上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初11731号原告(反诉被告)：章倩，女，1970年4月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人：张兰、彭颖，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明县新河镇新申路XXX弄XXX号(商务大楼)A区。法定代表人：关惠琴，执行董事。委托代理人：宋安成、刘一品，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告章倩诉被告上海丰悦投资管理有限公司(以下简称丰悦公司)委托合同纠纷、被告丰悦公司反诉原告章倩委托合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章倩的委托代理人张兰，被告丰悦公司的委托代理人宋安成、刘一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章倩向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年2月25日至2018年3月12日委托经营收益533,375.1元；2、要求被告支付逾期违约金(按日万分之一，其中以234,464.8元为本金，自2017年3月6日计算至被告实际支付之日止；286,357.7元，自2018年3月6日计算至被告实际支付之日止；12,552.6元，自2018年3月22日计算至被告实际支付之日止)；3、判令被告返还2018年2月1日至3月12日的物业管理费5,366元；4、判令被告返还房产证。事实与理由：原告与被告于2009年8月11日签订上海市大连路XXX号地上三层17室商铺(建筑面积148.56平方米)委托经营管理协议，期限八年，约定被告每一委托管理年度结束后10日内支付上一管理年度收益给原告。根据协议约定，被告应付第七期委托经营管理收益234,464.82元，第八期委托经营收益281,357.78元,因被告原因逾期支付给原告约定收益的，每逾期一日按照应付金额的日万分之一向原告支付违约金。被告持续拖欠应向原告支付的房屋收益，原告经多次催讨未果，故诉至本院，要求判如所请。被告丰悦公司辩称，我方已经在2017年12月28日将房屋返还给原告了，故原告无权主张2017年12月29日至2018年3月12日的收益，也无权要求我方返还物业管理费，合同中也没有明确约定物业管理费由我方负担。根据合同约定，原告应当向我方提供发票后由我方支付收益，原告未向我方提供发票。房产证已经返还给原告了，原告现在也将房屋出租了。被告丰悦公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付第七、第八期租金收益损失448,680元。事实与理由：反诉被告委托反诉原告经营管理坐落于上海市大连路XXX号地上三层17室的房屋并签订《委托经营管理协议》。协议1.2条约定，反诉被告将物业交给反诉原告经营管理时，反诉被告应在与反诉原告签订该协议的同时签订《授权委托书》，反诉被告在与该物业的开发商签订房屋交接书的同时，与乙方签订《房屋委托经营交接书》。此附件生效后，才视为甲方已按本条约的约定，将该物业交给乙方经营。协议3.3项约定，如果需要，乙方可以要求甲方协助办理该物业对外经营事宜。甲方应当在收到乙方书面通知的要求及时提供相应文件[该等文件包括但不限于营业执照(如有)、税务登记证(如有)、组织机构代码证(如有)、身份证明等]、出具书面授权委托书，以协助乙方办理租赁合同登记等相关事宜。事实上，反诉被告实际交房日期为2009年11月24日，反诉原告已于2017年12月28日将房屋交还反诉被告，反诉被告当日将房屋出租。2016年至2018年反诉原告多次告知反诉被告带身份证及房产证前来配合反诉原告办理房屋出租事宜，反诉被告不予配合，导致期间反诉原告对房屋无法正常出租，赚取收益。故被告反诉至本院，要求判如所请。原告章倩对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。房屋一直由被告出租，无论出租的收益如何都与我方无关。之前发票都是由被告代开发票，然后给我方的收益中扣除税费，被告提出要我方开具后，我方开具了2016年至2017年的发票，2017年至2018年的发票未开具。本院经审理认定事实如下：原告章倩为上海市大连路XXX号317室的房屋产权人，该房屋建筑面积148.56平方米。2009年8月10日，原告(甲方，委托方)与被告(乙方，受托方)签订《委托经营管理协议》，约定，甲方委托乙方经营管理的物业为位于上海市大连路XXX号地上三层17室的房屋，该物业类型为商铺，建筑面积为148.34平方米(暂估)，最终以房地产权证上载明的面积为准。甲方应于2009年10月31日或之前向乙方交付该物业。甲方委托乙方正式经营管理的期限为八年，自过渡期届满的2010年2月1日至2018年1月31日止。若甲方交付日变动，则上述期限均作相应变动。本协议确定的委托经营管理期限(包括过渡期)内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。甲方同意，在委托经营管理期限内，乙方可以根据需要自行转委托第三方负责具体的经营管理事项。如果需要，乙方可以要求甲方协助办理该物业对外经营事宜。甲方应当在收到乙方书面通知后，按照乙方书面通知的要求及时提供相应文件[该等文件包括但不限于营业执照(如有)、税务登记证(如有)、组织机构代码证(如有)、身份证明等]、出具书面授权委托书，以协助乙方办理租赁合同登记等相关事宜。在整个经营管理期限内，甲方无需支付物业管理费和水、电、煤气等使用费用。第一至第三个委托管理年度甲方收益为946.95元/㎡/年，第四至第七个委托管理年度甲方收益为1,578.25元/㎡/年，第八个委托管理年度甲方收益为1,893.90元/㎡/年。