广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初7522号原告：中山市大通物业服务有限公司，住所地广东省中山市**永怡商城******。法定代表人：孙玉眉，该公司总经理委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被告：刘建辉，男，1990年2月27日出生，汉族，住湖南省安化县。被告：廖运胜，男，1971年5月18日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被告：刘徐胜，男，1980年12月18日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。原告中山市大通物业服务有限公司(以下简称大通公司)与被告刘建辉、廖运胜、刘徐胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大通公司的委托诉讼代理人王翠琴，被告廖运胜、刘徐胜及其共同委托诉讼代理人赵子金到庭参加诉讼，被告刘建辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大通公司向本院提出诉讼请求：1.刘建辉、廖运胜、刘徐胜向大通公司支付2013年11月至2014年8月以及2014年11月至2015年8月的租金482757元(2014年7月15日前按38673元/月的标准计算，2014年7月16日后按15000元/月的标准计算);2.刘建辉、廖运胜、刘徐胜向大通公司支付自2013年11月起未支付的电梯安装费41600元；3.刘建辉、廖运胜、刘徐胜向大通公司支付2013年11月至2015年8月的物业管理服务费31634元(按建筑面积每月每平方米1.5元计算，2014年7月15日前物业服务费为3223元/月，2014年7月15日开始物业管理费为450元/月);4.刘建辉、廖运胜、刘徐胜向大通公司支付2013年11月至2015年6月的电费25642元；以上1-4项暂合计为581633元；5.刘建辉、廖运胜、刘徐胜向大通公司支付逾期付款违约金，暂计为429478.4元(按《租赁合同补充协议》第五条约定的违约金200元/天，自2014年7月16日起暂计至2016年6月30日止；2014年8月起产生的租金、水电费、物业管理费、电梯安装费的逾期付款违约金，自逾期支付之日起，按每日千分之三计算);6.确认大通公司与刘建辉、廖运胜、刘徐胜之间的《租赁合同》已解除；7.确认大通公司没收刘建辉、廖运胜、刘徐胜支付的保证金10万元；8.本案诉讼费由刘建辉、廖运胜、刘徐胜承担。事实与理由：大通公司与刘建辉、廖运胜、刘徐胜签订了《租赁合同》，约定刘建辉、廖运胜、刘徐胜承租大通公司位于中山市××镇旭日××货购物中心××层建筑面积为2148.52平方米的商场，承租期限自2012年11月15日至2024年11月14日止，租金第一、二、三年为每月18元/平方米，合计38673元，物业管理费每月1.5元/平方米，并由刘建辉、廖运胜、刘徐胜承担5万元的电梯购买费及安装费，该费用由刘建辉、廖运胜、刘徐胜分三年逐月还清。租赁合同签订后，因刘建辉、廖运胜、刘徐胜严重拖欠租金、物业管理费、电梯安装费、水电费等相关费用。经平等、友好协商，双方于2014年7月11日签订《租赁合同补充协议》，变更了租赁位置及区域，并约定2014年7月15日之后的租金按15000元/月计算，补充协议未约定部分按租赁合同约定执行；同时确认截止至2014年7月15日，刘建辉、廖运胜、刘徐胜欠付相关款项381683元并约定偿还时间及违约责任，确认由大通公司没收刘建辉、廖运胜、刘徐胜已支付的保证金。但补充协议签订后，刘建辉、廖运胜、刘徐胜并未按约付款，且因经营不善，逃避债务，连夜将租赁物业内财物全部搬走。根据租赁合同及补充协议第二条、第五条约定，刘建辉、廖运胜、刘徐胜应于每月5日前缴纳当月承租费、物业管理费、电梯安装费，逾期每日支付应缴款项千分之三的违约金。同时，因刘建辉、廖运胜、刘徐胜逾期支付按月偿还2014年7月15日前产生的相关款项，应按200元/天支付违约金。大通公司经催款未果，故诉至法院。被告刘建辉未应诉、答辩，亦未提交证据。被告廖运胜辩称，1.廖运胜已于2013年9月2日其名下33.3%的股份转让给刘建辉，在股权转让书上有大通公司的员工杨春南签名确认。