广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7719号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区驿峰房地产中介服务有限公司。法定代表人：卢卫峰。委托诉讼代理人：林桂芳。被上诉人（原审被告）：黄振龙。被上诉人（原审被告）：李月贞。被上诉人（原审被告）：胡垠。上诉人佛山市顺德区驿峰房地产中介服务有限公司（以下简称“驿峰公司”）因与被上诉人黄振龙、李月贞、胡垠居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。驿峰公司上诉请求：撤销原判，依法改判，支持驿峰公司的一审诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。胡垠与黄振龙、李月贞未能成功交易系因买卖双方违约，一审法院认定驿峰公司阻却房屋买卖合同的履行错误。1.胡垠诉黄振龙、李月贞房屋买卖合同纠纷一案经佛山市顺德区人民法院审理，以调解方式结案。该案（2017）粤0606民初15823号民事调解书载明黄振龙、李月贞补偿胡垠19.5万元，足以说明房屋买卖合同未能履行系出卖方违约，而不是一审判决认定的驿峰公司违约。2.《商品房买卖合同补充协议》本质上是胡垠就其他事宜单方委托驿峰公司的委托合同，与居间合同无关。而且违反该补充协议的也是胡垠，不是驿峰公司。胡垠与驿峰公司约定，胡垠支付133万元给驿峰公司，含购房款125.5万元，中介费、过户税费和评估费。但是，胡垠并未依据该委托合同履行，并未向驿峰公司支付133万元，首付款30.5万元也是由胡垠直接支付给黄振龙、李月贞。现实中购房按揭贷款均由银行直接支付给出卖方，不可能进入购买方账户，更不可能进入驿峰公司账户。驿峰公司也从未以任何形式承诺要为购买方垫付交易过程中产生的税费等费用。在此情况下，补充协议已经不具有履行的前提和基础，自然也不存在驿峰公司替购买方缴纳过户税费的情况，购买方也无权要求驿峰公司为其承担税费。一审法院以驿峰公司拒绝承担税费为由，认定驿峰公司阻却买卖合同履行，属于断章取义。退一步讲，即使存在驿峰公司拒绝承担交易税费的情况，购买方仍可以继续与出卖方交易，然后再依据该补充协议向驿峰公司主张权利。二、一审法院适用合同法第六条、第六十条，驳回驿峰公司的诉讼请求没有事实依据。一审法院未依据事实适用第四百二十四条，第四百二十六条的规定支持驿峰公司的诉求，也是错误的。驿峰公司以赚取中介费为生存之本，在本案中已恪尽职守，尽了作为居间人的最大努力来促成双方交易。包括利用专业技能和行业关系为出卖方快速办理房产证，为购买方垫付3016元评估费，以及其他诸多沟通和琐碎事宜的办理。是否履行房屋买卖合同，完全由房屋买卖双方的自由意志决定，驿峰公司既没有权利也没有义务要确保双方履行。一审法院将买卖双方未能履行合同的责任归咎于驿峰公司是错误的。本案中，经驿峰公司居间促成胡垠与黄振龙、李月贞订立了房产买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，买卖双方即应向驿峰公司支付中介费。至于合同中约定中介费的支付时间是在房屋交房之后，这只是对支付中介费时间上的约定，交房不是支付中介费的条件。未能交房也是买卖双方自身违约行为造成，案涉居间合同对此已经明确约定，应当由违约方支付全额中介费。黄振龙、李月贞辩称：1.房屋买卖合同约定居间报酬的支付条件是驿峰公司协助买卖双方过户，案涉房屋因驿峰公司未按约定支付税费导致该房屋无法办理过户。故居间报酬支付条件未成就，驿峰公司主张于法无据。2.我们与胡垠约定房屋过户所产生的税费由胡垠承担，而驿峰公司与胡垠约定税费由驿峰公司承担。一审在另案中查明驿峰公司自认不愿意承担该税费，买卖双方无法办理房屋过户显然是驿峰公司造成的。驿峰公司的行为阻却了房屋买卖合同与居间合同的履行，导致解除。驿峰公司已经违约，我们无需给付居间费用。3.胡垠在另案中撤回对驿峰公司的起诉，并不代表驿峰公司没有责任。在该案中，我们为尽快减少损失，与胡垠协商是上策，双方自愿达成调解协议。而不是驿峰公司所说是我们与胡垠之间的原因造成无法过户。4.本案因驿峰公司造成无法过户，给我们造成损失，我们保留对驿峰公司追究法律责任的权利。胡垠没有提交答辩意见。驿峰公司向一审法院起诉请求：1.黄振龙、李月贞、胡垠立即向驿峰公司支付经纪佣金37650元，并支付以37650元为基数，自起诉之日起至实际支付之日按年利率6%计算逾期付款损失；2.诉讼费由黄振龙、李月贞、胡垠承担。一审法院认定事实：2017年4月9日，驿峰公司作为丙方，黄振龙、李月贞作为甲方，胡垠作为乙方，三方签订《驿峰房地产房屋买卖合同》，合同编号为0020170409。该合同约定，黄振龙、李月贞将案涉房屋作价125.5万元出售给胡垠，驿峰公司必须协助办理过户手续，完成过户手续后甲乙双方各自一次性支付佣金18825元给驿峰公司，相关税费均由胡垠承担。同日，驿峰公司再与胡垠签订《商品房买卖合同补充协议》。该协议约定，胡垠支付购买案涉房屋的总费用133万元给驿峰公司，驿峰公司支付购房款125.5万元及中介费、过户税费、评估费。2017年9月，黄振龙、胡垠数次商量办理房屋过户手续，但因驿峰公司不同意按照约定承担全部税费而未能办理。2017年9月28日，胡垠将黄振龙、李月贞及驿峰公司诉至佛山市顺德区人民法院，案号为（2017）粤0606民初15823号。2017年12月14日，该院作出（2017）粤0606民初15823号之一民事裁定书，准许胡垠撤回对驿峰公司的起诉。同日，胡垠与黄振龙、李月贞就（2017）粤0606民初15823号案达成调解，确认解除双方之间的房屋买卖合同关系。