湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初3980号原告罗尚成，男，1971年9月24日出生，汉族，住湖南省新邵县，委托代理人杨耀华，湖南城头山律师事务所律师。委托代理人熊方慧，湖南城头山律师事务所实习律师。被告湖南星美悦酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙县泉塘街道向阳路**金科时代中心**1102。法定代表人周万洪，总经理。委托代理人梁吉，湖南九野律师事务所律师。被告湖南宫苑酒店管理有限公司，住所地长沙高新开发区枫林三路步步高梅溪商业中心酒店式公寓****。法定代表人苏地强，总经理。委托代理人肖玺，湖南湘知远律师事务所律师。被告苏地强，男，1972年1月6日出生，汉族，住湖南省汨罗市，被告周万洪，男，1980年10月2日出生，汉族，住辽宁省黑山县，被告郑涵俊，男，1997年11月3日出生，汉族，住湖南省汨罗市，原告罗尚成与被告湖南星美悦酒店管理有限公司（以下简称“星美悦公司”）、湖南宫苑酒店管理有限公司（以下简称“宫苑酒店”）、苏地强、周万洪、郑涵俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗尚成的委托代理人杨耀华、熊方慧，被告星美悦公司的委托代理人梁吉，被告苏地强同时作为被告宫苑酒店的法定代表人，及被告宫苑酒店委托代理人肖玺到庭参加了诉讼。被告周万洪、郑涵俊经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗尚成向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修损失28500元、支付占用期间的房屋租金15550元（从2017年7月3日至2018年5月14日，止于实际收房之日）、物业管理费659.85元（起诉时物业管理费计算至2018年5月，后续物业费以实际收房之日来确定）、赔偿三个月的租赁过渡损失4500元、律师费用1791元。以上费用合计51000.85元；2、被告共同返还占有原告的租赁房屋；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告星美悦公司明知原告位于长沙市岳麓区房屋为住宅性质，附条件要求原告出资并承包给其装饰装修，承租10年用于酒店居住出租。原告于2017年7月1日当天与被告星美悦公司签订了装修合同和房屋租赁合同。合同签订后，原告将房屋移交给星美悦公司装修并支付给被告装修费用28500元。之后在双方未验收的情况下，被告星美悦公司将装饰装修房屋交给被告宫苑酒店经营。因未办理消防许可，2018年4月11日，长沙市公安局高新区分局下达责令限期改正通知，责令暂停营业。之后，上述两被告通知原告欲协商解除合同。原告代理人与两被告交涉时发现星美悦公司在装修时未向消防部门申报消防审核，原告遂督促其先消防申报，再待协商处理。2018年5月4日，原告律师发函催促两被告履行房屋租赁合同。2018年5月8日，两被告回函：因消防申报不被受理，决定解除合同。但对解除合同的损失未依法处理。原告认为，合同解除后形成的损失责任在于两被告，两被告应当承担赔偿责任。两被告占有了原告的房屋，解除合同后，至今未予以返还。被告周万洪在2016年7月28日设立星美悦公司时一人认缴出资200万元，出资时间至2040年1月1日；被告郑涵俊在2017年9月7日设立宫苑酒店时一人认缴出资800万元，出资时间至2026年12月30日。郑涵俊未履行出资义务，2018年5月3日以1元价格将公司100%股权转让给被告苏地强，且苏地强受让股权后仍未履行必要的出资义务。上述三个自然人被告无法证明个人和公司资产的相对独立性。因此，苏地强、周万洪、郑涵俊应与星美悦公司、宫苑酒店一起对原告的损失承担连带赔偿责任。被告星美悦公司辩称：一、被答辩人罗尚成作为房屋出租人违反了法律的禁止性规定，在本案“住改商”中存在重大过错，是导致合同无法继续履行的根本原因。被答辩人明知自己所有的2301号房系居住用房，在未经相关部门批准的情况下出租给答辩人用于商业酒店经营，擅自改变了土地规划用途，违反了相关法律规定，是一种典型的“住改商”的行为。且同时与答辩人签订了装饰装修合同，更加放任了对房屋用途的改变。