江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初5124号 原告：常熟市世诚织造有限公司，住所地常熟市海虞镇周行东戴坝村，统一社会信用代码91320581570345326U。 法定代表人：王珊瑚，执行董事。 委托诉讼代理人：丁振华，江苏圣益律师事务所律师。 被告：常熟市源泽针纺织品有限公司，住所地常熟市海虞镇周行东戴坝村，统一社会信用代码913205815653371378。 法定代表人：邵文华，董事长。 委托诉讼代理人：季振亚，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。 原告常熟市世诚织造有限公司（以下简称世诚公司）与被告常熟市源泽针纺织品有限公司（以下简称源泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，于2018年5月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世诚公司的法定代表人王珊瑚及其委托诉讼代理人丁振华、被告源泽公司的委托诉讼代理人陈宇龙到庭参加诉讼。后依法组成合议庭于2018年8月13日公开开庭进行了审理，原告世诚公司的法定代表人王珊瑚及其委托诉讼代理人丁振华、被告源泽公司的委托诉讼代理人陈宇龙、季振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世诚公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告迁让；2、要求被告承担实际占有使用期间的租费，并承担违约金52500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月13日签订协议，约定被告自愿补偿40万元，到期日4月底。双方2015年4月13日订立租赁合同，年租金6.5万元，到期后2018年4月30日，此合同约定违约金32500元；2015年8月21日签订租赁合同，年租金18万元，到期日2018年4月底止，此合同违约金为20000元。2015年5月1日双方订立协议，2017年使用费9万元，此协议是租赁合同的补充，原则上到期日也是4月底。原告于2018年3月16日、4月16日两次书面函告被告，要求被告结清租费，并表示不再续租，要求被告做好腾空迁让准备，但被告不予理睬。故诉至法院，要求法院判准以上诉请。 被告源泽公司辩称，根据2015年4月13日签订的协议，期满后被告还要续租，并且在期满之前被告也口头提出续租申请，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 原告世诚公司围绕其诉讼请求依法提交的证据为：1、2015年4月13日协议复印件1份；2、2015年4月13日租赁合同复印件1份；3、2015年5月1日厂房租赁合同复印件1份；4、2015年5月1日协议复印件1份；5、2015年8月21日的租赁合同复印件1份；6、常发改备【2014】219号批复1份；7、2018年3月16日函复印件1份；8、2018年4月16日函复印件1份；9、支票存根及发票复印件1份；10、熟房权证海虞字第××号房屋产权证复印件；11、常集用（2014）第××号土地证、勘测定界图复印件1份；经被告对以上证据质证，本院经审查后对以上证据的真实性予以认定。 被告对自己的意见提交了如下证据：1、租金计算表复印件1份；2、2018年4月25日函1份；原告质证后无异议，但认为其不同意续租；本院经审查后对以上证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明：2015年4月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，内容为：“甲、乙双方就位于甲方厂区内部分附房乙方有偿使用事宜经协商订立本合同：一、甲方于2013年11月30日依法买受了原属‘苏州隆达化纤织造有限公司’位于海虞镇周行智周路3号内全部房屋（含附房）和土地使用权。其中部分附房（位于厂区西侧北部靠围墙共17间，建筑面积约680㎡由乙方占用使用）。乙方对此表示认可。二、租赁期限：自2015年5月1日至2018年4月30日止租期三年。乙方若期满续租，须提前30日书面告知甲方。双方可另签新一轮租赁合同。三、租金：（17间×40㎡）建筑面积计680㎡，年租金为人民币65000元，租金于每年5月10日前给付甲方。鉴于历史原因乙方实际占有使用在先，2013年12月1日至2015年4月30日两年租金乙方自愿连同本合同第一年租金计人民币15万元于2015年4月30日前交付甲方。开票及费用由乙方自行解决。甲方表示：今后若签新合同，租金涨幅不超10%。四、乙方应爱护租赁物，未经甲方书面同意不得改变原房结构，日常简单维修费用乙方自行负担。五、在本合同期内，双方不得随意解除或变更合同，若一方违约，须向守约方支付半年租金额的违约金。六、本合同一式两份各执一份。双方负责人签字并加盖公司即生效”。2015年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，内容为：“甲方自2013年11月30日依法取得原权属‘苏州隆达化纤织造有限公司’位于海虞镇周行智周路3号内的全部房地产权属，乙方对此不持异议。根据乙方提供的2012年2月1日与“苏州隆达化纤织造有限公司”签订的《厂房租赁合同》。厂房租赁面积为4000平方米，而乙方实际占有使用现一号车间底层全部的6000平方米，比合同多占用约2000平方米。