山西省介休市人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0781民初1238号原告王艳，女。委托诉讼代理人：秦雅桂。被告：吕超，男。委托诉讼代理人：王毅超。被告：介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司。法定代表人：王明俊。委托诉讼代理人：袁宝生，男。原告王艳与被告吕超、介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳及其委托诉讼代理人秦雅桂、被告吕超及其委托诉讼代理人王毅超，被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司之法定代表人王明俊、委托诉讼代理人袁宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告退还收取的房屋定金15055元，并依双方订立合同承担违约金33700元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月中下旬的一天我和两被告在被告二处达成购房意向，当下交付定金5055元。并于2018年5月29日签订了房屋买卖合同，交付被告购房定金一万元，并出具了收据。合同签订后被告于2018年7月初反悔，之后我通过中介又与被告协商均未果。被告吕超辩称：1、未收取原告10505元，不应退还；2、无需承担合同违约金33700元。原被告签订的《房屋买卖合同书》未生效，不存在违约金，本案所涉房屋为夫妻共同财产，原告以及风光房地产知道该情况，被告未得到其妻子授权的情况下，此合同效力待定，需被告妻子追认后方生效。根据《房屋买卖合同》第三项付款方式，原告需在合同签订后32天内，将277000元转入风光房地产帐户，但原告直至7月初都未转款，故被告根据合同第五项第二款提出解除交易意向，被告妻子也未对合同进行追认。被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司辩称：1、被告已如约履行了与原告的房屋买卖合同，签订合同当日，房主吕超本人到场，其妻子也通过当场电话沟通同意出售此房并同意在房屋买卖合同书上补签字，当天原告交付购房定金10000元和购房中介费5050元，签合同第二日我方接到房主吕超电话中告知吕超父亲不同意出售而导致此交易暂不能进行，我方数次居中协商无果，后原告于6月29日持卡来我公司准备转房款时，因吕超家庭内部原因导致此交易不能进行，我方愿意返还原告购房定金10000元和购房中介费5050元；2、在本次房屋买卖交易中，我公司已尽到了相应的审查协调义务，并无半点过错，且在合同中明确我方为居间方，所以不应当承担赔偿合同违约金责任。为证明自己的主张，当事人双方向本院提交了证据，本院组织进行了质证。原告提交了：1、被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司2018年9月3日出具的情况说明，证明被告吕超在签订合同时到场，也通过当场给妻子打电话，双方都同意出售该房屋，原告按合同约定交剩余款项时，但被告提出不同意出售房屋，而导致此交易不能进行，被告吕超严重违约；2、收据两份，证明原告交纳购房定金、中介费共15055元，已经履行该合同；3、原被告双方的房屋买卖合同书一份，证明原被告之间房屋买卖成立及违约责任的约定。被告吕超发表质证意见如下：对情况说明内容的真实性有异议，情况说明中说吕超妻子通过当场并同意在房屋买卖合同上补签字，这句话已经充分说明了，被告风光房地产知晓该房屋属于夫妻共有，补签字这个手续不合常规；情况说明中说王艳6月29日持卡转房款贰拾柒万柒仟元整时，被告知此房因吕超父亲不同意出售而导致此交易暂不能进行，但在原告的起诉状中，原告诉称在7月初才知晓被告吕超不同意出售房屋，另外如果王艳在6月29日曾去刷卡，应当提供风光房地产的监控视频以及王艳本人6月29日银行卡卡内余额，以此来证明这句话的真实性，对于其余两份证据无异议。被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司对以上证据的真实性无异议。被告吕超提供结婚证复印件。证明该套房屋属于夫妻共同共有，属于婚后财产。原告和被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司对被告提供的结婚证均无异议。被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司提交了房屋买卖合同、补充协议、定金和中介费的收据。原告对以上证据不持异议。被告吕超发表质证意见为：对补充协议需要和被告核实一下，其它无异议。本院认定证据如下：原告、被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司提交的房屋买卖合同、补充协议、定金和中介费的收据，客观真实，予以确认；原告提交的情况说明，和原告、被告泉燚风光房地产营销策划有限公司当庭的陈述相互印证，被告虽否认其真实性，但其提供的证据不足以反驳，对该情况说明予以采信；被告吕超提供结婚证，对其真实性予以确认，但仅凭结婚证并不能证明合同所载明房产系夫妻共同财产，对其关联性不予确认。通过原被告当庭的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告王艳作为承购方（乙方），被告吕超作为出让方（甲方）、介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司为丙方签订房屋买卖合同书，约定：甲方自愿将坐落在山西省介休市新华书店宿舍1号楼1单元202号房屋出售给乙方，成交价格为人民币337000元，乙方自本合同签订之日向甲方支付定金人民币10000元，此定金暂存丙方，等甲方手续完善后由丙方支付甲方，在合同签订之日起32天内，乙方将剩余房款人民币277000元转入丙方账户，由丙方保管，……甲乙双方约定进行房产交接时间为2018年6月30日，……在本合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方依照总房价款的10%向对方支付违约金……。并于同日订立《房屋买卖合同书补充协议》。协议签订后，原告向被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司交付购房中介费5055元、购房定金10000元。交款后，买卖合同未能继续履行，审理中，被告吕超称不能履行原因为原告未按合同约定日期将房款人民币277000元转入被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司账户，且其妻子未对买卖合同予以追认；原告及被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司称房款未转入原因系被告吕超之父不同意卖房。被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司当庭同意返还原告所交纳的购房中介费、购房定金共计15055元。原告当庭明确要求被告吕超支付违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。据此，原被告签订的房屋买卖合同及补充协议，自当事人签字时成立，且该合同及协议不违反有关法律规定，自成立时生效。被告吕超虽提供了结婚证以证明所出卖房屋系夫妻共同财产，但却未提供房屋的其它信息，买卖合同虽约定有“等甲方手续完善后由丙方支付甲方”，但均不能证明为夫妻共同财产，对被告辩称该合同需经其妻子追认而未生效的意见，不予采纳。结合原告和被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司当庭的陈述，以及被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司出具的情况说明，能够证明原告曾于合同约定的日期去被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司转房款，但因被告吕超不同意卖房而未转成的事实，应认定被告吕超拒绝履行合同，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。但是审理中，原告并未举证证明因被告吕超违约造成其损失的程度及数额，结合本案查明的事实，该合同并未实际履行完毕，原告除交付15055元外，未交付剩余房款，该15055元被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司已当庭表示愿意返还原告，且原告陈述被告于2018年7月初最后答复不卖房子了，所以，原告应在收到最后答复后，其准备转帐的房款277000元即可自行处置以避免损失扩大，综合以上因素，合同所约定的违约金为总房价款的即337000元×10%＝33700元，显然过高，依法应予调整。以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金计算方式为：以15055元为基数按年利率的24%支付利息从2018年5月29日起至法庭辩论终结之日即2018年9月25日、以277000元为基数按年利率的24%支付利息从2018年6月30日起至2018年7月10日止，约共计3200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条第一款、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告王艳购房中介费、购房定金15055元。二、被告吕超于本判决生效之日起三日内支付原告王艳违约金3200元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1019元，由原告王艳承担919元，被告吕超承担50元，被告介休市泉燚风光房地产营销策划有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审判员  邢育红二〇一八年九月二十八日书记员  闫慧斐