苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初203号原告（反诉被告）：朱卫，男，汉族，1969年10月2日生，住苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：金玉衡，女，汉族，1971年11月24日生，住苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州盛高物业服务有限公司，统一社会信用代码91320594685892389G，住所地苏州工业园区娄葑镇宏业路****。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：李永安、丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所律师。原告朱卫、金玉衡与被告苏州盛高物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，被告苏州盛高物业服务有限公司提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案因案情复杂，依法转为适用普通程序审理，本院多次组织双方证据交换、质证及开庭审理。两原告共同委托诉讼代理人张东旭，被告苏州盛高物业服务有限公司（以下简称“盛高物业公司”）委托诉讼代理人李永安、丁彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告朱卫、金玉衡的诉讼请求为：1、判决本诉被告支付2014年7月1日至2015年10月10日租金差额暂定2万元（以司法鉴定为据再做变更）；2、判决本诉被告支付自2015年10月11日至实际交房日房屋占用费暂定6万元（以司法鉴定为据再做变更）。本诉原告在庭审中确定上述诉讼请求分别为2万元和6万元。本诉部分的事实及理由：本诉原告与本诉被告签署的《酒店式公寓售后租赁合同》约定，本诉原告将自有产权的苏州市苏惠路88号环球财富广场2幢2008室出租本诉被告使用。合同约定自2014年7月1日起至租期届满期间租金为浮动租金，该期间按照当年酒店式公寓税后利润总和×房屋租金回报系数计算当年租金。相同租赁关系的业主共276套房屋，超过213户业主在2015年中旬陆续因本诉被告在经营过程和核算收益过程中暗箱操作、利益输送等大肆侵占出租人权益的违约行为提起诉讼，诉请确认双方签署的租赁合同解除的具体时间。苏州工业园区人民法院经过审理，作出了确认租赁合同于2015年10月10日解除的一审判决，苏州市中级人民法院于2016年12月下旬判决维持苏州工业园区人民法院对该案的一审判决。2015年4月份、2016年4月份，本诉被告按照其单方确定的审计的财务资料递交其单方委托的会计师事务所审计的结论，向本诉原告支付了该年度租金。本诉原告收款后及解约诉讼案的一审和二审期间，多次质疑本诉被告计发的租金金额，主张本诉被告应当接受本诉原告对经营收益和成本支出的监督，审查确定与计算租金相关的财务数据，共同委托会计师事务所审计租金，一直遭本诉被告拒绝。本诉原告诉讼代理人亦在庭外致函本诉被告，要求查账重新审核确定租金，中断诉讼时效，但本诉被告拒收本诉原告致函。本诉原告认为：财务视角的审计，即使符合本诉被告递交的财务资料，亦未必符合原被告之间法律关系的内容，本诉被告单方决定递交审计的财务资料范围，单方选定会计师事务所，单方向会计师事务所提出审计事项具体要求，又排斥本诉原告的监督审核，此举无异于单方决定租金。财务视角的审计，审计不出大量人员吃空饷，审计不出虚列支出，亦审计不出利益输送。因此，本诉原告主张重新审计2014年7月1日至2015年10月10日的财务数据，以便确定该时间段的真实租金。根据苏州工业园区人民法院和苏州市中级人民法院对解约诉讼案的生效判决，原被告双方的合同己经于2015年10月10日解除。自2015年10月10日起，双方已经没有合同关系，本诉被告的任何经营行为均不是在履行双方签署的合同，其收益及盈亏与本诉原告无关，本诉原告有权要求本诉被告参照当地同类房屋租赁市场租金行情标准，支付自2015年10月10日起至实际归还房屋日的房屋占用费。综上，本诉原告认为：既然租赁合同约定经营收益风险由本诉原告承担，本诉原告的租金收益取决于营业收入和成本之差，则本诉原告便有权审核经营收入和成本。收取租金，是本诉原告作为出租方的主要合同权利和目的，如果本诉被告拒绝本诉原告监督经营收益，拒绝本诉原告审核租金计算过程的真实性和合法性，则本诉原告收取租金的合同主要权利因此被架空，有权利而无保障机制，便等同于无权利。为查明租金收益情况，维护本诉原告合法权益，特提起诉讼，望法院依法审理，判如所请。本诉被告盛高物业公司辩称：一、本诉原告的第一项诉讼请求应予以驳回。一方面，2015年12月31日前的租金回报，本诉被告已按合同约定的方式和标准向本诉原告支付。由本诉被告委托有资质的会计师事务所进行审计并以审计报告作为租金回报结算的唯一最终依据，已由原被告在合同中事先确认，合同本身也不存在依法可撤销或无效的情形，本诉原告也未提供任何初步证据证明租金回报率低于正常水平或者证明本诉被告存在虚构成本、经营不当的行为。另一方面，在本案审理过程中，本诉原告曾提出对本诉被告在该期间的所有经营财务资料进行审阅，并视情况提起司法审计申请。经法庭安排本诉原告多次对本诉被告财务资料的审阅，本诉原告最终没有对该项诉请提起司法审计申请。并且，经本诉原告委托的会计师事务所审阅，对本诉被告账务资料抽样核实，也未发现本诉被告的财务资料存在弄虚作假或者其他不当经营行为，在本诉原告委托的会计师事务所出具的审计报告中，本诉原告认为存在疑义的项目，本诉被告也已经予以书面回复和解释，本诉原告再无任何理由主张认为本诉被告应赔偿其在浮动租金收益期间的租金差额。二、本诉原告的第二项诉请应予驳回。即使法庭认定本诉被告应向本诉原告支付占用费，在参照鉴定报告的租金金额基础上，应再扣除酒店的运营管理成本。首先，审理过程中，对于本诉原告就第二项诉请提起的鉴定申请，本诉被告已多次以书面代理意见的方式向法庭表达我方观点，认为法庭不应准许本诉原告的鉴定申请。