福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初3786号 原告：王江辉，男，1972年4月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：程亚钦，女，1972年6月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：钟静怡、陈峰，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城。统一社会信用代码。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7年23日出生，汉族，公司员工，居所地福建省莆田市荔城区。 原告王江辉、程亚钦与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王江辉、程亚钦的委托诉讼代理人钟静怡，被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王江辉、程亚钦向本院提出诉讼请求：1.海峡公司为王江辉、程亚钦办理莆田市荔城区福建海峡国际商贸城x地块第x幢xx号房的房屋权属登记需由海峡公司提供的材料（即项目竣工验收备案手续）报产权登记机关备案，并为王江辉、程亚钦办理房屋所有权初始登记手续；2.海峡公司支付给王江辉、程亚钦自2017年5月23日起至海峡公司办理坐落于莆田市荔城区福建海峡国际商贸城x地块第xx幢xx号房的房屋所有权初始登记手续之日止以260745元为基数按日0.1‰计算的违约金（违约金暂计至起诉之日止约19556元）；3.本案诉讼费用由海峡公司承担。事实和理由：海峡公司以出让方式取得位于莆田市荔城区壶公路南侧、编号为PS挂-2010-6号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（xx）第xx号，该地块规划用途为办公、仓储物流及配套设施用地。经批准，海峡公司在该地块上建设商品房，名称为福建海峡国际商贸城D地块，海峡公司已依法取得建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等。2014年8月6日，王江辉、程亚钦、海峡公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：xxx），约定王江辉、程亚钦以单价5330.39元/㎡，总价款294184元向海峡公司购买福建海峡国际商贸城x地块第xx幢xxx号房一套（建筑面积为55.19㎡），该商品房用途为办公。付款方式为：王江辉、程亚钦于本合同签订同时向被告支付50%购房款计154184元（含定金30000元），其余购房款计140000元由原告在约定的时间内向被告指定银行办理按揭贷款。合同签订当日，王江辉、程亚钦向海峡公司支付购房款154184元，并由海峡公司将上述《商品房买卖合同》提交备案。之后，因王江辉、程亚钦不符合办理银行按揭贷款条件,房产购房余款无法办理银行按揭贷款。2016年5月23日，王江辉、程亚钦、海峡公司经协商一致，海峡公司同意对王江辉、程亚钦所购的xx幢xx房和xx幢xx房两套房产给予总优惠79391元(其中1801房优惠33439元，1802房优惠42952元，优惠额系按照每套套房面积占优惠套房总面积的比例计算)，两套购房余款250609元，海峡公司指定王江辉、程亚钦向案外人郑凤松借款，并由案外人郑凤松将该250609元（包含第xx幢xx房借款金额106561元+xx幢xx房借款金额144048元）借款直接支付给海峡公司。王江辉、程亚钦分十期向案外人郑凤松偿还借款，前九期每期偿还金额均为25060元，最后一期偿还金额为25069元。截至目前为止，王江辉、程亚钦已按约定偿还四期借款计100240元，按照海峡公司给予王江辉、程亚钦的优惠，剩余购房款106561元，已由案外人郑凤松将该106561元借款直接支付给海峡公司。至此，王江辉、程亚钦已按双方约定全额付清优惠后的涉案商品房购房款。《商品房买卖合同》约定海峡公司应在2015年3月30日前交房，海峡公司于2015年3月30日将该商品房交付给王江辉、程亚钦使用。然时至今日，海峡公司仍未按合同约定将应由其提供的办理房屋权属登记的资料（即项目竣工验收备案手续）报产权登记机关备案，并为王江辉、程亚钦办理房屋所有权初始预登记手续，导致王江辉、程亚钦至今未能取得房屋权属证书，海峡公司的行为已构成违约，王江辉、程亚钦有权要求海峡公司继续履行合同义务并按合同约定承担相应的违约责任。鉴于海峡公司在提供的格式合同即《附件六：合同补充协议》第六点“关于办理产权登记手续的补充约定”中将《商品房买卖合同》第十四条约定的违约金擅自修改为“按万分之一计算”明显过低，且海峡公司在修改违约金条款时未尽到必要的提请王江辉、程亚钦注意及说明义务，故该修改后的违约金条款应依法认定为无效。海峡公司逾期协助办证的违约金应按《商品房买卖合同》第十四条约定按“购房款的日万分之一计算”。 海峡公司辩称,对王江辉、程亚钦陈述的事实部分无异议，且对第一项的诉讼请求无异议，但对第二点违约金的计算方式有异议。理由如下：1.海峡公司暂时无法为王江辉、程亚钦办理初始登记等。海峡公司为王江辉、程亚钦办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.《商品房买卖合同》及补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效。双方一致同意认可合同及补充协议相关条款后才签订。按补充协议约定，双方同意修改《商品房买卖合同》办证及违约金相关条款，对补充协议的效力也作了明确约定。故王江辉、程亚钦主张的违约金计算标准与补充协议约定不符，请求驳回其诉求。 