云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初1877号原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司。住所云南省昆明市官渡区众天路众天工程建筑机械配件专业市场012-013号。法定代表人刘君。委托代理人张科玄，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人朱勇辉，男，汉族，1977年8月6日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。系公司股东，特别授权代理。被告（反诉原告）云南可容商业管理有限公司。住所云南省昆明经开区昆明出口加工区A9-11#地块。法定代表人秦松。委托代理人陈维镖、薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司。住所云南省昆明经开区昆明出口加工区A9-11#地块门市3-1-2号。法定代表人秦松。委托代理人董珈利，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人朱希亮，男，汉族，1964年10月20日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。系公司总经理，特别授权代理。原告昆明拓普达工贸有限公司（简称“拓普达公司”）诉被告云南可容商业管理有限公司（简称“可容公司”）、云南容灿生物科技有限公司（简称“容灿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日受理后，被告可容公司、容灿公司提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2018年6月15日、7月31日公开开庭进行了合并审理。原告拓普达公司的特别授权代理张科玄、朱勇辉，被告可容公司的特别授权代理人薛贵兴，被告容灿公司的特别授权代理人董珈利、朱希亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓普达公司诉称：原告经昆明市粮油购销有限责任公司招商引资，于2013年合法取得昆明市经开区某土地的合法经营权并在该地块上建成40,000余平方米标准化厂房。2015年6月1日，原告与被告容灿公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将昆明市经开区某地块上十一栋（A1-1、A1-2、A1-3、A3-1、A3-2、A4-1、A5-1、B1-1、B1-2、C1-1、C1-2栋）面积共计25,613㎡的房产租赁给被告容灿公司用于开发“云南兽药饲料物流中心”，租赁期限自2015年8月30日至2025年8月29日，房屋租金按33元/㎡/月计算，三年不变，第四至六年每年上浮7%，第七至九年每年上浮10%，九年后租金随行就市，合同还约定第一期原告将A1-1、A1-2、A3-1三栋交付给被告容灿公司，房屋自2015年8月30日起算租金，三栋房屋面积共计7992㎡，租金按年支付，A3-1栋暂定为仓库，租金按20元/㎡/月收取，第一年租金共计2,732,400元于2015年8月30日之前全部支付给原告，其余房屋根据被告容灿公司实际需要交付并收取租金；同时合同还约定签订合同当日被告容灿公司支付保证金100万元，被告容灿公司若迟延支付租金超过三十日应向原告按年租金（实际产生的年租金额）的30%支付违约金。2015年6月2日原告与被告容灿公司签订《补充协议》，主要约定A3-1栋解决入驻商家仓库临时安置问题；2015年8月17日原告与被告容灿公司再次签订《补充协议二》，合同中被告容灿公司承诺于2015年12月30日前完成整体出租面积的60%以上，并对房屋的二楼搭建及招商工作、市场物业管理权由被告容灿公司成立具有相关专业管理资质的“商业管理公司”进行管理等事宜进行约定。2015年10月8日，被告容灿公司股东注册成立“云南可容商业管理有限公司”并与原告协商，要求由被告可容公司对市场进行专业化管理；后原告与被告可容公司重新签订《房屋租赁合同》，合同条款与原告和容灿公司签订的《房屋租赁合同》约定条款基本一致。2016年6月，原告先后将A1-3栋沿街一半面积1128㎡、C1-1栋面积2220㎡、C2-1幢面积4093㎡交给被告可容公司进行隔墙施工并用于招商经营，但被告可容商管仅向原告交付A3-1栋作为仓库使用的租金，其余5栋房屋未按合同约定向原告支付2016年8月30日至下一年度的租金。