广东省恩平市人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0785执异30号异议人（案外人）：陈运廷，男，汉族，1984年10月30日出生，住清远市清新区。申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区。法定代表人：叶志球。被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人陈运廷向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2018年9月5日公开举行了听证，现已审查终结。异议人陈运廷提出异议，请求1、依法解除（2016）粤0785执保25号之一民事裁定书对清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼×幢×梯×查封行为。2、依法终止对清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼×幢×梯×的执行。事实和理由：恩平法院在执行（2016）粤0785执保25号裁定书过程中，查封了清晖公司开发的位于清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼。异议人是××楼其中一户业主，于2007年购买××楼×幢×梯×，清晖公司与异议人约定交易价格为141574元，异议人分多次以现金形式向清晖公司支付房款,至2007年4月21日已交齐全部房款。清晖公司按照双方约定将××楼×幢×梯×交付异议人，异议人装修后居住至今。随后十年间，异议人多次向清晖公司要求办理过户登记手续，清晖公司总以各种理由推拖。2017年异议人才知道清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼，包括异议人自己购买并且使用多年的××楼×幢×梯×，因清晖公司与申请执行人郑广扬之间的债务纠纷，于2016年9月22日被恩平法院查封，查封文号为（2016）粤0785执保25号之一，并且已经进入了实质执行阶段。由于清晖公司自身问题查封异议人财产，给异议人造成极大麻烦，严重损害异议人权益。异议人在得知此情况后，立即亲自到恩平法院了解情况，提出书面异议，要求终止执行，但没有得到明确答复，并且异议人向不动产所在地法院了解情况，被告知说由于该查封没有经过他们处理，他们并不知情，鉴于法院已经查封涉案房产，必须先提出执行异议，他们无权撤销其他法院的查封裁定，现阶段也无法判决办理过户给异议人。异议人所购买房屋被查封时，根本没有收到过法院工作人员送达的材料，亦没有任何人联系过异议人。异议人现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》依法提出执行异议。虽然物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人已经支付清晖公司全部房款，且在房屋登记过户中并无过错，反而是清晖公司的行为对异议人财产造成严重损害。异议人已经在涉案房屋居住多年，实际占有、使用涉案房屋，现法院没有调查清楚查封该房屋，实在不妥，给异议人造成极大困扰，严重损害异议人权益。异议人陈运廷为证明其主张，提供了下列证据：1、异议人身份证，证明异议人主体资格；2、开发商企业信用信息资料，证明公司名称为清远市清新区清晖房地产开发有限公司；3、商品房买卖合同，证明房屋买卖事实；4、收据4张，证明房款已付清；5、房屋编号和相片，证明房屋已交付装修入住；6、水电、电视费使用情况，证明房屋使用事实；7、恩平法院（2016）粤0785执保25号之一协助执行通知书，证明房屋被法院查封；8、信访回复2份，证明信访情况；9、《证明》，证实清晖公司出具证明证实其购房的事实，上面有罗松生签名确认。申请执行人郑广扬答辩称，根据物权法第14条、20条规定，不动产的变更转让应当办理登记，当事人在签订房屋买卖合同或者其他不动产的物权协议，在办理不动产的预告登记后未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权的效力。根据异议人提交的证据显示，涉案的房屋已经支付房款，但并没有办理房屋的预告登记手续，异议人也没有证据证明涉案房屋已办理不动产预告登记，因此不能对抗人民法院的查封，这在最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决书有明确说明，故涉案房屋应不予解封。被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清晖公司价值38000000元的财产。于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：解除对被保全人清晖公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清晖公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为22号的清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼×幢×梯×是异议人陈运廷所购买的房屋。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司应偿还借款本金20411507.83元及利息给原告郑广扬。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，郑广扬向本院申请执行，本院于2018年2月24日以（2018）粤0785执220号案立案执行，于2018年3月1日作出（2018）粤0785执220号执行裁定：冻结、划拨被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司存款人民币30588621元或查封、扣押与上述价值相当的财产。另查明，异议人陈运廷是清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼×幢×梯×的买受人。陈运廷于2007年3月31日与清晖公司约定该房总价为141574元，于2007年3月31日向清晖公司交纳定金1000元，2007年4月4日交房款4000元，2007年4月21日交房款52574元、办证费4969元，2016年4月30日交房款84000元。异议人与清晖公司于2016年4月30日签订上述房屋的《商品房买卖合同》，该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案异议人陈运廷所提异议，即是对保全裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。根据本案查明的事实，异议人陈运廷向清晖公司购买清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼×幢×梯×并与清晖公司签订的《商品房买卖合同》，应认为是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案房屋的交易时间发生在本院查封时间之前，异议人通过购买合法取得涉案房屋，已经支付全部价款并实际占有使用，虽然未办理上述房屋的过户手续，但是上述房屋依法已同时转让归陈运廷所有和使用。对于未办理过户登记手续并非异议人所能控制的原因而导致房屋未能过户，异议人陈运廷对此不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人陈运廷提出执行异议的理由合法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（二）项的规定，裁定如下：中止对清远市清新区××镇××村××路×××巷×号××楼×幢×梯×的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  吴艳明人民陪审员  吴国栋人民陪审员  吴红玥二〇一八年九月十一日书 记 员  冯宇君