广东省珠海市斗门区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0403民初2183号 原告：珠海市京师物业管理有限公司，住所地珠海市吉大景山路西侧（吉大邮电局侧）一层E商场E1商铺，统一社会信用代码91440400677111853Y。 法定代表人：田峰，经理。 委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。 被告：黄国富，男，1953年8月13日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：黄东培，男，1967年1月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 被告：黄文峰，男，1979年7月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：黄东培，男，1967年1月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 原告珠海市京师物业管理有限公司与被告黄国富、黄文峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市京师物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫韵诗、被告黄国富、黄文峰的委托诉讼代理人黄东培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珠海市京师物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费4488元；2、被告向原告支付公用电费12元；3、被告向原告支付滞纳金437.6元；4、被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1、被告向原告支付物业管理费人民币4760元整；2、被告向原告支付公用电费人民币24元整；3、被告向原告支付滞纳金人民币492.9元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：斗门银海花园是2000年开发建造的小区。2012年中，时任在管的珠海市新源物业管理有限公司撤出小区，银海花园无人看管杂乱无序。同年11月1日，原告经当地居委会批准进驻银海花园进行管理。进驻后，原告兢兢业业，认真履行管理职责，得到了小区大部分业主的认可。原告为小区提供了安全保障服务、对小区的公共环境卫生和秩序进行必要的维护和管理、对相关设施进行了基本的维修、养护，使小区环境和秩序得到了改善。原告每户收取的物业费是沿用十八年前的建筑面积每月每平方米0.5元的标准，被告房屋建筑面积为136.98平方米。截至2018年5月，被告已连续拖欠66个月的物业管理费及公用电分摊费。为此，原告曾多次上门向其催收上述款项，但至今无果。被告无故连续拖欠相关费用的行为，原告决定根据法律规定向被告收取滞纳金。综上，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼，望判如所请。 原告珠海市京师物业管理有限公司对其诉称向本院提交如下证据： 1、证明，拟证明原告实际管理小区的事实； 2、资质证书，拟证明原告具有物业管理资质； 3、不动产权登记表，拟证明被告是本案适格主体； 4、欠缴物业管理服务费和滞纳金明细，拟证明被告拖欠物业管理费及公用电费的金额； 5、律师函图片，拟证明原告向被告催收物业管理费，被告拒不缴纳的事实； 6、2012-2018年业主缴纳物业费收据（节选），拟证明2012年至2018年间银海花园、宏达新村小区部分业主已向原告缴纳物业管理费，证实原告进驻并实际管理小区的事实； 7、公用电费缴纳凭证（节选），拟证明原告先行垫付小区公用电费的事实。 8、劳动合同书，拟证明2012年11月1日起，陈学仓任宏达新村、银海花园小区管理处主任一职管理小区一切事务，其中包括代缴小区的公用电费； 9、珠海市斗门区井岸镇南湾社区居委会的表扬函，拟证明陈学仓主任管理小区期间尽职尽责，获得南湾社区居委会的高度赞扬； 10、陈学仓物业上岗证，拟证明陈学仓主任自2006年开始从事物业服务，考取全国物业管理企业经理培训，具备物业管理资质； 11、翠东社区居委会表扬函，拟证明2009年陈学仓主任在卓雅花园从事物业工作，获得小区及当地翠东社区居委会的一致好评； 12、卓雅花园业主委员会表扬函（2份），拟证明2009年陈学仓主任在卓雅花园从事物业工作期间获得卓雅花园业委会的认可，被业委会确认为真正先进工作者； 13、投诉江湾二路55号商铺私自打开铺面后门、安装抽油烟机，拟证明2013年有业主反映小区商铺私自后门和安装抽油烟机。物业公司接到业主反映后，马上向井岸执法中队报告，现该问题经原告管理处陈主任的多次书面投诉和走访已经得到解决； 14、投诉书（2014年12月8日），拟证明2014年有业主反映小区商铺私自安装大型的抽油烟机到下水道。物业公司接到业主反映后，马上向井岸执法中队、斗门执法大队、珠海市12345投诉，现该问题经小区陈主任的多次书面投诉和走访已经得到解决； 15、关于反映江湾二路55号铺违法改变建筑结构的复函，拟证明经陈主任多方走访投诉，小区的违建问题得以解决； 16、小区种植绿化的公告，拟证明管理处2014年为小区11、12、13栋更换排水管、种植绿化树； 17、通知，拟证明原告对小区非法出租问题进行管理，已得到解决； 18、珠海市城市管理行政执法局来访事项受理回执，拟证明2017年8月3日，原告管理处陈主任接到小区业主私自开后门的投诉意见，针对该投诉事宜，陈主任多次向相关部门书面投诉和走访反映情况； 19、信访事项受理告知书，拟证明2017年8月3日，原告管理处陈主任接到小区业主私自开后门的投诉意见，针对该投诉事宜，陈主任多次向相关部门书面投诉和走访反映情况； 20、关于银海花园1栋2单元在楼梯口开后门等问题的复函，拟证明2017年8月3日，原告管理处陈主任接到小区业主私自开后门的投诉意见，针对该投诉事宜，陈主任多次向相关部门书面投诉和走访反映情况。