广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤07民终2935号 上诉人(原审被告)：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地广东省开平市长沙区。 法定代表人：牛加强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭磊正，男，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省开平市，现住广东省开平市。 被上诉人（原审原告）：谭佩婷，女，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省开平市，现住广东省开平市。 上诉人开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳裕邦公司）因与被上诉人谭磊正、谭佩婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富琳裕邦公司上诉请求：变更一审判决第一项为富琳裕邦公司应向谭磊正、谭佩婷支付2015年1月1日至2018年2月28日的逾期交付商品房违约金90475.64元。事实和理由：一审法院确定的违约金计算标准仍然过高，应当予以降低。富琳裕邦公司在本案一审时已经提交了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金评估报告，该报告可以证明与谭磊正、谭佩婷所购买的房屋属同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元／月。谭磊正、谭佩婷所购买的房屋面积为143.43平方米，也就是说谭磊正、谭佩婷所购房屋每月租金为2380.93元，从2015年1月1日至2018年2月28日合计38个月，该期间的租金共为90475.64元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，就商品房买卖合同而言，其逾期交付房屋的违约计算标准应当以该房屋的租金标准为依据。一审法院判决确定从2015年1月1日至2018年2月28日期间的违约金为135460元，比谭磊正、谭佩婷的实际损失多出44984.36元，不符合违约责任的填平原则。 谭磊正、谭佩婷辩称，富琳裕邦公司称“一审法院确定的违约金计算标准仍然过高，应当予以降低”没有法律和事实依据。首先，涉案商品房买卖合同属于格式合同，在签订合同过程中，富琳裕邦公司占据主导地位，房屋交付的时间由其确定。逾期交房违约金是富琳裕邦公司持续违约造成的。涉案合同约定的违约金是双方的真实意思表示，符合法律规定，对双方均有约束力，应予以认可和保护。对于2015年1月1日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金，双方签订了补充协议，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约赔偿方案。该补充协议应视为双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均有法律约束力。补充协议中约定的延长交房期限的违约金标准已低于双方商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金标准，并且签订补充协议时，富琳裕邦公司已存在逾期交房的违约事实，故该补充协议是其在明知存在违约事实的情况下自愿签订的。富琳裕邦公司请求调低该期间的违约金没有法律和事实依据。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是针对双方签订的商品房买卖合同中未约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法不明的情况。涉案商品房买卖合同已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，故不应适用该条法律规定。富琳裕邦公司以其单方委托江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司作出的《评估报告》为依据，主张以同地段同类房屋租金标准计算违约金，是不成立的。该评估报告的估价对象与涉案商品房根本不是同类房屋，无论是位置、楼层、采光、交通、环境、配套以及房屋价格，估价对象都无法比拟。一审法院已充分考虑富琳裕邦公司的实际困难，调整本案违约金，酌定按已交房款每日万分之二的标准计付。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谭磊正、谭佩婷向一审法院起诉请求：1.富琳裕邦公司向谭磊正、谭佩婷支付自2015年1月1日至2016年1月31日的逾期违约金38000元；支付从2016年4月1日至2018年2月28日逾期违约金243645.9元（按每天353.11元计算），合计281645.9元；2.一审诉讼费用由富琳裕邦公司承担。 一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在一审判决生效之日起10日内支付2015年1月1日至2018年2月28日期间的逾期交付商品房违约金135460元给谭磊正、谭佩婷；二、驳回谭磊正、谭佩婷的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5524元，由谭磊正、谭佩婷负担2700元，开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担2824元。 二审中，谭磊正、谭佩婷未提交新证据。 富琳裕邦公司依法提交了以下证据：《竣工联合验收终审意见书》、《竣工验收备案表》各一份，拟证明涉案楼盘已于2018年6月8日竣工验收备案。 本院组织双方当事人进行了质证。谭磊正、谭佩婷对富琳裕邦公司提交的证据发表如下质证意见：对证据没有异议。 对富琳裕邦公司提交的证据，本院认定如下：虽然谭磊正、谭佩婷对上述证据没有异议，因上述证据在一审庭审后才形成，并未涉及双方当事人在本案中所争议的权利义务，因此，本院对上述证据不予采纳。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对富琳裕邦公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩意见以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：富琳裕邦公司承担的逾期交房违约金应如何确定。 关于富琳裕邦公司承担的逾期交房违约金应如何确定的问题。谭磊正、谭佩婷与富琳裕邦公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，富琳裕邦公司应于2014年12月30日前向谭磊正、谭佩婷交房，而富琳裕邦公司至本案起诉前未能举证证明其已将具备合同约定的交付条件的房屋交付给谭磊正、谭佩婷，已违反了双方合同的上述约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富琳裕邦公司依法应承担违约责任。对于2014年12月30日（谭磊正、谭佩婷主张从2015年1月1日起）至2016年1月31日逾期交房的违约金，双方签订的《补充协议》约定富琳裕邦公司补偿谭磊正、谭佩婷73000元，其中购买车位抵扣30000元（若谭磊正、谭佩婷放弃购买，富琳裕邦公司补偿3万元）。因谭磊正、谭佩婷已购买车位，并以补充协议中的30000元补偿款和5000元现金券予以抵扣，扣除上述款项后，富琳裕邦公司应按协议约定补偿谭磊正、谭佩婷38000元。对于2016年4月1日至2018年2月28日逾期交房的违约金，虽然双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第九条约定逾期超过180日后交房的，出卖人应自合同约定的房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，富琳裕邦公司在一审期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求一审法院予以核减，而谭磊正、谭佩婷未能举证证明因富琳裕邦公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格及中国人民银行同期贷款利率等预期利益因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，并据此判决富琳裕邦公司应向谭磊正、谭佩婷支付2016年4月1日至2018年2月28日期间的逾期交房违约金97460元（706232元×690天×2?），并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条仅适用于双方当事人没有约定违约金数额或损失赔偿数额的计算方法，在本案双方当事人对违约金的计算方法已作出了相关约定的情况下，富琳裕邦公司依据该条款规定主张以涉案房屋所处地段的租金为标准核算违约金，理据不足，本院不予支持。 综上所述，富琳裕邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。开平富琳裕邦房地产开发有限公司二审预交了2824元，本院退回1899元。 本判决为终审判决。 审判长  谢敏忠 审判员  梅晓凌 审判员  熊昌波 二〇一八年九月二十一日 法官助理李苏琴 书记员李静雯