贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初3747号原告:赵莉娟，女，汉族，1982年6月10日出生，住贵州省桐梓县，委托诉讼代理人：何杰，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德阳，贵州于道律师事务所律师。被告：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼******，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。原告赵莉娟诉被告遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵莉娟的委托诉讼代理人何杰、赵德阳、被告浙商房开公司的委托诉讼代理人刘永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵莉娟向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告每月按照每平方31.85元支付原告从2017年3月30日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金，截止起诉之日共计违约金为53851元；二、请求判令被告支付原告从2017年9月30日起至房屋转移登记之日止的违约金（按截止转移登记之日原告已付购房款的万分之0.5计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于遵义市汇川区昆明路唯一国际4号楼2单元26层4号房屋，房号2－26－4。合同房屋建筑面积为120.77平方米，房屋总价款646890元。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋交付时间为2017年3月30日前，否则按合同第十三条约定每日按已交付房价款万分之0.5向原告支付违约金，同时，合同第二十二条第三项约定涉案房屋应在2017年9月30日前办理房屋转移登记手续，否则从约定应当办理转移登记之日起每日按已付房款的万分之0.5支付违约金，计算至实际办理转移登记之日止。但至今，距合同约定的交房时间已逾期一年多，被告仍未向原告交付房屋，也没有办理房屋转移登记手续。我方认为，合同约定的逾期交房违约损失标准（按每日万分之0.5，相当于年利率1.8%），远远低于因此给原告造成的损失，该约定违约金过低不足以弥补原告损失，现原告请求根据实际损失计算被告应当支付的违约金，实际损失为：根据原告购买房屋的面积大小，结合购买房屋同地段或相邻地段的昆明路、香港路附近房屋租金平均价格，损失每平方31.85元/月，因此被告应从2017年3月30日起按每月计算未能按期交房造成的损失，直至交付房屋为止。同时，被告尚需支付原告涉案房屋逾期转移登记的违约金，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告浙商房开公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方应严格按照合同履行相关义务；二、虽然我公司未按约定向原告交付房屋及未办理房屋转移登记属实，但对原告主张的逾期交房违约金的计算标准不予认可，要求按照合同约定进行计算，对原告主张的逾期办证违约金无异议。本院经审理查明事实如下：2016年3月2日，原告赵莉娟与被告浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于遵义市汇川区昆明路唯一国际第4号楼2单元26层2－26－4号住房一套，合同约定建筑面积120.77平方米，房屋总价646890元。合同第十一条约定，商品房交付时间和条件：被告应在2017年3月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足上述合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条约定，逾期交房责任：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。合同第二十二条约定，房屋登记：出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定已支付给被告全部购房款646890元，但被告未按照约定履行交房义务，亦未为原告办理房屋产权转移登记和交付相关文书。诉讼中，原、被告均认可本案的逾期交房违约金和逾期办证违约金计算至2018年8月1日分别为488天和305天。诉讼中，原告向本院提出申请要求对同地段同类房屋的租金标准进行鉴定，经本院审查后已以告知笔录形式给予答复，对该申请不予准许。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同约定符合法律规定的，当事人应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，双方应履行各自义务，就本案而言，原告按约向被告浙商房开公司履行了付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理房产证义务，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，对原告主张的逾期交房违约金的认定，原告主张按照同地段租金标准每月每平方米31.85元进行计算，因违约金的基本功能在于弥补守约方的实际损失，并应以实际损失作为违约金是否过高或过低的基础，现原告主张双方约定的违约金过低而要求调整，但未提交证据证明该违约行为给自己造成的损失情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对原告主张的该标准不予支持，认定按照合同约定的日万分之0.5进行计算，结合已查明的事实和合同的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为646890元×0.00005/日×488天＝15784.12元。关于原告主张的逾期办证违约金的认定，双方均认可按照合同约定进行计算，故被告应向原告支付逾期办证违约金为646890元×0.00005/日×305天＝9865.07元。对原告主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵莉娟从2017年3月30日起至2018年8月1日止的逾期交房违约金15784.12元；二、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵莉娟从2017年9月30日起至2018年8月1日止的逾期办理产权登记违约金9865.07元；三、驳回原告赵莉娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元（已减半收取），由被告遵义浙商房地产开发有限公司承担285元，原告赵莉娟承担285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  杨德均二〇一八年九月三十日法官助理方钰烨书记员季琴