江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终2287号 上诉人(原审原告、原审反诉被告)：郑有生，男，1987年3月13日生，汉族，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：钟德超，江西南芳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、原审反诉原告)：肖文佑，男，1978年8月18日生，汉族，住赣州市赣州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师。 上诉人郑有生因与被上诉人肖文佑房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郑有生上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判被上诉人返还上诉人因房屋拆迁获得的装修补偿64800元、一次性安置过渡费36000元、搬迁补助3500元，合计人民币104300元;以及返还上诉人2017年4月12日之后的房屋租金6700元、房屋押金15000元，合计人民币21700元;改判《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的按时腾房、弃房奖108000元归上诉人所有;以上三项合计234000元，上诉标的222085元;3.改判上诉人不需要向被上诉人支付租金8500元、水费5385元，合计13885元，即上诉标的13885元;4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。1.本案房屋装修的巨额资金，都是上诉人投资的，而被上诉人房屋的初始状态，根本不具备使用条件，与毛坯房无异。根据合同约定政府补助属于上诉人投资的，被上诉人应给被上诉人所得。因房屋拆迁获得的装修补偿64800元应归上诉人。2.因上诉人是涉案房屋的使用权人,安置过渡，搬迁，腾房、弃房等都是上诉人实际发生的费用以及行为，应归上诉人所有，一审法院将这些费用认定属于被上诉人缺乏法律依据。3.对于上诉请求第二项当中的房屋押金，一审法院以上诉人未按时支付租金，扣除了3085元违约金，这属于认定事实错误。《房屋租赁合同》约定的房租支付时间是每季度第一个工作周支付上个季度的房租，而不是支付当季的租金，符合房屋租赁市场的惯例。上诉人每次都提前支付了租金，并不存在违约。即便合同约定不明，无法明确每季度第一个工作周是支付上个季度还是当季的租金，根据《合同法》第二百二十六条规定，上诉人也可以在每届满一年时支付租金，并未违约。二、原审反诉中，一审法院对上诉人支付租金的数额部分认定错误，且存在举证责任分配错误的情形。1、2015年11月7日，被上诉人向上诉人出具收条，表明收到上诉人田租租金3000元，实际被上诉人根本没有向上诉人提供过农田，双方已口头表明将田租转为房屋租金。被上诉人对此事实否认，被上诉人应当提供向上诉人交付了农田的证据。2、2016年6月7日，被上诉人出具的30000元房租收条，虽然上诉人无法找到其中的3200元支付凭证，但其余支付凭证与该收条可以相互印证，即上诉人已经付清了收条载明期间的租金3200元租金应当被法院支持。3、对于安装电表的6000元，虽然被上诉人矢口否认答应过转为租金，且《房屋租赁合同》未约定安装电表由谁负责，但由于电表属于房屋的基本设备，根据《合同法》第二百一十六条规定，在未约定的情形下，被上诉人作为出租人，应保证房屋具备最基本的设备以使得房屋符合约定的用途，即该费用应当由被上诉人承担。4、上诉人分别于2016年6月29日、7月25日，为被上诉人的父亲肖德滨代缴纳电费1217元，该款应当转为房租，上诉人提供了相关的凭证。故上诉人作为取得营业执照的合法经营人，在房屋拆迁中，应当获得属于自己的份额，在政府没有直接补偿上诉人的情况下，被上诉人应当将获得的属于上诉人的部分返还给上诉人。 被上诉人肖文佑答辩称，一、本案房屋拆迁的装修补偿费64800元，应当全部归答辩人所有。肖文佑将房屋出租给上诉人时，出租房屋已进行了装修，一审时肖文佑也提供了村委会的证明，证明上述事实。在庭审中，上诉人郑有生也当庭认可租赁时肖文佑提供的房屋存在装修的事实。根据《赣州蓉江新区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置的补充说明》规定，对一类砖混结构房屋，其装修补偿费最多为180元/每平方米，并确定了装修标准，肖文佑出租房屋时，其装修标准已达到180元/每平方米的装修标准。而本案房屋拆迁的装修补偿费64800元，是按照面积360平方米，以每平方米180元计算而得出的。二、政府对郑有生增加的生产生活设施及附着物已进行了补偿，且补偿项目中还有部分设施及附着物是肖文佑添设的。