惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1976号原告：黄某某，香港特别行政区居民，男。委托代理人：张峻熙，广东日升律师事务所律师。委托代理人：方富永，广东日升律师事务所实习律师。被告：惠州大亚湾某某开发有限公司。法定代表人：陈某某。委托代理人:李春建，系该公司员工。委托代理人：程雁群，系该公司员工。原告黄某某与被告惠州大亚湾某某开发有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告于2017年5月22日签订的《某某城市广场认购书》（编号为：01196）；二、判令被告向原告双倍返还购房定金200,000元（大写：贰拾万元整）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年5月22日，原告、被告就惠州市大亚湾区中兴北路218号某某城市广场12栋一单元1层02号房铺买卖事宜签订了编号为01196的《某某城市广场认购书》（下称“认购书”），约定被告出售上述房产于原告，同时该认购书还约定双方于2017年6月15日正式签订《商品房买卖合同》。认购书签订后，原告积极履行认购书约定的义务，向被告支付了100,000元（大写：拾万元整）的购房定金。2017年6月15日，原告依约到被告处拟签订《商品房买卖合同》并支付购房首期款，但被告要求原告在签订《商品房买卖合同》前必须签署一份《不可撤销委托运营管理合同》（下称“委托管理合同”），原告在现场粗略阅读后发现该委托管理合同存在众多对原告不公平的条款，合同中的内容与原告购买店铺的目的相违背，被告的行为已构成违约。2017年8月4日，原告委托涉案店铺的介绍人邓某某（身份证号码：440825********395X）将此事投诉到了大亚湾区房产管理局。后原告多次与被告沟通，希望能够与被告签订《商品房买卖合同》，并于2017年8月16日向被告发出《履行某某城市广场认购书催告函》要求继续履行认购书约定的内容，但被告仍以签订委托管理合同作为签订《商品房买卖合同》的前置条件。迫于无奈，原告于2017年9月4日向被告发出《律师函》正式解除与被告签订的《某某城市广场认购书》，但被告拒收了原告发出的《律师函》。2017年9月11日，原告委托律师及邓某某将上述《律师函》直接送达至被告的某某城市广场营销中心。综上所述，原告认为被告将签订委托管理合同作为签订《商品房买卖合同》前置条件的行为给原告强加了双方约定外的义务，被告的行为不仅阻碍了房屋交易的进行，使原告遭受重大损失，更违背了诚实信用原则及公平原则，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告某某公司辩称，一、原告与被告积极协商签订《商品房买卖合同》及《不可撤销委托运营管理合同》，不存在被告妨碍房屋交易的行为。2017年5月22日双方签订《某某城市广场认购书》后，双方就多次通过微信、面议等方式就签订《不可撤销委托运营管理合同》条款进行协商。2017年6月15日，原告对被告提出的《不可撤销委托运营管理合同》版本提出书面修改意见，并签字确认要求被告作出相应调整。2017年6月29日，被告依照原告提出的修改意见草拟《委托运营管理合同之补充协议》，并通过微信方式向原告征询意见。从被告提交的证据可以看出，均未见被告强加要求原告签约的内容。相反，原告和被告对《不可撤销委托运营管理合同》进行了协商和修改，鉴于原告明知《不可撤销委托运营管理合同》且主动提出了修改意见，被告并不存在违约的行为；二、原告利用对上述《不可撤销委托运营管理合同》的协商，拖延了《商品房买卖合同》的签订，原告才存在违约行为，被告有权提出解除《认购书》并没收原告的定金。原告为达到自己不签署《商品房买卖合同》的目的，在双方已对《不可撤销委托运营管理合同》进行前期协商及被告已针对原告的修改意见作出补充协议的基础上，在收到被告的多次请求后，故意拖延对被告修改的《委托运营管理合同之补充协议》的回复意见，导致远远超过《认购书》约定的签约时间而未能签署《商品房买卖合同》，明显存在违约。在原告违约的情况下，被告于7月25日提出解除《认购书》并没收定金依法有据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告提交以下证据：1、原告身份证。证明原告诉讼主体资格；2、被告企业信息。