呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2171号原告：内蒙古华秀房地产开发有限责任公司。法定代表人：王海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人:高琴，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵国华，内蒙古东日律师事务所律师。被告:赵树亭，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王伟，内蒙古健邦律师事务所律师。原告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司（以下简称华秀公司）与被告赵树亭返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华秀公司的委托诉讼代理人高琴、赵国华，被告赵树亭及其委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华秀公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告返还位于呼和浩特市玉泉区呼和浩特市第一医院对面"塞外名苑"小区C区7号楼1单元1002号房屋，并恢复原状。事实与理由：位于呼和浩特市玉泉区呼和浩特市第一医院对面"塞外名苑"小区系原告开发建设，原告对该小区房屋拥有所有权。2017年10月，被告未经原告同意擅自撬门进入"塞外名苑"小区C区7号楼1单元1002房屋，并开始装修。原告得知后，曾多次与被告沟通催要其搬出房屋停止侵害。但时至今日，被告仍未腾出房屋。被告的行为严重侵害了原告的权利。综上，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。赵树亭辩称，我没有撬门入住，派出所不会允许撬门入住的，是物业给的钥匙我入住的，交钥匙时说房屋存在争议，去年十月份就住进去了，房号是对的。不同意原告方的全部诉讼请求，被告依法购得案涉房屋，对房屋享有相应权利，不存在侵占，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：华秀公司向法庭出示的证据：1、《建设项目选址意见书》、呼政土征字【2010】121号《转发自治区人民政府关于同意呼和浩特市2009年度中心城市第十四批次农用地转用和土地征收实施方案的通知》、呼发改投字【2012】741号《关于下达2012年城市棚户区改造建设项目计划的通知》、呼公消（总平）字【2013】第0054号《关于内蒙古华秀房地产开发有限责任公司新建塞外名苑住宅小区项目总平面布局审查合格的函》、呼环政批字【2014】26号《呼和浩特市环境保护局关于内蒙古华秀房地产开发有限责任公司塞外名苑小区项目环境影响报告书的批复》；证明塞外名苑小区由原告投资开发建设并合法建造，原告对涉案五套房屋即C区7号楼3单元1702室、C区7号楼1单元1702室、C区7号楼1单元1902、C区7号楼1单元1002室、C区7号楼1单元0602室，拥有房屋所有权。赵树亭的质证意见真实性认可，证明的问题有异议，我们认为该组证据与本案案由及原告方诉求没有因果关系，我们只认可建房的事实，对于合法与否，需要原告举证，该组证据不能证明原告对案涉房屋享有所有权，根据法律规定，只有原告方在合法取得土地使用权以后，相关部门核发后取得房屋所有权证书等相关证照才能证明享有所有权，因此我们只认可建房的事实。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。2、五份《询问笔录》（被询问人分别为赵立亭、张炜、魏吉永、王海燕、陈宇宇）、《接处警登记表》一份（C区7号楼1单元602室）、情况说明、《物业交接钥匙登记表》、《录音内容》（2017.10.26）以及光盘一张；证明虽然被告麻玉玲、渠淑芬、以及兰小红与原告之间签订过《呼和浩特市第四监狱回购房屋认购协议》，但是四被告并未按照协议约定向原告支付相应购房款的义务。此外，被告赵树亭只与原告签订《购房协议》，并未换签协议，而原购房协议并未明确具体约定房屋坐落位置、房屋结构等，该协议不符合《商品房买卖合同》的形式。而且五被告在涉案五套房屋未向其交付，在其对涉案房屋不享有所有权或者使用权的情况下，擅自撬门并入住的行为严重侵犯了原告的房屋所有权。赵树亭的质证意见是真实性认可，对证明的问题不予认可，通过陈宇宇的询问的笔录可以证明本案存在一房二卖，这也是原告起诉的真实的目的，其他人的询问笔录与原告都存在利害关系，不能证明相关问题，可以证明购房的事实，接处警登记表真实性认可，与本案没有关系，情况说明真实性、合法性、关联性均不予认可，原告无法证明该物业公司是涉案小区的物业服务公司，物业公司是由业主选取的，按照相关法律规定，该证据是单位出具的，单位出具的证明除了需要公章以外，还需要经办人的签字，该组证据没有，交接钥匙登记表的三性不予认可，不能证明与本案有直接的因果关系；录音的三性不予认可，不能确定录音内容的身份问题，并没有对撬门占有房屋的内容，主要是交付房款的录音，是给五户一起录的，谁说的那句话无法核实。