福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初1707号 原告（反诉被告）：福州兴顺投资有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇鼓四村福州兴顺运输有限公司**楼**。 法定代表人：陈明芳，总经理。 委托诉讼代理人：吴维灯，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：田红芳，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：吴仕辉男，1972年2月28日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：吴朝龙男，1996年9月23日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈俊，福建亚太天正律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州兴顺投资有限公司与被告（反诉原告）吴仕辉、被告吴朝龙租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。福州兴顺投资有限公司委托诉讼代理人吴维灯、田红芳，吴仕辉、吴朝龙委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州兴顺投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴仕辉、吴朝龙支付拖欠的租金43714元及违约金4371.4元（暂计至2017年11月30日止，从2017年12月1日起以43714元为基数，按月利率2%计算到付清款项之日止）、物业费2024元，合计：50109.4元；2.诉讼费由吴仕辉、吴朝龙承担。事实和理由：2015年9月28日，福州兴顺投资有限公司与吴仕辉、吴朝龙签订《租赁合同》，合同编号：ＳＨＴ_××004号，福州兴顺投资有限公司将位于福州市仓山物流园Ｂ区店面租赁给吴仕辉经营不锈钢管，面积92平方米，租期自2015年11月11日起至2017年11月30日止，约定2015年11月11日至2015年11月30日期间的月租金2453元，2015年12月1日至2016年11月30日期间的月租金3680元，2016年12月1日至2017年11月30日期间的月租金3974元，租金为月结，每月的租金在当月的1号支付。但从2017年1月1日开始，吴仕辉、吴朝龙一直托欠租金。虽多次沟通通知缴款，但吴仕辉、吴朝龙都不来缴纳，共计拖欠租金43714元（3974元×11个月），另外物业费2024元（每月184×11个月）。根据双方合同第七条第一款“乙方（即吴仕辉）逾期支付押金和租金的，每逾期一日按当期应付金额的1%向甲方（即福州兴顺投资有限公司）支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同”的约定，福州兴顺投资有限公司有权向吴仕辉收取延期付租金的违约金，因约定的违约金偏高，现福州兴顺投资有限公司主动将违约金计算标准调整为以当期应付金额4371.4元（即月租金3974元为基数按月利息2%计算，{即月租金3974元×2%×55个月（10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋2＋1）），违约金暂计至2017年11月30日止为7232.68元，从2017年12月1日起以43714元为基数，按月利率2%计算到付清款项之日止），以上合计3项共50109.4元。现诉至法院，请求判如所请。 吴仕辉辩称：1.讼争合同为无效合同，福州兴顺投资有限公司无权依据无效合同的约定向吴仕辉主张租金和违约金。由于讼争标的物店面为违法搭建的违章建筑，吴仕辉无法正常使用讼争标的物店面，所谓租赁用于店面经营的合同目的也从未实现过；2.福州兴顺投资有限公司的行为已经构成了非法经营行为，应当将因讼争合同无效而向吴仕辉收取得的财产61627元全部予以返还，并赔偿吴仕辉损失3500元；3.福州兴顺投资有限公司在2018年3月28日向吴仕辉催款，其在2017年3月28日之前的租金主张均已超过了一年的诉讼时效；4.吴仕辉在2016年12月就已经搬离了讼争店面，福州兴顺投资有限公司在2017年4月之前就把店面交给他人使用，福州兴顺投资有限公司向吴仕辉主张2017年1月以后的租金、物业费没有事实依据。为此，请求驳回福州兴顺投资有限公司的诉讼请求，支持吴仕辉的反诉请求。 吴朝龙辩称，其只是受托人，福州兴顺投资有限公司是明知的，吴朝龙的民事行为产生的后果直接约束福州兴顺投资有限公司与吴仕辉。 吴仕辉向本院提出反诉请求：1.