广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15642号原告(反诉被告）：佛山市力基物业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞南路62-68号。统一社会信用代码914406046731055013。法定代表人：王倍林。委托诉讼代理人：柯曦、金映儿，均为广东正平天成律师事务所律师。被告（反诉原告）：冼广国，男，汉族，1974年10月16日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈芸、华秋英，均为广东景君律师事务所律师。原告佛山市力基物业发展有限公司（以下简称力基公司）与被告冼广国土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后,适用简易程序审理。被告冼广国提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2018年8月17日公开开庭进行了审理，原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力基公司向本院提起诉讼，请求判令：1.冼广国向力基公司支付自2015年12月17日起至2018年5月2日止的租金共计人民币8123771.5元以及滞纳金10万元。2.本案的诉讼费由冼广国承担。事实和理由：2015年6月17日，力基公司(转租人)与冼广国(承租人)签订了《土地使用权转租合同》（以下简称《转租合同》），约定力基公司将其分别于2008年4月18日、2010年12月3日与佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇南庄村南一经济合作社、佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社、佛山市禅城区南庄镇南庄村南新经济合作社、佛山市禅城区南庄镇南庄村南四经济合作社签订的《土地使用权租赁合同》、《土地使用权租赁补充协议》中位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路以西、南庄颐老院以南、南庄三中以北的47.3亩土地转租给冼广国。并约定2015年6月17日至2015年12月16日为免租期，免租期结束后，按照月租金5833元／月／亩的标准计收租金，租金每一年在前一年租金标准上递增2000元／亩。同时在第九条第1款中针对逾期支付租金约定了相应的违约责任。《转租合同》签订后，力基公司按约向冼广国交付土地使用权，但冼广国除支付保证金外，未支付任何租金。力基公司于2018年2月26日针对租金的缴纳事宜向冼广国发出《租金催缴函》，随后冼广国向力基公司寄出《复函》，表示其拒绝履行租金缴纳义务。因冼广国迟迟不履行租金缴纳义务，为避免进一步损失，2018年5月2日，力基公司根据《转租合同》的约定，向冼广国发出《解除合同函》。《解除合同函》发出后，冼广国并未如期清场，力基公司又于2018年5月28日就要求冼广国及时清场的事宜向冼广国发出《通知函》。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可知，支付租金是承租人在租赁合同中的主要义务。冼广国拒不履行租金支付义务的行为己严重侵害了力基公司的合法权益，并给力基公司造成巨大损失。力基公司为此起诉。冼广国辩称，涉案土地转租合同无效且力基公司未实际交付、冼广国未实际使用土地，不应支付租金。合同无效，关于滞纳金的约定当然无效，冼广国也无需支付租金，故不存在滞纳金问题。冼广国向本院提出反诉，请求判令：1.力基公司双倍返还保证金200万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至实际返还之日止）；2.力基公司向冼广国赔偿为租赁土地已支出费用的损失100万元；3.诉讼费由力基公司承担。事实与理由：冼广国与力基公司于2015年6月17日签署《转租合同》，约定力基公司将其承租的位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路以西、南庄颐老院以南、南庄三中以北的47．3亩土地转租给冼广国，冼广国承租该土地用以投资建设“后汽车产业孵化园”项目。合同签署后，冼广国依约支付了履约保证金1000000元，但是力基公司并未与冼广国办理土地移交手续。为了实现土地租赁目的，冼广国积极办理项目建设手续、就项目整体规划聘请第三方进行咨询、制作规划图纸，为使土地达到使用条件，在2016年9月前完成了三通一平和板房修复建设，以利于力基公司办理土地完善及建设手续申报推动。为此，冼广国投入了巨额资金。在冼广国项目建设前期准备工作基本完成的情况下，土地开发报建手续却由于力基公司盖章手续延误没有办理妥当。冼广国为次承租方，办理有关手续必须取得力基公司的配合，办理相关手续也是以力基公司的名义进行的。在双方签署的《转租合同》中第六条“基建要求及其它”第一款约定：“……甲方(即力基公司)必须安排专人负责协调、配合乙方(即冼广国)办理报建审批手续”，第七条“甲方的权利义务”第三款约定“……基于乙方以转租的形式取得租赁土地，甲方应确保土地使用权权属人协助乙方办理上述手续及提供相关资料……”。