浙江省江山市人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0881民初2404号 原告：王日中，男，1956年3月13日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：姜严烨，浙江刚诚律师事务所律师。 被告：江山市虎山街道平棋村第五村民小组，住所地：江山市虎山街道平棋村。 诉讼代表人：周金珠，职务：队长。 委托诉讼代理人（一般代理）：张爱贞，女，1960年2月14日出生，汉族，住江山市市区。 委托诉讼代理人：施慧娟，浙江凯邺律师事务所律师。 原告王日中与被告江山市虎山街道平棋村第五村民小组（以下简称第五村民小组）不当得利纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法进行了公开审理。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将南门路南四街从西往东的第七间至第十三间店面（即南门路104-3号至104-6号）返还给原告；2.判令被告将其占用原告所有的第七间至第十三间店面（即南门路104-3号至104-6号）期间（2007年1月1日起至返还之日止）所收取的房租40万元返还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年11月4日江山市大兴房地产有限公司（以下简称大兴房产公司）与被告签订《协议书》一份，约定：（1）大兴房产公司已购入的用地规划红线范围内，在9702#商品房北面14米宽通路以北部分，地面上由被告投资建造的房屋建筑材料所耗全部资金为壹拾万元正，现大兴房产公司一次性卖断，卖断归还后，房屋所有权和土地使用权归属大兴房产公司所有，由大兴房产公司自行处理，与被告无关；（2）在双方友好协作的基础上，大兴房产公司同意在卖断后，再给予被告补偿损失费壹万元正；（3）自本协议经双方签字盖章后退还房屋建筑材料所耗资金壹拾万元正，卖断后补偿损失费壹万元正，共计人民币壹拾壹万元正，大兴房产公司在本合同签章生效后一次性付清。协议签订后，大兴房产公司在1999年11月9日将上述合同约定的11万元支付给了被告。2000年8月5日大兴房产公司与江山市土地管理局签订了江市土让合字（2000）第215号《国有土地使用权出让合同书》一份，由江山市土地管理局将市区永宁里新区5#商品综合楼，面积为559㎡的地块出让给了大兴房产公司。大兴房产公司按照合同约定履行了所有义务，取得了该地块的使用权。其中大兴房产公司1999年11月4日与被告签订的《协议书》中所述的“在9702#商品房北面14米宽通路以北部分，地面上由被告投资建造的房屋”就在市区永宁里新区5#商品综合楼地块中，同时本案原告诉争的南门路南四街从西往东的第七间至第十三间店面也在市区永宁里新区5#商品综合楼地块中。因规划红线图外（北面）相邻方提出间距不符要求，致使大兴房产公司动工开发必需的前期开发工作不能如期进行开发，2001年12月19日大兴房产公司与江山市土地管理局签订《土地使用权出让补充合同》一份，约定：土地面积为266.74㎡；2、将原合同第17、18条（其中266.74㎡）调整为土地使用权出让年限相应推延。江山市土地管理局不得收回土地使用权，大兴房产公司不得向江山市土地管理局提出承担一切经济损失。2006年12月31日大兴房产公司注销，由清算组进行清算，在清算报告中确定：公司将位于江山市永宁里新区地土地使用权（面积262.5㎡，该地块已缴纳部分开发规费）抵偿转让给原告，由原告负责承担处理本条第2项所列的全部公司对外债务。原告于1999年4月因刑事犯罪一直在监狱服刑直至2006年才刑满释放。大兴房产公司清算后将江山市永宁里新区地土地使用权（面积262.5㎡，该地块已缴纳部分开发规费）抵偿转让给原告后，原告多次要求被告归还上诉地块上的房屋，但被告要求原告支付房屋建造款。原告迫于经济压力一直无法支付房屋建造款，导致上述房屋一直由被告占有。2017年12月20日被告诉王小丹房屋租赁合同纠纷一案由江山市人民法院立案受理。