昆明市晋宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0122民初1589号 原告(反诉被告)晋宁坤晟房地产开发有限公司。 法定代表人：阿青峥，职务:总经理。 统一社会信用代码：915301220594543066。 地址：云南省昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街北段。 委托代理人林平，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人汪金亚，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。 被告(反诉原告)刘丽芳，女，1975年2月26日生，汉族，昆明市盘龙区人，住云南省昆明市盘龙区。 被告(反诉原告)谭成武，男，1974年10月16日生，汉族，云南省昆明市人，云南省昆明市盘龙区。 委托代理人孟开娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人仲英豪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告(反诉被告)晋宁坤晟房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘丽芳、谭成武商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法由审判员袁媛独任审判，于2018年8月14日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)晋宁坤晟房地产开发有限公司的委托代理人汪金亚、被告(反诉原告)刘丽芳、谭成武的委托代理人孟开娜、仲英豪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告晋宁坤晟房地产开发有限公司诉称：2015年10月28日，原告与被告办理商品房买卖合同登记备案时，约定被告向原告购买原告开发的滇池南岸一号二期商品房，商品房为38幢2单元602号住宅，钢混结构，建筑面积为91.51平方米，约定一次性付款，总金额为341835元，付款时间为2015年10月26日。原告将该房屋进行登记备案后，双方至今未签订商品房购销合同，被告也未向原告支付房款，上述合同属无效合同。2018年5月18日，原告通过昆明市晋宁公证处向被告送达通知，明确原告的合同目的不能实现，解除备案登记，通知送达之日即生效。现被告已收到通知，并通过电话与原告沟通，认可双方并未建立合同关系，但提出其向税务部门缴纳的契税及向原告缴纳的配套费处理问题，原告表示可以退还，但仍不能达成协议，至使原告诉到法院，要求判令被告协助原告撤销商品房购销合同备案表，并承担本案诉讼费。 被告辩称：原告诉讼不成立。本案是基于工程款抵房产生，我方已通过陕西建工支付抵消工程款方式支付房款并办理合同登记备案，我方签了商品房购销合同，原告签订后未返回给被告。根据法律规定不排斥其他形式购买房屋。原告要求被告行使解除权的期限已过，本案中购房款已经通过工程款进行了抵扣，在长达三年的时间里原告并未提出解除合同，还告诉被告会尽快交房，但是因房价上涨及工程问题，原告遂诉讼解除合同，原告所诉的期限已经超过法定解除的期限，无事实及法律依据，虽然在本案中因为原告故意隐匿和拒绝提供应当返还给被告商品房预售合同的纸质合同，但通过被告提供的证据及原告在2018年云01**民初1590号案件中提交的网签系统截图和情况说明，已经载明原、被告的商品房购销合同的网签合同已经显示为成功签约状态，且在双方已经明确存在合同的前提下，已经完成了合同的登记备案，在登记备案表中已经明确包含了合同订立必备的条款及双方的合意，因此双方用工程款抵房款的合同真实有效，且双方已经缴纳契税等合同附随义务，故我方请求驳回原告诉讼请求。 被告向本院提起反诉称：涉案的房屋是反诉原告通过案外人昆明长中建筑工程有限公司、陕西建工机械施工集团有限公司及本案原告以工程款抵房款所得，而本案所涉房款实际已通过原告及陕西建工机械施工集团有限公司应付昆明长中建筑工程有限公司的工程款抵完。上述事实有《昆明长中建筑劳务商品房抵工程款汇总表》、《土建分包工程协议》之补充协议等材料确定；此外，房屋买卖合同的主要条款均已由原告与被告通过网络合同进行了确认，原、被告之间的买卖合同成立并生效，被告应付购房款已通过工程款抵完。双方约定交房时间为2016年5月31日，并约定了违约责任，因此，特提起反诉，要求反诉被告立即交付房屋，并承担自2016年6月1日起至2016年8月29日止按每日10元共900元违约金，自2016年8月30日起至实际交房之日按每日0.02%的标准支付逾期交房违约金48814.04元，上述合计49714.04元。 原告（反诉被告）辩称：被告反诉没有事实和法律依据，至今无有效商品房购销合同，被告未支付过购房款，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 针对诉辩主张，本案争议的焦点是：双方的商品房买卖关系是否成立？本诉原告及反诉原告的诉讼请求是否成立？ 