甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民终1733号上诉人（原审原告）王智映，男，1990年8月15日出生，汉族，兰州铁路局兰西车辆段检车员，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王岳，甘肃吉庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾洪波，甘肃吉庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃润银房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：叶炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晓明，男，1969年10月18日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区，系该公司员工。委托诉讼代理人：柴崇香，女，1988年10月1日出生，汉族，住甘肃省皋兰县，系该公司员工。上诉人王智映因与被上诉人甘肃润银房地产开发有限公司(以下简称润银公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2018)甘0103民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王智映的委托诉讼代理人王岳、贾洪波，被上诉人甘肃润银房地产开发有限公司的法定代表人叶炜及其委托诉讼代理人高晓明、柴嵩香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王智映上诉请求：撤销原判，依法改判润银公司向上诉人支付从2017年10月26日起至2018年1月25日的逾期交房违约金10360元。事实与理由：一、润银公司通知交房不符合双方约定的交房条件。上诉人与润银公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日之前，依照国家和地方政府有关规定，将经过分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理验收手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为商品住宅房屋的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生房屋延期交房责任由出卖人承担。在一审程序中，润银公司始终未能提供证据证明其交房行为具备合同约定的交房条件。一审法院抛开当事人双方约定的交房条件进行裁判，违背合同意思自治原则。二、润银公司通知交房不符合法定的交房条件。一审法院仅凭润银公司提供的《单位工程质量竣工验收记录》里有业主、设计、勘察、施工、监理单位盖章就认为涉案商品房“五方验收”合格，进而认定达到法定交房条件是错误的。首先，房屋的建筑质量安全关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴。建筑工程竣工验收制度从政府审批制改为备案制后，并不等于相关行政部门不参与工程竣工验收监管。在商品房领域，如把建设单位主导的“五方验收合格”视为法定的验收合格条件，会出现房地产商置购房人利益不顾，要求其他四方配合出具验收合格手续。鉴于此，国家住建部对“五方验收”有严格的条件和程序，同时规定工程质量监督机构对工程竣工验收的组织形式、验收程序、验收标准等情形进行现场监督。本案中，润银公司的“五方验收”不符合国家规定的法定条件、程序和要求。其次，房建工程除工程质量验收合格外，还需在规划、消防等方面通过相关行政部门验收，才符合法定的竣工验收合格条件。《中华人民共和国城乡规划法》规定城乡规划主管部门要对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。再次，建筑工程是否竣工验收合格，最终有审查权和监督权的是建设行政主管部门，而竣工验收备案表是唯一能够证明验收合格的依据。竣工验收备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等。只有取得备案表，才能证明润银公司所开发的项目达到交付使用的标准。三、润银公司通知交房时，涉案房屋无法正常供暖，客观上不具备交付使用的条件。润银公司2017年10月25日通知交房时，时至冬季，小区没有接通市政暖气，也未接通天然气，无法采暖，房屋不能居住使用。一审法院认为润银公司已同天然气公司签订了燃气管道安装施工合同，之所以未能在通知交房时达到通气点火条件，是因管道铺设路段牵涉地铁建设所致，并非润银公司主观懈怠拖延，依据合同约定，润银公司不承担责任。众所周知，兰州市地铁施工已持续数年，如天然气管道铺设受地铁施工影响而造成延误的情况属实，那润银公司应当预见到而提前组织施工，尽到注意义务。一审法院认定地铁施工延误天然气管道铺设，没有证据支持。综上，涉案房屋至今不具备交房条件，一审法院认定事实错误，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。甘肃润银房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王智映向一审法院起诉的请求：1.判令被告向原告支付从2017年10月26日起的违约金直至符合交房条件之日，暂计算到起诉之日2018年1月25日，共计10360元；2.判令本案的全部诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，原告王智映与被告润银公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号2015预45351)，合同约定：原告王智映购买被告润银公司开发的润银23幢二单元1003号，建筑面积共97.49㎡，套内建筑面积72.17㎡的商品房一套；该商品房单价为每平方米6008元，总价款585720元。