江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初2100号原告:无锡太湖国家旅游度假区工业管理站,住所地无锡市滨湖区梅梁路**。法定代表人：石林，系该站站长。委托诉讼代理人：单博，江苏太湖律师事务所律师。被告:无锡粮食机械一分厂,,住所地无锡市滨湖区碧波支路**法定代表人：薛寿南。原告无锡太湖国家旅游度假区工业管理站（以下简称管理站）与被告无锡粮食机械一分厂（以下简称粮食厂）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告管理站的委托诉讼代理人单博，被告粮食厂的法定代表人薛寿南到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告管理站向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金298994元（截至2018年9月30日）；2、本案诉讼费由粮食厂负担。事实和理由：2007年8月22日、2009年12月16日和2017年10月1日，原被告双方分别签订了三份《房屋租赁协议》，约定其将位于无锡市的610平方米的房屋出租给粮食厂，租金先付后用。粮食厂租赁后未向其按时支付租金，现经双方对账，扣除粮食厂垫付的水电费等83405.73元，至2018年9月30日，尚结欠298994元。被告粮食厂辩称：对于按双方协议标准计算包括租金及门卫工资，确认数额为298994元。但因原告方为方便拆迁不与其签订书面合同，对其经营造成影响，租金应当打五折。另外，门卫工资27000元不应支付，厂区无大门，没有人员负责看门。其租赁房屋旁边有一栋大楼，相关人员系原告方安置的拆迁户，所用水费电费均系其垫付。原告方向其承诺，相应水费电费在租金中予以扣除，现原告只扣除了2012年12月前的水电费83405.73元，剩余78304.3元也应在租金中予以扣除。经审理查明：位于无锡市的610平方米的房屋（以下简称涉案房屋）系无锡灵山香烛工艺制品有限公司所有。2006年管理站与该公司签订《拆迁补偿协议》，取得涉案房屋。2007年8月22日，管理站（甲方）与粮食厂（乙方）签订书面《房屋租赁协议》一份，载明：甲方将涉案房屋，建筑面积约610平方米租给乙方使用，租赁期限自2006年10月6日起至2009年10月5日止；前两年年租金45元/平方米，后一年年租金50元/平方米，每年分摊门卫值班人员工资3000元；签订之日预付6个月租金，此后每满6个月支付后6个月的租金，直到期满为止。2009年12月6日，管理站（甲方）与粮食厂（乙方）又签订书面《房屋租赁协议》一份，载明：甲方将涉案房屋，建筑面积约610平方米租给乙方使用，租赁期限自2009年10月6日起至2010年10月5日止；租金65元/平方米，合计39650元，协议签订之日支付19825元，以后在租金付款期届满15日前付后一期款，每年分摊门卫值班人员工资3000元。因涉案房屋可能拆迁，自2011年至2016年，双方未能签订书面合同，房屋仍由粮食厂使用，粮食厂未支付此期间租金。2017年双方又签订书面《租赁合同》一份，租期自2017年10月1日至2018年9月30日，年租金42700元，租金先付后用，签订协议时支付。为支持抗辩，粮食厂提供了录像一份及自行整理的水电费清单，录像为涉案场地的电表及旁边的大楼现状。管理站对于水电费等实际发生金额为161710.1元无异议，但仅认可其中发生在2012年12月底前的83405.73元应在租金中予以抵扣，此后其安排进去的人员已经搬走，其与粮食厂协商过的是这部分人员的水电费由其承担，在租金中抵扣。此后居住的人员系自行强制入住，不应当由其承担水电费，且其与安置的拆迁户中协议明确水电费由安置户自行承担，亦非其承担。粮食厂述称该大楼内居住的人员无其工作人员，也非其安排入住，此前安排入住均系管理站一方安置，并告知其水电费在租金中扣除。就管理站所称其安置人员已搬出的意见，经法庭询问是否将此事在当时告知粮食厂并告知粮食厂断水断电，管理站答复并无告知。上述事实，有《房屋租赁协议》、《租赁合同》、《拆迁补偿协议》及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于双方根据此前书面协议标准计算的租金及门卫工资扣除已确认抵扣的水电费后金额为298994元，系双方对账结果，本院予以确认。对于争议的租金标准、门卫工资及2013年后的水电费抵扣问题，本院意见如下：关于租金标准，虽然在2010年10月6日至2017年9月30日期间双方未签订书面《租赁合同》，但在2010年10月5日双方书面合同约定的租赁期限到期后，粮食厂继续使用涉案房屋，管理站亦予以认可，双方构成不定期租赁合同，租金仍应适用此前书面合同约定的39650元/年的标准，粮食厂认为应打折的意见不具有事实法律依据，本院不予支持。关于门卫工资27000元，根据双方两份书面《房屋租赁协议》的约定，关于该门卫工资并非房屋租金的一部分，而是管理站提供的增加服务粮食厂因此而支付的服务费。管理站并未提供其已提供相应服务的证据，且双方新近签订的书面《租赁合同》中亦无该项约定，可以印证粮食厂提出的管理站未有门卫服务的抗辩意见。故关于管理站的该部分诉请，本院不予支持。关于2013年以后发生的水电费78304.3元，根据双方租赁期间的沟通情况，就发生水电费所在大楼的居住人员，管理站一方让与粮食厂无关的人员入住该大楼，并与粮食厂协商过该部分人员产生的水电费由其负责，在租金中抵扣，故而若管理站安排的人员不在该大楼内继续居住或管理站不再认可继续发生的水电费，管理站负有向粮食厂明确告知的义务。否则，因该大楼亦系管理站一方管理非粮食厂承租的房屋，该部分实际产生的水电费用不应由粮食厂承担或粮食厂向实际使用人追讨，而应由管理站向粮食厂承担后自行与相关人员另行结算。故对粮食厂按此前约定在租金中扣除该部分费用的抗辩意见，本院予以支持。综上，就本案争议的截止2018年9月30日前的租金，粮食厂应向管理站支付的金额为193689.7元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告无锡粮食机械一分厂于本判决发生法律效力之日起五日内向原告无锡太湖国家旅游度假区工业管理站支付欠付租金193689.7元。二、驳回原告无锡太湖国家旅游度假区工业管理站的其他诉讼请求。如被告无锡粮食机械一分厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5829元，由原告无锡太湖国家旅游度假区工业管理站负担2053元，由被告无锡粮食机械一分厂负担3776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 郁 松人民陪审员 朱 萍人民陪审员 蒋玲玲二〇一八年九月十九日法官助理吴传杰书记员张静杰本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百四十二条第一款有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。