广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初10778号原告：中山市天芮电器有限公司，住所地广东省中山市南头镇建业路（中山市德利丰塑料五金有限公司后面厂房之二）。法定代表人：陈淑琼，该公司经理。委托诉讼代理人：傅方韦，广东广鸿律师事务所律师。被告：梁佐华，男，1945年5月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。原告中山市天芮电器有限公司（以下简称天芮公司）与被告梁佐华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月3日、2018年5月25日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天芮公司向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同；2.梁佐华退还租赁押金17400元、租金1546元；3.梁佐华赔偿天芮公司损失331830元（其中固定资产及存货损失317030元、评估费4000元及搬迁费10800元）；4.本案诉讼费用由梁佐华承担。事实和理由：天芮公司与梁佐华于2017年5月5日签订厂房租赁合同，由天芮公司承租梁佐华的厂房。天芮公司搬入厂房后，梁佐华未能按照合同的约定提供水电设施及出示相关厂房质量安全凭证，天芮公司多次要求梁佐华按照租赁合同完成相关义务，但梁佐华一直以各种理由推托。2017年8月23日，梁佐华的厂房突然倒塌，造成天芮公司的机器设备损坏，成品、半成品泡水等损害。天芮公司认为，梁佐华未按照合同约定提供质量安全合格的厂房，给天芮公司造成损害，理应进行赔偿。为此，天芮公司诉至法院。被告梁佐华辩称，1.天芮公司不是本案适格原告，天芮公司提供的厂房租赁合同由案外人赵伟与梁佐华签订。因天芮公司与梁佐华不存在房屋租赁合同关系，故天芮公司无权起诉梁佐华，依法应驳回天芮公司的起诉。2.即使天芮公司与梁佐华存在房屋租赁合同关系，天芮公司的损失是2017年8月23日的台风所造成的。当日的台风为公众所知晓的，珠三角地区很多厂房及各类户外铁架都被损毁，梁佐华认为该损失属于不可抗力所引起，根据相关的法律规定，不可抗力导致的损失，依法合同双方互不负赔付责任。3.天芮公司向梁佐华主张损失，应由双方共同委托有资质的评估机构，在现场勘验后予以评估。但天芮公司提交的资产评估报告是其单方委托的评估机构出具，同时该评估报告中，相关的产品和固定资产并非全部损失，也无须重置。据我方在台风现场查看，其损失大约2万元左右，当时天芮公司仅向梁佐华主张免除3个月的租金，每月5800元，共计17400元，但双方协商过程中，梁佐华仅同意免除2个月租金，因此天芮公司才提起诉讼，故其主张损失330000多元显然与事实不符。4.天芮公司的损失除台风因素外，还有天芮公司在台风当天，气象部门已对台风进行预报的情况下没有关闭厂房的窗户，导致台风灌入，吹掉窗户，且天芮公司拒不立即修复导致厂房星铁棚倒塌。除天芮公司使用的厂房，梁佐华出租的其他厂房均没有受到损失，因此，该损失应由天芮公司自行承担。梁佐华现同意解除合同，同意退回押金17400元，但租金1546元已经退回给赵伟。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁玲安是位于中山市××××村土地[土地证号：中府国用（2006）第易020284号、中府国用（2006）第易020317号]的使用权人。2017年3月10日，梁玲安出具授权委托书，委托梁佐华代为处理上述地块及地上建筑物的出租、管理等相关事宜，并有权以梁佐华的名义签订相关合同，以及处理与第三方涉及上述土地及地上建筑物的诉讼事宜。2017年5月5日，梁佐华作为甲方（出租方）与乙方赵伟（承租方）签订厂房租赁合同，约定甲方将位于中山市南头镇××村××路厂房租赁给乙方使用；厂房面积约361平方米；租赁期自2017年6月1日起至2020年5月30日止；租金自2017年6月1日开始计算，每月租金5800元；签订合同后乙方须在两个工作日内预付三个月租金即17400元作为按金，如合同期满不再续租，在乙方不拖欠水电费及其他费用的前提下，甲方须在合同期满后两个工作日内将此按金退还给乙方。乙方每月的租金于当月初的第十个工作日内支付完毕，每拖延一日乙方须按月租金总额的1%交纳滞纳金。关于双方的权利义务，合同第五条约定：1.甲方出租给乙方的厂房水电设施必须到位、齐全，符合相关法规要求，租赁期间乙方所产生的水电费、电话费及其他费用皆由乙方自负。2.如甲方未能提供厂房消防合格的证明给乙方，在乙方生产的过程中，消防有关部门需要提供消防设施时，甲方须无条件给乙方办理。3.乙方在租用经营期间，甲方为其提供必要帮助与提供相关法规手续。4.甲方确保厂房建筑质量，在交给乙方前不可有漏水等问题。如因建筑质量问题皆由甲方即时负责维修，不可因此影响乙方正常生产经营秩序。乙方租用期间需爱惜及妥善使用该厂房，如因乙方原因造成厂房维修费用由乙方自行负责。5.乙方可根据经营需要在不影响厂房主体构造的前提下对厂房内部结构进行改造，但改造前须书面通知甲方并征得甲方同意方可。6.甲方保证所租给乙方的厂房产权明确属甲方所有，如因产权原因导致乙方生产经营受到损失者，甲方须赔偿由此引起的一切损失。7.任何一方的行为如给对方造成损失者，皆需承担其应有的赔偿之责。关于合同效力，合同第八条第（二）项约定，如因甲方厂房质量问题，导致乙方无法经营者，本合同自然终止，甲方须将按金在两个工作日内将其还给乙方（在不拖欠其他费用的前提下）。