四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8481号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余威，男，汉族，1960年12月17日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卉，北京京师（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：官桂容，女，汉族，1962年9月2日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卉，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：游贤波，男，汉族，1981年9月25日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李传珍，女，系游贤波妻子。 原审第三人：成都永好房产经纪有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇文明东街**。 法定代表人：刘勇，总经理。 上诉人余威、官桂容与被上诉人游贤波、原审第三人成都永好房产经纪有限公司（以下简称永好公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余威、官桂容上诉请求：一、请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初162号民事判决；二、改判驳回游贤波的诉讼请求，支持余威、官桂容的诉讼请求；事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。2017年7月25日，余威、官桂容、游贤波以及第三人永好公司共同到贷款银行办理转贷按揭手续，游贤波以转贷按揭会产生利息为借口，拒绝签署转贷按揭申请手续，意图待其拿到拆迁款后以现金方式向余威、官桂容支付房款。游贤波未经余威、官桂容的同意，单方变更履行方式和履行期限，导致案涉房屋买卖合同逾期未能履行，已构成违约，应由其承担违约责任。余威、官桂容于2017年11月21日向游贤波送达《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书于寄出5日后视为送达，合同应予解除。 游贤波辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 永好公司未作陈述。 游贤波向一审法院提起诉讼请求：一、判令余威、官桂容向游贤波交付案涉房屋，并于判决生效后协助游贤波办理不动产转移登记；二、判令余威、官桂容向游贤波支付违约金151200元；三、由余威、官桂容承担诉讼费用。 余威、官桂容向一审法院提起反诉请求：一、请求判决确认双方的《房屋买卖合同》已于2017年11月解除；二、余威、官桂容收取的定金100000元不予退还；三、由游贤波承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：2017年7月24日，余威、官桂容作为卖方，游贤波作为买方，永好公司作为居间方签订了《房屋买卖居间合同》，约定余威、官桂容将共同所有的位于龙泉驿区房屋出售给游贤波。房屋价款共计756000元，游贤波在签订合同时支付定金30000元，剩余定金70000元于2017年7月25日前支付；在余威、官桂容将产权证交由监理处受理时，游贤波支付首付款230000元；余威、官桂容同意其余房款420000元向银行申请贷款，由签约贷款银行直接支付给余威、官桂容，具体金额以银行审核为准，如贷款额度不足，由游贤波在办理房产过户之前以现金方式补足差价；尾款6000元，在余威、官桂容结清水电气、光纤、物管费，将该房完整交接给游贤波同时支付。双方应于2017年7月31日前提供办理过户及按揭贷款各自相关的材料；双方于2017年10月15日前办理过户相关手续。2017年7月24日，7月25日，游贤波分别向余威、官桂容支付了现金30000元、70000元；2017年7月25日，余威、官桂容，向其原按揭银行预约了提前还款，以消除抵押权；同日双方又到银行为游贤波购买涉案房屋签订按揭合同，因多种原因未签订合同。2017年11月6日，余威、官桂容偿还了原按揭款，消除了案涉房屋的抵押权。2017年11月21日，余威、官桂容以游贤波违约为由，向其发出了《解除房屋买卖合同通知书》，以游贤波构成实质性违约为由，通知解除合同。一审庭审中，游贤波自述愿意一次性支付剩余房款。 一审法院认为：游贤波与余威、官桂容签订及第三人永好公司签订的《房屋买卖居间合同》不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方应按合同的约定全面履行义务。