成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0115民初3868号 原告：廖元富，男，1959年3月26日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：王春容，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川香悦酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区浣花北路********。 法定代表人：周道丰。 委托诉讼代理人：汤芙蓉，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都常青藤置业有限公司，住所地：成都市温江区公平街办涌泉镇锦泉街**。 法定代表人：余真江 委托诉讼代理人：张靖，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 原告廖元富与被告四川香悦酒店管理有限公司（以下简称香悦酒店）、成都常青藤置业有限公司（以下简称常青藤置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖元富及委托诉讼代理人王春容、被告四川香悦酒店管理有限公司委托诉讼代理人汤芙蓉、被告成都常青藤置业有限公司委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖元富向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《三方协议》及被告一、二签订的《房屋租赁合同》有效，原被告之间继续履行两份合同；2.判令被告一向原告支付2018年1月至8月16日房屋租金，支付逾期租金违约金500元及律师费2500元（租金、违约金暂计算2018年7月31日）；3.判令被告二对被告一应付原告诉请中各项费用承担连带责任；4.本案诉讼费用、保全费用等由两被告负担。事实和理由：原告与被告于2014年7月29日签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》。同日，原告与两被告三方签订《三方协议》，该协议注明被告一与被告二于2014年5月18日签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定被告一承租锦汇城一期15栋3-32层物业用于公寓式酒店经营。《三方协议》明确约定了原告与被告一之间的房屋租赁关系，约定双方房屋租赁期为10年及每年金额。同时，被告二承诺对被告一在《房屋租赁合同》中的租金支付等义务向原告提供连带责任保证。签订合同后，原告全额支付购房款257666元。2016年7月12日，被告开始按季度通过银行转账的方式将租金支付给原告。2018年4月、2018年7月，被告均应支付下季度租金，但2018年4月至今，被告均未支付租金。被告的行为明显违约，除应当依法继续履行合同义务的同时，还应当依约承担每日万分之五的逾期付款违约金。 被告香悦酒店辩称，合同无法继续履行，香悦酒店已经公示要求解除合同，故不应再承担给付租金，同时合同约定的违约金过分高于原告的损失，请求法院予以调整。香悦酒店秉着诚信原则履行合同，坚持支付了两年租金，目前酒店已经无法设立，香悦酒店同意按照此前公示的解决方案来处理与原告事宜，终止合同补偿相应金额或终止合同回购房屋。 被告常青藤置业辩称，常青藤置业作为担保方已经积极协调解决争议，截至目前已经与百分之八十多的业主达成了解除合同的一致意见，在租赁合同已经丧失履行的基础情况下，要求常青藤置业继续承担责任无事实和法律依据。同时合同约定的违约金明显过高，超出了原告的实际损失，如法院判决赔付，请求对违约金进行调整。综上，请求驳回原告对常青藤置业的全部诉讼请求。 经审理查明：常青藤置业与香悦酒店于2014年5月18日签订房屋租赁合同，承租常青藤置业开发的位于成都市温江区物业，共计390套房屋，待修建完成后作为酒店经营用房。房屋租期为十年，自常青藤交房之日起算，租金每季度支付一次，支付时间为该季度开始之前提前10日，每年递增5%，未按合同约定支付租金，每迟延一日应按应付租金的万分之五支付违约金。房屋租赁合同还约定了双方违约的处理、权利义务等其他事项。原告廖元富与被告常青藤置业于2014年7月29日签订商品房买卖合同购买位于温江区房屋（即锦汇城一期）（建筑面积59.39），并于2014年9月5日签约备案。廖元富、常青藤置业、香悦酒店三方于2014年7月29日签订三方协议，协议约定：常青藤置业与香悦酒店于2014年5月18日签订房屋租赁合同，约定香悦酒店承租常青藤置业开发的锦汇城一期15栋3-32物业用于经营酒店，廖元富于2014年7月29日购买了出租物业中的8层12号房屋，自三方协议签订且廖元富支付完毕全部购房款之日起，廖元富就其所购房屋代替常青藤置业成为相应房屋的出租方，享有房屋租赁合同中的权利并承担相应义务，常青藤置业从廖元富所购房屋的租赁关系中退出，不再享有相应权利及承担相应义务。上述房屋出租用于酒店经营，常青藤置业就香悦酒店在房屋租赁合同中的租金支付等义务向廖元富承担连带保证责任。 