江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5479号上诉人（原审原告）：金建恒，男，1962年8月9日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：潘娟，女，1966年12月2日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，现住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：潘志旺，系潘娟弟弟。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区刘志兵馄饨店，住所地江苏省南京市鼓楼区宝地园20幢103室。经营者：刘志兵。上诉人金建恒因与被上诉人潘娟、南京市鼓楼区刘志兵馄饨店（以下简称刘志兵馄饨店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人金建恒、被上诉人潘娟及委托诉讼代理人潘志旺、被上诉人刘志兵馄饨店经营者刘志兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金建恒上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉请；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审判决认定金建恒本人去过涉案房屋，知晓刘志兵馄饨店正在涉案房屋内进行装修，但其未以任何形式提出异议，应视为同意潘娟的转租行为。但事实是，自2015年初次租给潘娟以来，在房东不知情的情况下，潘娟多次以合作经营为由将所承租的房屋进行转租谋利。2015年潘娟将房屋转租他人开龙虾店，2016年与他人经营宅连配，2017年转租他人经营馄饨店。金建恒多次告知潘娟的行为违反合同约定，潘娟总是以合作经营不是转租，且已交过房租为由，认为金建恒是在找她的麻烦。从2017年6月7日至2017年8月12日金建恒爱人朱红玲一直与潘娟保持联系，希望潘娟能尽早回南京协调处理好与刘志兵的合作事宜，潘娟也表示认可，事件过程已经可以说明了朱红玲对潘娟与刘志兵合作事宜提出了异议，故对方应当依照合同约定与法律规定承担相应违约责任。2.一审法院适用法律错误。根据合同约定：“乙方如想续租，乙方应在房屋租赁期满前两个月将续租意向书通知甲方，经甲方同意后，在同等条件下应优先考虑乙方的续租要求，重新签订租赁合同。”到2017年12月13日，金建恒（出租人）未收到潘娟（承租人潘娟）提交的续租意向书，潘娟已放弃了续租权。且租赁期满后未能按合同约定及时将租赁房屋交还金建恒，到目前为止仍然在继续使用租赁房屋。潘娟逾期履行合同约定的交房义务，已严重侵害金建恒合法权益，应当依照合同约定与法律规定承担相应违约责任。3．一审认定事实中，潘娟与刘志兵签订《合作协议》将租赁房屋用于小吃经营合作，前面门面做小吃，后面做羊绒，属于家庭作坊式场所，且脏、乱、差，存在安全隐患，不符合中华人民共和国消防法第十九条“生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准”规定。应当依照合同约定与法律规定承担相应违约责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘志兵馄饨店辩称，其不认可上诉人的上诉理由。上诉人上诉认为其馄饨店脏乱差，说该店是黑作坊，没有事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘娟辩称，同意刘志兵馄饨店的答辩意见。金建恒向一审法院起诉请求：1．潘娟、刘志兵馄饨店于2018年3月15日前恢复原状、腾空并返还位南京市鼓楼区宝地园20幢103室房屋及自行车庠；2．潘娟支付违约金10000元，押金5000元不返还；3.潘娟、刘志兵馄饨店按照85000元／年的标准支付自2018年2月14日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.潘娟、刘志兵馄饨店承担占有房屋期间产生的水、电、燃气以及物业费，以实际发生额为准。诉讼中，金建恒变更第2项诉讼请求为：潘娟支付违约金7083元，押金5000元不返还。一审法院认定事实：南京市鼓楼区宝地园20幢103室房屋（建筑面积69.31平方米，丘号：064015-III-40，以下简称涉案房屋）的登记权利人是金建恒。2015年2月8日，金建恒与潘娟就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月14日至2016年2月13日等等。