针对争议焦点，原告针对自己的主张向本院提交了以下证据： 商品房买卖合同登记备案表一份，欲证明完成备案登记。 被告针对原告的举证进行质证称：对商品房买卖合同登记备案表的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议。该份证据证明2015年10月14日已通过抵款形式一次性付清房款，并且付款时间是在登记备案时间之前，同时该份备案登记的抬头为商品房购销合同登记备案表，说明该合同是符合商品房购销合同的。 被告为支持自己的主张向本院提交了以下证据。 一、以工程款抵房款的情况说明一份；云南省高级人民法院受理案件通知书、民事起诉状、变更诉讼请求申请书、证据清单、昆明长中建筑劳务工程有限公司营业执照、滇池南岸一号建设工程施工合同、《土建分包工程协议》之补充协议、昆明长中建筑劳务工程有限公司商品房抵工程款汇总表、收款对账表，欲证明：因原告欠付案外人工程款，本案涉案房屋购房款实际已由原告应付陕西建工和长中公司工程款抵付。 二、商品房购销合同（最终签订版3份）、打印预览版1份，欲证明：原、被告签订合同的事实。 三、诉讼财产保全复议申请书及其附件证据材料，欲证明：被告应付房款已通过工程款抵付，原告所诉与客观事实不符。 四、商品房买卖合同登记备案表、税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条，欲证明：1、原告已经以自身履约行为认可抵款的事实，购房款已经通过工程款进行抵付；2、原告行使商品房买卖合同登记备案表的解除权期限已过；3、被告向税务部门交纳了房屋的相关税费，还履行了部份附随义务。 五、原告其它案件证据清单，情况说明2份、网签系统截屏3份，欲证明原、被告之间房屋买卖合同成立并生效，被告应付购房款已通过工程款抵付完毕。 原告针对被告的举证进行质证称：对第一组证据中2、3、4、5的真实性、合法性认可，关联性不予认可。除此之外的1、6、7、8、证据的三性均不予认可。原告认为，原告是否差欠长中公司工程款这是另外的法律关系，与本案无关，均不认可对方的证明目的；对第二组证据9、10的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为这些合同是无效合同，没有原告的盖章，不认可对方的证明目的；对第三组证据11的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不认可对方的证明目的，该证据是原告另案中申请解除保全提交的材料，但是不能当然的证明被告已经支付房款；对第四组证据12备案表的真实性、合法性认可，关联性不认可，也不认可对方的证明目的，至始至终原告没有收到被告支付的任何房款，被告也无法提交其支付过房款的有效证据;对第四组证据中13、14、15、16真实性、合法性、关联性均不予认可，也不认可对方的证明目的；对第五组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但是不认可证明目的，该备案登记表只能证明诉争房屋在房管所进行备案登记的事实，反诉原告认为双方签订了正式的合同应当提交证据加以证实，反诉原告混淆了商品房买卖的要件是双方签订书面的商品房购销合同，自始至终反诉原告均没有支付过任何购房款，双方的买卖关系不成立。 被告向本院提交U盘一份，并说明因为证人临时有事不能赶来开庭，但是证明内容与前案一致，我方将证人证言录像，提交录像U盘一份。证人为陕西建工机械施工集团有限公司法定代表人，其证言内容为：原告是承包方，我是施工方，被告供应我们工人和材料。我们只有自己单方签了字的商品房购销合同，原告签了之后没有给我们。是我们接受了原告的房屋后转抵给了其他购房人，我们有三方协议但有一个协议签了字没有盖章。因小区资金经常不到位，一年的工程干了四年，交房后因资金问题原告及陕西建工承诺用房屋抵款。我们无法获取相关房屋信息，人民法院可调取。双方曾经对商铺和商品房价格进行协商，后来商品房抵房抵了12套和车位。 原告质证称：证人应当出庭作证，本案证人没有说明为何不能到庭，证人证言没有接受法庭质询，只是其单方陈述，真实性、合法性、关联性均不予认可。在另案中证人陈述的与我公司没有签订过抵房协议认可，对其他事实不认可，对其他真实性、合法性、关联性均不予认可。证人是另案中起诉我方的原告，与原、被告有直接利害关系，不能单独认证事实。 被告质证称：本案涉案房屋通过案外人长中公司的工程款进行抵扣的事实确凿无异，对证人证言真实性、合法性、关联性及证明内容应当予以认可。 本院对原告提交的证据因双方无意见，本院依法予以确认；对被告提交的证据一的真实性、合法性本院给予确认。对证据一昆明长中公司商品房抵工程款汇总表中无原告印鉴，原告不认可、收款对账表印鉴不齐，被告未能提交其他证据证明关联性，故对证据一中昆明长中公司商品房抵工程款汇总表、收款对账表与本案无关联性，本院不予采纳；对证据二因无出售方签字，且是复印件，对其真实性、合法性、关联性本院不予采信；证据三本院对其真实性、合法性予以认可，但是不能证明被告已经支付房款给原告的主张；对证据四的真实性、合法性本院给予确认，但不能证明原、被告之间存在商品房买卖合同及交付了购房款的主张；对证据五的真实性、合法性、关联性因原告无意见本院给予确认，但不是正式合同，不能证明被告支付过购房款，也不能证明双方的买卖关系成立；对证人证言本院认为证人系昆明长中建筑劳务有限公司法定代表人，昆明长中建筑劳务有限公司与晋宁坤晟房地产开发有限公司有其他案件在其他人民法院审理，证人与本案有利害关系，且证人未出庭接受法庭中质询,故对证人证言本院不予采纳。 