广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初2376号原告（反诉被告）：郭润明，女，1966年2月13日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市三水区，现住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：郭志祥，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈姗姗，女，1988年6月17日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：梁伟星，广东端庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜杰锋，男，1988年8月4日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：梁伟星，广东端庆律师事务所律师。第三人：佛山市三水区西南街安信居房屋中介服务部，住所地：广东省佛山市三水区西南街道康乐路**首层02自编之二，注册号：440683600277925。经营者：戴敬辉。原告（反诉被告）郭润明与被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋，第三人佛山市三水区西南街安信居房屋中介服务部（以下简称安信居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭润明及其委托诉讼代理人郭志祥、何定华，被告陈姗姗、杜杰锋的委托诉讼代理人梁伟星，第三人安信居服务部经营者戴敬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭润明向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈姗姗、杜杰锋继续履行双方于2017年1月4日签订的《房地产买卖合同》，并将案涉房产过户至原告名下；2.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，郭润明变更诉讼请求为：1.判令解除与被告于2017年1月4日签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告向原告返还购房定金50000元、购房款450000元，共50万元；3.由两被告承担中介费20000元；4.判令两被告向原告返还评估费5000元；5.判令两被告向原告赔偿房价差额520000元。事实与理由：2017年1月4日，原告通过第三人向两被告购买位于佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园3座204房产，三方签订《房地产买卖合同》，合同约定：原告以118万元的价格购买该房产，合同签订时向两被告支付定金50000元，2017年6月30日前到三水行政服务中心办理新业不动产证的相关手续，买方在领到回执的同时支付卖方首期房款53万元；买卖双方在交易递件前共同向银行申请按揭贷款，共同签署办理银行贷款所必须的证明文件，余款60万元由银行直接划入卖方在银行开设的账户。合同签订后，原告向两被告支付定金5万元及提前支付了首期房款35万元，其后又于2017年9月25日再次向两被告支付房款10万元，共计支付50万元。双方已向新按揭银行提交贷款申请。两被告收取前述10万元房款的同时，与原告签订《物业交接证明》，将案涉房产交付给原告使用。两被告收到原告上述款项后，并未向原贷款银行清偿贷款和涂销抵押，在原告及第三人多次催促下，两被告也没有到行政服务中心办理房产过户手续，导致房产依然未能过户。2018年5月原告调查发现，两被告于2018年3月27日向案外人何土荣借款150万元，双方签订《房地产抵押合同》，将案涉房产作价170万元作为抵押担保，于2018年3月29日办理了抵押登记。原告与两被告的合同约定的案涉房产成交价为118万元，与两被告与案外人何土荣约定的案涉房产作价170万元，中间产生52万元的差价，该差价是由于楼价上涨后两被告不愿意继续出售房屋而造成的原告的直接经济损失，原告无法以原来市场价格购买相当的房屋，两被告应向原告赔偿房价差价损失52万元。陈姗姗、杜杰锋辩称：被告出售房屋的目的是由于生意经营需要资金周转，但由于原告没有按照合同约定在约定时间内支付购房款，也没有及时通过银行办理按揭交付资金给被告使用，造成被告需向第三人借贷资金使用，借贷利息远高于银行利率，造成被告重大经济损失，对此保留起诉的权利；根据双方签订的合同的约定，认为符合解除合同的条件，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人陈述：希望卖方可以继续履行合同。