四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1781民初1315号 原告：黄开英，女，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人（特别授权）：鲜再仁，四川凡高律师事务所律师。 被告：四川蓉垚房地产有限公司。 住所地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：曾波，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：石国力，四川川高律师事务所律师。 原告黄开英诉被告四川蓉垚房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄开英的委托诉讼代理人鲜再仁、被告四川蓉垚房地产有限公司的委托诉讼代理人石国力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄开英向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理产权调换房屋中心广场XX号、XX门市的不动产证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产证的违约金【自2014年9月13日起，以调换房屋总价1011740.00元为基数，按中国人民银行银发（2003）251号关于逾期还款利率标准计算利息至不动产证办理完毕之日止，计算至2018年4月13日为：1011740.00×（4.75%年÷12月×130%=0.51458333%）×43月=223868.551元】。 事实及理由：2010年12月1日，被告与原告签订了广二（字）第XX号房屋产权调换协议书，原告按约履行了全部义务。2014年6月12日，被告向原告交付调换房屋后，本应及时为原告办理不动产证，但被告却迟迟不予办理，原告与广大拆迁户及购房业主先后找到万源市房管局、建设局及万源市人民政府反映申诉，但被告仍拖延不办。为此，特依法诉讼，请公正及时裁判。 被告四川蓉垚房地产有限公司辩称：一、原告所提违约责任适用法律依据错误，计算方式及标准错误，起算时间错误，致使其所计算的违约责任过分高于其直接损失。（一）被答辩人诉状所列违约责任及计算方式均依照《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其适用法律错误，原因如下：1、本案所定案由为房屋产权调换合同纠纷，意见《房屋拆迁安置补偿协议》而诉，属于《民事案由规定》中的第83条“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”，而商品房买卖合同纠纷属案由规定第82条，两者为不同案由，相关法律不能混杂适用。2、《房屋拆迁安置补偿协议》属于合同法中的无名合同，是依据《国有土地上房屋征收补偿条例》（国务院令第590号）而产生，商品房买卖合同属合同法“买卖合同”项下有名合同，两者法律依据不同，法律关系不同，规范的社会规则不同，保护的社会法益也存在极大区别。因而，本案不能适用《商品房买卖合同纠纷解释》计算违约金。（二）违约金计算方式错误，起算时间有误。1、因本案所涉被答辩人均为安置补偿户，在其接受房屋之后，其与我公司尚存在一些遗留问题需双方协商处理，因而，违约金起算时间，不应当依照房屋为基点计算。2、违约金的计算方式错误，无法律依据，且房屋已经交付使用，答辩人已经完全支付了被答辩人的安置补偿费用，其自己未能办理房屋产权证书，本身并未对其造成任何损失，另外，房屋于2014年交付后，原告均已将房屋出租并获取收益，其不但没有损失反而有收益。二、答辩人无权办理房屋产权证书，产权证书未能办理，不能归责于答辩人，答辩人不应当就此承担责任。1、答辩人并无办理产权证书的权限，相应证书应当由万源市不动产登记中心办理，《拆迁安置补偿协议》中第四条由答辩人办理房屋及土地使用证书的约定，应当属于无效约定。2、答辩人不负有法律上的办理房产证的义务，被答辩人应当自己组织并积极办理房产证，至今为止，被答辩人未积极办理反倒毫无根基地一直催我公司办理房产证，致使至今均未能办理房产证的责任应当由被答辩人自负，答辩人不应当对其自身的懈怠行为承担责任。3、答辩人作为开发商，有义务开发建设房屋及相应的规划内的配套设施，也可协助或者受托帮助被答辩人办理房产证，但是在本案办理产权证书过程中，答辩人亦未收到被答辩人办理产权证书所应当提供的任何材料，被答辩人并未向我公司发出配合或者协助的通知，答辩人从未与被答辩人形成实际的房产证办理受托关系，因而，答辩人不应当就未能办理房产证的后果承担任何法律责任。三、政策等其他答辩人无法控制的原因导致的后果，答辩人不应承担。虽然答辩人并没有法定义务办理房产证，但是答辩人仍在积极履行协助权利，长期以来一直在就该项目的遗留问题及产权问题与有关政府机关协商，并积极处理，但是因一些政策及地方行政的原因，致使至今仍未能通知被答辩人办理，但该后果属政策性的不可抗力，即便认为答辩人负有办理房产证的义务，也应当因不可抗力而阻却违约责任。