湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5920号上诉人（原审原告）：谭少华，男，1986年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙荣苑房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区望岳村****。法定代表人：张大海，总经理。委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭宁，湖南金州律师事务所律师。上诉人谭少华与上诉人长沙荣苑房地产开发有限公司（以下简称荣苑公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人谭少华的委托诉讼代理人康丹，上诉人荣苑公司的委托诉讼代理人王英帅、彭宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谭少华上诉请求：1、依法变更一审判决第一项、第二项并改判荣苑公司于判决生效之日起60日内向谭少华交付已经竣工验收备案并符合使用条件的合格房屋，同时改判荣苑公司以购房款829811元为基数按照每日万分之一的标准向谭少华支付自2017年9月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金（该违约金计算到2018年9月29日为30288元）；2、依法撤销一审判决第三项并改判荣苑公司承担逾期交房期间的物业管理费；3、本案诉讼费用由荣苑公司承担。事实与理由：一、荣苑公司违约不仅是由于涉案楼盘所连接的市政工程段未施工完毕导致消防验收不合格，而且也是由于不符合规划部门、环保部门、城建档案管理部门及工程质量监督等机构的要求导致无法交付符合“已经竣工验收备案”的合格房屋，是荣苑公司的全部过错，其应当对谭少华承担包括支付违约金、赔偿物业服务费、诉讼费或律师费损失的全部责任。二、原审仅判决荣苑公司向谭少华支付以购房款为基数计算365天的逾期交房违约金，是没有事实依据且违背法律规定的。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人才可以请求法院予以适当减少，但本案中约定的违约金数额不存在“过高”应予减少的情形，因此，原审判决应予变更并改判荣苑公司按照合同约定向谭少华支付全额违约金。谭少华与荣苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是荣苑公司提供的格式合同，该合同中的违约责任条款均由荣苑公司自行确立。荣苑公司无法依约履行房屋交付义务，导致谭少华只得在外租房居住、每月租金损失约2500元,因此约定的违约金标准并未高于谭少华损失的30%；而荣苑公司也并未举证证明合同约定的“违约金过分高于损失”。原审判决认定违约金过高无事实依据和法律依据。荣苑公司作为房地产开发企业，其进行商品房买卖时必须以相关法律及行政法规的规定为前提，其应向谭少华等买受人交付符合建筑施工要求的、符合消防安全要求的已竣工验收备案商品房；否则，不论谭少华是否接收房屋，依法均不产生房屋交付的法律后果。2、原审判决以购房款为基数仅计算365天逾期交房违约金，不属于法律规定的“适当减少”范围，该判决于法不公且显失公平，应予改判荣苑公司支付违约金至其交付竣工验收备案的合格房屋之日。按照合同约定，荣苑公司应在2017年9月30日前将已经竣工验收备案并符合使用条件的合格商品房交付给谭少华，但荣苑公司实际已违约并逾期一年有余，况且其在短期内根本无法依合同约定依法履行房屋交付义务，原审法院对此情况也是明知的，但仍然仅判决365天违约金，显然不属于法律规定的“适当减少”范围，依法应予以改判。三、原审判决既认定荣苑公司的交付行为违法，又判决不予支持荣苑公司承担逾期交房期间的物业管理费，是错误的。因此应当依法撤销原审判决书第三项并改判荣苑公司承担逾期交房期间的物业管理费损失。综上所述，原审判决认定事实错误且自相矛盾、适用法律错误，谭少华为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条等法律规定上诉至贵院，请求判如所请。荣苑公司辩称，1、根据一审在长沙市调取的证据证实：花语书苑东侧南延路未施工，没有按照原审合格的总平面图完成消防车道设置，故下发了消防不合格的通知，该项目的其他行政部门已经验收合格，市政工程原因导致的消防出入口无法设置，荣苑公司没有过错，符合主合同第八条的约定行政主管机关变更规划等出卖人不能控制的原因影响项目进展的要求而影响工程进度的，可以据实予以延期交房，因为本案属于荣苑公司不能控制的原因，依法可以顺延交房时间。