充分，本院不予支持。关于天成公司在本案中是否承担相应的民事责任问题。本院认为，被告天成公司应当与德钰公司共同承担民事责任。理由如下：第一、天成公司向原告发放销售广告和宣传资料的性质对天成公司具有法律约束力。该销售广告与宣传资料中不仅着力对德钰公司管理经验与投资无风险等内容进行宣传，并承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”，即该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定；从合同的签订与履行情况来分析，天成公司在与原告签订《商品房买卖合同》的同时，要求原告与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将涉案房屋交由德钰公司经营管理，来实现包租与只需购房无须承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联，原告在购房同时，经营管理和投资风险由天成公司负责，该销售广告和宣传资料的内容视为天成公司所承诺的内容，在买受人做出承诺时生效，即原告与之签订《商品房买卖合同》时，天成公司在销售广告和宣传资料所承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容，对天成公司发生法律约束力；第二、天成公司与德钰公司构成委托关系。《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》系格式合同，该合同明确表述系受天成公司的委托从事经营管理，而涉案《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划”，上述条款包含有三个意思表示：1、原告购房时，涉案房屋已被天成公司委托德钰公司负责经营管理，由二份合同的外部表现形式即可确定天成公司与德钰公司之间系委托合同关系；2、原告本人无权对涉案房屋经营管理，必须由天成公司统一经营管理；3、为了实现涉案销售广告和宣传资料所承诺的“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”的合同目的，天成公司明确规定，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，所购房屋不能交付买受人自行经营管理，只能由天成公司统一经营管理，即买受人必须按照天成公司的意思表示，与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》。上述事实可以相互佐证，原告购买诉争商铺时，为了实现销售广告承诺的回报，天成公司委托德钰公司与原告签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》，负责经营管理该商铺。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的由培育期3年和后来的委托租赁管理期限12年相加构成的委托租赁管理期为15年，与天成公司销售广告中承诺的15年托管期一致。同时《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的租金标准亦超过广告资料中7%稳定投资回报，该事实亦可印证天成公司与德钰公司构成委托关系；第三、由于涉案《商品房买卖合同》和《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，且系各方当事人真实的意思表示，为有效合同，虽然《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》的合同签订主体为德钰公司与原告，但该合同系德钰公司受天成公司委托，为原告实现购房目的而订立，天成公司作为委托方应受该合同的约束。在天成公司违反合同所约定的义务时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，原告可以向委托人主张权利，因此，原告有权依据上述合同要求天成公司承担违约责任。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》无论是原告与天成公司签订，还是原告与德钰公司签订，都不影响开发商天成公司对诉争商铺售后包租的性质，其后果应由开发商天成公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告咸宁市天成投资有限公司和湖北德钰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告胡建民、邓姣平支付租金收益29386.26元及逾期付款违约金（其中，以14693.13元为基数按日0.05%的标准从2017年7月18日起计算至判决确定付款之日止；以14693.13元为基数按日0.05%的标准从2018年1月17日起计算至判决确定付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告胡建民、邓姣平其他诉讼请求。案件受理费328元，由被告咸宁市天成投资有限公司和湖北德钰商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  何利平二〇一八年九月二十六日法官助理汪琪书记员刘宇