四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初1438号 上诉人（原审被告）：都江堰天兴砂石开发有限公司，住所地：四川省都江堰市青城桥工业区内。 法定代表人：蔡敏俊，董事长。 委托诉讼代理人：罗毅，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶倩，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李忠贵，男，1975年1月25日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：黄纲，四川益州（都江堰）律师事务所律师。 上诉人都江堰天兴砂石开发有限公司（以下简称天兴公司）因与被上诉人李忠贵合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人天兴公司的委托诉讼代理人罗毅、饶倩，被上诉人李忠贵及其委托诉讼代理人黄纲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天兴公司上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初1438号民事判决（下称一审判决）第一项、第二项、第三项，依法发回重审或直接改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉《联合开发协议》的性质为合作开发房地产合同，因双方在起诉前均不具备房地产开发经营资质，也未在起诉前合作成立有房地产开发经营资质的房地产开发企业，依照法律规定，该《联合开发协议》系无效。一审判决未对合同效力进行全面审查而认定合同有效，并在有效的基础上判决上诉人承担违约责任，属认定事实不清，适用法律错误。2.即使认定《联合开发协议》有效，一审判决在未查明全案事实的情况下，以“地上建筑物无法拆除”和“案涉土地被纳入收储范围”为由，认定合同目的无法实现从而判定解除合同，属认定事实和适用法律错误。3.即使一审法院判定《联合开发协议》有效并依法解除，一审判决在未查明李忠贵的损失、合同履行情况、双方过错程度等事实的情况下，径行判决上诉人承担1000万元违约金，亦属认定事实不清，适用法律错误。 李忠贵辩称，1.案涉《联合开发协议》约定要另行成立项目公司进行房地产开发，故不存在《联合开发协议》无效的问题。2.本案因天兴公司根本违约而致纠纷发生,双方的《联合开发协议》已不能继续履行，合同目的不能实现，李忠贵主张解除《联合开发协议》的诉请成立。因天兴公司拖延拆除建筑物的行为导致开发延后，甚至拖延至2016年政府出台《2016年土地储备计划的报告》、《2017年土地储备计划的报告》，这些文件出台，致案涉项目不能开发建设，且天兴公司于2017年4月在未告知李忠贵的情况下独自前往都江堰市土储中心处理土地收储事宜，无视李忠贵的合同权利，将李忠贵投入的1058.05万元资金无偿占用至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，天兴公司的违约行为使得李忠贵的合同目的不能实现，其享有合同解除权且主张解除合同合法。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，天兴公司应当返还李忠贵的投资款1058.05万元，且合同解除是天兴公司的根本违约行为造成，天兴公司应当按照合同约定支付违约金。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 李忠贵向一审法院起诉请求：1.判令解除李忠贵与天兴公司于2011年8月23日签订的《联合开发协议》；2.判令天兴公司返还李忠贵投资款1058.05万元及相应利息（自2011年8月25日起按照年利率24%计算至付清之日止）；3.判令天兴公司支付违约金1000万元；4.本案全部诉讼费由天兴公司承担。 一审法院认定事实：2011年8月23日，李忠贵与天兴公司签订一份《联合开发协议》，该协议约定：1.天兴公司合法持有位于都江堰市灌温路13320.07平方米国有土地，土地证为都国用（1999）字第0752号，土地性质系出让的工业用地，由天兴公司向政府申请搬迁改造，即对合法拥有的上述工业用地变更为商业用地，与李忠贵联合开发，共负盈亏。2.天兴公司负责将项目用地变更为商住用地，经济指标达到：容积率2.0，建筑密度30,3.天兴公司以项目用地的部分价值折价出资（净地价格为145万/亩，19.98亩*145万每亩-李忠贵支付300万元-李忠贵代缴土地变性各种费用价值），天兴公司占合作项目的30%股份，李忠贵负责投入现金（包括付天兴公司300万元和代天兴公司缴纳的一切税费）确保开发建设的顺利进行，李忠贵占合作项目的70%股份。4.在签订协议10天内，李忠贵向天兴公司缴纳300万元，李忠贵根据政府主管部门通知的时间和核定的金额，由其代天兴公司缴纳项目用地变更为商住用地所应缴纳的土地出让金。天兴公司承诺在项目开发前，其经营期间的所有债权债务和或有负债及其他责任全部由天兴公司承担。天兴公司同时承诺在2013年2月10日前将本宗土地上地下所有建筑物、构筑物全部拆迁，使地块达到可以进行建筑施工条件，其所产生的全部费用由天兴公司承担。5.双方共同组建项目公司，有关项目工程建设、管理、销售由项目公司进行，项目公司组建、用地过户至项目公司、项目公司清算等具体事宜，双方另行协商解决。6.任何一方单方违约将承担对守约方的全部损失，但不低于1000万元。 上述协议签订后，李忠贵于2011年8月25日向天兴公司支付5651972.1元；2011年12月16日支付1412993元；2011年8月25日、9月15日、9月16日、9月20日、2012年12月13日分别转入天兴公司法定代表人蔡宇奇账户330000元、300000元、370000元、500000元、300000元；2011年11月12日向蔡宇奇支付现金300000元；2011年11月7日转入蔡敏俊账户1200000元；2013年5月29日转入天兴公司账户215481.45元，上述款项共计1058.05万元。天兴公司于2013年5月30日出具《收条》予以确认。 天兴公司于2013年5月20日将都国用（1999）字第0752号土地性质变更为商住用地，变更后的土地证为都国用（2013）第4073号。因该土地上的建筑物未拆除，天兴公司于2016年7月7日起诉承租人成都和谐商品混凝土有限公司，要求其腾退租赁房屋及场地。 一审法院另查明，1.案涉土地上的建筑物至今未拆除。2.李忠贵和天兴公司未组建项目公司。3.案涉土地属于都江堰市政府集中打造滨江新区规划的核心区域，纳入都江堰市土地储备中心收储范畴，不能进行商品房开发。4.经查，天兴公司收到李忠贵起诉状副本的时间为2017年1月6日。 一审法院认为，李忠贵和天兴公司签订的《联合开发协议》系双方真实意思表示，内容不违反相关的法律法规规定，应属有效。