北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初1008号原告：北京诚通房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区。法定代表人:员瑞生，董事长。委托诉讼代理人：许春森，北京市天平律师事务所律师。被告：武可馨，女，1987年9月17日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈劭翀，北京市京师律师事务所律师。原告北京诚通房地产开发有限公司（以下简称：诚通公司）诉被告武可馨排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚通公司的委托诉讼代理人徐春森、被告武可馨及其委托诉讼代理人陈劭翀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诚通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于北京市西城区永定门内西大街xx号院xx号楼小区内编号为105号的地下车位腾空,退还原告。2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月12日，原告与北京嘉鸿鼎硕投资有限公司（以下简称：嘉鸿鼎硕公司）签订编号为：XF447325号《北京市商品房现房买卖合同（以下简称：商品房买卖合同）。约定嘉鸿鼎硕公司购买原告开发的北京市西城区永定门内大街xx号菁华名邸小区xx号楼xx层xx号商品房。次日，原告与嘉鸿鼎硕公司在已签订的商品房买卖合同的基础上，签订《菁华名邸车位使用权合同书》，约定嘉鸿鼎硕公司拥有一个地下车位的使用权，车位编号105号。原告应当于合同书签订之日，将上述车位交付嘉鸿鼎硕公司使用。上述商品房买卖合同生效后，嘉鸿鼎硕公司依约履行了各项合同义务，原告也已经向嘉鸿鼎硕公司交付了该合同项下的商品房。但上述105号车位由被告长期非法占用，原告一直未能履行将上述车位交付给嘉鸿鼎硕公司使用的合同义务。原告认为，本案所涉105号车位，由原告投资建设，原告依法享有该车位的相应合法权益。被告长期非法占用使用该车位的行为，侵害了原告的合法权益。因此原告特起诉至法院，望判如所请。原告诚通公司向本院提交以下证据予以证明：证据1.京房权证宣其字第XX**《房屋所有权证》原件一份，证明原告是涉案小区的产权人，本案争议车位所在的1-7号楼及地下室车位等附属设施，由原告投资建设，原告对所有车位享有权益。证据2.北京市商品房现房买卖合同一份，x京房房权证西字第XX**屋所有权证原件一份，证明原告将xx号楼xx层xx号房屋出售给嘉鸿鼎硕公司，并且已经实际履行了该合同。证据3.菁华名邸车位使用权合同书一份，证明原告负有向嘉鸿鼎硕公司交付与其所购商品房配套车位的义务。现原告未能依据该合同向嘉鸿鼎硕公司交付涉案车位系因被告长期占有使用该车位，原告不存在虚假诉讼及主体不适格行为。证据4.2002规建字第0412号建设工程规划许可证及附件原件一份、编号2003-90号《房屋土地测绘技术报告书》原件一份、耕天下1、2期地下室功能区、分摊部位、分摊范围、分布示意图原件一份、《关于北京市西城区房屋管理局所属事业单位机构调整设置的通知》档案查询件一份、地下车库车位图一份，证明争议车位为原告投资建设的车位，并且地下车位和地上房屋是分开建设，诉争的105车位不在公摊面积范围内。被告武可馨辩称，第一，原告主体不适格。根据原告提供的车位使用合同，涉案车辆的车位使用权已经转移，如果原告认为其为适格主体，则原告提供的合同为虚假合同，原告涉及虚假诉讼。第二，被告主体不适格，被告属于善意第三人。被告系从段卫星处取得的车位使用权，并按照物业与车位业主管理合同的相关规定办理了转让手续，在物业备案，支付了当时相应的市场价，符合耕天下小区的车位使用权转让惯例。对于原告所述的段卫星房产被收回后其车位一并被收回的说法，被告不知情，原告也未提交证据证明其有权收回车位。因此被告属于善意第三人。