上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初3010号原告(反诉被告)：徐乐，男，1980年12月1日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：危龙斌，上海鼎善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海邑街商业经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所实习律师。第三人：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张云飞，执行董事。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所实习律师。第三人：上海锐已酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘俊仕，执行董事。委托诉讼代理人：施雨，上海市达辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骏，上海市达辰律师事务所律师。原告徐乐与被告上海邑街商业经营管理有限公司(以下简称“邑街公司”)委托合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行第一次庭审。审理中，本院根据被告的申请于2018年3月28日依法追加上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)、上海锐已酒店管理有限公司(以下简称“锐已公司”)作为第三人参与本案诉讼，并于2018年5月9日公开开庭进行第二次庭审。被告邑街公司于2018年5月23日向本院提出了反诉请求，本案于2018年6月29日、8月15日公开开庭进行第三、四次庭审。原告的委托诉讼代理人危龙斌，被告邑街公司及第三人万街公司的委托诉讼代理人吴纯、李浩，第三人锐已公司的委托诉讼代理人施雨、陈骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐乐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》；2、判令被告支付原告已收取的租金88,114元及自2016年8月1日起至房屋返还之日止的租金(按被告与案外人签订的合同计算)；3、判令被告赔偿原告租金损失58,619.65元【暂计至2017年7月31日止，实际按市场价减去已收取租金乘以到房屋返还之日相应的日期计算，(7元-4.2元)】；4、判令被告向原告提供房屋出租情况的有关资料(租赁合同、凭证等)。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)。事实和理由：原、被告就系争商铺签订《统一招商经营管理合同》一份，约定原告将系争房屋委托被告进行经营管理，被告未按合同约定履行义务，存在过错。现原告根据《合同法》第410条的规定，请求法院判如所请。被告邑街公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争商铺由第三人万街公司出租给了案外人阮某某。后经第三人万街公司、案外人阮某某、第三人锐已公司三方协商，案外人阮某某将其承租的包括系争商铺在内的其他房屋的租赁使用权一并转让给了第三人锐已公司作为酒店整体的使用，截至2018年2月9日第三人锐已公司支付房屋押金705,844元、物业费124,317元，租金1,141,125.44元。关于原告增加诉讼请求，要求被告返还系争商铺是在法庭辩论终结后提出的，应当予以驳回。第三人万街公司述称，同意被告的答辩意见。第三人锐已公司述称：1、原告自愿与被告邑街公司签订了《统一招商经营管理合同》，被告无任何的违约行为，合同应继续履行，包括系争商铺在内的房屋其作为酒店整体的使用，虽然委托合同，有任意解除权，但不得损害其的合法利益，只有整体经营才有利于整幢楼利益的最大化。由于涉及到整幢楼的整体利益，应少数服从多数，法院不应支持解除合同。对于原告主张租金收益应予支持，但主张收回系争商铺应驳回；2、关于委托合同，即便原告行使解除权可以解除合同，原告应保障其对系争商铺占有、使用的权利，故合同仍应当继续履行；3、如果随意解除合同，将会给其经营的酒店带来重大经济损失(租金、装修、经营、预期利益等损失)，从而造成社会的不稳定。审理中，被告邑街公司向本院提出反诉请求：1、继续履行原、被告签订的《统一招商经营管理合同》；2、原告支付被告违约金128,746.57元(57.43㎡×22,418元×10%)。事实和理由：原、被告签订《统一招商经营管理合同》后，被告按约履行了合同义务，截至2018年4月4日，被告根据合同约定和实际收取租金情况，通过第三人万街公司向原告支付了收益合计10,415.37元。然原告在2018年1月28日已经将系争商铺转让给了案外人乔1，未按合同约定提前30日告知被告，根据合同第8.3条约定，原告应承担违约责任。如请求法院判如诉请。原告针对被告的反诉请求辩称，原告于2017年12月已经向法院提起本案诉讼，通知被告解除合同，原告将系争商铺转让给案外人乔1，是在通知被告解除合同之后，合同约定的违约责任格式条款应为无效，且原告将系争商铺转让给案外人乔1是对物权处置行为，不影响合同的实质履行。即便需要原告承担违约责任，合同约定的违约金明显过高，法院应予以调整。综上，原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：原告作为甲方与被告作为乙方签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：1、甲方购买了系争商铺，产权登记的建筑面积为57.43平方米；2、乙方尽量整体出租甲方的商铺，如需要拆分，则按拆分的各个部分面积对应租金整合计算。