.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初638号原告（反诉被告）：马晓燕，女，回族，1986年11月25日出生，宁夏回族自治区固原市人，高中文化，务工人员，住宁夏回族自治区银川市。原告（反诉被告）：马彦武，男，回族，1982年7月10日出生，宁夏回族自治区固原市人，高中文化，务工人员，住宁夏回族自治区银川市。二原告共同委托诉讼代理人：张兴龙，宁夏朔方律师事务所律师。被告（反诉被告）：宁夏恒硕置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区银川汽车修配装潢城**楼**营业房,统一社会信用代码9164012205462541X5。法定代表人：何洪涛，男，汉族，1971年1月22日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，系该公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：何秀丽，女，汉族，1968年2月14日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，宁夏恒硕置业有限公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市。被告（反诉原告）：中国工商银行股份有限公司银川开发区支行，住所地宁夏回族自治区银川开发区科技东街**，统一社会信用代码916411005641028979。负责人：柳华，该行副行长。委托诉讼代理人：吴广贤，宁夏兴业律师事务所律师。原告（反诉被告）马晓燕、马彦武与被告（反诉被告）宁夏恒硕置业有限公司（以下简称恒硕置业公司）、被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司银川开发区支行（以下简称工行银川开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，被告（反诉原告）工行银川开发区支行于2018年4月26日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）马晓燕、马彦武的诉讼代理人张兴龙，被告（反诉被告）恒硕置业公司的诉讼代理人何秀丽、被告（反诉原告）工行银川开发区支行的诉讼代理人吴广贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马晓燕、马彦武向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告宁夏恒硕置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；2.依法解除原告与中国工商银行股份有限公司银川市海宝支行签订的《个人购房借款/担保合同》；3.依法判令被告宁夏恒硕置业有限公司退还原告购房首付款164362元，2015年7月9日至2017年11月8日期间按照银行同期存款年利率2.5%支付首付款利息损失3602元，合计167964元，并支付自2017年11月9日至款项实际付清之日止的利息损失；4.依法判令被告宁夏恒硕置业有限公司赔偿原告截止2017年11月8日前已向中国工商银行股份有限公司银川海宝支行支付的贷款本息43193.26元，并赔偿2017年11月9日至《个人购房借款/担保合同》被解除期间，原告已还贷款本金及利息；5.依法判令被告宁夏恒硕置业有限公司退还已收取的原告物业储备金5878元；6.依法判令被告宁夏恒硕置业有限公司偿还中国工商银行股份有限公司银川海宝支行《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款；7.诉讼费由被告宁夏恒硕置业有限公司承担。事实与理由：2015年4月29日，原告与被告恒硕置业公司签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告恒硕置业公司开发建设的位于银川市××区号房屋，建筑面积117.56平米，单价每平米3950元，房款总价464362元。合同约定被告恒硕置业公司于2016年10月31日前完成交房，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告向被告恒硕置业公司支付购房首付款164362元。2015年7月27日，原告与恒硕置业公司、工行银川海宝支行签订《个人购房借款/担保合同》。工行海宝支行向原告发放个人购置住房贷款30万元，用于购买涉案房屋，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款法。被告恒硕置业公司为《个人购房借款/担保合同》提供担保。工行银川海宝支行依照合同约定将贷款支付给被告恒硕置业公司。原告依照合同约定，按月向工行银行海宝支行还本付息。《银川市商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满至今，涉案房屋一直未完成竣工验收，被告恒硕置业公司房屋交付义务无法完成，致使原告购买房屋居住、使用目的不能实现。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判如所请。