西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初708号原告:田野,男,汉族,1984年9月8日出生,籍住西安市户县。委托代理人:万瑜晶,陕西融德律师事务所律师。被告:陈小媛,女,汉族,1968年5月15日出生,籍住陕西省铜川市王益区。委托代理人:张嘉悦,北京大成(西安)律师事务所律师。委托代理人:双兰档,北京大成(西安)律师事务所律师。第三人:西安房天下房屋中介有限公司,住所地:西安市雁塔区丈八东路**裕昌太阳城******。法定代表人:徐瑞东,该公司总经理。委托代理人:王晓辉,男,汉族,1987年4月20日出生,籍住陕西省蒲城县,该公司员工。原告田野与被告陈小媛、第三人西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田野的委托代理人万瑜晶，被告陈小媛的委托代理人双兰档、第三人房天下公司的委托代理人王晓辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田野诉称:2017年4月30日,原、被告经第三人西安房天下房屋中介有限公司居间,签订《西安市存量房买卖合同》一份,约定被告将其坐落在西安市××新区××号曲江明珠3幢1单元11603室建筑面积为87.72平方米房屋出售给原告,房价款为染拾壹万伍仟元。双方还约定,被告应在2017年5月20日之前办理抵押注销手续,并应在合同签订后的50个工作日内备齐过户资料。若任意一方不按该合同约定履行或不完全履行则视为违约,违约方应按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金并赔偿给守约方造成的损失。合同签订当日,原告向被告支付定金人民币5万元并向西安房天下房屋中介有限公司支付10725元居间费。后在合同履行过程中,因被告一直未办理按揭房屋的解押手续,并在经原告多次催告后,仍不能按约履行合同义务并明确表示不再履行卖房义务。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告陈小媛签订的《西安市存量房买卖合同》；2、被告返还定金5万元并支付至实际返还之日的利息(自2017年4月30日暂算至2017年11月30日为1286元);3、被告赔付原告违约金及房屋差价损失共计170000元；4、被告赔付原告中介费10725元；5、被告承担本案诉讼费用。被告陈小媛辩称：被告并未违反与原告签订的房屋买卖合同,而是由于房天下公司称由于限购政策原因导致合同不能及时履行,致使房屋买卖长期搁置,不能实现合同目的。因此被告并不构成违约,也不应承担违约责任,更不应承担房屋差价损失及中介费。被告陈小媛与原告田野在居间方房天下公司介绍下于2017年4月30日签订《西安市存量房屋买卖合同》。合同签订当日，被告确实收到原告5万元定金,并开具了相应的收据。2017年5月10日、13日,被告配偶任亚龙向翟战彬、陈晓娟借款共计40万元用于付清华夏银行贷款,被告于2017年5月18日已按房屋买卖合同约定向华夏银行清偿了银行按揭款项,办理了抵押注销手续。但在合同履行过程中,房天下公司告知被告因2017年6月28日西安市人民政府办公厅下发《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》,明确2017年4月18日前所购商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易的政策影响,导致房屋不能办理过户,无法进行交易,致使合同无法履行。第三人同时告知被告与原告可以通过向第三人支付35000元的方式,采用第三人的渠道办理房屋过户。被告未同意该方式。被告自合同签订后一直积极促成合同的履行,并未违反与原告签订的房屋买卖合同,而是由于第三人称因上述住房交易政策影响不能办理过户,以及第三人未按居间合同的约定履行在房屋买卖合同网签系统提交合同网签信息的义务,导致被告与原告之间签订的房屋买卖合同无法按约定及时履行,致使房屋买卖长期搁置,不能实现合同目的。被告不存在违约行为,也不应承担违约责任,更不应承担房屋差价损失及中介费。第三人西安房天下房屋中介有限公司述称：1、第三人在此买卖过程中无过错，导致纠纷的根本原因是本案被告未及时撤销房屋现有抵押导致房屋无法按照合同约定办理过户手续，造成被告方违约，被告方应该承担合同约定的相关违约责任。2.原告方自从签订房屋买卖合同之后也积极配合第三方提供网签及过户所签的相关资料，原告方并不存在违约情况，反而原告方及第三方均多次催告被告方履行合同。3、按照第三人已经拿到的相关房屋买卖合同的判例，第三人认为该案原告所诉房屋差价损失按照上述判决的结果及西安市房屋涨价实际情况应当支持原告所诉请的房屋差价损失。经审理查明，2017年4月30日，被告与第三人签订居间服务合同，合同约定被告通过第三人的居间服务购买位于西安市××新区××号曲江明珠3幢1单元11603号房屋。同日，原告（乙方、买受方）、被告（甲方、出售方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，原告购买被告出售的位于西安市××新区××号曲江明珠3幢1单元11603号房屋，房屋总价款71.5万元，建筑面积87.72平方米，房屋已设定抵押，被告于2017年5月20日前办理抵押注销手续，原告于合同签订当日将定金5万元直接交付被告。原告应在本协议签订之日起60日内备齐购房款首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款24.5万元存入资金监管账户进行资金监管。原告选择商业贷款支付剩余房款42万元。经办理贷款的银行审批，原告因自身原因尚不符合贷款条件的，双方同意自银行作出不予贷款决定之日起三十日内，原告申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付被告，并承担在此期间发生的各项费用。交易所有税费由原告承担。双方自签订合同当日起50个工作日备齐所有过户资料和所需房款，双方备齐所有过户资料和所需房款后，15个工作日内到房管局办理过户手续。被告于过户当天将房屋交付给原告。