上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初7864号原告：德事(上海)商务服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：SALNIKOWPAULDANIEL，董事长。委托诉讼代理人：饶元荣，上海五富珑行律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇刚，上海五富珑行律师事务所律师。被告：湖南佰市行投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市。法定代表人：戴蕾。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路********。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。原告德事(上海)商务服务有限公司(以下简称德事公司)与被告湖南佰市行投资管理有限公司(以下简称湖南佰市行公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员田有娣、张毅组成合议庭进行审理。案件审理期间，本院根据上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)的申请，追加其为本案第三人参加诉讼，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告德事公司的委托诉讼代理人胡勇刚及第三人中原公司的委托诉讼代理人张可可到庭参加了诉讼。被告湖南佰市行公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告德事公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告签订的《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》(以下简称使用协议)于2016年4月18日予以解除；2.请求法院判令被告支付拖欠的2016年4月1日至2016年4月30日期间的许可使用费及套餐服务费用共计人民币198,000元(以下币种相同)；3.请求法院判令被告支付解约违约金594,000元(按照六个月许可使用费及套餐服务费用即1,188,000元扣除被告支付的押金594,000元)；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月19日，原、被告签订使用协议，约定原告将上海市浦东新区世纪大道8号国金二期中3621单元于2015年12月1日至2015年12月31日出租原告，853-859单元于2016年1月1日至2016年12月31日出租原告。2016年4月14日，被告自行办理上述承租单元并拖欠2016年4月的许可使用费及套餐服务费198,000元。次日，原告委托律师向被告发函，告知双方使用协议予以解除，被告应按照协议约定支付拖欠费用并承担违约金。现原告提起本案诉讼，诉如所请。被告湖南佰市行公司未作答辩。第三人中原公司述称，中原公司系原、被告租赁的居间方。合同签署后，原告收取被告等值3个月租金金额的保证金，约定可以用来抵扣租金等相关费用，若查明合同解除是被告违约导致，原告应从保证金中优先抵扣租金，即使法院判决合同解除，保证金也先行抵扣租金。目前原告并无证据证明是被告违约导致合同解除，原告在既未通过诉讼途径也未通过其他方式解除租赁合同下，于2016年5月便将上述承租房屋另行出租，在时隔两年后才向法院提起解除诉讼，与常理有悖，由此第三人有理由认为，双方的租赁合同可能是原、被告协商好和平解除。况且，从2016年4月至原告陈述的再行出租，只有一个多月的时间，被告保证金在抵扣下，原告实际不存在损失，目前再提出如此高额的违约金，有失公允。本院经审理确认如下事实：2015年11月，原告德事公司与被告湖南佰市行公司就上海市浦东新区世纪大道8号国金二期中3621单元、853-859单元签订使用协议，约定2015年12月1日至2015年12月31日原告将3621单元出租原告使用，每月许可使用费为58,000元，2016年1月1日至2016年2月31日将853-859单元出租给被告，每月许可使用费为198,000元，押金为594,000元；在许可使用期间，不管德事(即德事公司)是否通知，客户应于每月第一个工作日前，向德事支付(或每月直接扣款)背面规定的许可使用费及服务套餐费用，本协议所规定的起始日期至当期日历月结束期间的首期费用应按比例于本协议签订之日支付；在德事开具账单后7日内，客户应支付账单金额(或每月直接扣款)，如有争议，客户应在账单开具后7日内以书面形式通知德事，……若德事在账单开具后14日内未收到款项，将收取500元的管理费，并在款项收讫日前，对逾期款项收取每月3%的逾期利息；如客户在账单开具后21日内未能全额支付德事账单款项，德事有权采取下述一项或多项措施：……向客户发出解除通知解除本协议；双方同意，德事有权按照如下方式进入房屋，处置其中的财物，并于其后将该房屋出租于新租客：……2、若客户未能按照本合同的规定于期满或提前终止时交还清空的房屋；……6、客户不得在届满日期前解除本协议，如果客户无故提前解除本协议的，在不损害德事在本合同及法律项下享有的其他救济情况下，德事有权自行决定诉请客户继续履行本协议以及/或者请求其赔偿全部损失的权利；7、如果客户发生任何本协议项下的违约行为，德事有权解除本协议；当德事因客户违约而解除本协议的，则客户立即有义务向德事支付等值6(六)个月的许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金以及其他所有未付账单；该等违约金和未付账单可以用于抵销客户的押金，……。在使用协议中记载被告湖南佰市行公司登记地址为“长沙市芙蓉区五一大道65号一楼108房”，联系人为“奚继权”，电子邮箱为“strong0508@aliyun.com”。使用协议签署后，2015年11月24日，被告向原告支付房屋押金594,000元以及房屋租金256,000元，原告确认上述租金为2015年12月1日至同年12月31日租金58,000元及2016年1月1日至2016年1月31日租金198,000元。2016年1月21日，被告湖南佰市行公司向原告德事公司转账支付198,489.22元，在交易附言中载明“国金2016年2月租金以及12月14日至1月15日电话费”，2016年3月18日，湖南佰市行公司再行向德事公司转账支付198,767.27元，交易附言中载明“上海运营中心3月房租和1月16日至2月15日电话费”。