广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初5500号原告：李婉雯，女，1989年10月7日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：韩秀娴、叶展豪，均系广东容林律师事务所律师。被告：黄修立，男，1962年10月8日出生，汉族，住湖北省汉川市，第三人：方斌，男，1967年11月16日出生，汉族，住浙江省兰溪市，第三人：翁建军，男，1977年10月7日出生，汉族，住杭州市萧山区，第三人的共同委托诉讼代理人：程忠平，系江苏瑞生律师事务所律师。原告李婉雯诉被告黄修立，第三人方斌、翁建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李婉雯的委托诉讼代理人韩秀娴、叶展豪，第三人翁建军及第三人方斌、翁建军的共同委托代理人程忠平到庭参加诉讼。被告黄修立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告李婉雯向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还位于广州市番禺区大石街石南路27号亨盛工业园C栋302楼的厂房；2、被告向原告支付拖欠的2017年2月至2017年6月期间的租金，合计人民币114618.4元；3、被告请求判令被告向原告支付拖欠的2017年2月至2017年6月期间的水电费，合计人民币1084元；4、被告依合同约定，向原告支付逾期支付的租金的日千分之五的违约金。（违约金计算从2017年6月15日至被告支付完毕之日止）；5、被告向原告支付逾期返还的厂房使用费，每月厂房使用费标准为：按每月租金标准的两倍计算，即23368.8×2；计算期间为：从2017年6月I5日至被告返还之日止；6、被告承担本案的诉讼费及律师费。后变更为：1、被告向原告支付拖欠的2017年2月至2017年6月期间的租金差额，合计人民币62500元；2、被告向原告支付拖欠的2017年2月至2017年6月期间的水电费，合计人民币1084元；3、被告向原告支付逾期支付租金差额的日千分之五的违约金。（违约金从2017年6月15日至2018年5月，按114618.4元为本金计算；从2018年5月起至被告支付完毕之日止，按62500元为本金计算。）；4、被告向原告支付逾期返还厂房使用费差额，合计人民币399230.56元。5、请求判令被告向原告支付逾期返还厂房使用费差额的利息。（从2017年7月起至被告支付完毕之日止，以399230.56元为本金，按同期同类银行贷款利率四倍计算。）6、被告承担本案的诉讼费及律师费。事实和理由：原告与被告于2016年3月14日签订《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），厂房位于广州市番禺区大石街石南路27号亨盛工业园C栋302楼，面积为1391平方米，租赁期限5年，从2016年4月1日至2021年3月31日止。按照合同约定，厂房的起步租金每月为税后价16元/平方米，租金每壹年在上一年租金的基础上递增一次，递增率为5%（即2016年4月1日至2017年3月31日每月租金为16×1391=22256元；2017年4月1日至2018年3月31日每月租为16×1.05×1391=23368.8元）；厂房的电费1.35元/度、水费4.9元/吨（不满3吨按3吨计算）、电梯电费1.35元/度（由共享电梯的4户租户公摊）。被告从2017年2月开始拒绝支付租金及水电费，经原告多次催款，被告依然拒绝履行，被告迄今尚欠原告2017年2月、3月、4月、5月、6月的租金，共22256×2+23368.8×3=114618.4元和水电费共235+233+205+135+276=1084元。被告的行为己经构成根本违约。根据租赁合同第五条第2款约定：“乙方逾期缴纳租金超过三十日的，甲方有权单方解除本合同并收回厂房，所收取的押金不予退还，乙方应在甲方解除合同之日起十日内付清所欠的租金并返还租赁厂房”。鉴于此，原告于2017年6月5日向被告发出《催收拖欠租金及解除租赁合同通知书》，与被告解除了租赁合同。因此，被告应当于2017年6月15日前向原告支付拖欠的租金及水电费并返还承租的厂房。根据租赁合同第五条第3款约定：“本合同按照第五条第2款解除后，乙方逾期支付所欠租金的则按逾期支付的租金日千分之五计付违约金，乙方逾期返还厂房的，每逾一日应按本合同约定租金标准的双倍向甲方支付厂房使用费”。据此，被告应自2017年6月15日起向原告支付逾期支付租金的违约金，同时被告应按照租金标准的双倍向原告支付逾期返还厂房的厂房使用费。