昆明市晋宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0122民初1240号 原告杨应，男，1963年12月28日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 原告李纪芬，女，1964年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 二原告委托代理人李晓刚，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。 被告云南俊腾达房地产开发有限公司。 法定代表人李凯，系该公司执行董事。 住所：云南省昆明市晋宁区工业园区晋城片区。 委托代理人段安平，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨应、李纪芬诉被告云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月21日公开开庭对本案进行了审理。二原告委托代理人李晓刚及被告云南俊腾达房地产开发有限公司委托代理人段安平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨应、李纪芬诉称：2011年1月，原告与被告签订了《标准厂房/配套用房购销合同》。合同约定被告将晋宁县工业园区晋城片区第C17幢第4层房屋出售给原告，该房屋配套建筑面积为920.1平方米，合同总价款为1955748元。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款985748元。2015年6月23日，被告将产权证号为晋国用（2014）第100号国有土地使用权抵押给个旧市农村信用合作联社，同时被告与个旧市农村信用合作联社到晋宁县国土资源局办理了抵押登记，他项权利证书号为：晋他项（2015）第67号。由于被告没有能力偿还借款，2017年4月17日云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（以下简称红河中院）将原告购买的厂房查封。由于被告的违法行为，现原告与被告之间签订的合同已经无法实际履行。被告的违法行为给原告造成了巨大损失，现为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、依法解除原告与被告签订的《标准厂房/配套用房购销合同》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告已付购房款985748元、利息256097元（2014年1月11日起计算至起诉之日，计算方法：985748×6%×4.33），以及从原告起诉之日起至被告实际还清全部购房款之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令被告赔偿原告一倍已付购房款985748元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告俊腾达公司辩称：原告要求解除合同及补充协议没有事实和法律依据，双方签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，应当依法继续履行；原告要求返还购房款及利息，因为合同应当履行，就不存在返还购房款及利息。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告杨应、李纪芬为支持自己的诉讼主张向本院提交以下证据： 一、二原告身份证复印，证明原告诉讼主体资格； 二、被告工商信息登记，证明被告诉讼主体资格； 三、补充协议、工业厂房质量分户验收表、商品房质量保证书、厂房交接书、交房结算单、收款收据，证明原告与被告存在C17-4号房屋买卖关系，2014年1月15日被告将厂房交付给原告，原告已经支付购房款985748元； 四、不动产查封情况，证明C17-4号房屋登记在被告名下，该房屋现已经被法院查封。 经质证，被告对证据一至证据四的真实性、合法性、关联性无异议，但上述证据不能够证明达到解除合同的条件。 本院认为，原告提交的证据一至四形式合法，内容真实与本案具有关联性，能够证明案件事实，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 被告俊腾达公司为支持自己的抗辩主张向本院提交了如下证据： 一、《标准厂房/配套用房购销合同》，证明原、被告购销合同买卖的标的为标准化厂房，原告尚欠被告房款970000元未付，原告未付清房款时我方有权不向原告交房； 二、交房结算单，证明2014年1月14日我方已将合同标的C17-4F厂房交付给原告，原告尚欠我方970000元房款； 三、（2016）云25民初53号民事调解书，证明我方已销售给原告的房地产并没有在抵押范围； 四、红河中院（2017）云25执52-54号之一、之二执行裁定书，证明红河中院生效法律文书均对80套房产及其土地进行了查封，但同时允许被查封的房产进行销售，只要购房款汇入红河中院后红河中院将解除所购房屋的查封，由我方与购房人办理过户登记手续，购房人的合同目的完全能实现； 五、2017晋宁区不动产权第0007893号不动产登记证、2017晋宁区不动产权第0007894号不动产登记证、2017晋宁区不动产权第0007215号不动产登记证，证明其他购房人按红河中院（2017）云25执52-54号之一执行裁定书已顺利的实现合同目的，办理了产权过户登记。 经质证，原告对被告提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性认可，但达不到被告的证明目的，现在原告购买的房屋已经被红河中院查封，根据《城市房地产管理法》第37条的规定，本案合同目的已经实际无法履行，我方购房尾款要进行银行按揭，因为房屋已经被查封，我方无法办理银行按揭；证据五与本案无关联性，不发表质证意见。 本院认为，被告提交的上述证据形式合法，内容真实且与本案具有关联性，双方对上述证据的真实性无异议，只是对证明内容有争议，故本院对上述证据的真实性予以采信，但不能证明被告所陈述的证明目的，故对被告的证明目的本院依法不予采信。 