南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初359号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，统一社会信用代码911101171011953295，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，该公司总经理。委托诉讼代理人：马苏茜，江苏泓图律师事务所律师。被告：张洁，女，1975年4月12日出生，汉族，户籍地江苏省南京市玄武区，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：蒋勇，男，1976年3月12日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告张洁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托诉讼代理人马苏茜、被告张洁及其委托诉讼代理人蒋勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费9258.62元（3.2元/㎡/月×80.37㎡×36个月），并承担本案诉讼费。事实和理由：2012年2月20日，原告与案外人南京恒工房地产开发有限公司（以下简称恒工房产公司）签订《金满庭前期物业服务合同》，由原告进行物业管理服务事宜，并约定委托管理期限自2012年2月21日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。物业管理服务费收费标准为多层住宅（带电梯）按建筑面积1.5元/月/平方米、高层住宅按建筑面积1.9元/月/平方米、酒店式公寓按建筑面积3.2元/月/平方米。物业服务费按每半年缴纳，业主应在每半年的首月的1日履行缴纳义务。原告依据案涉合同履行了相关义务，但被告自2015年1月1日至2017年12月31日止共拖欠物业管理服务费9258.62元。经原告多次催缴并发函告知仍拒不缴纳，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张洁辩称，对原告主张的欠缴期限、房主身份及房屋建筑面积无异议。但对收费标准有异议，被告所在案涉小区2幢为酒店式公寓，与小区其他楼栋相独立，物业服务费收费标准为3.2元/月·平方米，但原告均豪物业公司为2幢提供的物业服务与同一小区的其他楼栋并无区别，而其他楼栋的物业服务费收费标准仅为1.5元/月·平方米。此外，原告提供的物业服务达不到《前期物业管理服务合同》中的约定，具体表现为：1.项目经理信息填报与实际管理人员不符，实际管理人员无对应物业管理资质。自被告入住至今，3年时间内已更换至少6位项目经理；2.南京市房产局组织召开的2017年度第二次信用信息评审会上，依据《南京市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》的有关规定，原告在案涉小区的违法违规行为被计入失信信息，并被多家媒体曝光；3.对照质量标准，原告未履行的事项有：排水系统管理为每月巡查一次污水泵等，每半年润滑加油一次，原告至今未履行；楼道灯和道路灯完好率为95%，但2幢的楼道灯已损坏2年半，完好率低于50%；楼道地砖破损2年多，至今未修复；树木保存率98%以上，但实际树木保存率低于70%，均为无绿化资质人员暴力修剪，多棵树木死亡凋敝，草地已成荒地，树木损坏严重；监控中心应24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏，但实际上大部分监控无法正常使用，监控中心经常无人值守，2幢门口保安夜班睡觉或无人值守，根本未达到酒店式公寓管理约定；生活垃圾应每天清理二次、道路地面应每天清扫二次，每月对明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春季每月灭鼠，其余每季灭鼠，原告均未履行；原告未按约定组织小区业主参加任何活动；未提供四种以上特约服务和四种以上便民服务；未及时安排人员对电梯进行年检；对小区内散养的无证宠物的住户听之任之，不加以管理，导致绿植损毁等；原告应于每年向全体业主和物业使用人公示物业服务费用收支情况，但至今只公示过一次；4.原告允许保洁人员接用消防用水，属违法行为。综上，原告提供的多项服务达不到案涉合同约定，存在违约行为，原告提供的物业服务达不到相应的服务标准，希望法院根据原告实际提供的服务核定物业费，并对原告在履约中的违法行为进行调查。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告提交的证据，本院查明如下事实：2012年2月20日，案外人恒工房产公司（甲方）与原告均豪物业公司（乙方）签订《金满庭前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金满庭提供前期物业管理服务，物业类型包括多层带电梯住宅、高层住宅、酒店式公寓。乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务和车辆行驶秩序的维护；公共秩序维护服务、安全防范、消防等事项的协助管理服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；制定物业管理服务工作计划，并组织实施、制定物业管理的各项制度、消防管理服务、包括公共区域消防设施的维护；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五，附件五从物业共用部位的维修、养护和管理、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理及其他服务等九方面进行了约定，并约定按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中的最高类别实施管理）；物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅（带电梯）1.5元/月·平方米、高层住宅1.9元/月·平方米、酒店式公寓3.2元/月·平方米；合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；物业服务费用按每半年缴纳，业主应在每半年的首月的1日履行缴纳义务；甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的损失由甲方承担；合同期限自2012年2月21日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即视为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，原告均豪物业公司入驻案涉金满庭小区提供物业管理服务。