广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终210号上诉人（原审原告）：邝月娥，女，1975年4月22日出生，香港居民，委托代理人：彭启元，广东冠杰律师事务所律师。委托代理人：张兴强，男，1946年6月26日出生，香港居民，A）。被上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：深圳市福田区香林路和农轩路德西北侧香珠花园AB栋—1711（仅限办公），组织机构代码19226368—0。法定代表人：杨祖顺，该公司董事长。委托代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。原审第三人：深圳市辰森实业发展有限公司。住所地：深圳市福田区香林路香珠花园B栋1806-1809房，组织机构代码19226006-8。法定代表人：庄卫东。原审第三人：詹夏妍，女，汉族，1991年5月13日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托代理人：罗延标，广东深大地律师事务所律师。上诉人邝月娥因与被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、原审第三人深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）、詹夏妍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初字第13713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。邝月娥向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认香珠花园B栋810号房（合同总价款387720元）的所有权人为邝月娥；2.泰生公司完善手续，办理邝月娥香珠花园B栋810号房的房屋产权证；3.本案诉讼费用由泰生公司承担。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回邝月娥的诉讼请求。本案一审案件受理费14232元，由邝月娥负担（已预交）。原审判决认定的事实和理由详见广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初字第13713号民事判决。宣判后，邝月娥不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决。2.确认香珠花园B栋810号房（合同总价款387720元）的所有权人为邝月娥；3.泰生公司完善手续，办理邝月娥香珠花园B栋810号房的房屋产权证；4.本案一、二审诉讼费用由泰生公司承担。事实与理由：一、本案是涉及深圳“香珠花园”房地产项目的商品房买卖合同的所有权确认纠纷。涉及“香珠花园”房地产项目财产争议的众多购房人的房产权的初始确认工作，已经进行了多年，存在许多问题，引发无数的上访、诉讼，现在善后工作组也没有很好的解决办法。二、一审判决认定第三人为善意第三人是错误的。2000年10月25日，邝月娥与辰森公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，总价款387720元。2000年10月25日，邝月娥交付了117720元首期款，2000年12月28日付按揭款1971.20元及30779元。后辰森公司按合同约定交付案涉房屋给邝月娥，邝月娥实际占有使用了该房屋。2009年10月22日，泰生公司将案涉房屋出售给何美浓，何美浓于2015年1月28日一次性付清了购房款，至2015年10月22日，泰生公司都没有将该房实际交付给何美浓使用。2015年2月4日，该房产权登记至何美浓名下。2015年7月19日，何美浓的代理人曹凤龙与詹夏妍的代理人尹紫薇签订《房地产买卖合同》，该合同约定何美浓将案涉房屋作价3200000元转让给詹夏妍，詹夏妍通过按揭抵押贷款方式向何美浓付清了购房款。案涉房屋于2015年9月18日登记至詹夏妍名下。但一审法院有部分事实没有查明，故意不查明泰生公司于2011年11月18日通过（2011）深福法民三初字第2505号案因邝月娥购买案涉房屋起诉邝月娥，称“邝月娥未向泰生公司支付任何房款即实际占有该房，并用以出租获得收益至今”。后泰生公司于2012年5月14日申请撤诉。2012年8月1日“香珠花园”案件善后工作组发出公告，在“香珠花园”第八批房产目录（确权）表列为19序号中，确认了邝月娥为“香珠花园”B栋810号房权利人的事实。因此，邝月娥认为泰生公司与何美浓的买卖是非法交易的，泰生公司与何美浓是明知“香珠花园”B栋810号房已由邝月娥合法购买并实际占有使用，何美浓取得的产权是不合法的，完全是泰生公司利用其掌控“香珠花园”房产确权的强势地位背着邝月娥与何美浓所为的违法犯罪，应当返还原主。三、一审判决适用法律错误。一审判决由于关键事实没有查明，导致邝月娥合法购房并实际占有使用的事实及合法诉求得不到伸张。