陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0102民初99号 原告：马黎木，男，1940年12月27日出生，住西安市莲湖区。 原告：张志勇，男，1948年1月6日出生，住西安市碑林区。 共同委托代理人：刘娜，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。 共同委托代理人：谭佳伟，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。 被告：陕西亨利达娱乐有限公司，住所地西安市新城区南新街**东方之星商厦负**FA104。 法定代表人：童全芳，该公司执行董事。 委托代理人：马聪，陕西同步律师事务所律师。 被告：陕西亨利发娱乐有限公司，住所地西安市新城区南新街**东方之星大厦**。 法定代表人：唐春爱。 原告马黎木、张志勇与被告陕西亨利达娱乐有限公司（以下简称亨利达公司）、陕西亨利发娱乐有限公司（以下简称亨利发公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马黎木、张志勇及共同委托代理人刘娜、谭佳伟、被告亨利达公司委托代理人马聪到庭参加诉讼。被告亨利发公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马黎木、张志勇诉称，原告马黎木、张志勇作为合伙人，于2010年委托西安依雅商业有限公司（以下简称依雅公司）对外出租新城区南新街2号东方之星商厦6层的商业用房。同年8月26日，依雅公司与被告亨利达公司签订商业用房租赁协议。2011年原告、依雅公司与被告亨利达公司又签订一份三方协议，约定后续租金由被告亨利达公司直接向原告支付。租赁期间被告亨利发公司在诉争房屋处登记成立，与被告亨利达公司实为关联公司，二被告共同使用涉诉房屋从事经营活动，并向原告支付租金。2016年及2017年二被告拖欠原告部分租金一直未付。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求：判令二被告支付原告2015年12月1日至2017年7月12日拖欠的房屋租赁费用441000元，并按照银行同期贷款利率支付自2017年7月12日起至全部实际给付之日的利息。 被告亨利达公司辩称：被告不欠原告租金。2010年8月26日被告与西安依雅商业有限公司签订了商业用房租赁合同。该合同签订后，依雅公司向被告收取了130720元的房屋押金及800000元的预付租金。后因依雅公司及二原告就租金问题产生争议，2011年4月15日被告、原告及依雅公司签订了一份三方协议，约定后续租金由原告直接收取，被告提前预付下季度租金。对于原租赁合同的递增条款不再递增，被告向依雅公司已缴纳的800000元租金待后续处理。该协议签订后，被告于2011年4月28日向原告支付了400000元。2015年11月后，双方又签订补充协议，该协议对租金及租期均进行调整，就足浴部分给予被告三个月免租期。在租赁合同的履行期间，被告应付租金及押金8940000元，实际支付9876700万元。另秦腔剧院已终止了原告的出租权限。原告无权收取被告租金。其未移交给秦腔剧院的租金及押金也应当返还。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告亨利发公司经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权。 经审理查明，原告马黎木、张志勇于2010年12月29日从案外人西安秦腔剧院有限责任公司处承租位于西安市新城区南新街2号（东方之星）负一层、五层、六层房屋，除过半年免租期，租期从2011年6月30日至2017年6月30日。2010年8月15日二原告委托伊雅公司就东方之星第六层对外转租。2010年8月26日依雅公司将东方之星大厦六层（面积3268.35平方米）出租于被告亨利达公司，租期为2010年9月1日至2020年12月31日，租金40元每平方每月，即每月为130720元，该合同亨利达公司的委托代理人为林光。2011年4月15日二原告、伊雅公司、亨利达公司签订三方协议，协议载明：“截止2011年4月14日亨利达公司已向伊雅公司支付2011年11月31日前租金784220元，保证金130720元，但伊雅公司未向二原告支付2011年6月1日至2011年11月31日租金800000元，因二原告未收到租金，亨利达公司同意于2011年4月25日前预付2011年12月1日至2012年2月28日租金392160元，于2011年6月30日前支付2012年3月1日至2012年5月31日租金全款，后每期租金直接支付予二原告，伊雅商业拖欠原告租金800000元由伊雅公司支付原告。完善六楼设施费用共计1612295元，有亨利达公司先行支付，三方同意免除租金递增条约作为补偿，即亨利达公司在整个租赁期间内租金为40元每月每平方。”2015年11月30日二原告（甲）与林光（乙）签订补充协议，约定：“租金从2015年12月1日起每年1280000元，付租方式：押两个月租金，后按每个月付租。降租期至2019年11月30日，同意在引进保健足浴业后给予3个月免租期具体金额150000元，在欠二原告租金中扣除。乙方再次投资后租期延长截止至2023年11月30日。”2017年7月12日被告亨利发公司（乙方）向原告（甲方）出具还款计划，计划载明：“经双方确认，乙方欠甲方房租47万元，乙方向甲方承诺欠款将于6月内还清。”协议上乙方处有亨利发公司盖章，甲方处原告未签名。之后被告向原告支付租金85000元。 