浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终1985号 上诉人(原审原告)：陈雅琴，女，1971年5月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：何珽，浙江近山（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：萧凤珍，女，1971年2月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：杨红耀、林红虹，上海融孚律师事务所律师。 上诉人陈雅琴因与上诉人萧凤珍租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准，延长审限一个月。现已审理终结。 上诉人陈雅琴上诉请求：1、维持原审第一项判决；2、改判原审第二项判决为“萧凤珍应返还给陈雅琴营业房转让款93万元，并支付按24%年利率计算的利息:本金10万元，自2013年12月9日起至款清之日止;本金83万元，自2013年12月17日起至款清之日止”；3、原审财产保全费、受理费、二审上诉费均由萧凤珍承担。事实与理由：第一，陈雅琴对原审的事实认定以及对涉案营业房转让协议的性质认定均无异议。第二，陈雅琴对原审基于事实认定及转让协议的性质认定，作出解除涉案协议的判决无异议。第三，原审支持的利息及损失过少，请求二审改判。原审判决按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，该利息甚至低于民间借贷中双方未约定利率还能获得6%年利率支持的情形。如此低的利息，相当于白白借给萧凤珍93万元长达四年半之久，有失公允。涉案房屋的租赁权具有投资价值，也具有使用价值，但要实现两种价值的前提，均是要求萧凤珍履行合同义务，协助陈雅琴取得涉案营业房的租赁权。陈雅琴没有合法取得租赁权就无法将其转让给他人，从而实现投资价值。根据市场营业房使用及诚信文明经营管理暂行规定第12条，陈雅琴须凭营业房租赁协议书向市场管理方办理营业房铺位证，铺位证是营业房准入使用的有效凭证，并凭铺位证和租赁协议书申请办理工商、税务登记等其他手续。规定第13条进入市场经营，必须备齐“三证”(即铺位证、营业执照、税务登记证)，并且做到名称一致。由此可见，在萧凤珍未履行合同义务的情况下，涉案营业房对陈雅琴来说没有任何使用价值。与此同时，陈雅琴为了不使管理方无偿收回营业房造成损失，不得不以绍兴县拉凯进出口有限公司的名义缴纳了2014年4月18日至2020年4月17日的房屋租金共计8万元，并按时缴纳物业、水电等费用。此外，陈雅琴还聘请专人对营业房进行照看，避免房屋出现空置的现象。上述额外支付的费用，均属于陈雅琴的损失，应当根据合同法第97条规定，由萧凤珍进行赔偿。 萧凤珍答辩称，陈雅琴的上诉请求缺乏事实与法律依据，其所主张的高额利息损失更是没有任何事实与法律依据。上诉人在占有、使用涉诉房屋的情况下，起诉要求解除合同并无理主张高额利息回报，违背诚信之道，也扰乱绍兴柯桥中国轻纺城市场正常营业房转让的交易习惯。萧凤珍认为陈雅琴的主张是涉嫌恶意侵占萧凤珍合法利益的行为。请求二审法院查清事实，驳回陈雅琴的全部上诉请求。 上诉人萧凤珍上诉请求：依法撤销原判，改判发回重审，或改判驳回陈雅琴的一审所有诉讼请求。事实与理由:第一，一审法院事实认定不清。本案涉诉双方纠纷交易合同标的为房屋租赁权，主要体现租赁权持有的凭证为包括第三人向房屋所有权人直接承租的房屋租赁原合同、原一切发票、收据等，体现租赁权的实质性权利为房屋占有、使用及收益权等，双方当事人订立《转让协议》时，陈雅琴已经取得了上述所有“权利凭证”，并从合同约定的房屋交付时间起至今长期占有、使用该涉诉营业房，并据此享有所有收益。事实上，涉诉双方在2013年订立转让协议后，涉诉营业房可以办理房屋过户手续，但由于陈雅琴主观怠于办理相关手续，才迟迟未办理租赁更名手续。2017年12月5日，房屋所有人绍兴市柯桥区中国轻纺城服装市场开发经营有限公司发布的“关于暂停更名的通知”，该通知内容十分明确，系“暂停营业房更名”，而并非永久性不予更名，从该通知文意理解上也可以明确，如果该通知指向对象包括本案涉诉营业房的，在通知发布之前是具备办理更名条件的，否则就失去了该通知的发布意义。据了解，包括涉诉营业房在内的服装市场区块营业房，现已转让给案外人“浙江中国轻纺城集团股份有限公司”，该公司现系涉诉营业房的所有人，正如通知内容载明，暂停营业房更名的最主要原因之一为“顺利进行资产移交”，即涉诉营业房等物业的资产转让。暂停更名的措施是临时性的，出台该措施的目的针对性是十分明确的。作为一审法院在确认涉诉“租赁权”纠纷的情况，为查清涉诉营业房是否具备过户条件的基本事实，起码应当查清两个时间段内的营业房更名事实情况:首先，涉诉营业房在涉诉双方订立转让协议后，至2017年12月5日暂停更名期间实际更名情况。其次，在2017年12月5日通知暂停更名之后至一审庭审之前期间是否允许更名情况。一审法院依法应当追加营业房所有人等作为必要第三人参加诉讼，查清事实。