福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民初313号 原告：厦门市迎海苑酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区大学路174号之18。 法定代表人：涂秀发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林勤，福建博世律师事务所律师。 被告：马力创业投资有限公司，住所地北京市海淀区清华园清华大学学研综合楼A座10层1002号。 法定代表人：梅萌，该公司董事长。 被告：厦门众泰投资股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区后埭溪路143号817室。 法定代表人：刘玉松，该公司董事长。 上列被告共同委托诉讼代理人：王光明，北京大成（上海）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：施卉，北京大成（上海）律师事务所律师。 原告厦门市迎海苑酒店管理有限公司（以下简称迎海苑公司）、涂秀发、李志国与被告马力创业投资有限公司（以下简称马力公司）、厦门众泰投资股份有限公司（以下简称众泰公司）、厦门海洋实业（集团）股份有限公司（以下简称海洋公司）、厦门市土地开发总公司公司（以下简称土地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日作出（2014）厦民初字第65号民事判决。宣判后，迎海苑公司、涂秀发、李志国、马力公司、众泰公司不服，提起上诉。福建省高级人民法院于2017年12月18日作出（2017）闽民终1050号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。本院于2018年3月9日立案后，涂秀发、李志国向本院申请撤诉，迎海苑公司向本院申请撤回对海洋公司、土地公司的起诉，本院已另行作出民事裁定，准许涂秀发、李志国撤诉，准许迎海苑公司撤回对海洋公司、土地公司的起诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迎海苑公司的法定代表人涂秀发及委托诉讼代理人林勤、被告马力公司及众泰公司的共同委托诉讼代理人王光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迎海苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令马力公司、众泰公司立即返还迎海苑公司保证金300000元及自2006年6月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息；2.判令马力公司、众泰公司共同赔偿迎海苑公司经济损失5325900元及自2006年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息（上述损失不包括预期利润损失）。事实和理由：2005年1月1日，海洋公司与厦门启迪科技有限公司（以下简称启迪公司）签订《租赁合同》，约定海洋公司将位于厦门市的七处房产出租给启迪公司；海洋公司给予启迪公司九个月即2005年1月1日至2005年9月30日作为免付租金期限，租赁期限十九年，自2005年10月1日至2024年9月30日；租赁期内若发生政府拆迁，海洋公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会启迪公司，使启迪公司或启迪公司转租、招商合作经营的单位成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议，海洋公司应确保对房屋装修部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属于承租人的补偿全部归启迪公司或启迪公司转租、招商合作经营的单位所有等。2005年8月17日，启迪公司与迎海苑公司签订《租赁合同》，约定启迪公司将其向海洋公司承租的上述房产转租给迎海苑公司，启迪公司给予迎海苑公司一个月即2005年9月1日至2005年9月30日作为免付租金期限，租赁期限十九年，自2005年10月1日至2024年9月30日：租赁期内若发生政府拆迁，启迪公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会迎海苑公司，使迎海苑公司和迎海苑公司转租、招商合作经营的单位成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议，启迪公司应确保对房屋装修部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属于承租人的补偿全部归迎海苑公司或迎海苑公司转租、招商合作经营的单位所有等。