太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初122号原告赵有娃，男，1954年5月31日出生，汉族，住太原市。委托代理人李建军，山西艾哲律师事务所律师。被告王计英，女，1954年9月8日出生，汉族，住太原市。被告李同柱，男，1947年8月5日出生，汉族，住太原市。被告王李明，男，1983年5月9日出生，汉族，住太原市。被告付继鹏，男，1979年4月10日出生，住太原市。上述四被告的共同委托代理人张惠芳，山西华炬律师事务所律师。上述四被告的共同委托代理人温进宇，山西华炬律师事务所律师。原告赵有娃与被告王计英、李同柱、王李明、付继鹏不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵有娃及其委托代理人李建军、被告王计英、李同柱、王李明、付继鹏及其共同的委托代理人张惠芳、温进宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵有娃诉称，原告赵有娃系太原市小店区大村村民，1984年原告在大村村东街161号批得宅基地一处（东西长16.7米，南北宽19米，面积0.47亩），第二年原告在该宅基地上建成五间砖木结构房屋并居住使用。该宅院的宅基地使用证登记在原告名下。2010年前，原告将该宅院内的房屋卖给了被告付继鹏，付继鹏不是大村村民，据原告了解付继鹏与被告王计英、李同柱、王李明是亲戚关系，拆迁前，付继鹏将诉争宅院内的房屋卖给了被告王计英、李同柱、王李明家庭。2017年9月20日原告查询小店区土地局宅基地清查发证登记表，该宅院宅基地户主是原告赵有娃，家庭成员有原告的妻子白巧燕、儿子赵晨晨、女儿赵翠梅。2017年8月份，大村开始城中村拆迁改造。拆迁补偿方案和实施细则规定，对村民家庭均是按照宅基地使用权面积核定后进行补偿。原告认为该宅院内的房屋虽然卖给了被告付继鹏，但原告并未出卖宅基地的使用权，所以宅基地的补偿应归原告。作为大村村东街161号宅基地的合法使用权人，原告多次去村委及太原市东方坤泰资产管理有限公司声明并主张诉争宅基地的拆迁补偿权利。2017年10月国庆长假过后，原告得知四被告已经与太原市东方坤泰资产管理有限公司签订大村村东街161号宅院的《拆迁补偿预付款协议书》、《拆迁补偿协议书》等拆迁补偿手续并领取了拆迁补偿款。根据我国《土地管理法》、《物权法》等相关法律的规定，原告是诉争宅基地唯一合法的使用权人，四被告的行为严重损害了原告的利益，四被告应当返还诉争宅基地的补偿款。因此诉至法院，请求判令四被告返还大村村东街161号宅院宅基地部分的拆迁补偿款308万元，由四被告承担本案诉讼费用。被告王计英、李同柱辩称，原告主张的诉讼标的与被告王计英、李同柱无任何法律关系，被告王计英、李同柱不是本案适格的被告。原告是基于涉案宅基地上的房屋出售时，只出卖房屋，未出卖宅基地，主张返还涉案宅基地部分的拆迁补偿款，但被告王计英、李同柱从未就涉案宅基地上的房屋与人形成买卖关系。王李明从未委托王计英、李同柱领取拆迁补偿款，也从未给于被告王计英、李同柱涉案宅基地的拆迁补偿款，王李明与王计英、李同柱之间就涉案宅基地部分的拆迁补偿款无任何法律上的关系。被告王李明、付继鹏辩称，原告名下有两处宅基地，拆迁过程中领取了拆迁补偿款，其不能再享有领取涉案宅基地拆迁补偿款的权利，其利益并没有受到损失，不是本案适格的原告。《土地管理法》第62条规定，村民在本村只能享有一处宅基地，赵有娃除涉案宅基地外还有两处宅基地领取了补偿款，故其不能再享有涉案宅基地拆迁补偿款的权利。赵有娃与付继鹏签订的卖房契约合法有效，原告主张返还涉案宅基地拆迁补偿款，违反诚实信用原则诉求应当被驳回。2004年8月29日签订的卖房契约，至今在大村已经居住过14年，原告从未就出售宅基地及房屋提出异议，付继鹏已经被大村村集体和成员所接收，付继鹏向被告主张返还拆迁补偿款，是为了贪图利益反悔卖房契约，违反了诚实信用原则，原告诉求应当予以驳回。原告与付继鹏签订的卖房契约合法有效，原告卖房后就不再是涉案房屋的使用权人，法律并未限制农民异地购买房屋，卖房契约不存在违法的问题，应属于有效。卖房有放弃宅基地使用权的表示。