成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初1554号 原告：成都置信投资有限公司，住所地成都市郫都区郫筒镇南大街南苑巷66号。 法定代表人：刘宇，系该公司总经理。 原告：四川置信商业旅业地产有限公司，住所地成都市武侯区丽都路6号。 法定代表人：何鹏飞，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：柳毓程，四川扩信律师事务所律师。 被告：赵明，男，1969年11月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托代理人：张洪章，四川矩衡律师事务所律师。 第三人：四川天宸嘉和投资有限公司，住所地成都市郫都区郫筒镇滨河路196-208号。 法定代表人：赵明，系该公司执行董事。 委托代理人：余艺民，四川矩衡律师事务所律师。 原告四川置信商业旅业地产有限公司（以下简称置信商旅公司）、成都置信投资有限公司（以下简称置信投资公司）与被告赵明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，被告赵明申请追加四川天宸嘉和投资有限公司（以下简称天宸公司）为本案第三人。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置信商旅公司、原告置信投资公司共同委托代理人柳毓程（一般代理）、被告赵明及其委托代理人张洪章（特别授权）、第三人天宸公司委托代理人余艺民（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年12月24日，原告置信商旅公司与被告签订了-份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告置信投资公司所有的置信逸都滨河商业Ａ区房屋，原告商旅公司提供商业服务。租期自2013年2月1日起至2016年3月31日，原告给予被告租金优惠，自2013年2月1日至2016年3月31日期间，原告给予被告总额为2485824.00元的租金优惠。如被告逾期支付租金及商业服务费的，每逾期一日，应根据当期应付租金及商业服务费总额的千分之五向原告支付违约金。如被告未按约定支付款项超过20天的，原告有权解除合同并不退还保证金，被告的装修损失自行承担，且原告有权要求被告补足租金优惠金额2485824.00元，并支付违约金325417.00元。上述合写签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋，被告接收了租赁房屋并开展营业。但自2015年3月10日起至原告起诉之日，被告-直未向原告支付租金及商业服务费。 2012年12月24日，原告商旅公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，根据合同约定：被告承租了原告置信投资公司在置信逸都滨河商业Ｂ区房屋，同时，原告商旅公司根据合同约定向被告提供商业服务；租期自2013年2月I日起至2023年1月31日止.为支持被告经营。原告给予被告租金优惠，即自2013年2月起至2016年1月31日期间，原告给予被告总额为3961159.80元的租金优惠。如被告逾期支付租金及商业服务费的，每逾期一日，应根据当期应付租金及商业服务费总额的千分之五向原告支付违约金。如被告未按约定支付款项超过20天的，则原告有权解除合同并不退还保证金，被告的装修损失自行承担，且原告有权要求被告补足租金优惠金额3961159.80元，并支付违约金559223.00元。合同签订后，原告交付房屋，被告营业至今，但自2015年1月10日起至原告起诉之日，被告一直未向原告支付租金及商业服务费。其后。原告多次催促被告履行付款义务。