重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初5273号 原告（反诉被告）：重庆市城市综合交通枢纽（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区梧桐路**，统一社会信用代码915000002030278529。 法定代表人：郑志明，董事长。 委托诉讼代理人：赵惠静，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖龙涛，男，1977年8月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告（反诉原告）：重庆恒鎏商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区金通大道**，统一社会信用代码915000003315829228。 法定代表人：郭阳，经理。 委托诉讼代理人：杨青，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施雯，中豪律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司（以下简称交通枢纽公司）与被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司（以下简称恒鎏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）交通枢纽公司的委托诉讼代理人赵惠静、廖龙涛，被告（反诉原告）恒鎏公司的委托诉讼代理人杨青、施雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）交通枢纽公司向本院提出诉讼请求：1.恒鎏公司立即清理退场，将房屋完好腾空交还原告；2.恒鎏公司支付拖欠的2017年9月1日至2018年2月6日的租金1538180.33元、截至2018年2月6日的水电费427034.4元；3.恒鎏公司支付逾期付款的损失赔偿，以欠款金额1915214.76元为基数，从应付款之日起至实际付清之日止，按人民银行同期贷款利率上浮50%计算；4.恒鎏公司支付房屋占用费，从2018年2月6日起至实际交还之日止，按9860.13元/天的5倍计算；5.恒鎏公司支付其他损失费2400000元；诉讼费、保全费由恒鎏公司承担。事实及理由：2015年11月27日，原、被告签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，2017年4月14日签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，约定将交通枢纽公司拥有合法权益的两江新区大竹林镇金通大道东侧康庄公交站场内配套房屋的地上第二层至四层的部分区域建筑面积17400.23平方米出租给恒鎏公司使用。合同签订后交通枢纽公司按约履行交付了场地，但恒鎏公司未如约支付租金、水电费，后双方于2018年1月16日解除了租赁合同，但恒鎏公司至今未清理场地交还给交通枢纽公司，也未支付欠款。故交通枢纽公司起诉来院。 被告（反诉原告）恒鎏公司辩称，1.恒鎏公司无须向交通枢纽公司支付租金、水电费，租赁房屋用途为“街巷用地/公交运输”，不是合同约定的商业用途，违反法律规定，租赁房屋一直处于不能正常使用的状态，合同无法履行的责任在交通枢纽公司，且交通枢纽公司未履行配套的消防设计变更审核与消防土建调整义务，造成恒鎏公司无法装修改造，合同目的不能实现；2.合同解除后双方就移交事宜进行了多次协商，交通枢纽公司拒绝接收商户及其他移交调解导致移交未能完成，故交通枢纽公司要求恒鎏公司支付占用费无法律依据；3.恒鎏公司租赁期间无不当使用情况，无需赔偿场地恢复原状和整修至可使用状况的问题，更不存在损失赔偿问题；4.为了配合两江新区康美街道工作，恒鎏公司已将租赁房屋实际移交给交通枢纽公司，故不存在清理退场。 被告（反诉原告）恒鎏公司向本院提出反诉请求：1.交通枢纽公司退还恒鎏公司保证金350000元、装修保证金500000元、2015年7月至2017年9月的租金393384.3元，共计1243384.3元及资金占用损失，以1243384.3元为基数，从应付之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.