重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终846号上诉人(原审被告)：重庆市黔江区宏家电器有限责任公司，住所地重庆市黔江区新华东路（杨勇私房），统一社会信用代码915001147592863155。法定代表人：何秀，该公司经理。委托诉讼代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张治方，重庆黔立律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆市黔江区国有资产营运中心，住所地重庆市黔江区新华大道中段**。法定代表人：冉福荣，该中心主任。委托诉讼代理人：孙飞，重庆森平律师事务所律师。上诉人重庆市黔江区宏家电器有限责任公司(以下简称“宏家电器公司”)因与被上诉人重庆市黔江区国有资产营运中心（以下简称“国资营运中心”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2018）渝0114民初73号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2018年7月19日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2018年8月2日对各方当事人进行询问调查。上诉人宏家电器公司的委托诉讼代理人李政、张治方、被上诉人国资营运中心的委托诉讼代理人孙飞均到庭接受调查询问。本案现已审理终结。宏家电器公司上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院(2018)渝0114民初73号民事判决，并重新作出公正判决（按月租金24059.5元认定）；二、判令被上诉人国资营运中心承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。1．双方于2016年1月26日订立的合同从形式上看，被上诉人国资营运中心没有在该合同尾部指定位置加盖印间的内容，故合同应当属于尚未成就。2．一审判决就“2014年4月1日案外人重庆市黔江海昌电器有限责任公司（以下简称海昌电器公司）委托周家洪为其办理欠付租金及退租门面事宜，进而将2015年4月1日至2016年3月31日期间房屋租金的缴纳责任确定给了宏家电器公司”的事实认定错误。因为宏家电器公司于2016年1月26日后才使用案涉房屋，次日缴纳的费用不能自然确定为代海昌电器公司交费，该费用与上诉人无关。3．一审判决就“2017年4月17日所交的一笔费用772321元是交的2016年4月1日至2016年6月30日期间的费用”的事实认定错误。因为该时间内容为事后手书，二是与上诉人提交的证据不一致，故只难认定为是预交费用，而不能认定是该期间的费用。4.一审判决没有对2017年2月4日所交费用单据中记载的数量为“12”作出描绘与认定。二、一审判决结果错误。1.双方之间只存在房屋使用的行为，不存在合法有效的租赁关系，故不存在解除之说。2.根据双方意向性的协议内容，以及之前实际履行行为，只能认定其房屋使用费为24059.5元/月，而不是25743.67元/月。3.根据被上诉人对租赁资产的管理专门出台的《重庆市黔江区级行政事业单位经营性资产租赁管理暂行办法》，应当遵循“同地段同类型同质量的租赁价格相同”原则，上诉人所使用的门面价格为94.42元/㎡，与同地段的房屋价格81.69元/㎡相比较明显偏高。4.即便合同成就也只约束至2016年3月31日，之后视为没有约定，更不能随意增加新的内容。被上诉人国资营运中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。国资营运中心向黔江区人民法院起诉请求：1.解除国资营运中心与宏家电器公司之间签订的《资产租赁合同》关系；2.判令宏家电器公司立即腾退租赁资产并恢复原状；3.判令宏家电器公司支付尚欠国资营运中心截止2017年12月31日的租金386155元(308923.98元+25743.67元×3个月=386155元)，2018年1月1日后的租金按25743.67元/月计算至本案执行终结为止；4.判令宏家电器公司支付违约金30892.4元（违约金308923.98元×10%=30892.4元）；5.