山东省齐河县人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁1425行初29号原告：齐河县农机公司，住所地齐河县城西外环北首。法定代表人：田兆武，经理。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。被告：齐河县国土资源局，住所地齐河县齐晏大街**。法定代表人：周长民，局长。诉讼代表人：李永民，齐河县国土资源局副局长。委托诉讼代理人：杨光泉，齐河县国土资源局法制科科长。第三人：中国农业银行股份有限公司齐河县支行，住所地齐河县齐晏大街。法定代表人：李珺，董事长。委托诉讼代理人：王希智，中国农业银行股份有限公司齐河县支行职工。第三人：上海博瑞信诚投资有限公司，住，住所地上海市虹口区邯郸路****楼**/div>法定代表人：于勇，总经理。委托诉讼代理人：柳天雨，上海博瑞信诚投资有限公司职工。第三人：张泉，男，汉族，1965年3月25日生，现羁押于德州市监狱。委托诉讼代理人：孙培奉,山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王方志,山东国曜律师事务所实习律师。原告齐河县农机公司不服被告齐河县国土资源局为第三人张泉颁发房权证鲁齐私字第J0××5号、鲁齐私字第J0××6号房屋所有权证的行政行为，于2017年12月18日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告齐河县农机公司委托诉讼代理人杨宜广、被告齐河县国土资源局诉讼代表人李永民、委托诉讼代理人杨光泉、第三人中国农业银行股份有限公司齐河县支行委托诉讼代理人王希智、第三人上海博瑞信诚投资有限公司委托诉讼代理人柳天雨、第三人张泉及委托诉讼代理人孙培奉、王方志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2004年5月25日，第三人张泉向齐河县房产管理局申请房产登记，申请将齐河县农机公司名下的涉案房产转移登记到其名下，齐河县房产管理局审查第三人提交的相关材料后，分别于2004年5月26日、6月2日为张泉颁发了房权证鲁齐私字第J0××5号、鲁齐私字第J0××6号房屋产权证书，鲁齐私字第J0××5号产权面积为268.85平方米，鲁齐私字第J0××6号房产面积为1912.12平方米。原告齐河县农机公司诉称,根据《城市房屋权属登记管理办法》，房屋过户时，房屋所有权人及申请人应共同到场办理过户手续，但农机公司在房产转移登记到张泉名下过程中，农机公司法定代表人李峰对过户不知情，未到现场办理转移登记手续，因此，过户行为无效，应予撤销。张泉与农机公司之间也不具备过户条件，在办理过户手续过程时，农机公司尚未取得土地使用权证书，申请表中提供的关于土地性质的的证件为虚假证件，不符合房产转让条件，且农机公司与张泉签订的所谓土地有偿使用协议，双方约定土地由农机公司所有而张泉对房屋享有所有权，违背了登记办法规定的土地权属和房屋所有权权利主体一致的基本原则，应予撤销。另根据法律规定，过户在张泉名下的房产没有登记在中国农业银行的名下，农业银行对转让的房产无权处置，其与张泉签订的房产转让协议无效。综上所述，被告为张泉颁发鲁齐私字第J0××5号和鲁齐私字第J0××6号房屋产权证书的行政行为违法，请求依法予以撤销。原告提交以下证据：齐河县纪律检查委员会对齐河县房产管理局职工刘学华、刘全华谈话记录两份，证明：2017年8月份，原告在齐河县纪委调查张泉有关问题时知晓了张泉办理涉案房产登记的事实。第三人张泉申请涉案房产登记时存在多处违规之处。被告齐河县国土资源局辩称，一、经查询档案材料，张泉名下的鲁齐私字第J0××5号和鲁齐私字第J0××6号房屋产权是张泉于2004年5月25日申请，齐河农机公司同意，齐河房产管理局分别于2004年5月26日、6月2日审批颁发的，鲁齐私字第J0××5号产权面积为268.85平方米，鲁齐私字第J0××6号房产面积为1912.12平方米。在申请审批表“说明”一栏显示为根据齐改【2003】批字第1号文件改制所得。二、目前，鲁齐私字第J0××6号房产仍在中国农业银行股份有限公司齐河县支行抵押，原告申请撤销，在撤销前需征得银行同意。三、齐河县不动产登记工作发布公告自2016年12月12日开始实施，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定，本实施细则实施前核发的各类不动产权属证书继续有效，因此，被告认为涉案房产证书是有效的。