广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初5710号原告（反诉被告）：何文枝，男，1973年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑晓明，男，1973年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：蒋辉，广东连捷律师事务所律师。第三人：佛山市天诺物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道红星居委会桂新东路1号龙光水悦熙园2座107号铺。法定代表人：张璐。第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道容桂大道中208号。负责人：田芊。委托诉讼代理人：胡秋亮，男，1987年9月20日出生，系第三人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行员工。委托诉讼代理人：曾楠，女，1988年2月16日出生，系第三人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行员工。原告何文枝（反诉被告，以下统称原告）与被告郑晓明（反诉原告，以下统称被告），第三人佛山市天诺物业代理有限公司（以下简称天诺公司）、广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行（以下简称顺德农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月21日及2018年7月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人陈泽荣，被告郑晓明及其委托诉讼代理人蒋辉到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人陈泽荣，被告的委托诉讼代理人蒋辉，第三人天诺公司的法定代表人张璐及第三人顺德农商银行的委托诉讼代理人胡秋亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，配合办理房贷手续，并在银行放贷后的10个工作日内配合办理过户手续，原告于办理过户手续当天按照合同约定向被告支付购房款；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月5日，原、被告经协商一致，在天诺公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：（1）被告将位于佛山市顺德区容桂街道共八套房屋出售给原告；（2）成交总价为2704000元；（3）付款方式：银行按揭付款。双方于合同签订后60个工作日内提供办理房屋过户的全部资料；（4）原告在签订合同时向被告支付定金150000元，被告提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并协助原告申请银行按揭。原告向银行申请1600000元的按揭贷款；（5）首期楼款（不含定金）为954000元。原告在过户当天支付给被告（如银行实际贷款额与原贷款额之间额度不足或多出部分由原告在过户当日按多除少补交付被告），双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后10个工作日内配合天诺公司完成本次交易的过户手续；（6）房屋过户税费由原告负担；（7）交楼日期：房屋过户当日；（8）若非本合同三方任何一方原因或不可抗力而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延；（9）若发生纠纷，应向该物业所在地人民法院提起诉讼；（10）三方约定的其他事项：原告同意在贷款合同批下来后，帮助被告还款1000000元。此外，合同还约定了违约责任、合同须知等条款。该合同签订后，原告依约向被告支付150000元定金，并根据被告提供的资料向银行办理贷款申请，中国银行股份有限公司广州荔湾支行于2018年1月25日、2018年1月30日及2018年2月22日出具三份《同意个人住房贷款意向书》，同意贷款金额合计880000元，贷款将划入被告名下账户。此外，原告正对五套房屋继续办理按揭，力求按合同要求办理银行按揭贷款1600000元，贷款将划入被告名下账户。