证明被告诉讼主体资格；3、《某某城市广场认购书》（编号：01196）。（1）、证明原、被告之间存在商品房认购的合同关系；（2）、证明双方约定签订《商品房买卖合同》及交付首期款的时间为2017年6月15日；4、定金收据、支付凭证。证明原告于签订认购书当日即支付购房定金10万元的事实；5、视频资料U盘、被告工作人员名片、《不可撤销委托运营管理合同》。（1）、证明原告依约于2017年6月15日到被告营业厅拟签订《商品房买卖合同》及交付首期款的事实；（2）、证明被告将《不可撤销委托运营管理合同》作为签订《商品房买卖合同》的前置条件、阻碍原告签订《商品房买卖合同》的事实，即被告的行为已构成根本违约；6、《大亚湾区房产管理局接待群众来访登记表》、《信访事项受理通知书》。证明原告委托介绍人邓某某向大亚湾区房产管理局信访投诉被告《不可撤销委托运营管理合同》作为签订《商品房买卖合同》的前置条件一事，且大亚湾房产管理局已受理该信访申请；7、履行《某某城市广场认购书》催告函、EMS快递单及查询结果。证明原告催告被告签订《商品房买卖合同》的事实；8、《律师函》、授权委托书、EMS退回邮件及查询结果、照片。证明原告于2017年9月4日至2017年9月11日期间通过《律师函》的告知形式解除了原、被双方签订的《某某城市广场认购书》的事实；9、原告建设银行银行卡交易明细详单；证明原告在2017年6月15日已准备好购买涉案店铺的首付款，原告具备购房的能力和履行《商品房买卖合同》的能力；10、原告提交的视频的文字内容；证明原告黄某某及介绍人邓某某依约于2017年6月15日到被告的营销中心处，就涉案店铺买卖事宜拟与被告签订《商品房买卖合同》并准备好了购买涉案店铺的首付款，但被告将《不可撤销委托运营管理合同》作为签订《商品房买卖合同》的前置条件，阻碍原告签订《商品房买卖合同》，被告的行为构成了根本违约；11、原告方证人邓某某到庭作证证言。被告质证如下:对于证据1、2没有异议，对证据3的真实性予以确认，但证明双方约定签订《商品房买卖合同》及交付首期款的时间为2017年6月15日与客观事实不符，原先约定是2017年5月27日签订商品房买卖合同；对于证据4的三性没有异议，予以确认收到定金；对于证据5的视频是未经征得被告及被告工作人员同意的情况下拍摄的，这是非法的证据，不应予以适用，从证据的内容上来看双方对《商品房买卖合同》及《不可撤销委托运营管理合同》正在进行磋商，不存在原告所称被告阻碍原告签订商品房买卖合同的事实；对于证据6，我方认为信访申请是在被告已经提出解除认购书之后，原告单方面提出来的，而且里面所称的内容都是与事实不符的，因此我方认为该证据与本案没有关联性，不能作为本案的参考依据；对于证据7，我方认为该份证据也是在被告解除认购书之后，原告才提出签订商品房买卖合同，在解除认购书之后提出签订商品房买卖合同，没有任何的事实和法律依据了。对证据8，我方认为这是原告单方面提出来的，内容与客观事实不相符，同时认购书是因为原告自己的违约行为被解除的，那么原告再提出解除认购书同样没有任何事实和法律依据。对于证据9，我方认为交易明细清单不能证明原告具有购房的能力，因此，与本案没有关联性；对于证据10，是证据5中的U盘视频的文字内容，质证意见同证据5。对于证人邓某某的证言，第一证人有矛盾的地方，被告代理人刚才问他对原告跟被告协商不可撤销委托运营管理合同是否知悉，他说原告后面有些情况没有告诉他，但是他在回答原告的提问时，又确认他参与了全过程，第二，被告认为证人确认了原告跟被告就不可撤销委托运营管理合同的内容进行了多次的协商，说明原告并没有拒绝签署该份合同。被告提交以下证据：1、预售许可证。证明涉案商铺具备合法销售条件；2、微信往来内容。证明（1）、2017年6月19日，原告与被告销售人员罗响兰采用微信方式就《委托运营管理合同之补充协议》条款进行沟通协商；（2）、2017年7月3日，被告销售人员罗响兰再次约原告协商合同修改事宜，但至2017年7月30日原告未给予回复；3、原告书面修改内容。证明原告对《不可撤销委托运营管理合同》个别条款提出书面修改意见，并亲自签字确认的事实；4、《委托运营管理合同之补充协议》。证明被告依照原告提出的修改意见，积极拟稿并征求原告意见的事实；5、解除认购通知函、中国邮政快递单、物流跟踪信息。证明2017年7月25日，原告故意拖延与被告签订协商涉案商铺的有关合同，被告依照约定解除认购通知；6、商铺宣传资料。