河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初1241号原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人：许××董事长。委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。被告:王景现，男，汉族,1972年6月14日出生，住河南省汝州市，现住洛阳市洛龙区。上列原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）委托代理人许文、被告王景现到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告宝龙置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房预售合同》已经于2017年2月9日解除，被告办理的物权预告登记于2013年12月13日失效。判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-1304号商品房的预售合同登记备案注销手续。2、判令被告立即将洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-1304号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除；3、判令被告从2017年3月11日起至2017年3月25日共15天，每日按照总房款651498元的万分之五向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金4886元。4、判令被告从2017年3月26日起每日按照总房款651498元的万分之五向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2018年2月原告应支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金107497元）。5、判令被告从2013年8月10日收房之日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（每套每月按1000元,暂计算至2018年2月10日共54个月房屋使用费为54000元）。6、判令被告按照总房款651498元的20%支付违约金130300元。7、判令被告归还原告代被告偿还银行的贷款27731.09元，从2016年9月28日起按照银行同期逾期贷款利率计算至实际归还完毕之日的扣划款的利息。8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用。9、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实和理由：2012年5月29日原、被告签订《商品房预售合同》，购买原告位于洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-1304号商品房，面积132.06平方米，总房价款为651498元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款195498元，按揭款456000元。2013年4月，中国银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立了《个人一手房贷款合同》，约定银行向被告提供贷款456000元，用于购买上述商品房，被告以所购原告的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。银行如约发放贷款后，被告未如约履行还款义务。银行于2016年9月28日扣划原告帐户存款13838.76元。2016年10月11日原告通过特快专递向被告邮寄了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2017年2月6日原告通过特快专递向被告邮寄了《解除合同告知函》。随后，银行又于2017年2月24扣划原告帐户13892.33元，以上共计截止2017年2月底共扣划原告帐户存款27731.09元。依据《商品房预售合同》附件四第十三条“购房合同的解除5.（1）买受人已配合出卖人到房地产主管部门办妥购房屋合同注销登记手续。（3）如买受人已实际接收了该房屋的，则其应承担实际接收该房屋期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同区域的通常租金标准确定。如买受人已实际入住该房屋的，则买受人还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人，此前发生的水、电、燃气、通讯、物业管理等所有费用，均由买受人承担；若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人已放弃一切权利，出卖人有权处理而不必对此负责。上述费用及出卖人将房屋恢复到交付状态所需的费用，出卖人有权从应向买受人退还的房款中现行扣除。6、买受方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥上述第5项所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1％向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受方主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十一条“按揭担保，第1项“在出卖人为按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任的，并起诉出卖人或划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被起诉金额或被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20％追究买受方违约金：（i）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ii）出卖人被起诉或代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10％。另外第十五条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，异地以特快专递发出后第3日为送达日，故双方签订的《商品房预售合同》已经于2017年2月9日解除。被告2013年8月10日收房。2013年9月13日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了，包含本案房屋在内的开元大道219号第I－3幢洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登记于2013年12月13日失效。综上所述，为维护原告合法权益，防止损失进一步扩大，原告诉至法院，望判如所诉。被告王景现辩称：原告所述是事实。经审理查明：2012年5月29日，原、被告签订编号为YS0150345的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-1304号商品房，建筑面积132.06平方米，以总价款651498元出卖给被告，被告给付首期款195498元，其余房款456000元由被告于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至原告账户。《商品房预售合同》附件四第十三条补充协议购房合同的解除第5项中约定，被告已配合原告共同到房地产主管部门办妥购房屋合同注销登记手续；如被告已实际接收了该房屋的，则其应承担实际接收该房屋期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同区域的通常租金标准确定。如被告已实际入住该房屋的，则被告还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还原告，此前发生的水、电、燃气、通讯、物业管理等所有费用，均由被告承担；若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人已放弃一切权利，原告有权处理而不必对此负责。