但被告一直未支付，现诉请：1、判决解除原、被告双方就郫都区郫筒镇南北大道168号置信逸都滨河商业Ａ区房屋所签订的《房屋租赁合同》； 2、判决解除原被告双方就郫都区郫简镇南北大道168号置信逸都滨河商业Ｂ区房屋所签订的《房屋租赁合同》； 3、判令被告立即腾退置信逸都滨河商业Ａ区的租赁房屋并向原告返还，且从《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止按每日2906元的标准计算房屋占有使用费； 4、判令被告立即腾退置信逸都滨河商业Ｂ区的租赁房屋并向原告返还，且从《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止按每日5295元的标准计算房屋占有使用费； 5、判令被告向原告支付拖欠的房屋的租金（其中A区2号楼1号房屋自2013年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至2018年3月31日的房屋租金为2992208.95元；B区6号、7号、8号房屋的租金自2013年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至2018午3月31日的房屋租金为5459798.59元）,并向原告支付违约金（以应付租金为基数，按年利率24%的标准计算至租金实际付清之日止，具体计算明细详见《民事起诉状》附件）,同时补足租金优惠款6446983.8元(其中A区2号楼1号房屋的租金优惠款为2485824.元。B区6号、7号、8号房屋的租金优惠款为3961159.8元)； 6、判令被告向原告支付拖欠的商业服务费(其中A区2号楼1号房屋的商业服务费自2015年4月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至起诉之日的商业服务费为427380.94元；B区6号、7号、8号房屋的商业服务费自2015年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至起诉之日的商业服务费为779804.80元）,并向原告支付违约金（以应付商业服务费为基数，按年利率24%标准计算至商业服务费实际付清之日止，具体计算明细详见《民事起诉状》附件）; 7、判令被告立即向原告支付违约金884640元，且原告已向被告收取的60万元保证金不予退还； 8、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 被告赵明辩称，1、我方不同意解除房屋租赁合同，本合同租赁期限没有到期，被告愿意支付部分租金，双方仍然有合同履行基础，我方不构成违约。2、原告起诉主张的租金、商业服务费计算有误，根据双方合同履行，租金在2015年前进行了减免的，原告曾在合同签订后也没有向被告主张过这期间的租金，诉讼时效也超过了。3、原告没有按合同约定履行商业服务的义务导致商业区没有形成商业氛围和规模，被告承租该房屋合同目的是用于商业经营，原告未充分履行合同义务造成被告经营困难，原告是有过错的。4、原告主张违约金约定过高且重复计算，被告支付的保证金不应当扣除。 第三人天宸公司述称，第三人为案涉房屋实际使用人，愿意代被告承担未超出诉讼时效部分的租金，抗辩原告解除合同权利；第三人从未收到原告粘贴第三人处各种函件；原告应当知道案涉房屋系第三人实际使用，并未提出异议，应视为原告放弃转租无效权利，第三人可以抗辩原告合同解除权；原告主张部分租金已过诉讼时效，截止诉讼前一年之前租金不应得到支持；不应承担违约金责任，案涉租赁合同系原告单方拟定合同重复使用，不应支付违约金，即便合同有效，关于违约金的约定过高，应在合情合理范围内承担；第三人实际使用租赁物期间，原告并未提供任何商业服务，违反合同约定，原告主张的商业服务费不应得到支持。 经审理查明，2012年12月24日，原告置信商旅公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告置信投资公司所有的置信逸都滨河商业Ａ区房屋，原告商旅公司提供商业服务。租期自2013年2月1日起至2019年1月31日，原告给予被告租金优惠，自2013年2月1日至2016年3月31日期间，原月租金标准为40元每平方，优惠后按照月租金9元每平方、15.5元每平方分段计算，原告给予被告总额为2485824.00元的租金优惠，同时附随租金及商业服务费此后逐年递增详细表格。如被告逾期支付租金及商业服务费的，每逾期一日，应根据当期应付租金及商业服务费总额的千分之五向原告支付违约金。如被告未按约定支付款项超过20天的，原告有权解除合同并不退还保证金，被告的装修损失自行承担，且原告有权要求被告补足租金优惠金额2485824.00元，同时附随租金及商业服务费详细表格，并支付违约金325417.00元。