海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初5514号 原告(反诉被告):徐辉，女，1975年5月18日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：孙灵灵，海南宝岛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南叶氏幸福地产营销策划有限公司，住所地海口市龙华区海垦路。 法定代表人：叶飞，总经理。 委托诉讼代理人：钱万庭、郭枫，海南信达律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：林立志，男，1961年12月17日出生，汉族，住浙江省温岭市太平街田洋径路。 委托诉讼代理人：钱万庭、郭枫，海南信达律师事务所律师。 原告徐辉与被告海南叶氏幸福地产营销策划有限公司（以下简称叶氏地产公司）及被告林立志合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告徐辉及其委托诉讼代理人孙灵灵，被告叶氏地产公司、林立志的委托诉讼代理人钱万庭、郭枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告本诉的诉讼请求：1.判决解除《房产买卖合同》及《定金合同》；2.判决两被告向原告返还双倍定金40000元；3.依法判决二被告支付由于违约给原告造成的各项损失30000元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月，原告在被告叶氏地产公司知晓林立志有一套位于龙华区金山广场的房产出卖，经过叶氏地产公司的牵线搭桥，买卖双方就房屋总价达成一致意见，约定房屋总价为1020000元，由原告一次性支付，并于2018年3月13日与被告叶氏地产公司签订《诚意金收据》，叶氏地产公司代林立志收取了定金两万元。之后，原告依约于2018年3月22日与林立志签订《房产买卖合同》，三方于当日去往房屋管理中心办理过户手续，二被告在未征得原告同意的情况下，私自将房管局出具的《存量房买卖合同》上的房屋总价写为760000元，这一行为既没有事前征得原告同意，也不符合现行法律规定，因此原告坚决要求将真实价款写入房管局出具的《存量房买卖合同》中，但此合法要求却被二被告拒绝。后原告与叶氏地产公司发生冲突，因此没有过户成功，之后原告多次联系叶氏地产公司，要求继续交易过户，叶氏地产公司均不予理睬，因整个交易过程均由叶氏地产公司代林立志交涉，因此原告并没有林立志的联系方式，此事一拖再拖，一直没有办理过户成功，后原告得知被告林立志已将涉案房产出售，并办理过户手续。原告认为诚意金收据及房产买卖合同合同有效，二被告在原告没有任何过错的情况下，将涉案房屋另卖他人，构成根本违约，应当承担相应法律责任。 被告叶氏地产公司、林立志共同答辩称，徐辉要求被告返还定金20000元并支付违约金20000元的主张没有依据，不应支持。首先，我方没有违约，不需返还定金及支付违约金。2018年3月22日，我方与徐辉签订《房产买卖合同》，约定由我方向林立志购买位于海口市××区号金山广场诚意阁5K房。依据合同第二条约定：“该房产实际成交价为1020000元，本房产买卖所发生的税费都由买方承担，买卖双方同意按税务局最低价格纳税，并且双方同意配合叶氏地产公司签纳税合同、网签合同及过户合同，所有的合同都于本合同为准。”可知，原告对于涉案房屋房价的更改是清楚并同意的，不存在原告所称的未征得其同意，私自更改房价的情形。其次，根据合同约定，本房产买卖所发生的税费是由买方即原告承担，以税务局最低价纳税，受益的只会是原告而非被告，很明显这种约定一般都是买方提出的，并非被告要求的。故被告并没有违约，不应承担违约责任。其次，原告未按约定履行义务，构成根本违约，无权要求我方承担违约责任。1、根据《房产买卖合同》第三条约定，双方在签订合同当日房屋过户之前应当向卖方支付首付款52万元，但是，本案中，原告除支付2万元诚意金之外，并未向卖方支付过购房首付款，故原告并未按约定履行合同义务。2、三方在办理过户时，原告因合同不能加名，无故殴打被告工作人员，进而单方毁约。