广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1417号原告：林建国，男，1969年1月20日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：陈卫国，男，1965年8月18日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：郑伟明，男，1968年2月13日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：曾神毅，男，1970年7月17日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告林建国与被告陈卫国、郑伟明、曾神毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案，依法适用简易程序，于2018年8月24日公开开庭进行审理。原告林建国到庭参加了诉讼，被告陈卫国、郑伟明、曾神毅经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建国向本院提出诉讼请求：1、确认位于佛冈县××教育路吉祥××房的产权归原告所有；2、判令被告协助原告将上述房屋过户到原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈卫国于2001年与被告郑伟明、曾神毅签订了《合作建设房屋合同书》，约定被告郑伟明、曾神毅转让位于佛冈县××路西边的自用地给被告陈卫国，由被告陈卫国在该地皮上建设一幢商住楼，并约定该楼二层（含二层）以上的房产归被告陈卫国所有，由被告陈卫国自行支配和使用。2004年6月9日，被告陈卫国以佛冈县新发房地产开发公司的名义与原告签订了《购买房屋合同书》，将位于佛冈县××教育路吉祥××房出售给原告，总房价为77497元。合同签订之日，原告已支付77497元房款给被告陈卫国，合同签订之日，被告交付房屋给原告使用。2004年12月10日，佛冈县公证处对原告购买该房屋事宜作出了（2004）佛2证民字第××号公证书。原告于2010年12月20日交付了8000元办证费给被告陈卫国，用于办理房产证，但被告陈卫国未按照合同约定办理房产证给原告。涉案房屋由佛冈县新发房地产开发公司（现已注销）办理相关报建手续，由被告陈卫国出资建造的，被告陈卫国是实际的产权人，被告陈卫国出售涉案房屋给原告但未能协助办理过户。原告使用房屋至今，因未能取得房产证对原告的生活造成不便和困扰，原告曾多次要求房管局解决房屋过户问题，但佛冈县不动产登记中心回复需将房屋、土地信息合并登记，所以必须被告郑伟明、曾神毅的协助才能办理相关过户手续。综上，请求法院判如诉请。被告陈卫国在答辩期间未向本院提交书面答辩意见。被告郑伟明在答辩期间未向本院提交书面答辩意见。被告曾神毅在答辩期间未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：证据一、《购买房屋合同书》；证据二、广东电网公司电费通知单、中国电信股份有限公司清远分公司客户账单、水表用水费用明细清单；证据三、广东省佛冈县（2017）粤1821民初1169号民事判决书。被告陈卫国、郑伟明、曾神毅在举证期限均未向本院提交证据。被告陈卫国、郑伟明、曾神毅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，形成链条，本院予以采信作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2001年，被告陈卫国（乙方）与被告郑伟明、曾神毅（甲方）签订《合作建设房屋合同书》，约定：“甲方提供位于佛冈县城新区教育路西边长20米，宽10米，面积为200平方米的自用地给乙方，由乙方负责建设商住楼；该楼二层（含二层）以上房产归乙方所有，由乙方自行支配和使用，首层门面归甲方所有；在验收前，甲方需将土地证原件交给乙方办理房产证，乙方补土地款肆万元给甲方；甲乙双方的房屋销售税费由各方自行负责；……。”合同签订后，陈卫国挂靠佛冈县新发房地产开发公司在上述地块上报建商住楼。2004年6月9日，佛冈县新发房地产开发公司作为甲方与原告林建国作为乙方签订《购买房屋合同书》，约定：“乙方购买甲方位于佛冈县××路西侧吉祥×巷×号×××房的商品房，房屋售价每平方米700元，面积110.71平方米，房款共77497元；合同签订之日，原告已支付77497元房款给被告陈卫国，房屋交付使用后，乙方购买的房屋产权归属乙方所有，甲方负责开具证明，由乙方凭证向县房地产管理机关申请领取房屋证，归属乙方的房屋由乙方自行管理和维修，办房产证所产生的税费，该由甲方负责的由甲方支付，该由乙方负责的由乙方支付；……。”被告陈卫国在该合同甲方经办人一栏签名。涉案房屋建成后，佛冈县人民政府于2004年3月4日核发《房地产权属证明书》，该权属证明书载明：房屋产权人为郑伟明、曾神毅；房屋坐落在石角镇教育路吉祥××号；房屋权属来源为2003年新建；本证明书仅限于房地产开发公司竣工后的商品房出售前、临时过渡性质的房地产权属证明的资料，开发公司可凭此件办理出售和分割等手续，但不能以此件作为贷款的抵押物。原告确认涉案房屋已于2004年6月9日交付给其使用。2010年12月20日，原告支付了8000元办证费给被告陈卫国用于办理涉案房屋的房产证，但涉案房屋至今尚未办理产权登记。另查，佛冈县新发房地产开发公司成立于1988年8月15日，该公司法定代表人为廖金坚，经营范围为房地产开发（资质证书有效期至2004年10月31日）、建材批发。因被依法宣告破产，该公司于2008年8月28日注销。因涉案房屋一直未办理产权登记，原告向佛冈县不动产登记中心信访，该中心于2017年5月11日书面答复称，涉案房屋符合登记条件，可以进行不动产登记，即可以办理房屋权属证书，但由于佛冈县石角镇教育路吉祥×巷×号所在宗地土地使用权人为郑伟明、曾神毅，根据不动产统一登记和“房屋落宗”的原则，需将房屋、土地信息合并登记，所以首先需要办理了郑伟明、曾神毅的房屋确权登记，确权登记完成后，再进行房屋转移登记的办理。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。就涉案佛冈县××教育路吉祥××房的买卖事宜，佛冈县新发房地产开发公司与原告林建国签订的《购买房屋合同书》，是双方真实意思表示，内容也未违反法律的强制性规定，合同合法有效，各方均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定可知，我国物权法规定不动产物权采取登记生效原则。因此，当事人以订立房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系。即原告签订买卖合同取得的权利是请求卖方将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，虽然房屋已经交付使用，但其取得所有权有赖于佛冈县新发房地产开发公司最终履行合同即办理权属转移登记。是故，原告仅依据买卖合同迳行主张其对涉案位于佛冈县××教育路吉祥××房享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告陈卫国、郑伟明、曾神毅协助其办理涉案房屋的产权登记手续的诉讼请求。本院认为，根据《购买房屋合同书》的约定，佛冈县新发房地产开发公司负有协助办理涉案房屋登记至原告名下的义务，因佛冈县新发房地产开发公司已被依法注销，无法履行上述义务。现被告陈卫国自认挂靠佛冈县新发房地产开发公司建造、出售涉案楼房，故涉案合同中约定的相关办证手续由其协助办理。结合涉案《购买房屋合同书》是由陈卫国作为经办人与原告签订，且被告陈卫国于2010年12月20日收取了原告8000元办证费的事实，对原告要求被告陈卫国协助其办理涉案房屋的产权登记手续，本院予以支持。根据合同的相对性原则，因原告与郑伟明、曾神毅之间并不存在合同关系，其请求郑伟明、曾神毅协助其将涉案房屋过户至其名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告陈卫国、郑伟明、曾神毅经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈卫国自本判决生效之日起十五日内协助办理广东省佛冈县石角镇教育路吉祥×巷×号×××房的产权登记至原告林建国名下的相关手续；二、驳回原告林建国的其他诉讼请求。案件受理费1738元，减半收取计869元，由原告林建国负担434元，被告陈卫国负担435元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇一八年九月十七日书记员  吴丽仪附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。