贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2723民初339号 原告：郭大勇，男，1971年11月2日生，汉族，四川省岳池县人，小学文化，个体户，现住贵定县金南街道河西堰路信雅苑。 原告：吴启芳，女，1971年1月24日生，汉族，四川省岳池县人，小学文化，个体户，现住贵定县金南街道河西堰路信雅苑。 委托诉讼代理人：耿琦，贵州正苍律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李庭江，贵州正苍律师事务所律师。 被告：重庆市金灿房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：915001182037954561。 住所：重庆市永川区文明路2号。 法定代表人：晏忠明，公司经理。 委托诉讼代理人：程生奎，重庆新源律师事务所律师。 被告：重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司。 注册号：522723000047930。 住所：贵定县城关镇河西堰路77号。 负责人：罗琳，公司经理。 委托诉讼代理人：程生奎，重庆新源律师事务所律师。 原告郭大勇、吴启芳诉被告重庆市金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）、重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司（以下简称金灿公司贵定分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿琦及二被告的委托诉讼代理人程生奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭大勇、吴启芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告签订的商品房买卖合同无效；2、判决被告返还原告已付的房款325768.00元，并支付至2018年2月8日止的利息103757.1元，以后利息计算至被告实际返还全部购房款本息之日止；3、判决被告支付原告的装修损失100000元（以实际评估结果为准）；4、判决被告支付325768.00元的赔偿款；5、本案的鉴定、评估费、诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告于2011年6月21日与被告金灿房开贵定公司签订商品房买卖合同，购买了贵定县信雅苑商品房B3栋5层1号房，该房建筑面积为145.32平方米，每平方米2238.65元。原告于2011年8月8日向被告支付了全部房款325768元，被告向原告出具了收款收据，并于2011年6月21日将房屋交付原告使用至今。原告多次要求被告将收款收据换成不动产买卖发票以及办理房产证，可被告一直敷衍搪塞，并承诺一定会帮原告办理房产证等手续。2016年12月10日，原告收到李俊文的书面通知，才知道该房已于2009年2月12日出卖给李红权，并在房管部门办理了商品房预售备案登记，后又因李红权与李俊文借款纠纷由贵阳市南明区人民法院裁定由贵定县房管部门于2015年7月7日为李俊文办理了房屋产权证书。至此，原告才知晓购买的房屋是不可能办理房产证的，故向法院起诉，提出如前诉讼请求。 本案在诉讼过程中，经本院释明，原告将请求1变更为：请求法院解除原、被告签订的商品房买卖合同。 二被告辩称：原、被告签订的合同是双方的真实意示表示，已经实际履行，并且没有损害第三人的利益，合同合法有效。被告已经将房屋交付原告，且房屋的交付使用没有损害原告的利益。被告已向贵阳市南明区法院申请再审，等待有结果后再将房屋产权办理到原告名下。原告从收到房屋到现在已经七年，原告的诉讼时效已过。装修房屋系原告单方的自主行为，依法应当由其自己承担相应后果，而且原告装修后居住至今，装修效益也已由其自己享受，与被告无关。故原告的诉讼请求依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提供的证据：1、原告与金灿公司贵定分公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明原告购买信雅苑B3幢5层1号房屋。二被告的质证意见是：对三性予以认可，相反这刚好证明了合同有效，合同已经实际履行，不能达到原告的证明目的。本院认为，《商品房买卖合同》能证实原告于2011年6月21日购买贵定信雅苑B3幢5层1号房屋并与被告金灿公司贵定分公司签订买卖合同，本院予以采信；2、收据，用以证明原告已将购房款325768元交付金灿公司贵定分公司。