上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终6623号上诉人（原审原告）：上海平致实业有限公司，住所地上海市嘉定区叶城路********。法定代表人：张汉平，总经理。委托诉讼代理人：侯兴政，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海林茂实业有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区沪青平公路**********v>法定代表人：戴叶英，总经理。委托诉讼代理人：许席禄，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘颖，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王邦会，男，1964年12月5日生，汉族，户籍地安徽省肥东县。上诉人上海平致实业有限公司（以下简称“平致公司”）、上诉人上海林茂实业有限公司（以下简称“林茂公司”）与被上诉人王邦会因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。平致公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持平致公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，交付污水纳管证明是出租人的法定义务，林茂公司未出具，且在与其交涉过程中，其从未以任何形式告知申请情况，直至在法庭上才出示证据；第二，根据租赁合同，保安应由平致公司委派，但事实上却由林茂公司强行委派，对于承租人而言，行使抗辩权的主要方式就是暂时停止支付租金，一审法院认为林茂公司该项违约情节不能成为平致公司暂时停止支付租金的理由，显属错误；第三，关于四方协议问题，一审拘泥于房屋租赁协议文字本身，没有从合同履行过程等方面探究当事人真实意思，认为新注册的公司不符合约定，显然是错误的。由此，基于林茂公司的违约行为，平致公司暂时不支付租金系行使法律规定的抗辩权，依法应受保护。林茂公司没有纠正自己的违约行为，反而解除合同，构成根本违约，应当承担违约责任。平致公司将房屋均已出租，可以获得相应的租金收入，但林茂公司的违约行为使得平致公司遭受重大损失，故林茂公司应予赔偿。此外，关于诉讼费用，林茂公司起诉平致公司在先，平致公司在法定期限内提起诉讼，性质上应属于反诉，一审法院应当减半收取诉讼费，但一审法院并未减半收取。林茂公司辩称，不同意平致公司的上诉请求。王邦会辩称，同意平致公司的上诉请求。林茂公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判林茂公司返还租金30万元（人民币，下同）。事实和理由：第一，一审法院对于办公楼是否交付的事实认定存在错误。首先，平致公司按期缴纳了第一期租金，若办公楼没有交付，按常理平致公司应当拒付办公楼的首期租金；其次，平致公司提交的微信证据可以印证办公楼事实上已经交付平致公司，其不能因为没有找到承租人而否认交付的事实，办公楼的租赁风险应由其自行承担；再者，办公楼的外墙粉刷并不会影响其实际使用，且按照正常逻辑墙体粉刷会有利于房屋出租；第二，一审法院判决林茂公司返还平致公司租金55.4447万元存在不妥，林茂公司认可返还租金30万元，故应依法作出改判。平致公司辩称，不同意林茂公司的上诉请求，其陈述与事实不符，办公楼没有交付，故办公楼的租金应当返还。王邦会辩称，不同意林茂公司的上诉请求。平致公司向一审法院起诉请求：一、确认平致公司、林茂公司、王邦会于2017年4月10日签订的《厂房租赁协议》于2017年10月10日解除；二、判令林茂公司返还平致公司押金562,300元；三、判令林茂公司返还租金554,447元；四、判令林茂公司赔偿损失4,319,875.69元；五、诉讼费用由林茂公司承担。一审法院认定事实：上海市XX公路XX号的房屋产权人为林茂公司。2017年4月10日，林茂公司（甲方）与平致公司（乙方）、王邦会（丙方、乙方担保人）签订《厂房租赁协议》，约定林茂公司将上海市XX公路XX号的房屋出租给平致公司，建筑面积：1号厂房4,296.18平方米，2号厂房4,296.18平方米，办公房2,535.52平方米，配电房80.56平方米，合计11,208.44平方米。合同约定1号厂房租赁期从2017年4月10日起至2023年5月9日止，2号厂房和办公房及配电房租赁期从2017年5月10日起至2023年5月9日止。交付房屋日为1号厂房从2017年4月10日起，2号厂房和办公房及配电房从2017年5月10日起。合同第六条约定，租金价格统一按建筑面积平均1.1元/平方米/日计算，……即2017年4月10日至2019年4月9日为11,208.44平方米X1.1元=12,329元/日。合同签订3个工作日内乙方支付1.5个月（一个月按30.41天计，下同）的押金，即12,329元/天X30.41天X1.5个月=56.23万元。租金按3个月为1期，乙方须提前1个月支付。合同第六条第七款约定，……租赁期满或本协议终止办理完各种移交手续后5个工作日内，甲方应将未被扣除的押金无息归还乙方。合同签订后，林茂公司于2017年4月10日将1号厂房交付给平致公司，于2017年5月10日将其余系争房屋交付给平致公司，平致公司认为办公房至今未交付。平致公司交付给林茂公司保证金562,300元，租金1,568,500元。2017年10月9日，林茂公司向平致公司邮寄《律师函》要求解除《厂房租赁合同》，责令平致公司在收到函后7日内搬出系争房屋。平致公司于2017年10月10日收到解约函，并于当日从系争房屋中迁出并将房屋返还给林茂公司。