上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初17647号原告：唐建华，男，1961年8月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：唐钰瑞，男。被告：上海忠旭服饰印花有限公司，住所地上海市奉贤区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：陈晓君，总经理。委托诉讼代理人：余成露，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：方伟，男。本院在审理原告唐建华与被告上海忠旭服饰印花有限公司(以下简称忠旭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告唐建华及其委托诉讼代理人唐钰瑞、被告委托诉讼代理人余成露、方伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金人民币451,009.99元(以下币种相同)；2.判令被告支付房屋使用费114,083.02元(计算至2016年10月14日)；3.判令被告支付以565,093.31元为本金，计算自2017年2月23日起至判决生效之日止的逾期付款利息损失；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年6月1日、2013年2月16日签订厂房租赁合同两份,双方约定被告承租原告位于上海市闵行区浦江镇汇北路XXX号北幢2层的厂房(以下简称讼争厂房),面积为1,276平方米(2010年6月1日合同),租赁期限自2010年6月1日至2016年5月31日止,第一年年租金为153,694元,第二年在上一年基础上增加1%,第三年租金在第一年租金基础上增加2%,依此类推。2013年3月16日双方签订租赁合同,面积为323平方米,年租金为41,256元,每年按上一年租金的基础上递增2%,同时双方对自己的各项权利义务做出了约定。被告在合同期内,长期拖欠原告租金、水费等,原告于2016年4月13日向被告发出解除合同告知书,向被告提出解除合同并要求被告支付拖欠的费用,同时要求被告搬离厂房交还房屋。2016年7月11日,原告再次以书面形式向被告发出催款及交还房屋告知书,再次向被告催讨租金、房屋使用费、水费等,同时再次督促被告交还讼争房屋,被告一直置之不理。自签订合同日起,被告应付租金为1,081,372.3元,扣除被告已支付的租金630,362.31元,尚有租金451,009.99元未支付。此外,被告尚有房屋使用费114,083.02以及水费112,983.69元未支付给原告。2017年2月23日,原告唐建华曾向上海市闵行区人民法院对被告提起案号为(2017)沪0112民初5470号的诉讼,要求本案被告支付拖欠的租金、房屋使用费、水费等。然而另案(2017)沪0112民初208号(二审案号：(2017)沪01民终14944号)存在与本案有关的合伙纠纷诉讼。为此,原告唐建华于2017年4月1日就(2017)沪0112民初5470号一案申请撤诉申请。现，上海市第一中级人民法院于2018年4月8日已作出(2017)沪01民终14944号的终审判决。故原告为维护自身的权益,诉至法院,望判如所请。被告忠旭公司辩称如下：原告主张的诉请1事实不清、没有法律依据，且原、被告签订的合同是无效合同，所以原告现在对于房屋占有使用费的计算标准过高，法院应当按照市场价格进行调整。且租金计算时间段也有问题，被告在2016年1月接到当时的村委会的拆违通知，且于2016年2月就重新签订了租房合同、变更经营地，所以在2016年2月被告就已经搬离讼争厂房，所以原告对于利息的计算既没有法律依据，日期的起算也不对。被告认为应当按照原告此次诉请的时间开始计算利息，且标准也不应按照银行贷款的1.5倍，最多也就是按照同期银行贷款利率计算。综上，被告认为原告在违法建造房屋的行为中获利6年并且通过拆违获得补偿，不应再向被告主张租金或房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：2010年6月1日，原告唐建华、案外人冯某某作为出租方(甲方)与被告忠旭公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区浦江镇汇北大道XXX号北幢部位二层(建筑面积1,276平方米)房屋签订《厂房租赁合同》。合同约定，租赁厂房自2010年6月1日起，至2016年5月31日止。租赁期满，甲方有权收回租赁厂房，乙方应在15日内将乙方设备等清理完毕后交换(还)给甲方。该租赁厂房年租金153,694元。月租金为12,807.85元。在租赁期内，实行先付后用原则，首期先付半年租金，以后每6个月为一个付款周期，每期提前7天，乙方把下期的租金付给甲方。在规定期限内，乙方若未如期支付，甲方有权终止、解除本合同。