四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终6005号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋子诚，男，1978年10月15日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王骏，男，1974年4月9日出生,汉族,住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师。 上诉人宋子诚因与上诉人王骏房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初9390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋子诚上诉请求：1.请求撤销（2017）川0116民初9390号民事判决第一项，依法改判支持宋子诚请求赔偿6500元的诉讼请求；2.请求撤销（2017）川0116民初9390号民事判决第二项，依法改判不支持宋子诚赔偿526.03元的决定；3.请求撤销（2017）川0116民初9390号民事判决第三项，依法改判支持宋子诚要求赔偿60000元的诉讼请求；4.请求撤销（2017）川0116民初9390号民事判决关于诉讼费承担的决定，依法改判由王骏承担一审全部诉讼费；5.请求依法判令由王骏承担二审诉讼费。事实和理由：一审法院采信部分证据有误，关键证据缺失，导致认定事实不清。1.一审对宋子诚广告机被王骏非法扣留的责任认定与事实不符。2.一审认定“合意解除”与事实严重不符，与真实证据链相佐。3.王骏是本案唯一违约方，是王骏拒绝履行协议引发的本案诉讼，诉讼费应由违约方承担。宋子诚增加上诉请求：1.请求依法判令王骏保障宋子诚法定的“同等条件”优先购买权，以2017年8月5日议定的“交易条件”，将案涉房屋出售给法定第一权利人；2.请求二审法院依法追究，宋子诚王骏及相关人员伪证敲诈刑事责任。宋子诚增加事实及理由：请求依据《合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，保障宋子诚作为承租人同等条件的优先购买权。 王骏辩称，关于广告机6500元及宋子诚主张的装修损失、货品折损费、误工费，宋子诚主张的权力主体不适格。关于货品折损费是成都添宜馆公司与其他主体签订的合同，且宋子诚在一审中并未提供证据证明损失与王骏有关。关于广告机，宋子诚在双方的往来函件中载明的不是价值6500元，而是租金6500元。关于宋子诚提供的证据编号22，租金既然已经被成都添宜馆的账面扣除，那么应当提供相应的证据证明。关于精神损失，宋子诚提供的医院证明仅能证明其有焦虑症，不能证明是因此引发的。关于租金，应计算至宋子诚将案涉房屋恢复原状止，且案涉房屋为住宅，但被宋子诚擅自装修改为商用被双流住改办查封，导致案涉房屋无法另租。关于诉讼费，本案因宋子诚住改商导致的，一、二审案件受理费应由宋子诚负担。关于3月份的报警记录，不能达到其证明目的。 王骏上诉请求：1.请求撤销（2017）川0116民初9390号民事判决，查明事实，依法改判驳回宋子诚的诉讼请求；2.请求依法判决宋子诚将案涉房屋恢复原状并退还王骏；3.请求判决宋子诚支付从2017年8月24日起至案涉房屋恢复原状止的租金及物管费（租金每月按原租赁合同1400元/月，物管费按200元/每月，暂计至2017年12月24日为6400元）；4.请求判决宋子诚承担王骏向案外人龙军海支付的房屋买卖违约金2万元；5.请求判决宋子诚承担王骏因处置房屋解冻7次往返双流城市综合执法局、房管局、物业公司等地误工费、交通费等损失共计2030元；6.宋子诚承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审认定事实不清。第一，一审认定王骏赔偿宋子诚广告机无法正常返厂的损失6500元错误。双方在2017年9月2日协商整改，但宋子诚局部整改，反而要求王骏赔偿其停业损失，在王骏拒绝后宋子诚拒不搬离广告机，故不是因王骏非法扣留无法返厂，且王骏在庭审中也表示可立即归还，而且宋子诚没有提供证据证明广告机价值6500元。第二，一审认定双方在2017年9月2日对案涉房屋进行了交接、验收错误。王骏只是在该日要求宋子诚配合整改并搬离，并未发出解除合同的书面通知，是宋子诚认为案涉房屋无法商用后自行搬离。第三，一审仅支持王骏2017年8月24日至9月2日的租金及物管费错误。宋子诚没有履行任何手续，且被执法部门下文勒令整改，其住改商的行为对王骏造成了巨大经济损失，案涉房屋搁置数月，无法作为住房出租，宋子诚的行为已违反合同约定，构成根本违约，应承担相应责任。