湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终6360号上诉人（原审原告）：梁永敏，男，汉族，1969年11月29日出生，住湖北省安陆市，委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚锦平，男，汉族，1967年8月7日出生，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：王文振，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洲，北京大成（武汉）律师事务所律师。原审第三人：熊顺香，女，1971年9月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人梁永敏因与上诉人龚锦平、原审第三人熊顺香房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁永敏上诉请求：一、撤销（2017）鄂0102民初2406号民事判决书；二、依照拆迁协议所载明的装修损失和停产停业损失赔偿给上诉人；三、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决对经营损失和装修损失的定性存在错误。一审法院委托过鉴定机构进行评估，虽然都因上诉人提交的证据不足以及诉争房屋已经拆除的理由，都退回不发鉴定，但并不是以此来认定上诉人没有相应的经营损失。从常理和本案涉案房屋为拆迁房屋的角度看，拆迁机构在拆迁之前都会对其装修损失和经营损失进行事先评估，才会核算出拆迁金额。而涉案房屋全部由上诉人独自经营，故对经营损失不予认定的裁决上诉人认为系事实认定不清，法律适用不当。二、对于装修损失的金额，鉴定机构是最直接的依据，鉴定的结果有可能比拆迁评估的数额要高。一审的评估鉴定虽然退案，但是依旧不能阻碍上诉人实际装修损失的计算和认定。在没有其他证据的情况下，就应当依照拆迁协议所载明的装修定损金额全部支付给上诉人，不应当划分份额。因为诉争房屋的所有装修都是上诉人一人全盘投资和负责。三、根据武汉市对于有营业执照的商户的补偿，一般包括三个方面，一是装修补偿，由评估机构评估确定补偿数额；二是停产停业损失，武汉市的标准大约在500元到1500元/平方米不等，与所处地段等因素有关；三是搬家补助费，一般为25元/平方米；同时，根据武汉市城市房屋拆迁管理条例第三十五条之规定，拆迁直管、自管住宅房屋，可由房屋所有人先按照住房制度改革相关政策出售给房屋承租人，或者提供房屋进行安置。不能按照前款规定安置承租人，被拆迁人选择房屋产权调换的，偿还房与原房建筑面积相等部分由房屋所有人支付差价，超出原房建筑面积的部分由承租人支付费用，并取得该部分房屋的所有权；被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款的20%，对承租人支付货币补偿款的80%，但按照本办法第二十八条规定进行货币补偿，超出被拆除房屋建筑面积部分的货币补偿款由拆迁人支付给承租人。四、根据武汉市城市房屋拆迁管理条例第四十条，拆迁非住宅房屋中的商业经营用房和生产用房，拆迁人还应按下列规定给予补偿：（一）按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁、安装费用；（二）无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；（三）因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。故综上所述，上诉人特此向武汉市中级人民法院提起上诉，望维护合法权益。龚锦平辩称：一审判决对经营损失这块认定是正确的，对装修损失存在错误，其申请评估机构评估，但评估机构未出具评估报告，法院判决认定的10万元损失无依据。对于装修的总金额我们认为合同签订的是与第三人签订的，且未评估，以及提供的票据不能明确划分责任。还有上诉人梁永敏是否为营业执照的商户有异议，无证据对此予以证明。还有拆迁条例我们认为与本案无关。龚锦平上诉请求：请求撤销（2017）鄂0102民初2406号民事判决第一、第二判项。事实和理由：上诉人龚錦平与被上诉人梁永敏房屋租赁合同一案，一审判决认定事实不清楚、适用法律错误，上诉人对此不能接受。一、被上诉人主体不适格，被上诉人与上诉人并非房屋租赁合同的相对人。二、一审法院关于保证金的认定，不符合上诉人签订《房屋租赁合同》中的协议内容。由于被上诉人在房屋承租使用期间，于2014年2月4日至2017年1月21日期间，被上诉人实际占有房屋但长期拖欠租金，已经于房屋被拆迁前构成实质违约。被上诉人经上诉人数次讨要仍未足额缴纳租金，且拆迁过程中拆迁公司也曾调解上诉人与被上诉人之间的租金问题，但被上诉人仍拒不缴纳。实乃被上诉人未依租赁合同条款而对上诉人构成实质违约，故上诉人因被上诉人违反合同规定在先，才依合同规定扣押其保证金以保护上诉人追偿被上诉人租金的权利，并非上诉人违反租赁合同中“因上诉人原因导致本合同无法继续履行时，而退还保证金”的条款。故上诉人认为一审法院关于保证金的认定，事实依据不足，缺乏证据，与《房屋租赁合同》中的规定不一致。三、一审法院关于装修损失的认定，与被上诉人实际装修的情况不符。