同时合同还约定，出卖人即被告应当在2016年10月31日前向原告交付经分期综合验收合格的商品房；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；关于基础设施、公共配套建筑即水、电、暖气、通信、燃气等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，如果在规定日期内未达到使用条件，非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全额商品房价款585720元。后因验收滞后，截至2016年10月31日合同约定的交房时间，被告润银公司未能依约交付验收合格的房屋。2017年9月18日，由建设单位甘肃润银房地产开发有限公司、勘察单位核工业天水工程勘察院、设计单位北京市工业设计研究院有限公司、监理单位兰州华铁工程监理咨询有限公司、施工单位甘肃第一安装工程有限公司五家单位组成的验收小组对润银第一城进行评查验收，验收结论：合格。2017年10月24日，被告润银公司随即通过电话、微信、特快专递等多种方式通知业主可以交付房屋了。之后，大部分业主领取了房屋钥匙。原告王智映因被告延迟交房所涉违约金事宜未能与被告达成共识，遂酿此纠纷。对此，被告润银公司在庭审中明确表示，由于其自身原因未能在2016年10月31日合同约定的交房时间交付验收合格的房屋，故其愿意按合同约定的日万分之二的赔偿标准承担自2016年11月1日至2017年10月25日期间的违约金。但自2017年10月25日以后的违约金依法不能成立。另查明，2017年4月6日，被告润银公司与甘肃中石油昆仑燃气建安投资有限公司签订了《壁挂炉居民用户燃气管道安装施工合同》（甘昆建安施工合字17162号），合同约定：工程地址为兰州市七里河区西津西路409号（润银第一城）；工程内容为居民用户壁挂炉燃气管道安装；工期自2017年6月20日至2017年9月20日；合同签订后15个工作日一次性付清工程款。合同签订后，被告润银公司于2017年4月19日以银行转帐形式支付管道安装费868000元（兰州银行，票号31306232）。后因管道铺设路段牵涉地铁建设，致使该项工作未能依约按时完成。一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。原告王智映与被告润银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原被告双方应严格依照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了交纳房款的付款义务，但被告却未能按合同约定按时交付房屋，已构成违约，应依法承担违约责任。被告已依约承担了自2016年11月1日至2017年10月25日交房期间的违约金。关于原告所诉被告未能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及实测面积登记表致使房屋不能交付的问题，本院认为，被告虽未提供该“二书”“一表”，但由五家单位联合组成的验收小组出具的单位工程质量竣工验收记录已充分表明本案所涉工程质量合格，达到交付条件，且该“二书”“一表”并非房屋交付的必要条件，亦不影响房屋的功能使用。另实测面积登记表系房管部门在审核签发产权证时应做的工作，系房屋交付后在办理产权证过程中的后续工作，非被告职责范畴内的权利，其只是协助义务，且该表与房屋是否达到交付条件无任何因果关系，房屋的实际面积最终以房管部门签发的产权证为准，而非合同载明面积。关于原告所诉天燃气未通的问题，经查，被告已于2017年4月6日签订了燃气管道安装施工合同并付清了管道安装费868000元，之所以未能在交付房屋时达到通气点火条件，是因管道铺设路段牵涉地铁建设所致，而非被告主观懈怠拖延，依据合同约定，对此被告不承担责任。故原告的诉求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：驳回原告王智映的诉讼请求。案件受理费59元，减半收取29.5元，由原告王智映负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，润银公司于2018年5月8日与王智映签订《赔偿抵扣协议》，约定：自合同第八条规定的最后交付期限（2016年10月31日）的第二天起至实际交付之日（2017年10月25日）承担合同逾期赔偿，赔付41937.55元。双方承诺合同赔偿相关事宜依此具结，该赔偿完成后，王智映承诺不再向润银公司要求任何形式的赔偿。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，王智映与润银公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。合同履行过程中，王智映履行了支付房款的义务，润银公司未能如期依约交付房屋，存在违约行为。对此，润银公司与王智映签订《赔偿抵扣协议》协商处理了赔偿事宜，王智映领取赔偿款及房屋钥匙，并承诺此后不再向润银公司要求任何形式的赔偿。润银公司交付房屋时虽未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》等文件，但王智映已实际接收房屋并领取了房屋钥匙及赔偿款，并承诺不再主张任何形式的赔偿，属于对自己权利的处分。王智映又以润银公司没有提供上述材料，房屋不具备交付条件为由，要求润银公司承担逾期交房的违约责任，有违民事活动的公平和诚信原则，故王智映的该项主张，本院不予支持。综上，王智映的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59元，由王智映负担。本判决为终审判决。审判长 石 浩审判员 刘桂刚审判员 王海燕二〇一八年九月十五日书记员 汪冰花