安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0504民初1920号原告：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。被告：刘静，男，1989年7月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：李爱华，安徽江南律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超，安徽江南律师事务所律师。原告马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）诉被告刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居然之家委托诉讼代理人史永红，被告刘静及其委托诉讼代理人朱超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。居然之家向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《居然之家招商合同》，返还马鞍山市居然之家某某号摊位；2.被告立即向原告支付拖欠的租金、物业费、市场管理费合计132071.76元（截止2018年3月31日，具体拖欠费用为：租金94611.20元、物业管理费33417.56元、市场管理费4043元，此后的租金、物业管理费、市场管理费按合同约定的标准计算至招商合同实际解除之日止）；3.被告向原告支付相当于两个月租金的违约金人民币19728元，并以欠费金额为基数按照日1%的标准支付相应的滞纳金。合计151799.76元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告签订一份《居然之家招商合同》。合同约定原告将位于马鞍山居然之家一号楼地下一层，面积为240.00平方米（公摊系数1.25），摊位号为某某号的场地租给被告用于商业经营，品牌亿田，合同租赁期限为自2016年3月1日至2017年3月14日，租金为每平方米日租金1.37元，物业费每日每平方0.5元，市场管理费按每月每平方保底销售额300元的1%计算，被告则应向原告支付场地租金及相关管理费用。合同履行期间，原告曾多次催促被告，要求支付租金及相关费用，但被告却以种种理由拖延支付，且合同租赁期满后，被告仍然占有使用租赁摊位。根据《居然之家招商合同》第十二条：“被告未按上述规定向原告支付租金等费用的，被告应每日按照未付金额的1‰向原告支付滞纳金；超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同”之约定，被告拖欠租金、物业费和市场管理费等费用的行为已构成违约，应当向原告支付相应的滞纳金。另外，根据《居然之家招商合同》第五十二条违约责任第二款约定：“因乙方（被告）的违约导致合同提前终止，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，还须赔付原告相当于两个月租金的违约金”。因此，被告违约应当依约向原告承担违约责任，除补齐所欠租金及相关费用，赔付相当于两个月租金的违约金人民币19728元。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特提起诉讼。刘静答辩称，1、双方之间招商租赁合同约定终止条件成就，就此双方在2017年3月14日合同关系已经终止，双方无法定或者约定合同自然延续的情况，原告诉请解除双方之间的合同关系缺乏事实基础。2、依据相关租赁法和合同约定，在租赁期满后应当给与承租人合理的搬迁期限，被告同样也没有恢复租赁场地原状的义务，原告所指在合同期满后被告仍然占有、使用租赁摊位的事实与真实情况不符，有违双方的约定。3、合同租赁期满终止以后，原告主张租金、物业费、市场管理费也没有相应的依据予以支持和应征。4、原告主张被告承担违约金、滞纳金与双方之间关于合同约定不相吻合，缺乏事实基础，不应当得到法庭的采信。综上，被告请求法庭驳回原告各项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对居然之家提交的欠费明细、刘静交纳的电费单据及销售凭证，能相互印证的部分，本院予以认可；对交款凭证、商场收据的真实性，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年3月5日居然之家（甲方）与刘静（乙方）签订《居然之家招商合同》一份，约定居然之家将位于马鞍山居然之家一号楼地下一层，面积为240平方米（公摊系数1.25），摊位号为某某号的场地租给刘静用于商业经营，品牌亿田，合同租赁期限为自2016年3月1日至2017年3月14日，共计379天，免租期共计189元。……若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金；租金为每平方米日租金1.37元共124615.2元，合同期内乙方共计应支付甲方租金62472元，每3个月一付；物业费每日每平方0.5元共计45480元，合同期内乙方共计应支付甲方物业管理费22800元，每3个月一付；乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售的1%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平米300元，合计720元。乙方每月销售额低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。乙方须于每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用。乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在结清有关费用后，甲方将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方；若经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留乙方已交款项并追究乙方的责任。合同保证金的退还方法遵循本合同第二章第八条的约定。甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十三章规定承担违约责任。若乙方欲在合同期满后继续续约，则应在期满30日之前向甲方提出书面申请，否则甲方视同乙方不再续约而另行招商。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给乙方的补贴（包括但不限于按销售承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止。……。居然之家，刘静在合同首部盖章、签名。刘静自2017年3月起陆续拖欠租金、物业管理费、市场管理费至2018年1月共拖欠104152.56元（其中租金75212元，物业管理费26337.56元，市场管理费2603元）。另查明，2018年6月1日起居然之家关店。本院认为：本案争议焦点：一是否解除居然之家与刘静之间的《居然之家招商合同》。双方于2016年3月5日签订合同，2017年3月14日合同到期后，双方未签订新的书面合同，但刘静仍然继续在居然之家某某号摊位上经营且居然之家对此没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，居然之家与刘静之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。从居然之家提交刘静经营品牌为亿田的销售凭证及刘静向居然之家交纳电费的收据来看，刘静最后一次交纳电费的时间为2018年1月8日，之后未有刘静销售凭证及电费交纳凭证，可以认定刘静于2018年2月以后就未再继续经营，故双方的租赁合同应于2018年2月份已实际解除。因此，对居然之家诉请要求解除其与《居然之家招商合同》，本院予以支持，但刘静应将居然之家某某号摊位返还给居然之家；二刘静是否拖欠居然之家租金、物业费和市场管理费合计132071.76元。居然之家自认刘静2017年3月以前的所有费用已结清，刘静自2017年3月以后至2018年3月的所有应付费用为145608元，已付费用为13536.24元，尚欠132071.76元未付。根据庭审查明的情况看，刘静实际经营截止时间为2018年1月；根据双方原合同约定若刘静未按期交纳租金等费用超过七天视为违约，违约除补齐所欠租赁及费用外不再享有居然之家给予租金、物业管理费等方面的减免优惠政策。故对居然之家诉请刘静应支付自2017年3月至2018年3月的租金、物业费及市场管理费合计132071.76元，应调整为刘静应支付自2017年3月至2018年1月的租金、物业费及市场管理费合计104152.56元。自2018年2月份开始刘静没有实际经营，仍将其物品继续占用居然之家某某号摊位，故刘静应支付搬离前的占用费，占用费应参照双方合同约定的租金按日租金328.8元计算至实际搬离时止，占用期间刘静未实际经营故不产生相应物业费及市场管理费。三、刘静是否需要向居然之家支付违约金19728元并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金。双方原合同于2017年3月14日到期，后双方虽然未签订新的书面合同，但双方均以实际行动表明原合同继续有效。根据原合同约定的违约条款，刘静违约应赔付居然之家相当于两个月租金的违约金；刘静是否需要支付以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金，本院认为居然之家主张约定的违约金过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金以两个月租金的违约金即19728元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除马鞍山居然之家家居建材市场有限公司与刘静之间的《居然之家招商合同》；刘静应于本判决生效之日起十日内向马鞍山居然之家家居建材市场有限公司返还马鞍山市居然之家某某号摊位；二、刘静应于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司房屋租金、物业费和市场管理费合计104152.56元及违约金19728元；三、刘静支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司摊位占有使用费（自2018年2月1日起，按每日328.8元标准计算至迁出时止）案件受理费3336元减半收取1668元、保全费1279元，合计2947元，由刘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 喻 静二〇一八年九月十八日书记员 祖婷婷附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。