广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初11038号原告：潘晓艳，女，1978年6月13日出生，汉族，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：叶杜兴，广东中大圣律师事务所律师。被告：张建华，男，1980年8月23日出生，汉族，住河北省高碑店市，委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。原告潘晓艳诉被告张建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案。本院依法适用简易程序于2018年8月16日和2018年9月25日两次公开开庭审理，原告潘晓艳及其委托诉讼代理人叶杜兴、被告张建华的委托诉讼代理人王菁柏均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款73万元及利息（利息以未付购房款为本金，从立案之日即2018年6月26日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.被告承担财产保全费及受理费。事实和理由：原、被告就佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段某1101房的房屋买卖纠纷，相关事实经贵院受理的（2017）粤0605民初4810号案及佛山市中级人民法院受理的（2017）粤06民终8618号案已查明。法院认定房屋成交价1030000元，被告于2016年7月22日支付购房定金150000元和首期购房款100000元，于2016年8月20日原告向被告出具收据确认收到被告支付的购房款50000元，即被告共支付了30万元，尚有730000元未付。原告为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼。被告辩称，第一，涉案合同约定“先过户，后付尾款”，潘晓艳主张本案购房余款的条件根本尚未成就。涉案《房屋买卖合约》附件最后一页（一）卖方自行赎契（4）约定：“楼价余款：人民币73万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。”即，涉案合同约定是：先过户，后付尾款，涉案房屋至今尚未过户，涉案房款尾款的支付条件根本没有成就。第二，应当在房款尾款当中扣除2.5万元。张建华与潘晓艳就涉案房屋的补充协议明确约定：“1、买方同意8月20日前支付卖方垫资利息25000元；2、8月20日支付5万第二期首期楼款；3、买卖双方同意申请73万至100万银行贷款，如银行批准，卖方需在收到银行划款当天在中介见证下卖方退还给买方”。即，潘晓艳是同意在购房余款当中扣除该笔款项并返还给张建华的。补充协议签订后，张建华支付了2.5万元垫资利息，而潘晓艳收到该笔款项后，也出具了收款收据给张建华。该笔款项是在涉案房屋买卖当中产生的，属于垫资款，潘晓艳在补充协议当中明确约定要返还给张建华的，且潘晓艳在（2018）粤0605执异282号案《执行异议书》当中也承认收到了该笔款项，故该笔款项应当从涉案购房尾款当中扣除。第三，应当在购房尾款当中扣除法院强制执行潘晓艳的款项。2018年7月23日，（2018）粤0605执1626、3163号案执行法官通知张建华代理人前往佛山市南海区人民法院大沥人民法庭做了一份《申请人谈话笔录》，法院要求从张建华应当支付给潘晓艳的购房尾款中代被执行人潘晓艳缴纳其应当承担的（2018）粤0605执1626号案执行费500元，（2018）粤0605执3163号案执行费80.53元、案件受理费12035元。张建华应法院的要求，在2018年7月25日从应当支付给潘晓艳的购房尾款中代被执行人潘晓艳缴纳了上述费用共计12615.53元。该笔款项应当在涉案购房尾款当中扣除。第四，潘晓艳不配合过户会有其应当承担的税费产生，损失的扩大是潘晓艳自己造成，该部分税费应当从购房尾款中扣除。涉案《房屋买卖合约》第二条第2款约定：“买卖双方税费缴付方式：‘按政府规定各付各税’。当初之所以这样约定，是因为潘晓艳告知涉案房屋是其五年唯一，不存在其缴纳税款的情形。但房屋过户要证明五年唯一住宅，是需要卖方潘晓艳提供夫妻双方及未成年子女的房产查册证明、身份证、户口簿、结婚证、未成年子女出生证明等。否则，税务机关是不会按照五年唯一住宅的政策予以出卖方免税的，而如果出卖方不配合提供相关证明，也不交税，则涉案房屋即便是申请了强制执行也是无法过户的。购房尾款属于潘晓艳这点毋庸置疑，但潘晓艳不配合过户，又不缴税的情况下，税务机关从潘晓艳购房尾款当中收缴相应的税款是合法合理的。所以，在涉案购房尾款当中扣除潘晓艳应缴税款是具有国家强制性的、是具有优先权的，根本无须理会潘晓艳是否同意。况且，如果潘晓艳配合提供相关过户材料，根本就不会产生该笔税款，最终如果潘晓艳需要承担相应税款，也是其自己扩大的损失，况且依法纳税是公民的基本义务。由于目前涉案房屋尚在办理过户当中，所以潘晓艳应当承担的税款目前尚未得知，最终以税务机关征收数额为准。第五，潘晓艳已经严重丧失诚信。