海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2978号上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝景漂，男，1979年9月19日出生，畲族，现住广东省惠州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晓妃，女，1981年12月24日出生，汉族，现住广东省惠州市。两上诉人的委托诉讼代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。两上诉人的委托诉讼代理人：麦万红，海南英乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈泽谷，男，1977年2月24日出生，汉族，住海口市。上诉人蓝景漂、吴晓妃因与被上诉人陈泽谷房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝景漂、吴晓妃上诉请求：1.判令陈泽谷支付蓝景漂、吴晓妃违约金141000元；2.陈泽谷承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月7日，蓝景漂与陈泽谷签订房屋买卖合同，约定陈泽谷购买蓝景漂、吴晓妃名下位于海口市××区房屋，总价款141万元，付款方式为合同签订当日交付定金2万元，1月12日之前付首付款30万元，收到房产证当日补足剩余首付款18万元，合计首付款50万元。陈泽谷于2018年1月6日合同签订前向吴晓妃兴业银行账户支付2万元。合同签订后，陈泽谷未能按照约定于1月12日之前支付蓝景漂、吴晓妃部分首付款30万元，经催告后仍旧未能支付。2018年2月1日，蓝景漂、吴晓妃再次以短信的方式催促陈泽谷支付首付款，陈泽谷仍旧置之不理。陈泽谷的行为已经构成根本违约。双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性和禁止性规定，依法应受法律保护。根据合同关于违约责任条款的约定，陈泽谷在根本违约情况下应向蓝景漂、吴晓妃支付违约金141000元。一审法院认定陈泽谷要求蓝景漂、吴晓妃再返还2万元定金不符合《合同法》第一百一十五条规定是错误的。定金属于实践性合同，定金一旦支付，其双倍罚则的规定即可适用，一审法院以主合同关系是否存在来审查定金合同是否成立或生效或适用是不准确的。一审法院认定主合同解除后购房款10%的违约金责任条款对陈泽谷无约束力亦不正确。陈泽谷辩称：蓝景漂、吴晓妃违反了合同的约定，一审时要求其赔付的是违约金，不是定金。虽因出差错过了上诉期，未对本案提起上诉，但希望法庭查清事实，公正判决。陈泽谷向一审法院起诉请求：1.判令蓝景漂、吴晓妃双倍返还定金4万元；2.本案诉讼费、财产保全费、财产担保费用由蓝景漂、吴晓妃承担。庭审中，陈泽谷将第一项诉讼请求变更为：判令蓝景漂、吴晓妃返还陈泽谷定金2万元。蓝景漂、吴晓妃向一审法院反诉请求：1.解除蓝景漂、吴晓妃与陈泽谷签订的房屋买卖合同；2.判令陈泽谷支付蓝景漂、吴晓妃违约金141000元；3.陈泽谷承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：蓝景漂、吴晓妃系夫妻关系。陈泽谷曾通过案外人李某就购买涉案房屋与蓝景漂、吴晓妃进行磋商。2018年1月6日，陈泽谷作为买受人在预先拟好的《存量房屋买卖合同》上签字，并通过余额宝方式向吴晓妃兴业银行×××账户转账2万元购房定金。次日，蓝景漂作为出卖人亦在该合同上签字，该合同主要约定：一、出卖人所售房屋为坐落于海口市××区的503房，建筑面积为94.04平方米；二、房屋成交价格为141万元，买受人采取通过存量房交易结算资金专用存款账户划转方式付款，买卖双方另行签订《存量房交易结算资金划转协议》，具体付款方式为：买受人于签订合同当日交付定金2万元，1月12日之前支付首付款30万元（含定金2万元），收到房产证当日补足剩余首付款18万元。剩余房款由买受人向交通银行贷款。三、买受人未按约定支付房款的，每逾期一日，买受人应按照逾期未付款千分之一的标准向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付总房款10%的违约金。四、出卖人应在收到定金次日将该房交付给买受人，自合同签订之日起50日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。