浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终426号上诉人（原审被告）：吴开伟，男，1969年7月27日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，住所地舟山市定海区昌国路**。负责人：傅志刚。委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。上诉人吴开伟因与被上诉人中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴开伟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1.房屋租赁关系解除后，被上诉人也明确上诉人并未占用房屋，故上诉人无需支付占有使用费；2.一审以上诉人具有腾退房屋义务就推导出上诉人负有支付房屋占有使用费义务，混淆了两者的法律关系；3.除舟山市海岛真味轩餐厅外，在2018年5月22日之前，上诉人已经履行腾退义务，另外三家实际使用机构东大医疗诊所、天华古迹文物修复管理公司、浙江翼龙资产管理公司已经腾退房屋，一审仍然计算该部分面积的占用使用费，明显不当。警备区保障处辩称，1.双方不定期租赁关系于2017年12月31日解除，除东大医疗诊所之外的房屋均未在2018年5月22日之前腾退，被上诉人计算2018年1月1日至2018年5月22日期间的剩余面积的占有使用费并无不当；2.根据法律规定，上诉人在合同解除后应及时返还租赁物，鉴于上诉人未履行返还租赁房屋的义务，给被上诉人造成损失，要承担违约责任和赔偿损失，其一审诉请具备法律依据。故请求二审法院依法驳回吴开伟的上诉请求。警备区保障处一审诉讼请求：判令吴开伟支付自判决解除房屋租赁合同之日起（2017年12月31日）至实际腾退之日止参照房屋租赁合同约定的租金计算的占用费用（年租金595300元）。审理过程中，其变更计算占有使用费的年租金标准为541200元。一审法院认定事实：警备区保障处与吴开伟曾因房屋租赁合同纠纷于2017年10月20日诉至法院，案经一审[（2017）浙0902民初3991号]、二审[（2018）浙09民终42号]，现已生效。（2017）浙0902民初3991号案件审理查明，双方于2008年6月1日起建立房屋租赁合同关系，警备区保障处将位于舟山市定海区都神殿房屋及院内场地出租给吴开伟。书面合同约定的租赁期限至2014年12月31日，之后，双方之间形成不定期租赁关系。该案判决双方之间的不定期租赁合同关系于2017年12月31日解除，吴开伟应于判决生效后三日内腾退承租的房屋。吴开伟不服一审判决，上诉至浙江省舟山市中级人民法院，二审法院于2018年4月16日作出终审判决，维持原判。2018年4月26日，警备区保障处向法院申请强制执行，要求腾退吴开伟承租的上述房屋。一审另查明，实际占有使用租赁房屋的单位在案件诉讼前，仅剩舟山市海岛真味轩餐厅，庭审时警备区保障处另确认，上述房屋已于2018年5月22日全部完成腾退。对于有争议的事实：首先，（2017）浙0902民初3991号案件已确认2014年12月31日以后，双方之间已形成不定期租赁合同关系，故吴开伟主张的2014年12月31日以后，双方之间已不存在权利义务关系的事实不予确认。其次，吴开伟与邵银宝、舟山市定海区古迹文化保护协会之间是否存在转租合同关系，不影响吴开伟作为承租人根据双方之间的租赁合同，向警备区保障处履行腾退义务。且吴开伟的腾退义务已经法院判决确认，故吴开伟主张的其未实际占有、无法履行腾退义务的事实，不予确认。同理，邵银宝或者舟山市定海区古迹文化保护协会是否将转租来的房屋继续分租给舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所、舟山市海岛真味轩餐厅、浙江舟山天华古迹文物修复管理有限公司、浙江翼龙贷资产管理有限公司舟山运营中心等单位的事实，不影响警备区保障处要求吴开伟履行腾退房屋，并支付实际占有使用费的权利。最后，关于是否超过诉讼时效的问题。双方之间的不定期租赁合同于2017年12月31日解除，合同未解除前，警备区保障处随时可要求吴开伟在合理期限内支付租赁期间的租金。故警备区保障处于2018年4月26日起诉主张合同解除后的实际占有使用费，并未超过诉讼时效。故吴开伟关于警备区保障处的主张超过诉讼时效的事实，不予确认。一审法院认为，警备区保障处与吴开伟之间的房屋租赁合同关系于2017年12月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。吴开伟在合同解除后，应及时返还租赁物。其不及时返还租赁物的，应当承担违约责任。根据法律规定，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，因为租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金，偿还违约金或赔偿损失，甚至还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。现警备区保障处基于双方之间的房屋租赁合同关系，要求吴开伟支付该合同解除至实际腾退期间的房屋占有使用费，系基于合同关系上的请求权，理应支持。至于吴开伟是否实际占有使用该租赁房屋，都不能免除其作为承租人在合同解除后，向警备区保障处返还原租赁房屋的义务。