广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初2383号原告：中国建设银行股份有限公司惠东支行。负责人：黄云华。委托诉讼代理人：林木明、徐健敏，广东卓凡律师事务所律师。被告：朱利，男.被告：王莉，女.被告：惠州国惠大酒店有限公司.法定代表人：邱惠生。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的委托代理人徐健敏到庭参加诉讼，被告朱利、王莉经本院公告传唤未到庭参加诉讼，被告惠州国惠大酒店有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与与被告朱利、被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司签订的编号为440717353-011-2008000472号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告朱利立即偿还贷款本金人民币211097.01元及利息（利息计算如下：暂计至2017年4月17日利息为人民币5574.57元、罚息人民币296.08元，自2017年4月18日起至清偿之日止按借款合同约定贷款利率计息。）给原告；3.依法判令被告朱利以位于惠东县××大道××山××国××花园××房产（建筑面积为194.20平方米，预告登记证号为：惠房预抵字第××号）对贷款本息及原告实现债权而发生的费用承担抵押担保责任，原告在抵押物价值范围内享有优先受偿权；4.依法判令被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司对被告朱利上述贷款本息及原告实现债权而发生的费用承担连带清偿责任。5.依法判令被告朱利、被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司共同承担原告实现债权支付的律师费人民币23757元；6.本案的保全费、公告费及诉讼费等一切诉讼费用由上述三被告共同承担。事实及理由：2008年12月25日，被告朱利、被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司与原告签订编号为440717353-011-2008000472号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：（1）被告朱利向原告申请抵押贷款，贷款金额为人民币38万元，贷款期限为180个月，自2008年12月25日起至2023年12月25日止；（2）贷款利率为浮动利率；还款方式为等额本息，每月归还本息金额为人民币2984.47元。借款逾期的罚息利率、复利在借款合同约定的贷款利率水平上上浮50%；（3）若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用、解除借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等权利；（4）为担保上述债务履行，被告朱利以位于惠东县××大道××山××国××花园××房产（建筑面积为194.20平方米，预告登记证号为：惠房预抵字第××号）对贷款本息及原告实现债权费用提供抵押担保，并办理抵押预告登记手续；（5）担保范围包括贷款本金、利息（包括复利与罚息）、违约金、赔偿金和原告实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；（6）被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司承诺为被告朱利的债务承担连带保证责任；（7）本合同项下的争议向原告所在地人民法院起诉，此外双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2008年12月26日发放贷款人民币38万元，依约履行了合同项下所约定的义务。借款期间，被告朱利使用借款后，累计已还本金人民币168902.99元、利息人民币117119.67元，截止2017年4月17日，被告朱利仍拖欠原告贷款本金人民币211097.01元、利息人民币5574.57元、罚息人民币296.08元。原告多次催收未果。鉴于上述事实，原告认为，被告朱利未能依约还本付息，被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司未能依约履行保证责任，其行为已严重损害了原告的合法权益，导致原告为实现债权而发生的一切费用应由被告朱利、被告王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司共同承担。被告朱利、王莉、被告惠州国惠大酒店有限公司未作答辩，亦未提交任何证据。原告对其诉讼主张，提交了如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码复印件，证明原告主体资格；2.被告朱利身份证、户口本复印件，证明被告朱利主体资格；3.被告王莉身份证、户口本、结婚证复印件，证明被告王莉主体资格；4.国家企业信用信息公示，证明被告惠州国惠大酒店有限公司主体资格；5.个人住房（商业用房）借款合同，证明被告向原告借款的事实；6.房地产预告登记证明，证明被告朱利提供抵押房产办理了抵押预告登记手续；7.个人贷款支付凭证，证明原告于2008年12月26日发放贷款38万元的事实；8.个人贷款对账单，证明被告朱利拖欠贷款的事实；9.委托代理合同，证明原告为实现债权支付的律师费。原告的陈述与其提供的证据能相应佐证，本院对原告提供的上述证据真实性予以采信。根据原告的陈述及本院经审查确认的证据，查明事实如下:2008年12月25日，原告与被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司签订一份合同编号为440717353-011-2008000472号《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）。双方在合同中约定贷款金额为380000元，借款期限为180个月，借款期限起始日以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准，即2008年12月25日至2023年12月25日，借款用于被告朱利购置被告惠州国惠大酒店有限公司销售的位于惠东县黄埠镇××大道××山××国××花园××房。借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调20%。借款逾期的罚息利率为借款合同所执行利率的水平上上浮50%。