成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初3493号 原告（反诉被告）：贺强，男，1988年10月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：罗薇，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张淑锋，四川有度律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏东，男，1966年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：王嘉，女，1980年4月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 二被告共同委托诉讼代理人：梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地成都市双流区东升街道西航港大道中二段130号。 法定代表人：唐军，职务不详。 委托诉讼代理人：刘才林，男，1991年11月28日出生，汉族，住四川省三台县，公司员工。 原告(反诉被告)贺强与被告（反诉原告）魏东、王嘉、第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)贺强及其委托诉讼代理人罗薇，被告（反诉原告）魏东、王嘉的委托诉讼代理人梅松、第三人大唐公司的委托诉讼代理人刘才林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺强向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行编号为1650217的合同义务，即限期内配合原告办理房屋过户手续；2.判令二被告向原告支付违约金20000元。事实与理由：2016年8月26日，二被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将位于成都市双流区房屋出卖给原告，房屋总价500000元，支付方式为分期支付。双方对房款的具体支付时间等进行了约定。原告共计向被告支付了房款400000元。因房价上涨，被告故意拖延办理房屋产权事宜，致使无法办理过户手续。后经双方协商，待原告落户成都后再行办理过户。2017年12月20日，原告已经具备购房资格，房屋过户已经没有障碍，但被告拒绝过户，并向原告发出解除函，单方解除合同。原告认为被告在不具备解除权的情形下行使的单方解除行为严重违反合同约定及法律规定，故诉至法院。 魏东、王嘉辩称，贺强在诉状中所称我方因房屋上涨拒绝配合过户不属实，没有任何事实依据，我方多次通知原告办理过户，原告一直拒绝配合办理；2.因为原告违约，被告于2017年12月7日向原告送达解除合同通知书，原告没有在解除通知到达之日起3个月内提出异议，双方的买卖合同已于2017年12月7日解除，原告的主张没有任何事实和法律依据；3.案涉合同在解除时由于原告丧失购房资格，客观条件履行，符合当时的历史状况下解除合同的法定条件，我方不存在任何违约行为，原告主张的违约金没有事实和法律依据。 魏东、王嘉向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》已于2017年12月7日解除；2.判决被反诉人将反诉人所有的位于双流区房屋返还给反诉人；3.判决被反诉人向反诉人支付房屋占有使用费36000元（自2016年10月10日起按照2000元／月暂计算至2017年4月9日，最终房屋占有使用费应计算至被反诉人实际返还房屋之日止）。事实与理由：魏东、王嘉与贺强于2016年8月26日签订《房屋买卖合同》，约定魏东、王嘉将位于双流区房屋出售给贺强，房屋总价为500000元，双方于魏东、王嘉取得房屋产权证后30个工作日内办理过户手续。合同签订后，贺强共向魏东、王嘉支付了房款400000元，魏东、王嘉于2016年10月10日将房屋交付给贺强使用。2017年8月2日，魏东、王嘉取得标的物的不动产权证书，后魏东、王嘉多次催告贺强办理产权过户手续，但贺强均明确表示其无购房资格，且拒绝办理。魏东、王嘉因另行购买房屋而急需将标的房屋过户，为此魏东、王嘉于2017年11月9日向贺强送达《履行合同催告函》，再次要求贺强限期办理标的房屋过户手续，但贺强始终不配合，无奈之下魏东、王嘉根据法律规定向贺强送达了《解除通知书》。合同解除后，贺强应向魏东、王嘉返还房屋并支付房屋占有使用费。 贺强辩称，魏东、王嘉向贺强发出的解除房屋买卖合同通知书，没有任何事实和法律依据，系违法解除。双方已经就过户问题达成了新的合意，贺强在魏东、王嘉发出解除通知后第二日就已经提出了异议，明确表示不同意解除，由于合同并未解除，魏东、王嘉的诉讼请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：贺强与魏东、王嘉于2016年8月26日签订《房屋买卖合同》，约定魏东、王嘉将位于双流区房屋出售给贺强，房屋总价500000元。合同约定，签订合同时贺强支付20000元作为购房定金，其余付款方式及付款时间约定为：“①乙方（即贺强）以全款方式购买上述房屋，签订本合同时乙方向甲方（即魏东、贺强）支付房屋定金人民币20000元；②甲乙双方协商约定在2016年8月26日办理预约公证，当日乙方向甲方支付首付款人民币280000元；③甲乙双方协商在2016年10月10日之前产权办理下来余下房屋尾款人民币200000元在过户当日一次性支付给甲方；④上述房屋在2016年10月10日甲方产权未能取得按十五条特别约定第①②条履行……五、甲乙双方约定待甲方取得产权证30个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任……十五、特别约定：①甲乙双方协商约定若上述房屋在2016年10月10日未能取得产权证，乙方应于2016年10月10日向甲方支付第二次购房款人民币100000元；②余下上述房屋尾款人民币100000元由过户当日乙方一次性支付给甲方。” 