上述费用及原告将房屋恢复到交付状态所需的费用，原告有权从应向被告退还的房款中先行扣除。第6项约定被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合原告办妥上述第5项所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1％向原告支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受方主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”第二十一条第1项“在出卖人为按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并起诉出卖人或划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被起诉金额或被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20％追究买受方违约金：（i）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ii）出卖人被起诉或代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10％。同时，第十五条第2项约定如果通知以特快专递形式送达，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日。合同一方按照另一方在购房合同中所留地址和联系人投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。2013年4月18日，中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）与原、被告三方订立《个人一手住房贷款合同》，约定银行向被告提供贷款456000元，用于购买上述商品房,被告以所购的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。该借款合同签订后，中行洛阳分行依约给被告发放了贷款456000元。但被告未按约定履行还款义务，截止2017年2月，原告代被告向中行洛阳分行偿还贷款共计27731.09元，具体代偿明细如下：2016年9月28日13838.76元、2017年2月24日13892.33元。2016年10月11日，原告通过特快专递向被告送达了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》。2017年7月26日，原告通过特快专递向被告送达了《解除合同告知函》，告知被告双方合同解除并要求被告30日内办理商品房预售登记备案注销手续。另查明：被告于2013年8月10日接收房屋。2013年9月13日洛阳市房管局给原告办理了包含本案房屋在内房屋产权证，但被告至今未办理涉案房屋的房产证，又因被告王景现涉及其它诉讼，该房屋被司法查封。为委托律师代理本案，原告向河南王城律师事务所支付律师服务费16236元。庭审中，原告表示放弃诉讼请求第二项中要求被告承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告未按时足额履行还款义务，导致原告向其发出解除合同通知，本院对《商品房预售合同》已经解除予以确认。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理相关手续。原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告所欠银行贷款之义务。银行贷款还清之后，应办理房屋登记注销手续。双方所签《商品房预售合同》附件4第十五条约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，故双方签订的《商品房预售合同》于2017年7月29日解除。依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，被告没有在可进行不动产登记之日起三个月内办理房产证，故预告登记于2013年12月14日失效。因被告违约造成双方合同解除，按照双方合同约定，被告应将案涉房屋恢复原状后返还原告。合同中约定被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合原告办妥商品房预售合同登记备案注销手续的，每逾期一日，按总房价款的0．1％向原告支付违约金，本案中原告主张按照总房价款0.05%的标准支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金，本院予以支持，由于本案《商品房预售合同》于2017年7月29日解除，故按照合同约定被告应从2017年8月30日起，每日按照总房款的0.05%向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止。原告要求被告按每月1000元支付2013年8月10日收房之日起至实际返还房屋之日租金，但对于租金支付标准并未举证，该诉求本院不予支持。原告要求被告按总房款的20%支付违约金130300元有合同依据，对该项诉求本院予以支持。原告要求被告偿还银行扣划原告的存款本息有事实及合同依据应予支持。因被告违约造成原告因此支出的诉讼费、保全费、律师费依照双方合同及法律规定被告应予承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、确认原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告王景现于2012年5月29日签订的《商品房预售合同》于2017年7月29日解除，被告王景现办理的物权预告登记于2013年12月14日失效。被告王景现应配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-1304号商品房的预售合同登记备案注销手续；二、被告王景现应于本判决生效后十五日内将洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-1304号商品房返还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；三、被告王景现应在本判决生效后十日内，按照下列计算方式向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金：从2017年8月30日起，每日按照总房款651498元的0.05%向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止。四、被告王景现应在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同的违约金130300元；五、被告王景现应在判决生效后十日内偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司截止2017年2月代其偿还银行的贷款本息27731.09元并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部代偿款完毕之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中“具体代偿明细”所列出的日期为准）；六、被告王景现于本判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付律师费16236元；七、被告王景现应向原告支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告王景现房款时先行扣除；驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6366元，减半收取3183元，保全费2142元，由被告王景现负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 李 雪二〇一八年九月十一日书记员 郭佳瑶