成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初3640号 原告（反诉被告）:金牛区永明废品收购站，住所地成都市金牛区金周路516号。 经营者：陈永明。 委托代理人：杜兴，四川全兴律师事务所律师。 委托代理人:杨治，四川全兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）:四川泉城不锈钢有限公司，住所地郫县安靖镇土地村3社。 法定代表人：张强，系该公司总经理。 第三人：张强，男，汉族，1963年12月20日出生，住成都市金牛区。 委托代理人：吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托代理人：王自英，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 第三人：任德龙，男，汉族，1974年7月14日出生，住山东省平阴县。 原告金牛区永明废品收购站与被告四川泉城不锈钢有限公司、第三人张强房屋租赁合同纠纷一案以及被告四川泉城不锈钢有限公司反诉原告金牛区永明废品收购站、第三人任德龙租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告金牛区永明废品收购站委托代理人杜兴（特别授权）、杨治（一般代理）、被告四川泉城不锈钢有限公司及第三人张强委托代理人吴亮（一般代理）、第三人任德龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金牛区永明废品收购站诉（辩）称，原告与被告（第三人张强名义）于2015年7月28日签订《厂房租赁协议》，原告承租被告位于成都市郫都区安靖镇沙湾村产业园区厂房及宿舍，租赁期限三年，从2015年7月30日至2018年7月29日，保证金为100000元。被告2016年5月1日向原告发出《解除合同通知书》，解除双方协议，被告同日将原告物品情理出租赁物，原告于2016年5月1日未再实际使用租赁物，但原告已将租金支付至2016年7月份，被告应退还原告截止协议解除日多支付租金及保证金，现诉请1、被告退还原告租金200000元；2、被告退还原告租赁保证金100000元；3、被告向原告赔偿自2016年5月2日起按照欠款本金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的损失，直至欠款全部还清之日止；4、被告承担本案诉讼费用。关于被告反诉，原告与次承租人之间的转租根据合同约定享有转租权，是否退还租金及押金是原告与次承租人之间法律关系，被告不能主张抵扣，原告亦与部分次承租人结清租金及押金，无论从合同相对性还是债权人身份，被告均不应向原告反诉主张次承租人的租金及押金；原、被告之间关于租金支付方式已在实际中变更，即便租金支付延迟，也只是资金占用的问题，被告反诉主张的违约金过高，不应得到支持。 被告四川泉城不锈钢有限公司辩（诉）称，原、被告间存在多起诉讼案件，均以原告败诉收场，生效判决认定被告解除合同合法，确认原告多处违约行为，原告本案诉讼重复诉讼；原、被告2016年5月3日解除合同，原告在解除协议后，就向转租的租户收取了合同解除之后的租金，合同解除之后厂房系被告提供，租户一直使用厂房，因此原告应该将合同解除之后的多收取租金407468元、押金103000元支付被告，同时原告存在逾期支付违约金的行为，根据约定产生违约金1003352元，抵扣后，被告不应向原告退还租金，同时反诉请求1、原告向被告再行支付207468元；2、原告向被告支付未按期支付租金产生违约金20万元；3、原告承担反诉费用。 本诉第三人张强未作陈述。 反诉第三人任德龙述称，关于被告反诉无异议，已在郫都区法院及成都中院生效案件中已陈述清楚事实；第三人应与原告具有同等法律关系。 经审理查明，原告与被告（以被告法定代理人名义张强暨本案本诉第三人）2015年7月28日签订《厂房租赁协议》，约定原告承租被告位于成都市郫都区安靖镇沙湾村产业园厂房及宿舍，租期三年，自2015年7月30日至2018年7月29日止，租赁保证金100000元，合同同时对租金支付方式、支付时间、租赁物转让、违约责任及争议解决方式等作出约定。双方在合同履行过程中因原告未按照约定时间及方式支付租金，被告向原告发出解除《厂房租赁协议》通知书，本案原告认为被告违约，2017年诉讼至本院，要求被告承担违约责任、赔偿财物损失、确认解除合同通知无效、租赁协议继续履行，该案2017年12月作出生效判决，确认本案原告未按约定支付租金，被告公司发出的解除合同通知符合法律规定并驳回原告全部诉讼请求。原告已支付被告共计租金928000元，在2016年5月1日合同解除时租金共计应为728000元，原告遂诉讼至本院。 同时查明，原告自承租租赁物后，将其转租，收取次承租人租金及押金，未交付被告，被告认为2016年5月1日合同解除后原告从次承租人处收取的租金及押金应支付被告，同时，因原告违约导致合同解除，遂反诉要求原告在款项抵扣后支付被告207468元、原告支付被告违约金20万元。 另查明，本案原告经营者陈永明与反诉第三人系合伙关系；反诉第三人任德龙系反诉原告公司员工。 