广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1156号 原告:北海弘业中天房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道逢胜大厦30楼，统一社会信用代码：91450500697601577Y。 法定代表人：王宏珲，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 被告：杨美琼，女，1988年12月6日出生，汉族，住广西桂平市。 第三人：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地北海市四川路54号（农行大厦），统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：李平，该银行员工。 原告北海弘业中天房地产开发有限公司诉被告杨美琼、第三人中国农业银行股份有限公司北海分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理，原告北海弘业中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘贵达，第三人中国农业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼，被告杨美琼经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方分别于2016年1月8日、2016年7月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判决解除原告、第三人、被告三方于2016年7月7日签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求法院判令被告支付原告违约金79801元；4、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计24637.53元及支付违约金约1600元共计26237.53元（具体违约金自2017年3月29日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；5、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201607291190）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续；5、判令被告支付原告律师费用4300元。事实和理由：2016年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定被告向原告购买位于广西北海市。该房建筑面积90.71平方米，上述商品房单价为每平方米4398.72元，总价为399008元。以贷款的方式支付：被告应当于2016年1月7日前支付首期房价款5008元，余款394000元向贷款机构申请贷款支付。2016年1月8日同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定若因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从原告帐户中划扣款项的，则被告必须在接到原告通知之日起5日内偿还给原告，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息及代垫金额20％的违约金；若银行解除与被告签订的抵押借款合同，并要求原告承担连带清偿时，原告有权解除《合同》，被告应按合同总价款的20％向原告支付违约金。合同签订后，原告于2016年7月30日办理了商品房买卖合同备案登记手续。2016年7月7日，被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“弘业海景广场”3幢27层06号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续，原告作为担保人在借款合同上签字。2016年8月4日，第三人中国农业银行股份有限公司北海分行向被告发放了按揭贷款299000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，从2017年3月29日至2018年2月1日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了24637.53元。2018年2月1日，第三人因被告没有支付银行按揭还款，一次性从原告保证金账户划扣287948.61元，被告的银行按揭款提前还清。2018年1月18日，原告向被告寄发解除《商品房买卖合同》收房通知，告知与被告解除双方签订的商品房买卖合同。被告没有依约履行其义务，已构成为违约。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。 第三人陈述意见：第三人在签订合同后依约向被告发放贷款，但被告一直没有归还，都是从原告的保证金账户中扣还借款，在经多次催收被告不理后，第三人于2018年2月1日一次性从原告的保证金账户中扣完了被告所欠的借款本息287948.61元。对于原告请求解除三方签订的《个人购房担保借款合同》及解除抵押登记手续，第三人无异议。 经庭审查明，确认以下法律事实： 2016年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定被告向原告购买位于广西北海市。该房建筑面积90.71平方米，上述商品房单价为每平方米4398.72元，总价为399008元；以贷款的方式支付：被告应当于2016年1月7日前支付首期房价款5008元，余款394000元向贷款机构申请贷款支付；逾期付款在10日内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过10日后原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付款部分）。原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。同日，原、被告双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》。约定被告在签订《商品房买卖合同》当日，一次性付清该商品房的首付款5008元，其余房款39400元，被告通过银行贷款方式一次性付给原告；若因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从原告帐户中划扣款项的（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭贷款），则被告必须在接到原告通知之日起5日内偿还给原告，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息及代垫金额20％的违约金；若银行解除与被告签订的抵押借款合同，并要求原告承担连带清偿时，原告有权解除《合同》；若原告解除合同的，则原告可在合同解除后一个月内从应退给被告的房款中扣除相应的款项，同时被告应向原告支付总房款的20％的违约金；任何一方行使合同解除权后，被告应于合同解除后10个工作日内协助原告到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续；原告将在办理完毕合同备案注销登记手续后30个工作日内，将被告已付房款扣除违约金及各种费用（包括但不仅限于代为偿还按揭贷款利息及罚息、原告为签订及解除合同违约金及各种费用，如印花税、律师费及手续费等）。