合同第3条经营方式：3.1、甲方委托乙方代表其与开发商办理系争商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对系争商铺统一招商和统一经营、管理；3.2、在乙方统一经营管理期间，甲方不享有系争商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用系争商铺，也可以自己使用系争商铺直接进行经营。合同第4条经营管理期限：4.1、乙方对系争商铺统一招商经营管理的期限为自甲方向乙方提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年，应当提供房屋产权证之日指被告代为交接房屋之后的60天内。交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；4.2、系争商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲、乙双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。合同第5条甲方租金支付及费用：5.1、系争商铺租期前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故乙方不需再支付甲方前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，……上述期限届满后第二日起，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成。该收益产生的税费由甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲、乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；5.2、本合同甲方获得的租金收益仅指本协议商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过系争商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有；5.3、甲、乙双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，系争商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对系争商铺进行实际使用和管理；5.4、统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至甲方账户；5.5、甲方提供如下银行账户作为乙方履行本合同所涉及款项的支付：开户名：徐乐，开户银行：兴业银行松江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。合同第6条甲方权利义务：6.1、甲方保证其已获得了自身内部的授权和同意，甲方有权签署本合同及《上海市房地产买卖合同》，甲方保证系争商铺共有人不对上述合同提出异议或其他干涉乙方的一切言论及行为；6.2、乙方经营管理期间，若甲方需要将系争商铺转让、赠与的，甲方应提前30日书面告知乙方，并确保买受人继续履行本合同项下甲方的义务。若甲方未按约告知乙方的，不影响乙方本合同项下的权利。……。合同第7条乙方权利义务：7.1、乙方负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，乙方应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运行决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；……7.6、乙方有义务按照约定向甲方支付租金；……7.8、若发生某段时间内系争商铺未能出租，乙方应当努力为系争商铺招租以避免系争商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合；……。合同第8条违约责任：8.1、乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同……；……8.3、如甲方违反本合同第6条的义务或者擅自干预乙方的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则乙方无需将受影响期间内所收租金支付给甲方，并承担违约金(房价的10%)，如给乙方和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。合同另对其他事项作了相应的约定。系争商铺于2017年2月6日登记在原告名下，产权为原告单独所有，建筑面积为57.43㎡。2018年1月28日，系争商铺变更登记至案外人乔1名下。另查明：被告与第三人万街公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、被告以被告名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，第三人万街公司以第三人万街公司名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄；二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归第三人万街公司，20%的利润归被告。协议另对其他事项作了相应的约定。再查明：被告成立于2014年4月25日，第三人万街公司是被告的唯一股东。2016年8月1日，第三人万街公司作为出租方(甲方)与案外人阮某某(乙方)作为承租方签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼(以下简称“涉案房产”其中包括本案系争商铺)，合计面积2,762.60平方米。