贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1909号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段**，统一社会信用代码91520112214590739R。负责人：王皓杰，职务行长。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201810033018，一般授权代理。委托诉讼代理人：王镇，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201710935456，一般授权代理。被告：吴玉琼，女，1967年8月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州建新房地产开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市乌当区观溪北路**一社会信用代码915201007897642770。法定代表人：张红，该公司董事长。委托诉讼代理人：田炜宇，该公司员工，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）诉被告吴玉琼、贵州建新房地产开发有限公司（以下简称建新房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行乌当支行的委托诉讼代理人朱锡武，被告吴玉琼，被告建新房开公司的委托诉讼代理人田炜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行乌当支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《个人购房借款合同/担保合同》；2.判令被告偿还所欠原告贷款本金226275.28元，并按合同约定向原告支付本息、罚息至欠款还清为止（截止2018年4月27日积欠原告利息为7629.68元）；3.判令被告赔偿原告主张债权产生的律师费23277元；4.确认原告对被告所有的位于贵阳市××区××大道××号燕山雅筑3栋1-1-3号房屋享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吴玉琼拟购买建新房开公司位于乌当区××大道××号燕山雅筑3栋1-1-3号房屋，欲向原告办理按揭贷款，三方于2012年12月3日签订了《个人购房借款合同/担保合同》。该合同第一条约定原告向被告吴玉琼发放265000元的购房贷款；第三条约定贷款期限为20年；第四条约定贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；第五条约定将贷款划入被告建新房开公司的账户；第六条约定还款方式为等额本息；第九条约定了在约定利率基础上加收30%的罚息和加收50%的复利；第十四条第14.1项L部分约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”即构成违约，第14.2项约定出现14.1项情形的，贷款人有权采取“解除本合同”等一项或多项措施；合同第十七条约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”；第十九条约定“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用”；第二十六条约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，第二十七条约定“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年”，保证人建新房开公司及其法定代表人在保证人签字栏盖印。合同第十一条还约定双方在履行本合同的过程中产生争议的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2012年12月17日，被告吴玉琼自愿将其位于乌当区××大道××号燕山雅筑3栋1-1-3号房屋为借款提供担保，办理了抵押权预告登记（预购商品房抵押权预告登记权利证书编号为筑房预乌当字第Y1206449号）；原告按照合同约定如期向被告吴玉琼发放了265000元的贷款。贷款发放后，被告吴玉琼却未按合同约定履行其义务，多次逾期还款，截至2018年4月已有8个月未归还贷款，累计逾期数为19期，经原告反复催收，被告仍未归还贷款，累计逾期期数19期，经原告反复催收，其仍拒不支付，现诉请法院依法判决。庭审中，原告将其诉请第二项变更为“截止2018年4月27日欠原告利息为7548.78元”。被告吴玉琼辩称，借款是事实，欠银行贷款是事实，是因为我生意失败，借出去的钱也收不回来，钱收回来了我就把钱还银行，今后我会按照合同约定进行还款。对于原告的诉请，我不同意解除借款合同，希望原告不要把房子收回去，我会尽快把欠的贷款还清，对于优先受偿权我有意见，对于原告诉请的律师费我无法承担。被告建新房开公司辩称，1.根据之前签订的担保合同的约定，我方保证期间是贷款到期之日起两年内，我方愿意在此期间内履行连带责任保证；2.在吴玉琼不能履行合同约定的义务时，我方请求处置吴玉琼的房屋，既然我方承担担保责任，我方对该房屋也享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告吴玉琼、建新房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定吴玉琼购买建新房开公司开发建设的位于乌当区××大道××号燕山雅筑3栋1单元1层3号房屋，房屋总价为378572元，其中购房尾款265000元由吴玉琼采取向原告工行乌当支行按揭贷款方式支付给建新房开公司。