安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0203民初2497号 原告：张卫卫，男，1957年10月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托代理人：杨宣乐，安徽天谛律师事务所律师。 委托代理人：朱秋丽，安徽天谛律师事务所律师。 被告：芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 委托代理人：黄伟，安徽耕天律师事务所律师。 委托代理人：杨玉琴，该公司员工。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山西路**，统一社会信用代码913402001496524372（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 委托代理人：杨玉琴，该公司员工。 原告张卫卫诉被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月10日、2018年8月17日两次公开开庭进行了审理，原告张卫卫的委托代理人杨宣乐、朱秋丽、被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称“万达商管”）的委托代理人黄伟到庭参加诉讼。被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称“万达房产”）经本院合法传唤，无正当理由，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张卫卫诉称：2005年10月6日，原告与被告一签订《委托统一经营管理合同》，约定将原告所有的位于芜湖南瑞新城商业街1幢1层001号，面积10.79平方米商铺委托被告一统一经营管理，被告一每年的4月份和10月份向原告支付收益金。同时，合同还约定若被告逾期支付收益金，按每日万分之二点一的标准支付原告逾期利息。自2017年4月份及同年10月份，被告一每次应按照第12-14年的收益金支付标准支付原告收益金2652.885元，但其每次仅支付2278.83元，每次尚欠收益金374.055元，2018年4月份，被告一仅支付原告收益金1142.76元，尚欠原告收益金1510.725元。经原告多次催要，被告一拒不履行付款义务。另被告二系该商铺的开发商，在销售该商铺时就向购房户宣传并承诺接受委托统一经营管理、确保稳定收益。正因为被告二的宣传承诺，原告才决定购买商铺。被告二为开展委托经营管理业务的需要，于2005年5月10日投资设立了被告一，两被告的法定代表人及其他高层管理人员一致，互为关联公司，故两被告应承担连带责任。另《委托统一经营管理合同》也明确被告二对于被告一向原告支付收益金承担连带保证责任。现为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。请求判令：1、被告芜湖万达商业管理有限责任公司立即支付原告房屋收益金2258.24元及逾期利息74.11元（利息按日万分之二点一的标准暂计至2018年7月10日，其余按此标准计至实际付清之日止），合计2332.35元；2、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案的诉讼费用。 被告芜湖万达商业管理有限责任公司辩称：1、我公司并未拖欠原告2017年4月份、10月份的收益金。我公司与原告签订《委托统一经营管理合同》第五条约定的“收益金”是含税的收益金，属原告税前所得，依据合同第七条，原告所取得的收益金产生的税费由原告自行承担，我公司负责代扣代缴，并从应付给原告的收益金中直接扣除，因此我公司发放到原告账户内的每期收益金实际上是扣除原告应纳税费之后的“实得收益金”。根据税法及芜湖市税收政策，原告商铺出租所得收益金应纳税的税率为14.1%，依据合同，原告2017年度的收益金应按12-14年收益金计算标准，由此可以计算出原告2017年度扣除税费后每次实际应得收益金为5305.77/2-5305.77/2＊14.1%=2278.83元，而我公司每次实际支付给原告的也正是2278.83元，故不存在拖欠。从2017年起随着税费“营改增”政策的实施，承租人世纪联华公司要求必须开具增值税专用发票，从而导致收益金在原来14.1%税率的基础上提高到了19.7%。而事实上，我公司从2017年起已开始向承租人改开增值税专用发票，并按19.7%的计税税率缴纳了相应的税费，按19.7%税率实际产生的税费本应由原告全部承担，但考虑到改开增值税专用发票后税率变化突然，我公司经讨论决定，原告2017年度仍按14.1%税率承担收益金税费，而多出来的5.6%税费由我公司为其分担。因此我公司不仅没有拖欠原告2017年4月份、10月份的收益金，而且还自愿为原告垫付了一定数额的税费。2、我公司对拖欠原告2018年度4月份部分收益金的事实不持异议，但原告计算的实际拖欠金额有误，我公司实际拖欠金额应为837.51元。原告2018年4月份收益金应缴纳税额为5305.77/2＊19.7%=522.62元。鉴于我公司目前经营困难，已无力也无义务为原告补贴税费。鉴于我公司办理原告商铺租赁、收益金发放及税费代扣代缴等相关事宜需要聘请专门人员办理，为平衡双方权利义务，更好为原告服务，我公司自2018年4月起按25元/月的标准从应付原告的收益金中提取了代办费用，由此，在扣除19.7%的税款及代办费后，可计算出2018年4月应付原告收益金为5305.77/2-522.62-25＊6=1980.27元。而我公司2018年4月份实际已支付给原告的收益金为1142.76元，因此实际差欠的收益金为1980.27-1142.76=837.51元。而逾期利息亦只能按实际欠费金额和时间计算。3、我公司拖欠部分收益金有一定原因，不存在恶意。原告商铺租赁产生的租金实际上是达不到《委托统一经营管理合同》约定的收益金标准，差额的部分实际上一直由被告万达房地产公司进行补贴。2018年以来，由于被告万达房地产公司经营出现严重困难，已无力补贴差额部分，这是导致原告收益金降低最主要的原因。 被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司未答辩。 经审理查明：原告张卫卫系南瑞新城商业街1幢001号商铺的所有权人。原告张卫卫（甲方）与被告芜湖万达商业管理有限责任公司（乙方）于2005年10月6日签订《委托统一经营管理合同》一份，约定甲方委托乙方统一经营管理芜湖南瑞新城商业街1#楼（即“南瑞生活广场”）壹层001号商铺；物业建筑面积10.79平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日（2005年10月1日）开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额为491.73元，收益金为5305.77元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。