即，参照合同约定的租金标准计算占用费符合法律规定，且可以有效反映本诉被告为公寓付出的管理成本，若通过司法鉴定确定当地同类房屋租赁市场租金行情标准，很可能反映的是单个租赁物的租金价格，无法反映本诉被告为统一经营和管理公寓付出的管理成本，不符合原被告双方租赁合同的性质和合同目的。其次，本案中本诉被告运营酒店的管理成本必然是不应予以忽视的因素，本案的鉴定报告鉴定出的租金金额偏高，空置率、品牌价值影响给租金价格造成影响。我们认为，第一，本案鉴定报告假设的空置率其实是偏低的，这就在无形中抬高了鉴定报告结论的金额；第二，本案的酒店实际出租过程中，出租方还可能需要承担物业费、有线电视费、宽带初装费及其他维修整改费用，但这些都没有反映在鉴定报告考虑的因素中，如果考虑这些费用，本诉原告真实的租金收入将会更低。再次，我们认为鉴定出的市场租金金额是偏高的，虽然鉴定报告采用的鉴定方法是通过市场比较法，相对于一般普通房屋租赁而言，能够客观的反映出案涉房屋市场租金水平。但本案双方争议的租赁合同的背景是租金水平取决于第三方酒店管理公司的运营，租金并非固定收益，而是浮动收益，这点在租赁合同中也是明确的。因此，我们认为，至少应该在租金金额的基础上扣除同期的酒店管理成本。退一万步讲：如果法院认为在计算占用使用费时不应当考虑酒店当时实际发生的管理成本，那么，我们认为鉴定报告也能够基本上客观的反映出案涉房屋的收益水平，且鉴定程序合法，结论客观真实。反诉原告盛高物业公司的反诉请求为：1、判令被反诉人赔偿因解除合同造成的损失27415.34元；2、请求判令被反诉人支付应摊销的开业费用13901.66元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉部分的事实及理由：反诉人与被反诉人签订了《酒店式公寓售后租赁合同》，约定租期10年，而被反诉人却提前单方提出解除合同，虽经法院判决确认解除，但已经造成反诉人重大经济损失。苏州市中级人民法院在之前解除之诉案件的二审判决书明确“盛高物业因相关业主提前解除合同产生的损失，可在损失实际发生后另行向提出解除合同的业主进行主张”。一、反诉人认为，应由与反诉人签订租赁合同的全部276户业主共同赔偿损失。首先，尽管任一个业主作为单一个体与反诉人签订租赁合同，但就合同提前解除的情形，被反诉人为保障自身的解除权有可能成就，通过合同第十一条同意了一种特定的“被代表”行为，即事先授权满足“两个三分之二”的任意业主代表自己行使解除权。合同第十一条约定：“自租赁期的第三年起，如果甲方认为浮动租金回报低于其预期而要求提前终止租赁合同，须经专有部分占FRASERS管理和对外出租的酒店式公寓总面积三分之二以上的业主、且占FRASERS管理和对外出租的酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致的乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切有关费用和支出等乙方全部损失，并与乙方签订提前终止协议后，方可提前终止租赁关系”。根据该条不难推出：对于被反诉人（以及其他任何单个的个体业主）而言，只要任一个业主，取得另外满足“两个三分之二”的任意业主同意，而不论这些业主到底是具体的哪些特定业主，被反诉人就可能获得解除权。这是一种通过事先让渡部分权利——即通过授权任意“两个三分之二”的业主代表自己行使解除权——来获得保障自己在本合同项下的解除权有可能成就的做法。其次，在任一单个业主（包括之前提起解除诉讼的例如本案被反诉人，以及未提起诉讼的）因第十一条获得解除权后，无论其是否事实上行使解除权、作出解除合同的法律行动（包括向反诉人发出解除通知、签署同意解除的声明、向法院提出诉讼请求解除等），他与反诉人签订的合同都因其“事先授权”而解除了——在解除合同之诉案件中，法院正是依照该“两个三分之二”的条件认定被反诉人的解除权的条件成就，从而判决解除了涉案合同。因此可以说，只要有满足“两个三分之二”的业主提出解除且法院认定解除权成就从而判决解除的，则签订租赁合同的任意单个个体业主的租赁合同也就因为事先授权的行为必然解除了。再次，有解除行为就必然有相应的法律后果，在合同第十一条中，业主也明确知悉在提前解除的情况下应承担相应的后果。因此，对于未提起解除诉讼或其他类似法律行动的业主而言，也必然应向反诉人承担因合同解除产生的赔偿责任。最后，涉案项目是投资性商业项目，区别于一般住宅，因此多个业主之间无法强调单个属性的性质，而需注意全部业主的整体性。也正因基于此，在法院判决194户合同解除后，全部276户业主均与反诉人进行了房屋交接事项，事实上终止了全部合同，未有任何业主提出异议或要求继续履行合同，故其对合同解除的事实、经判决解除的结果都是默认同意的，再次印证了其事先授权的行为。因此，对于解除合同的相应赔偿责任，全部业主都应理解为提出解除合同的一方，应共同向反诉人承担赔偿责任。二、被反诉人应按合同第十一条的约定承担提前解除合同的赔偿责任，包括因合同提前解除导致的反诉人全部损失和费用，其承担的比例依照其租赁回报系数进行计算。根据合同第十一条约定，在被反诉人提前解除合同的情况下，应当全额赔偿反诉人相关损失，包括因合同提前终止导致的反诉人提前解除酒店管理公司的管理服务合同的违约金、反诉人终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等反诉人全部损失。经反诉人核算，目前因合同提前终止给反诉人造成的损失总额为人民币10995602.89元，该金额由全部276户业主共同依照各自的租金回报系数比例负担。故被反诉人应承担的金额为：损失总额人民币10995602.89元＊原告的租金回报系数0.002493296062=27415.34元。三、已由反诉人支出的酒店前期开业费用，属于在计算公寓利润总额时应予扣除的成本，根据合同约定应由业主负担，现因合同提前终止导致目前未摊销完成的部分，应在本案被反诉人主张的金额中抵销。根据合同第五条5.2款约定，当年酒店式公寓的税后利润总额为当年的全部营业收入减去合理经营成本、税收等费用，其中包括酒店前期开业费用。酒店于2011年3月开始营业，前期开业费用于2011年经会计师事务所审计为人民币12866807.73元。