云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初1777号原告：云南广电房地产开发有限公司（以下简称“广电地产”）。住所：昆明市高新技术开发区二环西路软件大厦**。法定代表人：肖军。委托诉讼代理人：冯弘、郭翠婷，系云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告：龙海，男，汉族，1967年2月7日出生，，住云南省昆明市盘龙区委托诉讼代理人：潘克、徐坤宏，系云南潘克律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨永华，男，汉族，1982年9月27日出生，，住云南省大理白族自治州大理市原告云南广电房地产开发有限公司诉被告龙海商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。审理中被告龙海依法申请追加杨永华为本案的第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2018年8月28日再次组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云南广电房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯弘、郭翠婷，被告龙海及其委托诉讼代理人潘克、徐坤宏到庭参与了诉讼，第三人杨永华经本院依法公告送达未到庭，本院依法对其缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的广电销商铺0311号《商品房购销合同》（商铺号：1011）；2、判令撤销原被告之间依据《商品房购销合同》所作的商品房买卖合同备案登记（合同登记号为：KM2014070344257）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房购销合同》，约定被告向原告购买原告开发的大观天下广电文化家园办公楼第1层商铺1011号房，并约定被告应在2014年7月3日一次性付清全部购房款。合同签订后，原被告双方共同办理了商品房买卖合同登记备案手续。但被告未按合同约定向原告支付购房款，原告多次向被告催缴购房款，被告拒不回应，也不配合原告到产权部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续，致使商品房购销合同所涉房屋不能撤销备案，不能回到市场进行销售，给原告造成了巨大损失，特起诉。被告龙海答辩称：原、被告交易中，原告至今没有向被告提出催告付款，与原告诉状中“多次催缴购房款”不符；涉案《商品房购销合同》效力有问题，双方意思表示均虚假，构成无效合同，不存在解除合同，解除无事实及法律依据；申请追加第三人是由于被告与原告签订的合同与被告、第三人签订的借款协议是一体的。综上，请求法庭公正裁判。第三人杨永华未到庭应诉也未向本院提交证据材料、书面答辩意见，本院视为其放弃权利。原告云南广电房地产开发有限公司为证明其诉讼请求和主张，提交如下证据：第一组证据：商品房购销合同（广电销（商铺）0311号），证明原告与被告签署了《商品房购销合同》，约定被告向原告购买大观天下广电文化花园办公楼商铺1011号房屋，被告应在2014年7月3日一次性付款3273555元；第二组证据：商品房买卖合同登记备案表，证明诉争房屋于2014年7月3日备案至被告名下；第三组证据：民事判决书，证明经过昆明市中级人民法院二审裁判，认为原、被告系买卖合同关系。被告未向原告支付过任何房款。原告的合同目的无法实现，符合法定解除条件，依法请求解除诉争合同，并撤销备案登记。经质证，被告龙海对原告提交的第一、二组证据认可，证明目的不认可；第三组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据只能证明被告与杨永华为借款关系，不能证明杨永华未向原告支付过款项。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组证据：《商品房购销合同》、《商品房备案登记表》，证明原、被告之间的购销合同关系；第二组证据：委托付款协议、指示函、收款收据，证明被告不负有支付购房款的义务。经质证，原告对被告提交的第一组证据认可；对第二组证据的委托付款协议、指示函认为没有原告盖章，原告也未参与，真实性无法确认，不予质证，并认为收款收据并不是原告向被告出具，是杨永华向被告出具，真实性不予认可，收据上印章并非原告的印章。第三人杨永华未到庭举证、质证，视为其放弃权利。本院认为，原告提交的证据及被告提交的第一组证据真实、合法、有效，本院予以采信；被告提交的第二组证据具有真实性，但证明内容本院不予采信。经审理，本院依法确认以下法律事实：2014年5月第三人杨永华与原告广电地产签订《购房协议书》，约定杨永华向广电地产购买“大观文化广场”A、B座第一、第二、第三层共194间商铺，总建筑面积10671.034平方米，总价款合计人民币304034500元，但杨永华至今未支付全部购房款。2014年7月3日，杨永华向被告龙海借款人民币5450000元，双方签订《借款合同》，并约定第三人杨永华用其购买的位于昆明市西山区棕树营“大观天下广电文化家园”A座、B座及C座办公楼编号分别为1011#（建筑面积47.65平方米）、1012#（建筑面积109.08平方米）、1013#（建筑面积87.48平方米）的三间开口朝西园路的一楼商铺共计244.21平方米作为担保物，作价人民币5450000元。