根据合同的相对性原则，原告就该车位的诉求应当向段卫星主张。第三，原告对涉案车位无处置权及管理权，原告于2004年将涉案小区的车位及房屋全部出售完毕，至此原告不再享有涉案小区车位的所有权及管理权，原告也从未对涉案小区的车位进行过管理，根据之前诉讼的法官调查结果，涉案小区车位未在民防局办理任何交接备案手续，因此被告认为小区车位属于小区公摊范围，原告无权处分。北京中商和旭物业管理有限公司的《耕天下小区车场停车位管理协议》明确写明物业公司与耕天下小区业委会签署了《耕天下小区停车场管理服务合同》，由物业管理小区地下停车场，说明耕天下小区车位管理、使用和收益的权利属于业委会，开发商无权处置。第四，被告合法的享有涉案车位的使用权，涉案小区房屋与车位为分开出售，被告的车位系从另一业主段卫星处抵账取得，并在物业处办理了交接登记，段卫星对此也出具了证明，根据物业的相关规定，业主之间转让车位使用权通知物业并办理交接即可。第五，业委会和物业公司签订了车位管理合同，合同中明确体现了“车位业主”。根据合同，业主每月仅需交纳110元管理费，并非租金，与被告有权使用涉案车位相一致。第六，原告请求已过诉讼时效。根据原告的证据，原告将争议车位卖给嘉鸿鼎硕公司的时间是2013年10月13日，被告接手车位的时间也是2013年，则原告当时应知道自身的权利受到侵害，至本案起诉已经超过了2年的诉讼时效，原告的诉求不应得到支持。第七，法律应保护耕天下小区车位业主的合法权益，维持正常的社会秩序。经被告核实，由于原告未办理人防的相关手续，导致耕天下小区内60%-70%的车位业主无法办理产权证。而这些业主都是通过支付对价取得的车位使用权。如果法院支持原告的诉请，则原告必然以此案为判例向其他车位业主提起诉讼，要求归还车位，这是对车位业主权益的践踏，必然导致大规模的业主上访，导致不良的社会影响。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告武可馨向本院提交以下证据予以证明：证据1.车位转让证明复印件一份，证明被告与段卫星之间转让车位合法，原告享有诉争车位的使用权。在该证据中“1号楼604”就是指被告。证据2.谈话笔录档案复印件66-67页，证明被告占有使用车位的合法性，物业证明涉案车位对应被告武可馨，同时物业也证明了涉案车位与段卫星的交接过程。证据3.谈话笔录档案复印件62-63页，证明原告对争议车位已经处置完毕，再无权进行管理。证据4.谈话笔录档案复印件第68页，证明争议地下车位原告在人防部门无备案交接，产权应属于全体业主。证据5.谈话笔录档案复印件第80页，证明物业公司可以证明被告合法取得车位使用权。该笔录中的“三中”是中商和旭物业公司，是该案中的第三人。证据6.谈话笔录档案复印件90-91页、证据7.赵某书面证人证言、证据8.赵某证人证言录像，上述三份证据共同证明证人赵某了解段卫星办理车位转让过程，证明被告取得车位的合法性，同时赵某证明该转让过程是符合小区车位转让惯例的。证据9.耕天下小区停车场管理服务合同档案复印件，证明耕天下小区车位属于业主委员会所有，业主委员会有管理权。证据10.2013年至2014年105车位缴费凭证原件、证据11.民生银行电子回单原件，证明被告合理占有使用车位。证据12.证人张某证人证言一份，证明被告合法占有涉案车位，交易习惯符合小区的交易习惯，证明涉案小区房屋与车位并非一一对应。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的证据1.京房权房权证宣其字第XX**屋所有权证》的真实性认可，不认可证明目的。被告仅认可涉案小区为原告所建，虽然涉案车位处于人防工程位置，但对于人防工程的使用和收益需要进行相应的备案，原告提供的该份证据无法证明原告对涉案车位享有所有权及使用权。被告对于原告提交的证据2.北京市商品房现房买卖合同，x京房权证房权证西字第XX**有权证的真实性认可，但不认可与本案的关联性。被告对于原告提交的证据3.菁华名邸车位使用权合同书不认可真实性。