宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2018）宁0105民初2221号   原告：吴健，男，1963年5月26日出生，汉族，兰州铁路局迎水桥机务段职工，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师（特别授权）。   被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市。   法定代表人：代建刚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李美丽、李慧，北京大成（银川）律师事务所律师（特别授权）。   被告：宁夏农垦集团有限公司，住所地宁夏银川市。   法定代表人：张存平，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王静，女，1990年9月18日出生，汉族，宁夏农垦集团有限公司职工，住宁夏石嘴山市（特别授权）。   原告吴健与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）、宁夏农垦集团有限公司（以下简称农垦集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日作出（2017）宁0105民初第3612号民事判决书。原告吴健、被告西夏苑房地产公司不服判决提出上诉，2018年3月19日，银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终339号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院于2018年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴健及其委托诉讼代理人张丹，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李美丽、李慧，被告农垦集团公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，法官会议讨论，审委会研究讨论，现已审理终结。   原告吴健向本院提出诉讼请求：1.判令被告西夏苑房地产公司履行办理西夏区文萃北街348号家林苑10-3-101室的房屋所有权转移手续，将房屋所有权登记至原告吴健名下；2.判令被告西夏苑房地产公司向原告支付自2014年5月26日至2017年10月23日产生的逾期办证的违约金61719.55元，并以购房款495341.50元为基准按照日万分之一支付2017年10月24日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金；3.判令被告农垦集团公司房对上述第二项诉讼请求中债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告西夏苑房地产公司、农垦集团公司承担。事实和理由：2014年2月，原告吴健购买了被告西夏苑房地产公司开发的位于银川市××区住房一套，双方于2014年10月29日补签了《银川市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：房屋建筑面积为135.71平方米，合同总价款为495341.50元；交房日期为2015年5月31日前，西夏苑房地产公司未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，应当自期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，按照已付房款的万分之一按日计算向原告吴健支付违约金。原告吴健交清房款后，被告西夏苑房地产公司告知原告涉案房屋符合交付条件，双方于2014年2月24日办理了房屋交接手续，但被告西夏苑房地产公司至今未按照合同约定办理房屋所有权转移登记，致使原告无法取得房屋产权证书。原告吴健多次与被告西夏苑房地产公司交涉，要求履行办理产权证书的合同义务，但其推诿至今。被告西夏苑房地产公司为被告农垦集团公司控股的一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应当对公司债务承担连带责任。现原告诉至法院，请求判如所请。   被告西夏苑房地产公司辩称，原告的违约金计算有误，应从合同约定的交房日期2015年5月31日推后90日即从2015年8月31日开始计算违约金，而非从2014年5月26日开始计算；原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者期限届满之日起计算诉讼时效，本案原告的违约金从起算日开始计算3年，2017年5月26日至2017年10月23日的违约金已经超过诉讼时效。请求人民法院驳回原告部分不合理的诉讼请求。   被告农垦集团公司辩称，被告农垦集团公司不是本案的适格被告，本案是房屋买卖合同纠纷，应以合同签订的主体为适格被告；被告西夏苑房地产公司是独立法人，依法独立承担民事责任，具有履行债务的能力，且财务独立，不存在与被告农垦集团公司财产混同的情形。被告农垦集团公司对本案债务不应承担任何责任，请求人民法院依法裁判。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：   1.