四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）广安民初字第4157号 原告：张军，男，生于1956年9月26日，汉族，住四川省华蓥市。 被告：四川华泰建设有限责任公司，住所地四川省成都市高新区。 法定代表人：聂贤洪，董事长。 委托诉讼代理人：何利，四川鑫泰律师事务所律师，特别授权。 被告：蒲耀军，男，生于1961年4月24日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：杨雪梅，四川诚协律师事务所律师。 原告张军与被告四川华泰建设有限责任公司（以下简称华泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后，依法适用简易程序。根据华泰公司的申请，本院于2015年11月3日追加蒲耀军为本案被告。2015年12月1日公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行审理，原告张军、被告华泰公司委托诉讼代理人何利、被告蒲耀军的委托诉讼代理人杨雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原告与被告所签《门市买卖合同》；2、请依法判令被告立即返还原告支付购买门市款人民币150万元，并按中国人民银行同期贷款利率从2008年1月23日起支付利息至付清之日；3、请依法判令被告按合同约定门市每平方米的价格与现门市评估鉴定每平方米的价格赔偿原告经济损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据广安市广安区计划委员会广计固字（2001）120号文件精神，在广安市广安区浓洄办事处果丰居委修建广安果丰新苑商住小区，2003年12月28日以四川安得集团有限公司（甲方）、广安市房地产开发有限公司（乙方）作为建设单位与原广安区交通建筑公司（先后更名为四川广安华泰交通建设工程有限公司、四川华泰建设有限责任公司，丙方）作为承建单位签订了《建设工程施工合同》，该合同第十条约定：甲、乙方将一楼门市约2800平方米全部抵给丙方，丙方必须为甲、乙修建3000平方米的住房面积归甲、乙方，双方互不现金找补。同时门市范围内的建筑面积由丙方自己修建，甲、乙方不得承担其任何费用。门市发生的买卖税费一律由丙方承担，甲、乙方不负任何经济责任，同时被告华泰公司为修建广安果丰新苑商住小区成立了项目部。基于上述合同内容，2008年1月23日原告张军与被告华泰公司项目部负责人蒲耀军签订了《门市买卖合同》，原告购买广安果丰新苑商住小区x栋12个门市，面积约1500平方米，总金额150万元。合同签订后，原告向被告支付了购房款，同时被告将门市钥匙交给了原告。2014年2月13日原告就购买的门市办理两证提起诉讼。广安区法院（2014）广安民初字1579号民事判决书确认《门市买卖合同》有效。之后，原告了解到原告所购门市已被被告卖给他人，现原告根本无法行使享有门市的占有、处分、收益等权利。被告的行为已构成违约，并给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。 审理中，原告申请对案涉门市的价值进行评估后，将第三项诉讼请求明确为要求被告赔偿损失602.6万元。 被告四川华泰建设有限责任公司辩称，华泰公司不是本案适格的主体：1、2003年蒲耀军借用华泰公司的名义进行果丰小区招投标并签订协议，协议虽约定了将2000平方米的门市抵偿给华泰公司，但门市实际是抵偿给蒲耀军，事后蒲耀军与原告签订的《门市买卖合同》，系蒲耀军个人处置其财产的行为；2、蒲耀军挂靠公司承建工程，公司只仅仅对工程修建、质量等承担责任；3、公司与原告未签订合同，双方无权利义务关系，华泰公司从未收取原告任何的购房款，未获得利益；4、原告主张解除《门市买卖合同》不符合《合同法》的规定，事实上案涉门市在签订合同当天就交付给原告使用，对此法院（2014）广安民初字1579号民事判决书已作出明确的认定，双方合同已经履行完毕。综上，原告所主张的权利无任何事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。即使解除合同，该笔款项应由实际获利人蒲耀军承担责任。 被告蒲耀军辩称，他与原告之间是民间借贷关系，签订《房屋买卖合同》实际是为他的借款担保，期间他向原告偿还了六、七十万元借款。就《门市买卖合同》原告并未实际支付房款，故要求返还房款以及赔偿损失无事实依据，应驳回原告的诉讼请求。 