广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终768号 上诉人（一审被告）:广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路**。 法定代表人:叶桂根，该公司总经理。 委托诉讼代理人:卢伟明，该公司法务经理。 委托诉讼代理人:黄欣芳，该公司法务专员。 被上诉人（一审原告）:梁峰，男，1986年2月14日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（一审原告）:贺维雯，女，1988年7月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁华成，广西建梧律师事务所律师。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)因与被上诉人梁峰、贺维雯关于商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初231号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 海骏达公司的上诉请求：一、依法改判上诉人向被上诉人支付违约金8011.05元（468072元×163天×0.21‰×50%）；二、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、由于政府管理部门迟延审批，导致上诉人完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案的时间延长了181天，属于非因出卖人的原因，故应在一审判决认定逾期办证天数344天中扣减该181天，即上诉人应付被上诉人的违约金应按163天计算；2、上诉人认为商品房买卖合同约定的逾期违约金过高，显然过分高于被上诉人的实际损失，因此上诉人请求法院适当对违约金数额适当减少，以法院应判决的违约金数额为基础减半支付较为合理。 梁峰、贺维雯辩称，一审适用法律错误，认定顺延时间是无事实依据的，开发商没有因为业主延迟付款而延迟交房，被上诉人主张顺延时间超过诉讼时效理应得到支持，本案在查明事实和适用法律方面都是错误的，应依法裁定撤销一审判决并改判支持被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。 梁峰、贺维雯向一审法院起诉请求：1.判令被告从2016年1月1日起至2017年3月14日能够办理不动产权证书时止按房价款额468072元的每日万分之二点一向原告支付违约金43053元；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月7日，原告与被告签订了《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2014037920），合同约定由原告购买被告开发的位于梧州市长洲区，该商品房总金额为人民币468072元。同时，合同第八条约定了被告应当在2015年1月6日前将上述商品房交付给原告使用；第十五条约定了被告应当在该商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需的相关资料提交报产权登记机构备案，如被告违约的，按实际逾期天数，以房价款额每日万分之二点一计付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了总价款468072元，并向被告支付了办理房地产权属登记的费用及提交了全部办理登记的资料。但被告并未按照合同的约定把办理权属登记所需的全部资料提交报产权登记机构备案，导致原告一直办理不了房屋土地使用权证和房屋所有权证或者不动产权证书，直至2017年6月15日左右原告才接到被告电话通知，说可以申请办理不动产权证书。被告已经构成违约，根据《民法通则》第111条及《合同法》第114条第三款的规定，原告有权要求其支付违约金。 一审法院认定事实，2014年6月7日，原告梁峰、贺维雯作为买受人与出卖人被告海骏达公司签订一份合同编号为WZ2014037920的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，商品房建筑面积111.37平方米，单价为每平方米4202.86元，总金额468072元；2.买受人于2014年5月1日前支付定金93614元，于2014年6月7日前支付首期款（含定金）148072元，余下房款320000元于买受人签订合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延；4.出卖人应当在2015年1月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出书面通知日（以邮戳为准）视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由提出抗辩，自该日起计算保修期，且买受人以上述交付日起缴付物业管理费；6.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按实际逾期天数，以已付房价款额的每日万分之二点一计付。上述《梧州市商品房买卖合同》附件四补充协议对“付款方式及期限”作补充约定如下：若买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择出卖人指定银行或公积金中心办理按揭，买受人应在签订《合同》后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由买受人自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准，无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款，否则应按照《合同》的约定承担逾期付款的违约责任。还约定本补充协议与《合同》正文内容冲突时，以补充协议内容为准。对“交付期限及交付条件”作补充约定如下：商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。补充协议还约定与《合同》正文内容冲突时，以补充协议内容为准。原告如约支付了购房首期款。