包头市东河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0202民初2230号 原告康建军，男，1981年7月18日出生，汉族。 原告王引儿，女，1986年7月13日出生，汉族。（未到庭） 二原告的共同委托代理人严晓，系内蒙古广博律师事务所律师（特别授权）。 被告史茂军，男，1970年12月26日出生，汉族。（未到庭） 被告李二白，女，1971年5月8日出生，汉族。 被告史二小，男，1948年11月5日出生，汉族。 原告康建军、王引儿诉被告史茂军、李二白、史二小确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康建军及其二原告的共同委托代理人严晓与被告李二白、史二小到庭参加诉讼，被告史茂军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告康建军与王引儿欲购买房屋，根据相关人介绍，购买了李二白和史茂军、史二小的XXX，双方于2014年7月9日签订了《房屋买卖合同》，于当天原告向被告李二白交纳了购房款215000元，但是被告一直未给原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，被告售卖的是农村集体房屋，售出行为属于违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，故属于无效合同，且根据《合同法》第五十八条之规定，被告应当返还原告已付的购房款。因原被告所签订的合同属于无效的合同，经原告多次催要，被告未返还原告购房款，给原告带来了损失。《房屋买卖合同》由李二白和史二小签署，史茂军系李二白的丈夫，本案所涉房款也由李二白收取。原告在法庭调查阶段补充，被告的房屋因为属于违章建筑，被城管强制拆除，故原告对房屋的灭失没有任何责任，应该由被告来承担。因在签订买卖合同时，附有被告史茂军、李二白的结婚证、身份证复印件，已经构成表见代理，所以史茂军也应承担责任。故原告提出如下诉讼请求，一、请求人民法院依法确认被告李二白、史二小和原告康建军、王引儿于2014年7月9日所签的《房屋买卖合同》无效；二、三被告返还原告购房款215000元及利息（从起诉之日起按年利率6%计算）；三、诉讼费由三被告共同承担。 被告李二白辩称，买房的时候双方都是自愿的，房屋的情况（没有房本）原告也是了解的。2014年买的房子，我们已经把钥匙交给原告，原告才给的我们购房款，当时买房的原告，就知道房屋要被拆迁，所以才买的，就是为了等拆迁款，现在是2018年，原告诉称说我们没有给他交付相关手续，是不正确的。现在原告起诉的原因也是因为违章建筑，被强制拆除没有得到补偿款，但是我们也不清楚是属于违章建筑，没有拆迁款。买卖的房屋以及地都是被告三的。房子也是原告找人说要买的，并且多次看房才买的。 被告史二小辩称，当时交钱写购房合同我也是参与的，原告买房的时候，关于房屋的情况（违章建筑）原告是了解的。原告买房是找的两个介绍人四仁、恒恒（具体姓名不清楚）来买房，原告诉称没有交付的房也是不正确的，我的房屋已经交付给他，原告才给我交付的房款。我一共盖了七套土二楼，合同中也特别注明是“房院通道公用”，2014年北梁改造的时候，原告的房屋没有拆迁，2014年原告买房后，没有装修，也没有住过，说明原告是一直在等拆迁款。2018年4月3日晚上，政府将我的房子以及原告购买的这套房屋以违章建筑的名义一并推倒，原告没有得到补偿，如果原告购买的房子得到补偿，原告一定也不会起诉我，也不会给我退多余的补偿款。原告买了该房，就应该承担相应的风险。故恳请人民法院依法驳回其依法无据的诉讼请求。 被告史茂军未到庭也未提交书面答辩意见。 经审理查明，被告史二小、李二白、史茂军户籍所XXX，非河东镇王家圪旦村村民。李二白与史茂军原系夫妻关系，史二小与史茂军系父子关系。原告康建军与王引儿系夫妻关系，二人户籍地在固阳县。案涉房屋土地所在院落为被告史二小从王家圪旦村村民解志强手中所买，并于2001年5月5日付16000元围栏、工料费给解志强。2001年史二小向王家圪旦村村委会申请建房用地（5间100㎡），后被告在该土地上投资却建设了七栋土二楼。原被告双方经中间人介绍，原告康建军几次来被告处看过房屋后向其交付了一定的订金。原、被告于2014年7月9日签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告史二小、李二白自愿将位于河东镇王家圪旦村约152平方米的房屋，包括由被告建设的最东边的土二楼及南房一间售于原告，房屋售价215000元。被告交付给了原告房屋钥匙，原告康建军也于同日即2014年7月9日将购房款一次性付清（有李二白为康建军出具的《收条》壹份为证）。原告购买房屋时也知晓房屋为农村集体土地上建设的小产权房，没有国家颁发的权属证书。二原告接受房屋后既没有装修且也未入住。2014年包头市北梁棚户区拆迁改造，王家圪旦村也被列入拆迁改造范围。但被告所建的七栋土二楼经有关部门认定属于违建。在次期间，二原告也已得知其购买的该栋房屋为违章建筑。2018年4月3日包括该七栋土二楼等违建房屋被当地有关部门强制拆除，国家不予补偿。该案件在审理过程中，经向有关部门了解，涉案房屋确属违建。 上述查明的案件事实，有原告提供的、被告对其真实性无异议的原被告双方签订的《买卖房屋合同》、史茂军与李二白结婚证、被告史二小及李二白的身份证复印件、被告李二白2014年7月出具的215000元购房款《收条》、房屋拆迁前后对比照片两组；被告提供的原告对其真实性和关联性认可的2001年5月5日王家圪旦村村民解志强提供的收条一张、盖房时被告史二小向村委会盖房申请手续一份；以及原、被告双方的当庭陈述等在案予以佐证。 本案争议的焦点问题为：涉案合同的效力及其后续问题处理。 本院认为，首先，原、被告双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性规定，否则无效。涉案房屋因系违建，属不可交易物，故涉案的《买卖房屋合同》属于无效合同。其次，其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理。因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。所涉及的直接经济损失主要是建筑成本和购房款及利息损失。鉴于被告违章建房出售，其过错程度明显；但原告亦未尽审慎注意义务，亦存在相应过错。但因违建房屋是被告先建成再出售，并非原被告双方协议合建，故原告是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房屋被拆与原告之审慎注意义务之间并无因果关系，依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故被告应自行承担建筑成本损失。但涉案房屋在交易时原告已知其没有相应的权属证书仍然签约购买，而且已经由被告实际交付给原告占有和使用，依公平原则，原告应承担一定的费用和损失，本院根据本案所查明的案件事实，酌定为8.6万元（215000元×40%）。原告要求的购房款利息因其存在过错，本院不予支持。对于被告史茂军是否应当承担返还购房款的责任，因涉及史茂军与李二白的婚姻状况、夫妻债务的认定及是否构成表见代理等一系列问题，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李二白、史二小和原告康建军、王引儿于2014年7月9日所签的《房屋买卖合同》无效； 二、被告李二白、史二小在本判决发生法律效力之日起十日内一次性连带返还原告康建军、王引儿购房款129000元（215000元×60%）； 三、驳回原告康建军、王引儿的其他诉讼请求。 诉讼费2262.5元（原告已预交），由原告康建军、王引儿自行承担822.5元，被告李二白、史二小连带承担1440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院，并交纳上诉费4525元。 审判员  贾培录 二〇一八年九月二十五日 书记员  姜 波 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本判决主要引用的法律条款如下: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。