苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初7517号原告：苏州鼎创装饰设计工程有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路**南侧**。法定代表人：彭素林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李海兵，江苏法凯律师事务所律师。被告:苏州上美摄影文具有限公司,住,住所地苏州市吴中区长桥镇/div>法定代表人：梁丽红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李圣凡，该公司员工。委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。原告苏州鼎创装饰设计工程有限公司（以下简称鼎创公司）诉被告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法由审判员何亚平适用简易程序独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鼎创公司之委托诉讼代理人李海兵，被告上美公司之委托诉讼代理人李圣凡、沈卫康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎创公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告房屋租金押金30000元、租金115206.15元、物业费6118.68元；3、判令被告赔偿原告被查封期间的营业损失119938元、搬迁费20000元、商誉损失50000元、装修损失500000元；4、判令被告支付违约金10000元。事实与理由：其与被告于2014年4月14日签订《房屋租赁合同》，承租被告位于吴中区的房屋。在合同履行过程中，2017年9月5日，该房屋因存在重大火灾隐患而被苏州市公安消防支队吴中区大队整体查封，致使原告日常经营无法正常开展，造成原告巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告上美公司辩称，本案租赁房屋系已取得房产证及土地使用权证并经消防验收合格的房屋，且已交付给原告使用。双方在合同中约定因租赁房屋产生的消防等一切风险由原告承担，与其无关。被告已尽到管理义务，不存在过错。依据《消防监督检查记录》、《责令限期改正通知书》，需整改的都是承租户承租的部位，而承租户拒绝整改，并且承租户的装修均系违法，不仅未有手续也没有行政审批证明，不属于合法所得利益，依据租赁合同约定，违法责任人是承租使用经营的人，风险由承租户承担，原告无权要求解除合同、返还租金等费用及赔偿损失。故原告之诉请，无事实及法律依据，应予驳回。本院经审理查明事实如下：2014年4月14日，原告鼎创公司（承租人，乙方）与被告上美公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的位于苏州市吴中区石湖西路137号南侧三楼房屋（总面积为880平方米，含公设）出租给乙方；乙方已对房屋的现状进行了全面了解，并表示愿意承租；租赁期限为6年，自2014年4月16日起至2020年4月15日止；第一年租金含税价为270000元，第三年起每年递增13500元；合同签约时，乙方须一次性支付半年租金135000元与押金30000元，共计165000元。乙方免除二年物业管理费，第三年起由甲方根据实际收取物管费。乙方免租期自合同签订当日起算3个月。乙方在不影响房屋结构的前提下可因使用需要对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合相关安全法规后才可施工，装饰费用由乙方承担。租赁期满后可移动物品归乙方所有，不可移动装饰物归甲方无偿所有。乙方负责公共区域包含电梯口至主楼的通道（见附图一）的装修及费用。租赁期内，因上述房屋产生的意外、治安、消防、税收等一切风险由乙方承担，与甲方无关。乙方可在租赁场所范围内（包括房屋外立面）经过甲方同意后，经相关政府部门的合法申请许可，才能安装悬挂招牌、广告等设施。