因王小丹找到原告要求原告为其出庭作证，原告才知晓大兴房产公司早已向被告支付过房屋建造款。另外经原告了解，被告在1999年收取大兴房产公司支付的房屋建造款后一直没有履行交付义务，仍然以其名义对外出租，并收取租金。2013年12月江山市虎山街道组织对本案诉讼房屋进行投标出租，上述租金均由被告收取。综上所述，原告认为，首先大兴房产公司与被告签订的《协议书》系双方真实的意思表示，应当合法有效，对双方均由约束力，大兴房产公司按照约定履行了付款义务，被告应当履行交付标的房产的义务。其次大兴房产公司合法取得江山市永宁里新区地土地使用权，对该土地使用权享有完整的处分权，其通过清算的形式将上市地块转让给原告的行为合法有效，因此原告已经取得了上述地块的土地使用权以及该地块上房屋的所有权，被告应当将上述房产返还给原告。被告将本案诉争房产出租并收取租金的行为已经构成不当得利，对于取得的租金应当予以返还。现原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告第五村民小组辩称，一、王日中不具备原告主体资格。王日中不是合法产权人，不具备产权人身份，不具备原告资格，应驳回其起诉。王日中作为原告，无非是因为大兴房产公司清算时有个清算报告提过“5#地土地使用权抵偿给王日中”，但该清算报告只是单方行为，不具备合同的效力。王日中当时并不知道，事后也没有人通知过他，也没有就该抵偿行为正式签约。所以清算报告其实对王日中不发生效力。大兴房产公司的几个股东在2018年1月8日补写了一份意见｛详见（2018）浙0881民初2989号案件｝，“该财产归严大连所有……”，让严大连作为原告起诉第五村民小组，这份意见等于王日中持有的《清算报告》没有任何意义，也等于宣告王日中不具备原告主体资格。王日中在被告与王小丹的房屋租赁合同纠纷｛江山市人民法院（2017）浙0881民初6201号案件｝中是以证人身份出庭，他在作证时陈述“没有办理相关手续……仍然是属于大兴公司名下的…我要收房租，就要出钱将这个房子买去，但我拿不出这么多钱…”。这些陈述有两个意思，王日中不是法律意义上的产权人，如果他主张房屋收益还必须另外出钱买房屋，换言之，他有想法买房，但因没钱买不了房屋。如果他是房主，怎么会连收租的底气都没有，如果他是房主，在作证为什么不说这个房子就是他的？由此可见他根本不是房主；二、追根溯源，看大兴房产公司是否已取得涉案房屋的产权。1999年大兴公司与答辩人曾签过一份协议，但该协议是一份无效协议。这份协议不仅违反《村民组织法》也违反了《土地管理法》，是一份无效的协议。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条、第二十二条、第二十四条规定了对村集体财产处置应召开村民会议，并过半数通过。出售方的资格及出售的程序不合法。集体土地使用权的使用人只能是本村集体经济组织成员（土地是政府对村民的特殊优惠政策），受让对象仅限本村村民。大兴房产公司曾付过的11万元款项不是购房款，而是“退回材料款”。当时大兴房产公司盖5号楼借用被告的房屋放材料，使用过程中对房屋有损坏，所以大兴房产公司严大连对队委解释赔了10万元用于修屋，赔材料费。（详见庄某笔录）如果当时由大兴房产公司买去，大兴房产公司的5号楼不会连楼梯都做不上去，至今空在那里，买不出去。就是因为场地不是大兴房产公司的，所以大兴房产公司没有理由使用被告的场地。退一万步说，20年前是房屋转让行为，那么该购房行为因违反法律规定而无效，只能还原到最初状态。就该房屋来说，最多产生退还购房款的问题，有权主张退房款的只能是合同相对人。但大兴房产公司已注销，在法律上已丧失权利。诉状中的5#商品综合楼并不是涉案房屋地块，原告系张冠李戴。王日中在被告与王小丹的房屋租赁合同纠纷｛江山市人民法院（2017）浙0881民初6201号案件｝中是以证人身份出庭，他在作证时陈述王火林提出让他“拿钱将这个房子买去”，所以原告在诉状中陈述的“多次要求被告归还房屋但被告要求原告支付房屋建造款”是与事实不符的。涉案房屋是由被告所建造，双方均无异议。