黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初9092号原告:徐玉红，女，1973年8月21日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:何波，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告:黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司，统一社会信用代码91230103690733542A，住所地哈尔滨市南岗区马端街**。法定代表人:宫长青，职务总经理。委托诉讼代理人:夏超凤，女，1986年5月20日生，汉族，该单位工作人员，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：孙辉，女，1976年1月28日生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。原告徐红玉与被告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐红玉和委托诉讼代理人何波，被告委托诉讼代理人夏超凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出请求：1.被告免除原告2016年和2017年物业管理费5146元；2.被告返还原告2014年和2015年物业费5146元；3.被告按日千分之一支付原告2014年至2015年期间的违约金2814元；4.被告赔偿房屋质量问题的维修金6000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于南岗区马××街××号××棕榈小区××楼××单元××室的业主，由于被告从2013年以来物业管理一直不达标，多次要求被告整改。原告多次找到被告解决，始终不能落实。2017年被告没有与业主委员会签订物业服务合同，终止物业服务，但一直阻挠业主委员会更换物业的合理要求。根据《合同法》双务合同的当事人享有履行的抗辩权，依据物业合同的约定，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，在物业服务企业没有履行服务义务或者履行不符合合同约定的情况下，业主享有抗辩权。可依法拒绝缴纳物业费。被告违反《海富金棕榈物业合同》的多项规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件集体应用法律若干问题的解释》的规定第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；第五条和《物业管理条例》第四十一条等的规定，诉请被告返还物业费，并承担违约责任。被告黑龙江海富金钥匙物业管理有限公司辩称，不同意原告的无理诉请。一、原告所诉的其家中存在墙体开裂、下沉等因房屋存在的质量问题均不在被告物业服务范围之内，应由建设单位进行维修及维护，根据《哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法》第七条规定建筑工程的质量保修范围和正常使用条件下最低保修期限：（五）装饰装修工程，包括室内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，墙内表面潮湿霉变，油漆、涂料脱皮，台阶、排水坡断裂、沉陷，室内地面空鼓、起砂和开裂，门窗变形、透气，阳台、窗台漏水为2年。原告现在提出也已超过诉讼时效。二、被告已经实际履行物业服务，原告同时也接受被告的物业服务，并没有不向被告交纳物业费的依据。物业管理条例规定，享受了服务的各位住户就应该承担应尽的义务，那就是交纳物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。况且被告物业公司接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，物业服务也是在每天进行和改进。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据。业主与物业公司签订物业服务合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，物业公司提供物业服务，业主应按时足额交纳物业费，如业主未按合同约定交费，根据法律法规，物业公司应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业公司是可以向人民法院起诉的。原告提出前期物业服务协议后原告没有与被告签订物业合同，但实际上是被告实际与金棕榈的业主委员会分别在2013年12月22日、2015年1月30日和2015年12月31日已经签订《海富金棕榈物业服务合同》。直至2017年5月业主委员会解散，根据《哈尔滨市物业管理条例》第三十七条规定“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”在2018年2月5日哈尔滨市南岗区大成街道办事处在调查1937户业户中其中有992户满意占56.6%，并对调查结果进行关于《海富金棕榈小区民意调查结果公告》物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。被告已按程序按规定履行了物业服务的职责。综上所述，原告应全额支付物业费，应驳回原告无理的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据一海富金棕榈物业服务合同、证据二海富金棕榈业主大会决议和投票结果、证据三关于金棕榈业务会提出问题的回复三份和证据四海富金棕榈小区业委会文件（2013年001号，2014年001号，2016年10月13日）的真实性予以采信；所举证据五网络截屏意在证明金棕榈小区业主的墙体开裂、长毛、地库漏水、地库漏水0多户业主，因该证据并未显示个案中原告的房屋存在这些问题，故对原告的诉讼主张不具有证明效力，不予采信；所举证据六物业费减免情况表格是原告自己单方制作的，未经被告或其相关人员签字确认，不具有证明效力，不予采信；所举证据七2017年003号文件系复印件，无法与原件进行核对，不予采信；所举证据九照片三张，对真实性予以采信。被告所举证据一2013年12月22日、2015年1月30日和2015年12月31日业主委员会与原告签订的《海富金棕榈物业服务合同》和证据二海富金棕榈小区民意调查结果公告的真实性予以采信。经审理查明，原告系哈尔滨市南岗区马××街××号××棕榈小区××楼××单元××号业主，被告系该小区物业服务企业。2013年12月22日，（甲方）海富金棕榈业主委员会与（乙方）被告签订《海富金棕榈物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对“金棕榈小区”物业提供物业服务，类型为普通住宅，位置为哈尔滨市南岗区马端街108号，建筑面积230299平方米，东至宣庆街，南至11号楼围墙，西至十字街，北至马端街；住宅**，商户42户，地面车位，地面车位120个，地下车位628个1年（2014年1月1日至2014年12月31日）；住宅；住宅物业服务费每平方米每月1；电梯费按政府指导价收取。