江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6598号上诉人（原审被告）：盛维，女，1970年1月7日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：商世保，男，1965年9月13日生，汉族，住南京市江宁区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：沈涛，江苏天之权律师事务所律师。以上二上诉人共同委托代理人：商姍（系上诉人女儿），女，1997年5月22日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：盛龙发，男，1974年4月22日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘余妹，南京市江宁区新纪元法律服务所。委托诉讼代理人：程淮禹，南京市江宁区新纪元法律服务所。上诉人盛维、商世保因与被上诉人盛龙发房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛维、商世保上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。主要事实理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1、一审判决认定涉案房屋系上诉人夫妻共同财产证据不足。涉案房屋是上诉人商世保父亲商良所有的房屋经拆迁还原所得，拆迁还原协议注明包括5人即商世保父母、姐妹及其本人五个人，既非商世保一个人所有，更非商世保、盛维夫妻共同财产。2、涉案房屋之所以登记在商世保一人名下，是因为办理房屋登记时，商世保父母去世，姐妹出嫁，由商世保一人前去办理登记手续，为方便办理手续起见，只登记商世保一人名字。二、一审判决上诉人继续履行合同，协助被上诉人办理房屋过户手续，既无事实根据又无法律依据。1、上诉人与被上诉人之间没有签订任何房屋买卖合同，不存在继续履行合同，更没有关于协助被上诉人办理过户手续的约定。这一判决完全是审判法官凭空强加于人。2、被上诉人仅凭盛维在闹离婚期间、精神受刺激的情况下草率出具的收条，并不能证明双方成立了房屋买卖合同。3、涉案房屋是盛维无权处分的财产。因为该房屋既非盛维个人房产，亦非夫妻共同财产。4、退一步说，即使是夫妻共同财产，在另一方坚决反对的情况下，一方单方面处分也是无效的。三、原判认为“商世保未曾向盛龙发提出过异议，可以视为对盛维出售房屋给盛龙发不持异议”。这完全是审判法官主观臆断。1、上诉人商世保当时就坚决反对，拒绝签字。2、事后也多次表示反对，并让其女儿去要房子。3、上诉人商世保在拿到房产证后即向人民法院提起诉讼，要求要回房屋，不是未曾提出过异议。四、补充意见：1、拆迁时间是1997年10月17日，拆迁人员是商世保父母姐妹等五人，并没有盛维，当时商世保和盛维并没有结婚。因此房屋不属于夫妻共同财产。2、关于判决上诉人继续履行合同，协助被上诉人办理过户，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，房屋买卖必须要有书面房屋买卖合同，合同应当明确以下十三项内容，主要包括当事人的名称、住所、商品房基本情况，包括面积、位置、楼层、价格等；商品房销售方式，包括按套、面积计算价格，以及商品房价格确认方式，总价付款方式以及付款时间、交付时间以及日期；装饰、设备标准；供水、供电等基础设施；公共配套；面积差价的处理方法；办理产权登记过户的有关事宜；争议解决办法等。本案当中既没有商品房买卖合同，也没有以上的条款，特别是房屋产权登记和过户的条款根本不存在，所以判决上诉人在10天之内将房屋过户到被上诉人名下是法院强加于上诉人的做法，因为双方当事人没有约定，是法院强加于当事人的约定，是滥用审判权。3、关于商世保提出异议，本案被上诉人起诉之前，商世保向江宁区法院起诉了一个迁让的案子，是2018年3月8日起诉的，本案被上诉人是4月4日起诉的，但是商世保起诉的案子被终止了，商世保已经向被上诉人主张权利了，没有拿到房产证之前上诉人多次向被上诉人要房子，一审判决书中所说的没有提出异议是没有根据的。