结婚证、家林苑住房移交回执单、垃圾清运费票据、公共维修费票据、屋内电费票据、装修卡费票据各一张，证明：原告于2013年10月前购买了被告西夏苑房地产开发的家林苑10-3-101室房屋，于2014年2月24日接收了被告西夏苑地产交付的房屋，并按其要求于同日缴纳了垃圾清运费、公共维修基金等费用，原告妻子陈彦婷在相关凭据上签字确认，双方已形成事实房屋买卖合同法律关系。被告西夏苑房地产公司对该组证据中结婚证的三性予以认可，对证明目的不予认可；对家林苑住房移交回执单的三性及证明目的均不予认可，认为该证据系原告单方制作，没有被告公司印章，不能证明被告于2014年2月24日交房的事实；对该组证据的公共维修基金收据真实性、合法性予以认可，对关联性与证明目的不予认可；对该组证据中的设备保养费收据、物业费收据、垃圾清运费收据三性予以认可，对证明目的不予认可，认为不能证明被告公司于2014年2月24日交房的事实。被告农垦集团公司对该组证据不认可，认为该组证据不能证明房屋交付的时间。本院对该组证据的真实性予以采信。   2.《银川市商品房买卖合同（预售）》一份、销售不动产统一发票一张，证明：原告与被告西夏苑房地产公司于2014年10月29日，补签了《商品房买卖合同（预售）》一份，对购房的事实进行了书面确认，被告西夏苑房地产公司给原告开具了购房发票；被告西夏苑房地产公司至今未完成涉案房屋的所有权转移登记义务，应当按照合同第二十条的约定，承担违约责任，向原告支付违约金，被告在签订合同前就已将房屋实际交付给原告，本案的违约金应当自实际交付之日起计算90日后起算。被告西夏苑房地产公司对该组证据的三性予以认可，对证明目的部分不予认可，认为不能证明房屋提前交付使用的事实。被告农垦集团公司对证据的质证意见同被告西夏苑房地产公司一致。本院对该组证据的三性予以采信。   3.银川市不动产登记事务中心国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证须知一份，证明：在办理涉案房屋首次登记时，开发企业须按办证须知的要求提交相关涉案土地来源材料、建设工程规划验收材料、房屋竣工材料及不动产测量报告等申请材料，被告西夏苑房地产公司未提交过上述申请材料，被告公司不履行办理房屋产权登记义务，违反了合同约定，原告有权要求其履行义务并承担违约责任。被告西夏苑房地产公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的及关联性不认可，认为该证据没有针对性，不能证明被告公司没有履行提供办证相关手续的事实。被告农垦集团公司对证据的质证意见同被告西夏苑房地产公司一致。本院对该组证据的真实性予以采信。   4.宁夏西夏苑房地产开发有限公司企业信息一份，证明：被告西夏苑房地产公司为一人有限公司，其股东为被告宁夏农垦集团有限公司，依据公司法第六十三条的规定，在被告农垦集团公司未能完成举证责任的情况下，应当对被告西夏苑房地产公司的债务承担连带清偿责任。被告西夏苑房地产公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不认可，认为该组证据不能证明二被告存在财务混同与人格混同的情形，且该证据恰好可以证明二被告的办公场所与经营范围的独立性。被告农垦集团公司同意被告西夏苑房地产公司的质证意见。本院对该组证据的真实性予以采信。   对被告农垦集团公司提交的证据，本院认定如下：   1.被告西夏苑房地产公司、农垦集团公司的营业执照复印件各一份，证明：二被告有各自的工商登记信息、独立的办公场所，被告西夏苑房地产公司是国有独资公司，二被告具有独立的法人身份。原告对证据的三性与证明目的均认可，认为该证据不能证明二被告不存在财务混同的情形。被告西夏苑房地产公司对该组证据的三性及证明目的均予以认可。本院对该组证据的三性予以采信。   2.被告农垦集团公司2015、2016、2017年度财务报表审计报告各一份，被告西夏苑房地产公司2014、2015、2016年度财务报表审计报告各一份，证明：被告农垦集团公司作为被告西夏苑房地产公司股东，双方是各自独立的法人，均按照公司法和国有企业管理相关规定在每一会计年度终了时编制财务会计报表，并经会计师事务所审计，被告农垦集团公司的财务独立于被告西夏苑房地产公司。原告对证据的三性与证明目的均不予认可，认为被告提供的财务报表及审计报告所依据的材料、凭证的真实性均由被告来保障，不能确定被告提供了真实的会计账目及凭证，且财务制度独立，不等于财产独立，审计报告仅对公司上一年度的经营状况进行审计，而并不对二被告之间是否存在账务往来以及账务往来是否有合法依据进行审计。被告西夏苑房地产公司对该组证据的三性及证明目的均予以认可。本院对该组证据的三性予以采信。   3.被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司、宁夏农垦集团有限公司的《开户许可证》各一份，证明：二被告账户独立，财产独立，独立进行核算，不存在财产混同的情形，被告农垦集团公司对被告西夏苑房地产公司的债务不应承担连带责任。原告对该组证据的三性予以认可，对证明目的不认可，认为仅能证明二被告依据相关规定开设了独立账户，不能达到其主张的证明目的。被告西夏苑房地产公司对该组证据无异议。本院对该组证据的三性予以采信。   4.《关于宁夏西夏苑房地产开发有限公司新增注册资本的验资报告》一份，证明被告农垦集团公司已完全履行出资义务，实缴出资2550万元，对被告西夏苑房地产公司的债务不应承担连带责任。原告对该证据三性予以认可，对证明目的不予认可，认为仅能证明被告农垦集团公司依据公司法的规定履行了出资义务，是正常设立子公司的程序，不能达到证明目的。被告西夏苑房地产公司对该组证据无异议。本院对该组证据的三性予以采信。   