山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终3003号 上诉人（原审被告）：济宁蓝天置业有限公司，住所地济宁市红星西路**，统一社会信用代码91370811666745463W。 法定代表人：李树明，执行董事。 委托诉讼代理人：张中岭，山东中岭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙浩，山东中岭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张弘，男，1981年11月9日出生，汉族，住济宁市。 委托诉讼代理人：陈祥枢，山东文思达律师事务所律师。 上诉人济宁蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）因与被上诉人张弘商品房预售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初10266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝天置业公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。逾期办理权属证书的责任不在上诉人一方，上诉人不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订济宁市商品房买卖合同的日期为2012年11月25日，而2014年8月13日济宁市城乡规划局调整了上诉人开发的蓝天豪庭小区的容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续。2015年2月27日，济宁市国土资源局以实施城市规划为由要求上诉人进行统一规划建设。2011年10月开始建设的本案房屋，因为不符合2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》GB50016-2014被消防部门要求整改，因需要增设的项目多，工程量大，耗时长，最终至2017年1月中旬，历时一年半时间该小区消防验收才全部验收合格。行政机关的行政行为是上诉人无法控制的，该情况属于双方签订的《合同补充协议》第六条约定的政府原因。根据上诉人与被上诉人签订的济宁市商品房买卖合同附件四（合同补充协议）第六条第二款的规定，若因政府原因，导致出卖人无法在约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。本案中因行政机关的原因导致规划变更、消防验收整改，该情况应属于政府原因，符合我国《民法总则》第180条和《合同法》第117条中有关不可抗力的情形，因政府政策变化所致的逾期未办理权属登记资料报送产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。2、上诉人已履行了合同义务，被上诉人提起诉讼已无任何依据。上诉人已经与被上诉人签订了《延期交房支付违约金协议》，并依约支付了逾期交房违约金，根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》附件四第四条第四款的约定即使是因出卖人原因导致交房且交付权属证书延期的，对该两种违约行为，买受人只能就其中一种违约行为进行索赔。被上诉人再行起诉要求支付违约金的行为无任何事实及法律依据。二、一审判决适用法律错误，政府行为属于不可抗力，应当适用法律规定中的不可抗力条款。济宁市城乡规划局调整容积率、济宁市国土资源局要求进行统一规划建设、2015年5月1日实施《建筑设计防火规范》均是上诉人在进行商品房建造及销售时不能预见的政府行为，最终导致涉案楼盘无法如期办理权属证书，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条中关于不可抗力的规定。依照上诉人与被上诉人之间签订的《济宁市商品房买卖合同》附件四第六条的规定，因政府原因导致的逾期办理权属证书的，上诉人不承担相应责任。即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定也应考虑双方另有约定的请款，而不能依照第十八条第一款的规定迳行判决。 张弘辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人上诉主张系政府等不可抗力的原因导致其迟延办证，其不应承担违约责任的理由不符合事实和法律规定。涉案工程是2011年10月份开始兴建，2014年已通过竣工。部分涉案房屋是在2014年5月份办理了交房手续，其余部分于2014年11月份办理交房手续，本应取得消防验收。而《建筑设计防火规范》自2015年5月1日才开始实施，且该规范1.0.2明确规定该规范适用于新建、扩建和改建的建筑（民用建筑），涉案小区不属于该范围内。根据相关法律规定，在消防监督管理中，消防技术标准也是按照法不溯及既往的原则适用的。上诉人以事后实施的法规来抗辩办证时间，无法律依据。作为房地产开发商，应对地产项目开发建设、行政审批中可能遇到的问题和和商业风险有一定的预见性。地产项目建设完工后办理的竣工验收手续，这是一项必经的流程，而本案项目所属土地容积率存在一定的问题，可能会影响竣工验收及房屋权属证书办理，但核定容积率的问题属于项目在开始建设前即应完成的工作，上诉人应在项目建设前期予以核实，而非项目完工后再进行处理，该问题不属于法律规定的不可抗力的范围。二、上诉人以被上诉人不能再行起诉要求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。逾期交房与逾期办证本身不属同一违约行为，上诉人不能以承担其中一项违约行为的赔偿责任而免除其对另一违约行为的责任。上诉人在合同约定的期限后不久陆续办理了交房手续，被上诉人也未要求上诉人承担逾期交房的违约责任，从双方办理交房手续过程中签订的《商品房移交协议书》和《实测补充协议》中，上诉人也未承担逾期交付房屋的违约责任。且《济宁市商品房买卖合同》是上诉人提供的格式文本，附件四第四条第四款的约定是格式条款，该条款排除了被上诉人获取逾期办证违约金的权利，免除了上诉人的逾期办证的违约责任。且上诉人没有提请被上诉人注意，也未尽到说明的义务，属于无效条款。三、被上诉人要求上诉人承担逾期支付房款，无事实和法律依据。《济宁市商品房买卖合同》签订后，被上诉人和上诉人指定的银行办理贷款事宜，签订了借款合同及抵押合同，已按要求将银行办理贷款手续所需的材料提交，其它是由银行按贷款流程操作，银行放款时间不受购房者所能控制，迟延放款不是被上诉人原因造成，做为被上诉人不应承担赔偿责任。补充：根据建设工程质量管理条例第49条规定及建设工程消防监督管理规定第22条，由此可见，在上诉人自建设工程竣工验收合格之日前起，就应当办理小区消防验收手续，故上诉人上诉请求第一项不能成立。 