福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4884号 上诉人（原审被告）：张小姆，男，1961年4月17日出生，汉族，住福建省建阳市。 被上诉人（原审原告）：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路东侧国际星城**D802。 法定代表人：庄能辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 上诉人张小姆因与被上诉人泉州市长冠物业管理有限公司（以下简称长冠物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 张小姆上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院对于张小姆的现场勘验申请不予准许，程序违法。一审判决未对现场进行勘验导致案件事实未查清，判决错误。长冠物业的部分诉讼请求超过诉讼时效且长冠物业拒不履行合同义务造成业主严重经济损失，故长冠物业无权要求业主支付物业服务费。一审法院酌情按照服务费标准的70%判决业主支付物业服务费，缺乏法律依据。 长冠物业辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 长冠物业向一审法院起诉请求：判决张小姆向长冠物业立即偿付海西（福建）汽车汽配城4号楼1号、4号楼2号店铺物业服务费11393元(包括公摊水电费1313元)，并自2014年4月10日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（利息暂计至起诉之日为207元）。 一审法院认定事实：2014年4月10日，江南(福建)投资有限公司作为开发建设单位（甲方）与长冠物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汽配城提供前期物业服务，物业类型商业，物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备；乙方提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按商业1.5元/月·平方米，物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间），未办理房屋所有权证的，物业服务费用按《商品房买卖合同》标明的建筑面积收取，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月前七日内履行交纳下一月的物业服务费的义务；物业服务区域内的公共水电费用由全体业主共同承担，乙方每月应在小区醒目处公布一次当月甲、乙方双方使用的水电费以及业主使用的电梯等设施设备电费分摊详细情况；合同期限为三年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，长冠物业进驻汽配城提供物业服务。2017年7月11日，长冠物业在汽配城内张贴撤管公告，宣布2017年7月10日撤离汽配城，不再提供物业服务。另查明，张小姆是海西（福建）汽车汽配城B地块4#楼01、02号房产的业主，该房产面积分别为244.03、194.96平方米。 一审法院认为，长冠物业主张其于2017年7月10日撤离汽配城，张小姆虽不予认可，但在其提供书面证据中对此予以认可，应予确认，应当认定长冠物业向汽配城业主提供物业服务至2017年7月10日。双方当事人对于《物业服务合同》的真实性无异议，应予确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故江南(福建)投资有限公司与长冠物业签订的《物业服务合同》，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对汽配城的全体业主具有约束力。合同履行期满后，长冠物业继续提供物业服务至2017年7月10日。张小姆作为海西（福建）汽车汽配城B地块4#楼01、02号店铺的业主，接受长冠物业提供的物业服务，但未按约支付2014年8月1日至2017年7月10日期间的物业费用，现长冠物业要求张小姆支付2014年8月1日至2017年7月10日期间物业服务费，依法应予支持。根据《物业服务合同》约定，长冠物业提供的前期物业服务应达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准，但长冠物业在本案中提供的派工单、物业通知、海西汽配城员工花名册等证据不足以证明其提供的物业服务已达到该标准。根据长冠物业在本案合同中实际履行情况，一审法院酌情按照《物业服务合同》约定服务费标准的70%确定张小姆应支付的物业服务费数额，即张小姆应当支付长冠物业服务费7056元。长冠物业主张的公摊水电费，虽《物业服务合同》约定公共水电费由全体业主共同承担，但其未能提供证据证明公共水电费详细的支出项目及明细，故对该主张不予采纳。长冠物业主张张小姆支付逾期付款利息，但因其提供的物业服务未能达到《物业服务合同》约定的服务等级标准，业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，长冠物业主张逾期付款利息，一审法院不予支持。关于张小姆主张长冠物业诉讼请求已超过诉讼时效的问题，本案长冠物业主张的物业服务费系同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案最后一期物业服务费交纳时间在2017年6月，故长冠物业所提出的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。张小姆提出的现场勘验申请，因距长冠物业2017年7月10日撤离汽配城的时间较长，目前现场无法反映当时长冠物业撤离时的现状，故对该申请依法不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决：一、张小姆应于本判决生效之日起十日内支付长冠物业物业服务费7056元；二、驳回长冠物业的其他诉讼请求。本案一审案件受理费90元，由长冠物业负担36元，张小姆负担54元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审判决查明的事实正确，应予确认。 本院认为，长冠物业为海西（福建）汽车汽配城业主提供了物业管理服务，张小姆系海西（福建）汽车汽配城B地块4#楼01、02号房产的业主，长冠物业有权向张小姆主张相应物业服务费。根据双方陈述及提供的证据，一审法院认定长冠物业服务未达到合同约定的服务标准，酌定扣减30%物业服务费并不予支持逾期付款利息，处理得当，应予维持。现张小姆上诉称长冠物业拒不履行合同义务，其无须缴纳物业服务费，理由不能成立，不予支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案最后一期物业服务费交纳时间为2017年6月，一审判决据此认定长冠物业的诉讼请求并未超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以确认。张小姆主张长冠物业部分诉讼请求已超过诉讼时效，缺乏依据，亦不予采纳。长冠物业于2017年7月10日撤离汽配城，张小姆于2018年2月10日提出现场勘验申请，时间间隔长达6个月，一审法院以时间间隔太长无法反映长冠物业撤离时状况为由不予准许，并无不妥。 综上所述，张小姆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张小姆负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡金琪 审判员  黄小丹 审判员  陈亚生 二〇一八年九月二十六日 法官助理黄双英 书记员李心诗 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。