2010年付继鹏已将房屋卖给了王李明，大村居委会也盖章买卖行为。王李明也是大村村民，符合申请宅基地的条件。付继鹏是受委托领取拆迁补偿款，有合法的法律授权。原告主张返还拆迁补偿款违反诚实信用原则。经审理查明，根据太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表显示，赵有娃（户主）、白巧燕及其儿子赵晨晨、女儿赵翠梅（家庭成员）在位于太原市南郊区小店街办大村登记有宅基地一处，该宅基地登记有砖木结构的房屋五间（建房时间1985年），建筑面积116.9平方米，该处宅基地东西16.7米、南北19米，占地面积0.47亩，超占面积为0.15亩，发证面积为0.458亩，东邻郝春富、西至曹虎牛，存在问题切割南面长16.7m宽0.5m合0.012亩红线以外归集体所有，超占0.158亩按当年产值的5倍一次性罚款。2004年8月29日，原告赵有娃（卖房人）与被告付继鹏、案外人李爱玲（买房人）签订《卖房契约》，主要内容为：“赵有娃在南头整院一处，东西宽壹拾陆点柒米，南北长壹拾玖米（正房五间），因经济紧张，经全家人商议决定，将村南的正房五间整院卖与付继鹏、李爱玲，折合人民币柒万肆仟元（74000）；付款方式：立约时，先付两万元，2004年12月1日再付两万元，搬房时将叁万肆仟元最后一次付清，赵有娃将房地证交与买房人付继鹏、李爱玲。经双方协商，中间人作证，空口无凭，立此为证。本契约一式两份，备执一份，签字后生效。”，赵有娃在卖房人一栏签字捺印加盖名章；付继鹏、李爱玲在买房人一栏签字捺印；中间人一栏有包括王计英在内的三人签字捺印；代笔人一栏有案外人苏会保签字捺印。庭审中，原告主张诉争宅院系夫妻共同财产，原告无权单方处分。太原市小店区小店街道办事处大村社区居委会在契约落款处加盖公章。该契约另附信息：人民币74000元柒万肆仟元已全部付清，2005.9.22日收赵有娃。庭审中原告称，2004年还没有成立居委会，2005年9月22日收到了全部卖房款74000元。根据2007年4月28日太原市城中村改造村民宅基地房屋调查摸底表显示，位于小店区小店街办大村使用证书号为07-080320的房屋，宅基地情况：使用人姓名赵有娃，批准使用面积0.458亩，实际占地面积0.485亩；房屋建筑情况：总建筑面积137.6㎡，层数1，二层以下（含二层）建筑面积（平方米）137.6㎡；人口现状：付继鹏（与户主关系为本人，农户），李爱玲（与户主关系为配偶，农户），付佳璐（与户主关系为女，农户），文字说明栏写明买卖关系。该摸底表盖有太原市小店区小店街办大村社区居民委员会公章及负责人名章。2010年4月2日，被告付继鹏（卖方、甲方）、案外人李爱玲与被告王李明（买方、乙方）签订了一份《农村房屋买卖合同书》，主要内容为：甲方自愿将房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：甲方自愿将坐落在太原市小店区大村，一处宅基地连同地上房产，东至朱云福家西墙西至曹虎牛家东墙南至过道北至过道；东西宽16.7m南北长19.4m建筑面积为155.6㎡占地总面积0.458亩，出售给乙方；甲乙双方协定的上述宅基地连同地上房产价格为人民币，大写，共叁拾贰万元整（小写320000元），乙方在2010年4月2日前，一次性付清给甲方；特别约定：1、甲方保证在房子交付时，甲方在该房屋上不设有其他项权，如抵押权等。2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。3、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续部问题，甲方应当积极权利配合乙方一起解决妥善，若因此印发相应纠纷的由甲方负责处理。4、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担；该房屋毁损，灭失的风险，自房屋正式交付之日起转移给乙方；如国家征地，土地赔偿归乙方所有；本合同签订后，房价涨落，买卖双方不得反悔；今后如乙方就此房屋出卖时，需要甲方签字时，甲方无条件给与配合；合同还约定管理其他内容。