云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2532民初201号原告：王云铁，男，1962年11月1日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：蔡大铭，云南李凌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王丽红，云南李凌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：河口金恒房地产开发有限公司，住所地：云南省红河州河口县人民路**（建行办公楼**）。统一社会信用代码：915325320863882013。法定代表人：资云慧；职务：董事长。委托诉讼代理人：查景文，云南法砝码律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王云铁与被告河口金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，5月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡大铭、王丽红、被告金恒公司委托诉讼代理人查景文到庭参加诉讼。因案情复杂，6月27日，本案依法转为普通程序，于7月16日再次公开开庭审理，原告王云铁及其委托诉讼代理人蔡大铭、王丽红、被告金恒公司委托诉讼代理人查景文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王云铁向本院提出诉讼请求：1．确认被告金恒公司2018年2月1日单方提出解除合作协议行为无效，判令被告继续履行合同；2．判令被告金恒公司按照协议约定将售房款2,168,529元，划到双方共同设立的账户；3．本案诉讼费由被告金恒公司承担。事实及理由：2017年5月，被告金恒房地产开发有限公司联系云南跃通投资管理有限公司，为被告位于河口县河口口岸恒丰标准化农贸市场待开发第六栋及市场部分项目寻求合作开发，云南跃通投资管理有限公司组织专业人员到河口县进行调研，对项目重新规划设计，规划设计方案得到被告金恒公司的认可。鉴于项目规模较小且开发周期短，云南跃通投资管理有限公司决定以自然人（原告王云铁）出资的方式与被告金恒公司签订合作开发协议。双方于2017年7月22日在蒙自市签订了《项目合作投资协议》。协议约定：项目合作投资由云南跃通投资管理有限公司为主，出资出力负责整个项目的开发。协议签订后，原告依照协议约定于2017年11月3日打入资金人民币1,000,000元至双方共同开立的资金专户（富滇银行河口支行账户），资金专户里的款项先后支付了营销公司借款，人防异地建设费，配套费，审图费，代被告金恒公司缴纳了其所欠的审图费，现在账户资金尚余28,000余元。原告已按照协议约定履行了出资义务，但是被告金恒公司却迟迟未办理项目所需相关的土地审批手续，土地出让遥遥无期。为此，原告曾多次要求被告金恒公司联系住建、国土等相关部门尽快落实办证及土地挂牌事宜，但至今也没有任何结果。按照协议约定，被告金恒公司应当保证项目是经当地政府部门批准并审查备案的合法项目，但是2018年1月16日，河口县住房和城乡建设局以被告开发的项目未取得《建筑工程施工许可证》擅自施工，违反了相关法律法规的规定为由，向被告金恒公司发出整改通知，责令被告金恒公司停止违法施工。被告金恒公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，使原告所有投入（人力、物力、财力）不能获得预期收益，被告金恒公司应当依法承担由此给原告造成损失的赔偿责任。2017年12月31日，被告金恒公司开发的项目开始进行内部认购，截止2018年1月31日共收款人民币2,168,529元，但被告金恒公司没有按照协议约定，将所收款项存入双方开立的资金专户中，而是存入了被告资云慧的个人账户，被告金恒公司的行为违反了双方合作协议第四条第三款第四项的约定。2018年2月1日，被告金恒公司未经协商单方面提出解除协议。原告认为，被告金恒公司未经原告王云铁同意，单方面提出解除协议的行为应当依法认定为无效，被告应承担继续履行合同的责任。2018年2月1日当日，被告金恒公司同时向昆明观池营销策划有限公司（项目营销方），昆明登峰建筑工程有限公司（工程施工方），云南青山项目管理有限公司红河州分公司（项目监理方）发出工作联系函，函告三方所有与工程有关事项需与资云慧女士洽谈对接，除此以外的任何人以任何形式对接结果金恒公司概不承认。