广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1179号原告（反诉被告）：郑从德，男，1990年11月19日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：范云凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑中明，男，1962年3月28日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：曾贵新，广东龙浩律师事务所律师。反诉第三人：佛冈县贤力贸易有限公司，住所地：佛冈县石角镇青松西路康乐街245号，统一社会信用代码：91441821MA4UQXK19P。法定代表人：朱贤伟。原告（反诉被告）郑从德与被告（反诉原告）郑中明、反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月6日、2018年8月17日、2018年9月6日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）郑从德的委托诉讼代理人范云凤到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）郑中明及其委托诉讼代理人曾贵新到庭参加了诉讼，反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告（反诉被告）郑从德的委托诉讼代理人范云凤到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）郑中明的委托诉讼代理人曾贵新到庭参加了诉讼，反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。第三次开庭，原告（反诉被告）郑从德的委托诉讼代理人范云凤到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）郑中明的委托诉讼代理人曾贵新到庭参加了诉讼，反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（本诉）郑从德向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付代其垫付房屋转让的个人所得税7500元、测绘费628元、物业管理费680元共计8808元；2、依法判令被告向原告支付因被告拒不支付个人所得税、测绘费、物业管理费、逾期交房行为构成违约的违约金，违约金每日按转让价格75万元的1‰计，自违约之日计至付清之日止，暂计至起诉之日为5万元。（按合同约定，诉前违约金从违约当日2017年12月8日计至起诉当日2018年6月19日共193天为144750元，原告仅主张5万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月13日，原被告在佛冈县贤力置业有限公司签订《房地产买卖合同》，约定：被告将其位于佛冈县万元售予原告；产权过户费由买方支付；交付时间于2017年11月25日前交付，交付房产时卖方应将房产交付前所产生的物业管理费、物业管理维修基金、水电费等费用清偿完毕。房屋交付后产生的费用由买方承担；卖方违约责任如未按本合同约定期限向买方交付房产、支付房产转让的税费、结清拖欠的相关费用等，每延迟一日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金；等等。同日，双方再签订《协议》，约定涉案房产过户产生的税费更改为各付各税。协议签订后，原告按期支付了房款，但被告直至2018年5月15日才肯交付房屋，并且拒不缴纳和结清其应付费用。原告为尽快办理过户不得已为被告垫付相关费用，方可顺利地完成产权过户至指定人名下。但事后，原告多次要求被告返回代付款未果。因被告在本次买卖合同履行过程中存在多项违约行为，诉前已产生一定的违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院恳判如所请被告（本诉）郑中明辩称：一、被答辩人用已经作废的合同起诉答辩人，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。2017年10月13日，答辩人与被答辩人在佛冈县贤力置业有限公司签订购房合同，答辩人转让名下位于佛冈县给被答辩人，答辩人在没有征得妻子郑翠梅同意的情况下就与被答辩人先签订了第一份合同（编号为NO:00××），合同签订后，答辩人的妻子郑翠梅知道后，不同意该份合同的内容约定及其《协议》内容中各付各税的约定，答辩人和郑翠梅提出交易的全部税费都应当由被答辩人承担，同时被答辩人也提出资金周转困难，只能首付30万元，因此双方一致同意涉案房产交易所发生的全部税费均由被答辩人承担，同时首付款调整为30万元，交付房产的日起改为答辩人收取全部购房款后再交付，故编号为NO：00××号合同作废，由贤力置业公司收回并作废，于是双方于2018年12月8日在贤力置业公司重新签订了最后一份买卖合同【编号为NO：001×号合同】，但落款日期还是写回“2017年10月13日”的日期，合同约定涉案房产的税费均由被答辩人承担，之后答辩人与被答辩人均系履行的编号为NO：001×号的房屋买卖合同，因此，被答辩人以作废的合同起诉答辩人没有事实和法律依据。