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告向被告支付了5008元，2016年8月4日，被告通过银行贷款向原告支付299000元。 另查明，2017年7月7日，原、被告和第三人签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（编号：4520260047000）约定，被告向第三人借款299000元；借款用途为购买住房；借款期限为20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款人不可撤销地申请并授权第三人将全部借款直接划入原告账户；本合同的还款方式为等额本息还款方式；借贷双方对提前还款的特别约定为借款人按提前还款金额的百分之一支付补偿金；借款担保：由原告提供阶段性担保，约定保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，借款人保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期限自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；自本合同签订之日起180日内办妥抵押预告登记，阶段性担保人自借款发放之日起，以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后一年为借款人的债务承担连带保证责任。2016年7月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00030226）约定，被告购买涉案的房屋，首付款是100008元，占全部房款的25%，余款299000元申请贷款支付。同日为该合同做了备案登记，但原告至今未将涉案房屋交付被告。 再查明，被告向第三人按揭贷款后，未按照约定向第三人偿还借款及利息，第三人与2017年3月27日向原告发送《担保人履行责任通知书》，2017年10月23日原告向被告邮寄《催款通知》，但被告一直未还其所欠第三人借款。从2017年3月29日至2018年2月1日，原告因被告未按期归还第三人的借款而被第三人从保证金账户中扣划24637.53元，第三人于2018年2月1日一次性在原告账户扣被告未还剩余借款287948.61元。原告于2018年1月18日向被告邮寄《解除收房通知》。2018年6月21日原告与京园（北海）律师事务所签订《委托代理合同》，指派刘贵达律师和张凡实习人员为原告与被告商品房预售合同纠纷案件的一审代理人，进行诉讼活动，并支付律师服务费4300元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《借款凭证》、《业务凭证》、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《预售合同登记备案证明》、《催款通知》、《收房通知》、《通知书》、《委托代理合同》、《发票》及庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》和原、被告和第三人于2017年7月7日签订的《个人购房担保借款合同》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政强制性法规规定，合法有效，各方当事人应当按照合同履行自己的义务。被告在购买上述商品房时选择首付款加银行按揭的付款方式，第三人按约将贷款299000元后，被告未能按期偿还借款，致使第三人自2017年3月29日至2018年2月1日从作为保证人的原告的保证金账户中扣还24637.53元，2018年2月1日第三人从原告的账户中一次性扣清被告所欠的剩余借款287948.61元，经原告催告后被告仍不予理睬，被告已构成违约，应当承担违约责任。故原告请求解除原告与被告于2016年1月8日和2016年7月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，本院予以支持；根据合同约定：若因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从原告帐户中划扣款项的（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭贷款），则被告必须在接到原告通知之日起5日内偿还给原告，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息及代垫金额20％的违约金；若银行解除与被告签订的抵押借款合同，并要求原告承担连带清偿时，原告有权解除《合同》；若原告解除合同的，则原告可在合同解除后一个月内从应退给被告的房款中扣除相应的款项，同时被告应向原告支付总房款的20％的违约金。据此，原告请求被告按购房总价款399008元的20％支付违约金79801元，本院予以支持；合同解除后，被告应当协助原告办理涉案商品房的预售合同备案登记手续和抵押预登记手续，原告该主张本院予以支持；原告主张被告归还代为偿还按揭款项24637.53元及按日万分之五支付违约金，并主张被告支付本案律师服务费用4300元，符合合同约定，本院予以支持；因被告未按合同履行还款义务，第三人已原告的账户中一次性扣还被告所欠的借款，原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》已没有继续履行的必要，且第三人对解除合同也无异议，因此，原告主张解除原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告北海弘业中天房地产开发有限公司、被告杨美琼分别于2016年1月8日、2016年7月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、解除原告北海弘业中天房地产开发有限公司、被告杨美琼、第三人中国农业银行股份有限公司北海分行于2016年7月7日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告杨美琼向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付违约金79801元； 四、被告杨美琼向原告北海弘业中天房地产开发有限公司归还代为偿还按揭贷款24637.53元及违约金（违约金自2017年3月29日，以相应欠款时段的金额为基数，按日万分之五计算至付清之日止）； 五、被告杨美琼协助原告北海弘业中天房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》预售合同登记备案手续（预售合同备案登记编号：201607291190）及商品房抵押预登记手续； 六、被告杨美琼向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付律师服务费用4300元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1252元（原告已预交），由被告杨美琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 蒙兆宽 二〇一八年九月十八日 法官助理 庞 玉 书 记 员 刘 威 附：本判决所引用的相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。