广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1472号 原告：胡正泉，男，汉族，1956年5月8日出生，住重庆市璧山县。 原告：朱堂清，女，汉族，1964年2月2日出生，住重庆市璧山县。 两原告共同委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明。 委托诉讼代理人：刘婧，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 原告胡正泉、朱堂清与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李植善、被告军通公司的委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼，被告富乐华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡正泉、朱堂清向本院提出诉讼请求：1.解除原告朱堂清与被告军通公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号：1-9-1201）及原告胡正泉与被告军通公司签订的两份《防城港市中央商务区项目北部湾财经中心（2#）地块职工市场合作建设车位合同书》；2.被告军通公司向两原告返还购房款254173元、车位款4万元及利息87924元（利息以254173元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年3月29日起，暂计算至2018年7月31日，利息为76428元，以4万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年6月10日起，暂计算至2018年7月31日，利息为11496元，以上利息共计87924元，余下利息计算至被告付清款项之日止）；3.被告富乐华公司对第二项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：两原告是夫妻关系，2013年1月20日，原告朱堂清与被告军通公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），约定购买由军通和富乐华公司合作开发的北部湾财经中心9号楼12层01号房。2013年6月10日原告胡正泉与军通公司签订两份与上述《合同建房合同书》相配套的《防城港市中央商务区项目北部湾财经中心（2#）地块职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《车位合同书》），约定购买富乐华公司开发的防城港中央商务区CBDⅡ号（2#）地块**两个地下车位，车位为1-02-01、1-02-02。上述合同签订后，两原告向军通公司支付房款254173元及车位款4万元，根据原告与军通公司签订的《合同建房合同书》约定，开发商应于2014年6月30日前完成建房项目预售证的办理，并在预售证办理完成后通知原告办理换签正式《商品房买卖合同》，并于2015年12月31日向原告交付经五方验收的商品房。根据《车位买卖合同》的约定，开发商应于2013年12月31日与原告换签《车位买卖合同》并于2014年12月30日向原告交付车位。但两被告一直未通知原告办理换签正式的合同及相关手续。2018年4月份原告发现房屋未经竣工验收，在原告向被告发送《律师函》要求两被告提供正式合同，两被告亦未提供。原告认为两被告的行为已经构成严重违约，原告有权解除合同并要求两被告承担返还购房款、车位款并赔偿损失的责任。 被告军通公司辩称，合同中约定了原告的付款义务系先于被告的交房义务的，根据法律的规定原告在未付清房款的情况下，被告有权拒绝交房，故原告的诉请没有事实和法律依据。 被告富乐华公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《结婚证》、《合作建设车位合同书》（编号：1-02-01）、《合作建设车位合同书》（编号：1-02-02）、《市场合作建房合同书》（编号：1-9-1201）、《律师函》、《快递单》本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《收款收据》（编号：07089749），该收据未具有两被告的签章，且在收款单位中签字的的人无法核实其身份，原告亦未提供原件予以核对，本院对该证据的三性无法核实，对该证据不予认可，对《LOFT国际创意港广告单》，本院无法核实证据与本案的关联性，不予认可，对2018年7月25日、2018年8月13日签订的两份《解除合同通知书》，系被告富乐华公司向原告发送的要求解除案涉商品房合同的通知书，本院认为与本案具有关联性，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月21日，原告朱堂清与被告军通公司签订《合作建房合同书》（编号：1-9-1201），约定原告朱堂清购买由被告富乐华公司开发的位于防城港市交汇处防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9栋12层01号房，面积为113.04平方米，单价为每平方米5908.52元，总价款为667899元，合同第七条对原告朱堂清付款方式及期限约定为第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款计150370元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，原告朱堂清再交付合同总房款20%的房款计133580元。