二被告的质证意见是：对三性予以认可，相反这刚好证明了合同有效，合同已经实际履行，不能达到原告证明目的。本院认为，该组票据能证实原告已将购房款325768元交付金灿公司贵定分公司，本院予以采信；3、产权所有人李俊文《告知书》复印件，用以证明李俊文于2016年12月10日告知原告产权归属问题。二被告的质证意见是：没有任何人的签字盖章，对三性不予认可。本院认为，该证据证实李俊文已经于2016年12月10日将房屋产权归属问题告知原告，本院予以采信；4、《贵定县商品房预售合同登记备案表》复印件，用以证明原告所购房屋已于2009年2月12日出售给李红权。二被告的质证意见是：对真实性、关联性无异议，但不能达到原告的证明目的，这是被告向李红权借款时作为借款担保。本院认为，该证据证实金灿公司贵定分公司与李红权于2009年2月12日签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同登记备案，该证据与其他证据相互印证，能证实金灿公司贵定分公司与李红权签订《商品房买卖合同》作为借款担保，本院予以采信；5、李红权、周平与金灿公司贵定分公司签订的《商品房买卖合同》复印件，用以证明李红权购买信雅苑B3幢12套房屋的时间、金额等事实。二被告的质证意见是：对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该份合同只是作为借款的债权担保。本院认为，金灿公司贵定分公司与李红权、周平于2009年2月12日签订《商品房买卖合同》是事实，但该合同只是作为借款担保，对该证据本院予以采信；6、（2010）贵民二初字第107号判决书复印件、（2013）黔南民商终字第130号判决书复印件，用以证明经法院判决，被告出售给李红权、周平的信雅苑B3幢12套房屋的合同有效。二被告的质证意见是：对真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，正是因为这两份判决有误，现在被告申请再审。本院认为，这两份判决系生效判决，本院予以采信；7、贵阳市南明区人民法院（2012）南民执字第1585-5号协助执行通知书复印件，用以证明2013年3月20日，贵阳市南明区人民法院通知贵定县住房征收和房地产管理所协助将信雅苑B3幢12套房所有权转移给李俊文。二被告的质证意见是：对真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，法院裁定过户给李俊文是错误的，当时贵定房管所提出异议，被告现在已经着手申请再审。本院认为，该证据系法院执行文书，系法院要求房管部门协助将信雅苑B3幢第1-6层12套房屋过户给李俊文，本院予以采信；8、接收执行类文书登记表、贵定县住房征收和房地产管理所协助执行审查建议书复印件，用以证明2013年4月24日，贵定县住房征收和房地产管理所向贵阳市南明区人民法院作出审查建议，根据要求请法院作出处理意见。二被告的质证意见是：对真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，法院裁定过户给李俊文是错误的，当时贵定房管所提出异议，被告现在已经着手申请再审。本院认为，该证据证实房管部门根据法院生效文书和协助执行手续将信雅苑B3幢第1-6层12套房屋过户给李俊文，本院予以采信；9、贵阳市南明区人民法院（2012）南民执字第1585-4号执行裁定书复印件，用以证明2013年4月24日贵阳市南明区人民法院裁定将信雅苑B3幢12套房所有权转移给李俊文。二被告的质证意见是：对三性不予认可，法院裁定过户给李俊文是错误的，当时贵定房管所提出异议，被告现在已经着手申请再审。本院认为，该裁定书系法院生效法律文书，本院予以采信；10、贵阳市南明区人民法院函复印件，用以证明2013年5月2日贵阳市南明区人民法院告知贵定县住房征收和房地产管理所要求办理产权过户。二被告的质证意见是：对三性不予认可。本院认为，该函系南明区法院要求贵定县住房征收和房地产管理所将信雅苑B3幢第1-6层12套房屋过户给李俊文，本院予以采信；11、税收缴款书复印件，用以证明房屋产权变更后由李俊文上缴契税137340元，由周平、李红权上缴个人所得税91560元。二被告的质证意见是：对三性均不予认可，该份证据与本案无关，不能达到原告的证明目的。本院认为，该组证据能证实信雅苑B3幢12套房屋所有权转移给李俊文后，李俊文和李红权、周平缴纳税款情况，本院予以采信；12、诉讼中，原告申请对房屋装修损失进行鉴定，经本院委托，贵州博誉房地产评估有限责任公司对郭大勇、吴启芳的屋内装饰装修价值进行了评估，装饰装修价值为139203.7元,评估费用3500元。