被告恒硕置业公司辩称，2014年4月29日，原告马晓燕与被告宁夏恒硕置业签订房屋买卖合同，合同价款不含有物业储备金，不同意解除。被告工行银川开发区支行辩称，针对诉请第二项，被告工行银川开发区支行不同意解除个人购房合同，在被告恒硕置业公司出现违约情形后，原告应当催告并且给予被告恒硕置业公司合理的履行期间，如果这样被告恒硕置业公司还是不能按时交房，购房合同才能解除，而且根据法律规定，合同出现违约以后，首先应当承担的违约责任是继续履行合同；针对诉请第六项，如果本案的个人购房合同解除以后，原告马晓燕、马彦武应当根据其与被告工行银川开发区支行借款合同的约定返还下欠的购房款，这也是其夫妻共同债务。反诉原告工行银川开发区支行向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告马晓燕、马彦武、宁夏恒硕置业有限公司共同向反诉原告偿还《个人购房借款/担保合同》剩余借款本金278969.98元（计算截止至2018年4月3日）；2.反诉费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告工行银川开发区支行将第一项诉讼请求金额变更为278145.78元。事实与理由：2015年4月29日，反诉被告马晓燕、马彦武与反诉被告宁夏恒硕置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉被告马晓燕购买反诉被告恒硕置业公司开发建设位于银川市××区号房屋；房屋总价464362元，应于2016年10月31日前交付房屋；逾期交房60日以后，反诉被告马晓燕有权解除购房合同。反诉被告马晓燕在向反诉被告恒硕置业公司支付首付款后，与反诉被告恒硕置业公司及反诉原告工行银川开发区支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：反诉被告马晓燕向反诉原告工行银川开发区支行贷款30万元，用于支付上述房屋的购房尾款，贷款期限20年，每月等额本息还款，反诉被告恒硕置业公司为反诉被告马晓燕履行还款义务提供担保。时至今日，反诉被告恒硕置业公司仍未完成交付房屋义务，反诉被告马晓燕为此已提出解除购房合同及购房借款合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定："商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款合同购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"故反诉被告恒硕公司应将贷款本息返还反诉原告，但反诉被告马晓燕作为贷款合同的借款人，系贷款合同的相对人，具有约定和法定的还款义务，因此，三反诉被告应共同向反诉原告偿还剩余贷款本息。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。反诉被告马晓燕、马彦武辩称，被告的反诉请求缺乏法律依据，应予驳回，首先，依照商品房买卖合同关于逾期交房违约责任的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告享有解除购房合同及借款合同的事实和法律依据；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，已经就商品房借款合同被解除后下剩的借款本金、利息的返还主体作出了明确的法律规定，在该条解释未被其他解释予以替代的情况下，人民法院应当按照第二十五条的规定进行依法裁判，该条司法解释考虑到按揭购房实践需要，突破合同相对性原则，在确认贷款借款合同在解除后直接由开发商向贷款银行偿还下剩借款本息，具有重要的司法实践意义，被告工行银川开发区支行的反诉与人民法院在审理此类案件中的一贯裁判所不符，不应被支持；最后，被告工行银川开发区支行就徐春祥一案向自治区高院申请再审，请求判令购房人徐春祥与被告恒硕置业公司就贷款下剩本息向其承担共同偿还责任，但自治区高院以不符合法律规定为由不予支持，恳请贵院在审理本案反诉过程中能够考虑到自治区高院的裁判意见。反诉被告恒硕置业公司辩称，其争取在今年10月底给购房者交付钥匙，不支持退房。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经质证，二被告对二原告提交的《银川市商品房买卖合同》原件一份、《个人购房借款/担保合同》原件一份的真实性、合法性、关联性无异议，二原告及被告工行银川开发区支行对被告恒硕置业公司提交的收据原件一张、招商银行签购单二张真实性、合法性、关联性无异议，二原告及被告恒硕置业公司对被告工行银川开发区支行提交的宁夏分行分支机构优化方案原件一份、情况说明原件一份、结婚证复印件一份、个人住房贷款凭证原件二份、马晓燕还款明细原件一份、《个人购房借款/担保合同》复印件一份、房屋预告登记证原件一份的真实性、合法性、关联性无异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的其他证据本院认定如下：二原告提交的不动产销售发票复印件一张，个人住房贷款凭证原件一份、个人一手住房购置贷款还款明细打印件一张、物业储备金收据原件一张，被告恒硕置业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，被告工行银川开发区支行对关联性有异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信；二原告提交的宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民申560号民事裁定书复印件一份，与本案不具有关联性，本院不予采信。