上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初29474号原告：陆亚运，女，1990年9月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：韩捷诚，男，1991年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄峻涛，上海荣弘律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。被告：许旭，男，1985年10月20日出生，回族，住上海市浦东新区。原告陆亚运、韩捷诚与被告许旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年5月7日、2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告陆亚运、韩捷诚及其委托诉讼代理人黄峻涛、郁韶荣，被告许旭到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。陆亚运、韩捷诚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年12月27日就上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告返还房款人民币(以下币种同)515,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2017年12月27日就上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还房款515,000元。事实和理由：2017年12月27日,原、被告在上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介)的居间下签订《协议书》及《补充协议》，约定由原告向被告购买上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，房价款为4,400,000元(包括装修补偿款)，涉诉房屋上设有中国工商银行的抵押(金额为2,660,000元)及案外人中国对外经济贸易信托有限公司的抵押(金额为500,000元)；双方同时对其他事项进行了约定。当日下午，原、被告在中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同内容与《协议书》及《补充协议》一致。原告依约支付被告房款500,000元，用于注销涉诉房屋上的抵押。2018年3月，被告以拖欠案外人的购房款为由，请求原告先行垫付15,000元(该款可冲抵房款)，原告于次日转账15,000元给被告。2018年4月4日，原、被告与中介按照约定一同前往银行，欲将第一笔房款1,365,000元转账给被告用于归还银行抵押借款。在转账之时，原告要求其将收到的款项立即归还银行，被告见其欲骗取原告的该笔房款的阴谋不能得逞，便悄然离去。之后经中介调查得知，被告收到之前的500,000元后并未用于注销涉诉房屋上的抵押，且已累积3个月未向银行偿还贷款。因被告一再违约，致使涉诉房屋的抵押权无法涤除，原告购买涉诉房屋的目的亦无法达成，故原告起诉来院，要求判如诉请。许旭辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：双方签订的买卖合同是基于真实意思表示，亦已履行了部分内容，故被告要求原告继续履行买卖合同。被告向银行预约了2018年4月4日还款，但最终原告未向被告支付相应的款项。被告向银行再次预约了2018年4月7日还款，但原告还是没有在银行出现，也未向被告支付任何款项。上述两次预约还款，被告都能提供材料，且材料上均有银行盖章。本院经审理认定事实如下：被告系涉诉房屋权利人。原、被告在中介的居间下签订《房地产买卖居间协议》，由原告向被告购买涉诉房屋。2017年12月27日，原、被告签订《补充协议》,约定：原告签订本协议后向被告支付定金500,000元；首期房价款如下约定给付，被告在签订买卖合同后180日内，自行筹款归还债务并办理抵押登记(抵押权人：中国对外经贸易信托有限公司，抵押金额500,000元)注销手续(房地产交易中心应出具办理房地产抵押登记注销的《收件收据》)；被告应在签订买卖合同后105日内(即2018年4月10日前，含当日)办理抵押(抵押权人：中国工商银行股份有限公司上海市世博支行，2,660,000元)银行还款预约手续，原告应在签订买卖合同并申请公证手续(若需)后105日内且被告贷款银行批准被告还款可扣款当日，向被告支付房款1,930,000元(含定金，直接转入被告还款账户)，被告应当将该笔款项专项用于偿还银行的借款余额(若有不足，被告自行不足)；若因被告自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，原告已知晓上述风险。