广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终1391号上诉人（原审被告）：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市民众镇旭日品萃园**25卡，统一社会信用代码9144200057012091XY。法定代表人：孙通文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王伟伟，该公司法务。被上诉人（原审原告）：吴德校，男，1989年8月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：吴伟妹，女，1990年2月27日出生，汉族，住广东省饶平县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘运辉，广东中亿律师事务所律师。上诉人中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）因与被上诉人吴德校、吴伟妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人神马公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、关于逾期交房违约金截止时间的问题。根据双方合同的约定，案涉房屋逾期交房违约金应截止至神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为该登记证的取得即表明案涉房屋的供水、供电、管道煤气符合正常使用，如若吴德校、吴伟妹不接收案涉房屋，按照约定神马公司无需承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知吴德校、吴伟妹之日。此即符合双方合同约定，亦避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。二、一审认定逾期交房违约金过高。1.双方的商品房买卖合同第九条第2点对逾期交楼违约责任有明确约定，神马公司已经通过添加下划线、加黑等方式对吴德校、吴伟妹进行了合理的提示及说明，房屋作为吴德校、吴伟妹的重要财产，其不可能没有注意到关于逾期交房违约金上限的约定，且吴德校、吴伟妹亦未就该条款向相关部门申请变更或撤销。另根据双方商品房买卖合同第九条第2点的约定，神马公司逾期交房超过360日的，吴德校、吴伟妹可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，故本条款的约定不属于免除神马公司责任、加重吴德校、吴伟妹责任或者排除吴德校、吴伟妹主要权利的情形，一审法院认定此条款无效，没有依据。2.即使一审法院认定神马公司存在逾期交房，根据双方商品房买卖合同的约定，神马公司因此承担的违约赔偿责任总额不应超过吴德校、吴伟妹已付总房价款的1%，应以双方约定为准。延期交房违约责任是双方签订合同时所确认，逾期交房违约金设有上限的约定是明确的。根据合同法第一百一十四条第一款及民事诉讼法第六十四条第一款的规定，在双方对逾期交房违约金的数额进行明确约定的情况下，应由吴德校、吴伟妹举证证明其因神马公司逾期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，现吴德校、吴伟妹无法举证，故一审判决神马公司支付逾期交房违约金不设上限，明显过高，对神马公司不公平。3.如神马公司一审期间提交的证据所述，神马公司暂未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是多种综合因素影响的结果，除了天气、合作方等外在因素外，案涉房屋所在楼盘项目地块南面农田位置，已明确从建筑楼体边约9米土地权归属神马公司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付神马公司使用，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响神马公司项目的规划、消防等分项验收，虽然品萃项目一期（1－12栋）工程已经竣工，仍导致神马公司无法办理房屋交付等手续。根据商品房买卖合同第八条的约定，对因上述原因造成的延期交房，神马公司不承担责任。三、关于诉讼费承担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，现一审判决一审案件受理费全部由神马公司负担，没有法律依据。被上诉人吴德校、吴伟妹辩称：一、双方的商品房买卖合同第九条第2款明确约定：“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仅是其构成有效交房的前提条件，并不等同于其已向吴德校、吴伟妹实际交付了涉案房屋。神马公司仍然要在涉案房屋达到合同约定的交付条件后履行向吴德校、吴伟妹交房的义务。二、商品房买卖合同第九条第2款中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的约定属于格式条款，是无效的。神马公司作为专门从事商品房开发与销售的企业，应遵循诚实信用的原则，在与吴德校、吴伟妹充分协商的基础上对双方的权利义务进行约定，但上述条款明显免除了神马公司自身的责任，排除了吴德校、吴伟妹的主要权利。同时，该特殊约定的内容明显违反了公平原则，逾期交房直接导致吴德校、吴伟妹无法对该房屋占有、使用。