被告黄修立未作答辩亦未向本院提交证据。经审理查明：涉案厂房位于广州市番禺区大石街石南路27号亨盛工业园C栋302楼，原告称其为房屋所有人，但截至本案庭审结束时，尚未取得涉案厂房房产证，涉案厂房未经过报建，是由原告与其父亲一起修建，所处地块是向村里承租的。2016年3月14日原、被告双方签订《厂房租赁合同》约定：原告将位于在番禺区大石街石南路27号亨盛工业园C栋302楼厂房（以下简称“涉案厂房”）面积1391平方米出租给被告使用。租期为5年，从2016年4月1日开始计租至2021年3月31日止合同期满，厂房的起步租金为每月税后价16元/平方米，每月共人民币22256元；租金每年在上一年租金的基础上递增一次，递增率为5%；即2017年4月份租金为每月23368.8元；至2018年4月份开始租金为每月24537.24元；2019年4月开始租金为每月25761.32元；2020年4月开始租金为每月27054.95至2021年3月31日合同到期。被告应在每月5日前向原告足额交纳本月的全部租金。被告向原告交纳押金66768元，该押金在合同期满后，被告付清所有相关费用且没有违约行为的情况下由原告如数退回。当月所产生的水费、电费及电损费、用电基本价、公共用电分摊费由被告在下一个月的5日向原告缴纳（电费1.35元/每度、水费：4.9元/每度，如果水电收费部门加价则相应增加）公共用电分摊费按电梯实际周电量分摊。被告必须按期交纳租金，逾期交纳的，则每逾期一天按逾期交纳的租金日千分之三计付违约金。如果被告逾期交纳租金超过三十日的，原告有权单方解除本合同收回厂房，所收取押金不予以退还。被告应在原告解除合同之日起十日内付清所欠的租金并返还租赁厂房；本合同解除后，被告逾期支付所欠租金的则按逾期支付的租金日千分之五计付违约金，被告逾期返还厂房的，每逾期一日应按本合同约定租金标准的双倍向原告支付厂房使用费；合同期限内，被告不能擅自将厂房转租给他人，否则原告有权单方解除合同并收回厂房，被告所交的押金不予以退还，并赔偿原告相当于三个月租的损失。原被告双方均在上述合同上签字。原告确认收到被告押金66768元。2017年3月1日原告向被告发出《催款通知书》内容为被告拖欠原告2017年2月费用合计22491元，其中2月租金22256元，欠2017年1月份水电费235元。希望被告能于2017年3月4日缴纳费用等等。同日，第三人方斌在《签收回执》上签字，表示收取该《催款通知书》。2017年6月5日，原告向被告发出《催收拖欠租金及解除租赁合同通知书》，内容为被告自2017年2月起拖欠原告租金，至今已拖欠5个月租金，合计11573元；现通知被告因被告拖欠租金达5个月，现原告决定于2017年6月5日解除双方签订的《厂房租赁合同》，请被告于2017年6月13日前按照合同约定向原告支付拖欠的租金合计115703元，并于2017年6月13日返还厂房，否则按照合同约定支付双倍厂房使用费；另因被告擅自将厂房转让给第三方，根据合同约定应向原告支付相当于三个月的租金的损失；等等。该《催收拖欠租金及解除租赁合同通知书》张贴于墙上。另原告还提交了下列证据：1、拖欠水电费明细，拟证明被告拖欠水电费的数额，其中显示租户编号为C栋302,水电费合计分别为2017年2月22491元、3月22489元、4月23576元、5月23504元、6月23645元；2、民事委托代理合同及律师费发票，拟证明原告因被告的违约行为聘请律师提起诉讼，支付律师费12000元，发票显示原告为律师代理费支付12000元。第三人方斌、翁建军称其为次承租人并实际使用租赁房屋。原告对第三人的身份表示确认。2018年5月7日，原告（甲方）与第三人方斌、翁建军（乙方）达成《调解协议》，协议约定：1、2018年5月31目前，乙方向甲方移交涉案厂房；2、乙方自愿向甲方支付租金差价，租金差价合计为：173900.8元。计算方法为：黄修立向甲方承租的租金标准—黄修立向乙方出租厂房的租金标准；计算公式为：23368.8元／月-12500元／月=10868.8元／月。计算租金差价的期间为：2017年2月1日至2018年5月31曰，共计16个月。上述租金差价于2018年5月20日前支付。3、乙方未能按照本调解协议第1条约定的2018年5月31日前向甲方移交涉案厂房，则自2018年6月1日开始，乙方应按照每月24537.24元的租金标准向甲方支付租金。原告、第三人翁建军、第三人方斌翁建军的委托代理人程忠平及案外人徐某签字并捺指印。