江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0302民初2381号原告:李元海,男,1960年2月10日生,汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦瑞，江苏苏彭律师事务所律师。被告:江苏润安置业有限公司,住所地徐州市鼓楼区和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-1915室。法定代表人：关西斌，该公司经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，女，1981年4月22日生，汉族，该公司法务人员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王炳林，北京盈科（徐州）律师事务所律师。被告:徐州信德商业管理有限公司,住所地徐州市鼓楼区复兴北路和信广场三期C座115-116室。法定代表人：陈龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王炳林，北京盈科（徐州）律师事务所律师。原告李元海与被告江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）委托合同纠纷一案，本院2018年5月8日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张滔及焦瑞、被告润安公司委托诉讼代理人侯琳琳及王炳林、被告信德公司委托诉讼代理人王炳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元海向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告信德公司之间签订的《徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议》（编号：0436022；2、被告润安公司向原告支付投资收益款48971元；3、被告信德公司对上述第二项债务承担连带责任；4、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月，被告润安公司向社会发出《V6财富共赢计划》售楼广告彩页，为其开发的和信广场C座商业办公楼退出商品房售后包租销售模式，宣称合作期内，保底年收益5%，额外还有租赁收益5:5分成，预计年收益高达11.5%。投资周期短，风险低，8年白赚一套房，合作期满后120%原值回购。2015年4月22日，原告在被告润安公司售楼处与其签订了《商品房买卖合同》一份，购买了和信广场C-1-1207室房产一套，总建筑面积69.92平方，总价款489719元。同时，原告与被告信德公司签订投资协议一份，约定由原告将涉案房屋交由被告信德公司管理经营，期限为2016年1月1日至2023年12月31日。合伙投资期间，由原告委托被告信德公司出租涉案房屋，租金以后期与承租人签订的租赁合同实际成交价为准。所获租金，除去租赁税费外，由双方5:5进行分配，于每年12月31日前进行租金结算支付。协议第六条约定了违约金责任，若金德公司拖欠原告经营管理收益的，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五向原告支付违约金。若逾期超过3个月的，原告有权终止协议，金德公司应双倍赔偿原告剩余期限内的经营管理收益。以上合同和协议签订后，原告按约支付全部房款，并取得不动产证。至今，金德公司未向原告支付涉案房屋投资收益款，综上，润安公司为使其开发项目尽快达到回笼资金的目的，操纵其控制的关联金德公司，违规采取变相的售后包租销售模式售卖商品房。在与原告等众多业主签订《商品房买卖合同》、《八年合伙投资协议》后，不履行保底年收益及租金收益支付义务，应承担违约责任，逾期三个月以上，原告有权行使协议解除权，收回涉案房屋。涉案协议与商品房系为事实售后包租销售模式不可分割的组成部分，润安公司应对其承诺的固定收益支付于金德公司承担连带给付责任。原告多次与二被告协商未果，特诉至法院。二被告共同辩称：原告的诉讼请求与事实不符，割裂了原来的销售模式，请求法院予以驳回。我们公司在2015、2016年期间，销售和信广场部分商品房时采取了两种销售方式，其中一种是正常销售模式，商品房销售单价在1万元多一点。一种是诉状所称的V6包租销售模式，具体方案是在销售时与购房人签订的商品房销售合同单价在市场价的基础上予以40%的优惠，将这40%的优惠转为八年的固定收益，相当于每年购房者享受5%的固定收益。同时，购房人在签订购房合同之后，与信德公司签订租赁协议，租赁协议是八年的使用权让渡，由信德公司代理对外租赁，其租赁收入又信德公司与购房人五五分成，这一模式十分清晰，是一个整体。原告方在诉状中也说明涉案协议（租赁协议）与商品房买卖合同系为售后包租销售模式不可分割的组成部分，这一表述是符合事实的，根据这一表述，原告请求解除合同以及要求支付投资收益款，与合同约定不符，首先由于这一销售组合是一个整体，不可分割，原告如果要求解除八年合伙投资协议，实质上也应该解除购房协议，或者补齐我们在销售时给予购房人的优惠，否则，这一种将销售组合模式单独进行拆分提出解除的要求，不够公平。