包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0207民初1217号 原告：包头市吉昌物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。 法定代表人:马云飞，总经理。 委托诉讼代理人：朱永刚，男，该公司法律顾问。 被告：马永强，男，1972年11月26日出生，汉族，货车司机，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市吉昌物业服务有限公司（以下简称吉昌物业公司）与被告马永强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉昌物业公司的委托诉讼代理人朱永刚、被告马永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳拖欠的物业管理费3160元，迟延交纳违约金569元，合计3729元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月1日原告与包头市九原区沙河街道办事处育才居民委员会签订物业服务合同（合同约定：原告收取物业服务费从2016年5月1日开始，原告于2016年8月1日进入小区，但8月1日之前由社区管理期间的费用由原告承担，并授权原告收取服务费用），合同约定了相关物业服务内容。同年原告进入包头市九原区九郡嘉园小区为业主服务，并且公示了物业管理服务费收费标准。被告系该小区*号房屋业主，房屋面积109.73㎡，物业服务费为1.20元/㎡/月。在原告提供物业服务后，被告一直未交纳物业服务费，经原告多次催要未果，故诉至法院。诉讼过程中，原告明确物业服务费的计算期间为2016年5月1日至2018年4月30日，违约金按照每日千分之一的标准从2017年5月1日计算至2018年4月30日。 被告马永强辩称，原告吉昌物业公司提供的物业服务没有达到相应标准，小区内成为外来人员的停车场，而物业公司却没有进行管理。车辆被磕碰之后找不到保安人员，也不能调取到监控录像。小区内卫生状况不好，楼道卫生长时间无人打扫。小区相邻的商铺所排出的油烟将被告停放的车辆弄脏，与小区相邻的歌厅有后门通往小区，影响到小区的环境，物业公司应当协调解决这些问题。因为原告没有严格履行服务义务，除电梯费用外，剩余费用被告拒绝交纳。 原告吉昌物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：物业服务合同、催费单。本院组织当事人进行了质证。被告马永强对原告提交的证据无异议。被告马永强除当庭陈述，未提交其他证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，包头市九原区沙河街道办事处育才社区居民委员会就九郡嘉园小区物业管理事宜，与原告吉昌物业公司签订了《物业管理服务合同》,委托原告为九郡嘉园小区提供物业服务，服务职责包括保安、保洁、绿化养护等内容。合同约定：服务期限为五年，自2016年5月1日至2021年4月30日。物业管理服务费价格为多层0.50元/㎡/月，高层为11层，一楼收费0.65元/㎡/月，二楼收费0.85元/㎡/月，三楼至六楼收费为1.20元/㎡/月，七楼至十一楼收费为1.45元/㎡/月。第一年缴费时间为进驻后服务后收取，以后每年的收费时间为五月一日至次年四月三十日。该合同还约定：“九郡嘉园收费从2016年5月1日开始（2016年8月1日吉昌物业进入九郡，但8月1日前，由育才社区管理期间的工资、管理费用由吉昌物业承担）”。合同签订后，原告向九郡嘉园小区提供了物业管理服务。被告马永强系九郡嘉园小区*号房屋业主，房屋面积为109.73㎡，2016年5月1日起至今没有交纳过物业服务费。双方当事人对上述事实没有异议。被告马永强未付物业服务费的原因为：1.原告未对外来车辆进行管理，导致小区停车位被大量占用，同时造成业主出行不便；2.卫生保洁服务不达标，楼道卫生长时间不进行清扫，均为业主自行处理；3.与小区相邻的商铺向小区排放油烟、歌厅开设后门与小区相通，物业公司未进行管理。原告吉昌物业公司认可小区停车位被外部人员停车占用而导致业主无处停车、出行不便的事实存在，对该问题的出现时间不能明确。原告吉昌物业公司否认卫生保洁服务不到位，主张楼道卫生每周清扫两次，但未提交相关证据证实。经审理查明，被告马永强在诉讼前并未就商铺油烟排放、歌厅开设后门的问题向原告吉昌物业公司提出过意见，原告吉昌物业公司在庭审中表示不知情，物业公司可协助处理。在本院审理的（2018）内0207民初1214号民事案件中，本案原告在庭审中陈述，小区业主无处停车的问题在其进驻之前就已经存在。 本院认为，包头市九原区沙河街道办事处育才社区居民委员会与原告吉昌物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。根据合同约定和本院查明的事实，原告吉昌物业公司进驻九郡嘉园小区的时间为2016年8月1日，其诉请的物业服务费包括居民委员会前期所支出的费用，而原告提交的相关证据并不能证明其有权向业主主张该部分费用，因此本院对原告主张的2016年5月1日至8月1日期间的物业服务费不予支持。按照物业服务合同关于给付时间的约定，业主给付2018年物业服务费的时间为当年5月1日至次年4月30日，现履行期限尚未届满，被告可以拒绝原告的给付请求，因此对原告主张的2018年1月至4月期间的物业服务费，本院不予支持。 在双方当事人所争议的物业服务是否符合合同约定及行业标准这一问题上，原告作为物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理，使物业管理区域内的车位首先满足业主的需要。经过庭审现已查明，原告在此方面并未全面履行服务义务，导致业主停车不便。此外在保洁服务方面，原告主张已经按照约定为小区提供了相应的保洁服务，否认被告关于卫生清洁服务不到位的抗辩意见，但未举证证实其两年以来的保洁服务义务的履行情况。综合本案查明的事实，不能认定原告已经按照合同约定及行业标准全面履行了服务义务，故本院对被告应付的物业服务费酌情减免10%，被告作为业主在接受物业服务之后，应当交纳相应的物业管理服务费用2014.64元（2016年8月1日至2017年12月31日期间，按照1.20元/㎡/月的标准计算，2238.49元×90%）。关于原告违约金的主张，无相关合同依据和法律依据，对此本院不予支持。 综上所述，被告马永强在接受服务后应当给付相应的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告马永强于本判决生效后十日内给付原告包头市吉昌物业服务有限公司物业服务费2014.64元（2016年8月1日至2017年12月31日期间）； 二、驳回原告包头市吉昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市吉昌物业服务有限公司负担11元，被告马永强负担14元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇一八年九月二十一日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。