第二，一审法院法律适用错误。一审法院在明确涉诉双方当事人订立《转让协议》的真正合同标的物为租赁权的情况，枉顾萧凤珍已经按协议约定，履行完毕协议约定的主要合同义务，陈雅琴从合同签订后至今实际长期取得“租赁权”之基本事实，枉顾柯桥区中国轻纺城市场营业房的实际交易习惯，错误适用《合同法》第94条之法律规定，实乃对法律适用的严重错误。 陈雅琴答辩称，涉案合同的性质是租赁权转让合同，而不是房屋转租合同。萧凤珍的主要义务是办理房屋的更名手续，使陈雅琴取代原承租人许长生的法律地位，取得涉案房屋的租赁权。萧凤珍不是原承租人，其无法也不能办理房屋的更名手续。事实上，陈雅琴从2013年12月签订合同，到2018年3月向法院提起诉讼，已经给了萧凤珍足够多的时间和信任，但其一次又一次的让陈雅琴失望，迟迟无法履行主合同义务，将房屋更名至陈雅琴名下。陈雅琴的合同目的无法实现，根据合同法的规定，可以解除合同。办理房屋更名是萧凤珍的主要合同义务，其应当向法庭提供其积极履行合同义务的证据，以及系非其本人原因导致没有更名的证据，但其在一审中未举证，反而认为其已经将合同义务履行完毕，没有构成违约。房屋所有权人不是涉案合同的相对方，没有必要作为第三人参加本案的诉讼。综上，一审对于涉案合同的性质认定以及支持合同解除的判决是正确的。请求二审法院驳回萧凤珍的上诉请求。 陈雅琴向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2013年12月16日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；2.要求被告返还转让款93万元，并支付按年利率24%计算的下列利息，本金10万元自2013年12月8日起至款清日，本金83万元自2013年12月16日起至款清日止。 一审法院认定事实：案涉营业房为位于中国轻纺城新服装市场交易区间营业房。原由绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司出租给绍兴县拉凯进出口有限公司。2013年12月6日，被告从许长生处受让案涉营业房。同年12月26日，被告（合同甲方）、原告（合同乙方）签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议》，约定：甲方自愿将案涉营业房转让给乙方承租，转让价格98万元，办理过户费用由乙方承担；签约时乙方先付转让定金10万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性付清，双方永不反悔，（若甲方反悔，所收乙方定金需双倍返还，乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有）；双方初定于市场统一过户时，甲方无条件配合乙方过户，随叫随到（注：工商、市场公司主办部门原因造成延迟，双方应谅解，择日现办）。过户之前该营业房的一切债权，债务均由甲方负责，与乙方无关；交房日期为公历2013年12月16日止交给乙方（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方，详见清单）。交房之前该营业房的（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由甲方负责交清；原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存等。另认定，签约之前2013年12月8日及签约当日，原告向被告分别支付转让款10万元、83万元。签约当日，被告将案涉营业房交付原告占有使用。2017年12月5日，绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司发布通知，自即日起暂停营业房更名。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。结合当事人的争议点及原告的诉求，该院作以下评判分析。 针对原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》的性质问题。该院认为，该合同应定性为租赁权的转让合同。理由基于：根据该合同约定，被告将案涉营业房的原租赁协议中享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，故原、被告签订营业房转让协议，其目的是原告取得案涉营业房的租赁权，所谓被告将租赁权“过户”到原告名下，该“过户”并不指物权变动意义上的过户行为，而是出租人绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司对于原承租人将其享有的合同权利义务概括性转让给第三人予以同意的一种意思表示。完成“过户”登记，意味着租赁权的转让获得出租人同意，租赁合同主体发生变更，转让人不再是承租方，案涉营业房租赁权由受让人享有。反之，则意味着租赁权转让合同未获得出租方同意，租赁合同的主体不发生变更。