东乌珠穆沁旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2525民初761号 原告：杨杰，男，1988年9月23日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区。 被告：徐建文，男，1969年1月30日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区赤峰市。 被告：闫子孝，男，1958年7月13日出生，汉族，原籍：内蒙古赤峰市，无固定职业，现住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。 被告：赤峰巨恒建筑工程有限责任公司，住所：内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗经棚镇锡东路东小井街。 法定代表人：李强，职务：董事长。 委托诉讼代理人：阴发强，内蒙古奥星律师事务所律师。 被告：东乌珠穆沁旗住房和城乡规划建设局，机构地址：东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇行政办公区。 法定代表人：包海明，职务：局长。 委托诉讼代理人：张岳岭，东乌珠穆沁旗住房和城乡规划建设局房屋征收办公室主任。 被告：东乌珠穆沁旗兴泰置业有限公司，住所：内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌镇宝力根街电力新区。 法定代表人：刘大欢，职务：总经理。 第三人：张卫东，男，1987年2月6日出生，汉族，现住内蒙古自治区。 原告杨杰与被告徐建文、闫子孝、赤峰巨恒建筑工程有限责任公司（以下简称"赤峰巨恒公司"）、东乌珠穆沁旗住房和城乡规划建设局（以下简称"东乌旗住建局"）、东乌珠穆沁旗兴泰置业有限公司（以下简称"东乌旗兴泰公司"）、第三人张卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨杰及被告闫子孝的委托诉讼代理人高晓东、被告赤峰巨恒公司的委托诉讼代理人阴发强、被告东乌旗住建局的委托诉讼代理人张岳岭、第三人张卫东到庭参加诉讼。被告徐建文、东乌旗兴泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，故依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 杨杰向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判决四被告履行原、被告所签订的《房屋买卖合同》；2.请求人民法院依法判决四被告因未按时如约履行购房合同而给原告造成的利息损失（本金按10万元计算，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，期间从2015年8月1日至人民法院判决之日止）；3.请求人民法院依法判决四被告给付违约金8450.00元；4.请求人民法院依法判决本案的诉讼费以及因此案而发生的其他实际费用全部由被告承担。事实和理由：2014年12月初，原告得知由被告赤峰巨恒公司和东乌旗住建局共同开发的东乌旗思赫腾步行街商住小区的6号楼，因资金短缺，提前出售抵顶工程款的楼房。原告经与被告赤峰巨恒公司和东乌旗住建局核实后，于2014年12月29日将筹集到的10万元购房款交付给该项目部经理徐建文，并于当日签订了一份《房屋买卖合同》（具体楼层为二单元301室）。该楼房直到2018年年初才真正完工，通了水、暖、电。当原告准备交付剩余房款时，得知该房屋又被被告闫子孝另售他人。为了维护原告的合法权益，现诉到法院。 徐建文未提出答辩意见。 闫子孝辩称，该楼房的销售人是徐建文，而非闫子孝，依据合同相对性原则，闫子孝并不存在交付房屋并承担违约责任的情况，原告与徐建文签订的合同应属于无效合同，所以原告要求的各项诉讼请求不能成立。鉴于徐建文将该房屋出售张卫东后又销售给原告杨杰，已经明显构成刑事犯罪，建议法院将案件移送公安机关侦查。 赤峰巨恒公司辩称，关于本案原告的诉讼请求，作为巨恒公司从未和本案原告签订过任何合同书，所以我们不存在履行这一说法，至于诉讼请求第二项，因为与原告没有签订合同，所以合同中的履约行为与我公司无关，也就没有第三项诉讼请求。赤峰巨恒公司是被本案被告闫子孝借用挂靠资质，我们没有真正参与施工，所以本案原告的诉讼请求与巨恒公司无关，因为本案原告要求四被告履行所谓合同，那么根据合同相对性原则，谁签合同找谁。 东乌旗住建局辩称，1.不同意履行合同，我们住建局和赤峰巨恒公司按照双方签订的承包发包合同，已经全部履行。六号楼开发签订是我单位和巨恒公司签订的开发建设合同，按照会议纪要，抵顶楼房是付给巨恒公司的；2.依法取得房屋预销售许可是2016年9月14日，而原告和徐建文签订房屋买卖合同是2015年，原告在被告尚未取得预销售的情况下签订房屋买卖合同，我认为是不受法律保护的。 被告东乌旗兴泰公司未提出答辩意见。 张卫东述称，徐建文通过朋友说要借钱，我商量后直接把房子买了，卖给我的房子就是原告起诉的涉案房屋。2018年1月份左右我去看房子，原告说房子是他的。2017年1月13日，我和徐建文签订过一个手签合同，还有一个网签合同，都是2017年1月12日签订的，我已交了20万元房款。后经与原告电话联系，我俩协商谁都不要装修涉案房屋，等待开庭。