广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0204民初2815号 原告：广西锦业房地产开发集团有限公司，住所：柳州市城站路**之一锦业华城****。 法定代表人：陈继军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾燕妮，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄斌，广西华尚律师事务所律师。 被告：桂忠云，男，1972年3月22日出生，汉族，户籍住址：柳州市柳**。 被告：桂忠利，男，1968年11月26日出生，汉族，户籍住址：柳州市柳**。 第三人：桂健钧，男，1988年1月1日出生，现住英国。 原告广西锦业房地产开发集团有限公司（以下简称锦业公司）与被告桂忠云、桂忠利以及第三人桂健钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告锦业公司的委托诉讼代理人曾燕妮、黄斌到庭参加了诉讼。被告桂忠云、桂忠利以及第三人桂健钧经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦业公司向本院提出诉讼请求： 1.判决解除原告与桂忠平于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》，确认原告有权收回柳州市锦业华城3栋2单元19-2号商品房；2.判决准许原告撤回原告与桂忠平于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》的备案登记；3.判决原告扣除代垫贷款本息762143.2元、违约金及房屋使用折旧费280960元、律师代理费46000元，共计1089103.2元后，退还桂忠平遗产34735.8元；4.由被告在桂忠平遗产范围内承担本案诉讼费用。 事实与理由： 原告与桂忠平于2013年1月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定桂忠平以银行按揭方式购买位于柳州市锦业华城3栋2单元19-2号房屋，该房屋总价为1123839元，同时还约定了买受人逾期付款的违约责任等内容。2015年12月10日原告在柳州市房屋登记管理中心办理了合同备案登记，但未办理不动产预告登记。2013年3月5日，桂忠平由原告担保向兴业银行股份有限公司柳州支行按揭贷款786000元，但在还贷期间，2016年05月31日桂忠平因病去世，致使兴业银行要求原告履行保证责任，并分别于2017年3月21日、9月8日从原告保证金账户内扣款762143.2元，结清了桂忠平应当清偿的贷款本息。原告代为归还贷款，而涉案房屋因桂忠平的死亡，无法办理权属登记的面签等手续，故涉案合同已无法继续履行，符合法定解除条件。同时，桂忠平在购房前已离异，其独子桂健钧现在英国，于2016年6月6日办理了放弃继承的公证，其父母己先其去世，被告是其在世兄弟、法定继承人。为了解决以上纠纷，原告特向法院提起诉讼，恳请依法判决。 在本案庭审中，原告要求变更诉讼请求，把违约金及房屋使用折旧费280960元变更为247244.58元，应当退还桂忠平的遗产数额为68451.22元。 被告桂忠云、桂忠利以及第三人桂健钧未到庭，也未提交书面答辩状以及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了: 1.户籍证明2份（打印件加盖公章）；2.桂忠平身份证1份（复印件）；3.户口注销证明1份（原件）；4.《商品房买卖合同》1份（原件）；5.《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》1份（原件）；6.《借款催收通知书》1份、《个人贷款催收通知书》1份、《客户还款明细清单》1份，以上共计4页（原件）；7.公证书1份（原件），8.还款证明1份（原件）、个人贷款结清证明1份（原件）、扣款凭证2份（打印件加盖公章）；9.委托代理合同1份（原件）；10.律师费发票4份（原件）。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桂忠平与谢惠珍原系夫妻关系，双方于1999年8月19日办理离婚登记手续。桂忠平于2016年5月31日死亡。