正当原告全面履行合同之际，不知何故，被告于2018年2月9日向原告发出催款信，被告错误的理解合同条款，将双方签订合同后60个工作日内提供办理房屋过户的全部资料的约定，视为60个工作日办理过户手续的约定。被告的行为违背合同中关于原告先办理银行贷款后才支付房款的约定。2018年2月27日，被告又向原告发出合同解除函，被告擅自单方解除合同，并决定没收原告定金150000元，被告的行为已构成违约，请求法院依法判决。被告辩称，原、被告所签订的《房屋买卖合同》，因原告的严重违约行为已由被告单方通知解除，且该解除行为合法有效：（1）合同约定原告向银行申请贷款1600000元，但具体批贷金额以银行批贷结果为准，原告须于过户当天支付剩余房价款，并根据银行实际贷款额与原贷款额差额按多除少补原则支付给被告，由此看出，原告的付款义务不以银行批贷结果为转移，银行不批或批得少，原告都应在过户当日支付剩余房价款，原告的付款义务是明确的。（2）合同约定递交办理过户的时间是60个工作日，并约定原告于过户当天支付全部剩余房价款，由此看出，原告应于2018年1月29日前（2017年11月6日至2018年1月29日，共60个工作日）支付全部剩余房价款，原告违反该约定则构成严重违约。（3）被告坚持认为合同对于付款期限的约定是明确的，退一万步讲，即便合同对于付款期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，被告屡次催促原告付款，并给予原告足够充分的付款时间，若原告仍拒不支付，则原告也构成严重违约。本案中，根据被告提供的催款信及短信等证据显示，被告于2018年2月9日发出催款信前已屡次催促原告支付房价款，在被迫无奈的情况下，才于2018年2月9日向原告发出正式的催款信，该文件中根据合同第四.1条约定给予原告5日宽限期，截止至原告实际收到解除函之日止，给予原告近30日宽限期，但原告拒不履行，原告行为也构成严重违约。（4）基于原告上述严重违约行为，被告于2018年2月27日具函单方解除合同符合约定及法律规定，应当有效，且原告已于2018年3月9日收到该函，因此双方合同已经解除。（5）合同约定的原告向银行贷款1600000元，该款项汇入被告账户的约定，该条款不能作为原告的抗辩理由，不能免除原告的支付义务，该款仅为银行贷款额的发放方式或对象，原告的付款义务已经合同明确约定。（6）合同约定双方同意经银行出具批贷同意书后10日内办理过户手续，该款规定应当作从属于办证期限的约定以及原告付款义务的约定而解释，且该合同版本由原告提供，不能作扩大及不利于被告的解释，原告的付款义务应当依照合同前文进行解释。（7）合同约定因非三方原因导致不能继续履行的，合同交易日期顺延，但本案中，未能及时付款的原因在原告，因此责任及后果应由原告承担，原告不能据此免除付款义务，迟延付款导致合同解除的后果在原告。（8）原告当庭提出未能发放贷款原因在于被告未提供房产证原件以致其不能及时取得银行贷款与事实严重不符。根据原告提供的贷款意向书及合同，原告至今未具备银行发放贷款的条件，如未提供意向书要求的支付90%首付款，又如意向书早已过期，且贷款合同及意向书中并未要求被告提供所谓的房产证原件，要求被告提供该原件是原告杜撰的事实；根据原告提供的贷款资料来看，即便被告依法应当提供所谓的房产证原件，原告在本案中要求被告提供房产证，完全与被告的合同义务无关，被告没有与该相关借款人签订所谓的房屋买卖合同，被告没有义务向该所谓的借款人提供房产证原件，原告的理由超出合同相对性原理。原告付款义务是恒定的、明确的，即便原告不能取得银行贷款，原告也应根据合同约定期限及法律规定期限向被告支付房价款，原告所谓的未能取得房产证而导致银行未能发放贷款的理由不能成立，被告解除合同是有事实及法律依据的。原告要求继续履行合同，毫无根据且不现实。双方合同已经解除。原告至今除支付150000元定金外，再无支付其他款项，所谓的银行贷款遥遥无期，被告不可能无限期的等下去，因此要求以银行贷款支付被告剩余房价款的时间或条件，对被告不公平也不现实。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同》于2018年3月9日解除；2.原告向被告支付的定金150000元由被告没收，不予退还；3.原告支付被告律师费100000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：因急需用钱，2017年11月5日，被告作为甲方、原告作为乙方、中介天诺公司作为丙方共同签订《房屋买卖合同》，约定由被告将名下位于佛山市顺德区容桂街道共八套房屋出售给原告，房屋总价款2704000元，合同对双方的权利义务作出约定。