广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0491民初276号原告：林沁，男，1969年1月27日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：丁海波，广东星辰律师事务所律师。被告：珠海经济特区白莲实业发展总公司，住所地：广东省珠海市九洲大道官村大厦五楼。法定代表人：江镜耀。委托诉讼代理人：廖绍业，男，1976年5月14日出生，系该公司员工。被告：珠海经济特区江商工贸发展公司，住所地：广东省珠海市拱北迎宾大道香江楼1栋405房。法定代表人：林锦泉。原告林沁诉被告珠海经济特区白莲实业发展总公司、珠海经济特区江商工贸发展公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告林沁的委托代理人丁海波、被告珠海经济特区白莲实业发展总公司的委托代理人廖绍业到庭参加诉讼，珠海经济特区江商工贸发展公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告林沁向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告立即向原告赔偿因交付不了九洲大道官村一街6号302房屋（建筑面积109.61平方米）的折价损失人民币258万元（暂按2017年1月份珠海市香洲区二手房挂牌均价23551元/平米标准计算赔偿额）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由如下：两被告联合开发珠海市九洲大道官村街康乐花园，1993年7月8日，原告与被告白莲实业发展总公司签订了购买康乐花园A楼302房屋（即九洲大道官村一街6号302房屋）《楼宇购销合同》，并于当日向被告白莲实业发展总公司支付了购房款共计人民币211170元。后因两被告未能协助办证，原告诉至珠海市香洲区人民法院，被告白莲实业发展总公司委托代理人出庭，被告江商工贸发展公司经合法传唤未到庭，经香洲法院审理后于2007年11月8日作出（2007）香民一初字第1756号生效《民事判决书》，判令两被告应在判决生效后十五日内协助原告办理该房屋的房地产权属证书。判决生效后，2009年12月30日原告申请强制执行，案号为（2010）香执字第384号。2010年1月11日执行法院向两被告发出《执行通知书》，责令两被告限期协助办证，但两被告未能配合。后经执行发现被告白莲实业发展总公司在2007年4月10日又与刘观寿签署了《商品房买卖合同》，将该房卖给刘观寿，由于该房屋所在区域属珠海旧村改造项目，2007年5月19日刘观寿将该拆迁房屋移交给拆迁单位—珠海市南福房产开发有限公司，2007年7月13日珠海市房地产登记中心受理了刘观寿购买该房屋的办证申请，2008年3月5日刘观寿正式取得房屋产权证（权证号码Ｃ5××02，建筑面积109.61平方米），后刘观寿获得了开发商141.75平方米新建作为补偿。2010年12月22日香洲法院作出（2010）香执字第384号之一《执行裁定书》，认为因拆迁导致无房地产登记记录，无法强制办理过户手续，遂终结本次执行。但该终结执行裁定直到原告2015年通过查档阅卷时才知晓。原告认为，根据（2007）香民一初字第1756号生效《民事判决书》，两被告具有向原告交付九洲大道官村一街6号302房屋和协助办证的义务，但却因两被告的原因，导致法院执行的特定物原物灭失而终结执行，原告权益受损。依据《最高人民法院适用的解释》第四百九十四条的规定，两被告应当对原告进行折价赔偿，以弥补原告的损失。由于当事人双方对折价赔偿无法协商一致，为维护合法权益，原告特提出上述请求，望法院给予支持。2017年9月27日，原告在第一次开庭时申请增加一项诉讼请求，请求判令二被告承担公告费用人民币300元。被告珠海经济特区白莲实业发展总公司辩称：第一，原告所称“在1993年7月8日与被告白莲实业发展总公司签订购买康乐花园A楼302房屋《楼宇购销合同》”与事实不符。（2007）香民一初字第1756号第2页经审理查明：在1993年7月8日是原告与被告江商工贸发展公司签订《楼宇购销合同》。被告认为该合同的主体是原告与被告江商工贸发展公司，与被告没有直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第一项规定，原告不符合起诉条件诉被告。第二，在（2007）香民一初字第1756号案中原告称：“被告江商工贸发展公司联合开发康乐花园”。该合作经我司审查未经村民同意，未经政府审批，不符合珠府办【1992】13号第二点规定：未经审批，自留用地不得搞合作经营和合资开发，如确需合作的，须经村民代表大会讨论通过，报镇政府同意后，再报市政府审批。第三，在1993年7月8日原告与被告江商工贸发展公司签订购买康乐花园A楼302房屋《楼宇购销合同》。在未取得产权权属证明书情况下，签订该合同时，属于违反《中华人民共和国房地产管理法》第38条第六项规定，被告在1995年1月26日才取得官村康乐花园江商楼的产权权属证明书。在1993年7月8日，原告与被告江商工贸发展公司签订购买康乐花园A楼302房屋《楼宇购销合同》，违反《珠海市房地产登记条例》第30条第一项、第38条、第39条的规定，向登记部门进行登记备案。被告认为该合同，未向登记部门进行登记，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，该合同不发生效力。第五，原告所称：“执行后才发现被告在2007年4月10日又与刘观寿签署《商品房买卖合同》，将该房卖给刘观寿，2007年7月13日珠海市房地产登记中心（下称“登记中心”）受理了刘观寿购买该房屋的办证申请，2008年3月5日刘观寿正式取得房屋产权证（权证号码Ｃ5××02）。