江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5915号上诉人（原审被告）：洑霖花，女，1977年11月8日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：徐美玉，女，1970年7月15日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。原审被告：荣小勇，男，1973年2月5日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现在江苏省新康监狱服刑。上诉人洑霖花因与被上诉人徐美玉、原审被告荣小勇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洑霖花上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人房屋面积差（11.26平方米）款148000元，或将储藏室退还给被上诉人。2、本案一、二审诉讼费用及保全费由上诉人与被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审法院就案件事实认定不清，曲解合同条款。1、双方诉争《房屋买卖契约》约定：上诉人将房屋出售给被上诉人（建筑面积65平方米，含储藏室）。该条款约定明确，双方真实意思表示也明确，即上诉人将65平方米房屋（含储藏室）卖给被上诉人，此约定明确了双方买卖房屋的面积为65平方米该面积包含储藏室在内，并没有约定将储藏室无偿赠送给被上诉人。但在一审判决中，一审法官无视该条款的明确约定，主观认定为“601室建筑面积65平方米，与601室一并转让的还有配套储藏室，故本院认定超出的面积为1平方米”。按此理解上诉人是将储藏室无偿赠送给了被上诉人，既然是赠送，上诉人是无需在买卖合同中约定明确的房屋面积并注明包含储藏室。因此上诉人认为一审法院曲解了上述合同条款，未能对上述条款进行公平解释，属案件事实未能查清。2、上诉人与被上诉人约定的房屋买卖面积为含储藏室在内的65平方米，现房屋面积为66平方米，储藏室面积为10.26平方米，根据上述约定，上诉人交付房屋含储藏室超出约定面积11.26平方米。一审法院认定的超出1平方米是错误的。3、一审判决对超出面积按照签订购房买卖协议时的单价计算也是错误的。首先该买卖协议在签约当时根据当时的法律、法规应是无效合同（农村集体土地拆迁）；其次签约时未有房屋权属证且价格较低，现该地段房屋价格是签约时的4倍。从维护合同有效性出发，签约时约定卖的是65平方米的房屋，而现在多出了面积，该多出的面积当然不能按照签约时价格进行计算，这与合同约定明显不符，根据公平原则，该多出面积应按现在市场价格计算，因为多出的面积是现在产生的，不是当初双方进行约定的。二、一审法院判决案件受理费及财产保全费全部由被上诉人承担是不公平的。财产保全是为了使生效法律文书能够顺利执行，本案中，上诉人没有企图将已售房屋再卖与第三方的意思表示，被上诉人在诉前未与被上诉人进行协商并要求过户，其采取财产保全措施是多此一举，是其自己愿意支出的费用，该费用不应由被上诉人承担。综上，一审法院对本案事实认定不清，就超出约定面积部分，没有按照公平等价原则进行判决，请求二审法院依法改判。徐美玉辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确.上诉人对合同中约定的建筑面积产生了错误的理解，而涉案买卖契约中所支付的房款包括了储藏室在内,且上诉人将主房交付给被上诉人时也一并交付了储藏室，视为储藏室的所有权也转移给被上诉人。因此，上诉人要求被上诉人退还储藏室的请求不能成立。2、根据公平原则，双方当时购买房屋的价格是370000元，根据目前其所领取产权证登记的面积确实是多出1个平方，按照当时的价格，我方也愿意补偿增加一个平方米的差价款。因此，一审法院判决我方支付面积差价款合情合理。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。荣小勇未陈述。徐美玉向一审法院起诉请求：1.判决荣小勇、洑霖花将南京市江宁区房屋所有权证过户至其名下；2.判令荣小勇、洑霖花承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年9月15日，徐美玉（乙方）与荣小勇、洑霖花（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将位于天印大道1255号成山公寓49幢601室毛坯房（以下称601室房屋）出售给乙方（建筑面积65平方米，含储藏室），价格370000元；乙方在2012年9月15日支付购房定金6000元，于2012年10月21日支付余款364000元，在科学园物业公司更名手续完成时由乙方一次性付清；甲方应在1日内腾空房屋，迁出该房，将该房钥匙及相关证件交付给乙方；若此房能办理产权证时甲方不得隐瞒或单方提高房价，甲方必须无条件协助乙方办理此房的产权过户手续（过户所产生的一切税费由乙方承担，与甲方无关）。2012年10月21日，荣小勇出具收条一份，载明：今收到徐美玉购成山公寓49-601室购房款370000元。后荣小勇、洑霖花向徐美玉交付了601室房屋及配套储藏室。现601室房屋已经取得不动产权证，登记在荣小勇名下，建筑面积为66平方米。601室配套储藏室并无相应的权属证书。2018年1月，徐美玉向一审法院提起本案诉讼。审理中，双方同意在本案中一并处理面积差价款。