河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终11988号上诉人（原审原告）：牛春梅，女，1960年1月8日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘忠明，河南益仟律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人:靳华阳，河南尚天律师事务所律师。上诉人牛春梅与上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛春梅上诉请求：1、撤销（2018）豫0102民初2439号民事判决的第二项，改判宏江公司向牛春梅支付逾期办理房屋产权登记的违约金8876.16元；2、本案一、二审诉讼费全部由宏江公司承担。事实和理由：一、一审法院关于“原、被告双方对被告是否存在逾期向产权登记机关报送权属登记资料的违约行为以及被告是否应当免责发生争议……双方发生意思分歧的是备案期间，原告主张60日，被告主张其真实意思是360日。”系认定事实错误；二、在合同履行过程中，虽然办理产权登记的政策及相关职能部门有所调整，但办理事项并无实质性变化，仍是产权登记，并且宏江公司与相关政府职能部门之间的关系与本案商品房买卖非属同一法律关系，应分别予以处理。综上，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，宏江公司无证据证明合同内容变更，宏江公司应按照合同约定承担预期交房及逾期办理产权登记的违约责任，也不存在法定或约定的免责事由，一审法院作出“酌定计算违约金后调减50%的违约责任”的判决内容缺乏事实依据和法律依据，宏江公司应依照合同约定承担自房屋交付后60日内至办理产权登记日（2018年10月8日）止的全部违约金责任。宏江公司针对牛春梅的上诉答辩称：关于备案的真实意思是360日，商品房买卖合同所确定的60日期间所对应的义务是向郑州市住房保障和房地产管理局办理房屋初始登记，并提供相应的材料备案。随着产权机关职能的变更，出卖人提交材料的范围发生变化。宏江公司已在360日内完成了备案，不应当承担相应的违约责任。请求驳回牛春梅的上诉。宏江公司上诉请求：1、撤销（2018）豫0102民初2439号民事判决第一项，改判驳回牛春梅的诉讼请求；2、撤销（2018）豫0102民初2439号民事判决第二项，改判驳回牛春梅的判决部分的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由牛春梅负担。事实和理由：一、一审法院认为政府大气污染治理力度的加强与百花路市政工程的施工，与宏江公司逾期交房的行为之间没有任何关联，认定事实错误。政府加大大气污染治理，确保空气质量，突然改变的治理强度，超出了宏江公司与建设施工企业对大气环境污染治理因素导致施工进度的认知，导致涉案工程停工90天，导致了宏江公司向牛春梅延期交房，依据合同约定，应当免责。同时，涉案项目西侧的市政道路百花路长期没有修通，造成涉案项目的雨水管网、污水管网、电力管网铺设严重滞后，导致宏江公司逾期交房，也应当免去宏江公司逾期交房的违约责任。二、一审法院忽视房屋行政管理部门对合同条款的监管，同时也是造成双方当事人对于产权登记的意思表示不真实的原因这一客观因素。由于房管局对合同监管导致合同不能履行，同时法规发生变化和政府部门职能调整等因素，加重了宏江公司履行合同义务的责任，宏江公司不应当承担逾期办证的违约责任。牛春梅针对宏江公司的上诉辩称：原审法院判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、宏江公司上诉理由中政府大气污染按涉案合同的约定不属于不可抗力。宏江公司在原审过程之中对该事实予以认可。2、相关环保职能部门并未给予宏江公司明确的停工文件。并且也并未向我方履行告知义务。3、宏江公司所诉事由系其与相关政府职能部门的行政法律关系，与案涉商品房买卖合同法律关系非属同一关系。因政府相关职能部门职能调整，或环保导致其遭受经济损失。其相关政府寻求权利救济。4、一审法院所认为的宏江公司主张的期日的真实意思表示问题，属于案涉合同内容的变更。宏江公司并未对该内容变更举证证明。5、宏江公司所提供的案涉合同关于产权登记的条款属于格式条款，应由宏江公司承担对其不利的法律后果。牛春梅向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2017年5月31日起至2017年8月8日止的逾期交房违约金2734.36元；2、判令被告向原告支付自2017年8月1日起至实际办理房屋初始产权登记日的逾期办理产权登记的违约金为8876.16元。（违约金计算方法以420671元为本金，按照日万分之一计算至产权登记受理日2018年5月8日共211天）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原、被告签订合同文本情况。