山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0281民初1415号 原告：崔增菊，女，1968年11月1日生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告：丁明海，男，1968年4月21日生，汉族，住青岛市黄岛区。 两原告委托代诉讼理人：丛壮，青岛恒信通律师事务所律师。 两原告委托代诉讼理人：梁丹，青岛恒信通律师事务所律师。 被告：青岛保利广惠置业有限公司，住所地山东省青岛市市黄岛区东岳东路（原泰山东路**），统一社会信用代码9137021155084622X6。 法定代表人：邢巍，总经理。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告崔增菊、丁明海与被告青岛保利广惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告崔增菊、丁明海的委托诉讼代理人丛壮、梁丹、被告青岛保利广惠置业有限公司的委托诉讼代理人戚永鑫到庭参加诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付所购房屋钥匙并赔偿原告损失10000元，2、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：1、判令被告向原告交付房屋并办理房屋交付手续，2、判令被告向原告支付逾期交房违约金214386.1元（以已付购房款1232104元为基数，自2015年2月1日至2017年6月30日共计870天，按合同约定的日万分之二计算，2017年7月1日至实际交付房屋之日止的违约金再行起诉主张），3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年10月31日，原、被告双方签订青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的位于原胶南市泰山东路32-55号海上罗兰小区1层00户房屋一处，原告按约定已全部履行完合同义务，被告亦为原告办理了房屋产权证，但拒不向原告交付房屋钥匙，合同约定房屋交付时间为2014年11月30日，但时至今日，被告仍未向原告交付，给原告造成较大经济损失，为维护原告权益，诉至法院。 被告辩称，依原、被告签订的青岛市商品房预售合同第十条及补充条款第五条的约定，涉案房屋交付的条件为乙方支付合同约定的包括违约金在合同价款，该条款表达的含义为合同履行有先后顺序，原告先付清包括违约金、面积补差款在内的合同价款，被告才履行交房、办证义务，但原告于2017年2月27日才支付面积补差款且至今未履行违约金付款义务，被告有权拒绝交付涉案房屋，由此造成的损失应由原告自行承担。关于原告逾期付款责任，被告将反诉主张。 原告提交的证据和被告的质证意见： 证据一青岛市商品房预售合同，证明双方于2013年10月31日达成海上罗兰32-55号商铺买卖合同，房产价款总额为1232104元，双方约定房屋的交付条件为房屋已取得竣工验收证明，且原告按约付清全部房款及履行了其他义务，双方约定的房屋交付时间为2014年11月30日，同时双方约定被告逾期交付房屋超过60天，自逾期后的第61日起至实际交付之日止，被告每日应按已支付房款的万分之二向原告支付违约金，原告已履行了合同义务，被告应依法承担交付房屋的义务。 证据二收款收据，证明原告于2013年10月31日支付房款622104元，2015年2月13日原告支付房款200000元，2016年12月18日原告支付房屋补差款15209元。 证据三中国光大银行股份有限公司青岛漳州二路支行贷款还款明细，证明原告支付房款410000元。通过证据二、三，证明原告已经履行了合同约定的支付房款总额1232104元的义务，符合了合同约定的房屋交付条件，被告应当依法交付房屋 证据四崔增菊、丁明海与被告2016年7月21日签订了商品房预售合同，结合原告提供的证据一进而证明被告与客户之间存在的交易习惯为在业主另行支付首付款后，双方将合同约定的付款数额变更的事实，因此根据双方原合同的内容及收款收据可以证明，原告已经履行了付款义务，不存在逾期付款。 证据五中国银行股份有限公司胶南支行出具的关于崔增秀等客户办理按揭贷款有关情况的说明一份，证明2015年中国银行股份有限公司胶南支行因被告商业网点所在楼号项目准入已经过期导致无法办理贷款，进而证明是由于被告原因导致原告购买的涉案房屋无法办理贷款。原告于2015年通过中国光大银行股份有限公司青岛山东路支行贷款41万元，支付房款并不存在逾期支付房款的情况。涉案房屋不动产登记信息查询，证明涉案房屋的所有人是崔增菊、丁明海，原告已缴纳了相关税费和专项维修基金，依据补充条款第五条第一点的内容证明原告并不存在逾期付款的相关违约责任。 被告质证称对证据一的真实性无异议，双方就房屋买卖签订了新的合同，另行约定了房款的支付时间，双方应当按照新的合同履行，但对证明事项有异议。根据证据一第十条及补充条款第五条的约定，被告交付房屋的前提为原告按约定付清了全部房款、有关税费、专项维修基金、面积补差款、合同约定的违约金等义务之后，原告可向被告申请交付房屋，原告认为已经履行了合同约定的义务，系对合同理解不全面。对三张收据的真实性无异议，但三收据恰证明原告逾期付款的事实，且根据编号为1612936的收款收据来看，原告直至2016年12月18日才交付了房屋的面积补差款。根据合同约定，编号为1723817所载明的200000元应在2013年10月31日之前支付给被告，但收款收据的时间显示为2015年2月13日，逾期支付达470天。