交通枢纽公司赔偿恒鎏公司损失2712054.3元，包括2015年8月至2018年2月聘请员工为租赁房屋办理消防改造手续并维护正常运营的劳务费980626.38元、租赁房屋项目定位策划及设计优化调整等宣传设计费337502元、固定资产购置费63765元、办公费209683.88元、差旅费186737.96元、业务费用612702.88元、材料费48290元、会议费等其他费用264803元、项目水电费3150元；反诉费、保全费由交通枢纽公司承担。事实及理由：恒鎏公司与交通枢纽公司签订租赁合同后，用租赁房屋开展经营，转租给重庆宜居美电子商务有限公司（以下简称宜居美公司）经营和使用，宜居美公司又分别出租给商户。由于交通枢纽公司未按约办理房屋规划性质的调整工作，消防部门拒绝接收恒鎏公司和宜居美公司消防备案报建，导致租赁房屋的日常经营处于违规状态，双方在2018年1月15日解除了租赁合同，解除合同的责任在交通枢纽公司，故应退还款项、支付赔偿费用。 原告（反诉被告）交通枢纽公司辩称，1.双方的租赁合同合法有效，租赁场地经过竣工验收、消防验收等，交通枢纽公司出租的场地是依法可使用的场地，即使租赁场地在交通枢纽公司未完成房屋用途规划调整前，恒鎏公司也完全可以按照房屋规划和消防验收及其他法律规定在租赁场地中合法开展商业、办公等经营用途；2.在补充协议约定的租赁期限起始时间，租赁场地已具备全部作为商场经营的消防接件条件，以完成土地和房屋用途规划调整，是恒鎏公司迟迟不准备租赁场地的消防报建材料导致交通枢纽公司无法配合；3.恒鎏公司实际使用了租赁场地，已进行了转租并收取租金，并无无法使用的情况；4.恒鎏公司未支付租金、水电费、场地占用费属于严重违约，应承担赔偿责任；5.租赁场地未完成消防土建调整恒鎏公司负全责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《康庄公交站场配套房屋租赁合同》、《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》、不动产权证、建设工程竣工验收备案登记证、建设工程竣工规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、《重庆市国土房管局关于白鹤与大竹林公交站场部分配套办公用房调整规划用途的意见》、《重庆市交通委员会关于北部新区大竹林组团O9-7地块和南岸区南坪组团J10-2地块规划修改意见的复函》、《重庆恒鎏投资管理有限公司关于康庄公交枢纽站项目推荐实施存在相关消防审批问题的函》、《重庆市人民政府领导批示抄告单》、《重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司关于大竹林（康庄）公交站场房屋租赁相关事宜的复函》、《重庆市规划局关于北部新区大竹林组团O9-7地块和南岸区南坪组团J10-2地块规划情况的复函》、《国有建设用地使用权出让合同》、收据、《康庄公交站场配套房屋租赁合同》及补充协议、记账凭证、银行交易凭证和记录、发票、缴费通知单、《重庆通邑物业管理有限公司关于康庄配套房屋尽快完善消防手续的函》、《关于催收康庄站场配套房屋租金及物业服务费的函》、律师函、《关于解除的函》及复函、传票、民事判决书、《关于康庄公交枢纽站项目推进实施消防疏散通道相关问题的函》、《建设工程消防设计备案材料补正通知书》、撤场通知、《康庄公交站场租赁户集访相关事实协调会会议纪要》、费用统计表、发票、业务回单等本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.对照片，真实性无法核实，本院不予采信； 2.对水电费缴费明细，是由交通枢纽公司单方制作，本院不予采信； 3.对水电表照片打印件，真实性无法核实，本院不予采信； 4.对招商文件复印件，真实性无法核实，本院不予采信； 5.对（2016）渝民终471号民事判决书，与本案无关联性，不予采信； 6.对恒鎏公司消防备案手续的相关流程资料，是恒鎏公司单方制作，真实性无法核实，本院不予采信； 7.对《第一期康庄、白鹤项目工作简报》，无证据证明已向交通枢纽公司送达，真实性无法核实，本院不予采信； 8.对《关于康庄公交枢纽站项目推进实施存在相关消防审批问题和请求延长租期的函》，无证据证明已向交通枢纽公司送达，真实性无法核实，本院不予采信； 9.对《关于康庄公交枢纽站项目推进实施存在相关消防审批问题的函》，无证据证明已向交通枢纽公司送达，真实性无法核实，本院不予采信； 10.