因原告丈夫提出要加名，其不符合海南购房资格，被告及房产管理部门的工作人员都进行解释。原告与丈夫开始争吵，进而原告丈夫无故殴打被告工作人员，造成被告工作人员受伤的严重后果。3、根据《诚意金收据》第1条的约定，上述房产卖方同意以此价格出售，买方同意授权叶氏地产公司将该诚意金转交给卖方作为买该房产之定金，转定后若买方违约不购买该房产，卖方有权没收该定金，转定后若卖方违约则双倍返还该定金。被告已按约定将涉案房屋价格谈妥，双方也签订房屋买卖合同。因原告未按约定支付购房款，违约不购买房屋，导致合同无法履行。原告无权要求退还诚意金。二、原告要求被告赔偿三万元损失的主张没有依据，不应支持。首先，根据《合同法》第一百一十二条规定，当事人主张赔偿损失需要满足两个前提，一是合同一方存在违约行为，二是因违约行为造成了损失。被告已经按合同履行了义务，不存在违约行为，故原告无权要求赔偿损失。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告并未提供证据证明被告给其造成了损失，而原告主张的三万元损失金额也没有任何依据。原告的主张不应支持，答辩人无需向其赔偿。 反诉原告叶氏地产公司反诉请求为：1.判令反诉被告徐辉支付服务费用50000元；2.判令反诉被告徐辉支付滞纳金48500元（以50000元为基数，按每日百分之一的标准，自2018年3月22日起计算至实际付清之日止，暂计至2018年6月30日为48500元）；3.案件反诉费由反诉被告徐辉负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月13日签订《诚意金收据》，双方约定反诉被告应当在2018年4月20日之前到反诉原告处签订房产买卖合同，在房产买卖合同签订当天反诉被告应向卖方林立志支付首付款500000元含诚意金20000元。林立志在收到该首付款当天配合反诉被告一起到房管部门办理过户手续，办完过户手续并出具受理单当日，反诉被告向林立志支付尾款520000元。此外，双方还约定反诉被告应在办理过户当天向反诉原告支付60000元作为中介费、过户费等服务费用。2018年3月22日，反诉被告与反诉原告签订《房产买卖合同》，约定反诉被告向林立志购买位于海口市××区号金山广场诚意阁5K房。合同约定该房产实际成交价为1020000元，房产买卖所发生的税费均由反诉被告承担，且反诉被告同意按税务局最低价格纳税。依据合同约定，反诉被告应在签署本合同后2日内携带相关有效证件，与反诉原告一起至房地产交易管理部门办理过户登记手续，且在办理过户登记手续之前反诉被告应当向反诉原告支付60000元服务费用，该费用的支付方式分为两次支付，第一次过户之前支付50000元，第二次房产证变更给反诉被告名下当天支付10000元。若反诉被告逾期支付上述税费以及中介服务费的，每逾期一天，反诉被告须按应付费用的日1%向反诉原告支付滞纳金。上述合同签订后，反诉被告支付了20000元的诚意金，并未按照合同约定支付服务费用，亦未按照约定配合反诉原告、第三人林立志在房管部门办理房产过户手续。此外，反诉被告还单方撕毁合同并殴打反诉原告工作人员。反诉被告无故不履行合同的行为给反诉原告的合法权益造成重大损失，根据合同约定和相关法律规定，反诉被告所支付的诚意金不予退还，且反诉被告需向反诉原告支付服务费用并承担违约责任。 反诉被告徐辉答辩称，一、该房屋买卖交易并没有达成，居间服务合同没有有效完成不应当收取服务费。二、交易没有达成的主要原因是被告林立志已将该房屋另卖他人，同时叶氏地产公司没有积极履行居间服务义务，因此，无权向原告要求支付相应的居间费用。三、其要求的五万多元远远超过合同约定的居间服务费，因为在三方签署的房产买卖合同中明确约定由买方支付6万元给居间方，该费用包括居间费、税费，由此可以看出被告要求的五万元中介费不符合之前的约定，远远高于约定的数额，因此没有事实依据。四、根据合同法相关规定，未促成交易合同成立不得要求居间报酬，因此，被告要求原告支付居间费用没有法律依据。综上，被告要求原告支付服务费没有事实和法律依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。（一）徐辉向本院提交的证据为：1、诚意金收据；2、房产买卖合同；3、存量房买卖合同；4、房产证；5、不动产登记信息查询情况说明。