根据上述约定，力基公司应当派专人来协助冼广国办理土地开发报建手续，并保证土地使用权权属人也协助冼广国进行办理。但是，力基公司并没有履行其应承担的合同义务，甚至在土地权属人南庄村前后两次通知力基公司有土地办证指标可将开发报建手续所需材料提交土地管理部门后，力基公司竟未通知冼广国进行材料的准备和提交，由此导致冼广国错过两次获得土地开发批文的机会。在土地办证指标及开发报建手续迟迟未办理妥当的情况下，冼广国已经完成三通一平和板房修复建设的部分土地租赁给了第三人使用，所得租金全部由力基公司收取。在此情况下，力基公司却起诉要求冼广国支付租金，冼广国认为其诉求没有事实和法律依据。首先，所租赁土地的实际使用人至今仍然是力基公司，力基公司没有理由要求冼广国支付租金。按照转租合同的约定，双方应签订《土地移交确认书》，《土地移交确认书》签订之日为力基公司将土地交付冼广国使用之日。但双方签署转租合同后，并未签订《土地移交确认书》。冼广国已经建设的土地部分，现阶段全部租金均由力基公司收取。且，力基公司现已将案涉土地交给第三方“广东易运物流基地有限公司”使用，该公司现已在案涉土地上进行通路建设。据此，冼广国所承租的土地实质上仍为力基公司所使用，力基公司没有要求冼广国支付租金的事实基础。其次，在租赁合同履行过程中，由于力基公司怠于履行合同义务，协助不利，导致土地办证及开发报建手续三年多还未办理成功，冼广国不能依法建设项目，力基公司的违约行为给冼广国造成了巨大的损失，投入巨额资金(包括板房建设投入资金、三通一平建设投入资金、咨询代理投入资金、规划设计投入资金、人员工资等)后项目却无法开展，预期收入和合同目的已经面临落空。根据案涉《转租合同》第九条第7款、第七条第3项的约定，力基公司不配合办理土地开发报建手续的，应双倍返还履约保证金并赔偿冼广国的损失。冼广国为此提出反诉。力基公司辩称，1.根据《转租合同》第四条第八款的约定，力基公司无需返还保证金且有权解除合同；2.冼广国无权要求力基公司赔偿损失。转租合同签订后，力基公司已经如约交付土地，土地由冼广国实际占有并使用，但冼广国一直未缴纳租金，冼广国违约在先，力基公司无需向冼广国承担违约赔偿责任。本院经审理认定如下事实：一、订约情况2015年6月17日，力基公司与冼广国签订《土地使用权转租合同书》（以下简称《转租合同》），约定力基公司将位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路以西、流滘路以南、南庄三中以北的47.3亩土地使用权转租给冼广国，计租面积以47.3亩计，其中已办批文土地的面积为26.415亩、正在办理批文手续的土地面积为5.415亩、待批面积为15.470亩；转租期限为234个月，从2015年6月17日起至2034年12月31日止；租金从2015年12月17日起计算，2015年12月17日至2016年6月16日为3311000元、2016年6月17日至2017年6月16日为3405600元、2017年6月17日至2018年6月16日为3500200元；履约保证金为100万元，冼广国已经于2015年5月22日支付了50万元，剩余50万元于合同签订之日起十个工作日内支付；冼广国未依照合同约定按时支付租金等费用的，每逾期一日，应当按照逾期支付金额的万分之五标准向力基公司支付滞纳金。该合同书第五条约定：“租赁物的交付及开发建设。1.甲乙双方应当自本合同签订之日起30个工作日内依《流滘路口地块地形图》验明上述地块的各界址点界桩，面积核对无误后，双方签订《土地移交确认书》。自甲乙双方签订《土地移交确认书》之日起，视为甲方（指力基公司）已将上述地块按约定交付乙方（指冼广国）使用。……3.乙方对上述地块的开发建设，其规划及施工图纸等经有关部门审批同意后须交由甲方备案方可施工……”。第六条约定：“基建要求及其它。1.乙方对上述地块的开发建设，必须按规划建设部门审批的红线图范围内进行基建，同时必须符合甲方和土地使用权权属人项目管理有关规定。乙方依法向有关部门办理报建审批手续，相关费用由乙方自行承担。甲方必须安排专人负责协调、配合乙方办理报建审批手续。”第七条第三款约定：“基于乙方以转租方式取得租赁土地，甲方应确保土地使用权权属人协助乙方办理上述手续及提供相关资料。如因土地使用权权属人的原因导致甲方无法配合乙方办理项目报建手续达3个月以上的，甲方应向乙方承担相应赔偿责任。”《转租合同》签订后，冼广国于2015年6月29日依约向力基公司支付剩余50万元履约保证金。二、冼广国对涉案土地的建设、管理及使用情况《转租合同》签订后，冼广国在涉案土地上安装了水电设施，对部分土地进行平整，建造了活动板房并作了装饰装修。诉讼中，冼广国举证了收据、银行回单、《活动板房购销合同书》、工程结算清单等证据，拟证明其为上述工程建设共花费了104490.5元。2016年1月12日,冼广国与案外人佛山市智慧岛信息技术有限公司签订《委托规划研究服务协议书》，委托该案外人对拟建于涉案土地上的汽车公园项目进行市场调查及研究、编制规划报告及执行报告，约定预付金为5万元。