2013年12月25日，被告张洁至原告均豪物业公司处办理入住手续。2015年3月23日，被告与恒工房产公司共同申请进行房屋权属登记，同日，被告登记为栖霞区某某新路******权利人，该房屋建筑面积为80.37㎡，规划用途为酒店式公寓。另查明，2013年11月26日，南京市物价局签发宁价服物字〔2013〕32号《关于金满庭住宅小区前期物业管理收费的批复》，其中第一条内容为以招投标方式确定的金满庭小区住宅前期物业管理公共服务费收费标准（高层住宅1.9元/月·平方米、多层住宅（带电梯）1.5元/月·平方米）已备案。酒店式公寓收费按当事人合同约定收取。2017年4月26日，南京市住房保障和房产局发布《2017年第一轮全市物业管理专项检查报告》，公布南京市物业办于2017年3月22日至3月24日组织开展全市2017年第一轮物业管理专项检查情况。其中，问题较多需要整改的项目中包括栖霞区北京均豪物业服务的金满庭，检查组及区主管部门建议对该项目进行征信处罚。2018年5月4日，南京市住房保障和房产局公布《关于发布2017年度南京市物业服务企业失信信息的公告》，其中原告均豪物业公司因金满庭项目被列为一般失信。审理中，被告张洁为证明讼争期间原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，向本院提供案涉小区2幢酒店式公寓业主告知信及照片若干。其中，告知信为2幢部分业主于2015年底向原告公司出具，信中表示2013年底收房时，时任物业经理与2幢业主进行座谈，口头答应会提供额外服务以体现3.2元/月·平方米的价值，但此后继任的物业经理否认了之前的承诺，且相关的物业服务质量直线下降，2幢业主希望原告出具正式文件公示详细的酒店式公寓明细服务及对应收费标准，且对达不成的物业服务质量的收费进行打折作为赔偿，对今后可能发生的损害业主权益的问题进行有效预防。照片显示地砖有损毁、消防用水被用于清洗、树木有枯萎等。2018年7月20日，本案法官助理及书记员至案涉小区进行了实地调查，该小区2幢独立于其他楼栋，有独立的大门和岗亭。调查当时，门口有一名保安，保安表示他们每天两班，每班一人进行值守。2幢保洁由一人独立负责。调查中，来了一位自称保安负责人的工作人员，表示2幢的保安和保洁工作独立于其他楼栋。2幢小区业主的快递如应小区业主要求会统一进行派送，其他楼栋业主不会。其余服务由物业统一进行。调查中，2幢地面墙面瓷砖有较大面积脱落，该工作人员表示瓷砖多次维修、多次损坏。关于会所，其表示会所没有交付原告管理，原告不了解情况。再查明，2016年11月4日，原告均豪物业公司诉至本院，请求判令案涉小区X幢XXX室业主黄冰支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费8616.96元（89.76㎡×30个月×3.2元/月·平方米）及违约金，被告在庭审中抗辩原告服务不符合约定，本院于2016年12月19日作出（2016）苏0113民初6294号民事判决，判决被告支付物业服务费8616元、驳回原告其他诉讼请求。其后，被告黄冰向本院申请再审，要求撤销上述判决，本院于2017年3月17日作出（2017）苏0113民申5号，本院经审查认为原告的再审申请不符合法律规定，依法予以驳回。2017年8月2日，南京市栖霞区人民检察院作出不支持监督申请决定书，对被告黄冰申请对（2016）苏0113民初6294号民事判决的监督未予支持。本院认为，原告均豪物业公司与案外人恒工房产公司签订的《金满庭前期物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对全体业主具有约束力。根据南京市物价局签发的《关于金满庭住宅小区前期物业管理收费的批复》来看，酒店式公寓收费按当事人合同约定收取，本案的合同依据即为《金满庭前期物业服务合同》。根据该合同约定，酒店式公寓为3.2元/月·平方米，该收费标准对全体业主具有约束力。而相应的服务标准也应当以《金满庭前期物业服务合同》中的约定为准。关于原告主张的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务情况，已有本院相应生效判决确认，被告张洁在本案中提供的照片等证据也不足以推翻该生效判决，故对原告讼争的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费标准，本院按3.2元/月·平方米确认。关于2017年1月1日至12月31日期间的物业服务费标准，根据南京市住房保障和房产局发布《2017年第一轮全市物业管理专项检查报告》中公示的检查情况及《关于发布2017年度南京市物业服务企业失信信息的公告》中将原告列为一般失信的情况，结合本院在本案审理过程中至案涉小区现场了解的情况，本院认为，原告在该期间的物业服务存在不符合合同约定的物业服务标准的情况，综合被告提出的抗辩内容，本院酌情认定相应物业服务费标准按七折计算。被告张洁于2013年12月25日办理入住手续，且其对原告主张的房屋面积和欠缴期限均无异议，本院予以确认。综上，本院认定被告应承担2015年1月1日至2017年12月31日期间未缴纳物业服务费共计8332.76元（3.2元/㎡/月×80.37㎡×24个月+3.2元/㎡/月×80.37㎡×12个月×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张洁于本判决生效之日起五日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司物业管理服务费8332.76元（2015年1月1日至2017年12月31日）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张洁负担（此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  陈平二〇一八年九月十七日法官助理殷婉璐书记员殷佳佳