本案的争议焦点为：双方签订的《联合开发协议》是否已解除；天兴公司是否应当返还李忠贵投资款及利息；李忠贵要求天兴公司承担违约金是否应当得到支持。 一、关于双方签订的《联合开发协议》是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同的解除包括法定解除与约定解除。本案中，双方签订的《联合开发协议》未约定合同解除的条款，李忠贵以案涉土地上的建筑物未在规定时间内拆除，且案涉土地纳入都江堰市土地储备中心收储范畴，不能进行商品房开发为由，认为客观上合同已无法继续履行，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张法定解除。因双方签订的《联合开发协议》明确了各自的权利义务，李忠贵出资，天兴公司提供土地，双方合作进行房地产开发，但是一方面土地上建筑物至今无法拆除，另一方面案涉土地因属于政府集中打造滨江新区规划的核心区域，纳入都江堰市土地储备中心收储范畴，明确不能进行商品房开发，客观上丧失了履行合同的基础和条件，双方合同目的无法实现，故李忠贵提出解除合同符合法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，李忠贵向一审法院起诉要求解除合同，该合同自李忠贵起诉状副本送达给对方之日起解除，即一审法院确认双方的合同解除时间为2017年1月6日。 二、天兴公司是否应当返还李忠贵投资款及利息。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”的规定，因案涉《联合开发协议》已解除，李忠贵实际已经向天兴公司支付1058.05万元，案涉土地仍然登记于天兴公司名下，并未成立项目公司，故天兴公司应当向李忠贵返还上述款项，并从合同解除即2017年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。因《联合开发协议》包括了李忠贵提供资金先行让案涉土地变性，后续双方组建项目公司，案涉土地过户至项目公司完成项目工程的建设、管理、开发、销售、清算等事宜。就合同履行状态看，仅仅完成了李忠贵出资，用于案涉土地变性事宜，而后续的成立项目公司等工作事项并未实施，不存在清算的合同,故天兴公司抗辩本案应当完成合作项目清算程序，不能返还款项的理由不能成立。 三、天兴公司是否应当承担违约金1000万元。 一审法院认为，《联合开发协议》约定天兴公司应当于2013年2月10日将案涉土地上所有建筑物、构筑物全部拆迁，客观上天兴公司未在约定时间内履行。协议同时约定“任何一方违约将承担对方的全部损失，但不低于1000万元。天兴公司违约事实清楚，李忠贵损失客观存在，李忠贵有权请求天兴公司赔偿相关损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，一审法院根据案件的实际情况认定天兴公司应当承担违约金1000万元。 综上，对李忠贵的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款、第一百五十二条之规定，判决：一、确认李忠贵与都江堰天兴砂石开发有限公司2011年8月23日签订的《联合开发协议》于2017年1月6日解除；二、都江堰天兴砂石开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李忠贵投资款1058.05万元及利息（利息支付以1058.05万元为基数从2017年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、都江堰天兴砂石开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李忠贵违约金1000万元。四、驳回李忠贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费144702元，由李忠贵承担44702元,都江堰天兴砂石开发有限公司承担100000元。 本院二审期间，上诉人天兴公司提出新证据欲证明被上诉人缺乏资金实力致案涉土地未及时报建开发，从而认为被上诉人李天贵违约。因本案双方签订的《联合开发协议》无效（无效理由如下），二审认为上诉人提出的新证据没有审查的必要，亦不作评判。 经审理查明，一审查明的基本事实无误，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”根据最高人民法院上述司法解释的规定，本案双方当事人为合作开发房地产于2011年8月23日签订的《联合开发协议》，因双方均不具备房地产开发经营资质亦未成立具有房地产开发资质的项目公司，双方所签《联合开发协议》应认定为无效。双方当事人对其不具备房地产开发资质而欲共同开发房地产所签协议的无效均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者撤销的合同自始没有法律约束力。”根据该规定，本案《联合开发协议》自始无效，李忠贵基于合同有效提出的解除合同的诉讼请求，本院不予支持。本案中李忠贵从2011年至2013年向天兴公司转入的投资款1058.05万元，用作将天兴公司持有的案涉工业用地变更为商业用地向政府缴纳的土地出让金及相关费用，现案涉土地仍为天兴公司持有并纳入都江堰市土地储备中心收储范围，虽价值待定，但可以肯定的是商业用途土地价值高于工业用地价值。因此，天兴公司在本案中不存在损失问题，而李忠贵投资款1058.05万元必然产生资金被占用的利息损失。结合本案的实际情况，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”的规定，同时，按照诚实信用和公平原则，天兴公司除应向李忠贵返还投资款1058.05万元外，还应支付该投资款被占用所产生的银行利息，本院确定为人民币500万元。 综上所述，天兴公司的上诉请求基本成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初1438号民事判决； 二、都江堰天兴砂石开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李忠贵投资款1058.05万元； 三、都江堰天兴砂石开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李忠贵投资款利息500万元； 四、驳回李忠贵其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费144702元，由李忠贵负担72351元，都江堰天兴砂石开发有限公司负担72351元。二审案件受理费145952.50元，由李忠贵负担72976.25元，都江堰天兴砂石开发有限公司负担72976.25元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 红 审判员 王 惠 审判员 刘长江 二〇一八年九月五日 书记员 罗锦来