陕西省眉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0326民初644号 原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司。住所地：宝鸡市行政大道**。统一社会信用代码：916103037304091745。 法定代表人董广学，公司董事长。 委托诉讼代理人刘岁生，男，生于1943年2月2日，汉族，住陕西省岐山县。 委托诉讼代理人段思林，男，生于1943年10月10日，汉族，退休干部，住宝鸡市渭滨区。 被告李苏科，男，生于1962年3月9日，汉族，中专文化，干部，住眉县美阳街泰旭花园。 委托诉讼代理人黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨婉莉，陕西西虢律师事务所律师。 原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司与被告李苏科房屋买卖合同纠纷一案，原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司于2017年1月16日向本院提起诉讼,本院于2017年7月10日，作出（2017）陕0326民初126号民事判决。被告李苏科不服该判决，向宝鸡市中级人民法院提起上诉。宝鸡市中级人民法院于2018年3月20日,作出（2017）陕03民终1425号民事裁定书，以原判认定事实不清，发回重审。本院依法另行组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘岁生,段思林,被告李苏科及其委托诉讼代理人黄侃祥,杨婉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求为,1、判令被告李苏科给付原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司房款186079.92元；2、判令被告李苏科给付原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司房款利息65127.97元；3、本案诉讼费由被告承担。其诉称，2008年初，原告公司第二项目部在眉县城关镇美阳街西段（即现在的集锦小区）建房。2009年卖房时，被告李苏科要买房，因被告之兄徐录勤与原告公司第二项目部负责人刘岁生系三十多年的老朋友，刘岁生当即答应，并让工地售房人张明彦将三号楼中单元六楼西户房屋留给被告。张明彦随在三号楼平面图上中单元六楼西户处写上“药店”二字（被告之妻徐乖课在眉县城关中学东邻开药店）。三号楼竣工后，刘岁生即将该房屋的钥匙交给被告。因双方关系熟悉，既没有签商品房买卖合同，也没让被告打钥匙领条。但被告至今未给付原告房款，无故占居房屋达七年之久。今年十月份，刘岁生查看账目时发现此事与之交涉未果。为维护原告合法权益，保护原告财产不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告辩称，一、就本案涉案房屋交易情况系口头商定，即时交付，一手交钱，一手交房，钱房两清，没有签订任何房屋买卖合同。二、本案交易是在2009年，原告起诉是在2016年，早已超出两年的诉讼时效，据此，应当驳回原告的诉请。三、本案系现货交易，原告依法应当承担交房前被告未交房款的证据，而不应当按正常的商品房买卖合同纠纷确定举证原则。 原告针对自己的主张提供证据如下:（1）集锦小区3号楼西段平面图，证明房屋面积和其陈述三号楼平面图上中单元六楼西户处写上“药店”二字,亦证明该套房留给被告。（2）商品房买卖合同4份，证明房屋面积及售价每平方米1460元。（3）3号楼收款收据存根汇总清单及收款收据，证明3号楼西段一共住了36户，中单元6楼西户“药店”未缴款，刘岁生自留的一套也未缴款，其余均已缴款。（4）证人张明彦出庭作证证明,2008年我在集锦房地产管卖房并收款，当时房卖不了。