河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初4815号原告：马宏宇，女，1968年6月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。原告马宏宇与被告河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晶、被告委托诉讼代理人靳华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马宏宇向本院提出诉讼请求：1.被告限期将涉案房屋供配电、供水、天然气设施运行方式整改为达到商品房买卖合同第十四条约定的标准，并赔偿原告损失3000元；2.被告向原告支付逾期提交产权登记资料的违约金15714.51元（暂计算至2018年3月1日，并实际支付至初始登记时止），以上两项共计18714.51元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告以1076336元的价格购买被告开发的位于郑州市××北××、××西××单元××房屋××套。合同约定被告应于2017年5月31日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。后被告于2017年7月31日向原告交付房屋，但水、电、天然气等基本设施未达到约定的交房标准，亦未向产权登记机关提交权属登记资料。被告的行为已构成严重违约，应赔偿原告的损失并支付相应的违约金，故提起诉讼。诉讼中，马宏宇变更诉讼请求为：1.被告向原告支付未按照合同第十四条约定的标准交付房屋的赔偿金3000元；2.被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金22925.96元（计算至2018年5月7日）。被告河南宏江房地产开发有限责任公司辩称，一、被告已经将符合合同约定的供电、供水、天然气设施交付原告使用，不存在原告所称整改的情形，原告要求被告赔偿损失没有任何依据，应当驳回原告的诉讼请求。1.2017年7月25日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，证明涉案小区的电力配套设施即将投入运行，被告已经履行完毕合同约定的该项义务；2.郑州华润燃气股份有限公司出具的宏江翰苑民用燃气工程竣工验收证书，能够证明燃气设施已经达到合同标准；3.郑州自来水投资控股有限公司营业处业务科出具的营业处水表验收单，能够证明涉案房屋的供水设施已经达到合同约定标准，水表安装已经入户；4.原、被告在签订的《商品房买卖合同》中明确约定，配套设施在规定日期内未达到使用条件，被告可以向原告提供替代条件，使用费用由原告承担，在6个月期限届满后，仍未达到使用条件，使用费用由被告承担。原告没有提供证据证明因配套设施未按期完善而产生了直接经济损失，故原告要求赔偿损失的诉讼请求不能成立。二、国家关于实施不动产登记的法规虽在2015年已经颁布，但郑州市2016年8月20日才开始实施不动产统一登记，同时保留了郑州市房管局对于商品房买卖合同备案的监管职能；案涉房屋所在宏江瀚苑小区在2016年5月份开始销售房屋，商品房买卖合同的版本在此之前已在房管局备案，后续签订的合同关于产权登记条款不能更改，且办理不动产首次登记需要的材料比合同约定的办理房屋初始登记材料多出三项（不动产现场勘验报告、不动产测量报告、不动产产权登记调查表），如仍按合同约定的房屋交付使用后60日内办理不动产首次登记，明显加重了被告履行合同的义务，被告不应当承担因此造成的逾期办理产权登记的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，主要内容约定：原告以1076336元购买被告开发的位于郑州市××北××、××西××单元××房屋××套，房屋面积126.83平方米，交房时间为2017年5月31日前；如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房的违约责任约定为：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定被告承诺供水设施在2017年5月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件;供配电设施2017年5月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；燃气供应设施2017年5月31日达到户内燃气管道到位，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；供暖设施2017年5月31日达到户内暖气管道到位，运行方式为小区内部集中供给，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，1.买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按当地或行业标准由买受人承担，直至满足本合同约定的交付配套标准；2.出卖人在6个月期限届满后未达到使用条件的赔偿因此给买受人造成的直接经济损失。