河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0204民初582号原告：福建启元贸易有限公司。统一社会信用代码：913500007661959212。住所地：福州市鼓楼区石井巷72号。法定代表人：严澎，任总经理。委托诉讼代理人：席文战、闫育夏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：开封市江南房地产开发有限公司。住所地：开封市内环东路南段146号付16号。诉讼代表人：河南辽源律师事务所，开封市江南房地产开发有限公司管理人。住所地：开封市自由路东段卧龙佳苑1号门市。委托诉讼代理人：郝勇晓，河南辽源律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：胡守余，男，汉族，1965年8月6日出生，住浙江省文成县。第三人：胡少平，男，汉族，1966年5月18日出生，住浙江省文成县玉壶镇上村门前垟。公民身份号码：330328196605185914。第三人：胡绍凯，男，汉族，1961年1月16日出生，住浙江省文成县。三位第三人共同委托诉讼代理人：吴强，河南论衡律师事务所律师，代理权限系特别授权。三位第三人共同委托诉讼代理人：李万方，开封市顺河区正义法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司诉被告开封市江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司）破产债权确认纠纷一案，由开封市中级人民法院指定本院审理。本院立案受理后，福建启元贸易有限公司（以下简称启元公司）申请替代中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司作为本案原告参加诉讼，且原告中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司亦提出申请退出本案诉讼，本院已依法裁定予以准许。后原告启元公司申请追加胡守余、胡少平、胡绍凯作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以追加。本院依法组成合议庭，并公开开庭对本案进行了审理。原告启元公司委托诉讼代理人席文战，被告江南房地产公司委托诉讼代理人郝勇晓，第三人胡守余、胡少平、胡绍凯共同委托诉讼代理人吴强、李万方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告对被告名下位于开封市××路与解放大道交叉口大润发商业房项目一楼5间商铺共计154.28平方米（铺位号分别为231号（25.49平方米）、239号（58.91平方米）、258号（20.45平方米）、259号（20.45平方米）、260号（28.98平方米））享有抵押权并有权以上述财产折价或以拍卖、变卖价款优先受偿；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月7日，原告与中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称长城资产上海分公司）签订了《债权转让协议》（编号：中长资（沪）合字[2017]99号），长城资产上海分公司将对被告主合同编号CIIT［20131546］ZRHG《特定资产收益权转让与回购合同》项下的全部债权[包括回购基础价款、回购溢价款、迟延违约金、赔偿金、实现债权的费用（诉讼费、律师代理费、执行费等）等]及相关权利（编号CIIT［20131546］XTDY《抵押合同》、编号CIIT［20131546］XTBZ-01《保证合同》、编号CIIT[20131546］XTBZ-02《担保函》项下的权利）一并转让原告。且上述债权已经中华人民共和国福建省厦门市鹭江公证处作出（2015）厦鹭证执字第00175号执行证书。长城资产上海分公司依据（2015）厦鹭证执字第00175号执行证书向法院申请强执执行，2015年11月25日，河南省高级人民法院作出（2015）豫法执字第00025号《执行裁定书》，裁定由开封市中级人民法院执行上述执行证书。开封市中级人民法院于2015年12月30日作出（2015)汴法执字第00168号《执行裁定书》，查封了抵押房产。2016年12月28日，开封市中级人民法院受理了丹阳市巨泰劳务有限公司对被告破产清算的申请，破产案号为（2016）豫02民破申6号，并指定了开封市江南房地产开发有限公司管理人（以下称“管理人”）。长城资产上海分公司依法申报了债权，但是管理人于2017年4月1日以《通知函》告知长城资产上海分公司：被告已经将诉争房产出售给了胡绍凯、胡守余、胡少平，且三名购房者均已经向管理人提出了债权申报。长城资产上海分公司提出异议后，管理人又于2017年6月2日出具《开封市江南房地产开发有限公司异议复核通知书》，明确不予审查确认长城资产上海分公司对诉争房产享有的抵押权。原告认为对被告名下诉争房产依法享有抵押权，特提起诉讼，请求依法判如所请。被告江南房地产公司辩称，一、管理人在债权审核过程中发现诉争的大润发1层5间商铺共计125.3平米，在抵押之前已经出售给第三人，共计3384742元。