广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7232号原告：赖海燕，女，1984年9月10日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。被告：广州汇城房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区新华街东镜村，统一社会信用代码9144010161843568X4。法定代表人：蔡启孝，该公司董事长及总经理。委托诉讼代理人：孙青，女，该公司职员。委托诉讼代理人：苏丽娜，女，该公司职员。原告赖海燕与被告广州汇城房地产开发有限公司（以下简称汇城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序于2018年9月7日公开开庭进行审理，原告赖海燕的委托诉讼代理人周蓓、被告汇城公司的委托诉讼代理人孙青、苏丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赖海燕向本院提出诉讼请求：1.判令汇城公司履行双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定，为赖海燕涉案房屋的三个非封闭阳台配套雨棚；2.判令汇城公司赔偿赖海燕因为汇城公司不按合同约定交付房屋。给赖海燕带来的损失52200元，2017年1月至2018年7月租房租金共计52200元；3.本案的诉讼费用由汇城公司承担。事实和理由：2015年3月20日，赖海燕和汇城公司签订了《广州市商品房买卖合同》。赖海燕以1877756元总价购买广州市花都区新雅街凯德二街l号（5栋）3201房。赖海燕己付清全款。赖海燕和汇城公司签订的《广州市商品房买卖合同》第四条中约定，赖海燕购买的商品房的户型结构为5房及以上1厨3卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个。双方同时签订的《广州市商品房买卖合同》附件六：装饰、设备标准中也明确约定：阳台的装修标准：……天花为乳胶漆，墙身为外墙砖或乳胶。2016年7月8日，赖海燕收到汇城公司发出的入伙通知书后，高高兴兴去收，不想在管理处签字后，收楼才发现自己购买的房子和其他住户的不一样，自己购买的32楼为该栋建筑物的顶层住宅，景观很好，但是赖海燕发现，汇城公司交付的案涉房屋的三个阳台均没有天花板，没有雨罩。碰到下雨天，既无法晾晒衣服，无法遮雨，也无法做室内活动。一到下雨天，雨水就会飘进家里。如果碰到大雨，雨水则会倒灌进家里。赖海燕原来连正常的装修由于经常下雨屋内进雨，房屋工期断断续续进行，目前因停水停电无法完工一年多之久，至今无法装修。赖海燕多次找到汇城公司交涉，开始，汇城公司同意赖海燕可以自行搭建各处雨棚。不想等赖海燕搭好雨棚，汇城公司又通知其委托的物业管理公司要求拆除赖海燕搭建的雨棚，不拆除就对赖海燕进行断水断电。赖海燕一家十分心急，希望早点住进新房，此房屋阳台没有天花板也没有雨罩，本身就不符合住宅设计规范，赖海燕清楚顶层应设雨罩，自费搭建应是合情合理，现在汇城公司方不但不配合，而且断水断电。两年来多次沟通无果，无奈之举，赖海燕只有通过法律争取自己的合法权益。截止赖海燕提起起诉时，赖海燕购买的案涉房屋已被断水断电。三个阳台雨棚均无法搭建成功，案涉房屋赖海燕全家无法居住。根据最新《中华人民共和国住宅设计规范》GB50096-2011中5.6.5规定：顶层阳台应设雨罩，各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板；《中华人民共和国住宅设计规范》GB50096-2011中5.6.6规定：阳台、雨罩均应采取有组织排水措施，雨罩及开敞阳台应采取防水措施。汇城公司向赖海燕交付的案涉房屋既不符合彼此合同的约定，也不符合国家对于住宅设计中顶层住宅的建造要求。汇城公司明显违约。由于赖海燕与汇城公司沟通多次，涉案房屋的问题均不到解决，赖海燕特提起诉讼、请求汇城公司依据国家住宅设计标准及合同约定，为赖海燕案涉房屋的三个非封闭阳台配设雨棚，并配套排水措施。汇城公司辩称，一、依据双方2015年3月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中的相关约定及内容可佐证汇城公司所述及主张的“三个非封闭式阳台”实际上应为三个露台。1.根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》显示及标注，涉案房屋客厅和餐厅、卫生间和工入房及厨房、卧室和主卧室及书房对外分别设有一个露台，由此可见，涉案房屋经报建报审通过的设计即明确为“露台”，而非“非封闭式阳台”。且本涉案房屋所在楼宇已经通过规划、建设等主管部门的规划验收备案，即设计、报批、报审、最终竣工验收都是依法依规完成的，故从建筑图纸角度，汇城公司所指阳台事实应为露台。2.