吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0102民初1666号 原告（反诉被告）：吉林省展览馆，住所地长春市南关区贵阳街**建设大厦**。 法定代表人：唐志军，馆长。 委托诉讼代理人：王艳明，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春市南关区新乐透夜总会，住所，住所地长春市南关区解放大路**div> 经营者：张航，女，1971年9月11日生，现住长春市岳阳街。 委托诉讼代理人：赵章才，该单位职员。 委托诉讼代理人：田伟，吉林同信法大律师事务所律师。 原告吉林省展览馆与被告长春市南关区新乐透夜总会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省展览馆的委托诉讼代理人王艳明、被告长春市南关区新乐透夜总会的委托诉讼代理人赵章才、田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省展览馆向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判决被告立即腾房并向原告返还租赁房屋；3.判决被告立即返还原告给予被告无偿使用的设备（详见设备清单）；4.判决被告立即给付欠付原告的房屋租金及房屋占用使用费合计78万元（房屋占用使用费计算至被告实际返还房屋之日止，具体金额以评估鉴定的金额为准），并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准赔偿利息损失；5.判决被告立即给付欠付原告的水电费合计21852元；6.本案的诉讼费用、先予执行费（包括但不限于先予执行费、搬迁费用、存放搬迁物品而产生的租赁费用等）、鉴定费用等全部由被告承担。事实与理由：2012年5月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将其所有的位于长春市解放大路1933号面积约1800平方米的地下室租赁给被告使用，租赁期限5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。被告每年向原告交纳房屋租金43万元，采暖费5万元每年，合计48万元。租金交纳方式为季度上打租，即从2012年7月1日起，被告于每季度的前3日向原告交纳租金12万元，若租金迟交5日则原告有权停止物业服务，若迟交10日则原告有权终止租赁合同并收回房屋，不承担被告的任何损失。原告将房屋内原有的部分设备（详见设备清单）无偿交付给被告使用。被告付给原告使用设备抵押金1万元。合同期满后。被告应按设备清单如数返还原告的设备，如有毁损或丢失则由被告负责维修或折价赔偿。2013年5月17日，原告与被告就如上《房屋租赁合同》达成了《补充协议》，该协议约定：租赁期限在原合同基础上再延迟5年，即自2017年7月1日起延长至2022年6月30日止，原合同其他条款保持不变。如上合同签订后。原告按照合同约定履行了交付租赁房屋等合同义务，但被告却违反合同约定履行支付租金的义务。2016年8月25日，长春市南关区人民政府作出了《长春市南关区人民政府关于对省文化活动中心地块内土地和房屋进行征收决定的公告》，案涉的租赁房屋属于该公告所确定的征收范围。原告于2016年9月28日向被告送达了通知，告知了案涉租赁房屋已被政府征收的事实并通知被告于2016年10月20日前迁出。但被告时至今日仍占有租赁房屋拒不迁出。原告认为：因政府的征收行为导致原、被告之间的租赁合同无法履行，且被告欠付原告租金。根据租赁合同及合同法的相关规定，原告有权解除租赁合同并要求被告腾房返还租赁房屋，但被告却至今仍违法占有案涉租赁房屋。被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，致使政府的征收工作无法进行，给项目建设单位造成了巨大的经济损失。现征收部门已向我单位提出巨额索赔。为了维护原告的合法权益现提出如上诉讼请求。请人民法院明断速决为盼。 长春市南关区新乐透夜总会辩称，一、《房屋租赁合同》及补充协议有效，原告依法给予被告拆迁补偿（货币补偿）后，被告同意解除租赁合同及补充协议；二、驳回原告关于房租、房屋占有使用费及利息的诉讼请求；三、驳回原告关于诉讼费用、先于执行费用、鉴定费由我方承担的诉讼请求.事实与理由：一、租赁合同及补充协议有效，上述合同是双方真实意思，符合法律规定，且双方已实际履行，考虑到该租赁场所已由政府征收进行开发建设，被告同意在原告依法对被告人拆迁补偿（货币补偿）后解除上述合同。