宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初4599号原告：郭道锋，男，1973年12月20日出生，汉族，甘肃兰州市人，开发区管委会报账员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:代建刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。原告郭道锋诉被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭道锋、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭道锋向本院提出如下诉讼请求:1.依法请求贵院判决被告支付原告从2016年7月1日至2017年12月30日未的违约金，共计31100元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2014年8月30日购买被告开发的位于金凤区某房屋,根据双方签订《银川市商品房买卖合同》的第十一条第(一)项约定:"出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房"。合同的第二十条第(二)项约定"因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。"按照合同约定双方在2015年9月30前完成商品房交付,被告应于2016年1月1日之前提供商品房手续并完成房屋所有权证书的办理,但实际上被告于2017年12月13日才在售房部门口贴出开始办理房屋产权证的通知。并未进行电话有效通知原告,存在严重违约。原告看到通知后几次问询售房部，才于2018年1月2日取得办理房屋产权证书手续的材料及竣工结算书。自原、被告完成商品房交付之日的次日起算,即2016年4月1日起至2017年12月30日，取得办理不动产权证手续之日计算，减去合同约定的90日办理房屋所有权证的期限，共计546天。根据上述情况,按照合同约定被告人应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金,共计31100元。在被告不履行合同约定的违约义务时原告与被告几次商讨违约金事项一事时,未能达成支付违约金的一致意见。综上所述,被告人损害了原告的合法权益。原告为了维护其合法权益,现依法起诉,请求法院依法裁判。被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司辩称：原告所述的逾期办证违约金起算时间在起诉状中所述不属实，应当为2017年1月19日。被告在2017年1月19日正式交房且原告于当日缴纳房屋专项维修基金，双方对于被告2017年1月19日之前的逾期交房违约金进行了处理，并签订协议约定原告对2017年1月19日之前的违约金不再起诉。关于违约金的截止时间应当为2017年12月12日，被告取得初始登记证并在小区出示通知，原告据此及缴纳税费的票据自行至市民大厅即可办理产权证书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了银川市商品房买卖合同（预售）一份、购房发票一张、补充协议一份、水电费证明及收据打印件各一张、物业费、电梯费收据一份、物业储备金收据一份、不动产权证书一份、工程竣工决算书一份以证实其主张，以上证据符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》,合同约定原告购买被告开发的某室住宅一套，面积126.84平方米，房屋总价567853元。出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。同时约定因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起90日内取得该房的所有权证书，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后原告按约支付了房款567863元，但被告未按约于2015年9月30日前向原告交付房屋。2015年10月16日被告因原告请求提前装修便与原告签订了一份商品房交接协议并将装修钥匙交付原告。2017年1月19日原告在向被告缴纳了物业费、电梯费等费用后双方正式办理了入住手续。此后双方就逾期交房事宜经协商达成一致，被告以物业费等方式向原告抵付了违约金。但未按约为原告办理房产登记提供登记备案手续。直到2017年12月13日被告才张贴通知书面告知原告等业主可以办理不动产权证书。2018年1月2日原告在补缴了房屋实测面积差价4477元后同日办理了房屋产权证书。原告认为被告未按约履行房屋登记备案手续致使其无法办理产权登记构成违约，遂诉至本院,请求判如所请。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使原告无法自行办理房屋产权证书，被告对此应承担违约责任。被告应于涉案房屋交付之日起90日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，故被告应于2017年1月19日至2017年12月13日期间向原告承担逾期办证的违约责任。即被告应承担违约金为572339.68×0.1‰×328天=18773元。原告主张的违约金的计算天数有误，其将缴纳物业费等的时间计算为违约期间，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭道锋逾期办证违约金18773元。二、驳回原告郭道锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，由原告郭道锋负担154元，被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担135元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东 二〇一八年九月二十八日书记员 陈威樾附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。