安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1126民初2069号 原告（反诉被告）：王汉琴，女，1978年10月6日出生，汉族，初中文化，农民，户籍地浙江省乐清市，经常居住地安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：骆绪刚，安徽展翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张庭怀，男，1953年1月20日出生，汉族，高中文化，农民，住安徽省凤阳县。 被告（反诉原告）：单翠芹，女，1955年6月23日出生，汉族，文盲，农民，住安徽省凤阳县。 上述二被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：王传春，安徽皖淮律师事务所律师。 原告王汉琴与被告张庭怀、单翠芹确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月7日第一次公开开庭进行了审理。原告王汉琴及其委托诉讼代理人骆绪刚、被告张庭怀及其与被告单翠芹的共同的委托诉讼代理人王传春、证人王某到庭参加诉讼。因被告张庭怀、单翠芹提起反诉，本院于2018年7月10日第二次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王汉琴及其委托诉讼代理人骆绪刚、被告（反诉原告）张庭怀、单翠芹共同的委托诉讼代理人王传春到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年8月7日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王汉琴及其委托诉讼代理人骆绪刚、被告（反诉原告）张庭怀、单翠芹及其共同的委托诉讼代理人王传春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王汉琴向本院提出诉讼请求：请求确认王汉琴与张庭怀、单翠芹在2016年9月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效；判令张庭怀、单翠芹协助王汉琴办理房屋过户登记手续，并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月21日，王汉琴与张庭怀、单翠芹签订了一份《房屋买卖协议》，约定张庭怀、单翠芹将位于凤阳县府城镇山后村的房屋出售给王汉琴，出售房屋包括：砖木结构13间，建筑面积合计229,4平方米；混合结构4间，建筑面积合计98.55平方米，房屋所有权证号为凤字第9801289号。协议约定房屋转让款为145000元，付款方式为王汉琴替张庭怀向法院交纳145000元执行款，代偿后即视为交付房款。协议签订后，王汉琴履行了代交执行款义务，张庭怀、单翠芹将房屋所有权证交给王汉琴。此后，王汉琴多次催促张庭怀、单翠芹协助办理房屋过户登记手续，二人以各种理由推诿至今。 张庭怀、单翠芹辩称，请求驳回王汉琴的诉讼请求。当时案涉房屋已列入政府拆迁范围，张庭怀、单翠芹的儿子张荣辉与王汉琴正处于恋爱期间，并准备结婚。王汉琴向张庭怀、单翠芹声称其在政府部门有关系，将房屋过户到其名下，可以多得拆迁款。同时，张荣辉也在游说张庭怀、单翠芹。基于上述非法目的，张庭怀、单翠芹与王汉琴签订了一份空白房屋买卖协议。由于政府一直没有拆迁，故未办理过户手续。王汉琴从未支付等同房屋实际价值的购房款。该协议签订目的非法，并非实际买卖合同，案涉房产价值应在2000000元左右，与合同价145000元存在很大差距，故张庭怀、单翠芹当庭提起反诉，请求确认《房屋买卖协议》无效。王汉琴与张荣辉恶意串通，以损害国家利益为目的，因此《房屋买卖协议》属无效合同。合同价格栏由王汉琴自己填写，且多次填写，属伪造价格行为，该价格从未与张庭怀、单翠芹协商过，故对二人没有约束力。法院应当对案涉房屋价值进行评估，由王汉琴按评估价支付购房款。由于王汉琴并未支付购房款，张庭怀、单翠芹基于不安抗辩权，可以拒绝履行合同义务。 张庭怀、单翠芹向本院提出反诉请求：请求确认张庭怀、单翠芹与王汉琴在2016年9月21日签订的《房屋买卖协议》无效；判令王汉琴承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月，张荣辉与王汉琴确立恋爱关系并同居，二人拟于当年9月结婚。