而且案外人龙海军因此向王骏提出解除合同，王骏因此支付了2万元违约金，并多次往返房管局等地造成2030元的各类损失。2.一审适用法律不当。酌情认定王骏应承担的赔偿金为3000元错误。综上，请求二审法院依法予以纠正。 宋子诚辩称，双方在2017年2月23日签订房屋租赁协议时，约定租期两年，在2年内王骏不出售房屋。宋子诚征得王骏的同意后进行了装饰装修，用于宋子诚经营“线上线下一体化软件开发”项目技术展示和客户演示场地，一审法院也认定合同有效，故宋子诚系对案涉房屋的合理合法使用。2017年3月15日晚，广告机在案涉房屋门口被人恶意损坏，宋子诚于3月16日早报警，王骏在当日到现场验收装修，在警方离开后王骏一一进行查验，其允许宋子诚继续使用，宋子诚于当日向装修公司支付基础装修费10000元。2017年8月，协议履行不到半年，王骏就表示要出售案涉房屋，单方毁约，导致合同无法继续履行，并给宋子诚造成经济损失。王骏在律师的指导下给宋子诚设置陷阱，在2017年8月8日在案涉房屋以携带现金不便为由拒收下半年租金，又以案涉房屋被行政冻结为由要求宋子诚协助拍照，欺骗宋子诚在2017年9月2日将所有物品搬走，又允诺免除10日的租金及物管费，并进行威胁。2017年9月2日，王骏对房屋进行了全面验收确认房屋在不影响出租、销售后以水电费交接有问题为由，从宋子诚岳母手中骗取案涉房屋水电卡并予以扣留，后来王骏携同打手一起武力威胁更换门锁，又以宋子诚非法使用案涉房屋为由局部进行费用的结算和退还，无奈之下，宋子诚于2017年9月6日向一审法院提起诉讼，请求保护宋子诚的合法权益。 宋子诚向一审法院起诉请求：1、请求判令王骏赔偿宋子诚装修损失费10000元、误工费30000元、货品折损费10000元、应诉精神损失费10000元，共计60000元。2、请求判令王骏承担私扣宋子诚的广告机一体机，致使宋子诚无法按约正常返厂的损失费6500元。3、请求法院追究王骏对宋子诚的诬告以及制造伪证罪，对王骏进行拘留或罚款处理。4、请求判令王骏承担本案诉讼费。 王骏向一审法院反诉请求：1、判令宋子诚将租赁王骏的房屋恢复原状并退还王骏。2、判令宋子诚支付从2017年8月24日起至将涉案房屋恢复原状为止的租金及物管费（每月按原租赁合同租赁费1400元/月，物管费200元/月，暂计算至2017年12月24日共计6400元）。3、判令宋子诚承担王骏向案外人龙海军支付的房屋买卖违约金2万元。4、判令宋子诚承担王骏因处置房屋解冻7次往返双流城市综合执法局、房管局、物业公司等地的误工费、交通费等损失共计2030元。5、本案诉讼费由宋子诚承担。 一审法院查明，2017年2月23日，王骏与宋子诚签订《租房协议书》，约定王骏将其所有的空港晶座11幢1单元103号房屋出租给宋子诚使用，面积为106㎡；租赁期自2017年2月24日起至2019年2月23日止；租金每月1400元，按半年支付，合计8400元，宋子诚每次缴纳租金须提前一个月通知王骏并主动缴纳；宋子诚交纳租房押金1000元；宋子诚需承担租用期间住房的费用，其中包括天然气费、水费、电费、物业管理费，宋子诚须按时缴纳以上费用，否则由此产生的滞纳金或损失全部由宋子诚承担；宋子诚在租房期间必须爱护好房屋及相关设施，如有损坏，由宋子诚负责赔偿或修复原状。宋子诚未经王骏同意，不得擅自改变或破坏房屋结构，宋子诚如须对房屋进行装修必须征得王骏同意，待租约到期时按照来修去丢的原则办理；王骏承诺在租房合同未满期间不得买卖收回，如王骏已卖需保证合同期内宋子诚租用直至合同期满；物管费同房租一起付王骏（前半年分两次付，后面按合同付）。合同签订后，宋子诚对案涉房屋进行装修后用于作招商展厅使用，并向王骏支付了2017年8月23日前的租金、物管费等费用。2017年4月11日，成都市双流区规划建设局作出双规（2017）责改双字0001238号《四川省建设行政执法责令限期改正通知书》，因王骏、王琴在案涉租赁房屋擅自改变住宅使用性质的行为，违反了《成都市物业管理条例》第四十八条的规定，责令其于2017年4月21日前改正。2017年5月25日成都市双流区不动产登记中心依据双治违函[2017]020号函对案涉租赁房屋的出售、转让和抵押等房产交易和流转手续进行冻结。2017年8月，双方因租赁房屋住改商整改发生纠纷。2017年9月2日，宋子诚将案涉房屋腾空，双方对房屋、水电等验收后，王骏退还宋子诚押金1000元，宋子诚退还王骏租赁房屋的水电卡，但因双方就赔偿问题发生纠纷，宋子诚未归还钥匙，王骏当日更换钥匙，并将宋子诚放于门口的立式广告机一台搬到租赁房屋放置至今。 另查明，2017年2月23日上述立式广告机放在租赁房屋入户花园内时被人砸坏（钢化玻璃显示屏破裂）。 