江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5366号上诉人（原审原告）：南京思维斯精密机械制造有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路****。法定代表人：姚建飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：许凤勤，江苏国诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京正汉机械工程有限公司，住所，住所地南京市雨花台区丁墙工业区div>法定代表人：张峰岭，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京思维斯精密机械制造有限公司（以下简称思维斯公司）与上诉人南京正汉机械工程有限公司（以下简称正汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初7407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思维斯公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为正汉公司支付思维斯公司添附物及装修补偿费110000元；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定思维斯公司对案涉房屋添附及装修补偿41723元是错误的。上诉人在一审中提供了装修发票证明上诉人维修花费的金额总计是247004元，其中2011年5月6日开具的金额为110000元的建筑业统一发票是上诉人在承租初期进行的装修所花费的金额，发票上清楚地写明是厂房、办公楼装修。该发票足以证明上诉人的主张，理应得到支持。一审法院认为上诉人没有提出证据证明其加盖房屋及装修附属物是不符合案件事实，属事实认定不清，判决错误。正汉公司辩称：双方系协商解除涉案租赁合同，正汉公司不存在违约情形，且已将剩余租金退还了思维斯公司。思维斯公司对双方协议解除合同这一行为是认可的。思维斯公司的装修在2011年即已经完成，双方第一份租赁合同在2013年也已经履行完毕，此后又履行签订了几份租赁合同。思维斯公司在一审过程中提起主张所依据的系2016年签订的合同。在此租赁期间，思维斯公司并未进行装修，也不存在装修装饰损失的问题。即使要参照拆迁补偿政策给予思维斯公司装饰装修补偿，考虑到思维斯公司于2011年已完成装修，并且使用长达7年多的事实，其装修装饰的残值损失已基本不存在。正汉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回思维斯公司的一审全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由思维斯公司承担。事实和理由：一、一审法院认定思维斯公司有权获取相应的补偿属于事实认定错误，依法应予以纠正。1.案涉《租赁合同》系无效合同，且在案涉合同履行期间思维斯公司未做任何投入，无任何证据证明其存在实际损失，正汉公司依法无需给予任何赔偿。2.一审法院认定正汉公司通知思维斯公司进行搬迁无事实依据，思维斯公司是主动提前搬迁，并要求正汉公司退还了剩余租金。双方早已就提前搬迁事宜达成一致意见，并参照案涉《租赁合同》第四条的约定履行了相关义务，双方不存在任何补偿纠纷。二、即便认定思维斯公司存在损失，一审法院认定的补偿数额亦不当。思维斯公司主张的装饰装修补偿至多按照残值进行补偿，一审法院按照未折旧的原值确定补偿数额明显不当。思维斯公司在2011年即完成装修，其装修价值在第一份合同履行完毕后即无权主张。且经过7年，装修的残值所剩无几。正汉公司与秦淮社区并未明确相应的停产停业损失、搬迁费及临时安置补偿等费用，一审法院酌定正汉公司给予思维斯公司上述补偿无事实依据和计算依据。一审法院裁判的依据是案涉房屋的评估报告以及正汉公司与秦淮社区就双方《租赁协议书》提前解除达成的民事调解书，均与思维斯公司无任何关联性，不能被参照用于思维斯主张的补偿事宜。三、一审判决法律适用错误。正汉公司不存在任何违约或者侵权行为，一审法院依据《民法总则》第三条进行裁判，明显适用法律错误。正汉公司从未要求被上诉人思维斯公司提前搬迁，不存在任何违约或者侵权行为。且思维斯公司未举证证明其存在的实际损失。