广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初727号原告（执行案外人）：李添国，男，1976年3月11日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：吴云云、郭梓豪，均系广东铭扬律师事务所律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司汕头同安支行，住所地广东省汕头市金平区大学路******房，统一社会信用代码91440500770161839B。负责人：林介东，系该行行长。委托诉讼代理人：何振勇、陈应光，系广东明捷律师事务所律师、实习律师。被告（被执行人）：谢周亮，男，1983年12月8日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。被告（被执行人）：黄永梅，女，1984年1月18日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。被告（被执行人）：汕头华新经济发展总公司，住所地广东省汕头市金砂东路，住所地广东省汕头市金砂东路******500279823919F。法定代表人：方铭，系该司总经理。委托诉讼代理人：陈伟力，系国信信扬（汕头）律师事务所律师。原告李添国诉被告交通银行股份有限公司汕头同安支行（下称“同安支行”）、谢周亮、黄永梅、汕头华新经济发展总公司（下称“发展公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于今年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于8月21日公开开庭进行了审理。原告李添国的委托诉讼代理人吴云云、郭梓豪、被告同安支行的委托诉讼代理人何振勇、陈应光、被告发展公司的委托诉讼代理人陈伟力到庭参加诉讼，被告谢周亮、黄永梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除对汕头市金平区潮阳路89号瑞华园2幢404房（下称“404房”）的查封、拍卖等强制执行措施；2.判令404房归原告所有（价值500000元）。事实和理由：原告经朋友陈×云介绍，于2015年9月17日与被告谢周亮、黄永梅签订《房屋转让合约》，约定：两被告将其所有的404房转让予原告；两被告应于合约生效起移交房屋及相关证件，并无条件协助原告进行房产过户手续。合约签订生效当天，原告付给被告谢周亮100000元，两被告将房产交付原告使用，并移交了《汕头市商品房买卖合同》、《汕头市商品房认购书》、《个人房产抵押贷款合同》等相关资料。隔日（2015年9月18日），原告根据约定再付给被告谢周亮100000元。2015年10月19日，原告依约定与被告谢周亮一同前往被告同安支行，将270000元存入被告谢周亮银行账户并交付谢周亮现金20000元，以办理提前还贷手续。办理过程中，原告明确告知了被告同安支行的客户经理该笔款项是用于提前还贷，被告同安支行的客户经理也明确表示清楚该笔款项的用途，且承诺按提前还贷手续处理该笔款项。原告已依约履行了作为一个买受人应尽的付款义务，404房交付后一直由原告居住使用至今。被告谢周亮、黄永梅迟迟不按约定办理过户手续，期间原告多次联系并上门催促两被告要求其办理过户手续，两被告总以各种理由推诿。至2016年12月，两被告下落不明，过户手续始终无法办理。2018年2月，原告突然接到贵院法律文书，得知404房的房贷未还清，被告同安支行起诉并已申请执行程。404房的实际所有人为原告，原告与被告谢周亮、黄永梅的《房屋转让合约》依法有效，原告按约定支付全部房款，并一直占有、使用、管理404房及支付物业管理费、水电费等费用，标的物所有权自交付时发生转移；但因被告谢周亮、黄永梅严重违约，不予办理过户手续，原告有权请求法院确认404房系原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故请求法院依法解除对404房的强制执行措施。被告同安支行辩称，本案应驳回原告的起诉。同安支行与谢周亮、黄永梅、发展公司借款担保合同纠纷一案，由贵院审理并作出（2016）粤0511民初1518号民事判决，判决同安支行对谢周亮、黄永梅提供抵押的404房享有优先受偿权，同安支行已就该生效判决向汕头市中级人民法院（下称“汕头中院”）申请执行，汕头中院在执行过程中作出查封、拍卖404房的裁定。原告以404房权利人向贵院提出执行异议，贵院依法作出（2018）粤0511执异12号执行裁定，驳回原告的异议请求。贵院对404房的判决处置有明确界定，同安支行对房产享有优先受偿权，若原告有异议，应提起审判监督程序。原告所提的执行异议之诉无事实和法律依据，应予以驳回。被告谢周亮、黄永梅未到庭应诉。被告发展公司辩称，汕头市不动产登记中心出具的《不动产产权情况表》显示404房于2013年12月23日办理抵押登记，抵押人为谢周亮，抵押权人为同安支行。原告与谢周亮、黄永梅于2015年9月17日签订《房产转让合约》且签约时原告明知404房存在银行按揭的情况。