广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终12001号上诉人（原审原告）：李永国，男，汉族，1980年1月2日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：吴飞，男，满族，1974年7月2日出生，住所地：北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗琳，女，汉族，1975年2月16日出生，住所地：北京市海淀区，系吴飞配偶。上诉人李永国因与被上诉人吴飞房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李永国，被上诉人吴飞的委托诉讼代理人罗琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永国上诉请求，撤销一审判决第三、四项并改判：1、吴飞支付2017年12月22日起双倍租金（按每天双倍租金320元计算至吴飞返还占用房屋之日）；2、吴飞返还占用房屋时结清使用承租房屋产生的物业管理、水、电和燃气等费用；3、吴飞因逾期提供证据致使李永国增加的邮寄费等必要费用9.30元；4、由吴飞承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审程序存在瑕疵。一是李永国自始至终没有收到吴飞答辩状。二是2018年4月18日李永国收到一审法院寄送的吴飞提供的新证据，要求李永国质证，一审法院无视李永国对该已过举证期限的证据“不予采信”、“吴飞应支付因逾期提供证据致使李永国增加的邮寄费等必要费用”、“对吴飞予以训诫、罚款”等合理合法请求，并在一审判决中无任何回应。一审判决的做法明显违反一审法院2018年1月31日发出的《举证通知书》和《最高人民法院关于适用的解释》的规定。二、一审判决中的房屋使用费标准无任何法律依据。涉案《房屋租赁合同》7.2条明确约定“合同终止和解除后乙方应在当天无条件迁出该物业，逾期期间部分需双倍支付租金。”该条款是对合同终止和解除的法律后果的一项约定，未附加任何条件，即不管合同终止和解除的原因如何，只要合同终止和解除的事实存在，吴飞就应该在当天无条件迁出该物业，吴飞未及时迁出，理应承担相应的法律后果。但一审判决完全回避这一条款，在确认“《房屋租赁合同》于2017年12月21日解除”这一事实外，又认为“双方在房屋租赁过程中发生争议，因原告亦有过错，故其要求被告支付双倍租金及没收被告的租赁保证金的请求缺乏事实和法律依据”，明显适用法律不当。三、吴飞一直占用李永国的房屋，不断产生物业管理、水、电和燃气等费用，且其在一审开庭时明确表示拒绝支付相关费用。一审判决认为“原告未提供相关金额的证据，且双方确认尚无拖欠上列费用”与事实不符，李永国从来没有口头或书面确认过吴飞无拖欠上列费用。一审判决将租赁押金径直从吴飞应支付给李永国的费用中扣除，违反了双方设置租赁押金的本意，使李永国对吴飞产生的物业管理、水、电和燃气等费用和可能存在的房屋完整性损害赔偿存在无法追讨的风险。四、从2017年12月20日起，吴飞一方面行使单方合同解除权解除合同，另一方面又一直以各种不正当理由占有房屋，拒绝交回李永国，且不支付任何费用达4个多月。一审判决对这一行为没有任何负面评价（甚至连迟延履行期间的一般债务利息都没有考虑），明显不公。李永国二审称涉案房产已经在2018年6月24日晚收回，物业管理费6月份有20天未结，其他水电、煤气等费用已结清。吴飞辩称，李永国的诉求不合理，具体答辩意见同一审答辩意见，另补充如下：李永国作为出租方，有义务提供满足居住条件的房屋。当房屋不满足居住条件时，李永国不是积极想办法解决问题，而是推给吴飞，缺乏诚信。依据合同法的规定，李永国应当减少租金或延长租期。租赁合同第5.1条也约定甲方应该确保交付的房屋能实现租赁目的，并保证其安全符合法律法规规定……乙方有权解除合同。李永国违反合同条款，吴飞有权利减少租金或延长租期或解除合同。李永国主张6月24日交接了房屋，但是物业管理费没有结清，但租赁合同载明，吴飞已交纳2017年7月份的物业管理费，所以吴飞在2018年6月24日退出房屋时，即使未交物业管理费，也仅是有4天的物业管理费没有交。李永国向一审法院起诉请求，1、解除李永国、吴飞之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令吴飞返还占用房屋，并将占用房屋恢复原状；3、判令吴飞支付2017年12月20日至2017年12月26日房屋租金及2017年12月27日起双倍租金5570元（按每天双倍租金暂计至2018年1月10日，实际要求计算至吴飞返还占用房屋之日，金额已抵扣吴飞拆除旧橱柜垫付费用350.00元）；4、判令吴飞支付使用承租房屋产生的物业管理、水、电和燃气等费用暂计800元（实际要求计算至吴飞返还所占用房屋之日）；5、判令李永国不予退还吴飞支付的租房押金9600元；6、本案诉讼费用由吴飞承担。