上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初74191号原告：上海暖暖酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴步德，总经理。委托诉讼代理人：王栋。委托诉讼代理人：王多林，上海市郑传本律师事务所律师。被告：魅立酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈卫珍，总经理。委托诉讼代理人：赵平，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建国，北京金诚同达律师事务所律师。原告上海暖暖酒店管理有限公司(以下暖暖酒店)与被告魅立酒店管理(上海)有限公司(以下简称魅立酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王栋、王多林，被告原委托诉讼代理人胡建敏、刘娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告暖暖酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金563,249.46元(计算方式：共计430套房屋，其中415套房屋以日租金59,647.5元为标准自2017年9月1日起计算至2017年9月9日止；11套房屋以日租金2,386.86元为标准自2017年9月1日起计算至2017年9月9日止；2套房屋以日租金292.26元为标准自2017年9月1日起计算至2017年9月9日止；2套房屋以日租金256.66元为标准自2017年9月1日起计算至2017年9月9日止)；2.判令被告向原告支付免租期的租金11,064,675.24元(计算方式：共计430套房屋，其中415套房屋以月租金1,789,424.86元为标准自2017年1月1日起计算免租期6个月；11套房屋以月租金71,605.87元为标准自2017年5月1日起计算免租期4个月；2套房屋以月租金8,767.7元为标准自2017年6月1日起计算免租期3个月；2套房屋以月租金7,699.76元为标准自2017年7月1日起计算免租期2个月)。事实和理由：原、被告于2016年11月28日签订了《房屋租赁合同》，被告租赁“天骄大厦”6层至26层的房屋。合同签订后，原告按约交付了房屋。但被告未按约定进行装修。由于被告还拖欠“天骄大厦”地下一层、地上一至三层房屋的租金，在催告后仍不支付，原告了解到被告已陷入财务困境，已无力支付相关费用，遂通知被告解除《房屋租赁合同》，被告已于2017年9月9日将租赁房屋交还予原告。原告认为，被告行为已违反合同约定，应当承当相应责任，为维护原告合法权益，故起诉来院，提出以上诉讼请求。被告魅立酒店起初辩称，第一，双方合同签订后，原告一直不能交付房屋租赁合同第16.6条约定的部分附件(承诺函、租金支付明细)，双方还在《合作协议书》中约定原告负责办理房屋租赁备案手续.原告承诺上述法律文件在将7月底前补给被告，并请求我方先签署交接单(2017年4月5日)，逐步交付房屋，让我方先开工装修，于是我方进场装修，并继续催促原告提交合同附件。但原告2017年8月30日向被告发《解除房屋租赁合同通知书》，被告不同意解除合同和腾退房屋，原告于2017年9月7日在施工现场张贴《告知书》，并对房屋停水停电，因此被告方施工人员被迫撤离施工现场，故合同更不能顺利履行的原因是原告不能履行合同，过错责任在原告。第二，原告单方解除租赁合同是因为原告无能力履行《房屋租赁合同》，主要表现为：1.无法按合同约定提供部分附件；2.转租权未能得到上家及他项权利人的认可；3.当时有其他商户与其商议该房屋租赁事宜，且租金更高。第三，房屋租赁合同未生效。依据租赁合同第16.5条约定，合同在各方签署后并在出租方提供全部附件后生效。合同签订后，出租方一直未能提供房屋租赁合同第16.6条约定的全部合同附件，故合同尚未生效。第四，原告不能成就合同生效的条件，且违约单方通知我方解除合同，强行清退我方装修施工人员，因此本案的过错责任全部在原告一方，我方没有过错，没有违约，原告的诉请没有法律依据，应当全部驳回。第五，被告认为原告一方不具备诚信履行合同的基础，因此，被告也同意该未生效的《房屋租赁合同》不再继续履行，但保留提起诉讼维护自身权益的权利。