.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2305号原告：包头市龙悦房地产开发有限公司。法定代表人：王东，该公司董事长。委托诉讼代理人：宫剑波，内蒙古天祺律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：郑博宇，内蒙古天祺律师事务所实习律师。被告：陈宏伟，男，1982年2月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘晓丽，内蒙古琛琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源远，内蒙古琛琪律师事务所律师。原告包头市龙悦房地产开发有限公司（以下简称龙悦公司）与被告陈宏伟房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙悦公司的委托诉讼代理人宫剑波、郑博宇，被告陈宏伟及其委托诉讼代理人刘晓丽、田源远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙悦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将承租的位于包头市××区口西北角的房产（呼得木林大街5号街坊，产权证号：包房权证青字第195031506864）返还给原告，并结清租赁期间的费用；3.判令被告支付原告从2017年12月25日至被告返还原告房产之日止的租金（租金标准每日1898.1元）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月5日，原告的法定代表人与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于包头市××区口西北角的房产（呼得木林大街5号街坊）。双方约定租赁期限8年，自2013年11月5日至2021年12月25日；租金支付方式从第二年开始一年一付，于到期前15日支付下一年度的房屋租金。故被告应当于2017年12月10日前向原告支付2017年12月25日至2018年12月24日的房租692841元。因被告未按时支付，原告向被告送达催告函，但被告至今未向原告支付租金。双方约定，被告无故拖延支付租金，经原告书面催告5日内仍不支付的，可以解除合同。故原告有权解除租赁合同，要求被告返还承租的房产，并向原告支付从2017年12月25日至返还房产的租金。综上，原告为维护合法权益诉至法院。庭审中，原告变更第3项诉讼请求，将每日租金标准变更为2243.3元。被告陈宏伟辩称，1.被答辩人不是本案适格主体，应驳回其起诉。本案所涉的《房屋租赁合同》的出租方与承租方均是自然人，是王东以个人名义与答辩人签订，答辩人向王东的银行卡支付租金，因此，合同的相对方是王东与答辩人。王东与答辩人签订合同时未告知答辩人其代表被答辩人。被答辩人与答辩人未签订合同，也不存在房屋租赁关系，故其无权向答辩人主张解除合同，给付租金。2.答辩人未向王东或法院交付租金，不构成违约，不能据此解除合同。2017年11月13日在答辩人应当支付2018年租金之前，青山区法院执行局告知答辩人将提取《房屋租赁合同》项下的租金，以偿还龙悦公司欠款。答辩人将执行通知书和裁定书通过微信方式发给王东，履行了告知义务，即答辩人如果向王东支付租金则与协助执行通知书向违背。因此，答辩人未向王东支付租金具有合法的理由，且尽到告知义务，不构成违约。青山区法院的执行裁定书中被执行人为被答辩人，执行通知书亦称“龙悦公司在陈宏伟处收入692841元租金”。实际上只有王东有权收取答辩人的租金，王东与被答辩人是两个完全不同的主体，法院不应用王东的租金偿还被答辩人的债务。故答辩人未向执行局支付租金，不构成违约。若解除《房屋租赁合同》，王东应赔偿答辩人损失。答辩人承租房屋后支付了巨额装饰、装修费用，解除合同将给答辩人造成巨大损失。即使合同解除或不能继续履行，王东应赔偿答辩人营业损失和装饰、装修损失以及搬迁费等费用。本院经审理认定的事实如下：2013年11月5日王东（出租方、甲方）与陈宏伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于包头市××区口西北角，房屋面积1700平方米，房屋用途为快捷酒店；租赁期限8年，从2013年11月5日至2021年12月25日；年租金650000元，房屋使用过程中产生的水电、煤气、取暖、通讯及网络电视等费用由乙方承担；房屋租金从第二年起一年一付，即到期日前15日内付清；房屋租金第一年、第二年不变，第三年起即2015年12月20日起租金上浮8%，且逐年在上一年的基础上上浮8%，……；甲方同意将该出租房屋以东侧面的甲方所有的小院由甲乙双方共同使用，由乙方负责管理；房屋租赁期满，乙方应当返还房屋。乙方装修部分不另计价格，无偿交付甲方；如乙方无故拖延支付租金，经书面催告5日内仍不支付的，甲方可以解除本合同。双方还对其他事宜进行了约定。甲方处有王东的签名及印章，并写明“苏永涛代”；乙方处有陈宏伟的签名。合同签订后，租赁房屋交付陈宏伟，陈宏伟对房屋进行装饰装修，开设快捷酒店经营至今。陈宏伟已经付清截至2017年12月24日的房租，其后的房租未支付。2016年4月14日，王东与陈宏伟签订《关于王东与陈宏伟租签约房屋租赁合同的补充协议》。