广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终5537号上诉人(原审原告):王丽媚，女，汉族,1974年5月16日出生，住所地:广东省深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：李维，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任世龙，广东赛维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市安元实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区侨香路裕和大厦**1112，统一社会信用代码：91440300279289402C。法定代表人：林雪芳，董事。委托诉讼代理人：李磊，系该公司员工。委托诉讼代理人：崔志强，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳市葵涌官湖股份合作公司，，住所地：深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖东路**统一社会信用代码：91440300279391706A。法定代表人：邱晓文，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人王丽媚因与被上诉人深圳市安元实业发展有限公司（以下简称安元公司）、深圳市葵涌官湖股份合作公司（以下简称官湖公司）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初10699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王丽媚上诉请求：1、撤销一审判决，改判安元公司和官湖公司连带赔付王丽媚自2014年9月21日至实际交楼之日，暂计至2017年3月21日的违约金15万元；2、由安元公司和官湖公司承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。（一）只有45户原居民集体而不是任何个人才是涉案房产的土地权利人，安元公司与官湖公司的合同相对方是45户原居民集体，而非王丽媚个人。（二）安元公司于2012年5月7日作出的承诺，是针对全体45户原居民，而非针对其中个别人，承诺是以书面或口头的方式，并不影响法律上对权利义务的认定。王某平持有的书面《承诺书》，能直接证明安元公司对包括王丽媚在内的全部45户原居民的承诺内容。一审法院机械地以合同相对性为由，否定这份承诺书对王丽媚发生法律效力，违反了证据规则及客观事实。二、基于完全相同的一个法律事实，一审法院却作出了截然相反的判决，适用法律混乱。王某平等十人(均系上述45户成员),基于与王丽媚相同的原因、相同的被告、相同的诉讼请求（时间有差数额有所不同），于2015年向一审法院起诉。一审法院已于2016年10月31日作出（2015）深龙法民三初字第1894-1903号判决，认定王某平所持的承诺书的内容，是安元公司、官湖公司针对全部45户原居民所作。而一审法院却就本案作出了完全相反的判决。安元公司辩称：一、王丽媚未在法定的上诉期内就（2017）粤0307民初10699号民事判决提出上诉，而是就根本不存在的（2017）粤0307民初7121号民事判决提出所谓的上诉，王丽媚的上诉行为无效，上诉不成立，应予驳回。二、安元公司与王丽媚之间从未达成过任何书面或口头的关于违约金的约定，王丽媚要求安元公司向其支付违约金没有事实和法律依据。承诺是有相对性的，王某平持有的《承诺书》的相对人是王某平，与王丽媚无关，王丽媚无权依据该《承诺书》向安元公司主张任何权利。综上所述，王丽媚的上诉不成立，其上诉的事实和理由也没有任何依据。官湖公司辩称：一、我方认可安元公司的答辩意见。另外需要强调的是王丽媚系就（2017）粤0307民初7121号案件进行上诉，而不是就涉案的（2017）粤0307民初10699号案件进行上诉，其上诉行为不成立。二、官湖公司从来没有为安元公司提供担保，王丽媚提供的其他案件当事人王某平所持有的《承诺书》与本案无关。