福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初4503号 原告：廖申，女，1954年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：张茂强，男，1991年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈小山，福建合贤律师事务所律师。 第三人：郭石榕，男，1952年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告廖申与被告张茂强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日作出（2016）闽0203民初17497号民事判决。被告张茂强不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）闽02民终2909号民事裁定，发回重审。本院在审理中通知郭石榕作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖申，原告廖申及第三人郭石榕的委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵，被告张茂强的委托诉讼代理人陈小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖申向本院提出诉讼请求：1．解除廖申与张茂强于2016年4月23日签订的编号为0000971的《房产买卖协议》；2．张茂强已支付的定金500000元归廖申所有；3.张茂强立即将厦门市禾祥西路146号706室房屋返还给廖申并支付房屋占有使用费（按每月4500元的标准，自2016年10月10日起计算至实际返还房屋之日止）及物业管理费1490元。 事实和理由：厦门市禾祥西路146号706室房屋（以下均称讼争房屋）系廖申与郭石榕结婚后所购置。在订立本案合同前，廖申的同学黄某称张茂强为了子女入学急需购买讼争房屋，廖申长年从事交易工作，听这话后当即答应，并委托黄某与厦门市淘屋房地产代理有限公司（以下简称淘屋公司）的郑某处理相关事宜。2016年4月23日，廖申随黄某一起到淘屋司处与张茂强签订了一份编号为0000971的《房产买卖协议》，约定：廖申（作为甲方）将讼争房屋出售给张茂强（作为乙方），成交总价为2600000元；张茂强于2016年6月30日前付清购房定金500000元、2016年10月10日前付清全部购房款（含定金）；双方于2016年10月10日前办理交易过户登记手续，若2016年10月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。该合同第十二条约定“违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。……若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方（即淘屋公司），甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过三日未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担悔约责任。”、第十七条约定“甲乙双方约定2016年10月10日前（乙方支付完全部购房款当天）办理全权委托公证或二手产权过户，甲方同意全权委托的受托人及二手交易的产权人由乙方指定，甲乙双方约定购房定金为人民币伍拾万元整，2016年4月23日支付购房定金贰拾万，2016年6月30日前支付购房定金叁拾万；所有的购房款以转账形式支付，甲方为实收”。 张茂强分别于2016年4月23日、2016年7日4日通过案外人颜志杰向廖申支付购房定金200000元、300000元。廖申在收到第二笔购房定金当日将讼争房屋的钥匙交给张茂强。 2016年9月1日、2016年10月5日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市人民政府分别发布进一步实施限购政策的规定。2016年10月8日，廖申突然收到一条短信，问廖申为何约好到房管局办过户却没来，廖申因不知发短信的人是谁，回复“？？？”。次日，张茂强发短信称钱已备好，廖申即回复“已叫财务去银行查款到否？”；张茂强又改口要求先过户，接着拟了一条向记者曝光廖申的短信进行威胁，引起廖申不满，双方无法继续沟通。此后，黄某、郑某轮番要求廖申先办公证委托手续或让张茂强将钱转到郑某账户，但廖申一再表明按《房产买卖协议》第十七条约定执行，即张茂强支付完全部购房款后双方在办理过户手续或公证委托手续。但张茂强至今也没有付清全部购房款，只是一再催促廖申办理手续，张茂强的行为已经构成违约。