广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终3932号上诉人（原审原告）：李桂艳，女，汉族，1981年12月16日出生，住址：广东省徐闻县，委托诉讼代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李争光，广东恒港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦******房。法定代表人：唐从松。委托诉讼代理人：杜艳，系该公司法务。委托诉讼代理人：李弘，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人李桂艳因与被上诉人惠州市国力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李桂艳上诉请求：一、依法撤销一审民事判决；二、依法改判支持上诉人一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决本院认为第二自然段“被上诉人在办理权利证书方面是否存在违约的问题”一节，认定事实错误，适用法律不当，作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论，被上诉人依据合同的约定负有办理房屋所有权证书的义务。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“买卖人自愿委托出卖人办理房屋产权手续”。第二十四条亦特别注明，约定原审原告委托原审被告办理《房地产权证》，依合同约定，办理房屋所有权证义务人是被上诉人。第二，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该约定加重消费者其他依照法律法规不应由消费者承担的责任，内容显失公平，违反相关法律法规规定，属无效条款。第三，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》同时，己经向被上诉人提交的办理房屋所有权证书所需要的授权委托书、有效的身份证，被上诉人代收了维修基金和契税，上诉人完成了办理房屋所有权证应由上诉人配合完成的事项。原审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定作出“出卖人并没有办理产权证的义务”“产权登记买受人的配合方能完成”的理由与本案事实不符，适用法律条款错误。作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论。请求二审法院予以纠正。二、延期办理的违约责任，依法应由被上诉人向上诉人支付违约金及标准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》没有约定办理房屋登记的期限，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”第(二)项，“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。最高人民法院上述司法解释，其目的是规范全国法院在审理涉及商品房买卖合同纠纷案件统一裁判标准，原审法院理应遵循此司法解释作为裁判依据。被上诉人于合同约定的时间内向上诉人交付房屋，应自房屋交付之日起9O日办理房屋所有证书，自9l天起至上诉人取得房屋所有权证期间的违约金的请求，依法应受到法院支持。违约金的计算标准，适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定“按年利率6%的标准计算违约金”。三、原审判决将“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于“被告办理房屋所有权证的期限”。判决书本院认为“关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题”的说理部分，将被上诉人“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于办理房屋所有权证的时间。把《不动产登记暂行条例》的实施作为新政，论证被上诉人延迟办理“办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”的行为与“不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房产权的首次登记权籍调查手续，在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续”(以下简称“两次权籍调查”)。并将房地产登记部门“两次权籍调查”的时间从被上诉人延迟办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案的时间中扣除，与法无据。基于上述事实和理由，请求二审法院查明事实，依法公正裁判。被上诉人惠州国力房地产开发有限公司辩称：原审判决事实认定基本清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律根据，依法不能成立，应予驳回。一、原审法院对本案“权籍调查”环节相关事实的认定清楚，适用法律正确。1.权籍调查环节的增加为答辩人签订合同时无法预见的，属于政策变化因素，是不可归责于答辩人的情势变更，理应应将权籍调查所耗时间予以扣除。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记（两证合一），自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。首先，办证新政策的实施为双方签订《商品房买卖合同》时不可预测、非答辩人可控制的客观因素，此为不可抗力，若由答辩人承担因权籍调查而额外增加延长办证时间的后果是不公平。其次，根据双方签订合同时的合意，180个工作日是答辩人办理涉案房产“新建商品房首次登记”“新建商品房转移登记”两个环节的时限；因此，权籍调查环节所花费的时间不能计算在180个工作日内。最后，依据《商品房买卖合同》补充协议条款，非因答辩人原因导致被答辩人迟延取得房地产权属证书的，答辩人不承担任何责任。2.对于答辩人办理权籍调查的时限，既无法律规定，也无合同约定，亦即就办理权籍调查的时限而言，答辩人既无法定义务，亦无约定义务，何来答辩人“怠于”“迟延”履行义务之说。再者，答辩人办理权籍调查所耗时间属于合理期限。