湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初2527号原告湖南天一银河信息技术有限公司，住所地长沙高新技术产业开发区滨江财富硅谷**团。法定代表人丁敬跃，总经理。委托代理人李律己，湖南湘杰律师事务所律师。委托代理人苏定都，湖南湘杰律师事务所实习律师。被告湖南麟辉建设集团有限公司，，住所地长沙市岳麓区银盆南路滨江财富硅谷**法定代表人刘先麟，董事长。委托代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人李杜，湖南联合创业律师事务所实习律师。原告湖南天一银河信息技术有限公司（以下简称“天一银河公司”）诉湖南麟辉建设集团有限公司（以下简称“麟辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案由长沙市望城区人民法院移送至本院，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人丁敬跃及其委托代理人李律己，被告的委托代理人傅勇、李杜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一银河公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于滨江?财富硅谷701-722房（房屋产权证号：长沙权证岳麓字第××号）共22套房屋产权过户登记；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：湖南天一银河信息技术有限公司原名湖南威德信息安全有限公司。湖南麟辉建设集团有限公司原名湖南长沙麟辉建筑工程有限公司。2005年1月31日，湖南威德信息安全有限公司（简称威德公司）与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于高新区火炬城滨江?财富硅谷701-722房共22套房屋，总价款2572823元。合同签订后，威德公司向被告支付购房款2161172元，被告将以上22套房屋交付威德公司使用。原告基于保全财产考虑，经被告同意，上述长沙权证岳麓字第**房产首次登记在被告名下，由被告代为持有，原告实际占有，待原告付清尾款和办证费用后，被告为原告办理涉案房产过户登记手续。后因原告企业经营不善、财物困难等诸多因素，一直未办理过户登记。其后，双方多次进行过协商沟通。2016年11月15日，原告致函被告：要求依据合同约定，共同核对债务金额，明确支付期限，及时办理房屋产权过户手续。2016年12月6日，被告回函称：因原告迟延履行约定义务，构成根本性违约，已导致双方的合同无法继续履行，依法应当解除或终止，由被告收回房屋。2017年5月17日，原告再次回函：告知被告单方解除或终止本合同的履行无法律依据，并再次要求被告为原告办理产权过户手续并结算费用，但被告至今未予回应。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，原告已经支付房产总价款84%并一直占有使用该房产，被告应当依照合同法第一百三十五条之规定，履行转移标的物所有权的义务，为原告办理房产过户登记手续。原告为维护自身合法权益，根据民事诉讼法第一百一十九条之规定，诉至法院，请求判如所请。被告麟辉公司辩称：一、开庭前我方已经提出了中止审理的请求，理由是我方请求法院判决确认商品房买卖合同已经解除，并要求被答辩人自合同解除之日起应当向我方支付房屋占用费用，根据法律规定，本案必须以另一案审理为依据，故应中止审理；二、商品房买卖合同第七条约定，逾期付款日期超过30日的出卖人有权解除合同，签订合同后答辩人向被答辩人交付了约定房屋，但被答辩人一直以各种理由拒不支付购房尾款、维修基金、契税、利息等相关费用。三、我方多次催收，但被答辩人仍未履行付款义务，2016年12月30日我方通知解除合同。四、合同解除后，被答辩人继续占有涉案房屋没有合法依据，应当承担相应的法律责任，故我方另行提起诉讼。五、根据合同法规定及合同约定，被答辩人没有交清尾款，在没有承担相应违约责任下无权提出过户请求，故请求法院驳回原告诉求。经审理查明：原告天一银河公司原名湖南威德信息安全有限公司。被告麟辉公司原名为湖南长沙麟辉建筑工程有限公司。2005年1月31日，原告与被告签订编号为2005-滨字号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于长沙高新区火炬城滨江?财富硅谷（所有权证号：长沙权证岳麓字第××号，系栋证）中701-722房共22套房屋，面积1097.34平方米，总价款2572823元整。合同第五条关于面积差异处理的约定为:商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）最终面积以长沙市产权登记管理局测绘队测量为准；（2）采用多退少补方式，按实结算。