2017年5月被告可容公司引入新股东并于5月16日与原告协商后重新达成《承包经营合同》，约定自2017年6月1日起，被告可容公司按新的价格将昆明市经开区某地块内的15栋房屋全部接管进行经营管理，承包经营期限至2031年12月31日止。鉴于本案中被告容灿公司与原告签订《房屋租赁合同》后，被告可容公司于2015年10月8日成立后与原告签订《房屋租赁合同》并未对签订合同后被告容灿公司的权利义务进行新约定，且本案中保证金和第一次租金是由被告容灿公司向原告支付，所租赁房屋的招商及管理工作则由被告可容公司负责，因此原告认为被告可容公司加入后，被告容灿公司与被告可容公司对所拖欠原告的租金负有共同支付义务，两被告均己构成违约，应共同承担违约责任。经原告计算A1-1栋、A1-2栋、A1-3沿街面、C-1栋、C-2栋共计12,649㎡自2016年8月30日至2017年5月31日欠租9个月（实为9个月零2天，为便于计算原告自愿放弃2天租金），A1-3-1号商铺174㎡自2015年8月30日至2017年5月31日共欠租21个月，两被告已拖欠原告租金共计3,877,335元。另根据合同约定，被告若违反合同约定，延迟支付租金超过三十天，需按年租金（实际产生的年租金）的30%支付违约金，经计算自2016年8月30日至2017年5月31日的租金折合30%年租金为1,523,372,4元，原告自愿放弃对523,372,4元违约金主张权利，主张将被告所交纳的100万元保证金用于抵充被告应向原告支付的违约金。两被告欠租和违约的行为造成原告损失，故原告诉至法院诉请判令：被告可容公司与被告容灿公司共同向原告拓普达公司支付自2016年8月30日至2017年5月31日的租金3,877,335元并确认两被告违约，所交纳的保证金抵充违约金不予退还。被告可容公司、容灿公司辩称：原告向被告交付了A1-1、A1-2、A3-1栋，但A1-3前半部分、C1-1、C1-2栋未实际交付给被告。原、被告名为租赁，实为合作。2016年年初招商引资困难，原告与被告可容公司共同对外发布招商公告，双方对招商租金优惠进行了调整。自2016年5月1日起按照房屋租赁合同约定的租金分配比例计算后被告可容公司应付给原告拓普达的A1-1、A1-2两栋一层租金为13.75元/㎡/月。与原告签订的房屋租赁合同主体由被告容灿公司变更为可容公司，被告可容公司概括承受了容灿被告公司的权利义务。被告可容公司、容灿公司提出反诉诉称：2015年6月1日，反诉原告容灿公司（本诉被告，下统称被告）与反诉被告拓普达（本诉原告，下统称原告）签订《房屋租赁合同》约定原告将昆明市经开区某地块内A1-1栋、A1-2栋租赁并实际交付给被告容灿公司，租期自2015年8月30日起算，由被告容灿公司投资架楼、架设电话、网络线路，所架楼层（第二层）的使用权、租赁权、收益权由被告容灿公司享有。合同签订后，原告收取了被告容灿公司交付的100万元房屋租赁保证金。合同履行过程中，进驻商户承租经营两层商铺租金为48元/㎡/月，即租金收益分配为：原告33元/㎡/月（第一层）、被告容灿公司15元/㎡/月（第二层）。2015年8月17日，原告与被告容灿公司签订《补充协议二》明确市场对外招租经营交由被告容灿公司统一管理经营，并尽快成立专业商业管理公司承接被告容灿公司有关涉及租赁合同及补充协议的所有权利义务。为此2015年10月8日被告可容公司成立，并承接被告容灿公司对涉案市场进行对外招租、管理。由于对外招租困难，2016年5月为促进兽药商户承租进驻市场，原告与被告可容公司协商一致，共同盖章确认对外公布《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》，约定自2016年5月1日起至2019年5月1日，租金一、二层整体优惠为30元/㎡/月，且享受交两年用三年优惠。经此，原、被告双方租金价款变更，自2015年5月1日起，应付原告A1-1栋、A1-2栋租金应为（33元÷48元）×20元/㎡/月=13.75元/㎡/月。被告可容公司于2017年5月16日引进新合伙人并与原告协商一致重新签订《承包经营合同》。约定自2017年6月1日起，被告可容公司整体承包经营昆明市经开区某地块市场，明确原告一次性将全部A9-11#地块市场给交付被告可容公司，包括原告原已出租的仓库、商铺，由被告可容公司继续履行已出租的租赁合同，并享有收益权。但是《承包经营合同》签订后原告并未严格依约将全部房产交付被告可容公司，未协调好其与案外人云南泰坦斯汽车配件有限公司之间的租赁关系，导致被告可容公司在全额支付A9-11#地块市场一年承租经营费用900多万元后未能对案外人云南泰坦斯汽车配件有限公司行使管理、收租等权利，造成租金损失1,345,680元。