湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初483号原告张慧，女，1975年10月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人杨泽，湖南云天律师事务所律师。被告王德云，男，1957年9月5日出生，汉族，住长沙市开福区。被告韩秀云，女，1932年3月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人王德云，男，1957年9月5日出生，汉族，系韩秀云女婿，住长沙市开福区。被告王果，女，1984年3月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人王德云，男，1957年9月5日出生，汉族，系王果父亲，住长沙市开福区。原告张慧（以下简称原告）诉被告李佩兰（已故）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2013年12月11日作出（2012）雨民初字第1609号民事判决书，李佩兰不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2014年7月11日作出（2014）长中民三终字第00879号民事裁定书，裁定撤销（2012）雨民初字第1609号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2016年9月1日作出（2015）雨民重字03159号民事判决书，李佩兰仍不服，又上诉至长沙市中级人民法院。在案件审理期间，李佩兰死亡，长沙市中级人民法院于2017年7月18日作出（2017）湘01民终字3467号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2015）雨民重字03159号民事判决书，将该案发回重审。本院依法通知李佩兰的继承人王德云、韩秀云、王果（以下简称三被告）作为被告参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨泽，被告王德云暨被告韩秀云、王果的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《门面买卖合同》无效；2.判令被告赔偿原告经济损失980000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。在本案重审庭审过程中，经本院询问和释明，原告明确，其请求被告赔偿经济损失980000元中，包含了被告收取的200000元租金，三被告则陈述，抵扣租金后，其无需向原告返还购房款。事实和理由：因拆迁安置后在友谊村代建安置房，需要支付建筑费用，李佩兰（甲方）遂于2003年9月19日与原告（乙方）签订了一份《门面买卖合同》，约定：甲方将长沙市雨花区友谊村安置房下，面积为71.59平方米的门面两间出售给乙方；该房屋系国家安置给甲方的生活用房，一楼为门面，二至六楼为住房，现将一楼以包干总价200000元整出售给乙方；甲方应无条件协助乙方办理门面过户的一切手续，如甲方违约，则甲方除赔偿乙方经济损失的同时双倍返还乙方的预付款。合同订立后，原告按约支付了购房款。被告于2003年9月22日与长沙市雨花区友谊村村委会签订了《村民安置房代建协议书》，向友谊村村委会交付了建设费和相关费用，取得六层房屋。2004年，被告在友谊村村委会交付房屋后，将一楼门面移交给原告出租使用至2011年底。2012年2月份，高桥村下属的高桥友谊大市场拟统一将所有门面对外招租、租赁，因原告购买的位于新塘垅小区37栋2单元的门面土地性质系集体用地，一直未办理房产证，故由被告出面与高桥友谊大市场签订《委托租赁、管理合同书》，将该门面以每月租金5475元交给高桥友谊村租赁、管理，租赁时间为五年。随后，原告将门面钥匙移交给了高桥友谊大市场。2012年3月，高桥友谊大市场取消统一对外租赁、管理，对新塘垅小区37栋2单元门面支付了截止到2012年3月31日房屋租金、装修期补贴款及补偿金16608元。但该16608元费用和门面钥匙，李佩兰在未通知原告的情况下前往领取，并一直没有归还。原告得知情况后要求李佩兰归还门面和钥匙以及高桥友谊大市场支付的房租、装修期补贴款及补偿金16608元，但李佩兰不同意归还门面和钥匙，只同意给付原告赔偿。原告与李佩兰多次协商，但就赔偿金额无法达成一致，遂提起诉讼，请求判如所请。三被告辩称：一、涉案房屋土地是集体土地，原告不是本村村民，不具备在友谊村买房的条件，所以张慧和李佩兰签订的门面买卖合同无效。