苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初995号 原告：威刚科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594757329369F，住所地江苏省苏州工业园区新发路28号。 法定代表人：林天琼，总经理。 委托诉讼代理人：张厚见，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：苏州爱莉园贸易有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号（木渎科技创业园1437室）。 法定代表人：彭九菊，总经理。 被告：王大春，男，1967年8月1日生，汉族，户籍地江西省鹰潭市余江县。 被告：齐文华，女，1967年1月22日生，汉族，户籍地江西省鹰潭市余江县。 委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师，代理被告王大春、齐文华。 委托诉讼代理人：李健，江苏双泽律师事务所实习律师，代理被告王大春、齐文华。 原告威刚科技（苏州）有限公司（以下简称威刚公司）诉被告苏州爱莉园贸易有限公司（以下简称爱莉园公司）、王大春、齐文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后,因被告爱莉园公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告威刚公司的委托诉讼代理人张厚见、李娜、被告王大春、齐文华的委托诉讼代理人付先兵、李健到庭参加诉讼，被告爱莉园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。 原告威刚公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令三被告向原告支付房屋占用费扣除押金后人民币69696元；2、请求判令三被告向原告支付滞纳金合计人民币418716元。诉讼中，原告明确其第1项诉请占用费对应的时间为2017年3月、4月、5月，为该三个月按照约定计算租金扣减相当于两个月租金的押金后的款项；第2项诉请滞纳金系未按约归还房屋而需要按照约定租金标准的2倍计算滞纳金，本质为违约金。事实与理由：2011年11月30日，原产权人威方科技（苏州）有限公司（以下简称威方公司）与爱莉园公司达成房屋租赁合同，由威方公司将位于苏州工业园区钟园路1号的青年公社28幢第1-18层出租给爱莉园公司，该幢房屋套数合计72套，面积为6669平方米，租期为2011年12月1日至2017年2月28日，后两年租金为每套每月968元，72套房屋年租金合计为836352元，租金每半年支付一次，押金为二个月租金，并约定物业费、水电费由爱莉园公司承担。合同约定，租期届满或合同终止后，承租方迟延交付房屋的按照租金的两倍支付滞纳金。2015年，上述房屋整体出售给原告。2015年11月3日，原告与爱莉园公司重新达成房屋租赁合同，由原告向爱莉园公司出租上述房屋，租金标准按前合同。但该合同的实际执行人为王大春，王大春分别在2015年12月31日、2016年7月20日、2016年11月30日向原告汇款支付房租418176元、139392元、139392元。2017年2月28日租期届满前，原告书面通知王大春不再续租，王大春申请续租，原告反复多次告知不同意，并在公寓附近大量公告不再续租。但王大春拒绝返还房屋，也未要求72套房屋的用户搬离，直到2017年9月下旬原告将上述房屋全部转租给苏州罐子企业有限公司（以下简称罐子公司），原告通过与罐子公司逐一公告及通知才从实际用户手中收回房屋。王大春与齐文华夫妇从争吵到阻挠，之后避而不见，并拒绝交付租金及滞纳金。上述债务发生于二人婚姻关系期间，应当属于共同债务。为维护自身权益，原告故此起诉至法院。 被告王大春、齐文华辩称：1、被告王大春与齐文华并非本案租赁合同的当事人，该房屋租赁合同及违约责任条款均不适用该二人；2、原告主张的违约金过高，应当依法减少。原告主张的房屋占用费计算方式缺乏依据，被告齐文华未占用房屋，也未通过转租获利，上述债务不属于夫妻债务；3、王大春之前交付的租金及保证金，王大春保留另案起诉主张返还的权利；4、原告在续租及诉讼中均存在不诚信的情形。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告爱莉园公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明：2011年11月30日，威方公司（甲方）与爱莉园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由威方公司将位于苏州工业园区钟园路1号的房屋出租给爱莉园公司，租赁房屋合计72套，分布于青年公社第28幢第1-18层，租赁面积共计6669平方米，用途约定为居住。租赁期限为五年零三个月，即2011年12月1日起至2017年2月28日止，其中前三个月为装修期，不收取租金及物业费。租期届满后，甲方有权收回房屋，乙方需要如期交还，续租需提前三个月书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。