涉案《房屋买卖合约》的签订日期是2016年7月22日，距今已经过去两年多，张建华为了购买涉案房屋，经历了一审、二审、执行、执行异议，现如今在购房尾款付款条件尚未成就的情况下，又被潘晓艳提起了本案的诉讼，就因为潘晓艳的不诚信，导致涉案房屋至今尚未过户，这已经给张建华及其家庭造成了巨大的身心疲惫以及诉累。再结合潘晓艳还有其他执行案件，被他人强制执行270多万元的情况，可看出潘晓艳是严重丧失诚信的。综上所述，恳请法院依法查明事实，公正判决。另被告不存在支付利息的情形，因涉讼房屋支付尾款的条件至今未成就。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对对方证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：本院作出（2017）粤0605民初4810号民事判决，认定以下事实：位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段某1101房于2008年11月4日办理不动产登记，登记权属人为潘晓艳，权利证号：6969806。2017年5月27日，经查询，该房产办理一般抵押登记，抵押权人为第三人华侨永亨银行（中国）有限公司广州分行。2016年7月22日，张建华、潘晓艳在中介方居间下签订《房屋买卖合约》，约定：潘晓艳将位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛公路横江路段某1101房出售给张建华；成交价1030000元，税费各自负担；买方在签订合约时支付定金150000元；卖方在收到定金后3个工作日内提供办理银行提供贷款资料，向抵押银行申请办理提前还贷手续；卖方在银行通过还贷之日起60个工作日内一次性还清银行贷款，在银行出具还清贷款证明后7个工作日到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款150000元买方在房管部门出具成功受理交易申税递件回执当天支付；剩余楼款730000元办理银行按揭贷款；补充约定：1.买方同意8月20日前支付垫资利息25000元；2.8月20日支付第二期楼款50000元；3.买卖双方同意申请730000元至1000000元银行贷款，如银行批准，卖方需在收到银行划款当天退还给买方。当日，潘晓艳出具收据，确认收到张建华支付的购房定金150000元和首期购房款100000元。2016年8月20日，潘晓艳出具收据，确认收到张建华支付的第二期购房款50000元。2016年11月8日，张建华取得贷款金额为730000元同贷书。2017年4月10日，张建华提起该案诉讼。诉讼中，第三人确认抵押贷款金额约为1480000元。经本院释明后，张建华同意垫付第三人全部贷款本息，垫付过户过程中全部税费。另张建华还提供银行流水证明其存款余额超过1050000元，有能力履行合同。本院在该案认为，张建华已向潘晓艳支付了购房款300000元，提前履行了合同约定的付款义务，其并无根本违约行为，潘晓艳却未按合同约定办理提前还贷手续，导致房屋目前仍存在抵押，潘晓艳是违约方。本院在该案判决:一、张建华应于判决发生效力之日起十日内代潘晓艳清偿第三人华侨永亨银行（中国）有限公司广州分行就涉讼房屋所抵押的合同项下全部债务。第三人华侨永亨银行（中国）有限公司广州分行协助办理涂销抵押登记手续。二、潘晓艳应于涉讼房屋抵押登记涂销之日起十日内协助办理该房产过户登记至张建华名下手续。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7035元、财产保全费5000元，合共12035元（张建华已预交），由潘晓艳负担。潘晓艳应于判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳案件受理费12035元，逾期交纳，本院依法强制执行。张建华预交的案件受理费12035元，在本判决发生法律效力后经张建华申请，本院予以退还。潘晓艳不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终8618号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案另查明，2016年8月25日，潘晓艳出具收款收据，确认收到张建华交来银丰花园32-1102房垫资款利息25000元。本院受理张建华申请执行（2017）粤06民终8618号民事判决的案件，案号（2018）粤0605执1626号，本院于2018年7月发出协助执行通知书，通知行政主管部门协助办理涉讼房屋抵押注销及过户手续。本院在该执行案件中通知张建华从购房尾款中代潘晓艳缴纳执行费580.53元及（2017）粤0605民初4810号案的诉讼费用12035元。张建华实际缴付了上述费用。本院在本案根据潘晓艳的财产保全申请，于2018年8月15日查封了涉讼房屋。根据潘晓艳的申请，本院于2018年9月5日冻结张建华自愿提供的存款45万元，于2018年9月7日解除对涉讼房屋的查封。2018年9月11日，张建华代理人通知潘晓艳代理人，通知潘晓艳于2018年9月13日下午2时到大沥盐步行政服务中心办理涉讼房屋交易受理及纳税事宜，并告知潘晓艳要带齐通知的资料按时前往及指定联系人。