上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终6621号上诉人（原审原告）：上海林茂实业有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路**********。法定代表人：戴叶英，总经理。委托诉讼代理人：许席禄，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘颖，上海申如律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海平致实业有限公司，住所地上，住所地上海市嘉定区叶城路********v>法定代表人：张汉平，总经理。委托诉讼代理人：侯兴政，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王邦会，男，1964年12月5日生，汉族，户籍地安徽省肥东县。上诉人上海林茂实业有限公司（以下简称“林茂公司”）、上诉人上海平致实业有限公司（以下简称“平致公司”）与被上诉人王邦会因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。林茂公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持林茂公司关于免租期及违约金的一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，房屋租赁协议中关于逾期付款违约金的约定是当事人基于意思自治作出，亦系当事人的真实意思表示，故违约金的数额应为254,960元（人民币，下同）；第二，一审法院对于办公楼是否交付的事实认定存在错误。首先，平致公司按期缴纳了第一期租金，若办公楼没有交付，按常理平致公司应当拒付办公楼的首期租金；其次，平致公司提交的微信证据可以印证办公楼事实上已经交付平致公司，其不能因为没有找到承租人而否认交付的事实，办公楼的租赁风险应由其自行承担；再者，办公楼的外墙粉刷并不会影响其实际使用，且按照正常逻辑墙体粉刷会有利于房屋出租；第三，一审法院关于免租期租金的认定错误，林茂公司认为免租期租金应为一号厂房、二号厂房、办公楼及配电房的两个月租金，即74.98万元。平致公司辩称，不同意林茂公司的上诉请求，对方诉请没有事实以及法律依据，应予驳回。王邦会辩称，不同意林茂公司的上诉请求。平致公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回林茂公司的全部诉讼请求。事实与理由：第一，交付污水纳管证明是出租人的法定义务，林茂公司未出具，且在与其交涉过程中，其从未以任何形式告知申请情况，直至在法庭上才出示证据；第二，根据租赁合同，保安应由平致公司委派，但事实上却由林茂公司强行委派，对于承租人而言，行使抗辩权的主要方式就是暂时停止支付租金，一审法院认为林茂公司该项违约情节不能成为平致公司暂时停止支付租金的抗辩理由缺乏依据；第三，关于四方协议问题，一审拘泥于房屋租赁协议文字本身，没有从合同履行过程等方面探究当事人真实意思，认为XX公司不符合约定，显然是错误的；第四，关于免租期租金，本案中根本不存在平致公司退租的情形，因而不能适用合同条款要求平致公司支付免租期租金，并且免租期租金实际应为484,766.52元。林茂公司辩称，不同意平致公司的上诉请求。王邦会辩称，同意平致公司的上诉请求。林茂公司向一审法院起诉请求：一、判令解除林茂公司与平致公司、王邦会于2017年4月10日签订的《厂房租赁协议》；二、判令平致公司支付林茂公司违约金254,960元；三、判令平致公司支付免租期租金74.98万元；四、判令平致公司赔偿损失37.60万元；五、判令平致公司支付自2017年10月10日起按每日12,329元标准计算至实际搬离之日止的房屋使用费；六、判令平致公司支付2017年4月10日至2017年10月31日期间电费44,411元；七、判令王邦会对上述诉请承担连带责任；八、诉讼费由平致公司、王邦会负担。一审法院认定事实：上海市XX公路XX号的房屋产权人为林茂公司。2017年4月10日，林茂公司（甲方）与平致公司（乙方）、王邦会（丙方、乙方担保人）签订《厂房租赁协议》，约定林茂公司将上海市XX公路XX号的房屋出租给平致公司，建筑面积：1号厂房4,296.18平方米，2号厂房4,296.18平方米，办公房2,535.52平方米，配电房80.56平方米，合计11,208.44平方米。