江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5891号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京泉水豆制食品厂，住所地南京市江宁区麒麟街道泉水社区。经营者：江世好，男，1969年9月10日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘万福，江苏刘万福律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘月竹，江苏刘万福律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会，住所地南京市江宁区麒麟街道泉水社区。法定代表人：高子伟，该社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：李丽，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洋，江苏汇丰锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省金陵监狱，住所地南京市江宁区中山门外金丝岗。法定代表人：张新顺，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：徐明军，该监狱工作人员。上诉人南京泉水豆制食品厂（以下简称泉水豆制厂）因与被上诉人南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会（以下简称泉水社区）、江苏省金陵监狱（以下简称金陵监狱）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初19175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泉水豆制厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求，驳回泉水社区的反诉请求，或者将本案发回重审；2.本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.泉水豆制厂不应向泉水社区支付房屋使用费。案涉土地归金陵监狱所有，经法院生效判决确认，泉水社区与金陵监狱的租赁关系自2012年2月14日已经解除，泉水社区已经丧失对土地房屋的占有、使用、收益等权利。尽管前案判决书认定由泉水社区向上诉人收取2014年至实际收回之日止每年5万元的使用费，交付给金陵监狱，但实际上泉水社区没有向金陵监狱支付，而该土地上的所有人金陵监狱在上次庭审中明确表示放弃主张上述使用费，因此泉水社区要求的使用费没有事实基础。收取占有使用费的出租人系权利人，法院已经确认了争议土地的房屋属于金陵监狱，泉水社区并不是权利人，不适用其答辩状上的解释；二、一审法院认定上诉人承担10%的损失，没有法律依据。整个租赁过程是由泉水社区用招商引资的方式引入的香泉公司，泉水社区明知没有出租权，而与泉水豆制厂签订协议，香泉公司只是用上诉人的名义签订了协议，表明泉水社区在此事上具有完全的主观过错和客观过错。根据合同法的相关规定，泉水社区应当对该过错承担全部责任。泉水社区认为10%的过错认定不在本案的审理范围，没有依据。10%的过错认定就是本案的事实，对于前案，泉水豆制厂及泉水社区都申请了再审，都是因为10%的问题以及损失认定的问题，法院审理案件应当全面审查。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。泉水社区辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.（2013）江宁汤民初字第681号民事判决认定，泉水社区与泉水豆制厂及案外人香泉公司签订的租赁合同约定的期限均超过金陵监狱与泉水社区约定的租赁期限，超过的部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第30条的规定，上诉人自上述判决生效以后一直占有使用租赁物，并自2013年1月1日起没有向泉水社区支付租赁费，因此一审法院要求上诉人支付租赁费符合法律规定。2.关于泉水豆制厂承担10%的责任是否错误，不属于本案的审理范围。关于各方当事人的过错责任，在一审法院（2016）苏0115民初031号判决书、南京市中级人民法院（2017）苏01民终6420号民事判决及江苏省高级人民法院（2018）苏民申1197号民事裁定中均已经认定超过部分的约定无效，受到的损失由上诉人自行承担10%的责任，该认定并非本案一审法院判决内容，不属于本案的审理范围；3.一审法院认定上诉人转租系经泉水社区同意，无法律依据。