二、王德云和李佩兰是夫妻关系，当时王德云是在岳阳，签字的人是李佩兰，王德云没有签字，王德云也是房屋的所有权人，没有经过王德云的同意。三、原告没有损失，原告支付了20万元购房款，但其已经收取了二十八九万元的租金，原告现在原告起诉称其有损失，但是没有证据证明。经审理查明：2003年9月19日，原告（乙方）与李佩兰（甲方）签订《门面买卖合同》，约定：甲方自愿将长沙市雨花区友谊村安置房一楼门面（二至六楼为住房），面积71.59平方米，以包干总价格200000元出售给乙方；乙方承担门面买卖合同公证费和本单元一至六楼产权中分离出的一楼门面产权证的过户费，甲方无条件协助乙方办理门面过户的一切手续；合同签订当日，乙方预付给甲方门面款110000元，2003年11月15日，乙方必须付清门面余款90000元，方可交付门面；合同一经签订，即具有法律效力，双方不得毁约，如甲方违约，除赔偿乙方经济损失的同时双倍退还乙方的预付款；如乙方违约，则甲方不退还乙方预付款。合同签订后，原告于2003年9月19日、11月15日和2004年1月15日、4月30日分次将200000元购房款支付给了李佩兰。2004年1月，李佩兰在友谊村村委会交付房屋后，将一楼门面（新塘垅小区37栋2单元门面）移交给原告，原告将该门面出租使用至2011年底，共收取了租金160000元。2012年2月29日，高桥友谊大市场拟统一将所有门面对外招租、租赁。因该门面一直未办理房产权证，故由李佩兰出面与高桥友谊大市场签订《委托租赁、管理合同书》，约定：将该门面以每月租金5475元交给高桥友谊村租赁、管理，租赁时间为五年（即从2012年3月15日至2017年3月14日止）。随后，原告将门面和钥匙移交给了高桥友谊大市场。2012年3月，高桥友谊大市场取消统一对外租赁、管理，将涉案门面钥匙归还给李佩兰，并向李佩兰支付了截止到2012年3月31日房屋租金、装修期补贴款及补偿金等16608元。原告得知后要求李佩兰归还门面和钥匙以及高桥友谊大市场支付的房租、装修期补贴款及补偿金，李佩兰予以拒绝。为此，原告于2012年6月1日向本院起诉，请求依法裁决。在该次审理过程中，原告于2013年1月1日向本院提出评估申请书，本院于2013年5月6日委托湖南长城房地产土地估价有限公司对涉案的长沙市高桥街道办事处友谊村新塘垅小区37栋2单元一层门面房地产价值进行了评估。2013年5月22日，湖南长城房地产土地估价有限公司作出湘长城房评字[2013]第0741号《房地产估价报告》，估价结果为：确定估价对象于估价时点的估价结果如下市场价值为179.81万元，房地产单价为25117元/平方米。本院于2013年12月31日作出（2013）雨民初字第1609号《民事判决书》，判令：一、原告张慧与李佩兰双方于2003年9月19日签订的《门面买卖合同》无效；二、原告张慧向李佩兰返还长沙市雨花区高桥街道办事处友谊村安置房新塘垅小区37栋2单元一层门面（李佩兰已实际占有）；三、李佩兰在该判决生效后5日内返还原告张慧购房款200000元；四、原告张慧在该判决生效后5日内返还李佩兰租金160000元；五、李佩兰在该判决生效后5日内赔偿原告张慧损失799050元；六、驳回原告张慧其他诉讼请求。李佩兰不服，上诉至长沙市中级人民法院。该院以违反程序为由发回本院重审。本院进行了重审，在此次重审过程中，经李佩兰申请，本院委托湖南日升房地产土地评估有限责任公司对本案所涉房产进行重新评估。2015年11月30日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司作出《关于雨花区友谊村新塘垅小区37栋2单元1楼房屋（安置用房）评估的情况说明》一份，认为本案所涉房屋系集体土地上安置用房，根据现行法律无法作出评估报告。2016年9月1日，本院作出（2015）雨民重字03159号民事判决书，判决：一、原告张慧与李佩兰双方于2003年9月19日签订的《门面买卖合同》无效；二、驳回原告张慧其他诉讼请求。张慧不服该判决，上诉至向长沙市中级人民法院。在案件上诉期间，李佩兰死亡，长沙市中级人民法院遂又将本案发回本院重审。另查明，被告王德云原系李佩兰（已故）丈夫，被告韩秀云、王果分别系李佩兰母亲和女儿。涉案门面自2012年3月至今，由李佩兰（生前占有）及被告王德云、韩秀云、王果（李佩兰死后占有）占有并收取租金。上述事实，有《门面买卖合同》《村民安置房代建协议书》《高桥友谊大市场委托租赁、管理合同》、收条、《房地产评估报告》、异议书、回复函、《关于雨花区友谊村新塘垅小区37栋2单元1楼房屋（安置用房）评估的情况说明》、双方当事人陈述、开庭笔录等在案予以佐证，足以认定。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本院对当事人争议的焦点作如下归纳和分析。