而警备区保障处是否要求次承租人承担实际占有使用费，属其选择权，吴开伟并不能强制要求警备区保障处向次承租人主张。虽然吴开伟多次陈述其无法履行腾退义务，但至今为止，吴开伟从未通过诉讼手段要求其主张的实际占用房屋的单位履行腾房义务，显然未尽到承租人在租赁合同解除后，及时向出租人返还租赁物的责任。现涉案房屋已于2018年5月22日全部完成腾退，故计算房屋占有使用费的期限为2018年1月1日至2018年5月22日。警备区保障处主张支付标准参照（2017）浙0902民初3991号案件中确定的不定期租赁期间的年租金计算，该标准未加重吴开伟负担，予以支持。经计算，实际占有使用费为209066.30元（541200元/年÷365天×141天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条规定，判决：吴开伟于判决生效后十日内向警备区保障处支付房屋占有使用费209066.30元。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由吴开伟负担。二审中，经吴开伟申请，本院依法向警备区保障处调取了《都神殿东大医疗诊所房产交接协议》，载明警备区保障处与东大诊所约定2018年1月4日起警备区保障处关停东大诊所水电，东大诊所于同日停止使用该场地；2018年1月10日，双方完成使用场地交接。交接协议落款时间为2017年12月31日。吴开伟拟证明东大诊所所在的800平方米面积的房屋已经按照（2017）浙0902民初3991号民事判决履行了腾退义务，不应再计算占有使用费。经组织双方质证，警备区保障处认可上述事实，认可按照双方约定的时间扣除先行腾退800平方米的占有使用费。本院认为，《都神殿东大医疗诊所房产交接协议》符合证据三性原则，对其证据资格予以确认，可以证明东大诊所800平方米面积的房屋已经于2018年1月4日停水停电和停止使用的事实。另外，根据（2018）浙09民终42号生效判决文书确认，涉案房屋租赁协议涉及的房屋总面积为2200平方米。除上述事实外，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，围绕当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：吴开伟是否应当支付涉案房屋占有使用费（2018年1月1日开始至2018年5月22日）及具体金额。吴开伟主张其并非实际占有使用人，且已经履行全部腾退义务，无需支付占有使用费；警备区保障处则认为除东大诊所所在房屋800平方米腾退外，剩余部分面积的房屋均未腾退，仍需支付相应的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”具体到本案，（2018）浙09民终42号生效判决文书已经确认吴开伟系涉案房屋的承租人，吴开伟与警备区保障处之间的房屋租赁合同关系于2017年12月31日解除。因此，吴开伟在合同解除后，应及时返还租赁物，不及时返还租赁物的，应当承担违约责任。现有证据证明吴开伟并未全部履行腾退房屋的义务，故其应当支付相应的房屋占有使用费。吴开伟上诉主张天华古迹文物修复管理公司、浙江翼龙资产管理公司也已先行腾退，但未提供相应证据作证，不予采纳。且吴开伟与次承租人之间的纠纷可以另行解决，不属于本案审查范围，故一审认定吴开伟应当支付房屋占有使用费并无不当。现涉案房屋已于2018年5月22日全部完成腾退，计算房屋占有使用费的期限为2018年1月1日至2018年5月22日。鉴于双方均认可《都神殿东大医疗诊所房产交接协议》的效力，也未对后续履行问题提出异议，故停水停电后东大诊所无法正常运营，东大诊所所在的800平方米房屋可计算2018年1月1日至2018年1月3日期间的占有使用费，此后该部分面积房屋不应再计算占有使用费。因此，2018年1月1日至2018年1月3日期间计算2200平方米房屋的占有使用费，2018年1月4日至2018年5月22日期间计算1400平方米（2200—800平方米）房屋的占有使用费。支付标准参照（2017）浙0902民初3991号案件中确定的不定期租赁期间的年租金计算，未加重吴开伟负担，相对合理。据此，实际占有使用费为134659.73元{（541200元/年÷365天×3天）+（541200元/年÷365天×138天×7/11）}。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，吴开伟要求扣除已先行腾退部分面积占有使用费的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初1823号民事判决；二、吴开伟于本判决生效后十日内向中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处支付房屋占有使用费134659.73元。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由吴开伟负担1150元，中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处负担1000元；二审案件受理费2960元，由吴开伟负担960元，中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 谢 佑审 判 员 方 燕二〇一八年九月十二日法官助理王丽民代书记员 毛 贇