贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终2629号 上诉人（原审被告）：深圳市尚亿道合地产有限公司，住所地深圳市福田区新洲南路金亨楼1楼南区5楼。 法定代表人：代静，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘明，贵州心海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴超，贵州心海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州世纪阳光置业有限公司，住所地贵州省黔西县迎宾北路。 法定代表人：张洪山，系公司总经理。 委托诉讼代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈应国，贵州达德律师事务所律师。 上诉人深圳市尚亿道合地产有限公司（下称深圳尚亿公司）因与被上诉人贵州世纪阳光置业有限公司（下称阳光公司）确认合同效力纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初4号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人深圳尚亿公司上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实后依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或裁定将本案发回重审。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由：一、一审判决认定上诉人存在欺诈行为并撤销涉案合同，属于认定事实严重错误，在基本事实认定错误的基础上适用法律错误则是错上加错。1、一审判决认定上诉人不具备房地产销售资格、存在欺诈行为属于认定基本事实错误、适用法律错误。上诉人是依法设立的房地产中介服务机构，已具备房地产销售资格，无任何欺诈行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条“房地产中介服务机构应当具备下列条件:（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有必要的财产和经费;（四）有足够数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”之规定，本案的上诉人是依法向深圳市市场监督管理局申请设立登记并取得营业执照的合法房地产中介服务机构，符合法律规定房地产中介服务机构应当具备的所有法定条件，具备房地产销售资格。一审判决认定上诉人不具备房地产销售资格、显属适用法律错误。一审判决未适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条的规定来确定上诉人是否属于合法的房地产中介机构，却适用并未规定房地产中介服务机构应当具备的条件的《房地产经纪管理办法》得出上诉人不具备房地产销售资格属错误认定，显属适用法律错误。《房地产经纪管理办法》作为《中华人民共和国城市房地产管理法》的下位法，并未规定房地产中介服务机构应当具备的条件，因此，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定来认定上诉人具备房地产销售资格。结合一审上诉人已提交的证据可知上诉人是符合法律规定的房地产中介服务机构，具有商品房销售资格，也具有符合法律规定的商品房销售从业人员参与本项目，并无任何欺诈行为。综上，一审判决认定上诉人不具备房地产销售资格、存在欺诈行为属于认定基本事实错误与适用法律错误。2、一审判决适用合同法第54条第二款的规定属于适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益。根据合同法第54条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，行使合同撤销权必须同时具备三个要件：第一，具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危行为；第二，因前述行为而违背真实意思表示的情况下订立合同；第三，因欺诈行为产生损失。具体到本案中，被上诉人根本不具备行使合同撤销权的条件。第一，上诉人并无任何欺诈行为；第二，上诉人与被上诉人双方是在真实意思的表示的情况下签订的合同；第三，被上诉人并未提交任何证据证明因上诉人履行合同约定代理销售房屋产生任何损失，反而因为上诉人按约履行合同义务而获得巨大的收益。综上所述，上诉人不仅无任何欺诈行为，涉案合同的意思表示真实且被上诉人在本案中无任何损失。一审判决在无任何事实基础的情况下认定上诉人存在欺诈行为且连被上诉人是否存在损失都未查实，野蛮的适用54条的规定支持被上诉人的请求撤销涉案合同，严重损害了上诉人的合法权益，显属适用法律错误。二、一审判决认定被上诉人是在法律规定的期限内行使撤销权，属于认定事实错误。