浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终302号上诉人（原审原告）：海宁立海经编有限公司，住所地海宁市中国经编针织科技工业园经编十二路2号。统一社会信用代码91330481069207974M。法定代表人：徐扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴立新，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司海宁市支行，住所地浙江省海宁市海洲街道海昌路100号。统一社会信用代码91330481846719924P。法定代表人：周秦忠，该行行长。委托诉讼代理人：周江烈，该行工作人员。被上诉人（原审被告）：海宁市猎马经编织造有限公司，住所地海宁市海宁中国经编针织科技工业园。统一社会信用代码91330481743459058D。法定代表人：钱有芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱梦佳，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人海宁立海经编有限公司（以下简称立海公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司海宁市支行（以下简称农行海宁支行）、海宁市猎马经编织造有限公司（以下简称猎马公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省海宁市人民法院（2017）浙0481民初6533号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立海公司上诉请求：一、撤销原判，改判支持其一审诉请；二、本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.其与猎马公司之间有厂房和土地的长期租赁关系，一审法院无视其庭审中举证的公司分离协议、协议书、厂房和土地租赁合同、租赁发票、收据等证据，曲解分离协议和协议书的真实意思表示，对于双方存在长期租赁关系不予确认，判决错误。2.鉴于《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条属管理性规范，实践中未登记备案并不影响房屋租赁合同效力和租赁事实，故一审判决以立海公司未办理租赁登记备案，认定其与猎马公司无房屋租赁关系的理由不能成立。3.立海公司举证的汇款凭证、收据、租赁费发票等证据，足以证明立海公司已向猎马公司支付了足额租金，一审对此不予认定不当。4.海宁市人民法院执行农行海宁支行和猎马公司实现担保物权一案中，对拍卖公告中提示被拍卖的涉案房产、土地租赁期限为二年，该执行行为表明该院执行机构认定立海公司与猎马公司之间存在房屋租赁关系，现一审判决否认双方租赁关系自相矛盾。5.立海公司所提供的其与猎马公司签订的两份三十八年期限的租赁合同，能与公司分离协议和协议书相印证；猎马公司否认该租赁合同的真实性，但并未提供证据证明，故应认定该长期租赁合同系双方一致意思表示，且立海公司也在实际使用涉案厂房和土地，约定的租赁期限长达三十八年也符合该土地使用权限至2053年3月13日的截止日，并未违反常理。虽双方约定的租赁期限超过了我国合同法规定的二十年，但其中的二十年的租赁期限仍应受法律保护。农行海宁支行辩称，猎马公司是由王富金和徐志强实际出资经营，对该公司内部的分离协议、协议书、租赁合同其均不知情。作为抵押权人，其于2012年10月19日、10月22日对猎马公司的涉案房产和土地使用权分别向海宁市工商行政管理局、海宁市国土资源局办理了抵押登记，抵押期间至2015年10月17日，期间又重新办理过抵押登记，故在此期间猎马公司内部协议，或与他方的租赁合同，在未取得其作为抵押权人同意的情况下，不得对抗抵押权人。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求维持原判。猎马公司辩称，其与立海公司不存在租赁关系。