上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初66147号原告：顾勇，男，1963年10月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾敦庆(系原告顾勇之兄)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩传林，上海申如律师事务所律师。被告：上海汇华房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱荣德，董事长。委托诉讼代理人：闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。被告：赵怀佐，男，1959年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告顾勇与被告上海汇华房地产有限公司(以下简称汇华房产公司)、赵怀佐商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。因案件的审理需要，本案经分管院长批准，延长审限三个月。本院又于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告顾勇及其委托诉讼代理人顾敦庆和韩传林，被告汇华房产公司的委托诉讼代理人闵卫平、被告赵怀佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾勇向本院提出诉讼请求：1、判令两被告就上海市浦东新区康士路15弄康桥花园XXX号XXX室房屋(以下简称2号102室房屋)签订的《上海市内销商品房出售合同》无效。2、判令被告赵怀佐向被告汇华房产公司返还2号102室房屋，并将该房屋产权恢复登记至被告汇华房产公司名下。事实和理由：原告于1995年分别购买了上海周浦房地产开发经营有限公司(以下简称周浦房产公司)开发的上海市浦东新区康士路15弄康桥花园XXX号XXX室房屋(以下简称2号101室房屋)和2号102室房屋。后周浦房产公司更名为被告汇华房产公司。原告支付了购房定金及购房款，被告汇华房产公司将上述两套房屋交付给原告。原告遂对该两套房屋进行了装修并入住使用，后因原告外出创业遂将该两套房屋空关。原告后来得知被告汇华房产公司于2002年初非法侵入该两套房屋并将其对外出租牟利。之后被告汇华房产公司又采取虚假买卖的手段将其中的2号102室房屋以明显不合理的价格出售给被告赵怀佐，并于2016年7月将该房屋过户登记至被告赵怀佐名下，从而转移了2号102室房屋。两被告恶意串通，不仅损害原告的合法权益，而且涉及逃税，损害国家利益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告汇华房产公司辩称，第一，原告并非《上海市内销商品房出售合同》的合同相对人，两被告之间的买卖合同并没有损害原告的利益，故原告提起本案之诉属于主体不适格。第二，2号102室房屋已依法登记在被告赵怀佐名下，属于有关部门的具体行政行为，合同无效首先要解决具体行政行为的合法性问题，故原告提起本案诉讼程序上不合法。第三，原告所述与事实不符，原告与被告汇华房产公司就2号102室房屋并未建立买卖关系，原告并未支付过定金及购房款，被告汇华公司也未将房屋交付原告，原告所称装修及入住均不属实。两被告之间的商品房买卖合同关系真实存在，价格也是符合当时市场行情。被告赵怀佐属于善意购房人，合法权益应得到法律保护。综上，原告的诉请既无事实依据，亦无法律依据，请求法院予以驳回。被告赵怀佐辩称，同意被告汇华房产公司的答辩意见。2002年，两被告之间已就2号102室房屋签订商品房出售合同，当时约定房款人民币(以下币种同)195,000余元，第一笔房款95,857元于签订合同前付清，第二笔10万元于合同签订后支付。签订合同后，本被告听说被告汇华房产公司与他人就2号102室房屋有纠纷，就一直没有支付房款。本被告也去找过被告汇华房产公司，被告汇华房产公司承认有纠纷，承诺等纠纷解决后再支付房款。本被告曾现金支付定金2万元，当时被告汇华房产公司出具收条，后来房产证办下来，收条处理掉了，故现在无法提供定金收条。2015年9月，被告汇华房产公司称二审已出结果，2号102室房屋可以过户，但十几年过去了，房款要150万元。本被告考虑到该房价低于市场价，也在承受范围内，故同意按照房款150万元过户。