北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初22217号原告：赵瑛，男，1960年8月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵乃垚，男，1989年1月21日出生，汉族，住北京市西城区。被告：张云霞，女，1971年8月18日出生，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。原告赵瑛与被告张云霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵瑛委托诉讼代理人赵乃垚，被告张云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵瑛向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的房屋租赁合同于2018年5月14日解除；2、要求被告支付2018年5月1日至2018年5月14日房租3080元及2018年5月15日之后至2018年5月23日的房屋占用费1980元；3、被告将房屋恢复原状（将三个卧室的墙面上的孔洞恢复原状，即墙面钉子41处、双面胶22块去除）并按合同支付违约金13200元；4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年4月15日双方签订房屋租赁合同，合同内容规定，被告应在每季度1日向原告支付房租，超过7日仍未支付房租，视为违约，原告有权解除合同。自2018年5月1日起至2018年5月7日之间，被告未按规定支付房租，原告多次催缴后在2018年5月14日向被告及中介发出解除合同通知，被告至今仍未支付房租，且态度蛮横不配合解除合同，拒绝支付房租及违约金。张云霞辩称：原告所述5月14日提出解除合同的要约，原告代理人确实于5月14日以短信的形式告知我解除合同。我们以电话形式（没有书面的）告知原告代理人暂不解除合同继续履行并约定5月17日交付应交纳的租金，原因是公司账户银行于17日解冻，方可支付。希望与原告代理人就租金交纳的时间协商达成谅解一致，对方没有回应。被告同时将此条意见一并转达给房屋中介公司。5月17日下午4点左右我们电话联系原告代理人确定付款账户有无变化，我们准备通过公司账户向原告付款账户打款5、6、7月房租。原告代理人拒收并再次强调解除合同并让我们尽快搬离。我们将要求付款的意思表示向中介联系并告诉中介原告代理人的意见，中介也表示让我们搬离。5月21日早上，我们电话约请原告代理人办理房屋交接手续，原告拒绝进行房屋交接，并于5月21日下午14点38分以短信形式提出如果今天交接房屋，请将5月1日至今日的房租结清4620元。原告代理人说：“房租转给我，我可以跟你们交接房屋”我回复：“从押金里扣除”。短信沟通中我再次解释，拖延至5月17日交付房租的原因，因之前房租未开具发票，造成公司无法入账，经过协商希望变更交纳房租的账户，由个人转为公司账户，以顺应国家规定的开具发票。因银行冻结账户造成支付迟缓，实属抱歉及遗憾，希望原告代理人理解。之后对于原告提出终止租房合同，我们予以极大配合，以最快的速度和代价快速搬离。5月23日中午11点，原告代理人主动联系被告员工提出交接房屋事宜。已于5月23日交接完毕。关于恢复原状的问题，交接期间原告代理人提出的房屋破损问题属实，愿意恢复原状，但因搬离仓促未恢复原状。不同意原告第一项诉讼请求，我方认为5月14日原告解除要约未生效，5月17日才生效。不同意原告第二项诉讼请求，我方认可5月1日至5月17日的房租，但5月18日至5月23日的占用费不认可，只同意5月18日至5月21日的占用费，希望法庭考虑必要的搬离时间，5月21日至5月23日的占用费不同意支付的原因是原告不同意交接造成的。同意原告第三项诉讼请求中的恢复原状，违约金不同意支付，因为我方不存在违约，且已经搬离。第四项诉讼请求由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，赵瑛（甲方）通过居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司与张云霞（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：JZL2099922ZY），约定赵瑛将其名下位于北京市宣武区（现西城区）白广路东里X号楼X房屋（以下简称涉案房屋）出租给张云霞，租赁用途为居住，租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为每月6600元；支付方式为押一付三；各期租金支付日期为：2017年4月15日，2017年8月1日，2017年11月1日，2018年2月1日；押金人民币6600元整；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约损害赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第九条第（四）款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的……第十条违约责任中约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同还就费用承担、房屋维护及维修等进行了约定。涉案房屋的实际居住人为案外人曹三艳。因张云霞未支付2018年5月1日至2018年7月31日的房租，赵瑛之子赵乃垚于2018年5月14日通过微信和短信告知曹三艳及张云霞解除房屋租赁合同。2018年5月21日，曹三艳短信告知赵乃垚，房屋已经腾空，他可以约中介收回房子；房租及违约金，张云霞同意按司法程序走。2018年5月22日，曹三艳短信告知赵乃垚，柜子已搬走，他可以约中介收回房子了。2018年5月23日，赵乃垚收回涉案房屋，但涉案房屋三间卧室的墙面留存有张云霞租赁后产生的钉子41个、双面胶22块。目前，赵瑛处有张云霞交纳的房屋押金6600元，经询，双方均同意在本案中折抵。本院认为：赵瑛与张云霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。双方当事人均应按约履行义务。在合同履行过程中，张云霞已迟延支付2018年5月1日至2018年7月31日的房租达7日以上，根据双方合同约定及以往支付习惯，张云霞已构成违约，赵瑛依约获得单方解除权并有权要求按照合同约定支付违约金。微信、短信记录显示赵瑛之子赵乃垚有权代理赵瑛处理涉案房屋房租收取等事宜，赵乃垚已于2018年5月14日通过短信和微信告知张云霞解除房屋租赁合同，故本院确认双方所签房屋租赁合同于该日解除。合同解除之前张云霞未依约交纳租金，合同解除后房屋交接之前张云霞实际占用涉案房屋，故赵瑛要求张云霞支付相应的房租及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院核定。关于房屋占有使用费的截止时间，张云霞虽提出2018年5月21日办理房屋交接，但曹三艳2018年5月22日的短信表明该日涉案房屋内尚有柜子刚搬走，说明张云霞未在其所述时间完全腾空涉案房屋，尚不具备交接条件，双方已于2018年5月23日实际办理了房屋交接，故张云霞应支付合同解除后至2018年5月23日前的房屋占有使用费。张云霞认可涉案房屋三间卧室的墙面留存有其租赁后产生的钉子41个、双面胶22块，上述钉子、双面胶确实会影响涉案房屋的后续使用，故赵瑛要求恢复原状的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。张云霞所提公司账户因银行冻结导致无法按期支付租金的抗辩，并非其迟延给付赵瑛租金的法定及约定事由，且考虑到房屋租赁合同乃张云霞以个人名义所签，故其该项抗辩不成立。赵瑛目前有张云霞交纳的租房押金6600元，可折抵张云霞应承担的部分违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告赵瑛与被告张云霞所签《北京市房屋租赁合同》（合同编号：JZL2099922ZY）于2018年5月14日解除；二、本判决生效后七日内，被告张云霞向原告赵瑛支付2018年5月1日至2018年5月14日房租2980.65元及2018年5月15日至2018年5月23日的房屋占有使用费1916.13元；三、本判决生效后七日内，被告张云霞将位于北京市西城区白广路东里X号楼X房屋三间卧室墙面上的钉子41个、双面胶22块去除，墙面恢复平整；四、本判决生效后七日内，被告张云霞向原告赵瑛支付违约金13200元，被告张云霞所交押金6600元进行折抵后，被告张云霞实际向原告赵瑛支付违约金6600元；五、驳回原告赵瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，由原告赵瑛负担1元（已交纳），由被告张云霞负担127元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  葛明柱二〇一八年九月十三日书记员  李晓丛