被告付继鹏、案外人李爱玲在甲方栏签字捺印，被告王李明在乙方栏签字捺印，太原市小店区街道办事处大村社区居民委员会加盖公章。2017年9月23日，被告王李明（委托人）与被告李继鹏（受托人）签订了《个人授权委托书》，主要内容为：兹委托受托人付继鹏为我的代理人，全权代表我办理下列事项：一、位于山西省太原市小店区大村社区一处，土地使用证书号：07-080320的宅基地，2017年度已列入太原市城中村改造用地；二、目前整村拆除工作已启动，宅基地拆迁补偿方案已公示，社区居民正在办理拆迁补偿手续及补偿款赔付事宜，因本人由于个人原因无法前往亲自办理，委托付继鹏为自己的代理人，前往办理相关宅基地拆迁补偿手续及补偿款赔付事宜，代理人在其权限范围内的一切有关文件我均予承认。王李明在委托人一栏签字捺印，付继鹏在受托人一栏签字捺印。2010年10月20日被告付继鹏、李爱玲向太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会出具申请，主要内容为：“大村社区居民赵有娃，因个人经济上的原因，自愿将村南头一处，土地使用证书号为07-080320，南北宽16.7米；东西长19.4米；的五间平房连同宅基地一并，于2004年8月29日，以人民币柒万肆仟元整，（人民币74000元）的价格转让给了，付继鹏、李爱玲夫妇。房款付清后，赵有娃将土地使用证原件，交付了付继鹏、李爱玲夫妇。但，因2007年12月28日家中失窃，造成，土地使用证、房屋及宅基地买卖协议原件丢失，并出具了证明。现付继鹏、李爱玲夫妇特向大村社区居委会提出申请，请求给予出具证明，证明双方买卖关系的存在。烦请大村社区居委会依据事实酌情考虑、已于办理”，太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会在申请落款处盖章。2017年9月29日，被告付继鹏出具声明书，内容为：“本人付继鹏，身份证号×××，特作出如下声明：因本人原因将位于大村社区东街宅基地的权属证件（宅基地证）丢失，现本人自愿并同意根据本社区制定的《太原市小店区小店街道办事处大村社区城中村改造拆迁补偿方案》及《太原市小店区小店街道办事处大村社区城中村改造拆迁补偿方案事实细则》之规定，并结合大村社区2013年12月核定的宅基地面积，由拆迁主体确定本人宅基地补偿面积，本人丢失的宅基地证件从即日作废，由此引发的一切责任和损失均由本人承担。”。被告王计英（乙方）于2017年9月20日与太原市东方坤泰资产管理有限公司（甲方）签订《拆迁补偿协议书》，主张内容为：乙方在大村社区中街拥有宅基地壹处，宅基地证或其他相关权利证号07-08-0017，乙方宅基地权属证件记载面积为5.52分，宅基地使用权人姓名王计英；本次拆迁补偿标准为一次性包干制，拆迁补偿费按照甲方核定的宅基地面积并根据《方案》及《细则》的规定进行确定，计人民币肆佰玖拾柒万柒仟元；协议还约定了其他内容。原告赵有娃（乙方）于2017年9月29日、2017年10月9日分别与太原市东方坤泰资产管理有限公司签订合同编号为0666和0825的拆迁补偿协议书，主要内容为：乙方在大村社区中街拥有宅基地壹处（两份协议均表述为壹处），宅基地证或其他相关权利证号均为空白，乙方宅基地权属证件记载面积分别为4.4分和3.93分，宅基地使用权人姓名赵有娃，本次拆迁补偿标准为一次性包干制，拆迁补偿费按照甲方核定的宅基地面积并根据《方案》及《细则》的规定进行确定，分别计人民币叁佰捌拾壹万陆仟元（3816000元）和叁佰伍拾叁万柒仟元（3537000元）。原告赵有娃于2017年9月23日、2017年10月6日分别出具两份声明书，主要内容为：因本人原因将位于大村社区东街宅基地的权属证件（收据）和（建房许可证）丢失，现本人自愿并同意根据本社区制定的《太原市小店区小店街道办事处大村社区城中村改造拆迁补偿方案》及《太原市小店区小店街道办事处大村社区城中村改造拆迁补偿方案事实细则》之规定，并结合大村社区2013年12月核定的宅基地面积，由拆迁主体确定本人宅基地补偿面积，本人丢失的宅基地证件从即日作废，由此引发的一切责任和损失均由本人承担。