本商铺房款已由杨永华付清，但目前尚未取得房产证，被告同意第三人以商品房购销合同登记备案的形式作为此次借款的担保方式，将本商铺登记备案在被告名下，如第三人逾期还款，第三人同意将本商铺作价人民币5450000元用于冲抵所欠借款，即被告龙海以上述价格取得上述房屋的所有权。合同签订后，被告龙海于2014年7月3日向第三人杨永华分两笔转账5450000元，同日，第三人杨永华向原告出具《收条》，双方签订《商铺撤销登记备案协议》，还签订了《委托付款协议》确认杨永华购买上述商铺的购房款已全额缴清，被告和第三人共同确认杨永华向广电地产所支付的购买上述三间商铺的款项实际均为被告支付，由第三人杨永华向原告广电地产发出指示，将上述商铺登记备案至被告名下。同日，广电地产收到杨永华出具的《指示函》，并根据指示函于2014年7月3日当天与原告分别签订了合同编号：广电销（商铺）0311号、广电销（商铺）0312号、广电销（商铺）0313号的《商品房购销合同》，并分别针对座落于昆明市西山区棕树营街道办事处近华社区大观天下广电文化家园办公楼1层商铺1011#（建筑面积47.65平方米）、1012#（建筑面积109.08平方米）、1013#（建筑面积87.48平方米）进行商品房买卖合同登记备案表。后第三人杨永华未向龙海清偿借款，龙海以杨永华和广电地产为被告于2015年8月17日诉至昆明市盘龙区人民法院，主张：1、判令被告杨永华立即偿还借款本金、利息共计人民币698.3万元；2、判令广电地产承担让与担保责任；3、判令龙海对于广电地产位于昆明市西山区棕树营“大观天下广电文化家园”A座、B座和C座办公室编号分别为1011#、1012#和1013#商铺享有优先受偿权；4、判令被告承担本案律师费人民币112825元；5、判令两被告承担本案诉讼费。昆明市盘龙区人民法院经审理认为，广电地产在龙海与杨永华的借款合同关系中并未承诺要对杨永华的债务承担担保责任，杨永华同意将涉案商铺作价人民币5450000元用于冲抵所欠龙海借款的约定无效，故于2016年8月15日判决杨永华向龙海偿还借款，驳回龙海对云南广电房地产开发有限公司的诉讼请求。宣判后龙海提起上诉，昆明市中级人民法院于2017年12月15日判决驳回上诉，维持原判。2018年3月8日，原告广电地产诉至本院，主张其诉请中的权利。综合原、被告的庭审陈述及举证、质证，本案的争议焦点为：1、原、被告双方于2014年7月3日签订的广电销（商铺）0311号《商品房购销合同》及合同补充协议是否有效？双方是否形成商品房销售合同关系？2、被告是否按上述合同约定履行了支付房款的义务？3、原告主张解除合同是否有事实和法律依据？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，一方可以解除合同。本案中，第三人杨永华向原告购买了“大观文化广场”A、B座第一、第二、第三层共194间商铺，总建筑面积10671.034平方米，总价款合计人民币304034500元，并支付了部分购房款。原告根据第三人杨永华的指示，于2014年7月3日与被告龙海签订了广电销（商铺）0311号《商品房购销合同》及其合同补充协议，约定被告龙海购买原告开发的座落于昆明市西山区棕树营街道办事处近华社区大观天下广电文化家园办公楼1层商铺1011号，并于当日备案登记至被告龙海名下，原、被告之间因此形成商品房销售合同关系。被告龙海认为其签订《商品房购销合同》及合同补充协议，并由原告将涉案商铺备案至其名下的行为均是原告为第三人杨永华的债务提供担保，原、被告双方没有买卖商品房的真实意思表示，应认定涉案合同及其补充协议无效的答辩意见无证据证实原告同意其与第三人的约定，且与昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1832号和昆明市中级人民法院（2017）云01民终5106号民事判决书确认的事实不符,本院不予采信。故原、被告于2014年7月3日签订的广电销（商铺）0311号《商品房购销合同》及其合同补充协议真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告龙海至今未按照合同约定履行支付房款的义务，也无证据证实第三人杨永华已经代为支付全部房款，故原告销售房屋收取房款的合同目的已经不能实现，其主张解除合同及撤销备案登记的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。原告在被告未支付房款的情况下将商铺备案登记至被告名下的行为确实违背正常的交易习惯，但不违反法律的强制性规定，也不足以导致合同无效。综上，被告认为合同无效的答辩意见本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：解除原告云南广电房地产开发有限公司与被告龙海于2014年7月3日签订的合同编号为广电销（商铺）0311号的《商品房购销合同》及合同补充协议，并撤销原、被告双方依据该合同及其补充协议于2014年7月3日办理的合同登记号为：KM2014070344257商品房买卖合同登记备案。案件受理费100元由被告龙海承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李全平人民陪审员  高 静二〇一八年九月十八日书 记 员  赵路娟