成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6890号 原告：周秀川，女，1963年11月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李怡娴（周秀川之女），住成都市武侯区。 被告：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段**。 法定代表人：方立斌，执行董事。 委托诉讼代理人：王益，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王蓉，女，系公司员工。 原告周秀川与被告成都海昌置业有限公司（以下简称海昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周秀川的委托诉讼代理人李怡娴、被告海昌公司的委托诉讼代理人王益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周秀川向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期未取得成都市某号车位房屋权属证书的违约金（计算标准：从2016年6月30日起至实际取得房屋权属证书之日止，每逾期一日，按照己付房款万分之三计算和支付），计至2018年6月24日为17376元。事实与理由：2014年1月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设某号车位（合同第二条、第三条），如因被告责任导致原告在该车位交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，被告按照原告已付房款的万分之三支付违约金（合同第十九条）。合同签订后，原告如约支付了全部房款80000元，被告于2015年6月30日向原告交付车位，理应在2016年6月29日前为原告取得该车位房屋权属证书。但是，时至2018年6月24日，原告仍未取得该车位房屋使用权属证书。被告的行为已构成违约，应当向原告依约支付违约金。 被告海昌公司辩称，1．被告不存在违约行为。按照法律规定，原告为办理车位产权证的责任主体，因原告原因导致不能及时办理房屋产权证的不利法律后果应由原告自己承担。按照合同约定，原告委托被告办理车位产权证，但被告履行义务的前提是原告在办理房屋交接的同时向被告提交办理产权证所需的资料和相关费用。原告在违反补充协议第六条之约定，未在交房当日向被告提交全部办证资料的情形下无权要求被告承担逾期办证责任。2．即便取得车位产权证的时间晚于合同约定的时间，按照合同约定，被告也不应承担违约责任。合同约定，只有因被告原因导致逾期取得房屋产权证时，被告才承担逾期办证的违约责任。因政策调整或者因原告未能按时提交资料导致取得房屋产权证时间延迟的，被告不承担任何责任。本案中，因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致原告在客观上自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为原告办理车位所有权证书；原告未提供完整的办证资料导致房屋产权证办理时间迟延，被告不应当承担任何责任。因原告未取得除车位外的商品房《房屋权证》，不具备合同约定的办理案涉车位产权登记的前置条件，导致无法办理车位产权证，被告不应承担任何责任。3.假设法院审理认为被告存在违约行为并应承担违约责任，合同约定的违约金过高，应予以调减。根据相关法律规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，原告并未举证证明其损失，故合同约定的违约金明显过高。 本院经审理认定事实如下：原告周秀川（买受人）与被告海昌公司（出卖人）于2014年1月12日签订《商品房买卖合同（车位）》及《商品房买卖合同补充协议（车位）》。《商品房买卖合同（车位）》约定，原告购买被告开发的位于某号车位，总价为80000元。第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记关于转移登记约定：“2……（2）如因出卖人责任导致买受人在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议（车位）》第四条对主合同第十九条的补充约定“1．买受人应当在办理房屋交接的同时向出卖人提交办理产权证所需资料和相关费用（以本项目主管房管局、地税、地税局的最新规定为准．如因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用等导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。3．买受人在购买车位前已经知晓办理车位产权转移登记的前置条件：买受人必须为本项目的业主且已取得了除车位外的商品房的《房屋所有权证》。若买受人未满足上述条件导致无法办理车位《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任，与出卖人无关。” 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年8月2日，被告向原告交付了房屋，并将钥匙、水卡等物品、住宅质量保证书等资料交付给原告。交房前被告向原告邮寄书面告知函告知被告收房时应提交的资料，原告在收房当日向被告提交资料并交纳相关费用后，又于2015年9月20日向被告提交《诚信保证书》、婚姻家庭状况承诺书（房产交易）。2016年6月29日，被告向主管机关递交了办理房屋产权证书的资料，当日收到成都市天府新区税务局出具的《海昌天澜64户》资料，资料中载明周秀川应纳税额及纳税申报日期为2016年6月29日。2017年5月9日，被告向周秀川邮寄了《关于尽快补齐房屋所有权转移登记资料的函》，表明因缺少成都市查房证明，暂时无法办理房屋权属证，请尽快到海昌＊天澜项目现场补齐资料。周秀川于2017年5月31日向被告补齐资料后，至起诉之日未拿到案涉房屋的不动产权证书。 另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 以上事实有原、被告身份信息、《商品房买卖合同（车位）》、《商品房买卖合同补充协议（车位）》、发票、收据、资料签收确认书、钥匙、物品移交确认书、诚信保证书、婚姻家庭状况承诺书（房产交易）、韵达快递单、关于尽快补齐房屋所有权转移登记资料的函、个人及家庭房屋登记记录信息证明、海昌天澜64户资料、关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（车位）》及《商品房买卖合同补充协议（车位）》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据原告的起诉及被告的答辩，本院根据所查明的事实，综合评判如下： 关于案涉合同各方是否存在违约的问题。原被告双方在《商品房买卖合同（车位）》及其补充协议和《商品房买卖合同》及其补充协议中约定买受人委托出卖人办理案涉房屋的产权证，买受人应当在办理房屋交接的同时向出卖人提交办理产权证所需资料和相关费用。被告于2015年8月2日向原告交付案涉房屋及车库，根据合同约定，被告应于商品房交付之日起365日内即2016年8月3日前协助原告办理完毕房屋产权证，但原告至起诉之日未取得案涉房屋的不动产权证。被告主张系因原告未在交房当日提交完整的办证资料，导致产权证书办理迟延，原被告在庭审中均认可原告在收房前已收到被告发出的载明收房时应提交材料的书面告知函，但双方对告知函的具体内容有争议。本院认为，被告作为协助办证义务的承担方，在对资料交付时间规定的极为严格的情况下，被告应对等严格履行对办证所需资料内容及数量的告知义务，本案中被告并未能提交充分的证据证明其向购房业主告知的提交相关资料的全部内容，应承担举证不能的法律后果。此外，被告主张系原告原因造成车库所在小区的商品房产权证未办理导致车位产权无法办理，该抗辩主张与本院另案查明认定的事实不符，本院对该抗辩主张不予认可。据此，本院认定被告逾期办理案涉车位产权证，构成违约。 关于违约金的确定问题。根据本院上述认定，本案被告构成违约应当承担违约责任。被告主张因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致原告自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为原告办理房屋所有权证书的答辩意见，本院认为，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月19日只能进行不动产统一登记，已经无法为原告办理房屋所有权证书，因不动产登记的程序、流程及所需资料和办证周期均与之前办理权证存在不同，在该时间之后要求被告继续按原约定履行义务显然显示公平，故被告在2016年8月19日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。综上所述，被告海昌公司应承担自2016年8月4日起至2016年8月19日期间的逾期办证违约责任。原、被告双方约定违约金计算标准为每日万分之三，被告主张该违约金标准过高应予调整，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的确定应以“补偿为主，惩罚为辅”为原则，本案中，原告未举出被告逾期办理房屋所有权证书造成实际损失的有效证据，但被告违约的事实客观存在，故本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为120元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都海昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周秀川支付逾期办理房屋所有权证书的违约金120元； 二、驳回原告周秀川的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费117元，由被告成都海昌置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐春龙 二〇一八年九月十七日 书记员  黄雯雯