因此现廖申依据《房产买卖协议》第十二条解除与张茂强签订的《房产买卖协议》并没收张茂强支付的定金500000元，并要求张茂强返还讼争房屋、支付房屋占有使用费及物业管理费。 张茂强辩称，1．《房产买卖协议》签订后，张茂强已经通过颜志杰支付廖申购房定金500000元，廖申在2016年7月4日将讼争房屋交付给张茂强，张茂强花费了40多万元进行装修。合同签订时，讼争房屋的价格约为每平方米28000元，到了约定的办理过户手续时间的2016年10月10日其价格已经上涨到约每平方米45000元，张茂强不可能去违约。2．张茂强及淘屋公司自始至终都是在积极履行合同，反而是廖申多次无故借口推脱履行合同，存在违约行为的是廖申而不是张茂强。2016年10月10日，张茂强让廖申发送银行账号，但廖申却未发给张茂强，当时张茂强已经通过颜志杰准备好了全部购房款，故张茂强不存在违约行为。合同未能继续履行是因为廖申不出面配合办理相关手续造成的。3．按照合同约定，2016年10月10日，双方当事人应配合办理三件事：一是买卖双方及中介一起到房管部门签订正式合同，特别是卖方需带全相关证件材料，二是买方当面支付购房余款，三是买方配合过户到指定名下或办理委托公证。因此，这个环节三方必须先到房管部门签订正式合同送件审核，看是否能过户，没问题后，由买方当场支付卖方购房款，卖方配合过户。而在张茂强、淘屋公司多次要求见面协商，廖申却多次借口推脱，经常联系不到，自始至终也未出面协商，致使张茂强对廖申的诚信产生疑虑，担心先将购房款支付给廖申，最后对方仍旧不配合办理过户登记手续。4．廖申提出解除合同并提起诉讼，但还未经法院判决生效，故讼争房屋还应由张茂强继续占有使用。若物业管理费应当由张茂强交纳，张茂强同意交纳。综上，请求法院驳回廖申的诉讼请求。 郭石榕述称，郭石榕对廖申签订《房产买卖协议》的情况并不知情，郭石榕不是该合同的一方当事人。廖申在2016年10月10日要求郭石榕一起去办理讼争房屋的过户手续，郭石榕表示同意。根据颜志杰在原一审、二审阶段的陈述，其称讼争房屋是要公证委托给他，而不是要过户给张茂强或颜志杰；可见张茂强所谓的到房管部门办理过户手续只是其捏造的毫无事实根据的一个虚假事实。张茂强没有按照合同约定支付购房款是客观事实，因此，郭石榕同意廖申的全部诉讼请求及意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 廖申与郭石榕于1981年12月31日登记结婚。厦门市禾祥西路146号706室房屋于2000年2月13日登记至廖申名下。 2016年4月23日，在淘屋公司的居间下，廖申（作为出售方、甲方）与张茂强（作为购买方、乙方）签订一份编号为000971号《房产买卖协议》，约定：甲方将上述讼争房屋出售给乙方，成交总价为2600000元；乙方于2016年6月30日前付清购房定金500000元、2016年10月10日前付清全部购房款（含定金）；双方于2016年10月10日前前往厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户登记手续，若在2016年10月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；甲方应于2016年7月1日前将讼争房屋交付给乙方使用。该合同第十二条约定“违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。……若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方（即淘屋公司），甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过三日未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担悔约责任。”、第十七条约定“甲乙双方约定2016年10月10日前（乙方支付完全部购房款当天）办理全权委托公证或二手产权过户，甲方同意全权委托的受托人及二手交易的产权人由乙方指定，甲乙双方约定购房定金为人民币伍拾万元整，2016年4月23日支付购房定金贰拾万，2016年6月30日前支付购房定金叁拾万；所有的购房款以转账形式支付，甲方为实收”。廖申还在该合同末尾甲方落款位置的下方签署了“郭石榕”的名字。丙方淘屋公司的郑某亦作为经办人在合同中签名。 上述合同签订后，张茂强分别于2016年4月23日、2016年7日4日通过颜志杰向郭石榕的银行账户支付购房定金200000元、300000元。廖申于2016年7月4日将讼争房屋交付给张茂强，张茂强亦对讼争房屋进行了装修，现讼争房屋仍由张茂强在占有使用。廖申支付了讼争房屋2017年的物业管理费1490元。 2016年10月8日，张茂强向廖申发送短信，内容为“不是约好去房管局吗”，廖申回复“？？？”；张茂强又发送短信“我是给你买房的小张啊，这边钱都找人准备好了，不是说今天办理过户手续吗？怎么您没过来啊”，廖申未回复。 