云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初7096号原告樊某某，女，汉族，1979年10月22日生。委托代理人王方，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。被告吴某，女，汉族，1973年6月27月生。委托代理人张文峰，曙光律师服务所法律工作者，特别授权代理。被告昆明富邦房地产经纪服务有限公司，住址云南省昆明市五华区华尔贝大厦****。法定代表人陈某某。委托代理人张某某，男，汉族，1983年11月27日生，云南省玉溪市人。特别授权代理。原告樊某某诉被告吴某、昆明富邦房地产经纪服务有限公司（以下简称：富邦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员郭荣独任审理，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告樊某某及其委托代理人王方、被告吴某的委托代理人张文峰、被告富邦经纪公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊某某向本院起诉称,请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为0000271的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告吴某返还定金8万元及原告支付的购房款38万元，合计46万元；3.判令二被告共同承担违约金及经济损失，合计73万元；4.判令二被告共同承担原告的装饰装修损失18万元；5.判令本案的诉讼费、保全费、担保费由二被告承担，(以上总计:1370000元）。事实和理由：2017年1月15日，原被告三方签订了合同编号为0000271的《房屋买卖居间合同》，约定被告吴某向原告出售其名下位于昆明市世纪城泌春苑10幢2单元18D的房屋，总价为146万元，定金8万元，于2017年5月1日前办理交易过户手续。合同签订当日，被告吴某向原告交付了钥匙，原告入住并对该房屋进行了装饰装修。合同签订之日，原告按约定向被告吴某交付了定金8万元，后于1月21日原告向被告吴某交付了购房款38万元，被告吴某向原告出具了收条和交接清单。合同签订后，原告多次催促被告履行合同约定的过户义务，被告均予以拒绝。原告于2017年12月14日向贵院提起诉讼要求被告吴某继续履行合同并协助办理过户手续。在开庭前，原告得知该套房屋己被查封执行，不可能实现过户登记，原告于2018年7月13日撤诉。被告的违约行为导致合同不能继续履行，且同地段房价现己上涨。事发后原告多次催促被告返还购房款、定金、装修和经济损失，被告均不予理会，同时，本案中被告富邦经纪公司提供虚假信息，未尽到中介机构的忠实居间义务；二被告给原告造成了严重的经济损失。现原告根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告吴某辩称：1.同意解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，并返还原告购房款38万元及定金8万元，共计46万元；2.造成未办理过户手续的原因是被告富邦经纪公司承诺将欠款先还掉，然后解除抵押后办理变更手续，但因被告富邦经纪公司一直没有垫资归还欠款，导致民生银行起诉要求被告吴某归还欠款；3.原告主张的违约金及损失过高，合同约定的违约金也是过高，请求人民法院依法予以减少，同时被告对于损失及其违约金是不认可的；4.原告主张的装修款不予认可，因双方的交易行为还没有完成，在这个过程中原告对房屋进行装修属于个人行为。故我方愿意退还原告的定金及购房款，其他诉讼请求请人民法院依法裁判。被告富邦经纪公司辩称：1.原被告双方于2017年1月15日签订了《房屋买卖居间合同》，约定由被告吴某向原告出售其名下位于昆明市世纪城沁春园10幢2单元18D的房屋。被告富邦经纪公司提供的房源信息及房东信息均为真实有效信息，并非虚假信息。2.签订合同时已经在合同条款第一条第3点中注明并明示房屋为抵押状态。3.被告吴某辩称由我方垫资不属实，因合同中注明我方没有垫资义务，是由被告吴某自行筹款进行还款。故被告富邦经纪公司认为其并未提供虚假信息，已尽到中介机构的居间义务，请求驳回原告对被告富邦经纪公司的诉讼请求。原告为其诉请提交了以下证据予以证实：1.原被告身份证复印件及工商登记信息各1份；2.