2013年9月2日开始，廖运胜与本案无关，杨春南已经确认及证明廖运胜转让涉案股份及自此之后所有债务与廖运胜无关的事实。大通公司与刘建辉于2014年7月11日签订《租赁合同补充协议》，如果大通公司认为与廖运胜此前签订的《租赁合同》没有解除的情况下，为何将涉案的房地产租赁给刘建辉。此前，廖运胜没有收到大通公司要求变更或补充原租赁合同内容的通知，从补充协议看，出租方为大通公司，承租方为刘建辉，租赁合同第五点显示大通公司确认刘建辉欠其租金、管理费、水电费共381683元，与廖运胜没有关系，反之，如果大通公司认为与廖运胜没有解除之前的租赁合同，在廖运胜不知情的情况下又将涉案房地产出租给刘建辉，则侵犯了廖运胜的权利，与大通公司提交的证据自相矛盾。综上，请求法院依法驳回大通公司对廖运胜的诉讼请求。被告刘徐胜辩称，1.确认2012年12月7日大通公司与刘建辉、廖运胜、刘徐胜签订《租赁合同》,但该合同已经解除，刘徐胜不欠大通公司任何款项。2013年9月2日，刘徐胜已经将涉案位于中山市旭日华庭2层的金三角电脑城名下的股权全部转让给刘建辉，刘建辉已按股权转让书的约定支付了转让款75000元。双方于股权转让书中约定，从9月1日起，金三角电脑城的任何事情都与刘徐胜无关，刘徐胜也没有义务管理电脑城(包括债务),并有业主证明人杨春南及股东证明人廖运胜的签名确认，故从2013年9月1日起，《租赁合同》已协议解除，涉案电脑城的债权债务及租金等均与刘徐胜无关。2.《租赁合同补充协议》出租方是大通公司，承租方是刘建辉，协议第五条明确“根据《租赁合同》约定，经结算，截止至2014年7月15日止，乙方拖欠甲方的租金、水电费、管理费、电梯安装费及滞纳金等费用共计381683元”,补充协议的相对方、协议内容均显示大通公司将涉案场地出租给刘建辉一人，欠费人为刘建辉，与刘徐胜无关。综上，请求法院依法驳回大通公司对刘徐胜的诉讼。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》,本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：大通公司提交的租赁合同补充协议，协议的落款“乙方”一栏有刘建辉字样的签名并加纳指印，刘建辉未提出异议，本院予以认定，刘徐胜提交的股权转让书为原件，且刘徐胜、廖运胜作为签订转让书的当事人，对此予以确认，刘建辉未提出异议，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：中山市金三大道中140号即旭日华庭通大百货购物中心的203卡产权人为孙通文，208卡和210卡的产权人为孙玉眉，孙通文、孙玉眉分别将其所有的商铺出租给大通公司经营管理，同意大通公司对商铺进行转租，并收取相应租金、水电费、电梯安装费等相关费用。2012年12月7日，大通公司作为甲方与乙方刘建辉、廖运胜、刘徐胜签订《租赁合同》,约定“一、场地位置和面积。1.乙方承租位于中山市××镇××路旭日华庭通大百货购物中心第贰层，建筑面积2148.52平方米。2.场地交付日期2012年11月15日。二、经营期限及用途。1.租赁期限：从2012年11月15日起至2024年11月14日止(壹拾贰年)……租金、物业管理费等费用及缴纳办法。1.乙方租金按每平方米18元计算，每三年递增10%,即第一、二、三年每月租金为38673元，第四、五、六年每月租金为42540元，第七、八、九年每月租金为46794元……3.乙方应承担物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算……4.升降电梯乙方承担伍万元设备购买及安装费，分三年逐月还清，即合同生效后第一至第三十五月每月1400元，第三十六个月清完余下1000元……乙方承担使用产生的电费、维保期后维修维保费……6.缴纳办法：先付费后使用，乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月承租费、物业管理费以及水电费，电梯维护费，每延误一天，每日按应缴纳总额千分之三支付违约金，首次交租日期为2013年5月15日……五、履约保证金。1.本合同签订后，乙方应在七日内向甲方缴纳壹拾万元(￥100000.00)的承租保证金。2.合同期满后，乙方承租费及其它费用均清算完毕并迁出十日内，甲方无息退还承租保证金。