合同约定1号厂房租赁期从2017年4月10日起至2023年5月9日止，2号厂房和办公房及配电房租赁期从2017年5月10日起至2023年5月9日止。交付房屋日为1号厂房从2017年4月10日起，2号厂房和办公房及配电房从2017年5月10日起。合同第四条约定租赁期内所有电费由乙方承担。租赁期内门卫工作由乙方聘请专业安保公司，仅负责对正门人员和货物的进出登记。专业安保公司费用由甲方承担，水电费由乙方承担。合同第六条约定，租金价格统一按建筑面积平均1.1元/平方米/日计算，……即2017年4月10日至2019年4月9日为11,208.44平方米X1.1元=12,329元/日。合同签订3个工作日内乙方支付1.5个月（一个月按30.41天计，下同）的押金，即12,329元/天X30.41天X1.5个月=56.23万元。租金按3个月为1期，乙方须提前1个月支付。甲方同意给予乙方前两个月免租的优惠（如因乙方原因中途退租，乙方须补交两个月免租期的租金费）。乙方迟延支付租金的，迟延30天内，每迟延一天，应向甲方支付违约金3,000元整，迟延超过30天的，乙方还应在支付该期迟延租金总额的20%作为违约金，且甲方有权但无义务解除本合同，要求乙方返还房屋并由乙方赔偿由此造成甲方的一切损失。由于乙方的原因中途退租时，乙方除不得享受二个月免租期外，尚需支付剩余租期租金的50%赔偿甲方。合同签订后，林茂公司于2017年4月10日将1号厂房交付给平致公司，于2017年5月10日将其余系争房屋交付给平致公司，平致公司认为办公房至今未交付。平致公司交付给林茂公司保证金562,300元，租金1,568,500元。2017年10月9日，林茂公司向平致公司邮寄《律师函》要求解除《厂房租赁合同》，责令平致公司在收到函后7日内搬出系争房屋。平致公司于2017年10月10日收到解约函，并于当日从系争房屋中迁出并将房屋返还给林茂公司。一审法院认为，林茂公司与平致公司、王邦会于2017年4月10日签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方一致确认《厂房租赁协议》于2017年10月10日解除，于法无悖，一审法院予以确认。平致公司以林茂公司未交付办公房、未提供污水纳管证明、免租期待遇少给了10天、强行委派保安、一直未配合签订四方协议为理由拒付租金。一审法院认为，首先，林茂公司未能提交充分证据证明已将办公房交付给平致公司，亦未能举证证明平致公司正常使用过办公房，故一审法院认定林茂公司未将办公房交付给平致公司。但平致公司以此为由拒不支付1号厂房、2号厂房以及配电房的剩余租金，于法无据。其次，系争合同中并未约定林茂公司有提供污水纳管证明的义务，平致公司也未举证证明其在签约时提出要求办理该证。且林茂公司已于2017年9月14日申请，于2017年10月11日获得《排水管理单位接管证明》，林茂公司已积极予以办理。平致公司以此为由拒付租金，理由不成立。再次，关于免租待遇，平致公司称系争合同第六条第3款中约定：“首期租金交付至九月……”，“首期（4-9月）合计租金为126.85万元……”，平致公司认为根据该条文意，首期的租期应该计算至2017年9月30日，平致公司缴纳的一期租金126.85万元根据此条文意是缴纳到了2017年9月30日的。而事实上1号厂房是2017年4月10日交付，2号厂房和配电房是2017年5月10日交付，分别扣除2个月免租期后，租期应该从2017年6月10日以及2017年7月10日开始计算，如果计算至2017年9月30日，平致公司认为林茂公司少给予了其各10天的免租期。一审法院认为，系争合同关于租金的计算方式已经进行详尽的约定，平致公司对于租金的计算方式并无异议，系争合同第六条第3款中约定：“首期租金交付至九月……”，“首期（4-9月）合计租金为126.85万元……”应结合合同上下文理解，根据合同中所列计算方式，第一期租金租期的计算1号厂房应是从2017年4月10日计算至2017年10月9日、2号厂房和办公楼、配电房是从2017年5月10日计算至2017年10月9日，确已扣除2个月的免租期。平致公司此项主张，并无合同依据。第四、关于保安委派，系争合同虽约定租赁期内门卫工作由平致公司聘请专业安保公司，但是租金支付是租赁合同关系中承租人应承担的主要义务，以此抗辩拒付租金，于法无据。最后，关于四方协议。系争合同第一条第4款约定，乙方（平致公司）和丙方（王邦会）在2017年9月底前在房屋所在地南汇工业园区内共同投资注册新公司，届时本协议乙方变更为新公司，且乙丙二方都作为该新公司担保方。