4、被上诉人取得房屋并非善意取得，被上诉人和上诉人是亲戚关系，明知涉案房屋是拆迁还原房屋，房屋与盛维没有关系，被上诉人利用盛维闹离婚期间，将房子处理掉，钱被盛维的姐姐、姐夫拿出去投资了，上诉人没有得到任何房款。5、本案审判过程中程序违法，判决书上表明的主审法官上诉人一直没有见过他，一直是一个姓黄的法官助理在审这个案子。上诉人女儿打了多次电话，最后这个案子的主审法官竟然不知道案子的情况。因此上诉人认为审判程序上有问题。盛龙发辩称，一审法院程序合法，适用法律正确，认定事实正确，请求驳回上诉、维持原判。一、上诉人于2001年3月25日将夫妻共同拥有的案涉房屋出售给盛龙发，双方约定了房屋价格，被上诉人按约将对价款支付给上诉人后入住到案涉房屋至今，并且同日上诉人盛维收到房款后向盛龙发出具了收条。二、因为此房屋系拆迁安置房屋，当时不具备过户条件，案涉房屋的不动产权证系2017年7月份左右下发至上诉人商世保名下，当被上诉人得知案涉房屋能够办理产权过户手续时，立刻与上诉人夫妻二人联系并协商办理产权过户等事宜，可两上诉人违背诚实信用原则，恶意反悔，不愿将案涉房屋过户至被上诉人名下，被上诉人无奈之下诉至江宁区人民法院。三、两上诉人称双方没有签订房屋买卖合同，不存在继续履行合同，其陈述缺乏事实及法律依据。因双方系亲戚关系，被上诉人在购买该案涉房屋时，曾强烈要求签订买卖合同，两上诉人说是亲戚不需要签订买卖合同，所以由上诉人之一的盛维出具了购房款的收条。提醒法庭注意，收条的内容“今收到圣龙发购胜利小区房款伍万捌仟元正，绝不后悔以后费用以我无关”，对该案涉房屋的价款、标的物的名称、买卖双方的姓名等均有记载，并且被上诉人已经实际居住该案涉房屋17年，期间两上诉人从未向被上诉人主张。现在此房已经具备过户条件，可以办理产权过户手续，两上诉人应当无条件配合将案涉房屋产权过户至被上诉人名下。四、上诉人陈述的其在2018年已经向江宁区人民法院主张迁让，这一点恰恰可以证明是两上诉人违反诚实信用原则，恶意反悔的表现，并且这是被上诉人与其协商办理过户手续无果的情况下，其恶意的一种行为。盛龙发向一审法院起诉请求：1.判令盛维、商世保将位于南京市江宁区不动产权变更登记至盛龙发名下；2.本案诉讼费用由盛维、商世保承担。一审法院认定事实：2001年3月25日，盛维向盛龙发（曾用名圣龙发）出具《收条》一张，载明“今收到圣龙发购胜利小区房款伍万捌仟元正，绝不后悔以后费用以我无关。”2001年，盛维将江宁区秣陵街道庄排路39号胜利新寓18幢108室房屋（以下简称涉案房屋）及储藏室交付给盛龙发使用。现涉案房屋已办理不动产权证，登记在商世保名下。另查明，盛维与商世保于1999年8月28日登记结婚。2012年12月25日，盛维经南京市残疾人联合会批准被认定为精神三级残疾。审理中，盛龙发陈述房屋过户费用由其负担。商世保认为涉案房屋因拆迁其祖产房屋也即其父亲商良有的房屋拆迁所分得，并非夫妻共同财产，商世保提交有《房屋拆迁明细单》、《房屋所有权证》以及《拆迁户办理产权证协议书》以证明其主张。《拆迁户办理产权证协议书》，载明涉案胜利新寓18幢108室房屋拟登记在商世保名下，商世保为拆迁户主，商世保在《拆迁户办理产权证协议书》签名捺印。商世保陈述其就盛维出售涉案房屋给盛龙发，其本人未向盛龙发提出过异议，但数次要求盛维向盛龙发提出要求收回涉案房屋，其女儿也曾向盛龙发提出收回房屋。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盛龙发与盛维之间的房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，合法有效。盛龙发按约定支付了房款，并已实际取得、占有涉案房屋。现涉案房屋已经领取不动产权证，具备过户的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。商世保、盛维应当配合盛龙发办理涉案不动产的过户手续，故对盛龙发要求商世保、盛维协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，法院予以支持。过户过程中产生的税费由盛龙发承担。