惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初1070号原告：中国建设银行股份有限公司惠州某某支行。住所地：惠州大亚湾。负责人：何某，职务：行长。委托代理人：何贝，广东百德律师事务所律师。委托代理人：曾奕凯，广东百德律师事务所律师。被告：齐某，男，汉族，1993年2月14日出生，住址：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：惠州大亚湾某某房地产有限公司。住所地：惠州大亚湾**。法定代表人：杨某某，职务：董事长。委托代理人：肖某某，系该公司员工。委托代理人：杨某，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行（以下简称建设银行某某支行）与被告齐某、被告惠州大亚湾某某房地产有限公司（以下简称某某公司）金融借款合同纠纷一案，本院2018年4月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告建设银行某某支行的委托代理人曾奕凯及被告某某公司的委托代理人肖某某、杨某到庭参加诉讼。被告齐某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行某某支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告齐某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：XX）；二、请求判令被告齐某偿还贷款本金余额人民币870,573.22元，利息人民币19,017.06元，罚息人民币458.46元（利息、罚息暂计至2018年1月10日，此后按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至所有欠款清偿之日止）；三、请求判令被告齐某承担本案的律师费用人民币53,400元（890048.74×6%＝53,402.92元）；四、请求判令原告对被告齐某名下的位于惠州大亚湾某某澜湾8栋13层01号房【不动产登记证明：粤（2017）惠州市不动产证明第XX号】的房屋享有抵押权，并对折价或拍卖、变卖该房所得价款在上述第二项、第三项范围内享有优先受偿权；五、判令被告齐某承担因本案所产生的全部诉讼费、公告费、评估费、拍卖费等为实现本案债权所产生的费用；六、被告某某公司对上述债务承担连带清偿责任。以上第二、三项诉讼请求合计金额为人民币943,448.74元。事实与理由：一、2016年9月20日，原告与被告齐某签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：XX，下称《借款合同》）。该《借款合同》约定：被告齐某以个人所购房产按揭贷款的方式向原告申请住房按揭贷款，贷款金额88万元，贷款期限为360个月（自2016年9月20日至2046年9月20日），还款方式为等额本息，当时执行利率为年利率5.145%，逾期罚息贷款按照执行利率上浮50%。为了确保《借款合同》的履行，被告齐某以其贷款所购买的该房屋设定抵押为上述借款合同项下贷款的担保，抵押担保范围包括本借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）；二、原告为确保上述债权能顺利实现，要求被告齐某以其所购物业向原告提供抵押担保。2017年4月24日，原告与被告齐某在惠州市国土资源局办理了不动产登记证明，证号：粤（2017）惠州市不动产证明第XX号，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告齐某。三、为了确保上述《借款合同》的履行，被告某某公司与原告签订了《按揭业务担保合作协议》【编号：惠州大亚湾行2016按字XX号】，该协议约定被告某某公司为上述《借款合同》项下债务提供连带责任保证。四、上述合同签订后，原告依约于2016年9月23日向被告齐某指定的账号发放了上述贷款。但是，被告自2017年8月30日起就未按借款合同约定向原告履行还款义务，截止2018年1月10日，尚未偿还贷款本金870,573.22元，拖欠原告到期贷款本金6,487.62元、利息19,017.06元、罚息458.46元，借款期间累计逾期9期，现连续逾期5期。原告认为：原告与被告齐某签订的《借款合同》合法有效，应当得到履行。被告齐某经催讨拒不偿还到期应还本金及利息的行为，已经违反《借款合同》的约定。根据《借款合同》第16条第1款约定，被告齐某逾期偿还借款本息或其他应付款项的行为已构成违约。根据《借款合同》第17条第2款的约定，原告可宣布上述贷款立即到期，解除与借款人借贷关系，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据《借款合同》第41条的约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等），由借款人承担，故因本案所产生的诉讼费、律师费、保全费、公告费应当由被告齐某承担。被告齐某为该《借款合同》提供抵押担保，且办理了房地产预告登记证明。因此，该抵押担保物在拍卖后应当优先偿还原告的上述债务。现被告齐某所购房产尚未办妥不动产权登记，被告某某公司作为保证人应在保证范围内为被告齐某的上述《借款合同》项下的债务承担连带清偿责任。综上，被告齐某违反《借款合同》的约定，应当承担相应的违约责任。现原告为维护其合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告某某公司辩称，我司认为本案应当先行处置原告对房屋所享有的抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分被告某某公司才承担补充清偿的责任。根据《中华人民共和国担保法》的第二十八条，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。在本案中，被告齐某已提供其名下的房产作为贷款的抵押，因此原告应优先行使对抵押物的优先受偿权。另外根据原告与我司签订的按揭业务担保合作协议第六条，甲方（原告）承诺中的第八点，在乙方（被告某某公司）的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息逾期利息，并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后，仍不足以清偿的，就不足部分，甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。被告某某公司所提出的对抵押物优先受偿不足部分承担连带清偿责任，有合同依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，保证人承担了保证责任后，可以向债务人追偿的规定，被告某某公司请求法院确认如被告某某公司就被告齐某的债务承担了清偿责任的，应有权向被告齐某进行追偿。原告诉求的律师费，根据其提供的诉讼委托代理协议第三条的约定，其律师费的计算依据应当按照实际收回到账的款项的百分比予以支付。本案仍在诉讼过程中，原告对被告齐某主张的贷款本息尚未收回到账，因此原告所主张的诉讼费，并未实际产生，其律师费数额尚未能确认，其诉讼请求应予以驳回。原告提交以下证据：1、营业执照。证明原告诉讼主体资格；2、身份证。证明被告齐某的诉讼主体资格；3、国家企业信用信息公示信息。证明被告某某公司诉讼主体资格；4、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：XX）。证明原告与被告齐某所订借款合同以及合同约定了双方的权利与义务、违约责任及相关费用由违约方承担的情况；5、个人贷款支付凭证。证明原告向被告齐某指定账户发放贷款人民币88万元整的事实；6、不动产登记证明【证号：粤（2017）惠州市不动产证明第XX号】。证明被告齐某名下该房产的抵押权人是原告；7、《按揭业务担保合作协议》（编号：惠州大亚湾行2016年按字XX号）；证明被告某某公司作为保证人应在保证范围内为被告齐某的上述《借款合同》项下的债务承担连带清偿责任；8、中国建设银行个人贷款对账单。