辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初3971号原告：陈爱兰，女，1951年6月15日出生，汉族，住址浙江省温州市龙湾区。委托代理人：章魁者，温州市永强法律服务所法律工作者。被告：陈爱兰，住所地沈阳市沈河区。原告陈爱兰与被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈爱兰的委托代理人章魁者到庭参加诉讼。被告沈阳东森房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈爱兰诉称，被告沈阳东森房地产开发有限公司因建设工程需要多次向案外人张福林借款，张福林因融资需要于2011年4月16日向原告借款165万元，口头约定月利率2%。2012年7月18日，经三方对账结算协商一致进行债权债务转让，原告取得被告165万元借款债权。尔后原、被告协商一致原告用上述款项购买被告开发的沈阳东森商务广场市府大路258号16号楼4420号（44层20号）商品房一套，面积94.96平方米，单价1746.72元每平方米，总价为165万元，交付日期原定为2014年10月30日前，后推迟至2015年底。当日签订了商品房买卖合同。被告于2012年7月20日向原告出具了金额为165万元的购房款收据。后因被告不及时上缴政府有关税费。该16号楼35层以上至今未取得商品房预售许可证，导致原告不能及时进行商品房买卖备案登记。2014年12月辽宁省铁岭市中级人民法院在执行申请人中国建筑第六工程局有限公司与被执行人沈阳东森房地产开发有限公司建筑施工合同纠纷一案时，对被告位于沈阳市沈河区市府大路258号16号楼36-39层、41-46层总建筑面积为16910.60平方米的楼房进行了二次查封拍卖流拍，于2015年10月13日做出（2014）铁执字第0072-3号执行裁定书，裁定将流拍财产交付中建六局抵债。原告不服，以案外人纠纷提出执行异议，铁岭中院以该房未取得预售许可证，原告未备案登记没有享有物权为由于2016年11月19日驳回异议请求。原告认为：原、被告与案外人对账结算协商一致进行债权债务转让。事后原、被告协商一致终止借款合同关系，签订了商品房买卖协议，根据合同自愿原则，该商品房买卖合同关系成立。在履行合同中，由于被告不及时上缴税费，未及时取得该楼层商品房预售许可证，使原告不能及时在房管部门的登记备案，导致该房被法院拍卖抵债，其过错责任全总在于被告。为此，依照《中华人民共和国民法总则》相关法律规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款，及2014年7月最高人民法院对济南彩石山庄包括1700多户五证不全的烂尾楼处置问题的批复认可购房户债权优先受偿的意见精神，特提出上述诉讼请求：1、请求法院依法判令被告沈阳东森房地产开发有限公司立即返还原告陈爱兰购房款165万元，并赔偿利息损失，利息从起诉之日起至实际履行止按中国人民银行同期同档次的贷款基准利率计算。2、依法确认该购房款债权优行赔偿。3、本案诉讼费由被告承担。被告东森公司辩称，一、原告要求我公司返还购房款165万元，既无事实依据，也无法律依据，因为原告从未向我公司交付过任何购房款。二、我公司与张福林之间的债权债务早已结清。三、所谓《房产抵债协议》是原告和张福林合伙欺骗我公司签署的。事实是：张福林当时答应用天津市的一个炼油厂与我公司置换房产抵债。但是，当我公司按照张福林要求签署部分所谓房产抵债协议后，张福林却消失了，后来听说张福林被当地法院判决徒刑。即原告举证所谓《房产抵债协议》，双方并未实际履行。而且，涉案房产至今也不具备销售条件。四、所谓《房产抵债协议》签署于2012年7月18日，至原告起诉我公司已过五年之久，在长达五年时间里，原告并未向我公司主张权利，也充分说明原告清楚所谓《房产抵债协议》双方并未实际履行。五、原告2017年3月在法院起诉，向我公司主张返还购房款165万元，依据《民诉法》有关诉讼时效的规定，早已超过诉讼时效。综上，原告诉求没有任何事实和法律依据，双方并未实际履行所谓《房产抵债协议》；原告起诉早已超过法律规定的诉讼时效。