综上所述，按分类分段计算，被告容灿公司、可容公司应付原告租金为：①A1-1栋、A1-2栋，自2015年8月30日至2016年4月30日租金为：2604㎡/栋×33元/㎡/月×8个月×2栋=1,374,912元；自2016年5月1日至2017年5月31日租金为：2604㎡/栋×13.75元/㎡/月×13个月×2栋=930,930元。②仓库A3-1,自2015年8月30日至2017年5月31日租金为：2762.7㎡/栋×20元/㎡/月×18个月×2栋=994,572元（优惠三个月不收费）。③自2017年6月1日起至2018年5月31日，A9-11#地块市场承租经营费为：900多万元。被告容灿公司、可容公司实际向原告交付的各项费用为：①A1-1栋、A1-2栋租金，交付2,062,368元；②仓库A3-1租金，共计交付1,326,096元；③自2017年6月1日起至2018年5月31日，A9-11#地块市场承租经营费用，交付900多万元。④房屋租赁保证金100万元。经核算，原告应退还被告保证金100万元、多交租金88,052元、已交未移交资产部分1,345,680元，总计2,433,732元。故被告反诉诉称判令：驳回原告的所有诉讼请求；原告退还被告保证金100万元、返还多交付租金88,052元、已交未移交资产租金1,345,680元，按银行同期贷款利率计算支付自2017年6月1日起的资金占用费，并赔偿违约金50,000元。原告拓普达公司对反诉辩称：被告可容公司设立后，其与原告签订的《房屋租赁合同》与原告、被告容灿公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》内容一致。在合同履行过程中，第一期房租、履约保证金、租赁物搭楼费等均由被告容灿公司承担。两被告的公司办公场所、工作人员、法定代表人均一致。应由两被告共同承担本案债务。原告于2015年6月1日向被告交付了A1-1栋、A1-2栋、A3-1栋，于2015年8月30日前向被告交付了A1-3端头174㎡房屋，于2016年6月25日前向被告交付了A1-3迎街面1128㎡、C-1栋、C-2栋房屋。A1-3栋、C-1栋、C-2栋房屋的部分商铺被告已向商户出租，并且被告于2016年5月25日将上述房屋交由葛洲坝集团第二工程有限公司云南分公司进行施工，已经实际接受了原告的房屋，就应当支付租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行质证、认证。本案原、被告对下述事实无争议：原告拓普达公司从昆明市粮油购销有限责任公司处通过招商引资项目获得昆明市经开区某地块某的土地经营权。2015年6月1日，原告拓普达公司（合同甲方，出租方）与被告容灿公司（合同乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》约定，原告出租给被告的房屋系原告建盖、位于昆明市经开区某地块，出租的房屋暂定为十一栋（A1-1、A1-2、A1-3、A3-1、A3-2、A4-1、A5-1、B1-1、B1-2、C1-1、C2-1栋），面积共计25,613㎡（实际承租栋号、面积以实际交付为准），被告经实地考察，自愿承租上述房屋。双方合意，租赁该房屋作为云南兽药饲料物流中心使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。租赁期限为20年，合同10年一签，同等条件下被告优先承租。该房屋租赁期自2015年8月30日起至2025年8月29日止，共计十年。合同第三条第3款约定：“在本合同租赁期间，为保证市场发展的持续和稳定，房屋租金按照33元/㎡/月计算，三年不变；第四年至第六年每年租金在上年基础上上浮7%；第七年至第九年每年租金在上年基础上上浮10%；若乙方继续租赁，租金价格按当时市场行情确定，随行就市。”合同第五条约定：“1、该房屋租赁期内租金按照33元/㎡/月计算，甲方保证在合同期限内价格按本合同第三条第3款约定执行。2、租赁期内，甲方给予乙方租赁优惠期限及免租政策，经甲乙双方协商确定：房屋分期交付给乙方，第一期从本合同签订之日，甲方将A1-1、A1-2、A3-1栋交付给乙方使用，该部分房屋计租期从2015年8月30日起算，该部分房屋面积为7992㎡，租金按年支付，即从2015年8月30日至2016年8月29日止。A3-1栋暂定为仓库使用，租金暂定为20元/㎡/月。租金总计为2,732,400元（付款时已双方认可面积支付），该笔租金乙方应于2015年8月30日之前全部支付给甲方；其余房屋根据乙方实际需要进行交付并收取租金，在房屋交付时按实际承租面积和承租时间支付租金，租金按年支付。次年租金在上一年度期满前一月内支付，以此类推。