江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初3970号原告：盐城市恒隆置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇爱民巷东侧A楼101室。法定代表人：曾德全，该公司经理。委托诉讼代理人：曹健，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青松，江苏公正律师事务所律师。被告：沈斌，男，1954年1月1日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：何晓丰，男，1975年2月27日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告盐城市恒隆置业有限公司（以下至判决主文前简称“恒隆公司”）与被告沈斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，分别于2018年7月4日、9月4日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告恒隆公司的委托诉讼代理人刘青松，被告沈斌及其委托诉讼代理人何晓丰到庭参加诉讼。第二次庭审原告恒隆公司的委托诉讼代理人曹健，被告沈斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令沈斌给付自2017年12月6日至2018年12月5日物业服务费855元（59.35平方米*1.2元/平方米·月*12个月；），公共能耗费600元（50元*12个月），公告设施维保费360元（30元*12个月）,合计1815元。2、诉讼费用由沈斌负担。事实与理由：沈斌于2014年购买原告单位开发的射阳县恒隆广场C幢X室房产，原告同时委托盐城市恒隆商业管理有限公司为恒隆广场的物业服务企业。原被告双方签订了《恒隆苑（公寓楼）前期物业管理服务协议》。前期物业费沈斌均能如期交纳，2017年至2018年度却拖欠了1815元，恒隆公司多次催要，沈斌均未缴纳。为支持自己的主张，恒隆公司向法庭提交以下证据：1、2014年12月6日恒隆公司与沈斌签订的前期物业服务合同1份，证明物业费、公共能耗费收费及违约金标准；2、催缴物业费通知单1份，证明向沈斌催缴物业费的事实。3、销售许可证，证明被告房屋是商业用房，是公寓楼。沈斌辩称：请求驳回原告的诉讼请求。因恒隆公司无法完整履行协议中的内容，服务不到位，比如没有公开公摊费用、收支运营情况，门禁系统没有使用过，消防系统不能正常使用，小区车辆摆放杂乱，无人上门收垃圾，公共采光通道被业主私自封闭，物业却没有制止等等。故沈斌于2017年12月份口头与物业收费人员提出终止物业合同。为支持自己的主张，沈斌向法庭提交以下证据：照片6组、责令停止施工通知书1份，证明恒隆公司物业管理不到位。本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：2014年12月6日，恒隆公司及盐城市恒隆商业管理有限公司（以下简称：恒隆管理公司）与沈斌签订《恒隆苑（公寓楼）前期物业管理服务协议》，该协议约定“第一条，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方（恒隆公司）委托的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业区域房屋交付至业主委员会成立，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：恒隆苑小区住宅楼：0.7元/月.m2，公寓楼：2.60元/月.m2（经营）；1.60元/月.m2（办公）；1.2元/月.m2（住宅）。上述费用未包含物业共用部分照明、水电、高层住宅电梯、水泵和能耗费，未包含物业共用部分公共照明、水电、高层住宅电梯、水泵和能耗费的，由业主按户分摊。上述费用未包含电梯、水泵房的维保费，未包括的费用由业主按户据实分摊。甲方（恒隆公司）按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。公共分摊费采用预收制标准，预收的物业公告服务资金由物业服务支出和酬金构成，物业公共分摊费用年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业共同分摊服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。盐城市恒隆商业管理有限公司每年一次应向全体业主公布公共分摊物业服务资金收支及运营情况。公共公摊费用标准如下：公寓楼：公共能耗分摊费150元/月.户（经营）；90元/月.户（办公）；50元/月.户（住宅）；公共设施维保费50元/月.户（经营）；40元/月.户（办公）；30元/月.户（住宅）。前期物业管理费自甲方通知乙方入住之日起计算，如乙方原因导致乙方名下物业空置，物业费由乙方全额承担，本服务服务费不包含业主私人财产保险费。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方委托的物业公司的物业管理服务不满意，经业主代表大会和当地物业管理行政部门批准的，可另行选聘物业公司。沈斌系恒隆苑小区（公寓楼）C幢X室的业主，2017年12月6日至2018年12月5日，欠缴物业服务费855元（59.35平方米*1.2元/平方米·月*12个月；），公共能耗费600元（50元*12个月），公告设施维保费360元（30元*12个月），合计1815元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，恒隆公司及恒隆管理公司与沈斌之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。恒隆公司为恒隆苑小区的业主提供物业服务后，沈斌作为业主负有及时履行恒隆公司物业服务费等相关费用的合同义务。恒隆公司要求沈斌支付拖欠的自2017年12月6日至2018年12月5日止物业管理费1815元，故本院依法予以支持。关于沈斌抗辩，因物业公司服务不到位，其单方面终止物业服务合同，对此原告不予认可双方物业合同已解除，且实际上沈斌也享受了物业公司提供的服务，故对该辩解本院不予支持。且沈斌拒交物业费，也不利于物业公司及时有效地为全体业主服务。故沈斌对于欠付的物业费应当予以补交。当然，恒隆公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告沈斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市恒隆置业有限公司给付物业服务费、公共能耗费合计1815元。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈斌负担。本判决为终审判决。代理审判员  周文艳二〇一八年九月十一日书 记 员  魏 蔚附录法律条文1.《物业管理条例》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。