成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初7970号 原告：张博栋，男，1995年7月1日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：冯亚亮，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕军龙，四川启道律师事务所律师。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春桥社区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告张博栋诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张博栋的委托诉讼代理人冯亚亮、滕军龙，被告环福置地公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张博栋向本院提出诉讼请求：1.判令环福置地公司继续履行合同，为张博栋办理不动产登记证书；2.判令环福置地公司向张博栋支付逾期办理不动产登记证书的违约金（暂计49874元，直至权属登记机关向张博栋颁发房屋产权证书之日止）。事实和理由：2013年7月17日，张博栋、环福置地公司签订《商品房买卖合同》（合同自编号：31361），由张博栋购买环福置地公司所开发的成都美国城一期（大型购物中心）商品房。合同约定：1.商品房总价款为308632元；2.环福置地公司应于2014年12月31日前向张博栋交付该商品房，若逾期交房，则应按日计算向张博栋支付全部房款万分之五的违约金直至实际交房之日；3.环福置地公司应当在2015年8月30日前办理房屋初始登记，逾期则应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金直至环福置地公司取得房屋初始登记之日止；4.环福置地公司应在商品房交付之日起365日内为张博栋办理并取得商品房所有权证书，逾期则应当按张博栋已付房款的万分之二每日向张博栋支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，张博栋按照约定向环福置地公司支付全部购房款308632元，且向环福置地公司交纳环福置地公司代为收取的房屋契税、维修基金及产权办理费用共计11730元。环福置地公司于2015年3月9日将商品房交付给张博栋，构成逾期交房，时至今日，环福置地公司也未为张博栋办理并取得商品房所有权证书，构成逾期办理房屋所有权证书。张博栋为维护自身合法权益诉至法院。 环福置地公司辩称，环福置地公司愿意协助张博栋办理不动产权证。本案《商品房买卖合同》中约定的办证是指房屋所有权证，未对国土证的办理进行约定。2016年10月起成都市双流区不动产登记中心实行统一的不动产登记，房屋所有权证和国土证二证合一，张博栋无权以原合同的约定要求环福置地公司承担办理不动产登记证书的违约责任。即使环福置地公司要承担逾期办证的违约金，环福置地公司认为张博栋主张违约金标准过高,请求法院进行调减。 经审理查明，2013年7月17日，张博栋（买受人）与环福置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：31361），约定：第三条买受人所购商品房的基本情况约定：张博栋购买环福置地公司开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）商品房，用途为：大型购物中心；所购商品房总价款308632元；第十条交付条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十九条第二款转移登记约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托环福置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 另查明，2015年9月9日，环福置地公司取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。合同签订后，张博栋向环福置地公司支付了全部购房款308632元。2015年3月9日，张博栋向环福置地公司缴纳办证所需费用。张博栋、环福置地公司一致确认本案房屋已于2015年3月9日交付，张博栋尚未取得不动产权证书。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 庭审中，张博栋陈述其主张的违约金依据为《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定。 上述事实，有张博栋身份信息、环福置地公司企业工商信息、商品房买卖合同、收款收据、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，张博栋与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。张博栋主张环福置地公司协助其办理不动产权证，环福置地公司在庭审中表示同意协助张博栋办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故张博栋要求环福置地公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。 本案的争议焦点在于：1.环福置地公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。2.张博栋诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 1.环福置地公司是否应否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。本院认为，张博栋与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托四川环福置地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。环福置地公司协助张博栋取得房屋所有权证书系环福置地公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福置地公司与张博栋签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到张博栋名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福置地公司提供，如果环福置地公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且环福置地公司也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故张博栋诉请环福置地公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。 2.张博栋诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院认为，环福置地公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，环福置地公司应承担相应违约责任。按照张博栋、环福置地公司双方合同约定，环福置地公司应于2016年3月8日前协助张博栋办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年3月9日起算。由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福置地公司方在事实上和法律上已经不可能再为张博栋单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而张博栋并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、环福置地公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福置地公司应承担的逾期房屋所有权书违约金为1451元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助张博栋到不动产权登记部门办理张博栋所有的双流区东升街道双楠大道666号成都美国城一期房屋的不动产权证书； 二、四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张博栋逾期办理房屋所有权证书违约金1451元； 三、驳回张博栋的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费523元，由四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡蓉 二〇一八年九月二十日 法官助理杨晗 书记员汤敏敏