浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0822民初118号 原告：黄峻杰，男，汉族，1989年2月26日出生，户籍所在地：浙江省常山县，现住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：樊厚成，浙江三衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李子仙，浙江三衢律师事务所律师。 被告：常山成坤房地产有限公司，住所地：浙江省常山县天马街道石硿小区24幢。 法定代表人：郑小明职务：总经理。 委托诉讼代理人：王晓，浙江刚诚律师事务所律师。 原告黄峻杰与被告常山成坤房地产有限公司（以下简称成坤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案，本院依法适用简易程序，于2018年2月5日公开开庭进行了审理，因案件复杂，本案转为普通程序，于2018年5月11日、9月6日公开开庭审理了本案。原告黄峻杰的委托诉讼代理人及被告成坤公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄峻杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告成坤公司支付原告黄峻杰逾期交房违约金222021.32元（自2016年4月20日起至2017年12月20日按房价款1223258元日万分之三计算）逾期办理土地房屋权证违约金200002.68元（自2016年6月30日起至2017年12月30日按房价款1223258元万分之三计算，其余2017年12月30日后仍按房价款1223258元日万分之三计算），合计422024元。2.判令被告修缮中央空调（使用不了）和卫生间（漏水）维修费18600元。3.由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年4月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告以973258元购买被告开发的坐落于常山县（建筑面积118.43平方米、使用面积93.13平方米）。原告应给付房款用部分现金按揭贷款方式支付，被告应于2015年10月30日前交付房屋。2016年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告。原告依约支付首付款，并办理银行按揭贷款，因被告出售给原告的商品房为样品房，装潢按25万元计价，并以原告姐夫李道仲名义向被告法定代表人郑小明出具借条的方式支付，且也一直未将土地、房屋权属证书交付给原告。2017年7月24日，郑小明向法院起诉要求李道仲归还25万元借条中尚欠的10万元，李道仲辩称其与郑小明间并无实际借款发生，而系为原告支付房屋装修款，但诉讼期间，郑小明否认李道仲借条系为支付原告所购房屋装修款，江山市人民法院也采信郑小明陈述并按民间借贷作出（2017）浙0881民初3443号民事判决，判令李道仲归还郑小明借款10万元，李道仲不服上诉，衢州市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）浙08民终1266号民事判决，驳回上诉，维持原判。 原告认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行合同义务，现原告已依法履行了支付购房款（包括装修款，法院生效判决已支持郑小明要求李道仲归还借款的主张，则说明原告已付清装修款）的义务，被告应依法按期交房，交付房屋权证。合同约定2015年10月30日前交房如系笔误，则应理解为原告付款后即应交房，即被告应于2016年4月20日交房，但被告至今未办理交房手续，合同约定，2016年6月30日前被告应将权属证书交付原告，但被告至今未交付，被告应承担逾期交房和交付权属证书的违约金。原告据此诉至法院。 被告成坤公司答辩称，一、原告在诉状中的事实与事由中有与事实不符的地方。