辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终7380号   上诉人(原审被告)：王凤林，男，1955年5月1日出生，汉族，住大连市旅顺口区。   委托诉讼代理人：王俊锋（王凤林之子），住大连市旅顺口区。   被上诉人(原审原告)：中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局。住所地大连市沙河口区玉华街**。   法定代表人：苏颖军，该局局长。   委托诉讼代理人：李德仲，男，该局主任。   委托诉讼代理人：迟龙飞，男，该局工作人员。   上诉人王凤林因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2018）辽0212民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王凤林及其委托诉讼代理人王俊锋，被上诉人房地产管理局的委托诉讼代理人李德仲、迟龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王凤林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、旅顺口区铁山街道办事处出具的情况说明中提到前期被上诉人多次以书面形式通知上诉人限期腾退,但在庭审中被上诉人未提交证据证明曾书面通知过上诉人。且该份证据从形式上看应属于证人证言,依据证据规则的相关规定,证人应该出庭作证,而在证人未出庭作证的情况下,一审法院对该情况说明予以认定错误。2、被上诉人在租赁时并未向上诉人出示土地使用权证，该份证明未经国家备案，其地址与实际不符，不确定是否真实有效。被上诉人实际使用的面积与土地使用权证上记载的面积不符，无法腾退。3、上诉人对地上物履行的是看护义务，并非占用。4、上诉人投入了大量的资金及精力对房屋进行维修养护，种植物因土地硬覆盖无法移除，被上诉人要求腾退，将造成上诉人重大损失。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同在届满后,双方对使用土地没有提出异议,双方形成不定期租赁合同。即已认定双方系租赁合同关系,却判决支持了被上诉人要求上诉人支付占用费的诉讼请求没有法律依据。2、一审法院认定自2015年9月1日起双方系存在不定期租赁合同关系,依据法律规定,租金的诉讼时效为一年,而在一审中上诉人对此已经提出抗辩,而一审法院对此未予采纳,最终判决由上诉人支付自2015年9月至实际腾退日止的费用,系适用法律错误。   中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审法院判决的是土地占用费而不是租金，不存在诉讼时效问题。二、关于土地使用权证，国家政府相关部门已经作出明确说明，具有法律效力。上诉人除了使用了被上诉人出租的土地外，并未从其他任何途径获得土地。被上诉人并没有要求上诉人腾退未占用的土地。被上诉人在案涉土地上经营了18年，从来未对土地面积提出过异议，应视为其对现状的认可。三、根据合同法规定，合同期满后即应返还租赁物。被上诉人请街道出面进行协调，其出具的证明盖有单位的公章，视为单位的意见，而不是某个人的意见，具有证明力。   中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局向一审法院起诉请求：1．判令被告立即腾退位于旅顺口区铁山街道张家村房屋899平方米及周边场地2976平方米；2．判令被告支付房地产占用费暂计9000元（自2015年9月1日起至腾退日止，按年租金3500元标准计算）；3．被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．请求判令被告立即腾退旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地权界范围内的899平方米房屋及其他建筑物、构筑物；2．要求被告立即腾退旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地，，地上所有种植物养殖物自行移除；3．要求被告支付自2015年9月1日至被告实际腾退日止的房地产占用费（以每年3500元标准计算，暂计至起诉日9000元）。   一审法院认定事实：1．原告承继原中国人民解放军海军旅顺房地产管理处（以下简称海军旅顺房地产管理处）的权利义务，海军旅顺房地产管理处对外代号为中国人民解放军92538部队房地产管理处。2001年9月1日，被告（乙方）首次与海军旅顺房地产管理处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，租赁旅顺口区铁山街道张家村的房屋896平方米，场地面积2976平方米，租赁用途为养殖，租金1200元，期限一年。