本案系房屋租赁合同纠纷，而非房屋征收补偿纠纷，一审法院支持被上诉人的诉求无任何事实与法律依据。思维斯公司辩称：一、思维斯公司在开始租赁时认为正汉公司提供的厂房不够使用，即要求加盖厂房，正汉公司同意加盖，否则思维斯公司不会使用这些新增设施长达7年之久。二、双方并未就搬迁事宜达成一致意见，且正汉公司是在收到思维斯公司的律师函后才退还剩余租金，并非主动退还。三、正汉公司在通知思维斯公司搬迁时还要求思维斯公司提供装修资料用于与秦淮社区进行拆迁赔偿谈判，并承诺拿到补偿款后对思维斯公司进行相应补偿，但其拿到补偿款后并没有兑现承诺。思维斯公司向一审法院起诉请求：1.判令正汉公司支付思维斯公司搬迁费、停产停业损失、临时安置补偿费用计250000元；2.判令正汉公司支付由思维斯公司加盖房屋及装修等附属物而获得补偿247004元；3.本案诉讼费由正汉公司承担。一审法院认定事实：自2011年4月起，正汉公司将位于南京江宁开发区将军北路石马工业园6-28号内第一个连跨厂房及2层楼辅房一幢出租给思维斯公司使用。正汉公司与思维斯公司先后签订五份租赁合同，最后一份合同签订于2016年3月17日，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为150601.22元。该份合同第四条约定，在租期内正汉公司不得随意收回房屋，不得随意增加租金。如因拆迁等特殊原因，正汉公司可退还余款后无条件收取房屋。合同签订后，思维斯公司承租案涉厂房进行经营。2016年5月10日，南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会（以下简称秦淮社区居委会）向正汉公司发送通知一份：“因规划建设需要，将对我社区工业园内部分土地收回，建设将军山中学。特通知贵公司做好搬迁准备，并于接此通知三个月内搬迁结束，同时终止租赁合同。对搬迁拆迁所涉及到贵公司的补偿事宜，双方按相关政策规定协商解决。”思维斯公司收到搬迁通知后于2016年8月搬离案涉厂房。2016年9月18日，思维斯公司向正汉公司发送律师函一份，载明：“…在该合同履行过程中，即2016年5月15日拆迁办下发了拆迁通知，该通知要求思维斯公司自通知下发之日起三个月内搬迁，因此导致贵司与思维斯公司不能继续履行该租赁合同。由于思维斯公司企业生产的特殊性，即该公司是大型的数控机床需要在恒温车间下生产，且该公司承接的皆为军品保密订单及外贸订单，有严格的交货时间，需按时或提前交货，否则将会产生巨额违约金及法律责任。因此在接到拆迁办的三月内搬迁通知后，思维斯公司积极响应政府的号召，在限期内完成搬迁。因此次搬迁产生的费用望贵司能积极支付给思维斯公司…”。2016年12月14日，思维斯公司再次向正汉公司发送律师函一份，载明：“…在该合同履行过程中，即2016年5月15日拆迁办下发了拆迁通知，该通知要求思维斯公司自通知下发之日起三个月内搬迁，思维斯公司积极响应政府号召，在限期内完成了搬迁。由此导致贵公司与思维斯公司不能继续履行该租赁合同。而思维斯公司与该公司的实际租赁时间为2016年4月1日至2016年8月31日，为期5个月，实际房租为62750.51元，剩余7个月租金87850.71元尚未退还思维斯公司…”。2016年12月20日，正汉公司向思维斯公司支付了剩余租金87851元，思维斯公司出具收条一份，载明思维斯公司已收到剩余房租87851元，房租已结清。一审法院另查明，2002年3月22日，秦淮社区居委会（原江宁东山镇石马村村委会）与正汉公司签订《租赁协议书》一份，约定正汉公司向秦淮社区居委会承租位于江宁开发区石马工业园西北角1#-2#四幢厂房（即西北角大门院落内所含场地及房屋），租赁期限自2002年1月1日至2052年12月31日。正汉公司承租案涉厂房及场地后，加盖了部分的厂房及附属设施，并将厂房转租给包括思维斯公司在内的数个次承租人经营。2016年10月，一审法院依法受理了秦淮社区居委会与正汉公司的租赁合同纠纷一案，该案在审理过程中，经法院主持调解，双方于2016年12月15日达成以下协议：一、南京正汉机械工程有限公司于2017年2月25日前将涉案租赁协议书范围内的房屋（包括但不限于南京正汉机械工程有限公司后期搭建的所有房屋及附属设施）及场地全部腾空并交给南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会。