云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5029号上诉人（原审原告）：绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区学府路**金鼎科技园内**平台******房。法定代表人：侯光军，执行董事。委托诉讼代理人：杨红芳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄力清，男，1988年12月2日生，汉族，住江西省赣州市赣县。委托诉讼代理人：黄贤平（系黄力清之弟），男，特别授权代理。上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司因与被上诉人黄力清商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决适用法律错误。一、一审认为上诉人不可解除合同属法律适用错误。1、一审狭义定义双方都认可的条款导致适用法律错误。（1）根据《商品房购销合同》之补充协议第二条第1款第（2）项及第3款前后文的逻辑关系，首先明确了被上诉人断供给上诉人造成损失的，被上诉人应予赔偿并承担违约金；其次明确了未支付上述款项时，上诉人有权解除合同，而一审引用第3款认为只有被上诉人未支付购房款才可解除合同错误。（2）即使一审将款项定义为购房款，在银行向上诉人收回按揭款后，被上诉人又存在未向上诉人支付完毕房款的情况，其违约行为仍可适用补充协议第二条第3款之规定。2、被上诉人断供导致银行将为其代付给上诉人的按揭款及罚息、复利收回，故被上诉人仍欠上诉人大额房款至今未付，且不接房，导致合同目的不能实现。二、一审认为上诉人主张的违约金及损失系因《个人购房担保借款合同》产生，与本案无关，属适用法律错误。虽然上诉人系依据借款合同向银行承担担保责任而产生损失，但此担保责任系基于《商品房购销合同》，且双方自愿将借款合同中涉及双方权利义务的相关行为约定在购销合同及补充协议中，该约定合法有效。同时，《个人购房担保借款合同》的目的是保证银行为被上诉人代付购房款，但因被上诉人违约，银行已从上诉人处收回了代付的房款、罚息、复利，回到了被上诉人仍欠付上诉人房款的状态，被上诉人至今未履行支付房款的义务。综上，请求二审支持其上诉请求。黄力清答辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除；二、判令被告支付原告69322.80元（462152元×15%）违约金；三、判令被告支付原告因向银行代偿欠款的损失37688.12元；四、判令被告在判决后15日内与原告共同办理解除合同及注销登记手续，逾期办理的，每逾期一天按商品房总价的万分之五承担赔偿责任；五、判令确认被告所应支付给原告的费用在其已付原告的购房款中直接予以扣除；六、判令被告承担本案诉讼费、律师费（5000元）、鉴定费、调查取证费、评估费等。一审法院认定事实：2014年12月2日，原告（即出卖人，甲方）与被告（即买受人，乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方购买甲方位于昆明市绿地云都会广场A地块3栋第12层1204号房产，建筑面积55.78平方米，单价8285.27元，总金额462152元；乙方首期支付购房总价的30.76%，即142152元，付款日期为2014年12月2日，其余价款320000元，向银行贷款支付；乙方逾期付款在30日内的，每逾期一天，甲方有权要求乙方每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行，乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方须按总价款的15%向甲方支付违约金，甲方可以在乙方已付房价款中扣除，若造成甲方损失的，乙方还应全额赔偿，甲方解除合同权利的行使期限自解除合同的条件成就之日起三年；无论因甲方原因或是乙方原因导致本合同解除的，乙方都应在收到甲方通知后的15日内与甲方共同办理解除合同及注销登记手续，乙方逾期办理的，每逾期一天应按该商品房总价款的万分之五承担赔偿责任，且在乙方配合办理完毕注销本合同网上备案手续之前，甲方有权不向乙方退还任何应退还款项，直至乙方配合办理完毕；无论因甲方原因或是乙方原因导致合同解除的，乙方特此同意，甲方应返还的款项中，对于乙方尚欠按揭贷款银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭贷款银行；《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的损失包括：（1）合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估价之间的差额，（2）甲方为追究乙方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等；买卖合同正文条款与补充条款不一致的，以补充条款的规定为准等主要内容。2014年12月7日，原告与被告签订的上述《商品房购销合同》及《合同补充协议》进行了网上备案登记，合同登记号为KM2014120791430。2015年3月24日，招商银行股份有限公司昆明分行（贷款人，以下简称招商行昆明分行）、被告（借款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告向招商行昆明分行贷款320000元，用于购买坐落于昆明市五华区西北片区泛亚新区（10）号绿地云都会广场A地块Ⅱ第3栋第12层1204号的房产，即上述涉案房屋，贷款期限为360个月，自2015年3月24日至2045年3月24日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准，执行利率为年利率6.1950%，利率调整方式为从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段按日计息，还款方式为按月结息，按月还本，等额本息。同时约定由被告以其购买的涉案房屋对前述《个人购房借款及担保合同》所涉支付义务作抵押担保，担保范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。另约定原告在被告持抵押物至房地产权证办妥正式抵押登记后并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日起前承担连带保证责任，保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。上述合同经昆明市国正公证处公证，出具了（2015）云昆国正证字第5352号《公证书》。上述合同签订后，被告于2014年12月2日向原告支付购房首付款142152元。2015年3月25日，招商行昆明分行向原告账户转入被告贷款款项320000元。涉案房屋至今未办理房屋产权证，未办理抵押登记手续，且原告未向被告交房。2016年9月，因被告未按约偿还贷款，招商行昆明分行将本案被告、本案原告诉至昆明市盘龙区法院，要求本案被告偿还借款本金、支付利息、罚息、付息、律师费等费用，要求本案原告对上述费用承担连带清偿责任。