黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0103民初8514号原告：张云健，男，1987年11月27日生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：范婷婷，黑龙江林大人文律师事务所律师。被告：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码912301235780511385，注册地址：黑龙江省哈尔滨市依兰县通江路**，实际经营地址：黑龙江省哈尔滨市香坊区长江路会展城上城小区营销中心。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新安，北京市中凯律师事务所律师。被告：哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91230103300879993H，，注册地址：哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口**楼******实际经营地址：哈尔滨市香坊区长江路会展城上城二期8号楼创客街2楼东一号门。法定代表人：王伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕志涛，1985年10月31日生，汉族，该单位工作人员，住哈尔滨市南岗区。原告张云健与被告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）、哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司（以下简称岚宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张云健委托诉讼代理人范婷婷，被告新松鸿泰公司委托诉讼代理人霍永成、岚宇公司委托诉讼代理人吕志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云健向本院提出诉讼请求：1.判令二被告为原告办理房屋产权证书；2.判令被告一赔偿原告逾期办理不动产权属证书的违约金（按已付房款533755元的中国人民银行同期活期存款利率计算，自2016年2月27日起至产权证办理完毕之日止）；3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年5月5日，张云健与新松鸿泰公司签订合同，购买位于哈尔滨市香坊区××与××交口向东××南侧××城××＃××单元××室房屋。张云健已经履行了付款义务，新松鸿泰公司于2014年9月3日交付了房屋。新松鸿泰公司委托岚宇公司办理产权证，岚宇公司收取了张云健办理产权证的相关手续，承诺代为办理产权证。合同约定办理产权证的时间到期后，张云健向二被告索要产权证书及违约金，二被告以各种理由推脱，故诉至法院。新松鸿泰公司辩称，1.新松鸿泰公司只有资料备案义务，没有办理房屋产权证的义务。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据合同约定及该条规定，房屋买受人才是房屋产权登记的义务主体，房地产开发企业履行的是一种协助义务，即提供必要的证明文件。必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。新松鸿泰公司已于合同约定时间内将上述资料提供给房屋产权办证机关，初始登记之所以逾期办理成功，是因为政府登记机关在不动产统一登记改革的过程中，无法及时接受备案资料所致，并非新松鸿泰公司自身的原因，且已经积极履行了自己的义务，没有任何违约行为。2.张云健要求新松鸿泰公司承担逾期办证违约金没有事实及法律依据。新松鸿泰公司在合同约定的期限内已经提供了备案资料，没有违反商品房买卖合同约定的附随义务，张云健提出新松鸿泰公司应当承担逾期办证的违约金没有合同依据及法律依据。3.张云健与新松鸿泰公司之间没有建立委托代办关系。张云健与新松鸿泰公司并未签订委托代理合同，张云健也没有向新松鸿泰公司出具过委托书，新松鸿泰公司并非委托代理合同主体。张云健向岚宇公司出具委托书，委托岚宇公司办理房屋产权证书，因此张云健与岚宇公司之间存在委托代理关系。新松鸿泰公司在其双方的委托代理关系中，仅作为500元代办费的代收人，在代为收取款项后已及时将代收款项全额转交岚宇公司。新松鸿泰公司没有与张云健建立委托法律关系，没有获取代办报酬，亦不应当承担相应的义务。4.张云健与新松鸿泰公司之间是商品房买卖法律关系，岚宇公司与张云健之间是委托代理法律关系。两个法律关系的合同主体不同，权利义务关系的内容不同，法律责任也不同，张云健将两个合同合并在一个案件中起诉，并向二被告分别主张不同的权利，违反民事诉讼法规定的案件受理条件，属于程序违法。综上所述，张云健提出的各项诉讼请求，均无事实及法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。岚宇公司辩称，1.同意继续为张云健代办理不动产权证书。张云健的第一项诉讼请求并未要求解除双方之间的委托代理关系，双方仅凭授权委托书建立了委托代办关系，在授权委托书中并未约定委托事项完成的期限及违约责任。岚宇公司在委托办理不动产权证书的过程中，严格按照产权登记机关工作流程办理，并无过错。2.因政府部门产权登记改革，导致产权证书办理延迟。在岚宇公司办理不动产权证书期间，因政府部门产权登记改革，并根据黑龙江省国土资源厅办公室颁布的《关于哈尔滨市城市规划区范围内农垦界线内不动产登记工作的备忘录》之规定，将原有房屋所有权证变更为不动产权证书（含房产信息），造成产权办理程序变更、办理时限延长，由原来不含预约时间，全款30个工作日办结变为52个工作日，贷款45个工作日办结变为62个工作日。