海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初7348号 原告:海口邦信小额贷款有限公司，住所地海口市龙华区玉沙路。 法定代表人：曾浒，总经理。 委托诉讼代理人吴金柱，男，该司员工。 委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。 被告：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司，住所地海南省儋州市那大镇那洋公路。 法定代表人：王立福，总经理。 委托诉讼代理人：王忠平，儋州市那大法律事务所法律工作者。 第三人：顾明，女，1981年9月15日出生，汉族，住海南省海口市。 第三人：庞德娟，女，1973年4月15日出生，汉族，住海南省三亚市。 第三人：周兰明，男，1981年8月2日出生，汉族，住江苏省苏州市。 第三人：曾圣昌，男，1980年5月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 第三人：周文平，男，1966年10月7日出生，瑶族，住海南省儋州市。 以上第三人共同委托诉讼代理人：林代，海南海地律师事务所律师。 以上第三人共同委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。 原告海口邦信小额贷款有限公司与被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司及第三人顾明、庞德娟、周兰明、曾圣昌、周文平借款合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，于2017年12月7日中止诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴金柱和李松、被告的委托诉讼代理人王忠平、第三人周兰明、第三人的委托诉讼代理人林代和林青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海口邦信小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告偿还借款本金2906365.34元，利息1458326.27元，罚息698496.47元（合同期内欠款利息61333.33元，合同到期后利息以2906365.34元为基数，按年利率24%，自2015年6月3日起算，至借款实际付清日止，暂计算至2017年5月24日；罚息以2906365.34元为基数，按年利率12%，自2015年6月3日起算，至借款实际付清日止，暂计算至2017年5月24日）；2.请求判令被告支付原告因诉讼维权产生的前期律师费5000元；3.请求判令被告支付原告因维权产生的公告费780元；4.请求判令被告支付原告因维权产生的诉讼财产保全保险费9620元；5.请求判令原告对被告儋州市北部新区的14200平方米土地使用权[土地使用权证：儋国用（2011）第XX号]及合计2962.16平方米的在建工程（在建铺面12号－27号房）享有抵押权，并有权在其拍卖、变卖后的价款中优先受偿；6.请求判令本案诉讼费用（含保全费5000元）由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，因被告房地产项目建设需要，原告与被告签订《借款合同》。《借款合同》约定：借款本金金额为4000000元；期限为12个月，借款起始日以实际放款日期为准；借款利率为年24%；延迟还款，则按贷款利率加收50%的罚息，计至实际偿清本息日止；还款方式为按月付息，到期日一次性还本，利随本清；因签订和履行合同所发生的费用，包括但不限于税费、公证费等，或因借款人违约所产生的所有相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、律师代理费等均由借款人承担；如借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下已发放的借款全部提前到期。同日，被告与原告签订《抵押合同》，以其“被告经济适用房项目”的16间在建铺面（12－27号房）为前述债务提供担保，担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金及利息（包括债务人违约计收的复利和加收的利息）违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及贷款人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等。2013年11月15日，办理了在建工程抵押登记。2013年12月2日，原告实际发放了借款4000000元。因被告仅支付了1000000元本金和借款利息后不能按期还款，双方于2014年12月2日签订《贷款展期协议》，约定：截至2014年12月2日，借款人尚欠借款本金3000000元；贷款展期6个月原借款合同期限变更为18个月，即从2013年12月2日起至2015年6月2日止；原抵押合同继续有效；还款方式调整为2015年3月20日还本金1000000元，4月20日还本金1000000元，6月2日还本金1000000元，按月付息，利随本清。《贷款展期协议》签订后，被告于2015年5月21日支付部分利息后，便不再履行还款义务。2015年6月2日合同到期，被告尚有2906365.34元本金、61333.33元利息未偿还，原告多次催促还款，被告不予理会。截至2017年5月24日，被告已经拖欠原告借款本金2906365.34元，利息1458326.27元，罚息698496.47元。原告认为，原、被告之间的《借款合同》、《抵押合同》是各方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告不依约履行还款义务，应当依约支付剩余借款本金2906365.34元，利息1458326.27元，罚息698496.47元。被告还应支付原告为实现债权支付的前期律师费5000元、公告费780元、保全费5000元及保险费用9620元。同时，原告对被告提供的抵押物有优先受偿权。恳请人民法院依法维护原告的合法权益，判如所请。 