云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0302民初2171号原告曲靖市滇东商城第三届业主委员会。地址:曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城一楼A102室。负责人代怀保，该委员会主任。委托代理人安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。（特别授权）被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530302552703759X。地址：曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城一楼A120室。法定代表人胡勇，经理。委托代理人孙世祥，云南和欣律师事务所律师。（特别授权）被告李东云，男，汉族，1962年2月15日生住曲靖市麒麟区。被告谭淏予，男，汉族，1973年8月16日生住曲靖市麒麟区。委托代理人沈媛斌，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）被告林向文，男，汉族，1964年4月9日生住宣威市。原告曲靖市滇东商城第三届业主委员会诉被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司、李东云、谭淏予、林向文确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲靖市滇东商城第三届业主委员会委托代理人安波，被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司委托代理人孙世祥，被告李东云，被告谭淏予委托代理人沈媛斌，被告林向文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告李东云作为滇东商城第一、二届业主委员会主任，由于其未依法、依规管理滇东商场，导致其未在滇东商城第三届业主委员会当选业委会主任一职。被告莹兴物管公司其实就是由被告李东云实际控制，原告备案登记后，被告谭淏予、林向文曾担任原告曲靖市商城第三届业主委员会主任一职，由于被告李东云及被告莹兴物业管理有限责任公司拒绝移交相关资料，原告已向麒麟区法院对被告莹兴物业管理有限责任公司和被告李东云提起诉讼，要求依法解除2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》及判令被告莹兴物业管理有限责任公司立即移交滇东商城1-4层2004年至今因物业管理费所产生的资料。麒麟区法院作出判决后，被告莹兴物业管理有限责任公司向曲靖市中级人民法院提起上诉，现属二审期间。由于被告李东云、莹兴物业管理有限责任公司为了达到拒接交付原告物管所有资料的目的，被告李东云非法成立滇东商城1-4层业主自治会，2017年3月14日13时45分通过短信的方式向原告的各位业主发送《公告》指定被告谭淏予、林向文等人作为该非法组织的负责人，同日21时21分被告李东云又通过短信方式向原告的各位业主发布《告滇东商场全体业主书》虚拟事实、散布留言。被告莹兴物业管理有限责任公司与被告李东云利用两被告存在的关联关系，恶意串通被告谭淏予、林向文在2017年3月签订了《滇东商城一楼物业服务协议》。被告李东云又恶意串通曲靖手机广场（另案被告）的经营者奚雁嵘在2017年3月27日欺诈原告一楼134号商铺业主赵雪峰，并向赵雪峰下发通知，该通知载明“被告曲靖手机广场在2013年11月份与被告莹兴物业管理有限责任公司签订了《滇东商城商铺租赁合同》（有一楼业主全部授权），在2017年2月份，一楼业主成立自治会进行自治管理，为理顺各方法律关系，95%的业主都重新签订了物业服务合同及三方协议，同意自治管理，直到今日，我公司并未收到你本人与一楼业主自治会及莹兴物业管理有限责任公司对你商铺租赁的相关合同手续。为便于我公司经营管理，现正式通知你，限你收到通知之日起五日内办理好你商铺的相关租赁手续，否则，我公司将把你的商铺视作退租处理。自你接到通知之日以后的商铺租金我公司不再承担任何责任”。综上，被告李东云、谭淏予、林向文非法成立自治会，严重损害广大业主的正常秩序和利益，同时也违反了《滇东商城管理规约》的规定。诉请：一、法院依法及《滇东商城管理规约》第二十七条的规定撤销被告莹兴物管公司与被告李东云、谭淏予、林向文于2017年2月19日签订的《滇东商城一楼物业服务协议》；二、法院依法判令被告李东云承担本案的诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求要求法院判决确认被告李东云、谭淏予、林向文分别与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《滇东商城一楼物业服务协议》为无效合同。被告莹兴物业公司口头答辩，一、原告主体不适格。1、原告不具备合法独立的诉讼主体资格，滇东商城只有一个业主委员会，是2009年首届业主大会选举登记的，第三届业主委员会只是内部换届产生的，并不是产生的一个新主体；2、本案所涉的滇东商城一楼服务协议与原告没有任何关系，不符合法定的起诉条件。