河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初6263号原告：林燕，女，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人：杜清泉，男，汉族，住河南省驻马店市驿城区，与原告系夫妻关系。被告：驻马店市驿路百客酒店管理有限公司。所在地：驿城区乐山大道与雪松路交叉口北200米路西。法定代表人：魏江伟，经理。原告林燕诉被告驻马店市驿路百客酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林燕委托代理人杜清泉、被告驻马店市驿路百客酒店管理有限公司法定代表人魏江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付违约金30000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月27日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定：原告位于驻马店××路北段金××、××小区××楼××、××号租给被告用于酒店经营，租期为10年（2010.9.01-2020.8.31），租金按照协议约定的三个时间段，前三年每月租金1335元，中间四年每月租金1525元、后三年每月租金1716元，采取预先支付半年租金的方式支付。由于房屋延期交工，根据双方签订的补充协议，房租顺延三个月支付，即每年的12月1日和6月1日预先支付6个月的房租。酒店的装修费用及内部配套设施由原告承担，并从房租中扣除。被告自2010年12月1日开始支付租金，至2016年5月31日均能做到诚信守时。但在2016年6月1日至2017年11月30日，被告本应支付18个月的房租27450，却拒付房租，且单方表示解除合同，为此，原告先后两次诉至驿城区人民法院，驿城区人民法院分别作出（2017）民初1033号和（2017）豫1702民初7982号民事判决书，均判决被告败诉。2017年12月1日至2018年5月30日期间房租问题，原被告于2018年3月27日在驿城区法院和解。双方同意房租不再提高，仍按每间每月747元执行，原告同时向法院撤诉。但是和解之后被告在2018年5月27日电话通知原告，表示单方面解除合同，要求原告5月29日接收房屋。租房协议第六条第三款规定，甲方或乙方中途擅自退租的，违约方需赔偿无过错方包干装修费用的六倍，即112320元。原告考虑被告实际情况，故要求支付违约金30000元。被告的行为损害了原告的合法权益，特诉至法院。被告驻马店市驿路百客酒店管理有限公司辩称，原告林燕依据双方签订的《房屋租赁协议》第六条第3项约定，要求被告向其支付违约金30000元，所依据的事实与理由不应得到法庭支持，请求法庭驳回原告的诉讼请求，理由如下：协议第六条第三项的约定内容是：甲方或乙方中途擅自退租的，违约方需赔偿无过错方包干装修费用（240元/平方）的六倍。本项约定过错方赔偿无过错方的前提条件是过错方存在“擅自退租”的情形，如果在租赁期间没有出现“擅自退租”情形，就不存在有过错方，也就没有所谓的过错赔偿了。现在，被告有充分的事实和证据表明没有“擅自退租”，而是在双方协商一致的基础上，解除协议，各自并履行完相应的解除协议后的未完成事项。1、被告因经营的酒店于2018年5月25日无法继续经营，被迫关门停业，便先后通过手机电话和短信形式通知被答辩人这一事实，请求双方终止双方房屋租赁关系，并在之前已经主动将5月31日前的租金向原告支付完毕。2、同时，2018年6月1日，被告为此还专门在官方媒体《天中晚报》上刊登公告，将上述内容在媒体上予以通知。3、以上通知，应当作为被告向原告请求解除双方房屋租赁协议的要约，原告收到以上要约后，在主观上是同意的，在客观上表现为（1）前往被告住所处领取房屋钥匙，（2）在领取钥匙时，仔细阅读了被告提供的《房屋出租房通讯录》所对应的原告客房号、姓名、联系电话，以及下方的特别提示内容。（3）最后原告对以上内容确定无误后签名，随后领走了自己的房屋钥匙。4、在原告签名的下方，被告特别提示：出租房在本表：领钥匙及签字一栏签字后领走所出租房屋钥匙，即视为租赁关系结束，原签订的房屋租赁协议自动失效、作废。原告的签字行为表明对此认可。(签字人是林燕丈夫杜清泉)该特别提示内容，作为双方对原房屋协议的补充内容，或者说变更内容，原告阅读并签字的行为，应当视为对以上特别提示内容的自愿接受和认可。综上所述，所谓“擅自退租”，应当是一方在不通知、不征求对方同意的情况下，单方强行要求对方“退出租赁关系”。