上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初8195号原告(反诉被告)：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。委托诉讼代理人：高婧。被告(反诉原告)：上海东方蓝海置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：秦久彦，董事长。委托诉讼代理人：邓静，上海汉盛律师事务所律师。原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)诉被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司(以下简称东方蓝海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)仁丰公司的委托诉讼代理人莫晓明、被告(反诉原告)东方蓝海公司的委托诉讼代理人邓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)仁丰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的关于租赁上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋的《“东方蓝海国际广场”租赁合同》；2、东方蓝海公司退还租赁保证金237,824元；增加诉请3、东方蓝海公司退还仁丰公司自2018年4月21日至2018年4月30日的租金28,976元。事实和理由：原、被告于2014年4月11日签订了《东方蓝海国际广场租赁合同》一份，约定东方蓝海公司将上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋出租给仁丰公司用于经营。合同到期后双方于2017年4月27日续签租赁合同，仁丰公司向东方蓝海公司支付了租赁保证金237,824元。在合同履行期间多次发生房屋质量问题及物业服务问题，2016年1月天花板漏水，导致财物损失；2017年墙面霉变，多次报修，物业公司服务拖沓，得不到解决，且自2018年起随意更换物业公司。仁丰公司认为东方蓝海公司提供的房屋服务不符合合同约定的标准，最终决定于2018年4月21日搬离了租赁房屋。现要求和东方蓝海公司解除租赁合同，要求东方蓝海公司退还保证金237,824元和2018年4月21日至4月30日期间的租金28,976元。被告(反诉原告)东方蓝海公司辩称并反诉称，同意仁丰公司要求解除合同的请求，但仁丰公司的行为违反合同约定，应当承担违约责任。因仁丰公司发展受困，要求缩减租赁面积，双方于2017年9月26日签订补充协议，东方蓝海公司同意仁丰公司原承租的305室于2017年9月30日退租，305室押金63,965元予以没收。故东方蓝海公司重新开具了保证金收据173,859元给仁丰公司，因仁丰公司违约解除合同，故按照合同有关约定173,859元保证金不予退还。仁丰公司从2014年起租赁房屋，仁丰公司所称漏水等问题发生在前一份合同履行期间，且物业公司在接报后也积极予以维修，如仁丰公司对物业公司的服务不满意完全可以不再续签租赁合同，故解除租赁合同的原因完全是仁丰公司自身经营出了问题。关于物业公司的更换，由于前期物业服务合同已于2017年12月31日到期，前期物业公司表示不再续签，在新的物业公司选聘结束之前，东方蓝海公司委托了第三方进行临时托管，符合仁丰公司的利益也取得有关行政管理部门的同意。不论仁丰公司出于何种原因解除合同，均应该按照合同约定恢复房屋原状、办理退租手续、将公司的注册地址迁出租赁物，但经东方蓝海公司多次催告，仁丰公司在单方面解除合同后没有将注册地址迁出，没有办理退租手续，也没有恢复租赁物的原状，东方蓝海公司只能委托施工方代其恢复原状，故东方蓝海公司提出反诉请求如下：1、支付租赁物业恢复原状的施工费用121,872.52元；2、支付2018年5月1日至2018年6月30日期间逾期交还租赁房屋的违约金347,720元；3、支付律师费15,413元及公证费8245元；4、支付2018年5月1日至2018年5月22日期间逾期办理变更工商注册地址的违约金61,692元。原告(反诉被告)仁丰公司反诉辩称，合同关于租赁关系终止后经物业恢复原状的约定有违公平合理，任何公司进驻都需要装修，仁丰公司的装修可以继续使用，没必要重新恢复为原先的出租状态，对东方蓝海公司委托的第三方实施恢复原状的施工结算价款121,872.52元不予认可；仁丰公司已于2018年4月21日将房屋钥匙交还东方蓝海公司，且导致合同解除的责任在东方蓝海公司，故仁丰公司不应当承担逾期交房的违约金、律师费、公证费；仁丰公司在2018年4月底前已经办理变更工商登记注册地址的手续，但办理需要一段时间，非仁丰公司所能控制，最终于2018年5月23日办理完毕，也没有给东方蓝海公司造成损失，故不同意支付逾期办理变更工商注册地址的违约金。