山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初10275号原告：烟台湘中经贸有限公司（原烟台湘通投资有限公司），住所地烟台经济技术开发区福莱商城403号。法定代表人：胡圣来，总经理。委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台宏发房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区白石路93号。法定代表人：姜胜利，总经理。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。原告烟台湘中经贸有限公司与被告烟台宏发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈琼与被告的委托诉讼代理人刘爱娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台湘中经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区只楚路1号西山华庭1号楼付402号房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权登记手续；2、被告支付原告逾期办证违约金79482元（以1715502元为基数，自2016年9月7日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年8月23日），自2017年8月24日起至过户手续办理完毕之日止仍按上述标准计算损失。事实和理由：2014年6月4日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》的约定：原告购买被告开发的建筑面积为241.62平方米的涉案房屋，房屋总价款为1715502元。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部房款。2015年8月14日，包括涉案房屋及西山华庭1号付401、付501号房屋在内的所有权证书（证号：烟房权证芝字第××号）登记在被告名下。2015年9月6日，被告向原告出具了《承诺函》，承诺于一年内免费将涉案房屋的产权变更登记在原告名下，但至今被告仍未协助原告办理涉案房屋的不动产权过户手续。被告烟台宏发房地产开发有限公司辩称，（一）现涉案房屋的所有权证书和其项下的国有土地使用权证书均登记在被告名下，原告完全可以以被告的名义办理抵押贷款并使用该贷款；因“两证合一”政策改革，而涉案房屋项下的两块土地的国有土地使用权证书终止年限不一致，导致原告无法办理涉案房屋的不动产权证书，待与相关部门协调处理后，被告就会配合原告办理涉案房屋的不动产权证书，故被告不存在违约行为。（二）原告要求被告支付逾期办证违约金没有依据，因2018年2月7日原、被告针对涉案房屋重新签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。依据该合同的约定，即使被告迟延为原告办理涉案房屋的不动产权证书，也无需向原告支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2007年7月19日，被告取得了坐落于烟台市芝罘区只楚路东首南侧、使用权面积为3023平方米的国有土地使用权证书[证号：烟国用（2007）100801号]，地块地号为7-1号，土地使用权用途为住宅用地，土地使用权终止年限为2074年3月29日。2012年4月5日，被告取得了坐落于烟台市芝罘区西炮台南路北首西侧、建筑面积为6457.72平方米的国有土地使用权证书[证号：烟国用（2012）10121号]，地号3706020070010015000号，土地使用权用途为商业用地、住宅用地（07），其中商业用途的土地使用权终止年限为2044年10月17日、住宅用途的土地使用终止年限为2064年10月17日。2014年6月4日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让方式取得位于只楚路以南，西炮台山南路以西，编号为烟国用2007第100801、100802号地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用年限至2074年3月29日；原告购买被告开发建设的、建筑面积为241.62平方米的涉案房屋，用途为商业；房屋总价款1715502元，2014年6月15日前原告支付房款500000元，剩余房款在2014年7月31日前付清；被告应在2014年7月5日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书，且原告不退房，被告应按已付房价款的0%向原告支付违约金。合同签订后的当日，被告向原告交付了涉案房屋，原告亦分次向被告支付了涉案房屋的购房款1715502元。2014年12月11日，原告由“烟台湘通投资有限公司”变更为现名。2014年12月24日，原告通过银行转账方式向被告支付了包含涉案房屋及西山华庭1号付401、付501号房屋在内的办证费用95499.76元。2015年8月14日，包括涉案房屋在内的、烟台市芝罘区只楚路1号付401、付402和付501号房屋的所有权登记在被告名下（证号：烟房权证芝字第××号）。2015年9月6日，被告在向原告出具的《承诺函》中载明：被告开发的涉案房屋及西山华庭1号401、501号房屋由原告购买，为了办证便捷，被告将上述房产办理在被告名下，现被告承诺在本承诺函出具后一年内免费将上述房屋变更到原告或原告指定的个人名下；原告如将上述房屋作为抵押、贷款、融资，被告将给予无条件配合与支持。2018年2月7日，原、被告针对涉案房屋重新签订了合同编号为芝字第180207020088号的《商品房买卖合同》，载明：被告以出让方式取得位于只楚路以南，西炮台山南路以西，编号为烟国用2007第100801、100802号地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用年限至2064年10月17日；原告购买被告开发建设的、建筑面积为241.62平方米的涉案房屋，用途为商场办公；房屋总价款1715502元，原告于2018年2月7日前付清全款，被告应于2018年2月7日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书，且原告不退房，被告应按已付房价款的0%向原告支付违约金。该《商品房买卖合同》已办理备案登记手续。至今，原告未取得涉案房屋的不动产权登记证书。庭审中，为证明涉案房屋未能办理不动产权证书的原因，被告向本院提交了2018年5月30日烟台市规划局向烟台市国土资源局出具的《关于西山华庭项目有关情况的复函》（烟规建管函[2018]44号）复印件一份，载明：2018年2月23日、4月11日，烟台市规划局已分别将西山华庭项目有关情况函复烟台市国土资源局（烟规建管函[2018]13号、30号）；2009年2月27日，该项目建筑设计方案经烟台市城市规划项目审批会第十四次会议研究同意；2009年4月15日，烟台市规划局已将该地块规划审批情况函告烟台市国土资源局（烟规[2009]6号）；请烟台市国土资源局按照国家相关规范及法律法规确定。经本院调查，涉案房屋项下的土地范围涉及两份土地使用证书项下的土地，现因两份国有土地使用权证书载明的土地使用终止年限不一致，但被告未补缴相关的土地出让金，在被告未缴纳该部分土地出让金之前，涉案房屋的不动产权证书暂不能办理。本院认为，（一）原、被告在2014年6月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，本院依法认定有效。虽然双方在履约过程中的2018年2月7日为办理登记备案手续又签订了《商品房买卖合同》，但原、被告双方实际履行的是2014年6月4日《商品房买卖合同》的事实清楚。（二）履约中，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款1715502元，被告亦依约向原告交付了涉案房屋，但未能按照《承诺函》约定的期限将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下，存在违约行为的事实清楚。现因涉案房屋项下土地的使用权终止年限问题尚未解决，尚不具备办理不动产权证书的条件，故对原告诉请被告协助办理涉案房屋不动产权证书的主张，本院依法不予支持。（二）原、被告在签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金“若原告不退房，被告按已付房价款的0%向原告支付违约金”的约定内容，视为双方未对逾期办证违约金进行约定，而非被告辩称的无需向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未在2015年9月6日《承诺函》出具后的一年内将涉案房屋的产权证书变更至原告名下，应当承担逾期办证的违约责任。现原告请求被告支付自2016年9月7日起至被告办理不动产过户手续办理完毕之日止以购房款1715502元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台宏发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台湘中经贸有限公司支付自2016年9月7日起至不动产权过户手续办理完毕之日止以购房款1715502元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金。二、驳回原告烟台湘中经贸有限公司的其他诉讼请求。如被告烟台宏发房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1887元，由被告烟台宏发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  伞银春人民陪审员  宁雯静二〇一八年九月二十九日书 记 员  常艳婷