2017年3月11日，昆明市盘龙区法院做出（2016）云0103民初5949号《民事判决书》，判决本案被告向招商行昆明分行返还借款本金315611.53元及利息、罚息、复息、律师费、诉讼费、保全费，另判决本案原告对上述款项承担连带还款责任。2017年8月28日，因本案被告未向招商行昆明分行清偿（2016）云0103民初5949号《民事判决书》中确定的债务，本案原告代本案被告向招商行昆明分行清偿了借款本金及利息、罚息、复利338259.12元，律师费10894元，诉讼费6336元，保全费2199元（以上共计357688.12元）。同日，招商行昆明支行向原告出具了《个人贷款结清证明书》。2018年1月12日，原告通过顺丰快递向被告邮寄《通知函》（邮寄地址为《商品房购销合同》中注明的买方地址，即江西省赣州市赣县阳埠圩王富街47号），该函通知被告在收到通知之日起10日内全额返还代偿费用357688.12元，并向原告支付违约金35768.81元，若被告未向原告清偿上述费用，则原告有权解除合同，被告还需向原告承担总房价10%的违约金及原告的全部损失。上述邮件发出后至2018年2月15日尚无人签收。另查明，原告在本案中支出的律师代理费为5000元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同中约定被告作为买受人的主要义务为支付购房款462152元，从实际履行情况来看，被告于2014年12月2日向原告支付首付款142152元，剩余房款320000元经贷款成功，已于2015年3月25日由招商行昆明分行支付原告，故被告作为买受人的付款义务已履行完毕。原告依据《合同补充协议》第二条第3项“……乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同……”的约定主张解除合同，本院认为该条款中明确的款项系购房款462152元，不包括被告向招商行昆明分行偿还的借款，故被告已完全履行付款义务的情况下，原告单方解除合同的条件未成就，对原告的该项诉讼请求不予支持。因此，对原告要求被告在判决15日内与原告共同办理解除合同、注销登记手续并承担逾期办理的赔偿责任的主张，亦不予支持。对于原告依据《合同补充协议》第二条第1项第（2）点：“若乙方未能按照贷款合同相关规定按时向贷款银行支付贷款本息以致甲方向银行承担担保责任的，乙方除应赔偿甲方的全部损失外，还应承担本合同总价15%的违约金”的约定要求被告支付违约金69322.8元的诉讼请求，因原告向招商行昆明分行代被告清偿借款本息及其他费用系原告在担保法律关系中履行保证人责任而产生，原告可依据担保法律关系另行诉讼向被告行使追偿权，但该担保法律关系与本案诉争的商品房买卖合同的法律关系无关，原告的该项主张超越了法律对合同相对性的相关规定，故本院不予支持。对于原告主张的损失37688.12元，系被告违反《个人购房担保借款合同》约定所产生的逾期利息等损失，该损失系原告在担保法律关系中履行保证人责任而产生，与本案诉争法律关系无关，故不予支持。对原告要求法院确认被告应支付原告的费用在其已支付原告的购房款中直接予以扣除的诉讼请求，因对原告主张的所有费用均未支持，不存在需抵扣的费用，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告主张的律师费5000元，因原告的所有诉讼请求于法无据，均应予驳回，故对原告因本次诉讼此产生的律师费不予支持。对原告主张的鉴定费、调查取证费、评估费，因未实际产生，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司的全部诉讼请求。”经二审查明的法律事实，除一审认定的被上诉人于2014年12月2日向上诉人支付首付款142152元应为102152元外，其余事实与一审认定一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人是否有权解除其与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、上诉人主张的各项赔偿费用能否得到支持？本院认为，一审对于双方签订的合同的效力认定正确，本院予以确认。关于争议焦点一，上诉人现依据《合同补充协议》第二条第一款第（二）项及第三款之规定，要求解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。上述条款的第（二）项系对上诉人在被上诉人未偿还银行贷款，其承担保证责任的情况下，被上诉人应承担的责任的约定，其中并无上诉人在承担保证责任后，可解除合同之内容，故上诉人据此要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上述条款的第三款系对被上诉人逾期支付房款应承担责任的约定，其中明确了上诉人可解除合同。但经查明，被上诉人并不存在逾期支付房款的情形，故上诉人亦不能据此解除上述《合同》及《补充协议》。对于上诉人主张在其代被上诉人支付银行贷款及相应利息等款项后，上述款项应视为被上诉人欠上诉人的房款的观点，本院认为，上诉人代被上诉人向银行支付的上述款项系因其承担保证责任而产生，与购房款系因不同的法律关系而产生，在双方无明确约定的情况下，并不存在转化的问题，故上诉人的该项主张亦不能成立。综上，上诉人要求解除其与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》并办理相关解除手续的请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人所主张的赔偿系因其代被上诉人偿还银行贷款等款项而产生，且在《合同补充协议》第二条第一款第（二）项中有明确约定，应在本案中一并处理。一审认定应另案处理不当，本院予以更正。上诉人已代被上诉人向招商银行昆明分行承担了连带担保结清责任，代偿总额为357688.12元。现上诉人要求被上诉人承担合同总价15%的违约金69322.8元（462152元×15%）符合双方之上述约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院应予支持。对于上诉人主张的损失37688.12元，因双方约定的违约金已足以弥补其损失，故本院不予支持。对于上诉人要求将上述款项在被上诉人已付的购房款中直接予以扣除的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于上诉人主张的律师费5000元，符合双方的约定且并未过高，本院予以支持。综上，一审认定事实基本清楚，对于合同的解除问题处理正确，本院予以维持，但对上诉人主张的损失处理不当，本院予以更正；对于上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9798号民事判决；二、由黄力清于本判决生效之日起十日内一次性支付绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司违约金69322.8元、律师费5000元；三、驳回绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费人民币4880元，由上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司负担1700元，由被上诉人黄力清负担3180元。本判决为终审判决。审判长 吕 强审判员 宋光玉审判员 罗增龙二〇一八年九月三日书记员 王斌睿