房屋过户后，本被告支付了房款150万元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2号102室房屋建筑面积95.54平方米，大产证登记于周浦房产公司名下。2001年，周浦房产公司经核准名称变更为被告汇华房产公司。1995年5月12日，原告与被告汇华房产公司签订《上海市内销房出售合同》一份，合同约定原告向被告购买上海市浦东新区康士路15弄康桥花园XXX号XXX室房屋，建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1,688元，总价为141,201元。之后，应原告要求，双方将上述合同约定的买卖标的5号101室更改为2号101室,其余合同内容不变。1995年5月27日，被告汇华房产公司向原告开具2号101室房屋购房款141,201元的发票及配套费等共计24,099元的收据。之后，被告汇华房产公司将2号101室房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住。1995年12月16日，原告通过支票方式向被告汇华房产公司支付3万元。1995年12月28日，原告通过支票方式向被告汇华房产公司支付5万元。1996年1月6日，原告通过支票方式向被告汇华房产公司的内设部门上海康桥花园工程指挥部支付5万元。原告称上述款项系购买2号102室房屋的定金及购房款，被告汇华房产公司则予以否认。1999年起，原告外出创业，2号101室房屋空关。2000年11月，康桥花园小区原物业公司上海巨星物业有限公司向原告发出《请款通知书》，向原告催讨2号102室房屋1997年10月1日至2000年9月30日的物业管理费。2002年1月，上海汇华物业管理有限公司向原告发出《催款通知》，向原告催讨2号102室房屋2001年5月至12月的物业管理费。2002年，被告汇华房产公司进入2号101室房屋及2号102室房屋，并将上述两套房屋出租给他人使用。2015年1月30日，原告认为被告汇华房产公司侵占2号101室房屋并对外出租，诉至本院，要求判令返还房屋并配合过户。2015年4月27日，本院作出(2015)浦民一(民)初字第5975号民事判决，判令被告汇华房产公司在判决生效之日起十五日协助原告办理2号101室房屋产权转移登记至原告名下的手续并将房屋交付给原告。该判决生效后，经原告申请执行，2号101室房屋于2015年9月10日登记至原告名下。2016年1月19日，经执行，被告汇华房产公司将2号101室房屋钥匙交付于原告。2015年1月30日，原告认为被告汇华房产公司侵占2号102室房屋并对外出租，故诉至本院，案号为(2015)浦民一(民)初字第5981号，要求判令返还房屋并配合过户。2015年3月18日庭审中，被告汇华房产公司称，原告想要购买2号102室房屋，但仅支付了3万元定金。可能2号101室、2号102室房屋是原告装修的，如果原告不突然消失，这两套房屋可能顺利交付完毕，原告支付3万元定金后出走，导致合同不能履行。2015年4月16日庭审中，被告汇华房产公司称，交割单写清本月24日付清房款，直到2004年原告都未付清房款，故在2004年时将2号102室房屋出售给案外人王某某。本院认为，虽原告与被告汇华房产公司之间并无2号102室房屋的书面买卖合同，但被告汇华房产公司已收取了原告购房定金及部分购房款，结合康桥花园小区物业公司向原告发出的催讨物业费通知及双方庭审陈述，认定双方之间就2号102室房屋的买卖达成了合意，双方之间房屋买卖关系成立。结合2号101室房屋付款情况，本院认定1995年5月27日被告汇华房产公司向原告开具购房发票及收据之日已付清2号101室房屋价款，之后的定金3万元及1995年12月28日、1996年1月6日的两笔5万元，共计13万元系支付2号102室房屋的购房款。本院亦确认原告并未足额支付2号102室房屋的全部购房款。同时，认为原告在支付第一笔房款至双方纠纷发生近20年时间并未支付其余房款及积极履行合同的行为，虽双方并无书面合同约定付款期限，但原告未付房款已远远超过合理付款期限。即使原告陈述被告汇华房产公司已将房屋交付给其装修使用之情况属实，被告汇华房产公司作为房屋开发商，在无法联系原告的情形下，将2号102室房屋收回并对外出租，其行为已足以表明不再继续履行合同，由此造成合同无法继续履行的后果，由原告自行承担，故于2015年4月27日判决驳回原告全部诉讼请求。原告不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2015年9月28日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民二(民)终字第1896号民事裁定：驳回上诉，维持原判。