福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初3922号 原告：吴松燕，女，1992年12月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：方维忠、罗晨晓，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：钱潘生，男，1987年8月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告吴松燕与被告钱潘生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴松燕委托诉讼代理人罗晨晓、被告钱潘生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴松燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除吴松燕、钱潘生在2017年10月28日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决钱潘生向吴松燕支付违约金人民币250000元；3、依法判决钱潘生向吴松燕赔偿律师费损失10000元；4、本案诉讼费由钱潘生承担。 事实和理由：2017年10月28日，经福州中联立信房产代理有限公司提供居间服务，吴松燕、钱潘生签订《房屋买卖合同》，约定主要内容如下：1、吴松燕将名下房屋出售给钱潘生，房屋位于福州市闽侯县屿滨江城（现：阳光城翡丽湾小区）52#楼2405单元，面积82.04平方米，不动产权证书证号为闽（2017）闽侯县不动产权第0011127号；2、成交价格为人民币1760000元，该价格包含房屋的房价款、附属配套设施、固定装修；3、房款的支付方式为商业按揭贷款方式，钱潘生承诺吴松燕在2018年5月28日前可收到出售该房屋除交房保证金外的全部房款，否则钱潘生按日以吴松燕尚未收到房款的千分之一的计算标准向吴松燕支付延迟履行违约金；4、钱潘生应在合同签订当日支付购房履约保证金55000元；签订合同当日，钱潘生向吴松燕支付部分购房履约保证金50000元，剩余履约保证金5000元转入福州中联立信房产代理有限公司指定账户由其代管；5、自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即可向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同。任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金250000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费等；此外双方还对通讯地址、税费等内容进行了约定。 上述《房屋买卖合同》签订后，钱潘生除了支付55000元履约保证金外，未按照约定在2018年5月28日前向吴松燕支付剩余房款1705000元。吴松燕于2018年6月28日通知钱潘生，要求钱潘生立即支付剩余全部房款及迟延履行违约金，但钱潘生至今未履约。另外，因钱潘生存在违约行为，吴松燕支出律师服务费10000元。 吴松燕认为根据《房屋买卖合同》之约定，钱潘生未及时支付房款的行为已经构成违约，且经吴松燕催告后仍不履行的，吴松燕有权解除本合同，并要求钱潘生支付违约金250000元、律师服务费。 钱潘生辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”2017年10月28日，钱潘生购买吴松燕的商品房，后因资金问题无法购买房屋，并非刻意违约，钱潘生同意解除与吴松燕签订的《房屋买卖合同》。而且合同签署至今，房屋价款并未下降，合同约定的违约过高，请求法院以实际损失为基础，调整本案的违约金。 吴松燕围绕诉讼请求提交了证据，钱潘生未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月28日，经福州中正联合房产代理有限公司提供居间服务，吴松燕（甲方）、钱潘生（乙方）签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定钱潘生以1760000元价格购买吴松燕所有的位福州市闽侯县南屿滨江城（现：阳光城翡丽湾小区）52#楼2405单元的房屋。《房屋买卖合同》第六条约定，甲方告知乙方该房屋存在抵押，甲方应向抵押权人申请还款。第九条履行保证第二项约定，乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金55000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。第十条违约责任第五项约定，产权权属过户登记前的违约责任：1、……自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金250000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费等；补充协议第三条约定，签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，经甲乙双方协商约定：在本次交易中委托担保公司提供现金解押（由乙方指定），解押费用由乙方承担。届时甲方须配合担保公司办理解押公证及产权过户公证手续，并与担保公司签订现金解押的协议及相关借款材料，公证内容由丙方指定，公证费用由乙方承担……。第四条约定，经甲乙双方协商约定，在本次交易过程中，乙方承诺在甲乙双方材料齐全且积极配合，非银行因素、国家政府因素且相关部门不拖延的情形下甲方在签订本合同后2018年5月28日前办理完毕上述房产的过户手续且承诺甲方在签订合同后2018年5月28日前可收到出售上述房产除交房保证金外的全部房款。第五条约定，经甲乙双方协商约定，在签订本合同当日，乙方直接支付上述房产的部分购房履约保证金50000元给甲方，丙方已告知乙方提前支付房款的风险，乙方已知悉。剩余的购房履约保证金5000元在签订本合同当日转入丙方指定账户由丙方代为保管，丙方收到该款项后开具收款收条给乙方。 上述合同签订后，钱潘生支付了购房履约保证金55000，其中5000元交由交易服务方代管，剩余50000元支付给吴松燕。审理中，钱潘生确认由于其未指定担保公司，故交易无法继续进行。因此吴松燕于2018年6月22日向钱潘生寄送《通知函》，要求钱潘生于通知之日起10日内联系吴松燕并向吴松燕支付剩余全部房款1705000元，钱潘生确认已于2018年6月30日收到该通知函。 本院认为，吴松燕与钱潘生之间签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。钱潘生未按约定指定担保公司进行解压，也未于2018年5月28日前将除交房保证金外的全部房款支付吴松燕，已构成违约，应承担违约责任，吴松燕有权解除合同，钱潘生亦同意解除合同，故吴松燕要求解除与钱潘生于2017年10月28日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，吴松燕应向钱潘生返还购房保证金50000元，剩余履约保证金5000元钱潘生可要求交易服务方返还。关于违约金250000元，钱潘生认为违约金过高，申请法院调整，且吴松燕未能提供证据证明其实际损失，本院认定违约金过高，酌情调整违约金为150000元。关于吴松燕要求钱潘生支付律师费10000元的诉求，符合合同约定，故本院对该诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下： 一、解除吴松燕、钱潘生于2017年10月28日签订的《房屋买卖合同》； 二、钱潘生应于本判决生效之日起十五日内向吴松燕支付违约金150000元及律师费10000元； 三、吴松燕应于本判决生效之日起十五日内返还钱潘生购房履约保证金50000元。 四、驳回吴松燕其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20640元，因适用简易程序审结，依法减半收取计10320元，由钱潘生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇一八年九月二十五日 书记员  罗燕圆 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。