广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2506号 上诉人(原审原告)：罗正发，男，1967年1月7日出生，汉族，初中文化，个体户，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：戴志帆，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵现昭，北京京平律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：融安县二轻城镇集体工业联合社。住所地：广西壮族自治区融安县。统一社会信用代码:12450224499079829M。 法定代表人：黄灿华，该社主任。 委托诉讼代理人：李东，广西同望（柳州）律师事务所律师。 上诉人罗正发因与融安县二轻城镇集体工业联合社（以下简称二轻联社)合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2017）桂0224民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 罗正发上诉请求：一、撤销一审判决，改判认定被上诉人在2017年6月3日向上诉人发出的《解除合同的通知》无效；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2011年10月9日，上诉人与被上诉人签订《房屋场地租赁合同》，约定被上诉人将其二轻市场的房屋、场地出租给上诉人使用，由上诉人向被上诉人支付租金。双方租赁期限为11年，自2011年10月1日起至2022年4月30日止。双方签订《房屋场地租赁合同》后，被上诉人将二轻市场的房屋、场地交由上诉人管理，上诉人投入资金对房屋、场地进行装修后，对外出租获利。自《房屋场地租赁合同》签订之日至2017年6月止，上诉人均按合同约定向被上诉人交纳租金。2017年6月3日，被上诉人在融安县政府已经征收上诉人租赁的二轻市场的房屋、场地的情况下，以上诉人延迟交纳租金为由，向上诉人作出《解除合同通知书》，此后，2017年7月1日起对上诉人承租的二轻市场的房屋、场地强制拆除。因不服被上诉人的《解除合同通知书》，上诉人向一审法院请求确认该《解除合同通知书》无效，但是一审法院驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审法院认定事实及适用法律错误，在裁判尺度上不公平，具体表现在：1、根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第五条第2款约定，明确乙方如欠缴费用和租金，甲方有权单方面终止合同，但是在本案中，被上诉人提供的证据证明上诉人仅仅是没有按时交纳租金，并不包括前述物业费、卫生费、水费等费用，上诉人仅欠租金的行为，并不构成合同上解除合同的条件。2、上诉人欠缴租金并非有意行为，具有客观、合理情形。首先，在上诉人租赁被上诉人场地之后，长达6年的租赁期限内，每次缴纳租金的时候总会出现延后，双方实际上就租金的缴纳的具体时间进行了实质性修改，并形成了长期的默契。其次，罗正发了解到租赁场地存在征收的可能性，罗正发本人希望与被上诉人进行协商，并且被上诉人的相关负责人员表示愿意就有关问题协商，如果协商不成租金暂时停止，但是在2017年6月12日，突然出现县政府组织的相关会议，上诉人才意识到陷入了被上诉人的圈套，被上诉人以未按时交纳租金为由要求解除合同，上诉人才赶紧进行了补交。3、被上诉人单方解除合同的行为违反了诚实信用、公平公正的原则。本案中，被上诉人为了自己单独享受租赁场地的装修费用、搬迁费用、停产停业损失而故意以延迟缴纳租金为由单方解除合同，该解除行为会使上诉人一方遭受严重损失，上诉人在租赁该场地后投资两千多万对场地进行了装修改造，并且在租赁期间内缴纳了400多万元的租金，没必要就每个月几万元的租赁费用进行恶意违约。4、租金缴纳的时间问题，根据双方长期的交易习惯，是完全可以拖欠的，罗正发以及被上诉人对此是非常明确的，但由于被上诉人作出了与客观事实不符的陈述，导致了一审法院判决错误。 