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。赵树亭向法庭出示的证据：1、认购协议、收据2张、选房卡2张；证明被告购得涉案房产的事实，被告属于合法有权占有房屋。华秀公司的质证意见是对该组证据证明的问题不予认可。债权不能对抗物权的效力，不能证明被告系合法占有房屋；购房协议中不能确定购买的房屋是哪一套，截止今日，双方对被告购买房屋是不能确定的，被告拿合同不能证明是合法占有。本院对该组证据结合其他证据予以综合考虑。2、照片、视频；证明原告已经塞外名苑小区的房屋向业主交付使用的事实。华秀公司的质证意见是对该证据证明的问题不予认可。对该组证据的三性均不予认可。对其他业主交付并不能证明被告在未办理正常的交付手续的情况下，对涉案房屋为合法占有。本院对该组证据结合其他证据予以综合考虑。证人孙泽当庭作证：证明2017年冬天，具体记不清楚了，赵树亭从我哪儿购买的地板砖，付了定金，我和送货的一起去送的货，当时送货的时候没看到有纠纷，看到物业公司正给赵树亭吊沙子呢，因为物业不让从电梯运货，还和物业公司进行协商的。华秀公司的质证意见是证人不能证明赵树亭是那一户，当时保安没有阻拦我们是存疑的，当时没有阻拦不能证明被告占有房屋是合法的，证人所述赵树亭一个人代表五户购买的，我们是存疑的，没有证据予以证明，对证人证言是存疑的。赵树亭的质证意见是证人证言可以证明被告占有房屋的事实，原告及物业公司对被告装修房屋没有进行阻拦。本院对证人证言结合全案综合予以考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于呼和浩特市玉泉区呼和浩特市第一医院对面"塞外名苑"小区，系华秀公司开发建设。2017年10月，赵树亭未经华秀公司同意擅自撬门进入"塞外名苑"小区C区7号楼1单元1002房屋，并装修入住一年，赵树亭现占有该房屋。另查明，2009年1月30日，华秀公司与赵树亭签订了《购房协议》，内容为：乙方（买受人）赵树亭知道所购甲方（华秀公司）的住房市政府已批准建设，相关证件正在办理当中。赵树亭购买华秀公司开发的位于呼和浩特市××区的房屋住宅一套，房屋用途为住宅，建筑面积87㎡，赵树亭所购华秀公司的住房价格1590元/㎡，总房款138330元。付款方式约定为按协议的约定付款。协议尾部华秀公司加盖印章，赵树亭签字确认。2008年7月1日赵树亭向华秀公司交纳购房款55332元，2009年1月20日赵树亭向华秀公司交纳购房款40000元，两次共交房款95332元，华秀公司出具收款收据并加盖该公司财务专用章，2012年9月6日赵树亭向华秀公司领取了选房卡，房号为标注房号是C7-1-1002，面积92.10平方米，单价3010元。业主签字为赵树亭，本院认为，华秀公司与赵树亭在2009年1月30日签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，不违反相关的法律法规，合法有效，但因其缺失商品房买卖合同中关于房屋具体位置、违约责任、交房期限及房款交付条件、期限等合同主要构成要件，并非真正意义上的商品房买卖合同，符合预约合同的规定，应认定为预约合同，系双方为将来订立正式《商品房买卖合同》的预约意思表示。之后的选房卡对房屋位置、面积进行了明确，但与之对应的单价亦变为3010元，结合庭审中华秀公司陈述，该公司曾在2010年、2011年期间同大部分业主办理了换签房屋买卖合同事项，赵树亭未能同华秀公司就案涉房屋达成变更后的房屋买卖合同，双方之间的现有的《购房协议》作为预约合同的目的未实现，并未形成事实上的商品房买卖法律关系，赵树亭占有使用该房屋缺乏事实及法律依据。涉案房屋系华秀公司开发建设，赵树亭在无证据证明其已履行自身义务、符合双方约定的关于房屋交付条件前提下，入住华秀公司所开发建设的"塞外名苑"小区C区7号楼1单元1002房屋的行为欠妥，侵犯了华秀公司的权益，故本院对华秀公司主张的要求判令赵树亭向该公司返还案涉房屋，并恢复原状的诉讼请求予以支持。案件审理过程中赵树亭并未提出关于已付购房款如何处置的主张，本案不做处理，另案解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十一条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告赵树亭在判决生效后三十日内返还原告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司开发建设的位于呼和浩特市玉泉区呼和浩特市第一医院对面"塞外名苑"小区C区7号楼1单元1002号房屋，并恢复原状。案件受理费50元，被告赵树亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇一八年九月二十六日书记员 杨慧青附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。