对《康庄美地公交站场项目、回龙湾白鹤公交站场项目定位策划及设计优化调整、首席招商代理委托合同》、《广告代理合同》、《云图创意——图像使用许可授权》及发票、付款回单，各证据间相互印证，本院予以采信； 11.对重庆锦勤广告有限公司出具的发票及业务回单，无合同予以印证，本院不予采信； 12.对工资统计表、工资表、付款回单、劳动合同，恒鎏公司向其员工支付工资并不属于其履行合同所产生的损失，与本案无关联性，不予采信； 13.对固定资产购置清单及发票、订货合同、费用明细表、报销单、回执、发票，是恒鎏公司经营所产生的费用，不属于其履行合同所产生的损失，与本案无关联性，不予采信。 经审理查明：交通枢纽公司是重庆两江新区金通大道**的所有权人，于2016年6月30日取得不动产权证，载明该房屋为划拨地，用途为街巷用地/公交运输；该大竹林公交站场于2014年9月17日取得建设工程竣工规划核实确认书，2014年10月15日重庆北部新区公安消防支队对该公交站场出具建设工程消防验收意见书，内容有：地：地上**为消防控制室交车发车场，二层为候车厅、发车大厅及站务用房，三层为商业配套用房及站务用房，四层为办公房，属于多层公共建筑，综合评定该工程消防验收合格，该工程改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核、验收或备案；2015年12月1日该公交站场取得建设工程竣工验收备案登记证。 2015年11月27日，以交通枢纽公司为甲方、恒鎏公司为乙方，签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》，主要约定：二、租赁房屋情况，甲方将其拥有合法权益的位于两江新区大竹林镇金通大道东侧的康庄公交站场内配套房屋的地上第二至四层部分区域（不含公交办公区域和各层上人屋面），建筑面积17400.23平方米出租给乙方使用；本租赁房屋为公交站场配套办公房屋，甲方目前正在进行房屋规划性质的调整工作，拟将其调整为商业商务用途，乙方已完全知晓上述情况，乙方须自行办理、完善房屋装修、改造、营业等相关手续，甲方须积极配合并提供相关资料和手续，如因房屋规划性质原因，造成乙方无法办理房屋装修、改造和营业等相关政府审批手续的，甲方不承担任何责任；三、租赁方式及用途，甲方将本租赁房屋整体出租给乙方用于乙方开展经营（包括但不限于住宿、餐饮、娱乐等经营项目）业务，乙方可将本租赁房屋中部分房屋进行招商经营、转租或与第三方联营、合作；四、租赁期限，原则上15年，租赁期从2015年6月1日起至2030年5月31日止（其中含免租期180天，免租期自2015年6月1日起至2015年11月27日止）；五、租金、物业服务费、履约保证金及装修保证金，租赁期内第1至10年租金标准：第1年（2015年6月1日至2016年5月31日）17元/平方米，每月租金合计295803.91元，从第2年起按5%逐年递增；2015年11月28日至2015年11月30日，甲方收取乙方租金29580.39元，该租金在本合同签订生效后5日内由乙方向甲方支付；从2015年12月1日起租金采取预付方式，每3个月为一次支付期，第一期887411.73元在2015年11月20日前由乙方向甲方支付，第一期结束前10日乙方预付第二期租金，以后每期租金的支付时间及方式以此类推，甲方在收到每期租金后5个工作日内向乙方出具正式租赁发票，如果甲方未依约向乙方出具正式租赁发票且逾期达5个工作日的，乙方有权拒付下一期租金且不承担任何法律责任；乙方应在合同签订后5日内一次性向甲方指定账户交纳履约保证金350000元，履约保证金不能作为乙方支付给甲方的房屋租金及代收、代缴的各种费，租赁期届满或按本和合同相关约定解除合同，乙方如无本合同约定的违约行为，经甲方验收房屋无损坏，且相关费用清算完毕并完结退房手续后5个工作日内，甲方将本履约保证金无息全额退还乙方；应在合同签订后5日内一次性向甲方指定账户交纳装修保证金500000元，在装修竣工验收后5个工作日内无息返还；九、违约责任，甲方擅自提前终止本租赁合同的，甲方向乙方支付违约金（金额另行协商确定），且乙方有权要求甲方赔偿全部损失，包括但不限于乙方或经营第三方装修、装饰与搬迁等产生的一切损失，以及乙方违反其与经营第三方签署的相关协议而支付的违约金和赔偿金，并自解约之日起3日内向乙方无息全额退还履约保证金及预收部分的房屋租金；甲方违反本合同约定，致使乙方不能正常装修及经营或因此遭受任何损失的，甲方须赔偿乙方相应的损失