无论吴德校、吴伟妹是自己居住还是用于出租，给吴德校、吴伟妹造成的最直接损失就是租金的损失。神马公司限制了逾期交房违约金的最高限额后，便可以无限期拖延交房且不用过多承担违约责任，故该条款的内容符合格式条款的规定，应当认定无效。退一步而言，即使该约定违约金最高限额的条款有效，因该条款对吴德校、吴伟妹显失公平，无法弥补吴德校、吴伟妹的损失，吴德校、吴伟妹有权根据合同法第114条及合同法司法解释二第28条的规定请求法院调高违约金数额。三、神马公司关于未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是多种综合因素影响的结果的理由不能成立。1.天气原因。神马公司未能提供现场施工日志或监理日志等资料证明案涉建设工程确因雨天而停工，从而造成工程延误。即使神马公司提供了相关证据，也不能证实雨天影响与逾期交楼存在直接的因果关系。同时，神马公司作为专业的房地产开发公司，其应当预见到案涉建设工程在建设过程中可能出现的不利气象条件，并应在充分评估不利气象条件对于案涉工程施工进度的影响后确定合理的交楼时间。故神马公司主张案涉工程的施工因天气影响而有延误的主张不能成立。2.关于小区用地的土地权属问题。神马公司在建设前的规划阶段就应当清楚小区用地是否存在权属纠纷。其应在充分评估纠纷对于案涉工程施工进度的影响后确定合理的交楼时间，故神马公司主张案涉工程因存在权属纠纷而导致逾期交楼的主张不能成立。3.神马公司未提供任何证据证明因商品房买卖合同第八条约定的原因导致逾期交楼，故其该主张不能成立。4.神马公司于2017年3月16日向中山市住房及城乡建设局出具的《旭日品萃园楼盘现状及施工、验收、交楼、办证计划》证实神马公司存在逾期交楼的情况，案涉楼盘至今仍不具备交付条件。该文件的内容证明小区存在土地权归属问题并非影响神马公司逾期交楼的唯一因素，还存在其他多方面的因素（供电问题、消防问题、配电房问题、土地证查封等问题）导致神马公司逾期交楼。吴德校、吴伟妹于2017年10月12日向一审法院起诉请求：神马公司向吴德校、吴伟妹支付逾期交房违约金20641元（以422976元为基数，从2016年5月31日起按每日万分之一的标准计算至涉案房屋通过综合验收并实际交付之日止，暂计算至2017年9月30日的违约金为20641元）。一审法院认定事实：1.2013年11月29日，吴德校、吴伟妹与神马公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，吴德校、吴伟妹以422976元的价格购买神马公司开发建设的涉案房屋，合同第七条约定，买受人未按时向神马公司支付购房款的，出卖人有权自买受人逾期之日起每日按总房价款的0.01%收取违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，吴德校、吴伟妹如数支付了全部购房款。2.神马公司提交的致中山市民众镇人民政府的函件—《关于恳请迅速解决辖区内“旭日品萃”项目土地交付及市政管道整改等相关问题的函》，落款时间为2015年10月13日，主要内容为：“旭日品萃”项目一期工程已竣工，二期工程正处于开发进程中，部分住户逐步开始验收入住，项目进入房产办证阶段。根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从我司建筑楼体边约9米土地权归属我司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付我司使用，致使我司项目无法及时进行规划、消防等分项验收，从而导致我司无法办理房产证以及房屋交付等手续，业主对此事不满情绪强烈，多次前来项目销售中心及施工现场寻衅滋事……。根据我司对上述项目周边市政管网查看得知，在楼盘周边主要排水、排污管道口径过小，且属废水和污水合流，每逢大雨，市政排水管道均出现爆满和道路污水积聚现象，考虑到我司楼盘将约1300户业主收楼入住，周边市政排水管道将远远无法满足使用，将造成严重市政管道经常性排污、排水堵塞，严重影响……速请民众辖区政府有关部门协调解决：一、协调辖区相关部门，把我司项目土地红线权属范围内，涉及地块南面从建筑物边约9米土地，尽快交付我司，让我司可尽快办理规划、消防等分项验收手续，避免事态恶化导致社区业主群体事件发生；二、对楼盘接驳的市政管网进行改建（或新建），扩大排水排污管道口径，并实行分流措施，为民众辖区居民造就安全的社会氛围及整洁的社区环境，提高辖区政府管理威望。特此致函，敬请回复为盼。神马公司提交的致旭日品萃业主的函—《关于旭日品萃一期延期交付的解决方案》落款时间为2016年6月6日，主要内容为：近日，我司收到部分业主关于旭日品萃一期延期交房及物业收费等问题的投诉，为了……尽快解决业主相关诉求，现对相关问题原因及解决方案说明如下：……2.本项目用地我司通过合法拍卖手续取得，根据项目土地证红线，于项目南面农田位置，从我建筑物边量出大约有9米土地属我司土地，但由于部分土地归属问题，政府部门迟迟未能将部分交付我司使用，致使楼盘无法及时进行规划分项验收，这也是导致我司无法按合同时间办理竣工验收备案表以及房屋交付等手续的主要原因。3.小区内园林、道路等设施完善……。3.2016年11月18日，市民梁某在民众镇政府门户网站交流互动栏留言“关于旭日品萃园问题开发商承诺12月31日可以综合验收，但是现在11月中旬了，南面的路迟迟不见人去修理！还有村民故意阻拦修路！请问是否有土地纠纷，什么时候能综合验收？