福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终1555号 上诉人（原审被告）：洪毅辉，男，1970年1月18日出生，汉族，现住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许嘉宾，女，1981年4月24日出生，汉族，现住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建九鼎律师事务所律师。 原审被告：漳州市芗城区鑫木房产中介店，住所地漳州市芗城区新华东路。 主要负责人：林瑞芬，经营者。 原审被告：漳州市芗城区千万家房产经纪服务部，住所地漳州市芗城区建元南花园****。 主要负责人：韩少红，经营者。 上诉人洪毅辉因与被上诉人许嘉宾、原审被告漳州市芗城区鑫木房产中介店（以下简称“鑫木中介”）、漳州市芗城区千万家房产经纪服务部（以下简称“千万家服务部”）缔约过失责任纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪毅辉及其委托诉讼代理人吴雅玲、被上诉人许嘉宾的委托诉讼代理人苏晓鹏、原审被告鑫木中介到庭参加诉讼。原审被告千万家服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪毅辉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回许嘉宾要求洪毅辉赔偿信赖利益损失226400元的诉讼请求。事实和理由：1、许嘉宾主张信赖利益损失不能成立。（1）缔约时许嘉宾对于洪毅辉非属讼争房屋所有权人、没有授权买卖的委托手续的事实是明知的，故而洪毅辉并不存在《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的违背诚实信用原则的情形，故本案不存在缔约过失。（2）本案合同约定的成交总价款是1450000元，但许嘉宾只支付了定金50000元，其不至于丧失订立合同的其他机会，况且2016年12月洪毅辉已将无法交易的情况告知了许嘉宾，并自愿退换定金。因系许嘉宾拒绝该请求，故而许嘉宾并未有实际损失。2、即使信赖利益成立，根据前述事实，许嘉宾仍坚持继续履行合同，故应由其承担主要过错责任。3、许嘉宾于2016年12月即知道房屋交易无法成立，但却怠于行使权利，其应对扩大的损失承担一定责任，故而应以2016年12月为价值时点。 许嘉宾辩称：（1）依法，无权代理未经追认，应由无权代理人承担责任。本案中，洪毅辉缔约行为未经追认，其应依法承担责任。（2）根据洪毅辉和中介给予许嘉宾的信息，讼争房屋系洪毅辉夫妻作为父母给未成年孩子洪舒婷购买。故而洪毅辉作为出资人有权处分讼争房屋。洪毅辉缔约时是教师，且缔约时称其系全权代理人，且其掌管钥匙并带许嘉宾及中介看房。讼争房屋在中介挂牌出售。洪毅辉的妻子曾向许嘉宾提及有安排其女儿洪舒婷到芝加哥领事馆办理公证手续，进一步向许嘉宾证明出卖讼争房屋系洪舒婷的真实意思表示。（3）洪毅辉的女儿在国外读书，经济上尚未独立，其读书的费用也是来自父母支持，如果讼争房屋未能成交，房价上涨的收益也是归于家庭，而该部分收益恰好是许嘉宾的损失。（4）本案系房价上涨，洪毅辉以洪舒婷不追认代理权为由导致不能交易，许嘉宾于签订合同过程中，并没有存在过错。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 许嘉宾向一审法院起诉请求：1.判令洪毅辉向许嘉宾退还其收取的定金50000元，鑫木中介、千万家服务部向许嘉宾退还其收取的中介费5000元；2.判令洪毅辉、鑫木中介、千万家服务部赔偿许嘉宾的实际损失：（2017）闽0602民初2359号案件受理费17850元；3.判令洪毅辉、鑫木中介、千万家服务部向许嘉宾赔偿信赖利益损失，自涉诉房屋《房地产买卖协议书》签订之日至涉诉房屋买卖合同之诉判决送达之日期间，即2016年11月13日至2017年11月14日的涉诉房屋价值增值损失226400元。 一审法院认定事实：2016年11月13日，洪毅辉以洪舒婷代理人的身份与许嘉宾签订《房地产买卖协议书》，约定（内容摘要）：一、案外人洪舒婷将址在漳州市芗城区九龙大道以西、江滨路以北江滨新城4幢2903室房屋（建筑面积138.13㎡）出售给许嘉宾；二、该房屋总成交价为1450000元整；三、付款方式为：许嘉宾于2016年11月13日支付给洪舒婷5万元，做为购房定金（双方交易过户后，定金抵扣总房款）；首期购房款600000元（含定金）于2017年2月10日前到房管局过户当天许嘉宾支付给洪舒婷…；九、违约责任：。许嘉宾中途违约，洪舒婷有权取消定金。