重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初1011号原告(反诉被告)：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街7号12-1号第15层，统一社会信用代码91500000621985148F。法定代表人：李勇，董事长。委托诉讼代理人：张诗韵，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王麒懿，重庆索通律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：重庆嘉飞置业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区双庆路288号4幢，统一社会信用代码91500116070334057M。法定代表人：吴鸿，总经理。委托诉讼代理人：刘艳，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙源，重庆捷讯律师事务所律师。原告(反诉被告)重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称新世纪公司）与被告（反诉原告）重庆嘉飞置业有限公司（以下简称嘉飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，被告嘉飞公司于2018年3月2日提起反诉，本院依法由审判员余力担任审判长，与人民陪审员李俊、人民陪审员李森群组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新世纪公司的委托诉讼代理人张诗韵、王麒懿，被告（反诉原告）嘉飞公司的委托诉讼代理人刘艳、孙源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)新世纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告适用定金罚则，向原告支付除已返还的定金本金之外的加倍部分500000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月11日，原告与被告就位于重庆市江津区双福镇双福新区双福时代星街负一层的房屋签订《经营场地租赁合同（双福时代广场）》。在此合同中，原告针对被告出租的房屋进行了接房条件、接房时间等相关约定。2017年5月31日，被告向原告发出《关于贵司延期接房的函》，要求原告在2017年6月5日前完成接房。2017年6月8日，原、被告双方组织人员对被告的出租房屋进行现场查验。原告于2017年6月12日针对此次现场查验中存在不符合交房条件的情况整理汇总，并向被告提交《关于江津双福超市交房前现场情况》的书面文件，要求被告尽快整改。2017年7月1日，被告向原告发出《关于解除通知的函》，该份函件中以原告未配合提交电表开户资料以及原告延期交房两点理由认为原告严重违约，要求解除该租赁合同。2017年7月25日，原告向被告发出《工作联系函》，明确提出不同意解除双方所签订的《经营场地租赁合同（双福时代广场）》，并要求被告继续履行合同，尽快对出租房屋进行整改并及早达成交房条件完成交房。2017年7月25日，被告与重庆永辉超市有限公司就涉案房屋签订了《租赁合同》，随后将涉案房屋交付重庆永辉超市有限公司实际占用，并办理了备案登记。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，原告无任何违约行为，被告单方解除合同的行为严重违约。请求法院判如所请。被告(反诉原告)嘉飞公司辩称：被告多次催告原告仍不接房，为避免损失扩大，被告才依法解除《经营场地租赁合同》并与永辉超市签订租赁合同。请求驳回原告的诉讼请求。被告(反诉原告)嘉飞公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失1493078元。事实及理由：反诉原告系江津区双福时代广场、双福星街项目开发商。