安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖11民终1774号上诉人（原审原告）：滁州市粮食资产运营管理中心，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码9134110078492960X6。法定代表人：黄开亮，该中心主任。委托诉讼代理人：张久明，安徽伟诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈顺吉，男，1987年11月23日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：陈松，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州市粮食资产运营管理中心与被上诉人陈顺吉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1102民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。滁州市粮食资产运营管理中心上诉请求：1.依法撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1102民初1175号民事判决第二项内容，改判陈顺吉支付滁州市粮食资产运营管理中心房屋占有使用费原房屋租金双倍即8000元，从2018年2月1日至陈顺吉腾出并交付房屋止，维持判决第一项、第三项内容；2.本案诉讼费用由陈顺吉承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。陈顺吉20**年通过公开竞价的方式取得滁州市粮食资产运营管理中心位于天长东路82号粮食局院内办公室的承租权，面积约160平方米。双方签订房屋租赁合同，租赁期四年，即从2014年2月1日起至2018年1月31日止，现租赁期已届满超过五个月，陈顺吉至今没有向滁州市粮食资产运营管理中心交付租赁房屋，存在严重违约的事实，客观上给滁州市粮食资产运营管理中心下一轮招租带来严重影响，同时造成国家资产重大损失。滁州市粮食资产运营管理中心诉讼请求陈顺吉支付双倍房屋占有使用费有事实依据，根据双方签订合同第六条第5项的约定，房屋租赁期限届满，陈顺吉违约的情况下，就应向滁州市粮食资产运营管理中心支付原房租200%房屋占有使用费。从双方签订合同形式、内容及违约责任分担原则，完全符合《中华人民共和国合同法》的合同自由和诚实信用及依合同履行义务的原则，是合同双方真实意思表示，没有违反法律规定，是真实有效的约定，应受法律保护。同时按照民事自治和自由处分财产的原则，陈顺吉应该向滁州市粮食资产运营管理中心支付至交付租赁房屋期间的双倍租金房屋占用费。这样才能避免给滁州市粮食资产运营管理中心造成财产损失，真正避免国有资产的流失，实现合同目的。陈顺吉辩称，一、滁州市粮食资产运营管理中心的上诉请求不能成立。陈顺吉与滁州市粮食资产运营管理中心签订的书面租赁合同于2018年1月31日到期后，陈顺吉仍在继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁关系，陈顺吉在继续使用房屋的情况下，一审判决参照合同约定租金承担占用费，较为公平适当。虽然合同约定按200%收取房屋占有费，但该费用过高严重显失公平，陈顺吉按原租金标准支付占用费不损害滁州市粮食资产运营管理中心收益。合同约定过高的违约金当事人可以提请法院调整，一审法院未认可二倍租金体现了公平合理调整原则。二、滁州市粮食资产运营管理中心一审诉讼请求不成立，本案应发回重审。陈顺吉与滁州市粮食资产运营管理中心在形成不定期租赁关系后，依据《合同法》规定及理论，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但基于诚实信用及公平合理原则，解约方应当在合理期限内提前告知对方当事人，且给予承租方合理搬迁时间。本案中，滁州市粮食资产运营管理中心一审诉讼请求中没有提出解除不定期租赁关系的请求，直接要求交还房屋显然错误。陈顺吉认为，交还房屋的义务基于不定期租赁关系解除而产生，滁州市粮食资产运营管理中心在未提出解除不定期租赁关系请求的前提下，其无权要求交还房屋，一审直接判决交还房屋不当，本案应发回重审。滁州市粮食资产运营管理中心向一审法院起诉请求：1．陈顺吉返还位于滁州市天长东路82号（面积约为160平方米）到期的租赁房屋；2.陈顺吉自2018年2月1日起按原房租标准48000/年的两倍即96000元/年计算房屋占有使用费至实际返还房屋时止（截止2018年3月30日的房屋占用使用费为16000元）;3.陈顺吉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月24日，滁州市粮食资产运营管理中心作为出租方（甲方）、陈顺吉作为承租方（乙方），双方签订一份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，滁州市粮食资产运营管理中心将位于滁州市天长东路82号门面房出租给陈顺吉，租赁期限自2014年2月1日至2018年1月31日，租金48000元/年。该合同书第六条第5款载明：“租赁期满，如滁州市粮食资产运营管理中心房屋不再出租，陈顺吉应在租赁期满之日起2日内将承租房屋交还给滁州市粮食资产运营管理中心，否则滁州市粮食资产运营管理中心按照合同约定的租金200%向陈顺吉收取房屋占用费，直至陈顺吉全部搬迁并将房屋交付滁州市粮食资产运营管理中心时结束”。合同到期后，双方未签订新的书面合同，陈顺吉占用上述房屋至今，亦未交纳房屋占有使用费。一审法院认为：滁州市粮食资产运营管理中心与陈顺吉签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》已到期，双方并未签订新的房屋租赁协议，故双方形成不定期租赁合同关系，对滁州市粮食资产运营管理中心要求陈顺吉返还承租的滁州市天长东路82号房屋，并支付逾期交付房屋的占有使用费予以支持。双方签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》约定逾期交房按约定租金的200%收取房屋占有使用费，该条款系违约责任条款，本案逾期房屋占有使用费的计算应以滁州市粮食资产运营管理中心的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。陈顺吉认为逾期房屋占有使用费按合同约定的租金的2倍计算过高，申请调整，依法将逾期房屋占有使用费调整为自2018年2月1日起，按原租金48000元/年标准支付至实际返还房屋时止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、陈顺吉于判决生效后三十日内将其承租的位于滁州市天长东路82号门面房返还原告滁州市粮食资产运营管理中心；二、陈顺吉于判决生效后三十日内支付滁州市粮食资产运营管理中心自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金48000元计算）；三、驳回滁州市粮食资产运营管理中心的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由滁州市粮食资产运营管理中心及陈顺吉各负担50元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：陈顺吉所租赁的房屋到期后，应否按房屋租金的双倍即8000元标准支付房屋占有使用费。由于滁州市粮食资产运营管理中心与陈顺吉所签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》第六条第5款载明：“租赁期满，如滁州市粮食资产运营管理中心房屋不再出租，陈顺吉应在租赁期满之日起2日内将承租房屋交还给滁州市粮食资产运营管理中心，否则滁州市粮食资产运营管理中心按照合同约定的租金200%向陈顺吉收取房屋占用费，直至陈顺吉全部搬迁并将房屋交付滁州市粮食资产运营管理中心时结束”。而本案滁州市粮食资产运营管理中心未提供证据证实其在涉案房屋租赁期满后，通知陈顺吉返还涉案房屋，且告知陈顺吉涉案房屋不再对外进行租赁。故陈顺吉在租赁期满后，虽然未与滁州市粮食资产运营管理中心重新签订房屋租赁合同，其继续使用涉案房屋进行经营活动不违反原租赁合同的约定。但陈顺吉在合同期满后继续使用滁州市粮食资产运营管理中心涉案租赁房屋期间应支付相应的占有使用费。由于陈顺吉与滁州市粮食资产运营管理中心未就合同期满后对涉案房屋的占有使用费用进行约定，一审法院按原合同约定租金标准判决陈顺吉支付占用使用费至返还涉案租赁房屋时止不违反法律规定，本院对此予以确认。故滁州市粮食资产运营管理中心的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，滁州市粮食资产运营管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人滁州市粮食资产运营管理中心负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一八年九月十七日书记员  曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。