新疆维吾尔自治区新源县人民法院民 事 判 决 书（2018）新4025民初2051号原告：伊犁众意房地产开发有限责任公司,住所：新疆伊犁州伊宁市滨河路斯大林街一巷**。法定代表人：马秀江，系该公司总经理。委托代理人：马学林，男，回族，1983年3月17日出生，伊犁众意房地产开发有限责任公司副经理，住新疆伊宁市斯大林街********。委托代理人：李盛军，新疆同济律师事务所律师。被告：康马尔汉·乌买尔江，女，哈萨克族，1933年3月10日出生，无固定职业，住新疆，住新疆新源县iv>委托代理人：马聪华(康马尔汉·乌买尔江之女)，女，回族，1968年5月12日出生，退休职工，住新疆，住新疆新源县iv>原告伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意公司）与被告康马尔汉·乌买尔江互易纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理，依法由审判员李西让适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众意公司及的委托诉讼代理人马学林、李盛军，被告康马尔汉·乌买尔江及其委托诉讼代理人马聪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众意公司诉称，原告与被告2012年3月8日在伊宁市众意房地产开发有限责任公司签订了房屋置换协议书，协议书签订后，原告履行协议中第二条约定，履行了义务。但是被告以种种原因推拖，不履行协议中第五条约定的被告应履行的义务，为维护原告合法权益，提出诉讼请求如下：1、依法判令被告将其位于新源县国税局家属楼后的房屋及土地（老门牌号：新源县青年街文化路XXXX号院XXXX号。房产证号：新源房权证第三产区字第**新源房权证第三产区字第**。土地证号：新源土管国用（XXXX）原XXXX字第XX**）交付给原告;2、本案保全费、诉讼费由被告承担。被告康马尔汉·乌买尔江辩称，原告陈述其履行了协议书中第二条的约定与事实不符。合同中约定原告置换给被告楼房三套，原告先给被告购买一套房屋，其余两套在原告所开发的房屋中置换，置换期为三年，如果三年内原告交付不了房屋，原告给被告购买其余两套房屋，如被告未选择上其余两套房屋，原告就按房屋市场价格以现金方式补偿给被告。但事实上，原告仅仅给被告购买了第一套房屋，且被告并未获得该房屋的所有权。其次，原告在三年内既未置换或购买其余两套楼房，也未以现金补偿被告。原告未按合同约定履行义务。合同第五条约定先由原告为被告购买，被告入住原告所购买的房屋后将国税局家属楼后的院子交给原告。根据合同法第67条规定：双方互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行的不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故被告不存在违约问题，过错在原告一方。另外，签订协议后，原告并没有催我方交付房屋，被告的身份证号和户口本复印件已提供给了原告，让其办理过户手续，但原告到现在没有办下来。去年11月份时原告叫我们腾房子，六年了原告一直没有办理房屋的过户手续，所以我们不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了一份“房屋置换协议书”，协议约定：1、乙方将位于新源县文化路的县国税局家属楼后的自有住房一套院落，以产权置换的方式无偿转让给甲方。乙方用于置换的房屋位于:新源县文化路国税局家属楼后(老门牌号:新源县青年街文化路019号院011号)，房产证号:新源房权证:新源房权证第三产区字第**新源房权证第三产区字第**新源县土管国用(XXXX)原XXXX字第XXXX号的平方。2、甲方置换给乙方楼房三套，每套建筑面积为100-110平方米之间。乙方可就附近自行选择一套楼房，楼房为100-110平方米之间的二楼或三楼，由甲方购买。甲方置换给乙方的其余二套有甲方按开发改建青年街老国税、地税、人保公司办公楼，开发改建文化路现国税局家属楼，这两个项目哪个最早开发改建，就在该最早开发改建的新楼中给予建筑面积为100-110平方米之间的置换补偿。置换期限为三年，三年内如果甲方给乙方交付不了房屋，甲方给乙方并经乙方选择同意就近购买其余两套房屋。