根据诉讼法119条之间规定了原告的四个要件，原告必须是以争议事项有直接利害关系。本案中滇东商城一楼服务协议签订协议双方是莹兴物业公司及各位业主，而非原告，其与该协议是否有效没有关系，哪怕其代表业主，也不具备独立的诉讼权利。二、莹兴物业公司与业主签订的滇东商城一楼服务协议不存在应该撤销或者无效的法定情形，作为答辩人，是一个合法的登记的物业服务企业法人，在2010年3月21日与滇东商城业主委员会签订了服务合同，业主委员会将商城物业委托我公司，并由我公司招租、出租等，协议签订后我公司将该商城一楼出租给2173号案件的曲靖手机广场业主胡宪威经营。本案中谭淏予、林向文作为业主委员会主任、副主任于2015年11月18日变更为原告代怀保等人作为第三届委员会负责人，变更后导致收租等遇到问题，业主就联合起来跟我公司签订了一楼服务协议，由其各位业主个人与我公司签订合同，只是原来我公司与原业主委员会约定的我公司收15%的费用，现在跟业主约定的是只收12%。业主有权与业主个人签订合同，合同内容上不存在侵害业主利益或者他人利益。故原告主张按照合同法52条的那几种情形主张合同无效是没有依据的。综上，从程序上应该裁定驳回原告的起诉；从实体上应该驳回原告的主张。被告李东云辩称，一、原告不具备合法的主体资格。本案所涉的“滇东商城”，作为一个物业区域，于2009年12月26日经业主大会依法选举产生了曲靖市商城业主委员会，并依法报备登记取得资格。2015年4月11日，经临时业主大会举行换届选举，产生了以本案被告谭淏予、林向文及代怀保、伍景霞作为业委会成员取代谭淏予、林向文担任第三届业委会主任、副主任。同月24日，业主之一的保万增个人独资成立了以伍景霞为监事的“曲靖市滇业物业服务有限公司”。随后，代怀保等人不断以第三届业委会和滇业公司的名义向承租户发出通知和公函，意欲强行接管商城物业。由于未能顺利完成业委会内部的换届交接工作，原告于2016年5月向麒麟区法院提起诉讼【（2016）云0302民初2620号】，经曲靖市中级人民法院【（2017）云03民终599号】发回重审后，麒麟区法院正在审理过程当中。二、原告诉称答辩人“非法成立滇东商城一至四层业主自治会”不是事实。本案所涉的“滇东商城”为427户业主的物业，答辩人作为业主之一，曾被推为第一、二届业委会主任。2015年4月11日临时业主大会进行换届选举后，由于业委会内部换届交接争议及原告的多方干扰，导致被告莹兴物业管理有限责任公司向承租商户收取租金困难重重，一楼大部分业主担心自身合法权益收到影响，于2017年初自发成立了本楼层业主自治会，随后向莹兴物业管理有限责任公司提议重新签订《滇东商城一楼物业服务协议》。答辩人作为业主之一，同样担心自己的合法权益受损，因而自愿加入了该自治会，也同意此提议。三、莹兴物业管理有限责任公司与答辩人等业主签订的《滇东商城一楼物业服务协议》合法、有效。2010年3月21日，曲靖市商城业主委员会在业主授权的情况下与莹兴物业管理有限责任公司签订的《滇东商城物业服务合同》，将商城物业交由其管理。商城一楼业主自治会代表相关业主向莹兴物业管理有限责任公司提议重新签订《滇东商城一楼物业服务协议》后，莹兴物业管理有限责任公司充分考虑各业主的利益诉请与答辩人等一楼业主签订了该协议，同意将原《滇东商城物业服务合同》约定由其享有物业服务费从15%降低至12%，以向业主让利，该协议并不存在可撤销的情形。被告谭淏予代理人辩称，原告所述不属实，我方在得到业主的委托作为一楼业主代表，组织大家开会讨论后由各业主自主与莹兴物业管理有限公司签署物业服务，解除了莹兴物管的招商协议，提高了业主的收益。协议签订后一楼业主的商铺管理稳定了下来，并没有损害各业主的利益。原告只是业主委员会的一个常设机构，诉讼主张需要要通过业主大会开会商讨，本案的主张并没有通过业主大会，是违反相关规定的。被告谭淏予辩称，我自己的房子我自己管理并没有错，原告在诉状中采用了各种侮辱语言，在我组织业主开会的时候收到了各种手段的侵害，我保留诉讼的权利。第三届委员会没有主体资格，只是一个代表机构，需要开业主大会会议通过后才可以履行代表事项。原告的起诉违反了业主的真实意思表示，超出三分之二的业主成立自主委员会，管理自己的商铺主要是承租人欠我们租金，业主委员会的不作为等行为导致的。原告明知广大业主的真实意思表示，违背业主意思强行起诉，且原告的起诉动机不纯。第三界业主委员会虽是公开选举的，但是选举期间存在伪造业主签字等各种问题。在商城的管理过程中并没有依理性的方式与大家沟通，而是向业主传播不真实的信息。我们与第三方业主签订三方协议本来是为了更好的获得利益，但是最终没有签署成功。被告林向文辩称，答辩意见同上。另补充：原告与滇东商城第三届业主委员会名义起诉是为了达到其个人的目的；在临时业主委员会召开前就把负责人定下来了，并进行了多次改选，最后代怀保自认滇东商城委员会主任，在委员会没有改选完毕前代怀保就向业主发函等，导致业主无法正确争取自己的利益。业主就只能自己联合起来与物业公司签订合同；业主委员会应该将业主的利益放在首位，但是四楼租金欠了一年多，委员会也没有任何作为。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、曲靖市麒麟区住房和城乡建设局2015年11月18日关于《曲靖市商城第三届业主委员会调整委员分工予以备案》的通知一份、原告法定代表人身份证明书一份、身份证复印件一份、《滇东商城管理规约》、滇东商城业主委员会章程、滇东商业主大会议事规则》各一份，用以证明原告主体资格。