大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初917号原告：大连市甘井子区椒金山街道办事处，统一社会信用代码×××，住所地大连市甘井子区金家街金荣路**南。法定代表人：李晓涛，系该单位主任。委托诉讼代理人：葛红，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓倩，系辽宁金环律师事务所律师。被告：大连森邦建设有限公司，统一社会信用代码×××，，住所地辽宁省大连市普兰店区城子坦街道城中路**法定代表人：吕玉森，系该公司董事长。委托诉讼代理人：麻胜青，系辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兆良，系辽宁东亚律师事务所律师。第三人：于月君，女，1989年1月17日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。原告大连市甘井子区椒金山街道办事处（以下简称椒金山街道）与被告大连森邦建设有限公司（以下简称森邦公司）、第三人于月君（以下简称第三人）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告椒金山街道的委托诉讼代理人葛红、张晓倩，被告森邦公司的委托诉讼代理人麻胜青及第三人出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告椒金山街道向本院提出诉讼请求：1、确认被告森邦公司与第三人签订的《居家养老用房合同》无效。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月16日，原告与被告签订《关于建设椒金山街道养老服务中心的协议》，该协议约定，由原告负责开发建设养老服务中心的养老手续，并配合被告做好相关工作；承担监理费用、招投标费用及劳动保险费用。该项目占地面积8000平方米，建筑面积13369平方米。同时约定：该项目建成后，作为国有资产投入，房屋产权归原告所有。其中3000平方米面积房屋归原告使用，其余房屋归被告无偿使用，期限为70年。该房屋整体用于机构养老服务项目不得低于5000平方米，剩余房屋均用于居家养老服务项目。原告成立椒金山街道养老服务中心，对外挂牌，被告另外成立并注册一个具有法人资格的养老服务实体。被告租用的3000平方米养老用房，前三年免租金，第四、第五年向原告交租金10万元，从第六年开始每年租金15万元人民币。现原告从有关单位得知，2014年9月17日，被告未经原告同意，擅自将部分房屋出售给第三人。建筑面积是104平方米，期限为70年，房款为716,920元。虽然该合同的名称为《居家养老用房合同》，但内容实质是房屋买卖，且被告是以其为房屋所有权人的名义出售房屋，收取款项。原告认为，被告并不是房屋的产权人，在未经原告同意的情况下，以产权人的名义向第三人出售房屋，既违反了合同的约定，也违反了法律的规定。综上，为维护原告的合法权益，请求法院根据原、被告合同的约定和法律规定，确认被告和第三人签订的《居家养老用房合同》无效。被告森邦公司公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告和第三人之间签订的《居家养老用房合同》是合法有效的。案涉合同名称和内容是一致的，实质都是居家养老用房的投资代建合同，并非是商品房的买卖合同。第三人辩称，第三人与被告签订的合同是有效的，如果认定无效，原告和被告应该出具一份保证居住70年的有效合同。如果不能提供，原、被告应该承担返还第三人所有房款和相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2012年4月16日，“为大力发展椒金山地区养老事业，提升社会化养老的功能和服务水平，尽快解决老年人老有所托、老有所养、老有所依、老有所乐的问题，街道决定建一座集机构养老、托老服务、医疗康复、居家养老、娱乐健身为一体的养老服务中心”，鉴于上述情况，原告椒金山街道（甲方）与被告森邦公司（乙方）签订了《关于建设椒金山街道养老服务中心的协议》，协议第一条约定“该项目位于椒金山南侧、金家街青林美地小区北侧，占地面积8000平方米，建筑面积13369平方米，具体以竣工实测为准。”第七条约定“该项目建成后，作为国有资产投入，房屋产权归甲方所有。其中3000平方米面积房屋归甲方使用，3000平方米以外的其余面积房屋归乙方无偿使用，期限为70年；该房屋因涉及动迁等原因而取得的补偿款，甲方使用部分归甲方，乙方使用部分归乙方。该项目房屋整体上用于机构养老服务项目的用房不得低于5000平方米，剩余房屋部分均用于居家养老服务项目。”第八条约定“甲方成立椒金山街道养老服务中心，对外挂牌。乙方另外成立并注册一个具有法人资格的养老服务实体（以下简称养老实体），必须按照养老服务功能要求承担椒金山及周边地区的养老事业职能。乙方租用甲方所使用的3000平方米用房，连同乙方所使用部分的养老服务用房，一并用于养老服务项目经营，以养老实体的名义独立经营，自负盈亏。”第九条约定“该养老服务项目的装饰装修及设施设备费用，全部由乙方承担。乙方租用甲方所使用的3000平方米养老用房，前三年免租金，第四、第五年每年向甲方交租金10万元人民币，从第六年开始每年租金15万元人民币。”椒金山街道养老服务中心于2014年由被告建设完成，建成之后占地8058平方米，建筑面积13308.24平方米，现均由被告占有使用。原告提供的2014年9月17日的被告森邦公司作为出卖人与第三人签订的《居家养老用房合同》，合同第一条项目建设依据内容为“出卖人以划拨方式取得位于甘井子区青林美地北金三街北侧、编号为丘地号90-81-13的地块的土地居住权，该地块土地面积为8058平，规划用途为居家养老。