广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13353号上诉人（原审被告）：钟粤玲，女，汉族，1982年10月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘钢，男，汉族，1978年5月22日出生，住所地：江西省宜春市靖安县，系钟粤玲的配偶。被上诉人（原审原告）：深圳市汇港物业管理有限责任公司，住所地：广东省深圳市福田区滨河大道汇港名苑****3A，统一社会信用代码：914403007362957619。法定代表人：陈磊，总经理。委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理深：肖冲，广东鹏讯律师事务所实习律师。上诉人钟粤玲因与被上诉人深圳市汇港物业管理有限责任公司（以下简称汇港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钟粤玲的委托诉讼代理人刘钢，被上诉人汇港物业公司的委托诉讼代理人朱莎、肖冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟粤玲上诉请求，撤销一审判决，改判驳回汇港物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据的审查判断存在失误。本案的客观事实是，彩某物业公司长期为汇港名苑小区提供实质服务，而非委托其控股的汇港物业公司。因为涉案小区的电梯使用单位在相关部门的备案以及维修使用记录均为彩某物业公司。只有对小区实施实际管理的物业公司方有资格备案为小区电梯使用单位。且汇港物业公司出具的物业费收据抬头也写着彩某物业公司。此外，汇港物业公司未能提供公司法人的身份证复印件，公司涉嫌虚假注册。汇港名苑有三家开发商、六栋住宅，开发商之一的锦某公司仅对汇港名苑北一栋住宅有收益权，因此锦某公司与汇港物业公司签订的《汇港名苑物业管理委托书》也仅是约定汇港物业公司对北一栋住宅房屋的物业管理。因此钟粤玲认为汇港物业公司提交的《汇港名苑物业管理委托书》不能对汇港名苑全体业主形成有效约束。二、钟粤玲已经缴清往年至2015年12月份的管理费13563.58元，折后8816.32元。其中水电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金是包含在管理费清单内的。故汇港物业公司诉请收取2013年1月至2015年12月份的水电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金，属于重复收费。汇港物业公司辩称，汇港物业公司自2008年1月开始一直为涉案小区提供物业管理服务，钟粤玲应当向汇港物业公司支付其自2016年1月至2016年12月份拖欠的物业管理费4374.42元，2013年1月至2016年12月水费、排污费、本体维修金等费用共计3308.7元，一审法院查明事实清楚适用法律正确，请求维持原判。汇港物业公司向一审法院起诉请求，1、判令钟粤玲支付拖欠的物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、住宅用水排污费总计19349.34元（暂计至2016年11月30日，实际应付至全部清偿之日，计算标准为物业管理费364.56元/月、本体维修资金26.04元/月、垃圾处理费13.5元/月，水费及用水排污费以实际产生为准）；2、判令钟粤玲承担汇港物业公司为实现债权而支付的律师费3000元；3、由钟粤玲承担本案全部诉讼费用。汇港物业公司提交的钟粤玲欠费明细显示，汇港物业公司诉请上述费用的产生期间为2013年1月至2016年12月。一审法院经审理查明，2008年1月1日，汇港物业公司与深圳市福田区汇港名苑小区开发商深圳锦某集团有限公司（以下简称锦某公司）签订《汇港名苑物业管理委托合同书》，约定：汇港物业公司接受锦某公司的委托，对汇港名苑小区北一栋住宅房屋建筑本体共用的设施设备、物业等提供维修、养护、管理和运行服务；汇港名苑物业管理服务费收费标准为住宅每月每平方米3.50元，管理期限三年，自签订本合同书之日起计算。合同期限届满后，汇港物业公司未与锦某公司续签合同。2009年6月9日，钟粤玲与案外人张某、王某华签订房屋买卖合同，约定张峰、王柳华将其名下的福田区汇港名苑第15层南区1座房（以下简称涉案房产）转让给钟粤玲。2009年6月11日，钟粤玲取得深圳市不动产权证，该证记载钟粤玲名下的汇港名苑南区1座1502房屋建筑面积104.16平方米。2009年6月28日，汇港物业公司向钟粤玲出具《入住通知单》载明：“XX房业主钟粤玲已办理完毕相应入住手续，相关资料已提交齐全，现已在管理处备案，请给予入迁。”同日，汇港物业公司与钟粤玲签订《委托银行收费协议书》，约定钟粤玲将其名下的交通银行深圳分行62×××97账户提供给汇港物业公司作为物业管理费、水费、排污费、本体维修资金等费用的扣缴账户，由汇港物业公司于每月15日代扣代缴。2016年3月10日，深圳市福田区住房和建设局出具《业主委员会选举备案通知书（2016）21号》，载明：给予福田区汇港名苑第一届业主委员会备案，任期三年，从2016年2月16日起至2019年2月15日止。2016年4月23日，钟粤玲与深圳市彩某物业管理有限公司（以下简称彩某公司）形成《汇港名苑业委会与彩某物业管理公司沟通会议纪要》，该纪要落款处加盖有“深圳市汇港物业管理有限责任公司物业管理处”印章。2015年12月19日，汇港物业公司的汇港名苑物业管理处向钟粤玲出具加盖印章的收款数据，载明：收到“南1-1502（已结清）交来往年至15年12月管理费13563.58元，折后8816.32元”。收款收据抬头为彩某公司。2016年9月12日，福田区汇港名苑业主委员会召开汇港名苑2016年业主大会会议，会议表决通过如下事项：1、不同意与汇港物业公司续签物业服务合同；2、同意并授权业委会进行公开招投标，选聘新物业；3、同意与新选聘的物业服务公司签订物业服务合同，并将高层住宅管理费单价调整至3.8元每平方米每月，商业部分调整至10.7元每平方米每月；4、同意业委会拟定招投标文件；5、同意《业主大会与业主委员会议事规则（草案）》；6、同意在深圳市物业管理行业协会发布招标公告，由招标代理组织招投标。另，一审法院依法向彩某公司调查证实，彩某公司于2010年1月1日收购了汇港物业公司75%的股份，汇港名苑小区业主房屋物业管理费（包括管理费、水费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金等相关物业费用），彩某公司同意由汇港物业公司收取。