广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初287号原告：韶关市名正物业服务有限公司。住所：韶关市浈江区风采路******。法定代表人：胡俊超，董事长。委托诉讼代理人：余欢庆，该公司职员。被告：秦庆华，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：周广，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：何忠添，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：袁仕建，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：黄文胜，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：赖书胜，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：谭群英，女，住韶，住韶关市曲江区div>被告：林其浩，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>被告：林俊良，男，汉族，韶关市曲江区。被告：曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会。住所。住所：曲江区马坝镇中华东园小区div>法定代表人：何忠添,主任。第三人：潘志伟，男，汉族，住韶，住韶关市曲江区div>原告韶关市名正物业服务有限公司（以下简称名正物业公司）与被告秦庆华、周广、何忠添、袁仕建、黄文胜、赖书胜、谭群英、林其浩、林俊良、曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会（以下简称曲江东园业委会）及第三人潘志伟物业服务合同纠纷一案，由韶关市中级人民法院指定审理，本院受理后，先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告名正物业公司的委托诉讼代理人余欢庆、被告何忠添、袁仕建及第三人潘志伟到庭参加了诉讼，被告秦庆华、周广、黄文胜、赖书胜、谭群英、林其浩、林俊良、曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名正物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告秦庆华等九名业委会成员共同支付因合同纠纷赔偿侵占财产人民币肆万捌仟元（48000元）；2、依法判令被告秦庆华等九名业委会成员共同赔偿经济损失费人民币伍万捌仟捌佰捌拾柒元柒角叁分（58887.73元），1、2项合计：106887.73元；3、依法判令由以上被告共同承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年7月8日，原告名正物业公司与被告曲江东园业委会签订物业服务合同，原告根据此份合同于2015年8月1日正式接管小区的物业服务工作，并于当天与原小区管理员潘志伟办理移交手续。2017年6月9日，因合同期限将至，原告向被告曲江东园业委会发出通知，要求明确合同续签事宜，但被告为了达到侵占财产的目的，仅盖章、拒签名、签时间，拒开业主大会，并产生了侵占原告财产的动机，便“代表”全体业主进行了不合法不合理的回复。原告提出合同续签优先权和拥有公共设施部分财产所有权，强烈要求被告征求业主意见，并且依法履行合同，双方协商处理遗留问题。但是，被告在2017年6月22日，单方在小区公告栏张贴通知，拒绝与原告续签合同，并提出“保证小区公共设施设备的完好，不得擅自带走”，公开煽动业主违法侵占原告的财产。原告与被告曲江东园业委会签订合同时声明，原告无义务和责任承担小区添置的财产，但原告为了保持小区管理的完善和业主安家乐业，无奈于2015年7月25日与小区前管理员潘志伟签订转让协议，购买潘志伟投资的财产（见物品移交清单），加上后续投资款项，原告共支付潘志伟48000元，因此，清单上所列明的财产全部归原告所有。2018年8月1日，被告曲江东园业委会不征求业主意见便擅自确定新聘物业公司，强行要求原告与新聘的物业公司交接，强行驱赶原告方工作人员离开小区，原告方未带走任何财产，被告的行为已导致原告多项财产损失，应予以赔偿。由于被告曲江东园业委会单方张贴通知，其行为极其恶劣，影响极坏，使得不明真相的业主为保护自己的利益，为了观望事态而停交物业费，而原来拖欠物业费的业主更变本加厉，以致原告无法收取物业费及滞纳金58887.73元，根据合同约定，给原告造成重大经济损失的，被告或相关业主应给予原告经济赔偿，并保留追究被告对原告侵犯的其他合法权利和经济损失。被告赖书胜、林其浩、林俊良、黄文胜、袁仕建向本院提交书面答辩状辩称，一、原告将我等9人列为被告，诉讼主体不适格。我等9人均系曲江东园业委会成员，代表业主与原告签订物业服务合同，系履行业委会成员职责的行为，且完全是义务劳动，没有分文报酬，不应由个人承担任何责任。二、业主欠费是原告管理不善所致，与我等9人及业委会无关，我等9人及业委会均不参与原告的管理经营，原告可通过法律手段主张其权利。