海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初4747号   原告：范春霞，女，1964年9月1日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：曹开旺，海南岛国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：庄仕萍，海南岛国律师事务所律师。   被告：洪青（曾用名洪清），男，1970年5月4日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：李凤彪，海南海新律师事务所律师。   原告范春霞与被告洪青物权保护纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范春霞的委托诉讼代理人曹开旺、庄仕萍，被告洪青的委托诉讼代理人李凤彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告范春霞提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理位于海口市××镇房屋（房屋权属证书：海房字第HK**）所占土地面积（约7.82平方米）的土地过户手续；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1995年被告因向原海口市银校城市信用社借款1100000元，被告用其名下的当时位于琼山市××区（1）-59号的房产（所占土地性质为划拨地）向该信用社办理抵押，后因被告未按期归还贷款，信用社通过诉讼方式经原海口市新华区人民法院作出的（1996）海新法执字第166号执行裁定书将上述房屋以690000余元的价格抵债给信用社。之后信用社又转卖给案外人林某。林某在2010年左右将上述房屋分别出售给包括原告在内的共10余位业主，并办理了房屋过户手续，原告也取得了涉案房屋的所有权证书。   近日被告突然找到包括原告在内的小区10余位业主主张其是涉案房屋和土地的所有权人，威胁原告及全体10余位业主搬离。之后被告以隐瞒真相的方式向海口市国土资源局提交补办土地证的申请，要求将涉案房屋所占的土地重新确权登记在其名下。经原告等10余位业主多次与国土局交涉，国土局才暂停（一年内）为被告办理补办手续。国土局答复要求原告尽快通过诉讼确认其权利，待法院生效判决确认原告对涉案土地享有使用权，业主在国土局交纳土地变性费用（将划拨地变更为出让地）后，就可以办理土地过户手续。   原告认为，“房随地走、地随房走”的权力合一原则是我国房地产权属的一贯原则和司法实践的一贯做法，并且按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条、中华人民共和国土地管理局1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第11条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条、《物权法》第147、182条的规定，被告是划拨地的土地使用权人，当其用划拨地上的房屋转让时（法院裁定以物抵债），该房屋所占的划拨地使用权一并转移，即便当事人合同中没有约定。法律的上述规定法律强制性规定，不以当事人的意思为转移，也不论当事人是否有约定。原告认为其是涉案房屋所占比例土地面积的合法使用权人，为了维护其合法权益特诉至贵院。   被告洪青辩称，一、被告与原告没有任何的法律关系，也不是合同的当事人，被告不是本案适格的被告，原告起诉主体错误。二、本案诉争土地一直登记在被告名下，为被告所有，土地性质为国有住宅用地，划拨取得。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国家规定，报有批准权的部门审批。《划拨土地使用权管理办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，不得转让土地使用权。本案土地在未取得国土部门批准的情况下，依法不得办理转让过户手续。三、根据原告提交的证据及本案的事实，可以确定被告仅将房产抵押给信用社，未抵押土地。四、法院仅裁定将房产变卖给信用社，未涉及土地，更未将土地变卖处置给信用社。五、原告未提供任何证据证明案外人林某有权利出售信用社的房产，原告取得房产的手续不合法。原告与林某之间的房屋买卖合同是无效的。六、从原告提供的房产买卖合同上看，其购买的仅仅的房产，不包括土地。七、原告未支付购买房产的款项，更未支付地价款。其中：1、从约定的房产成交价来看，每平米仅仅2000元，价格过低，这明显不包括土地的价款。2、贾英、范春霞、曲乐闻、叶娟没有任何证据证明其支付了购房款。3、宋炳霞、张小猛提供的收款收据也说明其支付的仅仅是购房款，不包括土地。而且其收款单位与合同的出卖人不一致，被告不予认可。   综上，被告从未将土地转让给原告，原告起诉主体错误，划拨土地转让需政府相关部门审批，而且法院依法处置的仅仅是房产，不包括本案诉争土地，原告取得房产的手续也是无效的，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。   原告围绕诉讼请求提交了国有土地使用权登记卡、房屋所有权证摘要、房屋抵押贷款合同、海口市新华区人民法院（1996）海新法执字第166号民事裁定书、房地产买卖契约、房产买卖合同、海口市房房权证海房字第XX**屋权属证书。被告对原告提供的国有土地使用权登记卡、房屋所有权证摘要、房屋抵押贷款合同、海口市新华区人民法院（1996）海新法执字第166号民事裁定书的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议。