北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初286号原告：杨朋龙，男，1972年6月5日出生，汉族，北京农田昌运酒店用品销售有限中心个体工商户，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张永信，北京市天溢律师事务所律师。被告：北京家和家美家居市场有限公司朝阳小武基分市场，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基陈村。负责人：田耘，董事长。被告：北京家和家美家居市场有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**大都市街**。法定代表人：田耘，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：高敏，女，1956年3月19日出生，汉族，北京家和家美家居市场有限公司副总经理。第三人：北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会，住，住所地北京市朝阳区十八里店乡南阳庄村/div>法定代表人：岳维庆，村委会主任。委托诉讼代理人：沈立群，北京市营建律师事务所律师。原告杨朋龙（以下称原告）与被告北京家和家美家居市场有限公司朝阳小武基分市场、北京家和家美家居市场有限公司（以下合称二被告，分别称小武基分市场、家和家美公司）、第三人北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会（以下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张永信、二被告共同委托诉讼代理人高敏、第三人委托诉讼代理人沈立群到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告因隐瞒拆迁事实给原告造成无甩卖期间所受到的经济损失29952元（按照2个月房租计算）；2、判令二被告赔偿原告货架物品被拆迁毁损的经济损失71600元；3、判令二被告给原告退回5个月租金71385.6元；4、判令二被告给原告退还履约保证金5000元；5、判令二被告给原告退还质量保证金25000元；6、判令二被告给原告因拆迁造成停产停业损失费191744元。事实和理由：2016年11月30日，原告为乙方与小武基分市场为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定乙方承租甲方场地，面积128平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租期为2016年11月9日起自2017年12月8日止，共计13个月；免租期为2017年11月9日起至2017年12月8日。同时约定了合同的解除、租赁场地的交还和争议的解决方式。补充合同约定了履行合同保证金为5000元，商品质量保证金为25000元。根据约定，原告按时交纳了租金和履约保证金、商品质量保证金，小武基分市场将128平方米的场地使用权交给了原告。此后，原告对外依法进行经营。2017年春节前，小武基村委会为落实疏解工作要求，已有通知或公告给“家和家美家居”市场，但市场对通知“家和家美家居”的内容对商户不传达，导致商户对市场的拆迁不知情。因为二被告不及时向原告说真话说实话，导致原告真以为不会拆迁，没有甩货，正常销售。2017年6月11日在市场没有给商户任何告知的情况下发了认租单，让每个商户交5000元，说市场要整体搬迁到十八里店乡选摊位。二被告还未等大部分商户将自己的物品清理干净，就整体移交给了小武基村，小武基村在未认真查看、未录像的情况下进行了强拆。原告作为二被告的商户之一，有对该市场是否拆迁的知情权。但二被告隐瞒拆迁消息近半年，造成原告货物积压或被拆迁损毁，并造成停产停业损失，原告作为实际经营者，有权获得赔偿及拆迁补偿。二被告辩称，不同意原告的第1、2、6项诉讼请求，对于原告的未发生租金、履约保证金、质量保证金二被告同意退还给原告，原告的其他诉讼请求没有法律依据和合同依据。第三人述称，第三人与本案无关，不是合同的相对方，没有在合同中承担义务，同意二被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定事实如下：2016年11月30日，小武基分市场作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）签订《北京市市场场地租赁合同》及《北京家和家美国际酒店用品市场经营场地租赁补充合同》等附件。上述合同约定：乙方承租甲方场地，面积128平方米，租赁期限自2016年11月9日起至2017年12月8日至，共计13个月，其中免租期为自2017年11月9日起至2017年12月8日，租金实行一年支付制，租金标准3.90元/天/平方米；甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照5000元的标准向对方支付违约金；因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付的违约金外，还应减收相应的租金，并退还合同保证金；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金，如场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金，双方互不承担违约责任；乙方向甲方交纳合同履行保证金5000元，及商品质量保证金25000元。上述合同签订后，原告向家和家美公司交纳了2016年11月9日起至2017年12月8日的租金共计182208元，以及合同约定的履约保证金、商品质量保证金。二被告将租赁场地交付原告使用。2017年1月17日，小武基村委会发布通告（第1号），通知内容如下：为切实改善乡村环境，进一步推进农村城市化建设，有效开展非首都功能疏解工作。