此份租赁合同期满后双方再行签订新的《军队房地产租赁合同》，重新约定租金及期限，期满后再继续签订新的租赁合同，以此类推。承租范围的表述在2009年之前均为旅顺口区铁山街道张家村房屋建筑面积896平方米，场地面积2976平方米，2010年表述为旅顺口区铁山街道张家村房屋建筑面积899平方米，场地面积2976平方米，2011年及2012年表述为旅顺口区铁山街道张家村房屋建筑面积896平方米。最后签订的一份海辽（2014）100015号《军队房地产租赁合同》租赁期限自2013年9月1日至2015年8月31日，范围为旅顺口区铁山街道张家村房屋建筑面积899平方米，租赁用途为畜牧养殖，租金每年3500元，总额7000元。合同中约定，乙方负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。且约定，乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；2．被告（乙方）与海军旅顺房地产管理处（甲方）于2012年9月24日签订《补充协议书》约定，租赁合同有效期内乙方自行装饰维修、翻建、自建房屋、增添的各种设备设施费用自理，产权归甲方。使用前进行产权移交，乙方未进行移交并已使用时，甲乙双方签订的所有合同即行终止，甲方收回该处房地产。租赁合同履行期间，因部队军事或城市规划建设需要，接到甲方通知后本协议及主合同同时终止，自甲方通知之日起30日内乙方将可移动资产自行撤出或拆除。否则，视为放弃，所有资产归甲方所有并由甲方自行处理。双方于同日签订《张家村营区自建房屋移交书》，移交人：王凤林。接收单位：海军旅顺房地产管理处。移交说明中写明张家村营区承租户，王凤林自建房屋及添加设备、设施移交给部队，即权属归部队所有。附表：营区自建区域平面图、张家村营区自建房屋移交表、设施设备移交表。被告主张移交书由海军旅顺房地产管理处自行填写，建筑年代不准确，应该均是2003年及2004年间建设的，且并非包含所有的地上物，被告认为对移交书中未包含部分应有偿移交；3．原告持有土地使用者为中国人民解放军92538部队房地产管理处的国有土地使用证［旅顺口区国用（2000）字第0405110号］，载明土地座落旅顺口区铁山镇陈家村，，地号0405110面积2976平方米。大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具证明证实，该土地使用证座落地址登记有误，经核实土地档案，该宗土地座落地址应为旅顺口区铁山街道张家村。与租赁合同中约定的土地座落位置及面积一致。租赁合同中约定的房屋，原告称为部队所有，原为战时家属疏散点，在地方无产权登记，部队的房地产是内部统计，实力会审，涉及到军事机密，每次统计的时候涉及到小数点进位问题，会出现不一致的情况，所以合同中有时约定为896平方米，有时约定为899平方米，应以最后一份合同中约定的899平方米为准。双方均认可该房屋座落在该宗土地之上，有大门和四面围墙为界，原告所称899平方米房屋实际指四处部队老营房，一处现在是厕所，两处用于养殖，一处用于居住。被告自2001年9月1日租赁该土地后，在土地上自建多种添附物及种植树木，被告认为自建部分不应无偿移交给原告，且主张海军旅顺房地产管理处所有的房屋在2001年时候是危房险房，其花费大量财物修缮，原告应给予补偿。原告主张被告修缮房屋是合同中约定的义务，且按合同约定，腾退时添附物应无偿移交部队，由于合同中约定用途为养殖，被告自行栽种的树木无合同依据应自行移除；4．至2015年8月31日被告与海军旅顺房地产管理处签订的最后一份租赁合同期满之日，被告给付租金的义务全部履行完毕，此后，双方再未签订合同。原告主张自合同期满之日即要求被告腾退房屋和土地，且向法庭提交旅顺口区铁山街道办事处的情况说明一份，写明，在前期部队多次书面、电话和当面通知王凤林限期腾退情况下，为配合部队全面停偿工作，2018年6月30日，我街道工作人员与部队共同找王凤林谈话，再次当面通知他与部队租赁合同早已期满，要求他在2018年7月7日前从部队房地产内撤出，部队房地产权属范围内建筑物、构筑物全部归部队所有，种植物和养殖物由其自行移除处置，逾期视为自行放弃。至起诉日，被告仍占有使用案涉房屋和土地，主张不将其损失妥善处理，不同意腾退，认为全军已经停止有偿服务了，就不应该再收费用。现原告诉至法院，要求被告立即腾退并支付占用费用。   一审法院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，合同各方应按照约定的内容全面履行合同义务，本案中，案涉《军队房地产租赁合同》已对租赁期限及双方权利义务有明确约定，各方应遵照执行。   