现该问题已得到解决； 21、2017年9月20日珠海市斗门区宏达新村、银海花园小区消防安全隐患自查报告，拟证明原告每年就小区的消防问题和消防状况向珠海市斗门区消防安全委员会做消防报告，期待政府投入资金对老旧小区的消防设施设备进行整改； 22、公告，拟证明原告公司处理小区下水道设施和进行日常疏通管道向业主进行通知通告； 23、温馨提示2018年8月1日，拟证明原告公司针对小区空调支架残旧问题提示业主及时更换维修，以免伤及他人； 24、温馨提示（2017年至2018年），拟证明针对小区业主封锁楼顶消防通道门的情况，原告管理处每年每月都在楼道粘贴温馨提示，提醒业主不允许对楼顶的消防锁上锁； 25、灭老鼠的通知，拟证明原告公司每年每月均灭鼠，灭鼠前均粘贴告示提醒业主相关的注意事项； 26、公告，拟证明原告不定时均粘贴告示催收物业管理费； 27、保安值班记录表（14本），拟证明原告管理期间尽职尽责，保安值班均有登记； 28、车辆出入登记表，拟证明管理期间，车辆的出入原告公司均有登记； 29、粘贴公告照片，拟证明原告管理期间进行公告提示业主注意相关情况； 30、微信记录，拟证明原告的工作得到业主的肯定； 31、缴纳物业管理收据（节选2本），拟证明原告公司的物业服务是得到广大业主的肯定，小区很多业主缴纳物业管理费，提起诉讼的业主是从未缴费，而不缴费的行为影响整个小区的正常运营，也损害已缴费业主的利益； 32、公告，拟证明8月23日下午原告在小区粘贴公告向各业主公告原告于2018年8月31日终止对案涉小区的物业 被告黄国富、黄文峰辩称，原告的起诉不适格，不具有起诉的资格，严重侵害被告的合法权益，要求原告赔偿精神损失费、个人名誉费、误工费等一切费用，并赔礼道歉。理由如下：原被告并没有以任何形式形成任何有效的服务合同协议，且在原告的办公场所也没有悬挂工商登记营业执照，税务登记证，物业管理资质证书，消防安全合格许可证，也没有公示原告的工作人员的名单，另外，案涉小区业主没有一个知道原告何时入驻小区，也没有在小区公共显眼地方粘贴公告说明入驻小区的情况，原告也没有在案涉小区进行物业管理的责任与义务，原告的行为在小区是何作用被告不清楚，所以原告与被告根本不存在物业服务合同纠纷，是诬告，被告保留追诉原告的诉讼权利。 被告黄国富、黄文峰对其辩称向本院提交如下证据： 斗门公安分局群众来访回执单、受理投诉举报告知书、检举税收违法行为受理回执各一份，拟证明原告无证经营，收取停车费也没有提供发票。 本院依法调取的证据：照片一组。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认定如下：对原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据以及本院依法调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准；原告提交的证据4为其个人的意见陈述；原告提交的其他证据，或与本案无关或没有其他证据予以佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月27日，珠海市斗门区井岸镇南湾社区居委会出具证明：兹有珠海市京师物业管理有限公司于2012年11月1日起至今管理我辖区的宏达小区、银海花园二小区。该两个小区至今未成立业主委员会。珠海市斗门区井岸镇社区建设办公室在该证明上加了“情况属实”的意见。 案涉珠海市斗门区井岸镇江湾二路东二苑2栋号2单元602房于2002年8月30日办理不动产权属登记，权属人为被告黄国富、黄文峰，建筑面积136.98平方米，总层数8层。 2018年8月28日，本院对案涉小区的物业服务情况进行了现场勘验，勘验表明：案涉小区入口处有保安室一间，进出小区有设置道闸，小区环境卫生尚可，但存在消防设施缺失、违建、部分商铺排污到雨水管道、雨天污物外溢的问题。 本院认为，虽然原被告没有签订书面的物业服务合同，但原告提供的证明等证据可以证明原告为案涉小区提供了安保、保洁、车辆停放秩序管理等基本的物业服务。被告作为案涉小区的业主，已实际享受了原告提供的相关物业服务，被告应当对原告的服务作出相应的补偿。原告主张被告没有支付2012年11月至2018年8月的物业服务费，被告予以确认，本院对原告主张的被告欠费期间予以采纳。原告主张的向被告收取物业服务费的标准，符合该类型房屋在斗门区当地的物业服务费的一般水平。但是被告抗辩认为原告提供的物业服务不到位，不同意按原告主张的物业服务费标准缴纳。经本院现场勘验，原告提供的物业服务确实存在被告反映的部分问题，本院根据原告提供的物业服务项目和服务质量，酌情确定被告按照每月每平方米建筑面积0.4元的标准向原告支付物业服务费。经本院核算，被告应当向原告支付2012年11月至2018年8月的物业服务费3835元（136.98平方米×0.4元/平方米/月×70个月）。 原告要求被告支付逾期支付物业服务费的滞纳金。本院认为，原被告之间并未签订物业服务合同，双方未就滞纳金进行明确约定，前述本院确定被告向原告支付的物业服务费是根据公平原则，由被告对原告提供的物业服务作出的折价补偿。据此，原告要求被告承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有依据，本院不予支持。 关于原告主张被告支付公用电费的问题，原告没有提供充分证据证明其主张的公用电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公用电费的金额，本院无法核算出被告应当支付的公用电费，故本院对该请求不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黄国富、黄文峰于本判决生效之日起七日内向原告珠海市京师物业管理有限公司支付从2012年11月至2018年8月期间的物业服务费3835元； 二、驳回原告珠海市京师物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告珠海市京师物业管理有限公司已预交），由原告珠海市京师物业管理有限公司负担7元，被告黄国富、黄文峰负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  曹晓南 二〇一八年九月三十日 书记员  黄晓敏 附：裁判依据法律条文 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。