贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔05民终2572号上诉人（原审被告）：杜艳，女，1980年11月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审被告）：熊家宏，男，1980年12月18日出生，汉族，住贵州省毕节市赫章县。被上诉人（原审原告）：贵州浙商城商业管理贸易有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区。法定代表人：何司卿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆奎，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原审第三人：贵州丰盛房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区。法定代表人：黄义军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆奎，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人杜艳、熊家宏因与被上诉人贵州浙商城商业管理贸易有限公司（以下简称浙商城）、原审第三人贵州丰盛房地产开发有限公司（以下简称丰盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初670号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人杜艳、熊家宏的上诉请求是：一、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足,判决结论错误。(一)从《浙商城.乐购广场商铺租赁合同》看，上诉人是与浙商城还是与丰盛公司租赁的商铺无法认定。从合同当事人的名称或者姓名和住所上无法识别，而在合同签字页甲方为黄义军，单位名称是浙商城，而被上诉人浙商城的起诉状上浙商城的法定代表人是何司卿，而非黄义军。一审法院在没有厘清权利义务主体的情况下，就判令上诉人支付被上诉人浙商城租金是事实认定不清。事实认定不清必然得出错误的判决结论。（二）即使被上诉人浙商城是适格的诉讼主体，合同约定的租金及费用的交纳期限也是在租赁前一年到期前三个月(90个日历天)内预付后一年的租金，前三个月内，没有具体到哪一天，一审法院判决2017年11月1日至2017年11月12日的租金1294元即107.85元∕天，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利率。上诉人恢复占有使用商铺后至2018年10月31日的租金，按107.85元/天，根据上诉人实际占有使用涉案商铺的期限计算，并以该计算金额为基数，恢复占有使用商铺后2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利率的硬性裁判不符合司法的目的。法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平正义。而一审法院硬性将租赁前一年到期前三个月(90个日历天)内硬性裁判为到期前三个月的第一天2017年8月1日，为什么不裁判成2017年10月30日至该款项支付完毕期间的利率呢？显然一审判决有损法律的公平原则。（三）被上诉方的江子军（已离职）董事长代表公司所承诺的：“上诉人租赁铺面的整层除A区老顽童区域改造为窗帘业态外，其他区域一律不允许经营窗帘。B区也只允许B3012、B3038、B3066、B3088、B3131往A区方向能经营窗帘，往C区方向一律不能经营窗帘”的承诺是对《浙商城.乐购广场商铺租赁合同》的补充。上诉人搬到A区后，被上诉人又安排B3047至B3052、B3041、B3042、B3067、B3068、D3010、D3011等商铺承租人经营起了窗帘，并且在营业时间内必须前后双向出入口经营的商铺又没有双向出入口经营。被上诉人的严重违约行为给上诉人造成了极大的经济损失，由于被上诉人违约在先，上诉人只是根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定履行不安抗辩，具有事实和法律依据，而不是一审法院认定的上诉人拒付租金没有事实和法律依据。一审法院认定事实错误。（四）《浙商城.乐购广场商铺租赁合同》的租期自2016年11月1日至2021处10月31日，在合同并未解除的情况下，被上诉人以上诉人拒付租金为由，擅自于2017年11月12日断电锁门至今，严重侵害了上诉人的承租经营权，给上诉人造成了较大的经济损失。上诉人请求合并审理，但一审法院只裁判上诉人应承担被上诉人的租金和违约责任，而不合并审理被上诉人承担断电锁门期间上诉人的经营损失，不符合民事诉讼的立法目的，民事诉讼法规定合并审理的目的，在于减轻当事人和人民法院不必要的讼累，从而节省人力，物力、财力;防止法院在处理有关联的问题中作出相互矛盾的裁判，从而保证法院裁判的正确性和统一性。利于全面、彻底、公正地解决纠纷。一审法院未合并审理被上诉人断电锁门期间给上诉人造成的经营损失于法有悖。