四、由于答辩人与原告在协议中并未就答辩人为原告办理产权证书的时间达成一致，若原告愿意，答辩人同意另行约定明确的房产证办理时间，由原告出具相应的材料委托答辩人办理房产证书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告的身份证复印件、被告的营业执照及社会信用代码、房屋拆迁安置补偿协议、被拆迁房屋产权调换结算单、收据和被告提供的营业执照复印件、会议纪要、中心广场拆迁工作者名单、公司批注版安置补偿协议书、公司商品房买卖合同模板及公司商品房买卖合同之补充协议、（2018）川1781民初452号民事判决书等证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对原告提供的银行贷款利率的有关问题的通知不属于证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：按照万源市建设总体规划的要求，经万源市发改委、万源市规划和建设局、万源市国土资源局、万源市城镇房屋拆迁管理办公室审查批准，经万源市人民政府会议研究决定，拟对万源市中心广场二期建设工程规划红线范围内的房屋及其附属物进行拆迁。经市拆迁办和被告配合工作，2010年12月2日，原、被告双方签订了《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“一、乙方被拆迁房屋基本情况。乙方被拆迁房屋坐落于万源市太平镇新华路44号。合计建筑面积78.595平方米，该房屋《房屋所有权证》号为万源房权太平XX号；《土地使用权证》号为万国用（2001）字第XXXXXXX号。二、经甲、乙双方同意被拆迁房屋安置补偿方式实行产权调换：1、产权调换安置房屋地点：万源市太平镇中心广场XXX号、XXX号，具体位置及户型见《产权调换安置房屋标准层户型平面图》（附表4）。2、产权调换安置房屋面积78.595平方米……。3、由甲方补给乙方房屋产权调换差价款合计28211.00元……。三、过渡期限为18个月（从本协议签订之日算起）……。四、待乙方获得安置房屋之后，由甲方重新给乙方按有关规定办理房屋和土地使用权属证件，凡小于或等于原被拆迁房屋档案记载面积的，办理新建安置房屋产权证、土地使用权证的税费不由乙方承担；凡乙方获得的安置房屋面积大于原被拆迁房屋档案记载面积的，其超过部分的相关税费由乙方承担。第八条、违约责任：本协议经甲乙双方或其委托代理人签字即产生法律效力。甲乙双方应自觉履行，不得反悔。凡单方违约，由违约方向对方支付本协议总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失。”2010年12月1日，双方在被拆迁房屋产权调换结算单上予以签字确认,被拆迁房屋产权调换结算单载明原告被拆迁房屋价值为1039951.00元，产权调换安置房屋价值为1011740.00元，由甲方补给乙方28211.00元。2014年6月12日，原告向被告缴纳了万源市太平镇中心广场XXX号、XXX号门市的代办证费共计12230.00元后，被告将涉案房屋交付给原告使用，交房时双方对1-37-2号房屋的房号予以了变更，变更为万源市中心广场XXX号。至今，被告一直未为原告办理房屋产权证，原告遂起诉来院。 本院认为，原告黄开英与被告四川蓉垚房地产有限公司签订的《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务，否则将承担违约责任。按照合同约定，原告按合同约定搬出了被拆迁房屋，缴纳了相关费用，被告应当为原告按有关规定办理房屋和土地使用权属证件，因此，原告要求被告为其办理房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。被告在签订合同后未及时为原告办理产权证，应承担违约责任，因此，原告要求被告支付违约金的请求，应予以支持。原、被告在《房屋安置补偿协议》中约定违约责任为支付本协议总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告依约向原告支付了房屋产权调换差价，交付了案涉房屋，履行了主要的合同义务,未构成根本性违约，且原告未提供因被告逾期办证其所遭受直接损失的证据，因此原告的直接损失数额无法确定，本院酌情按双方约定的产权调换安置房屋价款的1%确定违约金，即被告应当向原告支付违约金10117.40元（1011740元×1%）。原告要求按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算违约金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川蓉垚房地产有限公司于本判决生效后三十日内为原告黄开英办理万源市太平镇中心广场XXX、XXX号房屋不动产权属证书； 二、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告黄开英支付逾期办理不动产证的违约金10117.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4658元，减半收取为2329元，由被告四川蓉垚房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  张学跃 二〇一八年九月四日 法官助理  董余亮    书记员  游程任    附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。