陈姗姗、杜杰锋向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉人与被反诉人于2017年1月4日签订的《房地产买卖合同》；2.判决被反诉人立即腾退佛山市三水区西南街道三兴路**山水一品花园****产交还反诉人；3.判决反诉人不需要退还被反诉人购房定金50000元；4.判决反诉人退回被反诉人预付购房款450000元；5.由被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人由于生意经营急需资金周转，希望通过出售自有房屋解决资金周转困难问题，于2017年1月4日通过第三人安信居服务部与被反诉人签订《房地产买卖合同》，约定：物业总楼价118万元；买方在签订本合同时支付购房定金50000元；买卖双方定于2017年6月30日前到三水行政服务中心办理新业不动产证的相关手续，买方在领到回执的同时支付卖方首期房款53万元；买卖双方在交易递件前共同向银行申请按揭贷款，共同签署办理银行贷款所必须的证明文件，余款60万元在银行按揭手续完成后由银行直接划入卖方在该银行开设的账户。合同约定了双方的违约责任。合同签订后，反诉人在2017年9月25日提前将房屋交付给被反诉人使用，但被反诉人没有按照约定时间足额向反诉人交付购房款，被反诉人从签订合同当日至2017年9月25日分多次陆续交付反诉人购房款450000元，余下购房款未能办理银行按揭贷款支付给反诉人，严重影响反诉人急需资金使用的计划，反诉人只能以高息代价于2018年3月27日向他人以房屋抵押进行借款使用，被反诉人的违约行为造成了反诉人的重大经济损失。反诉人已将房屋交付给被反诉人使用，被反诉人应依约定向反诉人支付购房款并承担违约责任。由于被反诉人违反合同约定未足额支付购房款，致使反诉人的合同目的无法实现，符合合同约定的解除条件，反诉人有权依法解除合同。郭润明辩称：反诉人诉称被反诉人违约不是事实，合同约定在2017年6月30日前办理不动产过户相关手续，被反诉人领到回执后支付首期房款，因反诉人迟迟未去还贷解除抵押，无法办理不动产证相关手续，被反诉人还没有领到回执，支付首期房款的条件一直不具备，至今被反诉人依然无需支付首期房款，但被反诉人已经支付了45万首期房款。被反诉人根本没有违约，反诉人的反诉事实理由不成立，没有事实依据，应全部驳回。第三人陈述：签订合同后，双方按照合同约定向银行申请按揭，被告杜杰锋已向银行申请提前还款，但因没有还钱导致全部手续办不了。原告（反诉被告）郭润明提供：1.《房地产买卖合同》；2.收据四份、《入账汇款业务回单》、广东农村信用社／农村商业银行柜员机存款回单六份；3.××号房地产权证、粤房地权证佛字第**房地产权证、佛国用（2013）第0006141号土地使用权证、2017年9月25日《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》；4.原告购房前看房照片、案涉房产现状照片、物业交接证明；5.2018年5月17日《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》；6.《关于杜杰锋、陈姗姗贷款情况调查》《个人购房担保借款合同》《个人信贷业务要素变更申请表》、还款记录；7.《借款合同》《房地产抵押合同》等证据，以证明其主张的事实。被告、第三人对上述证据无异议，本院予以采信。原告还提供原告女儿与第三人工作人员的微信聊天记录，被告对此证据有异议，第三人对此证据无异议，本院认为此微信聊天记录的内容与本案有关联，真实合法，本院予以采信，但被告与案外人何土荣之间的《借款合同》真实性不能核实，且与本案不具有关联性，本院不予确认。被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋提供：《房地产买卖合同》、收款明细、收到45万元购房款的收据、物业交接证明、向第三人交付1万元押金的收据、补充协议、借款合同、不动产查询信息等证据，以证明其主张。原告（反诉被告）对上述证据无异议，但对被告与案外人何土荣之间的《借款合同》的借款是否实际发生有异议。本院对除该《借款合同》外的证据均予以采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月4日，被告杜杰锋、陈姗姗为卖方，原告郭润明为买方，双方签订《房地产买卖合同》，合同约定：杜杰锋、陈姗姗将其所有的位于佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园3座204的房产出售给郭润明，总楼价118万元；买方在签订本合同时支付购房定金50000元；买卖双方定于2017年6月30日前到佛山市三水区行政服务中心办理新业不动产证的相关手续，买方在领到回执的同时支付卖方首期房款530000元；买卖双方在交易递件前共同向银行申办银行按揭贷款，共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，余下房款600000元在银行按揭手续完成后，由银行直接划入卖方在该银行开设的账户；买卖双方约定的交楼时间为业主收齐房款当天。