有争议的只是1999年大兴房产公司与被告所签的《协议书》的效力问题，是否履行问题。涉案房屋土地性质是农村集体所有。集体土地所有权的主体只能是农民集体，也就是说属于村内村民小组的全体农民所有。这块地不可能归大兴房产公司所有，更不可能归原告所有。1999年这份协议不仅违反《村民组织法》也违反了《土地管理法》，是一份无效协议。合同无效，退还房款，理论上属于债权。根据法律规定，债杈转让必须明示，而且必须通知，作为债权的受让人，他本人不清楚，没有就债权转让产生意思表示，第五村民小组也没有接到任何人通知，主张债权也超过了法律规定的诉讼时效。综上，被告认为涉案房屋的土地系集体所有，地上建筑物系被告所造，被告已在该场地管理使用了20年，而且被告对该场地的占有使用收益权利得到法院生效判决的支持。根据《民法通则》第七十四条：“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”虽曾有签协议的事实，但协议违法无效，不产生物权变动的法律后果。合同相对方大兴房产公司已丧失法律上的民事主体资格，不具备原告主体。王日中不是合法产权人不具备产权人身份，不具备原告资格，应驳回其起诉。 庭审中，被告补充答辩，一、案件基本事实：1998年，被告第五村民小组在现南四街的地段建造店面屋经手人为队长王火林（又名王井水），王井水以白条方式到第五村民小组财务领款15万元用于建店面屋（其中，1998年1月22日领2万，2月28日领1万，5月22日领2万，11月18日领1万，12月11日领2万，12月15日领2万，12月26日领2万，1999年1月30日领3万）。1998年11月2日退回建筑工程预付款5万元，等于建造该店面屋共用了10万元。当时大兴房产公司的法定代表人严大连与第五村民小组时任队长王火林有想法将已建好的店面屋拆除重新建造，于是在未召开村民会议的情形下，私自与大兴房产公司签了协议，但该协议因为村民杨正祥、王江修的房屋不同意拆迁而未履行。2000年5月30日，大兴房产公司与杨正祥草签了协议，但因拆迁的条件没有谈妥，该协议也未实施。大兴房产公司于2001年5月曾经起诉过杨正祥，想通过诉讼的方式让杨正祥配合，后该案撤诉结案。杨正祥及王江修的房屋至今仍在原址。因此，大兴房产公司与第五村民小组的协议是一份至今未履行的协议。大兴房产公司在清算时，把并不存在的物权转让列入清算报告，打算转给王日中，但未形成协议，王日中本人不知情，也没有任何人将清算报告中的这内容通知给第五村民小组。第五村民小组从2000年前已收该店面租金，近20年均维护管理该店面屋。所有承租人都认可第五村民小组房东身份；二、被告提供的证据可以证明被告主张的事实。对庄某的调查笔录，杨正祥诉状裁定书收据。证明虽有协议，但有前因后果，因未处理好相邻关系，协议没有履行。证人庄某的证言证明协议未履行及签该协议未召开村民会议；三、关于原告主体。首先与第五村民小组签约的是大兴房产公司，当初的行为系公司行为，而不是个人行为。大兴房产公司承诺要把5#楼使用权给王日中，却没有交付，王日中应找大兴房产公司，而不是第五村民小组。《物权法》的第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告没有任何能够证明他是产权人的物权凭证，原告主体不适格。四、本案涉及的法律规定方面。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条、第二十二条、第二十四条规定了对村集体财产处置应召开村民会议，并过半数通过。出售方的资格及出售的程序不合法。集体土地使用权的使用人只能是本村集体经济组织成员（土地是政府对村民的特殊优惠政策）受让对象仅限本村村民。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”房屋买卖中，出卖人负有两项义务，一是交付标的物的义务，二是移转所有权的义务。如果标的物系违章建筑，建造人无法移转其标的物所有权，但是，他仍然可以交付标的物。对于出卖人无法移转所有权，买受人可以主张违约责任。被告第五小组在建造该房屋时根本没有审批过，不可能会有产权证，不可能发生产权变动的法律后果。