文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0243民初4149号原告：重庆黔龙阳光物业管理有限公司，住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码915001147592575228。法定代表人：徐凤，该公司经理。委托诉讼代理人：向淑群，重庆欣渝律师事务所律师。被告：甘元凡，男，1961年3月16日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：甘小洪（系甘元凡之女），女，1983年8月5日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司（以下简称黔龙物业公司）诉被告甘元凡物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告黔龙物业公司的委托诉讼代理人向淑群，被告甘元凡的委托诉讼代理人甘小洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付2017年6月至2018年7月物业管理服务费1416.4元；2.判令被告按照每日万分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费（截止2018年7月30日应支付违约金为83.24元)。事实与理由：被告系原告所管理的彭水XXXX小区的业主，被告在接受物业时，按《物业管理条例》的相关规定与原告黔龙物业公司签订了《XXXX前期物业服务协议》，并约定按建筑面积每平方米1.2元收取物业管理服务费，每月5日前缴纳当月物业管理服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年6月起至2018年7月未交物业管理费，期间欠物业服务管理费共计1416.4元，至2018年7月应缴纳违约金共计83.24元(违约金计算方式按合同约定计算）。经原告工作人员多次催促未果。被告甘元凡辩称：1.原告诉讼主体不适格，原告系黔龙开发商指定物业，本案原告应当是开发商；2.收费标准没有依据。3.服务质量差，与收费标准不相匹配。第一，安全：整个二期房屋消防只有两侧通道贯通，但九号楼消防通道紧锁无人设门点，且通道上停满车辆无人管理，小区内每栋楼进出口摩托车乱停乱放。第二，小区形象，小区通道堵，店面将通道堵死，业主出行不便，并且潲水桶随意摆放，夏天蚊子四处飞，小区入口处随处摆放杂物，小区内游泳池脏水淤积，以上严重影响身体健康和小区形象。第三，小区卫生，绿化管理不到位，虽然小区卫生做到了一日一次打扫，但物业公司应当在小区进出口、正厅口、电梯间请人随时打扫。第四，损害小区全体利益，物业公司应当对于财务收支状况、小区内广告收入进行公示。第五，合理的物业费应当缴纳，但原告方提供的物业服务质量与收费标准不相符。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告甘元凡系本县XXXX小区XX栋XX号业主。2015年3月30日，被告甘元凡与原告黔龙物业公司签订《XXXX前期物业服务协议》，将其所有的XXXX小区XX栋XX号房屋的物业服务委托给黔龙物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为1.50元/平方米（含电梯费，建设单位承诺的减免部分物业服务费由开发商支付），同时合同约定每月5日前缴纳当月物业服务费，未能按时缴纳物业服务费的，按每日万分之三的标准支付违约金。后黔龙物业公司在XXXX小区提供物业服务至今。被告甘元凡所有的XXXX小区XX栋XX号房屋建筑面积84.35平方米，原告实际按照每月1.20元/平方米标准收取物业费，每月应交纳物业服务费101.22元。甘元凡从2017年6月起至2018年7月止期间未按时交纳物业服务费。2018年8月6日，原告向甘元凡寄送《律师函》催收，并于小区张贴公告催收，被告甘元凡至本案法庭辩论终结前交缴纳拖欠的物业服务费。另查明，截止法庭辩论终结前，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告黔龙物业公司与被告甘元凡就其在XXXX小区的房屋签订前期物业服务合同，黔龙物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，现黔龙物业公司作为原告对于双方签订的前期物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理，故对于被告辩称黔龙物业公司非本案适格原告不予采纳。被告甘元凡作为业主，也是物业服务合同相对人应当向黔龙物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告黔龙物业公司催收后，被告甘元凡仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告甘元凡应向原告黔龙物业公司交纳2017年6月至2018年7月期间的物业服务费本金1417.08元（101.22元/月×14个月），原告黔龙物业公司主张1416.4元，本院予以支持。对于物业服务标准的问题。被告甘元凡主张原告方按每月每平方米1.2元收取物业服务费无事实和法律依据，但根据查明事实，原、被告双方签订的合同中对于物业费标准进行了明确约定，且被告甘元凡于2017年6月前亦实际按每平方米每月1.2元标准缴纳，故本院认定本案物业费双方实际约定标准为每平方米每月1.2元，对于被告甘元凡上述辩称不予采纳。对于违约金问题。原告黔龙物业公司主张按照合同约定计算违约金，合同中约定每月物业管理费支付时间为当月前五日，故每月逾期违约金计算时间应当从当月6日起，截止时间应当为付清之日止。对于基数问题，被告甘元凡从2017年6月至2018年7月期间未缴纳物业服务费，故每月违约金基数应当为每月的物业服务费，即101.22元；综上，被告甘元凡2017年6月至2018年7月期间的违约金如下：            月份              本金              违约金标准              起始时间              截止时间                  2017.6              101.22元              万分之三              2017.6.6              付清之日为止                  2017.7              101.22元              万分之三              2017.7.6              付清之日为止                  2017.8              101.22元              万分之三              2017.8.6              付清之日为止                  2017.9              101.22元              万分之三              2017.9.6              付清之日为止                  2017.10               101.22元              万分之三              2017.10.6              付清之日为止                  2017.11              101.22元              万分之三              2017.11.6              付清之日为止                  2017.12              101.22元              万分之三              2017.12.6              付清之日为止                  2018.1              101.22元              万分之三              2018.1.6              付清之日为止                  2018.2              101.22元              万分之三              2018.2.6              付清之日为止                  2018.3              101.22元              万分之三              2018.3.6              付清之日为止                  2018.4              101.22元              万分之三              2018.4.6              付清之日为止                  2018.5              101.22元              万分之三              2018.5.6              付清之日为止                  2018.6              101.22元              万分之三              2018.6.6              付清之日为止                  2018.7              101.22元              万分之三              2018.7.6              付清之日为止      对于物业服务质量的标准问题。被告甘元凡辩称原告未提供达到协议约定的物业服务质量的标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，被告有权拒绝交纳物业费用，为此被告举示了反映小区物业管理中存在业主共有部分以及公共设施和区域管理不善、私搭乱建、清洁卫生及绿化管理不到位等问题的照片若干，本院认为该些照片反映小区存在的各种问题，但物业服务在内容上本身即包括解决处理上述问题，也可说物业服务就是解决上述问题的过程，被告举示的证据并不能证明上述问题存在的长期性和普遍性，也就是说不能达到证明原告未提供符合约定的物业服务的目的，对被告该答辩意见不予采信。另，被告辩称原告方财务收支状况、小区内广告收入未公开，损害了全体业主利益。因涉案小区尚未成立业主委员会，现被告方在本案中主张全体业主的利益，不符合诉讼主体资格，故被告应当待小区业主委员会成立后依法通过业主委员会，另行主张全体业主的权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告甘元凡于本判决生效后立即向原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司支付XXXX小区XX栋XX号房屋2017年6月至2018年7月物业服务费1416.4元及违约金（违约金计算方式：2017年6月至2018年7月每月一笔违约金、共计14笔违约金，每笔违约金分别以101.22元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔违约金当月6日起计算至付清之日止）；驳回原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司已预交25元），减半收取为25元，由被告甘元凡负担。本判决为终审判决。审判员  冉建二〇一八年九月二十五日书记员  王娟