广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8517号上诉人（原审原告）:黄江容，女，1975年4月29日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市丽日东方房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：潘永铿。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。上诉人黄江容因与被上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初9293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。黄江容上诉请求：1.改判解除双方签订的《丽日广场商品房认购书》；2.丽日公司返还定金20000元；3.本案一审、二审诉讼费用由丽日公司负担。事实和理由：一、《丽日广场特别告知书》第3条属于格式条款，丽日公司没有按照法律规定进行特别标识，没有履行提示说明义务，该条款应属于无效条款，《丽日广场商品房认购书》属于无效合同。首先，丽日公司提供的《丽日广场特别告知书》是《丽日广场商品房认购书》组成部分，是丽日公司为了重复使用而预先拟定的，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。所谓“采取合理的方式”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条的规定，应是提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。丽日公司销售的商品房只有二十七年使用权，到期后土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回。第一部分内容，即《丽日广场特别告知书》第3条的内容，属于免除了丽日公司责任、加重了黄江容责任、排除了黄江容主要的权利的内容，丽日公司应当按照法律规定对该部分内容进行加粗、加大、下划线等特别标识的方式引起黄江容注意，然而丽日公司并没有按照法律规定进行特别标识，而是与其他内容一样的字体打印，并且放在了特别告知书的尾部，黄江容没有注意以上限制其权利的内容而签字，该条款属于无效条款。其次，虽然黄江容在《丽日广场特别告知书》尾部签了“本人已阅读并清楚知晓以上内容并无异议”，并不代表丽日公司已经向黄江容提示说明，因为黄江容只是按照丽日公司工作人员的要求抄录了上面的一句话。如果当时丽日公司已经履行提示说明义务，黄江容应该这样写：“本人已阅读并清楚知晓以上内容，特别是关于土地使用年限届满后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地使用权人（村集体）无偿收回的内容并无异议”，丽日公司没有对限制黄江容权利的内容履行法律规定的提示说明义务，《丽日广场商品房认购书》属于无效合同，自始无效。二、关于作为收受定金的丽日公司一方是否有违约行为存在，黄江容的意见是肯定的。黄江容作为普通老百姓、购房者，其签订本《丽日广场商品房认购书》的目的是为了购买三套公寓办公，土地使用权到期后像其他公寓一样可以续期，最多就是补缴土地出让金。而丽日公司销售的所谓“商品房”只有二十七年产权，到期后土地、地上建筑物、附着物全部由土地使用权人无偿收回。显然黄江容的合同目的已经落空，丽日公司应当双倍返还其收取的定金。三、丽日公司在案涉房产买卖过程中存在明显过错，包括合同认购书都是以商品房认购为抬头和内容，与丽日广场特别告知书第二点关于加强住宅用地管理等精神不符，致使购买人存在重大误解。丽日公司辩称，一、黄江容至今未能提供证据证实《商品房认购书》符合解除的条件。其一，据法律之规定，合同的解除分为约定解除或法定解除。黄江容于起诉状及上诉状中均未提出双方所签订的《商品房认购书》所约定的解除条件出现，显然黄江容并未以约定解除为由主张解除双方的合同。因此，判令本案是否可以解除的唯一依据只能是法定解除之情形是否已出现。其二，法定合同解除的情形主要体现在合同法第94条之规定，但综观黄江容的起诉状及上诉状所提合同解除的理由，主要归纳为两点：一为丽日公司欺骗黄江容以公寓名义销售涉案房屋予黄江容；二为故意隐瞒土地使用权到期后地上建筑物、附着物归土地所有权人所有。虽然黄江容一直强调合同之目的不能实现，但其所提上述两个合同目的不能实现的理由，显然并非我国合同法第94条所规定合同可解除之理由。其三，事实上若黄江容认为丽日公司存在欺诈或隐瞒事实的行为，其应请求法院撤销合同并非于本案中提请解除双方之合同。因此，黄江容解除合同的诉请，既非约定解除条件的出现，亦非法定解除条件的出现，故其诉请并无依据。二、黄江容认为《丽日广场特别告知书》及《商品房认购书》无效并无法律依据。其一，合同中部分条款无效，并不会导致整个合同无效，此为法律之常识，无需争辩。其二，《丽日广场特别告知书》并不属于免除或限制责任的格式条款，更未加重黄江容责任或排除黄江容主要权利。免除或限制责任，即为丽日公司应承担之义务而无需承担，但本案，黄江容至今未提出丽日公司免除了自身何种义务或责任。排除主要权利，即为黄江容应有之权利被剥夺，但对于本案所购的房屋作为办公不能作为公寓使用及土地使用权到期后地上建筑物、附着物归土地所有权人所有，此实为规划部门及涉案土地出让时拍卖文件之规定，丽日公司无权变更，更无权作出限制。即黄江容自始不享有将所购房屋作公寓使用之权利，更不能改变土地使用权到期后地上建筑物归属的约定，不存在黄江容主张的丽日公司限制其权利。事实上，《丽日广场特别告知书》为丽日公司告知黄江容所购房屋用途为办公及土地使用权到期后地上建筑物、附着物归土地所有权人所有这一事实。而合同中一方将事实告知另一方，显然不属于限制权利的约定。