三、房屋拆迁补偿的一次性安置过渡费36000元，搬迁补助费3500元，按时腾房、弃房奖108000元，政府补偿的主体是房屋所有人，依法均应属肖文佑所有，郑有生上诉要求归其所有，没有事实和法律依据。四、上诉人未按约定支付租金，上诉人应支付违约金。《房屋租赁合同》第2条规定，每季度第一个工作周支付当季度的租金、不是支付上季度租金。现上诉人没有按约定支付租金，依约定应支付违约金。五、一审法院对上诉人支付租金和数额认定正确。2015年11月7日收条，已写明是田租，并不是房租，与本案无关联。2016年6月7日的30000元收条上“肖文佑”的签名、不是肖文佑本人书写，但肖文佑认可其中的26800元租金。安装电表是否支出6000元，无证据证明，且该费用是安装动力电表，这不是肖文佑的责任，肖文佑当时已安装了生活用电，根据肖文佑提交的政府对郑有生的发放表，政府对动力电表的补偿也已支付给上诉人。上诉人陈述分别于2016年6月29日、7月25日支付肖文佑父亲肖德滨电费1217元，一审并没有提交证据，且出租给上诉人的房屋电表及水表，均是肖德滨的名字，是上诉人租赁房屋时的用电、理应由上诉人承担。 上诉人郑有生向一审法院起诉请求：1.判令肖文佑返还郑有生因房屋拆迁获得的装修补偿64800元、一次性安置过渡费36000元、搬迁补助3500元，合计104300元;2.判令肖文佑返还郑有生2017年4月12日之后的房屋租金6700元、房屋押金15000元，合计21700元；3.判决确认肖文佑与赣州蓉江新区高校园区管理处签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的按时腾房、弃房奖108000元应当归郑有生所有；4.本案的诉讼费用由肖文佑承担。 被上诉人肖文佑向一审法院反诉请求：1.判令郑有生支付肖文佑房租费41100元（房租计算至2017年5月30日止）及延迟支付租金违约金4500元（从2016年3月1日至2017年5月30日的房租均没有按约定支付）；2.判令郑有生支付肖文佑水费6731.40元；3.判令肖文佑不返还郑有生房屋押金15000元；4.反诉费用由郑有生承担。 一审法院认定事实：2015年10月30日，肖文佑作为甲方、郑有生作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于贛州蓉江新区武陵村狮形陵组XX号整栋楼租赁给乙方经营，自建房砖混结构，共三层，大约750m2。房屋已简装，达到安全使用的标准，产权归属无争议，水电已到位；合同期限6年，自2015年12月1日起至2017年12月1日的租金为6000元/月，2017年12月1日起至2021年12月1日的租金为6600/月，从2017年12月1日起每年的租金在前一年的基础上增加10%;租金每年支付4次（即毎年的季度第一个工作周支付），乙方如未按约定支付租金，应按延迟支付租金的5%向甲方支付违约金，支付方式为转账；甲、乙双方签订本合同时，乙方应预交承租押金15000元，如乙方在租赁期无违约或租赁期满，甲方应如数退还押金；甲方房屋遇当地政府拆迁，中途需终止本合同，甲方应将押金如数退回乙方（政府补助属乙方投资的，甲方应给乙方所得）。正常合同期内，甲方不得以任何理由提前终止合同，若甲方违约，甲方应赔偿乙方所得投资经营损失。同样，乙方提前违约所缴的租金甲方不予退回；房屋已简单装修，如需精装修及实施费用由乙方负责，在合同期满后终止合同，乙方不得向甲方要任何赔偿。上述合同签订后，肖文佑依约将房屋交付郑有生使用。郑有生将整栋房屋进行精装修，并用于开设饭店。郑有生承租房屋后，从2015年10月起开始向肖文佑支付租金。经质证，双方当事人对以下租金（含押金）无异议：1.2015年10月16日，郑有生现金支付定金1000元，后转为房租；2.2015年10月23日，郑有生银行转账3000元；3.2015年11月1日，郑有生通过赣州郑氏文化传媒有限公司向岗文佑转账10000元；4.2015年11月18日，郑有生银行转账16000元;5.2015年11月29日，郑有生银行转账5000元；6.2015年12月15日，郑有生银行转账10000元;7.2016年6月5日，郑有生支付宝转账6800元；8.2016年6月6日，郑有生在赣州××技术开发区露露副食商行POS机刷卡10000元，后由其经营者邹招文向肖文佑转账10000元；9.2016年6月7日，郑有生支付宝转账10000元;10.2017年1月9日，郑有生银行转账15500元；11.2017年1月13日，肖文佑曾于2016年10月13日在郑有生三味农庄消费2706元，折抵房租为2500元；12.2017年3月14日，郑有生支付宝转账8800元；13.2017年3月18日，郑有生支付宝转账4300元；14.2017年4月12日，郑有生支付宝转账2000元；以上共计104900元。肖文佑对以下租金有异议：1.2015年11月7日，郑有生现金支付田租租金3000元;2.2016年6月7日，郑有生现金支付30000元。