四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1025民初3160号 原告：四川佳信达物业服务有限公司，住所地资中县重龙镇东外街****。 法定代表人：周群，总经理。 委托诉讼代理人：李桂芳，女，四川佳信达物业服务有限公司工作人员。 被告：唐绍钊，男，1972年11月19日出生，汉族，住资中县。 原告四川佳信达物业服务有限公司（以下简称“佳信达公司”）与被告唐绍钊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳信达公司的委托诉讼代理人李桂芳及被告唐绍钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳信达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费5584元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与资中县武陵小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定，由原告向其小区提供物业服务管理，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。被告系资中县武陵小区业主，房屋面积为112.23平方米，按约应向原告交纳从2009年1月1日至2017年12月31日的物业服务费合计5584元。合同履行至今，原告按约为被告所在的小区提供了优质的物业服务管理，并投入了大量的人力物力，但被告拒不履行缴费义务，原告多次催收未果，现向法院起诉，请求法院依法判决。 被告唐绍钊辩称，其不应交纳物业服务费，理由如下：1.前期物业服务公司为金山公司，被告的房屋外墙漏水，向金山公司反映后，金山公司未前来维修；2.小区内人太多，且小区外的人可进入小区；3.27号楼楼下的停车位是通过改造原来的绿化而来的；4.业主在楼道停车，使其无法通行。 本院经审理认定如下事实：2012年11月8日，原告佳信达公司与四川省恒源凯菲迪物业管理有限公司（以下简称“恒源公司”）签订《移交协议》，协议约定：恒源公司将资中县滨河花园、武陵小区遗留的债权债务一并移交给原告佳信达公司，包括但不限于滨河花园、武陵小区业主拖欠恒源公司的物业费、水费、电费、清洁垃圾费等，均由原告向业主追缴；原告承担恒源公司对滨河花园、武陵小区物业服务合同的全部条款约定；移交协议签订后，恒源公司对滨河花园、武陵小区的物业服务即刻停止，移交后所产生的收支费用、管理问题等与物业有关的一切问题由原告解决；双方在签订移交协议后，上述协议即时生效。 2012年12月29日，原告佳信达公司与资中县武陵小区业主委员会签订《武陵小区物业服务合同》，合同约定资中县武陵小区业主委员会委托原告佳信达公司对资中县武陵小区实行物业管理；物业服务范围为资中县水南镇武陵小区，占地面积250亩，包括住宅房屋300730平方米、配套商业房11000平方米；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项：房屋建筑保质期后本区共用设施设备（共用房屋外的上下水管道、垃圾道、共用照明配电系统、楼内消防设施设备）的管理服务；本物业规划红线内属于物业管理范围保质期后的市政共用设施和附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；……。委托管理期限自武陵小区业主委员会按照国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》相关条款选定新的物管企业止；物业管理服务费根据《四川省物业服务收费管理的细则》【川价费[2003]294号】，以资中县价格主管部门批准为准。该合同第十条特别约定条款约定了原告履行原物管的一切债权债务。2013年8月1日，原告佳信达公司与资中县武陵小区业主委员会签订《补充协议合同》，协议约定于2013年7月9日决定物业费调整为小区内0.52元/㎡/月、小区外0.24元/㎡/月，门面房30元/月，餐饮门面40元/月，门面住家18元/月。2015年1月6日，原告佳信达公司与资中县武陵小区业主委员会签订《武陵小区物业服务合同》，合同约定物业服务范围为资中县水南镇武陵小区，占地面积250亩，300730平方米住宅房屋，配套商业房11000平方米；原告提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均根据本合同享受权利、承担义务；物业服务期限自2015年1月6日起至2018年1月5日止；物业服务费滨河花园小区内住宅用房按照0.52元/㎡/月向业主（物业使用人）收取，武陵小区（2#3#4#5#6#）政和嘉园住宅用房按照0.50元/㎡/月向业主（物业使用人）收取，商住楼住宅房按照0.24元/㎡/月向业主（物业使用人）收取。 另查明，被告唐绍钊系武陵小区滨河花园27号楼3单元702号房屋业主，该房屋建筑面积为112.23平方米。原告佳信达公司按照《武陵小区物业服务合同》约定提供了物业服务，并于2015年1月5日、2016年1月18日以催款通知单的形式向被告催收物业服务费。被告拖欠2009年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费共计5315.23元[112.23㎡×0.36元／㎡×55个月（2009年1月至2013年7月）＋112.23㎡×0.52元／㎡×53个月（2013年8月至2017年12月）]。 再查明，2009年1月至2013年7月，武陵小区、滨河花园小区内住宅用房业主按其建筑面积以0.36元/㎡/月交纳物业服务费；滨河花园27号楼属于小区内住宅用房。原告佳信达公司当庭认可其主张的5584元物业服务费中包含269元楼宇维修费。 以上事实有原告佳信达公司的营业执照、法定代表人身份证明、被告唐绍钊的产权情况记载、武陵小区物业服务合同、移交协议、武陵小区物业服务成本费用公示、补充协议合同、保安巡逻记录、费用清单、催款通知单等在卷佐证。 本院认为，武陵小区业主委员会与原告佳信达公司签订的《武陵小区物业服务合同》、《补充协议合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告按照合同约定对武陵小区实施了物业服务与管理，被告作为该小区物业业主，在接受了原告的物业服务与管理后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。根据原告与恒源公司签订的《移交协议》，恒源公司已将其向武陵小区业主收取物业服务费的债权转移给了原告，该债权的转移不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告有权就2012年12月29日以前被告未交纳的物业服务费向被告主张权利。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”的规定，本院对原告主张的要求被告支付拖欠的物业服务费的请求予以支持，虽然被告实际拖欠原告物业服务费5315.23元，但原告只主张5315元，系原告对其自身权利的处分，本院予以认可。关于楼宇维修费269元，由于《武陵小区物业服务合同》及《补充协议合同》仅约定了物业服务费交纳标准，未约定业主应向原告交纳楼宇维修费，原告要求被告支付楼宇维修费无事实和法律依据，故本院对原告佳信达公司主张的楼宇维修费部分不予支持。 关于被告唐绍钊辩称的因其房屋外墙漏水、小区绿化被改成停车位、车辆随意停放、小区外的人进入小区等问题，而不应交纳物业服务费的意见。本院认为，首先，房屋外墙漏水属于房屋质量问题，依照《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”的规定，该问题应由建设单位在保修期限和保修范围内承担保修责任，原告佳信达公司作为物业服务企业不具有修复的义务。其次，小区绿化被改成停车位问题不属于本案的审理问题，若被告唐绍钊认为原告佳信达公司的行为侵害了其合法权益，其可另行主张权利。第三，小区车辆随意停放、小区外的人随意进入小区等问题，虽然对小区的秩序和管理带来不便，但物业公司仅仅是为物业的正常使用提供服务，其本身不享有执行权。同时，即使存在该问题，也只能证明原告在小区管理上存在一定的瑕疵，尚不足以认定已经达到减免物业服务费的程度。故被告辩称的此意见，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十一条、第三十三条、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告唐绍钊于本判决生效之日起十日内向原告四川佳信达物业服务有限公司支付物业服务费5315元； 二、驳回原告四川佳信达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告唐绍钊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 谭 春 英 二〇一八年九月十四日 书记员 韩勇（代）