江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0116民初3976号原告：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路。法定代表人：乐根，董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，南京民丰装饰市场管理服务有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：章祥文，男，南京民丰装饰市场管理服务有限公司经理。被告：戚根喜，男，1956年11月7日出生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。被告：戚某乙。被告暨被告戚某乙的法定代理人：戚某甲，男，1983年11月6日出生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）与被告戚根喜、戚某甲、戚某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民丰公司的委托诉讼代理人李浩、被告戚根喜到庭参加诉讼，被告戚某甲、戚某乙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告民丰公司向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《某装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效；2.被告返还某装饰城项目XX幢X1号、X2号商铺（实际合同转让价180043元、248994元）。事实和理由：2010年4月19日，原告与被告就某装饰城项目XX幢X1号、X2号商铺的使用权转让事宜和委托经营管理事宜，分别签订《某装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》，约定商铺的面积为40.33平方米、55.71平方米，转让总金额236899元、327623元，实际合同转让价180043元、248994元。被告取得商铺使用权后，交由民丰公司包租五年（期限自2010年5月19日至2015年5月18日），前三年租金按转让总价款24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四年、第五年租金每年分别按总房款9%、10%在当年第一个月返还。委托经营管理合同期满后被告必须继续将商铺委托给原告经营，期间商铺租金收益按8：2分成，等等。协议签订后，被告向原告支付了实际合同转让款429037元，原告亦向被告支付了商铺第四年租金50807元（2013年4月25日付），第五年租金56452元（2014年7月10日付32762元、2014年9月11日付23690元），第六年租金27659元（2015年6月3日付11615元、7月3日付16044元），第七年租金27659元（2017年1月26日付），第八年租金27659元（2017年12月1日付）。案涉商铺所涉及的建设项目名称为某商贸城，该项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为原告，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续，该项目建成后房屋所有权属于原告，项目地块土地性质为集体土地。案涉商铺项目因土地性质无法办理相关产权证书。现某装饰城大部分业主已经退铺，市场经营已陷入绝境且已关停，原告急需清资抵债，不得已也需要收回商铺，原、被告多次协商未果，只有提起诉讼，请求法院依法判决。被告戚根喜辩称，被告通过原告宣传单而购买房屋，涉案房屋有政府批文，合同合法有效。原告欺骗被告购买涉案房屋，导致被告巨大损失。如被告购买其他房屋，已经升值好几倍。现在涉案房屋要拆迁了，原告采取这种手段主张合同无效，故请求驳回原告诉讼请求。被告戚某甲、戚某乙未答辩。本院经审理认定事实如下：2010年4月19日，原告民丰公司（转让方、甲方）与被告戚根喜、戚某甲、戚某乙（受让方、乙方）签订《某装饰城商铺使用权转让协议》，约定：甲方开发建设的南京市六合区葛塘街道XX居委会XX组XX号地块某建材装饰城项目，经有关部门批准，对该地块进行开发建设，并且对该项目建设及施工质量予以负责。甲方负责办理房屋使用权的转让手续，并收取房屋使用权转让金。经双方协商达成共识，乙方已充分了解该地块及房屋具体状况，并认可本协议中关于转让房屋使用权的以下约定：转让房屋位置为南京市六合区葛塘XX居委会XX组XX号地块某建材装饰城项目XX幢X1号、X2号商铺，转让面积40.33平方米、55.71平方米，转让性质为一次性转让房屋的使用权，转让总金额为236899元、327623元，合计564522元。乙方取得某建材装饰城使用权后，交由甲方包租五年，由甲方统一经营、统一管理，包租乙方商铺前三年，按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年租金每年分别按总房款9%、10%在当年每一个月之内返还，该商铺原单价为5874元/㎡、5880.86元/㎡，返还后单价为4464.24元/㎡、4469.47元/㎡。包租五年期满，乙方若对市场经营状况不满意提出退房，甲方按实际合同转让价180043元、248994元回购该商铺。乙方在2010年4月5日向甲方交纳转让定金10000元、10000元，乙方应在2010年4月19日前一次性支付完该房屋使用权的转让金180043元、248994元。