2005年8月18日，海洋公司就转租事宜出具《承诺函》，承诺若发生政府拆迁，则由迎海苑公司或其转租、招商合作经营单位也成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判，拆迁方对装修部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属承租人的补偿全部归迎海苑公司直接享有；届时，如果装修部分的拆迁款己由拆迁方支付给海洋公司，则海洋公司保证将该装修部分相应的补偿款支付给迎海苑公司。合同签订后，迎海苑公司开始进行清理、装修设计、施工及招商工作。2005年10月9日，迎海苑公司原股东杨辰罡、郑惠萍、陈文样将100％的股权转让给涂秀发、李志国，涂秀发、李志国支付转让费2000000元、保证金300000元。迎海苑公司发函告知启迪公司、海洋公司其法定代表人由杨晨罡变更为涂秀发及上述股东变更事宜，启迪公司、海洋公司在回执上确认“以上告知情况已收悉，与迎海苑公司签订的租赁合同、协议及相关文件照常执行。”2005年10月12日，刘益龙、范志明与迎海苑公司签订《租赁合同》，约定迎海苑公司将其承租的上述房产中的一号楼（综合楼）七层和六号楼（新厂房）地上四层房屋（面积6100平方米）转租给刘益龙、范志明，租赁期限自2005年10月12日至2024年9月30日（其中三个月为装修期），自2006年1月12日起计算租金；租赁期内若发生政府拆迁,迎海苑公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会刘益龙、范志明,使刘益龙、范志明成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议,迎海苑公司应确保对房屋装修部分与经营部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属于承租人的补偿全部归刘益龙、范志明所有。签约当日，迎海苑公司将转租房产交付刘益龙、范志明使用，刘益龙、范志明随后对承租房产实施清理、装修设计、施工、营业筹备等工作。2005年11月1日，厦门市国土资源与房产管理局在《厦门日报》上发布《关于“2005C31号政府储备用地”房屋拆迁通告》，载明拆迁范围包括讼争房屋。拆迁过程中，启迪公司违反合同约定，未通知迎海苑公司参与拆迁事宜谈判。海洋公司、厦门海洋实业总公司分别于2006年2月23日、2006年3月10日与土地公司就拆迁补偿达成《协议书》、《交接书》。后上述租赁房屋被强制拆除，迎海苑公司因此遭受重大损失。启迪公司的行为已构成违约，应承担违约责任，赔偿迎海苑公司的损失。至厦门市国土资源与房产管理局发布公告之日，迎海苑公司的直接损失包括已付原公司股东房屋租货合同转让费2000000元、已付启迪公司租金294200元、酒店项目招商费用及工资366600元、装修设计费222000元、订购电梯定金350000元、装修及备料定金1200000元、已收招商客户定金1365000元、中介费100000元、差旅费、餐费、办公费100000元、电缆款70000元，共计实际损失6067800元。2006年6月22日，启迪公司对上述损失予以确认。扣除涂秀发、李志国的2000000元股权转让款，启迪公司应对迎海苑公司的损失4067800元承担赔偿责任。2006年9月15日，刘益龙、范志明因拆迁补偿问题对迎海苑公司等提起诉讼。厦门市中级人民法院（2012）厦民再终字第4号判决认定迎海苑公司应向刘益龙、范志明返还房屋租赁合同保证金200000元、赔偿装修损失1258100元及上述款项2006年9月13日起按中国人民银行同期货款利率计算至实际支付之日止的利息，涂秀发、李志国在迎海苑公司注册资本未缴足资金1500000元的范围内对上述债务承担连带清偿责任。启迪公司对迎海苑公司的该1258100元损失亦应承担赔偿责任。另，启迪公司的股东为马力公司、众泰公司，2010年12月31日股东会决议解散公司，由马力公司委派的张崎、众泰公司委派的郭丽娜、董新民组成清算组进行清算，但未通知迎海苑公司。经清算，启迪公司剩余资产1900000元，由马力公司分得760000元，众泰公司分得1140000元。