广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初1688号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地:桂林市高新技术开发区**小区****，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：庾军，男，汉族，1968年9月15日生，住桂林市象山区。 被告：周春梅，女，汉族，1974年3月21日生，住桂林市象山区。 两被告委托诉讼代理人：马油油，广西诚云霞律师事务所律师。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告周春梅、庾军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告周春梅，以及被告周春梅、庾军的委托诉讼代理人马油油到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1266.99元、2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费419.48元，电梯维保、技术服务、年检费450.14元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为726元，共2862.61元（滞纳金2018年1月1日起按本金2136.61元，按每天千分之三实际计算至付款之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：桂林市x小区业主委员会（以下简称x业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：第十八条物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费：⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个。第二十二条甲方权利义务：五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。2014年2月至2017年10月，原告为x小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照x业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水、电费3.77435669元。2014年2月至2017年12月，原告为x小区支出电梯维保、技术服务、年检费，x9栋、10栋系电梯楼，共有建筑面积为22829.47平方米，每平方米应分摊上述费用4.050247元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定，原告有权要求被告返还共用水电费和电梯维保、技术服务、年检费。被告系x房的业主，其房屋建筑面积为111.14平方米。现被告拖欠原告2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费以及电梯维保、技术服务、年检费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告周春梅、庾军辩称，一、原、被告双方签订的《物业服务委托合同》已于2016年12月31日终止，被告没有继续支付的义务，原告也没有请求支付的法律依据。二、原告诉请所依赖的《补充协议》违反了《中华人民共和国物权法》的强行规定，且系以欺诈手段订立，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效；法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》位阶低于《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》，判决应适用基本法律。三、原告违反合同约定，未依约提供所谓的物业服务，被告保留追诉的权利。四、民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利义务，原告的诉请，没有提供方式方法、基数来源，应予驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与x业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为x小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，x业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至x业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2016年5月2日，x业委会出具原告在x小区服务的业绩报告，载明x业委会对原告提供的物业服务满意度指数达90%以上。 查明，2017年12月20日，x业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出x小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于桂林富鑫物业服务有限公司当初是提前几天进驻x小区，为此x小区业主委员会已经通知小区业主，桂林富鑫物业服务有限公司收费到2017年12月31日止。 另查明，被告系x号房的业主，该房屋为电梯楼住宅房，其建筑面积为111.14平方米。2017年1月1日至2017年12月31日，被告未交纳物业服务费，被告虽称已交纳此费用，但未提供证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与x业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告辩称《补充协议》存在先盖章后打印等情形，但对此主张其未能提供证据证实，且协议上盖有原告及x业委会的印章，已具备合同的形式要件，故本院对该辩称意见不予采纳。被告2017年1月1日至2017年12月31日未支付物业服务费，违反合同约定及法律规定，被告虽辩称已交纳物业服务费，但未提供证据证实，本院对此辩称不予采信。故被告应支付原告2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1266.99元（111.14平方米×0.95元/平方米/月×12个月）。对被告辩称原告撤场后的物业服务费不应交纳的意见，本院认为，《移交清单》已明确原告收取物业服务费至2017年12月31日止，系x业委会代表小区全体业主对自身权利的处分，被告亦未提供证据予以反驳，故本院对被告该辩称意见不予采纳。 关于被告主张原告服务不到位的问题，一方面，被告未向本院提供充分有效证据证明其主张，本院不予采信；另一方面，物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，事关全体业主的利益，而非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免，且物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益。 关于原告诉请的2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。原告虽提供证据证实其已交纳x小区的共用水电费，但其交纳的共用水电费中包含了原告物业办公、生活用水用电和小区出租电单车位充电用电，也未对电梯楼和非电梯楼用电进行区分，且原告就上述用水用电均未独立设置水表、电表，导致该部分水、电计量无法从小区共用水电中区分，现原告主张上述共用水电费由全体业主分摊明显缺乏合理性。据此，原告诉请的共用水电费分摊计算方式不合理、不明确，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请的电梯维保、技术服务、年检费问题。《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；”，第四款规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”涉诉《物业服务委托合同》约定：落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）。本院认为，原告对于电梯楼住宅房相较非电梯楼住宅房多收取的0.5元/月/平方米的收费用途未能作出合理说明，也未能举证证明其曾就上述费用依约申请小区专项维修基金支出，故原告在自行垫付该项费用后要求各业主进行分摊，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，被告认为滞纳金计算标准过高，原告也未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告庾军、周春梅应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币1266.99元及逾期付款违约金（以人民币1266.99元为基数，自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告庾军、周春梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  周丽娟 二〇一八年九月五日 书记员  余凤琴