江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终3191号上诉人（原审被告）：高国庆，男，1967年7月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：裴道伟，盐城市五星法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：葛筱玲，女，1959年10月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人高国庆因与被上诉人葛筱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高国庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由葛筱玲承担。事实和理由：1.高国庆在葛筱玲购买房屋之前就承租了案涉房屋，原盐城市工艺美术公司总经理刘建平、副总经理史纯红承诺让高国庆租到拆迁为止，并承诺房屋拆迁补偿款由高国庆所得。葛筱玲拍卖之前曾和高国庆协商，让高国庆签字同意拍卖，并亲口承诺让高国庆承租到拆迁为止，拆迁补偿款由高国庆所得。2.高国庆是水电工，葛筱玲和几个股东在2002年购买案涉房屋后就委托高国庆对整幢楼进行水电维修，高国庆在2002年至2017年的15年期间尽心尽职，及时维修水电故障排除了许多重大隐患，葛筱玲15年来未给高国庆任何工资和材料费。葛筱玲辩称，刘建平、史纯红对高国庆的承诺无效，合同是葛筱玲与高国庆签订，如在合同约定的期限内，葛筱玲是同意高国庆经营。关于水电维修费的问题，高国庆应该进行举证，一切以合同约定为准。葛筱玲向一审法院起诉请求：1.判令高国庆将占有的位于盐城市的部分房屋交还给葛筱玲；2.判令高国庆向葛筱玲支付从2018年1月1日起至实际返还房屋之日止按年租金10000元的标准计算的房屋占用费。一审法院经审理查明：案涉房屋坐落于盐城市，房屋所有权证书上登记的产权人为葛筱玲、李胜林共同共有。葛筱玲取得案涉房屋的产权后即租赁给高国庆用于经营，每三年签订一份租赁合同。2015年1月1日，葛筱玲（甲方）与高国庆（乙方）签订最后一份《房屋租赁合同》一份，合同约定：“……四、房屋租赁期自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期内，如甲方与开发商签订正式补偿协议后本合同终止，则租赁期为2015年1月1日起至拆迁为止。3年后，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同。五、租金全年壹万元正，租金每年交纳，先交后租。交纳日期分别为2015年1月1日、2016年1月21日、2017年1月21日。六、租赁期内与该房屋出租有关的各项费用，如水费、电费……等各项费用由乙方承担。七、租赁期满或合同解除后乙方应返还该房屋及不动产的装潢和所有附属设施，乙方添置的货架可自行收回。……十二、如因为拆迁给乙方造成损失的（经营损失、搬迁损失），由乙方向拆迁房要求补偿，甲方不承担乙方的任何损失。若甲方与房屋拆迁方签订了拆迁协议，并且乙方已经得到拆迁方的应得的补偿后，乙方要服从拆迁安排……十三、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，依法向亭湖区人民法院起诉……”。合同到期后，双方未签订新的租赁协议，葛筱玲要求高国庆迁让出案涉房屋无果，葛筱玲遂诉至法院。一审法院认为，双方所签订的租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、规定的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。现租赁合同约定的租赁期限已届满，且双方并未达成新的租赁协议，故双方的租赁合同关系已终止，高国庆应当及时将案涉房屋腾空并返还给葛筱玲。现其未能履行该项义务，应承担相应的民事责任，故葛筱玲要求高国庆腾空并返还房屋的诉请，依法予以支持。关于房屋占有使用费，租赁合同期满后，高国庆仍然占有使用案涉房屋，故其应参照原合同标准向葛筱玲支付占有使用期间的使用费，对葛筱玲要求高国庆支付从2018年1月1日起至腾房之日止按10000元/年的标准计算的使用费的诉请，依法予以支持。