安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终982号上诉人（原审原告）：苏桂香。委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，安徽安然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张轶。委托诉讼代理人：董鸿尚，安徽国伦律师事务所律师。上诉人苏桂香因与被上诉人张轶房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏桂香上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初113号民事判决第三项，改判张轶赔偿苏桂香中介费损失4600元、金融服务费3000元、代办费1000元、违约金92000元，合计100600元；2、张轶承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：苏桂香与银行的贷款合同已于2017年11月16日审批通过，办理产权过户登记的条件已经成就，苏桂香督促张轶继续履行合同并办理产权过户登记手续，而张轶拒不配合，以自己的行为明确表示不同意继续履行合同。鉴于张轶构成违约，苏桂香行使法定合同解除权，双方之间的合同非因双方协商一致而解除，一审法院判决双方基于协商一致解除合同不能成立。既然一审法院认定苏桂香解除合同的理由成立并支持了苏桂香的该项诉请，却不认定张轶构成违约，一审法院事实认定之间相互矛盾。张轶辩称，2017年10月18日，因苏桂香无法获得贷款，已明确告知张轶不再购买涉案房屋。双方约定交房日期是2017年11月1日，此日苏桂香拒绝收房和交款，以自己的行为表示不再履行合同，是苏桂香违约在先。苏桂香于2017年11月16日获得了贷款审批，已超过双方约定的交房时间。因此，一审判决认定张轶无违约行为正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏桂香向一审法院起诉请求：1、解除苏桂香与张轶于2017年8月22日签订的《房屋买卖合同》；2、张轶返还苏桂香购房定金30000元、购房款20000元，赔偿苏桂香中介费损失4600元、金融服务费3000元、代办费1000元、评估费800元、违约金92000元、房屋差价损失126540元（暂按2000元/平方米计算，具体以评估为准），合计277940元；3、张轶承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月2日，苏桂香与张轶及芜湖铭宇房产中介所（以下简称铭宇中介）三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、张轶自愿将坐落于芜湖市鸠江区东部星城东区2#楼4-303室的房屋出售给苏桂香，建筑面积63.27㎡，价款（含装饰装修、配套设施）为460000元。2、付款方式和付款时间：合同签字盖章后，苏桂香支付给张轶购房定金30000元，张轶房屋设定了抵押，苏桂香需办理购房贷款；双方同意在签完合同后7日内，向芜湖市市民服务中心四楼惠居公司提交资金托管材料后，向银行提供苏桂香按揭贷款所需要的必须材料；由张轶自行去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，苏桂香付清首付款160000元（含已打入惠居公司资金托管账户的首付款以及购房定金）给张轶，张轶应拿出5000元作为交付保证金放于铭宇中介，铭宇中介出具收据，待房屋交付后，铭宇中介收回收据，并立即退还保证金给张轶；银行贷款300000元，在双方办理过户提交手续后，根据房管局规定时间取得房产证和他项权证，银行收到他项权证后根据贷款的批贷顺序依次发放贷款到张轶提供的账户中，苏桂香即支付完所有购房款。3、房屋买卖中介费：成交总价的1%即4600元，过户服务费1000元，由苏桂香于合同签订时支付给芜湖铭宇房产中介所。4、房屋交易：张轶应在2017年11月1日前将房屋交予苏桂香，每逾期一天，张轶应按苏桂香已付房款的0.04%向苏桂香支付滞纳金，逾期超过15天，则视为张轶违约。5、关于办理产权：双方应在银行贷款审批通过7日内向芜湖市房地产市场管理处申请办理房地产交易手续与房地产登记手续。在办理上述手续时，双方须积极给予配合，若因一方故意拖延或不及时提供相关材料，给对方造成损失的，视为违约。当月22日，苏桂香向张轶支付了购房定金30000元，张轶同时向苏桂香出具收条一张。当月24日，张轶按照合同约定与中国银行股份有限公司结清了涉案房屋差欠的银行贷款140000元并取得贷款结清通知书一份。