河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀01执异305号申请人（案外人）：魏某，男，1997年1月27日出生，汉族，住河北省邢台市柏乡县。委托代理人：张恒礼，河北三和时代律师事务所律师。委托代理人；周立炳，河北三和时代律师事务所律师。被申请人（仲裁申请人、申请执行人）：魏某龙，男，汉族，1976年8月22日出生，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：杜自威，河北冀信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐阳，河北冀信律师事务所律师。仲裁被申请人（被执行人）：石家庄市纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄桥**中山东路**。法定代表人：唐利军，该公司总经理。河北省辛集市人民法院（以下简称辛集法院）在执行魏某龙与石家庄市纪元房地产开发有限公司（以下简称纪元公司）仲裁裁决一案中，案外人魏某向本院申请不予执行石家庄仲裁委员会作出的石裁字（2015）第453号裁决（以下简称453号裁决）。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。魏某称，依法裁定不予执行石家庄仲裁委员会作出的石裁字【2015】第453号裁决第一项“石家庄市纪元房地产开发有限公司交付魏某龙某街某号‘某商务中心’1807房屋，协助办理产权登记手续”部分；事实与理由：申请执行人魏某龙与被执行人石家庄市纪元房地产开发有限公司（以下简称纪元公司）“商品房买卖合同纠纷”一案，2017年1月25日，石家庄仲裁委员会作出石裁字【2015】第453号裁决书，仲裁庭裁决如下：“（一）自本裁决送达之日起二十日内，被申请人交付申请人某街某号‘某商务中心’921、1419、1421、1517、1518、1519、1716、1717、1718、1719、1720、1722、1807、1808、1810、1811、1815号房屋，协助申请人办理产权登记手续。（二）解除申请人与被申请人签订的1714、1715、1721号房屋的《合同》，被申请人返还申请人购房款1,110,240元；（三）被申请人向申请人交付违约金492,800元；（四）本案仲裁费79,075元，由被申请人承担”。申请人魏某（案外人）认为：该裁决第一项“石家庄市纪元房地产开发有限公司交付魏某龙某街某号‘某商务中心’1807房屋，协助办理产权登记手续”部分，应当裁定不予执行，具体理由如下：一、申请人魏某（案外人）系“某商务中心”1××7号房屋的权利主体，是该房屋的真实产权人，权利真实、合法。2010年10月24日，魏某与纪元公司签订《商品房买卖合同》，约定申请人购买某商务中心1××7号房产，建筑面积52.84平方米，单价为每平方米7,252元，总金额383,195元整，付款方式为合同签订当日一次性付清，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房预售的自本合同生效之日起30日内，由出卖人向石家庄市住房保障和房产管理局申请登记本案。后，申请人向纪元公司支付某商务中心1××7号房屋的全部购房款。2013年10月31日，申请人经石家庄市燕赵公证处公证，委托纪元公司员工为受托人代为办理某商务中心1××7号房产的产权登记事宜，代理权限为：代为向石家庄市住房保障和房产管理局提交资料、缴纳税费、服务费、维修基金、代领房产证、代为办理抵押登记等房产登记全部手续，同日缴纳公证费200元。2013年10月31日，纪元公司向申请人发出书面《某商务中心入住通知书》，通知申请人办理某商务中心1××7号房产的入住手续。2013年10月31日，河北宜和物业服务有限公司收取申请人水电费、垃圾处理费、物业费后为申请人办理入住手续。之后各项费用均由申请人交纳至今。2013年10月31日，纪元公司收取申请人办理房产证及相关费用20,302元，承诺具备条件的情况下为申请人办理产权手续。根据商品房买卖合同、购房款收据、入住通知单等，上述证据已经形成了完整的证据链，足以证明申请人实际购买并取得了某商务中心1××7号公寓房屋所有权，房屋早已实际交付申请人，且由申请人实际占有至今，申请人系真实、合法的房屋产权人。二、魏某龙与纪元公司之间的真实法律关系为民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系，其以与纪元公司存在买卖合同纠纷为由申请仲裁涉嫌虚构法律关系、捏造案件事实。