北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初28680号原告：李志英，男，1952年5月6日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。被告：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。法定代表人：贾永革，董事长。委托诉讼代理人：卞志杰，男，1974年8月24日出生，汉族，北京市通州区建筑集团公司员工。原告李志英与被告北京市通州区建筑集团公司（以下简称通建集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志英，被告通建集团之委托诉讼代理人卞志杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志英向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告李志英与被告通建集团于2012年1月17日签订的《通建集团拆迁定向安置内部认购书》；2.判令被告通建集团返还原告李志英已付的购房款374938元并赔偿原告利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率标准的2倍计算，自2012年1月17日起计算至实际清偿完毕之日止）；3.判令被告通建集团返还原告李志英已付的土地出让金30724.8元、产权变更费76715.99元，并赔偿原告利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率标准的2倍计算，自2014年3月19日起计算至实际清偿完毕之日止）；4.诉讼费由被告负担。原告李志英向本院陈述的事实和理由如下：2012年1月17日，原告李志英与被告通建集团签订《通建集团拆迁定向安置内部认购书》一份，约定原告李志英自被告通建集团处购买被告通建集团开发的位于通州区范庄公租房项目拆迁定向安置项目XX号房屋，合同总价款为374938元，购房款分期支付。2014年3月19日，原告再次向被告支付了变更费76715.99元、土地出让金30724.8元、面积差价款25125元。现，被告通建集团因其自身原因不能履行交房义务，原告多次找被告通建集团要求解决问题，均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告通建集团辩称：1.同意解除与原告李志英签订的认购书，同意退还原告李志英已支付的全部购房款、土地出让金及产权变更费；2.同意以原告李志英支付的款项为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿原告李志英的利息损失，但，应自各笔款项的实际支付之次日起计算原告的实际利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月17日，原告李志英（乙方）与被告通建集团（甲方）签订了《通建集团拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），约定，1.原告李志英认购被告通建集团开发的通州区范庄公租房项目中3#4#5#楼拆迁定向安置房项目XX号房屋，面积59.99平方米。2.单价为6250元/平方米，总价款共计374938元。3.双方同意乙方采用分期付款方式，在签订本认购书时乙方缴纳房款的50%即187469元，在项目封顶后接到甲方电话或书面通知之日起20日内交纳50%房款即187469元。4.乙方在办理入住时，甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目中4#楼拆迁定向安置房合同》。5.如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。6.甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证；乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料；如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。7.如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方；如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件全额无息退款。8.如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。9.甲方须在二年内保证将房交付乙方，如甲方未在规定时间内交付房产，则需按国家规定标准执行，同时甲方为乙方办理相关退房手续。10.甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中4#楼拆迁定向安置房合同》后，本认购书自行终止。2012年1月16日，原告李志英向被告通建集团支付购房款10000元，2012年1月17日，原告李志英向被告通建集团支付购房款177469元，2013年7月22日，原告李志英向被告通建集团支付购房款187469元。2014年3月19日，原告李志英向被告通建集团分别支付25125元（房屋差价款）及107440.79元（含土地出让金30724.8元、产权变更费76715.99元），上述金额总计507503.79元。另查，2015年10月15日，被告通建集团在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1.在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2.该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧，为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3.该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定被告通建集团存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求被告通建集团限期30天改正并作出罚款3万元的处罚。再查，2012年11月20日，被告通建集团与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。庭审过程中，被告通建集团表示，因为涉案房屋属于公租房，不能对外销售，因此无法办理交房手续。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且被告收取了李志英交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。关于李志英要求被告通建集团返还购房款（含房屋差价款）、土地出让金、产权变更费的诉讼请求，被告通建集团对此表示同意，本院对此不持异议。关于李志英要求被告通建集团赔偿其相应利息损失的诉讼请求，于法有据，但其并未就其主张的计算标准、赔偿标准提供充足证据予以证明，本院根据实际情况，酌情确定由被告通建集团以中国人民银行同期贷款利率为标准，以原告李志英支付的每一笔款项为基数，自原告李志英实际支付每一笔款项之次日起计算原告李志英的利息损失，对于原告李志英主张的过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李志英与被告北京市通州区建筑集团公司于2012年1月17日签订的《通建集团拆迁定向安置内部认购书》（认购书指向标的为通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目XX房屋）无效；二、被告北京市通州区建筑集团公司返还原告李志英购房款（含房屋差价款）、土地出让金、产权变更费等各项费用共计人民币507503.79元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京市通州区建筑集团公司以507503.79元本金为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，赔偿原告李志英利息损失，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（第一笔以10000元为基数，自2012年1月17日起；第二笔以177469元为基数，自2012年1月18日起；第三笔以187469元为基数，自2013年7月23日起；第四笔以132565.79元为基数，自2014年3月20日起）均计算止至上述本金实际付清之日止，于本判决第二项判决内容执行完毕之日同时执行清；四、驳回原告李志英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4438元，由被告北京市通州区建筑集团公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  梁涛二〇一八年九月十二日法官助理李成书记员纪妍