张荣辉出于独占房屋拆迁补偿款的私心，与王汉琴恶意串通，以可以多争取房屋拆迁补偿款为由欺骗张庭怀、单翠芹与王汉琴签订《房屋买卖协议》。因协议双方没有真正买卖房屋的意思，故未确定房屋价格。由于协议缺少价格这一必备条款，合同尚未成立。未成立的合同自始无效。 王汉琴辩称，请求驳回张庭怀、单翠芹的反诉请求。本案的事实基础是由于张庭怀无力交纳法院执行款，请求王汉琴为其代交，张庭怀、单翠芹自愿以房抵债，双方为此签订了《房屋买卖协议》。现房屋及其所有权证已交付王汉琴。张庭怀、单翠芹反诉理由不成立。 王汉琴为支持其诉讼主张，提交的证据有1、王汉琴的身份证，证明其诉讼主体资格。2、《房屋买卖协议》一份，证明王汉琴与张庭怀、单翠芹之间存在房屋买卖合同关系，房屋价格是145000元，张庭怀、单翠芹有协助王汉琴办理房屋产权变更登记义务。3、凤阳县人民法院主持达成的《执行和解协议》、该院执行局收据、张永勤的收条各一份，证明王汉琴按《房屋买卖协议》第三条约定履行了支付房屋价款的义务。凤阳县人民法院在执行张庭怀欠张永勤170000元借款及利息一案时，张庭怀、单翠芹与王汉琴协议，如王汉琴代张庭怀偿还上述债务，即视为支付了购房款。为此，王汉琴、张庭怀、张永勤达成和解协议，王汉琴代张庭怀向张永勤偿还了155000元，案件执结。4、凤字第9801289号《房屋所有权证》一份，证明案涉房屋的产权证已经交付给王汉琴。5、证人王某的证言，证明涉案房屋已交付给王汉琴，王汉琴是以自己名义对外出租房屋的。主要内容是：王某在2017年3月与王汉琴签订的房屋租赁合同，租期三年，租的是三间门面房及后院，后院有5间小房子。门面房是座西面东的平房，后院中的5间小房子有两间是面朝东的瓦房、三间面朝南的平房。6、评估报告一份2页、照片7张，证明2017年11月安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行评估，评估的结论是房产、装潢及附属物评估价值总计134854元，案涉房屋部分毁损、坍塌。7、凤阳县腾飞建材有限公司（以下简称腾飞建材公司）营业执照、凤国用97字第00022号国有土地使用证、股权转让协议（复印件）各一份，证明王汉琴通过股权受让方式成为腾飞建材公司独资股东，案涉房屋坐落在该公司的凤国用97字第00022号国有土地上。8、淮南市潘集区人民法院协助执行通知书回执、结算票据各一份、凤阳农商行汇款凭证一份、凤阳县人民法院结算票据二份，证明王汉琴除了替张庭怀支付了155000元执行款作为本案房屋对价外，另支付了404700元执行款及执行费。 张庭怀、单翠芹对证据1无异议；认可证据2中自己的签名，但认为该协议是为从政府多得拆迁款而签订，具有非法目的，房屋价格是王汉琴事后添加的，没有与张庭怀、单翠芹协商，与涉案房屋实际价值相差很大，是无效合同；认可证据3的真实性及王汉琴替张庭怀交纳执行款的事实，但认为代交的执行款不能作为购房款，而是用于冲抵股权转让款（张庭怀、单翠芹等人将腾飞建材公司的股权转让给王汉琴）；认可证据4的真实性，但认为房产证是王汉琴窃取的，张庭怀已于2018年4月25日向公安机关报了案；不认可证据5的真实性，认为案涉房屋已被政府列入拆迁范围，不具备对外出租条件，张庭怀、单翠芹未作管理，但王汉琴无权出租；不认可证据6的真实性，评估公司及其评估人员是否具备相应资质不能证实，评估价134854元仅仅是对装修物品的价格评估，并无对土地使用权价值的评估，评估价格远远低于正常价格。对证据7的证明目的有异议，营业执照是王汉琴私自在相关部门办理的，发证机关未向张庭怀、单翠芹核实过，程序是违法。办照的基础法律事实是股权转让协议，该协议没有合同价款这个必要条款，自始没有成立。认为证据8达不到王汉琴已支付购房款的证明目的。 张庭怀、单翠芹为证明其抗辩主张，提交的证据有1、《房屋买卖协议》复印件一份（张庭怀报警时，由王汉琴向公安机关提交），证明《房屋买卖协议》仅有一份原件，价格栏是空白，“145000”是王汉琴事后填写，协议原件和复印件上的“145000”书写存在明显差异。