海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司辩称，原告提供的证据不足，事实不清，请求法庭驳回原告的诉讼请求，理由是原告的起诉超过诉讼时效。 顾明、庞德娟、周兰明、曾圣昌、周文平述称，一、原告对我方购买的涉案商品房不享有优先受偿权。（一）原告出示的《儋州市在建工程抵押登记证明》并非抵押登记，仅是预告抵押登记，不具有物权效力，对在建工程不享有优先受偿权。原告出示的《儋州市在建工程抵押登记证明》并未形成正式、有效的在建工程抵押登记。该登记证明既未标明具体的抵押物，也未标明是否附有抵押物清单，该登记证明记载信息不明确，不符合物权公示的要求，仅仅只能视为预告抵押登记。实际上，在建工程抵押不属于物权抵押，不具有物权抵押的效力。在建工程本身属于未完成的不动产，没有竣工验收，未形成物权形态，无法成为物权客体，不能使用、处分，更不能在市场上进行流通，相关部门也无法对其办理他项权证。因此，在建工程抵押登记均不属于真正法律意义上的抵押登记，仅为预告抵押登记的性质。对于预告抵押登记的效力，司法实践中早已有统一的结论，最高人民法院公布的（2015）民申字第766号《民事裁定书》中明确阐明：“在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿在法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。”以及《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”由此可知，用在建工程进行抵押的，只能称为在建工程抵押预告登记，预告抵押登记是为保障抵押权人要求抵押人办理抵押登记并设立抵押权的权利，但抵押预告登记不产生优先受偿权的法律后果。只有在抵押人领取房地产权属证书后办理抵押登记，该抵押登记方能产生优先受偿权的法律后果。而原告出示的只是抵押预告登记，其后续并未及时与被告重新办理抵押登记，该抵押预告登记不产生物权效力，原告不能据此要求对我方购买的涉案商品房享有优先受偿权。（二）即使原告出示的《儋州市在建工程抵押登记证明》是抵押登记，但《商品房预售许可证》的颁发彰显了原告同意被告销售商品房，表明原告放弃对《商品房预售许可证》销售范围内房产的优先受偿权。《商品房预售许可证》的颁发代表着涉案商品房将对社会公众进行销售，社会公众基于对政府、开发商的信任有理由相信涉案商品房具有任意流通的性质且自身购买权可以受到保护。若在建工程抵押权人既同意抵押物对社会公众公开进行销售，又以此为理由要求对抵押物享有比房屋购买人更优先的受偿权，则在建工程抵押权人的权利被过分扩展，房屋购买人的权益即受到巨大损害，社会公众的利益无法得到任何保障，严重影响市场经济秩序，有违诚实守信、公平公正的原则。国家对商品房的经营监管，实施审批制，如果设定了在建工程抵押的房地产项目，必须是抵押权人放弃了抵押权人才颁发《商品房预售许可证》。换言之，《商品房预售许可证》的颁发能够证明抵押权人放弃了抵押权。原告出示的《儋州市在建工程抵押登记证明》登记时间为2013年11月15日，《商品房预售许可证》的颁发2014年2月27日。原告抵押登记在前，同意《商品房预售许可证》的颁发在后，原告对涉案商品房的抵押权已放弃，原告对我方购买的房屋已不享有优先受偿权。（三）原告作为过错方，在明知该笔在建工程抵押贷款的用途未按法律规定用于继续建造该在建工程的情形下，仍然继续与其办理《展期协议》，导致我方等公众在不知情的情况下继续与被告购买房屋，利益严重受损。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”由此可知，抵押人向抵押权人用在建工程抵押贷款时，所贷款项必须用于继续建造该在建工程中。原告与被告于2014年12月2日签订的《贷款展期协议》第一段明确列明：“借款人因资金投入到儋州白马井滨海新区瀛海方舟产权式花园别墅度假酒店项目原因，不能如期归还。”原告作为抵押权人，首先，未尽到监管职责，未及时督促被告将所贷款项投入到该在建工程中，导致被告擅自更改贷款用途，将所贷款项投入其他项目建设，该在建工程无资金建设，至今未能向购房者交房；其次，原告在明知被告更改贷款用途的情况下不对贷款进行催收，继续与其签订展期协议，导致我方等社会公众在不知情的情况下与被告购买房屋，严重损害社会公众利益。因此，原告作为过错方，应当承担其自身过错行为带来的不利法律后果，而我方作为消费者在看见被告出具的《商品房预售许可证》后方与被告签订《商品房买卖合同》并支付全部或大部分购房款，自始至终无任何过错，在本案中应优先保护我方作为善意一方的合法权益，保护公众利益，方显司法的公平、公正。二、我方购买商品房的合法权利应当依法优先受到保护。我方作为消费者与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，且我方已按合同约定支付全部或大部分购房款，全面履行了合同约定的义务。上述买卖关系及付款事实均经海南省儋州市人民法院出具的五份生效判决予以确认。根据法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”承包人工程价款的优先受偿权优于抵押权，而消费者支付全部或大部分购房款后的房屋期待权优于承包人工程价款的优先受偿权。因此可知，我方作为消费者支付全部或大部分的购房款后享有的合法权利明显优于原告的抵押权。综上，原告出示的《儋州市在建工程抵押登记证明》仅是预告抵押登记，不具有优先受偿权。且即使该登记是抵押登记，《商品房预售许可证》的颁发也表明了原告放弃对《商品房预售许可证》销售范围内房产的优先受偿权。原告作为过错方，应承担其行为造成的不利后果。望贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护我方的合法权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无异议的事实，本院认定如下：2013年10月30日，原、被告签订《借款合同》，约定：原告借给被告4000000元，用于后期工程建设款之目的。未经原告书面同意，被告不得擅自改变贷款用途。贷款期限12个月。贷款年利率为24%。还款方式为按月付息，到期日一次性还本，利随本清。