内蒙古自治区牙克石市人民法院行 政 判 决 书（2018）内0782行初9号原告韩银龙，男，1971年4月4日出生，汉族，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人代钦，内蒙古缘合律师事务所律师。委托诉讼代理人徐颖，内蒙古缘合律师事务所律师。被告呼伦贝尔市海拉尔区住房和城乡建设局，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区草市路政府**楼。法定代表人刘炳林，呼伦贝尔市海拉尔区住房和城乡建设局局长。委托诉讼代理人牛君占，内蒙古东威律师事务所律师。委托诉讼代理人张永淳，呼伦贝尔市海拉尔区住房和城乡建设局物业办副主任。第三人呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区正阳办西山广场数码大厦**。法定代表人杨晓晨，呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司经理。原告韩银龙诉被告呼伦贝尔市海拉尔区住房和城乡建设局(以下简称海拉尔区住建局)商品房买卖合同备案登记一案于2018年1月19日向本院提起行政诉讼。本院于2018年1月23日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因本案处理结果与第三人呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）有利害关系，本院依法通知其为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年7月7日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人代钦、徐颖，被告委托诉讼代理人牛君占、张永淳到庭参加诉讼，第三人广厦房地产公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。因本案与（2018）内0782行初8号行政诉讼案件的被诉行政行为系同类行政行为发生的行政案件。经当事人同意，本院决定将本案与（2018）内0782行初8号案件合并审理。本案现已审理终结。被告海拉尔区住建局于2014年8月28日依据第三人广厦房地产公司的单方申请，作出了撤销原告韩银龙与第三人广厦房地产公司签订的合同编号为2010-0009772号商品房买卖合同网签备案登记的行政行为。原告韩银龙诉称，2013年4月26日，原告与第三人分别签订了三份《商品房买卖合同》，原告购买由第三人开发建设的广厦数码大厦1-1-103号、1-1-106号、1-2-206号三套商品房，建筑面积合计为1563.29㎡，房屋总价款为10,317,714元。同日，双方办理了房屋买卖合同网签登记手续，网签合同号分别为2010-0009768、2010-0009771、2010-0009772。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。后因第三人未按约定交付房屋及办理不动产权证书，原告于2017年3月13日向呼伦贝尔市海拉尔区人民法院提起诉讼。在诉讼过程中法院到被告处调取本案涉案房屋的登记信息后，原告得知第三人已于2014年8月28日以原告逾期付款为由单方向被告提出退房申请。而被告在没有进行严格审查，未向原告了解、询问是否存在逾期付款、退房是否为真实意愿，且在没有原告本人书面签字确认的情况下，擅自解除1-2-206号房屋的《商品房买卖合同》网签登记，其行为严重违反《房屋登记办法》第十八条"房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留"和住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，导致原告诉请第三人要求交付房屋及办证的目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，被告在原告没有与第三人解除合同，没有递交解除申请书且没有原告本人书面签字确认的情况下，未进行严格审查，擅自将登记在原告名下的房屋网签登记撤销，其行为实属违法，现原告为维护自身的合法权益，依据《行政诉讼法》第四十九条之规定，提起诉讼。请求人民法院依法确认被告撤销原告与第三人签订的《商品房买卖合同》（网签合同编号2010-0009772）网签备案登记的行为违法，本案诉讼费用由被告承担。