山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0828民初1580号原告：中国建设银行股份有限公司金乡支行，住所地金乡县城内文峰北路**。统一社会信用代码913708288662429759。负责人：刘玉峰，行长。委托诉讼代理人：许洪伟，男，中国建设银行股份有限公司金乡支行职工。委托诉讼代理人：尚丽，山东舜鸿律师事务所律师。被告：卢承祥，男，1988年9月5日出生，汉族，住金乡县。被告：张瑞瑞，女，1989年12月3日出生，汉族，住金乡县。被告：山东省金乡海润置业有限公司，，住所地金乡县城文峰路**建设银行**法定代表人：林起凤，经理。被告：济宁鲁信融资担保有限公司，住，住所地济宁市置城汇龙湾******房（**）一社会信用代码91370800664435904C。法定代表人：田林，总经理。原告中国建设银行股份有限公司金乡支行（以下简称金乡支行）与被告卢承祥、张瑞瑞、山东省金乡海润置业有限公司（以下简称海润公司）、济宁鲁信融资担保有限公司（以下简称鲁信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金乡支行的委托诉讼代理人许洪伟、尚丽到庭参加诉讼。被告卢承祥、张瑞瑞、海润公司经公告送达开庭传票，被告鲁信公司经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金乡支行向本院提出诉讼请求：1.依法宣布贷款立即到期，卢承祥、张瑞瑞共同偿还原告借款本金134912.49元及截止到2018年2月26日的利息、罚息4463.7元，2018年2月26日后的利息、罚息按照合同约定执行；2.海润公司、鲁信公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任；3.依法确认原告对抵押物金乡县黄金海岸7幢1单元602室（他项权证号为金乡县房他证金字第2012024**）享有优先受偿权；4.诉讼费、保全费等实现债权的一切费用由被告承担。事实和理由：2012年11月19日，卢承祥与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定卢承祥向原告借款156000元用于购买海润公司出售的金乡县黄金海岸7幢1单元602室，借款期限为240个月，自2012年12月3日至2032年12月3日，还款方式为按月等额本息还款法，贷款年利率为基准利率水平上上浮0%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。卢承祥、张瑞瑞以其购买的金乡县黄金海岸7幢1单元602室房屋为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押登记（他项权证号为金乡县房他证金字第2012024**）。海润公司为该笔贷款提供最高额保证担保，鲁信公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，担保范围包括贷款本金及利息(含复利和罚息)、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用。贷款发放后，被告仅履行了部分还款义务，已构成严重违约。卢承祥未作答辩。张瑞瑞未作答辩。海润公司未作答辩。鲁信公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，卢承祥、张瑞瑞、海润公司、鲁信公司未到庭质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月13日，海润公司作为甲方与作为乙方的金乡支行签订了编号2011-004商品房销售贷款合作协议书，主要约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于金乡县崇文大道南金济河南侧的经批准命名的黄金海岸1-3号、5-7号楼的商品房发放个人住房贷款；乙方承诺对购买甲方开发的上述商品房的全部符合贷款条件的购房人提供最高额为玖仟万元的住房抵押贷款；最长贷款期限叁拾年；甲方在乙方处开立专项保证金账户，甲方不可撤销地授权乙方从任一账户中提取相应款项存入上述保证金专户作为保证金，甲方对该账户中的保证金不存在权属争议；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体以甲方签署的保证合同(条款)为准，保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从甲方在乙方开立的存款账户中扣划应还款项等。2011年12月13日，海润公司作为保证人(甲方)与作为债权人(乙方)的金乡支行签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，该合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人(因购置座落于金乡县崇文大道南金济河南侧的经批准命名的黄金海岸1-3号、5-7号楼房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人、因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人等)所形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2011年12月13日至2014年12月13日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及利息(含复利和罚息)、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币玖仟万元，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止；本合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力，如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。2012年11月19日，卢承祥与金乡支行签订了编号为370687008-011-2012000341号《个人住房(商业用房)借款合同》，该合同约定卢承祥向金乡支行借款156000元，用于购买海润公司座落于金乡县黄金海岸7幢1单元602室房产(房屋性质为商业住房、面积103.94平方米、价值336110元)，借款期限为240个月，自2012年12月3日至2032年12月3日；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款方式为等额本息还款法、委托扣款；贷款年利率为基准利率水平上上浮0%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%，对年调息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约；借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。卢承祥提供其购买的金乡县黄金海岸7幢1单元602室房屋抵押担保。卢承祥在借款人处签字，卢承祥及其妻张瑞瑞在抵押人处签字。2012年12月3日，鲁信公司（原济宁鲁信担保有限公司）向金乡支行出具担保函，为卢承祥该笔借款提供担保，承诺在保证期间主合同生效之起，主合同项下债务到期，债务人未按时足额履行，或债务人违反主合同的其它约定，在保证范围内立即承担垫款责任。2012年11月19日，卢承祥、张瑞瑞以其购买的金乡县黄金海岸7幢1单元602室房产为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押登记(他项权证号为金乡县房金他字第201202415号)，房屋他项权利人为金乡支行，房屋所有权人为卢承祥，他项权利各类为按揭抵押，尚未办理房产权属证书。2012年12月3日，金乡支行向卢承祥发放借款156000元。贷款发放后，卢承祥仅按约定履行了部分还款义务后,未再正常履行还款义务。截止至2018年8月28日，卢承祥欠金乡支行借款本金134912.49元，利息7441.55元、罚息593.17元。本院认为，卢承祥为购买房屋向金乡支行按揭贷款并签订个人住房借款合同、鲁信公司向金乡支行出具担保函、海润公司为按揭贷款购房者与金乡支行签订的最高额保证担保合同，均系合同各方的真实意思表示，个人住房借款合同、担保函及最高额保证担保合同成立且合法有效，各方均应全面按约定履行合同。金乡支行按合同约定向卢承祥指定的账户足额支付了借款，证据充分，卢承祥在履行部分还款义务后，违反合同约定，迟延履行还款义务，构成违约，事实清楚，卢承祥应当依合同约定承担违约责任，金乡支行依合同约定有权宣布借款提前到期并解除与被告卢承祥的借款合同，有权要求其偿还剩余借款本金及相应利息、罚息。张瑞瑞作为卢承祥的配偶，在抵押人处签字，对卢承祥的贷款知悉，应当承担共同还款责任。海润公司、鲁信公司为卢承祥向金乡支行的借款提供连带责任保证，应按约定承担连带责任担保责任。卢承祥用房屋抵押担保借款，并办理了抵押登记，该抵押合法有效，金乡支行在实现债权时享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除被告卢承祥与原告中国建设银行股份有限公司金乡支行签订的个人住房借款合同；二、被告卢承祥、张瑞瑞于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司金乡支行借款本金134912.49元，利息7441.55元、罚息593.17元及以借款本金134912.49元为基数，自2018年8月29日起按双方合同约定的利率及罚息标准计算至实际给付之日止的利息；三、被告山东省金乡海润置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告中国建设银行股份有限公司金乡支行对被告卢承祥、张瑞瑞提供抵押的房产(即金乡县黄金海岸7幢1单元602室房产)在实现债权时享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3159元，由被告卢承祥、张瑞瑞、山东省金乡海润置业有限公司、济宁鲁信融资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  赵 雪人民陪审员  杨玉亮人民陪审员  陶志斌二〇一八年九月二十日书 记 员  杨 晨