四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川民初102号 原告：夏建鹏，男，汉族，1974年12月28日出生，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：辜健，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于明玉，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：乐山市置恒房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，董事长。 被告：乐山市首座大酒店管理有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，董事长。 被告：孔庆平，男，汉族，1962年11月22日出生，住浙江省松阳县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：袁宪，四川追求律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：曹莉，四川追求律师事务所律师。 原告夏建鹏与被告乐山市置恒房地产开发有限公司（以下简称置恒公司）、乐山市首座大酒店管理有限公司（以下简称首座大酒店）、孔庆平因房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月29日向本院提起诉讼。本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本院于2017年12月20日公开开庭审理了本案。原告夏建鹏以及委托诉讼代理人辜健、于明玉，被告孔庆平以及置恒公司、首座大酒店、孔庆平共同委托诉讼代理人袁宪、曹莉，到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告夏建鹏向本院提出诉讼请求：1.判令置恒公司向原告交付乐山新天地项目价值110706536.45元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续；2.判令置恒公司向原告支付违约金1000万元；3.判令首座大酒店、孔庆平对置恒公司应承担的履行义务，在同等价值金额内承担连带支付责任；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月19日，原被告共同签订《商品房买卖框架协议》，约定：原告向置恒公司购买乐山新天地项目价值6000万元商品房。在双方共同清理账务往来后，置恒公司欠付原告债务的，仍应承担支付责任，并应根据约定的商品房单价为原告办理商品房买卖合同备案手续。若置恒公司逾期办理备案手续超过30日，应向原告承担违约金1000万元。首座大酒店、孔庆平作为本合同保证人，对置恒公司的全部合同义务及责任承担连带保证责任。合同签订后，原告履行了支付6000万元购房款的义务。2016年4月18日，乐山正源会计师事务所有限公司（以下简称正源所）出具乐正会审字（2016）第042-1号《专项清理报告》（以下简称《42号报告》），确认置恒公司尚欠原告往来款及代付款共计76706536．45元，扣除6000万元购房款中已计算的2600万元借款，置恒公司欠付原告50706536．45元。根据《商品房买卖框架协议》的约定，置恒公司共计应向原告交付价值110706536.45元的商品房。置恒公司至今仍未履行合同义务，已构成严重违约，原告有权要求继续履行合同义务，向原告交付相应金额商品房并办理商品房买卖合同备案手续，并要求三被告向原告承担相应违约责任及连带保证责任。2018年5月10日，原告夏建鹏向本院提出变更诉讼请求：将第1项变更为“判令置恒公司向原告支付110706536.45元，并自2015年7月1日起，以34362930元为本金，按照年息24%向原告支付利息，自2015年7月22日起，以34000000元为本金，按照年息24%向原告支付利息”，其余诉讼请求不变。 三被告共同辩称，一、本案虽为房屋买卖合同纠纷，其实质上是双方账务结算问题。