浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初2131号 原告（反诉被告）：沈贤华，男，1950年12月26日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：刘曼龙，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐军仁，男，1963年9月10日出生，汉族，住嵊州市。现住嵊州市。 委托诉讼代理人：尹志南，浙江求道律师事务所律师。 原告沈贤华与被告徐军仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案，被告徐军仁在答辩期间提出反诉，并要求对房屋价值、装修改造与道路修建费用及搬迁费等进行评估，本院决定予以评估。本院依法适用简易程序于2018年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘曼龙、被告徐军仁及其委托诉讼代理人尹志南，经被告申请的鉴定人员陈杨到庭参加诉讼。2018年8月3日，原告向本院提交增加诉讼请求申请书，本院遂裁定转为普通程序，于2018年9月3日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘曼龙、被告徐军仁及其委托诉讼代理人尹志南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈贤华向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2008年2月16日签订的《房屋出售合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。原告在审理中增加的诉讼请求为：被告立即腾退房屋。事实与理由：2008年2月16日，原、被告签订《房屋出售合同》，原告将位于甘霖镇雅言楼村集体土地上的自有三间二居头房屋一幢加旁边宅基地出售给被告，房屋出售价为人民币35000元整，然依据《中华人民共和国土地管理法》相应规定，被告不是甘霖镇雅言楼村集体经济组织成员，原、被告签订的《房屋出售合同》违反法律规定，属于无效合同。 被告徐军仁当庭答辩称：原、被告发生房屋买卖合同事实，并且认可原告代理人陈述的农村房屋是国家法律禁止买卖的，故被告在内心上也认为房屋买卖合同是无效的，但最终的处理结果由法院作出的判决或者裁定为准。 反诉原告徐军仁向本院提出的诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告购房款35000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋改造、装修、增值、搬迁等造成的损失60万元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告于2008年经其村民委员会同意，将本案所涉房屋出售给反诉原告，购房价格35000元，反诉原告购房后一直居住、生活在所购房屋，期间对房屋进行了一定的改造、装修，对房屋宅基地范围内的道路、场地进行了整治、硬化。现反诉被告违反诚实信用原则，向法院起诉要求确认买卖合同无效，由此对反诉原告造成的损失应予以赔偿。 反诉被告沈贤华答辩称，1.原、被告之间签订的房屋出售合同是无效的。2.反诉原告的诉讼请求没有相应的证据予以支持。3.因反诉原告自己也陈述房屋出售合同的无效是基于违反法律强制性规定，故反诉原告在诉请中陈述原告违反诚实信用原则是没有依据的。 原告沈贤华为证明自己的诉讼请求，提供了以下证据： 1.房屋出售合同，拟证明原、被告在2008年2月16日签订了房屋出售合同，原告将嵊州市房子出售给被告，因为公证的需要在合同上面写10000元，房屋实际出售价款是35000元。 被告徐军仁对本诉部分无证据提供，对反诉部分向法院提供的证据： 2.照片一组，拟证明被告向原告购买房屋以后一直居住在嵊州市，并对案涉房屋及周边进行了装修和改造。 3.经被告申请，本院出示绍兴国标联合资产评估事务所对嵊州市房屋价值、改造等的评估报告书，拟证明案涉房屋的价值、改造、装修及搬迁费用。 经质证，被告对证据1的真实性无异议，原告对证据2的真实性无法核实。原告认为证据3中第25项的房屋价值应是房屋买卖的价格。因原、被告签订的房屋买卖合同无效，需要进行两次搬迁，即原告的搬进与被告的搬出，所以两次搬迁费应该相冲抵。评估报告书明细表所列的第1、3、4、15、21、24是可移动物品，原告要求被告在腾退时带走。原告将房屋卖给被告时所有的门窗都是完整的，被告对此进行了改造，并非是必需的，对原告所有的门窗损失请求法院酌情予以抵扣。第13、14都是自来水改造工程，对此花费2500元没有异议；但对自来水管道进行统一改造的1500元，在被告的使用过程中已消耗完毕，应予以扣除。对于第6、12、17项，原告出售房屋时的水电设施是完整的，被告在购买后因特殊需要进行了改造，不属于生活的必需范围，原告不予认可。第7、23项属于违章建筑，被告理应自行拆除，恢复原状。第16、19、22项是被告在村的公共土地上面进行改造，不属于房屋的一部分，应予以扣除。对于物品进行评估未考虑折旧，请法庭根据实际使用年限进行折旧处理。被告认为证据3中对房屋价格选用的评估方法有误，对台门前面一段水泥面的浇铸遗漏评估，对门、窗的评估未标明计价依据，并且对台门、木地板等的评估价明显与客观实际不相符。