同日，原、被告双方又在公证处的公证下签订了《预约合同》，对魏东、王嘉将上述房屋出售给贺强进行了约定，还约定：“三、房屋价款该房屋转让总价款为人民币500000元整（特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响）。双方约定即使房产证登记面积出现误差，如今后房屋产权登记面积与商品房买卖合同约定面积有差异的，仍以该价款为准，不作任何变更……四、买方义务1、双方签订本合同的当日，乙方即预付给甲方上述房屋的首付款金额人民币300000元整。2、房屋在2016年10月10日之前取得产权证，双方应到房屋管理部门办理过户手续，在上述房屋产权递件当日即由乙方支付给甲方房屋余款人民币200000元整。3、房屋在2016年10月10日未能取得产权证，乙方应于2016年10月10日向甲方支付第二次购房款金额人民币100000元整。上述房屋取得产权证后，双方应到房屋管理部门办理过户手续，在上述房屋产权递件当日即由乙方支付给甲方房屋余款人民币100000元整。4、按约定诚信履行与甲方签订正式《房地产买卖合同》。五、卖方义务1、房屋产权保证……2、诚信交易保证：甲方保证在本合同签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该房产的转让、租赁等协议、文件，亦未对房产设定质押、担保等权利限制。本合同签订之后，甲方不得再将该房产转让、租赁给第三人或对该房屋设定抵押、质押、担保等权利限制……3、双方约定2016年10月10日甲方即将该房屋交付给乙方使用。交房后相关房产物管费、水、电、气等与使用房屋相关的费用均由乙方负责负担，交房后如因乙方管理、使用房产过程中产生的一切法律责任、经济责任均由乙方自行承担。4、甲方取得房屋所有权证之日起三十日内与乙方签订正式《房地产买卖合同》，并办理该房屋买卖产权过户登记、领取产权证等手续。六违约责任1、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续的、提高转让价款的，甲方应向乙方支付房屋总价30%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。2、若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付房屋总价款30%的违约金。同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。3、若乙方违约，对方在请求赔偿的时候，在该房产的本交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。4、合同解除的，甲方应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（不含利息）全额退还乙方……” 合同签订后，贺强通过其母亲李永芝的账户于2016年8月26日向魏东、王嘉转账支付了房款300000元，于2016年10月10日转账支付了房款100000元，王嘉出具了收据。魏东、王嘉于2016年10月10日将房屋交付给了贺强，后贺强对房屋进行了装修并于2017年5月份入住。 另查明，魏东、王嘉于2017年8月2日取得案涉房屋的不动产权证书；2017年12月20日贺强落户成都。在魏东、王嘉取得房屋权属证书后，原、被告双方多次就过户问题进行了协商，在协商过程中，魏东、王嘉于2017年11月8日向贺强邮寄了《履行合同告知函》，该邮件于2017年11月9日到达贺强处；2017年12月6日，魏东、王嘉向贺强邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，该邮件于2017年12月7日到达贺强处,该通知书载明：“2016年8月26日，你我双方签订编号为1650217的《房屋买卖合同》。合同签订后，我方全面履行合同义务，但你拒绝配合办理房屋过户手续，我方多次催告你无果。为此，我方于2017年11月8日向你发出《履行合同催告函》，要求你于该函发出之日起20日内配合办理该房产过户的相关手续。但截至2017年12月6日，你仍然不配合我方办理过户手续。你迟延履行债务致使合同目的不能实现，为此我方特通知你：解除与你签订的编号为1650217《房屋买卖合同》，请你在本通知发出之日起七日内配合办理退房退款事宜”。 还查明，在合同履行过程中，原、被告双方曾多次通过电话沟通过户事宜，贺强提供的与王嘉的电话录音显示：2018年9月22日，贺强提出能否过户至第三人名下，王嘉不同意，王嘉称因案涉房屋没有过户，导致其另行购买的别墅要多缴税，王嘉提出：“得等我们（即王嘉与魏东）两个都在的时候，然后给你（即贺强）一起去，然后我们把这个户过了，我到时候把房产证交给你，咱们过不了户，但是可以先写一个协议……我把房产证交给你，你把剩余的10万块钱补给我，同时再补我一个15000（元）……我就把房产证押到你手里，这样的话你就慢慢工作，他说就只有一个6个月的，最低6个月哈，你现在都过了一个月两个月，我估计再有3、4个月你也就能够满足这个要求了，到时咱们就赶紧把这个过了，你看行不行，就这么完事……”，双方在电话中表示另行约定时间拟定协议办理过户事宜；2017年10月18日，贺强提出可能需要两年时间取得户口办理过户，王嘉不同意，表示三个月可以等，两年时间太长了，如果房屋长时间无法过户，对王嘉影响较大，如果需要等两年则贺强应考虑适当补偿或者将房屋退换给王嘉；2017年11月12日，双方再次协商过户问题，贺强又提出担心政策随时变化，要求过户至其妹妹名下，王嘉表示不同意；2017年12月7日，贺强收到王嘉、魏东邮寄的解除合同通知后，打电话给王嘉，贺强称：“就是我不是说过我这边这个月办完吗，你们怎么老是发这些东西过来……”王嘉称据了解贺强需要两年时间才能办理过户，贺强称户口已经在办理中，本月（即十二月）能把户口办下来，然后一月份就能过户。 