首先，《广州市商品房买卖合同（预售）》第七条约定涉案房屋以套出售，按套内建筑面积170.21平方米计算房价，单价为每平方米11032元，涉案房屋总金额为人民币1877756元，计算公式为170.21平方米×11032元=1877756元；其次，《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条第3款约定“套内建筑为套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和”；再次，依据涉案房屋《商品房预售面积计算书》测字：201400270)，该房屋层图显示亦为配有三个露台，且面积表中显示套内建筑面积170.21平方米仅为涉案房屋全部套内面积之和，而并未存在封闭阳台的面积；最后，依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GBT50353-2013)3.0.21“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”，以及3.0.27“下列项目不应计算建筑面积：…4露台、露天游泳池…”。假设涉案房屋为三个非封闭式阳台，则阳台应有其独立的建筑面积，且应计算在房屋套内建筑面积中，但依据上述计算公式可以看出涉案房屋计算房价的套内建筑面积并无阳台的建筑面积。故可进一步证实，汇城公司所指半封闭式阳台，实际为露台，故赖海燕诉称“此房屋阳台没有天花板也没有雨罩，本身就不符合住宅设计规范”没有事实和法律依据，且其引用的相关设计规范也不适用涉案房屋的露台。二、目前涉案房屋已经通过实测，实测报告显示其仅配有三个露台，政府阳光家缘网站上显示该涉案房屋非封闭阳台为0，故汇城公司所指的非封闭阳台实际为露台。赖海燕及汇城公司双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时为预售，其计价面积的依据为《商品房预售面积计算书》，该计算书显示涉案房屋配有三个露台，且未计算建筑面积。再依据涉案房屋的《房屋面积测量成果报告书》测字：201600602面积表以及查丈图，依旧显示涉案房屋配有的为三个露台，且该三个露台均未计算在套内建筑面积内。同时根据“阳光家缘”官网上对于涉案房屋信息的显示，涉案房屋封闭阳台0个，非封闭阳台0个。由此可知，涉案房屋至始至终，有且只能按照政府相关部门批准的规划许可方案配有三个露台，不存在非封闭阳台一说。综上，《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于“非封闭式阳台3个”应为签约当时的疏忽或笔误，但该疏忽或笔误并未实际影响《广州市商品房买卖合同（预售）》目的的实现，亦不影响汇城公司对涉案房屋的实际正常使用。三、赖海燕所提出的“为赖海燕的涉案房屋的三个非封闭阳台配套雨棚”属于无理要求，且存在违法嫌疑。鉴于涉案房屋已经通过合法程序出售予赖海燕，且赖海燕已经无异议完成收楼程序，并实际使用及控制该涉案房屋，故赖海燕要求汇城公司为涉案房屋三个露台配套雨棚的请求无合同或法律依据，同时根据赖海燕提供的证据5《公证书》中的照片也证实汇城公司所主张的雨棚，特别是客厅对出的露台，实际上为钢筋框架结构的外搭建筑物，汇城公司认为赖海燕的该等行为违反《广州市城乡规划条例》第三十条“建设项目应当按照规划许可证的许可内容进行建设”的规定，同时赖海燕搭建物的部分结构已经占用整栋建筑的共同共有部分（即顶楼的女儿墙），就此，请法院明察，同时汇城公司作为合法经营的企业，坚决拒绝一切违反法律法规条例的行为。四、赖海燕提起此次诉讼属于违背诚实信用原则，滥用诉权，汇城公司并未存在违约行为。退一步讲，即使《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定涉案房屋为三个非封闭式阳台，但汇城公司早已在2016年9月24日查验并同意接收该房屋，且对房屋三个平台无上盖遮挡的实际情况清晰了解，并已于2016年9月27日向广州佳永物业管理有限公司申请室内装修。汇城公司认为，赖海燕在收楼时未提出任何异议并已实际收楼，时至今日，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，赖海燕应已丧失异议权。在赖海燕的违法行为被物业管理公司制止后，滥用诉权提起诉讼，希望达成其非法目的。五、汇城公司认为赖海燕所主张52200元的损失赔偿发生的根本原因在于其自身擅自搭建雨棚的违法行为，故无权向汇城公司主张。1、既然赖海燕于2016年9月已经无异议收楼，那么自此其已经实际掌控并可使用涉案房屋，如赖海燕按照正常情况对该房屋进行装修，其便不会出现需要租赁房屋居住并产生相关租金的问题。2、汇城公司认为赖海燕擅自搭建雨棚的行为严重违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，以及《凯德花园物业服务协议》、《凯德花园临时管理规约》、《凯德花园业主手册、临时规约、装修指南》的规定，故赖海燕所陈述的与物业公司之间的矛盾实质上是由于其自身违法违规行为所导致的，而物业公司的行为实际上是为履行其监督管理义务及维护小区其他业主合法权益的行为，故根据《侵权责任法》过错原则相关规定，赖海燕应对自己的过错承担相应的责任。