广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6398号上诉人（原审原告）：伍小玲，女，汉族，1962年12月9日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄志家，男，汉族，1961年3月28日出生，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：顾丽婵，女，汉族，1965年2月7日出生，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市越秀区下塘童心路**，统一社会信用代码91440000190336276C。法定代表人：张庆忠。上诉人伍小玲因与被上诉人黄志家、顾丽婵，原审第三人广东省信托房产开发公司（以下简称信托房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。伍小玲上诉请求：l.黄志家、顾丽婵及信托房产公司协助伍小玲办理黄岐XX花园X号XX房产权登记手续（房产合同成交价15万元）；2.本案诉讼费用等由黄志家、顾丽婵承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决。公证书中记载黄志家的妻子顾丽婵对其丈夫以上述房产抵偿欠款的行为表示同意，此为公证书的表述，不仅作为书证，记载其妻子是同意的，而且两个人都是一直存续的夫妻关系，二人是同意将房屋给予伍小玲。夫妻之间的此举具有相互代理的效力，夫妻之间不存在份额之区分，对于房产份额，一审法院以份额没有确定为由，适用法律不妥。夫妻之间共同财产的特别法律关系具有特殊性，财产不可分割性，对于在公证前提下的法律行为，伍小玲作为善意的参与人，不存在过错，应维护伍小玲的合法权益，判决依法履行过户给伍小玲。黄志家、顾丽婵、信托房产公司未到庭亦未发表答辩意见。伍小玲向一审法院起诉请求：l.黄志家、顾丽婵及信托房产公司协助伍小玲办理黄岐XX花园X号XX房产权登记手续（房产合同成交价15万元）；2.本案诉讼费用由黄志家、顾丽婵承担。一审法院认定事实：1996年9月27日，黄志家、顾丽婵向第三人信托房产公司购买了位于黄岐XX花园X号XX房，并签订了《房地产买卖契约》，上述房地产成交价为人民币201826元。2003年1月21日，伍小玲作为甲方与黄志家作为乙方签订了《房产抵偿欠款协议》，内容为：乙方于2000年向甲方借款23万元至今未能偿还，现自愿将其座落在南海市黄岐××路××楼××房作价壹拾伍万转让给甲方，以抵偿相应数额的欠款；余款八万元，乙方应于2003年6月16日前还清；上述房屋因故未能领取房屋所有权证，因此，甲乙双方在订立本协议之日起一个月内将乙方与广东信托房产开发公司于1996年6月4日订立的（粤）房买卖契字9400753《房地产买卖契约》办理权利转让手续；上述房屋在权利转让前发生的其他债务及法律责任与甲方无关。2003年1月22日，伍小玲与黄志家就上述《房产抵偿欠款协议》办理了公证。2003年1月27日，伍小玲作为甲方与黄志家作为乙方签订了《房屋买卖合同》，内容为：乙方将位于南海黄岐鄱阳路广信嘉乐花园怡荣阁2号楼401房以价格人民币十五万元转让给甲方；因为上述房产未能办理及领取房屋所有权证等手续，乙方同意在可以办理手续时，配合甲方及开发商方面，将房产直接办理到甲方名下；购房款于本买卖合同签订时，以乙方拖欠甲方的款项本息合计金额作为购房款项作为抵扣。乙方签字时，视为甲方已经完全履行完购房款项支付义务。伍小玲自2013年1月起居住使用在案涉房产内。黄志家、顾丽婵于1990年12月21日登记结婚。一审法院认为，案涉座落在南海区黄岐××路××楼××房的房产，是黄志家、顾丽婵于1996年9月27日共同购买的，现黄志家以个人名义与伍小玲签订《房产抵偿欠款协议》及《房屋买卖合同》，将案涉房产作价十五万元转让给伍小玲，在签订合同时案涉房产尚未办理产权登记手续，黄志家、顾丽婵对案涉房产的权属份额尚未确定，黄志家无权处分被告顾丽婵所拥有的产权份额。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，伍小玲未能举证证明顾丽婵对案涉房产的买卖予以追认或黄志家已取得处分权，对于伍小玲所称的《公证书》中已清晰记载被告顾丽婵对房屋转让是同意的，但从《公证书》记载的“乙方的妻子顾丽婵对其丈夫以上述房产抵偿欠款这一行为表示同意”，该内容仅仅是伍小玲与黄志家的陈述，顾丽婵并非《公证书》的当事人，无法证明该内容为顾丽婵的真实意思表示。