双福星街是双福第一个商业中心，为成功打造该商业综合体，反诉原告投入了大量人力、财力、物力，花费大笔咨询费和佣金委托五韬资产管理（上海）有限公司进行招商，引进了新世纪百货超市、多家银行抢先入住，提高星街的商业影响力。2016年1月11日，反诉原告与反诉被告成功签订了《经营场地租赁合同（双福时代广场）》，约定反诉原告将其所有的位于重庆市江津区双福街道南北大道588号（租赁房屋门牌号以实际取得的房地产权证载明地址为准）套内面积暂计7000㎡的卖场、库房及功能用房出租给反诉被告，用于经营超市。双方对租赁物业状况、租赁期限、交房时间、租金、定金及双方权利义务进行了明确约定。租赁合同签订后，反诉原告依据与反诉被告签订的租金标准向五韬资产管理（上海）有限公司支付了服务费772751元。为保证在租赁合同约定的交房时间能按时交房，反诉原告抢赶修建节点，抓紧工期，完成竣工验收，在2017年1月18日取得涉案工程竣工验收备案登记证，并在2017年1月19日（2017年4月1日初步移交前60日）以书面形式向反诉被告发出《关于双福星街商业租赁场地交付的通知》。反诉被告签收后，未积极作出回复。2017年5月31日、2017年7月1日反诉原告又分别向反诉被告发出《关于贵司延期接房的函》、《关于解除经营场地租赁合同通知的函》。期间，反诉原告还亲自派公司高层找到反诉被告领导，要求公司尽快接房，后经了解得知，原来反诉被告2017年在双福没有开店计划，所以才一直不予答复是否接房。综上，反诉原告认为其在多次发函催促，反诉被告仍不履行合同义务，导致开业及收取租金的合同目的迟迟不能实现，反诉原告有权解除合同并要求其赔偿损失。请求法院判如所请。原告(反诉被告)新世纪公司辩称：反诉中涉及的大部分事实新世纪公司都不清楚，是反诉原告与第三方签订的合同。因反诉原告将场地交给永辉超市，导致原、被告之间的租赁合同无法履行而终止。请求驳回反诉原告嘉飞公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本诉中原告新世纪公司举示的证据：1、新世纪公司主体信息。嘉飞公司认可。2、《经营场地租赁合同》，拟证明嘉飞公司单方违约解除合同应当双倍返还定金。嘉飞公司认可其真实性，否认违约解除合同，不同意支付双倍定金。3、嘉飞公司于2017年7月1日发出的《关于解除通知函》，以新世纪公司未配合提交电表开户资料及一直不接房为由要求解除合同。新世纪公司认可真实性，不认可其证明目的。4、新世纪公司于2017年7月25日向嘉飞公司发出《工作联系函》，称在嘉飞公司于2017年5月31日向其发出《关于贵司延期接房的函》后，双方于2017年6月8日组织人员对嘉飞公司的出租房进行现场查验，新世纪公司于2017年6月12日就查验中不符合交房条件的情况向嘉飞公司提交了《关于江津双福超市交房前现场情况》，要求尽快整改，不同意解除合同，要求继续履行合同。拟证明被告单方解除合同无效。嘉飞公司称收到联系函，但不能达到其证明目的，因嘉飞公司在收到该联系函之前已合法行使解除权。4、嘉飞公司和永辉超市于2017年7月25日签订的租赁合同及备案证明，拟证明二者存在租赁关系，永辉超市已占用房屋。嘉飞公司认可三性，称新世纪公司违约导致其引进永辉超市时增加了费用支出。本诉中被告嘉飞公司举示的证据：1、《经营场地租赁合同》，拟证明合同约定了初步移交及最终移交的条件，根据合同2.4.3条交付程序，若不符合交付条件新世纪公司应在现场检查7日内提出整改书面条件，否则视为符合条件。新世纪公司认可三性。2、空调销售安装合同，拟证明其于2016年11月30日与东晨公司签订合同，积极履行租赁合同约定义务。新世纪公司认为真实性无法确认，合同是否履行、款项是否支付等不清楚，不能达到证明目的。3、《关于双福星街新世纪超市需用电开户提交相关资料告知函》、附件及快递单，拟证明嘉飞公司发函要求新世纪公司在房屋初步移交前将相关资料提交办理，新世纪一直未提交。新世纪公司不认可真实性，称未收到函及扫描件，且用电开户事宜并不能导致法定解除权的发生。4、邮件截图(双福星街及环评报告及军工环境保护验收批复书)，拟证明嘉飞公司招商部顾经理将环评报告及验收批复材料通过QQ邮件发给新世纪公司员工杨爱思，证明涉案房屋达到交付条件。新世纪公司不认可真实性。