山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1623号上诉人（原审原告）：殷利军，男，1981年6月29日出生，汉族，无业，住大同市。上诉人（原审被告）：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街**。法定代表人：郭永钢，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。上诉人殷利军、上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称阳光嘉业公司）因买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2018）晋0202民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阳光嘉业公司委托诉讼代理人李晓梅，上诉人殷利军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。殷利军上诉请求：1、维持原判第一项，改判原判第二项为支持上诉人关于违约金183917元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在被上诉人未提供相应证据予以证明“违约金过高”的情况下，认定二年的违约金，明显缺乏证据支持和事实基础，更是于法无据。阳光嘉业公司辩称，一审法院认定的违约金偏高，即使认定违约金也应以万分之一计算。阳光嘉业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判逾期违约金52035元，面积差9456元。事实和理由：一、上诉人与被上诉人初始约定的房屋认购单价以及其他同位置同户型购房的单价，能够确认上诉人应给被上诉人所退面积差价是9456元，而非一审法院判决的29100元。二、由于上诉人与被上诉人一直未对面积差价进行结算，致使办理产权证书不能进行，一审法院亦不应判决由上诉人支付逾期违约金。即使支付违约金，经上诉人对合同进行仔细审核并与当时起草人沟通，当时支付逾期违约金约定的是万分之一而非万分之二，只是打印人将一下面的横线打印错误造成了这种违约金明显过高的结果，故应以万分之一计算违约金52035元。殷利军辩称：一审判决确认的面积差价正确，违约金应支持答辩人一审时的诉讼请求。殷利军向一审法院起诉请求：1、判令被告履行为原告办理房屋所有权证的义务；2、判令被告依约向原告支付从2014年7月9日至2018年3月15日每日万分之二的逾期违约金，共计183917元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭增加诉讼请求为：依据认购户型确认表，被告补偿原告房屋面积差价29100元，并按照银行同期贷款利率支付2015年6月23日至2018年3月15日的逾期付款利息。一审法院认定，2012年7月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于大同市城区迎宾街北侧凯德世家9号楼2单元26层2602号房屋一套，套内建筑面积112.8平方米，公用分摊面积32.21平方米，单价每平方米4915.56元，合计价款712806元；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2012年7月8日被告给原告出具收取原告预告登记费80元、产权证查档费100元、契税10692元、公共维修基金10876元、产权证工本费80元、代办费500元的收款收据一份。2012年8月27日被告给原告出具收取原告房款712806元的收款收据一份。2012年7月9日被告向原告交付了房屋。至今，原告未取得房屋产权证书。一审法院认为，1、关于原告主张违约金是否超过诉讼时效期间的问题。办理房屋权属登记证书是每个购房者的正常合理要求，对尽快办理房屋权属证书购房者都有强烈迫切的要求，且办理产权证书也是售房者应尽的法定义务，因此原告不可能怠于主张自己的权利。故原告要求被告承担违约责任未超诉讼时效期间；2、关于违约金数额问题。原告要求被告按约定支付2014年7月9日至2018年3月15日违约金183917元。被告称，双方约定的违约金过高，要求法院予以减少。该院认为，双方约定出卖人按照逾期数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金过高，被告请求减少合理，故该院酌情按照约定的日万分之二支持两年的违约金（712806元×0.0002/日×730天）104070元；3、关于原告要求被告补偿房屋面积差价29100元，并按照银行同期贷款利率支付2015年6月23日至2018年3月15日的逾期付款利息问题。原告当庭提供《认购户型确认表》欲证明被告应退还原告房屋面积差价29100元。被告对证据的真实性无异议，但称需庭后核实给付情况。被告代理人于2018年5月18日提交书面补充代理词称，应退还原告的面积差价金额为9456元，且应于发放产权证时退还。原告不认可被告核实的差价金额。该院认为，被告称应退还原告9456元的依据不足，原告提供的《认购户型确认表》有原、被告双方签章确认，故依据该证据确认被告应退还原告房屋面积差价29100元。另，双方在《认购户型确认表》中写明“3、所需退还的款项于办理发放产权证时一并结算”，因至今未办理产权证，故原告要求被告支付逾期付款利息依据不足，该院不予支持。综上所述，该院认为，原告殷利军与被告阳光嘉业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行合同义务。原告已交付全部房款，被告亦履行了交付房屋义务。但被告未按约定和法律规定为原告办理产权证书，已构成违约，故被告应承担为原告办理房屋所有权证的责任，并向原告支付违约金104070元、面积差价29100元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司在判决生效后30天内协助原告殷利军办理大同市城区凯德世家小区9号楼2单元2602号房屋的所有权证书，同时退还原告殷利军面积差价29100元；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔付原告殷利军违约金104070元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4595元，减半收取计2297.5元，由被告大同市阳光嘉业地产公司房地产开发有限责任公司负担，由原告负担861元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，除阳光嘉业公司认为房屋单价实际上应是每平米5160元外，双方对原判认定的其他事实均无异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：签订面积误差补充协议与承担违约责任有无关系？双方约定的违约金标准是多少，是否过高？面积差金额是多少？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于签订面积误差补充协议与承担违约责任有无关系的问题。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应依约履行，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。阳光嘉业公司未按《商品房买卖合同》约定在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。阳光嘉业公司上诉主张因双方未签订面积误差补充协议而不承担违约责任，但未提交相应证据证明签订面积误差补充协议与承担违约责任有关联性，故对其该项上诉意见，本院不予支持。关于双方约定的违约金标准问题。阳光嘉业公司称“打印错误”的上诉理由不足以支持其万分之一的违约金标准的上诉意见，故对此抗辩意见，本院亦不予支持，本院对《商品房买卖合同》约定的万分之二的违约金标准予以确认。关于约定的违约金是否过高的问题。本院认为，违约金是否过高的参照标准是因该违约行为所造成的损失，对损失的证明责任在于违约金的主张方即殷利军。在阳光嘉业公司认为违约金过高，请求法院对违约金进行调整的情况下，殷利军并未举证证明违约行为给其造成损失，故一审法院依法对违约金进行调整并无不当，殷利军关于违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于面积差的金额问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四，合同补充协议第四条约定的面积及房款差异结算办法载明：“以《购房协议》或《认购书》中确定的面积136.85M2为基数，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人承担，买受人无需另行结算。产权登记面积小于基数面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”此约定为双方当事人《商品房买卖合同》的组成部分，能够反应双方当事人的真实意思表示。按此约定的计算方法，阳光嘉业公司应返还殷利军的面积差金额为9456元。上诉人阳光嘉业公司该项上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，殷利军的上诉请求不能成立，应予驳回；阳光嘉业公司的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2018）晋0202民初1359号民事判决第二项；二、变更（2018）晋0202民初1359号民事判决第一项为：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内协助殷利军办理大同市城区凯德世家小区9号楼2单元2602号房屋的所有权证书，同时退还殷利军面积差价9456元；三、驳回殷利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4595元，减半收取计2297.5元，由殷利军负担1072.5元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担1225元；二审案件受理费3388元，由殷利军负担2305元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担1083元。本判决为终审判决。审判长 苗建萍审判员 王艳宏审判员 郑 翔 二〇一八年九月二十八日书记员 胡 鑫