确认吴仕辉与福州兴顺投资有限公司签订的《租赁合同》（合同编号：ＳＨＴ_××004）无效；2.判令福州兴顺投资有限公司返还给吴仕辉61627元；3.判令福州兴顺投资有限公司赔偿吴仕辉招牌制作费损失3500元；4.本案诉讼费由福州兴顺投资有限公司承担。事实和理由：2015年10月27日，吴仕辉与福州兴顺投资有限公司签订一份《租赁合同》，合同编号为ＳＨＴ_××004号。双方约定福州兴顺投资有限公司将位于福州市店面租赁给吴仕辉用于经营不锈钢管，面积92平方米，租期自2015年11月11日起至2017年11月30日止。合同第三条第1点规定“租赁标的的功能仅限于经营不锈钢管之用”，第2点规定“乙方在租赁期限享有租赁标的的使用，甲方对租赁标的负有修缮和协助管理的义务，以保证乙方在其遵守法律法规与合同义务范围内得合理使用租赁标的，乙方对甲方的检查和维修应给予协助”，第5点规定“租赁期间，乙方自行向有关部门办理营业执照，合法经营，照章纳税，并执行国家工商、税务、治安、消防、劳动等部门规定办理一切手续，证照齐全方可开业”。租赁合同开始履行后，吴仕辉需要去办理营业执照方能开业，为此多次要求福州兴顺投资有限公司提供店面产权证书以便办理营业执照手续，但福州兴顺投资有限公司多次推搪，拒绝配合办理，导致吴仕辉长期不能入驻开业，直至2016年12月底，吴仕辉被迫搬离租赁物，另觅他处租赁开业。但在此期间，吴仕辉已经向福州兴顺投资有限公司以租金名义交付了50587元，以租赁押金名义交付了11040元，福州兴顺投资有限公司因讼争合同从吴仕辉处取得61627元。2018年4月福建省华侨实业集团有限责任公司发出《告知书》及《告知书二》，福州兴顺投资有限公司根本不是租赁标的物的所有人和有权处分人，而租赁标的物的所有人及有权处分人福建省华侨实业集团有限责任公司已经明确表示不对福州兴顺投资有限公司的无权处分行为予以追认，并且租赁标的物是福州兴顺投资有限公司违法搭建的，早在2014年10月就已经被福州市仓山区城市综合执法局认定为违法建筑，根本不可能有产权证可供吴仕辉申请营业执照从而开业。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，讼争《租赁合同》应当被认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，福州兴顺投资有限公司因讼争合同向吴仕辉取得的财产，即以租金名义收取的50587元、以押金名义收取的11040元，共计61627元应当予以返还。由于福州兴顺投资有限公司有过错，还应当赔偿吴仕辉因此受到的损失。吴仕辉租赁本案租赁物后，为了开展经营活动，与同时向福州兴顺投资有限公司租赁的Ｂ区－×、×店面共同制作了一个联体店面招牌，花费7000元，按比例在本案中计为3500元，应当由福州兴顺投资有限公司予以赔偿。为此，吴仕辉特诉至法院，恳请人民法院依法支持吴仕辉的反诉请求，驳回福州兴顺投资有限公司的诉讼请求，以维护吴仕辉的合法权益。 福州兴顺投资有限公司辩称：1.双方合同是在平等自愿协商情况下签订，合同是双方真实意愿，是有效的；2.吴仕辉的第二项反诉诉请，根据合同第七条第4款约定，双方约定的合同未到期，吴仕辉提前解除合同，福州兴顺投资有限公司不予返还押金；3.对于返还招牌广告费，没有事实依据，福州兴顺投资有限公司不予认可；4.吴仕辉一方是可以办理营业执照的，并非其所述的不能办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福州兴顺投资有限公司有提交《租赁合同》（合同编号：SHT—××004）、《租赁合同》（合同编号：SHT—××001）、《租赁合同》（合同编号：SHT—××002）、《租赁合同》（合同编号：SHT—××003）、房屋交接书、授权委托书、身份证、催款函、EMS邮寄单原件核对，对上述证据形式真实性予以采信。福州兴顺投资有限公司对吴仕辉所提交告知书、告知书二、福建兴顺物流有限公司与福建省华侨实业集团有限责任公司签订的租赁合同、榕地合[2010]52号福州市国有建设用地使用权出让合同、仓山兴顺物流园区高德地图范围、福建兴顺物流有限公司于2016年5月18日的复函真实性无异议，本院对上述证据形式真实性予以采信；吴仕辉所提交讼争租赁物现状照片、与现讼争租赁屋内工作人员通话录音真实性无法确认，本院不予认可；余洪亮与福州兴顺投资有限公司所签订租赁合同、房屋交接书、余洪亮出具的证明及余洪亮身份证复印件、店面租赁合同、福州市仓山区辉华不锈钢经营部企业信息公示报告、福清市辉华不锈钢制品有限公司营业执照，不足以证实吴仕辉2016年12月底搬离案涉店面，对该证据本院不予采信；吴仕辉提交的福清海星广告装潢有限公司施工合同及收款收据、银行流水及福州兴顺物业有限公司收款收据与原件核对一致，对其真实予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