广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7598号原告：何俊澎，男，1971年4月25日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告：林剑权，男，1967年1月18日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：潘瑞华，广东海印律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：柯焕锐，广东海印律师事务所律师。被告：广州市汇众物业管理有限公司，住所地广州市白云区广州大道北自编1451号广州市天州家居城B区2楼。法定代表人：何爱梅。委托代理人：黄晓晖，广东执正律师事务所律师。委托代理人：彭俊杰，广东执正律师事务所实习人员。原告何俊澎、林剑权与被告广州市汇众物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院作出（2014）穗云法民四初字第483号民事判决书，被告不服判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1207号《民事裁定书》，裁定撤销（2014）穗云法民四初字第483号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何俊澎、林剑权的共同委托诉讼代理人潘瑞华、柯焕锐，被告广州市汇众物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄晓晖、彭俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何俊澎、林剑权共同向本院提出诉讼请求：1.确认我们与被告签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2.被告将位于广州市白云区XXXX号房屋交还给我们管业；3.被告向我们支付自2013年4月1日至实际交还上述房屋给我们管业之日的房屋使用费及利息;4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2001年12月13日，广州天州商贸有限公司（下简称天州公司）与广州市白云区同和镇京溪村经济联合社（下简称京溪联社）签订《场地租赁协议》，约定由天州公司承租京溪联社位于同和中路（广州大道北）以西、麦地东街以东、白灰场南路以南及麦华路口以北原麦地经济社停车场、麦地东街商铺和竹林市场的用地。随后，天州公司在位于广州市白云区XXXX号地块上建设家居装饰城，并在2003年6月取得广州市城市规划局出具的《建设工程规划验收合格证》。家居装饰城总建筑面积约为18000平方米，由天州公司享有使用权，并由天州公司经营。我们分别在2003年至2005年期间收购天州公司股权。2005年底，我们合计拥有天州公司100%的股权，享有天州公司全部权益。原告何俊澎同时作为被告汇众公司的股东之一，收购天州公司后，考虑到天州公司存在或有债务会影响到公司的经营，因此将广州市白云区广州大道北1451号土地及建筑物以天州公司名义委托被告出租及管理。同时，原告何俊澎作为被告汇众公司的股东，为了支持该公司的经营发展及保持地块使用权的延续，于2005年将天州公司承租的同和中路（广州大道北）以西、麦地东街以东、白灰场南路以南及麦华路口以北原麦地经济社停车场、麦地东街商铺和竹林市场的用地委托以被告汇众公司的名义承租，租期自2006年5月30日起至2015年1月1日。其后由被告汇众公司直接向京溪联社交纳土地租金。2008年8月，经广州市工商行政管理局白云分局核准，天州公司注销登记。经清算，原天州公司全部资产（包括广州市白云区广州大道北自编1451号地块上建筑物）均由原天州公司股东何展鹏（即原告何俊澎）及林剑权享有。2009年1月13日，我们与被告汇众公司签订《广州市房屋租赁合同》（下简称租赁合同），将广州市白云区XXXX号其中9000平方米的建筑物出租给汇众公司作商业、仓库用途使用，并在广州市国土资源和房屋管理局白云区分局办理了备案登记。为了支持被告汇众公司的经营，我们以远低于市场价的租金标准（每月50000元）将该9000平方米的建筑物出租给被告汇众公司使用。但被告汇众公司自2013年4月至今并未支付任何租金，已属严重违约。被告于2011年至2013年期间将广州市白云区广州大道北路1451号之一其承租的9000平方米以外的其他建筑物出租给其他租户，自2013年11月起，被告拒绝向我们支付除9000平方米以外的其他建筑物收益，严重侵害了我们的合法权益。因我们出租的房屋为临时建筑，且已超过使用期限，根据法律规定，该租赁合同为无效合同，因此，被告汇众公司应向我们返还其因该无效合同取得的房屋，并支付所欠的房屋使用费。