1、魏某龙与纪元公司之间的真实法律关系为民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系。第一，纪元公司作为合同的当事方仲裁庭审中并不认可其与魏某龙存在房屋买卖合同的事实，主张本案名为买卖，实为借贷，纪元公司已经支付利息。纪元公司主张双方并无就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，签订《合同》并备案，是为保证借款合同的履行，该合同实际上是借款合同以及针对该借款的抵押担保合同；第二，仲裁庭审中纪元公司举证曾向魏某龙借款8,000,000元，且已支付其利息约2,150,000元；第三，魏某龙一次性以800万元购买20套房屋的行为，明显有悖于商品房买卖的正常交易习惯，也有悖于《商品房买卖合同》一般所能体现的“购房目的”，也印证了魏某龙与纪元公司之间并非真实的房屋买卖关系。另外，魏某龙的上述“购房”行为也与常情常理相悖。2、纪元公司为魏某龙就涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，但备案登记的目的是以涉案房屋为纪元公司向魏某龙借款提供财产担保。涉案房屋的商品房预售合同备案登记并不能发生物权变动的法律效力。魏某龙主张其已通过备案登记取得涉案房屋的，没有法律依据，以此亦不能证实其与纪元公司存在真实的买卖合同关系。综上，魏某龙与纪元公司之间的真实法律关系为民间借贷关系，并不存在真实的房屋买卖关系。魏某龙以与纪元公司存在买卖合同纠纷为由申请仲裁涉嫌虚构法律关系、捏造案件事实。三、石家庄仲裁委石裁字［2015］第453号裁决书在处理当事人民事权利义务的结果部分错误，损害了案外人魏某的合法权益。如以上所述，申请人魏某（案外人）系“某商务中心”1××7号房屋的权利主体，是该房屋的真实产权人，权利真实、合法，且房屋早已实际交付申请人，由申请人实际占有至今。魏某龙与纪元公司之间的真实法律关系为民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系。因此，石家庄仲裁委的石裁字［2015］第453号裁决书在处理当事人民事权利义务的结果部分，错误的将魏某龙与纪元公司之间的法律关系认定为买卖合同关系，进而支持魏某龙的仲裁请求，损害了案外人魏某的合法权益。综上分析，申请人根据《物权法》、《民事诉讼法》以及《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》等规定，特向贵院提出申请，望依法裁如所请。魏某提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同、收款收据。证明事实：2010年10月24日，魏某与石家庄市纪元房地产开发有限公司签订购房合同，约定魏某以383,195元的价格购买某商务中心1××7号。魏某交纳房款、办理房产产权证书和物业费等相关费用。魏某系1××7号房产真实、合法的房屋产权人，该合同的签订时间早于魏某龙的合同签订时间2014年1月22日。证据2、某商务中心入住通知书、某商务中心业主手册、承诺书。证明的事实：2013年10月31日，纪元公司向魏某出具入住通知书，石家庄宜和物业服务有限公司为魏某办理了1××7号房产的入住手续，已经实际占有1××7号房产，并使用至今。魏某系1××7号房产真实合法的房屋产权人，该交付的时间早于魏某龙合同签订时间2014年1月22日。证据3、燕赵公证处的公证书、收据。证明：2013年10月31日，魏某委托石家庄市纪元房地产开发有限公司工作人员办理1××7号房产产权登记手续，河北燕赵公证处对上述事项进程进行了公证。该委托早于魏某龙的合同签订时间2014年1月22日。证据4、石裁字（2015）第453号裁决书。证明事实：魏某龙与纪元公司之间真实的法律关系为民间借贷，非商品房买卖合同，石家庄纪元房地产公司隐瞒了2010年10月24日与魏某签订买卖合同，并于2013年10月31日已将1××7号房屋交付魏某的事实，涉嫌虚构法律关系，捏造事实，导致石裁字（2015）第453号裁决书在处理当事人权利义务的结果部分错误，损害案外人魏某的合法权益。仲裁庭审当中房屋买卖协议、补充协议、银行清单、银行打款明细可以证实虽约定魏某龙购买某商务中心房产，单价为总价为800万元。但是同时约定了犹豫期以及犹豫期后纪元公司有权回购房屋并归还全部购房款，犹豫期过后房屋买卖即可生效，由纪元公司按照购房金额3%支付资金占用费用。在协议的签订当日，双方又签订了商品房购销合同，合同约定的房屋面积总价款等主要内容与房屋买卖协议当中约定一致。到期后双方又进行了延期，双方权利义务按照买卖协议执行，符合民间借贷合同当中体现出来的违约条款、返利条款等特别的约定。