广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初8969号原告（案外人）：佛山市莱森自动化科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教常教居委会工业区兴荔路。法定代表人：龙永前。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会建设西一路**。负责人：苏宇玲。委托诉讼代理人：陈波霞，广东冠景律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海峰，广东冠景律师事务所律师。第三人（被执行人）：莫德全，男，1978年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人（被执行人）：伍燕霞，女，1978年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。原告佛山市莱森自动化科技有限公司诉被告兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行、第三人莫德全、伍燕霞案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告佛山市莱森自动化科技有限公司的诉讼代理人杨惠娴、胡佩儿，被告兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行的诉讼代理人郭海峰，第三人伍燕霞的诉讼代理人廖耀林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市莱森自动化科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告对位于佛山市顺德区大良街道德和社区兴顺路嘉信广场二期D503房产（产权证号：03××**）享有承租权利，不受抵押房屋拍卖的影响；2.在拍卖公告中注明原告对拍卖房屋享有承租权，承租期间为2014年2月20日起至2022年2月19日，房屋交易后，买受人应继续履行原告与伍燕霞签订的《租赁合同》中约定的权利义务；3.确认原告对涉案房产享有优先购买权。事实与理由：2017年4月27日，佛山市中级人民法院（2017）粤06民终2147号民事判决书判令兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行对伍燕霞位于佛山市顺德区大良街道德和社区兴顺路嘉信二期D503房产享有抵押权。2018年4月11日，原告对执行标的提出书面异议，顺德区法院于2018年4月28日作出（2018）粤0606执异170号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告认为上述执行裁定书认定事实错误，依法提起本案诉讼。理由如下：2014年1月1日，原告与伍燕霞签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市顺德区大良街道德和社区兴顺路嘉信广场二期D503房产用于经营，租赁期限共8年，自2014年2月20日至2022年2月19日，每年租金为20万元，租金支付方式为，原告分三期支付全部租金。原告于2014年2月20日前支付第一期租金50万元，房屋交付后两个月内支付第二笔租金50万元，余款60万元于2014年5月1日前支付完毕。原告分别于2014年2月17日、2014年4月8日、2014年4月11日通过法定代表人龙永前的个人银行账户转账支付全部租金给伍燕霞。承租后，原告将物业转租给他人使用，因部分承租人承租的目的是登记注册公司，希望与伍燕霞直接签订合同，伍燕霞亦同意配合，故部分租户与伍燕霞直接签订租赁合同，且将租金付至原告财务人员梁兆贞的账号。原告承租期间，因物业面积过大，经常出现空置的情况，虽然合同约定物管费用由伍燕霞代缴，但后来由于伍燕霞资金周转困难，经常出现拖欠物费用，物业被停水停电的情况，为维持物业的正常使用，原告变更物管费的支付方式，由原告直接向物管公司缴纳相应的费用。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行辩称，原告的诉讼请求与执行异议请求一致，法院已作出生效执行裁定书驳回其异议请求，原告的诉讼请求亦不应得到支持。第三人伍燕霞辩称，莫德全代伍燕霞在合同签名将涉案房屋出租给原告，是伍燕霞的意思表示，原告应依法享有涉案房屋的承租权。第三人莫德全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证、质证的权利。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了租赁合同、租金转账记录3张、借记卡账户明细清单、商铺租赁合同、电子交易回单网络打印件8张、结婚证复印件。