广东省廉江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0881民初21号 原告：华玉林，男，汉族,1968年11月13日出生，广东省廉江市人，住址：廉江市 委托代理人：钟承轩，男，汉族,1975年10月3日出生，广东省廉江市人，住址：廉江市吉水镇大旺垌村110号，身份证号码：440822197510031655。 被告：李斌成，男，汉族,1950年10月3日出生，广东省廉江市人，住址：廉江市 第三人：廉江市金宇房地产有限公司。地址：廉江市金都名园6幢2单元304号房。 法定代表人：龙梓建。 第三人：龙梓建，男，汉族,1976年5月8日出生，广东省廉江市人，住址：廉江市 原告华玉林诉被告李斌成、第三人廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建案外人执行异议之诉一案，本院2018年1月2日受理后，依法适用普通程序，由审判员许志清担任审判长，与审判员黄妍娃、人民陪审员曾东武组成合议庭，于2018年5月18日依法公开开庭审理了本案，书记员陈洪森担任庭审记录。原告华玉林及其委托代理人钟承轩到庭参加诉讼，被告李斌成、第三人廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建经本院公告，无人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华玉林起诉称：被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建合法取得坐落于廉江市塘山北路西留用地111-112号地块的建设用地使用权，其经批准在上述地块建设商品房在其售楼部公开对外进行销售。虽然该土地登记在被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司的法人代表龙梓建的名下，但是该土地的地上建筑物是被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司合法建造的。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”被告（被执行人）廉江市金宇房地产有限公司取得该土地地上建筑物的所有权。被告（被执行人）廉江市金宇房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建曾对上述房屋权利状况作出承诺：1.被告（被执行人）廉江市金宇房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建对该商品房享有合法权利；2.该商配房未出售并保证不出售给除本原告（案外人）华玉林以外的其他人；3.该商品房无司法查封或其他限制转让的情况。2011年1月21日，原告（案外人〉华玉林在被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建的售楼部约定购买位于廉江市塘山北路西留用地111-112号的B幢302房的商品房一套及第一层小车库－个，并且交纳了意向金人民币50000元（大写伍万元整〉。该商品房位于：廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢第三层，该商品房单价为每平方米人民币3380元；该小车库位于：廉江市塘山北路西留用地111号第一层自东向西第三个小车库，该小车库单价为每平方米人民币5600元。原告（案外人）华玉林已向被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建支付商品房及车库价款人民币共290000元（大写贰拾玖万元整），对价己超过该商品房和车库价款的50%。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告（案外人）华玉林与被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建订立的合同合法有效。原告（案外人）华玉林分期支付商品房和车库价款的时间如下：1、2011年1月21日原告（案外人）华玉林通过被告（被执行人）廉江市金宇房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建的售楼部交纳意向金人民币50000元（大写伍万元整）；2、2012年2月9日，原告（案外人）华玉林通过被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建的售楼部交纳商品房价款人民币30000元（大写叁万元整）；3、2012年6月27日，原告（案外人〉华玉林通过被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建的售楼部交纳商品房价款人民币110000元（大写壹拾壹万元整）；4、2013年7月20日，原告（案外人）华玉林通过被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建的售楼部交纳商品房价款人民币80000元（大写捌万元整）：5、2016年12月24日，原告（案外人）华玉林通过被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建的售楼部交纳商品房价款人民币20000元（大写贰万元整）。按照合同约定，原告（案外人）华主林采取办理银行按揭方式支付余款，办理【银行按揭】和【不动产权证书】由被告（被执行人〉廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建代办，但其至今仍未办妥，具体原因原告（案外人）华玉林不清楚。2012年8月，被告（被执行人）廉江市金宁房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建通知原告（案外人）华玉林本人，其购买的商品房和小车库正式交付使用。原告（案外人）华玉林本人验收商品房和小车库后立即装修，于2012年农历12月26日入住。2014年2月7日，原告（案外人）华玉林的儿子华超到中国移动通信集团广东有限公司廉江分公司办理宽带业务（安装地址：廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢第三层商品房），宽带业务安装至今每月正常使用。