江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0903民初732号原告：王加明，男，1966年2月27日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。原告：刁永力，女，1962年9月13日生，汉族，居民，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：周伟才，男，1963年2月13日生，居民，住盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：丁广书，盐城市东城法律服务所法律工作者。被告：中海宏洋地产（盐城）有限公司，住所地在盐城市人民南路西世纪大道南国际创投中心**。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。原告王加明、刁永力与被告中海宏洋地产（盐城）有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王加明、刁永力的共同委托诉讼代理人周伟才、丁广书，被告中海公司的委托诉讼代理人崔红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王加明、刁永力向本院提出诉讼请求：1、确认合同第三条中第-1层02号商品房部分无效。2、判令被告双倍返还无法履行商品房产权登记的第-1层02号商品房的房款合计598366.24元（面积34.78平米，单价8602.16元/平米，金额299183.12元）。事实和理由：2014年2月26日，原、被告双方就中海花园3502号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，第三条、第四条约定：被告出售给原告三套房屋，分别为：第-1层-102号房面积55.82㎡，第-1层02号房面积34.9㎡，第1-3层102号房,面积196.7㎡，三套房屋单价均为8602.16元/㎡。上述三套房实为一套房,发票总面积286.18㎡，单价8602.16元/㎡，总房款2469852元。案涉-1层02号房（车库）的价格为299183.12元。-1层02号商品房,其实是被告将建筑区划内2辆/户停车位，擅自改变规划指标的种类性质和用途，而建成的违法建筑物。该停车位属于总体规划范围内案涉房屋的专有附属设施。被告以虚假的竣工验收备案表将不可买卖、不可登记的停车指标中2辆/户停车位违法买卖，在骗取产权登记后已被人民法院依法撤销。中海公司将停车位当商品房出卖，提供虚假信息，规避土地出让金和税收的缴纳，损害国家利益，存在欺诈，故合同第三条关于-1层02号房部分应为无效。原告所购的-1层02号房(用途为车库)的商品房，根据其属性，无法进行产权登记，不可能合法履行，该房交付使用的建筑面积与合同约定面积不符，被告构成违约。该车库建筑面积不在规划建设和竣工验收的建设面积范围内，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，合同约定的总面积与产权登记的面积存在差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值超过3%部分的房价款，被告应当按照发票价双倍返还。原告保留追究被告不能按期办理合法产权登记而应承担违约责任的诉权。被告中海公司辩称，一、双方签订的合同是真实意思表示,并不违法，系有效合同。二、案涉车库符合规划，是合法建筑，可以买卖和产权登记。三、原告认为其不能缴纳契税等于不能领取产权证书，不符合事实。案涉中海花园别墅项目大部分业主已办理产权证，本案原告可办理产权证,产权证中含车库面积。四、原告以《商品房销售管理办法》第二十条主张按成交价双倍返还无法律依据。案涉车库可以登记。五、原告诉请如得到支持,将会给其他业主和国家造成巨大经济损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：2014年3月9日，中海公司作为出卖人，与王加明、刁永力作为买受人签订了一份商品房买卖合同，约定：由王加明、刁永力购买中海公司开发的中海花园35幢商品房，第三条基本情况载明,商品房楼栋名称35,该建筑层数地上3层、、地下**,第﹣**﹣**房层高3米至3.05米，建筑面积55.64㎡；第﹣1层02号房，用途为车库，层高2.4米，建筑面积34.78㎡；第1-3层102号房，1层高3米至3.9米，2层、3层高3米，建筑面积196.7㎡。第四条计价方式载明，第﹣1层﹣102号房，第﹣1层02号房，第1-3层102号房，单价均为8602.16元/㎡；房款合计2469852元。第五条条对面积确认及面积差异处理约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）其他约定详见补充协议第一条。关于产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式第2种方式约定“面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”；合同还对其他相关事项进行了约定，在合同中并附有涉案房屋分层分户平面图。补充协议第一条约定：面积误差比绝对值超出3%，且买受人不退房的，则据实结算房价款；买受人决定退房的，则应于知道或者应当知道产权登记面积（实测面积）之日15日内向出卖人书面提出退房要求并办理相关手续，否则视作不退房，据实结算房屋价款；买受人决定退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将已付款退还给买受人，并按合同签订当日的银行活期存款利率付给利息。2014年2月26日，中海公司向王加明、刁永力出具涉案房屋发票，发票金额2469852元，发票注明建筑面积287.12㎡，单价8602.16元/㎡。2014年1月18日，盐城市规划局颁发了案涉35号楼建设工程规划许可证。2014年12月，中海宏洋公司提交中海花园30#-33#、35#-43#、45#、46#楼工程竣工验收备案表，向盐城市城南建设一局申请竣工验收备案，竣工验收备案表中载明上述15幢楼面积为22957平方米。