江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终3088号上诉人（原审被告）：闻银华，男，1978年5月27日生，汉族，无业，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：王桂留，男，1975年4月9日生，汉族，住安徽省天长市。上诉人闻银华因与被上诉人王桂留物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初9521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闻银华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.案涉房产与相邻房产整体打通，两者没有任何物理墙体进行区分隔离。被上诉人仅竞拍购得了其中的一部分，但没有足够的证据指认所在准确区域，因此本案讼争的“物权”界址不清，不能认定上诉人实际占用了被上诉人购买的房产。2.案涉房产原产权人就同一处房产与多人建立了房屋租赁合同关系。对此，上诉人一审向法庭多次提示并说明，一审在案证据也足以证明陈伟最起码与“张文明”就同一处房产签订过《房屋租赁合同》。但一审判决仍推理认定是上诉人一人占用案涉房产，该认定不仅没有证据证明且推理观点与证据矛盾，显然不能成立。3.一审判决以上诉人陈述前后矛盾为由，认定上诉人实质上承租使用了全部诉争房屋，更是与事实不符。是否实际承租、使用全部诉争房屋是一个客观存在，与上诉人陈述是否矛盾没有关系。案涉房屋拍卖前评估勘查时就己经调查清楚并非上诉人实际占用，而是南京助梦投资管理有限公司（以下简称助梦公司）、江苏赛信投资管理有限公司（以下简称赛信公司）、贾海中等在占用。一审证据也证明原房主陈伟与张文明就案涉房屋签订有《房屋租赁合同》。而且，一审判决既然认为上诉人与陈伟的《房屋租赁合同》不能对抗房产拍卖，也未采纳上诉人己付清租赁期限内全部房租的事实，未按照《房屋租赁合同》约定的租金标准判决上诉人应支付租金金额,也就是认定上诉人实际占用案涉房屋并非基于《房屋租赁合同》,而是一种侵权占有、使用。上诉人并不实际占有、使用案涉房产，不符合侵权人的主体条件，不应在本案中承担相应的侵权责任。4.一审关于占用费的计算标准，缺乏起码的事实依据。二、法律适用错误。1.程序上，本案遗漏了其它必要的诉讼参加人，本案判决结果与其它必要诉讼参加人存在法律上的利害关系。一审程序违反了《民事诉讼法》第五十六条的规定。2.实体上，《物权法》第一百九十条不足以支持一审判决结果，案涉争议还应受《合同法》有关合同效力及履行、《物权法》侵权条款等调整。王桂留辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确。一、上诉人闻银华占有、使用包括案涉房产在内的相关房产。1.闻银华向秦淮区民人法院执行局提交的租赁合同，请求法院拍卖时公告该房产有租赁，要求保护其租赁权。2.闻银华向溧水区人民法院申请执行异议时，陈述其占有使用包括案涉房产在内的相关房产，要求保护其租赁权。3.案涉房产原房主陈伟在溧水区人民法院陈述其欠上诉人债务，后将包括案涉房产在内的相关房产出租给闻银华，以用冲抵所欠债务。4.上诉人一审中称其享有包括案涉房产在内的租赁权，并转租给助梦公司，借用给赛信公司。5.包括案涉房产在内的房产所产生的物业费、公摊水电费及催款通知书均显示缴费、使用单位为助梦公司，与上诉人陈述转租给助梦公司相一致，与评估拍卖现场照片一致。6.张文明（赛信公司）与陈伟没有签订过租赁合同，提供的租赁协议系虚假的，与陈伟的陈述不符，与陈伟的签字不相符，与闻银华陈述系其借用给张文明不相符。而赛信公司的实际控制人应该是闻银华，一是工商注册信息留的联系电话即是闻银华的号码139××××3335，与上诉人号码相符；二是闻银华在其微信（WYH156××××8888）中所设置的个性化签字为赛速度、信万家，前后相连即为赛信。二、关于房屋使用费标准。