被告齐河县国土资源局收到起诉状副本后十五日内向本院提交以下依据：一、土地登记卷宗材料一宗（齐国用（95）字第42号土地档案、齐国用（2005）520号土地登记申请书、齐国用（2005）520号土地登记审批表（后分为四宗，其中19号是涉及的超市用地）、齐国用（2006）16号土地登记申请书、齐国用（2006）16号土地登记审批表，齐国用（2006）17号土地登记申请书、齐国用（2006）17号土地登记审批表，齐国用（2006）18号土地登记申请书、齐国用（2006）18号土地登记审批表，齐国用（2006）19号土地登记申请书、齐国用（2006）19号土地登记审批表），以上证据证明：齐河县农机公司对涉案房产使用的土地具有使用权。二、房权证鲁齐字第**、房房权证鲁齐公字第**房证两份，证明：涉案房产转移到张泉名下前进行了初始登记。三、鲁齐私字第J0××5号房产证登记档案材料一宗（1、私有房屋登记申请审批表；2、房屋四面墙界申报表；3、申请人张泉及其妻子张红英身份证复印件；4、房屋坐落平面图；5、房屋所有权证存根；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证；8、建设工程竣工验收证书；9、投资许可证；10、齐河县体改委文件；11、齐河县农机公司与张泉签订的土地有偿使用合同及公证书；12、原齐河县农业银行齐河支行、齐河县农机公司与张泉签订的资产债务落实协议书、企业资产负债交接清单及公证书；13、齐河县农机公司与原中国农业银行齐河支行签订的企业资产转让协议、企业资产负债交接清单及公证书；14、审计报告），证明：登记在张泉名下的房产转移登记材料齐全，程序合法。四、鲁齐私字第J0××6号房产证登记档案材料一宗（1、私有房屋登记申请审批表；2、房屋四面墙界申报表；3、申请人张泉及其妻子张红英身份证复印件；4、房屋坐落平面图；5、房屋所有权证存根；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证二份；8、建设工程竣工验收证书；9、投资许可证；10、齐河县体改委文件；11、齐河县农机公司与张泉签订的土地有偿使用合同及公证书；12、原齐河县农业银行齐河支行、齐河县农机公司与张泉签订的资产债务落实协议书、企业资产负债交接清单及公证书；13、齐河县农机公司与原中国农业银行齐河支行签订的企业资产转让协议、企业资产负债交接清单及公证书；14、审计报告；15、房地产抵押申请审批表；16、房地产估价报告），证明：登记在张泉名下房产转移登记行为材料齐全，程序合法。第三人中国农业银行股份有限公司齐河县支行述称，农行和原告、张泉之间的转让是根据齐河县体改委决议进行的，也经过上级批准和公证，房产转让行为不存在违规之处。第三人上海博瑞信诚投资有限公司述称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告不具有胜诉权。第三人张泉对诉请房屋拥有合法所有权，被告向张泉颁发涉案房屋产权证合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人张泉述称，原告起诉超过法定起诉期限，且无正当理由。实体上齐河县房产管理局根据张泉的申请办理房产登记手续符合法律规定，行政行为合法有效，原告诉求不能成立。第三人张泉提交以下证据：1、《关于农机公司养老保险金和医疗保险金问题的处理意见》；2、《关于（2003）齐证经字第0170号土地有偿使用合同变更意见》；3、《齐河县农机局公司职工代表选举大会》记录；4、崔相汝书面证明；5、《齐河县人民政府办公室关于解决当前不动产统一登记工作中若干问题的处理意见》；6、《齐河县人民政府办公室关于划拨土地上城镇住房上市交易不动产登记有关问题的通知》，证明：张泉在房产转移登记时原告已经知晓，在2015年4月份变更协议时更是知晓了张泉房产登记的事实。齐河县政府文件证实，县政府已经对房产与土地登记不一致的情况作出处理意见，应作为本案处理的参考。经庭审质证，对被告提交的涉案房产转移登记前初始登记档案材料，原告及第三人均无异议。对被告提交的鲁齐私字第J0××5号房产证登记档案材料、鲁齐私字第J0××6号房产证登记档案材料，原告质证称，对其真实性没有异议，但房产登记不符合法律规定和登记程序。