2018年2月9日，驿峰公司诉至一审法院。另查明，（2017）粤0606民初15823号案开庭审理过程中，驿峰公司在发表答辩意见时称，不同意承担因相应政策变更而增加的房屋税费六万余元。一审法院认为，合同当事人履行合同应当遵循诚实信用原则，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。驿峰公司作为居间人虽已促成黄振龙、李月贞与胡垠订立房屋买卖合同，但依据诚实信用原则和交易习惯，驿峰公司仍负有协助或最低限度不阻却买卖双方完成房屋交易的合同附随义务。驿峰公司在与黄振龙、李月贞、胡垠签订《驿峰房地产房屋买卖合同》之后，又与胡垠签订《商品房买卖合同补充协议》。从该协议可知，驿峰公司同意以收取胡垠133万元的方式承担胡垠应支付的一切房屋交易费用，包括购房款、中介费、税费、评估费。驿峰公司作为一家专门从事房地产中介服务的公司，理应熟悉了解相关的房地产交易政策，也理应知晓可能存在税费上涨导致其预期收益减少甚至为负的风险。驿峰公司既作出上述承诺，则表示驿峰公司已经清楚并愿意承担该风险。但之后驿峰公司不同意承担全部税费，并在（2017）粤0606民初15823号案的庭审中明确表示不同意承担因相应政策变更而增加的税费六万余元，已违反了上述承诺。驿峰公司该行为导致了黄振龙、李月贞、胡垠未能继续履行《驿峰房地产房屋买卖合同》。驿峰公司虽然促成了房屋买卖合同成立，但其后续的行为又阻却该合同履行完成，致使黄振龙、李月贞、胡垠未能实现合同目的，属于违反居间合同的相关附随义务。黄振龙、李月贞、胡垠买卖房屋的目的均未得到实现，如果仍需向驿峰公司支付居间报酬，则相当于增加了其另行买卖房屋的成本，显然不符合居间合同在于最大程度实现委托人利益的本意。因此，对于驿峰公司主张黄振龙、李月贞、胡垠支付经纪佣金37650元并按年利率6%计算逾期付款损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区驿峰房地产中介服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计370.63元，由佛山市顺德区驿峰房地产中介服务有限公司负担。在本案二审过程中各方当事人没有向本院提交新证据。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，驿峰公司与黄振龙、李月贞和胡垠三方签订《驿峰房地产房屋买卖合同》（编号0020170409），驿峰公司和胡垠于当日又签订《商品房买卖合同补充协议》，该房屋买卖合同和补充协议系当事人之间真实意思表示，没有证据显示存在欺诈、胁迫、显失公平、违反法律强制性规定或者侵害国家利益、公共利益、违背公序良俗的情形，合法有效。驿峰公司与黄振龙、李月贞和胡垠之间的居间合同成立且有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”案涉房屋买卖合同和补充协议中没有约定委托驿峰公司代办贷款、房地产登记等服务的内容，但是，从合同性质看，驿峰公司除有向买卖双方报告订立房屋买卖合同的机会和提供订立房屋买卖合同的媒介服务外，还有提供办理抵押贷款和房屋登记等信息和媒介服务的附随义务。驿峰公司和胡垠签订的补充协议约定胡垠支付给驿峰公司购买案涉房屋的总费用133万元，驿峰公司承诺支付购房款125.5万元以及中介费、过户税费和评估费，其实质是驿峰公司对其履行相关附随义务，对胡垠追加了购买案涉房屋总费用为133万元的承诺。上诉人驿峰公司关于案涉补充协议本质上是委托合同、与居间合同无关的上诉意见，与案件事实相悖，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如上文所述，胡垠和黄振龙、李月贞主张胡垠和驿峰公司约定案涉房屋买卖相关税费由驿峰公司承担有事实依据，由于办理案涉房屋买卖手续税费增加，驿峰公司不愿意按约定承担相关税费，是违约行为，应当承担相应的法律责任。案涉房屋买卖发生争议后胡垠曾另行提起民事诉讼，在该案诉讼过程中，胡垠和黄振龙、李月贞自愿达成调解协议：解除双方之间签订的房屋买卖合同；黄振龙、李月贞向胡垠退还购房款30.5万元，并支付19.5万元补偿款。该调解协议虽然有黄振龙和李月贞支付补偿款给胡垠的内容，但是，调解协议是案涉房屋买卖双方对自己民事权利义务的处分，调解协议本身没有明确谁违约，审理该案的人民法院也没有作出裁判。驿峰公司以该调解协议推定案涉房屋买卖合同未能履行系出卖方违约的上诉意见不能成立，一审法院认定驿峰公司阻却房屋买卖合同的履行，并无不当。《房地产经纪管理办法》第十九条第一款规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”本案中，驿峰公司没有完成合同约定事项，一审法院判决驳回其要求胡垠、黄振龙和李月贞支付经纪佣金的诉讼请求，有事实和法律依据，并无不当。驿峰公司片面强调其已促成双方达成房屋买卖合同，而忽视其没有履行相关承诺的事实，驿峰公司关于一审法院没有依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条的规定支持其诉讼请求错误的上诉意见，不符合案件事实，本院不予支持。综上所述，驿峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741.26元，由上诉人佛山市顺德区驿峰房地产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王咏章审判员  温万民审判员  翁丰好二〇一八年九月十三日法官助理谢童书记员何斯棋