山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0828民初1752号原告周维东，男，1968年11月29日出生，汉族，城镇居民，住金乡县，现住金乡县。委托诉讼代理人夏鲁超（特别授权），山东缗城律师事务所律师。被告山东圣都置业有限公司金乡分公司，住所地金乡县城文峰路2号。组织机构代码：69686991—8。负责人刘安，男，1970年5月9日出生，汉族，山东圣都置业有限公司金乡分公司经理，住山东省汶上县。委托诉讼代理人张庆法，男，1988年10月31日出生，该公司法务专员，住山东省汶上县。被告山东圣都置业有限公司，住所地汶上县城圣泽大街西段圣都集团总部。组织机构代码：77315510—0。法定代表人刘传，男，1993年2月26日出生，山东圣都置业有限公司董事长，住山东省汶上县。委托诉讼代理人李兆萌（特别授权），男，1980年11月15日出生，汉族，山东圣都置业有限公司法律顾问，住济宁市任城区。原告周维东与被告山东圣都置业有限公司金乡分公司（以下简称圣都金乡分公司）、山东圣都置业有限公司（以下简称圣都公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年4月13日向本院提起诉讼，本院于2017年9月15日作出（2017）鲁0828民初第1749号民事裁定。周维东不服，向济宁市中级人民法院提起上诉，济宁市中级人民法院于2018年2月24日作出（2018）鲁08民终868号民事裁定，撤销本院一审裁定，指令本院进行审理。2018年4月13日本院立案后，依法另行组成合议庭，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告周维东的委托诉讼代理人夏鲁超，被告山东圣都置业有限公司金乡分公司委托诉讼代理人张庆法，被告山东圣都置业有限公司的委托诉讼代理人李兆萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周维东向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告现金10万元及利息31500元（上述利息以10万元为基数，按照人民银行贷款利率，从2010年11月8日计算到至2017年4月6日；今后之利息按照上述方式继续计算至被告实际给付）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在金乡县开发了金乡县圣都小区。被告在开发金乡县圣都小区时，对外宣传其开发的小区及商业门面房可以预定，商业门面房预定价格为6000元/平方米。在此情况下，原告向被告缴纳10万元，订购了被告开发的42＃—3号商业门面房。一年后被告之楼房开盘，门面房的价格提升至近1万元/平方米，致使原告无法购买被告的房屋。原告要求被告退还现金，被告答应退还，但是一直未退，特提起诉讼，请求判如所请。被告圣都金乡分公司辩称：一、涉案10万元为原告作为订立商品房买卖合同担保而向被告支付的定金，原告拒绝签订商品房买卖合同，无权要求返还定金。2010年被告建成了奎星湖花园Ａ区，该项目位于金乡县城核心地段，区域优势明显，增值空间巨大，市场销售火爆，住宅、商铺均供不应求。被告从未对外宣传过涉案商铺的预定价格为6000元/平方米，原告是在充分了解涉案商铺具体价格尚未明确、自愿承担是相应商业风险的情况下，坚持预定了涉案商铺，并交纳了定金10万元。2011年项目商品房的具体价格明确后，绝大部分买受人都签订了商品房买卖合同，原告却以缺少资金为由拒绝签订商品房买卖合同。因原告预定了涉案商铺，被告不得向其他意向客户出卖，导致被告错失了众多的交易机会，故被告依据法律规定明确拒绝了原告返还定金的要求。2014年山东圣都置业有限公司办理了涉案商铺的房产登记，取得了房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因原告一方原因未能订立商品房买卖合同，立约定金不应返还。二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。自原告拒绝签订商品房买卖合同，知道被告不再返还定金至今已近六年，在此期间原告既没提起过诉讼，也没向被告提出过要求，被告更没有同意履行过义务。原告的主张已经超过２年的诉讼时效，法院不应予以支持。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告圣都公司的答辩意见同被告圣都金乡分公司的答辩意见。原告为证明自己的主张向本院提交证据：证据1、收据2010年11月8日0002733交款单位周维东收款方式转账人民币壹拾万元整收款事由42#-3商业定金单位盖章处加盖山东圣都置业有限公司金乡分公司财务专用章原告主张证明该款是购房预付款，不是定金。并陈述称：2010年10月中旬原告周维东从圣都小区的销售工作人员处得知圣都小区商业门面房预售价格大约在6000元/平方米左右，周维东喊朋友李洪涛一块到圣都小区销售中心咨询价格方面的问题，得到的答复与事前了解的情况基本一致，2010年11月8日原告通过转账方式向被告指定账户打入现金10万元，被告给原告出具了收据，当时钱的性质被告说是预先收的钱，但是写的收条是定金。因定金合同是从合同，商品房买卖合同是主合同，在主合同没有成立的情况下，双方当事人没有在房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、装饰设备标准、供水供电、供热、燃气、通讯道路、绿化等配套设施及公共设施的交付和有关权益责任，公共配套建设的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关的事实、解决争议的方法、违约责任等达到一致意思表示，因此涉案款项是购房预付款，不是定金。被告开发的商铺开盘后，原告要求按6000元/平方米签订买卖合同，被告声称门面价格为10000元左右每平方米，双方对价格发生争议，原告多次找被告进行协商商品房价格未果，直到2015年底原告要求被告返还定金，前提是如果不能按照6000元/平方米销售给原告商品房，被告当时答应的给钱，但是后来又拒绝，再后来就找不到人了，因此原告的请求没有超过诉讼时效。经质证，被告对该收据的真实性无异议。但是该收据特别注明了收款事由为涉案商铺的定金，涉案款项的性质应为立约定金。