海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3868号上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海南省海口市美兰区振兴路**美兰区政府大楼**，统一社会信用代码×××。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂炎钦，男，1986年12月10日出生，汉族，住海口市,公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：陈香羽，女，1986年4月17日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。二被上诉人的委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。二被上诉人的委托诉讼代理人：蔡成琳，海南新概念律师事务所律师。上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人涂炎钦、陈香羽商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保发公司上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初2772号民事判决，依法改判驳回涂炎钦、陈香羽的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由涂炎钦、陈香羽承担。事实与理由：一审法院判令保发公司承担逾期办证的违约责任所认定事实严重错误。一、本案证据充分证明了在2012年4月前保发公司开发建设销售“儒俊雅苑”项目手续齐全，因政府原因在2012年4月被重新处置，直至2015年6月1日政府才明确重新处置工作流程，自2012年4月至2015年6月1日期间根本无法办理任何手续，一审法院根据之前系列判决来认定政府对包含儒俊雅苑项目在内的29个项目责令暂停重新处置不是保发公司逾期办证的免责事由，且认定保发公司没有充分证据可以推翻之前判例中所认定的事实，判决保发公司应承担逾期办证违约责任，根本无视保发公司提交的证据，严重错误。本案证据证明，保发公司开发儒俊雅苑及销售房产时“五证”齐全，因琼山区住建局违规批准复工的政府原因导致2012年4月被海口市相关政府部门责令暂停和要求重新处置涉案项目，之后因政府或政府部门“处置工作的进展不尽如人意，仍然存在时序滞后、效率不高、主动意识不强、多部门联动不够、实质性处置措施难以有效落实等问题”原因，直到2015年6月1日才明确项目重新处置的工作流程。由此可见，上述一系列证据充分证明两个重要事实：一是：之前生效判决二审认定保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明，据此判决保发公司承担逾期办证违约责任。但在本案中保发公司提交了之前生效判决案件中未曾提交过的重要证据，即证据12《海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示。该证据中已明确指出：“因琼山区住建局违规批准复工，市政府要求停工停售，重新处置”，这证明了2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因是因琼山区住建局违规批准复工。至于琼山区住建局为何及如何违规批准复工均属于政府部门的原因。二是：自2012年4月起至2015年6月1日期间，因政府对原琼山县（市）批建的29个项目重新处置的政府原因，导致在从2012年4月起至2015年6月1日期间根本无法办理任何手续。根据买卖合同第十五条第五款约定，办证期限应相应顺延至2015年6月1日才开始起算。因此，本案中保发公司提交了充分的证据和在之前生效判决中没有提交过的新证据，证明了因政府原因造成保发公司逾期办证，保发公司不应承担违约责任。该证据足以推翻之前生效判决书中所认定的事实，之前同类系列案件相关判决不应适用于本案！一审法院不但盲目采信之前生效判决，并且无视本案中保发公司提交的新证据，在本案中认为保发公司未提供充分证据可以推翻之前生效判决书认定的事实，该认定事实严重错误。故，一审法院据此判令保发公司承担逾期办证违约责任，违背事实和法律规定。二、在政府2015年6月1日明确重新处置的工作流程后，保发公司已经按照政府部门要求积极办理了一系列手续，但因历史遗留问题和业主原因导致无法通过规划核验手续，从而造成无法办理涉案房产权属证书，该责任不应由保发公司承担；一审法院不顾本案证据证明事实，一方面千方百计寻找理由为业主开脱责任，一方面以莫须有的理由将责任全部归咎于保发公司，毫无任何道理可言。1.重新处置工作流程确定后，保发公司已经积极办理一系列手续。在政府2015年6月1日明确原琼山县（市）批建的29个项目重新处置工作流程后，保发公司已经立即按照重新处置的工作流程要求重新全面积极地办理了儒俊雅苑项目的一系列手续，于2016年7月15日取得了涉案项目的复工核验通知书，然而在办理项目规划核验过程中，因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）无法办理规划核验，从而造成无法办理儒俊雅苑项目房产证。2.