广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初12815号原告：中山市云堆物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇E幢C72号首层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平。被告：李余福，男，1976年6月26日出生，汉族，住重庆市合川市，被告：童玲，女，1979年3月27日出生，汉族，住重庆市合川区，原告中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）诉被告李余福、童玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告云堆公司法定代表人袁和平，被告李余福、童玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云堆公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2011年12月至2018年1月共86个月的物业管理费9070.98元及违约金（违约金以每月的物业管理费137.99元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2018年3月31日为12109.75元）；2.被告向原告支付2011年12月至2018年1月期间共86个月的水费2318.14元；3.被告向原告支付2011年12月至2015年4月期间的梯灯费410元；4.被告向原告支付诉讼费、律师费、材料费、交通费。事实和理由：2013年9月30日，原告受中山市金红云房地产有限公司（以下简称金红云公司）委托签订了《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》，对中山市三乡镇振华路70号“金红云花园（巴厘小筑）”（以下简称金红云花园）的物业进行物业管理。根据合同约定，房屋按建筑面积高层电梯住宅1.5元每月每平方米，别墅按建筑面积2元每月每平方米，商铺按建筑面积2.5元每月每平方米。被告系该小区中山市三乡镇金红云花园10号楼二单元1101房的业主，物业面积为91.99平方米，每月应交物业管理费137.99元，逾期违约金按所欠金额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告从2011年12月至2018年1月拖欠原告的物业管理费共计9070.98元以及相应违约金，拖欠2011年12月至2018年1月期间的水费2318.14元，拖欠2011年12月至2015年4月期间的梯灯费410元。上述费用经原告多次追讨未果，据此向法院起诉。原告云堆公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.资质证书；3.广东省经营服务性收费许可证；4.物业管理服务委托合同；5.粤房地证中府字第0214058239号复印件；6.邮寄管理费催收单收据、张贴缴费通知单照片；7.金红云花园10楼2单元1101房欠费明细表；8.关于授权委托代收金红云花园拖欠的物业管理费协议；9.中山市供水价格及收费公示(三乡镇)；10.金红云小区设施设备移交清单。被告李余福、童玲辩称：一、关于原告请求被告支付86个月物业管理费及违约金问题。1.被告至今未收到涉案房屋的产权证书，被告已多次与金红云公司和云堆公司沟通未果。根据被告与金红云公司签订的商品房买卖合同第十四条第4项约定，物业管理费应由金红云公司支付给云堆公司。2.被告从未与云堆公司签订物业服务协议，云堆公司的服务期限从2013年10月至2018年1月共计51个月，请求被告支付86个月的物业管理费无事实依据。3.被告于2011年4月16日与金红云花园管理处签订了《前期物业服务协议》，协议明确前期物业服务公司为“中山市广良物业管理有限公司”（简称广良公司），金红云公司与云堆公司签订的“物业管理委托合同”违反法律规定，为无效合同。二、被告未缴交物业管理费有以下原因：1.金红云公司与云堆公司非法扣留被告的房产证；2.云堆公司存在乱收费，同一小区存在不同收费标准；3.云堆公司在管理服务期间严重不作为，服务质量达不到要求。三、被告同意将2013年10月至2018年1月期间未缴交的水费共计1580.16元支付给云堆公司，原告请求被告支付律师费、材料费、交通费没有事实和法律依据。四、原告请求被告支付的部分物业管理费及梯灯费已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李余福、童玲为其辩解提交的证据:1.云堆公司催收费通知单；2.中山市商品房买卖合同共3页(第3、10、17页)；3.金红云公司关于发放《房屋产权证》的说明；4.金红云花园物业管理服务协议（涉案小区业主与云堆公司签订）；5.中山市三乡镇发展和改革局的复函(中工价函[2017]1号)；6.光盘文件（2017年7月份左右在涉案小区内录制）。经审理查明：2013年9月30日，金红云公司作甲方、原告云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员亭24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费，物业管理费标准至2015年4月高层电梯住宅仍按建筑面积每月每平方米1.2元收取。中山市发展和改革局（物价局粮食局）于2015年2月10日向原告云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，原告称新标准收费实际执行时间从2015年5月份开始。涉案金红云花园小区从2009年10月开始由广良公司进行物业管理服务，广良公司于2013年12月底退出该小区，原告云堆公司于2013年10月1日依据与金红云公司签订的委托合同开始接管该小区的物业管理。2013年12月31日，广良公司与云堆公司签订《授权代收金红云花园拖欠的物业管理费协议》，由广良公司委托云堆公司代收业主尚欠广良公司的相关费用。