；乙方发生下列情况，甲方有权解除本租赁合同和要求乙方支付违约金（金额双方协商确定），不予退还履约保证金及乙方预付的房屋租金，如乙方相关违约行为给甲方造成其他损失的，甲方有权另行要求乙方进行经济赔偿，甲方有权要求乙方在本合同解除之日起10个工作日内清理退场，如乙方拒不在上述期限内退场的，乙方在租赁房屋内的装修（含乙方权属的设施、设备等）均归甲方所有，且甲方无义务给予乙方任何补偿：乙方因自身原因逾期20日未向甲方支付房屋租金，经甲方再次书面催交，乙方在收到书面催交通知书30日内仍未交纳的；十、其他约定，（二）租赁期满或租赁合同依约解除时，乙方应在租赁期届满或合同解除后15工作日内将租赁房屋移交给甲方（该时段内按合同约定的当期标准，乙方向甲方及甲方所属物业管理公司缴纳租金），逾期未移交的，每逾期1日应向甲方支付本合同约定的日租金5倍的租赁房屋占用费，逾期超过30工作日的，甲方有权自行收回房屋，房屋内所属乙方物品甲方不予保管，甲方不予退还履约保证金；（四）本合同约定的租赁期内未经甲方同意乙方擅自终止合同的，或甲、乙双方协商解除合同的，乙方须清退本租赁房屋内所有乙方引入的经营第三方，按本合同相关约定将房屋交还甲方，甲方可与相关经营方重新协商签订合同。 恒鎏公司在2015年7年29日已向交通枢纽公司支付了履约保证金350000元和装修保证金500000元。 2015年11月30日，恒鎏公司向交通枢纽公司去《重庆恒鎏投资管理有限公司关于康庄公交枢纽站项目推进实施存在相关消防审批问题的函》，提到：为了解决康庄枢纽站项目2-4层的装修进场问题，我公司近日前往北部新区消防支队，把现目前本项目2-4层调整规划用途的进展，消防支队表示，消防部门确实无法进行接件办理，两江新区也明确建筑及土地功能性质的调整必须规划先行；请求尽快完成功能性质调整审批。 2016年3月5日，恒鎏公司向交通枢纽公司去《关于康庄公交枢纽站项目推进实施消防疏散通道相关问题的函》，载明：项目由办公用房调规为商业用途，必须增加消防疏散通道才能达到使用条件，目前我市在与项目原设计单位中机中联工程有限公司拟定《重庆市康庄公交枢纽站场工程站务综合楼土建装修工程设计修改协议》，本次工程改造费用估算金额183.24万元，如果由贵司委托我司垫付，资金耗费占用较大，提出：顺延六个月作为免租期；在二楼和三楼之间增加楼板100平方米，工程价4.64万元由我司支付；垫付费用在应收租金中抵扣。 恒鎏公司称消防土建变更应由交通枢纽公司设计、申报，因为交通枢纽公司怠于履行，故恒鎏公司不得不去协助做这些工作推进项目。交通枢纽公司称并未收到修改设计，且恒鎏公司要求交通枢纽公司承担费用属于违约，双方核心矛盾由此产生，也是消防设计无法推进的原因。 2017年1月8日，案涉房屋物管公司重庆通邑物业管理有限公司（以下简称通邑公司）向恒鎏公司去《关于康庄配套房屋尽快完善消防手续的函》，称受交通枢纽公司委托管理各站场，恒鎏公司未按合同要求完成消防报建及消防改造工作，且大量商家已经进场经营，请恒鎏公司加快办理消防手续。 2017年4月14日，交通枢纽公司与恒鎏公司签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同补充协议》，主要约定：双方于2015年11月27日签订了康庄公交站场配套房屋租赁合同，由于市政府于2016年2月批准该房屋性质规划调整为商业，国土部门“招拍挂”手续正在抓紧办理中，房屋调规一直未办理完成，虽在原租赁合同中明确了房屋现状等情况，但经甲方多次与规划、消防部门进行沟通，了解到项目目前确实不具备消防接件条件，因此造成乙方无法办理装修改造方案的消防审批，乙方虽进场，但不能对该房屋进行改造和装修，没有实现租赁合同目的，鉴于以上原因订立补充协议：一、将租赁期限的起始时间调整为租赁物业具备消防接件条件之日，租期仍为15年；二、试运行，（一）乙方及商户拟定2017年4月19日（暂定）试运行，甲方原则予以支持，本协议所约定的试运行是指租赁房屋的全部或者部分开始投入使用；（二）如乙方能在第（一）款约定时间试运行后，乙方应从2017年8月1日起按原协议约定的免租期结束后第一年租金标准缴纳租金，试运行之前甲方不收取乙方租金，乙方在试运行开始后至2017年8月1日前按照2万元/月金额向甲方交纳试运行期间租金；四、租金采取预付方式，每3个月为一次支付期，租期结束前10日支付下一期租金；五、涉及该房屋所有消防装修改造的相关事项及改造装修由乙方负责，甲方不承担相关改造费用。 恒鎏公司按合同约定时间进行了试运行。 