吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0621民初2649号 原告：于化平，男，1966年9月30日生，汉族，住吉林省抚松县。 诉讼代理人：吴来国，吉林连星律师事务所律师。 被告：徐美兰，女，1965年10月2日生，汉族，住吉林省抚松县。 诉讼代理人：徐彦志，吉林靖吉律师事务所律师。 第三人：张立国，男，1972年5月23日生，汉族，住吉林省抚松县。 第三人：刘芳，女，1970年11月8日生，汉族，住吉林省抚松县。 原告于化平与被告徐美兰、第三人张立国、刘芳案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人于化平及其诉讼代理人吴来国、被告徐美兰及其诉讼代理人徐彦志到庭参加诉讼，第三人张立国、刘芳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于化平向本院提出诉讼请求：1.依法确认2015年12月18日原告与张立国、刘芳签订的房屋买卖协议合法有效，位于抚松县鑫田小区******（幢号XX0401，建筑面积74.89平方米）的楼房（价值20万元）归原告所有；2.依法撤销吉林省抚松县人民法院作出的（2016）吉0621执1006号执行裁定书，解除对位于抚松县鑫田小区X幢X单元401室（产籍号：8805015-013-0XXX-XX0401，建筑面积74.89平方米）的查封，并撤销抚松县人民法院（2017）吉0621执异74号执行裁定书；3.依法判令被告徐美兰搬出房屋并将房屋返还给原告，赔偿给原告造成的损失10,000.00元。事实和理由：原告于2015年12月18日和张立国及其妻子刘芳签订房屋买卖协议，协议约定张立国、刘芳自愿将其购买闻明兰、韩树庆的位于抚松县鑫田小区X幢X单元401室（幢号XX0401，建筑面积74.89平方米）的楼房以20万元的价格出售给于化平，交房期限为一个月，房款在协议签订当日已付清。该房屋原系闻明兰的房屋拆迁产权调换房屋，在房屋拆迁产权调换协议书中约定的产权调换房屋为抚松县鑫田小区X幢X单元402室，建筑面积为73.50平方米，但在实际交付房屋时，由于单元方向的调整及实际施工时存在面积误差，因此闻明兰的调换房屋现实际房号为抚松县鑫田小区X幢X单元401室，建筑面积为74.89平方米。2016年7月1日，张立国将该房屋交付给原告，原告接收房屋后，更换了门锁并入住。2016年9月19日，原告有事回东岗村，9月20日再回到抚松，就发现该房屋的门锁被徐美兰更换，原告报警后，被告徐美兰及其丈夫以各种借口拖延到2016年9月21日下午，拿出了抚松县人民法院（2016）吉0621执1006号执行裁定书，称抚松县人民法院已将该房屋裁定给徐美兰抵偿借款20万元及利息。原告因此于2016年9月21日提出书面异议，要求撤销该裁定。2016年9月28日，抚松县人民法院作出（2016）吉0621执异36号执行裁定书，以（2016）吉0621执1006号执行裁定书所涉及的以物抵债的房屋位于抚松县鑫田小区X幢X单元402室，面积73.05平方米，而原告提交的与被告张立国签订的房屋买卖协议为抚松县鑫田小区X幢X单元401室，单元、房号和面积都不符合，以及认为以物抵债的房屋是否与案外人提出异议所指向的房屋为同一标的物，不是案外人异议程序所审查的内容为由，驳回了于化平的异议请求。于化平不服，于2016年10月11日向抚松县人民法院提起诉讼，法院审理后以执行程序已终结为由裁定驳回了于化平的诉讼。于化平认定法院执行程序存在问题，因此到相关部门申诉。2017年12月5日，抚松县人民法院执行局向原告送达了吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621执1006号及（2016）吉0621执1006号之二执行裁定书，其中（2016）吉0621执1006号之二执行裁定书撤销了吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621执1006号执行案件结案告知书，恢复吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621执1006号案件的执行，该文书制作时间是2017年4月24日。（2016）吉0621执1006号执行裁定书裁定查封了位于抚松县抚松镇鑫田小区的楼房一处（产籍号：8805015-013-0XXX-XX0401，A3栋6单元401室，面积74.89平方米），由张立国负责保管被查封财产，查封期限为三年，该裁定书制作时间是2016年9月22日。