北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初21561号原告（反诉被告）：北京金泰集团有限公司丰台分公司，住所地北京市丰台区丰台镇东货场路**。负责人：王振怀，经理。委托诉讼代理人：王艺霖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙承运，男，1968年8月12日出生，汉族，无业，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。第三人：北京京城鸿顺源饮用水销售有限公司，，住所地北京市丰台区成寿寺煤场****法定代表人：富永红，董事长。原告（反诉被告）北京金泰集团有限公司丰台分公司（以下简称金泰公司丰台分公司）与被告（反诉原告）孙承运、第三人北京京城鸿顺源饮用水销售有限公司（以下简称京城鸿顺公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）金泰公司丰台分公司的委托诉讼代理人王艺霖、张瑶，被告（反诉原告）孙承运及其委托诉讼代理人吕莉，第三人京城鸿顺公司的法定代表人富永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰公司丰台分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告孙承运腾空并向原告返还位于丰台区成寿寺煤厂47号的租赁房屋、土地（四至为：北至成寿寺小学，南至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，西至方庄南路18号院9号楼东侧马路，东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店）；2、判令第三人京城鸿顺公司腾空并向原告返还成寿寺煤厂47号院3号大棚东部房屋和土地（四至为：东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店，西至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，南至47号院内车间红砖房，北至2号大棚）；3、判令被告和第三人共同向原告支付房屋、土地占有费，占用费以每年286650元为标准，自2017年1月1日计算被告腾空并向原告返还涉案房屋、土地之日；4、判令被告孙承运按照每日2356.03元的标准向原告支付违约金，自2016年7月15日计算至被告实际腾空并向原告返还涉案房屋、土地之日。事实与理由：2015年7月15日，北京金泰集团有限公司丰台分公司（以下简称“金泰集团丰台分公司”）与被告孙承运签订了《房屋租赁合同》，金泰集团丰台分公司将位于丰台区成寿寺煤厂47号的房屋、土地（四至为：北至成寿寺小学，南至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，西至方庄南路18号院9号楼东侧马路，东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店）出租给孙承运，租期为2015年7月15日至2016年7月14日，年租金为286650元，合同约定租赁物不得转租。合同约定租赁期满，孙承运逾期归还房屋的，每逾期一日按原日租金的3倍支付违约金。孙承运将其承租的部分房屋、土地转租给第三人葛春兰、耿春影、北京京城鸿顺源饮用水销售有限公司。孙承运将成寿寺煤厂47号院内北部1号大棚西侧第2间房屋（四至为：北至成寿寺小学，南至1号大棚和2号大棚之间的过道，东至1号大棚，西至成寿寺煤厂47号院西北部门脸房后墙）转租给葛春兰，将成寿寺煤厂47号院2号大棚A112房屋（北至：成寿寺煤厂47号院内1号大棚和2号大棚的过道，南至2号大棚A111房屋，东至2号大棚东部，西至47号院内西侧南北向过道）转租给耿春影，将成寿寺煤厂47号院3号大棚东部房屋和土地（四至为：东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店，西至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，南至47号院内车间红砖房，北至2号大棚）转租给北京京城鸿顺源饮用水销售有限公司。《房屋租赁合同》到期后，金泰集团丰台分公司应丰台区政府疏解文件的要求不再续租，但孙承运、葛春兰、耿春影、北京京城鸿顺源饮用水销售有限公司拒绝向金泰集团丰台分公司返还租赁房屋、土地，占用至今未支付占用费。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，因涉案房屋、土地位于北京市丰台区，故依法向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。