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。为了查清案件事实真相，一审法院应当依职权追加江子军（现已离职）为第三人参与诉讼。但一审法院既未依职权追加，也未依当事人的申请追加。在案件事实不清的情况下，任意判决上诉人向浙商城支付租金，其中2017年11月1日至2017年11月12日的租金1294元，于判决生效之日起五日内支付，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利率。在被告恢复占有使用商铺之日起五日内支付的错误判决。原审法院违反法定程序影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。被上诉人及原审第三人答辩称，一、黄义军系原审第三人的股东，答辩人对其与被答辩人签订涉案合同行为予以认可。二、涉案合同明确约定了租金的支付时间，被告未在约定的时间内支付租金即构成违约，应承担相应违约责任。三、答辩人曾经采取断电锁门措施，系因被答辩人未按合同约定时间支付租金采取的私利救济措施。四、答辩人起诉至一审法院，立案调解时即要求被答辩人收回房屋，但其拒不接受，应承担之后的租金支付义务。被上诉人浙商城向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告租金39367元，并以39367元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍从2017年8月1日起向原告支付利息，计算至履行完毕之日止;二、本案诉讼费用由被告承担。一审查明。第三人丰盛公司开发毕节市七星关区草海大道旁浙商城商贸广场，统一委托原告浙商城进行招租经营管理。2016年10月12日，原告与被告签订《浙商城.乐购广场商铺租赁合同书》，合同约定：原告将浙商城.乐购广场A3017、A3018号商铺及经营设施租给被告杜艳、熊家宏使用，经营业态为窗帘，合同期限5年，自2016年11月1日起到2021年10月31日，按周期计算租金，合同期第一年自2016年11月1日至2017年10月31日，应缴纳租金为:39367.00元，第二年租金自2017年11月1日至2018年10月31日，租金为:39367.00元。被告应在租赁前一年到期前三个月内预付后一年租金，第一年租金在本合同签订时支付给原告。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告向原告支付了第一年度2016年11月1日至2017年10月31日的租金39367.00元，尚欠第二年度租金未支付。根据合同约定，被告应于2017年8月1日前支付原告第二年度2017年11月1日至2018年10月31日的租金，但双方因商场的经营规划布局等发生纠纷，被告拒付其余租金，2017年11月12日，原告以被告未付租金为由将涉案商铺锁门并断电至今。原告以前述请求诉至一审法院。一审认为：本案争议的焦点是，被告是否有权拒付原告第二年租金，租金该如何结算。原、被告双方对被告已经支付了第一年租金39367.00元的事实无争议，一审法院予以确认。第二年（2017年11月1日至2018年10月31日）的租金，合同约定应于2017年8月1日前支付，原告自认因被告欠付租金，原告于2017年11月12日就对涉案商铺采取断电锁门措施。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，租赁合同关系权利义务的行使应以租赁物被正常使用为基础，即使被告未支付原告租金，原告也只能通过合法的途径主张权利，而不能对涉案商铺断电锁门，既然2017年11月12日以后因原告锁门断电行为导致被告未能实际占有使用涉案商铺，那么2017年11月12日至原告恢复让被告占有使用涉案商铺期间的租金，一审法院不予支持。2017年11月1日至2017年11月12日租金为：39367.00元÷365天×12天=1294元，被告恢复占有使用商铺以后至2018年10月31日的租金，根据《商铺租赁合同书》约定的每年39367.00元，折合107.85元/天，参照被告实际使用期限计付。合同约定逾期支付租金按欠付租金的20%支付违约金，原告要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3被计付利息，未违反合同约定及法律规定的最高利率限额，一审法院予以支持。关于被告是否有权拒付租金问题。合同第6.8条约定“乙方所租赁的铺位为前后双向出入口经营的，在营业时间内必须双向开门经营，不得以任何理由设置单向出口经营，若有该现象发生经市场管理公司书面警告三次以上视为违约，甲方有权单方终止合同，所缴纳的一切费用不予退还。”该约定是针对双向出入口商铺经营者应当有“双向开门经营”义务，若该经营者未履行该义务，原告应履行监管义务，被告以该约定为由，认为与其承租的商铺相邻的其他商铺应当双向开门经营而未双向开门，认为原告应当履行监管义务而未履行，以及原告承诺的关于窗帘经营规划等情形未落实，导致被告经营受到影响，被告以此为由拒付租金。