2017年8月14日，重庆两江新区公安消防支队出具建设工程消防设计备案材料补正通知书，载明：宜居美公司，你单位申报了重庆市宜居美生活购物广场建设工程的消防设计备案，经审查备案材料不符合规定，需要补正消防设计文件2份，按政府会会议纪要要求，该工程应先办理消防土建调整。 2017年11月13日、2017年12月19日，通邑公司向恒鎏公司发函，称恒鎏公司未完成消防报建及消防改造，要求立即停止经营加紧办理消防报建。 2017年12月5日，交通枢纽集团在完善了规划变更手续、补交土地出让金后重新取得重庆两江新区金通大道520号的不动产权证，土地性质为出让，用途为批发零售用地/商业服务，具体房屋用途是商业服务（位于第**、第**）、办公（位于第**、第**）。 2018年1月8日，恒鎏公司向交通枢纽公司去《关于解除的函》，称交通枢纽公司是消防土建调整报备主体单位，因消防土建调整工作交通枢纽公司始终未落实，导致恒鎏公司无法进行二次装修报建及申请，不能进行正常的生产经营活动，使得租赁合同无法履行，故正式提出解除《租赁合同》及补充协议。 2018年1月9日，交通枢纽公司收悉上述函件，并于2018年1月15日复函，称恒鎏公司因自身原因逾期超过178日未支付租金，经交通枢纽公司催收超过112日仍未支付租金，故交通枢纽公司要求解除租赁合同。该复函恒鎏公司收悉。双方均认可租赁合同在2018年1月16日已解除。 2018年2月26日，在康美街道办事处召开了康庄公交站场租赁户集访相关事宜协调会，交通枢纽公司、恒鎏公司、宜居美公司参加会议，会议决定的内容有：恒鎏公司、宜居美公司立即撤场，并积极配合业主做好善后工作，公告租赁户、将租赁户名册、与之签订的租赁合同及补充协议、保证金收取台账、与租赁户往来函件、划铺装修图纸、机电装修方案、原招商及优惠条件等原始档案移交业主，商场由交通枢纽公司自行管理。 2018年2月26日，恒鎏公司出具《撤场通知》，载明：我司于2018年2月27日整体撤场，将该经营场地及场地内商户移交给交通枢纽公司。交通枢纽公司称在该通知上签字的是物管公司人员，双方并未依法移交，恒鎏公司也未向交通枢纽公司移交租户名册等材料。 案涉租赁场地至庭审当日仍未通过消防土建调整。小租户仍在租赁房屋中。 交通枢纽公司称2017年6月具备了消防接件条件。 关于租金。恒鎏公司在2015年7月29日支付了2015年11月28日至2015年11月30日的租金29580.39元；2017年4月5日支付了2017年4月19日至2017年5月18日试营业期间的租金20000元；2017年7月18日，支付了2017年5月19日至2017年7月31日的租金48000元；2017年9月1日，支付了2017年8月的租金295803.91元。通邑公司多次向恒鎏公司去函催收2017年9月1日至2018年1月31日的租金1479019.55元。恒鎏公司主张2015年7月29日支付的29580.39元是在补充协议签订前支付的租金，但补充协议约定试营业前不支付租金，故该款项应予退还；交通枢纽公司主张补充协议并未约定已支付的租金要退还。 关于房屋占用费。交通枢纽公司主张，合同约定按租金5倍计算房屋占用费，是因为租金约定较低，5倍是正常的租赁价格，该约定并无违约金性质，并举示了宜居美公司出租给租户的租赁合同复印件和案涉场地附近小商铺的租赁合同复印件，拟证明租金的市场水平在每平方米100元左右，与本案约定的每平方米17元存在较大差异，无需再对租金市场价申请鉴定。恒鎏公司对租赁合同复印件均不予认可，认为市场价的举证责任应由交通枢纽公司承担。 关于拖欠的水电费，虽然交通枢纽公司举示了水电费用缴费通知单，但并未举示已实际代付水电费的证据。 关于交通枢纽公司的损失，交通枢纽公司未举示证据，其主张恒鎏公司在消防审批通过前转租房屋进行装修遗留了消防问题需要整改，宜居美公司与200多户小租户间的租赁合同未解除在租赁场地继续经营，给交通枢纽公司收回场地造成巨大困难，造成重大损失。 关于恒鎏公司的损失。恒鎏公司举示了2015年8月1日其与重庆合力新港房地产顾问有限公司签订的《康庄美地公交站场项目、回龙湾白鹤公交站场项目定位策划及设计优化调整、首席招商代理委托合同》及发票、付款回单，拟证明恒鎏公司委托重庆合力新港房地产顾问有限公司对案涉项目进行优化设计招商服务，支付服务费230000元，因白鹤公交站场项目未实际履行，故所付款项全是康庄项目的费用。