根据上级有关精神，朝阳区将实施功能疏解工作；我村组织开展的功能疏解工作，解除该范围内所有租赁合同（协议），土地及地上建筑物收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退；实施期限2017年1月1日至2017年12月31日。2017年5月12日，小武基村委会继续发布通告，主要内容与通告（第1号）一致，此外通告中告知实施期限（一）自2017年5月12日至2017年5月21日为腾退签约奖励期，（二）自2017年5月22日至2017年5月31日为搬家及地上物拆除期。2017年6月11日，小武基村委会向家和家美小武基酒店用品市场发布通告，内容为：“依照市、区、乡政府2017年疏解工作要求，我村疏解拆除集体土地上的建筑工作已全面启动，拆除主体为小武基村委会，已于今年1月17日、2月14日、3月16日、5月12日在疏解拆除范围内张贴疏解通告，你市场在此范围。现告知：你市场所承租的小武基村的土地、房屋及院落内物品需于7月5日前腾空”。2017年6月23日，小武基分市场向商户发布告知，主要内容有：1、各位商友按照十八里店乡政府和小武基村委会的时间安排，务必在7月5日之前做好停业撤店；2、家和家美在本乡吕家营村打造更具品牌影响力的星级酒店用品研发设计展览销售中心，新址距本店距离约两公里，大部分商友已签约随迁，尚未办理迁移手续的商友望尽快处理；3、不随同迁移的商友望做好商品打包、货位整理、迁移撤店，并请准备好原合同和缴费收据，听候市场通知办理善后手续。2017年6月26日，小武基村委会再次通告家和家美酒店用品市场及各家商户：务必于7月5日前撤出场地，届时将停止水电供应，并实行进入停车场及卖场的车辆人员通行管制。2017年7月18日，家和家美公司将涉案房屋交付第三人，第三人开始对建筑主体进行拆除。庭审中，原告提交照片、收据、光盘等用以证明因原告无法使用租赁场地经营导致损失，以及二被告隐瞒市场拆迁的信息导致原告未能及时处理货物产生损失。二被告及第三人对此不予认可。原告称二被告在2017年6月23日才正式通知原告进行拆迁，与2017年1月17日小武基村委会发出通告相差半年。二被告称没有隐瞒拆迁时间，一直都有拆迁意向，只是没有说具体拆迁哪一部分，二被告接到村委会的通知就是5月份了，乡政府和村委会要求1个月内搬迁，为此二被告在红木市场提供了场地给商户搬迁过去继续经营，为配合政府拆迁腾退二被告也产生巨大损失，二被告至今未收到过补偿款。第三人称于2017年1月份开始张贴通告，2017年5月19日将通知广泛张贴在家和家美市场内外，确保每个商户知道拆迁事项，还写了“拆”字，广大商户都看过，也有部分商户去村委会请愿，确实广大商户都知道这个事情，二被告跟第三人拆迁协议达成后，至今乡政府没有批准给二被告拆迁补偿。诉讼中，本院前往小武基村委会调查核实二被告是否收到拆迁款，村委会答复称二被告签署了拆迁相关补偿协议，但未通过审批，协议未发生效力，至今未向二被告发放拆迁补偿款。另查，北京市朝阳区十八里店乡人民政府出具的证明记载：涉案租赁场地建筑物为北京市朝阳区十八里店乡人民政府所有，用途为商业，该经营场所建设审批手续齐全，不属于违法建设。小武基分市场通过租赁方式获得上述场地使用权，并以该场地地址获批工商注册经营。本院认为，原告与小武基分市场签订的《北京市市场场地租赁合同》及《北京家和家美国际酒店用品市场经营场地租赁补充合同》等附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因疏解整治工作需要，涉案租赁场地建筑物被拆除导致合同提前解除，根据上述合同约定及法律规定，原告有权要求小武基分市场返还未发生租金、履行保证金及商品质量保证金。根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。现二被告同意返还未发生租金、履行保证金及商品质量保证金，故本院对此不持异议，对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的因二被告隐瞒拆迁事实造成的经济损失、货架物品被拆迁毁损的经济损失、因拆迁造成停产停业损失费等诉讼请求，因缺乏合同、法律依据及事实基础，本院不予支持，具体理由分析如下：首先，根据合同约定，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时、无法复原的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。本案合同的提前解除源于疏解整治工作的整体需要，基于城市发展的大局要求，属于因国家政策导致的情势变更，因出现了不可归责于双方当事人的事由，发生不可预见、不能克服、无法避免的变化，非二被告主观违约行为导致，双方均不存在过错，符合合同约定的互不承担违约责任的情况，应当免除当事人不履行合同的责任。其次，根据现有证据，第三人自2017年1月起连续多次在涉案租赁场地周围通过张贴通知通告等方式，通知疏解拆除事宜，作为一项在北京市范围内有重大影响力的重点工作，原告作为市场经营主体应对疏解整治的要求有明确的认知，并应依据自身情况作出提前撤出市场或择地经营之决定。为减少商户损失，二被告已为商户提供了新场地继续经营，原告拒绝搬迁新址，应对自身选择承担责任。再次，截至本判决作出前，原告未提供充分证据证明二被告存在隐瞒拆迁的事实主张，以及因二被告行为造成原告经济损失的客观事实，另二被告至今尚未收到过拆迁补偿款，故原告要求二被告赔偿相关损失的理由不充分，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京家和家美家居市场有限公司、北京家和家美家居市场有限公司朝阳小武基分市场自判决生效之日起七日内向原告杨朋龙返还租金71385.6元、履行保证金5000元、商品质量保证金25000元；二、驳回原告杨朋龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7220元，由原告杨朋龙负担4881元（已交纳），由被告北京家和家美家居市场有限公司、北京家和家美家居市场有限公司朝阳小武基分市场负担2339元（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  范米多人民陪审员  杜素玲人民陪审员  张春英二〇一八年九月二十九日书 记 员  穆静茹