北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2008）高民初字第58号原告：杭州万和实业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道西河路**。法定代表人：石瑞强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裘红伟，浙江西湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟晓红，北京市京大（上海）律师事务所律师。被告：中房京贸房地产开发有限公司，住，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼**-61/div>法定代表人：李文，总经理。委托诉讼代理人：杨洪武，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳娜，北京市炜衡律师事务所律师。原告杭州万和实业有限公司（以下简称杭州万和公司）与被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）合同纠纷一案，本院于2008年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杭州万和公司的委托诉讼代理人裘红伟、翟晓红，中房京贸公司的委托诉讼代理人杨洪武、李艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭州万和公司向本院提出诉讼请求：1．判令中房京贸公司立即支付我公司剩余补偿款16512454元，并支付利息420万元（双方在诉讼中就该项达成调解协议并履行完毕）；2．确认中房京贸公司应补偿给我公司的国海中心C座写字楼面积及其具体位置，判令该公司将上述房屋于验收合格后交付我公司，并办理过户手续；3．确认我公司有权获得与补偿面积相对应的车位的优先租赁权或购买权；4．本案诉讼费用由中房京贸公司承担。事实与理由：1994年北京商业贸易总公司（后更名为北京亿商集团有限责任公司、北京一商集团有限责任公司，以下统称一商集团）与中国房地产开发北京公司（以下简称中房北京公司）签订合同，合作建设公主坟商业大厦（曾用名包括“公主坟公建项目”、“公主坟综合商业大厦”、“中都大厦”、“国海广场”、“国海中心”等，以下统称涉案项目）。1995年，我公司与中房北京公司约定，由我公司负责开发该项目。我公司投入了资金并进行了部分开发建设。后项目因故停工，土地使用权被政府主管部门收回。为配合中国房地产开发集团公司(以下简称中房集团）重启项目，我公司顾全大局，承诺在获得相应补偿后退出该项目。经各方努力，2005年北京市政府同意以邀请招标方式出让该宗土地，要求中标方必须对投入各方进行补偿。后中房集团参股的中房京贸公司中标。2006年5月12日，就该项目前期投入及费用的认定与补偿，中房京贸公司（甲方）与我公司（乙方）签订《协议书》，后于同月17日又签订《补充协议书》。双方约定：甲方向乙方支付补偿款1．4亿，乙方同意彻底退出该项目并由甲方承接项目；甲方于2006年6月底前支付1000万元，于2007年6月30日前支付2000万元，但甲方发生股东变更、项目整体转让致使中房集团不再控股时，上述款项应于变更或转让前支付；剩余11000万元补偿款以C座写字楼按综合成本价折抵，除顶层三层外，根据确定的补偿面积从顶层下数第四层开始向下确定具体的层数；写字楼综合成本价待图纸出来后确定；在项目车位租/售的同等情况下，乙方应优先获得与补偿面积相对应的车位。签约后，中房京贸公司陆续支付我公司补偿款1250万元，扣除该公司直接支付给我公司职工的工资款987546元，其尚欠我公司补偿款16512454元。另，项目图纸早已完成，但中房京贸公司拒绝按协议约定与我公司确定C座写字楼的综合成本价及补偿面积。该公司的上述行为违反约定，为保护我公司合法权益，特提出如上诉讼请求。中房京贸公司辩称：杭州万和公司无权得到补偿，我公司不同意其诉讼请求。第一，双方签订的《协议书》与《补充协议书》系双务合同，我公司负有向杭州万和公司支付补偿款的义务，该公司负有退出项目、清理前期债务的义务。该《协议书》第二条第4款明确约定，甲方（即我方）除应向一商集团、北京城建公司、中房北京公司、城建设计院等（具体以移交协议为准），承担该项目的土地补偿款、向施工单位承担该项目的施工工程款、向政府主管机关缴纳该项目的土地出让金外，无须再向乙方（即杭州万和公司）、项目关联方及其他任何第三人承担任何义务或责任，否则，该等义务和责任均由乙方承担。事实上，杭州万和公司并未清偿全部前期债务；我公司在承担约定付款义务之外，又陆续向北京城建五公司支付前期各项损失、前期工程维护费、工程款利息、购房款利息等费用，向北京市国土资源局、财政局支付城市基础设施配套费等合计272042104元。上述款项本应由杭州万和公司承担，我公司实际承担后有权主张与补偿款进行抵销。在抵销之后，我公司不仅不欠杭州万和公司任何补偿款，该公司还应赔偿我公司1．62亿余元。第二，双方《协议书》对于“综合成本价”约定不明，杭州万和公司主张以综合成本价折抵房屋不具有可行性。双方协议围绕的是1．4亿元补偿款如何支付，我公司承担的是金钱给付之债，以房抵债只是履行方式。鉴于双方对于“综合成本价”约定不明，又无法达成补充协议，故应当还原合同本意，适用协议中有关金钱给付的条款。第三，双方在项目上的投入相差悬殊（根据现有证据，杭州万和公司在项目中并无任何投入，而我公司则实际投入达25亿元之多），如果判令我公司以综合成本价折算成房产向杭州万和公司进行补偿，则双方权利义务明显失衡，严重违背民法的公平原则。双方签订协议后，涉案房屋价格大幅上涨，如再按原协议履行，则会出现杭州万和公司开发失败却能得到巨额利益的明显不公平后果。因此，即使依据情势变更原则，双方协议也应作出合理调整。第四，双方《补充协议》第三条第1项约定：“对于乙方所分得部分房屋，乙方首先服从甲方整体经营的需要，在项目转让或房屋整栋销售的情况下，委托甲方统一运作，所得收入在甲方收到相应款项后1个月内同步支付给乙方。”可见，双方的本意是“先给钱，没钱再给房子”，杭州万和公司无权强行要求我公司交付房产。第五，双方协议中关于“以房抵债”的约定属于实践性条款，该条款仅具有担保1．