关于高国庆提出葛筱玲承诺其房屋租赁期限直至拆迁为止的抗辩意见，鉴于高国庆未能举证证明葛筱玲曾承诺其案涉房屋的租期至房屋拆迁为止，故对该抗辩意见不予采信。关于高国庆主张其在承租期间曾为葛筱玲提供过水电维修的劳务，葛筱玲应支付其劳务费的意见，鉴于双方之间的劳务合同关系与本案的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，本案不予理涉；关于高国庆抗辩葛筱玲应支付其店铺转让费的意见，鉴于其转让费系交于前店主，故葛筱玲并无返还的事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、高国庆应于判决生效后十日内腾空出其占有的坐落于盐城市间房屋并返还给葛筱玲。二、高国庆应于判决生效后十日内向葛筱玲支付房屋使用费（计算期间和标准：从2018年1月1日起至实际返还房屋之日止，按10000元/年的标准计算）。案件受理费80元，依法减半收取40元，由高国庆负担。二审中，高国庆提交了盐城市亭湖区人民政府行政强制拆迁决定书一份及盐城市城乡建设局行政强制拆迁告知书一份，证明房屋租赁合同应为无效。葛筱玲认为曾收到过盐城市亭湖区人民政府行政强制拆迁决定书及盐城市城乡建设局行政强制拆迁告知书，但高国庆提交的系复印件，对真实性不能确认。葛筱玲提交两张案涉房屋照片，证明租赁给耿筱琴、高国庆门市的情况，其中名烟名酒门市是出租给高国庆，工艺珠宝门市是出租给耿筱琴。高国庆对葛筱玲提交的照片真实性予以认可。本院经审核对高国庆提交的盐城市亭湖区人民政府行政强制拆迁决定书、盐城市城乡建设局行政强制拆迁告知书及葛筱玲提交两张照片的真实性予以确认。二审另查明，盐城市不动产登记中心在2017年7月4日对登记在葛筱玲夫妇名下的盐城市1幢房屋进行了补充登记，内容为：依据2016苏0902执字第2804号法律文书确认刘永红对该房产享有7%的份额所有权。依据2016苏0902执字第2825号法律文书确认陈扬对该房产享有40.3333%的份额所有权。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据盐城市不动产登记中心在2017年7月4日对登记在葛筱玲夫妇名下的盐城市1幢房屋进行补充登记等情况，说明葛筱玲等人对案涉房屋仍享有所有权，故葛筱玲与高国庆于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》系有效合同，对当事人具有法律约束力。高国庆主张案涉房屋原系盐城市工艺美术工业总公司所有，该公司原经理刘建平、蒋文忠和副经理史纯红向高国庆承诺将案涉房屋出租给高国庆直至房屋拆迁，但案涉房屋已经在2003年之前通过拍卖出售给葛筱玲等人，故即使刘建平、蒋文忠和史纯红作为盐城市工艺美术工业总公司相关负责人向高国庆承诺将案涉房屋出租给高国庆直至房屋拆迁，在案涉房屋被葛筱玲等人通过拍卖取得后，该承诺对葛筱玲等人并不具有约束力。高国庆还主张刘建平、葛筱玲系现案涉房屋共有人，均曾口头承诺将案涉房屋出租给高国庆直至房屋拆迁，但葛筱玲对此不予认可，高国庆亦未能提交证据证明葛筱玲、刘建平曾向其承诺过出租直至房屋拆迁，且对于共有财产的处分需经占2/3以上份额的共有人或全体共同共有人的同意，故高国庆该上诉理由不能成立。另，即使案涉房屋的全体共同共有人口头承诺将案涉房屋出租给高国庆直至拆迁，因高国庆与葛筱玲签订的是三年期限的书面租赁合同，则高国庆至多享有优先承租权，而葛筱玲陈述收回案涉房屋系因自用，故高国庆以刘建平、葛筱玲均曾口头承诺将案涉房屋出租给高国庆直至房屋拆迁作为抗辩理由明显不足以对抗葛筱玲要求收回房屋的诉请。关于高国庆提出其在承租期间曾为葛筱玲提供过水电维修的劳务，葛筱玲应支付其劳务费的意见，鉴于双方之间的劳务合同关系与本案的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，与本案无关，本案不予理涉。综上，高国庆的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高国庆负担。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  李 砚审判员  谢超亮二〇一八年九月二十五日书记员  刘 湘