关于《商品房买卖框架协议》中约定的6000万元，除原告以股权转让款3400万元转为购房款可以视为到账以外，其余2600万元没有到账。置恒公司按《商品房买卖框架协议》约定，已备案给原告价值l2925840元的商品房，以及应当抵销置恒公司以下债权：1.正源所乐正会审字（2016）17号《专项清理报告》（以下简称《17号报告》）中置恒公司债权29828040元；2.(2015)五通民初字第l447号民事判决，原告欠置恒公司747万元，及其中240万元的借款利息；3.原告2016年9月以后向置恒公司借款l27000元；4.置恒公司代原告还胡世平借款50万元；5.原告收取置恒公司商铺款525万元；6.置恒公司代原告支付小额借款利息l856234.34元；7.置恒公司代原告偿还李明志借款500万本金及利息；8.陈安潘债务转让协议300万元；9.陈贻军商品房备案310万元。以上事实表明原告欠置恒公司2800多万元(具体金额通过双方结账计算确定)，应驳回原告要求交付房屋的诉讼请求。原告诉讼请求中有7670多万元只是根据正源所的材料编出来的，并且原告所用的《42号报告》，是一个连事务所都没办法给出结论的一个报告，仅是一份模凌两可的报告。报告中使用了(如果…怎样)不确定性的语言，报告结尾用了(使用说明)我们提请报告使用人注意：以上未确认款项最终是否认定为夏建鹏代置恒公司支付、特别说明事项中的清理条件以及夏建鹏提供转款委托书的真实有效性的改变将影响清理结果。这样一份报告显然不能作为证据使用，置恒公司不予认可。二、被告提交的《17号报告》是客观公证的，应当采信。该报告载明原告已经是倒欠被告的款项。由于原告欠付被告的款项，本案不存在商品房备案问题，原告主张违约金也无事实依据。三、《商品房买卖框架协议》是2015年5月19日签订，其主债务履行期限至2015年7月19日，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，保证期间为六个月。被告二、被告三的保证责任期间至2016年1月19日止。在这期间，原告没有向被告二、被告三主张过保证责任，依法免除保证人的保证责任，应当驳回原告的诉讼请求。对于原告变更诉讼请求三被告明确表示，不同意原告变更诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交五组证据。第一组：被告身份证复印件，工商登记信息。拟证明原被告主体资格适格。第二组：《商品房买卖框架协议》。拟证明原被告之间的买卖合同关系、担保合同关系。第三组：《42号报告》、（2015）五通民初字第1447号《民事判决书》、2015年5月18日的《股东会决议》。拟证明被告一欠付原告债务76706536.45元。第四组：乐山正源约字（2015）第117号《业务约定书》、《乐山市置恒房地产开发有限公司清账原则》（以下简称《清账原则》）。拟证明《42报告》由被告一及全部股东共同委托，所依据的《清账原则》由全体股东共同签字确认。第五组及其补充证据：《42号报告》所依据的部分凭证，和转款委托书。拟证明《42号报告》的客观真实性和中立性。 三被告质证认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据中《商品房买卖框架协议》合法性和关联性没有异议，对协议第一条第2款的真实性有异议。对第三组证据中《42号报告》的真实性、合法性有异议。对（2015）五通民初字第1447《民事判决书》的三性没有异议。对2015年5月18日《股东会决议》的真实性、合法性、关联性没有异议。对第四组证据中乐山正源约字（2015）第117号《业务约定书》的真实性、合法性、关联性无异议。对《清账原则》的真实性无异议。但是对原告的证明目的有异议。对第五组证据中关于“原告委托代付款项授权及凭证”。对黄凌峰、金建国等人转到置恒公司的18笔共计2239万元的银行转账证、单（复印件）无异议。对18份授权委托书的真实性和合法性都有异议。对“股东确认明细表”（125—142页）的真实性、合法性和关联性有异议，不予认可（第140页原告代收置恒公司商铺款除外）。对第143页被告一出具的《情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议。