河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民初44号原告（申请执行人）：河北汇通典当有限责任公司，住所地承德市双桥区紫晶花园小区B座101-201室。法定代表人：刘晓伶，董事长。委托诉讼代理人：于平，河北德汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立群，河北德汇律师事务所律师。被告（案外人）：王继庆，男，1966年6月1日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。被告（被执行人）：围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司，住所地围场镇木兰南路民政小区。法定代表人：刘文锋，总经理。委托诉讼代理人：苏铁钢，男，满族，1976年2月1日出生，住承德市双桥区。系该公司法务。原告河北汇通典当有限责任公司（以下简称汇通公司）与被告王继庆、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月27日作出（2017）冀08民初74号民事判决书，原告河北汇通典当有限责任公司不服提出上诉，河北省高级人民法院于2018年1月23日作出（2018）冀民终61号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）冀08民初74号民事判决书；发回本院重审。本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人于平、被告王继庆的委托诉讼代理人于东兴、被告永盛公司的委托诉讼代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇通公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法准许强制执行被告王继庆在承德市不动产登记中心双桥分中心网签备案且为永盛公司所有的永盛现代城A5-1-201、A5-1-2203室共两套房屋（价值约为815615元）；2、请求人民法院依法判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告与永盛公司借款合同纠纷一案，承德市中级人民法院审理后作出（2016）冀08民初79号民事判决书。永盛公司不服该判决上诉至河北省高级人民法院，因其未依法缴纳案件受理费，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终374号民事裁定书，裁定永盛公司按自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力，原告已申请人民法院强制执行。2016年8月17日，原告向承德市中级人民法院提出诉前财产保全申请，承德中院受理后查封了永盛公司所有的位于双桥永盛现代城包括被告王继庆提出执行异议的130余套房屋。被告向承德市中级人民法院提出执行异议，认为其是自第三人处购买的永盛现代城A5-1-201、A5-1-2203共两套房屋的权利人。2017年7月31日,承德中院审查后作出（2017）冀08执异39号执行裁定书，根据民事诉讼法第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条之规定，裁定中止对上述争议房屋的执行。原告认为，承德市中级人民法院（2017）冀08执异39号执行裁定书认定事实和适用法律均有错误，应依法支持原告的诉讼请求，理由如下：1、被告王继庆与永盛公司签订的商品房买卖合同仅进行了网上签约，根据承德市住房和城乡建设局《商品房买卖合同网上签约及备案管理办法》的第九条“商品房买卖合同备案后，房屋交付使用前，合同经协商一致，对合同中的条款内容进行变更或解除合同的，合同双方应按照相关规定和要求及时向属地房地产交易管理部门提交相关材料申请办理备案变更或备案注销手续”的相关规定，进行网上签约登记并不产生物权设立、变更的法律效力，上述合同网上签约登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，不产生物权登记的法律效果，不产生对抗第三人的法律效力。《物权法》第二十条所规定的“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”有关物权预告登记与商品房买卖合同网签备案存在本质的不同。《房屋登记办法》第70条规定：申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。被告在提出执行异议时未向人民法院提出任何有关预告登记的书面证据，承德中院认定的争议房屋预告登记并不存在。承德市中级人民法院执行裁定书将商品房买卖合同网签备案等同于物权预告登记属于认定事实和适用法律均有错误，被告未就争议房屋进行合法的预告登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，网签备案的商品房买卖合同不能产生对抗人民法院包括财产保全在内的执行行为。2、被告系购买的商品房，其提出执行异议应由人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定予以审查。本案争议房屋并未进行物权登记，永盛公司系争议房屋的合法权利人，在被告王继庆名下有用于居住房屋情形下，人民法院做出中止执行的裁定确有错误，应予纠正，即应排除被告主张解除争议房屋查封的主张。总之，原告诉请有理，请求人民法院依法支持。被告王继庆辩称，王继庆与永盛公司早于法院查封前2016年8月16日签订了房屋买卖合同，于2016年9月13日开具了购房发票，并于2016年9月12日进行了“网签、备案”，在承德市房地产管理处登记的产权人已经是王继庆，已经实际进行了预告登记，至于预告登记是否符合法律规定，不属于本案审理范围。如汇通公司有异议应通过行政相关手段进行主张。王继庆与永盛公司的房屋交易行为已由人民法院生效的法律文书依法进行了确认。关于汇通公司所称的“网签、备案”的房屋买卖合同的权利问题，该行为是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，《商品房买卖合同网上签约及备案管理办法》第九条“商品房买卖合同备案后，房屋交付使用前，合同经协商一致，对合同中的条款内容进行变更或解除合同的，合同双方应按照相关规定和要求及时向属地房地产交易管理部门提交相关材料申请办理备案变更或备案注销手续”即“合同双方经协商一致”是备案变更和备案注销必须具备的唯一条件。网签、备案虽作为一种行政行为，对确认该房屋的相关权利具有公示的作用，对双方网签的行为依法应予保护，除非当事人在规定期限内共同申请注销或者买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将是永久的。汇通公司所诉无事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。