山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4139号 原告：刘鹏，男，1993年6月13日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：刘忠龙（刘鹏之父），住址同上。 委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112076155033K。 委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众城清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王业华，山东众城清泰（济南）律师事务所律师。 原告刘鹏诉被告济南中海城房地产开发有限公司（简称中海城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理，后因案情复杂、当事人争议较大依法转为普通程序审理，因原告刘鹏申请鉴定，本案两次中止审理，并分别于2018年5月29日、2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告刘鹏及其委托诉讼代理人刘忠龙、王玉萍，被告中海城房地产公司的委托诉讼代理人冷梅傲雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘鹏向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方2015年5月14日签订的商品房买卖合同，被告返还原告已经支付的购房款757764元，赔偿损失房屋差价475972元；二、赔偿房屋租金168000元，（自2016年3月1日至2018年6月）；赔偿利息损失利息（以1233736为基数，按原告兴业银行贷款利率为标准计算，自2017年9月6日起至被告给付之日止），被告支付物业管理费，数额以被告下属公司收取的数额为依据（自2017年9月6日起至被告给付之日止）；三、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告2015年5月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将自己开发的位于济南市历城区商业用房61.73平方米以12275.46元的价格卖与原告，根据双方合同约定房屋层高2.9米，楼号为8号楼1层xxx号。当时被告带领原告看房时看的是现在的10x号，说该房系xxx号，2016年12月被告向原告交房时，原告才发现根本不是自己所看的房子，另外，被告交付给原告的房屋层高只有2.6米左右，且屋内全是粗细不等的管道，低处只有2米左右，合同中载明门宽1.3米，实际只有0.85米，60平方的房屋两个消防栓箱。房屋出租也租不出去，自己用也无法用，根本无法实现合同目的。经原告多次找被告，被告现场勘查后，也说房屋不知道怎么弄得，成了这个模样，回去给领导汇报，尽快解决，但至今仍不见回音。为购买该房屋，原告父亲变卖了自己的住房购买的，现该房屋无法使用，高额贷款压力使原告生活面临绝境，万般无奈，为维护原告的合法权益，诉诸人民法院，请法院依法判决。 被告中海城房地产公司辩称：一、原告已接收该房屋并进行了部分装修，可证实其认可房屋的现状，已不构成解除合同的条件。二、涉案房屋并没有影响实际使用，其层高符合国家的净标准，也已通过相关消防及测绘部门的验收，不构成解除合同的要件。三、根据被告提交的涉案房屋成交时间周边商铺的价格及原告陈述，涉案房屋的定价明显低于周边商铺，充分考虑了其位置及可能存在的室内管道的予以定价。原告据此主张差价损失没有事实依据，且相应鉴定机构作出的鉴定结论，仅以依据其认为2015年5月14日原告的购买价即与当时的市场价相一致，在没有任何评估手段及数据支持的情况下，就以原告的购买价作为当时的评估价，完全没有考虑涉案房屋的坐落位置。依据法院向评估机构出具的委托评估事项可知，评估内容应为双方签订商品房买卖合同时，不考虑管道消防栓的价值，及被告收到法院传票时不考虑管道消防栓的价值，但现有鉴定结论严重违背上述评估事项，不应予以采纳。另根据被告提交的2017年9月6日左右的其他三宗商铺成交价格，可知明显低于评估机构作出的结论，且在被告向评估机构提出书面异议后，其在回复意见中没有按房地产估价规范提交可比实例的位置图及外观照片，进一步证实该鉴定结论不能作为定案依据。四、退一步讲，若合同因户内管道问题解除也非被告责任，被告对此没有过错，被告是严格根据设计图纸进行建造，且涉案房屋已验收通过证实符合设计规范要求。五、再退一步讲，原告在主张房屋差价损失的同时，还主张了租金损失，物业费损失及利息损失，其中租金损失并没有实际发生，及客观上没有产生租金损失，其申请租金评估也与本案没有关联性。另外，其在以申请房屋差价损失的情况下，既应包括了其投资价值的预期，其在同步申请其他损失，既没有事实依据也存在重复计算的情形，且对被告明显不公平。综上，原告主张解除合同及相关损失没有任何的事实及法律依据，应予驳回。 经本院审理认定，2015年5月14日，原告刘鹏与被告中海城房地产公司签订《商品房买卖合同》约定买受人刘鹏与出卖人中海城房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于华山北片区B地块的土地使用权；土地使用证号为历城国用（2015）第050xxxx号。该地块土地面积为175382.00平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2015-1-15至2084-8-31；出卖人经批准，在上述土地上建设商品房现定名中海华山珑城，开发项目经营权证明号为20xxxxxx，建设工程规划许可证号为建字第3xxxxxxxxxxxx号，施工许可证号为2014xxxx。第二条：商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为济建预许2014xxx号。第三条：买受人所购商品房的基本情况：楼号：8号楼1单元1层房号为xxx，该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于2.9米，建筑层数地上30层，地下**；该商品房合同约定建筑面积共61.73平方米，其中，套内建筑面积56.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.47平方米。第四条：计价方式与价款（以人民币计价）：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12275.46元，金额757764元；以上总价款757764元。……第六条：付款方式及期限：抵押担保贷款付款，买受人于2015年5月11日前向出卖人支付定金人民币伍万元整（￥50000），买受人应于2015年5月11日向出卖人支付首付款即人民币叁拾柒万玖仟柒佰陆拾肆元整（￥379764）（定金自动转入首付款）。买受人以向银行贷款的方式支付剩余款项，即人民币叁拾柒万捌仟元整（￥378000）。