合同签订时，原告曾信誓旦旦表示，其在银行有熟人，按揭贷款肯定没问题，最多十几个工作日搞定，若不能贷款，其将在过户当天全额支付现金。为防止原告失信，被告坚持在合同中注明60个工作日内的过户期限。合同签订后，原告支付了定金150000元，但对于被告的屡次催收，原告以各种理由推诿拖延，直至最后更是刻意回避，甚至拒接被告电话。因急需用钱，且约定的过户期限已过，在屡次催收无果的情况下，被告于2018年2月9日具函原告再次催收，并限定其收函后5日内付款，且表示愿意同时配合其办理房屋过户手续。但原告于2018年2月10日收函后却置之不理。2018年2月27日，被告不得不具函解除合同，并以快递方式通知原告及第三人天诺公司。因原告拒收快递，被告不得不于2018年3月9日又以彩信及电话的方式再次通知其解除合同的情况。关于诉请确认双方的《房屋买卖合同》已于2018年3月9日解除的问题，被告的意见与被告针对原告的本诉的答辩意见一致。关于诉请没收定金150000元的问题，根据法律规定，被告在原告违约的情况下，有权选择违约金或定金条款，故被告现要求没收定金150000元。关于诉请赔偿律师费损失的问题，合同规定违约方应负责全部的律师费及诉讼费，而被告诉请的律师费金额符合法律规定，且为原告违约行为导致的经济损失，故依法应由原告赔偿。原告对被告的反诉答辩称，本案是房屋买卖合同纠纷。合同约定，60个工作日内是提供办理房屋过户的全部资料，被告的房产证原件因按揭而抵押在银行，被告应在60个工作日内把房产证原件赎回才能办理房屋过户，所以，该条款没有约定支付房款的意思表示。虽然原告申请了贷款额度880000元，但因被告无法提供房产证原件，致使涉案房产无法办理过户手续，被告无法提供房产证原件的事实是造成首期楼款不能支付的真正原因。合同还规定了违约责任和三方约定的其他事项：原告在贷款合同批下来后帮助被告还款1000000元，这条约定是体谅被告要赎回房产证原件而原告出于帮助被告而己，该款不计入支付给被告的购房款之中。被告违反双方的合同约定，因被告的房产证原件抵押在银行而暂不能提供，所以双方才约定60个工作日内提供办理房屋过户的全部资料。本案中的被告曲解该条约定，误认为60个工作日支付全额房款，其实被告自始至终都清楚两点：第一，在本案的房屋买卖合同中，原告的付款方式以银行按揭为主要来源。第二，被告清楚涉案房产证原件抵押在银行，若被告不赎回房产证原件则无法办理房屋过户手续。而时至今日，被告仍未赎回房产证原件，在这种情况下，又怎么进行房产过户呢？又如何进行首期房款的支付呢？虽然原告依约办理银行同意贷款880000元，也因被告无法提供房产证原件而被拖延。在履行《房屋买卖合同》条款中，原告依合同约定履行，相反，被告因无法提供房产证原件，致使合同无法继续履行及办理过户，原告也无法支付房款给被告，过错责任全在被告，若根据合同规定，原告应追究被告的违约责任，但原告体谅被告的实际情况，希望被告依约继续履行合同，现在被告忽视其过错，无理要求原告支付违约金和律师费，实属无理和令人费解。第三人天诺公司对本诉及反诉述称，无意见发表。第三人顺德农商银行对本诉及反诉述称，涉案纠纷与顺德农商银行的贷款并无实际关系。若法院判定双方合同继续履行，房产归原告所有，原告在一次性归还当前贷款本息的情况下，顺德农商银行愿意协助办理相关注销抵押登记手续；若法院判定双方合同解除，被告可依原贷款合同继续履行。涉案房产已办妥抵押登记手续，顺德农商银行为第一顺位抵押权人。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提供的证据：1.原告及被告身份证、《房屋买卖合同》、收款收据、催款信、合同解除函，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；2.《同意个人住房贷款意向书》、贷款资料，被告对其真实性、合法性、关联性及证明内容均不予确认，贷款资料中的不动产登记申请表、中国银行个人二手住房贷款合同中加盖中国银行股份有限公司广州荔湾支行的业务专用章，且与《同意个人住房贷款意向书》的内容可相互印证，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据：1.