广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1269号原告：王启波，男，1981年6月11日出生，汉族，住湖北省郧县，委托诉讼代理人：谢致晓，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉娇，广东泰旭律师事务所辅助人员。被告：东莞市祥宝电子有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇新安横中路**之一。统一社会信用代码：91441900555611059B。法定代表人：郑恺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯鼎峰，广东万言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，广东万言律师事务所律师。原告王启波与被告东莞市祥宝电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。后依法转为适用普通程序，由审判员林静担任审判长，与人民陪审员李爱娥、人民陪审员梁嘉仪组成合议庭，于2018年4月2日组织庭前证据交换，于2018年7月13公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谢致晓，被告的法定代表人郑恺及委托诉讼代理人冯鼎峰、张娟到庭参加庭前证据交换及庭审。原告王启波到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同关系；2.判令被告返还原告交付的租金和押金共420000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经朋友介绍认识被告的法定代表人郑恺。2017年9月27，经双方协商并达成合意，被告将其一楼SMT车间及贴片车间设备租给原告使用。双方约定每月租金180000元，原告分别于2017年9月20日、2017年9月21日、2017年9月25日、2017年10月25日向被告转账支付一楼贴片车间租赁设备押金和16SMT车间10月部分租金，另外再向被告的法定代表人郑恺支付现金25000元，共390000元。后被告再由郑恺太太代收了原告租金30000元（微信转账）。租金和押金的支付有收款收据、银行转账流水单、微信转账截图可以证明。被告收到原告的租金和押金后，既不肯与原告签订书面的租赁合同，也不将车间及设备交付原告使用，且在原告与郑恺谈话中，郑恺承认设备己经损坏需要维修。有对话录音和被告经理阳某及主管房榆雷签名确认的《截止11月3号前SMT设备异常清单表》可以证明。鉴于被告没有履行合同义务，且未来交付使用的设备已经损坏无法使用，合同目的无法实现，所以原告欲解除双方的租赁合同关系。被告的行为属根本违约，原告保留追究其违约责任的权利。根据相关法律法规的规定，特提起本案诉讼，请求法院解决。原告为其主张提交了以下证据：收款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信转账截图、录音、截止11月3日前SMT设备异常清单。被告答辩称，1.被告与原告之间的租赁合同关系已经因原告自身违约而实际解除，2017年9月中旬，被告与原告达成厂房、机器设备及员工使用的口头租赁合同，约定厂房月租金40000元，机器设备月租金180000元，原告应首先以两押一租的方式支付660000元，另员工使用的工资、水电等成本由原告承担。2017年9月24日，在原告未按约足额支付押金时，被告已将厂房、设备交付给原告使用，员工也移交给原告安排工作。截止2017年10月，原告实际共计向被告支付押金365000元，而非原告主张的420000元。2017年11月15日之后，原告在拖欠押金、租金及员工工资的情况下弃场而逃，故租赁合同关系因原告自身违约已于2017年11月16日实际解除。2.原告已从2017年9月24日实际使用涉案厂房及设备、人员等，被告有权收取原告实际占有使用期间的租金，故被告无需退还原告涉案租金及押金。原告主张双方于2017年9月27日就租赁事宜达成合意，又主张2017年9月20日支付押金，即在没有合意时就支付押金，此内容不符合事实。原告关于月租金80000元及已向被告支付的420000元主张与事实不符，被告实际收款为365000元。原告关于未接收机器设备以及机器设备无法使用的陈述虚假。被告出租的是旧机器设备，现状异常符合常理，出现异常的机器设备不影响整体生产。从《设备异常清单表》记载的时间为2017年11月3日也可以看出，此时间已超过原告接收的时间一个月。原告支付的款项已被抵消应付款项，且还拖欠被告款项。