为此，为维护我们的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告广州市汇众物业管理有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案场地是天州公司于2002年期间投资建设的临时建筑。2008年8月天州公司办理注册登记，因此涉案场地属于天州公司遗留的财产权益。我司认为，以何绍成、何绍明、何绍江为代表的何氏家族系天州公司的实际出资人，故何氏家族才是涉案场地的实际业权人。2.我司接收天州公司资产及业务是何氏家族投资人决定的商业安排。2005年何氏家族完成对天州公司的全面收购后，考虑到天州公司可能存在债务的风险，为保障家族资产的安全，家族投资人经协商，决定成立我司全面接管天州公司的资产和业务。随着我司成立及资产接管工作完成，天州公司成为无资产和业务的空壳公司，2008年家族投资人商定注销天州公司。依照商业惯例，我司没有必要与原告签订涉案租赁协议。且原告何俊澎是被告的股东和经理，涉案合同属于关联交易。从我司成立至今，原告何俊澎一直掌握我司公章。鉴于原告在初审庭审中自认，涉案协议中“何爱梅”字样并非其本人书写，而何爱梅本人也从未授权任何人签署案涉合同，故案涉合同不能代表我司的真实意思表示。另外，从原告提交的完税证明看，抬头为空白，不能证明是我司支付租金的事实。事实上，从案涉合同签订之日止本案起诉期间，原告从未要求我司支付过租金。因此原告提供的证据不能证明案涉合同已实际履行。3.即便我司与被告之间存在案涉合同关系，由于租赁期限至2015年1月1日届满，之后由广州市恒天成房地产有限公司（以下简称恒天成公司）与京溪联社发生土地租赁关系，恒天成公司对涉案场地全面管业，故使用费应计至2014年12月31日。鉴于涉案场地已由恒天成公司控制，故原告要求我司返还场地亦已无客观可能。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的土地租赁协议、证明、天州公司注销文件、房屋租赁合同、个人租金收入完税证明、不起诉决定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年12月13日，天州公司与京溪联社签订《场地租赁协议》（下简称土地租赁协议1），约定：由天州公司承租京溪联社位于同和中路（广州大道北）以西、麦地东街以东、白灰场南路以南及麦华路口以北原麦地经济社停车场、麦地东街商铺和竹林市场的用地，用于建设临时商铺；上述地块计算租金的时间，由2002年6月1日起至2010年5月31日止，共计96个月；月租金额按照商铺占地面积每平方米8元计算，通道部分由天州公司无偿使用；天州公司如连续三个月不向京溪联社交纳月租金，京溪联社则有权获得租赁场地范围内天州公司商铺的收租权；上述地块建造临时商铺的报批手续，由京溪联社办理，费用由天州公司负责……。之后，天州公司在上述土地租赁合同中位于广州市白云区广州大道北自编1451号的地块上建设了二层家居城，作为临时商铺使用。2004年7月19日，广州市城市规划局白云区分局出具穗白规〔2004〕106号《关于申请延长临时商铺使用期的复函》，同意上述临时商铺的使用期延长至2006年1月14日止。2005年12月25日，天州公司与被告签订《协议书》，同意被告对位于广州市白云区XXXX号进行出租管理。2006年5月30日，被告与京溪联社签订《场地租赁协议》（下简称土地租赁协议2），约定：原土地租赁合同1中的天州家居城及天州广场所在土地的承租主体变更为被告，租赁期限延长至2015年1月1日，租金按照原合同每月11万的标准执行，但2012年6月1日起至2015年1月1日止的月租金为每月13万元……。上述土地租赁协议2签订后，被告一直向京溪联社交纳土地租金。2008年7月24日，天州公司因公司解散向广州市工商行政管理局白云区分局提出注销申请。同年8月6日，工商管理机关核准天州公司注销登记。天州公司解散清算阶段的股东是何展鹏（即原告何俊澎）、原告林剑权。2009年1月13日，两原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：两原告将坐落于白云区XXXX号建筑面积9000平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告做商业、仓库使用，租赁期限从2009年1月15日至2014年10月31日止；月租金50000元，于每月10日前交纳……。上述房屋租赁合同由被告委托代理人黄映芳签订，并加盖了被告的公章。该房屋租赁合同于2009年1月19日在广州市国土资源和房屋管理局白云区分局登记备案。2011年1月至2012年12月期间，两原告获得了出租白云区广州大道北自编1451号天州家具城B1区二层的房屋租金收入，并向广州市白云区地方税务局纳税。2013年4月，被告停止向两原告支付房屋租金，至今仍未支付。