《房屋买卖合同》、收款收据、房产证复印件、物业移交签收表，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；2.快递单及邮件全程跟踪查询结果、快递签收回执、改退批条、被告与快递员的通话录音，原告于庭审中确认收到涉案快递中的催款信及合同解除函，本院对其真实性予以确认；3.原告与被告的联系短信、原告与被告的通话录音资料，与被告当庭出示的手机内容相吻合，本院对其真实性予以确认；4.房屋租赁合同及收款收据，原、被告2018年3月9日后的短信息记录，与本案无关联性，本院不作审查认定；5.民事委托代理合同、律师费发票、网上银行电子回单，上述证据形式合法，本院对其形式真实性予以确认。对第三人顺德农商银行提供的证据：借款合同、借款借据、房产证、他项权证、贷款基本信息及已扣款情况，来源合法，客观真实，本院予以采信。本院经审理查明：2017年11月5日，原、被告在天诺公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：（1）原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂街道共八套房产。（2）上述房产的成交价格为2704000元。付款方式为银行按揭付款。双方需于签订本合同后60个工作日内提供办理房屋过户的全部资料。（3）定金150000元，原告应在签订本合同时交付被告。（4）原告应在签订本合同后，提供齐全办理银行贷款所需要的材料，并向银行申请1600000元的按揭贷款（以银行批贷结果为准）。（5）首期楼款954000元，原告应在过户当天交付被告，如银行实际贷款额与原贷款额之间额度不足或多出部分，由原告在过户当天按多除少补交付被告。双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后10个工作日内配合天诺公司完成本次交易的过户手续。（6）按揭楼款1600000元在办妥交易及抵押登记后，由贷款银行划入被告指定银行账户。（7）本合同签订后，若双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除合同……在守约方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后5日，（违约方）仍不履行本合同之条款时。（8）三方约定的其他事项：本次交易共8间物业，物业面积以房产证为准，原告在贷款合同批下来后帮助被告还款1000000元。合同签订当日，原告向被告支付定金150000元，被告出具收款收据确认收到上述款项。2018年1月25日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行向曾琼敏出具《同意个人住房贷款意向书》，该意向书载明：（1）兹有曾琼敏（借款申请人）为购买佛山市顺德区容桂街道房屋向我行申请个人住房贷款，经我行审核，拟同意其贷款申请，贷款金额320000元，最终以贷款合同签署为准。（2）贷款划入卖方指定账户。（3）本意向书有效期为自出具当日起计三个月。过期后，如有需要，可向我行申请重新开立。2018年1月30日及2018年2月22日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行向肖水陆、肖泽山开具类似格式的《同意个人住房贷款意向书》，房产地址分别为创富大厦2座421及创富大厦2座321，贷款金额均为280000元。2018年2月10日，被告通过手机向原告发出催款信（该催款信落款日期为2018年2月9日），载明：你于2017年11月5日与本人签订《房屋买卖合同》，购买本人顺德区容桂创富大厦八套房屋，总价款2704000元，当时约定60个工作日内办理过户手续。但截止今日，你除了支付150000元定金外，余款2554000元至今未付，本人对此已多次催促你付款，并表示愿同时配合你办理过户。因春节来临，而且本人资金近期十分紧张，请你收函后五日内全额一次性支付剩余房价款2554000元，本人收款同时将配合你办理过户手续。2018年3月9日，被告通过手机向原告发出合同解除函（该合同解除函落款日期为2018年2月27日），载明：2018年2月9日，本人具函再次对你催促，而阁下收函后至今仍未履行支付剩余房价款的义务。阁下行为已构成严重违约，严重违反诚实信用原则，并已对本人造成严重损失。本人与阁下所签上述《房屋买卖合同》，自阁下收函之日即予解除，阁下所支付的150000元定金本人同时予以没收。