陕西省宝鸡市渭滨区人民法院   民事判决书                 （2018）陕0302民初2908号   原告：宝鸡永嘉房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区（天同国际）A座27层3号，统一社会信用代码91610302623155834H。   法定代表人：魏庆国，董事长。   委托诉讼代理人：孟繁军，男，该单位工作人员。   委托诉讼代理人：赵妮，陕西康嘉律师事务所律师。   被告：宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司，住所地：宝鸡市渭滨区楼（天同国际）一、二层，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3766。   法定代表人：罗永辉，董事长。   委托诉讼代理人：王赋，男，该单位工作人员。   委托诉讼代理人：韩宽强，陕西宽强律师事务所律师。   原告宝鸡永嘉房地产开发有限公司(以下简称永嘉公司)与被告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司（以下简称众鑫公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年10月30日作出（2016）陕0302民初2987号民事判决书。被告众鑫公司不服该判决，向宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。市中院于2018年5月3日作出（2017）陕03民终1868号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永嘉公司委托诉讼代理人孟繁军、赵妮，被告众鑫公司委托诉讼代理人王赋、韩宽强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告永嘉公司向本院提出诉讼请求：1、被告腾房并返还房屋；2、被告支付房屋占用费3449600元（从2016年1月21日至2016年8月21日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月8日，原告将位于宝鸡市XX路XX号天同国际一至四层房屋整体出租给宝鸡万润城商业运营有限公司（以下简称万润公司）用于商业经营，合同约定租赁期限为15年。2015年3月24日，万润公司与被告签订合同，将商场一楼4600平方米、二楼6800平方米转租给被告，用于经营超市及服装。万润公司因经营严重亏损，拖欠巨额租金和其他债务，无力维持，于2016年1月20日向原告提出终止租赁合同退出经营，并同时将租赁的房屋场地全部交还原告。原告接管商场后，做了大量艰苦细致工作维持商场的正常经营，绝大多数商户都予以积极配合，但被告既不向原告交纳房屋占用费，也不与原告签订租赁合同，造成了对上述房屋的不合法占有、使用状态。原告认为，在原经营方万润公司退出经营，原商场整体租赁合同已经终止的情况下，被告的转租合同也自然应该终止，被告无权继续占用原告的商场场地进行经营，应当给原告腾房并将房屋交还原告，同时应向原告支付自2016年1月21起的房屋占用费。为维护原告合法权益，诉至人民法院。   被告众鑫公司辩称，2015年3月24日，被告与万润公司签订合同时征得原告同意，被告依据与万润公司约定支付租金及物业费共计7013600元。合同履行期间，经被告查询万润公司工商登记信息，确认该公司合法存续，故向其支付相关费用。依据被告与万润公司约定，租赁房屋晚交1日按照3日处罚，故被告的一楼房屋租赁期限应当延展至2016年11月9日，二楼应延展至2017年4月20日。2016年1月21日，原、被告曾就涉案房屋租赁事宜进行协商，原告认可被告与万润公司签订的合同，同意承受该合同的权利义务。依据原、被告协商约定，原告主张的占用费被告已经交纳，原告属重复主张，并且被告与万润公司租赁合同尚未解除，原告主张占用费无事实依据。原告与万润公司之间租赁合同并非于2016年1月20日解除，而是经本院（2016）陕0302民初00328号案件判决解除，该案民事判决书生效后合同才能解除，合同解除前应当继续履行。原告另行主张的2016年8月22日至2017年3月21日期间占用费一案，民事判决书虽已生效，但被告已经提起申诉，市中院已经受理。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了《房屋租赁合同》二份，本院（2016）陕0302民初00328号、（2017）陕0302民初1899号民事判决书一份、市中院（2017）陕03民终1405号民事判决书、案外人万润公司向原告出具函件各一份，被告提交了《房屋租赁合同》《补充协议书》《补充协议二》各一份，双方对上述证据均无异议，本院予以确认。依据上述证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年5月8日，原告永嘉公司（出租方、甲方）与案外人万润公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁物位于宝鸡市渭滨区XX路XX号一至四层房屋及其附属设备设施和附属场地，租赁期限为15年，从2013年12月1日至2028年11月30日止，租金为每月每平方米39元，原告同意万润公司将承租房产分租或转租于第三方进行复合经营。2015年3月24日、2015年5月27日、2015年7月23日，万润公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）分别签订《房屋租赁合同》《补充协议书》《补充协议书二》，其中，《房屋租赁合同》约定XX城XX广场XX楼出租给乙方使用，租赁期限自2015年8月1日起至2026年8月1日止，共计11年，计租面积为4600平方米；《补充协议书》约定增加二楼整体租赁面积6420平方米，并变更租赁期限至2028年3月12日；《补充协议二》约定增加二楼租赁面积380平方米。2016年1月20日，万润公司向原告出具函件一份，载明“……决定终止与贵公司的租赁合同，自行退出经营。将商场按现状交还，由贵公司自行处置……”。因原告与万润公司履行《房屋租赁合同》发生纠纷，原告向本院提起诉讼，期间万润公司提起反诉，本院经审理后于2016年10月27日作出（2016）陕0302民初00328号民事判决书，判决：1、原告与万润公司于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月21日解除，万润公司搬离位于宝鸡市XX路XX号天同国际一至四层的租赁场地（已实际履行）；2、万润公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付租金6504136.75元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回万润公司的其他反诉请求。