河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初5942号原告：李会强，女，1989年3月23日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：李春营，河南日诚律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。统一社会信用代码91410000614404261D法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：李莉，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张宁萍，女，系该公司员工。原告李会强与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李会强的委托诉讼代理人李春营，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李莉、张宁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金35985元（以房屋总价款615133元为基数，按照日万分之0.5的标准自2014年12月9日计算至被告发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为35985元）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月18日，原、被告签订编号为140××××****的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××花园房屋××套；同时合同附件四第六条约定，被告应于2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款和其他全部约定义务，但被告未按合同约定为原告办理产权初始登记和房屋权属登记，已构成违约。经原告多次催要无果，故原告诉至本院。被告辩称：被告不应承担逾期办证的违约责任。被告与原告于2014年3月18日签订编号为140××××****的《商品房买卖合同》，合同附件四第六条约定，被告应于2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定的时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告。现在“产权初始登记”因政府不动产登记政策的改变而取消，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第一款该项义务的约定亦随之消失，合同条款明确指出是把办理房屋权属初始登记的资料报送到郑州市住房保障和房地产管理局，郑州市住房保障和房地产管理局取消了初始登记，取消初始登记属于不可抗力的政府行为，这是免责事由。也就是说现在只能去产权局办理不动产权证，而不能进行产权初始登记办理房产证。原来只需要去房管局办理实测、初始登记、业主办理房产证，现在需要分两步走：一是在房管局办理维修资金存缴证明、实测楼盘确认表、预变现；二是在不动产登记中心办理的权籍调查、首次登记、与业主办理产权证。相比而言，现在的实测楼盘表确认、预变现与首次登记基本一致，相当于又走了一遍流程，导致办证步伐变慢。之前办房产证的全部资料被告早已准备好，但现在新增的权籍调查要求将土地进行分割，确定到每一户，对于被告来说这是前所未有的事情。政府的政策变动行为是合同无法预见到的，属于不能避免的不可抗力的客观情况，故而被告不应承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件四第六条第一款约定，出卖人应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但是原告是于2014年3月29日才与我公司签订合同，在此之前，原告和我公司并没有达成购房的合意，我公司也无法获取原告的相关资料，更无法在2014年3月1日前将原告的相关材料送交房管局，也就是说《商品房买卖合同》附件四第六条第一款便是无效条款，既然是无效条款，就不属于违约，更谈不上赔付违约金。综上所述，请求法院查清事实维护被告的合法权益，驳回原告对我公司的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋，合同总价款615133元。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存。原告应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修资金专户。原告未及时交存维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。原告于2014年3月9日交纳涉案房屋的预售定金10000元，于2014年3月18日缴纳首付款295133元，于2014年10月31日支付剩余购房款310000元，并于2014年12月9日缴纳了契税及房屋专项维修资金。涉案房屋现由原告居住使用。被告已向房地产管理部门报送了办理涉案房屋权属初始登记的资料，2018年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向被告下发的受理通知单显示进展为“商品房预变现”阶段。因原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，双方由此引发纠纷，故原告诉至本院，请求判令：1.被告向原告支付逾期办证违约金35985元（以房屋总价款615133元为基数，按照日万分之0.5的标准自2014年12月9日计算至被告发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为35985元）；2.本案的诉讼费由被告承担。另查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林地等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，虽原、被告于2014年3月18日才签订《商品房买卖合同》，但被告未在合理期限内办理涉案房屋的权属登记手续，且至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，被告的行为已构成违约。但合同签订后原告于2014年12月9日才缴纳房屋专项维修基金，本院酌定向房管部门提供资料的时间应为2015年2月9日前。根据本院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告的违约金应按总房款的日0.005%计算自2015年2月9日起至郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向被告下发的受理通知单之日即2018年8月20日共计1288天共计39614.57元，酌定赔偿60%即23768.74元为宜，原告多请求的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告李会强支付逾期办证违约金23768.74元；二、驳回原告李会强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元，原告李会强负担114元，被告河南台兴房产有限公司承担221元。余额335元退回原告李会强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇一八年九月二十日书记员 段雪培