（二）叶氏地产公司、林立志向本院提交的证据为：1、诚意金收据；2、房产买卖合同。 本院依法组织各方进行质证，对徐辉提交的证据1、2、4、5、6证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3的真实性不予确认。对叶氏地产公司、林立志提交的证据1、2真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林立志名下原有一套位于海口市××区号金山广场诚意阁5K房（以下简称涉案房屋），徐辉有意购买该涉案房屋，经叶氏地产公司居间介绍，2018年3月13日，徐辉向叶氏地产公司交纳购房诚意金20000元，并与叶氏地产公司签订《诚意金收据》，约定徐辉同意以1020000元卖方净收价格委托叶氏地产公司购买涉案房产，且同意授权叶氏地产公司将该诚意金转交给卖方林立志作为购房定金，转定后若买方违约不购买该房产，卖方有权没收该定金，转定后若卖方违约，则双倍返还该定金。并约定买方同意在房产过户当天支付60000元给叶氏地产公司全包，其中包含中介费、过户费、所有的税费、领证费等。2018年3月22日，林立志与徐辉签订《房产买卖合同》，约定房产实际成交价格为102000元，发生的税费由买方承担，并且备注买卖双方同意按税务局最低价格纳税，并且双方同意配合叶氏地产公司签纳税合同、网签合同、及过户合同，所有的合同都于本合同为准。双方同意以一次性付款的方式交易，买方同意在2018年3月23日之前到叶氏地产公司跟卖方签订房产买卖合同当日，卖方向卖方支付首付款520000元含定金。卖方收到该首付款当天配合买方一起到房管部门办理过户手续，办理完过户手续并出具受理单当日，买方向卖方支付尾款500000元。双方还约定买方同意在过户前支付60000元给居间方全包，分两次支付，第一次过户之前支付50000元，第二次房产证变更给为买方名下当天支付10000元，若买方逾期支付税费及中介服务费的，每逾期一天，须按应付费用的1%/日向居间方支付滞纳金。双方还约定违约责任，若卖方不配合办理过户手续，逾期5个工作日卖方仍不愿意履行的，视为卖方毁约，本契约自动解除，买方须通知卖方解除契约。卖方应在买方发出解除通知书之日起5个工作日内将买方所交房款退还买方，并按总房款的20%向买方支付违约金。如买方不按时支付购房款，逾期5个工作日买方仍不愿意履行的，视为买方毁约，本契约自动解除，卖方须通知买方解除契约，并有权将买方所购房产转售给他人，买方不得有异议。买方应在卖方发出解除通知书之日起5个工作日内按总房款20%向卖方支付违约金，卖方亦有权从首付款中扣收相应部分违约金，并将余款退还买方。合同签订后，徐辉及叶氏地产公司、林立志前往房管部门办理过户手续，因徐辉对于过户税费问题发生争执，房产交易未能完成。随后，徐辉要求叶氏地产公司、林立志退还其交付的20000元定金未果，遂成诉。 另查，林立志的涉案房屋已另行出售他人并办理完房产过户登记手续。 本院认为，徐辉与叶氏地产公司签订《诚意金收据》，以及通过叶氏地产公司居间行为与林立志签订《房屋买卖合同》，各方就房屋购买价格、税费负担以及居间费用均达成一致意见，该《诚意金收据》以及《房产买卖合同》系徐辉、叶氏地产公司、林立志真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。 首先，关于原告徐辉主张解除《诚意金收据》、以及解除《房产买卖合同》的问题。原告徐辉与被告林立志在合同中已明确约定双方同意按照税务局最低价格纳税，且两被告均配合原告办理房产过户登记的情况下，原告徐辉以此拒绝继续履行合同义务，导致合同无法继续履行，根据《房产买卖合同》约定，如买方不按时支付购房款，逾期5个工作日仍不愿意履行的，视为买方毁约，该合同自动解除。据此，原告徐辉与被告林立志签订的《房产买方合同》达到合同约定的解除条件，依法应予解除，而原告徐辉与居间方叶氏地产公司所签订的《诚意金收据》也失去继续履行的可能，因此也构成法定解除条件，故原告诉请解除《诚意金收据》以及《房产买卖合同》，本院予以支持。