三、王丽媚要求官湖公司承担担保责任不符合法律规定，违反了合同的相对性原则。王丽媚向一审法院起诉请求：1、安元公司向王丽媚支付迟延交楼违约金，按照每月5000元的标准，向王丽媚支付自2014年9月21日计至实际交楼之日，暂计至2017年5月21日为16万元；2、官湖公司对上述违约责任承担连带责任；3、本案诉讼费用由安元公司、官湖公司承担。一审法院经审理查明：2004年4月6日，官湖公司(原名深圳市官湖实业有限公司）作为甲方，安元公司作为乙方，双方签订一份《旧村改造合作协议书》，约定在原深圳市官湖村居民同意旧村改造的前提下，双方向政府申请对该村进行改造，如获得政府批准，由乙方负责该项目的全部建设资金，并按赔偿方案对甲方及原居民进行赔偿。2006年11月2日，官湖公司与安元公司签订《旧村改造补充协议（二）》，双方就官湖小学地块改造事宜达成合作意向。同日，双方又签订《旧村改造补充协议（三）》，双方就官湖村45户符合“一户一栋”政策的居民住宅用地改造事宜达成合作意向，约定双方同意将政府按“一户一栋”政策批予上述45户居民的住宅用地纳入旧改范围，并按《旧村改造合作协议书》赔偿标准进行赔偿，即按照空地面积乘以1.5在新村中返还商品房住宅建筑面积，并将该住宅用地申请调整至旧村改造范围外的区域解决，甲方及其村民不享有调整后地块的任何权益。2010年7月13日，安元公司、官湖公司又签订《旧村改造补充协议（四）》，确认了官湖旧改一期范围等内容。2009年7月6日，深圳市龙岗区葵涌街道官湖社区居民委员会（以下简称官湖居委会）与安元公司签订了《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，协议约定：按双方与45户未建房户三方签署的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》精神，选址落实后由安元公司协助官湖居委会按照法定程序取得《用地方案图》，按《统建楼项目工作进度计划表》各报建环节协助推进工作，官湖公司董事会派人并选派45户代表参与报建，便于督促、协助安元公司推进工作，安元公司负责报建、设计、建设的全过程，安元公司须按以下约定时间完成以下项目推进事项：1、取得《建设用地方案图》和立项批文后四十个工作日内出规划设计方案及总平面图，供王丽媚认可后报《建设用地规划许可证》；2、取得《建设用地规划许可证》后四十个工作日内出平面方案设计图、立面方案设计图，供王丽媚确认后报规划局；3、取得规划局审核意见后六十个工作日内出施工图，供王丽媚确认后报相关管理部门；4、取得《施工许可证》后二十个工作日内开工；5、开工后250个工作日内返还45户部分的建筑封顶，如安元公司未能在约定时间内完成约定事项，视为安元公司违约，官湖居委会有权另行选择开发商对该45户未建房户用土地范围内统建楼进行投资建设，安元公司不得以任何方式干扰；如因“1、未建房户对统建楼之合作提出异议；2、政府政策变动调整原因；3、因相关主管部门对项目各阶段报批批复迟延或反复提出修改意见造成各阶段批复进展迟于统建楼项目工作进度计划表安排；4、主干道官湖路改道建设；5、水厂拆迁；6、市政排污系统建设；7、通信光缆迁移”等原因造成项目批复延期、推迟开工、工期拖延或停工，与安元公司无关，上述约定推进事项完成时间根据延误时间向后顺延，官湖居委会须负责沟通协调解决问题，并承担因此给安元公司及45户未建房户带来影响的全部责任。2012年5月7日，安元公司作为承诺人、官湖公司作为保证人向45户未建房户中的王某平等人作出一份《承诺书》，承诺若不能于统建楼项目取得政府主管部门许可的主体工程《施工许可证》之日起20个自然月内交付物业，则迟交一个月安元公司应支付5000元迟延交楼违约金。但安元公司未向王丽媚出具承诺书。2013年1月21日，深圳市大鹏新区生态保护和城市建设管理局审核同意向官湖居委会颁发《建筑工程施工许可证》。2013年8月14日，官湖居委会向安元公司出具了一份《建筑工程施工许可证签收申明》，记载官湖社区统建楼主体建筑工程施工许可证于2013年8月14日完成相关费用缴纳，经深圳市大鹏新区生态保护和城市建设管理局审核颁发，现收到安元公司递送建筑工程施工许可证一正本、一副本。官湖居委会于2017年6月2日出具一份《证明》，证明内容为王丽媚系统建楼45户中的其中一户。