启迪公司于2013年7月12日办理注销登记。马力公司、众泰公司未依法对启迪公司进行清算，应向启迪公司的债权人迎海苑公司承担赔偿责任。 马力公司、众泰公司辩称，一、基于清算法律关系，马力公司、众泰公司不是本案适格被告，迎海苑公司的请求权基础不存在。1.马力公司、众泰公司作为启迪公司的原股东，在启迪公司依法清算并注销后，就迎海苑公司对启迪公司主张的债权，不是适格被告。本案迎海苑公司主张清算组存在过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条的规定，应起诉清算组成员而非股东，马力公司、众泰公司非本案适格被告。2.启迪公司清算组已依法组织清算，不存在任何过错。启迪公司已依法在清算前进行公告，迎海苑公司未在公告声明的期限内向启迪公司申报债权，系其怠于行使权利，而非清算组过错。且就法律本义而言，迎海苑公司在启迪公司清算期间不构成已知债权人，因无明确的财务凭证证明或生效法律文书认定，亦不拥有对启迪公司的有效债权，启迪公司清算组没有义务通知迎海苑公司，亦不应对此承担任何过错责任。二、迎海苑公司的主张已超出诉讼时效，不应支持。迎海苑公司主张返还保证金的诉讼时效起算点为2009年12月11日（即迎海苑公司起诉启迪公司后又撤诉之日），主张赔偿损失的诉讼时效起算点为2011年11月17日（即迎海苑公司发函主张补偿/赔偿款之日）。迎海苑公司2013年12月25日提起本案诉讼已超过民法通则规定的两年的诉讼时效，不应支持。三、迎海苑公司的主张不能成立。1.迎海苑公司无权请求返还保证金。迎海苑公司未向启迪公司返还、移交任何设备，未经启迪公司同意拆除租赁房屋的门及部分墙体，造成房屋受损严重，拆迁评估价值大幅下降，启迪公司作为承租人，需对此向房屋原所有人承担相应责任。根据《租赁合同》的约定，启迪公司有权就迎海苑公司缴纳的履约保证金先行扣除其未返还设备的赔偿及违约赔偿，如有剩余，才无息返还。而迎海苑公司的保证金不足以弥补启迪公司的设备及房屋损失，故迎海苑公司无权请求返还。2.马力公司、众泰公司无需承担赔偿责任。（1）迎海苑公司提供的证据体现在原房产所有人与拆迁人2006年2月23日达成补偿协议之前，启迪公司于2005年11月14日、2005年12月7日分别以口头、书面方式通知迎海苑公司拆迁事宜。2006年3月16日，迎海苑公司亦在启迪公司的帮助下参加了与拆迁人的拆迁补偿谈判。故启迪公司已严格按照《租赁合同》约定履行了拆迁通知义务，不存在违约行为，无需承担违约责任。（2）本案讼争房屋系工业用房，迎海苑公司未经出租方同意，未经规划和土地房产管理部门批准，擅自按照酒店用途进行设计、装修并招商，且在启迪公司告知拆迁事宜后，仍对租赁房屋进行设计及装修，进一步扩大损失。对迎海苑公司因上述过错造成的损失，启迪公司不承担责任。（3）迎海苑公司主张的酒店招商费用及工资、装修设计费用、订购电梯定金、装修及备料定金、招商客户定金、中介费、差旅费、餐费、办公费用等损失是基于迎海苑公司与案外人之间的法律关系，根据合同的相对性原则，迎海苑公司无权向启迪公司主张赔偿。且双方签订《租赁合同》时已预见到政府拆迁，在此情形下就双方权利义务的分配进行约定，迎海苑公司主张的上述损失属于其根据合同应当自负的风险。此外，迎海苑公司提交的证据缺乏客观性，无第三方证据佐证，且与讼争房屋拆迁人提供的材料所载明的讼争房屋不存在经营、装修不符，不足以证明相关损失实际发生。3.迎海苑公司从启迪公司获得的赔偿应以启迪公司财产为限，股东对债权人承担的责任也是以清算后分配的剩余财产为限。根据清算所得税鉴证报告，启迪公司的清算剩余资产为1902556.44元（包括货币资金113185.83元、其它应收款1789370.61元），众泰公司持股60%，分得1141533.86元（包括货币资金67911.50元、其它应收款1073622.37元），马力公司持股40%，分得761,022.58元（包括货币资金45274.33元、其他应收款715748.24元）。