上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0118执异190号案外人：李某某，男，1970年6月10日生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县关帝庙镇郑屯040。申请执行人：上海绿地国际贸易有限公司，住所地上海市青浦区。被执行人：上海通燕资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。本院在执行申请执行人上海绿地国际贸易有限公司与被执行人上海通燕资产管理有限公司抵押合同纠纷一案中，案外人李某某对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李某某称，青浦法院的(2016)沪0118民初9176号民事调解书的强制执行中，对静安区(原闸北区)保德路XXX号商铺进行拍卖，该商铺自2015年起一直处于租赁状态，先由施龙德承租，2017年1月18日起，经被执行人同意由施龙德儿子施佳斌转由案外人承租，租期至2030年12月31日。根据买卖不破租赁原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此案外人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。该被执行的商铺处于租赁期内，强行要求案外人搬出商铺，不利于善意承租人的合法权益，也不利于市场经济稳定。法院在对被执行人财产进行拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。因此，案外人特提出执行异议，要求在处置原闸北区保德路XXX号商铺时保护案外人的租赁权，即带租拍卖。本院查明，本院于2016年9月1日立案受理了原告上海绿地国际贸易有限公司诉被告上海通燕资产管理有限公司抵押合同纠纷一案，并于2017年3月23日作出(2016)沪0118民初9176号民事调解书，内容“一、被告上海通燕资产管理有限公司应于2017年6月22日前支付原告上海绿地国际贸易有限公司垫付款800万元;若被告违约，则被告应按1,000万元向原告支付，并偿付律师代理费226,100元，且原告有权自被告违约之日起对被告所有的坐落于上海市保德路XXX号101室的房屋在最高债权限额1,000万元范围内享有优先受偿权；二、双方当事人无其他争议。案件受理费67,800元，减半收取计33,900元，由第三人负担，此款第三人于2017年6月22日前直接支付给原告”。2017年9月21日，经申请上海绿地国际贸易有限公司申请，本院以(2017)沪0118执8068号立案执行。执行期间，本院依法于2018年9月4日作出执行裁定书，裁定“拍卖被执行人上海通燕资产管理有限公司名下位于上海市保德路XXX号101室房产”。另，根据沪房地闸字(2015)第016382号的上海市房地产权证显示，权利登记日为2015年1月9日，权利人为被执行人、房地坐落于保德路XXX号、室号为101、建筑面积185.92平方米、用途为店铺等。该店铺的原上海市房地产权证的登记日为2014年6月11日，产权证号为沪房地闸字(2014)第008092号，其余登记内容均与2015年登记的一致。该房屋由申请执行人于2014年8月26日进行了1,000万元的最高债权限额抵押登记(登记证明号：闸XXXXXXXXXXXX)。案外人在提出执行异议时，提供了(1)被执行人与施龙德于2015年5月20日签订的租赁合同，载明：被执行人将保德路XXX号商铺出租给施龙德，商铺面积185.92平方米，租赁期限15年，自2015年12月25日至2030年12月24日止，被执行人于2015年12月25日前将该商铺交付施龙德使用，租金合计100万元，施龙德于签署合同时支付首期租金8万元、2015年5月29日前支付租金42万元、剩余租金50万元由施龙德于合同签订后3年内付清，合同签订当日施龙德以现金形式支付2万元给被执行人作为租赁保证金等。该合同由被执行人盖章及施龙德签名确认。(2)2016年9月3日由上海市第十人民医院开具的居民死亡医学证明书，证明书上死者为施龙德。(3)被执行人(甲方)、施佳斌(乙方)、案外人李某某(丙方)于2017年1月18日签订的补充协议，内容“一、乙方是原承租人施龙德儿子，因原承租人施龙德先生病故，现甲方同意乙方作为原合同乙方施龙德先生的接任人有权继续履行租房合同权利。