江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5520号上诉人（原审原告）：保利物业发展股份有限公司江苏分公司，住所地南京市玄武区珠江路1号4801室。负责人：伍妞，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐亮，江苏玄博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦雁，女，1969年2月2日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：王众望，1990年12月15日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：王钢，1964年7月19日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人保利物业发展股份有限公司江苏分公司（以下简称保利物业江苏分公司）因与被上诉人焦雁、王众望、王钢物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利物业江苏分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为被上诉人支付物业服务费30961.8元，按照合同约定支付应交数额百分之二的违约金，被上诉人承担一审及二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实证据不足，被上诉人未提供物业服务存在瑕疵的相关证据，一审判决依据的“物业服务不到位存在问题”的描述含糊不清，扣减比例过高。庭审过程中被上诉人并未提供物业服务合同存在瑕疵的相关证据，仅提供几张房屋漏水照片以证明房屋存在质量问题并以此为由拒绝缴纳物业费，房屋质量问题在房屋质保期内由开发商承担维修义务，与物业公司无关，据此不能证明物业公司物业服务存在瑕疵，按照物业合同约定，被上诉人应支付逾期违约金。2.一审判决认定的基本事实不清，现场勘验组织松散，并未对实际服务情况进行充分调研和事实认定。一审法院认为物业公司服务存在瑕疵，因此物业公司主动向法院提出申请要求现场勘验，判决书中写明一审法院组织双方当事人前往诉争房屋进行勘验，但实际情况是上诉人只是接到承办法官的现场电话询问，代理人因前期并未得到预先通知故并未实际到达现场，承办法官只是在电话里询问了垃圾桶的放置情况，并未问及其他问题，该勘验便草草了事，据此认定物业服务存在瑕疵，酌情扣减比例80%，对物业公司明显苛责过重，物业服务包含房屋建筑及其设备、绿化、卫生、交通、治安、环境等诸多方面的管理，涉案房屋又属于自建菜场的人流量密集场所，因此类案件涉案金额扣减比例敏感，对小区相关业主产生只要涉诉即可减免的错误引导，可能导致今后的物业服务工作举步维艰，法院因此类物业服务纠纷缠诉畸多。3.一审判决适用法律上存在问题，本案不能适用物业管理条例第36条，如果按照一审判决的行文来看应当是35条。一审法院通过所谓的房屋漏水照片以及所谓的现场勘验结果来认定服务存在瑕疵，进而酌定扣减比例80%，无事实依据，于法无据。被上诉人焦雁辩称，焦雁与王钢、王众望于2015年元月将涉案商铺租给王军，租期十年。焦雁从未见过上诉人出具的物业服务合同，也从未签字认可其相关内容，不知其收费依据。该物业服务合同中对“物业使用人”即物业服务受益人并因此承担付费义务的人应解释为物业实际使用人或承租人。一审中已向法院提交2015年元月10日签署的情况说明，该说明称自2015年1月1日起涉案商铺的物业费、装修服务费、水电费等一切费用均由承租人王军承担，原件已交上诉人公司备案保存。如果上诉人不承认该说明，则不应收下并保存，焦雁也对上诉人所谓的物业服务合同不予认可。收下即应视为承认涉案商铺物业费用由承租人王军缴纳。关于涉案商铺的物业费、水电、空调、维修等事宜，上诉人一直都是和承租人王军联系的，所有信函通知包括律师函都是寄到涉案商铺王军处，物业管理服务也是提供给王军的。物业留有焦雁的手机号码、父母的座机号码，物管人员与焦雁一直有微信联系，焦雁在同小区也有住房，上诉人完全可以通过任何一种方式联系到焦雁本人，而焦雁在两年中一直对此无从知晓。上诉人自始便知晓涉案商铺的物业费应由王军支付，与焦雁无关。黄山路202、204号的业主将其商铺与涉案商铺一起租给了王军作为菜市场，关联案件的判决可作为本案参考。上诉人的物业服务一直存在众多瑕疵，且不积极解决，给菜市场和周边商铺的经营带来严重损害，导致业主和经营者大量投诉。对一审判决的金额没有意见，但应由王军全额缴纳。被上诉人王众望、王钢辩称，同意一审判决。保利物业江苏分公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费30961.8元并支付应交数额百分之二的违约金；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告焦雁、王众望、王钢系南京市建邺区香槟国际花园黄山路200号的业主（该房系商业用房，房屋建筑面积为172.01平方米）。