此外，被上诉人向上诉人发出解除通知之前，案涉的租赁房屋、场地就已经被融安县政府征收，租赁物在7月份的时候遭到拆除。解除合同通知书事实上是融安县政府以被上诉人的名义作出的意思表示，而不是被上诉人的意思表示，所以该解除合同通知书是不生效的；按照合同法规定，解除合同通知书送达对方就发生解除合同的法律效力，本案中，被上诉人送达解除合同通知书之后又继续收取上诉人的4、5、6月份的租金，说明被上诉人不认可解除合同通知书，选择继续与上诉人履行合同，所以解除合同通知书是不生效的。 二轻联社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。 罗正发一审诉讼请求：1、判决确认二轻联社2017年6月3日向罗正发做出的《解除合同通知书》无效；2、判决二轻联社承担本案的诉讼费。 一审法院认定的事实为：2011年10月9日，罗正发、二轻联社签订了《房屋场地租赁合同》，约定出租方（甲方）融安县二轻城镇集体工业联合社将房屋、场地（简称房屋）出租给承租方（乙方）罗正发使用，合同主要内容约定“第一条、甲方保证所出租的房屋符合国家对房屋租赁的有关规定。第二条、所租房屋和场地坐落在融安县，占地面积4148.48㎡，其中房屋建筑面积为2183㎡。第三条、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期11年，自2011年10月1日起至2022年4月30日止；…2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业开发经营使用，…第四条、租金及支付方式：1、该房屋、场地年租金总额为760000元，…2、从合同签订后的第二年起，以头一年的租金为基数，以后每年按5%的比例递增租金给甲方。3、房屋、场地租金支付方式如下：乙方每月25日前支付下月租金，可以现金或转账方式支付到甲方指定账户。…4、乙方应在签订房屋租赁合同当日向甲方缴纳房屋租赁保证金300000元，保证金在租赁期满合同终止后，甲乙双方无争议5日内由甲方退回乙方；第五条、租赁期间相关费用及税金：1、乙方应按时交纳自行负担的费用，包括生产经营过程中所产生的一切税费，在租赁期间使用房屋所产生的物业管理费、卫生费等费用。2、乙方如欠缴前述费用和租金的，甲方有权单方面终止本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿一切经济损失给甲方。甲方行使本项约定的解除权时，以书面形式通知乙方。第六条、如甲方违约，甲方负责赔偿给乙方造成的一切经济损失，如乙方违约，乙方负责赔偿给甲方造成的一切经济损失。…” 双方签订《房屋场地租赁合同》后，二轻联社将二轻市场的房屋、场地交由罗正发管理使用，罗正发对承租的房屋、场地进行装修后，用于对外出租获利，并按合同约定交纳租金，最后一次交纳租金为2017年4月27日交纳2017年3月租金。 2017年4月6日，融安县政府与柳州市宏兴房地产开发有限公司签订“融安县二轻片区旧城改造项目协议书”，该项目规划征收土地范围包括二轻联社。 2017年4月25日，融安县土地房屋征地办公室（甲方）与二轻联社（乙方）签订《融安县二轻联社房屋征收补偿安置协议书》，协议第七条约定：2、乙方在签订本协议后30天内把该宗地范围内所有房屋腾空并将房屋管理权交给甲方，甲方配合乙方做好组织、协商、移交资产（财产）等相关工作。罗正发得知政府征收计划后，与二轻公司协商补偿问题，但一直谈不妥，罗正发亦没有继续交纳租金。 2017年6月12日，融安县政府组织罗正发、二轻联社及征地办、长安镇等单位开协调会议，会议中将书面《解除合同通知书》（落款2017年6月3日）交给罗正发，因罗正发拒绝签字，二轻联社后又于2017年6月23日将《解除合同通知书》及《解除合同的交接和结算通知》邮寄给罗正发。罗正发在召开协调会后的2017年6月14日将2017年4月、5月、6月租金转账交纳给二轻联社，二轻联社亦出具发票给罗正发。 