三、原告所称的4.8万元损失，乃是原告与前任小区物业管理人员私相授受的行为所致，在签订物业服务合同时并未提及此款项，亦未经过业委会的认可，业委会并不清楚且未收过原告分文，与我等9人及业委会无关。物业公司进行小区管理是有合同约定的，业委会只要求物业公司管理好小区及按约定收取业主交纳的物业费，并未具体要求物业公司增加投入添置设备进行管理，其增加设备如监控系统等都是其为了方便进行小区物业管理的一种手段，而小区公共场所停车费（包括外来车辆收费）等费用是作为该部分进行补偿的，原告入驻小区后一直收取该费用且未添置任何设备，其要求我等赔偿无事实法律依据。四、合同到期后，因原告在进行物业管理服务时存在诸多问题，私下交易，层层分包，管理混乱，如2017年收费是由刘某收取，盖的章并不是原告公司印章。业委会只是为了稳定小区的管理，让原告与接管的物业公司进行交接，并未侵占原告所谓的财产。综上所述，原告要求答辩人承担赔偿责任，没有事实和法律依据，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告何忠添辩称，本人被推选担任曲江东园业委会主任、法定代表人，主要职责负责小区公共财产、监督承包人的管理。车辆车位停放部分公共财产（不算业主缴费部分）70%归业委会作为召开业主大会和业委会工作经费，但潘志伟承包期间没有缴交过经费，后经潘志伟介绍牵头与原告签订物业服务合同，曲江东园业委会将公共财产转交给原告管理使用，原告名正物业公司同样也没有交过任何费用。原告是一个具备法人资格的物业管理公司，对小区实施物业管理和向每个业主收取管理费。原告和原管理人潘志伟签订财产转让协议没有第三方签字、监督，连建设单位遗留给业委会的财产道闸（29800元）也伪装成个人财产给卖掉，请给每个业主和业委会一个答复。我没有违反合同，事实上公章一直由第三人保管。被告周广辩称，本人虽然是业委会成员，但并没有参与业委会的一切行政事务，关于曲江东园业委会与原告解聘合同，另聘请韶关市曲江区宏辉物业服务有限公司属个人行为，解聘公告的盖章是没经过大部分委员同意签名，以及业主大会通过的，本案纠纷与本人无任何法律关系和责任，本人并不知情，无参与、无签名。本人特此声明，涉案与本人无任何关连，本人不承担责任。被告秦庆华、谭群英、曲江东园业委会未到庭参加诉讼，无提交书面答辩状，也未提交证据。第三人潘志伟述称，原告的诉讼请求及陈述的事实和理由均属实，本人没有意见。经审理查明：被告秦庆华、周广、何忠添、袁仕建、黄文胜、赖书胜、谭群英、林其浩、林俊良为曲江东园业委会成员，其中何忠添为业委会主任。2013年5月1日，第三人潘志伟个人承包中华东园（一、二期）小区的物业管理工作，为便于潘志伟收费，曲江东园业委会于2014年5月29日将业委会公章交由第三人保管。2015年7月8日，原告（乙方）与被告曲江东园业委会（甲方）签订一份《物业服务合同》，双方就合同标的物、物业服务期限、委托事项、收费标准、停车服务费用、违约责任、合同生效日期及双方权利义务等进行了约定，其中第二条：物业服务期限，二年，自2015年8月1日起至2017年7月31日止；第五条停车服务费用：依据本合同约定缴纳车位物业服务费用，用于车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务；……。2、收益处置：根据业主大会决定，共有产权停车场收入用于补充物业服务费；第十条：双方权利义务：一、甲方（以业委会为代表）的权利和义务：11、本物业甲方（业委会）应指定具体位置物业用房、监控系统、门禁系统、车棚等（以清单为附件）合同到期或因故终止服务时，由双方友好协商，如协商不成，乙方投资的物业（见清单）可自行拆除。第十二条违约责任：1、甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，甲方或相关业主应给予乙方经济赔偿，如双方不能达成一致，乙方有权解除合同；第十七条本合同自2015年8月1日起生效。被告秦庆华等九名业委会成员均在该合同上签名。合同签订后，原告于2015年8月1日接管曲江东园小区并进行物业服务管理。2017年6月9日，原告就合同是否续签事宜向被告曲江东园业委会发出通知，被告曲江东园业委会在该通知上回复：“不同意续签合同！只因贵公司对我小区的管理未达到广大业主的要求”。2017年6月22日，被告曲江东园业委会以书面形式通知原告，明确不再与原告续签合同，并要求原告做好撤离小区的准备，务必于2017年7月31日之前完成与新聘物业公司的交接工作，保证小区公共设施设备的完好，不得擅自带走。同时，被告还将不与原告续签合同，拟新聘物业公司管理小区等事宜告知各业主，张贴于小区公示栏。2018年7月31日，合同到期，原告既未与新聘物业公司办理交接工作，也不离开小区，被新聘的物业公司赶离小区。原告认为被告曲江东园业委会及成员拒不召开业主大会，个别成员“代表”广大业主拒绝续签合同，单方在小区公告栏张贴通知以达到侵占其财产的目的，导致其无法向欠费的业主收取服务费及滞纳金，从而提起诉讼要求秦庆华等九名业委会成员赔偿其财产及经济损失。