福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初3360号 原告：傅玮男，1983年6月27日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：傅清莉女，1956年10月1日出生，汉族，住福建省福安市。系原告母亲。 委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。 被告：福建省华隆置业发展有限公司，住所地福州市仓山区城门镇城门村。 法定代表人：许连捷，董事长。 委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。 原告傅玮与被告福建省华隆置业发展有限公司(以下简称华隆公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅玮委托诉讼代理人傅清莉、高建峰，被告华隆公司委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅玮向本院提出诉讼请求：1.判令华隆公司按傅玮已付购房款的日万分之零点二五标准向傅玮支付至房屋不动产权证办理完毕之日止的违约金（自2015年5月1日起至2016年12月7日止，实际违约共计586天，违约金为12522.98元);2.本案诉讼费用由华隆公司承担。诉讼过程中，傅玮变更第1项诉讼请求为：判令华隆公司按傅玮已付购房款的日万分之一标准向傅玮支付至房屋不动产权证办理完毕之日止的违约金（自2015年5月1日起至2016年12月7日止，实际违约共计586天，违约金为50092元)。事实和理由：2011年7月15日，双方签订《商品房买卖合同》，第十四条约定：“双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金处理”。合同附件六补充协议约定：“买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”。合同签订后，傅玮共计向华隆公司支付了购房款854811元，并于2013年10月30日办理了房屋交接。但截至2016年12月7日，华隆公司才可提供办理不动产权证的材料。依据合同约定，华隆公司应向傅玮支付逾期办证违约金，但经多次催告，华隆公司均不予理睬，现诉至法院，请求判如所请。 华隆公司辩称：一、华隆公司的协助办证义务已履行完毕，房屋权属证书依法不包括土地使用权证。1.华隆公司已履行完协助办证义务。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”华隆公司开发本项目，依法受让取得国有土地使用权，并依法规划建设。2008年改变建设规划也经过福州市政府同意，并经规划局审批。福州市国土局根据规划局审批已与华隆公司签订了《土地出让补充协议》，华隆公司已于2015年1月27日取得《福州市建设项目（分期）竣工验收土地检查核验合格意见书》，通过了该项目土地核验。2015年4月7日已经取得房屋产权初始登记通知书，并根据购房人的申请协助办理了房屋所有权证。因此在本项目中华隆公司已尽到了土地合法取得、合法规划建设、土地报验、备案登记等协助办理土地权利证书的相应义务，不存在逾期协助办证的违约行为。2.法律规定房屋权属证书不包括土地使用权证。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等,规定明确了房屋权属证书不包括土地使用权证书。另根据《土地登记办法》第十六条之规定，“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明”。因此，房屋权属证书、土地权利证书明显是房管部门、土地部门颁发的内容和性质均不同的两种权利证书，不存在包含关系。且2016年10月福州市才开始办理两证合一的不动产权登记，该两证合一办理规定不能适用于本案，因本案合同时间与办证时间均不在此新政期间。综上，华隆公司根据《房屋登记办法》、《土地登记办法》的法律规定，完全有理由认定《商品房买卖合同》该合同的第十四条中的“房屋权属证书”仅指的是房屋所有权证，而不包括国有土地使用权证。二、退一步说，即使房屋权属证书包括土地使用权证，依据《商品房买卖合同》约定，华隆公司仅需在讼争房屋交付傅玮使用后的一年半内办理初始预登记并将由华隆公司提供的办理案涉房屋权属登记资料交付给傅玮即可，傅玮在起诉状中认为违约责任应自2015年5月1日起算有误，且按日万分之一计取违约金过高，应予以调整。1.依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第[2]款之约定:“出卖人应在案涉房屋交付使用后365日内办理初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”,《商品房买卖合同》附件六第六条约定:“买受人同意对案涉合同第十四条规定的时间再延续6个月”,华隆公司仅需在案涉房屋交付傅玮使用后的一年半内办理初始预登记并将由华隆公司提供的办理案涉房屋权属登记资料交付给傅玮即可。2013年10月21日，华隆公司已通过邮政挂号信方式通知傅玮于同年10月31日收房，并已将全部必要的办证材料交付傅玮，华隆公司的协助办证义务已履行完毕。2.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”华隆公司不存在恶意拖延办证的情形，且在逾期办证后积极推进办证进程，土地使用权证也已于2016年12月7日办理，对傅玮并未造成实质性的损害，恳请人民法院下调违约金，按照每日0.0025%标准计算。3.傅玮由于自身原因，违约迟延办理交房手续,直至2014年4月8日才向华隆公司办理案涉房屋交接手续，依据合同约定华隆公司应当自2015年10月5日将办理权属登记需由华隆公司提供的资料交付傅玮，华隆公司于2016年12月7日取得福州市不动产登记和交易中心出具《土地分割登记通知书》,讼争房屋现已具备办理完整登记信息的不动产权证的条件，因此华隆公司的实际违约天数仅429天，自2015年10月5日至2016年12月7日止，共计9168元。三、傅玮诉请的违约金应按日计算，部分诉请已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，傅玮就购买坐落于福州市仓山区城门镇杜园路东侧海峡西岸国际物流商贸城（二期）第×#楼×单元房屋与华隆公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定，“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金。