广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2473号 原告：罗永杰，男，1960年8月7日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告：梁柳健，女，1961年6月1日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告：罗祥林，男，1988年9月21日出生，汉族，住广西柳州市。 以上三原告共同委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：朱钇岑，广西可以律师事务所律师。 被告：柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市航鹰大道12号，统一社会信用代码：9145020070875967XB。 法定代表人：刘加才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈森，广西民兴律师事务所律师。 原告罗永杰、梁柳健、罗祥林与被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司（以下简称：普利华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告罗永杰、梁柳健、罗祥林的共同委托诉讼代理人莫羡锋、朱钇岑，被告普利华公司的委托诉讼代理人陈森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗永杰、梁柳健、罗祥林向本院提出诉讼请求：1.被告向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料，立即为三原告办理柳州市房屋的房地产权属证书；2.被告向三原告支付违约金158475.2元（以487616元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年10月6日起计算至2018年3月6日），之后的违约金按照前述标准计至被告将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，三原告变更第二项诉讼请求为：被告向三原告支付违约金（违约金计算：以487616元为基数，按年利率6%，从2012年10月6日起计算至被告将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。 事实和理由：2010年12月29日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将柳州市房屋出售给三原告，总房价款为487616元。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”此外，合同第七条第二款约定：“买受人逾期付款的情况下按日支付应付款万分之二的违约金。”合同签订后，三原告依约向被告付清了购房款。2012年9月，三原告缴纳了税费。2012年7月6日，被告将商品房交付给三原告使用。2014年2月15日，被告向三原告开具《销售不动产统一发票》，但至今被告没有为三原告办理房地产权属证书，也没有向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料。三原告及城南·首座9-11栋业主代表，多次向被告表达诉求，向社区等部门反映情况，但被告以种种理由敷衍不办，严重侵犯了三原告的合法权益。三原告认为，被告违约事实明显，被告应立即为三原告办理房地产权属证书及支付违约金。由于逾期办证已有近6年时间，被告的违约行为造成三原告失去房屋正常上市交易、无法贷款融资等机会（部分业主小孩还无法入读公立学校），从而失去利用涉案房屋所有权衍生的其他权利和收益，确实存在实际损失，并在不断扩大。而合同约定逾期办证被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金几百元，违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。另，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，买受人不能更改，而合同约定买受人逾期付款每日按逾期应付房款的万分之二计算违约金，与出卖人逾期办理房地产权属证书按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金不对等，且不随逾期办证天数的增加而增加；若买受人逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加。双方违约责任上的约定存在不对等，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则。三原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告普利华公司辩称，1、三原告诉请中应区分系被告逾期办证还是被告未提供协助三原告办理房产证的完整资料，而被告没有提供完整资料的原因并不是被告单方可完成的事项；2、本案合同系原、被告双方在平等、自愿基础上签订，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，且不具备撤销的法定条件，对合同双方应具有约束力，且该合同采用的是国家建设部和国家工商总局共同监制的标准文本，合同第十五条关于产权登记的约定亦并非霸王条款，其中关于逾期办理产权备案的违约责任部分已采用下划横线的方式特别标识并存在可供选择项，三原告选择后的条款当然属于其对自我民事权利的处分，另，本案合同的标的是商品房，三原告签订合同的目的主要是实现对房屋的占有和使用，而被告已经将符合质量标准的房屋交付三原告，三原告的交易目的已实现，反而根据合同的约定被告不仅需对逾期交房承担违约责任还需要对逾期办证承担相关的违约责任，甚至还需在获得办理产权证的全部资料之前承担原告银行按揭贷款逾期还款的连带保证责任，因此被告在本案合同中所需要承担的风险远远大于三原告，故本合同第十五条约定的违约责任不存在有失公平的情形；3、被告已提交与三原告同一楼栋同一时间没有取得产权登记的房屋仍然可进行正常市场交易的相关证据，同时涉案房屋系银行按揭贷款方式购买，依常理银行抵押按揭款项付清之前，设置抵押的产权是无法获取贷款融资的，另，本案所涉的楼盘完全可以在没有取得产权证前提下实现业主子女入读公立学校，因此，对于三原告主张因逾期办证导致涉案房屋无法上市交易、无法贷款融资及影响其小孩入读公立学校的理由不成立；4、关于诉讼时效，结合三原告向法庭提交的证据，即使没有超过诉讼时效，也仅是针对办理产权证的请求，而对于违约金诉请，因其基于主合同以财产利益为内容的请求权，属于一次性的定额违约金，应以违约金约定条件成就时计算诉讼时效，因此原告方对于违约金的主张已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2010年12月29日，三原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：三原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为487616元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不负相关违约责任。”