被告曾向本院起诉原告，请求依法判决原告继续履行被告与万润公司签订的《房屋租赁合同》并赔偿损失4137882.3元，经本院审理后于2017年7月3日作出（2017）陕0302民初1899号民事判决书，驳回被告诉讼请求。宣判后，被告不服，上诉于市中院，市中院于2017年11月7日作出（2017）陕03民终1405号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现上述民事判决书均已发生法律效力。本案审理中，原、被告对涉案租赁房屋所有权人为原告的事实均无异议，原告亦提交权属证书予以佐证，本院予以确认。原、被告对被告于2017年8月21日搬离涉案房屋的事实均无异议，本院予以确认。   被告提交《XX城XX楼XX超市交房日期证明》《XX城XX楼XX超市交房日期证明》各一份，原告对真实性提出异议。经本院审查，该两份证明加盖被告与万润公司公章，并有经手人签字，且本院（2017）陕0302民初1899号民事判决书亦查明万润公司向被告交付租赁房屋，被告装修后用于经营超市的事实，故本院对被告提交上述证据予以认定。依据该证据，本院认定，万润公司与被告签订租赁合同后，于2015年6月17日向被告交付一楼房屋4620平方米，于2015年8月20日交付二楼房屋6800平方米。   被告向本院提交其向万润公司支付涉案房屋租金、物业费及保证金的收款收据复印件九份，原告对真实性提出异议。经本院审查，该组证据均为复印件，且系被告履行与案外人万润公司签订《房屋租赁合同》义务，与本案无关联性，故本院对该组证据不予认定。被告提交原、被告工作人员协商涉案房屋租赁事宜的谈话录音，证明原告同意承受万润公司与被告租赁合同权利义务的事实，原告提出异议。经本院审查，被告提交录音仅为双方协商过程，并未对订立租赁合同形成一致意见，且被告在本院（2017）陕0302民初1899号案件一审、二审期间均提交该证据，生效民事判决书对被告主张的待证事实均未予认定，故本院对被告提交录音资料不予认定。被告提交原、被告于2016年2月5日签订的《房屋租赁合同》《承诺书》，证明原告同意承受万润公司与被告租赁合同权利义务，故双方签署合同用于被告为原告贷款提供担保。经本院审查，《承诺书》明确载明“此合同仅作为暂时合作意向，不作为双方最终合作执行依据”，即被告提交《房屋租赁合同》双方并未实际履行，该两份证据与本案待证事实不具关联性，本院不予认定。被告提交案外人胡某某出具的《关于案件实际情况的有关说明》，证人未出庭接受法庭调查，故本院对该证据不予认定。   本院认为，民事主体依法享有物权。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告向案外人万润公司出租上述房屋，并同意转租，被告基于其与万润公司订立的租赁合同占有使用涉案房屋。本院（2016）陕0302民初00328号民事判决书判决原告与万润公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月21日解除，原告作为出租人与承租人万润公司租赁合同关系因此终止，故承租人万润公司与次承租人之间转租合同无法继续履行，被告对涉案房屋的占有转为无权占有，原告可以基于所有物返还请求权要求被告返还租赁房屋并赔偿相应损失。本案纠纷系原告作为权利人行使物权保护请求权，本案案由应确定为物权保护纠纷。本案审理中，原告放弃被告腾房并返还房屋的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”，本案中被告认可其占用涉案租赁房屋的事实，原告主张被告支付占用费符合法律规定，亦为赔偿物权损失之具体体现，本院予以支持。原告与万润公司2016年1月21日解除租赁合同，被告支付占用费的起始时间应为2016年1月22日，原告主张的截止日期为2016年8月21日，共计213日。参照原告与万润公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准及被告占用房屋的实际面积，一楼占用费为1279278元（213日×4620平方米×39元/月·平方米÷30日），二楼占用费为1882920元（213日×6800平方米×39元/月·平方米÷30日），共计3162198元。对被告辩称依据其与万润公司的约定应当计算延展租赁期限的意见，以及其已向万润公司支付租金及物业费的意见，因原、被告未形成租赁合同法律关系，依据合同相对性原则，原告不受被告与万润公司订立的合同约束，故被告该辩称意见不能成立。对被告辩称原告与万润公司之间租赁合同系本院（2016）陕0302民初00328号民事判决书判决解除，文书生效后合同才能解除的意见，经本院审查，该案审理中，原告与万润公司均认可双方签订的《房屋租赁合同》于2016年1月21日解除，本院上述判决系对双方合同解除时间的确认，该民事判决书生效后即发生法律约束力，故被告该意见本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：   一、被告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡永嘉房地产开发有限公司房屋占用费3162198元。   二、驳回原告宝鸡永嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费34770元，由原告宝鸡永嘉房地产开发有限公司承担4770元，被告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司承担30000元。保全费5000元，被告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司承担。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                     审  判  长  姚胜兰                     人 民 陪 审 员  薛莹                     人 民 陪 审 员  李青                       二〇一八年八月三十日                     书  记  员  赵秋林          1