原告认为，张立国、刘芳出售给原告的原闻明兰的调换房屋现实际房号为抚松县鑫田小区X幢X单元401室，建筑面积为74.89平方米，该房屋已由被告张立国、刘芳出售给原告，房屋也交付给原告，应归原告保管。法院执行案件恢复执行时间是2017年4月24日，被恢复执行的案件的执行裁定书文号也是（2016）吉0621执1006号，但内容涉及的房屋是抚松县鑫田小区X幢X单元402室，建筑面积为73.50平方米，此次再次向异议人送达的同样文号的裁定书，制作时间是2016年9月22日，裁定内容是对抚松县鑫田小区X幢X单元401室建筑面积为74.89平方米的房屋采取查封措施。法院在案件结案的第二天又作出同样文号的裁定书，且内容和前一份裁定内容不相同，又是在结案后未恢复执行前制作，对该房屋采取查封的执行措施程序严重违法，抚松县人民法院不应该对该房屋采取查封措施，原告因此于2017年12月6日提出案外人异议申请，抚松县人民法院于2017年12月16日作出（2017）吉0621执异74号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告不服，特提起案外人异议之诉，请求依法判决。在法庭调查终结前，于化平撤回了其提出的第1、3项诉讼请求。 徐美兰辩称，1.该案争议的房屋系被告徐美兰为实际占有人的房屋；2.案外人张立国的房屋在被告申请查封之后在法院被告与张立国达成了和解协议，将该房屋确定为被告徐美兰所有，且张立国在该小区的楼房就购买了这一处房屋；3.对原告今天提出的诉争房屋，原告在2017年就向抚松县人民法院提出了书面异议，在12月16日，法院作出了（2017）吉0621执异74号裁定，驳回了原告异议请求，也确定了该诉争房屋为本案被告徐美兰所有；4.关于本案争议的抚松县鑫田小区X幢X单元401室与X幢X单元402室是同一处房屋，原所有权人是张立国及妻子刘芳所有，只是从西边查为X单元401室，从东边是X单元402室，其面积不同的问题是，刚开始协议面积是73.50平方米，实际交付后的面积是74.89平方米，多出的面积是开发商增加的面积；5.请求法院驳回原告诉讼请求，保护被告徐美兰的合法权益。 张立国、刘芳未答辩亦未提供证据。 本院经审理查明：2008年10月7日，延边鑫田房地产开发有限公司与闻明兰签订房屋拆迁产权调换协议书，将座落在抚松县鑫田小区第X号楼X单元402室（单元号自东向西排列），面积为73.50平方米的房屋产权调换给闻明兰。双方又签订商品房买卖合同（预售），将座落在抚松县鑫田小区第X号楼X单元401室，面积为74.89平方米的房屋（幢号XX0401号）以104,846.00元作价出售给闻明兰，延边鑫田房地产开发有限公司于2015年12月17日向闻明兰出具收据一份。上述两处房产实则为一处，产籍号为：8805015-013-0XXX-XX0401。2010年5月26日，双方进行了房屋交接。2010年8月6日，闻明兰、韩树庆与刘芳签订卖房协议，闻明兰和韩树庆将该房屋出售给刘芳，价款为110,250.00元，2010年11月15日杨翠岩出具114,858.00元购房款的收据一份。2015年9月1日，张立国向徐美兰借款200,000.00元，约定借期一个月，月息三分。双方又签订日期为当日的卖房协议一份，约定张立国将位于抚松县抚松镇鑫田小区X栋X单元402室、面积为73.50平方米的房屋产权一处出售给徐美兰，价格为200,000.00元。2015年12月18日，张立国、刘芳与于化平签订房屋买卖协议一份，二人将抚松县鑫田小区X幢X单元401室，幢号XX0401号，面积74.89平方米的房屋一处出售给于化平，其二人及担保人李相清在该协议上签字，于化平当时未签字。当日，于化平以定期支取的方式自其623181001570018XXXX号账户内支取200,000.00元，又以活期内转的方式汇入张立国622935013200000XXXX号账户190,000.00元。2016年7月1日，张立国与于化平签订交房协议一份，约定“于化平于2015年12月18日购买张立国位于抚松县鑫田小区X栋X单元401室装修房屋，在交房之前所有的水电费、取暖费由甲方负责，室内原有家用电视、冰箱、洗衣机等电器和衣物、日用品暂存房内，2016年7月1日交付给乙方后，所有水电费、取暖费、物业费等各项费用由乙方负责，乙方必须将甲方的财物保存到2016年10月1日。如到期不能按时交付，甲方赔偿乙方损失。甲方张立国，乙方于化平”。2016年9月22日，张立国出具说明一份“抚松县鑫田小区X幢X单元401室，幢号：XX0401，面积74.89平方米楼房，是我和刘芳购买闻明兰、韩树庆屋子。2015年12月18日，我和刘芳将此房出售给于化平。