二、答辩人与被答辩人履行的系编号为NO：001×号的房地产买卖合同（以下简称“涉案合同”），答辩人依约履行了合同义务。涉案合同约定，涉案房产成交价为75万元，采用按揭贷款方式付款。涉案合同第五条约定，涉案房产的首付款共30万元（含定金10万元），剩余45万元为按揭贷款支付，被答辩人于2017年12月8日前共支付了30万元购房款（含定金10万元），答辩人同日出具了收据给被答辩人，被答辩人于2018年5月9日转账支付了剩余房款45万元给答辩人。因此，被答辩人系按照涉案合同的约定履行付款义务的。而被答辩人提交的已经作废的合同首付款为40万元，按揭贷款支付35万元，从被答辩人已经支付的金额30万元金额与其提交的作废合同约定首付款的金额40万元是毫不相符的，况且涉案合同的首付款30万元比作废的合同约定的首付款40万元还要少10万元，是对被答辩人有利的，因此，被答辩人不可能去履行对自己不利的合同。涉案合同第六条明确约定，办理房产产权过户的税费由被答辩人支付，因此，被答辩人要求答辩人承担涉案房产的税费、测绘费及物业管理费没有事实和法律依据。三、答辩人没有任何违约行为，无需承担任何违约责任，且被答辩人主张的违约金过高。涉案合同第八条已经明确涉案交房时间为收齐全部楼款交房，而答辩人的银行流水显示，被答辩人2017年12月8日转款30万元，在2018年5月9日转款45万元的，答辩人收齐款项后在当日就将涉案房产交付给了被答辩人，故答辩人不存在违约行为，无需承担违约责任。综上所述，被答辩人在履行合同中，答辩人并没有违约，被答辩人系用无效合同及协议起诉答辩人，法院应当驳回被答辩人的所有诉讼请求。本案审理过程中，反诉原告郑中明向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告赔偿反诉人的违约金9750元（13天×750000×0.1％）；2、反诉受理费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告诉反诉原告（2018）粤1821民初1179号房屋买卖合同纠纷一案。2017年10月13日，反诉原告与反诉被告在佛冈县贤力置业贸易有限公司签订《房地产买卖合同》编号为00××号及协议书，因反诉原告不同意签订的补充协议:该房产涉及房屋税费更改为各付各税问题。及反诉被告首期交付问题等未协商好（贤力置业贸易有限公司有备注该合同作废），故在同天即2017年10月13日，由佛冈县贤力置业贸易有限公司重新签订《房地产买卖合同》编号为001×号合同。因签订合同（编号00××号）反诉原告系被第三人收回第一份合同（编号为00××号）及协议书，但反诉被告的第一份合同（编号为00××号）有没有被第三人没收，反诉原告无从得知，而且反诉被告如何得的第一份合同（编号00××号）及协议书的原件，并用于起诉反诉原告，因反诉被告及反诉原告双方系按照第二份合同即编号为001×号合同执行，并有反诉原告的合同及收据及银行流水为凭，因此编号为00××号合同及协议书系无效合同及协议，故该份合同及协议书不能作为本案的合法依据，应以按编号为001×号为定案依据。之后，反诉原告及反诉被告双方按该合同（编号为001×号）履行合同，直至该房产的交易完成。但反诉被告合同履行中，反诉被告推迟缴纳首期房款给反诉原告，在该合同的第二页第二条款第二条第一款约定：“买方应在2017年11月25日前将首期房款（以银行规定为准）（含定金）人民币叁拾万元给卖方。”，经反诉原告多次催促，反诉被告在2017年12月8日转款给反诉原告，反诉原告并开具了收条给反诉被告。根据合同的规定，反诉被告应当承担其违约金，根据违约责任中，明确规定在合同的第十一条第一条“。买方未按合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即按房产转让价格每日千分一的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售，还有权要求违约方支付相当于该物业转让款的20%的违约金”，因此反诉被告违反本合同的规定，在反诉原告的多次催促下，反诉被告对该违约置之不理。反诉原告多次要求反诉被告支付其违约金，反诉被告多次以其他理由拒绝。现为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳求判如所请。