安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初8233号原告:合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会，住所地合肥市包河区淝河路中段，组织机构代码00299278-7。法定代表人：张永红，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：许青森，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云龙，安徽美林律师事务所律师。被告：杨前凤，女，1964年2月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：许文春，安徽国恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玲，安徽国恒律师事务所律师。原告合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会（以下简称平塘王村委会）诉被告杨前凤确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告平塘王村委会委托诉讼代理人许青森、陈云龙，被告杨前凤及委托诉讼代理人许文春、孙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平塘王村委会向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法确认2009年3月2日原被告双方签订的《协议书》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月2日原告与被告签订《协议书》一份，约定原告将村委会集体所有的位于兴平路以东，平塘王自建的项目聚集区内钢结构11号厂房和集体土地转让给被告。根据协议书第一条约定转让厂房及土地位置。“转让厂房及厂房占用的土地位于兴平路以东、平塘王自建的项目聚集区内钢构房钢结构11号厂房”。依据协议书第二条约定，转让的厂房面积1212平方米，价格800元/平方米，转让的价格为969600元，转让的土地面积为2.81亩，土地使用权转让的价格为12万元/亩，土地转让费337200元，土地厂房合计1306800元。涉案的土地及房屋建设时未依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，也未按规划审批程序批准，依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，其建设为违法建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。为此，合肥市国土资源局于2005年12月20曰，做出合国土资监【2005】84号《土地行政处罚决定书》，要求原告退还非法占用的10万平米集体土地。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号第一项严格执行土地用途管制制度规定：实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及到处分村集体财产情形，必须经村民会议决定后方可办理。本案在处置资产过程中并未经村民会议表决决定，侵犯了村民的集体合法利益。故，原告与被告签订的《协议书》的无论从程序及实体内容均违反了法律、法规的禁止性规定，均属于无效协议。被告杨前凤辩称：自己所购买的房屋符合土地用途管理和城市规划，且颁发了房产证。双方买卖协议未违反禁止性法律规定，购买后按照原来的购买用途及房产证载明的用途经营使用至今。因此原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明：2009年3月2日，原告平塘王村委会（甲方）与被告杨前凤（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方转让给乙方的厂房及厂房占用的土地位于兴平路以东，平塘王自建的项目聚集区内钢构11#厂房，转让厂房面积为1212㎡，价格800元／㎡，计969600元（含附属物），转让土地面积为2.81亩，土地使用权转让价格为12万元/亩，土地转让费为337200元，两项合计1306800元；此款冲抵甲方欠乙方原购买甲方土地所付的定金及土地转让金计970000元、平整厂地修路126500元、钢构订金70000元、值班室及人工工资5000元，小计1171500元，多收租金30000元，合计1201500元，从上述款中扣除，余款105300元在协议签订后2009年3月30日前付清；厂房和土地使用权转让日期为2009年2月1日，甲方积极协助乙方办理规划用地及土地报批手续，并向乙方提供所需的材料和证明，办证所需的一切费用由乙方承担。合同签订后，平塘王村委会将案涉厂房及土地交由杨前凤使用，杨前凤亦按约支付了厂房及土地转让款。另查明，案涉厂房登记的房屋所有权人为平塘王村委会；案涉土地性质属农村集体土地。再查明，2008年5月12日，平塘王村党总支委、平塘王村委会向淝河镇党委、政府上报《关于处置平塘王村集体资产初步方案的报告》。2008年7月22日，由原平塘王村党总支书记刘家贵主持召开村党总支及村委会会议，同意将村自建的位于兴平路以东、中心沟以南的土地及厂房出让给案外人王家树、刘德标。2008年7月24日，由原平塘王村主任王家荣主持召开村民代表大会，同意前述处置方案，并形成《关于处置平塘王村集体资产的决议》。上述事实，除原、被告当庭陈述外，还有原告提供的协议书、《土地行政处罚决定书》、合肥市中级人民法院（2017）皖01初296号《行政裁定书》，被告提供的《房屋所有权证》、《协议书》、有关请示、通知、名单、行动计划、《关于处置平塘王村集体资产初步方案的报告》、会议记录、《关于处置平塘王村集体资产的决议》等证据佐证，符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，未经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项是否无效是本案的争议焦点之一。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条虽规定了2009年3月2日原、被告双方签订的《协议书》属于需经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项，但未明确规定未经讨论决定即属无效。该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，并不属于效力性强制性规定。未经村民大会或村民代表大会讨论决定属于程序瑕疵，该瑕疵不能否定村委会对外签订协议的效力，不能作为认定协议书是否有效的法律依据，否则将使合同相对人的权利处于不稳定状态。平塘王村委会以双方签订的《协议书》并未经村民会议表决决定，侵犯了村民的集体合法利益，在程序上违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效协议的主张，无法律依据，本院不予认可。案涉协议书的效力问题是本案的争议焦点之二。协议书约定，平塘王村委会向杨前凤转让厂房和土地，协议书签订后，平塘王村委会、杨前凤均按协议约定履行了各自义务。根据杨前凤提供的证据能够证明，转让的厂房已取得房屋产权证书，系合法建筑，但案涉厂房至今仍登记在平塘王村委会名下，杨前凤未办理产权变更登记。法律规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。杨前凤购买的案涉厂房虽未办理产权变更登记，不能引起物权变动，但转让该不动产的行为系双方真实意思表示，所签订的涉及厂房转让内容协议对双方具有约束力，应为合法有效。关于转让的案涉土地，法律规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。案涉土地属农村集体土地，杨前凤未提供证据证明，其与平塘王村委会签订的涉及土地转让已经有批准权的人民政府批准，故涉及土地转让内容的协议违反法律强制性规定，应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会与被告杨前凤于2009年3月2日签订的《协议书》中涉及转让2.81亩土地使用权部分的内容无效；二、驳回原告合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨前凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  丁文华人民陪审员  杨曙东人民陪审员  许淑萍二〇一八年九月十二日书 记 员  汪 觅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。