5、双福星街4号楼投资指南，拟证明签订合同后嘉飞公司积极履行租赁合同义务，宣传新世纪入住。新世纪公司不认可真实性，不能证明已向公众发放该资料。6、《关于双福星街商业租赁场地交付的通知》、竣工备案登记证及快递单回执，拟证明场地交付符合初步移交条件，嘉飞公司按合同中原告地址发送了函件，且新世纪公司签收。新世纪公司认可真实性，对证明目的不认可，称备案登记不能证明房屋达到交付条件，空调未装不符合交付条件。7、《关于贵司延期接房的函》及顺丰速运快递单，拟证明嘉飞公司于2017年5月31日发函给新世纪公司，称已取得租赁物业的《商品房预售、预租许可证》、《防雷验收合格证》、《环保验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》、《租赁房屋面积测绘报告》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等相关手续，要求新世纪公司在2017年6月5日前完成租赁物业的最终移交。新世纪公司不认可收到该函。8、录音证据两份，2017年6月8日的录音中，新世纪公司开发部高级经理罗渝明确空调安装时间与开业时间有关，罗渝要回公司查询今年是否有开业预算再回复，但至今未回复。2017年5月31日的录音中，嘉飞公司在发函后亲自找到新世纪公司开发部经理马思华要求核实是否有开业打算，其回复不明确。新世纪公司不认可三性，录音内容与文字资料不一致，涉及人员并非新世纪公司员工，也未提到新世纪拒绝接房。9、《关于解除通知的函》及查询结果。拟证明新世纪公司的违约行为导致租赁合同解除。新世纪公司认可收到该函，但不同意解除合同。10、客户付款回单，拟证明嘉飞公司已退还新世纪公司保证金50万元。新世纪公司认可收到该款。11、租赁合同及备案证明，照片13张，拟证明在新世纪公司不继续履行合同前提下，嘉飞公司与永辉超市签订了租赁协议。新世纪公司认可真实性。12、证人顾先友证言。嘉飞公司商管部门经理顾先友陈述嘉飞公司与永辉签订合同时支出的关于货梯、发电机、勘察等费用情况，以及因引进新世纪而向五韬公司支付的佣金。新世纪公司不认可。13、建设工程规划许可证、不动产权证，拟证明其出租物业合法。反诉中原告新世纪公司无证据。反诉中被告嘉飞公司举示证据：1、直接损失明细，拟证明新世纪公司违约导致嘉飞公司损失1493078元。新世纪公司不认可真实性。2、服务合同，拟证明嘉飞公司曾于2016年委托五韬公司招商。新世纪公司不认可真实性，且合同针对整个时代广场项目，不能证明支付的772751元针对新世纪超市。3、发票、记账凭证、付款审批表，拟证明嘉飞公司引进新世纪公司向代理商五韬公司支付咨询费和佣金772751元。新世纪公司认可发票真实性，但不能明确与新世纪超市有关。4、采购供应合同、发票，拟证明嘉飞公司在新世纪违约后，为引进永辉超市，应承租方要求增加设备采购的损失195580元。新世纪公司不认可真实性，达不到证明目的。5、柴油发动机组购销合同、发票，拟证明嘉飞公司违约，为引进永辉超市而增设设备损失198000元。新世纪公司不认可真实性。6、超市电梯增补协议，发票，拟证明因新世纪公司违约，为引进永辉超市而增加电梯损失160000元。新世纪公司不认可真实性。7、发票一张，拟证明新世纪公司违约，为引进永辉超市而增加电缆损失166747.10元。新世纪公司不认可真实性。8、证人顾先友证言。嘉飞公司商管部门经理顾先友陈述嘉飞公司与永辉签订合同时支出的关于货梯、发电机、勘察等费用情况，以及因引进新世纪而向五韬公司支付的佣金。新世纪公司不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉飞公司于2015年12月2日取得建设工程规划许可证；于2017年9月5日取得了位于重庆市江津区双福镇，房屋建筑面积7844.97㎡的不动产权证。2016年1月11日，新世纪公司(乙方)与嘉飞公司（甲方）签订《经营场地租赁合同》（双福时代广场），附件有租房房屋交房标准。