土地使用年限自2011年5月5日至2081年5月5日。”第二条房屋性质的内容为“出卖人在上述居家养老用屋系公用房屋，产权属出卖人所有。为了盘活资金及弥补建设资金的不足，以及居家养老经营需要，甲方决定对六十周岁及以上有养老意向的人员（含其子女为其投资）处分部分居家养老用屋的居住权。买受人在依据本合同约定的约定一次性足额缴纳投资代建费及维修基金后，将取得约定养老用屋的居住使用权。该房屋系公有住房，且不属于商品房，也不属于政府廉租房、公租房，出卖人不能办理产权，只作为养老使用的居住房屋。”第三条内容为“买受人交纳投资代建费的居家养老用屋为本合同第一条规定项目中的房。该房的用途为住宅……该房合同约定建筑面积共104平方米……”合同第四条约定的投资代建费为每平方米6,893.46元，总房款为716,920元。合同第十五条关于房屋使用的约定内容为“出卖人在房屋交付使用后，买受人即拥有房屋居住权，该房屋只限于居家养老之用，不得擅自改变用途……买受人取得房屋后，非出卖人同意不得退房，但可比照《大连市公有住房承租权转让暂行办法》规定向符合养老条件的人转让、赠与该房的居住权，或直接指定使用人，并依规定办理相关手续及交纳相关费用。若因城市规划房屋涉及拆迁，双方均应服从，有关拆迁事宜按照拆迁的法律规定办理，出卖人以产权人的身份，买受人以居住人的身份分别享受相关待遇。出卖人依据本合同所交纳的费用，仅为取得所涉及居家养老用房的居住权，若需相关养老服务机构提供相应的养老服务，则需另行与养老服务机构签订相关服务合同。”合同还对面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、交付期限、保修及维修责任等进行了约定。第三人于2016年10月29日向被告森邦公司向交齐全部房款，被告森邦公司向原告出具了相应的专用收款收据收款。案涉房屋于2015年5月交付给第三人，现由第三人、第三人配偶、子女及第三人配偶的父母共同居住。以上事实，有大连市不动产登记中心查询结果、不动产权证书、关于建设椒金山街道养老服务中心的协议、居家养老用房合同、专用收款收据及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告请求确认被告森邦公司与第三人签订的《居家养老用房合同》无效，须看《居家养老用房合同》是否存在《合同法》第五十二条规定的情形。而要解决该问题需首先确认《居家养老用房合同》的性质是房屋买卖合同还是居家养老用房的投资代建合同。本院认为，被告森邦公司与第三人签订的合同虽名为《居家养老用房合同》，但实质为房屋买卖合同。理由如下：第一，被告与第三人系分别以出卖人及买受人身份签订的合同。第二，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同应包括以下主要条款：合同双方当事人、标的、房屋价格及付款时间、交房期限、权利担保、违约责任、合同双方认为应当约定的其他事项。从案涉合同内容来看，除了因被告不享有案涉房屋产权，合同以居家养老的形式回避了与产权相关的内容之外，被告和第三人签订的合同内容及主要目的与房屋买卖合同一致。第三，居家养老服务是指政府和社会力量依托社区，为居家的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。是对传统家庭养老模式的补充与更新，是我国发展社区服务，建立养老服务体系的一项重要内容。居家养老用房应该是服务于居家养老，具有一定的公益性质，不能脱离居家养老服务的范围，居家养老服务相关的合同具有主体的特定性和履行时间的阶段性特点，案涉合同的主体不属于现阶段养老服务的特定对象范围，使用期限70年也与常规的养老时间严重不符，被告与第三人签订的居家养老用房合同除名称外，合同的具体内容与居家养老服务的内容并不一致。第四，所谓的代建是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发各种工程，包括土地、房屋等。而代建的前提是委托单位需对委托代建的土地、房屋等项目享有相应的权利。而第三人对本案案涉的居家养老用房合同涉及的房屋并不享有任何权利，合同中项目的建设依据亦表述为“出卖人以划拨方式取得位于甘井子区青林美地北金三街北侧、编号为丘地号90-81-13的地块的土地居住权。”对于房屋使用的约定则为“出卖人依据本合同所交纳的费用，仅为取得所涉及居家养老用房的居住权，若需相关养老服务机构提供相应的养老服务，则需另行与养老服务机构签订相关服务合同。”可见系第三人支付房款从被告手中“购买”房屋居住权，这与代建的概念明显不符。综上所述，本院认为，被告与第三人签订的《居家养老用房合同》实质为房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案案涉土地系原告以划拨方式取得，并且对案涉土地及房屋享有所有权，被告并无将房屋“居住权”出卖的权利，且其出卖行为显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述法律规定，被告与第三人签订的《居家养老用房合同》因违反法律的强制性规定应认定为无效，原告的诉请应予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审委会讨论决定，判决如下：被告大连森邦建设有限公司与第三人于月君于2014年9月17日签订的《居家养老用房合同》无效。案件受理费人民币100元（原告已预付），由被告大连森邦建设有限公司负担，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 赵丽艳人民陪审员 张爱华人民陪审员 王景华 二〇一八年九月三十日书 记 员 戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。