纪元公司曾按约向魏某龙支付利息，付息的标准也是按照房屋买卖协议当中约定的约3%支付利息。房屋的交付时间上约定的交房时间是2014年的9月30日交付但是纪元公司已于2013年10月31日将1××7号房产交付魏某并实际占有至今。上述证据足以证明魏某龙与纪元公司签订的房屋买卖协议、补充协议实际体现的是借款的意思表示，双方之间是民间借贷关系。商品房购销合同系仅为促使房屋买卖协议有效履行而设立的具有抵押担保性质的从合同，而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意。纪元公司隐瞒了在向魏某交付房产之后，又将1××7号房屋抵押给魏某龙，导致魏某无法按约定取得房屋产权，对魏某形成了违约。纪元公司又向魏某龙借款，并对1××7号房屋进行备案登记，存在对魏某龙的欺诈。魏某龙以民间借贷为案由，向纪元公司主张购房协议有效，涉嫌虚构法律关系，捏造事实，侵害了案外人魏某的合法权益。魏某龙的质证意见为，第一组证据真实性、合法性、关联性均有异议，因魏某不能提供购买涉案房屋的收款收据，不能证明魏某实际购买了涉案房屋，购房真实性不予认可。魏某龙与纪元公司签订了商品房买卖合同并已备案，该合同是真实有效的，魏某龙向纪元公司要求交付房屋有理有据。第二组、第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议，魏某龙与纪元公司的买卖合同已经在房屋权利登记机关备案，现无证据表明该房屋的所有权已属于第三方，即使有第三方占用房屋的情况，亦属于纪元公司应解决的问题，不构成其向魏某龙履行交付义务的理由。第四组证据，真实性、合法性、关联性均予以认可。裁决否定了魏某龙与纪元公司存在民间借贷法律关系，认为魏某龙与纪元公司是商品房买卖合同关系，并裁决将涉案房屋交付给魏某龙，裁决结果符合法律规定。魏某龙辩称，魏某龙与纪元公司于2014年1月22日签订了商品房买卖合同，购买了位于石家庄市某商务中心案涉房屋依约支付了价款，办理了备案。根据合同法第八条、第61条第一款规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在魏某龙已经按约支付房屋价款的情况下，纪元公司应当依法按约向魏某龙交付房屋并协助办理产权登记。二、魏某龙与纪元公司根本不存在申请人所述的民间借贷关系，参考最高人民法院公报2016年第一期中最高院（2015）民一终字第78号民事判决书，在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系真实并终局的对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系，对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现，所以石家庄仲裁委员会作出的石裁字2015第453号裁决书认定事实清楚，适用法律正确，魏某龙购买的房屋有理有据，申请人的申请无正当理由依法应予驳回。魏某龙提交了以下证据：1、备案合同。2、收据、转账凭证。证明纪元公司与魏某龙是房屋买卖合同关系，魏某龙依约支付了合同价款，双方合同是真实有效的，双方并非民间借贷关系，453号裁决结果正确。以上证据证明裁决书认定的事实。魏某的质证意见为：首先对备案合同，该合同名为买卖，实为借款的担保。法律关系的性质界定应当以当事人之间真实的意思合意和合同的实质内容来决定，不应受制于当事人签订合同的外观。魏某龙曾签订了20份的备案合同，该合同是魏某龙与纪元公司借款合同担保并非真实房屋买卖的意思表示。收款收据并没有针对1××7号房屋的付款凭证，同时不能证明20套房产付款总金额为800万元。根据正常的交易习惯，购买商品房之后，房地产公司应当针对每套房屋的价款分别出具收款收据，这也是办理房产备案手续的必要条件。根据发票管理办法的规定，发票是真实交易发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证，魏某龙仅持有一张800万元的收款收据，但是未要求纪元公司开具统一的不动产销售发票，不能证实真实的房屋交易同时魏某龙没有交纳相关契税配套费用，办理产权登记等费用的事实。转款凭证的转款金额不能证实为购房款，纪元公司与魏某龙实际的关系为民间借贷，该800万元的转款应当认定为借款，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为是非典型担保方式，是在纪元公司无法偿还债务时以房产直接抵顶债务，以达到魏某龙快速便捷，实现债权的目的。因此上述证据无法证实魏某龙与纪元公司签订的买卖合同是真实合法的，应当认定为房屋担保性质，房产登记备案并不产生物权转移的法律后果。