安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初5082号原告:付广印,男,1962年11月1日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。原告:高芝敏,女,1959年10月15日出生,汉族,住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：杨金龙，安徽尊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛长兵，安徽尊天律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。原告付广印、高芝敏诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛长兵、被告阜阳君和的委托诉讼代理人张旭福、被告皖能公司的委托诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼，被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告因逾期交房向原告赔偿损失10356.5元；因逾期办理房屋登记手续向原告赔偿损失26692元；2、判令三被告协助办理房屋所有权转移登记手续。3、判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年9月17日与被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和）签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和.皇家花园8#303室房屋，购房金额为533840元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条、第十五条的规定，被告阜阳君和应于2015年12月30日前按照合同约定将出卖的商品房交付原告使用并于90日内办讫房屋所有权转移登记。但被告未按照合同约定期限交付，严重逾期交付房屋和办理所有权转移登记。被告逾期未交房及逾期未办讫房屋所有权转移登记既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，原告一直找被告要求尽快采取有效措施解决并赔偿损失，但双方一直没有协商好。被告在合同中有关逾期交房及逾期办证的约定均为格式条款。在该格式条款中被告没有遵循公平原则确立当事人之间的权利义务，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的约定。该格式条款排除了原告的主要权利，按照合同法第40条的规定，应属无效。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋，后皖能公司在业主不知情的情况下，过度拿走业主交付的购房资金，致使阜阳君和资金不足，造成迟延交房和办证。同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众。皖能公司系阜阳君和的原股东，芜湖君泰系阜阳君和的现股东，均不能证明阜阳君和财产独立于股东自己的财产，应共同对阜阳君和的债务承担连带责任。阜阳君和辩称：按照万分之一计算违约金的前提条件不具备。阜阳君和与原告并未在合同中约定超过30日的违约金按照已付款的万分之一计算。原告未诉求解除合同，应当按照合同的约定计算违约金。故此，原告诉求的违约金数额无事实根据。阜阳君和与原告关于逾期交房的约定合法有效。该约定条款不属于格式条款，理由为：阜阳君和与原告在订立合同时，均具有相应的民事行为能力；合同中的关于逾期交房的约定是双方真实的意思表示且原告对该条款均知悉、理解且无异议；合同中关于商品房买卖合同说明的第1、3、7条充分证明原告在签订合同前已经仔细阅读合同的各个条款且同意；合同附件四即合同补充协议第15条明确约定：“签订商品买卖合同和本补充协议前，买受人对所购买商品房户型结构已充分知晓，出卖人已详细说明所有条款内容，买受人确认已完全理解并同意其全部内容后签字。”故此，关于逾期交房的约定条款不属于合同法第39条第2款的规定，故而，该约定的条款不属于格式条款。关于逾期交房的约定，不仅未免除原告的责任，也未加重原告的责任，更未排除原告的主要权利，理由如下：阜阳君和与原告约定了：阜阳君和逾期交房，承担不超过30天的违约责任，所以，该约定未免除阜阳君和的责任。该约定，阜阳君和并未加重原告的责任。因为该约定对的行为人是阜阳君和而不是原告。对该约定，阜阳君和未排除原告的主要权利，理由如下：第一、阜阳君和与原告关于逾期交房或者逾期办证的约定是违约责任的约定，这不属于原告的主要权利，因为主要权利是针对本案的标的物--房屋，所应享有的权利，而该约定是针对行为，针对原告的主要权利未能按照双方约定实现，对阜阳君和的行为进行财产性惩罚。第二、主要权利，在合同中具有确定性，而违约约定具有不确定性即行为人有可能违约也可能不违约。第三、从阜阳君和与原告签订合同的目的上看，双方追求的是房屋物权的实现及房屋价款的实现，而不是为了追求对方的违约责任，否则这就与阜阳君和与原告签订合同的目的、与合同法立法目的及精神背道而驰。第四、本案关于逾期交房违约责任具有财产性，阜阳君和与原告有权对违约数额的多少进行约定，且该约定不违反法律的强制性规定，不侵犯社会公共利益及他人的合法权益，是双方的真实意思表示。综上，关于逾期交房的约定不属于格式条款，该条款合法有效，对双方均由约束力，应当共同遵守。故此，原告诉求违约金与事实不符，应当予以相应驳回原告不合理的诉求。芜湖君泰在答辩期限内均未向本院提交书面答辩状及相关证据。皖能公司辩称，原告的诉求无事实依据和法律依据，皖能公司不应当承担任何责任，应当驳回原告诉求。1、本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方主体不是皖能公司。2.原告的诉求赔偿损失，本案中赔偿损失和违约金是两个概念，本案中，皖能公司并没有收到原告遭受了相应损失的证据。3、阜阳君和依据公司法相关规定，依法成立，股东以出资为限承担责任。4、2011年皖能公司出资成立阜阳君合，且出资到位，出资成立公司的行为合法有效。5、皖能公司2011年12月将阜阳君合的股权转让给芜湖君泰，本次转让合法有效不违反任何规定。6、皖能公司在股东资格存续期间，均有财物审计报告，且已经向法庭举证。7、2011年股权转让的时候已经对阜阳君合进行了审计，并出具了专项的审计报告，这些审计报告证明皖能公司在股东资格存续期间，财产完全独立于阜阳君合。8、本案商品房买卖合同中关于违约责任的约定不是格式条款，现在关于违约金的赔偿缺乏法律依据。9、皖能公司转让股权的行为并没有损害原告的任何利益，皖能公司在本案中不存在任何过错。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，由皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年9月17日原告与被告阜阳君和签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园8#303室，总房款533840元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前交付经验收合格的房屋。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十五条规定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。涉案楼房尚未办理不动产首次登记。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。阜阳君和因为资金等原因导致项目停工，未依约交付房屋。原告在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案房屋于2016年7月12日工程质量竣工验收合格。另查明：皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026审计报告各一份、《项目开发协议书》及补充协议、皖能置业与阜阳君和往来明细表等证据，证明阜阳君和与皖能公司各自财产独立。阜阳君和与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和转款，阜阳君和单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。上述事实，由身份证、营业执照、工商局查询单、商品房买卖合同、房屋交款收据、契税完税证、阜阳市建设工程质量验收综合表、关于就君和皇家花园部分业主所关心若干问题的答复、承诺、君和.皇家花园宣传单、股权转让协议书、《项目开发协议书》及补充协议、阜阳市国土资源局阜国土资函〔2011〕61号文件、阜阳市财政局阜财〔2011〕197号文件及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，阜阳君和应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期超过30日的部分免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2015年12月31日起，至2016年7月12日止，应承担逾期交房违约金10356.5元（533840×0.1‰×194天）。皖能公司提交证明阜阳君和财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付，同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对原告逾期交房损失中阜阳君和、芜湖君泰履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，没能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。关于原告付广印、高芝敏诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和按照原告支付的房屋价款533840元的5%向原告支付逾期办证违约金，即26692元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的阜阳君和的100%股权转让给了芜湖君泰，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，未能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告付广印、高芝敏逾期交房违约金10356.5元、逾期办证违约金26692元，两项合计37048.5元于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中逾期交房违约金10356.5元承担70%的补充赔偿责任。四、驳回原告付广印、高芝敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取363元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 高 琳二〇一八年九月二十五日书记员 桂超宇