一审法院经审理查明，李永国、吴飞于2017年7月9日签订《房屋租赁合同》，约定李永国将其名下位于深圳市盐田区大梅沙迎宾路与内环路交界西北云顶天海花园X号楼A-5XX房屋出租给吴飞作为住家使用，租赁期限从2017年7月20日至2018年7月19日。吴飞应于每月20日前支付租金4800元；吴飞应于2017年7月20日向李永国支付租赁保证金9600元。租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由吴飞支付。李永国应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。吴飞在使用该物业过程中，如非因吴飞过错，该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，吴飞应及时通知李永国并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；李永国应在接到吴飞通知后3日内进行维修或径直委托吴飞代为维修，吴飞无法通知李永国或李永国接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，吴飞可代为维修；发生的维修费用（包括吴飞代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由李永国承担。2017年7月9日，李永国将租赁房屋交付给吴飞使用。吴飞于2017年7月15日向李永国支付租赁押金9600元。吴飞已支付2017年12月19日前的租金。经李永国、吴飞双方沟通，李永国安排师傅于2017年12月7日在涉案租赁房屋内安装新橱柜，2017年12月6日需拆除旧橱柜，李永国委托吴飞帮忙代为监督工人拆除、清理并代为支付350元拆除费，该费用在房租里抵扣。李永国于2017年12月7日在涉案房屋监督安装新橱柜，因水龙头及燃气灶下煤气阀的一个部件缺失，双方发生争议。吴飞认为租赁房屋在新橱柜安装后无法用水和燃气灶，且卫生未清洁干净，不符合居住条件，要求李永国整改，李永国认为水龙头及燃气灶下煤气阀的一个部件缺失系吴飞看管不力，是吴飞的责任。吴飞自2017年12月20日起未支付租金，并于次日通过微信向李永国发出《解除合同通知书》，李永国亦主张其于2017年12月26日通过微信向吴飞发出《解除合同通知书》，被吴飞屏蔽；李永国向吴飞邮寄前述《解除合同通知书》，吴飞称未收到。一审另查明，吴飞于2017年12月24日委托物业管理处维修工购买及安装水龙头，花费234元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，李永国与吴飞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行相应的义务。吴飞同意李永国解除合同的诉讼请求，且吴飞的《解除合同通知书》于2017年12月21日向李永国发出，李永国亦已收到，故涉案租赁合同于2017年12月21日解除。双方的房屋租赁合同解除，吴飞应将涉案房屋返还给李永国。吴飞自2017年12月20日起未支付租金，租赁合同解除后，吴飞仍在继续使用租赁房屋，故应当支付2017年12月20日起至交回房屋之日止的房屋使用费。关于使用费的标准，参照合同约定的每月租金4800元。双方因安装橱柜引发争议，一审法院认为，依据双方的《房屋租赁合同》，房屋的维修义务属于李永国，故装修过程中的拆除和安装均是李永国的义务，虽李永国请吴飞帮忙监督拆除橱柜，但吴飞仅作为代为看管人，并不当然将合同约定的属于李永国的义务转移给了吴飞；李永国亦没有证据证明水龙头及煤气阀零件的丢失系吴飞责任。但吴飞作为代为看管人，也应尽到妥善看管及注意义务，故水龙头及煤气阀零件的丢失，李永国、吴飞双方应各自承担一半的责任。双方在房屋租赁过程中发生争议，因李永国亦有过错，故其要求吴飞支付双倍租金及没收吴飞的租赁保证金的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。吴飞安装水龙头花费234元，李永国、吴飞应各承担117元。吴飞已支付的租赁押金9600元及代付的橱柜拆除费350元应予抵扣。故吴飞应支付给李永国的租金中应扣除10067（117+9600+350）元。吴飞应支付给李永国2017年12月20日至2018年4月19日的房屋使用费9133（4800×4-10067）元；自2018年4月20日起至交还房屋之日止的房屋使用费按每月4800元计算。