根据上述证据及原、被告双方的意见，本院对下列事实予以确认： 2011年1月原告杨应、李纪芬与被告俊腾达公司签订了《标准厂房/配套用房购销合同》，约定原告杨应、李纪芬购买被告建设的位于昆明市晋宁区工业园区晋城片区“俊腾达中小企业产业园”C17幢4号房屋，房屋属于框架结构，建筑面积为920.1平方米，房屋总价款为1955748元，截止2014年1月10日，原告杨应、李纪芬共计向被告支付了房款985748元。后因被告使用诉争房屋的土地向个旧市农村信用合作联社办理了抵押且被红河中院查封，原告认为无法实现自己购买厂房的合同目的遂诉至本院，请求：1、依法解除原告与被告签订的《标准厂房/配套用房购销合同》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告已付购房款985748元、利息256097元（2014年1月11日起计算至起诉之日，计算方法：985748×6%×4.33），以及从原告起诉之日起至被告实际还清全部购房款之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令被告赔偿原告一倍已付购房款985748元；4、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，原、被告双方所存在的是买卖合同纠纷，双方争议焦点为：1、本案原、被告双方签订的《标准厂房/配套用房购销合同》是否应该解除？2、原告的诉讼请求是否应该支持？ 针对争议焦点1，原告认为被告将诉争厂房所涉土地进行了抵押贷款并被红河中院查封，致使原告不能办理银行按揭贷款，无法取得该厂房产权；被告俊腾达公司认为，原、被告双方签订的合同合法有效，厂房虽被抵押，但并未影响原告的权益，原告只要付清购房尾款就可以办理产权登记，故不应解除双方签订的合同，应驳回原告诉讼请求。 从本案查明的案件事实来看，被告俊腾达公司将本案双方买卖的厂房所涉土地使用权抵押给他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定。本案应视为双方买卖的厂房已被被告俊腾达公司随土地使用权一并进行了抵押。被告俊腾达公司将厂房抵押他人并被红河中院查封的行为已导致本案合同目的不能实现，原告杨应、李纪芬不能取得房屋产权，本案合同应该解除，理由如下：厂房作为不动产，拥有不动产权属证才能最大限度保障产权人的利益，如无产权证明，即使买房人实际占有了不动产，其所有权亦处于不稳定状态，而要自由合法的占有、支配、处置不动产的权益需以拥有不动产权证明为依据，故实际控制房屋并拥有不动产权证明以排除第三人依据抵押权等向其主张任何其他权利是购房人签订购房合同买受房屋的目的。取得房屋不仅应包含实际交付取得房屋，还应包含取得房屋产权证明。本案中，被告俊腾达公司已为本案涉案房屋办理了产权证，但产权人为被告自己而非原告杨应、李纪芬，被告所抵押的土地使用证并不仅仅是原告杨应、李纪芬所买房屋的土地使用证，还包含其他房屋所涉土地的土地使用证，在解除整片土地的土地使用权抵押前，原告杨应、李纪芬将无法办理并获取产权证明。综上，本案中，原告杨应、李纪芬无法实现购买厂房的目的。根据双方购销合同第十三条第二项“甲方保证该厂房／配套在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该厂房／配套交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任”的约定，被告俊腾达公司应承担厂房被抵押产生的责任，即将厂房进行抵押并被红河中院查封致使合同目的不能实现，而使原告杨应、李纪芬获得解除合同并要求返还已付购房款的权力。 被告俊腾达公司认为虽然诉争的房屋已被红河中院查封，但只要将购房款尾款汇入红河中院后，红河中院将解除所购房屋的查封，由我方与购房人办理过户登记手续，购房人的合同目的完全能实现的抗辩主张。本院认为，法院的查封行为已经能够确实证明交易风险的存在，使交易标的物处于不安抗辩状态，并且法院的查封正是居于争议的标的物进行过抵押而产生，被告抗辩的付清购房款就可以解除查封办理过户登记并不能改变所争议标的物已经被查封的事实，故对被告的抗辩主张本院依法不予采纳。 综上，原告请求解除本案原告与被告签订的《标准厂房/配套用房购销合同》及《补充协议》、返还购房款985748元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持；对原告诉请的利息部分，因双方在《标准厂房/配套用房购销合同》中只约定了解除合同后的违约金，并未对解除合同后的利息作出明确约定，故对原告诉请的利息部分本院依法不予支持。 原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定要求由被告赔偿原告一倍已付购房款985748元的诉讼请求，因本案双方所争议的标的是标准厂房，并非法律意义上的商品房，标准厂房不等同于商品房，并且导致原告不能正常办理厂房权属证书的原因之一是由于争议厂房被法院查封，该行为属于合法的司法行为，其不能办理产权证书的过错不能全部归结于被告，故原告要求由被告赔偿原告一倍已付购房款985748元的诉讼请求本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告杨应、李纪芬与被告云南俊腾达房地产开发有限公司签订的《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-001）及《标准厂房／配套用房购销合同》补充协议； 二、由被告云南俊腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨应、李纪芬已支付的购房款985748元； 三、驳回原告杨应、李纪芬的其他诉讼请求。 案件受理费24621元，减半收取12310.5元，由被告云南俊腾达房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当执照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员  刘智雄 二〇一八年九月十日 书记员  杨靖宇