湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初4403号原告湖南麟辉建设集团有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路滨江财富硅谷**。法定代表人刘先麟，董事长。委托代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人李杜，湖南联合创业律师事务所实习律师。被告湖南天一银河信息技术有限公司，住所地长沙高新技术产业开发区滨江财富硅谷**团。法定代表人丁敬跃，总经理。委托代理人李律己，湖南湘杰律师事务所律师。委托代理人苏定都，湖南湘杰律师事务所实习律师。原告湖南麟辉建设集团有限公司（以下简称“麟辉公司”）诉被告湖南天一银河信息技术有限公司（以下简称“天一银河公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅勇，被告的委托代理人李律己、苏定都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麟辉公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2005年1月31日签订的《商品房买卖合同》(2005-滨字）已于2016年12月30日解除；2、判令被告向原告支付自上述合同解除之日起至解除占有之日止上述11套房屋的占有使用费，暂计算至起诉之日共计277466.55元；3、被告返还合同项下的房屋；4、被告承担所有的诉讼费用。事实和理由：2005年1月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区滨江?财富硅谷512-522房共11套房屋出卖给被告，总价款1278909元。之后，原告向被告交付了全部房屋；被告出于自身需要，要求房屋仍登记在原告名下。2011年10月20日，原告委托律师向被告发函，要求被告向原告支付购房尾款、登记费、契税、交易手续费、维修基金、测绘成果利用费、印花税、国土证工本费以及逾期付款违约金共计614399.36元（包括滨江?财富硅谷512-522号、701-722号共计33套房屋）。但被告至今未偿还任何前述费用。2016年12月6日，被告向原告发函要求商议房屋产权过户或产权处置问题。2016年12月30日，原告向被告回函称，因被告再三迟延履约定义务，被告的行为已经构成根本性违约，其行为导致双方的合同无法继续履行，依法应当解除或终止。据此，原告将依法收回房屋，相关款项在结算完毕后予以退还。2017年5月17日，被告向原告回复，不同意原告单方面解除上述《商品房买卖合同》。原告认为，原告通知被告解除合同有法律与事实依据。故请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告天一银河公司辩称：一、答辩人已按照《商品房买卖合同》约定付清了购房款。2005年4月1日，被答辩人将房产交付给答辩人，并一直有答辩人占有、使用、收益至今。本案《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护，任何一方不得擅自变更或解除。二、被答辩人无权单方解除合同。《商品房买卖合同》合法有效，不存在合同法第九十四条规定的情形，被答辩人没有法定解除权；答辩人已经依照合同约定付清购房款，被答辩人没有约定解除权。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除权行使期限为一年，逾期不行使，解除权消灭。双方最后一次协商时间为2014年11月28日，即使答辩人构成违约，被答辩人的解除权已经消灭。三、被答辩人请求支付占有使用费没有事实和法律依据。答辩人是涉案房产的合法占有人及所有权人，被答辩人要求的费用不是合同约定的购房款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，因此，答辩人无需支付占有使用费。综上，答辩人已经按照合同约定支付购房款，原告的单方解除无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告麟辉公司原名为湖南长沙麟辉建筑工程有限公司。被告天一银河公司原名湖南威德信息安全有限公司。2005年1月31日，原告与被告签订编号为2005-滨字号《商品房买卖合同》，约定被告购买原告名下的位于长沙高新区火炬城滨江?财富硅谷（所有权证号：长沙权证岳麓字第号，系栋证）中512-522房共11套房屋，面积545.47平方米，总价款1278909元整。合同第五条关于面积差异处理的约定为:商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）最终面积以长沙市产权登记管理局测绘队测量为准；（2）采用多退少补方式，按实结算。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款，2005年2月1日前付清房款1088828元；2005年3月1日前将剩余房款190081元付清。第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已交付房价款的2%向买受人支付违约金。第八条约定出卖人应当在2005年3月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给买受人使用。