上述事实，有《房屋买卖契约》、收条、转账回单、不动产登记资料查询结果证明等证据材料证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐美玉与荣小勇、洑霖花签订的《房屋买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。徐美玉依照合同约定支付了601室房屋的房款，涉案房屋已经交付给徐美玉居住使用多年，现在涉案房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同，对荣小勇、洑霖花辩称的收回房屋的意见不予采纳。荣小勇、洑霖花应当配合徐美玉办理601室房屋的变更登记手续，故对徐美玉要求荣小勇、洑霖花协助办理601室房屋产权变更登记的诉讼请求予以支持。变更登记的税费根据合同约定应当由徐美玉承担，一审法院予以确认。关于面积差，买卖契约约定的是荣小勇、洑霖花将601室毛坯房出售给徐美玉（建筑面积65平方米，含储藏室），“含储藏室”书写在“建筑面积65平方米”之后，应理解为601室建筑面积65平方米，与601室一并转让的还有配套储藏室，故一审法院认定超出的面积为1平方米。双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，徐美玉应当按照签订购房买卖协议时的单价向荣小勇、洑霖花补足超出面积部分对应的价款，经计算为5692.31元（370000元÷65平方米×1平方米）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、荣小勇、洑霖花于判决发生法律效力之日起10日内协助徐美玉将位于南京市江宁区不动产的产权变更登记至徐美玉名下，变更登记的税费由徐美玉承担；二、徐美玉于判决发生法律效力之日起10日内支付荣小勇、洑霖花面积差款5692.31元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取40元，财产保全费5000元，合计5040元，由荣小勇、洑霖花共同负担。本院审理期间，洑霖花对一审查明“601室配套储藏室并无相应的权属证书”有异议，主张储藏室并非是涉案房屋的配套设施。徐美玉对一审查明的事实无异议，针对洑霖花所提异议，其表示：双方合同中已经明确约定了601室毛坯房（建筑面积65平方米，含储藏室），表明了房屋的面积为65平方米，而储藏室没有产权证，只是作为附属设施，双方当时就不会考虑储藏室的面积，所以就直接在合同中写了含储藏室一间。上诉人理解就储藏室的面积我方也要支付价款系错误的。对一审查明事实中双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，洑霖花提交南京市江宁区拆迁补偿安置协议书一份，证明洑霖花、荣小勇总共安置了两套房屋，分别为90平方米和65平方米，该拆迁协议第二大项的第二小条中拆迁安置储藏室是其花5000元购买，证明储藏室并非是房屋的配套设施。徐美玉对该证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，其表示：根据双方买卖契约第一条“乙方对甲方所售房屋和附属设施已充分了解，愿意购买上述房屋”，第二条双方认定了此房成交价为370000元，该370000元就是包括了房屋和储藏室的价格，我方已经支付了购房款，不应再另行支付储藏室的费用。根据洑霖花提供的涉案房屋不动产权证书记载，涉案房屋土地分摊面积为10.26平方米，房屋建筑面积66平方米。不动产权证书无储藏室面积记载。对于房屋买卖契约中涉案房屋建筑面积65平方米是否含储藏室面积，洑霖花既称65平方米含储藏室面积，又称主房面积是65平方米，储藏室面积不含在65平方米中。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，徐美玉与荣小勇、洑霖花在协商一致基础上就涉案房屋签订的买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。协议签订后，徐美玉已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，荣小勇、洑霖花亦将涉案房屋及储藏室一并交付给徐美玉使用至今，现涉案房屋已具备办理不动产变更登记手续的条件，徐美玉要求荣小勇、洑霖花协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，符合法律规定及协议约定，荣小勇、洑霖花应履行协议约定的协助办理房屋产权变更登记的义务。就房屋买卖契约中房屋建筑面积65平方米是否包含储藏室面积问题，洑霖花二审中对此问题的陈述自相矛盾。洑霖花称房产证上记载有储藏室的面积10.26平方米，但其提供的不动产权证中并无有关储藏室面积的记载。一审法院认定房屋买卖契约中涉案房屋“（建筑面积65平方米，含储藏室）”的约定应理解为涉案房屋建筑面积65平方米，与涉案房屋一并转让的还有配套储藏室，该认定符合合同约定。洑霖花的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。双方在房屋买卖契约中对于超出约定面积如何处理没有约定，一审法院根据双方当事人同意在本案中一并处理面积差价款的意见，认定徐美玉应当按照签订房屋买卖协议时的单价向荣小勇、洑霖花补足超出面积部分对应的价款，符合法律规定。洑霖花要求按现行市场价格计算，没有法律依据。综上所述，洑霖花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由洑霖花负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月十四日书记员  汪海燕