北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初15452号原告（反诉被告）：北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路****楼**。法定代表人：李再顺，董事长。委托诉讼代理人：张雅丽，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔卉，女，1969年10月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容公司）与被告（反诉原告）崔卉租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万容公司委托诉讼代理人张雅丽，被告（反诉原告）崔卉及其委托诉讼代理人刘馨远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万容公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令原、被告之间的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于2017年6月28日解除；2．请求对合同解除后应退租金进行清算，确认原告应退还被告租金为人民币276888元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月2日，原、被告签订了《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》，约定：被告向原告承租位于北京市西城区展览路1号科贸楼二期万容天地商城xx号场地；租赁期限为20年；租赁合同起算日以万容天地商城实际开业日期为准；20年租期的优惠租金总价为人民币63万元。被告向原告支付租金共计40万元，原告于2013年1月万容天地商城试营业之前将租赁场地交付被告经营使用。万容天地商城于2013年8月1日正式开业。2016年，根据中央推动京津冀协同发展、有序疏解北京非首都功能的战略要求，包括万容天地商城在内的十几个“动批”服装市场被北京市列为疏解工作重点。2017年6月23日，原告发布疏解公告，告知商户万容天地商城因疏解非首都工程的需要定于2017年6月27日18：00关闭，原场地租赁合同将不能继续履行，并公告办理合同解除、租金退还等相关事宜。万容天地商城关闭后，原告已收回全部出租场地，并已与约96%的商户办理完毕合同解除和退款的法律手续。但仍有包括被告在内的约4%的商户因对退款金额有异议，拒不办理解除租赁合同、结算剩余租金的手续。原告认为：万容天地商城因疏解非首都功能的需要而关闭，致使本案租赁合同不能继续履行，属于不可归责于合同双方的原因所致，故应提前解除合同，据实结算租金，即：扣除实际租期内已发生的租金，剩余租金无息退还。具体金额为：已付租金40万元扣除实际租期（即2013年8月1日正式开业至2017年6月27日关闭）共计3年10个月零27天的租金123112元（扣除标准为：31500元/年、2625元/月、87.5元/天），剩余租金276888元为应退被告的租金。为依法公正处理双方纠纷，解决万容天地商城疏解遗留问题，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告崔卉辩称，不认可原告诉讼请求。不认可原告事实理由。应依法驳回原告诉请。双方签署的租赁合同和补充协议合法有效，不违反法律强制性禁止性规定。原告没有依法交付商铺，应承担违约责任。被告依约缴纳租金，原告没有取得商铺消防验收批准文件，没有验收，违反消防法11、13条规定，商铺是禁止交付使用的，应该停止使用。未经规划验收，也不能使用。工商经营没有按照工商部门规定，将名称注册为市场有限公司，经营范围应包含承包市场字样。原告没有依法注册市场信息，被告至今无法办理营业执照，不能正常经营。涉案商铺没有达到交付使用的条件，违反合同9条1款规定，应承担违约责任，赔偿损失。原告擅自关闭商铺，被告前期投入没有产生对等收益，损失惨重，原告应赔偿。2017年6月23日原告单方发布疏解公告，要解除租赁协议，没有提出合理补偿，没有考虑商铺没有正常使用的现实状态。同期同地段天宇商城补偿方案合理，是租金4倍标准。疏解应包含相关补偿，原告没有将疏解方案公之于众，没有落实。产权方建筑大学有12．9亿补偿款，包括对商铺补偿，即使解除合同，对被告损失和补偿也应及时落实到位。否则原告构成违法。原告签订和履行合同过程中，存在隐瞒欺诈，主观有恶意，2012年5月6日，建筑大学将涉案建筑交给原告，原告企业住所证明记载使用期限是10年，但原告与被告签订的租赁合同是20年。租赁场地性质是办公，不能用作商铺经营。原告没有诚实告知。原告诉请没有事实法律依据，应当驳回。反诉原告崔卉向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人返还反诉人租金400000元；2．判令被反诉人赔偿反诉人截至反诉之日的租金利息损失156234.44元（标准：中国人民银行同期贷款利率）；3．判令被反诉人赔偿反诉人疏解损失暂定10000元（具体数额以法院查明的疏解方案为准）；4．判令被反诉人赔偿反诉人设计装修费用60000元；5．本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2012年7月2日签订《北京市市场场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》，约定反诉人承租被反诉人F2层xx号场地，面积4．8平，租期自2012年8月28日起至2032年8月27日止，共计20年，租金总价为630000元。