南京正汉机械工程有限公司在腾空涉案房屋及场地过程中，除腾空返还自用部分的房屋外，还负责上述范围内次承租人的清退工作，因清退次承租人产生的一切费用及法律责任，由南京正汉机械工程有限公司承担，如南京正汉机械工程有限公司未能按期履行上述义务，则按100000元/日支付违约金，如南京正汉机械工程有限公司逾期履行上述义务超过15日，则涉案租赁协议范围内所有物品归南京市江宁区秦淮社区居民委员会所有；二、南京正汉机械工程有限公司于2017年2月25日前支付南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会自2016年1月1日至2016年4月30日的房屋及场地使用费49612元，南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会放弃对南京正汉机械工程有限公司其他房屋及场地使用费的主张；三、南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会支付南京正汉机械工程有限公司因提前解除《租赁协议书》所产生的违约金780000元，并支付因拆迁所产生的补偿金7719193元，共计8499193元，于本协议签订之日起10个工作日内支付4249597元；于南京正汉机械工程有限公司完成本调解协议第一条约定的全部义务后15个工作日内支付余款4249596元，如未能按期履行上述义务，则按100000元/日支付违约金；四、本协议为一次性终结处理协议，双方就涉案租赁协议再无任何纠葛，南京正汉机械工程有限公司不得再以任何方式（包括诉讼、信访等）向南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会或南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处主张任何权益。在该案调解笔录中记录：“南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会支付南京正汉机械工程有限公司提前解除《租赁协议书》的违约金780000元，依照苏金宏业（2016）房（估）字第01041203号的《评估报告》，根据相关政策测算补偿金7719193元（详见南京正汉机械工程有限公司拆迁补偿费用明细表），共计8499193元…”。一审法院还查明，南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处与正汉公司曾委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对江宁区秣陵街道秦淮社区石马工业园部分集体资产和正汉公司地上建筑物以及装修附属物价值进行评估。2016年12月9日，评估公司作出评估意见，其中正汉公司所建建筑的建筑面积3347.74平方米，房屋补偿4714311元，装修及附属物补偿1969608元，合计6683919元。另《南京正汉机械工程有限公司分户评估汇总表》中载明钢架大棚（连跨厂房）建筑面积382.38平方米，砖混2层楼房建筑面积274.25平方米。审理中，思维斯公司主张加盖房屋及装修补偿等损失，并提交发票、收据、照片打印件等证据予以证明，并在房屋装修及附属物明细表中标明包括塑扣板吊顶、面砖等在内的28项系其添附或建造，合计247004元。正汉公司质证后对发票、收据及照片打印件等证据真实性不予认可，但认可思维斯公司在房屋装修及附属物明细表中标明的包括防滑条、胶垫、地柜、地柜在内的12项添附或建造41723元。一审法院认为，当事人的合法权益，受法律保护。本案中，案涉土地因建设将军山中学被收回，案涉房屋纳入协商搬迁的范围，承租人正汉公司及次承租人思维斯公司因终止租赁合同，搬离案涉房屋产生了相应损失。正汉公司因协商搬迁参照拆迁标准获得了补偿，思维斯公司亦有权在正汉公司获得的补偿中得到相应的补偿。虽然合同约定如因拆迁等特殊原因，出租方可退还余款后无条件收回房屋，但该约定对搬迁补偿问题约定不明，正汉公司仍应对思维斯公司作出相应的补偿，正汉公司不予补偿的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。思维斯公司主张加盖房屋及装修附属物补偿247004元，但未提供充分的证据予以证明，正汉公司认可思维斯公司在案涉厂房内完成了包括防滑条、胶垫、地柜、地柜在内的12项装修及添附41723元，故一审法院确认思维斯公司对案涉房屋添附及装修补偿41723元。