贵州省遵义市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黔03行终198号 上诉人（一审原告）赵勇，男，汉族，生于1974年4月18日，贵州省赤水市人，住赤水市。 委托代理人颜强、赵兴科，系遵义金瑞律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）赤水市住房和城乡建设局。 法定代表人袁启怀，局长。 委托代理人张年丰，该局法律顾问。 一审第三人周晓舟，女，生于1985年10月22日，四川省合江县人，住合江县。 委托代理人赵春明，四川凯翰律师事务所律师。 一审第三人遵义新鹏房地产开发有限公司（简称新鹏房开公司）。地址：赤水市文华街道办竹海苑****。 法定代表人任中堂，经理。 上诉人赵勇因商品房预售合同登记备案一案，不服习水县人民法院（2018）黔0330行初50号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院经审理查明：2014年1月17日，赤水市住房和城乡建设局向第三人新鹏房地产开发有限公司颁发赤商房预证许字（2014）第03号《商品房预售许可证》，对于该公司开发的赤水市河滨西路滨江一号楼盘准予预售。2014年4月3日，第三人周晓舟作为买受人与出卖人新鹏房开公司签订了同编号为2014001370的《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于赤水市河滨西××号门市，该合同主要内容为：该商品房建筑面为243.65平米，套内面积233.19平米；按照单元计算，该商品总价款为1949200.00元；买受人应当在2014年4月3日之前支付全部价款；出卖人应当在2015年5月30日之前向买受人交付商品房；出卖人承诺于2016年1月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关法律文书交付给买受人。被告赤水市住建局下属的房屋产权监理所于2014年4月10日在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖印章，为合同编号为2014001370的《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，但未在网上进行登记备案。 2015年1月28日，原告赵勇作为买受人与出卖人新鹏房开公司签订了同编号为2015000622的《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于赤水市河滨西××号门市，该合同主要内容为：该商品房建筑面为243.65平米，套内面积233.19平米；按照单元计算，该商品总价款为1536213.00元；买受人应当在2015年1月28日之前支付全部价款；出卖人应当在2015年5月30日之前向买受人交付商品房；出卖人承诺于2016年1月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关法律文书交付给买受人。2015年1月28日，在赤水市住建局房屋产权监理所进行了商品房预售合同登记备案。 2016年10月19日，周晓舟以新鹏房开公司为被告、赵勇为第三人向赤水市人民法院提起诉讼，要求被告履行合同义务，限期向原告交付所购房屋、办理该房屋所有权证相关手续并承担办证的全部费用。第三人也提出诉讼请求，要求确认与新鹏房开公司签订的商品房买卖合同有效，新鹏房开公司交付房屋并办理产权登记手续。赤水市人民法院于2016年12月15日作出（2016）黔0381民初2621号民事判决书，判决一、被告新鹏房开公司于判决生效之日起三十日内协助原告周晓舟办理位于赤水市河滨西××1-4门市的转移登记手续；二、第三人赵勇与被告新鹏房开公司于2015年1月28日签订的《商品房买卖合同》属于有效合同；三、驳回周晓舟的其他诉讼请求；四、驳回赵勇的其他诉讼请求。赵勇不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院作出（2017）黔03民终2636号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院庭审后，责令被告补充提交被告在赤水市范围内何时进行商品房预售合同备案登记的证据，被告未予提交，但出具说明，述称赤水市在2009年已具备商品房预售合同备案登记的条件。 一审法院认为：根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”之规定，第三人新鹏房开公司取得商品房预售许可，与第三人周晓舟签订商品房预售合同后，应在房管部门进行登记备案，赤水市住建局作为该市房管部门，具有对该商品房预售合同进行登记备案的职责，本案被告对该合同在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖登记备案专用章，事实清楚，证据充分。 房管部门对商品房预售合同进行登记备案的目的，是为了对开发商预售房商品房进行监管，这需要建立登记簿进行登记备案，以便查阅，如发现开发商对同一房屋进行一房二卖，对于后面的商品房预售合同则不予登记备案，并采取相应监管措施，在有条件的地区，还要在网上登记备案，赤水市在2009年就具有网上登记备案的条件，但在本案中，被告未对第三人周晓舟与第三人新鹏房开公司于2014年签订的商品房预售合同在网上备案登记，也未举证证明其建立具体的登记簿册进行备案登记，只是在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖印章，被告所作的登记备案行为不规范，违反法定程序。