上诉人的非法转租行为明显损害了泉水社区的租赁收益，其获得的非法收益应当归还泉水社区。综上，请求驳回上诉，维持原判。金陵监狱辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。金陵监狱与上诉人没有合同关系，不是适格被上诉人，也不是一审的适格被告，与泉水社区不承担连带责任。且金陵监狱的出租行为合法，合同内容合法，签订合同的目的也是为充分利用社会资源，金陵监狱在本案中不应当承担任何的法律责任。泉水豆制厂向一审法院起诉请求：1.判令泉水社区赔偿其损失1114586.9元（其因泉水社区原因需赔偿香泉公司扩建房屋456572.1元，构筑物259648.2元，装饰装修改造112314.6元，机器设备51417元，设备拆卸、搬迁运输、安装费用184635元，运输费用50000元）；2.判令泉水社区赔偿其损失的诉讼费以及评估费14768元；3.判令金陵监狱承担连带责任；4.判令泉水社区、金陵监狱承担本案诉讼费用。泉水社区向一审法院反诉请求：1.判令泉水豆制厂支付房屋使用费（2013年1月1日起至2017年12月31日止为250000元，自2018年1月1日起按照每年50000元标准计算至实际迁让之日止）;2.判令泉水豆制厂返还违法转租的租金收益1000000元（自2005年8月1日起按照每年100000元标准计算至2015年7月31日止）；3.判令泉水豆制厂承担反诉费用。一审法院认定事实：2003年7月1日，泉水社区（甲方）与泉水豆制厂（乙方）签订《关于租赁泉水村新工连厂房的协议》一份，约定甲方现有新工连处闲置厂房及其他辅助用房8000平方米左右，占地面积近30亩，为使其得以充分利用，以更好地发展地方经济，经乙方实地勘查，予租赁此处加工生产豆制品、食品、饮料等产品；租赁期为20年，即自2003年7月1日至2023年6月30日；乙方在租赁期间，每年交纳甲方租赁费5万元，在本协议签订时交当年度租赁费的50%，余下部分于年底前结清，以后年度租赁费均在当年度的12月31日前足额付清；乙方在租赁期间，可以根据生产需要对厂房及辅助用房进行相应的改造和修缮，费用由乙方自理；乙方在租赁期满后，在同等条件下可以有优先续租权，如不再续租，则乙方应将厂房及辅助用房完好地无偿交付给甲方，不得将装修和自建的设施拆除破坏，乙方可以将可移动的资产自行处理；在协议履行期间，如遇不可抗拒因素不能继续履行协议，不属违约，若由于甲方需要或其他因素需征用该地块的，或由于乙方需解除本协议，双方应各自提前六个月通知对方，并协商解决有关善后事宜，若一方无正当理由违约造成对方损失的，应由另一方给予赔偿。泉水社区按合同履行了交付租赁物的义务。前述协议中约定的租赁物系泉水社区自金陵监狱处租赁。2006年，金陵监狱（甲方）及泉水社区（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定在乙方辖区内原象山鸡场（属甲方所有）有房屋两幢，自1994年开始由乙方租用，现经乙方与甲方商议，决定由乙方继续承租，租用期间乙方负责对该房屋的维修和管护，经甲方同意，乙方可根据实际需要对房屋进行维修及改造；乙方在承租期内，经甲方同意，可在甲方权属范围内建设相应的房屋及配套设施；租赁期限为5年，即自2006年1月1日起2010年12月31日；租赁费用为每年3000元，于每年的1月25日前将租赁费一次性支付给甲方。两份租赁合同所涉的象山鸡场房屋、新工连房屋为同一地点。2005年7月30日，泉水豆制厂（甲方）与香泉公司（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将坐落于南京市江宁区麒麟街道泉水村东南角的原养猪场，建筑面积约3000平方米租赁给乙方，租赁期限自2005年8月1日起至2022年7月31日止；甲方将房屋及用地租赁给乙方作豆制品加工厂，乙方在租赁期间如果需要改变租赁用途或转租他人，必须经甲方书面同意后方可实施；乙方在租赁期间每年给甲方租金100000元。泉水豆制厂租赁给香泉公司的房屋系其自泉水社区承租房屋的一部分。泉水豆制厂、香泉公司在租赁期间内对租赁物进行了改建、装修，并进行了扩建。涉案租赁物距离泉水社区约2公里。2012年8月，金陵监狱以泉水社区为被告，以江世好、香泉公司为第三人向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年3月16日作出（2013）江宁汤民初字第681号民事判决，认定：金陵监狱与泉水社区之间的租赁合同有效，金陵监狱于2012年2月14日发函给泉水社区，要求终止双方的合同关系，双方的租赁合同于2012年2月14日解除；泉水社区与江世好、江世好与香泉公司签订的租赁合同约定的租赁期限均超过金陵监狱与泉水社区约定的租赁期限，超过的部分应无效。判决：一、金陵监狱与泉水社区的房屋租赁协议于2012年2月14日解除。二、江世好、香泉公司于判决发生法律效力之日起60日内将原象山鸡场范围内的土地、房屋返还给金陵监狱。