猎马公司是由王富金和徐志强实际出资经营，2013年5月20日王富金和徐志强签订公司分离协议，双方明确表明涉案厂房和土地使用权等产权各半所有，厂房和土地也分割使用。因为对外土地不可分割，双方签订过二年期的租赁合同，当时是为了配合立海公司对外办理经营登记所需，双方实际未发生租赁关系。但对于立海公司在提出案外人异议主张时提供的两份三十八年期限的租赁合同的真实性，其完全不予认可，认为该两份内容一致、落款时间分别为2014年11月24日、2015年5月15日的合同，前一份双方没有任何人签字，仅有公章；后一份除了双方公章，立海公司有法定代表人徐扬签字，但其公司没有任何人签字，而徐志强原来是猎马公司的总经理，不排除上述合同猎马公司的印章系对方私盖的可能。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求维持原判。立海公司向一审法院起诉请求：1.撤销对猎马公司房产、国有土地使用权租赁期限自2015年5月15日起至2017年5月14日止带租拍卖的执行；2．确认立海公司与猎马公司租赁期限自2015年5月15日起二十年的租赁关系合法有效；3．本案诉讼费用由农行海宁支行和猎马公司承担。一审法院认定：该院在执行农行海宁支行与猎马公司申请实现担保物权一案中裁定拍卖猎马公司所有的坐落于海宁市中国经编针织科技工业园经编十二路2号房产、国有土地使用权、机器设备等全部财产。在执行过程中，立海公司作为案外人提出异议，认为其与猎马公司存在长期租赁关系，请求该院中止拍卖，并确认其与猎马公司的租赁期限为二十年的房屋租赁关系有效。一审裁定驳回了立海公司的执行异议。立海公司不服，遂提本讼。一审法院认为，立海公司主张的与猎马公司分别于2013年5月15日签订的二年租赁合同，以及2014年11月24日、2015年5月15日签订的三十八年租赁合同，既未公证，又未向房产管理部门登记备案，尤其是两份内容相同、租赁年限长达三十八年的租赁合同，期限违反一般常理；再结合支付凭证能够证明确系交付房租的仅为75万元，远不足每年租金40万元的约定，猎马公司对于在数年间拖欠大额房租而不主张权利也有违经营宗旨，故认定猎马公司主张的开发票、签订二年租赁合同是配合立海公司经营所需的观点更具有可信性。故不予确认立海公司与猎马公司之间存在房屋租赁关系，立海公司不享有排除强制执行的民事权益，其要求撤销执行并确认二十年租赁期限的租赁合同有效的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回立海公司的诉讼请求。案件受理费80元，由立海公司负担。二审中，立海公司提交以下证据材料：1.海宁市马桥商会和浙江省经编行业协会致本院的恳请书，要求充分考虑立海公司的合法权益；2.海宁经编产业园区管理委员会提供的涉案房产和土地的基础信息资料，显示猎马公司在其历年申报效益考评时提交的厂房和土地信息均载明是自用以及租赁给立海公司，以此证明双方存在租赁关系。经质证，农行海宁支行、猎马公司对于上述证据的真实性无异议，但对关联性及合法性有异议。对于证据1，认为行业协会和商会并不掌握全部案情，其顺应立海公司陈请所提出的恳请不具有证明意义。对于证据2，认为涉案房产和土地已经内部分离协议约定，因厂房土地无法分割，为配合立海公司经营，对外才以租赁形式出现，但据此并不能反映双方之间具有真实的租赁关系，双方之间的权属和关系已在分离协议中有明确约定。本院经审理对一审已经查明的事实予以确认。二审审理中，因梳理认定案件事实的需要，经由一审法院依法调取了下列证据：1.海宁市不动产登记查询证明、海宁市中国经编针织科技工业园经编十二路2号房产的海宁房权证硖字号第00××35号房产证、海国用（2004）第6408115316号土地使用权证；2.农行海宁支行与猎马公司于2012年10月19日签订的合同编号为33100620120039052的《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》、以及海工商字第20121616号厂房等建筑物抵押登记申请书、抵押登记证、抵押清单；3.农行海宁支行与猎马公司于2015年6月26日签订的合同编号为33100620150024171的《最高额抵押合同》、同日对海工商字第20121616号厂房等建筑物抵押注销申请书、以及对同上涉案房产自2015年6月26日起至2018年6月26日止抵押权设立登记申请书及房地产抵押清单。