上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初29158号原告：上海承石苏太投资中心(有限合伙)，主要经营场所上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室。执行事务合伙人：上海承石股权投资管理有限公司(委派代表：袁东华)委托诉讼代理人：周建明，男。委托诉讼代理人：张瑜，上海瀚元律师事务所律师。被告：深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区。负责人：丘学梅，总经理。被告：深圳市华侨城物业服务有限公司，住所广东省深圳市。法定代表人：刘丹林，执行董事。上列两被告委托诉讼代理人：李凤萍，女。上列两被告委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。第三人：上海在沃资产管理有限公司，住所上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张建军，董事长。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海承石苏太投资中心(有限合伙)(以下简称“承石苏太投资中心”)与被告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司(以下简称“华侨城物业上海分公司”)、深圳市华侨城物业服务有限公司(以下简称“华侨城物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。诉讼中，经原告申请，本院追加上海在沃资产管理有限公司(以下简称“在沃公司”)为第三人。本院于2017年12月11日公开开庭进行了审理，原告承石苏太投资中心的诉讼代理人周建明、张瑜，被告华侨城物业上海分公司和华侨城物业公司的诉讼代理人李凤萍、方莉，被告在沃公司的诉讼代理人周艳军到庭参加诉讼。之后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理，原告承石苏太投资中心的诉讼代理人周建明、张瑜，被告华侨城物业上海分公司和华侨城物业公司的诉讼代理人李凤萍、方莉，第三人在沃公司的诉讼代理人周艳军到庭参加诉讼。因本案有特殊情况，经本院院长批准，审限延长六个月。本案现已审理终结。原告承石苏太投资中心向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即履行上海天祥华侨城投资有限公司与被告华侨城物业上海分公司签订的《前期物业服务合同》，进驻物业服务区域、接管涉案物业公共用房和相关公共设施，向业主和承租人提供物业管理服务；2、要求第三人将本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”社区涉案物业的公共用房和相关公共物业设施移交两被告；3、判令第三人立即停止对本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”社区物业管理费和停车费的非法收取行为。事实和理由：本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”社区共有45套商铺，原告自2014年1月至2015年1月期间向开发商上海天祥华侨城投资有限公司(以下简称“天祥投资公司”)购买了其中40套(现仍持有21套商铺的产权证)，约定由被告华侨城物业公司的分公司即华侨城物业上海分公司提供商铺所属小区的前期物业管理服务。然而，被告华侨城物业上海分公司未依约履行合同义务，未实际开展物业管理。现“幸福港湾”由第三人进行物业管理，第三人无授权管理依据，也无物业管理资质，违法收取物业管理费。原告多次发函要求被告华侨城物业上海分公司入驻“幸福港湾”，履行合同约定的物业服务，但被告华侨城物业上海分公司至今未履行。被告华侨城物业上海分公司的行为构成违约，侵害原告合法权益，原告保留损失赔偿追索权。第三人在本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”社区继续非法收取停车费和物业费，相关部门已要求第三人停止收费。现原告诉至法院，请求支持原告诉求。被告华侨城物业上海分公司、华侨城物业公司辩称，原告与被告华侨城物业上海分公司签订前期物业服务合同后，两被告已履行相关服务职责。第三人掌控相关停车收费设施、水电设施系原告与第三人原委托管理合同所约定，系第三人在现场实施的内部经营管理，与被告行使物业管理无关，如第三人行使了相关物业收费，被告保留追索权。第三人与原告的历史遗留问题及经济纠纷，被告已事后介入。2016年11月14日，由浦锦街道平安办、房管办等部门组织，原、被告和第三人参加的协调会，明确要求被告暂缓交接上述设施。2017年9月22日，闵行区房管局物业科组织浦锦街道房管办、平安办、华侨城物业公司、第三人等参加协调会，对系争地块的移交、衔接工作进行了协调，证明被告已对公共设施的移交尽责，不存在原告所述不作为的情况。鉴于目前第三人实际经营管理的现状，被告将进一步积极协调系争物业的移交、衔接工作。同意原告第一项请求，由两被告履行物业管理服务。第三人在沃公司述称，一、原告主体不适格。本市闵行区浦驰路XXX号”幸福港湾”社区共有45套房屋，原告持有产权21套，包括物业管理在内的经营管理权已授权给第三人，原告无权代表45套房屋业主起诉。二、原告第二项诉讼请求无事实和法律依据。物业用房及相关物业设施应由开发商移交给物业公司，原告对物业用房的房号和位置均不明确，且开发商至今未与物业公司谈妥物业移交。现小区部分物业设施设备由第三人投资建设，应属第三人所有，与原告无关。