广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初9985号原告（反诉被告）：姚某，女，1988年7月30日出生，汉族，住江西省，委托诉讼代理人：鄢昊然，系广东法圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某，男，1987年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，现住深圳市南山区，委托诉讼代理人：王小龙，系广东晟晨律师事务所律师。原告（反诉被告）姚某与被告（反诉原告）杨某离婚后财产纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚某的委托诉讼代理人鄢昊然、被告（反诉原告）杨某及其委托诉讼代理人王小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚某向本院提出诉讼请求：1．被告根据离婚协议书，向原告支付房屋份额对价576000元，夫妻共有部分估价为1152000元；2．本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告依据离婚协议书，以房屋价款2008700元为基数，扣除2017年11月剩余房屋贷款537050.24元及被告已付首付27万元后，向原告支付房屋份额对价600824.88元。2．评估费、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于××××年××月××日登记结婚。双方于2016年3月8日在广州市番禺区民政局婚姻登记处签订《离婚协议书》后协议离婚。《离婚协议书》内写明“现双方对有关子女抚养和财产问题达成协议如下：……3、我们夫妻共有财产包括：……②杨某婚前购入坐落于番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支付房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半”。随后被告未依约卖房，现该套房屋市场价值约为200万元人民币，依据双方约定，扣除杨某购房时支付的27万元人民币以及房屋贷款余额，剩余的房屋价值，应由原被告双方各分得一半。原告无意强求被告卖房，只希望能够依约拿回属于自己的财产权益。经原告催要，被告表示最多只愿分15万元给原告。原告无奈诉至贵院，请贵院依法判决。被告杨某辩称，1．答辩人认为原告请求无事实与法律根据，有违公平正义，不应该得到支持。答辩人当时签订的离婚协议，明确是“出售后所得房屋价款”扣除债务之后“剩余部分”，并确定了按时间节点确认双方同意分配的价值的原则、该部分价值实际上不是法律上女方应得的，而是答辩人出于情义赠与女方的。2．因为女方婚内出轨，情节严重，导致双方最终离婚。原被告双方没有生育子女，原告亦没有承担共同债务，原告并没有因为离婚产生任何经济压力，答辩人无义务也没有理由对原告进行大额的补偿或赔偿，原告也无获得财产的道德和法律基础。3．涉案房屋作为答辩人婚前个人财产，在女方出轨的情形下，于情于理于法，答辩人都不可能同意等同于分配房屋产权性质的房款分配方案。但答辩人念在夫妻一场，实属不易，答辩人是同意向原告赠与部分钱款用于其离婚生活所需的。所以，协议中的约定是答辩人在当时没有更多的支付能力的情况下做出的折中处理，即双方协议确认了房屋价值计算的时点和在该时点应得房款的分配方式。4．主观上答辩人不存在任何违约的故意。协议中约定的时间是“2016年12月31日前出售”，但是至今未能出售，并不是答辩人主观恶意违约，是政府限购政策导致当时没有售出房产。答辩人于2016年10月份在房产中介挂牌出售，并在2017年2月签署房屋买卖合同并没有违约。答辩人至今没有售出房屋，并非答辩人主观故意，也非答辩人与第三人之间的人为因素，而是因政策原因导致双方未能完成房屋交易。答辩人提供的(2017)粤0113民初5808号民事判决书（已生效）明确“涉案房屋买卖合同没有最终履行的原因是，新购房政策出台后，……答辩人根据2017年4月5日签订的《补充协议》解除合同，符合双方的约定，该解除合同并不能归咎于合同任何一方存在违约行为”，即答辩人并非故意不履行原签署的房屋买卖合同。这种政策原因属于答辩人不能预见、不能抗拒的原因，按照《民法通则》有关规定，答辩人不应被认定为违约并承担违约责任。5．原告提出的支付576000元的对价没有依据，扣除答辩人支付的首付款和贷款本金及利息，并非此价格。在答辩人既没有违约，也仅承担有限的赠与义务的情形下，答辩人仅应按照2016年12月31日的房屋价值为基础向原告支付应赠与款项。2016年12月该房屋所在小区均价为14000元/㎡，扣除答辩人已支付的27万元的首期款；扣除未支付的贷款，此处未支付贷款应指原告未支付的贷款部分，因原告仅支付了在婚姻关系存续期间13个月的贷款的一半(2015年1月-2016年2月)，此期间以外的贷款均由答辩人独立承担。根据公平原则，2016年12月房屋价值扣除首付款27万元外，还应扣除：a．答辩人单独支付的2013年11月至2016年12月期间公积金归还的贷款本息及2013年9月至2016年12月份商业贷款本息，合计129029.23元；b．扣除剩余贷款本金；c．扣除契税。剩余价值再做分割。