广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初11402号原告：张丽，男，1974年8月9日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区，委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东金果投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××号，统一社会信用代码××。法定代表人：戚桂泉。委托诉讼代理人：廖克平，广东金石行律师事务所律师。原告张丽与被告广东金果投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，于同年8月22日公开开庭进行了审理，原告张丽及其委托诉讼代理人刘祥健、被告的委托诉讼代理人廖克平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定无效；2.解除原被告于2017年4月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；3.被告向原告返还购房款215755元，及赔偿原告经济损失（以原告已付房款为基数，自原告付款之日起按年利率6%计算利息直至支付完毕之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以总价款425755元向原告出售位于佛山市南海区××号产业配套用房及原告应于合同网上签订之日起7日内支付首期款，并于2017年4月22日前向被告指定的广东南海农村商业银行股份有限公司桂城北约支行（以下简称“银行”）申请办理按揭手续，以按揭方式支付余下购房款，及被告应于2017年7月30日之前交付房屋，若逾期超过90日交付房屋，原告有权解除买卖合同并应书面通知被告，被告应于合同解除通知书送达之日起的15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）；及被告认为签订买卖合同当日同时与原告签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第二条约定，原告需付清全部房款（包括银行按揭部分），方可办理收楼手续，及第五条约定，原告贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，原告应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款。原告支付了首期款，被告均于收款当日出具了收款收据，即原告已依约履行了支付首期款义务，及原告已依约向银行申请办理按揭手续。但因被告不符合银行按揭条件导致原告未能与银行订立房屋担保贷款买卖合同（即根本无法办理按揭）并导致买卖合同不能继续履行，及被告逾期90日仍未向原告交付房屋。买卖合同及补充协议是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立上述合同时未与原告协商的条款，根据合同法第三十九条第二款规定，上述合同应属于格式条款。其中，补充协议第五条约定，原告贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，原告应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款。该条款显然免除了开发商办理按揭的义务及相关责任，排除了原告解除合同的权利，加重了原告的责任，且被告未采取合理方式提请原告注意该条款，根据合同法第四十条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条的规定，该条款无效。因此，根据买卖合同第七条约定第二款约定，原告以按揭方式支付剩余房款。由于被告不符合银行按揭条件导致原告未能与银行订立房屋担保贷款买卖合同（即根本无法办理按揭）且原告不同意及无法一次性支付剩余房屋，导致买卖合同无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定及买卖合同第十二条第1项第（2）款规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款买卖合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除买卖合同和赔偿损失。……”及根据买卖合同第十二条约定，被告逾期超过90日未交付房屋的，原告依法有权解除买卖合同并要求被告承担违约责任。据此，原告依法向被告发出合同解除通知书，督促被告应自收到合同解除通知书之日起15日内返还原告已付全部购房款。涉案合同已于解除通知书送达被告之日依法解除，被告应依法向原告返还购房款及承担违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”被告应以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。至今，被告依旧拒绝返还原告已付购房款人民币及拒绝承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向房屋所在地的人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、原告与金果公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。1.《商品房买卖合同（预销）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人在意思表示真实的基础上签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。被告不同意解除合同。2.从双方关于付款方式的合同约定来看。涉案《商品房买卖合同补充协议》第五、“买受人采取银行按揭方式支付购房款，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款，逾期按《商品房买卖合同》第八条规定执行”。可见合同双方签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。原告在签订《商品房买卖合同补充协议》对付款支付方式应充分预见，原告以不能办理按揭付款为由要求解除合同显然缺乏事实与法律依据。被告在销售涉案项目有多个购买人获得银行贷款，原告未能取得银行按揭贷款是其自身原因导致。