合同签署后，反诉人依约支付了上述款项的400000元，但是由于被反诉人的原因，即未依照工商行政管理部分登记注册相关规定，将名称注册为“***市场有限公司”，且经营范围中含有“承办***市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件。导致工商部门无法为市场内摊商办理个体工商户营业执照，反诉人无法进行开具发票等经营活动，最为基本的合同目的始终不能实现。2017年6月23日，被反诉人又以疏解北京非首都功能为由，提前单方面发布公告解除与反诉人的租赁合同与补充协议，并强制进行闭市。正是由于被反诉人的上述行为，导致反诉人的前期投入全部化为泡影，损失惨重，更为恶劣的是，被反诉人还恶意侵占属于反诉人的疏解补偿款，置契约精神、诚信原则于不顾。由此，反诉人造成的损失，被反诉人必须承担赔偿责任。综上，恳请法院依法查明事实，正确适用法律，支持反诉人的反诉请求。反诉被告万容公司辩称，不同意反诉请求，只同意返还276888元。合同约定交付商铺标准条件不包括办理个体工商营业执照。万容天地不能办理个人工商营业执照，责任不在原告，标准由工商部门掌握，无论名称范围里是否包括市场字样，都存在不能办理营业执照的情形，故是不可规则于双方原因。没办理营业执照，事实上没有影响被告经营，现有证据不能证明被告有损失。被告承租4年，没有就不能办营业执照向原告提出任何诉求，被告对此客观现实是认可的。万容公司单方发布公告解除合同的问题，有中央疏解的政策背景和事实存在，不能履行的情形，解除合同有事实依据和合同依据。被告反诉事实理由不能成立，除返还剩余租金外其他反诉请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：北京建筑大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦（地上（地上**，地下**容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。2012年7月2日，万容公司（甲方、出租人）与崔卉（乙方、承租人）签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同内容有：“根据《中华人民共和国合同法》、《北京市生活消费品、生产资料市场管理条例》等有关法律、法规的规定，双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地，乙方承租甲方F2层xx号场地，面积4.8平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2012年8月28日起至2032年8月27日止，共计20年。第三条租金，本合同租金实行一年支付制，租金标准为31500元。……第六条甲方权利义务，3．应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第七条乙方权利义务，2．应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。第八条合同的解除，……。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任，1．甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适用于使用或租用时，甲方应减收相应的租金……。”同日，万容公司（甲方）与崔卉（乙方）签订《场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），补充协议内容有：“第一条租赁场地。第二条租期，本协议租赁期限为二十年，从2012年8月28日起至2032年8月27日止。租赁合同起始日期以大厦实际开业日期为准，甲方承诺实际开业日期不晚于上述约定开业日期15天。第三条租金及支付方式，乙方承租的场地二十年优惠租金总价为630000元。签订本协议时，包括认租时乙方已交付的定金（如有），乙方应支付至上述款项的55%，本次应补交租金预付款0元。……第七条场地装修，甲方鼓励乙方在不影响租赁场地整体结构的前提下，按其经营需要自行个性化设计并装修。甲方有权根据经营需要，对乙方的装修标准提出要求。三、四、五层每个场地的首次装修投入不得低于5万元。乙方应在装修之前向甲方相关部门提交设计图纸和施工方案，并办理相关手续。……第十二条免责，因不可抗力或相关行政行为、消防工作等需要或者其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本补充协议已履行部分的租金不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任……。”2012年1月5日，崔卉向万容公司支付400000元。万容公司将《租赁合同》所涉及的租赁场地交付崔卉使用，崔卉未能以该场地办理营业执照。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布《致动物园商圈商户朋友的一封信》，内容有：“……2014年，习近平总书记来北京考察提出调整疏解非首都核心功能的工作要求。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。动批市场明确列为北京非首都功能疏解重点区域。北京市政府提出要求在今年年底前完成动批市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务是：……万容商城。……各市场疏解在即，我们在此提示大家：一、请广大商户朋友积极响应政府疏解非首都功能的号召，顺应大的形势，认清市场发展规律。……三、此次动批产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。四、疏解时间表已经明确，请广大商户在订货、仓储投入上采取谨慎态度，以免造成不必要的损失。五、请广大商户在疏解中要讲政治、讲大局、保稳定、保安全……。”