福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初2912号 原告：陈跃清，男，1972年8月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张晓云、陈晓龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市舜弘置业有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区港中路经保综合楼****。 法定代表人：易振龙，该公司董事长兼总经理。 被告：海西置业(厦门)集团有限公司，住所，住所地福建省厦门市思明区鹭江道**钻石海岸**3302div> 法定代表人：许舒恭，该公司执行董事。 两被告共同的委托诉讼代理人：陈金助、林锦阑，上海协力（厦门）律师事务所律师。 原告陈跃清与被告厦门市舜弘置业有限公司（以下简称舜弘公司）、海西置业(厦门)集团有限公司（以下简称海西公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈跃清的委托诉讼代理人张晓云、陈晓龙，被告舜弘公司、海西公司共同的委托诉讼代理人陈金助、林锦阑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈跃清向本院提出诉讼请求：舜弘公司、海西公司共同支付陈跃清逾期交房违约金（以已付购房款288000元为基数，每日按万分之二的标准，自2017年7月1日起计至舜弘公司、海西公司交付符合合同约定交房条件的房屋时止）。事实和理由：2017年1月9日，双方签订《厦门市商品房买卖合同》一份，约定：陈跃清向舜弘公司、海西公司购买位于厦门市同安区交叉东南侧，楼盘名为“海西舜弘公馆”的车位一套，交房期限为2017年6月30日前，除特殊原因外不可延期；若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，逾期超过90日的，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同签署后，陈跃清根据合同约定已全额付清购房款。然而直至现在，舜弘公司、海西公司仍未交付符合合同约定交房条件的房屋。 舜弘公司、海西公司共同辩称，一、本案延期交房系因相关市政配套设施不能按时提供配套以及恶劣天气导致停工、整改、重新施工等原因所致。根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》的约定，舜弘公司、海西公司可据实予以延期且无需承担责任。1.本案讼争房屋因市政配套设施不能按时提供即市政燃气管道迟迟未能接通可据实延期369天。在合同约定的房屋交付期限届满前，除市政燃气管道尚未接通导致消防验收不合格外，讼争房屋已达到双方约定的其他全部交付条件。根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条、第十一条以及《合同补充协议》第九条第1项约定，房屋达到双方约定交付条件的证明文件为《房屋竣工验收报告》和消防验收合格证明文件。讼争房屋已于2016年12月2日经竣工验收合格取得《厦门市建设工程竣工验收报告》。但2017年3月16日及2018年2月4日，厦门市公安消防支队同安区大队分别出具同公消验字[2017]第0032号和[2018]第0014号《建设工程消防验收意见书》，均因市政燃气管道尚未接通，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第4.1.9条规定，而评定诉争房屋工程消防验收不合格。讼争房屋的工程项目于2016年12月9日取得竣工环境保护验收的意见书，于2017年1月16日取得建设工程竣工规划条件核实意见书，于2017年1月26日取得厦门市市政工程设施验收通过意见书，于2017年3月7日取得厦门市建设项目竣工土地复核验收合格意见书，均认定房屋工程相应项目为合格、符合验收标准等。因此，除因市政燃气管道尚未接通导致消防验收不合格外，在双方约定的交房时间前，讼争房屋已达到双方约定的其他全部交付条件。根据《厦门市商品房买卖合同》第八条的约定，本案市政燃气管道尚未接通属于市政设施不能按时提供配套的情形，因该情形导致消防验收不合格，以致房屋不能达到交付条件的，可以据实延期。市政燃气接通后，消防部门即于2018年3月20日评定消防验收合格，故可据实延期的时间应为第一次消防验收不合格至消防验收合格之日，为369天；2.本案因恶劣天气原因导致停工、整改、重新施工，可据实延期至少35天。（1）2015年5月4日、7月20日、9月29日、12月9日以及2016年4月13日因下雨或台风天气，导致施工现场停工，可据实延期5天。（2）2016年9月，因百年一遇台风“莫兰蒂”的影响，导致已完工程受损十分严重，室外景观绿化基本全部被摧毁，房屋玻璃、屋顶受损严重，舜弘公司、海西公司不得不组织施工单位对工程受损部位进行维修、整改或重新施工，持续时间为一个多月，可据实延期至少30天。