被上诉人提交的评估报告日使用费标准为2.5元/平方/日，与案涉房产类似的房屋租金标准为2.4—2.8元/平方/日标准计算，被上诉人同意按照法官调整后的标准计算房屋使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。王桂留向一审法院起诉请求：1.判令闻银华向王桂留支付占有期间房屋使用费（自2017年5月31日以256.98平方米为基数，按2.2元/平米/日，即以日使用费565.35元为标准，计算至实际迁出之日止）；2.本案全部诉讼费由闻银华承担。一审法院认定事实：南京市秦淮区石鼓路107号24-B室原系案外人陈伟所有。2015年5月4日，一审法院受理上海浦东发展银行股份有限公司南京分行诉陈伟、孟祥珍、陈进、南京宝益制冷设备有限公司贷款合同纠纷一案，并于2015年10月30日作出（2015）秦商初字第1048号民事判决书，判决书查明诉争房屋于2012年6月11日设立抵押并办理抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司南京分行。该判决生效后，因被执行人陈伟未能履行生效法律文书所确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司南京分行向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院依法裁定拍卖被执行人陈伟名下位于南京市秦淮区石鼓路107号24-B室不动产，并于2017年5月2日10时至2017年5月3日10时在淘宝网公开拍卖上述不动产，在拍品现状一栏对租赁情况特别标注“有，案外人提供租赁合同壹份，租期自2014年8月19日起至2024年8月18日止”，王桂留最终以3035000元的最高价竞得诉争房屋，一审法院于2017年5月15日作出（2016）苏0104执351号之三民事裁定书，裁定被执行人陈伟名下位于南京市秦淮区石鼓路107号24-B室不动产财产权自裁定送达王桂留时起转移，该裁定书于2017年5月31日送达王桂留，2017年6月2日王桂留取得诉争房屋的不动产权证书。取得诉争房屋产权后，王桂留至诉争房屋，发现闻银华占有使用房屋遂要求其搬迁，闻银华以诉争房屋不是其一个人在使用，且与陈伟有租赁协议为由拒绝迁出。一审法院另查明，2014年7月29日，原房主陈伟（甲方）与闻银华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市石鼓路107号24-A、B室的房屋出租给乙方。租期为10年。时间2014年8月19日到2024年8月18日止。租金共计柒拾万元整。乙方一次性付清。2017年10月20日，原房主陈伟在溧水区人民法院的执行笔录中就房屋租赁事宜作出如下陈述，执行员问“今天请你过来了解一下关于闻银华有关租赁的相关情况，请你如实回答。”，陈伟回答“一共三套房子，华威大厦24楼B座已经被拍了，打算处置华威大厦24楼A座和华侨大厦19楼E座，三套一起签订的租赁，以租金抵债权。我想早点拍卖，但是后来撤销了，现在让我来确认协议是否真假”。庭审中闻银华陈述助梦公司系其转租、赛信公司系其借用，后又陈述助梦公司是其转租、赛信公司与其不搭边，先陈述赛信公司是带了租赁合同进来的，后又陈述赛信公司怎么进来的不清楚，先陈述是合法租赁24A、B，后又陈述也许占了24A或B里面。一审法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。受让人王桂留通过竞拍竞得诉争房屋并支付了相应对价，取得房屋所有权，闻银华无权基于与陈伟的租赁关系占有诉争房屋，理由如下:一、根据法律规定，抵押权设立先于租赁权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人不能要求房屋受让人继续履行原租赁合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中，诉争房屋2012年6月11日设立抵押并办理抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，而闻银华出示的与陈伟签订《租赁合同》日期为2014年7月29日，抵押权先于租赁权设定，在法院判决后上海浦东发展银行股份有限公司南京分行为实现其抵押权申请强制执行，王桂留通过公开拍卖取得了诉争房屋的所有权，因此，根据上述规定，在诉争房屋先抵押后出租情况下，租赁关系对于受让人无拘束力。