另查明，香悦酒店自2016年7月12日开始按季度向廖元富支付房屋租金，并每年在前一年的基础上递增5%。年度租金明细表记载，15-812房屋面积59.43㎡、递增比例5%，第2年限租金30.37元/月·㎡、税前月租金1804.88元、税前年租金21658.56，第3年限租金31.89元/月·㎡、税前月租金1895.12、税前年租金22741.49。；香悦酒店于2018年1月12日向廖元富支付2018年第一季度租金3637.62元后未再支付后续季度租金。2018年4月16日常青藤置业提出汇锦城15号楼解决方案“公示”，公示内容为补偿方案，并载明：“自业主接受上述补偿方案并与成都常青藤置业有限公司签订补偿协议之日起，《三方协议》及《锦汇城商业房屋租赁合同》终止，业主将不再享有上述三方协议及《锦汇城商业房屋租赁》的任何权益，不得再基于上述协议及合同主张权利。” 以上事实有当事人当庭陈述、身份信息、商品房买卖合同、个人住房信息查询、三方协议、房屋租赁合同、银行卡交易明细、公示予以佐证。 本院认为，本院对于廖元富购买房屋、香悦酒店与常青藤置业签订房屋租赁合同，廖元富与香悦酒店、常青藤置业签订三方协议当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。针对本案争议的焦点归纳如下：一、房屋租赁合同及三方协议是否应继续履行并根据协议支付租金；二、违约金及律师费是否支付；三、常青藤置业是否对上述金额承担连带保证责任。 针对本案争议焦点，本院做如下认定：第一，依法成立的合同自成立时生效，当事人协商一致可变更、解除合同。本案中香悦酒店与常青藤置业签订房屋租赁合同，廖元富与香悦酒店、常青藤置业签订三方协议不违背法律强制性规定，合同合法有效，常青藤置业以“公示”的方式提出解除合同，解除方式为“自业主接受上述补偿方案并与成都常青藤置业有限公司签订补偿协议之日起，《三方协议》及《锦汇城商业房屋租赁合同》终止”,换言之，廖元富（锦汇城15栋业主）接受补偿方案与常青藤协商一致的条件下，诉争的合同的权利义务才终止，本案中廖元富未接受“公示”提出的补偿方案，诉争合同未能在协商一致的情况下解除。第二，《合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”本案中常青藤置业主张其合同已解除，其提交的业主抽样协议书、手机短信截屏等证据不足以证明已达到单方解除、法定解除合同必须具备解除的条件。故诉争合同并未解除，廖元富、香悦酒店、常青藤置业在合同的权利义务终止前，作为诉争合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。香悦酒店作为承租人应按照约定向廖元富支付每季度房屋租金。第三、当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，合同当事人虽在合同中约定未按约定支付款项，每延期一日，应按照应付款项的万分之五向对方支付违约金，本院综合考虑被告违约行为性质、期间、给原告造成的实际损失及原被告双方违约金约定等因素，按照相关法律规定，酌情调整违约金数额为300元。同时，诉争的房屋租赁合同及三方协议中违约责任项，并未就律师费的负担进行约定，律师费不属于必要的法律费用，故对廖元富由被告支付律师费的主张，本院依法不予支持。第四，诉争合同约定常青藤置业为香悦酒店支付租金等义务上提供连带保证责任，即在香悦酒店不履行债务时，常青藤置业作为保证人按照约定履行债务或承担责任，廖元富作为债权人可以要求保证人常青藤置业在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明的，保证人应当对全部债务承担责任，故，常青藤置业应对香悦酒店在未支付房屋租金及违约金范围内承担连带责任。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定的范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。同时，本案中，廖元富未申请财产保全，保全费用并未实际产生，故对廖元富此项请求没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决如下： 一、原告廖元富、被告四川香悦酒店管理有限公司、被告成都常青藤置业有限公司按照约定履行三方协议及房屋租赁合同； 二、被告四川香悦酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告廖元富2018年度第二季度税前租金5414.64元（税前月租金1804.88元×3个月=5414.64元）、支付原告廖元富2018年度第三季度税前租金5685.36元（税前月租金1895.12元×3个月=5685.36元）及违约金300元，以上共计11400元； 三、被告成都常青藤置业有限公司对被告四川香悦酒店管理有限公司上述未支付款项向原告廖元富承担连带责任； 四、驳回原告廖元富其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65元，由被告四川香悦酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 怡 二〇一八年九月十八日 书记员 邱心一 —1—