2010年7月，保利江苏房地产发展有限公司与被告保利广州物业管理有限公司签订《香槟国际花园前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业管理服务；物业服务费标准：商业用房5元/平方米/月；物业服务费用按每半年交纳，业主应在每半年的第1月第1日履行交纳义务；业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额的2%向原告支付违约；合同自2010年7月10日起生效，在合同期限内，业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。根据上述合同约定的标准，三被告欠付原告自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费30961.8元（5元/平方米/月×172.01平方米×36个月）。庭审中，三被告提供了照片以证明房屋存在漏水情形，且物业服务混乱，服务存在瑕疵。在本案审理的过程中，一审法院组织双方当事人前往诉争的房屋进行现场勘验，勘验结果如下：原告保利物业江苏分公司并未在讼争房屋门前设置公用垃圾桶，以供业主进出菜场使用。一审法院认为，原告保利物业公司与保利江苏房地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，被告焦雁、王众望、王钢应按照其房屋建筑面积向原告支付物业服务费。但根据被告举证以及一审法院现场勘验情况可以确认，原告的物业服务确实存在瑕疵，原告未能完全按照物业服务合同约定履行自身义务，故一审法院对于原告主张的物业服务依法进行扣减，扣减比例酌定为80%，三被告应给付上述物业服务费用30961.8元的80%即24769.44元。对于三被告提出因房屋存在漏水情形故不同意缴纳物业服务费的抗辩理由，一审法院认为关于房屋质量问题被告可以另案诉讼解决，被告不能以此为由拒缴物业服务费，故对于被告的此项抗辩理由，一审法院不予采信。对于原告主张要求三被告给付违约金的诉讼请求，一审法院认为因为双方均未能完全按照物业服务合同的约定履行各自的义务，故对于原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告焦雁、王众望、王钢应于本判决生效之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司江苏分公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费24769.44元。二、驳回保利物业发展股份有限公司江苏分公司的其他诉讼请求。案件受理费收取316元，由原告保利物业发展股份有限公司江苏分公司负担63元，由被告焦雁、王众望、王钢负担253元。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人曾与涉案香槟国际花园黄山路202号、204号业主因同类物业服务合同纠纷诉至一审法院，要求业主支付欠付的物业管理费并支付违约金。一审法院经审理查明：“原告管理、服务业主物业时，存在服务不及时、不到位的情形，但原告对被告物业门前已采取了分段隔离和门禁道闸的措施，对物业前面的地砖进行重新铺设等服务”，据此一审认为，因上诉人服务存在瑕疵，物业服务费按90%交纳，不支持上诉人要求业主支付违约金的诉请，一审法院于2017年2月6日作出（2016）苏0105民初8013号民事判决，判决关联业主支付上诉人2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用59506.92元，驳回上诉人的其他诉请。该判决已生效。二审期间，本案的争议焦点为：1.被上诉人应向上诉人支付的物业管理费数额；2.被上诉人是否应向上诉人支付违约金。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。本案中，上诉人依据与房地产公司签订的《香槟国际花园前期物业服务合同》为案涉小区提供前期物业管理服务，三被上诉人作为案涉小区的业主，应当依法向上诉人支付相应的物业服务费用。业主与承租户内部关于物业费缴纳主体的约定，不影响上诉人作为物业服务企业依法要求业主支付物业管理费的权利。业主可在支付该项费用后，依约向承租户追偿。一审法院结合双方当事人的举证及现场勘验的情况，认定上诉人的服务确实存在瑕疵，上诉人并未完全按照物业服务合同约定来履行自身的义务，于法有据，并无不当。上诉人经法院通知未到场勘查，不利法律后果应由其自行承担。上诉人曾因涉案小区物业服务瑕疵被关联案件判决确认酌减相应物业费用，经判决后仍未采取积极措施改进物业服务水平，一审法院对上诉人主张的物业费予以酌减，认定被上诉人应以物业服务费30961.8元的80%即24769.44元向上诉人支付物业服务费系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。因上诉人未能按约履行物业服务管理职能，上诉人要求被上诉人给付违约金的诉请亦缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，保利物业江苏分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人保利物业发展股份有限公司江苏分公司负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  涂 甫审判员  马 帅二〇一八年九月十九日书记员  朱亚芳