2018年9月13日14时41分，潘晓艳发短信息给张建华，称大概20分钟到张建华方便的话先拿号。张建华回复，约了2点-3点的号，潘晓艳已迟到了。潘晓艳其后到达大沥盐步行政服务中心。2018年9月13日，张建华缴纳潘晓艳作为纳税义务人应缴纳的税费42509.28元以及张建华作为纳税义务人应缴纳的税费31881.96元。张建华于当日办理房屋过户手续。张建华陈述张建华于2018年9月24日前几个工作日取得涉讼房屋的房地产权证。潘晓艳本人于2018年9月25日的庭审中明确其收款账号为：户名潘晓艳，开户行中国银行佛山南海黄岐支行营业部，账号62×××46。本院认为，案件的第一个争议焦点为张建华应付的剩余购房款的金额。关于25000元的垫资款利息应由何方负担的问题，涉讼合同补充协议明确约定由买方“支付”卖方垫资利息而非“垫付”，且张建华支付垫资利息的时间为2016年8月，其时合同仍处于正常履行阶段，双方并未就合同履行发生纠纷，该费用属于根据双方约定而支付的款项，不存在因潘晓艳违约导致该垫资利息额外发生而需由潘晓艳负担的情况。从涉讼合同关于各期购房款支付金额及时间的约定看，如双方认为该垫资利息应由潘晓艳负担，则张建华已支付的垫资利息应从后续应付购房款中扣除，未见双方在后续应付购房款中对该垫资利息的相应金额予以抵减，证明双方已明确约定该垫资利息由支付方即张建华负担。张建华主张补充协议第3项约定垫资利息应在潘晓艳收到银行划付的贷款当日退回，但补充协议各项约定以明确序号区分，第3项约定明显是指银行多批准的贷款而非垫资利息，本院对张建华的主张不予采纳。综上，张建华已支付的25000元不应从应付购房款中扣除。关于潘晓艳应负担的税费，涉讼合同约定各负各税，张建华已举证证明缴纳潘晓艳作为纳税义务人应缴纳的税费42509.28元，该税费应从张建华应付购房款中扣除。潘晓艳没有配合办理涉讼房屋的过户手续，导致生效裁判需进入执行程序。在本案诉讼中，张建华为减少潘晓艳的税费负担，已积极联系潘晓艳并通知潘晓艳携带应带的材料。在张建华已明确通知时间地点的情况下，潘晓艳没有按时到达，潘晓艳也没有举证证明潘晓艳已携带通知带备的材料到行政服务中心，潘晓艳主张发生额外税费的意见没有事实依据，潘晓艳主张不应承担上述税费，本院不予采纳。潘晓艳没有配合办理涉讼房屋的过户手续，导致生效裁判需进入执行程序，张建华已垫付相关执行费用580.53元及一审诉讼费12035元，该费用合计12615.53元，应由潘晓艳负担，应从张建华应付购房款中扣除。综上，张建华应支付的购房款为674875.19元（730000-42509.28-12615.53）。案件的第二个争议焦点为张建华应否支付利息。涉讼合同约定楼价余款在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。由于双方并未继续办理抵押贷款手续，双方已实际变更剩余房款的付款方式为一次性支付，张建华应于交易过户手续完成后支付剩余购房款予潘晓艳。涉讼房屋于2018年9月13日具备办理过户手续的条件并于当日办理过户手续。至2018年9月25日，张建华已领取涉讼房屋的不动产权证并知悉潘晓艳的收款账号，剩余购房款的支付条件已成就且张建华在2018年9月25日也具备支付购房款的条件。张建华应以应付购房款674875.19元为本金从2018年9月26日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予潘晓艳。潘晓艳主张从2018年6月26日起计收利息，由于潘晓艳在本案诉讼查封涉讼房屋导致涉讼房屋过户时间推迟，张建华为积极解决纠纷已另行提供存款450000元置换涉讼房屋的查封，且潘晓艳本人至2018年9月25日才亲自确认收款账号，本院对潘晓艳的利息请求超出本院核定部分不予支持。关于本案的受理费及财产保全费，潘晓艳提起本案诉讼时购房款的支付条件尚未成就，生效裁判并未判定潘晓艳协助办理过户以张建华支付购房款为条件，潘晓艳不履行生效判决是导致购房款支付条件不成就的原因。潘晓艳在本案的查封行为还导致涉讼房屋的过户迟延。潘晓艳的行为有违诚信原则，浪费诉讼资源，本案案件受理费及财产保全费应由潘晓艳自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张建华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款674875.19元予原告潘晓艳；二、被告张建华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以674875.19元为本金从2018年9月26日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告潘晓艳；三、驳回原告潘晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计5550元，财产保全费4170元，合计9720元（原告已预交），由原告潘晓艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方  菲二〇一八年九月三十日书记员 云 凯 欣书记员 孙王成欣