浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初6308号 原告：高柯平，男，1977年7月12日出生，汉族，住嵊州市，现住嵊州市。 委托诉讼代理人：俞建农，浙江三惟律师事务所律师。 被告：嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社，住所地嵊州市三江街道尚旺名苑7号入内2楼。 法定代表人：王剑勇，董事长。 委托诉讼代理人：李婷娜，浙江剡城律师事务所律师。 原告高柯平与被告嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于同年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞建农，被告委托诉讼代理人李婷娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高柯平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还房屋租金28万元，并承担73万元款项自2010年2月9日起至2018年3月19日止和28万元款项自2018年4月5日起至付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中增加一项诉讼请求：即要求依法确认原告与原嵊州市三江街道桥南村经济合作社签订的房屋租赁协议无效。事实与理由：原告与被告（原嵊州市三江街道桥南村经济合作社）于2010年2月9日签订了《房屋租赁协议》，由被告将坐落于的老塘基及简易用房租赁给原告，租赁期限为五十年，租金73万元于协议签订时一次性付清，而该73万元租金系被告尚欠的工程款于协议签订时予以抵付。不料至2015年11月遇市政府的城中村改造，租赁的房屋被统一拆迁，租赁的老塘基同时被征用，致使原告无法使用上述租赁的房屋。在2018年3月19日和4月4日，经原告与被告协商后分两次另行抵偿了45万元，余款28万元及其损失至今未予归还及支付。为此，原告已与被告多次交涉，但被告一直没有给予明确的方案。故根据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。 原告高柯平为证明其主张向本院提供的证据：房屋租赁协议与协议书各一份，拟证明原告与被告签订案涉房屋租赁协议，原告已经按照协议约定将被告应付工程款73万元抵作房屋租金。 被告嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社未提供证据，但当庭答辩称：1.对于合同的效力，被告出租的房屋确实未取得建设工程规划许可证，认可原告主张的房屋租赁协议无效。2.原、被告签订房屋租赁协议无效是基于双方法律意识淡薄所致，并不是被告单方面的过错，故原告主张的利息没有法律依据。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被告对原告提交的证据的真实性与关联性均无异议。经审核，本院认为该证据系双方真实意思表示，能证明原告租用被告原塘基上的简易用房并已按约支付租金73万元，但被告出租的房屋至拆迁前仍未取得建设工程规划许可证或有关主管部门的批准，故该租赁协议应属无效。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 嵊州市三江街道桥南村经济合作社为解决高家新农村建设（村内道路浇筑）所需资金，决定把建于村内原塘基上的简易用房租赁给原告高柯平使用。2010年2月9日，嵊州市三江街道桥南村经济合作社（甲方）与原告高柯平（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，该协议约定：一、位置，的老塘基，四至：东南面为村内道路，北面为村办室，西面为村民住房；二、租赁期限为五十年；三、租赁价格：五十年房屋租金计73万元，于本协议签订时一次性付清；四、乙方在取得使用权后，不得从事非法经营活动，未经有关部门审批，不得擅自改建或翻建；五、今后因政策如有变化，乙方在办理和相关合法手续时，甲方应无偿给予提供相关证明；六，本协议一式叁份，签订时生效。原告在乙方代表栏签名，被告在甲方代表栏盖章签名。同日，原告（乙方）、被告（甲方）与嵊州市绿都市政建设有限公司（丙方）签订一份协议书，该协议约定丙方承建了三江街道桥南村（高家）排污工程，乙方系丙方驻现场的项目经理，甲方尚欠丙方部分工程款，乙方从甲方处承租了简易用房捌间，现为明确甲、乙、丙三方之间的权利和义务，特订立如下协议，望各方一致遵守。一、乙方应支付甲方房屋租金73万元，丙方同意以甲方尚欠的工程款中抵乙方的租金；二、上述款项冲抵后，甲方尚欠丙方工程款总计73万元，由乙方与丙方的债权债务的关系，双方另行协商结算，与甲方无关；三、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，各方签章后生效。被告在甲方栏盖章签名，原告在乙方栏签名，嵊州市绿都市政建设有限公司在丙方栏盖章签名。上述协议签订后，嵊州市三江街道桥南村经济合作社即将协议约定的简易用房交付原告使用。2015年11月，原告承租的简易用房因城中村改造被拆除。现嵊州市三江街道桥南村经济合作社变更为嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社。经原、被告协商，被告于2018年3月22日退原告租金25万元，于2018年4月4日退原告租金20万元。在审理中，原、被告对自2010年2月9日至2015年11月份期间的房屋使用费的计算达成一致，即按照全部租金73万元除以约定的租赁期限50年的方式计算房屋使用费。据此，原告在租赁期间（2010年2月9日至2015年11月）应支付被告房屋占有使用费84830元。 本院认为，原告高柯平与原嵊州市三江街道桥南村经济合作社于2010年2月9日就租赁原塘基上的简易用房签订的《房屋租赁协议》，并经嵊州市绿都市政建设有限公司同意，用原嵊州市三江街道桥南村经济合作社欠嵊州市绿都市政建设有限公司的工程款抵付原告应付的房屋租赁费73万元，系各方真实意思表示，本院予以确认；但被告出租的简易用房在因城中村改造被拆除前仍未取得建设工程规划许可证，即原嵊州市三江街道桥南村经济合作社是将未经批准建设的简易用房与原告订立租赁合同，故原告与原嵊州市三江街道桥南村经济合作社于2010年2月9日签订的《房屋租赁协议》属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原嵊州市三江街道桥南村经济合作社将未经批准建设的简易用房出租给原告，原告在租赁时未尽谨慎核查义务，导致双方签订的租赁合同无效，均存在过错，应各自承担相应的责任。审理中，原、被告确认按全部房屋租赁费除以约定租赁期限再乘实际使用期限的方式计算原告租赁期间的房屋占有使用费，符合法律的相关规定，本院予以确认。因嵊州市三江街道桥南村经济合作社已变更为嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社，故原嵊州市三江街道桥南村经济合作社的权利和义务由嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社享有与继受。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认高柯平与原嵊州市三江街道桥南村经济合作社于2010年2月9日就租赁三江街道桥南村高家原塘基上的简易用房签订的《房屋租赁协议》无效。 二、嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社应返还给高柯平房屋租金195170元并赔偿按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失（其中730000元自2010年2月9日起计算至2015年11月30日止，645170元自2015年12月1日起计算至2018年3月22日止，395170元自2018年3月23日起至2018年4月4日止，195170元自2018年4月5日起计算至付清日止）。款限于本判决生效后十日内付清。 三、驳回高柯平的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，依法减半收取5150元，财产保全费4020元，合计9170元，由嵊州市三江街道桥南社区股份经济合作社负担（款限本判决生效后十日内向本院缴清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 楼 益 二〇一八年九月二十七日 书记员 方群英