广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初9119号原告：周丽杭，女，1948年7月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：黎俊飚，男，1971年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：黎婉珊，女，1973年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，原告：黎炫达，男，1997年3月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述四原告共同委托诉讼代理人：胡开泽，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述四原告共同委托诉讼代理人：原永俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：徐巧莲，女，1962年6月30日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓汉光，广东中大圣律师事务所实习律师。被告：张红，女，1978年9月20日出生，汉族，身份证住址湖北省应城市，原告周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达与被告徐巧莲、张红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达的共同委托诉讼代理人胡开泽、原永俊，被告徐巧莲的委托诉讼代理人周斌、邓汉光及被告张红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向四原告支付2014年12月19日至2016年4月6日期间拖欠的租金174634元及利息（利息以174634元为本金，按年利率6%计算，自起诉之日起计算至本金清偿之日止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：四原告与黎汝沾是继承人与被继承人关系。坐落于广州市白云区望岗村松柏巷55号物业为原告所有。2014年10月19日，黎汝沾作为原告代表与被告张红签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期限为2014年10月19日至2017年10月18日，租金为每月25000元。2017年11月4日，黎汝沾因病去世，后原告在查询黎汝沾银行存款及交易记录时发现被告张红有部分租金未付，遂询问被告张红，张红表示，被告徐巧莲才是涉案房屋的实际承租人，租金未支付部分，原告应向徐巧莲主张，同时，被告张红还向原告出具了一份黎汝沾于2016年4月7日与张红、朱国山签订的新的《房屋租赁合同》来表明涉案房屋从2016年4月7日开始，每月租金按20000元的标准计算。原告认为，被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，且黎汝沾于2016年4月7日签订的租赁合同并未征得物业共有人同意，特向法院提起诉讼。被告徐巧莲辩称，我不同意原告的诉请，一、原告没有证据证明我是适格主体，合同不是我签的，没有我的名字，根据合同相对性原则，我并非适格被告；二、原告主张的是2014年12月19日至2016年4月6日期间的租金，已经超过诉讼时效。被告张红辩称，我不同意原告的诉请，我每个月都按时交租，房东也带他的子女来看过，说可以减少租金，2016年说每个月1.95万元，原来是2万元，后来减少了500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《农村（城镇）宅基地使用证》、施工铭牌、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、收款收据、账户历史交易明细单、《转让协议》、《公证书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于白云区××村松柏××生产队的宅基地使用权人为黎汝沾，建筑面积为97.53平方米。结构为：水泥。2014年10月19日，黎汝沾（出租人，甲方）与被告张红（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在望岗村松柏巷55号整栋物业的1-9层（不含10层及以上部分）(以下简称涉案物业)给乙方承包出租。租赁期限2014年10月19日至2017年10月18日，为期三年。第一年月租金为25000元，每三年在上一年月租金的基础上递增10%，以后以此类推。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前支付给甲方。依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未交租金的千分之六向甲方支付违约金等。2016年4月7日，黎汝沾（出租人，甲方）与张红、朱国山（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在望岗村松柏巷55号整栋物业的1-10层，给乙方承租使用。租赁期限自2016年4月7日至2021年4月7日，为期五年。第一年月租金为20000元，依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未交租金的千分之六向甲方支付违约金等。同年6月25日，张红与朱国山签订《转让协议》，内容为：现有位于广州市白云区望岗村松柏巷55号整栋物业的1-10层出租屋由张红、朱国山合伙经营，由于出租屋利润太低，不足以维持两人开支，现朱国山把其中的1/2的经营管理权转让给张红一人经营。自此协议生效日起，此出租屋所发生的任何纠纷和安全责任由张红全部承担，与朱国山无关。根据（2018）粤广白云第4204号《公证书》的内容显示，一、黎汝沾于2017年11月14日在广州市死亡；四、被继承人黎汝沾生前共有子女三人，女儿黎婉珊、儿子黎俊飚、黎俊枫、黎汝沾的配偶周丽杭健在，黎汝沾的父亲、母亲均先于其死亡。其中黎俊枫于2006年4月12日先于被继承人黎汝沾死亡，黎俊枫只有子女一人：黎炫达。庭审后，原告提交如下证据证实其主张：1、账户历史交易明细，拟证实被告拖欠原告2014年12月租金8334元，2015年1月、2月租金共计50000元，2015年4月租金19800元，2015年6月至8月租金12000元，2015年9月租金17000元，2015年10月租金25000元，2015年11月租金2000元，2015年12月租金5000元，2016年1月租金7000元，2016年2月租金18500元，2016年3月租金10000元，共计174634元；2、租赁合同及收款收据，拟证实被告徐巧莲有参与涉案房屋的承租；3、个人账户开户申请及业务凭证，拟证实原告周丽杭收租账户系由黎汝沾代开并管理。两被告对上述证据均不予认可。被告张红提交2014年11月17日出具的《收据》（编号为NO.0027441），内容为：今收到张红交来2015年1月15日至2015年2月14日的租金25000元。经手人处有手写的“珊”字。张红称该经手人为原告黎婉珊。另查，涉案物业无规划报建手续。本院认为：因涉案物业无规划报建手续，黎汝沾与被告张红签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。根据原告提供的《账户历史交易明细》可知，被告张红尚欠黎汝沾房屋占有使用费174634元，除张红提供的一张编号为NO.0027441《收据》外，未提供其他证据证实其已向黎汝沾支付剩余房屋占有使用费149634元（174634元-25000元），故应承担举证不能的法律后果。因涉案合同的相对方黎汝沾已去世，其法定继承人系周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达即本案原告，房屋占有使用费作为被继承人黎汝沾的合法财产，可由继承人依法继承。故被告应向四原告支付未付房屋占有使用费149634元，对于四原告主张超出的部分，本院不予支持。关于逾期支付房屋占有使用费利息的部分，被告以抗辩的形式请求予以调整，本院酌情调整为以149634元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2018年7月20日起计至被告实际清偿之日止。关于原告主张被告徐巧莲对上述房屋占有使用费及利息承担连带责任的诉请，本院认为，根据合同相对性原则，涉案租赁合同为黎汝沾与张红所签订，被告徐巧莲并非租赁合同的相对方，故四原告主张其承担连带责任的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告张红向原告周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达支付房屋占有使用费149634元及利息（利息以149634元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月20日起计至被告张红实际清偿之日止）；二、驳回原告周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3792.7元，由原告周丽杭、黎俊飚、黎婉珊、黎炫达负担542.7元，由被告张红负担3250元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  谢振忠人民陪审员  刘艳芳二〇一八年九月十四日书 记 员  陈春燕