孙承运辩称：被告不同意原告全部诉讼请求，请求驳回。一、原被告之间的租赁期限截止日期为2017年7月14日。二、2016年10月15日，原告在没有对被告进行任何通知的情况下，对涉案房屋停水、停电，并强制要求被告腾退房屋，单方提出解除合同。被告在腾退时就已经将租赁房屋全部返还给了原告。强制腾退时，被告被强制拆除了部分房屋，在原告的要求下被告在未拆除的租赁房屋上贴上了封条或者钉上板子。被告不存在任何违约行为且自强制腾退起未占用涉案房屋，无需向原告返还房屋，无需支付房屋、土地占有费及违约金。另外，就原告起诉状中引用的违约金条款，被告认为完全不适用于被告。三、原告在租赁期内单方解除合同，已经根本违约并且给被告造成了极大的损失，原告曾明确承诺对于给被告造成的损失进行赔偿，并多次要求被告写明要求赔偿的金额等进行上报，双方就此多次磋商。但由于原告的原因，双方一直就具体的赔偿金额未能达成一致，拖至今日，被告没有拿到一分钱的赔偿款，反被原告诉至法院。被告现就原告应当承担的违约责任及应当赔偿给被告的损失等提出反诉。四、被告在履行租赁合同时，原告是明知并同意被告对外转租，并积极配合被告为实际承租人办理营业执照等，原告没有理由以所谓的“被告转租”为借口向被告主张违约金。五、请求驳回原告的全部诉讼请求。京城鸿顺公司述称：原告说不得转租，但是我们营业执照是原告盖章的，有备案的。16年10月份就强行断水断电了，我们没法正常经营。孙承运向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人返还保证金5000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失264.5万元；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人自2007年起向被反诉人承租了位于北京市丰台区成寿寺煤厂的房屋及场地（下称涉案房屋）共计1600平方米，后经反诉人加建，总承租面积约2200-2300平方米。第一份租赁合同的租期是四年，即2007年7月15日至2011年7月14日。此后，租赁合同每年一签。2007年的租赁合同签订后，经被反诉人同意，反诉人就涉案房屋原有面积部分进行了改造升级，主要是打隔断、地面硬、地面硬化水电暖、装修，同时新建了房屋。2011年7月15日之后，双方的租赁合同为每年一签。基本流程是双方就继续租赁达成口头一致，由被反诉人提供合同版本，交反诉人先签字，反诉人签完字后交由被反诉人签字、盖章，被反诉人签字、盖章完成后返还给反诉人一份合同原件。2016年7月份，双方根据以往的交易习惯就下一年（即2016年7月15日至2017年7月14日）的租赁事宜达成了口头一致，反诉人也在被反诉入提供的合同版本上完成了签字；并送交被反诉人进行签字、盖章，但因反诉人生病，末能及时去被反诉人处取回合同。但双方已就下一年的租赁达成合意，书面合同保留在被反诉人处。所以，双方的租赁截止时间应为2017年7月14日。2016年10月I5日，在没有给予反诉人任何通知的情况下，被反诉人带领100多名保安、公安人员、街道人员等，强行给涉案房屋进行停水、停电，并要求反诉人立即腾退，并且还强行拆除了反诉人自建部分的房屋大约200-300平方米左右，对于没有被强行拆除的部分，按照被反诉人的要求，反诉人张贴了封条或者用木板封门、封窗。此后，反诉人没有再占用过涉案房屋。租赁合同期内，未经任何协商和通知，被反诉人对反诉人强行停水、停电的行为已经是根本违约行为，给反诉人造成了巨大损失，对此，被反诉人的态度一直是“必须配合，可以谈一个赔偿条件，然后写个书面材料”，也就是说，被反诉人明知自身违约，并且同意赔偿。反诉人的书面材料至少写了3次，交由被反诉人，双方商谈不少于30次，但均未果，反诉人没有得到一分钱的赔偿，反而成了被告，被诉至法院。现针对被反诉人单方解除合同，强行停水、停电，强制拆除，强制搬家，给反诉人造成的损失等，反诉人提出反诉，望贵院查清事实，判如所请。金泰公司丰台分公司就反诉辩称：246.5万这个数合不上，第一项二项加起来也不是这个数，之前谈要的600多万，证据显示的是190多万，我们诉这个案子是2016年7月份合同就终止了，被告是不可能不知道的，东铁营办事处组织大家开会过，2008年合同就没有了，不能再主张2007年的改造。没有交易习惯，被告反诉状中明确说了采用书面形式，对方认为双方的形式是书面形式，不可能在续签。租赁到期就是2016年10月。被告说原告拆的，不存在的，是街道拆的，我不可能拆自己的房子，当时合同已经到期了，封条都是街道贴的。对方提过和解，但是要的数额过高，2016年认可可以适当的补偿，2017年开始不同意赔偿了，本案并不是单方解决合同，是合同已经终止了，拆的一方是街道。保证金确实没有给，可以给。