浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初4966号 原告：浙江凯斯电梯有限公司。住所地：浙江省桐乡市经济开发区二期工业区A-02地块9幢标准厂房214室。统一社会信用代码：91330400670270114R。 法定代表人：魏爱华，执行董事。 委托诉讼代理人：陆波，浙江海翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹欣，浙江海翔律师事务所律师。 被告：上海宋乔实业有限公司。住所地：上海市嘉定区沪宜公路5358号2层J174室。统一社会信用代码：91310114059357434K。 法定代表人：乔元，执行董事。 委托诉讼代理人：刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑诗贵，浙江开发律师事务所律师。 原告浙江凯斯电梯有限公司（以下简称凯斯公司）与被告上海宋乔实业有限公司（以下简称宋乔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法由审判员陈娟适用简易程序于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告凯斯公司委托诉讼代理人陆波、邹欣、被告宋乔公司委托诉讼代理人刘湘杰、郑诗贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（明确后）：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》，并按照年租金2362440元的标准，判令被告承担自2018年8月17日起至判决确定合同解除之日止（宣判之日）的未付租金、占有使用费；2、由原告没收被告交纳的合同保证金200000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将其所有的坐落于桐乡市房屋（建筑面积19687平方米）出租给被告；被告承租用途为工业厂房，租赁期限为10年，前三年年租金2362440元，租金支付方式为每半年一付，先付后用；被告转租部分厂房须经原告书面同意，否则原告有权立即收回厂房并终止合同且不退还保证金等。原告将出租厂房交付给被告以后，经原告了解，被告自身至今未使用租赁厂房，而是将厂房转租他人牟利。原告有权解除合同。 被告宋乔公司答辩称，2016年11月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定凯斯公司将其所有的位于桐乡市厂房出租给宋乔公司使用。宋乔公司承租上述厂房后，考虑到实际需要，决定将部分厂房转租，并向凯斯公司征求意见，凯斯公司明确同意宋乔公司的转租要求（凯斯公司的具体经办人为吴涵）。后宋乔公司分别在2017年2月及3月左右，分别将部分厂房转租给上海绿羽节能材料有限公司（以下简称绿羽公司）、嘉兴巨匠防护设备有限公司（以下简称巨匠公司）。宋乔公司也将上述转租事宜通知了凯斯公司。2018年5月，被告又将部分厂房转租给三家公司，但经过了原告经办人吴涵的同意。故宋乔公司认为，虽然合同约定“乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金”，但双方在合同履行过程中，凯斯公司明确同意了宋乔公司的转租要求，该行为已构成对该条款的变更，即凯斯公司允许宋乔公司对外转租厂房。原告凯斯公司根据变更前的合同约定，要求解除合同，缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 原告向本院提交了以下证据： 一、厂房租赁合同1份，证明原、被告就租赁事宜约定各自权利义务的事实； 二、通知函1份、律师函1份、回复函2份及复函1份，证明原告就被告擅自转租行为发函通知，要求解除合同及腾退房屋返还原告，被告回函确认转租但不愿接受解除合同的事实； 三、公证书1份、录音整理稿1份共计32页，证明原告与案外转租户核实，确认被告转租的事实； 四、民事判决书1份，证明被告因其他案件的转租事实，被上海法院判令解除合同； 五、租赁合同3份（复印件），证明被告分别将部分厂房转租给三个公司，进行转租牟利的事实； 六、声明2份，证明吴涵确认其作为原告公司员工，入职后其工作范围仅负责保安、保洁工作，公司未授权其处理与任何第三方有关房屋租赁的事宜的事实； 七、桐退散进集领[2017]4号文件9页（复印件），证明桐乡市政府对出租工业厂房的规定； 八、关于要求加强厂房出租管理的通知1份，证明桐乡市开发区管委会发文通知原告，要求原告厂区内承租企业限期办理手续，逾期将予以搬迁和清退的事实； 九、通知1份，证明原告向各承租企业发出书面通知，要求各承租企业及时重新办理项目准入手续，原告将给予必要的方便并签订租赁合同的事实； 十、送达回执、照片共27页，证明原告向承租企业通告转租违约、违规的事实，告知其向桐乡市开发区管委会重新办理租赁入驻审批的事实； 十一、调查回执、接警详情单共计5页，证明原、被告间因房屋租赁产生纠纷，多次报警的事实； 十二、谈话整理文稿附光盘共计18页，证明被告从未就转租事宜书面向原告报请同意，吴涵在同意被告转租前未向公司做出过说明并且未及时向公司通报反映，原告知晓转租迟至2017年11月，租赁合同上吴涵签名非公司授权，被告承租厂房本应为高铁配件生产用途，被告从原告发函解除合同后安排保安看门，外来人员登记表是被告自行安排； 十三、宋乔实业转租情况图表统计1份，证明被告将承租的2号车间B1-B9跨厂房全部转租的情况。 