一审法院在明知因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）造成无法办理规划核验手续，一方面千方百计为业主开脱责任，一方面以莫须有的理由将责任全部归咎保发公司，严重违背公平原则和违背事实。一审法院向海口市规划局琼山分局调查核实的《海口市琼山区人民法院询问笔录》证明，儒俊雅苑项目无法办理规划验收的原因，一是地上1栋9层楼（该栋楼原琼山市早在上世纪九十年代即在本项目开发前就已经发证给琼山香料厂）的历史遗留问题，海口市规划局琼山分局也明确不属于保发公司原因，需由市政府统一解决；二是超容问题，该问题保发公司在项目取得复工手续前早已经通过缴纳增建罚款和缴清增加容积率地价款予以解决；三是业主违法建设问题。可见，目前造成儒俊雅苑无法通过规划验收的原因是因业主违法改扩建原因和不属于保发公司造成的地上原有的一栋9层楼历史遗留问题造成。然而，一审判决在明知因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）造成无法办理规划核验手续的情况下，不但不让业主承担责任，反而千方百计为业主开脱责任，并以莫须有的理由将责任全部归咎于保发公司，严重违背事实和违背公平原则，具体如下：（1）一审判决称，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响保发公司办证的主要原因或唯一原因，从而认为如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该抗辩意见才能成立。请问，业主违法改扩建保发公司能阻止、能控制吗？特别是，在一审法院明明知道业主违法改扩建影响规划核验的情况下，为什么不认定业主应当先拆除违法改扩建，如果拆除了改扩建，保发公司不办理房产证才承担责任？这样的判理显然是全然不顾事实千方百计为业主开脱责任，严重违背事实和违背公平原则。保发公司完全无法相信，因业主违法改扩建导致项目通过规划验收，不但不承担责任，反而让保发公司承担责任，简直是岂有此理。（2）对于地上现有的1栋9层楼问题，一审法院称当时在项目规划建设时就应当有充分了解和调查核实并进行风险防范。事实是，在项目建设前，原琼山县政府已将该1栋9层楼核发了房产证给琼山香料厂，保发公司在建设“儒俊雅苑”项目时，没有任何政府部门告知该1栋9层楼存在任何问题，并且保发公司建设儒俊雅苑项目规划设计图纸已经政府部门审查通过，如果“儒俊雅苑”建设手续不符合规划要求，政府也不可能批建。保发公司该如何了解审查和风险防范？防范什么？有哪一条具体的法律法规要求保发公司负有注意风险防范的义务？防范什么东西？请法院告知保发公司。而更重要的是，在项目取得复工手续后规划核验时规划部门才提出所谓的“不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理”。连政府主管部门在此之前从未注意、提示、要求过，直至取得复工手续后才提出这个问题，让保发公司如何防范？怎么防范？可见，该1栋9层楼造成“儒俊雅苑”项目无法通过规划核验之一，纯属政府部门内部工作出现问题所致，根本不是保发公司所能预料的情况。一审法院不但不认定是政府原因，反而将该责任归咎于保发公司，纯属以莫须有的理由判案。综上所述：（1）保发公司开发建设和销售儒俊雅苑项目房产过程中没有过错，因海口市政府对原琼山县（市）批建的29个项目，导致从2012年4月起至2015年6月1日期间根本无法办理任何手续，保发公司与业主签订的合同办证期限应当予以顺延至2015年6月1日才开始计算。这些事实保发公司已经提交了之前的案件所没有的证据予以充分证实，之前同类系列案件相关判决不应适用于本案。（2）在政府明确29个项目重新处置的工作流程后，保发公司已经积极办理儒俊雅苑的一系列手续，但因业主违法改扩建的原因和与保发公司没有任何关系的1栋9层楼的历史遗留问题造成无法办理规划核验，从而造成无法办理房产证的责任不应由保发公司承。恳请二审法院查明事实，撤销原判决，依法改判驳回涂炎钦、陈香羽全部诉讼请求。涂炎钦、陈香羽辩称：一、保发公司迟延办理房产证已构成违约，依法应按合同约定向涂炎钦、陈香羽承担违约责任依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及第十五条约定，保发公司应当在2012年5月31日前将经质检部门验收合格的商品房交付给涂炎钦、陈香羽使用，并在将房屋交付给涂炎钦、陈香羽之日起730日内为涂炎钦、陈香羽办理房屋权属证书；《补充协议》第八条约定，保发公司应于房屋交付后730日内将产权办妥并交给涂炎钦、陈香羽，逾期迟延办理则按总房款的每日万分之二支付违约金。保发公司交房至今已有6年时间，未能如约如期为涂炎钦、陈香羽办理房产证，已构成严重违约，应按照签前述合同约定承担违约责任。二、保发公司提出的政府（行政部门）导致其无法如期办证的理由均不能成立，无法如期办证是保发公司自身在儒俊雅苑项目开发建设过程中存在大量违规行为导致的。保发公司在其上诉状中提出，因为“琼山区住建局违规批准复工，市政府要求停工停售重新处置”，因而是政府原因导致其无法如期办理房产证，并声称其在政府重新处置工作流程确定之后，其已经积极办理一系列手续，因此不应承担延期办证的违约责任。针对保发公司以上诉理由，涂炎钦、陈香羽依据本事实及法律规定，提出以下反驳意见。1.