江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0311民初4540号 原告（反诉被告）：周向群，男，1976年3月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告（反诉被告）：蒋满，女，1974年3月27日生，汉族，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：张盛冬，江苏彭嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张利珍，女，1974年6月3日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王飞，江苏金华星律师事务所律师。 第三人：郭珊珊，女，1984年6月3日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告（反诉被告）周向群、蒋满与被告（反诉原告）张利珍、第三人郭珊珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月6日、2017年9月13日公开开庭进行了审理，审理过程中因涉及到房屋质量瑕疵鉴定、涉案车库市场时价评估、追加相关第三人等事项，相应扣除审理期限后，本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2017年11月22日和2018年1月3日、2月28日、4月9日、8月13日、8月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周向群及其与原告（反诉被告）蒋满的共同委托诉讼代理人张盛冬，被告（反诉原告）张利珍及其委托诉讼代理人王飞，第三人郭珊珊到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告周向群、蒋满向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告为原告办理徐州市小康人家二期××××室房屋及地下室的过户手续；2、依法判决被告支付原告违约金300000元、居间服务费19000元、自2017年7月10日至双方实际过户之日止的拖延过户违约金37800元（暂计算至2017年7月17日）；3、解除双方在房地产买卖合同中关于车位买卖的条款，将原被告双方在合同中约定的售价为180万元的购房款减除小康人家二期地下车库××区××××号的实际价值14.76万元；经本院释明，涉案车库与房屋、地下室分开出售，将影响房产的整体效用及价值，且涉案地下车库因建设单位尚未申请办理土地使用权分割手续，不具备转移登记条件，如坚持此诉请，将可能判决解除合同；原告遂在庭审中将此项诉讼请求变更为：同意接收地下车库，因地下车库不具备转移登记条件，要求被告及第三人提供相应担保，保证涉案地下车库具备过户条件时，被告将地下车库过户至原告名下；4、依法判决被告赔偿原告因房屋质量瑕疵而产生的维修费用10840元；5、判决被告支付原告律师费30000元、鉴定费4560元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年8月20日签订了编号为S××××的房地产买卖合同，约定原告向被告购买徐州市小康人家二期××××室房屋及地下室、车位，总合同金额为1800000元。并于2017年7月5日经《合同补充协议》约定：双方应在2017年7月10日办理该房的过户手续。但原告在房屋交付后，于2016年发现房屋存在漏水情形，与被告多次协商未果。后原告在2017年7月10日与被告及居间方至产权交易中心办理过户时又发现被告提供的车位并不是其所有，被告对于该地下室和车位并不拥有完全的所有权，不具备过户条件。2017年7月14日，被告向原告发出《敦促函》，要求2017年7月17日前办理过户手续，原告与居间方联系后，约定双方于2017年7月17日下午至新城区产权处办理过户手续，但双方最终对合同中不能过户的车位部分未达成一致意见。涉案房屋买卖合同约定的位于小康人家二期地下车库××××的车位实际登记在张金华名下，而被告联系不到张金华为原告办理过户手续，导致该车位无法办理过户登记。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告张利珍辩称，原告的诉请不能成立。原被告双方签订的房地产买卖合同合法有效，双方以手写方式作出了明确约定，涉案房地产买卖的标的物系房屋，原告基于车位和地下室不为被告所有起诉明显不能成立，因为在签订合同时，被告对地下室及车位的所有权人已经作出释明，并且地下室及车位的所有权人也均已到庭，表示愿意积极配合过户。