贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初4077号原告（反诉被告）：李丽，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：杨蕊瑜，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201611966840，特别代理。委托诉讼代理人：黄康，男，xx年xx月xx日出生，住贵州省贵阳市小河区，系原告丈夫。被告（反诉原告）：刘薇，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：史洪学，贵州民光律师事务所律师，执业证号：15201200910451584，特别代理。委托诉讼代理人：谢雷，贵州民光律师事务所律师，一般代理。第三人：贵州万发房地产经纪有限公司（以下简称贵州万发公司），住址：贵州省贵阳市经济技术开发区平桥保税路。法定代表人：何万前，该公司总经理。原告李丽与被告刘薇、第三人贵州万发公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，被告刘薇于2018年7月27日向本院提出反诉，本院审查后予以受理，并依法适用简易程序公开开庭对案件的本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）李丽及其委托诉讼代理人杨蕊瑜、黄康，被告（反诉原告）刘薇及其委托诉讼代理人史洪学，第三人法定代表人何万前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行买卖合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.判令被告返还原告支付的定金20,000元；3.判令被告支付违约金135,200元（其中包括支付给中介公司的9,000元中介费）；4.被告支付案件受理费、保全费等。事实及理由：2017年12月25日，原告与被告在第三人的居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》，被告将自己所有的位于贵阳市××××号恒森自在城3号楼1单元21层1号房屋以总价676,000元卖给被告。由于该房屋在工商银行办有抵押贷款，为了还清贷款取得《房屋所有权证》完成买卖交易，原、被告双方在合同中约定2018年3月30日前先办理委托公证。办理委托公证的当天双方必须到场，在第三人的见证下，由原告先行支付606,000元给被告。剩余50,000元在办理产权过户给被告后，再支付给原告。原、被告双方签订合同后，原告依照合同约定向被告支付定金20,000元，向第三人支付中介费。在3月20日之前，中介多次联系被告，确定公证的时间，谁知被告一直拖延此事，后因贵阳房价上涨被告反悔拒不履行合同。根据双方签订合同的第十九条规定，被告应当承担房租总价的20%违约金给原告。综上，被告未按照合同约定办理解除抵押手续和办理公证、怠于履行过户义务，已经构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特起诉来院，诉请如前。被告刘薇辩称，答辩意见与反诉状一致。第三人贵州万发公司陈述：第三人已经通知各方按照合同进行公证等，根据合同第十五条的约定，各方需于2018年3月30日到第三人公司亲自办理相关手续，但刘薇没有过来，而且刘薇要求李丽在2018年3月25日先行支付房款，与合同约定不符。反诉原告刘薇向本院提出反诉请求：1.请求判令解除2017年12月25日签订的购房合同；2.判令反诉被告承担违约责任并承担违约金87,600元；3、由被告承担本案的所有诉讼费用。事实及理由：2017年12月25日，反诉原告与反诉被告在第三人房屋中介公司的居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》，反诉原告将自己所有的位于贵阳市××××号恒森自在城3号楼1单元21层1号房屋，以总价676,000元卖给反诉被告，反诉原告已经到相关部门咨询，该房屋产权现在还不能办理。双方签订的合同约定：在2018年3月30日办理该房屋公证委托，当日反诉被告一次性支付购房款人民币陆拾柒万陆仟元整（676,000）给反诉原告（包括定金20,000元），如因房开原因导致约定时间不能办理房屋不动产权登记证，双方愿意按照约定时间反诉被告先行支付购房款606,000元给反诉原告，支付房款的当天反诉原告将房屋交付给反诉被告使用，剩余房款50,000元在办理公证或过户手续当日一次性付清，所有金额以人民币为单位，所有款项以收条或转账凭证为准。