被告对上述证据中的租赁合同、租金转账记录3张、借记卡账户明细清单的真实性不予以确认，对其他证据的真实性予以确认。第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告提交了（2018）粤0606执异170号执行裁定书，原告及第三人伍燕霞对该裁定书的真实性、合法性均予以确认，但对关联性不予以确认，认为裁定书认定租金22.5元标准低于市场价的30%不当，涉案房产是毛坯状态出租，该价格合理。本院经审理认定事实如下：本院于2016年10月26日作出的（2015）佛顺法勒民初字第1059号民事判决书查明，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行与莫德全、伍燕霞于2014年4-5月签订两份个人授信额度借款合同，并据此签订《零售经营类借款合同》和《零售借款最高额抵押合同》《个人借款最高额抵押合同》，约定兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行向莫德全、伍燕霞发放贷款，由莫德全、伍燕霞以位于佛山市顺德区大良街道德和社区兴顺路嘉信城市广场二期D503号、D504号房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。在审理前述案件过程中，本院于2016年4月13日查封了被执行人伍燕霞所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会兴顺路嘉信城市广场二期D503的房产。在执行（2017）粤0606执9726号申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行与莫德全、伍燕霞金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年9月11日发出公告和拟选定评估机构告知书，告知本院拟对位于佛山市顺德区大良街道德和社区兴顺路嘉信城市广场二期D503号房屋采取公开摇珠方式选定评估机构，并拟在淘宝网依法拍卖，同时责令被执行人及相关人员于2017年9月21日前搬迁出上述房屋。后本院又于2017年11月17日发出告知书，要求被执行人莫德全、伍燕霞及上述房屋占用人在2017年11月27日前书面申报占用情况。原告佛山市莱森自动化科技有限公司向本院提交物业租赁合同，主张对涉案房屋享有承租权，本院对原告的主张不予采纳。原告于2018年4月2日向本院提出执行异议，请求对涉案房产进行带租约拍卖，本院经审查作出（2018）粤0606执异170号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂在法定期限内提起本案诉讼。原告提交的《物业租赁合同》记载的签订时间为2014年1月1日（该日期为打印，非当事人书写），出租方伍燕霞，承租方佛山市莱森自动化科技有限公司，约定：租赁期限自2014年2月20日至2022年2月19日止；出租方应于承租方支付第一期租金之日起10日内交付租赁物，在租赁物交付时，双方应签订一份物业交付确认书，确认物业正常移交（但一方不配合签订的，不影响实际交付）；租赁物建筑面积为739.93平方米，租金每月每平方米22.5元，即每年20万元，租赁期内总租金160万元；承租方于2014年2月20日前支付第一期租金50万元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际给承租方使用后两个月内，承租方支付第二笔租金50万元，收到第二期租金后承租方可进场装修；剩余租金60万元于2014年5月1日前支付；承租方于每月25日前向出租方支付约定代为收取的水电费用、物业管理费、水电公摊费用等，出租方出具收据；承租方可将租赁物部分或整体转租给第三者经营或使用。但该合同出租方（甲方）签名为“莫德全代”。三张转账凭证显示，龙永前于2014年2月17日转账50万元给伍燕霞，于2014年4月8日转账50万元给伍燕霞，于2014年4月11日转账60万元给伍燕霞，上述转账凭证记载转账原因均为“往来款”。原告提交的借记卡账户历史明细清单显示，梁兆贞名下62×××41号银行账户于2016年8月18日分三笔支付114154.72元、10000元、2845.28元，交易对方户名及账号不详。原告提交的《商铺租赁合同》显示2017年7月3日，原告及两名第三人作为甲方与邓美作为乙方就涉案房产签订租赁合同，约定将涉案房产以每月2万元出租给邓美使用，租赁期限自2017年7月25日至2018年7月25日。原告提交的补充协议显示，原告与杨玉春于2018年4月14日签订补充协议约定将涉案房产出租给杨玉春使用，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止。