二、本案中，拍卖公告载明租赁情况“有案外人提供租赁合同壹份，租期自2014年8月19日起至2024年8月18日止”，从该特别说明可以看出，法院只是告知竞买人须自行了解拍卖标的租赁的详细情况，并没有对该租赁合同是否真实，及双方租赁关系是否成立并已经履行进行查实，因此拍卖公告中对诉争房屋“有租赁”的陈述，只是客观描述，不代表受让人认可租赁关系且受租赁关系约束。基于以上两点，一审法院认为闻银华无权占有诉争房屋，王桂留作为该房屋的合法产权人，闻银华应当向其支付占有使用诉争房屋期间的房屋占有使用费。闻银华以诉争房屋内还有助梦公司、赛信公司两家公司在使用，无法区分诉争房屋的物理区域为由拒绝支付房屋使用费。一审法院认为，在本案审理过程中闻银华陈述助梦公司系其转租、赛信公司系其借用，后又陈述助梦公司是其转租、赛信公司与其不搭边，先陈述赛信公司是带了租赁合同进来的，后又陈述赛信公司怎么进来的不清楚，先陈述是合法租赁24A、B，后又陈述也许占了24A或B里面，闻银华陈述前后矛盾，不符合逻辑，降低了其在本案中对其他事实陈述的可信度，结合2017年10月20日诉争房屋原房主陈伟在溧水区人民法院执行笔录中的陈述及闻银华与陈伟于2014年7月29日签订租赁合同所涉房屋的范围看，一审法院认定，闻银华实质上承租使用了全部诉争房屋，应当支付诉争房屋占用期间的房屋使用费。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：闻银华于判决生效之日起十日内以565.35元/日为标准，向王桂留支付自2017年5月31日起至其腾空返还诉争房屋之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费844元，减半收取为422元，由闻银华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一、关于案涉房屋的实际占有人。二审中，闻银华提交以下证据：1.2017年7月19日王桂留起诉闻银华的起诉状以及谈话笔录，证明被上诉人第一次起诉时就知道案涉房屋一共有三家公司占有使用，知道赛信公司跟陈伟是租赁关系；2.照片一组，证明24A、B房屋是互通的，是原房主装修的时候就改造好的，正常人无法识别A、B，该房屋大厅里面有上述两公司的招牌；3.物业缴费发票以及说明，证明2017年6月1日到2018年的2月28日24A、B室是有赛信公司、贾海中、助梦公司缴纳费用；4.一审中被上诉人提交的赛信公司与陈伟的房屋租赁合同，证明陈伟与赛信公司的租赁关系。被上诉人王桂留质证称：1.对该证据真实性没有异议，但对赛信公司与陈伟的租赁关系不予认可，赛信公司与陈伟之间没有租赁关系，上诉人在一审庭审中陈述赛信公司是借用24A、B室；2.照片与当时去现场的状况不一致，助梦公司的照片是真实的，但是赛信公司的照片是没有的；3.物业公司说明的形式不符合法律要求，应当由公司印章以及承办人签字，并且华威大厦客户服务中心是何单位其没有查询到，缴款的内容与一审时其提交的由物业公司出具的交付通知和说明内容是不相符的，当时的缴款单位和被催款单位都是助梦公司，该说明中的缴款人助梦公司、贾海中、赛信公司的发票上诉人没有提供原件，其也无法核对该发票的真实性，同时即便发票是真实的也不代表24B的缴款人是贾海中，贾海中也不是实际占有人，此说明与闻银华提交的租赁合同也是矛盾的，与闻银华的陈述也是矛盾的；4.