被告认为2013年原告对涉案车位已经不享有处分权，涉案小区内从未出现过该形式的车位使用权合同，原告所述的一个房屋对应一个车位与事实不符，原告也无法证明该车位与嘉鸿鼎硕公司所购买的房屋是配套的。被告对于原告提交的证据4.2002规建字第0412号建设工程规划许可证及附件、编号：2003-90号《房屋土地测绘技术报告书》、耕天下1、2期地下室功能区、分摊部位、分摊范围、分布示意图、关于北京市西城区房屋管理局所属事业单位机构调整设置的通知、地下车库车位图中，因建设工程规划许可证附件第二页未加盖公章，不认可其真实性。地下车库车位图没有物业盖章及签字，对真实性不认可。被告认为虽然在规划中原告在建设涉案小区时有人防工程，但该人防工程未在人防局进行备案交接及缴费，原告未能证明其有权使用涉案车位。即使诉争车位不合法但是已经由原告处置完毕，不能再次出售。同时，原告在受让该车位时有业委会的合同，属于合法依规的。原告亦未能举证证明涉案车位系原告提交证据2中商品房买卖合同所涉及的住宅的配套车位。原告对于被告提交的证据1.车位转让证明，以是复印件为由，不认可真实性。同时原告认为在该转让证明出具的日期即2013年8月23日时，段卫星已经不是该小区业主，开发商已经因段卫星拖欠银行贷款解除合同。被告所述段卫星原有多个车位的情况并非事实，其也没有权利擅自转让车位。本案涉及车位为人防车位，开发商享有车位的处分权。原告对于被告提交的证据2.谈话笔录档案复印件66-67页的真实性认可，对证明目的不认可。原告认为段卫星转让车位时不是业主，段卫星无权处置人防车位，处置人防车位的权利人只有原告。同时被告所述的车位转让的惯例不能成为其享有使用权的合法依据，物业公司只是为小区物业提供管理，没有权利对车位权属做出证明。原告对于被告提交的证据3.谈话笔录档案复印件62-63页的真实性认可，不认可证明目的。涉案车位原告并未进行处置，因为该车位为人防工程位置，原告无法出售，也不存在二次出售的情况，但原告对该车位拥有占有、使用、收益的权利。原告对于被告提交的证据4.谈话笔录档案复印件第68页、证据5.谈话笔录档案复印件第80页的真实性认可，但认为人防工程不以交接备案为依据，而应当依照工程建设规划所确定的位置及面积确定属性，根据《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，本案争议车位并未参与地上建筑面积的分摊，被告主张涉案车位属于公摊面积无相关法律规定。原告对于被告提交的证据6.谈话笔录档案复印件90-91页的真实性认可，证明目的不认可；对于证据7.赵某书面证人证言、证据8.赵某证人证言录像的真实性不认可，认为其不符合法律规定的证人证言的形式，也不认可赵某的身份。原告对于被告提交的证据9.耕天下小区停车场管理服务合同的真实性认可，但不认可证明目的。被告认为业主委员会的职责和权限法律有明确规定，作为代表全体业主的代表机构与物业管理公司签物业服务合同属于正常程序，开发商在业委员会成立之前，与物业公司签订前期物业合同，委托物业公司对小区进行管理，也符合法律规定，关于是由业主还是开发商与物业公司签订物业服务合同不影响本案的车位的权益归属。被告以物业合同中涉及车位业主一词来证明其享有争议车位使用权是没有任何依据的，被告出具的物业服务合同是关于物业管理和服务的协议，没有权属性质认定的任何约定。另外根据原告提交的证据，争议车位属于原告所有，业主委员会也无权作出认定和判断。原告对于被告提交的证据10.2013年至2014年105车位缴费凭证、证据11.民生银行电子回单的真实性认可，不认可证明目的。原告认为被告向物业公司交管理费行为不能证明被告为合法的使用权人。原告对于被告提交的证据12.证人张某证人证言的真实性不认可，认为该证人证言只是对小区车位转让现象的描述，不能因此确认车位的权属。物业公司的职责和权限是提供物业管理服务，物业公司登记车位使用权人变更只是确定了收费主体的问题，不能因物业公司登记车位使用人的变更就认定车位使用人就是该车位的所有权人。同时该证人现在正在使用本案争议的105号车位，其也在物业公司办理了缴费登记，但实际上被告在主张该车位的使用权，因此该证据足以推翻被告及证人的所有陈述。