2012年12月3日，吴玉琼作为抵押人及借款人、建新房开公司作为保证人与工行乌当支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为265000元，借款期限为2012年12月3日至2032年12月3日，年利率为6.55%，吴玉琼采取按月等额本息还款法还款。合同约定吴玉琼以其购买的涉案房屋作为抵押。同时，吴玉琼授权工行乌当支行将贷款一次性划入建新房开公司在工行设立的银行账户（账号24×××06）。对于罚息，双方约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，工行乌当支行有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率基础上加收30%。对于保证人的保证责任，合同约定为，建新房开公司提供阶段性连带责任保证，即对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有抵押登记信息的房屋他项权利证书的，保证人对前述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定，若吴玉琼存在连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形，工行乌当支行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；如果吴玉琼和担保人建新房开公司没有按照合同约定履行各自义务，工行乌当支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用均由吴玉琼承担。工行乌当支行为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向吴玉琼追偿，并从贷款垫付之日起计收活期存款利息。对于保证期间，双方约定为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。另查明，吴玉琼以其购买的涉案房屋作为抵押，于2012年12月3日为工行乌当支行办理了预购商品房抵押权预告登记手续（证号：筑房预乌当字第Y1206449）。还查明，庭审结束后，吴玉琼与工行乌当支行对账后确认截止于2018年9月2日，吴玉琼尚有积欠利息3665.27元未支付给工行乌当支行，同时，截至该日，贷款本金余额为220136.52元。虽然吴玉琼在履行借款合同过程中存在违约行为，但2018年9月12日，其向还贷账户存入了相应款项，将前述积欠利息全部付清，截至该日，其还贷款账户尚有余额2503.36元。再查明，诉讼过程中，工行乌当支行提交了贵州合敬律师事务所工作联系函、《个贷委托代理合同》、转账凭证、增值税发票，证明其为实现本次债权支付了律师费23277元。《个贷委托代理合同》对贵州合敬律师事务所代理权限进行了约定，工作联系函则载明了贵州合敬律师事务所接受工行乌当支行的委托处理该银行与包括吴玉琼在内的六个金融借款合同纠纷案件，还载明了每个案件的律师费金额，其中本案律师费为23277元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。工行乌当支行与吴玉琼、建新房开公司签订的《个人购房借款/担保合同》是三方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，吴玉琼在取得贷款后未能持续履行按期足额还本付息的合同义务，已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应的违约责任。但是，诉讼过程中，吴玉琼积极履行合同义务，将所欠工行乌当支行的贷款本息还清，现其还贷款账户尚有余额2503.36元。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，吴玉琼迟延履行债务的情形已经消失，工行乌当支行的合同目的仍然能够实现，故从维护合同稳定性考虑，合同应当继续履行，工行乌当支行诉请解除其与吴玉琼、建新房开公司之间的《个人购房借款合同/担保合同》不符合前述法律规定，本院不予支持。因《个人购房借款合同/担保合同》并未解除，工行乌当支行诉请吴玉琼、建新房开公司偿还所欠贷款本金、利息的请求以及要求就涉案房屋优先受偿的请求，本院亦不予支持。对于工行乌当支行主张的律师代理费23277元。本案中，作为受托方，贵州合敬律师事务所指派的律师已经出庭代理工行乌当支行的此次诉讼，根据工行乌当支行提交的证据，律师费23277元已经实际产生。虽然诉讼过程中吴玉琼积极履行了合同义务，但本案仍系吴玉琼迟延履行债务所致，工行乌当支行因实现债权而支出的费用即律师费与其有关，且《个人购房借款合同/担保合同》合同对于实现债权费用的负担有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，工行乌当支行的该项诉请有法律依据和合同依据，本院予以支持，该款应由吴玉琼负担，建新房开公司承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告吴玉琼于本判决生效之日起七日内给付原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行律师代理费23277元；二、被告贵州建新房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费人民币5158元，由原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行负担4691元，被告吴玉琼、贵州建新房地产开发有限公司连带负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  罗祯贵人民陪审员  刘文锦二〇一八年九月二十日书 记 员  孙 毅