2015年11月28日，塘山北路西留用地111号的全体业主还集资修路。2017年4月1日前在廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢302房居住生活期间产生的水电费和第一层自东至西第三个小车库使用产生的水电费按时缴纳，正常使用至今。入住后在此房屋正常居住和生活，小孩都在辖区学校按辖区学位上学。自被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建在2012年交付涉案房产给原告（案外人）华玉林使用后，其房产权属清晰没有争议。原告（案外人）华玉林就于2012年占有并管理该房屋，与被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建一直按照购房合同约定去履行权利和义务（包括但不限于原告（案外人）华玉林交付对价已超过商品房和车库价款的50%购房款、水电表安装费等）；有原告（案外人）华玉林提供的证据予证实，原告（案外人）华玉林是该房产的真实权利人，享有该房产的所有权。从2011年1月21日起至2017年11月2日收到广东省廉江市人民法院（2017）粤0881民初1391号通知止，从来没有任何人向原告（案外人）华玉林主张过任何权利。期间在被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建购买商品房的其他部分购房者都顺利办结【银行按揭】和【不动产权证书】。2017年6月9日，廉江市人民法院（2017）粤0881民初1090号对被告（被执行人）李斌成诉被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建民间借贷纠纷一案作出民事判决书，该民事判决书己生效。李斌成于2017年7月3日向廉江市人民法院申请执行（案号：(2017）粤0881执561号），要求对登记在被告（被执行人）龙梓建名下的被查封的位于廉江市塘山北路西留用地111-112号的土地及地上建筑物（共十四套商品房和十四个车库）予以强制执行。2017年11月14日，原告（案外人华玉林对执行标的提出书面异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。廉江市人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤0881执异51号执行裁定书，裁定驳回案外人华玉林的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告（案外人）华玉林认为：原告（案外人）华玉林于2012年2月9日与被告（被执行人）廉江市金宇房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建双方口头达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，被告（被执行人）廉江市金宁房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建应当协助原告（案外人）华玉林办理产权过户登记。同时，原告（案外人）华玉林购买涉案房产后，双方约定由被告（被执行人）廉江市金宇房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建代办产权过户登记。但是办理产权过户登记的进展情况原告（案外人）华玉林不知情，并且已依合同支付绝大部分价款并实际占有和管理该房产至今。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（－）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三〉己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告（案外人）华玉林取得该房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。”。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高本民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等有关法律法规，恳请人民法院维护原告（案外人）华玉林的合法权益。（一）不得执行原告（案外人）华玉林购买的并且实际占有的位于廉江市塘山北路西留用地111-112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库的强制执行，并解除对上述商品房及小车库的查封：（二）判决确认原告（案外人）华玉林在被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被孰行人）龙梓建购买的并且实际占有的位于廉江市塘山北路西留用地111-112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库的房屋买卖合法有效，并确认位于廉江市塘山北路四留用地111-112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库归原告（案外人）华玉林所有；（三）判决被告（被执行人）廉江市金字房地产有限公司、被告（被执行人）龙梓建立即协助和配合原告（案外人）华玉林办理廉江市塘山北路西南用地111-112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库的所有权变更登记;（四）本案的案件受理费用由被告承担。 在本案的审理过程中，原告提交如下证据： 1、原告的身份证，证明原告的身份情况； 2-3、工商机读档案资料，证明廉江市金字房地产有限公司工商登记情况： 4、（2017）粤0881执异字51号《执行裁定书》，证明原告提出异议被法院驳回； 5-6、用电明细、用水明细，证明原告实际占有和使用涉案的房屋; 7、交款凭证,证明原告己支付购买涉案房屋的事实; 8-9、证明、照片，证明原告全家人居住涉案房屋的事实。 针对原告的诉讼请求及理由，被告李斌成、第三人廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建不应诉、不答辩，也没有证据向本院提交。 