2013年1月28日，锦业公司与桂忠平曾经签订《商品房买卖合同》一份，约定桂忠平向锦业公司购买城站路106号之一锦业华城3栋2单元19-2号房屋，总房价为1123839元；桂忠平在2013年1月28日前交纳首期款337839元，余款786000元向银行按揭贷款付清，在2013年2月2日前，桂忠平应办理完银行按揭的有关手续，否则视为桂忠平逾期付款；桂忠平逾期付款在30日之内的，自合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，桂忠平按日向锦业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；桂忠平逾期付款超过30日后，锦业公司有权解除合同，锦业公司解除合同后，桂忠平按累计应付款2%向锦业公司支付违约金；桂忠平在获得按揭贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息，桂忠平未依约归还借款本息导致锦业公司向贷款方承担垫款责任的，桂忠平应当于锦业公司发出还款通知之日起十日内支付锦业公司所垫付的相关款项，否则桂忠平应当自向贷款方逾期还款之日起至全额偿付锦业公司垫付款额之日止，按锦业公司垫付款额的每日万分之五向锦业公司支付违约金，同时还应支付锦业公司为实现该垫付债权而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用);如桂忠平已经入住该房屋的，除上述费用外，还应每月按总房款的千分之五向出卖人支付房屋使用、折旧费等相关费用。 2013年3月5日，兴业银行股份有限公司柳州支行（债权人、抵押权人）与桂忠平（主债务人、抵押人）、锦业公司（保证人）签订兴银桂柳房抵（保）借字（2013）第007号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定，借款金额为786000元，借款期限从2013年3月5日至2033年3月5日止，所购（抵押）房产为柳州市锦业华城3栋2单元19-2号房屋，保证范围为该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证，系阶段性担保；阶段性担保的保证期间从主债务履行期限届满之日起两年；如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。 2013年12月21日，桂忠平在柳州市锦业华城3栋2单元19-2号房的交房验收单上签名确认收房。 2016年6月6日，桂健钧签写了《声明书》一份，声明内容为：被继承人桂忠平于2016年5月31日在广西壮族自治区柳州市去世，被继承人生前无遗嘱，桂健钧是被继承人的儿子，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，桂健钧是被继承人的合法继承人之一，对桂忠平的遗产享有合法继承权，现在桂健钧郑重声明，对被继承人的所有可继承财产，桂健钧自愿无条件放弃继承权。同日，桂健钧在中华人民共和国驻英国大使馆对该份《声明书》进行了公证。 2016年6月23日，兴业银行股份有限公司柳州支行向锦业公司发出《借款催收通知书》一份，其中载明：截至2016年6月23日止，桂忠平自2016年5月19日已连续逾期2期，拖欠逾期本金4059.04元，利息2786.85元，罚息11.84元，合计6857.73元。经核实，桂忠平已于2016年5月31日去世，其儿子桂键钧作为继承人已经表示拒绝为债务人继续履行借款合同义务，并于2016年6月6日经中华人民共和国驻英国大使馆公证声明，对桂忠平的所有可继承财产自愿放弃继承权。兴业银行要求锦业公司依照借款合同对借款本金余额720155.92元，利息2786.85元、罚息11.84元，合计722954.61元（利息、罚息计算至2016年6月23日，以后利息及罚息按合同约定另行计算至债务清偿之日止）承担连带保证责任，履行代偿义务。 2017年3月21日，锦业公司在兴业银行股份有限公司柳州支行向桂忠平名下的账号为55×××96的账户内付款142472.69元。同日，锦业公司向兴业银行股份有限公司柳州支行支付了28979.36元。2017年9月8日，锦业公司在兴业银行股份有限公司柳州支行向桂忠平名下的账号为55×××96的账户内付款577683.23元。同日，锦业公司向兴业银行股份有限公司柳州支行支付了13007.92元。2017年9月11日，兴业银行股份有限公司柳州支行出具《还款证明》一份，其中载明，根据兴银桂柳房抵（保）借字（2013）第007号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行从锦业公司保证金账户分别于2017年3月21日扣划本金142472.69元、利息27490.15元、罚息1489.21元，9月8日扣划本金577683.23元、利息12669.23元，罚息338.69元，用于偿还该合同项下借款本息，现在该合同项下借款本息已全部结清。2017年9月13日，兴业银行股份有限公司柳州支行出具了《兴业银行个人贷款结清证明》一份，其中载明，桂忠平在该行的个人住房贷款（长期）贷款786000元的全部贷款本息于2017年9月8日结清，该笔贷款抵押物地址为：城站路106号之一锦业华城3栋2单元19-2号。 2017年8月24日，锦业公司与广西华尚律师事务所签订委托代理合同，约定就本案纠纷广西华尚律师事务所指派曾燕妮、黄斌律师作为锦业公司的一审诉讼代理人，一审律师代理费46000元。