河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0711民初1064号原告：新乡市正商置业有限公司，住所地：平原路新八街正商城售楼部。法定代表人：张敬国，董事长。委托代理人：张教法，该公司员工，特别授权。被告：周红艳，女，汉族，1980年3月19日出生，住河南省辉县。原告新乡市正商置业有限公司（以下简称正商公司）诉被告周红艳商品房买卖合同纠纷一案，本院2018年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正商公司的委托代理人张教法到庭参加诉讼，被告周红艳经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告正商公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的编号为2015-0702523的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告协助原告到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续；3、请求法院依法判令被告支付原告违约金36974元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定房屋总价款为369736元，被告支付首付款111736元，首付欠款60000元，余款258000元以按揭贷款方式支付。2015年7月29日，原、被告与河南三阳实业发展有限公司签订《借款协议书》，约定被告向三阳公司借款60000元用于购买上述房屋，借款由三阳公司直接付给原告，借款到期后，被告未按时清偿借款，经多次催要仍未偿还，现三阳公司已将《借款协议书》××全部权利义务转让给原告。依据《借款协议书》约定及法律规定，被告不履行还款义务，逾期超过60天，原告有权解除合同并要求被告按合同约定承担违约责任。因此，原告特依据《中华人民共和国合同法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求法院依法查明事实，保护原告的合法权益。被告周红艳未到庭发表答辩意见也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周红艳未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2015年7月29日，原告（××）正商公司与被告（××）周红艳签订商品房买卖合同（合同编号2015-0702523）一份，合同中约定，房屋坐落于新八街××商城××楼××单元××房，计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价每平方米3953.13元，总价款为叁拾陆万玖仟柒佰叁拾陆元整；付款方式及期限，约定金额111736元，付款方式现金，约定付款时间2015-7-29，交纳比例30%，备注，余款258000元整以商业贷款方式支付；买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理，1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之日1的违约金；合同补充协议中有关贷款方式付款补充约定为若买受人于合同签订后三日内未能与银行签署贷款协议及办理完成全部贷款手续，则付款方式自动变更，不再采用贷款付款方式，买受人应于签约后十日内向出卖人足额支付全部房款，否则视为买受人单方违约，出卖人有权解除合同，要求买受人赔偿损失，并收取买受人总房款10%的违约金；双方还对其他权利义务进行了约定。被告按照约定向原告正商公司交付了首付款111736元（其中含借款60000元），剩余款项，被告至今未予支付。2018年1月11日，原告向被告邮寄律师函一份，催告被告交纳剩余购房款。另查明，甲方（××）河南三阳实业发展有限公司、乙方（借款人）周红艳与丙方（出卖人）正商公司于2015年7月29日签订借款协议书一份，协议书上载明：本人周红艳于2015年7月29日购买丙方开发的新乡正商城项目1号楼1单元11304号房，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额人民币陆万元整（即￥60000元），乙方同意本借款由甲方直接支付给丙方，同时，乙方向甲方出具借据，丙方向乙方出具收款收据。乙方承诺按下列时间向甲方归还上述借款，具体约定如下，乙方须在2015年8月29日前向甲方归还所借款项陆万元（即￥60000元）；借款人结清欠款日期必须约定在《商品房买卖合同》中交房日期之前。若借款人未在交房之日前结清借款的，则不予交房给购房者，且物业费等相关费用自《商品房买卖合同》约定交付之日起计取；借款期限届满，乙方未清偿完毕所有借款的，丙方有权不交付房屋，并且不承担《商品房买卖合同》逾期交付房屋的违约责任；如乙方未按期结清甲方欠款，逾期在60日之内，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付欠款千分之二的违约金，丙方与乙方《商品房买卖合同》继续履行，逾期超过60日后，丙方有权解除合同。解除合同的，乙方按总房款的10%给甲方支付违约金。乙方同意无条件配合丙方办理作废合同等相关事宜。乙方愿意继续履行合同的，经丙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款千分之二的违约金。乙方仍未还清借款，未结清部分从借款到期日起按未还款总额的千分之二向甲方支付违约金；若乙丙之间《商品房买卖合同》解除，则乙方同意甲方将其对乙方享有的债权转让给丙方，同时乙方保证将其需付甲方欠款在前述《商品房买卖合同》解除当日直接支付给丙方。因乙方违约致使《商品房买卖合同》解除的，乙方还需就全部欠款按银行同期贷款利率向丙方支付利息；本合同项下一方致另一方的通知均应以书面形式发出，如以挂号邮寄方式送交，则以邮寄方按照本合同签字页记载的联系地址寄出后均视为送达。如一方变更联系地址，应当在变更前七日内通知对方，否则视为没有变更。协议签订后，河南三阳实业发展有限公司将借款给付了正商公司，但被告周红艳并未按照约定的期限归还借款，甲方（××）河南三阳实业发展有限公司与乙方（受让人）正商公司于2018年7月1日签订债权转让协议书一份，协议中约定，甲方同意将其在《借款协议书》中享有的全部权利义务无偿转让给乙方，自本协议生效之日起，乙方有权根据《借款协议书》要求周红艳偿还借款，并主张逾期还款违约责任。再查明，原告正商公司尚未将案涉房屋交付被告周红艳。本院认为，关于原告主张解除原被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，根据原告提交的商品房买卖合同及借款协议书可知，被告周红艳既未按照约定的期限向原告正商公司给付剩余购房款，也未按照约定期限归还河南三阳实业发展有限公司的借款，原告于2018年1月11日催告被告交纳剩余购房款，被告至今未予交纳，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告正商公司在催告被告交纳剩余购房款而原告未在合理期限内交纳后有权解除房屋买卖合同，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张被告周红艳协助其到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应当协助原告办理案涉房屋的相关备案登记的注销手续，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金，原告主张按照借款协议的约定被告向其支付总房款的10%的违约金，但根据借款协议的约定，该违约金约定的付款方为周红艳，接收方为河南三阳实业发展有限公司，而非正商公司，故原告正商公司主张被告周红艳按照借款协议的约定向其支付违约金，本院不予支持，另外原告主张被告按照商品房买卖合同补偿协议的约定承担逾期付款的违约责任，但原被告在商品房买卖合同也约定了逾期付款的违约责任，且约定的违约责任与补充协议并不一致，而补充协议仅为商品房买卖合同的附件，故对于原告主张的违约金2580元（应付款258000元的1%），本院予以支持，对于其余部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新乡市正商置业有限公司与被告周红艳于2015年7月29日签订的编号为2015-0702523的《商品房买卖合同》；二、被告周红艳协助原告新乡市正商置业有限公司到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续；三、被告周红艳于本判决生效后十日内向原告新乡市正商置业有限公司支付违约金2580元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由被告周红艳承担100元，原告新乡市正商置业有限公司承担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 ：陈青青人民陪审员 ：韩吉梅人民陪审员 ：马新荣二〇一八年九月二十日书 记 员 ：孙连利