因此，现无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍。3.《商品房买卖合同补充协议》约定由原告申请办理按揭手续并未加重原告的责任。另，对贷款手续未获批准的情形下，被告同意分期付款，对此约定符合情理，未加重原告的责任。4.原告未办理按揭贷款，也没有向被告支付剩余房款，其行为违反了双方合同的约定，应承担违约责任，被告保留追究原告的违约责任。二、不存在逾期交铺的情形。2016年8月5日，项目办理了工程竣工验收及验收备案手续，已具备交付的条件。由于原告未支付剩余的房款，依据补充协议的约定，原告需付清全部房款包括银行按揭部分，方可办理收楼手续，原告未付清房款给被告，交付涉案商铺的条件尚未成就，故不存在逾期交铺的情形。另，根据原告与佛山市××经营管理有限公司以下简称“××公司”签订《委托经营管理协议》，约定原告从2017年8月1日至2023年7月31日将涉案商铺交××公司经营管理。由于上述原因，被告按合同约定将涉案商铺移交××公司，故不存在逾期交铺的情形。三、原告有违诚实信用原则。电商的出现，以前是“一铺养三代”，买铺致富的黄金时代已经过去了。基于实体经济不景气的情况下，原告是一位具备完全民事行为能力的成年人，其选择投资商业地产，应当具备相应的风险防范意识，而不是在投资回报可能不能如期所料时选择将矛头指向开发商。综上所述，被告认为，原告出尔反尔，不利于交易安全，且有违诚实信用的原则。故被告请求法院驳回原告诉求，以维护被告的合法权益！本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或虽有异议未能举证推翻的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的合同解除通知书、快递单及邮单查询结果相互印证，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的通话录音、记录及微信截图一组证据，无法证明通话或微信双方的身份，本院对其证明力不予确认；3.被告提交的接收房屋回执是复印件，本院对该证据的真实性不予确认；4.被告提交的案外人的商品房买卖合同、收款收据及房款凭证，与本案无直接关联，本院不予审查。综合以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年4月13日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：原告向被告购买佛山市南海区××号产业配套用房（以下简称涉案商铺），总价425755元，（第七条）付款方式及期限：自本合同网上签订之日起7日内支付首期款215755元，剩余房款210000元应于2017年4月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金;（第二十八条）补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还约定其他权利义务。同日，双方另签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定该商品房带装修交付使用，买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，买受人采取银行按揭方式支付购房款的，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款；等等。2017年4月13日，被告出具收据予原告，确认收到“××城1栋2241铺首期款”115755元；2017年10月10日，被告出具收据予原告，确认收到“××2241铺定金”100000元。2016年8月5日，佛山市南海区××1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。诉讼中，本院向广东南海农村商业银行桂城支行发函调查，该行复函：张丽曾就涉案合同向我行申请按揭贷款，由于借款人张丽当时提交的近六个月银行账户流水达不到我行贷款审批要求，资料已退回。故该笔贷款申请并未获批准；被告将涉案项目的单一土地证拆分为两个土地证。拆分期间，我行对涉案项目项下的房产能否成功办理房产证进而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款，影响期间：2017年6月8日至2017年10月31日；2017年4月至2018年2月期间，共有6名业主成功向我行申请按揭贷款并放款。本院认为，原、被告签订的涉案合同及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉案合同约定剩余房款按照按揭贷款方式付款，原告作为买受人、贷款人，涉案补充协议约定由原告申请办理银行按揭贷款手续并未加重原告责任。另外，涉案合同未对贷款手续未获批准情形下购房款的支付进行约定，涉案补充协议对此进行约定符合情理，且约定内容并未加重原告责任。原告主张涉案补充协议内容明显加重原告责任，属无效，本院不予支持。涉案补充协议约定原告需付清全部房款方可办理收楼手续，现原告尚未付清房款，被告交付涉案房屋的条件尚未成就，故被告未交付涉案房屋予原告不构成违约，原告因此主张解除涉案合同，本院不予采纳。关于原告未取得银行贷款的问题，原告负有向银行提交贷款申请材料的义务，根据银行复函，因原告提交的申请材料不符合要求导致贷款申请未获批准，原告虽对复函有异议，但未举证予以反驳，本院对原告的抗辩不予采纳，故原告对贷款未获批准存在过错；银行复函载明由于涉案房屋所在土地证拆分问题，2017年6月8日至2017年10月31日期间确实影响涉案楼盘按揭贷款的发放，故被告就原告未取得贷款亦存在过错。现该影响已消除，被告亦表示同意继续协助原告办理按揭贷款，原告仍可通过按揭贷款方式亦可通过其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。原告以自身经济条件为由不同意继续以按揭方式亦不同意直接支付剩余房款，并非双方约定或法定的解除合同事由，亦不构成其不履行合同的正当理由。如上所述，原被告就原告未获银行贷款均有过错，且原告未按约按时足额支付首期款，被告亦不构成根本违约的情况下，原告主张解除涉案合同及返还已付购房款、赔偿损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告张丽全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费3843.16元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一八年九月三十日书记员  林浩成