江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5630号上诉人（原审被告）：南京美丽屋品牌管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区御道街56号203室。法定代表人：韩善文，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈坤，江苏法德永衡（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张星，男，1988年6月29日生，住南京市玄武区，南京美丽屋品牌管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张莉莉，女，1975年5月29日生，汉族，上海市建纬（南京）律师事务所律师，住江苏省南京市建邺区。原审第三人：杨春喜，男，1992年11月3日生，汉族，住安徽省来安县，现住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：李木子，女，1993年5月28日生，汉族，住江苏省泗洪县，现住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：杜丽娜，女，1989年2月7日生，汉族，住黑龙江省集贤县，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人张莉莉、原审第三人杨春喜、李木子、杜丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美丽屋公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判一审判决上诉人将案涉房屋的橱柜恢复原状，并驳回张莉莉的其他诉讼请求。事实与理由：一、合同解除的条件并未成就。根据案涉《委托出租合同》第六条第四款3项约定，乙方不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方面解除合同。该条款约定了解除权行使的成就条件，但“拒不赔偿”系对事实行为的简单描述，不能机械理解。1.上诉人没有“拒绝赔偿”的意思表示。解除权的前提条件是乙方“拒不赔偿”，并不排除乙方在特定事实发生后与被上诉人(合同甲方）进行协商的权利。案涉房屋橱柜损坏后，双方一直处于沟通状态，被上诉人并没有作出任何要求上诉人“在一定期限内赔偿，否则解除合同”的催告表示，而是在出现分歧后直接诉至法院要求解除合同，这对于上诉人的判断和最终的处理方案均有重大影响，既不利于合同的稳定性，对上诉人也不公平。上诉人既没有以书面形式明确表示拒绝赔偿，在被上诉人没有进行催告的前提下，也无法只凭借上诉人在案件诉讼时没有赔偿行为而认定上诉人存在拒绝赔偿的意思表示。一审据此认定解除权条件成就，依据不足。2.被上诉人的要求是否合理，应当作为法院审查解除权条件是否成就的重要依据，否则易造成被上诉人解除权的滥用。上诉人确有损坏被上诉人橱柜的事实，但被上诉人在没有任何依据的情况下，要求3万元的赔偿是否合理？上诉人拒绝的是3万元的赔偿要求，而不是拒绝赔偿，具体的维修方案或赔偿方案一直在与被上诉人协商过程中，一审法院仅以上诉人没有同意被上诉人的赔偿方案即认为上诉人“拒绝赔偿”，没有依据。3.上诉人的违约行为属于轻微程度违约，没有达到解除合同的必要性。约定的解除权条件系存在“附属物品，设施设备损坏”的事实，该事实认定的描述并不明确，对租赁房屋内附属物品、设施设备损坏的程度，价值的大小均应当作为行使解除权是否恰当的审査范围。比如地板有轻微的划痕，上诉人即便拒绝赔偿，被上诉人据此要求行使解除权也不恰当。本案中虽然橱柜有损坏，但总体损坏程度轻微，橱柜本身也不属于涉案房屋内重要附属设施，上诉人的违约行为实际为轻微的违约情况，并没有达到成就解除权的违约程度，通过赔偿相应损失或恢复原状完全可以达到救济目的，被上诉人要求解除合同明显属于滥用解除权，不应予以支持。二、一审判决认定违约金过高。在上诉人存在轻微违约的情况下，被上诉人要求解除合同，即便解除权条件能够成就，合同解除也是被上诉人的自行选择，不能将解除合同的全部损失归责于上诉人。本案纠纷中，上诉人违约行为直接导致的为橱柜损失，一审判决要求上诉人在规定期限内对涉案橱柜恢复原状，已经能够弥补被上诉人的损失，但仍然判决上诉人按照房屋租金的17%支付违约金，加重了上诉人的责任，对上诉人来说略失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张莉莉辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用得当，应当维持。一、关于合同解除的条件。1.上诉人未按合同履行的事件不止破坏厨房一起，就损坏厨房来讲，被上诉人发现的时候是2017年10月17日，至一审法院2018年3月12日立案，在5个多月的时间内上诉人从未主动有效的解决问题，直到被上诉人起诉才说没有不赔偿。上诉人应当有一个合理的履行期限，但其一直不解决问题，被上诉人才起诉。2.被上诉人进行过催告。被上诉人通过微信明确要求上诉人给予答复，明确表明损坏厨房需要赔偿，被上诉人提出了明确的赔偿要求，并且中介人中原地产公司的小魏代为联系、主持和调解就有两次，均是被上诉人主动找上诉人。第一次调解，上诉人是一名姓张的工作人员参与，回复是既然同意上诉人装修，上诉人如何装修都是可以的，没有任何歉意更不要说赔偿。第二次找到上诉人的李经理，和中原地产公司的小魏到案涉的807室房屋进行现场调解协商，上诉人的李经理说“我还说你的厨房原来就这样”，可见上诉人以这样的态度处理，无法协商成功，既不认识到自己的错误，更不要谈赔偿，被上诉人是在无奈的情况下才提起诉讼。