二被告的质证意见是：对鉴定报告的真实性予以认可，但对关联性有异议，达不到原告的证明目的，第一、装修房屋系原告单方自主行为，原告装修后居住至今，原告自己享受了装修效益，被告不应对原告的装修行为及后果承担任何责任。第二、房屋装修价值残值应当由承接该房屋的主体享有并向原告支付相应对价，考虑李俊文已经请求法院判决本案原告返还房屋，应当由原告与李俊文协商解决装修残值对价支付问题。本院认为，房地产评估报告系有资质的评估机构作出，原告没有提供充分的证据予以反驳并申请重新鉴定，本院予以采信；14、贵州博誉房地产评估有限责任公司出具的收费证明和银行转款凭证，用以证明原告向评估公司交纳了鉴定费3500元。二被告的质证意见是：对真实性予以认可，但不认可关联性，因为原告装修房屋系原告单方自主行为，应当由其承担相应后果。本院认为，该组证据能证实原告已经支付鉴定费3500元，本院予以采信。 二、被告提供的证据：金灿公司贵定分公司与李红权签订的《协议》复印件，用以证明涉案的12套房屋是作为金灿公司贵定分公司的借款担保，而不是买卖。原告的质证意见是：对证据的真实性无异议，但法院的判决已载明了本案的房屋是李告与李红权之间的买卖合同，且合同成立。本院认为，该证据能证实金灿公司贵定分公司与李红权签订《商品房买卖合同》作为金灿公司贵定分公司向李红权借款的担保，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：贵定县信雅苑商住楼系被告金灿公司贵定分公司开发的项目。2011年6月21日，原告郭大勇、吴启芳与被告金灿公司贵定分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买信雅苑B3幢5层1号房，房屋建筑面积145.52平方米，每平方2238.65元，总价款为325768元。签订合同后，原告于2011年8月8日向被告支付全部房款325768元，被告向原告出具收款收据。被告金灿公司贵定分公司于2011年6月21日将房屋交付原告装修居住至今。其间，原告要求被告将收款收据换成不动产买卖发票以及房产证，被告一直未办理。2016年12月10日，李俊文向原告发放《告知书》并告知原告：李红权、周平已于2009年2月12日向金灿公司购买了信雅苑B3幢1层2号房屋，经法院判决该房已经归李红权、周平所有，2015年7月7日法院裁定该房产已经登记在李俊文的名下，限原告七日内腾出房屋。李俊文向原告出示房屋产权证。为此，原、被告双方发生纠纷，经协商无果，原告遂向本院提出如前诉讼请求。 另查明，2009年2月12日，金灿公司贵定分公司与李红权签订《协议》，协议约定，金灿公司贵定分公司向李红权借款1200000元，双方签订《商品房买卖合同》，以李红权购买金灿公司贵定分公司信雅苑B3幢12套房屋的形式作为借款抵押担保，借款期限三个月，到期后，金灿公司贵定分公司归还李红权借款1200000元，双方共同办理《商品房买卖合同》撤销事宜，李红权将《商品房买卖合同》和收款收据原件退还原告，如金灿公司贵定分公司未按时如数还款，则该房屋所有权归李红权所有。同日，金灿公司贵定分公司与李红权、周平签订了《商品房买卖合同》，同时金灿公司贵定分公司向李红权、周平出具了2912716.8元的购房款收据，并在贵定县房管部门办理了商品房预售合同备案登记，但未办理抵押登记。2012年2月13日，李红权通过信用联社和工商银行向金灿公司贵定分公司汇款960000元，同年6月至8月期间，金灿公司贵定分公司分期向李红权账户汇款共228000元，尚欠732000元。2012年12月，金灿公司贵定分公司找李红权协商，请求还清借款并支付合理利息后解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还出具的2912716.8元的购房款收据，遭李红权拒绝后向本院提起诉讼，金灿公司贵定分公司请求：一、撤销与李红权、周平签订的《商品房买卖合同》；二、归还李红权借款682000元；三、诉讼费由李红权承担。本院经审理认为，金灿公司贵定分公司没有在约定的期限内还款，已经违约，其行使撤销权已过法定除斥期间，遂于2013年4月24日作出（2010）贵民二初字第107号民事判决，驳回金灿公司、金灿公司贵定分公司的诉讼请求。金灿公司不服提出上诉，贵州省黔南州中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）黔南民商终字第130号民事判决，驳回金灿公司的上诉请求，维持本院（2010）贵民二初字第107号民事判决。之后，李俊文与李红权因借款发生纠纷，2013年4月24日贵阳市南明区人法院作出（2012）南明执字第1585-4号执行裁定，裁定将被执行人周平、李红权所有的位于贵定县城关镇河西堰路77号信雅苑B3幢第1-6层1#、2#共计十二套房屋作价457.8万元，交付申请执行人李俊文以抵偿周平、李红权应履行的全部债务，所有权自交付时起转移给申请人李俊文。