上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初1067号原告陈通明，男，1952年6月17日出生，汉族，户籍地址浙江省温州市。原告上海五月天实业有限公司，住所地上海市。法定代表人彭美兰。两原告共同委托代理人胡其明、黄林，上海东杰律师事务所律师。被告戴建国，男，1966年1月1日出生，汉族，户籍地址浙江省温州市。委托代理人曹峻，上海泰吉十方律师事务所律师。第三人董碧君，女，1984年8月21日出生，汉族，住上海市。第三人董国民，男，1957年8月19日出生，汉族，住址同上。原告上海五月天实业有限公司、陈通明与被告戴建国、第三人董碧君、董国民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2017年4月28日作出一审判决，判决后，原告不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2017年11月29日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海五月天实业有限公司、陈通明的委托代理人胡其明，被告戴建国的委托代理人曹峻到庭参加诉讼。第三人董碧君、董国民经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告上海五月天实业有限公司(以下简称“五月天公司”)、陈通明共同诉称：原告五月天公司开发的“金鼎路生活休闲街”位于上海市普陀区金鼎路以北、真光路以东、子洲路以西，项目占地面积5870平方米，规划总建筑面积8054.12平方米，共有9幢楼，依序为380、382、384、386、388、390、392、394、396号。五月天公司依法取得该块土地的土地使用权，后办理了新建商品房初始登记，取得了大产证。2007年5月28日，陈通明与五月天公司签订《房地产转让协议书》，协议的内容为，陈通明以债务整体承担的方式收购上述九幢房屋。被告戴建国经原告陈通明介绍在该协议上以“本协议涉及自然人代表：戴建国”名义签字，故本案系争房屋五月天公司为法定权利人，陈通明为协议权利人。2010年6月、9月，戴建国未经五月天公司和陈通明的同意，擅自将金鼎路XXX号XXX层地下1层-3层商场和金鼎路XXX号XXX层地下1层-3层商场(以下简称涉案房屋)出售给了第三人董碧君及董国民，房屋产权已转移至董碧君及董国民名下，戴建国收取了全部房价款。戴建国在无任何权利依据的前提下，将房屋出售，构成侵权，考虑到目前无证据证明买家为恶意取得，故两原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告将涉案房屋房价款人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXXX元返还给原告；2、被告赔偿原告经济损失，以XXXXXXXX元为基数，按中国人民银行同期同档银行贷款利率标准自2010年11月12日计算至判决生效之日止。被告戴建国辩称：1、被告虽然在《房地产转让协议书》(以下称协议书)的末页签字，只是对该协议书表述的事实确认，协议中的权利义务仅针对两原告。根据协议书约定，涉及被告的B组房屋由原告陈通明与被告另行协商，与原告五月天公司无关。2、本案不适用物权法，因为签订协议、房屋买卖、抵押贷款等行为均发生在2017年10月1日物权法实施之前。3、原告五月天公司不享有本案诉讼请求的权利。原告五月天公司自协议书签订之日起，已经丧失涉案房屋的权利。自其获得贷款，已经获得房屋对价。如其未全额得到协议书约定的价款，也应当向原告陈通明主张，因为协议书的付款义务人是陈通明。4、协议书约定转让标的物为A、B两组房屋，总价款为8500万元，原告陈通明只支付了2770万元，未与被告协商B租房屋的处置方案。而房屋的银行贷款均由被告按约偿还。综上，原告诉请没有事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2007年5月28日，原告陈通明作为甲方、五月天公司作为乙方、被告戴建国作为协议涉及自然人代表签订《房地产转让协议书》，主要内容为：金鼎生活休闲街由五月天公司兴建，该项目房屋预告登记在上海解放传媒资产管理有限公司及戴建国名下，现陈通明有意以债务整体承担的方式收购上述九幢房屋。标的物概况，金鼎生活休闲街坐落于上海市普陀区金鼎路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，共有九幢楼。其中384号、386号、390号、396号(以下简称该四幢房屋为‘A组房屋’)预告登记在上海解放传媒资产管理有限公司名下。380号、382号、388号、392号和394号五幢(以下简称该五幢房屋为‘B组房屋’)登记在戴建国等五人名下。