被告万达商管于2017年4月18日及2017年10月18日分别向原告支付2017年4月份、10月份物业收益金各2278.83元，于2018年4月28日向原告支付2018年4月份物业收益金1142.76元。现因被告万达商管未足额支付原告收益金，经协商未果，故成讼。 另查明，根据芜湖市国家税务局公布的《芜湖市个人出租房屋代开发票、税费种情况一览表》可知，芜湖市个人出租非住宅房月不含税金额3万元以下代开普通发票需缴纳个人所得税2%、房产税12%、印花税0.1%，综合征收率为14.1%；月不含税金额10万以上代开专用发票需缴纳个人所得税2%、房产税12%、增值税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%、印花税0.1%，综合征收率19.7%。被告万达商管于2016年12月8日为含原告在内的400多户南瑞新城商业街1#楼商铺业主向芜湖市地税局申请代开普通发票，为此代缴房产税和印花税合计274162.12元，并于2016年11月7日代缴个人所得税49537.45元。被告万达商管于2017年3月21日为含原告在内的400多户南瑞新城商业街1#楼商铺业主向芜湖市地税局申请代开2017年1月-3月房租的增值税发票，房租含税金额总计为832669.5元，为此代缴税费合计156700.48元；2017年4月-6月房租含税金额总计为832669.5元，为此代缴税费合计156224.67元；2017年7月-9月房租含税金额总计为832669.5元，为此代缴税费合计156224.67元；2017年10月-12月房租含税金额总计为832669.5元，为此代缴税费合计156224.67元；2018年1月-3月房租含税金额总计为832669.5元，为此代缴税费合计156224.67元；2018年4月-6月房租含税金额总计为832669.5元，为此代缴税费合计156224.67元。 2005年8月31日万达房产作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有证据原告提交的身份证复印件一份，企业信用信息公示报告复印件两份，房地产权证复印件一份，大江晚报广告宣传页复印件两份，《委托统一经营管理合同》复印件一份，徽商银行客户对账单复印件一组，被告提交的完税证明复印件一组，芜湖市个人出租房屋代开发票、税费种情况一览表复印件一份，芜湖市地方税务局代开增值税发票申请表、租金明细表复印件一组及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告张卫卫与被告万达商管签订《委托统一经营管理合同》一份，约定被告万达商管在委托经营期间，每年向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管未能按约支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付剩余收益金的请求于法有据，应予支持。但被告万达商管依照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税费，该款应从付给原告的收益金中直接扣除。因被告万达商管每次代缴税款均一次性为含原告在内的400多户南瑞新城生活广场商铺业主一同缴纳，并将纳税人登记为其中一户名为“席滨”的业主，且2016年代开发票种类为普通发票，2017年代开发票种类为增值税专用发票，二者所需缴纳税种和税率均不同，故本案中难以精确计算出被告万达商管为本案原告单独代缴税额。结合本案原被告提供的证据，可以计算出被告万达商管2017年1月-2018年6月期间每季度申报税款时的房租税前总额为793018.57元/季度（832669.5元/季度÷1.05），其中原告的房租收益税前为276.73元/月（290.57元/月÷1.05）。据此本院估算被告万达商管为原告代缴2016年11月-2017年4月税费296.1元（276.73元/月×2个月×14.1%＋276.73元/月×4个月×19.7%），为原告代缴2017年5月-10月税费327.09元（276.73元/月×6个月×19.7%），为原告代缴2017年11月-2018年4月税费327.09元（276.73元/月×6个月×19.7%）。根据合同约定，原告2016年11月-2017年4月可得的收益金税前应为2652.885元（5305.77元/年÷2），2017年5月-2017年10月可得的收益金税前为2652.885元，2017年11月-2018年4月可得的收益金税前为2652.885元。故被告实际欠付原告2016年11月-2017年4月的物业收益金为77.955元（2652.885元-296.1元-2278.83元），欠付2017年5月-2017年10月的物业收益金为46.965元（2652.885元-327.09元-2278.83元），欠付2017年11月-2018年4月的物业收益金为1183.035元（2652.885元-327.09元-1142.76元）。 关于被告万达房产对上述欠款是否承担连带责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告万达商管应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管未充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产对被告万达商管差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带保证责任。 为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张卫卫物业收益金1307.96元及逾期付款利息28.36元，并以1307.96元为基数，按日万分之二点一的标准，自起诉之日起支付逾期付款利息至实际清偿之日止； 二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告张卫卫其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由原告张卫卫负担11元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇一八年九月二十六日 书记员  沙金金 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。