2017年4月12日，因赣州蓉江新区武陵板块建设需要，需拆迁肖文佑的上述房屋，赣州蓉江新区高校园区管理处与肖文佑签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，肖文佑共获得拆迁补偿款、签订协议时限进度奖、生产生活设施补偿款、搬家费、农具搬迁损失费及青苗补偿款、房屋拆迁货币安置购房补助及一次性安置过渡费共计1100300元。2017年6月5日，赣州蓉江新区高校园区管理处对郑有生的生产生活设施及其他地上附着物（包括：砖砌堡坎、三和土路面、电热水器、砖砌八字明沟、动力电表、水池、1寸镀锌管、动力线、有线电视、水泥电杆、电话、空调、室外水池、砖砌暗沟、砖围墙、水泥坪、有瓷灶、红砖灶、自来水）进行了补偿，共发放补偿款28999.5元。2016年6月15曰左右，郑有生搬离案涉房屋。因郑有生要求肖文佑支付拆迁装修补偿、经营损失等未果，遂提起诉讼。 一审法院认为，案件争议焦点为：第一，肖文佑是否应向郑有生支付因房屋拆迁获得装修补偿、一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖等拆迁补偿；第二，郑有生是否应向肖文佑支付租金及违约金、水电费。 关于肖文佑是否应向郑有生支付拆迁补偿的问题。根据《房屋租赁合同》约定，如房屋遇到政府拆迁，中途需终止合同的，肖文佑应当将押金全部退还郑有生，政府补助属郑有生投资的，肖文佑应给郑有生所得。当地政府因项目建设需要，需征收肖文佑所有的房产，肖文佑作为房屋所有人，在房屋被拆迁时有权获得相应的补偿。肖文佑在出租房屋时，已将房屋简单装修，房屋具备正常使用的功能，在将房屋出租给郑有生时即符合政府拆迁补偿规定的框架一类装混装修标准，故肖文佑获得的装修补偿应归肖文佑所有。虽然郑有生承租房屋后投入资金对房屋进行了精装修，但双方签订的合同中并未明确约定如遇拆迁，承租人装修部分应由出租人予以补偿，且当地政府在拆迁时已按照相应的标准另外对其生产生活设施及其他地上附着物进行了补偿，将应属于郑有生的补偿如数发放给郑有生。而一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖均系当地政府按照拆迁补偿标准对房屋所有人的补偿，并不涉及承租人郑有生，故应归肖文佑所有，郑有生主张上述补偿，无法律依据。综上，郑有生主张肖文佑应支付装修补偿、一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖等拆迁补偿的请求，无事实和法律依据，不予支持。 关于郑有生是否应向肖文佑支付租金及违约金、水电费的问题。经双方核对，确认郑有生已支付的租金（含押金）共计104900元。双方存在较大争议的租金共2笔：第一笔系2015年11月7日，郑有生现金支付田租租金3000元，肖文佑出具了收条。郑有生认为该笔田租租金已转为房屋租金，肖文佑认为该笔系田租租金，不是房屋租金。一审法院认为，从肖文佑出具的收条来看，收条已经载明该3000元为田租租金，郑有生提出田租租金已转为房屋租金，但未提供证据证明，且肖文佑不认可，对郑有生提出田租租金转为房屋租金的主张，一审法院不予采纳；第二笔系2016年6月7日，郑有生现金支付30000元，对此郑有生提供了一张载明“收款人肖文佑”的收条予以证实，但肖文佑对该收条上的签名予以否认并不认可收到了30000元现金。郑有生陈述该笔30000元的款项系由3笔款项组成，即：1.2016年6月6日，郑有生在赣州××技术开发区露露副食商行POS机刷卡10000元，后由其经营者邹招文向肖文佑转账10000元；2.2016年6月5日，郑有生支付宝转账6800元；3.2016年6月7日，郑有生支付宝转账10000元。上述3笔租金共计26800元，有交易记录为凭，双方已经确认，不再重复计算。另外3200元，郑有生未提供证据证明已实际支付，且肖文佑不予认可，故对该3200元不予确认。郑有生提出安装电费的6000元已转为房租，但未提供证据证明，且肖文佑亦不认可，不予确认。根据合同约定，租赁期从2015年12月起算，租金应从2015年12月起算。2017年4月12日，当地政府与肖文佑签订了拆迁协议，征收了肖文佑的房屋，肖文佑在签订拆迁协议之后则无权再向郑有生收缴租金，故郑有生应向肖文佑支付租金至2017年4月12日。支付租金时间应从2015年12月至2017年4月12日，共计16个月12天。租赁合同约定，租金每年支付4次，每年的季度第一个工作周支付，如未按照约定支付租金的，应按延迟支付租金的5%支付违约金。