湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1221民初265号 原告：张早凤，女，汉族，1933年5月21日出生，住所地湖南省中方县。 原告：曾庆铁，男，汉族，1964年6月4日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。 原告：张声莲，女，汉族，1942年7月21日出生，住所地湖南省中方县。 原告：张声菊，女，汉族，1950年2月19日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告：张生群，女，汉族，1950年3月18日出生，住所地湖南省中方县。 原告：张权英，女，汉族，1954年6月22日出生，住所地湖南省中方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张声菊（系张早凤、张声莲的妹妹，曾庆铁的姨姨，张生群、张权英的姐姐），住湖南省怀化市鹤城区。 以上原告委托诉讼代理人：王启明，中方县法律援助中心律师。 被告：张海军，男，汉族，1974年4月21日出生，住湖南省中方县。 被告：张遵洪，男，汉族，1976年11月9日出生，住所地湖南省中方县。 第三人：张伟，男，汉族，1973年3月23日出生，住湖南省溆浦县。 原告张早凤、曾庆铁、张声莲、张声菊、张生群、张权英与被告张海军、张遵洪及第三人张伟确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告张声菊、张生群及原告委托诉讼代理人张声菊、王启明，被告张海军，第三人张伟到庭参加诉讼，被告张遵洪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张早凤、曾庆铁、张声莲、张声菊、张生群、张权英向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告张海军、张遵洪与第三人张伟的父亲张声豪于2002年11月11日签订的《房屋买卖及宅基地转让协议》无效。2、确认原、被告争议的位于中方县中方镇顺福村刘山冲组的木房子靠北的二间房（估值10500元，未包括宅基地的价值）属原告父母张家祥、丁元秀夫妇的遗产，归原告所有。3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，六原告增加诉讼请求：判令被告张海军、张遵洪将丁元秀名下的集体土地建设用地使用证原件返还给原告。事实和理由：张家祥、丁元秀夫妇系原告张早凤、张声莲、张声菊、张生群、张权英的父母亲，原告曾庆铁（曾庆铁的母亲张声英已故）的外祖父、母，第三人张伟（张伟的父亲张声豪已故）的祖父、母。张家祥、丁元秀夫妇已分别于1985年和2013年去世，两人生前在其住所地中方镇顺福村刘山冲组建有附偏厦的五柱四挂的木房子**。2002年11月11日，丁元秀尚健在，丁元秀儿子第三人张伟的父亲张声豪未经丁元秀及原告的授权同意，与二被告私下达成《房屋买卖及宅基地转让协议书》，协议约定将上述丁元秀名下的木房子其中靠北的二间房作价2600元卖给二被告，对此丁元秀并不知情。该栋木房长期空置，至今无人居住。2013年丁元秀病逝，丁元秀病故后，其生前留下的木房子所在地被划定为怀化市工业园规划区域。原、被告为该二间转让房屋及宅基地的转让效力及产权归属争执不下而形成纠纷，先后经村、乡两级调处均无果。为维护公民的合法权益，原告特提起诉讼，以实现诉讼请求。 被告张海军辩称，2002年11月11日，张声菊、张声豪、村主任等人在场要求卖房子，张声菊等人在房屋转让协议上都签了字，如果当时原告母亲丁元秀不同意，为什么又把宅基地证给我？如果不同意就不会把证给我。该《房屋买卖及宅基地转让协议》是有效的，原告的母亲丁元秀和哥哥张声豪在世的时候怎么不提呢？ 被告张遵洪未做答辩。 第三人张伟述称，第三人张伟对买卖房子之事一直不知道，这次起诉才知道这事。因为第三人张伟不清楚，尊重法院的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：1、对房屋买卖及宅基地转让协议书，原、被告均已提供，能证明本案的相关事实，本院予以采信。2、对六原告提供的潘伯英、张家根、张声禄、舒象达出具的证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：证人应当出庭作证，接受当事人质询。