广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初435号原告（反诉被告）：袁晗，男，汉族，1987年9月22日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：张方硕，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丽娜，广东广和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：洪建峰，男，汉族，1973年11月5日出生，住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李鹤，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静仪，广东星辰律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区，统一社会信用代码。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：李婕雯，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈金月，系该公司员工。上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张方硕、余丽娜，被告委托诉讼代理人李静仪到庭参加了诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法撤销原告与被告在2018年2月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》与《二手房买卖合同补充协议》；二、判令被告向原告返还房产交易定金人民币200000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2018年3月20日起计至实际返还之日止，利息暂计至2018年4月12日为人民币555.83元；三、判令被告赔偿以下损失：原告已付的居间服务佣金人民币20000元，原告为处理纠纷支出的律师费人民币47776元，担保费人民币1500元；四、判令被告赔偿原告因深圳市出台购房新政策后再行购买房产所需额外支出的税费；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告及第三人于2018年2月24日签订《二手房买卖及居间服务合同》（编号为50333087108号）与《二手房买卖合同补充协议》，约定被告将其名下位于广东省深圳市宝安区××春××单元××房屋转让给原告。同时，各方在补充协议第二条中特别约定“经买卖双方协商一致同意，卖方物业附带的子母车位于房产缴税取证后三个工作日内变更到买方名下”。房产转让总价为4222000元。居间服务佣金为33776。合同签订后，原告积极履行合同义务，于2018年2月24日、25日支付房产交易定金200000元及佣金20000元。但被告在收到上述款项后向原告表示，补充协议中约定的物业附带的子母车位并非被告所有，被告也无任何证据证明该车位固定或专属被告使用，更不可能变更给原告。原告遂要求被告返还已付定金并赔偿相关损失，被告仅同意返还定金，对于原告所发生的费用被告以与其无关为由拒绝承担。2018年3月28日，中国人民银行深圳市中心支行发布通知，明确商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。为此，原告需额外增加税费数十万，该损失应由被告承担。原告认为，被告为诱使原告购买涉案房产，假称涉案房产附带车位，被告行为存在欺诈，应予撤销。请求法院判如所请。被告答辩称：一、涉案《二手房买卖及居间服务合同》与《二手房买卖合同补充协议》合法有效，系双方的真实意思表示，且内容未违法法律及行政法规的强制性规定。二、涉案房屋附带车位，原告在诉状中称被告“假称涉案房屋附带车位”。“行为存在欺诈”与事实不符。涉案房产所在物业管理公司可以证明涉案房产附带固定子母车位，车位编号为055，被告自入伙以来一直使用该固定车位，第三人的情况说明中，也证明涉案合同签订前三方已明确涉案房产附带车位。三、原告故意曲解合同本意，拒不履行办理资金监管和支付首期款的约定，存在违约。四、从原告的证据可以证明，原告为其毁约已蓄谋已久。涉案合同于2018年2月24日签订，约定2018年3月20日办理资金监管手续。从原告提交的录音录像看来，原告在准备办理资金监管前已开始谋划如何收集证据，一步一步设计与本案相关人员说出对其有利的内容，蓄谋毁约意图明显。五、原告的行为已构成根本违约，应按合同约定向被告承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告在2018年2月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、判令反诉被告向反诉原告支付转让总价款20%的违约金（扣除已付定金人民币200000元，即反诉被告应向反诉原告支付违约金人民币644400元）；三、判令反诉被告向反诉原告赔偿律师费损失人民币50000元；四、判令反诉被告向反诉原告赔偿佣金损失人民币15000元；五、判令反诉被告向反诉原告返还交房保证金人民币10000元；六、本诉、反诉的费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年2月24日，反诉原告在第三人的居间下，与反诉被告签订了《二手房买卖及居间服务合同》约定，反诉被告作为买方购买反诉原告名下位于深圳市宝安区××春××单元××房产，交易总价4222000元，定金为200000元，房产证或不动产证书原件交由第三人托管后五个工作日内，第三人将托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户，交房保证金从定金或房款中预留10000元。双方在《交易节点确认书》中约定，反诉被告需于2018年3月23日之前支付首期款1070000元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续等。