江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初5354号原告：新苏商业（邳州）有限公司，住所地邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：印启东，该公司董事长。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，江苏大运河律师事务所律师。被告：王凤刚，男，1990年8月5日出生，汉族，住邳州市。原告新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）与被告王凤刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告新苏公司的委托诉讼代理人高立永、王婧到庭参加诉讼，被告王凤刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苏公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告新苏商业（邳州）有限公司与被告王凤刚签订的《新苏商业（邳州）有限公司商铺租赁合同》（合同编号：000000239）、《新苏商业（邳州）有限公司经营管理合同》（合同编号：000000239）、《新苏商业（邳州）有限公司物业管理合同》（合同编号：000000239）；2、判决被告王凤刚向原告新苏商业（邳州）有限公司交付邳州市新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域及其设施；3、判决被告王凤刚向原告新苏商业（邳州）有限公司支付2017年11月1日至2018年5月15日的租金、经营管理费、物业管理费共计112209.5元，以及2018年5月16日起至实际交还租赁商铺之日止的租金、经营管理费、物业管理费（月租金按3679元的1.5倍计算，月经营管理费按3679元的1.5倍计算，月物业费按9905元计算）；并赔偿原告新苏商业（邳州）有限公司律师费损失8500元；4、判决被告王凤刚向原告新苏商业（邳州）有限公司支付违约金49148元（3679元×6个月+3679元×6个月+5000元）；5、判决被告王凤刚承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：2017年7月18日，原告新苏公司（甲方）与被告王凤刚（乙方）签订了《新苏商业（邳州）有限公司商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《新苏商业（邳州）有限公司经营管理合同》、《经营管理合同补充协议》、《新苏商业（邳州）有限公司物业管理合同》，原告新苏公司按合同约定履行，但被告王凤刚未支付租金、经营管理费、物业费，已严重违约。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告王凤刚未作答辩。经审理查明，2017年8月16日，原告新苏公司（甲方）与被告王凤刚（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于邳州新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域及其设施出租给乙方，由乙方用于经营圆喜家居品牌家居商品；该商铺租赁面积为283平方米，租赁期限从2017年8月16日起至2019年8月15日止；第一租约年从2017年8月16日起至2018年8月15日止，月租金为3679元；第二租约年从2018年8月16日起至2019年8月15日止，月租金为3679元；租金支付方式为：首期租金为2017年8月16日至2017年11月15日期间租金，于签订本合同时支付，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额交付下个交租期租金。第八条8.2条约定，乙方未按照合同约定的时间及金额交纳租金及其他费用的，每逾期一天，应按照当年租金总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方还应按照9.4条约定承担违约责任。第8.4条约定，除支付违约金外，因乙方违约造成的甲方损失包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费等，乙方应予以赔偿。第9.4条约定，本9.4条款情况一旦发生，乙方应向甲方支付相当于当年6个月租金金额的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应当赔偿甲方损失。第十条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日；本合同终止后2日内，乙方应缴清租金及其他费用，并将租赁场地恢复原样，由乙方承担全部恢复费用，逾期交还，乙方每日需按1.5倍租金标准向甲方计付场地占用费，直至交还租赁场地。同日，原告新苏公司（甲方）与被告王凤刚（乙方）签订《经营管理合同》，约定：乙方同意甲方为其经营提供相关经营管理服务，本协议期限与乙方的《商铺租赁合同》期限相同，从2017年8月16日起至2019年8月15日止；第一年从2017年8月16日到2018年8月15日，月经营管理费为3679元；第二年从2018年8月16日到2019年8月15日，月经营管理费为3679元；支付方式为首期经营管理费为2017年8月16日至2017年11月16日期间的经营管理费，于签订本合同时支付，除首期经营管理费外，其他经营管理费均按每三个完整的自然月为一个交费期。乙方应当在每个交费期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额支付下个交费期的经营管理费。第七条约定，乙方未按规定时间缴纳经营管理费的且超过15日仍未缴纳的，或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《物业管理合同》的，甲方有权解除合同；甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后的次日，按本合同规定结清一切费用并承担相当于6个月经营管理费金额的违约金，及甲方所遭受的一切损失。第9.2条约定，乙方未按照约定的时间及金额支付经营管理费的，每天应按照当年经营管理费的1‰支付违约金，逾期超过15天的，甲方可解除合同；甲方解除合同的，乙方还应按照第七条的约定承担违约责任。第9.4条约定，因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用，均由乙方承担。第十条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日；合同终止后2日内乙方应到甲方财务部门办理债权债务结算，并将租赁地恢复原样交给甲方，由乙方承担全部恢复费用。逾期交还每日需按1.5倍经营管理费向甲方支付经营管理费，直至交还租赁场地。