该小区内场物业管理由第三人提供，原告至今未支付物业费。三、2017年7月起物业管理无资质要求，第三人的经营范围中有物业管理。四、原告已知经营管理授权给第三人，原告起诉另有目的，原告欲侵占“幸福港湾”的相关利益。五、第三人收取经营管理费，非物业费，2017年9月起未收取停车费。第三人根据与原告签署的授权委托协议和经营管理协议，以及与小业主签署的经营管理协议，以出租人名义与承租人签订协议，向承租人收取经营管理费用。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年，以天祥投资公司为甲方、被告华侨城物业上海分公司为乙方，双方签署《前期物业服务合同》，约定华侨城物业上海分公司对闵行区江栀路XXX弄XXX-XXX号、浦驰路XXX号上海市新浦江城二期12#地块小高层、多层、公益性配套用房提供物业管理服务。第二条规定物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；物业公共区域的清洁卫生服务；公共绿化养护服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。第五条规定前期物业管理服务内容和标准为：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；公共绿化区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他共同事务的管理服务。第十三条规定本物业管理区域内的全体业主所有相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费算入物业服务费；本物业管理区域内属甲方所有相关设施，其经营管理收费由甲方与乙方或者业主、物业使用人另行约定。第二十六条规定共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等部位；共用设施设备是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱(房)等设施；公共区域是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外，物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。第三十二条规定本合同为期贰年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止；本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十三条规定本合同期限届满前一月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后一月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2012年6月20日，前述甲、乙双方签订《续约协议》，约定合同期限延长3年，从2012年7月1日至2015年6月30日止，其他条款按原合同执行。2015年6月27日，前述甲、乙双方再次签订续约协议，约定合同期限延长3年，从2015年7月1日至2018年6月30日止，其他条款按原合同及续约协议执行。本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”是商业用房，原告向天祥投资公司购买了其中40套房屋，现尚拥有该处21套房屋产权。2014年2月24日，以原告为甲方(委托人)、第三人为乙方(受托人)，双方签署《授权委托协议书》，同年2月28日又签署《授权委托补充协议》，约定委托人授权受托人全权统一经营管理其拥有的上海市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”商业项目物业；委托人授权受托人以委托人名义对物业进行统一招商运营，包括对外招租、销售，以委托人名义与相关客户协商、谈判，负责处理物业对外租赁及日常运营过程中的其他相关事务等。协议未涉及物业服务的内容，但第三人实际为“幸福港湾”商业项目物业提供了物业服务，该处公共用房和公用设施设备现由第三人管理。当事人确认第三人管理的区域为浦驰路XXX号“幸福港湾”商业用房四周道路(包括道路)以内部位。该小区业主大会尚未成立。2014年，以天祥投资公司为甲方，原告为乙方，双方签署《协议书》，针对乙方在收房过程中发现浦驰路XXX号(以下简称“该商业项目”)存在部分设施设备配置缺陷未接到位(包括至房屋单元的有线电视、通讯、宽带进户布线都未接驳到位，公共卫生间的排风管道也未连接到位)，双方协商一致达成协议，约定除有线电视进户布线(由甲方负责另行协商落实)外，其他涉及该商业项目交验存在的一切上述涉及项目功能、质量、设备配置等缺陷将由甲方一次性补贴乙方300,000元，并由乙方负责对该商业项目交验存在的上述涉及项目功能、质量、设备配置等缺陷进行整改、改建和装饰等。2016年11月，原告就其所有的21套房屋与被告华侨城物业上海分公司签署《物业服务费收费协议》，约定了原告向被告华侨城物业上海分公司交纳物业管理费的标准、交费方式及付款日期等。当月，被告华侨城物业上海分公司向浦驰路XXX号业主发出公告，载明其公司系浦驰路XXX号与江栀路350弄唯一合法物业管理服务方，依法为上述地块内物业提供前期物业服务，其公司未授权任何第三方收取相关物业服务费等。同年11月14日上午，召开了由原告、被告华侨城物业上海分公司、第三人、原告合伙人之一的上海禧溢投资管理有限公司、街道平安办、房办、司法所、信访办等人员参加的关于浦驰路XXX号“幸福港湾”矛盾的协调会。