湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0923民初1498号原告：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇湾竹塘。法定代表人：夏建军，公司总经理。委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。被告：彭翔，男，1981年3月18日出生，汉族，个体工商户，住安化县。委托诉讼代理人：向辉（被告彭翔之妻），女，1980年11月3日出生，个体工商户，住安化县。原告安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称纯信公司）与被告彭翔租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人夏建军及其委托诉讼代理人刘娜，被告彭翔及其委托诉讼代理人向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金92205元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：被告彭翔与案外人王海艳、吴爱于2014年9月6日租赁原告公司位于纯信豪苑1-2栋A106商铺，各租赁该商铺三分之一门面，商铺共计面积为104.07平方米，被告彭翔的租赁面积为34.69平方米，租赁期为20年，租金是每平方米每月80元，从第三年起租金按2.5%递增。被告于同日承租了该栋二层商铺，装修后用于营业（营业时间是2015年5月1日），经营了一家橱柜店，直至2018年1月31日搬离承租的商铺。被告仅支付了二层商铺租金，A106商铺租金一直拖欠未付，原告为维护其合法权益，请求人民法院依法判决。被告辩称，被告已向原告交纳了涉案门面租金，是原告向被告出具的租金收据上只载明了二楼租金，实际是包括一楼租金的，二楼的面积有误；租赁合同约定的期间内，原告将租赁的涉案门面出卖给案外人张卫、黄胜容，被告经原告同意，与张卫、黄胜容签订了另一租赁合同，并已依此租赁合同向张卫、黄胜容交纳了相应的租金。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以采信，并在卷予以佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1.原告提供的（2018）湘0923民初590号判决书，被告提出异议，认为该判决书不是生效判决，不能作为证据使用。本院经审查认为原告异议成立，该证据不予采纳；2.原告提供的证人谭某、谌某证言，被告均提出异议，认为其经营的捷西橱柜正式开业时间是在2016年6月25日。本院经审查认为，两证人与本案当事人无利害关系，均已出庭接受了法庭质询。故本院对两证人的证言予以采信；3.被告提供现场勘验笔录，原告认为这是二楼的门面，与一楼的门面无关，且勘验笔录原告并没有到场。本院认为原告的异议成立，该证据不予采信；4.被告提供的其与案外人张卫、黄胜容签订的租赁合同及收据，原告提出异议，认为证人未出庭作证，上述租赁合同未经原告同意，其行为对原告不产生效力。本院认为原告的异议成立，该证据不予采信；5.被告提供的张卫、黄胜容与原告签订的《商品房买卖合同》，原告提出异议，该合同已被法院确认为无效合同，本院经审查认为原告异议成立，该证据不予采信；6.被告提供的原告与张卫订立的交房协议，原告提出异议，认为原告与张卫存在债务纠纷，交房实际是抵押，但房屋产权仍属于原告，本院经审查认为原告异议成立，该证据不能达到证明目的，该证据不予采纳；7.被告提供的（2018）湘0923民初616号判决书，原告提出异议，认为该判决未生效，不能作为有效证据使用，本院经审查认为原告异议成立，该证据不予采纳；8.被告提供的门面装修材料送货单，原告提出异议，认为送货单上无送货人及单位签名或盖章，真实性不能确认，本院经审查认为原告异议成立，不予采信；9.被告提供的吴爱红与原告的门面协议，原告对证明目的提出异议，认为收取的定金是吴爱红的，不是被告的，本院经审查认为原告异议成立，不予采纳。根据当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：2014年9月6日，原告纯信公司作为甲方与作为乙方的被告彭翔签订《纯信豪苑商铺租赁合同》，约定被告承租原告纯信豪苑1-2栋A106商铺（面积104.07平方米）的三分之一（即34.69平方米）经营，租赁期为20年，租金从乙方正式开业后三天开始计算，每月每平方米租金为80元，第二年租金不变，从第三年起开始递增，每年递增2.5%。原告的法定代表人夏建军，被告彭翔均在合同上签名。上述合同签订的同日，被告彭翔及案外人吴爱红、王海艳与原告纯信公司还签订了另一租赁合同，原告将纯信豪苑1-2栋二层商铺（涉案的A106商铺就在该商铺楼下）出租给上述三人各自经营，其中被告经营的是捷西橱柜（二楼商铺为主营地，A106商铺即作通道，也存放商品），被告在2014年的9月6日向原告交纳二楼商铺租金55000元，2014年11月17日交纳二楼商铺租金18593元，原告均向被告出具了收据。