江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初103号原告管根荣，男，1977年10月12日生，住海安市。原告刘秀平，女，1977年1月19日生，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人吉永文，江苏震阳律师事务所律师。被告海安鑫缘置业有限公司，统一社会信用代码91320621091511550J，住所地海安市中城街道（原海安镇）曙光西路20号。法定代表人储呈平，海安鑫缘置业有限公司董事长。委托诉讼代理人张立新，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人范浩，海安鑫缘置业有限公司经理。原告管根荣、刘秀平为与被告海安鑫缘置业有限公司（以下简称鑫缘公司）商品房销售合同纠纷一案，于2018年1月2日向本院提起诉讼。本院于同月3日立案受理后，依法组成合议庭并于2018年7月13日、8月2日、9月3日三次公开开庭进行了审理。原告管根荣及其委托诉讼代理人刘桂山、吉永文（第二、三次庭审未到庭），被告鑫缘公司的委托诉讼代理人张世银（第一次庭审到庭，后代理资格被辞去）、张立新（第二、三次庭审到庭）、范浩（第二次庭审到庭）参加诉讼。本案现已审理终结。原告管根荣、刘秀平向本院提出的诉讼请求，判决被告鑫缘公司，1.维修案涉位于海安市地坪，如不维修则赔偿鉴定确定的修复费用；2.按照500元/月的标准赔偿原告无法使用车库的租金损失8500元(自2016年4月11日起至起诉之日暂定17个月为8500元,此后至实际修理完毕之日止的租金损失仍然按照前述标准计算);3.赔偿原告车库贬值损失40,000元(暂定,最终数额以鉴定为准)。事实和理由：两原告于2016年4月10日与被告鑫缘公司签订房屋买卖合同,向被告购买位于海安市车库。2016年4月10日,被告将108室车库交付原告。2016年7月,原告发现车库顶部裂缝，便多次与被告协商修复。2016年9月26日，被告向原告出具承诺，承诺对108室车库裂缝进行修复。但被告未能彻底修复，目前裂缝蔓延并加剧，导致原告无法使用该车库。原告找被告继续修复遭到拒绝。被告鑫缘公司辩称：按照被告公司的承诺，是原裂缝处不再形成二次裂缝（纵向延伸的裂缝除外），被告公司修理后原裂缝未再出现裂缝。被告公司不存在违反原承诺的情形。按照法律规定，案涉房屋出现的这种质量问题应当首先由开发商进行维修，维修不能达到要求或拒绝维修才存在赔偿损失的问题。案涉房屋鉴定之后，被告公司派人前去维修，但原告拒绝。故原告直接要求赔偿损失不符合法律规定。对于原告主张的租金损失，一方面案涉房屋并未影响其使用，另一方面原告也没有提供证据证明租金损失确实存在。对于原告主张的贬值损失，则没有事实和法律依据，不应当得到法院的支持。鉴定机构鉴定了维修方案等，其他主张则无须通过鉴定方式确定，故鉴定除了维修方案之外，属于原告擅自扩大的损失，故鉴定费应当由原告自行承担，与被告公司无关。现被告公司在第二次庭审之后，已经按照鉴定方案及双方商定的要求完成了维修。综上，应当驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：两原告系夫妻关系。2016年4月10日，两原告向被告鑫缘公司购得其开发的位于海安市房屋。案涉房屋交付原告入住后，发现1幢108室顶层1幢2单元202室同一处楼板出现裂缝。2016年9月26日，管根荣、唐利阳（1幢2单元202室业主）与鑫缘公司共同签订承诺书。承诺书的内容为：“……销售商承诺如下：1.针对裂缝现状，经有关专家现场鉴定，‘鑫南财缘总汇’1幢2单元202室的地面、车库1幢108室的顶板为同处裂缝，但不属于结构性裂缝；2.针对裂缝现状，其处理方式采取压力注浆和底板贴碳素纤维的两种方式同时进行维修处理，并确保在原裂缝处不再形成二次裂缝（纵向延伸裂缝除外）；3.若非使用不当在原部位形成二次裂缝，销售商同意在现有存量房中让业主调换同等面积的房屋，并一次性补偿每户人民币一万元整；若没有存量房则同意退房；调换房屋时如已发生装修费用，按装修价值（含工费）全额贴补（若协商不一致，按权威机构的评估价值贴补）；4.以上协商经双方签字后生效。”此后，被告公司对案涉房屋进行了维修，但原告发现顶板其他部位、墙体、地坪均出现了裂缝。双方交涉未果，形成诉讼。成讼后，原告申请对案涉车库墙体（顶棚和墙面）、地坪产生裂缝的原因、裂缝是否影响使用、对裂缝的维修方案和维修期限等申请鉴定。本院依法选定南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）进行鉴定。鉴定过程中，原告补充申请对于修复费用一并进行鉴定（原告缴纳鉴定费用18,000元）。2018年5月9日，东南公司作出第SF201805028号鉴定意见。鉴定机构现检查后发现：车库内墙面存在多处裂缝现象，铲除墙面饰面层、抹灰层，裂缝分为砌体填充墙与框架柱交接处抹灰层竖向裂缝，以及砌体填充墙抹灰层斜裂缝，裂缝处抹灰层内设有钢丝网。