广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终3095号 上诉人（原审被告）：柳州市中奥体育投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市长风路。 法定代表人：许谦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁志利，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐华鑫，广西汇力律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广西伯瑞缇斯投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道南端**。 法定代表人：陈慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎柳强，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人柳州市中奥体育投资管理有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人广西伯瑞缇斯投资管理有限公司（以下简称伯瑞缇斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中奥公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回原审法院重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不应适用公告送达，一审严重违反法定程序。上诉人一直处于正常经营状态，上诉人股东之一熊军也将联系电话留给一审法官，不存在下落不明无法送达的情形，不应适用公告送达方式，导致上诉人因未看到公告而丧失了在一审程序中的合法诉讼权利。二、一审判决认定基本事实不清，证据不足。（1）被上诉人主张解除《房屋租赁合同》无事实和法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第224条规定，未经出租人同意转租的，解除权属于出租人，次承租人不享有此项解除权。2.出租人柳州市雀儿山公园管理处（以下简称雀儿山管理处）虽发出过通知，但从未提出解除与上诉人之间的租赁合同，更未向被上诉人发出过任何停止经营的通知，不存在被上诉人合同目的无法实现的问题。3.上诉人已取得转租权。4.上诉人没有任何违约事实，被上诉人单方解除合同属于违约行为。（2）本案中被上诉人主张的装修损失无事实依据。1.被上诉人承租经营场地并进行装修，是正常经营投资行为，不是损失。2.被上诉人主张的装修费数额无有效证据证实。三、一审判决适用法律不当。 伯瑞缇斯公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 伯瑞缇斯公司向一审法院起诉请求：1.解除伯瑞缇斯公司与中奥公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》；2.中奥公司向伯瑞缇斯公司赔偿损失583650元并返还押金30000元；3.本案的诉讼费用由中奥公司承担。庭审过程中，伯瑞缇斯公司增加诉请，要求判决中奥公司履行协助义务，由中奥公司向雀儿山管理处提出申请，协助伯瑞缇斯公司搬离租赁场地内的办公设备。 一审法院认定事实如下：2017年3月30日，雀儿山管理处与中奥公司签订《国有房屋（场地）租赁合同》，约定将位于柳州市柳北区雀儿山公园内原高尔夫练习场房屋（场地）租赁给中奥公司使用，房屋建筑面积为2800㎡（总用地面积为18000㎡）；使用租赁房屋（场地）用途为：文化体育活动项目兼饮食（除餐饮外，不得重复经营园内已有的经营项目，不得经营学校、幼稚园等项目）；未经雀儿山管理处同意，中奥公司不得将租赁房屋（场地）转租；未征得雀儿山管理处书面同意改变该房屋（场地）用途或擅自转租房屋（场地）的，雀儿山管理处可以单方面解除合同等等内容。 2017年10月13日，中奥公司与伯瑞缇斯公司签订《房屋租凭合同》（双方笔误将“赁”写成“凭”），约定：中奥公司愿意将产权属于自己的房屋（广西柳州市柳北区雀儿山公园内高尔夫会所第二层楼整层建筑面积1170㎡）出租给伯瑞缇斯公司，租期自2017年10月20日起至2022年5月3日止。装修免租期为70天；每月租金为29250元，押金为30000元，租赁期满，解除合约，中奥公司须退还伯瑞缇斯公司押金等等。该合同签订当日，伯瑞缇斯公司法定代表人陈慧通过招商银行向中奥公司股东戴建东柳州银行账户转账30000元支付了租赁押金，中奥公司向伯瑞缇斯公司出具《收据》，认可收到伯瑞缇斯公司转入戴建东帐号的出租押金30000元。 随后伯瑞缇斯公司与柳州市达文西装饰设计有限公司签订《装修合同》，约定对以上租赁场地房屋进行装修，总价款为583650元，工期自2017年10月23日开工，至2017年12月10日竣工，并附装修清单。此后，柳州市达文西装饰设计有限公司入场对涉案场地房屋进行了装修，伯瑞缇斯公司为此从2017年10月23日至2017年12月11日分16次向柳州市达文西装饰设计有限公司支付装修费用合计583650元。