前三年租金为每月每套880元，共计每年760320元；后两年租金为每月每套968元，共计每年836352元。租金按照六个月为一期支付，先付后用，首期在签约时支付，后期在距离上期结束日前15日支付。保证金为每套1760元共计126720元，于签约时支付，租期届满或终止后，乙方付清全部租金及费用、搬出租赁房屋并恢复房屋经甲方验收无损的，保证金在三个工作日无息退还。租期内物业费、水电费、燃气费由乙方承担。乙方逾期支付租金的，每日按照月租金的千分之五支付滞纳金，超过一个月的甲方有权解除合同并收回房屋，乙方在收到合同终止通知后3日内按照居住日缴纳租金并承担违约责任，同时结清其余费用。租期届满后乙方无故拖延返还房屋的，每逾期一日按照日租金的二倍支付滞纳金。乙方存在其余违约情形，甲方书面通知后仍未改善的，甲方有权终止合同及收回房屋，并要求乙方另行支付2个月租金作为违约金，其余损失也需要赔偿。乙方前述应支付费用，甲方有权从保证金中现行扣除。 2015年10月1日，爱莉园公司（甲方）、威方公司（乙方）、威刚公司（丙方）签订《转移协议书》，约定前述合约中乙方享有及负担的权利、义务转移至丙方，丙方同意概括承受并依约继续履行，自转移日起原合约所有内容、条件及期间维持不变，日后续约、修订或另定新约时由甲、丙方自行洽谈。原租金甲方同意自转移之日起交付至丙方指定账户，2015年9月15日前支付3个月租金，后续每6个月为一期一付，仍需提前15天支付。甲方原合同约定的保证金126720元，乙方于本协议签订后10日内无息返还，甲方于签约后10日内缴纳如数款项之保证金给丙方。该协议上，甲方加盖爱莉园公司印章，代表人处王大春签字。 2015年11月3日，威刚公司（甲方）与爱莉园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租讼争房屋。租期自2016年1月1日起至2017年2月28日止，租金为每套每月968元，每年计836352元。押金为二个月租金，违约责任约定同前述租赁合同。 2015年12月31日，王大春向威刚公司转账支付418176元，备注为“青年公社28栋16年1-6房租”；2016年7月20日，王大春向威刚公司转账支付139392元，备注“28栋押金”；2016年6月28日，王大春向威刚公司转账支付418176元，备注为“青年公社28栋16年7-12房租”；2016年11月30日，王大春向威刚公司转账支付130392元，备注“28栋房租”。 2016年8月3日，威刚公司向爱莉园公司发出《合约到期通知》，告知上述房屋租赁期限将于2017年2月28日到期，合约到期后本批房屋公司另有其余用途，不再继续出租。要求爱莉园公司在期满前做好准备，转租业务须在合约到期日前处理完毕、到期前结清所有物业费用、水、电、燃气等相关费用、对房屋进行恢复工作并做好室内清洁。该通知分别以张贴及邮寄的形式发出，邮件收件人为王大春，投递显示其要求退回。 2017年7月6日,王大春向威刚公司出具书面情况说明：我是承包28幢的王大春，合同未到期以来，贵司有人在28幢到处张贴“居民告知书”，注明该幢收回自用，不再对外出租，导致住户大部分退房，给本人造成很大损失，另外公司人员还来闹事。考虑到本人前期、中期较多投资，房租交到2018年2月，不能续租亏损太多，无法承担。后协商同意做到2017年12月份，外加半个月拆工期。后来另有人冒充威刚公司的人员闹事，威胁居民，可以证实我合同未到期就有人使坏将房屋租给第三方。你公司个别人这么做违法，现第三方天天带着三五十个人在28幢无理取闹，使得居民无法正常生活，后期出现问题由你司负责。 诉讼中,原告威刚公司提交一份《青年公寓租户信息登记表》，登记住户计159人，占用房屋57户，该表加盖苏州相城经济技术开发区湘村酒家印章，由王大春签字并注明时间为2017年2月22日。原告诉称：该表格是己方在2017年2月16日左右与王大春共同统计，为该时间仍旧入住的人员，上述人员在租期届满后仍然居住在内，除此之外的十多套房屋王大春也一直未交还；被告王大春辩称，自己为苏州相城经济技术开发区湘村酒家的负责人，当时就是威刚公司统计取证的人数，统计完后己方盖章、签字进行确认。 诉讼中，被告王大春提交一份与爱莉园公司签订的《房屋租赁合同》，约定爱莉园公司将上述72套房屋出租给王大春，租期为2011年12月1日至2017年2月28日，第一个月为免租期，前三年租金为每月每套930元，后两年租金为每月每套1023元，租金6个月一期一付。被告王大春辩称：2011年度至2014年度的租金系直接交给爱莉园公司，但是爱莉园公司未将2014年下半年度的租金交付威刚公司，己方无奈只好将2014年下半年度租金再缴纳了一次。2015年之后，28幢的所有房屋都是王大春直接对外转租，租金也是由王大春直接交付给威刚公司的。威刚公司对该转租合同认可，并据此诉称王大春实际上从上述时间开始承接了争议房屋的租赁关系，为实际承租人。 诉讼中，被告王大春辩称：上述租赁房屋合计72套，一般每户可以居住10人，大约可住720个人。截止2017年2月，剩余人数不到150人，占用房屋约15套到20套，其余为房屋空置，威刚公司有权自行收回。2017年3月、4月、5月，人员陆续搬离，但人员搬离没有交接手续。