关于原告要求被告立即腾退旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地权界范围内899平方米房屋一节，因至2015年8月31日，海辽（2014）100015号《军队房地产租赁合同》中约定的被告承租案涉土地上899平方米房屋租赁期限届满。双方已对案涉899平方米房屋现场指认，座落在旅顺口区铁山街道张家村，实际指四处部队老营房，该房屋是否在军队内部销号，不影响本案审理。按照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在被告并无证据证明租赁期限届满后双方又有新的租赁关系成立，且原告举证证明诉讼前已明确要求被告腾退的情况下，原告此项诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。腾退范围予以明确表述为旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地（位于旅顺口区铁山街道张家村）权界范围内海辽（2014）100015号《军队房地产租赁合同》中约定的899平方米房屋（共四处）。   关于原告要求被告腾退旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地权界范围内其他建筑物、构筑物一节，因合同中有明确约定，被告不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向军方提供建设方案，在军方按规定报经军队主管部门批准并由军方出具书面同意书后实施，费用由被告方自理，权属归军方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给军方。现被告无据证明其在该土地上添建的各种建筑物、构筑物已经征得军方的同意，故在腾退时应完好地无偿移交给军方。因此，原告此项诉讼请求，于法有据，予以支持。   关于原告要求被告立即腾退旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地一节，因军方持有案涉2976平方米土地国有土地使用证，被告现仍占用该土地并无明确的合同依据。即便在租赁合同中，租赁土地的期间届满后，原告对被告使用土地没有提出异议，双方形成不定期租赁合同，原告仍有权随时解除不定期租赁合同关系。在原告明确给予被告合理期限要求其腾退，但被告仍不予腾退的情况下，原告有权要求被告返还案涉土地。原告此项诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。   关于原告要求被告在腾退土地时将地上所有种植物、养殖物自行移除一节，因租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告需要返还的租赁物已有明确的合同依据，对于属于被告所有的无需向原告返还的个人财物理应自行移除，不得影响原告方使用案涉房屋及土地。因此，原告要求被告在腾退土地时将地上所有种植物、养殖物自行移除并无不当，考虑到种植物移除的特殊性，需要一定的时间，一审法院酌定给予被告两个月的期限。   关于原告要求被告支付自2015年9月1日至被告实际腾退日止的房地产占用费（以每年3500元标准计算，暂计至起诉日9000元）一节，因被告最后一次签订的《军队房地产租赁合同》［海辽（2014）100015号］中对899平方米房屋的租金标准明确约定为每年3500元，此后被告仍实际占有使用，但未支付任何费用。在此情况下，原告要求被告按照每年3500元的标准继续支付占用费用至实际腾退日止符合法律规定，但对于原告此项诉讼请求中要求被告支付房地产占用费的起止时间，一审法院予以明确表述为自2015年9月1日起至被告将海辽（2014）100015号《军队房地产租赁合同》中约定的899平方米房屋（共四处）实际腾退之日止。关于被告提出的投资大，部分物品不同意移交部队，《张家村营区自建房屋移交书》不属实，种植物、养植物不能移除，腾退后无房居住等不予腾退的抗辩意见一节，因被告在案涉土地上的投资行为，从现有证据看，是其签订租赁合同后的个人行为，投资数额的多少不影响租赁合同期满后腾退义务的履行。原告要求被告腾退的依据是租赁合同，非《张家村营区自建房屋移交书》，该移交书仅是补充协议的附件，不包含原告要求被告腾退的所有物品。对于被告认为的不同意移交部队的财物，非租赁合同中约定的、属于被告个人所有的财物应由被告及时自行移走。种植物、养植物非不动产，并无不能移除的法定事由。至于有无房屋居住与应否继续占用案涉土地和房屋并无直接因果关系。故被告抗辩意见无事实和法律依据，不予支持。综上，原告诉讼请求于法有据，应予支持。