福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0982民初1859号 原告：褚长秦，男，1975年10月18日出生，汉族，教师，住福建省福鼎市。 原告：马雪平，女，1970年10月3日出生，汉族，个体户，住福建省福鼎市。 共同委托诉讼代理人：陈光天，福建鼎平律师事务所执业律师。 共同委托诉讼代理人：王伯俊，福建鼎平律师事务所执业律师。 被告：宁德市鼎融置业有限公司，住所地福鼎市太姥大道****（农行大楼），统一社会信用代码91350982569252915E。 法定代表人：余振文，职务执行董事。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈冉，福建瑞佑律师事务所实习律师。 原告褚长秦、马雪平与被告宁德市鼎融置业有限公司（以下简称鼎融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚长秦、马雪平的委托诉讼代理人陈光天、王伯俊，被告鼎融公司的委托诉讼代理人曾锋、陈冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 褚长秦、马雪平向本院提出诉讼请求：判令鼎融公司支付违约金126588.55元；二、判令鼎融公司支付财产保全费1152.94元、保全保险费500元。诉讼过程中，褚长秦、马雪平变更第二项诉讼请求为：判令鼎融公司支付财产保全费1152.94元、保全保险费400元。事实与理由：褚长秦、马雪平与鼎融公司于2013年8月5日签订商品房买卖合同，向鼎融公司购买鼎融广场第1幢16层1617号房产。根据合同约定，鼎融公司应于2015年9月30日将该房产交付给褚长秦、马雪平使用，并约定因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。褚长秦、马雪平依照合同约定支付了全部购房款500350元，并交纳了其他各种费用。2015年9月30日鼎融公司向褚长秦、马雪平交付房产，因其原因致使褚长秦、马雪平在交房596天后方取得房屋权属证书，逾期达506天，鼎融公司应当支付褚长秦、马雪平逾期办证违约金。 鼎融公司辩称，1.马雪平不具有诉讼主体资格，商品房买卖合同系褚长秦与鼎融公司签订，根据合同相对性原则，合同条款仅约束合同双方即褚长秦与鼎融公司。2.涉讼商品房交付时间并非2015年9月30日。褚长秦仅提供交房通知书，无法证明涉诉商品房已在2015年9月30日交付，应承担举证不能责任。褚长秦缴清尾款的时间为2016年6月17日，根据《合同补充协议》第三条第一款，在褚长秦缴清尾款之前，鼎融公司有权拒绝交房。且在签订《商品房买卖合同》后，褚长秦遂将本案涉讼房产以“回租”形式委托第三方酒店进行经营管理，并约定授权由第三方酒店代为办理交房手续。3.即使本案存在逾期办证情况也非基于鼎融公司的原因和过错。 根据法庭调查，本院查明以下事实:褚长秦与马雪平系夫妻关系。2013年8月5日，褚长秦与鼎融公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎融广场第1幢16层1617号房产，商品房价款为495723元（其中首付款为255723元，按揭贷款240000元）。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”，第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金”。2013年7月29日，褚长秦另与案外人福鼎君豪酒店管理有限公司（以下简称君豪酒店公司）签订《委托经营管理合同》，《委托经营管理合同》第二条约定“甲方（褚长秦）应在该商品房（鼎融国际广场1幢1617号商品房）交付之日将该商品房的使用权交与乙方（君豪酒店公司）……甲方委托乙方与开发商办理房屋交付手续”。第三条约定“甲方委托乙方的经营管理期限为10年，自该物业交付使用之日起计算，即2015年9月30日至2025年9月30日”。后褚长秦收到君豪酒店公司交付的三年租金。褚长秦于2013年8月5日交纳购房款255723元，于2014年12月25日通过按揭贷款支付购房款240000元。2015年9月，鼎融公司发出交房通知书，通知褚长秦于2015年9月25日至9月30日在鼎融国际广场办理交房手续。 2014年7月15日福建省福鼎大通实业有限公司（以下简称大通公司）以鼎融公司所有的福鼎桐南新城海事处南侧（即鼎融广场）地）地块土地使用权及在建工程提供抵押担保兴业银行股份有限公司福鼎支行（以下简称兴业银行）申请最高额为180000000元的抵押贷款。2016年2月3日，鼎融公司向福鼎市不动产登记中心申请不动产首次登记，但因在建工程抵押贷款未解除的原因，首次登记申请未获通过。2017年2月15日，鼎融公司、大通公司与兴业银行达成协议，同意变更在建工程抵押登记为房屋抵押权登记。