昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初3323号原告：刘文霞，女，1970年2月19日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，委托代理人：刘家勇、黄兢晟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司。住所地：昆明市盘龙区茨坝青松路**。法定代表人：马罗矶，系该公司董事长。委托代理人：刘江涛、李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。原告刘文霞诉被告云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后，依法适用普通程序,于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄兢晟、被告上基房地产公司的委托代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告办理昆明玉器城Y35幢4单元601号房屋的产权登记手续；2、请求判令被告向原告支付自2014年10月29日至2018年3月12日之间逾期办证的违约金人民币168756元，及自2018年3月13日起至被告实际办理房屋产权登记之日止的违约金；（备注：以中国人民银行计收逾期贷款利息计算，房屋价款为：834631元，2014年同期贷款年利率为：6%。故，违约金为：137.2元/天×1230天=168756元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2012年8月16日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定原告购置被告开发的位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石关村昆明玉器城Y35幢4单元601号房，房屋总价人民币834631元，并约定2013年12月31日前被告将经建设单位验收合格的商品房交付给原告（但被告实际交房期间为2014年7月5日-2014年7月30日）。根据被告接房的报纸公告，原告于公告期内完成了接房，并根据法律规定及合同约定，原告向被告履行了所有的付款义务和交纳了产权登记所需的全部资料。但是，被告至今未向产权登记机关报送相关资料和办理产权登记手续，原告至今未取得产权证书。原告按约全面履行了自己的义务，但被告不按合同约定期限办理产权登记，拒绝履行办理产权证的合同义务，该行为已经严重的违反了合同约定，给原告造成社会活动严重受阻，并侵害了原告合法权益，原告多次找到被告主张权利未果，现原告为维护自身权益，据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，依法诉至本院，主张前述诉请。被告上基房地产公司答辩称：本案原、被告双方对于房屋所有权证的办理在《商品房购销合同》第十二条是有约定的，本案未能办理产权证的原因是原告未按合同中第十二条的约定交纳维修基金及相关税费，所以被告没有违约不应承担违约责任。对于交房时间，原告的交房时间是2014年8月11日。对于违约金的计算方式，如果被告需要支付违约金，则计算方式应按银行同期贷款利率计算。经审理查明：2012年8月16日，原告刘文霞与被告上基房地产公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议，原告购买被告开发的昆明玉器城第Y35幢第4单元第6-7层601号房，约定房屋参考套内建筑面积为129.96平方米，总价款为人民币834631元，付款方式为首付504631元，向中信银行贷款支付330000元。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。其中《商品房购销合同》第十二条关于产权登记约定：1、原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2、双方办理房屋交接手续；3、原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4、原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。2012年6月29日、2012年7月8日、2012年8月16日、2014年8月11日，上基地产公司分别向刘文霞出具收据四份，收到涉案房屋价款共计人民币834631元。2012年8月16日，本案商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号为KM2012081644254）。2014年6月29日被告在《生活新报》上刊登《交房公告》,《交房公告》载明:被告开发的昆明玉器城项目洋房区域,现已具备交房条件,被告将于2014年7月5日—2014年7月30日期间安排分批次办理交房手续。2014年8月11日原告在被告提供的《房屋验收表》上签字认可房屋已交付使用。审理中还查明:原告没有交清维修基金及相关税费。被告没有提交其将协助办理产权证所需的必要证明材料备齐已提交房屋登记机关的相关证据,被告没有依合同或其他合理方式告知原告可以申请房屋过户登记。以上事实，有原告提交:《身份证复印件》、《被告工商登记信息》、《商品房购销合同》及《补充协议》一份、《购房收据》四份、《委托书》一份、《交房公告》一份、《公证书》一份，被告提交《房屋验收表》一份等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据案涉《商品房购销合同》第十二条的约定，在原告办理完约定事项后有为原告代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现通过庭审可以查明，被告未履行法定的协助义务，继而也未履行约定的代理办证义务。原告第一项诉讼请求即“依法判令被告办理昆明玉器城Y35幢4单元601号房屋的产权登记手续，”庭审中被告仍不能明确表示其何时在其资质和权属范围内能向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料，则本院视为被告不能履行完毕协助办理产权登记义务，另该项请求系基于被告的法定协助义务而提出，因所报送的部分资料如建设工程是否符合规划、房屋是否已经竣工验收等涉及其他行政机关，本院不宜径行判决，故原告第一项诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”关于原告的第二项诉讼请求，根据法律规定、合同约定,被告负有为原告办理房屋过户登记的义务,因被告未履行法定协助义务，致使原告未能按期取得房屋权属证书,被告已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于违约金的计算标准，原告主张按年利率6%计算，被告认为应按中国人民银行同期贷款利率计算，结合本案实情及类似案件的生效法律文书裁判结果，被告的这一答辩意见，本院予以采信。本案中，原、被告双方对确认办理房屋交接的日期有争议,原告主张以被告发布的接房公告期间视为已接房,违约金以公告期最后一日2014年6月29日后90日起算,被告主张以原告实际接房日即2014年8月11日为双方确认办理房屋交接的日期,根据前述规定，被告的这一答辩意见,有事实和法律依据,本院予以采信,则被告应当于2014年8月11日后90日，即自2014年11月10日起，以已付房款834631元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息向原告支付违约金，且为促使被告积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至被告实际办理房屋产权登记之日止，故对原告的第二项诉讼请求，本院以“被告支付原告自2014年11月10日起至房屋登记机构实际受理之日止的违约金（以人民币834637元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）”予以支持。被告关于本案因双方当事人有特别约定而不适用前述司法解释、原告未按约定交纳维修基金及相关税费的答辩意见，本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》第十二条中约定了被告附条件地负有代理办证的义务，该义务与开发商原本负有的法定协助义务在法律上属不同的义务，并非对办证期限、违约责任等的特别约定，本案应当适用前述司法解释的规定，至于原告未缴纳维修基金或相关税费，只能成为被告履行约定代理办证义务时的抗辩事由，故对被告的答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文霞自2014年11月10日起至房屋登记机构实际受理产权登记之日止的违约金（以人民币834637元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告刘文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3675元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  刘学俭人民陪审员  付秋燕人民陪审员  李洪利二〇一八年九月二十八日书 记 员  刘艳艳