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告徐辉通过被告叶氏地产公司向被告林立志支付定金20000元，而后因对双方此前约定的税款缴纳方式产生纠纷，拒绝配合办理过户手续并未按合同约定支付房屋价款，故原告徐辉违反合同约定，无权要求返还定金，对于原告徐辉主张被告叶氏地产公司及林立志返还双倍定金，本院不予支持。 第三，关于原告徐辉主张被告叶氏地产公司、林立志赔偿其因不能购买房屋导致的损失30000元的问题。因原告徐辉违约导致双方交易未能完成，被告林立志将房屋另行出售并不构成违约，徐辉亦未提交充分证据证明其因此遭受损失的明细及数额，故对徐辉主张叶氏地产公司、林立志赔偿其损失30000元，本院不予支持。 第四，关于反诉原告叶氏地产公司主张反诉被告徐辉支付居间服务费用50000元以及支付滞纳金的问题。根据《房产买卖合同》约定，叶氏地产公司对于涉案房屋买卖过户的费用进行全包，即中介费、税费、过户费、领证费等费用，但就具体居间费未作明确的数额约定。因徐辉不同意按照合同约定的纳税方式进行纳税过户，导致房屋交易未能完成，双方约定的第一笔50000元费用中的税费、过户费、领证费未能实际产生。虽然叶氏地产公司的居间行为未实际完成，但根据诚实信用原则以及本案中叶氏地产公司的劳务付出，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人就居间费用约定不明，根据房产交易通常交易规则居间服务费为房屋成交价格3%，由买、卖双方各自负担1.5%的市场交易习惯，本院酌情确定反诉被告徐辉应向反诉原告叶氏地产公司支付居间服务费10000元。反诉原告主张居间服务费50000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 第五，关于叶氏地产公司主张徐辉支付违约金应否得到法院支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，徐辉逾期支付居间服务费应承担相应的违约责任，因此，徐辉应向叶氏地产公司支付资金占用期间的利息损失。叶氏地产公司主张徐辉应付费用的1%/日支付违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院酌情调整为按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。因叶氏地产公司未能提供证据证实其在2018年3月22日即向徐辉主张支付居间服务费，故违约金应自叶氏地产公司向本院起诉之日即2018年6月30日起算。因此，徐辉应向叶氏地产公司支付居间服务费10000元及违约金（违约金计算方式：以10000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计，自2018年6月30日起至债务付清之日止）。叶氏地产公司主张违约金的超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、判令解除原告徐辉与被告海南叶氏幸福地产营销策划有限公司签订的《诚意金收据》； 二、判令解除原告徐辉与被告林立志签订的《房产买卖合同》； 三、驳回原告徐辉的其他诉讼请求； 四、限反诉被告徐辉于本判决生效之日起十日内向反诉原告海南叶氏幸福地产营销策划有限公司支付居间服务费10000元及违约金（违约金计算方式：以10000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计，自2018年6月30日起至债务付清之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱及返还租赁物义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本诉案件受理费800元，由原告徐辉负担，反诉案件受理费2262.5元，由反诉被告徐辉负担452.5元，反诉原告海南叶氏幸福地产营销策划有限公司承担1810元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  许 蕾 人民陪审员  裴振山 人民陪审员  何少锋 二〇一八年九月三十日 法官 助理  尹 霏 书 记 员  张 琪 速 录 员  蒋琼慧