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，虽然《商品房买卖合同》中约定：在2013年2月2日前，桂忠平应办理完银行按揭的有关手续，否则视为桂忠平逾期付款，桂忠平逾期付款超过30日后，锦业公司有权解除合同，锦业公司解除合同后，桂忠平按累计应付款2%向锦业公司支付违约金。但是，本案中原告的主张以及相应证据并非是因为桂忠平未依约办理完银行按揭的有关手续而要求解除合同，而是因为桂忠平去世后不能归还银行贷款，其法定继承人也放弃继承，导致锦业公司为其代偿还款。所以，本案并不适用《商品房买卖合同》的约定解除条款。但是，由于桂忠平去世以及继承人放弃继承，导致锦业公司为其代偿了762143.2元，房屋权属登记也无法依约进行，应当视为合同目的已经无法达到，锦业公司可以依法解除《商品房买卖合同》，故对于锦业公司的相应诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。所以，对于锦业公司要求收回城站路106号之一锦业华城3栋2单元19-2号房屋的诉请，本院予以支持。同时，在扣除锦业公司代替桂忠平向银行偿还的本息、桂忠平依约应当承担的违约金以及损失费用后，锦业公司应当向桂忠平的继承人返还余下房款。其中，代垫偿还的本息762143.2元有银行凭证为证，本院予以确认。对于违约金以及损失，《商品房买卖合同》约定，桂忠平应当于锦业公司发出还款通知之日起十日内支付锦业公司所垫付的相关款项，否则桂忠平应当自向贷款方逾期还款之日起至全额偿付锦业公司垫付款额之日止，按锦业公司垫付款额的每日万分之五向锦业公司支付违约金，同时还应支付锦业公司为实现该垫付债权而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用);如桂忠平已经入住该房屋的，除上述费用外，还应每月按总房款的千分之五向出卖人支付房屋使用、折旧费等相关费用。按照兴业银行的《借款催收通知书》，截至2016年6月23日止，桂忠平自2016年5月19日已连续逾期2期拖欠未还款。即使计算至2017年3月21日锦业公司第一次代偿还款，依照合同约定的违约金已经达到116607.91元。对于折旧费，2013年12月21日桂忠平签名确认收房，在无相反证据的情况下，应当视为桂忠平已经入住该房屋，原告要求计算至2017年9月8日代垫贷款本息之日，以40个月计算，这尚在合法的约定范围内，依约计算应当为224767.8元。锦业公司合计违约金及房屋折旧使用费为247244.58元，已经低于依约计算的违约金及折旧费总额，故本院予以支持。律师费46000元，有相应的委托代理合同以及交费凭据为证，本院予以支持。综合扣除以上费用，本案城站路106号之一锦业华城3栋2单元19-2号房屋总房价1123839元，锦业公司应当退还桂忠平遗产68451.22元。对于本案中涉及的继承法律关系，本案中并无证据证明桂忠平生前对涉案房屋留有遗嘱，故应当按照法定继承处理，由于桂忠平的儿子桂健钧已经放弃了对桂忠平所有遗产的继承权，故本案中桂忠平涉案房屋的余下遗产应当返还给第二顺序继承人桂忠利、桂忠云。 对于锦业公司诉请的准许撤回涉案合同的备案登记问题。是否准许撤回备案登记是在相应行政机关的权限之内，本案仅在于确定桂忠平的法定继承人应当协助配合锦业公司办理撤销备案登记，故本院对原告的该项诉请只判决桂忠利、桂忠云协助配合锦业公司办理撤销备案登记。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条规定，判决如下： 一、确认2013年1月28日广西锦业房地产开发集团有限公司与桂忠平签订的《商品房买卖合同》解除，柳州市锦业华城3栋2单元19-2号房屋返还给广西锦业房地产开发集团有限公司； 二、原告广西锦业房地产开发集团有限公司向被告桂忠云、桂忠利退还桂忠平的遗产68451.22元； 三、被告桂忠利、桂忠云协助配合广西锦业房地产开发集团有限公司办理撤销2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费14702元、公告费560元，共计15262元（原告已预交），由被告桂忠云、桂忠利在继承桂忠平的遗产范围内负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 肖 刚 人民陪审员 吴 萍 人民陪审员 孙卓英 二〇一八年九月二十八日 书 记 员 覃诗亮 附法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国继承法》 第五条【继承方式】继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十条【继承人范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007