湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初1418号原告：管志权，男，1973年11月10日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈航，湖北山河律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。被告：李新平，男，1965年6月11日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。被告：胡玉凤，女，1966年6月29日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。上列两被告的委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告管志权与被告李新平、胡玉凤返还原物纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管志权的委托诉讼代理人陈航、被告李新平及两被告的委托诉讼代理人杨公强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管志权向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退其占有的位于孝感市孝南区××单元××室的涉案房屋，并将房屋返还给原告；2、判令两被告向原告支付自2016年10月20日至实际腾退返还房屋之日的房屋占有使用费（按800元/月计算，暂计至2018年3月20日为13600元）；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月4日，原告与湖北荣生房地产开发有限公司（以下简称荣生公司）签订编号为XG201300208的商品房买卖合同，购买该公司开发的荣生东方龙城一期4栋2单元104室的涉案房屋，并于2013年1月10日办理了该房屋的购房合同备案证明。2014年10月28日，经湖北省孝感市中级人民法院（2014）鄂孝感中民二初字第00103号民事调解书确认，荣生公司需向原告交付涉案房屋，并配合原告到相关部门办理房屋所有权证和国有土地使用证。2016年8月26日，湖北省孝感市中级人民法院向孝感市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求该中心协助办理涉案房屋的过户登记手续。因荣生公司欠缴税费，原告至今未能办理不动产权利证书。涉案房屋一直闲置，直到2016年10月，原告打算出租该房屋时，才发现该房屋被两被告占有使用。原告多次与两被告协商，要求其腾退并返还房屋，但遭其拒绝。原告认为，原告已依法取得涉案房屋的所有权，两被告长期占有该房屋，损害了原告的合法权益，应当腾退返还房屋并向原告支付相应的占有使用费。被告李新平、胡玉凤辩称，本案涉及到第三方荣生公司，原告在明知本案的处理需要该公司参与的情况下，拒不主动申请，也不将该公司列为本案被告或第三人，应承担相应的法律后果。被告与荣生公司签订了合法的买卖合同，支付了对价，合法取得了涉案房屋，且实际占有使用时间跨度较长，依照相关规定，该物权应确认归被告所有。原告购买涉案房屋，没有支付相应的对价，且购房合同约定的价格远远低于实际的市场价，调解书上注明的时间亦在被告签订购房合同之后。原告没有取得涉案房屋的物权，亦不能对无法取得物权凭证作出合理解释，无权要求被告腾退和返还涉案房屋。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告管志权提交的证据一商品房买卖合同、证据二购房合同备案证明，被告李新平、胡玉凤对证据一的真实性无异议，对证据二的真实性认为无法确认，对两份证据的证明目的有异议，认为原告一次性购房50余套明显不符合常理，且没有提供支付购房款的凭证，购房合同约定的房屋价格亦为不合理的低价，本院认为，商品房买卖合同有荣生公司盖章，两被告对其真实性不持异议，购房合同备案证明属相关行政管理部门所出具，本院依法予以采信；2、原告管志权提交的证据三（2014）鄂孝感中民二初字第00103号民事调解书，被告李新平、胡玉凤对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为调解协议签订时没有实地考察涉案房屋的现状，侵害了被告的权益，本院认为，其属人民法院法律文书，本院依法予以采信；3、原告管志权提交的证据四（2015）鄂孝感中执字第00160号协助执行通知书，被告李新平、胡玉凤对其有异议，认为与本案无关，本院认为，其属人民法院所出具，本院依法予以采信；4、原告管志权提交的证据五照片，被告李新平、胡玉凤对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