被告金恒公司未与原告王云铁协商就发出此函，剥夺了原告作为合伙人之一在项目中的相关权利。故原告以金恒公司和资云慧为被告，向本院提起诉讼，庭审中，原告王云铁放弃了对被告资云慧的起诉。被告金恒公司辩称，2012年，河口县人民政府为完善口岸城市配套功能，决定招商引资，在建设河口口岸标准化农贸市场，2012年2月22日，河口城乡建设规划审查委员会向河口金恒进出口有限公司送达了《关于口岸标准化农贸市场选址的复函》，同意选址，但按照河口县土地利用总体规划的用地指标，需分期办理供给土地手续，分期实施项目。2012年12月26日，河口县人民政府与河口金恒进出口有限公司、河口广丰商贸有限责任公司签订了《河口口岸标准化农贸市场项目投资协议书》，该项目由两家公司共同开发，一家开发一半市场。2014年1月8日，河口金恒进出口有限公司投资设立河口金恒房地产开发有限公司，即被告，并承担该工程项目的开发。2014年9月25日，河口住建局批复同意被告的建筑方案。由于标准化农贸市场地处低丘缓坡，根据当时的政策规定，被告可以边建设边办理土地证及相关审批手续。2014年4月16日，口岸标准化农贸市场（一期）正式开工建设。2015年3月20日，被告取得项目一期《土地使用权证》，2015年6、7月份，取得项目一期《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。2016年8月25日，河口口岸恒丰标准化农贸市场一期工程（1—5幢）竣工验收。2013年12月11日，金恒公司向国土资源局缴纳了后续土地“招拍挂”保证金2,000,000元，由被告开发实施河口口岸恒丰标准化农贸市场二期工程。2016年10月14日，被告根据县政府提出的在2018年5月前完成二期工程（即第6幢及农贸市场的建设）以及县住建局提出的2018年7月前完成对康原农贸市场搬迁的要求，请求县政府给予办理项目二期的《土地使用权证》，向县住建局提交了给予办理项目二期的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的申请，但是至今未获得相关许可。2017年7月22日，由于被告开发河口口岸恒丰标准化农贸市场（二期）工程资金不足，与原告协商合作开发事宜并明确告知二期工程尚未取得施工许可等相关手续，相关许可要在施工过程中逐步取得。原告了解该工程一、二期建设的相关情况之后与被告签订了《项目合作投资建设协议》，约定由被告以在建设项目的规划实施方案和平整好的土地为条件投入合作，原告以现金方式出资，开发第六幢及市场部分，负责该工程建设所需资金的投入，并根据项目进度需要将资金打入双方共同开立的资金专户。被告因前期土地平整产生的费用，由原告承担1,000,000元。协议还约定，由原告负责引入具有承建条件的施工企业，完成工程建设任务，支付到期的直至全部的工程费用，项目开发建成后，双方平均分享项目投资收益。项目合作协议签订后，被告引入施工队伍、监理单位开始实施河口口岸恒丰标准化农贸市场二期工程，但是原告至今仅支付了人防异地建设费、工程配套费、审图费等费用1,000,000元，未支付工程进度款等相关费用，导致被告垫付设计费150,000元，工程款500,000元，即使如此，仍拖欠施工方工程进度款6,970,000余元，虽经被告多次催促，原告拒不支付。现河口住房和城乡建设局以被告未取得《建设工程施工许可证》为由责令停止施工并立案调查，施工单位又以被告未支付工程款为由解除了施工合同并要求结算支付工程款。被告金恒公司认为：一、原告未履行合同主要义务。经被告多次催促，原告未按照《项目合作投资建设协议》的约定支付二期工程的进度款、设计费等相关费用，原告系拒不履行合同的主要义务，经催告后仍拒不履行，导致被告的合同目的不能实现，导致施工合同被解除，二期工程无法继续实施。经查，原告王云铁已被人民法院列为失信被执行人，其已经没有履行合同能力，因此，被告于2018年2月1日，致函原告，解除双方签订的《项目合作投资建设协议》，此解除合同协议2月1日已生效，请人民法院应予支持。二、《项目合作投资建设协议》因工程未取得施工许可应当解除或认定合同无效。河口口岸标准化农贸市场一期工程在实施的过程中逐步取得了相关许可并顺利竣工验收，二期工程虽已实施了一部分，但是至今未取得土地使用证及相关施工许可。