各地政府办证部门在开始施行“两证合一”政策时，皆因办证流程改变、办证系统更换等因素而出现一个较长的磨合期，从而出现阶段性的出证缓慢现象。不动产权籍调查业务更由于是新业务，在技术上和实践上都存在诸多问题，还处在一个不稳定的状态。正是基于此，对于房屋出卖人办理权籍调查的时限目前并没有任何法律规定。同时，由于权籍调查环节是答辩人签订合同时没有预见的因素，所以涉案双方所签订的合同中也并没有对此进行约定。有鉴于此，在法律无规定，合同无约定的情况下，答辩人办理权籍调查并无时限要求或限制，又何来所谓的“怠于”或“迟延”呢？据初步了解，不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。本案中，答辩人在一审中提供的证据1显示答辩人于2016年8月10日申请办理涉案房屋“新建商品房首次登记权籍调查”，有关部门在2017年3月3日出具可以用于办理“新建商品房首次登记”的有效权籍成果。对于一个新生的不稳定的业务办理环境而言，本案“新建商品房首次登记权籍调查”环节耗时合法合理。二、原审法院对本案“商品房合同有关约定”认定清楚，适用法律正确。答辩人与被答辩人之间签订的商品房买卖合同时双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。故合同约定的答辩人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由答辩人提供的资料报产权登记机关备案以及非因答辩人原因导致被答辩人迟延取得房地产权属证书的，答辩人不承担任何责任属有效约定，这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不相冲突，也充分体现了意思自治原则。三、原审法院对本案“新建商品房转移登记”环节的相关事实存在认定不清的情形，忽略了此环节中导致出证缓慢的不可抗力因素，加重了答辩人的责任。1.原审法院忽略了大亚湾房管局限制转移登记业务日受理量对办证的影响。由答辩人在一审中提交的证据《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》可知，答辩人在申请办理转移登记业务时需在网上预约，且预约号源有限；同时，实行1项目1人1号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记的申请。以本案的小区为例：×花园约共6000套房产需要办理不动产权证，依该公告，上诉人每个工作日以最理想的送件15份，需要400个工作日（也就是20个月，一年半以上），也远远的超过合同约定的180个工作日，而这400个工作日还不包括“新建商品房首次登记权籍调查”“新建商品房首次登记”“新建商品房转移登记权籍调查”这三个环节需要办理的时间。这大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力，以上数据直接表明了限号导致上诉人根本不可能在约定期限内办结，而且该公告直接加重了上诉人的办证压力。2.原审法院未扣除大亚湾房管局暂停受理不动产登记业务的时间。据答辩人在一审中提交的证据《关于暂停受理不动产登记业务的补充通知》显示，惠州大亚湾区房产管理局明确公告在2017年6月30日至7月10日暂停受理不动产登记业务，且恢复受理时间待定。事实上，大亚湾房产管从2017年6月30日开始更换系统，一直停办一手房业务，直至2017年9月初，才对外开始试收一手房业务，调试系统，每天整个大亚湾限号54份，而一手房收件恢复正常是在2017年11月份，这是同期办证的开发商们所共知的一个事实。四、对于履行办证相关义务答辩人一直都是积极主动的态度，并没有怠于履行。首先，在大亚湾乃至惠州的多数房地产开发商，在买卖合同中设定的履行办证相关义务的期限大多都远远多于180个工作日，普遍为360日-720日之间甚至更长，而答辩人在办证新政策出台前后仍坚持180个工作日的时限，也没有在政策变化后要求被答辩人签订补充协议以延长时限，由此可见答辩人对履行相关义务是持积极而非懈怠的态度。其次，在政策变化对答辩人办证进度不利的情况下，答辩人完成整个办证流程（截止至申请办理转移登记之日）的耗时仍在合理期限内，所以答辩人也不存在怠于履行办证相关义务的事实行为。最后，出证缓慢会直接影响答辩人的资金周转，答辩人作为开发商对被答辩人在内的购房者银行房贷需承担连带保证责任并将巨额资金置于银行监管户。出证越慢，保证期限越长，现金冻结时间也越长。因此答辩人从根本上就不存在怠于履行办证义务的可能。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但也存在部分不清的情形，且该情形加重了答辩人的责任；上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，依法不能成立。答辩人恳求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，并对原审判决事实不清部分予以查明和修正。原审原告李桂艳向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，办理房屋所有权证书；2.判令被告承担逾期办证违约责任（自2016年4月30日起至原告取得房屋所有权证书之日止期间违约金），暂计至原告起诉之日违约金为人民币42474元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州××头××北路××国力××花园××房，该房建筑面积为89.89平方米，总价款为445500元。被告应在2016年1月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款、国土证费，委托被告办理权属登记的手续。2016年1月30日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月10日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的×花园新建商品房首次登记权籍调查申请，因不动产产权登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，不动产登记部门通知被告退件，随后被告按要求将涉案房产所在小区分栋向不动产权登记部门递交了首次登记权籍调查申请，涉案房产第4栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年2月28日，办结时间为2017年3月3日。涉案房产×号房转移登记权籍调查业务受理时间为2017年4月25日，办结时间为2017年5月16日。