二、关于原告主张的房租（2016年9月1日至2018年4月16日）、房屋占有使用费及利息的问题。我方认为应予驳回。理由为：1.租赁合同第四条三款规定：遇统一规划和开发而影响我方经营，所影响的经营期间租金我方不再向原告支付。2.南关区政府是于2016年8月25日正式发布拆迁公告。3.双方确认我方房租交至2016年9月1日前，政府发布拆迁公告后，依据合同我方不应再向原告支付房租。三、关于原告诉讼费用、先于执行费用、鉴定费的诉讼请求，我们认为：1.诉讼费用由法院根据过错责任依法确定。2.关于先予执行实际费用、鉴定费等原告没有具体的诉讼请求，也没有实际发生，法院依法应驳回。四、关于无偿使用设备及水电费问题原告如能提供证据和原始凭证，双方可以对账确认。 长春市南关区新乐透夜总会向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人给付反诉人因拆迁造成的资产损失19841724.00元；2.判令被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：2012年5月22日，双方签订了房屋租赁合同，被反诉人将其所有位于长春市解放大路1933号面积约1800平方米的地下室租赁给反诉人使用，用于反诉人经营夜总会，租赁期限5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。2013年5月17日，双方签订补充协议，将该租赁期限延长五年至2022年6月30日止。2016年8月25日，南关区政府作出了《长春市南关区人民政府关于省文化活动中心地块内土地和房屋进行征收决定的公告》，案涉的租赁房屋属于该公告所确定的范围。经南关区政府房屋征收经办中心指定，被反诉人委托吉林新华资产评估有限公司对反诉人夜总会的装修设备等资产进行了评估，并于2016年12月20日出具了评估报告，该报告认定：反诉人装修价值12045038.00元、设备价值7796686.00元，合计19841724.00元。双方对此均无异议。2018年4月16日，被反诉人向南关区法院提起诉讼，要求解除租赁合同并索要反诉人停业后房租、水电费等，为维护反诉人合法权益，反诉人依法提出上述反诉，请法院依法裁决。 吉林省展览馆反诉辩称，一、新乐透夜总会与展览馆之间为房屋租赁合同关系，应根据案涉租赁合同约定、合同法及房屋租赁合同司法解释等相关法律规定来确定双方的权利义务关系，新乐透夜总会依据征收补偿条例等征收补偿的相关法规规定基于征收人对被征收人即展览馆做出的《资产评估分户报告》诉请各项损失19841724元没有事实及法律依据。本案中，展览馆为案涉房屋的所有权人，根据国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，展览馆为被征收的案涉房屋的被征收人，南关区人民政府与展览馆之间为征收补偿法律关系，根据相关政策规定的《资产评估报告》中的补偿款项应补偿给被征收人即展览馆。至于展览馆与新乐透夜总会之间的关系为房屋租赁合同关系，双方应依照房屋租赁合同约定及相关法律规定来确定租赁合同终止后的权利义务关系。根据租赁合同约定因政府征收行为导致案涉租赁合同不能履行时，损失双方自负。虽然租赁合同中约定了如政府或开发商对该规划、开发、拆迁有补偿政策的，则按国家及政府规定执行。但依照该约定展览馆也不应赔偿新乐透夜总会的任何损失。因为无论《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦或《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中均明确规定了被征收房屋价值补偿、搬迁、临时安置补偿以及停产停业损失补偿均应给付被征收人即展览馆，而非租赁合同相对人新乐透夜总会。故按照国家和政府关于房屋征收补偿的相关规定，新乐透夜总会非为征收补偿法律关系中的补偿对象，《资产评估分户报告》中的补偿金额也应支付给被征收人展览馆，而不应支付给新乐透夜总会。因此新乐透夜总会无论是依据征收补偿条例等征收补偿的相关法律规定还是基于租赁合同的约定，都无权要求展览馆依照《资产评估分户报告》给付其财产损失19841724元。二、新乐透夜总会与展览馆之间为房屋租赁合同关系，展览馆不存在违约行为，新乐透夜总会不存在损失的事实。退一步讲，即使存在损失也与展览馆之间不具有因果关系。新乐透夜总会诉请展览馆赔偿损失没有事实和法律依据。（一）展览馆没有违约行为，新乐透夜总会要求展览馆赔偿损失没有事实及法律依据。