对事实部分，本院认定如下：2015年4月29日，原告马晓燕与被告恒硕置业公司签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX4），约定：原告马晓燕购买被告恒硕置业公司开发建设的位于银川市××区号房，建筑面积117.56平方米，房款总金额464362元，于2015年4月29日前缴房款164362元，并在合同备案之日起20日内以银行按揭方式还清房款余额30万元；被告恒硕置业公司应当在2016年10月31日前将符合合同约定的商品房交付原告马晓燕使用，被告恒硕置业公司如未按合同规定的期限将涉案商品房交付原告马晓燕使用，逾期超过60日后，原告马晓燕有权解除合同。原告马晓燕解除合同的，被告恒硕置业公司应当自原告马晓燕解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告马晓燕累计已付款的1%向原告马晓燕支付违约金。合同签订后，原告马晓燕支付了购房首付款164362元和物业储备金5878元。2015年7月27日，二原告、被告恒硕置业公司及中国工商银行股份有限公司银川海宝支行签订《个人购房借款∕担保合同》(编号A：[贷]字[工]行[海宝]支行[2015]年[0000061]号），约定：1.中国工商银行股份有限公司银川海宝支行根据二原告申请，同意向二原告发放个人购置住房贷款30万元，用于购买宁夏贺兰县德胜工业园区乌托邦4-1-601室；2.本笔贷款的担保方式为抵押、保证；3.二原告授权中国工商银行股份有限公司银川海宝支行将贷款一次性划入被告恒硕置业公司的账户；4.被告恒硕置业公司承担阶段性连带责任保证；5.原告马晓燕以乌托邦一期04幢1单元6层601号房作为抵押物。该30万元贷款已由中国工商银行股份有限公司银川海宝支行支付至被告恒硕置业公司的账户。另查明，一、原告马晓燕还款方式为等额本金，还款日期为每月16日，每月偿还贷款本息1963.33元，截止2017年11月8日，原告马晓燕共偿还贷款本息43193.26元；二、涉案房屋已备案登记，在银行有抵押，被告恒硕置业公司至今未向原告马晓燕交付涉案房屋；三、2016年8月，中国工商银行股份有限公司宁夏分行进行分支机构优化，中国工商银行股份有限公司银川海宝支行的原业务由被告工行银川开发区支行承接和管理。本院认为，原告马晓燕与被告恒硕置业公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，被告恒硕置业公司应当在2016年10月31日前将符合合同约定的商品房交付原告马晓燕使用，逾期超过60日，原告马晓燕有权解除涉案合同。因被告恒硕置业公司逾期交房已超过60日，原告马晓燕依约享有解除权，且截止一审庭审辩论终结前，被告恒硕置业公司已逾期交房近19个月，其违约行为已致使涉案《银川市商品房买卖合同》的目的无法实现，故原告马晓燕要求解除与被告恒硕置业公司签订的《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告马彦武并非涉案《银川市商品房买卖合同》的主体，其无权要求解除该合同，故其要求解除与被告恒硕置业公司签订的《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条"因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持"的规定，因涉案《银川市商品房买卖合同》解除后，涉案《个人购房借款∕担保合同》的目的宁夏××县房屋已无法实现，故二原告要求解除与被告工行银川开发区支行之间的《个人购房借款/担保合同》于法有据，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，涉案《银川市商品房买卖合同》解除后，被告恒硕置业公司应当将原告马晓燕已支付的购房首付款、物业储备金等返还给原告马晓燕，并赔偿原告马晓燕的相应损失。原告马晓燕要求被告恒硕置业公司返还购房首付款164362元、物业储备金5878元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；原告马晓燕要求被告恒硕置业公司支付购房首付款利息损失，原告马晓燕主张的该利息损失3602元，符合法律规定，本院予以支持，并支持自2017年11月9日至本生效判决确定的付款期限届满时止的利息损失（以已付房款164362元为基数，按照中国人民银行同期存款利率2.5%为准计算）；原告马晓燕要求被告恒硕置业公司赔偿截止2017年11月8日前已向被告工行银川开发区支行支付的贷款本息43193.26元的诉讼请求，本院予以支持，并支持自2017年11月9日至本判决生效之日原告马晓燕已还贷款本金及利息，具体以被告工行银川开发区支行于本判决生效之日出具的还款明细清单为准。