庭审中，原告提交《不起诉决定书》一份，拟证明广州市白云区人民检察院认为原告何俊澎涉嫌职务侵占案事实不清、证据不足，不符合起诉条件，并作出对原告何俊澎不起诉的决定。被告对该证据的真实性予以确认，但认为与本案无关。被告为证明涉案房屋实际由案外人恒天成公司建设，现涉案房屋实际由恒天成公司经营管理，提交2009年2月20日和2010年7月12日恒天成公司与京溪联社签订的《协议书》和《场地使用租赁协议书》各一份、恒天成公司出具的《情况说明》及附件。原告对两份协议书的三性不予确认，对恒天成公司出具的情况说明及附件认为仅能证明恒天成公司对天州广场进行更新改造，但不能证明恒天成公司对涉案房屋占用和使用的事实。本院认为，涉案房屋属于临时建筑，根据现有证据显示，该建筑物在两原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》时已超过批准的期限，故两原告与被告就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。故两原告要求确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》无效的诉讼请求合理合法，本院予以支持。根据法律规定，双方因无效合同取得的财物应当相互返还，故两原告要求被告按现状将涉案房屋交还其管业的诉讼请求合理合法，本院予以支持。虽上述租赁合同无效，但被告依法仍应向两原告支付占用涉案房屋期间产生的费用，故两原告有权要求被告支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。被告自2013年4月起停止向两原告支付房屋使用费，且至今未将涉案房屋交还给原告管业，故两原告要求被告支付2013年4月至实际将涉案房屋交还其管业之日的房屋使用费有据，本院予以支持。两原告关于房屋使用费参照房屋租赁合同约定的5万元/月的租金标准支付实际使用期间的房屋使用费合理，本院予以采纳。因双方签订的租赁合同无效，两原告对此亦存在过错，故两原告要求被告支付房屋使用费利息的诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。关于被告抗辩签订房屋租赁合同不是其真实意思表示的意见。因被告未能提供反证证明房屋租赁合同的公章系伪造或不真实的印章，签订合同的经手人黄映芳当时也是汇众公司的员工，且该合同又在房屋租赁登记机关备案。另外，被告在原审中抗辩原告何俊澎涉嫌职务侵占的案件，检察机关亦作出了对何俊澎不起诉的决定，故现被告仅以法定代表人签名“何爱梅”并非其本人所签，且涉案租赁合同为原告何俊澎与被告的关联交易为由否定当时被告的真实意思表示，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告抗辩房屋租赁合同从未实际履行，其一直向京溪联社交纳租金的意见。根据现有证据显示，被告延续天州公司与京溪联社签订的土地租赁合同，向京溪联社交纳的仅是使用土地的租金，并不涉及房屋租金；两原告所提供的个人完税凭证证实其在2011年1月至2012年12月期间确实收到了涉案房屋的租金，但被告汇众公司却未能举证证实该公司在本案房屋租赁合同期间的对外支付明细情况，故该抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。关于被告抗辩涉案房屋已由恒天成公司控制，原告要求其返还场地已无客观可能的意见。从被告提交的证据看，相关部门同意恒天成公司对涉案房屋进行改造，但无法证明恒天成公司从被告处接手经营管理涉案房屋，故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条的规定，判决如下:一、确认原告何俊澎、林剑权与被告广州市汇众物业管理有限公司于2009年1月13日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起30日内，被告广州市汇众物业管理有限公司将位于广州市白云区XXXX号建筑面积9000平方米的地上建筑物按现状交还给原告何俊澎、林剑权管业；三、本判决生效之日起5日内，被告广州市汇众物业管理有限公司按照每月5万元的标准向原告何俊澎、林剑权支付2013年4月至将上述房屋交还给两原告管业之日止的房屋使用费；四、驳回原告何俊澎、林剑权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14250元，由原告何俊澎、林剑权负担860元，由被告广州市汇众物业管理有限公司负担13390元；财产保全费5000元，由被告广州市汇众物业管理有限公司负担。被告广州市汇众物业管理有限公司负担的诉讼费和保全费于判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  刘 莲人民陪审员  王向慧二〇一八年九月二十五日书 记 员  陈玉梅