鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0303民初2484号原告：曹军，男，汉族，1953年12月20日出生，住所：鞍山市铁**。委托代理人：胡立君（系原告近亲属），男，汉族，1960年5月11日出生，住所：辽宁省鞍山市铁**。被告：鞍山港龙国信置业有限公司。住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园****厂房**办公室。法定代表人：蔡侃祥，公司董事长。委托诉讼代理人：李璐璐，辽宁瀛如律师事务所律师。原告曹军诉被告鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称港龙国信）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告曹军及其委托代理人胡立君、被告委托诉讼代理人李璐璐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曹军向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签定的商品房买卖合同；2、依法判令被告向原告退还已付购房款200179元；3、依法判令被告支付合同规定违约金60000元；4、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》二分（合同编号201304112289、201304112290），合同约定原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区建设大道969、979号，鞍山义乌国际商贸城第1幢A单元3层8街10号房，公安号为鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层8街10号，户籍号为2-60-9-2289，建筑面积20.10平方米，单价为每平方米5199.20元，总价款为104504元和第1幢A单元3层8街11号房，公安号为鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层8街11号，户籍号为2-60-9-2290，建筑面积17.74平方米，单价为每平方米5199.20元，总价款为95675元。合同签订后，原告于2013年10月29日一次性付款200179元，但被告一直未能按合同约定交付房屋，故提起诉讼，请求法院查明事实，依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告港龙国信辩称：被告认为双方签订的合同及补充协议合法有效，根据补充协议12条规定，补充协议效力高于合同正文，协议第8条约定了逾期交房买受人同意不解除合同。逾期不超过90天，出卖人不需要支付违约金，被告已经于2015年9月26日将房屋通过案外人义务商贸城已经交接完毕，原告予以确认。按照补充协议第8条原告起诉不符合合同约定，原告依据合同正文第9条，要求解除合同，不符合法律规定，按照商品房买卖合同司法解释15条规定，2015年7月1日应交付，没有交付，其行使解除权是一年，原告现在要求解除合同远远超出法律保护期限，解除权灭失，原告要求解除合同不符合约定，也不符合法律规定。双方约定2018年10月1日之前由义务商贸城无偿使用，所以无论是否开业，在2018年10月1日前原告是没有经济损失的，诉状中要求被告支付购房款违约金明显过高，希望法院予以调整。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：原告陈述、商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票各两张。被告向法庭提供的证据有：被告陈述、商品房买卖合同、鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书。被告对原告提供的商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票一张的真实性无异议。原告对被告提供的商品房买卖合同及附件真实性无异议，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：关于被告提供的鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书，用以证明商铺已进行了交付的主张，原告对该组证据的真实性无异议，对被告用以证明的事实提出异议，本院经审查认为：本案双方争议的焦点就是被告是否按照双方合同约定向原告交付商铺，因此，被告向原告交付商铺时应当满足：一是依据合同约定的时间向原告交付房屋；二是依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了该组证据，称被告已经于2015年9月26日交付了商铺，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日前，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日。因此被告既没有向原告按期交付商铺，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付商铺；另就被告是否依据合同约定的交付交接条件向原告交付商铺一节，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定了商品房使用交付条件包括：配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付商铺时应当知晓准备哪些文件，随交付商铺时一并交付，但被告没有提供证据证明被告在交付商铺时提供了合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件。关于被告辨解通过上述证据，原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋一节，原告对此提出异议，本院经审查认为，无论被告向谁交付或通过谁交付，都应符合交付的时间和交付的条件，如前所述，被告的辩解本院不予支持。综上，被告提供的该组证据不能证明其按照约定的时间、约定的交接条件交付了商铺，因此原告的异议成立，本院对被告提供该组证据用以证明已向原告交付了商铺的事实不予认可。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，原告与被告签订商品房买卖合同以及合同补充协议各两份，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层8街10号（产籍号为2-60-9-2289）房屋及位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层8街11号（产籍号为2-60-9-2290）房屋出售给原告。用途为商业，房屋价款分别为104504元及95675元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金；3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四《合同补充协议》第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四《合同补充协议》第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。商品房销售合同签订后，原告依约交付购房款共计200179元，被告出具销售不动产统一发票两张。同日，原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议书，协议第二条第2款约定，鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方（原告）统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。另查，2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。另查，2015年9月26日，原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书上签字。2015年10月16日原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书上签字。本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。双方应依约全面履行义务。本案原告按照双方约定履行了相应的付款义务，被告未能提供证据证明其已按照合同约定或法律规定的时间和条件交付了商铺，因此，被告应承担举证不能的法律后果，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、返还购房款200179元的主张，本院依法予以支持。关于被告辨称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告已经超过除斥期间，无权要求解除合同一节，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。原告与被告之间的商品房买卖合同约定了因逾期交付房屋可以解除商品房买卖合同，但未约定解除的期限。同时被告也没有在逾期交付房屋的条件成就时，向原告催告，因此，原告的解除权并未消灭，被告的该项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告支付违约金一节，因被告未能按照约定履行义务，存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原、被告双方合同约定的违约金为已付购房款的30%。经庭审查明，原告没有提供证据证明因被告违约造成实际损失的情况，因此应将原告已付房款的利息作为原告的实际损失，故对原告此节主张本院以原告已付购房款的银行同期贷款利息予以确认，由被告予以给付,但违约金总额应以原告主张的60000元为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹军与被告鞍山港龙国信置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：201304112289、201304112290）及合同补充协议；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曹军返还购房款200179元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告曹军违约金，以房款200179元为计算依据，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月29日起算至实际付清之日，违约金总额应以原告主张的60000元为限。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5203元，由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  阎璐璐人民陪审员  徐熙彤人民陪审员  黄 鸣二〇一八年九月二十九日书 记 员  吴禹瑶