2017年12月10日，伯瑞缇斯公司与柳州市达文西装饰设计有限公司共同签署《装修结算确认单》，对装修工程进行了结算，结算金额为583650元。 2017年12月26日，雀儿山管理处向中奥公司发出《整改通知书》，称在2017年12月22日对中奥公司开展安全检查中发现中奥公司公司存在消防安全隐患，并且未挂出经营证照，要求收到此通知书后于2017年12月29日12时前按《国有房屋（场地）租赁合同》的约定，将二楼装修方案、用途交该公园管理处审查，审查同意后按国家关于公共场所建筑内部装修规范标准要求进行装修，并恢复原内部消防设施，配置消防器材，保持能正常使用。 2018年1月10日，雀儿山管理处再次向中奥公司发出《通知书》，称该公园管理处多次在对中奥公司公司进行的室内装修检查中，发现在部分房间内有美容器材，如中奥公司公司在公园场地内经营美容项目，是不符合双方于2017年3月30日签订的《国有房屋(场地)租赁合同》的约定，中奥公司公司租赁的房屋(场地)用途为经营文化体育活动项目兼饮食项目，不得经营与文化体育无关的项目(如美容、美发、按摩、促销等项目)。若违反合同约定，超范围经营，公园管理处可依据合同的相关约定解除与中奥公司公司签订的租赁合同，并追究中奥公司公司的相关责任，造成的后果及经济损失由中奥公司公司自行承担。 此后，伯瑞缇斯公司因未能开业经营与中奥公司协商未果诉至该院，提出如上诉请。 本案立案后，依据伯瑞缇斯公司的调查取证申请，该院至雀儿山管理处进行调查，该公园管理处负责人明确表示与中奥公司签订《国有房屋（场地）租赁合同》时对房屋（场地）用途有明确的要求约定及限制，且对中奥公司将涉案房屋（场地）转租于伯瑞缇斯公司事宜不知情，并明确表示不同意中奥公司对涉案房屋（场地）进行转租。 一审另查明，截止2018年2月5日，涉案房屋（场地）已经处于装修完毕状态，但未见经营。 一审法院认为，承租人并非租赁物所有权人，需经出租人同意方可再进行转租。本案中，雀儿山管理处与中奥公司签订的《国有房屋（场地）租赁合同》中明确约定：“未经甲方（雀儿山管理处）同意，乙方（中奥公司）不得将租赁房屋（场地）转租”；雀儿山管理处在该院对其进行的调查中也明确表示不知晓亦不同意中奥公司对涉案房屋（场地）进行转租，并且在该《国有房屋（场地）租赁合同》中还明确约定：“乙方（中奥公司）使用租赁房屋（场地）用途为：文化体育活动项目兼饮食（除餐饮外，不得重复经营园内已有的经营项目，不得经营学校、幼稚园等项目）”，证明中奥公司从雀儿山管理处租赁涉案房屋（场地）时已经明确知晓合同对转租及用途有严格规定，但其在与伯瑞缇斯公司签订《房屋租赁合同》时，自称“愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方（伯瑞缇斯公司）”，在对伯瑞缇斯公司的经营范围知晓的情况下，未在合同中对经营项目限制予以明确告知或是进行提示，致使伯瑞缇斯公司租赁涉案场地及房屋用于美容产品体验及销售的合同目的不能实现，伯瑞缇斯公司请求解除《房屋租赁合同》，该院予以支持。合同一方当事人要求解除合同的意思表示到达另一方当事人，另一方当事人有异议的，应当在接收之日起三个月内提出。本案中，伯瑞缇斯公司的举证未能证实已经将解除合同的意思表示通知中奥公司，但本案起诉后，因中奥公司下落不明，该院于2018年3月15日向中奥公司公告送达起诉状副本及应诉材料，公告内容中明确了伯瑞缇斯公司要求解除《房屋租赁合同》的诉请，故在中奥公司未提出异议之情况下，伯瑞缇斯公司与中奥公司双方签订的《房屋租赁合同》应于公告刊登之日起的三个月，即2018年6月15日解除。 本案中，伯瑞缇斯公司依约向中奥公司缴纳了租赁押金30000元后，对涉案房屋（场地）进行了装修及经营前的准备活动，中奥公司未履行向伯瑞缇斯公司披露涉案房屋（场地）的真实所有权人及管理者的义务，亦未在签订《房屋租赁合同》时尽到告知伯瑞缇斯公司涉案房屋（场地）用途相关限制的义务，导致伯瑞缇斯公司投入的大量资金无法回收，对伯瑞缇斯公司不能开业经营以及装修所造成的损失负有完全责任，对伯瑞缇斯公司的装修损失应予赔偿。伯瑞缇斯公司已举证证明其与柳州市达文西装饰设计有限公司签订《装修合同》，并提供《收据》证实双方之间已经实际履行了该《装修合同》，现装修已经附合租赁物，伯瑞缇斯公司要求中奥公司赔偿其装修损失583650元的诉请，该院予以支持。由于伯瑞缇斯公司与中奥公司签订《房屋租赁合同》时约定当合同解除时，中奥公司应退还押金，故伯瑞缇斯公司诉请中奥公司退还租赁押金30000元，该院亦予支持。 另伯瑞缇斯公司当庭增加诉请，要求中奥公司履行协助义务，向雀儿山管理处提出申请，配合伯瑞缇斯公司将已经搬入涉案房屋（场地）的办公相关用品搬离。由于中奥公司下落不明，且涉及雀儿山管理处的相关具体管理规定，涉及案外人雀儿山管理处的权利义务，可由伯瑞缇斯公司自行与雀儿山管理处进行协商处理解决，该请求该院在本案中不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、伯瑞缇斯公司与中奥公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月15日解除；二、中奥公司于本判决生效之日起十日内向伯瑞缇斯公司赔偿装修损失583650元并返还租赁押金30000元；三、驳回伯瑞缇斯公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9937元，由中奥公司负担。