江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0116民初1888号 原告：汪红，女，1968年3月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张福林，江苏锐昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。 被告：江苏苏皖商汇贸易有限公司，住所地南京市中山北路。 法定代表人：李燕飞。 第三人：江苏江北农副产品市场管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道龙杨路9号。 法定代表人：张海，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑建和，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑琳，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。 第三人：杨正明，男，I区B030铺位的实际经营商户。 原告汪红与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司（以下简称苏皖商汇公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法追加江苏江北农副产品市场管理有限公司（以下简称江北农副市场管理公司）和杨正明作为第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪红的诉讼代理人张福林、第三人江北农副市场管理公司的诉讼代理人郑建和、郑琳到庭参加诉讼，被告苏皖商汇公司及第三人杨正明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪红向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的商铺委托经营管理合同，被告返还租赁房屋；2、判令被告给付原告2017年度租金45474元，自2018年3月1日起按125元/天计算占有使用费用至实际返还房屋之日止；3、判令被告自2017年2月28日起至实际返还房屋之日止按万分之二计付滞纳金；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告购得XX路综合楼商铺后，交由被告招商经营管理，依双方约定，被告应支付2017年2月28日至次年2月28日期间的租金，但被告未能给付，经多次沟通未果，故起诉之。 苏皖商汇公司未作答辩。 江北农副市场管理公司述称，⑴对原告的诉求，请法院依法裁判；⑵2014年2月28日至2018年3月9日期间，综合楼没有商户进场经营，正值附近的违建大棚拆除，经政府驻市场管理机构和我公司的上级公司破产管理人协调，将被拆除大棚内的部分商户引流进综合楼一层经营，形成目前的市场局面。 杨正明未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实： 2014年1月12日，汪红与江苏某置业有限公司签订一份商品房预售合同，花费432000元购买了位于本区XX路商铺，合同面积30.44平方米，双方约定的交房日期为2014年2月28日。同时，汪红（以下称业主）又与苏皖商汇公司签订一份商铺委托经营管理合同并附署一份江北国际食品城商铺招商经营管理授权委托书，将前述所购房屋交由后者统一规划、招商、宣传、经营和管理，委托期十年（自前一预售合同所确定的交房日期起算），其中前三年免收益，盈亏与业主无关；第四年、第五年业主的固定收益为45505元/年，由受托方代收代付，实际收益低于该标准的，不足部分由受托方补足，若实际收益高于该标准的，超出部分归受托方所有；第六至十年期间，受托方按实际收取租金90%返还给业主，10%作为受托方的管理费用，租金的支付时间为当年的6月30日和12月31日，每次支付半年租金（收益）。双方还约定，受托方可以径直以自己名义出租商铺，无须再征得业主授权；受托方可以根据经营及业态需要对商铺进行全部或部分装修，包括但不限于对商铺进行重新间隔、布局等，装修商铺所涉的一切费用全部由受托方或实际使用人承担，业主还同意受托方对商城公共区域部分进行装饰装修，费用由受托方自行承担；如受托方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日应向业主支付逾期款项万分之二的滞纳金；业主不得以任何方式干预、侵犯受托方行使本协议约定的权利，否则承担赔偿责任等等。 