买受人须按买卖合同和本补充协议规定的付款期限支付房价款。……第八条：交付期限：出卖人应当在2016-12-31千，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。 2017年9月14日，根据原告刘鹏的申请，本院组织当事人双方到场对涉案房屋进行了现场勘验。勘验所见在房屋入户处已经铺设地砖，加装吊顶以遮蔽管道，进入涉案房屋后确感到空间纵向压缩明显，涉案房屋已经吊顶部分实际使用层高较矮，明显影响商业经营使用；在房屋中未吊顶部分亦有较多的粗细不等管道，根据商业习惯和经营需要涉案房屋用做商业用途确存瑕疵。庭审中，被告中海城房地产公司提交情况汇报载明：认购日期为2015年5月，房间号为A31-109、B11-110、B10-110；建筑面积分别为97.51、101.21、59.55；当时的销售单价分别为17167.72元、17644.66元、14811.17元；签约总价分别为1674024.00元、1785816.00元、882005.00元。 本案审理中，经原告刘鹏申请，本院委托山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对济南市历城区房屋价值进行鉴定，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司作出估价结果：在不考虑商铺内各种管道、消防栓的情况下，2015年5月14日，房屋单价为12275.46元/平方米，总价为757764元；2017年9月6日，房屋单价为19986元/平方米，总价为1233736元；房地产价格差价为475972元。经原告刘鹏申请，本院委托山东国润资产评估有限公司对济南市历城区房屋自2017年1月至2018年5月在不考虑管道和消防栓情况下的租金进行鉴定，山东国润资产评估有限公司作出鉴定结果：经评估，历城法院审理的刘鹏与济南中海城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案所涉及的坐落于济南市历城区房屋，在不考虑管道和消防栓的情况下的商品房租金（2017年1月至2018年5月期间）的市场价值为10.02万元。 上述事实，由原告刘鹏提交的《商品房买卖合同》、收款收据、《个人购房抵押借款合同》、住宅工程质量分户验收记录、打印照片，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司鉴定报告，山东国润资产评估有限公司鉴定报告，被告中海城房地产公司《商品房买卖合同》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点是原被告签订的合同是否满足了法定或约定的解除条件。原告刘鹏主张中海城房地产公司交付的房屋无法出租，自己也无法使用，无法实现合同目的，房屋买卖合同应当解除；被告中海城房地产公司认为原告刘鹏无法证实存在不能实现合同目的的情形，且被告中海城房地产公司并无任何违约行为，故合同不应解除。本院认为，原被告签订的合同文本为被告提供的格式文本，合同的签订虽然是基于双方的意思自治，但应当保护双方对合同履行的合理期待，双方均应当善意并尽合理的告知义务与披露义务。合同对房屋面积、层高等都做了明确的约定，但并未说明房屋内有较多管道及设施，且双方签订合同时房屋尚未建成，被告应当依照合同约定向原告交付符合大众普遍期待的房屋，现被告交付的房屋在顶部及侧壁均设置有明显且数量较多的管道，这些管道的存在明显压缩纵向空间，影响房屋的实际使用，对于商业用房属于明显瑕疵，原告据此要求解除合同，本院予以支持，故原被告签订的《商品房买卖合同》于原告起诉状副本到达被告中海城房地产公司之日（2017年9月5日）解除。合同解除后，被告中海城房地产公司应当返还原告刘鹏购房款757764元并赔偿因解除合同给原告造成的损失；根据鉴定报告显示至2017年9月6日，涉案房屋的增值损失为475972元，被告中海城房地产公司应当赔偿原告刘鹏。关于原告刘鹏主张的租金损失，因双方合同解除时间为2017年9月5日，合同解除其应当及时返还房屋，故其主张解除之后的房屋租金不当。另因涉案房屋已经交付原告刘鹏，即使房屋存在一定瑕疵，刘鹏作为占用房屋的一方，有防止损失进一步扩大的义务，其应当积极以合理价格出租房屋以减少损失，另考虑到商铺房屋的出租属于商业经营行为，本身即有一定的风险，另刘鹏也未提交证据证明其曾将房屋出租，亦未举证证明其采取措施防止租金损失扩大，本院参照鉴定报告确定的房屋租金价值，酌定其租金损失为4万元。关于利息损失，刘鹏主张中海城房地产公司应当以757764为基数，按兴业银行贷款利率标准计算，自2017年9月6日起至被告给付之日止计算的利息，本院认为，合同解除之前原告的利息损失已经通过房屋增值予以弥补，再行主张属于重复主张，在合同解除后被告应当返还购房款并赔偿损失，故对合同解除后的利息损失，本院予以支持，被告中海城房地产公司应当支付原告以757764元为基数，自2017年9月6日至实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失。刘鹏主张的物业费期间为2017年1月1日至2017年6月30日，此时刘鹏占用房屋且合同未解除，其要求被告负担没有依据。其主张的水电费等其他费用，应当依照实际使用人支出的数额负担，其仅以个人预交即要求对方承担没有依据。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告刘鹏与被告济南中海城房地产开发有限公司于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》于2017年9月5日解除； 二、限被告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘鹏购房款757764元； 三、限被告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘鹏损失475972元； 四、限被告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘鹏房屋损失40000元； 五、限被告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘鹏以757764元为基数，自2017年9月6日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息； 六、驳回原告刘鹏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17416元，由原告刘鹏负担1152元，被告济南中海城房地产开发有限公司负担16264元。鉴定费7200元、2912.62元，由原告刘鹏负担1747.62元，被告济南中海城房地产开发有限公司负担8365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  马悦静 人民陪审员  高 虹 人民陪审员  孙 营 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  吕素敏