合同签订后，原告郭润明即按照合同约定向被告陈姗姗、杜杰锋支付购房定金50000元，向第三人安信居服务部支付佣金20000元。2017年4月20日至2017年5月17日，原告陆续向被告支付购房款共计35万元。2017年7月3日，双方签订《补充协议》，约定：买方到银行申请贷款，在银行审批通过后15天内到行政服务中心办理过户手续。双方在第三人协助下向银行申请贷款，但银行因案涉房产之前的贷款未清偿、抵押未注销而未完成审批手续。2017年9月25日，原告再次向被告支付购房款10万元，双方出具《物业交接证明》，被告将案涉房产交付给原告使用。原告在本案诉讼过程中仍居住使用案涉房产。期间，原告通过第三人多次催促被告提前偿还贷款、注销抵押并协助办理过户手续，但均无结果。《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》显示，案涉房产于2013年9月5日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山三水支行，又于2018年3月29日办理抵押登记，抵押权人为何土荣。中国农业银行股份有限公司佛山三水支行出具《关于杜杰锋、陈姗姗贷款情况调查》显示，杜杰锋在该行办理的案涉房产贷款截止2018年5月25日贷款余额386980.55元，借款人杜杰锋曾在2017年3月1日申请提前还款，该行2017年4月1日审批同意，但借款人未还款。被告委托律师于2018年4月28日向原告发出律师函，以原告未能办理银行按揭、未收到余下购房款为由，表示决定不出售案涉房产，提出解除合同，愿意承担合同约定的违约责任，双倍退还合同定金，并如数退还原告支付的购房款。原告对此未同意。经本院委托，广东省明科资产评估土地房地产估价有限公司于2018年8月20日作出《房地产估价报告》，该报告以2018年4月26日即原告起诉之日为评估价值时点，估价结果：案涉房产在该评估基准日的评估价值为160.793万元。另查明，中国农业银行股份有限公司佛山三水支行表示，在案涉房产有贷款未清偿、抵押未注销的情况下，不会对案涉房产办理新的贷款审批。本院认为，原告郭润明与被告陈姗姗、杜杰锋签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，现原、被告均同意解除此合同，本院予以支持。依照法律规定，合同解除后被告收取的原告所支付的购房款45万元应当依法予以返还，原告提出要求被告返还已支付的购房款的请求和被告提出的退回购房款的请求，本院予以支持。本案的争议焦点是原告、被告是否存在违约行为及双方是否应承担违约责任。双方签订的《房地产买卖合同》第五条第三款约定：买卖双方定于2017年6月30日前到佛山市三水区行政服务中心办理新业不动产证的相关手续，买方在领到回执的同时支付卖方首期房款530000元。双方对“办理新业不动产证的相关手续”就是指办理过户手续无异议。被告认为，根据这一约定，原告应当在2017年6月30日前给付首期房款530000元，否则就是原告违约。但是，从这一条款的字面意思理解，原告是在领到三水区行政服务中心的有关回执时才需要支付首期房款，换言之，按照这一条款，在原告没有领到该回执时不需要支付首期房款。该条款确定的2017年6月30日前这一时间点是原、被告双方共同去办理过户手续的时间点，而不是原告向被告交付首期房款的时间点。被告将此时间点理解为原告应当交付首期房款的时间，属于对合同条款理解错误。虽然按照合同约定，原告在2017年6月30日前、未领到回执的情况下无需给付首期房款，但原告向被告支付了购房定金5万元，在该时间前又陆续向被告支付购房款35万元，根据中国农业银行股份有限公司佛山三水支行调查显示，截至2018年5月25日对案涉房产被告在该银行贷款余额为38.69万元多，则原告先期支付的购房款足以让被告清偿该银行贷款、注销案涉房产的抵押，但被告收到上述购房款后并未去清偿该贷款。双方于2017年7月3日签订的补充协议约定买方到银行申请贷款，在银行审批通过后15天内到行政服务中心办理过户手续。但在案涉房产贷款未清偿、抵押未注销的情况下，即使原告向银行申请贷款，银行也不会审批通过其申请，故此补充协议在此情况下实际不能履行。同时，按照法律规定，案涉房产被抵押的情形下是不能办理过户手续的，那么双方在2017年6月30日前到佛山市三水区行政服务中心办理新业不动产证的相关手续，原告要能够领到回执，前提是被告必须在此时间前清偿案涉房产的贷款、注销抵押，但被告没有完成这些事项，导致不能办理过户手续。到2018年3月29日，被告又以借款为名将案涉房产抵押给案外人，并办理了抵押登记，造成本案中的《房地产买卖合同》更加难以履行。