重庆市奉节县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0236民初3029号 原告：李美林，男，1985年10月24日出生,汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：余江华，重庆市奉节县吐祥法律服务所法律工作者，有特别授权。 被告：黄传君，男，1976年8月27日出生,汉族，住重庆市奉节县。 第三人：奉节县中富房地产开发有限公司,住所地重庆市奉节县永安街道竹枝路**,统一社会信用代码91500236747481447P。 法定代表人：胡波，经理。 委托诉讼代理人：杨进，重庆柳公律师事务所律师，有特别授权。 第三人：马跃，男，1991年8月13日出生，汉族，住重庆市奉节县。 第三人：许尊勇，男，1991年10月16日出生，汉族，住重庆市奉节县。 第三人：徐建辉，男，1973年6月9日出生，汉族，住重庆市奉节县。 原告李美林与被告黄传君，第三人奉节县中富房地产开发有限公司（以下简称中富房地产公司）、马跃、许尊勇、徐建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李美林的委托诉讼代理人余江华，第三人中富房地产公司的委托诉讼代理人杨进，第三人马跃、许尊勇、徐建辉到庭参加诉讼。被告黄传君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李美林向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月25日签订的房屋买卖合同有效；2.判令由原告实际享有位于奉节县浣花2组X处的房屋；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人中富房地产公司与奉节县国土局于2012年签订《国有建设用地使用权出让合同》，通过出让方式获得奉节县白帝镇场镇2381平米土地，2014年被告黄传君以第三人中富房地产公司的名义在奉节县白帝镇浣花村2组进行房地产开发建设，项目名称为奉节县白帝镇碧湖居，并通过了建设用地规划许可及建设工程施工许可。2017年3月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将位于奉节县浣花2组X处的房屋出售给原告，该房屋面积122平方米，约定价格为12万元，后原告在签订合同时一次性付了全部购房款，被告也在签订合同时将房屋钥匙交给原告，后原告一直占有上述房屋。2017年6月，原告对所购房屋进行装修，第三人徐建辉予以阻拦，称该房屋系在2017年2月24日从第三人马跃、许尊勇处购买，后原告报警，派出所到场后了解到，被告黄传君曾在2016年3月1日与马跃签订了一份房屋买卖合同，但买卖合同并未实际履行，现原告与本案第三人就位于奉节县浣花2组X处的房屋的权属发生争议。本案也存在被告黄传君与他人签订两份房屋买卖合同的行为，原告方购买房屋后，已经实际支付了购房款，并实际居住，为了避免发生矛盾，也为了明确房屋归属，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告黄传君未答辩。 第三人中富房地产公司述称，黄传君与中富房地产公司是挂靠关系，借用中富房地产公司的资质在浣花村2组进行房地产开发，建房手续黄传君都是以中富房地产公司的名义办理的，是黄传君自己去办的这个手续，与中富房地产公司没有任何关系，与李美林签订的房屋买卖合同中富房地产公司是知晓的，但是与第三人马跃和许尊勇的房屋买卖，黄传君是没有告知中富房地产公司。 第三人马跃述称，房屋是黄传君卖给我和许尊勇的，我们有购房合同，时间是2016年3月1日，房款也是当天就已经付清了，房屋钥匙也是给我们了的。后面我们将房屋卖给了徐建辉，徐建辉一直没有装修，后面想装修的时候，李美林把门打开了在里面装修，徐建辉给我们打电话，我们后面报警了，要求李美林把装修停止了，但是后面李美林悄悄的进去继续装修。我们签订的合同是在前，所以这个房屋应该是属于我们的。 第三人许尊勇述称，当时被告黄传君说他差钱，找到我和马跃说卖一套房屋给我们，因为我有一些朋友也是在黄传君手上买的门面，在2016年3月1日前面几天的时候，在黄传君的陪同下我们还去看了该房屋的，当时就把价钱商定好了，面积说的是122平方米，每平方米1000元，总价122000元，后面我们就签订合同，并直接把房款支付给了黄传君，当天黄传君就把钥匙给我们了。后来我和马跃租的门面到期，需要资金周转，徐建辉与我算是亲属关系，我们委托徐建辉卖该房屋，但是卖了几天没有卖出去，徐建辉说这个价格比较合适，看起了这套房屋，就把该房屋买下来给他父亲住。徐建辉一直没有着急装修，后面徐建辉听周围的邻居说他购买的房屋有别人在装修，徐建辉就给我打电话问是什么情况，后面徐建辉和我们到该房屋去了解情况，看见李美林请的工人在里面装修，然后我们就报警了。公安说把门锁到起，暂时都不要到该房屋去，让我们一起主动去联系黄传君协商这个事情该怎么处理。后来李美林就一会儿一会儿的去装修一下，在没有办法的情况下，我就在外面的那个门上面加装了一把锁。我们一直联系黄传君，但是只联系到过一次，按照黄传君的意思说谁要房屋、另外的人就要钱，但是黄传君说钱必须要等半年之后才能退还给要钱的一方，当时没有达成协议，一直拖到后面起诉。我和马跃一直都是住在城里面的，关于草堂的情况，我们是不能及时知道的，该房屋是我和马跃一起共同购买的，我们是一人出了一半购房款。 第三人徐建辉述称，我是2017年2月24日从马跃和许尊勇手上购买的该房屋，当天给付房款65000元。