关于2017年10月27日正源所出具的《情况说明》没有经办人签字和法定代表人签字，不能作为证据采信。“置恒公司未对此提出异议”不符合客观事实，被告置恒公司在2016年4月7日的《情况说明》中已经对《42号报告》提出了异议。《42号报告》特别说明事项第2条已经写明“股东确认表”是由原告提供的复印件，且无收付款对方的签字，而该证据却说是会计师事务所提交给股东确认的，该项内容与事实不符，而且不能相互印证。对《股东未确认金额依据》（145——168页）的真实性、合法性、关联性都有异议，不予认可。 三被告共同提交十五组证据。第一组：《17号报告》。拟证明同一会计师事务所基于同一事项的清算结果自相矛盾，原、被告双方经济往来并未结算清楚。第二组：《清算原则》，与原告一致。拟证明双方清理往来账的原则。第三组：置恒公司的财务凭证和依据（2011年7月到2014年11月）。拟证明《42号报告》中547万元中应该剔除。《42号报告》表一“其他应付款”中他人与公司往来的1619万元应剔除；表二他人与公司往来款740万不能列入夏建鹏往来账，并应同时剔除相应利息。第四组：置恒公司财务凭证。拟证明向杭州中信、王文海借款4000万元已付杭州中信利息11979667元，由于夏建鹏未能证明全部资金已进入公司，应按实际收到资金结算利息。第五组：财务凭据。证明置恒公司代夏建鹏付小额贷款利息1856234.37元。置恒公司为夏建鹏支付了小额贷款利息1856234.37元，应当返给置恒公司。第六组：施良琴、夏建鹏、置恒公司之间借款合同、电汇凭证、调账证明。拟证明夏建鹏2012年7月4日转180万元到公司，该款已转为公司欠施良琴。公司与夏往来账贷方应减180万元。第七组：陈安潘、夏建鹏借款合同（2014.8.21）。债务转让合同（2015.9.20）。拟证明夏建鹏提出的代收代付中，2014年8月21日夏建鹏向陈安潘借款300万元，与公司无关（《清账原则》与事实不符，未入公司账）。第八组：置恒公司备案给夏建鹏并且已经结账的商品房情况。拟证明已经备案给夏建鹏的商品房共6462.92平方米，抵购房款12925840元。第九组：《民事诉状》及法院举证通知。拟证明夏建鹏指定备案的商品房，已经抵销购房款结账的事实（其中100多万元与叶黎峰形成了新的债权债务）。第十组：胡世平、夏建鹏、置恒公司三方《还款协议》（2017.6.20）。拟证明置恒公司代夏建鹏还胡世平50万元，应列入夏建鹏与置恒公司结算。第十一组：2016年9月起夏建鹏向借置恒公司借款127000元。拟证明夏建鹏欠置恒公司127000元，应纳入双方往来一并结账。第十二组：夏建鹏收取置恒公司商铺款5250000元。拟证明《42号报告》中夏建鹏收取置恒公司商铺款缺周方敏50万元、葛予畴100万元。这150万元应加入夏建鹏欠公司款结算。第十三组：（2015）五通民初字第1447号《民事判决书》。拟证明夏建鹏认可孔庆平转给夏或代夏转给陈宝林、金建国等共747万元，在置恒公司与其账目清算中统一结算。第十四组：747万元的依据。拟证明夏建鹏欠置恒公司747万元。第十五组：（2016）川0191民初4125号《民事判决书》。拟证明2013年5月17日的小额借款300万元由夏建鹏偿还。 原告质证认为，对第一组证据即《17号报告》的真实性、合法性、关联性均不认可。对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。对第三、四、五、六、七组证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。对第八组证据中叶黎峰、夏建鹏签字认可，夏建鹏有指定置恒公司备案给叶黎峰的意思表示，但置恒公司实际没有给叶黎峰办理备案手续。《委托书》和《欠条》所涉内容夏建鹏并不知情，真实性无法核实。王丰签字认可，经核实夏建鹏签字确认的13套均已备案至王丰名下，房屋共计1203.72平方米，金额2407440元，该部分金额可以从房款总金额中扣减。孙宁华、夏建鹏签字认可，夏建鹏有指定置恒公司备案给孙宁华的意思表示，但置恒公司实际没有给孙宁华办理备案手续，金额不应当扣减。收条、借条均无对应的转账凭证，真实性不认可。万应生、夏建鹏签字认可，但置恒公司未履行备案义务，万应生实际未取得房屋，金额不应当扣减。