根据上述约定，郑有生在租赁期内，应支付7次租金，详见下表：                            应付租金时间（每季度第一个工作周）                       应付金额                       实际支付             租金金额                       是否             违约                       应支付违约金（按延迟租金的5%计付）                               2015年12月1日至12月4日                       租金6000、押金15000，共21000。                       租金20000             押金15000                       否                       0                               2016年1月4日至1月8日                       租金18000                       10000（上次结余租金14000）                       否                                   0                               2016年4月4日至4月8日                       租金18000                       0                       是                       总计应付42000元-总计已付30000元=延迟未付12000元，违约金为12000元×5%=600元。                               2016年7月1日前                       租金18000                       26800                       是                       总计应付60000元-总计已付56800元=延迟未付3200元，违约金为3200元×5%=160元。                               2016年10月10日至10月14日                       租金18000                       0                       是                       违约金为18000元×5%=900元。                               2017年1月2日至1月6日                       租金18000                       0                       是                       违约金为18000元×5%=900元。                               2017年4月3日至2017年4月7日                       2400                       31100                       是                       总计应付98400元-总计已付87900元=延迟未付10500元，违约金为10500×5%=525元。                               备注：郑有生于2017年4月12日支付租金                                             2000                                                                           合计                       113400                       104900                                             3085                经过上述核算，郑有生共应支付租金（含押金）113400元，已付租金（含押金）104900元，仍需支付租金8500元。关于押金的问题。双方因遇政府拆迁终止履行合同，根据合同约定，肖文佑应退还郑有生押金15000元，但郑有生5次违约应付3085元的违约金。郑有生交纳的押金实际系履约保证金，郑有生在承担相应的违约责任后，剩余部分的押金应予退回。郑有生支付的违约金3085元从押金15000元中扣减，扣减后肖文佑应退回郑有生押金11915元。关于水电费的问题。2017年10月21日，肖文佑共缴纳3452吨的水费6731.4元。经庭审查明，郑有生承租房屋开办饭店后与肖文佑父亲肖德宾共用1个水表，而肖德宾主要系生活用水，现有证据无法确定郑有生和肖德宾各自的用水量，考虑到饭店用水较大、生活用水较小的情况，一审法院酌情确定由郑有生负担80%的水费、肖文佑负担20%的水费，即郑有生应向肖文佑支付5385元（6731.4×80%=5385）。