经组织各方当事人对上述三组证据的质证，意见如下：1.对于上述三组证据的真实性各方均无异议。2.立海公司对上述三组证据综合质证认为，本案中虽然涉案土地、厂房在2012年10月即抵押给农行海宁支行，但该抵押债权已于2015年6月26日消灭，抵押担保权也已消灭，基于2012年借款合同和最高额抵押合同的抵押登记被注销，而农行海宁支行现主张实现的担保物权是基于2015年6月26日签订的新一份最高额抵押合同，该抵押合同所担保的债权发生于2016年8月24日后，故农行海宁支行现享有的抵押权实际产生于2016年8月24日。立海公司2013年5月15日签订的为期二年的租赁合同，以及后于2014年11月24日签订的为期三十八年的租赁合同，均早于抵押合同，故租赁关系不受该抵押权影响。3.农行海宁支行认为，第二组证据最高额抵押合同明确债权形成区间自2012年10月19日起至2012年10月17日止，为确保抵押担保的连续性，其于2015年6月26日申请继续办理抵押登记；第三组证据中的最高额抵押合同明确债权形成区间自2015年6月26日起至2018年6月26日止，且该最高额抵押合同第一条明确了抵押人自愿为抵押权人与债务人已形成的三份主合同（编号分别为33010120140029385、33010120140032877、33062020150000332）项下尚未受偿债权本金及利息提供担保，借款明细证明三笔借款分别于2015年7月3日、9月16日、9月30日周转发放，故三笔借款为旧债务的延续，且已于同日申请办理了抵押登记申请，故2012年10月19日和2015年6月26日的两份抵押合同及抵押登记时间前后衔接，抵押权设立自2012年10月19日起持续至今，且抵押权存续期间债权一直存在，故即便立海公司与猎马公司2013年、2014年、2015年签订租赁合同均真实有效，也后于抵押权设立。4.猎马公司质证认为，三组证据与本案无关联性。立海公司提供的分离协议中明确因厂房土地不可分割，故名义上是立海公司向猎马公司租借，实际为各半拥有产权，立海公司提供的两份三十八年的租赁合同不具有真实性、合理性，故也不存在要查明租赁权是否可以对抗抵押权的情形。本院经审理查明：2012年10月19日，猎马公司与农行海宁支行签订《最高额抵押合同》一份（编号为33100620120039052），约定由猎马公司将其所有的位于海宁市中国经编针织科技工业园经编十二路2号房产及相应土地[房产证号为海宁房权证硖字号第00××35号、土地权证号为海国用（2004）第6408115316号]作为抵押物，担保其自2012年10月19日起至2015年10月17日止的最高限额为1790万元的贷款，双方就上述抵押物分别向海宁市工商行政管理局、海宁市国土资源局办理了抵押登记手续。2015年6月26日，猎马公司与农行海宁支行签订《最高额抵押合同》一份（编号为33100620150024171），约定由猎马公司将其同上所有的涉案房产及相应土地使用权作为抵押物，担保其自2015年6月26日起至2018年6月26日止各类业务形成的最高限额为2068万元的贷款。该合同第一条（2）明确了抵押人自愿为抵押权人与债务人已形成的三份流动资金借款合同（编号为33010120140029385借款金额430万元、编号为33010120140032877借款金额420万元、编号为33062020150000332借款金额246万元）项下先前形成尚未受偿债权本金及利息提供抵押担保。同日，双方申请注销了2012年10月19日海工商字第20121616号的抵押登记，并就上述抵押物再度申请了抵押权设立登记。此后，猎马公司与农行海宁支行先后于2016年8月24日、8月25日、8月29日，签订了编号分别为33010120160023889、33010120160023896、33010120160023990、33010120160024040、33010120160023988、33010120160024041）的六份《流动资金借款合同》，农行海宁支行向猎马公司共计发放贷款2083万元。