黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初5619号原告：黑龙江华风房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230110702841226Q（1-1），住所地哈尔滨市香坊区六顺街**。法定代表人：胡滨，职务总经理。委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。被告：曹凤臣，男，1968年8月22日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。被告：哈尔滨昌顺排水有限公司，统一社会信用代,912301026907176735（1-1），住，住所地哈尔滨市道里区康安路**康安家园******/div>法定代表人：王昌，职务总经理。委托诉讼代理人：邵颖，黑龙江君驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美玲，黑龙江龙驰律师事务所律师。被告：哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司，统一社会信用代码912312220574458366，住所地，住所地兰西县红星乡红星杨老五屯iv>负责人：王雪健，职务经理。委托诉讼代理人：邵颖，黑龙江君驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美玲，黑龙江龙驰律师事务所律师。原告黑龙江华风房地产开发有限公司与被告曹凤臣、哈尔滨昌顺排水有限公司、哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黑龙江华风房地产开发有限公司委托诉讼代理人周垚，被告哈尔滨昌顺排水有限公司、哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司委托诉讼代理人邵颖、张美玲到庭参加诉讼。被告曹凤臣经本院依法公告传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告黑龙江华风房地产开发有限公司与被告曹凤臣签订的哈尔滨市南岗区文林街60号（现为88号）1栋1单元30层3004号房屋《商品房买卖合同书》和《个人住房贷款合作协议》。2.判令被告曹凤臣立即向原告黑龙江华风房地产开发有限公司支付解除商品房买卖合同违约金103554元。3.判令被告曹凤臣立即赔偿原告黑龙江华风房地产开发有限公司截止2017年12月31日为被告曹凤臣垫付的购房贷款利息、罚息和复利58190.76元。4.判令被告曹凤臣立即赔偿原告黑龙江华风房地产开发有限公司自2018年1月1日起为被告曹凤臣垫付的购房贷款利息、罚息、复利、房产手续变更费用和招商银行股份有限公司哈尔滨分行为实现债权而发生的催收费用、诉讼费（仲裁费）、保全费、公告费、律师费、差旅费等费用。5.判令被告曹凤臣立即赔偿原告黑龙江华风房地产开发有限公司律师费16666.66元。6.判令被告哈尔滨昌顺排水有限公司和哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司对被告曹凤臣上述债务承担连带责任。7.案件受理费、财产保全费、财产保全担保费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告曹凤臣签订《商品房买卖合同书》（合同编号16020688549）约定，被告曹凤臣以按揭贷款方式购买原告开发建设的南岗区文林街60号1栋1单元30层3004号房屋，房屋总价款1035540元，首付款235540元。同日，原告与被告曹凤臣签订《个人住房贷款合作协议》约定：原告在被告曹凤臣未办理房产抵押贷款登记手续前，向银行提供连带保证责任担保；被告曹凤臣应当按规定时间向银行偿还贷款本金及利息；如果曹凤臣连续或累计三个月不能足额按期偿还贷款和利息，给原告造成损失的，原告有权解除《商品房买卖合同书》并要求承担违约责任，违约金为总房款10%，且全部装修无条件归原告所有；原告追究被告曹凤臣违约责任所发生的费用由被告曹凤臣予以赔偿，不在违约金范围内；双方如发生争议由所购房产所在地人民法院管辖。此后，招商银行与被告曹凤臣和原告签订《个人购房借款及担保合同》，被告曹凤臣向招商银行贷款80万元，原告为被告曹凤臣在招商银行按揭贷款在办理房产抵押前提供连带保证责任担保。2016年4月13日，哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司出具《确认书》承诺：因履行或解除该合同或被告曹凤臣未按期偿还贷款致使原告可能承担的一切义务、责任及损失均由昌顺公司兰西分公司承担。招商银行如约发放贷款。但，自2016年9月起，被告曹凤臣开始逾期偿还银行贷款本息直至今日。截至2017年12月26日，因被告曹凤臣长期逾期偿还贷款，招商银行依约从原告账户累计扣收保证资金77069.89元。