陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0822民初75号 原告王永良，男。 原告郝乃喜，男。 原告刘美霞(系郝乃喜之妻)，女。 被告孙鸡换，男。 被告贺秀平(系孙鸡换之妻)，女。 被告李玉林，男。 被告张新连（系李玉林之妻），女。 原告王永良、郝乃喜、刘美霞与被告孙鸡换、贺秀平、李玉林、张新连宅基地使用权纠纷一案，本院于2017年7月3日作出（2017）陕0822民初362号民事判决，宣判后，原告王永良、郝乃喜、刘美霞不服，提起上诉。陕西省榆林市中级人民法院于2017年12月14日作出(2017)陕08民终4070号民事裁定，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由。裁定如下：一、撤销府谷县人民法院（2017）陕0822民初362号民事判决；二、发回府谷县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王永良、郝乃喜、刘美霞，被告孙鸡换、李玉林均到庭参加了诉讼，被告贺秀平、张新连经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告孙鸡换、李玉林称他们在府谷县新民镇打井塔村有一块地基出售，一切手续由他们来办，原告王永良、郝乃喜与两被告于2011年9月19日签订了土地出售协议。原告当时交了23万元定金，又分六次通过银行给两被告打款197万元，共计220万元。但至今两被告未办理任何手续，据原告了解，两被告就根本办不下土地手续。据此，原告多次向两被告要款，两被告拒付。故原告具状起诉，请求法院判令：1、依法确认土地出售协议无效；2、上述被告偿还原告买地款220万元及从打款之日起至还款之日止按银行同期贷款的利息；3、被告承担本案诉讼费用。 原告向法庭提供了以下证据： 1、土地出售协议书一份，证明被告孙鸡换将不属于自己的土地出售给王永良、郝乃喜；该协议中约定由甲方负责办理土地使用证，但是一直没有办理。 2、银行转账凭证6支，证明原告方向被告方通过转账支付了197万元，合同定金支付了23万元是通过银行存折转账。 被告孙鸡换辩称，争议土地是河滩的地用石子垫起来的地，是村民几个人合伙垫的，做起地基准备盖房，其与原告是亲戚关系，原告说要用这块地，王永良就起草了合同，其就在合同上签字按手印；王永良在新民信用社有30万元的贷款，其说的让其的司机给担保的，该笔贷款是其给偿还的，其认为土地出售协议有效，不会给原告退还买地款。 被告孙鸡换向法庭提供了以下证据： 1、集体土地使用证复印件2份，证明该土地符合土地利用规划，办理了土地使用权证书。 2、岳卫东证明一份，借款协议、借条、信用社借款借据各一份、转账汇款凭条复印件五支，证明2013年1月16日王永良向信用社贷款30万元，由岳卫东担保，2014年1月18日王钧、王永良夫妻还有孙鸡换达成借款协议将本案涉及的土地抵押给王钧，用以偿还信用社贷款，由孙鸡换担保，后2014年1月19日由孙鸡换偿还了王永良在信用社的贷款30万元本息，故抵押给王钧的土地应属于他。 被告李玉林辩称，其不是本案的适格主体，合同中没有我的签字；原告起诉我是因为原告给我打过款，所以才起诉的我，打款是因为孙鸡换与我有其他债权债务关系，是孙鸡换让原告打到我的卡里，偿还给我的债务。该地基是打井塔村的地，不是耕地，是河槽垫起来的地，协议写的是出售协议实际是转让协议。在写协议时被告方给原告出示土地使用证，该使用证是2007年8月29日办理的，而双方的协议是2007年9月19日签订的，原告对该土地的权属应该清楚。涉案协议合法有效，该土地处于村镇规划范围内，符合土地利用规划，已经相关部门审批，颁发了集体土地使用权证，证号府集用（2007）字第X125号、129（两证）。审批用途为住宅用地，审批范围内及《土地出售协议》范围内土地四至界限清楚、产权明晰，并无纠纷。根据土地管理法第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，可见法律禁止的是将集体土地用于非农业建设，但本案中集体的土地的用途为住宅，不在禁止范畴。故不应该返还买地款。 被告李玉林未向法庭提供证据。 被告贺秀平、张新连未答辩亦未向法庭提供证据。 本院依法与张学林、白俊美、高文林调取笔录各一份。 经庭审质证，对原告提交的证据被告提出如下质证意见： 对证据1、被告孙鸡换对真实性无异议，协议中涉及的土地是其与打井塔的张学林、李厚等人合伙垫起来的地基，协议中所指的四至界限是分给他的，原告王永良说的他要修房了，其就和他签了合同，手续就是其给看的土地集体使用证。被告李玉林认为该协议与其无关，其也没有签字。对证据2、被告无异议。 经庭审质证，对被告提交的证据原告提出如下质证意见： 对证据1、认为该证据签协议时被告方没有见过，土地使用权证使用人是张学林、白俊美，并非孙鸡换，孙鸡换不是合法使用者，即使在孙鸡换的名下，也要在两年进行修建；签合同时被告没有出示土地使用证，他们存在欺骗行为。对证据2、原告王永良无异议，原告郝乃喜、刘美霞不清楚。 对本院依法与张学林、白俊美、高文林调取笔录各一份，原、被告均无异议。 