罗正发收到被告邮寄的通知后，认为双方签订《房屋场地租赁合同》合法有效，应受到保护，二轻联社不享有单方解除合同的权利，认为二轻联社做出的《解除合同通知书》应依法确认无效，遂于2017年9月7日起诉至一审法院，请求判决确认二轻联社于2017年6月3日向罗正发做出的《解除合同通知书》无效。 一审法院认为，罗正发与二轻联社于2011年10月9日签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二轻联社将房屋场地租赁给罗正发，罗正发应当按照合同约定的时间、金额、方式向二轻联社支付租金。 虽二轻联社与融安县土地房屋征收办公室签订了《融安县二轻联社房屋征收补偿安置协议书》，但在融安县土地房屋征收办公室尚未正式接收管理时，仍可继续使用，罗正发在2017年4月至6月也实际使用了其所承租的房屋，应承担支付租金的义务。罗正发认为已经与二轻联社双方以行动默认了支付租金的方式已经改变，但从罗正发2015年1月至2017年6月的租金支付记录来看，罗正发并未形成固定的租金支付方式，既如此，应认定双方并未默认形成新的租金支付方式，罗正发仍应按合同约定的方式支付租金，而根据合同中“乙方每月25日前支付下月租金”的约定，罗正发没有正当理由在2017年6月14日才支付2017年4月、5月、6月的租金，其行为属于延迟支付租金，是一种违约行为，应承担一定的违约责任。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2017年6月12日，二轻联社在协调会上将书面《解除合同通知书》送达罗正发，虽然罗正发拒绝签收二轻联社发出的《解除合同通知书》，但是不影响二轻联社解除租赁合同的效力，应视为该通知已经送达罗正发。因此，本案中当事人双方签订的《房屋场地租赁合同》已经于2017年6月12日予以解除。二轻联社根据罗正发欠付租金的行为，根据双方签订的合同中约定向罗正发作出书面《解除合同通知书》符合法律规定，应为有效行为，二轻联社于2017年6月14日接受罗正发支付欠付的租金并不影响其行使解除权。故应判决驳回罗正发的诉讼请求。 一审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：驳回罗正发的诉讼请求；案件受理费100元，由罗正发负担。 二审期间，上诉人罗正发提交以下证据：第一组证据：柳政复（2018）25号《柳州市人民政府行政复议决定书》、融政办（2012）30号《融安县国有土地上房屋征收与补偿安置方案的通知》、融安县人民政府函（2016）62号《关于安置融安二轻联社职工的批复》及《融安县二轻联社房屋征收补偿安置协议书》，拟证明：柳州市人民政府责令融安县政府对上诉人公开涉案的房屋、场地征收文件和征收补偿方案；融安县政府已于2012年8月9日对涉案的房屋、场地予以征收；以及融安县政府和被上诉人对案涉房屋、场地的征收方案和征收协议书不安排资金对上诉人租赁房屋、场地上的财产和收益予以补偿的事实。第二组证据:2015年1月至2017年3月租金发票（45份），拟证明：上诉人与被上诉人自2015年1月至2017年3月形成延迟缴纳涉案房屋、场地租金的事实。第三组证据:2017年7月28日通知书，拟证明：融安县政府从2017年7月1日起对上诉人承租户的门面采取强制拆除措施的事实。被上诉人没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实及证据，本院分析认定如下：对于上诉人罗正发二审提交的证据，被上诉人认为均不是新证据，与本案无关。对于第一、第二组证据，因本案事实和相关征收行为有所涉及，一审法院对此已进行认定；对于罗正发2015年1月至2017年6月的租金支付记录也已经进行了分析，至于是否达到其证明目的，本院结合本案全案具体情况，予以综合考虑。对于第三组证据，真实合法，与本案相关联，本院予以采信。 对于一审认定的事实，罗正发提出异议为：1、对判决书第五页第二行“最后一次交纳租金为2017年4月27日交纳2017年3月租金”有异议。最后一次交纳租金应该是2017年6月14日；2、对“罗正发得知政府征收计划后，与二轻公司协商补偿问题，但一直谈不妥，罗正发亦没有继续交纳租金。”