根据合同约定，买方在发现房屋存在质量问题时，经鉴定属实，出卖方于一个月内进行修理，如逾期不修理或恢复，购买方可自行修理或恢复，本案的事实系原告在交房时没有提出异议，而后却以房屋有瑕疵为由拒不履行过户义务。被告已经按照合同约定将房屋车位地下室等交付给原告，原告居住使用至今，对这一事实原告不予否认。在约定的过户期限内，被告积极找到原告要求过户并要求原告给付剩余购房款，但是原告以种种理由拒不配合过户，被告已经按照合同买方蒋满的要求在房产部门办理过一次过户手续，房管部门已经办理，并全额缴纳了监管资金，因原告周向群不同意将房屋过户至其岳母下，自愿向被告赔偿一万元要求撤回登记，并且已经履行完毕。原、被告双方后经协商将过户日期变更为2017年7月10日，当日，地下室登记的所有权人也到了现场进行配合过户，但原告以地下室、车库必须登记在被告名下才能办理过户为由拒不配合过户，导致过户未能办成。后被告给原告发送《敦促函》要求限期过户，但原告收到后未作出回应。综上，原告系主观上故意不予配合办理过户、延期给付购房款的恶意拖延行为，违反了合同约定，构成违约。 反诉原告张利珍向本院提出诉讼请求：1、依法解除2016年8月20日原被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令反诉被告承担违约金300000元、居间服务费27000元、赔偿损失37800元、房屋租金30000元，合计394800元；3、判令反诉被告支付因反诉产生的律师费50000元；4、判令反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告蒋满于2016年8月20日经宝泰房产枫林绿洲中介签订了房地产买卖合同一份，合同约定总价款为180万元，反诉被告给付房屋定金20万元，售价包含房屋、车位、地下室、固定装修等，后经协商定金追加至100万元，于2016年10月31日双方办理交接房屋、车位、地下室等事项，反诉被告行使入住权。房屋过户期为2017年6月25日，反诉被告交付的100万元定金和80万元购房款一并打入房屋监管部门的资金账户。合同签订后，反诉原告严格按照合同约定交付了房屋、地下室、车位等一切物品，反诉被告行使入住权，使用至今。反诉原告按照合同约定将该房过户至蒋满母亲名下，后因其配偶周向群极力反对，认为该房屋系用夫妻共同财产购买，不应过户至其岳母名下，责令反诉原告撤回过户手续，反诉原告于2017年7月4日撤回过户手续。反诉被告自行承担了10000元违约金作为赔偿。反诉原告与反诉被告又口头约定房屋过户日期为2017年7月10日。约定的过户日到来后，因反诉被告周向群与蒋满意见不合，导致不能及时办理过户手续。2017年7月12日，反诉原告向反诉被告蒋满发送《敦促函》，责令其于2017年7月17日前办理过户手续并支付剩余购房款，否则，合同自动解除，并追究其违约责任。反诉被告收到该函件，没有作任何表示。2017年7月19日，反诉原告向反诉被告发送了《合同解除函》：一、自解除函收到之日合同解除；二、限7日内搬出该房屋；三、赔偿房屋租金每月3000元；四、支付违约金30万元；五、赔偿房屋溢价款50万元。该函件已被反诉被告收到。张利珍对地下室拥有完全产权，郭珊珊为名义产权人，该事实有协议支持，双方签订了授权委托书和代办协议，且郭珊珊同意为反诉被告办理过户手续。综上所述，反诉原告不构成违约，遂提出反诉以维护合法权益。 反诉被告周向群、蒋满辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，原被告双方签订了房产买卖合同以及两份补充协议，可以证明原被告就该房产及车位、地下室过户的时间最终确定为2017年7月10日，且总房款180万元包括1××××室房屋及车位和地下室以及其他配套设施，房屋买卖合同的购买方最终以双方签订的补充协议确定为蒋满和周向群，且双方签订的房屋买卖合同第十三条明确约定：甲方（出卖方）保证出售的房产拥有完全的所有权、使用权。但是原被告双方以及中介方于2017年7月10日到产权处办理过户手续时，反诉原告提供的房屋产权证表明房屋产权系张利珍所有，但车库及地下室不是其本人所有，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条之规定，买售人有确切的证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以终止支付相应的价款。后反诉被告表示应在总房款180万元中扣除其暂时不能过户的部分，对其余部分先行办理过户手续，反诉原告表示拒绝。涉案地下室的权利人为郭珊珊，其在2017年7月10日下午明确表示不予办理过户手续，且地下车库所有权人张金华亦未表示其同意被告出售，应视为被告无权出售该地下车库。因此，原告签订该房屋买卖合同的目的无法实现。综合以上情形，反诉被告认为反诉原告在本案中并未完全按照房屋买卖合同的约定履行其义务，应当承担违约责任。