贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0113民初4878号原告：成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司，住所地：贵阳市白云区建设路**栋*单元*层*号。统一社会新民代码91520113594150785A。法定代表人：周峻，男，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙成，男，1994年7月9日生，汉族，四川省南部县人，系该公司工作人员，住四川省南部县。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人:李斌，男，1981年4月5日生，汉族，贵州省贵阳市人，系该公司工作人员，住贵阳市云岩区。代理权限：一般代理。被告：吴学海，男，1986年11月19日出生，汉族，户籍地：四川省资阳市安岳县，现住贵州省贵阳市白云区，联系。委托代诉讼理人：冯在勇，男，1959年4月25日生，汉族，贵州省正安县人，住贵阳市白云区云环路***号**栋***号。身份证号：。代理权限：一般代理。手机号码：1819864****。原告成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称卓望嘉物业公司）与被告吴学海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓望嘉物业公司的委托诉讼代理人孙成、李斌，被告吴学海及其委托诉讼代理人冯在勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓望嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告吴学海支付原告卓望嘉物业公司2016年4月至2018年6月的物业服务费4094.55元；2、依法判令被告支付原告2016年4月至2018年6月拖欠物业服务费的违约金982.69元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:被告系原告服务区域内—优品新城的业主，居住于贵州省××××号优品新城**栋*单元*楼*号，住房建筑面积为84.25㎡。按照被告2013年5月8日签署的《承诺书》认可原告与房开商贵州品筑置业有限公司签署的《前期物业服务合同》第六条“乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费：1、高层电梯住宅：1.8元/月.㎡；7、本物业服务费按照季度收取，买受人应当分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前预缴当季费用”的规定，被告每月需向原告交纳物业服务费151.65元（84.25㎡×1.8元/㎡=151.65元），每季度应向原告交纳物业服务费455元（151.65元/月×3个月=455元）。自2016年4月起至2018年6月止，被告已拖欠原告物业服务费4094.55元（151.65元/月×27个月=4094.55元）。按照《前期物业服务合同》第十条“业主应按本合同第六条、第七条的规定向乙方缴纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每延迟1日应支付尚欠金额千分之三的违约金”的规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款允许民间借贷年息不超过24%的规定计算，被告应当向原告支付27个月违约金982.69元（151.65元/月×27个月×24%=982.69）。原告多次向被告催要未果，双方为此发生争议，故原告起诉至法院，请求支持如前诉讼请求。被告吴学海辩称，对于计算方法以及计算面积无异议，但对原告的主张有异议，首先，对被告所在楼层和面积确无异议，但原告主张按照标准一分不差的交纳服务费的理由不充分，因为原告自身的物业服务工作打了折扣，其要求被告一分不差交纳服务费是不公平的，所以，我们现在不是要求延期交付物业费，而是拒交物业费。其次，违约金的约定没有对原告进行制约，显失公平。再次，前期服务合同约定业主按照建筑面积1.8元/㎡交纳，但是规约是按照专用部分面积1.8元/㎡计算，根据合同法第40条规定，提供格式合同方应该按照不利于自己的方式解释其条款，故应该按照专有部分计算物业费。原告主张的违约金是援引民间借贷司法解释，但我们双方不是民间借贷纠纷，因此，原告适用法律错误，而且，我们没有交纳物业费行使的是不安抗辩权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：被告吴学海系原告卓望嘉物业公司服务区域内—优品新城的业主，居住于贵州省××××号优品新城********，住，住房建筑面积为842㎡，套内建筑面积66.65㎡。后贵州品筑置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同及临时管理规约》第六条“乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费：1、高层电梯住宅：1.8元/月.㎡；7、本物业服务费按照季度收取，买受人应当分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前预缴当季费用”，另外，《前期物业服务协议》还对各自的权利义务等内容进行了约定，并在协议第十条中约定，“业主应按本合同第六条、第七条的规定向乙方交纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每延迟1日支付应付金额千分之三的违约金”等。同时，《临时管理规约》第十条约定“各业主同意，物业服务收费采取包干制方式；按业主专有面积大小共同负担：自物业首次交付使用之日起至《前期物业服务合同》终止之日发生的物业服务费用，按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳”。2013年5月8日，被告签署《承诺书》，确认已详细阅读并知悉优品新城《前期物业服务合同》以及贵阳品筑置业有限公司制定的《优品新城临时管理规约》”（以下称《临时管理规约》），认可物业服务企业及《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约等。签订该《承诺书》后，被告按约交纳了2016年4月前的物业管理费。自2016年4月至2018年6月止，被告以其在本案中的前述答辩理由为由，未再按约向原告支付物管费，故原告诉至本院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《前期物业服务合同》《承诺书》《临时管理规约》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。物业服务合同系双务合同，物业管理企业需按照约定履行义务，业主也需按照约定交纳物业管理费，以利于物业管理企业对小区进行管理。本案中，被告签署的《承诺书》《临时管理规约》《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告作为服务方为该小区提供了物业管理服务，被告作为业主方应当按合同履行交纳物业服务费的义务。然而，被告在原告催交物业管理费后，仍拒不向原告交纳物业管理费，其主观上具有过错，行为上已经构成违约，依法应承担民事责任，故原告诉请被告支付物管费，理由充分，本院予以支持。关于物管费的金额问题，原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定物管费为每月1.8元/㎡，按照被告房屋的建筑面积84.12㎡计算，因此，被告自2016年4月至2018年6月期间，应向原告支付物管费151.42元/月×27月=4088.23元。被告的行为已构成违约，依法应赔偿相应的违约金。由于双方约定的违约金过高，原告在诉讼已将违约金调整为982.69元，但其请求仍然过高，故本院酌情将违约金调整为未交纳的物业管理费总额的20%即4088.23元×20%=817.65元。被告以原告物业服务水平没有跟上及质量不合格等为由拒交物管费，但被告未举证证明，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于被告提出的应按照专有面积计算物业管理费，而不应以建筑面积计算物业服务费的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，“专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”，专有面积应包括“套内建筑面积”和“共有分摊面积”，故在本案中应该按照《商品房买卖合同》上所记载的建筑面积84.12㎡确定物业费收费面积。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，判决如下：一、由被告吴学海于本判决生效之日起十五日内向原告成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司支付自2016年4月起至2018年6月期间的物管费4088.23元及违约金817.65元，共计4905.88元；二、驳回原告成都卓望嘉物业服务有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告吴学海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 民二〇一八年九月十七日书记员 祝文君