张泉登记的房产在没有登记到中国农业银行股份有限公司齐河县支行名下的情况下，中国农业银行股份有限公司齐河支行对涉案房产无权处分，直接登记到张泉名下不符合法律规定。张泉在办理房产登记时，原告齐河县农机公司没有到齐河县县房产管理局共同申请登记，程序违法。在张泉没有取得涉案房产土地使用权的情况下，被告为其办理房产登记，违背了城市房屋的产权与该房屋所占用范围内的土地使用权权利主体一致的登记基本原则。第三人张泉质证称，对证据没有异议，是双方的意思真实表示，并不违反法律规定，同时说明原告对登记行为是明知的，在该档案中有原告的公章及法人的私章，法律并没有规定办理变更登记必须由法人亲自到场，且根据城市房屋权属登记办法原则，因土地和房产的登记机关不属于同一个部门，且对涉案土地的使用者原告与第三人已经达成了协议，因此在登记过程中，第三人以租赁的方式取得使用权，是以租赁的方式转移给张泉，符合当时的规定，从现有材料看农机公司的土地登记是在2005年，在法律上并没有规定土地跟着房子走还是房子跟着土地走，没有先后顺序，因此，原告的理由不成立。原告对与第三人之间达成的房屋买卖协议予以否定，根据最高院司法解释应当裁定中止诉讼，不应再审理。其余第三人对证据没有异议。对被告提交的土地登记卷宗材料，原告质证称，对证据没有异议。进一步说明被告给第三人张泉办证违反法律规定。张泉质证称，对证据真实性、合法性、有效性均没有异议。张泉也认可土地和房产分离的状态，在张泉办理登记时该土地还属于国有划拨土地，法律并没有禁止这种行为，房产和土地不一致是历史遗留问题，不利后果不应由张泉来承担。其余第三人对证据没有异议。对原告提交的齐河县纪律检查委员会对齐河县房产管理局职工刘学华、刘全华谈话记录，被告对其真实性没有异议。张泉质证称，首先从原告提交的证据看，齐河县纪委已经严重干涉了行政诉讼，作为当事人能够向齐河县纪委调取相关的案卷是不符合相关办案程序的，对其真实性予以认可，但是对其内容不予认可。以上材料中，两办事人员在十三年以后，对登记情节记忆如此清晰是不正常的，所有的谈话内容并没有证据证实。原来的房产证如果没有交到房管局，房管局不可能给办理新证。在房产转让过程中需要先转移到农行名下再转给张泉没有法律规定，张泉承担了农机公司的债务，是以物抵债行为，法律没有规定不能转移给新的债权人。因此，以上两人谈到的办理房产登记不符合规定是不正确的。其余第三人对证据没有异议。对第三人张泉提交的《关于农机公司养老保险金和医疗保险金问题的处理意见》、《关于（2003）齐证经字第0170号土地有偿使用合同变更意见》、《齐河县农机公司职工代表选举大会》记录、崔相汝书面证明、《齐河县人民政府办公室关于解决当前不动产统一登记工作中若干问题的处理意见》、《齐河县人民政府办公室关于划拨土地上城镇住房上市交易不动产登记有关问题的通知》，原告质证称，以上证据不能证明张泉的主张，与本案没有关联性。被告及其余第三人对证据没有异议。本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据，齐河县纪律检查委员会对齐河县房产管理局职工刘学华、刘全华谈话记录，能够反映第三人办理涉案房产登记时的实际状况，与被告提交的房产登记档案材料能够相互印证，为有效证据，本院予以采信。对被告提交的，涉案房产转移登记前初始登记档案材料、鲁齐私字第J0××5号房产证登记档案材料、鲁齐私字第J0××6号房产证登记档案材料、土地登记卷宗材料，能够证明案件事实，各方当事人对其真实性没有异议，为有效证据，本院予以采信。对第三人张泉提交的证据，当事人对其真实性没有异议，但不能证明其主张，本院不予采信。经审理查明，原告齐河县农机公司（原山东省农业机械公司齐河县公司）在晏城五路48号拥有6536.68平方米的国有商业土地一块（证号齐国用（95）字第42号）。2005年8月20日，原告就上述土地中的齐贸大街以南、阳光路东拐角处1613.4平方米的土地办理出让手续，变为商住综合用地（证号：齐国用（2005）字第520号）。2006年3月份，原告申请将齐国用（2005）字第520号土地登记为四部分，分别为齐国用（2006）字第16号、齐国用（2006）字第17号、齐国用（2006）字第18号、齐国用（2006）字第19号，其中齐国用（2006）字第19号土地面积为1206.5平方米，本案涉案房产使用土地涉及该土地使用权。2001年原告齐河县农机公司在齐贸大街以南阳光路以东拐角处即后来登记为齐国用（2006）字第19号的土地上建设商住楼一栋，2001年2月份为五层商用部分的1-2层1239.13平方米办理了房产登记，证号为房房权证鲁齐字第**，001年6月1日在原中国农业银行齐河支行设定抵押5年，至2006年6月1日注销抵押。