广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1698号 原告：北海市某某物业管理有限责任公司，住所地：北海市。 法定代表人：王某某，总经理。 委托代理人：杨某某，广东某某律师事务所律师。 被告：聂某1，男，汉族，1975年4月24日出生，住所地：江西省。 被告：糜某，女，汉族，1979年5月21日出生，现住江西省。 两被告的共同委托代理人：聂某2，男，汉族，1951年10月9日出生，住西省江西省。 第三人：中国某某银行股份有限公司北海分行，住所地：北海市。 负责人：左某某，行长。 委托代理人：吴某，该行员工。 原告北海市某某物业管理有限责任公司（以下简称某某公司）诉被告聂某1、糜某及第三人中国某某银行股份有限公司北海分行（简称工行北海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，本案适用简易程序于2018年7月19日公开开庭进行审理，原告某某公司的委托代理人杨某某、被告聂某1、糜某的共同委托代理人聂某2，第三人工行北海分行的委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出如下诉求：1、请求判令解除原被告于2004年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告撤销北海市某某商住大厦一层A12号房屋在北海市房地产交易中心的预售合同备案登记；3、请求判令第三人中国某某银行股份有限公司北海分行向北海市房地产交易中心申请涂销北海市某某商住大厦一层A12号房屋的抵押登记；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由如下：2004年10月28日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的坐落于北海市某某商住大厦一层A12号房屋出卖给被告，随后被告于2004年10月29日与工行北海分行签订了《个人购房借款合同》，原告为该笔借款提供了保证。后因被告未能按照《个人购房借款合同》的约定偿还借款，工行北海分行向北海市银海区人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款，并要求原告承担连带保证责任。判决生效后，工行北海分行申请了强制执行，在执行过程中，工行北海分行与原被告三方经协商达成了《执行和解协议》。《执行和解协议》约定由原告向工行北海分行支付执行款，原被告双方自愿解除《商品房买卖合同》，工行北海分行向北海市房地产交易中心申请注销案涉房屋的抵押登记手续，抵押登记涂销后，案涉房屋归原告所有。 现原告已代被告向工行北海分行偿还了所欠款项，原告承担保证责任后，根据《执行和解协议》的约定，原被告之间签订的《商品房买卖合同》已解除，被告有义务将案涉房屋过户到原告名下。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告聂某1、糜某辩称：北海市某某物业管理有限公司于2004年10月，将位于北海市某某商住大厦一层A12号商铺销售给我们，我们付款164419元，其中首付现金66419元，其余98000元为银行贷款。按照我们双方签订的商铺返租协议（以下简称“协议”），某某物业管理有限公司从2004年12月1日至2009年11月30日，每年固定承付租金16442.00元，用于偿还我们在银行购买此商铺的贷款本息（见附件复印件1）。但是某某物业管理有限公司仅付一年的租金后就开始无限期地拖欠租金。我们多次与某某物业管理有限公司协商，要求认真履行“协议”，但对方一直置至不理，从而也导致银行本息没有按时归还。业经北海市银海区人民法院作出2008银民初字第274号《民事判决书》，旦此次诉讼过程中我们没有收到任何法律文书，也未接到任何联系电话，所以未到庭，也不知诉讼结果。到2009年3月我们再次找到某某物业管理有限公司催收商铺租金无果后，我们考虑由于路途遥远，往返费用大，加上某某业管理有限公司不够诚信等原因而提出退房要求，经双方协商同意后，于2009年3月18日达成退房结算意见：即某某物业管理有限公司应退款156397.22，其中还银行89978.22元，退还业主聂某166419.00元。双方（聂某1的委托人自立和时任某某总经理沈国汉）签字达成退房结算意见（见附件复印件2）。 由于某某物业管理有限公司未履行承诺，既未付款给聂某1，也未付款给银行，造成我们与北海工行和某某物业管理有限公司的借款合同纠纷案。直至2011年3月23日，北海工行、某某和我们签订《执行和解协议》后，银行贷款本息才得以偿还付清。 从2011年开始，我们持续与某某物业管理有限公司联系，要求退回退房款的余额，并随时协助某某物业管理有限公司撤销所买商铺的预售备案登记。但是某某物业管理有限公司对此事一直拖延回避，再次置之不理，致使此案无法正常履行责任和义务。事实证明，某某物业管理有限公司从自身利益出一而再再而三地诚信缺失，直接损害了业主的合法利益，到如今却故意隐瞒和回避欠交退房款余额的事实，片面指责我们一方的不足，实为不客观，不公平。