广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初2823号 原告（反诉被告）：梁健，男，1978年6月4日出生，汉族，住广东省廉江市。 被告（反诉原告）：广西大阳农超贸易有限公司，住所地南宁市西乡塘区大岭路27号2-3号,统一社会信用代码:91450100MA5L0EB03T。 法定代表人：谭国堂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯正式，广西广为律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁健与被告（反诉原告）广西大阳农超贸易有限公司（以下简称“大阳农超公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员凌伟东独任审理，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告莫华清，被告广西大阳农超贸易有限公司的委托代理人冯正式到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁健向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁管理合同》；2、被告向原告返还履约保证金6780元及租金6000元；3、被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2017年9月18日，原告与被告签订《租赁管理合同》，被告将位于南宁市兴宁区的摊位（铺面）出租给原告经营使用，原告每季度支付租金6000元并交纳履约保证金6780元；租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日止（其中被告给予原告三个月的免租期，从2017年10月1日至2017年12月31日止），并约定于2017年10月1日将摊位（铺面）交付原告使用。原告与被告签订《租赁管理合同》后，原告即向被告支付了三个月的租金6000元及履约保证金6780元。2017年10月1日，不知因何故，被告未能按约将摊位（铺面）交付原告使用。经原告了解原因得知，被告出租的摊位（铺面）的地址由于不具备设置农贸市场的条件，工商部门不给经营户办理营业执照，并且被告出租的摊位（铺面）的场所也未通过消防验收备案和消防安全检查，不得用于经营。原告还向消防部门了解到，消防部门在原告承租摊位（铺面）的场所开业前曾向该场所的使用人发出过《整改通知》，要求进行消防整改，整改验收合格前，不得投入使用、营业。截止原告起诉时，被告出租的摊位（铺面）的场所尚未通过消防验收备案和消防安全检查。原告认为，依据《消防法》第十三条、第十五条、第七十三条第三款的规定，被告出租的摊位（铺面）的场所属于公众聚集场所，该场所未经消防验收备案和消防安全检查，不得投入使用、营业。依据《合同法》第九十四条第四款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第八条的规定，被告出租给原告的摊位（铺面）的场所违反《消防法》关于房屋使用条件强制性的规定，原告承租的的摊位（铺面）不得用于经营，原告有权解除《租赁管理合同》。原告多次与被告协商解除租赁合同、退回租金及履约保证金未果，故提起诉讼。 被告大阳农超公司答辩称:1、原告的诉请没有法律依据，原告无权解除合同，被告出租的摊位铺面符合消防法的规定并经过验收和检查，并且已经有部分承租人在使用摊位和铺面，并说明摊位和铺面是符合使用条件的。2、原告已经实际接收了摊位或铺面，依法应当支付租金和管理费。3、根据租赁管理合同的第11条11.2项、第三条3.1.3项，原告没有按照约定支付租金，依法构成违约，无权返还租金和保证金。请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告大阳农超公司向本院提出反诉诉讼请求：1、被告向原告支付租金12000元、商场管理费942元、违约金10800元，暂合计23740元（租金、商场管理费、违约金按《租赁合同》约定从2018年3月20日暂时计算至2018年9月20日，应计算至原告将租铺交还被告之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。 事实与理由：2017年9月18日，被告与原告签订《租赁管理合同》，约定被告将位于新民路59号太阳广场一层Ｈ区摊位出租给原告，每季度租金6000元，管理费157元，租期从2017年10月1日至2020年9月30日，其中三个月免租期，从2017年10月1日至2017年12月31日，如因被告原因导致市场无法按时开业，上述租赁期和免租期顺延。合同还约定拖欠租金，每日按拖欠金额向被告交纳千分之五的违约金。2017年12月20日，商场开业，免租期顺延为2017年12月20日至2018年3月20日。签订合同时已经交纳一个季度租金，至今，被告拖欠租金及管理费。故提出前述诉讼请求。 原告莫华清对反诉答辩称：1、反诉没有事实和法律依据。2、合同的内容没有异议，但是原告履行合同的前提是被告先履行合同，被告没有办理相关合法有效证件，具体包括兴宁区政府办理市场规划许可证证明；营业执照登记证明；卫生许可证；环保合格证明；消防部门的合格证明（消防每年的年审证明）；活禽宰杀许可证明；市场开办者的资格证明；市场的章程、交易规划。被告没有以上证件、证明材料就不能合法经营。3、市场招商时规划的出入口、安全通道与实际交付使用后不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年9月18日，原告（乙方、承租方）与被告大阳农超公司（甲方、出租方）签订《租赁管理合同》（编号：DY2017P076），约定：一、1.1甲方将位于南宁市兴宁区摊位出租给乙方设置商铺经营。双方确认按建筑面积为本合同所述各项费用计算依据。乙方租赁摊/铺的用途为经营水产类商品。乙方必须在其租赁的商铺面积内从事合法的经营活动，不得超面积占道经营。二、2.1租赁期限为3年,从2017年10月1日至2020年9月30日。2.2免租期：甲方给予乙方3个月免租时间，从2017年10月1日至2017年12月31日止（乙方在免租期内，须支付免租期间所产生的水电费、物业费、垃圾清理费等相关费用）。