四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1703民初2661号 原告：雷小红，女，汉族，生于1986年4月14日，户籍地：四川省达州市经开区。 委托诉讼代理人：朱凯，四川天仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。 被告：达州市长江实业有限公司，统一社会信用代码：91511700709175633C，住所：达州市通川区大北街中段信合联社综合楼**。 法定代表人：余长江,系该公司总经理。 委托诉讼代理人:邹宏，四川博立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。 原告雷小红诉被告达州市长江实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷小红及委托诉讼代理人朱凯、廖江辉、被告达州市长江实业有限公司的委托诉讼代理人邹宏、程翔禹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 雷小红向本院提出诉讼请求：1.请求被告限期为其办理房屋权属证书；2.判令被告向其支付违约金10万元；3本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年7月30日，原、被告就位于x号商品房签订《商品房买卖合同》，合同编号：（2010）x，该商品房建筑面积78.89平方米，总价款223213元。合同对房屋状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件、产权登记等进行了详细约定。合同签订后，原告即按约定全额支付了购房款，但被告却迟迟未办理产权证件，直到2017年5月底，被告才电话通知原告现已办理完房屋所有权证书。根据合同约定，初始登记约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理:1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。……”被告对此已构成违约，违约天数达1615天，应向原告承担逾期初始房产登记违约金186244.49元[223213元×0.05%×1615天（2012年12月31日至2017年5月31日止共计1615天）]。同时，原、被告就购买房屋转移登记也进行了详细约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照银行同期同类活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”被告在2011年12月31日交付房屋后540日内（即18个月）就应当为原告办理完毕房屋所有权证书。然而，被告时至今日才履行办理义务，被告已构成违约，应当按照合同约定支付逾期转移登记违约金15959.72元[223213元×0.005%×1430天（2013年6月30日至2017年5月31日止共计1430天]。综上，被告共应向原告支付违约金202204.22元，现原告只诉请被告支付违约金10万元。现雷小红起诉至本院，请求判准前述诉讼请求。 达州市长江实业有限公司辩称，1.原告并未按照合同约定向房管部门申请办证，其之后才申请办证，并授权被告代为办证，出具委托书，原告自身具有一定过错。2.被告经过合法程序取得案涉商品房所在土地使用权，房屋修建手续完备，在商品房买卖合同签订后及时为案涉商品房办理预告登记，对外已产生排他、公示效力。案涉商品房所在楼栋的权属登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。被告是否在合同约定期内办理商品房所在楼栋的权属证明对原告今后房屋确权没有任何影响。3．延缓办证的原因可能是多种的，是否对原告造成生活上的不便或其他损失是被告承担违约责任的前提。商品房所在楼栋的权属证明对原告不会产生生活上的不便或其他损失。经过各方共同努力，原告已取得房屋不动产登记证书，同时被告的行为并未导致原告有任何损失，原告的合同目的已经实现。4.案涉商品房所在楼栋的权属证明对原告不会产生任何影响或者损失，只是办理房屋产权证的一个条件。虽然商品房买卖合同中约定了逾期办理楼栋权属证明、逾期办理房产证的违约责任，但在“产权登记”承担违约责任的问题上，原告只能基于一个合同条文主张一次违约责任，不能根据不同的合同条文约定同时主张多项违约责任。因此，原告要求被告支付违约金过高，请求人民法院予以降低，且原告在时间上重复计算了违约金。5.被告之所以未按照合同办理本案买卖商品房所在楼栋的权属证明的原因是因为政府调整规划指标，要求被告补缴土地使用权出让金，迟迟不能办证的原因不在被告方面，是因为政府的不可抗力行为所致，被告并无任何过错。6.根据《商品房买卖合同》约定，被告认为：若被告未最迟在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明、原告未能在房屋交付之日起540日内（最迟在2013年6月30日之前）取得房屋所有权证书的，原告有权选择退房或者继续履行合同，该两项选择的权利属于债权请求权，应当自原告知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起两年内（最迟在2015年6月30日之前）向被告主张权利，现原告的起诉系选择按照不退房、继续履行合同，已超过诉讼时效，丧失了违约金请求权的实体胜诉权。7．本案所涉小区的业主高达上百户，如果人民法院判决被告承担一定的违约责任，将会导致被告损失上千万元。若此种情况出现，会导致其他几百名业主直接到人民法院起诉，消耗司法资源，造成不稳定社会因素，甚至直接导致被告关门歇业或破产，请求贵院慎重判决。综上，原告的起诉已超过诉讼时效，且原告现已取得房产证明，迟迟不能办证的原因不在被告，被告无过错，且原告没有损失。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2010年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：(2010）x]，原告以223213.00元的总价购买被告开发的位于达州市达川区住房一套（建筑面积：78.89㎡、单价2829.42元/㎡）。