因租期为10年，故反诉人原计划将开业费用分10年共120个月平均摊销，每月应摊销金额为人民币107223.4元。截至答辩日，未摊销期间为2017年3月至2021年6月共52个月，故未摊销金额为5575616.68元。被反诉人按照合同约定的基准系数方式计算租金回报，故其应摊销的费用也应参照此方法计算，即被反诉人应摊销并应在本案中抵消的开业费用金额计算方式为：剩余未摊销总额人民币5575616.68元×被反诉人的租金回报系数0.002493296062=13901.66元，计算所得的金额应予以扣除。综上，反诉人认为，被反诉人在租赁期内单方提前解除合同已经造成反诉人重大经济损失，应当按照合同约定赔偿，故向贵院提起反诉，恳请判如所请。反诉被告的抗辩意见为：反诉被告不同意上述反诉请求，理由如下：一、本案租赁合同的解除是业主共同行为的结果，反诉被告认为租赁合同的解除原因还包括反诉原告的违约导致反诉被告的行权行为，而反诉原告拒不公开财务资料，既在实体权利义务上侵害反诉被告权益，也在诉讼程序上掩盖了真相；二、反诉原告的经济损失证据虚假，并且与其开业费用有所重合，如果不经查账并公开该证据，本诉原告就无法对本诉被告所递交的审计报告进行质证。请法庭结合反诉被告对质证意见的回应和补充证据，依法审查反诉请求并予以判决。经审理查明，2009年7月，金玉衡（甲方）与盛高物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方已经于2009年与苏州润建置业有限公司（以下简称“润建置业”）签订了《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》，并购买了位于苏惠路88号环球财富广场2幢2008室的商品房，甲方拟将该房屋长期出租给乙方，作为酒店式公寓的一部分，由乙方聘请酒店式管理公司（该公司为辉盛国际管理有限公司，FRASERSHOSPITALITYPTELTD,以下简称“FRASERS”）统一对外出租和管理。乙方有权使用、转租、管理和经营房屋，甲方作为所有权人对房屋、大楼等占有、使用、管理、收益等权限均委托给乙方。鉴于酒店公寓已由乙方统一对外出租和经营，在租赁期限内，未经乙方事先书面同意，甲方不得提前终止本合同，也不得擅自将该房屋出租给第三人或者收回自用，未经乙方书面同意不得进入房屋，或以任何形式干扰乙方或管理公司对酒店公寓的日常经营和管理。租赁期限为自2011年7月1日至2021年6月30日止。其中2011年7月1日至2014年6月30日为固定租金回报期，为期3年，该期间按照房屋总价款的6%计算回报。2014年7月1日至2021年6月30日为浮动租金回报期，为期7年，该期间按照当年酒店式公寓税后利润总额×房屋租金回报系数计算回报。其中税后利润总额为全部当年营业收入减去酒店式公寓合理经营成本、税收等，包括但不限于酒店管理费、管理公司前期开业费用、酒店式公寓员工和乙方员工薪酬及福利、人员培训费、办公和行政费用、广告推广费和市场营销费、经营用品购买成本、物业管理费用、设备设施维护费和能耗费、更新改造基金、保险费、聘请律师、会计师或第三方费用以及乙方管理费，甲乙双方因酒店公寓运营和收益应缴纳的税费、以及其他经营管理产生的合理费用。当年酒店公寓税后利润总额以乙方委托有资质的会计师事务所出具的专项审计报告作为唯一和最终依据。租金回报系数=该套房屋基准总价款/按基准价格计算的开业前实际委托管理和对外出租酒店式公寓之全部房屋的总价款。基准总价款是指2009年酒店式公寓第一次正式开盘时润建公司制定的《环球财富广场“酒店式公寓”租金回报基准房屋价格表》中列明的该房屋的总价款。乙方不对浮动租金回报高低作任何承诺或担保。甲方对于浮动租金回报的计算方式已经慎重考虑，也充分了解此期间内租金回报将完全取决于酒店式公寓经营状况和成本。甲方同意，即使按此方式计算的某一阶段的租金低于其预期，甲方也不得要求解除合同或调整此阶段的租金回报。租金回报每年度支付一次，由乙方在次年的第一季度完成审计后，于次年的4月30日前支付至甲方账户。浮动租金回报期间，乙方有权每年按照经营总收入的相应比例提取更新改造基金，以保障家具、设施、设备更新改造所需资金。租赁合同第十条约定，本合同有效期内，除法定或本合同约定的解除条件成就以外，若甲方擅自提前终止本合同或因甲方原因导致本合同不能继续履行的，甲方应赔偿乙方的所有损失（包括支付给管理公司的违约金等），乙方同时也有权根据实际情况要求甲方继续履行。第十一条约定，自租赁期的第三年起，如果甲方认为浮动租金回报低于其预期而要求提前终止租赁合同，须经专有部分占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失，并于乙方签订提前终止合同协议后，方可提前终止租赁关系。双方另签订《委托书》，甲方委托乙方行使业主大会相关权利、房屋交接相关权利。租赁合同签订后，盛高物业公司将酒店委托FRASERS公司经营管理并对外出租使用。盛高物业公司委托苏州东瑞会计师事务所有限公司对其2011年度的财务报表进行审计并出具了审计报告，审计报告中载明的开办费用为12866807.73元，按照10年进行摊销。盛高物业公司委托该审计单位对其2014年度、2015年度、2016年度财务报表进行审计并出具审计报告，委托该审计单位对2014年下半年度、2015年度、2016年至2017年2月的经营税后利润进行审计分别出具了专项审计报告。盛高物业公司已按合同约定的标准向朱卫、金玉衡支付至2015年底的租金收益，根据2015年度的专项审计报告反映的税后利润，朱卫、金玉衡在2015年度的实际应收收益为41734.25元。双方确认，与盛高物业公司就讼争酒店签订同类型租赁合同并以相同方式委托盛高物业公司经营的房屋合计276套。2015年，与盛高物业公司签订同类型租赁合同并以相同方式委托其经营的180多户业主提起诉讼要求解除双方的租赁合同关系。本院对该系列案件判决认为：各业主与盛高物业公司之间的租赁合同关系合法有效。业主方以收益率过低导致己方合同目的无法实现为由提出该项主张，应当举证证明盛高物业公司在收益率方面违反合同义务或有其他违约行为。双方并未对于收益率预先约定，业主方也未举证证实盛高物业公司客观上存在虚构成本或经营不当的行为，故业主方的该项主张缺乏依据，本院难以采信。