广东省深圳市盐田区人民法院行 政 裁 定 书（2018）粤0308行初443号原告深圳市宝安新鸿实业有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅龙路**幸福枫景花园**商铺，统一社会信用代码91440300192502821N。法定代表人邱新强，董事长。委托代理人梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。委托代理人韦芳萍，广东深鹏律师事务所实习律师。被告深圳市不动产登记中心，住所，住所地广东省深圳市罗湖区清水河街道北环大道**金湖文化中心大厦社会信用代码12440300455756031L。法定代表人陈海铭，主任。委托代理人吴嘉文，该中心工作人员。委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。第三人深圳市龙华区住房和建设局，住所地深圳，住所地深圳市龙华新区龙华街道梅龙大道**清湖行政服务中心**用代码114403000539605231。法定代表人徐亮，局长。委托代理人董云健，广东卓建律师事务所律师。委托代理人李烨云，广东卓建律师事务所律师。原告深圳市宝安新鸿实业有限公司因不服被告深圳市不动产登记中心的作出的行政登记行为，于2018年2月1日向本院提起行政诉讼。因本案的处理结果与深圳市龙华区住房和建设局有利害关系，依法追加其为本案第三人参加诉讼。本院适用普通程序，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，1994年12月原告与深圳市某物业发展有限公司（原名称深圳市宝安区龙华镇物业发展公司）签订了一份合作合同，由于合同履行困难，故双方于1996年8月13日，又签订了《合作开发“某山庄”合同》。依据以上合同约定，原告依法享有宗地号A803-0001及其他土地总面积约5万平方米的合作开发及分配利益权，该合作开发的土地中A803-0001号建设有幼儿园，但《深圳市土地使用权出让合同书》［深地合字（1995）4-168］中没有约定A803-0001号宗地范围内的幼儿园属于归政府所有的附属的公益配套设施。而深圳市某物业发展有限公司（以下简称“某公司”）与深圳市规划国土局于1998年12月30日签署的《深圳市土地使用权出让合同书》［深地合字（98）4-271号］，则规定了A818-9号宗地范围内的幼儿园、居委会、社区健康服务中心属于政府所有的公益配套设施。以上A803-0001号及A818-9号两地块地价均己交缴完毕。其他商住楼房及商业楼房均己开发完毕且售尽。A803-0001及A818-9号土地与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》的主体系某公司。深圳市宝安区公共房产局于2005年4月6日向某公司发出通知，要求其交出“某山庄幼儿园”。由于深圳市宝安区公共房产局错误的向某公司发出移交通知，某公司也混淆了两块土地出让合同书的约定，错误地认为A803-0001号土地上所建的幼儿园属于政府公益设施，因而将A803-0001号宗地范围内某山庄幼儿园也移交给了深圳市宝安区公共房产局；而深圳市宝安区公共房产局又错误的将该建筑物向深圳市国土资源和房产管理局宝安分局申请，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局又错误的为其办理了初始登记。2015年7月13日某公司在自查物业时发现错将A803-0001号土地所涉幼儿园产权移交，并且向深圳市龙华街道投资管理公司申请退还。2016年4月12日深圳市龙华街道投资管理公司转回深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局的复函称：A803-0001号土地款己交清，幼儿园移交给了深圳市宝安区公共房产局。后深圳市宝安区公共房产局向被告申请办理涉案幼儿园产权转移登记，被告根据《政府物业资产产权及实物交接书》（编号：2013041602）将案涉幼儿园分户登记至第三人名下，分户登记建筑面积分别为535.91平方米、603.12平方米、587.26平方米，分户登记总建筑面积共计1726.29平方米，其中本案所涉分户登记面积为587.26平方米。原告认为：1、深圳市不动产登记中心为本案适格被告。首先，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局为案涉幼儿园产权初始登记机关，后因机构改革被撤销，其对宝安区房地产进行登记的行政职责由深圳市规划和国土资源委员会行使。2013年《深圳经济特区房地产登记条例》实施，房地产登记机关予以调整变更，深圳市规划和国土资源委员会已不再享有房地产登记的法定职权，深圳市规划和国土资源委员会负责对房地产登记工作进行指导、监督。被告统一集中负责全市不动产登记工作，负责全市土地和不动产初始登记、不动产转移登记、不动产抵押登记、查封等限制不动产权利登记、不动产变更及其他登记、撤销核准登记、预告登记等。因行政机关职能变更直接导致原深圳市国土资源和房产管理局权利、义务由被告承受。