双方还签署了《二手房买卖合同补充协议》约定，反诉原告物业附带的子母车位于房产缴税取证后三个工作日内变更到买方名下。签订上述合同及配套文件当日，反诉原告与第三人签订了《居间服务确认书》，确认反诉原告向第三人支付佣金15000元。合同签订后，反诉原告积极履行合同，于2018年2月26日将交易物业的房产证交由居间方托管。反诉原告于2018年2月28日收到第三人预留交房保证金10000元、扣除佣金15000元后的定金175000元。但反诉被告先是在2018年3月20日约定办理资金监管手续的现场，故意曲解补充协议关于停车位条款的原意，拒绝办理资金监管手续，又在2018年3月22日（即应当办理资金监管手续支付首期款截止日期的前一日），委托律师发函要求反诉原告提供涉案房产附带子母车位及可变更到委托人名下的有效证明，否则将行使不安抗辩中止履行合同，现在又以存在欺诈为由起诉要求撤销涉案合同。反诉被告前后理由不一的种种行为，只为掩盖其反悔购房、拒绝履行合同的无理动机，其行为已构成违约，应承担违约责任。综上，请求支持反诉原告的反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称：一、被告作为卖方对房屋买卖合同项下停车位应拥有合法权利并有权处分该项权利。看房开始，被告与第三人就声明涉案房产附带子母车位，而房产配有固定车位使用是原告决定购买房产的关键要素，原告特别要求签订书面协议予以保障。《二手房买卖合同补充协议》中关于车位的约定前提是卖方拥有子母车位的所有权或者拥有车位的专属使用权且可以做转让处分，被告应提供车位的产权证明或专属使用权证明，以证明其有合同履行能力，这是被告作为卖方对出售标的权利保证的法定义务。二、合同履行期间被告始终未能履行提供拥有车位处分权利的法定义务，且明示不具有车位处分权利，导致涉案合同被原告起诉撤销。其一，原告从被告前妻林志友中得知被告就涉案车位既不享有所有权，也没有专属使用权，该车位与被告无任何关联，所谓的车位仅是因为林志友在小区物业管理公司工作而被允许使用，事后原告亦对此进行了核实；其二，被告在2018年3月20日向原告明示其对车位不具有任何合法权利，车位变更就是现在车位上挂上的车牌号变更至原告的车牌，对此，原告再行书面催告无果。三、被告以原告违约主张解除合同违背事实，无任何法律依据。如前所述，被告在签订合同时即有义务向原告提供拥有车位处分权利的相关证明文件。原告要求被告提供该文件为正当行使权利，并未超出被告合同义务范围。签约后，原告积极履行合同义务，准备首期款办理银行按揭等各项手续，但被告违反卖方义务在先，继续履行合同将使原告是否能够取得对待计付义务存在极大不确定性，原告有权中止履行合同。如今有充分事实证明被告在签订合同时存在隐瞒事实、虚假承诺的欺诈行为。综上，原告在签订合同后适当履行合同，并无违约行为，请求驳回被告的反诉请求。第三人庭前向法庭提交了书面情况说明并述称：一、2018年2月24日，原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》真实、有效、合法。合同签订后，原告向被告支付了定金200000元，双方同意托管在第三人，在定金中预留10000元作为交房保证金。合同签订前，三方已明确涉案房产附带的车位属于业主家属因员工福利使用的车位，可通过向物业变更车牌号的方式将附带车位转移给原告使用，三方就此事签订了《二手房买卖合同的补充协议》。二、合同签订当天，被告出具《居间服务确认书》，同意支付佣金15000元，佣金从定金中预留。原告则向第三人支付佣金20000元。被告将房产证原件托管于第三人且查档确认涉案房产产权清晰后，第三人于2018年2月28日将定金175000元放款给被告。三、根据《交易节点确认书》约定，原告应于2018年3月23日办理资金监管手续和按揭手续，被告应无条件配合。2018年3月20日，第三人通知双方前往景田建设银行办理相关手续，原告到了建行后以车位无保障为由没有配合办理手续。后续第三人多次沟通，原告均不同意。四、第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，第三人希望双方协商处理本案纠纷。本院经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××社区春××单元10Ｂ，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积69.29平方米，登记权利人为被告洪建峰。二、2018年2月24日，在第三人提供居间服务下，原、被告签订《二手房买卖及居间服务合同》约定，被告将涉案房产以转让价4222000元出售予原告；交易定金200000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金100000元，合同签订后一个工作日内再向卖方支付定金100000元；买卖双方同意将定金交由居间方托管，在房产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后的五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户；买卖双方协商以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；买卖双方同意买方支付定金时从定金中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管；合同第十条约定，如一方逾期履行义务超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总价款20%的违约金承担违约责任，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《二手房买卖合同补充协议》约定，买卖双方协商一致同意，卖方物业附带的子母车位于房产缴税取证后三个工作日内变更到买方名下。同日，原、被告签订《交易节点确认书》约定，买方须于2018年3月23日前支付首期款（不含定金）1070000元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。