青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2018）青0103民初1152号   原告：赵山，男，汉族，1979年4月18日出生，住西宁市。   委托诉讼代理人：何满寿，男，住西宁市，由所在小区红星小区业主委员会推荐。   被告：青海生茂房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁市城中区西大街**(神力大厦**楼**)。   法定代表人：龚大成，该公司总经理。   委托诉讼代理人：尹德平，青海尊悦律师事务所律师。   原告赵山与被告青海生茂房地产开发有限公司（以下简称生茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告赵山及其委托诉讼代理人何满寿，被告生茂公司的委托诉讼代理人尹德平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告赵山向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》的义务；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金109512.67元；3、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：原告于2012年12月12日与被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后原告按照约定行使了权利和义务。原告以总价为307404元的××区房屋，并于2013年入住。合同中载明了被告预售的房屋系合法取得土地并经政府部门批准建设的商品房。合同约定被告应当在房屋交付使用后180日内办理产权登记备案，并在规定期限内交付房地产权属证书。之后，被告不仅没有在规定期限内将房地产权属证书办理完毕，甚至以各种虚假事实搪塞、推诿，无限期的拖延办理产权证书,至今已达5年之久，严重侵犯了原告的合法权益。根据《合同法》的相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、十八条之规定，被告应当自2013年3月至2018年3月按照中国人民银行发布的2017年度1-5年含5年贷款年利率4.75%,上浮50%之后的7.125%计算，向原告支付违约金109512.67元。故原告诉至法院，请求依法判如所请。   被告生茂公司辩称：一、由于现在不动产证书合二为一，我方同意继续履行合同，为原告办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》。二、违约金部分。合同约定的是办理完初始登记后，才能办理相关证书。2015年9月14日小区竣工验收后，我方申请办理初始登记，由于房产局改制，停止办理业务。2016年10月不动产登记中心需要开发土地的竣工验收资料，待我方向城中区国土资源局申请验收后，该环节被取消。2017年4月5日，我方再次申请办理初始登记，不动产登记中心对我方提交的房屋面积的报告不认可，要求重新测量。2017年5月测绘院进行重新测绘后，不动产登记中心又提出容积率超标问题，针对该问题我方正在与有关部门积极协调中。综上，由于政府相关部门的原因导致初始登记延误，被告不承担违约责任。即便承担违约责任，也应按照合同约定的千分之二计算违约金，对原告主张的违约金计算方式不予认可。   原告赵山为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   证据一、《商品房预售合同》。证明原、被告签订合同，被告应当按约履行办理相关产权证书的义务。   证据二、发票收据。证明计算违约金数额的来源。   证据三、西宁市国土资源局关于南川西路123号红星小区不能办理不动产权证的情况回复。证明被告经国土资源局多次信访督办未履行办证义务。   被告生茂公司质证认为，对证据一的真实性及证明方向无异议，认可；对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议，合同中关于违约金的计算有明确约定；对证据三的真实性无异议，证明方向有异议，我方积极向房产部门提交了手续，不能依此完全认定都是我方的责任。   被告生茂公司为支持其抗辩意见向本院提交以下证据：   证据一、《商品房预售合同》。证明原、被告对于办理《房屋所有权证》的约定为出卖人完成初始登记后再为买受人办理《房屋所有权证》；违约金应按照合同的约定计算。   证据二、《建设工程消防验收意见书》、《西宁市房屋测绘所房屋面积计算成果报告》、《西宁市测绘院不动产测量报告》、《竣工测量技术报告》、《建设工程竣工验收备案表》。证明被告在工程完工后，按照办理初始登记的要求积极准备相关资料，但初始登记属于行政部门的职能范畴，被告无法控制办证的程序及时间；同时证明了办证时间较长并非被告的原因所致，对此被告不应承担违约责任。   证据三、申请办理房地产用地竣工验收申请书、《关于在西宁市区范围内实施不动产统一登记的通告》、《西宁市不动产登记申请表》。证明办理初始登记的时间是2017年4月5日，被告一直在积极办理，以及非因我方的原因而导致的申请中止。   原告赵山质证认为，对证据一的真实性及证明方向无异议，认可；对证据二的真实性无异议，证明方向不认可，竣工验收报告的时间与实际不符；对证据三的真实性无异议，证明方向不认可，据我了解，是被告的不积极、不作为导致手续一直没办下来，不是政府的原因。   本院认为，原、被告双方对对方提交证据的真实性均无异议，以上证据能够证明双方签订的《商品房预售合同》约定了房屋的价款、办理产权登记的时间、方式及逾期办理的违约责任，及被告办理不动产初始登记的过程和未能办理的原因，故本院对以上证据予以采信。   经审理查明：2012年12月12日，原告赵山与被告生茂公司签订《商品房预售合同》，约定赵山以307404元的价格购买位于西宁市××路房屋，其中第十五条对于产权登记的约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180个工作日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理买受人自行办理，出卖人将办理房屋所有权证需要出卖人提供的资料提供给买受人，买受人委托出卖人办理，并将办理房屋所有权证由买受人提供的资料提供给出卖人，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5‰赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房款的2‰向买受人支付违约金。合同签订后，赵山交纳了购房款307404元，被告生茂公司向赵山交付了涉案房屋。涉案房屋于2015年9月14日竣工验收，2017年4月5日，生茂公司向房屋登记机构申请办理初始登记。现赵山以生茂公司未在规定期限内交付房地产权属证书，应承担违约责任为由诉至法院，致使纠纷产生。   本院认为，赵山与生茂公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同对双方当事人均具有法律约束力，理应依据合同约定履行义务、行使权利。合同签订后，赵山支付了全部购房款，生茂公司亦向赵山交付了房屋，双方当事人对合同约定的主要义务现已履行完毕。虽然根据双方约定，赵山委托生茂公司办理房屋所有权证，但生茂公司在实际办证过程中，仅负有向产权登记部门提供办证所需资料的义务，该办证行为不是生茂公司能够独立完成的，且具体办证行为不属于生茂公司的权限范围，生茂公司对于产权登记部门何时发放不动产证书亦不具有最终决定权，故赵山要求生茂公司立即办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》的诉讼请求不能成立，不予支持。因生茂公司未在合同约定的时间内申请办理房屋初始登记，导致至今未能办理涉案房屋的产权登记，赵山与生茂公司签订的《商品房预售合同》中已明确约定了不能按期办理产权登记时违约金的计算方式，生茂公司应据此约定承担违约责任。在赵山不退房的情况下，生茂公司应按已付房款的2‰支付违约金307404元×2‰=614.8元，对超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。赵山主张违约金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，但该规定是在双方没有约定违约金或损失数额难以确定的情况下对于违约金的计算方法，本案双方当事人对于违约金的计算方式有明确约定，且赵山并未举证证明实际损失，故本案不适用该条规定。对被告生茂公司关于赵山违约金计算方式有误的抗辩理由，本院予以采纳；对生茂公司关于其不存在违约，不应支付违约金的抗辩理由，本院不予采纳。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告青海生茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵山违约金614.8元。   二、驳回原告赵山的其他诉讼请求。   如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2490元，由原告赵山负担2476元，由被告青海生茂房地产开发有限公司负担14元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 员 南文红   审 判 员 吴 宁   人民陪审员 金 辉     二〇一八年九月十一日   书 记 员 李龙德   附：《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。