鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0303民初1269号原告：周某，女，汉族，住所：鞍山市立山区。被告：鞍山港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园****厂房**办公室。法定代表人：蔡侃祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李璐璐，辽宁瀛如律师事务所律师。原告周某诉被告鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理，原告周某、被告委托诉讼代理人李璐璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告解除房屋买卖合同及补充协议；2、依法判令被告退还原告购房款99262元；3、依法判令被告退还办理产权手续所交税费，其中印花税49.63元，契税3970.48元，维修资金1737元，共计5757.44元；4、依法判令被告给付原告违约金31505元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的鞍山义乌国际商贸城的一处商铺，合同约定交付房屋日期是2015年7月1日，但至今未能交房。港龙公司辨称，商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任双方已经选定适用的是第九条第三项即适用附件4补充协议第八条，约定如果出现逾期交房买受人同意不退房，逾期交房没有超过90天的，买受人不要求违约金，依据上述约定，原告放弃了合同的解除权。原告已经与义乌商贸城约定从2015年10月1日至2018年10月1日期间商铺是原告无偿给义务商贸城使用的，买卖合同的目的是将商铺由管理公司委托经营，期间获得收益，逾期交房并未影响合同目的的实现，不构成违约，义务商贸城与被告在2015年9月26日进行了房屋交接手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《商品房买卖合同》，被告对该证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的《商品房买卖合同》、商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认通知书、房屋交接通知书，原告对证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的鞍山义乌国际商贸城的一处商铺，位于鞍山市铁**建设大道**A馆**11街**（产籍号为2-60-9-3258，建筑面积19.88平方米）。合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。合同附件四，补充协议第八条约定：关于本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。第十一条约定；关于市场统一运营管理和繁荣的约定：买受人须在合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。2014年3月23日，被告给原告出具销售不动产统一发票，原告缴纳房款99262元。2014年3月23日，原告与案外人鞍山义乌商贸城管理有限公司签订了《鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议第二条第2款约定：委托经营管理期限和房屋交接，鉴于市场统一开业商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方同意委托和协助乙方办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付给乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺的出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。2014年4月15日，原告缴纳了维修资金1737元，印花税49.63元，契税3970.48元。2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。截止一审辩论终结前，原告所购买的商品房仍未达到国家和地方人民政府所规定的交付标准。原告并未实际接收房屋。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照商品房买卖合同约定，被告应当在2015年7月1日前，将符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房交付给原告。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。被告辩称依照合同补充条款第八条的约定原告不应解除合同。该约定已经明确了因公共区域装修、招商运营、主力业态商家装修开业等原因延期交房，买受人不退房。而被告是因为不能交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，导致逾期交房，不属于合同补充约定的内容。因此，对被告的该项辩解，本院不予采纳。原告要求解除合同并退还购房款199262元、给付印花税49.63元、契税3970.48元、维修资金1737元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿31505元违约金一节。双方签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。原告缴纳房款99262元，违约金应为99262元×30%＝29778.6元，故对原告的该项诉讼请求，本院对29778.6元部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周某与被告鞍山港龙国信置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告周某购房款99262元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告周某违约金29778.6元；四、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告周某印花税49.63元，契税3970.48元，维修资金1737元；五、驳回原告周某的其他诉讼请求。案件受理费3030元（原告已预交），由原告周某负担38元，被告鞍山港龙国信置业有限公司承担2992元，被告在给付上述款项时，一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审 判 长  崔 敏人民陪审员  张雪冰人民陪审员  周 为二〇一八年九月二十五日书 记 员  兰 竹