浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3559号 上诉人（原审被告）：施倩，女，1973年3月23日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处。住所地：浙江省舟山市定海区昌国路15号。 负责人：傅志刚，该处处长。 委托诉讼代理人：方孟廷，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何瑛璐，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 上诉人施倩因与被上诉人中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处（以下简称舟山警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院于2018年8月21日作出的（2018）浙0205民初3259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施倩上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.舟山警备区保障处系中国人民解放军浙江省舟山警备区的内设机构，不具有独立法人资格，不能成为民事诉讼的诉讼主体。2.本案不动产所在地为军队营区，应由军事法院管辖，一审法院无管辖权。3.双方的《军队房地产租赁合同》明确约定了保证金条款，可以推定施倩已经交纳了保证金，一审法院认定施倩未交纳保证金，认定事实错误。4.按照合同约定，舟山警备区保障处应提前三个月通知施倩解除合同，但其仅提前两个月通知，存在违约事实。5.本案合同约定房屋装修费用及附加装修物的费用均由施倩承担，但权属归舟山警备区保障处，显失公平，应予以更改。 舟山警备区保障处辩称，1.涉案合同系施倩与舟山警备区保障处签订，故舟山警备区保障处作为当事人有诉讼主体资格。2.本案一审系舟山警备区保障处提起诉讼且本案所涉不动产所在地并非营区，故本案不应适用《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》，一审法院对本案有管辖权。3.施倩并未提交任何证据证明其已经交纳保证金，应由其承担举证不能的不利后果。4.双方租赁合同于2015年4月30日届满，之后双方形成不定期租赁关系，舟山警备区保障处可随时解除合同，施倩主张舟山警备区保障处存在违约，无事实和法律依据。5.涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反等价有偿原则，施倩主张涉案合同显失公平，亦无事实和法律依据。 舟山警备区保障处向一审法院起诉请求：1.施倩向舟山警备区保障处支付拖欠的房屋租金9600元；2.施倩按月利率2%向舟山警备区保障处支付自2015年9月11日至2018年7月10日的违约金6528元。 一审法院审理认定事实：2013年10月29日，舟山警备区保障处与施倩形成编号0053065-A《军队房地产租赁合同》一份，约定舟山警备区保障处将位于浙江省宁波市江北区新义路105号13楼1层107房屋出租给施倩使用，租赁期限自2013年9月1日至2015年8月30日止，租金总额为28800元，即14400元/年，并约定合同签订后施倩应向舟山警备区保障处支付租赁保证金4300元，舟山警备区保障处收到保证金后应向施倩开具凭证。合同第八条（三）约定，“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归舟山警备区保障处所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方……；”。该合同到期后双方未再签订书面租赁合同，案涉房屋仍继续由施倩占有使用。2016年4月20日，舟山警备区保障处向施倩书面送达《中国人民解放军浙江省舟山警备区保障部关于收回房地产的通知》，告知施倩于“2016年6月30日前腾退承租的房地产……房屋租金减免实际腾退并交接之日前二个月，交清水电费及房租后凭收据如数退回押金”。施倩在通知上签名，日期为2016年4月20日。 一审法院认为：施倩就涉案场地承租与舟山警备区保障处签订的租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。舟山警备区保障处作为涉案场地的管理部门与施倩最后一次签订的租赁合同约定的租期至2015年8月30日届满。期满后，双方未续签合同，依照法律规定，双方的租赁合同关系应视为不定期租赁。施倩答辩为舟山警备区保障处主张其所欠租金的期限2015年9月1日至2016年4月30日应包含七个自然月而并非八个月，一审法院认为，上述期间计算的问题属于众所周知的常识，无需举证证明，舟山警备区保障处第一项诉请按照八个月计算租金并无错误，施倩的意见属于个人认识错误，不予采纳；施倩答辩称交纳了4300元房租保证金尚未退还，但未提供任何证据支持其主张，经舟山警备区保障处核实，案涉《军队房地产租赁合同》虽约定了交付租金保证金的条款，但施倩并未实际交纳，故对施倩上述答辩意见，不予采纳；施倩答辩认为其承租后对房屋进行了必要的修缮，该笔费用应由舟山警备区保障处进行补偿或在租金中抵扣，舟山警备区保障处陈述认为双方签订的合同第八条对装修费用的承担以及附加装修物的权属已经作出了明确约定，装修费用由施倩自理，权属归舟山警备区保障处所有，一审法院认为在合同有明确约定，且履行过程中双方并未进行变更的情况下，双方应信守缔约精神，遵照约定履行，故对施倩的答辩意见不予采纳；施倩认为舟山警备区保障处在未签订书面合同的情况下，时隔多年后向其主张逾期支付租金的违约金显失公平，舟山警备区保障处认为租赁期满后，双方未继续签订书面合同，施倩仍继续使用租赁房屋，根据相关法律规定，双方形成不定期租赁合同关系，舟山警备区保障处有权根据原合同约定向施倩主张违约金，一审法院认为，双方形成不定期租赁后，原合同约定的主要权利义务继续有效，故舟山警备区保障处根据原合同约定要求施倩支付占用期间房屋租金的诉求，符合法律规定，予以支持，但对于舟山警备区保障处根据原合同的违约金条款要求施倩支付逾期付款的违约金的诉求，一审法院认为，不定期租赁关系中，租赁期限为不定期，租期不定的情况下，逻辑上不可能成立“逾期支付”的情形，故对舟山警备区保障处该项诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，作出如下判决：一、施倩于判决生效之日起十日内向中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处支付拖欠的房屋租金9600元；二、驳回中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：施倩与舟山警备区保障处签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。施倩主张涉案合同存在显失公平的情形，无事实和法律依据。舟山警备区保障处作为签订合同的一方，有权作为当事人参加本案诉讼。施倩主张舟山警备区保障处无诉讼主体资格，依据不足。《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》第二条第四项规定为地方当事人向军事法院起诉的情形，于本案并不能适用。另外，本案所涉不动产亦非在营区，故本案属于一审法院管辖。施倩主张一审法院对本案无管辖权，本院不予支持。施倩主张其已经交纳4300元保证金，应折抵房屋租金，但其并未提供证据证明其已经交纳该笔保证金，故对施倩的该项主张，本院难以采信。施倩主张舟山警备区保障处未提前三个月通知解除合同，存在违约情形，对此本院认为，涉案合同期已于2015年8月30日届满，嗣后双方转为不定期租赁，舟山警备区保障处可随时主张解除合同，故对施倩的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，施倩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人施倩负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  吕伟东 审判员  俞灵波 审判员  赵保法 二〇一八年九月二十七日 法官助理薛楠 书记员桂红艳