该系列案件中，诉请解除合同的业主人数及面积比例均已达到合同约定的解除要求，业主方诉请解除合同具有事实与法律依据，本院予以支持。本院以人数及面积均达到合同要求的业主起诉盛高物业公司并由其签收法院诉状副本的时间作为租赁合同解除时间，经核实后该时间为2015年10月10日。本院判决确认解除各业主与盛高物业公司的租赁合同关系，盛高物业公司限期返还房屋。上述系列案件判决后，经苏州市中级人民法院判决维持原判，已经发生法律效力。以上事实，有双方提交的房屋租赁合同、（2015）园民初字第3228号民事判决书、（2016）苏05民终8819号民事判决书、相关的财务报表审计报告、专项审计报告等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原、被告争议的焦点问题归纳及认定如下：一、关于本诉原告诉讼请求第一项即2014年7月1日至2015年10月9日租金差额的认定。朱卫、金玉衡认为，盛高物业公司在计发租金时，以其单方面确定的财务资料、单方聘请的审计单位、仅以财务统计为视角所做的《审计报告》，不足以作为双方权利义务的内容依据。朱卫、金玉衡申请对盛高物业公司在2014年7月1日至2015年12月31日期间应向业主支付的租金收益进行审计，并据此确定与盛高物业公司已支付的租金收益之间的差额盛高物业公司认为该项鉴定申请应不予准许，根据双方租赁合同约定，有本诉被告委托有资质的会计师事务所进行审计并以审计报告作为租金回报结算的唯一最终依据，已由原被告在合同中事先确认，合同也不存在依法可撤销或无效的情形。因此，本诉被告已委托会计师事务所作出的审计报告就应该依约作为租金回报结算的依据，才是符合双方合同约定的意思表示的方式。如果本诉原告认为本诉被告虚构成本、经营不当，从而要重新审计并确保其行使监督权，则至少应向法庭提供初步证据证明本诉被告存在上述行为，但本诉原告对此均未能证明。本案审理过程中，本院组织双方对盛高物业公司在2014年7月1日至2015年10月期间的财务会计资料进行了核对、审阅。业主方自行委托苏州万隆永鼎会计师事务所有限公司出具了审计报告，审计报告收入分析部分载明：3、由于贵公司（即盛高物业公司）的收入主要通过建设银行收入账户来核算，我们逐笔检查收入凭证，统计了2014年7月至2015年10月每月营业收款记录，合计收款金额比账面收入少24.54万元，可能存在租金拖延收款的情况；4、我们测算每月账面收入营业税、城建税及教育附加税，与营业税申报表核对未见异常；5、我们详细核对了每月银行对账单与银行日记账，银行对账单余额与账面余额一致，亦未见有异常的银行流水；6、由于贵公司支付新加坡总部的管理费按收入2.5%计算，我们根据管理费推算出营业收入与账面核对无误。审计报告重点费用分析部分载明：贵公司财务核算相对规范，大部分费用采用银行支付且审批流程完整；我们查看了盛高物业财务资料，统计了2010年12月至2011年12月的开办费，累计金额12866807.73元，按合同约定租赁期10年摊销。2013年3月至12月开办费明细10861497.14元，2011年3月之前开办费用2005310.59元，我们根据提供的纸质财务资料逐一核查原始单据未见异常。该审计报告对收入及需要重点关注的费用以附件方式列明。除业主自行委托的上述审计报告反映的意见外，本诉原告另提交了关于开办费用和合同解除前浮动收益期间收益的意见，盛高物业公司对其意见亦逐项予以解释、回复。本诉原告说明，除以上反映的意见外，本诉被告的财务资料从数据上与本诉被告委托的审计报告是吻合的。本院询问本诉原告是否继续申请对本诉被告在2014年7月1日至2015年12月31日期间的租金收益进行鉴定，并要求其限期回复意见，释明如限期未能提交回复意见的，视为撤回该项鉴定申请。本诉原告对此未予提交回复意见。本院认为，朱卫、金玉衡作为出租人与盛高物业公司作为经营管理人的各自权益应在租赁合同框架下予以平等保护。该系列案件中，众多业主与盛高物业公司签订同类型的租赁合同，将房屋长期出租予盛高物业公司统一管理、经营，据此收取租金收益，双方对采用此经营模式产生的法律后果均存在信赖利益。双方签订10年期的租赁合同，在该经营模式下签订的租赁合同的稳定、有效履行应予以维护。租赁合同约定，作为计算浮动租金回报主要依据的税后利润总额以盛高物业公司委托的有资质的会计师事务所出具的专项审计报告作为唯一及最终依据，双方当事人在签约时应当明知，该有效合同条款应予遵守。如业主方无充分依据否定经营方委托审计的专项审计报告，对租金收益擅自提出异议，则动摇了双方约定的长期租赁、统一经营的模式存在的基础。同时，承租人的经营状况关系到业主方收益，租金收益是业主方享有的主要合同权利，业主方对承租人的财务、经营状况的知情权亦应得到一定的保护。本案中，盛高物业公司已委托了有资质的的审计机构对2014年7月至2015年12月的税后利润出具了专项审计报告，已按照审计报告支付了相应租金收益，符合双方合同约定。本院为保障业主方知情权，亦要求盛高物业公司提供相应财务账目资料由业主方审核。根据业主方自行委托审计机构审核上述资料后出具的审计报告，未发现盛高物业公司在2014年7月至2015年10月期间的财务账目存在异常现象，关于开办费用根据提供的纸质资料逐一核查原始单据未见异常。朱卫、金玉衡提出的关于开办费用及合同解除前浮动收益期间的意见，盛高物业公司亦予以针对性的解释、说明。朱卫、金玉衡所提出的怀疑及举证不能推翻盛高物业公司委托有资质机构出具的专项审计报告，不能证明盛高物业公司存在恶意扩大成本、虚构支出、利益输送等行为，本院对盛高物业公司的专项审计报告的结论予以采信。盛高物业公司已按照合同约定支付了合同解除前的租金收益，朱卫、金玉衡要求支付2014年7月1日至2015年10月9日期间租金差额的诉请，本院不予支持。二、关于本诉原告第二项诉请要求本诉被告支付从2015年10月10日至实际交房日房屋占用费的认定。朱卫、金玉衡申请对租赁房屋在2015年10月10日至2017年1月10日期间的市场租金进行评估（评估假定条件：辉盛阁公司未提供经营管理服务状况下的市场租金）。本诉被告不同意本诉原告的司法鉴定申请，认为该期间的房屋占用费，应当参照合同约定的租金标准和方式计算。