合同还约定，乙方若需提前终止合同，必须提前三个月告知，无权要求甲方退还押金；甲方若需提前终止合同，也须提前三个月告知，退还终止合同期后已缴租金的多余部分及押金并赔偿乙方10000元和装修费用，按审计及六年折旧实算，总装修费不得超过人民币600000元。合同签订后，上美公司即向承租人交付了房屋，交付状态为毛坯，原告对房屋进行了装修。原告向被告支付了押金30000元。此后，原告向被告支付最近一期2017年4月16日至2018年4月15日期间的物业费10000元，2017年7月15日至2018年1月15日期间的房屋租金148500元。此后，原告未向被告支付过物业费及租金。2017年9月5日，苏州市公安消防支队吴中区大队（以下简称吴中消防大队）在对案涉房屋进行消防监督检查时发现：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，拟临时查封。同日，吴中消防大队即向上美公司作出《临时查封决定书》及《责令限期改正通知书》并出具了《查封公告》，其中《临时查封决定书》载明：对上美公司位于苏州市吴中区的厂房整体予以临时查封；查封期限为2017年9月5日14时至2017年10月5日14时；上美公司应当立即整改火灾隐患，整改后经消防部门检查合格后方可解除查封。2017年10月5日，吴中消防大队再次对上述房屋进行临时查封，查封期限为2017年10月5日15时00分至2017年11月5日15时00分。2018年1月3日，苏州市公安局消防支队吴中区大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明：消防机关在案涉房屋被临时查封后对火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况如下：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；（已停止使用）。2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；（已停止使用）。3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。（已停止使用）。经检查，同意解除对上美公司位于吴中区石湖西路137号的厂房整体的临时查封。另查明，位于苏州市吴中区厂房共有地下**，地上**，建筑面积共计17005平方米，于2009年6月通过厂房土建工程消防验收合格，其中生产的火灾危险等级为丙级，建筑的耐火等级地下为一级，地，地上为二级/div>庭审时，被告陈述，消防监督检查记录第2点虽未载明鼎创公司的名称，但鼎创公司是装饰公司以及设置办公，被告也要求其必须配合整改，但是承租户拒绝。原告的经营场所于2017年9月5日被消防部门贴过封条，说明原告存在消防违法行为。为此，被告提供了贴封条的照片予以佐证。对此，原告陈述，2017年9月5日，消防部门对整幢楼的所有租户全部贴了封条，第二天，消防部门自行上门将其公司门上的封条撕掉。而且，原告还陈述，其并未违反消防规定，消防部门当时询问原告是否需要向其张贴封条，其认为如果没有张贴封条，房东会主张其未被查封而要求继续交纳房租、继续经营，但消防部门明确整栋大楼不得有任何经营，故原告同意消防部门对原告张贴封条，但随后该封条即被取走。根据消防检查记录显示，三楼消防违规的原因是部分住人，被告将房屋出租给原告后，又违法将三楼其余部分出租给其他商户用作50间以上的公寓，公寓非相关办公及生产主体，且公寓未取得相关营业资质，被告该出租行为是房屋被查封的根本原因。对此，被告陈述，其确实将三楼部分房屋出租给案外人江群军，承租时称用于办公，而后自行改造成公寓。关于本案承租房屋的返还问题，2018年9月3日庭审时，原告陈述，其同意将涉案承租的房屋返还给被告；而被告称双方仍存在诉讼纠纷，其不同意接收涉案房屋，需等到诉讼结束后才能理清。以上事实，由原告鼎创公司提供的房屋租赁合同、押金收条、租金发票、查封公告及现场封条照片、消防监督检查记录、临时查封决定书，被告上美公司提供的同意解除临时查封决定书，当事人的陈述以及庭审笔录、质证笔录予以证实。本案中，原告为证明其损失情况，向本院提交如下证据材料：证据1、2016年9月至2017年2月期间的装修合同41份及相应收据，拟证明原告在2016年同期营业收入为3099690元，按20%计取利润可得出其主张的损失。