但如遇下列特殊原因……”。第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择【2】……【2】因开发商无法按照第【1】约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……”。合同附件六补充协议第三条第1点约定：“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人将以合同记载的联络方式以口头或书面通知买受人办理房屋交付手续……买受人或其代理人在签署房屋交接单后，即视为出卖人已履行完毕出卖人对商品房的交付责任，且该商品房状况符合商品房买卖合同附件规定的标准。由于买受人原因未能按照期交付，则出卖人向买受人交付该商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙交置该商品房所在的物业管理机构，并被视为出卖人已依约合格交付使用……”。第六条约定“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或因出卖人的原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对合同第十四条条款规定时间再续延6个月，买受人不追究出卖人责任”。 合同签订后，傅玮依约在2011年10月18日之前向华隆公司支付了850671元购房款，2015年4月15日支付了差价款4140元，上述合计854811元。2013年10月24日，华隆公司通过邮政挂号信方式通知傅玮于同年10月31日收房，同时，考虑到交房人数众多，建议傅玮于2013年11月3日前来办理交房手续。2014年4月8日，傅玮正式接收了上述商品房。 另查，2017年12月27日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民终2649号民事判决，查明：2015年4月7日，福州市房屋登记中心向华隆公司出具《初始登记通知书》，告知华隆公司申请的海峡西岸国际物流商贸城（二期）4#-12#楼及4#-6#、8#-12#楼地下室房屋产权初始登记（总登记）已获得通过；2016年12月7日，福州市不动产登记和交易中心出具《土地分割登记通知书》，告知华隆公司可通知小区业主持相关权属登记材料办理不动产分割变更登记。 本院认为，傅玮与华隆公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、讼争房屋交付时间的认定；二、违约金应如何计算。 关于第一个焦点，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。由于傅玮选择第2种方式即“买受人接收……”，故在讼争房屋没有证据证实不符合法定条件的情况下，经出卖人通知交付，买受人即使拒收，也应视为出卖人已经履行了交付义务，至于其交付的房屋不符合约定条件，应按第八条第2种方式的约定向由出卖人向买受人支付质量瑕疵违约金。本案中，傅玮、华隆公司双方均未提交证据证实讼争房屋在合同约定的交房日期之前不具备交房应当具备的法定条件，华隆公司已在2013年10月31日前通知傅玮交付，故傅玮即使拒收，也应视为华隆公司已经履行了交付义务，这亦与双方在补充协议中“由于买受人原因未能按期交付，则出卖人向买受人交付该商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙交置该商品房所在的物业管理机构，并被视为出卖人已依约合格交付使用……”的约定相符，故应当认定讼争房屋已于2013年10月31日交付傅玮。 关于第二个争议焦点，首先，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记是房地产开发企业的法定义务，故应当认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。其次，《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，双方在合同附件六补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。傅玮于2013年10月31日交房，故根据上述约定，华隆公司应自2015年5月1日起向傅玮支付逾期办证违约金。第三、关于违约金计算标准，本院认为，因买受人订立《商品房买卖合同》的主要目的是居住使用，傅玮接收房屋并在2015年4月7日起具备办理房屋所有权证书条件，其主要合同目的已得到实现，且未办理土地使用权证书并不影响交易过户和抵押贷款，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，双方所约定的违约金应结合本案实际适度把握。华隆公司按约履行讼争房产的房屋产权初始登记，不存在恶意拖延办证情形，且在出现逾期办证后积极推进办证进程，土地使用权证已于2016年12月7日办理，考虑到华隆公司的违约确有不可归责的原因和实际履行情况，从平衡双方利益及公平角度出发，予以适当下调合同约定的违约金数额，酌定华隆公司应向傅玮支付以已付购房款总额为基数，按照每日0.0025%标准计算自2015年5月1日起至2016年12月6日止的逾期办证违约金。由于上述违约金系逐日产生，系累计而得的继续性债权，其诉讼时效应按每一逾期日而分别计算，而根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，傅玮在2015年10月1日之前违约金的诉请，已超过法律规定的两年的诉讼时效，故对超过的部分，本院本予支持。综上，华隆公司应向傅玮2015年10月2日至2016年12月6日的违约金共计9232元（854811元×0.0025%/日×432天)。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建省华隆置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向傅玮支付逾期办证违约金9232元； 二、驳回傅玮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1052元，适用简易程序减半收取计526元，由傅玮负担138元，福建省华隆置业发展有限公司负担388元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇一八年九月十八日 书记员  付静思 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”