判令由宏家电器公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月26日，国资营运中心(甲方)与宏家电器公司（乙方）签订《资产租赁合同书》，合同约定宏家电器公司租赁国资营运中心位于黔江区城西街道新华大道西段447、449、451、453、455号（资产编号：建委城西005、006、007、008、009号）门面254.82㎡，租赁用途作为电器设备销售等使用；资产租赁期限为一年（自2015年4月1日至2016年3月31日），全年租金288714元人民币，租金交纳方式为先交纳租金后使用资产，租金按季度交纳，即乙方在签订合同时缴清2015年4月-12月份租金，2016年1-3月份租金3月之前缴清；乙方在租赁期限自觉缴纳门面涉及水、电、气、物管、消防、质检、安监等相关部门收取的各项费用；租赁期间，甲方因不能提供本合同约定的资产而解除合同的，应赔偿乙方本合同当年租金总额10%的损失赔偿金，乙方拖欠资产租赁金累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回该租赁资产外，乙方还应按照合同约定的当年租金总额的10%向甲方赔偿损失；乙方在签订合同时应缴纳履约保证金29600元，实际缴纳10000元，缓交19600元（履约保证金的金额以甲方向乙方出具的收据为准），在合同终止时，乙方按本合同约定按质、按时、按量腾退租赁资产，并办结交接手续后，由甲方将履约保证金（不计息）据实退还给乙方。2015年4月1日，案外人海昌电器公司向国资营运中心出具委托书，委托周家洪代表海昌电器公司办理退租用门面和所欠房租事宜；2015年4月2日，以国资营运中心为甲方、海昌电器公司为乙方、宏家电器公司为丙方，三方签订《房屋退租协议》，协议约定“乙方自愿将原承租的门面资产，位于重庆市黔江区城西街道新华大道西段**********，资产编号：建委城********、009号退还给黔江区国有资产国资营运中心，乙方应补缴2015年4月1日至2016年3月31日共计租赁金288714.00元，应补缴金额现由另一租赁户重庆市黔江区宏家电器有限责任公司缴纳。”海昌电器公司于2015年5月25日、2016年1月4日分别向重庆市黔江区六顺物业有限责任公司交纳水电费3333元、1367元。2016年2月29日，宏家电器公司向国资营运中心交纳保证金10000元，庭审中，宏家电器公司要求该保证金用于抵扣未支付的租金，国资营运中心同意抵扣；宏家电器公司于2016年1月27日、2017年2月4日、2017年4月17日、2017年7月20日分别向国资营运中心交纳租金216535.5元(2015年4月1日至12月31日)、72178.5元、77231元（2016年4月1日至2016年6月30日）、77231元。因宏家电器公司仅缴纳部分租金，国资营运中心于2017年8月1日向宏家电器公司发出律师函，要求解除双方的租赁合同关系、腾退门面并由宏家电器公司于2017年8月9日前缴纳截止2017年9月30日的租金308924元。案涉房屋的权利人为重庆市黔江区城市建设投资(集团)有限公司，该公司于2018年4月25日出具情况说明，认可国资营运中心与宏家电器公司于2016年1月26日签订的《资产租赁合同》，同意由国资营运中心对黔江区新华大道西段447、449、451、453、455号五间门面进行出租、管理。一审法院认为，国资营运中心与宏家电器公司于2016年1月26日签订的《资产租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方在享受合同权利的同时，也应履行合同义务。国资营运中心已经出示证明涉案房屋的产权并取得权利人的认可，宏家电器公司关于案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者是未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的抗辩理由不成立。双方在租赁合同中对涉案门面的租赁期间(2015年4月1日至2016年3月31日)、租金标准（288714元/年）、租金交纳方式（先交后用）、违约赔偿等进行了明确约定。租赁期满后，双方未续签租赁合同，而宏家电器公司事实上还在占有、使用涉案门面，双方形成了不定期租赁合同。交付租金系宏家电器公司的法定义务，宏家电器公司未按约缴纳租金，显属违约。《资产租赁合同书》约定租金标准288714元/年，由于宏家电器公司在2017年4月17日和2017年7月20日向国资营运中心所交纳的租金标准均为25743.66666元/月，故双方重新协商的租金标准为25743.67元/月；2017年4月17日，宏家电器公司向国资营运中心所交纳的77231元系2016年4月1日至2016年6月30日的租金；2017年7月20日缴纳缴款书上载明的数量为“3”，且双方均认可之后未缴纳租金，可推定2017年7月20日宏家电器公司向国资营运中心所交纳的77231元应为2016年7月1日至2016年9月30日的租金，因此，扣除宏家电器公司所交纳的10000元的保证金，2016年10月1日至2017年12月31日，宏家电器公司还应支付国资营运中心租金376155.05元(25743.67元/月×15个月－10000元)，并从2018年1月1日起按25743.67元/月计至宏家电器公司腾退房屋之日止。