洪舒婷中途违约，应退还许嘉宾定金，并赔偿违约金50000元。中介有权收取买卖双方约定支付的中介费作为服务费，非因中介原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还。协议书中，甲方“洪舒婷”、“洪毅辉（全权负责）”均为洪毅辉签字盖指印。 另查明，洪舒婷系洪毅辉的女儿。合同签订后，许嘉宾支付定金50000元，洪毅辉出具《收条》，载明：收到许嘉宾购江滨路以北江滨新城4幢2903室的房产定金50000元，收款人落款为：“洪舒婷”“洪毅辉（代）”，该两处签名均由洪毅辉签字盖指印。许嘉宾支付5000元中介费，中介出具《收条》，载明：收到许嘉宾购买新城4幢2903室房产的中介服务费壹万肆仟伍佰元的其中伍仟元整。收款人落款为：“韩少鸿（红）”、“林瑞芬”，并签字盖指印。2017年2月27日，许嘉宾以洪舒婷为被告，洪毅辉为第三人提起房屋买卖合同纠纷，漳州市芗城区人民法院于2017年10月16日作出（2017）闽0602民初2359号民事判决书，查明（内容摘要）：“洪舒婷向新城房地产集团（福建）有限公司购买讼争房屋时已年满十八周岁，是讼争房屋的所有权人。洪毅辉在未取得洪舒婷授权情况下，无权处分该诉争房屋。且洪舒婷拒绝对《房屋买卖合同》进行追认”，判决驳回许嘉宾要求继续履行房屋买卖合同等全部诉讼请求。该判决书已于2017年11月14日发生法律效力。 在诉讼过程中，许嘉宾申请法院委托有资质的评估机构对讼争房屋以2017年11月14为价值时点的价值进行评估。经漳州市芗城区人民法院委托，2018年3月7日，福建德信土地房地产资产评估有限公司作出福德信房估【2018】3052号房地产估价报告，估价结果：漳州市芗城区江滨新城4幢2903号住宅在2017年11月14日市场价值为167.64万元，单价为12036元/平方米。 一审法院认为：缔约上的过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并承担损害赔偿责任。本案讼争房屋漳州市芗城区江滨新城4幢2903号房屋所有权人为洪舒婷，其父即本案的被告洪毅辉并不享有对讼争房屋的处分权，并且在房屋所有权人不知情的情况下，以洪舒婷的名义签订的《房地产买卖协议书》，因其事前未取得代理权，事后亦没有被所有权人追认，由此产生的后果应由行为人承担。许嘉宾基于合同法律关系主张缔约过失责任提起本案诉讼，许嘉宾与洪毅辉在签订《房屋买卖合同》时，洪毅辉出示了签有洪舒婷名字的《商品房买卖合同》及在全权代理人一栏签名，许嘉宾基于信赖产权人的父亲洪毅辉为江滨新城4幢2903号的完全处分权人，故对于其购买江滨新城4幢2903号房屋的信赖利益应予以保护，洪毅辉应当退还许嘉宾购房定金50000元并赔偿损失，因洪毅辉缔约过失行为而使合同不能成立，给许嘉宾造成损失，损失赔偿额包括直接损失和预期可得利益损失。根据鉴定意见，本案讼争房产经鉴定总价值为1676400万元，洪毅辉应赔偿损失226400元（1676400元-1450000元）。许嘉宾主张洪毅辉、鑫木中介、千万家服务部赔偿（2017）闽0602民初2359号案件受理费17850元，于法无据，不予支持。洪毅辉辩称其不存在过错且许嘉宾对于扩大损失也有责任。根据庭审调查，洪毅辉未能履行房屋买卖协议，违背诚实信用原则，且在合同履行过程中，许嘉宾无违约情形，并积极督促洪毅辉履行合同义务，在法院认定该房屋买卖无法履行的情况下，许嘉宾及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。洪毅辉亦无提供证据予以佐证，故对该辩称不予采纳。洪毅辉对福德信房估【2018】3052号房地产估价报告的真实性没有异议，但辩称该报告无效，不能作为本案认定的依据。洪毅辉2016年12月通知许嘉宾房屋交易无法履行，即发出解除合同通知，为此许嘉宾提起诉讼，（2017）闽0602民初2359号案件于2017年11月14日发生法律效力，至此，法院的生效判决认定该房屋买卖合同无法履行。故许嘉宾以2017年11月14日作为评估的价值时点是合法合理。另许嘉宾诉请鑫木中介、千万家服务部返还中介费及鑫木中介、千万家服务部反诉要求许嘉宾、洪毅辉支付尚欠中介费，属于居间合同，与以房屋买卖合同法律关系主张的缔约过失责任纠纷属不同法律关系，不宜合并审理，应予驳回起诉。