因猎马公司经营状况恶化且账户被查封冻结，2016年12月21日，农行海宁支行宣布所有贷款于2016年12月31日到期，并于2017年1月3日向一审法院提起诉讼，请求裁定准许其对猎马公司抵押的涉案房产及相应国有土地使用权等采取拍卖、变卖等方式依法变价，在借款本金2083万元及利息35123.24元（暂计至2016年12月31日，此后按合同约定计算至实际清偿之日止）范围内优先受偿。一审法院经审查认为，农行海宁支行申请实现担保物权的条件已经成就，要求优先受偿借款本息，符合合同约定及相关法律规定，于2017年1月12日作出（2017）浙0481民特1号民事裁定，准予拍卖、变卖猎马公司所有的位于海宁市中国经编科技工业园经编十二路2号的房产[房产证号为海宁房权证硖字号第00××35号]及相应国有土地使用权[权证号为海国用（2004）第408115316号]以及存放于猎马公司的8台经编机采取拍卖、变卖等方式依法变价，在借款本金2083万元、利息35123.24元（暂计至2016年12月31日，此后按合同约定计算至实际清偿之日止）范围内优先受偿。另查明，猎马公司由王富金和徐志强实际出资。双方于2013年5月20日签订公司分离协议，约定从2013年5月31日起，双方对猎马公司的资产对等分家，应收款、存货、流动资金、固定资产、应付款、银行贷款等各半享有和承担。因土地和厂房不可分割，故名义上由徐志强向王富金租借，实际为各半拥有产权。王富金延用猎马公司名称，猎马公司使用原土地、厂房的西半部分，徐志强分离后不再参与猎马公司的经营活动，投资设立立海公司，立海公司经营场所使用原土地、厂房的东半部分。本院认为，本案二审争议焦点是：若立海公司主张的租赁关系真实有效，该租赁权能否对抗农行海宁支行对猎马公司的抵押权，实现抵押权时涉案房产和土地是否应当带租拍卖。第一，农行海宁支行对猎马公司涉案房产及土地所设定的抵押权始于2012年10月19日。当天双方签订了最高额抵押合同，猎马公司将涉案房产及土地抵押给了农行海宁支行，抵押期限至2015年10月17日止。此后，双方在上述抵押期限未满前，于2015年6月26日又签订了一份最高额抵押合同，抵押权设定期限从2015年6月26日起至2018年6月26日止。期间，虽然农行海宁支行于签订抵押合同当天向抵押登记机关申请对2012年10月设定的抵押权进行了注销，但同日，农行海宁支行又申请为2015年6月新签订的最高额抵押合同设定了抵押。虽因从提交申请到2015年7月1日办理出权证有数个工作日的时间差，但并不影响对农行海宁支行自2012年10月起无间断地对涉案房产和土地享有抵押权事实的认定。且2015年6月26日签订的最高额抵押合同中明确约定上一份最高额抵押合同项下未收回的三笔贷款列入该份最高额抵押合同项下，即担保的债权范围包括之前尚未偿付的三笔旧债，进一步印证了农行海宁支行对涉案房产和土地享有的抵押权从2012年10月起未曾有过中断。立海公司认为2012年10月农行海宁支行对涉案房产和土地的抵押权因被申请过注销故已消灭，现农行海宁支行主张实现的担保物权是基于其与猎马公司2015年6月26日签订的新一份最高额抵押合同，而本案租赁合同均早于该抵押合同，故租赁关系不受抵押权影响的意见不能成立。第二，无论立海公司依据2013年5月签订的租赁合同，还是2014年11月或2015年5月签订的租赁合同而主张的租赁关系，因租赁合同签订的时间均晚于农行海宁支行对涉案房产和土地于2012年10月设定抵押的时间，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，且不说立海公司主张的租赁关系所依据的事实证据部分不符合常理、两份长期租赁合同的真实性存疑，即便立海公司与猎马公司签订的租赁合同均真实有效，双方租赁关系成立，也不能对抗农行海宁支行对涉案房产和土地设立在先的抵押权，故立海公司关于实现抵押权的强制执行过程中应带租拍卖的主张不能得到支持。综上，立海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人海宁立海经编有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱锷青审判员  樊钢剑审判员  张 汐二〇一八年九月十一日书记员  施佳媛