1亿元补偿款债权实现的作用，在我公司未向杭州万和公司实际移转房屋所有权的情况下，该公司不得强行要求我公司继续履行该条款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，就本案事实，本院认定如下：（一）前期协议与项目审批涉案项目位于北京市海淀区复兴路17号，最初为一商集团的基建项目。1993年11月9日，一商集团（甲方）与中房北京公司（乙方）签订《合作开发建设公主坟公建项目协议书》，约定双方合作开发，甲方提供建设用地，乙方提供建设资金与税费，按45：55分成；预计总投资约人民币10亿元，建设周期约3年。1994年1月12日，双方又签订《合作开发建设公主坟综合商业大厦合同》，进一步约定了双方的权利义务，并约定乙方需要支付给甲方2000万元开发补偿费用；甲方分成面积每平方米综合造价4500元，其界定是：结构造价、内装修费、外装修费、材料设备费、市政管网费（不包括用电权、电贴、用电管理费三项）、管理费。1993年12月18日，中房北京公司（甲方）与杭州万和公司（乙方）签订《公主坟大型公建资金合作协议书》，约定由乙方负责投入项目启动资金2亿元，该项目实现利润后，甲方保证将乙方所投资金及投资回报转给乙方，所余利润或剩余房产双方五五分成。1994年6月8日，北京市计划委员会批准中房北京公司与一商集团合作开发涉案项目。同年12月，一商集团以出让方式获得涉案项目所在地块的使用权，随后取得国有土地使用权证。同年12月26日，中房北京公司、一商集团共同取得建设工程规划许可证。1995年9月28日，中房北京公司（甲方）与杭州万和公司（乙方）又签订《公主坟项目合作开发协议书》，约定将原合作方式变更为由乙方负责实施该项目开发建设全过程的经营管理，甲方授权乙方组建中房公司公主坟项目公司，甲方将公主坟项目的开发建设和经营管理权全权授予该项目公司，并全权委托乙方负责该项目公司对项目的开发建设、经营销售等全部管理工作。该授权及委托内容在该项目实施全过程中具有效力，授权及委托不撤回；该项目各项前期工作以甲方名义所为的，由甲方向乙方做工作交接及以交接清单为准做资料交接。乙方根据原协议及原补充协议，已累计向甲方拨付开发建设资金6500万元；甲方收取该项目2%的效益补偿及管理费共计2000万元。同日，双方还签订《公主坟项目合作开发协议的备忘录》，就项目交接有关重大事项及其具体实施达成协议，约定由甲方整理项目全部文件、合同协议及技术资料和图纸等原始文本，并复印整理前期6500万元开发资金支出的详细情况，在“正式签订合作开发协议”时，提交乙方。甲方并委托乙方办理项目公司的设立登记手续，委托乙方办理以甲方名义编号备案的各类用章，并函告项目相关单位。同日，中房北京公司给杭州万和公司出具《公主坟项目授权委托书》，双方进行了财务资料移交。1996年7月30日，中房北京公司、一商集团共同取得建设工程开工证。后因中房北京公司与一商集团在项目建设过程中就权益分配发生争议，北京市政府于1997年进行协调，将中房北京公司及投资方与一商集团之间原55:45的分配比例调整为68:32。（二）项目原建设情况在杭州万和公司管理该项目前，中房北京公司与北京建工集团签订施工合同，由后者进行部分施工。在1995年9月28日协议签订后，杭州万和公司成立了中房北京公主坟项目公司（该公司未经注册），后又于1999年6月23日成立中都大厦开发有限公司。1997年，中房北京公主坟项目（部）公司与北京城建（集团）五公司（以下简称城建五公司）签订了施工合同，并由城建五公司垫资施工。涉案项目于1998年8月正式开工。施工过程中，城建五公司以购房款名义付给中房北京公主坟项目公司4000万元作为资金支持。杭州万和公司称该4000万元用于项目各种投入；中房京贸公司称该4000万元由杭州万和公司直接拿走。本院要求杭州万和公司就该4000万元的具体使用情况举证；该公司认为双方补偿协议约定清晰，本院的要求并不合理；该公司虽提交相关资料，但同时表示资料仅供本院参考，并非作为证据提交。1999年5月，涉案项目因资金问题及债务纠纷停工，停工时基本完成结构正负零。此后，中房北京公司与杭州万和公司发生撤销项目经营管理授权的争议。2001年11月9日，中房北京公司致函杭州万和公司，称撤销对后者的关于项目开发经营的一切授权，将该项目收回自主开发。中房集团介入此事并称，因中房北京公司改制原因，该项目的所有权益归中房集团所有，中房北京公司无权处置。2003年1月30日，杭州万和公司致函中房集团，称中房北京公司单方违约撤销授权，要求中房集团出面处置，并与一商集团协商方案保留项目，避免项目被政府收回。2003年5月21日，北京市国土资源和房屋管理局以土地闲置超过两年为由决定收回涉案项目国有土地使用权。（三）项目重新招标和复工建设在政府收回土地使用权后，相关各方争取项目复工建设。2003年11月28日，杭州万和公司向中房北京公司出具承诺书，承诺积极配合中房集团尽早向北京市政府申报项目重启方案，其前期在该项目上的投入经有关部门审计后确定，并要求中房集团在项目复工后给予一定的补偿。同日，双方签订协议书，主要内容为：自政府或有关部门同意重启方案之日起，双方之间关于该项目的一切合作协议及相关法律文件终止；中房北京公司曾给予杭州万和公司的所有授权撤销；双方之间签署的有关项目的所有生效的合同、协议或法律文件立即终止执行；中房北京公司不承担项目授权开发期间所引发的所有债权债务，均由杭州万和公司承担；中房北京公司为项目授权已承担了的债务，由杭州万和公司负责归还；双方同意注销中都大厦开发有限公司，该公司的债权债务由杭州万和公司承担。自2003年12月11日始，中房集团向北京市政府请示准予项目复工建设，称解决涉案项目困境的最好方案是由中房集团复工建设。至2005年1月，北京市政府提出意见，明确要求尽快恢复建设，在维持土地收回决定的前提下，采用邀请招标方式，尽可能由中房集团优先取得该土地开发建设权；维持市政府关于一商集团物业分成比例、地价标、地价标准和土地出让金返还等政策城建五公司进行施工建设；为加快工作进度，拟暂不进行已投入资金额审计，招标时按毛地价确定入市交易底价，并要求中标人对投入各方进行相应补偿。2005年2月4日，一商集团、中房集团公司、城建集团共同向市国土资源局请示，建议为提高工作效率，尽快推进项目建设，在组织该项目入市交易前暂不进行前期投入审计工作，而由中标单位与一商集团、城建五公司等有关各方按原已签订的相关协议自行解决债权债务关系。