福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初4783号 原告：吴碧珠，女，1969年6月18日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艺华，福建闽格律师事务所律师。 被告：漳州城市综合开发有限公司，住所地漳州市芗城区大通北路。 法定代表人：邱建明，总经理。 委托诉讼代理人：蔡晓仰，漳州城市综合开发有限公司工作人员。 原告吴碧珠与被告漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市综合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴碧珠的委托诉讼代理人林艺华，被告城市综合公司的委托诉讼代理人蔡晓仰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴碧珠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告从2015年11月8日起至2017年10月11日止按日39.6元支付违约金27838.8元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.2009年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买址在漳州市芗城区住宅，面积143.63平方米，房屋总价393833元。约定被告应当在交付房屋后90日内向原告办理房屋权属证书，被告于2011年年初向原告交付房屋，可至今被告没有按照约定向不动产登记中心提供办理不动产权的相关资料，协助原告办理房屋不动产权证，造成原告无法取得不动产权证。被告的行为构成违约，应当承担违约责任，被告应当自2015年11月8日起每日以原告已付购房款0.01%向原告支付违约金至2017年10月11日止。2.双方的商品房买卖合同所确定的办证时间是根据房产建设权属登记交易习惯确定的办证时间，在附件六对办证时间进行变更，已经给予被告很长的时间，被告没有在约定的时间向权属部门报送材料，故被告应当承担违约责任，被告抗辩的不可抗力因素是不成立的。3.被告并未提交证据予以证明讼争房屋于2014年10月15日已经具备办理土地使用权证，而依据合同及交易习惯，涉案房屋权属的办理应当包含房屋所有权证及土地使用权证。依据举证原则，被告应当承担举证不能的法律后果。4.本案并未超过诉讼时效，原告是从立案庭收件之日往前推两年并未超过两年的诉讼时效，因此被告的抗辩不能成立。 被告城市综合公司辩称，1.本案讼争的房屋系1998年经漳州市人民政府批准立项，漳州市区马灶路西路南侧拓宽改造建设工程，被告作为拆迁人负责拆迁，又作为建设单位负责建设，整个旧城改造工程分期、分批建设，开发周期长。本案讼争房屋系旧城改造建设中的最后1栋房屋，需包含整个小区的所有材料（包括前面已建设办证房屋未提交的部分）整体移交，移交材料非常之多。因不属于被告的原因，导致目前需要提交的材料无法齐全。2.本案讼争房屋延期办证的主要原因在于：政府的马灶路旧城改造建设项目，建设时间跨度长（从1998年至2011年）长达13年，且政府在相关政策方面也作重新调整，导致原有的很多材料需要重新审批，办证方面的要求从原来的13项材料增加到现在的23项材料。据此，被告认为：延期办证是由于政府政策调整及对办证手续的要求发生变化，不属于被告原因造成，不应定为被告违约。3.尽管在办证方面存在上述不属于被告原因导致讼争房屋延期办证，但对此被告还是积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续及材料，讼争房屋已经于2014年10月15日具备办理房产证条件。至于土地证使用权方面，经过被告努力，2017年10月11日不动产登记中心发布公告，讼争房屋已经可以办理不动产权属证书。综上，被告认为本讼争房屋延期办理的原因不属于被告原因造成，不应认定为被告违约，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。4.原告于2011年年初办理了交房手续。5.本案已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求，即使计算诉讼时效，也应该为2年。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年12月16日，原告吴碧珠与被告城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1.吴碧珠向城市综合公司购买址在漳州市芗城区住宅。建筑面积为143.63平方米，每平方米2742元，房屋总价款为393833元整。2.付款方式：于2009年12月16日前交清263833元，于2010年1月15日前交清10000元，余款120000元采用银行按揭方式于2010年1月16日前交清。3.交付条件与期限：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日内、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付后”360日内条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。被告于2010年10月25日将新元城市花园17幢613商品房交付给原告，同日，原告向被告支付面积补差款2139元。2017年10月11日漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争房屋已经具备办理不动产权属证书条件。2017年11月7日原告向本院递交调解材料，申请庭前调解。 本院认为，原告吴碧珠与被告城市综合公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告吴碧珠依约履行支付购房款义务，根据《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，被告应于2011年10月20日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，被告却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，被告城市综合公司应该承担相应的违约责任。被告城市综合公司辩称，是由于政策变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全，但本案被告未能提供证据加以证明造成原告无法按期取得房屋权属证书的原因不在被告，其应承担举证不能的法律后果。被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从原告向法院提交材料之日起（2017年11月7日）向既往时间倒推的2年，即2015年11月8日以后原告主张的违约金诉请没有超过诉讼时效。原告主张被告支付2015年11月8日至2017年10月11日的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。根据原、被告双方的约定，被告应按合同约定每日以原告已付购房款395972元（包括面积补偿款2139元）为基数按0.01%计付违约金，即自2015年11月8日起至2017年10月11日止以395972元为基数每日按0.01%计算的违约金为395972元×703天×0.01%=27836.8元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴碧珠自2015年11月8日起至2017年10月11日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币27836.8元； 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理496元，由被告漳州城市综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  蔡伟中 人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  王小玲