成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3314号 原告（反诉被告）：成都中南物业服务有限公司，住所地成都高新区芳草街6号王府花园2A201房。 法定代表人：桑子锐，董事长。 委托诉讼代理人：谢华金，男，公司员工。 被告（反诉原告）：黄洁，男，1976年11月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都中南物业服务有限公司与被告黄洁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。被告黄洁在法庭辩论结束前提出反诉，本院经审查予以受理，本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告成都中南物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢华金，被告黄洁到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。 原告成都中南物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年3月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2257.5元、2016年3月9日至2017年11月30日期间的水费1140.5元、2016年3月9日至2017年11月30日期间电费2356.2元（3927度×0.6元／度）、2016年3月1日至2017年11月30日期间的垃圾处理费168元；2.被告支付原告违约金920元。事实和理由：被告系位于成都市武侯区的业主，原告是锦上南庭小区的物业服务企业。从2016年3月1日起，被告一直未按照约定向原告交纳物业服务费、水费、电费、垃圾处理费。原告已于2018年1月退出涉案小区，原告多次向被告催收，遭被告拒绝，原告因此诉至法院。 被告黄洁辩称，1.原告提供的物业服务有瑕疵，存在以下问题：小区环境卫生脏乱差、消防设施维护不到位、不能保障通道畅通。公共绿化带私自改为停车地点、未经业主同意在小区公共区域张贴广告、小区的公共收益未公示。2.原告从未向被告提供交费发票。3.原告未按规定价格收取电费，应将多收取的电费退还被告。4.前期物业服务合同是原告与开发商签订的，被告并不知悉内容。 被告黄洁向本院提出反诉请求：1.原告向被告退回多收的电费862.8元；2.原告向被告支付多收取电费的利息1元。事实和理由：原告一直按照0.6元/度的标准向被告收取电费，但未提供相关依据。被告认为应当按照0.5元/度的标准收取电费，2010年2月1日至2016年2月9日，被告用电量8628度，故原告应按每度电0.1元退回多收的电费862.8元。 原告成都中南物业服务有限公司对被告的反诉辩称：原告按照0.6元/度的标准向业主收取电费是有合同依据的，合同约定，业主共用的水电由全体业主分摊。 本院经审理认定事实如下：被告是位于成都市武侯区房屋的业主，其房屋建筑面积为89.59平方米。 2008年3月27日，原告与锦上南庭小区的建设单位四川锦上花置业有限公司签订《锦上南庭前期物业服务合同》，约定由原告为锦上南庭小区提供物业服务，住宅由业主按房屋建筑面积每月1.2元/平方米交纳物业服务费，按季度于每季季初第一个月的前10日内交纳，逾期交纳的每逾期1日按欠交金额的千分之五支付违约金；业主应按照规定向供水、供电、环卫等专业单位交纳水、电、环卫等有关费用，业主自用的，由上述专业单位向业主收取，全体业主共同使用的由全体业主分摊；原告接受供电、环卫等专业单位的委托代收电、环卫等费用，不得向业主收取手续费等额外费用；原告提供的物业服务包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管等；小区广告位经营由原告自行定价，经营收入扣除原告经营成本后全部用于原告提高物业服务质量的经费支出，原告应就上述收入单独列帐并至少每半年在小区内书面公告经营所得收入的收支情况；合同期限3年，自2008年4月1日0时至2011年3月31日24时，合同期限届满前60日，业主大会尚未设立的，原告与四川锦上花置业有限公司应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，原告应在合同期限届满后180日内继续履行合同。2011年4月1日，原告与四川锦上花置业有限公司签订《补充协议》，约定《锦上南庭前期物业服务合同》约定合同有效期修改为至锦上南庭首届业主大会召开并由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。 原告向国网四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳了涉案小区在2010年2月至2017年11月期间的电费；原告向成都市中兴供水有限公司缴纳了涉案小区至2017年11月30日期间的自来水水费；原告向成都市城市管理局、成都市城市管理委员会缴纳了涉案小区至2017年11月30日期间的垃圾处理费。被告未向原告交纳2016年3月1日至2017年11月30日期间的物业服务费、2016年3月9日至2017年11月30日期间的水费（抄表至2017年11月9日1462吨，其中2016年段使用209吨，2017年段使用171吨），2016年3月9日至2017年11月30日期间的电费（抄表至2017年11月9日12555度，使用3927度）、2016年3月1日至2017年11月30日的垃圾处理费。原告通过在涉案物业门上张贴催费通知的形式催收上述费用未果。 另查明，1.在2014年12月10日至2017年11月9日期间，涉案小区的居民生活用电为非一户一表即合表居民用电；在该期间，四川电网销售电价中1-10千伏居民生活用电中的合表居民用电电价为0.5364元/度（含农网还贷资金、重大水利工程建设基金、中大型水库移民后期扶持基金、再生能源电价附加）。