广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初1360号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地是广东省阳西县新城**广场路**，统一社会信用代码91441721897474066U。负责人：赵汝升，该支行行长。委托诉讼代理人：邵亨留，该支行员工。委托诉讼代理人：陈文就，该支行员工。被告：杨国进，男，1988年9月8日出生，汉族，原住广东省电白县，现住广东省阳西县，被告：高小燕，女，1990年7月8日出生，汉族，原住广东省电白县，现住广东省阳西县，被告：广东东方月亮湾有限公司，地址广东省阳江市阳西沙扒月亮湾，统一社会信用代码91441721714883423H。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行诉被告杨国进、高小燕、广东东方月亮湾有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的委托诉讼代理人邵亨留、被告广东东方月亮湾有限公司委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼，被告杨国进、高小燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告杨国进、高小燕和被告广东东方月亮湾有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140140026251）；2、请求判令被告杨国进立即偿还借款本金人民币466169.30元及利息10496.87元（利息计至2018年5月18日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3、请求判令被告高小燕对上述贷款本息承担连带清偿责任；4、请求被告广东东方月亮湾有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；5、请求判令被告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；6、判令本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：被告杨国进因购买房屋需要，于2014年4月18日向我行借款人民币490000元正，期限30年（期限为2014年4月18日至2044年4月17日），年利率7.205%，按月等额本息还款法，并用杨国进所拥有坐落于阳西县沙××镇月亮××房的房产为借款做抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押预登记手续（粤房产预登阳西字他项权证：粤房地产预登阳西字040021659号）。被告广东东方月亮湾有限公司为该笔贷款作阶段性保证担保，且各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140026251），合同签订后，原告依约借款490000元正给被告杨国进，借款后被告杨国进依约清偿了44期贷款本息，但从2018年1月18日起至今连续5期没有清偿贷款本息。至2018年5月21日止，尚欠贷款本金人民币466169.30元，利息10496.87元（利息计至2018年5月18日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告杨国进违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第十一条的约定。第一被告杨国进和第二被告高小燕是夫妻关系，上述借款本息属夫妻共同债务，且第二被告高小燕在《个人购房担保借款合同》签字，应负连带清偿责任。根据被告广东东方月亮湾有限公司与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第三十一条、第三十五条的约定，被告广东东方月亮湾有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任。经我行多次通过电话、上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求法院依法判决被告杨国进立即偿还上述贷款本息及此后至清偿日止的利息（利息按借款合同约定的利率计算），被告高小燕对上述贷款本息承担连带保证责任。原告对其诉称的事实提供证据如下（下述证据均为提交复印件附卷）：证据1、借款人、抵押人身份证、户口簿、结婚证；证据2、担保人《企业法人营业执照》、法定代表人身份证；证据3、个人信贷业务申请表、借款凭证；证据4、《个人购房担保借款合同》；证据5、《广东省商品房买卖合同》；证据6、抵押权预告登记；证据7、杨国进贷款还款付息清单；证据8、债务逾期催收通知书。被告杨国进、高小燕不作答辩，在诉讼期间也没有向本院提交证据。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，拖欠原告贷款的是被告杨国进、高小燕，被告广东东方月亮湾有限公司从2014年11月份至2018年3月份累计为被告杨国进支付了供楼款117203.77元，被告杨国进至今尚未向被告广东东方月亮湾有限公司清偿该供楼款，另外被告广东东方月亮湾有限公司承担的是阶段性保证担保责任，也就是说在办理了涉案房屋的房产证、他项权利证以后，被告广东东方月亮湾有限公司即可免除担保责任，由于被告杨国进经被告广东东方月亮湾有限公司分别在2017年3月30日、9月4日、12月28日三次催促办理房产证未果，故对此之后的担保责任应给予免除，主要是被告杨国进拒绝配合办证导致，综上，被告广东东方月亮湾有限公司不同意继续承担被告杨国进贷款的本息连带保证责任。被告广东东方月亮湾有限公司对其辩称的事实提供证据如下（下述证据均为提交复印件附卷）：证据1、被告广东东方月亮湾有限公司代被告杨国进垫付2014年11月-2018年3月的供楼款汇总表、供楼款付款凭证；证据2、不动产权证书、催促办证函及EMS回执及签收记录。本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，被告杨国进因购买房屋需要向原告提交《个人信贷业务申请表》，申请贷款490000元用于购买房屋，贷款期限为360个月。2014年4月2日，被告杨国进与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140140026251），合同约定主要内容如下：借款金额为490000元；借款用途为用于购买位于阳西县沙××镇月亮××号房屋；借款期限为360个月，即自2014年4月2日起至2044年4月1日止；借款年利率在借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率的基础上上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期未月的借款发放日对应日；本合同采用阶段性保证＋抵押，由被告广东东方月亮湾有限公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，担保主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等一切费用；保证期间为借款到期日起两年；被告杨国进自愿以其位于阳西县沙××镇月亮××号房屋作借款抵押，担保主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等一切费用；主合同项下的借款同时存在物的担保和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，也可以同时主张实现债权；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利（借期内的按合同约定利率计算，逾期的按逾期借款利率计算）；本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放款，有权提前行使担保权：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……等内容。