江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4817号上诉人（原审被告）：苏州高新区狮山峰汇业主委员会，住所地苏州高新区狮山路75号。负责人：周宏敏，主任委托诉讼代理人：冯海天，上海天尚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人：（原审原告）王晓灵，男，1964年1月18日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：许慧，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。原审被告：苏州通元物业管理有限公司，住所地苏州市南环西路32号。法定代表人：王培男。委托代理人：薛娟，公司员工。上诉人苏州高新区狮山峰汇业主委员会（以下简称狮山业委会）与被上诉人王晓灵、原审被告苏州通元物业管理有限公司（以下简称通元物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。狮山业委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、小区围墙的建造系上诉人为维护小区公共安全在符合法律及相关程序规定的前提下，出资修建围墙，所有权人为全体业主。二、被上诉人擅自拆除围墙系侵害全体业主权益。属于违法行为。三、上诉人设置石球是基于对小区的安全管理责任。一审判决适用法律错误。四、上诉人设置石球与被上诉人一审诉求主张不存在因果关系。五、原审法院酌定租金损失1万元。没有任何事实基础及法律依据。法院应该驳回被上诉人的全部诉讼请求。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。王晓灵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审被告通元物业公司的意见同上诉人狮山业委会一致。王晓灵一审的诉请：1、判令狮山业委会、通元物业公司共同赔偿原告损失5万元；2、本案的诉讼费用由狮山业委会、通元物业公司承担。后王晓灵增加一项诉讼请求：请求判令狮山业委会、通元物业公司立即停止侵害，排除妨害，将设置的全部石球搬离，并明确5万元损失的计算是自2011年1月1日起计算至石球实际搬离之日止。一审法院认定事实：王晓灵系苏州高新区狮山路75号2幢（即峰尚公寓）101室房屋所有权人，该房屋设计用途为非住宅；狮山业委会成立于2005年4月18日，对苏州高新区狮山路75号物业进行管理；通元物业公司自2011年4月1日起至今对苏州高新区狮山路75号提供物业管理服务；峰尚公寓小区南侧为喜年广场。因峰尚公寓小区南侧喜年广场施工，考虑到小区安全，2012年2、3月份，狮山业委会委托苏州公装建筑材料有限公司在峰尚公寓小区南侧、紧贴开发商预留的绿植外侧建造了一面围墙，同时在小区东侧建了一段围墙，两段围墙中间用铁门相连，围墙上装有栅栏，该围墙距离包括原告在内的七家业主的商铺约四、五米远，人员及车辆无法通过峰尚公寓小区南侧道路直接进入小区，只能通过小区东北侧的收费岗亭进入小区。后通元物业公司经狮山业委会同意后向苏州公装建筑材料有限公司支付38344元，该公司向物业公司开具了名称为“护栏”的发票，后通过小区的公共维修基金向物业公司支付了该费用，该工程款中包含了围墙、铁门、柱子、铁栅栏。狮山业委会、通元公司认可围墙修建未经过相关部门的审批。经狮山业委会授权，通元物业公司在小区东北侧设置了收费岗亭。通元物业公司自称该收费岗亭应为一年审批一次，后期没有进行审批。2017年4月2日，该小区的商铺业主雇佣三名工人将小区南侧的围墙部分拆除。2017年4月18日，包括王晓灵在内的七家商铺的业主向被告狮山业委会、通元物业公司出具了一份《关于峰尚公寓2号楼围墙与喜年广场北侧市政道路衔接处事宜的函》，载明：我们是峰尚公寓2号楼101-107的业主，现就业委会和物业的函回复如下：1、首先，物业和业委会，在建立围墙之初，已经违背了当初的规划设计，我们商铺的业主，当时没有就此事提出异议，也是出于同属小区业主里的一员，建设时期，人员复杂，将心比心，所以，当时没有提出反对。