因此，我们提出如下诉讼请求。一、某某物业管理有限公司应该首先付清欠交我们的退房款余额66419.00元和9年3个月利息的54463.58元（按当期银行定期存款利率计算），以示诚信，此案才有圆满结局。二、某某物业管理有限公司交清原退房款余额和利息后，我们会及时协助某某物业有限公司撤销所买商铺的预售备案登记。三、恳请法院将此案调解成和解，如不能和解，本案所有诉讼费应由某某物业管理有限公司承当。 第三人工行北海分行称:直接针对第一、第二项诉讼请求与第三人无关，第三项同意向权利人提交解除抵押手续。第四项与第三人无关. 经审理查明：2004年10月28日，原告某某公司（出卖人）与被告聂某1、糜某（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售合同备案登记号：080-048号）一份，主要约定出卖人将其开发的坐落于北海市某某商住大厦一层A12号房屋出卖给买受人，总房价款为164419元，采取银行按揭的方式付款等内容。 2004年10月29日，原被告与第三人工行北海分行三方签订了《个人购房借款合同》，主要约定被告向第三人借款98000元，借款期限为10年，被告以位于北海市北海某某商住大厦一层A12号在建房屋作抵押担保，原告为该笔借款提供担保等内容。合同签订后，各方办理了抵押登记手续【抵押登记号：北房地交押字（2004）第6……6号】。 后因被告逾期还贷，第三人工行北海分行于2008年6月23日起诉至北海市银海区人民法院，该院于2008年12月4日作出（2008）银民初字第274号民事判决，判决解除三方签订的上述《个人购房借款合同》，被告聂某1、糜某偿还第三人本金78603.81元及相应利息，律师费代理费4748元。原告对被告的债务承担连带责任。 上述判决生效后第三人申请法院强制执行。2011年3月23日原告某某公司（丙方）与被告聂某1、糜某（乙方）及第三人工行北海分行（甲方）三方签订《执行和解协议》，主要协议如下：一、丙方承担（2008）银民初字第274号判决书项下乙方应偿还甲方的全部贷款本息及相关费用等债务；二、丙方签订本协议后于2011年4月30日前，还清乙方所欠上述债务以及甲方垫付的本案诉讼费11198元（包括：案件诉讼费2100元；保全费900元；律师费4748元；公告费1450元；评估费2000元）；三、丙方还清乙方上述债务后，甲方即放弃对乙方的追索权，并向法院申请本案终结执行；四、在丙方还清乙方上述债务的前提下，乙丙双方自愿解除购房合同，同时乙方须协助丙方撤销在北海市房地产交易中心对某某商住大厦一层A12号房产的预售备案登记；五、丙方还清乙方上述债务后10日内，甲方向北海市房地产交易中心申请注销乙方原抵押房屋的抵押登记手续，原抵押房屋归丙方所有。 在庭审中第三人工行北海分行确认原告已履行完三方于2011年3月23日签订的《执行和解协议》。在庭审中针对被告在答辩过程中所提出的几项诉求，经本院释明后，被告坚持不提起反诉。 本院认为：2004年10月28日原告某某公司与被告聂某1、糜某及第三人工行北海分行三方签订的《执行和解协议》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的协议。按照上述协议的约定，本案原告有代为被告向第三人承担（2008）银民初字第274号判决书项下被告应偿还第三人的全部贷款本息及相关费用等债务的义务，在庭审中，第三人工行北海分行已确认现原告按约履行了上述义务。在原告履行完上述协议的义务后，按上述协议的约定，对于原告请求解除与被告之间于2004年10月28日签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助撤销该合同的备案登记，以及请求第三人工行北海分行解除案涉房屋的抵押登记均于法有据，本院予以支持。对于被告在答辩中所提出的几项诉求，因其在本案中并未提起反诉，本院不予处理，被告可另行起诉主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海市某某物业管理有限责任公司与被告聂某1、糜某于2004年10月28日签订的《商品房买卖合同》（预售合同备案登记号：080-048号）； 二、被告聂某1、糜某协助原告北海市某某物业管理有限责任公司撤销位于北海市某某商住大厦一层A12号房的预售合同备案登记（预售合同备案登记号：080-048号）； 三、第三人中国某某银行股份有限公司北海分行解除位于北海市某某商住大厦一层A12号房屋的抵押登记【抵押登记号：北房地交押字（2004）第6……6号】。 案件受理费3588.38元，减半收取1794.19元，由原告自行承担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人不履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3588.38元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年九月十八日 书记员  余丽婷