2、2017年1月9日麒麟区人民法院作出的2016云0302民初2620民事判决书一份、用以证明法院判决解除了莹兴物管公司与业主委员会签订的物管协议，该案上诉后被发回重审，至今未作出判决；3、2017年3月24日被告李东云通过短信向原告全体业主发布的《告滇东商城全体业主书》和《公告》三份，用以证明被告非法成立滇东商城一致四楼自治会，违反《滇东商城管理规约》的具体规定，并通过该非法团体的名义向原告全体业主虚拟事实，散布留言；4、2017年3月27日曲靖手机广场负责人奚雁嵘向原告D134号商铺赵雪峰业主下发的通知及该通知代收人代怀保的情况说明一份、五被告等与部分业主签订的《滇东商城一楼服务协议书》两份及签协议场面的照片一组，用以证明被告之间已经签署了《滇东商城一楼物业服务协议》的事实。经质证，被告莹兴物业管理有限责任公司对证据1的真实性无异议，但认为不能证实原告的主张，相反可以证实原告不是独立的主体，住建局的通知对象是业主委员会而非第三届业主委员会；对证据2的真实性合法性无异议，对起诉事实没有意见，但是该案还没有作出终审判决，该判决未生效；对证据3的真实性无异议，但是其中《告业主书》所载明的内容与本案无关联性，不应该作为本案的证据使用，《公告》只是对这种情况的一个说明及告知，而非原告证明的主张。对证据4无异议，滇东商城一楼服务协议确实存在也生效了，但是主体不仅仅是本案的被告，而是一楼大部分业主各自与莹兴物业签署的。代怀保的情况说明只是其个人的陈述，不能作为本案的证据。经质证，被告李东云的质证意见同上，补充说明，对于《公告》，是业主自主的权利，该公告只是把客观的实际情况告诉业主而非其他意图，不能作为证据使用；物业服务合同确实是签署了，一至四楼绝大部分业主都签订了，可以反应出各位业主的真实意思。手机广场的协议只是为了促进三方权利，但是没有正式签署协议。经质证，被告谭淏予对证据1不予认可，认为证据1只能证实原告的主体资格，但是不能证实其具有起诉资格；对证据2不予认可，认为未生效的判决，不能作为证据使用；对证据3的证明目的不予认可，认为证实不了原告欲证事实；对证据4不予认可，认为只有少数几个业主没有签署协议，只是为了业主管理更稳定，不认可原告的证明目的。经质证，被告谭淏予的质证意见同被告莹兴物业管理有限责任公司。补充说明，证据1中《滇东商城管理规约》是2009年李东云代表的第一届业主委员会起草的文件，这个规约中有很多地方不能与时俱进，后才对该规约进行了修改。麒麟区法院的判决书并没有生效，原告认为已经解除了协议，本案又来主张合同无效，是自相矛盾的。业主与莹兴物管公司签订的服务协议只是对原来的合同加强了业主的利益。经质证，被告林向文的质证意见同被告莹兴物业管理有限责任公司。补充说明，原告提交的规约与章程已经做了修改，但是没有得到业主的同意。本院认为，原告所举证据1，来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2，已由曲靖市中级人民法院（2018）云03民终200号民事判决书确认，即解除滇东商城业主委员会与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年签订的《滇东商城物业服务合同》；证据3，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据4，结合四被告的质证意见能够证实被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司与被告李东云、谭淏予、林向文之间签订了《滇东商城一楼物业服务协议》被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司为支持其答辩主张，向本院提交以下证据。1、营业执照、法人身份证明书及身份证复印件各一份，用以证实被告的主体资格；2、滇东商城物业服务合同一份，用以证明莹兴物业公司根据与滇东商城业主委员会签订了《滇东商城物业服务合同》管理商城物业。经质证，原告对证据1无异议；对证据2不予认可，认为该份合同已经由法院判决解除。经质证，被告李东云、谭淏予、林向文对证据1、2无异议。本院认为被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司所举证据1，来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2，已由曲靖市中级人民法院（2018）云03民终200号民事判决书判决解除，本院不予采信。被告李东云为证实其答辩主张，向本院提交以下证据。1、身份证复印件一份，用以证明被告的主体资格；2、房产证、352号民事判决书一份，用以证明被告李东云作为商铺的合法所有权人，对自己的商铺享有处分的权利。经质证，原告对被告李东云所举证据1、2不发表质证意见，认为被告李东云所举证据均为复印件。被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司、谭淏予、林向文对被告李东云所举证据无异议。