对此双方在尊重客观事实的基础上，经友好协商，订立合同如下：一、双方确定乙方实际多占用面积按1800平方米计算，实际租赁起始日为2013年12月1日，本合同约定租期至2018年4月底止。二、按每平方米年租金160元计，1800㎡×160元，年租金为288000元。三、本合同签订之日，乙方应付清此前租金40万元。2015年12月30日前付清2015年5月-12月租金192000元，2016和2017年租金各288000元。付租时间为当年的6月30日之前。2018年4个月租金96000元，乙方付租时间为2018年2月底之前。关于房租开票及费用承担，若本合同届满后另续签合同租金涨幅从双方2015年4月13日订立的《租赁合同》约定。四、租赁期满，双方另行友好协商作出妥善处理。五、本合同一式两份，各执一份，双方负责人签字并加盖公司章即生效”。2015年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》一份，内容为：“鉴于乙方在甲方一号车间周边空地（含消防通道上方）借西边附房，北边和东边围墙搭建了临建，用于堆放原料、成品等，在甲方提出异议的情况下，经双方商洽，达成如下协议：一、乙方向甲方承诺：所搭临建保证不丧失消防通道功能。若消防部门检查存在问题，不管采取任何措施或处罚，由乙方承担全部责任，与甲方无涉。二、上述三部分临时搭建面积约为2000㎡，由乙方搭建，但乙方表示：甲方在同意其保留和使用前提下，视为物权归属甲方，并愿意适当向甲方支付使用费。三、甲方基于乙方上述一、二条承诺、表态，同意受赠乙方临时搭建棚约2000㎡。对该部棚，自2015年5月1日起向乙方每年收取使用费18万元。付费时间为每年的12月30日前。考虑到乙方搭建投入因素。第一年仅收乙方应付费的1/3为人民币6万元；第二、第三、第四年甲方收取乙方应付费用的1/2为人民币9万元；若此后乙方仍需继续使用该棚，则从第五年起按每年18万元足额支付。乙方表示接受。四、除政府机关责令拆除外，未经权属人甲方同意，乙方不得自行拆除。若乙方擅自拆除，应自2015年5月1日起，按每年18万元使用费计，补足支付给甲方”。2015年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，内容为：“根据2014年8月11日双方签订的备忘录（二）‘该房取得权证后另签租赁合同’的约定，经协商，订立本合同：一、租赁区位、面积仍为甲方一号车间二层中段2000平方米。二、租赁期自2015年8月21日至2018年4月底止。三、租赁费为每年18万元整，不足一年按实结算，甲方在租赁期内不再上涨租金。乙方在合同期内（16年至18年）向甲方付租金时间确定为每年的2月10日。开票税费由乙方另行承担。四、任何一方违反本合同上列任一条款，向守约方支付违约金人民币贰万元。五、租赁期满，双方另行友好协商作出妥善处理。六、本合同一式两份，各执一份。双方负责人签字并加盖公司章即生效”。以上合同及协议约定的租金被告源泽公司已支付至2018年4月30日止。 2018年3月16日，原告世诚公司发函给被告源泽公司，载明：“常熟市源泽针纺织品有限公司：你公司与我公司自2014年8月11日至2015年5月1日先后签订《备忘录》《协议》和《租赁合同》共7份，其中3份已履行完毕，另4份正在履行中。合同均约定到期日为2018年4月底，现距合同届满期还有40多天。我公司明示：到期不再续租，请贵公司提前作好腾空迁让准备，便于按时交接。一、贵公司锅炉占用区域，是我公司援建厂房区域，请务必在2018年4月30日腾空；二.17间附房还有一期租金65000元，应于2018年4月30日付清并腾空迁让；三.厂房二层中段2000㎡租赁到期日也是2018年4月30日，按实计算租金应为164250元（应在2018年2月10日付的，已逾期）。请尽快支付，到时腾空迁让交接；四.厂房一层1800㎡租赁期限也是2018年4月底止，按实计算租金应为120000元（应于2018年2月底前支付，已逾期）。请尽快支付，到时腾空迁让交接；五.临建棚应付租金90000元（应在2017年12月30日前支付，也逾期）。请尽快支付租金四项合计应为439250元。请予核对，若有异议，请在4月10日前提出。” 2018年4月16日，原告世诚公司再次发函给被告源泽公司，载明：“常熟市源泽针纺织品有限公司：2018年3月16日，我公司专门函告公司。一、你公司结欠我公司的租赁、使用费439250元请尽快支付，给予的期限是2018年4月10日。现逾期多日，务请在本月20日前一次性支付清。二、我公司明确告知你公司：到期不再续租。要求你公司提前作好腾空迁让准备。便于按时交接。以上两项，请于重视并切实履行。以免发生双方不愉快的事情。” 2018年4月25日，被告源泽公司发函给原告世诚公司，载明：“常熟市世诚织造有限公司：我公司与贵公司间租赁合同关系中部分租赁面积的租期到期，我公司在到期前已向贵公司明确表示需要续租，且在原租赁合同中对租期续租事宜和后续租金也有相关约定。我公司基于续租约定得以长期稳定生产的条件，对相关租赁面积安排了相应的流水线进行配套生产，故在原租期到期的情况下有必要按约定进行续租，否则将会对我公司造成重大损失，此情况贵司早已知悉，且我公司在租期到期前已与贵公司对续租事宜进行了沟通，但贵公司至今就续租事宜仍未与我公司按约签订续租协议。贵公司2018年3月16日、4月16日的来函已收悉，我公司在贵公司未与我公司按约签订续租协议的情况下，仍本着诚信已按约支付了到期的租金。为此，特致函贵公司，再次请求贵公司按约签订续租协议，以避免造成不必要的损失。” 