三、2018年2月24日，原告向第三人支付定金100000元。2018年2月25日，原告向第三人支付剩余定金100000元。2018年2月26日，被告将房产证托管于第三人。2018年2月28日，第三人预留交房保证金10000元及佣金15000元后，向被告实际支付定金175000元。四、2018年3月22日，原告向被告发出《律师函》，要求被告提供涉案房产附带子母车位及可变更到原告名下的有效证明，否则将行使不安抗辩中止履行合同。2018年4月4日，被告向原告发出《律师函》，要求收到函件之日起10日内继续履行涉案合同。原告至今未办理首期款资金监管及按揭贷款申请手续。五、庭审中，原告提交了其与被告前妻、涉案房产所在小区物业管理公司相关人员对话的录音为证，以证明被告使用的车位为物业公司给予被告前妻的公司福利，被告未与物业管理公司签订固定车位相关协议。被告对该录音证据的真实性、合法性、关联性均不认可并主张该录音证据不完整，证明力存在严重瑕疵。庭审中，被告提交由深圳市光华物业管理有限公司春华四季园管理服务中心于2018年5月1日出具的《证明》，其中内容载明：春华四季园9栋五单元10B号房附带有固定车位，车位编号为055，为子母车位，该房屋业主享有使用该固定车位的权利；洪建峰先生系该房屋一手业主，自春华四季园入伙以来一直使用该固定车位，其车辆号牌为粤Ｂ×××××和粤Ｂ×××××。原告对该证据不予认可，原告认为，该证据出具的时间在原告提起诉讼之后，不应予以采纳，且物业公司并非有权开具该证据的机构，该证明并无法律效力。六、原、被告为处理本案诉讼，均分别与其诉讼代理人所在律师事务所签订《委托代理合同》。原告实际支出律师费10000元。被告实际支出律师费50000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于原、被告签订涉案合同时，被告是否存在欺诈？本院综合原、被告的举证及陈述认为，原告关于被告签订涉案合同时存在欺诈之主张不能成立，理由如下：其一，涉案主合同为原、被告于2018年2月24日签订《二手房买卖及居间服务合同》，该合同的主要目的在于售让涉案房产，约定的对价亦为房产对价，原、被告均应依约履行合同主要义务，而在合同签订后，被告已将房产证交由第三人托管，切实履行了卖方义务，同时，并无证据证明涉案房产在签约时存在质量问题或使用功能缺失之情形。其二，根据双方《二手房买卖合同补充协议》，被告应于房产缴税并取得房产证后三个工作日内将涉案房产附带的子母车位变更到原告名下。涉案合同仅履行至定金支付阶段，被告并无配合原告办理车位使用权转让的义务。根据深圳小区车位使用习惯，双方约定的“变更”应理解为车位使用权或承租权利的变更，且被告在签约时确实为该车位的使用人。原告在涉案房产处于可办理转移登记且被告履约期限届满前，即推定被告缺乏履约能力，进而主张被告向其出示车位权属证明等缺乏合同依据。其三，原告提交的其与被告前妻、涉案房产所在小区物业管理公司相关人员等对话的录音并未进行公证，录音人员的身份无法确认，同时，该录音记录本质属于证人证言，相关人员并未出庭参加质证，无法查明录音内容的真实性。其四，原告在主合同履行过程中明确表示不履行主要债务，其行为存在过错，应承担相应责任。故，原告关于被告签订合同时存在欺诈并要求撤销《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容未违法法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告未在约定的期限内办理资金监管及按揭贷款手续，损害被告作为卖方的权利，构成违约，应承担违约责任。原告起诉要求被告返还定金并赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。相应的，被告反诉解除涉案合同并要求原告支付违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金，涉案合同约定的违约金标准为购房总价款的20%，鉴于原告返还定金之诉求已由本院驳回，被告亦实际收取了定金，本院根据违约金之补偿性，并结合涉案合同的履行情况及原告的过错程度，对违约金标准予以调整，酌定原告按购房总价款10%标准承担违约责任。故，原告应向被告支付违约金422200元。被告反诉要求原告赔偿律师费50000元具有合同依据，本院予以支持。关于佣金损失，涉案合同未就违约方承担佣金进行约定，故被告之佣金损失属于违约补偿范畴，而被告违约金诉求已获本院支持，其主张佣金损失理由不足，本院不予支持。根据涉案合同，交房保证金10000元属定金的构成部分，被告反诉要求原告返还交房保证金10000元具有合同依据，本院予以支持。如交房保证金10000元托管于第三人，则由第三人径付被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告袁晗与被告洪建峰签订的《二手房买卖及居间服务合同》。二、原告袁晗应于本判决生效之日起十日内向被告洪建峰支付违约金人民币422200元。三、原告袁晗应于本判决生效之日起十日内向被告洪建峰支付律师费人民币50000元。四、原告袁晗应于本判决生效之日起十日内向被告洪建峰返还交房保证金10000元（如交房保证金10000元托管于第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，则由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司径付被告洪建峰）。五、驳回原告袁晗的诉讼请求。六、驳回被告洪建峰的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币2762元，由原告负担。反诉受理费人民币5497元，由原告负担人民币4497元，被告负担人民币1000元。保全费人民币1680元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李  知  擎二〇一八年九月二十五日书记员 穆潇雨（兼）书记员 陈  宝  玲