伯瑞缇斯公司为本案所支出的公告费，可凭有效票据要求中奥公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人中奥公司提交《报告》一份，拟证明雀儿山管理处于2018年7月5日同意上诉人将雀儿山高尔夫球场二楼转租给被上诉人，转租有效。被上诉人对该份证据的真实性合法性无异议，但不同意证明目的。被上诉人伯瑞缇斯公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对上诉人提交的《报告》真实性合法性予以认定，该报告可以反映一审判决后，上诉人打报告给雀儿山管理处，雀儿山管理处同意其对涉案租赁场地中二楼包厢大厅部分进行转租，不得超出合同规定的经营范围。2.对于上诉人对一审判决认定伯瑞缇斯公司“为此从2017年10月23日至2017年12月11日分16次向柳州市达文西装饰设计有限公司支付装修费用合计583650元。”提出的异议不能成立，具体理由本院将在下文进行阐述。3.一审判决认定雀儿山管理处“并明确表示不同意被告对涉案房屋（场地）进行转租。”正确，上诉人提交的报告是在一审判决宣判后才获得雀儿山管理处同意其对部分场地转租的申请。4.一审判决认定“截止2018年2月5日，涉案房屋（场地）已经处于装修完毕状态，但未见经营。”，系一审审判人员去租赁场地现场勘查后对现状的描述，符合本案查明的事实。 二审经审理查明，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，中奥公司向二审法院提交一份其向雀儿山管理处提交的报告，雀儿山管理处同意中奥公司在不超出合同规定经营范围下将涉案租赁场地二楼中的包厢大厅部分转租给他人。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、一审的审理程序是否违法；二、本案的租赁合同应否解除；三、被上诉人诉请的赔偿损失、返还押金应否支持。 关于争议焦点一，上诉人称其在工商登记的注册地正常经营，有管理人员上班，一审法院采取公告送达程序送达起诉状及开庭传票的方式不符合法律规定，程序违法。经查阅一审案卷材料显示，一审法院受理该案后，于2018年2月6日按照中奥公司在工商登记机关注册的地址通过法院专递向其送达诉状及开庭传票等，注明了其总经理熊军的手机号码，以及公司电话，该号码与上诉人在二审确认的联系人以及联系电话一致，但经过邮政部门多次送达未果。2018年2月9日，一审法院到中奥公司注册经营地送达，但该处工作人员称该公司已搬迁，所迁地址不详，一审法院在该地址张贴通知，通知中奥公司到法院应诉。但上诉人在二审中表示其已知晓该通知，但一直未到法院应诉。一审法院在穷尽了上述送达手段仍无法将诉讼材料送达给上诉人的情况下，依法采取登报公告的方式进行送达，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，一审审理程序合法。上诉人关于一审审理程序违法的主张，没有事实和法律依据。 关于争议焦点二，涉案房屋属于雀儿山管理处管理，从雀儿山管理处与上诉人之间签订的租赁合同来看，明确约定不得转租，且对于涉案房屋的租赁使用用途进行了明确的限制。上诉人明知上述合同约定内容，但隐瞒了上述对被上诉人决定是否签订合同有重大影响的事项，未能如实告知被上诉人。 2018年1月10日雀儿山管理处向中奥公司发出通知书，提出在租赁场地内经营美容项目，不符合双方约定，不得经营与文化体育无关的项目（如美容、美发、按摩、促销等项目），若违反可解除租赁合同，造成的后果及经济损失自行承担等。 在2018年2月一审法院对雀儿山管理处的负责人进行调查时，雀儿山管理处明确表示不知道上诉人将房屋转租给被上诉人的事实，不同意转租，不同意经营美容方面的项目。 正因为上述原因导致了被上诉人在进行房屋装修后无法正常营业，过错在上诉人。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于上诉人的违约行为，被上诉人有权解除本案租赁合同。上诉人在一审判决后取得的雀儿山管理处同意其转租二楼包厢大厅的报告，并不能免除其应承担的违约责任。而且雀儿山管理处并没有同意对被上诉人向上诉人承租的二楼整层房屋的转租，并明确不得超出合同规定经营范围，即上诉人关于美容方面的经营范围是不被允许的。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 由于本案租赁合同的解除是由于上诉人的过错造成的，因此应对被上诉人造成的损失予以赔偿，对上诉人交纳的租赁押金30000予以返还。在本案中，被上诉人已经提交了装修合同、装修清单、装修结算确认单、装修款项的支付收据等证据，结合一审法院对该涉案房屋查勘时已装修的事实以及被上诉人未获得开业经营的事实，一审法院判决上诉人全额支付装修费583650元，并无不当。上诉人虽然对装修费的数额提出了异议，但未能进行任何举证予以反驳，故本院对于上诉人的异议不予支持。 综上所述，中奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9937元（柳州市中奥体育投资管理有限公司已预交），由上诉人柳州市中奥体育投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一八年九月二十三日 书记员 祝庾龙