黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0103民初455号 原告：张新开，男，1991年7月11日生，汉族，住河北省沧州市盐山县边务乡张龙潭村**。 委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。 被告：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市依兰县通江路**。统一社会信用代码：912301235780511385（1-1）。 法定代表人：孙杨，职务总经理。 委托诉讼代理人：王新安，北京市中凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。 被告：哈尔滨人宇房地产经纪有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区东大直街****公寓******统一社会信用代码：91230103696835056H（1-1）。 法定代表人：张成利，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕志涛，男，1985年10月31日生，汉族，该单位工作人员，住哈尔滨市南岗区学府二道街****楼****。 原告张新开与被告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）、哈尔滨人宇房地产经纪有限公司（以下简称人宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李友林，被告新松鸿泰公司委托诉讼代理人霍永成、人宇公司委托诉讼代理人吕志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告为原告办理房屋产权证书；2.判令新松鸿泰公司给付逾期办证的违约金（自2016年5月12日起至产权证办理完毕之日止，按已付房款554329元的同期活期存款利率计算）；3.判令新松鸿泰公司返还已收取的代办费1000元；4.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年10月30日，原告与新松鸿泰公司签订了合同，购买了新松鸿泰公司位于会展城上城一期6#2单元2103室房屋，原告履行了付款的义务，新松鸿泰公司亦交付了房屋。新松鸿泰公司委托人宇公司办理产权证，人宇公司收取了原告办理产权证的相关手续，承诺代为办理产权证。合同约定办理产权证的时间到期后，原告向二被告索要产权证书以及违约金，二被告以各种理由推托，无奈诉至贵院，请求支持原告的诉请。 被告新松鸿泰公司辩称，1.新松鸿泰公司只有资料备案义务，没有办理房屋产权证的义务。双方于2014年10月30日签订的商品房买卖合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据合同约定及该条规定，房屋买受人才是房屋产权登记的义务主体，房地产开发企业履行的是一种协助义务，即提供必要的证明文件。必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。2016年3月14日，新松鸿泰公司为原告办理完毕房屋所有权证。2.张新开要求新松鸿泰公司承担逾期办证违约金没有事实及法律依据。理由是新松鸿泰公司在合同约定的期限内已经提供了备案资料，没有违反商品房买卖合同约定的附随义务。3.原告与新松鸿泰公司之间没有建立委托代办关系，返还500元代办费无事实及法律依据。张新开与新松鸿泰公司并未签订委托代理合同，张新开也没有向新松鸿泰公司出具过委托书，新松鸿泰公司并非委托代理合同主体。张新开向人宇公司出具委托书，委托人宇公司办理房屋产权证书，因此张新开与人宇公司之间存在委托代理关系。新松鸿泰公司在其双方的委托代理关系中，仅作为500元代办费的代收人，在代为收取款项后已及时将代收款项全额转交人宇公司。新松鸿泰公司没有与张新开建立委托法律关系，没有获取代办报酬，亦不应当承担相应的义务。4.张新开与新松鸿泰公司之间是商品房买卖法律关系，人宇公司与张新开之间是委托代理法律关系。两个法律关系的合同主体不同，权利义务关系的内容不同，法律责任也不同，张新开将两个合同合并在一个案件中起诉，并向二被告分别主张不同的权利，违反民事诉讼法规定的案件受理条件，属于程序违法。综上所述，张新开提出的各项诉讼请求，均无事实及法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。 被告人宇公司辩称，1.同意继续为张新开代办理不动产权证书。张新开的第一项诉讼请求并未要求解除双方之间的委托代理关系，双方仅凭授权委托书建立了委托代办关系，在授权委托书中并未约定委托事项完成的期限及违约责任。人宇公司在委托办理不动产权证书的过程中，严格按照产权登记机关工作流程办理，并无过错，张新开依据商品房买卖合同中与新松鸿泰公司之间关于产权登记备案中的违约责任，认定其与人宇公司签订的授权委托书的违约责任，明显不当。2.因政府部门产权登记改革，导致产权证书办理延迟。在人宇公司办理不动产权证书期间，因政府部门产权登记改革，并根据黑龙江省国土资源厅办公室颁布的《关于哈尔滨市城市规划区范围内农垦界线内不动产登记工作的备忘录》之规定，将原有房屋所有权证变更为不动产权证书（含房产信息），造成产权办理程序变更、办理时限延长，由原来不含预约时间，全款30个工作日办结变为52个工作日，贷款45个工作日办结变为62个工作日。造成人宇公司办理证书时间上的延长，并非人宇公司主观过错造成。3.原告对于办理《不动产权证书》流程存在误解。被告根据产权办理排期，原告已分别于2017年11月14日、2017年12月19日完成农垦产权登记确认及专项维修基金缴纳（确认单号：jy2386690908201700801，专项维修基金票据编号：362000088958）、不动产登记（凭证编号：HRB201712190002），现原告材料已录入国税税务登记系统，待税务局工作人员核对无误后即可完成契税、印花税缴税工作，完税凭证返回农垦不动产登记中心香坊分中心后30个工作日后，即可出证。