四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8868号 上诉人（原审被告）：成都西南交大府河苑培训中心有限公司。住所地：四川省成都市郫都区安靖镇方桥村。 法定代表人：常明，总经理。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳，女，汉族，1966年6月20日出生，住四川省犍为县。 被上诉人（原审原告）：虞力，男，汉族，1966年10月26日出生，住四川省犍为县。 共同委托诉讼代理人：陈绍坤，重庆周立太（成都）律师事务所律师。 原审被告：成都西南交通大学产业（集团）有限公司。住所地：四川省成都市西南交通大学产业办公楼。 法定代表人：吴柏青，总经理。 委托诉讼代理人：孙一璞，四川和冰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵新，四川和冰律师事务所律师。 上诉人成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）因与被上诉人李艳、虞力、原审被告成都西南交通大学产业（集团）有限公司（以下简称集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 府河苑公司上诉请求：1、请求撤销四川省成都市郫都区人民法院作出的一审判决（案号：（2017）川0124民初4898号），依法将该案发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的诉请；2、请求判决由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 上诉事实和理由：四川省成都市郫都区人民法院作出的（2017）川0124民初4898号民事判决书认定基本事实不清，适用法律错误，应当依照我国《民事诉讼法》第170条的规定，依法裁定撤销原判决发回重审或者查清事实后改判驳回被上诉人对上诉人的诉请。具体理由如下：一、府河苑公司逾期交房时由政府行为导致，按照上诉人与被上诉人之间合同约定，该事项属于不可抗力，上诉人可以不承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》“第八条不可抗力的补充约定：不可抗力指不能预见、不可避免、不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。……政府行为包括政府政策、规定的变化及政府职能部门的非正常原因。”本案中，“学府名城”项目地势低洼，排水防涝问题一直比较严峻。今年夏天还因为大雨导致地下水和周围河流水位上涨，倒灌入项目地下室，对地下室造成了损害，排水排污问题是项目竣工验收的必备条件，由于政府部门未能按期向府河苑公司提供总平标高的具体参数，府河苑公司总平施工未能推进，排水排污口无法接入市政管网，排污出口区域的拆迁工作也未按期完成，截止一审庭审当日，“学府名城”项目地下排污管网仍未完成整改。对于上诉事实，一审判决书在事实查明部分（第七页第一段）已经进行了确认。政府未能及时向府河苑公司提交总平标高的具体参数，是导致逾期交房不容忽视的原因。府河苑公司在事先根本未能预料政府会拖延如此长的时间，除了催促政府尽快提供该参数外，府河苑公司也在继续推进其他部分的建设工作。因此府河苑公司未能及时交房，是不可抗力原因导致，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条和《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，府河苑公司应免于承担责任。二、即便府河苑公司要承担违约金，由于府河苑公司是遭受了李胜元、谭红菊伪造印章犯罪的侵害，导致“学府名城”项目建设陷入困境，府河苑公司对于逾期交房主观上没有过错，且府河苑公司在接收项目之后大力推进建设工作，应综合考虑各种因素，对违约金的数额予以调减。自2012年7月开始，李胜元、谭红菊以自身或盛源公司的名义，在明知自身没有偿还能力的情况下，以高额利息为诱饵，伪造府河苑公司印章，以府河苑公司的名义，将“学府名城”项目房产以所谓“买卖”或“备案”的方式作担保对外融资。为了骗取受害人的信任，李胜元、谭红菊二人利用房屋买卖网签系统操作上的漏洞，采用一房多卖、重复交易的方式，仅“学府名城”项目1-2栋680套房产就被用于反复签约进行担保达2800余次，受害人资金到帐后，二人再在网签系统上解除合同，并用用于的手法与另一位受害人签订房屋买卖合同，有的房产甚至同时与6位受害人签订了房屋买卖合同，共计骗取资金金额达6.8亿元（仅为现所悉的情况）。经初步清理，盛源公司在“学府名城”项目中的投入仅6300万元。由于盛源公司使用伪造的府河苑公司印章对外融资并逃逸，导致大量非法债权人为转嫁其对盛源公司投资失误的风险起诉府河苑公司要求承担责任。现府河苑公司涉诉案件35起，涉案金额达5亿元。府河苑公司基于对社会责任的承担，顶着巨大的社会压力，为保障广大购房户的利益，于2014年11月底前全面接收该项目，并积极筹措资金推进项目建设，争取早日向广大购房业主交房。截止目前，府河苑公司已陆续向“学府名城”项目投入建设资金达2.5亿元。但由于涉及大量诉讼，“学府名城”项目所有可售房源及销售回款账户均被法院查封，府河苑公司建设资金及其紧张。若再要求府河苑公司承担高额的违约金，由于类似案件数量众多，对于府河苑公司无异于雪上加霜，也不利于推进项目建设，从根本上保护购房人的权益。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，请法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额的进行调整。综合上述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 李艳、虞力答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、关于府河苑公司上诉理由中强调案涉项目系当地政府的行为导致，属于不可抗力，不应当承担违约责任。从判决书第7页第1段查明的事实来看，过错方在上诉人，而不是郫都区相关部门，因此上诉人的上诉理由缺乏事实与理由。