业主什么时候才能拿到房产证！二期那也停工好久了，现在开始才小打小闹的施工！这里面是不是有什么问题？？开发商也没人来解释，只是叫业主等！”2016年11月24日，住房和城乡建设局回复“你好，你反映的问题我们已收悉，经和建设方了解，该工程一期已经基本完工，综合验收也在加紧办理中，争取年前完成各项验收工作。二期工程还未到收楼时间，建设方会根据收楼安排工程进度。”4.神马公司至今未取得旭日品萃园的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，吴德校、吴伟妹与神马公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，神马公司应于2016年5月30日前向吴德校、吴伟妹交付符合在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现对于神马公司截至开庭当日尚未向吴德校、吴伟妹交付涉案商品房的事实，双方无可争议；双方争议的是神马公司逾期交房是否需承担违约责任。神马公司辩称，涉案商品房延期交付的原因在于，根据涉案商品房所在的旭日品萃园一期项目土地证红线标识，项目地块南面农田位置，已明确从建筑楼体边约9米土地权归属神马公司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付神马公司，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分期验收，导致神马公司无法办理房屋交付手续，此种情形符合合同第八条第3项“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”情形，可予免责。一审法院认为，神马公司就其抗辩所提供的证据中，市民于民众镇政府门户网站的提问与住房和城乡建设局的回复以及会议照片无法证明神马公司主张的事实，而神马公司提交的函件所载明的涉案项目工程延期验收原因系神马公司单方陈述，无任何证据予以佐证，一审法院不予采信。退一步而言，即便神马公司所述属实，由于神马公司既未说明亦未举证证明“辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付神马公司使用”系因政策法规变化调整、相关部门工作规程及操作方法变化调整或相关部门履职不当（延误）所致，故一审法院对神马公司的抗辩意见不予采纳。神马公司延期交房应向吴德校、吴伟妹承担逾期交房违约金。关于违约金计算标准。涉案合同系神马公司制作的格式合同，其中“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大的免除了神马公司自身的违约责任，限制了吴德校、吴伟妹的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，一审法院认定该条款无效。其次，房屋买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。对于双方违反主要义务，本案合同分别在第七条、第九条进行了约定。综观该两条的约定，明显对买受人违约行为的责任过重，而对出卖人的责任过轻，两相对照，第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定明显缺失应有的公平，应当依法予以调整。据此，一审法院确定，神马公司应自合同约定的交付日期次日起按日向吴德校、吴伟妹支付已交付房价款0.01%的违约金至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，暂计至2017年9月30日为20641元【422976元×0.01%×（365+123）】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：神马公司于一审判决生效之日起七日内向吴德校、吴伟妹支付截至2017年9月30日的逾期交房违约金20641元及自2017年10月1日起至中山市民众镇旭日品萃园X幢X房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交房之日止的违约金（以422976元为基数，按每日万分之一的标准计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费316元，减半收取为158元（吴德校、吴伟妹已预交），由神马公司负担，由神马公司于一审判决生效之日起七日内迳付吴德校、吴伟妹）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审庭审期间，神马公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。本院再查明：诉讼期间，吴德校、吴伟妹请求法院对双方商品房买卖合同约定的违约金计算标准予以调高，认为该约定违约金标准不足以弥补损失。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷。神马公司与吴德校、吴伟妹签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。本案二审争议的焦点为：一、神马公司是否存在逾期交房的违约行为？二、若神马公司存在违约行为，则违约责任如何确定？关于焦点一。