答辩人认为，原告的请求权实际来源于答辩人未能在2016年12月31日前售出房屋（非答辩人责任，因不可抗拒的原因导致），以至于原告认为答辩人在该时点产生了不进行分配的违约责任，以违约时点为基准，才有现实的请求权基础、确定的金钱给付金额和相对公平的评估价。综上，答辩人认为原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。被告杨某于2018年3月2日提出反诉，反诉请求：１．请求判令确认广州市番禺区清河东路××号2座6梯204房产权人为反诉原告。2．判令按照2016年12月31日的房屋价值计算分配，按2016年12月广州市番禺区存量房（二手房）交易均价12654元/平方米（广州市住房和城乡建设委员会统计发布）计算，扣除相关交易税费后，反诉原告向反诉被告支付36228．85元。在诉讼过程中，变更反诉请求为：请求法院确认广州市番禺区清河东路××号2座6梯204房产权人为反诉原告。事实与理由：1．因反诉原告婚内出轨，情节严重，反诉原告与反诉被告于2016年3月8日协议离婚，并签署《离婚协议书》，协议书明确约定“杨某婚前购入坐落于广州市番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支出房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半”。上述约定明确：房屋为反诉原告婚前购买，产权登记人亦为反诉原告，双方同意按照2016年12月31日（含当日）前的价值进行房屋价款分配，而反诉被告却意图通过本诉主张按照房屋市价进行分配，实质上是对反诉原告对房屋所有权的绝对性和排他性的侵犯和挑战。2．反诉原告于2016年10月通过满堂红链家公司出售房屋，并于2017年2月26日就出售房屋与案外人签署了《存量房买卖合同》，反诉被告亦明确清楚并确认了此出售行为，反诉原告已经依约履行卖出房屋义务。按照双方约定，反诉原告同意按照2016年12月广州市番禺区存量房（二手房）交易均价12654元/平方米（广州市住房和城乡建设委员会统计发布）计算所得房款承担义务。即反诉原告所得价款为=（76.3平方米*12654元/平方米-首期款270000元-贷款（含本金及提前还款补偿金）585080.5元-个人所得税9275元）/2=31591．35元。特依法提起反诉，请求法院支持反诉人的诉讼请求。姚某对杨某的反诉请求辩称，反诉原告提出的反诉不成立。诉讼请求第二项，实质上是对本诉的抗辩，而不具有诉的内涵；反诉请求第一项，与本诉原告的债权的请求没有对抗性，本诉原告正是在确认房屋系反诉原告所有的情况下，才提出的本诉。所以这两点诉讼请求均不具有诉的本质要求，反诉原告若有异议，应另行起诉，而不是反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：杨某与姚某于××××年××月××日登记结婚，婚后没有生育子女，于2016年3月8日在广州市番禺区民政局协议离婚。《离婚协议书》约定：“1、杨某与姚某自愿离婚。2、双方婚后没有生育子女。3、我们夫妻共同财产包括：①双方名下现有银行存款共计人民币6万元整，双方离婚后各分一半。②杨某婚前购入坐落于番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支付房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半。③其他财产：婚前双方各自的其他财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有……”。坐落于广州市番禺区大龙街××××房（粤房地权证穗字第**）于2013年7月15日登记在杨某名下。杨某支付首付款27万元，并于2013年7月30日与中国工商银行股份有限公司广州南沙支行签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定杨某贷款63万元以支付该房屋购房余款，其中商业贷款13万元，公积金贷款50万元，贷款期数均为240期。杨某与姚某婚后共同还贷13期。截至2016年12月31日，尚余公积金贷款余额443755.1元、商业贷款余额117862.73元；截至姚某起诉时即2017年11月，尚余公积金贷款余额423492.23元、商业贷款余额113558.01元。2017年2月26日，杨某（卖方、甲方）与伍婷婷（买房、乙方）签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，其中约定：甲乙双方就买卖坐落广州市番禺区大龙街清河东路××房××成一致协议，房屋总价为1310000元。后因新的购房政策出台双方未能完成过户手续，杨某与伍婷婷因此产生了房屋买卖合同纠纷并诉至本院，本院于2018年1月10日作出（2017）粤0113民初5808号民事判决书，判决：“一、解除原告（反诉被告）伍婷婷与被告（反诉原告）杨某签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》、《存量房买卖合同（网签版）》及《补充协议》；二、原告（反诉被告）伍婷婷应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）杨某办理位于广州市番禺区大龙街××××房网签《广州市存量房买卖合同》的注销手续；三、被告（反诉原告）杨某在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）伍婷婷退还定金60000元；四、驳回原告（反诉被告）伍婷婷的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨某的其余反诉请求。”