1、原告购房后，因李道仲没有按约给付借款，郑小明起诉原告，被告对江山法院的判决没有异议；2、原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的交房时间是笔误，实质上是双方对交房时间无约定；据此，应当在被告将款项付清之后才能交付房屋，而到今天为止，原告的物业费、维修基金等均未交；3、2016年6月29日，原告第二批购房款才到被告账上；4、实际上原告在款未付清之前就已入住，双方在2016年7月6日补办了一个交房手续；5、原告的卫生间漏水，物业部门已为原告全部修好，在2017年就已经全部修好了。二、逾期交房违约金不存在。1、原告实际上早已入住，不存在逾期交房的情况；2、原告到今天为止，相关费用仍未缴足；3、退一步说，就是今天交房，被告也不存在违约问题。三、关于产权证的办理问题。1、原告购房后办理产权证的义务是原告本身，被告只是有配合义务；2、在办理产权证前，原告的征信证明等方面的材料要原告自己去办才行；3、被告现在要求原告催告原告到公司交纳相关费用，尽快办理产权证书。据此，被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告黄峻杰为证明自己所主张的诉讼请求，提供证据如下： （1）2016年4月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》1份，用于原告购买被告的房屋支付房价973258元，及装修款25万元（由原告姐夫李道仲交纳）；（2）（2017）浙08民终1266号判决书及询问笔录1份，用于证明原告购买样品房装修款25万元是由李道仲代为向被告交纳；（3）2017年11月23日物业公司的证明及2017年11月27日李道仲与被告公司员工胡美红的谈话录音1份，用于证明被告在交付房屋及办理权证上存在违约；（4）工作联系单、情况说明及收条各1份（原告告知均存在（2017）浙08民终1266号案件中院诉讼卷宗中），用于证明原告空调修缮及房屋漏水维修花费18600元的维修费；（5）2018年1月13日原告与胡美红的谈话录音，用于证明被告公司对存在逾期交房和逾期办证的违约情况。 被告成坤公司对原告提供的上述证据质证认为，对原告提供的证据（1）《浙江省商品房买卖合同》真实性无异议，但认为原告未履行合同义务，即物业费、垃圾清运费、购房契税、办证维修保证金等均未交付，由于原告至今未交清相关费用，被告不存在违约；对证据（2）（2017）浙08民终1266号判决书及询问笔录均无异议；对证据（3）中的物业公司的证明有异议，无相应出具人签名，装修款未交清是事后补写，当时是李道仲缠着物业人员一定要写上去，物业人员也清楚事实；胡美红虽然是被告公司的工作人员，但李道仲的录音存在裁剪，且很大一段听不清楚，是不完整的，地点与时间，我们也不予认可；对证据（4）工作联系单因为是复印件，无法确认其真实性，即使是真的也仅为原告方单方所说；情况说明是原告方单方的意思表示，不能证明什么，收条是复印件，对其真实性不予认可，即使收条是原件，维修也是根本不存在的，漏水是向下面影响到下层住户，我们已经进行了维修，维修费用存在疑问，维修人员不是专业人员，应该属于虚假证据；对证据（5）原告与胡美红的谈话录音有异议，认为胡美红是出于好心帮公司老板郑总催款，不能证明被告存在逾期交房的问题，房屋已实际交付。 被告成坤公司为证明自己所辩称的事实提供证据如下：（1）2018年1月30日物业公司的证明1份，用于证明原告于2016年6月下旬已占有使用该房并入住，装修款未交清，当时物业人员确实不知情；（2）《浙江省商品房买卖合同》1份，用于证明交房时应交清物业费、垃圾清运费、购房契税、办证维修基金等，原告当时所留手机号是136××××7262，双方在2016年7月6日确认房屋交付；（3）被告向原告方发出的短信4条，用于证明2016年11月25日、2017年8月10日、9月18日、10月20日分别向原告发出短信，催告原告办理房屋权证等；（4）维修单据收据1份，用于证明被告已对18幢3单元301室漏水入201室进行了维修；（5）常房权证天马街道字第××号房屋所有权证书、土地分割转让证各1份，用于证明被告已拿到权证，可随时办理权证给原告；（6）商品房转移交易登记办证要求1份，用于证明房产证本案是委托代办，但办理房产证需要双方配合，其中有些证明需要原告本人去办，如夫妻关系证明、房产登记信息等；（7）客户专用回单1份，用于证明原告付清房款的时间是2016年6月30日；（8）成坤﹒紫荆花园高层区移交清单1份，用于证明房屋已在2016年7月6日前交付，并且事后补办了移交手续； 