2018年3月，由于房开商原因，房产证没有办理下来，反诉原告打电话给反诉被告，要求其准备好房款，反诉原告好按照约定将房屋交付给反诉被告使用，并办好相关交接手续。可是反诉被告以房屋尚未能办理产权不能办理委托公证为由拒绝支付合同约定的房款。2018年4月24日，反诉原告再次找到反诉被告，要求其按照合同支付房款，反诉原告配合其办理房屋交接手续并交房，但是由于房开商原因不能办理委托公证，反诉被告明确表示，不能按照合同约定支付房款，其行为已经构成根本违约。依据双方签订的合同条款，买受人根本违约的，合同解除，定金不退还，并承担房屋总价10%的违约金，即包含定金在内共计87,600元。并且由于反诉被告的保全行为，给反诉原告造成极大损失，反诉原告保留进一步的索赔权利。综上，由于房开的原因没有办理房屋产权证，反诉被告明确表示不按照合同条款履行支付义务，已经根本违约。反诉原告请求法院依法判令反诉被告支付违约金并解除双方签订的《房屋买卖合同》。反诉被告李丽辩称，反诉被告并没有违约，不应当解除合同、赔偿违约金，要求继续履行合同；同时不认可反诉原告提出的保全错误。第三人贵州万发公司陈述：第三人认为应当按照约定继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2012年4月29日，被告（反诉原告）刘薇与贵州恒森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套位于贵阳市××××号恒森自在城第3号楼1单元21层1号的房屋（下称案涉房屋），建筑面积120.02平方米，总价543,931元，贷款350,000元，现该房屋尚未能办理不动产权证。2017年12月25日，原告（反诉被告）李丽（乙方）与被告（反诉原告）刘薇（甲方）、第三人贵州万发公司（中介方）签订《贵州万发房地产经纪有限公司买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同主要约定：一、乙方经实地看房自愿购买坐落于贵阳市××××号恒森自在城3号楼1单元21层1号，建筑面积120.02平方米（以实际办理产权面积为准），购房合同编号：ZZC207号，砖混结构的住房一套。二、双方协商该房屋总成交价人民币676,000元（该房价为房东净收价不承担任何费用，只承担一手产权费用），乙方交付购房定金人民币20,000元，该款含房屋内固定装修设施、三通费、维修基金当设施。三、付款方式：在办理该房屋公证委托当日乙方一次性支付购房款人民币676,000元给甲方（含定金20,000元）。注：甲乙双方约定办理委托公证时间2018年3月30日前办理手续，如因房开商原因导致约定时间未能办理房屋不动产权登记证，甲乙双方自愿按照约定时间乙方先支付购房款606,000元给甲方，支付房款当日甲方将房屋交给乙方使用，剩余房款50,000元在办理委托公证或过户手续当日一次性付清。所有金额以人民币为单位，所有款项以收条或转账凭证为准。五、甲、乙双方约定由贵州万发公司代办房屋过户手续，该房屋所有过户费用及税费中介服务费由乙方全部承担办理。六、买方承担中介服务费9,000元，该中介服务费用在过户之前支付给中介方。七、涉及该房过户前所产生的一切税费、费用及债权债务由甲方负责结清。八、该房现属于空置状态。九、甲、乙双方约定于甲方办理该房屋不动产权取得产权证5日内办理该房屋过户手续或委托公证，若逾期不办理的视为违约。十、甲、乙双方约定于甲方收到房款人民币606,000元当日交给乙方使用，若逾期不交房甲方按每天人民币（大写）贰佰元，支付给乙方。十五、甲、乙双方若有违约，按如下条款承担违约责任：（1）合同规定的时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序的一切手续，除不可抗力因素双方不得延误。若乙方违约，则定金自动作为甲方的赔偿；若甲方违约，则必须返还双倍定金，此款扣除中介费后作为乙方的赔偿。（2）如甲乙双方有任何一方违约，除按前款处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方。（3）中介方受国家《合同法》保护，本合同一经签定，无论任何一方违约，中介方均有权根据法律规定向违约方收取佣金。十九、备注：1.