六、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回租赁物，并将承租保证金作为违约金不予退还……2.乙方拖欠租金累计达7天；3.累计3次逾期支付租赁费的……”。租赁合同签订后，刘建辉、廖运胜、刘徐胜依约向大通公司交纳了租赁保证金100000元。2013年9月2日，刘徐胜将其在金三角电脑城33%的经营权以75000元转让给刘建辉，并签订了股权转让书，约定签订股权转让书后，刘徐胜不得插手及代理任何股东干涉金三角电脑城的任何事情。该转让书上加载手写补充说明“从9月1日起金三角电脑城的任何事情都与刘徐胜没有任何关系，刘徐胜也没有义务管理电脑城(包括债务)”，廖运胜在“股东证明人”一栏签名，“业主证明”一栏有“杨春南”字样的签名。廖运胜称，其于同日亦与刘建辉签订了同样格式的股权转让书，将金三角电脑城的经营权转让给刘建辉，但该股权转让书现已找不到。刘徐胜确认廖运胜上述所称。2014年7月11日，大通公司作为出租方(甲方)与承租方(乙方)刘建辉签订《租赁合同补充协议》，一致同意《租赁合同》中原租赁位置及区域变更为购物中心第贰层靠近楼梯口位置，变更后每月租金为15000元，水电费、物业服务费、电梯安装费、维保费等费用按原合同约定执行，乙方应于2014年7月15日将《租赁合同》中的租赁物业(建筑面积2148.52平方米)交还给甲方。双方确认，根据《租赁合同》约定，截止2014年7月15日止，乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费、电梯安装费及滞纳金等费用等共计381683元(其中租金319057元，水电费25642元，管理费25784元，电梯安装费11200元，合计381683元)。上述费用应在每月15日前向甲方最低偿还20000元整，并于2014年12月15日前全部还清，否则应向甲方额外支付违约金200元/天。因乙方未按《租赁合同》约定按时向甲方支付租金、水电费等相关费用，乙方同意签订本协议前已交纳保证金由甲方予以没收。另，大通公司自2014年7月起按每月450元计收物业管理费。大通公司称，补充协议签订后，刘建辉、廖运胜、刘徐胜并未依约偿还及支付相关款项，并于2015年8月清空电脑城的物品，为此，大通公司诉至本院，诉如所请。刘徐胜称，刘建辉已支付股权转让款75000元，金三角电脑城在2013年9月2日后的债权债务已与其无关，大通公司于电脑城的日常管理、租金收取等都是杨春南处理，所以认为杨春南就是大通公司的员工，但不清楚其职位。大通公司对此予以否认，称其没有委托杨春南在股权转让书上签名，股权转让一事并未通知大通公司，且认为股权转让书是刘建辉、廖运胜、刘徐胜内部约定，不能对抗第三人。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、大通公司与刘建辉、廖运胜、刘徐胜之间的租赁关系有无解除？二、拖欠费用数额及违约金数额如何计算？关于焦点一。大通公司与刘建辉、廖运胜、刘徐胜于2012年12月7日签订的《租赁合同》合法有效，本院依法予以确认。刘建辉、廖运胜、刘徐胜于2013年9月2日签订的股权转让书虽是其三方协议，但纵观大通公司（甲方）与刘建辉（乙方）于2014年7月11日单方签订的租赁合同补充协议内容可见，大通公司清楚知悉刘建辉、廖运胜与刘徐胜之间的股权转让事宜。另，大通公司与刘建辉签订的租赁合同补充协议第五条“根据《租赁合同》的约定，经结算，截止至2014年7月15日止，乙方拖欠甲方的租金、水电费、管理费、电梯安装费及滞纳金等费用共计381683元（其中租金319057元、水电费25642元、管理费25784元、电梯安装费11200元，合计381683元）。上述费用，乙方应于每月15日前向甲方最低偿还人民币贰万元整……。”以及第六条约定“因乙方未按《租赁合同》约定按时向甲方支付租金、水电费等相关费用，乙方同意签订本协议前已交纳保证金由甲方予以没收”。对此，本院认为，大通公司在知悉廖运胜、刘徐胜向刘建辉转让股权并同意债务转让给刘建辉的情况下，与刘建辉签订租赁合同补充协议，故租赁合同补充协议对廖运胜、刘徐胜不具有约束力，至此《租赁合同》及租赁合同补充协议的权利义务均应由刘建辉享有和承担，大通公司与廖运胜、刘徐胜之间的租赁合同关系于大通公司与刘建辉签订租赁合同补充协议时已终止。