一审法院在深圳市工商局商事主体登记及备案查询结果显示，2012年4月20日，汇港物业公司的股东之一变更为深圳市彩某服务集团有限公司，持有汇港物业公司75%的股份；彩某公司系深圳市彩某服务集团有限公司的子公司。汇港物业公司在为涉案小区提供物业服务期间，亦有使用“彩某”的标识。关于拖欠物业管理费等费用的原因，钟粤玲称，其对于水费、排污费、本体维修资金、垃圾处理费的欠费金额予以认可，但2016年9月小区业主大会会议已经解聘汇港物业公司，汇港物业公司不具有收取2016年9月至12月相关物业费用的资格，故上述费用钟粤玲不应向汇港物业公司缴纳；而且，截至2015年12月份的各项费用已经缴清。一审法院认为，在涉案小区未成立业主委员会，也未召开业主大会选聘物业公司的情况下，汇港物业公司与汇港名苑小区开发商深圳锦某集团有限公司签订的《汇港物业管理委托合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。汇港物业公司有权依据合同授权对涉案小区提供物业服务直至合同约定的管理期限届满（即2010年1月1日），并收取相关物业费用。在物业委托合同到期后，因涉案小区一直未召开业主大会，也未成立业主委员会选聘新的物业管理公司进入小区，汇港物业公司继续依照原有物业委托合同向涉案小区提供物业服务，涉案小区业主接受汇港物业公司事实上提供的物业服务并按照原物业委托合同确定的费用标准交纳相关物业费用，双方据此成立了不定期的合法有效的物业服务合同关系，汇港物业公司有权依照原物业委托合同确定的费用标准收取相关物业费用。钟粤玲辩称汇港物业公司不具有收取涉案小区物业费用的主体资格，而应向彩某公司缴纳物业费用，对此一审法院认为，从事实查明来看，虽然汇港物业公司作为彩某公司的被控股公司，在从事物业服务的过程中使用“彩某”标识，但并不代表是彩某公司实际提供了物业服务，且彩某公司已经明确表示收取涉案小区相关物业费用的权利由汇港物业公司享有，故钟粤玲的答辩意见没有依据，不予支持。关于汇港物业公司收取相关物业费用的截止日期，2016年涉案小区已经成立业主委员会，则应当以业主委员会提出关于终止业主与汇港物业公司之间事实上的物业服务合同关系并明确要求汇港物业公司退出小区之时作为认定汇港物业公司有权收取相关物业费用的截止时间，而至汇港物业公司所主张的费用截止日期2016年12月，本案中没有证据显示业主委员会有明确要求汇港物业公司退出的事实，故对于截至2016年12月产生的相关物业费用，汇港物业公司仍有权收取。关于钟粤玲截至2015年12月的管理费已经缴纳完毕的主张，从钟粤玲提交的证据来看，汇港物业公司在涉案小区设立的物业管理处已经开具收款收据确认截至2015年12月的管理费已经结清，故对钟粤玲的该项抗辩主张，一审法院予以采纳。据此，钟粤玲仍应向汇港物业公司支付2016年1月至12月的物业管理费以及2013年1月至2016年12月的水费、排污费、本体维修资金、垃圾处理费。经核，钟粤玲应交纳的2016年1月至12月的物业服务费金额为4374.72元（364.56元×12个月）；2013年1月至2016年12月的水费为1331.70元、排污费为453.24元、本体维修资金1145.76元、垃圾处理费378元。关于汇港物业公司诉请的律师费3000元，双方并未就该项费用在合同中约定，汇港物业公司的主张没有依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、钟粤玲应于判决生效之日起十日内向深圳市汇港物业管理有限责任公司支付2016年1月至12月的物业服务费4374.72元；二、钟粤玲应于判决生效之日起十日内向深圳市汇港物业管理有限责任公司支付2013年1月至2016年12月的水费为1331.70元、排污费为453.24元、本体维修资金1145.76元、垃圾处理费378元；三、驳回深圳市汇港物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费359元（汇港物业公司已预交），由汇港物业公司负担236元、钟粤玲负担123元。二审另查明，2013年1月、2月、3月、6月、7月、9月-12月、2014年1月-2014年8月，钟粤玲分别拖欠管理费364.56元，本体维修基金26.04元；2014年9月，拖欠水费23元、排水费8.1元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2014年10月，拖欠水费25.3元、排水费8.91元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2014年11月，拖欠水费29.9元、排水费10.53元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2014年12月，拖欠水费54.05元、排水费18.72元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年1月，拖欠水费36.8元、排水费12.96元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年2月，拖欠水费34.5元、排水费12.15元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年3月，拖欠水费34.5元、排水费12.15元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年4月，拖欠水费39.1元、排水费13.77元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年5月，拖欠水费50.6元、排水费17.82元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年6月，拖欠水费39.1元、排水费13.77元、垃圾处理费13.5元；2015年7月，拖欠水费23元、排水费8.1元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年8月，拖欠水费34.5元、排水费12.15元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