2、荣苑公司提供的不是格式合同，详见荣苑公司《民事上诉状》第五点，同时，购买商品房并非日常小额消费，购房者理应对此保持谨慎并就相关合同仔细阅读、磋商后作出选择，决定是否同意签署。3、因为小区是分期开发，所以在建工程会存在不完善的地方，双方在补充协议第十三条第7、8、9项已经明确了，买受人知悉并同意接受。4、荣苑公司认为已经按照合同约定交房，且业主方已经有部分收房、装修还实际入住，故荣苑公司不应当承担违约责任。即便如业主请求荣苑公司须承担违约责任，约定的违约金也过高应适当降低，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”5、物业费是属于不同的法律关系，原审法院认定正确，请法院予以维持。6、根据商品房买卖合同及补充协议第7条第3款第11项的约定，出卖人组织五方验收且验收合格的视为达到交付条件，同时出卖人不承诺在主合同第8条约定的期间内，该房屋已完成收房验收或完成验收备案手续，根据该约定结合荣苑公司在一审时提交的竣工验收表，可知涉案房屋在约定的交付日期前已经完成五方验收，达到交付条件，即便业主认为因消防抽查不合格导致其有实际损失，那么根据第十条约定，该消防验收不合格系因市政道路未拉通所致，属于出卖人无法控制的第三方原因，出卖人也有权依据补充协议的约定，顺延履行相应的合同义务并不承担违约责任。7、商品房买卖合同及补充协议系双方当事人协商确定，由其在补充协议第13条第26、27款，已经明确约定买受人已对买卖合同及补充协议的条款完全知悉，充分理解，自愿认可，出卖人也就合同中涉及到双方权利义务的内容进行了解释说明，因此该合同及补充协议并非格式条款，即便为格式条款，出卖人也履行了告知和解释的义务，应当作为认定双方权利义务的依据。上诉人荣苑公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判决一审、二审诉讼费用由谭少华承担。事实与理由：一、涉案房屋已经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且荣苑公司按照合同约定履行了交房义务，无需再向谭少华交付房屋，一审法院判决荣苑公司向谭少华交付房屋没有依据。1、荣苑公司与谭少华签订的《合同补充协议》第七条房屋交付相关事宜中第3款第11点对交付条件进行了约定。谭少华购买的房屋于2017年9月11日已经建设、监理、施工、设计及勘察五方验收合格，且荣苑公司向谭少华已提供《住宅质量保证书》及《商品房使用说明书》，具备交付条件；2、荣苑公司于2017年9月23日通过EMS向谭少华发出《荣盛书苑入伙通知书》，并于2017年9月26日在《湖南日报》刊登《荣盛花语书苑交房公告》，告知谭少华将依约交付房屋，履行了交房应当履行的所有义务。二、房屋消防抽查结果不影响交付，质监站没有行政处罚的职能，且行政行为不影响民事行为的效力。1、从《中华人民共和国消防法》第十三条和第五十八条规定可以看出，法律并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定（即：责令停止使用并处罚款），况且，该条规定属于管理性规范，不属于效力性规范，并不影响涉案《商品房买卖合同》的法律效力，尤其是关于房屋交付条件约定的效力，故该条规定不能成为谭少华拒绝接收房屋的理由。同时，长沙市公安消防支队已就消防问题对荣苑公司作出停止施工及罚款20000元的行政处罚，该行政行为已终结，且不能影响房屋交付这一民事行为的效力。2、长沙市建设工程质量监督站于2017年6月29日出具的函件中称“荣盛花语书苑3#、5#栋工程未经竣工验收”与事实不符，如前所述，花语书苑3#、5#栋已于2017年5月23日经验收合格。同时，根据长沙市人民政府公布的长沙市建设工程质量监督站的职能，其无权进行行政处罚。而长沙市建设工程质量监督站在函件中也明确表示须报建设行政主管部门才可以进行行政处罚。3、无论是消防部门还是建设行政主管部门，其依法行使行政职权的行为，均不能对房屋交付行为产生影响。三、消防不合格系政府原因造成，荣苑公司没有过错。1、花语书苑1#、3#、5#栋在竣工检测中，经相关检测机构检测，消防设施达到合格要求。同时，花语书苑项目红线图内的消防车道施工与原消防审核设计相符，且按照设计要求设置有消防出入口。长沙市公安消防支队之所以认定工程消防不合格，是因为项目配套市政道路南沿路未建设拉通，导致消防出入口未能满足要求所致。