重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初293号原告：周元，女，1980年12月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：卢满荣，周元之母，1954年9月27日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代理人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告周元诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年8月17日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告周元的委托诉讼代理人卢满荣，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，第三人盛景公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周元起诉请求：一、确认位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元2-7号房屋归原告所有；二、中止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X-X号房屋的执行；三、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：一、被告所申请执行的房产为原告所有，而不属于第三人。2016年7月11日，原告与盛景公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，并支付了购房款140000元。原告委托盛景公司办理房屋产权证，由于盛景公司的原因违反合同约定未办理过户登记。协议签订后，原告随即于2016年8月31日正式入住，缴纳全年的物管费，开通了水、电、气。二、原告签订房屋买卖合同的时间在石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局拉横幅禁止交易之前一年。原告签订合同的时间为2016年7月11日，而拉横幅和告示的时间为2017年8月1日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告的权利应当排除本案的执行。被告华融资产重庆分公司辩称，1.本案查封时间应该适用涉案房屋的首轮查封时间，根据原裁定查明的事实为2015年6月8日。2.本案涉及两个法律关系，第一个是邹令与盛景公司之间于2016年7月11日签订的以房抵债的协议，第二个是原告与邹令之间的房屋转让合意。盛景公司和邹令之间是以房抵债，系在被告抵押权设之后，未经抵押权人同意，将抵押财产用于抵债不具有合法性。在未办理过户登记前不能产生物权变动的效果，故邹令无法取得涉案房屋的所有权，所以邹令将房屋转让给原告，系无权处分，原告不能取得房屋的所有权。3.从时间上看，原告的买卖合同签订时间为2016年7月11日，在查封和抵押之后，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。综上，原告的权利不足以排除执行。第三人盛景公司提交书面意见述称：请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判定原告的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。原告周元为了证明自己的主张举示了以下证据：1.执行裁定书，拟证明本案经过执行异议，提起执行异议之诉，符合法律规定；2.《重庆市商品房房屋买卖合同》及购房收据、银行交易流水、石柱国地房管（2013）预字第（28）号预售许可证、柱土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局房地档案情况表，拟证明原告合法购买了涉案房屋；3.物管费、冬季排水费、天然气安装费、电表安装费、电视入网费、购买天然气费收据，拟证明原告实际占有了涉案房屋；4.商品房抵款协议、土石方施工合同，拟证明以房抵款是合理合法的；5.重庆市第四中级人民法院的拍卖公告和查封公告，拟证明涉案房屋拍卖和查封时间。华融资产重庆分公司质证认为，1.执行裁定书无异议；2.土石方施工合同、土石方单价表、商品房抵款协议，真实性均认可，但抵款时间为2016年7月11日，系在被告抵押权设立之后，未经抵押权人同意，将抵押财产用于抵债，不具有合法性。该抵债协议不能达到物权变动的效果，且十套房屋的价格仅抵了162万元的债务，明显低于市场价值，严重损害原告与其他盛景债权人的合法权益。对于原告与邹令之间的协议以及交易流水，真实性认可，但邹令无处理涉案房屋的权利，系无权处分，且在2017年7月18日才签订。商品房买卖合同和收据时间均有涂改，故真实的交易时间应以银行流水即2017年7月18日为准，根据相关资料表明邹令是以房抵债的方式签订合同，且是在抵押权设立之后，未办理过户，不能取得涉案房屋的物权，也不能构成物权期待权，更不能将房屋转让，且转让时间系在被告抵押权设立和人民法院查封之后。认可原告打款给邹令的事实，但其交易时间均在抵押权设立和人民法院查封之后；3.物管费、天然气安装、电表安装收据予以认可，但其时间是在人民法院查封和抵押权设立之后；4.石柱土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局房地档案情况表，真实性、合法性认可，但应该提供经常居住地的无房证明，该份证据与本案无关联性。5.原告提供的是评估拍卖公告，具体查封时间以人民法院查明为准，且本案应适用首轮查封的时间，该证据与本案无必然关联性。