广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初4103号原告：陈景良。委托代理人：黄正道，广东恒益律师事务所律师。被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路，统一社会信用代码为91441900782047988U。法定代表人：苏海泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚玲，广东赋诚律师事务所律师。原告陈景良诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，后转换适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告陈景良的委托诉讼代理人黄正道，被告祥鸿公司的委托诉讼代理人胡亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈景良向本院提出诉讼请求：1.祥鸿公司返还陈景良占有使用费543000元；2.诉讼费由祥鸿公司承担承担。事实与理由：祥鸿公司是“东莞市祥鸿博览国际农批城”的开发者，祥鸿公司于2010年7月22日与陈景良签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》，以租代售的方式将农批城A11区17号物业的使用权出租给陈景良。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2039年12月31日，共30年，分两个合同履行。若该农批城开发时间延长，则租赁期限相应顺延。合同签订后，陈景良按约定向祥鸿公司全额缴纳了租金。后来陈景良获知因祥鸿公司在未取得案涉商铺的建设工程规划许可证的情况下将案涉商铺出租给陈景良，导致案涉租赁合同无效，给陈景良造成损失。被告祥鸿公司辩称：1.祥鸿公司确认案涉商铺未取得建设规划许可证正证，案涉合同为无效合同；2.2010年8月13日，祥鸿公司以股东会决议的形式将案涉铺位在内的173个铺位分给了陈某用于抵扣陈某对祥鸿公司的投资款，后祥鸿公司受陈某的委托将案涉铺位出租给陈景良，且已将案涉铺位的租金交付给陈某，案涉租赁合同的法律责任应当由陈某承担，祥鸿公司保留追究陈某的权利；3.即使本案存在退还租金的情形，应当以陈景良实际支付的租金扣除自租赁合同显示的租赁起始时间至陈景良实际搬离案涉铺位之日的占有使用费，占有使用费的标准应当以陈景良委托祥鸿公司经营铺位租金除以实际占用的天数计算。本院经审理认定事实如下：2010年7月22日，祥鸿公司作为甲方，陈景良作为乙方，共同签订了一份合同编号为201007220001的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中A11区17号物业的使用权出租给陈景良。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租拾年，作为第二个合同期，合同续租拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2039年12月31日止，共叁拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方法”为“乙方向甲方一次性缴纳543000元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元/间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期壹拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。2010年7月22日，祥鸿公司分别向陈景良出具了两张收款收据，编号为0000242的收据注明“今收到陈景良交来承租A11-17铺位使用权租金￥391800元”并备注“已减五年返租金额151200元”，编号为0000180收据注明“今收到陈景良承租A11-17号铺位使用权租金151200元正，此款与委托经营租金相抵扣”。后祥鸿公司与陈景良签订了一份委托经营协议，约定：陈景良委托祥鸿公司于2010年1月1日至2014年12月31日期间（五年）对案涉物业进行经营管理，祥鸿公司在上述期间对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，陈景良同意祥鸿公司用自己的名义与承租户签订租赁合同；陈景良同意祥鸿公司按五年总租金151200元计付委托经营期的租金，并在双方签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金。陈景良主张在案涉合同履行的过程中得知案涉租赁铺位并未取得建设规划许可证正证，应属违法建筑，双方签订的案涉合同属于无效合同，要求祥鸿公司退还使用费543000元。祥鸿公司确认案涉租赁物没有取得建设规划许可证正证，亦确认案涉合同为无效合同，但主张祥鸿公司向陈景良返还的使用费应该扣除陈景良实际占有使用期间的费用，扣除的部分应按照委托经营期间的租金标准予以扣除，并且陈景良应向祥鸿公司支付占有使用费至其搬离案涉租赁物之日止。另，祥鸿公司称其于2010年8月期间，通过股东会决议的形式将案涉铺位在内的173个铺位分给了陈某，用于抵扣陈某对祥鸿公司的投资款。陈某获得铺位后委托祥鸿公司出租给陈景良，祥鸿公司认为相关法律责任应由陈某承担，但陈景良仍选择向以自己名义签订租赁合同的祥鸿公司主张本案的权利。以上事实，有原告陈景良提交的《东莞市祥鸿博览国际农批物业使用权租赁合同》、两份收款收据、《物业委托经营协议》，本院依职权调取的（2015）东二法厚民一初字第337号民事判决书，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方均确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证正证或其他产权证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现原、被告均未在庭审辩论终结前向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门的批准意见建设的证据，故案涉合同应为无效合同。