请法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2011年4月，案外人张福林向原告陈爱兰借款人民币165万元，陈爱兰通过王小弟浦发银行卡向张福林指定账户(陈阿娜，陈福林雇佣的员工)转款165万元，张福林在向陈爱兰支付了4个月的利息后，便停止支付利息，也未向陈爱兰偿还该笔借款。2012年7月18日，被告东森公司作为甲方，张福林作为乙方，陈爱兰作为丙方三方签订《房产抵债协议》，该协议载明:鉴于，甲方欠乙方借款165万元，乙方欠丙方165万元，甲方自愿以其所有的房产（下称该房产）销售所得代乙方偿还丙方的借款。三方达成以下共识：甲方同意将该房产销售所得代乙方向丙方偿还借款165万元，丙方对此无异议。丙方同意用上述165万元购买甲方所有的该房产。提供各方履行本协议约定的义务，达到甲、乙、丙三方的债权债务抵消。抵债房产位于沈阳市沈河区，面积94.46平方米，该房产销售总价为165万元整。付款方式，丙方与甲方签订该房产《商品房买卖合同》，甲方应向丙方开具相应的房款收据。同时，甲方保证本协议中的该房产，其享有合法的所有权和处分权。甲方保证于2014年10月30日前将该房产交付丙方。任何一方的违约行为导致本协议无法履行，应向守约方支付本协议成交额5%违约金。同日，原告陈爱兰与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订了《合作建房协议》，协议约定乙方（陈爱兰）同意认购《合作建房协议》规定的甲方开发的沈阳东森商务广场（市府大路258号）16号楼4420号，该写字间设计面积为94.46平方米，商品房单价为17，467.72元,总房款165万元。该协议还约定：在签订本协议书后，一次性向甲方（东森）交付认购金（总房款）；乙方待甲方可以签署商品房买卖合同后15日之内必须来甲方处办理，否则甲方有权视作乙方放弃。该协议被告盖章，原告签名。上述协议签订后，2012年7月20日，被告沈阳东森房地产开发有限公司给原告陈爱兰开具了165万元的《收款收据》。2015年1月5日被告沈阳东森房地产开发有限公司作出《有关东森总部商务广场16号楼的备忘录》，将原定的2014年10月份交房推迟至2015年交房。同时该“备忘录”第2条写明：东森地产若将16号楼25层以上整体销售，在签订整体销售合同前，应与原已经与东森地产签订商品房买卖合同的温州人（原张福林转账东森地产的债权人）协商，达成意向后方可销售，同时优先考虑退还与东森地产签订商品房买卖合同的温州人（原张福林转账东森地产的债权人）购房款项。但至今被告沈阳东森房地产开发有限公司仍不能提供原告购买房产35层以上房屋的销售许可证，也未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告不能进行商品房买卖备案登记。2014年12月,辽宁省铁岭市中级人民法院在执行申请人中国建筑第六工程局有限公司与被执行人沈阳东森房地产开发有限公司建筑施工合同纠纷一案时,对被告位于沈阳市沈河区市府大路258号16号楼36-39层、41-46层总建筑面积为16，910.60平方米的楼房进行了二次查封拍卖流拍,于2015年10月13日做出(2014)铁执字第00072-3号执行裁定书,裁定将流拍财产交付中建六局抵债。原告陈爱兰不服,于2015年10月以案外人纠纷提出执行异议,铁岭中院以该房未取得预售许可证,原告未备案登记没有享有物权，且“陈爱兰基于《房产抵债协议》、《合作建房协议》享有的是债权，不应优先于中建六局对东森公司享有的债权”为由，于2016年11月19日驳回原告异议请求。2017年3月20日原告在本院提起诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、转款凭证、《房产抵债协议》、《合作建房协议》、《收款收据》、《有关东森总部商务广场16号楼的备忘录》、执行裁定书等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告陈爱兰与张福林之间的借贷关系。2011年4月16日，原告通过朋友王小弟向张福林的出纳员陈阿娜转账165万元。