(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)。乙方在每一委托管理年度结束后10日内支付给甲方前一管理年度的收益。甲方应在每一管理年度届满前三十日向乙方提供年收益部分的发票，该发票应当符合税务机关相关规定，并满足乙方要求。甲方可委托乙方代开发票，并由乙方代甲方从收益中扣除应缴税款。甲方应自行开设银行账户，乙方应在收到甲方按照5.2条的约定提供的发票后的15日内，并按照国家规定代扣代缴相应税款以及其他相关费用后，使用电汇或转账的方式支付到银行账户。因乙方原因造成逾期支付4.1条约定的收益的，每逾期一日按照应付金额的日万分之一向甲方支付违约金。如逾期时间超过六个月，则甲方有权解除本协议。乙方支付违约金后，并不免除乙方的协议义务，乙方仍应继续履行本协议。同时，双方签订《授权委托书》一份作为合同附件，载明，授权乙方以乙方名义或甲方名义对该物业进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金以及一切相关费用、代开发票、代付税费、代付物业管理费、解除租约、代购保险、代支付保费、代为索赔(包括代为提起诉讼、仲裁等)、代为收取赔偿违约金等与该物业经营管理有限公司的一切事项。2009年11月24日，双方签订《房屋委托经营交接书》，对房屋进行验收交接，故双方确认实际委托经营管理期限为2010年2月25日至2018年2月24日。此后，原告依约将房屋交与被告经营管理。被告向原告支付委托经营收益至2016年2月24日，2016年2月25日起的收益未支付给原告。又查明，2017年12月28日，原告与案外人上海味成餐饮管理有限公司(以下简称味成公司)签订《商铺租赁合同》，由原告将系争房屋出租给味成公司，承租期限为3年，从2018年2月24日到2021年2月24日。味成公司于2018年3月28日支付了2018年2-3月物业费和电费等共23,804.10元，之后由原告将该笔费用支付给味成公司。审理中，原告于2018年8月15日向被告开具了2017年2月25日至2018年2月24日的收益发票，并由税务机关出具《丢失增值税专用发票已报税证明单》，证明2018年2月12日已纳税申报，金额与税额之和为234,464.82元。原告亦提供业主领房流转单及钥匙收条，证明被告实际于2018年3月12日交还房屋。被告认为原告提供的为复印件，不予认可，实际交房日期应当为2017年12月28日。被告还提供了以下证据：1、退租协议、钥匙收条、房屋返还验收表，证明味成公司于2017年12月28日向被告交还了房屋，被告即将房屋交还给原告；2、骏丰国际财富广场租赁合同，证明原告拒不提供相关证件，导致被告的房屋租金标准远低于市场价。原告认为被告收回房屋后并未交还给原告，案外人的租赁合同于本案无关。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方均认可实际经营管理期限自2010年2月25日至2018年2月24日，本院予以确认。被告认为已于2017年12月28日将房屋交还给原告，但并未提供相应的证据；原告认为被告交还房屋的日期为2018年3月12日，但提供的证据均为复印件，被告亦不予认可，本院无法确认。鉴于被告与案外人味成公司签订的《商铺租赁协议》租赁期限自2018年2月24日起，与《委托经营管理协议》的终止日期一致，故本院认定《委托经营管理协议》至2018年2月24日到期自然终止，根据协议约定，原告应在每一管理年度届满前三十日向被告提供年收益部分的发票，被告应在收到甲方按照6.2条的约定提供的发票后的15日内，并按照国家规定代扣代缴相应税款以及其他相关费用后向原告支付收益。虽然此前均由被告代为开具发票并代扣了税款，但被告表示因税收政策调整不再予以代开，原告应按照协议约定向被告开具发票。鉴于原告已在审理中向被告开具了2017年2月25日至2018年2月24日的收益发票，亦由税务机关之前报税的证明单，被告理应向原告支付该部分收益。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。对于物业管理费，协议约定整个经营管理期限内原告无需支付，但该笔费用必然产生，可以推定双方的真实意思系由被告负担。故被告理应向原告支付2018年2月1日至2018年2月24日的物业费。原告要求被告返还房产证，但并未提供相应证据，本院不予支持。对于被告反诉请求，从被告提供证据未能反映出何时要求原告提供相应证件而原告未予配合，也无法证明被告由此行为所遭受的损失。故对被告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海丰悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告章倩2016年2月25日至2018年2月24日的委托经营收益515,822.60元；二、被告上海丰悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告章倩2018年2月1日至2018年2月24日的物业管理费3,285.30元；三、对原告章倩的其他诉讼请求，不予支持；四、对被告上海丰悦投资管理有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9,095.90元，减半收取4,547.95元，由原告章倩负担100元，被告上海丰悦投资管理有限公司负担4,447.95元；反诉受理费4,015.10元，由被告上海丰悦投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一八年九月五日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。