广东省始兴县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0222执异12号 案外人：福建省惠东建筑工程有限公司，住所：福建省泉州市惠安县东岭镇东兴街**，统一社会信用代码：91350521156220149Q。 法定代表人：张连枝，董事长。 委托代理人：叶纬，广东宜方律师事务所律师。 委托代理人：梁思梅，广东宜方律师事务所律师。 申请执行人：广东省第五建筑工程有限公司，住，住所：广东省韶关市工业东路**一社会信用代码：91440200191520366K。 法定代表人：林松，董事长。 委托代理人：何建新，男，汉族，1970年10月24日出生，住广，住广东省韶关市武江区司职员。 被执行人：始兴县德丰房地产开发有限公司，住所，住所：广东省始兴县城南镇河南路**号：440200400001447，组织机构代码：74803208-8。 法定代表人：官锦雄，董事长。 委托代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。 本院在执行广东省第五建筑工程有限公司（以下简称“省五建”）与始兴县德丰房地产开发有限公司（以下简称“德丰公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人福建省惠东建筑工程有限公司（以下简称“惠东公司”）对本院（2017）粤0222执恢145号查封座落于始兴县城南镇河南路一号山水名城9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）、12栋1101、12栋1403、12栋1604六套房屋，9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）并进入司法拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年9月25日举行了听证。案外人惠东公司的委托代理人梁思梅，申请执行人省五建的委托代理人何建新，被执行人德丰公司的委托代理人裴敏到庭参加了听证，并提交了书面意见，现已审查终结。 福建省惠东建筑工程有限公司称，始兴法院受理的省五建诉德丰公司建设工程合同纠纷一案中，依据（2015）韶始法立保字第4-1号《民事裁定书》，查封了德丰公司座落于始××县城南镇××号山水名城房屋77套，包括9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）、12栋1101、12栋1403、12栋1604六套房屋。然而在始兴法院作出该保全裁定之前本公司已于2015年4月24日与德丰公司依法签订了《房屋抵债合同书》，约定德丰公司将其山水名城小区37套商品房交予本公司，折抵其拖欠本公司1200万元的建筑工程款。上述9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）、12栋1101、12栋1403、12栋1604六套房屋在双方约定的抵偿范围中，为本公司的合法财产。现该六套房屋因省五建的错误申请被法院查封，致使本公司至今未能办理网签及过户手续，其中9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）三套房屋已经在（2017）粤0222执恢145号案中委托了评估，即将进行司法拍卖，严重影响了本公司的合法权益。为此，申请法院解除对山水名城小区9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）、12栋1101、12栋1403、12栋1604六套房屋的查封，并停止对9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）三套房的司法拍卖。 广东省第五建筑工程有限公司称，案外人要求解封和停止对查封房屋的执行理由不充分，案外人与被执行人在工程款尚未结算的情况下就将30多套房屋进行抵押不合理，抵押款偏低，双方有串通嫌疑，且当时是案外人把被执行人股东堵在房间里逼迫签订的协议。我公司申请查封的房屋中有20多套涉及回迁户，考虑到社会影响，已解封。 始兴县德丰房地产开发有限公司称，案外人提交的《房屋抵债合同书》约定的用于抵债的房屋价值，严重低于这些房屋的实际价值和市场价格，本公司在订立抵债协议时不清楚相关法律法规对本公司权利的规定，以为仅能以建房成本价抵债，因当时山水名城项目尚未核算，本公司对相关房地产开发税费规定不熟悉，使得订立抵债协议时，对案外人提供的抵债方案存在重大误解，订立的房屋抵债协议对本公司显失公平，致损失巨大。现我方经核算，已抵债给案外人的房产价值已超过案外人的债权，本公司不再履行《房屋抵债合同书》约定的以上剩余房产的网签备案及过户手续。案外人的异议请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。一、案外人提交的《房屋抵债合同书》是真实的，2015年4月24日，本公司开发的位于始××县城南镇××号山水名城楼盘已拿到预售证开始销售，已有完善的销售方案和销售业绩，即该楼盘房产已有成熟市场价值。当时销售均价为3900-4700元/平方米，均价4200元/平方米。但案外人说按照内地建筑业惯例以房抵债是按照成本价计算的。本公司是港资企业，不熟悉内地房地产开发法规，更不熟悉所谓建筑业惯例，案外人仅核算了建房成本和楼面地价，连税费都没有核算清楚，就得出了2500元/平方米的建筑面积单价，进而得出了《房屋抵债合同书》的抵债房屋清单。该次抵债导致了其后所有的债权人均要求按照该《房屋抵债合同书》约定标准抵债，进而导致本公司资金状况一步步恶化，好好的一个楼盘即将烂尾。二、签订以房抵债协议的目的是以欠款抵扣购房款，销售房屋用于抵债，销售房屋的交易行为是否公平性应以是否市场价交易考量，尤其是用于抵债的房屋还是批量性的预售商品房，交易的标的物各项指标偏差不大，发展商的定价也是为销售，所以，应以本公司当时的销售价结合实际完成的正常市场交易价确定以房抵债房屋的抵扣单价。《以房抵债合同书》，在签订之时本公司对于以房抵债的房屋价值计算标准存在重大误解，以至于抵债房屋的价值被严重低估，本公司的利益严重受损。事实上，2500元/平方米的开发成本估算也严重低于本公司开发山水名城楼盘的实际成本。本公司开发的山水名城的成本有3500元/平方米。以房抵债合同约定的抵债房屋价值严重被低估，并显失公平，严重损害本公司利益！三、按照本公司的销售均价水平（4200元/平方米）计算，以房抵债的房屋总价1200万元就低于实际价值2016万元的816万元，本公司已多支付案外人816万元！现剩余的未办理网签的六套房面积840.35平方米，价值353万元，已严重低于本公司多支付的816万元，所以本公司无需再继续履行以房抵债合同！