如果该项转账尚不能证明原告与张福林之间的借贷关系，那么2012年7月18日由原告陈爱兰、张福林及被告沈阳东森房地产开发有限公司三方共同签署的《房产抵债协议》里明确说明乙方（张福林）欠丙方（陈爱兰）借款165万元，又因甲方（沈阳东森房地产开发有限公司）欠乙方（张福林）165万元，故甲方（沈阳东森房地产开发有限公司）自愿以其所有的房产销售所得代乙方（张福林）偿还丙方（陈爱兰）的借款。由此三方债权转让形成。转款记录与债务转让相互印证能够证明原告陈爱兰与张福林之间确实存在借贷关系，否则不会出现该三方协议。且该三方协议约定，陈爱兰同意用该债权转让的款项165万元购买被告沈阳东森房地产开发有限公司的房产，以达到三方的债权债务相互抵消，同时作为甲方的沈阳东森房地产开发有限公司保证在2014年10月30日前交房。之后，根据约定，原告陈爱兰与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订《合作建房协议》，其内容包括购买房屋的地址、楼号、房号、单价、总价、面积等，因被告沈阳东森房地产开发有限公司所建16号楼35层以上未取得“商品房预售许可证”，故原告陈爱兰未能与被告签订正式的《商品房买卖合同》，但该《合作建房协议》其作用应等同于《商品房买卖合同》，且在2012年7月20日被告沈阳东森房地产开发有限公司给陈爱兰开具了165万元的购房交款收据，至此，原告陈爱兰通过债权转让及与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的《合作建房协议》，其从原来与张福林的借贷关系变更为与被告沈阳东森房地产开发有限公司的商品房买卖关系，在被告沈阳东森房地产开发有限公司未提供相反的证据加以证明的情况下，应当认定原告陈爱兰与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的《合作建房协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规等禁止性规定，应当为合法有效。又因被告沈阳东森房地产开发有限公司与其他债权人的纠纷，导致原告所购买的房产被法院裁定交付中建六局抵债。虽然原告陈爱兰提起执行异议之诉，因未办理备案登记，其请求未获法院支持，现在原告取得其所购买的房产已成为不可能，故被告沈阳东森房地产开发有限公司应将购房款165万元返还原告陈爱兰。关于本案的诉讼时效。本案中《房产抵债协议》、《合作建房协议》系2012年7月12日签订，约定交房日期为2014年10月30日，2015年1月被告沈阳东森房地产开发有限公司“有关16号楼备忘录”中将交房时间推迟至2015年，后涉案房产被其他债权人申请执行，2015年10月原告陈爱兰向铁岭市中级人民法院提出案外人执行异议，2016年11月29日，其异议被驳回。2017年3月，原告在本院提起诉讼，故原告在本院提起的本案诉讼系在法律规定的诉讼时效期间内，故被告沈阳东森房地产开发有限公司关于诉讼时效的抗辩意见本院不能采纳。关于原告陈爱兰主张被告东森公司赔偿经济损失，具体为自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院认为按照双方的合同约定房屋交付时间为2014年10月30日，后改为2015年至今原告无法取得购买的房产，被告沈阳东森房地产开发有限公司的违约给原告造成一定损失，被告应给付原告迟延交房违约金，原告主张自在本院起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，其请求合理，本院予以支持。对原告的其他的诉讼请求，因无法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效后十内返还原告陈爱兰人民币165万元；二、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付原告陈爱兰人民币165万元的利息（自2017年3月20日起至实际给付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告陈爱兰的其他诉讼请求及被告沈阳东森房地产开发有限公司的其他抗辩意见。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹人民陪审员  史秋卓人民陪审员  王 哲二〇一八年九月三日书 记 员  徐 佳