被告于2017年11月16日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告办理不动产权证书，本院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，涉案商品房已于2016年1月30日交付原告使用，故被告应当在2016年10月21日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2017年11月16日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间391天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期391天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间226天(2016年8月10日至2017年3月3日为首次登记权籍调查时间，共计205天；2017年4月25日至2017年5月16日为转移登记权籍调查时间，共计21天)后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为165天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：445500元×6%/年÷365天/年×165天=12083元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州国力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李桂艳支付违约金12083元；二、驳回原告李桂艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，由原告李桂艳负担662元；由被告惠州国力房地产开发有限公司负担200元，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定。惠州国力房地产开发有限公司抗辩未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任，理由是否成立。具体评述如下：关于被上诉人是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定并未违反法律、法规效力禁止性规定，应为有效。上诉人主张该约定显示公平、属无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”依照该司法解释的规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期交房有过错的情况下，出卖人才需对逾期交房承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。本案中，上诉人于2016年1月30日实际签领涉案房产的钥匙，办理了收楼手续，按约此时起计算办理房产权证的时间为180天。被上诉人辩称，未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任。经查，2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。也即新政策出台后，被上诉人在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了首次登记权籍调查手续；在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，增加了转移登记权籍调查手续。在办理涉案房产的权属转移登记过程中，新公布的部门规章对办理不动产权属登记的程序、要求发生了重大变化。原本已具备办理房产权属初次登记、转移登记条件的情形，因《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》的出台，申请办理产权登记增加了两次的权籍调查的程序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被上诉人在完成土地权籍调查前无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况下，实际是因情势变更主张变更合同，推迟提供资料报产权登记机关备案的时间。且据双方签订的《合同补充协议》，非因被上诉人原因导致上诉人迟延取得房地产权属证书的，被上诉人不承担任何责任。因此，被上诉人的主张有事实和法律依据，被上诉人该抗辩理由二审予以采纳。据2017年12月27日惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局出具的《关于×花园首次登记权籍调查递件时间的复函》，被上诉人于2016年8月10日递交×花园（包含1—13栋）新建商品房首次登记权籍调查业务，该业务按整个小区受理并出具相应的权籍调查成果，因不动登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果。因此上述业务出具的权籍调查成果不符合不动产登记要求，该局权籍调查部门及时通知被上诉人退件并按要求重新分栋受理首次登记权籍调查业务。被上诉人随后按要求将该小区分栋受理权籍调查业务。被上诉人辩称其已及时申请权籍调查，仅因国土部门出具的权籍调查成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长，该理由符合情理，结合惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局的复函，一审认定被上诉人对于权籍调查程序增加的时间没有过错并无不当，二审予以采纳。同时由于是批量进行权籍调查工作，现无充分证据证明在项目筹备权籍调查工作过程中，被上诉人存在明显因主观原因导致办证流程延误的事实，故此，办理不动产权证过程中新增权籍调查的流程时间，可从被上诉人逾期办证的天数中扣除。扣除相关期限后仍然超出合同约定办证的期限，被上诉人应支付相应的违约金，一审对该部分的认定并无不当，二审予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用862元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年九月十日三二〇一八年九月十日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；