年9月，拖欠水费71.3元、排水费23.22元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年10月，拖欠水费46元、排水费16.2元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年11月，拖欠水费48.3元、排水费17.01元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2015年12月，拖欠水费39.1元、排水费13.77元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年1月，拖欠水费50.6元、排水费17.82元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年2月，拖欠水费41.4元、排水费14.58元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年3月，拖欠水费57.5元、排水费19.62元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年4月，拖欠水费36.8元、排水费12.96元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年5月，拖欠水费48.3元、排水费17.01元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年6月，拖欠水费54.05元、排水费18.72元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年7月，拖欠水费60.95元、排水费20.52元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年8月，拖欠水费110.4元、排水费31.95元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年9月，拖欠水费78.2元、排水费25.02元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年10月，拖欠水费67.85元、排水费22.32元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年11月，拖欠水费39.1元、排水费13.77元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元；2016年12月，拖欠水费57.5元、排水费19.62元、管理费364.56元、本体维修基金26.04元、垃圾处理费13.5元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、汇港物业公司是否有权收取涉案房产的物业管理费、水电费等费用；2、钟粤玲2013年1月至2015年12月的水费、排污费、本体维修基金、垃圾处理费是否包含在管理费中已经结清。关于第一个争议焦点，本院认为，在涉案小区成立业主委员会、召开业主大会之前，汇港物业公司与涉案小区开发商签订的《汇港名苑物业管理委托合同书》对涉案小区全体业主均具有约束力。合同到期后，汇港物业公司继续为涉案小区提供物业服务，钟粤玲也接受汇港物业公司提供的物业服务，钟粤玲应支付物业管理费等费用。且钟粤玲与汇港物业公司签订的《委托银行代收费用协议书》明确载明，钟粤玲同意汇港物业公司按照约定日期从钟粤玲银行账户扣款至汇港物业公司账户。综上，汇港物业公司有权收取涉案房产的物业管理费、水电费等费用。钟粤玲上诉称实际为涉案小区提供物业服务的是深圳市彩某物业管理有限公司，但钟粤玲未提供充分的证据予以证明，涉案小区物业标志是深圳市彩某物业管理有限公司，并不当然表明提供物业服务的是深圳市彩某物业管理有限公司。而且，一审查明深圳市彩某物业管理有限公司是汇港物业公司的股东，明确表示同意由汇港物业公司收取涉案小区的物业管理费等费用。因此，钟粤玲的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于第二个争议焦点，经核算，2013年1月-2015年12月，钟粤玲共拖欠水费、排水费、管理费、本体维修基金、垃圾处理费13563.58元，与2015年12月19日汇港物业公司出具的收款收据上载明“往年至15年12月管理费13563.58，折后8816.32元”中的13563.58元金额一致，可以认定13563.58元已经包含钟粤玲欠付的2013年1月至2015年12月的水费、排污费、本体维修基金、垃圾处理费。一审认定有误，本院予以纠正。经核算，2016年1月至2016年12月，钟粤玲应交纳的物业管理费为4374.72元（364.56元/月×12个月）、水费702.65（50.6+41.4+57.5+36.8+48.3+54.05+60.95+110.4+78.2+67.85+39.1+57.5）元、排水费233.91（17.82+14.58+19.62+12.96+17.01+18.72+20.52+31.95+25.02+22.32+13.77+19.62）元、本体维修基金312.48元（26.04元/月×12个月）、垃圾处理费162元（13.5元/月×12个月）。综上，上诉人钟粤玲的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2017）粤0304民初3226号民事判决第一项；二、撤销（2017）粤0304民初3226号民事判决第三项；三、变更（2017）粤0304民初3226号民事判决第二项为“钟粤玲应于本判决生效之日起十日内向深圳市汇港物业管理有限责任公司支付2016年1月至2016年12月的水费为702.65元、排污费为233.91元、本体维修资金312.48元、垃圾处理费162元”；四、驳回深圳市汇港物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审受理费总计409元，由钟粤玲负担300元，深圳市汇港物业管理有限公司负担109元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月十日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。