江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初12302号原告：陈荣，女，1992年2月24日生，汉族。委托诉讼代理人：李品宁、蒋国萍，江苏鼎原律师事务所律师。被告：富力南京地产开发有限公司(统一社会信用代码91320100558889048A)，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，1983年1月10日生，系被告富力南京地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李晶晶，女，1994年11月13日生，系被告富力南京地产开发有限公司员工。原告陈荣诉被告富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈荣的委托诉讼代理人蒋国萍，被告富力公司的委托诉讼代理人汪莉、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告富力公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值（4500元/平方米）的差价157268.93元；2.富力公司承担因保全申请购买保函的费用500元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月21日，其与被告富力公司签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由其认购富力公司开发的位于南京市江宁区房屋一套，房屋单价19970.35元/平方米，房屋面积114.67平方米，总价款为2290000元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日前。其按约收房时发现案涉房屋及装潢存在诸多质量问题，向富力公司提出异议后，虽经整改，仍存瑕疵。2016年，其领取不动产权证书，其上记载案涉房屋建筑面积114.99平方米，其中套内建筑面积90.76平方米。后其知晓同小区业主起诉富力公司要求赔偿装修差价的一批案件，经南京市中级人民法院（以下简称南京中院）再审改判，获得装修差价赔偿。南京中院再审查明，富力公司在有关部门备案登记的的装修价为4500元/平方米。根据鉴定报告书及说明，认定房屋实际装修价格仅为2375元/平方米，扣除相关税金、规费、利润，合同约定的装修价与实际装修价相差1732.8元/平方米。其要求富力公司按1732.8元/平方米乘以套内建筑面积赔偿其差价损失157268.93元。被告富力公司辩称：1.《商品房预售方案》是其取得商品房预售许可向南京市住建委提交的，并非向特定主体发出的要约，故4500元/平方米装修单价并非双方合同内容，双方未就室内精装修价格进行过要约、承诺，亦未达成任何协议，故原告陈荣、李丹的主张没有合同依据；2.根据国务院《商品房销售明码标价规定》及《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定，商品房明码标价的依据是其向县级以上人民政府价格主管部门申报的价格，而非其为取得预售许可而向住建委提交的《商品房预售方案》，4500元/平方米不是明码标价的依据。即使认定预售方案中4500元/平方米的装修单价对其有约束力，但该价格系其在市场条件下自主定价的范畴，已通过物价局的审核，双方就房屋单价已达成一致，该价格包含其各项成本在内的综合销售定价，并非交付房屋的装修成本价，故陈荣不能基于此要求差价补偿；3.其他业主的诉讼结果属于个案适用，与本案没有关联性；4.陈荣的诉讼权利已过诉讼时效。根据合同及补充协议的约定，案涉房屋已达到约定的交付条件，其根据约定向陈荣、李丹通知收房且已完成交付。陈荣于2014年年底对案涉房屋状况就已知悉，如有异议应于交付房屋或知道房屋状况之日起两年内提出，现陈荣提起诉讼已过诉讼时效。综上，请求驳回陈荣的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年8月31日，原告陈荣（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由陈荣认购富力公司开发建设的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积114.67平方米，其中套内建筑面积93.1平方米，共有共用分摊建筑面积21.57平方米、单价为19970.35元/平方米，总价款为2290000元，交付日期为2014年11月30日前。合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定，除上述合同及补充协议一、二外，双方未再签订其他书面协议。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。另查明，2013年6月18日，富力公司就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明幢号为67、69、70、71、72、73属第14期(案涉房屋为71幢)，装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。该方案在“南京市网上房地产”网向社会进行公示。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为114.99平方米，套内建筑面积92.72平方米，共有共用分摊建筑面积22.27平方米。再查明，富力城其他业主靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504室）、施群荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋（69幢203室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404室）、方莉莉（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞（60幢102室）、王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204室）、翟英（56幢302室）、马志超（70幢401室）等曾向本院提起诉讼，提出要求判令被告富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼请求，本院均作出判决驳回上述业主的该项诉讼请求。