包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1154号   上诉人（一审原告）：赵利平，男，1979年9月8日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：刘喜荣，内蒙古庆胜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：刘俊文，该公司总经理。   委托诉讼代理人：包丽娜，包头市鸿谦律师事务所律师。   一审被告：包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：柴君和，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张庆功，该公司职工。   一审被告：达茂旗商业大楼有限责任公司，注册号码×××。   法定代表人：底峰，该公司总经理。   上诉人康振贵因与被上诉人包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源公司）、包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）、达茂旗商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）买卖合同纠纷一案，上诉人赵利平因与被上诉人包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源公司），一审被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）、达茂旗商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）买卖合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2018）内0223民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵利平及其委托诉讼代理人刘喜荣、胡美霞，被上诉人力源公司的委托诉讼代理人包丽娜，一审被告恒生达公司的委托诉讼代理人张庆功、一审被告商业大楼公司的法定代表人底峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵利平上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持赵利平的诉讼请求；诉讼费用由力源公司承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审法院认定力源公司并非合同出卖人，认定恒生达公司收受购房款明显错误。2013年1月20日，赵利平同力源公司签订《认购协议书》，购买达茂旗商业大厦二期工程二层218号商席，建筑面积4.33平方米，总价47630元。协议约定2013年1月20日交纳28630元，2013年7月1日交付剩余购房款。协议签订后，赵利平依约向力源公司交纳购房款，力源公司出具收款收据。一审法院认定恒生达公司以力源公司力源公司的名义开发立项，但实际投资人是恒生达公司，来否认力源公司的出卖人主体资格，明显系为力源公司逃避法律责任制造借口。力源公司和恒生达公司之间如何合作，如何投资同赵利平完全没有任何关系，系其双方主体合资合作开发房地产的另一法律关系，赵利平毫不知情，也不应对此承担任何法律责任。赵利平同力源公司签订购房合同，向力源公司交付购房款，力源公司作为合同出卖人的主体资格事实清楚，证据确实充分。二、一审法院确定赵利平同力源公司签订的合同无效，却驳回赵利平要求力源公司退还购房款的诉讼请求没有任何事实及法律依据。三、一审法院违反法定程序依职权追加合同外当事人为本案的共同被告，并让赵利平向没有任何给付能力的非合同一方当事人主张退还购房款无果的情况下，判决驳回赵利平的合法诉讼请求错误。本案为商品房买卖合同纠纷，案件的原被告应为合同的双方，即赵利平和力源公司，其他主体应为第三人，一审法院依职权追加合同外恒生达公司为本案商品房买卖合同的共同被告，违反法定程序，违反法律规定。   力源公司答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   一审被告恒生达公司答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   一审被告商业大楼公司答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   赵利平向一审法院起诉请求：1、请求依法解除赵利平与力源公司于2013年1月20日签订的《认购协议书》；2、请求依法判决力源公司、商业大楼公司返还赵利平购房款47630元；3、请求依法判决本案诉讼费由力源公司承担。   一审法院认定，2013年1月20日，赵利平与力源公司签订一份《认购协议书》，协议约定：1、力源公司将达茂旗商业大楼二期工程二层218号商席卖给赵利平，建筑面积为4.33平方米；2、商席价款11000元/平方米，共计47630元；3、商席交付日期为2013年10月1日前，如遇不可抗力，可以变更协议或者解除协议。协议对于逾期交付商席及购房款、争议处理等内容作了约定。2013年1月20日被告力源公司出具28630元收据一份，2013年6月28日恒生达公司出具14000元收据一份。该商席至今未投入使用。   一审法院又查明，商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，但实际投资人是恒生达公司。   一审法院另查明,恒生达公司向赵利平销售本案所涉商业大楼商席时，该大楼尚未竣工。2013年10月9日商业大楼公司取得土地使用权，2017年12月22日达茂旗住房和城乡规划建设局为商业大楼公司颁发了地字第15022320170018号《建设用地规划许可证》和15022320170025号《建设工程规划许可证》，至本案起诉前，未取得该大楼施工许可证及商品房预售许可证。   一审法院认为，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”恒生达公司及其委托的达茂旗力源公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人赵利平签订商品房预售合同，且在一审起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定力源公司与赵利平签订的《认购协议书》无效。无效合同自始没有法律约束力，赵利平要求解除无效合同的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，但是商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，实际收款人也是恒生达公司，故赵利军要求力源公司、商业大楼公司共同返还其购房款的主张，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵利平诉讼请求。案件受理费991元，减半收取495元（赵利平已预交)，由赵利平负担。   二审中，力源公司提交（2017）内02民终535号和（2017）内02民终570号两份民事判决，证明本案和该判决案件的情况相同，应该同案同判，一审判决是正确的。赵利平质证称，真实性没有异议，但是判决中的内容与这本案不同。恒生达公司质证称没有异议。商业大楼公司质证称，没有异议。   本院经审理查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院另查明，2016年康振贵等业主诉力源公司、恒生达公司、商业大楼公司买卖合同纠纷系列案中，康振贵等业主不服一审判决提起上诉，本院依法进行了审理并作出终审判决，（2017）内02民终535号是该买卖合同纠纷系列案中之一。该判决认定：一、关于康振贵与力源公司签订的《认购协议书》的效力问题。首先，该《认购协议书》虽然是力源公司与康振贵签订，但本案所涉商席实际出卖人恒生达公司，该《认购协议书》的合同相对人为恒生达公司与康振贵。……第四，本案所涉商业大楼对外销售时，恒生达公司及其委托的力源公司均未持有该大楼的建设工程规划许可证和施工许可证，也未通过竣工验收，其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第五条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，本案所涉的《认购协议书》应为商品房预售合同。第五、至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，恒生达公司及其委托的力源公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人康振贵签订商品房预售合同，且在一审起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定力源公司与康振贵签订的《认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”恒生达公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明即对外签订商品房预售合同，并收取了买受人康振贵购房款81480元，其存在过错，应将该购房款返还给康振贵。因商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，力源公司并非本案所涉商业大楼实际出卖人，康振贵也认可其买卖合同相对人为恒生达公司，故康振贵关于力源公司返还其购房款的主张无事实和法律依据，本院不予支持。康振贵提出的双方签订的《认购协议书》无效及恒生达公司应返还其购房款的上诉主张成立。   上述查明的案件事实有各方当事人陈述及（2017）内02民终535号民事判决书在案佐证，本院予以确认。   本院认为，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，认定力源公司与赵利平签订的《认购协议书》无效并无不当。赵利平请求解除《认购协议书》的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   本院生效的（2017）内02民终535号民事判决已经认定：商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，实际收款人也是恒生达公司，并判决恒生达公司承担返还购房款的责任，力源公司不承担返还购房款的责任。一审法院在向赵利平进行释明后，赵利平仍不变更诉讼请求的情况下，判决驳回赵利军要求力源公司、商业大楼公司共同返还其购房款的诉讼请求亦无不当。   恒生达公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，为本案必须参加诉讼的当事人。一审法院追加恒生达公司为本案被告参加诉讼符合民事诉讼法及其解释的相关规定。赵利平提出一审程序违法的上诉主张无法律依据，本院不予采信。   综上所述，赵利平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费991元，由上诉人赵利平负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 刘兴平   审判员 赵艳敏     二○一八年九月十日   书记员 王 巍   本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。   一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。