2016年12月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以420671元购买被告开发的位于中原区××北××、××西××单元××房屋××套。关于房屋交付，双方约定如下：交房时间为2017年5月31日前；如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房的违约责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。”附件四第六条第一款产权初始登记约定如下：“出卖人应在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”2.原、被告双方合同履行情况。原告依约已向被告支付了全部购房款；被告晚于双方约定的交房时间，于2017年8月8日将约定房屋交付予原告。郑州市不动产登记中心于2018年5月8日收到被告递交的涉案房屋首次登记申请材料。3.原、被告双方对被告逾期交付房屋的行为是否存在法定或约定的免责事由发生争议。诉讼中，被告主张造成其延期交房的原因有三：其一，重污染天气原因；其二，涉案项目西侧市政道路修建原因；其三，郑州市规划局验收工作进展缓慢原因。基于原告的反驳，一审法院认为，被告主张的其二、其三原因，因缺少与其主张的免责之间的司法逻辑关联，且被告并没有举证证明涉案西侧市政道路修建对被告如期交房的具体影响、涉案房屋验收缓慢的具体行为表现及对被告如期交房的具体影响等，故被告主张的以上两点免责事由与相应免责间缺少法定或约定的适用认证推理及证据支撑，一审法院不予认定。针对被告主张的其一原因，被告依据《郑州市大气污染防治条例》第二十八条以及郑州市人民政府印发的《郑州市重污染天气应急预案》（郑政文[2016]170号）第五条的规定，主张停工时间多达90多天。基于原告的反驳，一审法院认为，《郑州市大气污染防治条例》第二十八条规定：“在大气受到严重污染、发生或者可能发生危害公众健康和安全的紧急情况下，市人民政府应当及时发布空气重污染预警信息，并按照应急预案采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑拆除施工、停止露天烧烤、减少或者停止幼儿园和学习户外体育课等应急措施。”据此，被告实则意欲表述政府因大气污染而发布有关作业禁令导致其停工90多天应当免责。《郑州市大气污染防治条例》第二十八条仅规定市人民政府应当采取责令有关企业停止工地土石方作业等紧急措施。被告自诩为上述紧急措施下的“停止工地土石方作业”的关联企业并停工90多天，不仅混淆、混同房地产开发企业与建设工程施工企业的性质、主体，更是回避房地产开发企业与建设工程施工企业间的经营风险，并欲将风险转嫁原告。综上，被告现有证据不能充分证明其所主张的适用法定或约定免责事由的相应认证规则和认证法律事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告不能因其所谓第三方原因而免除本案违约责任。4.原、被告双方对被告是否存在逾期向产权登记机关报送权属登记资料的违约行为以及被告是否应当免责发生争议。涉案房屋所在地房屋权属登记职能于2016年8月20日被公告确定为由郑州市不动产登记中心统一履行，且双方《商品房买卖合同》文本签订于2016年8月20日之后，但双方《商品房买卖合同》文本仍将第十五条中的“产权登记机关”在附件四第六条第一款明确为郑州市住房保障和房地产管理局。为查明双方签订合同时在第十五条约定“产权登记机关”系指何机关的真实意思，以便确认双方针对第十五条中的报送期限及“产权登记机关”是否达成合议，一审法院分别于2018年6月25日、2018年6月27日组织双方进行询问并制作了询问笔录。原告称其真实意思是由被告在房屋交付后60日内到郑州市不动产登记中心办理备案登记。被告称其欲将以上条款修改为“在房屋交付使用后360日内，将办理不动产首次登记所需手续报送郑州市不动产登记中心”，但其同郑州市住房保障和房地产管理局沟通意见后，该局不同意，如果修改就不予对《商品房买卖合同》文本备案，为了通过郑州市住房保障和房地产管理局对《商品房买卖合同》文本的备案要求，方作此约定。一审法院认为，2016年8月20日后，双方在均应明知郑州市住房保障和房地产管理局已不具备房屋权属登记职能的情况下，仍作出上述约定，结合双方在上述两个询问笔录中的陈述，能够确定双方均有“出卖人应当在商品房交付使用后一定期间内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到郑州市不动产登记中心备案”的真实意思。双方发生意思分歧的是备案期间，原告主张60日，被告主张其真实意思是360日。