经质证，被告认为，对真实性不予认可，只附有合同，并无相应装修费用发票，而且合同对损失进行明确，最多除装修外的10000元。对此，本院要求原告提供近三年向税务纳税相应申报材料，但原告没有提供。证据2、广告费发票、邮递费发票，其中邮费为3633.20元、广告费210000元，拟证明原告投入广告费达数十万元，因消防查封，该些广告费均无法产生回报，给原告造成商誉损失。经质证，被告认为，对真实性不予认可，但该些费用是否用于原告的宣传并无证据佐证，不能证明原告的证明目的。证据3、承租房屋装修蓝图、CAD图纸以及装修清单表，拟证明原告对涉案房屋自2014年4月16日开工装修，其投入装修达1620000元，装修现值应为1100000元。经质证，被告认为，该项证据均系原告单方制作，具体装修应以现场实际为准，且双方在合同中约定装修费用不得超过600000元。本院经原告鼎创公司申请，依法委托苏州正信工程造价咨询事务所有限责任公司就案涉租赁房屋的装修损失进行价值评估，该鉴定机构于2018年4月3日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为：（一）依据诉讼双方提供的资料，结合现场实际勘查，依据国家的相关造价计价规范，明确得出的鉴定结果有：1、其中隔墙工程、瓷砖装修、大理石装修、板材装修、油漆部分、地、地板样品窗套装饰、门锁五金、窗帘墙纸地毯、钢结构工程、集成吊顶、地、地板及PVC地板子门板、玻璃镜子、橱柜部分，价款为732425.75元；2、洁具、灯具部分价款为70248元；3、水管、电管根据灯具、洁具点位进行的鉴定价款为17500元，以上合计820608.75元，按租赁合同第6条第3款按6年折旧实际计算，结合现场实际使用状况，折旧按50%计算，以基准日2017年9月5日现值评估价为410304.38元。（二）除以上价款外，另有下列情况，由于依据不完全或有争议未列入上述鉴定结果，有待法院判决或双方协商解决：1、智能弱电、空调部分，按评估原则考虑设备可以再利用，此部分仅计取拆装移机费用价款为5000元，设备费未鉴定；2、砖样品上墙部分，无相关施工做法资料，涉及要求鉴定造价为35000元，未进行鉴定及测算；后期（688套餐、888套餐）改造，原告未提供相关鉴定所需要的基础资料，涉及要求鉴定造价为98000元，其公司未进行鉴定及测算。为此，原告垫付鉴定费用6600元。经质证，原告对鉴定报告予以认可，但认为智能弱电、空调部分、砖样品上墙部分、后期改造没有进行测算；其公司同意自行移走智能弱电、空调部分。原告装修承租房屋实际花费远超820000元，在评估过程中，由于装修时间已经过去数年，一些收据凭证无法提供，评估公司已经按照相对较低的价格进行评估，因此评估价是远低于实际造价的。被告上美公司认为，对鉴定意见的真实性无异议，但对客观性不予认可，具体意见为：1、该份结论书鉴定依据中除现场勘查等外，还有委托方鼎创公司提供的装饰清单复印件、施工CAD白图纸版及电子档，上美公司对上述依据的真实性不予认可，鼎创公司是在2014年承租房屋，但上述图纸却在2006年11月出图，明显矛盾。2、对于该份鉴定报告“结合原告提供的装饰装修施工CAD图参照苏州市信息指导价及市场价”，上美公司认为上述装饰装修施工CAD图由于系原告伪造，不能作为鉴定的背景及框架。鉴定机构未提供相应的具体市场价格明细以及苏州市信息指导价明细，且被告从网上查到苏州建材的信息指导价，并不能反映鉴定报告中鉴定汇总表上的明细，因此无从得知鉴定机构鉴定价格的依据，因此上美公司认为鉴定报告不具体、不严谨，不能作为定案依据。3、鉴定结论金额过高。鼎创公司是自行装修，没有大体量的装修项目。鉴定报告第35项地板样品展示部分不应在鉴定报告范围内，既然是样品就不是固定的装饰部分。报告第七大类即从第35项到第47项，鼎创公司没有提供原材料的相应采购依据，鉴定机构认定的价格明显偏高。特别是第47项，铜门据上美公司至市场询价相同规格的应在3万左右，鉴定机构认定为5万元过高，应由鼎创公司提供采购凭证予以认定。该铜门是可拆除，因此不应在鉴定范围内。报告第十三、十四大类，即第74到第86项，报告书中金额与上美公司市场询价明显不符。第十七大项，鉴定报告中虽然有项目的名称、具体的数量，但没有灯具开关面板的品牌，而上述装饰装修材料在现场的勘验完全可以得知，开关面板的品牌在材料上就有标示，并且上美公司市场询价鉴定报告的认定价格远超一般工装的装修价格。