广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初1400号 原告：桂林联朋物业服务有限责任公司，住所地桂林市中山中路****。 法定代表人：唐蕾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷鸿鸣，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈西林，该公司员工。 被告：尹宏，女，1978年5月1日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：尹承超，女，1975年11月30日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林联朋物业服务有限责任公司（以下简称：联朋公司）诉被告尹宏、尹承超物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于同年8月17日公开开庭进行了审理。原告联朋公司的法定代表人唐蕾及其委托诉讼代理人陈西林、雷鸿鸣到庭参加诉讼、被告尹宏、尹承超经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告联朋公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付从2016年1月1日至2018年1月31日拖欠的物业管理费人民币1190元。2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实理由：原告于2012年11月30日与桂湖小区业主委员会签订了《物业服务管理委托合同》，约定由原告为该小区全部住户提供物业服务。委托管理期限为2013年1月1日至2017年12月31日。原告于2013年2月6日进场，并如实履行了合同所约定的义务，为小区提供了规范、完善的物业管理服务。但是，小区住户在享受原告提供服务的同时，一直恶意无故拖欠物业管理，造成原告物业服务费难以正常收取。其中被告从2016年1月1日至2018年1月31日无故拖欠物业管理费25个月，按合同约定每平方米的物业费为0.5元／㎡／月，被告房屋面积为95.㎡，每月应交费47.6元，应支付物业费1190元。由于被告的违约行为，给公司经营造成困难，侵害了原告的合法权益，原告因此诉至法院。 被告尹宏、尹承超未到庭参加诉讼，亦未向法院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告尹宏、尹承超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃举证和质证的权利。经审查，本院认为，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本院对上述证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年11月30日，原告作为乙方与桂湖小区业主委员会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：“乙方对位于桂林市叠彩区的物业实行管理；合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；物业费单价（月）：住宅物业费按建筑面积0.5元/月/㎡；物业管理服务费缴纳时间为该收费月的15日前，超过此时段为逾期；乙方按照下列约定，实现量化管理：（一）基本要求：3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话；（二）公共事务处理：求助处理、1、业主用户咨询、有效投诉及时回复；2、业主用户报修及时处理；业主用户求助及时帮助；（三）房屋管理：1、对房屋共用部分进行日常管理。及时养护，保养记录齐全；（五）车辆、公共秩序维护：1、小区24小时值勤，小区主出口24小时护卫值勤，有值勤巡逻签到记录；2、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；乙方每月负责抄水电表并收取费用；本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过1个月)继续为甲方提供物业服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用。”合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理至2018年1月31日。被告房号为桂湖小区16栋2-5-1号，建筑面积为95.03平方米。因被告未向原告交纳2016年1月1日至2018年1月31日的物业管理服务费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2011年11月9日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《桂湖小区成立业主委员会的批复》（叠土字【2011】9号），内容为告知桂湖小区全体业主，小区选举出业主委员会5人，任期3年，时间从2011年5月25日起算。2014年5月桂湖小区业主委员会成员任期届满后，该小区一直未选举出新的业主委员会成员。 2017年10月28日，原告在被告的房屋门上张贴《桂湖小区催费通知》，向被告催收2016年1月1日至2017年10月31日的物业费。 再查，本院在审理原告起诉桂湖小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查实该小区的水电费是由业主交到桂林市机床厂下属的桂林市鸿运物业服务有限公司代缴。桂林市叠彩区环境卫生管理站于2018年8月2日出具证明，内容为：“位于桂林市叠彩区的桂湖小区，2016年3月28日以前小区卫生一直由叠彩区环境卫生站负责，并指派环卫工人负责打扫，做好清扫工作。自2016年3月28日以后单位实行市场化运作，将桂湖小区卫生统一外包湖南省株洲宏达物业管理有限公司桂林分公司承包。根据承包合同规定，桂林市叠彩区环境卫生管理站指派湖南省株洲宏达物业管理有限公司桂林分公司清扫桂湖小区清运住户生活垃圾、收取卫生费，由物业公司上缴至叠彩区环境卫生管理站”。经本院核实，桂林市叠彩区环境卫生管理站实际清扫了该小区的硬化道路、清运住户生活垃圾，但未清扫小区的楼道卫生。该小区不是每栋楼的单元门都安有门禁。被告认为该小区的小门岗亭无人看守，原告表示该岗亭是流动岗，没有安排固定人员值守。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与桂湖小区业主委员会自愿签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对本案被告具有法律约束力。原告进驻小区后按照《物业服务委托合同》的约定，履行了物业管理服务义务。原告为小区提供物业服务后，被告作为业主，应按约履行给付物业费的义务。根据《物业服务委托合同》的约定：“本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过1个月)继续为甲方提供物业服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用”，本案中，原物业管理合同期限届满后，无论有无续签合同，事实上小区业主仍在接受原告的物业管理服务。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院根据现有证据并综合考量小区物业服务质量，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。被告住房的建筑面积为95.03平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元计算，2016年1月1日至2018年1月31日应为1187.88元，按欠缴物业管理服务费总额的80%计算，被告向原告缴纳2016年1月1日至2018年1月31日物业管理服务费为950.3元，故对原告要求被告支付物业费1190元的诉讼请求，合理部分本院予以支持。 综上，小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告尹宏、尹承超支付原告桂林联朋物业服务有限责任公司2016年1月1日至2018年1月31日的物业服务费950.3元； 二、驳回原告桂林联朋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告尹宏、尹承超负担，本院退还原告桂林联朋物业服务有限责任公司25元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇一八年九月二十日 书记员  刘心怡 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。