造成岚宇公司办理证书时间上的延长，并非岚宇公司主观过错造成。综上，岚宇公司同意继续为张云健办理产权证书，双方委托合同继续履行，请法院驳回张云健的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举示的证据一商品房买卖合同书、证据二收条一份、证据三增值税普通发票复印件一份，被告岚宇公司举示的证据黑龙江省垦区房屋交易鉴证核准确认单一份因对方对其真实性予以认可，同时该证据能够证明其欲证事实，本院予以采信；对新松鸿泰公司举示的证据一商品房买卖合同书的真实性予以确认，但该证据不能证明其只需在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。按照合同约定，新松鸿泰公司应履行的义务是办理房屋所有权初始登记，并出具办理转移登记手续，协助原告办理房屋所有权转移登记，故对其欲证明问题，本院不予采信；对新松鸿泰公司举示的证据二（土地使用证明、建设项目竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证书、房屋销售面积测算报告、入住手续流转书、黑龙江省非税收入一般缴款书、哈垦房权证香坊字第**房屋所有权证各一份）真实性予以确认，但基于上文对其举示证据一是否采信的分析，该证据仍无法证明其已完成合同义务，故对其欲证明的问题，本院不予采信；对新松鸿泰公司举示的证据三（有关不动产登记的实施条例、通知、备忘录文件）真实性予以确认，但不能成为迟延办理不动产权属转移登记的理由，故对其欲证明问题，本院不予采信；对新松鸿泰公司举示的证据四客户付款入帐通知，虽体现的是新松鸿泰公司与岚宇公司的资金往来，但岚宇公司确认已收到代收取的代办费，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月5日，张云健与新松鸿泰公司签订商品房买卖合同，合同约定张云健购买新松鸿泰公司开发的涉案房屋，房屋价款533755元。合同第十五条约定新松鸿泰公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因新松鸿泰公司的责任，张云健不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，如张云健不退房，新松鸿泰公司按已付购房款的同期活期存款利率向张云健支付利息。张云健按照合同约定向新松鸿泰公司支付了全部购房款，并于2014年9月3日进户，进户当日张云健向新松鸿泰公司交付了契税、登记费、他项权证费、代办费、维修基金、手续费等各项费用。张云健于2014年9月15日将办理产权证所需的相关材料交付给岚宇公司。另查明，房屋产权证代办费500元系新松鸿泰公司代为收取，实际收取人为岚宇公司，新松鸿泰公司已将代为收取的代办费用交付给岚宇公司。办证机关于2016年6月14日进行了商品房初始登记，新松鸿泰公司领取了涉案房屋权属证书，所有权人为新松鸿泰公司。本院认为，原告与被告新松鸿泰公司签订的商品房买卖合同系双方自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自身的义务。原告按合同约定向被告新松鸿泰公司交付了购房款及产权代办费。在《商品房买卖合同》成就生效后，出卖人有义务交付房屋并将房屋所有权转移给买受人。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该条款所约定的新松鸿泰公司义务包括但不限于办理初始登记，还包括开具涉案房屋增值税发票及通知买受人其已履行完毕前述义务，买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务，以便原告及时办理房屋产权。原告主张新松鸿泰公司的义务是为其办理权属证书，与合同约定不符，本院不予支持。同时，新松鸿泰公司仅以其中部分内容进行解释显然不当，对其答辩意见本院亦不予采纳。原告向新松鸿泰公司交付的代办费用实际为新松鸿泰公司代岚宇公司收取，原告亦将办理产权证的相关材料交与岚宇公司，其行为已表明同意由岚宇公司为其办理房屋产权相关事宜，双方已成立事实上的委托关系。综上，岚宇公司与新松鸿泰公司应履行各自义务，共同为原告办理房屋所有权转移登记手续。按照合同约定，新松鸿泰公司应在2016年2月26日前完成上述义务，因其并未举证证明原告对于逾期取得房屋所有权证书存有过错，应认定新松鸿泰公司构成违约，其应自2016年2月27日起按合同约定支付逾期办证违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司、哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内出具办理房屋所有权转移登记的相关手续并协助张云健办理位于哈尔滨市香坊区金香北路2-3号会展城上城一期8栋2单元30层2号房屋所有权转移登记；二、黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付张云健逾期办证违约金（自2016年2月27日起至黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司、哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司履行完毕本院判决第一项内容时止，以已付购房款533755元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王春光二〇一八年九月二十七日书记员  孟祥录