常熟市海虞镇周行智周路3号2幢厂房所有权原属苏州隆达化纤织造有限公司所有。2012年2月1日，苏州隆达化纤织造有限公司与被告源泽公司签订厂房租赁合同，约定由被告源泽公司租用苏州隆达化纤织造有限公司位于常熟市海虞镇东戴坝村的厂房（面积约为4000平方米），租赁期限为2012年02月01日起至2027年01月31日止。2013年11月6日，常熟市人民法院对苏州隆达化纤织造有限公司的厂房进行了变卖，原告世诚公司第通过竞价方式取得了苏州隆达化纤织造有限公司位于常熟市海虞镇周行智周路3号2幢厂房的所有权，具体财产如下:一、苏州隆达化纤织造有限公司所有的位于常熟市海虞镇周行东戴坝村的房屋（房屋所有权证号：熟房权证海虞字第××号），二、苏州隆达化纤织造有限公司所有的位于常熟市海虞镇周行东戴坝村的土地【土地使用权证号码分别为：常国用（2007）字第××号，常集用（2007）字第××号】，三、苏州隆达化纤织造有限公司所有的位于常熟市海虞镇周行东戴坝村的地上附着物【性质：无证】，具体财产如下：1、门卫（面积：45.58平方米），2、位于常熟市海虞镇周行智周路3号2幢厂房的所有权，并于2014年11月11日取得了该房屋的所有权证。属于被告源泽公司所有的二处变压器变压箱均在2013年前已经存在。 在审理中，原告明确表示不同意续租，要求被告腾空的具体范围为2015年5月1日、2015年8月21日租赁合同涉及的一号车间二层中段2000㎡，一层东约2000㎡（整一层的1/3），全部附房内全部腾空，保证原告接收后可立即占有使用；二、两份协议涉及的一号车间墙外西、北、东通道及全部场地区域内凡被告占用的应该全部腾空；三、1.一号车间一层内东约2000㎡内全部高温加热管道应随设备搬迁一同拆除搬清；2.一号车间二层2000㎡应搬清并恢复原状；3.一号车间墙外西、北、东通道内放置物品应清空；北通道内有被告的增压泵、东通道内油烟机及管道应拆除并清空；东通道和场地（围墙内）放置物品清空。全部外接高温加热管道及护栏等应全部拆除并清空。4.被告在原告一号车间西北角有变压器、变电箱；在原告前车间东侧围墙内也有变压器、变电箱，均在原告权属土地上，也应判令被告迁让腾地。5.要求一号车间四周消防通道畅通。原告要求按照原租赁价格上浮30%支付被告占用使用房屋的使用费，被告同意按照原租赁价格上浮10%支付房屋使用费。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告之间签订的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、《协议》所约定的租赁期限届满后，原告不同意继续出租，有权要求被告返还房屋并腾空。原告主张按照原租金623000元/年再上浮30%的标准要求被告支付自2018年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费，未提供相应的证据证明，本院不予支持。参考双方所签订的合同有关条款，本院认为可按照原租金623000元/年再上浮10%即按685300元/年支付自2018年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费。原告要求被告支付2015年4月13日签订的《租赁合同》和2015年8月21日签订的《租赁合同》项下约定的违约金32500元和20000元的主张。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定属过分高于造成的损失。故本院将违约金计算标准调整为：按中国人民银行同期贷款基准利率（1年期）1.3倍计算。原告要求属于被告的二处变压器、变压箱迁出，本院认为属于被告的该二处变压器变压箱均在原告取得上述房屋及土地所有权之前已经存在，且原、被告双方在签订租赁合同及协议时也未涉及该二处变压器、变压箱，故原告的该请求本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求中合理部分本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告常熟市源泽针纺织品有限公司腾空后返还原告常熟市世诚织造有限公司一号车间底层1800平方米的厂房、一号车间二层中段2000平方米的厂房、厂区西侧北部附房17间（约680平方米）、一号车间周边空地上的临时建筑，于本判决生效后二十日内履行。 二、被告常熟市源泽针纺织品有限公司按照685300元/年支付原告常熟市世诚织造有限公司自2018年5月1日起至实际迁出之日的房屋使用费，并以实际使用费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率（1年期）1.3倍支付原告违约金，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行方塔支行，账号：62×××67）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告常熟市世诚织造有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4807元，由被告常熟市源泽针纺织品有限公司负担（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  徐晓东 审 判 员  许文燕 人民陪审员  曹惠兴 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  张 蓉