上述应收债权均为对海洋公司的债权，已作为破产债权申报，属于账上有账下无的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年1月1日，海洋公司与启迪公司签订《租赁合同》,约定海洋公司将位于厦门市的七处房产出租给启迪公司，房产用途不作特别限制（包括但不限于自用、转租、转借等），海洋公司对启迪公司在法律法规允许范围内的正常经营活动不予干涉；海洋公司给予启迪公司九个月即2005年1月1日至2005年9月30日作为免付租金期，租赁期限十九年，自2005年10月1日至2024年9月30日；租赁期内若发生政府拆迁,海洋公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会启迪公司,使启迪公司和启迪公司转租、招商合作经营的单位成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议，海洋公司应确保对房屋装修部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属承租人的补偿全部归启迪公司或启迪公司转租、招商合作经营的单位所有等。 2005年8月17日，启迪公司与迎海苑公司签订《租赁合同》，约定启迪公司将其向海洋公司承租的上述房产转租给迎海苑公司，房产用途不作特别限制，启迪公司对迎海苑公司在法律法规允许范围内的正常经营活动不予干涉；启迪公司给予迎海苑公司一个月即2005年9月1日至2005年9月30日作为免付租金期，租赁期限十九年，自2005年10月1日至2024年9月30日；迎海苑公司应于签订协议3天内向启迪公司支付300000元作为履约保证金，上述履约保证金除抵扣应由迎海苑公司承担的费用、租金以及迎海苑公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在租赁期满或合同终止后十日内无利息返还迎海苑公司；租赁期内若发生政府拆迁，启迪公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会迎海苑公司，使迎海苑公司和迎海苑公司转租、招商合作经营的单位成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议，启迪公司应确保对房屋装修部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属承租人的补偿全部归迎海苑公司或迎海苑公司转租、招商合作经营的单位所有等。2005年8月17日，迎海苑公司向启迪公司支付保证金300000元。 迎海苑公司与启迪公司签订《租赁合同》后，与刘益龙、范志明签订《租赁合同》，约定迎海苑公司将其承租的上述房产中的一号楼(综合楼)七层和六号楼(新厂房)地上四层房屋(面积共6100平方米)转租给刘益龙、范志明，房产用途不作特别限制，迎海苑公司对刘益龙、范志明在法律法规允许范围内的正常经营活动不予干涉；租赁期限自2005年11月10日至2024年9月30日(其中二个月为装修期),租赁自2006年1月12日起计算租金；租赁期内若发生政府拆迁,迎海苑公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会刘益龙、范志明,使刘益龙、范志明成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议,迎海苑公司应确保对房屋装修部分与经营部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属于承租人的补偿全部归刘益龙、范志明所有。迎海苑公司将转租房产交付刘益龙、范志明使用，刘益龙、范志明对所承租的房产进行清理、装修设计、施工、营业筹备等工作，并支付相关费用。 2005年11月1日，厦门市国土资源与房产管理局在《厦门日报》上发布《关于“2005C31号政府储备用地”房屋拆迁通告》，载明拆迁范围包括讼争房屋，拆迁期限自通告发布之日起至2006年2月28日止，最后搬迁期限为2005年12月31日；在拆迁期限内，任何单位和个人不得在拆迁范围内新建、改建、扩建和装修房屋，不得改变房屋和土地用途，不得设立或变更房屋租赁关系。 2005年11月11日，厦门市鹭江公证处工作人员、土地公司工作人员、厦门均和评估咨询有限公司工作人员到厦门市思明区之18原华顺食品厂厦港用地，公证处工作人员对该地块上的房屋现状进行察看、保全相关证据，监督厦门均和评估咨询有限公司工作人员对该地块上的房屋进行勘测，并对上述过程拍摄照片、摄制录像带。勘测结束后，厦门均和评估咨询有限公司工作人员出具厦均和估2005拆063A号《房屋拆迁补偿估价报告》。厦门市鹭江公证处于2005年11月23日作出（2005）厦鹭证内字第06798号公证书，对上述过程予以公证。《房屋拆迁补偿估价报告》“估价的限制条件和特别事项说明”载明估价对象部分被拆除，估价报告仅对地上房屋进行估价；“房屋拆迁补偿估价技术报告”载明根据现行的厦门市城市房屋拆迁补偿重置价格标准，参考结构类型框架，综合装饰情况，位于厦门市沙坡尾、厦门华顺食品工业有限公司曾使用的总建筑面积为20099.78平方米的八幢建筑物2005年11月11日的正常市场价格总计9567240元。