德事公司表示湖南佰市行公司之后再未支付过租金。2016年4月14日，原告德事公司确认湖南佰市行公司搬离，当日由原告德事公司控制湖南佰市行公司承租的房屋。根据原告德事公司的提供及表述，其与案外人于2016年5月13日签署《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》，约定将上海市浦东新区世纪大道****中**出租于案外人，租赁期限从2016年5月30日至2017年5月29日。另查，原告方于2016年3月29日向strong0508@aliyun.com电子邮箱发送通知，表示目前账户有过期付款198,573.64元，希望能够在2016年4月8日前立即安排过去全部到期款。2016年4月6日，原告方再行向strong0508@aliyun.com电子邮箱发送邮件，表示根据2016年3月29日发送的催款通知，显示承租方所欠房租仍然逾期未付，金额为200,956.52元，为避免产生滞纳金，希望安排立刻付款。2016年4月14日，从黄惠玉huiyu.huang@strongbsh.com邮箱发送邮件，表示“贵司发的邮件我已收到。……现在，奚总已经去我们总部湖南长沙处理相关财务支付事宜，在这段期间希望贵司能保证我们团队的正常工作，不要影响团队员工良好的工作状态”。原告表示对被告何时搬离承租房屋的情况不清楚，是工作人员发现后与原告方沟通，原告方认为，双方只涉及租金问题，被告搬离是其业务问题，与原告无涉，2016年4月14日被告方通过电子邮件表示在处理支付租金问题，但原告当天至承租现场去查看，发现承租房屋中已无人，办公用品也基本搬离，之后就租金问题再联系支付，无法联络到被告，由此综合推断被告方已搬离，当天收回房屋。2016年4月18日，原告德事公司所委派的饶元荣律师向被告湖南佰市行公司的注册地址发函，原告德事公司表示发送函件内容为：被告拖欠费用半月有余，并在未支付拖欠费用及赔偿损失情况下自行搬离，由此原告解除与被告的使用协议。该邮件因未送达予以退回。再查，2017年1月6日，德事公司以中原公司为被告，向本院提起诉讼，请求判令中原公司向其退还佣金151,200元及逾期付款利息。本院经审理后认为，德事公司的现有证据不能证明中原公司返还居间费的条件已成就，于2017年9月4日作出(2017)沪0115民初5212号民事判决，驳回了德事公司的全部诉讼请求。该案判决后，德事公司提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后以“原审法院认定基本事实不清”为由，裁定撤销(2017)沪0115民初5212号民事判决书；该案发回上海市浦东新区人民法院重审。本院就该重审案件，于2018年2月9日立案，案号为(2018)沪0115民初13991号。因德事公司起诉了本案，故该案现中止诉讼。以上事实，由《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》、付款电子凭单、(2017)沪0115民初5212号民事判决书、(2018)沪0115民初13991号民事裁定书等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告间签署的使用协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据使用协议的约定，最后租赁到期日为2016年12月31日，客观上，被告确于合同到期前离开承租场地，无论被告是基于何种原因离开承租场地，原告在被告离开租赁场地后，确认于2016年4月14日收回承租场地并在次月另行出租，以其实际行为解除了双方的使用协议。现原告德事公司提出使用协议于2016年4月18日发送律师函当日解除，本院认为，单方行使解除权应为解除意思到达生效，该律师函没有送达至被告，以2016年4月18日作为解除日，于法无据，本院确认原告确认收回房屋当日即2016年4月14日为使用协议解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案审理及原告的表述可以看出，被告在租赁期尚未届满离开承租场地且未如期支付2016年3月之后的房屋租金，第三人中原公司虽提出，原、被告可能存在合意自行解除的情况，但对此并未提供证据，本院结合原告催告过租金支付，被告交付的租赁保证金在其离场时尚未与原告进行结算，被告在退场之后，原告有发送解除函件的行为等相关事实，认定被告提前退场行为构成违约。现原告要求被告支付2016年4月的许可使用费，本院认为，原告确认2016年4月14日已收回承租房屋，那么就2016年4月1日至同年4月14日期间的许可使用费即84,624.66元部分，于法有据，本院予以支持，就房屋收回后再行要求被告承担许可使用费，本院难以支持。另外鉴于被告的违约行为，原告依约要求被告承担相当六个月租金金额的违约金，并已行抵扣被告支付的押金，符合合同约定，现就抵扣后剩余的违约金部分，本院予以支持。被告湖南佰市行公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告德事(上海)商务服务有限公司与被告湖南佰市行投资管理有限公司签署的《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》于2016年4月14日予以解除；二、被告湖南佰市行投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告德事(上海)商务服务有限公司支付2016年4月1日至2016年4月14日期间许可使用费及套餐服务费用84,624.66元；三、被告湖南佰市行投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告德事(上海)商务服务有限公司支付违约金594,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,720元，由原告德事(上海)商务服务有限公司负担1,134元，被告湖南佰市行投资管理有限公司负担10,586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  田有娣人民陪审员  张 毅二〇一八年九月十一日书 记 员  陈莹瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。