其中，原告实际租赁厂房及机器设备期间，即2017年9月24日至同年11月15日的租金约374000元，原告应付的水费为2906.5元，电费为78154.93元，被告垫付的家具、配件等费用4414元，被告为原告垫付的从2017年10月1日至2017年11月15日的工人工资共计277090元，为员工交纳的社保为29365.44元。以上原告应付款项共计765930.87元，此外还有其他款项被告暂未收集证据。综上，原告已付款项不足以清偿应付给被告的款项，请法院驳回原告诉讼请求，并就原告虚假诉讼做出处罚。被告为证明其主张提交了以下证据：收款收据、现场设备照片及清单、被告法定代表人郑恺与原告2017年9月19日微信聊天记录载图及祥宝公司员工名单、被告法定代表人郑恺与原告于2017年9月24日、2017年10月8日的微信聊天记录截图、被告工作人员宁晨与原告2017年10月26日微信聊天记录截图、周遥黔、廖海权的申诉登记表、身份证复印件、情况说明、郑恺与原告于2017年11月10日沟通处理电工前台事宜的短信往来记录、费用报销单及收款收据、新安社区劳动服务站出具的情况说明、被告垫付原告一楼2017年10月至11月15日的工资表及支付工资的转账记录、水电费缴费凭据、电费缴费凭据、缴纳社保费清单、费用报销单及收款收据、被告2017年10月、11月人员名册、厂房租赁合同。经审理查明，2017年9月，原、被告双方口头约定，被告将其位于东莞市长安镇××社区横××路××楼××车间及贴片车间设备租赁给原告，车间及设备押金为两押一租，即付两个月租金作为押金，付一个月租金，车间及设备的租金分开计算，车间租金为每月40000元，设备租金为每月180000元。关于租赁期限，原告主张为不定期租赁，从2017年9月27日起计算，被告主张租赁期间从2017年10月1日至2020年12月30日，2017年9月的最后几天为免租期，后又于庭审中变更租赁起算日期为2017年9月24日，双方对所主张的租赁期限均未举证证明。关于押金返还，原告主张双方约定合同到期后返还，被告主张押金为定金，被告在原告违约的情况下可以没收，双方亦均未举证证明。原告主张已向被告支付押金及租金合计420000元，并提交了被告出具的收款收据三份及中国建设银行个人活期账户交易明细表。2017年9月21日的收款收据载明收到原告一楼贴片车间租赁设备押金200000元，2017年9月25日的收款收据载明收到原告一楼押金（贴片车间租赁设备押金）160000元，2017年10月25日的收款收据载明收到原告一楼SMT车间10月部分租金30000元。原、被告双方确认2017年9月21日及2017年9月25日的收款收据所载金额支付的是案涉车间及设备的押金。账户交易明细表显示，原告分别于2017年9月20日向被告微信转账50000元，于2017年9月21日向被告微信转账50000元、向“宁晨”转工厂租金75000元，合计175000元；原告于2017年9月25日向“宁晨”转160000元；原告于2017年10月25日向被告微信转账30000元，以上合计转账365000元。原告确认2017年9月20日及2017年9月21日的转账金额对应的是2017年9月21日的收款收据，2017年9月25日的转账金额对应的是2017年9月25日的收款收据，2017年10月25日的转账金额对应的是2017年10月25日的收款收据。对于2017年9月20日及2017年9月21日的转账金额与2017年9月21日的收款收据所载金额的25000元差额，被告主张因欠案外人马始代25000元，经与原告协商由原告代被告向马始代偿还该款项，后因马始代不同意，原告实际上没有支付该款项。原告称已通过现金方式向案外人马始代支付了该25000元，但未举证证明。原、被告双方亦未就该债务转移是否经案外人马始代同意进行举证。原告另主张向被告支付30000元，但未提交相应的支付凭证。被告仅确认收到原告支付的前述转账凭证所载款项合计365000元。原告主张被告未实际交付案涉车间及设备，并以此主张解除案涉租赁合同关系。被告则主张于2017年9月24日将案涉车间及设备交付原告使用至2017年11月15日，而原告逾期缴纳押金和租金构成违约，案涉租赁合同关系解除的原因在原告。原、被告在原告提起本案诉讼前均未以书面形式通知对方解除案涉租赁合同关系。被告为证明原告实际使用案涉车间及设备的主张，提交了以下证据：1.被告的法定代表人郑恺与原告（“卧薪尝胆SMT王”）的微信聊天记录。2017年9月19日，被告的法定代表人向原告发送“祥宝全厂人数”员工清单；2017年9月24日，原告向被告的法定代表人发送一张厂房门口的照片，被告的法定代表人发送“开门大吉”，原告回复称“谢谢老板”，原告后又发送“设备已经出来两台车了…”；2017年10月8日，原告向被告的法定代表人建议对“马觉”做调离或劝离的处理，员工清单显示“马觉”为被告经理。2.