诉讼过程中，迎海苑公司、马力公司、众泰公司确认《房屋拆迁补偿估价报告》的对象全部是迎海苑公司租赁的房屋。 2005年11月15日，迎海苑公司向海洋公司、启迪公司、厦门启源物业管理有限公司发出《关于要求参与大学路174号之十八房屋拆迁补偿事宜谈判的报告》，载明根据2005年11月1日厦门日报登出的《关于“2005C31号政府储备用地”房屋拆迁通告》，迎海苑公司租赁的厂房被列入政府拆迁范围，导致其无法开展正常经营业务，根据租赁合同有关规定，迎海苑公司将自2005年12月起停止缴交房屋租金和物业费，同时要求以房产经营人的身份共同参与拆迁补偿谈判事宜。该报告尾部载明“收到上述文件。兹据董新民2005.11.15”。 2005年11月15日，迎海苑公司向刘益龙、范志明发出《告知函》，载明迎海苑公司2005年11月14日下午得到海洋公司、启迪公司口头告知，涉案厂房因政府建设需要，可能被定为拆迁用地，具体事宜可一同向海洋公司、启迪公司咨询。 2005年12月6日，海洋公司向启迪公司发出《关于拆迁有关事项的通知》，载明接有关部门通知，海洋公司租赁给启迪公司的厂房所在地已被列入拆迁范围，请启迪公司将有关情况转告各转租承租户，并提交拆迁有关书面文件。 2005年12月7日，启迪公司向迎海苑公司发出《关于提交拆迁有关资料的通知》，载明据有关部门通知，涉案房屋所在地已被列入拆迁范围，请迎海苑公司向启迪公司提交拆迁有关书面文件（包括要求拆迁单位补偿的项目、金额；计算补偿的相关依据，如前期支出的相关单据复印件等），以便统一上报有关单位。 2005年12月8日，迎海苑公司向刘益龙、范志明发出《关于提交拆迁有关资料的通知》，载明据启迪公司通知，涉案房屋所在地已被列入拆迁范围。刘益龙、范志明承租的一号楼、六号楼均在拆迁之列，请刘益龙、范志明向迎海苑公司提交拆迁有关书面文件（包括要求拆迁单位补偿的项目、金额、计算补偿的相关依据，如前期支出的相关单据复印件等），以便迎海苑公司统一上报启迪公司。 2006年1月4日，迎海苑公司向启迪公司发出《关于大学路174号之18号房屋装修复工的报告》，载明迎海苑公司按计划对涉案房屋进行装修时，于2005年11月接到启迪公司口头告知政府要拆迁该地段的房屋作为储备用地，迎海苑公司即停止施工，但政府未对其拆迁问题做过任何事情，下过任何书面通知。鉴于周边单位无意停产和搬迁，迎海苑公司要求复工以尽量减少损失。 2006年2月23日，土地公司、厦门海洋实业总公司、海洋公司签订《协议书》，载明被拆迁房屋总建筑面积为20099.79平方米，土地公司补偿厦门海洋实业总公司、海洋公司土地及房屋拆迁补偿款14692521元，其中土地补偿款5144769元，房屋补偿款9547752元；土地公司补偿海洋公司其他补偿款285587元；厦门海洋实业总公司、海洋公司应于2006年2月25日前向土地公司移交协议项下土地房屋，土地公司在办理土地房屋交接的同时向厦门海洋实业总公司、海洋公司分别支付拆迁补偿款。 2006年3月15日，土地公司向海洋公司发函，载明根据厦国土房拆通（2005）56号拆迁通告，土地公司就收储位于演武桥旁原厦门海洋实业总公司、海洋公司用地进行拆迁补偿商谈，于2006年2月23日与相关权利人共同签订拆迁补偿协议书，于2006年3月10日与厦门海洋实业总公司、海洋公司签订土地房屋交接确认书，全部土地房屋正式移交，因启迪公司、迎海苑公司以房屋承租人身份主张补偿，请海洋公司偕同启迪公司、迎海苑公司的法定代表人或者授权代表人于2006年3月16日下午3点携带主张补偿项目的原件资料前往土地公司进行商谈。 2006年3月16日，启迪公司向迎海苑公司发出《通知》，载明其接到海洋公司转发的土地公司书面通知，请迎海苑公司派法定代表人或授权代表于当日下午3点携带授权委托书、主张补偿项目的原始资料前往土地公司进行商谈。 2006年3月20日，海洋公司向土地公司发出《关于承租方申请拆迁补偿的报告》，载明关于大学路174号之十八房产拆迁事宜，根据各方2006年3月16日会议精神，现将房屋承租方申请拆迁补偿的有关资料报送给土地公司。该函件尾部手写注明“注：含启迪科技、迎海苑、华资广告公司三家资料。”“已收到文件3份土总：陈美云06.03.20” 2006年9月17日，刘益龙、范志明起诉迎海苑酒店、涂秀发、李志国、启迪公司、海洋公司，请求判令：解除其与迎海苑公司签订的《租赁合同》；迎海苑公司退还合同保证金200000元，赔偿实际损失以及预期经营性损失1625880元；涂秀发、李志国作为迎海苑酒店股东，应对其公司注册资本内未缴足部分资金承担连带偿还责任；启迪公司、海洋公司对上述债务承担连带赔偿责任。