海口市政府及相关政府部门已经依法采取一系列措施，依法处置包括"“儒俊雅苑”等项目存在的问题，不存在保发公司所主张的政府部门原因导致延期办证。涂炎钦、陈香羽在与保发公司签订房屋买卖合同之时，保发公司虽表面具备了商品房销售必需的“五证”，但据涂炎钦、陈香羽了解的事实是，涂炎钦、陈香羽所在儒俊雅苑小区项目于2002年年底取得建设工程许可证后开工建设，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司颁发儒俊雅苑1-4号楼、地、地下室的《商品房预售许可证》效期限至2012年7月28日。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按"经完善手续或整改后可予以批准的项目“”按现行批准控规或其他规定执行的项目“和”不予批准的项目"三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为"经完善手续或整改后可予以批准的建议项目“。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。综上，从保发公司提供的一系列政府（部门）文件来看，海口市政府及有关部门从2012年7月起就按照”历史问题历史对待、政策问题政策解决“及”成熟一个、处理一个“的原则，进行专题研究处置，依法加快办理，逐个妥善解决，化解社会矛盾。海口市政府及有关部门的一系列政策举措表明，海口市有关行政机关一直在积极督促解决包含儒俊雅苑项目在内的29个停缓建项目历史遗留问题，以避免社会矛盾激化。保发公司称所谓的”因政府原因"导致其无法如期办证的辩解显然是站不住脚的。2.保发公司在建设“儒俊雅苑”项目过程中存在违规行为。海口市政府及有关部门进行前述一系列工作之后发现，保发公司在开发建设“儒俊雅苑”项目中存在违规行为。2015年6月23日，海口市规划局出具了《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》认定：截至2013年3月，该项目施工进度超过现行控规，与原批建筑方案比较，地，地上建筑面积较原批建面积增加18131平方米。......,超出部分按处置违建有关规定处置。同年9月9日，海口市规划局又出具了《关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见》认定：儒俊雅苑项目在建设过程中商铺存在加建行为，且对原批的1#-4#部分阳台进行了封闭，上述违法行为直接导致了原批建方案图纸标识面积与实建面积不一致的情况。可见，保发公司在项目建设过程中存在诸多违规行为，这才是导致项目进展无法推进、无法如期办证的原因。保发公司不从自己身上找原因，却一味地将自身应承担的责任推诿给政府及相关部门，显然是毫无依据的。尤其需要指出的是，根据海南省高级人民法院作出已生效（2016）琼民申659号等民事裁定书中，已经认定，涂炎钦、陈香羽提供的证据均能说明儒俊雅苑项目本身存在问题，并驳回其关于政府因素导致延期办证的抗辩主张，所以，保发公司在本案再次提出此种抗辩，无非是老调重弹，其根本不能提出有利证据推翻海南省高院已经认定的事实，依法不应采信。三、保发公司在签订合同之前向涂炎钦、陈香羽隐瞒了不能如期办证的巨大风险，存在严重的履约过错，依法应承担违约责任。1.如前所述，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续的过程，并不是保发公司可以据以免责的事由。首先，保发公司向涂炎钦、陈香羽销售房屋时先是隐瞒了影响办理房产证的风险，甚至在收到政府部门的停工通知之后还在销售部分涉案项目房产，此后又没有采取积极补救措施，导致办证手续未取得实质性进展。其次，保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与涂炎钦、陈香羽约定办证时间，却未能依约履行合同义务。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。保发公司在存在明显过错的情况下，隐瞒了影响履行合同过程中存在严重问题，明显违背了其法定义务和合同义务。保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不能采信，依法应承担逾期不能办证的违约责任。2.保发公司违规提前交房，无法通过规划核验等手续，是导致不能正常办理房产证的重要原因。《海口市城乡规划条例》第五十四条第一款规定，建设工程未经规划核实或者未通过规划核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，不得交付使用。该条规定的目的在于规制建设工程项目在建设过程中，擅自修改批建方案。如前所述，保发公司从儒俊雅苑项目建设开始，就存在擅自加建的行为，存在被政府有关部门拆除擅自加建部分的风险。在此情况下，保发公司仍将没有经过规划核实的房屋交付给涂炎钦、陈香羽使用，有逃避政府有关部门执法之嫌，将不能办证的风险转嫁给涂炎钦、陈香羽。如果采信保发公司所谓“延期办证完全是政府部分原因造成”的抗辩意见，无疑是助长其违法行为。另，保发公司认为是琼山规划局违规批准复工，导致一连串的问题。但根据保发公司原审提供的证据四复工通知书，当时复工是保发公司向琼山区住建局申请的。