广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7066号原告：高健流，男，1992年11月28日生，汉族，住广东省中山市。原告：潘平珍，女，1963年12月20日生，汉族，住广东省中山市两原告共同委托诉讼代理人：何伟珊，广东万里海天律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张志伟，广东万里海天律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地中山市东凤镇金怡南路**世宝广场16卡之一。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：裴炽明，系广东登鼎律师事务所律师。原告高健流、潘平珍与被告中山市万隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志伟，被告中山市万隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人裴炽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告自2017年1月1日起以1485792元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期交房违约金直至被告取得案涉房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的房屋实际交付给原告之日止（暂计至2018年6月4日的违约金约为101745.80元）。事实和理由：2015年3月13日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，由原告购买被告开发的位于中山市××××广场52卡的房地产。合同约定该商品房的成交价为1485792元，被告应于2016年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并交付上述房屋给原告。合同还约定，如被告逾期交楼，则须每天按已付房款万分之一支付逾期交楼违约金给原告。现原告已按合同约定支付完全部购房款，但被告一直没有取得中山市建设工程竣工验收登记证，也没有将合同约定的房屋交付给原告。另外，合同中约定的逾期交楼违约金过低，并不足以弥补原告因被告的违约行为所受损失，为此对于超出合同约定违约金标准部分的损失，被告仍应予以赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。根据原、被告签订的中山市商品房买卖合同第八条第2款的约定，暴雨和行政部门的原因，被告可以对交付期限进行延期。2014年6月至2016年10月，雨天天气共计203天，该天数属于可以延期交付的原因。因此，被告的交楼时间应顺延203天，而原告起诉时尚未达到交付的期限。另外，行政部门的原因导致被告无法及时办理有关资料的登记备案，因此责任在有关行政部门。二、原、被告关于逾期交楼的违约条款合法有效，对双方应具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款无效的适用必须要满足的前提条件是：条款必须是免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，对于是否尽到提示义务，则不是格式条款是否有效的必要条件。本案，合同中对于逾期交楼的违约条款不属于无效。三、原、被告已明确约定了逾期交楼违约金的最高限额。根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议附件六第四点，出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。现原告主张超出合同约定的违约金没有依据。四、原告没有证据证明其存在损失，其过高的违约金不应支持。根据相关法律规定，增加的违约金数额以不超过实际损失为限。本案中，原告从来没有举证证明其损失，因此原告不存在损失，其主张超出合同约定的违约金数额不应当支持。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2015年3月13日，原、被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于中山市××××广场52卡的房产，该商品房为预售房产，总金额为1485792元。原告以按揭贷款的方式支付购房款，其中首期款支付745792元，以商业贷款方式支付740000元。关于交付期限，双方约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。合同补充协议约定，被告按中山市商品房买卖合同所应承担的逾期交房违约金累计总额，最高不超过该商品房总房价款的1%。庭审中，被告确认收到原告支付的全部购房款，并表示涉案房产还没有取得综合验收备案，无法交付。原告认为合同约定的被告逾期交房违约金的计算标准过低，不足以弥补原告的损失，要求调整为按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算违约金。同时，原告还认为合同补充协议中，关于被告所应承担的逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的条款属于格式合同条款，而被告没有就该条款对原告进行提示和说明。因此，该条款对原告不发生法律效力。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的房屋交付给原告使用。现被告万隆公司仍未能交付涉案房屋，其虽称是由于暴雨和政府机关的行政行为导致延期交付，但未能举证证明，本院不予采信。因此，被告万隆公司构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。被告至今未能向原告交付符合合同约定的房屋，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。格式合同条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，商品房买卖合同及其补充协议就是格式条款。附件六合同补充协议第四点载明：“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”该条款内容应属免除被告责任的条款，所涉条款内容不仅形式上并未采取足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识，还比商品房买卖合同的正文字体小，在被告未举证证明对该格式合同条款已尽合理提示及说明义务的情况下，该条款应认定为无效。关于违约金的支付标准。原告按每日万分之一的标准支付违约金不足以弥补其损失，进而请求将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。因原告没有提交相应的证据证明被告逾期交房给原告造成的实际损失，原告的该项诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因此，对于原告的该项请求，本院不予支持。被告万隆公司应自2017年1月1日起以1485792元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告高健流、潘平珍支付违约金（违约金自2017年1月1日起以1485792元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）；二、驳回原告高健流、潘平珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1167元，由被告负担（该款已由原告预交，本院不作收退，被告于上述付款期限内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 成二〇一八年九月八日书记员 潘霞慧邓小玮