江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初13617号 原告：吴周亮，男，1991年2月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：蔡建，江苏梦溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王威，江苏梦溪律师事务所律师。 被告：沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地沭阳县大唐世家**办公，统一社会信用代码91321322570312591M。 法定代表人：卓尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡峰，江苏铭云律师事务所律师。 原告吴周亮诉被告沭阳大唐房地产开发有限公司（下简称“大唐公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴周亮委托诉讼代理人蔡建、王威，被告大唐公司委托诉讼代理人胡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴周亮向本院提出诉讼请求：请求判令被告大唐公司向原告吴周亮支付延期交房违约金暂计89700元（自2018年1月1日起计算至2018年8月20日，按已付房款日万分之十计算）。事实和理由：2016年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大唐世家小区13幢1-1503室房屋，总价款为390000元，约定交房日期为2017年12月30日，逾期交付的，则按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，被告至今仍未将经综合验收合格的房屋交付原告使用，属于逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。 被告大唐公司辩称：1、关于房屋交付标准和时间，根据合同第八条约定，交付标准为该商品房经验收合格，双方对综合验收的约定是行政机关管理的手段，应以合同第八条为准；2、涉案楼房都已在约定交付时间之前通过竣工验收，原告已实际接收房屋并领取了相应的文件，被告不再承担房屋交付之后的违约责任；3、如法庭认定被告存在违约，我们认为合同对逾期交付违约金日万分之十的标准过高，远高于逾期交房造成的实际损失，应予以调整。 本案经审理认定事实如下：2016年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大唐世家小区13幢1-1503号房，价款为390000元。合同第八条约定交付时间为2017年12月30日，交付条件为该商品房经验收合格；第九条约定逾期交房的违约责任，若出卖人延期交房，则从第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之十的违约金。另外，原、被告在合同首页第二条约定，商品房必须通过综合验收，取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2018年2月12日，原、被告办理房屋交接手续，被告向原告交付房屋钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 另查明，沭阳县大唐世家小区13号楼于2017年10月23日取得单位工程质量竣工验收记录。 上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、业主交房确认签收表、业主入住验房表、单位工程质量竣工验收记录等证据在卷佐证。 本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合约定的交付条件，大唐公司应否向吴周亮承担房屋交付后的违约金；二、双方约定的违约金标准是否明显过高，应否予以调整。 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已经向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付原告使用。关于商品房交付条件，《商品房买卖合同》首页第2条与主文的第八条约定不同，本院认为，《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条为对主文第八条的补充约定，要求更为严格，被告应按照以首页第2条补充约定的标准履行交付义务。由于涉案房屋目前尚未取得竣工验收备案表，并不符合交付条件。2018年2月12日，被告将房屋交付原告使用，原告领取房屋钥匙。正常情况下，原告在接收房屋时应该对房屋现状进行了全面的了解并且认可，且是否取得竣工验收备案表并不影响原告的实际使用。既然房屋已经转移占有，根据合同约定，被告不应再向原告承担交付使用之后的违约责任，原告主张2018年2月13日之后的违约金无事实及法律依据，依法不予支持。 关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告辩解约定违约金过高，并出示大唐世家小区房屋租金的评估报告，证明该地段租金单价为1388元/月，要求予以调整。经本院了解，该地段房屋平均租金与评估报告中租金标准基本相符。本院认为，合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金，补偿性乃其主要属性，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。本案中，原、被告约定逾期交房违约金为日万分之十，被告认为违约金约定过分高于造成的损失，并提供了同地段房屋租金评估报告予以证明，原告既未就违约金约定具有合理性提供反证，也未就逾期交房造成的实际损失提供证据加以证明。本院参照该小区同地段租金、兼顾合同履行情况、当事人主观过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告按日万分之三向原告承担逾期交房的违约责任。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告沭阳大唐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告吴周亮逾期交房违约金4914元（以390000元为基数，从2018年1月1日起按日万分之三计算至2018年2月12日计42天）； 二、驳回原告吴周亮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2044元，减半收取计1022元，由原告吴周亮负担997元，被告沭阳大唐房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2044元。 审判员  于在会 二〇一八年九月二十六日 书记员  孙千千 书记员  张小青 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。