根据双方商品房买卖合同的约定，神马公司应于2016年5月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付吴德校、吴伟妹使用，但神马公司至今亦未就案涉商品房办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证。神马公司辩称其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是受多种综合因素影响导致，其中包括天气、合作方等外在因素，以及辖区政府迟迟未能将土地使用权已归属神马公司的9米土地交付神马公司使用。对于天气、合作方等外在因素，神马公司于本案中未能提供任何有效证据证明，故本院对其主张天气、合作方等外在因素导致逾期交房的理由不予采纳。对于9米土地的交付问题，首先，神马公司提交的致中山市民众镇人民政府的函件及致旭日品萃业主的函均是其单方的陈述，并不足以证实神马公司所述的辖区政府迟迟不能将从案涉建筑楼体边约9米土地交付神马公司使用导致不能办理竣工验收备案登记手续的主张；其次，即使退一步而言，确实存在神马公司所述的辖区政府迟迟不能将从案涉建筑楼体边约9米土地交付神马公司使用的事实，据神马公司所述，案涉土地使用权是其通过合法方式购买，该9米土地使用权属已办理至神马公司的名下，出卖人不按照土地使用权转让合同的约定向神马公司交付土地，这应属于神马公司与土地使用权出卖方之间的土地使用权转让合同纠纷，即使土地使用权出卖方是政府部门，这也是属于政府部门的民事行为，而不是行政行为。故即使神马公司主张的上述事实存在，也并不符合双方商品房买卖合同“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”约定的情形，故神马公司以辖区政府部门迟迟未能将案涉建筑楼体边约9米土地交付神马公司使用为由主张无需承担逾期交房违约责任，理据不足，本院对其该主张不予采纳。综上所述，神马公司关于逾期交房存在合同约定的事由的主张均不能成立，一审认定神马公司存在逾期交房的违约行为并无不妥，本院予以维持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如神马公司无法按时交房的，则按日向吴德校、吴伟妹支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而吴德校、吴伟妹如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，神马公司目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即神马公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给吴德校、吴伟妹使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，神马公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使神马公司履行义务，不利于吴德校、吴伟妹实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。且远低于吴德校、吴伟妹逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在神马公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的吴德校、吴伟妹以约定违约金上限数额过低为由，请求对逾期交房违约金的计付方式予以调整，理据充分，一审认定神马公司每日按吴德校、吴伟妹已交付房价款0.01%计付违约金直至神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，并无不妥，本院予以维持。至于神马公司上诉认为逾期交房违约金应计付至其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，本院认为，双方商品房买卖合同约定，神马公司应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。即神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仅是神马公司构成有效交房的前提条件，并不等同于其已向买受人实际交付了商品房。神马公司仍然要在案涉商品房达到合同约定的交付条件后履行向买受人交房的义务，故一审认定逾期交房违约金应计至神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，并无不妥。神马公司上诉认为逾期交房违约金应计付至其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，理据不足，本院不予支持。另，本案纠纷是因神马公司逾期交房的违约行为而引发的，故一审认定应由神马公司承担一审全部案件受理费，并无明显不妥。至于对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，上诉人神马公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人中山市神马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 马燕清二〇一八年九月二十日书记员 郭燕婷