同时导致第三人新鹏房开公司对同一房屋与第三人赵勇于2015年签订的商品房预售合同又进行了登记备案。 原告提起本诉的目的是希望人民法院判决撤销被告所作的登记备案行为，以期达到涉案房屋转移登记给自己的目的，由于赤水市人民法院及遵义市中级人民法院生效的民事判决书，已确认新鹏房开公司已将涉案房屋交付与周晓舟使用的事实，并判决新鹏房开公司协助周晓舟办理位于赤水市河滨西××1-4门市的转移登记手续，涉案房屋已被生效判决羁束，为此，被诉登记备案行为无可撤销内容，应判决确认违法。另外，周晓舟签订合同后已交付房款并实际占有涉案房屋，第三人占有涉案房屋属于善意，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，也应确认被诉行政行为违法。为此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 被告及第三人周晓舟认为被诉行政行为对原告的合法权益未造成实际影响的主张，遵义市中级人民法院的行政裁定已进行阐明，本院不予赘述。第三人新鹏房开公司认为与原告及第三人周晓舟签订的房屋买卖合同实际是借款担保的主张，无证据证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，一审判决确认被告赤水市住房和城乡建设局于2014年4月10日为第三人周晓舟办理的合同编号为2014001370商品房预售合同的登记备案行为违法。案件受理费50元由被告承担。 宣判后，赵勇不服一审判决，向本院上诉称：一、根据法律规定，善意取得适用于无权处分的情形。新鹏房开2014年就取得了商品房预售许可，新鹏房开将房屋出售给周晓舟并不属于无权处分。同时善意取得不动产需已经进行了不动产登记，但是周晓舟并未取得不动产登记，故周晓舟不满足善意取得条件。二、新鹏房开并未向周晓舟交付房屋，是周晓舟强行将涉案房屋占为己有，该实际占有不合法，不能推导出周晓舟已善意取得房屋。三、民事生效判决不涉及对备案登记行为的审查，本案与之前民事案件的诉争无任何关联，一审应当独立就本案进行裁判。综上，请求撤销一审判决，撤销备案登记。 被上诉人赤水市住房和城乡建设局答辩称：一、根据《物权法》第十五条的规定，周晓舟因合同之债取得不动产的物权，未经不动产备案登记仍然有效。二、周晓舟、赵勇办理备案登记的行为，属于行政管理的性质而不具有物权归属的效力。周晓舟先于赵勇办理备案登记，该备案登记因答辩人内部管理存有瑕疵，但这不是可撤销的理由。三、周晓舟在先的商品房买卖合同备案登记未撤销之前，赵勇的商品房买卖合同备案登记为重复登记，存在程序违法。综上，请求驳回上诉，维持原判。 一审第三人周晓舟答辩称：一、《城市商品房预售管理办法》第十条规定的有关网上备案的内容是指导性内容，不是强制性规定，网上备案登记不是备案的必须程序，也不是法定程序，因此一审判决确认备案登记违法无法律依据。二、赤水市住建局为周晓舟办理备案属行政管理性质，系非许可类行政审批，不具有物权归属效力，属不可诉行政行为。综上，请求撤销一审判决，驳回赵勇的诉讼请求。 一审第三人遵义新鹏房地产开发有限公司未提交书面答辩。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。但一审认定的“赤水市在2009年已具备商品房预售合同备案登记的条件”错误，应为“赤水市在2009年已实行商品房预售合同网签备案登记”。 另查明，周晓舟于2018年5月8日收到一审行政判决书，于2018年6月5日向一审法院邮寄上诉状。 本院认为，本案争议的焦点是被上诉人赤水市住房和城乡建设局为周晓舟办理的商品房预售合同登记备案是否合法。商品房预售合同的备案登记制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房管行政机关对交易行为的监督和管理。根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”之规定，开发企业应当在法定期限内对商品房预售合同登记备案，房地产管理部门在具备网上登记备案条件后，应当对商品房预售合同网上登记备案，此时网上登记备案为商品房预售合同登记备案的法定程序。本案中，周晓舟于2014年购买门面，赤水市在2009年就已实行网上登记备案，但赤水市住房和城乡建设局为周晓舟办理备案登记时只在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖了登记备案专用章，并未进行网上登记备案，违反法定程序。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（三）违反法定程序的；”之规定，应当撤销赤水市住房和城乡建设局为周晓舟办理的备案登记。由于本院已针对周晓舟和赵勇的涉案房屋民事纠纷作出了民事终审判决，为避免本案判决结果和上述民事判决相冲突，应确认该登记备案行为违法。周晓舟于2018年5月8日收到一审行政判决书，于2018年6月5日递交上诉状已过上诉期，本院对其缴纳的案件受理费予以退回。一审法院认为周晓舟占有涉案房屋属于善意，为善意取得，故判决确认登记行为违法，不撤销登记行为。因善意取得的前提是无权处分，本案中，周晓舟并非通过无权处分取得房产，故周晓舟占有涉案房屋并非善意取得，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分错误，但该错误不影响判决结果，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人赵勇负担，对周晓舟缴纳的受理费50元，予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  朱晓东 审判员  李永华 审判员  冯再军 二〇一八年九月二十一日 法官助理张瑛娟 书记员王毅