上述合同签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋，被告接收了租赁房屋并开展营业。但自2015年3月10日起至原告起诉之日，被告-直未向原告支付租金及商业服务费。同日，原告置信商旅公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租了原告置信投资公司在置信逸都滨河商业Ｂ区房屋，同时，原告商旅公司根据合同约定向被告提供商业服务；租期自2013年2月I日起至2023年1月31日止.为支持被告经营，原告给予被告租金优惠，即自2013年2月起至2016年1月31日期间，原月租金标准为40元每平方，优惠后按照月租金10元每平方、15元每平方分段计算，原告给予被告总额为3961159.80元的租金优惠，同时附随租金及商业服务费此后逐年递增详细表格。如被告逾期支付租金及商业服务费的，每逾期一日，应根据当期应付租金及商业服务费总额的千分之五向原告支付违约金。如被告未按约定支付款项超过20天的，则原告有权解除合同并不退还保证金，被告的装修损失自行承担，且原告有权要求被告补足租金优惠金额3961159.80元，并支付违约金559223.00元。合同签订后，原告交付房屋，被告营业至今，但自2015年1月10日起至原告起诉之日，被告一直未向原告支付租金及商业服务费。其后，原告多次催促被告履行付款义务未果，原告遂诉讼至本院。 同时查明，二原告2012年5月31日签订《出租委托书》，原告置信投资公司作为“置信逸都花园”沿河商业和C、D、B、A、E区商业房产所有人，委托置信商旅公司代为出租前述房产，包括以受托方名义对外签订协议、收取租金、保证金等。 另查明，被告赵明为第三人天宸公司唯一股东。被告已支付原告履约保证金700000元。 以上事实有当事人身份信息、工商登记信息、房屋租赁合同、出租委托书、验收表、经营及商业服务照片、催租函及邮寄凭证及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告间签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面如实履行合同义务，原告如约向被告交付房屋后，被告应当按照合同约定支付租金，被告至今为向原告支付租金，违反合同主要义务，属于根本违约，导致租赁合同目的无法实现，原告诉请解除合同及返还租赁物、要求被告承担违约责任等，具有事实依据及法律依据，应予以支持，诉讼中，被告申请追加第三人天宸公司参加诉讼，本院认为，案涉租赁合同相对方为原、被告两方，系案涉标的物合同签约主体，被告在取得案涉房屋使用权后，是否设立公司或者转租他人经营，并不影响被告承担与原告签订的租赁合同相应义务，至于被告与第三人之间法律关系，并非本案必然审查内容，其二者之间关系，双方自行处理，第三人庭审述称的以代被告支付欠付租金中的部分租金，可以抗辩原告合同解除权，无法律依据及事实依据，本院不予采信，同理，原告庭审据此主张第三人庭审陈述系自愿债务加入，本院不予支持。被告庭审辩称与原告公司之间存在房屋买卖合同关系，因原告未能及时办理产权证，导致被告不能及时融资，引起本案支付困难，不支付租金系行使不安抗辩权。本院认为，被告辩解涉系与原告另外买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，并不符合不安抗辩权法定形式，本院对此辩解不予采信。被告赵明同时辩称、第三人述称原告主张租金中，距诉讼之日一年前的租金已过诉讼时效，应驳回原告该部分金额诉讼请求，本院认为，原、被告租赁合同约定分期支付租金，租赁期限内要求出租人分时段计算时效，无疑会割裂租赁合同整体性，加重当事人诉累，此种租赁合同诉讼时效应以最后一期租金应收取时间开始计算诉讼时效，显然，原告本案主张租金，并未超出诉讼时效，本院对被告及第三人关于诉讼时效辩解不予采信。 原告诉请第三项、第四项要求被告腾退房屋并支付占有使用费，其中，商业A区2号楼1号房屋自合同解除之日起按照2906元每日（合同约定租金标准）标准、商业B区6号、7号、8号房屋自合同解除之日起按照5295元每日（合同约定租金标准）标准支付，本院认为，被告至今仍使用房屋，合同解除后至实际腾退房屋之日，被告应支付占有使用费，但原告主张金额过高，本院认为，原告在主张租金的实际过程中，虽经认定未超出诉讼时效，但确有怠行诉讼权利之嫌，导致损失扩大，故本院酌情认定商业A区2号楼1号房屋占用使用费按照1000元每天计算、商业B区6号、7号、8号房屋按照1500元每天计算。 