本院认为，被告李东云所举证据1、2，来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告谭淏予为证实其答辩主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，用以证明原告主体资格；2、352号民事判决书一份，用以证明谭淏予作为商铺的所有权人，物权受法律保护，管理规约第九条是无效的，违反合同约定。经质证，原告及被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司、李东云、林向文对被告谭淏予所举证据均无异议。被告林向文为证实其答辩主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，用以证明被告的主体资格；2、房产证一份，用以证明我作为商铺的合法所有权人，对自己的商铺享有处分权。经质证，原告及被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司、李东云、林向文对被告谭淏予所举证据均无异议。本院认为，被告李东云、谭淏予、林向文所举证据，来源合法，内容客观，真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审质证以及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：滇东商城建筑面积28000平方米，有业主427户。曲靖市商城第三届业主委员会成立后，以书面征求意见的形式召开业主大会，并于2016年1月20日在云南法制报上登报公示，原告取得242户业主（面积为15468.955平方米）授权对曲靖市商城原业委会及曲靖莹兴物业管理有限责任公司出具终止授权委托书，载明终止对滇东商城业主委员会及曲靖莹兴物业管理有限责任公司的全部授权，终止双方的委托代理关系。原告取得225户业主（面积14821.355平方米）出具的授权委托书，授权滇东商城第三届业主委员会解除与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的物业管理服务合同及其相关合同，收回商铺的管理权；成立属全体业主（427户）所有的曲靖市商城物业服务有限责任公司，并对滇东商城进行经营、管理。上述终止授权委托书及对第三届业主委员会签订的授权委托书业主户数及面积均已过半，作出决定解除滇东商城业主委员会与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。并告知被告莹兴物业管理有限责任公司，要求其办理相关的移交手续，但其拒绝移交。为此曲靖市第三届业主委员会诉至法院并提出相关诉请。2017年12月20日本院作出（2017）云0302民初4263号民事判决书判决：“一、解除滇东商城业主委员会与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。”。曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服该判决向曲靖市中级人民法院提起上诉，2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决书判决：“驳回上诉，维持原判。”22017年2月19日，被告林向文与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订《滇东商城一楼物业服务协议》，约定由被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司对被告林向文的滇东商城之商铺进行物业服务。另，庭审中被告李东云、谭淏予认可于2017年分别与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订了内容相同的《滇东商城一楼物业服务协议》。本院认为，本案中，被告李东云、谭淏予、林向文在明知原告滇东商城第三届业主委员会取得授权解除与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的物业管理服务合同及其相关合同，收回商铺的管理权的前提之下，仍然与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订《滇东商城一楼物业服务协议》，属于以合法形式掩盖非法目的，损害了曲靖市商城全体业主的利益，原告要求确认被告李东云、谭淏予、林向文与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《滇东商城一楼物业服务协议》无效的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第三款之规定，判决如下：被告李东云、谭淏予、林向文分别与被告曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《滇东商城一楼物业服务协议》无效。案件受理费50元（免交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  何江维人民陪审员  袁忠林人民陪审员  代联芳二〇一八年九月十二日书 记 员  吴丽萍