抚顺市望花区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0404民初650号 原告：抚顺格林兰德物业服务有限公司，住所地抚顺经济开发区滨河路。 法定代表人：赵昌松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王飞，系该公司职员。 委托诉讼代理人：贾玉祥，系该公司职员。 被告：常忠伟，男，1969年3月28日出生，汉族，住抚顺市经济开发区。委托诉讼代理人：常忠剑，男，1971年9月10日出生，汉族，住抚顺市高湾经济开发区（系被告弟弟）。 原告抚顺格林兰德物业服务有限公司（以下简称“格林物业”）与被告常忠伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格林物业的委托诉讼代理人王飞、贾玉祥，被告常忠伟及其委托诉讼代理人常忠剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告抚顺格林兰德物业服务有限公司诉称：原、被告于2008年11月19日签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告每月按0.7元/平方米向原告缴纳物业费77.14元。从2012年10月31日起，被告停止向原告交物业费，截止到2018年2月28日，累计64个月，共欠物业费4937元。故原告诉至法院，请求法院判令被告立即向原告支付物业费4937元；被告承担违约金：从2012年10月31日起至2018年2月28日止，按每日5元计算；诉讼费由被告承担。 被告常忠伟辩称：一、事实与理由：起诉状所述“原告与被告于2008年11月19日签订《前期物业管理服务协议》”，这与事实不符，《前期物业管理服务协议》中“第1页甲方：沈阳中加物业，第10页甲方签字：是沈阳中加物业管理有限公司抚顺分公司的红色印章。”由此确定被告是与沈阳中加物业管理有限公司抚顺分公司签订的《前期物业管理服务协议》,被告即没有与原告签订上述协议，也没有与上任“新华天物业”签订协议，所以被告请求法院驳回原告的诉讼请求。二、退一步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系：(一）起诉状所述“约定被告每月按0.7元/平方米向原告缴纳物业费77.14元，现违反协议未按期缴纳”，这与事实不符。《前期物业管理服务协议》中“第6页笫四条”并没有“每月按0.7元/平方米”文字，原告此条没有依据。(二）起诉状所述“被告欠物业费,经多次催要，被告一直拒绝支付”，这与事实不符，被告不同意这样的说法，原告从来没有催要过，被告从未有接到过《催缴通知单》。事实是根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务,才有权要求被告履行付费。实际上原告不能按照《前期物业管现服务协议》约定提供物业服务，违约在先，现列举如下：1.房屋漏雨纠纷。被告自从入住到2012年10月31日前完整的交纳4年物业费。但2012年7月的一天晚上下大雨时，被告家里北面厨房房顶开始往里漏水，后来雨越下越大，雨水顺着灯管处开始成股往下流，被告赶紧拉下总电源，防止电器短路。同时两个南屋，北屋往里渗水，南阳台顺墙而往里进水,给被告造成心里恐慌。笫二天给物业打电话报修，物业有个女管理人员接的电话，我把漏水详细情况向她汇报，她说先登记，后维修，但此后无人处理。大概过两个星期，又下一场大雨，上述地方还是漏水，笫二天又打电话向物业反应此事，物业管理人员还是说先登记，后维修，此后也是无人处理，被告多次到物业找陶经理进行交涉，甚至激烈争吵，耍求物业首先给予漏水的地方处理，其次要求物业把由于漏水造成的墙而损坏进行修补,但是原告一直没有给予处理。也就是2012年7月一直到现在被告房屋漏雨问题一直没有给与解决。故从2012年11月1日起拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决上述问题。但遗憾的是原告至今不解决出现的问题，相反却想不服务只收物业费来谋求一己私利。2、不履行安全保卫义务被告从入住小区几年来，发现物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为为混乱。保安人员只有几人形同虚设，夜间小区大门门禁开放，未发挥任何作用。小区西门A1楼与A2楼一楼设立了很多的公司企业（如美发店、棋牌社、超市等〉，由于业务来往，很多不明身份的外来人进进出出，物业公司也没有尽到监管的职责。A5楼与A6楼之间的消防门，过去居民都是刷卡进门，出现故障后，原告不维修，防盗门稍用力就能拽开，外卖人员拾荒人员等闲杂人员都可以自由出入，给小区广大业主人身、居住及财产安全造成隐患。D区开设一处北门，长年敞开，无人关闭。3、消防安全隐患。小区消防门外晚上常常被车辆停放，堵塞消防门入口而无人管理。小区楼道堆放杂物严重。4、未对公共设施、设备尽到维护保养义务。《前期物业管理服务协议》中第一条甲方的权利义务中明确写明“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、维修、服务与管理”，合同笫二条对共用部位和共用设施做了解释。但是，原告并没有按照合同约定履行维护、修缮义务。小区B4楼与B5楼之间的儿童滑梯破损不仅无人修复，至今不翼而飞消失不见。园区内的人造小河、假山瀑布、喷泉等只在被告入住头两年正常使用，以后长达八年只是摆设,未见一滴水。楼前地灯损坏至今无人修复，导致照明昏暗，业主晚上回家安全得不到保障。5、私搭乱建问题严重。《前期物业管理服务协议》中第三条房屋外观中明确规定“禁止安装窗外护栏及太阳能热水器”。而小区多处有安装窗外护栏及太阳能热水器的地方。《前期物业管理服务协议》第二条中第四项明确规定“保持本物业区内无拆改”，第二条中第二项明确规定“共同设施设备包括绿地”。而本小区内私搭乱建现象比比皆是，比如楼房顶层，搭建阳台，二楼在车库上面搭建阳台。