合同到期后，金建恒（出租人、甲方）与潘娟（承租人、乙方）再次签订《房屋租赁合同》约定，甲方将案涉房屋出租给乙方，乙方承诺该房屋只用于自己服装加工和经营；租期期限自2016年2月14日至2018年2月13日；2016年2月14日至2017年2月13日租金80000元，2017年2月14日至2018年2月13日租金85000元；租金半年支付，2016年3月20日支付押金5000元，2016年3月25日前支付40000元，2016年8月13日前支付40000元，2017年2月14日前支付42500元，2017年8月13日前支付42500元；合同到期后房屋无损坏且各项费用结清后七日内甲方将押金退还给乙方；乙方不得转租该房屋，否则甲方有权解除合同；如一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿，乙方违约，甲方有权解除合同，押金不返还；承租期间内，乙方承担相关水、电、煤气、电话、卫生、物业费、管理等一切费用；房屋钥匙两把及自行车库钥匙于2016年3月20日前交付乙方；甲方承诺，在乙方租赁期间不违反该《房屋租赁合同》条款的条件下，可续租两年等等。该《房屋租赁合同》下方注明汇款账户，朱红玲名下尾号为612*的工商银行账户。2016年58月20日，桂宸与潘娟签订《合伙协议书》约定，双方合伙经营期限自2016年5月20日至2021年5月19日。2017年5月1日，潘娟与刘志兵签订《合作协议》约定，潘娟经营羊绒加工有季节性，所以双方一致同意宝地园20幢103室门面房用于小吃经营合作（前面门面做小吃，后面做羊绒），由于经营品种多样无法估量月营业额，双方一致同意，每年利润除去一切费用，潘娟分得15000元。诉讼中，潘娟提供其与为信号为“ZZ”的手机微信聊天记录，载明：2016年6月21日16:51，潘娟发送信息称因上次的房产证复印件字迹不清晰，希望对方能再提供一次。并将上述与桂宸签订《合伙协议书》以图片形式发给对方，进一步说明该协议实际为宅连配。2016年6月22日13:18，对方回复发送涉案房屋房产证图片。2017年6月6日5:51，潘娟再次发送微信，主要内容：前年淡季做服装亏本了所以和宅连配合作，现合作一年到期了，宅连配撤柜进超市了。隔壁馄饨店有意向合作，前面（门面）做馄饨，后面（门面）做羊绒，减少淡季压力。6月6日18:16，对方回复：明天（6月7日）下午2点左右去店里一趟。潘娟回复：因预订过机票，等出差回来再说。对方回复：让潘娟回来后联系她。2018年2月10日，潘娟发送微信询问打款账户是否是原来账户，对方回复相关事宜与其老公谈完后再说。金建恒认可上述微信系潘娟与其配偶朱红玲之间聊天记录，对微信内容的真实性不持异议。但认为，就潘娟与隔壁馄饨店合作事宜并不认可，潘娟在出差回来后也迟迟未与金建恒联系商谈相关事宜。关于潘娟是否违约问题，金建恒认为，刘志兵馄饨店之所以能办理营业执照、食品经营许可证，那么其与潘娟之间必然存在租赁合同，否则无法办理两证。既然潘娟将涉案房屋进行转租，明显违反双方合同约定，故潘娟存在违约情形。潘娟认为，为分摊羊绒夏季经营淡季带来的损失，涉案房屋与他人合作经营在情理之中。且之前与宅连配合作经营也是通过微信方式告知金建恒配偶朱红玲的，朱红玲无异议。此次与刘志兵馄饨店合作经营也事先通过微信方式告知朱红玲，且金建恒本人也于2017年6月亲自去现场，知晓刘志兵馄饨店在涉案房屋内进行装修，并没有提出任何异议。故潘娟不存在任何违约之处，按合同约定，自动续租两年。刘志兵馄饨店认为，不能通过办理了营业执照、食品经营许可证倒推潘娟将涉案房屋进行了转租，且在装修初期，金建恒本人到现场，并没有提出任何异议，仅表示要等潘娟回来谈。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对合同的效力可以约定附属条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的，自条件成就时失效。本案中，金建恒与潘娟签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。双方《房屋租赁合同》明确约定，在潘娟租赁期间不违反该《房屋租赁合同》条款的条件下，可续租两年。本案争议焦点在于潘娟是否存在违反合同条款的情形。针对该争议焦点，一审法院认定如下：1.潘娟与刘志兵签订的《合作协议》明确约定:潘娟分红15000元，即潘娟与刘志兵之间并非共担风险，共负盈亏的合伙关系，其实质系潘娟将涉案房屋部分转租给刘志兵，收取15000元租金，由此可认定潘娟存在转租行为；2.2016年6月，潘娟与宅连配合作经营的相关事宜通过微信方式告知金建恒配偶朱红玲，朱红玲按照潘娟要求发送房产证复印件，由此可见，通过微信沟通相关转租联营事宜符合双方的交易习惯；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2017年6月，潘娟通过微信方式告知朱红玲其与刘志兵馄饨店合伙的相关事宜，金建恒本人亲自去涉案房屋，知晓刘志兵馄饨店正在涉案房屋内进行装修，但其未以任何形式提出异议，根据法律规定，应视为其同意潘娟的转租行为。