王江辉、程亚钦围绕诉讼请求依法提交了如下证据：王江辉、程亚钦身份证复印件1份、《商品房买卖合同》及其《附件六：合同补充协议》1份、《莆田市商品房买卖合同备案表》1份、销售不动产统一发票（自开）1份、借款协议1份、承诺书1份、借款收据1份、特殊优惠折扣凭证1份、收款收据4份、房屋登记簿1份、《商品房买卖合同备案信息》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据王江辉、程亚钦、海峡公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月6日，王江辉、程亚钦与海峡公司签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，约定：海峡公司将预售位于莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城xx地块第xx幢xx号商品房一套（建筑面积为55.19㎡）给王江辉、程亚钦所有，总价款294184元；王江辉、程亚钦应于合同签订同时向海峡公司支付50%的购房款,计154184元（含定金30000元）,其余购房款计140000元,由王江辉、程亚钦在约定的时间内向被告指定银行办理按揭贷款；海峡公司应在2015年3月30日前交付房屋。该合同第十四条约定：出卖人（即海峡公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即王江辉、程亚钦）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《附件六：合同补充协议》第六条约定：……1.双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。2.上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件六：合同补充协议》第十七条约定，……9.双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。2016年5月23日，海峡公司出具一份特殊优惠折扣凭证，主要内容为：ECO城xx地块xx号楼xxx单元，面积131.04㎡，总价787827元，户主王江辉、程亚钦，……经公司协商决定给予该单元总房款优惠79391元……。海峡公司于2014年8月6日向王江辉、程亚钦出具金额为154184元购房款发票一份，又于2016年11月8日、2017年5月7日、2017年11月13日、2018年5月2日分别向王江辉、程亚钦出具金额均为25060元的购房款收款收据各一份。涉案商品房已办理预购商品房预告登记。庭审中，王江辉、程亚钦、海峡公司对涉案商品房于2016年5月23日由海峡公司交付给王江辉、程亚钦使用及涉案购房款已全部付清的事实无异议。涉案商品房至今尚未办理不动产所有权初始登记。 本院认为，王江辉、程亚钦与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日内（即2017年5月23日内）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案商品房截至目前仍未办理初始登记，故海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。《附件六：合同补充协议》第六条第1款第2款、第十七条第9款对违约金的约定，显然对王江辉、程亚钦不公平，且该约定系以格式条款的形式免除出卖人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将违约金计算方法调整为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。因此，王江辉、程亚钦主张海峡公司对涉案商品房申请办理房屋所有权初始登记手续，符合合同约定，本院予以支持。王江辉、程亚钦主张海峡公司支付给王江辉、程亚钦自2017年5月23日起至海峡公司办理坐落于莆田市荔城区福建海峡国际商贸城xx地块第xx幢xxx号房的房屋所有权初始登记手续之日止以260745元为基数按日0.1‰计算的违约金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于王江辉、程亚钦已全部支付购房款、海峡公司已交付商品房且王江辉、程亚钦并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即260745元×30%=78223.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内申请办理莆田市荔城区新度镇壶公路南侧海峡国际商贸城xx地块第xx幢xx号商品房的房屋权属登记需由福建海峡国际商贸城实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并申请办理房屋所有权初始登记手续； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给王江辉、程亚钦以260745元为基数自2017年5月23日起至坐落于福建省莆田市荔城区新度镇壶公路南侧海峡国际商贸城xx地块第xx幢xx号房屋所有权初始登记之日止按日0.1‰计算的违约金，该违约金最高限额为78223.5元； 三、驳回王江辉、程亚钦对福建海峡国际商贸城实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费289元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  蒋盈盈 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-