2.3双方约定2017年10月1日开业,如因甲方的原因导致商场无法按时开业，则上述的租赁期限和免租期顺延；如乙方无法按双方约定的时间开业，则视为乙方违约，按乙方违约处理。2.4租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还。三、3.1.1(1)租赁期第一年乙方折后月租金为2000元，交付方式为按季度交纳，每期租金须在下季度前15天缴付，首期租金在签订本合同时一并缴纳。(2)租赁期第二年乙方租金标准为2418元……3.1.3如乙方逾期缴纳租金，按其拖欠之日起，每日按拖欠金额向甲方缴纳千分之五滞纳金。超过十五日，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方除应补交所欠租金及上述滞纳金，乙方之前交纳的履约保证金、商场管理费甲方不予退回，在解除本合同后，乙方应在3日内补交清所有应交费用（租金、租金滞纳金、违约金、商场水电费等）后，同时将商铺内的物品撤出商场，将铺面交回甲方，否则甲方有权处理所有滞留在商铺内物品，乙方不得有异议。3.2乙方同意按合同签订的面积向甲方支付每月16元/平方米的管理费，乙方每月交纳管理费157元，乙方在签署本合同后于2017年10月1日起向甲方按季度交纳，此后，乙方在下季度15日前交纳下季度的商场管理费。3.3.1乙方在签订《租赁管理合同》时向甲方一次性交付履约保证金，保证金金额为乙方第一年应缴3个月的租金总额6780元。3.3.2如出现乙方欠交租金、水电费(含水电费公摊)、物业服务费、公共维修基金及其他费用的情况，或者出现乙方应向甲方支付违约金、利息、罚息、补偿金、赔偿金等款项而未付的情形，甲方有权用保证金直接抵销乙方所欠的款项;3.3.6履约保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前解除合同之日，在乙方无违约和无赔偿的前提下，并在乙方依约退出租赁商铺且缴清全部租金、管理费、水电费及其他应缴费用的条件下，甲方如数将保证金本金（无息）退回乙方。合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金6780元，首期租金6000元。被告自认使用摊位试业过几天，但因无法办理营业执照，不再使用。因与被告租赁合同纠纷，原告向本院提起诉讼，被告于2018年7月5日收到本院送达的起诉状副本。 另查明，原告提供证据证实坐落于新民路59号太阳广场1层部分商铺登记所有权人为广西南宁星江物业发展有限公司（房产证为青秀区）。广西南宁星江物业发展有限公司出具一份《证明》，内容为：南宁市新民路59号太阳广场商场一、二层由广西南宁星江物业发展有限公司租赁给大阳农超公司经营。租赁商场自2017年12月20日开始对外营业。 南宁市兴宁区农贸市场建设工作领导小组办公室曾于2016年7月11日作出一份《关于对新民路59号太阳广场一楼申请改做农贸市场的选址意见》，不同意在该处所选址设置农贸市场。南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局于2018年3月12日对案外人梁健、朱木青申请在兴宁区新民路59号太阳广场一层办理个体开业登记申请作出《不予受理通知书》，决定对两人申请个体开业登记不予受理。理由是：申请地址兴宁区新民路59号太阳广场一层不具备农贸市场开办条件，不予办理。梁健、朱木青均为太阳广场一层承租商户。 本院于2018年8月1日到租赁场地核实现场状况，租赁场地新民路59号太阳广场商场一层以“优食鲜生”对外招商，有部分商户进行经营，大部分摊位已无明显摊位区分界限。原告方承租的摊位为空置状态。 以上事实有原告提交的《租赁管理合同》、收据、《关于对新民路59号太阳广场一楼申请改做农贸市场的选址意见》、《不予受理通知书》《房屋所有权证》《证明》现场核实情况表及照片及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《租赁管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。 关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告承租被告出租的摊位目的是使用该摊位开展经营获利，但根据南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局于2018年3月12日所作的《不予受理通知书》，涉案的摊位所在的新民路59号太阳广场一层不具备农贸市场开办条件，不予办理个体开业登记，故本院认定被告向原告出租摊位无法办理个体工商户登记，原告签订合同承租铺面经营目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除合同。原告通过起诉主张解除合同，故合同于诉状副本送达之日即2018年7月5日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因被告交付的租赁物不符合约定用途导致租赁合同解除，故原告主张返还履约保证金，本院予以支持。而如前述，被告交付的铺面无法办理经营场所登记，不具备正常合法经营条件，致使合同经营目的无法实现，原告有权拒交租金，原告主张被告返还已交付的租金，理据充分，本院予以支持。 关于被告的反诉诉讼请求。被告交付的租赁物不符合经营使用条件，故其主张支付2018年3月20日之后的租金、商场管理费，本院不予支持。关于违约金，因被告交付摊位不符合经营使用条件，故原告有权抗辩拒付租金，被告主张原告拖欠租金支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、原告梁健与被告广西大阳农超贸易有限公司签订的《租赁管理合同》（编号：DY2017P076）于2018年7月5日解除； 二、被告广西大阳农超贸易有限公司向原告梁健返还履约保证金6780元及租金6000元； 三、驳回被告广西大阳农超贸易有限公司的反诉诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费25元，由被告广西大阳农超贸易有限公司负担。反诉案件受理费197元，由被告广西大阳农超贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一八年九月九日 书记员  潘子安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。