被告须于当日完成扣款，并在银行许可的最短期限内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续；被告确认无阻碍交易的情形(包含但不限于存在在途诉讼或执行等)，否则原告有权选择解约并保留追究被告责任的权利。同日，双方签订买卖合同(含补充条款一、二，附件一至六，签订时间为2017年12月27日19时56分25秒)及《协议书》。买卖合同约定：涉诉房屋建筑面积为88.04平方米，转让价款为3,800,000元；双方于2018年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为被告根本性违约，原告有权单方解除合同。原告应书面通知被告，被告在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价20%的违约金；原告向被告支付的首期房价款为1,330,000元。被告在签订买卖合同后于2018年4月1日前办理抵押银行还款预约手续，原告在签订买卖合同并申请公证手续(若需)后于2018年4月30日前内且被告贷款银行批准被告还款可扣款当日，向被告支付房款1,330,000元，被告应当将该笔款项专项用于偿还银行的部分借款余额。被告须于当日完成扣款、并在2018年8月30日前自行结清银行的剩余借款，并在银行许可的最短期限内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续；原告通过申请贷款向被告支付第二期房价款2,470,000元；涉诉房屋抵押信息具体内容至房地产登记机构查阅登记薄。《协议书》约定：原告购买涉诉房屋，房价款为3,800,000元，另有装修补偿款为600,000元，合计4,400,000元;装修补偿款分3笔支付，原告于双方签订买卖合同当日支付被告部分装修款500,000元，于办理房屋交接手续签订房屋交接书当日支付被告部分装修款50,000元，于被告贷款银行批准被告还款可扣款当日支付被告50,000元，该笔款项专项用于偿还银行部分借款余额，并且于当日扣款；协议书内容与买卖合同不一致的以协议书为准。原告于2017年12月29日转账支付被告410,000元，于2017年12月28日分别转账支付被告80,000元、案外人陈某某10,000元。被告于2018年1月8日出具定金收款收据500,000元。原告于2018年3月27日转账支付被告15,000元，被告于次日出具收款收据。2018年4月7日，原告向被告寄送告知函。原告的告知函主要内容为：依据买卖合同的约定，被告应于2018年4月1日前办理抵押银行还款预约手续，原告于2018年4月30日前内且被告贷款银行批准被告还款可扣款当日支付房款1,330,000元，该款直接转入被告还款账户专项用于偿还银行部分借款余额；为保证双方交易的顺利进行，双方应在居间方的陪同下前往关于该房地产的抵押权人(按揭银行)处理偿还银行的部分借款；2018年4月4日，因双方对合同内容理解不同，造成当日未完成首付房款及偿还部分银行借款的操作。原告现以书面及微信通知的形式告知被告，烦请被告于2018年4月30日前再次办理抵押银行还款预约手续并及时通知原告(出具相应银行预约凭证)，待收到被告通知后，原告会按照买卖合同积极配合交易流程，特此告知。2018年4月10日，被告向原告寄送告知函。被告的告知函主要内容为：买卖合同于2017年12月27日签订，贷款银行于2018年4月4日批准被告还款可扣款，被告已向原告及居间方告知该情况，但原告并未将房款1,930,000元(含定金)汇入被告还款账户；后被告再次与银行联系2018年4月8日还款，但原告仍旧未将房款汇入被告还款账户；原告已经违约，再次通知原告，原告的最后还款期限为2018年4月10日，请及时汇款，否则将解除买卖合同，并要求原告承担违约责任。因双方最终未能顺利办理提前还款手续，原告诉至本院，要求判如诉请。另查明，1、打印日期为2018年4月11日的《上海不动产登记簿》显示：涉诉房屋抵押权人有中国工商银行股份有限公司上海市世博支行(债权数额2,660,000元)及中国对外经贸易信托有限公司(债权数额500,000元)。