2009年房卖的快了，其他基本都卖完了，但是6楼不好卖。我每卖一套房都要给老板刘岁生打招呼，当时有人要买本案涉及的这套房子，老板说不能卖，有人要了，开药店的，我就给登记了个“药店”。过了几年了，大概在2016年老板说药店要办房产证，让我协助一下，我当时都不在那里干了，我不管。刘岁生动员我让我协助,我就问房款是多少，我又没收钱。刘岁生说他不知道，说我卖房呢我应该知道。然后我就说这房是他让我留的，刘岁生就去问李苏科了，回来给我说李苏科说把房款交给他了，他还说，给他没交过房款么。后来我碰上李苏科，李苏科说把钱都交给刘岁生了，我说那起码打个条子，李苏科还说将天然气和太阳能、办房产证手续的钱都给刘岁生了。这些钱都没有给我交，我收钱会给开票的。当时定价格每平米1400元,2009年房卖的快,每平米加了60元,有些磨价或者熟人,经老板同意,也适当给降价。（5）证人温秋生证言,证明他为集锦小区物业公司负责人，2016年11月七、八号,刘岁生对他说，三号楼中单元六楼西户要装修,李苏科没交房款,他不能装修,你把他挡住。后刘岁生把房门锁心换了，11月15号李苏科来后要开门我挡了,但李不听将门锁砸了，我就报了警。（6）原审庭审笔录，证明李苏科及其妻徐乖课，证人李卫东，李新华，李锁勤几人陈述不一致，相互矛盾，其陈述和证人证言不能作为定案依据，亦不能证明李苏科已向刘岁生给付购房款。（7）二审法官与徐录勤和李卫东谈话笔录，与徐录勤谈话证明，徐录勤与刘岁生认识30多年了，也有经济往来。这个工程是刘岁生自己弄的，开始起步时，钱是徐录勤给弄的。李苏科是徐录勤亲兄弟，一直没有太大走动，对亲兄弟平时也有照顾。李苏科在刘岁生处买房他不知道，11年春节李苏科来他家才告诉他的,刘岁生没有告诉他，他没有参与过这个事情。他也没有介绍李苏科和刘岁生认识过。与李卫东谈话证明，李卫东和李苏科2005年就认识，2010年左右，他给他妻哥雒乃康购买了李苏科在眉县计生局的家属楼，房价是10万零6千，给付都是现金，当时就我俩去的银行，他钱数清给李苏科之后就走了。（8）王小花房产证，证明王小花与被告所购房屋属上下楼，结构一样，面积相同均为134.16平米。 对于原告提供的上述证据，被告提出以下质证意见： 对原告提供的证据（1）（2）（3）,被告对真实性不发表质证意见。对原告提供的证据（2）购房合同，被告认为不能证明房屋面积，房屋面积应以房屋确权机关相关文件为准。亦不能证明房屋价格，房屋价格应是双方协商。对原告提供的证据（3）收款收据，被告认为收款收据不全，不能证明原告未交房款。对原告提供的证据（4）张明彦证言，被告认为张明彦出庭作证与自书证言一致部分认可，不一致部分不认可。对原告提供的证据（5）温秋生证言，被告认为他说这事对着，只是门锁不是李苏科砸，而是徐红刚砸的。对原告提供的证据（6）原审庭审笔录，被告认可真实性，但不认可证明目的。对原告提供的证据（7）二审法官与徐录勤李卫东谈话笔录，被告认为徐录勤不认识刘岁生，没有参与本案买房，怎么可能欠钱。对与李卫东谈话，被告认为与本案无关联性。对原告提供的证据（8）王小花房产证，认为不能证明涉案房屋面积。 合议庭对原告提供的证据经评议认为: 原告提供的证据集锦小区3号楼西段平面图，证明房屋面积和其陈述三号楼平面图上中单元六楼西户处写上“药店”二字,该房为被告李苏科所留。结合证人张明彦证言及该房为被告李苏科现实际占有的情况,该证据应予认定。原告提供的证据购房合同(四份)，原告欲证明房屋面积及售价每平方米1460元。被告认为不能证明房屋面积，房屋面积应以房屋确权机关相关文件为准，亦不能证明房屋价格，房屋价格应是双方协商。合议庭经评议认为,原告提供的四份购房合同购房价格不一致，且刘岁生当庭陈述与李苏科当时没有谈价，故购房合同不能证明原被告当时就房屋价格商定为每平方米1460元。关于涉案房屋的面积,因同单元楼上楼下房屋结构相同面积亦相同，涉案房屋楼下一层住户王小花房产证面积亦即涉案房屋面积,故涉案房屋面积应认定为134.16平米。对原告提供的证据温秋生证言，被告认可，应予采信。