2010年12月22日香洲法院作出（2010）香执字第384号之一《执行裁定书》，该终结执行裁定直到原告2015年通过查档阅卷时才知晓。”根据被告2007年间提交的《异议申请书》，登记中心作出的珠房登字【2007】140号、珠房登函【2007】173号，证明原告违背事实，实质原告在8年前2007年11月8日已经知道该房屋卖给了刘观寿，2007年7月13日刘观寿向登记中心交件办理房产证，于2007年8月11日已受理。并且登记中心告知了原告（2007）香民一初字第1756号民事判决书，只是判决让被告履行合同，并非判决上述房地产归原告所有，不能证明原告已享有该房地产权利。综上，被告认为：1、原告超过民事权利的诉讼时效两年，根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，人民法院不予保护原告的民事权利诉讼；2、被告对康乐花园A楼302房屋在未经人民法院确认归原告所有之前，原告要求被告赔偿折价损失没有事实和法律依据。被告江商工贸发展公司在举证期限内未答辩，亦未提交证据。经审理查明，1993年7月8日，原告与被告白莲实业发展总公司签订《楼宇购销合同》，约定原告购买康乐花园江商楼A座302房（现更名为珠海市九洲大道官村一街6号302房），价款211170元。原告于同日向被告白莲实业发展总公司支付房款211170元。被告白莲实业发展总公司向原告出具了销售发票，上面有被告白莲实业发展总公司的印章。经原告多次请求被告白莲实业发展总公司、被告江商工贸发展公司协助办理产权证不成后，原告诉至珠海市香洲区人民法院。2007年11月8日，珠海市香洲区人民法院作出（2007）香民一初字第1756号判决，判决两被告协助原告履行办证义务。2009年12月30日，原告向珠海市香洲区人民法院申请强制执行。2010年1月11日，珠海市香洲区人民法院向两被告发出执行通知书。2010年12月22日，珠海市香洲区人民法院作出（2010）香执字第384号之一执行裁定书，因涉案房产被刘观寿使用，系其购买，该房产无登记记录，因此无法强制办理过户手续。另查明，被告白莲实业发展总公司、被告江商工贸发展公司系合作开发康乐花园。再查明，被告白莲实业发展总公司与刘观寿于2006年12月20日签订了《商品房买卖合同》，约定由刘观寿买受上述涉案房屋。刘观寿于2008年3月5日取得房屋产权证。涉案房屋已由刘观寿移交珠海市南福房地产开发有限公司拆迁改建。经原告申请，本院依法委托珠海诚正土地房地产评估有限公司对位于珠海市九洲大道官村一街6号302房进行评估，该公司于2018年4月10日出具珠诚正估字第F0021号《房地产评估报告》，价值时点：2016年1月1日，估价结果为：该房屋评估总价为1922856元。原告为此支付评估费7306元。本院认为，原告林沁是澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。原告与被告白莲实业发展总公司签订的《楼宇购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。协助办理房产证是出卖人的法定义务，现两被告不但未协助原告办理房产证，反而将房屋卖给第三人并办理了房产权证，导致合同目的不能实现，两被告依法应承担违约责任。被告白莲实业发展总公司以原告早在2007年就已知晓涉案房屋卖给他人为由提出诉讼时效抗辩，本院经审查认为，原告在向香洲区人民法院申请执行后，并未被告知执行终结事宜，原告自述是在2015年查档时才知晓，被告对此未能提供证据反驳，应承担举证不能的后果，故原告起诉之时并未超出诉讼时效，本院对被告白莲实业发展总公司提出的该主张不予支持。关于赔偿损失金额的认定，原告购买房屋时的价格为211170元，而根据珠海诚正土地房地产评估有限公司出具的评估报告，以2016年1月1日为基准时点，涉案房屋估价为1922856元。若原、被告按合同约定履行完毕，则至2016年1月1日，原告基于合同预期可能获得1711686元的利益。根据合同法第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本院结合被告的违约情形、原告的履约情况以及本地房地产市场价格行情，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定被告应当赔偿原告1922856元，对原告超出该数额的请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决如下：一、被告珠海经济特区白莲实业发展总公司、被告珠海经济特区江商工贸发展公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林沁赔偿损失人民币1922856元；二、驳回原告林沁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13720元，公告费人民币300元，评估费人民币7306元，合计人民币21326元，由原告林沁负担人民币5432元，被告珠海经济特区白莲实业发展总公司、被告珠海经济特区江商工贸发展公司共同负担人民币15894元。如不服本判决，原告林沁可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海经济特区白莲实业发展总公司、被告珠海经济特区江商工贸发展公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  臧 喜审 判 员  葛阳辉人民陪审员  龙 高二〇一八年九月十八日书 记 员  何绍峰