大通公司称刘建辉于2015年8月自行办理租赁场地，双方租赁合同已解除，为此起诉要求确认合同已解除，本院予以支持。大通公司要求确认没收保证金10万元，理据充分，本院亦予以支持。关于焦点二。基于上述认定，大通公司要求廖运胜、刘徐胜支付租赁费、电梯安装费、物业管理费、水电费以及逾期支付上述费用的违约金，证据不足，本院不予支持。截止至2014年7月15日，刘建辉尚欠大通公司费用如下：租金319057元、水电费25642元、管理费25784元、电梯安装费11200元，合计381683元。根据《租赁合同》、租赁合同补充协议约定以及大通公司主张，刘建辉所欠费用如下：计至2015年8月31日租金482757元、物业管理费31634元；计至2015年6月的电费25642元；2013年11月起未支付的电梯安装费41600元，合计581633元。大通公司要求刘建辉支付上述费用，刘建辉未提出抗辩，本院予以支持。关于违约金，因刘建辉逾期支付2014年7月15日之前所欠的租金、水电费、管理费、电梯安装费等合计381683元，虽然双方约定该款于2014年12月15日前付清，逾期每天支付违约金200元，但同时双方又约定由大通公司没收此前所支付的保证金10万元，且该保证金已没收，故大通公司要求2014年7月15日前所欠的费用自2014年7月16日起按每日200元计算违约金，本院不予支持。关于2014年8月起产生的租金、物业管理费和应支付的电梯安装费，大通公司主张从该款逾期之日起计算违约金，符合法律规定，但大通公司要求按每日千分之三计算，本院认为过高，依法调整为每日千分之一。关于2014年8月起产生的电费违约金，因大通公司未举证证实所欠电费25642元的所属月份，故该部分违约金，本院调整为从解除合同之次月即2015年9月1日起按每日千分之一计至清偿之日止。综上，刘建辉经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩权与质证权，但不影响本院判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：原告中山市大通物业服务有限公司与被告刘建辉、廖运胜、刘徐胜之间的租赁合同已解除；原告中山市大通物业服务有限公司没收被告刘建辉、廖运胜、刘徐胜所支付的保证金10万元；被告刘建辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市大通物业服务有限公司支付租金482757元；被告刘建辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市大通物业服务有限公司支付电梯安装费41600元；被告刘建辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市大通物业服务有限公司支付物业管理费31634元；被告刘建辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市大通物业服务有限公司支付电费25642元；被告刘建辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市大通物业服务有限公司支付违约金（具体计算方式如下：2014年8月至2015年8月的租金违约金，以每月租金15000元为计算基数，从当月6日起按每日千分之一分别计算至清偿之日止；2014年8月起至2015年8月的物业管理费违约金，以每月450元为计算基数，从当月6日起按每日千分之一分别计算至清偿之日止；2014年8月至2016年4月的电梯安装费违约金，以每月1400元为计算基数，从次月1日起按每日千分之一分别计算至清偿之日止；电梯安装费余款1000元，从2016年6月1日起按每日千分之一计算至清偿之日止；2014年8月至2015年6月的电费违约金，以所欠款项25642元为计算基数，从2015年9月1日起按每日千分之一计算至清偿之日止）；驳回原告中山市大通物业服务有限公司超出上述判项的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14800元，由原告中山市大通物业服务有限公司负担2882元，被告刘建辉负担11918元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  陈觉天审判员  蒋伟成二〇一八年九月十一日书记员  吴文盛