上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9431号原告(反诉被告)：陈霞英，男，1945年9月24日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘凌子，上海闰德律师事务所律师。原告(反诉被告)：杜红兰，女，1949年4月7日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈捷(系二原告之子)，男，1971年7月27日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘凌子，上海闰德律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海隽通置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：袁备，董事长。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。原告陈霞英、杜红兰与被告上海隽通置业有限公司(以下简称“隽通公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告隽通公司提起反诉，本院受理后与本诉合并于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告杜红兰，原告陈霞英、杜红兰共同的委托诉讼代理人刘凌子，原告杜红兰的委托诉讼代理人陈捷，被告隽通公司的委托诉讼代理人刘常敏、沙梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞英、杜红兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋认购书》(编号为XXXXXXX号)；2.被告返还二原告房款及定金共100,000元(币种为人民币，以下同)。审理中，二原告增加一项诉请：3.解除原、被告于2018年1月15日签订的《上海市商品房预售合同》。之后，二原告又将上述诉请1、3变更为：撤销原、被告之间签订的《房屋认购书》(编号为XXXXXXX号)及《上海市商品房预售合同》。事实与理由：2017年12月31日，二原告前往本区崇南公路599弄山水华庭楼盘看房。在二原告没有购房意愿、没带钱款的情况下，被告表示优惠活动即将截止，可以借钱给二原告交定金，如果二原告不买房屋就不让二原告回家。二原告接受后，于当日就购买本区崇南公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，并签订了《房屋认购书》，后又于2018年1月15日签订了《上海市商品房预售合同》，并先后缴纳了定金20,000元、房款80,000元。二原告认为自身并未看清合同条款，没有能力履行付款义务，原告陈霞英不具有民事行为能力，且被告的营销方式属于强买强卖、构成欺诈，遂于2018年2月7日向被告表示不再购买涉案房屋，并投诉至本市消费者权益保护协会，但被告未予理睬，反而催促二原告继续交易。故二原告诉至法院，请求判如诉请。被告隽通公司辩称，二原告的主张缺乏依据，不同意其诉讼请求。二原告具有完全民事行为能力，双方签订的认购书、预售合同是双方真实意思表示，合法有效。原告陈霞英在签订预售合同前还签订了客户告知书和承诺书，被告已经充分告知其购买风险，二原告对合同内容也是清楚的。反诉原告隽通公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告于2018年1月15日签订的《上海市商品房预售合同》于诉讼副本送达之日解除；2.反诉被告向反诉原告支付赔偿金243,430.2元(依约为总房款3,434,302元的10%即343,430.20元，再行抵扣反诉被告已付购房款100,000元)。事实与理由：反诉原、被告就涉案房屋签订了《房屋认购书》、《上海市商品房预售合同》。根据《房屋认购书》的约定，《上海市商品房预售合同》签订后《房屋认购书》即自动终止。反诉被告在支付首期房款100,000元后，未按约支付剩余房款，且经反诉原告催告后仍未支付。反诉原告认为，反诉被告的行为构成根本违约，故诉至法院，请求判如诉请。反诉被告陈霞英、杜红兰辩称，同意解除合同，但不同意赔偿金的诉请。因为双方签订的合同未经网签备案，所以并不影响反诉原告再次售房。反诉原告主张的违约金金额过高，应当参考其实际损失予以调整，对此，反诉被告仅愿意在已付房款百分之十的范围内承担违约责任。经审理查明：2017年12月31日，陈霞英与隽通公司签订《房屋认购书》一份，约定陈霞英向隽通公司购买涉案房屋，面积89.84平方米，总价3,726,861元，于本协议签订之日向隽通公司缴纳定金20,000元，该定金在双方签订《上海市商品房预售合同》时自动转为购房款；双方签订《上海市商品房预售合同》后本协议效力自动终止。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，陈霞英另签署《路劲地产上海公司客户公告》一份，载明：“……6.