房地产买卖契约没有原件核对对其真实性、合法性和关联性不予认可，对房产买卖合同无法确认真实性。对海口市房权房权证海房字第XX**权属证书真实性没有异议。   被告提交了琼山县土地登记审批表、国有土地使用权登记卡、地籍调查表等资料、执行案件立案呈批表、（1996）海新法执字第166号民事裁定书、协助执行通知书、公告、房屋抵押贷款合同、琼山区信访局《签收材料证明》。原告对被告提交的真实性、合法性、关联性均予以认可。   本院经审查，对于原告提交的证据房屋抵押贷款合同、海口市新华区人民法院（1996）海新法执字第166号民事裁定书与被告复印自不动产中心的一致，国有土地使用权登记卡有海口市不动产登记中心盖章的复印件核对，房屋买卖合同、房屋权属证书有原件核对，对以上证据的真实性、合法性和关联性予以认定。对原告提交的房地产买卖契约、房屋所有权证摘要没有提供原件核对，对其真实性不予认定。对于被告提交的琼山县土地登记审批表、国有土地使用权登记卡、地籍调查表等资料、执行案件立案呈批表、（1996）海新法执字第166号民事裁定书、协助执行通知书、公告、房屋抵押贷款合同有海口市不动产登记中心盖章的复印件核对，琼山区信访局《签收材料证明》有原件核对，对被告所有证据的真实性、合法性予以认定。对本院调取的原告范春霞位于海口市××镇房的不动产登记信息查询情况说明、房地产买卖契约、案外人林某的不动产登记信息查询情况说明、拍卖成交确认书、房地产买卖契约，原告无异议，被告对不动产登记信息查询情况说明无异议，对以上证据的真实性、合法性和关联性本院均予以确认。   根据当事人提交的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：位于××区的国有土地100㎡，四至为东至马树锋宅，南距珠江房地产公司围墙1.2-1.75米，西与马惠莲宅相隔0.3米，北边为道路，地号为52-（1）-59，土地用途为住宅，土地使用者为洪清，该土地为划拨地。经被告以洪清为名申请，在该土地上建房。1994年4月26日，被告以洪清为名与海口银校城市信用社签订《房屋抵押贷款合同》，合同约定洪清自愿以座落于××座（1）-59的房产作为抵押借款1100000元。1996年4月10日，因洪青未能自动履行判决，申请执行人海口市银校城市信用社申请强制执行，经原海口市新华区人民法院作出（1996）海新法执字166号民事裁定书，裁定将被执行人洪青所有的琼山市××区（1）-59号房产以市值694502元变卖给申请执行人海口市银校城市信用社，用以抵偿被执行人洪青所欠的部分债务即694502元人民币。该裁定发生法律效力后，原海口市新华区人民法院向原琼山市房管局发出协助执行通知书，请求协助将洪青位于琼山市××区（1）-59号的房产过户至海口银校城市信用社。   2009年9月24日，案外人林某通过拍卖取得海口市琼山区府城镇城东管区洋上村房产，总价为612000元。2009年12月10日，林某与关闭海南发展银行清算组签订《房地产买卖契约》，关闭海南发展银行清算组将其座落在原琼山市××区（1）-59的房地产（房屋建筑面积627.94平方米）出售给林某，上述房地产成交价格为612000元。2010年4月9日，上述房产办理房屋所有权登记至林某名下（证号HKXX）。   2010年1月，原告与案外人林某签订《房屋买卖合同》，约定林某将座落于海口市××路房出售给原告，双方约定房地产成交价格为152000元。2010年8月4日，原告与案外人林某又签订《房地产买卖契约》，约定林某将座落于海口市××路房出售给原告，房屋建筑面积52.03㎡。双方约定房地产成交价格为104060元，由原告在2010年8月10日前付清。付款方式为一次性付款。此后林某为原告办理了过户手续，海口市府城博雅路70号博雅兴福公寓501房现登记于原告名下，房屋所有权证号为HKXX。至今海口市××路房屋所使用的土地使用权仍登记在被告处，案涉房屋土地性质至今仍为划拨用地。   另查，案涉房屋土地登记在洪清名下，其身份证号码为×××，常住户口地址为海南省海口市××区号，2013年7月8日因重人注销户口。2014年8月2日海口市秀英区东山镇前进村支部委员会、前进村民委员会出具证明书称身份证住址海口市××区号、海南省海口市××区号的洪清（身份证号×××）与身份证住址为海南省海口市××区的洪青（身份证号×××）是同一个人。   本院认为，案外人海口市银校城市信用社经过法院强制执行获得了被告位于原琼山市××区（1）-59的房屋所有权，并经过拍卖并签订合同的方式将案涉房屋转让给案外人林某。案外人林某与原告签订了《房地产买卖契约》，将案涉的501房出卖给原告，该合同是林某与原告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。林某与原告签订合同后，已经依约为原告办理了案涉501房的房屋所有权证至原告名下。被告是名义上的土地使用者，实际使用权人是原告。依据“地随房走”的原则现在仍然可以进行处理。原告主张被告将博雅兴福公寓501房屋所占土地面积的土地办理过户至原告名下，因案涉土地类型是划拨地，原告应先补交土地出让金再办理过户手续。原告的诉讼请求本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：   限被告洪青于本判决生效之日起三十日内将位于海口市××路房所占土地面积的土地办理过户至原告范春霞名下。   案件受理费389元，由被告洪青负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 国 珺     二〇一八年九月十七日   书记员 符睿儒   速录员 陈文燕   附相关法律条文：   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。