广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初13584号原告：曾丹，女，1986年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路48号弼唐村委会三楼，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告曾丹诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年11月11日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0141）；2.依法确认原告与被告于2014年11月11日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0141）中使用期超出2035年1月31日的部分无效；3.被告向原告返还商铺使用费56681元及支付利息10155元（以56681元为本金），按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月22日计至清偿本金之日止，现暂计至2018年6月30日）上述两项合计66836元；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月11日签订《商铺使用权流转合同》（下称《流转合同》），约定被告将位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3040号商铺使用权提供给原告使用，原告需一次性支付商铺使用费56681元，被告交付该商铺给原告的时间为2015年6月31日，商城的开业时间为2015年8月31日，如商铺交付期限及开业时间延期超过一年，原告可以选择退铺，且被告需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该《流转合同》的商铺使用费金额全额退还给原告。原告签订上述《流转合同》后已于一次付清上述的使用费56681元，被告收到上述费用后于2014年11月22日向原告出具相应的商铺使用费发票。但是，被告并没有履行上述《流转合同》，存在多处重大违约行为，而且违约状态一直延续至今，造成原告利益严重受损。被告违约行为主要体现如下几方面：一、被告开发的“佛山义乌小商品城”必须具备合法用地证明以及相关政府部门的用地开发批文、工程规划报建证明、工程施工许可证明、工程竣工验收证明、工程消防验收证明等一系列资料，但被告从未向原告出示上述资料，造成原告拟使用的商铺是不具备合法使用的条件；二、涉案的《流转合同》实际上是关于商铺的租赁合同，但被告为收取更多的租赁费用，故意将商铺租赁合同的名称定义为所谓的“商铺使用权流转合同”，从而突破租赁期限不得超过20年的法律规定，将租赁期限变相延长为40年，进而向原告按照40年标准收取租赁费用。被告上述的违法行为造成涉案的《流转合同》只有20年的合法有效使用期，使用期超出20年部分则无效，被告无法兑现由原告合法使用40年的承诺，被告不具备履行合同的能力，其行为属于根本性的违约行为；三、被告在向原告及广大商铺使用人推介“佛山义乌小商品城”物业的时候，声称被告与浙江中国小商品城集团股份有限公司进行业务合作，“佛山义乌小商品城”作为义乌中国小商品城华南唯一分市场进行经营，将带来大量的客户资源，原告听信被告的上述宣传，并以此为买点签订涉案的合同。但是原告签订涉案合同已经3年时间，未见被告与浙江中国小商品城集团股份有限公司有任何实际的义务合作，从未与该公司开展义乌中国小商品城商品展销会，被告的行为已构成严重的虚假宣传；四、被告在合同上明确约定向原告交付商铺的时间为2015年6月31日，佛山义乌小商品城开业时间为2015年8月31日，但实际上被告交付涉案商铺时间及商品城开业时间均延迟超过1年，由于被告的延迟交铺行为造成原告不能及时进行经营使用，错失商机并造成严重损失。根据被告上述的严重违约行为，原告根据涉案《流转合同》的约定，于2017年6月21日正式书面致函被告，要求退铺并收回商铺使用费56681元。但被告收到原告的退铺申请函后，明确表示不能退铺及返还任何商铺使用费。为此，原告特向贵院提起诉讼。被告辩称：1.双方签订的合同合法有效，合同第五页第十条第二款约定商铺使用费是指2015年至2035年的使用费，20年没有超过法律规定的20年范围，后面的属于赠送使用的范围，赠送不违反法律规定。租金是没有收取后20年的，20年的总费用是56681元，每平方米的价格为48.7元，与其他商铺的租金基本一致，不存在被告收取了另外20年的租金。被告与案外人陈建春签订的5年的租赁合同约定每平方米租金是45元；2.我们已经将铺位交付了原告，原告也接收了铺位，原告也接收了延期交付的补偿，不存在延期退户的情形。诉讼中，原告举证如下：1.《商铺使用权流转合同》，证明被告延迟开业，合同约定延期一年开业原告可以退铺。2.发票，证明被告收取了原告商铺使用费56681元。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告的诉讼主体资格。2.《弼唐村集体土地合作开发协议书》、《情况说明》，证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案商铺的使用权提供给原告使用。3.集体土地使用权证（编号：集用（2013）第1100092号）、宗地图、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》，证明涉案商铺是具有合法的建筑手续的。4.《商品使用权流转合同》（第三层3040号商铺），证明原告、被告具有合同关系，被告将涉案商铺的使用权提供给原告使用，合同约定了使用费总额以及付款方式。5.收据及刷卡凭证，证明被告已收取原告（第三层3040号铺）商铺使用费56681元。6.《商铺租金回报协议》（第三层3040号商铺），证明双方于2014年11月11日签订了《商铺租金回报协议》，明确约定了被告向原告支付租金回报至“佛山义乌小商品城”项目开业前一个月为止。7.银行回单及流水，证明自2014年11月至2016年8月期间，被告就涉案商铺（第三层3040号商铺）向原告共支付租金回报8002.3元。8.商铺验收交接表，证明原告已于2016年8月5日验收案涉商铺。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：被告对原告的证据真实性均无异议，本院予以确认；被告举证的证据1、2、3、4、5、7、8，原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告举证的证据6，原告确认被告向原告支付租金回报至2016年8月的事实，故对该证据本院予以确认。本院经审理查明：2014年11月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0141），约定：一、合同标的。位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3040号商铺，建筑面积4.85平方米；二、使用期限、经营范围。1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给于乙方使用权期限合共为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日。商铺使用费按面积计算，商铺使用费总额56681元；2.该商铺的经营范围为服装。甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；三、商铺交付期限及交付标准。