服务费实行包干制，盈余、亏损均由乙方享有承担（包干制服务费不含物业共用部分、共用设施设备中修、大修和更新改造、代收代交公共能耗、停车费、停车管理服务费、电梯费）。物业服务费主要用于乙方的员工工资、社保和按规定提取福利费；物业公共部位；共用设施设备的日常运行、维护；物业区域保洁卫生费、绿化养护、秩序维护、办公费；乙方固定资产折旧；法定税费，乙方利润等。被告负责解决开发建设遗留问题；违约责任约定为，在达到物业服务标准的前提下，业主或物业使用人逾期未能足额交纳物业服务费的，应当按照逾期每日1‰的标准承担相应的滞纳金；除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到合同第二条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，仍未达到服务标准的应按业主已交物业费（每日）的1‰向甲方支付违约金。2015年1月30日和2015年12月31日，海富金棕榈业主委员会与被告先后续签了2份内容与上述合同相同的《海富金棕榈物业服务合同》。上述合同签订后，被告为海富金棕榈小区提供了物业管理服务，原告向被告交付了2014和2015年的物业费，合计5146元。原告未向被告交付2016年和2017年的物业费。另查明，在海富公司、案外人黑龙江海富万通房地产开发有限公司分别于2015年、2016年出具的3份回复函中提到了该小区存在的地库问题、消防问题、弱电问题、小区管理问题、小区设施问题、保洁安保问题、建筑质量问题等及相应的解决措施。再查明，2016年12月28日，海富金棕榈业主大会作出决定，不与被告续签2017年物业服务合同。但该业主大会并未作出选聘物业服务企业的决定，哈尔滨市南岗区大成街道办事处依据《哈尔滨市物业管理条例》第37条的规定，“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处，乡（镇）人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”由建工社区就是否同意被告按原合同约定服务到业主大会作出决定为止的问题，进行民意调查，调查结果显示，海富金棕榈小区业主为1937户，专有建筑物面积244295平方米，目前已调查1509户，其中同意992户（专有建筑物面积122981.36平方米），不同意296户，不表态221户，已交2017年物业费1158户，占60.1%，并将调查结果在2018年2月5日进行了公告。被告一直为该小区提供物业服务至今。本院认为，海富金棕榈业主委员会与被告签订的《海富金棕榈物业服务合同》，系缔约人真实的意思表示，内容符合法律规定，对缔约人及海富金棕榈小区的业主具有约束力。关于原告诉请被告返还2014年和2015年的物业费问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告已向被告交付了2014年和2015年的物业费，同时亦接受了被告提供的物业管理服务，此间，物业服务合同双方已经履行完结。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，第二款规定，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。第五条第一款规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”；第二款规定，“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。本案中，尽管被告在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但上述法律、法规，并没有规定，被告负有返还全部物业费的义务，故原告诉请被告返还2014年和2015期间的物业费，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告免除2016年和2017年的物业费问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；第六十五条第一款规定，“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。《哈尔滨市物业管理条例》第三十七条规定，“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处，乡（镇）人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”本案中，2017年海富金棕榈业主委员会虽然没有与被告签订物业服务合同，但被告实际已为海富金棕榈小区提供了物业管理服务，原告作为业主此间亦实际接受了被告提供的物业管理服务，故应当向被告支付相应的物业费。审理中，原告并没有举示证据佐证被告在2016年和2017年提供的物业服务存在瑕疵，原告诉请被告免除2016年和2017年的物业费，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告按日千分之一支付2014年和2015年的违约金问题。在原告向被告交付了2014年和2015年的物业费之后，被告已经为海富金棕榈小区提供了物业管理服务，原告已实际接受，在原告的证据回复函中提到了被告的物业服务瑕疵和被告的整改措施问题，因该服务瑕疵并非被告恶意，重大违约所致，没有导致业主丧失根本合同利益，且原告没有证据佐证被告在2014年和2015年提供的物业管理服务中存在服务瑕疵和违约行为，故针对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿房屋维修金问题。物业服务企业提供的服务是公共部位的设施设备日常维护、维修、保养和管理，业主购买的房屋出现质量问题后可以反应给物业服务企业，由物业服务企业沟通协调解决这一问题，双方合同第十五条第六项的约定，是被告负责解决开发建设遗留的问题，而不是直接承担赔偿责任；房屋内的墙体有质量瑕疵，从物权角度来看，该部位属于专有部分，而专有部分不在物业服务企业的服务范围之内，不是物业服务企业的法定或者合同义务，房屋的质量问题，是业主与建设单位之间的商品房买卖合同关系，与物业服务合同不是同一法律关系，二者的法律关系的主体不一致，且原告的现有证据，不足以证明其实际发生了维修费用6000元，原告诉请被告赔偿房屋维修金6000元，事实和法律依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐红玉的诉讼请求。案件受理费278元，由原告徐红玉负担。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 马 娜人民陪审员 杨桂榕二〇一八年九月二十七日书 记 员 朱颖涵