3、在本合同签订后，除乙方确定承租的第一期A1-1、A1-2、A3-1栋房屋外，其余部分房屋甲方有权出租给兽药饲料行业以外的任何第三方，在甲方尚未出租给第三方前，乙方拥有优先承租权。4、在签订本合同当日乙方支付保证金100万元给甲方，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。此保证金在乙方第二期市场(C1-1、C2-1栋)开发时冲抵租金……”同日，原告与被告容灿公司签订《补充协议》约定A3-1栋为临时安置仓库，租金按20元/㎡/月计收。2015年8月17日，双方签订了《补充协议（二）》约定甲乙双方协商一致，乙方承诺于2015年12月30日前，完成整体出租面积为60%以上房屋二楼搭建及招租工作。甲方委托乙方统一管理A1-1、A1-2、A1-3、A3-1、A3-2、A4-1、A5-1、B1-1、C1-1、C2-1栋以及该范围内的公共部分，乙方自愿接受委托，并成立具有相关专业管理资质的“商业管理公司”进行管理。合同签订后，原告将A1-1、A1-2、A3-1、A1-3端头174平方米的部分交付被告使用。2015年10月8日，“云南可容商业管理有限公司”成立。原告与被告可容公司签订了一份内容与2015年6月1日，原告与被告容灿公司签订的《房屋租赁合同》一致的合同。被告容灿公司、可容公司向原告支付的款项：2015年6月3日，房屋保证金100万元；2015年8月20日，房屋租金100万元；2015年8月31日，租金1,725,430.4元；2016年11月10日663,052元。以上合计4,388,482.4元。2016年5月9日、18日，原告拓普达公司与被告可容公司共同签章发布《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》对外公告商户承租优惠政策为2016年5月1日至2019年5月1日，租金一、二层合计30元/平米，交两年用三年。据此政策，双方均有引进商户、签订合同的行为。2017年5月16日、被告可容公司引入新的股东后与原告签订《承包经营合同》，对原告所有的场地进行承包租赁，重新约定了单价、面积等细项，合同履行自2017年6月1日起开始，但未对双方之前的各项问题作出处理，对合同的承接、权利义务的终止、保证金的存废或转接、之前的租赁费是否已经付清均未作出结论或处理。上述事实有房屋租赁合同、补充协议、补充协议二、承包经营合同、收款收据、银行转账凭证、关于促进云南东盟农牧产业仓储物流商户入驻的政策、对外招租海报等证据予以证明。双方争议的事实为：一、原告提交书面证据、证人许可的证言、签署于2016年6月25日的《工程承包协议》一份以及被告荣灿公司支付给许可的费用的《收据》一份，证明被告对上述商铺进行隔层施工，认为A1-3栋迎街面1128平方米和C-1、C-2栋共计约7000㎡建筑面积，由被告出资200万元对商铺进行了搭楼、隔断，已经交付给被告并由其向商户出租，被告的出租行为表明其已接手商铺，上述楼栋已完成交付，被告使用并出租应该支付租金。被告认可搭楼属实，但认为施工单位是原告找来的，且商铺之间的墙是由原告自己砌的。钥匙也在原告手上，且部分商铺也是由原告对外出租、收取租金。原告与己方没有商铺交接手续，这些铺面被告不应支付租金。对此，被告提交了原告与商户签订的多份合同及《结算单》。二、针对“2016年5月9日、18日，原告拓普达公司与被告可容公司共同签章发布《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》明确“对外公告商户承租优惠政策为2016年5月1日至2019年5月1日，租金一、二层合计30元/平米，交两年用三年”的行为，原告认为是被告为吸引商户、扩大招租而做出的承诺，对商户可按此价格执行，但原告并未与被告达成协议，故仍应按照33元/㎡收取租金；被告则认为这是双方共同的行为,向商户收取的租金应当按照（33元÷48元）×20元/㎡/月=13.75元/㎡/月向原告支付。被告因此申请证人出庭杨建明、宴宾出庭作证市场的租金变化以及原告自行招租的行为。对此证言，原告认可租金确实发生过变化，因被告招商不利且一直不付租金，原告为自救而进行了出租。但认为原告已将这些商户全部移交给被告并制作了表格经由被告签收，现由被告对商户收取租金。本院要求原、被告双方针对本案事实，结合各自诉求、各自独立制作表格，对承租面积、单价、计价日期、收取费用情况以及现原告主张、被告抗辩的客观事实系由原告自己出租的部分商铺的租金收入进行统计。经庭审质证、核查、原告认可被告抗辩的C-1栋1011、108、C-2栋1033、1055、1007、1009、1013、1015共计620㎡由原告对外出租，共计9个月的租金应当从诉讼请求中扣除。