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：一、被告王凤林于判决生效之日起十日内将旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地（位于旅顺口区铁山街道张家村）权界范围内海辽（2014）100015号《军队房地产租赁合同》中约定的899平方米房屋（共四处）及该土地上所有其他建筑物、构筑物腾退给原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局；二、被告王凤林于判决生效之日起两个月内将旅顺口区国用（2000）字第0405110号国有土地使用证中载明的2976平方米土地（位于旅顺口区铁山街道张家村）腾退给原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局，，地上被告王凤林所有的种植物养殖物由被告王凤林自行移除；三、被告王凤林于判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局支付自2015年9月1日起至被告将海辽（2014）100015号《军队房地产租赁合同》中约定的899平方米房屋（共四处）实际腾退之日止的房地产占用费（以年租金3500元标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为25元，由被告王凤林负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人自2001年9月1日首次签订《军队房地产租赁合同》后，采取期满续签的方式直至2015年8月31日租赁期限届满后再未续签租赁合同。根据双方最后签订的《军队房地产租赁合同》［海辽（2014）100015号］第九条第五项约定租赁期满，合同解除。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。故双方间的《军队房地产租赁合同》因合同约定的解除条件成就而失效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在订立合同之初约定租赁物包括房屋及场地，自2011年续签合同之后，租赁物虽未明确包括场地，但根据房地一体原则，房屋应连同所座落的土地一起出租，且上诉人也认可最后一份租赁合同的租赁物包括土地，故合同解除后，上诉人应将承租的899平方米的房屋以及所座落的2976平方米土地返还给被上诉人。除此之外，根据最后一份合同约定，上诉人还应将在承租的场地上新建和添建的各种建筑物、构筑物完好地无偿移交给被上诉人。至于地上种植物以及养殖物，非属租赁范围，被上诉人要求上诉人自行移除，属恢复原状的应有之意，一审法院考虑到种植物移除的特殊性，酌情给上诉人两个月的限期并无不妥。   关于上诉人主张实际使用土地面积与约定不符，无法腾退一节，本院认为，被上诉人在一审时提交了土地使用权证，其上记载的面积与合同约定相符，发证机关对该证书记载的地址错误问题进行了更正，能够认定被上诉人是案涉土地的使用权人。双方在首次签订租赁合同时即明确约定了所租赁土地的面积，上诉人占用土地至今已逾十七年，上诉人主张实际使用面积与约定不符，但并未提交证据予以证明，应承担举证不利的后果。   关于上诉人主张"情况说明"属证人证言，证人未出庭作证不应采信一节，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。故制作证明材料人员出庭作证并非是单位出具的证明材料被法院采信的必要条件。另外，上诉人关于合同期满后再未支付租金以及被上诉人曾进行停电的陈述，也印证了情况说明提及的被上诉人此前已通过多种方式多次通知上诉人限期腾退的内容。上诉人的该项上诉主张，于法无据，本院不予采纳。   关于上诉人主张被上诉人已停止有偿服务不应再收取租金，且已过诉讼时效一节，本院认为，合同具有相对性，部队内部关于停止有偿服务的通知并不直接产生对外的效力。合同解除后，上诉人应及时予以腾退，逾期腾退，被上诉人主张上诉人按照合同约定标准支付占有使用费，并不违反法律规定。因占用使用费并非租金，应适用民法通则关于一般债权两年诉讼时效的规定，如前所述，现有证据应可认定被上诉人在诉讼时效期间并未怠于主张权利，故上诉人的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。   综上所述，王凤林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人王凤林负担。   本判决为终审判决。   审判长 侯学枝   审判员 刘丽媛   审判员 刘冬艳     二○一八年九月二十八日   书记员 董 芳   14