江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初3330号原告（反诉被告）：王圳达，男，1986年4月2日生，汉族，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：戴元广，江苏金匮律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘乐清，男，1969年4月8日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：李华，江苏可德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明丽，江苏可德律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐志秀，女，1971年10月12日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：李华，江苏可德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明丽，江苏可德律师事务所律师。第三人：无锡市博浩房产中介有限公司藕塘分公司，统一社会信用代码91320206MA1NP8XWXA，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕洛路88号。负责人：方万翔。委托诉讼代理人：华秀书，该公司监理。原告（反诉被告）王圳达与被告（反诉原告）刘乐清、徐志秀、第三人无锡市博浩房产中介有限公司藕塘分公司（博浩藕塘分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理，第一次开庭时，原告（反诉被告）王圳达及其委托诉讼代理人戴元广、被告（反诉原告）刘乐清、徐志秀的委托诉讼代理人李华、第三人博浩藕塘分公司的委托诉讼代理人华秀书到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告（反诉被告）王圳达及其委托诉讼代理人戴元广、被告（反诉原告）刘乐清及其与徐志秀的委托诉讼代理人李华、第三人博浩藕塘分公司的委托诉讼代理人华秀书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王圳达向本院提出本诉请求：1、判令原被告解除《房屋买卖合同》；2、判令本诉被告返还定金2万元，支付违约金10.86万元；3、判令本诉被告赔偿中介费、贷款手续费、评估费共计1.36万元；4、判令本诉被告赔偿律师费2万元；5、诉讼费用由本诉被告负担。事实和理由：2018年4月，王圳达和刘乐清、徐志秀、中介方博浩藕塘分公司签订《房屋买卖合同》，刘乐清、徐志秀向王圳达出售房屋一套，成交价108.6万元。合同签订后，王圳达支付定金2万元并按约积极筹备首付款、办理银行按揭手续，并通知刘乐清和徐志秀配合办理房屋过户手续，但刘乐清和徐志秀提出房价过低，要求增加房价5万元否则不同意出售，且未退还定金。刘乐清和徐志秀严重违反诚实信用原则，属于根本违约，双方在中介方博浩藕塘分公司协商未果，故诉至法院，请求判如所请。本诉被告（反诉原告）刘乐清、徐志秀辩称：王圳达所述不实，刘乐清、徐志秀并未违约，要求继续履行合同。且王圳达主张违约金过高；律师费为风险代理且尚未产生，金额也超过王圳达的损失。故请求驳回全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）刘乐清、徐志秀提出反诉请求：1、请求判令原被告继续履行《房屋买卖合同》；2、请求判令反诉被告立即支付房屋价款56万元并赔偿逾期付款利息损失（以56万元为基数，自2018年5月11日起至判决给付之日止，按照每日万分之五计算）；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：原被告及中介方博浩藕塘分公司签订《房屋买卖合同》之后，刘乐清和徐志秀已经按约将房屋产权证书原件交付博浩藕塘分公司，并配合王圳达办理贷款手续。合同约定买方在资金监管贷款当日支付56万元，根据二手房按揭贷款资金监管流程的规定，买方应当支付首付款后双方再办理缴纳税费、过户手续，无论约定或规定，王圳达都应在2018年5月10日支付首付款56万元。故依法提起反诉，请求判如所请。反诉被告（本诉原告）王圳达辩称：刘乐清和徐志秀提出的反诉没有事实和法律依据，本案系因刘乐清和徐志秀单方违约，即无理要求增加房款5万元所致，王圳达通过博浩藕塘分公司再三与其协商无果的情况下无奈起诉，并不存在王圳达不按约支付房款的事实的事实，刘乐清和徐志秀在审理过程中提出首付款仅是托辞。故不同意继续履行合同，请求驳回全部反诉请求。第三人博浩藕塘分公司陈述：原告王圳达所述属实，确系刘乐清和徐志秀违约要求单方加价导致诉讼。本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，由居间人博浩藕塘分公司提供格式文本，出卖方甲方刘乐清、徐志秀和买受人乙方王圳达、居间人丙方博浩藕塘分公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于惠山区的房屋出售给乙方，建筑面积111.38㎡，成交价108.6万元，“乙方向甲方的交款约定：1、2018年4月10日乙方向甲方支付房屋定金￥20000。2、资金监管贷款当日打入帐户￥56×××00。