租赁合同签订后，天芮公司在上述厂房进行经营，天芮公司确认，该公司实际由赵伟经营，并委托赵伟与梁佐华签订上述合同。2017年8月23日，上述厂房因当年第13号台风“天鸽”导致倒塌，造成天芮公司内成品、半成品及机器等损坏。当天12时，赵伟致电通知梁佐华厂房倒塌并要求修复，梁佐华遂联系相关人员并到现场查看及沟通修复事宜。后天芮公司自行委托中山市荣泰博新资产评估与房地产估价事务所对因厂房倒塌涉及的存货及固定资产的损失额进行评估，该事务所于2017年8月27日作出资产评估报告书[中荣评报字（2017）第082701号]，评估基准日为2017年8月23日，评估结论为委估资产在评估基准日的评估值为317030元，其中存货评估值为126630元，固定资产评估值为190400元。天芮公司为此于2017年8月27日支付评估费4000元。天芮公司称因梁佐华在涉案厂房倒塌后迟迟未为其处理修复事宜，为减少损失遂清理了相关受损产品并自行寻找另外的厂房继续经营，为此支付搬迁费10800元。后因双方无法协商一致，天芮公司认为梁佐华提供的厂房存在质量问题导致在台风中倒塌，使天芮公司遭受上述损失并为此支付评估费、搬迁费等，遂诉至本院，主张前述请求。梁佐华则认为台风属于不可抗力，相关损失应互不负责任，台风发生时梁佐华已经通过电话通知各个承租人要做好安全措施，台风过后其他出租的场所亦未受损，说明是天芮公司自身原因造成，天芮公司应对此自行承担责任。另上述评估报告是天芮公司单方委托，评估时并未通知梁佐华到场，对此不予确认，且评估价值过高，天芮公司于2017年8月26日已搬离涉案厂房，但评估报告中工作日期却是2017年8月23日至8月27日，不符合事实。事发后天芮公司要求减免三个月租金来抵偿其损失，因梁佐华不同意，双方没有达成一致意见，天芮公司才起诉至法院。涉案厂房已于2017年9月份修复完毕并重新出租。梁佐华对天芮公司主张的损失不予认可，并申请重新评估。天芮公司不同意重新评估。庭审中，天芮公司与梁佐华一致确认涉案厂房未取得房产证。梁佐华确认押金17400元及租金1546元未退回，亦未提交涉案厂房的报建资料。本院认为，根据双方的陈述及证据，本案的争议焦点为：一、天芮公司作为本案原告是否适格？二、涉案厂房租赁合同是否有效？三、本案财产损失应否重新评估？四、天芮公司主张的损失有无依据？对此，本院分析如下：关于焦点一。天芮公司称赵伟系天芮公司的实际经营者，赵伟受天芮公司委托与梁佐华签订涉案厂房的租赁合同。梁佐华则称，涉案租赁合同的相对方是赵伟及梁佐华，签订合同时，赵伟并未出具授权书，不清楚赵伟是否代表天芮公司，故天芮公司不具备诉讼资格。对此，本院认为，涉案租赁合同签订后，厂房已实际交付给天芮公司使用，交付后梁佐华亦未提出异议，且天芮公司出具了授权书对赵伟的代理行为进行追认，故对梁佐华上述辩解意见，本院不予采纳。天芮公司作为涉案厂房的实际使用人，具备原告的诉讼主体资格。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现天芮公司与梁佐华一致确认涉案租赁物并未取得房产证，现有证据亦未显示涉案厂房曾进行报建并取得建设工程规划许可证，故涉案的厂房租赁合同无效。无效合同自始无效，无须解除。天芮公司诉请要求解除与梁佐华签订的厂房租赁合同，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因涉案厂房租赁合同无效，故梁佐华基于该合同收取的押金17400元及租金1546元，应向天芮公司予以返还。天芮公司要求梁佐华返还上述款项，本院予以支持。关于焦点三。台风过后，天芮公司已对现场机器设备、成品、半成品进行清理并搬离原址，且双方提交的照片无法确认厂房倒塌时的财产现状，已不具备重新评估的条件，故梁佐华申请重新评估，本院不予准许。关于焦点四。台风是一种严重的自然灾害，具有极大的破坏力，天芮公司作为涉案厂房的实际使用人，在台风发生时应具有更高的注意义务，积极采取相应的安全防范措施，故其对涉案厂房的倒塌也存在一定责任。但梁佐华作为出租方，有义务确保出租物的安全，因涉案厂房未有报建、规划、验收等，无法查实其是否足够安全，梁佐华对此存在过错，对厂房的倒塌同样负有一定责任。关于天芮公司主张的损失。天芮公司虽提交了评估报告，但该报告中反映的财产情况所拍摄的照片未显示拍摄时间，且与梁佐华于台风当日拍摄的现场照片反映情况出入较大，故天芮公司根据评估报告主张财产损失317030元，本院不予支持。但因无法重新评估，且天芮公司的财产损失、搬迁费、评估费确实存在，本院酌定为40000元。天芮公司要求梁佐华赔偿损失40000元，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁佐华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市天芮电器公司返还押金17400元及租金1546元；二、被告梁佐华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市天芮电器公司赔偿损失40000元；三、驳回原告天芮公司超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6562元，由原告中山市天芮电器公司负担5288元，由被告梁佐华负担1274元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年九月十日书记员  吴文盛