但是被告拒付租金的行为没有事实及法律依据，即使原告的前述行为造成被告损失，被告也只能另行主张权利，而无权拒付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜艳、熊家宏向原告浙商城支付租金，其中2017年11月1日至2017年11月12日的租金1294元，于本判决生效之日起五日内支付，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利息。被告恢复占有使用商铺以后至2018年10月31日的租金，按107.85元/天，根据被告实际占有使用涉案商铺的期限计算，并以该计算金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利息，在被告恢复占有使用涉案商铺之日起五日内支付；二、驳回原告浙商城的其他诉讼请求。案件受理费392元，由原告浙商城负担196元、被告杜艳、熊家宏负担196元。二审中，上诉人新提交的证据有：一、票据。证明：被上诉人应参照上诉人2017年7月，5天的营业收入，8月、9月三月营业收入共90多万元营业额，窗帘的利润是2099.60元，证明被上诉方造成上诉人营业收入损失，以每天2099.60元计算。被上诉人及原审第三人质证认为，一、对该份证据内容真实性有异议，该份销货清单系上诉人制作，没有合同、发票予以证明，不能够客观真实反映上诉人销售收益；二、被上诉方停电锁门的期间只有一个月左右，并且是因为其未按照合同约定支付租金，多次催要拒不缴纳情况下采取，即便其构成营业损失，也是其单方造成，与被上诉方无关，也应该另案主张；三、在上诉人向七星关区法院立案时，立案庭进行调解，未解决纠纷，上诉人当时明确表态要求其回来接收房屋继续经营，但是上诉人不愿意回来，称要有所解决才继续经营；四、在一审开庭时，经一审法官释明，被上诉方于4月3日通知上诉人接收房屋，但是至今也没有入场经营，因此，其即便有损失，也是其自行扩大的。二、证人邱永刚证言：当时市场规划情况，在前年市场规划时候，从浙商城B区，3088、3131等规划成窗帘区，现在已经开业几家了，当时江经理规划时候承诺。江经理承诺是在签订第二份合同时候，是在之前讲过。江子军当时在商贸公司任公司经理。签订第一份合同是2014-2016年，签订第二份合同是2016年，签订合同时候就说是市场规划。是各家签订各家。内容不清楚。证人万伟证言：以前江子军在商贸城时候，规划是从3012、3038、3088等规划成窗帘区域，当时做窗帘的江经理都叫去四楼办公室进行协商，现在在该区域外还开了几家窗帘店。江子军把所有开窗帘的都叫去办公室进行交待。江子军在商贸公司任商贸公司的代表。是当时所有做窗帘的都到4楼办公室；没有和公司签订，上诉人与商贸公司签订租赁合同的时候我没有在场。被上诉人及原审第三人质证认为，江子军只是被上诉方当时管理人员，不是执行董事长；上诉方证人证言不能充分证明江子军所作承诺是代表公司作出。本院对上述证据认定为：第一组，因上诉人未提出诉讼请求，故该证据与本案的处理无关，不予确认。第二组，在签订合同时，无证据证明证人在场，其对是否将承诺作为合同的补充并不知情，故不予确认。一审认定的事实证据充分，本院二审予以确认。二审另查明，被上诉人在租赁合同上备注：“承诺按照浙商城现有业态规划的前提下除老顽童区域改造为窗帘业态，其他区域保持现有状态。”本院认为，本案二审的争议焦点是：一、断电、断水期间被上诉人应否赔偿上诉人损失。二、上诉人主张租金及利息如何认定。对于焦点一:因上诉人未在本案一审中提出反诉请求，故其主张的损失赔偿，本院不再本案中审查，其应当另行诉讼解决。对于焦点二：上诉人上诉理由一是：上诉人向浙商城还是向丰盛公司租赁商铺无法认定。对此，本院认为，双方的租赁合同已经明确载明出租方为浙商城，上诉人的该理由不能成立。上诉人上诉理由二是：在租赁前一年到期前三个月内应理解为在前一年到期前一天，对此，本院认为，从字面意思理解，后一年的付款期间应当是在离前一年租赁期限届满还差三个月的时候。上诉人故意曲解，不予支持。上诉人的上诉理由二是：江子军做出的承诺系租赁合同的补充，被上诉人违背了承诺。对此，本院认为，被上诉人确实在租赁合同中对此进行备注承诺，但是本案被上诉人主张的租金为上诉人使用商铺的对价，上诉人客观上使用了商铺，其应当支付租金。上诉人若认为被上诉人违背该承诺给上诉人造成损失的，可以另行诉讼解决。至于上诉人主张的先履行抗辩权，因双方未对此约定先后履行顺序，故先履行抗辩权不成立。上诉人的上诉理由四是：被上诉人断电锁门给上诉人造成损失。对此，上诉人若认为对方的行为造成自己损失的，应当另行诉讼主张。上诉人的上诉理由五是:一审未追加江子军作为第三人参加诉讼。本院认为，本案系上诉人和被上诉人之间的租赁合同关系纠纷，权利义务关系仅及于本案当事人，不涉及江子军，本案的处理结果与之没有法律上的利害关系，其不属于本案第三人。至于上诉人认为追加江子军有利于查明案件事实的理由，本院认为，如江子军是知晓案件事实，则其身份为证人，而不是第三人，上诉人的该理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定的租金及损失有合同约定及相应的法律依据。应予维持。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 田 川审判员 徐 洪二〇一八年九月十日法官助理喻智书记员 郑勤文