举示了2015年10月28日其与重庆高戈数字传播有限公司签订的《广告代理合同》及发票、付款回单，拟证明恒鎏公司委托重庆高戈数字传播有限公司对案涉项目提供设计和推广服务，支付了服务费180000元，因白鹤公交站场项目未实际履行，故所付款项全是康庄项目的费用。举示了由重庆广隆网络科技有限公司出具给恒鎏公司的《云图创意——图像使用许可授权》及发票、业务回单，拟证明恒鎏公司使用了广隆网络科技有限公司提供的图像，支付服务费1180元。举示重庆锦勤广告有限公司出具的发票及业务回单，拟证明恒鎏公司委托重庆锦勤广告有限公司制作宣传服务，支付服务费22322元。交通枢纽公司对上述证据均不予认可。 恒鎏公司举示工资统计表、工资表、付款回单、劳动合同，拟证明恒鎏公司为了履行案涉租赁合同，聘用员工，从2015年8月至2018年3月共支付工资980626.38元。交通枢纽公司对工资表不予认可，部分是复印件，认为劳动合同并未约定工作地点及内容，无法确认与本案的关联性。 恒鎏公司举示固定资产购置清单及发票，订货合同等，拟证明其购买了电脑、复印件、家具、手机、空调等。交通枢纽公司认为均是恒鎏公司经营过程中的行政开支，与本案无关。 恒鎏公司举示了费用明细表、报销单、发票、回执、门票等，拟证明其支付了办公费、差旅费、业务费、材料费、会议费、水电费共计1325367.72元。交通枢纽公司认为这些费用是恒鎏公司正常经营的费用，与本案无关。 另查明，恒鎏公司承租案涉场地后于2016年7月1日与宜居美公司签订《康庄公交站场配套房屋租赁合同》及补充协议，将公交站场内配套房屋的地上第二至三层的部分区域（不含公交办公区域）建筑面积14812平方米的房屋出租给宜居美公司。恒鎏公司起诉宜居美公司要求支付租金、商管费及违约金。我院作出（2018）渝0112民初960号民事判决书，判决宜居美公司向恒鎏公司支付2017年9月1日至2018年1月31日期间的租金及商管费等。 审理过程中，我院到两江新区消防支队了解到：1.案涉场地至今未通过消防审核的原因是建设方至今未办理消防土建调整手续，若未办理该手续，消防支队也不会收装修报建的消防手续；2.消防土建调整报建必须由建设方亲自来办理，其后可由使用方办理消防装修手续；3.办理消防土建调整报建之前需规划调整为商业用途；4.关于消防设计变更手续，若设计变更是土建方面则由建设方办理，若设计变更是装修方面则由使用方办理。 庭审中，交通枢纽公司明确其诉讼请求清理退场、完好腾空是指：恒鎏公司的工作人员撤离场地、停止经营、搬离物品并不破坏房屋设施设备；停止经营是指恒鎏与宜居美解除合同、小租户搬离。 交通枢纽公司主张，按照合同约定恒鎏公司应承担消防改造的费用，根据恒鎏公司的经营需要向交通枢纽公司提交土建调整报建需要的消防设计图纸、施工等资料，由交通枢纽公司配合完成报建手续，因为恒鎏公司未完成设计并提交和消防土建调整紧密相连的设计图纸等，导致交通枢纽公司无法提交消防报建的完整文件。恒鎏公司主张，案涉房屋变更为商业用途后，依据相关消防标准必须要进行增设外挂楼梯、拓宽通道等土建施工，因为交通枢纽公司未履行消防土建调整工作，导致恒鎏公司无法办理装修消防手续至合同无法履行。 本院认为：交通枢纽公司在2017年12月5日获得了规划变更后的不动产权证，其与恒鎏公司签订的《康庄公交站场配套房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。 双方一致确认上述合同在2018年1月16日已解除。现争议的焦点是谁在合同履行过程中存在违约行为，即谁应当承担未能完成消防土建调整报建的责任。 首先，《康庄公交站场配套房屋租赁合同》中约定“乙方须自行办理、完善房屋装修、改造、营业等相关手续，甲方须积极配合并提供相关资料和手续，如因房屋规划性质原因，造成乙方无法办理房屋装修、改造和营业等相关政府审批手续的，甲方不承担任何责任”，在《补充协议》中约定“涉及到该房屋所有消防装修改造的相关事项及改造装修由乙方负责，甲方不承担相关改造费用”。即原、被告双方约定由恒鎏公司承担消防手续办理的义务及费用，交通枢纽公司配合。但根据《中华人民共和国消防法》的规定，消防土建调整需由交通枢纽公司亲自办理，故交通枢纽公司仍应承担亲自去消防支队进行消防土建调整报建的责任。 其次，交通枢纽公司将公交站场二至四层整体出租给恒鎏公司，由恒鎏公司根据自己的经营情况自行装修、改造。故装修改造中涉及土建调整方面内容的，确需由恒鎏公司提供相应的设计、施工材料，再由交通枢纽公司出面进行消防土建调整报建。恒鎏公司并未举示已向交通枢纽公司提交土建调整报建相关材料的证据。 