本院查明，魏某龙与纪元公司因《商品房买卖合同》纠纷，魏某龙向石家庄仲裁委员会申请仲裁，2017年1月25日，石家庄仲裁委员会作出453号仲裁裁决。仲裁裁决认定：（一）申请人（魏某龙）与被申请人（纪元公司）于2014年1月22日签订《房屋买卖协议》及《补充协议书》，约定申请人购买被申请人开发的蓝拓大厦房屋。建筑面积约1000平方米，以签订《商品房买卖合同》时房管局预测绘面积为准。据实结算，多退少补。购买单价为8,000元/平方米，总金额合计800万元。同日，申请人与被申请人签订20份《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人开发的石家庄市桥东区某街某号某商务中心921、1419、1421、1517、1518、1519、1714、1715、1716、1717、1718、1719、1720、1721、1722、1807、1808、1810、1811、1815号共20套商品房，房屋价款总计为7,995,600元。《商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2014年9月30日前，第十一条约定“逾期交房超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房价款的万分之二的违约金。”当日，申请人向被申请人支付购房款800万元。被申请人向申请人出具了购房款收据。当日，申请人与被申请人将20份《合同》在石家庄市住房保障和房产管理局办理备案。仲裁庭还查明，被申请人与案外人齐明亮、苑培昀、高菁涵分别于2011年1月17日、2010年12月20日、2010年12月20日签订了“某商务中心”1721、1714、1715号房屋的《石家庄市商品房买卖合同》。被申请人已将该三套房产交付案外人。被申请人至今未向申请人交付房屋，案涉房屋未办理产权登记。（二）关于合同效力申请人与被申请人签订的20份《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为审理本案的依据。（三）关于申请人的仲裁请求1、关于申请人请求依法裁决被申请人向申请人交付位于石家庄市××字街××号的“某商务中心”的921号等17套房屋并协助申请人办理产权登记手续，解除1714、1715、1721号房屋的《商品房买卖合同》，返还1714、1715、1721号房屋购房款的仲裁请求。仲裁庭认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。申请人已经按约定支付全部价款，被申请人应当向申请人交付房产并协助办理产权登记。被申请人主张双方系借款关系而非商品房买卖，但被申请人不能提供借款合同的证据，被申请人依据《房屋买卖协议》及《补充协议》的约定退还部分款项，不能证明双方系借款关系，故对被申请人主张不予支持，对申请人要求被申请人交付位于石家庄市××字街××号的“某商务中心”的921号等17套房屋并协助办理产权登记的仲裁请求，仲裁庭予以支持。关于申请人要求解除1714、1715、1721号房屋的《商品房买卖合同》，返还1714、1715、1721号房屋购房款1,111,240元的仲裁请求。仲裁庭认为，被申请人将房屋出卖给申请人之前，已将房屋出卖并交付给案外人，直接导致申请人无法取得房屋、合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，其中第三种情形为：“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”被申请人在将房屋出卖给申请人前已将该房屋出卖给案外人，导致合同不能履行，申请人有权解除合同，并要求被申请人返还已付购房款，1714、1715、1721三套房产的房款合计为1,110,240元，故对申请人要求解除1714、1715、1721号房屋《商品房买卖合同》的仲裁请求予以支持，被申请人应返还申请人1714、1715、1721号房屋购房款的1,110,240元。2、关于申请人要求被申请人支付违约金492,800元的仲裁请求。仲裁庭认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被申请人逾期交房应承担违约责任。17套房屋价款合计6,885,360元，合同约定交房时间为2014年9月30日，自逾期交房90日的次日起算，按每日0.2‰计算违约金，以6,885,360元为基数，自2014年12月31日计算至裁决作出之日已超出申请人仲裁请求的492,800元，故仲裁庭对申请人要求被申请人支付违约金492,800元的请求予以支持。