第九组证据的真实性、合法性认可，与本案无关联性，案涉事实无法确认。对第十组证据的真实性、合法性、关联性认可，该笔金额系夏建鹏与置恒公司2017年新产生的往来，与《42号报告》结论无关。对第十一组证据的真实性、合法性、关联性认可，属于《42号报告》之后新产生的往来，其中2017年7月3日支付1万元是根据公司要求支付的小贷借款的上诉费。因借款为公司借款，本应由公司支付，不应当算作置恒公司代夏建鹏支付的款项。对第十二组证据的第一笔周方敏款项与本案无关联性，该款项未进夏建鹏账，与夏建鹏无关。其他八笔款项在《42号报告》中均已清理并做相应扣减（详见附表二第4页64-70行，第7页125行），对证明目的均不认可。对第十三组、十四证据的真实性、合法性、关联性认可。《民事判决书》系《42号报告》作出之后产生。涉及的747万元双方应当进行结算。对第十五组证据真实性、合法性、关联性认可。根据《清账原则》第6条及股东确认明细表，该笔借款属于夏建鹏以个人名义为置恒公司借款，且《42号报告》已将该借款计入夏建鹏代收款（详见附表四第2页34行）。现法院判决浙商小额贷款公司的300万元贷款由夏建鹏负责偿还，则本息及其他费用均应由置恒公司与夏建鹏结算，在清理结果的基础上予以增加。对第十五证据的真实性、合法性、关联性认可。117号《业务约定书》与原告证据9一致，是会计师事务所接受置恒公司及全体股东委托进行清理并出具《42号报告》的依据；另一份《业务约定书》无文件编号，是置恒公司单方委托会计师事务所形成的，原告对此不知情。 本院对双方当事人无异议的证据，予以确认。 根据本院采信的有效证据及双方当事人的陈述，本院查明如下案件事实： 2015年5月19日，置恒公司作为甲方与夏建鹏作为乙方签订《商品房买卖框架协议》，约定：因乙方欲与甲方签订系列《商品房买卖合同》，购买甲方开发的乐山新天地商品房。一、购买的商品房、购房款支付及相关约定。1.乙方购买房为乐山新天地一期的价值陆仟万元的商品房（具体房屋房号及面积明细由本次退出股东夏建鹏、蔡方升、李玲华在置恒公司未售房源中选定，优先满足夏建鹏选房，住宅若有不足的，则以一期二楼商业补充），住宅房屋的固定价格为按照建筑面积计算2000元/平方米，二楼商业房屋固定价格为按照建筑面积计算4500元/平方米。若乙方所购商品房的最终实测面积发生变化，双方同意按照前述相应的商品房价格多退少补。2.基于乙方作为甲方股东期间，除投入了乙方的股本金以外，还以股东无息借款方式向甲方投入了首期投资款2600万元。现甲乙双方同意，该首期投资款60日内由甲方退还乙方后，乙方在2日内付给甲方作为应付的相应商品房总价款。3.除上述第2款约定外，乙方尚欠甲方购房款3400万元未付。该欠付房款，甲方确认由孔庆平在本协议签订后60日内向乙方支付股权转让款和补贴款后，由乙方负责及时转付给甲方用于付清剩余购房款。4.本协议签订后60日内，甲方负责为乙方办妥购买的所有商品房买卖合同备案登记手续。二、关于乙方或乙方指定人购买的商品房再次进行转让的约定。1.乙方购买的商品房可以自行销售。乙方自行承担销售的全部责任和风险。2.乙方购买的商品房需要通过甲方更名的方式进行销售的可以安排销售人员自行在甲方、售楼部销售，甲方应无条件配合。……三、特别约定。1.若因甲方或孔庆平原因导致乙方未能按期付清购房款的，甲方不得撤销乙方所购商品房登记的备案手续，乙方欠付的房款由孔庆平负责支付。2.在乙方购买的所有商品房买卖合同备案后60日内，双方共同清理相互间的财务往来，并进行确认。若经过清理发现甲方欠付乙方债务的，甲方仍应承担支付责任，并应将相应的商品房按照住宅以建筑面积2000元/平方米价格，二楼商铺按照建筑面积4500元/平方米价格，将乙方选定商品房抵偿，并办理商品房买卖合同备案至乙方名下；若乙方欠付甲方债务的，甲方有权向乙方追索，并有权要求与乙方解除与欠付金额相等价值（住宅按建筑面积2000元/平方米价格，二楼商铺按照建筑面积4500元/平方米价格）商品房的买卖合同备案手续。3.甲方同意乙方有权指定购房人（一人或多人）购买本协议所涉商品房，乙方或乙方指定购房人有权要求甲方及甲方保证人向其履行本协议项下甲方的各项义务及责任。4.本协议签订后20日内，若因乙方原因未能与甲方保证人孔庆平签订股权转让协议的，甲方有权解除与乙方和乙方指定购房人的商品房买卖合同。