综上，该证据与鉴定人员的陈述不能作为本案的定案依据。 本院经审核认为，证据1具有真实性和关联性，但违反法律的强制性规定，应确认无效。证据2能证明被告对购买后的房屋进行了增建和改建，予以认定。证据3系本院根据被告的申请委托鉴定人对案涉房屋的改造、装修及搬迁费用等出具鉴定意见，该鉴定事项与待证事实有关联，并且经被告申请鉴定人员在庭审中对相关事项作了说明，将其作为认定本案相关事实的有效证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2008年2月16日，原告沈贤华（出售方，甲方，户籍地嵊州市与被告徐军仁（授主，乙方，户籍地嵊州市签订一份《房屋出售合同》，该合同约定甲方将在雅言楼村三间二居头房屋一幢、外加旁边宅基地在内出售给乙方，有关具体事宜特订以下合同：一、立合同之日起，甲方将该房屋产权如数移交乙方，该房屋出售价为人民币壹万元（实际交易价格为35000元），由乙方一次性交付甲方。二、该房子四至：东至沈国安墙弄中为界，南至沈宝洪后墙滴水为界，西至溪边为界，北至该房屋滴水为界。三、由于该房屋产权证已遗失，今后此合同为产权合法依据。原、被告分别在出售方户主与承受方户主栏签字。合同签订后，被告将购房款35000元交付给原告，原告将所售房屋交付于被告。该房屋系三间二居头二层砖混结构楼房，座落于嵊州市，坐北朝南，东面原为沈国安家；南面为沈宝洪家，台门朝南临出入路，向东可以出入；西面临南北流向水圳，原来不能出入，被告购买后在西墙新开一门，对水圳进行砌坎并在上面铺设预制板，再浇筑水泥予以加固，现为被告主要出入路；北面临村小路。为方便生产生活，被告在购房后对房屋的墙面进行了粉刷，对电线进行了更换，台门进行钢筋砼浇筑，楼梯进行改建，二楼三个房间地面均铺设木地板，顶部做吊顶天棚，在二居头和天井上搭建了钢棚以防漏水，台门前面的出入路进行了水泥硬化，房屋西侧地面进行了水泥硬化。根据被告的申请，本院委托绍兴国标联合资产评估事务所（普通合伙）对嵊州市房屋价值、房屋改造、装修及搬迁费用进行评估。该资产评估事务所采用成本法评估，评估基准日为2018年4月27日，认定嵊州市房屋价值、房屋改造、装修及搬迁费用评估价值为人民币175494.24元，其中的南面大门估值2854.07元，厨房门估值2324.78元，西门防盗门估值1056.26元，二楼房门估值1009.53元，金属窗（含塑钢、断桥）估值499.67元，墙面一般抹灰估值147.93元，二楼天井钢筋砼浇筑估值1051.02元，三间木地板估值14033.96元（含其中一间无油漆），杉木天棚吊顶估值3368.53元，PVC天棚吊顶估值934.86元，墙面喷刷涂料443.78㎡估值8618.21元，农村自来水改造1500元，塑料自来水管（含天井洗衣台6米PVC管）2500元，外场水泥混凝土187.69㎡估值31845.36元，装电线、拆除费估值1000元，台阶估值241.36元，单灶估值600元，二楼天棚小电扇估值45元，桥面预制板浇筑估值8058.20元，二楼钢棚估值28616.50元，衣柜估值3000元，房屋估值56189元，搬迁费用6000元。 本院认为，原告沈贤华与被告徐军仁之间的房屋买卖虽系双方当事人真实意思表示，但该房屋买卖包含了宅基地使用权的转让，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，并且原告是将房屋出售给涉案宅基地所在的集体经济组织成员以外的被告徐军仁，故原、被告的房屋买卖行为违反了法律及国家政策的有关规定，双方签订的《房屋出售合同》为无效合同。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋的买卖因违反法律的强制性规定而无效，故原、被告均存在过错，应各自承担相应的责任。综上所述，原告可要求被告返还房屋并支付相应的房屋占有使用费；被告有权要求原告返还购房款及赔偿相应利息损失，并赔偿增建、改建和装修房屋的成本，但在确定增建、改建、装修的成本时应综合考虑增、改建项目的必要性与合理性及双方当事人的过错程度等因素。本院确定房屋增值部分作为被告占有期间应支付的房屋占有使用费，酌定原告赔偿被告增建、改建、装修房屋成本60000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下： 一、确认沈贤华与徐军仁于2008年2月16日签订的《房屋出售合同》无效。 二、沈贤华应返还给徐军仁购房款35000元。 三、徐军仁应腾空并返给沈贤华座落于嵊州市房屋。 四、沈贤华应赔偿徐军仁对所购房屋的增建、改建和装修成本60000元。 三、驳回徐军仁的其余诉讼请求。 上述款、物限沈贤华与徐军仁于本判决发生法律效力之日起三十日内自行履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，反诉案件受理费10150元依法减半收取5075元，合计5155元，由沈贤华、徐军仁各半负担2577.5元。评估费2000元，由沈贤华、徐军仁各半负担1000元（款已由徐军仁垫付，限沈贤华于本判决生效后十日内自行迳付徐军仁）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  楼 益 人民陪审员  徐苏幸 人民陪审员  张 英 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  方群英