1、新乐透夜总会逾期缴纳房屋租金，根本违约在先，展览馆有权根据合同约定收回房屋，而无需承担违约责任，新乐透夜总会诉请展览馆赔偿损失没有事实及法律依据。《房屋租赁合同》第二条乙方每年向甲方交纳房屋租金43万元，采暖费5万元每年，合计48万元。租金交纳方式为季度上打租，即从2012年7月1日起，新乐透夜总会于每季度的前3日向甲方交纳租金12万元，若租金迟交5日则甲方停止对乙方的物业服务，若迟交10天则甲方有权终止本合同并收回房屋，不承担乙方的任何损失。本案中，自2014年起，新乐透夜总会陆续欠付展览馆房屋租金。根据如上合同约定，因新乐透夜总会逾期给付租金，根本违约在先，展览馆有权依据合同约定终止租赁关系，无需承担新乐透夜总会的任何损失赔偿责任。故新乐透夜总会诉请展览馆赔偿财产损失19841724元没有事实及法律依据。2、退一步讲，即使展览馆不能依据新乐透夜总会的违约行为解除租赁合同，展览馆也有权基于政府征收行为这一不可抗力解除案涉的租赁合同而无需承担新乐透夜总会所主张的赔偿责任。《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《房屋租赁合同》第四条第3款乙方经营期间，如遇国家政策变化、政府规划部门的统一规划、开发、自然不可抗拒的因素（自然灾害、战争等）而影响乙方正常经营的，所影响的经营期间的租金乙方不再向甲方支付，其它损失甲乙双方自负。如政府或开发商对该规划、开发、拆迁有补偿政策的，则按国家及政府规定执行。本案中，长春市南关区人民政府于2016年8月25日作出了《长春市南关区人民政府关于对省文化活动中心地块内土地和房屋进行征收决定的公告》，该公告决定对案涉租赁房屋进行征收。因政府征收行为导致案涉租赁合同无法继续履行，展览馆于2016年9月28日向新乐透夜总会送达了通知，限期于2016年10月20日搬离，案涉租赁合同已依法解除，根据租赁合同约定，双方损失自负。南关区人民政府依法对房屋征收的行为属于不可抗力，因不可抗力导致合同不能履行的，双方应免除责任。综上，无论是根据合同约定还是法律规定，展览馆均有权解除租赁合同，且无需向新乐透夜总会承担任何的损失赔偿责任，新乐透夜总会要求展览馆赔偿损失没有事实及法律依据。（二）新乐透夜总会不存在其所谓的损失，即使存在该损失与展览馆解除租赁合同之间也不具有因果关系，其要求展览馆赔偿损失没有事实及法律依据。1、新乐透夜总会诉请装修装饰费用12045038元没有事实及法律依据。（1）新乐透夜总会与展览馆之间为房屋租赁合同关系，因发生政府征收行为这一不可抗力致使租赁合同无法继续履行，展览馆有权解除租赁合同，双方互不承担责任，新乐透夜总会诉请装修装饰损失没有事实及法律依据。（2）新乐透夜总会的装修装饰行为未获得展览馆的同意，展览馆对新乐透夜总会的装饰装修不担责。《房屋租赁合同》第五条第5款未经甲方同意，乙方不得改变房屋结构。如需进行房屋改造、装修、扩容等，需征得甲方同意方可施工，乙方自行承担费用。否则，乙方将承担由此而产生的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，根据如上规定，新乐透夜总会装修装饰房屋未获得展览馆同意，其诉请展览馆赔偿装修装饰费用于法无据。（3）退一步讲，即使新乐透夜总会的装饰装修行为已获得展览馆同意，且新乐透夜总会有权突破租赁合同约定要求展览馆公司承担装饰装修费用损失，其也仅能主张按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，新乐透夜总会诉请展览馆承担全部装饰装修损失12045038元没有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，即使新乐透夜总会的装饰装修行为已获得展览馆同意，且新乐透夜总会有权突破租赁合同约定要求新乐透夜总会承担装饰装修费用损失，根据如上最高人民法院司法解释的规定其也仅能主张按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，而不能诉请展览馆承担全部装饰装修损失。新乐透夜总会与展览馆的房屋租赁合同期限为十年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止。展览馆解除房屋租赁合同时租赁期限剩余5年8个月，故即使人民法院判决展览馆给付装修装饰损失，也不应是新乐透夜总会的诉请金额，而应为3412760元（计算方法为12045038元÷120个月×68个月÷2=3412760元）。2、新乐透夜总会诉请展览馆赔偿设备损失7796686元没有事实及法律依据。