2016年10月10日上午，张茂强向廖申发送短信，内容为“今天最后一天了，如果你不来过户，你就违约了”，廖申回复“已经让财务去银行查询款项到否？小伙子说话欠妥哦，想想吧”，张茂强回复“还是由颜志杰给你打款，我现在叫他打给你”、“卡号再发一遍过来确认一下”、“做人这么不讲信誉，出尔反尔，故意刁难别人，今天钱汇了再不配合办手续我明天去你家跟你公司拉横幅。让所有人都知道你是这样的人”，廖申未回复。 2016年10月10日下午，张茂强向廖申发送短信，内容为“你几点过来房管局，当面打款给你过户”、“速度回”、“今天我姐姐的儿子满月，我都没去，在厦门等你”，廖申回复“小屁孩没家教，找中介去吧”。张茂强又说“不说这些了，你过来，今天最后一天，钱我都准备好了，过来当面付清，你写个收条给我，然后办手续”，廖申回复“找中介，带我老公过去，或中介写都可以。我在主持论坛”、“这是中介的事情”；张茂强回复“速度，等下过户来不及了，5点就要关门了”，廖申回复“款到，明天早上过户一样。找中介，3：00开始没办回你了”。后张茂强又发短信提及要找者曝光，并说“晚上去你家找你”，廖申回复“我要后天回去，中介知道的，已约，想来就来，欢迎”；张茂强回复“那现在是什么情况什么时候去办手续”，廖申未回复。 2016年10月15日，张茂强向廖申发送短信，内容为“廖总你电话怎么又不接啊”。2016年10月17日，张茂强向廖申发送短信，内容为“你现在是什么意思？直接说”，廖申回复“款到，按合约执行”，张茂强回复“出来当面转给你，再办手续”，廖申回复“款到就办理过户给张茂强”，张茂强回复“我转给你，你等下不办理过户怎么办？有不见面转钱的道理吗？收条也要写给我啊”，廖申回复“按合约执行”。 2016年10月12日，淘屋公司的郑某发短信给廖申，内容为“廖总你好，我是中介小郑，你今天下午几点有空去办手续啊”，廖申回复“款进了吗”，郑某说“款他中午打到我这边，我打给你行吗”，廖申回复“下午庆福寺有个座谈也去不了”、“没必要吧，转来转去手续多。也不符合规定”，郑某说“那一天不是说钱转到我这边，然后由我担保转给你吗”，廖申回复“说说的”，郑某说“黄大姐没跟你说吗”，廖申回复“没有啊，你是中介这是违法的。黄大姐不懂”，郑某说“那他跟你说公证的事情嘛”，廖申回复“车来接我了，去吃素餐了”，郑某说“那我叫他直接把款打到你卡上，那中午能去办吗？就差不多半个小时到1个小时的时间就可以了”，廖申回复“中午宴请西安终南主持大和尚”，郑某说“那怎么办，我已经和对方都约好了，廖总下午没空的话傍晚时间和晚上也行”，廖申未回复。 2016年10月13日，淘屋公司的郑某发短信给廖申，内容为“廖总，事情要怎么处理，请你讲明白好吗”，廖申回复“现这站在龙岩，后天回厦门，最迟后天”，郑某说“那后天回厦门怎么处理”，廖申回复“还没想，没时间想”。 2016年10月15日，淘屋公司的郑某发短信给廖申，内容为“廖总今天什么时候回来”，廖申回复“少年宫开学会回来了”，郑某说“廖总，今天什么时候能跟买方见个面”，廖申回复“抱歉，刚看到，下星期找个时间坐一下吧。但是星期一不行，开例会。安排在星期三或者星期四较妥点，我们先见面吧，听听您的意见”，郑某说“今天星期六明天不行吗”，廖申回复“黄某知道的，星期六、日学生最多”，郑某说“或者是利用晚上时间可以吗”，当天廖申未再回复。 2016年10月17日，淘屋公司的郑某发短信给廖申，内容为“廖总！你时间确定了吗”，廖申回复“款到，按合约执行”，郑某说“当面转不行吗”，廖申回复“款到就办理过户给张茂强”。 2016年10月20日，淘屋公司的郑某发短信给廖申，内容为“廖总，还是没有时间出来见个面吗”，廖申回复“不是与黄某说好，款到，办理过户给张茂强”，郑某说“黄大姐不是说你这两天要找个时间出来跟我见面吗”、“那他款给你，你什么时候给他办过户”，廖申回复“会按合约执行的。说了多少遍了”，郑某说“合约现在约定的时间都已经过了”。 另查明，颜志杰名下中国建设银行账户（尾号6666）在2016年10月8日的余额为3770129.59元，在2016年10月20日的余额为2024223.48元。颜志杰在本案原一审阶段，接受本院询问时陈述，颜志杰与张茂强是亲戚关系，2016年9月底的时候，张茂强说要把讼争房屋公证委托给颜志杰，并让颜志杰支付购房款210万元左右，颜志杰准备好了购房款。后来去淘屋公司打电话给廖申让她出来办公证手续，廖申一直说她没时间；双方本来约好2016年10月7日左右去办理过户，但到了约定时间廖申又找借口推脱，让张茂强先付款，中介提出将购房款先转至中介处，办理完过户后再支付给廖申，但后来廖申又反悔了。2017年9月15日，颜志杰在接受厦门市中级人民法院询问时陈述，颜志杰名下尾号为6666的中国建设银行账户在2016年10月8日有大额款项变化，是因为张茂强说他购房要通过颜志杰的账户付款，颜志杰就筹了钱到这个账户，钱都准备好了，但是后面因为卖房人的原因没有支付。 审理中，廖申申请证人黄某出庭作证，张茂强申请证人郑某出庭作证。 黄某陈述，1．黄某其与廖申系同学关系。