合同签订时上述房屋大产证未办理。价格条款，上述两组房屋的总价款为8500万元[含支付上海解放传媒资产管理有限公司2870万元，办理大产证费用760万元(含本合同第二条第3款待定之200万元)，未偿还之银行贷款3220万元，戴建国等人债务1650万元]，该价款已经包含该房产现有附属设施的转让价款等一切费用。款项支付明细，A组房屋价款为2870万元，其中70万元以五月天公司另行无偿提供六个车位给陈通明作补偿为前提，按甲乙双方与上海解放传媒资产管理有限公司的约定一并支付，车位位置及其他具体条款由各当事人另行协商；陈通明在大产证未能办理出来的前提下，承担760万元办理产证的费用，其中200万元按本合同第二条第3款支付；由戴建国等五人购买的B组房屋涉及的银行贷款、及相关债务由陈通明和戴建国等人另行协商，与五月天公司无关，但五月天公司有义务协助办理该组房屋的预告登记撤销手续和新预告登记手续，及协助办理小产证。价格特别约定，如果一年内陈通明将上述房屋中任何一幢在14000元每平方米的基础上转让给第三人的，则由陈通明将办理产证760万元费用中待定的200万元支付给五月天公司，但陈通明一年内不得在上述价款以下把所有房屋转让给第三人。如陈通明没有转让，而五月天公司找到符合该条件的买家但陈通明不同意转让的，视同支付条件成就，陈通明应予书面确认，并在一年届满前支付该200万元。陈通明支付A组房屋全部房款后，陈通明与五月天公司双方办理交接手续。2009年7月28日，戴建国向陈通明出具收据，载明：“今收到陈通明购买的上海市普陀区金鼎路XXX号全额房款壹仟陆佰伍拾万元整，外加利息陆拾万元整”。2010年5月28日，被告戴建国作为甲方、第三人董国民作为乙方，双方签订《情况说明》，主要内容为：“1、戴建国出售的金鼎路XXX号、XXX号产权房是带租约房。2、在380号内租用约200平方米办公室归董国民使用，费用在380号原租金内扣除。3、停车位需用6个，有物业协调解决……”2010年6月18日，第三人董国民、董碧君与原告五月天公司签订了《上海市商品房出售合同》，约定五月天公司将本市金鼎路金鼎生活休闲街XXX号XXX层地下1层-3层商场房屋出售给董国民、董碧君，房屋建筑面积850.35平房米，总价XXXXXXX元。2010年6月30日，第三人董国民、董碧君取得该房屋所有权。2010年9月16日，董国民、董碧君与五月天公司签订了《上海市商品房出售合同》，约定五月天公司将本市金鼎路金鼎生活休闲街XXX号XXX层地下1层-3层商场房屋出售给董国民、董碧君，房屋建筑面积850.35平房米，总价XXXXXXX元。2010年10月11日，董国民、董碧君取得该房屋所有权。2010年8月19日，被告戴建国作为甲方、第三人董国民作为乙方签订《房屋转让补充协议》，主要内容为：“双方经友好协商，已经签订了上海市金鼎路XXX号、XXX号房屋转让协议，现双方补充确认以下内容：1、380号、382号商铺总房款乙方尚欠甲方房款XXXXXXX元。2、本协议签订时380号商铺产权已过户至乙方名下，本协议签订后甲、乙双方办理382号商铺产权过户手续。3、382号商铺产权过户到乙方名下后，一个月内乙方付清余款XXXXXXX元。审理中，原告变更原诉讼请求为：1、被告将上海市普陀区380号、382号商场的房价款XXXXXXX.26元返还给两原告；2、被告赔偿两原告以上房价款的利息损失，自2010年11月12日原告占款之日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算。原告认为，涉案房屋是五月天公司借用戴建国的名义进行预售按揭，所得款项为五月天公司融资，随后以戴建国名义出租，租金由五月天公司收取，戴建国每月归还按揭的款项实际是由五月天公司支付的。五月天公司与陈通明签订转让协议后，陈通明或五月天公司都没有授权戴建国将房屋出售并自行结清贷款，戴建国没有处分房屋的权利，故戴建国应当将房屋出售所得款项归还给五月天公司。并且陈通明为了结与戴建国的债务，在购买388号房屋时向戴建国支付了1650万元及60万元的利息，该款项实际上就是对戴建国的补偿。另，两原告表示，本案之诉请均归于两原告所有。被告认为，380号的预告登记人是戴建国，382号的预告登记权利人是余可灿，实际两套房屋都是戴建国所有，当时的确是为了帮助五月天公司融资办理的预售贷款，但是后来由于五月天公司资金链出现问题，戴建国每月都要偿还贷款，故戴建国与第三人签订了房屋转让协议。五月天公司与陈通明签订的协议已经履行，五月天公司也承认陈通明支付了全部的款项，故五月天公司不能向被告主张房屋价款。另查，根据系争房屋交易过程中的契税缴款书记载，上海市金鼎路XXX号地下1层-3层商场、382号地下1层-3层商场出售给第三人的计税金额分别为1233.0075万元。依此计算，上述房屋的买卖交易总价为2466.0150万元。