一审法院认为，平致公司、林茂公司及王邦会于2017年4月10日签订的《厂房租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。现平致公司、林茂公司及王邦会一致同意《厂房租赁协议》已于2017年10月10日解除，于法无悖，予以确认。合同解除后，林茂公司理应将收取的押金562,300元返还给平致公司。林茂公司自愿将收取的第二期租金30万元返还给平致公司，一审法院依法予以准许。平致公司主张办公房一直处在林茂公司的控制下进行装修，林茂公司从未将办公房交付给其使用，因林茂公司未能提交充分证据证明已将办公房交付给平致公司，亦未能举证证明平致公司正常使用过办公房，故一审法院认定林茂公司未将办公房交付给平致公司，林茂公司理应将收取的办公房第一期租金254,447元返还给平致公司。平致公司以林茂公司未交付办公房、未提供污水纳管证明、强行委派保安、一直未配合签订四方协议为理由拒付租金。一审法院认为，首先，虽然一审法院认定林茂公司未将办公房交付给平致公司，但平致公司以此为由拒不支付1号厂房、2号厂房以及配电房的剩余租金，于法无据。其次，关于污水纳管证明，系争合同中并未约定林茂公司有提供污水纳管证明的义务，平致公司也未举证证明其在签约时提出要求办理该证。且林茂公司已于2017年9月14日申请，2017年10月11日获得《排水管理单位接管证明》，林茂公司已积极予以办理。平致公司以此为由拒付租金，理由不成立。第三、关于保安委派，系争合同虽约定租赁期内门卫工作由平致公司聘请专业安保公司，但是租金支付是租赁合同关系中承租人应承担的主要义务，以此抗辩拒付租金，于法无据。最后，关于四方协议。系争合同第一条第4款约定，乙方（平致公司）和丙方（王邦会）在2017年9月底前在房屋所在地南汇工业园区内共同投资注册新公司，届时本协议乙方变更为新公司，且乙丙二方都作为该新公司担保方。平致公司称其成立新公司后，林茂公司迟迟不肯配合签署四方协议，所以拒付租金。林茂公司称四方协议中的新公司上海XX有限公司，并不是由平致公司和王邦会组成的，平致公司并不是上海XX有限公司的股东，不符合系争合同的约定，故林茂公司一直未签署该份四方协议。平致公司确认上海XX有限公司是由王邦会和平致公司的法定代表人张汉平组成。一审法院认为上海XX有限公司的组成确实不符合系争合同的约定，平致公司以此为由拒付租金，不符合合同约定，而是否签署四方XX公司正常使用系争房屋。综上，一审法院认为平致公司拒付租金的理由不成立。因平致公司未按约支付租金致使双方之间的厂房租赁协议解除，平致公司作为违约方无权要求林茂公司赔偿因合同解除造成的损失，故对于平致公司要求林茂公司赔偿损失4,319,875.69元的诉请，难以支持。一审法院判决：一、上海平致实业有限公司与上海林茂实业有限公司、王邦会于2017年4月10日签订的《厂房租赁协议》于2017年10月10日解除；二、上海林茂实业有限公司于判决生效之日起五日内返还上海平致实业有限公司押金人民币562,300元；三、上海林茂实业有限公司于判决生效之日起五日内返还上海平致实业有限公司租金共计人民币554,447元；四、驳回上海平致实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50,211元，减半收取计人民币25,105.50元，由上海平致实业有限公司负担人民币17,699.50元，上海林茂实业有限公司负担人民币7,406元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平致公司提交了上海XX有限公司的经营信息，欲证明该公司的股东虽与合同约定存在不一致之处，但实质上是符合要求的。林茂公司对于该证据的真实性予以认可，但对其关联性有异议，其表示认可一审法院的相关意见，且新设立公司的主体不符合合同约定，如果主体变更为该公司会导致王邦会不再承担连带责任。王邦会对于上述证据没有异议。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，林茂公司与平致公司、王邦会就系争房屋签订的租赁合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于林茂公司是否有权解除合同的问题。根据查明的事实，平致公司未按期足额支付第二期租金，林茂公司依约享有合同解除权。平致公司虽主张拒付租金系行使法定的抗辩权，但正如一审法院所述，其抗辩事由要么缺乏事实依据，要么难以构成拒付租金的合法抗辩。况且，平致公司若认为林茂公司存在违约行为，其完全可以要求林茂公司履行合同义务或者承担违约责任，但其拒付大部分租金，显然缺乏法律依据，亦不符合比例原则。由此，一审法院认定平致公司拒付租金构成违约而林茂公司具有合同解除权，并无不当，本院予以认同。关于租金的退还数额问题。依据法律规定，当事人对其诉请所依据的事实负有举证责任，否则应当承担不利的法律后果。林茂公司虽主张其按约向平致公司交付了系争房屋中的办公楼，但其未能提供充分的证据加以证明，亦与双方之间的沟通事实不符，故本院对其上述主张难以采纳。一审法院据此认定林茂公司应将收取的办公楼第一期租金254,447元返还给平致公司，并无不当，本院予以支持。至于平致公司主张的可得利益损失，缺乏事实和法律依据，一审法院判决不予支持，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币46,476元，由上海平致实业有限公司负担41,359元，上海林茂实业有限公司负担5,117元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年九月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……