福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0302民初3793号 原告：莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区业主委员会，住所地：莆田市城厢区凤凰路601号、605号。 法定代表人：林国文，职务：主任。 委托诉讼代理人：蔡丽萍、陈磊，福建众益律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 被告：港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区凤凰路凤凰别墅山庄内A区22幢。统一社会信用代码：91350300611256670Q。 法定代表人：林光岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林志广、詹双双，福建普阳律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 被告：港峰（莆田）物业管理有限公司，住所地：莆田市城厢区凤凰别墅山庄物业楼。统一社会信用代码：91350300696642828W。 法定代表人：黄亚发，该公司执行董事兼总经理。 被告：莆田市兴盾保安服务有限公司，住所地：莆田市荔城区镇海街道胜利北街1436号二层。统一社会信用代码：91350304MA346G432P。 法定代表人：庄志锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李炜冰，男，1975年10月13日出生，汉族，系该公司员工，住所地莆田市城厢区。 原告莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区业主委员会（以下简称“凤凰山庄业委会”）与被告港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司（以下简称“港峰房地产公司”）、港峰（莆田）物业管理有限公司（以下简称“港峰物业公司”）、莆田市兴盾保安服务有限公司（以下简称“兴盾保安公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月15日第一次公开开庭进行了审理，原告莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区业主委员会的委托诉讼代理人蔡丽萍、陈磊和被告港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人詹双双、被告莆田市兴盾保安服务有限公司的法定代表人庄志锋。2016年11月11日,港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司向本院提交《中止诉讼申请书》，其以因与本案相关联的案件即原告的成立是否合法以正在进行的行政复议以及行政诉讼的审理结果为依据为由，要求中止本案的诉讼。故本院于2017年3月6日依法作出（2016）闽0302民3794号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼。之后，于2018年9月13日第二次公开开庭进行了审理，原告莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区业主委员会的委托诉讼代理人蔡丽萍、陈磊和被告港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林志广、被告莆田市兴盾保安服务有限公司的委托诉讼代理人李炜冰到庭参加诉讼；被告港峰（莆田）物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤凰山庄业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令港峰房地产公司、港峰物业公司、兴盾保安公司立即停止对莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区的物业管理，并撤离该小区；2、案件受理费由港峰房地产公司、港峰物业公司、兴盾保安公司负担。事实与理由：莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区是由被告港峰房地产公司开发的项目。2016年6月26日，凤凰别墅山庄小区召开业主大会，选举产生了莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区业主委员会，并解聘了原物业管理公司港峰房地产公司和被告港峰物业公司。2016年7月23日，凤凰山庄业委会经业主大会会议决定聘请莆田市东盛物业服务有限公司（以下简称“东盛物业公司”）管理小区，并向政府有关部门和港峰房地产公司报告通知物业移交情况。港峰房地产公司得知此情况后，不仅不依法配合凤凰山庄业委会移交物业管理配套设施，反而电话威胁凤凰山庄业委会，而且恶意聘请兴盾保安公司进驻小区，加强“安保”。2016年7月28日上午，为了配合原定于2016年7月30日上午9:00的业主委员会成立庆典和物业公司的顺利移交，凤凰山庄业委会与聘请的东盛物业公司进驻凤凰别墅山庄小区接管小区的保安亭、监控房、水、电控制房等，港峰房地产公司组织其自有保安团以及社会闲杂人员500多人冲击、威胁新进驻的物业公司，并把凤凰山庄业委会聘请的物业公司赶出凤凰别墅山庄小区，违法强行行使小区的物业管理。港峰房地产公司、港峰物业公司、兴盾保安公司恶意串通损害凤凰山庄业委会权益，其行为违反《福建省物业管理条例》第31条“物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房。