2016年1月8日，被告汇华房产公司就2号102室房屋缴纳维修基金2,289元。2016年1月27日，原告提起(2016)沪0115民初9186号之诉，要求判令被告汇华房产公司支付2号101室房屋使用费等。该案审理中，经原告申请，本院于2016年2月18日作出民事裁定书，对被告汇华房产公司名下财产进行保全，查封2号102室房屋。2016年2月25日，被告赵怀佐就2号102室房屋按照195,857元的计税金额缴纳契税5,875.71元。2016年3月，原告不服(2015)沪一中民二(民)终字第1896号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。2016年5月9日，被告汇华房产公司以现金305,000元作为反担保，申请解除对2号102室房屋的财产保全措施。2016年5月11日，本院裁定：解除对被告汇华房产公司名下2号102室房屋的查封(冻结)措施。2016年5月25日，(2016)沪0115民初9186号案件判决被告汇华房产公司于判决生效之日起十日内支付原告2号101室房屋使用费15万元、维修基金2,369元、水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。2016年6月14日，被告赵怀佐向上海市房地产交易中心申请2号102室房屋产权登记，并在申请书说明事项一栏注明：购房无贷款。备案合同系落款时间为2002年1月15日的《上海市内销商品房出售合同》，其中约定甲方为周浦房产公司，乙方为被告赵怀佐，房屋总价款195,857元，双方确认在签订本合同前，即2002年1月8日，乙方向甲方支付了95,857元。双方确认剩余房款10万元，乙方应于2002年1月5日一次性当面交付甲方。第五条关于乙方逾期付款的违约责任及第十一条关于甲方逾期交房的违约责任均划去。第二十六条约定，本合同壹式三份，均具有同等效力，其中甲乙双方各执一份。2016年7月1日，经核准，2号102室房屋登记在被告赵怀佐名下。2016年7月10日，被告赵怀佐接收2号102室房屋，并于同日支付房款100万元。2016年7月12日，被告赵怀佐支付房款50万元。2017年3月23日，上海市高级人民法院作出(2016)沪民申810号民事裁定：一、指令上海市第一中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。上海市第一中级人民法院遂依法组成合议庭，于2017年6月8日开庭审理此案。审理中，原告称在高院申诉期间，发现2号102室房屋被出售。被告汇华房产公司则表示，2号102室房屋之前从来没有出售过，系被告汇华房产公司的财产，所以有权出售房屋。案外人是某某，与被告汇华房产公司没有任何关系，是一般需要买房的客户，已告知案外人房屋有纠纷，价款在145万元左右，已付清款项，并交付房屋。2017年6月15日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民再34号裁定：一、撤销本院(2015)沪一中民二(民)终字第1896号民事判决及上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第5981号民事判决；二、本案发回上海市浦东新区人民法院重审。2017年7月3日，本院立案，案号为(2017)沪0115民再20号。2017年8月，原告提起本案之诉。2017年8月24日，(2017)沪0115民再20号案件裁定：本案中止诉讼。审理中，关于购房情况。被告赵怀佐称，两被告之间系普通购房关系。2002年1月，经住在康桥花园小区的同事介绍，本被告前往被告汇华公司处确认并洽谈。被告同事也带本被告前去看房，由于在房屋外围查看，并未进入房屋，故对房屋是否有人居住及装修情况不清楚。2002年1月15日，两被告签订了商品房出售合同，合同上写明本被告手机号码，并在签订合同前现金支付定金2万元，被告汇华房产公司出具收据。事后，本被告了解下来该套房屋被告汇华房产公司与他人有纠纷，故没有履行合同，并去被告汇华房产公司处将商品房出售合同退回。当时被告汇华房产公司表示可以等纠纷解决后再履行合同。此后，本被告经常找开发商询问相关情况，均答复正在处理中。2015年12月，被告汇华房产公司的工作人员拨打本被告手机称，原纠纷已二审结束，2号102室房屋可以继续交易，但十几年过去了房价发生重大变化，要求一次性支付房款150万元。