原告马彦武并非涉案《银川市商品房买卖合同》的主体，其无权以涉案《银川市商品房买卖合同》向被告恒硕置业公司主张权利，要求解除该合同，故对于原告马彦武要求被告恒硕置业公司返还购房首付款164362元、物业储备金5878元，赔偿利息损失及已还贷款本息43193.26元的诉讼请求，本院不予支持。对于二原告要求被告恒硕置业公司偿还被告工行银川开发区支行涉案《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款"商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"的规定，二原告要求由被告恒硕置业公司偿还涉案《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款的诉请，符合该条规定，本院予以支持。反诉原告工行银川开发区支行要求反诉被告马晓燕、马彦武、宁夏恒硕置业有限公司共同向反诉原告工行银川开发区支行偿还《个人购房借款/担保合同》剩余借款本金278145.78元。本院认为，首先，本案中反诉被告马晓燕请求解除涉案《银川市商品房买卖合同》系因反诉被告宁夏恒硕置业有限公司未能完成涉案小区的建设而逾期交付涉案房屋，反诉被告宁夏恒硕置业有限公司至今也没有能力完成涉案小区的建设，而涉案《银川市商品房买卖合同》解除后，如让反诉被告马晓燕、马彦武偿还剩余借款本金，极有可能造成反诉被告马晓燕、马彦武在无法取得涉案房屋也无法获得购房首付款的情况下还要负担27万余元的贷款，对作为普通购房人的被告马晓燕、马彦武来说不甚公平；其次，反诉原告工行银川开发区支行在与反诉被告宁夏恒硕置业有限公司合作过程中，其地位较反诉被告马晓燕、马彦武更为有利，其可以通过要求反诉被告宁夏恒硕置业有限公司缴纳保证金的方式控制风险，其经济承受能力也比被告马晓燕、马彦武更强；第三，由反诉被告恒硕置业公司返还反诉被告马晓燕购房首付款、物业储备金及已付贷款本息，由反诉被告恒硕置业公司偿还反诉原告工行银川开发区支行剩余贷款，在反诉被告宁夏恒硕置业有限公司履行不能时，相当于是反诉原告工行银川开发区支行、反诉被告马晓燕各自负担了一定的风险，具有一定的合理性。综上，本院认为，由反诉被告恒硕置业公司偿还涉案《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款，即能够保障反诉原告工行银川开发区支行的利益，又能够平衡各方当事人利益，故对反诉原告工行银川开发区支行的反诉请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、解除原告马晓燕与被告宁夏恒硕置业有限公司就银川市德胜工业园区109国道以南乌托邦一期04幢1单元6层601号房屋于2015年4月29日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX4）；二、解除原告马晓燕、马彦武与被告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行、被告宁夏恒硕置业有限公司之间的《个人购房借款∕担保合同》（2015年7月27日签订，编号A：[贷]字[工]行[海宝]支行[2015]年[0000061]号）；三、被告宁夏恒硕置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马晓燕购房首付款164362元、首付款利息损失3602元，并支付自2017年11月9日至本判决履行期限届满之日的利息损失（以已付房款164362元为基数，按照中国人民银行同期存款利率2.5%为准计算）；四、被告宁夏恒硕置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马晓燕赔偿截止2017年11月8日前原告马晓燕已偿还的贷款本息43193.26元，并赔偿自2017年11月9日至本判决生效之日的已还贷款本金及利息（以被告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏恒硕置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马晓燕退还已收取的物业储备金5878元；六、被告宁夏恒硕置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行偿还《个人购房借款∕担保合同》（编号A：[贷]字[工]行[海宝]支行[2015]年[000061]号）剩余的贷款本息（以被告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行出具的明细为准）；七、驳回原告马彦武的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4556元，由被告宁夏恒硕置业有限公司负担；反诉案件受理费2742元，由反诉原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 高秀荣人民陪审员 杨兵国人民陪审员 郭同合 二〇一八年九月十七日法官 助理 张红梅书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。