被告质证意见如下：证据一，真实性、合法性、关联性无异议，合同12条5款注明一式四份，原告提供的合同中联系人和甲方代表人这里没有吴涵签名，但是另外3份合同有吴涵签名；12条2款写了联系人是吴涵。证据二，真实性、合法性、关联性无异议，但未经同意擅自转租的事实不存在，不具有法律效力，2018年2月2日，被告明确回复原告，转租事宜是征得了原告现场管理人员的同意的。证据三，公证书真实性有异议，且公证的不是录音过程，而是录音下载下来的过程，对录音真实性有异议，录音的通话人员非其公司人员，对其身份有异议。证据四，真实性、合法性无异议，关联性有异议，判决书中争议事实与本案无关，原告陈述法院判令解除合同与判决主文不符，判决书写明是合同无效，不是合同解除。证据五，虽系复印件，但是真实性无异议，转租行为客观存在，原告待证事实中的转租牟利不认可，其转租行为征得了原告的同意，行为符合法律及合同约定，非违法行为。证据六，真实性有异议，是否原件无法确认，其中内容“原告从未授权本人从事任何与第三方房屋租赁等事宜”，这和原告提交的吴涵录音内容也不相符，录音12页载明另一家租赁事宜也是吴涵处理的。证据七，文件真实性、合法性无异议，关联性有异议，下发时间为2017年11月10日，双方签订本案租赁合同为2016年12月16日，双方签订合同时，文件不存在，不应是合同的组成要件，即使被告不符合文件要求，也不是违约行为。退一步讲，即使因为没有相关手续导致政府的清退行为，本质上是原告未按合同约定向被告提供租赁厂房。证据八，同证据七意见，补充一点，通知对象是原告，履行政府要求的义务对象是原告，如果没有办成，也是原告没有履行政府要求。证据九，同证据七、八的意见，补充一点，通知最后一句，结合证据七、八，没有提到次承租人和原告签订合同，说明次承租人并非不能办理备案手续，而是需要原告配合。通知中有韩雨，证明其是原告员工。证据十，送达回执真实性无法确认，桐乡市中钢机械有限公司与本案有何关联不清楚，照片真实性确认。证据十一，真实性均无异议，当时出现堵门纠纷的时候，双方向派出所报警的事实存在，但是与本案争议的非法转租、擅自转租没有关联性。证据十二，真实性、合法性、关联性无异议，录音整体可以与被告提供的吴涵录音相互印证，吴涵明确承认同意转租，关于原、被告签订厂房租赁合同，合同签订前的协商，全是吴涵经办，原告方合同签字盖章的代理人是吴涵，录音可以证明双方协商同意转租的过程，吴涵是原告方公司派驻公司的常驻管理人员，吴涵也向陆波律师陈述合同一式四份，原、被告各执两份，有一份上没有吴涵签字，其陈述是时间匆忙，遗漏了签字。该谈话录音清楚证明，吴涵不仅是原告员工，且为原告签订合同、合同履行、日常管理的授权的代表人。证据十三，系原告自行制作，对其事实予以认可。 被告提供如下证据： 一、照片3张，证明本案涉及的转租租赁物的现状，次承租人绿羽公司将名称公开放置于厂房门面，如果是私下转租，就不会让其这么操作，因为吴涵作为原告管理人员常驻公司，故以上证明转租并非私下行为； 二、浙江绿羽外来人员进出登记表两本（2017年5月26日到2017年9月之间），这份证据结合厂房租赁合同5条7款，甲方负责门卫的管理工作，所以保安、门卫是原告人员，他们为绿羽公司进行进出登记，可以证明被告的转租起码针对绿羽公司的转租行为，原告知晓且同意。原告录音证据中提到原告发函后派驻保安人员进驻公司，然后制作进出登记表，实际上这个进出登记表是在发函之前，原告说法不成立； 三、原告盖章的土地使用权证、房屋所有权证复印件各一份、变更登记情况复印件一份，证明原告系租赁厂房的所有权人； 四、水电费结算单1组13页，证明直到2017年7月份，结算单上显示“电表2.0（巨匠）”，一直注明巨匠公司，2017年8月开始，水表部分注明水表4为巨匠公司的，证明了被告与巨匠公司的转租关系，原告是知晓且同意的； 五、吴涵的录音证据1份，证明原告公司员工吴涵谈话中明确承认“我同意你们转租的”； 六、韩雨录音1份，韩雨也是原告公司的人员，原告认为厂房租赁合同约定的价格10元过低，如果被告同意涨价到18元，可以继续租赁，证明原告起诉目的只是因为想要涨价，录音时间为2018年5月，发生在原告发函之后，也是桐乡政府要求办理入驻手续之后，原告要求涨价的行为系不诚信行为； 