贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4818号原告:广西银湾物业服务有限公司毕节分公司，住所地:贵州省毕节市七星关区迎宾大道(市审计局**)。统一社会信用代码:915205026975146336。负责人:雷林，系该公司总经理。委托诉讼代理人:刘大海(特别授权代理)，男，汉族，系该公司经理。被告:吉鸿利，女，汉族，1984年2月22日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司与被告吉鸿利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司之委托诉讼代理人刘大海，被告吉鸿利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告峰景丽都小区15栋4楼1号房物业服务费7237元，违约金2171元，共计9408元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:被告为峰景丽都小区15栋4楼1号房的业主。原告和被告于2010年3月10日签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业服务费单价为每月每平方米1元，建筑面积为153.99平方米，逾期未按时交纳物业服务费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但是，被告于2012年12月1日起停止缴纳物业服务费，截止2016年10月31日，欠费月数为47个月，每月金额153.99元。据此，被告欠缴物业服务费共计7237.00元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)二十九条规定的不超过百分之三十，请求2171.00元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计9408.00元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。现根据中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告吉鸿利辩称，一、原告私自把业主公共空间和绿化让给他们出租的商家作为商家的私有消防通道，没有经过任何业主同意，擅自把绿化改为硬化私人通道。二、原告把公共空间让别人擅自搭建违建活动板房，既影响小区美观又造成今后的安全隐患，请求法院要求原告责令限期撤出。否则今后出现一切安全隐患一切由原告承担。三、原告和商家勾结，让商家私自改排气管道，商家的所有的臭气都由管道排除，臭气熏天。四、商家各种设备噪音和吵闹声严重影响我们的生活和休息。五、最主要的是本人居住的房子书房出现多处墙壁咋咧，主卧室外墙出现严重渗水问题，给原告方反映多次无果，原告方以忽悠和回避的方式不了了之，在原告不处理的情况下，我们交了一年多的情况下拒缴物业费。不管原告和房开签的是什么“秘密”合同，但是我们的房子出现了严重的问题，你们物业是做什么的，难道就是请你们来在办公室整个计忽悠我们的吗?六、我们从交房那天起，就把水电及煤气开户费一起交了，原告不作为，我们15号楼到今天都没有用上煤气，请问这是谁的责任?请问你们物业是干什么吃的?我们业主是请你们来供着的吗?请问我们交的费用和影响我们使用的违约金又由谁来买单呢?七、我方要求原告出具相关出租广告费用的票据，因为这是我们小区所有业主的公摊面积，不是买来给你们自己赚钱用的。综上所述，我方恳请法院:要求原告把占用的空间还给业主;2:要求原告把违建的活动板房撤除;3:要求原告和商家把管道烟囱撤出;4:要求原告和商家撤出有噪音污染的设备;5:要求原告给我修整我房子的现有惨状。本院经审理查明，2009年12月25日，原告银湾物业公司毕节分公司与贵州远程房地产开发有限公司（下称：远程房开公司）签订了《峰景丽都前期物业服务合同》，约定，远程房开公司选聘银湾物业公司毕节分公司对毕节市峰景丽都提供前期物业管理服务事宜，合同期间为自2009年12月25日生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。住宅的物业服务费为每月每平方米1.00元，按建筑面积计算等。被告为毕节市七星关区峰景丽都小区15栋4楼1号房的业主，其所居住的房屋建筑面积为153.99平方米。原告和被告于2010年3月10日签订了物业服务合同，合同约定，原告为该小区提供物业服务，服务内容包括：1、房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、物业共用部分和相关场地的清洁卫生；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆停放引导和停车场所管理；7、公共秩序维护安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、小区文化活动的组织和策划。、第十四条约定：乙方可采取规劝、公示、纠正、责令恢复原状、收取补偿费用由乙方恢复、向有关政府主管部门报告等必要措施制止业主、物业使用人违反本物业《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。物业费收费标准为每月每平方米1元，如被告逾期交纳物业服务费，则按每日千分之三计付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供一定的物业服务，但在服务的过程中，存在一定的瑕疵，未及时向规划、环保等部门反映报告被告辩称的他人搭建违章建筑、噪音扰民、空气污染等问题。另查明，从2012年12月1日起，被告停止向原告缴纳物业服务费，截止2016年10月31日，共计欠费月数为47个月，每月153.99元，共计7237.00元。2016年9月2日，原告分别向毕节市七星关区麻园街道办事处杨家塘社区、毕节七星关区房产局物管股、毕节市住房和城乡建设局物业管理科送达《关于撤离毕节峰景丽都小区物业管理服务有限公司的报告》，并于2016年10月31日将相关物品向峰景丽都小区业主委员会进行移交，退出峰景丽都小区，终止对峰景丽都小区的物业服务。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为居住在毕节七星关区区峰景丽都小区的业主，建设单位贵州远程房地产开发有限公司与原告银湾物业公司毕节分公司签订的《峰景丽都前期物业服务合同》对其具有法律上的约束力。后原告又与被告签订了《峰景丽都前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告银湾物业公司毕节分公司已按照物业服务合同的约定提供服务，但在服务的过程中，存在一定的瑕疵，比如：原告未提供相应的证据证明其及时向规划、环保等部门反映报告被告辩称的他人搭建违章建筑、噪音扰民、空气污染等问题。故应当适当扣减原告部分物业费，根据原告提供的服务，综合全案，本院酌情扣减20%。故对原告诉请被告支付物业费7237.00元的诉请，本院予以支持7237.00元×80%=5789.60元，其余部分，不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金，因原告自身也存在一定违约行为，且《峰景丽都前期物业服务合同》对物业服务费的缴纳时间约定不明确，不能确定违约时间，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于被告抗辩称：1.要求原告把占用的空间还给业主;2:要求原告把违建的活动板房撤除;3:要求原告和商家把管道烟囱撤出;4:要求原告和商家撤出有噪音污染的设备等问题，由于原告不具有相关行政执法权，根据《峰景丽都前期物业服务合同》之约定，原告仅具有采取规劝、公示、纠正、责令恢复原状、收取补偿费用由乙方恢复、向有关政府主管部门报告等必要措施制止业主、物业使用人违反本物业《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。由于原告未提供相应的证据证明其已经及时向规划、环保等部门及时报告小区内他人搭建违章建筑、噪音扰民、空气污染等问题，故原告存在一定的违约行为，但是该违约行为并不足以抵消被告应当缴纳的物管费，故本院综合全案，已扣减被告应当缴纳的20%的物管费。对于被告抗辩称要求原告为其整修房屋的理由，本院不予支持。理由为:对于被告辩称的其房屋墙壁咋咧，主卧室外墙出现严重渗水等问题，应当属于房屋质量本身的问题，被告应向开发商另行主张权利，本案不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉鸿利于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司2012年12月1日起至2016年10月31日物业管理费5789.60元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，已减半收取，由被告吉鸿利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年九月三日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初4818号原告：广西银湾物业服务有限公司毕节分公司，住所地贵州毕节，组织机构代码915205026975146336。被告：吉鸿利，男性，1982年06月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区学院路峰景丽都小区******，其他52240119840222126x。广西银湾物业服务有限公司毕节分公司与吉鸿利物业服务合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年九月十七日书记员邓頔