河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初4978号原告：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇商业路东段北侧。法定代表人：赵育宏，董事长。委托诉讼代理人：袁伟，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹淑娟，河南博风律师事务所律师。被告：王战营，男，1974年1月13日出生，汉族，住河南省新密市。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司）与被告王战营商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞公司的委托诉讼代理人袁伟到庭参加诉讼，被告王战营经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院提出诉讼请求一、请求法院依法解除原告与被告于2015年9月18日签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理涉案房屋商品房买卖合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金的注销手续；二、请求法院依法判令被告支付原告总房价款10%的违约金77744.5元；三、请求法院依法判令被告支付原告律师费26331元；以上合计：104075.5元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：150××××****），约定被告购买原告开发的位于新郑市××镇××路西侧、××北侧国××仕××楼××单元××号商品房，总价款777445元。2015年12月2日，被告与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》，从该行贷款540000元，期限336个月，原告作为保证人对被告债务承担连带责任。因被告不按时偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行先从原告保证金账户划扣保证金，后起诉原告要求承担全部还款责任，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民特1863号民事裁定书后，原告已按该民事裁定书内容履行完毕。按照《商品房买卖合同》补充协议约定，在原告保证期内，如因被告原因，导致银行从原告处扣款，被告超出30日仍未归还原告代还款项的，原告有权解除合同。因被告原因导致原告解除合同的，被告须向原告支付相当于商品房总价款10%的违约金。原告履行判决书后，被告至今未归还原告代还款项，严重违约。原告为维护其合法权益诉至本院。被告王战营未到庭，也未提交答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告提交的证据及陈述，认定事实如下：2015年9月18日，被告王战营与原告国瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号150××××****）一份，约定王战营购买原告开发的位于新郑市××镇××路西侧、××北侧国××仕××楼××单元××号商品房，总房价款777445元，应于2015年9月18日交纳首付款237445元，剩余房款540000元应采用银行贷款的方式付款。合同约定了买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同日，被告王战营（乙方）与原告国瑞公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：甲方在保证期内，如因乙方原因导致银行从甲方处扣款，乙方必须自扣款之日起5日内归还甲方代还款项，并按以下方式承担违约责任（从乙方已付款中优先扣除）：乙方超出30日仍未归还甲方代还款项的，应按中国人民银行同期贷款率支付代垫期间的利息外，还应承担代还金额10%的违约金，同时甲方还有权解除合同。因乙方违反合同及本条约定导致甲方解除合同的，乙方须向甲方支付相当于商品房总价款10%的违约金。2015年12月2日，王战营和中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（以下简称工商银行商都路支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定王战营向工商银行商都路支行申请借款用于购买涉案房产，借款540000元，由国瑞公司作为保证人对以上借款承担保证责任。后工商银行商都路支行向王战营发放了贷款540000元。后因王战营不按时偿还贷款，工商银行商都路支行提起诉讼要求国瑞公司承担全部还款责任，郑州高新技术产业开发区人民法院作出(2017)豫0191民特1863号民事裁定书，裁定确认国瑞公司与工商银行商都路支行达成的关于国瑞公司代王战营偿还截至2017年8月21日的借款本金524576.09元、积欠利息2043.29元（自2017年8月22日起至实际偿还之日止的利息按借款合同约定标准继续计算，具体支付数额以工商银行商都路支行当日出具账单为准）等内容的调解协议有效。此后，国瑞公司按照上述裁定确认的内容履行了付款义务，代王战营共向工商银行商都路支行支付保证金565075.66元。2018年5月18日，国瑞公司向王战营邮寄送达了《还款通知书》，但王战营并未还款。2018年7月4日，工商银行商都路支行出具《贷款结清证明》，确认原告于2018年5月9日代被告清偿了全部贷款。原告于2018年5月21日支付工商银行商都路支行王战营案律师费26331元。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《个人购房借款/担保合同》，民事裁定书，工商银行业务回单、贷款结清证明，《还款通知书》、邮寄回单以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，王战营与国瑞公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。国瑞公司与王战营《补充协议》第四条中明确约定王战营超出30日仍未归还国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时国瑞公司还有权解除合同，本案中王战营未按时偿还银行借款，导致国瑞公司承担保证责任，且未按约定偿还国瑞公司代偿的款项，国瑞公司要求解除合同符合双方的约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，王战营应协助国瑞公司办理涉案房屋的备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续。关于违约金，因双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中均有约定，但不一致，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应以《商品房买卖合同》中约定的为准。双方在《商品房房买卖合同》中约定买受人如未按合同规定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。工商银行商都路支行共扣划国瑞公司保证金565075.66元，故王战营应支付违约金28253.78元（565075.66元×5%），对国瑞公司要求王战营支付房屋总价款10%的违约金，本院不予支持。关于国瑞公司要求王战营支付其垫付的律师费26331元，因双方在《商品房买卖合同》中未约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告王战营于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1500118****），被告王战营应于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市国瑞房地产开发有限公司办理该房屋的备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续；二、被告王战营应于本判决生效之日起十日内支付原告新郑市国瑞房地产开发有限公司违约金28253.78元；三、驳回原告新郑市国瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2382元，保全费4407元，共计6789元，由原告新郑市国瑞房地产开发有限公司负担1876元，被告王战营负担4913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  代蔚青人民陪审员  朱爱玲人民陪审员  杨 涛二〇一八年九月二十七日书 记 员  吕锦豪