七、厂房租赁合同2份，系被告手里持有的2份合同，联系人吴涵及签约代表人吴涵处都有其签名，且对日期等约定填写比较完整，结合录音证据，原告手里的空白的系漏签，其余三份都有吴涵签字； 八、厂房租赁合同补充协议1份，证明经办人仍旧为吴涵； 九、厂房租赁合同补充协议（宿舍）1份，证明双方就宿舍补充签订该合同，签约代表人还是吴涵； 十、厂房交接确认书1份，证明原告向被告交付案涉的厂房租赁物，交付的原告代表人还是吴涵； 十一、申请1份，证明被告向原告申请安装液化二氧化氮储存罐，上面批示人还是吴涵； 十二、通知函1份，证明被告通知原告要求对消防相关设施进行整改，吴涵代表原告进行批示，说明了理由； 十三、起重机械检验意见通知书1份（复印件），证明吴涵作为公司代表，对特种设备申请检验的事实。 原告质证意见如下：证据一，真实性无异议，正好证明被告将厂房转租他人，被告要证明转租非私下行为与照片缺乏关联性，广告牌出现之后大概2017年11月份原告才知道被告将厂房转租。证据二，真实性无法确认，非原告制作，如果是真实的，根据目前情况应是绿羽公司让相关保安进行管理的行为，根据代理人和吴涵的谈话，进出登记表是绿羽公司的自行行为，被告意图通过登记表证明原告知道其转租，缺乏关联性。证据三，真实性、合法性、关联性无异议，房屋系原告所有，当时租给被告是给被告自身从事生产之用。证据四，真实性无法确认，从证据形式看，部分有吴涵签字，但缺少正规的原告给予确认或盖章的手续，真实性不予确认，原告起诉前，对水电费没有争议，被告结清了。被告认为有“巨匠”字样所以原告对转租知晓且同意是不恰当的，即使真的是双方财务的手续，也仅是结算时用的，财务人员注重的是数字是否准确，对“巨匠”两个字的含义，财务不知其意义，故该证据与待证事实缺乏关联性。证据五，真实性不予确认，形式明显不完整，不能保证客观真实，打开录音文档没有头，是截取了一部分，即使通过这些内容，也只能反映被告的转租经过了吴涵的同意，没有根据合同约定书面向原告报请；与所谓经过原告同意转租的待证事实缺乏关联性。证据六，真实性不予确认，形式明显不完整，不能保证客观真实，经向韩雨了解相关谈话录音，确实有过这个情况，但其本意是要求被告腾退厂房，被告在谈话过程中讲到些内容，韩雨根据被告讲的跟进而已，韩雨总体意思是不让被告继续使用的意思，原告并没有要收回厂房并高价转租的情况，解除合同的原因是被告违反合同擅自转租，与待证事实缺乏关联性。证据七，租赁合同内容同原告提交证据内容，无异议，对吴涵的签名，认为系吴涵未经原告同意擅自添加，系吴涵与被告串谋行为，原告与吴涵的谈话中反映了相关细节，吴涵意思为漏签一份，不符合常理；原告公司保管的合同，本身没有吴涵签字，根据吴涵签字和章的间隔，明显吴涵的签字是盖在印章之上，被告认为的先签字后盖章是不真实的。证据八、九，吴涵的名字是吴涵后来添加的，非原告授权行为。证据十，本身真实性无异议，确实是吴涵代表公司签的字。证据十一，原告不清楚，真实性、合法性、关联性不予确认，系被告与吴涵串通行为，系吴涵个人行为。证据十二，质证意见同证据十一，通知函是规范的企业经营管理行为，出现在这里属于画蛇添足。证据十三，真实性予以确认，但与本案缺乏关联性。 本院认证意见如下： 原告提供的证据，其中证据一和被告提供的证据七除“吴涵”签字外，内容一致，再结合原、被告陈述，本院予以认定，并确认一式四份的合同中，原告手中持有的两份合同中有一份未有吴涵签字，原告持有的另一份以及被告持有的两份合同均有吴涵在合同十二条“联系人”处及盖章处签字。证据二、十二，被告对真实性、合法性、关联性无异议，予以认定。证据三，系原件，且录音中显示的被告宋乔公司对外租赁涉案厂房的情况庭审中被告也予以确认，可以认定。证据四、七、八、九、十，缺乏关联性，不予认定。证据五，虽系复印件，但被告对真实性无异议，予以认定。证据六，本质属书面证言，因其未到庭作证，不予认定。证据十一，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。证据十三，虽系原告单方制作，但被告对其中显示的内容无异议，故本院予以认定。 被告提交的证据，其中证据一真实性予以确认，被告提交的证据二、四、五，原告虽然不认可，但结合原告提交的证据十二中吴涵的陈述，可以确认被告将部分厂房转租绿羽公司、巨匠公司经过了吴涵的口头同意，对该事实可以确认。证据三，原告无异议，予以认定。证据六，并非双方通话的完整录音，不予认定。证据七，原告主张吴涵签字系和被告串谋，无任何证据佐证，予以认定。证据八、九、十、十一、十二，均系原件，予以认定。证据十三，虽系复印件，但原告认可真实性，予以认定。上述证据五、证据七至证据十三，结合原告证据十二以及原、被告庭审陈述，可以确认原告公司员工吴涵系原告派驻在涉案厂房的管理人员。 