江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4816号上诉人（原审被告）：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司，住所地苏州工业园区枫情水岸花园49商幢103室。法定代表人：邵国荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰志国，男，1955年7月10日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（以下简称玉城维业公司）与被上诉兰志国物权保护纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初7800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。玉城维业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决上诉人按照6%的原始购买价支付租金，其判决的依据是（2017）苏05民终5263号民事判决，而该份判决是由于上诉人与该案当事人有一份一年期的回报约定，这个约定不是市场行情的标准，而且时间只有一年，市场内其他业主的租金回报都是3.5%，且苏州中院（2016）苏05民终9281号判决也是按照3.75%作为市场行情标准。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。兰志国辩称：一审判决上诉人按房款总价6%的年回报率是上诉人向玉城大厦一、二层业主进行公开公告的承诺的事项。有一个叫田海林的业主和我商铺是一样的情况，田海林和上诉人因商铺租金的纠纷案生效判决[案号（2017）苏05民终5263号]明确了房款总价6%的年回报率，因此，一审法院据此为本案判决的依据。上诉人主张（2016）苏05民终9281号民事判决书所确定是年回报率租金是3.5%，对这一项判决内容我是不服的，已经向省高院申请再审。兰志国一审的诉请：1.判令玉城维业立即腾让十全街201号英雄大厦263室给兰志国；2.判令玉城维业按300元/月/平方米的标准向兰志国赔偿租金损失（自2016年5月1日起至返还商铺之日，按套内面积16.5平方米计算）；3.本案诉讼费用由玉城维业负担。一审法院认定事实：本市十全街201号263室非居住房屋（建筑面积32.96平方米）系开放式无间隔商铺，于2005年5月登记至兰志国名下。2004年11月12日，兰志国与上海骐轩投资管理有限公司（以下简称骐轩公司）签订商铺委托经营合同，约定将上述房屋委托骐轩公司经营管理，委托经营期间10年。2011年5月，骐轩公司与苏州相王玉器有限公司（以下简称相王公司）签订了《苏州英雄大厦商铺经营权转租合同》，约定骐轩公司将本市英雄大厦一至二层商铺（包含十全街201号263室商铺在内）的委托经营权转租给相王公司管理，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止，相王公司可自营或转租。合同签订后，相王公司将大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。2012年10月，相王公司与苏州西部投资管理有限公司（以下简称西部公司）签订转让协议，将相王玉器城经营权转让给西部公司。西部公司委托费万钧筹备成立石全玉都公司，石全玉都公司于2013年4月18日成立后，相王玉器城由石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。2014年7月16日，玉城维业公司（甲方）与石全玉都公司（乙方）就甲方所代表的授权业主商铺租赁事宜签订《非诉调解协议》，约定乙方按（购房款）3%归还所欠业主2013年7月至2014年6月商铺租金，按3.25%支付乙方所代表的授权业主2014年7月至2015年6月租金款，按3.5%支付授权业主2015年7月至2016年4月租金款，租赁范围为“十全街201号1－2楼商铺（甲方代表的业主商铺）”，租赁时间自2014年7月1日起至2016年4月30日止。同年8月18日，双方签订备忘录，载明鉴于部分商铺经营户的租赁合同租期至2016年6月30日，故双方同意充分尊重商户的经营权，将租期延长至2016年6月30日，并一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。兰志国虽不在玉城维业所代表的授权业主之列，然其所有的263室商铺属于石全玉都公司经营管理范围。另查明：因骐轩公司、相王公司、石全玉都公司未向兰志国支付租金或租金收益，兰志国先后于2012年、2013年、2015年起诉骐轩公司、相王公司及石全玉都公司。