江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终1694号 上诉人（原审原告）：陶建宇，男，汉族，1995年12月生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何月，江西英华律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：江西腾荣实业有限公司，住所地江西省南昌市新建区，统一社会信用代码：XX。 法定代表人：熊慎武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。 上诉人陶建宇与上诉人江西腾荣实业有限公司（以下简称腾荣实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2018）赣0112民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陶建宇上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判腾荣实业公司在一审判决的基础上向上诉人增加支付逾期交房违约金人民币11729元；2、本案一、二审诉讼费用由腾荣实业公司承担。事实与理由：一审法院以“因施工期间天气异常，实际影响了施工进度，结合上诉人的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算”，没有事实与法律依据，依法应按照双方签订的《新建县商品房买卖合同》（以下简称合同）约定的计算标准即日万分一计算违约金。首先，上诉人与腾荣实业公司签订的《新建县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，双方均应严格按照该协议约定履行各自义务。其次，腾荣实业公司在一审审理中提交的南昌市新建区气象局出具的《证明》仅载明“2016年1至7月降水日数和降水量都比常年明显偏多，属异常天气”，并不能证明已达到合同第八条约定的可以延期交房的条件。第三，南昌市新建区气象局出具的《证明》仅仅是表述降水天数和降水量都比常年明显偏多，并未载明具体的异常天数及异常值，该所谓的“异常天数和降水量”并未达到气象学中的“恶劣天气”的标准。即使在施工过程中部分月份的下雨天数及下雨量存在比往年偏多的情形，但并不必然导致无法施工。本案所涉房产逾期交房的原因并非是天气，而是腾荣实业公司资金短缺及选择的施工单位能力不足，腾荣实业公司完全可以另行向施工单位主张违约赔偿。第四，上诉人对逾期交房及绿化道路到期未达到使用条件并无过错，上诉人要求被上诉人按照合同约定每日承担购房款的万分之一的违约金符合法律规定。而且合同条款是对等的，如上诉人逾期支付购房款，承担的违约金责任也是日万分之一，即每月千分之三，远低于同期银行贷款利率。 腾荣实业公司答辩称,1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“施工期间连续遭遇恶劣天气，无法施工达20天以上的，出卖人可据实予以延期”之约定，腾荣公司迟延交房的原因是在施工期间连续遭遇恶劣天气，无法满足施工条件而导致的，且2016年11月12日，南昌市新建区气象局出具的证明证实“2016年1-7月份降水日数为122天，降水量为1450毫米，无论降水日数和降水量都比常年明显偏多，属于异常天气”。2、双方已完成了标的房屋的交接手续，陶建宇接收了标的房产并领取了房屋的钥匙，对其进行了验收，对小区的环境和道路都已了解，且小区里已居住了很多业主，不存在小区内道路未达到使用条件的情况，其在接收标的房屋时，对交付标的房屋及小区内的绿化道路使用条件是认可的。 腾荣实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任；2、本案一、二审上诉费用由陶建宇承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定房屋交付期限为上诉人取得房屋竣工验收合格证的时间系认定事实不清，适用法律错误，房屋交付应以陶建宇领取房屋钥匙的时间为准。（1）商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，陶建宇对房屋实际占有的行为，足以证明该房已经交付。（2）房屋竣工验收合格与房屋交付是两个不同的法律关系，陶建宇对房屋已实际占有并使用，足以证明房屋已交付。合同中并未直接约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告，陶建宇收房接钥匙，足以表明陶建宇对上诉人所交房屋应具备的条件的认可，是双方的真实意思表示，彼此之间达成了新的合约。商品房验收合格系工程质量方面的要求，如房屋质量不合格，陶建宇可另行起诉。