原告提交的电子交易回单显示，邓美分别于2017年10月10日、11月14日向伍燕霞转账支付四笔2万元，用途记载为“普通贷记来帐”。何俊贤于2017年7月11日向广东金发物业股份有限公司转账支付23570.3元，用途记载为“嘉信广场二期D座503物管费”。另查明，（2018）粤0606执异170号案件在审查过程中，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支付向本院提交了三方协议、租赁合同、商铺租赁合同及补充协议等证据，显示承租方为梁丽玲，伍燕霞、莫德全对上述合同、协议签名的真实性无异议。原告在审查中自述涉案房产的租赁价格低于市场价格30%，故同意一次性支付全部租金。本院认为，原告主张对涉案房产享有租赁权，理据不足，理由如下：一、原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就涉案房产签订合法有效的租赁合同。首先，原告与伍燕霞签订的租赁协议约定租赁涉案房产的租金明显低于市场价格。涉案房产为商铺，建筑面积739.93平方米，双方约定租金22.5元显低于市场价格，原告在执行异议审查阶段自述因涉案房产租赁价格低于市场价格30%故同意一次性支付全部租赁，而在本案诉讼中又称涉案房产交付时为毛坯状态，由原告装修后使用，故价格实为合理。本院认为，原告对租赁价格低于市场价格供认不讳，但对约定价格较低的原因的解释前后矛盾，且无提供证据证实其对涉案房产进行装修，无法证实双方约定价格存在合理性。其次，原告主张双方签订租赁合同时间为2014年1月1日，而第三人在2014年4月向兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行提供抵押担保时另行提交的租赁合同并非原告，双方如确存在租赁合同，两第三人确无必要冒经营风险及法律风险另行提交租赁合同。最后，合同约定“租金为每月每平方22.5元，即每年20万元”，涉案房产面积为739.93平方米，如按每月每平方22.5元计算每月租金应为16648.425元，与20万元相差甚远，合同条款存在重大问题，且合同中无约定租赁保证金、押金，显有悖常理，原告提交的租赁合同的真实性存疑。二、原告提交的证据不足以证实原告依合同缴纳了租金。首先，原告提交的转账记录显示转账原因均为“往来款”，无法证实原告主张三笔款项即为合同约定租金。其次，双方在合同中约定支付租金时间为“承租方于2014年2月20日前支付第一期租金50万元，收到该款项后出租方将租赁物整体交给承租方使用；租赁物实际给承租方使用后两个月内，承租方支付第二笔租金50万元，收到第二期租金后承租方可进场装修；剩余租金60万元承租方于2014年5月1日前支付”，而原告主张其法定代表人龙永前三笔转账时间分别为2014年2月17日、4月8日、4月11日，原告既无提交证据证实双方交付房产时间，上述转账时间亦与合同约定不符，无法证实原告实际交付租金。最后，原告在诉状中称因伍燕霞无力支付物管费，由原告财务人员缴纳费用，而原告提交的缴纳凭证显示原告主张缴纳物管费用的时间为2016年，也就是说在2014年承租后，物管费仍由伍燕霞代缴，但合同约定支付方为原告，即使伍燕霞资金周转困难，该款实际缴付方为原告，不应存在伍燕霞无力支付物管费的情形，原告的陈述前后矛盾，双方是否按合同履约存疑。三、原告的举证不足以证实原告实际占有使用涉案房产。首先，原告提交的用以证实其占有使用涉案房产的《商铺租赁合同》、《补充协议》、借记卡历史交易明细清单等证据材料均形成于2016年4月13日，即涉案房产被查封之后，无论原告主张其财务人员代缴物管费或转租涉案房产给他人使用是否真实，均发生于涉案房产被查封以后，无法证实原告在查封前已占有使用涉案房产。其次，原告述称涉案房产交付时为毛坯状态，但无证据显示其对涉案房产投入装修使用，无法证实原告实际占有使用房产。最后，涉案房产为商铺，原告述称使用方式为转租他人使用，但原告在本案中无提交证据证实其在转租他人使用后实际收取租金获益，明显不符合常理。综上所述，原告的举证不足以证实原告与伍燕霞就涉案房产签订合法有效的租赁合同并实际履行了租赁合同，无证据显示原告依合同缴纳了相应的租金，原告的举证亦不足以证实原告实际占有使用涉案房产，原告主张对涉案房产享有租赁权，理据不足，本院不予支持。因原告的举证不足以证实原告对涉案房产享有合法有效的租赁权益，原告请求对涉案房产进行带租约拍卖并确认其享有优先购买权，理由不充分，本院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：驳回原告佛山市莱森自动化科技有限公司的全部诉讼请求。本案受理费19200元，由原告佛山市莱森自动化科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋审 判 员  王晓娜人民陪审员  冯文君二〇一八年九月二十八日书 记 员  郭晓玲