上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初3781号原告(反诉被告)：上海万峰工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周屹，执行董事。委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：薛海，男，1971年2月4日生，回族，户籍所在地上海市徐汇区，现住上海市嘉定区。原告(反诉被告)上海万峰工贸有限公司(以下简称万峰公司)与被告(反诉原告)薛海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年5月25日、7月20日公开开庭进行了审理。万峰公司委托诉讼代理人李明其、薛海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万峰公司向本院提出诉讼请求：判令薛海立即搬离位于上海市嘉定区江桥镇榆中路XXX弄XXX号-XXX号房屋，并返还该房屋。后万峰公司当庭增加一项诉讼请求：要求薛海支付从2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按每月12,500元计算)。事实和理由：2014年12月26日，万峰公司和薛海签订《江桥镇集体房屋租赁协议书》，合同约定：万峰公司将位于上海市嘉定区江桥镇榆中路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给薛海，占地面积150平方米，建筑面积298平方米。租赁期限3年，自2014年10月16日至2017年10月15日止，年租金15万元。该合同履行期间，双方均能按约全面履行合同义务，薛海也未拖欠原告租金等费用。现由于万峰公司所出租的上述房屋租赁期限即将到期且急需自用，不再续租，故万峰公司在合同到期前于2017年8月16日以微信方式通知薛海合同到期不再续租，并限期其于10月底搬迁。但薛海接到通知后，以其承租前是从原上家承租户手中出资店铺转让费48万元而获得店铺，对此要求万峰公司给予补偿店铺转让费才搬迁，否则拒不搬迁。现双方合同期限已届满，且万峰公司出租的系争房屋确实需要自用，按照合同和相关的法律规定，万峰公司有权终止合同收回房屋，故诉至法院。薛海辩称，不同意万峰公司的诉请，不同意返还系争房屋，也不同意搬离。系争房屋存在瑕疵，没有房地产权证，无法办理营业执照，导致其不能正常营业，店铺还经常被有关部门查处，造成了很大损失，要求万峰公司进行赔偿。为此，薛海提出反诉请求：判令万峰公司赔付房屋转让费12万元、已支付房租和押金487,500元、房屋装修费249,960元、设备购置费179,370元。事实与理由：2014年12月26日双方签订《江桥镇集体房屋租赁协议书》，由薛海承租系争房屋。2014年9月9日，薛海向万峰公司支付了第一笔租金和押金后，在万峰公司知晓的情况下又支付了转让费，之后进行了一个多月的装修期(自2014年9月9日至2014年10月18日)并购置了相关设备。三年以来，薛海都按合同支付了所有房租，由于系争房屋无房产证，不能办理相关营业手续，店铺三年来都不能正常经营，造成了很大的经济损失，请求判令万峰公司赔偿相关实际损失。针对薛海的反诉，万峰公司辩称，不同意全部反诉请求。1、关于房屋转让费，薛海没有提供证据证明12万元转让费的存在，退一步说即便薛海支付了转让费，从租赁合同期满的这个角度来看，事实上已经实现了薛海租赁经营的目的和利益，所以不属于损失。2、关于已付房租和押金，由于薛海实际使用了租赁物，租赁合同期满，不管合同是否有效，依照最高法院的司法解释，薛海应当支付房屋使用费，房租不予退还。不同意退押金，应当在未支付的房屋占有使用费中抵扣。3、关于房屋的装修费，装修费是薛海为了经营饭店自行装修支出的，现租赁期满，事实上也实现了薛海租房的目的，未给薛海造成损失。即便存在损失，薛海也缺乏相应的证据来证明其主张的损失。4、关于设备的购置费，对于薛海经营购置的设备费用，万峰公司不知晓，不能确定，且薛海购置设备是为其这三年饭店经营目的购置的，所以也不存在损失。综上，薛海的反诉请求没有事实依据和法律依据。双方签订合同时明确表明由于历史原因系争房屋没有房地产权证，薛海对此明知，万峰公司没有故意和欺骗的情况，即便有损失也应由薛海自行承担。经审理查明，位于上海市嘉定区江桥镇榆中路XXX弄XXX号-XXX号房屋由上海江桥城市建设投资有限公司建造，该房屋于2006年由上海江桥城市建设投资有限公司出租给上海市嘉定区江桥镇星火村村民委员会。