福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3089号 原告：厦门市博士物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路248号10楼，统一社会信用代码91350200260130768A。 法定代表人：范忠应，总经理。 委托诉讼代理人：游衔，系原告职员。 被告：李素碧，女，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告厦门市博士物业管理有限公司与被告李素碧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市博士物业管理有限公司之委托诉讼代理人游衔、被告李素碧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告厦门市博士物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告李素碧清偿在厦门市同安区瑶江里159号102室所拖欠的公摊水、电费、公共维修金及物业管理费合计人民币5476.94元；2.李素碧按管理合同约定应缴纳欠费总额的千分之三向原告支付日违约金，自欠费半年起，计至实际还款之日止；3.李素碧承担本案诉讼费。事实和理由：自2015年1月1日起至2017年12月31日止拖欠公摊水、电费人民币536.30元，自2015年1月1日起至2017年12月31日止拖欠公共维修金人民币988.20元，自2015年1月1日起至2017年12月31日止拖欠物业管理费人民币3952.44元。对被告所拖欠上述款项，原告已有多次电话催缴，并于2017年12月22日发具厦门市邮政局挂号信函予以费用催缴，但被告至今仍未偿还款项。根据相关法院，故原告诉至法院。 被告李素碧答辩称：1.对于公摊水、电费及公共维修金没有意见。2.其对于原告提供的物业服务有意见，比如原告在其家不到20米距离处设立垃圾堆放点，严重影响其家庭生活。3.其只同意缴交20%的物业管理费。只要原告把垃圾堆清理走，其愿意按标准缴交物业管理费。 本院经审理认定事实如下：原告厦门市博士物业管理有限公司为同安“金利·蓝湾”新城提供物业管理服务，其先后于2014年6月29日、2016年1月22日与厦门金利蓝湾新城业主委员会签订《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》（续），就厦门市博士物业管理有限公司的权利义务进行约定，其中2014年6月29日签订的《物业管理服务合同》第五章物业管理服务费用约定：高层、小高层住宅1.2元/月.㎡；房屋公共维修金0.3元/月.㎡。路灯、监控设备、甲方办公等电费据实结算，向业主收取；道闸等电费据实结算，向业主收取；绿化、保洁、消防、差额水量等公用水费据实结算，向业主收取；路灯、绿化、保洁、消防、监控设备、甲方办公、差额用量等公用水电费由全体业主按户平均分摊。业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费及其它费用的（其他费用是指：公共维修金、水公摊费、电公摊费、业主自用的水费、电费等），从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金。2016年1月22日签订的《物业管理服务合同》对物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费用及违约金的约定与2014年6月29日签订的《物业管理服务合同》一致。 被告李素碧购买了金利·蓝湾新城4号楼1层02单元（即福建省厦门市同安区瑶江里159号102室），合同建筑面积90.07㎡。2009年6月24日，被告李素丽签订的《商品房买卖合同》（编号：01616021）向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。然而，自2015年1月1日起李素碧开始拖欠物业管理费等费用，其中2015年1月1日至2017年12月31日止的公摊水、电费人民币536.3元，2015年1月1日起至2017年12月31日止的房屋公共维修金人民币972.76元（0.3元/月.㎡×90.07㎡×36个月），2015年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费人民币3891.02元（1.2元/月.㎡×90.07㎡×36个月）。对于上述欠款，厦门市博士物业管理有限公司发具了厦门市邮政局挂号信以及特快专递邮件予以催收，李素碧至今仍未缴纳。 庭审中，被告举示一组照片用以证明原告堆放垃圾影响其生活。原告质证认为，该照片无法证明被告的证明对象。垃圾堆放点的选址与原告无关，现在原告对生活垃圾每天一清且进行消杀。2015年之前，被告也存在拖欠物业费情况，所以本案被告存在欺骗行为。同时，原告举示了《厦门博士物业管理有限公司申请报告》及《关于小区159梯旁垃圾堆放点的报告》用以证明垃圾堆放点的选址是经过业主委员会同意的。 以上事实有原告举示的物业服务合同备案证明、物业管理服务合同、商品房买卖合同备案证明、挂号信函、厦门博士物业管理有限公司申请报告、关于小区159梯旁垃圾堆放点的报告，被告举示的照片等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，厦门金利蓝湾新城业主委员会与厦门市博士物业管理有限公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。1.关于公摊水、电费及公共维修金。被告李素碧对于缴交公摊水、电费及公共维修金并无异议，故原告主张被告李素碧支付公摊水、电费人民币536.3元及公共维修金人民币972.76元，本院予以支持，但诉请超出部分，本院不予支持。2.关于物业管理费。李素碧辩称原告服务管理不到位，特别是原告在其家不远处设立垃圾堆放点，严重影响其家庭生活。虽然原告陈述该垃圾堆放点系进过业主委员会同意设立，但是原告仍应对垃圾堆放、清理等承担管理职责，比如提供垃圾桶供业主丢垃圾，引导业主进行垃圾分类，及时清理垃圾等。现从被告提供的照片来看，原告并未提供垃圾桶供业主丢垃圾，也未引导业主进行垃圾分类，显然原告的物业服务存在一定不足。被告的上述答辩意见，本院予以采信。因被告住在一楼且距离垃圾堆放点不远，故原告对于垃圾堆放处的管理不足必然会影响到被告的生活，因此本院酌定被告支付原告物业管理费人民币2334.61元（3891.02元×60%）。3.关于违约金。厦门市博士物业管理有限公司提供的物业管理服务存在瑕疵且影响到了被告的生活，被告李素碧据此迟延缴纳物业管理费以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，厦门市博士物业管理有限公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李素碧应于本判决生效之日起三日内向厦门市博士物业管理有限公司支付福建省厦门市同安区瑶江里159号102室自2015年1月1日至2017年12月31日止的公摊水电费、公共维修金及物业管理费共计人民币3843.67元； 二、驳回原告厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由被告李素碧负担人民币17.5元，由原告厦门市博士物业管理有限公司负担人民币7.5元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 胡道光 二〇一八年九月六日 代书记员 吴晓韩 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。