上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终7598号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海科雅装饰设计有限公司，住所地上海市嘉定区嘉新公路******。法定代表人：张正好，总经理。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：关鹏程，上海兰迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海妙志建材有限公司，住所地上，住所地上海市奉贤区南桥镇金海公路******-9v>法定代表人：刘利荣，总经理。委托诉讼代理人：周文革，北京市京大（上海）律师事务所律师。上诉人上海科雅装饰设计有限公司（以下简称科雅公司）因与被上诉人上海妙志建材有限公司（以下简称妙志公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初25668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人科雅公司之法定代表人张正好及委托诉讼代理人沈孝鸣、关鹏程，被上诉人妙志公司之委托诉讼代理人周文革到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人科雅公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部本诉请求，支持上诉人原审全部反诉请求。事实和理由：涉案第二份《厂房租赁合同》没有被上诉人签字、盖章，根据法律规定及租赁合同第15条约定，该合同自始不成立、不生效。因第二份《厂房租赁合同》没有成立，被上诉人也没有向上诉人返还实际占有的厂房，故双方之间的厂房租赁合同法律关系没有发生变更，双方应受2017年5月5日签订的《厂房租赁合同》的约束。上诉人自2017年8月18日开始对外招租，仅是上诉人发出的另外一个要约，目的是应对被上诉人在实际返还厂房之后面临的经营状况，该要约与第二份《厂房租赁合同》没有因果关系。按照2017年5月5日的《厂房租赁合同》，租金前三年每年为2,398,000元，支付方式为一年一付，合同签订后三日内支付第一年租金2,398,000元，但被上诉人在签订合同后仅支付了1,200,000元，存在违约。被上诉人实际使用租赁厂房至2017年12月31日，参照该合同约定的租金标准，产生房屋占有使用费合计1,272,271元，现被上诉人支付了1,200,000元，尚欠房屋占有使用费72,271元应予支付。综上，原审认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人妙志公司辩称：第二份《厂房租赁合同》成立，因系争厂房没有产证，故合同无效。被上诉人实际仅拿到4,902平方米租赁面积，故应按该面积支付相应的房租。原审判决认定的租金标准及时间节点正确，上诉人于2017年6月12日发布招租信息，说明该时间节点后系争厂房在上诉人实际控制下。综上，请求驳回上诉，维持原判。妙志公司向一审法院起诉请求判令：1、解除妙志公司、科雅公司双方签订的《厂房租赁合同》；2、科雅公司返还房租款537,500元；3、赔偿建材搬运费暂计500,000元；4、本案诉讼费用由科雅公司承担。科雅公司向一审法院提出反诉请求：判令妙志公司支付房屋占用使用费72,271元。一审法院认定事实如下：系争的位于本市奉贤区XX镇XX路XX号厂房为科雅公司向案外人上海XX厂市政构件分厂（以下简称原房东）租赁取得，科雅公司与原房东租赁的面积为6,630平方米。2017年5月5日，科雅公司与妙志公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，科雅公司将位于上述厂房（建筑面积7,300平方米）租赁给妙志公司使用。租期期限为六年，自2017年6月20日至2023年6月19日止，年租金2,398,000元。上述合同签订后，妙志公司支付了1,200,000元租金并开始使用租赁厂房。其后，妙志公司、科雅公司双方又签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定的租赁厂房建筑面积为4,902平方米，合同一年一签，年租金1,590,000元。该合同有科雅公司和原房东签字盖章，但没有妙志公司签字盖章，也没有签订日期。2017年8月18日，科雅公司法定代表人张正好在网上发布“（出租）青村镇人民路厂房/仓库2,000加200平办公”的招租广告，并留张正好的电话号码。2017年10月24日，原房东在租赁厂房张贴《通知书》，认为科雅公司转租行为违法，通知解除合同。2017年10月29日，妙志公司发出《解除通知书》，通知科雅公司解除合同。妙志公司于2017年12月31日搬离租赁厂房。本案争议焦点在于，妙志公司、科雅公司先后签订的两份《厂房租赁合同》，具体如何履行，使用费如何计算。