3、剩余房款乙方从银行贷款方式打入甲方指定帐户共计￥50×××00。4、腾房押金￥6000，款清腾房时支付给甲方。”“如甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的信息服务费应予完整补偿。”“如乙方未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之五向对方赔偿损失，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。”“贷款当日乙方向丙方支付贷款手续费￥5000。”“贷款当日乙方向丙方支付中介费￥8000，另付评估费￥600。”“甲方出售该房屋已征得所有共同人同意。”等内容。2018年4月10日下午，王圳达支付2万元定金给刘乐清。2018年4月19日，王圳达向博浩藕塘分公司支付中介费0.8万元、贷款手续费0.5万元、代收评估费0.06万元，共计1.36万元。之后王圳达即开始办理申请抵押贷款手续，并获得审批通过但尚未发放贷款。2018年5月中旬，刘乐清向王圳达提出要求增加5万元房款。2018年5月15日，买方和中介方共同出具《通知》，要求刘乐清和徐志秀在收到通知7日内配合过户，于2018年5月22日上午到中介碰面，若逾期办理为违约，将向其主张违约金，若超过7日未配合过户视为拒绝履行合同，即合同解除。该《通知》以顺丰快递方式邮寄到争议房屋地址，但因滞留多时又被派件员于5月18日取出，未能有效送达给刘乐清和徐志秀。2018年5月20日，刘乐清和王圳达到博浩藕塘分公司处，刘乐清表示同意按照合同履行，双方约定次日办理过户。但次日并未办理。2018年5月22日，刘乐清和王圳达又到博浩藕塘分公司处，三方继续进行协商，刘乐清陈述其子女不同意原合同价格，要求增加5万元房款，请求博浩藕塘分公司帮其做子女工作，博浩藕塘分公司予以拒绝并要求其立即配合办理过户手续，刘乐清明确表示不同意过户，博浩藕塘分公司指责刘乐清违约，双方遂产生口角。王圳达遂于2018年6月12日诉至法院。以上事实，由王圳达提交的房屋买卖合同、微信付款截屏、录像、通知及运单及查询、委托合同、收据、借款及担保合同、不动产登记申请书，由刘乐清和徐志秀提交的运单查询、快递员工作牌及书面证言、快递失效短信通知、录音、与快递的通话录音，当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案三方签订的房屋买卖和居间合同是三方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先对于本诉主张合同解除的请求，王圳达认为刘乐清和徐志秀迟延履行主要合同债务，但合同中并未对于出卖方需何时办理房屋过户手续作出明确约定，王圳达也未提交证据予以证明刘乐清和徐志秀迟延履行之事实，故本院不予采信；但其主张刘乐清和徐志秀在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的事实，有相应证据予以支持，本院予以采信。现刘乐清和徐志秀反诉认为系因王圳达逾期支付首付款违约在先，主张继续履行合同，但王圳达不同意继续履行，对此本院认为合同中对于王圳达需何时支付首付款也未作出明确约定，且证据显示双方诉前产生争议始终仅针对刘乐清和徐志秀在签订合同后要求加价，故对刘乐清和徐志秀的抗辩意见不予采信，对于反诉主张继续履行合同的请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于王圳达本诉主张返还已付的定金2万元，符合法律规定，本院予以支持；对于主张违约金10.86万元，本案系因对方违约而导致合同解除，故王圳达主张违约金符合合同约定之“如甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同”的违约金条款适用情形，但在审理过程中系王圳达单方不同意继续履行原合同且并无证据证明存在不能继续履行的客观合理事由，结合合同实际履行情况，故酌情调整违约金为2万元。对于本诉主张赔偿中介费0.8万元、贷款手续费0.5万元、评估费0.06万元，其中支付给居间人的中介费和贷款手续费符合三方约定，确为已发生之损失，应当由违约方刘乐清和徐志秀负担；对于由居间人代收的评估费，因并无证据证明实际发生且确为损失，故本院不予采信。对于本诉主张的律师费2万元不应认定为损失。对于反诉主张要求王圳达支付房屋价款及利息损失的主张，因合同解除故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、出卖方刘乐清、徐志秀和买受方王圳达、居间人无锡市博浩房产中介有限公司藕塘分公司于2018年4月10日签订《房屋买卖合同》于本判决生效后解除。二、刘乐清、徐志秀应于本判决生效后十日内返还王圳达已付款及支付违约金合计4万元。三、刘乐清、徐志秀应于本判决生效后十日内赔偿王圳达中介费和贷款手续费1.3万元。四、驳回王圳达的其他本诉诉讼请求。五、驳回刘乐清、徐志秀的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1770元、保全费1270元，合计3040元，由王圳达负担2046.66元，由刘乐清、徐志秀负担993.34元（该款已由王圳达预交，刘乐清、徐志秀负担部分应当在判决主债务履行之日前一并向王圳达支付）；案件反诉受理费减半收取计4700元，由刘乐清、徐志秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 臻二〇一八年九月四日书记员 沈泽全