另查明，涉案房产存在他项权利人为广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，被告至今未办理涂销抵押手续，涉案房产的房产证原件至今仍由该银行持有。截止至2018年7月10日，被告尚欠银行贷款余额为1238195.13元。原告于庭审中确认，若法院判决本合同继续履行，则其自愿通过现金方式一次性向该银行支付涉案房产的剩余按揭款项，并办理涂销抵押手续。该银行亦确认，在原告一次性代还涉案房产的按揭本息后，该银行同意配合办理相关房产的注销抵押登记手续。又查明，本院责令原告限期提供其具有以一次性付款方式支付购房余款的经济能力的证明，其逾期未提供。再查明，被告聘请广东连捷律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费100000元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于合同的履行。根据合同，双方对于履约时间的约定主要体现为三处：第一处，“双方需于签订本合同后60个工作日内提供办理房屋过户的全部资料”；第二处，“双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后10个工作日内配合丙方（天诺公司）完成本次交易的过户手续”；第三处，“乙方（原告）在贷款合同批下来后帮助甲方（被告）还款1000000元整”。上述三处约定存在表意不清的情形。结合二手房的交易流程，本院认为，双方在本案的房屋买卖过程中，合同的原意即遵循如下流程进行操作具备高度盖然性：首先，由原告向被告支付定金150000元；第二，由被告配合原告办理银行按揭手续，原告预申请额度为1600000元，实际以银行批贷金额为准；第三，在银行的同贷书出具后，原告帮助被告还款1000000元（该款项即约为涉案房产尚欠顺德农商银行的按揭款），并由银行办理注销抵押登记手续，赎回被告的房产证原件；第四，上述交易过程，均要求双方较为高效的完成，即从双方签订《房屋买卖合同》至准备齐全过户所需的全部资料（含取得同贷书、赎回房产证原件等）之日，不超过60个工作日；第五，在银行出具同贷书后10个工作日内，原、被告应配合天诺公司办理过户手续。基于此，本案的《房屋买卖合同》未能顺利履行的原因系在于原告怠于申请银行按揭贷款所致，应属原告违约。关于原告提出的被告未在约定期限内赎回房产证，在双方约定“乙方（原告）在贷款合同批下来后帮助甲方（被告）还款1000000元整”的情况下，被告对于原告的经济能力怀有合理期待，但原告并未足够积极履行申请贷款义务，若此时再要求被告另行筹资、清还按揭款、赎回房产证，甚至由此产生房屋后续无法出售的风险，明显加重被告的合同义务，故不能依此认定被告违约。原告曾于庭审中确认自愿通过现金方式一次性代为清还银行剩余按揭款并支付余款，但其并未在本院责令的限期内提供其具有一次性付款的经济能力的证明，被告亦反诉请求解除合同，双方已失去继续履行合同的基础，故对于涉案《房屋买卖合同》，本院确认于原告收到被告发出的合同解除函之日即2018年3月9日解除。关于被告主张的没收定金。原告在合同履行过程中存在违约，被告作为守约方现主张依据定金罚则对原告支付的定金150000元予以没收，合法有据，本院予以支持。关于被告主张的律师费。双方约定，若发生争议且无法协商解决导致诉讼，违约方应负担全部的律师费。被告已举证证实其因本案诉讼支出律师费100000元，且律师费金额合理，故对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何文枝与被告（反诉原告）郑晓明于2017年11月5日签订的《房屋买卖合同》于2018年3月9日解除；二、原告（反诉被告）何文枝支付的定金150000元归被告（反诉原告）郑晓明所有；三、原告（反诉被告）何文枝于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郑晓明返还律师费100000元；四、驳回原告（反诉被告）何文枝的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费28432元（何文枝已预交），由原告（反诉被告）何文枝负担。反诉受理费15216元（郑晓明已预交），由原告（反诉被告）何文枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  洪 玲人民陪审员  阮锦丹人民陪审员  伍瑞欢二〇一八年九月二十日书 记 员  赖纬国