成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初9076号 原告:刘建国，男，1986年4月26日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地成都市青羊区方池街35号附1号。 法定代表人：朱海群。 被告：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 原告刘建国与被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称“正尚荷花公司”）、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称“光大世纪城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建国，被告光大世纪城支行的委托诉讼代理人胡峰到庭参加诉讼，被告正尚荷花公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘建国向本院提出诉讼请求：1、判令正尚荷花公司为刘建国办理房屋产权证，并赔偿违约金20500元；2、光大世纪城支行撤销抵押，履行其同意销售、办证所涉及的相关义务。事实和理由：2016年4月15日，刘建国与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定刘建国购买正尚荷花公司位于成都市金牛区房屋。刘建国于签订合同当日付清了全部购房款，但正尚荷花公司未如期办理房屋所有权证，按合同约定，正尚荷花公司不但应及时履行为刘建国办理产权证的义务，还应承担已付房款5%的违约金20500元。2015年4月17日，光大世纪城支行向成都市房管局出具了《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》，此函明文“同意四川正尚荷花商业管理有限公司销售金荷花Ｂ2座服装城-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证”。但该房屋目前仍处于抵押状态，第二被告既然出具了公函同意销售、办证，就应当履行相应义务，解押原告所购房屋，保证办证顺利进行。为维护原告合法权益，诉至法院。 正尚荷花公司未到庭答辩，亦未向本院提出书面答辩意见。 光大世纪城支行辩称，一、光大世纪城支行依约向正尚荷花公司发放贷款，并依法取得正尚荷花公司位于金牛区地产的抵押权，光大世纪城支行享有的贷款债权与抵押权均合法有效；二、《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》对光大世纪城支行不具有约束力。1、光大世纪城支行并无用印记录，《同意销售函》真实性由法院依法审查认定。2、《同意销售函》为光大世纪城支行向成都房管局出具的行政公文，故该函只有经光大世纪城支行公章确认方可代表光大世纪城支行的意思表示，而合同专用章仅在对合同文件进行确认时可以代表光大世纪城支行的意思表示。3、即使《同意销售函》可以代表光大世纪城支行的意思表示，其对象也应为成都市房管局，而意思表示只有在送达表示对象时才能生效，因此，由于该函尚未送达成都市房管局，未能生效。4、即使《同意销售函》意思表示生效，也只对成都市房管局与光大世纪城支行产生约束力，第三人无权依据该函主张权利。5、即使《同意销售函》对光大世纪城支行具有约束力，购房者也应当将购房款支付至光大世纪城支行，否则，光大世纪城支行不应当承担注销抵押权的义务。 本院经审理认定事实如下：2016年4月15日，刘建国与正尚荷花公司签订了《房屋买卖合同》，约定：1、刘建国购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积8.67㎡），房屋总价为410000元，房屋所有权证号为权；2、正尚荷花公司保证该商品房没有产权纠纷，因正尚荷花公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正尚荷花公司承担相应责任；3、双方同意以房屋实际现状进行交付，刘建国委托正尚荷花公司在2016年5月1日前将案涉房屋直接交付承租方；4、刘建国向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；5、如因正尚荷花公司责任，刘建国未能在完善相关手续并付清房款及相关税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，刘建国有权解除本合同，正尚荷花公司应在30个工作日内全额退还已付全部房款，并按已付房款的5%支付违约金；6、双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。合同签订后，刘建国支付了全部购房款410000元，正尚荷花公司向刘建国出具了收款收据。现案涉房屋的产权尚未过户登记至刘建国名下。 另查明，刘建国与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》前，正尚荷花公司已将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900Ｆ00196），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》），载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花Ｂ2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 此外，在（2017）川0106民初9259号案件的审理过程中中，本院于2018年6月20日依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、银行转款POS单、《房屋信息查询记录》、《同意销售函》等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 本院认为，刘建国与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。刘建国已支付全部房款，正尚荷花公司应协助刘建国将案涉房屋产权过户登记至刘建国名下。本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定刘建国主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉求能否实现。对此，本院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章系光大世纪城支行提供，故光大世纪城支行抗辩印章不具有代表性，且对外不具有法律效力的意见，本院不予采纳,《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，即光大世纪城支行已放弃抵押权。刘建国基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务，同时，正尚荷花公司在光大世纪城支行注销案涉房屋抵押登记后，负有协助将案涉房屋产权过户登记至刘建国名下的合同义务。关于刘建国主张的违约金问题。因刘建国未举证证明已向正尚荷花公司提交并完善了相关手续，且双方也未约定逾期办证违约金，故刘建国要求正尚荷花公司支付逾期办证违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续； 二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助刘建国将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至刘建国名下； 三、驳回刘建国的其他诉讼请求。 案件受理费313元，因本案适用简易程序审理，减半收取156.5元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭雅丽 二〇一八年九月二十六日 书记员  张 玲