如果乙方就近选择不上其余两套房屋，甲方按就近房屋市场价格以现金方式补偿给乙方。3、甲方置换给乙方的住宅必须符合国家建筑质量标准。4、如果甲方没有选好自己就近中意的位于一楼的楼房，可以选择租房的方式，租房安置费用为每年玖仟元，以搬出日为支付房租日。如果甲方配合乙方购买了就近一套100-110平方米之间的住房，那么甲方停止给乙方支付房租。5、双方签字生效后，甲方给乙方(乙方自行就近选择并同意以)开始先定并购买一套楼房屋，乙方入住甲方新购买的房屋后，将位于县国税局家属楼后的院子(老门牌号:新源县青年街文化路019号院011号)交给甲方，剩余的两套房屋置换补偿按上述第二条执行。6、三套房屋全部入住后，甲方将其办理的新房产权证，土地证交给乙方的同时，乙方将原房屋的产权证，土地证交给甲方并负责过户到甲方的名下。7、甲方给乙方补偿全部装修费伍万元整。8、违约责任:如一方违约，造成本协议无法实施，违约方向守约方支付合同金额双倍的违约金及赔偿一切损失。9、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后立即生效，并具有同等的法律效力。合同签订后，原告按协议约定于2013年7月18日向被告交付了装修费50000元，于2014年8月24日向被告购买并交付了位于新源县金泽小区14号楼4单元101室的房屋一套。后原告要求被告交付置换的房屋，被告以原告未交付其余两套房屋且未办理已交付房屋的房屋过户手续为由，不予交付。2017年12月21日，原告向伊宁市人民法院起诉，要求被告履行协议，交付置换的房屋，被告提出管辖异议。2018年1月24日，伊宁市人民法院作出（2017）新4025民初7353号民事裁定，裁定被告对管辖权提出的异议成立，本案移送新源县人民法院处理。以上事实，有原被告当庭陈述、房屋置换协议书、收到装修款的收条、收到房屋的收条、伊宁市人民法院民事裁定书等证据证实，予以认定。本院认为，原被告双方于2012年3月8日所签订的“房屋置换协议书”是双方达成的合意，意思表示真实，协议的内容合法有效。原告按协议的第5条及第7条约定向被告交付了装修费50000元、购买并交付了位于新源县金泽小区14号楼4单元101室的房屋一套，履行了合同约定的义务，被告应当按协议的约定向原告履行房屋置换义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付他人，受让人因此取得占有，占有人转移占用，自取得事实上物的管领力时完成。转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：依据法律行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。本案双方所争议的交付实际上是一种不动产的转移占有交付。双方协议第5条所约定的被告向原告交付位于县国税局家属楼后的房屋及院子(老门牌号:新源县青年街文化路XXXX号院XXXX号)，只是对房屋的转移占有交付，房屋的所有权并不发生转移。根据双方合同的第6条约定（三套房屋全部入住后，甲方将其办理的新房产权证，土地证交给乙方的同时，乙方将原房屋的产权证，土地证交给甲方并负责过户到甲方的名下），在原告为被告交付了三套房屋并全部入住后，双方才互办房屋产权过户手续，交付房屋的所有权。因此，被告以其未获得原告所交付房屋的产权过户手续及原告在三年内给被告既未置换或购买其余两套楼房，也未以现金方式补偿被告为由拒不履行约定房屋的交付义务，无事实和法律依据。综上，原告要求被告将其位于新源县国税局家属楼后的房屋及土地交付给原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告康马尔汉·乌买尔江于本判决生效后十日内将其位于新源县国税局家属楼后的房屋及土地（老门牌号：新源县青年街文化路XXXX号院001号。房产证号：新源房权证第三产区字第：新源房权证第三产区字第**新源房权证第三产区字第**（XXXX）原XXXX字第XXXX号）交付给原告伊犁众意房地产开发有限责任公司。案件受理费减半收取35元，由被告康马尔汉·乌买尔江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员  李西让二〇一八年九月五日书记员  周其凤