我两公司在履行上述购房合同和包租协议的时候，严格按照合同约定履行了义务，不存在违约解除的事实。在原告的起诉中，我不知道有无含有投资收益款的两个部分，是否将八年转换的固定收益也作为请求的内容，如果这一部分作为请求内容的话，实质是对双方组合销售模式的重大误解，因此，被告认为二被告在履行合同中无违约行为，原告要求解除合同应依据提出解除合同的理由依据公平对等的原则予以处理。原告要求固定收益的返还，无合同依据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：原告提交的广告彩页、网络截屏真实性无法确认，不能作为定案的依据；原告提供的商品房买卖合同、投资协议、购房发票可以证明原告与润安公司存在商品房买卖合同关系、与信德公司存在委托合同关系，应作为定案的依据；原告提供的企业工商登记资料可以证明二被告存在关联关系，但不能证明两公司人格混同，不能作为定案依据；王梅的证人证言与投资协议内容不符，无其他证据印证，不能证明原告的主张，不能作为定案依据；原告提供的租赁合同及银行打款记录可以证明涉案房产出租情况，应作为定案的依据。二被告向法庭提交的商品房买卖合同、询问笔录及王芳证人证言，与本案没有关联性，不能作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2015年4月22日，原告李元海（买受人）与被告润安公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同号为N.0436022），买受人购买的商品房为和信广场C栋1单元1302室，建筑面积63.10平方，套内建筑面积45.77平方，单价为每平米7783.20元，总金额为491120元。同日，原告李元海（甲方）与被告信德公司（乙方）签订徐州和信广场三期办公楼八年合伙投资协议一份，主要约定：乙方系专业从事商业地产运营管理的公司，为实现该办公楼业态规划、快速做旺本办公楼，甲方将其购买的办公楼全权委托乙方进行经营管理，乙方同意接受甲方委托。甲方委托乙方经营管理和信广场三期办公楼C栋1单元1302室。标的物用途为商办用房。甲方同意乙方在本合同约定的委托经营管理期限内按该办公楼的规划要求统一出租和经营管理，包括且不限于采用自营、委托台人经营、代为出租、许可经营等多种经营管理形式。委托管理的期限为2016年1月1日至2023年12月31日。在委托期限内，甲方委托乙方出租该办公楼，乙方根据市场行情，在同一规划的前提下出租办公楼，办公楼租赁决策权归乙方，租金以后期与承租人签订的“租赁合同”的实际成交价为准。所获租金，除去向政府缴纳的相关租赁税费后，由甲乙双方按5:5比例进行分配。乙方于每年12月31日前将实得租金交由甲方，按照银行转账的方式支付至甲方账户。在合伙投资期限内，甲乙双方不得主动提前终止本协议，如违约需承担二十万元违约金，违约金于次年12月31日前支付。若乙方拖欠甲方委托经营管理收益的，每延期一日，应按照欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。若逾期超过3个月的，原告有权终止协议，乙方应双倍赔偿原告剩余合约期内的委托经营管理收益。2016年7月，信德公司将涉案房屋出租，并于2017年11月18日返还原告租金收益14133元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第94条明确规定了当事人行使法定解除权的条件，只有符合该条件，当事人才能行使该权利。现原告主张二被告未按广告承诺支付5%保底收益，未按合同约定支付租金，要求解除投资协议、支付保底收益。首先，原告与被告信德公司之间签订的投资协议，当事人意思表示真实、内容明确，该投资协议中并未约定5%保底收益的内容。其次，现有证据并不能证明该广告彩页系二被告对外作出；再次，即使该广告彩页系二被告作出，根据相关司法解释规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案广告彩页中5%保底收益并不属于“商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不符合该司法解释规定，所以该广告彩页应视为要约邀请，被告信德公司未支付该5%保底收益，并非违约行为。最后，根据投资协议约定，只有在将房屋实际出租并取得租金时，信德公司才能将租金予以分配。现涉案房屋已经出租，信德公司已将实际取得租金按约分配给原告，并不存在违反投资协议约定的情形。故原告要求解除协议、支付投资款的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李元海的诉讼请求。案件受理费1060元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 峰审 判 员  张艳玲人民陪审员  范庆成二〇一八年九月二十六日书 记 员  王晓羽本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。