证人阳某、李某、张某的证人证言，三名证人均称其原是被告一楼车间的员工，2017年9月24日，原告开会并宣称由其接管一楼车间及员工，负责发放工资，没有与原告签订劳动合同。2017年10月1日至同年11月15日期间的工资是由被告发放的。3.被告的法定代表人与原告于2017年11月10日的短信聊天记录。被告的法定代表人要求原告尽快处理电工及前台，原告回复已经安排陈瑶处理离职事宜。被告的法定代表人并催促原告交电费、社保等费用。4.费用报销单、收款收据、送货单。其中2017年9月28日的费用报销单，内容为“王总家具、加设备需要的配件费用、改装气管人工费、搬运工人餐费，合计2380元”，原告在部门审核处签字，报销人为“祥宝”。2017年10月12日的费用报销单，内容为“支付国庆放假保安餐费240元”，原告在部门审核处签字。5.新安社区人力资源服务站于2018年3月23日出具的情况说明及周遥黔（前台）、廖海权（电工）的申诉登记表、情况说明。新安社区人力资源服务站于情况说明中称，其工作人员曾于2017年10月下旬到被告处了解工人工资发放情况，被告的老板称一楼厂房已经出租给原告，服务站工作人员找到原告并向其了解情况，原告称2017年10月份工资由原告发放，2017年9月份工资仍由被告发放。服务站工作人员于2017年11月上旬再次前住被告处了解工人工资发放情况，原告称10月份工人工资本月底前一定发放。2017年11月17日，周遥黔、廖海权到服务站申诉称原告拖欠其工资，在服务站的协调下，上述两名员工十月份的工资在2017年12月10日由被告代为垫付，其他员工工资情况服务站不清楚。周遥黔、廖海权于申诉登记表及情况说明中称，通过QQ群看到王磊先生发布的招聘广告，于2017年10月16日面试，于2017年10月20日正式上班，于2017年11月10日接到陈瑶通知不用上班，王磊和原告告知其两人到祥宝财务或人事结算工资。另查明，2016年4月19日，被告与东莞市长安镇新安股份经济联合社签订《厂房租赁合同书》，约定将位于新安横中路××号厂房的租赁物出租给被告使用，包括厂房1栋分别为3层，宿舍分别为2层，其他建筑物有厨房、电房；租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月30日止；未经东莞市长安镇新安股份经济联合社书面同意，被告不得将租赁物的部分或全部转借或转租他人；合同并约定了其他权利及义务。东莞市长安镇新安社区居民委员会未书面同意东莞市祥宝电子有限公司将案涉厂房一楼转租，案涉厂房也未取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有原、被告提交的前述证据及当事人的陈述等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方以口头方式约定原告租赁被告位于东莞市长安镇××社区横××路××楼××车间及贴片车间设备，原、被告双方形成厂房及设备的租赁合同关系。一、关于案涉租赁合同效力及解除的问题。关于厂房租赁合同部分，根据被告提交的《厂房租赁合同》，案涉车间所属厂房是被告从东莞市长安镇新安股份经济联合社承租并转租给原告的，且未取得房产证或建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告之间关于案涉车间的转租合同关系无效。关于设备租赁合同部分，该合同是原、被告双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方对各自主张所约定的租赁期限均未举证证明，且未采用书面形式，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告在原告提起本案诉讼前均未以书面形式通知对方解除案涉租赁合同关系。原告关于解除的诉请于2018年8月9日送达被告，故原、被告之间的设备租赁合同关系于该日解除。关于设备租赁合同关系解除的原因，原告主张是因为被告未实际交付案涉租赁设备导致合同目的无法实现，而被告则主张已实际交付，解除的原因在于原告逾期缴纳押金和租金，故首先应判断案涉租赁设备是否已实际交付原告。根据被告提交的证据，首先，原告与被告的法定代表人郑恺的微信聊天中，原告于2017年9月24日向被告的法定代表人发送一张厂房门口的照片，被告的法定代表人恭喜原告“开门大吉”，原告予以回谢，随后原告又称“设备已经出来两台车了”，由此可见，原告于2017年9月24日接管案涉车间并使用案涉设备进行生产。其次，2017年10月8日，原告通过微信向被告的法定代表人建议对“马觉”做调离或劝离的处理，员工清单显示“马觉”为被告经理。2017年11月10日，被告的法定代表人通过短信要求原告处理电工及前台，原告回复已经安排陈瑶处理离职事宜。