根据最高院关于适用担保法若干问题的解释第115条的规定，原被告双方约定以交付定金作为订立商品房买卖合同的担保，给付了定金的原告拒绝订立商品房买卖合同，无权要求返还定金。证据2、金乡县住房和城乡建设局2018年7月12日出具的证明。内容为：山东圣都置业有限公司及金乡分公司开发的金茂豪庭小区42号楼商品房预售许可证取得的时间为2011年。金乡县住房和城乡建设局（盖章）。主张证明两被告向原告收取10万元时其并未取得商品房预售许可证。经质证,被告有异议.认为该证明仅有单位盖章,没有单位负责人签名或盖章。原告交付定金时被告是否取得取得商品房预售许可证并非履约合同生效的要件。被告为证明自己的观点向本院提交：证据1、其与他人签订的合同编号为20114207、20114306的两份商品房买卖合同，主张证明与原告情况相同的买受人2010年预定了与涉案商铺相邻的商铺，交纳了10万元定金，2011年在商品房具体价格明确后与被告签订了商品房买卖合同，证明2011年在完全具备签订商品房买卖合同的条件下因原告单方面的原因未能履行合同。证据2，金字第20××73号房权证，主张证明2014年被告对涉案商铺办理了产权登记，证明因原告预定商铺后又拒绝签订商品房买卖合同，造成被告错失交易机会，涉案商铺未能售出，同时证明在2011年原告拒绝签订商品房买卖合同后，未就该事宜再向被告提出过主张。经质证，原告对被告提供的证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告陈述明显不真实，在2010年11月8日原被告之间根本没有订立过任何协议，只是原告听信被告的口头承诺今后预售的商品房是6000元/平方米，向被告交纳了10万元，当时本案被告开发的小区根本不符合商品房销售条件，根据商品房销售管理办法第22条第一款、第二款，在2011年11月8日被告如果不符合销售条件，收了钱应当返还，如果符合销售条件，收取原告钱了，事后未能订立商品房买卖合同，被告应返还所收取的费用。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未订立的，出卖人应当将定金返还给买受人，假设被告收取原告的10万元是定金，那么原被告双方一直到2015年都未能对商品房买卖合同的主要内容达成一致意思表示，很明显责任不在原告，被告也应返还原告10万元。综上，本案应认定的事实为,2010年11月8日，被告圣都金乡分公司在开发金乡县圣都小区时，向原告出具0002733号收据内容为交款单位周维东收款方式转账人民币壹拾万元整收款事由42#-3商业定金单位盖章处加盖山东圣都置业有限公司金乡分公司财务专用章。2011年12月，被告圣都金乡分公司通知原告与其签订商品房买卖合同，在签订买卖合同时原告要求按6000元/平方米签订买卖合同，被告则称门面价格为10000元/平方米，双方对价格发生争议，因此未签订房屋买卖合同。原告称，其多次找被告进行协商商品房价格未果，直到2015年底原告要求被告返还定金，遭到被告的拒绝。被告称，在2011年原告拒绝签订商品房买卖合同后，未就该事宜再向被告提出过主张。本院认为，本案审理的焦点是：一、原告向被告交纳的10万元人民币是何种性质的款项？是否应当返还？二、本案原告起诉是否超过法定的诉讼时效？关于本案所涉10万元是什么性质的问题。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。判断是否为定金应以当事人的约定是否有定金的性质为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中被告圣都金乡分公司在收取涉案款项10万元时，虽然在收据中书写为定金，但商品房买卖行为并未实际发生，更没有书面合同明确约定为定金。故本案所涉款项10万元的性质不能确定为定金。其次《城市房地产法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第25条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预收登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。两被告并未提交其向原告收取10万元时其已取得商品房预售许可证。综上，被告圣都金乡分公司对原告预交的10万元应予返还。根据《公司法》第十四条关于分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担的规定。该返还款项的民事责任应由被告山东圣都置业有限公司承担。但是，原告请求被告按人民银行同期贷款利率计算从2010年11月8日至2017年4月6日给付利息31500元，因无事实依据及法律依据，对该项请求依法予以驳回。但原告请求从2017年4月6日以后至实际给付之日的利息，可酌情支持从起诉之日（2017年4月13日）到实际支付之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于原告起诉是否超过法定的诉讼时效的问题。原告称，其多次找被告进行协商商品房价格未果，直到2015年底原告要求被告返还10万元，遭到被告的拒绝的情况下才于2017年4月向本院起诉。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。本案中被告向原告收取的10万元数额较大，原被告因价格问题没有签订商品房买卖合同的情况下，原告请求返还10万元于常理之中，原告称其于2015年底还向被告主张返还的权利，至2017年4月起诉不超过上述关于诉讼时效期限的规定。被告称，在2011年原告拒绝签订商品房买卖合同后，未就该事宜再向被告提出过主张的答辩理由，因与常理不符，故对该答辩理由不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：被告山东圣都置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周维东人民币10万元及利息（自2017年4月13日至实际支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告周维东的其他诉讼请求。案件受理费2930元，由原告负担630元，被告山东圣都置业有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王瑞华人民陪审员  代慧敏人民陪审员  李红艳二〇一八年九月二十五日书 记 员  杨 纳