本案争议车位原来归段卫星使用是双方都认可的事实，但该车位是原告投资建设的人防车位，段卫星无权擅自转让，即被告关于车位的权利基础不存在。本院经审理认定事实如下：2002年4月16日，诚通公司与北京鸿运置业股份有限公司取得建设工程规划许可证，开始开发建设位于北京市西城区（原宣武区）永定门内西大街xx号的xx号住宅楼，即本案涉案的耕天下小区，又名菁华名邸小区。该小区现由北京中商和旭物业管理有限公司（以下简称：中商物业公司）负责物业管理服务。2003年宣武区房地产测绘所（现西城区房地产测绘二所）出具《房屋土地测绘技术报告书——耕天下1-7#楼销售面积（竣工实测）》，该报告书共有共用建筑面积分层汇总表中载明，耕天下小区人防工程部分不计入分摊面积，同时该报告书房屋建筑面积分户计算明细表（1）地下车位销售面积中载明，103-111号车位未计算建筑面积及分摊的共有共用建筑面积。2003年12月19日，原告取得京房权证宣房权证宣其字第XX**权证，原告取得宣武区（现西城区）永定门内大街xx号院xx号楼的房屋所有权。2006年4月18日，北京市公安局宣武区分局开具了北京市门楼牌编号证明，证明“永定门内大街xx号院xx号楼”应当为“宣武区永定门内西大街xx号院xx号楼”。2013年10月12日，原告诚通公司（出卖人）与嘉鸿鼎硕公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定嘉鸿鼎硕公司自诚通公司处购买西城区永定门内西大街xx号院xx号楼1号楼xx层xx号房屋。2014年7月30日，嘉鸿鼎硕公司取得X京房权证西字房权证西字第XX**证，取得西城区永定门内西大街xx号院xx号楼xx号房屋的所有权。北京市西城区耕天下小区业主委员会（甲方）与中商物业公司（乙方）曾签订《耕天下小区停车场管理服务合同》一份，约定由中商物业公司负责耕天下小区地下停车场车位管理、保洁、设备设施的维护及保养，并由中商物业公司与车位业主签订车位管理服务协议并收取车位服务费用。2017年，诚通公司曾以与本案基本相同的事实、理由与诉讼请求起诉至本院，后撤诉。在该案审理过程中，该案承办人曾至中商物业公司进行调查，该物业公司认可其有一份段卫星写的证明，之前104、105号车位由段卫星使用并交费，段卫星出具该份证明后104、105号车位就由1号楼604即武可馨使用并交费。该案审理中，承办人曾至西城区人防局进行调查，人防局工作人员表示，按规划本案涉案小区应建设人防工程，但目前未办理人防备案及交接手续。审理中，原、被告均确认诉争的105号车位位于涉案小区的人防工程位置，现由被告武可馨实际控制并交纳车位管理费。审理中，被告不认可原告提交的《菁华名邸车位使用权合同书》的真实性，但经本院释明，被告不申请对于该合同上盖章及签字的真实性进行鉴定，因此本院认可该合同的真实性。认定诚通公司（出卖人）与嘉鸿鼎硕公司（买受人）于2013年10月13日签订了上述《菁华名邸车位使用权合同书》，主要内容为：“1、根据买受人与出卖人签订的编号为XF447325的《北京市商品房现房买卖合同》，买受人拥有1个菁华名邸地下停车位的使用权，车位编号为105……”。审理中，被告认为原告提交的证据4中建设工程规划许可证附件第二页未加盖公章，因此不认可其真实性，但被告未提交相反证据予以佐证，因此本院认可原告提交的2002规建字第0412号建设工程规划许可证及附件、编号：2003-90号《房屋土地测绘技术报告书》、耕天下1、2期地下室功能区、分摊部位、分摊范围、分布示意图、关于北京市西城区房屋管理局所属事业单位机构调整设置的通知的真实性，并确认诉争105车位由原告投资建设，处于规划设计的人防工程位置，其面积未计入公摊面积。审理中，被告提交段卫星署名的《证明》复印件一份，其内容为：“物业公司，今有赵某先生前去办理地下车位事宜，本人同意将段卫星名下104、105车位归1号楼604使用，费用由1号楼604交。特此证明。”原告虽不认可该证明的真实性，但因原、被告均认可诉争的105车位原由案外人段卫星使用，且中商物业公司认可该处存有段卫星写的车位转让证明，其内容与被告提交的车位转让证明内容一致。