若法庭同意本诉原告的司法鉴定申请，则应在经鉴定的同类房屋租赁市场租金行情标准中扣除涉案酒店公寓的管理成本。本案审理过程中，双方确认签订同类型合同的系列案件中业主的收房时间均以2017年1月10日为准，确认的评估对象为苏惠路88号环球财富广场2幢2908室，双方确认该系列案件中其他房产的租金按照2908室的房屋租金和各自租赁合同约定的租金回报系数换算后确定。本诉原告出租的2008室对应的租赁回报系数为0.002493296062，作为评估对象的2908室对应的租金回报系数为0.002638777031。经本院委托，苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司于2018年1月29日出具了评估报告，认定上述2908室在2015年10月10日至2017年1月10日期间的租金为59376元，其中2015年10月10日至2015年12月31日期间的租金为10317元，2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为47750元，2017年1月1日至1月10日期间的租金为1309元。本诉原告不认可上述评估报告的结论，认为评估结论中的租金偏低，仅为实际市场行情租金的一半。其提出的异议为对：一、鉴定人选取的房源信息的实际出租成交价格，并未提供证据。鉴定人仅以吸引眼球的中介挂牌价格作为实际成交价，并未提供确切的能够证明实际成交金额的证据作为鉴定依据。上述中介挂牌价是否包含物业费，鉴定人并未证明。二、鉴定人考虑房屋空置率没有法律根据。鉴定人未提供证据证明空置率为10%-20％的事实根据。鉴定人并未提供证据证明房屋空置的原因，以及空置房屋是否己经挂牌招租，以至于对租金行情产生影响。目前已出租房屋的价格，都是在空置招租房屋的竞争下的市场实际价格，以此价格再次考虑空置率，明显得不出正确结论。三、鉴定人列举的铂金公寓、凤凰广场等处房源为参照，并称“以上价格均为承租人承担物业费”，原告认为，承租人如果再加上物业费，那么承租人实际支出的房屋只会更高，而鉴定人却某除物业费，明显自相矛盾，不仅如此，其折算的每平方租金单价与前述月租金之间，也存在数据不吻合。四、鉴定人仅以真假难辨的网上挂牌价作为鉴定的依据，明显有失准确。不动产登记部门以及税务部门均有大量租赁合同备案以及实际代开发票的记录可查。五、鉴定人选取大户型的中介挂牌价做依据，以相同单价计算本案小户型租金，明显错误。本诉被告认为：一、该份评估报告客观、公正，反映了该地段租金的正常水平，不能以本诉原告从附近上万个房源当中选取的特殊租赁合同来否定涉案租金评估报告，目前仍然有大量房源空置，这也是不争的事实。二、虽然租赁合同已经终止，但辉盛阁公司之前以自己的品牌和市场开发能力开发的客户依然存在，如果现在出租的个别房屋租赁价格高于市场标准，那也是有辉盛阁公司的贡献。针对本诉原告提出的异议，评估机构出具了书面回复，评估人员亦到庭针对本诉原告提出异议予以解释说明。评估机构对其采用的评估方法和评估过程予以说明，并针对评估租金较低的原因作出以下解释：一、估价对象位于环球财富广场，该处房源充足（楼高49层）,且周边还有大量类似公寓，供大于求，是造成租金价格偏低的主要原因。二、估价对象的房源为高档公寓精装房，物业管理等维护费高，也是影响租金水平的原因之一。估价对象所在的环球财富广场的物业管理费为每平方米11.46元／月，远高于其他公寓。本次司法鉴定在委托中明确说明是“未提供经营管理服务状态下的市场租金”，扣除这高额的物业管理费，出租户实际的租金收入就比较低。三、估价对象所位于的高档公寓楼，管理比较严格，承租对象受限，空租率较高，也影响租金水平。估价对象为高档公寓精装房，对于承租对象及承租人层次有一定要求。该类出租房屋出租对象一般为中高收入阶层或者短期的高端收入阶层，同时物业也不允许对房屋进行分隔合租等，所以普通租户一般不会选择该类物业，承租对象受限。因此该类出租房出现空租率较高和空置期较长的状况。根据我们调查观察，环球财富广场的空租率至少在15％左右。由于出租率低，出租人为了正常出租获利，就会适当降低出租价格吸引租户入住，这也影响了该类出租房屋的租金价格偏低的原因。四、由于空租率较高因素的客观存在，估价时必须考虑空租率对估价对象租金水平的影响。根据上述原因，我们认为估价对象租金确实比较低，但符合市场的实际状况。五、关于本诉原告提出的月租金“仅为实际市场行情租金的一半”以及“涉案精装修房租金比低楼层毛坯房租金还低一大截”异议的说明。据我公司估价人员对中介公司调查，如扣除物业管理费，周边住宅出租房屋如铂金公寓的月租金约为40元／平方，凤凰广场的月租金约为45元／平方，苏悦国际的月租金约为60元／平方，普通住宅小区房月租金约为35元／平方，这和网上挂牌的价格基本吻合（见附件），所以不存在本诉原告所述的情形。综上所述，评估机构认为其鉴定估价对象的租金价格，采用方法合适，过程规范，且符合市场实际情况，不存在严重偏差。本院认为，上述租金评估符合法定程序，评估机构及评估人员具备相应资质，评估的结论明确。评估机构出具了详尽的回复意见，阐明了其选择的评估方法，以及确定估价对象租金的过程及推算方式。针对本诉原告认为评估租金过低的问题，评估机构作出了详细、合理的解释说明，并附有类似评估对象的出租案例，评估人员亦到庭接受询问，针对本诉原告的问题予以解释，本诉原告提出的异议不足以否定该评估报告结论，本院对该份评估报告结论予以采信，并据此作为认定本诉原告主张房屋占用费的依据。针对本诉原告主张的房屋占用费，本院认为，双方租赁合同解除后，本诉被告实际占有使用涉案房屋，应支付本诉原告至返还房屋之日止的房屋占用使用费。因租赁合同已经解除，双方的委托经营关系亦一并予以终止，按照合同约定的经营管理所产生的租金回报计算终止后的房屋占用费，该计算方式缺乏合法依据。虽然本诉被告在合同解除至返还房屋期间对涉案房屋进行了实际的经营管理，但符合合同约定解除条件的业主已向本诉被告提出解除合同、返还房屋，且该行为的法律效力已经由生效判决书确认，本诉被告在合同解除后的占有使用即丧失合法依据，其基于非法占有前提下产生的经营管理成本，不应由本诉原告负担，本院对本诉被告的相应抗辩不予采信。