而且反诉原告交付的房屋存在质量瑕疵，反诉被告向中介方以及反诉原告多次主张未果，故其还应当就该行为承担相应责任。 第三人郭珊珊述称，位于本市泉山区小康人家三期××××号地下室实际上是张利珍所有，只是登记在其名下，其愿意配合原、被告办理该地下室的过户手续。 原告周向群、蒋满为证明其诉称主张及反诉辩称意见，向本院提交如下证据： 1、编号为1××××号的《房地产买卖合同》一份、原被告及居间方于2016年8月23日签订的《补充协议》一份、原被告及居间方于2017年7月5日签订的《合同补充协议》一份，证明原被告双方就涉案房屋及车位和地下室以及配套设施签订了总金额为180万元的买卖合同。原被告就该房产、车位及地下室的过户时间最终确定为2017年7月10日。双方约定被告对其出售的房地产拥有完全的所有权、使用权。双方约定了违反该合同任意条款均视为违约。违约方应承担30万元的违约金并赔偿守约方的直接和间接损失，且应另行支付居间服务费并承担守约方为实现债权所发生的诉讼费用、执行费用、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。 2、中介费收据1张（金额为19000元）、被告出具的收条3张（共计70万元）、浦发银行的打款记录6笔（共计30万元），证明原告完全按照合同约定支付了房款和居间费用。 3、2016年10月16日至2016年11月26日原告与中介方的微信聊天记录一份、2016年10月18日原告与被告代理人郭珊珊的聊天记录1一份、2016年10月18日原告与中介方工作人员朱恒的通话记录、2017年6月10日原告与中介方工作人员孙彬的通话记录、2017年6月10日原告在中介方组建的群聊中与郭珊珊的聊天记录、2016年11月20日的收据一张、材料清单3份（共计10840元）、2016年10月15日及10月26日照片6张、2016年10月28日视频一段，证明原告接收房屋后即发现漏水现象并多次与中介方和被告代理人郭珊珊沟通，但被告以各种理由拒绝维修且不愿承担维修费用，原告为了防止损失进一步扩大自行进行防水处理以及因维修而产生的费用。 4、律师代理费发票一张（3万元），证明原告为主张其权利而发生的律师费用。 5、2017年7月10日下午1:57于徐州市新城区产权部门现场录音一段、2017年7月10日下午5:04于徐州市新城区产权部门现场录音一段，证明原告方按时至产权部门办理产权过户手续，不存在违约行为，被告未能提供其拥有该房屋地下室及车位所有权及使用权的凭证导致该合同无法全面履行，被告代理人多次明确表示房子不卖了的行为构成违约。 6、2017年7月14日原被告之间的短信记录、2017年7月14日下午6:00原被告之间的通话记录，证明原告在收到被告的敦促函后及时与被告联系，被告以信号不好为由挂断电话后未再接通，后原告以短信的方式与被告沟通，但是被告置之不理。 7、房屋修理费发票4张，共计10840元，证明原告因房屋质量问题维修而产生的费用。 8、照片4张，证明涉案车位的位置。 9、宏瑞物业公司出具对调查令的回复，证明涉案车位的位置是××号楼××××号，证明该车位的登记信息目前仍是张金华，证明物业公司目前无法办理车位的变更业务。 10、周向群与郭珊珊在2016年8月20日合同签订当日的通话录音。证明郭珊珊在整个交易中说谎，原告在交易前为了避免发生纠纷，向其核实涉案房产究竟有几手，而郭珊珊一直谎称是从第一手房主张金华中购买，后郭珊珊的姑姑在该房屋居住，其向周向群陈述虚假事实，实施欺诈，最终导致纠纷发生。 11、周向群与本案中介宝泰公司朱恒在2016年8月21日的通话录音。证明周向群对涉案房屋是否经过三手提出疑问，但中介虽然了解房屋真实情形，仍帮助原告进行说谎，还能证明原告在购买房屋的时候，对涉案地下室和地下车库的权属情况并不知情，被告及中介并未告知原告该车库的现状及产权部门登记的情况。 经质证，被告张利珍的质证意见为：对证据1中房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，但是不能全部支持原告的主张，该合同第三条明确约定该份买卖合同的标的物是房屋，车位地下室系配套设施。该买卖协议上以手写体的方式对买卖标的物作出了约定，所指系房屋，因此原告以未办理车库和地下室为由拒不履行支付房屋尾款的义务，说被告不予办理过户手续是不符合事实的。对2016年8月23日原被告及居间方签订的补充协议的真实性无异议，其只是对买卖合同手写部分做出了约定，不影响合同的履行，对2017年7月5日原被告及居间方签订的合同补充协议的真实性无异议，但是无法证明原告的观点，该补充协议第一项明确约定，办理过户的日期为2017年7月10日，因2017年7月4日原告周向群的原因，周向群和蒋满自愿承担1万元补偿金，同上述答辩意见相对应，从该补充协议第二条约定的内容来看，不能过户的原因系原告夫妻之间的纠纷所致。 