四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初5099号 原告：严碧瑶，女，1964年3月10日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：贺震彬，四川公生明律师事务所律师。 被告：万科（成都）企业有限公司，住所地成都市锦江区静安路1号万科城市花园98栋1座4楼。 法定代表人：王海武，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 原告严碧瑶与被告万科（成都）企业有限公司（以下简称万科成都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序分别于2018年7月11日、8月15日公开开庭进行了审理。严碧瑶的委托诉讼代理人贺震彬到庭参加诉讼，万科成都公司的委托诉讼代理人杨乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严碧瑶向本院提出诉讼请求：1、万科成都公司立即为严碧瑶办理位于成都市新都区双水岸第四期××幢××单元××楼××号房屋的房屋权属证书（不动产权证）；2、万科成都公司支付严碧瑶逾期办理房屋产权登记的违约金（以2450000元为基数按每日万分之三计算，从2010年1月31日计算至办理产权登记之日止）。暂计算至2018年1月31日为2146200元。 事实与理由：2008年11月15日，严碧瑶与万科成都公司签订《商品房买卖合同》。万科成都公司将位于成都市新都区双水岸第四期××幢××单元××楼××号房屋出售给严碧瑶。房屋建筑面积220.71平方米，房款2450000元。合同签订当日严碧瑶支付了全部购房款。合同第十条约定：出卖人应当在2009年1月30日前向买受人交付商品房。合同第十九条第（一）款约定初始登记，出卖人应当于2009年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明：第十九条第（二）款第1项约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第十九第（二）款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。根据合同约定，万科成都公司至迟应于2010年1月30日前为严碧瑶办理完毕房屋产权证书。但万科成都公司一直拖延办理，严重违反合同约定，应当承担违约金。为维护严碧瑶的合法权益，诉至法院望判如所请。 万科成都公司辩称，1、严碧瑶所购买的案涉房屋不动产权证书已于2018年4月8日取得，第一项诉请与客观事实矛盾，请求依法予以驳回；2、万科成都公司并未怠于拖延履行，系因严碧瑶怠于履行自身义务未向万科成都公司交齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用。且由于严碧瑶的迟延，新都区房屋所有权证政策已变更实行不动产产权登记制度，从而导致办证时间的延迟，该责任应由其自行承担；3、严碧瑶主张违约金按日万分之三计算过高，其并没有实际损失，请求法院依法予以调整。综上所述，请求法院依法驳回严碧瑶的全部诉讼请求。 经审理查明，2008年11月15日，严碧瑶与万科成都公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），万科成都公司将位于成都市新都区双水岸第四期××幢××单元××楼××号房屋出售给严碧瑶。合同约定房屋为预售商品房，测绘建筑面积220.71平方米，房款2450000元，买受人采取一次性付款方式付款。合同第十条约定出卖人应当在2009-1-30日前向买受人交付商品房。合同第十四条交接手续约定：“……（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费；（6）其他办理权证所需的相关税费用。”。合同第十九条第（一）款约定：“（一）初始登记出卖人应当于2009-6-30前取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……”。合同另对其他事项进行了约定。 双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中：“……八、对合同第十四条（交接手续）补充约定：1、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间。买受人如果购买的是现房，买受人则应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续。……3、买受人应在本条第一款约定时间内办理完毕房屋交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付。4、房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。……”。《商品房买卖合同补充协议》中：“……十一、对合同第十九条（产权登记）第（二）项的补充约定：……2、买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。……”。 合同签订当日，严碧瑶支付了全部购房款2450000元。2016年8月22日，严碧瑶向万科成都公司交纳了产权契税、维修基金、产权登记费、印花税等共计77584.5元代收产权费用。2017年1月1日，严碧瑶向万科成都公司开具代办产权的委托书。 严碧瑶在庭审中陈述，因万科成都公司未履行交房手续，严碧瑶于2009年5、6月期间自行入住案涉房屋。入住后，因卫生间水管渗漏、水泵控制器失灵造成装修损失，2010年3月29日，严碧瑶与万科成都公司经协商，由万科成都公司赔偿严碧瑶64000元。 