原告云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。庭审时原告陈述被告从2011年12月开始拖欠物业管理费,至2018年1月被告累计拖欠原告86个月的物业管理费合计9070.98元，计至2018年3月31日应付违约金12109.75元、拖欠2011年12月至2018年1月期间共86个月的水费2318.14元，拖欠2011年12月至2015年4月期间共41个月的梯灯费410元,上述费用合计23908.87元,原告主张被告拖欠上述费用提供了欠费明细表证明。被告陈述从2011年5月收楼后一直向广良公司缴交物业管理费及其他费用至2011年11月份,确认从2011年12月起未再缴交物业管理费及其他费用。期间，原告称已多次通过上门张贴（2014年1月）及邮寄缴费通知单（2016年3月15日、2017年7月26日）向被告追讨上述费用未果，于2018年4月27日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2018年4月27日作预立案调解，调解不成于2018年6月26日正式立案。另查：中山市不动产登记资料证明表载明，被告李余福、童玲的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为91.99平方米，登记时间为2017年11月23日。本院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向本院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向本院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但原告的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。依据原被告的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，本院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。两被告虽未与原告签订物业管理服务协议，但物业建设单位金红云公司与云堆公司签订了物业管理服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告对涉案金红云花园小区是否按照原告与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务;二是原告主张被告的物业管理费计算标准有无相应依据；三是原告有无权向被告主张其前欠广良公司的物业管理费及水费；四是原告主张被告支付的相关费用是否已超过诉讼时效。对焦点一，关于原告对涉案金红云小区是否按照其与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题，本院在审理前述案件时已作了认定。因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及予本案,故本院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。对焦点二,云堆公司从2013年10月1日起接管小区后,物业管理费标准虽与金红云公司约定为每月1.5元平方米,但仍按广良公司与业主协议的标准即每月1.2元平方米收取;2015年2月中山市发展和改革局向云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，云堆公司从2015年5月份开始才按新收费标准执行,故原告主张被告的物业管理费计算标准依法有据,本院予以确认。对焦点三，广良公司与云堆公司已于2013年12月31日签订《授权代收金红云花园拖欠的物业管理费协议》，由广良公司委托云堆公司代收业主尚欠广良公司的相关费用，故云堆公司有权向被告主张其前欠广良公司的物业管理费及水费。对焦点四，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。原告于2018年4月27日向本院起诉，请求被告支付从2011年12月起计的物业管理费（含违约金）、水费及梯灯费，在此期间，原告是否有向被告追讨上述欠费。首先，原告提供了上门张贴缴费通知单的照片及邮寄催缴管理费的挂号信函、快递单证明；其次，被告提供的云堆公司的催收费通知单亦可证明云堆公司已将缴费通知单送达到被告处；再次，庭审时原被告均陈述多年来双方为房产证及缴费问题产生纠纷。综上，可以确认原告多年来一直不间断向被告追讨有关欠费，故本院确认原告的起诉没有超过诉讼时效。原告对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2011年12月起计至2018年1月止共86个月，即核定被告应支付原告物业管理费为8163.88元（9070.98×90%），应支付原告的水费2318.14元，梯灯费410元，合计10892.02元。原告的其他诉讼请求理据不足，不予支持;被告的抗辩意见缺乏理据，不予采纳，被告的房产证问题可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李余福、童玲于本判决生效之日起五日内向原告中山市云堆物业管理有限公司支付2011年12月至2018年1月期间的物业管理费8163.88元；二、被告李余福、童玲于本判决生效之日起五日内向原告中山市云堆物业管理有限公司支付2011年12月至2015年4月期间的梯灯费410元、2011年12月至2018年1月期间的水费2318.14元，合计2728.14元；三、驳回原告中山市云堆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取为199元（原告已预交），由原告中山市云堆物业管理有限公司负担108元，被告李余福、童玲负担91元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一八年九月二十一日书记员  梁晓林林雷