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担。因水、电费表为总表，按分户表计算，乙方支付甲方水、电费。合同另约定其他相关权利义务，双方遂于落款处签名。2013年2月16日，原告唐建华作为出租方(甲方)与被告忠旭公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区浦江镇汇北大道XXX号北幢部位二层(建筑面积323平方米)房屋签订《厂房租赁合同》。合同约定，租赁厂房自2013年3月15日起，至2016年3月14日止。租赁期满，甲方有权收回租赁厂房，乙方应在15日内将乙方设备等清理完毕后交换(还)给甲方。该租赁厂房年租金41,256元。月租金为3,438元。在租赁期内，实行先付后用原则，首期先付半年租金，以后每6个月为一个付款周期，每期提前7天，乙方把下期的租金付给甲方。在规定期限内，乙方若未如期支付，甲方有权终止、解除本合同。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担。因水、电费表为总表，按分户表计算，乙方支付甲方水、电费。合同另约定其他相关权利义务，双方遂于落款处签名。2014年1月29日，唐建华出具《收条》一张，确认收到被告忠旭公司自2010年4月8日至2014年1月29日的租金630,346元。2015年9月30日，忠旭公司曾以银行转账的形式向唐建华转账支付5,000元。2015年12月底，唐建华出具《2015年收忠旭房租单》，上载：“6月17号5,000元，7月4号5,000元，7月8号30,000元，7月17号10,000元，7月26号10,000元，8月30号10,000元，9月9号5,000元，9月20号3,000元(现金)，12月1号30,000元，12月24日5,000元。”2016年1月，浦江镇整治违法建筑工作领导小组办公室会同浦江镇鲁汇社区综合治理中心出具《通告》，上载：“……现将有关事项公告如下：一、根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》、《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律、法规规定，浦江镇汇北村违法用地地块相关业主未经规划部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，应当依法予以拆除……。”2016年1月，浦江镇整治违法建筑工作领导小组办公室会同浦江镇鲁汇社区综合治理中心、浦江镇汇北村民委员会出具《告知书》，上载：“你处现租赁的房屋为违法建筑，因违法建筑的存在破坏了社会环境、损害了公共利益，必须依法拆违整治。……1、请各租户及时搬离违法建筑，并不在租借违法建筑。否则因拆违而造成的个人损失将由租户自行承担；……。”2016年1月，浦江镇汇北村民委员会再次出具《告知书》，上载：“……目前，我镇全面开展拆违和环境综合整治工作，对拆违中的违法建筑统一按照评估房屋成本价的操作方式，给予相应补偿……2016年2月8日前签约，2016年2月20日前搬离清场的，给予评估价100%。2016年2月20日至3月10日为全面整治拆违时间段。2016年2月20日起，逾期未签约并搬离清场的，将从严从重处罚，涉及补偿也将取消，取缔违法经营、整顿安全隐患、环保执法整治、税务执法检查……。”2016年3月10日，被告忠旭公司向原告唐建华转账支付20,000元，备注为：付东面二楼后道16年3-9月份房租。以上无争议事实，由原告提交的2010年6月1日签订的《厂方租赁合同》、2013年2月16日签订的《厂房租赁合同》、《收条》、《2015年收忠旭房租单》、(2017)沪0112民初5470号裁定书、(2017)沪0112民初208号判决书、(2017)沪01民终14944号判决书，被告提交的告知书2份、通知1份、付款明细及双方当事人庭审陈述所证实。对于原告提供的有争议证据：1.证据一组：2016年4月13日《解除合同告知书》1份、2016年7年11日《催款及交还房屋告知书》两份、2016年4月13日和2016年7月1日的EMS寄件单两份，原告旨在证明因被告拖欠租金以及原告向其提出解除合同，并要求被告支付租金、房屋使用费以及水费并要求其搬离讼争厂房并办理交接手续的要求。被告则认为对该组证据三性均不认可，其认为EMS单据上面没有人签收，被告也没有收到该告知书，且实际被告在2016年2月已经搬离讼争厂房，原告也没有依据再发函要求被告解除合同。对该组证据，本院认为原告并未提交上述EMS快递的相关查询情况，且被告否认曾受到过上述函件，故对于原告该组证据所主张的证明目的不予认可；2.水费确认单，原告旨在证明根据被告员工确认的用水量和单价5.23元的标准可计算出被告应支付的水费金额，这笔费用应在被告已付租金中予以扣除。被告则认为根据其员工称当时的水表数是2,160而非原告目前提供的21,603，被告认为是原告事后添加的。且被告认为双方当时口头约定其不需要支付水费，故其认为该水费账单与本案无关。