该协议载明甲方王东、乙方陈宏伟就2013年11月5日签订的房屋租赁协议进行补充，自本协议签订之日起乙方退还原协议房屋租赁面积约200平方米（位于原协议租赁房屋的一层底店，现经营超市，由南到北第二个底店），乙方退还200平方米底店折抵租金50000元，从乙方应缴纳2016年1-6月房租中抵扣。协议甲方处写明“苏永涛代王东”，乙方处有陈宏伟签名。《房屋租赁合同》中的租赁房屋的所有权人为龙悦公司。2018年8月8日，龙悦公司作出情况说明，说明王东系其法定代表人，其授权王东于2013年11月5日与陈宏伟签订《房屋租赁合同》，王东的上述行为系职务行为。在陈宏伟开设的快捷酒店工商档案中的《房屋租赁合同》与本案中双方提交的不一致，该合同中出租方（甲方）为王东，承租方（乙方）为陈宏伟，甲方处有王东的签名和龙悦公司印章，乙方处有陈宏伟签名，签订日期2013年12月25日。本案庭审中龙悦公司提交的《房屋租赁合同》甲方处有龙悦公司的印章，但其在立案时提交的该合同复印件中没有龙悦公司印章，故本院认定，2013年11月5日龙悦公司与陈宏伟签订的《房屋租赁合同》上没有龙悦公司的印章。另查明，在内蒙古第三电力建设工程有限责任公司申请执行龙悦公司一案中，本院于2017年11月13日对与陈宏伟共同经营快捷酒店的股东何强进行询问，告知不得向龙悦公司或他人支付2018年1月起的房屋租金。本院于2017年12月25日作出（2016）内0204执920号之一执行裁定书和协助执行通知书并向陈宏伟送达。执行裁定书和协助执行通知书的内容为提取被执行人龙悦公司在陈宏伟处收入692841元。陈宏伟未向本院履行上述执行裁定书和协助执行通知书的事项。龙悦公司还陈述，由于陈宏伟未按合同约定给付2018年度租金，其于2017年12月18日向陈宏伟进行书面催告，陈宏伟快捷酒店的员工在催告函上签字签收。陈宏伟否认收到催告函。陈宏伟还陈述，1.其向王东支付房屋租金并提交银行交易明细表，但该表载明的其向王东转款的日期与金额均与《房屋租赁合同》约定的不符。2.其在收到青山区人民法院执行裁定书和协助执行通知书后曾通过微信方式告知王东，其提交的微信截图载明其告知的人为苏总。3.其曾与王东就解除《房屋租赁合同》进行协商，但未能达成一致。4.租赁房屋即将被拆迁，周围房屋已经开始拆迁，严重影响其快捷酒店的经营。龙悦公司对此均予以否认。本院认为，本案争议的焦点有二。一是2013年11月5日与陈宏伟签订《房屋租赁合同》的相对方是王东还是龙悦公司。二是陈宏伟提出的未支付租金的理由是否成立，即其是否违约。关于第一个焦点：从龙悦公司与陈宏伟提交的《房屋租赁合同》的书面文字审查，合同的相对方是王东与陈宏伟；从其实际审查，租赁房屋系龙悦公司所有，龙悦公司的法定代表人系王东，龙悦公司对王东与陈宏伟签订《房屋租赁合同》系职务行为进行了追认，且在陈宏伟开设快捷酒店的工商档案中《房屋租赁合同》的出租方虽写明为王东，但在签字捺印处加盖了龙悦公司印章，亦可以证明陈宏伟知道王东代表龙悦公司与其签订《房屋租赁合同》，故合同的实际相对方是龙悦公司与陈宏伟。对于龙悦公司与陈宏伟签订阴阳合同的违法性本院予以指出。关于第二个焦点：2013年11月5日龙悦公司与陈宏伟签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行义务。龙悦公司已经将租赁房屋交付陈宏伟，陈宏伟应当按照约定给付房屋租金。陈宏伟提出因本院向其送达的（2016）内0204执920号之一执行裁定书和协助执行通知书载明提取龙悦公司在陈宏伟处收入692841元，故其未交付2018年度租金。从实际履行审查，陈宏伟既未向龙悦公司或王东交付租金，也未向本院履行上述执行裁定书和协助执行通知书的事项。故陈宏伟拖欠龙悦公司房屋租金属实，该行为违反了合同约定。龙悦公司要求解除《房屋租赁合同》，陈宏伟返还租赁房屋，本院予以支持。龙悦公司请求2017年12月25日至租赁房屋返还之日的租金，本院已经做出提取龙悦公司在陈宏伟处收入692841元的执行裁定，截止本判决作出之日陈宏伟拖欠的租金不足上述金额，又因本院解除了双方的《房屋租赁合同》，房屋实际租赁占用期间不明，故本院对龙悦公司的该项诉讼请求不予支持。若陈宏伟实际租赁占用期间的租金超出692841元，龙悦公司可以另行提起诉讼。陈宏伟提出因周边拆迁影响其经营及解除合同对其造成的损失，因其未反诉，本案不予处理，可以另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告包头市龙悦房地产开发有限公司（王东）与被告陈宏伟于2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈宏伟于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋（呼得木林大街5号街坊）返还给原告包头市龙悦房地产开发有限公司；三、驳回原告包头市龙悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5510元，减半收取计2755元，原告包头市龙悦房地产开发有限公司负担2655元，被告陈宏伟负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 马嘉彦 二〇一八年九月三日书记员 荆 璐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。