案涉商铺所在的沪江综合楼，由江苏某置业有限公司开发建设，该楼的1－3层为商业用房、4－6层为办公用房，共已销售438套，尚有424套未售出。江苏某置业有限公司拟筹建的江北国际食品城，招商并不顺利，在当事人委托经营的免租期内始终未能成市，引起部分业主的不安，于是有部分业主在2017年4月18日召开会议同意对综合楼一层进行装修改造。当时由江苏某置业有限公司的实际控制人蒋某主持改造工程，完工后再次招商（对外以江北农副市场管理公司名义签约和出具租金收据），并于2017年9月22日举办开业，但仍然未能形成市场。时值附近违建大棚拆除之际，在当地政府有关部门配合下，江北农副市场管理公司招纳了部分被拆迁商户入驻综合楼一层，于2018年3月9日再次开业并形成现今的肉类、水产等副食批发零售市场。 沪江综合楼的原有商铺，面积相对较小，不利于招商经营。案涉改造工程大致分为两种情形，一是将临街商铺(外铺)与对应的内侧商铺隔墙拆除，将两个南北纵向的商铺合并成一个商铺，比如I区的1097号商铺和1085号商铺合并、II区的1098号商铺和1097号商铺合并等；二是将非临街商铺（内铺）的四面隔墙拆除，改变为低矮的案板式铺位单元，其中II区（肉类区）的变化大于I区（水产、蔬菜区），比如II区将东西横向9个商铺改为10个铺位，并在公共区域增设若干铺位，前述改造导致现有铺位与原商铺面积、区位不能完全一一对应，个别商铺的局部被改造成公用过道。目前，综合楼二层和三层的商铺尚未改造，也未能招商出租。 现有的进驻市场经营的商户，大致可分为两个阶段招商而成，一类是由蒋某主持期间招商，账面上约有119户，每年所收租金在9000元－40000元不等，共计收取租金1825500元，另收取定金513000元，部分商户还须交纳物业费5000元/户（物业费的收费单位为南京某物业管理有限公司六合分公司，但未实际开展物业服务）；一类是违建大棚拆除时招商，当时的招商政策是：前半年免收租金，后一年即租期截止2019年9月8日，则按以下两个标准交纳租金：一是门面房用户，每年租金为40000元，部分商户交纳了保证金5000元；二是铺位用户，每年租金12000元，不另交定金、保证金和物业费。江北农副市场管理公司向本院申报一共新收租金计1836000元（其中306000元由蒋某雇请的管理人孙某保管、保证金130000元）。 苏皖商汇公司成立于2010年11月19日，由江北农副市场管理公司和江苏某投资管理有限公司各出资500万元和1000万元设立，现任法定代表人李燕飞声称该公司没几个人，其正在诉讼解除有关法定代表人的任命。江北农副市场管理公司由江苏某置业有限公司全资设立，注册资本1000万元。2017年8月31日，南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106破申3号民事裁定书裁定受理债权人江苏某建设有限公司关于江苏某置业有限公司的破产清算申请，并指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任该公司的破产管理人。 根据销售平面图计数，综合楼一层共有203户业主。2017年2月后，因苏皖商汇公司不能按约支付委托经营收益，前述业主内部产生不同意见，一部分人愿意维持现状，并愿意通过免租金方式继续支持江北农副市场管理公司培育市场，另一部分人则要求按原合同约定兑现固定收益，否则收回商铺。据此，引发本案诉讼及十余件同类诉讼。 本院认为，汪红与苏皖商汇公司自愿达成的商铺委托经营管理合同(以下称本案合同)，具有法律约束力，双方应自觉遵守约定，履行合同义务。根据双方约定，苏皖商汇公司应于2017年6月30日向汪红第一次支付第四年委托期内的一半固定收益，于同年12月31日支付第二笔即另一半固定收益，第五年收益分配以此类推。但是，苏皖商汇公司未能如约履行前述付款义务，且已不开展经营活动，现汪红起诉要求解除本案合同，不违反法律规定，应予准许。 包括汪红在内的众多业主未能获得收益的客观原因是：招商不成功、未形成市场和产生收益，另一方面则是苏皖商汇公司的主观能动性不足。根据该公司法定代表人李燕飞的陈述，该公司基本上处于空壳或停业状态，无法完成相关合同义务。