2004年6月，中房集团（甲方）与北京汉海房地产开发有限公司（乙方，以下简称汉海公司）签订《合作开发协议书》，约定甲方实质取得涉案项目投资开发权后，双方组建项目公司作为该项目的开发主体。2005年2月5日，双方合作成立中房京贸公司，各持有50％的股权,中房集团徐立鹏为董事长，汉海公司李小明为总经理。2007年1月，因中房集团对第三人欠款纠纷一案，北京市西城区人民法院查封中房集团在中房京贸公司的50％股权，并在执行中委托拍卖，该股权由汉海公司以5100万元购买，后中房京贸公司法定代表人由徐立鹏变更为李小明。2005年8月，北京市国土资源局制定《北京市海淀区公主坟商业综合大厦用地国有土地使用权出让招标文件》，提出招投标条件，其中明确此次招标出让底价主要由三部分构成：一是政府收益，包括土地出让金及中标人分得的地上物业部分的市政基础设施配套费12635．3万元；二是一商集团收益，包括预留物业面积、按照1150元/平方米计算的预留物业装修费、项目交付使用前按照每季度138万元支付的原企业人员工资补偿费和管理费、与供电局结算的道路地上物拆迁费用（700万元以内的全部、超出部分的50%）、其他补偿费用864万元；三是其他费用，包括对原投资各方的补偿（为加快工作进度，一商集团、中房集团、城建五公司等各方对该宗地已有投入暂不进行审计，但中标人需对一商集团、中房集团、城建五公司等各方的投入进行补偿；如果中房集团下属公司或中房控股公司中标，市国土局将不再介入其经济关系；如果其他投资人中标，一商集团、城建五公司、中房集团等单位提供有关投入凭证，市国土局按有关规定审计确定投入额后，由中标单位按80%的标准进行补偿）及土地闲置期间的前期费用54．49万元。招标采取邀请招标方式，有中房京贸公司、中国住房建设投资公司、华通置业有限公司、中房集团新大陆住房投资建设有限公司参加投标。中房京贸公司实际被视作“中房集团下属公司或中房控股公司”，并最终中标。2005年9月1日，一商集团（甲方）与中房京贸公司（乙方）签订《建设公主坟综合商业大厦协议》，主要约定双方面积分成比例（基本上是在原规划地上建筑面积和已建成地下面积范围内甲方32%、乙方68%，对新增规划面积甲方28%、乙方72%）及分配位置原则等；与本案直接相关的内容还有：乙方全权负责项目建设的开发事宜，项目工期36个月（自政府部门同意项目复工至工程整体竣工验收备案）；自协议签订之日起，乙方每季度支付给甲方原企业人员工资补偿费108万元，每季度承担工程管理费30万元，直至项目竣工验收备案时止；由于项目延误，乙方给予甲方补偿864万元；项目至西三环道路已由供电局拆迁开通，在结算拆迁费用时，700万元以内的部分由乙方承担、超出700万元的部分双方各承担50%；乙方按照1150元/平方米的标准就甲方实际分得地上物业面积向甲方支付装修费。2005年11月9日，北京市国土资源局分别与中房京贸公司、一商集团签订国有土地使用权出让合同。2005年12月23日，北京市发展和改革委员会和北京市建设委员会批复同意中房京贸公司与一商集团合作开发涉案项目。相关主管部门明确一商集团和中房京贸公司为该项目的共同用地、建设单位。2006年5月16日，中房京贸公司（甲方）与城建五公司（乙方）签订《公主坟综合商业大厦A、B、C座补充协议》，主要约定：甲方为北京市政府通过邀标方式确定的“公主坟综合商业大厦”新的开发商，乙方为该项目前期工程的承包商；甲方同意承担乙方为该项目前期工程施工、停工维护及购房等活动所形成的债权；双方一致同意在该项目后期工程建设中继续合作；乙方在该项目前期已完成工程价款包括：±0以下已完成造价16658万元（据中房京贸公司提交的2001年9月11日《中都大厦±0以下结构结算汇总表》显示，其中包含开工前待开工损失639918元、施工期间停工损失11829604元、完成±0以下结构后停工损失7820384元）、±0以上已完成造价148万元、停工至本协议签订之日止工程维护费用480万元、预付购房款4000万元、至本协议签订之日止前期开发商欠付款项的利息2000万元。2006年5月17日，中房京贸公司与城建五公司向北京市建委请示开工。2006年6月，涉案项目重新开工，在建设过程中存在“边规划、边设计、边施工”的现象。2007年6月，北京市规划委员会核发建设工程规划许可证。2007年10月29日，涉案项目取得《建筑工程施工许可证》。2007年12月，涉案项目完成结构封顶。2008年6月，北京城建设计院将全套施工设计图纸交给中房京贸公司。建设工程施工合同约定的竣工日期为2008年11月30日，实际至2009年底工程基本完工。截至目前，A座、D座已通过规划验收和工程质量验收，并已办理竣工验收备案；B座已通过工程质量验收，未办理规划验收和竣工验收备案；C座、裙房及地下室已通过规划验收和工程质量验收，未办理竣工验收备案。在（2016）京民初36号中房京贸公司与一商集团合同纠纷案中，法院委托的鉴定机构——北京市测绘设计研究院出具测绘报告：涉案项目总建筑面积（套内面积加分摊共有共用面积）为262238．16平方米，其中A座42336．13平方米、B座42874．75平方米、C座25487．78平方米（除6层面积为1840．52平方米外，7-19层各层面积均为1819．02平方米；经询测绘机构，各层均为大开间、有承重立柱而无承重墙）、D座27513．86平方米、裙房63809．98平方米（含人防面积148．02平方米）、地下部、地下部分60215方米（含地下四层人防面积11749．38平方米）。自2007年底起，中房京贸公司将D座公寓中的278套房屋（暂测面积2．1万余平方米）陆续向公众销售，按照建筑面积计算，销售均价为26145元/平方米。2008年6月24日，中房京贸公司与买受人中国电子进出口总公司签订了A座写字楼房屋买卖合同，按照建筑面积计算，合同价格为17465元/平方米。2009年8月28日，中房京贸公司与买受人中国建材股份有限公司签订了B座写字楼房屋买卖合同，按照建筑面积计算，合同价格为26100元/平方米。涉案项目中未销售的房屋目前均由中房京贸公司控制（自用、出租或空置），其中C座写字楼6-16层已根据杭州万和公司的保全申请被查封，C座写字楼17-19层、全部裙房及地下室、D座公寓6套房屋已根据一商集团的保全申请被查封。本案诉讼中，杭州万和公司以中房京贸公司出租C座写字楼6-16层房屋违反保全裁定为由，要求本院对后者进行处罚并采取先予执行措施、责令后者将收取的租金先行给付前者；本院告知前者：基于其提供的担保情况，本院保全裁定的效力范围不包括禁止后者使用涉案房屋，至于租金问题其可在本案之后另行主张。