江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0723民初894号原告：雷国洪，男，1982年7月21日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：大余县城乡房地产开发有限公司，地址大余县南安镇金莲山大道，统一社会信用代码91360723727750320R。法定代表人：张行君，系该公司执行董事。被告：周巧莉，女，1976年7月24日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，原告雷国洪与被告大余县城乡房地产开发有限公司（以下简称“城乡公司”）、周巧莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷国洪的委托诉讼代理人蔡林、被告周巧莉到庭参加诉讼。被告城乡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷国洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告因未办理土地证、契证、房产证，退还相应的代办理费用15000元及利息，利息从2009年1月1日至2018年7月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算费用为9500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月4日，我与被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，约定由出卖人按国家政策标准代收费用及代办土地证、契证、房产证等，2008年9月7日，我支付给被告现金15000元，被告出具收据一份。2015年10月29日前，被告多次以种种原因无故拖延，未办理土地证、契证、房产证，也不愿退还代收的费用，原告多次联系未果，只好另外出钱请他人办理了房屋不动产权证。我认为，双方签订的房屋买卖合同有效，被告应当全面履行合同义务，退还代收费用，为维护我的合法权益，特诉至法院。被告城乡公司经我院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交以下答辩意见：1、我公司没有违反合同。原告与我公司在签订的《赣州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定“出卖人负责办契证、房产证，办证一切税费由买受人承担”，该约定说明我公司的义务是“代办”，原告的义务是要承担办证的一切税费。双方义务有先后履行顺序，由原告先履行承担办证一切税费后，再由我公司代为办证。在合同的履行过程中，原告没有将办证所需由原告应承担的税费交给我公司代为缴付。从原告提供的收据反映，收款人不是我公司，也不是我公司的授权代理人，与我公司没有关联性。原告没有履行在税费缴付的先行义务，导致我公司无法落实代办证的约定，造成的责任由原告自行承担，我公司有抗辩权。2、我公司没有义务退还代办证费用及利息。原告提交的收据，没有加盖我公司的公章，该收据不是我公司出具的，收据落款的收款人不是我公司的员工，也没有我公司的授权。原告所交的费用没有交给我公司，也没有进入我公司的银行专户上，原告交给他人的款项与我公司没有关联。因此，根据合同相对性原则，原告的款项未交给我公司，我公司没有义务向原告退还代办证费用及利息，原告的主张没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周巧莉辩称，1、金莲山大道商业街6-1#楼的购房者在订房时与城乡公司口头约定，购房者所订商品房需办理三证时的所有税费由购房者自己负责。2、城乡公司于2005年12月30日与我签订土地登记委托书，城乡公司全权委托我办理坐落于县城金莲山大道的国有土地使用权的登记事宜，委托人是张行君。3、我收到城乡公司委托后，在2009年左右收到购房者张洪、郭朝祥等人办理“三证”税费共计428304.62元。2009年6月15日，我与城乡公司会计张永安一同前往税务局缴纳收齐的428304.62元，开具办证发票。办证发票开出来之后，办证的所有资料由我和城乡公司资料员余石英全部做好，并交给了城乡公司盖公章。城乡公司当时没有马上盖章，而是告诉余石英先放在公司里。随后，我多次催促城乡公司盖章，以便拿去房产局办理房产证，均无果。4、林晓凤是城乡公司的员工，在2015年左右，又收取购房户张洪、郭朝祥等人办理“三证”所有税费，拿着之前余石英与我做好的办证资料到城乡公司盖章，城乡公司很快就盖章了，并交到房产局办到了房产证。5、我作为城乡公司全权委托人，将办理“三证”所有税费共计428304.62元全部在2009年6月15日上交给了税务局用以开票办证。林晓凤作为城乡公司一员，在未经过我的允许下，私自拿着我做好的办证资料去盖城乡公司的公章，并且重复收取了购房者办理“三证”的所有税费费用，林晓凤此举有窃取我劳动成果之嫌，既侵犯了我的合法权益，也侵犯了购房者的合法权益，请求法院驳回原告的起诉，并要求林晓凤将重复收取购房者的办证费用退还给购房者。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的商品房买卖合同、收据二份、企业信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以认定如下：被告周巧莉提交的31份销售不动产记账联、地税税收票据8张、地方纳税综合纳税申报表5张、企业所得税月度预缴纳税申报表2张、江西省防洪保安资金专用缴款书2张，能够证明被告周巧莉缴纳了金莲山大道6-1号的相关税费，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月29日，被告城乡公司与被告周巧莉签订《合作开发协议书》一份，主要约定“甲方：城乡公司，乙方：周巧莉。