根据以上认定的证据和当事人陈述，本院确认本案事实如下：2016年11月16日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《厂房租赁合同》（一式四份），约定原告凯斯公司将其所有的位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）出租给被告宋乔公司；租赁期限10年；2017年2月17日至2020年2月16日，每年租金2362440元，租金采用先付后用原则，按6个月一付，乙方每半年租金在该半年租期开始计算的前30日内一次性支付给甲方；由乙方支付200000元作为乙方履行本合同义务的保证金。合同第八条第五项明确约定：乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意。乙方转租合同的期限不得超过本租赁合同的期限，因乙方转租第三方所造成的所有涉及法律的安全、经济等问题纠纷，由乙方自行负担，与甲方无关。否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金。合同十二条第二项约定双方的联系方式，并有甲方“联系人”一栏，原告手中持有的合同中其中一份此处空白，最后盖章处也无人签字，原告持有的另一份合同以及被告持有的两份合同上均由吴涵在“联系人”处及最后盖章处签字。吴涵系原告公司员工，由其和被告接洽、沟通了上述合同内容，且吴涵系原告派驻在涉案厂房的日常管理人员。2017年1月5日、3月9日，原、被告又分别签订了《厂房租赁协议补充协议》、《房屋租赁补充（宿舍）合同》，吴涵在合同上签字。吴涵还在原告盖章的《房屋交接确认书》上签字，并个人签字回复了被告就安装液态二氧化碳储存罐提出的书面申请和就消防水关停做出的通知函。 另查明，2017年2月被告将涉案厂房中B1-B2-B3跨转租给绿羽公司，同年3月又将涉案厂房中B7跨转租给巨匠公司，上述转租行为经过吴涵的口头同意，2018年5月、6月还将部分涉案厂房分别转租给三家公司。以上转租，被告均未书面报请同意。2018年1月24日，原告向被告发送通知函，认为被告擅自转租且未经其书面同意，要求解除双方之间的租赁合同关系，而被告则认为其转租已经过原告管理人员的同意故不同意解除合同，双方就此多次互相发函沟通未果。2018年6月4日、6月4日，双方更因租赁合同产生纠纷报警。另外，被告已交纳截至2018年8月16日的租金。 本院认为，本案争议焦点主要为：原告是否有权解除和被告的厂房租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第八条第五项明确约定“乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金”。查明的事实显示，被告将部分厂房转租给绿羽公司、巨匠公司时，仅口头报请了原告凯斯公司现场管理人员吴涵的同意，未按合同约定书面报请同意，后更在双方已经就是否解除合同产生争议的情况下，又将部分厂房分别转租给三家公司。被告违约转租的事实清楚，原告要求解除涉案租赁合同，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称，原告现场管理人员吴涵概括授权被告对外转租的权利，本院认为，即使吴涵是涉案合同签订时的联系人及实际经办人，在书面合同明确约定转租需向原告书面报请同意的情况下，其显然无权口头概括授权，事实上，被告就连安装储存罐、消防水关停等事宜和原告凯斯公司沟通时都采取书面形式。故被告该抗辩本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告仅支付租金至2018年8月16日，故原告要求被告按照年租金2362440元的标准承担次日起至宣判之日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持，经计算为252425元。另外，原告要求没收被告交纳的合同保证金200000元，符合合同约定和法律规定，亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江凯斯电梯有限公司与被告上海宋乔实业有限公司就位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）签订的《厂房租赁合同》； 二、被告上海宋乔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江凯斯电梯有限公司自2018年8月17日起至2018年9月25日的占有使用费合计252425元； 三、原告浙江凯斯电梯有限公司无需退还被告上海宋乔实业有限公司就上述第一项《厂房租赁合同》向其支付的合同保证金200000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4300元，减半收取2150元，由被告上海宋乔实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 陈 娟 二〇一八年九月二十五日 书记员 夏惠锋