当天，原告与被告另行签订了一份编号为2005-滨字号的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告名下的位于长沙高新区火炬城滨江?财富硅谷701-722房共22套房屋，面积1097.34平方米，房屋总价2572823元。上述两份合同33套房屋约定总面积1642.81平方米，总价款为3851732元。2005年2月2日，被告天一银河公司向原告支付了上述33套房屋的首付款3250000元。2005年2月25日，被告向原告支付了上述33套房屋的剩余尾款601732元。至此，两份合同约定的房屋总价款3851732元已经全部支付完毕。2005年4月1日，原告向被告交付了上述两份合同约定的33套房屋。被告出于保全财产的考虑，遂与原告约定：将涉案房屋首次登记在原告名下，在条件成熟时再办理过户登记，两次登记所有相关费用由被告承担。2011年1月28日、2011年3月4日，因上述33套房屋实测面积大于合同约定的面积，原告向被告发出《工作联系函》：要求被告付清超出约定面积的购房款80899元及维修基金、契税和相关办证费用。2011年3月7日，原、被告双方协商购房款及办证费用，被告承诺半年内处理好所欠款项相关事宜。2011年7月25日，原告再次向被告发出《工作联系函》，要求尽快处理欠款事项。2011年10月20日，原告向被告发出《律师函》，要求被告自收到函件七日内支付购房欠款、办证登记等相关费用共计614399.36元。被告在收到函件后向原告出具《承诺书》，承诺会尽快支付。2011年10月27日，原告根据双方约定将上述33套房屋的产权登记在原告麟辉公司名下，并办理房屋所有权证。上述33套房屋实测面积为1677.3平方米。2014年11月28日，原、被告就上述房屋的购房款80899元及其他费用进行了协商会谈。2016年12月6日，被告向原告发出《关于商议房屋产权过户或产权处置函》，要求原告提供债务清单，并共同核定债务金额及支付期限，及时办理房屋产权过户手续。2016年12月30日，原告回函：因被告严重违约，已导致双方的合同无法继续履行，依法应当解除或终止。2017年5月17日，被告向原告发出《关于房屋产权处置回复函》，表明原告单方解除合同无法律依据。另查明，1、2018年4月3日，被告天一银河公司向本院提起诉讼，要求原告为被告办理高新区火炬城滨江?财富硅谷512-522房（合同编号：2005-滨字号）及701-722房（合同编号：2005-滨字号）产权过户登记手续。本院分别以（2018）湘0104民初2528号、2527号予以受理，该两案已由本案同一合议庭公开开庭进行了审理。2、在前述33套房屋交付后，被告一直占有、使用、并对外出租进行收益。上述事实，有当事人当庭陈述，原告《商品房买卖合同》、《工作联系函》、会议纪要、《律师函》、《承诺书》、《关于商议房屋产权过户或产权处置函》、联系函、《关于房屋产权处置回复函》等证据，被告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、不动产登记情况表等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自义务。首先，根据“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）最终面积以长沙市产权登记管理局测绘队测量为准；（2）采用多退少补方式，按实结算”的约定，本案被告在合同约定的2005年3月1日前支付了其所购33套房屋合同所约定的全部购房款，其已经履行了合同的主要债务，未及时支付的购房款80899元系实测面积大于合同约定面积所增加购房款。其次，虽然双方在购房合同中对涉案33套房屋的契税、维修基金、办证过户等相关费用并未明确约定，但根据双方提供的往来函件及会议记录可知：双方约定将涉案33套房屋暂时登记在原告名下，办理过户登记所有相关费用由被告承担。因此，被告应根据上述约定承担契税、维修基金、办证过户登记等相关费用，在原告多次发函催告履行后，被告均未履行存在违约行为，应承担继续履行等违约责任。最后，根据查明的事实，本院认为被告已经履行了双方商品房买卖合同约定的主要债务，不存在合同法第九十四条规定的迟延履行主要债务或致使合同目的不能实现的情形，且涉案33套房屋已实际交付并一直由被告占有、使用，如仅以被告尚未支付因实测面积变化多出的购房款及契税、维修基金等相关费用而支持原告解除商品房买卖合同的诉请，明显不利于维护房地产交易市场的稳定，亦不符合法律规定。因此，对原告请求确认涉案《商品房买卖合同》已于2016年12月30日解除并要求被告返还涉案房屋及支付房屋占有费用的诉请，本院不予支持。同时，根据原告提供的证据可知：原告于2011年10月20日向被告主张房屋实测面积变化多出的购房款80889元及契税、维修基金、办证登记等费用合计614399.36元时，其至今未向被告提供已经交纳契税、维修基金、办证登记等费用的票据，原告可根据相关证据向本案被告另行主张承担继续履行、赔偿损失等违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告湖南麟辉建设集团有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费5462元，由原告湖南麟辉建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  侯 艳二〇一八年九月七日法官助理唐佩书记员廖若莎