自2017年6月1日起这部分商铺均已经交给了被告。本院审理中查明：原、被告共同对外发布优惠政策公告并进行招租。后，原、被告均据此政策对外出租商铺、与商户签订租赁合同和收取租金。2017年5月16日，原告拓普达公司（合同甲方，发包方）与被告可容公司（合同乙方，承租方）签订《承包经营合同》约定：甲方承包给乙方经营管理的标的物位于昆明市经开区羊甫区（昆明出口加工区）A9-11#地块（J2009-050地块约120亩），房屋有15栋（A1-1、A1-2、A1-3、A1-4、A1-5、A3-1、A3-2、A4-1、A5-1、B1-1、B1-2、C1-1、C2-1；D型及综合楼一栋，面积共计为4万多平方米，以实际测量交付为准，包括地上附属设施）。承包经营期内，甲方将全部该地块资产交付给乙方（包括甲方已出租的仓库、商铺所有租赁合同复印件及云南容灿生物科技有限公司已出租的所有商铺合同原件）。合同还约定了双方的其他权利义务。原告将自己一方对外出租的商户的情况列表移交给了被告。审理中，双方共同确认，被告支付给原告的费用，加上保证金100万元共计4,388,482.4元。本案原、被告于2015年6月1日签订房屋租赁合同后，因房屋交接不规范。加之双方为建设云南兽药饲料物流中心、对外招租、双方盈利最大化等因素，共同使用了租赁场地、对外招租、出租、管理。双方在履行合同过程中对被告具体租赁房屋栋数、面积及应付租金等内容产生异议，并发生纠纷，故原告诉至法院诉请如上。审理中，因双方仍在继续合作，虽之前双方在合同签订、变更、履行中存在问题太多，但现在仍然存在合同关系，建议双方充分协商、弥补漏洞、消除隔阂，但双方各执一词，就承租面积、租金单价不能达成共识，无法调解。本院认为，原告系市场商铺的投资人、建设者和持有方，被告容灿公司系兽药饲料营销公司，被告可容商业系商业管理公司，在市场经济规律的支配下，达成协议。两被告与原告签订的多份房屋租赁合同、补充协议、补充协议二系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原告出租目的系想将市场交由较强实力的专业公司来进行市场推广、吸纳商户以期物业利益最大化；被告可容公司、容灿公司则是看好原告建设的物业区域、面积、市场前景，故双方签订了合同期限为二十年的《租赁合同》以及补充协议。但实际被告容灿公司除部分租赁商铺自己使用外，其余大部分的商铺则是以其名义进行招租。双方签订的房屋租赁合同、补充协议、补充协议二明确约定了原、被告租赁房屋的相关权利义务并要求被告容灿公司成立具有相关专业管理资质的“商业管理公司”进行管理。2015年10月8日，被告可容公司成立，其法定代表人与被告容灿公司的一致（均为秦松）。被告可容公司成立后，原告与被告可容公司签订了一份房屋租赁合同，该合同的内容与原告、被告容灿公司签订的房屋租赁合同内容一致。原告分别与两被告签订的房屋租赁合同，从内容上看是一致的，其中合同约定可容公司需交付保证金100万元，实际是由被告容灿公司交纳。原告并未退还容灿公司保证金，被告可容公司也未重复交纳。从事实上看被告具体负责租赁合同实施的人员相同、办公场所相同；从实体权利义务上看两被告共同承担合同义务、享受合同权利。故视为两被告对原告负有共同的合同义务，共同承担责任。在租赁合同履行过程中，因对外招租不畅，2016年5月9日、18日，原告拓普达公司与被告可容公司共同签章发布原、被告对外招租、出租、共同管理并公告招租优惠政策等，《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》出台、对外公告商户承租优惠政策为2016年5月1日至2019年5月1日，租金一、二层合计30元/平米，交两年用三年。原、被告均有以自己名义将商铺出租的行为。为了规范统一市场，原告与被告于2017年5月16日签订《承包经营合同》但因双方在一系列过程中未能以书面方式固定各自的权利义务，现原告主张如上。本案争议焦点为：被告接受、使用哪几栋楼，面积是多少？产生多少租金？一、原告诉称被告应支付A1-1、A1-2、A1-3、C-1、C1-2的租金；被告辩称A1-3的前半、C-1、C-2原告未交付给被告使用。本院认为，对于原、被告均认可交付或使用的A1-1、A1-2、A3-1、A1-3端头174平方米的事实，本院予以确认。对于双方争议的A1-3栋迎街面1128平方米和C-1、C-2栋，原告提交书面证据和证人证言证明被告对上述商铺进行施工向商户出租，进而主张上述楼栋已交付被告使用，被告对于原告的主张不予认可，但不能就己方向施工单位支付200万元工程款系什么性质的行为作出令人信服的解释。