2、荣苑公司在受让项目用地时，系按照南沿路拉通且新建建筑物容积率不高于4.5的标准缴纳土地出让金，并在此基础上进行规划、设计和施工建设。3、南沿路是花语书苑的配套项目，且由天心区政府出资建设，但因南沿路的建设需贯穿长沙理工大学校区，占用学校的现有红线用地，对学校影响极大，实施难度大。若需启动该道路的建设，需要长沙理工大学同意地籍指界并腾地，目前长沙理工大学不同意南沿路的建设，所以该道路建设迟迟未能启动。4、经一审法院调查取证，长沙市公安消防大队于2018年4月17日向一审法院出具《关于长公消验字【2017】第W0145号、长公消验字【2017】第W0218号和长公消审字【2017】第W0324号的复函》，说明认定花语书苑项目消防验收不合格系为花语书苑3#、5#栋工程经消防审核合格的总平面图中共有两个消防车道出入口，一个设在建设工程西侧的经贸街，一个设在3#栋的南沿路，但消防验收时，发现该工程只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南沿路未施工，因此认定为没有按照原平面图完成消防车道设置，最终认定花语书苑项目消防验收不合格。由此可见，消防部门认定花语书苑项目消防综合验收不合格就是因为市政工程南沿路未修建。5、荣苑公司多次向各级政府部门去函，协调南沿路的建设问题，但至今未能推动南沿路启动建设。6、众多业主就南沿路的建设问题及由此引发的小区消防问题是明知的，并多次向政府各部门申请信息公开。四、南沿路未能修建，导致花语书苑项目综合消防验收未通过系荣苑公司“不能控制的原因”，也属于“第三方原因”影响工程进度，按照合同约定，荣苑公司可以依法延期，且无须承担责任。1、根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，南沿路系市政工程，政府未能修建该道路导致花语书苑项目综合消防验收未通过，系荣苑公司“不能控制的原因”影响工程进度，即便未交房也不属于荣苑公司违约。2、根据《合同补充协议》第七条第3款第10项的约定，导致花语书苑项目未能通过消防验收的原因为南沿路未能修建，而修建南沿路系市政工程，荣苑公司不负责修建，属于第三方原因对荣苑公司履行合同义务造成影响，按照约定荣苑公司有权顺延履行相应的合同义务。五、《合同补充协议》不是格式条款，系荣苑公司与谭少华真实的意思表示，合法有效。1、荣苑公司在其售楼部展示有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，谭少华在购买房屋前对于主合同及补充协议的内容均是明知的。2、谭少华与荣苑公司可以就《合同补充协议》的内容进行协商，在双方协商一致的情况下可以对相应的条款进行删改。荣苑公司提供的《合同补充协议》也有多个版本可供选择。3、《合同补充协议》中的重要条款进行了加黑、加粗处理，足以引起谭少华的注意，荣苑公司尽到了提示义务，且谭少华在《合同补充协议》第十三条第26款、第27款中认可已经注意到合同及补充协议中包括加黑、加粗字体条款在内的内容涉及免除、限制谭少华的责任或者加重谭少华义务的情形，荣苑公司就相关条款已按谭少华的要求作出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商，谭少华对此予以认可；并且，认可谭少华是在完全知悉、充分理解并自愿认可买卖合同及补充协议条款，特别是加黑、加粗字体条款的前提下签订并自愿履行买卖合同及补充协议的。六、一审法院的判决超出了谭少华的诉讼请求，违反了法律规定。一审法院判决荣苑公司向谭少华支付违约金30288元，但谭少华在一审中主张的违约金金额计算至2017年12月1日为5062元，即便是计算至判决书出具之日也未达到30288元，一审法院的判决远远超出了谭少华的诉讼请求。综上所述，荣苑公司开发的房屋符合合同约定的交付条件，且荣苑公司履行了交付义务，不存在任何违约行为，一审法院认定事实不清，证据不足，且存在超出诉讼请求判决的行为，依法应予纠正。故请求二审法院撤销一审判决书，发回重审，或者依法改判。谭少华辩称，1、荣苑公司应当按照《长沙市商品房买卖合同》第8条的约定将符合“已经竣工验收备案”交付条件的商品房、按照合同约定的交付时间向谭少华进行交付，且按照合同约定，荣苑公司至今无证据证明其是因不可抗力或买受人原因而导致无法交付。因此，荣苑公司应按涉案合同第11条约定的第1种方式向谭少华支付违约金。