原告在本案中未能举证同安支行已收到原告代谢周亮清偿抵押债务或者谢周亮提前清偿抵押债务使抵押权消灭的证据，也未能证明抵押权人同安支行同意谢周亮转让404房。404房存在抵押登记且抵押债务尚未清偿完毕，不能认为全部价款已支付完毕，不能适用原告提出的上述法律规定。在抵押债务未清偿完毕前或未经抵押权人同安支行同意，谢周亮不得向原告转让404房，原告与谢周亮、黄永梅签订的《房产转让合约》无效，404房的所有人为谢周亮，即执行案件的被执行人。法院执行处置谢周亮名下抵押的404房以清偿债务的执行行为正确。原告不享有404房的物权，不足以排除强制执行，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。案经开庭审理，被告谢周亮、黄永梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。经审理查明，2013年12月10日，同安支行与发展公司、谢周亮、发展公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定由同安支行向谢周亮提供贷款300000元，谢周亮提供404房作抵押。404房于2013年12月23日办理抵押预告登记手续，抵押权预告登记人为同安支行。同安支行诉谢周亮、黄永梅、发展公司借款、担保合同纠纷一案，本院于2016年12月10日作出（2016）粤0511民初1518号民事判决，判决：谢周亮应付还同安支行借款251984.32元及相应利息；黄永梅对上述债务承担共同清偿责任；同安支行对谢周亮、黄永梅提供抵押的404号房享有优先受偿权等。因谢周亮、黄永梅未履行该生效判决确定的还款义务，同安支行向汕头中院申请强制执行。2017年12月26日，汕头中院作出（2017）粤05执1129号之三《执行裁定书》，裁定拍卖404房。另查明，2015年9月17日，原告与被告谢周亮、黄永梅签订《房产转让合约》，约定被告谢周亮、黄永梅将404房以500000元转让给原告，在合约生效起移交房屋及相关证件和手续，并无条件协助原告办理房产过户前的手续；原告于合约生效时交付100000元，于9月18日前再付100000元，余款300000元用于合约生效三个月内办理银行提前还贷及协助办理房产过户后，结清的剩余款项付还被告谢周亮、黄永梅。原告的妻子刘×玲于2015年9月15日从其银行账户支取现金共计100000元；原告分别于2015年9月16日、10月19日从其银行账户支取现金100000元、290000元。同年10月19日，原告将270000元存入被告谢周亮在被告同安支行的银行账户，另将现金20000元交给被告谢周亮；同日，被告谢周亮向原告出具《收条》，确认收到原告房产款现金20000元及存入房贷卡270000元。原告自2015年10月1日在404房居住至今。再查明：2018年3月28日，原告向本院提出执行异议，请求法院解除对404房的查封、拍卖等强制执行措施。本院审查后于同年4月9日作出（2018）粤0511执异12号《执行裁定书》，驳回原告的异议。同年4月20日，原告向本院起诉并提出前述诉讼请求。以上事实，有原、被告提交的《身份证》、《营业执照》、《个人房产抵押贷款合同》、《不动产产权情况表》、《房产转让合约》、《银行卡交易明细》、《收条》、（2018）粤0511执异12号《执行裁定书》、（2016）粤0511民初1518号《民事判决书》及《庭审笔录》等在卷为证。本院认为：本案属案外人提出的执行异议之诉。原告与被告谢周亮、黄永梅签订《房产转让合约》之前404房已办理了抵押权预告登记手续，且原告知悉该情况。因原告在本案中未能举证证明其与被告谢周亮、黄永梅对404房的买卖已经过抵押权预告登记人即被告同安支行同意，故双方对404房的买卖不产生物权效力。由于原告提交的证据不足以证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告提出解除404房的强制执行措施并确认该房产属原告所有的诉讼请求，本院予以驳回。被告同安支行关于应驳回原告起诉的抗辩，于法无据，本院不予采纳。被告同安支行、发展公司关于原告的诉讼请求缺乏依据的抗辩，本院予以采纳。被告谢周亮、黄永梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告李添国的诉讼请求。本案受理费8800元（原告已预交），由原告李添国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李传胜审 判 员  张少玉人民陪审员  蔡璧华二〇一八年九月十日法官助理陈莹琪书记员林咏琳附件：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依、地役权第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五天内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。