审理查明，2003年12月28日，四川安得集团有限公司（甲方，以下简称安得公司）与广安市房地产开发有限公司（乙方，以下简称广安房地产公司）、广安区交通建筑公司（丙方，以下简称交通公司）签订了《建设工程施工合同》，由丙方承包广安果丰新苑商住小区工程，约定了各方权利义务、工程价款、工程范围等内容，其中第十条约定：“甲、乙方将一楼门市约2800㎡（以图纸为准）全部抵给丙方，丙方必须为甲、乙方修建3000㎡的住房面积归甲、乙方，双方互不现金找补。同时门市范围内的建筑面积由丙方自己修建，甲、乙方不得承担其任何费用。门市发生的买卖税费一律由丙方承担，甲、乙方不负任何经济责任。” 2004年1月18日，安得公司、广安房地产公司、广安市广安区浓洄街道办事处（以下简称浓洄办事处）和四川广安华泰交通建设工程有限公司（原广安区交通建筑公司，以下简称华泰交通公司）签订了《建设施工合同的补充合同》，约定《建设工程施工合同》继续有效，浓洄办事处及其单位职工购买广安房地产公司开发的房屋应支付的部分价款直接支付给华泰交通公司等。2004年1月26日，广安房地产公司与华泰交通公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定《建设工程施工合同》中的工程系浓洄办事处自行开发，广安房地产公司未收取任何管理费和利润，该工程的价款直接由浓洄办事处按工程进度拨款和工程竣工结算价款拨付，华泰交通公司不得以任何原因找广安房地产公司支付款项。 华泰公司因修建广安果丰新苑商住小区成立四川广安华泰建筑工程有限公司果丰小区项目部，负责人蒲耀军。之后，蒲耀军组织对工程进行了修建，2006年7月工程完工。安得公司、房地产公司将约定门市抵给了华泰公司。2008年7月10日，华泰交通公司出具证明，主要内容：广安果丰新苑商住小区工程已全部竣工，因该工程由项目经理蒲耀军投资修建，抵给公司的所有门市归蒲耀军所有，其债权债务与公司无关，由蒲耀军负责。 2008年1月23日，华泰交通公司果丰小区项目部（甲方）与张军（乙方）签订《门市买卖合同》，合同由原告签字、华泰交通公司果丰小区项目部负责人蒲耀军签字并加盖项目部公章。该合同约定乙方购买甲方位于广安区果丰小区x12个门市。x幢11个门市，x幢边缘线至x幢的第一、二个门市，车库x轴线，建筑面积约为1500㎡（以房管部门实际测绘面积为准），单价1000元/㎡，总金额150万元，以实际面积多退少补等等。合同签订当日，张军现金支付购房款150万元，蒲耀军向张军出具收条“今收到张军购买门市款共计人民币大写壹佰伍拾万元（1500000元）属实，收款：四川广安华泰交通建筑有限公司果丰小区项目部蒲耀军。2008.23日。”同日，蒲耀军向张军交付门市及钥匙。 2014年3月12日，原告向本院起诉要求确认原告与被告华泰公司、蒲耀军签订的《门市买卖合同》合法有效，并要求协助办理过户登记，2014年10月13日本院（2014）广安民初字第1579号民事判决书确认：原告与被告华泰公司、蒲耀军签订的《门市买卖合同》有效，驳回原告其他诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。 2006年至2009年间，蒲耀军作为果丰小区项目负责人，以华泰交通公司名义对外销售果丰小区房屋，先后签订《商品房认购合同》并收取房款，现涉诉门市均为这些购买业主占有，果丰小区至今未办理产权登记。 审理中，原告于2015年12月18日申请对案涉房屋价值予以评估，评估基准时间为2015年10月12日。四川维益房地产评估咨询有限责任公司接受本院委托，于2018年7月17日作出川维公房评[2018]字第54号《评估报告》，主要内容为：在价值时点2015年10月12日房屋可能实现的市场价值为752万元，建筑面积1089.53平方米。原告为此支付评估费32000元。 另查明，四川广安华泰交通建设工程有限公司于2015年2月5日被核准变更名称为四川华泰交通建设工程有限公司，同年5月6日又变更名称为四川华泰建设有限责任公司。 以上事实有《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》、《门市买卖合同》及收条、《商品房认购合同》及收据、被告华泰公司的营业执照及工商信息变更登记资料、（2014）广安民初字第1579号民事判决书、《评估报告》、证人证言，以及各方当事人的当庭陈述等证据证明，且经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：被告华泰公司的主体以及是否承担责任；原告与被告蒲耀军是房屋买卖关系还是民间借贷关系；原、被告签订的《门市买卖合同》能否解除以及房款、利息、赔偿损失的问题。 