纵观本案，被告陈姗姗、杜杰锋不积极清偿案涉房产贷款、注销抵押，导致合同不能履行，且以律师函形式明确表示不履行合同，其行为已构成根本违约，应依法承担违约责任，原告郭润明不存在违约行为。原告郭润明主张被告陈姗姗、杜杰锋承担违约责任，合法有据，本院予以支持。陈姗姗、杜杰锋主张郭润明违反合同约定、未足额支付购房款，与事实不符，本院不予支持。双方《房地产买卖合同》约定，卖方单方面放弃出售本物业或者由于卖方自身原因致使交易不成功或者不按合同约定条款交接物业的，则视为卖方违约，卖方向买方支付10万元作为违约金。案涉房屋经评估确认在评估基准日的价值比合同约定售价高出42万余元。原告郭润明已提供充分证据证明其实际损失大于合同约定的赔偿标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，据此原告有权向被告主张赔偿损失，本院予以支持。鉴于原告积极履行合同，向被告支付定金和购房款共计50万元，不存在违约行为，双方订立合同之时应对本区房价的上涨情况有所预见，同时考虑取得房屋升值利益原告需支付有关成本费用，本院确定被告陈姗姗、杜杰锋应向原告郭润明赔偿房屋差价损失35万元。对原告提出的返还定金请求，双方房屋买卖合同已经解除，且是被告违约致使合同不能履行，被告收取的定金5万元应当返还给原告，本院对此予以支持，被告提出无需返还定金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告提出由被告承担中介佣金和评估费，此两项费用为原告为履行案涉合同而支付，现因被告违约致使合同不能履行，应由被告承担，对原告此请求本院予以支持。被告提出原告腾退交还案涉房产的请求，双方房屋买卖合同已经解除，原告应将已经居住使用的案涉房产交还给被告，对被告此请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郭润明与被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋于2017年1月4日签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋应在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郭润明定金50000元、购房款450000元，共计500000元；三、被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋应在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）郭润明损失350000元；四、由被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋承担服务佣金20000元和评估费5000元，此两项费用原告（反诉被告）郭润明已支付，被告陈姗姗、杜杰锋应在本判决生效之日起十日内径行支付给原告郭润明；五、原告（反诉被告）郭润明应在本判决生效之日起十日内将位于佛山市三水区西南街道三兴路11号山水一品花园3座204房产腾退交还被告（反诉原告）陈姗姗、杜杰锋；六、驳回原告郭润明的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告陈姗姗、杜杰锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取即12335元，诉讼保全费5000元，评估费6500元，反诉案件受理费减半收取即7710元，共计31545元，由原告（反诉被告）郭润明负担8545元，被告陈姗姗、杜杰锋负担23000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  乐振华二〇一八年九月三日书记员  卢 恩法官寄语对美好生活的向往是每个人的梦想。本案原告倾其积蓄以求改善安居之所，乃人之常情。在合同约定给付首期房款条件未成就时，本案原告仍应被告之请支付较大数额房款，目的当然是希望合同尽快履行，以实现心愿。本案被告在银行审批同意提前还款之下，收到购房款不清偿贷款、注销抵押，却转作他用，此后甚至又将案涉房产设定另一抵押，导致合同更加难以履行，原告美好愿望落空。被告此举有违诚信原则，依法应负违约之责。被告生意急需资金周转的境况可以理解，但这不能成为不履行合同的理由。被告自身是生意人，不会不知道信用的价值，对不守诚信造成的伤害与损失，应是感同身受、引以为戒。换位思考、将心比心，希望被告能充分体谅原告之情，既然不能履行双方之合同，就应及时将相关款项返还原告并积极履行判决确定之义务。当然，判决之后，如果被告能积极解决好相关问题，原告亦给予充分信任，双方仍可另订合同并切实履行，使原告获得心仪安居之所，则善莫大焉。古语云：人无信而不立。诚实信用既是法定原则，又是做人之道。希望原告勿因本案而失去诚信之品格，更希望被告以信立身，重合同、守信用，以诚信拓展生意、赢得市场、兴旺发达。