山西省灵石县人民法院民 事 判 决 书(2018)晋0729民初第711号原告：王国栋，男，生于1973年12月31日，山西省灵石县翠峰镇居民，现住山西省灵石县。诉讼委托代理人：赵志勇，山西辉云律师事务所律师。被告：雷利珍，女，生于1982年6月27日，汉族，山西省灵石县人，现住山西省灵石县。诉讼委托代理人:张海滨，男，生于1972年2月11日，汉族，山西省灵石县翠峰镇居民，现住山西省灵石县。被告：雷喜荣，男，生于1984年1月11日，汉族，山西省吕梁市中阳县人，现住山西省灵石县。原告王国栋诉被告雷利珍、雷喜荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案，于2017年12月8日作出驳回原告王国栋的起诉裁定{(2017)晋0729民初1068号}后，原告王国栋不服提出上诉，山西省晋中市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）晋07民终1025号民事裁定书撤销我院（2017）晋0729民初1068号民事裁定；指令我院对本案进行审理。我院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王国栋及其委托诉讼代理人赵志勇，被告雷利珍及其委托代理人张海滨，被告雷喜荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王国栋向本院提出的诉讼请求是:1、依法判决确认二被告的房屋买卖合同无效，依法确认原告与被告雷利珍的房屋买卖合同有效，依法确认原告为争议房产的合法所有权人；2、依法判决二被告向原告支付从2010年7月6日起至提起诉讼之日止七年的租金损失70000元；3、依法判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年6月，原告与被告雷利珍协商一致，就被告雷利珍名下所有的位于灵石县××河北××楼××室房屋一套达成了买卖协议。按协议要求原告向被告雷利珍一次性支付了购房款300000元。2010年6月29日，被告雷利珍协助原告到灵石县国土局房产登记部门办理了房屋过户变更手续。2010年7月5日，原告拿到了经法定程序变更后颁发的房屋所有权证。因为当时被告雷利珍在出卖房屋后提出要求暂时居住一段时间，原告基于帮助的同情心就答应了被告雷利珍的要求。但被告雷利珍在居住期超过一年后一直不主动给原告腾房，在原告多次找被告雷利珍要求其腾房的过程中，被告雷利珍不但不感激原告的宽容对待，反而背信弃义，在未经原告同意和授权的情况下，瞒着原告私自将原告合法所有房屋擅自出售于被告雷喜荣，并在灵石县国土局房屋登记部门为被告雷喜荣办理了变更过户手续。被告雷利珍无权处分的行为，严重侵犯原告权益，故原告诉至法院，以维护原告合法权益。提供房屋买卖协议和房产权属证、草契、完税证以及公证书,证明原告交付被告雷利珍房款实际是300000元，为规避税收双方签订80000元的协议，并办理了房产变更手续，但不能提供房款收据。被告雷利珍辩称，原告所诉与事实不符。事实是，一、2010年6月，原告与宋文生签订了借款协议，约定由答辩人的房屋为原告与宋文生之间的借款提供担保，并约定担保期限为一年。当时宋文生告答辩人说是提供担保要签字，由于答辩人学历低，字不识几个，就在宋文生与原告要求下，到县政务大厅二楼在很多空白手续上签了自己的名字，并将房产证交给宋文生。后来才知道是在公证处签了房屋买卖协议。答辩人认为该协议无效：因为答辩人是在被欺骗的情况下签字的，不是本人真实意识表示，再者，2010年灵石县房屋价格处于高位，答辩人房屋面积为131.7平米，地下室面积25平米，当时至少价值500000余元，所谓房屋买卖协议，约定交易价格为80000元，根本不合理。另外，答辩人也从未收过原告分文房款。还有，所谓的房屋买卖协议从形式上也有悖常理，双方仅有名字，没有具体身份信息。协议内容仅仅寥寥三条，不符合正常的买卖房屋书写格式。所以原告与答辩人的协议无效。二、答辩人多次向宋文生索要自己的房产证，宋文生刚开始推辞，后又说找不见了。于是答辩人便于2013年在《晋中日报》上刊登遗失声明，并在灵石县房管所补办了房产证。后答辩人与被告雷喜荣签订了房屋买卖协议并将房屋卖给被告雷喜荣。双方办理了公证及房屋产权过户手续。所以答辩人与雷喜荣签订的房屋买卖协议是真实有效的，是双方真实意思表示。买卖协议约定房价200000元也符合实际行情。三、原告所诉租金70000元更不存在。房屋所有权还不是原告的，不存在租金。提供房产证挂失登报声明和购房协议、公证书、增值税发票及完税证明，用于证明原告是用房产为他人借款抵押担保并未出卖，事后补办房产证出卖给其弟被告雷喜荣并办理了房产变更手续。又提供本院（2016）晋0729民初689号民事判决书和晋中市中级人民法院（2017）晋终07民初811号民事裁定书，证明本案已经法院民事审判一、二审处理，终审裁决为不属于法院管辖，驳回了原告起诉。被告雷喜荣辩称：我与被告雷利珍系姐弟关系。事实是当时我姐姐被告雷利珍做木材生意，我也做木材生意，但是我的生意做得相对较大。