江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0729民初792号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场****。法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，男，系该公司收费员。被告：陈思明，男，1975年4月24日生，汉族，务农，住全南县，现住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告陈思明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告陈思明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪物业向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付桃源一品小区1栋17号店铺的物业管理服务费3990元，并承担滞纳金。事实和理由：原告和江西宝盛地产开发有限公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定商铺物业费用单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行相关的权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为桃源一品小区1栋17号商铺的业主，建筑面积为114.02平方米，从2015年11月1日至2018年9月30日，欠费为35个月，每月金额114元，共欠物业管理服务费3990元，至今该店铺仍在经营。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》规定，诉至法院，望贵院判如所诉。被告陈思明答辩，一、其诉讼请求不合理、不真实。购买商铺时已交纳了200元垃圾清理费，但店铺装修时产生一车垃圾，多次与物业协商，物业都没有为被告清理，后是被告自己清理的。隔壁商铺是开餐馆的，他的油烟从卫生间、下水道倒流至被告商铺，有刺鼻的油烟味，多次与物业反映这现象，物业没有处理。商铺门前卫生很差、车辆乱停乱放，造成营业不方便，我商铺附近也没有安装监控。我商铺临街，不在小区里面，且保洁秩序、设备管理、绿化、路灯均是由政府出资管理，原告没有提供服务。再说物业管理费是经营者缴纳，有租店合同，物业没有及时收取，本身存在过错。原告的诉讼已过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天豪物业提交：营业执照及资质证书、全南县物价局文件、与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订的合同、与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、催缴通知书、与被告签订前期物业管理服务协议、与全南县环境卫生管理所签订的协议书、电力公司开具的证明、领条、产权证明。被告陈思明提交:店面出租合同两份、天豪物业物流收款收据四份、照片七张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对前期物业服务协议，被告抗辩称不是其本人签名，原告公司对此不能予以确认，本院对该协议不予以认定。2、对催缴通知书，催收通知书没有被告签名，被告不予认可，本院该通知书亦不予认定。3、对被告所提供的照片，真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告公司作为乙方，江西宝盛房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务。被告购买了桃源一品1栋17号店铺第一、二层，面积合计为114.02m2。原告公司进驻桃源一品小区后，安排了保安，对小区内住户与临街商铺共用的水、电、排污管道等公共设施进行了管理、维修，保障了水、电、排污等公共设施正常运行，也安排了清洁工打扫临街店铺门前卫生。2016年10月31日，为解决临街店铺的安全问题，原告公司为该小区采购并安装了摄像头，拍摄角度能够覆盖被告所有的1栋17号店铺门口。被告认为原告公司并未对临街店面实施物业管理与服务，而拒绝交纳案涉店铺的其余物业管理服务费。另查明，原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质。全南县物价局核定原告公司物业管理服务项目及标准为：自2011年7月25日起至2016年6月7日止，商业店铺1元/月/m2。全南县物价局2016年6月7日全价字[2016]6号文件并未对商业店铺的收费标准进行核定。本院认为，本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？本案是否已过诉讼时效？经查，原告天豪物业作为物业管理公司依法取得了物业服务资质证书并办理了工商注册登记，具有从事物业管理服务的相应资质。原告公司与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，被告辩称其店铺排污没有与小区管道相连，但所需水、电等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，且为临街店铺安装了监控摄像，被告作为店铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。被告抗辩称系县环卫工人清扫临街店铺门前卫生，经查，县环卫工人会清扫临街店铺门前卫生，原告公司员工也会清扫该区域卫生，不能以此否定原告公司为该小区实际提供了物业管理服务的事实。被告抗辩称店铺门前脏乱差、车辆乱停乱放，经查，店铺门前台阶上落有少量树叶属正当现象，店铺正对街道上停放车辆不属物业管理范围，亦不能以此认定原告公司对被告店铺未提供物业服务。被告抗辩称其购买时店铺第二层比第一层便宜、第二层不是商铺，经查，被告没有提供证据证明其抗辩主张，且对于店铺而言，因位置不同，购买时价格不同属正常情况，不能仅以此否定第二层的商铺性质。被告抗辩称物业管理服务费应由承租人缴纳，被告店铺的承租人非本案当事人，物业管理服务费是否应由承租人承担，本案不作处理，被告可另循合法途经解决。关于物业管理服务费标准的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，故综合考虑物价局核定标准、原告公司服务水平、商铺性质等因素，本院酌定本案物业管理服务费在2016年10月31日原告公司增设摄像头改善其服务水平之前，按物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计付，在原告公司增设摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后，按1元/月/㎡计付。关于诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，即原告公司所要求2015年11月1日之后的物业管理服务费适用三年诉讼时效期间，本案没有过诉讼时效期间。综上，被告应交纳物业管理服务费3306.58元，其中2015年11月1日至2016年10月31日为684.12元（114.02㎡×1元/月/㎡×50%×12个月），2016年11月1日至2018年9月30日为2622.46元（114.02㎡×1元/月/㎡×23个月）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告陈思明应于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2015年11月1日起至2018年9月30日止的物业管理服务费3306.58元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，被告陈思明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇一八年九月二十一日书记员  月 欢附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。