打印日期为2018年9月4日的《上海不动产登记簿》显示：涉诉房屋抵押权人同打印日期为2018年4月11日的《上海不动产登记簿》。涉诉房屋上除本案的查封外，另有本院(2018)沪0115财保294号、(2018)沪0115财保444号两个轮候查封，限制日期分别为2018年5月4日至2021年5月4日(预计)、2018年6月19日至2021年6月19日(预计)；2、案外人中国工商银行股份有限公司上海市世博支行于2018年6月4日向本院申请诉前财产保全，案号为(2018)沪0115财保444号，并以被告截止2018年4月28日前积欠3期本息未还为由将被告起诉至本院，本院于2018年7月11日立案受理，案号为(2018)沪0115民初52728号。审理中，1、原告提供原、被告与中介三方之间的微信聊天记录截屏打印件一份(以下简称三方聊天记录)，证明2018年4月4日被告因个人原因先走导致交易未成，后在中介努力下又安排第二次交易，2018年4月8日被告约的时间双方不契合，故又交易未成。第14页中介发送的提示买卖双方的内容亦还原了2018年4月4日的事情经过。三方聊天记录的主要内容为：2018年4月2日，中介工作人员陈某某提示原、被告应于2018年4月4日上午9点到中国工商银行共同办理提前还款手续。次日，原告表示已知晓，被告未回复。2018年4月4日，陈某某催促被告到场，被告表示原告先转账，其可以至中介门店出具收条，收款后会至银行办理相关手续，同时发送银行账户。后三方虽进行协调，但最终原、被告未能办理完提前还款手续。2018年4月7日，被告表示已与银行沟通，4月8日可再次提前还款，要求原告先行将款项转入被告的还款账户。陈某某提示买卖双方应当同时到达银行柜面办理提前还款手续。2018年4月8日下午3时30分左右，被告将银行卡正面照片发送至群内，要求原告先转账，其会在银行下班前办妥提前还款手续。陈某某认为时间太赶，要求被告改期，被告认为已于4月7日提前通知各方。经质证，被告对三方聊天记录真实性予以确认。本院采纳被告的意见，对该份证据的真实性予以确认；2、原告提供原告与中介之间的微信聊天记录截屏打印件一份，证明原告与中介沟通要促成交易，原告是积极履行付款义务的。该聊天记录的主要内容为：原告表示已向律师咨询，建议中介向被告出具告知函，并表示会积极配合工作。经质证，被告对该份证据的真实性予以确认，但表示该聊天记录是原告与中介之间的私下协商内容，该协商内容没有经过被告的同意，合同上也没有相关的约定。本院采纳被告的意见，对该份证据的真实性予以确认；3、被告提交2018年4月4日、2018年4月8日的中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表复印件各一份(提供原件核对，以下简称审批表)，证明被告于2018年4月4日、8日均向银行预约了提前还款。经质证，原告对该份证据的真实性不予认可，并表示2018年4月4日的审批表编号为6659、而2018年4月8日的审批表编号反而小，为6501，与中介提供的编号也不同。银行预约还款是有程序的，被告是否预约2018年4月8日还款原告并不清楚。原告同时表示预约还款需被告到场一同办理，若原告先转账至被告账户，存在被告挪作他用的风险。因被告已提供原件予以核对，故本院对两份审批表的真实性予以确认；4、为支持诉请，原告申请证人陈某某出庭作证，证明被告未按约定与原告、中介同时至银行办理提前还款手续。证人证言主要内容为：因2018年4月5日是清明小长假，所以4月初被告向银行申请了预约还款。三方应于2018年4月4日9点一同到达中国工商银行世博支行办理预约还款手续，原告及证人、证人同事均准时到场，但被告直至10点才到。因需要取号办理，11点半左右轮到原、被告办理手续的时候，被告未提前告知证人即走掉了。被告走后，证人联系被告，但是电话一直未通，故通过微信群联系被告，被告未回复。2018年4月7日，被告提出4月8日再次办理预约还款手续，并于4月8日下午3点发消息说已经在银行了，证人当场提出时间来不及，原因为证人在周浦工作、原告住金桥，又值下班高峰期。此外，因有按揭贷款的房屋买卖属于高风险的案子，出现过买方付款后，卖方将房款挪作他用的情况，所以公司规定工作人员必须陪同双方操作，并专款专用。原、被告之间的买卖合同约定了专款专用，确实没有书面约定三方必须同时到场，但被告在链家门店内妥协同意三方一同至银行办理提前还款手续。