同日，原告新苏公司（甲方）与被告王凤刚（乙方）签订《物业管理合同》，约定：乙方同意接受甲方在新苏中心为其经营提供相关的物业管理服务，协议期限为2017年8月16日起至2019年8月15日止，该商铺租赁面积为283平方米，为免疑问，本合同中租赁面积应为套内建筑面积（内含公摊），双方确认，前述租赁面积即为本合同项下计租面积，如有调整，双方在进场交接时另行确认。物业管理费按套内建筑面积计算，每月35元/㎡；支付方式为首期物业费为2017年8月16日至2017年11月15日期间的物业费，于签订合同时支付；除首期物业费外，后续物业费均按每三个完整的自然月为一个交费期。乙方应当在每个交费期最后一个月的25日前，向甲方（即原告）一次性足额支付下个交费期物业费。第6.2条约定，乙方严重拖欠甲方物业管理费（逾期达15日或以上）或因乙方违约被有关方解除相应《商铺租赁合同》以及《经营管理合同》，甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后的次日，按本合同规定结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失（包括但不限于物业费、律师费、调查取证费、诉讼费用等）。第8.2条约定，乙方未按照合同约定的时间及金额交纳物业管理费的，每逾期一天，应按照当年物业费总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过15天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方还应按照第六条约定承担违约责任。第8.3条约定，除本合同另有约定外，一方发生违约行为的，违约方每次应向守约方支付5000元违约金。合同第8.4条约定，因乙方违约甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用，均由乙方承担。第九条约定，单方依法解除的，对方收到解除通知日为终止日。2018年5月15日，原告新苏公司向被告王凤刚邮寄《解约通知书》，内容为：“尊敬的王凤刚先生：你好！依据您与新苏商业（邳州）有限公司签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》和《物业管理合同》（合同编号：000000239）的约定，您已严重违约。现新苏商业（邳州）有限公司通知您解除合同，本通知送达之日即解除之日”。2018年5月17日，被告王凤刚收到上述《解约通知书》。被告王凤刚向原告新苏公司缴纳履约保证金1万元、装修押金3000元，缴纳租金、经营管理费、物业费至2017年10月31日。上述事实，有《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》、解约通知书、EMS邮递单、查询记录及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告新苏公司与被告王凤刚签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告王凤刚违反合同约定，拒绝支付租金、经营管理费、物业费，原告新苏公司依约行使合同解除权并要求被告搬离涉案房屋，于法有据。原告新苏公司已向被告王凤刚邮寄解除解约通知书，被告王凤刚于2018年5月17日签收，故双方之间签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》于2018年5月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、被告王凤刚应支付原告合同解除前的租金、经营管理费、物业费。计算时间：2017年11月1日至2018年5月17日，原告新苏公司主张113245.28元，未超过双方约定，故扣除被告缴纳的履约保证金1万元、装修押金3000元，被告王凤刚应支付原告新苏公司租金、经营管理费、物业费共计100245.28元。2、合同依法解除后，承租人应在合理期限内迁让出租赁房屋，双方之间约定返还租赁场地的时间为解除合同后2日内，约定时间明显过短，结合本案情况，本院酌定返还期限为20日内。双方约定逾期交还，被告每日需按1.5倍租金、1.5倍经营管理费标准向原告支付场地占用费及经营管理费，直至交还租赁场地。故被告王凤刚应支付原告新苏公司腾房期间（2018年5月18日至2018年6月6日）场地占用费、经营管理费、物业费共计11508.7元[（3679元+3679元+35元/㎡×283㎡）×（20天/30天）]及逾期返还期间（2018年6月7日起）按日租金183.95元（3679元/30天×1.5倍）、日经营管理费183.95元（3679元/30天×1.5倍）、月物业费9905元（35元/㎡×283㎡）支付至返还之日止。3、违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合衡量。本案中，双方约定违约金的标准过高，考虑到因被告违约解除合同，原告需寻找新的租户等因素，故根据本案情况调整为3万元。4、原告新苏公司为本案诉讼支付律师费8500元，该标准未超过相关地方性限制规定，被告应当按照合同约定承担该费用。综上，被告王凤刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关抗辩权的放弃，依法承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告新苏商业（邳州）有限公司与被告王凤刚于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》、《经营管理合同》、《物业管理合同》于2018年5月17日解除；二、被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起二十日内，清空、搬离位于邳州新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域，将该租赁区域及其设施返还原告新苏商业（邳州）有限公司；三、被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新苏商业（邳州）有限公司支付租金100245.28元、律师费8500元；四、被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新苏商业（邳州）有限公司支付腾房期间场地占用费、经营管理费、物业费共计11508.7元及逾期返还期间场地占用费、经营管理费、物业费（自2018年6月7日起至返还房屋之日止，按日租金183.95元、日经营管理费183.95元、月物业费9905元计算）；五、被告王凤刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新苏商业（邳州）有限公司支付逾违约金3万元；六、驳回原告新苏商业（邳州）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8379元，减半收取4190元，由被告王凤刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 吴 丹二〇一八年九月四日书记员 刘书良