原告威刚公司诉称：不认可每户居住10人，截止2017年2月，按照统计表格还有57套房屋占用，3月、4月、5月房屋的占用情况不清楚，己方在2017年6月委托罐子公司与物业及租户办理交接，一直到2017年9月才完全收回全部房屋。因为房屋是整体出租，也应当整体返还，部分返还己方不予接受。 诉讼中，被告王大春确认与被告齐文华于1989年结婚，目前婚姻关系处于存续状态。 以上事实，由房屋租赁合同、转移协议书、银行转账记录、合约到期通知、登记表等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原告威刚公司与被告爱莉园公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。双方约定租赁期限自2016年1月1日至2017年2月28日，故爱莉园公司应当交付上述期间的租金。现有证据表明，爱莉园公司在与威刚公司签订租赁协议后，将全部承租房屋另行转租给王大春经营、使用。一方面，王大春认可2015年后房屋均由本人使用，其也以实际使用人身份向威刚公司发函主张权利；另一方面，王大春按照威刚公司与爱莉园公司租赁合同约定的金额向威刚公司直接交付租金、押金并明确款项对应的具体用途，威刚公司对此也予以接收，故王大春实际上代为履行爱莉园公司与威刚公司所签订的租赁协议，其交付的款项即为该租赁协议项下款项，原告主张就此折算及抵扣此款于法有据，本院予以支持；被告王大春的返还主张缺乏依据，本院不予支持。本案中，原告诉请主张由各被告继续交付2017年3月、4月、5月的使用费，以及上述时间段内因未按约交还房屋所致的滞纳金（违约金），综合庭审陈述及现有证据，可见租期届满后被告未按约交还全部房屋，原告该项主张有事实与法律依据，本院综合认定如下：1、关于房屋使用费。原告主张核算209088元（诉请按照扣除押金139392元、继续支付69696元来主张）。本院认为，结合原告威刚公司与被告王大春在2017年2月22日统计的租户信息，尚有159名人员占据57间房屋。一方面，我国《合同法》规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。原告威刚公司已经发函明确表示期满不续租的情况下，其并未举证部分收回未使用的房屋在客观上存在障碍或者或因此给自身带来损害，故就扩大损失应由其自行承担；另一方面，被告王大春表示上述三个月内租户陆续搬离，而原告威刚公司确认上述房屋整体上在2017年9月交付第三方，可见租户陆续搬离符合客观事实。综合裁决，该段时间的使用费本院按照约定标准的60%予以酌情支持，核算为125452.8元。2、关于滞纳金。原告主张因未能按约归还房屋，故此按照约定标准即二倍租金主张滞纳金（违约金），本院认为，违约金兼有填补损失及制裁违约行为的功能，在原告诉请上述期间使用费（损失）且本院依法支持的情况下，原告再行按约主张该时间段的违约金，与前述使用费主张存在一定程度重合。因到庭被告对于违约金不予认可，而违约金的标准应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考量，就原告诉请主张的滞纳金，本院以其收取的押金139392元冲抵，此外不再另行支持。3、关于责任主体。根据现有证据，系由爱莉园公司承租房屋后整体转租给王大春，鉴于王大春对外转租的状态产生于爱莉园公司与威刚公司租赁关系存续期间，并在租期届满后处于存续状态，爱莉园公司作为承租方，有义务按照与威刚公司的约定交还房屋，未能按约交还的应当支付使用费及承担违约金；另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。相对于威刚公司而言，王大春作为次承租人也负有腾房并交还的义务，其未能按约履行，对于上述使用费及违约金依法也应承担相应责任。关于齐文华的责任，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中租赁房屋数量及租金较大，原告未能举证相关债务用于齐文华与王大春共同生活、共同经营或共同意思表示，其诉请被告齐文华共同承担缺乏依据，本院不予支持。被告爱莉园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州爱莉园贸易有限公司、王大春于本判决生效之日起十日内支付原告威刚科技（苏州）有限公司房屋使用费125452.8元; 二、被告苏州爱莉园贸易有限公司、王大春于本判决生效之日起十日内支付原告威刚科技（苏州）有限公司滞纳金139392元（以王大春交付的押金139392元冲抵，无需另行给付）； 三、驳回原告威刚科技（苏州）有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取8626元，公告费690元，合计9316元，由原告威刚科技（苏州）有限公司负担3426元，被告苏州爱莉园贸易有限公司、王大春负担5890元。被告苏州爱莉园贸易有限公司、王大春应负担之款项已由原告预交，本院不予退还，被告苏州爱莉园贸易有限公司、王大春在给付上述款项时将该款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘 虎 人民陪审员  蔡培建 人民陪审员  杨岳明 二〇一八年九月二十一日 书 记 员  夏李扬 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。