为其恰好证明被告已合法占有和使用涉案房屋，本院认为，其反映了涉案房屋的现状，两被告对其真实性不持异议，本院依法予以采信；5、被告李新平、胡玉凤提交的证据二商品房买卖合同、销售不动产统一网络代开发票，原告管志权对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告签订合同在先，且办理了备案手续，荣生公司再次销售涉案房屋属无权处分的行为，与被告签订的商品房买卖合同无效，本院认为，其有荣生公司盖章确认，且原告管志权对其真实性不持异议，本院依法予以采信；6、被告李新平、胡玉凤提交的证据三房屋验收交接表，原告管志权对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为荣生公司非法处分原告的房产，将涉案房屋交给被告使用，本院认为，原告管志权认可荣生公司已将涉案房屋交付给两被告的事实，本院依法予以采信；7、被告李新平、胡玉凤提交的证据四物业管理服务协议、委托代扣电费协议、天然气供气合同、物业费收费收据、电费收费收据、天然气收费收据、涉案房屋现场照片，原告管志权对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为两被告无权占有使用涉案房屋，其行为侵害了原告的合法物权，本院认为，原告管志权对其真实性不持异议，认可两被告占有使用涉案房屋的事实，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经本院审查采纳的证据，本院认定事实如下：2013年1月4日，原告管志权与荣生公司签订商品房买卖合同（合同编号为XG201300208），约定其购买荣生公司开发的东方龙城4幢2单元104室、建筑面积为133.29㎡的涉案房屋，价格为2700元/㎡，房屋总价款为359883元。2013年1月10日，孝感市住房保障和房屋管理局出具了购房合同备案证明。2014年10月28日，原告管志权诉荣生公司商品房预售合同纠纷一案，经湖北省孝感市中级人民法院调解，双方达成如下协议：荣生公司向原告管志权交付包括涉案房屋在内的53套房屋、房屋权属证书、住宅质量保证书及住宅使用说明书，并配合其到相关部门办理房屋所有权证和国有土地使用证。同日，该院出具了（2014）鄂孝感中民二初字第00103号民事调解书。2016年8月26日，该院向孝感市不动产登记中心送达协助执行通知书，通知该中心在解除限制条件后协助办理包括涉案房屋在内的49套房屋的过户手续。因荣生公司欠缴相关税费和土地出让金，导致其开发的整个楼盘无法办理不动产权属证书，原告管志权至今没有取得涉案房屋的权属证书。还查明，2013年1月7日，被告李新平亦与荣生公司签订商品房买卖合同一份，约定由其购买涉案房屋，价格为3550元/㎡，房屋总价款为473180元。2013年1月15日，荣生公司向被告李新平交付了涉案房屋，被告李新平与湖北东名物业服务有限公司签订了物业管理服务协议。此后，被告李新平先后交纳了物业费、水电费、天然气费、收视费。2015年4月23日，荣生公司向被告李新平出具了销售不动产统一网络代开发票，注明销售的不动产楼牌号为4栋2单元104室、金额为473180元。另查明，被告李新平与被告胡玉凤系夫妻关系。本院认为，本案为返还原物纠纷。原告管志权与荣生公司签订商品房买卖合同，约定由其购买荣生公司开发的涉案房屋，虽然购房合同办理了备案手续，但不能说明其取得了涉案房屋的所有权。原告管志权诉荣生公司商品房预售合同纠纷一案，虽经湖北省孝感市中级人民法院调解，双方达成协议，约定荣生公司向其交付包括涉案房屋在内的53套房屋，并配合其到相关部门办理房屋所有权证和国有土地使用证，但该案在执行过程中，由于荣生公司欠缴相关税费等原因，导致涉案房屋不能办理过户手续，其并未取得涉案房屋的权属证书，其与荣生公司之间仍为债权债务关系。原告管志权诉称其依法取得了涉案房屋的所有权，与事实不符。被告李新平与荣生公司签订商品房买卖合同，约定由其购买涉案房屋，荣生公司亦向其交付了涉案房屋，其实际占有使用该房屋至今，不能说明其无权占有该房屋。物权法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告管志权并非涉案房屋的权利人，其要求被告李新平、胡玉凤立即腾退、返还涉案房屋，并支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据，故对其诉讼请求本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告管志权的诉讼请求。案件受理费500元，由原告管志权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  余月明人民陪审员  黄 玲人民陪审员  余厚润二〇一八年九月十四日书 记 员  朱芸芸