四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0180民初3670号 原告：简阳市佳安物业管理有限公司，住所地简阳市简城镇建设中路239号，统一社会信用代码915101850999128422。 法定代表人：朱洪根，总经理。 被告：简阳市凌江帝景小区业主委员会，住所地简阳市凌江帝景小区。 代表人：李晋香，该业委会主任。 被告：简阳仁和物业管理有限公司，住所地简阳市石桥镇金融街25号（佰盛杰座），统一社会信用代码9151208179584779XE。 法定代表人：舒坤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曹琦，1952年7月6日出生，住简阳市,系公司员工。 委托诉讼代理人：魏学东，四川法锐律师事务所律师。 简阳市佳安物业管理有限公司（以下简称佳安物业公司）与简阳市凌江帝景小区业主委员会（以下简称凌江帝景业委会）、简阳仁和物业管理有限公司（以下简称仁和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，于2017年10月18日裁定将本案转为普通程序继续审理。本案在审理过程中，本院于2017年11月27日作出（2017）川0180民监3号民事裁定书：裁定（2017）川0180民初1350号案件进入再审程序。因原告以已生效的（2017）川0180民初1350号判决书作为本案诉讼的依据，故本院于2017年11月30日作出 (2017)川0180民初3670号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2018年6月12日，本院作出（2018）川0180民再1号民事判决书,（2018）川0180民再1号判决书已发生法律效力。2018年9月14日，本案恢复审理。本院依法组成合议庭，于2018年9月20日公开开庭进行了审理，原告佳安物业公司的法定代表人朱洪根、被告凌江帝景业委会代表人李晋香、被告仁和物业公司的委托诉讼代理人曹琦、魏学东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告佳安物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告佳安物业公司与被告凌江帝景业委会于2015年3月28日签订的《物业服务管理合同》有效；2、被告凌江帝景业委会支付原告佳安物业公司2017年7月15日至2017年8月31日的物业服务费36900元（25000㎡×0.6元/㎡/月×1.5月＋6000㎡×1.6元/㎡/月×1.5月）；3、依法判决解除被告凌江帝景业委会与被告仁和物业公司在原告合同期内（2015年4月1日至2020年3月31日）签订的物业管理合同；4、依法判令被告仁和物业公司撤离凌江帝景小区并交付物业管理资料。事实和理由：2015年4月1日，被告凌江帝景业委会与原告签订了简阳凌江帝景小区的物业管理服务合同。该合同第四条约定：期限为2015年4月1日起至2016年3月31日止，如在本年度内的管理服务工作业主满意率在65%以上，合同期至2020年3月31日止。原告经过调查征集，业主满意度达到65%，而且至2016年4月，被告凌江帝景业委会也未提出异议，所以合同自动延至2020年3月31日。但被告凌江帝景业委会却不按合同第三条4款“超过200元的维修费由被告一支付”之约定，强制要求原告出资10000余元维修道路并无端生事煽动业主不缴纳物业管理费，造成原告无法正常经营管理。被告凌江帝景业委会还于2016年3月31日与被告仁和物业公司恶意串通，签订了以出资修路为前提的物业管理服务合同，致使原告被迫离开，条件是保额退还原告保证金及投入设施设备。原告于2017年4月10日通过简阳市人民法院起诉被告退还保证金，法院认为原、被告合同还在合法有效期内，要求双方严格按照合同约定全面履行自己的权利和义务，所以驳回原告退还保证金的诉讼请求。原告在（2017）川0180民初1350号判决书生效后，于2017年7月3日立即到凌江帝景小区公告法院判决，于2017年7月15日进驻凌江帝景小区履行合同义务至8月31日。但因被告凌江帝景业委会又与被告仁和物业公司签订了物业服务合同，致使原告履行合同困难。二被告的行为严重影响了原告的各项管理服务收益及资金运转工作，损害了原告众多利益，故诉至法院要求判令如其诉讼请求。 被告凌江帝景业委会辩称，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据。原、被告之间的《物业服务管理合同》于2016年3月31日到期后，因原告自行撤离凌江帝景小区，合同就自然终止了。对于满意度调查，是原告自己书写，与凌江帝景小区业委会测评的结果不一致，原告没有达到合同约定65%的满意度，合同没有续期。原告撤离小区后，凌江帝景业委会自己管理了几天，之后仁和物业公司来管理，并与凌江帝景业委会签订了物业服务合同。2017年1月26日，原告与被告仁和物业公司办理了交接手续。原告误解了（2017）川0180民初1350号民事判决书，认为合同没到期，自行到房管局反映情况，房管局下发了通知，要求被告仁和物业公司在7日内退出凌江帝景小区的物业管理工作。原告于2017年7月15日强行回小区服务，未取得凌江帝景小区业主的同意。因原告强行回小区服务扰乱了物业管理秩序，凌江帝景业委会向有关部门反映，2017年8月22日，房管局撤销了上述通知。2017年9月1日，凌江帝景业委会发出公告：告知业主仁和物业公司是签约授权的唯一合法的物业公司，号召业主支持仁和物业公司的工作，将物业费交纳至仁和物业公司门卫室。2017年10月31日，凌江帝景业委会与仁和物业公司解除了物业服务合同。上述事实，在简阳市人民法院（2018）川0180民再1号民事案件中已经查明了。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告仁和物业公司辩称，原告要求法院解除凌江帝景业委会与仁和物业公司的物业服务合同及交付物业资料的诉讼请求不能成立。原告自行撤离凌江帝景小区以后，原告与凌江帝景业委会之间签订的物业服务合同就已经自行终止。