由于曹凤臣拒不偿还银行贷款本金及利息累计达16个月和拒不偿还原告代偿款项的行为，已严重违反双方约定，给原告造成了巨大损失。原告于2018年3月26日以EMS邮寄和小区、单元、入户门张贴的方式向曹凤臣送达《通知书》，通知曹凤臣在2018年4月1日前偿还我公司垫付的贷款本息和及时偿还银行贷款。否则，原告决定于2018年4月1日解除与被告曹凤臣签订的南岗区文林街60号1栋1单元30层3004号房屋的《商品房买卖合同书》。但，被告曹凤臣未按期还款。原告认为，原告与被告曹凤臣签订的《商品房买卖合同》和《个人住房贷款合作协议》合法有效。截止2018年1月，被告曹凤臣累计逾期还款已达16个月的行为，违反了双方约定，已构成违约，且具备了双方约定解除合同的条件。被告昌顺公司及昌顺公司兰西分公司应按承诺承担连带赔偿责任。故诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实、客观公正判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告曹凤臣未出庭，亦未提交书面答辩意见。被告哈尔滨昌顺排水有限公司辩称，本案与被告公司无关，不同意承担任何责任。被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司辩称，1.被告同意原告解除与曹凤臣之间的《商品房买卖合同书》，同意清偿招商银行的全部贷款本金、利息、罚息，但要求案涉房产归被告所有，同时要求原告与被告重新签订《商品房买卖合同》。被告承揽原告的关联企业“华风建筑公司”环贸世家项目土方工程，“华风建筑公司”截止2016年8月9日拖欠被告工程款4475600元，后以包括涉案房产在内的五套房产抵账，其中涉案房产抵账价格为1035540元。被告为将该房产变现，将该房产卖与曹凤臣。经与原告、“华风建筑公司”及曹凤臣协商，原告与曹凤臣于2016年4月18日签订《商品房买卖合同》，收取曹凤臣首付款235540元，后曹凤臣向招商银行贷款80万元，以上共计1035540元。首付款235540元系被告借给曹凤臣，实为被告款项；贷款80万元已由被告领取，现被告同意偿还银行贷款及利息等，故该房产仍应为被告的顶账房，归被告所有。2.为给曹凤臣办理房屋进户手续，2016年5月13日，在原告的要求下，被告在其已经书写好的《确认书》上加盖公章，但该《确认书》明确被告承担《商品房买卖合同》中出售方的全部义务，因履行或解除该合同或曹凤臣未按期偿还贷款致使原告公司可能承担的一切义务、责任及损失均由被告承担。即被告只承担《商品房买卖合同》中原告方的义务，以及曹凤臣未按期偿还贷款致使原告承担的一切义务、责任及损失。从本案来看，曹凤臣未按期偿还贷款，原告承担的一切义务、责任及损失体现为偿还招商银行贷款本息及罚息。事实上，曹凤臣的购房贷款、利息、罚息和复利均系被告支付，故被告无需再行支付。原告与“华风建筑公司”的股东均为华风物流园区发展（集团）有限公司（以下简称“华风集团”），即两家公司的领导层是同一的。“华风建筑公司”拖欠被告及案外人吴会权工程款，故于2016年12月11日，签订三方协议一份，约定：1、“华风建筑公司”扣被告工程款105060元作为曹凤臣事件还房贷的部分还贷资金的保证，实际上已经支付曹凤臣的购房贷款、利息、罚息和复利；2、“华风建筑公司”扣吴会权机械使用及运输费用30万元，作为解决曹凤臣事件的保证金。因曹凤臣的购房贷款、利息、罚息和复利均系被告支付，被告无需再行支付。3.曹凤臣与原告签订的《个人住房贷款合作协议》与被告无关，被告也未承诺就此协议承担任何责任，故该协议约定的违约金、差旅费、交通费、律师费以及原告主张的催收费、诉讼费（仲裁费）、保全费、公告费等，被告均不同意承担。综上所述，被告同意解除合同，其他诉请均不应当支持，故恳请贵院驳回原告的无理、无据诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未出庭质证，对原告提供的证据本院予以确认并在卷佐证。根据原告提供的证据及其当庭陈述，本院确认如下事实：2016年4月18日，原告与被告曹凤臣签订《商品房买卖合同书》（合同编号16020688549）约定，被告曹凤臣以按揭贷款方式购买原告开发建设的南岗区文林街60号1栋1单元30层3004号房屋，房屋总价款1035540元，首付款235540元。同日，原告与被告曹凤臣签订《个人住房贷款合作协议》约定：原告在被告曹凤臣未办理房产抵押贷款登记手续前，向银行提供连带保证责任担保；被告曹凤臣应当按规定时间向银行偿还贷款本金及利息；如果曹凤臣连续或累计三个月不能足额按期偿还贷款和利息，给原告造成损失的，原告有权解除《商品房买卖合同书》并要求承担违约责任，违约金为总房款10%，且全部装修无条件归原告所有；原告追究被告曹凤臣违约责任所发生的费用由被告曹凤臣予以赔偿，不在违约金范围内；双方如发生争议由所购房产所在地人民法院管辖。此后，招商银行股份有限公司哈尔滨分行与被告曹凤臣和原告签订《个人购房借款及担保合同》，被告曹凤臣向招商银行贷款80万元，原告为被告曹凤臣在招商银行按揭贷款在办理房产抵押前提供连带保证责任担保。