张弘向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金12018.3元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2012年11月25日签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于济宁市共青团路蓝天豪庭第0004幢01单元17层1701号房，总房款为1196213元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付总房款计1201830元。2014年5月31日，原、被告双方办理了房屋交接手续。2017年7月18日,被告将涉案房屋所在的楼盘需由出卖人提供的办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。 一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。故被告应根据合同约定在2015年5月31日之前将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未按约定的时间取得该房屋初始登记，其行为实属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金12018.3元的诉讼请求，本院依法予以支持；被告辩称因政策变更导致消防验收无法按时通过，应免除其违约责任。因消防验收系工程竣工验收的必经程序和必备手续，系被告的义务，被告不能以此为由对抗其合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告济宁蓝天置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张弘逾期办证违约金12018.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告济宁蓝天置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 蓝天置业公司提交了：证据一、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋开发建设依法办理了相关手续，因新旧消防规范不一致，消防部门要求整改，2017年7月7日完成整体验收备案；证据二、济宁市城乡规划局关于济宁蓝天豪庭补交土地出让金的函（济规建函[2014]005号），证明2014年8月13日济宁市城乡规划局向济宁市国土资源局发函，调整了蓝天豪庭容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续；证据三、2015年5月27日上诉人与济宁市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议，证明因实施城市规划原因，上诉人需将其使用的位于共青团路以东，吴泰闸路以南的两宗土地合并在一起实施统一规划建设，需再行缴纳土地价款1397.22万元，被上诉人购买的房屋系因政府进行城市规划的原因导致了工程变更；证据四、工程总承包单位江西省建工集团有限责任公司2017年11月28日出具的验收工作滞后说明，证明2015年6月涉案房屋报请消防验收时，消防部门以不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014为由要求整改；证据五、工程设计单位大地建筑设计事务所（国际）2017年11月26日出具的说明，证明设计单位于2015年6月28日接到通知称因《建筑设计防火规范》GB50016-2014对原规范变动较大，需重新安排专业设计人员进行设计变更；证据六、工程监理单位山东恒信建设监理有限公司2017年11月19日出具的说明，证明2014年10月蓝天豪庭小区已经全部竣工，具备验收条件，但因消防工程需要整改，造成备案工作延误；证据七、济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证（济公消审凭字[2012]第0172号）、济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书（济公消审字[2012]第0172号），证明上诉人在进行工程建设时已经向消防部门提交了消防设计相关材料，并于2012年12月20日审核通过，但是在消防竣工验收时济宁市消防部门通知按照2015年新的消防设计标准进行验收，导致上诉人需要重新进行消防设计和施工，直至2016年才通过建设工程消防验收，2017年才能进行整体竣工验收备案。张弘质证认为：涉案工程2017年7月通过竣工验收，存在逾期办证的事实；证据二、三是复印件，仅是补交土地出让金的证据，与办理权属证书没有关联性；证据四、五、六均是与上诉人有关联关系的单位出具，证明力较小；上诉人提交的证据均不能证明因政府原因造成办理房屋权属证书逾期。 本院认为，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、┄┄。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方均认可商品房交付时间为2014年5月31日，上诉人蓝天置业公司2017年7月取得了不动产登记受理通知，超过了合同约定的时间。虽然2015年5月1日施行了新的《建筑设计防火规范》，即《建筑设计防火规范》GB50016-2014，但《建设工程消防监督管理规定》第六条第二款规定：“新颁布的国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，分别按原审核意见或者备案时的标准执行。”上诉人蓝天置业公司主张因消防部门要求其按新的《建筑设计防火规范》进行整改而导致消防验收逾期，仅提供了工程设计单位、施工单位和监理单位的证明，且其主张也与《建设工程消防监督管理规定》的规定相悖，故对于上诉人蓝天置业公司的该项主张，本院不予采信。建设工程施工前应取得用地、规划、施工许可，上诉人蓝天置业公司开工前也已经取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。上诉人蓝天置业公司二审提交的证据二、证据三系复印件，被上诉人不予认可，且即使上诉人蓝天置业公司主张的事实存在，上述事实发生时涉案工程已竣工，调整容积率也是因上诉人蓝天置业公司增加建筑面积所致，不能因此认定因政府原因导致上诉人蓝天置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期。 综上所述，上诉人济宁蓝天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人济宁蓝天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱壮男 审判员  扈 琳 审判员  马 斌 二〇一八年九月四日 书记员  姜佑华