被答辩人的行为导致办不到消防许可，酒店被公安机关责令停业。二、被答辩人无法保证适租，答辩人湖南星美悦酒店管理有限公司不存在任何违约行为。基于合同目的不能实现，答辩人作为承租人享有合同法规定的法定解除权。三、被答辩人的诉讼请求没有法律依据。本案中，被答辩人主张了装修损失、房屋租金、物业管理费、租赁过渡损失以及律师费，对于装修损失，双方独立签订了一份装修合同，答辩人完全按照合同约定履行了自己的义务，即使存在争议也应在另案中进行处理。即使租赁合同不再履行，房屋的装饰装修也没有遭到破坏，被答辩人依旧可以利用，因此装修损失毫无依据。房屋租金应从租赁合同约定的起租日开始计算至2018年4月12日止，还应当扣除答辩人实际交纳的部分。物业管理费、房屋过渡损失费、律师代理费没有法律依据，且都没有任何票据予以支持。被告宫苑酒店辩称:一、本案的诉争主体是星美悦公司和被答辩人，答辩人与本案没有任何关系，不是本案的当事人，无需承担任何责任。本案系星美悦公司和被答辩人因签订租赁合同而引发的纠纷，答辩人与被答辩人没有签订过任何形式的合同，根据合同相对性原则，答辩人无需承担任何责任。二、承租被答辩人房屋用于酒店经营的实际经营者是星美悦公司，答辩人没有参与过酒店的营业和运作。本案纠纷发生后，酒店与业主进行协商处理都是由星美悦公司负责，答辩人对此不知情也未参与。被告苏地强答辩意见同被告宫苑酒店。被告周万洪、郑涵俊经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：原告罗尚成系长沙市岳麓区x号房业主。该房屋规划用途为住宅，并于2017年6月8日通过了消防验收。2017年7月1日，原告（甲方）与被告星美悦公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由星美悦公司承租原告2301号房屋，建筑面积43.89平方米，用途为酒店居住出租。租期十年，从2017年7月1日至2027年7月1日。第一年租金1500元/每月，第二年租金1600元/每月，第三年1700元/每月，第四年1800元/月，第五年1900元/月。物业费由乙方承担，标准为3元/平方米。合同签订时，乙方首次一次性支付租金给甲方，待空置期满再提前支付租金9000元，押金4500元。付款方式为半年付。合同第九条对违约责任的约定为：委托管理期间，如因甲方原因导致该物业被查封、扣押、强制执行或出现其他致使乙方不能继续经营的情况，乙方有权解除合同。上述房屋租赁合同签订当天，原告（甲方）与被告星美悦公司（乙方）另签订一份《星美悦酒店装修合同》，约定乙方承包甲方2301号房屋的装饰装修工程，施工方式：包工包料、包家电、包全房装饰。合同总价款42000元，工期自2017年7月1日至2017年10月1日。合同第四条有关安全生产和防火的约定为：凡涉及至消防工程项目时，均由甲方自行办理相关手续和完成该项目工程，乙方也可承揽消防工程的装修，费用另计。甲方如未办妥消防报批手续时，则乙方有权拒绝施工或中止合同，由甲方承担相应责任。合同第九条纠纷处理方式的约定为:在本合同履行期间，双方发生争议时，在不影响工程进度前提下，甲、乙双方可协商解决。当事人不愿通过协商解决、或协商解决不成时，提交“长沙仲裁委员会城市房屋装饰装修仲裁中心”仲裁解决。《星美悦酒店装修合同》签订后，星美悦公司对2301号房屋进行了装饰装修。房屋装修完成后，星美悦公司即将2301号房屋用于酒店公寓出租营业。在抵扣了6个月的租金9000元和押金4500元共计13500元后，原告向星美悦公司支付了剩余装修款28500元。原告自行交纳涉案房屋物业费至2017年12月，双方约定2018年1月1日之后的物业费由星美悦公司交纳，但星美悦公司至今未交纳物业费。2018年4月11日，因涉案2301号房的装饰装修工程未办理消防许可并擅自营业，长沙市公安局高新区分局下发了《责令限期改正通知书》，要求涉案房屋从2018年4月12日起停止营业。2018年4月12日，星美悦公司向原告发出短信通知:因“步步高新天地”土地使用权性质原因无法在规定期限内办理消防许可证，我酒店已被长沙市公安局高新分局责令停止营业，已无法继续经营，为避免给双方造成更多不必要的损失，现通知各位业主于2018年4月14日上午9点来公司办理解除合同事宜。