合同第八条约定原告朱堂清逾期付款的违约责任，1.原告朱堂清超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款，视为其中途违约，且原告朱堂清同意将其已交纳的购房款作为违约金支付被告军通公司（即被告军通公司无需退还原告朱堂清已缴纳的购房款），本合同自动解除。2.原告朱堂清在本协议签订后，原告朱堂清不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付被告军通公司，本合同自动解除。合同第九条对交付期限及交付条件约定为被告富乐华公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收的合作建房交付原告使用。双方约定：在交房时，如原告朱堂清未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至原告朱堂清付清全部房款之日起到10日内。合同第十条对被告富乐华公司逾期交房的违约责任约定为1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告富乐华公司按日向原告朱堂清支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，原告朱堂清有权退房。原告退房的，被告富乐华公司须在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给原告，并按总价款2%赔偿原告损失。原告应配合被告富乐华公司办理退房的有关手续。原告朱堂清要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日至，被告富乐华公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第二条约定原告朱堂清将自愿参与被告所提供的市场合作建房项目（即CBD（1号地块）北部湾财经中心项目），所需基金全部由参加筹资建房者承担。本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有限规定执行，并在被告富乐华公司完成本组团预售证办理后，再由原告朱堂清与被告富乐华公司进行《商品房买卖合同》换签手续，原告应按被告军通公司或被告富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续，本合同中有关原告朱堂清所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。 2013年6月22日，原告胡正泉与被告军通公司签订两份《车位合同书》（编号：1-02-01、1-02-02），约定原告胡正泉购买位于防城港市中央商务区项目Ⅱ号（2#））地块**地下﹣**，车位号为：****合同对车位的价款约定为8万元。合同第七条对付款方式及期限约定为：第一次：签订本合同之日起三天内交清2万元；第二次，在本合同项目建设至±0时，原告胡正泉在本合同项目建设至±0时，原告胡正泉再交付2万元整。第三次在被告富乐华公司完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、原告胡正泉签订《车位买卖合同》时交付完余下车位合作出资款。合同第九条约定原告胡正泉的违约责任，约定原告胡正泉在签订本合同当日内按合同第七条约定的时间按时缴纳车位合作款，如未按本合同定的时间付款，按下列方式处理：1.被告军通公司超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳车位合作出资额款的，或原告胡正泉不按约定签订《车位买卖合同》，视为中途违约，且原告胡正泉同意将其已交纳的车位合作出资款作为违约金支付给被告军通公司（即被告军通公司无需退还原告胡正泉已缴纳的车位合作出资款），本合同自动解除。2.原告胡正泉同意在本协议签订后，原告胡正泉不得以任何理由提出退车位或退出合作，如提出的，视为原告胡正泉违约，原告胡正泉则应将已支付的车位合作出资款作为违约金支付给被告军通公司。合同第九条约定被告军通公司应促成被告富乐华公司或车位实际所有权人在2014年12月30日将符合本合同约定的车位交付原告胡正泉使用。 2013年3月17日被告军通公司出具《收据》（编号：1221673），上载明收到原告朱堂清交付的合作购房款150370元，2013年2月21日被告军通公司出具《收据》（编号：2220752），上载明收到原告朱堂清交付的合作购房款4万元。2013年6月10日，被告军通公司出具两张《收据》（编号：2134911、2134912），上载明收到原告胡正泉交付的1-02-01、1-02-02的车位款共计4万元。 另查明，2018年5月8日原告朱堂清委托广西精一律师事务所向两被告发送《律师函》，上载明要求两被告在收到本函件起3日内向原告朱堂清提供正式的《商品房买卖合同》版本，供其审阅。两被告已于2018年5月30日签收该函件。2018年7月25日、2018年8月13日，被告富乐华公司向原告朱堂清发送两份《解除合同通知书》，告知原告朱堂清自本合同通知发出之日起，正式解除2013年1月20日签订的《合作建房合同书》（合同编号：1-9-1201），并表示将原告已交付的房款200370元作为赔偿被告富乐华公司的违约金。 再查明，两原告于1984年2月15日登记结婚，案涉债权债务关系发生于其夫妻关系存续期间。 