8贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0326民初2151号原告（反诉被告）：崔拥军，男，1970年8月10日出生，汉族，务川自治县人，茅天烟草站职工，住务川自治县。原告（反诉被告）：张祥英，女，1971年7月9日出生，仡佬族，务川自治县人，个体工商户，住务川自治县。委托诉讼代理人：范江，男，1976年9月12日出生，苗族，务川自治县人，务川自治县矛盾纠纷多元化解中心职工，住务川自治县都濡镇环城北路廉租住房******，被告（反诉原告）：遵义务星房地产开发有限责任公司。住所。住所地，贵州省遵义市红花岗区中山路**社会信用代码915203027613877991。法定代表人：余代荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘清明，该公司员工。原告崔拥军、张祥英与被告遵义务星房地产开发有限责任公司（以下简称务星房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，在庭审中被告务星房开公司向原告崔拥军、张祥英提起反诉，本院进行合并后公开开庭进行了审理。原告崔拥军及其崔拥军、张祥英的委托诉讼代理人范江、被告务星房开公司的委托诉讼代理人刘清明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔拥军、张祥英向本院提出诉讼请求：1.判令被告按双方签订的务星国际《商品房买卖合同》（合同编号：WX0109和WX0110）向原告支付2014年12月1日起逾期办理商品房转移登记手续的违约金209638.90元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月17日原告与被告签订了务星国际《商品房买卖合同》（合同编号WX0109和WX0110），二合同的第二十一条约定，交付二商品房的时间为2014年8月30日前，实际交付二商品房的时间为2014年9月1日。第二十二条约定，被告在交房之日起90日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付交房价款万分之一的违约金。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书的。根据《合同法》第一百一十四条和《城市房地产经营管理条例》第三十三条等法律法规的规定，被告未按合同约定的时间交付办理商品房转移登记有关文书，已构成违约，应承担违约金209638.90元，即WX0109：375224元×1347天×0.01%=5042,60元；WX0110：1181450×1347天×0.01%=1591141.30元。原告为了维护自己的合法权益，现依法提起民事诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。被告务星房开公司辩称，房屋登记备案超期属实，该公司已于2015年4月30日公告通知购房业主可以到公司领取相关手续到房管局办理房产证，原告所诉逾期时间过多，不属实。反诉原告务星房开公司向本院提出反诉请求：反诉被告应向反诉原告支付违约金51332元。事实及理由：合同约定房屋首付款时间为2013年9月17日，实际交首付款时间为2013年9月28日，违约11天，合同首付款违约金3887元；余款约定交款时间为2013年9月30日，WX0110号合同，余款59万元的实际交款时间为2014年1月24日，逾期115天，按合同第十条约定应支付违约金33925元；WX0109号合同，余款26万元的实际交款时间为2014年1月13日，逾期104天，按合同第十条约定应支付违约金13520元，综上所述，反诉被告应向反诉原告支付违约金共计51332元。反诉被告崔拥军、张祥英反诉辩称，按揭款推迟到账属实，到账之日起到诉讼时效只有2年，反诉原告的反诉请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告务星房开公司开发务星国际楼盘。被告务星房开公司向原告崔拥军、张祥英预售两套商品房，2013年9月17日，双方签订了两份《商品房买卖合同》，合同号为WX0109和WX0100。两份合同中均约定：一、出卖人应在2014年8月30日前向买受人交付商品房；二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、出卖人在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。WX0109号合同约定：一、买受人购买的商品房位于务星国际第1幢12层05号房，总价款375224元；二、买受人应在2013年9月17日向出卖人首付房款115224元，剩余房款26万元，买受人以办理银行按揭贷款方式支付；买受人应于2013年9月30日前完成相关贷款手续，否则出卖人将视为买受人延期付款，并按《购房合同》第十条追究违约责任；三、买受人在签订《购房合同》时向出卖人交付约定费用，并在签订合同当天（节假日顺延）向相关部门提交齐全的办理银行按揭贷款及合同登记的所需资料并办理相关手续（遇特殊情况3日内补齐资料），逾期按违约处理，如买受人未能办理相关手续，出卖人不能在30日内收到买受人的按揭贷款，买受人应在7日内以现金的形式足额交清按揭贷款部分的房款，否则应按《购房合同》第十条的规定执行，买受承担逾期付款的责任。WX0110号合同约定：一、买受人购买的商品房位于务星国际第2幢负二层07号铺，总价款1181450元；二、买受人应在2013年9月17日向出卖人首付房款591450元，剩余房款59万元，买受人以办理银行按揭贷款方式支付；买受人应于2013年9月30日前完成相关贷款手续，否则出卖人将视为买受人延期付款，并按《购房合同》第十条追究违约责任；三、买受人在签订《购房合同》时向出卖人交付约定费用，并在签订合同当天（节假日顺延）向相关部门提交齐全的办理银行按揭贷款及合同登记的所需资料并办理相关手续（遇特殊情况3日内补齐资料），逾期按违约处理，如买受人未能办理相关手续，出卖人不能在30日内收到买受人的按揭贷款，买受人应在7日内以现金的形式足额交清按揭贷款部分的房款，否则应按《购房合同》第十条的规定执行，买受人承担逾期付款的责任。合同签订后，原告于2013年9月28日分别支付WX0109号合同（第1幢12层05号房）首付款115224元，WX0110号合同(第2幢负二层07号铺)首付房款591450元。2014年1月13日，原告支付WX0109号合同（第1幢12层05号房）剩余房款26万元；2014年1月24日，原告支付WX0110号合同(第2幢负二层07号铺)剩余房款59万元。2014年9月1日，被告向原告交付房屋。2015年4月29日，原告购买的两套商品房所在的1、2号楼验收合格。2015年4月30日，被告发布通知，告知业主从即日起提供办理房产证的相关手续，由业主办理房产证。在庭审中，经本院释明，被告务星房开公司认为原告诉请的违约金过高，请予以调整。本院认为，原告崔拥军、张祥英与被告务星房开公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。被告务星房开公司未在合同约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告务星房开公司应按合同支付违约金。合同约定，被告务星房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告人支付已交付房价款0.01%的违约金，合同约定日期为2014年11月28日（交房时间2014年8月30日后90日），被告务星房开公司公告通知交付办理商品房转移登记有关文书的日期为2015年4月30日，按合同约定两套房屋的违约金为23661.44元（1556674元×152天×0.01%）。被告务星房开公司认为原告诉请的违约金过高，请予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因原告未提供实际损失的证据，本院结合本地社会经济现状，酌情将违约金标准调整为：以购房款总额为基数，按日万分之0.2支付违约金。调整后的违约金为4732.29元（1556674元×152天×0.00002）。对于反诉原告请求反诉被告支付逾期付款的违约责任，反诉被告辩解反诉请求已过诉讼时效，根据双方合同约定，反诉被告支付两套房屋的首付款存在违约，反诉原告主张违约的时间从2013年9月18日起算已超过法律规定的诉讼时效；两套房屋的按揭贷款部分，反诉原告未提供相关证据证明反诉被告未按合同约定办理按揭贷款，即使反诉被告违约，反诉原告的诉权也超过法律规定的诉讼时效。因此，对反诉原告的反诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告遵义务星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔拥军、张祥英违约金4732.29元；二、驳回原告崔拥军、张祥英的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告遵义务星房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4444元，减半收取2222元，原告崔拥军、张祥英负担1000元，被告遵义务星房地产开发有限责任公司负担1222元；反诉案件受理费1084元，减半收取542元，由反诉原告遵义务星房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 李 洪二〇一八年九月二十八日书记员 盛乾伦