广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1322民初1166号 原告：赵发辉，男，1975年12月10日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：韦燕，女，1986年7月20日出生，壮族，住广西象州县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄琳，广西华尚律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈彦君，广西华尚律师事务所实习律师。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司,住所地：广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号。统一社会信用代码：91451281677745960G。 法定代表人：韦荣辉，公司董事长。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司,住所地：广西象州县象州镇金象路46号。统一社会信用代码：91451322596868352L。 负责人：韦罗英。 委托诉讼代理人：吴天强，广西明望律师事务所律师。 原告赵发辉、韦燕与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司(以下简称“伟弘公司”)、广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司（“伟弘公司象州分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日与（2018）桂1322民初1167号、1168号、1169号、1170号、1171号、1172号、1173号、1174号案件合并公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人黄琳、陈彦君、被告伟弘公司象州分公司的委托诉讼代理人吴天强到庭参加诉讼。被告广西伟弘房地产开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵发辉、韦燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告在2018年9月30日前将原告所购的房屋交付给原告；2、判令被告向原告支付自2015年12月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，现暂计至2018年7月1日止的违约金150356元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告伟宏公司象州分公司于2014年11月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广西，楼盘名为“伟宏·锦绣世家”的8栋1单元1501号商品房一套，支付房屋总价329007元。合同约定的交房时间为2015年12月30日前。但被告至今未交房，截至2018年7月1日共逾期914天，按合同约定逾期交房每日按全部房价万分之五计，被告应支付违约金150356元。原告诉至法院要求依法判决。 被告伟弘公司无答辩，也未向本院提交任何举证材料。 被告伟弘公司象州分公司辩称：已逾期交房给原告是事实，但是按合同第九条第二款第2项的第2小项约定，合同期限内，出现的停电事件、停水事件、中、高考影响、连续三天雨水天气、高温天气影响施工的应当在总的逾期天数中予以扣减；另按照《商品房买卖合同》约定，逾期90天以内的不承担逾期交房违约责任，因此，请求法院支持在总的逾期天数中，减除90天。关于逾期交房违约金的问题，按相关法律法规，因违约金每日万分之五过高，请求降低。 综合全案证据和原告的陈述，本院确认以下法律事实：2014年11月3日，二原告与被告伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于广西，楼盘名为“伟宏·锦绣世家”的8栋1单元1501号商品房117.52平方米，每平方米2799.583元，房屋总价329007元；买受人于2014年10月6日前全额支付房价329007元。合同第九条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.（1）买受人未按合同约定付清房款，包括但不限于因买受人原因未能取得或未能按约定取得按揭贷款或公积金贷款所造成付款延误；（2）政府行为（包括但不限于政府庆典、公共突发事件、中高考、政府规划设计重大调整、政府延期审批或验收等）；（3）供水、供电相关部门停水停电造成停工的；（4）自然灾害或社会异常事件发生造成停工的；（5）气象部门记录连续三天以上雨雪冰冻天气或高温天气影响施工的；（6）不可遇见的异常施工困难及重大技术问题（建设主管部门认可的）；（7）适用于锦绣世家建设项目施工合同有关工程顺延的情形”。合同第十条约定：“……除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……；2、出卖人逾期90天交房的，不承担逾期交房责任，出卖人逾期交房超过90天的，如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”。合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定,“逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行”。2017年初，该案所涉房屋的楼盘完成主体工程后一直停工至今，现仍是在建工程，未达到交付条件。被告广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司成立于2012年5月11日，隶属于广西伟弘房地产开发有限责任公司。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为继续履行双方签订《商品房买卖合同》，要求被告尽快将合格的房屋交与原告。 另查明,“伟弘•锦绣世家”项目在双方合同期限内，出现停电5天、停水3天、中高考停工6天、连续三天以上雨水天气93天、35℃以上高温天气32天，以上存在重叠统计天数为5天。 本院认为：原告赵发辉、韦燕与被告伟弘公司象州分公司签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自的义务，原告要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。原告赵发辉、韦燕2014年10月6日按合同约定向被告付清了购房款329007元，被告亦应按时交付房屋，逾期则应承担相应的违约责任。关于逾期交房合理的扣减事项：1、关于90天的免责期，双方在合同第十条约定：“出卖人逾期90天交房的，不承担逾期交房责任，出卖人逾期交房超过90天的，如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，由此可见，双方的真实意思表示是逾期90天内，无条件免责，90天以外仍可有条件（即非出卖人责任造成房屋延期交付的）免责，原告关于超过90天交房就应按全部逾期天数计算的主张与双方合同约定不符，原告的该主张，本院不予采信；2、因为双方在合同第十条明确约定，出现停电、停水、高考、连续3天以上雨水天气、35℃以上高温天气的情形是可以“据实予以延期”的，虽然合同条款中有出现上述情形“造成停工或影响施工的”表述，但意思并不矛盾，结合建筑行业大多室外高空作业的特点，以及双方对合同条文易于理解、执行和监督的初衷，原告提出有上述情形并造成停工或影响施工才能据实延期的观点，本院不予支持。合同期限内出现的停电5天、停水3天、中高考停工6天、连续三天以上雨水天气93天、35℃以上高温天气32天，以上存在重叠统计天数为5天，共134天，应该在逾期时间内扣减。由于被告实际交房时间尚不确定，违约金应计算至开庭之日即2018年9月11日为宜，以后的违约金原告有权另行主张。关于逾期交房应按日支付总房款万分之五的违约金是否过高的问题：双方在合同中不仅约定逾期交房按日支付总房款万分之五的违约金，同时约定买受人逾期付款的按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从公平原则和诚实信用原则而言，应该尽量尊重双方的意思自治；现双方当事人均未能提供因违约造成损失的具体数额，本院无法根据实际损失与约定违约金之间作出是否过高的判断；结合合同的履行情况、当事人的违约程度、预期收益的情形等因素，涉案合同中万分之五违约金比例过高一说难以成立，因此，对被告提出的违约金过高应予调整的要求，本院不予采纳。综上，被告逾期交房总天数为986天（从2015年12月31日起暂计算至2018年9月11日），应该支付违约金的合理天数为762天（986天-90天-134天），按双方约定的每日万分之五计，逾期交房违约金为125352元（329007×5÷10000×762）。 关于责任承担的问题，本院认为，被告伟弘公司象州分公司虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其作为分公司不具有独立的法人资格，其相应的民事责任应由伟弘公司来承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告赵发辉、韦燕与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司继续履行2014年11月3日签订《商品房买卖合同》，被告应尽快履行交付房屋义务。 二、限被告广西伟弘房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内，支付至2018年9月11日逾期交房违约金125352元给原告赵发辉、韦燕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3307元，减半收取1653.50元，由原告赵发辉、韦燕负担253.5元，被告广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司、被告广西伟弘房地产开发有限责任公司承担1400元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  黄小俊 二〇一八年九月二十五日 书记员  林柳燕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十二条第二款规定的“过分高于造成损失” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。