原告提供的证据有：证据一，商品房买卖合同四份。其中手签两份，网签两份，网签合同号分别为：2010-0009771、2010-0009772。上述合同均系原告韩银龙与第三人广厦房地产公司于2013年4月26日签订并在被告处网上备案登记的。证明原告韩银龙向第三人广厦公司购买了位于呼伦贝尔市××区和广场路交界处广厦数码大厦1-2-206、1-1-106号两套商品房，双方之间商品房买卖合同关系成立。2013年4月26日，双方签订了商品房买卖合同且第三人广厦房地产公司将原告购买的上述两处商品房的房产信息录入被告商品房买卖合同网签系统生成了载有备案登记号的两份商品房买卖合同文本。证据二，中国银行客户回单及第三人给原告韩银龙出具的收取购房款收据两份。中国银行客户回单系原告通过中国银行将购房款汇入第三人广厦公司指定的法定代表人杨晓晨个人银行卡账户，之后由银行出具的回单。上述证据充分证实原告已经向第三人履行了支付购房款的义务，不存在逾期付款的行为。同时结合被告出示的第三人递交的"关于商品房网签合同修改的请示"能够证实第三人所称房款没有按期交付是不真实的。被告对原告是否实际支付了购房款没有予以进行核实，就将网签商品房买卖合同备案登记予以撤销，其行为违法。证据三，证明一份，2017年6月1日被告向呼伦贝尔市海拉尔区人民法院出具的证实坐落于呼伦贝尔市××区和广场路交界处广厦数码大厦1-1-106和1-2-206号商品房未登记在原告名下。证明因被告擅自撤销网签登记行为，严重损害了原告作为买受人的合法权益，侵害了原告的财产权,该行政行为违法。被告海拉尔区住建局辩称，一、原告的诉讼已超过诉讼时效。我局根据第三人的书面请求撤销本案诉争的《商品房买卖合同》网签登记的行为发生在2014年8月28日。因《商品房买卖合同》网签登记是公开可查的，原告自此就应当知道该行为的发生。《行政诉讼法》第四十六条，明确规定了行政诉讼时效期为六个月，原告的起诉行为明显超出了行政诉讼时效的法律规定。二、本案不属于人民法院受案范围。实行《商品房买卖合同》网上签约和备案是依据住房和城乡建设部"关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知"进行的。按"通知"第四条规定，实行《商品房买卖合同》网上签约备案的行为其目的是加强商品房买卖合同管理，保障交易安全提供的一项服务措施。网上签约行为的主体是商品房交易的双方当事人，所签订的商品房买卖合同也是双方当事人根据自愿原则对各方的权利义务进行约定的一种行为。我局提供的网上签约服务以及变更的行为，并不是交易双方签订的房屋买卖合同生效的要件之一，对交易双方当事人的权利义务不产生实际影响。按《最高人民法院关于适用若干问题解释》第一条第（十）项的规定，原告要求我局解除《商品房买卖合同》网签登记的行政诉讼，不属于人民法院行政诉讼受案范围，应当裁定驳回起诉。三、我局根据第三人的请求对诉争的商品房买卖合同撤销登记，并不能导致原告要求交付房屋及办证目的无法实现的后果。上述已经说明我局提供网签备案服务并不影响房屋买卖双方合同权利义务，不影响合同效力。网签备案如果错误，我局有权利和义务查明事实予以纠正，不产生不可逆转的不良后果。综上，请求驳回原告诉请。被告海拉尔区住建局向本院提交的证据有:证据一，2014年8月28日第三人广厦房地产公司向海拉尔区住建局出具的《关于商品房网签合同修改的请示》（复印件）。证明对原告韩银龙两份房屋买卖合同网签进行修改，是由广厦房地产公司向海拉尔区住建局申请作出的，对该网签进行修改并没有违反现行任何法律、法规的规定。证据二，原海拉尔区住建局开发办主任燕云出具的说明一份。证明2014年8月28日，燕云当时是开发办主任，是这个事件的经办人。在燕云主任接到第三人请示之后，签署同意，之后就在网签上做了处理，燕云认为该行为是正常修改行为。被告没有向本院提交作出该行政行为所依据的法律、法规，向本院提交了中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规范性文件一份。第三人广厦房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼也未向本院提交陈述意见及证据。经庭审质证，原告对被告提供的第一份证据即广厦房地产公司向海拉尔区住建局出具的《关于商品房网签合同修改的请示》（复印件），认为其系复印件，故对其真实性提出异议并请求法院予以核对。