另，按照施工设计图纸涉案项目共有地下车位1200个，但地下车位的现状是部分平面车位未施划标线，部分立体车位未建。本院曾要求中房京贸公司限期提交地下车位情况及分配标准，该公司未予提交，并称地下车位无固定分配方案，将根据需求安排确定。（四）补偿协议的签订与履行按照中房北京公司与杭州万和公司签订的《公主坟大型公建资金合作协议书》，截止1995年1月，杭州万和公司共给付中房北京公司投资款约6500万元。根据杭州万和公司提供的经中房北京公司确认的财务往来票据，中房北京公司共支出土地征用及拆迁补偿费2958万元、前期工程费11574396．3元、开发间接费4908990．69元、交纳电贴费1278万元、交纳粘土使用费1721889元、预付建工集团工程款760万元、交纳投资方向调节税45万元、城建档案馆保证金10万元、投招标办保证金10万元等，共计6800余万元。诉讼中，中房京贸公司不认可上述投资数额，但亦未提交相关证据（该公司曾申请就此进行审计，杭州万和公司不同意；考虑无审计必要，本院未予准许）。2004年9月，中房集团所属中房投资管理公司委托会计师事务所对涉案项目的资产及相关负债、费用的真实性进行审计，主要审计对象是杭州万和公司、北京万和工贸公司、中房北京公司公主坟项目公司、中都大厦公司等四家单位截至2004年9月30日与涉案项目有关的费用支出会计资料。经审计，涉案项目开发成本中，在建工程费用为18608．6万元、长期投资为8567．2万元、递延资产为2012．3万元、管理费用为435．2万元，开发成本共计29623．3万元。2006年5月12日，中房京贸公司（甲方）与杭州万和公司（乙方）签订《协议书》，主要约定：乙方的补偿在获得确认后，同意彻底退出涉案项目；甲方承接该项目的开发、建设、经营、管理等一切相关活动，并取得乙方及项目关联方在该项目上的一切权益（第一条）。鉴于乙方及项目关联方已实际对该项目投入了一定数额的资金并完成了部分开发建设等工作，甲方应向乙方支付补偿款项人民币一亿四千万元（第二条第一款）；前述补偿款项包括但不限于乙方及项目关联方已投入到该项目的全部资金及资金成本和乙方及项目关联方已为该项目的立项、规划、设计、场地拆迁与平整、开发、建设、管理等与该项目相关的所有支出（第二条第二款）；城建五公司所支付的购房款4000万元、中房北京公司为项目垫付的法院执行款1500万元由甲方承担并处理（第二条第三款）；甲方支付前述补偿款项后，乙方及项目关联方对甲方、该项目、中房北京公司及其公主坟项目公司、一商集团、施工单位等均不再享有任何权益，甲方除应向一商集团、北京城建公司、中房北京公司、城建设计院等（具体以移交协议为准），承担该项目的土地补偿款、向施工单位承担该项目的施工工程款、向政府主管机关缴纳该项目的土地出让金外，无须再向乙方（即杭州万和公司）、项目关联方及其他任何第三人承担任何义务或责任，否则，该等义务和责任均由乙方承担（第二条第四款）。补偿款项按照下述方式支付：1、甲方于本协议签订后15日内支付乙方1000万元，剩余补偿款以综合成本价的写字楼折抵；2、甲方于该项目验收合格后，向乙方交付折抵的写字楼（第三条）。2006年5月17日，中房京贸公司（甲方）与杭州万和公司（乙方）又签订《补充协议书》，主要约定：甲方于2006年6月底前支付乙方1000万元；如在可能的情况下，于2006年底前再支付2000万元（第一条）。如甲方未能于2006年底前再支付2000万元，乙方同意甲方于2007年6月30日前分期将该款项支付完毕；如甲方发生股东变更、项目整体转让致使中房集团不再控股时，上述款项应于变更或转让前支付（第二条）。甲方将剩余11000万元补偿款以综合成本价的写字楼折抵给乙方：1．对于乙方所分得部分房屋，乙方首先服从甲方整体经营的需要，在项目转让或房屋整栋销售的情况下，委托甲方统一运作，所得收入在甲方收到相应款项后1个月内同步支付给乙方，所产生的税费在乙方所得中扣除；若甲方分散销售，涉及乙方的房屋时应征得乙方的同意。2．到2007年底前，若甲方项目未转让或乙方房屋所在的楼座尚未整体销售，则将该部分房产的处置权利交还给乙方，乙方可自留或通过甲方销售给第三方，甲方给予帮助，由此产生的税费由乙方承担。甲方向乙方交付可使用房屋的时间确定为该项目经有关部门验收合格后。3．剩余11000万元补偿款以C座写字楼综合成本价折抵。4．写字楼具体位置按以下原则确定，除顶层三层外，根据确定的补偿面积，从顶层下数第四层开始向下确定具体的层数；不足整层的，双方按照届时的销售单元确定；乙方的补偿款余额不足折抵一个最小的单元时，则甲方将补偿款余额支付给乙方。5．写字楼综合成本价待图纸出来后确定。6．在项目车位租/售的同等情况下，乙方应优先获得与补偿面积相对应的车位，具体事宜另行签订补充协议（第三条）。原协议与本协议抵触的内容以本协议为准（第四条）。在签订上述《补充协议书》当日，中房京贸公司与杭州万和公司还签署了《公主坟项目相关协议移交清单》，移交了相关项目文件材料。同日，杭州万和公司委托中房京贸公司代其向原杭州万和公司8名职工补发工资987546元，并明确该数额在双方3000万元补偿款中扣除。同年6月双方又进行了部分图纸、工程资料、办公物品的移交。从2006年7月至2007年12月，中房京贸公司累计给付杭州万和公司1250万元，但未再履行其他义务。（五）本案及相关诉讼情况2008年1月10日，杭州万和公司提起本案诉讼。2008年1月23日，中房京贸公司又向杭州万和公司支付260万元。至2012年9月，经本院调解，双方就3000万元补偿款余款及利息达成调解协议并履行完毕，该部分争议了结。在本案举证期限届满时，一商集团曾以有独立请求权第三人的身份向本院起诉杭州万和公司与中房京贸公司，认为其同中房京贸公司系合作开发关系，双方对于涉案项目系共有关系，且按照政府招标文件，其享有对大厦竣工面积的预留权与优先分配权，中房京贸公司将项目C座加以处分无效。一商集团请求法院判决：1．确认杭州万和公司和中房京贸公司签订的2006年5月12日《协议书》和2006年5月17日《补充协议书》无效，确认一商集团对全部项目面积具有优先分配权；2．驳回杭州万和公司的第二、三、四项诉讼请求；3．