对原告提供的证据原审庭审笔录，来源合法且当事人均签字认可，应予采纳。对原告提供的证据二审法官与徐录勤谈话笔录，该笔录来源合法，且徐录勤谈话内容与刘岁生当庭陈述一致，应予采信,作为定案证据。（刘岁生庭审陈述我刚来眉县开发房地产，徐录勤给他借过30万元，李苏科买房徐录勤未给他说过。） 被告针对自己的辩解提供证据如下：（1）证人周润侠出庭作证,证明2009年10月份，她到集锦小区看房，房卖的很快，中单元六楼就两户。她拿1万元现金交定金，刘岁生和张明彦不收，要将房款17.6元一次性交清,我筹不到钱。我就给徐乖课说房户型好，面积大你买不买。徐乖课后来给她说，徐乖课买了，房价也是17.6万。（2）证人王浩学出庭作证,证明他在集锦小区买房,将款交给刘岁生,刘岁生给他打了收条,但未开税务票据,他办不了房产证。（3）证人李卫东出庭作证,证明李苏科计生局的房子，通过他卖给他妻兄骆乃康。房价是106000元。大概2009年，2010年冬季快供暖时，我妻兄骆乃康把钱给我了，我给了李苏科，给的是现金，为了方便，我们一起去的银行存款，当时李苏科自己还带了几万元，他说他买房呀，将钱一次都存到别人名下了。（4）证人李新华出庭作证,证明2010年11月李苏科给他打电活说要买房让他至少准备2万元，11月底他把钱拿到李苏科妻子药站，李苏科眉站叫啥勤的朋友也给李苏科借了2万。李苏科还给我介绍了刘岁生，我在那里烤火是背身，李苏科把钱给眉站啥勤了，李苏科妻子和眉站啥勤给刘岁生钱，把我俩借给李苏科的，还有他准备好的（不知道多少钱）一起给刘岁生了，没有打条。（原审出庭作证，证明2009年11月下旬，李苏科给他打电活说要给儿子买房让给倒些钱，第二天他准备2万元拿到李苏科妻子药店，李苏科说让等一下，还有一个叫李锁勤也要给李苏科借钱。等李锁勤来了后，我就将我的钱还有李锁勤的2万元交给了原告方今天出庭的老刘。）（5）证人李锁勤出庭作证,证明2011年1月，2月份，李苏科给他打电活说要买房，让他借2万元，隔了一，二天，他凑了2万元拿到药店，李新华去的早，还有刘岁生和徐乖课。李新华将2万元给我了，连带我的2万元，徐乖课还从抽屉取了2000元，这42000元我和李苏科给了刘岁生。同时，徐乖课之前的存单和这42000元总共是176000元，李苏科一并给了刘岁生。（原审出庭作证，证明2009年11月底12月初，李苏科给他打电活说要买房让他给其借2万元，他2万元拿到李苏科妻子药店，还有一个姓李也拿了2万元，还是经我点的，李苏科也准备了2000元，一共42000元，最后将钱交给姓刘的，也就是在坐的原告代理人。在李苏科给老刘付42000元钱的同时还给其一张存单，存单金额我不清楚。老刘将钥匙交付给了李苏科。）（6）眉县卫计局情况说明一份，证明李苏科将卫计局的房产卖了，印证交本案房款的款项来源。（7）生活向导报售房信息，证明被告已占有涉案房屋，并欲出售，原告未提出异议。（8）钥匙一把，证明原告能将钥匙交予被告，说明房款己交清。（9）雒首宇房产证，证明其己将眉县计生局的房子卖给雒乃康之父雒首宇,并已过户。 对于被告提供的上述证据，原告提出以下质证意见： 对证人李卫东出庭作证证言，原告认为与中院二审法官调查笔录矛盾，不能作为定案依据。对证人李新华出庭作证证言，证人李锁勤出庭作证证言,原告认为相互之间矛盾，与他们原审证言自相矛盾，与证人徐乖课原审证言也矛盾，不能作为定案依据。原告对眉县卫计局情况，售房信息，雒首宇房产证，钥匙这些证据，认为不能证明将房款交清。 合议庭对被告提供的证据经评议认为,对证人周润侠出庭作证证言,原审与本次庭审证言一致，结合当时房价实际，及原告证人张明彦证言“2009年房卖的快了，其他基本都卖完了，但是6楼不好卖。有些磨价或者熟人,经老板同意,也适当给降价。”应予认定。对证人李新华出庭作证证言，证人李锁勤出庭作证证言,结合证人徐乖课原审证言及两证人原审证言合议庭认为，在给付刘岁生钱的现场人，给付刘岁生钱时是否包含存单，给付刘岁生钱数，及谁给付等情形均相互矛盾，不能作为定案依据。（徐乖课原审出庭作证证言，2010年还是2011年春节，在她的门市部，当时只有她，李苏科，刘岁生在场。