广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初3096号原告：刘国珍，男，1959年出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：龙光钊，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：李娜，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司。住所地广东省英德市。法定代表人：杨贤凯。委托代理人：胡斯湛，该公司员工。原告刘国珍诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（简称珠江创展）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2018年7月27日立案受理，依法由审判员易典兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘国珍的委托代理人龙光钊、李娜、被告珠江创展的委托代理人胡斯湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国珍向本院诉请：1、判令确认原、被告签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效；2、判令被告限期为原告办理位于英德市XX路XX号房的产权登记手续并交付房产证；3、判令被告赔偿原告违约金39500元（从2011年12月5日暂计至2018年7月5日，依约应当计算至房产证交付原告之日止）；4、判令被告支付原告装修费35000元；5、判令被告支付给原告优惠物业管理费20000元；6、由被告承担本案诉讼费用。原告刘国珍事实与理由：原、被告于2011年5月5日签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定由被告拆迁原告位于英德市英城镇XX路XX号房（套内建筑面积66.36平方米），用于开发建设兴发大厦，并约定了房屋面积赔偿办法、车房面积补偿办法、房屋拆迁前程序及选房办法、房屋装修补偿办法、房产证有关事宜、物业管理费优惠办法、违约责任等事项。2011年6月5日，原、被告签订选房确认书，确认被告在原地块新建的XX大厦作为原告的回迁安置房，当天被告将该房屋交付给了原告，但是至今未为原告办理房产证。根据《房屋拆迁赔偿合同》第六条第1小条的约定“甲方（被告）应在交回回迁房给乙方（原告）后六个月内办妥房产证交给原告，如逾期交房产证一个月以上，由被告每月支付违约金500元给原告。”即被告依约应于2011年12月5日前为原告办理房产证，否则应当支付违约金。另，被告未依约支付普通装修价补偿款35000元和优惠物业管理费20000元给原告。原、被告签订《房屋拆迁赔偿合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。被告在交付房屋后至今仍未为原告办妥房产登记手续，其行为构成违约，应当承担不能如期交付房产证的违约责任。据此，原告为维护自身的合法利益，特具状向贵院提起诉讼，请依法判如所请。被告珠江创展答辩称：1、答辩人确认原告与答辩人之间的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效。原告与答辩人于2011年5月5日签订《房屋拆迁赔偿合同》，签订合同后，答辩人已于2011年6月5日将案涉房屋交付原告使用，答辩人确认双方签订的《房屋拆迁赔偿合同》为合法有效的合同。2、原告未向答辩人全额支付房屋面积差价，系原告违约在先，答辩人有权拒绝为原告办理房产证。根据原告与答辩人签订的《房屋拆迁赔偿合同》原告回迁房的面积为82.84平方米，而原告实际回迁房的建筑面积为123.32平方米，其中套内建筑面积为104.14平方米，按照合同第二条第5款约定的计算方式，原告应补偿答辩人房屋面积差价人民币22340元。且根据合同第七条约定，原告应在收到房后10天内向被告支付面积差额补价，由于原告一直未向答辩人全额支付房屋面积差额补价，系原告违约在先，答辩人才一直没有为原告办理房产证。3、原告主张的违约金应从2015年8月起计算，2015年7月前的违约金因已过诉讼时效，依法不应予以支持。原告与答辩人签订《房屋拆迁赔偿合同》的时间为2011年5月5日，交楼时间为2011年6月5日，按照合同约定，答辩人应在交付房屋后六个月内办妥房产证并交付原告，即如果答辩人逾期办理房产证，原告从2011年12月6日起即可向答辩人主张违约金。但答辩人2018年7月27日才向贵院起诉，要求答辩支付违约金，而根据现行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，即应从原告起诉之日起计算。本公司认为该房屋早已交付原告使用，对原告并没有造成实际损失。原告主张的违约金赔偿过高，并部分已过诉讼时效，依法不应予以支持，未过时效部分应调整为50元每月。4、原告收楼后一直未向答辩人明确提出适用何种装修方式，即便原告后来选择自行装修，要求答辩人支付装修费，但该装修费也已过诉讼时效，依法不应予以支持。关于回迁户房屋装修一事，根据双方签订的《房屋拆迁赔偿合同》，原告有权选择自行装修或由答辩人提供装修服务，实际上，无论业主何种装修方式，答辩人均会另行与业主签订相关装修协议。而原告却一直未通知答辩人对于案涉的房屋选择何种装修方式，答辩人认为，原告的行为视为已放弃选择装修方式的权利。