3.上诉人称其破坏厨房只是轻微违约行为，可见上诉人不认为已经违反了合同，在上诉人的概念中只要没有欠租金，想怎么弄就可以怎么弄，不需要经过被上诉人的同意，说明其对法律和合同的无视。4.上诉人从合同开始履行就处于不诚信、不可靠，无视合同合约的状态，上诉人没有想过为客户做高品质服务。双方在签约时，中原地产的中介小魏在场，被上诉人一再嘱咐因为有家具要放在储藏间，进场的时候要通知被上诉人，告诉工人如何安放。上诉人当场承诺好的，但直到2017年10月17日物业通知说被上诉人家没有任何手续就进行装修施工，被上诉人才知道此事。上诉人没有履约的诚意和能力。5.关于违约金，合同系上诉人提供的格式合同，签约时上诉人一再说是公司统一规定无法更改，不允许调整违约金。现在上诉人要求调整违约金，没有依据。关于占用期间使用费，被上诉人并不完全同意，应当从上诉人占用房屋之始一直到房屋归还为止，一审法院不应判决扣除免租4个月。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨春喜、李木子、杜丽娜未作答辩。张莉莉向一审法院起诉请求：1.解除张莉莉与美丽屋公司签订的《房屋出租委托合同》；2.美丽屋公司将张莉莉所有的南京市新城市青年公寓2号楼807室不动产厨房橱柜恢复原状，并将该不动产返还张莉莉；3.美丽屋公司支付张莉莉违约金28152元；4.美丽屋公司承担上述房屋占有使用费21926元（以合同约定的租金为标准，自2017年10月10日暂计算至2018年3月2日，此后一直计算至美丽屋公司将房屋归还给张莉莉为止）。一审法院认定事实：涉案房屋即南京市鼓楼区江东北路218号807室房屋（建筑面积57.88平方米）的登记所有权人为张莉莉。2017年10月10日，张莉莉（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）签订了一份《南京市房屋出租委托合同》（以下简称《委托出租合同》），约定甲方委托乙方管理并对外出租涉案房屋，委托期限自2018年2月11日至2021年2月10日；房屋用途为居住使用；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间2个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除；甲方同意给予乙方免租期，作为乙方装修、维护设施、保洁、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金和物业费用，免租期自2017年10月11日至2018年2月10日，甲方应于2017年10月11日前将房屋交付给乙方管理；若乙方不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，视为违约，甲方有权单方解除合同；合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总期限内全部应付租金的17%作为违约金支付给对方；甲方或乙方有其他违约行为的，违约金数额参照前款处理等等。该合同附件一为“物业交接清单”，约定对于房屋内甲方需要带走的物品，或双方商定由甲方带走或处置的物品，甲方应于合同生效48小时内将物品清出，否则乙方有权将物品进行丢弃处理，甲方不追究乙方责任。该合同附件二为“租金标准及付款时间”，约定每月租金标准为4600元（包含物业费）；租金支付方式为半年一付，各期租金支付日期：第一次于2017年10月15日支付2018年2月11日至2018年8月10日租金27600元（=4600×6），第二次于2018年8月11支付2018年8月11日至2019年2月10日租金27600元（=4600×6），此后均于当年的2月11日、8月11日支付当期租金。上述合同签订后，张莉莉、美丽屋公司双方于2017年10月11日办理了涉案房屋交接手续，美丽屋公司于2017年10月15日向张莉莉支付第一期租金27600元。2017年10月17日，张莉莉发现美丽屋公司在对涉案房屋进行装修改造时将厨房橱柜部分损毁，即与美丽屋公司交涉，张莉莉要求美丽屋公司恢复原状或赔偿3万元，美丽屋公司认为系正常装饰装修，不同意现在恢复原状或赔偿。张莉莉认为依据双方签订合同第六条第四款第3项规定，乙方不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同。美丽屋公司对此持有异议，认为张莉莉的证据不足以证明张莉莉有单方解除权，但同意在合同期满后返还房屋时将厨房橱柜恢复原样。双方未能就合同履行等问题协商一致。美丽屋公司承租涉案房屋之后，于2017年12月28日、2018年1月7日、2018年1月9日，以张莉莉的名义（出租方、甲方）与第三人杨春喜、杜丽娜、李木子（承租方、乙方）分别签订了《房屋租赁合同》，约定乙方分别租赁涉案房屋的单间，租赁期限分别自2017年11月4日至2019年2月10日、自2018年1月9日至2019年2月10日、自2018年1月9日至2019年2月10日，每月租金分别为1450元、1910元、2010元等等。2018年3月，张莉莉诉至一审法院，要求判如所请。经释明，张莉莉表示对杨春喜、李木子、杜丽娜无具体诉讼请求。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案张莉莉、美丽屋公司双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《委托出租合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同性质为房屋租赁合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《委托出租合同》的约定，美丽屋公司租赁涉案房屋的用途为居住使用，张莉莉同意美丽屋公司对房屋进行装饰装修，双方虽未明确约定装饰装修的方法和范围，但在通常情形下居住使用的房屋的装饰装修无需拆除橱柜，除非当事人有明确约定。