甲方作为涉案房产所有权人或其它合法权利人的受托方，拥有涉案房产的对外出租及运营管理权。合同第二条租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁涉案房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类，经营品牌为锦季约会吧酒店……；2、……。合同第三条交付日期和租赁期限：1、甲乙双方约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年8月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟，租赁期满□相应变更□不予变更)向乙方交付涉案房产……；2、……；3、房屋租赁期为2016年8月1日起(即房产交付时间)至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)；……。合同第四条免租期：1、甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金；2、乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)。合同第五条租金的支付方式和期限：1、甲乙双方约定，涉案房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/㎡/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，即详细列表如下：自2016年8月1日起至2017年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额943,704元；自2017年8月1日起至2018年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额2,823,377元；自2018年8月1日起至2019年7月31日止，日租金2.97元/㎡/天，递增系数6%，年租金2,992,780元，实际计租金额2,992,780元……；2、乙方支付租金的方式为：转账支付，首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(人民币705,844元)于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……。合同第六条押金、物业管理费和其他费用：1、甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元。……。合同另对其他有关事项作出了约定。同日，第三人万街公司与案外人阮某某签署《交付确认书》，确认双方于2016年8月15日对包括系争商铺在内的上述租赁房屋进行了交付验收。后第三人万街公司与案外人阮某某签订了《补充协议》一份，约定案外人阮某某支付第三人万街公司综合管理费首年标准按照15元/㎡/月计算12个月，按年支付，年综合管理费为497,268元，无递增。又查明：2017年10月28日，第三人万街公司(甲方)、案外人阮某某(乙方)、第三人锐已公司(丙方)签订《三方协议》，约定乙方将涉案房产的租赁权转让给丙方。1、……原《租赁合同》中由乙方享有的权利和承担的义务自本协议生效之日起全部转归丙方享有和承担，乙方不再享有前述权利和承担前述义务。甲方作为出租人继续履行原《租赁合同》，并对丙方享有权利和承担义务；2、甲乙丙三方一致同意乙方根据原《租赁合同》已经支付的房屋租赁押金直接转为丙方应支付的房屋租赁押金的一部分，在租赁合同终止时按照原《租赁合同》相关条款的约定由甲方直接退还丙方(如有)。……。审理中，被告证明其主张另提供了如下证据材料：1、收款收据、付款回单及POS机签单，证明截至2018年2月9日，第三人锐已公司支付房屋押金705,844元、物业费124,317元，租金1,141,125.44元；2、《委托付款说明》，证明第三人锐已公司承租涉案房产及支付租金等情况；3、《情况说明》，证明因小业主原因，2017年7月1日后的租金暂停支付及第三人万街公司多次与第三人锐已公司进行沟通；4、《国内支付业务付款回单》一份，证明第三人万街公司已向原告支付租金收益1,738.14元；5、《接待记录》及不动产权证，证明若解除原、被告之间的委托合同，将影响涉案房产整体运行，损害其他业主的合法权益；6、照片一张，证明原告不履行合同义务，系争商铺现处于关停状态；7、《国内支付业务付款回单》一份，证明第三人锐已公司于2018年3月24日又向第三人万街公司支付租金297,636元；8、《国内支付业务付款回单》一份，证明第三人万街公司于2018年4月4日又向原告支付租金收益8,677.23元。原告对上述证据材料质证后认为，对证据1、2、5、6的真实性均不予认可，与本案无关。对证据3、4予以认可，但不能证明被告的证明目的。对证据7不清楚。对证据8明显低于市场价，与本案无关。第三人万街公司、锐已公司对上述证据无异议。原告证明其主张另提供《授权委托书》一份，以证明系争商铺转让给案外人乔1后，案外人乔1授权原告在两年内继续由原告向被告主张《统一招商经营管理合同》的权益。被告对上述《授权委托书》的真实性不予认可，不能证明原告在提起本案诉讼时已经不具备主体资格。审理中，第三人锐已公司认为其已经将租金支付至2017年10月16日。以上事实，有《统一招商经营管理合同》、上海市不动产权证、上海市不动产登记薄、《联营合作协议》、《租赁合同》、《交付确认书》、《交付确认书》、《补充协议》、《三方协议》及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。