判决杭州万和公司与中房京贸公司共同承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，一商集团表示对《协议书》、《补充协议书》中的补偿内容无异议，但主张其中以房屋折抵补偿款的部分因与一商集团权益发生冲突而无效。对一商集团的诉讼请求，杭州万和公司表示不同意，称双方的权益并无冲突。中房京贸公司表示同意一商集团除对全部项目有优先分配权之外的其他诉讼请求。后一商集团申请撤诉，同时要求法院保护其对于涉案项目商业裙房的利益（在与一商集团的诉讼中，中房京贸公司不同意一商集团关于分得大部分商业裙房的请求），在此前提下认可中房京贸公司与杭州万和公司签订的《协议书》、《补充协议书》项下的房屋为中房京贸公司依据其与一商集团的合作协议已经分得的房屋，同意中房京贸公司将涉案项目C座作为其分得的房屋抵偿给杭州万和实业公司。本院认为其撤诉申请合法，故裁定予以准许。中房京贸公司以中房北京公司应为补偿关系相对方、案件处理涉及中房北京公司利益为由要求追加该公司为本案第三人。经本院联系中房北京公司，该公司书面表示，前期开发费用是由杭州万和公司投入的，杭州万和公司与中房京贸公司之间的经济纠纷案与其无任何关系。2010年，中房京贸公司以中房北京公司、杭州万和公司为被告起诉至北京市海淀区人民法院，以相关合同违反法律法规关于房地产开发资质的强制性规定，存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平、重大误解、无权处分等情形为由，请求确认中房北京公司与杭州万和公司于1995年9月28日签订《公主坟项目合作开发协议书》及《公主坟项目合作开发协议的备忘录》无效、确认中房京贸公司与杭州万和公司分别于2006年5月12日和17日签订的《协议书》与《补充协议书》无效。因该案与本案在诉讼标的上存在密切联系，为就同一争议问题统一行使审判权，避免案件处理矛盾和便于案件尽快处理，本院将该案提审。2014年底，本院经审理判决驳回中房京贸公司的主要诉讼请求。双方均不服并上诉至最高法院。2016年9月，最高法院做出（2015）民一终字第89号民事判决，改判驳回中房京贸公司的全部诉讼请求。本案诉讼中，根据双方补偿协议关于11000万元补偿款以综合成本价折抵房屋的约定，本院经摇号程序确定鉴定机构，委托开展综合成本价鉴定。双方在补偿协议中未明确约定综合成本价的内容，对综合成本价确定时间则约定“待图纸出来后确定”，但对图纸系施工图还是竣工图亦未明确。立足双方协议约定，且考虑项目在建设之中，等待项目竣工再行鉴定只会拖延纠纷的解决，故本院确定如下思路：按照施工图和竣工图两个标准进行建安工程造价鉴定，在建安工程造价鉴定结论基础上再进行财务竣工决算鉴定，鉴定中将房地产建设所涉及的各类成本均计入综合成本价。因中房京贸公司不同意鉴定且拒不提供施工图和相关项目资料，本院会同鉴定机构（北京建智达建筑咨询有限公司，以下简称建智达公司）与当事人双方向北京市建筑设计研究院调取了施工图，向北京市标办委调取了施工合同、招标文件、中标通知书、工程量造价清单表、施工组织设计等项目建设的相关资料。对于竣工图，中房京贸公司经本院多次催要方予提交，后又否认所提交图纸为竣工图。至本院所指定最后期限，中房京贸公司无正当理由不能提交其认可的竣工图。从最大程度实现公平考虑，本院确定以施工图为基础加上洽商变更视为竣工图的鉴定思路。经本院责令限期提交，中房京贸公司提供若干洽商变更文件，双方进行核对确认，作为洽商变更的鉴定材料。初步鉴定意见形成后，本院还组织鉴定机构到现场查勘。经现场查勘，鉴定机构认为现场与图纸并无差别，现场查勘情况不影响最终鉴定结论。经当事人质证，就涉案项目C座写字楼以施工图为标准的建安工程造价，鉴定机构于2010年12月22日根据施工图出具的结论为4261．35元／平方米、2011年1月13日根据竣工图出具的结论为4262．48元／平方米；就洽商变更部分的建安工程造价，鉴定机构于2012年5月31日出具的结论为46．27元／平方米；综上，涉案项目C座写字楼以竣工图为标准的建安工程造价为4308．75元／平方米。在对涉案项目C座写字楼进行财务竣工决算鉴定中，因中房京贸公司拒不提供鉴定资料，为推进诉讼，本院确定由鉴定机构（北京高商万达会计师事务所有限公司，以下简称高商万达公司）依据能够掌握的可用资料，参照同期同类房地产建设情况，按照鉴定规则进行鉴定。鉴定中，本院还向北京市发改委、国土局、住建委、规划局、财政局等主管部门调取了相关资料。在财务竣工决算鉴定中，因资金占用费并无一般标准，为保障案件审理公平，本院允许中房京贸公司提交资金占用费证据材料。因中房京贸公司主张3．325亿元的资金占用费，但所提证据又不能证明该数额，本院决定对资金占用费进行专项审计，并要求中房京贸公司限期准备资金占用费的完整财务资料并在鉴定会上提交。至本院召集鉴定会之日，中房京贸公司拒不提交相关财务资料，同时向本院提交了由其单方委托北京中恒正源资产评估有限责任公司就涉案项目C座写字楼综合成本价出具的评估咨询报告（结论为15812．76元/平方米）；杭州万和公司对此不予认可。为客观反映涉案项目资金占用情况，根据鉴定需要，考虑中房京贸公司在项目开发过程中将A、B座整体出售并获得售房资金的情况，本院向相关购房人调取了其向中房京贸公司交付购房款的情况。2012年8月，高商万达公司出具鉴定意见：涉案项目C座写字楼待摊投资支出及其他投资支出为1675．82元／平方米,与建筑安装投资支出相加，C座写字楼的综合成本价为5984．57元/平方米。对于上述鉴定结论，杭州万和公司表示认可，中房京贸公司不予认可。除认为没有必要进行鉴定外，后者的异议主要包括：1．建智达公司关于建安造价的鉴定报告存在诸多问题，未将整个地下部分及裙房造价分摊入C座写字楼的建设成本，以暂定合同金额而非实际发生的费用作为鉴定依据，采用2006年5月信息价而非2008年信息价及现场认价单作为计价依据，按照2003工程量清单而非2001年定额进行计价，漏算少算大部分变更洽商费用而且以计算的变更洽商资料也存在很多错误，遗漏分包项目等，导致鉴定结论严重偏离C座写字楼的实际建安成本。2．高商万达公司没有价格鉴定资质，鉴定依据有误（相关证据及材料未经质证，将一方当事人的主观陈述作为依据），鉴定程序存在严重瑕疵；仅将土地出让金而未将给予一商集团及相关方的现金和房屋补偿计入土地取得成本，与事实不符；管理费的依据、计算基数及计算比例存在错误；该公司的鉴定结论不能作为裁判依据。对于中房京贸公司的上述异议，建智达公司多次当庭或者以书面方式作出答复，维持原鉴定结论不变。