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢的抵押权证及房产证，拟证明华融资产重庆分公司对涉案房屋抵押权设立情况。原告周元质证认为，对证据的真实性质疑。本院经审查认为，原告周元及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。再查明：2012年7月11日，盛景公司与邹令签订了《土石方施工合同》，约定盛景公司将重庆石柱黄水明月绿洲项目平场土石方开挖工程承包给邹令施工。2016年7月11日，邹令与盛景公司签订《商品房抵款协议》。该协议约定，截止2016年7月11日，盛景公司还欠邹令参与明月绿洲项目施工的工程款162万元，经协商将明月绿洲的十套房屋抵工程款，价格按跃层房4000元/平方米，普通房3000/平方米结算，具体房号为：X-3-X-X、X-X-X-1、4-X-X-X、X-X-1-X、X-2-X-X、X-X-X-5、X-X-X-6、X-X-X-7、X-X-3-X、3-X-X-X，总价格162万元。该协议还约定，如果邹令要转让房屋，盛景公司全权办理相关手续；如果盛景公司在2017年12月底前付清邹令的工程款162万元，邹令将所有的房屋归还给盛景公司，但应减除自2016年7月11日起至2017年12月底前卖掉的房屋。之后，周元从邹令处购买涉案房屋即3幢2单元2-7号房屋。2016年7月11日，周元与盛景公司签订《商品房买卖合同》，约定周元购买涉案房屋（装修房），购房款为140000元；同日，盛景公司向周元出具收到140000元的购房收据一张，收款方式载明：抵款。从周元提供的银行流水来看，周元于2016年8月24日通过银行转账向邹令汇入126000元。2016年8月31日，周元为涉案房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日期间的物管费753.1元，同日向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了天然气入户费3730元，向石柱土家族自治县在地天然气有限责任公司黄水分公司缴纳了天然气费。周元在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异322号执行裁定书，裁定驳回周元的执行异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：周元能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。周元是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，周元向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，周元与盛景公司签订的《商品房买卖合同》时间为2016年7月11日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）周元在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从周元提交的证据来看，周元于2016年8月31日为涉案房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日期间的物管费，足以证明其于2016年9月1日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从周元提供的证据来看，其向盛景公司支付购房款系通过抵扣盛景公司欠邹令的债务。根据查明的事实，盛景公司与邹令签订了《土石方施工合同》，对尚欠邹令的工程款162万元通过以房抵债的形式清偿，并达成《商品房抵房协议》。盛景公司在《商品房抵房协议》中明确还欠邹令明月绿洲项目施工工程款162万元，据此，可以认定邹令对盛景公司的工程款债权真实、合法。根据《商品房抵房协议》的约定，若邹令转让房屋，盛景公司全权办理相关手续。因此，邹令通过抵偿工程款取得涉案房屋后，将房屋转售给周元，并不违反约定。盛景公司与周元签订《商品房买卖合同》并向其出具了购房款收据，说明盛景公司认可了通过抵债的方式支付购房款。故邹令与盛景公司之间的抵债行为已经完成，应认定周元已向盛景公司支付全部购房款，符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2016年7月11日，于涉案房屋被抵押之后及人民法院查封前签订，周元在购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定周元委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人周元自身原因的条件。据此，周元在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因周元自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，周元享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，周元的诉讼请求应予支持。对于周元请求确认其为涉案房屋的权利人的问题。周元与盛景公司签订商品房买卖合同后，享有合同上的权利，该权利系债权，非物权。盛景公司有义务按合同约定协助周元办理房屋产权过户登记手续，周元对涉案房屋的所有权可以通过请求盛景公司履行协助办理过户登记来实现，而非本院直接确认其为所有权人。故周元的该项请求在本案中本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元2-7号房屋；二、驳回周元的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  刘文玉二〇一八年九月二十一日法官助理王秀丽书记员高红林