反诉被告郑从德辩称：答辩人认为，被答辩人主张答辩人赔偿逾期付款违约金无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。一、《房地产买卖合同》00××号和《协议》系双方最终协商一致的意思表示，涉案房屋买卖应依其约定履行。本案，双方就买卖佛冈县前后签订了3份《房地产买卖合同》：第1份《房地产买卖合同》00××号，双方因对首期款及其交付日期达成变更，便交中介作废重签；第2份《房地产买卖合同》001×号，双方对房产交付等又达成变更，便又作废重签；第3份《房地产买卖合同》00××号，系双方最终协商一致的约定，虽然答辩人持有的合同填写首期款笔误、被答辩人持有的合同填写首期款支付时间笔误，但不影响双方按实际约定履行完毕。事后，双方又对税费承担达成变更为各付各税并签订补充《协议》。因此，双方关于涉案房屋买卖约定应以第3份签订的《房地产买卖合同》00××号和《协议》为准，被答辩人诉称以编号001×合同作为定案依据，严重与事实不符。二、答辩人不存在逾期支付首期款行为，无需支付违约金。本案，根据第3份签订的《房地产买卖合同》00××号第五条第二款按揭付款第1项约定，付款日期为2017年11月25日前，但由于约定付款日期2017年11月25日当天是星期六，无法办过户、无法进行大额汇款交易，况且指定的产权人在广州务工需要请假安排时间交易，所以双方口头商定同意迟延支付首期款。因此，答辩人不存在逾期交付剩余首期款中的20万元，更不存在被答辩人所述多次要求支付违约金一事，被答辩人诉请不成立。综上所述，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司没有向本院提交书面答辩状，也没有向本院提交证据。原告（反诉被告）郑从德在举证期限内提交了如下证据：证据一、身份信息；证据二、No:00××房地产买卖合同、协议；证据三、不动产权证；证据四、税收完税证明、测绘费发票；证据五、收款收据、交房证明；证据六、10万元的收款收据；证据七、30万元的收款收据；证据八、光盘及盘内内容翻译。被告（反诉原告）郑中明提交了如下证据：证据一、反诉原告身份证；证据二、反诉被告身份证、第三人企业信用信息；证据三、编号为00××贤力置业房地产买卖合同、编号001×号贤力置业房地产买卖合同；证据四、收款收据、中国农业银行流水清单；证据五、反诉原告结婚证书、反诉原告妻子郑翠梅身份证复印件；证据六、证明。本院依职权调取的证据：一、两份关于涉案房屋地段的租金情况的调查笔录；二、佛冈县住建局出示的一份商品房买卖合同（预售）示范文本；三、佛冈县不动产登记中心调取的双方交易时的房地产买卖合同。结合上述证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2017年10月13日，原告郑从德（买方）、被告郑中明（卖方），反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司（居间人）在佛冈县贤力贸易有限公司内签订了《房地产买卖合同》。合同约定：卖方以75万元的总价将位于佛冈县卖给买方；付款方式为首付加银行按揭；交易税费由买方支付；逾期付款的违约责任每日按总房价1‰支付违约金；逾期交付房屋结清拖欠相关费用的违约责任每日按总房款1‰支付违约金。合同签订后，卖方郑中明与买方郑从德两方于2017年10月13日再另行签订了一份《协议》，买卖双方协商对佛冈县涉及的房屋税费更改为各付各税。买方郑从德于2017年10月13日向卖方郑中明交付定金10万元，于2017年12月8日交齐首期款（含定金）共30万元，于2018年5月9日通过银行按揭支付45万元。卖方郑中明于2018年5月15日交付房屋给买方郑从德。另查明，原告郑从德（买方）、被告郑中明（卖方），反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司三方前后签订了标题为《贤力置业房地产买卖合同》三份，编号为：No:00××、No：001×，并向法院提交了No:00××、No：001×各一份。三方所签订的所有合同的时间都是2017年10月13日，所有合同均没有涉及买卖双方独立签订的房屋税费更改为各付各税的这份《协议》。买卖双方在庭审中均表示前后签订过三份合同，各自都说自己提供的合同才是真正履行的合同。No:00××号合同与No:001×号合同的差别为：No:00××号合同约定的首期房款40万元、银行按揭贷款35万元、首期付款（含定金）时间为2017年11月25日前、交房时间2017年11月25日前；No:001×号合同约定的首期房款30万元、银行按揭贷款45万元、首期付款（含定金）时间为2017年11月25日前、交房时间为收齐全部房款时。经查证房产交易登记中心档案显示，买卖双方是依据没有合同编号、由转让方为郑中明、受让方为郑燕秋（原告郑从德的姐姐）于2017年12月8日两方签订的《房地产买卖合同》办理涉案广东省佛冈县石角镇青云东路雅居花园××阁×栋×××房买卖交易过户登记的。