综上，金建恒以潘娟违反合同约定进行转租为由认为潘娟存在违约行为，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回金建恒诉讼请求。案件受理费282元，减半收取计141元，由金建恒负担。本院二审期间，当事入围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于潘娟是否存在违约行为。金建恒二审提交照片两张及物业费缴费单一份；证明潘娟擅自破坏涉案房屋设施，违反合同约定，属于违约行为；物业费缴费单证明潘娟末按约定交纳2018年1月至4月的物业费，2018年1、2月在合同期内，该期间涉案房屋的物业费是上诉人缴纳。刘志兵馄饨店认为，上诉人所提供的照片不能证明其破坏了任何措施，照片上的油烟机已经安装三、四年了，在开店之前就有；照片上的过道没有任何东西，只是堆放了一些杂物，也不是他的杂物；关于物业费，其在诉讼之前从未拖欠过任何水电费及物业费。潘娟同意刘志兵的质证意见。本院经审查认定，金建恒二审提供的照片和物业费缴费单据不足以证明潘娟存在擅自破坏房屋设施和拒不缴纳物业费的违约行为，对其证明目的不予采信。2.2016年3月22日，金建恒与潘娟签订的《房屋租赁合同》第八条约定，潘娟如想续租，应在房屋租赁期满前两个月将续租意向书通知金建恒，经金建恒同意后，在同等条件下优先考虑潘娟的续租要求，重新签订租赁合同。第十三条约定，金建恒承诺：在潘娟租赁期间不违反该《房屋租赁合同》条款的条件下，可续租两年。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人金建恒与被上诉人潘娟签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。潘娟承租过程中将案涉房屋与刘志兵签订《合作协议》，向刘志兵收取固定费用，并不承担刘志兵经营风险，其行为应属转租。金建恒知晓潘娟的转租行为，并未提出异议，应当视为对潘娟转租行为的认可，其以此为由主张潘娟转租违约，不符合法律规定，本院不予采信。金建恒二审中主张潘娟存在擅自破坏房屋设施和不缴纳物业费的违约行为，证据均不充分，本院亦不予采信。双方合同约定租赁期限两年，在潘娟租赁期间不违反该《房屋租赁合同》条款的条件下，可续租两年。现潘娟承祖过程中并不存在违约，故其可根据合同中金建恒的承诺，要求续租两年。但根据合同约定，潘娟要求续租应当在租赁期满前两个月提出，在同等条件下优先承租，并重新签订租赁合同，可见案涉租赁合同并未约定到期后自动续期两年，亦未约定仍需执行原租赁合同条款，而是约定潘娟享有的是同等条件下的优先承租权，双方仍需对合同条款重新协商并签订新的租赁合同，故潘娟认为其符合续租两年的条件，其承租期限就自然顺延两年，无事实和法律依据，本院不予采信。现潘娟未提供证据证明其在租赁期满前两个月向金建恒提出续租请求，亦未与金建恒就案涉房屋重新签订租赁合同，故金建恒认为其与潘娟的租赁合同已经到期，本院予以支持。但潘娟在承租期间并无违约行为，金建恒要求潘娟支付违约金10000元，且不返还押金5000元，依据不足，本院不予采信。案涉房屋由潘娟和刘志兵馄饨店共同使用，金建恒要求潘娟、刘志兵共同承担恢复原状、腾空并返还案涉房屋及自行车库的义务，并按每年85000元的标准支付占有期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，金建恒的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2271号民事判决；二、潘娟、南京市鼓楼区刘志兵馄饨店于本判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区宝地园20幢103室房屋及自行车库恢复原状，并腾空返还给金建恒。三、潘娟、南京市鼓楼区刘志兵馄饨店于本判决书生效之日起十五日内按每年85000元的标准向金建恒支付2018年2月14日至实际返还之日止的房屋占有使用费；四、金建恒于本判决书生效之日起十五日内返还潘娟押金5000元；五、驳回金建恒其他诉讼请求。一审案件受理费282元，由金建恒负担141元，潘娟、刘志兵馄饨店负担141元；二审案件受理费282元，由金建恒负担141元，潘娟、刘志兵馄饨店负担141元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月十四日书记员  孙雪松