综上所述，本院确认下列法律事实：原告晋宁坤晟房地产开发有限公司取得了云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区建设项目后，将部份工程交给陕西建工机械施工集团有限公司施工。2013年2月28日，陕西建工机械施工集团有限公司与昆明长中建筑劳务有限公司签订了《警察职工拆迁安置住房（滇池南岸一号）建设工程施工合同》，将土建工程分包给昆明长中建筑劳务有限公司。2016年7月4日，原告与陕西建工机械施工集团有限公司、昆明长中建筑劳务有限公司签订了《云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区（土建分包工程协议》之补充协议。后因昆明长中建筑劳务有限公司认为原告及陕西建工机械施工集团有限公司欠其工程款起诉到云南省高级人民法院，陕西建工机械施工集团有限公司与昆明长中建筑劳务有限公司还协商用房抵欠被告（反诉原告刘丽芳、谭成武）的材料款，还制作了商品房抵工程款汇总表，但原告并未在上面签章。2015年10月28日原告进行了合同登记号为JN2015102801014的备案登记，被告刘丽芳为买受人、被告谭成武为共有人。被告刘丽芳交纳了相关税费，但未与原告签订过书面合同，至今原告也没有交房给被告。现原告以被告至今未付购房款为由诉至本院；被告提起反诉，认为房屋买卖合同的主要条款均已由原告与被告通过网络合同进行了确认，原、被告之间的买卖合同成立并生效，被告应付购房款已通过工程款抵完，双方约定交房时间为2016年5月31日，并约定了违约责任，要求原告（反诉被告）立即交付房屋，并承担自2016年6月1日起至2016年8月29日止按每日10元共900元违约金，自2016年8月30日起至实际交房之日按每日0.02%的标准支付逾期交房违约金48814.04元，上述合计49714.04元。 本院认为，本案争议的焦点是：2015年10月28日进行的合同号为JN2015102801014的备案登记的效力？原、被告的诉讼主张是否支持？《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外”。本案双方对商品房买卖合同登记备案表并无异议，但对于商品房买卖合同登记备案表只是一个行政管理手段，只要原告申请即可办理，其效力有待于进一步完善，因此只从商品房买卖合同登记备案表不能认定其具备商品房买卖合同的效力；对被告（反诉原告）提出其与原告（反诉被告）完成商品房购销合同签订的主张，因被告（反诉原告）提交的商品房购销合同、抵工程款汇总表等证据中均无原告印鉴，不能证明原、被告就商品房买卖行为达成共同意思表示，不能证明双方商品房买卖关系成立，故对被告（反诉原告）的主张本院不予支持；对被告（反诉原告）提出其通过以工程款抵房款的主张，因被告（反诉原告）未提交证据证明其与原告（反诉被告）签订相关以房抵款内容协议、合同。而2016年7月4日甲方晋宁坤晟房地产开发有限公司、乙方陕西建工机械施工集团有限公司、丙方昆明长中建筑劳务有限公司签订云南第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《土建分包工程协议》之补充协议，也不能证明原告（反诉被告）同意将本案诉争房屋抵付给被告（反诉原告）。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”故对反诉原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持；对原告的诉讼请求本院给予支持。对于被告提出，原告申请撤销备案登记已超过法定时效的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，因被告未支付购房款系持续性行为，且原告已向被告户籍地邮寄《通知》进行催告，故原告的起诉没有超过法定期限，本院对被告的上述诉辩理由不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》六十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）刘丽芳、谭成武于本判决生效后六十日内协助原告晋宁坤晟房地产开发有限公司解除位于晋宁区昆阳街道办事处永乐大街西侧滇池南岸一号二期38幢2单元602号房合同登记号为JN2015102801014备案登记。 二、驳回被告（反诉原告）刘丽芳、谭成武的诉讼请求。 本诉案件受理费100元（原告晋宁坤晟房地产开发有限公司已预交）减半收取50元，由被告（反诉原告）刘丽芳、谭成武承担（限本判决生效后六十日内支付原告晋宁坤晟房地产开发有限公司）；反诉案件受理费2003元，减半收取1001.5元由被告（反诉原告）刘丽芳、谭成武承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。 审判员 袁 媛 二〇一八年九月二十九日 书记员 安青清