湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初2953号 原告任景凯，男，1987年10月11日出生，汉族，户籍地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）周娟，湖南五溪律师事务所律师。 被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人邹明，执行董事。 委托诉讼代理人李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告任景凯诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下均称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任景凯的委托诉讼代理人周娟，被告大汉公司的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任景凯向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金26799.33元。事实及理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2015年9月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区10幢2602号房屋出售给原告，房屋总价款为369529元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告所建房屋至今未达到交付条件，原告已自行于2017年7月3日收房，被告已构成违约，故应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共计26799.33元，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告大汉公司辩称：答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由被答辩人自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳房屋专项维修资金，因此，无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。综上，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据一：中国电信证明一份；证据二：商品房团购协议书一份；证据三：商品房团购补充协议书一份。以上三项证据拟证明：一、原告系中国电信员工；二、被告对交房时间进行变更，由2016年3月31日变更为2016年12月31日，对此被告承诺：1、免收原告2年物业管理费；2、2016年12月31日前未能交房的，除《商品房买卖合同》约定的违约责任外还需另行补偿2万元；三、商品房团购补充协议书第一条第1点的陈述可知被告认可两部分人员的团购身份：电信员工、以电信员工名义购买的其它人员。 证据四：《商品房买卖合同》一份，证据五：《补充协议》一份。以上二项证据拟证明：一、原告所购房屋属于《商品房团购协议书》第二条所确定的团购房源的一套；二、原、被告约定的双方权利义务，其中《商品房买卖合同》第7、11、12、14、15对交房标准、条件及违约责任作出约定，交房时间为2016年12月31日，延期交房违约金为按日以已付购房款的万分之一计算。 证据六：销售不动产统一发票二份，拟证明原告已向被告付清购房款。 证据七：物业费收据一份，拟证明被告代付2年物业费，对承诺免收原告2年物业费已实际履行。 对原告的上述证据，被告的质证意见为：对证据一、四、五、六无异议。对证据二、三、七的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据二、三认为因原告未能提供充分证据证明其属于电信怀化公司员工，不属于相对人，达不到原告证明目的；证据七认为达不到原告的证明目的，也证明2017年7月3日原告已经收房。 被告未向本院提交证据材料。 对当事人无异议的证据即原告提交的证据一、四、五、六，本院均予以确认和采信。对有异议的证据，本院认证如下：证据二、三、七，被告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议；本院审查经认为，上述证据均系书证，能够以其记载的内容证明相关案件事实，且上述证据证明的事实与本院审理查明的事实可以相互印证；被告的质证意见不能成立，本院对上述证据均予以确认和采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告大汉公司签订《商品房团购协议书》一份，约定中国电信股份有限公司怀化分公司职工团购被告大汉公司开发建设的“大汉龙城.电信智能小区”并约定了其他内容；原告参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金；2015年7月28日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会又与大汉公司签订《商品房团购补充协议》一份，该协议第三条约定“因规划审批、地址条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1.乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2.如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”等。 2015年9月19日，原告（原告受让中国电信股份有限公司员工陈教新团购身份）与被告签订了合同编号为201501092602的《商品房买卖合同》及补充协议，载明被告建设的大汉龙城电信智能小区商品房，预售许可证号为怀房售许字20150109号。合同约定：原告购买被告的第10幢2602号商品房（该栋建筑地上30层，地下**），房屋总价款369529元，合同签订后付首付房款（含定金）111529元，剩余房款258000元用银行按揭贷款支付；被告应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金等。补充协议约定“专项维修资金按有关规定由乙方自行缴纳”及税费承担、送达事宜、物业等内容。 上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款（2015年9月19日）及剩余款项（2015年11月5日）共计369529元。2016年12月31日，被告并未按约定向原告交房；原告于2017年7月3日收房。另查明，2017年12月27日被告给原告开具增值税普通发票等事实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《商品房团购协议补充书》系合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。被告大汉公司未能在约定的时间交房，依约应承担赔偿逾期交房违约金的民事责任，根据合同第十二条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告主张被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2016年12月31日计算至2017年7月3日止，总计183天，故被告应当支付逾期交房违约金为369529元×0.01%×183天=6799.33元。原告要求被告按已交房款日万分之一的金额承担逾期交房违约金至交房之日的诉讼请求低于约定的数额，系对其民事权利的处分，合法有据，本院予以支持。 虽然原告个人不是《商品房团购补充协议》的一方当事人，但是原告的受让人与被告签订《怀化大汉龙城.电信智能小区住宅认购书》在前，团购单位工会即中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订了《商品房团购协议补充书》在后；且有证据可以证明原告实际享受了团购用户的待遇，故被告认为根据合同不得约束第三人的相对性原则，原告要求按《商品房团购补充协议》约定，由被告向其支付2万元补偿金的诉讼请求没有事实及法律依据的抗辩不能成立，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。被告认为原告未交住宅专项维修资金就可以不交房的抗辩理由，与经审理查明的案件事实不符，不能成立，本院不予支持。被告认为双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更，但未提供证据证明其已经向原告提交了符合约定交房条件的商品房的事实存在，故对被告的该项抗辩，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告任景凯逾期交房违约金26799.33元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  杨宏勇 人民陪审员  武建红 人民陪审员  黄水霞 二〇一八年九月七日 代理书记员  彭建军 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。