山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4358号原告：山东善地商贸有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈志来，经理。委托诉讼代理人：李学江，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高群，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘中胜，董事长。委托诉讼代理人：张益国，男，该单位员工。原告山东善地商贸有限公司（以下简称善地公司）与被告山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告善地公司的委托诉讼代理人李学江、被告大舜公司的委托诉讼代理人张益国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。善地公司向本院提出诉讼请求：1.判令大舜公司双倍返还定金40万元；2.本案诉讼费用及诉讼过程的其他费用由大舜公司承担。事实与理由：2018年5月30日，双方签订4份《商品房买卖合同》，约定善地公司购买大舜公司开发的位于山大路236号“大舜天成”1号楼1-2802、2-2204、2-2604、2-2802四套房屋。善地公司向大舜公司支付定金20万元。其后，善地公司了解到大舜公司已将以上房屋抵押给他人，善地公司于2018年6月5日通知大舜公司解除了双方签订的4份《商品房买卖合同》并要求依法返还定金，大舜公司在合同解除后仍拒不返还定金。为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。大舜公司辩称，善地公司要求大舜公司双倍返还定金40万元的诉讼请求不应被支持，因为双方就涉案四套房屋签订的四份商品房买卖合同未能继续履行系善地公司违约造成的；善地公司陈述签订商品房买卖合同后才知道四套房屋有抵押权，没有事实依据。现将相关事实和过程陈述如下：2018年5月初，大舜公司因资金需求，将位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2802、2-2204、2-2604、2-2801等七套房屋委托给二十一世纪不动产创展中心店代为出售，并明确告知二十一不动产这七套房屋均有抵押，需要先解除抵押再办理房产证的情况。之后，善地公司工作人员李平到二十一世纪不动产了解涉案四套房屋的情况时，二十一世纪不动产工作人员向李平说明了这四套房屋存在抵押权的情况，李平同意购买。5月20日晚上，二十一世纪不动产工作人员付尚兴带着李平和刘女士（李平介绍是她老板）到大舜公司办公室与大舜公司公司副总经理兼办公室主任王强见面商量购买这四套房屋的事情，王强再次向李平和刘女士介绍了这四套房屋有抵押的情况，并说明购房人可以与抵押权人设立一个共管账户，之后购房款付至共管账户后抵押权人解除抵押、之后大舜公司给购房人办理房产证，之后共管账户内的购房款支付给抵押权人的详细步骤。李平和刘女士仍然表示同意购买这四套房屋，于是约好时间去二十一世纪不动产签房屋买卖合同。5月24日下午，王强带着大舜公司公章按时到了二十一世纪不动产签约中心（位于趵突泉北路开元广场），准备与李平和刘女士签房屋买卖合同，期间再次提到了这四套房屋存在抵押的情况以及办理后续相关手续的步骤，李平和刘女士仍没有提出异议，但由于李平、刘女士不能和二十一世纪就中介费比例达成一致，所以当天没有在二十一世纪不动产签房屋买卖合同。5月24日晚上，李平和王强联系，提出不通过中介直接签房屋买卖合同，这样可以省中介费，大舜公司同意如此办理。于是5月25日，李平和刘女士到大舜公司办公室与王强协商购房事宜，李平和刘女士确定购房人为善地公司，并且善地公司支付了定金20万元。之后大舜公司安排李平与这四套房屋的抵押权人孙静联系到银行设立共管账户。孙静和李平到多家银行想开共管账户，跑了两天都没办成，后来了解到招商银行可以办理，但孙静抽不出时间，所以孙静就委托欧刚和李平去招商银行设立了共管账户（联名账户），由于善地公司不能直接开银行账户，所以善地公司就用山东兆尊商贸有限公司的名义与欧刚设立了共管账户。5月30日，大舜公司与善地公司就四套房屋分别签订了商品房买卖合同，同时大舜公司、善地公司、山东兆尊商贸有限公司、欧刚共同签订了《联名账户协议》。当日，大舜公司将购房款发票、缴纳维修基金的通知书、办理房产证所需的户型图原件交付给李平，并安排公司工作人员在济南市不动产登记中心网站上预约了将四套房屋转让给登记给大舜公司的手续。但善地公司之后既不按约定缴纳维修基金和契税，也不按约定支付购房款到共管账户，经大舜公司再三催促，善地公司仍不履行合同义务。6月6日，大舜公司收到了善地公司通过中国邮政EMS特快专递寄送的《联系函》，善地公司单方面解除了四份商品房买卖合同。以上事实有二十一世纪不动产及其工作人员付尚兴出具的证明文件、大舜公司副总经理王强出具的证明文件、抵押权人孙静及其代理人欧刚出具的证明文件以及相关书面文件予以证实。