本案的争议焦点为：祥鸿公司应否向陈景良退还占有使用费，费用应如何计算。对此，本院分析如下：虽然祥鸿公司主张与陈某之间存在委托合同关系，但在祥鸿公司以自己名义与陈景良签订租赁合同，且没有证据证明祥鸿公司已向陈景良披露祥鸿公司与陈某之间的委托合同关系的情况下，陈景良有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。陈景良现已经明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司，而非陈某，案涉合同无效的法律后果应由陈景良和祥鸿公司承受，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈景良和祥鸿公司将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，祥鸿公司应向陈景良返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于祥鸿公司应向陈景良返还的金额，本院认为，虽然陈景良直接支付给祥鸿公司的使用费仅有391800元，但并不代表陈景良实际支付的款项就只有391800元。根据合同约定，陈景良需要向祥鸿公司支付的租金是543000元，在支付该543000元的过程中，陈景良直接支付了391800元，其余151200元虽然没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，陈景良是完全有权向祥鸿公司收取151200元的，祥鸿公司也确认在签订委托经营协议时已经将151200元租金支付给了陈景良，因此，该151200元是陈景良基于委托经营协议而可以实际收取到的款项，是客观存在的财产，但陈景良将其有权向祥鸿公司收取的151200元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的151200元相抵扣，陈景良实际上已经向祥鸿公司履行了151200元的支付义务，祥鸿公司向陈景良出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，陈景良实际上向祥鸿公司支付的使用费应为543000元，祥鸿公司应当向陈景良返还占有使用费543000元。至于陈景良的占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈景良也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。陈景良和祥鸿公司均确认陈景良已经收取了五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，陈景良已经实际使用了案涉租赁物。陈景良因案涉合同已经实际享受了对案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，陈景良只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从陈景良可以要求返还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因陈景良与祥鸿公司基于委托经营协议所产生的是另外一种法律关系，祥鸿公司主张参照委托经营协议所约定的租金标准计算缺乏依据，陈景良所需支付的占有使用费应参照案涉租赁合同的租金标准，并结合陈景良实际占用案涉租赁物的时间计算：首先，关于案涉租赁合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限是30年还是20年。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共贰拾年，首个合同期期满后，自动续租拾年，作为第二个合同期，合同续租拾年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2039年12月31日止，共叁拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为30年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期壹拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个续期10年的合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是30年，每年的租金标准应为543000元÷30年＝18100元/年。其次，关于陈景良实际占有使用案涉租赁物的时间，祥鸿公司主张其在五年委托经营期限届满后已经将案涉租赁物交还给陈景良并由陈景良收取租金，而陈景良不予确认，本院认为在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给陈景良的情况下，应承担举证不能的不利后果，视为祥鸿公司在五年期满后仍占有案涉物业，但该占有行为没有证据反映是经陈景良授权，故本案只对陈景良在五年委托经营期间的占有使用费即18100元/年×5年=90500元进行扣减。扣除陈景良需要支付的占有使用费后，祥鸿公司应向陈景良退还的使用费应为543000元-90500元=452500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈景良退还使用费452500元；二、驳回原告陈景良的其他诉讼请求。如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9230元，由原告陈景良承担1500元，被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司承担7730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶汉光人民陪审员  陈炯棠人民陪审员  李爱君二〇一八年九月三日书 记 员  王碧艳相关的主要法律条文（节选）：附相关法律条文节选：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零三条……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。