2016年4月13日，哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司出具《确认书》承诺：因履行或解除该合同或被告曹凤臣未按期偿还贷款致使原告可能承担的一切义务、责任及损失均由昌顺公司兰西分公司承担。招商银行如约发放贷款。自2016年9月起，被告曹凤臣开始逾期偿还银行贷款本息直至今日。截至2017年12月26日，因被告曹凤臣逾期偿还贷款，招商银行依约从原告账户累计扣收保证资金77069.89元。原告于2018年3月26日以EMS邮寄和小区、单元、入户门张贴的方式向曹凤臣送达《通知书》，通知曹凤臣在2018年4月1日前偿还原告垫付的贷款本息和及时偿还银行贷款。否则，原告决定于2018年4月1日解除与被告曹凤臣签订的南岗区文林街60号1栋1单元30层3004号房屋的《商品房买卖合同书》。但被告曹凤臣未偿还原告垫付的贷款本息亦未偿还贷款。现原告以被告曹凤臣违约为由起诉至法院，要求被告曹凤臣赔偿损失，并要求被告哈尔滨昌顺排水有限公司及哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司承担连带责任。本院认为，原告与被告曹凤臣签订的《商品房买卖合同书》、《个人住房贷款合作协议》、《个人购房借款及担保合同》,是双方真实意思的表示，主体适格，不违反法律规定，该合同合法有效，依法予以保护。原告及被告曹凤臣与案外人招商银行股份有限公司哈尔滨分行购房借款及担保合同后，被告曹凤臣只按期偿还了部分贷款，自2016年9月起至今未偿还贷款。案外人招商银行股份有限公司哈尔滨分行依据三方签订的购房借款及担保合同扣划了作为保证人的原告的资金。被告曹凤臣已经违反了合同约定，应承担违约责任。依据双方签订的个人住房贷款合作协议中的约定，被告曹凤臣连续三个月或累积两个月不能足额按期偿还贷款和利息，给原告造成损失的，除用被告曹凤臣已交的定金首付款偿还银行利息罚金和办理抵押贷款已发生的费用外，原告有权解除与被告曹凤臣的购房合同及合作协议，并要求被告曹凤臣承担违约责任，违约金为总房款的10%（1035540元×10%=103554元），且被告曹凤臣全部装修无条件归原告所有。故原告要求解除与被告曹凤臣签订的《商品房买卖合同书》和《个人住房贷款合作协议》及给付违约金的请求合理，本院予以支持。原告主张给付购房款的利息、罚息、复利，截止2018年3月28日已经发生的58190.76元应由被告曹凤臣承担，2018年3月28日之后按实际发生垫付的费用给付原告。原告要求被告曹凤臣承担律师费16666.66元，符合双方约定，对此本院予以支持。原告要求被告哈尔滨昌顺排水有限公司及被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司对曹凤臣上述应付款项承担连带责任，依据被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司2016年4月13日为原告出具的确认书，被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司对曹凤臣因履行或解除合同或未按期偿还贷款致使原告可能承担的一切义务、责任及损失均由被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司承担，因被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司非独立法人，是被告哈尔滨昌顺排水有限公司的分支机构，被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司应承担责任，被告哈尔滨昌顺排水有限公司均有义务承担，故原告该项请求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、解除原告黑龙江华风房地产开发有限公司与被告曹凤臣签订的哈尔滨市南岗区文林街60号（现为88号）1栋1单元30层3004号房屋《商品房买卖合同书》和《个人住房贷款合作协议》；二、被告曹凤臣于本判决生效后十日内给付原告黑龙江华风房地产开发有限公司违约金103554元元；三、被告曹凤臣于本判决生效后十日内给付原告黑龙江华风房地产开发有限公司截止2017年12月31日为被告曹凤臣垫付的购房贷款利息、罚息和复利58190.76元，2018年1月1日起，被告曹凤臣按原告黑龙江华风房地产开发有限公司实际垫付的贷款利息、罚息和复利计算并当日给付原告黑龙江华风房地产开发有限公司；四、被告曹凤臣于本判决生效后十日内给付原告黑龙江华风房地产开发有限公司律师费16666.66元；五、被告哈尔滨昌顺排水有限公司和被告哈尔滨昌顺排水有限公司兰西分公司对被告曹凤臣上述款项承担连带责任。案件受理费3869元（原告已预交），公告费260元，由被告曹凤臣负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：蔡海默人民陪审员 ： 马 娜人民陪审员 ：杨桂榕二〇一八年九月二十五日书 记 员 ：苑明哲