综上所述，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日前，可据实延期404天（燃气原因369天+恶劣天气5天+莫兰蒂台风30天），顺延后的交房时间为2018年8月8日前，而实际达到交房条件的时间为2018年3月20日（取得消防验收合格证明文件之日）。舜弘公司、海西公司已于据实延期后的交房时间前通知办理交房手续，不应承担逾期交房的违约责任。二、陈跃清诉求的逾期交房违约金金额超过双方合同约定的违约金最高限额，不符合合同约定。根据双方签订的《合同补充协议》第七条约定，逾期交房累计违约金总额不超过已付款的3%，陈跃清诉求的违约金金额超过合同约定的限额，应不予支持。 本院经审理认定事实如下：本案系“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件之一。2017年1月9日，陈跃清与舜弘公司、海西公司签订一份《商品房买卖合同》，约定舜弘公司、海西公司将位于厦门市同安区车位出售给陈跃清，总价款为288000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.该商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级（含6级）以上、5级（含5级）以上地震等自然灾害、当日降水量达到17mm及17mm以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时；4、施工中因故变更设计；5、政府规划变更或政府批准文件延迟发放；6、非出卖人导致或引起之工人停工或罢工；7.其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：本合同第九条中所列明赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%。 合同签订后，陈跃清支付了合同项下的全部款项。2016年12月2日，讼争项目通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，但因市政燃气管道尚未接通及市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成，于2017年3月16日及2018年2月4日由厦门市公安消防支队同安区大队分别出具两份《建设工程消防验收意见书》评定工程消防验收不合格。2018年3月20日，讼争项目通过了消防验收。2018年3月，海西公司、舜弘公司通知陈跃清于2018年3月26日前到物业服务处办理交房手续。 另查明，施工日志所载停工因由且能与气象资料相印证的停工日期具体如下：2015年5月4日、2015年7月20日、2015年9月29日、2015年12月9日、2016年4月13日。“莫兰蒂”台风于2016年9月15日登陆厦门，对厦门全市造成毁灭性重创，导致大面积停电、停水、通讯中断和交通瘫痪。 诉讼过程中，经本院调查，厦门华润燃气有限公司于2018年6月29日函复本院，称讼争项目燃气工程在2017年3月完成施工，因小区有车辆进入，部分立管有被车辆碰撞危险，4月份增设防撞桩的整改，在2017年5月23日小区庭院大部分达到设计要求条件，但剩余约25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工，至2018年2月3日全部完成施工及竣工验收；于2018年3月13日市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。2018年8月23日，舜弘公司、海西公司提交一份经厦门华润燃气有限公司盖章的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》，就上述函复内容补充说明如下：1.海西舜弘公馆项目燃气管道工程于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过竣工验收。2.原所述“剩余25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工”，经现场核实并核对相关项目图纸，该未平整成形的“道路”为市政规划路，并非小区庭院内部道路。当时因该道路未平整，导致施工困难。2018年9月28日，经本院补充调查，厦门华润燃气有限公司再次复函称，讼争小区管道于2018年2月3日和银湖中路市政管道完成镶接，小区项目全部完成施工；补充说明中的完工及竣工时间是由建设单位（海西公司）主持勘查设计监理和施工单位参加的项目整体验收，而2018年6月29日复函所答复的时间为该公司组织的专项验收（含镶接管段）。 舜弘公司、海西公司确认上述道路在之后由小区业主自行平整。 本院认为，一、关于讼争房产是否符合交付条件的问题。“海西舜弘公馆”项目于2016年12月2日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2018年3月20日通过消防验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，讼争房产自2018年3月20日起已符合法定的交房条件。