五、如因出卖人的责任导致买受人未能在约定时间或按约定条件取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照3%的月利率给付利息。买受人不退房的，自买受人取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房产证之日起30日内向买受人支付。《存量房屋买卖合同》签订后，蓝景漂、吴晓妃于1月9日就交房条件反悔，提出交付全款才交房，与此同时，双方亦就涉案房屋内的家具处理问题及贷款事宜产生分歧。蓝景漂、吴晓妃夫妻遂告知陈泽谷1月14日重新签订合同，并同时协商查档、去银行还款等事宜，陈泽谷对此表示同意。之后陈泽谷及李某通过手机短信、微信等方式联系蓝景漂、吴晓妃继续磋商购房事宜，未果。1月15日，蓝景漂、吴晓妃将2万元定金退还给李某，李某随后将该定金退还陈泽谷。一审法院认为，一、关于蓝景漂、吴晓妃要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》的问题。陈泽谷曾通过案外人李某与蓝景漂、吴晓妃就涉案房屋的买卖进行协商，在陈泽谷支付了蓝景漂、吴晓妃2万元购房定金后双方签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订后，蓝景漂、吴晓妃就购房款的支付等问题反悔，双方遂约定在变更《存量房屋买卖合同》主要条款的基础上重新签订合同，可见《存量房屋买卖合同》已被双方合意解除。现蓝景漂、吴晓妃要求解除陈泽谷于2018年1月6日签订，蓝景漂于2018年1月7日补签的《存量房屋买卖合同》，于法有据，予以支持。二、关于陈泽谷要求蓝景漂、吴晓妃再返还2万元定金的问题。《存量房屋买卖合同》解除后，蓝景漂、吴晓妃因已无出卖涉案房屋的意思而未按约与陈泽谷重新签订合同，故一审法院认定陈泽谷、蓝景漂、吴晓妃之间已经不存在合同关系。在此情况下，蓝景漂、吴晓妃已退还了陈泽谷2万元定金，陈泽谷要求蓝景漂、吴晓妃再返还2万元，不符合《合同法》第一百一十五条的规定，不予支持。三、关于蓝景漂、吴晓妃要求陈泽谷支付141000元违约金的问题。如上所述，《存量房屋买卖合同》已被双方合意解除，合同中约定的双方权利义务因此终止，故该买卖合同中有关陈泽谷逾期支付购房款要向蓝景漂、吴晓妃承担总房款10%违约金责任的条款对陈泽谷已无约束力。在双方未达成新的房屋买卖合同的情况下，蓝景漂、吴晓妃要求陈泽谷支付逾期未付款违约金，不符合《合同法》第一百一十四条的约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除陈泽谷于2018年1月6日签订，蓝景漂于2018年1月7日补签的《存量房屋买卖合同》；二、驳回陈泽谷的诉讼请求；三、驳回蓝景漂、吴晓妃的其他诉讼请求。案件受理费400元，由陈泽谷负担，反诉费1560元，由蓝景漂、吴晓妃负担，保全费5000元，由陈泽谷负担。二审中当事人未提交新证据。二审中当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：二审中当事人的争议焦点为：陈泽谷是否应向蓝景漂、吴晓妃支付违约金141000元。根据本案查明的事实，陈泽谷通过案外人李某与蓝景漂、吴晓妃就涉案房屋的买卖进行协商，在陈泽谷支付了蓝景漂、吴晓妃2万元购房定金后双方签订了《存量房屋买卖合同》，合同签订后，蓝景漂、吴晓妃就购房款的支付等问题反悔，双方遂约定在变更《存量房屋买卖合同》主要条款的基础上重新签订合同。因此，一审判决认定《存量房屋买卖合同》已被双方合意解除，有事实依据，符合法律规定。《存量房屋买卖合同》已被双方合意解除，合同中约定的双方权利义务因此终止，故合同中有关陈泽谷逾期支付购房款要向蓝景漂、吴晓妃承担总房款10%违约金责任的条款对陈泽谷无约束力。在双方未达成新的房屋买卖合同的情况下，蓝景漂、吴晓妃要求陈泽谷支付逾期未付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。蓝景漂、吴晓妃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由蓝景漂、吴晓妃负担。本判决为终审判决。审判长 谭晓梅审判员 何姿玲审判员 韩 芬 二〇一八年九月三日书记员 汪 伟速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。