山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初2741号原告:刘元德，男，汉族，1972年10月2日生，黑龙江省伊春市金山屯区。委托诉讼代理人：董艳杰，山东三禾律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河**九曲滨河与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，该公司法务专员，住莒南县。委托诉讼代理人：盖龙刚，山东上和律师事务所律师。原告刘元德与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘元德的委托诉讼代理人董艳杰，被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人盖龙刚、朱崇才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘元德向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期办理房产登记违约金21140元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年9月24日，原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩-沂河官邸小区22号楼1单元702室，总房款307529元。双方约定交房日期为2015年12月30日，交房后365日内办理产权登记，但原告购买的房屋迟迟未经验收合格，导致无法办理产权登记。根据合同约定被告应当在交房日365日内将办理权属登记材料报产权登记机关备案，被告应当依法承担违约责任。综上，被告违约交房，未在约定期限内提交办理产权登记，现已构成违约，为了维护原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条之规定提起诉讼，请求予以支持。荣盛富翔公司辩称，根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而荣盛富翔公司已于2017年6月23日就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因原告或原告所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理，因此荣盛富翔公司不承担违约责任，应驳回原告的诉求。根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛富翔公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年9月24日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS321889。约定原告购买由被告开发的位于河东区滨河东路与凤翔街交汇处暂定名为荣盛沂河官邸的商品房一套，包括22号楼1单元702室及22号楼-112号储藏室，房屋代码分别是2003508及2003628。原告交付房款307529元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”。合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后,刘元德按照合同约定的付款方式及期限付清了全部购房款共计307529元。荣盛富翔公司亦按合同约定的时间向刘元德交付了案涉房产。荣盛富翔公司未按照合同约定履行协助刘元德办理房产证书的义务。2017年6月23日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2018年6月15日，又取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，刘元德与荣盛富翔公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权证书，荣盛富翔公司应否承担违约责任。二、荣盛富翔公司的抗辩理由是否成立。关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书，但前提仍是荣盛富翔公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛富翔公司应不迟于2016年10月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛富翔公司没有于2016年10月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛富翔公司提供的2017年6月23日的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书和2018年6月15日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛富翔公司已经违约的事实。基于上述分析，刘元德没有按时办理产权证书，和荣盛富翔公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛富翔公司的过错是明显的，应承担违约责任。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。根据上述规定，原告刘元德主张的逾期办理房产登记违约金21140元，即按照已付购房款总额307529元，参照中国人民银行规定的金融机构年贷款利息的标准，即年利率4.35%，自2016年10月30日计算至2018年5月29日，共计21147元[（307529元×4.35%÷365天）×577天]的主张，符合法律规定本院依法予以支持。对于焦点二，荣盛富翔公司抗辩是因刘元德或刘元德所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理。根据上述焦点一的分析，荣盛富翔公司只须在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛富翔公司的抗辩理由是不成立的，本院依法不予支持。综上所述,对于刘元德要求荣盛富翔公司支付逾期办理房产登记违约金21140元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定,判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告刘元德逾期办理房产登记的违约金21140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元、保全费240元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘秀廷审 判 员  赵楠楠人民陪审员  王 晓二〇一八年九月二十五日书 记 员  刘建鹏