经审核，本院对原告证据其实性予以认定。 本院经审理查明：第三人廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建因欠被告李斌成借款未还，被告李斌成向本院起诉，同时向本院申请诉讼保全，2017年6月5日本院作出（2017）粤0881民初1090号《民事裁定书》,裁定查封了龙梓建登记所有的位于廉江市塘山北路西留用地36号〔相关权证号：廉抵他项（2014）14190号〕、108号、109号〔相关权证号：廉抵他项（2013）13088号〕、111号、112号〔相关权证号：廉抵他项（2014）14051号〕的土地及地上建筑物。………。2017年6月9日本院作出（2017）粤0881民初1090号《民事判决书》，判决：一、限被告（第三人）廉江市金宇房地产有限公司自本判决生效之日起十日内偿还借款5591360元及利息给原告李斌成。二、被告（第三人）龙梓建对被告廉江市金宇房地产有限公司的上述债务承担补充清偿责任。判决生效后，被告李斌成于2017年7月3日向本院申请执行，本院以（2017）粤0881执字51号立案执行。在执行过程中，原告以案外人的身份向本院执行部门提出异议,称：廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库是其购买的，请求停止执行（2017）粤0881民初1090号《民事裁定书》,解封和停止拍卖塘山北路西留用地111号、112号的土地及地上建筑物，并提交相关证据。本院执行部门经审查后认为：位于廉江市塘山北路西留用地111号、112号的土地使用权人为龙梓建,本院依法裁定查封，符合法律规定。案外人异议称其购买了该土地上的房屋，但其提供的证据尚不足以排除对该房屋的执行。故案外人华玉林所提异议理由不成立,于2017年11月28日作出（2017）粤0881执异字51号《执行裁定书》,驳回外人华玉林的异议。2018年1月2日原告诉至本院请求处理。 另查明，原告于2011年1月21日与第三人廉江市金宇房地产有限公司达成购买了位于廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及及第一层自东向西第三个小车库的意向，并于2011年1月21日至2016年12月24日分五次向第三人廉江市金宇房地产有限公司支付购房款29万元。 又查明，2015年2月15日连光敏作为借款人,廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建等人作借款担保人，同时龙梓建还用其登记所有的位于廉江市塘山北路西留用地111、112号的土地［土地使用权证：廉府国用（2011）第0035538/0111663号］作借款抵押担保,向廉江市农村信用合作联社雅塘信用借款270万元。同日，连光敏又与廉江市联信融资担保有限公司签订《借款委托保证合同》，委托廉江市联信融资担保有限公司为其上述借款提供保证担保，并与龙梓建签订《抵押反担保合同》。双方约定：连光敏应向廉江市联信融资担保有限公司支付担保费143640元、调查评审费2500元，交纳贷款担保金额的15%的保证金。借款届满后,连光敏未能偿还廉江市农村信用合作联社雅塘信用社的270万借款本息。2016年2月19日廉江市联信融资担保有限公司向廉江市农村信用合作联社雅塘信用社履行担保责任.偿还了借款本金270万元及利息49476元，合计2749476元给雅塘信用社。2017年6月12日廉江市联信融资担保有限公司向本院起诉连光敏、龙梓建、廉江市金宇房地产有限公司等被告，请求判令连光敏偿还其代偿金2749476元，其他被告承担连带清偿责任。本院以（2018）粤0881民初1391号立案受理。庭审中，因龙梓建用其登记所有的位于廉江市塘山北路西留用地111、112号的土地作借款抵押担保，该土地抵押前，己建有房屋出售给原告在内14名住户居住，后本院通知原告在内14名住户作为第三人参加诉讼。2018年1月19日本院作出（2018）粤0881民初1391号《民事判决书》，判决书认定,龙梓建明知抵押担保的土地上己建有房屋并出售给原告在内14名住户,还与信社、联信融资担保有限公司签订《担保合同》、《抵押反担保合同》，存在恶意，损害14名住户的利益，该抵押属无效。 本院认为，本案是“案外人执行异议之诉”,是原告请求对其执行标的的停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案位于廉江市塘山北路西留用地111、112号的土地虽登记在被告龙梓建名下,但在本院查封之前，原告己占有和使用该房屋,且已按照合同约定支付部分房屋价款,房屋未办理过户登记,为买受人所无法控制和克服的，原告不存在过错,由此造成的不利后果不应由被告龙梓建承担。根据（2018）粤0881民初1391号判决书的认定，被告龙梓建的上述抵押行为侵害14名住户的利益，该抵押应属无效。原告提供证据，证明其权利能够排除对其位于廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及小车库的执行，符合第二十八条规定,其请求停止对廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库的执行和请求确认廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库使用权归其所有的诉讼请求,本院予以支持。 原告还请求对涉案房产所有权办理变更登记，该请求己超出本案的审理范围的内容，其该请求本院不予审理，应予驳回。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，在原告支付全部房屋（含车库）价款的情况下，应当予以解除查封。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下： 一、停止对廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库的执行。 二、廉江市塘山北路西留用地111号、112号B幢3楼302房及第一层自东向西第三个小车库的使用权归原告华玉林所有。 三、驳回原告华玉林其他的诉讼请求。 本案受理费8050元，由被告李斌成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  许志清 审 判 员  黄妍娃 人民陪审员  曾东武 二〇一八年九月二日 书 记 员  陈洪森