证据2中，中介费收据1张（金额为19000元）的真实性不予质证。收条3张（共计70万元）、浦发银行的打款记录6笔（共计30万元），对其真实性无异议。 对证据3、5、6中，材料费收据因无法证实其真实性以及用途，故不予认可。同时原告提供的销货清单没有任何盖章，无法佐证原告的观点。 微信聊天记录不符合证据的形式条件，所拍的图片无法反映维修房屋的客观事实，同时聊天的主体也无法确定，有剪辑的成分，不予认可。 对证据4律师费发票的真实性无异议。 对证据7的发票10840元，被告不予认可，原告无法证明该发生的费用是房屋维修，与本案没有关联性。 对证据8，无法佐证原告的观点，该4张照片的来源不合法，书写的位置也是自己书写的，没有物业公司的盖章，无法证明原告的观点。 证据9的调查令回复函被无法证明原告的主张，该函第2项，明确说明权属情况物业无法证明，因为小区的车位是一种使用权，不是所有权，故此，该证据不需要权属变更，不需要产权部门办理变更，被告对该函及原告证明的观点不予认可。 证据10的周向群与郭珊珊的通话录音与证据11的周向群与中介宝泰公司的通话录音不具备证据的真实性及关联性。 本院经审查认为，原告提交的房地产买卖合同、中介费收据、被告出具的收到房款的收条、律师代理费发票、录音及短信记录、调查回复函等证据能够证明原被告签订合同及合同履行过程中的部分情况，以及涉案车位的部分情况，故本院对上述证据予以采信。对于证据3与证据7，被告不承认涉案房屋存在质量问题，经本院委托鉴定，因原告擅自维修无法进行鉴定，且原告于庭审过程中又申请撤回鉴定，故仅凭原告提供的上述证据，无法证明因涉案房屋存在质量问题而产生了相关维修费用，本院不予采信。对于证据8，被告以无法证明照片来源为由不予认可，因涉案车库位置照片与本案关联性不大，故本院不予采信；对于证据10与证据11，该录音只反映，原告询问涉案房产其是第几手购买，与本案争议无关联性，不能证明原告对涉案地下车库不能过户的事实不知情，本院不予采信。 被告张利珍为支持其辩称意见及反诉请求，向本院提交如下证据： 1、房地产买卖合同一份，证明原告购买被告小康人家二期×××号××××房屋，共计房屋价款为180万元，包括配套设施车位、地下室等。合同约定一方违反该协议承担违约金30万元，应承担实现债权的费用，并特别约定在交房时由原告验收房屋以后如不提出异议，交房后所产生的风险由原告承担。同时约定了房屋的过户期限和相关条款。 2、房产证一份，证明被告对该房屋拥有完全所有权。 3、2017年7月5日合同协议一份，证明原被告双方变更房屋过户时间为2017年7月10日。因原告办理过户之后撤回登记，原告自愿承担1万元补偿金，该份补充协议由原被告双方的签字。 4、敦促函一份，证明原被告约定过户日期为2017年7月10日，原告到期未配合办理过户手续，又未支付剩余购房款，同时函告原告2017年7月17日必须办理过户手续并支付剩余房款，否则合同自动解除并追究其违约责任。该份函以邮寄的方式送达原告，原告已收到。 5、解除函，被告发出敦促函之后原告还是不予配合办理过户手续，被告于2017年7月19日向原告发出解除函。要求解除买卖合同，原告应在7日内搬离房屋，另外房屋的租金按照每月3000元进行支付，并承担违约责任。 6、2016年8月2日被告将出售房屋的产权证原件交给宝泰房产工作人员孙彬后，孙彬出具的收条一张。 7、张利珍与郭珊珊于2015年6月30日签订的代办合同一份，证明地下室挂名在郭珊珊名下，该地下室所有权人为张利珍，郭珊珊只是名义上的产权人，同时郭珊珊也是该房屋买卖的代理人，不存在地下室不能过户的情形。 8、郭珊珊于2016年8月10日出具的委托书一份，证明郭珊珊授权被告办理地下室一切的过户手续包括地下室档案备案手续等相关材料，说明郭珊珊愿意配合原告办理地下室过户手续。 9、徐州市产权处维修基金查询证明一份，证明被告已将维修基金缴存在住宅专项维修基金账户，不存在原告所述的因维修基金原因不能过户。 10、2017年7月10日郭珊珊、张利珍、周向群、中介公司的朱恒录音对话一份，证明周向群对该房屋过户的心理状态，不过户的原因以及不给付剩余款项的原因，都能从录音中体现。其中，其不予过户的理由是：虽然地下室在郭珊珊名下，郭珊珊愿意办理过户手续，但是地下室的名字不是张利珍的，所以不予配合过户。2017年7月17日，郭珊珊与宝泰房产的孙彬录音一份，证明原告不予办理过户的理由不能成立，同时为了过户，中介公司、郭珊珊数次跑到房产部门，不能办理过户系原告周向群个人原因所致。2017年7月11日郭珊珊和周向群、蒋满、朱恒录音一份，录音中周向群明确表明不想过户，该份录音可以证明周向群恶意不予配合办理过户。 11、房屋所有权证，所有权人是张金华，证明原房屋所有权人张金华已经将该车库××××交付给本案被告，被告有权、有能力将车库变更给本案原告。 12、王雪梅于2018年6月5日所写的情况说明。 