因乙方经营需要，与甲方合作共同开发甲方位于金莲山大道开发区内（水库路北门和中段桥头西侧）临街面土地约933㎡建商住楼。一、宗地范围、面积、界址：详见金莲山大道商业街6-1#楼位置图。二、合作方式：乙方投资104万元，享有本宗地的开发、销售及施工权利，并实行独立核算、自主经营。甲方负责本宗地开发过程中税费协调并确保乙方享有甲方享受的县政府的各项优惠政策，负责对本宗地开发建设施工全村监管和办结开发过程中的报建报批及各项证照手续。三、付款方式。四、乙方责任：1、负责本宗地工程款、设计费、基础设施配套工程费用及报建税费的支付，其中开发过程中涉及的税费由甲方据实代收代缴。……五、甲方责任：……3、工程竣工验收合格，乙方缴纳一切税、费后，各项要求达到政府有关规定，再由公司协助用户办理土地使用证、房产证。……”。2005年12月30日，被告城乡公司向被告周巧莉出具《土地登记委托书》一份，载明“兹委托周巧莉全权办理大余县城乡房地产坐落于县城金莲山大道的国有土地使用权的登记事宜”。2008年10月27日，原告与被告城乡公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，约定原告以170896元的价格向被告购买金莲山大道6-1号楼3单元505号房，该合同附件四《合同补充协议》约定“出卖人负责代办契证、房产证、土地证，办证一切税费由买受人承担”。2008年9月7日，原告父亲雷名洪向被告周巧莉交纳代办证费用15000元，被告周巧莉出具《收据》一张，载明“交款单位：雷名洪，人民币15000元，收款事由：金莲山大道6-1#楼505房代办三证费用（多退少补）”。2009年6月15日至2010年4月15日期间，被告周巧莉为纳税人名称“大余县城乡房地产开发有限公司”缴纳了营业税、企业所得税、城市维护建设、教育费附加、印花税、土地增值税、防洪基金等税费共计662835.8元，应税项目：6-1楼房款。2015年9月30日，原告雷国洪向被告城乡公司交纳代办证费用10000元，被告城乡公司出具《收据》一张，载明“交款单位：雷国洪，收款方式：转帐，人民币壹万元，收款事由：金莲山大道6号地段1号楼3-505。大余县城乡房地产开发有限公司财务专用章（印章），经办人：林晓凤”。2015年10月9日，原告再次向林晓凤交纳代办证费用6500元，林晓凤出具《收据》一张，载明“交款单位：雷国洪，收款方式：转帐，人民币陆仟伍佰元整，收款事由：代办地证、房产证、契证费用。经办人：林晓凤”。现原告以被告城乡公司、周巧莉不愿退还代办证费用为由，诉至本院。本院认为，原告与被告城乡公司于2008年10月27日签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且形式与内容均符合法律规定，本院予以确认。在庭审中，被告周巧莉自认已收取原告的代办证费用15000元，但辩称根据合同约定的“办证一切税费由买受人承担”，其收取的代办证费用已经用于缴纳营业税、企业所得税、城市维护建设、教育费附加、印花税、土地增值税、防洪基金等税费，应当予以抵扣。故本案的争议焦点是，附件四中《合同补充协议》约定“出卖人负责代办契证、房产证、土地证，办证一切税费由买受人承担”应如何理解？本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中，原、被告对“一切税费由买方承担”中买方应当承担的税种产生不一样的解释，其实，我国在税收管理方面的法律法规对于各种税费的征收均明确了纳税义务人，对于税种、税率、税额的规定是强制性的，被告周巧莉提交的税费票据明确载明了纳税义务人是“大余县城乡房地产开发有限公司”，合同中笼统地约定“办证一切税费由买受人承担”，这实质上是以模糊的概念加重买受人的合同义务，故本院确认双方约定的内容理解为，出卖人代办契证、房产证、土地证，原告作为一手房买受人应缴纳的税费是契税、办证所需的工本费用等。被告周巧莉仅提交证据证明其缴纳了城乡公司作为纳税义务人的税费，根据我国税法，纳税义务人是城乡公司，本应由被告自行出资缴纳，被告未缴纳应由买受人作为纳税义务人承担的契税等税费，收取的代办证费理当退还，故对原告要求被告周巧莉退还代办证费用15000元的主张，本院予以支持。被告城乡公司以合作开发的形式允许被告周巧莉挂靠其公司进行开发房地产并进行经营，且原告是依据与城乡公司的商品房买卖合同向周巧莉缴纳的代办证费用，故被告城乡公司依法应对周巧莉收取的代办证费用承担连带还款责任。关于利息的主张，因双方当事人在合同中未约定利息的计算方式，原告亦未举证证明其在签订合同后有其他补充约定，故本院不予支持。被告城乡公司经本院合法传唤未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第六十二条第六项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告周巧莉应在本判决生效后十日内偿还原告雷国洪代办证费用15000元。被告大余县城乡房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。三、驳回原告雷国洪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，由原告雷国洪负担113元，被告大余县城乡房地产开发有限公司、周巧莉共同负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  王有为审 判 员  尧 蕾人民陪审员  张阳年二〇一八年九月二十七日书 记 员  赖梅芳书 记 员  蒋文娟相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条第六项履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。