经质证，原告对证人证言无异议，被告表示双方的书面买卖合同没有约定预约还款三方必须同时到场，除此以外对证人证言没有异议，且系争房屋被告也是通过链家购买的，也有按揭贷款，被告当时是按照合同约定直接付款的，并没有与房东同时到场办理提前还款手续。本院对证人证言的真实性予以确认；5、被告提交2018年4月4日中国工商银行办理业务叫号单照片二张(提供原件核对，以下简称叫号单)，证明被告于2018年4月4日、4月7日均等到银行关门，原告都未将房款打入原告账户。经质证，原告对叫号单的真实性不予认可，即使是真实的，也不能证明是原告去领取的叫号单。本院对叫号单的真实性予以确认；6、被告提交视频光盘一张，证明2018年4月8日下午3点以后，被告至银行拿了预约还款单，并将被告等待的照片发给中介及原告。当日，被告一直在中国工商银行世博支行等到关门，未见原告将房款转账至被告账户。经质证，原告对视频的真实性没有异议，但表示对被告的做法存有异议，被告到下班时间才约中介和原告，是不诚心履行合同的表现，且当天原告和中介根本来不及赶到被告所在银行。本院对该段视频的真实性予以确认；7、被告表示定金500,000元已全部取现，部分款项用于装修其他房屋使用，双方在合同中并未对定金的使用作出约定，其有权自行使用该笔定金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告在2017年12月27日的《补充协议》中约定原告在签订买卖合同后105日内且被告贷款银行批准被告还款可扣款当日向被告支付首期房价款，被告于当日完成扣款。被告确认无阻碍交易的情形(包含但不限于存在在途诉讼或执行等)，否则原告有权选择解约并保留追究被告责任的权利。双方在同日稍后的买卖合同中约定被告应在签订买卖合同后于2018年4月1日前办理抵押银行还款预约手续，原告在签订买卖合同并申请公证手续(若需)后于2018年4月30日前内且被告贷款银行批准被告还款可扣款当日，向被告支付房款1,330,000元，被告应当将该笔款项专项用于偿还银行的部分借款余额。可见，对于定金以外的首次付款期限及条件为2018年4月30日之前且被告的贷款银行批准其还款可扣款当日，即原告支付首付款133万元的同日，被告应当专款专用于偿还其欠付银行的抵押借款。虽然买卖合同以及相关协议中未特别注明被告归还银行借款时是否需要原告及中介同时在场。但考虑到涉诉房屋上设立有金额较大的抵押借款金额，原告出于交易安全性出发，以杜绝被告收款后未归还银行借款的风险，要求和被告同时至借款银行办理原告付款及被告还款手续，原告的要求并非给合同的正常履行设置障碍，而是为了保障涉案买卖合同的正常履行，其要求尚属合理。并且经本院审理查明，双方事实上已在2018年4月4日共同至银行办理付款及提前还款手续，然被告却在当天银行排队叫号前擅自离开，致使交易行为未能完成，对此，被告负有过错。倘若被告有诚意履约，双方完全可以于2018年4月4日完成买卖合同首付款的支付及提前还款手续，或者在此后再行相约履约。原告为表示其履约诚意，于2018年4月7日向被告发函要求被告再次办理银行提前还款的预约手续以便完成首付款的支付。但最终因为双方缺乏信任且原告得知被告欠付涉诉房屋上抵押银行贷款未清偿而引发纠纷，诉至本院。原告提起本次诉讼时，买卖合同约定的首付款最后截止期限尚未届满。但本案在审理中因被告未及时偿还涉诉房屋上的贷款等原因而遭案外人提起诉讼，涉诉房屋被他案分别查封，原、被告的买卖合同客观上已不具备继续履行的可能，故原告诉请解除合同，本院予以准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现买卖合同已经解除，被告应当返还已经收取的房款，故本院对原告要求被告返还已付房款515,000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第九十七条规定，判决如下：一、解除原告陆亚运、韩捷诚与被告许旭于2017年12月27日就上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告许旭于本判决生效之日起十五日内返还原告陆亚运、韩捷诚房款515,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,950元，减半收取计4,475元，由被告许旭负担。保全费3,095元，由被告许旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一八年九月十九日书记员  褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。