安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终1606号上诉人（原审原告）：刘根保，男，1966年10月17日出生，汉族，住芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：朱建华，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地安徽省南陵县。法定代表人：王善记，该公司总经理。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。上诉人刘根保因与被上诉人南陵江南国际综合市场经营管理有限公司（以下简称江南国际管理公司）委托经营管理合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院(2018)皖0223民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘根保上诉请求：1、撤销原判第一项，改判解除案涉合同的同时，责令江南国际管理公司于判决生效之日起十日内恢复案涉房屋并返还刘根保；2、改判支持刘根保要求江南国际管理公司支付2016年5月1日至2017年9月15日的租金收益并支付滞纳金的诉请。事实和理由：1、一审法院仅判决解除案涉合同，但并未判决返还案涉租赁物，江南国际管理公司应当按照商品房交付标准返还租赁物。2、江南国际管理公司应当按照合同约定支付租金。对于免租期的规定，不能适用于刘根保。江南国际管理公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘根保向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的商铺委托经营管理合同，江南国际管理公司将芜湖江南国际综合市场刘根保所有的商铺恢复原状，交付刘根保；2、判令江南国际管理公司立即支付刘根保2016年5月1日至2017年4月30日（一年）的租金收益32559.74元，（一楼56.24平方米，每天每平方米按1.6元计算，刘根保的租金的90%；二楼2000元1间，三楼1000元1间，全部归刘根保），并支付滞纳金至判决给付之日止，暂计算至2018年3月10日，1855.90元（以32559.74元为基数，按日万分之三计算，从2017年8月1日计算至2018年3月10日）；3、判令江南国际管理公司支付刘根保从2017年5月1日至实际交付房屋之日的租金收益，暂计算至2018年3月10日租金收益24977.32元；4、判令江南国际管理公司赔偿刘根保为主张租金收益所产生的各项费用3000元；5、本案诉讼费用由江南国际管理公司负担。一审法院认定事实：2011年5月11日，刘根保与江南国际管理公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定刘根保将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场A11幢107室商铺（面积164.24平方米，1-3层，一层计租面积为52.39平方米）商铺委托给江南国际管理公司经营管理。委托经营管理期限为十年，2012年5月30日起算，前三年刘根保不收取租金。合同第二条2约定：乙方（江南国际管理公司）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（刘根保）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第六条第3条约定：在委托期内，江南国际管理公司对于该商铺进行重新布局、装潢和改造，无需另行通知刘根保或取得刘根保同意。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，刘根保即将上述房屋交付给，江南国际管理公司经营管理。该商铺已经被租出。就上述商铺江南国际管理公司与承租户毕文晶于2015年8月29日签订了《商铺租赁经营合同》【芜湖江南国际综合市场该A11幢106、107、108室商铺】载明：一层按每天每平方米按1.6元计算，面积157.17平方米，从事汽修业态经营，年租金91787元，二层1200元/间/年、三层0元/间/年，租赁期间2015年8月29日至2018年9月15日止；免租期自2015年8月29日至2017年9月15日，江南国际管理公司与承租户约定免租期间承租户不支付租金。2017年9月16日起开始计算租金。江南国际管理公司支付了刘根保第四个经营年度（即2015年5月30日至2016年4月30日期间）的租金收益，以后的租金收益江南国际管理公司未再给付。一审法院认为，刘根保与江南国际管理公司签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于江南国际管理公司将刘根保的商铺出租，与承租人约定了免租期，刘根保应否获得免租期的租金收益，一审判决认为，虽然江南国际管理公司对于与承租户签订的免租期应当告知刘根保，征得刘根保的同意，而江南国际管理公司没有将上述情况告知刘根保，刘根保认为江南国际管理公司的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由江南国际管理公司自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（江南国际管理公司）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（刘根保）认可。且根据一审法院向承租户所作的调查证明，江南国际管理公司与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未发现有江南国际管理公司与承租户签订的租赁合同没有约定免租期的），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，租金适当，江南国际管理公司的上述行为显然没有损害刘根保的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。对于江南国际管理公司与承租户约定的免租期（自2016年5月1日至2017年9月15日止），江南国际管理公司亦不支付刘根保此期间的租金收益。江南国际管理公司应按照所实际收取的租金按照《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》约定的比例支付所欠刘根保扣除免租期后的租金收益。对于刘根保的商铺二层和三层，根据公平原则，可分别参照《江南国际综合市场信访事项接访记录》以2000元/间/年、1000元/间/年计收租金收益为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除刘根保与江南国际管理公司于2011年5月11日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》；二、江南国际管理公司自2017年9月16日起至判决生效之日（合同解除之日）止以（1.60元/平方米/天×52.39平方米×实际天数＋2000元/间/年÷365天×实际天数＋1000元/间/年÷365天×实际天数）×90%计算支付刘根保的租金收益，于判决生效后十日内付清；三、江南国际管理公司自判决生效之日（合同解除之日）起至2018年9月15日止以1.6元/平方米/天×52.39平方米×实际天数＋二层2000元/间/年÷365天×实际天数＋三层1000元/间/年÷365天×实际天数计算支付刘根保的租金收益，于判决生效后十日内付清；四、江南国际管理公司赔偿刘根保因催讨租金而产生的各项损失费用合计500元，于判决生效后十日内付清；五、驳回刘根保的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为642元，由江南国际管理公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据江南国际管理公司与刘根保签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》的约定，江南国际管理公司未及时据实支付相应的租金，显已构成违约，刘根保要求解除双方所签订的委托管理合同并主张拖欠的租金，于法有据。刘根保起诉主张的是其租金收益，并不是委托江南国际管理公司实际经营收取的租金，何况，在双方签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》之中，并未对租金收益作出具体约定，故一审判决根据江南国际管理公司收取的第三方租赁户租赁期间的租金，以及双方所签委托管理合同被解除的具体实际，据实判决，并无不当。南陵江南国际置业有限公司与江南国际管理公司系各自独立的法人，对于刘根保要求将商铺恢复原状并交付等请求，因房屋买卖合同的相对方非江南国际管理公司，刘根保就此可向售房方按照商品房买卖合同约定解决，故对于刘根保的该项上诉请求不予支持。关于二审诉讼费用。胡永贵上诉请求改判金额为42017元，故应缴案件受理费为850元，本院依法予以核算调整。综上，上诉人刘根保的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人刘根保负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年九月二十五日书记员  王文成附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；