河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0903民初3117号原告：梁晓楠，男，1981年1月7日出生，汉族，住沧州市运河区。原告：苑欣欣，女，1985年9月17日出生，汉族，住沧州市运河区。委托代理人：李广玲、侯志涛，河北衡泰律师事务所律师。被告：沧州华鑫制造有限公司。法定代表人：张朝臣，该公司总经理。统一社会信用代码：91130903106699673R。住所地：沧州市运河区。被告：沧州安华房地产开发有限公司。法定代表人：张殿元，该公司总经理。统一社会信用代码：91130903MA07KAX420。二被告委托代理人：刘若菊，河北建平律师事务所律师。原告梁晓楠、苑欣欣与被告沧州华鑫织造有限公司（以下简称华鑫公司）、沧州安华房地产开发有限公司（以下简称安华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告梁晓楠、原告苑欣欣及二原告的委托代理人李广玲，被告华鑫织造公司与被告安华公司的委托代理人刘若菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁晓楠、苑欣欣向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与第二被告安华公司签订的《朝阳一号院项目内部认购协议》无效。二、依法判令二被告连带返还购房款437839元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率二倍计算，分别以350995元为本金自2014年8月24日起计算至实际给付之日止；以86844元为本金自2016年1月28日起计算至实际给付之日）暂定88000元，并要求二被告承担437839元；三、依法判令本案诉讼费、保全费等由二被告承担。事实及理由：2014年8月22日被告沧州华鑫织造有限公司（以卜简称华鑫织造）与原告签订《上下项目转让协议》，约定：就华鑫织造持有的位于沧州市朝阳路51号的上下项目1号楼104室房屋转让给原告，次日原告向华鑫织造支付购房款350995元。2016年1月27日第二被告沧州安华房地产开发有限公司（以下简称安华房地产）关于以上房产又与原告签订了一份《朝阳一号院项目内部认购协议》，并约定该房产2017年12月31日交付使用，签约当日原告向安华房地产又支付了购房款86844元。现距约定的交房之日已过去六个月之久，该房产尚未开始建造。原告多次找到二被告要求交付房屋或退还购房款，均以各种理由拒绝、2018年6月初原告到住建局查询才得知，二被告对该项目并未取得商品房预售许可，二被告在签订协议时故意隐瞒了此情况。根据相关法律规定，原告只得要求确认双方签订的协议无效，并赔偿利息损失等。故为了维护原告合法权益，特向贵院提出上述清求。望判如所请。被告华鑫公司与被告安华公司辩称，一、关于认购协议的效力请法院审查；二、原告提出的双倍赔偿（赔偿437839元）的请求没有事实和法律依据，至于利息请法院依法处理；三、该案已与第一被告华鑫织造没有关系，原来华鑫织造的权利义务已经完全由第二被告承接。法院应驳回原告对第一被告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2014年8月22日，二原告（受让方乙方）与被告华鑫公司（转让方甲方）签订《上下项目转让协议》，主要约定：甲方转让给乙方位于河北省沧州市的房屋：上下项目1号楼104室该房屋建筑面积为72.37㎡，乙方支付给甲方房款，单价为4850元/㎡，总价款为￥350995人民币；大写叁拾伍万零仟玖佰玖拾伍元整；乙方于2014年8月22日交纳房屋全款叁拾伍万零仟玖佰玖拾伍元整；该房屋于2016年12月31日交付使用，如延期交房，甲方按照乙方已付款的每日万分之一的违约金，于实际交房日交付乙方；乙方所购房屋变更为住宅产权手续时，受让方则需向转让方缴纳土地补偿金，最高不超过1000元/平米，高出部分由甲方全部承担；甲方变更为住宅产权手续时通知乙方，乙方自收到通知之日起15日内与甲方签订《土地补偿金协议》，逾期不签订协议的，甲方有权将其房屋收回并另行销售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。2014年8月23日，二原告通过银行转账方式向被告华鑫公司转账350995元，被告华鑫公司向二原告出具收据一份。后该项目更改名称，被告华鑫公司将其待建房产项目全部交给被告安华公司，同时被告华鑫公司将其与二原告签订的《上下项目转让协议》原件收回。2016年1月27日，二原告（乙方）与被告安华公司（甲方）签订《朝阳一号院项目内部认购协议》，主要约定：乙方所认购房屋位于河北省沧州市房屋：朝阳一号院项目1楼104室，该房屋为上下两层，总层高5.8米；首层建筑面积为72.37㎡；二层为全部赠送面积，该房屋单价为6050元/㎡，总价款为￥437839人民币；大写肆拾叁万柒仟捌佰叁拾玖元整；乙方于2014年8月22日交纳房屋房款捌万陆仟捌佰肆拾肆元整人民币。