13、张金华与王雪梅的代理人王裕锋于2014年7月14日签订的房地产买卖协议(复印件)。 经质证，原告（反诉被告）周向群、蒋满的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但原告在接收该房屋后发现漏水，立即向中介朱恒和被告多次沟通无果，被告以各种理由推脱，对其证明目的不予认可。 对证据2房产证的真实性无异议，但不能证明其对附属设施同样拥有所有权和使用权。 对证据3的真实性无异议，但恰恰能够证明双方将过户日期推至2017年7月10日。 对证据4的《敦促函》原告已经收到，其内容只是被告的单方说辞，不能证明原告未配合办理过户手续。 对证据5的《解除函》原告已收到，但是原告于2017年7月18日已经向法庭提起诉讼并告知被告和中介公司由法院处理。 对证据6宝泰公司孙彬出具的收条原告不知情，且该收条并不能证明地下室和车库的产权证已经交付给宝泰房产。 对证据7代办合同，原告在整个交易过程中并未见到该合同，不能证明其真实性，且受托人郭珊珊也明确表示不愿意过户其本人拥有的地下室。 对证据8郭珊珊出具的委托书，原告并未见到该委托书，对其真实性不予认可。 对证据9徐州市产权处维修基金查询证明，仅仅证明2017年7月7日该专项维修基金已经足额交付，不能证明2017年6月25日和2017年7月4日前该房产具备过户条件。 对证据10录音、视频部分的质证意见如下：首先对其真实性，录音1到6的修改日期都是2017年8月22日，该六个录音都存在删减后期加工的情形，不能够反映三方通话的真实情况，原告对其真实性不予认可。对于第一段录音，不能证明原告不愿意过户，在录音中，原告明确表示，如果要件具备同意过户。且原告向郭珊珊提出车位的问题如何解决，郭珊珊未明确表态。对于第二段录音，首先没有反应证据的形成时间，其次，该份证据恰恰能够证明郭珊珊为房屋的过户设置障碍，第三，能够证明2017年7月17日未能过户成功的原因，是被告不同意过户，第四，该证据能够证明原告多次与郭珊珊沟通，但郭珊珊一直拒绝办理过户手续。对于第三段录音，原告认为郭珊珊单方认为原告违约并应支付违约金118000元，是造成双方过户手续无法完成的主要原因，而该段录音中中介孙彬也同样认为，郭珊珊所主张的118000元并不符合合同的约定，但郭珊珊仍然坚持索要。对于第四段录音，原告认为，该录音能够证明，郭珊珊和张利珍以向原告索要违约金为由恶意不予过户，且原告在该对话中也明确提示对方，张利珍应对该房及附属配套设施具备完全的所有权和使用权，对于原告多次提到的车位过户问题，郭珊珊和张利珍都未能给予答复，车位不能过户的事实，被告一直在回避。该段录音第44分50秒可以证明，最先原告同意扣除车位的10万元，其他部分同意过户，但张利珍要求118000元的违约金才同意过户。后来原告同意原车位所有人能够与原告签订协议，也视为车位过户，并同意张利珍在取得车位的所有权以后，再行过户也行，在该段录音第51分钟的对话中也可以反映，原告最终也同意，180万元的房款全部交付，但被告和郭珊珊仍不同意。由此可以证明，原告已经拿出极大的诚意，希望能够减少纠纷、求同存异，被告不同意过户的意图也十分明显，该段录音恰恰能够证明，2017年7月17日，房屋实际未能过户，是第三人郭珊珊导致。对于第五段录音，能够证明原告一让再让，同意将房子地下室先过户，其他争议先搁置，被告人不同意，该段对话的第7分40秒，郭珊珊表示，如果中介未告知原告车位的实际情况，原告可以起诉中介公司。由此可以得出，在签订房屋买卖合同时，被告并未将车位的所有权不是被告的事实向原告进行明示。该录音第12分43秒可以显示，原告为了能够将房屋过户，甚至同意先支付被告180万元，而且愿意先支付7月10日到7月17日的违约金3万多元，先把该房屋的过户手续给办完，对于双方是否违约，再到法院诉讼，但被告仍不同意，此段对话，更能证明被告恶意拖延过户手续。对于第六段录音，该录音的对话内容是提前设计好的，而且通话人的身份不清，带有严重的主观倾向，而该段录音应该能够显示被告对涉案车位的所有权始终无法证明。综合被告提供的证据，被告均避而不谈双方在合同中约定的车位的所有权并非被告所有的事实。该车位实际上已无法过户给原告，被告也无法联系到该车位的实际所有人。 对证据11，对该房证的真实性原告予以认可，但该房屋所有权证可以证明涉案车位为张金华所有，与被告无关，不能证明被告持有的房屋所有权证系通过合法渠道取得，也不能证明被告有权交易该车位。 对证据12、13的真实性不予认可，且证人需到庭作证，并接受当事人及法庭的询问，证据13系复印件，不符合证据真实性的形式。 本院经审查认为，被告提供的房地产买卖合同、房产证、证据3、证据6、证据7、证据8、证据9、证据11，能够证明本案相关事实，本院予以采信。对证据12、13，结合本院对王雪梅所作的询问笔录及王雪梅提供的房屋买卖合同原件及取款凭证，能够证明涉案房屋、地下室及车库由张金华出售给王雪梅，王雪梅付清房款后，王雪梅将涉案房屋、地下室及车库又出售给被告的事实，故对证据12、13，本院予以采信。