盛维辩称其与盛龙发之间仅有《收条》，双方买卖合同并未成立，但《收条》中对于房屋价款、标的物名称、买卖双方的姓名均已有载明，且盛维实际将涉案房屋交付给盛龙发，双方买卖合同依法成立生效且已实际履行，故盛维该辩解意见于法无据，法院不予采纳。盛维辩称其有精神三级残疾，其出具的《收条》应属无效，但其精神三级残疾认定时间为2012年12月25日，《收条》的出具时间为2001年3月25日，且盛维亦未提交充分证据证明其在出具《收条》时为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，故盛维该辩解意见缺乏事实依据，法院亦不予采纳。商世保辩称涉案房屋系其祖产拆迁分得房屋并非夫妻共同财产，但《拆迁户办理产权证协议书》明确载明拆迁户主系商世保，涉案房屋系商世保拆迁所得并登记在商世保名下，故商世保该辩解意见依据不足，法院不予采信。商世保辩称盛维出售涉案房屋未经其同意，但其并未举证证明曾向盛龙发提出过异议，可以视为商世保对盛维出售涉案房屋给盛龙发不持异议，故对其该辩解意见，法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条规定，一审法院作出判决：盛维、商世保于判决发生法律效力之日起10日内协助盛龙发将位于南京市江宁区的房屋不动产产权过户至盛龙发名下，过户过程中产生税费由盛龙发承担。二审中，盛维、商世保提交以下证据：1、关于商世保农户房屋拆迁补偿安置协议，拟证明涉案房屋拆迁时间是1997年10月17日；2、关于商世保起诉盛龙发迁出纠纷案件的受理通知书和裁定书，拟证明上诉人于2018年3月8日起诉，之后该案裁定终止；3、录音记录一份，拟证明2018年年初被上诉人找盛维办理过户的事情，全程没有找过商世保，以及录音里面可以体现之前有要过房子的证据。本院组织了证据交换和质证。经审理查明，根据结婚登记申请书记载，一审法院查明事实部分“盛维与商世保于1999年8月28日登记结婚”，时间有误，应为1996年8月28日。二审中，对于法庭询问两上诉人结婚登记时间，上诉人陈述“一审法官说当时是去公安局查的，查到什么日子就是什么日子，被上诉人没有提出上诉，我方对一审法院认定的1999年登记结婚时间没有异议”。一审中，法庭向商世保提问：你陈述你方不同意卖房子，你有无向原告提出异议？商世保回答：我没有跟原告说过，我让盛维跟原告要过几次房子，我女儿也去原告家里去要过。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，案涉房屋系征地拆迁安置房。2001年3月25日，盛维向盛龙发出具《收条》载明“今收到圣龙发购胜利小区房款伍万捌仟元正，绝不后悔以后费用以我无关”，随后盛维将案涉房屋及储藏室交付给盛龙发使用至今。虽然双方当事人就案涉房屋未签订书面房屋买卖合同，但基于前述收条和双方当事人实际履行的行为，综合当事人之间存在的亲属关系，本院认定盛龙发与盛维之间的房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，双方买卖合同关系依法成立生效且已实际履行，故盛龙发要求商世保、盛维协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，应予支持。上诉人所述有关商品房销售的规定，不适用于本案情形。盛维、商世保在二审中利用一审判决中关于其婚姻登记时间的书写错误，主张“拆迁时间是1997年10月17日，拆迁人员是商世保父母姐妹等五人，并没有盛维，当时商世保和盛维并没有结婚”，有违诚实信用。对于案涉房屋于2001年出售并交付的事实，商世保二审中陈述其直至2006年才知晓，明显不符合常理，本院不予采信。基于案涉房屋长期由盛龙发居住使用的事实，一审法院综合认定可视为商世保对盛维出售涉案房屋给盛龙发不持异议，本院亦予以认定。根据一审庭审笔录记载，双方当事人对一审法院审理本案程序均无异议，上诉人关于程序违法的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人盛维、商世保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由盛维、商世保负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月十九日书记员  韩卓君