该房屋于2017年12月31日交付使用，如延期交房，甲方按照乙方已付款的每日万分之一的违约金，于实际交房日支付乙方。2016年1月27日，二原告通过银行转账方式向被告安华公司转账86844元，被告安华公司向二原告出具收据一份。至今，该处地产未取得商品房预售许可证明，也未开始施工建设。庭审中，二原告撤销了部分诉讼请求，即将要求被告赔偿原告经济损失289480元的诉求撤回。以上事实由原告提供的《上下项目转让协议》、《朝阳一号院项目内部认购协议》、银行转账凭证、收据、宣传页以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案中，被告华鑫公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质，之后成立被告安华公司，被告华鑫公司将其待建项目全部转移给被告安华公司，并将其与二原告签订的《上下项目转让协议》原件收回，之后被告安华公司与二原告签订了《朝阳一号院项目内部认购协议》，该协议约定了涉案房屋房价、房屋位置、交付方式等合同条款，对此本院认为该协议属商品房买卖协议。被告华鑫公司虽与二原告签订了《上下项目转让协议》并收取了350995元房款，但其作为不具有房地产开发经营资质的企业，在与二原告履行房屋买卖合同过程中，经二原告同意被告华鑫公司将其经营范围外的该合同权利义务全部转让给被告安华公司，其收取的上述房款亦同时转付给被告安华公司（2016年1月27日二原告与被告安华公司签订的《朝阳一号院项目内部认购协议》已体现），同时，被告华鑫公司将二原告与其签订的《上下项目转让协议》收回，被告华鑫公司的权利义务已全部转让给被告安华公司，故被告华鑫公司对涉案房地产项目不承担责任，被告安华公司作为房地产开发企业应对涉案房地产项目承担责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定无效”，本案中，被告安华公司庭审中认可涉案房地产项目至今未取得商品房预售许可证明，故本院认定二原告与其签订的《朝阳一号院项目内部认购协议》无效，被告安华公司应退还二原告房款共计437839元。关于利息及被告安华公司是否应赔偿437839元房款损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被告撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”，本案中，二原告与被告华鑫公司签订的《上下项目转让协议》中明确约定“乙方所购房屋变更为住宅产权手续时，受让方则需向转让方缴纳土地补偿金。甲方变更为住宅产权手续时通知乙方，乙方自收到通知之日起15日内与甲方签订《土地补偿金协议》”，这说明二原告在购买涉案房屋时已知道涉案地产项目所用的土地不具备商品房产权手续，至今，被告安华公司未收取二原告土地补偿金，二原告至今亦未收到土地性质变更通知，亦未与被告安华公司签订《土地补偿金协议》，二被告不存在隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，故被告安华公司对房款437839元不承担损失赔偿责任。结案本案情况，本院酌定利息应按照中国人民银行同期贷款利率计算，第一笔350995元的利息自二原告交款日2014年8月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告安华公司偿还完毕之日止；第二笔86844元的利息自二原告交款日2016年1月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告安华公司偿还完毕之日止。本案经调解无效，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：一、二原告与被告沧州安华房地产开发有限公司签订的《朝阳一号院项目内部认购协议》无效。二、被告沧州安华房地产开发有限公司于返还原告梁晓楠、苑欣欣房款437839元及利息（以350995元为本金，自2014年8月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告安华公司偿还完毕之日止；以86844元为本金，自2016年1月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告安华公司偿还完毕之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10436元、保全费5000元，由被告沧州安华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  杨桂玲人民陪审员  孙金荣人民陪审员  邱俊玲二〇一八年九月十二日书 记 员  李晓阳