新乐透夜总会与展览馆之间为房屋租赁合同关系，因发生政府征收行为这一不可抗力导致合同无法继续履行，按照合同约定双方互不承担责任，新乐透夜总会诉请展览馆赔偿设备损失7796686元没有事实及法律依据。本案中，因行政征收这一不可抗力，导致房屋租赁合同无法继续履行，展览馆有权解除合同，根据合同约定，双方互不承担责任。新乐透夜总会租赁房屋内设备等财产展览馆未占有，其有权自行搬离，不存在设备损失，即使存在损失也与展览馆解除合同之间不存在因果关系，故新乐透夜总会诉请展览馆给付搬迁费及设备损失合计7796686元没有事实及法律依据。三、本案的全部诉讼费用（包括先予执行费）、反诉费用均应由新乐透夜总会承担。 本院经审理认定事实如下：2012年5月22日，原、被告签订《房屋租赁同》一份，约定原告（甲方）将其所有的位于长春市解放大路1933号面积约1800平方米的地下室租赁给被告（乙方）使用，租赁期限5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。被告每年向原告交纳房屋租金43万元，采暖费5万元每年，合计48万元。租金交纳方式为季度上打租，即从2012年7月1日起，被告于每季度的前3日向原告交纳租金12万元，若租金迟交5日则原告有权停止物业服务，若迟交10日则原告有权终止租赁合同并收回房屋，不承担被告的任何损失。原告将房屋内原有的部分设备（详见设备清单）无偿交付给被告使用。被告付给原告使用设备抵押金1万元。合同期满后。被告应按设备清单如数返还原告的设备，如有毁损或丢失则由被告负责维修或折价赔。合同第四条第3款约定，“在乙方经营期间，如遇国家政策变化、政府规划部门的统一规划或开发、自然不可抗拒的因素（自然灾害、战争等）而影响乙方正常经营，所影响的经营期间（不可抗拒的因素消除至恢复正常，即视为乙方正常经营）的租金乙方不再向甲方支付，其它损失甲乙双方自负。如政府或开发商对该规划、开发拆迁有补偿政策的，则按国家及政府规定执行。” 2013年5月17日，原、被告就如上《房屋租赁合同》达成《补充协议》一份，约定“在原合同基础上租赁期限再延长5年，即自2017年7月1日起延长至2022年6月30日止，原合同其他条款保持不变。” 2016年7月21日，长春市南关区人民政府作出了《长春市南关区人民政府关于对省文化活动中心地块内土地和房屋进行征收决定的公告》，案涉房屋纳入该公告所确定的征收范围。2016年9月28日，原告向被告送达《通知》一份，告知了案涉租赁房屋属于上述政府公告征收范围并通告被告于2016年10月20日前迁出。该通知由被告单位人员周玉成签收。 2016年10月11日，原告与房屋征收部门长春市南关区房屋征收经办中心签订《非住宅房屋征收补偿协议书》一份，约定原告选择货币补偿，征收单位给付原告货币补偿款共计280003016元。 2016年12月20日，长春健圆房地产土地估价有限公司受征收单位长春市南关区房屋征收经办中心委托做出长健园房征估报字【2016】第A069-5号《长春市国有土地上非住宅房屋征收补偿分户估价报告》，评估结果为：展览馆1-4房屋（即被告承租房屋）装饰装修补偿费用为人民币12045038元。同日，吉林新华资产评估有限公司做出吉新评报字（2016）第B010-02号《资产评估分户报告》，评估结果为：吉林省展览馆（展览馆1-4）机器设备评估总价值为人民币7796686元。 2018年4月17日，原告起诉被告至法院，称因政府的征收行为双方间租赁合同无法继续履行，但被告仍违法占有涉案租赁房屋，致使政府征收工作无法进行，给项目建设单位造成巨大经济损失，征收单位已向该单位提出巨额索赔，申请法院裁定被告先予腾房并向原告返还租赁房屋，并自愿以其3500万元银行存款为先予执行提供担保。本院于2018年4月18日召开听证会，听取原、被告双方意见，被告表示因拆迁补偿没有落实，所以没有腾房。2018年5月29日，本院取吉林省展览馆代理人潘明霞笔录，明确告知“你单位申请先予执行，执行后涉案房屋场地等将会交付房屋征收部门做拆除处理，但你单位与九被告尚有房屋合同纠纷未处理完毕，先予执行后，租赁场地、装饰装潢等实物将因政府的拆迁行为而永久性灭失，征收部门委托的第三方评估机构做出的上述评估报告将会是法院评判各被告相应损失的唯一依据......”该单位代理人表示对此明确，对评估报告的真实性和合法性予以认可，但认为不应该给承租户，并表示坚持申请先予执行。 2018年6月4日，本院做出（2018）吉0102民初1666号民事裁定书，裁定：被申请人长春市南关区新乐透夜总会立即将其承租的位于长春市解放大路1933号吉林省展览馆地下室的房屋（面积约1800平方米）腾空并向申请人吉林省展览馆返还该房屋。