该合同订明：房屋交易总金额为人民币75万元、于2017年12月8日前支付第一期房款30万元、第二期房款45万元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清、办理房地产过户所需缴纳的税费由双方按规定各自负责。房产交易登记中心的档案没有发现房产过户税费由各付各税的《协议》。庭审中，原被告双方均认为合同约定的违约金按总房价每日千分之一计算过高，均要求改为每日万分之一计算。本院认为：综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、买卖双方履行的是No:00××号合同还是No:001×号合同；2、买卖双方是否都构成违约；3、每日1‰的违约金的约定是否过高；4、房屋税费更改为各付各税的《协议》是否无效。本院作如下评析：1、由于买卖双方在房地产交易登记中心存档的买卖合同没有编号，买卖双方交易过程的首期款（含定金）是30万元，银行按揭贷款是45万元而完成购买房屋事宜，此金额与No:001×号合同相一致，由此判断双方履行的是No:001×号合同而不是No:00××号合同，因此本案的争议应当依据No:001×号合同调整。2、依据No:001×号合同的约定，首期购房款（含定金）于2017年11月25日前交付，交房时间为收齐全部房款时。买方于2017年10月13日交10万定金后，到2017年11月25日仍未交足首期房款30万元，卖方此时无按照合同约定没收买方已于2017年10月13日已交付的10万元定金及计付违约金，到2017年12月8日买方付足首期购房款时，卖方出具收据接受，并于同一天与买方再签订《房地产买卖合同》交房地产交易登记中心存档办理相关交易事宜，且这份《房地产买卖合同》中载明2017年12月8日前支付第一期房款，税费按规定由双方各自负责，于2018年5月9日再收受银行按揭购房款45万元，此时已收齐出卖房屋的全部款项，买卖行为已完成，尔后，已将房屋锁匙交付买方。对此整个过程，其实是买卖双方对超期交付首期款的默认，买卖交易作微调的默契，是卖方对迟交首期款的接受、准许，买卖交易、交接完成后如果再以此为由追究迟交首期房款的违约责任，依情依理都难以服人，因此，买方迟交首期购房款的行为，在本案的具体情况中不算违约。卖方于2018年5月9日收齐全部房款后，应当交付房屋给买方，本案中没有证据证实买方同意延期交房的事由，卖方于2018年5月15日才交锁匙给买方，迟了六天，属于违约，应当依照合同的约定承担迟延交房六天的违约责任。3、双方合同约定每日1‰的违约金是否过高的问题。每日1‰违约金即每月3％，年利率为36％，超过民间借贷24％年利率的上限，确属过高，由于原被告双方在庭审中一致要求改为按每日万分之一计算，本院依法予以准许。4、关于房屋税费更改为各付各税的《协议》是否无效的问题。由于该协议是明确以更改合同具体条款为目的而由买卖双方签订的，居间的第三方即佛冈县贤力贸易有限公司并没有参与，该公司出具的、称该协议无效的《证明》，不具有说服力。另、买卖双方及佛冈县贤力贸易有限公司参与签订的所有房屋买卖合同中，均没有提及该协议，因此，可理解为该协议独立于合同之外的对合同具体条款的更改，属于有效的协议，是解决房屋买卖过户税费的依据。综上所述，原告要求被告支付代被告垫付的房屋转让的个人所得税7500元、测绘费628元、物业管理费680元，合共8808元的请求，本院予以支持；但其要求被告支付迟延交房违约金5万元，与交房逾期天数不符，且双方在庭审中均要求违约金按每日万分之一计算，逾期交房违约金本院核准计算为：750000元×0.0001×6天＝450元，超出部分本院不予支持。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付逾期交付首期房款违约金9750元，理由依据不足，本院不予支持。反诉第三人佛冈县贤力贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本案放弃抗辩的权利，本院依法可以缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑中明于本判决生效后十日内支付9258元（8808元＋450元）给原告郑从德；二、驳回原告郑从德的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑中明要求反诉被告郑从德支付逾期交付首期房款违约金9750元的诉讼请求。本案本诉受理费635元，由本诉原告郑从德负担535元，本诉被告郑中明负担100元；反诉受理费25元，由反诉原告郑中明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇一八年九月十二日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。