保发公司在上诉意见中提到的证据十二即海口市住建局[2013]122号文指出，这个项目是需要完善手续才能批准的建设项目，同时也提出要各个部门出具核准意见后住建部才能出具施工许可和预售许可，故该项目本身就有问题。综上，保发公司的上诉理由缺乏事实根据，请求法庭依法判决维持原判，驳回其上诉。涂炎钦、陈香羽向一审法院起诉请求：1.保发公司向涂炎钦、陈香羽赔偿逾期办理房产证的违约金：52347元（从2016年6月25日起算，暂计至2018年6月25日，应计至其实际办理房屋产权证之日止，每日以已付房款的万分之二计算）；2.保发公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年2月21日，双方当事人签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定内容如下：一、保发公司将位于海口市府城铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”2号楼8层8D房出卖给涂炎钦、陈香羽；二、房屋建筑面积共80.21平方米，总金额358539元；涂炎钦、陈香羽应于合同签订之日起十日内支付首期房价款108539元，余款250000元通过银行按揭贷款支付；三、保发公司应于2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并将符合合同约定的商品房交付涂炎钦、陈香羽使用；四、保发公司应自房屋交付之日起730日内为涂炎钦、陈香羽办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知涂炎钦、陈香羽办理权属证书需要由涂炎钦、陈香羽提供的资料；如因保发公司原因致使涂炎钦、陈香羽不能在约定期限内取得房产权属证书，保发公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向涂炎钦、陈香羽支付违约金，逾期360日以上的，涂炎钦、陈香羽有权单方解除合同；如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不受上述限制。同日双方签订的《补充协议》中第八条约定：在涂炎钦、陈香羽交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助涂炎钦、陈香羽办理房屋权属登记，如因涂炎钦、陈香羽原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，保发公司不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因保发公司责任，涂炎钦、陈香羽不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理:即涂炎钦、陈香羽不退房，保发公司按房屋总价款的日万分之二支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及《补充协议》签订后，涂炎钦、陈香羽按约定支付了首付款，并于2012年4月向建行办理了按揭贷款手续，全部购房款已支付完给保发公司。2012年7月21日，保发公司通过物业公司将涉案房屋交付给涂炎钦、陈香羽使用。另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地、地下室的《商品房预售许可证》效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以"国土局复函不符要求，予以退件“”属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理"为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按"经完善手续或整改后可予以批准的项目“”按现行批准控规或其他规定执行的项目“和”不予批准的项目"三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。因保发公司至今未能为涂炎钦、陈香羽办证，涂炎钦、陈香羽遂向一审法院提起本案诉讼。至本案庭审时上述项目预售许可证延期仍未获批。2011年6月20日，“儒俊雅苑”项目2、3号楼通过建设、施工、勘察、设计、监理单位的工程质量验收合格。又查，2015年，“儒俊雅苑”项目的部分购房人分别向一审法院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经一审法院审理作出一审判决，认定保发公司逾期办证构成违约，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与购房人约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不予采纳。综合全案，考虑到购房人向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付购房人，逾期办证并不会给购房人造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，酌定保发公司承担50%的违约责任，并判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日（即涂炎钦、陈香羽实际收房次日起算730日）起至该案庭审之日止的相应违约金。