对于证据4、证据5，因双方对由谁应承担违约责任的认识不一，不能仅凭被告出具的敦促函、解除函就认定原告应承担违约责任，故本院对上述证据不予采信。对于证据10，其仅能证明双方曾到产权部门办理过户手续，因双方产生争执未达成一致意见，因而未能办成过户，但是无法证明违约责任的具体承担主体，故本院对该组证据不予采信。 本院于2018年8月27日对王雪梅依法进行询问，并制作了询问笔录，向王雪梅调取了其代理王裕锋于2014年7月14日与张金华签订房地产买卖协议、张金华于2014年7月14日收到王裕锋给付10万元订金的收条、王雪梅于2014年8月28日转账给张金华共计150万元房款的建设银行取付款凭证两张，王雪梅以此证明涉案房屋、地下室及车库由张金华出售给王雪梅，且王雪梅已付清房款，后王雪梅又将涉案房屋、地下室及车库出售给被告，但地下车库不能办理过户手续。 对本院对王雪梅制作的询问笔录及调取的房地产买卖协议、收条，原告（反诉被告）周向群、蒋满的质证意见是：认为王雪梅应当出庭接受原告的质证，而且王雪梅在法院的询问笔录中仅仅是个人陈述，仅凭其陈述和提供的房地产买卖协议、收条，并不能证明其与张金华交易时的真实情况，对于该地下车位张金华是否出售给王雪梅，并未得到该车位所有权人张金华的本人的确认。被告张利珍（反诉原告）的质证意见是：对询问笔录及王雪梅提供的房屋买卖合同原件及取款凭证真实性、合法性、关联性没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周向群、蒋满与被告张利珍经宝泰房产枫林绿洲中介居间服务，于2016年8月20日签订了编号为S××××的《房地产买卖合同》。合同约定甲方张利珍自愿将合法所有的坐落于工农北路小康人家二期××××室房屋出售给蒋满，涉案房屋产权证号为苏2015徐州市不动产权第××××号；建筑面积为205.34㎡；议定售价为1800000元；售价含配套车位、地下室、固定装修、一张床、一台热水器、一台抽油烟机及上房费用。合同第二条约定乙方已对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，自愿购买该房地产；合同第五条约定双方同意支付房款的方式为：首付加贷款付房款（付部分房款，剩余部分购买方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款）；合同第七条约定：出卖方与购买方约定于2017年6月25日前到产权部门办理房地产过户手续；如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）；合同第九条约定：居间服务费为人民币27000元，由购买方承担，在协议签订时付清给居间方；合同第十条约定：在签订本协议时，购买方交付给出售方购房定金人民币20万元整，买卖双方同意由出卖方保管，双方同意该定金抵购房款或服务费，出卖方将不动产权证原件押给居间方保管；第十一条约定：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金30万元，另赔偿给守约方的直接和间接经济损失，违约方另行支付居间方第九条所约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，且居间方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；第十二条约定：任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证日期或领款日期的要给付对方违约金，按每日房款的千分之三计算；第十四条约定：交房时，购买方发现房屋及室内外设施与本协议不符，经鉴定属实，出售方于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，购买方可自行修理或恢复，费用由出售方承担。合同备注部分约定如下：1、出售方承诺此房无户口且无任何经济纠纷，可正常办理过户手续；2、购买方承诺银行信用记录良好，可正常办理贷款手续；3、因此房现未满老证，双方协商购买方于2016年10月31日前追加定金至80万元整；4、当购买方追加定金至100万元整之日起，双方交接房屋，购买方行使入住权；5、双方过户之日，出售方将收到总额定金作为首付款的一部分打入资金监管账户。2016年8月23日，张利珍签订《补充协议》一份，协议约定：原合同第十条定金贰拾万元当月支付更改为2016年8月23日交付，原合同固定条款规定内容与备注手写体相冲突时，以备注手写体为准。若此房产生一房两卖现象，郭珊珊（）承担出卖方张利珍的连带责任。若因国家税费政策变化，不影响此房约定正常过户手续及日期。