其中铺位号分别为231、239、258、259、260号，共计五间。考虑到涉案房屋在抵押之前已经出售，且购房人已经支付房款，因此管理人对以上五间商铺抵押权不予审查确认。二、原告抵押债权数额管理人已经予以审查确认。具体抵押债权金额为217749795.28元。中级人民法院于2018年6月26日对该金额下发了无争议债权裁定。原被告之间在债权金额上无任何异议。第三人胡守余辩称，答辩人于2011年9月份与被答辩人江南房地产签订了《商品房买卖合同》，该商铺位于自由路××解放大道交叉口大润发商场一层259/260号两套商铺，每平方价格为21000元，合计总房款为976920元，有答辩人一次性向被答辩人江南房地产已支付购房款，而后答辩人于2011年10月与江南帝州管理公司签订了《委托管理合同》，将答辩人购买的259/260两套商铺委托被答辩人江南帝州公司管理。按《委托管理合同》第十五条特别约定，租赁期限为10年，届满三年按130%元回购价由被答辩人江南帝州公司回购，双方自签订协议之日起至2014年10月止，三年回购已届满，该两套商铺合计回购价款为1269996元，被答辩人江南帝州公司与房地产公司，至今未将上述商铺回购，并拖欠答辩人租赁费至今。答辩人于2017年4月14日收到开封市中级人民法院2017年4月12日作出的（2016）豫02民破申6号民事裁定书，及债权申报目录，答辩人于2017年5月2日向被答辩人申报了债权，并参加了中级人民法院组织的破产会议，答辩人依据债权目录向被答辩人申报了债权，并提供了相关证据，证明答辩人已付清该两套商铺购房款976920元的事实，被答辩人未按1269996元回购价款回购的事实及逾期未向答辩人办理房产证、拖欠租金的事实。综上所述；答辩人于2011年与被答辩人签订了《商品房买卖合同》付清房款，并委托江南帝州管理公司对该商铺经营管理的事实，此房产产权应归答辩人所有，被答辩人江南房地产开发有限公司将答辩人所购买259/260商铺作为抵押被答辩人贷款系违法行为，答辩人并不知情，至被答辩人福建启元贸易有限公司将答辩人追加为第三人才知道此商铺已作为抵押，故此、被答辩人直接侵害了答辩人的合法权益，答辩人请求法院依法驳回被答辩人（原告）请求的259、260两套商铺的享有抵押权、折价，拍卖、变卖价款、受偿的诉讼请求。第三人胡少平辩称，答辩人于2011年9月份与被答辩人江南房地产签订了《商品房买卖合同》，该商铺位于自由路××解放大道交叉口大润发商场一层231/239号两套商铺，每平方价格分别为28000元/18810元，合计总房款为2003572元，有答辩人一次性向被答辩人江南房地产公司已支付购房款，而后答辩人于2011年10月与江南帝州管理公司签订了《委托管理合同》，将答辩人购买的231、239两套商铺委托被答辩人江南帝州公司管理。按《委托管理合同》第十五条特别约定，租赁期限为10年，届满三年按130%元回购价有被答辩人江南帝州公司回购。双方自签订协议之日起至2014年10月止，三年回购已届满，该两套商铺合计回购价款为2604644元，被答辩人江南帝州公司与房地产公司，至今未将上述商铺回购，并拖欠答辩人租赁费至今。答辩人于2017年4月14日收到开封市中级人民法院2017年4月12日作出的（2016）豫02民破申6号民事裁定书，及债权申报目录，答辩人于2017年5月2日向被答辩人申报了债权，并参加了中级人民法院组织的破产会议，答辩人依据债权目录向被答辩人申报了债权，并提供了相关证据，证明答辩人已付清该两套商铺购房款2003572元的事实，被答辩人未按2604644元回购价款回购的事实及逾期未向答辩人办理房产证、拖欠租金的事实。综上所述，答辩人于2011年与被答辩人签订了《商品房买卖合同》付清房款，并委托江南帝州管理公司对该商铺经营管理的事实，此房产产权应归答辩人所有，被答辩人江南房地产开发有限公司将答辩人所购买231/239商铺作为抵押被答辩人贷款系违法行为，答辩人并不知情，至被答辩人福建启元贸易有限公司将答辩人追加为第三人才知道此商铺已作为抵押，故此、被答辩人直接侵害了答辩人的合法权益，答辩人请求法院依法驳回被答辩人（原告）请求的231/239两套商铺的享有抵押权，折价、拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求。第三人胡绍凯辩称，答辩人于2011年9月份与被答辩人江南房地产签订了《商品房买卖合同》，该商铺位于自由路××解放大道交叉口大润发商场一层258号商铺，每平方价格为21000元，合计总房款为404250元，有答辩人一次性向被答辩人江南房地产公司已支付购房款，而后答辩人于2011年10月与江南帝州管理公司签订了《委托管理合同》，将答辩人购买的258号商铺委托被答辩人江南帝州公司管理。按《委托管理合同》第十五条特别约定，租赁期限为10年，届满三年按130%元回购价有被答辩人江南帝州公司回购。双方自签订协议之日起至2014年10月止，三年回购已届满，该商铺合计回购价款为525525元，被答辩人江南帝州公司与房地产公司，至今未将上述商铺回购，并拖欠答辩人租赁费至今。