再次，2017年12月5日，交通枢纽公司取得租赁房屋规划调整后的房地产权证，不会再因为房屋规划性质原因导致无法办理房屋装修、改造等手续，在此之后，双方是否积极履行相应的合同义务即恒鎏公司向交通枢纽公司提供消防土建调整材料、交通枢纽公司进行消防土建调整报建，均无证据予以佐证。 综上，恒鎏公司举示的证据不能证明其已履行了向交通枢纽公司提交消防土建调整材料的义务，不能认定是交通枢纽公司怠于履行消防土建调整报建义务导致合同解除。 关于退场及交还房屋。租赁合同解除后，恒鎏公司应向交通枢纽公司返还房屋，返还房屋有将房屋内物品腾空、人员撤离之意。虽然恒鎏公司人员已撤离租赁场地，但次承租人仍占用租赁场地继续经营，恒鎏公司并未完成返还房屋的义务，其还应要求各次承租人撤离租赁场地，将租赁场地腾空并交还给交通枢纽公司。故交通枢纽公司要求恒鎏公司返还房屋的诉讼请求本院予以支持。 关于租金。按照《补充协议》的约定，2017年4月19日前不收取租金。恒鎏公司向交通枢纽公司支付了2015年11月28日至2015年11月30日的租金29580.39元应予以退还。该租金在签订《补充协议》时即明确不应收取应予退还，故交通枢纽公司应从签订《补充协议》的次日即2017年4月15日起至退还之日止，以29580.39元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向恒鎏公司支付资金占用损失。 在合同履行期间，恒鎏公司将租赁房屋转租给宜居美公司并收取相关费用，属于实际使用了租赁房屋，在无证据证明交通枢纽公司有违约行为的情况下，其要求交通枢纽公司退还已支付的免租期之后的租金并不再支付未付租金无事实和法律依据。恒鎏公司未支付2017年9月1日起的租金，租赁合同在2018年1月16日解除，故恒鎏公司应向交通枢纽公司支付2017年9月1日至2018年1月16日的租金295803.91元/月×4.53个月=1339991.71元。恒鎏公司要求交通枢纽公司退还2015年7月至2017年9月租金及资金占用损失的诉讼请求本院不予支持。 关于逾期付款的损失赔偿。恒鎏公司逾期支付2017年9月1日至2018年1月16日的租金1339991.71元，给交通枢纽公司带来了资金占用损失，故恒鎏公司应以591607.82元为基数从2017年7月21日起、以748383.89元为基数从2017年10月21日起，至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向交通枢纽公司支付资金占用损失。恒鎏公司要求参照买卖合同的规定按照贷款利率的1.5倍计算损失，无法律依据本院不予支持。 关于水电费。水电费应由恒鎏公司自行缴纳，若交通枢纽公司代为支付，可向恒鎏公司主张该费用，但交通枢纽公司并未举示已实际代为支付的证据，故对交通枢纽公司要求恒鎏公司支付水电费427034.4元的诉讼请求本院不予支持。 关于房屋占用费。租赁合同约定，租赁期满或租赁合同依约解除时，乙方应在租赁期届满或合同解除后15工作日内将租赁房屋移交给甲方（该时段内按合同约定的当期标准，乙方向甲方即甲方所属物业管理公司缴纳租金），逾期未移交的，每逾期1日应向甲方支付本合同约定的日租金5倍的租赁房屋占用费，逾期超过30工作日的，甲方有权自行收回房屋，房屋内所属乙方物品甲方不予保管，甲方不予退还履约保证金。现租赁房屋内仍由次承租人在占有使用房屋，交通枢纽公司不宜直接处置其财产，导致租赁房屋一直被占用，故恒鎏公司应向交通枢纽公司支付房屋占用费。房屋占用费应按照房屋的租金市场价格予以约定，或者参照合同约定的租金价格予以确定。租赁合同约定按照日租金的5倍支付房屋占用费，交通枢纽公司主张合同约定的租金标准远低于租金市场价，按5倍计算亦合适，但其举示的证据均不能对市场价予以佐证，且不申请对市场价进行鉴定，故本院认定，在不能确定租金市场价值的情形下，按租金标准的5倍计算房屋占用费带有惩罚性，具有违约金的性质，酌情调整为按照合同约定的租金标准的1.3倍计算房屋占用费。故2018年1月17日至2018年2月6日期间，恒鎏公司应按照租金标准向交通枢纽公司支付占用费9860.13元/天×21天=207062.73元，2018年2月7日至房屋交还之日期间，恒鎏公司应按照租金标准的1.3倍即12818.17元/天向交通枢纽公司支付占用费。交通枢纽公司仅要求恒鎏公司从2018年2月6日起支付房屋占用费，故恒鎏公司应向交通枢纽公司支付2018年2月6日的房屋占用费9860.13元及从2018年2月7日起至房屋交还之日止按照12818.17元/天计算的房屋占用费。 