其次，被告为涉案某山庄幼儿园产权转移登记机构，其于2016年7月27日为深圳市宝安区公共物业管理局（原称“深圳市宝安区公共房产局”）与第三人办理A803-0001号宗地范围内某山庄幼儿园产权转移登记，并向第三人颁发粤（2016）深圳市不动产权第XX号《不动产权证书》，故列其为被告。2、某公司为本案第三人。A803-0001号宗地范围内的原土地使用权人系某公司，某公司与原告合作开发A803-0001号宗地，某山庄幼儿园产权应属于原告及某公司所有，某公司与被诉具体行政行为有利害关系，故列其为本案第三人。3、本案所涉幼儿园并非政府所属物业。深圳市宝安区公共房产局之所以向某公司发出移交通知，系根据深宝府办［2003］91号、深宝府［2004］87号文件，该文件所述：“新落成的商住小区的政府物业资产，由产权登记机关在开发企业申请办理该小区产权登记时，直接把用地合同中规定属于政府的物业资产，以区公共房产局的名义办理《房产证》”。由此所见，需移交的公共设施是产权属于政府的学校、幼儿园，并非指所有的幼儿园。本案中，某公司与深圳市规划国土局签订编号为深地合字（1995）4-168号《深圳市土地使用权出让合同书》时就没有约定涉案幼儿园权属归政府所有的公益设施，因而涉案幼儿园的产权仍属于某公司所有。原告作为合作开发者，为该产权的隐名共有人和产权共有人。4、被告错误登记行为应予以撤销。深圳市国土资源和房产管理局宝安分局错误的将某山庄幼儿园登记在深圳市宝安区公共房产局名下，而深圳市宝安区公共物业管理局（原称“深圳市宝安区公共房产局”）又向被告申请办理案涉某山庄幼儿园产权转移登记，被告核准某山庄幼儿园产权转移登记，并将产权登记在第三人名下，侵犯了相对人某公司以及原告作为相关人的合法权益。原告与某公司于1996年8月13日签订了《合作开发“某山庄”合同》，合同第四条第三款约定：“本项目（某山庄）的有关合同、文书等一切法律文件，必须由甲、乙双方法人审定认可后，以甲方的名义经双方法人代表签名方为有效”。但某公司未经原告签名同意，单方签名、盖章将某山庄幼儿园移交给了深圳市宝安区公共房产局。同时某公司也因一时大意，没有理解清楚深宝府办［2003］91号、深宝府［2004］87号文件的含义，便与深圳市规划国土局签订《土地使用出让合同》，故深圳市国土资源和房产管理局宝安分局依据的深圳市宝安区公共房产局提交的［深地合字（1995）4-168］号《深圳市土地使用权出让合同书》以及《宝安区政府物业资产实物交接书》为其办理了房产手续实属认识错误。虽然某公司与深圳市宝安区公共房产局签订了《宝安区政府物业资产实物交接书》，但《深圳市土地使用权出让合同书》并没有约定涉案幼儿园属于政府所有，办理房产手续没有合法的事实依据，属于行政乱作为。深圳市国土资源和房产管理局宝安分局初始登记行为不合法，被告依据以上错误的初始登记而作出核准A803-0001号宗地范围内某山庄幼儿园产权转移登记，并向第三人颁发粤（2016）深圳市不动产权第XX号、粤（2016）深圳市不动产权第XX号、粤（2016）深圳市不动产权第XX号《不动产权证书》的登记行为属于违法初始登记行为的延续，转移登记行为应依法予以撤销。原告作为被告行政乱作为的相关人，其合法权益受到了严重损害，其财产因此而流失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1、撤销被告将某山庄幼儿园（第三层）转移登记至第三人名下的房屋登记行为，并撤销被告核发给第三人的粤（2016）深圳市不动产权第XX号《不动产权证书》；2、被告承担所有诉讼费。被告辩称，一、被告核准涉案房屋转移登记并核发粤（2016）深圳市不动产权第XX号《不动产权证书》，依据的申请资料齐全、权属来源清楚、办理程序合法、适用法律正确，行政行为合法、有效。某山庄三期幼儿园第三层为政府物业，根据相关文件由深圳市宝安区公共物业管理局代表宝安区政府作为产权主体申请产权登记，2006年12月18日原深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核准房屋登记权利人为深圳市宝安区公共物业管理局，并向其颁发了深房地字第**房地产证。因深圳市设立龙华新区而机构分立，相关政府物业进行产权交接，2016年6月30日，第三人向被告提交了深圳市房地产登记申请表、身份证明、、深房地字**房地产证》、政府物业资产产权及实物交接书等申请资料，申请将涉案房屋登记至第三人名下。被告依法进行询问后于同日受理，经审核后认为该申请符合《行政单位国有资产管理暂行办法》第三十四条、《深圳市行政事业单位国有资产管理办法》第三十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条、第二十七条、《广东省城镇房地产权登记条例》第九条、《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条、第三十七条的规定，将，将深房字第**地产证》收回注销，依照《深圳经济特区房地产登记条例》第三十九条，于2016年7月27日核准转移登记，向第三人颁发了粤（2016）深圳市不动产权第XX号《不动产权证书》，该登记及颁发权属证书的行政行为，依据的申请资料齐全，权属来源清楚，办理程序合法，适用法律正确，行政行为合法有效。二、原告的起诉不符合行政诉讼的受理条件，依法应当驳回其起诉。