海南省儋州市人民法院民事判决书(2018)琼9003民初4504号海南省儋州市人民法院民事判决书（2018）琼9003民初4504号原告：沈家起，男，1980年6月5日出生，黎族，住海南省儋州市。公民身份号码：×××。原告：招小燕，女，1985年5月13日出生，汉族，住海南省儋州市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：沈家起，男，系原告招小燕的丈夫，身份信息如上。被告：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区**。法定代表人：陈铮，该公司董事长。原告沈家起、招小燕与被告儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈家起到庭参加诉讼，被告晋发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈家起、招小燕向本院提起诉讼请求：1.判令被告晋发公司违约；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金4280元（该违约金以原告已支付的购房款为本金按照每日万分之一计算，从2017年8月1日起计至2017年12月31日）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告沈家起、招小燕撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2014年2月11日，原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》，按照合同约定，被告应于2014年12月28日前交房，交房后360个工作日内为原告办理房屋所有权证，逾期办证每天支付总房款万分之一的违约金。但是由于被告欠缴的土地违约金导致政府停办该项目的规划验收业务。2016年6月6日，政府从维稳角度出发恢复了该项目的办证业务，且2016年12月7日，该项目完成了规划验收。现在被告向原告交房已经三年多，却还不能为原告办理房屋产权证。原告已多次催促被告，但是被告一直以各种理由推脱，被告的行为已经侵犯到原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告晋发公司未出庭应诉，亦未进行答辩。原告为证明其主张向本院提交如下证据：1.《儋州市商品房买卖合同》；2.《亚澜湾交房通知书》；3.《收据》；4.购房首付款《发票》5.购房全款《发票》。被告未提交证据。本院依职权调取了儋州市人民法院（2016）琼9003民初3420号《民事判决书》；海南省第二中级人民法院（2017）琼97民终573号《民事判决书》。本院经审查认为原告提供的证据以及本院依职权调取的证据内容真实，形式合法，能相互印证本案事实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：原、被告于2014年2月11日签订《商品房买卖合同》，约定由被告将依法取得土地使用权地块上建设的商品房海南亚澜湾第1幢701号房卖给原告，建筑面积60.35㎡，单价4139.92元/㎡。付款方式：双方签订合同时支付人民币（含定金）237352元，房屋交付时支付人民币12492元。合同约定交付期限为2014年12月28日前。以上约定双方均已履行完毕，且原告实际支付购房款250465元。双方合同约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2014年12月21日，被告向原告发出《亚澜湾交房通知书》，通知原告于2014年12月27日至2014年12月28日来办理交房手续，同时告知未能及时办理交付手续，自2015年2月6日起视为交付。原告已在涉案房屋中居住至今。另，原告因涉案房产于2016年10月8日向本院提出诉讼请求：1.被告限期为原告办理《房地产权属证书》。2、被告支付原告违约金6394.88元。该案中，本院查明，在涉案项目许可手续办理过程中，由于政府审计及相关审批部门行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法办理房屋产权证书，逾期办证并非被告晋发公司的责任导致。且原告主张被告晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定，故于2016年12月20日作出判决：驳回原告沈家起、招小燕的诉讼请求。原、被告未就该案向上级人民法院提出上诉请求，现该案已生效。再查明，被告晋发公司开发的海南亚澜湾项目因未能依约定期限给购房人办理房地产权属登记手续，多个购房人（包括本案原告）于2016年底向本院起诉被告晋发公司，要求被告限期为其办理《房地产权属证书》并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中购房人周某不服本院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。案经海南省第二中级人民法院审理于2017年6月20日作出（2017）琼97民终573号《民事判决书》，认为“根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件内容、专题会议纪要等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非晋发公司的责任。故周某请求晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，晋发公司无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并'提供必要的证明文件'。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定'房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续'。故周某请求晋发公司限期办理权属证书的实质内容包含请求晋发公司协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故晋发公司应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。二审判决撤销一审民事判决，要求儋州晋发房地产开发有限公司自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回周某关于支付违约金的诉讼请求。二审判决于2017年6月27日送达原告周某，于2017年6月30日送达被告晋发公司发生法律效力。本院认为，本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将涉案房屋出卖给原告，双方对房屋面积、价款、违约责任等问题进行了约定。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自身义务。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告将房屋交付原告使用，但未协助原告办理涉案房产所有权登记手续。根据海南省第二中级人民法院生效民事判决认定，由于逾期办证并非被告的责任导致，而是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。而本案中，被告至今仍未协助原告办理办理涉案房产所有权登记手续，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，原告主张被告晋发公司承担违约责任有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告与被告晋发公司对违约金的承担进行了约定，被告晋发公司应按合同约定给原告支付逾期办证违约金。原告根据合同第十五条约定，要求被告按已付房价款250465元的日万分之一支付逾期办证违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但考虑到原告与案外人周某起诉晋发公司是同批次进行，需待二审判决作出后，被告晋发公司才确定达到条件协助业主办理房地产权属登记手续。故本院认为违约金的起算时间应从二审判决生效的第61日即2017年8月30日开始起算，原告主张自2017年8月1日开始起算，超过部分，本院不予支持。故被告晋发公司需支付原告的违约金应为3105.77元（250465元×万分之一×124天），原告诉请超过部分，本院不予支持。被告晋发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告沈家起、招小燕支付延期办理房屋产权证的违约金3105.77元；二、驳回原告沈家起、招小燕其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告沈家起、招小燕已预付），由儋州晋发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 吴 丹 二○一八年九月十一日书记员 杨堰婷附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。