高商万达公司也多次出庭接受质询，听取了双方当事人的意见，对相关问题作出了解释，并于2018年6月1日书面答复本院称：1．其鉴定结果的计算公式是“单位面积综合成本价=单位面积建安成本+单位面积其他分摊成本”、“单位面积其他分摊成本=项目除建筑安装投资支出以外的其他支出费用的总额÷项目总建筑面积”。2．依据北京市测绘设计研究院受法院委托作出的司法鉴定检验报告书，确认项目的总建筑面积为262237．36平方米，鉴定结果作相应调整。3．杭州万和公司前期支出的“前期工程费11574396．3元、预付建工集团工程款760万元、城建档案馆保证金10万元、投招标办保证金10万元”（共计19374396．3元）已计入建安成本，应从中房京贸公司给付杭州万和公司的1．4亿元补偿款中扣除，鉴定结果相应调减。4．中房京贸公司按照与杭州万和公司签订的《协议书》负责处理的“中房北京公司垫付的法院执行款1500万元”应计入成本,鉴定结果相应调增。5．土地契税已包含在土地价格中；房屋交易契税在房屋交易时发生，不应列入综合成本价；排污费、工程人员的五险一金等规费及市政管网费已计入建安成本；其他规费如市政配套费、墙体革新基金、散装水泥基金等未列入综合成本价中，鉴定结果相应调增。6．原先计算“建设单位管理费”的基数只包含建筑安装投资支出而未包含其他支出，加之本次复函调整部分数据，鉴定结果相应调增。7．依据与一商集团签订的《建设公主坟综合商业大厦协议》，中房京贸公司应承担的拆迁补偿费700万元、项目延误补偿费864万元已计入成本；每季度138万元的人员工资补偿费和工程管理费，原先依据杭州万和公司关于涉案项目“2009年底基本完成全部施工”的说明计算，现依据法院指令计算至2010年10月29日（项目至今未全部竣工验收备案，考虑合同约定的建设工期为政府主管部门同意复工后36个月，项目重新取得《建筑工程施工许可证》的日期为2007年10月29日，故本院酌定该截止日期），鉴定结果相应调增；1150元/平方米的装修费属于中房京贸公司向一商集团交房前应支出而未支出的商品房装修费，属于双方协商事宜，与杭州万和公司无关，不应计入综合成本中。8．此案标的是C座写字楼综合成本价的鉴定，属于建造成本的范畴，中房京贸公司向一商集团分配一定比例的房屋是对建造成果的分配，与建造成本没有任何关系，该因素不影响鉴定结果。综上，高商万达公司将鉴定结果调整为“C座写字楼的综合成本价（函洽商变更）为6142．95元/平方米”。杭州万和公司认可高商万达公司的上述答复意见；中房京贸公司则不予认可，除重复原先质证意见外，主要包括高商万达公司超越职责范围对应由法院判定的事项作出主观认定、遗漏或误算多种税费等。2016年10月，中房京贸公司以杭州万和公司为被告起诉至北京市第一中级人民法院，要求后者向其支付184564500．14元，主要理由如下：双方协议签订后，中房京贸公司在约定之外支付了184564500．14元的费用；这些费用包括：涉案项目建设期间拖欠的8名高管的工资、项目停工期间建设单位所产生的停工损失、复工前的待开工损失、杭州万和公司收取的购房款在返还前的利息、对一商集团的金钱补偿（工资补偿费、工程管理费、项目延误补偿费）、西三环道路地上物拆迁费、仓库楼搬迁拆除费、地下室、地下室清淤费等方约定，上述费用本应由杭州万和公司承担。中房京贸公司认为本案应当中止审理，以等待该案结果。后北京市第一中级人民法以该案与本案存在密切联系为由，报请该案由本院审理。为一次性解决双方纠纷，加快案件审理进度及保证裁判尺度统一，本院裁定将该案提审。杭州万和公司就该案提出管辖权异议，并于本院裁定驳回后提起上诉，后最高人民法院维持本院裁定。本院就该案确定开庭日期后，中房京贸公司申请撤回起诉，本院裁定予以准许。随后，中房京贸公司申请在本案中提起反诉，其反诉请求是：判令杭州万和公司向其支付162042104元，事实与理由同其第一项答辩意见。本院询问该公司，其欲提起的反诉与刚刚撤回的另诉是何关系；该公司回答，两诉基于相同的事实和理由，只是主张的款项和金额有所变化。本院又问该公司，既然两诉基本一致为何先撤诉再反诉；该公司回答，反诉与本诉合并审理便于法院裁判。本合议庭经评议后告知该公司，本诉与反诉均构成独立的诉讼，并非必须合并审理；考虑本案已经受理超过十年，为避免本诉的过分迟延，本院决定不在本案中受理其反诉；对于其主张的债权，就11000万元以内的部分其可以在本案中提出抵销抗辩，就超过11000万元的部分其可以另诉主张。中房京贸公司遂提出抵销抗辩，主张其实际支出但应由杭州万和公司承担的272042104元包括：1．支付给城建五公司的开工前待开工损失639918元、施工期间停工损失11829604元、完成±0以下结构后停工至2001年10月31日损失7820384元；2．支付给城建五公司的停工至协议签订之日止工程维护费用4800000元、拖欠工程款利息（1998．9．1-2005．12．31）20000000元；3．支付给城建五公司的购房款利息（1998．3．10-2005．12．31）22616594元；4．支付给城建五公司的工期顺延及停（窝）工补偿费10000000元、ABC座加固改造费用67982604元；5．支付给北京市国土资源局的市政基础设施配套费126353000元。中房京贸公司就其抵销抗辩提交以下证据：1．2006年5月12日其与杭州万和公司签订的《协议书》（详见上文，证明上述款项应由杭州万和公司负担）；2．《已付款项确认函》及《交易询证函》（证明其向城建五公司付款的情况）；3．2001年9月11日《中都大厦±0以下结构结算汇总表》及付款凭证（证明上述第1项3笔费用的支付情况）；4．2006年5月16日《建设工程施工合同补充协议》（详见上文）及付款凭证（证明上述第2项2笔费用的支付情况）；5．《中都大厦拖欠工程款、购房款利息结算书》及付款凭证（证明上述第3项费用的支付情况）；6．2011年7月《公主坟综合商业大厦工程结算造价汇总表》及付款凭证（证明上述第4项2笔费用的支付情况）；7．2005年11月9日《国有土地出让合同》两份及付款凭证（证明上述第5项费用的支付情况）。杭州万和公司认为，如果2．7亿余元的债务存在，双方签订《协议书》时不可能不提及；中房京贸公司的另诉、反诉及抵销抗辩均系拖延本案诉讼的非法手段，其拒绝就此发表质证意见。