辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初字4235号原告：李微，女，1981年12月18日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：傅勇，男，1983年9月23日出生，汉族，系原告丈夫，住址。被告：唐岩，女，1963年8月4日出生，满族，住址沈阳市沈河区。被告：沈阳森众志诚房地产经纪有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路**。法定代表人：吴世楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭张虎，男，该公司员工。原告李微与被告唐岩、沈阳森众志诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李微的委托诉讼代理人傅勇、被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郭张勇到庭参加诉讼。被告唐岩经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李微向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐岩继续履行合同，三日内自行办理剩余全部户口迁移手续，并按合同约定赔偿原告70100元；2、若被告拒绝按合同约定迁走剩余户口，则补偿原告涉案房屋与周边非重点小学主校学区房屋的市场差价，每平方米2000元，共计133600元（66.8×2000元）；3、判令被告退还中介费10100元；4、本案诉讼费及与案件相关的交通费、通迅费、误工费由被告承担。事实和理由：2016年2月19日，在被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司的居间下，与被告唐岩签订了《房屋买卖合同》，合同号：0000240。买卖位于沈阳市沈河区的房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋所有权证号为No.20074528，房屋用途为住宅，建筑面积：66.8平方米。上述合同的签订系原被告双方的真实意思表示，合同自签订之日起成立并生效。合同签订后，我方如约向被告支付了定金及购房款，共计533000元。但被告并未按《房屋买卖合同书》约定办理涉案房屋名下全部户口迁移手续。之后我与二被告多次联系，要求其尽快办理户口迁移手续。2016年4月底，在与被告唐岩电话沟通过程中，被告唐岩承诺五一劳动节前将户口迁出，5月1日我方发现户口仍未迁出，此时被告唐岩告知因其女儿出国原因，导致其女儿户口迁移受阻，且确认仅有其女儿一人户口未迁出。遂与被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司联系并要求其协调双方面谈商议户口迁移问题。2016年5月8日，三方在北文萃路被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司的营业场所商议并签订协议一份，要求被告唐岩在不迟于2016年7月31日前将涉案房屋名下所有户口迁出并拿出壹万元户口迁移押金在被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司处，被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司负保管责任。然而至2016年9月，被告唐岩仍未办理完毕户口迁移手续。在此期间及以后，多次联系被告唐岩电话始终无人接听。联系被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司商议此事，其也拒接电话或推脱。要求被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司立即执行2016年5月8日所订立协议，给付协议项下押金10000元整，被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司业务员多次宣称没有被告唐岩同意不能给，而《协议》中约定如被告唐岩在2016年7月31日前仍未将户口迁出，需将10000元押金支付给原告。后被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司在2016年年底转告被告唐岩涉案房屋仍有其前夫户口未迁出，且说明其前夫为在押服刑人员，办理户口迁移需本人携身份证到派出所，因此无法办理迁出（这与2017年3月20日去五里河派出所户籍室问询不一致，户籍民警告知户主可将户口本上所有人全部迁出，无需本人到场）。后原告携房产证去五里河派出所户籍室查证，原涉案房屋户口本上并非被告唐岩所宣称仅其前夫户口未迁出，而是有两人户口未迁出（未迁出人：王雁、王天欣）。在与被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司多次联系拒接电话或以各种理由推脱后，于2017年3月17日拨打被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司的客服电话对相关业务人员进行投诉，2017年3月18日被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司业务经办售货员来电表示已与被告唐岩沟通，并约定2017年3月19日上午9：30在被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司位于北文萃路的营业处所内进行三方面谈。面谈内容包括：要求被告唐岩立即按合同约定迁出涉案房屋名下全部户口；要求被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司立即执行与被告唐岩在2016年5月8日所订立协议所约定的押金10000元整。被告唐岩明确告知迁户口不可能，要违约金也不可能，要我去法院起诉。被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司再次告知如果没有被告唐岩的同意，不会将2016年5月8日三方所订立之《协议》名下押金支付给原告。