有异议，罗正发没有与二轻公司协商补偿问题；3、对“2017年6月12日，融安县政府组织原、被告及征地办、长安镇等单位开协调会议”有异议，当时并没有进行组织协调，只是通知了罗正发到场。经查，一审认定“最后一次交纳租金”是明确双方当事人不存在争议的解除合同通知发出之前交纳租金部分，而对解除合同通知发出之后又于2017年6月14日交纳2017年4月、5月、6月租金事实已作出客观认定。目前没有证据表明罗正发得知政府征收计划后，与二轻公司协商补偿问题，对此表述，本院予以更正，删除“罗正发得知政府征收计划后，与二轻公司协商补偿问题，但一直谈不妥”内容。会议签到材料、照片等相关证据表明，2017年6月12日，融安县政府确实组织了本案当事人及征地办、长安镇等单位召开会议，罗正发到场并收到二轻联社向罗正发作出的落款为2017年6月3日的《解除合同通知书》。此外，一审判决书第6页倒数第3行“虽然被告拒绝签收原告发出的《解除合同通知书》，但是不影响原告解除租赁合同的效力，应视为该通知已经送达被告。”存在笔误，应当更正为“虽然原告拒绝签收被告发出的《解除合同通知书》，但是不影响被告解除租赁合同的效力，应视为该通知已经送达原告。”综上，对于一审判决认定的事实，除了上述更正的内容外，本院予以确认。二审补充查明，2017年7月28日，融安县土地房屋征收办公室发出通知书，通知于2017年8月16日起对二轻市场房屋及所属物采取拆除措施。 本院认为，本案争议焦点为：《合同解除通知书》是否有效。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案双方当事人之间的租赁合同关系合法有效，双方合同中明确约定了一方解除合同的条件，其中包括了上诉人如欠缴租金的，被上诉人有权单方面终止本合同，以及被上诉人行使本项约定的解除权时，以书面形式通知上诉人等明确约定内容。本案上诉人在被上诉人主张解除合同前，欠缴2017年4月、5月、6月的租金的行为属实，被上诉人解除合同的书面通知，已送达上诉人，根据法律规定，双方合同自通知到达对方时解除。且因为存在针对租赁物的征收行为，双方合同已客观无法继续履行，故本案合同解除具有事实和法律依据。合同解除的根本事由是合同目的无法实现，租金是租赁合同的主要标的，不按照合同约定交纳，直接影响合同目的的实现，本案合同明确约定“乙方如欠缴前述费用和租金的，甲方有权单方面终止本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿一切经济损失给甲方。”故欠缴前述费用和租金的，甲方均有权单方面终止本合同。上诉人主张双方协商确定暂不支付租金，没有提供证据证实，本院不予采信。关于合同的变更，合同变更的内容约定应当明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。上诉人以其与被上诉人在合同实际履行中存在延迟交纳涉案房屋、场地租金的事实，推定合同变更形成了新的约定，被上诉人对此未予认可。双方没有对合同变更的内容明确达成约定的，应当推定为未变更。合同解除权是形成权，在解除条件成就的情况下，有权解除合同的一方未立即行使权利是其对自身权利的自由处分，但不足以说明双方已对合同解除条件内容予以变更，也不足以阻却权利人在条件成就时行使权利。一审法院认定双方并未默认形成新的租金支付方式，罗正发仍应按合同约定的方式支付租金否则属于违约正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此被上诉人在解除合同的书面通知已送达上诉人后，接受上诉人应当交纳的2017年4月、5月、6月租金的行为，并不影响解除的效力。综上，一审判决认定本案中当事人双方签订的《房屋场地租赁合同》已经于2017年6月12日解除，二轻联社根据双方签订的合同约定向罗正发作出书面《解除合同通知书》有效，认定事实和适用法律正确，本院予以维持，上诉人罗正发上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人罗正发负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一八年九月十日 书记员 祝庾龙