作为债权合同，案涉营业房转让合同对原、被告均具有法律约束力。针对原告要求解除《中国轻纺城市场营业房转让协议》的诉求。该院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行约定。原告基于法定事由要求法院判决解除。根据前述，案涉营业房转让协议为租赁权转让协议，原告合同目的是取得案涉营业房的租赁权，然事实表明，被告在按约收取转让款之后，原告并未完成所谓“过户”登记，且由于案涉营业房的承租权目前仍登记于案外人绍兴县拉凯进出口有限公司名下，被告亦无法配合原告完成“过户”手续。结合绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司发布关于暂停办理营业房更名手续的的通知，可知该公司目前未明确同意被告转让租赁权，由此导致原告取得案涉营业房租赁权的合同目的落空系不争的事实。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述第（四）项规定的合同解除情形，该院对原告的该项诉求予以支持。被告辩称其已履行合同债务，不同意原告解除合同的诉求。该院认为，从原、被告签订的营业房转让协议的内容分析，协助原告办理营业房租赁权的转移系其主要合同债务，被告的辩称缺乏事实依据，该院不予采信。针对原告主张返还转让款93万元并支付相应利息的诉求。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案事实表明，原告已支付给被告转让款93万元，但如前述，案涉营业房转让协议因被告违约而解除，该解除事由可归责于被告，故该院确定由被告返还原告已付转让款93万元。原告主张利息，属于其合理损失范围，该院一并予以支持。被告主张原告主张的利率标准过高，符合客观实际，该院予以采纳。根据原告的具体损失情况，该院确定利率按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计取。综上所述，该院对于原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告陈雅琴与被告萧凤珍于2013年12月16日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》；二、被告萧凤珍应返还给原告陈雅琴营业房转让款93万元，并支付按下列按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息：本金10万元，自2013年12月9日起至本判决确定履行日止；本金83万元，自2013年12月17日起至本判决确定履行日止。上述款项，均限于判决生效后十日内履行完毕，利随本清。三、驳回原告陈雅琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21784元，减半收取计10892元，财产保全申请费5000元，合计15892元，由原告陈雅琴负担3303元，被告萧凤珍负担12589元，当事人负担的受理费均限于判决生效后十日内向该院缴纳。 二审中，陈雅琴向本院提交了收据联1份，萧凤珍向本院提交了授权委托书1份及中国轻纺城服装市场围巾交易区营业用房租赁协议书1份及票据5份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，对陈雅琴提交的收据联真实性予以认定；对萧凤珍提交的授权委托书，该委托书经公司法定代表人签名、捺印并加盖该公司公章，同时本院向绍兴柯桥拉凯进出口有限公司法定代表人许长生进行了核实，该证据符合有效证据的形式要件，同时萧凤珍在一审中提交了与许长生的营业房转让协议书，在二审中提交的该授权委托书也表明绍兴柯桥拉凯进出口有限公司将讼争营业房的相关权益处分事宜一并委托萧凤珍处理，且上述证据经向许长生核实，均系客观真实，故本院予以认定；对萧凤珍提交的中国轻纺城服装市场围巾交易区营业用房租赁协议书1份及票据5份，与本案无关联性，本院不予认定。二审中，萧凤珍向本院申请向涉诉营业房的原物权所有人绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营集团有限公司、绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司及现物权所有人浙江中国轻纺城集团股份有限公司核实涉诉营业房是否恢复更名。为查明案件事实，本院向绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营集团有限公司、浙江中国轻纺城集团股份有限公司核实讼争营业房是否可以办理转移登记等情况，绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营集团有限公司出具函1份，浙江中国轻纺城集团股份有限公司出具复函1份，本院向双方当事人进行出示，双方当事人提交了质证意见。