2017年9月22日，区房管局在浦锦街道主持召开新浦江城122-12号地块住宅配套项目物业管理事项信访矛盾协调会，由区房管局物业科、浦锦街道房管办、平安办、华侨城物业、第三人、禧溢公司等相关人员参加。经会议协商，形成如下纪要：一、“幸福港湾”(浦驰路XXX号)为新浦江城122-12号住宅地块的商业配套项目，属于一个物业管理区域；二、华侨城物业作为新浦江城122-12号地块的前期物业服务企业，应按照合同约定切实履行对“幸福港湾”配套商业项目提供日常物业服务的主体责任；三、目前“幸福港湾”配套项目事实在管企业在沃公司因无前期物业服务合同授权委托管理，限期在一个月内整改，并理顺与华侨城物业的移交、街接等相关工作；四、在沃公司立即停止对“幸福港湾”配套商业项目的物业管理费和停车费的收取行为。之后，第三人与被告方未移交物业服务工作。以上事实，由原告提供的前期物业服务合同、续约协议、122-12号地块前期物业服务合同续约协议、上海市商品房出售合同、公告、会议纪要、上海市房地产权证、物业服务费收费协议，被告华侨城物业上海分公司和华侨城物业公司提供的11月14日“幸福港湾”协调会纪要内容，第三人提供的授权委托协议书、授权委托补充协议、协议书，以及当事人的陈述等证据所证实。诉讼中，本院至本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”，对原告主张的公共用房和公用设施设备进行清点，公共用房为：配电室1间、电表间1间、监控室1间(底楼)、设备间4间、保洁间4间、男女卫生间各4间、残疾人卫生间1间、水泵房1间；公用设施设备为：电梯3台、生活水泵4台、水箱1只、消防泵4台、消防稳压泵4台、水景观2处、排污泵6台、消防主机1台、室外消防栓1个、室外接合器3个。原告表示要求第三人移交的公共用房和公用设施设备以清点为准。此外，第三人向本院申请中止本案审理。本院认为，建设单位与被告方签订的前期物业服务合同以及续约协议真实有效，对当事人具有法律约束力。根据前期物业服务合同以及续约协议约定，建设单位授权被告方对本市闵行区浦驰路XXX号物业提供前期物业管理服务，包括对物业共用部位的维护、公用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务等，被告方为该区域的物业服务企业。原告与第三人签订的授权委托协议书、授权委托补充协议约定原告授权第三人对本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”进行统一招商运营等，未涉及物业服务内容，但第三人因故对该区域提供了物业服务，实际管理该处公共用房和公用设施设备。第三人进行物业服务并非受建设单位委托，且原告与被告方签署的物业服务费收费协议、相关部门的会议纪要等，已明确表明应由被告方履行物业服务义务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告系本市闵行区浦驰路XXX号其中21套房屋的权利人，其作为业主有权要求物业服务企业即被告方提供物业服务。鉴于该“幸福港湾”的公共用房和公用设施设备现由第三人管理，第三人应积极配合，将其管理的相关公共用房和公用设施设备移交被告方管理，以便被告方能履行物业管理职责。对于原告第1、2项诉讼请求，被告华侨城物业上海分公司系华侨城物业公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由被告华侨城物业公司承担，故原告要求被告华侨城物业上海分公司承担相应责任的请求，本院不予支持，其余诉请于法有据，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，原告的第3项诉讼请求与本案属不同的法律关系，本院在本案中不予处理。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第三人称本案所涉公用设施设备部分系其公司投资建设，对于投资费用第三人可另行主张权利。第三人关于原告主体不适格的意见，本院不予采纳。第三人要求中止本案审理，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市华侨城物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，进驻本市闵行区浦驰路XXX号物业服务区域、接管该处公共用房和公用设施设备，履行物业服务职责；二、第三人上海在沃资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，将本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”的公共用房(包括配电室1间、电表间1间、监控室1间、设备间4间、保洁间4间、男女卫生间各4间、残疾人卫生间1间、水泵房1间)和公用设施设备(包括电梯3台、生活水泵4台、水箱1只、消防泵4台、消防稳压泵4台、水景观2处、排污泵6台、消防主机1台、室外消防栓1个、室外接合器3个)移交给被告深圳市华侨城物业服务有限公司；三、驳回原告上海承石苏太投资中心(有限合伙)对被告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元(原告已预交)，由被告深圳市华侨城物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡婉莉人民陪审员  殷 健人民陪审员  李 霞二〇一八年九月三十日书 记 员  金一帆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。