综上，不同意东方蓝海公司全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区黄兴路XXX号产权人为被告(反诉原告)东方蓝海公司。2014年4月，东方蓝海公司(甲方)和仁丰公司(乙方)签订《“东方蓝海国际广场”租赁合同》，由仁丰公司承租上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(建筑面积共计1007.59平方米)用于公司经营办公，合同自2014年5月1日至2017年4月30日。2017年4月30日合同到期后，双方续签《“东方蓝海国际广场”租赁合同》，约定乙方继续向甲方承租上述物业，租期自2017年5月1日至2020年4月30日。合同约定乙方租金每月为118,912元，保证金237,824元。合同第八条“变更和解除本合同的条件”约定，在租赁期内，双方除下列情况之一外，不得解除和变更本合同：1、因不可抗力因素导致建筑物及附属设施损坏，使本合同无法继续履行的；2、因政府要求本建筑物拆迁(非甲方因素导致)或出现法律、法规禁止的非甲、乙方责任的其他任何情况。合同第九条“违约责任”约定，乙方非因本合同第八条规定的情况下提前单方面解除本合同的，或乙方违约导致合同解除的，甲方可没收乙方已交付的相当于二个月租金的保证金作为违约金，并要求乙方立即交还该租赁物业，乙方未立即交还的，则每占用租赁物业一天须向甲方支付日租金的二倍的违约金……。甲、乙双方还同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失和违约金的差额部分：1、甲方交付的物业单元存在结构缺陷的，危及乙方安全的；……合同第十条约定，乙方在交还租赁物业时有义务将租赁物业恢复至租赁前状态，由此引起的费用由乙方全额承担，乙方在撤出之际，应与甲方签订租赁物业交接书，并不得向甲要求就其所在租赁物业内容所支付的内装修、附设设施、各种设备等费用……。乙方应于解除合同之日起5个工作日内，办理完毕变更工商注册地址(迁出该租赁物业)的相关手续，乙方逾期完成的，每延迟一天，须向甲方支付日租金一倍的违约金，并赔偿因延期将工商注册地址迁出租赁物业而给甲方造成的损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，仁丰公司交付保证金237,824元后继续租赁使用上述物业。2017年9月26日，双方当事人签订《“东方蓝海国际广场”租赁合同》补充协议书，约定305室租赁合同因乙方书面申请缩减租赁面积，双方同意于2017年9月30日终止，乙方已付的301-305室租赁保证金计237,824元，其中含305室租赁保证金63,965元，因305室提前退租，故予以没收，甲方重新开具保证金173,859元的收据给乙方。乙方继续租赁301、302、303、304室房屋，每月租金86,930元。补充协议书还约定了其他事项。补充协议书签订后，仁丰公司将305室交还东方蓝海公司，继续租赁301、302、303、304室，并支付租金至2018年4月30日。仁丰公司2018年4月18日向东方蓝海公司发出《告知函》告知函的内容为：对原、被告双方多年的租赁关系表示感谢，告知将于2018年4月22日把租赁房屋交还东方蓝海公司。东方蓝海公司收到告知函后，发函要求仁丰公司结清一切相关的租赁费用、迁出注册地址、恢复房屋原状、签订退租协议等，并告知有权没收保证金。之后，东方蓝海公司还于2018年5月9日发出律师函，告知将自行或委托第三方将租赁的物业恢复原貌，产生的费用由仁丰公司承担。2018年5月10日，仁丰公司向东方蓝海公司致《回复函》，称恢复原貌的费用可在多支付的10天租金或押金中扣除。之后双方多有交涉，因意见不一，2018年4月28日仁丰公司诉至本院，要求判如诉请。2018年5月23日，仁丰公司的工商注册地址从上海市杨浦区黄兴路XXX号301室迁出。2018年5月30日，东方蓝海公司和案外人上海宏威建设工程有限公司签订《东方蓝海广场3号楼301室至304室复原项目合同》，东方蓝海公司委托上海宏威建设工程有限公司对3号楼301室至304室房屋进行恢复原状的施工，合同约定工期40天，合同固定总价121,872.52元。合同签订后，上海宏威建设工程有限公司进场施工，东方蓝海公司分别于2018年6月14日支付复原工程款24,374元，2018年7月16日支付复原工程款97,498.02元。工程于2018年7月16日完工。