在兰志国起诉石全玉都公司的案件中[即（2015）姑苏民五初字第00143号案件]，苏州市中级人民法院经二审，于2016年1月28日作出（2015）苏中民终字第04401号判决，判决石全玉都公司自2013年7月至2015年2月期间按《非诉调解协议》确定的时间段和计价标准支付租金损失，兰志国的购房价款按照石全玉都公司提供的436194元予以确定。2016年7月12日，兰志国再次起诉石全玉都公司、玉城维业公司，要求判令石全玉都公司、玉城维业公司立即腾让十全街201号英雄大厦263室，并按每日109.50元的标准赔偿自2013年7月1日起至判决生效之日止的租金损失并互负连带责任。一审法院经审理，于2016年9月13日作出（2016）苏0508民初4427号民事判决，认定石全玉都公司已向兰志国支付截至2015年2月28日的租金，参照石全玉都公司与玉城维业公司签署的《非诉调解协议》确定的时间段、计价标准和涨幅，判定石全玉都公司向兰志国支付租金收益17447.77元（暂计算至2016年4月30日，自2016年5月1日起至本判决生效之日止，按每日45.44元继续支付）并驳回其他诉讼请求。兰志国不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏05民终9281号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明：玉城维业公司在2016年曾向部分英雄大厦一、二楼的经营户发出《苏州英雄大厦商铺铺位确认书》，告知经营户其承租商铺所在的苏州英雄大厦商铺的全部租赁合同及经营管理合同均将于2016年6月底到期，且商铺产权人将对该大厦1-2楼商铺恢复原状，大厦现有租赁经营户可在恢复原状后继续留在商场内经营，并可根据恢复原状后的平面图挑选商铺，租赁经营户选择铺位后承诺在签约后三天内、最迟不晚于2016年8月10日腾空商铺搬离玉器城。2016年8月9日，石全玉都公司与景溪物业公司就石全玉都公司撤离相王玉器城事宜签订《协议》一份，约定景溪物业公司受玉城维业公司和苏州玉之缘艺术品有限公司的委托，代表苏州市十全街201号全体业主接收相王玉器城，其认可石全玉都公司当时的经营状况，对石全玉都公司已收取的各种费用予以认可并负责处理，让石全玉都公司全身而退没有诉累。嗣后，石全玉都公司于2016年8月15日退出相王玉器城的经营管理。又查明：玉城维业公司接收英雄大厦一、二楼后，对一楼全部、二楼南区进行装修、并设置商铺隔断。英雄大厦二楼在一、二楼电动扶梯的挑空层以南起，有隔断式商铺，以北区域以摊位式的原石市场为主。经比对兰志国的产证附图，其所有的263室房屋与现二楼的63号商铺位置并不对应。还查明：玉城维业公司为经营英雄大厦一、二楼，曾与部分业主签订委托经营合同，其中承诺按商铺原始购买价的6%按年向业主支付租金，租金一年一付。在上述委托经营合同中，没有约定业主需对玉城维业公司的装修复建等费用进行承担的约定。后因玉城维业公司未能按约支付租金回报，相关业主起诉玉城维业公司，该案[即（2017）苏05民终5263号案件]后经一审法院及苏州市中级人民法院二审，判决玉城维业公司按前述约定标准向相关业主支付租金。审理中，玉城维业公司认可其于2016年8月15日接收了英雄大厦一楼、二楼全部房屋。以上事实，由兰志国提供的房屋所有权证书、（2017）苏05民终5263号民事判决书、（2016）苏05民终9281号民事判决书、玉城维业公司提供的现场照片、一审法院制作的调查笔录、现场示意图及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，兰志国系十全街201号263室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利，但其购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性。因此，兰志国作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。根据英雄大厦一、二楼现在的经营状态，虽二楼南区由玉城维业公司出资修建了部分隔断式商铺，然因其所设置的隔断式商铺与兰志国的产证附图并不能一一对应，现二楼的63号商铺并非兰志国所有的263室房屋，兰志国所有的263室开放式产权式商铺并不具备单独交还的操作性，故对兰志国主张返还房屋的诉讼请求，一审法院碍难支持。根据已查明的石全玉都公司的退场时间（即2016年8月15日），结合玉城维业公司向相关经营户发布的铺位确认书及后期实际从事对英雄大厦一、二楼的装修及经营管理公司，可以认定玉城维业公司已于2016年8月15日起全部接收了英雄大厦一、二楼场地。据此，玉城维业公司应自2016年8月15日起向兰志国支付相关的租金收益。关于商铺租金损失的标准。鉴于在相关案件中，苏州市中级人民法院已作出生效判决，判令玉城维业公司根据与相关业主签订的委托经营合同之约定，按商铺原始购买价的6%按年支付租金。