成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初532号 原告（反诉被告）：魏丽，女，1987年10月29日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：文诗、丁小斌，四川尚上律师事务所律师。 被告（反诉原告）：万钧良，男，1972年6月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告（反诉原告）：陈建英，女，1972年6月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告(反诉原告)委托诉讼代理人：罗明江，仁寿县钟祥法律服务所法律工作者。 第三人：成都大唐南湖房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道南湖西路22号。 法定代表人：余信,职务不详。 委托诉讼代理人：罗旭刚、汪鑫，公司员工。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市猛追湾支行，住所地：四川省成都市成华区双林路346号。 负责人：张敏，行长。 委托诉讼代理人：罗然、张源，公司员工。 原告（反诉被告）魏丽与被告（反诉原告）万钧良、陈建英，第三人成都大唐南湖房地产经纪有限公司（以下简称“大唐南湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，万钧良、陈建英于2018年1月25日提起反诉，本院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市猛追湾支行（以下简称“邮政储蓄银行猛追湾支行”）作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏丽及其委托诉讼代理人文诗、丁小斌，万钧良、陈建英及其委托诉讼代理人罗明江，大唐南湖公司的委托诉讼代理人汪鑫，邮政储蓄银行股猛追湾支行的委托诉讼代理人罗然、张源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏丽向本院提出诉讼请求：1、判令万钧良、陈建英继续履行合同，将案涉房屋过户至魏丽名下；2、判令万钧良、陈建英支付魏丽违约金100000元。事实和理由：2017年1月13日，魏丽与万钧良、陈建英、大唐南湖公司签订《房屋买卖合同》，约定魏丽以780000元的价格购买万钧良、陈建英位于成都市天府新区房屋一套，建筑面积88.58平方米，房屋定金及首付款总计300000元。合同签订后，魏丽按约向万钧良、陈建英支付了购房定金50000元。依照合同约定万钧良、陈建英应当于2017年4月前取得房屋所有权证，并向银行申请偿还贷款办理注销抵押登记，将房屋过户给魏丽。据了解，万钧良、陈建英已取得房屋所有权证，为此魏丽多次找到对方要求履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续，对方均以房屋价格大幅上涨为由，拒绝履行合同，拒绝办理房屋过户手续。综上，为维护自身合法权益，故起诉到法院，望判如所请。 万钧良、陈建英辩称，对签订《房屋买卖合同》及魏丽按约向万钧良、陈建英支付50000元定金的事实无异议。对魏丽诉称“依据合同约定万钧良、陈建英应当在2017年4月前取得房屋所有权证，并向银行申请偿还贷款办理注销抵押登记，将房屋过户给魏丽”有异议。事实是依据《房屋买卖合同》第十四条第4款“备注：房产证大概2017年4月下来”，其中“大概”对房产证下来的时间是个很不精确的估计的约定，房产证尚在办理过程中且不一定2017年4月都能办理完毕，这是三方都明知的。而今魏丽要求万钧良、陈建英一定要在2017年4月前取得房产证，这有违三方签订《房屋买卖合同》时的初衷，而且房产证准确下来时间在三方签订的《房屋买卖合同》时任意一方都是无法准确把握的，所以才作的“大概”约定。至于未“将房屋过给原告，向银行申请办理偿还贷款办理注销抵押登记的事情”，三方于2017年1月13日签订《房屋买卖合同》之后，万钧良、陈建英就积极着手与银行衔接，2017年2月9日就到银行申请了提前办理偿还贷款事宜，并与银行约定4月15日正式办理，并将此情况告诉了魏丽和大唐南湖公司。2017年4月11日，万钧良、陈建英还亲自到大唐南湖公司处商谈4月15日办理提前还贷的事情，要求魏丽准备首付尚欠的250000元。魏丽以房产证未下来为由，拒绝4月15日一同前去银行办理提前还贷手续，致使履行《房屋买卖合同》被搁置。之后双方多次就履行合同事宜进行协商，都因魏丽的原因致使合同履行无法继续进行。万钧良、陈建英从未以房屋价格大幅上涨为由拒绝履行合同，实际是魏丽在合同履行过程中存在违约行为。万钧良、陈建英于2018年1月19日才领取到不动产权证。综上，请求法院依法驳回魏丽的诉讼请求。 万钧良、陈建英向本院提出反诉请求：1、判令解除万钧良、陈建英与魏丽和大唐南湖公司之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令魏丽支付万钧良、陈建英违约金39000元（已扣除定金50000元）和万钧良、陈建英向第三人支付的中介费5000元，共计44000元；3、判令大唐南湖公司退还三方签约时约定万钧良、陈建英交由其保管的相关手续。