陈跃清主张不符合交付条件并无依据，本院不予采信。 二、关于开发商可延期交房天数的认定问题。可延期交房的时间应当依照双方约定的延期事由及可延期事项是否已经实际影响施工综合判定。本院综合庭审查明的事实对舜弘公司、海西公司主张的可延期交房事由及天数认定如下：（一）恶劣天气原因：舜弘公司、海西公司主张讼争项目施工过程中遭遇合同约定的恶劣天气而停工的时间为5天，该5日可据实予以延期。本院认为，讼争合同签订时间为2017年1月9日，舜弘公司、海西公司主张的5天时间均在合同签订之前，并未实际影响合同签订后的施工进展，故对其主张因恶劣天气顺延5天，本院不予采信。（二）“莫兰蒂”台风：舜弘公司、海西公司主张讼争项目因“莫兰蒂”台风导致停工且已完成工程严重受损，整改并重新施工长达一个多月，可据实延期至少30天。本院认为，“莫兰蒂”台风发生于合同签订之前，根据本院第（一）点的分析，该情况不应作为本案可延期交房的原因。（三）市政管道燃气问题。根据厦门华润燃气有限公司两次函复本院的内容可知，讼争项目的燃气工程在2017年5月23日大部分达到设计要求条件，剩余约25米庭院管道因市政规划路未平整成形未施工，直至2018年2月3日才全部完成施工并与银湖中路市政管道完成镶接，且经燃气公司专项竣工验收。2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。本院认为，1.在2017年5月23日前：小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工，舜弘公司、海西公司主张此前因市政管道燃气问题导致消防验收不合格应予延期没有依据，本院不予支持；2.2017年5月23日至2018年2月2日期间：虽小区旁市政规划路未平整导致部分庭院管道未施工，但是根据舜弘公司、海西公司确认的该道路实际由小区业主自行平整的情况可知，舜弘公司、海西公司有能力也应当对毗邻小区的、涉及小区庭院内管网施工的道路进行平整以促成燃气项目的完工及竣工验收，因此上述问题并非舜弘公司、海西公司不能控制，不符合合同第八条约定的可据实延期的情况，该期间不能作为可延期交房的天数。舜弘公司、海西公司主张道路平整前小区已完成燃气通气，与厦门华润燃气有限公司的答复相矛盾，且无证据予以证明，本院不予采信；3.2018年2月3日至2018年3月13日期间：小区庭院内管网已经与市政道路管网接壤，未能通气的原因在于市政道路管网其他路段尚未施工完成。开发商亦在2018年2月申请消防验收，而2018年2月4日的验收意见书则以市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成为由评定工程消防验收不合格。前述原因符合“其他非出卖人所能控制的延误”、“相关市政配套设施不能按时提供配套”的情形，该期间共计39天可根据合同约定予以延期；4.2018年3月14日至开发商主张的应予延期的截止之日即2018年3月20日消防验收合格之日：因小区管网及周边市政燃气工程均已完工并已完成通气，阻碍消防验收合格的事由在此前即已消除，舜弘公司、海西公司主张该期间应予延期，本院不予支持。综上所述，本案中，可延期交房的天数为39天。 三、逾期交房违约金的计算标准认定。《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是舜弘公司、海西公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。陈跃清如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。补充协议系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。 综上所述，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定的交房时间及本院认定的可延期天数，舜弘公司、海西公司本应在2017年8月8日前交付房产，其通知陈跃清于2018年3月26日前交房已构成违约，应按合同约定的已付款的日万分之二支付逾期交房违约金。因此，计付违约金的期间为2017年8月9日至2018年3月26日合计230天，违约金数额已超过补充协议约定的限额，故应以限额计，为288000元×3%=8640元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司于本判决生效之日起十日内向陈跃清支付违约金8640元； 二、驳回陈跃清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193元，减半收取计97元，由陈跃清负担44元，厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司负担53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏镧浠 二〇一八年九月二十九日 书记员  孙琳凤 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。