诉讼期间，本院依法分别追加了曲江东园业委会、潘志伟为本案的被告和第三人参加诉讼，并向原告释明被告秦庆华等九人非合同相对方，作为曲江东园业委会成员，其在物业服务合同上签名系履行职务行为，但原告仍坚持要求业委会9名成员共同承担责任。2015年7月25日，原告（甲方）与第三人潘志伟（乙方）签订一份《转让协议》，内容：第一、甲方是韶关市有资质的物业服务有限公司，具备承接小区的物业服务能力，乙方受中华东园（一、二期）业委会所托，洽淡接管该小区的物业服务；第二、甲方保持原物业收费标准不变，乙方是现小区管理者，负责协助合同准备、接管工作及小区管理协调工作；第三、乙方必须保证在中华东园（一、二期）所投资的公共设施财产的权属为潘志伟，并出具物品移交清单，移交清单作为中华东园（一、二期）物业服务合同的附件与本协议同时生效。清单内的财产及后续投资款项共计为人民币肆万捌仟元整（￥48000.00元）转让给甲方，甲方分两年支付给乙方，转让费第一笔款支付日起，财产权归甲方；第四，支付财产转让费方式：从移交当天开始计算，甲方每月支付给乙方人民币贰仟元（￥2000.00元）作为转让金，期限两年，两年期满后，甲方终止支付转让金费用给乙方；双方于2015年8月1日办理了物品移交。第三人于2017年7月31日向原告出具收款收据收到原告财产转让费48000元，并注明上述协议已履行完毕。对此协议及物品移交清单，被告业委会及其成员不予认可，称物品移交清单上的财产道闸是建设单位留置的，非第三人财产；而原告自已也表示管理小区未进行过投入，也无法核实物品清单上的财产是否属于第三人。另查明：第三人于2017年3月30日将曲江东园业委会公章交回被告林其浩保管。以上事实有物业服务合同、通知、报警回执、物品移交清单、转让协议及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告就韶关市曲江区中华东园（一、二期）物业管理而签订的物业管理合同因期限届满而终止，合同终止前，被告曲江东园业委会已明确告知原告不再续签合同，并要求“原告做好撤离小区的准备，务必于2017年7月31日之前完成与新聘物业公司的交接工作，保证小区公共设施设备的完好，不得擅自带走”。2017年7月31日，原告既未与新聘物业公司交接工作，也未撤离小区，被新聘的物业公司赶走。原告认为被告曲江东园业委会及成员拒不召开业主大会，个别成员“代表”广大业主拒绝续签合同，单方在公告栏张贴通知以达到侵占其财产的目的，并导致其无法向欠费的业主收取服务费及滞纳金，从而要求秦庆华九名业委会成员赔偿其财产经济损失。经本院向原告释明相关法律规定，原告仍坚持要求被告秦庆华等九名业委会成员共同承担责任。本案争议的焦点是：一、被告秦庆华等九名曲江东园业委会成员主体是否适格；二、被告曲江东园业委会及其成员有否侵占原告财产；三、合同终止后，原告无法收取小区业主物业服务费及滞纳金的责任应否由曲江东园业委会及其成员承担。对此，本院作如下分析认定：一、曲江东园业委会九名成员在本案中不是适格的主体。理由是被告秦庆华等九名业委会成员虽在物业服务合同上签名，但非合同相对方，合同主体为原告与被告曲江东园业委会；被告秦庆华等九名业委会成员在物业服务合同上签名，只是履行其业委会成员的职务行为；二、原告主张被告曲江东园业委会及其成员侵占其财产，依据不足。首先，被告曲江东园业委会代表广大业主与原告签订物业服务合同，约定原告对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和维持相关秩序。但合同并未约定原告需增加投入添置设备，即使便于管理需要增加一些设备，按照合同约定也由小区停车场的收入予以补充，而事实上原告管理小区也未进行过投入；其次，原告要求被告赔偿其财产损失48000元，主要依据是与第三人签订的转让协议及物品移交清单，而被告曲江东园业委会及其成员均未在该协议和物品清单上签名确认，并称物品移交清单上的财产道闸系建设单位留置的，非第三人潘志伟的个人财产，对此原告也表示其无法核实物品清单上的财产属于第三人。三、小区部分业主欠缴物业费的责任，不应由被告曲江东园业委会及其成员承担。按法律和合同约定，物业服务公司为业主提供了服务，业主就应当交纳相应的物业服务费用，因此，原告可就业主拖欠物管费用另行主张权利。综上所述，被告秦庆华等九名业委会成员非适格的主体，不应承担责任，且原告在实施服务管理中并非一定要增加设备设施的投入，即便进行了投入，也可从其他收益上获得补偿，现原告以被告不与其续签合同，凭与第三人潘志伟签订的转让协议及物品移交清单主张曲江东园业委会及其成员侵占其财产，依据不足；至于小区业主拖欠服务费，原告可另循途径解决，故对原告诉求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二条、第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定：驳回原告韶关市名正物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2438元，由原告韶关市名正物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  曾丽琼人民陪审员  徐 浩人民陪审员  黄燕蓉二〇一八年九月二十七日书 记 员  谭秀华