同时原告提出该"请示"上没有原告韩银龙的签名，该证据证明了被告在没有核实第三人提出的解除合同的事由是否真实存在，没有核实解除合同是否是原告韩银龙的真实意思表示的情况下，撤销涉案商品房买卖合同网签备案登记行政行为违法。对被告提供的证据二，原告对其真实性不予认可。并认为撤销网签合同备案登记的承办人员燕云违反了中华人民共和国住房和城乡建设部的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第(十)项规定，被告没有履行自己应当尽到的审查义务和监管职责。被告对原告提供的证据一的真实性没有异议。被告对原告提供的证据二的真实性及证明目的没有异议。被告对原告提供的证据三的真实性没有异议，但认为该证据的最后一段，上边写着206号房屋属于未售状态，所以206这个房屋应该还是原告所有。本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据一，被告对该证据中的商品房买卖合同的真实性均没有异议。该组证据中的两份经过被告网签备案登记的商品房买卖合同证明了原告韩银龙与第三人广厦房地产公司签订商品房买卖合同后在被告处进行了网签合同备案登记的事实，因此本院对该组证据中的涉及本案的合同编号为2010-0009772号商品房买卖合同予以采信。对原告提交的证据二，因该组证据证明了原告韩银龙向第三人广厦房地产公司支付了购房款，不存在原告未按期交付房款的情形，且被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信。对原告提交的证据三因被告对该证据的真实性没有异议，且该证据加盖有被告单位公章，本院对该证据予以采信。对被告提交的证据一，本院责令被告提交原件，经与原件进行核对后可以确认该证据的真实性，但该证据不能证明被告应第三人单方申请撤销涉案商品房买卖合同备案登记行为合法及程序正当的主张。对被告提交的证据二，因燕云系涉诉商品房买卖合同备案登记的承办人员，其与被诉行政行为有利害关系，且其没有到庭接受质证，故本院对该证据不予采信。经审理查明，2013年4月26日原告韩银龙与第三人广厦房地产开发有限公司签订了购买由第三人开发的位于呼伦贝尔市××区和广场路交界处广厦数码大厦1-1-103号、1-1-106号、1-2-206号三套商品房的商品房买卖合同，第三人广厦房地产公司将原告韩银龙购买的上述三处商品房的房产信息录入被告海拉尔区住建局提供的商品房网签系统，生成了载有备案登记号分别为2010-0009768、2010-0009771、2010-0009772的三份商品房买卖合同文本。本案涉及的是编号为2010-0009772号的商品房买卖合同。2013年4月26日原告韩银龙按照第三人广厦房地产公司的指定，通过银行转账方式向第三人支付了购房款，第三人广厦房地产公司向原告分别出具了三份收据。后因第三人广厦房地产公司未按约定交付房屋及协助原告办理不动产登记手续，原告于2017年3月13日向呼伦贝尔市海拉尔区人民法院提起民事诉讼。在诉讼过程中原告韩银龙得知其与第三人广厦房地产公司的商品房买卖合同（2010-0009771、2010-0009772）网签备案登记已经被被告海拉尔区住建局撤销，原告认为被告在原告没有与第三人解除商品房买卖合同，没有递交申请及没有原告签字确认的情况下，未经严格审查，擅自撤销原告与第三人广厦房地产公司的商品房买卖合同网签备案登记行为违法，侵犯了其合法权益，遂向本院提起行政诉讼。另查明，第三人广厦房地产公司向被告提交的"申请"即《关于商品房网签合同修改的请示》上没有原告韩银龙的签名。被告海拉尔区住建局2014年8月28日撤销原告韩银龙与第三人广厦房地产公司所签订的编号为2010-0009772号的商品房买卖合同备案登记时未向原告韩银龙了解核实相关情况，撤销该商品房买卖合同备案登记后也未告知原告韩银龙。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。呼伦贝尔市海拉尔区行政辖区内的商品房预售合同登记备案管理职责由被告海拉尔区住建局行使，因此被告负有对涉案商品房买卖合同登记备案以及撤销登记备案的法定职责。本案的争议焦点为：1、关于被告提出的原告韩银龙所提起的行政诉讼超过起诉期限的问题。在本案中，被告作出撤销本案被诉的商品房买卖合同备案登记时，原告韩银龙没有在第三人向被告提交的"请示"上签字确认，其对此事并不知晓。被告作出撤销本案被诉的商品房买卖合同备案登记之后也没有向原告韩银龙告知。