被上诉人提供证明其有房屋装修事实的相关票据，零散且都非正式装修合同，也无发票证明，而且被上诉人装修的票据并不能认定其合法来源，被上诉人声称承租期间对房屋花费的装修材料价值为102000元。根据一审庭审辩论记录，被上诉人承租上诉人的房屋主要用于仓库存放的功能，其用于仓库的装修达到102000元更是与常理不符。且根据拆迁公司进入上诉人房屋拆迁时，拆迁时点房屋的装修情况与上诉人提供给被上诉人房屋时的装修情况大体一致，说明被上诉人将承租房屋用于仓库存放的客观事实且并未进行装修。被上诉人更是违反房屋租赁合同中的约定，未经上诉人同意即非法改造房屋，被上诉人自身的违约行为因不可抗力而导致的损失本应由被上诉人自担风险。故一审法院认定被上诉人遭受102000元的装修损失与客观事实不符，而使上诉人承担其本不应承担的赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故恳请二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。梁永敏辩称：我们认为应以租赁合同来履行，涉案的房屋在拆迁前由拆迁公司进行了评估，包括装修损失等进行了评估，因此该拆迁协议应可以作为认定本案的依据，作为承租人产生的装修和经营损失应以拆迁协议载明的事实和数据予以认定。梁永敏向一审法院起诉请求：1.解除2013年4月13日龚锦平与熊顺香签订的《房屋租赁合同》；2.龚锦平赔偿我拆迁损失705,525元（具体包括估算的装修损失600,000元、经营损失105,525元）；3.龚锦平退还我保证金20,000元；4.本案的诉讼费、保全费由龚锦平承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于武汉市江岸区头道街商住楼1栋4单元1层2号、2层2号，原登记产权人为龚锦平，建筑面积分别为74.90平方米、82.94平方米。经本院询问，各方均陈述涉案房屋已实际拆除。2013年4月13日，龚锦平（出租方、甲方）与熊顺香（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：租赁标的为甲方房屋坐落于武汉市江岸区头道街商住楼1栋4单元1层2号及2层2号，该房屋用途为商业用房，乙方租赁商铺用途为餐饮服务，乙方不得转租、分租、转让该门面及改变商业用途，租赁期限从2013年4月18日至2017年4月17日止，租赁期间的租金为每月24,000元，付款方式为半年一付即144,000元，乙方需提前30天支付租金，甲方应于2013年4月13日之前将租赁商铺交付给乙方。房屋装修改造乙方在经得甲方同意后方可实施。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方将乙方物件及可移动设备撤出租赁房屋，但乙方不得损坏固定装潢，并应现状归甲方所有。租赁期间，如发生地震、战争等不可抗力及政府规划拆迁，导致合同无法履行的，甲方应返还乙方已交纳的剩余租期的租金和合同保证金，本合同自行终止，甲、乙双方互不承担违约责任。合同签定当日，乙方向甲方支付合同保证金20,000元。补：经甲方同意乙方可以改变商铺用途。甲方处龚锦平签名捺印，乙方处熊顺香签名捺印。龚锦平认可收到熊顺香支付的合同保证金20,000元。梁永敏持有2013年4月18日《委托书》、2013年4月18日《合伙经营协议》、2013年7月15日《承诺书》，载明：梁永敏、熊顺香共同经营陈记炸酱面馆，熊顺香委托梁永敏全权经营及管理。合伙组织名称为陈记炸酱面馆，经营项目为早点、中餐、晚餐，经营地点为武汉市江岸区解放大道头道街金饰商住楼门面，面积238.41平方米。合伙组织财产份额分配中梁永敏占90%、熊顺香占10%。熊顺香对此予以认可，龚锦平对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。梁永敏还提交其尾号为7986的银行账户流水，显示其向银行账户55×××08分别于2013年10月15日转账23,000元、2013年11月19日转账21,000元、2014年1月6日转账5,000元、2014年1月19日转账8,000元、2014年2月24日转账10,000元、2014年3月5日转账3,000元、2014年3月9日转账5,000元、2014年4月3日转账3,000元、2014年4月7日转账3,000元、2014年4月23日转账5,000元，梁永敏陈述上述转账系其向龚锦平支付的房屋租金，龚锦平认为银行流水的真实性无法核实，但经本院询问，龚锦平陈述：熊顺香交了半年房租也就是从合同签订到2013年10月份，后面梁永敏交到2014年4月份，但后面几个月没有交足房租，按金额计算实际是交到2014年1月份。龚锦平陈述就房屋租金部分在本案中不提起反诉。另查明，2016年8月2日，武汉市江岸区房屋征收管理办公室（征收部门、甲方）与龚锦平（被征收人、乙方）签订《征收补偿协议书》1份，载明：征收范围内，乙方房屋位于武汉市江岸区头道街商住楼1栋4单元1层2号，证载建筑面积74.90平方米。乙方选择按货币补偿方式补偿。甲方应向乙方支付的征收补偿、补助及奖励中，装饰装修补偿为113,000元，停产停业损失补偿（生产经营性房屋）为97,220.20元、75,049.80元。同日，武汉市江岸区房屋征收管理办公室（征收部门、甲方）与龚锦平（被征收人、乙方）还签订《征收补偿协议书》1份，载明：征收范围内，乙方房屋位于武汉市江岸区头道街商住楼1栋4单元2层2号，证载建筑面积82.94平方米。