作出裁定后，贵阳市南明区人法院向贵定县住房征收和房地产管理局下达协助执行通知书，要求将信雅苑B3幢第1-6层1#、2#共计十二套房屋过户给李俊文。贵定县房屋征收和房地产管理局于2015年7月7日为李俊文办理了信雅苑B3幢第1-6层1#、2#共计十二套房屋产权证书，其中包括原告购买的B3幢5层1号房。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。金灿公司贵定分公司与原告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。原告依约向金灿公司贵定分公司交纳了购房款，金灿公司贵定分公司依约将房屋交付原告装修居住。金灿公司贵定分公司在与原告签订《商品房买卖合同》的时候，隐瞒了与李红权、周平签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同登记备案这一事实，致使原告合同权利存在瑕疵，金灿公司贵定分公司的行为违反了民法的诚实信用原则，导致原告订立合同的目的不能实现，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。现原告请求解除合同，本院予以支持。原告与金灿公司贵定分公司在《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。现因金灿公司贵定分公司与他人发生债权债务纠纷，导致原告不能办理房屋产权登记，金灿公司贵定分公司应当承担相应的民事责任。 由于金灿公司贵定分公司与李红权、周平就本案争议的房屋也签订了《商品房买卖合同》，且法院的生效判决已经认定金灿公司贵定分公司与李红权、周平签订的《商品房买卖合同》为有效合同。李红权因与李俊文有经济纠纷，李俊文通过司法程序取得了本案诉争房屋的所有权并办理了产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原告请求判令被告返还已付购房款325768元、支付装修损失139203.7元、支付赔偿款325768元，本院予以支持。关于利息问题，上述司法解释已明确规定应支付利息，但未规定利率和起算利息的时间，原、被告亦未在合同中对此进行约定，故原告请求被告支付至2018年2月8日止的利息103757.1元的请求，本院不予支持。利息应当按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算，从解除合同之日起给付至该购房款付清之日止。 《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。金灿公司贵定分公司系金灿公司的分公司，金灿公司贵定分公司实施的民事法律行为所产生的民事责任应当由金灿公司承担。 关于诉讼时效问题，被告主张原告的请求已超诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。原告收到李俊文腾房《告知书》的时间是2016年12月10日，即原告知道自己的权利受到损害的时间是2016年12月10日，原告向本院提起诉讼的时间是2018年2月28日，没有超过诉讼时效。对被告的辩解主张，本院不予采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告郭大勇、吴启芳与被告重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告重庆市金灿房地产开发有限公司退还原告购房款三十二万五千七百六十八元（￥325768.00）；并自2018年9月21日起算按银行同期贷款利率计算至款项付清时止，此款在判决生效后十日内给付； 三、被告重庆市金灿房地产开发有限公司赔偿原告房屋装修损失一十三万九千二百零三元七角（￥139203.70），此款在判决生效后十日内给付； 四、被告重庆市金灿房地产开发有限公司赔偿原告三十二万五千七百六十八元（￥325768.00）的赔偿款，此款在判决生效后十日内给付。 五、驳回原告郭大勇、吴启芳的其余诉讼请求。 如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12353元，评估费3500元，由被告重庆市金灿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务,权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  韩菊芬 审 判 员  罗文才 人民陪审员  田中文 二〇一八年九月二十一日 书 记 员  罗 尧