广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初14633号原告（反诉被告）：邱俊宇，男，1992年6月12日，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人:彭晖，广东国晖律师事务所律师，执业证号14403201810026619。被告：周肖辉（反诉原告），男，1973年11月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，原告邱俊宇与被告周肖辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱俊宇委托诉讼代理人彭晖、被告周肖辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邱俊宇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的房屋租赁合同于2018年6月20日依法解除；2.被告周肖辉立即返还涉案租赁房屋；3.原告邱俊宇没收被告周肖辉保证金6600元；4.被告周肖辉支付自2018年5月起的租金直至被告周肖辉返还涉案租赁房屋之日止（暂计至2018年6月，房租为6600元）；5.被告周肖辉支付2018年2月及5月延迟支付租金的违约金（违约金标准按照同期银行贷款利率暂计至2018年6月20日为15.23元）；6.本案诉讼费用由被告周肖辉承担。事实与理由：原、被告于2017年11月21日签订《租赁合同》，约定：原告邱俊宇将四季御园1栋2007号房产租赁给被告周肖辉使用，租赁期一年，自2017年11月21日起至2018年11月20日止，月租金3300元，于每月21日前支付租金。合同还约定被告周肖辉应按合同约定按时缴纳物业、水电费，若违约，原告邱俊宇有权没收履约保证金6600元。自2018年1月起，被告周肖辉开始拖欠物业费，原告邱俊宇于2018年4月19日通过微信通知被告周肖辉解除涉案租赁合同，被告周肖辉却要求继续履行合同，并保证以后不再拖欠费用，原告邱俊宇答应被告继续履行涉案租赁合同的要求。然而，2018年5月，被告周肖辉再次拖欠物业管理费，直至起诉仍未缴纳。被告周肖辉的行为已构成违约，原告邱俊宇为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告周肖辉答辩称：1.不存在拖欠租金的事实。涉案房屋租赁合同约定房屋租金每月结算一次，并未约定每月具体几号支付。被告周肖辉均在起租日起5日内支付下个月租金，不存在延迟支付情形。2018年5月至7月的房租均系微信转账，系原告邱俊宇不收取，导致租金被退回。2.不存在拖欠物业管理及水电费的事实。2017年11月至2018年3月期间的物业水电费均系由原告邱俊宇代缴，自2018年3月之后，该部分费用由被告周肖辉自行向物业管理处缴纳，且截至目前均已结清，无欠费。3.原告邱俊宇未经被告周肖辉许可，擅自撬门，更换涉案租赁房屋的门锁，其行为构成违约。综上，涉案租赁合同尚未到期，原告邱俊宇请求解除合同没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告邱俊宇的全部诉讼请求。被告周肖辉向本院提出反诉请求：1.继续履行涉案房屋租赁合同；2.原告邱俊宇支付违约金6600元；3.原告邱俊宇退还多收取的2017年12月份管理费66.5元；4.本案反诉费用由原告邱俊宇承担。事实与理由：2017年11月17日，被告周肖辉通过房产中介公司与原告邱俊宇签订了《房屋租赁合同》，承租原告邱俊宇位于深圳市罗湖区××世界××2007房屋，用于家人居住。2018年4月15日，原告邱俊宇通过微信通知被告周肖辉，主张被告周肖辉违约，将于2018年4月22日收回涉案租赁房屋。被告周肖辉多次与原告邱俊宇协商，均被拒绝。2018年4月20日，原告邱俊宇要求管理处切断涉案房屋水电，严重影响了被告家人的生活。4月22日，原告邱俊宇撬门入室换锁，被告周肖辉遂报警，经派出所调解，原告邱俊宇同意将新换门锁的2把装修钥匙交给被告周肖辉。5月20日，被告周肖辉通过微信转账方式向原告邱俊宇支付5月份租金3300元，原告邱俊宇未收取，被退回。被告周肖辉又于6月21日支付6、7月房租6600元，原告邱俊宇仍未收取，再次被退回。综上，原告邱俊宇提前解除涉案合同没有事实和法律依据，请求予以驳回。原告邱俊宇答辩称：被告周肖辉的反诉请求没有事实与法律依据，原告邱俊宇不存在违约行为。被告周肖辉所称原告邱俊宇要求物业管理处切断涉案房屋水电，实际上是被告周肖辉拖欠物业水电费所导致，与原告邱俊宇无关。