2、王汉琴与张庭怀、单翠芹及单井财签订的《公司股权转让协议书》（已在工商部门备案）一份，证明《股权转让协议》与《房屋买卖协议》一样，价格栏均是空白，王汉琴代交的155000元执行款是直接冲抵腾飞建材公司股权转让款的，王汉琴并未支付购房款，房屋买卖协议是虚假的。3、王汉琴与张荣辉在2017年4月至2017年8月的短信聊天记录一份，证明王汉琴与张荣辉在此期间是恋人关系，二人对公司管理及对涉案房屋的使用等进行串通，王汉琴与张庭怀、单翠芹没有实际发生买卖房屋事实。 王汉琴对证据1无异议，但认为该证据载明的价款与王汉琴主张的价款是一致的，结合王汉琴履行了代偿义务及涉案房屋的实际交付，可以认定房屋买卖合法有效，达不到张庭怀、单翠芹的证明目的。对证据2的真实性无异议，股权转让价格是350000元，忘记填写了，对关联性有异议，认为该证据涉及淮南市潘集区人民法院执行张庭怀欠款一案，王汉琴为张庭怀代交了400000元执行款，其中350000元作为股权转让款。王汉琴对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。 本院对上述证据认证如下：王汉琴提交的证据1，张庭怀、单翠芹无异议，本院对该证据的证明力予以确认。王汉琴提交的证据2与张庭怀、单翠芹提交的证据1内容一致，都载明“本合同一式二份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字之日起生效，均具有同等法律效力。”只是价格“145000”字迹有区别，因张庭怀、单翠芹未能提交自己持有的《房屋买卖协议》用以核对，故本院对王汉琴提交的证据2的证明力予以确认。王汉琴提交的证据3与证据2能够相互印证，本院对该证据的证明力予以确认。王汉琴提交的证据4，张庭怀、单翠芹认可其真实性，本院对该证据的证明力予以确认。王汉琴提交的证据5，本院将结合其他证据予以综合认证。王汉琴提交的证据6，其中的评估报告不符合证据的形式要件，本院对该评估报告的证明力不予确认；其中的照片，张庭怀、单翠芹未提出异议，本院对照片的证明力予以确认。王汉琴提交的证据7，目前未被撤销，本院对该证据的证明力予以确认。王汉琴提交的证据8，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对该证据的证明力予以确认。 张庭怀、王汉琴提交的证据1，不能证明其原件只有一份、价格栏是空白，本院对该证据的证明目的不予确认。张庭怀、单翠芹提交的证据2，不能证明王汉琴为张庭怀垫付的155000元执行款是用以冲抵腾飞建材公司股权转让款，本院对该证据的证明目的不予确认。张庭怀、单翠芹提交的证据3，只能证明王汉琴与张荣辉当时是恋爱关系，不能证明本案房屋买卖事实虚假，本院对该证据的证明目的不予确认。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1998年6月21日，张庭怀为其位于凤阳县府城镇山后村（原属临淮镇）的下列房屋办理了编号为凤字第9801289的《房屋所有权证》，1号：6间1层砖木结构，建筑面积184平方米；2号：4间1层砖木结构，建筑面积68.75平方米；3号：3间1层砖木结构，建筑面积76.65平方米；4号：4间1层混合结构，建筑面积98.55平方米。2016年9月21日，张庭怀、单翠芹作为卖方（甲方）与买方（乙方）王汉琴签订了一份《房屋买卖协议》。协议载明甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：甲方房屋坐落于凤阳县临淮镇山后村，砖木结构13间，建筑面积共229,4平方米，混合结构4间，共98.55平方米，房屋所有权证编号为凤字第9801289号；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币145000.00元（手写），乙方将上述房款直接汇入已经对张庭怀强制执行的法院账户，甲方同意乙方将上述转让款直接汇入已经对张庭怀强制执行的法院账户即视为乙方已经向甲方支付房款；甲方应于本协议生效3日内将上列房屋交付给乙方并协助乙方办理房屋过户登记手续；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；本合同一式二份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字之日起生效，均具有同等法律效力。