其三，如上所述，即使《丽日广场特别告知书》无效，即其被欺诈或丽日公司隐瞒重要事实，其应提起撤销合同之诉并非本案解除合同之诉。三、黄江容提及的以公寓名义销售以及期满后商铺归属问题并不是法定解除条件，黄江容认为告知书及认购书限制其权利，加重其义务无效的理由不成立。涉案土地地上建筑物不能作为公寓使用以及地上建筑物期满后归村里所有，是规划部门明确规定，不是丽日公司要求的条件，不属于加重黄江容义务的情况。黄江容认为属于重大误解应主张撤销合同，黄江容提出的商品房购销合同是房管部门规定，属统一格式规定的商品房买卖合同。黄江容向一审法院起诉请求：1.解除黄江容、丽日公司签订的丽日广场商品房认购书；2.丽日公司双倍返还定金40000元；3.丽日公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月20日，黄江容、丽日公司签订《丽日广场商品房认购书》，约定黄江容以513722元认购丽日公司开发的佛山市南海区桂城街道季华东路××号丽日广场××座××室，并约定签订认购书时支付定金2万元。同日，丽日公司向黄江容发出《丽日广场特别告知书》，明确告知丽日广场项目是农村集体经营性建设用地产业载体项目，土地性质为农村集体经营性建设用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日。权属人对地上房产的持有年限不超过宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回，出让期满，若土地所有权人继续对该项目进行出租或出售的，须按法律法规及相关规定办理，在同等条件下，权属人享有优先权。在该告知书最后，黄江容亲笔注明“本人已阅读并清楚知晓以上内容并无异议”。同日，黄江容向丽日公司支付了定金2万元。一审法院认为，黄江容、丽日公司所签的《丽日广场商品房认购书》是双方真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。在黄江容签订认购书当日，丽日公司已向黄江容发出《丽日广场特别告知书》，明确向黄江容披露了所购物业项目性质、土地性质、土地使用权终止日期，以及权属人对地上房产的持有年限不超过宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回，出让期满，若土地所有权人继续对该项目进行出租或出售的，须按法律法规及相关规定办理，在同等条件下，权属人享有优先权等重要信息，黄江容在该告知书最后更亲笔注明“本人已阅读并清楚知晓以上内容并无异议”。据此，就黄江容所购物业，丽日公司不存在故意隐瞒、欺诈行为，黄江容以此为由要求解除双方所签认购书的第1项诉请，没有事实及法律根据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，黄江容没有提供充分、有效的证据证实作为收受定金的丽日公司存在不履行约定债务的违约行为，故黄江容要求丽日公司双倍返还定金4万元的第2项诉请亦没有事实及法律根据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄江容黄江容的诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费4468.61元（黄江容已预交），由黄江容负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人黄江容与被上诉人丽日公司的诉辩意见，本案争议的焦点为涉案合同的效力、黄江容提请解除合同并退还购房定金应否支持。关于涉案合同的效力。黄江容提出丽日公司让其签订的《丽日广场特别告知书》属于格式条款，免除丽日公司责任，加重黄江容责任，未按照法律规定进行特别表示，该告知书属于无效条款，进而导致整个合同无效。经核查该告知书内容，丽日公司将涉案房屋土地性质、使用期限等事项已向黄江容披露，不属于法律规定免除或者限制丽日公司责任的内容，也没有加重黄江容的责任或排除黄江容主要权利；另告知书中丽日公司专门备注签约人必须手写知晓合同内容条款，该条款已提醒签约人对合同条款应尽谨慎注意的义务；而黄江容作为完全民事行为能力人，亦应清楚签署该告知书的法律后果；且综观该告知书内容，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，涉案合同合法有效，双方应严格依约履行。至此，黄江容主张涉案合同内容存在无效条款明显与事实和法律不符，本院不予采纳。关于黄江容主张解除合同乃至返还定金是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”黄江容在本案中主张解除合同主要事由为丽日公司以公寓名义销售涉案房屋，故意隐瞒土地使用权到期后地上建筑物、附着物归土地所有人所有，对其构成欺诈。如丽日公司抗辩，双方并未对涉案合同达成解除合意，且即便构成欺诈或隐瞒事实亦非法律规定的法定解除事由，黄江容认为丽日公司对其构成欺诈或隐瞒事实的行为，应向法院提请撤销合同而非提请解除合同。黄江容以此为由主张解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。另关于应否返还定金。鉴于涉案合同合法有效，黄江容要求返还定金，但其并未举证证明丽日公司在履约过程中存在违约行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，应承担举证不能的不利后果。故黄江容上诉主张丽日公司返还定金缺乏依据，本院不予支持。综上，黄江容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本案受理费8937.22元，由上诉人黄江容负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年九月二十八日法官助理陈敏仪书记员赵敏琪