沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初7480号原告：孟艳霞，女，1956年3月5日出生，汉族，无职业，住址：台湾省桃园市龟山区。被告：韩旭，男，1982年11月17日出生，汉族，住址：沈阳市大**。被告：沈阳铭郡置业有限公司，住所地：沈阳市大**东望北街**。法定代表人：赵亚丰，职务：总经理。委托代理人：管静，女，1981年10月19日出生，汉族，系该公司职员，住址：沈阳市沈河区。第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行，住所，住所地：沈阳市和平区南三好街**div>负责人：杨斌，职务：行长。委托代理人：丁彦杰，男，1983年3月2日出生，系中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行职工。原告孟艳霞与被告韩旭、沈阳铭郡置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行所有权确认纠纷一案，本院于2018年6月21日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告孟艳霞、被告沈阳铭郡置业有限公司委托代理人管静到庭参加诉讼，被告韩旭、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟艳霞诉称：原告于两年前购买位于沈阳大东区“宝地铭郡”8号1-1-2号房产一处，作为自己回归大陆养老栖身之所，因原告台湾籍，且年事已高，按大陆购房政策，不能参与房贷，故登记在儿子韩旭名下。原告交完首付款42万元的同时，以韩旭名义贷款40万元（全款82万元），原告并以每月2500元的月供交给韩旭代还贷，现交到2018年5月12日止。今原告返回大陆沈阳欲交全部尾款，将此房购下，不料却遭被告拒绝。并索要30万元现金，以被告要购房，否则拒交出存放他处的原告购房材料和更改房票姓名的要求。原告同意向银行偿还剩余贷款，同时要求银行办理注销抵押权预告登记。要求被告铭郡公司办理不动产产权证。为维护原告合法权益，诉讼至法院。1、请求确认“宝地铭郡”房产所有权归原告所有,要求铭郡公司配合办理不动产产权证；2、判令被告配合房产登记部门更改回原告名下，并交出该房资料；3、判令第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行在原告偿还贷款后协助办理注销抵押权预告登记；4、要求被告沈阳铭郡置业有限公司协助被告韩旭办理位于大东区“宝地铭郡”购买8号1-1-2号合同备案撤销手续。被告沈阳铭郡置业有限公司辩称：案涉房屋已备案登记在韩旭名下，且已具备办理产权证书的条件，但尚未办理产权证书，如原告想将房屋转移至原告名下，据代理人所知，应先将房屋备案登记在被告名下，后过户到原告名下，在备案阶段是否能直接转移登记至原告名下代理人并不清楚。但是我公司愿意在法律允许范围内配合原、被告进行产权登记，所发生的费用应由房屋权利人来承担。被告韩旭未到庭答辩。第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行未到庭陈述,但提供《借款合同》、预告登记权利证、借款凭证证据材料。经审理查明：原告孟艳霞与被告韩旭系母子关系。原告孟艳霞与被告沈阳铭郡置业有限公司于2016年8月31日签订《商品房认购协议》，原告购买“宝地铭郡”8号楼1-1-2号商品房，预测建筑面积为105.74平方米，认购总价为82万元。采用按揭方式支付房款，首付款32万元，按揭贷款50万元。因原告不符合贷款条件，为办理按揭贷款于2016年9月10日申请更名调房，原告将购买房屋更名为被告韩旭。被告韩旭作为买受人与被告沈阳铭郡置业有限公司于2016年9月12日签订《商品房买卖合同》，购买房屋位于沈阳市大东区，面积与房款与《商品房认购协议》一致。2016年9月11日，被告沈阳铭郡置业有限公司按照合同给被告韩旭出具通知单，写明房款总价82万元，首付42万元，贷款40万元。原告按照《商品房买卖合同》约定向被告沈阳铭郡置业有限公司支付首付款42万元，原告以被告韩旭名义向第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行按揭贷款40万元。位于沈阳市大**房屋合同备案在被告韩旭名下，但未办理不动产权属登记。现原告未办理入住手续。被告韩旭、沈阳铭郡置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行于2016年11月8日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，贷款金额为40万元，借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。还款方式为等本递减还款。沈阳铭郡置业有限公司提供阶段性连带责任保证。借款人以位于沈阳市大东区房屋做抵押担保。借款合同签订后，第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行于2016年11月16日发放贷款40万元，于2016年11月26日办理抵押权预告登记。贷款发放后，原告按期偿还贷款。本案在审理中，原告孟艳霞于2018年6月25日向本院申请追加中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行为第三人参加诉讼，并要求办理注销抵押权预告登记。原告孟艳霞于2018年8月14日向本院申请追加沈阳铭郡置业有限公司为本案被告，要求沈阳铭郡置业有限公司协助被告韩旭办理合同备案撤销手续，并为原告办理沈阳市大东区房屋不动产产权证。上述事实，有原告提供的商品房认购协议、更名调房申请、更名审批表、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、发票、通知单、中国工商银行交易流水明细、借款合同、借款凭证、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行提供的《借款合同》、预告登记权利证、借款凭证、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韩旭、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。本案原告购买被告沈阳铭郡置业有限公司开发建设的位于沈阳市大东区房屋，并于2016年8月31日签订《商品房认购协议》，后因原告不符合贷款条件，申请更名为被告韩旭，并以韩旭名义向第三人办理按揭贷款。原告向被告沈阳铭郡置业有限公司支付首付款42万元，且按时向第三人偿还贷款。被告韩旭虽与沈阳铭郡置业有限公司订立了《商品房买卖合同》，但双方不存在真实的买卖关系，该合同只是为办理按揭贷款所需要的形式手续。故该合同备案不能对抗原告的诉讼请求。本案客观真实的买卖关系应为原告与沈阳铭郡置业有限公司，原告应为房屋买受人。第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行已支付房屋按揭贷款，现贷款期限未届满，第三人是房屋预告权利人，原告应向第三人偿还全部剩余贷款后，第三人及被告韩旭应办理注销预告登记。被告韩旭不是买受人，沈阳铭郡置业有限公司应协助办理撤销沈阳市大东区商品房买卖合同备案登记；现讼争房屋已具备办理不动产权属登记条件，被告沈阳铭郡置业有限公司作为房地产开发企业应当履行出卖人合同义务，协助原告办理房屋不动产权登记手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孟艳霞于本判决生效之日起5日内一次性偿还第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行借款本息（还款金额以实际还款日期时中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行结清数额为准，按借款合同及中国人民银行、农业银行的相关规定执行）；二、被告韩旭、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行于原告孟艳霞履行第一项判决义务后5日内办理位于沈阳市大东区房屋抵押权预告注销登记；三、被告沈阳铭郡置业有限公司于本判决生效之日起5日内协助被告韩旭办理撤销沈阳市大东区商品房买卖合同备案登记；四、被告沈阳铭郡置业有限公司于本判决第二项、第三项履行后5日内协助原告孟艳霞办理位于沈阳市大东区房屋不动产产权登记手续；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12000元，诉讼保全费4620元，均由被告韩旭负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  张鑫审判员  张品审判员  雷凯二〇一八年九月五日书记员  白璐