原告赵有娃出具有两份承诺函，内容均为：“承诺人赵有娃在此保证：承诺人与太原市东方坤泰资产管理有限公司所签订《拆迁补偿预付款协议书》、《拆迁补偿协议书》及领取相关补偿款项的行为已取得全部相关权利主体的同意及授权，承诺人的行为对全部相关主体束有约束力，如因此产生纠纷与矛盾的，由承诺人负责解决，相关全部责任均由承诺人承担，如因此给太原市东方坤泰资产管理有限公司造成损失的，承诺人应赔偿太原市东方坤泰资产管理有限公司的全部损失。”。还查明，庭审中被告称本案所涉宅基地上房屋已经被拆，宅基地的补偿协议系王李明委托付继鹏和太原市东方坤泰资产管理有限公司签订的，协议上是付继鹏的名字，钱是打在付继鹏的账户上，打款500万元整。原告提供了一份太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表显示，被告王计英（户主）、被告李同柱（王计英之夫）及其陈臭妮（王计英之母）、王红英（王计英之妹）、王小萍（王计英之女）在位于太原市南郊区小店街办大村登记有宅基地一处。被告王计英提供了两份签章日期为2009年的户口簿户主页，主张被告王李明在购买本案所涉房屋之前，已经与其分户。原告赵有娃户籍所在地为山西省太原市小店区南郊区，被告付继鹏户籍所在地为山西省太原市小店区南黑窑东五街1号3户，被告王李明户籍所在地为山西省太原市小店区小店街办大村村中街8号2户。证明上述事实的证据有原告赵有娃提供的常住人口登记卡、户籍证明、《太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表》、结婚证、申请、声明书；被告王计英、李同柱提供的《农村房屋买卖合同书》、户口簿户主页、拆迁补偿协议、业务凭证、回单；被告王李明、付继鹏提供的《卖房契约》、《太原市城中村改造村民宅基地房屋调查摸底表》、《农村房屋买卖合同》、个人授权委托书、《拆迁补偿协议》、承诺函、声明书及庭审笔录等在案佐证，证据确实充分，足以采信。本院认为，本案的争议焦点为原告赵有娃与被告付继鹏、案外人李爱玲签订的《卖方契约》是否有效。原告赵有娃与被告付继鹏、案外人李爱玲签订《卖房契约》时，有中间人见证，原告赵有娃自认将本案所涉房屋卖给了被告付继鹏，在收到本案所涉房屋购房款74000元后六年间，付继鹏一直对涉案宅基地稳定占有、管理、使用，至涉案宅基地拆迁时已达十多年，原告方未行使过撤销权，结合《卖方协议》的内容，原告主张其配偶未签字即未经其同意，本院不予采信，该协议系双方当事人真实意思的表示。原告主张被告付继鹏不是大村居民，不能取得宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定，法律未禁止非同一集体经济组织成员之间通过转让方式取得宅基地上的房屋及通过取得房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，只是为了加强农村土地用途管制，通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为，且原被告双方的转让行为未改变宅基地使用权的性质、用途，从被告提供的太原市城中村改造村民宅基地房屋调查摸底表亦可看出被告付继鹏与原告赵有娃交易宅基地使用权的行为获得了基层群众性自治组织的认可，该契约既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原告赵有娃与被告付继鹏、案外人李爱玲签订的《卖房契约》应为有效。另外，原告赵有娃依据非本案所涉宅基地还另行签订有《拆迁补偿协议》，同样根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条的规定，无论被告付继鹏是否再次出售涉案宅院，原告赵有娃均非涉案宅基地使用权的合法享有者。综上，原告赵有娃在出售房屋多年后因拆迁补偿利益主张补偿款的诉求，违背诚实信用原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告赵有娃的诉讼请求。案件受理费31440元，由原告赵有娃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘扬鹏人民陪审员 王丽萍人民陪审员 王计兰 二○一八年九月二十七日书 记 员 刘昭妤