2016年7月1日将此房正式交给于化平，我与于化平之间关于此房的买卖是我的真实意思。2016年9月21日我和徐美兰执行合解，将此房交给徐美兰偿还所欠借款不是我的真实意思，该房屋我现在认可是卖给于化平的，徐美兰的债务另行想办法偿还”。2016年12月19日10时31分，张立国接受抚松县人民检察院询问时称“我来向检察机关说明我和于化平之间买卖的房屋被徐美兰抢占的事。我和于化平以前不认识，通过买卖房子认识的他，现在我们之间也没什么来往，就是因为房子的事互相打个电话。我借过徐美兰的钱，现在她用我卖给于化平的房子抵顶了我欠她的20万元。不是我要抵顶给徐美兰的，是我欠徐美兰20万元，徐美兰不知道从哪里知道我有这个房子就要用这个房子顶账，我当时不同意，徐美兰写好了一张顶账的合同，说是我将房子卖给了她，让我签字，我被逼无奈，只好在她拿的一张纸上签字，当时她把我带到新华宾馆，不让我走，他们俩口子一直跟着我，我实在没办法就签字了。徐美兰顶账的房子在抚松县鑫田小区X幢X单元401室。我是2015年冬天大约12月份卖给于化平的，当时我们签订了合同，他当天将购房款打给我，但他一直没办理产权过户手续，但我把房子的所有手续都给了于化平，包括房产证、买卖合同（大黄本）、购房发票、房屋拆迁的手续。当时我没有房子住，于化平也不用这个房子，我就一直住着，约好我住到2016年7月1日。2016年7月1日我就走了，把房屋钥匙交给了于化平，当时我有一些东西没地方放，就放在这个房子里了。当时我卖给他20万元，他全额支付给我的，直接打到我的卡上。徐美兰找我要这个房子，我说已经卖给于化平了，这个房子不能抵账，我把拆迁手续的复印件给她看，并说原件已经交给于化平了，徐美兰把这些复印件就拿走了，当时她交给执行局的也是复印件，原件在于化平手里，法院不能从我和徐美兰手里核实这些复印件。2016年9月份，徐美兰让签顶账的那张纸，当时我不签字，她不让我走，那张纸上写的房号与我房产证上的房号不一致，和她拿走的那个拆迁协议上的房号是一致的。我没有直接向法院证实过房屋已出售给于化平了，但我给于化平出过一份证明，证明我将房屋已经出售给了于化平，没有给徐美兰顶账”。2017年12月19日，张立国、刘芳出具证明一份“抚松镇鑫田小区X栋X单元401室是我的房产，面积74.89平方米，我于2015年12月18日卖给了于化平，在交房之前有我居住。在2016年7月1日，我把钥匙房屋及手续交给了于化平有于化平居住，过了几天我去于化平那里拿了两次衣物，于化平已经入住”。2016年9月27日，抚松县公安局抚松派出所出具出警情况说明一份“2016年9月21日12时24分，抚松派出所民警接到抚松县公安局110报警服务台转警称，在抚松镇鑫田小区X栋X单元402室有人闹事。民警赶到现场后，了解到是于化平与徐美兰因房屋归属问题发生纠纷，民警告知双方到法院解决此事，民警返回”。2016年9月10日、9月20日、9月21日，于化平分别对抚松县抚松镇鑫田小区X幢X单元401室三次换锁。 另查明，徐美兰与张立国、姚雷在本院达成民事调解协议，约定张立国于2016年9月20日前给付徐美兰借款本金20万元及利息，姚雷对上述款项中的5万元承担连带责任（已给付）。2016年9月21日，经徐美兰申请，本院作出（2016）吉0621执1006号执行裁定书，裁定“一、将被执行人所有的位于抚松县抚松镇鑫田小区X栋X单元402室，面积73.50平方米的楼房抵偿所欠申请执行人徐美兰借款本金20万元及利息，财产权自本裁定送达时起转移；二、申请执行人徐美兰可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续”。同日，作出（2016）吉0621执1006号执行案件结案告知书。2016年9月22日，本院作出（2016）吉0621执1006号执行裁定书，“对被执行人张立国所有的位于抚松县抚松镇鑫田小区的楼房一处（产籍号：8805015-013-0XXX-XX0401，X栋X单元401室，面积74.89平方米）予以查封”。同日，于化平就该查封裁定提出书面异议。2016年9月23日，于化平就本院将被执行人张立国所有的位于抚松县抚松镇鑫田小区X栋X单元402室，面积73.50平方米的楼房抵偿所欠申请执行人徐美兰借款本金20万元及利息向本院提出执行异议。本院于2016年9月28日，作出（2016）吉0621执异36号执行裁定书，驳回了于化平对本院（2016）吉0621执1006号以物抵债执行裁定的异议请求。2017年4月24日，本院作出“（2016）吉0621执1006号之二”号执行裁定书，认为2016年9月21日作出的（2016）吉0621执1006号执行裁定书中以物抵债的房屋（抚松县抚松镇鑫田小区X栋X单元402室，面积73.50平方米）所有权信息有误，撤销了本院（2016）吉0621执1006号执行案件结案告知书，恢复（2016）吉0621执1006号案件的执行。