证明截止2018年1月10日被告所欠原告的本金、利息、罚息；9、诉讼委托代理协议。证明本案委托律师所支付的律师代理费应由被告承担。被告某某公司质证如下：对证据1-6、证据8三性均无异议。对证据7证明内容有异议，根据证据7第六条第八点的规定，原告应当先行行使对被告齐某所享有的抵押权，被告某某公司仅对不足部分承担补充清偿责任。对证据9的证明内容有异议，根据该项证据显示，本案律师费并未实际产生，其诉求没有依据。经审理查明：2016年9月20日，原告与被告齐某签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：XX）。双方在合同中约定：被告齐某以个人所购房产按揭贷款的方式向原告申请住房按揭贷款，贷款金额88万元；贷款期限为360个月（自2016年9月20日至2046年9月20日）；还款方式为等额本息，每月偿还一期；当时执行利率为年利率5.145%，逾期罚息贷款按照执行利率上浮50%。被告齐某以其贷款所购买的房屋设定抵押为上述借款合同项下贷款的担保，抵押担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）；如借款人未按照合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款，贷款人可解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告齐某以其所购买的位于惠州大亚湾某某澜湾8栋13层01号房向原告提供抵押担保，并于2017年4月24日办理了预购商品房抵押权预告登记证，证号：粤（2017）惠州市不动产证明第XX号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告齐某。2016年6月24日，原告与被告某某公司签订了《按揭业务担保合作协议》（编号：惠州大亚湾行2016年按字XX号），该合同约定被告某某公司为因购置“某某澜湾”项目购房者向原告申请按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保。保证期限为自原告依其与购房者和某某公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入某某公司账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止；甲方（原告）承诺，在乙方（被告某某公司）的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。上述借款合同签订后，原告于2016年9月23日按照合同约定向被告齐某指定的账户发放了贷款88万元。被告齐某自2017年8月30日起未按借款合同约定向原告履行还款义务。截止2018年1月10日，尚未偿还贷款本金870,573.22元，利息19,017.06元、罚息458.46元。在本案审理中，本院依据原告的申请于2018年6月12日作出2018粤13**民初1070号之一民事裁定书，裁定查封被告齐某名下位于惠州大亚湾某某澜湾8栋13层01号房。本院认为，原告建行某某支行与被告齐某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建行某某支行与被告某某公司签订的《按揭业务担保合作协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效合同。原告作为贷款人，按照合同约定向被告齐某支付了贷款，已经履行了合同义务。被告齐某作为借款人，未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人可宣布上述贷款立即到期，解除与借款人借贷关系，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据上述约定，因被告齐某存在未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告请求判令解除双方签订的借款合同并请求判令被告齐某偿还全部借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告齐某以其名下的位于惠州大亚湾某某澜湾8栋13层01号房作为其向原告借款的抵押担保，依法办理了预购商品房抵押权预告登记[预购商品房抵押权预告登记证号：粤（2017）惠州市不动产证明第XX号]。该抵押行为合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权。原告请求判令被告承担原告因本案所应支付的律师费53,400元。原、被告双方在合同中约定被告应承担原告实现债权的费用，包括原告为实现债权支付的律师费。原告已经与律师事务所签订了诉讼代理合同，并且律师事务所也指派律师代理本案，原告主张的律师数额未超出广东省律师服务收费标准，该项费用是否已经实际支付不影响被告向原告承担。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告某某公司为被告齐某在原告处的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，在取得抵押权的他项权证书之前承担保证责任。被告某某公司的上述保证担保行为合法有效。原告和被告某某公司约定原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向被告某某公司请求承担连带清偿责任，该约定合法有效。被告某某公司应当对抵押物优先受偿不足部分向原告承担连带保证责任。被告某某公司承担保证责任后，依法享有向主债务人被告齐某追偿的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行与被告齐某于2016年9月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号：XX)；二、被告齐某自本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行偿还借款本金870,573.22元及利息19,017.06元、罚息458.46元（利息、罚息暂计至2018年1月10日，2018年1月11日起的利息、罚息按照原、被告双方签订的借款合同的约定计算至欠款付清之日为止）。被告齐某及被告惠州大亚湾某某房地产有限公司在2018年1月10日之后偿还的借款本息应当予以扣减；三、被告齐某自本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行支付原告因本案应支付的律师费53,400元；四、如被告齐某未能按照上述期间向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行支付借款本金、利息、罚息及律师费，原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行对被告齐某抵押的位于惠州大亚湾某某澜湾8栋13层01号房产[预购商品房抵押权预告登记证号：粤（2017）惠州市不动产证明第XX号]在折价、拍卖或者变卖的价款中享有优先受偿权；五、被告惠州大亚湾某某房地产有限公司对上述抵押物不足向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行清偿的借款本息、律师费承担连带清偿的保证责任。被告惠州大亚湾某某房地产有限公司在承担保证责任后，依法享有向被告齐某追偿的权利。六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,234元，财产保全费5,000元，公告费300元，共计18,534元，由被告齐某和被告某某公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  古朝晖二〇一八年九月二十七日书记员  陈艳华