一审法院认为，双方《商品房买卖合同》文本中所确定的60日期间所对应的被告义务范围是被告持郑州市住房保障和房地产管理局在2016年8月20日前仍具有房屋权属登记职能时所要求的办理权属登记需由出卖人提供的资料到该局备案。随着不动产权属登记职能机关的变更，出卖人所需要提交的资料范围亦随之发生变化，与双方《商品房买卖合同》文本第十五条及附件四第六条第一款所约定的“出卖人提供资料范围”有所不同，若仍按60日确定被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料的期间，势必加大被告责任。基于以上客观事实，一审法院酌定，参照合同文本所约定的房屋交付后60日（2017年10月8日）至被告向郑州市不动产登记中心报送材料的时间（2018年5月8日）计算违约金后调减50%，以确定被告合理的违约责任承担，以此计算，被告应承担的违约金数额为4438元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，被告没有证据证明其逾期交房行为存在法定或约定的免责事由，应当依法承担违约责任。参考逾期交房违约行为对买受人不能如期占有使用房屋的影响，原、被告双方约定的逾期交房违约金标准，相较原告已交房款的金额、时间及被告售房对价利益的全部实现时间，该违约金仅从日万分之一比例的角度不存在约定过高情形。综上所述，原告主张被告支付逾期交房违约金2734.36元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。针对原告第二项诉讼请求，基于该院以上分析，酌定支持4438元，对过高部分不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告牛春梅支付逾期交房违约金2734.36元；二、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告牛春梅支付逾期提交首次登记资料违约金4438.08元；三、驳回原告牛春梅过高诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人宏江公司与上诉人牛春梅签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。由于牛春梅已依约向宏江公司支付了全部购房款，但宏江公司未按约定向牛春梅按时交房，宏江公司逾期交房的行为已构成违约，所以，宏江公司应承担相应的违约责任。本案中，牛春梅、宏江公司双方的房屋买卖合同签订后，涉案的工程项目在施工过程中，因郑州市多次启动重污染天气Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ级响应，工程项目暂时停止施工的情况客观存在，对延期交房有一定的影响，而工程项目因天气原因停止施工并非宏江公司的过错所造成，因此，应适当减轻宏江公司的违约赔偿责任。根据交房时间及双方的约定，违约金应为2734.36元。综合考虑天气原因、合同履行情况、当事人的过错程度，本院酌定上诉人应承担80%的违约赔偿责任，故宏江公司应向牛春梅支付2187.49（2734.36元×80%=2187.49元）的违约金。原审法院对此处理不妥，应予纠正。关于市政工程施工的问题，是宏江公司在开发建设诉涉工程项目过程中，以及在与牛春梅签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见范围之内，所以，不应归属于其逾期交房的合理原因，宏江公司该上诉理由不能成立，不予采信。根据合同约定，并考虑到随着不动产权属登记职能机关的变更，出卖人所需要提交的资料范围亦随之发生变化等客观实际情况，一审参照合同约定的房屋交付后60日至宏江公司向郑州市不动产登记中心报送材料的时间计算违约金后调减50%，认定的逾期提交首次登记资料违约金数额并无不当。牛春梅、宏江公司关于逾期提交首次登记资料违约金问题的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审认定逾期交房违约金数额不当，本院应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初2439号民事判决的第二项、第三项及案件受理费负担的内容；二、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初2439号民事判决的第一项；三、上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向上诉人牛春梅支付逾期交房违约金2187.49元；二审案件受理费100元，由上诉人牛春梅负担50元，由上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 谢宏勋审判员 曹逢春二〇一八年九月二十七日书记员 任 静