本被告考虑到当时市场价在每平方米2万元左右，总价150万元稍低于市场价，也在承受范围内，故考虑两天后同意按照房款150万元过户，但要求在取得房产证后支付房款。由于是先过户再付款，对于本被告而言并无风险，故双方没有另行签订书面合同。由于需要办理过户手续，故本被告于2016年1月自被告汇华房产公司处取回原2002年1月25日签订的商品房出售合同原件，同时被告汇华房产公司还提供了2张购房发票，金额分别为95,857元、10万元，发票记载时间为2002年1月15日。2016年年初，本被告缴纳了物业维修基金及契税。2017年7月，2号102室房屋过户至本被告名下，过户后本被告分两次付清房款150万元。2002年1月15日签订的商品房出售合同原件交与房产交易中心，2张购房发票原件也已交给税务部门。关于2万元定金，被告汇华房产公司没有退还本被告。被告汇华房产公司则称，2002年1月15日，两被告签订商品房出售合同，该合同一式三份。被告赵怀佐现金支付定金2万元，当时出具过收据。签订合同之时，虽然被告赵怀佐尚未支付房款，但本被告向其开具两张购房发票，金额即合同金额。由于被告赵怀佐未履行合同，故本被告多次与其电话联系要求支付房款，履行合同，但被告赵怀佐一直未履行。被告赵怀佐所述其将合同原件退还不属实。之后，本被告每年均电话催促被告赵怀佐履行合同。2014年起，本被告不再催促。2015年下半年，被告赵怀佐找到本被告，要求继续履行合同。由于十几年过去了，虽然双方之间的合同没有解除，但房价已发生巨大变化，故本被告要求被告赵怀佐支付150万元，其中除房款195,857元外，其余为补偿款。2016年2、3月份，双方达成一致，总款150万元，出于对被告赵怀佐的信任，双方约定先过户后付款，未再签订书面合同。关于2万元定金，并不包含在150万元之中，目前尚未退还。关于《上海市内销商品房出售合同》形成时间。原告申请对落款时间为2002年1月15日的《上海市内销商品房出售合同》中所有手写文字部分及印章形成时间进行司法鉴定。后由于鉴定机构需要将鉴定材料原件进行检测，因无法提取原件，故退回。关于合同效力问题。经法院释明，两被告表示如果法院认定系争合同无效，则要求在本案中一并处理购房款及定金，由被告汇华房产公司向被告赵怀佐返还购房款150万元及定金2万元。本院认为，本案争议焦点之一，原告的诉讼主体资格问题。原告与被告汇华房产公司就2号102室房屋虽无书面买卖合同，但被告汇华房产公司在1995年5月27日向原告开具2号101室房屋购房款及收据之后，又于1995年12月16日收取原告支付定金3万元，1995年12月28日收取原告支付5万元及1996年1月6日其内设机构收取原告支付5万元，且被告汇华房产公司在之前庭审中也确认收取原告支付的2号102室房屋定金3万元，同时康桥花园小区物业公司也就2号102室房屋向原告发出催讨物业费通知，因此被告汇华房产公司对于2号102室房屋的处分行为与原告对于该房屋的权利之间存在一定的利害关系，原告有权提起诉讼，其诉讼主体资格适格。两被告对于原告诉讼主体资格提出的异议，本院不予采纳。本案争议焦点之二，被告赵怀佐在交易过程中是否善意。根据法律规定，双方恶意串通，损害第三人利益的合同无效。被告汇华房产公司明知与原告就2号102室房屋存在纠纷，原告申请查封2号102室房屋，并申请再审，在此情况下，被告汇华房产公司仍通过反担保的形式解除房屋查封，并将房屋过户给被告赵怀佐，具有明显的恶意。因此，两被告之间的房屋出售合同关系是否有效，取决于被告赵怀佐在交易过程中是否善意。审理中，被告赵怀佐声称其于2002年1月15日就与被告汇华房产公司签订《上海市内销商品房出售合同》。对此，本院认为，第一，《上海市内销商品房出售合同》中存在大量空白条款，对乙方逾期付款及甲方逾期交房的违约责任等重要内容均不加以约定，有悖于一般商品房出售的交易常理。第二，《上海市内销商品房出售合同》存在自相矛盾之处，合同落款时间为2002年1月15日，关于房款的支付方式，载明在2002年1月8日前已支付95,857元，剩余房款10万元却要求于2002年1月5日一次性支付。第三，两被告均称被告赵怀佐在签订合同时仅支付定金2万元，然根据《上海市内销商品房出售合同》记载，双方在签订合同前已支付房款95,857元，两者显然不相符合。第四，两被告称被告汇华房产公司在签订合同时已开具金额合计195,857元的发票，然根据合同约定，被告汇华房产公司应在收到全部房款时开具发票，且在未收取房款的情况下即开具发票，也不符合正常交易习惯。第五，被告赵怀佐称两被告仅签订一份《上海市内销商品房出售合同》，与合同中关于本合同一式三份的约定不符，与被告汇华房产公司所述不相符，与一般的交易习惯亦不相符。