福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0626民初626号 原告：陈艳红，女，1989年1月8日出生，汉族，户籍地福建省大田县，现住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陈聪毅（系陈艳红胞弟），住福建省东山县。 被告：黄定宗，男，1973年3月30日出生，汉族，住福建省东山县。 被告：沈圆香，女，1977年1月25日出生，汉族，住福建省东山县。 被告：沈明聪，男，1960年10月27日出生，汉族，户籍地福建省东山县，现住福建省东山县。 原告陈艳红与被告黄定宗、沈圆香、沈明聪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年7月26日第一次开庭审理时，原告陈艳红、被告沈明聪到庭参加诉讼，2018年9月26日第二次开庭审理时，原告陈艳红及其委托诉讼代理人陈聪毅、被告沈明聪到庭参加诉讼，被告黄定宗、沈圆香经公告送达开庭传票，两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈艳红向本院提出诉讼请求：1.中止对东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房产的执行拍卖；2.解除对东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房产的查封。事实和理由：贵院在执行（2016）闽0626民初1618号裁定书时查封了址在东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房产，侵害了我的权利。理由：2016年3月15日经中介介绍，我和黄定宗本人签订了房屋出典协议书（内容：该房典期为3年，典期时间2016年5月20日至2019年5月19日，乙方以签订合同当日支付甲方一次支付典金6万元整）。典当之后，经协商于2016年9月23日签订了二手房屋买卖合同，当日到公证处做了委托办理过户第相关手续的公证。房产首付款13万元已经支付，余额的房屋银行按揭由我承担（日期从2016年9月至按揭款还清为止），有银行支付为凭证。因为开发商原因位于东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房屋至今仍然无法办理完整土地房屋权证，因此，买卖当时无法过户。目前，我已经准备对东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号提起房屋确权之诉。购房之后，屋内的所有装修和家具、家电、小区物业费和卫生费都是我购买和支付，之后我们一家人入住。物业也已经有更改了业主资料，亲人、朋友、邻居都知道我是屋主的事情。至2017年11月7日，我才收到法院的通知书，2017年11月8日我被叫去法院做询问笔录，当天法院给了我一份福建省东山县人民法院民事裁定书，至此我才知道房屋被查封的情况并提起执行异议，后被驳回。综上，我自2016年3月15日至今已经实际占有东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房屋，并按期缴纳房屋按揭、水电费、物业费，一家老小均在房屋内居住。如果法院强制拍卖将严重侵犯我和家人的居住权，使得我和家人无家可归，将严重破坏社会安定和谐。综上所述，恳请贵院支持我的诉讼请求。 沈明聪辩称，被法院查封的财产系黄定宗的财产，法院对黄定宗房产进行查封合理、合法。从2018年7月6日至今，该房产一直登记在黄定宗名下，陈艳红与黄定宗对涉案房屋进行违法买卖，与我无关。我与陈艳红之间没有任何债权债务关系，陈艳红对我的起诉属诬告，应向我赔礼道歉。请求依法驳回陈艳红的违法诉讼请求，以维护法律的尊严与公正。 黄定宗、沈圆香未作答辩。 本院经审理认定事实如下：址在东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房屋系登记在黄定宗、沈圆香名下的夫妻共有财产。2016年2月1日，黄定宗与沈圆香在本院主持下调解离婚，约定址在东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房屋归黄定宗所有，该房屋的按揭贷款288000元的债务由黄定宗负担。2016年3月15日，经中介陈锦坤介绍，黄定宗与原告签订了《房屋出典协议书》，约定将该房出典给原告居住，典期为3年，即自2016年5月20日至2019年5月19日，原告于签订合同当日支付黄定宗典金6万元整。2016年9月23日，原告与黄定宗签订了《二手房屋买卖合同》，约定该房屋的成交价格为13万元整，及自2016年9月起的房屋银行按揭贷款由原告代为偿还。为了方便办理过户等手续，沈圆香、黄定宗于2016年9月23日分别出具委托书委托陈聪毅（原告胞弟）代为行使其权利并办理了公证。合同签订后，原告支付了首付款13万元（典金6万元及现金7万元），自2016年9月起，原告按照约定逐月支付按揭贷款。2016年9月28日，因沈明聪起诉沈圆香、黄定宗民间借贷案件并申请诉讼保全，本院作出（2016）闽0626民初1618号裁定书，裁定查封了讼争房产。2018年1月5日，原告向本院提出执行异议，2018年1月29日，本院作出（2018）闽0626执异1号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告因此向本院提起本案执行异议之诉。2018年7月6日，原告提前结清按揭贷款并领取了变更登记为黄定宗个人所有的案涉房屋的不动产权证书（登记时间为2018年4月11日）。 另查明，黄定宗与原告于2016年3月15日签订《房屋出典协议书》后即将讼争房屋移交给原告居住，原告自2016年9月23日与黄定宗签订了《二手房屋买卖合同》后陆续对房屋进行装修（现已完毕），相应的水电费、物业管理费均由原告支付。 上述查明的事实，有原告提供的《房屋出典协议书》及《典金收条》、中介陈锦坤出具的证明及本院的调查询问笔录、《二手房屋买卖合同》及《房款收条》、陈述书、公证书两份、水电费、物业管理费收据、物业管理公司出具的证明及本院对物业管理公司的调查询问笔录、中国工商银行按揭贷款还款凭证、（2016）闽0626民初1618号民事裁定书、（2018）闽0626执异1号执行裁定书、闽（2018）东山县不动产权第0002700号不动产权证书、收据、淘宝交易订单及本院至案涉房屋拍摄的照片一组、本院调取的（2016）闽0626民初247号民事调解书及当事人的庭审陈述为据，本院经审核后予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，本院依照沈明聪因与沈圆香、黄定宗民间借贷案件申请诉讼保全而作出（2016）闽0626民初1618号裁定书的查封时间是2016年9月28日，而陈艳红于2016年3月15日经中介陈锦坤介绍与黄定宗签订了《房屋出典协议书》后又于2016年9月23日与黄定宗签订了《二手房屋买卖合同》，并陆续对房屋进行装修（现已完毕），相应的水电费、物业管理费均由原告支付；自2016年9月起，原告按照《二手房屋买卖合同》的约定逐月支付房屋银行按揭贷款，2018年7月6日，原告提前结清按揭贷款并领取了变更登记为黄定宗个人所有的案涉房屋的不动产权证书。故本院确认：（一）、原告在人民法院查封之前已经与第三人签订合法有效的书面买卖合同；（二）、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、原告已支付全部购房款；案涉房屋未办理过户登记的原因系产权证至2018年4月11日才登记完毕，而且案涉房产被查封，原告于2018年1月5日向法院提出执行异议又被驳回，才导致至今仍未能办理过户。可见，原告对未办理过户登记并没有过错即非因买受人自身原因，符合“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。因此，原告具有法定阻却法院强制执行的事由，本院依照沈明聪诉讼保全申请于2016年9月28日作出的（2016）闽0626民初1618号裁定书查封的址在东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号案涉房屋应当予以解除查封。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告主张：1.中止对东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房产的执行拍卖；2.解除对东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房产的查封的诉讼请求，本院应予以支持。被告沈圆香、黄定宗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，本院依法可以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 解除对址在东山县康美镇龙潭街后港路1号蓝色港湾6号楼905号房产的查封，不得执行该执行标的。 案件受理费100元，由被告沈圆香、黄定宗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林金生 审 判 员  陈月寒 人民陪审员  王惠芳 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  庄雯婧