2015年6月，盐城市房地产测绘中心作出《关于中海花园35号楼建筑面积的测绘报告》，该报告载明：35号楼总建筑面积1755.22平方米，其中：住宅1540.80平方米。车库214.42平方米。2016年，与王加明、刁永力同一小区的46号楼住户张永胜、刘小姣向盐城市亭湖区人民法院起诉行政诉讼，盐城市亭湖区人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏0902行初38号行政判决，以中海公司向住建部门提交的《单位工程竣工验收证明书》载明的验收面积不包含车库面积，而向建设部门提交的《竣工验收备案表》却包含了车库面积，未提交证实有效的证明文件办理竣工验收备案，认定相应的《竣工验收备案表》不合法，盐城市住房保障和房产管理局依据上述竣工证明文件对案涉车库进行登记的行为不合法，遂判决撤销盐城市住房保障和房产管理局为张永胜、刘小姣办理的中海花园房屋所有权登记。盐城市国土资源局不服提出上诉，盐城市中级人民法院作出（2017）苏09行终160号行政判决，驳回上诉，维持原判。现中海宏洋公司正向江苏省高级人民法院申请再审。2017年，周叶叶（周伟才之女）向本院起诉行政诉讼，本院于2017年11月3日作出行政判决书，判决撤销盐城市城南建设一局对中海花园30#-33#、35#-43#、45#、46#楼的竣工验收备案行为。盐城市中级人民法院二审维持原判。现中海公司正向江苏省高级人民法院申请再审。周叶叶于2015年12月5日向本院起诉,要求中海公司退还机动车车库款并赔偿损失913290元。理由为中海公司销售给周叶叶的房屋，特别是机动车车库构成明显欺诈，被告应该返还车库款456645元，并赔偿456645元。本院作出（2015）都民初第2241号民事判决，认为周叶叶未能提供任何证据证明被告中海公司存在欺诈行为，亦不符合一倍赔偿的法定情形，遂判决驳回周叶叶的诉讼请求。周叶叶不服上诉，盐城市中级人民法院作出（2017）苏09民终2251号民事判决，驳回上诉，维持原判。周叶叶不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2018年7月2日作出（2017）苏民申3827号民事裁定，认为，案涉车库不在规划建设和竣工验收的建设面积范围内，根据总平面图等证据，应当认定案涉车库实为中海公司为案涉房屋配建的停车位，系案涉房屋的专有附属设施，以属于总体规划范围。在行政部门未对案涉车库是否违反规划或构成违章建筑作出认定的情况下，中海公司对案涉车库计收价款，不足以认定违法。双方所订合同虽未对车库价款作出约定，但对房屋总价作出了明确约定，故即使案涉车库不应计收价款亦不影响周叶叶应按照合同约定履行支付房屋总价款的义务。一、二审判决未支持周叶叶要求返还车库款的诉讼请求，并无不当，遂裁定驳回周叶叶的再审申请。本院认为，合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案争议的焦点主要有：一、案涉合同第三条中关于-1层02号房部分是否有效。二、被告中海公司是否应当承担双倍返还的责任。一、关于案涉合同第三条中所涉-1层02号房部分是否有效的问题。经查，双方争议的-1层02号房即车库，实为中海公司为案涉房屋配建的停车位，中海公司将该停车位变更建设为车库。在行政部门未对案涉车库是否违反规划或构成违章建筑作出认定的情况下，中海公司将案涉车库对外出售并计收价款，不足以认定违法。至于中海公司是否交纳或者规避土地出让金和税收的问题，属于行政机关的管理职责，不属本案民事案件审查的范围。双方在签订合同时即明确该争议的-1层02号是层高为2.4米的房屋，中海公司交付给原告的也是房屋（车库），而不是停车位，虽然中海公司对相关规划建设变更手续未完全办理到位，但原告明知-1层02号是房屋（车库），故中海公司不构成欺诈以手段订立合同。双方对买卖房屋的合意是一致的，且案涉35号楼有建设工程规划许可证和商品房预售许可。因此，原、被告双方签订的商品房买卖合同应当认定为有效，原告要求确认上述合同条款无效，本院不予支持。二、关于被告中海公司是否应当承担双倍返还责任的问题。关于案涉车库的价格。2014年3月9日双方签订的商品房买卖合同中明确约定第﹣1层02号房单价为8602.16元/㎡，建筑面积34.78㎡，是双方的合意，应以双方签订的合同约定为准。故本院认定案涉﹣1层02号房即车库的合同价格为299183.12元。关于是否双倍返还车库的价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人（房地产开发企业）双倍返还买受人。双方在合同中第五条“面积确认和面积差异处理”中明确约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。双方对产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%，且买受人不退房的，则据实结算房价款。然而，原告诉称的“面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，并不是双方约定选择的处理方式。双方在合同中明确约定案涉﹣1层02号房即车库的合同价格为299183.12元，同时也约定了案涉房屋的总价为2469852元，原告应负有按照合同约定向被告支付房屋总价款的义务，且原告亦无证据证明，案涉房屋面积误差比绝对值超过3%。案涉﹣1层02号房即车库，经同一小区相关联案件行政判决认定，该车库不可能合法办理不动产权证，是不争的事实，但原告主张以单价8602.16元/㎡为依据要求被告双倍返还车库价款的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。且原告保留了另行追究违约责任的诉权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告王加明、刁永力的诉讼请求。案件受理费9784元，由原告王加明、刁永力承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。审 判 长  黄约平人民陪审员  季新海人民陪审员  朱传顺二〇一八年九月三十日书 记 员  吴 帆附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。