本诉原告主张2015年10月10日至2017年1月10日期间的房屋占用使用费，但本诉被告已经支付了2015年度的租金收益，作为确定该期间的租金收益的财务账目经本诉原告审核后也未见明显异常，本诉被告提交的是2015年整年度的审计报告，2015年10月10日前后的财务收支情况现有证据无法严格区分，且已支付的租金收益标准与评估报告反映的同期间的租金标准基本一致。因此，本院认定本诉被告应支付从2016年1月1日起算至2017年1月10日房屋占用费，结合评估对象与涉案房屋之间的租金回报系数，换算得出本诉被告应支付的房屋占用费为46354.3元。三、对于盛高物业公司主张摊销的前期开业费用的认定。反诉原告盛高物业公司主张其已支出的前期开业费用12866807.73元应在合同约定的10年租赁期内平均摊销，未摊销期间为2017年3月至2021年6月共计52个月，未摊销金额为5575616.68元。反诉被告按照合同约定的租金回报系数收取租金，亦应按照该方式计算应摊销费用，反诉原告据此主张摊销的前期开业费为13901.66元。本院认为，反诉原告主张的前期开业费用12866807.73元已有2011年度的审计报告予以证明，反诉被告自行委托审计机构查阅反诉原告财务资料过程中，对此项目亦未发现异常，本院对此开业费用金额予以采信。租赁合同第5.2条将前期开业费用列入出租人应当承担的经营成本，然后计算税后利润总额，再得出浮动租金回报。上述计算方式表明双方约定前期开业费用应当由出租人承担，且双方亦按照此方式履行，在2014年度、2015年度摊销了前期开业费用。反诉原告已经支付了该前期开业费用，出租人按约定应在10年租赁期内在租金收入中予以摊销返还，租赁合同解除后，该已支付而未返还的前期开业费用构成反诉原告的损失，反诉被告应当予以赔付。反诉原告主张返还房屋后2017年3月至2021年6月的尚未摊销返还的开业费用，本院予以支持。反诉原告按照取得租金收益的系数计算赔付损失的计算系数，符合权利义务相一致的合同本意，其关于应返还的开业费用的计算方式符合合同约定，本院对该项诉请予以支持，反诉被告应支付反诉原告开业费用13901.66元。四、关于反诉原告主张的支付辉盛国际的赔偿金的认定。反诉原告盛高物业公司认为，反诉被告提前终止合同，导致反诉原告提前终止与辉盛国际公司的管理服务协议，向辉盛国际公司支付赔偿金5360837.88元，据此向反诉被告主张赔偿该项损失。反诉原告主要提交了下列证据：1、与Frasers公司签订的管理服务协议。协议第5.1.3条约定，管理方（即盛高物业公司）应承诺支付所有到期应付的税费（包括但不限于管理和经营“服务公寓大楼”有关的营业税、城市维护建设税、教育附加费、地、地方教育附加费地产税、所得税、印花税和城镇土地使用税），并应按照经营方的要求，向经营方提供一份收据副本，从而证明此类款项已经支付。协议第7.8条约定，盛高物业公司支付基本管理费、奖励费、集团服务费，以及本协议下应付给经营方（即Frasers）的其他费用和开支时，都要缴纳任何代扣代缴税，如果中华人民共和国法律法规要求代扣代缴此类税费。协议第16.3条约定，如有任何一方在本协议有效期届满前提前终止本协议，但另一方没有出现16.1条下的违约事件，则终止方应有责任按照本协议第14.3条的规定，向另一方支付赔偿金。协议第14.3条约定，赔偿金=前一年度的基本管理费加上奖励费×倍数，经营期内第4年到第6年的倍数为2倍。2、与Frasers公司于2016年12月28日签订的终止协议。协议载明，因服务公寓的许多小业主对苏州盛高（即反诉原告）发起解除租赁合同的诉讼，且经苏州市中级人民法院最终判决确认苏州盛高和相关小业主签订的租赁合同终止，并将房屋返还相应的业主，双方同意解除管理服务协议。按照管理服务协议第16.3条和14.3条，苏州盛高应向Frasers公司支付赔偿金应为2016日历年的基本管理费和浮动管理费总额的2倍（约为6350000元），双方同意苏州盛高应付给Frasers的赔偿金为4763000元，即约为2016日历年的基本管理费和浮动管理费总额的1.5倍。同时约定，一方应当支付其协商和签署本协议相关的法律、专业和其他成本和费用，苏州盛高承诺与Frasers合作并提供全部合理协助、文件和信息，以确保及时支付赔偿金并缴足任何使用税费（如有）。3、相关赔偿金的支付凭证（含税金），表明向Frasers公司实际支付了赔偿金4721876.94元并承担该款项相应的税费，合计5360837.88元。本院认为，因出租人主张解除租赁合同、返还房屋，导致反诉原告与Frasers签订的管理服务协议无法继续履行，反诉原告向Frasers公司赔付提前终止合同的违约金，构成反诉原告的损失，反诉被告应予以赔偿。反诉原告支付Frasers公司的违约金与终止协议的约定相对应，赔偿金额不超过管理服务协议的约定的违约金标准，管理服务协议对税费负担亦作出约定，反诉原告的该项诉请有上述合同约定及付款凭证相佐证，本院对该项诉讼请求予以支持。五、关于反诉原告主张的支付82名长租客赔偿金的认定。反诉原告盛高物业公司认为，反诉被告提前终止合同，导致反诉原告提前终止82名长租客签订的租赁合同，合计支付赔偿金1844480元，据此向反诉被告主张赔偿该项损失。反诉原告提交的主要证据包括：1、与82名长租客分别签订的租赁合同。多份租赁合同的合同条款基本相同，约定了租客缴纳的保证金为1个月租金。部分合同约定如在租赁期限内提前解约，应赔偿对方相当于一个月租金的违约金，部分合同约定为出租方应双倍返还租户支付的保证金。2、与82名长租客分别签订的租赁合同终止协议。部分协议约定出租方支付租户相当于一个月租金作为提前解除合同的补偿金，部分协议约定出租方支付租户相当于1倍的保证金作为提前解除合同的补偿金。3、支付赔偿金的银行客户回单。反诉被告质证意见为：1、上述签约时间在2015年10月10日之后的租赁合同均与本案无关。2、部分租赁合同终止后，仅退还了保证金，未见赔偿金，部分合同无付款记录。3、部分租赁合同终止后支付的赔偿金过高，盛高物业在解约后应退还保证金并赔偿违约金，但付款记录只有一笔，对于付款属于违约金的定性，难以认同。反诉原告针对上述质证意见提交了书面回复，逐一进行了说明，对于没有付款凭证的租赁合同，补充提交了苏州润建置业有限公司出具的代付款情况说明及支付凭证，证明苏州润建置业有限公司受盛高物业公司所托，向相应长租客支付了违约金。