山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0126民初2643号 原告：段守勇，男，1975年6月10日出生，汉族，住山东省商河县。 原告：张守保，男，1973年5月20日出生，汉族，住山东省商河县。 原告：张振军，男，1974年11月20日出生，汉族，住山东省商河县。 以上三原告委托诉讼代理人：常宝全，山东易济律师事务所律师。 被告：济南东盛阳光房地产开发有限公司，住所地：山东省商河县。 法定代表人：邱绵森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈悦，山东辰静律师事务所律师。 原告段守勇、张守保、张振军与被告济南东盛阳光房地产开发有限公司（以下简称“东盛房地产公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段守勇、张守保、张振军的委托诉讼代理人常宝全，被告东盛房地产公司的法定代表人邱绵森及委托诉讼代理人陈悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段守勇、张守保、张振军向本院提出诉讼请求：1、依法确认东盛阳光花园2号楼、6号楼、10号楼房地产归段守勇、张守保、张振军所有；2.涉诉费用由东盛房地产公司承担。诉讼过程中，段守勇、张守保、张振军变更第一项诉讼请求为：依法确认段守勇、张守保、张振军为商河县东盛阳光花园2号楼、6号楼、10号楼房地产实际所有人，段守勇、张守保、张振军有权以东盛房地产公司名义开发经营商河县东盛阳光花园2号楼、6号楼、10号楼房地产。事实和理由：2013年4月24日，段守勇、张守保、张振军（乙方）与东盛房地产公司（甲方）签订了商河县东盛阳光小区房地产开发合作协议，协议约定，由段守勇、张守保、张振军投资开发东盛房地产公司名下的商河县东盛阳光小区土地房地产开发项目。利润分配为在乙方销售到可销售工程量的70%后给付甲方固定收益400万元，协议在甲方收到乙方缴纳的首笔土地出让金126万元后生效。违约方赔偿合同金额5%的违约金，2013年5月，在段守勇、张守保、张振军缴纳首笔土地出让金126万元后开始开发建设商河县东盛阳光小区房地产开发项目（现已完工）。2013年5月8日至6月13日期间向东盛房地产公司支付了1664255元，2014年10月21日至2015年6月13日期间为东盛房地产公司代偿债务50万元，2015年7月6日至8月20日期间，原股东陈建华与股东辛红涛、孙圣博及现股东冯帅将商河县东盛阳光小区购房人在商河县农村信用合作联社房屋按揭贷款693万元转入冯某个人名下，购房尾款352425.2元、住房维修资金259958.8元存入冯某个人名下。段守勇、张守保、张振军认为双方签订的《房地产合作开发协议》属法律规定的土地使用权转让合同，段守勇、张守保、张振军已支付了土地转让款400万元，土地出让金、建设部门批准手续及费用、房屋建设全部由段守勇、张守保、张振军出资，现段守勇、张守保、张振军依法提起诉讼，望判如所请。 东盛房地产公司辩称，段守勇、张守保、张振军起诉无事实依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日，东盛房地产公司（甲方）与段守勇、张守保、张振军（乙方）签订《房地产开发合作协议》（该协议中虽在乙方处加盖有山东仁升置业有限公司的章，但双方均认可该协议与山东仁升置业有限公司无关），协议第一条项目概况为：本项目位于商河县田园路和花园路交汇处。项目用地面积9671.7平方米。项目总建筑面积12393.5平方米：其中住宅面积4703.5平方米、商业面积5619平方米、公建面积1201平方米…。协议第二条合作形式约定：1.根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、自负盈亏合作形式。2.乙方负责项目的开发建设与房屋团购销售的工作，承拒项目建设的所有费用。（主要包括但不限于：提高容积率后补交的土地出让金、项目概况中所列项目的建设配套费用、建筑安装费用、管网改造及配套费用、绿化道路费用、销售费用、财务费用。）3.利润按照甲乙双方约定：甲方得税后利润为人民币400万元，剩余利润无论多少均归乙方所有。协议第四条乙方权利与义务中第2项约定：乙方享有对本项目工程管理、房屋销售的权利、独立开发本项目的开发建设。协议第六条项目相关资料手续的移交及开工中第1项约定：甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的资料影印件，供乙方进行项目的开发准备工作，必要时应提供所需的相关资料原件；第2项约定：自工程竣工验收完毕15日内，乙方将所有工程资料移交甲方，用于后期办理相关证件；第3项约定：乙方自签订本协议之日起7日内，向甲方交纳人民币126万元，用于向商河县人民政府缴纳的部分土地出让金。