按照租赁合同是从2014年4月16至2020年4月15日，按照基准日是2017年9月5日，应是按使用3年4个月左右予以考虑折旧。双方在租赁合同中约定租赁房屋产生的消防风险由原告承担，与被告无关，本案房屋因消防原因被查封导致原告无法经营，应由原告自行承担。合同中还约定装修总费用不能超过600000元，并按6年折旧算。根据消防法、公安部及住建部相关规定，建筑面积在300平方米以上，投资额在300000元以上，均应向消防部门报备装饰装修设计图，取得施工许可后方可建设，本案原告承租面积达880平方米，未取得消防报备、施工许可，属于违法装修，对其主张的装修损失不应予以支持。根据吴中法院（2017）苏0506民初8128号民事判决书第8项中明确记载：“根据合同约定，且经（2016）苏0506民初2488号生效判决确定，被告明确知晓涉案房屋的状态，并自行承担租期内对于涉案房屋用于经营的风险，包括相关行政审批不能通过的风险，从消防部门的检查记录、查封决定、整改通知等材料看，查封的具体原因与原告主张的房屋所在土地登记性质无关，主要是经营过程违反消防规定所致，故原告的主张无事实和法律根据，本院不予采纳”。被告是因为《物权法》具备所有权后行使出租权利，出租方与承租方根据《合同法》合意签订合同，但不能因为消防机关的违法行为超越合同、破坏合同，造成被告必须根据违法的装修装饰做任何的质证，因为连消防机关都不能确定是否违法消防法规的装修装饰，以此要求被告进行质证本身存在程序违法。综上，因该份鉴定报告与事实不符，其鉴定依据不符合法律规定。其对该份鉴定报告内容不予认可。且本案原告明知涉案房屋的状态，并自行承担租期内对涉案房屋用于经营的风险，且查封的具体原因和房屋所在土地登记性质无关，主要是经营过程违反消防规定所致，故原告应自行承担查封所致的所有损失，还应当承担由此给被告造成的相关损失。为此，鉴定人员针对当事人的异议到庭陈述：其至现场进行了勘查，根据当事人提供的图纸结合现场的情况来确定的，图纸中如标识与现场不一致的话，以现场为准的；对能够测量的部分以现场测量为准，不规则的部分以CAD图纸在电脑中测量，其审查过不规则的图纸部分是否与现场情况一致，与图纸的标注是否一致。有关材料部分，地，地材泥、黄沙、钢材等）是参照信息价的，主材是按照现场材料情况结合市场行情来决定的，价格在市场上是中档价格，是根据现场实际情况来确定价格的。第六大类35项地板样品，该部分是贴在墙面的，有该项实际存在。第七大类第35至47项，因没有信息指导价，其根据现场拍摄的图片找供应商询价的。铜门是订制品，其也系找商家将尺寸及图片报过去进行询价。第十三、第十四大类第74至86项，均为定制的木饰面柜子，其进行了市场询价格；第84-86项是玻璃隔断、卫生间镜面，也是定制件，为市场询价定价，以上项目价格在市场上属于中档水平。因考虑到原告装修施工有装修工期需求，像原告的装修量，正常情况下需要三四个月可以完成装修，其系按照租赁合同第六条第三款按照6年折旧，实际计算按50%计取，以基准日2017年9月5日，现值评估价为410304.38元。如按照使用3.5年计算，应折旧掉60%。对于砖样品上墙部分以及后期688套餐、888套餐改造，原告没有提供相应的鉴定基础资料，无法进行相应鉴定及测算。对此，原告陈述，装修图上面显示的出图日期为2006年是由于当时制作时的电脑时间设置错误，不可能是后期伪造的。其无法提供砖样品上墙部分及后期改造的材料，请法院考虑酌定，若不能酌定也不要求对该部分进行评估。虽合同约定总装修费不超过600000元，但原告租赁面积较大，且需在向客户展示装修产品及设计，因此，投入巨大，实际产生的损失远超过600000元。本案主要争议焦点在于涉案房屋被消防部门整体查封的责任问题。原告认为，涉案房屋自2017年9月5日查封，原告公司不能办公，涉案房屋被消防部门查封的根本原因是被告不加选择地将房屋出租给其他人使用，并未对房屋使用情况进行监督，导致该大楼内出现不符合消防规范的公寓房以及二手市场，以致本幢大楼被整体查封，查封原因与原告无关，全属被告的原因。为此提供如下证据：证据1、2017年9月5日的告知书、2017年9月7日的通知、2017年9月6日的请求解除部分查封的申请，该些证据均系被告上美公司制作，拟证明被告知晓涉案房屋于2017年9月5日被整体查封，无法继续使用。经质证，被告对真实性予以认可，其认为消防机构的查封不符合法律规定，已提起行政诉讼，消防查封公告及检查记录效力待定。