福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0982民初1841号 原告:谢少芳，女，1964年11月1日出生，汉族，住福鼎市。 原告:刘本旗，男，1960年8月15日出生，汉族，住福鼎市。 委托诉讼代理人：陈光天、王伯俊，福建鼎平律师事务所律师。 被告：宁德市鼎融置业有限公司，住所地福鼎市太姥大道****（农行大楼），统一社会信用代码：91350982569252915E。 法定代表人：余振文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所律师。 原告谢少芳、刘本旗与被告宁德市鼎融置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢少芳、刘本旗的委托诉讼代理人陈光天、王伯俊，被告宁德市鼎融置业有限公司的委托诉讼代理人曾锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢少芳、刘本旗向本院提出诉讼请求：1.判令宁德市鼎融置业有限公司支付谢少芳、刘本旗违约金113677.88元;2.判令宁德市鼎融置业有限公司支付谢少芳、刘本旗财产保全费1088.38元、保全保险费500元；3.由宁德市鼎融置业有限公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月10日，谢少芳、刘本旗与宁德市鼎融置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买鼎融广场第1幢12层1212号房产。根据合同约定，宁德市鼎融置业有限公司应于2015年9月30日将该房产交付给谢少芳、刘本旗使用，并约定因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。谢少芳、刘本旗依照合同约定支付了全部购房款505235元，并交纳了其他各种费用。2015年9月30日，宁德市鼎融置业有限公司将房产交付给谢少芳、刘本旗。因宁德市鼎融置业有限公司原因致使谢少芳、刘本旗在交房540天后方取得房屋权属证书，逾期达450天。为维护自身合法权益，谢少芳、刘本旗遂诉至本院。 宁德市鼎融置业有限公司辩称：本案商品房的交付时间不是2015年9月30日，虽然其于2015年9月18日向谢少芳、刘本旗发出《交房通知书》，通知谢少芳、刘本旗于2015年9月25日至9月30日办理交房手续，但谢少芳、刘本旗并未按期办理。而且谢少芳、刘本旗于2016年5月19日才付清尾款，根据双方当事人签订的《合同补充协议》第三条第一款约定，在谢少芳、刘本旗付清尾款之前，宁德市鼎融置业有限公司有权拒绝交房。此外，即使本案存在逾期办证情况也非基于其原因和过错，存在免责事由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： (一)关于宁德市鼎融置业有限公司是否构成逾期办证，若构成则涉案房产逾期办证的起始及截止时间应如何确定的问题 谢少芳、刘本旗提供其与宁德市鼎融置业有限公司于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》、其与案外人福鼎君豪酒店管理有限公司于2013年7月6日签订的《委托经营管理合同》、付款方为谢少芳、刘本旗及收款方为宁德市鼎融置业有限公司的《销售不动产统一发票》、其与福鼎恒兴村镇银行股份有限公司于2014年9月5日签订的《个人购房借款合同》、《借款借据》、《福建增值税普通发票》，以此证明其已按照合同约定向宁德市鼎融置业有限公司支付了全部购房款，宁德市鼎融置业有限公司也按合同约定于2015年9月30日向案外人福鼎君豪酒店管理有限公司实际交付房屋，该案外人已于2015年9月30日前一次性向其支付三年租金。但房屋转移交付后，宁德市鼎融置业有限公司并未按照合同约定即在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，存在逾期办证的违约行为，截止时间为《不动产权证书》上载明的颁证时间即2017年3月23日。宁德市鼎融置业有限公司质证认为，虽然《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用”以及《委托经营管理合同》第三条约定“甲方委托乙方的经营管理期限为10年，自该物业交付使用之日起计算，即2015年9月30日至2025年9月30日”，但这不足以证明其于2015年9月30日将本案房产交付给谢少芳、刘本旗。此外，谢少芳、刘本旗并未按照《交房通知书》约定的时间办理交房手续，且其于2016年5月19日才付清尾款，根据《合同补充协议》第三条第一款约定，在谢少芳、刘本旗付清尾款之前，宁德市鼎融置业有限公司有权拒绝交房。同时，宁德市鼎融置业有限公司已按合同约定履行申请办证义务。本院认为，谢少芳、刘本旗提供的上述证据均符合证据的形式要件，内容客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。谢少芳、刘本旗已履行了交纳全部购房款的义务，而宁德市鼎融置业有限公司负有履行交付商品房并协助办证的义务，应由其提供证据证明商品房是否交付，而其未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，综合《商品房买卖合同》对交房时间的约定、《委托经营管理合同》对委托期限的约定及谢少芳、刘本旗在庭审过程中自认已于2015年9月30日前一次性收到案外人福鼎君豪酒店管理有限公司支付的三年租金，故本院推定涉案房产交付使用的时间为2015年9月30日。《不动产登记申请表》载明本案不动产转移登记申请时间为2017年3月17日，视为当日宁德市鼎融置业有限公司履行了协助办证义务，宁德市鼎融置业有限公司未按照合同约定即在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应承担自2015年12月30日起至2017年3月16日期间的逾期办证违约责任。 (二)关于宁德市鼎融置业有限公司是否存在逾期办证的免责事由问题 宁德市鼎融置业有限公司提供《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、福鼎市国土资源局于2016年2月3日出具的《不动产登记申请受理通知书》、其于2016年6月22日向福鼎市人民政府递交的《关于请求协调办理“鼎融广场”不动产权证的紧急报告》、福鼎市人民政府于2016年7月4日作出的《关于鼎融广场不动产登记有关事宜的批复》（鼎政综﹝2016﹞177号），以此证明其于2016年2月3日便向福鼎市国土资源局申请不动产首次登记并递交登记材料，福鼎市国土资源局于同日向其出具《不动产登记申请受理通知书》。后非基于其原因，导致本案房产所在工程总证迟延发放。其向福鼎市人民政府请求协调处理，福鼎市人民政府作出批复“原则同意对涉及未抵押范畴的不动产予以办理不动产权证”。谢少芳、刘本旗质证认为，从《关于请求协调办理“鼎融广场”不动产权证的紧急报告》《关于鼎融广场不动产登记有关事宜的批复》可知，本案房产所在工程总证迟延发放的原因在于宁德市鼎融置业有限公司将本案商品房所在地块的国有土地使用权及建设的房地产抵押给兴业银行股份有限公司福鼎支行，且未能按约还款而无法将在建工程抵押转为现房抵押。本院认为，宁德市鼎融置业有限公司提供的上述证据均符合证据的形式要件，内容客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。结合上述证据及本院依职权向福鼎市国土资源局调取的福建省福鼎大通实业有限公司与兴业银行股份有限公司福鼎支行于2014年7月15日签订的《基本额度授信合同》及宁德市鼎融置业有限公司与兴业银行股份有限公司福鼎支行于同日签订《最高额抵押合同》、宁德市鼎融置业有限公司于2017年1月17日向福鼎市不动产登记中心出具《关于鼎融广场在建工程抵押物担保范围及金额进行变更的申请报告》、兴业银行股份有限公司福鼎支行于2017年2月15日向福鼎市不动产登记中心出具《关于同意鼎融广场在建工程抵押物范围及价值进行变更的申请报告》、宁德市鼎融置业有限公司、福建省福鼎大通实业有限公司、兴业银行股份有限公司福鼎支行于2017年2月15日签订《协议书》可知，宁德市鼎融置业有限公司以本案房产所在地块的在建工程为案外人福建省福鼎大通实业有限公司基本额度授信最高本金180000000元提供抵押担保，后其未能及时解除该在建工程抵押，导致本案房产未能按约完成房屋权属登记手续，故本院认定宁德市鼎融置业有限公司不存在逾期办证的免责事由，应按照双方约定承担逾期办证违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月10日，谢少芳、刘本旗与宁德市鼎融置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎融广场第1幢12层1212号房产。该合同约定：1.商品房总金额为501029元；2.出卖人应当在2015年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；3.在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。若因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。2013年7月6日，谢少芳、刘本旗与案外人福鼎君豪酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定：1.委托期限为2015年9月30日至2025年9月30日；2.谢少芳、刘本旗委托福鼎君豪酒店管理有限公司与开发商办理房屋交付手续。谢少芳、刘本旗分别于2013年7月29日、2014年10月23日向宁德市鼎融置业有限公司支付购房款251029元、250000元。2017年3月17日，谢少芳、刘本旗与宁德市鼎融置业有限公司共同申请不动产转移登记。2017年3月23日，谢少芳、刘本旗取得《不动产权证书》。谢少芳、刘本旗于2018年8月16日向本院申请财产保全，请求依法查封被申请人宁德市鼎融置业有限公司所有的坐落于福鼎市桐城街道玉龙北路310号鼎融广场1栋1梯1407号房地产【不动产权属登记证号：闽（2017）福鼎市不动产第0001722号】，本院经审查于2018年8月21日作出准予查封裁定。 本院认为，谢少芳、刘本旗与宁德市鼎融置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。谢少芳、刘本旗已履行了交纳全部购房款的义务，而宁德市鼎融置业有限公司未按照合同约定即在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且不存在逾期办证的免责事由，应承担2015年12月30日起至2017年3月16日期间的逾期办证违约责任，每日按已付款501029元的0.05%支付2015年12月30日起至2017年3月16日止共443天的逾期办证违约金计110978元。综上所述，谢少芳、刘本旗主张宁德市鼎融置业有限公司支付违约金113677.88元，该诉请中计算违约金的基数及逾期办证截止时间有误，故本院予以部分支持；其主张宁德市鼎融置业有限公司承担财产保全费1088.38元，符合法律规定，本院予以支持，保全保险费500元超过中国人寿财产保险股份有限公司宁德市中心支公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单》中载明的保险费400元，对超过的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付谢少芳、刘本旗逾期办证违约金110978元； 二、宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付谢少芳、刘本旗财产保全申请费1088.38元及保全保险费400元； 三、驳回谢少芳、刘本旗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2605元，减半收取计1302.5元，由宁德市鼎融置业有限公司负担1270.5元，谢少芳、刘本旗负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  林进务 二〇一八年九月二十七日 法官助理陈君 书记员陈可希 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 官方微信官方微博