山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初1288号 原告:中国农业银行股份有限公司邹城市支行，住所地邹城市。 负责人:陈国，行长。 委托诉讼代理人：冯长军（特别授权），邹城支行个贷中心客户经理。 委托诉讼代理人：赵杰（特别授权），邹城支行风险管理部客户经理。 被告：李洪运，男，住山东省邹城市大。 被告：田海亮,男，住山东省邹城市。 被告：李名芝，女，住山东省邹城市。 被告：邹城市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：邹城市。 法定代表人：许华伟，总经理。 委托诉讼代理人：牟明礼（特别授权），该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行与被告李洪运、田海亮、李名芝、邹城市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行的委托诉讼代理人冯长军、赵杰，被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牟明礼到庭参加诉讼，被告李洪运、田海亮、李名芝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行向本院提出诉讼请求：1、解除个人购房担保借款合同，判令被告李洪运、田海亮、李名芝立即向原告偿还截止2018年1月31日逾期贷款本息合计271892.83元（其中本金266414.49元、利息5478.34元）及以后形成的利息（按照合同约定计算直至借款还清之日止）。2、判令抵押合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权。3、判令被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司承担连带担保还款责任。4、由被告承担诉讼费、保全费及实现债权的其他所有费用。事实和理由：2015年12月25日，我行与被告李洪运、田海亮、李名芝签订了编号为370201201501698xx的《个人购房担保借款合同》，被告李洪运、田海亮、李名芝向原告借款28万元（原告于2016年1月5日放款），按月等额本息还款，贷款期限20年，由李洪运所购房屋提供抵押担保并在有权部门办理了抵押登记手续，并由邹城市碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。截止2018年1月31日，被告已连续5期未按约定偿还借款，我行客户经理多次进行催收未果，根据合同约定，原告有权提前收回借款，有权提前行使担保权。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告李洪运、田海亮、李名芝未答辩。 被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、本案中被答辩人李洪运未偿还的债务的承担。答辩人并非对被答辩人李洪运的全部债务承担连带保证责任，而是就涉案房屋被处置后被答辩人李洪运未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。答辩人于2014年5月与被答辩人中国农业银行邹城支行（以下简称农行邹城支行）签订了编号为农业银行2014年第006号的《按揭业务担保合作协议》，该协议约定被答辩人农行邹城支行向购买答辩人房屋的购房者提供其其所购房屋及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务。虽然《个人购房担保借款合同》约定保证人应按照本合同的约定承担连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条约定：《个人购房担保借款合同》与该合作协议约定的条款不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定的条款予以履行。所以本协议约定的内容的效力优先于被答辩人农行邹城支行与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及被答辩人农行邹城支行与答辩人之间的权利义务的所有条款。答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款：在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。另外，根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的，债权人应当按照约定实现债权：债权人应当先就该物的担保实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”以及《物权法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，答辩人应当就该涉案房屋被处置后被答辩人未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。二、本案中诉讼费、保全费及实现债权的其它费用的承担。理由同上。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款的约定，答辩人只是对涉案商品房被处置后不足以偿还的诉讼费等实现债权的其它费用承担连带担保责任。 原告为证明自己的主张，向本院提交了个人购房担保借款合同、借款凭证、预购房屋抵押权预告登记证书、共同还款承诺书、利息计算清单等证据，被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司为证明自己的主张依法提交了《按揭业务担保合作协议》，本院对以上证据的真实性予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月，原告（甲方）与被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司（乙方）签订了《按揭业务担保合作协议》（编号农业银行2014年第006号），约定：乙方同意为购买本协议所约定的项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，保证范围为：购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产权证》出具之日止。在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。第十三条该格式版本的《个人购房（商业用房）借款合同》的内容与合作协议有不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定的条款予以履行。 2015年12月25日，原告与被告李洪运（借款人）、田海亮（保证人）、李名芝（保证人）、邹城市碧桂园房地产开发有限公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告李洪运贷款额度金额为28万元，借款购买的房产位于邹城市峄山北路4677号64-1-13xx号，合同第二部分特别条款第二十八条约定：借款人不可撤销地申请授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：邹城市碧桂园房地产开发有限公司。借款担保为抵押，由在本合同签章的抵押人按9.2约定提供抵押担保。债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。并约定借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2015年12月1日，原告与被告田海亮签订《共同还款责任承诺书》，该合同约定被告田海亮承诺因借款人在贵行申请个人贷款人民币贰拾捌万元，当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。上述合同签订后，2016年1月5日，原告向被告李洪运委托的收款人邹城市碧桂园房地产开发有限公司发放贷款280000元，该借据载明的借款到期日2036年1月4日，执行利率为4.90000%，逾期利率7.35000%。而被告李洪运未依约向原告履行偿还本息的义务，截止2018年1月31日逾期贷款本金266414.49元、利息5478.34元。 2015年12月29日，原、被告双方在邹城市房产管理局对抵押物办理了抵押权预告登记，他项权利证书编号为邹房预城区字第2015104xx号，抵押房产为邹城市峄山北路4677号碧桂园小区64-1-13xx号，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司邹城市支行。 本院认为，中国农业银行股份有限公司邹城市支行与被告李洪运、田海亮、李名芝、邹城市碧桂园房地产开发有限公司订立的《个人购房担保借款合同》、与被告田海亮订立的《共同还款责任承诺书》、原告与被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》均不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告已按约定履行义务，被告李洪运未按合同约定按时还款属违约行为，在被告李洪运未依约向原告履行偿还本息的义务的前提下，根据合同约定，原告有权解除双方签订的《个人购房担保借款合同》,故对原告请求被告李洪运、田海亮承担偿还本息的责任并解除双方签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。另被告李洪运用邹城市峄山北路4677号碧桂园小区64-1-13xx号房产为上述贷款办理了预告抵押登记，故原告对被告设定抵押的房产享有优先受偿权，本院予以支持。 对于原告请求被告李名芝对被告李洪运该笔债务承担连带偿还责任的问题，被告李名芝虽在《个人购房担保借款合同》中保证人处签字，但合同约定的担保方式为抵押担保，并未约定保证条款，故原告提供的证据不足以证明其与被告李名芝之间存在保证合同或共同还款承诺书等保证条款约定，本院对原告该项诉讼请求不予支持。 对于被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司辩称只有在原告处置本案抵押房产不足清偿部分方由其承担连带清偿责任的问题，本院认为，原告（甲方）、被告（乙方）双方已于2014年5月签订《按揭业务担保合作协议》，其中约定到“在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任......该格式版本的《个人购房（商业用房）借款合同》的内容与合作协议有不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定的条款予以履行。”原告与被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司已在《按揭业务担保合作协议》中就实现担保债权的适用条款及实现顺序做出了明确的排他性约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，故原告实现担保债权应遵循《按揭业务担保合作协议》的约定，先就物的担保实现债权，被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司该辩称理由本院依法予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》。 二、被告李洪运、田海亮于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行借款本金266414.49元、利息5478.34元，以后利息按合同约定计算自2018年2月1日起至实际还清之日止。 三、原告对被告李洪运设定抵押的邹城市峄山北路4677号碧桂园小区64-1-13xx号房产折价或拍卖、变卖的价款在本判决主文第二项所确认的债务范围内享有优先受偿权。 四、被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司对以上债务在抵押房产不足清偿部分承担连带清偿责任。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5378元，由被告李洪运、田海亮、邹城市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告付给原告）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递交上诉状及副本。 审 判 长  吕 洁 审 判 员  陈 曦 人民陪审员  李怀霞 二〇一八年九月十四日 书 记 员  李艳灵