原告于2010年3月21日支付被告订购金40000元，于2010年7月30日支付房款28213元，于2010年8月16日在四川省农村信用社（农村合作银行）办理购房按揭贷款155000元，同日，达州市长江实业有限公司给原告出具一张155000元的收据，以上金额共计223213元。另原告于2011年9月7日支付被告维修基金4733元、契税2232元、印花税112元、交易手续费237元、办证工本费140元，共计7454元。 该《商品房买卖合同》第二十条第（一）款第1项约定：“初始登记。出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”同时，该《商品房销售合同》第二十条第（二）款第1项还约定：“转移登记。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的……，双方同意买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。” 原告在《商品房买卖合同》签订后，于2011年10月21日与重庆鑫龙物业达州分公司悦城管理处办理了入住手续书。原告所购买的达川区x房屋现已办理了不动产权证书[所有权人（证件号）雷小红（），不动产权证号：川（2017）达川区不动产权第x号]。 同时查明，2014年11月19日，达州市达川区人民政府纪要（第61号）《达州市达川区规土委第五次会议纪要》：“……三、研究审定了区国土资源分局《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的请示》（达市达国土资〔2013〕217号）。（一）原则同意区国土资源分局《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的请示》（达市达国土资〔2013〕217号）意见。（二）鉴于该建设项目系超容积率补缴土地出让金，符合市住建、国土、财政三局公告处理条件。同意达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司补缴悦城建设项目超容积率土地出让金402.8698万元（住宅楼面地价161.80元/平方米×23037.63平方米+地下住宅楼面地价88.40元/平方米×1795.35平方米+地下商业楼面地价129.00元/平方米×1104.67平方米）。（三）由区国土资源分局按相关规定和程序办理。……”2015年1月15日，达州市达川区人民政府（达川府函〔2015〕11号）《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的批复》：“一、原则同意区国土资源分局《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的请示》（达市达国土资〔2013〕217号）意见。二、由区国土资源分局按程序依法供地，依法办理相关手续。”2015年11月11日，达州市国土资源局达川区分局（出让人）与达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司（土地使用权人）达成《土地使用权出让合同变更协议》。 上述事实，有原、被告的陈述，原告的身份证明、被告公司营业执照、商品房买卖合同复印件、原告购房款收据复印件、原告交纳其它费用的收据复印件、个人住房借款合同及借款借据复印件、达州市达川区不动产登记中心查询的房屋登记信息表、达州市达川区人民政府达川府函[2015]11号文件复印件、达州市达川区规土委第五次会议纪要复印件、土地使用权出让合同变更协议复印件、入住手续书复印件等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于原告要求被告将房屋权属证书交付原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”。现原告所购买房屋的不动产权证书已经办理，被告应将不动产权证书交付原告。根据原告的委托诉讼代理人提交的房产信息表中显示雷小红未领取房屋权属证书，且被告未提供已向原告交付房屋权属证书的相关证据材料。因此，被告应当将代为办理的原告的不动产权证交付给原告。二、关于被告办理涉案商品房所在楼栋的权属证明和涉案商品房的权属证明的违约金问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”。被告在2012年12月31日前未取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告从即日起就知道或应当知道自已的权利受到侵害，原告应在2015年12月31日前向人民法院提起诉讼，要求被告按约定支付违约金。2.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”。原告于2011年10月21日与重庆鑫龙物业达州分公司悦城管理处办理了入住手续书，2011年10月21日应视为交付房屋时间。按照约定，被告应在交房之日起540日内即2013年4月15日前办理原告所购房屋的产权证书。如被告未能在2013年4月15日前办理产权证书，原告从即日起就知道或应当知道自已的权利受到侵害，原告应在2016年4月15日前向人民法院提起诉讼，要求被告按约定支付违约金。而原告就上述两项违约金在2018年才向本院起诉，显然已超过诉讼时效期间，不能受到法律的保护。故被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，丧失违约金请求权的实体胜诉权的抗辩理由成立，原告要求被告赔偿违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告所购买房屋的不动产权证书已经办理，原告要求被告交付不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付违约金，已超过诉讼时效期间，该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三日内将达川区x房的不动产权证书[不动产权证号：川（2017）达川区不动产权第x号]交付原告雷小红； 二、驳回原告雷小红的其他诉讼请求。 案件受理费2300元,减半收取计1150元，由原告雷小红、被告达州市长江实业有限公司各负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  曾永红 二〇一八年九月二十六日 书记员  李洪平