福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初2536号 原告：王艳新，男，1974年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：IOI（厦门）置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路****，统一社会信用代码91350200051172910J。 法定代表人：LEEYEOWSENG,总经理。 委托诉讼代理人：董美美，福建鼓浪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江晓瑶，福建鼓浪律师事务所实习律师。 原告王艳新与被告IOI（厦门）置业有限公司（以下简称IOI公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王艳新、IOI公司委托诉讼代理人董美美、江晓瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳新向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付100天的违约金：2232648×0.0003×100=66979.44元；2.被告向原告支付100天的租金：4000×3.3=13200元（月租金4000元）；3.被告应将私自施工的天棚不明胶状物铲除，重新按施工规范施工；4.被告向原告赔偿100天的物业费：126×3×3.3=1247.4元。原告当庭明确第三项诉讼请求为：被告应将私自在卫生间天棚处粉刷的不明胶状物铲除，重新按防水的施工规范进行施工。事实和理由：一、被告应向原告支付100天的违约金2232648×0.0003×100=66979.44元。购房合同约定的交房日期为2017年12月30日前，因开发商未按照合同约定的第八条、第十一条、第十三条组织交房，导致实际交房日期为2018年4月10日。根据合同第九条的规定计算得出如上违约金，其中100天为约定交房日与实际交房日之差，0.0003为日违约比率。二、被告应向原告支付100天的租金4000×3.3=13200元（月租金4000元）。因被告违约，原告产生了需租房居住的损失，其中4000元/月是参照本小区周边的房屋出租价格。三、被告应将私自施工的天棚不明胶状物铲除，重新按施工规范施工。原告本来不愿那么早交房，但因找好了装修队伍和预定了装修材料急于装修；原告于2018年4月10日交房时发现，卫生间天棚被开发商私自涂刷了不明胶状物，所以要求开发商将不明胶状物清除后重新按照原来的设计文件及相关施工规范组织施工并组织相关部门和单位验收合格，然后将验收合格部位向原告交付使用。四、被告向原告赔偿100天的物业费：126×3×3.3=1247.4元。2018年4月10日交房时，原告向物业公司请求免除因开发商延误交房而产生的物业管理费，物业公司不同意，原告就缴交了自2018年1月1日起的费用，此100天的费用是因开发商延误交房而导致的原告损失，应由开发商负责赔偿。其中126为房屋收费面积，3为单位面积月费用，3.3为100天折合月数。 IOI公司辩称，一、IOI公司已按合同约定的交付时间及条件履行了交房义务，不存在逾期交房的情况。1、根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》（编号03229255）第八条约定，IOI公司应在2017年12月30日前将符合交付条件的房屋交付王艳新使用。讼争房屋交付的条件为：①五方验收合格、消防验收合格；②生活给排水等设施达到设计要求；③分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成。2、事实上，讼争房屋所在建筑于2017年12月18日取得消防验收合格意见书，并于2017年12月21日取得建设工程竣工验收备案证明，即讼争房屋已于2017年12月21日符合上述交付条件。3、2017年12月21日，IOI公司已通过特快专递向王艳新约定送达地址寄送交房通知书，告知王艳新讼争房产已具备交付条件，要求其于2017年12月28日前来办理交房手续，上述交付通知书于2017年12月23日送达王艳新。因此IOI公司已按照合同约定的交付时间及交付条件履行了交房义务，并不存在逾期交房的事实。二、王艳新无约定或法定理由拒绝受领、逾期收房，无权要求IOI公司承担逾期交房责任。根据《厦门市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第六条第二款及第四款约定，出卖人的通知送达后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的该商品房。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。因此，上述交房通知送达后，王艳新直至2018年4月6日才收房，王艳新无约定或法定理由情况下拒绝受领，应视为IOI公司已按时交付。即使假设王艳新在房屋验收确认单上标注的问题存在，也不构成王艳新拒绝收房的理由。根据《厦门市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第六条第3-5款及第七条第1款约定，即使双方在办理交接手续时对房屋质量存在异议或者装饰设备等存在未达约定标准的瑕疵的，但没有造成实质上无法居住的，该问题属于质量保修问题，不影响该商品房的交付，双方也应在完成交付后，按合同约定保修。若买受人以此拒收接受该商品房，视为买受人原因未按时交付。