一、关于原告与李佩兰签订的《门面买卖合同》效力问题。《城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故该合同因违法而无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据上述法律规定可知，房屋转让时，房屋占用范围内的土地使用权同时转让，但农民集体所有的土地的使用权未经合法征收，不得转让于集体经济组织以外的人员。本案中，原告与李佩兰签订的《门面买卖合同》所涉门面为长沙市雨花区高桥街道办事处友谊村安置房新塘垅小区37栋2单元一层门面，属于城市规划区内，其土地性质为农村集体土地，且原告不属于长沙市雨花区高桥街道办事处友谊村村民，因此，双方签订的合同违反了法律的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，属于无效合同。二、关于合同无效的过错认定。涉案《门面买卖合同》系因违反法律的禁止性规定而无效，因而属于缔约过失责任。本案中，李佩兰应当知道涉案房屋为集体土地上的安置房不能对外出售，但为筹集建房资金，将涉案安置房门面出售给原告，且之后又为了获取房屋的巨大增值，违背诚实信用原则，占用房屋及相关费用，存在主要过错。原告亦应当知道其不能购买涉案门面而与被告签订房屋买卖合同，亦存在过错。本院根据双方的情况，酌情认定原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。三、关于双方损失的认定。因涉案门面土地使用权性质系集体土地，故原告在与李佩兰签订《门面买卖合同》时就自始不能取得门面所有权，因此，涉案门面买卖合同被认定无效后，原告的损失属于丧失与他人签订合同机会导致房价上涨后的损失。虽然2015年11月30日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司作出《关于雨花区友谊村新塘垅小区37栋2单元1楼房屋（安置用房）评估的情况说明》认为本案所涉房屋系集体土地上安置用房，根据现行法律无法作出评估报告，但门面显然是具有价值的。而2013年5月22日湖南长城房地产土地估价有限公司作出湘长城房评字[2013]第0741号《房地产估价报告》确定估价对象于估价时点的估价结果如下市场价值为179.81万元，房地产单价为25117元/平方米。该报告虽程序存在问题，但仍可以作为涉案房屋价值的参考，同时考虑近年来长沙市雨花区高桥友谊村所处位置的门面价格情况，以及出卖人因土地升值或拆迁、补偿将获利益，本院酌情认定原告的损失为120万元。四、关于合同无效后的财产处理及损失赔偿问题。被告《中华人民共和国合同法》第五十八规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《门面买卖合同》被确认无效后，原告应向被告返还门面（该门面已由被告实际占有），被告应向原告返还购房款20万元。在本次开庭时，原告明确说明，其主张的98万元的赔偿款中，包含了购房款20万元，本院予以确认。同时，被告也表示可以用房租抵扣原告的购房款，故本院亦予以确认。双方抵扣后，被告还应返还原告购房款4万元（20万元-16万元）。关于原告主张的其他购房损失。前已述及，原告购买的门面在因《门面买卖合同》无效返还被告后，存在120万元的损失；且李佩兰在向原告交付房屋7年后，收回门面并收取门面租金，违反了诚实信用原则；而涉案门面自出售至今，房屋价值剧增，房屋增值如全部归违背诚实信用原则的被告所有，会造成原被告合同利益的严重失衡，显失公平。故本院依据上文认定的双方过错，认定被告应承担的原告损失为720000元（120万元×60%）。现原告请求被告赔偿包括购房款在内的损失98万元，在抵扣原告收取的租金后，被告还应赔偿原告76万元，多出部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告张慧与李佩兰于2003年9月19日签订的《门面买卖合同》无效；二、被告王德云、韩秀云、王果于本判决生效之日起10日内赔偿原告张慧损失760000元（含购房款40000元）；三、驳回原告张慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13680元，由原告张慧负担3680元，被告王德云、韩秀云、王果负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁文报人民陪审员  康代祈人民陪审员  黄忠伟二〇一八年九月二十六日书 记 员  陈 慧附：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。