2、荣苑公司作为专业的房地产开发企业，能够预见房屋办理竣工验收备案手续过程中的各项因素，况且，荣苑公司早在2014年进行商品房的建设规划时就已明知南沿路难以拉通的事实，且总图变更时就已注明并要求荣苑公司与周边用地单位协商解决消防出入口；多年来，荣苑公司不仅不积极寻求问题的解决问题，还追求无法竣工验收备案结果的产生，无视法律法规的强制性规定更无视业主的知情权和生命财产安全权益。因此谭少华要求荣苑公司基于其恶意违约行为承担合同约定的违约责任并不过分。3、涉案商品房现状完全不符合房屋使用要求和条件，不具备居住的基本便利性和安全性，且不论是出租还是出售都因无法拿到竣工验收备案证而受限制。因此，谭少华至今在外租房居住，每月租金约2500元至3000元，其对谭少华造成的实际损失远大于合同约定违约金标准，其应按合同约定对谭少华承担违约金支付义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般才可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，而荣苑公司并未举证证明合同约定的“违约金过分高于损失”。因此荣苑公司的主张毫无事实和法律依据，不应予以支持。4、根据合同法的原理及原则，双方当事人有约定的应当从其约定，尊重意思自治原则，且荣苑公司作为专业房地产企业在拟定合同文本中违约责任条款时早已考虑自身承受能力，因此法院应当完全根据合同约定的违约责任判决其承担违约金。一审判决荣苑公司以购房款为基数按照日万分之一标准支付365天违约金，谭少华不能接受。综上，谭少华请求二审法院驳回荣苑公司的上诉请求，依法改判荣苑公司严格按照合同约定的违约金标准按照其实际违约天数承担违约责任至其取得竣工验收备案证并依法交付为止。上诉人谭少华向一审法院提出诉讼请求：1、判决荣苑公司以购房款829811元为基数按照每日万分之一的标准向谭少华支付自2017年9月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金（该违约金计算到2017年12月1日为5062元）；2、判决荣苑公司继续履行合同约定的房屋交付义务；3、判令荣苑公司承担逾期交房期间的物业管理费；4、本案的诉讼费用由荣苑公司承担。一审法院经审理查明:2016年11月12日，谭少华（买受人）与荣苑公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，买受人购买坐落于天心区房屋，总房价829811元；合同第八条约定了交付时间及条件，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金；出卖人发出交房通知7天内，买受人不办理交房手续的，视为出卖人已交房；双方还约定了其他合同权利义务。同日，谭少华、荣苑公司就《长沙市商品房买卖合同》签订合同补充协议，双方就相关权利义务进行了补充约定。此后谭少华向荣苑公司支付了购房款。2017年9月23日，荣苑公司向谭少华邮寄交房通知书，并于2017年9月26日在《湖南日报》上刊登了荣盛花语书苑交房公告，后谭少华未收房。另查明，2017年6月7日，长沙市公安消防支队向荣苑公司出具长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书，对荣苑公司申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，该意见书载明：综合评定该工程消防验收不合格；消防车道未施工完毕，与原审核设计不符，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.3条规定要求；该工程未经消防验收合格不得投入使用。2017年8月3日，长沙市公安消防支队向荣苑公司出具长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收意见书，对于荣苑公司申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，意见书内容与长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书一致。2018年4月17日，长沙市公安消防支队出具《关于长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号和长公消审字[2017]第W0324号的复函》，载明：“长沙荣苑房地产开发有限公司开发的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，经消防审核合格的总平图中共有两个消防车道出入口，一个设在该建设工程西侧（经贸街），另一个设在3#栋东侧（南延路）。