2017年5月16日的（2017）陕0102民初1801号调解书载明：“原告西安秦腔剧院有限责任公司（简称秦腔剧院）与被告马黎木、张志勇于2010年12月30日签订的《房屋租赁合同》解除；原告秦腔剧院同意被告马黎木、张志勇继续使用房屋至2017年6月30日；2017年6月30日前房屋所涉债务由被告处理和承担，房屋所涉水电、物业相关费用由被告处理和承担；若被告按时移交房屋，原告同意免除被告马黎木、张志勇2017年6月30日前所欠租金。”该调解书现已生效。 又查，西安市新城区南新街2号1幢10601号房屋所有权人为西安秦腔剧院有限责任公司。亨利发公司工商登记经营地为西安市新城区南新街2号东方之星大厦6层，2011年5月18日登记成立，成立时股东为李华光、华美丽、江爱平，江爱平为法定代表人。2015年12月11日股东为李华光、华美丽、孙利华，孙利华为法定代表人。2016年6月29日股东变更为华美丽、唐春爱，唐春爱为法定代表人，华美丽持股比例为40%。亨利达公司2010年7月9日成立，现股东为童全芳、华美丽，童全芳为法定代表人，华美丽持股比例为30%。案外人谢燕云为二被告公司财务人员，常以个人名义代表公司对外进行财务往来。被告亨利达公司称其与亨利发公司为合作关系，但未提交证据证明。且被告亨利达公司已与案外人西安秦腔剧院有限责任公司达成新的租赁关系。 庭审中，本院组织原、被告就缴纳租金情况进行核对，核对情况如下：2011年12月1日至2017年6月30日本案涉诉房屋依据各方签订协议，扣除免租期及租金数额变更，被告应向原告支付租金及押金8514567元。其中，2015年补充谈判协议签订后，应向原告支付2015年12月1日至2017年6月30日租金为1876673元及213334元押金。依据被告提交支付资金支付凭证，可以核对出从2011年4月25日到2015年11月10日多次从林光、谢燕云、郑剑、LeeChunTung等人的个人账户向原告张志勇转账，可以核对的支付金额为6400000元；从2015年12月7日至2017年9月8日分别多次从谢燕云、王玲娟、杨洋、姬敏账户向张志勇、马黎木账户转账，可以核对的支付金额为1746000元。共核定支付金额为8146000元（上述凭证未显示资金用途）。被告亨利达公司认可上述人员为其公司人员。 以上事实，有房屋产权登记簿、租赁合同、委托合同、三方协议、补充谈判协议、收款收据、银行转账凭证、工商登记档案、营业执照、庭审笔录、（2017）陕0102民初1801号调解书、当事人陈述、谈话笔录及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告作为西安市新城区南新街******房屋合法承租人，经房屋所有权人秦腔剧院同意有权就房屋委托伊雅公司对外出租。伊雅公司在委托权限内将房屋出租与被告亨利达公司，原告与被告亨利达公司成立房屋租赁合同关系。伊雅公司与被告亨利达签订的房屋租赁合同及二原告、伊雅公司与被告亨利达公司达成的三方协议、补充谈判协议对原、被告均具有法律约束力。2017年5月16日秦腔剧院与二原告租赁合同解除，且约定二原告处理2017年6月30日前的租金事宜。被告亨利达公司已与他人重新订立租赁关系，故原、被告房屋租赁关系已经解除，原告有权向被告主张2017年6月30日之前的房屋租金。唯数额应据实结算。被告亨利达公司与被告亨利发公司均为依法登记的法人组织，但两者有共同股东华美丽，并共用财务人员谢燕云。两公司在公司人员、财务、股东方面均存在混同，故二公司具有关联性。被告亨利发公司虽未与原告签订房屋租赁合同，但其注册登记地为本案诉争房屋所在地，其曾向原告出具房租的还款计划，可以确认被告亨利发公司实际使用诉争房屋。故被告亨利发公司就拖欠房租承担连带责任。 原告主张被告拖欠租金，被告辩称已超额支付租金，被告应就足额缴纳租金承担举证责任。依据被告提交证据从2015年12月7日至2017年9月8日共支付租金1746000元，租金不足。原告主张其中27万元为2015年12月1日之前房租，被告辩称其2015年12月1日前房租超额支付，足以冲抵2015年12月1日之后房租。本院组织原、被告进行核对，2011年12月1日至2017年6月30日本案涉诉房屋依据各方签订协议，扣除免租期及租金数额变更，被告应向原告支付租金及押金8514567元。其中，2015年补充谈判协议签订后，应向原告支付2015年12月1日至2017年6月30日租金为1876673元及213334元押金。依据被告提交的银行转账记录，从2011年4月25日到2017年9月8日可以核对的支付金额共为8146000元。故依照谁主张谁举证的原则，被告提交证据不足以证明其已足额缴纳租金，故本院不予采纳。被告亨利发公司2017年7月12日向原告出具的还款计划书中确认尚欠房租47万元，之后共向二被告转款85000元，故对于剩余房租385000元被告应支付原告。 原告主张利息，合同中对于逾期支付租金的逾期利息没有约定，鉴于被告逾期支付确给原告造成利息损失，故被告应向原告支付以385000元为本金中国人民银行同期存款利率为标准从2017年6月30日至实际给付之日起的利息。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告陕西亨利达娱乐有限公司于判决生效之日起二十日内支付原告马黎木、张志勇房屋租赁费385000元，并支付以385000元为本金，以中国人民银行同期存款利率为标准从2017年6月30日至实际支付之日止的利息。被告陕西亨利发娱乐有限公司对上述债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7915元，由原告马黎木、张志勇负担1005元；由被告陕西亨利达娱乐有限公司、陕西亨利发娱乐有限公司共同负担6910元。（原告已预付，被告随上述款项支付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘可 代理审判员  殷薇 代理审判员  周婷 二〇一八年九月十七日 书 记 员  张垚