被告海骏达公司于2014年10月29日收到原告通过银行按揭贷款支付的房款320000元。至此，原告付清了全部房款468072元。2015年1月3日，被告海骏达公司向原告发出《梧州海骏达花园收楼通知书》，通知原告梧州市红岭路10号海骏达花园第48幢1006房已竣工验收合格，并符合国家规定及合同约定的交付使用条件，请原告于2015年1月6日前去销售中心办理有关收楼手续。2017年3月14日，被告海骏达公司将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。 一审法院认为，原告梁峰、贺维雯与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定被告海骏达公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。被告于2015年1月3日向原告发出收楼通知书，通知原告于2015年1月6日前去销售中心办理有关收楼手续。根据合同“由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在本合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出通知日视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由提出抗辩”和合同补充协议“商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼”的约定，应视为被告已按期履行交房义务。据此案涉商品房的实际交付时间为2015年1月6日。被告主张原告实际收楼的时间为交付房屋时间，并以此作为认定其违约天数的依据的意见，没有事实依据，本院不予采纳。被告海骏达公司依约应在2016年1月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，但其于2017年3月14日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，逾期438天，构成违约。关于被告海骏达公司提出按照原告逾期付款天数相应顺延提交办证材料时间的问题。合同约定原告逾期付款，则商品房交付时间和提交办理房地产权证材料的时间按延期付款的天数顺延，被告主张顺延有理有据，本院予以采纳。合同附件四约定原告保证于签署合同之日起50天内付清全部购房款，原、被告于2014年6月7日签订《梧州市商品房买卖合同》，原告于2014年10月29日付清所有房款，逾期付款94天。即被告海骏达公司提交办理房地产权证材料的时间按延期付款的天数可顺延94天。顺延后，被告海骏达公司仍逾期344天（438天-94天）。被告海骏达公司辩称梧州市在2016年7月实施不动产统一登记，应在逾期办证的天数中扣减因政府原因导致办证时间延长的天数，但其没有提供相关证据证明其主张，本院不予采纳。被告海骏达公司存在违约事实，根据《梧州市商品房买卖合同》约定应向原告支付违约金。原告诉请被告海骏达公司向其支付违约金43053元，对于合理部分的数额，本院予以支持。违约金按已付房价款468072元的每日万分之二点一的标准，以被告实际逾期天数344天计算为33813.52元（468072元×344天×0.21‰）。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁峰、贺维雯支付违约金33813.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取计438元，由原告梁峰、贺维雯负担94元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担344元。 本院二审期间，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司与被上诉人梁峰、贺维雯均无相关证据提交。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人海骏达公司认为因政府管理部门迟延审批地籍调查申请，导致逾期办证天数增加应予以扣减的问题。上诉人海骏达公司于2015年1月3日向被上诉人梁峰、贺维雯发出收楼通知书，通知被上诉人梁峰、贺维雯于2015年1月6日前去销售中心办理有关收楼手续，因此本案的交房时间是2015年1月6日。根据合同约定，从交房之日起360日内，即2016年1月1日前上诉人海骏达公司应当提交相关办证资料给权属登记部门进行备案，但上诉人海骏达公司于2017年3月14日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，显然上诉人已经构成违约，应承担违约责任。政府的工作审批时间不是法定的不可抗力，上诉人海骏达公司以此为由要求扣减违约天数没有法律依据，本院不予支持。 上诉人海骏达公司诉称合同约定的违约金过高，应当予以调整的问题。因上诉人海骏达公司违约导致被上诉人梁峰、贺维雯无法办理权属登记达438天之久，高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是上诉人违约时间过长所致。上诉人海骏达公司认为该违约金约定明显高于被上诉人梁峰、贺维雯实际损失的，应当提供证据予以证实。合同对违约金的约定是双方的真实意思表示，双方都应遵守合同的约定，故上诉人海骏达公司对于违约金过高要求调整的主张，本院不予支持。 被上诉人梁峰、贺维雯认为上诉人海骏达公司逾期办证天数不应顺延的理由不成立，本院不予支持。本案被上诉人逾期付款是事实，根据合同约定，被上诉人逾期付款的天数，上诉人海骏达公司办理权属登记备案的时间相应顺延。虽然上诉人海骏达公司未在法定的诉讼时效内主张权利，但因被上诉人梁峰、贺维雯并未在一审庭审辩论终结前提出诉讼时效抗辩，视为放弃诉讼时效抗辩，其在二审时再提出诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费445元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 莫 芮 审 判 员 毛美美 二〇一八年九月六日 法官助理 冯正群 书 记 员 余 意 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。