山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0402民初2452号 原告：徐超，男，1963年2月5日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：市中区青檀路152路。 法定代表人：刘媛，经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东信雅律师事务所律师。 原告徐超与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起十日内将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告自2013年11月21日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额391216元为基数按照每日万分之一向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于枣庄市市中区道南里小区14号楼1002室房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款391216元。2013年8月20日被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照合同约定将上述材料报产权登记机关备案，未按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今未取得房屋所有权证书。被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至本院。庭审过程中，原告变更诉讼请求的购房总款为384832元。 被告辩称，一、被告办理产权证欠缺的条件是该道南里小区所有业主没有全部交齐专项维修资金；二、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请；三、原告要求逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据。违约金立法的依据是有实际损失，自原告交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则不应得到支持；退一步讲，即便要求逾期办证违约金是基于物权产生的债权请求权，根据最高法及高法关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见及民事审判指导案例，在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。综上，原告要求违约金自2013年11月21日计算至实际取得产权登记之日即无法律依据也无事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、物业收据一张；3、购房款收据二张；4、住宅维修资金票据一张。被告对上述证据真实性均无异议。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。原告的质证意见：该通知是办公室出台的通知，不属于法律范围，不应作为判决依据。 对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据不足以证明其已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”的义务，因此，对被告提供的证据本院不予采信，其抗辩理由本院不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄中安城建开发有限公司开发位于市中区君山西路车益巷35号道南里棚户区安置小区。商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1217号。2012年10月31日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告徐超购买被告开发的道南里棚户区安置小区14号楼独立单元1002室房屋，合同总价款391216元。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款384832元，被告于2013年8月21日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，××即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。因被告提交的证据无法证明其已经完全履行了该备案义务，且原告至今无法办理房屋所有权登记。故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼期间规定的，人民法院应予支持。”因本案双方约定为按日给付的违约金，系继续性侵权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。被告于2013年8月21日将涉案房屋交付给原告，其违约行为自其后90日后起延续至今，原告于2018年7月3日诉至本院，且被告认可权利保护范围为2015年10月1日后，故自2015年10月1日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区君山西路车益巷35号道南里棚户区安置小区14号楼独立单元1002室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并支付原告徐超违约金（以384832元为基数，自2015年10月1日起至将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）； 二、驳回原告徐超的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费778元，减半收取计389元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  王东 二〇一八年九月二十九日                                                                                      法官助理   吴士伶                                                                                     书记员  刘丽莉