平致公司称其成立新公司后，林茂公司迟迟不肯配合签署四方协议，所以拒付租金。林茂公司称四方协议中的新公司上海XX有限公司，并不是由平致公司和王邦会组成的，平致公司并不是上海XX有限公司的股东，不符合系争合同的约定，故其一直未签署该份四方协议。平致公司确认上海XX有限公司是由王邦会和平致公司的法定代表人张汉平组成。一审法院认为上海XX有限公司的组成确实不符合系争合同的约定，平致公司以此为由拒付租金，不符合合同约定，而是否签署四方XX公司正常使用系争房屋。综上，一审法院认为平致公司拒付租金的理由不成立。因平致公司未按约支付租金，理应承担相应违约责任。根据合同约定，租金是3个月付一次，应于2017年8月底付清。2017年9月4日，案外人上海XX有限公司代为支付了第二期租金中30万元。因林茂公司未将办公房交付给平致公司，故办公房租金254,447元应从应付租金中扣除，故平致公司欠付的第二期租金为570,353元（112.48万元-30万元-254,447元）。按照合同约定，平致公司每迟延一天，应向林茂公司按照3,000元/天的标准支付违约金，逾期支付超过30天的，还应按照第二期租金未付的部分总额的20%向林茂公司支付违约金。平致公司提出违约金标准过高，要求法院予以调整，因林茂公司与平致公司之间的房屋租赁协议于第二期租金的起始日即2017年10月10日解除，林茂公司的实际损失为其于2017年8月底收到第二期租金至2017年10月10日期间所产生的孳息，一审法院综合考虑到双方的过错程度、林茂公司的实际损失等因素，酌定判令平致公司支付给林茂公司逾期付款违约金15,500元。根据合同约定，平致公司中途退租的，应赔偿给林茂公司二个月免租期租金。因平致公司未按约支付租金致使双方厂房租赁协议解除，故理应支付免租期租金。因林茂公司未将办公房交付给平致公司，故办公房租金不应计入。综上，平致公司赔偿给林茂公司免租期租金580,235.69元（1号厂房4,296.18平方米+2号厂房4,296.18平方米+配电房80.56平方米）×1.1元/平方米/日×30.41天×2个月=580,235.69元。林茂公司诉请要求平致公司赔偿损失37.60万元，其称其中27.60万元，是根据平致公司要求对办公室楼外立面进行粉刷产生的工程款，并出具由案外人费某出具的情况说明，证明系争房屋办公楼外体粉刷事宜是平致公司法定代表人张汉平提出。平致公司对此予以否认。鉴于费南并未出庭作证，且林茂公司未能提供书面证据证明平致公司授权其对办公楼外体进行粉刷，故对林茂公司此项诉请，难以支持。林茂公司称剩余10万元是房屋恢复原状费用，是施工单位给出的预估费用，目前还没有恢复原状。鉴于该笔费用尚未实际发生，对于该项诉请，难以支持。林茂公司诉请要求平致公司支付自2017年10月10日起至实际搬离之日止的厂房使用费，鉴于林茂公司确认平致公司已于2017年10月10日将房屋返还给林茂公司，故对此项诉请，不予支持。林茂公司诉请要求平致公司支付2017年4月10日至2017年10月31日期间电费44,411元，庭审中，双方合意确认平致公司还应支付林茂公司电费27,000元，一审法院予以确认。林茂公司诉请要求王邦会对平致公司的付款义务承担连带责任，符合合同约定，于法无悖，予以支持。庭审中，平致公司表示已就保证金等事宜另案起诉，故保证金及装修不要求在本案中予以处理，一审法院依法予以准许。一审法院判决：一、上海林茂实业有限公司和上海平致实业有限公司、王邦会于2017年4月10日签订的《厂房租赁协议》于2017年10月10日解除；二、上海平致实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海林茂实业有限公司违约金共计人民币15,500元；三、上海平致实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海林茂实业有限公司免租期租金人民币580,235.69元；四、上海平致实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海林茂实业有限公司电费人民币27,000元；五、王邦会对判决主文的第二至三项承担连带责任；六、驳回上海林茂实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,742元，减半收取计人民币10,371元，由上海林茂实业有限公司负担人民币5,393元，上海平致实业有限公司、王邦会负担人民币4,978元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平致公司提交了上海XX有限公司的经营信息，欲证明该公司的股东虽与合同约定存在不一致之处，但实质上是符合要求的。