关于履约保证金。恒鎏公司并未在合同解除后30个工作日内向交通枢纽公司交还房屋，按约履约保证金不予退还，故恒鎏公司要求交通枢纽公司退还履约保证金350000元的诉讼请求本院不予支持。 关于装修保证金。租赁合同约定“在乙方完成本次装修工作并清运全部建筑装修垃圾后，经甲方验收房屋无损坏，在装修竣工验收后5个工作日内，甲方将装修保证金无息全额退还乙方”，原、被告双方均未对租赁房屋的装修情况举示证据予以证明，考虑到租赁房屋已实际投入经营、租赁合同解除，该装修保证金应予以退还。故恒鎏公司要求交通枢纽公司退还装修保证金500000元的诉讼请求本院予以支持。装修保证金交通枢纽公司应在合同解除之日2018年1月16日予以返还，故交通枢纽公司还应以500000元为基数从2018年1月17日起至付清至日止按照中国人民银行同期贷款利率向恒鎏公司支付资金占用损失。 关于交通枢纽公司的损失费。交通枢纽公司并未对其损失内容及金额举示证据佐证，故其要求恒鎏公司支付损失费2400000元的诉讼请求本院不予支持。 关于恒鎏公司的财产损失。在交通枢纽公司违约致使合同解除的情形下，恒鎏公司所产生的损失才应由交通枢纽公司赔偿。现交通枢纽公司并无违约行为导致合同解除，故恒鎏公司要求交通枢纽公司赔偿损失2712054.3元的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司在本判决生效后立即将康庄公交站场内配套房屋的地上第二至四层腾空并返还给原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司； 二、被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司支付2017年9月1日至2018年1月16日的租金1339991.71元，并以591607.82元为基数从2017年7月21日起、以748383.89元为基数从2017年10月21日起，至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失； 三、被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司支付2018年2月6日的房屋占用费9860.13元及从2018年2月7日起至房屋交还之日止按照12818.17元/天计算的房屋占用费； 四、原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司在本判决生效后立即向被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司退还2015年11月28日至2015年11月30日的租金29580.39元，并以29580.39元为基数从2017年4月15日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失； 五、原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司在本判决生效后立即向被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司退还装修保证金500000元，并以500000元为基数从2018年1月17日起至付清至日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失； 六、驳回原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费42140元，由原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司负担7240元、被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司负担34900元，反诉案件受理费16298元，由原告（反诉被告）重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司负担2670元、被告（反诉原告）重庆恒鎏商业管理有限公司负担13628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  晏慧耘 二〇一八年九月十日 书 记 员  李 洁