本院认为，因出租人主张解除租赁合同、返还房屋，导致反诉原告与多名租客签订的房屋租赁合同无法继续履行，反诉原告向租客赔付提前终止合同的违约金，构成反诉原告的损失，反诉被告应予以赔偿。反诉原告提交的租赁合同、租赁合同终止协议及赔偿金付款凭证均能相互对应，赔偿金额符合租赁合同约定，且支付凭证备注载明系赔偿款，付款的性质可予以确定，反诉原告举证的证据充分，本院对该项诉讼请求予以支持。六、关于反诉原告主张的支付携程公司的赔偿金的认定。反诉原告盛高物业公司认为，反诉被告提前终止合同，导致反诉原告提前终止与携程网的协议，向携程公司支付因客人取消订单的赔偿金21002元，据此向反诉被告主张赔偿该项损失。反诉原告提交的主要证据包括与携程计算机技术（上海）有限公司签订的合同协议书、备忘录、赔偿协议书以及赔偿明细表、预定客房通知单等，并补充提交了苏州润建置业有限公司出具的代付款情况说明及支付凭证，证明苏州润建置业有限公司受盛高物业公司所托，向携程公司支付了违约金21002元。反诉被告认可合同书的真实性，但合同载明的执行期间为2015年4月1日至2016年3月31日；不认可订单的真实性和关联性，订单时间不详。本院认为，反诉原告虽然与携程公司签订了合作协议，但其据以主张赔偿的预定客房通知单均为复印件，不能确认其真实性，订单中载明的入住时间、费用标准均不能确定，赔偿明细表为反诉原告自行制作，也无合同约定的赔偿标准相印证。即使存在取消订单，但取消的原因是否与本案租赁合同解除有关尚无法查实。预定客房通知单反映的入住时间距离二审判决时间较长，反诉原告是否采取了其他可替代方案避免损失产生也无从证明。反诉原告不能证明上述损失的存在以及与业主方解除合同的关联性，本院对该项诉讼请求不予支持。七、关于反诉原告主张的赔偿其员工的补偿金的认定。反诉原告盛高物业公司认为，反诉原告为涉案的酒店式公寓项目经营管理需要而成立公司、招聘人员，反诉被告提前终止租赁合同，导致反诉原告提前终止与96名员工签订的劳动合同，合计支付赔偿金2951269.29元，据此向反诉被告主张赔偿该项损失。反诉原告提交主要证据包括与96名员工签订的劳动合同、协商解除劳动关系协议书及经济补偿金支付凭证、经济补偿金统计表。反诉被告对证据真实性无异议，虽然对关联性存疑，但表示不能提交反证。反诉原告对于其支付员工经济补偿金的方式说明如下：1、90名正式劳动合同员工，按“N+1”的标准支付。根据《中华人民共和国劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，第四十条“有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的”的规定，本案盛高物业公司提前与员工解除劳动合同，应当支付经济补偿。又根据第四十七条“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算：不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿”的规定：在用人单位提出协商解除且劳动者同意协商解除的情况下，法律规定的补偿金标准是N。考虑到实务中协商解除需获得员工同意，因此公司在大批量解除员工劳动合同的过程中，一般会在法律规定的基础上适当增加补偿金额，以获得员工同意。目前苏州普遍的做法是在法定标准N之上，增加1至3个月工资。本案中采用了最低的标准“N+1”。2、3名三期员工，按“N+1＋折算产假工资或哺乳期工资”支付。三期员工是指女职工“三期”即孕期、产期、哺乳期。本案中的3名三期员工是指序号为1、53、80的叶佳、吴学峰、周梦丹。根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十二条“劳动者有下列情形之一的，用人单位不得依照本法第四十条、第四十一条的规定解除劳动合同：女职工在孕期、产期、哺乳期的”的规定，用人单位不得解除三期员工。考虑到本案客观情势，又必须与员工解除劳动合同，因此须以协商的方式合法解除与之的劳动合同，为此，实务中考虑到其特殊权益（产假工资、哺乳期折算工资），协商解除成本高于普通员工。故本案三期员工的补偿，采用“N+1＋折算产假工资或哺乳期工资”的方式支付补偿金。3、1名工伤员工，按“N+1＋一次性就业补助金”支付。本案中序号为94的蒋永芳为工伤员工。除N+1赔偿外，按伤残级别评估支付了一次性就业补助金（6024.5*4*1.1)。4、2名退休返聘员工，按1个月工资支付。本案中序号为15的倪金英、序号为44的袁佳萍，均为退休返聘人员，与盛高物业公司签订《退休返聘协议书》。在协议中双方未约定提前终止合同情形下的赔偿标准，故在本案协商解除时，参照劳动合同法的标准酌情支付1个月的工资作为补偿。本院认为，因众多出租人主张解除租赁合同、返还房屋，导致反诉原告在涉案的苏惠路88号环球财富广场项目上无法继续经营，因此与其职工解除劳动合同，因而支付职工的经济补偿金构成反诉原告的损失，租赁合同对此亦作出约定，反诉被告应予以赔偿。反诉原告提交的劳动合同证明了赔偿对象的职工身份，解除劳动关系协议书约定的经济补偿金的支付金额与支付凭证相对应。反诉原告对经济补偿金的支付方式作出了详细的解释说明，不违反法律规定，补偿金计算方式在合理范围内，反诉被告对此未提交反证，本院对该项诉讼请求予以支持。八、关于反诉原告主张的赔偿苏州工业园区聚贤惠劳务派遣服务有限公司（以下简称“聚贤公司”）的补偿金的认定。反诉原告盛高物业公司认为，反诉原告为涉案的酒店式公寓项目经营管理需要而成立公司，与聚贤公司签订劳务派遣协议，反诉被告提前终止租赁合同，导致反诉原告提前终止与聚贤公司的劳务派遣协议，合计支付赔偿金269613.72元，据此向反诉被告主张赔偿该项损失。反诉原告提交主要证据包括与聚贤公司签订的劳务外派协议书、解除协议书、楼层外包经济补偿金统计表、银行支付凭证；聚贤公司与22民劳务派遣人员签订的协商解除劳动合同协议书。反诉被告认为，未提交员工薪资证明及发薪记录，不认可薪资的真实性；原被告已经解除租赁关系，该组证据与本案无关联性。