三、关于上诉人府河苑公司强调系伪造印章而导致案涉项目陷入困境的问题，首先，被上诉人与上诉人签订的责任主体是府河苑公司和我方当事人，案涉项目是由伪造印章导致的侵害，也与我方当事人无关，成都责任的主体应当是府河苑公司。关于逾期交房的违约金的问题，我方认为违约金的计算数额本身就较低，无法抵扣业主为此租房到来的损失。上诉人与我方2017年8月26日达成了新的补充协议，该协议约定逾期交房的违约金由原来的已付款万分之一按照每日万分之二支付违约金，由此可见，府河苑公司认为违约金约定较低才调整违约金的数额，因此，上诉人要求调减逾期交房的违约金的理由不成立，无事实依据。四、关于逾期交房的事实，上诉人不但不想办法筹措资金，反而想办法将责任推给案外人，上诉人的行为已经严重影响了业主的生活，因此，责任应当由上诉人承担。 原审被告成都西南交通大学产业（集团）有限公司（以下简称‘集团公司’）发表陈述意见：我方认为本案与集团公司无关，对于本案的处理请法院依法裁判。 李艳、虞力向一审法院起诉请求：1、府河苑公司自购房合同约定交房之日2015年12月30日起至实际交付房屋之日止按日向李艳、虞力支付已付购房款736680元的万分之一的违约金（从2015年12月30日起暂计算至2017年8月30日逾期交房违约金为44711元）；2、府河苑公司自购房合同约定办理房屋权属证书之日至实际交付房屋权属证书之日止按日向李艳、虞力支付已付购房款736680元的万分之一的违约金（从2016年12月30日暂计算至2017年8月30日期间逾期办证违约金17825元）；3、集团公司对以上债务承担连带责任；4、原审被告向李艳、虞力支付因聘请律师产生的法律服务费1000元；5、案件诉讼费由府河苑公司和集团公司承担。 一审法院经审理查明，2014年5月2日，李艳、虞力与府河苑公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定李艳、虞力购买府河苑公司开发的位于郫都区犀浦交大一路66号“盛源.学府名城”3幢1单元15层1504号商品房，购房总价款736680元。合同签订后李艳、虞力依约支付房款。合同第十条约定，交付条件（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自届满的时间之次日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日之内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第十九条，（一）初始登记出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意下列第2种方式处理：1。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：。（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）。（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。若商品房所在楼栋的权属证明未能在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋分户所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。2017年8月26日府河苑公司与业主在郫都区政法委以及相关政府部门的协调下对于交房事宜达成如下纪要：1、。建设单位（府河苑公司）承诺在2018年1月31日前完成红线内的工程，并于2018年2月1日起组织验收和交房工作。2、若未能在2018年2月1日开始交房的，建设单位承诺于2018年2月2日起以已付购房款金额为基础、按照每日万分之二的标准想购房业主支付2018年2月2日后的逾期违约金。2018年2月1日之前的违约金以已付购房款金额为基础、按照每日万分之一计算。2017年9月19日，成都市郫都区国有资产投资经营公司（以下简称国资公司）向府河苑公司发出《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》载明：我公司(国资公司)作为建设业主的交大以北片区配套道路项目，目前正在进行施工图审查阶段，预计于2017年11月开工12月底前完成雨污水管施工达到排污能力。为了配合贵公司（府河苑公司）推进项目建设，我公司于2017年5月22日已向贵公司发送了电子版的初设方案图纸；现将交大以北片区配套道路项目纸质施工方案图纸报送给贵公司，该初设方案图纸仅供施工参考，关于“学府名城”的总平高程具体数据请贵公司向区规划局进行咨询明确。截止庭审当日“学府名城”项目地下排污管网未完成整改，府河苑公司仍不能交付案涉商品房同时也未能协助办理楼栋产权及分户产权证书。 另查明，府河苑公司为集团公司全资子公司具备独立的法人资格、拥有公司章程、独立办公地点和完整、独立的财务制度。 以上事实，有李艳、虞力在庭审中的陈述，有李艳、虞力提交的三方当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证、会议纪要、《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》、《关于“学府名城”项目总平施工推进的报告》、府河苑公司2012-2014年、2015年、2016年财务审计报告、府河苑公司的公司章程等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，李艳、虞力与府河苑公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自合同义务。现李艳、虞力已经支付了购房款，府河苑公司应当按照合同约定的时间将符合约定标准的房屋交付李艳、虞力，但府河苑公司违反合同约定，至今未交房，应当承担违约责任。一审法院对李艳、虞力的该项请求予以支持，逾期交房违约金的计算截止到李艳、虞力主张时止。 关于逾期办理分户产权证的违约金。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理。