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款，2005年2月1日前付清房款2161172元；2005年3月1日剩余房款411651元付清。第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已交付房价款的2%向买受人支付违约金。第八条约定出卖人应当在2005年3月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给买受人使用。当天，原告与被告另行签订了一份编号为2005-滨字号的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告名下的位于长沙高新区火炬城滨江?财富硅谷512-522房共11套房屋，面积545.47平方米，房屋总价1278909元。上述两份合同33套房屋约定总面积1642.81平方米，总价款为3851732元。2005年2月2日，原告向被告支付了上述33套房屋的首付款3250000元。2005年2月25日，原告向被告支付了上述33套房屋的剩余尾款601732元。至此，两份合同约定的房屋总价款3851732元已经全部支付完毕。2005年4月1日，被告向原告交付了上述两份合同约定的33套房屋。原告出于保全财产的考虑，遂与被告约定：将涉案房屋首次登记在被告名下，在条件成熟时再办理过户登记，两次登记所有相关费用由原告承担。2011年1月28日、2011年3月4日，因上述33套房屋实测面积大于合同约定的面积，被告向原告发出《工作联系函》：要求原告付清超出约定面积的购房尾款80899元及维修基金、契税和相关办证费用。2011年3月7日，原、被告双方协商购房款及办证费用，原告承诺半年内处理好所欠款项相关事宜。2011年7月25日，被告再次向原告发出《工作联系函》，要求尽快处理欠款事项。2011年10月20日，被告向原告发出《律师函》，要求原告自收到函件七日内支付购房欠款、办证费用等相关费用。原告在收到函件后向被告出具《承诺书》，承诺尽快支付完。2011年10月27日，被告根据双方约定将上述33套房屋的产权登记在麟辉公司名下，并办理房屋所有权证。上述33套房屋实测面积为1677.3平方米。2014年11月28日，原、被告就上述房屋的购房款及其他费用进行了协商会谈。2016年12月6日，原告向被告发出《关于商议房屋产权过户或产权处置函》，要求被告提供债务清单，并共同核定债务金额及支付期限，及时办理房屋产权过户手续。2016年12月30日，被告回函：因原告严重违约，已导致双方的合同无法继续履行，依法应当解除或终止。2017年5月17日，原告向被告发出《关于房屋产权处置回复函》，表明被告单方解除合同无法律依据。另查明，1、2018年5月31日，被告麟辉公司向本院提起诉讼，要求解除与原告签订的2005-滨字号、2005-滨字号两份《商品房买卖合同》，并要求支付房屋占有使用费。本院分别以（2018）湘0104民初4404号、4403号予以受理，该两案已由本案同一合议庭公开开庭进行了审理。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。3、在前述33套房屋交付后，原告一直占有、使用、并对外出租进行收益。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、律师函等证据，被告提供的《商品房买卖合同》、《工作联系函》、会议纪要、《律师函》、《承诺书》、《关于商议房屋产权过户或产权处置函》、联系函、《关于房屋产权处置回复函》等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）最终面积以长沙市产权登记管理局测绘队测量为准；（2）采用多退少补方式，按实结算”的约定，合同签订后，原告虽支付了约定的购房款，但由于实测面积大于约定面积，原告仍需支付超出约定面积的多余购房款。同时，根据双方往来函件及会议纪要均可以得出：因双方约定涉案房屋首次登记在被告名下，办理首次登记及过户登记费、相应的契税、维修基金等相关费用由原告承担。根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，原告作为买受人付清购房款系其合同义务，但其在被告多次催促下仍未支付剩余购房尾款及契税、维修基金、办证费用等相关费用，且被告已经履行了交付房屋的主要义务，因此，在原告付清全部应付款项前，被告作为出卖人享有相应的抗辩权即有权拒绝为原告办理房屋权属证书手续，故对原告要求被告办理涉案房屋产权登记过户手续的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告湖南天一银河信息技术有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费27383元，由原告湖南天一银河信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  侯 艳二〇一八年九月七日法官助理唐佩书记员廖若莎