因此，王艳新无合法理由拒绝受领讼争房产，导致讼争房屋实际收房时间晚于约定交房时间的责任，应当由其个人承担，无权将此责任转嫁给IOI公司。三、王艳新主张的违约金和损失赔偿缺乏依据，不应支持。如前所述，IOI公司已按合同约定的时间及条件履行交房义务，不存在违约事实，王艳新无权要求IOI公司承担所谓的违约金及损失赔偿。即使假设IOI公司在规定交房日期内未达到前述交付条件，根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条第二款约定，买受人（即王艳新）仍应收房，且IOI公司需承担的违约金为2000元。因此，王艳新主张的违约金及损失赔偿无法律、合同依据，不应支持。IOI公司已按合同约定全部履行交房义务，王艳新主张IOI公司私自施工涂刷不明胶状物不属实，没有依据，IOI公司也不同意重新施工，应驳回该诉求。综上所述，IOI公司已按合同约定的交付时间及条件履行交房义务，不存在逾期交房的情况，王艳新主张的违约金及损失赔偿没有事实及法律依据。请求法院依法查明事实，驳回王艳新的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月11日，IOI公司作为出卖人，王艳新、张艳丽夫妻作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（编号：03229255），双方约定买受人购买的商品房为IOI棕榈城（2012JP01地块）D3子地块一期工程2#楼B梯3层303室，建筑面积为126.01平方米，总价款为2232648元。其中第七条买受人逾期付款的违约责任处载明：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2中方式处理：2.详见附件六合同补充协议。第八条交付条件与期限处载明：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金等，第九条出卖人逾期交房的违约责任载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”，第十一条交接中载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等”，第二十二条载明：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”，第二十三条载明“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”，合同附件三的《建筑节能、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》载明“7、住宅卫生间：（1）内墙面水泥砂浆基层，防水涂料饰面；（2）楼（地）面水泥砂浆找平及防水涂料；（3）天棚防水涂料饰面。8、住宅厨房：（1）内墙面水泥砂浆基层，防水涂料饰面；（2）楼（地）面水泥砂浆找平及防水涂料；（3）天棚防水涂料饰面。”附件六《合同补充协议》载明“四、对本合同第七条的补充：……2.……逾期在30日之内（含30日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权要求买受人支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起30日内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总价款的3%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人扣除违约金及合同解除发生费用后的剩余已付的房价款，且出卖人有权另行出售该房产；出卖人要求买受人继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……六、对本合同十一条的补充：……3.房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照合同约定处理：（1）主体结构以外的质量问题；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）小区环境、设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》的约定。6.买受人为两个人或两个以上买受人（或共有人）的，在此确认其互相给予授权，任意一人办理交接手续即完成交付。……七、对本合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准（本合同附件三）的补充：1、出卖人交付的商品房：若出现装饰或设备或节能措施及指标或室内分隔等未达约定标准瑕疵的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分提供同等级同品质的其他装饰或设备材料进行重新整改，出卖人应予以整改，但出卖人在采购不到附件三规定材料或设备时，可单方采用其它价值不低于该约定标准的同类品而无须承担违约责任……”王艳新已于2017年12月28日前向IOI公司支付了购房款2232648元。 2017年12月21日，厦门市集美区建设局出具《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，载明IOI公司IOI棕榈城（2012JP01地块）D3子地块一期工程项目于2017年12月21日通过备案。2017年12月18日，厦门市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明IOI棕榈城（2012JP01地块）D3子地块1#-7#楼及地下室工程消防验收合格。 