广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初1602号原告：清远盛业物业服务有限公司。住所地为清远市新城**区新亚员工管理活动中心之二（**楼首层）。法定代表人：关建辉。委托诉讼代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务律师。委托诉讼代理人：邓志强，广东中肯律师事务律师。被告：胡冬玲，女，汉族，1969年2月5日出生，身份证住址为广州市花都区，现住广州市花都区，委托诉讼代理人：钟建源，男，汉族，1965年4月24日出生，身份证住址为广州市花都区，现住清远市清新区，系被告胡冬玲丈夫。被告：钟建源，男，汉族，1965年4月24日出生，身份证住址为广州市花都区，现住清远市清新区，原告清远盛业物业服务有限公司（以下简称盛业物业公司）诉被告胡冬玲、钟建源物业服务合同纠纷一案,本院于2018年5月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告钟建源于2018年8月8日向本院提交反诉状，本院于2018年8月21日作出（2018）粤1803民初1602号之一民事裁定书，对钟建源的反诉不予受理。原告委托代理人邓志强、被告胡冬玲的委托代理人钟建源、被告钟建源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付自2016年7月1日起至付清之日止的物业服务费、公摊水电费、垫付自用水费和清洁费【暂计至2017年9月30日止的物业服务费为2416.14元（1.2元/㎡×134.23㎡×15个月）自用水费37.43元、公摊水费18.20元、公摊电费439.25元、清洁费120元，合计3031.02元】；2、判令两被告向原告支付按欠款额每日1‰计算的自2016年8月1日起至付清日止的违约金（暂计至2017年9月30日止的违约金为1099.34元），以上第1、2项诉讼请求合计4130.36元；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2011年6月23日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买清新新亚房地产开发有限公司开发建设的位于清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园F8幢1202号房屋，建筑面积134.23平方米等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告上述房屋提供物业服务，物业服务费标准为建筑面积每月1.2元/㎡，被告自发展商收楼通知书确定的收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，应在每月10日前履行交纳义务，被告不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等内容。2014年8月29日，涉案房屋经验收合格并于同年9月3日经竣工验收合格备案，被告于2013年2月18日收楼并且入住，被告在2016年6月30日前有交物业服务费，从2016年7月1日起没有支付物业服务费，原告多次以电话、发短信等方式通知被告交纳物业服务费，但被告一直未向原告交纳物业服务费，截至2017年9月30日，被告已拖欠原告物业服务费2416.14元、自用水费37.43元、公摊水费18.20元、公摊电费439.25元、清洁费120元，合计3031.02元。被告未依约支付物业服务费，应承担违约责任。原告盛业物业公司提交的证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明被告所购买清新新亚房地产开发有限公司的房屋情况；2、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告与被告签订物业服务合同的内容，被告向原告交纳物业服务费的标准；3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已经验收合格并备案，符合交付使用条件，新亚公司已通知被告收楼；4、国内标准快递、邮件查询情况表、律师催收欠款函，拟证明原告委托律师向被告发《律师函》催收物业费用及催收文书的送达情况；5、发票，拟证明涉案物业小区的业主自用水费、污水处理、清洁费、公共用水和用电一直以来已由原告垫付收费；6、关于新亚棕榈园小区居民用水单价证明、生活垃圾清洁处理收费标准、公共水电分摊明细、照片，拟证明涉案物业小区的水费、污水处理费及清洁费收费标准，原告已将各业主应分摊公共用水用电的分摊明细进行公示，当庭提交7、不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告向清新新亚房地产开发有限公司所购买涉案房屋已经登记到被告名下；8、公共水、电费摊分说明，拟证明原告公共分摊费用的分摊办法。被告胡冬玲、钟建源答辩称，原告的物业服务未完全履行，明显有违约行为，原告违反《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则（又叫适当履行原则）与协作履行原则，当事人不但应当履行合同各项主给付义务和从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》中第五条约定，原告指挥本物业区域内车辆的有序和停放，对违章行驶及乱停放车辆行为进行劝阻、制止，并采取相应整改措施。被告于2015年10月22日购买的A137号车位，购买当天原告便交付车位同时收取物业管理费，但原告一直占用被告的车位，致使被告一直没有能使用该车位，被告已于2017年9月22日书面通知原告，按市场价格300元/月×27个月=8100元赔偿，原告只答应赔偿30元/月×27个月=810元，就一直不予理会，导致被告经济损失，原告的行为已经严重违约，有违诚实信用原则；二、原告违反《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。被告所在单位门口摆放多处瓷砖，且外墙上脱落一大片的瓷砖，原告多年都没有重修好，导致安全隐患。被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》中第一条第一项约定：“甲方对房屋共有部位、公用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，”原告没有处理好安全通道的问题，己属严重违约；三、原告违反《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第三项，未按照规定开具发票的。被告交纳物业管理费，要求原告开取发票8909.10元，原告一直以各种理由推脱，不予开取发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。