2018年5月4日，原告委托湖南城头山律师事务所向星美悦公司及宫苑酒店发出《律师函》，要求星美悦公司及宫苑酒店就是否履行房屋租赁合同作出意思表示，如选择继续履行合同，则按合同约定支付租金及物业费；如选择解除合同，请书面告知解除合同的赔偿方案。2018年5月8日，原告收到星美悦公司于2018年5月6日作出的回函称：因出租物业属于住宅性质，导致不能办理消防手续，不具备合法经营的条件，我司决定解除《房屋委托管理合同》（即房屋租赁合同）。请业主三日内办理移交等手续。愿意支付3000元作为补偿，在抵扣4500元的押金后，业主需向星美悦公司退还1500元押金。因双方对解除合同的赔偿事宜未能达成一致，遂酿成本案纠纷。另查明：1、星美悦公司系周万洪投资设立的一人有限公司（自然人独资），注册资本为200万元。苏有为系被告星美悦公司的工作人员。2、宫苑酒店系郑涵俊投资设立的一人有限公司（自然人独资），注册资本为800万元。2018年5月3日，郑涵俊将宫苑酒店100%股权转让给苏地强。2018年5月8日，宫苑酒店股东及法定代表人由郑涵俊变更为苏地强，其认缴出资800万元。3、原告主张的房屋过渡损失4500元，实为原告将来对涉案房屋重新装修所需要的三个月租金损失。4、原告因本案花费律师费1791元。5、星美悦公司同时租赁步步高梅溪商业中心的其他业主56套酒店式公寓，共同作为其公寓式酒店经营场所。在经营过程中，宫苑酒店曾代为管理。宫苑酒店为上述57套房屋的实际使用人。6、2018年9月4日，星美悦公司称因原告拒绝接收涉案房屋，将涉案房屋在装修过程中的芯片卡更换为钥匙交至本院，但原告方以未移交室内取电卡及门钥匙上方处有空为由拒绝接受钥匙。涉案房屋仍由星美悦公司占有。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《星美悦酒店装修合同》、书信函、《责令限期改正通知书》、《律师函》、工商登记资料、收据等证据予以证实，本院予以确认。被告周万洪、郑涵俊经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，本案的争议焦点为:一、《房屋租赁合同》的解除问题；二、原告损失如何认定；三、责任承担的主体是谁。一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。原告与星美悦公司签订的《房屋租赁合同》及《星美悦酒店装修合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。《房屋租赁合同》约定租赁用途为酒店居住出租，为商业性质，而涉案房屋系住宅，因未办理消防许可证，擅自营业，被长沙市公安局高新区分局责令停止营业，星美悦公司无法继续经营。当事人协议一致，可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。原告于2018年5月4日向星美悦公司发出《律师函》，要求星美悦公司对合同是否解除作出意思表示，星美悦公司于2018年5月6日回函愿意解除双方的房屋租赁合同，原告于2018年5月8日收到星美悦公司的回函。可见双方以书面形式协议解除了房屋租赁合同，合同自通知到达对方时解除。因此，原、被告之间的《房屋租赁合同》应自2018年5月8日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案原告经释明后只要求被告返还涉案房屋，因此，本案被告星美悦公司应在本合同解除后将所承租房屋返还给原告。二、关于原告的损失认定问题。首先，对原告诉请的装修损失28500元，本院认为，《星美悦酒店装修合同》系原告与星美悦公司之间的装饰装修关系，星美悦公司按照装修合同约定对涉案房屋进行了装饰装修，原告向星美悦公司支付了抵扣半年租金9000元及押金4500元后应付装修款为28500元。而《房屋租赁合同》系房屋租赁关系，是两个独立合同、两个不同法律关系。本案纠纷因《房屋租赁合同》履行过程中发生争议而产生，与《星美悦酒店装修合同》的履行没有关联。因此原告主张的装修损失不属于本案的处理范畴。对原告要求被告承担装修损失28500元的诉请，本院不予支持。依法成立的合同，自成立时生效。原告主张《星美悦酒店装修合同》系《房屋租赁合同》的生效要件，是《房屋租赁合同》的组成部分，但双方并未书面约定亦未口头约定《星美悦酒店装修合同》系《房屋租赁合同》的附件或生效条件，《房屋租赁合同》自成立时已经生效。