对此，本院经审查，被告上美公司对吴中区消防大队的查封行为不服，向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼，该院于2018年4月28日作出（2017）苏0506行初468号行政判决书，判决驳回上美公司的诉讼请求。被告不服，遂上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院审理后认为生产经营单位将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任，上美公司将涉案大楼分割出租给各经营单位，吴中区消防大队经消防监督检查后发现涉案大楼整体存在消防安全隐患，严重威胁公共安全，依据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，决定对涉案大楼予以临时查封，并将《临时查封决定书》送达上美公司，符合法律规定。该院于2018年8月27日作出（2018）苏05行终277号行政判决，驳回上诉，维持原判。证据2、2017年9月13日的律师函及邮寄凭证，拟证明因涉案房屋整栋大楼被查封，原告要求被告排除隐患，继续履行合同，否则其将要求解除合同及赔偿损失。经质证，被告确认于2017年9月18日收到律师函。被告认为，其在收到律师函前已与各承租户要求进行二次整改措施，发出了告知书，并主动向消防机构沟通，要求其明确具体承租户、范围及需要采取整改措施，并出具查封的法律依据，但消防机构没有回复，仍对出租厂房进行查封，并明确不允许被告及承租户进行整改。被告认为，涉案房屋是丙类厂房，承担消防风险的应为承租方，承租方的装修应当要符合丙类厂房设置的装修标准，消防查封是因原告等租户的装修不符合《建筑设计防火规范》，正是因为承租人拒绝配合整改而导致房屋被查封。其向各出租人提出相应的整改要求，尽到了管理义务，其不应承担责任。为此，被告提供如下证据材料：证据1、苏州市公安消防支队于2009年6月24日作出的建设工程消防验收意见书，证明被告交付给原告的房屋是经消防验收合格的房屋。原告承租后房屋被查封系原告自身装修不合格导致，和被告无关。证据2、2016年8月27日苏州市人民政府苏府［2016］第126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》、苏政发［2015］113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》。上述两份文件均明确工业厂房可以作为市场主体的住所或经营场所，证明被告房屋可以作为经营场所，被告系合法出租，原告也不属于该两份文件中列明的禁设区域清单内的经营户。证据3、公安部第61号《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第8条规定实际承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。《江苏省消防条例》第二十条，建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。根据两份文件的规定可以看出原告作为承租人根据和出租人签订的房屋租赁合同的约定，应当依法承担消防职责，被告作为出租人也已通过合同约定由原告承担消防风险。本案中被告属于无责方。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。证据4、消防监督检查记录、责令限期改正通知书各1份，消防监督检查记录中第2点载明2楼、4楼设置办公不符合建筑设计防火规范GB50006-2014第3.3.5条的规定，该份证据证明不符合消防法规的行为人系原告，因为被告交付给原告的房屋为空置且经过消防验收。原告承租后自行装修，因其装修不符合建筑设计防火规范导致查封，该查封应当由原告承担不利后果。并且，根据物权法第120条规定，被告作为房屋所有权人也不能替原告进行整改，因为是原告进行了装修，该承租范围内的物权属于原告。证据5、《建筑设计防火规范》一份，该规范第3.3.5条：办公室、休息室设置在丙类厂房内时，应采用耐火极限不低于2.50h的防火隔墙和1.00h的楼板与其他部位分隔，并应至少设置1个独立的安全出口。