保发公司上诉后，海口市中级人民法院二审认为，虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因纯属政策原因，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，政府责令暂停涉案项目的行为不能视为不可抗力，不能免除保发公司逾期办证的违约责任，一审判决保发公司承担50%的违约责任，处理并无不当，二审遂判决驳回上诉，维持原判。2016年，保发公司针对该二审判决向海南省高级人民法院申请再审。海南省高院同意一、二审意见，并认为：保发公司二审期间提交的海口市人民政府专题会议纪要[2015]123号《研究原琼山县（市）批建29个历史遗留处置工作有关问题》、海口市规划局海规函[2015]1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》、海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ[2015]第11号《行政处罚事先告知书》等三份证据及被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建设项目”，均能说明“儒俊雅苑”项目本身存在问题。因此，保发公司关于存在不可抗力或政府政策因素等约定的免责事由的抗辩主张，没有事实和法律依据，遂裁定驳回保发公司的再审申请。再查，2016年，另一批“儒俊雅苑”项目购房人分别向一审法院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经一审法院审理，以相同理由判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。购房人不服上诉后，海口市中级人民法院二审认为，“儒俊雅苑”小区已于2014年1月13日被海口市政府和相关规划部门归类为“经完善手续或整改后可予以批准的项目”。而保发公司作为该小区的开发商，在一、二审期间均未提交证据证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，而且直至一审庭审时尚未办理预售许可证延期。由此可见，保发公司在履行合同过程中存在严重问题。该问题导致商品房在交付给购房人使用数年后均未能进入办理产权登记阶段。购房人与保发公司在商品房买卖合同及补充协议中对房屋权属证书办理的约定不同，主要表现在对730天办证期限的起算时间约定不同：买卖合同中约定自房屋交付之日起730日内为购房人办理房屋权属证书，在补充协议中约定自购房人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内协助办理。商品房买卖合同与补充协议为同时签订，而约定的内容不一致。由于保发公司存在预售许可证延期未能获得批准的问题，商品房销售手续不完备，导致双方在补充协议中关于购房人交清办理房屋所有权证所需资料并办理完相关手续的约定事实上无法进行，而无法进行的责任在于保发公司，因此，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定保发公司为购房人办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内，符合商品房买卖合同中对办证期限起算时间的约定，购房人亦未提出异议，二审法院予以维持。由于保发公司未能自房屋交付之日起730日内协助购房人办理房屋权属登记，应当承担违约责任。双方签订的《补充协议》约定每日按总价款万分之二支付违约金，购房人要求保发公司按约定承担违约责任本无不当，但考虑到“儒俊雅苑”小区的逾期办证纠纷此前已有业主提起诉讼，法院根据房屋已实际交付给业主使用的实际情况，综合当前国内宏观经济环境的变化和影响、保发公司的履约情况及履行能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，酌情确定保发公司承担合同约定违约金50%的责任，判决已发生法律效力。同时，购房人认为违约金约定合理的，亦负有一定的举证责任。在购房人未举证证明其实际损失的情况下，二审法院综合上述情况，统一裁判尺度，对购房人本次起诉要求判令保发公司按约定支付违约金的请求不予支持。但是保发公司应当本着诚实信用的原则，切实履行合同义务，尽快完善手续，协助购房人办理房屋权属登记。如保发公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。二审遂于2016年12月29日判决驳回上诉，维持原判。经保发公司申请，一审法院到海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，该局副局长回复：第一，主要原因是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；第二个原因是项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；第三个原因是该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身存在超容问题，该问题也是待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。