另查明，案涉房屋国土证已于2010年3月12日办理，不动产产权证已于2018年4月8日取得。案涉房屋具有建设工程规划验收合格证、住宅使用说明书、竣工房屋面积明细表、住宅使用说明书、住宅质量保证书。 以上事实，有32-4(合同签约备案号××××)《商品房买卖合同》及补充协议、房款收款收据、代收产权费用专用收据及POS单、新都国用（××××）第××××号土地使用权证书、委托书、房屋专项维修资金收款凭证、税收完税证明、不动产权证书、收据及确认函、建设工程规划验收合格证、住宅使用说明书、竣工房屋面积明细表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、44-1-501《商品房买卖合同》及附件等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。 本院认为，严碧瑶与万科成都公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方均应严格按约履行。本案争议焦点在于是否因万科成都公司的责任造成逾期办理案涉房屋的产权登记。 首先，双方合同中明确约定案涉房屋为预售的期房，万科成都公司在庭审中提交了该房屋相应的建设工程规划验收合格证、住宅使用说明书、竣工房屋面积明细表、住宅使用说明书、住宅质量保证书，严碧瑶认为其中住宅使用说明书、住宅质量保证书加盖的是万科成都公司的印章，并非系签订合同时该公司所使用的名称即成都万科房地产有限公司，对其真实性不予认可，但双方另外签订的44-1-501《商品房买卖合同》附件中已提供有××#-××#号楼的住宅质量保证书及住宅使用说明书，应认定案涉房屋符合相关交付条件，但万科成都公司认为交易的是现房，主张按照现房交付方式确定责任，与合同约定不符，本院不予支持。双方约定出卖人应当在2009年1月30日前向买受人交付商品房；同时约定在接收该商品房的同时将相关税费等交给出卖人并办理委托代办房屋所有权证手续。《商品房买卖合同补充协议》对合同第十四条（交接手续）补充约定了在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间。按照该补充协议约定，出卖人应以挂号信或特快专递形式通知买受人办理交房手续，但万科成都公司并无证据证明进行了相应通知，应承担举证不能的责任。严碧瑶陈述万科成都公司一直未通知交房，甚至未移交钥匙，自行入住后双方又因房屋质量问题发生纠纷，经协商由万科成都公司进行赔偿解决。可见，万科成都公司虽最后认可了严碧瑶入住，但因万科成都公司的责任双方并未按合同约定履行相应交房手续。在未按约履行交房手续情况下，万科成都公司明知严碧瑶已入住，应积极按合同约定履行代办权证的义务。在合同中已约定由万科成都公司代办房屋所有权证，并约定严碧瑶在交付房屋时交纳相应税费，则严碧瑶无需再在交付房屋时向万科成都公司明确代办权证的要求，在交付房屋时应由万科成都公司向严碧瑶告知需交纳税费金额并要求办理委托手续，如严碧瑶不予交纳和办理则应自行承担责任，但万科成都公司并未按合同约定履行交付手续，在明知严碧瑶已自行入住后，也无证据证明何时由其相关人员通知严碧瑶交纳税费金额及要求办理委托手续，在万科成都公司未能举出相应证据的情况下，其仅以严碧瑶交纳相关费税、出具委托书时间滞后主张由严碧瑶自行承担迟延办理产权登记责任，本院不予支持，严碧瑶入住后逾期办理产权登记的责任应由万科成都公司承担。 关于逾期办理房屋产权证的具体责任问题。双方在备案号为52530的《商品房买卖合同》中约定：“……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……”。严碧瑶陈述其于2009年5、6月份入住，万科成都公司在与其协商装修赔偿过程中，应已知晓其入住情况，故应按照合同约定在严碧瑶入住365日内及时为其办理房屋所有权证，但因万科成都公司的责任，造成逾期办理房屋所有权证。案涉房屋的土地证早已于2010年3月12日办理，实行不动产产权登记制度之后，房屋权属证书由房屋所有权证书变更为不动产权证，逾期办理产权登记已持续到实行不动产登记制度后，应计算至不动产产权证办理之日。万科成都公司另抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，鉴于严碧瑶并未举证证明其具体损失，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按照全部已付房款日万分之一的标准计算逾期期间违约金。案涉房屋不动产产权证于2018年4月8日取得，故对严碧瑶第一项诉求不予支持。双方对具体入住时间未能确定，万科成都公司未按合同约定履行交付手续应承担相应责任，严碧瑶陈述2009年5、6月份自行入住，根据合同相关约定，本院确定从2009年6月30日起经过365日后，即从2010年6月30开始计算逾期办证违约金，计算至案涉房屋不动产产权证办理之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、万科（成都）企业有限公司于本判决生效之日起十日内向严碧瑶支付逾期办理房屋产权登记的违约金。 违约金的计算标准：以2450000元为基数，以日万分之一为标准，从2010年6月30日起计算至2018年4月8日止； 二、驳回严碧瑶的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12084.8元（已减半收取），由万科（成都）企业有限公司负担3662.3，由严碧瑶负担8422.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一八年九月三日 书记员  叶秋萍