第三人郭珊珊在甲方（张利珍）担保人处签名捺印，案外人孙彬在居间方宝泰房产枫林绿洲店处签名捺印。 合同签订后至2016年10月20日，原告共交付张利珍购房款100万元，原告向宝泰房地产公司交付中介费19000元，被告于2016年10月将涉案房屋、地下室及车库交付给原告使用，因原告周向群夫妻对过户登记的产权主体存在争议，故双方未能按照合同约定日期实现办理过户。2017年7月5日，甲方张利珍、乙方蒋满、周向群及居间方宝泰房产枫林绿洲店三方签订了《合同补充协议》一份，内容如下：甲乙双方于2016年8月20日在宝泰房产签署的编号为S1××××关于小康人家××××的房屋买卖合同，经甲乙双方友好协商，做出以下约定：1、原定2017年6月25号前办理过户手续，现更改为2017年7月10号办理过户手续。乙方支付给甲方一万元整（10000）作为补偿款。乙方同意办理加急过户手续，费用由乙方承担。2、因家庭原因，乙方购买此房的产权分配比例按照蒋满99%和周向群1%执行。另按照婚内协议约定名下房产中凯城市之光5/6号楼2401室房产重新分配比例为周向群99%、蒋满1%，同时周向群支付五十万元整（500000）给蒋满完成财产分配。3、其余条款不变。2017年7月10日，原被告双方仍未能办成过户手续。2017年7月12日，被告张利珍向原告蒋满发送了《敦促函》，责令其于2017年7月17日前办理过户手续并支付剩余购房款，否则，合同自动解除，并追究其违约责任。2017年7月19日，被告张利珍向原告周向群、蒋满发送了《解除函》，内容如下：1、自解除函送达之日起，双方签订的《房地产买卖合同》及相关协议等均自动解除。2、限原告方于解除函送达之日起7日内搬离。3、要求原告方支付2016年10月至实际腾交房屋之日的房租（月租金按照市场价格3000元/月的标准支付）。4、支付违约金30万元，另外赔偿房屋溢价款50万元。涉案纠纷诉至法院时，本诉原告周向群、蒋满仍在涉案房屋居住。 另查明，涉案房屋所有权人为被告张利珍、地下室所有权人为第三人郭珊珊，车库所有权人为案外人张金华。第三人郭珊珊在庭审中表示同意按照原被告双方合同约定配合原告将涉案地下室过户至其名下。被告张利珍于2018年7月13日向本院申请到徐州市不动产登记局查证涉案地下车库能否办理过户的调查令，徐州市不动产登记局依调查令于2018年7月24日回复：因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，故来函所示不动产尚不具备转移登记条件。同时，本院亦向徐州市不动产登记局去函要求协助查明涉案地下车库能否办理过户，徐州市不动产登记局于2018年7月24日向本院函复：因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，故来函所示不动产尚不具备转移登记条件。 本案在审理过程中，原告于2017年9月9日向本院申请选定司法鉴定机构鉴定涉案房屋质量瑕疵及因维修房屋漏水而产生的费用，本院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2017年11月10日向本院发送《退函》，表示涉案房屋因渗水部分已经进行过维修处理，现场不具备鉴定条件，故无法鉴定质量瑕疵损失。后原告于2017年11月22日向本院提交撤回鉴定申请。 原告于2018年1月5日申请对涉案地下车库的价值进行鉴定，鉴定时间点为2017年7月10日及2016年8月20日。经本院委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司进行评估得出结果，涉案小康人家二期地下车库××××车库在2017年7月10日时点的市场价值为人民币14.76万元，在2016年8月20日时点的市场价值为12.86万元。 本案在审理过程中，要求被告张利珍将涉案地下车库所有权人张金华带到法庭或者提供其联系线索，被告声称张金华又名张金秀，人在深圳，联系不上，只有其电话号码138××××5117。本院承办法官于2018年1月3日向张金华手机发送短信，内容为：“张金华：周向群、蒋满诉张利珍房屋买卖合同纠纷一案，因其中双方买卖的位于徐州市华厦小康人家二期地下车库×××区××××车库登记在你名下，本院拟追加你为本案第三人，请你将通讯地址向本院提供，如不方便，也可以委托律师到本院表明你的处理意见或直接到本院做谈话笔录，表明你的意见，请你在十五天内与本院联系，否则视为你不同意将涉案车库出卖并过户给原告周向群、蒋满。徐州市泉山区人民法院刘照平”。后张金华未予回复，也未到庭表明其意见。 本案在庭审中，原、被告均表示对合同中约定的违约金30万元不请求由法院予以调整。原告另称其接收房屋后，因房顶漏雨维护花费1万元多，室内部分装修支出有几千元。 本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同中关于地下车库的买卖是否构成无权处分的问题；二、违约责任如何认定及处理问题；三、涉案房屋质量是否存在瑕疵及赔偿问题。 