因以上证人没有出庭作证，接受当事人质询，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张家祥、丁元秀夫妇（均已故）系原告张早凤、张声莲、张声菊、张生群、张权英及原告曾庆铁的母亲张声英（已故）、第三人张伟的父亲张声豪（已故）的父母亲，张家祥于1985年去世，丁元秀于2013年7月去世，张声豪于2014年6月去世。张家祥、丁元秀夫妇生前在其住所地中方镇顺福村刘山冲组建有附偏厦的五柱四挂的木房子**，1989年12月15日颁发的怀集建（228）字第3780号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为丁元秀，该集体土地建设用地使用证中备注：此房子经张声元、张声春5人协议：为丁元秀正屋三间，其中卖给张长生一间，只有一山。其余三山属于丁元秀（2间）。2002年11月11日，第三人张伟的父亲张声豪为甲方，被告张海军、张遵洪为乙方，双方签订了《房屋买卖及宅基地转让协议书》，协议内容为“一、甲方将现有房屋卖给乙方，乙方付给甲方人民币贰仟陆佰元整（2600.00元）。甲方将现有的房屋宅基地随房屋转让给乙方。二、宅基地转让范围：以甲方现有房屋的檐水为界转让给乙方管理和使用。三、檐水以外的‘’基地由甲方所有，但甲方在需使用前由乙方管理和使用，甲方不得租用或送人。如果甲乙需使用时，乙方可用其它地方予以斢换，其调换面积由双方协商。四、甲方屋后经协议指定的五株树（包括屋前果树）由甲方转卖给乙方，乙方付给甲方人民币壹佰捌拾元整（180.00元）。五、‘神树’周围的风景树木任何人不得侵犯。（晒谷坪墙头为界）。六、以上协议甲乙双方必须遵守。本协议一式四份，甲乙双方各执一份，村民小组一份，家庭主管一份。”该协议除了甲、乙双方签名外，另张声怀、张家仁、张家球、张家庚、张声录、张声旗以中间人身份，张声菊、丁建成、张长生以在场人身份在该协议上签名。该栋木房长期空置，无人居住。2017年，该栋木房子及宅基地所在地被划定为怀化市工业园规划区域，该栋木房子及宅基地将被征用，原、被告为该二间转让房屋及宅基地的转让效力及产权归属发生争执，先后经村、镇两级调处未果，双方因而形成纠纷。本案在审理中，六原告未提供张声豪与被告张海军、张遵洪存在恶意窜通的证据。 本院认为：本案系确认合同无效纠纷。根据法律规定，代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，而本案涉及的《房屋买卖及宅基地转让协议书》系张声豪以自己的名义与被告张海军、张遵洪签订的，因而六原告以“张声豪无权代理”为由主张该协议无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故六原告以“张声豪无权处分”为由主张该协议无效，本院不予支持。六原告主张该房屋及宅基地未办理过户变更登记，违反了合同法的强制性规定，属无效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”办理过户变更登记是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故六原告该主张，本院不予支持。张声豪与被告张海军、张遵洪在签订协议时，原告张声菊在场并以参与人的身份在该协议上签名，另还有其他人在场，也以中间人或参与人身份在该协议上签名，且六原告也未能提供证据证实张声豪与被告张海军、张遵洪存在恶意窜通，故六原告以该理由主张合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，六原告主张张声豪与被告张海军、张遵洪签订的《房屋买卖及宅基地转让协议书》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，六原告的该诉讼请求，本院不予支持。六原告主张合同无效，要求被告张海军、张遵洪返还集体土地建设用地使用证原件的理由不能成立，本院不予支持。六原告要求确认本案涉及的房屋及宅基地属原告父母张家祥、丁元秀夫妇的遗产，归原告所有，属另一法律关系，应另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告张早凤、曾庆铁、张声莲、张声菊、张生群、张权英的诉讼请求。 案件受理费62元，由原告张早凤、曾庆铁、张声莲、张声菊、张生群、张权英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李怀志 人民陪审员  周倚兵 人民陪审员  舒朝菊 二〇一八年九月三十日 书 记 员  过一龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。