综上，被告同意继续为原告办理产权证书，双方委托合同继续履行，不存在退还500元代办费的情形。请法院驳回被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、会展城上城进户费明细、进户费票据、收条，被告新松鸿泰公司提交的商品房买卖合同、建设项目竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证书、房屋销售面积测算报告、入住手续流转书、黑龙江省非税收入一般缴款书、房屋所有权证、房屋经纪公司开具的收取代办费票据，被告人宇公司提交的不动产权证书，其他当事人对真实性无异议，上述各方当事人提交的证据相互印证，能证明原告从被告新松鸿泰公司购房及商品房买卖合同的履行情况，本院对上述证据予以采信。被告新松鸿泰公司提交的有关不动产登记的实施条例、通知、备忘录文件，意在证明被告在办理产权登记备案期间，恰逢《不动产登记暂行条例》开始实施，不动产统一登记改革，办证机关正在进行有关科室调整和挂牌工作，由于登记机关长时间未能正常开展办证工作，导致产权登记备案工作推迟。初始登记证书未能及时下发不是被告的责任，被告不存在逾期登记备案的违约行为。本院认定：被告提交上述证据意在证明的内容不能作为被告逾期办证的免责事由，该组证据与本案没有关联性，本院不予采证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告新松鸿泰公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告新松鸿泰公司开发的位于哈尔滨市香坊区长江路与禧龙大街交口向东600米南侧会展城上城一6#楼2单元21层3号房屋，房屋实际价款554329元。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付购房款的同期活期存款利率向买受人支付利息。”原告按照合同约定向被告新松鸿泰公司支付了全部购房款，并于2014年10月12日进户；被告新松鸿泰公司于进户当天向原告收取了房屋契税及代办产权费500元等。被告新松鸿泰公司将收取的代办产权费交付被告人宇公司，由被告人宇公司为原告办理房屋产权，原告为被告人宇公司出具了授权委托书等代办产权的相关手续。 本院认为，原告与被告新松鸿泰公司签订的商品房买卖合同系双方自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告在与被告新松鸿泰公司签订了商品房买卖合同后，不仅按合同约定向被告新松鸿泰公司交付了购房款，被告新松鸿泰公司另向原告收取了房屋契税及代办产权费。被告新松鸿泰公司在收取原告房屋契税及代办产权费后，有义务为原告办理房屋产权证书。被告新松鸿泰公司抗辩原告为办理房屋产权证的义务主体，本院不予支持。原告与被告新松鸿泰公司对商品房买卖合同第十五条约定的内容持有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的了解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定及被告新松鸿泰有为原告办理房屋产权证书的义务，商品房买卖合同第十五条约定的内容应理解为出卖人应当在商品房交付使用后540日内保证买受人取得房屋产权证书，除买受人过错致出卖人不能办理房屋产权证外；买受人未在约定期限内取得房屋产权证书，出卖人按已付房价款的同期活期存款利率向买受人支付利息。被告新松鸿泰抗辩称其在交付商品房后540日办理完毕初始登记就不违约的主张，本院不予支持。本案被告新松鸿泰公司于2014年10月12日向原告交付房屋，按照上述约定，被告新松鸿泰公司应于2016年5月12日前为原告办理房屋产权证书。被告新松鸿泰公司未在约定期限内为原告办理完毕房屋产权证书，亦未提交充分证据证明原告未在约定期限内取得房屋产权证书并非出卖人的责任，故其逾期未办理完毕房屋产权证书构成违约。根据合同约定，被告新松鸿泰公司应支付原告以554329元为基数，从2016年5月12日起按同期活期存款利率计算至办理完毕房屋产权证书之日止的利息作为原告主张的违约金。 被告新松鸿泰公司在收取原告交付的代办产权费后已转款至被告人宇公司，且原告为被告人宇公司出具了授权委托书等代办产权的相关手续，原告与被告人宇公司形成委托代理关系，被告人宇公司有义务为原告办理房屋产权证书。另前文所述，被告新松鸿泰公司亦有义务办理房屋产权证书。故原告主张二被告为原告办理房屋产权证书，本院予以支持。原告虽将代办产权费交付被告新松鸿泰公司，但新松鸿泰公司已将费用转给被告人宇公司，被告人宇公司作为代理人以原告的名义正在办理房屋产权证。原告向被告新松鸿泰公司主张返还代办产权费，依据不足，本院不予支持。新松鸿泰公司所提关于调取备案申请表，以证明完成了备案的申请，由于该事实已经确认，无调取的必要；新松鸿泰公司所提关于调取登记机关每天受理备案数量、是否影响了工作正常开展的申请，并不能证明必然导致其逾期办证的结果，二者之间无必然联系，也不符合证据规则中法院调查收集证据的条件，本院不予调取。原告主张新松鸿泰公司及人宇公司为其办理房屋产权证书，其诉讼标的是同一的，可以依法按共同诉讼合并审理，因此对新松鸿泰公司所提本案应分别诉讼的主张不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司、哈尔滨人宇房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内为原告张新开办理完毕房屋产权证书； 二、被告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张新开逾期办证的违约金（自2016年5月12日起至办理完毕房屋产权证书之日止，按已付购房款554329元以中国人民银行同期活期存款利率计算）； 三、驳回原告张新开的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  张忠仁 人民陪审员  马 娜 人民陪审员  黄 荣 二〇一八年九月十七日 书 记 员  倪倩雯