树木上长期被搭上横杆作为单杠使用。许多一楼业主的小花园向外扩建致使绿地被严重损毁（也属于私搭乱建）。6、小区西门外空地，晚上经常有人跳广场舞，音乐播放声音很大影响小区附近业主休息。7、《前期物业管理服务协议》中第一条甲方的权利义务中明确规定要求原告“每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目”。而原告并未按照合同约定毎年向全体业主公布一次管理费用收支账目。8、格林兰德物业2014年至2018年入住：原告不给修复被告房屋漏水及墙面受损，直接让原告交付物业费不合理。根据《中华人民共和国民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”显然2016年2月前发生的物业收费已过2年诉讼吋效。三、被告是否应承担的违约责任——滞纳金问题。1、合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行告知义务，根据《中华人民共和国合同法》“第四十条格式条款具有本法笫五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”很明显本案《前期物业管理服务协议》中约定的毎天5元的滞纳金，此条款是无效条款。2、被告是与沈阳中加物业管理有限公司抚顺分公司签定的《前期物业管理服务协议》，而没有与原告抚顺格林兰物业服务冇限公司签定所谓的合同，也就谈不上滞纳金的问题了。综上所述，原告首先在此纠纷诉讼中存在明显的过错，未完成物业合同中约定的责任和义务。其次，原告和被告是平等主体关系，在实际履行中应是原告先履行服务管理义务，被告后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，所以请求法院驳回原告所有的诉讼请求。 经审理查明：2014年7月2日，格林物业与辽宁新华天房地产开发有限公司签订了一份《水木山城前期物业服务合同》，约定由格林物业对水木山城小区实行物业管理。物业服务期限自2014年7月2日起至业主委员会成立；抚顺市水木山城小区业主暂按照原定住宅0.70元/平方米/月，网点0.70元/平方米/月的标准向格林物业支付物业服务费用；物业费的收取采取预收的方式，业主或物业使用人应于每半年、一年前交纳。格林物业通过正常途径催收、催缴，业主经催告后，逾期半年拒绝交纳物业费用的，格林物业有权按照法律程序处理，可以同时收取滞纳金。对原辽宁新华天房地产开发有限公司自行管理物业期间，业主拖欠的物业费由格林物业负责收缴，用于弥补物业运营费用的不足。合同签订当日，格林物业进驻水木山城小区实行物业管理。被告常忠伟购买的房屋位于抚顺市经济开发区水木山城A5号楼4单元4层401室，建筑面积110.19平方米。其自2012年11月1日至2018年2月28日未能交纳物业费。 另，2009年11月19日，沈阳中加物业管理有限公司与被告常忠伟签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由沈阳中加物业管理有限公司对水木山城小区实行物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业管理服务费。业主未按约定交纳物业服务管理费，从逾期之日起按每天5元交纳违约金。 本院所确认的上述事实，有原、被告陈述及相关证据材料在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案格林物业与辽宁新华天房地产开发有限公司签订了《水木山城前期物业服务合同》，格林物业按照合同约定履行了对水木山城小区的物业管理服务义务，常忠伟作为水木山城小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。关于格林物业主张常忠伟交纳从2012年10月31日至2018年2月28日的物业费4937元一节，因格林物业于2014年7月2日进驻园区进行物业服务，故常忠伟应交纳从格林物业进驻园区服务之日即2014年7月2日起至2018年2月28日期间的物业管理服务费3393.85元（44月*0.7元/平方米/月*110.19平方米）。虽格林物业与辽宁新华天房地产开发有限公司在合同中对格林物业进驻园区前的物业费收缴进行约定，但该约定属于债权转让行为，与本案非同一法律关系，故其主张的从2013年10月31日起至2014年7月1日止的物业管理服务费本院不予支持。关于格林物业主张常忠伟按每日5元计算，承担自2012年10月31日起至2018年2月28日止的违约金一节，因该项违约条款系常忠伟与前期物业管理公司沈阳中加物业管理有限公司的约定，与格林物业无关。格林物业与辽宁新华天房地产开发有限公司对于违约金的约定对业主没有约束力，故对此本院不予支持。关于常忠伟辩称物业服务不到位、与物业公司有纠纷一节，因物业公司依据合同为业主提供的是一种有偿服务，业主要为占有消费物业服务支付一定的费用。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。格林物业在物业服务过程中虽然存在个别问题，但并不构成根本违约，尚未达到业主可以拒交物业费的情况，故对于该项抗辩本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告常忠伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺格林兰德物业服务有限公司物业服务费3393.85元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二、驳回原告抚顺格林兰德物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告常忠伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  和冬梅 审 判 员  刘立芳 人民陪审员  李 妍 二〇一八年九月六日 书 记 员  王 迪