在合同期内、产权人不得以任何理由不出售该房屋或抬高房价，如因甲方原因不出售该房屋或不配合办理过户手续及公证手续甲方自愿承担总房价20%的违约金赔偿给乙方，并承担乙方所有装修费用，如乙方购买后不要该房屋所有购房款及定金及中介方不退。2.因甲方原因不能办理过户手续，甲方承担所有违约责任。3.甲、乙双方必须配合中介方办理该房所有手续，如因甲方或乙方不按时办理导致的纠纷由甲方或乙方承担。4.甲方保证产权不存在以下情况（包括但不限于离婚、继承、财产分割等额外税种），若出现上述情况，由甲方自己承担因此产生的费用。5.甲方保证产权清晰能过户，若存在纠纷，甲方自行处理清楚。6.若该房屋内存在户口，须在过户后3个月内迁出。7.注明该房屋房款为两次付清，如乙方需要办理银行按揭贷款甲方必须配合乙方。合同签订后，李丽于当日向刘薇支付了定金人民币20,000元，刘薇向李丽出具了收条，李丽同时还向第三人支付了中介费5,000元。后因双方对办理公证及支付房款发生争议，买卖合同未能继续履行，现案涉房屋尚在空置，未交付给被告刘薇。原告提交了一份微信聊天截图、通话记录、短信截图打印件等，证明在2018年3月至4月之间其多次通过第三人催促被告，配合其办理委托公证及收受房款，但被告在2018年3月30日未出现，没有履行房屋买卖合同的义务；被告对上述证据的真实性无异议，但表示是4月2日之后的信息；第三人对该组证据无异议，并表示其在3月30日之前确实是多次通知刘薇办理公证，但刘薇在当日并未到场。被告提交了录像视频一份，证明原告提出在未办理房屋产权证之前拒绝支付房款606,000元，属于根本违约。原告不认可该视频的合法性，且表示视频不完整；第三人对该视频亦存在异议。在该视频中，刘薇：“当时你们是不是去打听过的，房产证要3月份才办得到，然后你就讲的房产证办下来能去过户就过户，不能过户约个时间把钱付给我，留点尾款。合同的意思也是这个意思，今天你又要讲等到房产证下来你才付钱，是不是这个意思？”一男声：“李姐，你是不是要把房产证办下来是不是？你才放心？”李丽：“不是，哎，肯定也有点不放心，假比你是我这种，你也想下嘛。”一男声：“既然你是这样的话，要房产证办下来才付钱，那我们就好合好散。我们也不知道房产证什么时候才能办下来，我们今天的目的就是把钱付了，房产证什么时候办下来，我们再协商，我们该配合就配合。你要是今天不付我这个钱，我房子肯定是不会卖给你了”李丽：“你喊我一次性付清，没有这个规矩，你要是房产证办下来了，我马上全款付给你没有问题。”。庭审中，对于买卖合同第三条“付款方式：在办理该房屋公证委托当日乙方一次性支付购房款人民币676,000元给甲方（含定金20,000元）”，原告主张其中的“办理房屋公证委托之日”系打印错误，应为“办理过户之日”，被告及第三人对此不予认可。同时，原、被告及第三人对“委托公证”理解有分歧，原告认为“委托公证”是指对原告支付房款的事实和行为进行公证；被告认为是委托中介机构办理房屋产权过户手续，如果房产证未能办理下来，委托公证是不会受理的；第三人则主张“委托公证”是指卖方将代为办理产权证、交纳产权契税等事项委托给买方，并对委托进行公证，在办理产权证等事项时，若卖方不能到现场，买方可持公证书单方进行房屋的产权过户。第三人同时表示该委托公证是其中介行业的交易习惯，并提交了一份案外人的《公证书》，该公证书是对一份《委托书》进行公证，系卖方人尚未办理房屋产权证书，仅依据《商品房买卖合同》进行的房屋买卖，卖方人作为委托人，买房人作为受托人，委托的事项为：“一、待房屋取得不动产权证书达到可以出售的情况时，受托人有权代理委托人签订房产买卖相关合同（商定房价）、办理房屋过户手续。二、由受托人办理房屋出售后房屋产权（或不动产登记证书）、土地使用权变更登记的所有手续，签署相关文件，并交纳相关费用。三、委托期限两年。四、受托人无转委托权”。且，第三人及原告均表示已将该“委托公证”的内容在签订合同时进行了释明。原告对此表示争议房屋的贷款尚未清偿，已经是根本违约，无法办理公证，被告对该公证书的三性无异议，但认为达不到第三人的证明目的。庭审中，原告明确表示要求被告继续履行合同，赔偿违约金，放弃要求被告返回定金的请求。另，原告李丽在本案起诉前，向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院依法查封了被告刘薇名下位于贵阳市××××号恒森自在城3号楼1单元21层1号房屋，查封期限2年。上述事实，有当事人陈述、原、被告身份证复印件、第三人营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《贵州万发房地产经纪有限公司买卖合同》、收条、收据、微信记录、通话记录、短信记录、照片、录像视频等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。