北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终10137号上诉人（原审被告）：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙淑英，女，1959年3月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙淑敏（孙淑英姐姐），女，1956年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）因与被上诉人孙淑英商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人京奥港公司的委托诉讼代理人潘峰、被上诉人孙淑英的委托诉讼代理人孙淑敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京奥港公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判违约金计算期间为2017年11月1日至2018年1月19日；2.诉讼费由孙淑英承担。事实和理由：一、根据约定，买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续，应视为出卖人向买受人交付房屋义务完成。附件十补充协议2.2条约定，出卖人应按照《限价房预售合同》第十六条第（三）款规定的日期向买受人发出书面的入住通知。但若在该日期前，买受人未能将全部购房款支付给出卖人，或逾期付款的违约金（如有）支付给出卖人，或在房屋交接时未能向出卖人交齐契税、专项维修资金、产权代办费、有线电视开通费等《预售合同》约定由出卖人代缴的相关费用的，或选择以公积金贷款方式付款的买受人未提交一份房屋所有权证收押协议给出卖人，出卖人有相应推延交付房屋而无须承担延期交房之违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之相应违约责任，若因上述买受人违约行为致使出卖人发生任何其他费用支出的，均由上述买受人负责赔偿。2.3条规定，如买受人未按照入住通知规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续，或拒绝签订“房屋交接单”或类似文件，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以保修，或买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成《限价房预售合同》第十四条约定的逾期交房，并视入住通知规定的交接日/交接期间最后一日出卖人向买受人实际交房的时间，且从该日起，买受人承担如下责任和义务：（1）该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，保修期开始计算。（2）买受人应按日向出卖人支付房价款总额万分之一的违约金，至实际办理交接手续当日止。（3）该房屋发生的各项管理费用及相关费用及逾期交纳各项费用的滞纳金均由买受人承担，买受人不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用，如买受人拒交或少交上述费用，则出卖人或相关单位有权依法通过包括法律途径在内的一切手段进行追偿。二、京奥港公司涉案的项目施工期跨越了2015年、2016年和2017年，在这三年中由于国家和北京市的重大政治活动及环境保护和治理的需要，京奥港公司随时配合政府的要求对在建项目进行不定期的停工，经统计几年来光是政府要求的停工累计达到5个月之久。京奥港公司认为，上述应政府要求的停工行为属于不可抗力。在对孙淑英的违约金计算时应扣除五个月的违约期限。孙淑英辩称：认可一审判决，不同意京奥港公司的上诉请求及事实理由，请求驳回上诉，维持原判。孙淑英向一审法院起诉请求：1.要求京奥港公司按照《北京市商品房预售合同》约定的条件向孙淑英交付房屋；2.要求京奥港公司支付孙淑英逾期交房违约金，自2017年6月1日至实际交房之日止，按照已付房款的日万分之一的标准支付；3.案件受理费由京奥港公司承担。一审法院认定事实：2015年10月30日，孙淑英作为买受人与出卖人京奥港公司签订编号为Y1789551的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定孙淑英购买京奥港公司京奥港公司开发建设的位于顺义区。合同约定房屋总价款985770元。合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品住房，该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3、6项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；……6.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2017年5月31日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电√】：2017年5月31日达到使用条件；（3）供暖：2017年5月31日达到该限价商品房交付后第一个采暖季具备使用条件；（4）燃气：2017年5月31日达到燃气管道于该限价商品房交付时管道敷设到户；（5）电话通信线：2017年5月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年5月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）非出卖人自身原因导致上述基础设施在房屋交付后不具备使用条件的，出卖人不承担违约责任。公共配套建筑投入使用的具体时间由相关买受人或者经营者最终确定；（2）出卖人有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2.其他设施：小区非市政道路：2017年5月31日达到该限价商品房所在楼栋之楼间道路在房屋交付后具备使用条件；公共停车场达到并保持该限价商品房验收、交付时的实际状况。合同第十四条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。合同第十六条约定交接手续：（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。（二）查验该限价商品住房时发现质量或其他问题的，双方同意按附件十的相关条款约定执行。