2017年6月23日，万容公司发布《北京万容天地服装市场疏解公告》，内容有：“尊敬的各位商户：为了疏解北京非首都功能，按照疏解要求和实际情况，结合场地租赁协议相关约定，本市场决定解除与商户签订的场地租赁协议，并于2017年6月27日18：00时闭市，请商户在闭市前尽快甩货清货。现将解除场地租赁协议，场地（商铺）清退，退款补偿等有关事项公告如下：一、办理解约手续期限：2017年6月24日至2017年6月30日。……四、疏解补偿退款方案：（一）商户在2017年6月30日18:00时前签订解除场地租赁协议，清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：1．对20年期租约的商户，扣除2年租金，对5年期转20年期租约的商户，按20年租期扣除2年3个月租金，其余已发生和未发生的租金予以补偿退还。其中，按照场地租赁协议和实际使用时间应当扣除而少扣除的租金，作为补偿。2．按照场地租赁协议应当收取而未收取的物业服务费，不再收取，作为补偿。……（二）商户在2017年6月30日18:00前，未签订解除场地租赁协议，或者虽签订解除场地租赁协议但未清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》，未办理付款流程所需相关手续并按要求提供相应资料的：协商解决的，比照公告第四条第（一）项规定多扣除1年租金和3年物业费，通过诉讼程序解决的，按照双方合同约定依法处理。（三）对已经过期或到期的短期租约，不予补偿退款……。”2017年6月27日，万容天地商城闭市。此后，万容天地商城的大部分商户已按照《疏解公告》的要求和万容公司达成和解。现万容公司诉至本院，以万容天地商城因疏解非首都功能的需要而关闭致使租赁合同不能继续履行，属于不可归责于双方的原因所致为由，要求确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年6月28日解除并确认应退还崔卉租金276888元。崔卉以其答辩理由不同意万容公司的诉讼请求并提出反诉，要求万容公司返还租金400000元、赔偿利息损失156234.44元、疏解损失暂定10000元、装修损失60000元。万容公司以其答辩理由，同意退还租金276888元，不同意崔卉的其他反诉请求。另查，2015年，本院受理部分商户起诉万容公司租赁合同纠纷案件，并出具了判决书，生效判决认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日。在案件审理过程中，本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行了询问。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路**科贸楼**项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。本院认为：万容公司与崔卉签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，2015年北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“万容天地商城”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。2017年6月23日万容公司发布《疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地。因此，万容天地商城于2017年6月27日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，符合双方《补充协议》第十二条免责条款中的约定，双方的《租赁合同》及《补充协议》应于闭市之日即2017年6月27日解除。万容公司要求确认合同解除的日期有误，本院予以调整。在万容公司发布《疏解公告》前，崔卉对于万容天地商城的规划验收问题、营业执照办理问题、消防验收问题从未提出异议，在双方合同已因不可归责于双方的事由而解除后，崔卉再以此为由主张权利，本院不予采纳。合同解除后，万容公司应当按照合同约定在扣除崔卉已使用场地期间的租金后，将剩余租金退还给崔卉。生效判决已认定万容天地商城的开业日期为2013年8月1日，崔卉虽对此不予认可，但并未提供相反的证据予以证明，本院不予采信。万容公司要求确认应退还崔卉租金276888元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对崔卉要求万容公司返还租金反诉请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。因双方合同系因不可归责于双方的事由而解除，根据合同约定，双方均无须承担违约责任，故对崔卉要求万容公司赔偿租金利息损失、疏解损失、装修损失的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京万容天地商业管理有限公司与崔卉于二О一二年七月二日签订的《北京市市场场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》于二О一七年六月二十七日解除。二、确认北京万容天地商业管理有限公司应退还崔卉的租金数额为276888元。三、本判决生效之日起七日内，北京万容天地商业管理有限公司退还崔卉租金276888元。四、驳回崔卉的其他反诉请求。如果北京万容天地商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2727元、反诉费5031元，由北京万容天地商业管理有限公司负担2224元（已交纳），由崔卉负担5534元（已交纳5031元，余款503元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇一八年九月二十九日法官助理王德林书记员林彤