且原告与答辩人签订《房屋拆迁赔偿合同》的时间为2011年5月5日，交楼时间为2011年6月5日，根据合同第七条约定装修补款是在收到房后10天内兑现，假如原告已经在2011年6月15日前没有收到装修费，原告从2011年6月16日起即可向答辩人主张该款项。然原告系今年7月27日才向法院起诉，要求答辩人支付装修费35000元，也没有提供放弃装修的协议书，且早已超过诉讼时效，对原告的该主张依法不应予以支持。5、答辩人已免收原告前四年物管费，在原告未支付物管费的情况下，原告现主张物管费20000元没有任何事实和法律依据。也已过诉讼时效，依法不应予以支持。关于物管费，合同第八条约定，原告可以自行选择物管费的优惠方式，由于原告一直对物管费的优惠方式作出没有选择，也一直未向答辩人交付物管费，答辩人视为原告已选择第2种优惠方式，即“甲方为乙方代交四年物业管理费，第五年开始由乙方自行缴纳管理费。”据此，答辩人已经免除原告前四年的物管费。原告在未支付物业管理费的情况下，公司一直有对电梯维护、消防维保等费用的支出，以及承担安保人员、物管人员等相关费用（详见附件，证明我公司一直为全体业主提供物业管理服务），且现在兴发大厦全体业主（未包括原告在内），均自觉缴交物业管理费。现原告认为要求答辩人补偿20000元物管费，没有任何事实和法律依据，且已早过诉讼时效，依法不应予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月5日，原告与被告签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定由被告拆迁原告位于英德市英城镇XX路XX号房，房屋建筑面积共66.36平方米，被告按1：1.2的比例赔偿原告82.84平方米房屋，超过赔偿面积20平方米内的按单价按1000元每平方米补给被告，超过20平方米部分按1800元每平方米补偿。2011年6月5日，原、被告签订选房确认书，确认被告在原地新建的XX大厦房屋作为原告的回迁安置房，并当天将房屋交付给原告。根据英德市不动产登记中心出具的《英德市不动产权信息查询证明》记载，涉案房屋权属人仍为被告，建筑面积为123.32平方米。《房屋拆迁补偿合同》同时约定：被告应在交房给原告后，六个月内办妥房产证交给原告。如逾期交房产证一个月以上，由被告每月违约金500元付给原告（原告不交齐相关证件被告不负责支付违约金）。办理回迁房和小车位有关税费及房产权证的费用，回迁房在应赔偿套内建筑面积82.84平方米，小车位赔偿面积8.37平方米内由被告支付。原告自行装修的，被告一次性补偿原告装修款35000元。被告给原告优惠物业管理费：1、被告一次性补偿原告20000元；2、被告为原告代交四年物业管理费，第五年开始由原告自行缴交管理费。以上两种方式任选一种方式。另有关面积差价款、物业管理费、装修补偿款及搬迁费，在收房后10天内兑现。庭审中，原告选择第一种优惠物业管理费方式。以上事实，有原、被告提供的证据、被告答辩状及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：原、被告自愿签订的《房屋拆迁补偿合同》及《确认书》有双方签名及被告公司公章，符合法律规定，合同合法有效。原、被告应当忠实履行合同约定，被告本应当按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至今涉案房屋的权属人仍为被告，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告协助办理登记在原告名下位于英德市教育路与和平路交汇处XX大厦XX号房的房屋产权证，依法有据，本院予以支持。本案原告提供的《房屋拆迁赔偿合同》立具时间为2011年5月5日，交楼时间为2011年6月5日，根据双方约定，装修费、被告给予的物业管理理优惠等，应在收房后10内兑现，原告未提供证实其在该时间后向被告主张了该款的证据，对被告抗辩该债权请求已过诉讼时效的理由，本院依法予以采纳，对原告的该两项请求，本院不予支持。原告方未能提供被告逾期办证给其造成相关损失的证明，现被告申请对双方约定逾期办证每月500元违约金的约定进行调整，本院参照双方约定的差价补偿款1800元每平方米计算的房价为基础，依法酌情调整按房价1%计算出的逾期办证违约金约为2000元。被告庭审中主张的由原告的房屋面积差价款及物业费抵销其与原告的债务，但是提供的证据不充分，且属于另外的法律关系，由被告另行循法律任务解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，判决如下：一、确认原告刘国珍与被告英德市珠江创展房地产开发有限公司于2011年5月5日签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效；二、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘国珍将位于英德市XX路XX号办理产权登记于原告名下；三、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告刘国珍逾期办证违约金2000元；四、驳回原告刘国珍其他诉讼请求。本案受理费1081.25元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担100元，其余部分由原告刘国珍自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇一八年九月十日书记员  黎阳威附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。