关于产权登记，原、被告约定按照合同附件四第六条约定内容执行，该条约定：出卖人应在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付购房款1076336元。2017年5月31日，被告向“宏江瀚苑（一期）”业主发出延期交房告知函，主要内容载明：由于2016年下半年国务院、省、市、区实施多轮空前严厉的大气污染防治管控措施，导致项目累计停工98天（政府下发停工通知统计），市政负责建设的百花路施工工程受大气污染治理影响，工程滞后，市政配套管网尚未贯通，导致项目短期内不具备介入市政配套管网条件，但房屋已保质保量施工完毕，整个一期项目处于验收阶段，保证于2017年7月底交付房屋。2017年6月14日，被告又向“宏江瀚苑（一期）”业主发出告知函，主要内容载明：2017年5月31日，被告已向业主邮寄了延期交房告知函，被告保证在2017年7月31日前交付房屋，如不能交付，2017年6月1日至2017年7月31日之间的违约金，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定执行。后被告于2017年8月6日将房屋交付原告。2017年7月25日，被告作为用电人、国网河南省电力公司郑州供电公司作为供电人签订《高压供用电合同》一份，合同主要约定用电人的用电地址位于河南省郑州市××北××路北，合同有效期为五年，自2017年8月30日起至2022年8月29日止，合同有效期届满，双方均未提出书面异议的，继续履行，有效期按本合同有效期重复续展等。2017年11月24日，郑州市郑房测绘队对宏江瀚苑涉案12号楼房屋面积出具测绘报告书。2018年3月21日，郑州自来水投资控股有限公司营业处出具《营业处水表验收单》一份，主要内容载明被告开发的位于郑州市中原区××北××路北宏江瀚苑水表安装验收合格。2018年5月8日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，载明：“河南宏江房地产开发有限责任公司程思远：2018年5月7日，收到你（单位）中原区百花路229号12号楼1单元16层1602等319户首次登记以下申请登记材料，经核实，现予受理……”。2018年6月5日，郑州华润燃气股份有限公司出具《竣工验收证明》一份，主要内容载明由被告开发的位于郑州市中原区棉纺北路南、嵩山路西宏江瀚苑民用燃气工程复验合格。诉讼过程中，原、被告在申请和解的期限内，未能达成和解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告依约支付了购房款，被告应按合同约定交付房屋，并按约提供确保房屋正常使用的基础设施、公共配套建筑等。关于合同第十四条的履行，根据双方提供的证据材料反映的内容，被告没有充分证据证明其在2017年5月31日前已履行了该项约定的义务，构成违约。但原告要求被告因该违约行为支付赔偿金3000元，没有提供相应证据证明在约定的房屋交付日期6个月届满后因被告的违约行为而造成的具体经济损失，应承担不利的法律后果，对原告主张赔偿金3000元的诉讼请求，本院不予支持。关于买卖合同附件四合同补充协议第六条第一款的约定和履行。郑州市不动产登记中心于2018年5月7日受理了被告的不动产登记申请，而依照合同约定被告应当在2017年10月6日前，完成原告房屋权属初始登记资料的报送，故原告主张被告该行为违约的理由成立，应承担违约责任。但鉴于不动产统一登记较之前的房屋所有权登记存在质的不同，不动产统一登记之后“两权一证”项目的增加，相应加重了被告的履约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院酌定，原告主张的该项违约金数额调减50%,被告的违约期间为2017年10月6日起至2018年5月6日，共计213天，调减后的违约金应为11462.98元。关于被告称因房屋产权登记的法律法规发生变化，造成履约不能，被告不应承担逾期办理房屋产权初始登记违约责任的辩解，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效，2016年8月20日起，郑州市主城区范围内也开始实施不动产统一登记制度。原、被告双方签订《商品房买卖合同》是在2016年12月28日，郑州市已经开始实施不动产统一登记制度，即使双方在合同中约定的是办理房屋所有权登记，按照不动产登记制度规定，被告已不可能履行该约定义务，被告作为房地产开发企业，合同中承诺的为原告办理房屋所有权登记义务应相应转变为承诺为原告办理不动产登记义务，被告不能以合同中未约定办理不动产登记义务为由不承担违约责任。因此，双方依法应当依照《不动产登记暂行条例》和相关不动产登记制度,并参照双方合同约定的时限行使权利履行义务。故对于被告所称因办理房屋初始登记法律法规发生变化应免责的辩解，不符合约定条件，也无法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告马宏宇支付房产初始登记逾期违约金11462.98元；二、驳回原告马宏宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取134元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  单玲玲二〇一八年九月十三日书记员  赵玲玲