荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初461号原告（反诉被告）：中国房地产开发荆沙公司,住所地：荆州市沙市区新沙路15号。法定代表人：但军，系该公司总经理。委托代理人：李涛、朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛红伟，女，汉族，1968年8月21日出生，住荆州市沙市区。委托代理人：周艳萍，湖北天典律师事务所律师原告（反诉被告）中国房地产开发荆沙公司（以下简称荆沙公司）诉被告（反诉原告）薛红伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员周备任审判长，与审判员张华、审判员李娅组成合议庭于2018年5月10日进行了公开开庭审理。荆沙公司的委托代理人李涛、薛红伟的委托代理人周艳萍到庭参加诉讼。现本案已审理终结。荆沙公司诉称，2014年5月8日，经原被告协商，双方达成被告向原告购买位于沙市区××××号原告的“富丽城”门面的“购房协议”，该协议约定双方买卖总价为1000万元，以及其他条款，“购房协议”第五条特别约定事项：“1、此协议生效之日，买受方必须维持出让方的现有租赁合同2015年12月31日止。由买受人与租赁人另行协商，与出让方无关。”2015年2月12日，原被告就富丽城门面的移交事宜达成了协议：被告留购房款壹佰叁拾捌万元作为尾款，该移交协议特别就移交中的违约责任承担问题约定：“甲方应在2015年元月5日将房屋移交乙方，逾期第1个月第2个月以尾款壹佰叁拾捌万元为基数按30%计算罚金。”根据原被告在“购房协议”确认的合同标的物在2015年12月31日租赁期满的事实以及“购房协议”和移交协议的文义，移交协议“1、甲方应在2015年元月5日前将房屋移交乙方，”中的“2015年元月5日”应为“2016年元5日”，移交协议在此为笔误。移交协议该条款中的“罚金”应为“违约金”。由于富丽城房屋一年的租金为110000元，因此，原告认为原被告双方约定的逾期交房的违约责任“以尾款壹佰叁拾捌万元为基数按30%计算罚金”过高，有失公充，请求人民法院将该“罚金”（即违约金）予以调低至以尾款壹佰叁拾捌万元为基数按5%计算。而且原告在合同标的物租赁合同期满后两个月就将房屋移交了被告。但是被告却将尾款壹佰叁拾捌万元全部扣为逾期交房违约金。为此原告请求人民法院判令：判令被告向原告支付购房款尾款1242000元；判令将原被告之间的“房屋移交协议”中的“罚金”比例调低至按尾款1380000元的5%计算；本案诉讼费用由被告承担。薛红伟答辩称，涉案房屋并未按照协议约定按时移交给被告；违约金按照合同法的规定未超过实际损失30%，过高不符合实际情况。薛红伟反诉称，反诉人与被反诉人于2014年5月8日签订了一份《购房协议》，由反诉人出资购买被反诉人位于沙市区北京××门面房××套，面积950平方米，转让价格1000万元。双方约定在合同生效后，被反诉人与原租户的租赁合同到2015年12月31日止，租赁合同至期满的租金收益由被反诉人代收后返还给被反诉人。合同签订后，反诉人按照约定先后支付了862万元购房款，反诉人与被反诉人双方按照约定到房管部门办理了产权变更手续。由于被告反诉人与原租户之间的租约未到期，2015年2月12日反诉与被反诉人签订一份《房屋移交协议》，双方约定，因房屋租期未到，被反诉人在反诉人与之办理了产权变更的情况下无法实现实物交房，特签订该协议，被反诉人应当在2016年1月5日前将房屋移交给反诉人，逾期第1个月第2个月以尾款138万为基数按30%计算罚金。反诉人在房屋移交之日起一次性付清尾款138万元。截止到被反诉人起诉时为止，被反诉人只在2016年8月移交了135平方米的房屋，还剩815平方米的房屋未能移交。按照《房屋移交协议》的约定，被反诉人未在2016年1月5日前移交房屋，应当支付尾款138万为基数按30%计算的罚金，138×30%×30%×2=82.8万元。