答辩人于2017年4月14日收到开封市中级人民法院2017年4月12日作出的（2016）豫02民破申6号民事裁定书，及债权申报目录，答辩人于2017年5月2日向被答辩人申报了债权，并参加了中级人民法院组织的破产会议，答辩人依据债权目录向被答辩人申报了债权，并提供了相关证据，证明答辩人已付清该商铺购房款404250元的事实，被答辩人未按525525元回购价款回购的事实及逾期未向答辩人办理房产证、拖欠租金的事实。综上所述，答辩人于2011年与被答辩人签订了《商品房买卖合同》付清房款，并委托江南帝州管理公司对该商铺经营管理的事实，此房产产权应归答辩人所有，被答辩人江南房地产开发有限公司将答辩人所购买258号商铺作为抵押被答辩人贷款系违法行为，答辩人并不知情，至被答辩人福建启元贸易有限公司将答辩人追加为第三人才知道此商铺已作为抵押，故此，被答辩人直接侵害了答辩人的合法权益，答辩人请求法院依法驳回被答辩人（原告）请求的258号商铺的享有抵押权，折价、拍卖、变卖价款、优先受偿的诉讼请求。经审理查明，2011年4月至6月，第三人胡绍凯、胡少平、胡守余分别向被告江南房地产公司交纳了部分意向金，分别购买了被告江南房地产公司开发的位于开封市××路与解放大道交叉口大润发商业房项目的商铺，并签订了《商品房买卖合同》。胡少平购买的商铺位于一层239号（合同编号081842，建筑面积55.44㎡，28000元/㎡）、一层231号（合同编号为081837，建筑面积23.99㎡，28000元/㎡），胡绍凯购买的商铺位于一层258号（合同编号081839，建筑面积19.25㎡，21000元/㎡），胡守余购买的商铺位于一层260号（合同编号081831，建筑面积27.27㎡，21000元/㎡）、一层259号（合同编号081864，建筑面积19.25㎡，21000元/㎡）。上述商铺购房款于2013年10月12日均已全部付清（按建筑面积计算购房款），但被告未及时向不动产登记部门办理上述房产买卖合同备案手续。另在上述房产的买卖合同中关于面积误差进行了约定，即如果买受人（即第三人）不退房，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人（江南房地产公司）承担，产权归买受人。2011年10月份，三位第三人就上述五间商铺与案外人开封市江南帝州商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，上涉案商铺委托案外人开封市江南帝州商业管理有限公司进行管理并收取租金。另查明，2013年11月18日，兴业国际信托有限公司与被告江南房地产公司签订了《兴业信托·建邺2号集合资金信托计划特点资产收益权转让与回购合同》及《兴业信托·建邺2号集合资金信托计划抵押合同》，被告以其开发的位于开封市××路与解放大道交叉口大润发商业房项目一楼6975.20平方米、四楼9822.30平方米房产抵押给兴业国际信托有限公司，并办理了抵押登记（汴房地产他项权证第5031897号，房地产权证号：25××03、25××04、254120、25××21）。2013年11月25日，厦门鹭江公证处出具了编号为（2013）夏鹭证金字第04996号的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，兴业国际信托有限公司取得上述合同的强制执行效力。2015年6月25日，兴业国际信托有限公司与中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称长城资产上海分公司）签订《债权转让协议》，将上述合同及从合同项下的全部权利转让给长城资产上海分公司。2016年11月28日，开封市中级人民法院受理了对被告江南房地产公司的破产清算申请，并于当日指定河南国基律师事务所、河南辽源律师事务所为江南房地产公司管理人。后长城资产上海分公司向江南房地产公司管理人申报债权，经管理人复核，对其申报债权金额予以确认，但对涉案五间商铺的抵押权不予审查确认，长城资产上海分公司遂提起诉讼。在诉讼过程中，其又将涉案债权转让给了原告启元公司。本案审理过程中，原、被告及第三人对涉案商铺的位置均不持异议。还查明，被告江南房地产公司进入破产清算程序后，三位第三人均进行了破产债权申报，申报内容均为办理房产证。上述事实有当事人陈述、买卖合同、委托经营管理合同、民事裁定书、债权转让协议、债权申报异议复核通知书、庭审笔录等为据。本院认为，本案争议的焦点为第三人就涉案商铺是否享有排除抵押权的民事权益。三位第三人购买涉案五间商铺的时间为2011年4月至6月，且均于2011年10月交付，此时已发生物权转移效力，且三位第三人均已于2013年10月12日付清了合同约定的购房款，而涉案商铺办理抵押登记的时间为2013年11月18日，故三位第三人就其所购买的商铺均享有排除抵押权的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告福建启元贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费33878元，由原告福建启元贸易有限公司自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  裴四海代理审判员  王晓光人民陪审员  高 峻二〇一八年九月十二日书 记 员  孙慧雯