本院对该两份函件予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营集团有限公司于2018年9月13日出具的函载明：我公司下属服装服饰市场公司由于资产重组，相关市场资产已于2018年2月份转让给浙江中国轻纺城集团股份有限公司，所有营业房更名的管理权限现属于轻纺城股份公司管理。浙江中国轻纺城集团股份有限公司于2018年9月17日出具的函载明：中国轻纺城新服装市场交易区营业房产权原归绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营集团有限公司及下属服装服饰（辅料）市场开发经营有限公司所有，后因资产组合产权归本公司所有。本公司2017年11月25日发布董事会公告收购该市场资产；同年12月13日发布股东大会决议；同年12月30日支付首期交易款；2018年1月16日完成不动产权过户登记；2018年3月2日完成全部资产组合工作。资产组合工作完成后，本公司正式接管服装服饰（辅料）市场，立即着手厘清营业房租赁的关系，并按要求放开营业房使用权的更名。鉴于上述B4041、B4042两间营业房本期协议尚未签订，需先签订协议，如符合公司相关营业房使用权更名所需的资料和要求，即可前来办理该营业房的使用权更名手续。 本院认为，根据绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司于2017年12月5日出具的《关于暂定更名的通知》，该通知载明：为消除同业竞争，顺利进行资产移交，自即日起暂停营业房更名，请各经营户相互转告。因此，从该通知内容看，讼争的营业房更名手续系由于市场管理公司进行资产重组而暂时停止办理。根据绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营集团有限公司出具的函及浙江中国轻纺城集团股份有限公司出具的复函所载明的内容，中国轻纺城新服装市场交易区营业房产权在资产重组后，产权人现为浙江中国轻纺城集团股份有限公司，该公司于2018年3月2日完成资产组合工作后，正式接管服装服饰（辅料）市场，并按要求放开营业房使用权的更名。故根据查明的事实，讼争营业房使用权的更名手续系由于营业房管理市场公司原因造成暂时停止办理。根据陈雅琴与萧凤珍签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》第三款之约定，双方初定于市场统一过户时，甲方（即萧凤珍）无条件配合乙方（即陈雅琴）过户，随叫随到（注：工商、市场公司主办部门原因造成延迟，双方应谅解，择日现办）。因此，从双方协议约定的内容看，萧凤珍负有配合陈雅琴办理更名手续的义务，但双方亦明确如因市场监督管理部门、讼争营业房的管理市场公司等原因造成办理更名手续延迟的，双方当事人应予以接受，待上述市场监督管理部门、营业房管理市场公司可以进行更名手续办理再予以办理。同时，讼争营业房的承租权虽然登记于案外人绍兴柯桥拉凯进出口有限公司名下，但从陈雅琴提交的证据看，陈雅琴自2014年即已知悉讼争营业房的承租权系登记于绍兴柯桥拉凯进出口有限公司名下，其亦未提交证据证明自其于2018年3月起诉前已要求萧凤珍配合办理更名手续而由于讼争营业房的承租权登记于绍兴柯桥拉凯进出口有限公司名下原因导致无法办理，且萧凤珍在二审中提交了绍兴柯桥拉凯进出口有限公司出具的授权委托书，该公司明确委托萧凤珍作为公司代表处理讼争营业房的转让、转租事宜，故本案现有证据不足以证明因讼争营业房的承租权登记于绍兴柯桥拉凯进出口有限公司名下而致讼争营业房使用权无法办理更名手续的事实。综上所述，本院认为，陈雅琴主张因萧凤珍不能协助其办理更名手续导致其合同目的无法实现，进而要求解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定，故本案中双方当事人签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》不存在约定解除或法定解除的事由，一审法院判决解除双方当事人签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》不当，本院予以纠正。陈雅琴主张的基于合同解除而要求返还转让款并支付相应利息的诉求，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。综上所述，上诉人陈雅琴的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人萧凤珍的上诉请求成立，本院予以支持。由于二审中出现新证据，致本案改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2962号民事判决； 二、驳回上诉人陈雅琴的诉讼请求。 一审案件受理费21784元，减半收取计10892元，财产保全申请费5000元，合计15892元，由上诉人陈雅琴负担；二审案件受理费14849元，由上诉人陈雅琴负担。当事人负担的受理费均限于本判决生效后十日内向法院缴纳。 本判决为终审判决。 审判长  陈键 审判员  夏鸿 审判员  姚瑶 二〇一八年九月二十日 书记员  叶婷