二、甲方同意现承租人施佳斌将房屋转租给李某某先生进行经营。三、原合同已经收乙方伍拾万元房租，还剩余伍拾万元因为甲方资金紧缺，要求现提前收取剩余房租肆拾万元，其余拾万元作为给乙方的利息补偿。四、双方同意房租支付到甲方法定代表人郑文光先生招商银行卡上和支付到甲方公司基本户有同等效力。五、甲方与其他公司有经济纠纷或房产被变卖等情况和乙方无关，如果有影响乙方出租经营等事项由甲方承担责任。七、经营方如需办理营业执照等手续甲方无条件配合”等。该协议由被执行人盖章、施佳斌和李某某签名确认。(4)施佳斌(甲方)与谢立英、李某某(夫妇)签订的转让合同，载明“现经甲乙双方协商，甲方将上海市静安区保德路XXX号甲乙丙叁间门面转租给乙方，租期为2016年1月1日至2030年12月31日止。二、甲乙丙三间租金为柒拾肆万，押金为贰万。另外丁间施佳斌租给乙方，时间2016年1月1日至2030年12月31日，租金贰拾陆万元由乙方付。另外乙方每年再支付甲方租金贰万。三、甲乙丙丁四间共计壹佰万租金，现在乙方已付租金叁拾柒万，剩余租金2017年农历年末付拾万，2018年农历年末付贰拾万，2019年农历年末付贰拾，2020年农历年末付拾肆万”等。该合同由施佳斌和案外人李某某签名确认。(5)2018年1月18日由被执行人出具的房租收款说明承诺书，就保德路XXX号门面房租金付款一事由被执行人给承租人施佳斌承诺“因出租人上海通燕资产管理有限公司与其他公司业务往来发生纠纷，有被起诉查封公司账户风险的可能性。现要求承租人施佳斌先生将剩余房屋租金人民币肆拾万元汇至上海市通燕资产管理有限公司法定代表人郑文光先生个人招商银行卡(卡号及开户行)，并且出租人承诺房屋租金汇款公司账户和法定代表人账户有同等法律效力”等。该承诺书由被执行人公司盖章及郑文光签名确认。(6)2017年5月8日由被执行人向上海市公安局静安分局申报的编订(变更)门弄(楼)号牌通知，该通知上对被执行人申报公安部门的门弄楼号牌经同意批准：原保德路XXX号现分号为保德路441、441－1、441－2、441－3号。(7)经营者为案外人李某某的个体工商户营业执照，名称为上海市静安区英辉食品店的经营场所为上海市静安区保德路441－3、注册日期2018年1月22日；名称为上海市静安区春妮家政服务部的经营场所为上海市静安区保德路441－2、注册日期2018年6月26日；名称为上海市闸北区文业铝合金加工部的经营场所为闸北区保德路XXX号、注册日期为2003年11月4日。(8)沪房地闸字(2014)第008092号的上海市房地产权证，登记日2014年6月11日；沪房地闸字(2015)第016382号的上海市房地产权证，登记日2015年1月9日；上述两份产权证的权利人为被执行人、房地坐落于保德路XXX号、室号为101、建筑面积185.92平方米、用途为店铺等。以上查明的事实，有以下证据证明：涉案房屋产权人信息、抵押状况信息、上海市房地产权证，居民死亡医学证明书及编订(变更)门弄(楼)号牌通知，(2016)沪0118民初9176号民事调解书、(2017)沪0118执8068号执行裁定书等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，案外人所述目前经营使用的上海市保德路XXX号店铺，系从施佳斌处转租，而施佳斌的租赁权利系接任已故世的施龙德的租赁权，而施龙德与被执行人之间的租赁合同签订于2015年5月，由于涉案店铺于2014年8月26日起已由申请执行人设定了最高债权限额1,000万元的抵押登记；因此，案外人认为其租赁权利应受保护及要求带租拍卖的异议请求，缺乏足够的事实和法律依据，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回李某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 韩 燕人民陪审员 蒋 勇人民陪审员 曹爱珍二〇一八年九月二十五日书 记 员 方成凤附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》2、第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……