四、违约责任。1.甲方逾期为乙方办理商品房买卖合同备案登记手续（因政府备案迟延的除外），每逾期一日应向乙方支付所购商品房总价款千分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方应向乙方承担违约金1000万元，且乙方有权要求及保证人孔庆平将乙方所持公司的原股权全部无条件过户至乙方名下。甲方逾期办理新购房人的商品房买卖合同更名手续或逾期交付乙方房款的，每逾期一日应按照相应商品房价款的千分之一向乙方支付违约金。2.本协议系双方真实意思表示，双方应严格遵守。任何一方违反本协议约定造成另一方经济损失的，应向对方承担全部经济赔偿责任。五、其他。该协议有孔庆平、夏建鹏签名并加盖置恒公司公章。甲方保证人处有首座大酒店加盖的公章和孔庆平的签名。陈晓云签字确认首座大酒店提供的上述担保。 2015年5月18日，置恒公司的《股东会决议》，载明：各方确认夏建鹏缴纳注册资本出资400万元，首期投资2600万元，占公司50%的股份。夏建鹏以3400万元的价格将所持公司的50%（股份）转让给孔庆平。 2015年12月22日，置恒公司原股东及新股东签字确认一份《清账原则》，载明：“1.公司股东之间按股份比例投入的资金为基准基数（公司注册资本为800万元，股东追加投资至6300万元），原股东夏建鹏比例占公司股份50%，蔡方升为20%，孙宁华为10%，陈晓云为10%，李玲华为10%，孔庆平追加5%。2.夏建鹏占公司股份比例50%，应出资股本金400万元，追加投资至3000万元。蔡方升应出资股本金160万元，追加投资至1200万元。孙宁华应出资股本金80万元，追加投资至600万元。李玲华应出资股本金80万元，追加投资至600万元。陈晓云应出资股本金80万元，追加投资至600万元。孔庆平应出资款300万元，如此资金在2011年9月30日不到位，出资人应向公司支付利息，按年息24%。所有股东为公司借款超出该款项则应由公司支付利息，按年息36%（按年复息）计算，（个别借款利息超出36%的，按实际利率计算）。少于该款项差额部分所发生利息由其本人负责，公司垫付该款项则按36%年息付（按年复息计算）利息。3.关于股东在公司经营期间（2011年9月30日至2012年3月13日）向公司借款用于个人资金周转按年息24%支付；在2012年3月14起公司正式对外融资产生融资成本后，则应按公司为该款项（公司实际融资金额）融资而发生融资成本按年息36%（按年复息计算）计算，结清为止。4.鉴于任职股东在任职期间内便于资金调剂，若股东借出资金有正当理由（以事实为依据，如打个人积分、代付公司利息、工程款）则二个月内归还应不记利息。超出二个月（该款项非公司业务关系使用，无正当理由使用）则由股东个人支付利息，并按实际调出该资金时间计算利息，利息按36%（按年复息计算）利息计算，结清为止。若在清账过程中发现重复计算则应扣除多余部分。5.关于夏建鹏通过杭州中信银行委托贷款3000万元及王文海个人借款1000万元（王文海于2012年11月19日、2012年11月29日分别汇入中国银行五通桥支行夏建鹏个人账上总计1000万元，杭州中信银行于2012年11月30日汇入杭州中信银行夏建鹏个人账上3000万元）。鉴于该款项需经过第三方转入，故不能及时到公司账上，公司应按上述事件计息，到账时间应以实际到账应到其个人账号为准，如中间资金调配不足部分应从夏建鹏借给公司个人账上补足4000万元，补足金额计算时间为第三方最后一笔款项转入时间开始计算。此款项不计夏建鹏个人借款，发生利息按实际利息结算。由公司支付。6.关于浙商小额贷款公司借给夏建鹏借款300万元（2013年5月17日汇至夏建鹏个人账上），如此款项于2013年5月23日转入公司不计夏建鹏个人借款，发生利息按实际利率结算，由公司支付。7.关于李明志个人借给夏建鹏500万元借款（2014年5月23日汇到夏建鹏个人账上500万元），如事实此款项在夏建鹏2014年5月25日汇给李明志（支付公司利息）220万元，汇到公司360万元。此借款500万元不作为夏建鹏个人借款，发生利息按实际利率结算，由公司支付。8.