原告指出被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司对于涉案房屋的背景资料未尽到周详之调查义务，并在订立《房屋买卖合同书》并给付中介费之前与之后，在口头承诺和服务态度上完全不一致，二被告在房屋买卖合同签订前均承诺涉案房屋不存在有任何杂项事务，但这与事实不符，被告唐岩故意隐瞒真实情况，导致原告发生认识上的错误意思表示，从而与被告唐岩签订《房屋买卖合同》并支付全部房款。被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司作为居间人，没有尽到核实涉案房屋背景资料的义务，出现问题长时间多次拒接电话或推诿，没有尽到居间人应承担的责任和义务，拒不履行2016年5月8日所订立《协议》之义务。原告购买涉案房屋的初衷是考虑将来孩子上重点中小学主校的学区，成交价格要高出一条马路之隔的非该重点学区的同等类似房屋价格每平方米2000元，且签订《房屋买卖合同书》前明确表示，户口问题的重要性，并在《房屋买卖合同书》中明确约定户口迁移期限及相关违约责任。根据所在辖区派出所户籍室民警告知，如原户口本所列人员有新生儿落户会影响到原告孩子上学问题，并且在未来涉案房屋交易中会影响成交价格。由于被告隐瞒真实情况，导致原告错误的意思表示，被告的行为严重影响了合同约定，侵害了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告唐岩未答辩。被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司辩称，不同意退还中介费，中介费只是看房、签订合同而支付的费用，我们把原告的手续都给办完了，至于原告与被告房主之间的事情是双方的事情。现在原房主丈夫在广东羁押，无法迁移户口，原房主跟原告达成一致，双方有协议，当时原告同意等，现在不清楚具体什么原因原房主不同意了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月19日，被告唐岩作为出卖方（甲方），原告作为买受方（乙方），被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司金廊分店作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同书》一份，约定交易房产坐落于沈阳市沈河区（小区名称：盛华苑社区），建筑面积66.8平方米。房屋售价为533000元，房产交易所涉及的税费由乙方全部承担。中介费10660元由乙方在合同签订当日交纳，在履行合同过程中如乙方违约，中介费不予返还；如甲方违约，由乙方向甲方追偿。需要迁出户口，甲方应于乙方房证下发后3日内将房屋所有户口迁出（包括但不限于户主户口），甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金10000元。合同签订后，原告如约履行了全部付款义务，但被告唐岩未能履行迁出户口义务，三方多次协商，后于2016年5月8日签订《协议》一份，约定因卖方女儿出国，不能按合同约定时间将户口迁出，卖方将10000元交给中介方提存，如在2016年7月31日前未将案涉房屋所有户口迁出，卖方需将10000元押金给买方。后被告唐岩将10000元现金交至被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司经办人处。现因被告唐岩未能迁出案外人王雁、王天欣户口，原告起诉来院。本院认为，原告与二被告于2016年2月19日签订的《房屋买卖协议》及于2016年5月8日签订的《协议》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。三方当事人在《房屋买卖协议》中明确约定了被告唐岩有迁出全部户口的义务，被告唐岩未能按约定履行，系违约行为，应承担违约责任。但因户口迁移系公安机关户籍管理职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，故对原告主张被告唐岩迁出户口的诉讼请求，本院不予审理。三方当事人在《房屋买卖协议》及《协议》中对被告唐岩的此违约行为约定了违约金，因此被告唐岩应向原告给付违约金10000元，因该违约金已经预存至被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司处，因此，被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司应承担向原告给付此10000元的责任。关于原告主张被告唐岩赔偿原告违约金70100元及涉案房屋与周边非重点小学学区房差价的诉讼请求，应理解为原告认为约定的违约金过低，要求调整违约金。原告主张违约金70100元的依据是合同约定的逾期办理过户或逾期交房的违约金计算方法，在双方对逾期迁出户口有明确违约责任约定的情形下，并不能适用上述违约金计算方法。关于原告主张被告唐岩赔偿房屋与非学区房差价的诉讼请求，本院认为，学区的划分系政府的行政行为，且划分的区域并非固定不变，所谓学区房与非学区房并不能明确予以区分，而且房屋价格受其他多种因素影响，原告所主张的差价并无确切依据，因此，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。但综合考虑被告唐岩的违约行为给原告造成的损害，本院认为，合同约定的10000元赔偿较低，且合同中明确约定了如卖方违约则中介费由卖方承担，结合被告唐岩应承担的中介费10100元，及给原告造成的交通费、误工费等损失，以及被告唐岩在签订及履行合同过程中的过错程度，本院酌定，被告唐岩赔偿原告违约金共计30000元，扣除已经提存到中介的10000元外，被告唐岩应给付原告20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐岩于本判决生效后十五日内，赔偿原告李微违约金20000元（含中介费）；二、被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内向原告李微给付被告唐岩预存于该公司的违约金10000元；三、驳回原告李微的其他诉讼请求。案件受理费3175元，由被告唐岩承担2175元，由被告沈阳森众志诚房地产经纪有限公司承担1000元。公告费800元，由被告唐岩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  高书林审 判 员  张 琪人民陪审员  张玉华二〇一八年九月十三日书 记 员  胡 海