四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川1304民初1793号 原告：李辉全，男，1973年8月1日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住南充市嘉陵区。 原告：熊小君，女，1972年4月2日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住南充市嘉陵区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王松（特别授权），四川天普律师事务所律师。 被告：南充时代房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区西门坝街95号3幢1层15号。 法定代表人：陈刚。 原告李辉全、熊小君与被告南充时代房地产开发有限公司（以下简称“时代房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告熊小君及原告李辉全、熊小君的共同委托诉讼代理人王松到庭参加了诉讼，被告时代房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告李辉全、熊小君向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理土地使用权证书；2、判令被告给付原告逾期办理土地证书违约金49,494.38元（违约金计付至2017年6月30日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告在被告处购买世纪佳苑X幢X单元X层X号房屋。现原告已经入住很久，被告却只给原告办理了房产证，土地使用证迟迟未办理，被告的行为违反了《商品房买卖合同》第二十条的规定，应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持诉请。 被告时代房产公司未到庭应诉，未提出答辩意见。 原告李辉全、熊小君围绕诉讼请求依法提交了证据，被告时代房产公司未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告所举证据予以确认。结合原告证据，本院认定事实如下： 2012年10月8日，原告李辉全、熊小君作为买受人与作为出卖人的被告时代房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告时代房产公司以出让方式取得位于嘉陵区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为南充市国用（2011）第××、00××19号，土地使用权面积为：3239平方米，原告购买的商品房所在土地用途为商业、住宅，土地使用年限自2011-4-20至2081-4-19止。被告经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为：世纪佳苑第3幢。原告李辉全、熊小君购买被告时代房产公司开发的上述世纪佳苑小区X幢X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为82.4平方米，其中套内建筑面积为71.67平方米，房屋价款按套内面积计算，单价为4897.78元／平方米，总房款为351024.00元。原告采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的40.18%即141024.00元，其余价款210000.00元向银行贷款。原、被告在合同第四条“抵押情况”中约定“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为南充市商业银行金泉支行，抵押登记部门为南充市国土局，抵押登记日期为2011年5月20日”。原、被告在合同第二十条“产权登记”中约定“（一）预告登记……（二）初始登记出卖人应当在房屋交付之日起180日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起办理初始登记90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。 同日，原、被告签订了《“世纪佳苑”商品房买卖合同补充协议》，双方在补充协议第七条第3项约定“分户国有土地使用权证由出卖人协助买受人办理或者买受人委托出卖人办理。无论采取上述任何一种方式办理分户国有土地使用权证，出卖人应在买受人房屋所在项目的所有物业分户房屋产权办理完毕之日起6个月内将办理国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料交国土部门。如因出卖人过错不能办理《国有土地使用证》，出卖人承担相应责任”。 合同签订后，原告李辉全、熊小君按约定向被告支付了购房总价款351024.00元。后被告向原告交付了房屋，原告并入住至今。2014年10月14日，原告李辉全、熊小君取得了案涉房屋的所有权证书，证书编号为：南房权证嘉字第××号。原告接房后一直未取得案涉房屋的国有土地使用权证书，故原告诉至本院要求判决如上诉请。 另查明，2011年4月20日，《商品房买卖合同》中约定的IV-9-45-2号宗地土地性质由工业用地变更为商业、住宅用地，批准使用年限住宅为70年、商业为40年，均从2009年8月18日算起。2011年11月14日，被告时代房产公司用上述土地办理了抵押登记，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司金泉支行，权利证书号为南充市他项（2011）第××号土地他项权利证书。2014年1月23日，该宗土地上的抵押予以解除，上述权利证书也予以注销。2011年4月22日，《商品房买卖合同》中约定的IV-9-××-3号宗地办理初始登记，登记的该宗地为出让住宅用地，批准使用年限为70年，终止日期为2079年8月17日。2011年9月29日，被告时代房产公司用上述土地办理了抵押登记，抵押权人为南充市商业银行有限公司金泉支行，权利证书号为南充市他项（2011）第××号土地他项权利证书。2013年10月24日，该宗土地上的抵押予以解除，上述权利证书也予以注销。 庭审过程中，原告李辉全、熊小君自愿将其第一项诉讼请求变更为请求判令被告协助原告办理不动产登记证。 本院认为，原告李辉全、熊小君与被告时代房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告李辉全、熊小君按约向被告时代房产公司支付了购房款，被告向原告交付了世纪佳苑小区X幢X单元X层X号房屋并办理了房屋所有权的转移登记手续，但却一直未办理土地使用权的转移登记。依照双方所签《商品房买卖合同补充协议》第七条第3项“分户国有土地使用权证由出卖人协助买受人办理或者买受人委托出卖人办理”的约定以及《中华人民共和国物权法》第一四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，原告作为案涉房屋买受人，其在取得房屋所有权的同时，该房屋占用范围内的土地使用权也应一并转让给原告，但被告至今未协助原告办理案涉房屋占用范围内的土地使用权转移登记手续，已违反合同约定及法律规定，由于现房屋所有权证书与国有土地使用权证书已两证合一，故对原告要求被告协助办理不动产登记证书的诉讼请求，本院予以支持。 由于被告一直未为原告办理国有土地使用权证书，已构成违约，其应向原告支付违约金。虽然原、被告在《“世纪佳苑”商品房买卖合同补充协议》第七条第3项中约定“出卖人应在买受人房屋所在项目的所有物业分户房屋产权办理完毕之日起6个月内将办理国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料交国土部门”，但因世纪佳苑小区业主众多，各买房人办理分户房屋产权证书时间不一，如某买房人一直不办分户房屋产权证书，且被告可能以此为由一直不提交办理国有土地使用权的资料到国土部门，该约定明显排除买受人即原告权利，减轻出卖人即被告的责任，且该补充协议系被告事先拟好，被告也未提交证据证明在签订该协议时，其已提请买受人即原告注意，故该约定明显不公平，属于格式条款，应予无效。由于原告早已取得房屋所有权证书，且合同约定的两块土地上的抵押已解除，本案已符合办理分户国有土地使用权证条件，故为了公平、合理解决纠纷，本院酌定被告向国土部门提交应由其提供办证资料的时间为原告取得房屋所有权证书之日起六个月内。原告取得房屋所有权证书的时间为2014年10月14日，被告时代房产公司应在原告取得该证书之日起六个月内即2015年4月14日前将办理分户国有土地使用权证所需由被告提供的资料交国土部门，但被告是否提交了办证资料，并无证据证明，故被告应从2015年4月15日起向原告支付逾期办理国有土地使用权证书违约金，具体计算标准参照《商品房买卖合同》第二十条产权登记中关于转移登记违约金的约定处理。由于原告第二项诉讼请求中只要求被告支付至2017年6月30日止的违约金，属于对其权利的自由处分，本院予以支持。故被告时代房产公司应从2015年4月15日起、以原告已支付的购房总款351,024.00元为基数、按每日万分之一向原告支付逾期办理国有土地使用权证书违约金至2017年6月30日止。 综上，为了结纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南充时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告李辉全、熊小君办理世纪佳苑小区X幢X单元X层X号房屋不动产登记证书（提交应由被告提供的办证资料到房屋主管部门）； 二、被告南充时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李辉全、熊小君支付逾期办理国有土地使用权证书违约金（以购房总款35,1024.00元为基数、按每日万分之一的标准从2015年4月15日起计付至2017年6月30日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取569.00元，由被告南充时代房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 蒲泽川 二〇一八年九月十三日 法官助理 吴小容 书 记 员 谭 谈