（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有”、第39条“物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(46976,0)?)》规定的其他必须移交的资料”的规定，构成侵权，故请求判如所请。 港峰房地产公司辩称：一、凤凰山庄业委会主体不适格，依法应驳回原告的起诉。原告成立是否合法，必须以行政诉讼的最终结果未依据，港峰房地产公司已在法定期限内向法院提起行政诉讼，本案应当诉讼中止；二、从实体上，参加业主选举大会、选举凤凰山庄业主委员会的业主共195户，所占建筑面积为159亩，凤凰别墅山庄的总面积由650亩，业主建筑面积仅占凤凰别墅山庄总面积的24.46%，该成立是否合法还存在很大的问题，是否能让凤凰山庄业委会来管理凤凰别墅山庄小区，不具备任何的法律依据可以支持，应当驳回凤凰山庄业委会的诉讼请求；三、港峰房地产公司开发的凤凰别墅山庄小区尚未开发完毕，根据入住业主之前分别签署的别墅用地转让合同书的约定条款可以证实在港峰房地产公司尚未将该别墅小区建设完毕之前该小区物业应是由港峰房地产公司管理的，凤凰山庄业委会诉求港峰房地产公司交付物业管理用房是缺乏依据的。故应当判决驳回凤凰山庄业委会的诉讼请求。 兴盾保安公司辩称：其是经有关审批登记具备资质的保安公司，其与港峰房地产公司签订安保协议才于2016年7月29日入驻凤凰别墅山庄进行安保工作，不存在与其港峰房地产公司、港峰物业公司恶意串通，损害小区业主合法权益的事实，其任内并未发生任何重大事件，其对凤凰别墅山庄小区的安全保卫作出贡献。故其存在是合情合法合理的，凤凰山庄业委会不应当将其列入被告的范围之内。且本案的争议焦点是谁拥有对凤凰别墅山庄的物业管理权，截止目前兴盾保安公司并未收到任何证明凤凰山庄业委会拥有小区物业管理权。答辩人尊重法院的判决，若法院判决认定答辩人拥有物业管理权，答辩人将继续履行合同；若法院判决凤凰山庄业委会拥有小区物业管理权，则答辩人将在三天内撤离凤凰别墅山庄小区的管理区域。故请求法院依法驳回凤凰山庄业委会对兴盾保安公司的起诉。 港峰物业公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区位于莆田市城厢区新塘社区内，该小区共有住户230户。港峰房地产公司系该小区的开发企业，凤凰别墅山庄小区建设竣工交付使用后，港峰房地产公司与港峰物业公司共同对凤凰别墅山庄小区业主行使物业管理权利并收取物业管理费。2016年6月26日，莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区召开首次业主大会，会议选举产生了凤凰山庄业主委员会，并以174票赞同票通过选举产生业主委员会委员、解聘原物业服务企业、选聘新的物业服务企业等事项。2016年6月28日，莆田市城厢区人民政府凤凰山街道办事处向凤凰山庄业委会出具《业主委员会备案证明》，内容含业委会成立时间2016年6月26日、任期三年、成员名单及主任为林国文等。2016年7月23日，凤凰山庄业委会与案外人莆田市东盛物业服务有限公司签订《凤凰别墅山庄物业服务合同》。合同约定物业服务期限为一年，即自2016年8月1日至2017年7月30日止，由东盛物业公司对莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区提供物业服务。2016年7月26日，凤凰山庄业委会通知港峰房地产公司依法移交水、电、监控管理用房、小区岗亭等小区公共配套设施及提供面积不少于440平方米的物业管理用房给凤凰山庄业委会。2016年7月26日，港峰房地产公司与兴盾保安公司签订《安全保卫服务协议》一份，约定由兴盾保安公司入驻凤凰别墅山庄小区进行安保管理，期限自2016年7月29日起至2017年7月28日止；2017年7月28日，港峰物业公司与兴盾保安公司又签订《安全保卫服务协议》一份，约定由兴盾保安公司继续进驻凤凰别墅山庄小区进行安保管理，期限自2017年7月29日起至2019年7月28日止。2016年7月28日，凤凰山庄业委会及东盛物业公司欲入住小区并接管物业配套设施，但遭到港峰房地产公司、港峰物业公司的阻扰，双方为此发生争执，港峰房地产公司及港峰物业公司拒绝撤出小区的物业管理，也拒绝向凤凰山庄业委会移交物业管理用房等配套设施。之后，因凤凰山庄业委会及东盛物业公司未能入驻小区接管物业并开展物业工作，凤凰别墅山庄小区的全部物业管理区域仍由港峰房地产公司及港峰（莆田）物业管理有限公司、兴盾保安公司管理。凤凰山庄业委会为此于2016年9月12日向本院提起诉讼。 另查明，港峰房地产公司于2016年8月28日向莆田市城厢区人民政府申请行政复议，请求撤销莆田市城厢区人民政府凤凰山街道办事处于2016年6月28日作出的关于莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区业主委员会《业主委员会备案证明》的具体行政行为，莆田市城厢区人民政府于2016年10月28日作出莆城政行复决{2016}6号《驳回行政复议申请决定书》，决定驳回其行政复议申请。港峰房地产公司不服该行政复议决定，向福建省宁德市中级人民法院提起行政诉讼，宁德市中级人民法院经审理作出（2016）闽09行初215号《行政判决书》，判决：一、撤销莆田市城厢区人民政府于2016年10月28日作出《驳回行政复议申请决定书》（莆城政行复决{2016}6号）的行政行为；二、莆田市城厢区人民政府在法定期限内对港峰房地产公司的行政复议申请重新作出决定。2017年7月31日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政行复决{2017}3号《行政复议决定书》，决定：维持莆田市城厢区人民政府凤凰山街道办事处于2016年6月28日作出的《业主委员会备案证明》。港峰房地产公司不服该行政复议决定书，向福建省莆田市荔城区人民法院提起行政诉讼，莆田市荔城区人民法院于2017年11月30日作出（2017）闽0304行初165号《行政判决书》，判决：驳回港峰房地产公司的诉讼请求。