被反诉人移交的这135平方米的房屋，从2016年1月1日到2016年9月1日的租金约为13万元，计算标准参考反诉人与现有租户荆州市广生堂医药连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》。剩下的815平方米的房屋，从2016年1月1日到2017年6月1日的租金约为171万元【（20万元÷12个月÷135平方米×（12个月＋5个月）×815平方米】，计算标准参考反诉人与现有租户荆州市广生堂医药连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》。被反诉人应当支付给反诉人该部分租金损失共计184万元。2014年5月8日到2015年12月31日止，被反诉人按照与原租户之间签订的租赁合同所收取的租金应当返还给被反诉人。应当返还租金数额为22万元（12.7万元÷12＋13.3万元）。反诉人基于和被反诉人签订了《房屋移交协议》，相信被反诉人能够履约，于是和租户谭辉武签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期为2016年1月10日至2020年12月31日，年租金为116.8万元，反诉人收取了谭辉武预付的租金69万元，现在反诉人不能履约，按违约条款，反诉人要支付谭辉武罚金111.48万元（116.8×30%×2＋69×30%×2），反诉人要赔偿谭辉武116.8万元。为此，请求法院判令：1、请求法院判决被反诉人及时交付北京东路246号门面房屋给反诉人；2、请求依法判决被反诉人支付逾期交房屋罚金82.8万元；3、请求依法判决被反诉人由其代收但应当返还给反诉人的代收租金约22万元；4、请求依法判决被反诉人未能按期交付房屋给反诉人造成的租金损失184万元；5、请求依法判决被反诉人负担因其未能按期交付房屋，导致反诉人和他方合同无法履行而要赔付的赔偿款项228.28万元。中房公司答辩称，1、门面早已移交了；2、罚金过高，应按我方诉求调低；3、由于双方没有约定代收租金的起算时间，应该按法定规定不动产办证的那天起算，从签订合同到办证期间期间有6个月零十三天，应予以扣除相应的租金，即13个月的租金，一年租金为11万元；4、租金损失不存在，双方口头约定2016年3月10日已将房屋移交给被告；5、该合同是虚假、恶意串通的合同，当时涉案房屋还未收回，时间未定。退一步而言，即使我方存在应当赔偿的损失，也仅仅按照法律规定赔偿租金损失，不赔偿合同损失，反诉5与4相互矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于房屋交付时间的问题。中房公司提交荆州市公安局沙市区分局朝阳路派出所于2016年3月10日的《接处警登记表》、2016年4月底荆州新闻网“e线民生”反映被告强行清场租户的电脑截图、北京东路246号房屋照片，证明诉争房屋已于2016年3月10日已交付给薛红伟。薛红伟在庭审质证时认为，上述证据不能证明诉争房屋已于2016年3月10日交付，但诉争房屋现已交付，交付时间为2016年9月29日。本院认为，中房公司提交的上述证据未明确载明已于2016年3月10日将诉争房屋交付，因此上述证据不能证明诉争房屋交付的时间为2016年3月10日的事实。由于中房公司系买卖合同的卖方，有义务将买卖标的交付给作为买方的薛红伟，因此对其交付时间应承担举证责任，但中房公司未提交有效证据证明其买卖标的交付时间的事实，应承担举证不能的责任，且薛红伟自认诉争房屋交付时间为2016年9月29日，因此，本院确认被告对诉争房屋的交付时间为2016年9月29日的陈述，构成了自认。被告的委托代理人周艳萍于2018年9月19日向本院提交一份落款时间为2017年5月8日、收款人为宋杰的收条，认为该证据可以证明最后交付诉争房屋时间为2017年5月8日。原告认为，该证据系逾期提交的证据，且没有明确载明其诉争房屋交付时间，不是本案核心证据，因此不予质证。