广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0204民初1458号 原告：曾庆陆，男，1989年10月12日出生，壮族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅毅，广西和清律师事务所律师。 被告：谢丽君，女，1975年6月4日出生，汉族，住广西融安县。 被告：林玉珍，女，1973年1月26日出生，瑶族，住广西柳州市柳南区。 原告曾庆陆与被告谢丽君、林玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告曾庆陆之委托诉讼代理人阮耀、傅毅，被告谢丽君、林玉珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾庆陆向本院提出诉讼请求：1、依法请求法院解除原告与被告谢丽君于2016年8月10日签订的房屋认购委托合同书；2、依法判令被告谢丽君、被告林玉珍立即偿还原告房屋首付款150000元、定金l0000元，以及原告支付房屋买卖契税2985元。被告谢丽君、被告林玉珍对该债务承担连带偿还责任。以上暂合计：162985元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月2日经房产中介公司凌荣房地产投资咨询有限公司（已于2015年注销）介绍与被告谢丽君的委托人被告林玉珍签订了一份房地产买卖合同，由原告购买了被告谢丽君位于柳邕路351号华韵上城21栋1单元5-2号的房屋一套【房地产权证号：00××85】。合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务（支付首付款人民币150000元，其中120000元款项通过银行原告邮政储蓄账号62×××69转账支付给了被告谢丽君本人银行账户：62×××51内）为被告谢丽君偿还了该房屋上的银行抵押贷款本息，被告谢丽君将所涉房产交付给了原告使用，原告至柳州市柳江区税务分局缴纳了房屋产权税。在原告办理过户买卖过程中，被告谢丽君、林玉珍找各种理由推脱并且失踪无音讯，被告迟迟未给原告办理过户手续，也未退还房屋首付款。综上，原告认为：依法成立的合同受国家法律保护，被告谢丽君、林玉珍未协调办理该套房屋的过户手续已构成根本违约，依法应承担偿还购房款、双倍返还定金及原告所支付契税损失等法律责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求法院依法裁判。 原告表示其第一项诉讼请求存在笔误，并表示诉讼请求的第二项中，10000元定金包含在150000首付款之内，只要求二被告偿还房屋首付款150000元及契税2985元。 被告谢丽君辩称，现在不清楚，房子是经过凌荣公司公证卖的。 被告林玉珍辩称，不同意原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下： 位柳州市号华韵上城21栋1单元5-2号房屋的原所有权人为谢丽君。2016年8月10日，原告作为买方（乙方),与被告林玉珍作为卖方（甲方)、凌荣房地产投资咨询有限公司作为中介方（丙方）签订《房屋买卖协议（按揭）》合同一份，载明：“甲、乙、丙三方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本协议。一、甲方自愿将座落于柳邕路351号华韵上城21栋1单元5-2号（房证号：柳房权字第××号号，建筑面积为77.92㎡）的房产出售给乙方，乙方自愿购买上述房产。二、甲、乙双方协定上述房产总价为人民币肆拾壹万元整（￥：410000.00）三、乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金人民币壹万元整（￥：10000.00）给甲方，乙方以银行按揭的方式付款给甲方（按揭最新政策办理）。甲方收到乙方定金后3日内乙方将准备好的首付款人民币壹拾伍万元整（￥：150000.00）存入中国建设银行《房易安》中，等银行审批通过后3日内甲、乙、丙三方配合到房产部门办理房产过户手续，当乙方收到《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》时，乙方将支付房款人民币壹拾伍万元整（￥：150000.00）给甲方。等7个工作日后三方到房产局领取新的房产证，办完抵押、银行放款后，乙方将支付剩余房款人民币贰拾伍万元整。四、办理房屋所有权证过户手续所需交纳的一切费用由（包括营业税、个人所得税、契税、过户费等）甲方全部承担。五、甲方保证上述房产产权清晰，无抵押、查封等其他权利限制情况。若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。如果乙方违约，甲方则不退还乙方已支付的购房定金；如甲方不能将此房产过户给乙方，则双倍返还购房定金给乙方，及退还乙方已支付的房款给乙方。七、如甲方在签订本合同3个工作日内不能将该房屋过户给乙方，甲方需立即退回首付款给乙方。”，其中丙方落款处有案外人邹仁签名。原告递交2016年2月2日《收条》一份，载明：“今收到曾庆陆交来座落于柳邕路351号华韵上城21栋1单元5-2号购房款首付款人民币壹拾伍万元整（￥：150000.00）此据收款人：林玉珍2016年2月2日”。原告递交中国邮政银行交易明细一份，载明2016年2月2日，原告向谢丽君转账120000元。 庭审中，被告谢丽君主张其委托案外人颇建茉代理卖房事宜，未委托其他人代理卖房。被告林玉珍表示其一直没有帮谢丽君卖房，因为其是案外人曾迪的亲戚，曾迪是凌荣公司的老板，在2016年8月才参与到案涉房屋买卖中，之所以参与系帮曾迪的忙。林玉珍递交《公证书》一份，载明：“委托人：谢丽君。受托人：颇建茉。坐落于柳江县柳邕路351号华韵上城21栋1单元5-2号的房屋一套。所有权人登记为谢丽君。现谢丽君决定出售该房屋，因谢丽君本人没有时间亲自办理有关手续，为此特委托颇建茉办理以下事项：一、代为到柳江县房地产管理部门办理上述房地产的查档手续。