关于中房京贸公司与一商集团分割国海中心涉案项目纠纷一案，本院已作出（2016）京民初36号一审部分判决，C座写字楼10-16层分归中房京贸公司所有；但因地下车位的个数、面积等尚未测绘完毕，故暂未分割。在该案中，本院根据现有证据初步计算，中房京贸公司应分得地上面积约139643．88平方米、地下面、地下面积约41235方米（合计约180879．16平方米），一商集团应分得地上面积约62378．62平方米、地下面、地下面积约18980方米（合计约81359平方米）。（六）其他情况本案中，中房京贸公司主张因近年来涉案房屋超常增值在以房抵债方面存在情势变更，法院应适用情势变更规则调整双方的利益关系。因中房京贸公司未能举证涉案房屋的价格变化情况，为妥当处理当事人的利益纷争，本院向北京市住建委调取2006年以来涉案项目写字楼市场价格的直接数据或所处公主坟商圈写字楼价格的相关数据。调查结果显示，因无销售情况，无2012年、2013年数据，从2006年至2011年，该区域写字楼价值连年有明显升值。本院前往北京市统计局、国家统计局北京调查总队调查相关房屋市场价格，但无法调取到直接相关数据。本院又对2013年7月涉案项目写字楼相关房屋市场价格进行了市场调查，调查情况表明，当时涉案项目C座写字楼每平方米的平均市值为5万元左右。另外，与房屋成本价相关的文件及内容有：1．1995年2月6日国务院办公厅转发的《国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案》第四条第（二）项规定：“国家安居工程住房的成本价格由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1％-3％的管理费、贷款利息和税金等７项因素构成”。2．2002年11月17日国家发改委、建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》第六条第（一）项规定，经济适用住房的开发成本包括：（1）按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；（2）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；（3）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费；（4）在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；（5）管理费按照不超过前四项费用之和的2％计算；（6）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算；（7）行政事业性收费按照国家有关规定计收。以上事实由双方当事人陈述、相关书证、鉴定报告、相关部门和单位的复函等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方当事人签订的《协议书》、《补充协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。依据2006年5月12日与杭州万和公司签订的《协议书》，中房京贸公司承接涉案项目的开发、建设、经营、管理等一切相关活动；依据2006年5月16日与城建五公司签订的《公主坟综合商业大厦A、B、C座补充协议》，中房京贸公司同意承担“城建五公司为该项目前期工程施工、停工维护及购房等活动所形成的债权”。中房京贸公司主张的开工前待开工损失639918元、施工期间停工损失11829604元、完成±0以下结构后停工至2001年10月31日损失7820384元、停工至协议签订之日止工程维护费用4800000元、拖欠工程款利息（1998．9．1-2005．12．31）20000000元均属于该公司自愿承担的该项目前期工程施工及停工维护费用；该公司支付给城建五公司的购房款利息（1998．3．10-2005．12．31）22616594元属于其自愿承担的因城建五公司购房活动形成的债务；该公司支付给城建五公司的工期顺延及停（窝）工补偿费10000000元、ABC座加固改造费用67982604元属于其承接涉案项目后的开发建设费用。另外，该公司支付给国土部门的市政基础设施配套费126353000元，依据招标文件属于招标出让底价。综上，中房京贸公司主张的272042104元理应全部由其自行承担。鉴于其用于抵销的债权并不存在，中房京贸公司提出的抵销抗辩不能成立。中房京贸公司依据双方《补充协议》第三条第1项主张，双方协议的本意是“先给钱，没钱再给房子”；鉴于该条款仅约定“在项目转让或房屋整栋销售的情况下，乙方委托甲方统一运作”，且双方还约定“到2007年底前，若甲方项目未转让或乙方房屋所在的楼座尚未整体销售，则将该部分房产的处置权利交还给乙方”；故中房京贸公司的此项答辩意见，明显缺乏依据，本院不予采信。中房京贸公司还以双方协议具有实践性而拒绝履行约定义务，此节涉及“以房抵债”约定的效力问题。杭州万和公司原先在涉案项目中的投入被中房京贸公司在中标后接收，后者理应对前者进行合理的金钱补偿。基于此项补偿义务，双方签订《协议书》及《补充协议书》，为中房京贸公司重新设定了以“金钱加房屋”为内容的给付义务，新债务成立的同时旧债务消灭，而非旧债务的消灭以新债务履行完毕为条件（具体而言，即使房价大幅下跌，杭州万和公司也无权在补偿房屋过户之前、抛开双方协议要求中房京贸公司履行前述金钱补偿义务；同理，在房价上涨的情况下，中房京贸公司也无权拒绝履行交房义务）。双方此种约定在学理上属于“债务更改（更新、更替）”（关于成立新债务而使旧债务消灭的契约），而不属于实践性（要物性）的“代物清偿”（债权人受领他种给付以代原定给付，而使债之关系消灭的准物权契约）。因此，中房京贸公司以双方协议具有实践性为由提出的答辩意见亦不能成立。依据双方协议，按照综合成本价以C座写字楼折抵补偿款，杭州万和公司以相对优惠的价格取得房屋，中房京贸公司则减轻了资金压力、节省了利息及销售费用等；此种约定公平合理，并不会导致双方权利义务失衡。至于房价上涨是否构成“情事变更”，则应另议：中房京贸公司作为专业的房地产开发企业，对于房地产价格的波动理应具备较强的预见和判断能力，并自觉承担由此引发的商业风险。本世纪以来，北京房屋价格一直呈现逐年上涨的态势；自本案双方当事人于2006年签订协议至双方约定的交房之日（项目验收合格后），房价累计涨幅确实较大，但其涨势并未达到令所有市场主体猝不及防的程度；双方继续履行合同也不会导致明显不公平或合同目的无法实现的严重后果。