该合同第一条第（三）项约定：计租面积以套内面积计算，暂计7000㎡，包括卖场5647㎡，位于负一层；第二条第（二）项约定：租赁期限15年（租期预计为2017年10月1日至2032年9月31日），租期开始时间确定在甲乙双方签署初步移交确认书之日起满6个月后开始计算；第（三）项约定：房屋交付时间分为初步移交和最终移交；初步移交的交付日定为2017年4月1日，初步移交前，甲方应提前60日以书面形式告知乙方，乙方接到甲方书面通知后30日内，将租赁房屋所在项目周边500米范围内人口入住情况进行核查；最终移交定为初步移交后45天。最终移交时甲方应当完全达到本合同附件五“租赁房屋交房标准”约定的条件，房屋已通过政府有关部门工程综合竣工验收合格，并完善乙方承租场地外环境工程，甲方须在初步移交后三个月内向乙方提供租赁房屋的竣工验收备案登记证；第（四）项约定：初步移交按照本合同附件五“租赁房屋交房标准”载明的相关内容且不影响乙方进场施工，经双方现场点交，共同签字确认，经签字确认的清单和照片为本合同不可缺少的组成部分；租赁场地初步移交，甲方应不迟于交付日前60日，给予乙方交付场地事先书面通知（下称“交付通知”）；经乙方检查，如租赁场地符合本合同第二条第（三）款第2项约定的初步移交条件的，则甲乙双方以书面形式共同签字盖章确认，签署初步移交确认书。如果租赁场地有不符合交付条件之处，乙方应在现场检查后7个工作日内提出书面整改意见，甲方应在乙方限定期限内予以整改，如乙方未提出整改意见，视为符合条件；第三条第（一）项约定：本合同生效后10个工作日内，乙方支付甲方租房定金500000元。该定金负责担保本合同生效后至租期正式起算期间的履约行为，在此期间如果甲方终止合同，应当双倍返还定金；乙方终止合同，不得要求返还定金。合同中原告新世纪公司确认其地址为重庆市江北区观音桥步行街。2016年11月8日，嘉飞公司向新世纪公司发出《关于双福星街新世纪超市需用电开户提交相关资料告知函》，收件地址为重庆市江北区观音桥步行街7号世纪新都12楼。原告新世纪公司于次日签收后未作回复。2016年11月30日，嘉飞公司与重庆市东晨电器有限责任公司签订《双福时代广场新世纪超市中央空调销售安装合同》。2017年1月19日，嘉飞公司向新世纪公司发出《关于双福星街商业租赁场地交付的通知》及工程竣工验收备案登记证，符合合同约定相关条款，要求原告新世纪公司派人前来接洽租赁场地移交事宜。收件地址为重庆市江北区观音桥步行街。原告新世纪公司于2017年1月25日签收后未接房。2017年5月31日，嘉飞公司向新世纪公司发出《关于贵司延期接房的函》，收件地址为重庆市江北区观音桥步行街。嘉飞公司在该函中告知新世纪公司在2017年6月5日前到其项目处接房，否则将解除与其签订的租赁合同，不予退还定金，并保留追究其损失的权利。新世纪公司否认收到了该函，但其向本院提交的证据目录第三组证据的证明内容中称嘉飞公司于2017年5月31日向其发出了该函，知悉嘉飞公司提出的接房时间为2017年6月5日。2017年7月1日，嘉飞公司向新世纪公司发出《关于解除通知的函》，以新世纪公司对其发出的初步移交和最终移交接房通知不予回复，严重违反合同约定，给项目的整体运营造成严重影响和经济损失为由，依据《合同法》第九十四条的规定，决定解除双方签订的《经营场地租赁合同》。新世纪公司于2017年7月3日签收。2017年7月21日，嘉飞公司退还新世纪公司保证金500000元。2017年7月25日，新世纪公司向嘉飞公司发出《工作联系函》，称不同意解除租赁合同，并将嘉飞公司未完成或需整改的事项制作成《关于江津双福超市交房前现场情况》作为该函的附件一并发给嘉飞公司。嘉飞公司确认收到该函。2017年7月25日，嘉飞公司和永辉超市签订《租赁合同》并取得了登记备案证明。另查明：2015年4月27日，嘉飞公司与五韬资产管理(上海)有限公司签订《综合顾问及首席招商代理服务合同》，约定五韬资产管理（上海）有限公司对嘉飞公司旗下的“嘉飞时代广场”一个项目的商业产品提供综合顾问及首席招商代理服务。2017年11月23日，嘉飞公司与永辉超市签订《采购供应合同》。2017年8月21日，嘉飞公司与重庆杨科动力设备有限公司签订《双福时代广场星街柴油发电机组》购销合同。2017年8月10日，嘉飞公司与重庆伊士顿电梯有限责任公司签订《双福时代广场—商业星街超市电梯增补协议》。