裁定送达后，被告未自动履行裁定书所确定义务，本院依法采取先予执行强制措施，将涉案租赁房屋腾空并交付原告。 经庭后核实，长春市南关区新乐透夜总会于2018年9月3日向本院出具《确认函》一份，对2016年9月1日至今欠缴吉林省展览馆水电费人民币21852.00元予以认可。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。现涉案房屋被政府征收，双方履行合同不能，故原告要求解除租赁合同及补充协议继而要求被告腾房并返还房屋，符合法律规定，依法应予支持。 关于原告要求被告返还原告给予被告无偿使用的设备问题，因原告并未提供其所谓的“设备清单”，亦没有举证证明要求返还的设备具体是什么，应承担举证不能的法律责任，故该项主张依法不予支持。 关于房屋租金及占有使用费的给付问题。因涉案房屋被政府征收，原告亦通告被告于2016年10月20日前迁出，并表明届时原告将停止一切物业服务，可以认定案涉房屋2016年10月21日之后已不具备适租和使用条件，故原告主张被告支付2016年9月1日至2016年10月20日期间即49天的租金57726.03元（43万元÷365天×49天），符合法律规定，应予支持。关于原告主张的2016年10月21日至2018年6月15日的占有使用费，因双方合同约定“经营期间，如遇国家政策变化、政府规划部门的统一规划或开发、自然不可抗拒的因素而影响乙方正常经营，所影响的经营期间的租金乙方不再向甲方支付，其它损失甲乙双方自负”，该期间已经因政府的征收行为影响了被告正常经营，故该期间的房屋占有使用费不宜再由被告向原告支付。 关于原告主张的水电费问题。根据原告提供的“年度用电量统计”单，被告认可单据上签字的“潘文贵”为其单位员工，故对单据上记载的用电量数额予以确认，根据庭审中要求双方对水电费予以确认，被告于庭审后向本院出具《确认函》一份，表示认可原告主张的欠付水电费数额为21852.13元，故该部分费用应由实际使用人即被告承担。 关于原告主张的先予执行费5000元，因政府就涉案租赁房屋所属地块已下发征占公告，原告亦向被告下达了搬迁通知，但被告并未配合原告就租赁场地进行交接，致使原告申请司法机关予以强制执行，故该笔先予执行费应由被告承担。关于其中的搬迁费、存放物品而产生的租赁费，因原告并未提供相关证据予以证明实际发生、数额多少，不予支持。关于鉴定费，原告明确表示不鉴定亦没有实际发生，不予支持。 关于被告反诉主张要求原告给付因拆迁造成的资金损失19841724元的问题。因双方合同明确约定“如政府或开发商对该规划、开发拆迁有补偿政策的，则按国家及政府规定执行。”涉案房屋经由征收单位进行评估，对房屋装饰装修和机器设备予以评估并作价补偿，该作价物均为被告所有，秉承谁投资谁受益的公平原则，该作价补偿应给付实际所有权人即本案被告，故被告的该项反诉主张，符合法律规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除吉林省展览馆与长春市南关区新乐透夜总会签订的《房屋租赁合同》及补充协议； 二、长春市南关区新乐透夜总会将其承租的位于长春市解放大路1933号吉林省展览馆地下室的房屋（面积约1800平方米）腾空并向吉林省展览馆返还该房屋； 三、长春市南关区新乐透夜总会于本判决生效后立即给付欠付吉林省展览馆的房屋租金人民币57726.03元及利息（其中30天计35342.47元自2016年7月1日起、19天计22383.56元自2016年10月1日起均至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 四、长春市南关区新乐透夜总会于本判决生效后立即给付欠付吉林省展览馆的水电费合计人民币21852元； 五、长春市南关区新乐透夜总会于本判决生效后立即给付吉林省展览馆先予执行费人民币5000元； 六、吉林省展览馆于本判决生效后立即给付长春市南关区新乐透夜总会因拆迁造成的资产损失人民币19841724.00元； 七、驳回吉林省展览馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16296元，由长春市南关区新乐透夜总会负担；反诉案件受理费70425元，由吉林省展览馆负担（双方均已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王 复 审 判 员  李德保 代理审判员  张忠国 二〇一八年九月二十日 书 记 员  隋 汉 —3—