被上诉人提交的另一个关于上诉人与被上诉人商品房委托代理销售合同纠纷案件的《应诉通知书》《开庭通知书》《证据目录》《民事裁定书》，从内容上看根本无法达到被上诉人的证明目的（于2017年10月才知道上诉人不具备销售商品房的销售资格）。事实上，在签订涉案合同后上诉人已经依约向被上诉人交付了相关资格资料，已经履行了合同约定。被上诉人在收到上述资料后就确认上诉人完全具备房地产销售资格。根据合同法第55条规定，被上诉人合同撤销权应从知道签订合同之日起算，本案起诉时已经过了一年的除斥期间，撤销权已经消灭。另外，上诉人是依法设立的房地产中介服务机构，已具备房地产销售资格，不存在被上诉人所述的欺诈行为，本案被上诉人根本不符合行使撤销权的事实要件，而且其行使撤销权的法定时间早已超过。被上诉人恶意提起撤销之诉是为了拖延另案的审理与判决，致使上诉人应获得的报酬无法及时兑现。三、一审判决所载：“2018年3月7日，原、被告双方向本院申请庭外和解期限30天。”内容无事实根据，违反法定程序性规定。根据《民事诉讼法》第161条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”之规定，本案于2018年1月2日立案至2018年4月30日作出判决，审理期间无鉴定、评估等不计入审理的事项，已超过民事诉讼法规定简易程序审理期间，并且在整个审理期间内，上诉人并未向一审法院作出口头或是书面庭外和解的申请。因此，一审判决违反法定程序性规定。综上所述，一审判决认定上诉人存在欺诈行为并支持被上诉人请求撤销涉案合同，且虚构上诉人提出庭外和解申请的事实，整个案件审理中，不仅认定事实存在错误、适用法律错误，而且违反法定程序性规定。被上诉人以撤销合同为由恶意提起诉讼是为了拒不履行合同义务，而一审判决有失公允的支持被上诉人的诉讼请求，既无事实与法律依据，也违背了民事法律最基本的公平原则，不利于交易市场的稳定，最重要的是损害了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院在审理查明案件事实后，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人阳光公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，首先，上诉人称其取得营业执照符合法律规定，被上诉人认为该说辞不符合法律规定，上诉人所罗列城市房地产法律法规规定，上诉人领取工商营业执照并不满足五十八条规定，但是从事房地产销售就应该符合五十八条规定，且上诉人并没有专门营业场所，但是上诉人并没有足够数量专业人员，准确说是没有专业经纪人员，根据相关房地产法律规定，应该具有足额经纪人员，但是上诉人都没有，而且该二类人员必须通过全国考试取得证书，上诉人并不具有该专业证书，所以，上诉人并不具有销售房地产专业证书，所以，一审判决是正确的；被上诉人收到相关法律文书，在组织质证过程中发现上诉人不具有专业人员及销售资格，所以，被上诉人并未过除斥期间行使撤销权合法有效，在一审开庭当日，由被上诉人向法庭申请庭外和解期限30日提交法庭，当时上诉人代理人也在该申请上予以签字。 被上诉人阳光公司向一审法院起诉请求：撤销原、被告签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同（项目推广名：黔西阳光城）》、《关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》、《关于完善合同内容及部分条款调整的补充协议》。 一审查明，深圳尚亿公司于2013年5月13日在深圳市市场监督管理局登记成立，公司经营范围：房地产开发经营；房地产经纪；房地产营销策划、房地产销售代理；市场营销策划等。2013年6月1日，原告阳光公司作为甲方与作为乙方的被告深圳尚亿公司签订《阳光杜鹃花城销售代理合同(项目推广名：黔西阳光城)》（下称：主合同）；后双方又签订了《关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》（下称：补充协议一）；2016年7月1日，原被告又签订了《关于完善（2013年6月）合同内容及部分条款调整的补充协议》（下称：补充协议二）。主合同第二条第（二）项第1目特别约定：“乙方具备房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照、营销代理资质证书及本项目销售人员的销售资格证书复印件，保证其代理经营的合法性（以上证件须与原件核对一致、提供复印件2份并加盖公司公章）”。主合同和补充协议一、二，均约定了由原告委托被告代理销售原告开发位于黔西县的“阳光杜鹃花城”项目可售物业。合同还对双方权利义务、费用承担、违约责任等作出了约定。 另查明，被告深圳尚亿公司于2017年9月22日作为原告向贵州省毕节市中级人民法院起诉本案原告阳光公司商品房委托代理销售合同纠纷，现该案已中止诉讼。2017年11月6日，被告深圳尚亿公司向深圳市规划和国土资源委员会申请深圳市房地产经纪机构备案，深圳市规划和国土资源委员会于2017年11月7日向被告深圳尚亿公司颁发深圳市房地产经纪机构备案证书。 一审法院认为：一、原告与被告签订的涉案合同及补充协议能否撤销的问题。欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原、被告在涉案主合同第二条第（二）项第1目约定：“乙方具备房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照、营销代理资质证书及本项目销售人员的销售资格证书复印件，保证其代理经营的合法性（以上证件须与原件核对一致、提供复印件2份并加盖公司公章）”。根据《房地产经纪管理办法》的有关规定，被告在明知其并不具备房地产销售资格，仍然以欺诈手段，使原告在违背其真实意思的情况下，与其签订了涉案主合同及补充协议一、二的民事行为。该行为已经违反法律规定，依法应予撤销。同时双方签订的涉案补充协议一、二是对主合同的补充，其合同效力是基于主合同而产生的协议，在主合同被撤销的情形下，补偿协议一、二也依法应当被撤销。综上所述，本案原告以被告存在欺诈行为，请求撤销双方签订的主合同及补充协议一、二，符合法律规定，本院予以支持。二、关于本案原告行使撤销权是否已过法定时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”。2017年10月，本案原告收到毕节市中级人民法院（2017）黔05民初177号深圳市尚亿道合房地产有限公司诉贵州世纪阳光置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案的应诉通知书，原告是在（2017）黔05民初177号案件的诉讼过程中，才知晓被告并没有销售商品房的销售资格。因涉及合同效力问题，原告遂提起了本案的诉讼，毕节市中级人民法院依法裁定（2017）黔05民初177号案件中止诉讼。根据以上事实，原告是于2017年10月方才知道被告不具备销售商品房的销售资格。同时，从双方签订合同时起至2017年10月，未超过五年。据此，本案原告是在法律规定的期限内行使撤销权。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条之规定，判决如下：撤销原告贵州世纪阳光置业有限公司与被告深圳市尚亿道合地产有限公司于2013年6月1日签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同》、《关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》及2016年7月1日签订的《关于完善（2013年6月）合同内容及部分条款调整的补充协议》。案件受理费30元（已减半收取），由被告深圳市尚亿道合地产有限公司负担。 二审中，各方均未提交新的证据。二审中，被上诉人明确，其是基于欺诈与重大误解而主张撤销合同。 一审认定的事实证据充分，本院予确认。 本院认为，本案的二审争议焦点是：一、本案是否符合《中华人民共和国合同法》五十四条规定的重大误解和欺诈；二、如果本案合同存在重大误解和欺诈，则被上诉人是否仍然享有撤销权。 对于焦点一：关于被上诉人主张的涉案合同是否存在欺诈的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”首先，被上诉人无证据证明在签订合同时和合同前，上诉人对自身的备案情况及职业人员资质情况作出误导性陈述。其次，被上诉人并未因此作出错误的意思表示，表现为：双方签订的合同《阳光杜鹃花城销售代理合同(项目推广名：黔西阳光城)》明确将上诉人具备资格、提供证照、保证合法经营作为上诉人的义务，这说明被上诉人直至签订合同仍然未轻信上诉人具备相应的合法经营条件而免除上诉人该方面的责任。 关于被上诉人主张的涉案合同是否存在重大误解的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条：“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”如上，双方签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同(项目推广名：黔西阳光城)》明确将上诉人具备资格、提供证照、保证合法经营作为上诉人的义务，表明被上诉人并不存在对上诉人资质方面的错误认识。 综上论述，被上诉人主张的合同不存在重大误解和欺诈。 对于焦点二：由于被上诉人主张的合同无可撤销情形，故关于被上诉人是否还享有撤销权的问题无评判的基础，不予评价。 综上，被上诉人主张撤销合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。另外，被上诉人认为上诉人在合同履行过程中未备案及职业人员未取得资格的问题属于上诉人是否履行了合同义务的问题。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初4号民事判决；二、驳回被上诉人贵州世纪阳光置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费30元，由被上诉人贵州世纪阳光置业有限公司负担。二审案件受理费60元由被上诉人贵州世纪阳光置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雄 审 判 员  田 川 审 判 员  徐 洪 二〇一八年九月十三日 法官助理  喻 智 书 记 员  郑勤文