《房屋买卖居间合同》、收条复印件、交易明细对账单各1份；3.交接清单复印件、物业费发票复印件、装修装饰合同书复印件各1份；4.民事起诉状复印件1份；5.执行通知书复印件、公告复印件、房屋信息摘抄表复印件、民事裁定书复印件、房天下网页截图各1份；6.司法拍卖成交书、照片各1份。被告富邦经纪公司为其辩解意见提交了以下证据予以证实：1.房产证复印件、国有土地使用证各1份；2.微信聊天记录1份；3.房屋买卖居间合同1份；4.房东身份证1份。被告吴某为其辩解未提交证据。本院组织原被告对双方提交的证据予以质证并记录在卷。本院认为，双方提交的证据，来源合法，内容真实，与本案关联，本院对其真实性予以采信，至于各自证明目的，本院将结合查明事实予以综合评判。依据庭审，本院确认本案如下法律事实：2017年1月15日，原告樊某某（买方、乙方）与被告吴某（卖方、甲方）、被告富邦经纪公司（居间方、丙方）共同签订一份《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000271），约定：1.被告吴某自愿出售位于昆明市世纪城沁春苑10幢2单元18D号、土地证号为（昆官个）国用（2008）第0064**房屋给原告樊某某；2.房屋成交价为1,460,000元，原告在签订合同时交付定金80,000元，该款项由原告委托被告富邦经纪公司代为保管，待过户完成后，该款项转为房款；3.采取银行按揭方式付款，在公证机关签署统一《房屋买卖合同》时，原告支付给被告吴某房屋首付款380,000元，其余房款在银行发放贷款时一次性支付给原告；4.该房产有银行按揭抵押，被告吴某须在2017年3月31日前以其自筹资金方式还贷赎证；5.原被告约定于2017年5月1日前办理交易过户手续；6.如违约，则违约方需按照合同约定房屋成交价总额的20%作为违约金支付给守约方，并支付给被告富邦经纪公司29,200元。此外，合同还就委托事项和服务费、与该物业交易相关的费用、双方义务、房屋交付、其他约定、解除条件等进行了相应的约定。合同签订后，原告樊某某于合同签订当日即将定金80,000元交付给了被告吴某，被告吴某向原告交付了钥匙。2017年1月21日，原告樊某某又向被告吴某交付了购房款380,000元，被告吴某向原告出具了《收条》和《交接清单》，并将房屋进行交付给原告。此后，原告将房屋进行了装修，并于同年7月入住。原被告双方因房屋过户问题产生分歧，原告要求被告吴某按合同继续履行，并于2017年12月14日向本院提起诉讼要求被告吴某继续履行合同并协助办理过户手续。因在开庭前，原告得知该套房屋己被查封执行，不可能实现过户登记，原告于2018年7月13日撤诉。现原告以上述的事实及理由，主张上述诉请。审理中，原被告双方均同意解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，只是在解除时间上双方主张有所不同。另查明：1.坐落于昆明市世纪城沁春苑10幢2单元18D号、共有权证号为200800210的房屋，在房管部门登记的所有权人为案外人蔡旻、共有人为被告吴某；2.被告吴某与案外人蔡旻原系夫妻关系，两人于2015年10月15日离婚，离婚协议书中确定昆明市世纪城沁春苑10幢2单元18D号房屋产权归被告吴某所有，其房屋贷款由被告吴某负责偿还。结合原被告双方诉辩称意见，本案的主要争议焦点为：1.原被告双方之间签订的《房屋买卖居间合同》是否应当解除，若解除，则解除的时间？2.导致合同解除的责任在谁？被告吴某是否应当承担归还原告樊某某已支付的购房款460,000元，并支付原告违约金、赔偿损失等共计730,000元的义务？3.被告是否应当赔偿原告因装饰装修导致的损失180,000元？4.被告富邦经纪公司是否应对上述违约金、赔偿损失及装饰装修损失承担共同赔偿责任？关于争议焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四十四条规定:依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原被告签订的《房屋买卖居间合同》属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原被告在履行合同过程中，原告要求被告吴某按照合同约定履行协助原告办理买卖房屋的过户手续等合同义务，而被告吴某未按约履行上述义务。且因被告吴某不履行上述义务的行为导致双方合同目的不能实现，现双方均同意解除《房屋买卖居间合同》，亦属双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院依法应予准许。