该案外人于2016年3月10日和同年9月21日出具收据，确认收到冼广国支付的规划研究报告款共5万元。2016年8月12日，冼广国以力基公司的名义申报的位于涉案土地上的后汽车产业孵化园项目取得佛山市禅城区发展规划和统计局颁发的《广东省企业投资项目备案证》。2016年6月9日，冼广国与案外人吴开云签订《建设工程设计合同（一）》，委托该案外人对于涉案土地项目工程的建筑、结构、电气、给排水、防雷、节能、CPI、消防进行方案设计、初步设计和施工图设计，设计费用总计112万元。之后案外人吴开云于2016年6月10日至同年9月3日期间向冼广国出具收据，确认共收到设计费共计28万元。另外，冼广国于诉讼中举证了案外人刘允因出具的《收据》（号码5270204）以及网上银行电子回单，拟证明其为汽车产业孵化园项目聘请刘允因作为项目咨询顾问，并为此支出了咨询服务费80000元；举证了《支出证明单》，拟证明冼广国为汽车产业孵化园项目雇佣了员工刘爱容、梁鑑滔两人，并支出从2015年8月5日至2018年7月5日的工资共计37万元；举证了案外人佛山市卓冀文化传播有限公司出具的《收款收据》以及《广告制作业务单》，拟证明其为汽车产业孵化园项目前期准备工作支出广告费4784元。2017年8月1日至2018年5月30日间,由冼广国的员工刘爱容经手，冼广国将位于涉案土地东南方的部分区域转租给案外人张义成用于存放车辆，每月租金5000元。案外人总共支付了租金5万元，其中2017年8月至10月的租金15000元由刘爱容收取，剩余35000元则按照刘爱容的指示支付给了力基公司。2017年10月，刘爱容将所收取的15000元租金转付力基公司。三、争议处理过程2018年2月26日，力基公司向冼广国发出《租金催缴函》，要求冼广国缴交从2015年12月17日起的租金。冼广国于2018年4月11日复函称在力基公司办理好用地手续之前，冼广国无需交纳租金。2018年5月2日，力基公司向冼广国发出《解除合同函》，通知冼广国解除《转租合同》并要求冼广国按现状交回全部土地。之后力基公司又于2018年5月28日发出《通知函》，要求冼广国完成清场，交还土地。冼广国于2018年6月6日再次复函表示不同意解除合同。从2018年6月起，涉案土地由力基公司收回并交给第三方使用。四、其他涉案土地为力基公司向佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司所承租的115.81亩土地中的一部分，属于农民集体所有。诉讼中，力基公司表示不清楚该土地用途属于农用地还是建设用地。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，首先应确认讼争《转租合同》的效力。在我国现有的法律体制下，农民集体所有土地主要是解决集体经济组织成员个人或集体企业生产、生活居住、公益事业等基本需要，禁止以开发建设为目的直接进行市场流转。本案租赁合同所涉及的土地为农民集体所有的土地，且无证据证明该地块已取得建设用地许可证，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院确认讼争《转租合同》无效。本案双方争议的焦点在于双方对合同无效所负的过错以及应承担的责任。一、合同无效的过错问题在租赁合同中确保租赁物不存在法律上或者物理上的瑕疵是出租人的义务。本案中，力基公司作为出租人，在明知涉案土地属于农民集体所有但不确认该土地属于农用地还是建设用地的情况下，仍将该土地作为建设用地出租，过错明显。而冼广国作出承租方，对于涉案土地是否具备合法出租条件也负有相应核实义务，其在未予核实的情况下即租用，也负有相应过错。综合双方当事人所负义务及合同签订情况，力基公司对案涉合同无效存在较大过错，负主要责任；冼广国过错较轻，负次要责任；双方的过错责任比例本院酌定为70%：30％。二、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就本案双方当事人的各项诉请及其判断理由评述如下：（一）力基公司的诉请：1.关于租金的诉请。虽然合同双方未按照讼争《转租合同》第五条的约定签订《土地移交确认书》办理土地移交手续，但综合双方举证的证据，冼广国在该《转租合同》签订后即在涉案土地上进行了水电设施和活动板房等的建设、进行相关规划设计以及项目立项，并在之后将涉案土地的一部分转租予案外人，且在双方发生争议后，冼广国在给予力基公司的函件中亦多次提及其在涉案土地上进行了相应建设，可见冼广国已经实际占有并使用涉案土地。冼广国关于涉案土地未实际交付的抗辩意见本院不予采纳。讼争《转租合同》虽然无效，但冼广国仍应按合同约定的租金标准向力基公司支付土地占有使用费。按照《转租合同》的约定的租金标准，从2015年12月17日起至2018年5月2日止，冼广国应支付的土地占有使用费为9785268.50元（3311000元+3405600元+3500200元／年×320天/365天）。力基公司已经收取冼广国将转租予案外人张义成的租金50000元，应予扣减。扣减后，冼广国还应支付的土地占有费用为9785268.50元-50000元＝9735268.50元。力基公司仅要求冼广国支付8123771.5元，是其对自身权利的合法处分，应予支持。