广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初1699号原告：张锐才，男，1966年7月3日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：梁义生，男，1990年2月11日出生，住罗定市，经涉案商品房所在地村民委员会推荐。被告：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人：姚永洪，总经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告张锐才与被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，并于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁义生及被告的委托诉讼代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交楼违约金81051.6元。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年10月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市××花园××房。原告按约定在签约当天支付被告首期116809元，并在约定时间办理了按揭贷款。2015年1月22日，原告的按揭贷款80000元转账到被告的账户上。2015年2月5日，原告的按揭贷款180000元转账到被告的账户上。2015年3月30日，被告开具一张购房款为260000元的发票给原告。按照合同第八条、第十一条的约定，被告应当在2015年3月28日前，在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，并在交接时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是被告2017年9月17日才通知原告办理交付手续，并按照合同提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，被告存在逾期交房的违约行为。因此，根据合同第九条的约定，原告要求被告继续履行合同，并支付原告自2015年10月1日起至2017年9月17日止的逾期交楼违约金81051.6元。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》的相关规定特向法院提起诉讼。被告辩称:请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、涉案商品房已经于约定交付期限之前2015年3月8日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。二、被告于2015年5月27日对原告发出了书面收楼通知，根据约定，应当将被告寄出收楼通知之日起的第十五日认定为原告“视为同意接收商品房”的交付时间，本案应当以2015年6月11日为商品房交付时间。被告上述意见经云浮市中级人民法院再审生效法律文书[（2018）粤53民再7、10、23号民事判决书]采纳。三、根据双方约定应当以2015年6月11日为商品房交付时间，原告主张逾期交房违约金的请求已过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告天恒公司是位于罗定市××花园商住小区的房地产开发商。2014年10月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，同时还签订了附件四：《补充协议》。买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××花园××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为376809元。第六条约定买受人的付款方式为银行按揭。买受人应于签订本合同之日付清首期房价款116809元，剩余房价款260000元于签订本合同三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。双方签订的附件四：《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。第12条约定买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。合同签订后，原告按约定向被告支付完全额购房款。2015年3月8日，被告取得了东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》。2016年8月12日，被告取得了东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明：2015年5月27日，被告按原告所提供的地址及电话向原告张锐才邮寄了《收楼须知》，但庭审中原告否认收到邮件。2017年9月17日，原告签署了涉案商品房的房屋交接书。以上事实，有原告提供的身份证、营业执照信息、《商品房买卖合同》、购房发票、贷款支付凭证、房屋交接书，被告提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、竣工验收备案表、国内小包邮件详情单、附件四：《补充协议》以及本案的庭审笔录证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件四：《补充协议》均属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同和协议约定履行各自相应的义务。本案争议焦点是：一、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中是否存在逾期交楼的违约行为？二、原告主张逾期交楼违约金的请求是否已超过诉讼时效？关于第一个争议焦点，被告在履行《商品房买卖合同》的过程中是否存在逾期交楼的违约行为问题。被告开发的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的2015年3月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但被告并未能在该约定交付之日前将涉案商品房交付给原告使用，即被告在履行合同的过程中确实存在逾期交楼的违约行为。被告于2015年5月27日根据原告提供的地址向原告邮寄了《收楼须知》通知原告收楼，虽然原告否认收到被告邮寄的邮件。本院认为，这属于原告单方的原因导致其未能收到邮件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及附件四：《补充协议》第11条的约定，本院认定，在邮件寄出15日后，即2015年6月11日可视为原告同意接收了涉案商品房。故被告逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至视为原告同意接收了涉案商品房时止，即从2015年3月29日起计至2015年6月11日止。对于第二个争议焦点，原告主张逾期交楼违约金的请求是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，本案原、被告双方签订的合同约定的逾期交楼违约金是按日计付的持续性违约金，非一次性违约金，被告每日的违约金均可单独计算。关于诉讼时效期间，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。被告本应向原告支付从2015年3月29日起计至2015年6月11日止的逾期交楼违约金，但由于2015年3月29日起计至2015年6月11日的逾期交楼违约金的诉讼时效，在2017年6月10日之前已届满，即上述期间的违约金，已超过法律规定的诉讼时效，因此，对被告的时效抗辩，本院予以采纳。综上所述，原告请求被告支付自2015年10月1日起至2017年9月17日止的逾期交楼违约金的主张，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张锐才的诉讼请求。案件受理费913元（原告已预交），由原告张锐才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一八年九月十九日书记员  陈丽华附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。