公司下属房地产公司所售项目，现场销售不做任何捆绑类项目强制客户消费，无论何时项目举办任何活动均需客户自愿参加，开发企业承诺销售价格在政府备案价格之内；我已经仔细看过上述条款，开发企业确实做到上述公示并详细告知，我对开发企业所有告知情况无异议。”同日，陈霞英签署《承诺书》一份，承诺在认购房屋前，已知晓国家和本市住房限售规定，如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及按照《房屋认购书》或《商品房买卖合同》承担违约责任。同日，陈霞英向隽通公司支付定金20,000元。2018年1月1日，陈霞英向隽通公司支付房款30,000元。2018年1月15日，陈霞英、杜红兰(乙方)、隽通公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款3,434,302元，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按逾期未付款额的日万分之二计算，自本合同应付款期限的第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定为：分期付款，不贷款，乙方于2018年1月15日与甲方签约并支付首付款100,000元，于2018年3月15日前支付房款3,334,302元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，陈霞英向隽通公司支付房款50,000元。2018年3月28日，隽通公司向陈霞英、杜红兰发送《付款催告书》、《催告函》各一份，分别催告陈霞英、杜红兰支付剩余房款、违约金，以及于2018年3月30日前来隽通公司处及时办理《上海市商品房预售合同》交易中心网上备案登记手续并提交购房及贷款所需资料。审理中，陈霞英、杜红兰提交病历，拟证明陈霞英患有XXX疾病，不具有民事行为能力。隽通公司表示对该证据的真实性不清楚，认为与本案不具有关联性，2018年5月的病历无法证明2018年1月签订合同时的情况，且XXX疾病并非精神类疾病，无法说明陈霞英不具有民事行为能力。以上事实，由《房屋认购书》、收据、病历记录、《承诺书》、《路劲地产上海公司客户公告》、《上海市商品房预售合同》、《付款催告书》、《催告函》、快递凭证、以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：陈霞英、杜红兰与隽通公司签订的《房屋认购书》、《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。陈霞英、杜红兰主张陈霞英不具有民事行为能力，但仅提供了XXX疾病病历进行证明，本院对此不予采信。陈霞英、杜红兰主张隽通公司存在欺诈、胁迫的情形，隽通公司对此不予认可，陈霞英、杜红兰亦未提供证据对此进行证明，故陈霞英、杜红兰因此而主张《房屋认购书》、《上海市商品房预售合同》应予撤销，缺乏依据，本院对此不予支持。根据《房屋认购书》的约定，该协议在双方签订《上海市商品房预售合同》后即自动终止，且定金20,000元转化为房款，故本院确认《房屋认购书》于2018年1月15日终止。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈霞英、杜红兰已经逾期付款超过30日，隽通公司按照《上海市商品房预售合同》的约定有权解除合同。现隽通公司主张合同于反诉诉状副本送达陈霞英、杜红兰之日即2018年7月18日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，隽通公司应返还陈霞英、杜红兰已付房款100,000元。如前所述，合同解除的原因在于陈霞英、杜红兰未按约支付房款，故隽通公司要求陈霞英、杜红兰支付违约金，符合合同的约定，本院予以支持。又鉴于陈霞英、杜红兰提出违约金过高的抗辩意见，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定陈霞英、杜红兰应付隽通公司的违约金数额为100,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款的规定，判决如下：一、反诉原告上海隽通置业有限公司与反诉被告陈霞英、杜红兰于2018年1月15日签订的《上海市商品房预售合同》于2018年7月18日解除；二、反诉被告陈霞英、杜红兰于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海隽通置业有限公司支付违约金100,000元(反诉被告陈霞英、杜红兰在反诉原告上海隽通置业有限公司处的已付房款100,000元应在此项中予以抵扣)；三、驳回原告陈霞英、杜红兰的全部诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告陈霞英、杜红兰负担(已付)；反诉案件受理费2,556元，由反诉原告上海隽通置业有限公司负担2,476元(已付)，由反诉被告陈霞英、杜红兰负担80元(于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一八年九月四日书记员  孙灵杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……