一审法院认为：王丽媚与安元公司、官湖公司及案外人官湖居委会对官湖社区旧村改造及45户未建房户统建上楼达成旧村改造合作协议和统建上楼工作协议等，各方应按协议约定履行。协议履行过程中，安元公司向同属45户未建房户的案外人王某平等人出具了承诺书，对逾期交房违约赔偿作出了承诺，但该承诺书系分别针对各未建房户个人作出，每份承诺书均具有相对性，只应对受承诺人有效，而不应适用于所有45户未建房户。王丽媚未能证明安元公司向其作出过相同的承诺，故若王丽媚认为安元公司存在违约行为，应按合作协议约定主张相应的违约责任，而无权依据安元公司向其他人出具的承诺书主张安元公司承担逾期交房违约金。王丽媚的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回王丽媚的诉讼请求。案件受理费1750元（王丽媚已预交），由王丽媚负担。二审经审理查明：一、经核，上诉状中提到的（2017）粤0307民初7121号案件并非本案当事人之间的案件，该案号系笔误，本案一审案号为（2017）粤0307民初10699号。二、深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖社区居民委员会2018年5月4日出具《情况说明》称：官湖公司与安元公司于2004年4月6日签订《旧城改造合作协议书》，于2006年11月2日签订《旧村改造补充协议》，双方就官湖村45户符合“一户一栋”政策的居民住宅用地改造事宜达成合作意向。2009年7月6日，官湖社区居民委员会与安元公司签订《45户未建房户统建上楼项目补充协议》，约定由安元公司开工后250个工作日内返还45户部分的建筑封顶。协议签订后，因安元公司未按合同约定兑现建设工期及交楼约定，致参与统建楼建设的45户居民强烈不满，为安抚统建户的情绪，安元公司召集村民于2012年5月7日在社区会议室召开协调会，安元公司高管杨某、林某鸿、李某粦以及官湖村委领导、45户统建楼业主部分参加了会议。会上，安元公司向村民出具《承诺书》，承诺：若不能于统建楼项目取得政府主管部门许可的主体工程施工许可证之日起20个自然月向统建户交付应分得物业，迟交按每月安元公司应向统建户交付5000元迟延交楼违约金。因部分统建户未来参会、部分参会统建户提前离场或未领取《承诺书》离场，故45户统建户部分未拿到安元公司的《承诺书》。安元公司承诺《承诺书》的内容对所有45户统建楼业主都有效，包括未领《承诺书》的统建楼业主。在二审期间，官湖公司确认上述《情况说明》的真实性，并确认《情况说明》的内容与实际情况相符。在本院（2018）粤03民终5538-5545号案件开庭调查过程中，安元公司称上述《情况说明》中提及的杨某、林某鸿、李某粦不是其员工，该案上诉人王某琴等人提交了一份安元公司2011年10月10日致官湖社区全体居民的《公开信》（没有安元公司的盖章），该《公开信》的内容为通告官湖旧改有关事宜的第一批公示内容、后续分批公示内容、公示地点、其他辅助公示形式、公开期限、官湖旧改工作小组人员及联系电话。该公开信通告的官湖旧改工作小组安元公司方人员中有杨某、林某鸿和李某粦。在本案中，王丽媚按本院要求提交了上述《公开信》，安元公司对该《公开信》的真实性不予认可，但就杨某、林某鸿、李某粦的身份未作解释，也未提交反驳证据。在（2018）粤03民终5538-5545号案件中，王某琴等人还提交了原官湖村委文书利某彬的会议记录本（葵涌街道办官湖社区工作站提供，有盖章确认），其中2012年5月8日《统建楼工作会议》记载的会议时间为上午10点，地，地点**会议室加方包括48户、村委和开发商，会议内容的记录为“为推进统建楼工作，签订了补充协议，对开发商进行制约。整个过程公平、公开、透明，一视同仁。效果图已经出来，将照此施工。安全质量问题会有安监局、政府把关。从5月2日开始，统建楼已经开始清理土方。村委千方百计推进统建楼工作。”在本案中，王丽媚按本院要求提交了该会议记录本。安元公司对该份证据的真实性不予认可。官湖公司确认该份证据的真实性。