本院对原、被告提供的证据作如下认定： 对原告提供的证据1、被告对协议无异议，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据2、被告无异议，本院予以确认。对被告提供的证据1、因该证据被告未提供原件予以核实且登记的姓名并非本案当事人，本院不予确认。对被告提供的证据2、因与本案无关，本院不予确认。对本院依法与张学林、白俊美、高文林调取笔录各一份，因原、被告均无异议，本院予以确认。 本院根据原、被告的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2011年9月19日，原告王永良、郝乃喜（乙方）与被告孙鸡换（甲方）签订了《土地出售协议书》。协议的主要内容：一、乙方本着自愿购买甲方土地原则，购买其土地位于打井塔村阴条东西长40.7米，东至孙云彪地基界，西至李厚地基界，南至公路界，北至河畔；二、甲方将该土地以价值贰佰贰拾万元正一次性卖给乙方，归乙方永久性使用；三、乙方向甲方缴纳定金贰拾叁万元正，剩余壹佰玖拾柒万元正（197万元）10月10号全部交清；四、有关土地纠纷，土地手续由甲方负责处理，其它监管部门由乙方自行解决。原告方缴纳定金23万元。原告王永良、刘美霞通过银行转账给被告孙鸡换、李玉林总共支付197万元。具体是原告王永良分两次给被告李玉林转账共67万元，其中57万元一笔、10万元一笔；分三次给被告孙鸡换转账共75万元，其中5万元一笔、50万元一笔、20万元一笔；原告刘美霞于2011年10月10日给被告李玉林转账55万元。被告孙鸡换提交府集用(2007)字第X129集体土地使用证复印件一份显示，土地使用者：白俊美，土地座落：新民打井塔村阴条，土地面积：264㎡，四至为东至：张培荣地界，西至：函洞水渠，南至府店路20米处，北至河道。提供的府集用(2007)字第X125集体土地使用证复印件，土地使用者为张学林，土地座落：新民打井塔村阴条，土地面积：264㎡，四至为东至：张培荣房基，西至：水渠，南至公路界，北至河道。用途均为住宅。 另查明，登记在白俊美、高文林的土地使用证中的土地，原系府谷县新民镇打井塔村河槽地。白俊美、高文林系该村的村民，原告孙鸡换等人与白俊美、高文林两家协商由原告孙鸡换等人出资合伙垫起来做好地基修建房屋，修好后分别给白俊美、高文林两套房屋。所以土地使用证办理在白俊美、高文林名下。垫起来的土地除本案所涉土地没有修建外，其他均已建成房屋。 本院认为《中华人民共和国土地管理法》六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能行使处分权，宅基地不能非法买卖及以其他形式非法转让。本案中，所涉及土地其性质为农村宅基地，属于府谷县新民镇打井塔村集体经济组织所有的集体土地，而原、被告均非打井塔村的村民，也非该土地的使用者，依法不具备受让宅基地的受让资格。因此，原告王永良、郝乃喜与被告孙鸡换签订的《土地出售协议书》已违反法律强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，该《土地出售协议书》应属无效，依法不受法律保护。其次，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应各自承担相应责任。”的规定，无效的合同自始无效，不受法律保护，因此，无效的合同不应得到履行。本案中，被告孙鸡换虽对该土地的地基建设出资过，但明知农村集体宅基地不能转让，且其并没有该土地的使用权而给原告进行转让出售，其过错程度较大，应承担70%的过错责任。原告王永良、郝乃喜明知自己不具备农村宅基地的受让资格，而受让涉案的宅基地，其行为亦有过错，应承担30%的过错责任。因此，被告孙鸡换应根据其过错责任返还原告王永良、郝乃喜购地款154万元。再次，对于原告刘美霞给被告李玉林转账的行为，因原告刘美霞与郝乃喜系夫妻关系，可视为其是代替郝乃喜打款的行为。因李玉林与孙鸡换有债权债务关系，孙鸡换让原告将购地款直接转账给李玉林，故原告给李玉林打款的行为应认定为是给孙鸡换支付购地款。故对于原告要求被告李玉林返还购地款的诉讼请求，本院依法不予支持。 根据合同相对性原则，原告刘美霞、被告李玉林、贺秀平、张新连并非《土地出售协议书》的合同相对人，故对于原告刘美霞要求被告李玉林、贺秀平、张新连返还购地款的诉讼请求，依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告王永良、郝乃喜与被告孙鸡换于2011年9月19日签订的《土地出售协议书》无效。 二、被告孙鸡换于本判决生效之日起三十日内返还原告王永良、郝乃喜购地款154万元。 三、驳回原告王永良、郝乃喜的其他诉讼请求。 四、驳回原告刘美霞的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24400元，由被告孙鸡换承担17080元，由原告王永良、郝乃喜承担7320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李世林 审 判 员  张永霞 人民陪审员  王银树 二〇一八年九月五日 书 记 员  李瑞霞