因此，在原告未提交其他证据予以佐证的情况下，本院确认该车位转让证明的真实性。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点主要有以下几点：第一，本案是否适用诉讼时效制度；第二，原告对于诉争车位享有何种权利；第三，被告能否通过善意取得制度取得诉争车位的使用权。关于争议焦点的第一点，我国民法总则明确规定，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险请求权不适用诉讼时效的规定。本案原告以其为诉争车位权利人身份提起排除妨害诉讼，要求被告返还诉争车位，原告行使的是排除妨害请求权，因此本案不适用诉讼时效规定。对于被告辩称原告起诉本案超过诉讼时效的意见，本院不予采信。关于争议焦点的第二点，根据本院查明的事实，诉争105车位处于规划设计的人防工程位置，其面积未计入公摊面积，因此诉争的105车位不属于涉案小区业主的共用部分，业委会无权对该车位进行处置。而诉争的车位是否属于人防工程位置，不以是否在人防工程管理部门备案为准，而应以建设设计规划为准。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《城市地下空间开发利用管理规定(2001修正)》第二十四条规定：城市地下工程由开发利用的建设单位或者使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。因此原告对于诉争的105车位享有占有、使用及收益的权利，并有权将105车位占有、使用的权益进行转让或出租。本案中，原告以被告侵占诉争105车位，侵犯了原告对诉争车位的有权占有为由，要求被告排除妨害，原告起诉本案主体适格。根据本院查明的事实，原告虽与嘉鸿鼎硕公司签订了《菁华名邸车位使用权合同书》，将诉争105车位的使用权益转让给嘉鸿鼎硕公司，但该合同尚未实际履行，原告有权以被告侵犯原告对诉争车位的合法占有、使用为由，提起本案诉讼。对于被告陈述原告起诉主体不适格的辩称意见，本院不予采信。关于争议焦点的第三点，被告辩称其通过善意取得的方式自段卫星处取得诉争105车位的使用权，其依据为：第一，被告取得诉争车位使用权时，对于原告已收回段卫星车位的使用权这一事实不知情；第二，被告支付了相应的价款；第三，被告在物业公司处办理了车位登记。但仅根据被告提交的段卫星署名的《证明》，本院无法判断段卫星与被告就诉争105车位相关权利义务的约定。被告虽提交证据证明其交纳了诉争车位的管理费，但并未提交证据证明其自段卫星处取得诉争车位时给付了段卫星合理的价款。被告虽提出其通过善意取得制度取得了诉争车位的使用权，但根据物权法定原则，物权的种类及内容均由法律明确规定。我国现行《物权法》中并未规定使用权，因此并不存在通过善意取得取得使用权的法律依据。因此，对于被告陈述其通过善意取得方式取得诉争105车位的使用权这一辩称意见，无法律依据，本院不予采信。如被告认为其与段卫星之间存在车位转让合同，根据合同相对性原则，因该合同履行产生的纠纷被告可另行向段卫星主张。最后，需要说明的是，诉争105车位位于设计规划的人民防空工程面积内，无论原告是否在人民防空工程管理部门办理备案，任何个人都无法取得位于人民防空工程位置的车位的所有权。因此相关车位的使用人如认为其权益受到侵害，应通过合理途径解决。综上，因被告无权占有、使用诉争105车位，原告有权要求被告排除妨害，将诉争车位腾空，返还原告。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，被告武可馨将位于北京市西城区永定门内西大街xx号院xx号楼小区内编号为105号的地下车位腾空，返还原告北京诚通房地产开发有限公司。案件受理费七十元，由被告武可馨负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  方晓晨人民陪审员  田子贺人民陪审员  安 然二〇一八年九月十七日书 记 员  魏音羽书 记 员  田茂盛