以上可知，双方签订《商品房买卖合同》之前，善地公司就知道涉案四套房屋存在抵押权，善地公司也与抵押权人设立了共管账户，抵押权人也同意在购房款付至共管账户后解除抵押登记。在这种情况下，善地公司既不按相关约定履行义务，还单方面解除商品房买卖合同，属于违约行为。请求人民法院依法驳回善地公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据结合证人证言，本院认定事实如下：2018年5月30日，大舜公司与善地公司签订了四份《商品房买卖合同》，善地公司购买大舜公司开发的位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2802、2-2204、2-2604、2-2802室四套房屋，总房款1750万元。四份合同均约定：按2018年5月30日签订的《联名账户协议》约定的付款方式一次性付清房款。2018年5月25日，善地公司将购买上述四套房屋的定金20万元支付至大舜公司指定的济南云拟数字科技有限公司齐鲁银行账户内，大舜公司向善地公司出具了已收到20万元定金的收条。2018年5月30日，善地公司（甲方）、大舜公司（乙方）与案外人欧刚（丙方）、山东兆尊商贸有限公司（丁方）共同签订《联名账户协议》，约定“甲方购买乙方自有产权的山大路236号1号楼1-2802、2-2204、2-2604、2-2802室房产，已交纳20万元定金，剩余购房款按如下方式交纳：1、由甲乙双方指定丙方、丁方共同开联名账户，户名：山东兆尊商贸有限公司，开户行：招商银行；2、乙方开具符合甲方要求的发票，甲方一个工作日内交契税、维修基金并交纳200万元购房款至该联名账户；3、乙方为甲方办理山大路236号1号楼1-2802、2-2204、2-2604、2-2802室房产过户手续，在乙方向房管局提交合格的过户材料的同时，甲方将剩余购房款全部汇付至该联名账户，乙方承诺在甲方付款后的五个工作日内给甲方办理完毕房产证；······5、如乙方不能办理房产证，该联名账户内的全部购房款全部返还给甲方并向甲方双倍返还定金。······”。同日，大舜公司向善地公司开具了上述四套房屋的购房发票，并在网上预约了上述四套房屋的所有权转移登记业务。其后，善地公司未向联名账户内汇入钱款。2018年6月5日，善地公司向大舜公司发出《联系函》，以上述四套房屋已被抵押给他人为由，要求解除双方签订的上述四份《商品房买卖合同》，并要求大舜公司返还定金。另查明，2-2802、2-2204室两套房屋已于2017年设定抵押，抵押权人为案外人孙静。欧刚系孙静的代理人。善地公司为本案支出保全费2520元。本院认为，本案争议的焦点为善地公司在与大舜公司签订《商品房买卖合同》时是否明知其购买的商品房上设定有抵押。首先，大舜公司与善地公司签订《商品房买卖合同》前曾委托中介公司代为出售涉案房屋，这与一般的商品房开发商直接面向购房者销售房屋的方式明显不同；其次，善地公司与大舜公司签订的《商品房买卖合同》中约定善地公司应按《联名账户协议》约定的付款方式支付购房款，该付款方式有异于正常的商品房买卖的付款方式，且该《联名账户协议》的签订方丙方欧刚系2-2802、2-2204室两套房屋抵押权人孙静的代理人；再次，一般购房者在购房时会核实所预购买房屋的权属状况信息，善地公司购买4套房屋，总房款1750万元，且需要一次性付款，如此大额的交易，善地公司更应事先核实房屋的权属状况。根据上述情况结合证人付尚兴、王强、欧刚等人关于《商品房买卖合同》及《联名账户协议》签订过程的陈述，本院认定善地公司在签订《商品房买卖合同》时即已明知其所购买的商品房上设定有抵押的事实。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。善地公司在明知其所购买的商品房存在抵押的情况下，仍与大舜公司签订《商品房买卖合同》、将购房定金支付至大舜公司指定的案外公司银行账户内、与大舜公司及案外人山东兆尊商贸有限公司和抵押权人的代理人欧刚共同签订《联名账户协议》的行为，应视为其明知并认可商品房上存在债权债务纠纷等瑕疵。合同签订后，大舜公司已按善地公司要求开具了发票，善地公司未按约定履行付款义务，其后又以房屋商品房已抵押给他人为由，解除了与大舜公司签订的4份《商品房买卖合同》，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。善地公司作为给付定金一方，未按约定支付购房款，系违约方，无权要求大舜公司返还定金，故对善地公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告山东善地商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元、保全费2520元，均由原告山东善地商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 秦 芳人民陪审员 吴卫平二〇一八年九月十四日书 记 员 张孝雅