审理中，嘉飞公司陈述与永辉超市签订租赁合同的租金上涨的原因有4点：一是永辉超市新增了货梯、柴油发动机、电缆等共计150万元；二是当时的物价、和房价已上涨；三是现场交付条件不一样，永辉超市装修后三个月即可开业，能立即产生效益；四是租房面积少了360㎡。以上事实，有原、被告的陈述、建设工程规划许可证、不动产权证、经营场地租赁合同、关于双福星街新世纪超市需用电开户提交相关资料告知函、双福时代广场新世纪超市中央空调销售安装合同、关于双福星街商业租赁场地交付的通知、工程竣工验收备案登记证、关于贵司延期接房的函、关于解除通知的函、工作联系函、关于江津双福超市交房前现场情况、租赁合同、综合顾问及首席招商代理服务合同、采购供应合同、双福时代广场星街柴油发电机组、双福时代广场—商业星街超市电梯增补协议等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《经营场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应严格按约履行。关于本诉。嘉飞公司依据租赁合同第2.3.2条的约定在2017年4月1日初步移交前于2017年1月19日向新世纪公司发出了《关于双福星街商业租赁场地交付的通知》及工程竣工验收备案登记证，新世纪公司于2017年1月25日签收该通知后，应依据租赁合同第2.3.2条及第2.4.3的约定，对租赁房屋进行核查，并在7个工作日内就核查存在的问题向嘉飞公司提出书面整改意见，但新世纪公司并没有举证证明其在约定的7个工作日内向嘉飞公司提出书面整改意见，故根据合同第2.4.3的约定，应视为嘉飞公司的初步移交符合条件。按合同约定，新世纪公司应在2017年5月15日最终接房，但其没有举证证明在该约定时间完成了接房的义务，为此，嘉飞公司针对新世纪公司迟延接房的违约行为于2017年5月31日向其发出《关于贵司延期接房的函》，催告其在2017年6月5日前接房，新世纪公司虽否认收到了该函，但其向本院提交的证据目录第三组证据的证明内容中自认嘉飞公司向其发出了该函，知悉嘉飞公司提出的接房时间为2017年6月5日，且在之后发出的《工作联系函》的附件中提出了整改意见，故本院认定新世纪公司收到了该函，但其仍未在嘉飞公司催告后的合理期限内按时接房，迟延履行接房的主要义务，嘉飞公司于2017年7月3日依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定通知解除双方签订的租赁合同并不违法。新世纪公司虽向嘉飞公司发出《工作联系函》，并将《关于江津双福超市交房前现场情况》作为该函的附件向被告嘉飞公司提出整改意见，但此时双方签订的租赁合同已依法解除，本院对此不予采纳。因此，新世纪公司要求适用定金罚则，请求嘉飞公司支付除已返还的定金本金之外的加倍部分500000元的理由不能成立，本院不予支持。关于反诉。嘉飞公司增设柴油发电机组、货梯、电气设备及电缆是为履行与永辉超市签订的租赁合同；同时，嘉飞公司即使增设了上述设备，但也获得了永辉超市租金上涨等优势，故新增设备不能证明其履行永辉超市租赁合同的整体成本必然高于履行新世纪公司租赁合同的成本，嘉飞公司将新增设备数额作为损失请求新世纪公司赔偿720327.10元的证据不足；嘉飞公司与五韬公司签订的代理服务合同针对的是“嘉飞时代广场”，嘉飞公司没有直接的证据证明向五韬公司支付了新世纪超市的咨询费或佣金及具体的金额，故嘉飞公司请求新世纪公司支付咨询费和佣金772751元证据不足，因此，嘉飞公司请求新世纪公司赔偿1493078元损失缺乏证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)重庆嘉飞置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由原告(反诉被告)重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司负担；反诉案件受理费9119元，由被告（反诉原告）重庆嘉飞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 余 力人民陪审员 李 俊人民陪审员 李森群二〇一八年九月二十八日书 记 员 王滟杉