四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川3401民初1543号 原告张雪松，男，汉族，1971年11月23日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 委托诉讼代理人宋春容，四川法锐律师事务所律师（一般代理）。 原告童小芳，女，汉族，1975年7月28日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 委托诉讼代理人宋春容，四川法锐律师事务所律师（一般代理）。 被告李发贵，男，汉族，1952年6月17日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人龙文，四川月都律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人王世猛，四川月都律师事务所律师助理（一般代理）。 被告庄仕芳，女，汉族，1952年4月15日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人龙文，四川月都律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人王世猛，四川月都律师事务所律师助理（一般代理）。 原告张雪松、童小芳诉被告李发贵、庄仕芳确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪松及童小芳委托诉讼代理人宋春容，被告李发贵及庄仕芳委托诉讼代理人龙文、王世猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张雪松、童小芳向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令：一、确认原、被告签订的《房屋购销合同》无效；二、二被告退还购房款341260.00元，并支付该房房款的资金占用利息损失（从2010年1月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、二被告支付原告的租金损失5万元；四、二被告支付原告房屋装修款17.5万元；五、案件受理费由被告承担。事实及理由：两被告系夫妻关系，2010年1月16日，原、被告双方签订《房屋购销合同》，对房屋的价款以及产权办理、双方权利义务等方面进行了约定。签订合同时，两被告承诺该房屋是可以办理房屋所有权证和土地使用权证，且由被告负责办理证件交原告。该承诺在双方签订的《房屋购销合同》第四条双方权利义务的第３款中有明确约定。但是交房后，原告多次找到被告协商办理房屋产权证，两被告均以各种理由拖延时间；原告将房屋装修后，发现房屋存在质量问题，墙面到处裂缝，垮塌的碎片将楼下轿车砸坏。为此，原告多次找被告协商解决，两被告曾经派人维修过，但是根本无法修复，裂缝越来越多越来越大，装修后的房屋根本无法入住；原告只有一方面在外租房住，另一方面找被告协商，但是被告总以各种理由给原告以希望。但是至今日，原告才发现，该房屋根本没有合法的审批手续，没有产权，无法过户。更加重要的是该房屋严重的质量问题导致该房屋无法入住，原告购买房屋的目的根本不能实现。综上，原告为维护自身的合法权益，遂诉来法院。 被告李发贵、庄仕芳辩称，原告在诉状中称确认合同无效退房，退款支付利息及租金装修款等完全与事实和法律相违背，均不能成立，一、所涉房屋系小产权房，房价仅2000余元每平方米，低于市场商品房的三成。二、房屋买卖中双方经过认真考虑平等协商达成的交易，一个愿买一个愿卖，并未欺诈，恶意串通。三、小产权房至今国家和政府均无明文规定不可买卖。四、从交易看，一手交钱一手交房均系平等自愿而且原告居住该房已十年以上，现在要求确认合同无效毫无道理。五、合同双方签订是根据合同法双方自愿、平等协商一致达成的并无合同法52条无效合同具备的条款。因此，原告要求合同无效，退房退款，支付租金装修款，均无事实依据和法律依据。房屋是用来住的，租与住是原告自己决定与被告毫无关系，无关联性。至于装修费的问题，装修至少也是原告的决定且装修费的价值须经有资质的评估部门作出价值的情况下才能确认，而不是原告一句话就能解决的，至于计息更是无稽之谈。关于房屋质量问题，双方在签合同前原告对房屋的性质，房屋质量进行考查后才签订的合同。退一步说就是房屋有质量问题也不是卖房的问题，而是建筑施工方的问题。对于房屋质量需在有资质的质检部门鉴定后方能证明房屋是否确有质量问题，原告进住十年后才提出质量问题。按照中华人民共和国建设部的规定房屋交付90日内未提出质量异议的应视为承认的规定。现提出质量问题要求退房退款实属无理要求，该理由不能成立。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2010年1月16日原告张雪松、童小芳与被告李发贵、庄仕芬签订《房屋购销合同》，合同载明经双方共同协商，本着自觉自愿、互惠互利的原则，就房屋购销一事达成合同，合同第一条约定房屋位置及面积为被告在西昌市长安九组曙光园休闲庄内（一0二厂大门北侧约100米处）一幢三楼一底（四层）框架结构住房的第二层。第二条约定房屋单价每平方米2260元，房屋总价341260元，房款两次付清，签订合同后同时预付15万元，被告交房时一次付清余款。第三条约定被告在收到原告预付款后两个月内将房屋达到商品房交付标准（清水房）交付给原告，原告交清购房余款后，该房屋的使用权、所有权永久属原告所有，任何情况下，被告及亲属、子女不得提出异议，也不得以任何理由索取其他费用，若遇国家城市发展需要拆除，该房屋应有的赔偿及相关优惠政策归乙方所有。第四条约定了相关权利义务，其中第一项约定若政府要清理城乡建设用地，、由被告负责全部责任和处理相关事宜，若经济处罚由被告全额承担，若无偿拆除，被告从拆除之日起十日内全额退还原告购房款，但不承担原告其他经济损失；第三项约定在具备办理“房屋产权证”、“土地使用证”等办证条件时，被告负责办理相关证件交原告，在办证中涉及到交纳相关土地的各种税费由被告承担缴纳，但在办证中需要交纳的交易税费按国家规定各自承担交纳。合同签订后原告已向被告支付了全部购房款，被告亦将房屋交付给原告，原告已将房屋装修使用。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中原、被告签订的合同的具体内容可以明显反映出，对于涉案房屋无法办理产权这一事实，双方均有清楚的认知，不存在欺诈、胁迫或恶意串通订立合同的问题。亦无任何证据表明，双方买卖该房屋的行为损害国家集体和第三人的利益。至于原告提出双方合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，本院认为《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但同时该法第六十二条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可以看出《中华人民共和国土地管理法》并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地，农村村民出卖房屋后所导致的法律后果是不能得到批准再申请宅基地，这并不能成为导致其签订的买卖合同无效的理由，故本案原、被告签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，至于是否能办理产权登记并不影响买卖合同的效力。原告要求确认其与被告签订的《房屋购销合同》无效，并退还购房款、赔偿损失的诉求，理由、证据均不充分，原告的诉求不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告张雪松、童小芳的诉讼请求。 案件受理费9463.00元，减半收取4731.50元，由原告张雪松、童小芳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 兰 林 二〇一八年九月二十日 书记员 贾煜寒 附本判决适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。