对该证据，本院认为首先虽然被告对于该证据的真实性不予认可，但在其核对原件之后虽主张系存在原告事后添加的行为，但其亦未对该水费确认单申请鉴定，故对于被告抗辩的该水费确认单真实性的意见，本院不予采纳。但对于原告意图由该水费确认单来证明被告应付款的水费金额之观点，本院认为仅凭确认调换水表时的老表数而无其支付水费的凭证形成证据锁链的前提下，本院无法采信该证据的证明目的，故对于该证据本院不予采用。对于被告提供的有争议证据：租赁合同，被告旨在证明其与案外人已于2016年2月签订《租赁合同》，故其认为可以证明其已于2016年2月搬离讼争厂房。原告则认为对该证据的三性不予认可，且认为与本案无关。对此，本院认为被告现仅提供《租赁合同》，而对于何时开始支付租金、实际入住并没有提供其他关联证据，现仅凭被告提供的该《租赁合同》本院无法采信该证据的证明目的，故对于该证据本院不予采用。本院认为，原告从案外人处通过转让、租赁的方式取得了涉案土地的使用权，其在涉案土地上进行了房屋的翻建，但由于这些房屋并未取得建设工程规划许可证，且目前涉案厂房并未取得相应的房屋产权证，故本院认为原告与被告忠旭公司之间所签订的两份《厂房租赁合同》中涉及的厂房属于违法建筑，违法建筑本身违反了《城乡规划法》中的强制性规定，且违法建筑直接损害国家和社会公共利益，故本院应当认定双方就违法建筑所签订的两份《厂房租赁合同》均无效，但被告仍应支付其实际使用讼争厂房期间的房屋占有使用费。本案的争议焦点实际在于：被告占有讼争厂房的截止日期为何日。针对该争议焦点：原告认为，其于2016年11月11日将讼争厂房交给村委会，而被告实际使用讼争厂房至2016年10月14日，且于该日将讼争厂房内的所有物品搬离；被告则认为，其于2016年2月已经与案外人签某某的《租赁合同》并于2016年3月将办公室内的物品全部搬走，至于设备没有搬走的原因是其不再需要这些设备且也是原告要求其留在讼争厂房内的，所以被告主张房屋占有使用费的截止日期应在2016年3月。对此，本院认定如下：被告虽主张其实际于2016年3月便离开讼争厂房，但其既未提供讼争厂房的交接书、亦未提供其他可证明其实际搬离讼争厂房的相关有效证据予以佐证，其应承担其举证不能产生的不利后果，故对于被告所抗辩的其实际于2016年3月离开的理由不予采信，本院认定被告实际搬离之日以原告自认的2016年10月14日为准。结合本院现认定被告忠旭公司实际搬离讼争厂房之日为2016年10月14日，则原告主张的房屋占有使用费计算期间符合事实，经核算截至2016年10月14日参照两份《厂房租赁合同》中有关租金的约定，被告应支付的房屋占有使用费合计为1,195,455.32元(其中包括1,276㎡部分自2010年6月1日起至2016年10月14日止为1,044,157.19元及323㎡部分自2013年3月15日起至2016年10月14日止为151,298.13元)。扣减经庭审核实的被告已付款768,346元(630,346元+5,000元+113,000元+20,000元)后，被告仍欠付原告的相关房屋占有使用费为427,109.32元。而对于原告主张要求将被告已付款中扣除相关水电费之观点，鉴于庭审中原告仅提供一份手写的用水量确认单，但并无其他关联证据可以证明该部分的用水量是由被告实际使用产生、而对于水费的单价原告亦未提交相关证据，且原告也没有提供相关的证据予以证明其实际已缴纳其所主张的水费112,983.69元，故在原告无法提供其他证据加以证实的前提下，本院对其主张的将被告已付款中扣除水费112,983.69元的观点不予采信，本院现确认被告尚需向原告支付的房屋占有使用费为427,109.32元。另，由于涉案的两份《厂房租赁合同》为无效合同，原告无权依据《厂房租赁合同》中的违约金约定向被告主张逾期付款的违约责任，故本院对原告主张的违约金诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海忠旭服饰印花有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐建华支付位于上海市闵行区浦江镇汇北大道XXX号北幢二层面积1,276平方米及323平方米两处厂房截止至2016年10月14日的房屋占有使用费合计人民币427,109.32元；二、驳回原告唐建华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,993.89元，其中人民币1,219.4元由原告唐建华负担，剩余部分人民币3,774.49元由被告上海忠旭服饰印花有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年九月二十九日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…….（五）违反法律、行政法规中的强制性规定。二．最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。