我姐姐多次问我借钱，有欠条的最少几十万，没欠条的我不知道有多少。借款有的是口头，有的是有借条，总共欠我有1000000多元。她没钱归还，后来把房子顶债卖给我，但是因亲姐弟关系我便让她居住。提供房产权属证一份，证明其姐被告雷利珍以房顶债，办理房产登记手续，其是房产权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.关于原告王国栋与被告雷利珍签订合同的效力。原告提供2010年6月29日其与被告雷利珍所签房屋买卖协议，协议甲方雷利珍，乙方王国栋。协议言明“甲方有新建房屋一套（县城小河北李家沟3号楼502室）建筑面积131.7㎡，地下室25㎡，经双方协商，乙方愿意购买甲方该套房屋，具体条件如下：1、该房价值为捌万元，签订协议时一次性付清。2、房屋手续变更均由乙方办理。3、本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。”庭审中原告王国栋认为协议书虽然简单，但内容真实有效，双方均具有完全民事行为能力,意思表达真实确定，不存在强迫，威胁等导致无效的情形。且协议已经履行完毕。当时在地税局给了雷利珍30万元。被告雷利珍辩称，此协议不是本人真实意思表示，买卖房屋作为个人重大事项，协议书仅有三个条款,甲乙双方仅有名字，没有身份信息，不符合常理，且协议价值仅8万元，当时该地段房屋不可能这么低，原告也提供不出被告雷利珍收款的任何证据。对此协议不予认可。被告雷喜荣对此合同表示不知情亦不予认可。2．关于被告雷利珍与被告雷喜荣签订的房屋买卖协议。被告雷喜荣提供了其作为乙方在2016年5月18日与被告雷利珍（甲方）签订的购房协议，协议言明“甲方在翠峰镇小河北安居住宅有楼房一套，乙方欲购买，就房屋买卖事宜双方达成协议如下：一、楼房情况：位于小河北安居住宅三号楼××单元502室，户型为四卧两厅两卫，面积为131.70平方米，地下室面积为25平米。二、双方约定房屋以人民币贰拾贰万玖仟陆佰元整（小写：229600元）售给乙方。三、付款方式：现金交付，一次性支付全部房款。四、协议签订，甲方收到房款后将房屋钥匙交予乙方，并当面协助乙方办理过户手续，费用由乙方承担。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。”被告雷利珍认可此购房协议真实有效，也是其真实意思的表达，并不存在无效的情形。理由是其与丈夫因做生意欠了被告雷喜荣不少债，无力偿还债务才将房屋抵顶给弟弟雷喜荣，也就是本案另一被告。关于房屋被告雷喜荣称当时纳税时我也想少交税，但经评估该处房屋最低价为229600元，所以房屋购买价格就写了229600元，实际顶账价格比这个高。原告对二被告的陈述不予认可，理由是二被告是亲姐弟关系，双方签订的合同是借买卖合同逃避对原告的债务履行。二被告签订的购房协议均在原告和被告雷利珍所签房屋买卖协议之后。二被告所签订的购房协议应为无效。3.关于原告主张房屋租金提出70000元。原告称自己对涉案房屋具有合法的所有权。但与被告雷利珍完成买卖后基于同情才让雷利珍居住一段时间，但雷利珍既不领情，也不腾房，按灵石租赁房屋的交易行情，主张每年租金10000元，从2010年7月6日到诉讼之日止七年的租金损失70000元，无证据提供。被告雷利珍辩称，房屋是被告雷喜荣的，要给租金也只能给雷喜荣，原告无权主张。被告雷喜荣辩称，房屋是我的，要给租金也只能给我。本院认为，本案的争议焦点主要是被告雷利珍和被告雷喜荣签订的购房协议的效力。从双方证据和庭审诉辩情况看，原告王国栋主张二被告所签购房协议无效，认为二被告是姐弟关系，二被告所签的购房协议时借此逃避对原告的债务履行。但本案中并不能说明原告与被告雷利珍有债权债务关系，且原告并未提供相应证据证明二被告之间所签订的购房协议符合合同法关于合同无效的情形，本院对原告主张确认二被告的买卖合同无效的请求无事实和法律依据，不予支持。同理原告主张其与被告雷利珍所签定的房屋买卖协议有效，虽然被告认为协议不是其真实意思表示，协议内容简单，价格偏低，但未提供相应证据予以证明，且原告与被告雷利珍所签房屋买卖协议亦不存在合同法关于合同无效的情形，本院对原告主张其与被告雷利珍所签房屋买卖协议有效的主张予以支持。至于原告主张租金损失的请求，因灵石县城镇房屋所权登记发证办公室就案涉房屋分别为原告王国栋和被告雷喜荣颁发了两个同样的房屋所有权证书，其房产证效力无法采纳。本院对原告主张租金的请求无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王国栋与被告雷利珍于2010年6月29日签订的房屋买卖协议有效。二、驳回原告王国栋确认二被告的购房协议无效的请求。三、驳回原告王国栋的其它诉讼请求。案件受理费1630元，由原告王国栋负担1130元，被告雷利珍和被告雷喜荣各负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 员  王双明人民陪审员  郝瑞明人民陪审员  张瑞忠二〇一八年九月二十六日书 记 员  李 淼