三、泉水社区于判决发生法律效力之日起60日内给付金陵监狱2011年1月1日至2012年2月14日的房屋租赁费3361.64元，并按50000元/年的标准给付金陵监狱2014年2月15日起至江世好、香泉公司将原象山鸡场范围内土地、房屋返还给金陵监狱之日止的占有使用费。四、驳回金陵监狱的其他诉讼请求。香泉公司、江世好不服前述判决，向南京市中级人员法院提起上诉，南京市中级人民法院于2015年7月2日作出（2015）宁民终字第2988号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年2月，香泉公司以泉水豆制厂、泉水社区、金陵监狱为被告向一审法院提起诉讼，请求判令泉水豆制厂、泉水社区、金陵监狱共同赔偿各项损失10638491元（厂房等不动产损失2410000元、生产设备包括污水处理设备损失2000000元、设备拆卸、搬迁运输、安装费用900000元、重新租赁厂房租金差额损失4200000元、营业损失928491元、工厂人员补偿损失200000元）。一审法院于2017年5月26日作出（2016）苏0115民初2092号民事判决，判决泉水豆制厂向香泉公司赔偿损失1114586.9元，并由泉水豆制厂负担案件受理费以及评估费14768元。香泉公司不服前述判决，向南京市中级人员法院提起上诉，南京市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）苏01民终6418号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年5月，泉水豆制厂以泉水社区、金陵监狱为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：1.泉水社区赔偿各项损失10702103元（房产损失1377903元、机器设备损失474200元、对外租赁损失800000元、重新租赁场地租金差价损失8050000元）；2.金陵监狱对前述损失承担连带赔偿责任。一审法院于2017年5月26日作出（2016）苏0115民初6031号民事判决，认定由泉水社区赔偿泉水豆制厂超过泉水社区与金陵监狱租赁期限的部分的约定无效受到损失的90%，判决：泉水社区向泉水豆制厂赔偿损失851892.6元；驳回泉水豆制厂其他诉讼请求。泉水豆制厂不服前述判决，向南京市中级人员法院提起上诉，南京市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）苏01民终6420号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年11月，泉水豆制厂向一审法院提起本案诉讼。泉水豆制厂未向泉水社区支付2013年1月1日起的占有使用费。审理中，金陵监狱陈述：至2017年12月底，泉水豆制厂以及香泉公司已经符合其迁让要求，设备均已经拆除；鉴于泉水豆制厂以及香泉公司的实际情况，自2018年1月1日起其同意泉水豆制厂以及香泉公司将剩余部分物品摆放在涉案租赁物；其放弃依据（2013）江宁汤民初字第681号民事判决对泉水社区申请强制执行房屋租赁费以及占有使用费。一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。本案中，泉水社区与泉水豆制厂签订的租赁合同约定的租赁期限超过金陵监狱与泉水社区约定的租赁期限，超过部分的约定无效，生效判决已经认定泉水豆制厂因超过部分的约定无效受到的损失由泉水社区赔偿90%。（2016）苏0115民初2092号案件中，泉水豆制厂因泉水社区原因经一审法院判决向香泉公司赔偿损失1114586.9元，并由泉水豆制厂负担案件受理费以及评估费14768元，该两项属于泉水豆制厂因无效导致的损失，应由泉水社区赔偿1016419.41元。泉水豆制厂要求金陵监狱对损失承担连带责任的请求，金陵监狱非泉水豆制厂租赁合同的相对方，泉水豆制厂要求金陵监狱承担连带责任没有法律依据，一审法院不予支持。关于泉水社区主张的房屋使用费，泉水豆制厂以及其转租的香泉公司一直占有使用涉案租赁物至2017年12月底，泉水豆制厂应向泉水社区支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费250000元。2018年1月1日起，涉案租赁物由金陵监狱许可泉水豆制厂及香泉公司摆放部分物品，泉水社区主张该日后的房屋使用费没有依据，一审法院不予支持。关于泉水社区要求返还的租金收益。