2016年9月20日，张庭怀、单翠芹、单井财作为转让方（甲方）与受让方（乙方）王汉琴签订了一份《股权转让协议》。协议载明：腾飞建材公司于2010年在安徽省凤阳县设立，注册资本30000元，张庭怀出资20000元，出资比例为66.66%，单翠芹、单井财各出资5000元，出资比例均为16.67%。甲方愿意将公司全部股权转让给乙方，乙方愿意受让。协议中公司股权转让价格栏为空白。2017年4月4日，腾飞建材公司的性质变更登记为自然人独资，法定代表人变更登记为王汉琴，注册资本变更登记为3000000元。2016年10月17日，在本院主持下，申请执行人张永勤、担保人王汉琴签订了一份《执行和解协议》。协议载明：申请执行人张永勤申请执行被执行人张庭怀民间借贷纠纷一案，依据（2016）皖1126民初1582号民事调解书确定张庭怀欠张永勤借款170000元及利息，于2016年9月29日偿还70000元，2016年12月30日前一次性还清余款100000元及利息；借款本金170000元由王汉琴自愿担保并承担偿还责任，于2016年10月17日一次性付清，利息由张庭怀负担；诉讼费、执行费由张庭怀负担（王汉琴自愿垫付）。2016年10月18日，王汉琴代张庭怀向本院执行局交纳了70000元执行款。2016年12月29日，张永勤出具一份收条，载明收到王汉琴人民币85000元。2016年10月18日和2016年10月21日，王汉琴代张庭怀分别向本院交纳了4630元执行费和30000元执行款。2016年10月17日和2017年12月17日，王汉琴分别向淮南市潘集区人民法院汇款300000元和交款90000元，2017年9月20日，该院又扣划了王汉琴银行存款14700元。 另查明，腾飞建材公司在1997年1月30日取得了1847.72平方米的土地使用权，国有土地使用证号为凤国用（97）字第00022号。本案诉争的《房屋所有权证》所载明的房屋就建在上述土地上，其中，2号4间1层砖木结构、建筑面积为68.75平方米的房屋现已灭失。 本院认为，王汉琴与张庭怀、单翠芹签订的《房屋转让协议》中，房屋价格虽然是王汉琴填写，但王汉琴陈述是买卖双方协商一致后当场写上的。张庭怀、单翠芹虽然辩称其签字时价格一栏是空白，但因协议载明“本合同一式二份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字之日起生效，均具有同等法律效力。”张庭怀、单翠芹不能提交其持有的那份《房屋转让协议》以证明自己主张的事实，属举证不能。张庭怀、单翠芹辩称，王汉琴从未支付过购房款，王汉琴为张庭怀代交的执行款等均冲抵腾飞建材公司股权转让款，其中偿还张永勤的155000元借款也不属购房款。张永勤申请执行张庭怀民间借贷纠纷一案的立案时间是2016年8月11日，《房屋转让协议》的签订时间是2016年9月21日，该协议约定的付款方式是“乙方将上述房款直接汇入已经对张庭怀强制执行的法院账户，甲方同意乙方将上述转让款直接汇入已经对张庭怀强制执行的法院账户即视为乙方已经向甲方支付房款。”王汉琴代张庭怀付155000元执行款的时间是2016年10月18日和2016年12月29日，上述事实可以证明张庭怀、单翠芹的答辩意见理由不能成立，本院不予采纳。因本案《房屋转让协议》不具有法定无效情形，故应当认定其有效。因本案争议房屋所使用的土地属工业用地，房屋过户须变更土地使用性质，故王汉琴应当在本案房屋用地性质转变为商业用地后再行主张协助过户权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告王汉琴与被告张庭怀、单翠芹在2016年9月21日签订的《房屋转让协议》有效； 二、驳回原告王汉琴的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告张庭怀、单翠芹的反诉请求。 本诉案件受理费3200元，反诉案件受理费80元，合计3280元，由原告王汉琴负担3120元，由被告（反诉原告）张庭怀、单翠芹负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  丁 伟 审 判 员  王 维 人民陪审员  陈宗芹 二〇一八年九月二十九日 代理书记员  高 原 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。