自缴纳126万元土地出让金15日内，甲方保证施工现场的三通一平工作处理完毕，剩余土地出让金及配套费用按照政府要求的时间按时交纳；第5项约定：甲乙双方约定：在本项目合作开发期间，设立单独银行账户，甲方提供给乙方相关印鉴（除财务印鉴外），由乙方保管、使用，约定并注明仅用于本项目合作开发。协议第七条利润清算约定：乙方在项目预售许可证办理完毕后，将人民币200万元汇入甲方指定账户，甲方将预售许可证交付给乙方开始销售。乙方在销售到可销售工程量的70%后，将甲方应得利润全部清算完毕，但最迟在工程项目经政府相关质量监督部门初验后7日内，乙方将剩余的甲方应得利润给付结清。协议第八条违约责任约定：1.双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5%违约金。2.如乙方在施工过程中，施工中止三个月或三个月无明显进展，甲方可单方中止协议，所造成的损失由乙方承担。协议第十条约定：1.本协议自甲方收到乙方交纳的首笔土地出让金后生效。协议签订后，双方共同以东盛房地产公司名义办理了《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等手续。另查，商河县东盛阳光花园小区2号楼、6号楼、10号楼现已基本完工，且部分已入住，但并未经过验收。 2016年5月11日，济南恒泰伟业房地产开发有限公司（以下简称“恒泰房地产公司”）以东盛房地产公司为被告向本院提起房地产开发经营合同纠纷之诉，要求：1.判令东盛房地产公司承担商河县东盛阳光小区房地产开发项目（建设许可证号）应缴纳的税金；2.判令东盛房地产公司将商河县东盛阳光小区房地产开发项目土地使用权为恒泰房地产公司所有，判令东盛房地产公司交付商河县东盛阳光小区房地产开发项目土地；3.判令东盛房地产公司将商河县东盛阳光小区房地产开发项目预售许可证变更为恒泰伟业；4.判令东盛房地产公司将建设工程规划许可证变更为恒泰房地产公司。理由如下：2013年4月24日，段守勇、张守保、张振军与东盛房地产公司签订《房地产合作开发协议》，根据协议约定及实际履行情况，该协议应视为土地所有权转让合同，现段守勇、张守保、张振军已将上述房地产开发协议的合同权利义务转让给恒泰房地产公司，故提起诉讼。本案经审理作出（2016）鲁0126民初1089号民事判决书，判决驳回恒泰房地产公司的诉讼请求。恒泰房地产公司不服上诉于济南市中级人民法院，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终1939号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该判决书中对段守勇、张守保、张振军与东盛房地产公司签订的《房地产合作开发协议》是否属于土地使用权转让合同认定如下：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”根据上述规定，东盛房地产公司提供土地只收取固定利益，双方实质为土地使用权转让合同关系。房地产开发相关行政许可及销售等行为，只能以土地使用人的名义办理实施。东盛房地产公司依据约定履行相关义务，不能否定其“不承担经营风险、只收取固定利益”的特性。 案件审理过程中，本院向商河县住房和城乡建设管理委员会查询了涉案2号楼、6号楼、10号楼的房屋出售、备案情况，经查询，涉案三栋房屋除物业用房、办公用房外大部分已出售且已备案。另查明，涉案三栋房屋均是由段守勇、张守保、张振军以东盛房地产公司名义销售，2015年7月6日至2015年8月20日期间，东盛房地产公司分四笔将693万元（该款项系段守勇、张守保、张振军销售涉案房屋的款项）转给其公司财务冯某名下。东盛房地产公司主张扣除该款项是用于交纳相关的配套税费，但并未提交税费发票等相关证据予以证实，对其该主张，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然段守勇、张守保、张振军与东盛房地产公司签订的名为房地产开发合作协议实为土地使用权转让合同关系，但该合同既未违反法律、法规的强制性规定，又未违反国家或社会公共利益，且段守勇、张守保、张振军已实际出资建设了涉案三栋房产并出售了大部分房屋，东盛房地产公司也实际收取了协议约定的利润，故该协议对双方均具有法律约束力，段守勇、张守保、张振军及东盛房地产公司均应继续履行该协议。但涉案三栋房产虽已部分入住，但并未经过验收，更未办理产权手续，段守勇、张守保、张振军要求确认其为商河县东盛阳光花园2号楼、6号楼、10号楼房地产实际所有人且有权以东盛房地产公司名义开发经营涉案房产于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下： 驳回原告段守勇、张守保、张振军的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告段守勇、张守保、张振军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张 盟 人民陪审员  庞志春 人民陪审员  翟淑娟 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  刘源源