如隔墙上需开设相互连通的门时，应采用乙级防火门。消防监督检查记录明确载明1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，故临时查封，证明原告在装修时不符合建筑设计防火规范3.3.5条要求，是临时查封的主要原因。证据6、2018年1月3日吴中消防大队同意解除临时查封决定书。证明涉案房屋已于2018年1月3日解除查封，承租方可以自行使用支配，消防部门在解封后，要求各承租户不得进入，否则单独查封，说明房屋被查封均系承租户违法行为造成。证据7、微信聊天记录、公告、整改通知（告知书）各1份，被告称物业人员和原告建立了微信群，群成员包含被告的物业和原告。被告的物业在群里发了公告，要求原告进行整改。告知书是针对原告，也是发在群里的，要求原告作为二次消防的整改工作。证明被告作为出租人一直恪守出租人的监督管理义务，多次要求原告进行整改，但原告不配合整改，导致涉案房屋被查封及到期后再次被查封。证据8、2017年2月9日录音材料文字稿及视频资料，证明长桥派出所对3楼进行检查，检查内容系未完善消防许可擅自开业，要求其半个月内完善手续，否则报送消防大队查封。证明负责完善手续的是承租户，所有的租户应自行完善手续。租户自行装修应当符合消防要求，不符合消防要求的要自行承担责任。证据9、2017年11月29日录音材料、文字整理资料及本院出具的调查令，拟证明被告持法院调查令到吴中消防大队调查，进行了录音，录音中反映吴中消防大队项副大队长在录音中说全部承租户不符合消防要求。证据10、2017年8月1日现场照片、告知复印件、微信聊天记录，证明2017年8月1日吴中消防大队长桥街道办事处及长桥派出所要求所有承租户在社区开会，要求承租户全部搬离，承租户随后建立了微信群，当时有鼎创的法人及工作人员，他们的发言称要统一雇好律师代表，统一评估装修，一旦查封即启动司法程序。说明承租户起诉房东的案件是在侵害房东合法权利的事实。证据11、2015年4月24日吴中区消防大队告知书，证明消防部门告知江南调剂经营者，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条，公众聚集场所应先办理消防设计备案、竣工验收备案，营业前消防安全检查等手续，合格后场所方可投入使用。证据12、2015年11月21日二份查封公告，内容分别为因吉之龙公司、苏州火隆货运有限公司存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，消防部门作出临时查封决定书。证据13、2017年6月13日长桥派出所日常消防监督检查记录，防火门、疏散指示标志、应急照明完好有效。证明房东管理的公共区域部分没有过错。证据14、照片一张，被告称2018年1月4日吴中消防大队在解除查封后再次召集所有租户到长桥派出所，告知即便解除了也不能进入使用，否则对进入使用的租户单独进行查封，证明了违法的是承租户。证据15、查封公告明细打印件两张，拟证明消防部门对其他公司同一地址可以针对不同经营场所的违法行为作出查封。证据16、上诉人李雷、康洪光、范中信因与上美公司房屋租赁合同纠纷一案（2017）苏05民终1104号民事判决书，上美公司因与李雷、康洪光、范中信房屋租赁合同纠纷一案（2016）苏0506民初2488号民事判决书，拟证明两份判决书认定承租户签订租赁合同后应承担当中的消防风险。证据17、上美公司因与李雷、康洪光、范中信房屋租赁合同纠纷一案（2017）苏0506民初8128号民事判决书，拟证明是有承租户起诉上美公司要求装修费的赔偿、退还押金的案件，生效判决判令房东不需赔偿，也不需退还押金，违约方均系承租户。证据18、江苏省人民政府、苏州市人民政府信息公开答复告知书复印件，拟证明对涉案房屋并未有任何拆迁文件，有关部门以非法拆迁名义介入民事纠纷造成本次系列诉讼。经质证，原告认为，证据1形成于原、被告双方签订合同之前，与本案争议焦点无关。对证据2、3、4、5，苏政发[2015]113号文件颁布于2015年9月，是在原告装修完成之后颁布的，与本案无关。苏府[2016]126号文件是在2016年颁布的，也与本案无关。消防检查记录也没有记载原告存在违法消防规定的行为，原告无违法行为，建筑设计防火规范是在原告装修完成后才颁布的，与本案无关。对证据6,因为三楼有其他租户经营公寓，严重违反消防规定，导致三楼整体不得经营。