还款方式采用等额本息还款方式。借款合同担保方式为抵押加阶段性保证，被告朱利、王莉所购置的位于惠东县黄埠镇××大道××山××国××花园××房为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。被告惠州国惠大酒店有限公司为上述借款提供阶段性保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同第十二条保证条款约定：一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款合同第十六条约定：（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。借款合同第十七条约定：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行……。借款合同特别签订条款第三十二条第二款约定发放贷款的其他前提条件：增加王莉为连带责任保证。被告朱利在借款合同贷款人处签名捺印确认，被告王莉、惠州国惠大酒店有限公司在借款合同保证人处签名、盖章。2008年12月24日，原、被告双方就上述抵押房产即惠东县黄埠镇××大道××山××国××花园××房到房产管理部门办理了预告抵押登记手续，预告登记证号：惠房预抵字第××号。2008年12月26日，原告向被告朱利出具《个人贷款支付凭证》，将贷款380000元发放至被告朱利指定的收款人的银行账户中，被告朱利在《个人贷款支付凭证》借款人处签名确认，被告王莉在《个人贷款支付凭证》保证人处签名确认。合同履行期间，被告朱利未按借款合同的约定履行还款义务，截止2017年4月17日，被告朱利拖欠到期本金5507.75元，拖欠利息5574.57元，罚息296.08元，合同项下未清偿本金余额211097.01元。经原告催讨，被告朱利仍未能履行合同约定的还本付息义务。原告（甲方）与广东卓凡律师事务所（乙方）签订《诉讼委托代理协议》，广东卓凡律师事务所接受原告的委托，指派代理人林木明律师具体办理原告所委托的事务。该《诉讼委托代理协议》第三条约定：乙方代理实行全部风险代理付费，甲方根据乙方的工作成效支付约定的代理费。另查明，截止到法庭辩论终结前，被告朱利所购买的位于惠东县××大道××山××国××花园××房尚未办理权属证书及他项权登记手续。原告提交截至2018年3月12日的最新个人贷款对账单，该对账单显示至2018年3月12日，被告朱利拖欠的本金、利息、罚息已偿清，贷款剩余本金为180757.87元。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。被告朱利未按借款合同约定向原告偿付借款本息，出现逾期状况，截止2017年4月17日，被告朱利拖欠本金5507.75元，拖欠利息5574.57元，罚息296.08元，合同项下未偿清本金211097.01元；虽然被告朱利截至2018年3月12日时已将拖欠的本金、利息及罚息偿清，但其前期逾期的行为仍违反双方合同约定，构成违约，应承担违约的法律责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及双方借款合同第十六条、第十七条的约定，原告向本院诉请解除与被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由充分，应予支持。合同解除后，被告朱利应向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行偿还借款本金180757.87元及从2018年3月12日起至还清款日止按借款合同约定的利率计算的利息。原告为实现本案债权，委托律师代理本案相关事务，但其诉请律师费23757元，未提交证据证实该律师代理分已实际支出，证据不足，不予支持。被告朱利以其购买的位于惠东县黄埠镇××大道××山××国××花园××房为本案借款作抵押担保，原、被告双方到房产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记，系预告登记权利人享有未来实现抵押权请求权的保全效力，即未经预购商品房抵押权登记权利人同意，处分该预购商品房不发生物权效力。预告登记并不意味着抵押权已经设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，可见房产的抵押权自登记时设立。本案被告朱利购买的房产未办理正式抵押权登记，因此，原告诉请确认对上述房产享有抵押权并对处置价款享有优先受偿权，理由不足，不予支持。被告王莉在借款合同保证人处签名对借款合同项下借款承担连带保证责任，原告诉请被告王莉对上述债务承担连带清偿责任，理由充分，予以支持。被告惠州国惠大酒店有限公司在借款合同保证人处盖章对借款合同项下借款承担阶段性连带保证责任，并约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。截止法庭辩论终结前，被告朱利所购买的位于惠东县黄埠镇××大道××山××国××花园××房尚未办理房产权属证书及抵押登记手续，贷款人未收到他项权证，因此，被告惠州国惠大酒店有限公司按照借款合同约定仍应承担连带保证责任。原告诉请被告惠州国惠大酒店有限公司对被告朱利的上述债务承担连带清偿责任，理由充分，予以支持。被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及上述司法解释之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司于2008年12月25日签订的合同编号为440717353-011-2008000472的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、被告朱利于本判决生效之日起7日内一次性向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行清偿借款本金180757.87元及从2018年3月12日起至还清款日止按借款合同约定的利率计算的利息。三、被告王莉、惠州国惠大酒店有限公司对被告朱利的上述债务承担连带清偿责任;四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4555元，由原告中国建设银行股份有限公司惠东支行负担555元，被告朱利、王莉、惠州国惠大酒店有限公司连带负担4000元。公告费560元，由被告朱利、王莉连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟广鸣审 判 员  张鉴洋人民陪审员  叶兰香二〇一八年九月四日法官助理钟伟东书记员彭丽君