但我出门回来他把门撬开，放了个床里面住人了，于是我直接把门锁换了，现在房子没有装修，我和原告也都没有入住。 经本院审理认定事实如下：被告东乌旗住建局为了解决东乌旗思赫腾步行街项目前期开发商所遗留的回迁问题，于2013年8月12日召开会议讨论研究了思赫腾步行街项目整治方案，形成了《关于研究思赫腾步行街项目整治工作方案的会议纪要》。该纪要的主要内容为：以解决思赫腾步行街项目部分被拆迁人回迁要求为中心工作，顺利完成40套住宅、10套商铺和50多套车库回迁目标；建成6#、7#、10#三栋住宅楼，S5商业楼和S7商住楼，完成相关配套设施建设和房屋销售，实现小区开发建设的完整性；东乌旗宏盛房地产开发公司以所建部分房屋抵顶施工单位工程建设款为主要发包方式。抵顶工程款的部分楼房位置、所建楼房工程造价和抵顶楼房价格经领导小组确定，由东乌旗宏盛房地产开发公司与施工企业签订建筑安装工程承包合同。该项目在推进过程中，被告东乌旗住建局将会议纪要中的东乌旗宏盛房地产开发公司变更为本案被告东乌旗兴泰公司。 被告东乌旗住建局借用东乌旗兴泰公司的开发资质，于2014年5月16日在被告东乌旗住建局办公地点签订了以东乌旗兴泰公司为发包方、赤峰巨恒公司为承包方的《建设工程施工合同》。 被告闫子孝借用被告赤峰巨恒公司的建设资质，于2014年5月27日以东乌旗住建局为甲方、赤峰巨恒公司为乙方签订了《东乌旗步行街6号商住楼开发建设合同》。该合同约定:甲方将东乌旗思赫腾步行街项目6号建筑面积4124平方米商住楼发包给乙方，项目以建成楼房抵顶施工费方式实施，由乙方全额垫资建设。按照《关于研究思赫腾步行街项目整治工作方案的会议纪要》，乙方建设项目施工费按照国家预决算标准执行（框架1700.00元/平方米，砖混1350.00元/平方米），以建成后的房屋抵顶乙方施工费，房屋抵顶价格为商住楼商业一层5000.00元/平方米，住宅2000.00元/平方米；甲方可以通过挂靠的房地产开发企业名义，协助乙方销售抵顶房屋、签订交易合同及办理房屋销售相关产权手续，销售收入由乙方自行收回；乙方必须确保于2014年6月正常开工，于2014年10月30日前竣工交付使用。2014年9月，甲乙双方签订了《东乌旗步行街6号商住楼建设补充合同》，约定："甲方发包给乙方为建筑面积框架部分为：684.24平方米×1700.00元＝1163208.00元，砖混部分为3439.76平方米×1350.00元＝4643676.00元，两项发包总价为5806884.00元。最终以审计后决算为准，多退少补。施工费用现房抵顶。（见附表）"。 2014年9月19日，以被告闫子孝为甲方、被告徐建文为乙方签订了《东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程承包合同》。合同约定，被告闫子孝将其挂靠承建的东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程以每平方米1200.00元的价格发包给被告徐建文，采取包工包料的大包形式；总工程款的50%以现金或材料抵顶给付，另50%以房源替代，房产的一切证照由甲方负责给乙方办理；房价定为底商5000.00元/平方米，住宅2000.00元/平方米，至于底商或住宅由乙方任选，住宅按单元给付。约定工程的完工日期为2015年7月30日。 2014年12月29日，被告徐建文、李宗庆以赤峰巨恒公司第二项目部为出售方（甲方）与购买方原告杨杰（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定："一、甲方自愿将位于东乌旗乌里雅斯太镇思赫腾步行街商住6号楼二单元301室建筑面积109.56平米，楼房出卖给乙方。二、双方一定上述房地产及附属建筑物总价格为壹拾捌万伍仟元整，（￥：185000.00）元。三、乙方于2014年12月29日向甲方一次性支付房屋款。壹拾万元元整。（￥：100000）元，此房款为二次性付清。余款到甲方将房屋交付乙方使用后，一次性付清。四、甲方保证该房产合法权属清楚，有合法的土地使用全，甲方保证在盖楼办证时积极提供协助。若甲方原因造成产权不能办理的一切费用及法律后果由甲方承担。五、办理房产手续所产生的有关税费由乙方承担。六、甲方应在2015年8月份将该房产交付给乙方（此房交付为毛坯房），无任何担保，抵押，房产瑕疵。七、本合同签订后如一方违反本合同条款该方应向对方支付5%的违约金。八、附加条款此房每平米1700元，实际面积以房产测绘为准，最后结算时，乙方扣回甲方2000元......。甲方：徐建文、李宗庆乙方：杨杰见证人签字：陈志启2014年12月29日。"。在甲方处盖有"赤峰巨恒建筑工程有限责任公司第二项目部"的印章。被告徐建文在合同的尾部写有："楼房每平米价钱按合同不变，甲方同意乙方装修，出现任何后果由甲方徐建文负全责。徐建文2018年1月31日"。合同签订当日，原告杨杰向被告徐建文交付房款100000.00元，被告徐建文向原告杨杰出具100000.00元的"收据"。 2017年1月13日，徐建文为出售方（甲方）与购买方张卫东（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于东乌旗三区锡林街思赫腾步行街回迁楼6号楼-D-3-302，建筑面积为109.82平米，每平米2400元，房屋总价格为263568.00元出售给乙方，乙方于2017年1月12日前支付房款263568.00元。......。徐建文出具加盖了赤峰巨恒公司公章263568.00元的"收款收据"。