庭审中，迎海苑公司提起反诉，请求判令刘益龙、范志明支付拖欠的租金100000元。该案经厦门市思明区人民法院（2006）思民初字第4997号判决、本院（2008）厦民终字第657号裁定发回重审、厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第6637号判决、本院（2009）厦民终字第36号判决驳回上诉、维持原判、本院（2012）厦民再终字第4号判决：一、撤销本院（2009）厦民终字第36号民事判决；二、维持厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第6637号民事判决第一项即“解除刘益龙、范志明与迎海苑公司于2005年10月12日及2005年11月3日签订的《租赁合同》”；三、撤销厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第6637号民事判决第四项即“启迪公司、海洋公司应在上述第二项中装修损失1258100元和经营损失128264.76元的范围内承担连带偿还责任”；四、变更厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第6637号民事判决第二项为：迎海苑公司应于判决生效之日起十日内返还刘益龙、范志明房屋租赁合同保证金200000元及赔偿刘益龙、范志明装修损失1258100元，同时以该两部分款项为本金支付刘益龙、范志明自2006年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息；五、变更厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第6637号民事判决第三项为：涂秀发、李志国应在迎海苑公司注册资本未缴足资金1500000元的范围内对上述第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回刘益龙、范志明的其他诉讼请求。涂秀发于2012年11月23日、2013年1月24日、2014年1月26日支付该判决项下的款项共计1200000元，李志国于2014年1月23日支付该判决项下的款项300000元。 另查明，2006年6月19日，迎海苑公司向启迪公司发出《关于要求退回保证金的函》，载明因政府拆迁征用，承租合同无法履行，要求启迪公司退还保证金300000元。该函件尾部手写注明“收到。启迪科技：董新民2006.6.22”。 2006年6月19日，迎海苑公司向土地公司发出《关于要求补偿损失的报告》，载明其前期投资损失包括“一、付出原公司股东该房屋租赁合同转让费200万元；二、已付启迪公司租金29.42万元；三、酒店项目招商费用及员工工资36.66万元；四、装修设计费22.2万元（实际支出）；五、电梯订购定金损失35万元（原预购款51.15万元）；六、装修及备料定金(前期预付280万元)无法退回120万元；七、已收招商客户定金136.5万元（按合同约定违约加倍返还定金）；八、中介费10万元；九、差旅费、餐费、办公费10万元；十、电缆费7万元。共计实际损失人民币陆佰零陆万元柒仟捌佰元整。”启迪公司在报告上盖章并手写注明：“据我司所知，以上损失情况属实。” 2006年8月10日，迎海苑公司起诉启迪公司、海洋公司、土地公司，主张保证金及损失，本院于2007年11月21日作出（2006）厦民初字第293号民事裁定，准许撤诉。 2009年11月17日，迎海苑公司向启迪公司邮寄《关于支付拆迁补偿款及/或赔偿款的函》，主张损失，启迪公司于2009年11月18日收到该函件。 2009年11月17日，迎海苑公司起诉启迪公司、海洋公司，主张损失，厦门市思明区人民法院于2009年12月11日口头作出（2009）思民初字第11177号民事裁定，准许撤诉。 2011年11月17日，迎海苑公司向启迪公司邮寄《关于支付拆迁补偿款及/或赔偿款的函》，主张损失，启迪公司于2011年11月19日收到该函件。 2013年10月17日,迎海苑公司、涂秀发、李志国起诉清华科技园创业投资有限公司、贵阳众泰科技股份有限公司、海洋公司、厦门海洋实业总公司、土地公司，主张保证金和损失，本院于2013年11月16日作出（2013）厦民初字第1112号民事裁定，准许撤诉。 2013年12月27日，迎海苑公司、涂秀发、李志国提起本案诉讼。 