2017年12月14日，贺强通过微信告知王嘉户口审核已经通过，正在办理；2017年12月21日，贺强通过微信告知王嘉户口已经办好，可以过户，王嘉称在国外，待回国后再处理相关事宜；2018年3月20日，双方当面协商房屋交易事宜，未达成一致意见。 以上事实，有原、被告及第三人的身份信息、《房屋买卖合同》、《预约合同》、转账凭证、收条、录音、微信聊天记录、邮寄单、《履行合同告知函》、《解除房屋买卖合同通知书》、邮件送达记录查询单、不动产权证、各方当事人陈述等证据材料在案佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。原、被告双方签订的《预约合同》中载明了本约合同的主要内容，该《预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；并且原告按照合同约定已经实际履行，原、被告所签订的《预约合同》应视为本约。双方在签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》后又签订了《预约合同》，视为双方对合同内容重新进行了约定，故双方均应按照《预约合同》的约定履行合同义务。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，贺强购买案涉房屋不受签订合同后的限购政策的影响。 关于双方签订的房屋买卖合同是否已经解除的问题。本院认为，魏东、王嘉向贺强发出通知要求解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，即通知解除方须享有合同解除权，其通知才能发生解除合同的法律效力。在合同履行过程中，因成都市住房限购政策的出台，在贺强未取得成都市户口的情形下，王嘉、魏东取得房产证后无法在不动产权登记部门办理过户手续，将房屋过户至贺强名下。但结合原、被告双方提供的证据可以看出，贺强并未怠于办理过户事宜也非拒不配合办理过户事宜，而是一直与王嘉进行协商，并且通过行为积极的取得成都市户口以便办理过户手续，且在2017年12月20日取得了过户的条件，贺强不存在恶意拖延履行合同义务的情形。魏东、王嘉要求解除合同的请求权基础是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，贺强签订房屋买卖合同的目的在于取得案涉房屋的所有权，魏东、王嘉签订合同的目的在于取得房屋的对价。贺强已经按照约定支付了80%的购房款，魏东、王嘉也将房屋交付给了贺强，魏东、王嘉的合同目的已经大部分实现，而协助贺强办理房屋过户手续是魏东、王嘉的主要义务，贺强并不存在迟延履行债务导致魏东、王嘉的合同目的无法实现的情形，且贺强并非拒不配合办理过户手续，故魏东、王嘉不享有合同解除权，其向贺强发出的《解除房屋买卖合同通知书》不发生合同解除的效力，双方签订的合同尚未解除。 贺强已经向魏东、王嘉支付了大部分的房款并装修入住，履行了主要的合同义务，魏东、王嘉已经取得案涉房屋的不动产权证书，合同具备继续履行的条件，贺强主张魏东、王嘉将房屋过户至其名下符合法律规定，本院予以支持。因双方在合同中约定过户时贺强支付房屋尾款100000元，为减少诉累，故本院在判决魏东、王嘉协助贺强过户时由贺强一并将剩余房款100000元支付给魏东、王嘉。 因双方签订的房屋买卖合同未解除，合同继续履行，魏东、王嘉主张返还房屋并支付房屋占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。 关于魏东、王嘉是否应当向贺强支付违约金20000元的问题。本院认为，原、被告双方系因成都市住房限购政策的出台导致纠纷的发生，贺强并未举证证明魏东、王嘉存在违约行为且也未举证证明其实际损失，故综合全案，魏东、王嘉不应承担违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）贺强于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）魏东、王嘉支付剩余房款100000元； 二、被告（反诉原告）魏东、王嘉于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）贺强办理位于成都市双流区房屋的过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）贺强名下； 三、驳回原告（反诉被告）贺强的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）魏东、王嘉的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费4500元，反诉案件受理费350元，案件保全费3020元，共计7870元，由被告（反诉原告）魏东、王嘉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一八年九月十七日 法官助理 但 超 书 记 员 冯子豪