本院认为，该收条内容未明确载明诉争房屋交付时间，因此该证据不能证明其诉争房屋交付时间，被告对诉争房屋交付时间为2016年9月29日的自认的反悔，没有证据相佐证，故对被告认为其诉争交房时间为2017年5月8日的意见，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据以及争议焦点，本院查明本案事实如下：2010年3月，中房公司与案外人陈刚签订《房屋租赁合同》，双方约定，中房公司将诉争房屋出租给案外人陈刚，租期从2010年1月1日起至2015年12月31日止，租金约定为第一至三年年租金为11万元，第四年起年租金按不低于5%的比例递增，如当年国家公布的物价指数高于5%，则按国家当年公布的物价指数递增。2014年5月8日，中房公司作为出让方与薛红伟作为买受方签订了《购房协议》，双方约定将中房公司所有的北京东路246号富丽城门面出让给薛红伟，面积950左右平方米；房款总额为1000万元，金额含门面产权过户费，出卖方包过户；签订之日起付款700万元，余款在办理产权证交付时一次性付清；首期款付清之日起，出让方开始为买受方办理产权转移手续，双方约定60日内完成；特别约定事项：1、此协议生效之日，买受人必须维持出让方的现有租赁合同2015年12月31日期满为止。由买受人与租赁人另行协商，与出让方无关。上述协议签订后，诉争房屋于2014年12月22日将所有权（所有权证号为荆州房权证沙字第××号、房屋坐落为沙市区北京东路红星综合大楼62-84轴1-2层2号、建筑面积为602.34平方米；所有权证号为荆州房权证沙字第××号、房屋坐落为沙市区北京东路红星综合大楼62-84轴1层1号、建筑面积为335.22平方米）登记到被告名下。2015年2月12日，中房公司、薛红伟签订《房屋移交协议》，该协议约定，中房公司逾期4个月13天（不包含2个月办证期）应约定补偿薛红伟62万元；薛红伟因逾期支付余款238万元，承担违约金95200元；本协议签订之日起三日内，薛红伟向中房公司支付100万元购房款及95200元的违约金，留购房款138万元作为尾款；中房公司代收代管的租金，按期转交薛红伟，也可以在移交时清算；移交内容为：1、房屋产权范围内实际使用面积和出租的面积、水电相关设施和图纸；2、房屋的总体结构完全完整；3、现场水电气使用完好，中房公司协助薛红伟完成过户；违约责任：1、中房公司应在2016年1月5日前将房屋移交给薛红伟，逾期第1个月第2个月以尾款138万元为基数按30%计算罚金；2、薛红伟在移交之日起一次性付清尾款，逾期第1个月第2个月按尾款138万元的30%对算计算罚金；3、移交或逾期满3个月后，双方诉诸于法律。涉诉房屋未在上述约定的期限内移交给薛红伟，因而成讼。另查明，2016年1月6日，薛红伟委托案外人王清忠处理诉争房屋的租赁事宜及代管租赁期间所有事务。还查明，2016年8月19日，案外人王清忠作为甲方与荆州市广生堂医药连锁有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将诉争房屋的第一层约135平方米的门面出租给荆州市广生堂医药连锁有限公司，租期为5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；甲方须于2016年8月21日起交付该房屋给乙方使用，其中2016年8月21日至2016年8月31日为甲方提供给乙方免租金装修期。每年20万元，租金一年一付。根据当事人的诉辨意见及查明事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、中房公司是否应向薛红伟承担因诉争房屋逾期移交的违约责任？2、如何确定中房公司因诉争房屋逾期移交违约应向薛红伟支付违约金数额？3、如何确定中房公司返还代收租金的数额？一、关于中房公司是否应向薛红伟承担因诉争房屋逾期移交的违约责任的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，涉诉的《房屋买卖合同》约定“买受人必须维持出让方的现有租赁合同2015年12月31日期满为止。