事实和理由：2017年1月13，万钧良、陈建英与魏丽、大唐南湖公司签订《房屋买卖合同》，约定魏丽以780000元的价格购买万钧良、陈建英位于成都市天府新区房屋一套，建筑面积88.58平方米，房屋定金及首付款总额300000元。合同签订后，魏丽按约向万钧良、陈建英支付了购房定金50000元。依据三方签订的《房屋买卖合同》第十四条第4款“备注：房产证大概2017年4月份下来”，尽管产权证取得的时间未定，万钧良、陈建英还是在签订合同之后，就积极着手与银行衔接。2017年2月9日，万钧良、陈建英到银行申请提前办理偿还房贷的事宜，并与银行约定4月15日正式办理，并将此情况告诉了魏丽和大唐南湖公司。2017年4月11日，万钧良、陈建英又亲自到大唐南湖公司处商谈4月15日办理提前还贷的事情，要求魏丽按约准备首付尚欠的250000元。魏丽以房产证未下来为由，拒绝4月15日一同前去银行办理提前还贷手续，致使履行《房屋买卖合同》被搁置。之后，三方多次协商，都因魏丽的原因致使协商无果。更甚的是，魏丽竟凭主观想象或捏造事实说万钧良、陈建英已经取得房产证以房价大幅上涨为由拒绝履行《房屋买卖合同》，拒绝办理房屋过户手续。2017年4月11日见面商谈无果后，都是万钧良、陈建英在积极要求魏丽履行合同，否则将要求解除合同。时至今日，魏丽从未主动联系万钧良、陈建英为购房过户交纳首付款250000元以便提前办理房贷还款手续。综上所述，本案中真正违约的是魏丽，故为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 魏丽辩称，关于首付款的问题，双方约定的时间是在诉争房屋房产证办理下来后支付250000元首付款，以帮助万钧良、陈建英偿还银行按揭款。魏丽在履行合同中不存在任何违约行为，请求驳回万钧良、陈建英的所有反诉请求。关于产权时间的问题，当时签订合同的时候万钧良、陈建英向魏丽承诺是2017年3月。直到2017年4月，万钧良、陈建英说产权还没下来，魏丽也同意继续等待。魏丽已经按照约定支付了定金50000元，在房屋产权证书没有办理下来之前不应当支付首付款。此后，双方多次就支付首付款的事情进行协商但均未果。现万钧良、陈建英已经取得诉争房屋的产权证书而拒绝继续履行合同，应当承担违约责任。 大唐南湖公司述称，按照二手房交易惯例，合同签订当日支付定金，过户当天给首付款，尾款是银行按揭贷款的方式支付。因本案合同签订时诉争房产证还没有下来，买方也清楚房屋在银行尚有按揭贷款未结清。店长说预计是四月份应该能下，预约银行结清贷款也需要一定时间，便约定由卖家在等待产权证办理的同时去预约提前结清贷款，但房屋产权证未在预计的时间办理下来。按照交易的惯例，支付首付款的时间最早也是房产证办理下来。公司也曾组织买卖双方就首付款的给付问题进行协商，但双方未能达成一致意见。 邮储银行猛追湾支行述称，本案案涉房屋按揭贷款本金余额是30万元左右。本案是房屋买卖合同纠纷，而银行与万钧良、陈建英是借款合同关系，属于两个不同的法律关系。万钧良、陈建英曾向邮储银行猛追湾支行申请过提前还款，且已经通过。但是现在要提前还款,应当重新提交还款申请。邮储银行猛追湾支行只接受合同当事人提出的还款申请。 本院经审理认定事实如下：2017年1月13日作为甲方的万钧良、陈建英与作为乙方的魏丽与作为丙方的成都大唐房屋中介有限公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于成都市天府新区中信城左岸2栋2单元17楼1702号，建筑面积88.61平方米的房屋出售给乙方。双方约定房屋成交价780000元。付款方式及付款时间：1、乙方由商业贷款此房，首付款为300000元含定金50000元，剩余尾款由银行一次性支付甲方；2、甲方有银行尾款需要乙方协助还款，待甲方向银行申请还款日，甲乙丙三方同时到银行协助甲方还款共计250000元；3、乙方支付甲方的首付款必须专款专用，用于还银行尾款。办理过户、按揭手续：甲乙双方约定甲方注销抵押，乙方贷款审核通过3个工作日到产权交易中心办理房屋产权过户手续。基于丙方提供的居间服务，甲方向丙方支付居间服务费5000元，乙方向丙方支付居间服务费10000元。甲乙双方若未按合同履行合同义务，属违约行为，违约方向守约方支付定金同额的违约金，并支付丙方的中介服务费。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。特别约定：乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为甲方违约。合同第十四条第一款约定，乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为甲方违约。第十四条第四款约定“备注：产权证大概在2017年4月份下”。合同签订当日，魏丽依约向万钧良、陈建英支付了50000元定金。万钧良、陈建英于2017年2月9日向银行提交了提前还款申请，经银行批准通过后与银行约定于2017年4月15日前往银行办理提前还清按揭贷款相关手续。因此万钧良、陈建英要求魏丽支付房屋首付款250000元以用于偿还本案案涉房屋的按揭贷款。因此时万钧良、陈建英还未取得案涉房屋所有权证，故魏丽拒绝支付购房首付款。此后，双方就合同的首付款的支付仍未达成一致意见，致本案纠纷产生。 另查明，万钧良、陈建英已于2017年12月19日取得案涉房屋的不动产权证,业务件号：2017111742F00237。