郑某在黄某居住的小区开中介，黄某将讼争房屋介绍给了郑某。后来郑某找了张茂强过来说张茂强要买学区房，黄某就介绍了廖申的讼争房屋。但张茂强后来拖延支付第二笔购房款，叫了一个不认识的姓颜（颜志杰）的人来付款，我们不可能和不认识的人做交易。2．2016年10月8日，黄某在中介那边，张茂强叫颜志杰过来，中介说颜志杰是张茂强的老板；黄某就说讼争房屋也不是你买，你怎么过来了；颜志杰说他是借钱给张茂强，要叫廖申去做公证。颜志杰当时有要求去过户，黄某就说你也不要一直逼廖申，你把购房款都支付给廖申就可以，钱到账户就可以去办过户。3．2016年10月10日，黄某一大早电话联系了廖申，廖申说她准备好了结婚证等手续。 郑某陈述，1．郑某是负责廖申与张茂强交易讼争房屋的居间人淘屋公司的经办人员。按照《房产买卖协议》的约定，2016年10月10日要到房管部门办理过户的送件审核，如果审核没有问题张茂强再支付剩余全部购房款。在此之前，张茂强找到郑某要求和廖申沟通办理手续的时间，当时廖申比较忙，廖申说回来后解决时间的问题。最后一次，廖申约我们在一个寺庙见面，当时廖申要求现把剩余购房款支付给她，等她有空再出来办理过户手续；张茂强则要求一起到房管部门去审核手续，等没有问题再支付款，双方未能达成一致意见。2．《房产买卖协议》之所以会约定第十七条的内容，是因为当时张茂强说他可能要截一部分钱，双方当事人协商确认后郑某就相应的内容手写上去了。3．2016年10月10日，讼争房屋是要过户给张茂强或他的配偶，再或者是能够购买讼争房屋的人。 本院认为，廖申与张茂强签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 双方当事人争议的焦点在于张茂强未向廖申支付剩余购房款是否构成违约。本院分析认为，张茂强至今向未向廖申支付剩余购房款2100000元并不构成违约，张茂强对此不存在过错。首先，《房产买卖协议》第十七条约定“甲乙双方约定2016年10月10日前（乙方支付完全部购房款当天）办理全权委托公证或二手产权过户，甲方同意全权委托的受托人及二手交易的产权人由乙方指定”，可见，张茂强支付剩余购房款与廖申办理讼争房屋权利转移登记手续是在同一天，但双方当事人并未进一步明确这两者之间的先后顺序。因此，根据该条款，并无法得出应由张茂强先支付剩余购房款后再由廖申办理讼争房屋权利转移登记手续的结论。其次，在双方当事人就支付购房款与办理讼争房屋权利转移登记手续的履行顺序发生争议的情况下，张茂强提出双方见面再共同去办理相关手续，并不会增加当事人不合理的负担，也有利于双方交易风险的防范，属于解决双方争议的较好方式。第三，从在案事实来看，自2016年10月8日起，张茂强确实具有支付剩余购房款的经济能力，并不受其是本人支付还是通过颜志杰支付的影响。第四，根据张茂强与廖申之间的短信内容，廖申与中介工作人员郑某的短信内容，均可以看出张茂强确实具有依约履行合同购买讼争房屋的意愿，并在积极履行。第五，根据短信内容，尽管廖申表示只要张茂强支付了购房款其就愿意办理讼争房屋权利转移登记手续，但廖申从未明确表示其在收到购房款后将在何时与张茂强办理讼争房屋的权利转移登记手续。剩余购房款2100000元金额巨大，在廖申既不出面解决纠纷，也不明确何时办理讼争房屋权利转移登记手续的情况下，张茂强基于交易风险的考虑未在2016年10月10日前支付剩余购房款并无不当。最后，《房产买卖协议》签订于2016年4月23日，合同约定的讼争房屋权利转移登记时间为2016年10月10日前，众所周知的事实，厦门市房地产市场行情在该期间发生了大幅度上涨趋势，张茂强确实不具有违约的基础。 综上，本院认为，张茂强至今向未向廖申支付剩余购房款2100000元并不构成违约，故廖申以张茂强逾期支付购房款为由要求解除《房产买卖协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。廖申基于《房产买卖协议》解除而要求没收张茂强支付的购房款定金及要求张茂强返还讼争房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。至于物业管理费，鉴于讼争房屋自2016年7月4日开始就已经由张茂强占有使用，故廖申支出的物业管理费1490元，应由张茂强负担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张茂强于本判决生效之日起十日内支付廖申物业管理费1490元； 二、驳回廖申的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26000元，由廖申负担25950元，张茂强负担50元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  廖静巧 人民陪审员  苏兴旺 二〇一八年九月二十日 代书 记员  李 馨 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。