综上所述，被告认为原告对其应负的责任釆取一等、二拖、三推的态度，原告的诉讼请求及理由都不合理不合法，违背公平、法律面前人人平等、诚实信用原则，而被告一直讲诚信交管理费，原告违约在先，迫得被告抗交管理费，原告于2017年5月1日才交车位使用，门口脱落的瓷砖到现在还没有修复，发票到现在还拒开，花了钱买不到服务，收取违约金实属不妥，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告胡冬玲、钟建源向本院提交证据：1、起诉状，拟证明物业合同纠纷；2、前期物业管理服务，拟证明原、被告的权利义务关系；3、报告、照片，拟证明原告侵权的事实；4、收据，拟证明被告的物权证明；5、照片2张，拟证明我方已经交了报告给物业公司的员工。本院经审理认定事实如下：被告于2011年6月23日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买清新新亚房地产开发有限公司开发建设的位于清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园F8幢1202号房屋，建筑面积134.23平方米等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》约定，受物业开发商委托管理上述物业，被告自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼之日起交纳物业服务费。物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，1.2元/月/平方米，应在每月10日前履行交纳义务;被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2013年2月18日，被告胡冬玲签署收楼确认书。上述房屋于2013年5月23日经竣工验收备案。被告于2015年10月22日向清新新亚房地产开发有限公司购买棕榈园A137号地下车位，其于2016年11月21日拍摄A137车位状态为杂物杂乱无章摆放，自行车、摩托车乱停，证人蔡某出庭陈述被告钟建源所购车位经常被堆放杂物。被告提供收据显示其于2016年8月12日向原告交纳2016年8月1日至2017年8月1日A137号的管理费396元，被告提供2018年5月24日拍摄照片显示棕榈园F8幢1202门口的楼道瓷砖存在大片脱落，瓷砖竖立放在墙边，墙上贴了一张内容为“瓷砖空鼓，待维修。请注意安全！”的纸条。被告钟建源称至开庭时脱落的瓷砖仍未修复。原告因被告从2016年7月1日起未交纳物业服务费等相关费用，遂引发本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，除约定违约金过高应予调整外，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。根据被告提供的证据，原告提供的物业服务水平未能达到《新亚棕榈园前期物业管理服务协议》约定的标准，存在瑕疵，可对物业服务费进行适当调整。二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款规定：“乙方（被告）自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼时间之日起缴纳物业服务费……”。被告自2013年2月18日办理收楼手续后，应按协议约定支付物业服务费，物业服务费每月为161.08元（134.23平方米×1.2元/月/平方米）。被告自2016年7月1日起没有支付物业服务费，物业服务费计至2017年9月30日为2416.14元（134.23平方米×1.2元/月/平方米×15个月），但鉴于原告提供的物业服务水平未达合同约定的标准，本院酌情予以调整物业费，被告应支付上述物业服务费的90%，即2174.53元；2、公摊水电费，《新亚棕榈园前期物业管理服务协议》第六条约定代收代缴收费服务，且原告提交的证据已证明其对公摊水电费进行公示，被告虽抗辩称没看到公示栏，但并未否认原告代其缴纳水电费的事实，本院对公摊水费18.2元、公摊电费439.25元予以支持；3、垃圾处理费，原告提供了清远市清新区园林和环卫管理所出具的广东省行政事业性收费统一票据，拟证明垃圾处理费为8元/户/月，该票据的项目为清洁费，原告提交的生活垃圾清洁、处理收费标准显示清远市清新区园林和环卫管理所对居民收取清洁服务费每月每户6元，生活垃圾处理费每月每户2元，合共每月每户8元，综上，本院对原告主张的垃圾处理费120元予以支持，计算过程为8元/月×15个月=120元；4、实用水费，原告提供了被告自用水表的照片显示被告自用水表有读数，且《前期物业管理服务协议》第六条约定代收代缴收费服务，原告提供了整个小区的水费缴纳发票拟证明其为被告代缴了自用水费，被告未提出异议，本院对原告主张的37.43元水费予以认可。三、关于违约金是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告抗辩称由于原告提供的物业服务不符合合同约定，不应当收取违约金，请求法院驳回原告此诉求。本院认为，虽然原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为被告拒交物业服务费的正当理由。业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍于整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告支付违约金符合合同约定，但约定的违约金过高，因原告未举证证明其因被告违约造成其实际损失，本院根据实际情况对违约金进行调整，违约金以所欠物业服务费2174.53元为基数从2017年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至全部款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告胡冬玲、钟建源应于本判决生效之日起十日内向原告清远盛业物业服务有限公司支付物业服务费2174.53元及违约金（违约金以2174.53元为基数，从2017年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述物业服务费支付完毕之日）；二、被告胡冬玲、钟建源应于本判决生效之日起十日内向原告清远盛业物业服务有限公司支付公摊水费18.20元、公摊电费439.25元、清洁费120元、水费37.43元，共计614.88元；三、驳回原告清远盛业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡冬玲、钟建源负担。此款原告清远盛业物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告胡冬玲、钟建源在履行上述判决时迳付给原告清远盛业物业服务有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 韩 雯人民陪审员 周 璇人民陪审员 冯志文二〇一八年九月十一日书 记 员 丘 芮附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。