还查明，启迪公司的股东为清华科技园创业投资有限公司、贵阳众泰科技股份有限公司。2010年12月31日，启迪公司召开股东会会议，形成决议：因公司出现章程规定的解散事由，决定停止经营活动，进行清算，清算组成员为清华科技园创业投资有限公司的张琦、贵阳众泰科技股份有限公司的郭丽娜和董新民。经清算，启迪公司剩余财产1900025.99元由贵阳众泰科技股份有限公司、清华科技园创业投资有限公司分别按60%、40%的比例进行分配。启迪公司于2013年7月11日注销。 2012年6月13日，贵阳众泰科技股份有限公司变更名称为众泰公司。2013年11月19日，清华科技园创业投资有限公司变更名称为马力公司。 庭审中，迎海苑公司明确其基于马力公司、众泰公司接收启迪公司剩余财产，请求二者对启迪公司应付债务承担责任。 本案争议焦点为：一、本案迎海苑公司主张保证金、损失是否超过诉讼时效；二、启迪公司是否存在违约行为；三、迎海苑公司主张的保证金、损失是否应予支持；四、马力公司、众泰公司对本案启迪公司的债务如何承担责任。对此分析评判如下： 一、关于本案迎海苑公司主张保证金、损失是否超过诉讼时效。 本院认为，迎海苑公司主张启迪公司未依照《租赁合同》第17条的约定让迎海苑公司成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议，应返还保证金及利息、赔偿损失及利息，故保证金、损失均系基于《租赁合同》提出的主张，且损失广义上包含保证金，本案应将保证金、损失作为一整体审查诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”根据本案查明的事实，厦门市国土资源与房产管理局2005年11月1日在《厦门日报》上刊登讼争房屋的拆迁通告，土地公司、厦门海洋实业总公司、海洋公司2006年2月23日就拆迁补偿、土地房屋交接等事宜签订《协议书》。迎海苑公司于2006年6月19日向启迪公司发函主张保证金并于2006年6月22日经签收、向土地公司主张损失并经启迪公司确认损失情况，于2006年8月10日起诉主张保证金、损失并于2007年11月21日经裁定准许撤诉，于2009年11月17日发函主张损失并于2009年11月18日经签收，于2009年11月17日起诉主张损失并于2009年12月11日经口头裁定准许撤诉，于2011年11月17日发函主张损失并于2011年11月19日经签收，于2013年10月17日主张保证金、损失并于2013年11月16日经裁定准许撤诉，于2013年12月27日提起本案诉讼。故本案迎海苑公司主张保证金、损失并未超过诉讼时效。 二、关于启迪公司是否存在违约行为。 本院认为，启迪公司与迎海苑公司签订的《租赁合同》第17条约定租赁期内若发生政府拆迁，启迪公司或原房产所有人与拆迁人达成拆迁补偿协议前应知会迎海苑公司，使迎海苑公司和迎海苑公司转租、招商合作经营的单位成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判并达成协议，启迪公司应确保对房屋装修部分的补偿及根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》等规定应属承租人的补偿全部归迎海苑公司或迎海苑公司转租、招商合作经营的单位所有。故马力公司、众泰公司应对启迪公司有履行上述义务承担举证责任。讼争房屋的拆迁通告2005年11月1日在《厦门日报》上发布后，迎海苑公司2005年11月15日即向启迪公司等提出要求参与讼争房屋拆迁补偿事宜的谈判。启迪公司2005年12月7日仅通知迎海苑公司提交包括要求补偿的项目、金额及依据等在内的拆迁有关资料，后迎海苑公司于2006年1月4日告知启迪公司其停止施工后，政府就拆迁问题无任何书面通知。在土地公司、厦门海洋实业总公司、海洋公司2006年2月23日就讼争房屋的拆迁补偿事宜签订《协议书》后，启迪公司才于2006年3月16日通知迎海苑公司派法定代表人或授权代表携带主张补偿项目的原始资料等前往土地公司进行商谈，土地公司于2006年3月20日才收到申请拆迁补偿的有关资料。故在案证据不足以证明启迪公司履行了《租赁合同》第17条约定的义务。马力公司、众泰公司主张启迪公司2005年12月7日即通知迎海苑公司参与谈判与本案查明的事实不符，本院不予采纳。启迪公司违反了《租赁合同》第17条的约定，应就其违约行为承担相应的责任。 三、关于迎海苑公司主张的保证金及利息、损失及利息是否应予支持。 本院认为，讼争房屋已被拆迁，《租赁合同》的目的无法实现，启迪公司的违约行为导致迎海苑公司无法获得相关补偿，迎海苑公司有权请求返还保证金、赔偿损失。 