月28日，吴朝龙受吴仕辉委托与福州兴顺投资有限公司签订《租赁合同》（合同编号：SHT—××004），约定：福州兴顺投资有限公司将坐落于福州市仓山区齐安路767号仓山物流园B区-×号、×号店面租赁给吴仕辉经营不锈钢管；面积（含公摊约）均为46㎡；租赁期限自2015年11月11日起至2017年11月30日止；2015年11月11日至2015年11月30日期间每月租金2453元，2015年12月1日至2016年11月30日期间每月租金3680元，2016年12月1日至2017年11月30日期间每月租金3974元，租金月结；吴仕辉于租赁标的交付后当日将2015年12月1日至2015年12月31日的租金3680元支付给福州兴顺投资有限公司，之后每月租金于当月l号支付；租赁押金11040元，吴仕辉于租赁标的交付后当日支付给福州兴顺投资有限公司或汇到指定账户（该款不能抵用租金）。 2015年9月28日，福州兴顺投资有限公司将租赁店面交付给吴仕辉。2015年10月10日吴仕辉向福州兴顺投资有限公司支付了押金11040元。吴仕辉已向福州兴顺投资有限公司支付店面相应费用至2016年12月31日，2017年1月1日开始吴仕辉未向福州兴顺投资有限公司支付相关费用。 诉讼过程中，福州兴顺投资有限公司自认吴仕辉于2017年5月1日腾空讼争房屋。2017年5月5日，福州兴顺投资有限公司与林央红签订《租赁合同》（合同编号：SHT—××003），约定将坐落于福州市仓山区齐安路767号仓山物流园B区-×号店面租赁给林央红经营储放啤酒。 本院认为，讼争店面系未取得建设工程规划许可证建设的建筑。依照《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，福州兴顺投资有限公司将上述店面出租予吴仕辉而订立的租赁合同及补充协议应属无效。无效合同自始没有法律约束力，福州兴顺投资有限公司诉请吴仕辉支付拖欠的租金、物业费及违约金，已无有效合同依据，本院不予支持。但考虑到福州兴顺投资有限公司确于合同签订后将涉讼店面交付吴仕辉使用，吴仕辉参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费亦臻合理，且福州兴顺投资有限公司诉请租金的实际性质亦属房屋占有使用期间费用，为避免讼累，福州兴顺投资有限公司虽于本院释明后未变更诉请，本院仍认定吴仕辉应参照合同约定租金标准向福州兴顺投资有限公司支付其搬离前未付的房屋占有使用费，因吴仕辉无法举证证实其于2016年12月底已经搬离且与福州兴顺投资有限公司进行交接，故房屋占有使用费应计算至2017年4月30日，吴仕辉辩称租金的诉讼时效为一年，因本案《租赁合同》无效，吴仕辉向福州兴顺投资有限公司支付的费用为占有使用费而非租金，并不适用该规定，对吴仕辉的该项辩称意见，本院不予采纳，吴仕辉应向福州兴顺投资有限公司支付2017年1月1日于2017年4月30日的占有使用费15896元（3974元/月×4个月）。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，吴仕辉诉请福州兴顺投资有限公司向其返还合同签订后支付的押金11040元，符合法律规定，本院予以支持。综上，福州兴顺投资有限公司与吴仕辉互负的前述债务抵销后，吴仕辉还应向福州兴顺投资有限公司支付房屋占有使用费4856元（15896元-11040元）。吴仕辉诉请福州兴顺投资有限公司赔偿其招牌制作费损失3500元，其提供的收款收据无法证明与本案的关联性，故对该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定,判决如下： 一、福州兴顺投资有限公司与吴仕辉于2015年9月28日签订的租赁合同（合同编号：SHT＿××004）无效； 二、吴仕辉于本判决生效之日起十日内向福州兴顺投资有限公司支付4856元； 三、驳回福州兴顺投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回吴仕辉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，由福州兴顺投资有限公司负担710元，吴仕辉负担340元。反诉案件受理费1079元，由吴仕辉负担900元，福州兴顺投资有限公司负担179元。福州兴顺投资有限公司、吴仕辉分别承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内各自向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年九月十一日 法官助理邱仕鹏 书记员付静思 附一：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。