被告魅立酒店嗣后又辩称，第一，本案房屋实际交付的时间应为2017年4月10日；第二，本案房屋租赁期限和装修免租期的起算时间应相应顺延，起租日为2017年4月11日，免租期为2017年4月11日至2017年10月11日；第三，被告已经在合同约定的时间内进场开工，免租期不受影响，原告请求被告支付免租期租金的诉讼请求不成立；第四，本案合同于2017年4月10日正式生效，被告已经依照合同约定支付押金、租金等费用，原告请求被告支付拖欠租金的诉讼请求不成立；第五，原告违约解除合同，被告无需承担违约责任，由此给被告造成的损失及被告对违约金的请求将在另案中提出。本院经审理认定事实如下：2016年11月28日，原告暖暖酒店(甲方)、被告魅立酒店(乙方)与担保方许连斌、李伟佳、何珉峰、陈珂(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋的基本信息如下：(1)地址：上海市浦东新区金新路XXX号天骄大厦；(2)房屋建筑面积：见附件1，房屋建筑面积应为计算租金的唯一依据，与房屋使用有关的其他面积不应计算租金；(3)房屋所有权人：见附件2；……租赁期限为20年，自2016年12月1日起至2036年11月30日止，如果租赁房屋的实际交付日变更的，则租赁期限从租赁房屋的实际交付日开始计算，租赁起止日期相应顺延。其中实际交付日后的6个日历月及2019年12月，共计七个月，为装修免租期。承租人应于本合同生效之日起三个工作日内，向出租人支付金额为首月租金额(参照本合同条款4.1)作为租赁保证金。第一部分专用条款第4.1条约定，租赁房屋的租金计算标准为：已签约面积(见附件1)乘以2.67元乘以365天除以12个月；第4.2条约定，承租人应在每月25日前(含当日)支付出租人下月租赁租金，租金计算方式按本合同4.1款的约定。首期租金(2017年6月1日——2017年6月30日)与保证金一同支付，即押贰付一。第二期租金于房屋交付后的第七个月(2017年6月25日)支付2017年7月份的租金，此后按月支付。第4.6条约定，承租方2016年11月18日支付给出租方的意向金定金在本合同签订后自动转为押金。第5.1条约定，租赁房屋的交付日为2016年11月30日，在交付日前，出租人或租赁房屋应满足本合同附件5交付条件及本合同中约定的其他交付要求，否则交付日应相应顺延，承租人并可按照本合同追究出租人违约责任。第二部分通用条款第二条约定，出租房屋共有456套，出租方为了保证承租人的正常经营，在合同履行期间出租率不得低于90%。第3.3条约定，在交付日前，双方应当共同对租赁房屋进行验收，承租人有权对租赁房屋进行检查，出租人应当予以全力配合。第3.3.1条约定，如果经承租人检查后认为租赁房屋符合本合同约定的交付条件，则双方应当签署《房屋交接书》，并且一式两份，由出租人和承租人各自保存一份。第4.3条约定，承租人在出租人交付房屋后3个月内仍未开始装修的，不享有装修免租待遇，承租人应立即补齐已经免除的租金，并开始逐月支付租金。第6.1.2条约定，如果租赁房屋上存在抵押或者其他他项权利的，出租人(或出租人应促使房屋所有权人)应获得抵押权人或者他项权利人出具的承租人的权利不受影响的《承诺函》(见附件8)或者同等效力的法律文件，并于实际交付日前提供给承租人。出租人未能及时提供的，承租人有权不予接收租赁房屋，出租人应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任；无论承租人最终是否实际接收租赁房屋，租赁期限和装修免租期的起算时间均应相应顺延至出租人实际提供该法律文件之日。第11.3.1条约定，在租赁期限内，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除本合同：(1)非因出租人原因或者不可抗力原因，承租人迟延支付租金一个月以上，并经出租人书面催告后一个月内仍未支付的；……第16.5条约定，本合同一式八份，甲乙双方各执两份，丙方执四份各方签署后并在出租方提供全部附件后生效。合同第16.6条约定，本合同包含下列附件：(1)附件1：签约房屋面积；……(8)承诺函；……(11)业主租金支付明细原件；……2016年11月28日，原告(甲方)、被告(乙方)与担保方许连斌、李伟佳、何珉峰、陈珂(丙方)还签订一份《合作协议书》，其中第五部分第10条约定，为保障乙方的权利，甲方同意在甲乙双方签订租赁合同后45天内，由甲方负责办理完毕租赁登记备案手续，乙方配合，相关费用由甲方承担，若逾期甲方承担违约金200万元。2017年1月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》约定，经甲乙双方确认上海市浦东新区金新路XXX号天骄大厦租赁项目的起租日为2017年1月1日。