广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初957号 原告：张经广，男，1978年8月22日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：杨高望，广西中飞律师事务所律师。 被告：钟涛，男，1973年9月23日出生，汉族，住贵港市港**。 第三人：刘宽，男，1973年7月8日出生，汉族，住贵港市港**。 第三人：余雪珍，女，1983年2月10日出生，汉族，住贵港市港**。 原告张经广与被告钟涛、第三人刘宽、余雪珍执行异议之诉一案,本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。张经广及其委托诉讼代理人杨高望，第三人刘宽、余雪珍到庭参加诉讼，被告钟涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张经广向本院提出诉讼请求：1.确认位于贵港市港北区荷城路1108号中强普罗旺斯小区46幢2单元102室地下室在2015年6月1日至2035年5月31日的使用权属于张经广（价值30万元），在此期间停止对上述地下室强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：余雪珍购买的贵港市港北区荷城路1108号中强普罗旺斯小区46幢2单元102室时取得该房地下室的使用权。因个人需要，余雪珍于2015年3月11日、2015年3月25日向张经广借款128000元、134000元。后来余雪珍无力偿还，经张经广和余雪珍协商，双方于2015年6月1日依法签订《房屋租赁合同》，余雪珍将该地下室出租给张经广使用，租期从2015年6月1日起至2035年5月31日，租金合计280000元，用租金抵其欠张经广本息280000元（借款本金262000元和利息18000元）。该地下室的房屋租赁合同等与该地下室有关的材料，张经广与余雪珍已于2015年6月初共同向普罗旺斯小区物业管理单位广西盛和物业服务有限公司报备。2015年6月1日至今，张经广已经实际占有并使用该地下室。另，因地下室不能办理产权证书，该地下室的使用权转移只能通过协议的方式，经过张经广和余雪珍的协议，目前该地下室并不属于余雪珍，张经广已经合法的占有该地下室，该地下室的使用权已经属于张经广。后张经广得知港北法院作出（2016）桂0802执1419号之四执行裁定书、（2016）桂0802执1419号执行公告对张经广的拥有合法使用权的地下室进行拍卖是错误的，据此，张经广依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定于2018年3月7日提出异议，港北法院于2018年3月21日作出（2018）桂0802执异11号以张经广作为“案外人与余雪珍之间并非房屋租赁合同关系，不适用合同法规定的‘买卖不破租赁’原则。因此，案外人对涉案地下室不享有足以阻却本院执行的权利”为由，驳回了张经广的异议请求，并告知张经广对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。基于上述，张经广认为涉案的地下室的使用权已经依法属于张经广所有，由于该地下室的产权依法不需要进行产权登记，而张经广已经将该地下室合法使用权归于张经广的事实告知管理该小区的广西盛和物业服务有限公司进行了报备，尽到了张经广应尽的义务，依据物权法第九条、第十四条、第十五条的规定，张经广已经依法取得了涉案地下室的合法使用权。张经广认为，张经广和余雪珍签订的《房屋租赁合同》的性质是房屋租赁合同，张经广至接收涉案地下室之日起已依法取得该地下室的合法使用权，因此，在租赁合同的租期内即2015年6月1日到2035年5月31日前，不论涉案的地下室所有权如何变动，依法应适用买卖不破租赁原则。为此，张经广依法提起诉讼，请求人民法院依法支持张经广的诉讼请求。 钟涛未作答辩。 余雪珍述称，张经广与其2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》符合合同法规定的租赁合同的全部构成要件，因此属于房屋租赁合同，余雪珍早已按照合同约定的时间将涉案地下室交给张经广使用，并及时向物业管理单位备案，因此本案地下室的使用权已于2015年6月1日转移给张经广，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，租赁户在租赁期间发生产权变动的不影响租赁合同的效力，因此，在涉案地下室租期没有满前，不应该影响张经广对涉案地下室的使用权，也不应该强制执行。 刘宽述称，同意余雪珍的陈述意见，而且将地下室租给张经广是几年前的事情，当时也向物业备案了，未曾想到今天地下室被强制执行，所以本次强制执行对张经广是不公平的，刘宽认为本案中有两个使用权人，也就是张经广和钟涛，但因为张经广已经交付使用，并且还向物业进行了备案，所以张经广应该有优先权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行钟涛与余雪珍、刘宽民间借贷纠纷一案中，于2018年1月12日裁定查封余雪珍因购买贵港市港北区荷城路1108号中强普罗旺斯小区46幢2单元102室房屋所享有使用权的该房屋内部地下室，并于2018年1月26日裁定拍卖该地下室。张经广在收到（2016）桂0802执1419号之四执行裁定书、（2016）桂0802执1419号执行公告等法律文书后，于2018年3月7日向本院提出书面异议，认为其已与余雪珍签订房屋租赁合同，以租金抵销所欠张经广的本息28万元，并实际占有并使用该地下室，取得了该地下室合法有效的使用权，请求法院裁定停止对涉案地下室的执行，并解除对涉案地下室的查封。本院经审查作出（2018）桂0802执异11号执行裁定书，裁定驳回张经广的异议请求，张经广不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，余雪珍分别于2015年3月11日、2015年3月25日向张经广借款人民币128000元、134000元，合计262000元。后因余雪珍无力偿还债务，经协商，余雪珍与张经广于2015年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定将贵港市港北区荷城路1108号中强普罗旺斯小区46幢2单元102号房地下室出租给张经广使用，租赁期限从2015年6月1日起至2035年5月31日止，以余雪珍所欠的借款本息抵付房屋20年的租金，租金合计280000元，张经广无需另行再向余雪珍支付租金。合同签订当日，余雪珍交付涉案地下室给张经广使用。2015年6月初，张经广与余雪珍将该地下室租赁合同及地下室有关资料向普罗旺斯小区物业管理单位报备。 本院认为，合同法中的租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人在租期满后将租赁物返还出租人。出租人签订租赁合同的目的是收取租金，承租人则是为了取得租赁物定期的使用权。而本案中，余雪珍在与张经广于2015年6月1日签订《房屋租赁合同》前，曾向张经广借款两笔合计262000元，因余雪珍无力偿还债务，故将涉案地下室出租给张经广使用，并用该借款本息（利息18000元）抵付20年租金。从双方签订合同的背景、目的、租金支付方式来看，该《房屋租赁合同》实际是余雪珍以涉案地下室的使用权抵偿债务的合同，缔约的目的并非为了收取租金。因此，张经广与余雪珍之间签订的《房屋租赁合同》实质为债权债务合同，而非出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。双方之间的法律关系不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系。故本院对于张经广所主张的双方于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》应适用“买卖不破租赁”原则的理由不予支持。因此，张经广对涉案地下室不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告张经广的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张经广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈朵朵 人民陪审员  苏 莉 人民陪审员  黄颖霞 二〇一八年九月二十五日 法官助理梁友梅 书记员黄孔妮