福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初7472号 原告：林志辉，男，1983年10月10日出生，汉族，住福建省南安市。 原告:郑丽香，女，1985年3月5日出生，汉族，住福建省南安市。 二原告共同的委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所执业律师。 被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路。 法定代表人：黄保卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢文默，福建文默律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所执业律师。 原告林志辉、郑丽香与被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称“龙建房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林志辉、郑丽香共同的委托诉讼代理人王黄山，被告龙建房地产公司的委托诉讼代理人卢萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志辉、郑丽香向本院提出诉讼请求：判令龙建房地产公司支付逾期交付址在南安市房屋的违约金102176.68元（自2015年1月1日起至2016年11月25日止，以日万分之二计算，即147.0168元×695天＝102176.68元）。事实和理由：林志辉、郑丽香与龙建房地产公司于2012年11月14日签订一份合同编号为201206212号的《商品房买卖合同》，约定林志辉、郑丽香向龙建房地产公司购买址在南安市的房屋，该房屋建筑面积119.74平方米，单价为每平方米6139元，总价款为735084元。合同签订后，林志辉、郑丽香向龙建房地产公司支付全部购房款。合同第八条约定，龙建房地产公司应于2014年12月31日前将本案房屋交付给林志辉、郑丽香，否则龙建房地产公司应按合同第九条约定承担违约责任，但龙建房地产公司直到2016年11月25日才向林志辉、郑丽香交付诉争房屋。按照合同第八条、第九条约定，龙建房地产公司应向林志辉、郑丽香支付逾期交付址在南安市房屋的违约金102176.68元。 龙建房地产公司辩称，第一，他们公司已于2015年5月18日通过验收，并于2015年9月28日通过消防验收，已经于2015年9月28日后具备交房条件。他们公司已经通过电话等多种方式通知交房，但是林志辉、郑丽香都没有及时办理交房手续。对此，违约交房的责任应由林志辉、郑丽香自行承担。第二，若他们公司存在逾期交房，林志辉、郑丽香主张的逾期交房违约金计算时间错误。林志辉、郑丽香主张的交房违约金部分已经超过诉讼时效。2015年10月1日前的交房违约金已经超过诉讼时效，依法不能支持。林志辉、郑丽香主张交房违约金计算到2016年11月25日是错误的，他们公司已经于2016年8月6日通过泉州晚报发布交房公告，根据双方签订的《商品房销售合同》附件六第5款约定，出卖人在《泉州晚报》刊登交房通知自登报之日起3日内视为已送达给买受人，合同系双方真实意思表示，对此，林志辉、郑丽香主张交房违约金时间计算至2016年11月25日是错误的。综上，他们公司已经于2015年9月28日具备交房条件，并已经通知林志辉、郑丽香交房，对此，交房违约的责任应由林志辉、郑丽香自行承担。若他们公司存在违约，林志辉、郑丽香主张的违约金已经部分超过诉讼时效，且违约金计算时间错误，他们公司已经通过泉州晚报刊登交房公告，视为已经于2016年8月9日通知林志辉、郑丽香交房。 本院经审查认定事实如下：龙建房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发、销售、出租的有限责任公司。龙建房地产公司取得滨江一号1＃、2＃楼盘的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2012］第013号。2012年11月14日，林志辉、郑丽香与龙建房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，林志辉、郑丽香购买龙建房地产公司开发的址在南安市顶居委会滨江一号房，建筑面积共119.74平方米，单价为每平方米6139元，总金额735084元。第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的延误；遭遇大雨、暴雨及六级或六级大风、36℃以上高温等影响施工停止或进度缓慢的气象因素，遭遇重大××等突发事件的；遇有非出卖人过错的人为因素，如动乱、暴乱等其他法律法规规定应予延期的。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六《合同补充协议》第5条约定：……出卖人在《泉州晚报》刊登交房通知自登报之日起3日内视为已送达买受人。合同签订后，林志辉、郑丽香于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款735084元。本案工程于2015年4月通过竣工规划条件核实，于2015年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2015年5月29日经环保验收合格，于2015年9月28日经消防验收合格，于2015年11月26日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年11月25日，林志辉、郑丽香与龙建房地产公司办理交房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：龙建房地产公司提供的其刊登于2016年8月6日《泉州晚报》上的交房公告，结合双方签订的附件六《合同补充协议》的约定，可以确认龙建房地产公司的交房通知于2016年8月9日送达至林志辉、郑丽香。 本院认为，龙建房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，林志辉、郑丽香向龙建房地产公司购买址在南安市顶居委会滨江一号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，林志辉、郑丽香与龙建房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第八条约定，龙建房地产公司应当在2014年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付林志辉、郑丽香使用。本案工程虽然于2015年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2015年9月28日经消防验收合格，于2015年11月26日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，但龙建房地产公司的交房通知直至2016年8月9日才送达至林志辉、郑丽香，故龙建房地产公司已构成逾期交房的违约情形，应支付自2015年1月1日起至2016年8月9日止的违约金。本案林志辉、郑丽香于2018年8月8日向本院提交起诉状，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（291593,0）?）〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（291593,0）?）施行前，民法通则（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（167199,0）?）规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（291593,0）?）关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”规定，因《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，故2015年10月1日之前的违约金已超过诉讼时效，本案违约金应自2015年10月1日起计算至2016年8月9日，即735084元×0.02%×314＝46163元。林志辉、郑丽香超出该部分的请求予以驳回。龙建房地产公司主张自2015年10月份起就一直通过电话通知林志辉、郑丽香交房，但未能提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。 综上所述，本院对林志辉、郑丽香的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付林志辉、郑丽香自2015年10月1日起至2016年8月9日止的逾期交房违约金46163元； 二、驳回林志辉、郑丽香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2344元，减半收取计1172元，由林志辉、郑丽香负担642元，由福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一八年九月二十六日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9-