免租期为2017年1月1日至2017年6月30日，以及2019年12月1日至2019年12月31日，共计七个月。本次支付房租为2017年7月份租金，下次支付为2017年7月25日，支付2017年8月份租金。同日，原告出具承诺函，载明原告承诺从收到被告首期租金及押金全款次日起7个工作日内提供房屋租赁合同(附件11)《业主租金支付明细(原件)》，否则起租日相应顺延。同日，原告还出具一份承诺函，载明根据甲乙双方房屋租赁合同主合同条款之约定(附件8)，甲方暖暖酒店向乙方魅立酒店承诺，在合同租赁期范围内所签署的租赁面积，因业主产权问题所产生的所有纠纷(包括但不限于司法限制、银行抵押、异议等)导致魅立酒店致使其该套房屋无法正常经营的一切后果，由暖暖酒店负责处理并承担所造成的经济损失。2017年2月21日，被告向原告发出《关于要求尽快完成交付的函》，主要内容为：自双方签订《房屋租赁合同》后，有关浦东新区金新路XXX号天骄大厦交接事宜至今未能完成，特致函如下：1.我司此前已致函贵司，指出房屋交接过程中仍存在的八项问题，导致延误交接，至今未见贵司解决或处理意见。2.根据双方合同约定，贵司须在合同签订后提供合同附件所列全部文件，现贵司尚存以下问题：(1)贵司至今未能按约提供《业主租金支付明细原件》，致使我司及拟酒店管理方(雅高美华)无法判断大厦整体出租率。……(2)贵司未能提供15户失联业主名单及产证复印件。同时根据附件13，甲方需提供对15户失联业主房屋出租及租金保管的承诺书原件。(3)……还有414套合同中，仍缺912,913,1401,1424,1606,1723,1724,2103共计8套房产证。(4)……贵司应当提供抵押权人或者他项权利人出具的承租人权利不受影响的《承诺函》。2017年4月1日，原告向被告发送催告函，催促被告尽快开工；2017年6月3日，原告再次向被告发送开工询问函，询问天骄大厦99号实际开工装修时期。2017年4月8日至2017年6月26日期间，原告陆续向被告交付了15套房屋，双方签署了天骄大厦房间交接清单。2017年4月10日，原告与被告签署合同附件交接表，其中附件11业主租金支付明细原件交接人签字栏为空白，备注内容为：“还缺75套未交付。”2017年6月8日，原告与被告签署会议纪要，会议主题为需业主方配合等事宜，其中第9项议题为小业主付款及免租期确认后议，答复为魅立租金今年全部都付暖暖需协商签订补充协议；因交房延期免租期调整事宜待后讨论。2017年8月30日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：双方于2016年11月28日签订了《房屋租赁合同》，合同履行期间，贵司无正当理由拒不支付房屋租金，经我司多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据合同法相关规定，通知你方：1.自本通知函发之日起，双方之间签订的《房屋租赁合同》解除，请在收到本书面通知后2日内(最迟在2017年9月1日24时前)搬出上述房屋。2.……2017年9月5日，原、被告就本案合同履行问题进行协商。被告实际控制人陈永稠表示，被告承租涉案房屋后找到施工队进场装修，被合伙人诈骗工程款400万元，现在施工队占据系争房屋，被告已经报警，希望原告帮忙解决清退施工队，然后再考虑本案合同后续履行事宜。原告则表示原告与施工方没有合同关系，清退施工队是被告方责任，原告可以适当协助，而且施工方的问题不影响被告履行给付租金的义务。2017年9月9日，现场交接人徐飞与现场接收人暖暖酒店签署《天骄大厦现场交接书》，主要内容为：鉴于魅立酒店无力承租金新路XXX号房屋，现经双方协商，决定于2017年9月9日晚7点向暖暖酒店进行现场清场交接，交接内容包括现场安保人员及魅立酒店于天骄大厦现场所有员工私人物品。为房屋租赁事宜，被告于2016年11月18日向原告支付租赁意向书定金100万元，于2016年12月29日向原告支付租赁押金300万元，于2017年1月18日向原告支付租赁合同租金押金1,358,840元，于2017年4月27日支付804-2513共9套租金和押金192,186.10元，于2017年5月31日支付1504、1512室租金和押金26,303.13元，于2017年6月12日支付1206、1213室租金和押金23,099.28元，于2017年7月4日支付617、618室租金和押金22,631.49元，于2017年7月25日支付6-26层8月份租金1,786,280元，于2017年7月26日支付1215室租金押金(付二押二)12,578.20元。被告就已支付租金及押金事宜已向本院提起另案诉讼。