周遥黔、廖海权的申诉登记表、情况说明显示，周遥黔为前台、廖海权为电工，均于2017年10月16日面试，于2017年10月20日正式上班，于2017年11月10日接到陈瑶通知不用上班，并由原告通知结算工资。新安社区人力资源服务站于2018年3月23日出具的情况说明中称，原告曾向其工作人员承诺发放2017年10月份的工资。证人阳某、李某、张某均出庭作证称，原告2017年9月24日开会并宣称由其接管一楼车间及员工，负责发放工资。前述几组证据可以相互印证原告于2017年9月24日至2017年11月10日期间进行接管案涉车间原员工并聘请新员工等人事管理活动。最后，原告在2017年9月28日及2017年10月12日的费用报销单上部门审核处签字的行为表明其在该时已实际管理案涉车间。综上，被告的证据可以相互印证关于原告已实际使用案涉车间及设备的主张，显示使用期间为2017年9月24日至2017年11月10日，被告主张实际使用至2017年11月15日，缺乏事实依据，本院不予采信。原、被告双方确认车间及设备押金为两押一租，车间租金为每月40000元，设备租金为每月180000元。原告提交的付款凭证显示，原告分别于2017年9月20日、2017年9月21日、2017年9月25日合计向被告支付车间及设备押金335000元。对于2017年9月21日的收款收据所载金额与相应付款凭证的差额25000元，属于被告的案外债务，被告将该债务转移给原告未经债权人同意，且原告没有证据证明已代被告履行了该债务，故原告主张将该25000元作为已付被告押金，本院不予支持。原告另主张还向被告支付30000元，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该主张亦不予支持。根据原告提交的收款收据及付款凭证，本院认定原告已向被告支付车间及设备押金335000元、车间首月租金30000元。故原告未按约定支付案涉车间及设备的押金、租金，被告主张案涉租赁设备合同关系因原告逾期缴纳押金、租金构成违约导致解除，本院予以支持。二、关于案涉租赁合同无效及解除后的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，案涉厂房租赁合同关系无效后，原、被告双方基于该合同关系取得的财产应当相互返还，即被告返还押金，原告返还租赁物。被告主张押金视为定金不应予以返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，虽然案涉厂房租赁合同关系无效，但原告实际使用了案涉厂房，故对其实际使用期间应计算占有使用费。被告主张租金从2017年10月1日起计算，2017年9月最后几天为免租期，后又变更主张起租期为2017年9月24日，本院采信对其不利的主张，该免租期不应计算占有使用费，即占有使用费从2017年10月1日起计至2017年11月10日止，共计一个月10天。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，参照原、被告约定的租金标准计算案涉车间占有使用费为：40000元/月+40000元/月÷30天×10天=53333元。原告已付被告车间租金30000元，扣减该金额，尚欠23333元。由于原告已付被告押金未区分车间或设备，本院按原、被告双方约定的车间及设备租金标准比例认定已付被告车间押金为60909元，设备押金为274091元。用原告已付设备押金抵扣剩余应付车间占有使用费，尚余车间押金为37576元。故被告应当向原告返还车间押金37576元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉设备租赁合同关系因原告未依约缴纳押金及租金而解除，所交设备押金274091元应予以没收。原告要求返还该押金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，关于被告提出为原告垫付2017年10月1日至2017年11月15日工人工资的问题，不属于案涉租赁合同关系的审理范围，本院不予审查，被告可以另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告王启波与被告东莞市祥宝电子有限公司之间的设备租赁合同关系于2018年8月9日解除；二、限被告东莞市祥宝电子有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王启波返还车间押金37576元；三、驳回原告王启波的其他诉讼请求。本案受理费为7600元，由被告东莞市祥宝电子有限公司负担680元，由原告王启波负担6920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林 静人民陪审员  李爱娥人民陪审员  梁嘉仪二〇一八年九月十七日书 记 员  何思榆黄慧琳