审理中，原告表示，由于被告与第三人在合同中存在做低房价情形，故原告根据房产交易部门出具的契税缴款书中记载的房价款，再参照被告提供的其与五月天公司签订《协议书》中所载明的房价款(380号房屋总价为1232.5万元)，原告确认上述两套房屋的总价款为2465万元。审理中，被告对此表示异议，法院向其释明，应在规定的期限内向法院提交关于与第三人交易的具体房价款金额的相关凭证，逾期不提供视为认可原告意见。嗣后，被告未提供。关于本案系争房屋以被告名义归还银行按揭贷款的本息金额，根据相关银行的还款凭单，金额为XXXXXXXX.63元。原、被告对上述金额予以确认。其中实际由原告支付的金额(即原告转给被告款项后再以被告名义还贷)，原告认为是XXXXXXX.89元，并提供了相应转款凭证。经质证，被告对其中的三笔提出异议(对其余金额的凭证予以认可)，即，2008年1月28日的67万元、2008年8月12日的60万元和2008年9月4日的61.20万元。经查，根据原告提供的上述三笔款项(总计178.20万元)的银行流水清单，其中显示相应钱款系从原告五月天公司账户中划款至被告银行账户。质证伊始，被告称，因双方当时有其他经济往来，在原告就上述款项转账的同时，被告在同一秒又将款项转回给了原告。法院向被告释明，根据银行流水单显示的内容，被告上述说辞不能成立。嗣后，被告表示，虽然上述三笔款项系原告转给被告，但并非用于归还银行贷款。因原、被告之间除系争房屋外还有其他经济往来，即，被告曾与上海申湖(集团)有限公司(以下称申湖公司)存在借贷纠纷(法院已另案处理)。申湖公司的法定代表人与五月天公司的法定代表人系夫妻关系，五月天公司转给被告的上述款项就是被告针对借贷案件中的借款。对此，原告不予认可，并指出被告收款的账户即为其平时偿还银行按揭贷款的账户。关于原告的第二项诉请，被告认为，双方约定系争房屋的按揭贷款均由原告向被告的还贷账户转账来偿还贷款，但原告只按时打款归还了10个月即止付。由于是以被告名义贷款，被告只能通过高利贷借款向银行归还按揭贷款，故被告存在财务成本损失。现原告主张利息损失，那么被告也要向原告主张被告的财务成本损失。如原告不予主张，被告也不再要求原告承担损失。审理中，双方就此达成一致意见，即原、被告均不再向对方主张各自损失。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于原告能否向实际收款人戴建国主张还款权利。根据本案查明的事实，是五月天公司借用戴建国等人的名义进行房屋的预售按揭，所得款项为五月天公司进行融资，原告实际也归还了部分银行贷款。现系争房屋(金鼎路XXX号、XXX号房屋)未过户至被告名下，实际买受人为本案第三人。上述事实说明，2007年5月28日签订的《房地产转让协议书》并非“房地产转让”的真实意思表示。被告获得系争房屋出售款缺乏事实和法律上的依据，其应予返还。关于系争房屋出售款的金额，由于被告未在法院释明的期限内提供相关凭证，本院采纳原告的意见，参照房产交易部门出具的契税缴纳书及被告提供的相关协议确定出售款金额为2465万元。关于还贷金额，以被告名义还贷的总金额为XXXXXXXX.63元，双方均不持异议，本院予以确认。至于原告主张其转给被告的还贷金额XXXXXXX.89元，被告对其中的三笔转款(总计金额为178.20万元)提出异议，原告为此提供了相应银行流水清单，证据确凿，能够证明被告已实际收到上述款项，且也不存在其所述的在收到原告转账的同时又转回给被告之情形。至于被告又称上述款项系借款，缺乏相应证据予以证实，本院不予采信。综合上述因素，原告主张被告返还房价款XXXXXXX.26元(总房价款XXXXXXXX元-贷款本息总款XXXXXXXX.63元+XXXXXXX.89元)之诉请符合事实和法律上的依据，本院予以支持。审理中，原告表示，因被告在本案中承诺不再向其主张财务成本损失，故原告放弃要求被告承担返还房价款利息损失之诉请，与法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告戴建国应于本判决生效之日起十日内返还原告上海五月天实业有限公司、原告陈通明关于上海市普陀区金鼎路XXX号地下1层-3层商场、382号地下1层-3层商场的房价款人民币XXXXXXX.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元，由被告负担。本案受理费人民币86168元，由原告负担人民币35264元，被告负担人民币50904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 莹人民陪审员  蒋建萍人民陪审员  周婵娟二〇一八年九月三十日书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。