浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初6278号 原告：茹冬冬，男，1984年12月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：江薇，女，1984年6月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：绍兴市越红房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区袍江汤公路27号。 法定代表人：金阿富。 被告：浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行，住所地绍兴市环城北路33号。 法定代表人：袁军。 委托诉讼代理人：王竹青、任宇楠，浙江震天律师事务所律师。 原告茹冬冬与被告绍兴市越红房地产开发有限公司、浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理。本案依法适用简易程序，于2018年7月16日、9月3日公开开庭进行了审理。原告茹冬冬委托诉讼代理人江薇、被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行委托诉讼代理人任宇楠到庭参加诉讼，被告绍兴市越红房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告茹冬冬向本院提出诉讼请求：1、要求两被告返还2018年5月28日至2018年6月14日的房屋租金23671元；2、要求两被告支付当年租金30%的违约金共计14.4万元；3、要求两被告赔偿租赁期限内原告的财产损失289328元；4、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告撤回第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告绍兴市越红房地产开发有限公司于2016年3月9日签订租期为两年，自2016年3月15日开始至2018年6月14日止，其中2016年3月15日至6月14日为装修免租期的租赁合同一份，合同对租赁标的、期限、租金及支付方式、押金、违约责任等都做了明确约定。在合同履行中被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行于2017年7月12日向原告发出通知一份，要求原告把第二年的租金交给银行，原告完全履行。原告于2018年5月28日前发现租赁标的被破坏，吊顶及门楣严重被破坏，遂向银行反映，当时租赁房屋内还有原告的办公桌、办公用品等贵重物件，部分交易还在该租赁房屋内进行。后原告于2018年5月28日向高新区派出所报案，5月29日拨打110报警。原告认为在租赁合同期限内，二被告均未向原告提出提前解除合同，又擅自在合同期限内损害原告的财产，故向法院起诉。 被告绍兴市越红房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行辩称：一、被告主体不适格。房屋所有权人和出租人均为被告绍兴市越红房地产开发有限公司，承租人为原告，被告仅为案涉房屋的原抵押权人，非签订该房屋租赁合同的当事人，即与被告未达成过任何房屋租赁的合意。另，根据合同法关于向第三人履行债务、由第三人履行债务的规定，其不同于债权债务转让，前者不发生原合同主体的变更，故本案中，即使原告第二年租金交给了被告，房屋租赁合同的主体仍为原告与越红房地产。因此，根据事实和合同相对性原则，原告对被告的诉请不具有请求权基础。二、退一万步讲，即使认定被告为合同一方当事人，原告的诉请亦没有事实和法律依据，且证据不足。首先，从本案事实出发，原告在租赁期限内占有、使用该案涉房屋，应当按合同约定支付租金，且二被告均未有任何违约行为。其次，原告所提供的证据不能证明其财产被损害系二被告所为，亦不能证明其损失为289328元。最后，原告主张的违约金过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年3月9日，原告茹冬冬（乙方）与被告绍兴市越红房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于江南世家小区商务楼一楼房屋（建筑面积：880平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月15日至2018年6月14日止，2015年6月14日前为免租装修期。月租金为4万元，年租金为48万元，支付方式为三月一付，每三月租金需在前三月租期到期之时提前半个月一次性付清。同时约定，合同所涉房产除甲乙双方违约外的第三方原因而导致的合同提前终止，双方租金按实结算。该合同还就其他事项予以约定。 2017年7月12日，被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行向原告发送通知一份，载明：绍兴市越红房地产开发有限公司抵押给我行的房产绍兴市越城区江南世家小区商务楼的一楼部分（880平方米）由你承租，现我行同意将该部分房产继续由你租赁至2018年6月14日，自2017年6月15日至2018年6月14日的租金48万元，须由你直接支付给我行，并附收款人及账号。2017年7月17日，原告将第二年租金48万元汇入被告绍兴瑞丰农业商业银行股份有限公司越州支行账户。 同时查明，2018年5月28日、29日，原告方相关人员向110报警，称有人在强拆其承租的房屋，绍兴市公安局越城区分局迪荡派出所出警后认为系租房合同纠纷，告知双方自行协商解决。 另查明，2006年11月24日，涉案房屋登记在被告绍兴市越红房地产开发有限公司名下；2013年4月17日，被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行在上述涉案房屋设定抵押权。2015年11月25日，绍兴市中级人民法院作出（2015）浙绍商初字第63号民事判决，判决浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行就合同号为8911120140010076号、8911120140027606号、8911120140027600号的《流动资金借款合同》项下绍兴市红茂织造有限公司尚欠的借款本金2500万元及利息1117803.52元（扣除原告在绍兴市红茂织造有限公司破产程序中受偿部分）按最高额抵押合同约定在本金最高额4000万元及其利息范围内对绍房他证绍市字第××号房屋他项权证项下绍兴市越红房地产开发有限公司名下的抵押物依法定程序享有优先受偿权。 以上事实由原告提交的租赁合同1份、照片打印件1份、工商银行卡凭条1份、照片打印件1组，被告提交的（2015）浙绍商初字第63号民事判决书复印件1份、房屋所有权证1份、国有土地使用证1份、房屋他项权证1份，本院依法向迪荡派出所调取的出警记录予以证实。原告提交的工程合同1份，因原告撤回部分诉讼请求，故对该证据在本案中不作认定。 本院认为，原告茹冬冬与被告绍兴市越红房地产开发有限公司在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行是否有权代为被告绍兴市越红房地产开发有限公司收取房屋租金。本院对此评析如下：首先，根据法律规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行系涉案房屋的抵押权人的事实清楚，其对涉案房屋享有优先受偿权，但抵押权人行使优先受偿权应当通过与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，即优先受偿权的法定行使方式并不包含收取抵押物租金。其次，根据（2015）浙绍商初字第63号民事判决，《流动资金借款合同》项下的主债务人为绍兴市红茂织造有限公司，被告绍兴市越红房地产开发有限公司在该案中仅系抵押担保人。从被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行代理人的陈述及现有证据来看，被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行在未经被告绍兴市越红房地产开发有限公司同意的情况下，将被告绍兴市越红房地产开发有限公司应收取的租金直接冲抵绍兴市红茂织造有限公司债务，并不符合法律规定。最后，被告绍兴市越红房地产开发有限公司并未书面通知原告要求其将房屋租金支付至被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行账户。综上，浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行无权代为被告绍兴市越红房地产开发有限公司收取房屋租金。同时根据合同约定，合同所涉房产除甲乙双方违约外的第三方原因而导致的合同提前终止，双方租金按实结算，现原告承租的房屋因合同第三方原因导致未能继续履行提前终止的事实清楚，即双方租金应按实结算。基于上述分析，原告主张要求被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行返还2018年5月28日至6月14日房屋租金23671元的诉讼请求，本院予以支持。被告绍兴市越红房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行应于本判决生效之日起二十日内返还给原告茹冬冬房屋租金人民币23671元。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取196元，由被告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  赵钦宇 二〇一八年九月二十日 书记员  朱黄莹 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。