2.关于滞纳金的诉请。讼争《转租合同》无效，其中关于滞纳金的约定也无效，力基公司主张依照该约定计算滞纳金于法无据，本院不予支持。（二）冼广国的诉请：1.双倍返还保证金的诉请。讼争《转租合同》无效，合同中关于保证金的条款也无效，冼广国依据合同约定要求力基公司双倍返还保证金的主张予法无据，本院不予支持。但冼广国已经支付的保证金100万元，根据上述合同法的规定，力基公司应当予以返还。关于保证金的利息。合同无效返还财产的请求权是不当得利返还请求权的一种表现，而不当得利请求权返还的不当利益应当包括原物和原物所产生的慈息。于货币而言，即应当返还货币及资金被占用期间的利息。故冼广国要求力基公司支付从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计付保证金利息，本院予以支持。2.关于赔偿损失100万元的诉请。冼广国主张该损失包括企业投资项目备案服务费88000元、建设工程设计费280000元、项目规划服务费50000元、项目咨询服务费80000元、员工工资370000元、广告费4784元、水电设施及板房建设费用104490.50元，对此分别分析如下：关于企业投资项目备案服务费88000元以及项目咨询服务费80000元。冼广国就此举证了案外人出具的收据、银行交易回单等，力基公司对其真实性有异议。由于该证据未显示力基公司所主张的服务费的具体内容和与本案讼争合同的关联性，也无其他证据佐证该费用产生的必要性，故本院对该证据不予采信，对力基公司该项主张不予确认。关于建设工程设计费280000元。对于冼广国举证的《建设工程设计合同（一）》及收据，且不说其真实性如何，由于建筑活动不但专业性强，而且涉及公共安全、公共秩序等公共利益，故从事建设工程设计活动必须遵守法律、法规。《中华人民共和国建筑法》第十三条以及《建设工程质量管理条例》第十八条均规定从事建筑活动的设计单位等必须取得相应资质证书，并在资质证书许可的范围内从事建筑活动。即从事建设工程设计的必须为具体相应资质的单位，自然人不能作为承担建设设计工程的主体。本案冼广国与自然人个人签订的建设工程设计合同，违反上述法律强制规定，在无其他证据补强的情况下，难以认定该合同的有效性，进而也无法认定冼广国的相应损失。故对冼广国的该项主张本院不予支持。关于项目规划服务费50000元。冼广国举证了服务协议书、收据、规划方案等予以证明，符合日常交易习惯，本院予以支持。关于员工工资370000元。冼广国就此所举证的《支出证明单》为冼广国方单方制作，其证明力弱，冼广国也就举证银行流水、纳税记录等佐证其已付员工工资的情况，故本院不予认定。关于广告费4784元。有《收款收据》以及《广告制作业务单》证明，符合日常交易习惯，本院予以认定。关于水电设施及板房建设费用104490.50元。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条以及第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行建设或临时建设，需取得建设工程规划许可或临时建设工程规划许可。本案冼广国在涉案土地上的建设未取得相应许可，违反法律规定，应由行政主管部门对所涉及的地上建筑物等设施进行处理。在行政主管部门处理后，冼广国可就所发生的相应财产损失再另行主张。对冼广国的该项主张，本案不作处理。综上，对冼广国主张损失中的54784元（项目规划服务费50000元+广告费4784元）本院予以认定，根据前述的双方的过错比例，力基公司应向冼广国赔偿54784元×70%＝38348.8元。对冼广国诉请的损失超出该数额的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告冼广国于本判决发生法律效力之日起十日内原告佛山市力基物业发展有限公司支付土地占有使用费8123771.5元；二、反诉被告佛山市力基物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告冼广国返还保证金1000000元及利息（利息的计算方式：以未返还保证金为基准，从2018年7月11日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算至保证金实际返还之日止）；三、反诉被告佛山市力基物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告冼广国赔偿损失38348.8元；四、驳回原告佛山市力基物业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告冼广国的其他反诉请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为34683元（原告已经预交）,由佛山市力基物业发展有限公司负担4718元，冼广国负担29965元；反诉受理费15400元（反诉原告已预交），由冼广国负担10061元，佛山市力基物业发展有限公司负担5339元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一八年九月十七日书记员 冯嘉欣