被告与原告签订《项目合作投资建设协议》后，边施工边向有关部门申请相关施工许可，但是非但没有取得相关许可，反而被县住建部门责令停工立案调查，二期工程现已无法继续实施，双方无法继续履行《项目合作投资建设协议》，因违反国家法律强制性规定，应当予以解除或认定合同无效。三、河口口岸标准化农贸市场二期工程尚未取得商品房预售许可，被告没有进行商品房的销售，也未取得售房款。综上所述，被告河口金恒房地产开发有限公司解除与原告王云铁签订的《项目合作投资建设协议》的行为合法有效，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告针对自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组，身份证复印件1份，欲证实原告的诉讼主体资格。第二组，《项目合作投资建设协议》1份，欲证实原告与被告于2017年7月22日签订了《项目合作投资建设协议》，协议明确约定了合作投资方式、收益分配、双方权利义务以及违约责任等。第三组，银行出账单复印件1份，欲证实2017年11月3日原告往双方共同设立的资金专户里汇款1,000,000元的事实。第四组，河建发【2018】14号《整改通知》复印件1份，欲证实2018年1月16日河口县住房和城乡建社局因被告开发的项目未取得《建筑工程施工许可证》擅自施工，向被告发出整改通知，责令被告金恒公司停止违法施工。第五组，《工作联系函》复印件1份，欲证实2018年2月1日被告同时向昆明观池营销策划有限公司（项目营销方），昆明登峰建筑工程有限公司（工程施工方），云南青山项目管理有限公司红河州分公司（项目监理方）发出工作联系函，被告发出此函，剥夺了原告作为合伙人之一在项目中的相关权利，严重侵害了原告的合法权益。第六组，《解除合作协议函》复印件1份，欲证实2018年2月1日，被告向原告发出《解除合作协议函》，单方面提出解除协议。第七组，《致函》复印件1份，欲证实原告于2018年2月10日向被告发函、明确表示原告不同意解除合作协议。第八组，项目施工现场照片10份，欲证实项目施工现场情况。第九组，《项目营销工作计划》表1份，收据复印件2份，欲证明被告金恒公司2017年12月31日已经以内部销售的方式收取了本案项目中相关商铺的房款定金。第十组，《商铺认购协议书》1份，欲证实盘承俊于2018年1月1日认购了被告河口金恒房地产开发有限公司承建的河口口岸恒丰标准化农贸市场9幢12号商铺。第十一组，《河口恒丰农贸市场销售日报》12份，欲证实截止2018年1月31日被告河口金恒房地产开发有限公司承建的河口口岸恒丰标准化农贸市场共销售商铺22套，应收定金2,400,000元，实收定金1,960,000元，欠款440,000元，截至1月31日已收2,168,529元。原告申请证人杨某出庭作证，欲证实证人杨某自工程开工后一直在项目中负责监理方的工作，因金恒公司未及时给付监理费用，监理方于2018年2月底撤出工地的事实。证人解某欲证实其自工程开工后一直在项目中负责施工方的工作，并与作为项目负责人的王云铁对接工程方面相关事宜，因金恒公司拖欠工程款，施工方于2018年4月初撤出工地的事实。证人李某，欲证实证人李某系昆明观池营销策划有限公司工作人员，是金恒公司聘请的河口口岸恒丰标准化农贸市场建设项目的营销方负责人，项目主体工程建设完成三分之一后在未取得商品房预售许可证的情形下，按照开发公司的安排负责开展内部销售工作，在营销过程中河口金恒房地产开发有限公司将部分商铺以河口金恒房地产开发有限公司名义出售，有些更是未加盖任何公章直接出售，并且所售款项均存入资云慧个人账户中的事实。被告对原告提交的证据经质证后，对第一组身份证复印件，三性均无异议。对第二组，《项目合作投资建设协议》，对真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，此协议不合法，违法了国家的相关强制性规定，所以对此协议的合法性有异议。对第三组，银行出账单复印件，真实性、合法性、关联性无异议，但对证实目的有异议。此款只是支付了人防费、审图费、工程配套费等。并没有支付工程进度款。对第四组，河建发【2018】14号《整改通知》复印件，客观真实存在，不但住建局对我公司下发了整改通知，还下发了立案通知，证明这个工程被人举报，导致住建局责令我公司停工整改。原告提交的该组证据证实了双方的合作是不能继续履行了，但责任不在被告方。对第五组，《工作联系函》复印件，三性均无异议，但不认可证明目的。