湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初7320号原告：汉口银行股份有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道**武汉商业银行大厦。法定代表人：陈新民，董事长。委托诉讼代理人：卢寅、李晏，湖北山河律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：汇绿生态科技集团股份有限公司，住，住所地武汉市江汉区中山大道**/div>法定代表人：李晓明，董事长。委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：武汉麦德机械工程有限责任公司，住所地武汉市武，住所地武汉市武汉经济开发区创业一路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周敏，董事长。委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉市江，住所地武汉市江汉区民意一路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：田凤华，女，1969年4月20日出生，该公司员工，住址武汉市江汉区，代理权限为特别授权。原告汉口银行股份有限公司（以下简称原告）与被告汇绿生态科技集团股份有限公司（以下简称第一被告）及第三人武汉市江汉区房地产公司（以下简称第三人）物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2016年10月8日本院以（2015）鄂江汉民一初字第01008号民事判决书驳回原告诉讼请求。判后原告不服提出上诉，武汉市中级人民法院以（2017）鄂01民终1579号民事裁定书撤销武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第01008号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法追加武汉麦德机械工程有限责任公司为本案被告（以下简称第二被告）参加诉讼，由审判员范正霜任审判长，与人民陪审员黄汉江、陈桂荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢寅、第一被告的委托诉讼代理人陈一民、第二被告的委托诉讼代理人俞冰源及第三人的委托诉讼代理人田凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告1995年8月14日与第一被告签订《房屋购销合同》，约定原告购买第一被告开发的桥东商城新扩建北大楼第一层A-F轴4-5柱（面积165.2m2，单价2.4万元/m2，总价396.48万）房屋。双方还约定交房前第一被告提供桥东商城新扩建第一层门面供原告过渡。后因第一被告无法按约定交付房屋，双方于1999年7月14日签订《房屋置换使用协议书》，约定第一被告将位于中山大道原××号××房屋（××大道××）与原告原购房屋进行置换使用，原告实际购买房屋支出约定为304万元，房屋置换使用年限50年，从1999年8月1日开始计算。第一被告向原告交付中山大道805号房屋后，原告一直使用至今。后第一被告与第二被告签订转让协议，将中山大道805号房屋承租权转让第二被告，致原告合法使用该房屋期间一直受第二被告侵扰，严重影响了原告的合法使用。现向法院起诉请求判令：1、确认原告对中山大道805号房屋的合法使用权；2、确认第二被告与第一被告签订的转让协议无效；3、本案的诉讼费用由两被告承担。第一被告辩称，原、被告签订的《房屋置换使用协议书》合法有效，第一被告已经履行了合同中的交付房屋等义务，不存在任何违约行为。原告基于上述协议占有、使用本案诉争房屋至今属合法占有，第一被告并无异议。第二被告取得中山大道805号房屋承租权是基于虚假的承租协议，该协议公章系伪造，第一被告对第二被告取得承租权的合法性不予认可。第三人知晓第一被告向原告转让房屋使用权但一直未提出异议，第一被告不应承担任何法律责任。第二被告辩称，第一被告2001年12月31日与第二被告签订《转让协议》，将包括中山大道805号在内的房屋租赁权转让第二被告，第一被告按协议收取第二被告支付的相关费用并告知第三人，该协议系双方真实意思表示，合法有效。原告与第一被告签订《房屋置换使用协议书》，用其购买第一被告位于桥东商城的房屋与第一被告承租的中山大道805号房屋置换使用并不是取得该房屋的租赁权，该房屋为第三人所有并管理的国有房屋，第二被告与第一被告签订的《转让协议》合法有效，原告要求该房屋使用权不成立，请求驳回原告诉讼请求。第三人述称，江汉区中山大道805号房屋系公房，第三人系该房屋的管理单位。原告与第一被告未经第三人同意签订的《房屋置换使用协议书》无效。2001年12月第一被告与第二被告签订《转让协议》，将涉诉房屋租赁权转让第二被告，第三人收到第一被告的相关转让及批复文件，第二被告取得房屋租赁权合法有效。此后第二被告支付第一被告的欠租并一直缴纳租金至今，原告及六百集团、华信公司及第一被告从未向第三人主张房屋任何权利。