对证据三消费信款对账单的真实性没有异议，但该证据证明原告自2016年12月份才贷款，比合同约定的2013年11月7日晚了将近1120天的时间，原告应该承担逾期付款的违约责任。对于原告陈述的签署了两份合同的事实，原告应当举证说明，否则应承担举证不利的责任。对证据四从不动产登记中心调取的合同无异议，根据合同附件一的约定结合原告提供的付款收据可以证明原告已经逾期付款的事实。对证据五的真实性不予认可，因所盖公章为零售贷款业务合同专用章，该印章从字面含义看只能用来办理零售贷款业务，无法对外作出意思表示，对合同证明事项有异议，该说明表述2015年该行收到贷款材料，但实际上根据双方签订的购房合同，原告贷款付款时间应在2013年11月7日，即使该说明真实也无法证明2015年前原告无法贷款的原因，且该证据仅标明时间是2015年，并未说明具体的日期，更加证明该证据在真实性上存在可疑性。对不动产登记查询的真实性没有异议，房屋已办理了产权登记，但被告放弃补充条款第五条第一款中顺延办理登记产权时间的权利不意味着被告放弃顺延交房时间或免除原告逾期付款违约金，无法证明原告拟证明的不存在逾期付款违约责任的事项。 被告提交的证据和原告的质证意见： 证据一被告与银行签订的按揭贷款协议五份，证明从2011年到2016年期间被告均与多家银行签署了贷款合作协议，可以为购买涉案项目的业主正常发放贷款。 证据二被告与其他业主签署的商铺购房合同及付款明细，证明该合同是2014年签署，该业主的付款时间也是2014年，证明在2014年购买涉案小区的业主已经能够通过银行按揭贷款的方式支付购房款。 原告质证称五份被告与银行签订的按揭贷款协议系复印件，对其真实性不予认可，即使该证据为真也仅能表明被告与银行的合作意向，不能证明被告按照合同附件一第三点履行了通知义务，也不能证明因原告的原因不能办理按揭贷款。证据二明细系复印件，对其真实性不予认可，即使该证据为真对其内容不予认可，原告认为该明细中的业主购买时间是2014年7月9日，与原告非同一批业主，因此不能证明其他业主可以通过贷款支付贷款的事实。该证据不能免除原被告达成的，由被告通知原告提交按揭材料同按揭银行签订按揭合同的义务，此外该证据也不能证明因原告原因无法办理按揭贷款。 经审理查明，2013年10月31日，原告崔增菊、丁明海与被告签订了青岛市商品预售合同（201300217151），约定原告购买开发的位于胶南市泰山东路32-55号海上罗兰1层00户的房屋，价款1232104元。该合同系原告自青岛市黄岛区人民法院复印取得。 合同第六条约定原告的付款方式和付款期限由原、被告双方在附件一中约定明确。 第十条约定房屋交付必须符合交付的房屋已取得竣工验收备案证明，且原告按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。 第十一条约定被告于2014年11月30日前将房屋交付原告。 第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告可选择继续履行合同，但自逾期后的第61日起至实际交付之日止，被告每日按原告已支付房款的万分之二向原告支付违约金。 附件一约定付款方式按揭贷款支付，原告于2013年9月14日前付定金20000元；于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款602104元；于2013年11月7日前应支付房款610000元。附件一3约定原告通过银行按揭贷款方式支付房款的，原告应在被告通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料，如由于原告原因导致按揭银行在超过被告通知的时间10个工作日后尚未发放按揭贷款，且原告也未在该期限内将相应购房款支付给被告的，则被告有权解除合同，将商品房另行出售，原告应按总房价的20%向被告支付补偿金，因合同解除而产生的费用由原告承担，若被告同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止的整改迟延付款期间，原告应按逾期未付款额的日万分之三向被告支付补偿金。 补充条款二5中约定依据本款需原告补缴的差价款，原告应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕，否则原告除应按照合同第七条约定承担逾期付款的责任外，被告有权顺延实际交接房屋时间至实际补交日之后。 2016年7月21日，原告崔增菊、丁明海与被告又签订了一份与2013年10月31日的青岛市商品预售合同内容基本一致的合同，两份合同不一致的部分是附件一约定付款方式按揭贷款支付，2013年10月31日的青岛市商品预售合同约定的是原告于2013年9月14日前付定金20000元，于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款602104元，于2013年11月7日前应支付房款610000元。2016年7月21日的青岛市商品预售合同约定的是原告于2013年9月14日前付定金20000元，于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款802104元，于2013年11月7日前应支付房款410000元。 2013年10月31日，原告向被告支付了购房款622104元。 2015年2月13日，原告向被告支付了购房款200000元。 2016年12月18日，原告向被告支付了房屋补差款15209元。 2017年，中国银行青岛漳州二路支行向原告发放了贷款410000元。 2016年4月17日，被告向原告开具了822104元的发票。 