当月28日，苏桂香、张轶及托管机构芜湖市惠居住房金融有限公司(以下简称“惠居公司”)三方签订《存量房交易结算资金托管协议书》一份，约定苏桂香、张轶因买卖坐落于芜湖市鸠江区东部星城东区2#楼4-303室的房屋，将部分售房款320000元（其中20000元由苏桂香于2017年8月28日前存入惠居公司账户内，剩余300000元由苏桂香通过银行贷款方式汇入资金托管账户）委托丙方管理，待房屋转移登记记载登记簿后，由惠居公司负责交易资金划转手续。该协议签订后，苏桂香按约于2017年8月28日将20000元汇入惠居公司托管账户内。2017年11月16日，苏桂香作为借款人与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥分行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定苏桂香因需购买涉案房屋向中国农业银行股份有限公司芜湖金桥分行申请购房贷款300000元。2017年11月28日，苏桂香委托安徽安然律师事务所贾良俊律师向张轶发出律师函一份，该函载明：苏桂香已经顺利签署银行贷款合同，然而贷款合同下来后，张轶以种种理由拒绝配合苏桂香办理产权过户登记手续。张轶应在收到律师函七日内配合苏桂香办理产权过户等相关手续，逾期仍不履行苏桂香将依法提起民事诉讼追究违约责任。该律师函已由张轶于2017年12月4日签收。苏桂香认为，在合同履行过程中，张轶因房屋价格上涨等因素，不仅未能依约于2017年11月1日前向苏桂香交付房屋，也未能配合苏桂香办理产权过户手续，且经苏桂香催告后仍然拒绝履行，故张轶的行为已经构成根本违约，现苏桂香解除与张轶签订的《房屋买卖合同》，同时要求张轶返还购房定金30000元，购房款20000元，并赔偿苏桂香中介费等合计277940元。张轶同意解除与苏桂香签订的《房屋买卖合同》，但张轶认为其并无违约行为，合同不能履行系苏桂香所致，与房价涨落没有关系。本案在审理过程中苏桂香申请对涉案房屋的价款进行评估。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。苏桂香诉请解除与张轶于2017年8月22日签订的《房屋买卖合同》，张轶当庭表示同意解除，可视为双方对解除涉案《房屋买卖合同》形成合意，故对苏桂香的该项诉请，予以支持。苏桂香诉请张轶赔偿其中介费损失4600元、金融服务费3000元、代办费1000元、评估费800元、违约金92000元、房屋差价损失126540元（暂按2000元/平方米计算，具体以评估为准），合计227940元，因苏桂香未能举证证明张轶存在明确的违约行为，故苏桂香要求张轶赔偿中介费等损失合计227940元，缺乏事实和法律依据，故不予支持。苏桂香诉请张轶返还购房定金30000元，因双方对解除涉案《房屋买卖合同》已形成合意，且双方均无明确的违约行为，从我国民法倡导的公平原则角度出发，该30000元购房定金张轶应予返还给苏桂香。苏桂香诉请张轶返还购房款20000元，因该笔款项是由苏桂香为购房存入惠居公司账户内托管，张轶并未收到该笔款项，故苏桂香的该项诉请不予支持。本案在一审审理过程中苏桂香申请对涉案房屋的价款进行评估，因在本案中，对苏桂香诉请张轶赔偿房屋差价损失并未支持，故对苏桂香的该项申请，予以驳回。综上所述，一审法院判决：一、张轶与苏桂香于2017年8月22日签订的《房屋买卖合同》解除；二、张轶于判决生效之日起十日内向苏桂香返还购定金30000元；三、驳回苏桂香其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费4100元，由苏桂香负担3658元,张轶负担442元。二审中，当事人各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,苏桂香与张轶及铭宇中介于2017年8月2日签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，三方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，张轶按照合同约定还清涉案房屋原差欠的银行贷款，并配合苏桂香办理涉案房屋的银行贷款手续，并于2017年11月1日张轶前往芜湖市不动产登记中心通知铭宇中介、苏桂香办理过户、交房手续，当时苏桂香因银行贷款手续尚未审批，遂未接受房屋。上述事实足以证明张轶已按照合同约定履行了自己的义务，而苏桂香上诉认为系张轶的违约行为导致合同不能继续履行，因苏桂香未能提交充分证据证明张轶在2017年11月1日之前存在违约行为，故对苏桂香的上诉理由，本院不予采信。综上所述，苏桂香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2312元，由上诉人苏桂香负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 汪 智审判员 吴丽群二〇一八年九月三日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。