现美丽屋公司并未举证证明其拆除部分橱柜已经取得张莉莉同意，故一审法院认定美丽屋公司拆除橱柜损坏张莉莉财产的行为，并不包含在合同约定的合理装饰装修范围之内。根据《委托出租合同》的约定，美丽屋公司不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，张莉莉有权单方解除合同。本案美丽屋公司未取得张莉莉同意即拆除张莉莉部分橱柜，属于损坏屋内设施设备的行为，且在张莉莉提出异议之后美丽屋公司不同意恢复原状及赔偿，构成违约，应当承担相应的违约责任。张莉莉要求解除其与美丽屋公司签订的《委托出租合同》，系行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。美丽屋公司已于2018年3月20日收到张莉莉要求解除合同的起诉状，故双方的合同自即日起解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现美丽屋公司将涉案房屋内的橱柜损坏，张莉莉要求美丽屋公司恢复原状并返还房屋的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张莉莉主张按照合同总期限内应付租金165600元的17%计算违约金为28152元。美丽屋公司辩称违约金数额过高，请求予以调整。由于双方在合同中约定了美丽屋公司在4个月免租期内无需缴纳租金，张莉莉存在相应损失，故结合张莉莉的实际损失、美丽屋公司的过错程度等因素，一审法院认定该合同约定的违约金数额并非过高，因此，对美丽屋公司要求调整违约金的主张，一审法院不予支持。张莉莉要求美丽屋公司给付违约金28152元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于张莉莉要求美丽屋公司支付免租期内房屋占有使用费的诉讼请求。根据双方合同约定，张莉莉同意给予美丽屋公司免租期，免租期内张莉莉不收取租金和物业费用，现张莉莉主张美丽屋公司支付该期间内的房屋占有使用费，与合同约定不符，而且结合前述分析，美丽屋公司已承担了给付相应违约金的违约责任，因此，一审法院对张莉莉该项诉讼请求不予支持。合同解除后，美丽屋公司应当参照合同约定的租金标准，赔偿张莉莉相应的房屋占有使用费损失。美丽屋公司已于2017年10月15日向张莉莉支付第一期2018年2月11日至2018年8月10日租金27600元。现《委托出租合同》已于2018年3月20日解除，美丽屋公司应当支付2018年2月11日至2018年3月20日的租金，并自2018年3月21日起参照租金标准支付占有使用费至返还房屋为止。美丽屋公司交纳的款项可与前述费用相冲抵。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、张莉莉与南京美丽屋品牌管理有限公司签订的关于南京市鼓楼区新城市青年公寓2号楼807室不动产的《南京市房屋出租委托合同》自2018年3月20日解除；二、南京美丽屋品牌管理有限公司于判决生效之日起十日内将本市鼓楼区新城市青年公寓2号楼807室不动产橱柜恢复原状，并将该不动产返还张莉莉；三、南京美丽屋品牌管理有限公司于判决生效之日起十日内支付张莉莉违约金28152元；四、南京美丽屋品牌管理有限公司于判决生效之日起十日内按照每月4600元的标准，支付张莉莉自2018年2月11日起至实际返还上述不动产时止的房屋租金及占有使用费；（南京美丽屋品牌管理有限公司已向张莉莉缴纳的27600元，可与前述款项相冲抵。）五、驳回张莉莉的其他诉讼请求。案件受理费1052元，减半收取526元，由张莉莉负担126元，由南京美丽屋品牌管理有限公司负担400元（此款张莉莉已预交，美丽屋公司在履行上述义务时一并将此款给付张莉莉）。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实部分，予以确认。本院认为，上诉人美丽屋公司与被上诉人张莉莉签订的《南京市房屋出租委托合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，若上诉人不合理使用导致附属物的设备设施损坏并拒不赔偿的，视为违约，被上诉人有权单方解除合同。本案中，上诉人接收案涉房屋后进行装修改造时将原厨房的部分厨柜损毁，被上诉人为此于2017年10月17日即向上诉人提出异议，上诉人虽表示同意赔偿或同意恢复原状，但并未提供证据证明，且直到被上诉人于2018年3月12日提起本案诉讼，在近5个月的时间里，双方仍未能对如何补偿或修复达成一致意见，故一审法院认定被上诉人合同解除权已经成就，并无不当。上诉人认为橱柜不属于重要附属设施，其行为仅系轻微违约，并未达到成就合同解除权的程度，无事实和法律依据，本院不予采信。双方合同约定，甲方或乙方有违约行为的，违约金数额为合同总期限内全部应付租金的17%。上诉人违约导致合同解除，一审判决以合同总期限内应付租金的17%作为违约金，符合双方的合同约定，上诉人认为一审判决的违约金过高，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，美丽屋公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由上诉人美丽屋公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月十七日书记员  王宇白