李苏科给刘岁生一张农行存单，存单上的账户名称是刘岁生提供的，金额在10万元以上，还付了一部分现金。刘岁生还向她要天然气接口费。随后还给刘岁生交了天然气接口费2180元，太阳能安装费1750元。还给物业办交了1800元物业费）。对被告提供的眉县卫计局情况说明，售房信息，雒首宇房产证，钥匙这些证据，合议庭认为上述证据不能达到被告证明目的，即己将房款交清。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年，原告第二项目部负责人刘岁生与被告李苏科达成口头房屋买卖合意，被告购买原告所建集锦小区3号楼西段中单元六楼西户房子。关于房屋价格，原告第二项目部负责人刘岁生当庭陈述,当时由于与被告之哥徐录勤关系很好，没有谈价，但现请求房屋价格为186079.92元。被告则陈述当时给周润霞说的价格是17.6万，他后来跟刘岁生谈,就是这个价。考虑当时房价实际，结合刘岁生与李苏科之兄徐录勤关系好及证人周润霞证言，该房价格宜定17.6万。双方就房屋买卖达成合意后，刘岁生随后将该房屋的钥匙交给被告李苏科，被告李苏科占有该房屋至今。2016年11月份，被告李苏科要装修该房屋时，原告以李苏科未交房款为由阻挡其装修，并要求李苏科交付房款，李苏科以房款己交清拒绝付房款，原告于2017年1月诉至法院。 本院认为，原告作为房地产开发企业，对外出售商品房时，应当与买受人签订书面合同。但由于原告公司第二项目部负责人刘岁生与被告李苏科之兄关系较好，便在没有签订商品房买卖书面合同的情况下，将涉案房屋向被告出售，并向被告交付了房屋钥匙，被告亦实际占有房屋至今，双方已形成事实上的房屋买卖关系。关于被告是否向原告交清房款的问题，诉讼中，被告辩称其向原告交清了176000元房款，原告否认，被告主张房款己交清应负举证责任。被告向法庭提供其己交清房款的证据主要是证人证言，且几个证人证言存在相互矛盾多处，难以采信，向法庭提供交清房款的其它证据均为间接证据，亦不能够证明被告己交清房款，故被告所提交的证据不足以证明被告己交清房款。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，由于双方未签订书面合同，口头亦未明确约定何时交纳购房款，原告可以随时要求被告给付房款。2016年11月份，被告李苏科装修该房屋时，原告方以李苏科未交房款为由阻挡其装修，要求李苏科交付房款，本案诉讼时效应从2016年11月份开始起算。故该案原告起诉并未超过诉讼时效。综上，原告请求被告给付房款的诉讼请求应予以支持，但应以本院认定的房款176000元为准。原告请求利息65127.97元，是以房屋价款186079.92元为基数按存款利率5%计算了7年，由于双方未签订书面合同，关于何时应交纳房款双方未具体约定，原告何时向被告主张,并应给被告交付房款一定合理期限后，方可主张逾期利息。本案利息酌情可以房屋价款176000元为基数，按同期人民银行贷款利率从2017年1月1日计算至被告付清房款之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、由被告李苏科于判决生效后十五日内支付原告宝鸡市集锦房地产开发有限公司购房款176000元，并支付利息（以176000元为基数按同期人民银行贷款利率从2017年1月1日计算至被告付清房款之日）。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5068元，由原告负担1518元，被告负担3550元。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费5068元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  赵功德 审 判 员  魏舰舟 人民陪审员  李炳乾 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  卫 佳