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月13日，金泰公司丰台分公司与孙承运签订了《房屋租赁合同》，金泰公司丰台分公司将位于丰台区成寿寺煤厂47号的房屋、土地（四至为：北至成寿寺小学，南至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，西至方庄南路18号院9号楼东侧马路，东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店）出租给孙承运，建筑面积1600平米，租期为2007年7月15日至2011年7月14日止，年租金为150000元，保证金5000元。合同约定租赁房屋用于孙承运经营使用，不得转租。合同约定租赁期满，孙承运逾期归还房屋的，每逾期一日按原日租金的3倍支付违约金，合同双方签（章）后生效。合同签订后，孙承运向金泰公司丰台分公司支付了全部租金、保证金，金泰公司丰台分公司将房屋、土地交付给孙承运。2007年8月8日，孙承运向金泰公司丰台分公司提出《孙承运临时建房申请》，载明：我租赁丰台分公司成寿寺煤厂房屋及库棚，因办公业务需要在所租赁的成寿寺煤厂西墙边，新建小房5间，一切费用由我自己承担，如遇到拆迁或其它特殊情况，需要解除租赁合同时，新建房屋以及改造范围维持原状，无偿交付甲方。2007年12月18日，孙承运向金泰公司丰台分公司提出《孙承运临时建房申请》，载明：我租赁丰台分公司成寿寺煤厂房屋及库棚，因办公业务需要在所租赁的成寿寺煤厂北大棚南边，新建房屋4间，共计72平方米，—切费用由我自己承担，如遇到拆迁或其它特殊情况，需要解除租赁合同时，新建房屋以及改造范围维持原状，无偿交付甲方。2013年7月15日，金泰公司丰台分公司与孙承运签订了《房屋租赁合同》，金泰公司丰台分公司将上述房屋出租给孙承运，租期从2013年7月15日至2014年7月14日止，年租金260000元。合同约定在使用期间，乙方因经营需要可以对其所使用的房屋进行装修、改造，但必须事先以书面形式征得甲方同意。装修改造时不得破坏房屋的主体结构，装修改造费用由乙方自负。合同终止时，除乙方投资的可移动物外，其它装修一律不得私自改动，并无偿交归甲方所有。同日，金泰公司丰台分公司（甲方）与孙承运（乙方）签订《补充协议》，载明：甲方同意乙方对房屋进行维护、局部改造，以及下水管道的铺设。施工工期为两个月，2013年7月15日起至2013年9月14日止，在施工期间甲方免收乙方两个月租金。金泰公司丰台分公司与孙承运签订了《房屋租赁合同》，金泰公司丰台分公司将位于丰台区成寿寺煤厂47号的房屋、土地（四至为：四至为：北至成寿寺小学，南至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，西至方庄南路18号院9号楼东侧马路，东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店）出租给孙承运，建筑面积1600平米，租期为2015年7月15日至2016年7月14日，年租金为286650元，保证金5000元。合同约定租赁房屋用于孙承运经营使用，不得转租。合同约定租赁期满，孙承运逾期归还房屋的，每逾期一日按原日租金的3倍支付违约金，合同双方签（章）后生效。2017年6月25日，京城鸿顺公司签署《成寿寺煤厂安全检查登记表》，显示其使用房屋为：东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店，西至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，南至47号院内车间红砖房，北至2号大棚，系从孙承运处承租房屋、场地。庭审中，孙承运就其主张提交如下证据：1、高凤萍的情况说明和录音，情况说明载明：2016年7月份，丰台分公司经营一部与成寿寺租赁户孙承运经多次协商达成口头租赁协议，继续租赁一年。当时分公司的租赁程序是先协商，双方认可后再形成文字材料，经过多次交谈协商达成统一意见。经营一部按照分公司的统一租赁协议书版本进行了书面打印，然后送达孙承运手中。孙承运对合同进行了签字，然后送达经营一部，经营一部按照程序送到了分公司主管租赁合同的办公室，因孙承运在老家生病，未来分公司拿合同，后来分公司情况有变，此合同留存分公司。录音显示：高凤萍说：刘东义他是就是当年分公司成立了一个租赁办公室，专门管租赁合同的，但是名字我忘了叫什么了。就是管租赁合同的办公室，他这个办公司审核完了以后，审核完你这个合同以后，他们办公室负责把这个合同拿到王总那去，王总签字，完了他们盖章，给你返回来，是这个程序，但是呢只是当年送上去了，送到刘东义那个小组了，但是像你说的，到底到哪个环节，咱实事求是，确实咱不知道。证明双方已经就2016年续租事宜达成一致意见；2、情况说明3份，证明孙承运在2007年、2013年对涉案房屋进行了改扩建3次，分别花费790600元、420000元、1580000元；3、腾退协议2份、收款收据2张，证明因2016年10月15日停水、停电，导致实际承租人遭受巨大经济损失，孙承运对于实际承租人及进行了赔偿，而该费用应由金泰公司丰台分公司承担。