根据启迪公司与迎海苑公司《租赁合同》第五条第2款的约定，迎海苑公司支付的履约保证金除抵扣其应承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在租赁期满或合同终止后十日内无利息返还。马力公司、众泰公司主张履约保证金不足以弥补迎海苑公司未返还的设备价值及其擅自破坏房屋造成的损失，但对迎海苑公司存在该行为及因此造成的损失金额并未举证证明，该主张本院不予采纳，迎海苑公司请求返还保证金300000元予以支持。迎海苑公司2006年6月19日向启迪公司发函要求退还保证金，启迪公司于2006年6月22日收到该函件，启迪公司应在十日内即2006年7月2日前返还保证金，故启迪公司应支付的保证金利息自2006年7月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 迎海苑公司主张的损失包括已付租金、招商费用及员工工资、装修设计费、电梯订购定金、装修及备料定金、已收客户定金、中介费、差旅费、餐费、办公费、电缆费、向刘益龙与范志明赔偿的款项。启迪公司未履行《租赁合同》约定的义务，未使迎海苑公司和刘益龙、范志明成为当事人一方参与拆迁相关事宜的谈判、达成协议并获得房屋装修部分的补偿等，迎海苑公司因此未履行其与刘益龙、范志明《租赁合同》的义务，经生效判决认定向刘益龙、范志明赔偿装修损失1258100元及2006年9月13日起的利息。因该款项与启迪公司的违约行为有关联，迎海苑公司主张启迪公司予以赔偿本院予以支持。迎海苑公司与启迪公司签订的《租赁合同》就租赁期内发生政府拆迁时，迎海苑公司可获得的补偿进行约定，可见双方已预见到讼争房屋可能遇政府拆迁，迎海苑公司在签订《租赁合同》后支付的租金、招商费用、员工工资、设计费、商品购买费用及定金、差旅费等属于正常经营所需付出的成本，应自行负担。中介费系迎海苑公司与启迪公司签订《租赁合同》所支付的对价，与讼争房屋拆迁事宜无关，迎海苑公司无权主张赔偿。故本案迎海苑公司的损失为生效判决认定的迎海苑公司应向刘益龙、范志明支付的装修损失1258100元及自2006年9月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 四、关于马力公司、众泰公司对本案启迪公司的债务如何承担责任。 本院认为，迎海苑公司庭审明确其基于马力公司、众泰公司接收启迪公司剩余财产，请求二者对启迪公司应付债务承担责任。启迪公司在迎海苑公司发函、起诉主张保证金、损失后，未及时解决纠纷，而是进行清算、注销，导致迎海苑公司的损失等未能及时得到赔偿。因启迪公司剩余财产1900025.99元由马力公司、众泰公司进行分配，马力公司、众泰公司应向迎海苑公司返还保证金300000元及相应利息、赔偿损失1258100元及相应利息，该责任以1900025.99元为限。 综上所述，马力公司、众泰公司应以1900025.99元为限，向迎海苑公司返还保证金300000元及利息、赔偿损失1258100元及利息，迎海苑公司超出上述款项的请求部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告马力创业投资有限公司、被告厦门众泰投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内，以1900025.99元为限，向原告厦门市迎海苑酒店管理有限公司返还保证金300000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2006年7月3日起计算至实际支付之日止）、赔偿损失1258100元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2006年9月13日起计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告厦门市迎海苑酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80304元，由原告厦门市迎海苑酒店管理有限公司负担58064元，被告马力创业投资有限公司、被告厦门众泰投资股份有限公司负担22240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 陈 璟 审 判 员 柯艳雪 二〇一八年九月三十日 代书记员 潘婉燕 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 --