综上，汇城公司认为赖海燕违反诚实信用原则，主张的诉求不符合事实，于法无据，且无权要求汇城公司为赖海燕的违法行为造成的损失进行赔偿，恳请法院明察，驳回赖海燕的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，汇城公司（甲方、卖方）与赖海燕（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定，乙方所购商品房位于广州市花都区新雅街凯德二街1号（5栋）3201房，该商品房的用途为住宅，层高为3米，该商品房户型结构为5房及以上1厨3卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个，该商品房合同约定建筑面积共216.91平方米，其中，套内建筑面积170.21平方米，共有分摊面积46.7平方米。该商品房以套出售，单价为每平方米11032元，总金额1877756元。甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件一为房地产平面层图，其上显示涉案房屋有3个露台。合同及附件并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，赖海燕向汇城公司付清了房价款，赖海燕办理了收楼手续。2018年8月20日，涉案房屋的权属登记至赖海燕名下，涉案房屋的不动产权证书显示，套内建筑面积172.41平方米，共有分摊面积47.70平方米，单元总建筑面积220.11平方米，封闭阳台0平方米，不封闭阳台0平方米。房地产分户图显示有露台两个。赖海燕与汇城公司对于涉案房屋有无阳台各执一词，赖海燕认为涉案房屋有阳台，就是赖海燕诉讼请求中的三个阳台，但是没有遮挡物，收楼时发现没有雨棚，对此向汇城公司提出异议，汇城公司回复可以由赖海燕自行搭建，后赖海燕曾两次搭建雨棚，物业管理处要求赖海燕拆除。汇城公司认为涉案房屋没有阳台，合同约定的是不计算面积的露台，该露台属于涉案房屋的专有部分，但是在报建、预测及实测的过程中均没有计算该部分的面积，签订合同时约定了3个非封闭式阳台属于笔误，签订合同的时候需要先将房屋基本情况录入系统，然后直接输入房号打印合同，基于最初的录入错误，导致签订合同时打印错误。赖海燕收楼时没有雨棚问题提出任何异议。汇城公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《5栋三十二层平面图》、《商品房预售面积计算书》、《房屋面积测量成果报告书》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《不动产权证书》等拟证明其上述陈述，上述证据均显示涉案房屋无阳台，有露台。赖海燕认为依照《中华人民共和国住宅设计规范》，涉案房屋的阳台应当配备雨罩，因此提起本案诉讼。本院认为，赖海燕与汇城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。根据涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《5栋三十二层平面图》、《商品房预售面积计算书》、《房屋面积测量成果报告书》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《不动产权证书》均显示涉案房屋并无阳台，因此，赖海燕要求汇城公司为其三个非封闭式阳台配套雨棚，依据不足，本院不予支持。双方签订的合同约定涉案房屋有三个非封闭式阳台，但汇城公司交付的房屋并无阳台，汇城公司存在未按照合同约定交付房屋的违约行为，汇城公司应当承担违约责任，双方签订的合同中并未针对无阳台约定相应的违约责任，故应当根据汇城公司的违约程度和赖海燕受损程度酌情确定赔偿数额。根据汇城公司的举证可看出，涉案房屋规划时并不存在阳台，汇城公司按照规划设计建设涉案房屋，汇城公司不存在主观上故意违约的情形，但赖海燕作为普通购房者对合同文本约定产生了信赖，认为涉案房屋具有阳台，而阳台确实承载了晾晒衣物、凭栏远眺等功能，涉案房屋没有阳台对赖海燕的生活产生了一定的影响，综合考虑上述因素，本院酌定损失为总房价款的2%即37555.12元。赖海燕请求按照其租房产生的租金赔偿损失，依据不足，本院不予采纳。因此，赖海燕诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，赖海燕诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州汇城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖海燕支付37555.12元；二、驳回原告赖海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552.50元，由原告赖海燕负担155.50元，由被告广州汇城房地产开发有限公司负担397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一八年九月二十九日书记员  黄丽雅