本案中案涉商品房至庭审当日仍未交付，合同约定的办理分户产权的条件尚未成就，故一审法院对李艳、虞力要求府河苑公司承担逾期办理分户产权证书的违约金，一审法院不予支持。 关于集团公司是否应当承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中集团公司提供府河苑公司的公司章程、财务制度、2012-2016年的审计报告，可以反映府河苑公司有独立完整的法人资格、财务制度、办公场所，相关财务报表符合会计制度准则，可以反映出府河苑公司财产与其股东集团公司财产相分离的事实，故李艳、虞力要求集团公司与府河苑公司承担连带责任的请求，一审法院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向李艳、虞力支付逾期交付案涉商品房的违约金。计算方式：以736680元为基数，按每日万分之一，从2015年12月31日起计算至2017年8月31日止。二、驳回李艳、虞力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审适用简易程序减半收取案件受理费694元，由成都西南交大府河苑培训中心有限公司承担594元，李艳、虞力承担100元。该费用已由李艳、虞力垫付，成都西南交大府河苑培训中心有限公司在本判决生效之日起三日内将该费用支付与李艳、虞力。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 府河苑公司向本院提交了以下证据：成都市公安局郫都区分局成郫公（经）立字【2018】571号《立案决定书》以及该分局出具的《情况说明》。 《立案决定书》载明：根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百零七条之规定，决定对四川盛源置业集团有限公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。 《情况说明》载明：2016年5月，郫都区公安局对府河苑公司印章被伪造一案立案侦查，对提供的部分以府河苑公司为主体的商品房买卖合同印章进行鉴定，发现合同上印制签章不出自于府河苑公司原始印章，当时联合开发方四川盛源置业集团有限公司（以下简称盛源置业）法人代表李胜元已出逃国外，案件一直没有实质进展。2017年4月西南交通大学向公安机关递交了关于“府河苑”同“盛源置业”联合开发中的“盛源·学府名城”项目在项目运营过程中可能涉嫌违法犯罪的情况报告，我局根据反映的情况进行了侦查，通过侦查发现“盛源置业”在联合开发“盛源·学府名城”项目的过程中，法人代表李胜元及股东谭红菊依托“盛源·学府名城”项目在外许以高额利息四处借贷、募集社会资金，用“盛源·学府名城”的楼盘对债权人进行重复抵押房源，并有证据证明李胜元、谭红菊等人伪造府河苑公司的行政章、合同章、财务章同债权人在合作方府河苑公司不知情的情况下签订商品房买卖合同进行民间融资抵押，同时侦查发现李胜元、谭红菊等人依托“盛源·学府名城”项目通过使用府河苑项目印章、府河苑行政印章在外借贷资金高达数亿元，而所借贷资金绝大部分没有投入到项目的建设中。根据侦查情况，我局于2018年1月20日对四川盛源置业集团有限公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。为了进一步查清案件情况，查明李胜元、谭红菊依托项目对外借贷资金去向，甄别清债权人的真实身份情况和债务情况，我局已聘请第三方司法鉴定、审计机构对用“盛源·学府名城”的楼盘的施工造价进行审计、对项目财务状况进行审计、对盛源置业集团财务状况进行审计、对盛源置业集团依托项目借贷资金去向进行审计。目前我局的案件侦查工作和审计工作正在同步进行中。特此说明。 府河苑公司拟以此证明其公司是刑事案件的受害人，因为四川盛源置业集团有限公司的刑事犯罪，导致整个项目陷入困境。 李艳、虞力发表质证意见称：对于《立案决定书》的真实性无异议，但对关联性有异议，与本案无关。因为李艳、虞力系与府河苑公司签订的合同，因此不能达到府河苑公司的证明目的。 本院经审查认为：该《立案决定书》系公安机关作出，真实性合法性本院予以采纳。但该《立案决定书》能否达到府河苑公司的证明目的，本院在下文予以阐述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人府河苑公司的上诉请求、被上诉人李艳、虞力的答辩意见以及原审被告集团公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：府河苑公司是否应当李艳、虞力支付逾期交房违约金。 府河苑公司与李艳、虞力签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。李艳、虞力已履行了支付房款即对价的义务，府河苑公司应当按照合同约定向李艳、虞力交付案涉房屋。但府河苑公司未能按照合同约定履行自己的义务，故应当承担相应的违约责任。李艳、虞力请求府河苑给付逾期交房违约金具有合同依据和法律依据，应予以支持。 关于府河苑公司提出逾期交房因政府行为导致，属不可抗力，故不应当承担责任的上诉理由。本院经审查认为，在二审中府河苑公司提出其向政府提交了“关于学府名城”项目总评施工推进的报告，其主张因案涉项目总平污水管道市政接口高程数据不符，不能直接接入市政管网。本院认为，根据其自身提交的向规建局报告的时间系2017年11月20日，已晚于案涉商品房买卖合同约定的交付时间，而此时府河苑公司仍未完成案涉房屋的修建，故其在已迟延交房的情况下提出该项理由本院不予采纳。 关于府河苑公司提出其公司因案外人李胜元、谭红菊涉嫌伪造印章罪的侵害，其公司主观无过错，请求调减违约金的上诉理由。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使存在因案外人的原因导致府河苑违约，府河苑公司也应当向李艳、虞力按照合同约定承担违约责任。故府河苑公司在二审中提交的《立案决定书》不能达到其证明目的，本院对其该项上诉主张不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1388元，由上诉人成都西南交大府河苑培训中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年九月七日 书记员 龙春光