广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初1514号原告：谢沛洪，男，1955年4月8日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：郑建丰，广东润鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清华，广东润鹏律师事务所律师。被告：广东新鸿源房地产开发有限公司，住所地：罗定市迎宾二路14号九楼905，统一社会信用代码：91445381588290482H。法定代表人：胡廷欣，总经理。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。原告谢沛洪与被告广东新鸿源房地产开发有限公司（下称“新鸿源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑建丰、陈清华及被告的委托诉讼代理人梁劲锋、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢沛洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理罗定市人民中路153、159号商业中心××座××房的房地产权属证书；2.判令被告从2016年9月16日起至原告取得上述房地产权属证书之日止，以573480元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率（庭审中原告明确该利率为年利率6%）计付逾期办证违约金给原告（暂从2016年9月16日计至2018年5月16日共20月合计为人民币57348元）；3.本案的全部诉讼费（受理费、保全费、公告费）由被告承担。事实和理由：2014年7月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将罗定市人民中路153、159号商业中心××座××房售予原告，成交总价573480元。该合同第十五条格式条款约定：被告在房屋交付使用后720日内，为原告办理房地产权属证书，如不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款573480元，被告也在2014年9月27日向原告交付了上述房屋。但被告至今尚未为原告办理房地产权证书，从交付房屋之日起计算已超过720日，被告逾期办理房地产权属证书的行为已经构成违约，理应向原告支付逾期办证违约金。由于双方在合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补原告的损失，不符合法律的公平原则，根据《合同法》第5条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第18条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第3条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第38条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的…以已付房款或未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”及第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人损失，当事人根据合同法第114条第2款的规定请求增加违约金的人民法院应予支持”等相关法律法规的规定，原告请求对逾期办证的违约金的计付方式依法合理调整，被告应以已付房款为基数按中国人民银行规定的逾期贷款利率从2016年9月16日起至原告取得上述房地产权属证书之日止计付逾期办证违约金给原告。被告新鸿源公司辩称：一、关于原告要求被告立即协助办理房地产权属证书的请求，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告只有“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，没有办妥房地产权属证书的义务。涉案商品房已于2018年6月28日完成验收备案，目前正在办理相关确权手续。二、原告方关于以已付购房款为本金，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金的诉讼请求依据不足，请求法院依法驳回其诉讼请求。1、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，关于办理房地产权属证书的条款不属于格式条款且不存在显失公平的情况。（1）关于格式条款。首先，《商品房买卖合同》是广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的合同，不是开发商制定的，显然不属于格式合同。关于违约金条款的约定，政府制定的文本中是可以由双方当事人自由约定违约金的比例的，故也不属于格式条款。其次，《商品房买卖合同》第十五条约定中，被告的主要义务是将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案而非支付违约金，而该条款并不包含免除被告前述义务的内容。因此，即使法院认为前述第十五条属于格式条款，也不属于无效的情况。（2）关于显失公平。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”原告方属于完全民事行为能力人，原告方与被告属于平等的民事主体，本案没有任何证据证明双方签订《商品房买卖合同》时存在“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验”的情况。《民通意见》第73条规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”根据上述规定，认定民事行为是否属于显失公平，根据“不告不理”原则，应由当事人在规定的除斥期间内提出变更或撤销的请求。2、原告方请求调整《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金标准依据不足，请求法院驳回其诉讼请求。（1）《合同法》及最高院、广东高院的司法解释或指导意见均强调违约金调整以实际损失的存在为前提和计算基础，法院对违约金进行调整必须先后满足两个条件，首先是因违约行为造成了实际损失，其次才考虑在损失数额无法确定的情况下如何处理的问题，原告方未提供任何证据证明其遭受的实际损失，应当承担举证不能的法律后果。同时，根据《侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到损害（侵权行为）、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见，我国民事法律对于权利受损及因权利受损而受到的损失是区分开的，并非混为一谈，换言之，权利受到损害并不意味着存在实际损失，权利人应就前述两方面分别承担举证责任。（2）已有生效判决明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。综上所述，原告方的诉讼请求依据不足，恳请法院依法作出判决。本院经审理认定事实如下：被告新鸿源公司是位于罗定市人民中路××、××商业中心（××）的房地产开发商。2014年7月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为罗定市商业中心××座××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为573480元。第六条约定买受人于2014年7月27日交付首期款人民币300000元；第二期房款于2014年9月30日前交付人民币93480元；第三期房款于2014年10月30日前交付人民币90000元；第四期房款于2014年11月30日前付清房款人民币90000元。第八条约定出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告付清了全部购房款。2014年5月25日，罗定市商业中心（南区）A1A2座、南北区地下室连通通道工程取得了《建筑工程竣工验收报告》，2018年6月28日，该工程取得了《竣工验收备案表》。2014年12月11日，原告到被告处签了《房屋交接书》，办理了涉案商品房的交接手续。2015年12月29日，涉案商品房已完税。2016年8月26日，原告向被告交付了办证费用3000元。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、收据、《房屋交接书》，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2014年12月11日将涉案商品房交付给原告使用，那么，被告最迟于2016年11月30日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，被告违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为。被告应承担相应的违约责任，并继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案商品房的权属证书。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。现原告虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失时，对方才能请求增加。现原告请求调整增加违约金，那么，原告首先要举证证明被告逾期提交需由被告提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，原告要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于被告违约造成的原告的损失，才能要求调整增加违约金。但现原告均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，本院不予支持。被告应向原告支付逾期办证违约金573.48元（573480元×0.1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、由被告广东新鸿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告谢沛洪办理罗定市人民中路153、159号罗定市商业中心××座××房房的房屋权属证书。二、由被告广东新鸿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金573.48元给原告谢沛洪。三、驳回原告谢沛洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元（原告已预交），由原告谢沛洪负担611元，被告广东新鸿源房地产开发有限公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年九月二十八日书记员  曾飞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。