同日，原告民丰公司（受托方、乙方）与被告戚根喜、戚某甲、戚某乙（委托方、甲方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方同意将该商铺交由乙方或乙方委托的管理公司统一经营管理，委托期限为5年，即从2010年5月19日至2015年5月18日止。在委托经营管理期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理。委托经营期前三年（即2010年5月19日至2013年5月18日）为市场培育期，甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一管理，乙方承诺年租金按总房款8%支付甲方收益。第四、第五年（即2013年5月19日至2015年5月18日），乙方承诺年租金分别按总房款9%、10%支付甲方收益。甲方在购买商铺时，乙方包租的前三年租金可一次性在房款中扣除返给甲方，也可选择分年支付的方式。在五年包租期满后，若甲方对市场经营状况不满意提出退房，乙方回购时按购买时实际合同房款回购该商铺。第四、第五年租金分别在当年的第一个月内一次性支付给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延。委托经营合同期满后，甲方必须继续将该商铺委托给乙方经营，期间商铺租金收益按8：2分成（甲方获取租金收益的80%，另20%收益归乙方所有）。甲乙双方必须严格遵守履行合同条款，乙方迟延支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的10%向甲方支付违约金。如有其他违约行为的，违约方按当年租金的10%向对方支付违约金。上述协议签订后，被告支付原告购房款429037元（180043元＋248994元），原告向被告支付第四年租金50807元、第五年租金56452元。上述包租期满后，涉案商铺仍由原告委托的管理公司统一管理经营，原告向被告支付第六年租金27659元、第七年租金27659元、第八年租金27659元。另查明，涉案商铺所涉及的建设项目名称为某商贸城，该建设项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为原告，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续（建设工程规划许可证的使用期限为2011年6月24日），该项目建成后房屋所有权属于原告，项目地块土地性质为集体土地。现涉案商铺项目因土地性质无法办理房屋所有权证及土地使用权证。上述事实，有当事人陈述、《某装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》、银行卡打款凭证、本院（2017）苏0116民初941号民事判决书、南京市中级人民法院（2017）苏01民终3708号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。本案中，原、被告双方在签订《某装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》时，涉案商铺建设项目所在地块土地性质为集体土地，原告至今尚未合法取得该地块土地使用权，因此，原、被告签订的上述协议因违反法律禁止性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应当向被告返还因合同而取得的购房款429037元，被告应当向原告返还因合同购得的坐落于南京市六合区葛塘XX居委会XX组XX号地块某装饰城项目XX幢X1号、X2号商铺。合同被认定无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原告支付的购房款429037元，其第四、五、六、七、八年回报收益为11.84%、13.16%、6.45%、6.45%和6.45%，符合一般商业惯例，也不违反法律禁止的利率标准，且是当事人意定和可以预见，因此，即使协议无效，对于第一年至第三年期间原告资金被占用的利息损失，仍可参照协议约定予以确定，即为135485元（564522元×24%），原告应予赔偿。第四年、第五年、第六年、第七年、第八年的损失已实际支付，不再另行计算。对于2018年5月19日之后的利息损失，因双方无约定标准可供参考，可按年利率6%计算。被告主张原告赔偿其房屋差价损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司与被告戚根喜、戚某甲、戚某乙于2010年4月19日签订的两份《某装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》均无效；二、被告戚根喜、戚某甲、戚某乙于本判决生效后十五日内返还原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司坐落于南京市六合区葛塘XX居委会XX组XX号地块某装饰城项目XX幢X1号、X2号商铺；三、原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效后十五日内返还原告戚根喜、戚某甲、戚某乙购房款429037元，并支付2010年4月19日至2013年5月18日期间的资金占用损失135485元及自2018年5月19日至实际给付之日止以429037元为基数按年利率6%计算的资金占用损失。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7736元，减半收取计3868元，由被告戚根喜、戚某甲、戚某乙负担。（该费用原告已预交，可在原告履行给付义务时扣减该款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7736元。审判员  徐传洋二〇一八年九月二十九日书记员  姚萍萍