证明原告在签订认购书前，已知悉并了解案涉商铺存在统一运营管理模式，原告选择与被告签订认购协议书，就已是对该管理模式的认可。原告质证如下：对证据1的三性予以认可；对证据2的三性予以认可，该证据证明在2017年6月15日之后，原告为了能签订正式的商品房买卖合同与被告多次协商的事实，但因被告出具的不可撤销委托运营管理合同存在多处显失公平的条款，如果签订该合同将导致原告购买商铺的目的根本无法实现，同样证明了被告隐瞒不可撤销合同的存在，在2017年6月15日之后才与原告进行协商，其行为已经构成根本性违约；对证据3三性没有异议，予以认可，该证据是原告对不可撤销合同显失公平的条款提出的修改意见，但是被告并未同意，该证据所列出的条款可以结合原告提供的证据5不可撤销合同的条款对应，其中3.1条显示的是委托运营期限为所有权人的产权年限，其中4.1、4.2、4.3条款中也是不合理的条款，甚至原告仍需向被告缴纳保证金，也证明被告根本性违约的事实；对证据4三性均有异议，该证据原告并未收到，且根据该证据所补充修改的内容与证据3当中原告提出的修改意见，相差甚大；对证据5三性均不予认可，第一，原告并未收到该解除认购通知函，第二，被告没有单方解除的权利，本案正式合同未能签订是因被告强制性要求原告签订一份不合理的不可撤销合同所致，原告不存在任何违约的情形；对证据6三性均有异议，原告在签订认购书时甚至到协商签订正式合同时并未看到该宣传资料，因此该证据极有可能被告为了本次诉讼而后期制作，不具有证明力。经审理查明：2017年5月22日，原、被告双方签订一份《某某城市广场认购书》，双方在认购书中约定：原告认购被告开发的位于惠州市大亚湾区中兴北路218号某某城市广场12栋一单元1层02号商铺，折后价格为2,348,624元，签订认购书时需缴纳定金100,000元；付款方式为分期付款，6月15日前付款938,624元，9月15日前付705,000元，11月15日前付705,000元；双方于2017年6月15日正式签订《商品房买卖合同》。认购书签订后原告于2017年5月22日向被告支付了定金100,000元。此后，原、被告双方就是否需要签订《不可撤销委托运营管理合同》及相应条款进行了磋商，但双方未能达成一致意见，原、被告双方因此未能签订《商品房买卖合同》。本院认为，原告黄某某是香港居民，本案为涉港民事纠纷。本案为商品房预售合同纠纷，属于涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国法律。原、被告双方签订的《某某城市广场认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。认购协议书是双方当事人达成购房意向的初步协议，双方在签订认购协议书之后，如欲成立商品房买卖该合同关系，还需签订正式的《商品房买卖合同》。原被告双方虽然在认购书中对房屋的房号、总价、付款方式等进行了约定，但双方对其他相关条款还需再进一步协商确定，然后再签订《商品房买卖合同》。原、被告在认购书签订后，对是否需要签订《不可撤销委托运营管理合同》及相应条款进行了磋商，在双方协商未果的情况下，未能签订《商品房买卖合同》。现原、被告双方均同意解除认购协议书，本院予以支持。原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》是不可归责于原、被告双方的原因所致，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应向原告返还已付定金100,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告黄某某与被告惠州大亚某某开发有限公司于2017年5月22日签订的《某某城市广场认购书》；二、被告惠州大亚某某开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告黄某某返还定金100,000元；三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由原告负担2,150元，由被告负担2,150元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内,被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  古朝晖审判员  谢学炎二〇一八年九月十日书记员  翟浩华