安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1225民初5374号原告:张承武，男，1974年10月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。原告:李磊，女，1975年12月21日出生，汉族，户籍所在地同上。被告:安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574(1-1)。法定代表人:马超，公司总经理。委托诉讼代理人:纪亚清，系该公司员工。委托诉讼代理人:庞金超，系该公司员工。原告张承武、李磊与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告张承武、李磊及被告安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人纪亚清、庞金超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张承武、李磊向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金27955.45元；2、判令被告返还多收取的代办房产证费用600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年5月4日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以总价款511043元购买被告开发的金马中央公馆12号楼1601室房屋一套。双方约定被告应当自房屋交付之日起90日内为原告办理房屋所有权证，否则承担违约责任。被告于2018年2月1日才为原告办理房产证，被告已违约，原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息上浮50%的标准支付自2017年4月1日至2018年2月1日的逾期办理不动产权证书违约金。另涉案房屋代收办理房产证费用与实际不符，被告应返还多收取的相应费用。原告为证明其主张，提供如下证据:1、身份证复印件两张；2、收款收据4张；3、银行还款流水、不动产增值税发票、完税证明、不动产权证、商品房买卖合同各一份、非税收入一般缴款书。被告安徽鑫马置业有限公司辩称，被告公司不应承担违约责任。2016年5月30日原、被告签订《商品房买卖合同》，根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，涉案房屋的不动产物权已登记在原告名下，并抵押在银行办理贷款，被告已履行义务，不存在因出卖人原因导致原告未取得不动产登记证书。阜阳市人民政府颁布的《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》中将商品房验收条件增加至综合验收，我公司在竣工验收同时，上报阜南县政府房屋综合验收办公室进行综合验收，由于涉及政府部门多，拖延至2017年11月21日综合验收才得以批准。后被告公司电话联系原告提供办理不动产登记相关资料未果，又于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告前往办理不动产权证，因原告不积极、不及时提供个人办证资料，才导致不动产权证书未能及时办出，并非出卖人原因所致，不存在合同二十条第二项约定的“出卖人原因”的情形。根据涉案合同附件十二条：补充协议特别约定：“。若交房前买受人未付清房款的，除买受人应承担相应违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。”按照原告诉状自认购房款511043元，原告于2016年7月29日付款501000元，于2018年1月29日交款2491元，至今尚有7552元未付清，根据合同约定，被告在2018年1月29日前可不为原告办理不动产权证书。综上，对于逾期办证，被告公司积极履行合同义务，原告房屋产权证书亦已办出。由于政府机关慢作为才导致房屋产权证未按期办出，并非被告的原因所致，被告公司不承担违约责任。被告为证明其主张，提供如下证据:1、营业执照、企业法定代表人身份证明书各一份；2、商品房买卖合同一份；3、竣工验收报告；4、建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；5、物业证明一份；6、金马中央公馆VIP客户登记表；7、电话通知办理房屋不动产权证记录；8、不动产权证办理通知；9、补缴购房款电子台账记录单。根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:2016年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201605040010。该合同约定:原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区902幢（12#楼)16层1601号房屋1套，预测建筑面积108.6平方米，房屋总价款为501000元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为:买受人应当于2016年5月4日支付首期房价款201000元，余款300000元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:…2、双方协商解决。附件十一条：补充协议特别约定3、以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担。5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。合同附件十二条：补充协议特别约定：2、若交房前买受人未付清房款的，除买受人应承担相应违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。2016年5月4日原告支付首付款201000元，余款300000原告于2016年7月29日通过银行贷款打入被告账户，原告已缴清全部购房款。2016年12月31日原告预交契税及房产证费用8115元，于2018年1月29日补缴面积差额2491元，2018年1月29日被告出具增值税发票显示原告应缴纳房款为503491元，2018年1月29日完税发票显示原告应交契税为7552.36元，原告于2016年12月31日实际接收房屋，于2018年2月1日原告取得不动产登记证书。另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在12#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得12#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求相关业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。被告关于逾期办理房屋产权证书系因政府行为所致，且涉案房屋不动产物权已登记在原告名下，不应承担违约责任的辩解意见。根据合同相对性，被告承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除。涉案房屋虽已办理银行抵押登记，但原告并未实际取得房屋不动产物权登记，被告因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。被告辩称原告至今未全部付清购房款，根据被告提供的证据显示，原告于2018年1月29日交款2491元系补缴面积差，被告所称原告尚欠房款7552元，并不在合同价款内，合同约定的付款义务原告已履行完毕。原告于2016年12月31日实际接收房屋，被告应按约定于交付房屋后90日内为原告办理房屋所有权转移登记，但被告未能按约及时履行办证义务，以致违约，应承担相应的违约责任。原告于2016年12月31日实际接收房屋，于2018年2月1日取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年4月1日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2017年4月1日至2017年12月19日，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。对于原告要求被告以已支付的全部购房款511043元为基数计算违约金的诉讼请求。经审理认为，原、被告签订商品房买卖合同的实际价款为501000元，原告按照合同规定补缴了房屋面积差价及预交契税、办证费用等合计10043元，并非合同价款，故不应计入赔偿违约金依据的房屋总价款。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉求被告退还多收取的办理房产证费用600元，根据原告提供票据核算，已交办证费及契税与实际缴纳的契税差额为562.64元，故其超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告安徽鑫马置业有限公司以房价501000元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告张承武、李磊自2017年4月1日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金；二、被告安徽鑫马置业有限公司返还原告代办房产证费用562.64元。上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元（原告已预交），减半收取计257元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘炳鹏二〇一八年九月二十五日法官助理熊丰书记员李娟附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。告知一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行；开户名称:阜南县人民法院执行标的款；开户账号:17×××07。并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-859****；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。