被告永盛公司辩称，王继庆与永盛公司签订了合同，并缴纳了相应的款项，商品房在行政部门进行了备案，该商品房已经被王继庆实际占有，该一系列行为均系在原告申请查封之前。因此，我们认为原告的主张不能对抗被告王继庆及永盛公司的民事法律行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告汇通公司提交证据认定如下：证据一、承德市中级人民法院（2017）冀08执异39号执行裁定书；证据二、承德市中级人民法院（2016）冀08民初79号民事判决书、河北省高级人民法院（2017）冀民终374号民事裁定书；证据三、承德市住房和城乡建设局承市建发（2013）121号关于印发《商品房买卖合同网上签约及备案管理办法》；证据四、承德市城镇房屋产权产籍监理处在承德市中级人民法院协助执行通知书回执上记载的已办理合同备案的被预查封房产不包括被告提出执行异议的永盛现代城A5-1-201、A5-1-2203号房屋；证据五、承德中院协助查询通知书，查询到被告在承德市××房屋××套。证据六、被告在原审中的调解书。证明被告不具备主体资格。被告王继庆、永盛公司对上述六份证据的真实性均没有异议，仅对证据五的证明目的有异议，因此本院对原告提交证据真实性予以确认。被告王继庆提交证据认定如下：证据一、涉案两套房屋的商品房买卖合同及房款发票；证据二、河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初485号民事调解书，承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初485号民事调解书证实谭凤莲与永盛公司存在债权债务关系，且谭凤莲系被告王继庆之妻，证实王继庆主体资格适格。原告认可A5-1-2203号房屋商品房买卖合同的真实性，不认可A5-1-201号房屋商品房买卖合同的真实性。但签订合同的双方王继庆和永盛公司对合同的真实性无异议，两套房屋亦进行了网签备案，因此，本院对证据一的真实性予以确认。证据二的真实性，原告和被告永盛公司均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，王继庆与永盛公司双方签订了涉案的A5-1-201、A5-1-2203两套房屋的商品房买卖合同，约定房屋每平米4500元，房屋价款分别为517320.00元、398295.00元。并由永盛公司向王继庆开具了相应数额的购房发票。2016年9月12日，两套房屋进行了网签备案。根据河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初485号民事调解书所述，谭凤莲（系被告王继庆之妻）起诉永盛公司、耿海学、刘文龙、刘文锋借款合同纠纷一案，谭凤莲称其与永盛公司于2016年8月16日签订了协议书，约定永盛公司将永盛现代城的23套房屋（含本案涉案的两套房屋）抵顶借款本息8575785.00元，于2016年8月30日之前将该23套房屋交付入住并为其开具发票、办理产权登记手续。但永盛公司未能按期办理，故起诉要求法院判令永盛公司偿还借款4736250.00元，耿海学、刘文龙、刘文锋在永盛现代城9套房屋价值范围内承担连带责任。谭凤莲与永盛公司、耿海学、刘文龙、刘文锋在法院主持下达成调解，协议主要内容为：一、永盛公司于2017年4月10日前给付谭凤莲借款本金1535310.00元、违约金50000.00元，共计1585310.00元；二、永盛公司于2017年4月10日将现代城A26-1-301房屋钥匙交付给谭凤莲，剩余含A5-1-201、A5-1-2203在内的5套房屋的钥匙于2017年10月1日前将交给谭凤莲。永盛公司保证上述房屋在2017年10月1日前交付谭凤莲正常使用，逾期按该六套房屋的价值即2656665.00元自2017年10月1日起按照月息2%向谭凤莲支付利息至实际交房之日。三、耿海学、刘文龙、刘文锋承担连带责任。原告汇通公司与永盛公司借款合同纠纷一案，原告于2016年8月17日向本院提出诉前财产保全申请。本院受理后作出了（2016）冀08财保17号民事裁定书，于2016年9月13日查封了永盛公司、永盛公司承德分公司开发的永盛现代城130余套房产（含涉案的两套房产），并在承德晚报发布了查封公告。王继庆对此提出异议，本院经审查后，认为王继庆购买的房屋已在承德市房地产市场管理处进行网签、备案，异议理由成立，作出了（2017）冀08执异39号执行裁定书，裁定中止永盛现代城A5-1-201号、A5-1-2203号房屋的执行。汇通公司不服该裁定，提起了执行异议之诉。原告汇通公司与永盛公司借款合同纠纷一案，本院已作出（2016）冀08民初79号民事判决书，该判决已发生法律效力，汇通公司已经申请强制执行。另查明，2017年6月永盛公司向王继庆交付了房屋钥匙，王继庆没有实际入住。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告王继庆对永盛现代城A5-1-201、A5-1-2203号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告王继庆与被告永盛公司签订涉案房屋商品房买卖合同之前，双方之间确实存在借款合同关系。但是在借款到期后，永盛公司未能偿还借款本息的情况下，双方经过协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并签订了正式的商品房买卖合同，对房屋的位置、房号、每平方米单价、总面积、总价款、付款方式、交房日期以及逾期付款、逾期交房的违约责任等条款均作出了明确的约定。王继庆与永盛公司协商一致终止借款合同关系，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许。因此，被告王继庆与永盛公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同签订后，永盛公司为王继庆开具了购房款发票，并在本院查封前将涉案房屋在房产管理部门办理了备案登记。至今涉案房屋仍备案在王继庆名下。原告虽主张网签备案不等于预告登记，但商品房进行网签备案后，对外已具有公示效力。被告王继庆享有的请求权具有对抗第三人的效力，其享有的权益具有普通债权所不具备的排他性。房屋虽未办理过户登记，但并无证据证明王继庆对此存在过错。因此，在原告没有证据证明永盛公司与王继庆之间存在恶意串通、逃避执行的情况下，王继庆作为已办理备案登记并支付全部购房款的购房者，其基于备案登记产生的合同债权请求权已具有物权期待权性质。故被告王继庆对涉案房屋享有的期待权能够排除强制执行。综上，原告汇通公司请求对涉案房屋继续执行的理由不足，王继庆对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对原告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告河北汇通典当有限公司的诉讼请求。案件受理费11956.15元由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  刘树国审 判 员  高喜军人民陪审员  星秀丽二〇一八年九月二十六日书 记 员  张可蒙