车库D×4～5轴线顶部梁（二层梁）在跨中部位有2道U形裂缝，铲除梁表面饰面层，梁北侧表面裂缝最大宽度分别为0.20mm、0.03mm，梁底部表面裂缝最大宽度为为0.20mm，梁南侧表面裂缝最大宽度为0.20mm、0.03mm；裂缝位置与梁内箍筋位置基本一致，裂缝处南侧和梁底箍筋保护层厚度均为14.0mm，北侧箍筋保护层厚度为35mm。车库4～6×A～D轴线范围顶板（二层板）板底有3道裂缝，其中1道裂缝为南北向，其余2道裂缝主要为东西向，3道裂缝一端均伸向灯座位置；铲除板底饰面层，板表面裂缝最大宽度为0.20mm；裂缝位置板底最外层钢筋保护层厚度均为15.0mm。车库地面混凝土面层有多条裂缝，地面混凝土面层在与周边墙体交接处有局部下沉现象。鉴定机构认为，1.内墙面抹灰层在温度变化作用下，抹灰层内设置的钢丝网未能起到有效防止开裂作用，裂缝产生原因主要与工程质量控制不当有关；2.顶部梁、板在混凝土收缩和温度变形作用下，顶部梁在箍筋位置、顶板在线管位置出现裂缝，其原因主要与工程质量控制不当有关；3.地面垫层、回填层不密实、产生不均匀沉降，造成混凝土面层裂缝，其原因主要与工程质量控制不当有关；4.上述出现的裂缝质量问题对房屋的使用及观瞻有不利影响。同时，东南公司针对上述质量问题给出了修复方案。本院接到上述鉴定意见后，组织双方当事人进行了证据交换。证据交换后，被告公司于2018年6月5日委托律师致函原告,要求其给予维修方便;被告公司于6月15日组织人员上门维修，遭到原告的拒绝。第一次庭审中，原告变更诉讼请求，要求按照前述承诺的约定解除合同、返还购房款并赔偿利息损失等。第二次庭审中，双方对于维修达成一致意见，同意由被告公司予以维修，并将诉讼请求进行了变更（除第一条变更为维修以外，其他同诉状列明的请求）。第二次庭审后，被告公司按照东南公司提供的修复方案对案涉房屋进行了维修。审理中，原告申请对案涉车库的贬值损失进行鉴定，本院以未出现低价转售、案涉房屋经鉴定并未出现结构性瑕疵等贬值的事实等原因未予准许。被告公司提供照片显示，案涉房屋内停放有汽车。被告因此主张案涉房屋的用途为车库，虽然出现质量争议但并未影响车辆的停放，原告亦未举证证明其实际产生了租金损失，不同意赔偿租金损失。上述事实，有原告管根荣、刘秀平提供的购房发票、房产证、被告公司出具的承诺、照片、鉴定意见及鉴定费票据，被告鑫缘公司提供的照片、手机通话录音整理件及律师函、证人证言等在卷佐证。本院认为：原告向被告公司购买商品房，双方之间的合同不违反法律行政法规禁止性的规定，双方之间的买卖合同合法有效。案涉房屋交付后，出现的质量问题经鉴定，属于质量三包的内容，应当首先由卖方维修，在卖方拒绝维修、维修后仍然达不到合同或法律规定的要求等情形出现时，本案的债权人（原告）可以选择自行维修并赔偿损失等其他救济方式。现被告公司已经按照鉴定机构出具的维修方案维修完毕，原告的该项债权请求权得已满足。有关原告主张的案涉车库质量问题所导致的租金损失问题，一方面案涉车库原告主张系特定的用途，原告并未举证证明因质量问题影响该特定用途之发挥；另一方面，被告鑫缘公司已经举证证明案涉车库仍然可供停放车辆，案涉房屋的使用功能并未受到损害；第三，原告并未举证证明租金损失的客观存在。故对于原告相关租金损失之赔偿请求，本院不予支持。原告主张贬值损失，由于案涉房屋的质量问题经鉴定并不属于地基基础及主体结构等方面的瑕疵，而且案涉房屋并未因归责于被告的原因低价出售而造成实体损害，故原告有关贬值损失之请求并无事实及法律依据，本院不予支持。有关案涉房屋质量已经出现瑕疵且修复后并未达到预期，故对于这些质量瑕疵的程度、原因、瑕疵的补救等，作为普通购房消费者的原告并不具有房地产开发及质量控制方面的专业优势，需要通过鉴定的方式予以答疑解惑。故原告申请鉴定，是法定的救济方式，不能认定鉴定费用的支出系原告擅自扩大的损失，该鉴定费用应当由被告公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告海安鑫缘置业有限公司对原告管根荣、刘秀平购买的位于海安市南莫镇人民路68号1幢108室车库的地坪、墙体、顶板、梁，按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF201805028号鉴定意见书确定的维修方案予以维修（已履行）。二、驳回原告管根荣、刘秀平的其他诉讼请求。案件受理费1013元、鉴定费18,000元，合计19,013元，由被告海安鑫缘置业有限公司负担（被告负担部分已由原告垫付，被告于本判决发生法律效力后10日内径行给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1013元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  李 东二〇一八年九月三日法官 助理  陆晓丽书 记 员  丁 吉