大兴房产公司从未主张过该房屋的交付问题。近20年来一直是第五村民小组在管理、维护、使用。如果真的有买卖房屋的行为必然存在交付使用的情形。但这20年，大兴房产公司都没有占有使用管理过该房屋，既然买了房子哪有在20年后才要求交付的？如果是因合同的履行提起的诉讼，有权主张的主体是大兴房产公司。但是，大兴房产公司已在2006年12月注销，在法律上公司注销后便丧失民事主体资格。根据我国《公司法》规定，公司经过解散、清算、注销登记三项程序后即被注销，公司的法人资格和各种权利义务就归于消灭。经注销登记并公告后，公司终止。由于法人资格的丧失，注销后的公司就丧失了民事主体的地位，也失去了以公司名义行使各种权利的资格和能力。因此，如果公司注销后还有遗留的债权，因原公司已经不存在，也无法以公司的名义行使追索等权利了。关于房屋本身，涉案房屋的性质：房屋于1998年建造，1999年6月29日《违章建筑处理办法》才出台，涉案建筑物只是证件不全，房屋土地性质是集体所有的集体建设用地使用权。涉案房屋的土地性质是集体所有，地上建筑物也由被告所建。《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有建设用地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。建造该建筑物也归集体建设用地使用权的范畴。根据房产登记办法，初始登记，必须要有规划许可，必须要有施工许可，必须要有用地许可，必须要有立项许可，这四个许可，缺一不可。如果是房地产开发，还需要房地产开发资质，才能办到产权证。该房屋被告第五村民小组在建造时根本没有审批过，不可能会有产权证。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。2008年1月1日实施《城乡规划法》以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。涉案房屋理论上属于证件不全的房屋，无证房或证件不全的房屋不再一律是违章建筑，涉案房屋虽未审批，但并不等于违章建筑，不等于可以无偿强制拆除，不至于按违章建筑处理。综上，原告的主体资格不适格，所提供的证据也不足以证明其对店面屋的物权。按照“谁主张谁举证”的原则，原告应承担“举证不能”的法律后果。涉案房屋的土地系集体所有，地上建筑物系被告所造被告已在该场地管理使用了20年，法院已支持被告有权收取店面使用费，更加肯定被告对该场地的占有、使用收益权利，虽签协议但该协议因违反法律规定而无效，协议相对方不能依据协议取得标的物。 根据被告的答辩，原告发表意见如下：一、原告作为本案诉争房产所有权人事实清楚，有权要求被告返还诉争房产。1、原告提交的大兴房产公司与被告签订的《协议书》被告同意将本案诉争房产的所有权出让给了大兴房产公司，并提到了本协议生效后双方在1993年11月9日的协议即履行完毕。原告通过查询取得的被告财务账、收据等材料可以明确大兴房产公司于1999年11月9日按照《协议书》的约定向被告支付了11万元，履行了协议中的付款义务，那么大兴房产公司按照协议约定取得了房产的所有权。虽然在签订《协义书》时诉争房产地块仍为集体用地，但是在2000年8月5日大兴房产公司与江山市土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同书》取得了本案诉争房产土地的使用权，那么《协议书》应当合法有效；2、原告提交了《浙江省江山市国有土地使用权出让合同书》《土地使用权出让补充合同》、《预售许可证的存根》以及名牌证等证据可以相互印证证明永宁里新区5#综合楼地块就是南门路104幢；3、大兴房产公司的清算报告是经过法定的程序进行清算，应当合法有效，且严大连在另外的案件中主张的房屋并非本案的诉争房产，与本案并没有任何冲突，进一步明确了大兴房产公司在清算时与原告达成的以土地抵偿债务的合意，因此原告主体适格，是本案诉争房产合法的所有权人，是本案诉争房产土地合法的使用权人。