2017年12月10日，本院作出“（2016）吉0621执1006号之一”执行裁定书，认为2016年9月21日作出的（2016）吉0621执1006号执行裁定书中以物抵债的房屋（抚松县抚松镇鑫田小区X栋X单元402室，面积73.50平方米）所有权信息有误，撤销了本院（2016）吉0621执1006号执行裁定书（以物抵债）的执行。2017年12月16日，本院作出（2017）吉0621执异74号执行裁定书，驳回于化平对本院（2016）吉0621执1006号执行裁定（查封）的异议申请。 上述事实有房屋拆迁产权调换协议书一份、商品房销售合同（预售）一份、房屋交接合同一份、购房款发票一张、卖房协议一份（闻明兰与刘芳）、房款收据一份（杨翠岩出具）、房屋买卖协议一份（张立国、刘芳与于化平）、银行存款明细单二份、收款条一份（张立国、刘芳出具）、卖房协议一份（张立国与徐美兰）、交房协议一份（于化平与张立国）、张立国出具的说明一份、张立国与刘芳出具的证明一份、抚松县人民检察院调查笔录一份、吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621民初1616号民事调解书一份、吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621执1006号执行裁定书二份、吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621执1006号之一、二执行裁定书各一份、吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621执异36号及（2017）吉0621执异74号执行裁定书各一份等予以证实。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.于化平与张立国、刘芳于2015年12月18日签订了房屋买卖协议，于化平当时虽未在该协议买方一栏签字，但有卖方张立国、刘芳及担保人李相清的签字，且于化平已于当日给付了全部购房款，可见该房屋的买卖系双方的真实意思表示，故该书面买卖合同合法有效；2.于化平、张立国于2016年7月1日签订了交房协议，张立国将其出售的房屋交付给于化平，且张立国与刘芳又分别出具说明材料对该事实予以确认，于化平也提交了其于2016年9月10日、20日、21日三次对诉争房屋换锁的付款收据，再结合本院于2016年9月22日作出（2016）吉0621执1006号执行裁定对抚松县抚松镇鑫田小区的楼房一处（产籍号：8805015-013-0XXX-XX0401，X栋X单元401室）予以查封的事实，可见在人民法院查封之前，于化平已合法占有该不动产；3.于化平于2015年12月18日，与张立国、刘芳签订房屋买卖协议当天，已将购房款200,000.00元中190,000.00元以转款的方式给付张立国，另10,000.00元于化平称已应张立国要求以现金方式给付，张立国、刘芳也于当日向于化平出具了收到房款200,000.00元的收据一份；4.诉争房屋至今未办理过户登记，从现有证据来看，于化平并无过错。 再分析，徐美兰与张立国签订卖房协议的原因是基于其与张立国之间的民间借贷关系。其申请对张立国执行的依据也属金钱债权。张立国与徐美兰虽签订了卖房协议，但张立国在明知协议中所述的房屋信息与实际信息有误的前提下，并未予以释明，再结合其所出具的证明材料来看，其与徐美兰所签订的该卖房协议并非其真实意思表示。 综上，从上述事实及证据的分析来看，于化平的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。第三人张立国、刘芳经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 不得执行位于吉林省抚松县抚松镇鑫田小区X幢X单元401室（产籍号：8805015-013-0XXX-XX0401）的房屋。本院（2017）吉0621执异74号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费已收取4,450.00元，由被告徐美兰负担100.00元，退回原告于化平自行负担4,350.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于 林省白山市中级人民法院。 审 判 长  杨金涛 审 判 员  徐立峰 人民陪审员  孙鹤秀 二〇一八年九月十九日 书 记 员  刘诗萌