云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6275号上诉人（原审被告）：云南优美特商贸有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区云南艺术学院呈贡校区******商铺。法定代表人：胡金明,总经理。委托诉讼代理人：李建明，云南力和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石德峰，男，汉族，1973年9月17日生，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张涛，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。原审被告：胡金明，男，1980年1月3日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：李建明，云南力和律师事务所律师。原审被告：周少丽，女，1979年12月6日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：李建明，云南力和律师事务所律师。上诉人云南优美特商贸有限公司（以下简称：优美特公司）因与被上诉人石德峰、原审被告胡金明、周少丽房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优美特公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。事实与理由：本案纠纷的实质是被上诉人对自己的经营状况不满意才提起诉讼，上诉人是通过经公证的招投标活动才取得与下庄社区居委会签订房屋租赁合同的权利，程序合法，下庄社区居委会未经批准建盖房屋的行为与上诉人无关，责任不应由上诉人承担。一审中，上诉人要求追加下庄社区居委会为第三人，未得批准，上诉人无任何过错，不应承担责任。石德峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡金明、周少丽述称，同意上诉人的上诉请求。石德峰向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除石德峰、优美特公司之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令优美特公司退还房屋租金、押金及管理费162194元；3.判令优美特公司赔偿石德峰房屋装修损失169597.62元；4.依法判令优美特公司赔偿石德峰违约金28438.8元；5.判令胡金明、周少丽在其出资范围内承担赔偿责任。一审法院认定事实：2015年12月11日昆明市国土资源局针对呈贡雨花街道下庄社区居委会下达了昆国土呈执（2015）60号行政处罚决定书，明确下庄社区居委会于2014年12月份未经批准擅自占用本社区居民委员会的集体土地进行非农建设，建盖艺术家园并对下庄社区作出了没收非法占用土地上新建建筑物和其他设备及罚款55640.8元的处罚。2016年10月17日，昆明市国土资源局将没收的非法占用的土地上的新建建筑物和其他设施移交给昆明市呈贡区人民政府进行管理，2017年3月7日，雨花街道办事处党政联席会议纪要明确将上述没收财产自没收之日起委托给下庄社区居委会依法经营管理。2016年12月28日，优美特公司与下庄社区居委会签订房屋租赁合同，将艺术家园项目1号楼和2号楼房屋及附属设备设施整体出租给优美特公司经营使用。2016年7月25日，石德峰和优美特公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方承租乙方位于昆明市呈贡区雨花街道办事处“艺术家园”（1栋2-13号）商铺作为经营使用（休闲书吧），出租房屋建筑面积为182.3平方米，租赁期限自2016年9月20日起至2018年9月19日止。租金为每月每平65元，月租金11849.5元，年租金142194元；押金为20000元。石德峰于2016年7月26日向优美特公司缴纳了押金20000元，2016年9月20日，缴纳了一年的租金142194元。另查明，本案诉争的艺术家园项目截止本案一审辩论终结前仍然未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门标准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截止一审辩论终结前，优美特公司虽抗辩已涉及本案诉争房屋的项目已经在规划审批中，但并未提供证据证实其用于出租给石德峰的房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门标准建设的相关获批文件，故一审法院认为，本案诉争的房屋涉及的合同应属于无效合同。对石德峰要求确认与优美特公司之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持；对石德峰主张要求退还房屋租金及押金162194元的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但石德峰已经实际占有并使用该房屋，应当参照合同约定的租金支付占用房屋期间的费用，参照双方合同约定，其应当支付2016年9月20日至2016年12月27日期间的占用费，即3个月零8天，合计38708.5元；对石德峰缴纳的押金20000元，因双方合同无效，应予以退还，故优美特公司应退还石德峰的租金及押金的金额为123485.5元；对石德峰主张要求优美特公司赔偿房屋装修损失及其他损失169597.62元的诉讼请求，一审法院认为，因本案涉案的《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定：“第三人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释的第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”但本案中，石德峰主张因合同无效造成的损失提供的《装修合同》及收据及自己制作的《自购物品统计清单》不能证明其具体的损失，一审法院依法释明石德峰申请损失鉴定，石德峰明确表示不愿意申请鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“没有证据或者证据不足以证明第三人的事实主张的，由负有举证责任的第三人承担举证不利的后果”本案中，石德峰主张合同无效造成其损失，应由其承担证明其存在损失及损失的具体数额的责任，因其提供的证明不足以证明其损失的具体数额，故应由其承担举证不利的后果；对石德峰要求胡金明、周少丽在其出资范围内承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为依据不足，一审法院依法不予支持；对石德峰主张要求优美特公司支付违约金的诉讼请求，因双方签订的合同无效，合同中关于违约金的条款亦无效，故石德峰主张要求优美特公司支付违约金无事实依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、确认石德峰与优美特公司于2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由优美特公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还石德峰租赁费及押金共计123485.5元；三、驳回石德峰的其他诉讼请求。案件受理费6704元，由石德峰负担4284元，由优美特公司负担2420元。二审中，上诉人提交《公证书》、中标确认书、产权证明一组作为新证据，欲证明上诉人通过招投标程序合法取得诉争房屋的经营权，建设方也出具了产权证明，上诉人无过错。被上诉人质证后对新证据的真实性认可，证明目的不认可；原审被告质证后对新证据认可。本院认为，新证据是在上诉人与下庄社区居委会之间形成，属于另一法律关系，与本案没有关联性，本院对新证据不予采信。对一审判决认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：《房屋租赁合同》的效力问题。本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得建设工程规划许可证的房屋属于违法建筑，违法建筑物租赁合同无效。该条规定属于效力性强制性规定，本案《房屋租赁合同》因违反该条规定而无效，并不因上诉人取得涉案房屋经营权的程序合法而发生改变，即使上诉人通过合法的程序从权利人处取得涉案房屋经营权，也不能掩盖租赁权无效的本质，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人与下庄社区居委会之间的合同关系，不属于本案的审理范围，本院不予评判。综上所述，优美特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由云南优美特商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蔚然审判员  付立红审判员  贾 音二〇一八年九月十日书记员  李 欣