关于被告周肖辉请求原告邱俊宇退还多收取的2017年12月份的物业管理费66.5元，原告邱俊宇同意退还。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.涉案房产位于深圳市罗湖区××世界××号，系西岭下旧村改造回迁房屋，建筑面积49.47平方米。原告邱俊宇提交的《四季御园实际回迁协议书》，载明涉案房产的权利人为原告邱俊宇（90%）及案外人田佩媛（10%）。案外人田佩媛出具说明，确认将其享有的涉案房产的权利全权委托原告邱俊宇处置。被告周肖辉出具书面质证意见，对上述回迁协议书及说明均无异议。2.2017年11月17日，原告邱俊宇与被告周肖辉就涉案房产签署了一份编号为2019495《房屋租赁合同》，约定：原告邱俊宇将上述涉案房产出租给被告周肖辉，租赁期自2017年11月21日至2018年11月20日止，每月租金3300元，以月付方式支付，提前0天支付下次房租；被告周肖辉另付6600元押金；双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金6600元。合同签订后，被告周肖辉向原告邱俊宇支付了11月份租金3300元及押金6600元。3.原告邱俊宇主张被告周肖辉自2018年5月起未支付租金，被告周肖辉对此予以否认，向法庭提交了2017年11月29日至2018年6月21日期间与原告邱俊宇的微信聊天记录，显示被告周肖辉于2017年12月23日向原告邱俊宇微信转账3300元，2018年1月21日微信转账3561.1元，2018年2月26日微信转账3300元，2018年3月24日微信转账3300元，2018年4月23日微信转账3300元，2018年5月20日微信转账3300元，2018年6月21日转账6600元。被告周肖辉主张2018年5月至7月期间的租金，因原告邱俊宇未收取，被退回。原告邱俊宇当庭表示该期间因人在国外，无法收取。另，原告邱俊宇确认2017年12月多收取被告周肖辉物业管理费66.5元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2017年11月17日签署的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告邱俊宇主张被告周肖辉拖欠租金构成违约，请求解除涉案房屋租赁合同并没收押金，本院认为，根据原、被告双方的微信记录及庭审陈述可认定，被告周肖辉曾于2018年5月20日、6月21日通过微信转账方式，向原告邱俊宇支付2018年5月至7月期间的租金，导致该期间租金未能收取的原因在于原告邱俊宇一方，而非被告周肖辉不予支付，因此，原告邱俊宇主张被告周肖辉构成违约，请求解除涉案租赁合同并没收押金，没有事实依据，本院不予支持。原告邱俊宇与被告周肖辉应按照合同约定继续履行合同项下的内容。原告邱俊宇主张被告周肖辉在2018年2月及5月存在延迟支付租金的情形，请求逾期付款违约金，本院认为，涉案房屋租赁合同未就逾期付款违约金作出约定，故原告邱俊宇该项主张没有合同依据，本院不予支持。被告周肖辉主张原告邱俊宇通知物业管理处，对涉案房屋采取断水断电措施，因没有提交相应证据加以证明，本院对被告周肖辉主张的事实，不予采信。被告周肖辉主张原告邱俊宇擅自更换涉案租赁房屋的门锁，构成违约，请求支付违约金6600元，本院认为，该事件已经相关部门协调，原告邱俊宇亦将更换后的门锁钥匙交予被告周肖辉，被告周肖辉的家人也一直居住于涉案房屋，并未影响被告周肖辉对涉案房屋的居住及使用，因此，被告周肖辉请求原告邱俊宇支付违约金6600元，没有法律依据，本院不予支持。鉴于原告邱俊宇确认多收取被告周肖辉2017年12月份的物业管理费66.5元，也当庭表示同意退还，故本院对于被告周肖辉的该项请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邱俊宇与被告周肖辉于2017年11月17日签署的编号为2019495《房屋租赁合同》继续履行；二、被告周肖辉应于本判决生效之日起三日内向原告邱俊宇支付2018年5月、6月、7月、8月租金合计13200元；三、原告邱俊宇应于本判决生效之日起三日内向被告周肖辉退还多收取的2017年12月份物业管理费66.5元；四、驳回原告邱俊宇的其他诉讼请求；五、驳回被告周肖辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，由原告邱俊宇负担；反诉费50元，由被告周肖辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘颖二〇一八年九月十二日法官助理方婷书记员张美乔