广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11816号原告（反诉被告）：陈金强，男，1988年4月10日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎金明，男，1994年3月3日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：黄素江，广东艺朗律师事务所律师。被告周齐福，男，1951年8月25日出生，汉族，住广东省中山市**，原告（反诉被告）陈金强与被告（反诉原告）黎金明、被告周齐福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依原告申请追加周齐福作为共同被告参与诉讼，被告黎金明依法提起反诉，本院就本诉、反诉一并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈金强委托诉讼代理人吴华伟，被告（反诉原告）黎金明及其委托诉讼代理人黄素江、被告周齐福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈金强向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还定金1万元；2.赔偿违约金1万元。原告于2018年7月30日增加诉求为：1.解除原被告及中介方于2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》；2.被告周齐福连带退还定金1万元；3.被告黎金明赔偿原告违约金3万元；4.被告黎金明赔偿原告因丧失交易机会产生的经济损失。庭审中，原告当庭撤回对被告周齐福的起诉及撤回第4项诉讼请求，并明确诉求为：1.解除双方签订的合同；2.被告黎金明退还定金1万元；3.被告黎金明赔偿违约金3万元。事实与理由：2018年4月12号晚，由中介方中山市西区明富房地产信息服务部（以下简称明富服务部）约好被告和我在当晚签署中山市西区沙朗x路x号x房的交易合同。当晚协商后，双方无争议，签署该合同，期间被告周齐福代被告陈金强签署合同并代收交易定金1万元整，而后我方要求被告亲自签署合同，被告拒绝出面，并得知被告之后已经把该房产转卖他人。我方请求被告退还定金并作相应赔偿，无果。特具状法院，请判如所请。被告（反诉原告）黎金明辩称：1.我方同意解除双方签订的合同；2.因是原告没有按约定支付定金并明确表示不买了，是原告违约，我方不同意退还定金；3.原告主张我方赔偿违约金没有事实及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）黎金明向本院提出反诉请求：要求原告向被告支付合同约定的定金人民币2万元整。事实与理由：原、被告经中介方明富服务部介绍，于2018年4月12日晚在中介方办公室签订《房地产买卖合同》约定原告须于签订合同当日支付购买被告位于山市西区沙朗x路x号x房定金3万元整。当晚原告称身上只有1万元并且承诺会于第二天支付尚欠的2万元定金，所以当晚双方成功签约。但不知出于何因，原告之后一直未支付尚欠的定金并且电话告知中介方说不想买上述房产了。原告未按合同的约定履行其义务构成违约，故诉至本院请求依法判决。原告（反诉被告）陈金强就反诉部分辩称，1.由于签订合同当天，被告本人以各种理由未与我方当面签订合同，而是由周齐福代签并代为收取定金1万元。当日周齐福没有出示任何委托手续，原告之后多次要求被告本人过来签署涉案合同，并承诺继续支付剩余定金2万元，但被告拒绝并把涉案房屋售给他人。因此我方认为是由于被告因房屋涨价中途反悔，将涉案房屋转卖他人，造成合同无法继续履行，而非原告的过错，因此请法院驳回原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年4月12日，陈金强作为买方与作为居间方的明富服务部，作为卖方的黎金明签订房地产买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产处于山市西区沙朗x路x号x房，建筑面积72.85平方米，转让总价62万元，合同签订时支付定金3万元，首期款于合同签订后支付18万元；买方意向贷款金额41万元，由其向银行申请按揭贷款，待其取得该物业新房产证、国有土地使用证并交付按揭银行办理抵押登记手续后，由按揭银行将款项划入甲方指定账号，收款具体时间按银行划账为准。卖方中途出售该物业，或因卖方原因导致该物业不能如期办理产权过户手续，买方有权单方终止本协议，卖方应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给买方，另赔偿买方人民币3万的违约金。另卖方逾期1天仍未支付该物业给买方使用的，卖方应每日按卖方付款总金额的3%向买方支付违约金。买方中途不买该物业，或因买方原因不能如期办理产权过户手续，卖方有权单方面终止本协议，买方所交的定金卖方不予退回，该定金作为赔偿给卖方的违约金。另买方逾期1天仍未交付购房款的，买方应每日按未付款总金额的3%向卖方支付违约金。合同落款甲方处由周齐福代签名，乙方处陈金强签名，丙方处中介方盖章。2.合同签订后，陈金强支付购房定金1万元并由周齐福代收。周齐福于2018年4月12日出具收据一份，载明“今收到陈金强购买山市西区沙朗x路x号x房定金人民币壹万元整（￥10000.00），备注：收款人：黎金明，周齐福代。”3.两被告确认为亲戚关系，黎金明全部确认周齐福在本案中的代理行为。