违约责任约定若双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除合同的，应当以书面形式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。如被告违约,被告应于七个工作日内将其已经收取的原告的全部付款返还给原告,并按照房屋成交总价的百分之十向原告支付违约金。如被告逾期将原告已经支付款项返还给原告,则每逾期一日,应按照同期银行贷款利息向原告支付违约金。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由被告承担。另解除合同后,被告须配合原告办理注销网上签约等手续,如未办理原告可单独追究被告的违约责任。如原告违约,原告应按成交总价的百分之十向被告支付违约金。被告于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的原告已付款;如已付款不足以抵扣,原告应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。另解除合同后,原告须配合被告办理注销网上签约等手续,如未办理，被告可单独追究原告违约责任。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。因涉案房屋设定抵押权，被告于同年5月18日结清银行按揭贷款，于同年6月7日注销抵押登记。同年5月16日，被告陈小媛取得涉案房屋所有权。6月28日，西安市人民政府办公厅发布（2017）59号通知，通知确认2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区。沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案实际为准）起满5年方可上市交易，在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。因房屋买卖问题，原告田野与被告陈小媛电话沟通，陈小媛表示因政策原因造成交易延长无法尽快取得购房款，而其急需给朋友还钱和另购房屋遂要求变更付款方式为一次性付款并待能够交易时办过户手续，原告表示可以先行支付40万元解决被告问题，但被告坚持要求全额支付房款否则拒绝出卖房屋，双方协商无果。原告另提交2017年12月6日其母鲁萍已另行购买房屋的合同，主张另行购置房屋价格93.5万元，与从被告处购房差价达22万元。因此原告主张房屋差距损失，提交58同城房屋信息网站截图，以证明同小区同面积房屋房价上涨至89-95万元，但本案中仅按10万元主张，同时要求被告依据合同约定承担违约金7万元（房款71.5万元的10%）。另查，原告支付第三人中介费10725元。被告同意解除西安市存量房屋买卖合同。以上事实，有西安市存量房屋买卖合同、居间合同、收款收据、还款凭证、注销抵押备案通知单、西安市房屋登记簿、电话录音等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告陈小媛之间的买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。通过原告提交的电话录音可知，被告陈小媛以政策原因造成交易延长无法尽快取得购房款为由要求变更付款方式为一次性支付，否则拒绝出卖房屋，原告提出先行支付被告40万元待后续过户，但被告仍未同意。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同虽因政策原因导致交易延长，但合同目的并非无法实现，双方可待满足政策条件后继续履行以实现合同目的，该政策原因并非不可抗力，现原告明确表示愿意加价支付首付款以继续履行合同，但被告明确以政策原因拒绝履行合同，被告行为导致原告购房的合同目的无法实现，被告构成违约，依据合同约定，原告作为守约方可解除合同，故原告主张解除双方之间签订的西安市存量房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当依据合同约定将已收取的定金5万元退还原告。关于原告主张的房屋差价，因原、被告签订房屋买卖合同后，西安市房屋价格及曲江新区房屋价格均呈上涨趋势，被告在拒绝履行合同时应当预见到其违约行为可能给原告造成的损失，参照房天下等房屋出售网站上同小区同面积房屋的价格走势，截至原告家人另购房屋之日，该小区房价已上涨至8996元，房价差为74129元，对于该损失，被告应予赔偿。同时，根据合同约定，“如被告违约,被告应于七个工作日内将其已经收取的原告的全部付款返还给原告,并按照房屋成交总价的百分之十向原告支付违约金。如被告逾期将原告已经支付款项返还给原告,则每逾期一日,应按照同期银行贷款利息向原告支付违约金。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由被告承担。”依据合同约定，被告应按合同约定支付原告违约金及其他损失，而原告为交易已实际支付的中介费应为原告的直接损失，对该损失，被告应予赔偿。关于原告主张的违约金，因我国法律规定的违约金是以补偿性为原则，意在填补守约方因违约行为所受损失，在被告赔偿原告房价差的损失后，结合被告的违约程度，合同履行等情况，对原告主张的违约金本院酌情调整为30000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告田野与被告陈小媛于2017年4月30日签订的《西安市存量房屋买卖合同》予以解除。二、被告陈小媛应于本判决生效之日起十日内给付原告田野定金50000元、中介费10725元，违约金30000元，房屋差价74129元，合计164854元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费10950元，由原告承担3285元，由被告承担7665元。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 洁人民陪审员 潘 勇人民陪审员 刘希泽二〇一八年九月七日书 记 员 李 静打印：扈艳红校对：马小倩2018年月日送达