我支队现场验收时，发现该工程现场只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南延路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置，故下发长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收不合格意见书。建设单位2017年8月申请对荣盛花语书院3#、5#栋建设工程进行消防设计变更，变更内容为：‘对总平面图中消防车道及出入口进行调整’，但变更后的消防设计不符合国家消防法律法规和技术标准要求，故消防设计变更不合格。”再查明，据花语书苑规划总平面图显示，案涉荣盛花语书苑1#栋，与3#栋、5#栋的消防出入口一致，荣苑公司未提交案涉1#栋消防验收合格的证据。一审法院认为：本案争议的焦点为荣苑公司交房行为是否存在违约、违约金的数额、荣苑公司是否应当继续履行交房义务以及物业费的承担问题。以下分述之：关于荣苑公司交房行为是否存在违约的问题，该院认为商品房交付既应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付条件的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。现荣苑公司未提供证据证明案涉房屋已经通过消防验收，故该院认为案涉房屋未达到交付条件，荣苑公司交房行为已构成违约。对于荣苑公司辩称消防综合验收不合格系因外部南沿路未修建导致，该南沿路系市政工程，该路未修建导致的综合消防验收不合格与荣苑公司无关，荣苑公司不应承担违约责任的意见，经查案涉楼盘所连接的市政工程段从楼盘规划设计之初至今并未施工完毕，荣苑公司作为专业房产公司，其应当预见到该后果并采取相应的预防措施，故对于案涉楼盘消防验收不合格的问题荣苑公司应当承担相应责任，因此，对于荣苑公司的上述辩称，该院不予采信。关于违约金数额问题，谭少华主张荣苑公司从2017年9月30日起，按照谭少华所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止，荣苑公司辩称违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该院综合考虑荣苑公司在履行合同过程中的过错程度、谭少华未收房的事实以及案涉楼盘的实际情况，酌定判令荣苑公司给付谭少华违约金30288元（829811元×0.1‰/天×365天）。关于荣苑公司是否应继续履行交房义务的问题，该院认为荣苑公司有义务向谭少华交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于谭少华要求荣苑公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，该院予以支持。关于物业费的承担问题，因物业合同相对方即物业公司非本案当事人且谭少华亦未提交证据证明物业费损失的实际产生，故对于谭少华要求荣苑公司承担逾期交房期间物业费的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限长沙荣苑房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向谭少华支付违约金30288元；二、限长沙荣苑房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内向谭少华交付符合使用条件的合格房屋（该房屋坐落于长沙市天心区；三、驳回谭少华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费减半收取计25元，由长沙荣苑房地产开发有限公司承担。二审中,上诉人谭少华向本院提交了如下证据：证据1，谭少华与出租人之间的房屋租赁合同、租金押金收据及转账凭证、中介服务费收据，拟证明荣苑公司未依约交房，涉案商品房不符合法定交房标准无法正常使用且不具备安全性，导致谭少华一直在外租房居住的损失为3000元每月，该损失实际高于商品房买卖合同约定的违约金标准，证明双方在合同中约定的违约金标准实际低于业主损失，不应当予以调低；证据2、物业服务费发票，拟证明因荣苑公司未依约交房而导致谭少华物业服务费损失，该损失应由荣苑公司承担和赔偿。