海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初3491号   原告：张宗义，男，1984年5月12日出生，汉族，住海口市，住海口市。   委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：庞果果，海南法立信律师事务所实习律师。   被告：何强，男，1970年10月28日出生，汉族，住海口市琼山区城南大道海南省，住海口市琼山区。   被告：袁小凤，女，1977年7月10日出生，汉族，住海口市琼山区城南大道海南省，住海口市琼山区。   第三人:海南东正房地产经纪有限公司豪苑路分公司，住所地：海口市龙华区。   法定代表人：蓝晓虹，该公司总经理。   委托诉讼代理人：莫丹，女，该分公司经理。   原告张宗义与被告何强、袁小凤、第三人海南东正房地产经纪有限公司豪苑路分公司（以下简称东正公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宗义及其委托诉讼代理人龚春枝、庞果果，被告何强、袁小凤，第三人东正公司的委托诉讼代理人莫丹到庭参加诉讼。各方当事人同意本案审理期限到期后继续使用简易程序，经本院院长批准，审理期限延长一个月。本案现已审理终结。   原告张宗义向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告返还定金5万元；2.判令二被告向原告支付违约金5万元；3.案件受理费和财产保全担保费由二被告承担。事实和理由：2017年12月29日，二被告与东正公司签订《房地产委托代理合同》，约定二被告将位于海口市××区位于海口市××区幢801房【房产证号为：琼山市房权证府城房改字第XXXX号市房权证府城房改字第XXXX号琼山市房权证府城房改字第XXXX号琼山市房权证府城房改字第XXXX号市房权证府城房改字第XXXX号】委托给东正公司代理销售，销售总价为73万元。同日，原告、被告及东正公司签订《三方定房协议》，约定：二被告自愿将登记在被告何强名下的涉案房产以73万元转让给原告；原告于协议签订当日向被告现金支付定金5万元；二被告应在原告支付定金后5个工作日内将双方身份证、结婚证、户口本和收款银行账号附件等相关证件的复印件交给东正公司用于协助原告办理银行贷款预审手续；二被告收到原告支付的定金5万元后，于2018年4月27日前办妥补交土地出让金手续；二被告应于2018年4月30日前亚豪城市××路亚豪城市××路商铺45号签订《房地产买卖契约》；如二被告逾期不到东正公司处与原告签订《房地产买卖契约》，二被告除退还已收到的全额定金外，另支付同等数额的违约金给原告。《三方定房协议》签订后，原告于当日以现金形式向二被告支付定金5万元，被告何强出具收据。但二被告却迟迟不与原告签订用于办理过户手续和按揭贷款的格式文本的《房地产买卖契约》。经原告及东正公司多次交涉，二被告均以各种理由搪塞，拒绝履行《三方定房协议》，二被告也未按照《三方定房协议》约定返还定金并支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。   被告何强、袁小凤辩称，一、2018年4月30日上午9:30，原告、被告和东正公司在凤翔路古蓝咖啡厅拟签订《房地产买卖契约》。因原、被告双方对合同的条款有争议，故约定当天下午3:30分在东正公司办公地重新修订并签订《房地产买卖契约》。下午被告冒着倾盆大雨赶到约定地点，原告本人却未到场。虽然原告妻子及其他亲属在场，但均未提供代为签订合同的委托书。因此双方当天无法签订《房地产买卖契约》。直至当天下午5:30原告仍未出现在东正公司办公地点，期间被告通过短信、电话等方式通知原告。《三方定房协议》第十条第二款约定如原告交付定金后反悔或逾期不到东正公司处与被告签订《房地产买卖契约》，原告无权要求退还定金，且被告有权将该房另售给他人。因此，原告单方违约，应承担违约责任，其无权要求被告退还5万元定金。二、二被告诚心出售涉案房产。自三方签订《三方定房协议》后至2018年4月30日，被告积极缴交土地出让金及税费，涉案房屋具备上市交易及过户的条件。被告亦配合原告向原告贷款银行提交所需的相关证件材料包括户口本、结婚证、身份证和房产证。至此，被告已完成《三方定房协议》约定的义务，不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。反之，原告未按《三方定房协议》的约定到现场签订《房地产买卖契约》，未履行自身义务，已构成严重违约，应当承担违约责任。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，维护二被告的合法权益。   第三人东正公司陈述，认可原告陈述的事实，对原告主张没有异议。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《三方定房协议》、《房地产委托代理合同》、收据、房产证复印件、财产保全担保发票（中国平安财产保险股份有限公司海南分公司发票）、房产登记信息查询情况说明、微信聊天记录截图（东正公司莫经理与袁小凤）、短信聊天记录截图（东正公司莫经理与袁小凤）、被告拟定的房地产买卖契约、房管部门印发的房地产买卖契约和录音光盘。二被告仅对中国平安财产保险股份有限公司海南分公司发票和录音光盘的真实性有异议，认为录音光盘存在删减，但认可原告提交的其他证据的真实性，第三人对原告提交证据的真实性均未提出异议，因保险公司发票经与原件核实无异，而被告未举证证明录音存在删减，且被告认可录音光盘中被告的录音确为其本人所说，故本院对原告提交的所有证据的真实性予以确认。