2001年4月份为商住部分的二层楼房768.38平方米办理了房产登记，证号为房权房权证鲁齐公字第**。div>2003年7月31日前原告齐河县农机公司利用其建设的商用楼房开办齐河阳光联华超市进行经营。2003年8月25日，齐河县经济体制改革办公室对齐河县农机公司关于齐河阳光联华超市进行改制的申请作出《关于齐河县农机公司改制的批复》（齐改【2003】批字第1号），批复为，经研究同意将阳光联华超市所有有效资产（土地使用权除外）产权转移给中国农业银行齐河支行，在资产转移合同生效后，由县农业银行确定承债人，注册新公司。新公司组建后，严格按照《中华人民共和国公司法》的规定，建立健全产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代化企业管理制度和内部管理机制，依法自主经营、自负盈亏。2003年8月22日，齐河县农机公司与原中国农业银行齐河支行签订《企业资产转让协议》并进行了公证。协议由齐河县农机公司法定代表人李峰签字加盖公章、原中国农业银行齐河支行彭成民签字加盖公章，齐河县农业机械管理局加盖公章。协议约定，齐河县农机公司将其所属的齐河阳光联华超市经营的所有房产、设备及超市流动资产转让给中国农业银行齐河支行，用于抵偿齐河县农机公司欠中国农业银行齐河支行的贷款4500000元。齐河县农机公司对抵偿的4500000元贷款不再承担还款义务，但对剩余贷款3950000元仍承担还款责任。2003年8月22日，中国农业银行齐河支行与第三人张泉、齐河县农机公司签订《资产债务落实协议》并进行了公证，中国农业银行齐河支行彭成民签字加盖公章、第三人张泉签字加盖名章、齐河县农机公司法定代表人李峰签字加盖公章。协议约定，中国农业银行齐河支行将齐河阳光联华超市经营的所有房产、设备及超市流动资产转让给张泉，张泉承担齐河县农机公司欠中国农业银行齐河支行的贷款4500000元。张泉承担贷款后重新办理抵押贷款手续。张泉承接齐河阳光联华超市截止2003年7月30日前形成的与供货商间的债权债务及个人消费券的欠款，以及齐河县农机公司修建商贸大楼时形成的应收欠款、应付工程款。2003年8月22日，齐河县农机公司、齐河县农业机械管理局、中国农业银行齐河支行与张泉签订《土地有偿使用合同》并进行公证，中国农业银行齐河支行彭成民签字加盖公章、第三人张泉签字加盖名章、齐河县农机公司法定代表人李峰签字加盖公章、齐河县农业机械管理局加盖公章。协议约定，齐河县农机公司将齐河阳光联华超市占用的土地给张泉作经营场所使用，使用期限30年。使用费每年150000元，按月缴纳。使用费用于交纳齐河县农机公司74名职工养老保险、遗属补助等项费用。2003年8月份，齐河县农业机械管理局委托德州大正有限责任会计师事务所齐河分所对齐河阳光联华超市2003年7月31日前的资产负债进行了审计，根据审计报告和齐河县农机公司改制方案，制作《企业资产负债交接清单》，作为2003年8月22日签订的《资产债务落实协议》、《企业资产转让协议》的补充部分。2004年5月25日，第三人张泉将原齐河阳光联华超市经营用房分两部分向齐河县房产管理局申请转移登记，申请将房产转移登记其名下。其中将商住楼五层中的1-2层1912.12平方米登记其名下作为商用，将3层部分的第3层268.85平方米登记其名下作为办公用房。在两份《齐河县私有房屋登记申请审批表》中，在产权来源及时间栏中注明：根据齐改【2003】批字第1号改制所得。在占地单位意见栏中，占地性质为：（2003）齐证经字第0170号；占地单位意见加盖齐河县农机公司及法定代表人李峰印章，没有李峰签字。测绘单位意见栏为空白。审批意见栏没有签署意见，只是加盖齐河县房产管理局印章。在《齐河县房屋四面墙界申报表》中，邻户没有签署意见，只加盖齐河县农机公司印章。在两份申请中同时提交了以下材料：1、申请人张泉及其妻子张红英身份证复印件，2、建设工程规划许可证，3、建设工程施工许可证，4、建设工程竣工验收证书，5、投资许可证,6、齐河县体改委文件,7、齐河县农机公司与张泉签订的土地有偿使用合同及公证书,8、原齐河县农业银行齐河支行、齐河县农机公司与张泉签订的资产债务落实协议书,企业资产负债交接清单及公证书，9、齐河县农机公司与原中国农业银行齐河支行签订的企业资产转让协议、企业资产负债交接清单及公证书，10、审计报告。