被告西夏苑房地产公司未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年10月29日，原告吴健（买受人）与被告西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告吴健购买被告西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为495341.50元。合同第七条付款方式及期限第（一）款约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金495341.50元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；合同第十一条约定出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条房屋登记约定"（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金"。在合同签订前，原告吴健已于2013年10月将上述全额房屋价款495341.50元支付给被告西夏苑房地产公司，被告西夏苑房地产公司于2014年2月24日将涉案房屋交付给原告吴健占有使用。涉案房屋因被告西夏苑房地产公司的原因，原告吴健至今未能办理房屋所有权证书。另查明，被告西夏苑房地产公司系被告农垦集团公司独资设立的一人有限责任公司，二被告公司在经营过程中，财产独立，二被告在每个会计年度编制独立的财务会计报告，并经会计师事务所审计。原告未能提交证据证明二被告存在财产混同的情形。   本院认为，原告吴健与被告西夏苑房地产公司于2014年10月29日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。根据双方合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告西夏苑房地产公司负有协助原告吴健办理涉案房屋所有权转移登记的义务，现因被告西夏苑房地产公司的原因，原告吴健至今未取得所购房屋所有权证书，被告西夏苑房地产公司构成违约，应依约协助原告吴健办理房屋产权登记手续，并支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。原告要求被告办理位于宁夏银川市××区商品房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在吴健名下的诉讼请求，被告应予协助。原告要求被告支付2014年5月26日至2017年10月23日的逾期办证违约金61719.55元，被告不同意，主张自合同约定的交房日期2015年5月31日推后90日即从2015年8月31日开始计算违约金，双方在签订商品房买卖合同前，被告西夏苑房地产公司已将涉案房屋交付给原告占有使用，涉案合同生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条的规定涉案房屋的交付时间认定为2014年10月29日，根据双方签订的合同第二十条约定，完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年1月27日，被告西夏苑房地产公司向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金应从2015年1月28日起算，暂计算至原告主张的2017年10月23日，共计999天，违约金为49484.62元（495341.50元×0.0001/天×999天）；对原告要求被告以购房款495341.50元为基数支付2017年10月24日至实际办理房屋所有权登记证书之日止的违约金诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求本院支持至本案本次庭审之日即2018年6月27日，自2018年6月27日之后的违约金，原告可另行主张。原告要求被告农垦集团公司对上述违约金承担连带清偿责任，被告农垦集团公司主张自己公司与被告西夏苑房地产公司财务独立，不承担连带责任，所举证据能证明被告西夏苑房地产公司的财产独立于被告农垦集团公司，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴健办理位于宁夏银川市××区房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告吴健名下；   二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴健2015年1月28日至2017年10月23日的逾期办理房屋所有权证书违约金49484.62元，并从2017年10月24日起以购房款495341.50元为基数，按每日万分之一支付原告吴健违约金至2018年6月27日；   三、驳回原告吴健的其他诉讼请求。   当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1342元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 罗 江   人民陪审员 王伏荣   人民陪审员 白秀桃     二〇一八年九月三十日   书 记 员 李秀明   附本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。   《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。