妙志公司、科雅公司之间第一份合同于2017年5月5日签订，租赁面积为7,300平方米，年租金为2,398,000元。在签订该合同后，科雅公司按约交付了厂房，妙志公司也支付了1,200,000元使用费。其后，由于妙志公司不需要全部厂房，经双方协商，签订了第二份合同，该合同约定的租赁面积为4,902平方米，年使用费为1,590，000元。现妙志公司、科雅公司双方对于第二份合同签订日期均无法确认，而从科雅公司自2017年8月18日开始对外招租看，科雅公司已经收回部分厂房在对外招租。故一审法院酌定第一份合同履行至2017年8月17日，之后，双方履行的为第二份合同。对于使用费的计算，也应当分段计算，2017年8月17日前按年使用费2,398,000元计算，其后按年使用费1,590,000元计算。截止至2017年12月31日，合计使用费为969,134元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案妙志公司、科雅公司先后签订两份《厂房租赁合同》，没有房地产权证也无建设工程规划许可证，上述两份合同均属无效。现妙志公司实际使用租赁厂房至2017年12月31日止，产生的使用费合计为969,134元，现其已支付1,200,000元，科雅公司应退还230,866元。科雅公司认为妙志公司尚欠使用费要求支付的请求，一审法院不予支持。就妙志公司要求科雅公司支付搬运费的请求，未提供相关证据，一审法院亦不予支持。一审法院审理后，于二○一八年五月二十三日依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、上海科雅装饰设计有限公司于判决生效之日起十日内退还上海妙志建材有限公司使用费230,866元；二、驳回上海妙志建材有限公司其余诉讼请求；三、驳回上海科雅装饰设计有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,138元，减半收取计7,069元；反诉案件受理费803.50元，由上海妙志建材有限公司负担3,069元，由上海科雅装饰设计有限公司负担4,803.50元。经本院审理查明，原审法院查明事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，双方于2017年5月5日就系争厂房签订《厂房租赁合同》，对租赁期限、租赁面积、租金标准及支付时间等作出了约定，合同签订后，上诉人已向被上诉人交付了系争厂房并由被上诉人占有使用，合同履行过程中被上诉人从未就系争厂房的交付面积问题向上诉人提出异议，且原审判决亦已认定上诉人在合同签订后已按约交付了厂房，并按年使用费2,398,000元计算自租期开始至2017年8月17日止的房屋占有使用费，而被上诉人却并未就此提起上诉，故被上诉人主张上诉人仅交付4,902平方米租赁面积，缺乏依据，本院难以采信。因系争厂房没有房地产权证也无建设工程规划许可证，故原审认定该《厂房租赁合同》无效，依法有据，本院予以认同。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。涉案第二份《厂房租赁合同》无落款日期，亦无被上诉人签字、盖章，故该份《厂房租赁合同》并未成立。退一步讲，即便该租赁合同已经成立，鉴于被上诉人并未提供证据证明其在第二份租赁合同成立后已向上诉人交还了多余部分的租赁面积，故上诉人主张被上诉人按双方2017年5月5日签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准支付其实际占用期间的房屋使用费，于法不悖，被上诉人实际于2017年12月31日搬离系争厂房，扣除被上诉人已支付的房屋使用费120万元，上诉人主张被上诉人尚欠房屋占有使用费72,271元，并无不当，本院予以支持。原审认定双方自2017年8月17日之后履行第二份租赁合同，并据此判决上诉人退还被上诉人房屋使用费230,866元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初25668号民事判决；二、上海科雅装饰设计有限公司与上海妙志建材有限公司于2017年5月5日签订的《厂房租赁合同》无效；三、上海妙志建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海科雅装饰设计有限公司支付房屋使用费72,271元；四、驳回上海妙志建材有限公司的一审全部本诉诉请。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,138元，减半收取计7,069元，反诉案件受理费803.50元，二审案件受理费14,138元，均由上海妙志建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年九月二十一日书记员  朱丽娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……