金泰公司丰台分公司对上述证据发表如下质证意见：1、情况说明层次分明，不可能说非专业人士写的，7月份街道组成所有人去开会，不可能在谈续签，根据民诉法七十三条，民事证据规则五十九条的规定，这个证据不能作为证据提交。高凤萍的录音第四页倒数第18行，说明情况说明不是高凤萍写的。第二页第二行，无法推定合同已经签订，情况说明不可能是非法律专业人员写的；2、真实性不认可；3、真实性不认可。本院认为：本案争议焦点为双方租赁关系在2016年7月15日后是否存续。从本案查明的事实看，首先金泰公司丰台分公司与孙承运多次签署书名合同，而且在多份合同中均写明，合同双方签（章）后生效，故本院认定双方无特殊情况下双方合同以书面形式签署、签署后生效；其次，从孙承运提供的录音证据看，高凤萍表示了其并不清楚金泰公司丰台分公司的负责人是否签字盖章，故孙承运依据的主要证据无法达到其证明目的；最后，孙承运虽主张双方就续租一事达成一致意见，但从其主张双方续租的时点到涉案房屋被拆违、停水、停电的时点，孙承运未向金泰公司丰台分公司支付租金，难以发现双方继续履行合同的情节。综上，因无法认定双方在租赁合同到期后签有租赁合同，故本院难以认定金泰公司丰台分公司与孙承运在2016年7月15日后存在租赁关系。鉴于金泰公司丰台分公司与孙承运在2016年7月15日之后已不存在租赁关系，孙承运未将涉案房屋、场地交还金泰公司丰台分公司，显属违约，理应承担相应的法律责任。京城鸿顺公司作为次承租人在出租人与承租人租赁合同到期后，亦应尽到配合腾退房屋的义务。另外，因涉案房屋、场地发生拆违、停水、停电发生于双方合同到期之后，故金泰公司丰台分公司无需就孙承运所提此情节造成损失予以赔偿。同时，因本案审理的租赁合同关系系基于双方2015-2016年度租赁合同，孙承运所提新建房屋损失赔偿并未发生在涉案租赁合同期间，故孙承运所提的该部分损失不应在本案中处理。现金泰公司丰台分公司要求孙承运、京城鸿顺公司腾退租赁房屋、场地的请求，并无不当，本院予以支持。金泰公司丰台分公司要求孙承运按原租金标准支付房屋占用费的请求，并无不当，本院予以支持。金泰公司丰台分公司要求京城鸿顺公司就房屋占用费承担连带责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。金泰公司丰台分公司要求孙承运按原租金标准3倍支付逾期交还房屋违约金的请求，计算标准过高，本院酌情予以确定。孙承运反诉要求金泰公司丰台分公司退还保证金5000元的请求，金泰公司丰台分公司当庭表述同意退还，本院对此不持异议。孙承运反诉要求金泰公司丰台分公司赔偿损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、孙承运于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区成寿寺煤厂47号的租赁房屋、土地（四至为：北至成寿寺小学，南至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，西至方庄南路18号院9号楼东侧马路，东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店）交还北京金泰集团有限公司丰台分公司。二、北京京城鸿顺源饮用水销售有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区成寿寺煤厂47号院3号大棚东部房屋和土地（四至为：东至北京月福汽车装饰有限公司成寿寺店，西至成寿寺煤厂47号大门东西向过道，南至47号院内车间红砖房，北至2号大棚）交还北京金泰集团有限公司丰台分公司。三、孙承运于本判决生效之日起七日内给付北京金泰集团有限公司丰台分公司房屋、土地占有费，占用费以每年二十八万六千六百五十元为标准，自2016年7月15日起计算实际腾空返还房屋、土地之日止。四、孙承运于本判决生效之日起七日内给付北京金泰集团有限公司丰台分公司迟延腾退房屋、土地违约金，自2016年7月15日起计算实际腾空返还房屋、土地之日止，按照每年五万七千三百三十元标准计算。五、驳回北京金泰集团有限公司丰台分公司的其他诉讼请求。六、驳回孙承运的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7235元，由孙承运负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费13980元，由孙承运负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。（此页无证文）审 判 长  付 强人民陪审员  张丽娟人民陪审员  高顺荣二〇一八年九月二十九日书 记 员  唐元奇