上述业主均不服本院判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院均作出判决驳回上诉，维持原判。上述业主不服二审判决，向南京中院申请再审，南京中院均作出判决撤销本院判决及南京中院二审判决，支持上述业主关于赔偿装修差价款的主张。再审诉讼过程中，南京中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。2018年7月，陈荣向本院提起诉讼，要求判令富力公司支付装修差价157268.93元等。审理中，因案涉小区样板房已不存在，案涉房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋系在同一小区，装修情况基本相同，陈荣要求参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为其他房屋已不具备实际鉴定条件并且富力公司对案涉房屋在内的富力城所有精装修房屋系统一装修；富力公司不同意参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为童克亚房屋的鉴定意见指向的是工程造价，是富力公司需要支付给第三方施工公司的装修成本，而房屋装修价格则是市场调节的结果，实际装修价格因市场因素可能存在偏差，且实际装修价格也不等同其报备的装修单价，报备的装修单价系房屋产品的综合定价，故参照该价格不符合市场规定。但富力公司未向本院提出重新鉴定的申请，并要求本院对所要参照的房屋相关标准依法进行确定。富力公司坚持认为其报备的4500元/平方米不是双方合同约定的内容，陈荣无权参照该价格计算赔偿金额，双方意见分歧较大，致调解不成。上述事实，有南京中院（2017）苏01民再1号、3号至19号民事判决书、《南京市商品房预售合同》及《补充协议》、《商品房预售方案》及当事人的陈述等证据予以证实。双方对于本案中合同约定及履行过程中除房屋装修事项的其他部分均无异议，本院予以确认。故本院归纳本案争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容；2.陈荣是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院不予采信。本院认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被告富力公司具有法律约束力。关于第二个争议焦点，本院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与陈荣签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。陈荣有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，陈荣要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院予以采信；富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。本院认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，陈荣所购71幢602室房屋建筑面积114.99平方米，其中套内建筑面积92.72平方米，共有共用分摊建筑面积22.27平方米，按照上述规定，陈荣对套内建筑面积92.72平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，陈荣虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，陈荣不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，陈荣仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。关于赔偿装修差价的计算标准问题，陈荣主张参照童克亚房屋的鉴定报告计算其赔偿金额，富力公司则对此予以否定，但富力公司就其主张未提供相关证据予以证明，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。本院认为，通过对比和分析其他业主诉讼具体情况，本案关于赔偿装修差价的计算标准参照童克亚房屋的鉴定报告相关数据。根据鉴定报告确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375元，参照计算得出，实际用于陈荣所购房屋套内建筑面积装修造价为243010元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算每平方米装修单价为4107.8元，按照陈荣房屋套内面积计算，实际应用于陈荣所购房屋套内建筑面积装修造价为380875.22元，合同约定的装修价格与实际装修差价为160665.22元（380875.22元-220210元），富力公司应对此差价向陈荣进行赔偿，现陈荣主张富力公司赔偿其157268.93元，不违反法律规定，本院予以支持。陈荣主张的购买保函的费用500元，并非必然发生的费用，对陈荣的该项主张，本院不予支持。关于陈荣的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，陈荣认为其于法院2017年12月31日公布其他业主诉讼系列案件再审判决后才知晓案涉房屋的实际装修价值，故其主张未超过诉讼时效；富力公司认为陈荣已于2014年年底即知晓案涉房屋的装修状况，其按约定于2014年11月30日前交付案涉房屋，故陈荣主张超过法定的两年诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，与陈荣的主张相似的其他业主系列诉讼案件的再审判决（支持上述业主关于赔偿装修差价款主张）作出时间为2017年，陈荣从而知晓案涉房屋实际装修价格的计算方式，故陈荣据此案涉房屋相关装修差价的主张未超过法定诉讼时效，对富力公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告陈荣房屋装修差价157268.93元。二、驳回原告陈荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1723元、财产保全费1330元，合计3053元，由被告富力公司负担（此款已由原告陈荣先行垫付，富力公司在支付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  谢海勇二〇一八年九月六日书记员  黄广凤