虽然已经解除查封，但也正如被告所称，长桥派出所及消防部门明确了任何单位不得进入经营，实际原告也无法继续进入经营。对证据7，不能证明原告违反消防规定，告知书系被告自行拟定，没有证明力，被告没有权利认定原告消防是否合法。对证据8，该录音形成于2017年2月，能够证明当时原告没有任何违反消防规定的行为。对证据9，真实性无法确认，且没有提到原告，不能证明被告的主张。证据10与本案的争议焦点没有关联。对证据11，该告知书系向江南调剂经营者出具的，与原告无关，也能够证明被告将整幢大楼的一部分租赁给没有消防手续的承租户，导致原告经营场所被连带查封，承租房屋无法继续使用，系被告违约。证据12与本案无关，消防大队在2015年11月对整幢大楼进行了检查，原告使用房屋不存在任何违反消防规定的行为，否则当时就会被查封。对证据13，真实性无法确认，即使真实，亦无法证明被告的主张。对证据14，真实性无法确认，但原告知晓政府部门因上美公司消防问题被查封而禁止租户入住营业的事情。证据15所示地址，不是本案承租房屋所在地址，与本案无关。对证据16、17，判决书查明的事实与本案并不是完全相同，不能证明被告的证明目的。对证据18，与本案无关，有无拆迁与本案均无关联。本院认为，原告鼎创公司与被告上美公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案合同履行中，案涉房屋存在诸多严重威胁公共安全的火灾隐患而被消防机构于2017年9月5日整体查封。后该租赁房屋虽被消防机构解除查封，但从消防机构出具的解除查封决定书的内容来看，解除查封的原因系案涉房屋已停止使用，并非消防安全隐患问题已得到整改，承租房屋仍不具备继续使用经营的条件，原告租赁合同的目的已无法实现，现原告通过诉讼方式要求解除本案房屋租赁合同，于法有据，应予支持；解除时间应以起诉状副本送达之日即2017年11月13日为宜。合同解除的直接原因是被告的房屋被消防部门整体查封，对于原、被告是否以及如何承担责任问题，本院分析如下：首先，被告的厂房取得了产权证、土地证，亦取得了消防验收合格意见书，系合法房屋，被告有权出租，但被告将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。被告辩称依据相关法律文件应由承租人承担消防职责，并且合同约定由原告承担消防风险，其作为出租人不应承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，被告对其名下房屋整体查封负有直接责任。《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定，生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。被告将其名下的房屋分割出租给不同营业类型的经营者，尤其在三楼设置公寓房住人，导致出现“三合一”的现象，而该房屋性质上属于工业厂房，其消防标准显然不能符合上述法律规定的“工程建设消防技术标准”，被告的混合出租行为违反了消防法的规定，而“三合一”现象正是导致房屋被整体查封的原因之一，最终导致合同无法继续履行而解除。另外，出租人作为房屋所有人，在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，被告将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，被告未能尽到管理和监督义务，应对其房屋被整体查封及涉案合同的解除承担主要责任。再次，根据临时查封决定书及所附相关材料可知，上述消防检查记录的内容中未见原告承租区域记载消防违规行为，但根据双方当事人的确认，原告承租的房屋也在查封之时被消防部门张贴封条，原告不能就其对涉案房屋所作装饰装修符合消防要求提供相应证据，因此，本院认定原告装修不符合消防规范要求也是查封的因素之一，原告对此负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，本院酌定被告承担80%的责任，原告承担20%的责任。关于被告提出的其与案外人李雷、康洪光、范中信之间的房屋租赁合同纠纷一案的处理结果作为本案免责的抗辩，该些案件所查明的基本事实与裁决，与本案并不相同，不能作为本案的处理依据，故本院对被告上述抗辩不予采信。