因签订和履行本合同所发生的相关费用，包括但不限于税费、公证费等，或因被告违约所产生的所有相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、律师代理费等均由被告承担。被告迟延支付任何到期款项的，应按贷款利率加收50%计收罚息。合同签订后，2013年12月2日原告支付给被告4000000元。2014年12月2日，原、被告签订《贷款展期协议》，约定：被告向原告借款4000000元，应于2014年12月2日到期，截止2014年12月2日，被告尚欠原告借款本金3000000元。原告同意对被告所欠借款本金予以展期，展期期限6个月，即从2014年12月2日起至2015年6月2日止，展期后的贷款利率按年利率24%执行。截止2015年6月2日，被告尚欠原告本金2906365.34元，合同期限内利息70000元。之后被告未偿还本息。原告于2017年5月26日向本院起诉。 2013年10月30日，原、被告签订《抵押合同》，约定：被告提供在建工程即儋州市××区入口处向南200米12号－27号铺面作抵押担保。担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于本金及利息、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费及其他为签订或履行本合同而发生的费用，以及原告实现担保物权和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）等。本合同独立于主合同，不受其效力的影响。2013年11月15日，原、被告到儋州市住房和城乡建设局办理了《儋州市在建工程抵押登记证明》。2014年2月27日被告取得《商品房预售许可证》。 2014年11月4日，第三人顾明与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买被告开发“顺心花园”B幢1层15号商铺、B幢1－2层16号商铺。2014年11月27日，第三人庞德娟与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“顺心花园”B幢1－2层20号商铺。2016年1月8日，第三人周兰明与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“顺心花园”B幢1－2层17号商铺。2015年4月7日，第三人曾圣昌与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“顺心花园”第一幢1层12号商铺。2016年1月23日，第三人周文平与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“顺心花园”B幢1－2层19号商铺。2018年5月15日，儋州市人民法院分别作出（2017）琼9003民初8396号、8400号、8411号、8412号、8414号民事判决，判决五个第三人与被告的《商品房买卖合同》合法有效。以上判决已生效。 另查，2017年5月25日，原告与海南海大平正律师事务所签订《法律事务委托合同》，海南海大平正律师事务所收取原告律师费5000元。2017年8月23日原告支付公告费780元。2017年11月17日，原告支付中国平安财产保险服务有限公司财产保全保险费9620元。 本院认为，一、关于本案借款合同的处理及被告应承担责任的问题。《借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告未按约定还本付息，已违约，原告请求被告还本付息，有事实和法律依据。合同中双方当事人对利息、罚息的约定，均视为对利息的约定，超出年利率24%的部分不予保护。原告主张被告支付律师费5000元、公告费780元，保险费9620元，有合同约定，本院予以支持。双方的借款合同展期至2015年6月2日，原告于2017年5月26日起诉，未超过两年的诉讼时效，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”故预告登记是一种将来发生抵押权变动的请求权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”优先受偿权是抵押权的核心和实质，预告登记，使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，足以确保预告登记权利人不受损害，但抵押预告登记不具有优先受偿的效力。原告作为房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押权登记条件成立或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，其并没有对涉案房屋享有抵押权。因此，原告的请求没有法律依据。 综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条和第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，判决如下： 一、限被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司在本判决生效后十日内，偿还原告海口邦信小额贷款有限公司借款本金2906365.37元、合同期内的利息70000元及2015年6月3日之后的利息（利息计算方法：从2015年6月3日起计算至债务付清之日止，以本金2906365.37元，按年利率24%计算）； 二、限被告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司在本判决生效后十日内，支付原告海口邦信小额贷款有限公司律师费5000元、公告费780元、财产保险费9620元； 三、驳回原告海口邦信小额贷款有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48104元，财产保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 长  叶世宽 人民陪审员  林 莲 人民陪审员  陶丽莎 二〇一八年九月四日 书 记 员  夏 夏