河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终9029号上诉人（原审被告）：河北华飞房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**中山西路**，统一社会信用代码：91130100551858409W。法定代表人：李占军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：关广灿，河北冀华律师事务所律师，执业证号：11301201410273473。被上诉人（原审原告）：黄思豪，男，1948年4月11日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：郗研宇，河北三和时代律师事务所律师，执业证号：11301201610786840。委托诉讼代理人：王文建，河北三和时代律师事务所律师，执业证号：11301199910113495。上诉人河北华飞房地产开发有限公司（以下简称“华飞公司”）因与被上诉人黄思豪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。河北华飞房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销桥西区人民法院作出（2018）冀0104民初1229号民事判决书，查清事实后依法改判。二、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定的公摊系数为30%，属于认定事实错误。案涉被拆房屋的建筑面积为115.50平方米，套内面积为111.3635平方米，公摊面积为4.1365平方米，公摊系数不到4%。被上诉人主张公摊系数为30%不符合实际情况，上诉人从未自认公摊系数为30%。二、协议书约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失，依法亦应予以调减。三、原判认定的住房租金没有事实和法律依据。一审判决让上诉人支付赔偿款的利息，又判决上诉人支付住房租金没有任何法律依据，结合本案事实支付住房租金的截止时间应为2014年3月31日，因该时间是工程超过42月的截止时间，该日之后上诉人不应再支付住房租金。华飞公司已经支付的补偿金及安置费共计157200元，应视为支付给被上诉人的补偿。补偿款中应扣除华飞公司已支付部分，最终以确定补偿数额。在庭审中，上诉人补充，原审原告没有主张利息，原审超出诉讼请求范围。黄思豪答辩称，30%的公摊系数是上诉人在仲裁阶段自认的，本案不属于政府征收，不应适用上诉人主张的通知。原审判决的数额，是依据2014年的房价作出的，到2018年房价上涨较快，被上诉人至今仍在租房居住，损失一直在扩大。原审判决数额不足以弥补被上诉人的实际损失。本案属于物权请求权转化为债权请求权，不存在违约金的问题。双方签订的协议书第一条第五点明确约定如超出24个月甲方按本协议租金金额继续支付。因此上诉人应支付租金至其实际支付赔偿金。原审判决数额是按照2014年的评估房价作出的，原审变更后的诉求是按照当时的房价计算的，高于原审判决数额，相当于主张了因上诉人不能按时交付房屋所产生的损失及房价提高的损失，实质上也包含了利息。河北华飞房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。黄思豪向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告损失5255241.42元。二、判令被告向原告支付自2014年4月1日至第一项请求赔偿金付清之日止的住房租金，按3600元/月计算。三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月22日，原告与被告签订《城市房屋拆迁、回迁、补偿协议书》，协议约定被告对原告住房拆除，原告住房套内面积为111.3635平方米，回迁时被告按套内面积111.3635*1.1=122.4998平方米为原告提供免费均价回迁住房；回迁房应符合验收标准，达到入住条件；工程超过第42个月不能实施回迁时，此工程即被确定为烂尾工程，如发生烂尾工程，被告要按回迁房的同地域、同类型、同面积按市场价的1.5倍对原告进行经济赔偿；拆迁期间原告自行解决居住问题，被告向原告支付1800元/月的租金，按开发周期24个月计算，共计向原告支付43200元。回迁期如超过24个月，在30个月以内（含30个月），被告按1800元/月向原告支付租金，如超过30个月，被告按3600元/月向原告支付租金；被告在原告搬迁完毕7日内，一次性支付原告24个月租金43200元、搬迁费1000元、装修补偿金50000元，共计94200元。合同签订后，原告按照被告的通知时间撤离了房屋，被告于2010年11月5日向原告支付了94200元。后被告在拆除房屋后未建设住宅，而是在原址上建设了商务楼。另查明，2010年4月22日，河北省石家庄市燕赵公证处出具公证书，对双方签订的《城市房屋拆迁、回迁、补偿协议书》予以公证。原告于2014年6月24日申请仲裁，石家庄仲裁委员会于2015年6月23日作出裁决书。裁决：被告赔偿原告损失2261668.5元；被告自2014年4月1日起，按3600元/月的标准支付过渡费至本裁决款项偿清之日止。后被告向石家庄市中级人民法院申请撤销该裁决书。2016年5月23日，石家庄市中级人民作出裁定书，撤销石家庄仲裁委员会的裁决。原告在与被告签订上述协议时，被告未取得拆迁许可证，后被告在房屋拆除位置上建设的商务楼项目也未取得任何规划和其他相关部门的手续，且多次受到相关部门的行政处罚。经多次调解，双方各执己见，未能达成一致。