合同签订时间虽是2016年3月30日，但这是为了衔接物业服务时间，凌江帝景业委会与仁和物业公司签订合同时间实际是在原告撤离后才签订的，并且取得了凌江帝景小区业主百分之五十以上的同意。仁和物业公司与佳安物业公司在2017年1月16日通过协商签订了协议书，就凌江帝景小区的物管工作、办公物品以及经济问题进行了交接，原告的法定代表人朱洪根出具了收条。仁和物业公司已经于2017年10月31日与凌江帝景业委会解除了物业服务合同。故要求法院驳回原告针对被告仁和物业公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，佳安物业公司与凌江帝景业委会签订《物业管理服务合同》，物业基本情况：住宅25000平米，商业6000平米，电梯5部，停车位15个。该合同第三条的第14条约定：“为了合同的有效履行，原告须向被告缴纳履约保证金30000元大写：叁万元整，存为定期（1年和4年），利息归原告所有，合同期满后如原告无违约情况一并如数退还原告。如有违约情况被告视情况可扣减履约保证金”；第四条约定“本合同期限为自2015年4月1日起至2016年3月31日止。如在本年度内的管理服务工作业主满意度在65%以上，合同期至2020年3月31日止，如原告未达到65%的满意度，小区业委会有权解除合同另选物业公司”；第八条“合同续订”及第十条“其他事项”的第2条均规定，达到65%的业主满意度，可以不参加招投标而直接续订合同，同时应在合同期满3个月内向对方提出书面意见。2015年4月1日，佳安物业公司正式入驻凌江帝景小区，并于4月1日向凌江帝景业委会交付履约保证金30000元。2016年初，凌江帝景业委会不满佳安物业公司未公布账目，且双方因修路费用的承担问题发生争议，2016年4月15日佳安物业公司离开了凌江帝景小区。2016年4月15日至4月23日凌江帝景业委会自行管理小区。2016年4月23日，仁和物业公司入驻凌江帝景小区进行管理。2016年初佳安物业公司单方组织了业主满意度测评，2016年3月凌江帝景业委会单方组织了业主满意度测评，双方未就测评信息进行交流。2017年1月26日，佳安物业公司与仁和物业公司办理了移交手续，就财务、经费进行了结算。至今，佳安物业公司与凌江帝景业委会未就合同履行情况办理结算。 另查明，2017年4月10日，佳安物业公司向本院起诉要求退还履约保证金及利息，本院2017年6月20日作出（2017）川0180民初1350号民事判决后，佳安物业公司持该判决于2017年7月15日到简阳市房地产管理局反映合同没有到期，之后便自行返回凌江帝景小区开展物业服务工作，致使一个小区出现了两个物业服务公司。2017年7月19日，简阳市房地产管理局向仁和物业公司发出通知：要求其在7日内退出凌江帝景小区的物业管理工作。之后凌江帝景业委会向有关部门反映，2017年8月22日，简阳市房地产管理局撤销了上述通知。2017年9月1日，凌江帝景业委会发出公告：告知业主仁和物业公司是签约授权的唯一合法的物业公司，号召业主支持仁和物业公司的工作，物业费交纳至门卫室（仁和物业公司）。之后佳安物业公司离开了凌江帝景小区。2017年10月31日，凌江帝景业委会与仁和物业公司解除了物业服务合同。 再查明，2018年6月12日，本院作出（2018）川0180民再1号民事判决书，该判决书确认了佳安物业公司从2016年4月15日离开凌江帝景小区起,原告佳安物业公司与被告凌江帝景业委会的合同终止，可以退还保证金，遂判决：一、撤销简阳市人民法院（2017）川0180民初1350号民事判决书；二、原审被告简阳市凌江帝景小区业委会于本判决生效之日起五日内返还原审原告简阳市佳安物业管理有限公司保证金28000元及利息1125元。该判决已经生效。 上述事实，有原、被告双方的陈述与答辩，原、被告营业执照、被告业主委员会备案证明、《物业服务管理合同》、（2018）川0180民再1号民事判决书、《合同终止协议》等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，关于原告要求确认其与被告凌江帝景业委会于2015年3月28日签订的《物业服务管理合同》有效的请求，原告在本案诉讼中一直坚持认为，2015年3月28日原、被告双方签订的《物业服务管理合同》至今仍在合同期内，故提出如上请求。而本院作出的（2018）川0180民再1号民事判决书已经进行了处理，并作出了原告与被告凌江帝景业委会签订的合同于原告自行撤离凌江帝景小区时终止，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告要求被告凌江帝景业委会支付其2017年7月15日至2017年8月31日的物业服务费36900元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，原告撤离凌江帝景小区后，原、被告之间的物业服务合同已经终止。原告在未征得凌江帝景小区业主同意的情况下又返回小区服务，因双方没有形成新的物业服务合同关系的合意，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告要求判决解除被告凌江帝景业委会与被告仁和物业公司在原告合同期内（2015年4月1日至2020年3月31日）签订的物业管理合同及判令被告仁和物业公司撤离凌江帝景小区并交付物业管理资料的问题。根据合同相对性原则，合同主要在特定合同当事人之间发生法律约束力，只有向合同当事人主张权利和履行义务，原告不是合同主体，与其无利害关系，加之，凌江帝景业委会与仁和物业公司已经于2017年10月31日解除了物业服务合同，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告简阳市佳安物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费720元，由原告简阳市佳安物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  刘鸣梅 审判员  王 琼 审判员  陈会林 二〇一八年九月二十八日 书记员  何晓林