贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民终1743号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地独山县百泉镇东环北路紫薇城**，统一社会信用代码91522726067719909H。 法定代表人：蔡爱红，该公司总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢祖丽，女，1972年11月25日生，布依族，住独山县. 委托诉讼代理人：胡蝶，贵州匡大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋瑭，贵州匡大律师事务所律师。 上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司（以下简称独山紫薇房开公司）因与被上诉人卢祖丽商品房销售合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2018）黔2726民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人独山紫薇房开公司上诉请求：1、撤销原判；2、驳回被上诉人卢祖丽的诉讼请求；3、所有诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据双方签订的合同约定，房屋价款308900元，购房款支付方式为买受人在2014年5月21日前支付全部购房款，但被上诉人提供的收据仅证明2014年5月21日上诉人收到被上诉人案涉房屋的房款173300元。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，被上诉人对其按期足额支付购房款负有举证责任，如举证不能应承担相应的后果；2、上诉人于2014年12月25日通过EMS邮寄的方式将独山紫薇城入字2014第78号通知书邮寄给被上诉人，通知载明独山紫薇城A14栋1-15号房，卢祖丽通知交付时间为2014年12月25日。通知第四条载明如您未能及时办理交付手续，根据合同约定自2015年1月1日起视为自动交付。在上诉人发出书面通知后，被上诉人迟迟不办理交房手续，到达交房日期后，被上诉人未向上诉人主张过或者提出过交房申请，直到2017年3月8日被上诉人才到上诉人处办理交房手续，因此被上诉人要求上诉人基于逾期交房的违约行为向被上诉人支付违约金的诉讼请求是应当依法驳回的。 被上诉人卢祖丽二审辩称：1、根据《商品房买卖合同》第十一条、第十四条之约定，上诉人交付房屋时应出示第十一条约定的相关证据文件，若上诉人不出示或出示不齐全，被上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由上诉人承担。上诉人提供的商品房至今仍未取得建筑工程竣工合格证明文件，被上诉人有权拒绝接收房屋，并要求上诉人按约承担逾期交房责任。根据《合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建筑法》第六十一条之规定，上诉人提供的商品房必须经竣工验收合格才可交付，否则将受到行政处罚。因此交付竣工验收合格的商品房既是上诉人的约定义务，也是其法定义务，而不是仅因邮寄一份交房通知就视为已完成交付义务；2、被上诉人已依约缴纳足额购房款。被上诉人先期缴纳了10万元购房定金，剩余房款于2014年5月21日前通过工商银行卡转账24万元至上诉人账户，上诉人也出具了相应收据。另，《商品房买卖合同》约定的付款期限系2014年5月21日前，若被上诉人一直未足额缴纳购房款，上诉人怎会一直未主张逾期付款责任，还愿和被上诉人在2017年3月8日办理房屋交接手续，且上诉人在一审中也认可已收到被上诉人的购房款。 原审原告卢祖丽向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金172366.20元（以购房款308900元为基数，按日万分之五，自2015年1月1日起暂计至2018年1月21日，要求被告承担至房屋竣工验收合格之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金3089元；3、本案诉讼费由被告承担；以上1、2项共计175455.20元。 原审被告、原诉原告独山紫薇房开公司向一审法院提出反诉请求：判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，由反诉原告退还反诉被告已付房款并支付反诉被告已付房款20%作为违约金，反诉被告返还争议房屋，反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月21日，卢祖丽与独山紫薇房开公司签订合同编号为157的商品房买卖合同。合同第三条对房屋基本情况约定，由原告卢祖丽向独山紫薇房开公司购买被告开发的独山县百泉镇“紫薇城”A14幢1-15号商铺，建筑面积41.76平方米；第七条约定房屋总价款308900元；第十一条对交付时间和条件进行约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足于第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备的条件；第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十四条约定交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；第二十二条对产权登记进行约定，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告对原告已付购房款308900元无异议。被告委托的贵州独山建薇物业管理有限公司于2017年3月8日与原告办理房屋交付手续，签订房屋交接确认书，原告领取房屋钥匙并对该房屋进行装修。截止本案法庭辩论终结，该房屋未办理房屋所有权证。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。