（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当按照签署限价商品住房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方按附件十的相关条款约定执行。（五）双方同意按下列方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、有线电视入网建设费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税、权属登记费、抵押登记费等。买受人自行向相关单位缴纳供暖费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，并在接收该限价商品住房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。合同签订后，孙淑英已按照合同约定的付款方式将985770元房款付清。2017年12月30日，京奥港公司向孙淑英发出《入住通知书》，内容为涉诉房屋已具备预售合同约定的交付条件，京奥港公司将于2018年1月15日至1月20日启动房屋交付手续，告知孙淑英于2018年1月19日收房，该《入住通知书》第7条记载：对于逾期交房的赔付我们将依据与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的第十四条逾期交房责任第1条“引文”计算，您将获得的补偿为已交付房价款*0.01%*228天共计22475.56元，违约金我们将以冲抵物业费的形式进行结算。孙淑英于入住通知书指定的日期前去收房，京奥港公司要求孙淑英签署违约金赔付确认单同意以违约金冲抵物业费，孙淑英拒绝，京奥港公司于是未予办理房屋交接手续。双方争议至今。涉诉房屋于2018年1月3日取得竣工验收备案手续，于2018年3月取得面积实测技术报告书。孙淑英表示京奥港公司在入住通知书中告知的交房时间尚未满足合同约定的交房条件，故违约金应截至京奥港公司按照合同约定条件实际交房之日。一审法院认为：孙淑英、京奥港公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。孙淑英已依约支付了合同约定的房价款，则京奥港公司亦应按照合同约定于2017年5月31日之前向孙淑英交付房屋。但京奥港公司未能于2017年5月31日之前交房，构成违约。孙淑英要求京奥港公司按照合同约定的条件交付房屋，具有合同依据，一审法院予以支持。京奥港公司逾期交房，应按照合同的相关条款约定，自逾期之次日即2017年6月1日起以已付房款为基数按日万分之一的标准向孙淑英支付违约金。关于双方争议的违约金的截止时间，一审法院认为：京奥港公司虽于2017年12月30日向孙淑英发出入住通知书，但在该入住通知书记载的房屋交付时间时京奥港公司尚未完全满足合同第十二条约定的房屋交付条件；更为重要的是，京奥港公司要求孙淑英先行签订违约金赔付说明方予办理交房手续，但以违约金冲抵物业费的违约金赔付方式并非双方合同约定的方式，需取得孙淑英的同意方可，京奥港公司无权单方决定采取该种方式。双方未就违约金赔付方式达成合意，京奥港公司以此为由拒绝交房，违反合同约定，仍应承担逾期交房的违约责任。京奥港公司以不可抗力为由主张从违约期间中扣除五个月，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，一审法院确认京奥港公司向孙淑英支付违约金的截止时间为实际交房之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、京奥港公司于判决生效之日起七日内按照编号为Y1789551的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十二条约定的条件将北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村东8#住宅楼（限价商品房）10层4单元-1003号房屋交付给孙淑英；二、京奥港公司于判决生效后支付孙淑英逾期交房违约金（以九十八万五千七百七十元为基数，按日万分之一的标准计自二〇一七年六月一日起至实际交房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：京奥港公司向孙淑英支付违约金的计算期间问题。第一，京奥港公司上诉主张如孙淑英未按照合同约定在房屋交接时向京奥港公司交齐契税、专项维修资金、产权代办费、有线电视开通费等《预售合同》约定由出卖人代缴的相关费用的，京奥港公司有权相应推延交付房屋而无须承担延期交房至违约责任。对此本院认为，首先，孙淑英、京奥港公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。孙淑英已依约支付了合同约定的房价款，则京奥港公司亦应按照合同约定于2017年5月31日之前向孙淑英交付房屋。但京奥港公司未能于2017年5月31日之前交房，一审据此认定京奥港公司违约，并判令其按照合同约定承担相应的违约责任，符合事实及法律规定。其次，京奥港公司在2017年12月30日发出入住通知时，尚未满足交房条件。同时京奥港公司以冲抵物业费等费用的方式结算违约金作为交房的条件，缺乏合同依据。此外，现有证据亦不足以证明涉案房屋未能交付的原因系由孙淑英所致。故京奥港公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第二，京奥港公司主张涉案项目工程施工期间应国家和北京市的重大政治活动及环境保护和治理的需要，为配合政府要求进行不定期的停工，累计达到五个月之久，属于不可抗力，故在违约金计算时应扣除五个月的违约期限。对此本院认为，根据《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第28条规定：“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起90日内向另一方当事人提供证明。”本案中，京奥港公司虽主张不可抗力事由进行抗辩，但并未就其主张提供充分有效的证据予以证明，亦未按照合同约定向孙淑英履行告知义务。因此，京奥港公司的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京京奥港置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由北京京奥港置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒙 瑞审判员 龚勇超审判员 李 淼二〇一八年九月二十八日法官助理李思巧书记员刘鸽