原告称《调解协议》已经履行完毕，第三人约于2018年7月30日交还场地与原告，并提交了第三人交付租金的中国银行交易流水明细清单，显示2018年5月22日，第三人翁建军向原告支付173900元；2018年6月12日，第三人翁建军向原告支付16735元；2018年7月13日，案外人翁建琴向原告支付20807元，备注为房租。关于原告诉请的计算方式。原告称第一项诉请租金构成为原、被告约定的租金减去第三人已经支付的租金，乘以5个月得出的差额即62500元(23368.8-10868.8)×5。第三项诉请违约金的标准为千分之五，构成为以114618.4元为本金（2017年6月至2018年5月的租金差额总和）从2017年6月计算至2018年5月；以62500元（2017年2月至6月的租金差额综合）为本金，从2018年5月起至被告支付完毕之日止。第四项诉请的构成为每月租金标准的两倍扣减第三人支付的租金差额；计算期间为11个月，从2017年7月起至2018年5月止；2017年7月至2018年3月期间的使用费差额为322819.2，2018年4月至2018年5月的使用费差额为76411.36。第五项诉请逾期返还厂房使用费差额的利息的构成为以399230.56元为本金，按同期同类银行贷款利率四倍计算，2017年7月起至被告支付完毕之日止。另，关于押金，原告称确认收到被告押金66768元，因被告违约而没收上述押金，故不在本案作主张。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告无法提交涉案厂房的报建及产权材料。根据上述法律规定，原告与被告就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。关于原告要求被告支付租金及水电费的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中《厂房租赁合同》虽然无效，但被告依法应向原告支付占用涉案厂房期间的费用，直至原告与第三人达成调解协议约定搬离之日即2018年5月31日。占有使用费的标准可参照合同的约定2016年4月1日至2017年3月31日每月22256元，2017年4月起至2018年3月31日每月23368.8元，2018年4月起至2019年3月31日每月24537.24元。原告主张被告拖欠2017年2月至2018年5月期间的占有使用费、水电费，并且自认第三人已向其以每月10868.8元的标准支付了上述期间的占有使用费，本院认为拖欠水电费明细及原告与第三人签订的《调解协议》可以证明原告的主张，因此被告还应向原告支付占有使用费为200111.28元[（22256-10868.8）×2+(23368.8-10868.8)×12+（24537.24-10868.8）×2]，及水电费1084元，两项共计201195.28元。关于原告主张的逾期返还厂房使用费差额的利息，本院认为，庭审查明原告实际是主张2017年7月至2018年5月的使用费差额的利息，符合法律规定，应予以支持。依前段论述2017年7月至2018年5月的使用费差额为139836.9元[（23368.8-10868.8）×9+（24537.24-10868.8）×2]，从原告向被告主张开始即变更诉请之日2018年8月14日起计算至清偿之日止，计算标准为中国人民银行同期同类存款利率，原告主张超出部分不予支持。至于原告要求被告支付违约金、逾期返还厂房产产生的双倍厂房使用费差额、律师费的诉请。因《厂房租赁合同》无效，原告依照《厂房租赁合同》的约定要求被告承担上述费用，没有法律依据，本院不予支持。被告黄修立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄修立自本判决发生法律效力之日起七日内向原告李婉雯支付2017年2月至2018年5月期间的占有使用费、水电费共计201195.28元；二、被告黄修立自本判决发生法律效力之日起七日内向原告李婉雯支付2017年7月至2018年5月期间的使用费差额的利息（以139836.9元为本金，中国人民银行同期同类存款利率为标准，从2018年8月14日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告李婉雯的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8242元，由被告黄修立负担4326元，原告李婉雯负担3916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  符晓波人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  陈伟锋二〇一八年九月七日书 记 员  许 琨