三、安元公司2012年5月7日出具给王某平的《承诺书》的内容为：“致：王某平先生/女士（下称‘贵方’）为维护贵方利益，确保官湖统建楼早日竣工交付，应官湖社区居委会要求，安元公司（在承诺书中称为承诺人）同意，在与贵方已签订的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》及补充协议（在承诺书中称为‘原协议’）基础上，就下述事宜，承诺人专此确认并承诺如下：（一）原协议约定与官湖公司共同监管的项目建设保证金300万元，承诺人同意该保证金推后至统建楼竣工交付后再予以返还；如取得《建设工程施工许可证》三个月内未开工（人为故意阻挠开工情况除外），则保证金归全体未建房户所有。（二）贵方应分得物业保证于统建楼项目取得政府主管部门许可的主体工程《施工许可证》之日起20个工作月内交付；如果不能依照合同约定交楼，则迟交一个月承诺人应向贵方支付5000元的迟延交楼违约金，以此类推。（三）统建楼竣工交付后，如办证条件具备，则协助贵方办理房地产权证。（四）统建楼的设计方案、设计图纸、建筑施工、工程验收等，须经政府职能相关部门审批、认可，否则视为所承建统建楼工程为不合格，贵方有权拒收。（五）如承诺人未能于2012年9月30日以前向贵方提交经政府职能部门审批、认可通过的设计图纸复印件（核验原件），则贵方有权解除原协议且无须向我司承担任何违约责任。（六）如贵方在原协议中约定选择停车位补偿的，则所分配的停车位为永久所有权益的停车位。（七）上述承诺构成原协议的有效组成部分，与原协议具有同等法律效力，如有违反，贵方有权依照本承诺及原协议约定追究承诺人相关违约责任。（八）本承诺书一式三份，贵方、承诺人、保证人各执一份。”官湖公司作为保证人在上述承诺书上加盖公章。除王某平外，安元公司还向45户统建楼村民中的部分村民出具了《承诺书》。对于出具给不同村民的《承诺书》的内容，官湖公司称除抬头的村民姓名外，格式基本一致。安元公司称除抬头外，内容并不一样。但安元公司在庭后并未按本院要求说明出具给不同村民的《承诺书》内容的差别，也未提交其持有的《承诺书》。四、本院（2017）粤03民终7156-7165号案件在2017年底陆续下判，该系列案件中的10户村民均持有上述《承诺书》。在该系列案件中，本院认定安元公司有关迟延履行义务系因官湖路改道建设，按约定应当免责的主张不能成立，判决安元公司按《承诺书》约定的每月5000元的标准向该案10户村民支付迟延交楼违约金（至2015年11月30日合计14个月的违约金为7万元），官湖公司对安元公司的上述债务承担连带清偿责任。除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为合同纠纷。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：安元公司向王某平等人出具的《承诺书》中有关迟延交楼违约金的承诺系针对全体45户未建房统建户所作的承诺，还是仅针对领取了《承诺书》的部分统建户所作的承诺。王丽媚是否有权要求安元公司和官湖公司按照《承诺书》的内容向其支付迟延交楼违约金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。在本案中，经过对案件证据的审查分析，并结合生活常理，本院认为，王丽媚在本案中所主张的事实有高度可能性，应予采信；安元公司的反驳主张无证据证明，且不符合常理，不应采信。具体理由有以下四点：一、王丽媚为其主张的事实提交了证据，而安元公司未提交反驳证据。王丽媚为证明其主张，提交了安元公司2012年5月7日出具给王某平的《承诺书》、官湖社区居委会出具的《情况说明》、官湖社区居委会提供的原村委文书利某彬所作的会议记录本及安元公司致官湖社区全体居民的《公开信》等证据。《情况说明》称安元公司高管杨某、林某鸿、李某粦参加了统建楼工作会议，安元公司在会上就《承诺书》的相关内容作过承诺，该承诺系针对全体45户未建房统建户。安元公司否认召开过上述会议，也不确认杨某、林某鸿、李某粦系其员工，但并未提交任何反驳证据。二、《承诺书》的表述更能印证王丽媚的主张。从《承诺书》记载的内容来看，《承诺书》第一句话即表明承诺的内容系“应官湖社区居委会要求”作出，而非与领取《承诺书》的部分统建户经过个别磋商作出。《承诺书》载明该承诺系在《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》及补充协议的基础上作出，承诺内容构成上述协议的有效组成部分。