云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1098号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：张志军，男，1963年9月20日生，汉族，居民，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润公司”）因与被上诉人张志军房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。昆润公司上诉请求：撤销原判，依法改判。主要理由为：1.一审认定租金和违约金有误。根据双方签订的房屋租赁合同，上诉人在履行租金税款代扣代缴义务后，再向被上诉人支付租金。不能因为上诉人尚未实际代缴税费或未提供明确的代缴标准，便将本应上缴的税款一同支付给被上诉人。另外，一审认定违约金有误。一审法院计算违约金的基数未扣除上诉人应上缴的税费。2.上诉人主张的房屋租金过高，合同应当予以变更或者解除。法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，而本案中的租金高达2857元/月，继续履行合同对上诉人有困难且显失公平，上诉人请求一审法院予以变更或解除合同，但一审判决并未考虑现实情况，请二审法院依法裁判。3.一审法院认定的违约金高于实际损失。约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础进行认定，一审判决中并未对实际损失进行认定，违反《中华人民共和国合同法司法解释（二）》的相关规定，故请二审人民法院对违约金予以调整。张志军辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人多年来并未实际代缴税费，也未提供缴纳标准，违反双方的合同约定。一审认定的租金和违约金金额正确，符合双方的约定，上诉人应当按照一审法院的判决支付被上诉人房屋租金，并自行缴纳税费。2.上诉人通过售后返租的方式吸引消费者购买其房屋，后又签订房屋租赁合同。现又违反合同约定，不履行支付租金的义务。且本案的诉讼请求是继续履行合同。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张志军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，由被告支付欠原告2016年的房租31385.32元、2017年的房租37099.68元，两项合计68485元；2.判令被告支付违约金14191.89元；3.以租金68485元为基数按日利率0.05%计算支付自2018年1月10日起至租金实际清偿之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：被告昆润公司系2007年11月27日登记成立的有限责任公司，法定代表人为余镕材，经营范围为房地产开发；医院管理，2017年3月29日，被告云南昆润高鸿投资有限公司变更名称为云南昆润高宏投资有限公司。2013年5月28日，原告张志军与被告昆润公司签订商品房购销合同（合同编号为：湖销住第3-1005号），购买由被告昆润公司开发的位于弥勒市”3栋10层05号房屋，合同中约定的建筑面积为51.39㎡，每平方米单价9024.05元，购房总金额为463746元。2013年8月31日，原告张志军接收该房屋时实测建筑面积为51.15㎡，结算总房款为461580元，被告昆润公司退还原告张志军房款2166元。2013年5月28日，原告张志军与被告昆润公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，将上述房屋出租给被告昆润公司经营管理，合同约定的主要内容为：租期自2013年6月1日起至2016年5月31日止，租期届满后，双方同意继续租赁的，应另行协商并签订合同；租金由净租金和租赁税费组成，被告昆润公司按房屋价款的8%向原告张志军支付租金，以双方签署的《商品房购销合同》及《补充协议》中所列“商品房价款”金额为准；租金每年支付一次，于每个租赁年度开始的第一个月内，代扣代缴租赁税费后支付，将应付的该年度全部净租金付清；若迟延支付租金，每迟延一天，按未付款额的万分之五承担逾期付款的违约金。《补充协议》约定租期延长至2019年5月31日。租赁合同签订后，被告昆润公司向原告张志军支付租金至2016年5月31日。2017年2月16日，原告张志军与被告昆润公司签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，协议约定：兹有弥勒[湖泉湾I号]返租公寓3栋1005室业主张志军，应发2016年度租金34286.16元，现经双方商议后，同意2016年返租公寓租金分为12期，每期支付金额2857.18元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付，均以银行打款方式发放至本人银行卡；收款人（原告张志军）于当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月14日、4月27日，被告昆润公司向原告张志军分别转账支付租金2857.18元，两次合计5714.36元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按商品房购销合同约定付清全额房款，并将该房屋实际交由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，该返租行为兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补。根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告昆润公司辩称其应支付的租金应扣除相应税费，根据2016年返租公寓租金分期支付协议的约定，并从双方已实际履行的情况可知，2017年3月14日、4月27日，被告昆润公司支付原告张志军2016年第一期、第二期的返租租金分别为2857.18元，该金额低于实际购房款总额461580元的8%（年租金总额），说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，被告昆润公司支付原告张志军的租金应为税后租金，故被告昆润公司的辩解理由不成立，不予采纳。原告张志军主张由被告昆润公司支付2016年的返租租金31385.32元及2017年度的返租租金37099.68元的诉讼请求，应以双方于2017年2月16日签订的租金分期支付协议履行，由被告昆润公司支付原告杨云霞2016年第三期至第十二期的租金28571.80元（34286.16元÷12个月×10期）及2017年度的返租租金34286.16元，合计62857.96元。对超出部分，不予支持。二、关于违约金的计付方式违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实实际损失，应承担举证不能的不利后果，故被告的辩解不成立，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金及相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议中对违约金的支付未进行明确，视为原告未明示放弃违约金。因此，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。故被告应支付原告自2016年7月1日起至2018年1月9日止的违约金为9002.97元[34286.16元×0.0005×231天]＋[2857.18元×0.0005×（13天＋26天＋253天＋222天＋192天＋161天＋130天＋100天＋69天＋39天＋9天）]＋[34286.16元×0.0005×193天]。原告主张自2018年1月10日起至租金实际清偿之日止的违约金（每天按未付款额的万分之五计算），根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告仅支付两期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，故对原告的诉讼请求，予以支持。三、关于是否应调整或解除合同的问题被告辩解租赁合同约定的租金高于市场价格，因显失公平而要求调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行四余年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金或解除合同的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于租金高于市场价格，显失公平的辩解不成立，对被告的辩解意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、继续履行原告张志军与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告张志军自2016年8月1日起至2018年5月31日止的房屋租金62857.96元及截至2018年1月9日止的违约金9002.97元，二项共计71860.93元；并以未付租金为基数，按日利率万分之五计算支付自2018年1月10日起至租金实际清偿之日止的违约金。三、驳回原告张志军的其他诉讼请求。案件受理费1866元，减半收取计933元，由原告张志军负担122元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担811元。二审中，双方均未提交新证据，且双方对原判认定的事实无异议。因此，二审法院审理查明的事实与原判查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。关于租金和违约金的认定问题。上诉人未按期支付被上诉人房屋租金，应当根据双方的合同约定承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金由净租金和租赁税费组成。上诉人据此主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但未提供明确的代扣代缴标准，且核定税率、税收征缴系税务部门之职权，不属于法院审理认定范围，故对上诉人的该项诉求本院不予支持。一审认为税费在双方实际履行时由被上诉人自行缴纳或上诉人代缴后向被上诉人追偿并无不当。关于合同是否应当继续履行的问题。上诉人认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其无权要求解除合同，而一审诉讼中上诉人也没有提出反诉，故上诉人要求变更或者解除合同的主张不成立，双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，合同还在有效期内，双方仍然应继续履行。关于是否调整违约金的问题。上诉人认为违约金过分高于实际损失，但是并未提供证据证明被上诉人的实际损失，应当承担举证不利的后果。对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据,且与本房屋租赁合同无关联。本案中的房屋是售后返租，具有投资性质，双方对租金金额已经进行明确约定，对上诉人认为一审认定租金过高的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1806元，由上诉人昆润公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 陆 斌审判员 何玉琼二Ｏ一八年九月四日二Ｏ一八年九月四日书记员 张芷荧