关于被告华泰公司的主体以及是否承担责任。四川广安华泰交通建设工程有限公司核准变更名称为四川华泰交通建设工程有限公司，又变更名称为四川华泰建设有限责任公司，均不影响其法人地位及实体权利义务。被告蒲耀军挂靠华泰公司，以公司的名义签订《建设工程施工合同》，合同中约定修建的案涉工程一楼门市全部抵给华泰公司，事后房屋亦抵在华泰公司名下，案涉门市与华泰公司有利害关系，故其作为本案被告主体适格。华泰公司项目部系华泰公司设立，其从事民事活动产生的法律责任应由华泰公司承担，虽然华泰公司出具证明确认抵扣的门市所有权归蒲耀军，仅能约束华泰公司和蒲耀军，对外并不能对抗善意第三人。而后蒲耀军以华泰公司的名义对外销售、交付房屋，产生的权利义务应由华泰公司承担。然而因为蒲耀军系销售案涉门市的实际受益者，首先由其直接承担对外销售房屋产生的法律责任，基于此华泰公司则应承担连带责任，华泰公司承担责任后可向蒲耀军进行追偿。 关于原告与被告蒲耀军是房屋买卖关系还是民间借贷关系。审理中，原告提供《门市买卖合同》、支付房款收据、交付房屋钥匙、证人证言等予以佐证。蒲耀军仅口头陈述双方为民间借贷，未提供证据证实。原告证据的证明力显然具有优势性，且足以证明双方系房屋买卖合同关系。蒲耀军经本院书面传唤须出庭参加诉讼，以便查明事实，然拒不到庭，应承担不利后果。 关于《门市买卖合同》的解除。原告与华泰公司、蒲耀军签订的《门市买卖合同》，经本院（2014）广安民初字第1579号民事判决书确认合同合法有效，双方理应按合同履行，虽然形式上被告向原告交付了门市，实际原告并未实际占有使用门市，门市至今未能进行产权登记，说明被告并未完全履行合同义务，再则审理查明被告先后将门市向他人销售并交付，现门市已被他人实际占有。综上，原、被告签订的《门市买卖合同》已无法继续履行，合同目的不能实现，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于退还房款及利息的问题。原、被告签订的《门市买卖合同》被解除，收款人蒲耀军应当向原告返还房款150万元，对原告主张的利息，被告未履行合同义务且占用资金，应当承担资金利息，利息应从原告起诉要求解除合同时计算，即从2015年10月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至房款付清之日止。 关于赔偿损失的问题。赔偿损失是违约方不履行合同时，依法赔偿守约方所受损失的责任，其主要目的在于弥补守约方因对方违约所遭受的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，对损失的认定是不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。近几年房地产价值猛增，远远超出人们的想象，这是原、被告签订合同时均不能预见的。审理中对房屋评估利益差值为602.6万元，显然是无法预见的结果，结合本案原告疏于审核、管理，多年怠于行使权利，造成损失在一定程度有所扩大。因此，基于公平原则，就被告向原告赔偿损失，本院酌情考虑420万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告张军与被告四川华泰建设有限责任公司、蒲耀军于2008年1月23日签订的《门市买卖合同》； 二、被告蒲耀军向原告张军返还房款150万元并承担资金利息（利息从2015年10月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）； 三、被告蒲耀军向原告张军赔偿损失420万元； 四、被告四川华泰建设有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费64300元，由原告张军承担15430元，由被告四川华泰建设有限责任公司、蒲耀军承担48870元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。评估费32000元，由原告承担7680元，被告四川华泰建设有限责任公司、蒲耀军承担24320元，在向原告履行债务时一并向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡道凤 人民陪审员  蒋有富 人民陪审员  曾昌意 二〇一八年九月三十日 书 记 员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。