相反，对非善意第三人网开一面，粗暴确定产权归属。为维持邝月娥合法权益不再受到侵害，请二审法院依法改判。泰生公司答辩称：1.邝月娥与泰生公司不存在房屋买卖关系，邝月娥提起本案是滥用诉权，在原法定代表人张兴展合同诈骗罪的讯问笔录中张兴展承认从1998年4月开始，因为香珠花园的工程款不够，其决定以泰生公司的内部员工的亲戚购买香珠花园的住宅签订虚假买卖合同和按揭抵押合同，以此向银行按揭抵押贷款，内部员工和亲戚朋友不是真正买房，是以购房名义向银行套取贷款，大约签订了107套房屋买卖合同。张兴展的大哥是张兴强，即本案邝月娥的公公。对照该身份情况和无具体合同编号落款日期2000年10月25日的深圳市房地产买卖合同，邝月娥是张兴展的亲戚，案涉合同出卖方是张兴展说的辰森公司，合同落款有张兴展的签名，邝月娥没有提供足够的证据证明已经向泰生公司或者辰森公司实际支付了首期款和剩余70%的购房款。2.邝月娥请求法院确认其为房屋的所有权人，没有事实依据，且案涉房屋经过两次合法转让，现在登记在詹夏妍名下。案涉房屋在2009年10月22日由案外人何美浓在泰生公司购买，在2015年1月28日付清购房款778560元，在2015年2月4日办理了登记，2015年9月14日何美浓将房屋转让给詹夏妍，何美浓在2015年9月18日办理了登记，2015年10月28日收到全部购房款，将房屋交付给詹夏妍，詹夏妍同日入住房屋。根据物权法相关规定，案涉房屋的权利人不是邝月娥，是詹夏妍，詹夏妍是房地产权属证书上的权利人，邝月娥的请求无依据。一审判决是正确的。詹夏妍答辩称：案涉房屋是詹夏妍在2015年7月19日向何美浓以3200000元购买的，2015年9月18日办理了房屋登记，案涉房屋登记在詹夏妍名下。后何美浓逾期交房，詹夏妍起诉到深圳市福田区人民法院，福田法院认为双方买卖是真实意思表示，买卖合法，后何美浓上诉到深圳市中级人民法院作出了（2017）粤03民终7200号民事判决，认定詹夏妍与何美浓买卖合法，二审驳回了何美浓的上诉。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对邝月娥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据邝月娥二审中的上诉请求和答辩人意见，本案的争议焦点是:1.邝月娥与辰森公司所签的合同效力如何认定。2.涉案香珠花园B栋810号房的所有权人如何确定。对此，本院分析如下：对焦点一。根据邝月娥提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及收款收据，邝月娥也实际占有案涉房产的情况，在没有生效的法律文书证明邝月娥是虚假的购房人情况下，邝月娥与辰森公司成立了有效的房地产买卖合同关系。泰生公司主张邝月娥是与张兴展有亲戚关系，邝月娥与张兴展签订虚假合同骗取银行贷款，但已发生法律效力的（2007）深福法刑初字第248号刑事判决书及（2005）粤高法刑二终字第716号刑事判决书，均没有认定本案的购房合同是虚假合同，本院对泰生公司的辩驳不予采信。虽然泰生公司不是案涉合同的签订人，但从当事人提供的深（福）房预买字（1998006）第B10728号《深圳市房地产买卖合同（预售）》及深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局与泰生公司签署的《深地合字（福95）039号第一补充协议书》等证据及陈述意见反映，本案可认定邝月娥与辰森公司签订《房地产买卖合同》权利义务由泰生公司承接。因此，邝月娥与泰生公司之间应存在真实的买卖关系。对焦点二。因案涉房屋存在“一房两卖”的情况，虽然邝月娥的购房时间比何美浓早，但没有办理房产登记手续，而何美浓早已办理了案涉房屋的产权登记手续，取得了房产证。在此情况下，根据司法实践中处理“一房多卖”的原则，先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持。因此，案涉的房屋先归何美浓所有。何美浓后将案涉房屋出卖给詹夏妍，并办理了案涉的房产登记在詹夏妍名下，根据物权公示公信原则，詹夏妍是善意第三人，其对案涉房屋享有所有权应得到保护。案涉房产自始至终未登记在邝月娥名下，邝月娥亦未付清房款，对案涉房屋不享有所有权，但可基于《深圳市房地产买卖合同（预售）》对泰生公司享有债权。邝月娥请求泰生公司继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由泰生公司完善手续为邝月娥办理案涉房产的产权证依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人邝月娥的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审收取诉讼费14232元，由邝月娥承担（已预付）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一八年九月三日书记员  胡春晖