（四）关于仲裁费用。根据《仲裁规则》第七十九条之规定，本案的仲裁费由申请人和被申请人按胜败诉比例承担。裁决结果为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《仲裁规则》第七十九条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《城市商品房预售管理办法》第十二条之规定，仲裁庭裁决：（一）被申请人于本裁决送达之日起二十日内向申请人交付“某商务中心”921、1419、1421、1517、1518、1519、1716、1717、1718、1719、1720、1722、1807、1808、1810、1811、1815号房屋，协助申请人办理产权登记手续；（二）解除申请人与被申请人签订的1714、1715、1721号房屋的《合同》，被申请人向申请人返还购房款1,110,240元；（三）被申请人向申请人支付违约金492,800元；（四）本案仲裁费76,075元，由被申请人承担。由于申请人已预交了全部仲裁费，被申请人承担的仲裁费直接支付申请人。上述第（二）、（三）、（四）项裁决款共计1,679,115元，自本裁决送达之日起二十日内由被申请人给付申请人。逾期，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。裁决生效后，魏某龙向本院申请执行，本院立案受理。本院指定辛集法院执行。辛集法院在执行过程中，案外人魏某向本院提出不予执行仲裁裁决申请。另查明，2010年10月24日，申请人与纪元公司签订了《石家庄市商品房买卖合同》，约定购买某商务中心1××7号公寓，申请人签订合同当日支付全部购房款。2013年10月31日，申请人经石家庄市燕赵公证处公证，委托纪元公司员工为受托人代为办理某商务中心1××7号房产的产权登记事宜，代理权限为；代为向石家庄市住房保障和房产管理局提交资料、缴纳税费、服务费、维修基金、代领房产证、代为办理抵押登记等房产登记全部手续，同日缴纳公证费200元。2013年10月31日。纪元公司向申请人发出书面，某商务中心入住通知书，通知申请人办理某商务中心1××7号房产的入住手续。2013年10月31日，河北宜和物业服务有限公司收取申请人水电费、垃圾处理费、物业费后为申请人办理入住手续。之后各项费用均由申请人交纳至今。2013年10月31日，纪元公司收取申请人办理房产证及相关费用20,302元，承诺具备条件的情况下为申请人办理产权手续。根据商品房买卖合同、购房款收据、入住通知单等，上述证据已经形成了完整的证据链，足以证明申请人实际购买并取得了某商务中心1××7号公寓房屋所有权，房屋早已实际交付申请人，且由申请人实际占有至今，申请人系真实、合法的房屋产权人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定，案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或利益的主体；（二）案外人主张的权利或利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。本案中，申请人魏某主张仲裁中所涉房屋系其所有，被申请人魏某龙申请仲裁时隐瞒了其与被执行人之间系借款合同的事实，被申请人在仲裁时隐瞒真相、虚构法律关系，仲裁裁决严重损害了申请人的合法权益。从仲裁庭审查情况看，仲裁申请人魏某龙申请仲裁裁决纪元公司向其交付房屋办理申领产权证书相关手续以及支付违约金，并提交了相关证据，纪元公司在仲裁庭开庭中主张本案实为借贷关系，签订《合同》并备案，为保证《借贷协议》的履行，不应将双方行为作为商品房买卖合同关系。仲裁庭对双方的主张进行了审查并作出裁决。但是仲裁裁决确定纪元公司向魏某龙交付的房屋，纪元公司与申请人魏某签订了《房屋买卖合同》，申请人支付了购房款，纪元公司将房屋交付给了申请人，申请人已占有、使用。申请人系该房屋的权利主体，申请人主张的权利合法、真实，而仲裁裁决主文处理当事人民事权利义务的结果错误，损害申请人合法权益。其申请不予执行仲裁裁决的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定的条件。综上所述，申请人魏某申请不予执行仲裁裁决的理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条、第二十二条规定，裁定如下：不予执行石家庄仲裁委员会石裁字（2015）第453号裁决。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一八年九月二十九日书记员  张佳丽