反诉原告针对该部分经济补偿金的支付方式说明如下：由于本案租赁合同的提前终止，导致盛高物业公司与聚贤公司的劳务派遣服务协议提前终止。劳务派遣员工一共22名，聚贤公司均参照劳动合同法的原则，需按“N+1”的标准向各名派遣员工支付赔偿，故在协商过程中，盛高公司按此标准支付给聚贤公司。本院认为，因众多出租人主张解除租赁合同、返还房屋，导致反诉原告在涉案的苏惠路88号环球财富广场项目上无法继续经营，因此解除与聚贤公司的合作协议，因而支付聚贤公司的补偿金构成反诉原告的损失，租赁合同对此亦作出约定，反诉被告应予以赔偿。反诉原告提交的劳务外派协议书证明了与聚贤公司存在劳务派遣的合同关系，解除协议约定的提前解约的补偿金与支付凭证相一致，也与聚贤公司及其员工签订的解除劳动合同协议书约定的补偿金额相对应。反诉原告对经济补偿金的支付方式作出了解释说明，不违反法律规定，补偿金计算方式在合理范围内，反诉被告对此未提交反证，本院对该项诉讼请求予以支持。九、关于反诉原告主张的赔偿苏州兰龙物业管理有限公司（以下简称“兰龙公司”）的补偿金的认定。反诉原告盛高物业公司认为，反诉原告为涉案的酒店式公寓项目经营管理需要而成立公司，与兰龙公司签订了保安外包合同和保洁合同，反诉被告提前终止租赁合同，导致反诉原告提前终止与兰龙公司的上述合同，合计支付赔偿金48400元，据此向反诉被告主张赔偿该项损失。反诉原告提交主要证据包括与兰龙公司签订的保安外包合同、保洁合同、解除协议书、经济补偿金统计表、银行支付凭证。反诉被告认为，未提交员工薪资证明及发薪记录，不认可薪资的真实性；原被告已经解除租赁关系，该组证据与本案无关联性。反诉原告针对该部分经济补偿金的支付方式说明如下：由于本案租赁合同的提前终止，导致盛高与兰龙公司的劳务外包协议提前终止。劳务外包中兰龙公司涉及的员工一共16名，分别为保安、保洁人员。本次协商中均按“N”的标准赔偿。本院认为，因众多出租人主张解除租赁合同、返还房屋，导致反诉原告在涉案的苏惠路88号环球财富广场项目上无法继续经营，因此解除与兰龙公司的保安外包及保洁合同，因而支付兰龙公司的补偿金构成反诉原告的损失，租赁合同对此亦作出约定，反诉被告应予以赔偿。反诉原告提交的保安外包合同、保洁合同证明了与兰龙公司存在上述合同关系，解除协议约定的提前解约的补偿金与支付凭证相一致。反诉原告对经济补偿金的支付方式作出了解释说明，不违反法律规定，补偿金计算方式在合理范围内，反诉被告对此未提交反证，本院对该项诉讼请求予以支持。十、反诉原告主张的律师费损失。反诉原告盛高物业公司主张因本案向反诉被告索赔损失所支出的律师费50万元，提交了聘请律师合同以及苏州润建置业有限公司出具的情况说明、付款凭证，证明该50万元律师费由苏州润建置业有限公司代为支付。本院认为，反诉原告支出的律师费并非其因索赔而必然产生的费用，该损失的负担应以合同约定为依据。租赁合同中虽然约定将律师费等第三方费用作为租赁期间发生的经营成本而予以扣除，但是对于租赁关系解除后双方之间发生纠纷时律师费的负担未作出明确约定。因此，反诉原告主张律师费损失无合同依据，且并非必要损失，本院对此不予支持。上述第四项至第十项经本院认定的反诉原告损失金额合计10474600.89元。综上，本院认为，朱卫、金玉衡与盛高物业公司签订的租赁合同合法有效，双方均应信守合同约定，行使合同权利，履行合同义务。签订同类型租赁合同的出租人认为盛高物业公司存在虚增成本、虚列开支、利益输送等行为，经本院组织查询账目，尚无证据证明盛高物业公司存在上述足以导致丧失信赖基础、合同无法履行的行为。出租人虽按照租赁合同第十一条约定的合同解除条件解除了租赁合同，但不符合法定解除条件，出租人在行使约定解除权的同时，亦按照约定赔偿盛高物业公司因此造成的损失。租赁合同解除的效力及于签订同类型租赁合同的所有业主，业主方解除合同所造成的损失，亦应由上述全部业主承担。根据收益与风险负担相一致的原则，盛高物业公司按照每个业主的租金回报系数计算各自赔偿责任，符合合同约定。经核算，朱卫、金玉衡应返还盛高物业公司未摊销的开业费用13901.66元，赔偿盛高物业公司违约损失26116.28元（10474600.89元×0.002493296062），盛高物业公司应支付朱卫、金玉衡房屋占用费46354.3元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州盛高物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告朱卫、金玉衡房屋占用费46354.3元；二、反诉被告朱卫、金玉衡应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州盛高物业服务有限公司开业费损失13901.66元；三、反诉被告朱卫、金玉衡应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州盛高物业服务有限公司违约金26116.28；四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。以上判决主文第一项、第二项、第三项中各自所负担的付款义务相互折抵后，本诉被告苏州盛高物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告朱卫、金玉衡6336.36元。负有金钱给付义务的当事人，如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取1800元，由本诉原告朱卫、金玉衡负担800元，本诉被告苏州盛高物业服务有限公司负担1000元。反诉案件受理费收取243元，由反诉原告苏州盛高物业服务有限公司负担43元，反诉被告朱卫、金玉衡负担200元。各方预交的费用本院不再退还，上述各自应负担的诉讼费用相互结算后，苏州盛高物业服务有限公司应于本判决生效之日起返还朱卫、金玉衡800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  王巧发人民陪审员  任永华二〇一八年九月二十六日书 记 员  夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。