原告黄峻杰对被告成坤公司的上述证据质证认为，对证据（1）物业公司的证明有异议，认为物业前且反复，不合理，不符合实际；对证据（2）《浙江省商品房买卖合同》有异议，认为各项费用是被告不收，交房证明上不是原告本人签名，房屋实际在2016年7月6日已交接；对证据（3）短信有异议，认为即使短信是真的，但被告在发短信后，面对原告要求交房办证又以原告拖欠房款等理由拒绝办理，故短信不能证明本案的事实；对证据（4）维修单据有异议，认为是被告单方制作，不予认可，没有涉及原告的房子，真实性、关联性不予认可。对证据（5）常房权证天马街道字第××号房屋所有权证书、土地分割转让证真实性无异议，但双方应按合同约定委托代办，相关材料如婚姻证明、房产登记信息等被告从来没有告知原告去办理，原告主张的是被告的交房义务，土地证、房产证等证件的交付义务，但被告没有交付，被告没有完成转移登记的义务用于证明被告已拿到权证，可随时办理权证给原告；对证据（6）商品房转移交易登记办证要求1份，用于证明房产证本案是委托代办，但办理房产证需要双方配合，其中有些证明需要原告本人去办，如夫妻关系证明、房产登记信息等；对证据（7）客户专用回单有异议，认为该证据不是在举证期限内提供，不予质证，并要求法院对被告不尊重法庭的行为予以处罚，放款晚的原因是因贷款的原因造成，与原告无关，而且被告一直认为原告没有付清房款，但事实上是已经付清；对证据（8）成坤﹒紫荆花园高层区移交清单1份，用于证明房屋已在2016年7月6日前交付，并且事后补办了移交手续。 对原告提供的上述证据，本院认为，证据（1）《浙江省商品房买卖合同》，可以证明原告购买被告的房屋支付房价973258元，及装修款25万元的事实；证据（2）（2017）浙08民终1266号判决书及询问笔录，可以证明原告购买样品房装修款25万元由李道仲代为向被告交纳的事实；证据（3）物业公司的证明、李道仲与被告公司员工胡美红的谈话录音，可以证明被告员工胡美红认为原告黄峻杰在被告成坤公司有欠款而拒绝交付房屋相关材料；证据（4）工作联系单、情况说明、收条，因缺乏其他证据予以佐证，不能证明原告空调修缮及房屋漏水维修花费18600元的维修费这一情况；证据（5）原告与胡美红的谈话录音，可以证明被告公司员工胡美红拒绝交付房屋相关材料给原告黄峻杰。 对被告成坤公司提供证据，本院认证如下： 对证据（1）物业公司的证明，可以证明原告于2016年7月6日前已实际搬入购买样品房先入住这一事实；对证据（2）《浙江省商品房买卖合同》，认为该合同不足以证明原告是否已交清物业费、垃圾清运费、购房契税、办证维修基金等，被告没有提供相应证据予以证明，但从本案庭审当中的原告陈述来看，原告尚有部分费用未交是事实；对证据（3）被告向原告方发出的短信，可以证明2016年11月25日、2017年8月10日、9月18日、10月20日分别向原告发出短信，催告原告办理房屋权证等的情况存在，但不能证明没有办理的原因在于原告；对证据（4）维修单据收据，可以证明被告已对18幢3单元301室漏水入201室进行了维修，但不能证明是否已经维修好；对证据（5）常房权证天马街道字第××号房屋所有权证书、土地分割转让证，可以证明被告经于2015年12月25日取得了初始权；对证据（6）商品房转移交易登记办证要求，可以证明房产证办理的相关要求与及部分材料需要原告本人办理才行；对证据（7）客户专用回单，可以证明原告付清房款的时间，但房屋款项付清时间与本案的房屋交付并无必然联系；对证据（8）成坤﹒紫荆花园高层区移交清单，可以证明房屋已在2016年7月6日前已实际由原告占有使用。 综上，根据本院确认的证据，结合双方当事人在法庭上的陈述，本院经过审理，认定案件事实如下： 2015年12月25日，被告成坤公司取得常山县天马街道石崆小区18幢3单元301室房屋所有权证书（房产证号为常房权证天马街道字第××号）。2016年1月5日取得该房屋土地分割转让证（编号为：常山分割00704）。 