为维护正常的市场交易秩序，从最高人民法院关于“慎重适用情势变更原则”的精神出发，对于中房京贸公司以“情势变更”为由变更双方权利义务的主张，本院亦不予采纳。双方约定的“综合成本价”确实不是界定清晰的专业术语，但按照文义解释的方法，其含义是可以确定的。“价格”是指商品价值的货币表现，“综合成本价”是指商品综合成本的货币表现；就此应无争议，问题在于何谓“综合成本”。“综合”是指将各个部分联合成一个整体；“成本”是指生产一种商品所需的费用；“综合成本”即指生产一种商品所需的各部分费用之总和，等同于“总成本”。本案中，中房京贸公司依约应将C座写字楼按照“综合成本价”折抵给杭州万和公司，此处的“综合成本价”应当包括中房京贸公司为取得C座写字楼而必须支出的各项合理费用之和。关于标的物的建安成本价，建智达公司的鉴定结论是4308．75元／平方米（含洽商变更）；中房京贸公司对此虽有异议，但理由不足，故本院采信该结论。中房京贸公司对高商万达公司的鉴定资质及鉴定程序提出异议，明显缺乏依据，本院不予采纳；高商万达公司出具的鉴定意见所遵循的计算公式是合理的，鉴定结果除与一商集团分成房屋有关的部分外也是恰当的，故本院原则上予以采信。依据与一商集团签订的《建设公主坟综合商业大厦协议》，中房京贸公司应就后者实际所分得的地上面积按照每平方米1150元的标准给付建筑内装修款；此项费用与同一协议约定的“人员工资补偿费、工程管理费、拆迁补偿费、项目延误补偿费”等均属于中房京贸公司为取得涉案项目必须支出的费用，理应一并计入其他待摊投资支出；依据现有证据初步计算，一商集团实际应分得的地上面积为62306．38平方米（最终结果不会有较大出入），此项费用总额为71652337元（62306．38*1150），分摊到整个项目为273．23元/平方米（71652337÷262237．36）；据此，标的物综合成本价至少应在高商万达公司现有结论的基础上调增至6416．18元/平方米（6142．95+273．23）。如果将6416．18元/平方米确定为标的物的综合成本价，则未将中房京贸公司就一商集团分成房屋必须支出的建安及其他费用计入其自身所分房屋的成本；考虑“综合成本”属于“总成本”的范畴，包括但不限于“建安成本”或者“建造成本”，且中房京贸公司向（或者为）一商集团支付的各项费用均属于其取得项目土地的成本（类似于通常项目中的“征地及拆迁补偿费”）；中房京贸公司承担了涉案项目的全部成本，但依约只分得部分房屋（约68．98%），在计算其自身所分房屋（包括C座写字楼）的“综合成本价”时，应当以项目全部成本（而非与自身所分房屋直接相关的成本）除以其自身所分房屋的面积。上述6416．18元/平方米是在未考虑房屋分成的前提下，得出的C座写字楼的综合成本价（单位面积建安成本+单位面积其他分摊成本）；基于项目的整体性和相似性，该数据亦可适用于一商集团所分房屋；据此，中房京贸公司为一商集团所分房屋支出的成本应为522013988．62元（81359*6416．18），分摊到中房京贸公司所分房屋为2885．98元/平方米（522013988．62÷180879．16）；故中房京贸公司所分房屋（包括C座写字楼）的综合成本价应调增至9302．16元/平方米（6416．18+2885．98）。中房京贸公司尚欠杭州万和公司补偿款11000万元，C座写字楼的综合成本价估定为9302．16元/平方米，故前者应折抵后者房屋11825．21平方米（110000000÷9302．16）；按照双方约定，房屋从C座写字楼16层开始折抵，第11-16层的总面积为10914．12平方米（1819．02*6），剩余911．09平方米从第10层取得（具体方案由本院酌情确定）。鉴于双方约定的履行期限早已届满，中房京贸公司应当尽快向杭州万和公司交付上述房屋并办理备案、登记等相关手续，具体期限亦由本院酌情确定。另外，杭州万和公司请求确认“其有权获得与补偿面积相对应的车位的优先租赁权或购买权”，依据的是双方《补充协议书》第三条第6项关于“在项目车位租/售的同等情况下，乙方应优先获得与补偿面积相对应的车位”的约定。首先，此项约定仅对双方当事人具有约束力，而不具有对抗第三人的效力，抽象地确认杭州万和公司享有一种只能向中房京贸公司主张的“优先租赁权或购买权”并无实际意义；其次，涉案项目的地下车位的个数、面积尚未测绘完毕（立体车位尚未建成），中房京贸公司与一商集团亦未就此分割清楚，目前尚不具备落实杭州万和公司所主张的该项权利的客观条件。因此，本院对于杭州万和公司的上述确认请求不予支持；但需明确的是，该公司待条件具备时另行提起给付之诉（请求实际履行或者损害赔偿）的权利不受影响。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，被告中房京贸房地产开发有限公司将北京市海淀区复兴路17号院3号楼（C座）第11-16层、第10层之中的九百一十一点零九平方米（在该层中部以南北走向为原则划定分界线，并在该分界线之西侧取得该部分面积；若双方无法协商一致，则由人民法院指定的机构或者人员确定其具体位置，所需费用由双方平均负担）交付原告杭州万和实业有限公司；二、于本判决生效后六十日内，被告中房京贸房地产开发有限公司将上述第一项所列房产的竣工验收备案手续办理完毕；三、于本判决生效后一年内，被告中房京贸房地产开发有限公司将上述第一项所列房产的所有权转移登记至原告杭州万和实业有限公司名下；四、驳回原告杭州万和实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费695362．27元，由原告杭州万和实业有限公司负担95362．27元（已交纳），由被告中房京贸房地产开发有限公司负担60万元（于本判决生效后七日内交至本院）；财产保全费5000元，由被告中房京贸房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交至本院）；鉴定费200万元，由原告杭州万和实业有限公司负担100万元（已交纳），由被告中房京贸房地产开发有限公司负担100万元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  单国钧审 判 员  史德海代理审判员  汪 明二〇一八年九月十四日书 记 员  贾蒙霓书 记 员  李佳欣