葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1402民初1436号原告季相辉，女，1977年11月30日出生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人杨如钢，系辽宁义帆律师事务所律师。委托诉讼代理人李吉玲，系辽宁义帆律师事务所律师。被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人刘红锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人徐颖，系辽宁大鸣律师事务所律师。原告季相辉与被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宣判后，原告季相辉不服，提出上诉。葫芦岛市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）辽14民终403号辽宁省葫芦岛市中级人民法院民事裁定书，撤销原判，发回重审。发回重审后，我院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李吉玲、被告委托诉讼代理人徐颖到庭参加了诉讼，原告季相辉经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季相辉诉称，2011年1月29日，原、被告签订《购房意向书》，原告购买被告开发的XX小区XX号建筑面积97.36平方米商品房一栋，约定2012年12月31日交房，如未在约定日期交付房屋按中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金，当日原告缴纳全部房款284291.00元，被告出具了收据。2012年12月31日，被告未按约交付房屋，后以该项目规划方案做了较大调整为由再次与原告签订《XX购房意向书》，原告重新选择该项目下5号楼2单元15层1501号建筑面积97.36平方米房屋，约定于2015年5月11日交付使用，如未在约定日期交付房屋自2013年1月1日起按中国人民银行同期利率按交款金额再按银行同期活期利率支付违约金。2016年10月19日，按被告要求原告再次增平付清全部344988.00元房款后，双方签订了正式《商品房买卖合同》，约定当年的12月31日交付房屋，如违约交房以全部房款为基数按日万分之一给付违约金。现交付日期已过，但被告仍未交付房屋，故诉至法院请求判令，一、被告以284291.00元为基数自2011年1月30日起至2012年12月31日止按中国人民银行同期活期利率支付原告迟延交房违约金。二、被告以344988.00元为基数自2013年1月1日起至2016年12月31日止按中国人民银行同期活期利率支付原告迟延交房违约金。三、被告以344988.00元为基数自2017年1月1日起按日万分之一给付原告迟延交房违约金直至房屋交付之日止。四、被告以344988.00元为基数自2017年9月16日起按日万分之一给付原告迟延交房违约金直至房屋交付之日止。五、被告承担诉讼费用、送达费用。告葫芦岛市金科房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不承担延迟交付的违约责任，理由如下：1、答辩人延迟交付房屋是因为连山区政府拆迁、交付净地按照约定延迟三年，导致答辩人延迟交付房屋。2010年，答辩人是连山区政府招商引资进驻葫芦岛。2010年10月31日，连山区政府第14次区长办公会议研究决定，将连山区连山河北岸编号为H-01、H-02、C-28、C-29、C-30、C-31、C-32的地块由答辩人开发建设，并将该项目确定为棚户区改造项目。当时连山区政府口头承诺三个月动迁完毕向答辩人交付净地进行开工建设，并于2011年5月25日、26日召开区长办公会议，确定“XX”项目为2010年至2012辽宁省棚户区改造项目。但因开发地块情况复杂：“人口稠密、民房较多、动迁量大、动迁成本高”连山区政府对拆迁工作难度估计不足，加之在此期间国务院新出台的《国有土地上房屋征收及补偿条例》，对拆迁问题作出了新的规定，使得动迁户漫天要价，使拆迁工作雪上加霜，为此拆迁工作按照约定延迟了近3年的时间，截止到2013年底连山区政府的拆迁工作才予以完成，导致金科公司不能如期开发建设。这是金科公司延迟交房的主要原因。2、2014年开始，由于国家政策的影响，全国房地产企业形势下滑，银行不再贷款给开发商，再加上答辩人对XX项目前期投资巨大，承受巨额的利息外债，答辩人在面对巨大压力和重重困难的情况下，XX项目陆续交工，二期项目也正在建设中。综上，无论是连山区政府的延迟交付土地，还是国家政策的变化，都是答辩人无法预见的，不能避免的、不能克服的，属于不可抗力，根据原告和答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，“除不可抗力外，……”和《商品房买卖合同》第八条第二款第一项的约定，因不可抗力，答辩人不应承担延迟交房的违约金。二、退一步讲，假使答辩人承担延迟交房的违约责任，可能会对XX项目的所有业主造成巨大的伤害，给政府带来巨大的压力，给社会造成不稳定因素。到目前为止，要求答辩人给付迟延交付违约金的业主就有64户，每户要求给付的违约金都在15000.00元以上，XX项目签订《商品房买卖合同》的业主共计1300多户，如果1300多户都向答辩人主张违约金，合计金额达到2000.00余万元，本就经营困难的答辩人，面临巨额的违约金，有可能就会导致破产，如果这样，XX项目一期的绿化及收尾工程和二期的在建工程无法继续，如果这样不但原告的违约金拿不到手，可能还会导致自己生活的环境不完善，水、电、气供应不上，可想而知，以后XX项目将面临什么样的结局！最终的结果还不是所有业主承受吗！综上，请求贵院依法查清事实、明确责任，给予综合考量，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月19日，原被告签订了《商品房买卖合同》,被告将坐落于连山区XX小区XX号，面积97.36平方米的楼房出售给原告，房屋总价款344988.00元。上述《商品房买卖合同》第九条、第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。上述《商品房买卖合同》第十二条约定：除不可抗力，规定的特殊情况外出卖人如未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告已足额交付购房款。另查明，2017年8月25日，被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司在XX小区内张贴XX一期交房公告，XX号楼办理交房手续时间为9月24日-9月30日。原告季相辉尚未办理交房手续。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、增值税普通发票等证据材料载卷佐证，经开庭质证，本院审查，该证据来源及形式合法，内容真实，且与本案有密切关联，可以做为本案的定案依据，予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依照约定各自履行合同义务。现原告已依约履行了相关付款义务，而被告未能在合同约定期限内将原告购买的商品房交付给原告，其行为已构成违约，应当按照合同的约定承担逾期交房的违约责任，支付违约金。对于违约金的计算，应以全部房款为基数，从约定交付的时间次日为起点至被告有效通知原告办理入户的最后时间为止点，按日万分之一计算。原告要求被告给付合同约定交付的时间次日之前及被告有效通知原告办理入户的最后时间之后迟延交房违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告的辩解，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内以344988.00元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一向原告支付违约金，至2017年9月30日止。二、驳回原告季相辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，邮寄费40.00元，由被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  魏爱君人民陪审员  刘欣境人民陪审员  王思萌二〇一八年九月二十七日书 记 员  聂佳慧