泉水豆制厂将部分租赁物转租给香泉公司，香泉公司在涉案租赁物经营十余年时间，且泉水社区与涉案租赁物仅相距2公里，泉水社区知道或者应当知道泉水豆制厂转租部分租赁物给香泉公司，泉水社区在2014年之前从未提出异议，应当视为其同意转租，故泉水社区主张返还违法转租的租金收益没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会向南京泉水豆制食品厂赔偿损失1016419.41元；二、南京泉水豆制食品厂向南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会支付房屋使用费250000元；上述一、二项相抵后，南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会于判决发生法律效力之日起十日内支付南京泉水豆制食品厂766419.41元；三、南京泉水豆制食品厂的其他诉讼请求；四、驳回南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费14964元，反诉案件受理费8025元，合计22989元，由泉水豆制厂负担3101.4元，泉水社区负担19887.6元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：关于泉水豆制厂、香泉公司是否系泉水社区引进的招商引资企业，泉水豆制厂提交了泉水社区官方网站网络截屏打印件，证明泉水豆制厂与香泉公司都是招商引资的公司，并不是泉水豆制厂跟香泉公司签订的合同，其只是按照泉水社区的指令做的。泉水社区认为，泉水豆制厂提供的网络截图打印件，无法证明网站为泉水社区所有，相关内容亦与实际情况不符，不能证明上诉人与香泉公司属于招商引资，对该证据的三性不予认可。本院经审查认定，泉水豆制厂提交的泉水社区官方网站截屏打印件，通过登录互联网可即时查询到相关信息，故对该证据的真实性予以确认，但该证据只能证明该社区网站上有“引进南京香泉食品有限公司”的字样，并不能证明系泉水社区安排泉水豆制厂转租厂房给香泉公司，故对泉水豆制厂提供该证据的证明目的不予确认。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据生效的（2013）江宁汤民初字第681号民事判决书认定，被上诉人泉水社区与被上诉人金陵监狱之间的房屋租赁协议于2012年2月14日解除，江世好系上诉人泉水豆制厂的经营者，其与泉水社区、香泉公司分别签订的租赁合同中超过泉水社区与金陵监狱约定的租赁期限的部分无效，江世好应将承租的土地和房屋返还金陵监狱，故泉水社区自2012年2月14日起对案涉房屋和土地不再享有承租权，泉水社区与泉水豆制厂（江世好）之间的租赁合同亦随之终止履行。泉水社区不再享有承租权，生效的民事判决书亦确认江世好应直接将承租的土地和房屋返还给金陵监狱，故泉水豆制厂占有土地和房屋侵犯的不是泉水社区的权利，而是金陵监狱对案涉土地和房屋占有使用的权利。生效的法律文书虽认定泉水社区应当向金陵监狱支付江世好、香泉公司返还房屋前的占有使用费，但该认定系基于泉水社区与金陵监狱之间解除合同后的返还义务，其作为承租人本应对出租人承担交还房屋的义务，其转租房屋亦应对次承租人逾期腾房所产生的房屋使用损失承担连带赔偿责任，故对于泉水豆制厂逾期腾房期间的占有使用费损失，泉水社区无权再以出租人的身份主张，只有在其按该民事判决书履行赔偿义务后，方可向泉水豆制厂追偿。但在泉水社区未实际履行赔偿前，其并无损失产生，亦无相关权利受到侵害，并不当然享有向泉水豆制厂主张逾期腾房占有使用费的权利。一审法院支持泉水社区向泉水豆制厂主张逾期腾房期间的占有使用费的诉讼请求，确有不当，本院予以纠正。关于泉水豆制厂是否应当自行承担相关损失10%的民事责任，生效的（2016）苏0115民初2092号民事判决已经作出认定，本院二审判决及江苏省高级人民法院再审裁定均予以了确认，泉水豆制厂在本案审理中再次提出异议，并未提供新的事实和理由，本院不予采纳。关于泉水社区一审主张的转租收益，无事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，泉水豆制厂的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律确有不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初19175号民事判决第一项；二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初19175号民事判决第二、三、四项；三、驳回南京泉水豆制食品厂的其他诉讼请求；四、驳回南京市江宁区麒麟街道泉水社区居民委员会的全部反诉请求。一审本诉案件受理费14964元，由泉水豆制厂负担1496.4元，泉水社区负担13467.6元；一审反诉案件受理费8025元，由泉水社区负担。二审案件受理费6744元，由泉水豆制厂负担2099元，泉水社区负担4645元。本判决为终审判决审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年九月二十日书记员  倪 辉