第六，关于定金2万元，两被告虽称被告赵怀佐现金支付，但双方均无法提供收据予以佐证，且关于定金的处理，第一次庭审中被告赵怀佐称房产证办理下来后已作处理，然之后庭审又称定金尚未处理，前后陈述不一，本院难以采信。综上，对被告赵怀佐声称其于2002年1月15日就与被告汇华房产公司签订《上海市内销商品房出售合同》，本院不予采信。其次，被告赵怀佐又称，2002年1月15日签订合同后了解到被告汇华房产公司就2号102室房屋与他人有纠纷，故未履行合同，并将合同原件退还被告汇华房产公司。后被告汇华房产公司工作人员于2015年12月拨打本被告手机号码，称原纠纷已二审结束，可以继续交易。对此，本院认为，两被告均称双方系普通购房关系，即使被告赵怀佐所述双方曾于2002年1月15日签订合同属实，然被告赵怀佐并未履行合同，并已将合同原件退回，合同中亦未记载被告赵怀佐的联系方式，在此情形下，十三年之后被告汇华房产公司能再次找到被告赵怀佐，并告知可以继续交易，显然不符合常理。再者，被告赵怀佐声称2016年双方就房屋价格150万元、交易方式先过户后付款等达成一致。本院认为，房屋买卖对于两被告而言均系重大财产利益，根据被告赵怀佐所述曾因被告汇华房产公司原因导致2002年1月15日的合同无法履行，在此情况下，被告赵怀佐作为购房者，其内心更应谨慎，考虑周全，以防范风险的发生，同时根据被告汇华房产公司所述其与他人并无纠纷，系被告赵怀佐原因不履行2002年1月15日签订合同，并多次催告未果，在此情形下，被告汇华房产公司作为开发商，也应小心谨慎。然现双方不但未就合同中未曾约定的违约责任等作补充约定，用以充分保护自身权益，相反，在房屋价款、付款方式等涉及房屋买卖重大事项发生变化的情况下，双方不另行签订书面协议，显然不符合常理。再从付款方式看，两被告系普通购房关系，在未有书面协议的情况下，房屋过户完成，购房人才支付房款，亦有违一般交易习惯。再者，2016年两被告确认的房价款150万元明显低于同期市场房价，也难以认定购房人属善意。最后，2016年3月2号102室房屋已被查封，被告赵怀佐多次至交易中心应了解查封情况，同时其之前亦知晓被告汇华房产公司就该房屋与他人有纠纷，在此情形下，被告赵怀佐仍与被告汇华房产公司交易，于2016年6月申请房屋过户，就其行为本身而言显然并非基于善意。综上，本院认为，两被告就2号102室房屋的买卖关系及过程，存在诸多疑点及不合常理之处，被告赵怀佐与被告汇华房产公司进行房屋交易并非善意，损害原告的利益，因此，原告主张两被告签订的《上海市内销商品房出售合同》无效，具备事实和法律依据，应予支持。无效的合同，自始无效，因合同而取得的财产，应当予以返还。《上海市内销商品房出售合同》无效后，被告汇华房产公司收取的购房款及定金应当返还，被告赵怀佐应返还2号102室房屋并将该房屋产权恢复登记至被告汇华房产公司名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海汇华房地产有限公司与被告赵怀佐就上海市浦东新区康桥镇康士路15弄康桥花园XXX号XXX室房屋签订的《上海市内销商品房出售合同》无效；二、被告赵怀佐于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区康桥镇康士路15弄康桥花园XXX号XXX室房屋返还给被告上海汇华房地产有限公司；三、被告赵怀佐于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区康桥镇康士路15弄康桥花园XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告上海汇华房地产有限公司名下的手续；四、被告上海汇华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告赵怀佐定金2万元、购房款150万元，合计152万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,217元，由被告上海汇华房地产有限公司、被告赵怀佐各半负担。诉讼保全费5,000元，由被告上海汇华房地产有限公司、被告赵怀佐各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  高新华人民陪审员  梅丽华二〇一八年九月十三日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。