关于陈建安个人借给夏建鹏300万元借款（2014年8月21日由陈安瑶代陈建安汇到夏建鹏中行五通桥支行账上），于当天转入公司账上，此款项不作为夏建鹏个人借款，发生利息按实际利率结算，由公司支付。9.关于公司借款（如王文海、杭州中信银行、李明志、陈建安、郑贤永等借款），如借款本金汇至个人账上，借款本金应从股东借款账上扣除。若该借款和股东个人财产有相关责任，则公司承担全部责任。利息则由公司支付并按实际发生利率计算，若公司无法履行其本金及利息则由全体股东负责包括其个人财产作保证。所有股东实际有类似情况参照此标准计算。10.原股东个人为公司垫付金额（如公司利息、工程款、设计费）应先满足其股本金及追加投资金额，若多出其应出资（股本金、追加投资款）则公司应计入股东个人借款并计利息（按年36%年息，年复息计算），其他股东也按此标准计算。11.由于夏建鹏在其任职（2010年6月28日至2015年6月27日）实际操作过程中存在发生无法说明的费用，经股东协商采取每年包干行使144000元弥补其损失计入每月（144000÷12）费用，合计一次性补贰佰万元费用，其它费用不另计。12.原股东在2015年5月19日退出股东身份后，如原股东股本金及追加投资款超额（差额部分），从2015年5月19日公司开始支付原股东利息，利率按年利率36%计算；如原股东股本金及追加投资款低于额度（差额部分），也从2015年5月19日原股东开始支付公司利息，利率按年利率36%计算。原股东股本金及追加投资款无息计算到2015年7月18日止，超过2015年7月19日以年利率36%计算到返还为止。” 2015年12月24日，置恒公司作为委托方与受托方正源所签订《业务约定书》乐正源约字（2015）第117号。该《业务约定书》上有股东孔庆平、夏建鹏等五人签名。2016年3月1日，置恒公司作为委托方与受托方正源所签订《业务约定书》。该《业务约定书》上有置恒公司盖章和孔庆平签名。 正源所于2016年3月3日出具《17号报告》，又于2016年4月18日出具《42号报告》。鉴于双方当事人对正源所出具的两份清理报告如何采用存在异议，本院于2018年3月14日书面告之正源所，要求明确答复。2018年4月16日，正源所出具《关于乐正会审字（2016）第017号及第042—1号专项清理报告的回复》。该回复载明：“一、关于两份清理报告的由来。2015年12月24日签订了乐山正源约字(2015)第117号业务约定书(置恒公司，置恒公司原股东及新股东夏建鹏、蔡方升、孔庆平、陈晓云、孙宁华签章或签字)，并向本公司提供了2015年12月22日各股东签字确认的清账原则。委托本公司对置恒公司2010年6月至2015年6月与各股东及其他债权人之间的债权债务进行清理。《42号报告》是按该项业务的委托及清理情况而出具。2016年3月1日置恒公司与本公司重新签订了业务约定书(置恒公司与本公司签章)，要求本公司就其公司账面与夏建鹏的往来出具清理报告。于是本公司按此份约定书就置恒公司账面反映与夏建鹏往来出具了《17号报告》。两份报告主要不同之处：业务约定书委托人签字不同，范围不同。即《17号报告》根据置恒公司提供资料就置恒公司账面与夏建鹏往来而出具，而《42号报告》是按各股东确认的清账原则，根据置恒公司账务资料及夏建鹏提供资料反映。二、对双方意见的回复。（一）两份报告的委托程序说明。2016年3月1日，置恒公司与本公司签订《业务约定书》，本公司据此出具《17号报告》。报告就置恒公司与夏建鹏直接的账面记载，《17号报告》并未包括第三方为夏建鹏代付的部分，也没有包括置恒公司账面记载之外，置恒公司与夏建鹏的其他债权债务往来。2015年12月24日，置恒公司及其全体股东与本公司签订乐山正源约字(2015)第117号《业务约定书》，由本公司按此份约定书就置恒公司2010年6月至2015年6月与各股东及其他债权人之间的债权债务进行清理，本公司据此出具《42号报告》。清理依据是置恒公司和股东提供的资料及《清账原则》，其中《清账原则》是本次清理的重要依据，置恒公司及股东提供资料都是本公司应当清理的范围。本公司提供清理服务，对委托方提供的资料，其真实、合法、完整性均是委托方的责任，在我们的所有报告中均会提示不对委托方提供资料的真实、合法、完整性负责。（二）针对有关《42号报告》数据提出的意见，本公司回复如下：1.