2、我们当初没有提出异议和反对，并不是表示此改造行为符合规定，业委会和物业不能以既成事实，就单方面认定此事就合法了，更不能以小区安全为由，携大多数业主，要挟商铺业主。3、商铺的全体业主，在和物业几次沟通无果的情况下（此期间，业委会负责人一直回避状态），考虑对面喜年广场的建设进度，商铺业主在情急之下，自行拆除部分围栏，确实操之过急，实属无奈，在此，我们表示歉意……2017年第二季度，经狮山业委会同意，通元物业公司在峰尚公寓小区东南侧即被拆除的原铁门及东侧围墙处设置了7枚石球，石球直径约50cm到60cm，石球间距不等，但电瓶车无法通过。后通元物业公司将上述石球移除，变更为2枚石球，石球直径约80cm，石球之间电瓶车可通过。2018年4月3日，苏州市国土资源局苏州高新区（虎丘区）分局作出《政府信息公开申请答复告知书》，载明：王晓灵同志……1、你申请公开的苏州市虎丘区狮山路75号2幢101室所在地块（小区）的宗地图详见附件。2、你所申请的“苏州市虎丘区狮山路75号狮山峰汇小区与中国农业银行新区支行之间的道路土地性质及权属信息”，请你补正“苏州市虎丘区狮山路75号狮山峰汇小区与中国农业银行新区支行之间的道路”的四至范围（建议提供标注具体范围的地图或照片等相关资料），我局将在收到你的补充材料后，依法作出答复。至本判决作出之日，苏州市国土资源局苏州高新区（虎丘区）分局尚未作出答复。另查明，苏州阳光灿烂早餐配送有限公司成立于2009年9月4日，住所地位于苏州高新区狮山路75号2幢101室，法定代表人为王晓灵。2018年3月1日，该公司法定代表人变更为顾洪元。目前该公司仍为在业状态。再查明，2012年6月10日，王晓灵与案外人周国宏签订《房屋租赁合同》一份，约定王晓录将案涉房屋出租给周国宏，租赁期间为2012年7月1日至2014年6月30日止，租金每年4万元。王晓灵陈述当时周国宏支付了1万元即一个季度的租金后，不知何时自行搬离了商铺，没有继续承租商铺。2017年5月6日，王晓灵与案外人沈娴签订了《房屋租赁合同》一份，约定王晓录将案涉房屋出租给沈娴，租赁期间为2017年8月1日至2020年8月1日止，租金每年25万元。沈娴分别于2017年5月5日向王晓灵支付房租14万元，于2018年2月12日向王晓灵支付房租11万元。庭审中，王晓录陈述在周国宏搬离之后至2017年7月31日期间，因为房屋被围堵在小区中间，无法作为商铺继续经营，在围墙拆除之前商铺一直未能出租出去，后来将房屋出租给沈娴。庭审中，当事人双方均确认，喜年广场工程于2017年10月竣工。上述事实，由王晓灵提交的房产证、土地证、物业服务合同、照片、（2017）苏0505民初5712号庭审笔录、房屋租赁合同、转账凭证、答复告知书、宗地图、邮寄凭证，狮山业委会提交的关于峰尚公寓2号楼围墙与喜年广场北侧市政道路衔接处事宜的函、营业执照，通元物业公司提交的照片、一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点有两个：一是狮山业委会、通元物业公司是否构成侵权，二是租金损失如何计算。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，从房屋性质来看，王晓灵所有的苏州高新区狮山路75号2幢101室房屋规划设计的性质并非住宅，而是商铺，商铺周围的交通状况是影响商铺价值的重要因素。狮山业委会、通元物业公司修建围墙的行为将王晓灵的商铺与小区南侧道路完全隔离开来，导致人员及车辆无法通过小区南侧道路进入小区，只能通过小区东北侧的收费岗亭进入小区，在一定程度上影响了商铺的价值。后围墙被拆，狮山业委会、通元物业公司又设置了石球，虽然石球之间有间隔，但间隔仅容一人通过，车辆甚至电瓶车均无法通过，交通存在障碍，石球的存在也会影响商铺的价值。狮山业委会、通元物业公司设置的收费岗亭后期未经过审批，且进出商铺停车需收费，也会影响商铺的生意，从而影响商铺的价值。