原告韩银龙是在2017年3月在其与第三人广厦房地产公司的诉讼过程中，于2017年9月间才得知被告作出撤销本案被诉的商品房买卖合同备案登记的行政行为内容。根据最高人民法院《关于适用的解释》第六十四条"行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。"的规定，原告韩银龙自2017年9月知道被诉行政行为内容至其在2018年1月19日起诉之时，并未超过一年的起诉期限。故本院对被告提出的原告韩银龙的起诉超过起诉期限的主张，不予支持。2、被告作出的撤销本案涉诉商品房买卖合同备案登记行为是否属于行政诉讼受案范围的问题。商品房预售合同的登记备案制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理行政机关对交易行为的监督和管理。对于预售合同登记备案的撤销尽管没有相关的法律规定，但是该撤销行为一旦作出，商品房开发企业就可以将商品房再次出售，导致之前购买房屋的买受人权利可能被损害。因此，撤销备案登记行为从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，故被告作出的撤销本案涉诉商品房买卖合同网上备案登记行为是行政机关的行政行为，属于人民法院行政诉讼的受案范围。3、被告海拉尔区住建局作出的撤销本案涉诉商品房买卖合同登记备案行为是否合法的问题。首先，根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第（十）项内容规定"已签商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。"因此，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的，应当在双方协商一致的基础上才可解除合同，并需向房产管理部门递交申请，才可以办理撤销备案登记。本案中，从被告提供的证据来看，仅有第三人广厦房地产公司单方递交的申请，原告韩银龙既没有在申请上签字也没有到场参与，根本体现不出申请撤销备案登记是基于原告韩银龙与第三人广厦房地产公司的合意行为，而且事实上也不存在第三人在申请上所称的购房人未按期交付房款的情形。故被告撤销涉案商品房买卖合同备案登记所依据的事实不充分。其次，虽然法律、法规未对商品房预售合同网上备案登记的撤销程序作出具体规定，但行政相对人参与原则是行政程序的基本原则，因此行政机关在行使职权时，在行政程序上要保障行政相对人知晓并参与的权利实现。商品房预售合同备案登记是国家加强房地产市场监管，完善商品住房买卖合同管理，维护住房消费者合法权益的重要管理制度。如果仅凭房地产开发企业一方提交的申请，在房屋买受人不到场的情形下房地产开发企业即可以随意申请撤销备案登记，那么会使商品房预售合同登记制度流于形式。因此房地产登记管理部门在办理商品房预售合同备案登记以及撤销备案登记的过程中，应当尽到谨慎审查义务。在本案中，被告海拉尔区住建局在原告王金壮未到场的情形下，未审核第三人提交的申请的内容的真实性，即作出撤销涉诉商品房买卖合同备案登记行为，其作出的撤销商品房买卖合同备案登记行为主要证据不足，程序明显不当。综上，被告海拉尔区住建局作出的撤销本案涉诉商品房买卖合同备案登记行政行为事实不清，主要证据不足，程序不当。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定应当予以撤销，但鉴于涉案商品房被告已为第三人广厦房地产公司与他人之间签订的商品房买卖合同另行办理过网签备案登记，且现涉案商品房在被告的网签管理系统中没有该商品房买卖合同备案登记信息。故原告请求确认被告作出的本案涉诉的撤销商品房买卖合同备案登记行政行为违法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：确认被告海拉尔区住建局作出的撤销原告韩银龙与第三人广厦房地产公司之间签订的合同编号为2010-0009772号的商品房买卖合同备案登记的行政行为违法。案件受理费50元、案件公告费432元，由被告海拉尔区住建局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  赵志新人民陪审员  宋丽娟人民陪审员  汪芃芃二〇一八年九月五日书 记 员  槐芸迪附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；......