故本院确认上述楼栋已经交付给被告的事实，支持原告对上述楼栋的租金主张。同时，经庭审查明由原告自行出租的部分共计620㎡的商铺面积应予以扣除。二、对于租金的计算，原告主张按合同价款计算，被告则辩称原、被告共同对外发布优惠政策后，租金收益减少部分由双方共同承担。本院认为，原告原来收取的是每月33元/平米，共同发布优惠政策并执行的商铺租金计算后为每月20元/平米，但双方未对已经完成交接的商铺进行新的租金价格的约定，最初的合同双方未明确废止，故本院认为原来已经完成交接部分的A1-1、A1-2、、A1-3端头174平方米仍按33元/平米计算；A3-1系仓库，按每月20元/平米计算；而新交付的部分仍按每月33元/平米收取显然与发布优惠政策的初衷不符且显失公平。原、被告共同发布优惠政策视为双方共同调整租金的行为，目的在于扩大影响、增加商户。此时物业的业主为原告，更需回收资金、而被告则是希望随着市场影响的扩大以图长期利益。但双方未就优惠政策实施执行后租金分配形成协议，此刻，应保障业主权益即满足所有权人的利益且不影响其他人的合法权益。故本院认为，执行优惠政策按照每月20元/平米元应当作为自2016年8月31日起被告向原告支付A1-3迎街面（1128㎡）、C-1（2220㎡）、C-2（4093㎡）租金的计算标准。根据优惠政策承诺租金优惠起算时间为2016年5月1日，A3-1栋仓库（2762.7㎡）为仓库，租金优惠前后均为20元/㎡/月支付租金。针对被告的反诉，本院认为：一、在计算清楚承租面积、单价、日期后能够计算出应该支付的租金后即可知道是原告尚未收到足额租金还是被告多付了租金应当退还。二、被告要求的退还100万元保证金，但双方的合同关系依然存续，均未主张解除合同。依据较大体量的商业面积的租赁关系中，承租方均需向出租方交付一定数额的保证金的惯例，虽然在双方以后的合同中均未对保证金进行约定，本院认为，该保证金仍应作为双方继续履行合同条件之一存续于合同中。故对于被告主张的要求退还保证金的主张不予支持；同样，原告主张被告违约，要将保证金作为违约金不予退还。本院认为，双方在履行合同中的不规范是双方行为所致，依据查明的事实，不能得出被告违约的结论，故对原告的该项主张本院不予支持。三、反诉主张的未移交资产租金部分，该部分争议系双方在2017年5月16日重新签订《承包经营合同》后形成的，不在本案的受理范围之内，反诉原告可另诉主张。综上所述，被告应向原告支付的租金具体如下：1、A1-1栋(2604㎡)，2015年8月30日至2017年5月31日租金为2604㎡×33元/㎡/月×21个月＝1,804,572元；2、A1-2栋(2604㎡)，2015年8月30日至2017年5月31日租金为2604㎡×33元/㎡/月×21个月＝1,804,572元；3、A3-1栋仓库（2762.7㎡），2015年8月30日至2017年5月31日租金为2762.7×20元/㎡/月×21个月＝1,160,334元；4、A1-3端头（174㎡），2015年8月30日至2017年5月31日租金为174㎡×33元/㎡/月×21个月＝120,582元；5、A1-3迎街面（1128㎡），2016年8月31日至2017年5月31日租金为1128㎡×20元/㎡/月×9个月＝203,040元；6、C-1（2220㎡）、C-2（4093㎡）共计6313平方米，2016年8月30日至2017年5月31日的租金6313㎡×20元/㎡/月×9个月＝1,136,340元。以上共计应付款为6,229,440元。扣除原告自己出租的620平方米620㎡×20元/㎡/月×9个月＝111,600元，被告已向原告共支付3,388,482.4元，综合计算为6,229,440元－111,600元－3,388,482.4元，被告还应支付原告租金的2,729,357.6元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司支付租金人民币2,729,357.6元；二、原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司的其他本诉请求不予支持；三、驳回被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费37,818元，由被告云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司承担20,110元，由原告昆明拓普达工贸有限公司承担17,708元。反诉费13,763元，由被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇一八年九月三十日书 记 员  李彦霈