对第六组，《解除合同协议函》复印件的三性无异议，对证明目的不予认可。对第七组，《致函》复印件，被告表示没有收到此函，且原告不同意解除合同协议理由也不成立。对第八组，项目施工现场照片10份的真实性认可，可证实原告方就是没有履行相关的合同协议，没有支付工程进度款，导致项目没有继续进行。对第九组，《项目营销工作计划》表1份，收据2份的三性及证明目的均不认可，没有客户签名，没有被告的公章，收据2张均没有原件，盖的是进出口公司印章，并不是被告的印章。也没有说明此款的用途是什么。被告也没有收到过原告所说的售房款。对第十组《商铺认购协议书》，认为原告未提交证据原件，证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第十一组，《河口恒丰农贸市场销售日报》，认为只是原告自己整理出来的，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证人杨某证实监理公司撤除工地和尚欠监理费用的事实予以认可；对证人解某证实施工方因金恒公司拖欠工程款，撤出工地的事实予以认可。对证人李某的身份和证实被告收取房屋认购款的证言不予认可。被告向本院提交了以下证据：第一组，河口金恒房地产开发有限公司《营业执照》复印件1份，《法定代表人证明身份证明》1份，欲证实金恒公司系独立法人，法定代表人：资云慧，职务：总经理。第二组，金恒进出口有限公司企业信用公示信息、《投资开发承诺书》各1份，欲证实为实施河口口岸标准化农贸市场项目，河口金恒进出口有限公司投资设立河口金恒房地产开发有限公司。证实金恒进出口公司和金恒房地产开发有限公司分别是独立的法人。第三组，河口口岸标准化农贸市场选址的《复函》、《投资协议书》、建筑方案的《批复》各1份，欲证实河口口岸标准化农贸市场项目系河口县人民政府招商引资项目，建筑方案获得住建局部门的批准，由金恒公司分期实施。第四组，《施工许可证》、《验收合格证》各1份，欲证实金恒公司在实施农贸市场一期工程过程中，边建设边办理相关审批手续并于2016年8月25日竣工验收。第五组，设计方案修改的《申请》、设计方案修改的《批复》、二期工程预算造价各1份，欲证实金恒公司向住建部门申请修改农贸市场（二期）工程设计方案获住建部门得批准，工程预算造价39,245,534元。我方和原告方合作的资金应该在39,000,000元左右，原告方才投资了1,000,000元，原告投资满足不了项目建设要求。第六组《申请书》1份，欲证实金恒公司向河口县住建部门申请办理农贸市场（二期）工程的准建许可手续，但是至今未取得施工许可等相关许可。第七组，《项目合作投资建设协议》1份，欲证实金恒公司以农贸市场（二）期项目平整好的土地出资，王云铁以现金方式出资，共同开发第六幢及市场部分。根据合同第4条第三款的约定原告王云铁具体负责项目以外，还需负责支付到期直至工程完工的费用。在合同签订前原告已知道，此项目是边建设边办理相关手续，也知道此项目没有取得相关建设的手续。第八组，《关于请求支付工程进度款的函》、《付款申请》、银行电子回执、施工方支付工程款的《申请》、失信被执行人查询信息、《解除合作协议函》各1份，欲证实王云铁无力支付工程款的违约行为导致金恒公司垫付设计费和部分工程进度款，因工程款未支付，登峰公司已经要求解除双方签订的框架合同。第九组，《整改通知》、《立案通知书》各1份，欲证实因金恒公司未取得施工许可证被河口县住建局责令停止施工立案调查，金恒公司已不可能与王云铁合作开发农贸市场二期工程，不能继续履行合同继续施工并不是由被告公司造成的。第十组，《催办函》、《框架合同》各1份，欲证实：1．在解除协议之前就向原告发出过《催办函》，原告没有履行相关的出资义务，被告才提出解除协议。2．登峰公司是原告引进的企业，和被告签订了合同，负责施工，对工程施工进行了相关的约定，现登峰公司已经解除合同。第十一组，《情况说明》1份，欲证实被告支付了500,000元工程款，是登峰公司指定支付给陆加万。经质证，原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对第一组、第三组、第四组、第六组无异议。对第二组，金恒进出口有限公司企业信用公示信息、投资开发承诺书真实性无异议，证明目的不予认可。对第五组，方案修改的《申请》、设计方案修改的《批复》、二期工程预算造价，证据真实性及工程项目需要40,000,000元，应当由原告负责的证明目的不予认可。