关于租金、物业费及押金的退还问题。原告向被告支付了2017年4月16日至2018年4月15日期间的物业费10000元，2017年7月15日至2018年1月15日期间的房屋租金148500元。涉案房屋在2017年9月5日查封之前，原告正常使用承租房屋，理应支付相应的租金及物业费，经核算，2017年4月16日至2017年9月4日的物业费为3881.28元，2017年7月15日至2017年9月4日的租金为42075元。鉴于原告在2018年9月3日当庭表示愿意交还房屋，而被告予以拒绝，本院将上述费用结算至2018年9月3日，因双方对合同解除均负有责任，2017年9月5日至2018年9月3日期间的物业费及租金（使用费）由双方按各自责任比例分担，原告应支付被告租金（使用费）59237.26元，物业费1994.40元。经核算，被告应退还原告的物业费4124.32元、租金47187.74元，共计51312.06元。关于租金押金30000元的问题，本案合同解除，已无法继续履行，被告应依约将该押金30000元退还给原告。关于装饰装修损失的问题。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方确认原告自2014年4月承租案涉房屋（毛坯房），并进行了相应装饰装修，经本院委托鉴定机构鉴定，除智能弱电、空调部分、砖样品上墙部分以及后期改造部分之外，案涉房屋内装饰装修的造价为820608.75元，被告对该鉴定结论提出异议，鉴定人员基于实地勘查并依据现场实际情况作出鉴定意见，鉴定人员亦到庭进行解释说明，被告在无充分证据证明该鉴定结论程序违法、鉴定依据不足以及该造价过分或严重偏离实际价值的情况下，本院对该鉴定意见予以采纳，对上述造价金额予以采信。双方在合同中对出租方提前终止合同情形下约定总装修费不得超过人民币600000元，本案合同系双方对合同解除均有过错，被告负主要责任，经鉴定，原告的装饰装修损失明显高于上述合同约定的总费用，现原告主张按其实际装修费用赔偿损失，于法有据，因此，本院参照鉴定意见认定装饰装修费用应为820608.75元，按照合同约定按6年折旧方式测算，2017年9月5日的装饰装修残值应为361067.85元。对于智能弱电、空调部分，原告同意自行拆除，本院尊其自愿，但经鉴定确定的拆装移机费用5000元，系该部分设备拆装的合理费用，应予以认定。关于砖样品上墙部分、后期改造部分，原告不能提供相应鉴定依据，鉴定机构鉴定无法得出鉴定意见，故本院难以认定。综上，被告应按其过错责任赔偿原告损失的80%为292854.28元。关于其他损失及违约金的问题，原告主张营业损失119938元，并未提供充分证据证明，本院不予采信。关于搬迁费，上述有关设备拆装移机费用，本院已作处理，对于其他搬迁费用，原告并无证据佐证，本院碍难支持。关于商誉损失，本案合同解除与原告商誉影响并无直接关联，该主张不予支持。关于违约金部分，本案合同约定的违约金系基于出租方单方提出终止合同而设定的，而合同解除双方均有过错，且相应损失，本院已予以考量，故原告该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告苏州鼎创装饰设计工程有限公司与被告苏州上美摄影文具有限公司签订的房屋租赁合同于2017年11月13日解除。二、被告苏州上美摄影文具有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州鼎创装饰设计工程有限公司押金30000元、物业费4124.32元、租金47187.74元，合计人民币81312.06元。三、被告苏州上美摄影文具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州鼎创装饰设计工程有限公司损失人民币292854.28元。四、驳回原告苏州鼎创装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计20595元，鉴定费用6600元，合计人民币27195元，由原告苏州鼎创装饰设计工程有限公司负担6739元，被告苏州上美摄影文具有限公司负担20456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平人民陪审员  仲明岗人民陪审员  徐 明二〇一八年九月二十八日书 记 员  周亚雅钱喆人