审理中，原被告一致确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年9月9日解除。另查明，为开设酒店配套需要，被告魅立公司另向原告暖暖公司承租了涉案天骄大厦地下一层、地上一至三层房屋。原告暖暖公司已因被告魅立公司欠付涉案天骄大厦地下一层、地上一至三层房屋租金向被告发出解除房屋租赁合同通知书，并已就赔偿事宜向本院提起诉讼。以上事实，有《房屋租赁合同》、催告函、开工询问函、解除房屋租赁合同通知书、原告与业主租赁合同、补充协议、15份房间交接清单、承诺函两份、关于尽快完成交付的函、告知书两份、合同附件交接表、合作协议书、付款凭证以及原被告双方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，现双方当事人一致同意《房屋租赁合同》于2017年9月9日解除，本院予以确认。合同解除后，原告要求被告支付租期内拖欠的租金563,249.46元，需确定涉案租赁房屋的起租日。本案中涉案租赁房屋共计430套，原告主张其中415套房屋应当自2017年1月1日起计算租期，11套自2017年5月1日起计算租期，2套自2017年6月1日起计算租期，剩余2套自2017年7月1日起计算租金，被告对原告主张的415套之外的15套房屋的起租日没有异议，但不认可原告主张的415套房屋的起租日，辩称该415套房屋的起租日应为2017年4月11日。本院认为，《房屋租赁合同》约定了涉案租赁房屋交付日为2016年11月30日，原被告双方又于2017年1月14日签订《补充协议》，将涉案房屋的起租日确认为2017年1月1日，但同日原告还出具承诺函，载明其应当提供房屋租赁合同(附件11)《业主租金支付明细(原件)》，否则起租日相应顺延。而直至2017年4月10日原被告双方才签署《合同附件交接表》，原告对房屋租赁合同中约定的附件进行了交付，故本院确认涉案415套房屋的起租日应为2017年4月11日，对原告主张的剩余15套房屋的起租日，被告并无异议，本院予以确认。根据《房屋租赁合同》约定，房屋交付日后的6个日历月及2019年12月共7个月为装修免租期，故截止至2017年9月9日房屋租赁合同解除时，涉案430套房屋仍在免租期内，故原告要求被告支付租期内拖欠租金563,249.46元的诉请，本院不予支持。对原告主张的涉案租赁房屋免租期租金损失，本院认为，合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。现原被告双方一致同意房屋租赁合同于2017年9月9日解除，但对合同解除的原因双方各执一词，原告认为系被告无力承租涉案租赁房屋，被告认为原告解除权尚未成就，其行为属违约解除合同。本院认为，对涉案房屋租赁合同的解除，被告工作人员徐飞签署的天骄大厦现场交接书明确载明系因被告无力承租涉案房屋，且在涉案房屋配套地下一层至地上三层房屋的另案诉讼中，被告亦因拖欠租金被原告发函通知解除租赁合同，2017年9月5日原、被告双方商谈时被告亦承认在涉案项目进行中遇到困难，致使项目进展受阻，故被告对本案房屋租赁合同的解除应当承担主要责任，而原告在本案房屋租赁合同约定的解除权尚未成就的情况下，直接向被告发函解除合同，其对本案房屋租赁合同的解除亦应承担一定责任。系争房屋中的绝大部分于2017年1月即交付给被告，至双方合同解除未能实际产生收益，确实存在空置损失，本院根据本案实际情况，将被告应承担的房屋空置损失酌情确定为900万元。对被告在本案已支付的房屋租金及押金，鉴于被告已另案提起诉讼，本案中不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告魅立酒店管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海暖暖酒店管理有限公司900万元；二、驳回原告上海暖暖酒店管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91,567元，由原告上海暖暖酒店管理有限公司负担16,767元，被告魅立酒店管理(上海)有限公司负担74,800元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提供副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一审 判 员  祝 芬人民陪审员  高天明二〇一八年九月十一日书 记 员  孙 猛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。