对第七组，《项目合作投资建设协议》真实性认可，证明目的不予认可。第八组中，对请求支付工程进度款的函，当时原告已经离开公司，对工程进度并不清楚，款项差多少并不知情，不予认可。对付款申请，不清楚，不予认可。对银行电子回执，是被告对第三方，原告并不知情，不予认可。对《申请》，证明目的不予认可，与本案无关。对失信被执行人信息，认为被执行人是公司而与本人无关，不认可。对解除合作协议函收到过，对内容不予认可，也发函给被告，明确了原告方不同意被告方单独提出解除合同。对被告方说的由于原告方没有出资造成项目不能进行而解除合同的证明目的不予认可。第九组，整改通知、立案通知书真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。第十组证据，对框架合同的真实性认可，证明目的不予认可。对催办函，原告的确收到，也协商过，但认为被告方有违约的行为，被告方也有他们的原因，所以才导致本案的发生。对第十一组证据，《情况说明》无异议。原告提交的第一组、第二组、第三组、第四组、第五组、第六组、第八组证据经本院核实，来源、形式符合法律规定，内容客观、真实，与本案具有关联性，被告对证据三性无异议，本院予以采信。第七组证据，《致函》复印件，无向被告发出该函的证据，不予采信。第九组证据《项目营销工作计划》，无公司名称、落款、印章，缺少证据形式要件，不予采信，收据2份为复印件，不完整，无法核实真伪，不予采信。对第十组《商铺认购协议书》，原告未提交证据原件，无法核实真实性，不予采信。对第十一组，《河口恒丰农贸市场销售日报》无法确认消息来源，真实性无法确认，不予采信。对证人杨某证实监理公司撤除工地和尚欠监理费用的事实，证人解某证实施工方因金恒公司拖欠工程款，撤出工地的事实被告予以认可，本院予以采信，对证人李某证实被告收取房屋认购款的证言无其他证据佐证，本院不予采信。被告提交的第一组、第二组、第五组、第六组、第七组、第八组、第九组、第十组证据经本院核实，来源、形式符合法律规定，内容客观、真实，与本案具有关联性，原告对证据三性无异议，本院予以采信。第三组、第四组与本案无关联性，不作为本案证据使用。根据庭审和核实的证据，本院确认如下法律事实：2017年7月22日，被告金恒公司与原告王云铁签订合作开发协议。主要内容为：1.双方合作开发被告投资的河口口岸恒丰标准化农贸市场待开发的第六幢及市场部分。2.金恒公司以在建项目的规划实施方案和平整好的土地为条件投入合作，王云铁以现金方式出资，金恒公司前期土地平整费用原告承担1,000,000元，在结算分配时，被告从原告收益中扣除。3.双方共同组成项目开发部，项目部设立一个资金专户，双方共同监管；王云铁负责工程建设所需资金投入，资金进入成本，被告负责协议签订后，该项目营运过程中公司的日常费用，资金进入成本。4.协议签订后，王云铁根据项目进度需要将资金打入双方共同设立的资金专户，用于协议约定的项目支出。项目开发建成后，双方对投资收益和风险按各50%比例分配和负担。5.金恒公司是项目建设主体，授权项目开发部全权负责合作投资项目建设的相关开发经营管理工作，保证建设项目是经河口县人民政府批准并审查备案的合法项目，在建设中不受有关政府、单位为难和打扰，并且可以得到他们必要的、相关的辅助和扶持，工程建设中所需的阶段性审查、报批工作和全部涉及与当地管理部门、现场单位、住户的协调、疏通和疏导工作也由金恒公司负责。6.双方各自指定项目负责人，由项目开发部拟定开发经营计划，经双方负责人同意后负责组织实施并完成项目的开发建设工作，如需要对项目的开发经营计划调整，须经双方负责人同意。7.王云铁在金恒公司上述保证和保障的前提下，出资、出人保证该其项目在合理的期限内完成开发。（1）王云铁自己或指派专人，担任该项目总负责人，具体负责该项目的全部实施工作。对工程进度、工程质量向双方负责，也向相关部门和今后的用户负责。（2）协议签订后原告负责引入具有承建条件的施工企业，完成工程建设任务，（3）在施工组织、监理机构、现场人员完成相关工作后，王云铁负责按与之签订的合同，支付到期的直至全部的工程费用，不对金恒公司留下欠账。（4）项目营销按相关协议执行，所得款项进入双方开设的资金专户，未销售物业参照定价按约定比例协商分配。8.王云铁承担按需要及时出资到位及对项目进行组织实施的义务，鉴于目前项目土地不具备挂牌条件，若项目实现销售回款后土地才具备挂牌条件，土地出让金也可由销售回款支付，以保证合作项目的正常快速推进。9.