林茂公司对于该证据的真实性予以认可，但对其关联性有异议，其表示认可一审法院的相关意见，且新设立公司的主体不符合合同约定，如果主体变更为该公司会导致王邦会不再承担连带责任。王邦会对于上述证据没有异议。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，林茂公司与平致公司、王邦会就系争房屋签订的租赁合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于林茂公司是否有权解除合同的问题。根据查明的事实，平致公司未按期足额支付第二期租金，林茂公司依约享有合同解除权。平致公司虽主张拒付租金系行使法定的抗辩权，但正如一审法院所述，其抗辩事由要么缺乏事实依据，要么难以构成拒付租金的合法抗辩。况且，平致公司若认为林茂公司存在违约行为，其完全可以要求林茂公司履行合同义务或者承担违约责任，但其拒付大部分租金，显然缺乏法律依据，亦不符合比例原则。由此，一审法院认定平致公司拒付租金构成违约而林茂公司具有合同解除权，并无不当，本院予以认同。关于免租期租金数额及租金的承担问题。依据法律规定，当事人对其诉请所依据的事实负有举证责任，否则应当承担不利的法律后果。林茂公司虽主张其按约向平致公司交付了系争房屋中的办公楼，但其未能提供充分的证据加以证明，亦与双方之间的沟通事实不符，故本院对其上述主张难以采纳。平致公司关于免租期租金实际应为484,766.52元的主张亦缺乏依据，本院同样不予采纳。由此，一审法院在计算免租期租金数额时扣除未交付房屋对应的租金数额，并无不当，本院予以认同。至于免租期租金的承担。依据合同约定，由于平致公司的原因中途退租的，其将不享受两个月的免租期。正如前文所述，本案确系平致公司中途退租，但本院须指出的是，林茂公司在合同履行过程中亦存在迟延交付办公楼等违约行为，其行为与平致公司拒付租金亦存在因果关系，故林茂公司对于合同解除损害后果的发生亦存在一定过错，应适当减轻平致公司的赔偿责任。由此，一审法院判令平致公司赔偿全部的免租期租金，有失公允，本院依法予以纠正。考虑到当事人的过错程度等因素，基于公平原则及诚信原则，本院对于一审判决第三项确定的平致公司应支付的免租期租金数额酌情予以变更。关于林茂公司主张的迟延付款违约金，鉴于林茂公司未能交付全部租赁标的，故其要求按照合同约定租金认定欠付租金数额，缺乏依据，本院难以支持。至于违约金的数额，平致公司认为合同约定标准过高，故一审法院结合本案具体情况，对于违约金标准予以适当调整，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。至于平致公司要求撤销一审判决第五项的上诉请求，一则，被上诉人对于一审法院判决其对平致公司的付款义务承担连带责任并未提起上诉；二则，一审法院判决被上诉人承担连带责任亦有合同依据。由此，本院对其上述上诉请求难以支持，被上诉人对于一审法院判决确定的平致公司应支付的违约金以及本院变更之后的平致公司应支付的免租期租金，应当承担连带清偿责任。综上所述，林茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；平致公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初6321号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初6321号民事判决第三项为“上海平致实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海林茂实业有限公司免租期租金人民币348,141.41元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币20,742元，减半收取计人民币10,371元，由上海林茂实业有限公司负担人民币6,914元，上海平致实业有限公司、王邦会负担人民币3,457元。二审案件受理费人民币17,192元，由上海林茂实业有限公司负担11,236元，上海平致实业有限公司负担5,956元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年九月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……