西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0103民初4648号原告：王宽委托代理人：袁霄霄，陕西学高律师事务所律师。委托代理人：李宁，陕西学高律师事务所实习律师。被告：马静委托代理人：铁晓颖，陕西希友律师事务所律师。被告：马斌第三人：西安居家无忧房地产经纪有限公司，住所地：西安市曲江新区雁南五路以南融侨曲江观邸********。法定代表人：陶融，该公司总经理。委托代理人：刘斌原告王宽与被告马静、马斌、第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司（以下简称居家公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宽委托代理人袁霄霄、李宁、被告马静及其委托代理人铁晓颖、被告马斌和第三人居家公司委托代理人刘斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王宽诉称，2017年7月15日原、被告通过第三人签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告位于西安市碑林区太白北路199号1幢1单元12011室房屋,建筑面积69.77平方米,房屋总价60万元。同时双方签订《补充协议》,约定2018年2月24日后4日内被告配合原告办理网签,被告逾期办理应承担违约责任。当日,原告支付被告30000元定金,支付第三人中介费用9000元。2017年12月16日被告以在外欠债上百万为由,谎称债务人已经将其起诉至法院,现法院强制执行该房屋，要求原告与第三人在中介公司面谈,并要求解除合同。2018年2月22日被告又以房价上涨10万为由,要求原告在合同价款之外另加10万元,如果原告不加钱则不配合过户。2017年2月24日原告按约到第三人处请求第三人通知被告在4天内配合原告办理过户手续,被告在电话沟通中明确拒绝。被告的行为严重违约。现请求：1、被告继续履行《房屋买卖合同》,配合原告办理网签以及房屋过户手续；2、被告承担逾期履行合同的违约金按照合同总价款60万元每日万分之五自2018年2月28日至合同履行之日；3、被告依据《补充协议》承担律师费15000元整；4、被告承担保全费3520元及担保费1800元；5、被告承担本案诉讼费。被告马静、马斌辩称，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议是在涉案的房屋存在有抵押权人的情况下签订的，这一情况原告与第三人是知情的，在该房屋存在抵押权的情况下签订的买卖合同，该房屋买卖合同及补充协议系无效合同。同时按照国家关于房屋买卖交易的政策的规定，自取得房产证之日起两年内不得交易，该涉案房屋产权证登记取得的时间是2016年5月18日，双方签订买卖合同及补充协议的时间均为2017年，显然与该国家政策相抵触。2017年12月被告已向原告表达了不愿意卖房的表示，原告不断纠缠被告，对被告身心、生活造成一定影响。按照双方签订的买卖合同的内容，原告有义务按照合同约定的时间将所有的购房款打入房管局的资金监管账户，至今原告也未履行合同的主要义务，因此原告实际存在严重的违约行为，而不是被告存在违约行为。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人居家公司述称，2017年7月15日原、被告在其处签订房屋买卖业务合同及居间服务合同。签约时原、被告双方都已知道该房屋在商品房买卖合同备案登记日期满五年后方可办理产权过户手续。双方签订房屋买卖业务合同后还签订了补充协议，对网签时间约定为2018年2月24日后4日内办理网签，但是合同签订后被告告知其业务人员该房屋因欠债被查封，要求约原告面谈，双方协商未果，直至2018年2月24日也未办理相关手续。经审理查明，2017年7月15日，原、被告签订《西安市存量房屋买卖合同》约定：被告所售房屋坐落为：西安市碑林区太白北路199路199号1幢1单元12011室。房屋建筑面积约为69.77平方米。该房屋规划设计用途为住宅。随同转让的附属设施，设备装饰装修。《商品房买卖合同》登记号Y12096879，权利人马静（被告房屋为共有房屋时，无论是否有共有权均需同该房屋共有权人的同意出售声明，若被告无法提供，将承担因此产生的法律责任）该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押的，被告应于2017年12月24日之前办理抵押注销手续。经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币600000元。该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气（管道煤气）初装费、有限电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。原告应于本合同签订当日将定金人民币30000元直接交于被告。此次定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转资金入监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到被告银行账户。若被告违约双倍返还原告定金；若原告违约被告不退还原告定金。原告应于本协议签订之日起贰佰壹拾日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币150000元，存入资金监管账户。原告选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款人民币420000元。经办理贷款的银行审批，原告因自身原因尚不符合贷款条件的，双方同意自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，原告申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付被告，并承担在此期间发生的各项费用。原被告自签订本合同当日起，160个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。原、被告备齐所有过户资料和所需房款后30个工作日内到房管局办理过户手续。被告应当在产权过户受理完毕，被告收到全部房款之日将该房屋交付给被告。当日，原、被告又签订《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》，约定被告取得房屋产权日期为2012年11月16日，直至2017年11月17日满五年，符合西安市楼市政策才能过户，因此双方同意网签以及过户日期相应顺延。2018年2月24日后4日内，被告配合原告办理网签。因被告的原因导致迟延办理网签的，每逾期一日被告应承担合同总价款的日万分之五的违约责任。自网签日期后被告应于45日内配合原告办理过户手续。同日，原告向被告支付购房定金30000元，向第三人支付居间服务费9000元。后被告根据合同约定办理了抵押解除手续。2017年12月被告口头告知原告无法继续履行上述房屋买卖合同，要求解除房屋买卖合同，原告不同意解除该合同，双方协商未果，原告以诉称之理由诉至本院。另查，本案所涉房屋于2012年11月16日登记备案，2016年5月3日被告取得该房屋房屋权属证书。上述事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》、收款收据等及庭审笔录附卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中双方争议的焦点是原、被告签订《西安市存量房屋买卖合同》、《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》是否有效，根据原、被告合同的约定双方对该房屋的备案登记及抵押情况均知悉，并对履行合同网签及过户手续进行顺延及解除抵押事项进行明确约定，因此《西安市存量房屋买卖合同》、《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。现原告请求继续履行合同被告配合原告办理网签手续，符合法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定履行合同义务，构成违约，原告请求被告按双方合同约定每逾期一日按合同总价60万元的日万分之五承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持，但结合原告的损失具体期限自2018年2月28日至2018年9月30日。原告请求被告支付律师费和担保费，本院不予支持。根据双方合同约定在办理房屋权属登记前一个工作日原告履行支付购房款义务，现原告请求被告办理过户手续条件尚不具备，原告该项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内被告马静、马斌协助原告王宽办理位于西安市碑林区太白北路199号1幢1单元12011室房屋网签手续。二、本判决生效之日起十日内被告马静、马斌向原告按合同总价600000元的每日万分之五支付违约金自2018年2月28日至2018年9月30日止。三、驳回原告王宽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元、保全费3520元共计3763元，由原告王宽负担763元，被告马静、马斌负担3000元（此款原告王宽已预交，被告马静、马斌在支付上述款项时一并支付原告王宽）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  焦颖茹审 判 员  袁 聪人民陪审员  张 彤二〇一八年九月三十日书 记 员  张羽佳