其次，从小区周围环境的变化来看，修建围墙前，小区南侧正值苏州喜年广场建设，考虑到小区安全，包括王晓灵在内的七家商铺业主同意修建围墙。但随着喜年广场工程竣工，当初影响小区安全的因素已经不存在，而围墙的存在却成为进出商铺的交通障碍，会在一定程度上影响商铺的价值，损害商铺业主的权益。商铺业主当初出于小区安全的考虑对其所有的商铺价值的自愿让渡、对修建围墙可能给其造成的损失的容忍并不能成为狮山业委会、通元物业公司在小区周边环境发生变化后仍保持围墙的理由。再次，法律上不鼓励违法搭建，而围墙的修建、石球的设置、收费岗亭的设置，或是设置之初未经过相关部门的审批，或是后期未经过审批，狮山业委会、通元物业公司的行为存在过错。综上，狮山业委会、通元物业公司的行为构成侵权，应承担侵权责任，并停止侵害，将位于峰尚公寓小区东南侧的现有的2枚石球移除。关于第二个争议焦点，一审法院认为，首先，商铺租金的价格受主观、客观多种因素的影响，主观因素有地理位置、周边的交通状况、周边的商业状况等，客观因素有原告自身对于租金高低的期望、王晓灵自身出租房屋的意愿等。狮山业委会、通元物业公司修建围墙、设置石球、设置收费岗亭的行为仅是一个客观方面的因素。其次，从案涉商铺的使用状况来看，王晓灵在2009年9月4日即注册登记了其为法定代表人的苏州阳光灿烂早餐配送有限公司，住所地即位于案涉房屋，该公司至今仍为在业状态，可合理推断王晓灵自2009年9月4日起即自用案涉房屋，并未进行出租。后王晓灵于2012年6月10日将案涉房屋短暂出租给周国宏后收回，又于2017年5月6日将案涉房屋出租给沈娴，故案涉房屋并非一直处于出租状态。但是，狮山业委会、通元物业公司修建围墙、设置石球、设置收费岗亭的行为作为一个客观因素，的确会在一定程度上对王晓灵的商铺价值产生影响。因王晓灵主张自2011年1月1日起计算至石球实际搬离之日止的损失，主张金额为5万元，综合考虑王晓灵的出租意愿、商铺的地理位置、周边的交通状况、周边的商业状况、案涉房屋的使用状况等因素，一审法院酌定狮山业委会、通元物业公司赔偿王晓灵租金损失1万元。关于王晓灵诉称狮山业委会、通元物业公司怠于管理绿植侵犯了其合法权益，因从王晓灵提供的照片上无法判断绿植的生长情况，也不足以证明狮山业委会、通元物业公司实施了侵权行为，故对该意见一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、通元物业公司、狮山业委会于判决生效之日起十日内赔偿王晓灵租金损失1万元；二、通元物业公司、狮山业委会于判决生效之日起十日内将位于苏州高新区狮山路75号峰尚公寓东南侧的石球移除；案件受理费1050元，减半收取计525元，由王晓灵负担420元，由通元物业公司、狮山业委会负担105元。二审中，当事人双方均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十七条规定，妨害物权或者侵害物权，权利人可以请求排除妨害，造成权利人损害的，可以请求损害赔偿；《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，王晓灵所有的苏州高新区狮山路75号2幢101室房屋性质为商铺，而商铺价值的体现与地理位置、周边的交通状况、商业状况等因素有着直接的影响。狮山业委会、通元物业公司未经相关部门审批在峰尚公寓小区东南侧先后建围墙、设置石球的行为，在一定程度上影响了商铺的价值，损害商铺业主的权益。因此，狮山业委会、通元物业公司的行为构成侵权，应承担侵权责任，并停止侵害。针对王晓灵主张的租金赔偿请求，一审法院根据狮山业委会、通元物业公司侵害行为对涉案商铺的影响大小以及王晓灵对商铺有自用及出租情况等因素综合考量，酌定狮山业委会、通元物业公司赔偿王晓灵租金损失1万元，系对本案损失处理的自由裁量，并无明显失当。综上，上诉人狮山业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费人民币840元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年九月四日书记员 严立群