一审法院认为，宋子诚与王骏于2017年2月23日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。2017年9月2日双方对房屋和水电等进行验收后，王骏退还宋子诚押金1000元并更换钥匙，宋子诚退还王骏租赁房屋的水电卡并搬离，故双方之间的房屋租赁关系于2017年9月2日解除。关于宋子诚主张装修损失费10000元、误工费30000元、货品折损费10000元、应诉精神损失费10000元，共计60000元。一审法院认为，结合宋子诚逾期未继续支付租金、双方已对案涉房屋进行验收并进行结算等事实，应认定双方系合意解除合同，故宋子诚主张王骏单方提前收回房屋系违约，要求其赔偿上述损失的请求，无事实和法律依据，对于该项主张，一审法院不予支持。关于宋子诚主张广告机一体机无法按约正常返厂的损失费6500元。一审法院认为，宋子诚搬离当日，王骏更换房屋钥匙并将立式广告机搬至租赁房屋内放置至今，给宋子诚造成了该广告机无法按约正常返厂的损失6500元，应当予以赔偿。但鉴于该机器已被他人砸坏（钢化玻璃显示屏破裂），以及双方的过错程度，对于王骏应当承担的赔偿金额一审法院酌情考虑为3000元。关于宋子诚主张追究王骏对其的诬告以及制造伪证罪，对王骏进行拘留或罚款处理。一审法院认为，本案系房屋租赁合同民事案件，宋子诚的该项请求不属于本案处理范围，故对于该项请求一审法院不予支持。关于王骏要求宋子诚将租赁房屋恢复原状并退还。一审法院认为，2017年9月2日双方对案涉房屋的情况进行了验收、交接，宋子诚于当日搬离该房屋，王骏也于当日更换了房屋钥匙，现王骏再要求宋子诚将租赁房屋恢复原状并退还，无事实和法律依据，故一审法院对于该项请求不予支持。关于王骏要求宋子诚支付从2017年8月24日起至将涉案房屋恢复原状为止的租金及物管费（每月按原租赁合同租赁费1400元/月，物管费200元/月，暂计算至2017年12月24日共计6400元）。一审法院认为，双方签订的《租房协议书》于2017年9月2日解除，宋子诚应当按约向王骏支付从2017年8月24日起至2017年9月2日的租金及物管费共计526.03元：（1400元/月+200元/月）×12个月÷365天×10天。而对于宋子诚搬离（2017年9月2日）后的租金及物管费，一审法院不予支持。关于王骏要求宋子诚承担其向案外人龙海军支付的房屋买卖违约金2万元以及因处置房屋解冻的误工费、交通费等损失共计2030元的请求，于法无据，故对于该项主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王骏于判决生效之日起十日内赔偿宋子诚立式广告机损失3000元；二、宋子诚于判决生效之日起十日内支付王骏房屋租金和物管费共计526.03元；三、驳回宋子诚的其他诉讼请求；四、驳回王骏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费732元，反诉案件受理费340元，共计1072元，由宋子诚负担700元，由王骏负担372元。 二审查明事实与一审相同。 本院认为，双方于2017年2月23日签订的《租赁协议书》不违反法律规定，应为有效协议。在履行过程中，因案涉房屋禁止“住改商”和宋子诚逾期未支付租金等情况，双方于2017年9月2日对房屋办理验收、交接手续，宋子诚于当日搬离案涉房屋，并将案涉房屋的水电卡退还给王骏，王骏将押金1000元退还给宋子诚，并更换了门锁，以上双方当事人的行为说明同意解除案涉房屋租赁关系，应当视为双方于2017年9月2日解除房屋租赁协议。双方房屋租赁协议解除后，应当按约定和法律规定进行清结。宋子诚上诉主张要求王骏赔偿其装修损失费、误工费、货品折旧费、精神损失等费用，不承担526、03元的租金及物业费，并增加新诉求为房屋优先购买权和追究王骏伪证和敲诈刑事责任。王骏上诉主张要求宋子诚恢复房屋原状，赔偿误工费、交通费，并承担2万元违约金和相关租金及物业费等。按照谁主张谁举证的原则，双方当事人对各自的主张均有义务提供相应证据来证实，但从二审审理情况看，双方当事人在上诉审理期间未提供新证据，从卷中现有证据材料无法支持双方当事人各自的上诉主张，一审对双方的诉求进行的分析认定合理有据，本院予以维持。针对宋子诚上诉增加的房屋优先购买权和追究王骏伪证和敲诈刑事责任的新诉求，与二审审理程序要求不符，不属于二审审理范围，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3619.65元，由上诉人宋子诚负担1475.65元，由上诉人王骏负担2144元。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员  尹 英 审判员  袁晟翔 二〇一八年九月二十七日 书记员  谭小雨