郑有生提出其于2016年6月29日、2016年7月25日缴纳电费共计1217元已冲抵房租，但未提供证据证明，故不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）肖文佑于判决生效后十日内向原告（反诉被告）郑有生退还押金11915元；二、限原告（反诉被告）郑有生于判决生效后十日内向被告（反诉原告）肖文佑支付租金8500元；三、限原告（反诉被告）郑有生于判决生效后十日内向被告（反诉原告）肖文佑支付水费5385元；上述三项相抵后，原告（反诉被告）郑有生应向被告（反诉原告）肖文佑支付1970元；四、驳回原告（反诉被告）郑有生的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）肖文佑的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4810元、保全费1690元，反诉受理费1483元，共计7983元，由原告（反诉被告）郑有生负担7185元，由被告（反诉原告）肖文佑负担798元。 本院二审期间，上诉人郑有生提交了一份证据赣州蓉江新区征收搬迁办公室蓉征办信复字[2017]7号《关于郑有生的信访事项答复意见书》，其证明目的为该信访意见对因征迁所产生的损失，郑有生应与房东肖文佑协商。本院组织当事人进行了证据质证。结合案件事实，本院认为，该证据属政府相关部门对郑有生的信访作出的处理意见，对其真实性和合法性予以认定，但因本案本因郑有生的损失和房东肖文佑协商不成而成讼，该证据和郑有生的诉请并无关联，且该证据在一审时上诉人已经取得，并不属于新的证据。因此，对该证据不予采纳。本院认定的事实和一审认定的一致。 本院认为，双方房屋租赁合同约定，案涉房屋遇当地政府拆迁，中途需终止本合同，政府补助属郑有生投资的，肖文佑应给郑有生所得。根据该约定，应确认政府相关部门对案涉房屋征迁支付给肖文佑的补偿款是否有属于郑有生投资部分，对此双方主要争议的是因房屋拆迁获得装修补偿、一次性安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖等拆迁补偿应补偿给谁？对于装修补偿，因合同明确了涉案房屋租赁时的现状，上诉人郑有生在一审庭审时亦未否认被上诉人肖文佑对房屋交付时的装修现状描述，只是认为基本不实用，无法正常使用，在被上诉人肖文佑对案涉房屋存在达到使用标准的装修，征迁装修补偿标准又非现有价值标准，且上诉人郑有生又未提交证据证实其装修损失的情况下，无法认定该装修补偿属郑有生投资，且对郑有生的投资，合同仅约定了在政府补助内的肖文佑应给郑有生所得，政府并未补助的合同未约定应由肖文佑补偿。因此，一审判决认为装修补偿应归肖文佑所有并无不当。房屋租赁合同终止的法律后果之一即承租人应将租赁的房屋交回出租人，则安置过渡费、搬迁补助、按时腾房、弃房奖的补助应属出租人享有的补助，该四项补助本亦属对房屋所有人的补助，且该四项补助也不属于上诉人郑有生的投资，其要求享有该四项补助无合同依据和法律依据，该上诉理由本院不予支持。 关于上诉人郑有生支付房屋租金是否需承担违约金的问题，根据合同约定，租金支付时间为每年的季度第一个工作周支付，从合同履行情况看，上诉人郑有生在合同签订后即支付租金20000元，已将2015年10月至12月的租金支付完毕，则以后每个季度支付的租金则为当季度租金，且上诉人郑有生支付租金尚需抵扣原欠租金，上诉人郑有生确存在部分迟延支付租金情况，存在违约情形，应承担相应的违约责任，一审法院根据累计应付租金减去已付租金计算拖欠租金数额来计算违约金并无不当。 关于田租租金3000元能否抵扣房租问题，一方面收条明确载明是田租，上诉人郑有生提出口头协商转为房租，但被上诉人肖文佑不予认可，在双方均未提供证据证实是否存在土地出租的情况下，从现有证据来看，该证据优势在被上诉人肖文佑方，一审未予支持上诉人郑有生的主张并无不当。关于30000元房租收条中的无支付凭证的3200元未予认定的问题，因该30000元并非一次性支付，被上诉人不认可该收条是其所写，一审对上诉人郑有生未提交支付凭证的3200元未予认定并无不当。关于安装电表6000元能否抵扣租金问题，房屋租赁合同对房屋租赁时的现状描述为水电已到位，在房屋进行了简装的情况下，常理上应已安装生活用电表，上诉人郑有生安装的电表应属使用需要改造或另行投资安装，而政府相关部门给郑有生的生产生活设施及其他地上附着物补偿中也有动力电表补偿，同时被上诉人肖文佑又否认同意转为租金，一审判决未予确认该6000元能抵扣租金并无不当。 综上所述，上诉人郑有生的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4840元，由上诉人郑有生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾文俊 审 判 员  雷勉励 审 判 员  赖国东 二０一八年九月七日 书 记 员  曾希希 代理书记员  张 虹