关于思维斯公司主张的搬迁费、停产停业损失及临时安置补偿等费用25万元，结合正汉公司获得补偿的项目及金额、思维斯公司所承租的房屋的情况，一审法院酌定该项费用为121810.34元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南京正汉机械工程有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南京思维斯精密机械制造有限公司添附及装修补偿费41723元，搬迁费、停产停业损失及临时安置补偿121810.34元，合计163533.34元；二、驳回南京思维斯精密机械制造有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费收取8755.06元，由思维斯公司负担5155.06元，正汉公司负担3600元。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。另查明：秦淮社区居委会与正汉公司的租赁合同纠纷一案经一审法院主持调解达成调解协议后，秦淮社区居委会已将补偿金等共计8499193元支付给正汉公司。2018年7月4日，经思维斯公司申请，一审法院裁定冻结正汉公司名下银行存款18万元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于思维斯公司是否有权获取相应的补偿问题。案涉土地因建设将军山中学被收回，案涉房屋纳入协商搬迁的范围，承租人正汉公司及次承租人思维斯公司因终止租赁合同，搬离案涉房屋产生了相应损失。正汉公司因协商搬迁参照拆迁标准获得了补偿，思维斯公司亦有权在正汉公司获得的补偿中得到相应的补偿。虽然租赁合同约定如因拆迁等特殊原因，出租方可退还余款后无条件收回房屋，但双方对搬迁补偿问题并未作出明确约定，系约定不明。一审法院认定正汉公司仍应对思维斯公司作出相应的补偿，并无不当。正汉公司上诉称双方已就提前搬迁事宜达成一致意见并履行了相关义务，双方不存在任何补偿纠纷，但正汉公司未能提供证据证明，本院不予采信。正汉公司关于其无需给予思维斯公司任何补偿的上诉意见，本院不予采纳。关于正汉公司应当支付思维斯公司的添附及装修补偿费用应当如何认定问题。思维斯公司在一审中主张加盖房屋及装修附属物补偿247004元，虽在一审中提交了部分装修发票，在二审中提交了部分付款凭证，但不能证明发票及凭证载明的款项系用于装修案涉房屋。正汉公司认可思维斯公司在案涉厂房内完成了包括防滑条、胶垫、地柜、地柜在内的12项装修及添附41723元，故一审法院确认思维斯公司对案涉房屋添附及装修补偿41723元，并无不当。思维斯公司关于一审法院认定思维斯公司对案涉房屋添附及装修补偿41723元错误的上诉意见，本院不予采纳。正汉公司关于思维斯公司的装饰装修残值所剩无几，不应补偿的上诉意见，本院亦不予采纳。关于正汉公司应当支付思维斯公司的搬迁费、停产停业损失及临时安置补偿等费用应当如何认定问题。正汉公司与秦淮社区居委会租赁合同纠纷一案经一审法院主持调解达成调解协议后，秦淮社区居委会已将补偿金等款项支付给正汉公司。对于思维斯公司主张正汉公司应当支付上述费用共计25万元，一审法院依据正汉公司与秦淮社区居委会就双方《租赁协议书》提前解除达成的民事调解书获得补偿的项目及金额，结合案涉房屋的评估报告、思维斯公司所承租的房屋面积所占比例，酌定该项费用为121810.34元，并无不当。正汉公司上诉认为其获得补偿与思维斯公司主张的搬迁费、停产停业损失及临时安置补偿等费用无关联，本院不予采信。对双方当事人其他上诉意见，因缺乏事实与法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，思维斯公司、正汉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8755.06元，保全费1420元，合计10175.06元，由上诉人南京思维斯精密机械制造有限公司负担5991.43元，上诉人南京正汉机械工程有限公司负担4183.63元；二审案件受理费8755.06元，由上诉人南京思维斯精密机械制造有限公司负担1507元，上诉人南京正汉机械工程有限公司负担7248.06元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月四日书记员  郭旭冬