合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，三原告依约向被告支付购房款487616元。2012年9月3日，三原告缴纳房屋契税14628.48元。三原告主张2012年7月6日为交房时间，但被告至今仍未向产权登记机关报备办理房地产权属登记证书需要的资料，导致三原告未能取得房屋权属证书，经与被告协商未果，三原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，2012年6月27日，被告在《柳州日报》刊登交房公告，载明：“尊敬的城南·首座9-11号楼业主：城南·首座9-11号楼已通过验收，即日交付使用，凡购买以上住房的业主持购房合同、收据、私章、身份证等相关资料，到城南·首座销售部办理房屋交接手续。（落款）柳州市普利华房地产开发有限责任公司2012年6月26日”。 本案庭审中，1、三原告提交柳州市住房和城乡建设委员会会议纪要（柳建纪要字〈2013〉72号：协调解决城南首座2栋、8-11栋竣工验收备案问题的会议纪要）及柳州市鱼峰区莲花社区居民委员会、城南首座业主委员会、柳州市鱼峰区白莲办事处社会治安综合治理委员会分别出具的《莲花社区人大代表接收选民问题》、《证明》、《声明》、《关于城南首座小区部分业主拉横幅聚众诉求的情况》，拟证实从2013年1月起，城南·首座9-11栋业主一直向被告主张权利，要求办理房屋权属证书；2、被告要求庭审相关意见以庭后提交书面意见为准，但至本案宣判前，被告并未提交任何书面意见。 本院认为，综合双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1.三原告起诉是否超过诉讼时效；2.被告协助办理房屋权属登记的义务具体如何？3.三原告诉请的逾期办证违约金如何计算？ 针对争议焦点1，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”结合三原告提交的证据，本院对2013年1月至2016年期间三原告已就办理房屋产权证相关事宜一直向被告主张权利并多次向房屋所在地的莲花社区居民委员会、白莲街道办事处等相关部门反映诉求的主张予以采信，因此本案诉讼时效多次中断并重新计算，故三原告于2018年6月11日向本院提起诉讼，并未超过3年诉讼时效。至于被告认为三原告要求被告依约协助办理产权证的诉讼时效与主张逾期办证违约金的诉讼时效应分别计算的主张没有事实与法律依据，本院不予采信。 针对争议焦点2，本院认为，三原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，三原告已向被告付清全部购房款并缴纳相应税费，被告已将房屋交付给三原告，根据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助三原告办理权属登记手续。因此，三原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，有事实及法律依据，本院予以支持。关于三原告要求被告立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书与否系房地产交易管理部门实施的行政行为，并非被告所能决定，且被告对房屋权属登记仅负协助义务，故三原告的该项诉请，本院不予全部支持，仅支持被告协助办理该房产权属登记至三原告名下的相关手续。 针对争议焦点3，本院认为，被告未按合同约定的期间将由其提供的资料报产权机关备案登记以办理房屋权属登记，构成违约，应承担违约责任。首先，关于房屋交付使用时间的确定，三原告主张涉案房屋于2012年7月6日交付，被告对此不予认可，对此本院认为，根据《商品房买卖合同》第十一条第1点约定：“自出卖人在电话通知或市级报刊发布交房公告之日起30天内，买受人须办理领房手续，逾期不办理领房手续则该房屋视为已经交付买受人，且因交付而产生的该房屋相关所有权利、义务、费用及风险由买受人承担责任”，本案中，被告于2012年6月27日在《柳州日报》刊登交房公告，通知城南·首座9-11号楼业主到城南·首座销售部办理房屋交接手续，三原告主张2012年7月6日到被告处办理房屋交接手续，未超出30日的期限，且经法庭释明后被告逾期未能提交涉案房屋交付时间的相关证据，故本院采信三原告的主张，确认房屋交付时间为2012年7月6日；其次，关于违约金标准的确定，三原告认为《商品房买卖合同》中所约定的违约金明显低于其损失，请求按年利率6%的标准计算违约金，本院认为，三原告已依约足额支付了全部购房款、缴纳相应税费，而被告却已逾期六年以上未履行协助办证义务，导致三原告未能取得房屋权属证书，且从《商品房买卖合同》第十五条的约定来看，违约金的支付并不以是否给三原告造成损失为前提，被告支付违约金后，仍不免除其继续履行的责任，具有一定的惩罚性，但如果完全按照该约定，在被告一直不履行该义务的情况下，三原告亦只能要求被告支付违约金487.616元（487616元×0.1%），该违约金本身难以有效督促被告积极履行协助办证义务，不符合公平及诚信原则的要求，但考虑到三原告已实际占有、使用涉案房屋等案件情况并结合逾期办证的行为性质及三原告在其他违约情形下合同的相关约定，本院对三原告要求适当增加违约金的请求予以支持，具体酌情确定以已付房款总额487616元为基数，按日万分之一的标准，从2012年10月5日起(从交房之日次日至办证期限90日届满次日)计算至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止，三原告主张从2012年10月6日起计算违约金系其对自身权利的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告罗永杰、梁柳健、罗祥林办理柳州市房屋权属登记手续； 二、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗永杰、梁柳健、罗祥林支付逾期办理产权备案违约金（违约金计算，以487616元为基数，按每日万分之一的标准，从2012年10月6日起计算至被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告罗永杰、梁柳健、罗祥林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向本院申请强制执行。 案件受理费3470元（原告罗永杰、梁柳健、罗祥林已向本院预交），减半收取1735元，由原告罗永杰、梁柳健、罗祥林负担694元，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司负担1041元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  朱张燕 二〇一八年九月二十一日 书记员  蒋 芃 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。