根据《物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；4、被告虽然提出本案原告要求被告归还房产的时间已经超过了诉讼时效，但是根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。”结合本案诉争房产为不动产物权，因此不适用诉讼时效的规定。综上，大兴房产公司通过国有土地出让的形式取得本案诉争房产所处土地的使用权以及通过协议的方式支付了相应对价取得了诉争房产的所有权。原告通过清算的方式取得了本案诉争房产的所有权，原告有权请求被告返还其占有的本案诉争房产；二、被告收取本案诉争房产租金的行为属于不当得利，应当予以返还。1、不当得利是指没有合法依据，有损于他人而取得利益。其构成要件有四：一方取得财产利益、一方受有损失、取得利益与所受损失间有因果关系、没有法律上的根据。本案中被告在收取大兴房产公司11万元后，已经丧失了对本案诉争财产的所有权，其继续占有房产并取得租金缺乏法律上的依据，该行为取得了财产利益，并造成了实际所有人的损失，两者之间存在因果关系，因此被告的行为已经构成了不当得利，原告有权要求被告返还租金；2、在证据交换过程中被告也承认本案诉争财产的租金一直由被告收取，在原告提交了1997年至2017年的被告收支账本后，应当由被告明确其所收取的租金数额；3、原告在被告与王小丹的房屋租赁合同纠纷案件中作为证人时某知晓大兴房产公司在1999年已经支付了本案诉争房产的价款，导致在此之间一直没有向被告主张返还房租。根据《民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案的诉讼时效应当从原告知道其权利受侵害之日起开始计算，即2018年开始计算，即使无法确定原告知道或者应当知道其权利受到损害之日的，因被告占有本案诉争房产的行为一直持续，且一直由其收取租金，该行为系一个连续性的行为，应当视为统一的整体，诉讼时效也应当从其收取的最后一期租金到期日开始计算，即2017年的12月31日，那么本案也并未超过诉讼时效。退一步讲，即使无法确定原告知道或者应当知道其权利受到损害之日，被告收取租金的行为不视为连续统一整体的，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，被告三年内所收取的租金仍未超过诉讼时效，应当予以返还原告。综上，原告认为，被告占有本案诉争房产且收取租金的行为属于不当得利，应当返还其所收取的所有租金。被告在故意隐瞒大兴房产公司已经支付了购房款的行为致使原告作出了错误的判断，直至原告知晓真实情况后才知道自己的权利受到侵害，因此本案并未超过诉讼时效。 本院经审查认为，原告所持的国土部门有效证据中反映的涉案土地使用者为江山市大兴房地产有限公司，且被告对原大兴房地产有限公司所开发土地的界址有争议。依照我国物权法的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄有错误的，以不动产登记薄为准。另根据我国土地管理法有关规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成，由人民政府处理；个人与单位之间的争议，由乡级或县级人民政府处理。本案原告并未对不动产的归属依法进行登记确认，也未就界址争议向人民政府主张处理，其作为原告主体是否适格尚缺乏有效证据证明，故其要求被告返还涉案房屋并归还租金的请求缺乏请求权基础。故原告应待有权处理的人民政府对土地使用权争议处理后及不动产登记部门进行确权登记后，才具备提起上述请求的条件。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百二十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告王日中的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  毛志明 人民陪审员  周开才 人民陪审员  周有祥 二〇一八年九月二十一日 法官助理朱怡琳 书记员姜申鑫