上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初48770号原告：徐卫中，男，1972年12月2日生，汉族，住上海市闵行区。被告：王时军，男，1964年5月1日生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告徐卫中与被告王时军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐卫中、被告王时军的委托诉讼代理人沈壬戌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐卫中向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告转让费人民币100,000元和押金84,000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月3日，原、被告签订合作协议，实际上为房屋租赁合同，期限自2017年8月4日起至2018年12月16日止，租赁地点为上海市浦东新区东昌路XXX号(以下简称系争房屋)。2017年8月3日，原告向被告支某押金84,000元、三个月租金126,000元以及店铺转让费100,000元。后原告按期支某租金。2018年2月起，原告与被告失去联系，原告多次寻找被告无果，至今仍未取得联系。原告的押金84,000元仍在被告处，故原告诉至本院。王时军辩称，其未收取原告转让费，转让费由案外人收取。从合同开始履行至房屋交付共计发生7个月租金，原告实际支某5个月租金，未支某的2个月租金以押金冲抵，且原告仅按期支某首期租金，第二期租金应于2017年11月1日前支某，原告构成延迟支某，故被告有权将保证金没收。其不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，原告作为合同乙方与作为合同甲方的被告签订《联营合作(协作型)协议书》一份，约定甲、乙双方建立合作经营关系，由甲方提供上海市浦东新区东昌路XXX-XXX号一部分物业(使用面积约190平方米)作为经营场地，乙方提供相应的专业技术服务，进行协作型的联营合作，该联营体由乙方进行管理及经营。联营期限为2年，自2016年12月17日起至2018年12月16日止(实际自2017年8月5日起至2018年12月16日止)。甲方在联营后获得合同分成以每月固定金额形式体现，每三个月由乙方向甲方支某一次，金额为每月4,200元，付款日为每期固定合作分成对应期限当月的1号。甲方收取乙方的合作保证金为84,000元，该合作保证金甲方应于本协议终止之日起待乙方结清所有费用后的10个工作日内全额无息归还乙方。协议第三条第5项约定：“联营期内，乙方应按协议约定支某甲方的合作分成，若乙方未按时支某该笔费用，每逾期一日，乙方应按应付合作分成的百分之五向甲方支某滞纳金，直至乙方一次性逾期支某达10日或在联营期内支某合作分成的过程中累计逾期支某20日的，甲方有权选择解除本协议，收回上述场所的经营权，并要求乙方承担违约金人民币捌万肆仟元整(即保证金不予退回)。”上述协议书还约定了其他事宜。同日，双方签订《补充协议》，约定因政府行为需厨房移到建筑物内，乙方自行移动，甲方不负担任何费用等内容。因系争房屋系被告曾出租给案外人租赁使用，故原告向案外人支某了押金84,000元，将案外人向被告支某的押金84,000元转为原告向被告支某。为此，被告在签订上述合同的当日向原告出具收到押金84,000元等内容的《押金收条》一份。又因被告已向案外人收取了2017年8月5日至9月17日期间的租金，故双方约定上述期间的租金可由原告直接向案外人支某，由原告向被告支某自2017年9月17日至12月16日止的租金126,000元。当日，被告收取原告支某的上述租金后向原告出具了收到上述期间的租金126,000元等内容的《房租收据》一份。2017年8月5日，被告向原告交付系争房屋。原告于2017年12月2日、2017年12月25日又分别向被告各支某租金42,000元。2018年3月21日，系争房屋被他人收回。现因被告未退还租赁保证金，故原告于2018年5月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供《业务凭证/客户回单》，证明其于2017年8月3日向案外人陈江支某转让费131,600元，再由陈江转给被告。对此被告不予认可。原告提供上海市浦东新区市场监督管理局陆家嘴市场监管所、上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队陆家嘴街道中队、上海市公安局浦东分局梅园新村派出所于2017年11月3日联合发出的《环境综合整治告知书》，表示其于2017年11月20几日收到，系争房屋中由天井搭建成的厨房因违章被要求拆除，面积约10平方米。原告曾与被告协商因面积减少而要求减少租金，被告拒绝协商，原告要求先行支某一个月租金，被告未表示反对。原告于2018年2月20几日搬离系争房屋。被告认为上述《环境综合整治告知书》上未写明承租户名称，且约定经营风险由原告自行承担，认可天井部分系违章搭建，面积约10平方米，双方未协商一致变更租金支某方式。原、被告均认可双方间系房屋租赁合同关系，均同意合同于2018年3月21日解除。以上事实，由原告递交的《联营合作(协作型)协议书》、《补充协议》、《押金收条》、《房租收据》、《招商银行账户历史交易明细表》、《业务凭证/客户回单》、《环境综合整治告知书》、《三方协议》，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《联营合作(协作型)协议书》(除天井搭建部分)系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据协议书中关于被告将系争房屋交付原告使用，原告向被告支某一定费用的约定，该协议书符合房屋租赁合同关系的法律特征，且原、被告均认可双方间系房屋租赁合同关系，故本院认定原、被告之间系房屋租赁合同关系。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在庭审中均同意合同已于2018年3月21日解除，故本院予以照准。因天井搭建部分系无合法建造手续，故《联营合作(协作型)协议书》中涉及天井搭建部分应为无效。双方在协议中对租金的支某方式和期限进行明确约定，并约定原告一次性逾期支某达10日或者累计逾期支某20日的，被告有权选择解除本协议，收回上述场所的经营权，并要求原告承担违约金(即保证金不予退回)。根据本院查明的事实，原告存在逾期支某租金的行为已构成上述约定的违约，且原告又未能证明双方对支某方式进行变更，故原告要求退还押金(即保证金)的诉讼请求，本院不予支持。关于转让费的问题，因该款系原告受让案外人在系争房屋内的装潢、设施等财物而向案外人所付钱款，故原告要求被告返还该转让费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告徐卫中、被告王时军于2017年8月3日签订的《联营合作(协作型)协议书》(天井搭建部分约定无效)于2018年3月21日解除；二、驳回原告徐卫中的诉讼请求。案件受理费3,980元，减半收取计1,990元，由原告徐卫中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一八年九月二十日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。