二、上诉人已在陶建宇应交的物业管理费中减免了一半物业管理费作为延迟交房的补偿，一审法院不予认定系认定事实不清。上诉人提供的物业费票据中，已根据陶建宇的房屋面积和每平米1.8元减半收取物业费作为延迟交房的补偿，双方为此已达成口头协议。 陶建宇答辩称，1、一审法院以陶建宇实际收房时间作为腾荣实业公司交付房屋的时间，依法有据，并据此作出判决符合事实与法律规定。2、腾荣实业公司认为已在陶建宇应交的物业管理费中减免了一半物业管理费作为迟延交房的补偿，没有事实与法律依据，一审法院不予认定依法有据。综上所述，腾荣实业公司的上诉没有事实和法律依据。 陶建宇向一审法院起诉请求：1、判令腾荣实业公司立即向陶建宇支付逾期交房违约金人民币23458元；2、诉讼费用由腾荣实业公司承担。 一审法院查明事实：2016年3月14日，陶建宇与腾荣实业公司签订《商品房买卖合同》，约定由腾荣实业公司将其开发的位于新建区长堎镇XXXX以北，XXX路以东2#楼-2803（XXXXX小区）房屋一套出售给陶建宇，总价款为724000元；在该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件后，腾荣实业公司应当在2016年12月31日前向陶建宇交付该商品房。如逾期，陶建宇要权按日计算要求腾荣实业公司支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，陶建宇向腾荣实业公司支付了全部购房款。2017年11月2日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局对XXXX小区1#住宅楼、2#商住楼、4#住宅楼现场验收合格，出具了《建设项目竣工规划验收合格证》。 另查明，2016年1-7月（该楼盘建设施工期间内），降水日数和降水量都比常年明显偏多，属异常天气。 一审法院认为：陶建宇按约支付了全部购房款后，腾荣实业公司亦应按约将验收合格的房屋交付给陶建宇,腾荣实业公司未按约履行，应承担违约责任，故陶建宇诉请要求腾荣实业公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。但因施工期间天气异常，实际影响了施工进度，结合陶建宇的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为日万分之零点五；逾期交房天数，以腾荣实业公司取得验收合格证之日止计算为306天；故腾荣实业公司应向陶建宇支付逾期交房违约金为324天×724000元×0.5?/天=11728.80元。腾荣实业公司辩称已在陶建宇应交的物业管理费中减免了部分物业管理费作为延迟交房的补偿，因腾荣实业公司不属于陶建宇物业管理服务中的相对人，且其并未提供其他证据予以佐证，故一审法院不予采信。腾荣实业公司又称因施工期间连续遭遇恶劣天气，无法施工达20天以上，根据双方合同约定，陶建宇可据实予以延期，根据本院查明，双方合同中对此并未作出明确约定，腾荣实业公司亦未提供证据证实，一审法院对腾荣实业公司该辩解不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、江西腾荣实业有限公司在一审判决生效后十日内支付陶建宇逾期交房违约金11728.80元。二、驳回陶建宇其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元减半收取193.50元，由江西腾荣实业有限公司负担97元，由陶建宇负担96.50元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审法院一致。 本院认为，上诉人陶建宇与上诉人腾荣实业公司之间签订的《新建县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。上诉人陶建宇按约履行了全部付款义务，而腾荣实业公司未在约定期限内交付涉案房屋，按照本案商品房买卖合同中第十二条之约定，应当向陶建宇承担相应的违约责任，腾荣实业公司主张以陶建宇领取钥匙的时间为房屋交付时间没有事实及法律依据，本院不予支持，综合考虑本案的实际情况，一审判决将违约金调整为日万分之零点五并无不当，应予维持。关于腾荣实业公司主张与陶建宇达成以减免物业费作为延迟交房补偿的口头协议，因其未提供有效证据对该主张予以证明，故本院不予支持。 综上所述，上诉人陶建宇与上诉人江西腾荣实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费385元（陶建宇已预交94元，江西腾荣实业有限公司已预交291元），由陶建宇负担94元，江西腾荣实业有限公司负担291元。 本判决为终审判决。 审判长  陈大奎 审判员  龚 江 审判员  沈 莉 二〇一八年九月二十八日 书记员  万志新