2017年6月25日，中国银行胶南支行证明“2015年，我行收到保利海罗兰楼盘公积金组合贷款和商业网点贷款材料一宗，其中包括崔增菊、丁明海夫妇、丁明海、崔增菊夫妇、林承志、崔秀华夫妇、崔增菊、丁明海夫妇4笔商业网点贷款，收件时贷款所有资料齐备，符合贷款审批要求。审批过程中，由于4笔商业网点所在楼号项目准入已过期，无法按照先放款、后抵押的流程审批，遂与地产公司协商按现房先抵押、后放款的流程办理，但因现房抵押办理时间过长，无法达到地产公司回收房款的进度要求，我行将包括上述4笔在内的所有商业网点贷款资料，退回给了地产公司，贷款未予审批。”。 被告称通知了原告办理按揭贷款，但未书面通知，被告未提交相应证据证明其主张。 2016年11月14日，位于胶南市泰山东路**海上罗兰****的房屋办理了不动产权证，证号鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第0052056号，所有权人崔增菊、丁明海。 被告未将位于胶南市泰山东路32-55号海上罗兰1层00户的房屋交付原告。 原告于2017年5月25日提起本案诉讼。 上述事实，有原、被告提交的以上证据及原、被告双方的当庭陈述在案为凭，以上证据经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案争议的焦点：一、原告付款是否违约。 原、被告签订的2013年10月31日青岛市商品预售合同中约定的是2013年10月31日与被告签约并支付首付房款602104元，2013年11月7日前应支付房款610000元，原告也依合同于2013年10月31日向被告支付了购房款622104元，因此该首付款622104元的支付符合合同约定，不存在违约情形。 2016年7月21日青岛市商品预售合同中约定的是2013年10月31日与被告签约并支付首付房款802104元，于2013年11月7日前应支付房款410000元，即2016年7月21日原、被告将2013年10月31日青岛市商品预售合同中将购房款622104元变更为购房款802104元，即增加了购房款200000元，而原告是于2015年2月13日向被告支付的购房款200000元，付款时间是在原、被告双方变更付款数额之前，不构成违约。 原、被告在青岛市商品预售合同中约定以按揭贷款方式支付购房款，即2016年7月21日青岛市商品预售合同中购房款410000元是以按揭贷款方式支付。原、被告虽然在2013年10月31日青岛市商品预售合同中约定于2013年11月7日前支付按揭贷款，但是依青岛市商品预售合同附件一中“原告通过银行按揭贷款方式支付房款的，原告应在被告通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料”约定，被告负有通知原告同银行签订按揭贷款合同的义务，被告仅称通知了原告办理按揭贷款，但未提交相应证据，不能证明其履行了通知原告同银行签订按揭贷款合同的义务。同时中国银行胶南支行证明2015年原告向其申请了按揭贷款，但因原告的商业网点所在楼号项目准入已过期，贷款未通过审批，2016年7月21日原、被告仅变更了按揭贷款的数额，未确定按揭贷款的支付时间，因此不能认定原告以按揭贷款形式支付的购房款410000元违约。 合同补充条款二中约定原告应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕房屋补差款，但被告至今未将房屋交付原告，原告于2016年12月18日向被告支付了房屋补差款15209元，不违反合同约定，不构成违约。 综上，原告支付购房款项行为不存在违约情形。 二、被告未交付房屋的行为是否构成违约。 原告向被告支付了全部购房款，原告支付购房款项行为也不存在违约情形，在被告未提交证据证明原告未履行其他约定义务的情况下，被告应当向原告交付房屋，而被告至今未向原告交付房屋，原告请求被告承担违约责任应予支持。 原、被告于2016年7月21日就青岛市商品预售合同的付款数额进行了部分变更，被告交付房屋的时间也应当进行相应的变更，但双方并未就交房时间进行明确的约定。依合同补充条款二5“依据本款需原告补缴的差价款，原告应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕，否则原告除应按照合同第七条约定承担逾期付款的责任外，被告有权顺延实际交接房屋时间至实际补交日之后。”的约定，原告补缴了差价款后，就应当办理房屋交接手续，原告于2016年12月18日向被告支付了房屋补差款15209元，被告应于2016年12月19日起向原告办理房屋交接，因此原定被告承担自2016年12月19日起至房屋交付之日止以原告已付购房款1232104元为基数按日万分之二计算的违约金，对原告主张的2016年12月19日前的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告青岛保利广惠置业有限公司向原告崔增菊、丁明海交付位于胶南市泰山东路32-55号海上罗兰1层00户的房屋，于本判决生效之起十日内履行完毕。 二、被告青岛保利广惠置业有限公司支付原告崔增菊、丁明海自2016年12月19日起至房屋交付之日止以原告已付购房款1232104元为基数按日万分之二计算的违约金，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告崔增菊、丁明海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4516元，原告崔增菊、丁明海负担2258元，被告青岛保利广惠置业有限公司负担2258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  匡建玲 审判员  孙 超 二〇一八年九月二十五日 书记员  郭 冉