在该公司缺位之时，江北农副市场管理公司作为投资股东，并基于部分业主的意愿，自愿填补经营空缺，改造商铺进行招商，最终建成本案合同所愿景的市场，使部分商铺产生效益，众业主看到希望。江北农副市场管理公司的前述行为，既未直接与相关业主建立合同关系，也未损害相关业主的权益，应当予以肯定。有关商铺改造，也是本案合同的原本之义，费用应由苏皖商汇公司承担。关于江北农副市场管理公司填补经营的行为性质，其自身在诉讼中并未说明清楚，碍于先前已存在本案合同关系，该公司只可作为履约辅助人，即协助苏皖商汇公司履行合同义务，但有关合同责任仍由苏皖商汇公司承担；同时，鉴于苏皖商汇公司的实际状况，江北农副市场管理公司应负担与其行为相适应的行为责任，即保管好已收取的租金（包括蒋某和孙某以该公司名义收取的租金）、继续执行市场的维护和管理事务。基于此，商户进驻市场并租赁具体铺位，是本案合同中委托经营行为的结果，各业主应依约承受相应后果（包括租金收益和租赁期）。这其中，杨正明等商户在租赁过程中没有过错，其租赁行为合法有效，应予保护。 从沪江综合楼二层、三层目前尚未招商成功、建成市场的情况可以看出，市场不是天然而成，忽略市场培育和形成过程的自由市场主义不可取。事实上，楼上下的市场反差告诉众业主：不能完全随心所欲。本案中，沪江综合楼一层市场，是众业主共同拥有的成果，因为现有铺位与原商铺不能完全一一对应、公共区域里铺位的收益需明确归属等等，都指明：众业主需要组建共同的利益体或派生出利益代表，各行其事已无法满足现实需求。 本案的审理主旨是，在合同相对方缺位时，理顺当事各方的法律关系及逐步解决其中暴露出的矛盾。显然，汪红等业主的财产被他人有偿使用而仍无收益分配，是急需解决的实际问题。寄于此，本院支持汪红等业主解除本案合同，是为创建新的财产使用秩序扫清障碍。综上所述，汪红请求分得固定收益，合乎合同约定，应予支持。这其中，自2017年2月28日至2019年2月27日期间应得收益合计91010元，2019年2月28日至同年9月8日则按年租金1.2万元的90%分配收益。汪红主张给付滞纳金（迟延付款违约金），有合同依据，本院予以支持，但双方关于滞纳金的计算标准约定过高，本院调整为按同期同类贷款基准利率计算。汪红基于解除诉求进一步要求返还商铺，客观上已无法实现，本院不予采纳。 总而言之，沪江综合楼一层市场是个整体，相对独立的各个商铺处于一种共存状态，众业主可依照物权法关于“业主的建筑物区分所有权”的规定行使权利和履行义务。有关市场运营、租金标准、收益分配等事项，应遵从多数业主的意见。各相关业主应尽快成立业主委员会，建立共同的权力运行和议事规则，遵循经济规律，摸准市场脉搏，共营同利。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条第（四）项、第三百九十六条、第四百零三条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除汪红与江苏苏皖商汇贸易有限公司签订的商铺委托经营管理合同，但基于委托经营而产生的租赁行为（合同）继续有效，直至租赁期满。 二、江苏苏皖商汇贸易有限公司于本判决生效后五日内向汪红支付第四年及第五年前半年的委托经营收益68257.5元，于2018年12月31日前支付第五年后半年的委托经营收益22752.5元，并分别自2017年6月30日、2017年12月31日、2018年6月30日和2018年12月31日至实际付清之日止，以22752.5元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付迟延付款违约金。 三、江苏江北农副产品市场管理有限公司在沪江综合楼一层业主成立业主委员会或选举出代表后十日内，向业主权力机构或代表移交和结算所收取的2019年2月28日后租金（包含蒋某和孙某收取的应作为2019年2月28日后的租金），并在2019年9月8日前继续履行市场监管和维护工作。 四、驳回汪红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费937元，由江苏苏皖商汇贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  金 鑫 审 判 员  张 琼 人民陪审员  李鸿云 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  吕 倩