案外人的异议请求应予驳回！总之，确认对方提交的房屋抵债合同书的真实性，但是抵押单价明显低于当时房屋销售价甚至低于德丰房地产开发有限公司的开发成本。当时是受债权人的逼迫，我方是港资企业，对于内地的债务债权、民事权利不清楚，受债权人蒙骗用成本价抵债，当时是财务人员核算之后确定的价钱，现在得知该财务人员是利害关系人。当时抵押的价钱是由于不熟悉内地的法律法规造成的。我方主张抵押超出的部分予以解除，本案涉案的房屋应予解封。要求驳回异议人的请求。 本院查明，2015年5月13日省五建因与德丰公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，本院于2015年5月14日以（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书，依法查封德丰公司名下座落于始××县城南镇××号山水名城77套房屋（含涉案房屋）。2015年6月12日省五建向本院提起诉讼，诉讼审理期间，因省五建申请，本院分别于2015年7月1日、2015年10月28日、2016年3月1日以（2015）韶始法民一初字第314-1号、314-2号、314-3号民事裁定书，解除诉前保全查封的9套、6套、2套，合计17套房屋。2016年10月8日经本院主持调解，省五建与德丰公司协商一致，本院以（2015）韶始法民一初字第314号民事调解书确认：一、省五建、德丰公司双方一致确认工程总造价为92276528.68元（包括未完工部分），德丰公司已经支付工程款为82466144.6元给省五建，德丰公司尚欠省五建9810384.08元。二、省五建、德丰公司双方一致确认，德丰公司在2016年12月31日前支付工程款6500000元（含政府代支付的未完工部分的工程款）给省五建，在工程完工验收合格后一个月内支付1634368.48元给省五建，在验收合格之日起两年后的十日内支付清质量保证金1676015.6元给省五建。三、案件受理费85956元，减半收取计42978元，保全费5000元，合计47978元，省五建与德丰公司各负担一半。调解书生效后，由于德丰公司未按调解书履行义务，省五建向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0222执13号案立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日以（2017）粤0222执13号执行裁定书，查封了德丰公司所有，座落于始××县城南镇××号山水名城房屋64套（含涉案房屋）。2017年4月13日本院以（2017）粤0222执13-1号执行裁定书，查封德丰公司所有，座落于始××县城南镇××号山水名城房屋10套商铺。2017年6月27日因查询金融部门、土地、车管部门及工商登记的财产情况，除查封部分房屋和商铺外，均未发现有可供执行财产，告知省五建后，以（2017）粤0222执13号执行裁定书终结本次执行程序。2017年9月20日经省五建申请，本院以（2017）粤0222执恢145号恢复执行。执行过程中，省五建分别于2018年6月21日、2018年7月9日申请本院拍卖（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书查封的33套、4套，合计37套房屋。本院在对上述拟进入拍卖房屋评估过程中，案外人惠东公司以其中9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）、12栋1101、12栋1403、12栋1604六套房屋，是该公司2015年4月24日与德丰公司签订《房屋抵债合同书》中用于抵债房屋，请求解除查封，并请求停止对9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）三套房屋的司法拍卖，本院以（2018）粤0222执异12号予以立案。 另查明，惠东公司与德丰公司2015年4月24日签订《房屋抵债合同书》中用于抵债的37套房屋均未进行价值评估，且抵债房屋价格2500元/平方米低于该楼盘市场销售均价4200元/平方米。至今也未办理产权变更登记手续。 本院认为本案争议的焦点一、案外人要求解封的房屋是否属于案外人所有，应否解封。二、案外人要求停止司法拍卖房屋是否于法成立。现针对争议焦点逐一评析： 案外人要求解封的房屋是否属于案外人所有，应否解封。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”;第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”庭审查明案外人惠东公司要求解除的，座落于始××县城、城南镇××号山水名城9栋301、9栋302、9栋3A01（即9栋401）、12栋1101、12栋1403、12栋1604六套房屋，产权登记人均为德丰公司，由于德丰公司欠省五建工程款7565760元，省五建在2015年5月14日申请诉前财产保全，查封了涉案房屋。根据我国物权法规定，涉案房屋登记在德丰公司名下，所有权属德丰公司，法院查封涉案房屋并无不当，因此涉案房屋并不属案外人所有，其要求解封理由不成立，本院不予支持。 案外人惠东公司提交证据佐证涉案6套房屋是其与德丰公司2015年4月24日签订《房屋抵债合同书》中，德丰公司以约定房屋折抵欠其工程款，请求解封。本院认为，案外人惠东公司与德丰公司双方于2015年4月24日签订的《房屋抵债合同书》，以合同中约定房屋折抵德丰公司欠惠东公司工程款，经庭审查明，双方签订合同以房抵债，未经依法评估价值，房屋抵债价格明显低于当时的市场销售价格，且以物抵债房屋至今未办理产权变更登记手续，因此，惠东公司与德丰公司双方签订的《房屋抵债合同书》效力待定，惠东公司以该证据请求解封涉案房屋理由不充分，本院不予支持。 二、案外人要求停止司法拍卖房屋是否于法成立。 惠东公司提交《房屋抵债合同书》佐证涉案房屋属其所有，请求解封停止拍卖。经庭审查明该《房屋抵债合同书》约定抵债房屋未经价值评估，抵债价格明显低于当时房屋市场销售均价，且至今抵债涉案房屋产权仍登记在德丰公司，因此，惠东公司以效力待定合同佐证，提出停止拍卖涉案房屋于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人福建省惠东建筑工程有限公司的异议请求。 案外人，当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘秀珍 人民陪审员  朱新辉 人民陪审员  钟良德 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  朱文娟