本院认为：一、关于涉案房屋买卖合同中关于地下车库的买卖是否构成无权处分的问题。 涉案地下车库虽然登记在张金华名下，但被告称张金华已于2014年与7月14日与王雪梅签订房地产买卖协议，将涉案地下车库出售给王雪梅，而王雪梅又与被告口头订立房地产买卖协议，将涉案地下车库出售给被告。对此，本院对王雪梅依法进行询问，并制作了询问笔录，向王雪梅调取了其代理人王裕锋于2014年7月14日与张金华签订房地产买卖协议、张金华于2014年7月14日收到王裕锋给付10万元订金的收条、王雪梅于2014年8月28日转账给张金华共计150万元房款的建设银行取付款凭证两张以及徐州市不动产登记局向本院的函复，因此可以证明涉案房屋、地下室及车库由张金华出售给王雪梅，且王雪梅已付清房款，后王雪梅又将涉案房屋、地下室及车库出售给被告，但地下车库不具备办理过户条件及无法办理过户手续的事实。故被告对涉案地下车库有处分权。 二、违约责任如何认定及处理问题。 首先，徐州市不动产登记局向本院函复：涉案地下车库因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，不具备转移登记条件，因此涉案地下车库现无法办理过户手续，但涉案地下车库无法过户至原告名下的原因是房产开发商的责任，被告对此没有责任；其次，原被告双方于涉案《房地产买卖合同》中仅将地下室、地下车库约定为配套设施，原被告双方曾经将涉案房屋过户至蒋满母亲名下，因原告周向群、蒋满之间对此产生争议，后原、被告又撤回对涉案房屋过户手续，此时应推定原告此时对涉案地下室、地下车库不在被告名下且无法办理过户的情况应该是知道，且原告在2017年7月5日与被告张利珍及居间方宝泰房产枫林绿洲店三方签订的《合同补充协议》中亦未提出异议，对此，合同签订时的中介方经办人孙彬亦在庭审中出庭作证予以证实，被告已将涉案地下车库的停车卡交付原告正常使用，故原告对涉案地下车库的交接现状是认可的，原告在签订的《房地产买卖合同》中注明原告对房屋及配套设施、地下车库的实际情况应予以充分了解，且合同第二条约定原告已对被告所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，原告却于合同签订后长达一年的时间，向被告提出将涉案地下车库办理过户手续的要求，遂与被告产生争议，原告对此纠纷的产生存在过错；但被告张利珍对其涉案地下车库只能使用，不能办理过户手续的事实没有在合同中充分告知，致使原告对合同的履行存在重大误解，被告有一定的过错；因双方均存在过错，且原告要求继续履行合同，故应判决双方继续履行合同，双方互不负违约责任。原告仍应按双方约定的房产售价1800000元（包括已付100万元）支付被告，如原告在涉案地下车库的使用中，被其他人主张使用权或所有权，造成原告对涉案地下车库不能正常使用，或者涉案地下车库具备过户条件时，被告张利珍拒不协助将涉案地下车库过户至原告周向群、蒋满名下时，原告可另行诉讼解决。 三、关于原告主张的因涉案房屋存在质量瑕疵而进行维修产生的费用赔偿问题。 涉案房屋因原告已经进行过维修不具备现场鉴定条件，且原告又于诉讼中撤回了鉴定申请，故原告对涉案房屋存在质量瑕疵应赔偿维修费用损失的主张缺乏证据佐证，对其该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十一条、第一百二十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告张利珍在本判决生效后十日内将位于本市小康人家二期××××室房屋过户至原告周向群、蒋满名下（其中产权分配比例为周向群1%，蒋满99%）； 二、第三人郭珊珊在本判决生效后十日内协助原告周向群、蒋满将位于本市小康人家二期××××地下室过户至原告周向群、蒋满名下； 三、原告周向群、蒋满应付被告张利珍剩余房款800000元（可以银行贷款方式支付），由原告周向群、蒋满于本判决生效后十日内给付被告张利珍； 四、驳回原告周向群、蒋满的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张利珍的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7260元，鉴定费4560元，合计11820元，由原告（反诉被告）周向群、蒋满负担8190元，被告张利珍负担3630元；反诉受理费3986元，由反诉原告（本诉被告）张利珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘照平 人民陪审员  王加银 人民陪审员  许庆顺 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  张 慧