第一条再次确认如取得《建设工程施工许可证》三个月内未开工，则保证金归全体未建房户所有。第五条甚至约定，如承诺人未能按期提交经政府部门审批、认可通过的设计图纸，相对人有权解除之前的协议且无须向安元公司承担违约责任。由于《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》系安元公司与45户统建户分别签订，补充协议系安元公司与官湖居委会签订，合同主体不仅包括已领取《承诺书》的王某平等人，也包括其他未建房统建户。如果按照安元公司的主张，《承诺书》系与部分统建户个别磋商后作出，则《承诺书》没有必要也不会记载上述内容。三、安元公司的主张与各份《承诺书》内容基本一致的事实不符。安元公司称出具给不同统建户的《承诺书》的内容不尽一致，但并未就此举证。在本院要求安元公司说明各份《承诺书》内容的差异所在，并提交相关证据的情况下，安元公司仍未能够说明各份《承诺书》的内容差异。本院采信王丽媚和官湖公司的主张，认定安元公司出具给王某平等人的《承诺书》除抬头外，其余内容一致。一般来讲，如果《承诺书》系经个别磋商后出具，各份《承诺书》的内容会不尽相同，但在本案中，各份《承诺书》除抬头外，其余内容一致。安元公司有关《承诺书》系经过个别磋商作出的说法缺乏可信度。四、王丽媚的主张更符合常理。从涉案项目所涉及的协议来看，2004年4月6日的《旧村改造合作协议书》及2006年11月2日的两份补充协议均由安元公司与官湖公司签订，2009年7月6日的《45户未建房户统建上楼项目补充协议》也是由官湖居委会与安元公司签订，2008年的《关于推进45户未建房户统建上楼工作的协议》的甲方虽然是各统建户，但各份协议的内容一致。由此可见，各统建户在涉案项目中不仅同为一方，权利义务也并无不同。从涉案项目的开展情况来看，涉案统建楼项目也是将45户的统建楼作为一个整体来开展，45户统建楼项目的进展情况也是一样。安元公司的主张与项目的开展情况不符，也不符合常理。根据以上分析，安元公司向王某平等人出具的《承诺书》中有关迟延交楼违约金的承诺系针对全体45户未建房统建户所作的承诺。按照安元公司的承诺，安元公司应当按照每月5000元的标准向王丽媚支付2014年9月22日至交楼时的迟延交楼违约金（暂计至2017年5月21日为16万元）。安元公司在本案并未举证证明其已向王丽媚交付房屋，迟延交楼违约金的截止日期尚不确定，本案仅处理2014年9月22日至2017年5月21日期间的迟延交楼违约金，对于2017年5月22日以后的违约金，王丽媚可另循法律途径主张。官湖公司在《承诺书》上以保证人身份加盖公章，官湖公司应对安元公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，王丽媚的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实有误，导致裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条和第一百零八条规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院作出的（2017）粤0307民初10699号民事判决；二、深圳市安元实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向王丽媚支付2014年9月22日至2017年5月21日期间的迟延交楼违约金16万元；三、深圳市葵涌官湖股份合作公司应对深圳市安元实业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元、二审案件受理费3300元，两项合计为5050元（王丽媚已预交），由深圳市安元实业发展有限公司、深圳市葵涌官湖股份合作公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年九月二十六日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十六条：民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。