万峰公司系上海市嘉定区江桥镇星火村的村办企业。2014年12月26日，万峰公司(出租方，甲方)与薛海(承租方，乙方)签订一份《江桥镇集体房屋租赁协议书》，由甲方将系争房屋出租给乙方经营餐饮，占地面积约150平方米，建筑物总面积约298平方米。鉴于历史的原因，该区域内所有房屋等设施均未取得产权证明，所以甲方无法给付产权证明，对此甲方已向乙方告知，乙方表示知晓并接受，但甲方保证该出租房不会有任何第三人提出权利要求，不存在争议。租赁期限为3年，自2014年10月16日至2017年10月15日止，先付后用，年租赁费15万元。合同另对建筑修缮、设施维修、违约责任等内容进行约定。合同签订后，薛海向万峰公司支付押金12,500元及相应租金，万峰公司即将系争房屋交付薛海使用。合同到期后，双方未再续签。2017年8月16日，万峰公司向薛海发送一份《限期搬离通知书》，告知薛海双方签订的《江桥镇集体房屋租赁协议书》即将到期，系争房屋合同到期后不再出租，并通知薛海在2017年10月底合同到期后搬出该区域，如期交还房屋，如果逾期未搬离，视为遗弃剩余物品，万峰公司有权断电断水并自行收回房屋。薛海收到该通知后不同意搬离，并申请续租。双方协商未果，遂诉至本院。审理中，双方一致确认系争房屋目前仍由薛海使用，薛海已付清2017年12月31日之前的房屋占有使用费，之后的使用费未付。另查明，上海市嘉定区人民政府于2003年7月20日在《关于同意江桥镇人民政府建造高潮农民居住区农民动迁住宅项目落实供地的批复》【嘉府土(2003)第799号】中批复，同意案涉地块的建设用地申请。以上事实，有《江桥镇集体房屋租赁协议书》、《限期搬离通知书》、押金收据、《关于同意江桥镇人民政府建造高潮农民居住区农民动迁住宅项目落实供地的批复》、《商业用房租赁合同》等证据以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分。本院认为，系争房屋经主管部门批准建设，且《江桥镇集体房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。现租赁期限届满，双方也未续签租赁合同，薛海作为承租人应当返还租赁物，万峰公司应将押金返还薛海。薛海继续占有、使用系争房屋应向万峰公司支付相应的房屋占有使用费，故本院对万峰公司要求薛海搬离并返还系争房屋及支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止房屋占有使用费的诉请予以支付，该使用费参照每月12,500元的租金标准计算。租赁期间，承租人应向出租人支付租金，薛海反诉要求万峰公司赔付已支付房租的诉请于法无据，本院不予支持。至于薛海要求万峰公司赔付房屋转让费、设备购置费的反诉诉请，因薛海并未提供证据证明损失的存在及该损失应由万峰公司承担，故对该诉请本院不予支持。因双方并未约定合同租赁期间届满后出租人需对装修进行补偿，故薛海要求万峰公司赔偿装修损失的反诉请求于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告薛海应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区江桥镇榆中路XXX弄XXX号-XXX号房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海万峰工贸有限公司；二、被告薛海应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万峰工贸有限公司房屋占有使用费(该使用费按每月12,500元的标准，自2018年1月1日计算至被告实际搬离之日止)；三、原告上海万峰工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告薛海押金人民币12,500元；四、反诉原告薛海的其余反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告薛海负担；反诉受理费7,065.74元(已减半)，由反诉被告上海万峰工贸有限公司负担50元，由反诉原告薛海负担7,015.74元(被告、反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳华二〇一八年九月十四日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。