2017年12月23日，王艳新、张艳丽收到IOI公司发出的交房通知书，该通知书告知王艳新、张艳丽上述房屋已具备交付条件，交房时间为2017年12月28日，等等。王艳新当庭陈述2017年12月28日，其前去办理交房手续时，IOI公司未提供已达到合同约定交付条件的相关证明文件原件。王艳新认为讼争房屋不符合合同约定的交付条件，故于2017年12月30日前向厦门市集美区市场监督管理局投诉IOI公司。2018年3月15日，厦门市集美区市场监督管理局杏林市场监督管理所向王艳新出具一份《终止消费者权益争议调解告知书》（厦集市监投【2017】第12300038号），告知王艳新：经审查，关于IOI公司消费者权益争议调解过程中出现以下第（二）项所指情形（当事人拒绝调解或无正当理由拒不参加调解的），依据《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》的规定，决定终止调解。 2018年3月16日，王艳新在《房屋验收确认单》（编号：0000430）的其他事项处填写“1、入户门无电池；2、厨房天棚没有做防水；3、两个卫生间没有做防水；4、户与户之间可以通过主卧放空调机位互相串门，不能满足治安需要；5、合同第八条3款的证明文件原件至今未出示”并在接收方（业主）意见处填写“待开发商书面回复或整改完成后，再行交房”，2018年4月，IOI棕榈城物业服务中心在移交方（物业公司）代表处填写“①电池已补上，②按规范要求，住宅卫生间及厨房天棚无需做防水施工，且不会影响使用功能，如您要求做防水涂料，我司会按照您的要求安排近期进行施工，③届时可安装隐形防盗网，④在交付前本项目已取得消防验收意见书、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》”并加盖业务专用章。2018年4月10日，王艳新在《房屋验收确认单》（编号：0000435）的接收方（业主）意见处填写开发商未按合同第八条（第四页）及装修条款7（3）、8（3）（第12页）组织交房，致使延期至2018年4月10日，业主无奈因急于装修才接收房屋，开发商应按合同有关条款进行赔偿。IOI棕榈城物业服务中心在该验收单上加盖了业务专用章。同日，王艳新在IOI公司提供的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》中签名确认“已出示证明文件原件”、“本套房屋经业主验收，已达到交付使用条件，并同意于该房屋实际交付使用之日（即该房屋交付使用日期）2018年4月10日接收”等。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。本案主要争议焦点为被告是否应承担逾期交房的违约责任。被告主张原告未于2017年12月28日去办理交房手续，本院认为，原告提交的《终止消费者权益争议调解告知书》（厦集市监投【2017】第12300038号）可以证明其于2017年12月底去办理交房手续，则原告当庭陈述其有于2017年12月28日去办理交房手续，本院予以确认。被告提交的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防验收意见书》足以证明其于2017年12月28日欲交付给王艳新的房屋符合合同约定的交付条件。根据合同第十一条约定，被告应当向原告出示已达到合同约定交付条件的证明文件原件，被告未举证证明其于当天向原告出示了上述证明文件原件，原告陈述当天被告未出示相关的证明文件原件，结合原告提交的上述告知书及房屋验收确认单，可证实当天被告并未向原告出示相关证明文件原件，根据合同第十一条约定，原告有权拒绝接收房屋，被告应承担逾期交房的违约责任。根据合同第八条约定的交付期限，逾期天数应自2017年12月31日起计至实际交付之日即2018年4月10日共计101天，但原告仅主张100天，本院予以照准；根据合同第七条、第九条及附件六第四条的约定，违约金的比率应为日万分之三，则原告主张被告支付违约金2232648×0.0003×100=66979.44元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金、物业费，其未提交证据证明该两项费用，即使其存在上述损失，被告应支付的上述违约金也足以弥补该两项损失，故原告主张的租金、物业费于法无据，本院不予支持。如前所述，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件，原告提供的照片无法证明被告未按防水的施工规范在卫生间天棚处粉刷不明胶状物，故原告主张被告应将私自在卫生间天棚处粉刷的不明胶状物铲除，重新按防水的施工规范进行施工，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告IOI（厦门）置业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告王艳新违约金66979.44元； 二、驳回原告王艳新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1836元，减半收取计918元，由原告王艳新负担165元（已预交），被告IOI（厦门）置业有限公司负担753元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一八年九月三日 代书记员 林雅玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。