同月23日鼎融公司与兴业银行共同向福鼎市不动产登记中心申请在建工程抵押权变更登记，次日，鼎融公司重新向福鼎市不动产登记中心申请首次登记。2017年4月29日，褚长秦、马雪平与鼎融公司共同申请不动产转移登记，2017年5月18日，福鼎市国土资源局填发了褚长秦、马雪平为权属人的案涉房屋的不动产权属证书。2018年8月16日,褚长秦、马雪平以中国人寿财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，向本院申请财产保全，请求依法查封鼎融公司所有的坐落于福鼎市桐城街道玉龙北路310号鼎融广场1栋1梯2502号房地产（不动产权属登记证号：闽（2017）福鼎市不动产权第0001442号），并支付400元保险费及1152.94元财产保全申请费。本院经审查于2018年8月21日作出准予查封裁定。 上述事实，有褚长秦、马雪平提供的身份证、结婚证、企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、借款借据、《个人购房借款合同》、《委托经营管理合同》、交房通知书、不动产权属证书复印件、福建省行政事业单位资金往来结算票据、诉讼财产保全责任保险保单，鼎融公司提供的福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表复印件、不动产登记申请受理通知书（2016年2月3日首次登记）、《关于请求协调办理“鼎融广场”不动产权证的紧急报告》、《福鼎市人民政府关于鼎融广场不动产登记有关事宜的批复》，本院依职权调取的《关于鼎融广场在建工程抵押物担保范围及金额进行变更的申请报告》、协议书、不动产登记申请表（2017年2月24日首次登记）、不动产登记申请表（转移登记）及庭审的陈述等予以证实。 本院认为，褚长秦与鼎融公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。虽然《商品房买卖合同》系褚长秦一个人与鼎融公司签订，但鼎融公司对褚长秦、马雪平共同作为申请人在《不动产登记申请表》中签字并无异议，视为双方当事人以其行为将《商品房买卖合同》一方当事人褚长秦变更为褚长秦、马雪平，马雪平享有与褚长秦同等的合同权利，故可认定马雪平为本案适格原告。 关于逾期办证，褚长秦、马雪平已按照合同约定支付全部购房款，鼎融公司负有履行交付商品房并协助办证的义务，应由其举证证明商品房是否交付及交付时间，但其未能提供证据予以证明，因此鼎融公司应承担举证不能的不利后果。综合《商品房买卖合同》对交房时间的约定、交房通知书、《委托经营管理合同》及褚长秦、马雪平在庭审过程中自认已于2015年9月30日前一次性收到案外人君豪酒店公司支付的三年租金，故涉案房产的交付形式为指示交付，涉案房产交付使用的时间推定为2015年9月30日。鼎融公司应按合同约定在2015年10月1日起的60日内办理初始预登记，并向褚长秦、马雪平提供相关资料，如因其原因，导致褚长秦、马雪平无法在商品房交付使用后90日（即2015年12月29日）内取得房屋权属证书的，应按合同约定承担逾期办证责任。 鼎融公司以涉案房产所在地块的在建工程为案外人大通公司基本额度授信最高本金180000000元提供抵押担保，后其未能及时解除该在建工程抵押，导致涉案房产未能按约完成房屋权属登记手续，故鼎融公司对逾期办证存在过错。而鼎融公司未能举证证明其履行通知买受人，并提供权属登记相关资料的义务的时间，应承担举证不能的不利后果。2017年4月29日鼎融公司与褚长秦、马雪平共同申请不动产转移登记，视为当日鼎融公司通知了褚长秦、马雪平，并履行了提供权属登记相关资料的义务。故鼎融公司应承担自2015年12月30日起至2017年4月28日期间的逾期办证违约责任，褚长秦、马雪平可要求鼎融公司每日按购房款495723元的0.05%支付自2015年12月30日起至2017年4月28日止共486天的逾期办证违约金计120461元，其主张126588.55元超过部分6127.55元本院不予支持。其主张鼎融公司应承担财产保全费1152.94元、保全保险费400元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付褚长秦、马雪平逾期办证违约金120461元； 二、宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付褚长秦、马雪平财产保全申请费1152.94元及保险费400元； 三、驳回褚长秦、马雪平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2865元，减半收取1433元，由宁德市鼎融置业有限公司负担1370元，褚长秦、马雪平负担63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员  李显清 二〇一八年九月二十五日 法官助理董虹 书记员翁君妹 申请执行提示：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。