至于解除时间，按照上述法律规定，本院以本案的诉状副本送达被告吴某之日，即2018年8月21日合同解除。故，本院确认原被告双方的《房屋买卖居间合同》于2018年8月21日解除。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，首先，原被告三方于2017年1月15日签订了《房屋买卖居间合同》，原告已按照合同约定向被告交付购房首付款等共计460,000元，合同双方约定被告须在2017年3月31日前自筹资金还贷赎证，并最迟应当于2017年5月1日前办理交易过户手续。但因被告吴某未能办理赎证，解除房屋抵押登记的义务，致使交付的房屋不能办理正常的交易过户手续，最终导致原被告双方合同解除。故，导致合同解除的责任在被告吴某。经法庭释明，原告樊某某明确已经支付给被告吴某的460,000元款项中的80,000元系定金转为购房首付款，被告吴某亦认可并同意归还原告上述首付款共计460,000元。故，原告樊某某要求被告吴某返还其购房首付款共计460,000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。其次，对于被告是否应当承担原告违约金及赔偿损失，共计730,000元。根据本案查证情况来看，被告吴某确实存在违约行为。至于被告吴某辩称其未履行上述义务的原因在于被告富邦经纪公司未履行垫资义务，因其未提供充分的证据予以证实，故本院不予采信。进而，根据上述法律规定，被告吴某应对原告樊某某承担相应的赔偿责任。再次，关于违约金及赔偿损失，计730,000元是否应当支持的问题。因被告吴某违约，原告提出了上述的两项损失，并依据合同约定的违约金292,000元及损失730,000元（以同一地段每平方米房屋溢价3,522元×207.74平方米=730,000元），原告仅综合主张73,0000元。依据上述的法律规定，原告的该项请求，明显过高，本院综合考虑原告需另行购买房屋、近期昆明市区房价上涨及原被告在本案中的违约情况、过错程度、政策因素、被告违约获利的预期等因素，适当予以予以调整，并按其主张的损失730,000元的60%，即438,000元，确认原告的二项损失为438,000元，相当于原告已付房屋的一倍，该费用由被告予以赔偿。超出部分的损失，本院不予支持。关于争议焦点3，被告吴某是否应当赔偿原告因装饰装修导致的损失180,000元？《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然被告吴某向原告樊某某交付了相应涉案房屋钥匙，并交付了房屋给原告。但根据房屋买卖需在房产管理部门完成不动产变更登记手续后才能发生物权变动效力的社会经验和常识，原告樊某某系在原被告三方签订合同后至被告吴某履行房屋过户手续之前即将涉案房屋进行了装修装饰，其本身亦存在过错。故，根据原告樊某某要求被告吴某赔偿其装修款等共计180,000元的诉请请求，本院不予支持。关于争议焦点4，因原告未提供充分证据证实被告富邦经纪公司有违约行为，且经本院查证，导致双方合同解除的原因在被告吴某，而非被告富邦经纪公司。故，原告要求被告富邦经纪公司对上述违约金、赔偿损失及装饰装修损失承担共同赔偿责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告富邦经纪公司关于其不应承担责任的辩解意见，有事实和法律依据，本院依法予以采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告樊某某与被告吴某、昆明富邦房地产经纪服务有限公司签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000271）于2018年8月21日解除；二、由被告吴某于本判决生效之日起十日内退还原告樊某某购房款460,000元，并支付原告樊某某违约金及损失438,000元，以上共计898,000元；三、驳回原告樊某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,130元，减半收取8,565元，由被告吴某承担5,615元，由原告樊某某承担2,950元；余款8,565元，按规定退还原告樊某某。保全费5,000元，由被告吴某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 郭 荣二〇一八年九月二十七日书记员 杨旭波