广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1540号 原告：官某某，女，汉族，1978年1月9日出生，住广西北海市铁山港区。 被告：北海某某房地产开发有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：王某某。 委托代理人：陈某，女，汉族，1985年6月20日出生，住北海市银海区，系公司员工。 原告官某某诉被告北海某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告官某某、被告北海某某房地产开发有限公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官某某向本院提出如下诉求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金44525元（暂计至2018年5月8日，以后续计至被告实际交付房屋之日止）；3、判令该房屋在达到交付条件前所产生的物业管理费由被告承担；4、本案产生的律师费、诉讼费等由被告承担。 事实和理由如下：2014年3月17日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于北海市某某苑1幢4单元1703号房，购房金额为439971元，并约定被告应于2015年8月1日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，且逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，被告按原告已支付房价款的日万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告按约履行付款义务。截止至起诉之日，原告所购房屋仍在施工中，尚未完成供电的一户一表等合同约定的配套设施，消防也未验收，不满足合同约定的交房条件。被告的违约行为给原告带来了严重损失，为此原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 被告北海某某房地产开发有限公司辩称：根据合同第八条约定，因6级及以上大风、24小时内超过30mm降雨等原因，交房期限顺延，因此，交房时间应扣除以上大风、降雨天数，且房屋已经建设方、施工方、监理方三方验收，现房屋已符合交付条件，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明：2014年3月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定被告购买原告开发的位于北海市某某苑1幢4单元1703号房，建筑面积共131.3平方米，商品房单价为每平方米3350.88元，总价款为439971元，原告以银行按揭贷款方式付款；并约定被告应当在2015年8月1日前将具备建设方、施工方、监理方三方组织验收合格的商品房交付原告使用，但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起180日内告知原告的；2、因6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量、供水供电部门停水停电、遇到工程重大技术难题、其他政府机构原因等造成无法正常施工。还约定被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并在合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；又约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同日，原被告双方签订一份《补充协议》，对银行按揭付款作了具体约定：原告应在合同签订当日支付合同总价款的32%作为首付款，计139971元，剩余30万元由原告向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。 2017年11月29日，北海市住房和城乡建设局就原告等人反映的被告将未经验收的房屋擅自交付等问题出具信访事项处理意见书，载明截止至2017年11月24日，某某苑项目尚未竣工验收。 另根据北海市气象局出具的证明、降雨量统计表及风速统计表显示：2014年3月17日至12月期间24小时内降水量超过30mm的有20天，6级及以上大风有10天；2015年1月至8月1日期间24小时内降水量超过30mm的有15天，6级及以上大风有36天；2014年3月17日至2015年8月1日期间24小时内降水量超过30mm的天数与6级及以上大风的天数重合的有14天。 案件审理中，被告主张案涉项目在施工期间内（即2013年12月12日起至2017年3月31日）30mm以上降雨天数和6级及以上大风天数应在交房期限中予以扣除，且案涉房屋已经合同约定的建设方、施工方、监理方三方验收合格，虽未经过最终的竣工验收，但一户一表已安装完毕，大体符合电力安装要求，已满足合同约定的交房条件。 上述事实，有商品房买卖合同、发票、信访事项处理意见书、气象局降雨量统计表、风速统计表及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原告官某某与被告北海某某房地产开发有限公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告支付房屋价款，被告应按约向原告交付房屋。被告主张逾期交房系因出现合同约定的延期事由，即因6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量等原因造成无法正常施工，根据北海市气象局出具的雨量统计表、风速统计表，在双方签订合同之日（即2014年3月17日）起至合同约定的交房之日（即2015年8月1日）期间24小时内降水量超过30mm及6级及以上大风的天数总共为81天，其中重合天数为14天，故上述67天应在合同约定的交房期限内予以扣减。2014年3月17日前的大雨或台风天数因在双方签订合同之前就已发生，故不应作为扣减的事由。另根据双方的合同约定，被告应于2015年8月1日前交房，其中扣减67天，故被告应于2015年10月7日前将验收合格的商品房交付给原告。虽然双方当事人在合同中约定交房条件为满足三方验收即可，但案涉工程项目至今未进行竣工验收，具体验收合格时间尚未确定，原告现要求被告履行交房义务的诉讼请求无法实现，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在案涉房屋验收合格后再另行起诉主张权利。 被告逾期交房的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按照合同约定日万分之一的标准支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，故违约金计算应以439971元为基数，按日利率0.01%，从2015年10月8日起计至起诉之日即2018年5月8日止，共计41489.27元（943天×439971元×0.01%=41489.27元）。由于被告实际交房时间尚未确定，被告继续履行合同中继续违约的，由原告另行起诉主张权利。 另原告主张的物业管理费，因系其与被告及物业公司三方之间的物业服务纠纷，且与本案的商品房预售合同纠纷非属同一法律关系，原告应另案起诉处理，故在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告北海某某房地产开发有限公司须支付逾期交房违约金41489.27元给原告官某某； 二、驳回原告官某某的其他诉讼请求。 案件受理费913.12元，减半收取456.56元，由被告北海某某房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费913.12元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇一八年九月二十八日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 余丽婷