双方应全面、实际履行本协议约定的条款，任何一方如果没有依照协议约定履行，均构成违约，应承担违约责任，应当赔偿另一方由此发生的全部损失。非违约方有权终止本协议的执行。书面协议签订后，双方口头商定，对合作开发项目边办审批手续，边建设施工。原告于2017年11月3日打入1,000,000元至双方共同开设的资金专户，并代表金恒公司与昆明登峰建筑工程有限公司签订了施工框架合同，联系昆明观池营销策划有限公司和云南青山项目管理有限公司红河州分公司洽谈营销和工程监理事宜。昆明登峰建筑工程有限公司2017年12月18日进场施工。因项目《建设工程施工许可证》未获相关主管部门批准，2018年1月16日，河口县住房和城乡建设局下发整改通知，责令被告停止违法施工，在2018年2月6日前完善施工许可手续。原告2018年年初离开河口，未再对项目建设相关事宜进行管理。2018年1月23日被告向原告发出催办函，对监理合同、建设工程造价咨询合同、电梯供货合同签订等事宜和建设资金到位问题向原告催办。2018年2月1日，被告向原告发出《解除合作协议函》，明确告知原告解除双方的合作协议，同时向昆明观池营销策划有限公司（项目营销方），昆明登峰建筑工程有限公司（工程施工方），云南青山项目管理有限公司红河州分公司（项目监理方）发出工作联系函，函告三方所有与工程有关事项需与资云慧女士洽谈对接，除此以外的任何人以任何形式对接结果金恒公司概不承认。2018年2月5日、云南奕辉建筑设计有限公司向被告申请支付设计费150,000元。2月6日，昆明登峰建筑工程有限公司向被告致函，对当前工程量和工程款单方进行初步核算，工程款合计6,971,900元，请求按《框架合同》第七款支付工程进度款。2018年2月9日、10日被告分别向设计方、施工方支付设计费150,000元和500,000元。2018年4月3日昆明登峰建筑工程有限公司向被告提出，因被告未按合同支付进度款，且报批报建手续未完善，导致停工，考虑终止合同。因项目施工许可手续仍未完善，河口县住房和城乡建设局于2018年3月12日下发通知，对涉案项目决定立案调查。原告认为被告解除合作协议的行为无效，按营销方案通过内部认购所收购房款未按协议存入双方共同开立的银行账户，于2018年4月2日向本院提出诉讼。另查明双方合作开发的建设用地至今未挂牌出让，未获得《土地使用权》、项目工程未获《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。本院认为，合同的订立和履行都不应违反国家法律和行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”、第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。”原、被告双方合作开发的建设用地至今未挂牌出让，未获得土地使用权，也未获得规划许可和施工许可。项目用地不属不需许可和拍卖的情形。原被告在此情况下，擅自进场施工，违反了上述国家强制性法律规定，导致工程被建设主管部门责令停工并立案调查。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然双方签订的合作协议中并无边办手续边施工的词汇，但合同第六条第四项的约定和双方口头的约定，包含了在未获上述批准手续前就进行施工、销售的内容。合同实际履行中，双方也存在违反前述法律规定的行为。双方的合作协议应为无效合同，被告关于该协议无效的主张本院予以支持。原告证据不足以证实被告收取售房款2,168,529元，鉴于合同无效，被告单方解除协议行为的效力确认已无实际意义；原告请求确认被告单方解除协议行为无效的诉讼请求和判令被告金恒公司按照协议约定将售房款2,168,529元，划到双方共同设立的账户本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第五十三条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条的规定，判决如下：驳回原告王云铁的诉讼请求。案件受理费13,800元（原告已预交），由原告王云铁负担6,900元，被告河口金恒房地产开发有限公司负担6,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  龙兵权人民陪审员  邓燕娟人民陪审员  王 华二〇一八年九月十一日书 记 员  刘婷婷