2015年3月15日前，被告经营的捷西橱柜已开业经营，2018年1月31日已搬离了涉案商铺。另查明，原告开发建设的纯信豪苑商住楼已取得商品房预售许可证。原告在开发建设房屋中，因与案外人张卫、黄胜容存在债务纠纷，于2015年6月29日与张卫、黄胜容签订《安化县商品房买卖合同》，约定由张卫、黄胜容一次性向原告支付4000000元（其中包括以前借款的2000000元）借款，购买涉案的1-2栋A106等6个商铺，并确定签订商品房买卖合同形式属于双方抵押性借款行为，原告按月息1分计息，2015年12月31日前结清本息，届时原告不能还清借款本息，则商铺归张卫、黄胜容所有。原告到期后未还清上述约定的本息。2016年10月10日，原告书面将涉案商铺交张卫、黄胜容。2017年1月1日，被告未经原告同意，与张卫、黄胜容签订《门面租赁合同》，直接向张卫、黄胜容交纳租金。再查明，原告与张卫、黄胜容因《安化县商品房买卖合同》的履行引发纠纷，张卫、黄胜容于2017年向本院提起诉讼，要求确认涉案的1-2栋A106等6个商铺买卖合同有效及由纯信公司承担相应的违约责任。本院审理后，依法作出（2017）湘0923民初794号民事裁定，驳回了张卫、黄胜容的起诉。张卫、黄胜容不服提起上诉，益阳市中级人民法院审理后认为，涉案的1-2栋A106等6个商铺买卖合同违反法律的强制性规定，应认定为无效合同，并于2017年12月5日依法作出（2017）湘09民终1485号民事裁定，驳回了张卫、黄胜容的上诉，维持了本院（2017）湘0923民初794号民事裁定。本院认为，本案争议焦点主要有三个：1.涉案的《纯信豪苑商铺租赁合同》是否有效；2.被告是否应向原告交纳租金；3.租金如何计算。第一，本院对《纯信豪苑商铺租赁合同》的效力问题作如下认定：原告开发建设的纯信豪苑商住楼，已取得了商品房预售许可证，商品房预售许可证取得的前提条件是建设工程经相关部门进行了规划许可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故原告与被告签订的《纯信豪苑商铺租赁合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上订立的契约，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行各自的权利义务。第二，被告是否应向原告交纳租金的问题。本院认为，原、被告签订《纯信豪苑商铺租赁合同》后，被告就应当按照约定向原告支付租金。虽然原告因与案外人的债务，将涉案的1-2栋A106等6个商铺以担保的形式抵押给债权人张卫、黄胜容，约定到期不能清偿债务，将涉案的1-2栋A106等6个商铺出卖给张卫、黄胜容，抵押物归张卫、黄胜容所有，并签订了《安化县商品房买卖合同》，很明显该房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，系无效合同，合同无效就是自始无效，财产应回归到订立合同前的状态。虽然原告在涉案商铺租赁期间，书面将涉案商铺交付给了抵押权人，但按照法律规定，抵押担保是不改变抵押物的权属性质的，抵押物的权属仍然归抵押人，抵押人享有对抵押物产生的孳息的权利，孳息自然包括房屋租金。故被告未经原告同意与案外人签订《门面租赁合同》，向案外人支付租金实属不当。被告认为订立上述《门面租赁合同》及向案外人支付租金的行为是经原告同意的，但未向本院提供相关证据证实，且原告当庭否认该事实，故该主张本院不予支持。至于被告与案外人因涉案商铺的租赁如另有纠纷，可另寻途径解决。第三，本案租金的计算问题。原告提供的证据可以证明涉案商铺在2015年3月15日前已开业经营，原告主张开始计算租金日为2015年5月1日，这是当事人的民事意识自治，本院予以许可。原、被告签订的《纯信豪苑商铺租赁合同》中明确约定被告向原告缴纳租金的标准为每月每平方米租金为80元，第二年租金不变，从第三年起开始递增，每年递增2.5%。依此约定被告应向原告支付的租金为92205元。其中：2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金为66604（34.69×80×24月）元，2017年5月1日至2018年1月31日期间的租金为25601（34.69×82×9月）元。被告认为已向原告交纳了涉案商铺的租金，原告向被告出具的二楼商铺租金收据漏写了涉案商铺的意见，理由和证据均不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，判决如下：被告彭翔向原告安化县纯信房地产开发有限公司支付纯信豪苑1-2栋A106商铺租金92205元（2015年5月1日至2018年1月31日），限被告在本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2106元，减半收取1053元，由被告彭翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  刘再立二〇一八年九月十二日书记员  封晓彬