1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2015年6月31日，商城的开业时间为2015年8月31日（如因政府规划或其它甲方不能控制的原因交付及开业时间可往后延迟二个月）；2.商铺正式开业之日的装修标准及现状视为乙方承按该商铺的标准；四、商铺使用费付款方式。乙方须在合同签订之日一次性向甲方支付该商铺实际使用费56681元；……七、违约责任。（一）甲方违约责任：……2.甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该合同的商铺使用费金额全额退还给乙方；……十、其他条款。1.本合同的见证方为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，见证方知晓并同意本合同中的甲方作为《佛山义乌小商品城》项目的唯一法定单位与乙方签订该合同，并承诺《佛山义乌小商品城》的使用期限为2015年2月1日至2055年1月31日，但使用期限到期后乙方需无条件将该商铺交还给本合同的甲方；2.本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费，其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租金回报协议》，约定：双方就该商铺开业前的租金回报事宜达成如下协议：一、甲方同意在《佛山义乌小商品城》项目正式开业前向乙方支付所购买商铺的租金；二、租金标准为乙方签约时实际付款额的8%/年，并从乙方交款时的次月起开始计算（注：如乙方签约交款时间为当月的15号以前，则甲方向乙方支付当月的半个月租金，如为当月15号以后，则从乙方交款的次月起开始计算租金）；三、甲方向乙方支付的租金回报至“佛山义乌小商品城”项目开业的前一个月为止，开业当月起不再支付该协议规定的租金，并按双方签署的《委托经营协议书》内容执行。2014年11月11日，被告分别出具收据，确认收到原告支付的商铺定金20000元、诚意金2000元、商铺使用权租赁款36681元，并于2014年11月22日开具发票。2015年6月13日，原告收到退租赁诚意金2000元。2014年11月至2016年8月期间，被告每月向原告支付涉案商铺的租金回报372.2元。另查明一：佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与被告于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。另查明二：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。另查明三：根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，张槎街道临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼唐村一线铺四层及以上租金标准为每月11元/平方米。庭审中，在法庭询问商铺使用费56681元是如何确定的时，被告诉讼代理人回答：按照同期同地段的租赁市场价格确定。被告另陈述：涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，可知该合同实为期限为40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2035年1月31日的部分无效，使用期限未超过2035年1月31日的部分有效，依法受法律保护。关于合同无效部分的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《商铺使用权流转合同》使用期限超出2035年1月31日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。尽管合同约定2035年2月1日至2055年1月31日为赠送使用期间，但对于作为承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在可以实际使用40年的基础上，即该使用费为40年使用权的对价，且被告作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限，有违市场规律。另外，结合案涉商铺所在区域的市场指导租金标准可知，弼唐村一线铺四层及以上租金标准为每月11元/平方米，则案涉商铺二十年的租金为12804（11元/平方米/月×12个月×4.85平方米×20年），即使按张槎街道商铺最高租金标准每月30元/平方米计算，案涉商铺二十年的租金也仅为34920元（30元/平方米/月×12个月×4.85平方米×20年），均远低于双方约定的商铺使用费（合同约定总价为56681元），又因被告未提供双方协商定价的资料，故可推定双方在合同中约定的商铺使用费应为40年使用期限的对价。据此，被告应当向原告返还已支付的商铺使用费的一半，即28340.5元。至于应返还款项的利息，因原告向被告付清商铺使用费后即存在利息损失，故原告请求自2014年11月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，合法合理，本院予以支持。关于合同有效部分的处理。解除合同的前提是合同有效，而合同无效部分自始没有法律效力。故不存在合同解除问题。至于合同有效部分（2015年2月1日至2035年1月31日）是否应予以解除，对此，首先，涉案商铺所在的佛山义乌小商品贸易中心已于2016年11月3日通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收，而原告未提供证据证明涉案商铺至今尚未完成建设。其次，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定被告交付商铺期限及开业时间延期超过一年的，原告可要求退款即解除合同，但在被告逾期交付商铺超过一年后，原告接收了涉案商铺，并按《商铺租金回报协议》约定收取了被告所支付的从原告支付商铺使用费次月至商城开业前一个月的租金，原告的可期待利益未受到损害，且在此期间原告并未向被告提出退款及解除合同的要求，可视为原告接受了被告对延期开业的补正。据此，本院对原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告曾丹与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2014年11月11日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0141）中使用期限超出2035年1月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾丹返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3040号商铺自2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费28340.5元及利息（从2014年11月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告曾丹的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费735元，由原告曾丹负担367.5元、被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担367.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年九月十日书记员  潘有鹏