结合查明事实及双方诉辩情况，本案争议焦点为：一、在案涉买卖合同的履行过程中，原告李丽与被告刘薇是否存在违约行为？二、本案的合同是否应当解除？关于焦点一。对于被告刘薇，原告李丽主张其未能按照合同约定的时间办理委托公证，已经构成违约，并提交了微信记录、通话记录、短信记录为证。本案买卖合同约定：“甲乙双方约定办理委托公证时间2018年3月30日前办理手续，如因房开商原因导致约定时间未能办理房屋不动产权登记证，甲乙双方自愿按照约定时间乙方先支付购房款606,000元给甲方，支付房款当日甲方将房屋交给乙方使用，剩余房款50,000元在办理委托公证或过户手续当日一次性付清”，而在上述的时间内，经第三人贵州万发公司多次电话、短信通知联系，刘薇未到场进行委托公证，其行为已经构成违约。刘薇辩称系因房屋未能办理产权证，无法办理委托公证，故未到场。而对于“委托公证”，原、被告及第三人对其理解发生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本院参照第三人提交的案外人的《公证书》予以确定该条款中“委托公证”的涵义，且第三人在签订合同时已将该涵义向原、被告释明，故被告的上述辩称，没有事实依据，本院不予采信。对于原告李丽，被告主张其拒绝支付房款，构成根本违约，并提交了录像视频为证，但该录像视频体现的是原、被告对于房屋买卖协商的一个过程，其中并未显示原告明确表示其拒绝支付房款，且该录像视频的时间是在2018年4月24日，在合同约定的办理委托公证的时间之后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，在被告刘薇拒绝到场进行委托公证的前提下，原告李丽未支付房款系先履行抗辩权，未违反上述法律规定及双方约定，不存在违约行为。综上，本院认定在本案合同的履行中，原告李丽不存在违约，而被告刘薇已构成违约。关于焦点二。庭审中，被告明确表示不同意继续履行合同，在本院向原告释明后，其仍然坚持要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案房屋现尚未能办理不动产权证、尚有银行贷款及设置抵押的情况，且被告不同意履行合同，本案的标的即履行买卖合同、配合过户属于事实上的不能履行，亦不适于强制履行，故原告要求继续履行合同，本院不予支持，对于被告要求解除合同的主张，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，以及买卖合同：“在合同期内、产权人不得以任何理由不出售该房屋或抬高房价，如因甲方原因不出售该房屋或不配合办理过户手续及公证手续甲方自愿承担总房价20%的违约金赔偿给乙方”的约定，被告刘薇已构成违约，应承担违约责任，且由于被告并未提供证据证明合同约定的违约金超过原告的实际损失，故应当按照约定向原告支付违约金135,200元（676,000元×20%）。再者，根据本院查明事实，原告已向被告支付20,000元定金、向第三人贵州万发公司支付5,000元中介佣金，因被告未配合委托公证，构成违约，且现在拒绝继续出售房屋，致使合同目的不能实现，因此对于原告要求被告返还20,000元定金诉请本院予以支持。鉴于原告仅向第三人支付5,000元中介费，因此对于其要求被告支付其9,000元中介费损失的诉请，本院支持5,000元，但该中介费亦应当属于损失的一部分，原告获得的损失补偿不能超过合同的约定，故被告刘薇应当支付的违约金即为135,200元。而对于刘薇作为反诉原告要求李丽承担违约责任、赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李丽与被告刘薇于2017年12月25日签订的《贵州万发房地产经纪有限公司买卖合同》；二、被告刘薇于本判决生效之日起十日内返还原告李丽定金20,000元；三、被告刘薇于本判决生效之日起十日内支付原告李丽违约金人民币135,200元；四、驳回原告李丽的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,802元（已减半收取），由被告刘薇承担；反诉案件受理费人民币200元（已减半收取），由反诉原告刘薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一八年九月十七日书记员  肖红