现原告主张使用权于法无据，请求法院予以驳回。经审理查明，座落于武汉市江汉区中山大道**（建筑面积255.95平方米）房屋系第三人管理的国有公房，原由武汉市六渡桥百货集团有限公司（以下简称“六百集团“）承租使用。1995年8月14日“六百集团”与原告（原武汉市城市信用合作社联社）签订《房屋购销合同》，原告以人民币304万元购买“六百集团”165.2平方米房屋。1999年7月14日，原告下辖王家巷支行与“六百集团”签订《房屋置换使用协议书》，约定将原告原购桥东商城新扩建商场家电商场北大楼第一层第一跨、建筑面积约165.2平方米的房屋与“六百集团”原六百金号所使用房屋一、二楼进行房屋置换使用，房屋置换使用费互抵，“六百集团”不收取差价租金。房屋置换年限为50年，自1999年8月1日开始。原告据此从1999年8月起一直使用中山大道805号房屋至今。2001年12月，“六百集团”与第二被告签订《转让协议》，约定“六百集团”将包括中山大道805号在内的5处房屋租赁权自愿转让给第二被告，以上房屋租赁权转让后，“六百集团”欠第三人下属房管所至2001年12月31日止的租金50余万元由第二被告承担，第二被告另付“六百集团”部分差额款130000元。上述款项付清后，“六百集团”向第三人提交了房屋租赁权转让的批复，第二被告办理了武汉市城镇公有房屋非住宅租约。2004年11月第二被告以武汉华信高新技术股份有限公司为被告、武汉市商业银行六渡桥支行及武汉市江汉区房地产公司为第三人诉至本院，要求武汉市华信高新技术股份有限公司将中山大道805号房屋完整交付其使用，第三人武汉市商业银行六渡桥支行腾退侵占的房屋，审理中，第二被告撤回起诉。2005年1月，第二被告再次起诉，2006年8月撤回起诉。2010年第二被告以原告及其前进一路支行为被告，武汉市江汉区房地产公司、武汉华信高新技术股份有限公司为第三人再次诉至本院，要求其排除妨害、停止侵害第二被告对涉诉房屋的使用权，2011年12月15日本院以（2010）汉民一初字第1068号民事裁定书驳回第二被告的起诉，该裁定已发生法律效力。另查明，武汉市六渡桥百货集团股份有限公司于2000年4月26日更名为武汉华信高新技术股份有限公司，2014年武汉华信高新技术股份有限公司经破产重整，于2016年6月2日更名为汇绿生态科技集团股份有限公司（即本案第一被告）。第一被告向本院提交的破产重整的产权出让信息中，并未涉及本案涉诉公房的权益。审理中，原告坚持原诉讼请求并增加一项诉讼请求为判令第一、二被告签订的《转让协议》无效。第一被告坚持答辩意见并主张《关于同意转让部分房产租赁权的批复》中使用的武汉华信高新技术股份有限公司印章为作废印章，与2000年度年检报告印章一致，与2001年度及2002年度年检报告印章不一致，但未提供证据予以证明。第二被告及第三人坚持答辩意见。因各持己见，调解未成。上述事实，有原、被告及第三人陈述、房屋购销合同、《房屋置换使用协议》、《转让协议》、民事裁定书、武汉市城镇公有房屋非住宅租约等证据经质证予以证实。本院认为，使用权是指权利主体根据物的性质和用途加以利用，从而实现其利益的权能。非所有人的使用权是由所有权派生的，即从所有权中分离出来的一项权能，必须依赖于所有权，必须有法律规定或合同约定。本案涉诉的江汉区中山大道805号房屋属第三人管理的公有房屋，根据第二被告与第一被告2001年12月31日签订的《转让协议》，第一被告将上述房屋的租赁权自愿转让给第二被告，该转让行为得到第三人认可并办理了武汉市城镇公有房屋非住宅租约，此后，第二被告即取得该房屋的占有、使用、收益和处分权利。第二被告未与原告签订涉诉房屋使用的协议，原告要求确认其对该房屋具有合法使用权的请求没有法律及合同依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生纠纷的案件，不适用本解释”的规定，考虑第三人对原告取得涉诉房屋使用权的行为一直不认可，原告主张其与第一被告签订的《房屋置换协议》合法有效，性质可参考转租行为，第三人在六个月内未提出异议，视为认可第一被告转租行为的意见，本院不予采纳。第二被告2001年12月31日与第一被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原告也未提供该《转让协议》存在无效情形的证据，原告要求确认该《转让协议》无效的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告及第一被告主张《关于同意转让部分房产租赁权的批复》中使用的“武汉华信高新技术股份有限公司”印章系作废印章，因未提供证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告汉口银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费31120元、邮寄费40元，共计31160元由原告汉口银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  范正霜人民陪审员  陈桂荣人民陪审员  黄汉江二〇一八年九月二十六日书 记 员  邓 飞