2014年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，受法律保护，双方应依约履行自己的义务，原告已经履行付款义务，被告违反合同约定，迟延交房，构成违约，应当依法依约承担违约责任。对于逾期交房违约和交接手续中不符合交房条件违约，在合同第十三条和第十四条分别约定，对于不符合交房条件的，原告可以依合同第十四条选择拒绝接收房屋而主张更长时间的违约责任，也可以选择接收房屋，而原告没有拒收房屋，被告委托的贵州独山建薇物业管理有限公司于2017年3月8日与原告办理房屋交付手续，签订房屋交接确认书，原告已于2017年3月8日领取房屋钥匙，并进行装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”的规定，原告领取房屋钥匙后进行装修，已对房屋占有和使用，虽然被告还未完全达到合同约定的交房条件，但原告在明知被告交付的房屋未能提供竣工验收合格证明文件而仍接收房屋，是否交房和交房是否符合约定条件是两方面的内容，从交房时间和交房手续上看，应认定房屋已于2017年3月8日实际交付，故本案的违约金应从逾期交房的次日（2015年1月1日）起计算至2017年3月8日止，共797天，违约金应为123096.65元（308900元×0.0005×797天=123096.65元）。原告主张违约金计算至房屋竣工验收合格之日，超过上述范围，对超过部分不予支持。原告主张被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金3089元，合同约定的是商品房交付使用后600日内备案、办理，双方是2017年3月8日办理房屋交付手续的，未超过600日，原告的该项主张不能成立。关于被告以现无法履行合同约定的提供建筑竣工合格证明文件达到交房条件，致使合同目的未能实现为由，反诉要求解除合同。商品房买卖合同第十三条和第十四条对逾期交房和不按约定条件交房，约定享有合同解除权的是买受人，即买受人可以选择退房，而不是出卖人，原告已经履行付款义务，被告已经将房屋实际交付给原告，合同最根本的目的是能够实现的，被告尚未完成的义务应当继续履行，以推动更加公平、安全和诚信的交易，才符合合同目的和法律规定，被告的反诉理由不能成立，其反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效后15日内向原告卢祖丽支付逾期交房违约金123096.65元。二、驳回原告卢祖丽的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告贵州独山紫薇置业开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费3810元，反诉案件受理费60元，共计3870元，由原告卢祖丽承担170元，由被告贵州独山紫薇置业开发有限公司承担3700元。 二审中，当事人未提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2014年5月21日所签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定行使权利和履行义务。 对于被上诉人是否如期支付购房款的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款的约定，买受人应当在2014年5月21日前支付全部房价款。被上诉人表示其于2014年5月21日已将全部购房款308900元支付给被上诉人，并提供了转账凭证、收据等在卷佐证，虽然金额上有出入，但在一审庭审中，上诉人自认被上诉人已经按照合同约定支付了购房款，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证；但涉及身份关系的案件除外”之规定，对于被上诉人如期支付全部房价款的事实本院予以确认。 对于上诉人是否逾期交房的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。虽然上诉人于2014年12月25日通知被上诉人交房，但根据该合同第十一条第二款的约定，由于被上诉人不能提供此商品房的竣工验收合格证明等文件，其并不符合交房条件，根据第十三条的约定，逾期交房被上诉人有权退房，也可以要求继续履行合同，并要求上诉人支付全部已付款万分之五的违约金。本案被上诉人在上诉人仍未达到交房条件的情况下选择了继续履行合同，并于2017年3月8日办理了房屋交付手续，领取了房屋钥匙，据此一审认定本案实际交房时间为2017年3月8日并无不当。对于逾期交房期间的违约金问题，虽然合同约定了按全部已付款日万分之五支付违约金，但因被上诉人在一审诉讼中提出此约定的违约金标准过分高于造成的损失，要求适当减少的请求，二审中亦抗辩不应当支付违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合全案案情，对合同约定的违约金酌定调整为日万分二，计算为：308900元×0.0002×797天（2015年1月1日至2017年3月8日）=49238.67元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持独山县人民法院（2018）黔2726民初289号民事判决第二、三项； 二、变更独山县人民法院（2018）黔2726民初289号民事判决第一项为：贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付卢祖丽逾期交房违约金49238.67元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费3810元，反诉案件受理费60元，共计3870元，由卢祖丽承担1745元，贵州独山紫薇置业开发有限公司承担2125元；二审案件受理费3810元，由卢祖丽承担1635元，贵州独山紫薇置业开发有限公司承担2175元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 蔡云飞 二〇一八年九月二十八日 法官助理吴奕 书记员张祺