庭审中，黎金明向法庭提供一份2018年3月12日出具的委托书，载明“本人黎金明（）持有山市西区沙朗x路x号x房的房产，证号为粤（2017）中山市不动产权第x号，面积为81.58平方米，性质为住宅，现委托周齐福（）代表洽谈该房产的一切事项（包括拟定合同收取定金等等）。”黎金明称，因自己经常外出做事较忙碌，故委托其姑丈周齐福帮忙卖房，与原告签订合同前已将该房产委托中介方明富服务部放盘；合同签订当天下午，中介方、原告、自己及妈妈、姑丈一起在中介方办公室商谈涉案房产买卖一事，因价钱问题自己觉得可能谈不拢了就与妈妈因其他事先行离开，留下姑丈周齐福与原告继续谈，最后达成一致意见签了合同。因此原告是完全知道周齐福有权代表被告的，只是后来通过中介追原告补交定金、办手续时中介明确回复说原告不买了，我方才以同样62万元的价钱卖给第三方的，不存在原告所说的“不卖”。原告则表示，签订合同当天一开始被告黎金明确实在场，但后来不知什么原因与其妈妈先离开了，因从未见过上述“委托书”，要求黎金明事后在合同上补签名也遭拒绝，故没有支付余下的20000元定金，因此合同不能履行责任在被告。4.经被告黎金明申请，中介方明富服务部当时的经手人蔡锦华出庭作证。表示：被告黎金明委托我方出售涉案房产，口头告知我方其委托周齐福代办手续，并于合同签订前（放盘时）把委托书复印件交给我方，但我方从未向原告出示过该委托书；2018年4月12日合同签订当天下午，原告、两被告及被告黎金明妈妈一起商谈涉案房屋买卖事宜，后被告黎金明及其妈妈有事先行离开，被告周齐福留下与原告及我方继续商谈并最终达成协议、签订合同。当时原告陈金强称现金不足，先支付定金10000元并从其朋友处借来10000无，称过两天再补足合同约定余下的定金20000元。合同签订后我方收取了被告涉案房产证原件，但过了两天我方致电原告，原告回复说不买了。我方表示不买的话，对方会没收定金，并让他过来取消合同，他仍明确说不买了，但没过来取消合同。之后我方把房产证等退回给黎金明。原告表示不买之后，我方曾问过被告黎金明是否可退定金给陈金强，黎金明称可以退3000元，但陈金强认为退太少不同意。后期黎金明转卖房产给他人不是经我方经手。5.2018年6月29日，被告将涉案房产以620000元价格转卖给案外人张恩秋、罗翠梅。6.案件在审理过程中原告表示，既然两被告确认了委托代理关系，原告不再对被告周齐福提出诉讼请求并撤回对其起诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方黎金明、居间方明富服务部、买方陈金强共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系黎金明与陈金强的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现原、被告双方均要求解除合同，是双方真实意思表示，本院予以支持。原告在诉讼过程中撤回对被告周齐福的起诉是对自己诉讼权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以准许。综合诉辩双方意见及本院查明的事实，本案争议焦点为在合同履行过程中原、被告哪一方存在违约行为及违约金计算问题。本院对此分析如下：首先是哪一方违约问题。一、本案是经中介方撮合下双方签订合同，且签订合同前，原告、被告、案外人周齐福及中介方均在现场商谈买卖事宜，被告黎金明只是后来有事先行离开，原告应知道被告和周齐福的关系；二、签订合同及收取定金时，周齐福均注明是代被告黎金明签订合同、收取定金，两被告及中介方对此没有隐瞒事实；三、原告称要求被告黎金明本人在合同补签名遭到拒绝，原告对此没有提供证据证实，被告否认；中介方也出庭证实原告是因为“不买”了的原因拒付剩余定金，不存在原告要求被告黎金明本人补签合同问题。四、从被告黎金明转卖房产的过程来看，本案合同签订之前被告黎金明已委托中介方“放盘”，合同签订后被告黎金明即把房产证原件交中介方，之后与原告签订合同、收取原告部分定金，中介方证实原告“不买”后将房产证原件退还被告，被告再将房屋以与原告签订合同的同等价钱转卖他人，整个过程符合一般情理，不存在原告所称的“房价涨反悔”问题。综上所述，原告诉称被告黎金明拒签合同、涨价反悔不卖而违约的理据不足，本院不予支持；本院认定原告违约导致合同不能履行，原告应向被告承担违约责任。其次是违约金计算问题。本案中，双方虽在合同中约定定金为30000元，但原告实际支付定金10000元，因此定金数额应当以实际支付为准。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”原告作为给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金。但被告反诉要求原告继续支付余下定金20000元理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告陈金强与被告黎金明于2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告陈金强的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黎金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预付）、反诉受理费195元（被告已预付），由原告陈金强负担（被告已预付部分，本院不作收退，原告在支付上述款项时一并返还被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆永伟人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  余蔚杰二〇一八年九月三日书 记 员  李杰华赖惠敏