关于李永国要求吴飞支付物业管理、水、电和燃气等费用，因李永国未提供相关金额的证据，且双方确认尚无拖欠上列费用，故一审法院对李永国的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十九条第一款、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十五条规定，判决：一、李永国与吴飞就深圳市盐田区大梅沙迎宾路与内环路交界西北云顶天海花园X号楼A-5XX房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年12月21日解除；二、吴飞于判决生效之日起十日内将深圳市盐田区大梅沙迎宾路与内环路交界西北云顶天海花园X号楼A-5XX房屋交回给李永国；三、吴飞于判决生效之日起十日内向李永国支付截至2018年4月19日的房屋使用费9133元，自2018年4月20日至交还房屋之日至的房屋使用费按每月4800元计算；四、驳回李永国的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99.63元，由吴飞负担56.98元，李永国负担42.65元。二审经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，予以确认。二审另查明：涉案《房屋租赁合同》第7.2条约定，合同终止或解除后，甲方有权收回该物业，乙方在当天之内须无条件立即迁出该物业，甲方就逾期时间部分向乙方收取双倍租金。如乙方不交回该物业的锁匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿。李永国二审向本院提交收款收据一张，载明其向深圳市万某物业管理有限公司交纳涉案房屋2018年6月物业管理费412.62元。二审庭审中，双方均确认，吴飞于2018年6月24日腾退涉案房屋，并结清涉案房屋的水电费，李永国确认吴飞支付了涉案房屋2018年6月的4天物业管理费费用，但主张吴飞仍欠付2018年6月份腾退房屋前产生的20天物业管理费275元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。李永国与吴飞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方在合同履行过程中因安装橱柜问题发生争议，于2017年12月21日协商一致解除租赁关系，一审法院对该部分事实认定清楚，适用法律正确，本院予以确认。租赁关系解除后，吴飞应将涉案房屋返还李永国，但吴飞拒不履行返还义务，其行为构成违约，李永国有权要求吴飞支付占有使用费以及期间发生的物业管理费。关于吴飞支付占有使用费的标准，李永国要求按合同约定的双倍租金标准支付占有使用费。对此，本院认为，在合同有效的情况下，根据合同法第一百一十四条第一款的规定，前述支付双倍租金的约定属于对承租方逾期搬离涉案房屋违约金的约定，但考虑到涉案房屋租赁合同解除的具体原因，该违约金标准明显过高，应予以调整。本院根据涉案房屋的租金标准、合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素，将吴飞逾期搬离涉案房屋期间的占有使用费标准按5800元/月计算。抵扣押金和水龙头安装费及拆除费后，2017年12月20日至2018年6月24日期间吴飞应支付房屋占有使用费25506.33元（5800元/月×6个月＋5800元/月÷30天×4天－10067元）。一审法院对此适用法律错误，导致结果错误，本院予以纠正。关于物业管理费。双方二审确认，吴飞于2018年6月24日腾退涉案房屋，吴飞应支付2018年6月24日之前实际占有使用涉案房屋期间产生的物业管理费。李永国二审确认已收到吴飞支付的2018年6月份4天的物业管理费，故吴飞还应支付2018年6月份20天的物业管理费275.08元（412.62元/月×20天÷30天）。李永国请求支付275元并未超出吴飞上述应付金额，李永国该部分请求有法律依据，本院予以支持。吴飞认为其在承租涉案房产时多垫付了20天的物业管理费，因此6月份20天的物业管理费应予以抵扣，但未提供充分的证据予以证明，本院对其抗辩不予采信。由于涉案房产已经交还李永国，因此，原审判决吴飞交还涉案房产的内容本院予以撤销。综上，李永国的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初435号民事判决第一项；二、撤销深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初435号民事判决第二、四项；三、变更深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初435号民事判决第三项为“吴飞应于本判决生效之日起十日内向李永国支付截止至2018年6月24日的房屋使用费25506.33元”；四、吴飞应于本判决生效之日起十日内向李永国支付2018年6月20天的物业管理费275元；五、驳回李永国的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审受理费共计276.18元，由吴飞负担200元，李永国负担76.18元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月二十七日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。