案涉房屋银行在邮政储蓄银行猛追湾支行的按揭贷款尚未结清。魏丽在庭审中表示愿意一次性支付剩余房款，并代万钧良、陈建英向邮储银行猛追湾支行清偿案涉房屋尚欠贷款。 本院认为，2017年1月13日，万钧良、陈建英与魏丽及大唐南湖公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，该合同合法、有效，各方当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋买卖合同》中未明确约定首付款支付时间，仅约定了首付款之用途即专款专用，用于还银行尾款。按照交易惯例，首付款的支付时间应在出卖人取得房屋所有权证后，买受人支付出卖人首付款并协助出卖人偿还银行按揭贷款，贷款结清后出卖人方可注房屋销抵押登记并协助买受人办理案涉房屋的过户登记手续。《房屋买卖合同》载明案涉房屋的所有权证可以在2017年4月份取得，故合同签订后万钧良、陈建英向银行提交提前还款申请，并与银行约定在2017年4月15日前往银行办理提前还款手续，此时再由魏丽向万钧良、陈建英支付首付款，万钧良、陈建英应已经取得案涉房屋所有权证，此举符合交易惯例同时也与大唐南湖公司的陈述相一致。据此可以推断，在签订合同当时双方预判的魏丽支付首付款的时间与万钧良、陈建英取得房屋所有权证的时间应当是一致的。同时，根据合同第十四条第一款约定,魏丽首付用于万钧良、陈建英房屋结清银行贷款，万钧良、陈建英需先在房管局办理魏丽已付款等额的抵押给魏丽，万钧良、陈建英在银行结按同时，魏丽付清首付款，万钧良、陈建英必须将魏丽已付款用于结清银行按揭，否则视为万钧良、陈建英违约。即万钧良、陈建英要求魏丽支付首付款的前提是需先在房管局办理魏丽已付款等额的抵押给魏丽。因万钧良、陈建英在2017年4月要求魏丽支付首付款时案涉房屋的不动产权证尚未办理，故不具备合同约定的先在房管局办理魏丽已付款等额的抵押的条件。魏丽以其未取得房屋所有权证为由拒绝至支付首付款符合合同规定。2017年12月19日，万钧良、陈建英取得房屋产权证后，可以重新向银行提交提前还款申请并要求魏丽支付购房首付款，但其在取得案涉房屋产权证后并未积极履行合同义务，构成违约。故对魏丽要求万钧良、陈建英继续履行合同并按合同约定支付违约金的请求本院予以支持，对万钧良、陈建英要求解除合同及要求魏丽支付违约金等反诉请求不予支持。关于违约金的金额，因魏丽未能提交证据证明其损失，本院结合合同履行情况及违约责任的大小，对其主张的违约金酌情调整为10000元。 关于案涉房屋在邮储银行猛追湾支行的贷款问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案魏丽在诉讼中承诺自愿代万钧良、陈建英提前一次性结清尚欠邮储银行猛追湾支行的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权。案涉房屋总价款为780000元，魏丽已支付定金50000元，剩余购房款730000元尚未支付。由此，魏丽、万钧良、陈建英签订的《房屋买卖合同》具备继续履行的客观基础和条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）魏丽与被告（反诉原告）万钧良、陈建英及第三人成都大唐南湖房地产经纪有限公司于2017年1月13日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、原告（反诉被告）魏丽于本判决生效之日起十五日内代被告（反诉原告）万钧良、陈建英向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市猛追湾支行一次性提前结清其尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）； 三、被告（反诉原告）万钧良、陈建英与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市猛追湾支行于原告（反诉被告）魏丽代万钧良、陈建英结清上述尚欠的全部银行按揭贷款本息后十日内协助办理案涉房屋（成都市天府新区，业务件号：2017111742Ｆ00237）的抵押登记注销手续； 四、原告（反诉被告）魏丽于上述案涉房屋抵押登记注销后十日内给付被告（反诉原告）万钧良、陈建英扣除魏丽代万钧良、陈建英结清上述按揭贷款全部本息后的购房余款； 五、被告（反诉原告）万钧良、陈建英于原告（反诉被告）魏丽给付其上述第四项购房余款后三日内协助魏丽办理案涉房屋（成都市天府新区，业务件号：2017111742Ｆ00237）的不动产权过户登记手续，将房屋过户登记至原告（反诉被告）魏丽名下； 六、被告（反诉原告）万钧良、陈建英于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）魏丽违约金10000元； 七、驳回被告（反诉原告）万钧良、陈建英反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6300元、保全费4420元，反诉案件受理费450元，由被告（反诉原告）万钧良、陈建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚雪莉 二〇一八年九月十四日 书记员周文莉