《42号报告》附表一第22-26、30-35、37、39、40、51项数据来源于置恒公司提供的公司账目，置恒公司账面记载的会计科目为‘其他应付款一夏建鹏’，且夏建鹏己提供非夏建鹏本人转款的15份转款委托书，本公司因此计入《42号报告》附表一‘置恒公司账面反映夏建鹏往来明细表’，并己将该部分数据列入第四项清理结果。《42号报告》附表二第131—135项数据来源于置恒公司提供的公司账目和夏建鹏提供的转款委托书，置恒公司账面记载的会计科目为其他个人往来，夏建鹏提供5份转款人签署的《授权委托书》，证明款项性质为转款人代夏建鹏向置恒公司支付的往来款，本公司因此计入附表二‘夏建鹏代收代付明细表’。本公司不审查转款委托书的真实有效性，本公司只是在委托范围内进行清理。《42号报告》计算利息的依据是委托方提供给本公司的《清账原则》中关于利息计算方式的描述。2.《清账原则》是本次清理的重要依据，但《清账原则》涉及内容未在置恒公司财务账面完整反映，故本公司对置恒公司及股东提供资料全面清理后将清理结果表传给置恒公司会计及夏建鹏，要求其股东签字确认。夏建鹏提供了2016年1月29日全体新旧股东针对部分清理结果签字复印件，其余部分清理结果等股东签字后提供。2016年4月7日置恒公司向本公司出具情况说明：对2015年12月22日签订清账原则之后的签字认可有效，对签订清账原则之前签字需要重新审核后，签字方可有效。置恒公司一直未提供签字原件，于是本公司在《42号报告》中对此股东签字复印件做出特别说明，并在报告中对夏建鹏代收代付款按股东签字确认及未签字确认分开表述。3.附表71-94项所列的费用支付，其支出原因在附表二备注栏中均己写明；利息计算依据《清账原则》第10条的内容。《清账原则》第11条‘夏建鹏在其任职实际操作过程中存在发生无法说明的费用，采用包干形式计算200万元弥补损失，其它费用不另计’，本公司清理的上述费用均有明确的费用支付原因。386万元开办费无银行支付凭证，在置恒公司内账反映时经全体股东签字确认为前期开办费支出。4.42号报告第五部分金额(附表二第96—128项股东未签字确认、附表四第103-136项)的清理依据是《清账原则》、夏建鹏提供的银行凭证、第三方出具的情况说明等。本公司对涉及该部分金额的全部资料进行了清理，并在《42号报告》[二]特别说明事项第1条，以及[五]重要事项说明第1-3条中进行了说明。5.《42号报告》为方便委托人了解清理情况，是按清理结果的不同类别分别在报告的第四、五点表述的，此两种情况均是我们根据清账原则、置恒公司及夏建鹏提供资料而清理出来的结论。” 《42号报告》载明：四、清理结果。截止2015年6月30日，置恒公司账面反映实收夏建鹏股本400万元；账面反映夏建鹏往来及其他个人往来由夏建鹏提供转款委托书涉及金额合计应付款5470000元，应付利息6601865.92元；经置恒公司股东签字确认的品迭后夏建鹏代置恒公司付款10422430元，代收代付款应收夏建鹏利处2995350.97元；根据清账原则第11条，弥补夏建鹏费用金额2000000元。若夏建鹏提供转款委托书为真实有效，置恒公司合计应付夏建鹏往来款及利息21498944.95元。六、报告使用说明。以上未确认款项最终是否认定为夏建鹏代置恒公司支付、特别说明事项中的清理条件以及夏建鹏提供转款委托书的真实有效性的改变将影响清理结果。 庭审中被告确认夏建鹏已经支付的购房款为3400万元，剩余的款项存在争议。对于双方当事人存在争议的剩余房款问题原告明确表示不申请司法鉴定。关于已交房面积问题。被告认为已交6462.92平方米，价值12925840元。原告认可其中部分，即1203.72平方米，价值2407440元。 原告夏建鹏在本院告之不准许变更诉讼请求后，明确要求仍按原诉讼请求审理。 本院认为，根据2015年5月19日，置恒公司与夏建鹏签订的《商品房买卖框架协议》约定内容，因夏建鹏欲与置恒公司签订系列《商品房买卖合同》，购买置恒公司开发的乐山新天地商品房。以及第一条约定的购房款支付方式为原股东的首期投资款和股权转让款转化而来。该协议带有预售商品房和以房抵债性质。《商品房买卖框架协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人对此无异议，应当按约履行。 