根据《资产租赁合同书》“乙方拖欠资产租赁金累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回该租赁资产外，乙方还应按照合同约定的当年租金总额的10%向甲方承担恢复原状、停止侵害、赔偿损失等责任”之约定，国资营运中心请求判令解除与宏家电器公司间形成的不定期《资产租赁合同书》，腾退涉案门面的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；国资营运中心提交了律师函一份及照片，拟证明国资营运中心于2017年8月1日向宏家电器公司发出律师函，要求与宏家电器公司解除合同，但该回执显示为张贴于墙上，只能表明国资营运中心有催收行为及解除合同的意思表示，但不能认定解除合同的通知到达了宏家电器公司，不能认定合同已经解除，故应从一审判决生效之日起解除合同。双方解除合同后，宏家电器公司应当返还租赁房屋并恢复原状，但国资营运中心方未提交证据证明该房屋的原来状态，故对国资营运中心恢复原状的请求不予支持。国资营运中心判令宏家电器公司支付违约金30892.4元(25743.67元/月×12个月×10%)的诉讼请求于法有据，予以支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告重庆市黔江区国有资产国资营运中心与被告重庆市黔江区宏家电器有限责任公司之间于2016年1月26日签订的《资产租赁合同书》；二、被告重庆市黔江区宏家电器有限责任公司于本判决生效之日起十日内腾退位于黔江区城西街道新华大道西段447、449、451、453、455号(资产编号：建委城西005、006、007、008、009号)门面，并将门面返还原告重庆市黔江区国有资产国资营运中心；三、被告重庆市黔江区宏家电器有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市黔江区国有资产国资营运中心从2016年10月1日至2017年12月31日的租金376155元（已扣除保证金10000元），并从2018年1月1日起按25743.67元/月的租金标准计至腾退门面之日止；四、被告重庆市黔江区宏家电器有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市黔江区国有资产国资营运中心违约金30892.4元；五、驳回原告重庆市黔江区国有资产国资营运中心的其他诉讼请求。案件受理费7556元，已减半收取3778元，由原告重庆市黔江区国有资产国资营运中心负担78元，被告重庆市黔江区宏家电器有限责任公司负担3700元。二审中，双方当事人均示举示新的证据。二审查明：案涉房屋原租赁给重庆市黔江区海昌电器有限责任公司经营电器门市部。2015年4月2日，甲方国资营运中心、乙方重庆市黔江区海昌电器有限责任公司、丙方宏家电器公司共同签订《房屋退租协议》，议定海昌公司退出案涉门面房屋，尚欠2015年4月1日至2016年3月31日租金共计288714元，由宏家电器公司缴纳。之后，该门市部由宏家电器公司使用。2016年1月26日，国资营运中心(甲方)与宏家电器公司（乙方）订立《资产租赁合同书》，合同租赁期限为一年，从2015年4月1日起至2016年3月31日止，租金为年租金288714元。甲方虽然没有加盖单位公章，但该单位员工方勇作为其“委托代理人”、黄艳红作为“审核人”、许孝英作为“经办人”均在合同书上签名。合同到期后，双方未签订书面合同，宏家电器公司继续占有并使用该门市部，双方形成不定期租赁关系。上诉人宏家电器公司分别于2016年1月27日、2017年2月4日、2017年4月17日、2017年7月20日分四次缴纳了部分租金。根据《非税收入一般缴款书(回单)》载明内容来看：（1）2016年1月27日缴款情况：单位2015.4.1—2015.12.31，数量9（月），收缴标准24059.5元，金额216535.50元；（2）2017年2月4日：单位（空缺），数量12(月)，收缴标准：6014.875元，金额72178.50元；（3）2017年4月17日的缴纳情况：单位2016.4.1—2016.6.30，数量3（月），收缴标准25743.666元，金额77231元；2017年7月20日缴纳情况：单位2016.6.30—2016.9.30，数量3（月），收缴标准25743.666元，金额77231元。