上诉人荣苑公司质证认为，一、对中介合同之外的证据的真实性合法性无异议，关联性有异议，该证据不能反映对方租房的用途及目的，更不能证明其是因为荣苑公司的原因而产生的损失，恰恰相反，谭少华在2018年5月20日已经办理了收房手续，并开始对房屋进行装修，已实际使用该房屋，故不存在损失，另外该份证据形成的时间除了其中三份，其他都是为2017年产生的证据，在一审开庭之前形成，不能作为新证据提交。二、对中介合同的“三性”均有异议。1、在新环境房屋网查询合同编号与手机号码不一致，对其真实性有异议。2、该份证据不能反映谭少华租房的用途及目的，更不能反映是荣苑公司造成。3、该份证据是2018年3月产生，在一审最后一次质证之前，也不属于新证据。4、如果其他的业主有实际租房或租房产生的费用，应当由其他业主提供租房的证明，不能以某一位业主为例，因此该份证据不能适用与其他业主。三、证据2、物业费发票部分的真实性合法性无异议，对关联性有异议。恰恰证明谭少华实际收房并使用房屋，才会产生物业费及其他费用，谭少华对于房屋交付是认可的。本院经审查认为，证据1，不能证明租房的用途及目的，也不能反映是荣苑公司造成，对其关联性不予认定；证据2，物业费与本案不属于同一法律关系，故对其关联性不予认定。二审中，上诉人荣苑公司向本院提交了如下证据：业主入住验房表，资料/钥匙领取签收表，装修申请表、装修许可证。拟证明谭少华进行收房的事实，房屋可以正常使用，谭少华正在对房屋进行装修的事实。上诉人谭少华质证认为，对合法性和关联性提出异议，不能达到其证明目的。根据商品房买卖合同第8条在房屋交付时荣苑公司应向业主出具住宅质量保证书、说明书，证明该房屋已经竣工验收备案可以交付。但荣苑公司提供的证据中没有如上材料,其提供的验房表、签收表仅能证明双方交接了该房屋的钥匙，且实际上房屋交付不仅仅包含钥匙、资料的交接，还包括交付使用或居住，且无证据证明谭少华已经使用或者居住涉案房屋。本院经审查认为，该证据可证明谭少华收房并对涉案房屋进行装修的事实，但在消防验收未合格前，不能证明可以正常使用，故对其关联性不予认定。本院经二审审理查明，2018年5月20日，上诉人荣苑公司已向上诉人谭少华交房。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人谭少华与上诉人荣苑公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。本案中，谭少华依约向荣苑公司支付了购房款，但荣苑公司无证据证明案涉房屋已经通过消防验收，案涉房屋尚不符合消防法规定的使用条件，故荣苑公司存在违约行为，应承担相关的违约责任。关于违约金的数额，双方在合同中约定逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金，荣苑公司提出违约金过高请求适当减少，一审判决综合考虑荣苑公司在履行合同过程中的过错程度及案涉楼盘实际情况等因素，根据公平原则，酌情判决荣苑公司向谭少华支付违约金30288元（829811元×0.1‰/天×365天），较为适宜，应予维持。荣苑公司虽已向谭少华交房，但出现在一审庭审之后，且未按照要求交付符合使用条件的合格房屋，一审判决对违约金也进行了酌情处理，本院二审不再予以调整。故对荣苑公司提出调减违约金的请求，本院不予支持。荣苑公司虽向谭少华交付了案涉房屋，但案涉房屋不符合消防法规定的使用条件，荣苑公司应当及时采取整改措施，使之符合使用要求，故一审判决荣苑公司向谭少华交付符合使用条件的合格房屋并无不妥。谭少华要求荣苑公司承担逾期交房期间的物业费，无法律依据，本院不予支持。荣苑公司提出其已经向谭少华交付了符合约定的房屋，消防验收未通过系政府原因造成，其没有过错，不存在违约行为，无需承担违约责任的上诉意见，本院经审查认为，荣苑公司系案涉房屋出卖人，应当向谭少华交付符合约定条件和使用条件的房屋，至于案外人原因造成的，荣苑公司向谭少华承担违约责任后可另行追偿。荣苑公司提出一审判决超出谭少华的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人谭少华和上诉人荣苑公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人谭少华负担25元，上诉人长沙荣苑房地产开发有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年九月二十五日书记员  侯 也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。