广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初1698号原告：陈光球，男，1962年4月1日出生，汉族，住罗定市。原告：王美梅，女，1980年11月4日出生，汉族，住罗定市。上列原告共同委托诉讼代理人：梁义生，男，1990年2月11日出生，住罗定市，经涉案商品房所在地的村民委员会推荐。被告：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人：姚永洪，总经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告陈光球、王美梅与被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，并于2018年8月29日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人梁义生及被告的委托诉讼代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交楼违约金36047.45元。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告属于夫妻关系。2014年1月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市××花园××房。原告按约定在签约前支付被告250000元购房款，于2014年2月15日前支付剩下78301元。按照合同第八条、第十一条的约定，被告应当在2015年3月28日前，在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，并在交接时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是被告至今都没有遵守合同约定书面通知原告办理交付手续，没有提供任何证明文件。根据合同约定，被告存在逾期交房的违约行为。物管前期协议约定当业主收楼后才有义务缴纳相关的物业管理费，原告于2016年10月1日按照物管前期协议的约定缴纳相关的物业管理费。因此，根据合同第九条的约定，原告要求被告继续履行合同，并支付原告自2015年10月1日起至2016年10月1日止的逾期交楼违约金36047.45元。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》的相关规定特向法院提起诉讼。被告辩称:请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、原告已经于2015年7月19日实际签收房屋钥匙和小区门禁卡，实际接收、占有使用涉案商品房，构成事实上的收楼。二、根据原告签领商品房钥匙和门禁卡之日来认定商品房交付时间，从商品房交付时间来起算，原告主张逾期交房违约金的请求已过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告天恒公司是位于罗定市××花园商住小区的房地产开发商。2014年1月18日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，同时还签订了附件四：《补充协议》。买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX花园商住小区X座X梯XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为328301元。第六条约定买受人于2014年1月11日已支付250000元房款，剩余房款78301元于2014年2月15日前全部付清。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。双方签订的附件四：《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。第12条约定买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。合同签订后，原告按约定向被告支付完全额购房款。2015年3月8日，被告取得了东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》。2016年8月12日，被告取得了东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明：2015年7月19日，原告陈光球到被告处签收了涉案房屋的锁匙。另，原告王美梅还在被告处签领了东晟花园门禁IC卡。以上事实，有原告提供的身份证、结婚证、营业执照信息、《商品房买卖合同》、购房发票、前期物业管理服务协议、物业管理费发票，被告提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、竣工验收备案表、业主领取钥匙签收登记情况、东晟花园门禁IC卡领取登记表以及本案的庭审笔录证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件四：《补充协议》均属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同和协议约定履行各自相应的义务。本案争议焦点是：一、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中是否存在逾期交楼的违约行为？二、原告主张逾期交楼违约金的请求是否已超过诉讼时效？关于第一个争议焦点，被告在履行《商品房买卖合同》的过程中是否存在逾期交楼的违约行为问题。被告开发的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的2015年3月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但实际上被告在合同约定的交付期限届满后，并没有书面通知原告收楼，而是等原告向其询问了解后，才于2015年7月19日将涉案房屋钥匙交接给原告，但该日期已迟于合同约定的交付期限，即被告在履行合同的过程中确实存在逾期交楼的违约行为，且属于被告怠于履行通知义务所致。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。至于逾期时间计至何时的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本院认为，这里的交付使用即为交钥匙行为，虽然被告并没有书面通知原告收楼，但是在原告从被告处领取涉案房屋的钥匙时起，原告即可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，被告将涉案房屋的钥匙交给原告的那一刻起，该房屋已转移给原告占有。故本院认定，原告领取涉案房屋钥匙的行为即视为其已接收该房屋，被告已将该房屋交付给原告使用。故被告逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至原告领取涉案房屋钥匙时止，即从2015年3月29日起计至2015年7月19日止。对于第二个争议焦点，原告主张逾期交楼违约金的请求是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，本案原、被告双方签订的合同约定的逾期交楼违约金是按日计付的持续性违约金，非一次性违约金，被告每日的违约金均可单独计算。关于诉讼时效期间，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。被告本应向原告支付从2015年3月29日起计至2015年7月19日止的逾期交楼违约金，但由于2015年3月29日起计至2015年7月19日的逾期交楼违约金的诉讼时效，在2017年7月18日之前已届满，即上述期间的违约金，已超过法律规定的诉讼时效，因此，对被告的时效抗辩，本院予以采纳。综上所述，原告请求被告支付自2015年10月1日起至2016年10月1日止的逾期交楼违约金的主张，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈光球、王美梅的诉讼请求。案件受理费351元（原告已预交），由原告陈光球、王美梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一八年九月十九日书记员  陈丽华附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。