本院认为，关于两被告之间关系的问题，被告军通公司在庭审中承认其代理被告富乐华公司销售案涉商品房。且在合同中亦明确被告富乐华公司与被告军通公司之间具有授权关系，本院认定，两被告之间存在代理销售关系，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，故代理人被告军通公司所实施的案涉行为，其法律后果应归属于被告富乐华公司承担。 关于原告朱堂清要求解除与被告军通公司签订的《合作建房合同书》的问题。原、被告基于平等、自愿原则签订《合作建房合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。双方于《合作建房合同书》中未对剩余购房款的支付方式及期限作选择，亦没有证据证明双方后续对该条款作明确约定，应视为约定不明。被告富乐华公司在2018年7月25日以原告未按期前来办理合同换签手续及支付剩余购房款为由向原告朱堂清发送《解除合同通知书》，要求解除案涉《合作建房合同》。本院认为，因原告朱堂清与被告军通公司在《合作建房合同书》中对付款时间及期限约定不明，故被告富乐华公司主张原告朱堂清未按期缴纳购房款要求解除案涉合同的条件尚未成就，被告富乐华公司不能依此解除案涉合同。被告富乐华公司作为被代理人，其向原告朱堂清发送《解除合同通知书》亦已经表明其不愿继续受案涉合同约束的意思表示，原告向本院请求解除该《合作建房合同书》，本院认为原、被告对解除合同的意思表示达成一致意见，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对原告请求解除《合作建房合同书》的主张予以支持。关于原告请求被告军通公司退还购房款及利息的问题，被告军通公司共收取原告案涉购房款190370元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，且被告富乐华公司作为被代理人，应承担返还原告朱堂清190370元购房款的责任。关于原告朱堂清请求的利息问题，就本案现有证据而言，无法查明违约责任的承担问题，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，故对原告朱堂清主张的该部分利息请求不予支持。 关于原告胡正泉请求解除其与被告军通公司签订的两份《车位合同书》的问题。该《车位合同书》中约定的付款方式及期限约定为在第二次在本合同项目建设至±0时，原告胡正泉再交付2万元；第三次在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、原告胡正泉签订《车位买卖合同》时交付完余下车位合作出资款。本案中原告在签订合同后已交付第一次款项，后两期款项的交付期限未明确约定，仅约定了支付条件为项目建设至±0时以及取得预售证办理、签订《车位买卖合同》时，故本院认为后续款项的支付应以被告军通公司履行告知义务为前提，现案涉楼盘已取得商品房预售许可证，被告军通公司却一直未通知原告胡正泉签订正式的《车位买卖合同》，亦未告知原告胡正泉支付剩余的车位款项，而原告胡正泉作为付款的义务方，亦未积极与被告军通公司协商解决支付尾款的事宜，造成案涉合同的无法继续履行，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对原告胡正泉请求解除两份《车位合同书》的主张予以支持。关于原告胡正泉主张被告军通公司返还车位款及利息的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因被告富乐华公司被代理人，应承担返还原告胡正泉4万元车位款责任。关于原告胡正泉主张的利息问题，因双方对合同的解除均存在过错行为，故对原告胡正泉的该项主张不予支持。 关于两原告请求被告富乐华公司向其返还上述款项的问题。因为两原告系夫妻关系且案涉的债权债务关系发生于两原告夫妻关系存续期间，且两原告对对方所签订的案涉合同均已知情，本院认为上述款项应属于两原告的夫妻共同财产，故对两原告的该项诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告朱堂清与被告广西军通投资有限公司于2013年1月20日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-9-1201）； 二、解除原告胡正泉与被告广西军通投资有限公司于2013年6月22日签订的两份《防城港市中央商务区项目北部湾财经中心（2#）地块职工市场合作建设车位合同）地块职工市场合作建设车位合同书》2-02）; 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告胡正泉、朱堂清购房款190370元及车位款4万元； 四、驳回原告朱堂清、胡正泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7031.46元，减半收取计3515.73元，由原告朱堂清、胡正泉负担1406.29元，由被告广西防城港市广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担2109.44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7031.46元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  覃姿婕 二〇一八年九月二十八日 法官助理彭小山 书记员庞雯