湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初5503号 原告：罗瑜，女，汉族，1985年10月2日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：胡茜，湖南如金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭拥兵，湖南华湘律师事务所律师。 被告：长沙市国有资产置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河路**。 法定代表人：徐东杰。 委托诉讼代理人：李华，湖南泓锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚雪芬，湖南泓锐律师事务所实习律师。 原告罗瑜诉被告长沙市国有资产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗瑜的委托诉讼代理人胡茜、彭拥兵，被告长沙市国有资产置业有限公司的委托诉讼代理人李华、龚雪芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗瑜向本院提出诉讼请求：1、被告在30日内为原告所属房屋办理不动产权证；2、被告向原告支付2012年5月1日至2018年6月30日期间的逾期办证违约金6063.2元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年5月30日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买长沙市开福区X号房（55.96平方米）；房屋总价为363068元；被告应于2012年4月30日前将房屋交付原告使用；被告应在房屋交付使用后365个工作日内办理原告的房屋所有权证，交付房屋所有权证后365个工作日内办好原告的土地使用权证；若因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理好房屋所有权证及土地使用权证，如原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告按原告已付房款的同期银行活期利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付购房款，但继续被告未按约办理房屋的所有权证及土地使用权证，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告长沙市国有资产置业有限公司辩称，原告的诉请已过诉讼时效。原告诉请的违约金起算时间有误，办证期限应以实际交房时间为起算点，违约金数额计算错误。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年5月30日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的怡然翠园项目中的第X号房（预售商品房）；房屋建筑面积为55.96平方米；购房单价为每平方米6487.99元，购房总价为363068元。合同第十条约定被告应于2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内书面告知原告，市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取对某项行政措施或重大技术问题而导致开发建设期延长，且被告在发生之日起30日内告知原告的（本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括以下情况：地：地震灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件、政府政策和法律法规的改变及其他等政府行为），原告延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）或未按时办理入伙手续的。合同第十一条约定房屋达到交付使用条件后，被告应当公告或书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，双方同意以下方式处理：在被告发出书面通知之日起30日内，原告未到被告处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为被告已履行房屋交付义务，原告对该商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由原告承担。原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由被告在30天内整改，整改合格之前原告有权拒绝收房，超过整改期被告应按逾期承担每天15元的延期交房责任。合同第十八条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因被告原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。自本合同生效之日起30个工作日内，原、被告双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。被告应在商品房交付使用后365个工作日内办理好原告的房屋所有权证，在交付房屋所有权证之日后365个工作日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告向原告按其已付房款的同期银行活期利率计算违约金。合同第二十二条约定本合同所称“已付款”，包括原告的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同签订后，原告按约支付全部购房款363068元，被告亦于2013年10月29日向原告交付了房屋，但被告至今未为原告办妥房屋所有权证或其他房屋权属登记手续。 另查明，2016年5月30日，被告名称由长沙开物房地产开发有限公司变更为长沙市国有资产置业有限公司。案涉房产所在地块位于长沙市开福区编号为长国用（X）第X号。湖南万和建筑工程有限公司诉长沙市国有资产置业有限公司、湖南楚瀚建设集团有限公司、长沙川容投资管理有限公司建设工程分包合同纠纷案中，本院于2017年8月21日作出（2017）湘0105民初4521号民事裁定书并据此查封了长沙市国有资产置业有限公司名下位于长沙市开福区编号为长国用（X）第X号地块的土地使用权。李双付申请执行湖南楚瀚建设集团有限公司、长沙市国有资产置业有限公司、李尝胆、郭延春建设工程分包合同纠纷案中，本院于2017年8月28日作出（2017）湘0105执1898号执行裁定书并据此轮候查封了长沙市国有资产置业有限公司名下位于长沙市开福区编号为长国用（X）第X号地块的土地使用权。 上述事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。预售商品房能够交付给购房者代表房屋已完成建设，已具备办理房屋权属证书的基础条件，只有在办理房屋权属证书的基础条件成就以后，才可能履行办证义务，故合同约定被告应在商品房交付使用后365个工作日内办理好原告的房屋所有权证中的“商品房交付使用后365个工作日内”理解为实际交房后365个工作日内更符合合同履行实际，换言之，当工程进度较快，提前在约定截止交房时间前就将房屋交付给购房者时，办证起算时间也随之提前，当工程进度缓慢，在约定截止交房时间后才将房屋交付给购房者时，办证起算时间也随之延后，当逾期交房导致办证起算时间推后时，购房者可通过主张逾期交房违约金弥补损失，不存在开发商因违约行为而获利的可能，保证了合同的科学性，被告主张以实际交房时间作为办证期限起算时间符合缔约真意，本院予以采纳。被告于2013年10月29日向原告交付了房屋，故其应于2015年4月21日前办理好原告的房屋所有权证。现原告依约向被告交纳了全部购房款，被告虽向原告交付了房屋，但其没有按约为原告办妥房屋所有权证，亦未能就逾期进行合理解释，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告诉请逾期办证违约金，本院予以支持。原告诉请逾期办证违约金属债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告自逾期之日已知其权利被侵害，其于2018年8月14日起诉向被告主张逾期办证违约金，未向本院举证证明期间存在中止、中断或延长的事由，故2015年9月30日前的逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，但因被告的违约行为呈持续状态，故被告应向原告支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的违约金。2015年10月1日至2018年6月30日期间，共计1004天，故本案违约金为3495元（363068元×0.0035÷365×1004），原告诉请超过部分，本院不予支持。二、因案涉房产所在地块已被法院查封，案涉房产的土地使用权处于不能转移的状态，原告诉请被告为原告办理不动产权证存在法律上不能履行的障碍，本院难以支持，原告可待履行不能的情形消除后另行主张权利。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告长沙市国有资产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗瑜支付违约金3495元； 二、驳回原告罗瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告长沙市国有资产置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  房淼淼 二〇一八年九月二十八日 代理书记员  张 凡