且2017年8月28日保发公司第一次申请规划验收后由于材料不齐，自己申请退档；2018年1月16日再次申请规划验收，经规划局告知其存在的问题后，让其协调整改，但是保发公司存在拖拉现象，至今尚未解决上述问题。另，涂炎钦、陈香羽曾于2016年5月第一次向一审法院起诉保发公司，诉讼请求保发公司以涂炎钦、陈香羽已支付的购房款为本金、按每日万分之二，从2014年7月22日起至实际办证之日止的迟延办理房屋产权证违约金。一审法院于2016年6月29日作出一审（2016）琼0107民初963号《民事判决书》，认定双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效、保发公司逾期办证构成违约、保发公司承担50%的违约责任，即按日万分之二，承担2014年7月21日起至该案庭审之日即2016年6月24日止的50%违约金25277元,判决保发公司支付涂炎钦、陈香羽逾期办证违约金25277元。涂炎钦、陈香羽上诉后，海口市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。海口市琼山区城市管理行政执法局于2018年2月26日作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2、严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日内自行改正，恢复原状。一审法院认为，生效的一、二审判决已认定双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，以及保发公司逾期办证构成违约的事实。保发公司辩称至今无法办理房屋产权证的原因是政府对包含儒俊雅苑项目在内的29个项目责令暂停和重新处置，导致保发公司无法办理相关预售许可、房产证手续。但上述生效的判决已经认定，该原因不属于合同中约定的不可抗力或政府政策的免责事由，且保发公司并无充分证据可以推翻上述判决书中所认定的事实，因此在本判决中不再累述，保发公司该项辩称意见一审法院不予采纳。保发公司另主张在政府明确处置29个项目的工作流程后，因业主违建导致其无法办理项目规划验收及房产证。经一审法院向海口市规划局分局调查了解，儒俊雅苑项目至本案开庭审理前，未能办理规划验收的原因并非如保发公司所述主要在于业主违规封闭阳台、入户花园改造露台等违建行为导致，主要原因还是项目存有其他问题导致；业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响保发公司办证的主要原因或唯一原因。并且，保发公司作为建设单位将未经规划验收合格的房屋交由业主居住，其对业主入住后违法改扩建的行为并未进行劝阻，对业主违法改扩建导致的后果亦应承担一定的责任。因此，目前业主的违建行为不足以作为保发公司逾期为涂炎钦、陈香羽办理房产证的免责原因，如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该辩驳意见才能成立。另，自2016年12月29日海口市中级人民法院作出生效判决，认定如保发公司保发公司在该次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。至今保发公司无法通过规划验收的主要原因还是在于项目用地内的原琼山香料厂的××栋的实建面积，虽然保发公司抗辩该问题在政府处置29个项目时未一并进行处理，并非是其所造成的。但在保发公司开发建设时该栋9层楼早已存在，保发公司在项目规划建设时，应当对项目用地上的非建设单位所有的附着物或建筑物应有充分的了解并有审查核实义务，但保发公司未采取积极的措施进行风险防范，待项目规划核验未能通过时，保发公司才去处理该问题且处理不及时，以致现今规划核验无法通过、房屋产权登记仍无法办理等一系列后果的产生。故自2016年12月29日二审法院判决减免其部分违约责任后，结合保发公司的履约情况，保发公司现所提交的证据无法证明其具备可以减免违约责任的事由，保发公司应当对至今未能办理房屋产权证承担逾期办证的违约责任。对于保发公司应支付的违约金，应遵循前述生效判决确认的原则认定保发公司应自交付房屋之日起730日内办理房产证，涂炎钦、陈香羽于2012年7月21日收房，保发公司需在2014年7月21日前为涂炎钦、陈香羽办理房产证。但保发公司至今一直未能履行义务，而涂炎钦、陈香羽第一次起诉的生效判决书已判决保发公司支付从2014年7月21日起至该案一审庭审之日即2016年6月24日止的逾期办证违约金。涂炎钦、陈香羽现诉讼请求本次办证违约金自2016年6月25日起计算,于法有据，又因具体办证时间尚不能确定，故本案违约金暂计算至本案庭审之日即2018年5月29日止，即保发公司应支付自2016年6月25日起至2018年5月29日的违约金,该违约金应分二个阶段计算。