虽兰志国与玉城维业公司未签署相关委托经营合同，然在兰志国所有的涉案房屋已随英雄大厦二楼整体房屋一并由玉城维业公司用于经营的情形下，基于公平原则，其亦有权向玉城维业公司主张同等租金标准的收益损失。玉城维业公司辩称兰志国既未出资、亦未参与玉城维业公司对英雄大厦一、二楼的装修及招商管理工作，只能按此前法院判决石全玉都公司承担的购房价的3.75%之标准支付收益的意见，因其与相关业主签订的委托经营合同中亦未约定业主需承担上述合同义务，且法院此前按3.75%之标准判决系参考当时相关当事人之间的协议约定，该标准当时亦与其他业主的收益水平吻合。现因玉城维业公司与其他相关业主签订的委托经营合同的约定可以反映当前市场行情，该标准（即按购房款6%计算年租金）亦被生效判决所采纳，故一审法院对玉城维业公司的前述抗辩意见不予采纳。据此，玉城维业公司应按26171.64元/年（436194元*6%）之标准，自2016年8月15日起至本判决生效之日止向兰志国赔偿租金收益损失，暂计算至2018年4月30日计44709.89元。兰志国主张租金损失的超出部分，一审法院不予支持。自判决生效之日起，如因玉城维业公司继续使用涉案房屋经营，在此期间，玉城维业公司宜参照其他相同情况业主的同等租金标准处理好与兰志国的租金事宜，避免产生新的纠纷。对于该期间的租金，本案中暂不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：一、玉城维业公司于判决生效之日起十日内向兰志国赔偿租金收益损失44709.89元（自2016年8月15日起暂计算至2018年4月30日，自2018年5月1日起至判决生效之日止，按26171.64元/年继续计算）；二、驳回兰志国的其他诉讼请求；案件受理费2756元，由兰志国负担1749元，玉城维业公司负担1007元。二审中，当事人双方均未提交新的证据。二审中，上诉人玉城维业公司提交证据如下：证据1、是玉器城商铺二层的示意图（共五页），以证明被上诉人的商铺产证的位置在于整个商铺的北半区，该区域的商铺租金比较低。证据2、是262、235、234业主的“确认书”，与本案被上诉人的物业位置相连，具有可比性,而“确认书”均明确相同区域的物业的租金回报为3.5%；证据3、是证据2相应的虚拟的房产证，不是物理对应的。被上诉人对上述证据发表质证意见，认为证据1中的二层平面布置图，在一审中实际上对方已经提交过了，属于重复提交，且上诉人对266号业主田海林和我263的商铺以南半部和北半部区分租金收益的说法，不予认同；对于证据2“确认书”与本案无关，不予质证；对证据3房产证的真实性不予否认，不是这些业主的真实意图来向法庭提供，且三业主也不能代表360多户业主。本院经审查认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条明确，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。上诉人未在通知规定的期限内提交上述证据，故二审不予采纳。二审经审理查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，兰志国系十全街201号263室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利。根据本案查明事实，玉城维业公司对其于2016年8月15日起全部接收了英雄大厦一、二楼包括上诉人商铺在内的场地的事实不持异议。上诉人兰志国与玉城维业公司虽未签署相关委托经营合同，但兰志国所有的商铺已随英雄大厦二楼整体房屋一并由玉城维业公司用于经营管理，因此，玉城维业公司应自2016年8月15日起向兰志国支付相关的租金收益。本案争议焦点是兰志国商铺租金损失的计算标准确定。业已生效的本院（2017）苏05民终5263号民事判决，判令玉城维业公司根据与相关业主签订的委托经营合同之约定，按商铺原始购买价的6%按年支付租金。一审法院基于兰志国与相关业主同楼层权益及当前市场行情的考量，以同等租金标准，即按26171.64元/年（436194元*6%）之标准，判令玉城维业公司自2016年8月15日起至判决生效之日止向兰志国赔偿租金收益损失，并无不当。关于玉城维业公司抗辩称，此前法院也曾判决石全玉都公司承担的购房价的3.75%之标准支付收益，也适用于本案。本院认为，正如一审法院所述，法院此前按3.75%之标准判决系参考当时相关当事人之间的协议约定，该标准当时亦与其他业主的收益水平吻合；基于公平原则，兰志国有权向玉城维业公司主张同等租金标准，并能反映当前市场行情的收益损失，故玉城维业公司辩解意见，本院不予采纳。综上，上诉人玉城维业公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费人民币2756元，由上诉人玉城维业公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年九月四日书记员 严立群