第三人张卫东于2017年1月12日在东乌珠穆沁旗房地产管理所办理了"房屋预告登记证明"。 2018年1月8日，徐建文以赤峰巨恒公司为出售方（甲方）与购买方张卫东（乙方）签订了《购房协议书》，约定：甲方将东乌旗步行街住宅6号楼3单元302室，建筑面积为109.82平方米，2400.00元/每平米出售给乙方，......。合同签订当日，徐彦霞向张卫东出具了263568.00元的《收据》。2017年1月12日以被告东乌旗兴泰公司为出卖人、第三人张卫东为买受人对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》（网签）。 另查明，涉案房屋单元号在测绘前系从西数二单元301室，测绘后房屋单元号系从东数三单元302室。此房屋原告及第三人均未装修入住。 还查明，1.2016年9月14日，被告东乌旗兴泰公司取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》；2.涉案房屋测绘建筑面积为109.82平方米；3.东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼至本案开庭时未经综合验收；4.东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼的产权尚未办理在东乌旗兴泰公司的名下；5.涉案房屋在被告东乌旗住建局抵顶赤峰巨恒公司工程款房屋范围内。 上述事实，有被告东乌旗住建局《关于研究思赫腾步行街项目整治工作方案的会议纪要》、《建设工程施工合同》、《东乌旗步行街6号商住楼开发建设合同》、《东乌旗步行街6号商住楼建设补充合同》、《东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程承包合同》、《房屋买卖合同》、《收据》、《购房协议书》、《商品房买卖合同》（网签）、《商品房预销售许可证》、测绘面积明细（图）、"房屋预告登记证明"予以证实。 本院认为，本案的争议焦点：一、关于被告徐建文、李宗庆以赤峰巨恒公司第二项目部为出售方与购买方原告杨杰签订的《房屋买卖合同》、被告赤峰巨恒公司与第三人张卫东签订《房屋买卖合同》两个合同的效力问题。此两份合同均系涉案当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立且有效。被告闫子孝认为原告杨杰与被告徐建文签订的《房屋买卖合同》属于合同无效的抗辩主张。因被告闫子孝与被告徐建文签订的《东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程承包合同》中约定以50%房源替代，并没有明确约定用确定的房屋抵顶工程款，故不能以被告闫子孝事后是否认可来确定被告徐建文有无处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定："当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"。本案中，即便被告徐建文无处分权，也不能当然认定合同无效。所以，被告闫子孝主张《房屋买卖合同》无效的理由不成立；二、关于两份《房屋买卖合同》均有效，如何履行的问题。被告徐建文、李宗庆以赤峰巨恒公司第二项目部为出售方与原告杨杰签订《房屋买卖合同》的时间为2014年12月29日，以徐建文为出售方（甲方）与购买方张卫东（乙方）签订《房屋买卖合同》的时间虽为2017年1月13日，但"收款收据"上加盖了赤峰巨恒公司公章，且第三人张卫东于2017年1月12日在东乌珠穆沁旗房地产管理所办理了"房屋预告登记证明"。《中华人民共和国物权法》第二十条规定："第三人签订买卖房屋或者其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。......。"。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现债权。故原告要求履行合同的主张本院不予支持，原告杨杰可以通过解除合同等救济途径解决纠纷；三、关于原告杨杰请求人民法院依法判决四被告因未按时如约履行购房合同而给原告造成的利息损失及违约金。对此，鉴于原告杨杰与被告徐建文签订的《房屋买卖合同》合同目的无法实现，故就利息损失及违约金可在要求解除合同时一并主张；四、关于被告徐建文对赤峰巨恒公司是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定："行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。"。本案中，被告徐建文系东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼的实际施工人，对外表现为赤峰巨恒公司为施工单位，被告徐建文没有经过被告赤峰巨恒公司的授权，以赤峰巨恒公司第二项目部的名义出售房屋，属于无权代理。原告杨杰有理由相信被告徐建文有代理权，被告徐建文的代理行为有效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告杨杰的诉讼请求。 案件受理费4170.00元，由原告杨杰承担。 如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判长 付 云 忠 审判员 韩 曙 光 审判员 牧仁高娃 二〇一八年九月三日 书记员 金 婷 婷