被告杨国进、高小燕在《个人购房担保借款合同》中的“抵押人处”签名捺印，广东东方月亮湾有限公司在“保证人”处盖章确认。同时，对用于抵押的阳西县沙××镇月亮××号房屋，双方于2014年4月9日办理了预告登记手续，并领取了粤房地预登阳西字第0400021659号他项权证。签订合同后，原告于2014年4月18日向被告杨国进贷出490000元。借款后，被告杨国进共偿还了44期的借款本金23830.70元及利息108122.45元给原告。从2018年1月18日至今，被告杨国进已连续5期未能偿还贷款本息。至2018年5月18日止，被告杨国进尚欠借款本金466169.30元，利息10496.87元，合计476666.17元。另查明，被告杨国进与被告高小燕是夫妻关系，该笔借款是发生在其夫妻关系存续期间。被告广东东方月亮湾有限公司于2017年3月30日、同年9月4日和12月28日分别向原告寄送了《关于协助办理不动产证的函》、《关于再次敦请协助办理房屋产权登记的函》和《关于再次敦请协助办理房地产登记的函》，并于2017年6月21日取得了位于阳西县沙××镇月亮××号房屋的不动产权证书【房地产权证证号：粤（2017）阳西县不动产第00032**】，但至今尚未办理被告杨国进名下的不动产权证，也没有办理抵押登记。以上事实，有原、被告提供的相关证据和双方的陈述等证据证实，足以认定。本院认为：原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告杨国进、高小燕、广东东方月亮湾有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，受法律保护。签订合同后，原告已按合同约定贷款490000元给被告杨国进，已履行了贷款义务。被告杨国进向原告借款后理应依约履行还本付息义务，其未能按合同约定期限还本付息，已构成预期违约，应承担违约责任。原告请求解除与被告杨国进、高小燕、广东东方月亮湾有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140140026251），并请求被告杨国进提前偿还尚欠借款本金466169.30元及支付至2018年5月18日止尚欠利息10496.87元和此后至清偿日止按借款合同约定的利率计算的利息，并无不当，本院应予支持。借款时，被告杨国进、高小燕以其位于阳西县沙××镇月亮××号房屋作抵押，并依法办理了办理抵押权预登记手续（粤房产预登阳西字他项权证：粤房地产预登阳西字040021659号），根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力……”的规定，故原告应有权以被告杨国进、高小燕用以位于阳西县沙××镇月亮××号房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿债权。鉴于该笔借款是发生在杨国进、高小燕夫妻关系存续期间，且借款是用于家庭共同购买房屋的，故被告高小燕应是该笔借款的共同债务人。因此，原告要求被告高小燕连带偿还该笔贷款本息，合法合理，本院应予支持。根据《个人购房担保借款合同》约定，被告广东东方月亮湾有限公司应自贷款发放之日起，至借款人被告杨国进取得房地产权利证书并办妥以贷款人（即原告）为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。截止到目前为止，被告杨国进尚未取得阳西县沙××镇月亮××号房屋的房地产权利证书，也为正式办理抵押登记手续，故被告广东东方月亮湾有限公司对被告杨国进的借款仍应承担连带保证责任。对于被告广东东方月亮湾有限公司提出由于被告杨国进经其公司分别在2017年3月30日、9月4日、12月28日三次催促办理房产证，但被告杨国进拒绝配合办证导致无法正式办理抵押登记，对此其公司不应继续承担连带保证责任的主张，因此是其公司与被告杨国进之间产生的法律关系，应与原告依照合同约定实现相关担保权无关，故被告广东东方月亮湾有限公司该主张理据不足，本院对此不予采纳。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，原告请求解除与被告杨国进、高小燕和被告广东东方月亮湾有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140140026251），并不影响被告广东东方月亮湾有限公司承担相对应的保证责任。但根据《中华人民共和国担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”的规定，被告广东东方月亮湾有限公司应对原告在处置抵押物后未能实现的部分债权承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告广东东方月亮湾有限公司在承担保证责任后，有权向被告杨国进、高小燕追偿。被告杨国进、高小燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、举证及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告杨国进、高小燕、广东东方月亮湾有限公司所签订合同编号为NO44020120140140026251的《个人购房担保借款合同》；二、被告杨国进、高小燕应在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还尚欠借款本金466169.30元及支付至2018年5月18日止尚欠利息10496.87元和此后至清偿借款本息日止按借款合同约定利率计算的利息给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行在被告杨国进、高小燕不履行或不能完全履行第一项判决确定的还款义务后，有权以被告杨国进、高小燕用以抵押的阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第2栋319号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋价款优先受偿；四、被告广东东方月亮湾有限公司对原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行以被告杨国进、高小燕用以抵押的阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第2栋319号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋价款优先受偿后仍未能清偿的借款本息承担连带清偿责任。被告广东东方月亮湾有限公司在承担保证责任后，有权向被告杨国进、高小燕追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4225元，由被告杨国进、高小燕、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  张认友二〇一八年九月三日法官助理叶植再书记员谢从文附相关法条：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。6、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。