二、代理委托人到相关银行办理提前偿还银行贷款手续，领取《他项权证》，代为到柳江县房地产管理部门办理银行贷款抵押注销手续。四、代为签订房屋买卖合同，确定买卖价格，代收售房款。委托期限自2016年5月12日起至2017年5月11日止。受托人无转委托权。受托人颇建茉在办理上述事项中所签署的一切相关文件，委托人谢丽君均予以承认并承担法律后果”。林玉珍表示之所以持有该份《公证书》，是向颇建茉或曾迪要来作为证据。 林玉珍表示在2016年2月2日由原告、邹仁、曾迪或颇建茉签订一份房屋买卖合同，后在2016年8月10日的时候邹仁打电话给她让她过去帮忙，故签订了本案案涉合同。原告表示在2016年2月2日的确签订一份房屋买卖合同，合同当事人即为本案合同当事人，因在2月2日签订合同之后一直未办理房屋过户，故应中介公司要求重新签订本案合同，之所以和林玉珍签订房屋买卖合同，是因为林玉珍向原告出示了银行还款等房屋买卖的相关材料，且材料也显示了二被告间的资金往来，有理由相信谢丽君委托林玉珍处理卖房事宜。对此原告向本院递交中国工商银行凭证2份，载明林玉珍为谢丽君支付案涉房屋贷款；递交自营历史明细列表一份，载明案涉房屋的贷款还款情况。林玉珍向本院递交中国工商银行凭证一组，其表示凭证中的资金是其转账给颇建茉和谢丽君用于房屋解押。 原告主张在2016年2月2日，将房屋首付款中的120000元转账至被告谢丽君银行账户，另外30000元以现金方式支付给林玉珍。被告谢丽君辩称未收到120000元，其提供身份证等证件给颇建茉，120000元转入的银行账户是颇建茉开设的。林玉珍辩称未收到120000元转账及30000元现金，且为了使房屋能顺利交易，自己支出了100000元用于案涉房屋的解押，之所以写案涉收条，是邹仁让其写的，说到时候首付款下来了就还其100000元；且收条不是2016年2月2日写的，而是2016年8月签的，但不申请相关司法鉴定。林玉珍表示其不知道原告已转账120000元，表示30000元现金是曾迪收执。 双方均认可因为案涉房屋设有查封登记，故未能过户。原告递交《不动产查档结果证明书》，载明至2017年5月25日时，案涉房屋有一次查封，有两次抵押，分别为：1、2011年3月11日，权利人为中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行，抵押金额150000元；2、2015年11月6日，抵押权人为何志明、覃柳兰，抵押金额为200000元。被告谢丽君表示是在签订合同之后、房屋买卖的过程中被查封的。2018年8月28日，谢丽君向本院表示案涉房屋已由法院进行拍卖。 另，2016年8月29日原告向柳江县地方税务局缴纳案涉房屋住房买卖契税2985.45元。柳江县凌荣二手房信息服务部系个体工商户，经营者为颇其波，于2013年9月18日成立，2015年3月18日注销。 本院认为，关于代理。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，谢丽君作为房屋买卖合同的卖方，委托颇建茉进行卖房，并未委托林玉珍进行卖方，林玉珍亦表示其并非谢丽君的代理人，故林玉珍在案涉房屋买卖的行为属于无权处分。但在房屋买卖过程中，林玉珍持有载有林玉珍向谢丽君支付房屋款项的中国工商银行凭条、案涉房屋贷款信息等材料，并向原告出示，原告有理由相信林玉珍有代理权，故本院认为该代理行为有效。《房屋买卖协议》直接约束原告与谢丽君，林玉珍所为产生的相应民事责任应由谢丽君承担。原告主张二被告承担连带偿还责任，于法无据，本院不予支持。 关于合同解除及违约。双方均认可案涉房屋设有查封登记无法过户，且谢丽君表示案涉房屋已由法院进行拍卖，故案涉合同目的无法实现，原告要求解除案涉合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，当时人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告主张已向被告支付房屋首付款150000元，其中120000元通过银行转账至谢丽君账户，30000元通过现金支付给林玉珍。对此原告递交银行转凭证及收条予以证实。谢丽君辩称其没有收到120000元转账，是颇建茉拿了其身份证开设的银行账户，但其对该项辩称未能举证予以证实，应承担举证不能的不利后果。林玉珍亦辩称其未收到收条中载明的150000元，并表示收条非落款时间所签，但其对该项辩称亦未举证予以证实，且对落款的形成时间未申请司法鉴定，应承担举证不能的不利后果。故本院对二被告关于未收到150000元首付款的辩称不予采信。故谢丽君应向原告返还房屋首付款150000元。根据《房屋买卖协议》，卖方应保证案涉房屋产权清晰，无抵押查封等其他权利限制情况，若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，给买方造成的经济损失由卖方负责赔偿。原告为案涉房屋买卖缴纳契税2985.45元，应由谢丽君赔偿。谢丽君在承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人即林玉珍追偿因代理行为而遭受的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告曾庆陆与被告林玉珍于2016年8月10日签订的《房屋买卖协议（按揭）》。 二、被告谢丽君向原告曾庆陆返还房屋首付款150000元以及赔偿购房契税2985元。 三、驳回原告曾庆陆对被告林玉珍的诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3560元，保全费1335元，共计4895元（原告已预交），由被告谢丽君负担并径付原告。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  黄隆坤 人民陪审员  伍惠萍 二〇一八年九月十七日 法官助理黄其威 书记员谢周宏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 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