本案中，夏建鹏主张置恒公司应交付价值110706536.45元的商品房。但从查明的已付房款情况，除被告置恒公司已确认的3400万元外，本院认定2600万元应作为已付房款。其理由为双方当事人在《商品房买卖框架协议》、《股东会决议》中已经确认夏建鹏首期投资2600万元。被告置恒公司以该笔款项系《42号报告》中确认为由否认的理由不能成立。故夏建鹏已付清6000万元的房款。对于夏建鹏依据《42号报告》主张的购房款50706536．45元，根据2018年4月16日正源所出具《关于乐正会审字（2016）第017号及第042—1号专项清理报告的回复》意见中载明内容“本公司因此计入附表二夏建鹏代收代付明细表。本公司不审查转款委托书的真实有效性，本公司只是在委托范围内进行清理。《清账原则》是本次清理的重要依据，但《清账原则》涉及内容未在置恒公司财务账面完整反映，故本公司对置恒公司及股东提供资料全面清理后将清理结果表传给置恒公司会计及夏建鹏，要求其股东签字确认。夏建鹏提供了2016年1月29日全体新旧股东针对部分清理结果签字复印件，其余部分清理结果等股东签字后提供”说明该份报告的结果并不是依据双方当事人确认的资料所做。针对被告方的异议夏建鹏仅仅要求法院到正源所调取证据。在正源所明确回复不审查转款委托书的真实有效性后，也未提交转款委托书的原件，无法认定款项是否真实发生。对夏建鹏申请调查取证，本院不予支持。另外，《42号报告》系依据《清账原则》所做，但是从《清账原则》所约定的内容也存在超过法律保护的范围，如计算复息和年息达36%，对该部分夏建鹏也不申请司法鉴定。因此，对原告以《42号报告》的结果主张交付价值50706536．45元房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告主张以《17号报告》的结论来驳回原告诉讼请求的抗辩，本院也不予采纳。因该报告不是根据本案双方当事人签订的《清账原则》所做，不符合双方的约定。 关于置恒公司给夏建鹏并且已经结账的商品房情况。置恒公司提交相关证据证明已经给夏建鹏的商品房共6462.92平方米，抵购房款12925840元。虽然夏建鹏只确认了有王丰签字确认的13套房屋共计1203.72平方米，金额2407440元。但是置恒公司所举证据中关于叶黎峰、孙宁华、万应生签字确认的依据均有夏建鹏签字认可，夏建鹏对其不予认可的理由不能成立，本院确认置恒公司给夏建鹏已经结账的商品房价值为12925840元。 综上，置恒公司应交付夏建鹏价值6000万元的商品房，实际已履行12925840元，还应向夏建鹏交付价值47074160元的商品房。 根据置恒公司与夏建鹏签订的《商品房买卖框架协议》约定：“因夏建鹏欲与置恒公司签订系列《商品房买卖合同》。本协议签订后60日内，甲方负责为乙方办妥购买的所有商品房买卖合同备案登记手续”说明置恒公司完成备案登记手续是在签订商品房买卖合同后，诉讼中夏建鹏未提交已签订商品房买卖合同，置恒公司构成违约的证据。依照《最高人民法院关于适用 关于保证责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”双方签订的《商品房买卖框架协议》中，没有约定保证期间，夏建鹏未提交证据在法律规定的期限内向保证人首座大酒店和孔庆平主张了权利。故本院依法免除保证人首座大酒店和孔庆平的责任。 综上所述，夏建鹏的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用 一、被告乐山市置恒房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向原告夏建鹏交付乐山新天地项目价值47074160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续； 二、驳回原告夏建鹏的其他诉讼请求。 案件受理费645333元，由夏建鹏负担322666.5元，乐山市置恒房地产开发有限公司负担322666.5元。诉前财产保全费5000元，由夏建鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长 刘 云 审判员 刘长江 审判员 王 惠 二〇一八年九月十九日 书记员 崔 秋