2016年4月20日，原黄峻杰与被告成坤公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告以973258元向被告成坤公司购买坐落于常山县住房一套（建筑面积118.43平方米），原告黄峻杰以现金支付293258元，在2016年4月20日前一次性付清，按揭或公积金贷款支付680000元，其贷款手续在2016年4月30日前办理完毕，该按揭款由中国建设银行账号衢州常山支行营业部于2016年6月30日转账给成坤公司。被告成坤公司应当在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付黄峻杰使用。成坤公司承诺于2016年6月30日前取得该商品房土地及所有权初始登记权属证书，交付给买受人黄峻杰。 2016年7月6日，双方在附件八：补充协议内容约定双方于2016年7月6日交接项目中原号为18-3-301商品房，本房屋为样品房，双方同意装潢费用折价人民币250000元，由黄峻杰到付给成坤公司。该装潢费用250000元是由李道仲向被告成坤公司法定代表人郑小明出具借条的方式支付。 2018年5月15日，原告诉黄俊杰向法院申请对“商品房交接书”中黄峻杰的签名进行鉴定。2018年6月15日，被告成坤公司向法院出具《关于商品房交接书买受人签名的情况说明》，认为，黄峻杰与李道仲是妻弟与姐夫关系，诉争房屋是李道仲以黄峻杰的名义购买，实际为主是李道仲。2016年7月6日，商品房交接书上的黄峻杰签名不是黄峻杰所签，就是李道仲代签。后原告黄峻杰口头表示撤回上述鉴定申请。 案件审理当中，被告成坤公司申请对原告提供的二份录音证据进行鉴定，要求排除裁剪过的可能性。2018年3月23日，成坤公司申请撤回对原告黄峻杰提供的录音资料进行鉴定。 本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告黄峻杰与被告成坤公司签订《浙江省商品房买卖合同》中约定交房时间是2015年10月30日，但该合同签订时间为2016年4月20日，故该约定交房时间“2015年”的约定不符合常理，明显应当属于笔误。据此，双方约定的交房时间应当是“2016年10月30日”。原告实际上已在2016年7月6日前就已搬入该购买的样品房中居住。被告成坤公司出卖的房屋在合同约定的交房期限前已实际由原告占有使用，此时应当视为被告已履行了交房手续，故被告成坤公司不存在逾期交房的违约行为。 关于产权证的办理，原告黄峻杰与被告成坤公司在合同第十六条关于产权登记的约定，其中被告在2016年6月30日前应当取得的是出卖房屋的土地及房产初始权利登记，而被告在2015年12月25日前即已取得初始权利登记，并于2016年1月5日取得该房屋土地分割转让证，故被告是有能力也能够按照合同第十六条履行交付所出让房屋的初始权属证书。该第十六条约定“出卖不能在前款约定期限内交付权属证书，双方按照下列约定处理：……”，由此可见，被告在合同约定的2016年6月30日前已取得该房屋初始权利登记证书，原告在合同当中委托出卖人即成坤公司办理该商品房转移手续。故被告不需要将该初始权属证书交付给原告黄峻杰，而且双方对委托办理商品房转移登记没有具体约定。据此，原告黄峻杰不能依据《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定向被告主张违约责任，故对原告要求被告承担逾期办理土地房屋权证违约金200002.68诉讼请求应当予以驳回。 原告修缮中央空调和卫生间的维修费18600元，仅有邻居出具的白条，而无其他证据予以佐证，不能证明其所主张的事实，不应予以支持。 综上所述，原告黄峻杰提供的证据不足以证明其所主张的事实，对其诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第九十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄峻杰的诉讼请求。 本案件受理费7910元，由原告黄峻杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。 审 判 长  蔡 武 人民陪审员  卢超美 人民陪审员  樊小雄 二〇一八年九月六日 书 记 员  凌 彬