乙方选择按产权调换方式补偿。甲方应向乙方支付的征收补偿、补助及奖励中，装饰装修补偿为91,000元，经营性补助（住改商）为283,488.92元、739,493.04元。审理中，梁永敏就其主张的装修损失、经营损失提交了收据、收条、送货单、证明等，但龚锦平对其真实性、合法性、关联性均不予认可。梁永敏申请对装修损失和停产停业经营损失进行评估，一审法院依法委托，2017年11月21日湖北众联资产评估有限公司出具《退案函》载明无法进行此项评估工作，按程序退案处理。依梁永敏申请，一审法院再次委托，2017年12月25日湖北华中资产评估有限责任公司出具《退案函》载明无法开展评估工作，申请退案，2018年1月17日湖北中信会计师事务有限责任公司出具《关于退回江岸区人民法院涉讼案件委托鉴定审计的函》载明退回案件的审计委托。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龚锦平与熊顺香签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，梁永敏、熊顺香陈述双方系合伙关系、涉案房屋实际由梁永敏承租并经营，虽龚锦平对此不予认可，但龚锦平确认收到了梁永敏后期支付的部分房屋租金，应视为梁永敏、龚锦平形成了事实上的房屋租赁关系，故对龚锦平认为梁永敏主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。关于保证金的问题。涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期间如发生政府规划拆迁，导致合同无法履行的，出租人应返还承租人已交纳的剩余租期的租金和合同保证金，现涉案房屋在租赁期间被拆除，出租人龚锦平应退还保证金，支付保证金的熊顺香明确表示涉案房屋租赁的相关权益均由梁永敏一人主张，且梁永敏与龚锦平系事实上的房屋租赁关系，故对梁永敏主张龚锦平退还保证金20,000元的诉讼请求予以支持。关于装修损失的问题。梁永敏租赁涉案房屋后用于经营，按常理来说，其需要进行装修投入，而梁永敏提交的票据零散且无正式合同予以佐证，龚锦平不予认可，经法院多次委托就装修损失进行鉴定、评估均被退案，无法直接证明具体损失金额，且梁永敏自述主张的损失金额系估算。但因租赁期内房屋拆除确会给承租人带来经济损失，根据《征收补偿协议书》，龚锦平因涉案房屋被征收获得了装修装饰补偿款204,000元（113,000元+91,000元），故一审法院酌定龚锦平支付梁永敏装修损失补偿款102,000元，对梁永敏主张过高的装修损失部分本院不予支持。关于经营损失的问题。《征收补偿协议书》中虽载明龚锦平因涉案房屋被征收获得了停产停业损失补偿及经营性补助，但系针对被征收人所有的生产经营性房屋因停产停业及住改商经营性质产生的损失和补助，与被征收人房屋的用途和性质有关，而并非针对承租人，且梁永敏主张的损失金额系估算，并未提交证据证明其实际经营损失，一审法院多次委托就经营损失进行鉴定、评估均被退案，故对梁永敏主张经营损失105,525元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、龚锦平于本判决生效之日起5日内退还梁永敏保证金20,000元；二、龚锦平于本判决生效之日起5日内支付梁永敏装修损失补偿款102,000元;三、驳回梁永敏的其他诉讼请求。案件受理费11,255元、诉讼保全费4,248元、邮寄送达费40元，由梁永敏负担11,633元、龚锦平负担3,910元。二审中，龚锦平提交证据如下：1、房屋租赁前装修原貌照片；2、证人证言；3、征收补偿协议催告书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为龚锦平的上述证据不是直接证据，不作为本案认定事实的依据。二审另查明：梁永敏与龚锦平在一审庭审调查中均认可涉案房屋所处区域的拆迁公告于2014年初发出。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，梁永敏虽然与龚锦平没有直接签订《房屋租赁合同》，但经与龚锦平签订涉案《房屋租赁合同》的熊顺香认可涉案房屋实际由梁永敏承租并经营，龚锦平也确认收到了梁永敏后期支付的部分房屋租金，应视为梁永敏、龚锦平形成了事实上的房屋租赁关系，一审法院认定梁永敏主体适格正确。涉案房屋的拆迁公告已于2014年初发出，梁永敏的租金支付到了2014年4月，龚锦平也未就租金提出反诉，其上诉称因梁永敏长期拖欠租金构成违约故依照合同约定不应退还租金的理由没有事实依据，涉案房屋在租赁期间被拆除，出租人龚锦平应依约退还保证金。对装修损失的认定，因租赁期内房屋拆除确会给承租人带来经济损失，根据《征收补偿协议书》，龚锦平因涉案房屋被征收获得了装修装饰补偿款204,000元，一审法院酌定龚锦平支付梁永敏装修损失补偿款102,000元并无不当。梁永敏认为存在经营损失但未举证证明该损失，且房屋征收的被征收人是房屋所有权人，停产停业损失补偿及经营性补助也是针对被征收人而发放的，本院对梁永敏的该项上诉理由不予支持。综上所述，梁永敏、龚锦平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元由龚锦平负担，8515元由梁永敏负担。本判决为终审判决。审判长  曹芳审判员  张鹏审判员  陈敏二○二○一八年九月二十五日法官助理徐向云书记员徐刚