在诉讼过程中，姚某向本院申请对涉案房屋现时的市场价值进行评估，杨某向本院申请对涉案房屋在2016年12月31日的市场价值进行评估。本院摇珠选定广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行价格评估，上述评估公司于2018年5月11日分别出具了粤嘉房字（2018）05042号、粤嘉房字（2018）05038号房地产估价报告，评估结果为：坐落广州市番禺区大龙街××××房（粤房房地权证穗字第**）2018年5月10日的评估市值为2008700元，在2016年12月31日的评估市值为1041000元。杨某为此支付了评估费5103元，姚某为此支付了评估费7522元。姚某对粤嘉房字（2018）05038号的评估报告予以确认，对粤嘉房字（2018）05042号评估报告不予确认；杨某对上述两份评估报告均有异议。姚某和杨某均表示不申请重新评估。经本院向广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司核实，该公司回复称评估前已多次致电杨某代理人，均处于关机状态，故未能进入室内查勘，只是在室外进行现场查勘，以住宅布局、普通装修设备标准作出评估。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。本案中，杨某和姚某于2016年3月8日在广州市番禺区民政局协议离婚时签订了《离婚协议书》，该《离婚协议书》是双方就离婚、财产和债权债务等事宜自愿订立的协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《离婚协议书》约定：“杨某婚前购入坐落于番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支付房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半”。杨某主张该约定的本意是由杨某对姚某赠与一定的价款，并非分割财产。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理”的规定，涉案房屋虽是杨某婚前支付首期款并办理抵押贷款购买，且登记在杨某名下，但双方婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时可以就该房屋协议处理。杨某与姚某签订的《离婚协议书》对该房屋的分割进行了明确约定，双方应按约定履行，即杨某应在一定期限内出售涉案房屋，出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的27万元后剩余部分，由杨某和姚某各分得一半。杨某的上述抗辩意见无理，本院不予采纳。截至姚某起诉之日即2017年11月28日，杨某仍未出售涉案房屋，致姚某的权利无法实现，现姚某诉至本院要求对涉案房屋价款进行分割，本院予以支持。关于以哪个时间点来确定房屋价值的问题。双方协议约定杨某应于2016年12月31日前出售涉案房屋，杨某未能在该期间出售，应自行承担未能出售的不利后果，其主张以涉案房屋在2016年12月31日的价值作为分割的基数，依据不足，本院不予支持。因涉案房屋现无法确定何时能够出售，故以最接近出售时间的时间点来确定其价值较为合理，在本案中应以评估的市场现值为准。广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司出具的评估报告合法有效，本院予以采纳。涉案房屋在2018年5月10日的评估市值为2008700元，扣除杨某购房时支付的270000元和姚某所主张的截至2017年11月尚未偿还的贷款余额537050.24元，杨某应补偿姚某600824.88元[（2008700元-270000元-537050.24元）÷2]。关于涉案房屋的权属问题，由于双方均确认该房屋的权属人为杨某，且不动产登记载明的权属人也是杨某，对杨某请求确认该房屋归其所有的反诉请求，本院予以支持。该房屋尚余的银行贷款亦应由杨某偿还。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨某应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）姚某支付房屋折价款600824.88元。二、坐落于广州市番禺区大龙街清河东路石岗东村段********（粤房地房地权证穗字第**）告（反诉原告）杨某所有，该房屋的银行贷款由被告（反诉原告）杨某负责偿还。本案本诉受理费15168元，由原告姚某负担7584元，由被告杨某负担7584元；本案反诉费25元，由反诉原告杨某负担。评估费12625元，由杨某负担8864元，由姚某负担3761元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴雪霞人民陪审员  罗超平人民陪审员  区景柏二〇一八年九月三日书 记 员  关嘉萍