广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4266号原告：叶泽鸿，男，1982年11月26日出生，汉族，住中山市石岐区，委托诉讼代理人：曾令武，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。被告：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路**丽港城**A2卡，统一社会信用代码91442000282079342X。法定代表人：李剑平。委托诉讼代理人：冯靖琪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。原告叶泽鸿诉被告中山市丽港城置业发展有限公司（丽港城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾令武，被告委托诉讼代理人朱志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付逾期办证违约金（计算方法：以410553元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2012年7月10日起计至被告中山市丽港城置业发展有限公司将办理本案房屋权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止），暂计至2018年5月31日为82706.47元。诉讼过程中原告增加诉讼请求，要求被告立即协助原告办理位于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢J401房的房地产权属证书。事实和理由：2008年5月19日，原告和被告签订中山市商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢J401房，购房总金额为410553元。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关的义务，被告应当于2009年5月30日前交付使用商品房，按照合同的相关约定，原告应在2012年7月9日前取得房地产权属证书，但时至今日，被告仍不能确定办理房产证的时间。原告认为，因被告原因，原告没有在规定期限内取得房地产权属证书，被告已构成违约，合同约定的违约金显然过低，经原告多次向被告追索，被告只同意支付购房总价的5%作为违约金，协商不成，故而成讼。为此，原告现依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的有关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告辩称：1.由于涉案的土地证被法院查封，被告已经在与法院沟通解封事宜，因为土地查封导致被告在中山市商品房销售合同网上登记备案系统中的账户被禁止使用，无法登陆录入信息，也无法打印办理商品房登记手续的申请表，被告已经依法在2018年5月4日向法院申请解除查封。被告未能及时向相关部门提交材料，并非自身的过错，是客观不能。被告在客观上是无法履行的。2.原告诉求一以及诉求二超过法定诉讼时效，依法不能受到法律的保护。在2017年11月1日之前法定诉讼时效是两年，在2017年11月1日之后法定诉讼时效是三年，原告诉求的案件都已经超过法律规定的诉讼时效，原告的主张依法不应受到法律的保护。3.原告主张按同期同类贷款利率计算违约金是没有依据，对于合法有效的合同条款，应当遵循当事人意思自治原则，双方已经约定了违约金的计算标准，在双方没有协商一致变更合同条款的情况下应当按照合同约定进行处理。4.原告没有证据证明由于逾期办证遭受的实际损失，即原告没有实际损失的产生，也不能证明原来合同约定的违约金标准过低。事实上，原告在购买房屋之后，被告已经立即办理了备案登记，并已经将合格的商品房交给了原告使用，原告已经实际充分行使了占有和使用的权益，原告对涉案房屋享有完整的权利，且目前房地产上涨，原告的房屋价值也升值了，所以原告并没有损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表、购房发票、关于丽港城业主反映办理房产证等问题的复函、中山市信访局信访事项转送情况告知单。被告提交的主要证据有：中山市不动产登记资料证明表、解封申请书、邮单及查询单、电话录音文字整理、2011年11月15日建设工程规划许可证及报批文件、2015年11月11日报建变更批复书、补充协议。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2008年5月19日，叶泽鸿作为买受人与丽港城公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢J401房，总价为元；出卖人应当在2009年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，即2012年7月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了410553元的购房款。2.2014年3月29日，陈坤龙、谭令霞等人到市委、市政府递交上访材料，中山市人民政府群众来访接待室将材料于2014年3月31日转送至火炬开发区管委会处理。3.中山火炬开发区综治信访维稳中心于2014年4月14日出具回复函称：“你们3月24日来访，反映丽港城开发商逾期办理凯德公馆住宅房产证和违约赔偿等问题，属于合同纠纷，经相关职能部门协调双方协商无果，建议通过法律途径解决”。4.2015年8月14日叶泽鸿作为乙方与丽港城公司做作为甲方签订补充协议，主要载明因丽港城公司延期办证，双方同意丽港城公司七天内按叶泽鸿购房款总额410553元的6%即24633.18元支付违约金给叶泽鸿，并于2016年6月30日前，将案涉房产凯德公馆13幢401房权属登记所需丽港城公司提供的资料报产权登记机关备案。协议签订后丽港城公司向叶泽鸿支付了违约金24633.18元。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同系叶泽鸿与丽港城公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。丽港城公司逾期办证构成违约，理应承担违约责任，继续协助叶泽鸿办理案涉房产的不动产权证书。故叶泽鸿诉请判令丽港城公司立即协助办理涉案房产不动产权证书，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题。案涉合同第八条约定的：丽港城公司应当在2009年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房基本设施完善及具备入伙条件时，即交付买受人使用，并符合合同约定的商品房交付给叶泽鸿，即丽港城公司应在2012年7月9日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但丽港城公司至今未将案涉商品房产权证书办出，丽港城公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据叶泽鸿与丽港城公司于2015年8月14日签订的补充协议约定：“丽港城公司于签订协议之日起七天内按叶泽鸿购房款总额410553元的6%即24633.18元支付违约金给叶泽鸿，并于2016年6月30日前，将案涉房产凯德公馆13幢401房权属登记所需丽港城公司提供的资料报产权登记机关备案。”协议签订后，丽港城公司向叶泽鸿支付了补充协议约定的违约金。但并未按约定时间协助原告到产权登记机关办理备案手续，故原告主张丽港城公司应继续计算2016年6月30日之后产生的逾期办证违约金，符合法律的规定，本院予以支持。因此，逾期办证违约金计算期间的起算时间为协议约定日期的次日，即2016年7月1日。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照被告将办理涉案房屋产权登记需要由被告提供的全部资料报产权登记机关备案之日止，合情合理，本院予以支持。被告辩称，被告已经向原告支付了逾期办证的违约金，双方的纠纷到此了结，均不得追究，因此，本案涉及的逾期办证违约金都已经通过补充协议的方式解决，原告没有证据证明其损失超出或者明显高于补充协议约定的违约金标准，应当确认双方已经解决了逾期办证违约金的处理事宜。但根据协议内容可知，双方对达成“纠纷到此了结”需同时具备两个条件：1.支付了2016年6月30日前双方协商一致的违约金；2.2016年6月30日前丽港城公司履行了协助办证义务。显然，协议中关于丽港城公司协助办证的内容并未履行，因此，双方就案涉房产逾期办证的纠纷并未了结，原告有权就2016年6月30日之后产生的逾期办证违约金主张权利。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致叶泽鸿的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，叶泽鸿的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日持办理案涉房产中山市火炬开发区孙文东路丽港城凯德公馆13幢J401房的产权登记需由其提供的材料到产权登记机关登记备案;二、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告叶泽鸿支付逾期办证违约金[计算方式：以410553元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年7月1日起计至被告中山市丽港城置业发展有限公司持办理案涉房产中山市火炬开发区孙文东路丽港城凯德公馆13幢J401房的产权登记需由其提供的材料到产权登记机关登记备案之日止]。案件受理费8698元，减半收取为4349元（该款原告已预付），由原告叶泽鸿负担368元，由被告中山市丽港城置业发展有限公司负担3981元（该款被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内径付给原告叶泽鸿）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年九月五日书记员 张梦如孙永辉