以上事实有原、被告的身份信息、工商登记信息、《厂房租赁协议》、银行流水、转账凭证、收款收据、解除合同通知书、租赁协议（转租）、（2016）川0124民初1886号判决书、（2016）川0124民初3564号判决书及庭审笔录及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告间签订的《厂房租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效。原告逾期支付租金导致被告行使合同解除权，《厂房租赁协议》于2016年5月1日解除、原告已支付被告租金928000元（截止2016年5月3日）及保证金100000元等事实，有当事人当庭陈述及生效法律文书认定，本院予以确认。本案本诉及反诉争议焦点为：1、超出2016年5月1日后原告超支租金是否应退还；2、原告案涉厂房转租收取租金及押金本案是否适用抵扣；3、原告违约导致合同解除的违约金承担金额。 关于超出2016年5月1日后原告超支租金问题。原、被告租赁协议于2016年5月1日解除时，根据合同约定租金支付金额及方式，原告共计应支付租金728000元，实际被告已支付租金共计928000元，被告应以退还原告200000元。 关于原告将案涉厂房转租收取的租金及押金本案是否适用抵扣。原告在承租被告厂房后转租，次承租人与被告并未建立新的租赁关系，而系原告与次承租人之间建立另行的租赁合同关系，关于原告与次承租人之间租赁合同的履行、合同效力等均系另一法律关系，并不与被告直接发生关系，同时，本案中被告并未提供因原告转租导致被告所有租赁物权益受损，如次承租人根据与原告租赁合同占有租赁物，被告无法行使收益权、原告已收取次承租人租金押金具体明细等方面证据，因此，被告反诉主张将原告从次承租人处收取租金及押金抵扣本案被告应付金额，本院不予支持。当然，被告若有因原告违约导致其财产权益受损，可以另案诉讼或协商处理。 关于违约金。违约金本身具有补偿性及惩罚性，兼具对守约方利益受损的一定补偿及对违约方的一定惩罚。当事人可以约定违约金金额或者违约金计算方式，本案原、被告双方约定违约金方式为“乙方提前15天将下半年的全部租金付给甲方。乙方逾期未支付租金，每日应按1%计违约金赔偿甲方，逾期15日以上，甲方可以提前解除合同”、“租赁期内…按照本合同总金额的10%向守约方支付违约金”，其本身并不违法法律规定，但违约金应以不能明显超出因违约行为可能导致守约方实际损失为限，约定过分高于实际损失，当事人可以要求调整，本案违约金明显过高，原告要求予以调整，合乎法律规定，尽管被告已对违约金下调，但仍明显过高，原告反诉辩称，即便因原告违约，被告实际亦应仅限于资金利息损失，本院认为，本案因原告违约导致合同解除，未能按照租赁合同约定履行完合同租赁期限，被告因此遭受损失肯定不止应收租金的资金利息，应包含合同租赁期内被告可得利益损失即租金损失，当然，被告作为守约方同样负有积极减少损失扩大义务，并不能放任租赁物闲置，要求以违约金方式由原告承担完全责任，但损失至少应包含被告因此另行出租而租赁物闲置时间的租金损失等，被告亦并未提供其实际受损证据，本院根据原、被告双方合同履行实际、原告违约责任及可能造成被告预期利益损失，酌情认定违约金为原告违约时间段内一月租金金额即91000元为宜。 原告同时诉请要求被告按照银行同期贷款利率标准向原告支付自2016年5月2日至还清款项之日资金利息损失，本院认为，关于原、被告租赁合同解除事宜已在之前诉讼案件中确认，原告因自身行使权益方式方法不当，诉讼拖延至本案诉讼，其主张自2016年5月2日起被告支付资金利息，没有法律依据，被告确负有返还义务，因此，本院将资金利息起算时间调整至本案诉讼立案时间（权益主张之日）。 租赁保证金100000元，合同并无约定，被告应退还原告。 反诉第三人任德龙述称，其与原告经营者系合伙关系，本案原告不应单独作为诉讼主体。本院认为，案涉租赁合同系原、被告间签订，至于原告签订合同后是否与他人合伙经营等，系另一法律关系，本案原告主体资格适格，其述称的合伙债权债务关系相关方另行处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告四川泉城不锈钢有限公司于判决生效后三日内返还原告金牛区永明废品收购站租金及保证金300000元及资金利息（利息计算方式：以300000元为基数，自2018年7月10日按照中国人民银行同期贷款利率支付至判决确定支付之日，未按时支付，计算至实际付清之日）； 二、原告金牛区永明废品收购站于判决生效后三日内向被告四川泉城不锈钢有限公司支付违约金91000元； 三、上述第一、二项品迭后，被告四川泉城不锈钢有限公司于判决生效后三日内支付原告209000元及资金利息（利息计算方式：以300000元为基数，自2018年7月10日按照中国人民银行同期贷款利率支付至判决确定支付之日，未按时支付，计算至实际付清之日）； 四、驳回原告金牛区永明废品收购站其他诉讼请求； 五、驳回被告四川泉城不锈钢有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费减半收取3126元（原告金牛区永明废品收购站垫付），由被告四川泉城不锈钢有限公司承担；反诉诉讼费用减半收取3126元（被告四川泉城不锈钢有限公司垫付），由原告金牛区永明废品收购站承担688元，被告四川泉城不锈钢有限公司承担2438元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一八年九月二十一日 书记员  张凝