被告提交不动产楼幢测绘委托单、房屋登记信息表、公有住房分摊土地注销公告、海口市地方税务房地产过户业务受理单、产权转移印花税、交通银行收到被告提交的贷款证件的收条、被告提交证件照片、被告到达约定地点等待原告签合同照片、2018年4月30日被告袁小凤与东正公司经理莫丹聊天记录，原告、第三人对不动产楼幢测绘委托单真实性不认可，因上述委托单没有任何单位的签章，且无其他证据相佐证，本院对其真实性不予认定。原告和第三人对被告提交的其他证据的真实性均未提出异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。第三人未提交证据。   本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，位于海口市××区位于海口市××区幢801房原登记在被告何强名下。二被告委托东正公司代理销售该房产，并于2017年12月29日与东正公司签订《房地产委托代理合同》，约定代理期限为2017年12月28日至办理交易手续完毕为止。同日，经东正公司介绍房源，原告（买受方）、二被告（出售方）及东正公司（居间方）签订《三方定房协议》，约定被告将涉案房屋以73万元价款转让给原告；房产交易过程中所产生的税费、过户费、评估费、按揭费、中介佣金等费用均由原告承担；原告于签订本协议当日向被告支付定金5万元，同时，被告应在原告交付定金后5个工作日内将被告二人身份证、结婚证、户口本、收款银行账号等相关证件的复印件交给东正公司用于协助原告办理银行贷款预审手续；被告于2018年4月27日前将补交土地出让金手续办理完毕；原、被告双方定于2018年4月30日前亚豪城市××路亚豪城市××路商铺45号）签订《房地产买卖契约》；被告收受定金后，如其在约定期限内将房屋出售给第三方、反悔不卖或者逾期不到东正公司处与原告签订《房地产买卖契约》，则须退还全额定金，还须向原告支付同等数额的违约金；如原告不购买涉案房产或逾期不到东正公司处与被告签订《房地产买卖契约》，则无权要求退还定金，且被告和东正公司有权将房屋另售他人。《三方定房协议》签订后，原告当日以现金形式向被告支付购房定金5万元，被告何强出具收据，确认收到上述款项。后被告何强申请对涉案房产所占用国有划拨土地使用权办理分摊业务，并于2018年3月9日完成相关手续。东正公司协助原告办理银行贷款手续。   2018年4月30日上午，原、被告和东正公司如约商谈签订《房地产买卖契约》事宜，被告向东正公司提交了一份其自行拟定的合同，原告对该合同有异议，认为应以东正公司提供的版本为准。被告提供的合同文本中明确原告办理银行贷款预审通过时间，且约定原告逾期付款责任等。双方协商未果，遂约定当天下午3:00在东正公司处继续商谈合同文本。当天下午3:30，被告到东正公司处，原告本人未到场，只有其妻子到场，被告坚持以其拟定合同为准，最终双方未能签订正式合同。此后，原告、东正公司与被告均无联系。2018年5月7日，二被告将涉案房屋出售给他人，且已过户。   原告认为被告违约，要求被告退还定金并支付违约金，未果，遂于2018年5月24日提起本案诉讼。2018年5月23日，原告为申请保全向中国平方财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，支付保险费用2100元。后因涉案房屋已过户至案外人名下，原告撤回财产保全申请。   本院认为，本案的争议焦点为：购房合同未能签订是由于原告违约还是被告违约所导致？被告应否返还原告已支付的定金并向原告支付违约金?原告为申请诉讼保全而向保险公司投保诉讼保全保险的保险费2100元应由谁承担？   原、被告与东正公司签订的《三方定房协议》，对房屋坐落、价款、付款方式、税费负担、居间服务费等事项进行约定，符合居间合同的法律特征。该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。居间合同的签订，不代表房屋买卖的相关问题双方均已磋商完毕，《三方定房协议》对房屋买卖事宜的约定并不全面，尚有未尽事宜待买卖双方进一步协商，原告于2018年4月30日上午与被告协商，但双方就合同的具体条款意见分歧较大，当天下午原告虽未到场，但原告妻子到场，双方关于合同条款仍未达成统一意见，以致不能签订购房合同，对此双方均无过错。故原、被告主张对方违约的证据不足，本院均不予采纳。原告要求被告支付违约金5万元，本院不予支持。   被告在与案外人签订购房合同并转移房屋所有权之后，与原告之间已无继续磋商达成购房合同的可能性，《三方定房协议》目的不能实现，该协议应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当如数返还定金给原告。因此，原告要求被被告返还定金5万元，本院予以支持。   原告为申请财产保全，选择保险公司出具保单保函的诉讼保全担保方式，支付保险费2100元，因原告在提供诉讼财产保全担保时有多种方式选择，诉讼保全保险并非唯一方式，且诉讼保全担保系建立在维护申请人权利基础上产生的义务，履行自身义务产生的费用，应由其承担，故诉讼保全保险费2100元应由原告自行承担，原告要求被告承担该项费用没有法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、限被告何强、袁小凤于本判决生效之日起七日内向原告张宗义返还定金50000元；   二、驳回原告张宗义其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1150元，由原告张宗义负担575元，被告何强、袁小凤负担575元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二〇一八年九月十七日   书记员 林海莲   速录员 庄倩媚   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国民法总则》   第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。