第一阶段:根据前述海口市中级人民法院2016年12月29日做出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，保发公司仍按照50%的比例承担支付2016年12月29日之前的违约金给涂炎钦、陈香羽的责任，即支付从2016年6月25日起至2016年12月29日止按每日万分之二计的50%的违约金6740.53元（358539元×0.0002×188日×50％）；第二阶段:2016年12月29日之后至本案2018年5月29日开庭审理时，因保发公司仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，故其无权再请求对其违约责任予以减免，一审法院对其违约责任不再予以减免,因此，保发公司应向涂炎钦、陈香羽支付2016年12月30日起至2018年5月29日止的违约金37001.22元(358539元×0.0002×516日)。以上保发公司应支付的违约金合计43741.75元（6740.53元+37001.22元）。涂炎钦、陈香羽主张超出的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限保发公司于本判决生效之日起十日内向涂炎钦、陈香羽支付自2016年6月25日起至2018年5月29日止的逾期办证违约金43741.75元；二、驳回涂炎钦、陈香羽其他诉讼请求。案件受理费554元（涂炎钦、陈香羽已预交），由保发公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定涂炎钦、陈香羽与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，且双方当事人均无异议，依法予以确认。关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因及责任。“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收导致至今未能办理产权证的原因有三：第一，“儒俊雅苑”项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核验不能将该栋楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标。第二，“儒俊雅苑”项目本身存在超容积率的问题。第三，“儒俊雅苑”项目投入使用后，存在大量业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况。从本案查明的事实及“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因来看，虽然政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，业主违法改扩建的行为对规划核验亦有一定影响，但上述因素和影响均不属于双方合同约定的不可抗力或政府政策因素等免责事由。而保发公司在“儒俊雅苑”项目规划报建、建设过程中，未对项目用地上的非其所有的附着物或建筑物进行充分了解和审查核实，且项目本身超容积率建设，才是“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收导致至今未能办理产权证的主要原因。故保发公司关于免责的上诉主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于保发公司违约责任的承担。如上所述，虽然“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证，保发公司依约应承担相应的违约责任，但鉴于政府有关部门审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定的影响，且保发公司己向涂炎钦、陈香羽交付了涉案房屋，结合本院对类案两次生效判决等具体情况，酌定保发公司承担50%的违约责任为宜。一审法院判决保发公司承担100%的违约责任不当，依法予以纠正。保发公司向涂炎钦、陈香羽支付自2016年6月25日起至2018年5月29日止的逾期办证违约金为25241.15元（358539元×0.0002×704天×50％）。综上，保发公司的上诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初2772号民事判决第二项;二、变更海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初2772号民事判决第一项为：限上诉人海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人涂炎钦、陈香羽支付自2016年6月25日起至2018年5月29日止的逾期办证违约金25241.15元；三、驳回被上诉人涂炎钦、陈香羽的其他诉讼请求;四、驳回上诉人海南保发房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，由上诉人海南保发房地产开发有限公司负担277元，被上诉人涂炎钦、陈香羽负担277元。二审案件受理费1108元，由上诉人海南保发房地产开发有限公司负担554元，被上诉人涂炎钦、陈香羽负担554元。本判决为终审判决。审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一八年九月二十七日书记员 何军相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；