关于原告诉请第五项要去被告应支付拖欠的租金及租金优惠款，商业A区2号楼1号房屋自2013年2月1日至2018年3月31日，租金本金为2992208.95元（优惠租金部分未计算在内）、商业B区6号、7号、8号房屋自2013年2月1日至2018年3月31日，租金本金为5459798.59元（优惠租金部分未计算在内），被告应予以支付；关于租金优惠款，原、被告订立合同，原告最初时间内以较大优惠力度租赁与被告，被告若能严格履行合同，自然可以享受该部分优惠，若被告违约，根据双方合同约定，被告应当补足该部分优惠款，该约定符合法律规定，应予以支持，故商业A区2号楼1号房屋、商业B区6号、7号、8号房屋优惠期内租金共计6446983.8元，被告应支付原告。 关于原告诉请第六项要求被告支付拖欠的商业服务费，有合同约定，原告提供证据亦证明其履行了商业服务，被告应当按照合同也对约定支付，商业A区2号楼1号房屋商业服务费截止2018年3月31日为427380.94元、商业B区6号、7号、8号房屋截止2018年3月31日为779804.8元，共计1207185.7元。 关于原告诉请四、五、六、七项主张的违约金，原告诉讼请求中对拖欠支付租金、商业服务费及以合同违约行为同时主张违约金，并不符合法律规定，同时，违约金约定标准过高，被告请求降低违约金，本院予以支持，尽管原告诉请已进行调整（年利率24%），但本院认为，本案房屋本院已支持房屋腾退前的占有使用费，原告并未提供其实际受损证据，其损失应限于被告未能及时支付租金、商业服务费可能导致的资金占用利息，根据本案合同履行及实际情况，本院酌情认定违约金按照双方合同约定的被告未支付租金导致合同解除需承担的违约金计算，其中，商业A区2号楼1号房屋部分违约金355417元、商业B区6号、7号、8号房屋部分为559223元，共计884640元。 关于原告要求不退还被告保证金，本院认为，双方合同第四条约定被告违约，原告可以在被告已支付的保证金中直接扣除，同时，本院已综合认定被告应承担违约金及腾退房屋前的占有使用费，故原告要求不退还被告保证金，本院不予支持，被告已支付700000元保证金，从应支付欠付租金中予以扣减。 本案中，原告置信投资公司委托原告置信商旅公司，针对本案租赁事宜产生法律关系，根据委托约定，商业服务系原告置信商旅提供，相应部分费用由原告置信商旅公司收取，其余由原告置信投资公司收取。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告四川置信商业旅业地产有限公司、成都置信投资有限公司与被告赵明之间就位于成都市郫都区置信逸都滨河商业Ａ区房屋、商业B区6号、7号、8号房屋签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赵明于判决生效后三十日内支付原告成都置信投资有限公司截止2018年3月31日仍拖欠租金8452007.54元（详见随案发送计算表），2018年3月31日至解除合同之日止的租金，商业A区2号楼1号房屋按照月租金92450元标准计算、商业B区6号、7号、8号房屋按照月租金158873元标准计算；并补足原告租金优惠款6446983.8元； 三、被告赵明于判决生效后三十日内支付原告四川置信商业旅业地产有限公司截止2018年3月31日前商业服务费1207185.7元（详见随案发送计算表），2018年3月31日至合同解除之日商业服务费，按照合同约定的月费用35877.05元（13197.47+22679.58）标准计算； 四、被告赵明于判决生效后三十日内支付原告成都置信投资有限公司、四川置信商业旅业地产有限公司违约金184640元（已扣减保证金700000元）； 五、被告赵明于判决生效后三十日内腾退上述房屋，并支付从判决解除之日至实际腾退房屋之日止房屋占有使用费（其中，商业A区2号楼1号房屋每天1000元计算、商业B区6号、7号、8号房屋每天按照1500元计算）； 六、驳回原告成都置信投资有限公司、四川置信商业旅业地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取74860元，由被告赵明承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一八年九月四日 书记员  张凝