综上，《房产抵偿欠款协议》、《房屋买卖合同》就房屋转让的协议未经被告顾丽婵追认，其合同效力待定，现伍小玲要求获得该房屋的所有权，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回伍小玲的全部诉讼请求。案件受理费3300元（伍小玲已预交），由伍小玲负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经伍小玲申请，本院到佛山市南海区公证处调取伍小玲与黄志家办理（2003）南证字第899号公证书时的询问笔录一份。本院组织双方当事人进行质证。经审查，本院调取的（2003）南证字第899号询问笔录为伍小玲与黄志家、顾丽婵办理《房产抵偿欠款协议》公证的附档资料，有各方签名确认，与本案事实认定具有关联，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，黄志家、顾丽婵与信托房产公司签订的《房地产买卖契约》第七条约定，涉讼房屋办理过户手续所需的税费，由双方按规定承担。《房地产买卖契约》附件二中，约定信托房产公司负责为黄志家、顾丽婵办妥有关领取房地产证的有关手续，成交的楼价未包括楼价之外的一切费用。所有与楼宇买卖及办理手续的费用，包括律师费、公证费，一切杂费及政府有关部门规定应由黄志家、顾丽婵支付的税费等，均由黄志家、顾丽婵支付。黄志家、顾丽婵还应自该楼宇交付后按照有关国有土地管理规定缴纳土地使用税及其他税费（若有）。1996年9月27日，信托房产公司向黄志家、顾丽婵开具涉讼401房金额为201826元的发票。佛山市南海区国土城建和水务局确权档案资料中，查有登记房屋买受人为黄志家、顾丽婵，签约时间为1996年6月4日，房屋金额为201826元。又查明，2003年1月21日，顾丽婵在伍小玲与黄志家办理《房产抵偿欠款协议》公证时，公证员在询问笔录中，就涉讼房屋抵偿问题向顾丽婵询问“顾丽婵，黄志家将上述房产抵偿给伍小玲，你作为共有人是否同意？”顾丽婵明确表示同意。二审庭审中，伍小玲表示愿意承担涉讼房屋办理过户手续的所有税费。本院认为，围绕着伍小玲的上诉请求，案件争议焦点为伍小玲要求黄志家、顾丽婵及第三人信托房产公司协助办理涉讼房屋产权登记手续应否支持问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，根据伍小玲提交的黄志家、顾丽婵与信托房产公司签订的《房地产买卖契约》及信托房产公司出具的购房发票，足以证明黄志家、顾丽婵与信托房产公司就涉讼房屋成立买卖合同关系，以及黄志家、顾丽婵付清购房款的事实。涉讼房屋当前尚未办理产权登记，不影响黄志家、顾丽婵与信托房产公司之间的房屋买卖合同关系效力认定。信托房产公司作为出卖人，依法负有协助买受人黄志家、顾丽婵办理涉讼房屋过户登记手续之义务。从本案实际情况来看，涉讼房屋在信托房产公司办理完毕过户手续之前，也已被黄志家、顾丽婵转让予以伍小玲，并由伍小玲占有使用至今，而黄志家、顾丽婵与信托房产公司签订《房地产买卖契约》后，至今未向信托房产公司主张权利，伍小玲作为涉讼房屋当前权利人，代位要求信托房产公司履行协助办理房屋所有权转移登记义务合法有据，本院予以支持。综上所述，伍小玲的上诉理由成立，本院予以支持。因本案出现新的证据，本院依法予以改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3168号民事判决；二、广东省信托房产开发公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助黄志家、顾丽婵到不动产登记部门办理佛山市南海区大沥镇XX路XX楼XX房权属人为黄志家、顾丽婵的房屋产权登记手续，黄志家、顾丽婵在该房屋办理好房屋产权登记手续十日内协助伍小玲办理权属人为伍小玲的房屋产权登记手续（第一次办理产权登记所产生的税费由黄志家、顾丽婵与广东省信托房产开发公司依据《房地产买卖契约》约定予以缴付，黄志家、顾丽婵应缴付的部分由伍小玲负担；第二次办理办理产权登记所产生的税费均由伍小玲负担）。本案一审案件受理费3300元，由伍小玲负担；二审案件受理费3300元，由黄志家、顾丽婵负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付予伍小玲，本院不另收退。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年九月三十日书记员  陈子聪李雅倩