合同中约定，在游贤波支付定金后，双方于2017年7月31日前提交过户及办理按揭的相关证明资料，如贷款金额不足由游贤波在办理房产过户之前以现金方式将差价补给余威、官桂容；双方于2017年10月15日前办理产权过户手续，具体过户时间以银行的提前还贷流程时间和银行贷款审批通过时间以及永好公司通知办理为准，虽然游贤波、余威、官桂容在2017年7月25日未能与银行签订贷款合同，因双方约定了贷款金额不足由游贤波以现金方式补足，故当天是否签订该合同并不影响买卖居间合同的效力及履行，同时余威、官桂容于2017年11月6日消除了涉案房屋的抵押权，虽然超出了双方约定的具体的时间，但未超出双方约定的以银行提前还贷的流程时间为准的约定，双方的前期的履行行为并未超出合同约定的范围，故双方在履行合同过程中均不存在违约行为。对于双方要求对方承担违约责任的请求，一审法院不予支持。在余威、官桂容取得涉案房屋的权属证书后，该合同继续履行的条件已具备，双方应按合同的约定继续履行，余威、官桂容应将案涉房屋转移登记给游贤波，并将案涉房屋交付给游贤波。同时，游贤波应将剩余房款656000元支付给余威、官桂容。一审庭审中，游贤波提出一次支付剩余房款，未超出合同约定的范围，且客观上对余威、官桂容更有利，一审法院予以支持。未签订贷款合同并不足以导致合同解除，虽然余威、官桂容向游贤波发出了解除合同的通知书，因余威、官桂容并不享有合同约定或法定的解除权，该通知并不能产生解除合同的效果，对于余威、官桂容要求确认合同已解除的请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、余威、官桂容于判决生效后20日内将位于龙泉驿区房屋（业务件号：权1796365）转移登记给游贤波，同日将案涉房屋交付给游贤波；游贤波同时将剩余房款656000元支付给余威、官桂容；二、驳回游贤波的其余诉讼请求；三、驳回余威、官桂容的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理1662元，财产保全费4270元，由游贤波负担；反诉案件受理费5680元，由余威、官桂容负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审中，双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，二审的主要争议焦点为：余威、官桂容于2017年11月21日发出的《解除房屋买卖合同通知书》是否产生合同解除的效果。从《解除房屋买卖合同通知书》的内容来看，余威、官桂容系以游贤波违反《房屋买卖居间合同》第三条的约定，未在约定的期间以约定方式办理按揭贷款为由而主张解除合同。本院认为：《房屋买卖居间合同》第三条约定：“甲乙双方应在2017年10月15日之前在产权监理处办理过户相关手续，具体过户时间以银行的提前还贷流程时间和银行贷款审批通过时间以及丙方通知办理过户手续时间为准”。该合同第二条又约定：“甲方（余威、官桂容）同意其余房款420000元向银行申请贷款，由签约贷款银行直接支付给甲方，具体金额以银行审核为准，如贷款额度不足，由游贤波在办理房产过户之前以现金方式补足差价”。虽然游贤波、余威、官桂容在2017年7月25日未能与银行签订贷款合同，但因双方约定了贷款金额不足由游贤波以现金方式补足，故游贤波当天是否签订贷款合同并不影响买卖合同的履行，只要其能办理房产过户前以现金方式补足差额即可。关于何时办理过户手续的问题，虽然合同约定应在2017年10月15日前办理过户手续，但因案涉房屋存在抵押，过户手续的履行需以余威、官桂容提前还贷并消除抵押权为前提，而余威、官桂容直至2017年11月6日才消除了案涉房屋的抵押权，已超过合同预计的期限，在此情形下，应由余威、官桂容向游贤波或中介方告知可以办理过户手续的事实，从而确定办理过户的具体时间，游贤波也可以确定其向余威、官桂容补足现金的期限，而余威、官桂容在2017年7月25日之后再未与游贤波或中介方联系过过户事项，游贤波并不知晓抵押权已消灭、过户障碍已经消灭的情况，亦无人通知其具体办理过户手续的时间，故游贤波在余威、官桂容发出《解除房屋买卖合同通知书》之前未以现金补足差额的行为，具有合理的免责理由，《解除房屋买卖合同通知书》所依据的解除理由不能成立，一审驳回余威、官桂容确认合同解除的反诉请求、判令继续履行合同并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11360元（已由余威、官桂容预交），由余威、官桂容负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  李俊 审判员  赵韬 二〇一八年九月十日 书记员  罗菲