漳州市芗城区人民法院另行制作（2018）闽0602民初67号民事裁定书，驳回许嘉宾对鑫木中介、千万家服务部要求退还中介费的起诉；并驳回鑫木中介、千万家服务部要求支付中介费的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告洪毅辉应于本判决生效之日起十日内返还原告许嘉宾定金50000元；二、被告洪毅辉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告许嘉宾损失226400元；三、驳回原告许嘉宾要求被告洪毅辉、被告漳州市芗城区鑫木房产中介店、被告漳州市芗城区千万家房产经纪服务部共同赔偿受理费17850元的诉讼请求；四、驳回原告许嘉宾要求被告漳州市芗城区鑫木房产中介店、被告漳州市芗城区千万家房产经纪服务部共同赔偿原告损失226400元的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5788.8元，减半收取2894.4元，由原告许嘉宾负担221元，被告洪毅辉负担2673.4元。反诉费100元，减半收取50元，由反诉原告漳州市芗城区鑫木房产中介店、反诉原告漳州市芗城区千万家房产经纪服务部各负担25元。价格评估费6000元，由被告洪毅辉负担。 二审期间，当事人没有提交新的证据。 对一审判决查明的事实双方当事人均陈述没有异议。对没有争议的事实本院予以确认。 本院认为：本案中，一审先行另行制作（2018）闽0602民初67号民事裁定书，驳回许嘉宾对鑫木中介、千万家服务部要求退还中介费的起诉；并驳回鑫木中介、千万家服务部要求支付中介费的起诉，各方当事人均未就此提出上诉，该民事裁定已经发生法律效力。故一审判决书仍列鑫木中介、千万家服务部为反诉原告、许嘉宾为反诉被告、洪毅辉为反诉第三人，并于判决书中书写反诉原告的诉讼请求、反诉被告的答辩、反诉第三人的述称，系属瑕疵，应予纠正。在裁定驳回起诉后，一审又判决鑫木中介、千万家服务部承担反诉费用，尽管鑫木中介、千万家服务部未提出上诉，但是该判决结果与裁定结果相互矛盾，且判决结果违背了《诉讼费用交纳办法》第八条关于裁定驳回起诉不交纳案件受理费的规定，系属错误，应予以纠正，鑫木中介、千万家服务部预交的反诉费应予退还。 在合同订立过程中，缔约一方有违背诚实信用原则的行为，信赖合同有效成立致受害的一方当事人要求其赔偿信赖利益损失的，应予支持。缔约人违反诚实信用为基础的先合同义务为承担缔约过失责任的主要构成要件。本案中，洪毅辉事前未取得代理权却以洪舒婷代理人的身份与许嘉宾签订《房地产买卖协议书》，因事后未获洪舒婷追认，其行为违反了诚实信用为基础的先合同义务，故由此产生的主要后果应由洪毅辉承担。洪毅辉关于其于本案不存在过错、主要过错在于许嘉宾等上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。因许嘉宾明知“洪舒婷”、“洪毅辉（全权负责）”均为洪毅辉签字盖指印，却未认真审查洪毅辉是否已获得委托权限，抑或明知洪毅辉事前未取得代理权却轻信洪毅辉事后能获得洪舒婷的追认，故其于缔约过程中也存在一定的过错，应根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款的规定，承担相应的过错责任，根据本案实际情况，酌定其承担30%的过错责任。 信赖利益损失包括所受损害和所失利益。认定房屋差价损失的时间点，应从保护守约方的利益出发，以守约方的选择和请求为基础。本案中，洪毅辉2016年12月通知许嘉宾房屋交易无法履行后，许嘉宾即提起继续履行合同的诉讼，该案件于2017年11月14日发生法律效力后，许嘉宾以该日作为评估的价值时点符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于可能利益的规定。故洪毅辉关于不能该时间点认定信赖利益损失的上诉主张没有法律依据，不予采纳。 综上，洪毅辉的上诉请求部分成立。千万家服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初67号民事判决第一、三、四项； 二、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初67号民事判决第二项为：洪毅辉应于本判决生效之日起十日内赔偿许嘉宾损失158480元； 三、驳回许嘉宾的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5788.8元，减半收取2894.4元，由许嘉宾负担720元，洪毅辉负担2174.4元，漳州市芗城区鑫木房产中介店、漳州市芗城区千万家房产经纪服务部预交的反诉费予以退还；价格评估费6000元，由许嘉宾负担1500元，洪毅辉负担4500元。二审案件受理费5788.8元，由许嘉宾负担1440元，洪毅辉负担4348.8元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 李 凌 审判员 翁艺晖 二〇一八年九月三日 书记员 卢 杰