其一审提交该证据的证明目的是为了房屋使用费的标准问题，因为他上面只租赁24A的40多个平方，在溧水区人民法院执行听证的时候其才知道陈伟将房屋租赁给闻银华并没有租赁给其他人，并且其对比了两人的签字也是不一致的，闻银华是自己讲将房产租赁给赛信公司所以其说这份合同不是真实的，并且签字也不是陈伟自己签的。被上诉人王桂留提交证据：上诉人闻银华的微信截图、执行异议申请书、案外人执行异议裁定书，证明上诉人在其微信个性签名里面有赛速度、信万家，闻银华实际上是赛信公司的实际控制人，闻银华在溧水区人民法院陈述其享有包括案涉房产在内的房产租赁权。上诉人闻银华质证称，裁定书与本案无关，该案涉及的是24A室并不是24B室，并且申请书中的内容也不完整，完整的申请书上有张文明的签字以及贾海中等人的签字。对执行异议申请书上面有张文明的签字，张文明是赛信公司的法定代表人，关于上诉人的微信截图，赛速度、信万家只是其的个性签名与本案无关。本院经审查认定，对于现场情况，经本院现场勘验，案涉房屋的A、B室相连，确有标注为助梦公司及赛信公司的标志字样，但赛信公司是否实际在案涉房屋内经营，赛信公司通过何种方式进场经营，双方当事人所提供的证据均不足以证明，而赛信公司与陈伟的合同亦未得到双方当事人的确认，本院对此暂不予认定。二、关于房屋占有使用费的标准。一审庭审中，一审法院询问其“原告现在按照2.2元来计算，你什么意见？”闻银华表示：“这个没有意见。”本院对此予以确认。本院认为，案涉房屋的抵押权设立于2012年6月11日，当时案涉房屋上并无承租权，而设立于该日之后的承租权不得对抗已经登记的抵押权，故被上诉人王桂留基于该抵押权的实现而竞拍取得的案涉房屋所有权，不受房屋原权利人陈伟出租行为的影响，承租人亦无权基于与陈伟之间的租赁合同占有使用案涉房屋。现上诉人闻银华签订的租赁合同日期为2014年7月29日，案涉房屋经司法拍卖后陈伟不再是房屋所有人，闻银华与陈伟之间的房屋租赁关系随之解除，又因本案不适用买卖不破租赁原则，闻银华主张的承租权不能对抗王桂留的所有权，故闻银华与王桂留之间并未承继原房屋租赁关系，闻银华应当在租赁合同解除后将房屋返还给新的权利人王桂留，其占有使用案涉房屋期间给王桂留造成的损失，应当承担赔偿责任，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。闻银华认为案涉房屋内有助梦公司、赛信公司、贾海中等其他租户实际占有使用，不应认定由其全部占有；闻银华还认为案涉房屋与相邻房屋相通，无物理隔离，无法指认准确区域，不能认定其实际占用了王桂留的房产。对此本院认为，根据闻银华所提供的租赁合同及陈伟在人民法院执行局的谈话笔录，闻银华所承租的是石鼓路107号24-A、B室的全部房屋，且全部租期内的租金均以债务冲抵的方式结清，可见闻银华应系陈伟的第一手承租人。闻银华虽主张陈伟与张文明也签订了租赁合同并实际使用房屋，但陈伟与张文明均非本案当事人，陈伟在前案执行中亦未表示还有另外的租赁合同存在，故该合同的真实性在本案中无法确认。且闻银华在本案一审中亦曾陈述赛信公司系向其借用，其之后虽予以反言，但并无相应的证据予以证明，本院不予采信。闻银华作为案涉房屋的第一手承租人，在其据以承租使用房屋的租赁合同解除后，有义务腾空返还房屋，逾期返还的应当承担赔偿责任，即便案涉房屋有其他占有人，亦不能免除其应承担的赔偿责任，故一审法院判决闻银华向王桂留承担全部的损失赔偿责任，并无不当。闻银华在承租房屋后以转租或借用等方式将房屋交给第三方使用，系其与第三方之间的关系，如其认为相应的占有使用费应由第三方承担，可在承担本案责任后另行追偿。本案中王桂留并未主张闻银华迁让，案涉房屋是否与相邻的房屋相通，不影响案涉房屋占有使用费的认定，故对闻银华此项主张，本院不予采信。闻银华一审中对王桂留按2.2元每平方米每日计算占有使用费并无异议，现其二审表示该计算标准无依据，本院不予采信。综上所述，闻银华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人闻银华负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年九月二十日书记员  倪 辉