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交的城市房屋拆迁、回迁、补偿协议书，被告提交的责令停止违法行为通知书、责令改正违法行为通知书、行政处罚决定书等证据证实，足以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原、被告签订的《城市房屋拆迁、回迁、补偿协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，本院予以认定。本案中，根据拆迁安置补偿协议第一条第七项的约定，工程超过第42个月不能实施回迁时，此工程即被确定为烂尾工程，如发生烂尾工程，被告要按回迁房的同地域、同类型、同面积按市场价的1.5倍进行经济赔偿。原告房屋拆迁后，被告现开发建设的房屋非居民住宅，且无相关建设手续，合同约定的房屋置换合同目的实际已无法履行，该约定应视为物权请求权转化为债权请求权，被告应按照约定承担相应赔偿责任。被告自2010年10月1日开始支付临时安置费，结合原告交付房屋的时间，应以2010年10月1日作为工程42个月的起算时间，42个月期满的截止日期为2014年3月31日。仲裁委委托石家庄万汇房地产评估有限公司对回迁房单价予以评估，回迁房的建筑面积为159.25平方米（以122.4998平方米的1.3倍计算），回迁房的市场价格为1507779元。根据双方约定，被告应赔偿原告损失2261668.5元。因被告未及时予以赔偿，应支付期间的相应利息。原告应当及时行使权利，并采取适当措施防止损失的扩大，迟延主张权利所造成的损失应由其自负。根据拆迁安置补偿协议的约定，如回迁期超过30个月，被告按3600元/月向原告支付租金，2014年4月1日后，回迁期已经超过30个月，故对原告要求被告自2014年4月1日后按3600元/月支付租金的请求予以支持。判决：一、被告河北华飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄思豪损失2261668.5元，并给付利息（自2014年4月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告河北华飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按3600元/月向原告黄思豪支付住房租金（自2014年4月1日起至本判决生效之日止）。被告河北华飞房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32038元，由被告河北华飞房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为，关于合同效力问题，双方签订的《城市房屋拆迁、回迁、补偿协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规效力性的强制性规定，应认定合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人主张合同无效，理据不足，本院不予采信。关于上诉人支付房屋补偿款及利息的问题，双方签订的上述协议书第一条第七项已明确约定，工程超过第42个月不能实施回迁时，甲方即华飞公司要按回迁房的同地域，同类型、同面积按市场价的1.5倍进行经济赔偿。本案中，被上诉人在第42个月不能进行房屋回迁是客观事实，结合上诉人开始支付临时安置费以及被上诉人交付被拆迁房屋的时间，第42个月的截止时间应认定为2014年3月31日，即华飞公司应按照上述协议规定的标准，从2014年4月1日向被上诉人支付房屋补偿款，在至今未支付的情况下，原审判决华飞公司支付补偿款本金及相应的利息，并无不妥。上述协议第一条第七项内容，实质上是在不能进行房屋回迁时，双方约定进行货币补偿的替代方式，并非违约条款。上诉人主张违约金过分高于实际损失，应当予以减少的主张，本院不予支持。至于公摊系数的计算，上诉人在仲裁笔录中已认可25%-30%之间，原审结合本案回迁期间过长、房屋价格上涨过快等因素，采用30%的标准，并无不妥。在42个月的回迁期内，华飞公司应按约定支付被上诉人的补偿金及安置费，华飞公司因其己方原因造成烂尾工程后，约定改用货币补偿方式，但协议并未同时约定在进行货币补偿后可扣除华飞公司已支付的相关费用，因此，上诉人主张应当扣除已经支付的补偿金及安置费，本院不予支持。关于回迁期结束后的租金问题，截止2014年3月31日，本案的回迁期满，在判决华飞公司支付货币补偿金及利息的情况下，原审再判决华飞公司继续支付2014年4月1日之后的租金，无事实依据和法律依据，原审判决第二项应予撤销。被上诉人的该项诉求应予驳回。至于超过24个月的回迁期内，华飞公司未按约定支付租金的问题，可另案解决。综上所述，河北华飞房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初1229号民事判决第一项，即河北华飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿黄思豪损失2261668.5元并给付利息（自2014年4月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初1229号民事判决第二项，即河北华飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内按3600元/月向黄思豪支付住房租金（自2014年4月1日起至本判决生效之日止）；三、驳回黄思豪其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各32038元，合计64076元，由河北华飞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  王淑芳审判员  李 莉二〇一八年九月二十五日书记员  崔 达