2.2016年成都市第一阶梯终端水价为2.98元/度，2017年成都市第一阶梯终端水价为3.03元/度。 以上事实有，房屋信息查询记录、《锦上南庭前期物业服务合同》及《补充协议》、《锦上南庭前期物业管理服务协议》、2017年涉案物业水表电表抄表记录、被告已交物业服务费、电费、垃圾处理费的收款收据、垃圾处理费发票及票据、电费结清证明、电费发票、催费通知照片、小区照片等证据及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的《锦上南庭前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自的义务。本案中，原告主张其于2018年1月退出涉案小区，而被告主张原告系于2017年11月底开始未管理涉案小区以及新物业服务企业于2017年12月初进入涉案小区进行管理，原告代缴了涉案小区2017年11月的水、电费及垃圾处理费，因此本院确认原告在2017年12月1日前在涉案小区提供物业服务，故被告应向原告支付2016年3月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2257.67元（1.2元/平方米×89.59平方米×21个月）。原告代被告缴纳了上述期间涉案物业的垃圾处理费168元（8元/月×21个月），及2016年3月9日至2017年11月9日期间涉案物业的水费1140.95元（2.98元/吨×209吨+3.03元元/吨×171吨），被告均应向原告支付。因原告诉请金额均未超过本院核算金额，故本院对原告诉请被告支付物业费2257.5元、水费1140.5元、垃圾处理费168元的诉讼请求，予以支持。 对于电费，被告对原告主张的电费收费标准提出异议并向本院提出要求原告退还多收电费的反诉请求。对此本院认为，依据《锦上南庭前期物业管理服务协议》中关于涉案小区公共用电分摊的约定，虽然原告未举证证明在被告欠缴电费期间小区的公共耗电量，但是为了保持整个小区公共设施的正常运行必然会产生公共用电，按约应由全体业主分摊；并且该小区实行居民合表用电，未实行一户一表，每户物业分表用电时会产生电量损耗，该损耗不能体现在每户物业分表计量上且不易计算，而原告向供电公司缴纳的电费中是包含了该部分损耗，该损耗应分担在小区各分户物业的用电量中，因此本院考虑以上因素认为原告在供电公司收取电价0.5364元/度的基础上向被告按0.6元/度的标准收取电费尚属合理，故对原告主张电费收取标准为0.6元/度予以支持，对被告主张按照0.5元/度的标准交纳电费，退还多收电费的反诉请求不予支持。2016年3月9日至2017年11月9日期间涉案物业的用电量为3927度，则被告应向原告支付电费2356.2元（3927度×0.6元/度）。 关于被告提出原告未出具相应发票的抗辩意见，本院认为，原告收取被告物业服务费，确有义务按照国家相关法律法规出具发票，若原告拒绝开具发票，被告可以向主管部门进行投诉举报，但被告以此作为拒绝交纳物业服务费的理由，不能成立，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。 关于被告提出原告提供的物业服务有瑕疵的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告认为原告未尽到服务义务，若因管理不善造成其财产损失，可另行主张权利，其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，因此被告以原告存在提供物业服务有瑕疵的违约行为拒绝交纳物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。但原告未向本院提交证据证明其按《锦上南庭前期物业服务合同》的约定对小区广告收入的收支情况定期进行公示，且被告提交的证据确能证明原告履行合同义务存有瑕疵，因此本院认为，在双方就物业服务的履行及损失承担的方面存在争议的情况下，被告逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张被告逾期缴纳水电费及垃圾处理费的违约金，本院认为，依据《锦上南庭前期物业管理服务协议》的约定，被告逾期缴纳原告代收代缴的水费、电费、垃圾处理费的，应承担相应的违约责任，但本院认为《锦上南庭前期物业管理服务协议》约定按照每日千分之一的标准计算违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，故本院考虑本案合同履行情况、被告欠缴水费、电费及垃圾处理费的时间长短、当事人的过错程度等因素，对原告主张被告逾期缴纳电费及垃圾处理费的违约金予以调整，酌定360元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下： 一、黄洁于本判决生效之日起十日内向成都中南物业服务有限公司支付2016年3月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2257.5元； 二、黄洁于本判决生效之日起十日内向成都中南物业服务有限公司支付2016年3月9日至2017年11月9日期间的电费2356.2元； 三、黄洁于本判决生效之日起十日内向成都中南物业服务有限公司支付2016年3月9日至2017年11月9日期间的水费1140.5元； 四、黄洁于本判决生效之日起十日内向成都中南物业服务有限公司支付2016年3月1日至2017年11月30日期间的垃圾处理费168元； 五、黄洁于本判决生效之日起十日内向成都中南物业服务有限公司支付违约金360元； 六、驳回成都中南物业服务有限公司其他诉讼请求； 七、驳回黄洁的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，反诉费25元，均由被告黄洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  翟辉容 二〇一八年九月十八日 书记员  张 蓓