我买房屋的时候，马跃和许尊勇没有将钥匙给我，房屋本身是没有锁的，随时进去，我买房屋之后就一直将该房屋空着。后面李美林在里面打线槽，别人给我说了，我才知道李美林在装修房屋，然后我就报了警，警察说都不忙装修，后面李美林偷到把房子装修的差不多了。现在房屋李美林基本上已经装修完毕了，人一直没有住进去。我反正要不到房子就要钱。 经审理查明，2017年3月25日，原告李美林与被告黄传君签订《重庆市房屋买卖合同》，约定：黄传君将座落于重庆市奉节县白帝镇浣花村2组X处出售给李美林；房屋建筑面积为122平方米；房款为120000元，支付时间为2017年3月26日。合同签订当日，原告李美林以银行转账的方式向被告黄传君支付购房款120000元。 在上述房屋买卖行为发生之前，第三人马跃与被告黄传君于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》，约定：黄传君将座落于奉节县白帝镇浣花村2组X处房屋出售给马跃；房屋建筑面积为122平方米；房款为122000元。合同签订当日，被告黄传君向第三人马跃出具收条一份，载明：收到马跃购房款122000元。2017年2月24日，第三人马跃、许尊勇与第三人徐建辉签订《房屋买卖合同》，约定：马跃、许尊勇将奉节县白帝镇浣花村2组X处房屋以122000元的价格卖给徐建辉。合同签订当日，第三人徐建辉向第三人马跃、许尊勇支付购房款65000元，由马跃向徐建辉出具收条一份。 原告李美林在2017年3月25日购买上述房屋后，在2017年6月对房屋进行装修时，第三人马跃、许尊勇、徐建辉向奉节县公安局白帝派出所报警，后该所认为双方之间的纠纷属于合同纠纷，建议双方通过诉讼途径进行解决。此后原告李美林陆续对房屋进行了装修，现装修已基本完成，但尚未入住。 另查明，2012年12月25日，第三人中富房地产公司与奉节县国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将位于奉节县白帝镇场镇2381平方米的国有建设用地使用权以1270000元的价格出让给中富房地产公司。合同所约定的土地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地。2014年3月24日，第三人中富房地产公司就上述土地取得建设用地规划许可证，用地项目名称为奉节县白帝镇碧湖居，用地位置位于白帝镇浣花村2社。2014年8月5日，第三人中富房地产公司取得奉节县白帝镇碧湖居工程的建设工程施工许可证，载明开工时间为2014年6月20日，竣工时间为2015年3月29日。经庭审查明，奉节县白帝镇碧湖居工程系被告黄传君以第三人中富房地产公司名义取得上述建设手续，该商品房的开发建设实际由被告黄传君进行，第三人中富房地产公司并未实际参与开发建设。 同时查明，现原、被告及第三人均未取得案涉房屋的房地产权证。 上述事实，有原告及第三人的当庭陈述及原告提交的原、被告身份信息、《重庆市商品房买卖合同》、银行交易明细、钥匙交接记录、《国有建设用地使用权出让合同》、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、马跃与黄传君签订的《房屋买卖合同》、马跃、许尊勇与徐建辉签订的《房屋买卖合同》，第三人马跃、许尊勇提交的《房屋买卖合同》及收条，第三人徐建辉提交的《房屋买卖合同》及收条等证据为证，经庭审质证和本院审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。对原告提交的钥匙，因无法证明该钥匙系原告从黄传君处购房时，黄传君所交与原告的钥匙，与本案缺乏关联性，不予采信。对原告提交的装修票据及电费发票，可证明原告陆续对案涉房屋进行了装修。对第三人中富房地产公司提交的情况说明，系中富房地产公司的单方陈述，相关事实以庭审查明的为准。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》之规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告黄传君与原告李美林于2017年3月25日签订的《重庆市房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，故对原告李美林请求确认《重庆市房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。但根据《中华人民共和国物权法》之规定，合同效力和物权效力是区分的，虽原、被告之间的《重庆市房屋买卖合同》有效，但双方尚未办理所有权转移登记手续，原、被告之间仅发生债权的效力，原告李美林基于房屋买卖合同仅取得了要求被告黄传君办理案涉房屋所有权转移登记手续的债权请求权，现黄传君尚未取得案涉房屋的房地产权证，故对于原告李美林请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告李美林与被告黄传君于2017年3月25日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告李美林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告黄传君负担675元，原告李美林负担675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  方晏 二〇一八年九月四日 法官助理龙宇 书记员黄韡