齐河县房产管理局于2004年5月28日为张泉颁发房权证鲁齐私字第J0××5号房权证书，建筑面积为268.85平方米。2004年6月2日为张泉颁发房权证鲁齐私字第J0××6号房权证书，建筑面积为1912.12平方米。同时查明，原告于2017年8月份，因齐河县农机公司职工上访，在齐河县纪委调查张泉有关问题时知晓了张泉办理涉案房产登记的事实。齐河县不动产登记工作自2016年12月12日开始实施，齐河县房产管理局原房产登记职权自此由齐河县国土资源局实施。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告齐河县农机公司提起诉讼是否超过法定起诉期限；二、被告齐河县国土资源局为第三人张泉颁发鲁齐私字第J0××5号、鲁齐私字第J0××6号房权证书的行政行为是否合法。关于第一个焦点问题，本案中，在第三人张泉办理涉案房产登记时，原告原法定代表人没有到现场共同申请办理,也没有委托其他人员同张泉共同申请房产过户，张泉没有证据证明在其办理完房产过户转移登记后，被告将办理转移登记的事实已经告知原告知晓，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年的，人民法院不予受理”规定，对被告分于2004年5月28日、6月2日为张泉颁发鲁齐私字第J0××5号、鲁齐私字第J0××6号房权证书的行政行为，原告提起行政诉讼没有超过二十年。原告于2017年8月份，因齐河县农机公司职工上访，在齐河县纪委调查张泉有关问题时知晓了张泉办理涉案房产登记的事实，原告于2017年12月18日提起诉讼，没有超过一年的起诉期限。因此，对第三人张泉、上海博瑞信诚投资有限公司称，原告起诉超过法定起诉期限应驳回起诉的主张，本院不予支持。关于第二个焦点问题，依照齐河县经济体制改革办公室作出的《关于齐河县农机公司改制的批复》（齐改【2003】批字第1号）规定及齐河县农机公司、齐河县农业机械管理局、中国农业银行齐河支行与张泉签订《土地有偿使用合同》约定，原中国农业银行齐河支行根据齐改【2003】批字第1号文件取得原齐河阳光联华超市相关资产时，其对原齐河阳光联华超市占用范围的土地不能同时取得国有土地使用权，对此齐河县农机公司、齐河县农业机械管理局、中国农业银行齐河支行与张泉签订《土地有偿使用合同》也作出明确约定，第三人张泉对原齐河阳光联华超市占用范围的土地只是租赁使用。依照《城市房屋权属登记管理办法》第六条：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”、《山东省城市房屋产权产籍管理办法》第三条：“城市房屋的产权与该房屋所占用范围内的土地使用权遵循权利主体一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离”及现行《不动产登记条例实施细则》第二条：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”规定，城市房屋的产权与该房屋所占用范围内的土地使用权权利主体一致是房产登记的基本原则，本案第三人张泉在申请房产转移登记时，其提供的登记材料齐改【2003】批字第1号文件及齐河县农机公司、齐河县农业机械管理局、中国农业银行齐河支行与张泉签订《土地有偿使用合同》明确显示张泉不能取得原齐河阳光联华超市占用土地的使用权，齐河县房产管理局仍然为其办理房产转移登记，违反了城市房屋的产权与该房屋所占用范围内的土地使用权权利主体一致的登记基本原则，登记行为违法，至原告起诉之日，第三人仍无法取得原齐河阳光联华超市占用土地的使用权证，因此，对被告为张泉颁发的房权证鲁齐私字第J0××5号房权证书、房权证鲁齐私字第J0××6号房权证书应予撤销。综上，原告起诉没有超过法定起诉期限，被告为第三人张泉颁发房权证鲁齐私字第J0××5号房权证书、房权证鲁齐私字第J0××6号房权证书的行政行为违法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项规定，判决如下：撤销被告齐河县国土资源局为第三人张泉颁发的房权证鲁齐私字第J0××5号房权证书、房权证鲁齐私字第J0××6号房权证书。案件受理费50元，由被告齐河县国土资源管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判长 李 超审判员 裴琳琳审判员 王 锐二〇一八年九月六日书记员 解文超