2018年5月30日，东方蓝海公司向本院提出反诉请求如上。2018年6月1日、7月16日，上海市杨浦公证处应东方蓝海公司的申请对复原工程开工前及复原后的现场状况进行拍照，并作了保全证据公证。东方蓝海公司分别支付公证费4730元和3515元。审理中，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对上海市杨浦区黄兴路XXX号301室至304室房屋复原工程造价进行司法鉴定，鉴定意见书结论：1、可确定范围的复原造价84,612.74元；2、存在争议范围的复原造价26,540.53元。本院认为，原、被告签订的《“东方蓝海国际广场”租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认。租赁合同明确约定了仁丰公司除不可抗力和政府行为导致的合同无法履行之外，只有在东方蓝海公司交付的物业单元存在结构性缺陷并危及安全的情况下，才有权提出解除合同，现仁丰公司以东方蓝海公司物业漏水维修服务不到位、擅自改变物业管理公司为由，要求解除合同，既无合同依据也无法律依据，且仁丰公司发函通知东方蓝海公司退租时也未提及上述理由，本院不予支持。鉴于仁丰公司已实际搬离租赁房屋，东方蓝海公司也同意解除租赁合同，故租赁合同可以解除，但仁丰公司应当承担相应的违约责任，东方蓝海公司可没收仁丰公司交付的相当于两个月租金的保证金作为违约金。仁丰公司交付的305室保证金63,965元，因305室已提前退租，双方通过补充协议书已确认保证金63,965元由东方蓝海公司没收，余款保证金为173,859元，现仁丰公司要求退还全部保证金237,824元，本院不予支持。关于合同解除日期，虽仁丰公司未将房屋钥匙直接交予东方蓝海公司，也未办理退租和交房验收手续，但东方蓝海公司已知晓仁丰公司将于2018年4月22日退租，且从2018年4月底前已实际控制租赁房屋，考虑到租金已交至2018年4月30日，本院确定租赁合同于2018年4月30日解除，故仁丰公司要求退还租金的请求本院不予支持。关于恢复原状的费用，租赁合同明确约定仁丰公司在交还租赁物业时有义务将租赁物业恢复至租赁前状态，由此引起的费用由仁丰公司全额承担。东方蓝海公司在仁丰公司拒绝恢复原状的情况下，委托第三方进行恢复原状的施工，施工费用应当由仁丰公司承担。本院参照司法鉴定意见书以及各方当事人的实际情况酌情确定恢复原状的费用。关于恢复原状期间的逾期交房违约金、逾期办理完毕变更工商注册地址之违约金及律师费、公证费等，本院已判决准予东方蓝海公司没收了相当于两个月租金的保证金作为违约金，已足以弥补其租金损失及其他损失，故对东方蓝海公司以上诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司和被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司于2017年4月27日签订的《“东方蓝海国际广场”租赁合同》于2018年4月30日解除；二、原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司要求被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司退还租金28,976元之诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司要求被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司退还保证金237,824元之诉讼请求，不予支持；四、原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司恢复原状费用86,000元；五、被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司其余反诉请求，不予支持。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5302元，减半收取计2651元，由原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司负担；反诉案件受理费4663.5元，司法鉴定费5100元，共计9763.5元，由原告(反诉被告)上海仁丰房地产经纪有限公司和被告(反诉原告)上海东方蓝海置业有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇一八年九月二十八日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。