由买受人与租赁人另行协商，与出让方无关。”该条款约定了涉诉房屋的租赁事宜与原告无关，由薛红伟与租赁人进行协商。中房公司与薛红伟于2015年2月12日签订《房屋移交协议》约定，中房公司应在2016年1月5日前将房屋移交给薛红伟，逾期第1个月第2个月以尾款138万元为基数按30%计算罚金。因此该约定变更了上述《房屋买卖合同》关于租赁事宜由作为买受人的薛红伟与租赁人协商的约定，变更为由中房公司负责于2016年1月5日前移交涉诉房屋给薛红伟，但租赁人的违约行为造成涉诉房屋却于2016年9月29日移交给薛红伟。故本院确认应由中房公司向薛红伟承担因涉诉房屋逾期移交薛红伟的违约责任，中房公司与租赁人之间的纠纷，应依照法律或约定另行解决。二、关于如何确定中房公司因诉争房屋逾期移交违约应向薛红伟支付违约金数额的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用三、关于如何确定中房公司转交代收租金的数额的问题。本院认为，诉争房屋所有权转移登记到薛红伟名下后，应由薛红伟享受其租赁权益，因此中房公司应向薛红伟转交其代收的租金。本案中诉争房屋于2014年12月22日转移到薛红伟名下，且租赁合同期间截止到2015年12月31日，因此中房公司应将其代收的从2014年12月22日至2015年12月31日止的租金转交给薛红伟。按该合同约定2014年的年租金为115500元【110000元×（1＋5%）】、2015年年租金为121275元【110000×（1＋5%）×（1＋5%）】，因此中房公司应向薛红伟转交的租金为123841.67元【121275＋115500÷12÷30×8】。故对薛红伟提出的请求中房公司返还代收租金的反诉请求，本院在123841.67元范围内予以支持，超出部分数额，不予支持。综上，由于双方确认薛红伟仍有138万元购房尾款未向中房公司支付，且中房公司因涉诉房屋逾期移交应向薛红伟支付的违约金为121396.27元、中房公司应向薛红伟转交的租金为123841.67元，两者相抵扣，因此薛红伟应向中房公司支付购房尾款数额为1134762.06元（1380000－121396.27－123841.67）。故对中房公司提出的请求薛红伟支付购房尾款的本诉诉讼请求，本院在1134762.06元的范围内予以支持，对超出数额部分，本院不予支持；由于涉诉房屋已于2016年9月29日移交给了薛红伟，因此对薛红伟提出的请求中房公司及时交房诉争房屋的反诉诉讼请求，本院不予支持；由于本院已确认中房公司因涉诉房屋逾期移交给薛红伟造成的损失93381.75元中包含了其租金损失，因此对薛红伟提出的请求中房公司支付未能按期交付房屋给薛红伟造成的租金损失184万元的反诉诉讼请求，本院不予支持；由于薛红伟未提交有效证据证明其向谭辉武赔偿228.28万元的事实，且该损失不属于中房公司于2015年2月12日签订《房屋移交协议》时应预见到给薛红伟造成损失的范围，因此对薛红伟提出的请求中房公司负担因其未能按期交付房屋，导致反诉人和他方合同无法履行而要赔付的赔偿款228.28万元的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薛红伟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中国房地产开发荆沙公司支付购房尾款1134762.06元；二、驳回原告（反诉被告）中国房地产开发荆沙公司的其它诉讼请求；三、被告（反诉原告）薛红伟的诉讼请求。本案本诉案件受理费15978元，由原告（反诉被告）中国房地产开发荆沙公司负担959元，被告薛红伟负担15019元；反诉案件受理费34008元，由原告（反诉被告）中国房地产开发荆沙公司负担2040元，被告（反诉原告）薛红伟负担31968元。如果被告（反诉原告）薛红伟未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长 周 备审判员 李 娅审判员 张 华二〇一八年九月三十日书记员 徐雪峰