（一）涉案房屋为政府物业，原登记权利人为深圳市宝安区公共物业管理局，因深圳市设立龙华新区，机构分立进行产权交接而核准转移登记至第三人名下，该登记及颁发权属证书的行为对原告的权利义务不产生实际影响，不属于行政诉讼的受案范围。（二）原告与被诉行政行为没有利害关系，不是本案适格的原告。根据原告自述，涉案房屋所在A803-0001宗地的土地使用权人为某公司，原告与该公司约定在该土地上合作建房。因原告与圳市某物业发展有限公司的合作建房合同未经国土主管机构批准，原告并非土地使用权人，充其量其仅基于合作建房合同与圳市某物业发展有限公司直接产生债权债务关系，对涉案房屋并不享有物权，无权以物权所有人的身份主张权利。而被诉行为是基于政府物业产权调拨而进行的，相对人为龙华城建局和深圳市宝安区公共物业管理局，与原告并不构成法律上的权利义务关系。因此原告不是本案适格的原告，其起诉应予驳回。三、原告混淆了被诉行为与房屋被认定为政府物业之间的法律关系，以房屋不属于政府物业为由直接主张被诉行为错误不能成立。而涉案房屋被认定为政府物业，涉及国土主管机关与某公司之间土地使用权出让、某公司与深圳市宝安区公共物业局（原名深圳市宝安区公共房产局）签订物业移交协议并移交涉案房屋、房屋登记权利人为深圳市宝安区公共物业管理局、深圳市宝安区公共物业管理局将房屋移交第三人等多个基础法律关系或者前置的行政行为，与本案被诉行为并不属于同一法律关系，不应予以混淆。在该部分基础法律关系及前置的行政行为并未被作出相反认定的情况下，原告主张涉案房屋并非政府物业不能成立，直接以该理由主张本案被诉行政行为错误没有事实和法律依据。原告主张涉案房屋不属于政府物业，应当通过其他法律途径先行解决。综上所述，被告颁发不动产权证书的行为合法、有效，原告主张登记错误没有根据，且原告的起诉不符合行政诉讼的受理条件，请法院依法驳回其起诉。第三人辩称，一、原告不具备起诉资格，应依法驳回起诉。（一）原告诉称的不动产登记行为发生在第三人与深圳市宝安区公共物业管理局之间，与原告不存在法律上利害关系，不存在任何侵犯原告合法权益的可能。原告的诉讼请求为撤销某山庄幼儿园的房屋登记行为，该房屋登记行为是从宝安区公共物业管理局转移登记至第三人名下，转移登记的依据为《政府物业资产产权及实物交接书》（编号：2013041602），该行政行为没有任何一个环节涉及到原告，原告不是该行政行为的行政相对人，该行政行为不涉及原告合法权益，更不存在其合法权益被侵害的可能，原告的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条规定的法院受理行政诉讼案件的范围。（二）原告诉称的不动产登记行为最早的行政相对人仅为某公司，不包括原告。某山庄幼儿园建成后，某公司与原宝安区公共房产局签订《宝安区政府物业资产实物交接书》，将该幼儿园移交政府。幼儿园所在小区的开发商为某公司，幼儿园所在地块的土地出让合同也由某公司签署，并不包括原告。二、原告主张没有事实依据及法律依据。（一）原告与某公司之间的合作开发合同仅对其双方发生法律效力。双方合作开发合同在性质上是平等民事主体之间的民事合同，所涉及的权利义务仅约束原告与某公司，相应的收益以及违约责任也只是双方之间相互承担。基于民事合同的性质，以及原告仅为出资方，并不是土地提供方，也并不以自己的名义办理任何房地产开发审批手续，原告的权益也仅限于该民事合同，即便是原告认为在该房地产合作开发项目中自身合法权益受损，也只能依据该民事合同主张。（二）涉案不动产由某公司转移登记至政府部门，依据的《宝安区政府物业资产实物交接书》，在交接书未被司法机关认定为无效的前提下，不宜认定涉案不动产登记行为无效。（三）原告与某公司之间关于公章使用的约定为其内部规定，公章对外代表企业意思表示。经审查查明，2006年12月18日，原深圳市国土资源和房产管理局宝安分局将某山庄三期幼儿园第三层核准登记权利人为深圳市宝安区公共事业管理局，并向其颁发深颁发深房地字第**产证》。2016年7月27日，被告将上述房产转移登记给第三人，不动产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第XX号。另查明，原告就深房地就深房地字第**证》的初始登记行为向本院另行提起行政诉讼，案号为（2018）粤0308行初1138号。2018年8月22日，本院作出裁定驳回起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”根据对该条款的理解，如果原告对在先登记行为没有起诉权，对后续登记行为也没有起诉权。本案中的原告对涉案房产的初始房产登记行为没有起诉权，本案被诉的登记行为并不属于法院行政诉讼的审理范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，裁定如下：驳回原告深圳市宝安新鸿实业有限公司的起诉。本案不收取案件受理费，原告深圳市宝安新鸿实业有限公司已预交的案件受理费人民币50元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 冯    炅审判员 刘  吉  明审判员 徐  维  阳二〇一八年九月二十六日书记员 吴铮莹（兼）附：相关法律依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（十）其他不符合法定起诉条件的情形。