由此可知，首先，2015年4月1日起至同年12月31日止的租金已经缴纳，标准为24059.5元/月，2016年4月1日起至2016年9月30日止的租金已经缴纳，标准为25743.666元/月；其次，第二次缴款即2017年2月4日所缴款额只能理解为2016年1月1日起至同年3月31日的租金，虽然数量上标注按12个月收取，且每月仅收取6014.875元，很明显该收费没有按正常标准收取，同时，结合该期间的收费数额72178.50元÷3＝24059.5元，恰好与《资产租赁合同书》约定租金标准相同，故此次缴费单据所简显示的“数量12”和“标准6014.875元”，既不能证明租金标准作了调整，也不能证明宏家电器公司该期间的租金已经缴纳完毕。其三，案涉租金标准在2015年4月1日至2016年3月31日期间为24059.5元/月，从2016年4月1日起已经将租金标准调整为25743.666元/月。其四，自此以后，没有证据证明双方再对租金标准作调整，且从2016年10月1日起，宏家电器公司未再支付租金。国资营运中心请求对方支付尚欠租金截止至2017年12月31日计386155元，经计算，该期间的租金为25743.666元/月×15月≈386155元。一审庭审中，双方同意将宏家电器公司预交的保证金10000元抵扣租金。二审查明的其余事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的焦点有四：一是双方是否存在租赁合同关系；二是双方的合同应否解除；三是上诉人应否承担继续支付租金的合同义务、租金应当如何认定；四是应否遵守“同地段同类型同质量的租赁价格”原则。现分别评析如下：关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，由于双方于2016年1月26日所签订的书面租赁合同，约定的租期为2015年4月1日至2016年3月31日，之后双方没有再行订立书面合同，而宏家电器公司继续租用案涉房屋，双方形成不定期租赁合同关系。且上诉人一直占有使用案涉门面房屋，也支付了部分租金，双方租赁关系客观存在。上诉人宏家电器公司关于双方未形成租赁关系的诉称与已经查明的客观事实不符，故其理由本院不予采信。关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，首先，双方形成了不定期租赁，双方均有权解除合同；其次，上诉人宏家电器公司拖欠房屋租金后，存在明显违约情形，故国资营运中心有权单方解除合同。综上，双方的租赁合同关系应予解除，国资营运公司的该诉讼请求本院予以支持。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，宏家电器公司应当继续履行支付尚欠租金的合同义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”结合本案，首先，自宏家电器公司租用案涉房屋的事实各方不争，对于租金是否已经支付及支付多少的问题，应当由承租人宏家电器公司举证证明，否则承担举证不能的民事责任。其次，从宏家电器公司一审举示的四份缴费回执来看，得以证明的事实是其已经支付了截止2017年9月30日前的租金共计443176元，且自2017年10月1日起的租金未再支付，至2017年12月31日截止，该期间的租金为25743.666元/月×15月≈386155元。扣除双方一致认可将所缴纳的保证金10000元抵充租金后，尚欠376155元租金。其三，之后的租金支付标准，现有证据不能证明在原按25743.666元/月标准计收的基础上有新的约定，故依此标准计算从2018年1月1日起的房屋租金。关于焦点四。关于租金标准问题，属于双方当事人意思自治，在不定期租赁合同中，出租人要求涨租金，承租人只能与其协商，协商不成只能解除合同。案涉租金标准较高，双方可以就租金标准另行协商，承租人也可以选择终结双方的租赁关系，但不得成为其拒绝履行尚欠租金的正当理由。本案中，现有证据证明出租人国资营运中心在不定期租赁期间，对房屋租金标准进行了调整提高，承租人宏家电器公司既没有提出异议，也没有选择解除合同，更是按调整后的标准缴纳了2016年4月1日—2016年9月30日的租金，视为已经接受了国资营运公司调整了的租金标准。故上诉人宏家电器公司要求对方遵循“同地段同类型同质量的租赁价格相同”原则，重新确定租金标准的上诉理由不成立。综上所述，上诉人宏家电器公司的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7556元，由上诉人重庆市黔江区宏家电器有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  彭松涛二〇一八年九月十八日书记员  吴遥祝