港峰公司不服该行政判决书，上诉至莆田市中级人民法院，莆田市中级人民院于2018年5月8日作出（2018）闽03行终55号《行政裁定书》，认定港峰房地产公司诉请撤销的由凤凰山街道办于2016年6月28日作出的业主委员会备案证明，系行政告知行为，是一种存档备查，对业主委员会的成立有效与否并无影响，该行政告知行为并未对港峰房地产公司的权利义务产生实际影响，不具有可诉性。据此，裁定如下：一、撤销莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304行初165号行政判决；二、驳回港峰房地产公司的起诉。 以上事实有凤凰山庄业委会向本院提供的业主委员会备案证明、物业收款收据、港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司收款收据、银联商务存根缴费凭证（收款单位为被告港峰物业公司）、业主清册、首次业主大会决定事项公告、业主大会表决投票、凤凰别墅山庄物业服务合同、关于配合“凤凰别墅山庄小区”物业管理交接的通知（含EMS快递单）、莆城政行复决{2016}6号《驳回行政复议申请决定书》、（2016）闽09行初215号《行政判决书》、莆城政行复决{2017}3号《行政复议决定书》、（2017）闽0304行初165号《行政判决书》、（2018）闽03行终55号《行政裁定书》；港峰房地产公司向本院提供的莆田市人民政府专题会议纪要[2016]98号、别墅用地转让合同书、兴盾保安公司向本院提供的《安全保卫服务协议》二份及本案二次《庭审笔录》在案佐证，本院予以确认。 本院认为，凤凰山庄业委会系由凤凰别墅山庄小区业主大会会议选举产生，代表业主行使物业管理职权的组织，其成立已经有关部门批准登记，且也已经有关部门备案，其主体资质业经法院诉讼确定。港峰房地产公司作为莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区的建设单位及前期物业管理单位，其管理职能已随着凤凰山庄业委会的成立且其未与港峰﹙莆田﹚物业管理有限公司签订物业服务合同而终止。故港峰房地产公司、港峰物业公司称其是莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区原有的物业管理单位，因业主大会会议已通过解聘原物业服务企业、选聘新的物业服务企业等事项，同时凤凰山庄业委会已聘请莆田市东盛物业服务有限公司作为小区新的物业服务企业，故港峰房地产公司主张的物业管理的权利义务已终止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，港峰房地产公司、港峰物业公司应当退出小区的物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。兴盾保安公司虽与港峰房地产公司、港峰物业公司签订《安全保卫服务协议》，约定安保管理区域为凤凰山庄小区，并在事实上占据该小区物业管理区域（含安保岗亭），但上述安全保卫服务协议并非与凤凰山庄业委会所签，其内容也未得到凤凰山庄业委会的追认，对整个小区的业主不具有约束力，故兴盾保安公司无权占有凤凰别墅山庄小区物业管理区域，其亦应当退出小区的物业服务区域。故凤凰山庄业委会主张港峰房地产公司、港峰物业公司、兴盾保安公司应停止对莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区的物业管理，并撤离该小区，符合法律规定的，本院予以支持。港峰房地产公司虽主张凤凰别墅山庄小区尚未开发完毕、该小区物业管理权依法仍应由其行使，但该主张缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。港峰物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第九条，《福建省物业管理条例》第六条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司、港峰（莆田）物业管理有限公司、莆田市兴盾保安服务有限公司应于本判决生效之日起停止对莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区的物业管理； 二、港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司、港峰（莆田）物业管理有限公司、莆田市兴盾保安服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退出莆田市城厢区凤凰别墅山庄小区物业管理区域。 案件受理费人民币100元，由港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司、港峰（莆田）物业管理有限公司、莆田市兴盾保安服务有限公司负担。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  阮志娟 人民陪审员  陈 琴 人民陪审员  黄淑琼 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  王艳艳 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 《福建省物业管理条例》 第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第三十九条物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(46976,0)?)》规定的其他必须移交的资料。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。