包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3296号原告：包头市锦林花园物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈乐艺，经理。委托诉讼代理人：曹玉萍，该公司职工。被告：刘莉红，女，1973年4月15日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张凯（被告刘莉红的配偶），男，1969年3月1日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与被告刘莉红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人曹玉萍，被告刘莉红的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费4793元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是包头市锦林花园业主大会依法选聘的物业服务企业。从2004年起，原告一直与包头市锦林花园业主委员会签订《锦林花园物业委托管理合同》，每次合同的服务期限为3年。合同签订后，原告依合同约定履行相关义务至今，被告应于每年12月31日之前向原告交纳当年的物业管理服务费。时至今日，被告未交纳2015年至2017年度物业管理服务费。被告的行为，构成违约且已严重影响了原告正常经营服务及其他已缴费业主的合法权益。期间，原告多次向被告发出书面催缴通知，被告一直置之不理。依据《物业管理条例》、《锦林花园物业委托管理合同》的规定，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告及其他业主的合法权益。被告刘莉红辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：所欠物业管理服务费的期间属实。但答辩人拒缴物业管理服务费是有理由的，理由如下：首先，答辩人自原告入驻就未见过物业合同，涨价也未征得答辩人的同意；答辩人不知道原告物业服务费涨价的原因是什么，是因为物价上涨，还是因为服务质量提升；购房时是因为锦林花园小区环境确实好，现小区环境已经大不如前，小区环境不如以前了，小区工人工资未涨，却还要提高物业费；答辩人所在单元四楼装修，把房屋主体结构损坏，五楼现在墙体已经出现裂缝，答辩人单元的房屋现在已经是危房了，向原告反映，原告刚开始积极介入调查，但是四楼业主态度强硬，后来原告就不了了之；小区保安在小区内不起作用，小区发生多次被盗事件，小区保安未尽到相应义务；答辩人每年都交垃圾处理费，故小区的打扫卫生也跟原告没有关系。总之，答辩人认为，原告的服务未达到收费标准，故答辩人不同意交物业服务费。本院经审理认定事实如下：2014年8月12日，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）签订《锦林花园物业委托管理合同》1份。合同约定，甲方将锦林花园住宅小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限从2014年8月12日起至2017年8月11日止。物业管理服务费的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元，小高层2层到5层每月每平方米1.40元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.45元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层1.70元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元向业主或使用人收取；空置房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.00元向业主（使用人）收取。车库每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）于2015年9月5日签订了《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》，将2014年8月12日签订的《锦林花园物业委托管理合同》第28条第一项修改为：住宅房屋：多层乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元，小高层1-2层每月每平方米1.38元，3-5层1.78元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.83元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层2.08元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.38元向业主或使用人收取。修改后合同条款自2015年10月1日起施行。2017年8月13日，原告（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）再次续签物业服务合同，即《包头市物业管理委托合同》，委托物业管理服务期限从2017年8月13日起至2020年8月13日止。物业管理服务费的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元，小高层1层到2层每月每平方米1.38元；3层到5层1.78元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.83元（含电梯费0.45元/每平方米、二次加压0.25元/每平方米），7层到11层2.08元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元向业主或使用人收取；车库每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。收费时间：物业服务满一个季度后，按年收取物业服务管理费。产权登记在被告刘莉红名下的坐落于包头市××区，房屋建筑面积为103.60平方米，属于多层的一楼，被告未向原告交纳2015年1月1日至2017年12月31日物业服务费共计4753.17元。对于以上事实，本院予以确认。被告刘莉红提出原告物业服务费涨价没有依据，原告提供的物业服务未达到收费标准，其单元业主因装修破坏房屋主体结构，原告作为物业公司处置不当，对此，被告未提交任何证据，原告不认可被告陈述，并就业主装修破坏房屋主体结构的处置过程进行陈述，认为事件处置并无不妥，被告表示，因单元四楼业主破坏房屋结构，对三楼和五楼的房屋影响最大，对被告所在的一楼的房屋影响相对较小，故被告后期对该事件不再关注，不清楚后期的处理结果。本院认为，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与包头市锦林花园业主委员会签订的《锦林花园物业委托管理合同》及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告刘莉红作为包头市锦林花园住宅小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务后，被告应依约定向原告支付物业管理服务费。被告提出，原告物业服务费涨价没有依据，未征得被告本人的同意，原告提供的物业服务未达到收费标准，其单元业主因装修破坏房屋主体结构，原告作为物业公司处置不当，对此，被告未提交任何证据，原告不认可被告陈述；原告向被告所在的锦林花园小区提供物业服务费，系基于原告与包头市锦林花园业主委员会签订的物业服务合同，物业费价格调整，基于双方约定，被告提出物业服务费涨价没有依据，与事实不符；物业服务费涨价按一定的程序征求业主的意见，达到相应的比例即可，无须征得每一个业主的同意。故被告拒缴物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。被告未向原告交纳2015年1月1日至2017年12月31日物业服务费共计4753.17元，现原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费4793元，本院依法予以支持4753.17元，其余部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告刘莉红支付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司2015年1月1日至2017年12月31日度物业管理服务费4753.17元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司已预交，由被告刘莉红负担，于本判决书生效之日起三日内随上款一并给付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年九月十三日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见(http://gw.yjbys.com/yijian/""_blank)的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。