因此，对于原告此项主张，本院不予支持。其次，对原告诉请的租金损失。星美悦公司应按照约定向原告支付租金。《房屋租赁合同》明确约定起租日从2017年7月1日起计算，现该合同自2018年5月8日起解除，但涉案商铺至今仍在星美悦公司实际占有之中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定以及双方在《房屋租赁合同》中对第一年租金1500元/每月，第二年每月1600元/每月的约定，因此，被告应向原告支付自2017年7月1日起至2018年5月8日的租金以及2018年5月9日之后暂计算至2018年9月1日的房屋占有使用期间的使用费合计21200元（1500/月×12个月+1600/月×2个月）。因星美悦公司在原告支付的装修款中抵扣了6个月租金9000元及押金4500元，因此，被告星美悦公司还应向原告支付剩余租金7700元，其还应按照约定的月租金标准支付自2018年9月2日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占用使用费。再次，对于原告诉请的物业管理费。房屋租赁合同约定物业费由星美悦公司承担，标准为3元/平方米/月。原告在庭审中认可双方约定2018年1月份之后的物业费由星美悦公司交纳，且星美悦公司未曾交纳物业费，因此，星美悦公司应承担自2018年1月1日起至2018年9月1日的物业费1053.36元(43.89平方米×3元/平方米/月×8个月)及从2018年9月2日起至房屋实际返还之日止的物业费。最后，对于原告诉请的房屋过渡损失及律师费损失。原告主张的房屋过渡损失实为将来重新装修而产生的三个月租金损失，因该租金损失并不是实际已经产生的损失，其是否发生具有不确定性，因此，原告主张的房屋过渡损失4500元没有法律及事实依据，本院不予支持。虽然原告因本案支付了律师费1791元，但《房屋租赁合同》没有就纠纷发生时律师费的负担进行约定，因此，对原告此项诉请，本院不予支持。三、关于责任承担的主体问题。《房屋租赁合同》系原告与星美悦公司签订，根据合同相对性原则，应由星美悦公司对原告的损失承担责任。根据“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，现星美悦公司的股东周万洪未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，因此，其对星美悦公司上述债务应承担连带责任。虽然星美悦公司在经营过程中委托宫苑酒店进行管理，宫苑酒店亦认可由其实际经营，但该委托管理关系系星美悦公司与宫苑酒店之间的关系，不属于本案的处理范畴。且原告亦未提供证据予以证实被告宫苑酒店为涉案房屋的次承租人，故宫苑酒店不是本案房屋租赁合同的当事人，其不应承担责任，同时其两任法定代表人郑涵俊和苏地强亦不应承担责任。对原告要求被告宫苑酒店、郑涵俊和苏地强承担房屋租赁合同责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南星美悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告罗尚成返还长沙市岳麓区x号房屋；二、被告湖南星美悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告罗尚成支付租金7700元，及按照约定的月租金标准支付自2018年9月2日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占用使用费；三、被告湖南星美悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告罗尚成支付物业管理费1053.36元，及以3元/平方米/月的标准从2018年9月2日起至房屋实际返还之日止的物业管理费；四、被告周万洪对被告湖南星美悦酒店管理有限公司上述债务承担连带责任；五、驳回原告罗尚成的其他诉讼请求。如本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取538元，由被告湖南星美悦酒店管理有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖和平二〇一八年九月五日书记员  廖若莎