就原、被告签订的《统一招商经营管理合同》而言，不仅约定原告委托被告办理系争商铺交接手续、对系争商铺统一招商，同时，双方就项目调研、经营管理等内容做了明确约定，因此，原、被告之间委托合同关系是一种概括委托合同关系。关于原告是否可以行使任意解除权的问题，因委托合同的本质，须建立在委托人与受托人之间存在高度的信赖关系基础之上，若合同履行中双方信赖关系已不复存在，仍强求互不信任的双方当事人继续维持委托关系，则有悖于委托合同的法律本质。因此我国《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。关于合同第8.3条的约定，实际排除了原告的任意解除权，违反了委托合同的根本属性，该约定应属无效。另，被告在事先未告知原告的情况下，即通过联营方式由第三人万街公司作为出租方与案外人阮某某于2016年8月1日签订《租赁合同》，将系争商铺出租给了案外人阮某某，且在第三人万街公司与案外人阮某某签订《租赁合同》后，被告也未及时将系争商铺租金价格、免租期限及租赁期限等告知原告，且也未按约及时向原告支付已收到的租金收益。后第三人万街公司、案外人阮某某、第三人锐已公司又签订《三方协议》，第三人万街公司同意案外人阮某某将《租赁合同》权利义务概况转让给第三人锐已公司，被告也未告知原告，被告的上述行为，显然，违反了诚实信用原则和受托人忠实勤勉、及时告知等义务。综合本案双方当事人在庭审中的意思表示、合作前景及违约过错等情况，原、被告之间已不具备互相信任的基础关系，故本院依法确认双方签订的《统一招商经营管理合同》于本案诉状送达被告时解除，即2018年2月22日合同解除。关于原告主张系争商铺返还问题。虽然，本院已确认原、被告签订的《统一招商经营管理合同》于2018年2月22日合同解除，但本案系委托合同纠纷，被告是通过联营方式由第三人万街公司以自己的名义将包括系争商铺在内的房屋整体出租给案外人阮某某的，后经第三人万街公司同意，案外人阮某某又将《租赁合同》权利义务概况转让给了第三人锐已公司，故第三人万街公司与第三人锐已公司之间《租赁合同》对原告具有法律约束力，而《租赁合同》约定的租赁期限至2026年7月31日才到期，被告在事实上也不能履行系争商铺的返还义务，故原告要求被告返还系争商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金收益问题。根据《统一招商经营管理合同》5.1约定，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即原告得9成，被告得1成。再根据第三人万街公司与第三人锐已公司之间《租赁合同》约定，租金自2017年4月1日起算。审理中，第三人锐已公司确认其已将租金支付至2017年10月16日，被告及第三人万街公司未提出异议，因此，根据《租赁合同》约定，就系争商铺案外人阮某某及第三人锐已公司已向第三人万街公司支付自2017年4月1日起至2017年10月16日止的租金32,000元(57.43㎡×2.80元/㎡/天×199天)，故被告应支付原告2017年4月1日至2017年10月16日期间的租金收益28,000元(32,000元×90%)，第三人万街公司已向原告支付租金收益10,415.37元，余款17,584.63元被告应支付给原告。关于2017年10月17日至2018年2月21日期间的租金收益，原告可另案主张。关于2018年2月22日之后的租金，因原、被告之间的《统一招商经营管理合同》已解除，原告可依据第三人万街公司与第三人锐已公司之间的《租赁合同》直接向第三人锐已公司主张。关于原告主张要求自2016年8月1日起计算租金及占有使用费，并要求被告赔偿租金损失等，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告提供房屋出租情况的有关资料等，被告已经在庭审中提供，故不再另行处理。关于被告的反诉请求。本院认为，其一，原告于2017年12月19日已经向本院提交诉状提起本案诉讼，而原告将系争商铺转让给案外人乔1的时间为2018年1月28日；其二，虽然原告在委托期间将系争商铺转让给了案外人乔1，但并不影响第三人万街公司与第三人锐已公司之间《租赁合同》的正常履行，没有给被告造成损失；其三，系争商铺现在的产权人乔1，在本案审理中明确表示在两年内继续由原告向被告主张《统一招商经营管理合同》的权益。因此，被告的全部反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十条第(一)项、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零一条、第四百一十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐乐与被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司之间签订的《统一招商经营管理合同》于2018年2月22日合同解除；二、被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐乐2017年4月1日至2017年10月16日期间的租金收益余款17,584.63元；三、驳回原告(反诉被告)徐乐的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3,235元，减半收取1,617.50元，反诉案件受理费1,477.50元，合计诉讼费3,095元，由原告(反诉被告)徐乐负担1,457.50元(已付)，由被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司负担1,637.50元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一八年九月十四日书记员  黄 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。