被告在酒店无法继续经营、关停倒闭的情况出现后，主动将这情况及时告知了原告，被告在主观和客观上均表明愿意对原房屋租赁协议进行变更，即终止协议，主动领取了自己的房屋钥匙，也得到了应得的租金，双方不再有其他争议和未完成的事项，原告以被告“擅自退租”为由要求赔偿，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，2010年3月12日，原告林燕（出租方、甲方）与被告百客酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于驻马店市××路北段金尚××里小区××楼××、1006房屋，该房屋合同约定面积为78平方米；……三、乙方租赁该房屋作为快捷酒店使用；四、该房屋租赁期限为10年，租期为2010年9月1日至2020年8月31日。2010年9月1日至2013年8月31日，年租金为房款228774元的7%计算，即每1335元；2013年9月1日至2017年8月31日，年租金为房款228774元的8%计算，即每月1525元；2017年9月1日至2020年8月31日，年租金为房款228774元的9%计算，即每月1716元；租金预先支付，乙方每6个月向甲方支付一次租金，第一次支付租金时间为2010年9月1日，此后乙方每6个月向甲方支付一次租金……六……2、甲、乙双方同意，单方解除合同时，违反协议的一方，影响另一方按租期内平均年租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。3、租赁期间，甲方或乙方中途擅自退组的，违约方赔偿无过错方包干装修费用（240元/㎡）的六倍。……等内容。该协议落款甲方加盖有百客酒店合同专用章，乙方处由林燕本人署名。2010年11月27日，原、被告双方签订补充协议，约定：由于不可抗力因素导致甲方房屋推迟三个月交付乙方使用，乙方返还甲方租金也相应顺延，2010年12月1日起开始付租金，原协议第一页第四条第2款约定的所有相关时间也相应顺延三个月，本协议和原协议共同生效。原、被告双方于2018年3月27日又达成了一份补充协议，约定：原协议第四条第二款租金标准从2017年9月1日至2020年8月31日期间仍按2013年9月1日至2017年8月31日期间的标准执行。原、被告双方依约履行至2018年5月25日，被告停止营业，并将2018年5月31日之前的租金向原告支付完毕。2018年5月31日并通过手机电话和短信形式通知了原告，请求双方终止双方房屋租赁关系，2018年6月1日被告驻马店市驿路百客酒店管理有限公司在天中晚报上将上述内容刊发公告。原告林燕在2018年6月4日在驿城区人民法院立案后从被告公司经理翟某处领取钥匙并签字。诉讼中，原告和被告均认可双方已实际解除租赁合同关系。另查明，被告提交的《房屋出租房通讯录》中原告签名在第一页，该通讯录第二页下方打印有“出租方在本表“领钥匙及签字”一栏签字后领走所出租房屋钥匙，即视为租赁关系结束，原签订的《房屋租赁协议》自动失效、作废。”在被告发送的短信和登报的通知中均仅通知领取钥匙，不再支付此后的租金，未明确提及解除原告和被告之间的租赁合同关系。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁协议复印件1份、补充协议2份、短信通知截图1张、《房屋出租房通讯录》复印件一份、报纸截图1份经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告林燕将其购买的位于乐山大道北段西侧金尚百度里小区1号楼1005、1006号房屋出租给被告百客酒店，双方形成租赁合同关系，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。在合同约定的租赁期限内，被告应自身经营原因无法继续履行合同，单方解除与原告之间的租赁合同关系，违反了合同约定，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；但因双方约定的违约金过高，根据本案双方合同履行情况，并参考双方约定的房屋租赁费价格，本院确定被告应当支付原告的违约金数额为9200元。被告称双方系协商一致解除合同，但其提交的证据中，没有原告明确表示同意解除合同的证据，原告虽然在当庭表示认可双方解除合同，但原告对被告所称的事先被告作出要约，原告作出承诺的陈述不予认可，故法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告驻马店市驿路百客酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告林燕支付违约金9200元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，原告负担225元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 姚 洁二〇一八年九月二十九日书记员 程龙飞