江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初4239号原告：江苏润利置业有限公司,住所地沭阳县杭州路北侧台州路东侧，统一社会信用代码913213226701152960。法定代表人：楼志明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓婷、赵妍，江苏天帆律师事务所律师。被告：孙维,男,1981年11月11日出生，沭阳县人，住沭阳县。原告江苏润利置业有限公司(以下简称润利公司)诉被告孙维商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，因公告，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓婷到庭参加诉讼，被告孙维经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润利公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同（合同备案号71e86244b39cca94）;2、被告给付原告赔偿金71506元。事实和理由：2011年3月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于沭阳县房屋一套，价款为476711元，首付款150711元，余款326000元由被告向银行申请贷款。原、被告同时签订了合同补充协议，约定若买受人连续三个月或累计六个月未能按时偿还银行贷款本息、罚息及相关费用的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同、收回房屋，并在买受人已付房款中扣除出卖人代买受人归还银行贷款本息、罚息及退房引起的国家税收等相关费用，并收取房屋总价15%的赔偿金。2013年4月26日，被告孙维及案外人李洪梅与中国工商银行沭阳支行签订了贷款总额为286000元的个人住房借款、担保合同，原告为被告该笔借款提供阶段性连带责任保证。因被告未按时履行与中国工商银行沭阳支行约定的还款义务，致使原告被中国工商银行沭阳支行扣划部分款项。根据法律规定，被告违反合同约定，原告可依法解除合同并要求被告支付赔偿金。被告孙维未作答辩。本院经审理查明如下事实：2011年3月14日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于沭阳县房屋一套，房屋总价款为476711元，合同第六条约定，被告应于2011年3月15日向原告支付购房首付款150711元，剩余房款326000元向银行申请贷款。2011年3月22日，原、被告又签订了合同补充协议，约定被告采用银行按揭贷款方式付款，由原告提供借款担保并向银行交纳保证金，在担保期内，若因被告违约未按时偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，被告应在接到原告书面通知之日起十日内返还原告垫付款项，并支付已垫付款10%额度金额作为违约金；若被告连续三个月或累计六个月未能按时偿还银行贷款本息、罚息及相关费用的，原告有权单方面解除商品房买卖合同，收回房屋并在被告已付房款中扣除原告代被告归还银行贷款本息、罚息及退房引起的国家税收等相关费用，并收取房屋总价15%额度的赔偿金。2013年4月26日，被告孙维及共同借款人李洪梅、润利公司与中国工商银行沭阳支行签订个人购房借款/担保合同，约定中国工商银行沭阳支行向被告孙维发放贷款286000元用于被告孙维购买位于沭阳县房屋，贷款期限20年，年利率4.9%，由原告润利公司为该笔贷款提供连带责任保证。后中国工商银行沭阳支行依约向被告孙维发放贷款。被告向原告交清全部购房款后，原告按约定向被告交付房屋。后因被告孙维未按合同约定按时足额偿还贷款本息，中国工商银行沭阳支行于2017年4月13日诉至本院，要求宣布贷款提前到期，并要求被告孙维及共同借款人李洪梅偿还贷款本金261321.82元及利、罚息（计算至2016年11月21日为5417.83元，之后按合同约定利率标准计算至还清款之日止），本院经审理后于2017年9月22日作出（2017）苏1322民初5698号民事判决书，判决：被告孙维、李洪梅偿还中国工商银行沭阳支行贷款本金261321.82元及利、罚息（截至2016年11月21日为5417.83元，之后按合同的约定利率标准计算至还清款之日止）。该民事判决书现已生效。2018年3月13日，中国工商银行沭阳支行向润利公司发出通知，载明：孙维在该行办理个人住房贷款286000元，期限20年，按月等额还款，润利公司为孙维个人住房贷款作连带责任保证。止2018年3月12日孙维个人住房贷款已连续逾期六期，累计逾期25期。特此通知孙维个人贷款保证人润利公司，请保证人履行保证责任。中国工商银行沭阳支行于2016年11月30日从润利公司账户分别扣划4179.62元、2260.82元、3170.59元至孙维账户用于清偿贷款本息；于2016年12月30日从润利公司账户分别扣划846.19元、8.43元、1050元至孙维账户用于清偿贷款本息；于2017年3月30日分别从润利公司账户扣划2559.37元、3129.20元49.51元至孙维账户用于清偿贷款；于2017年9月18日分别从润利公司账户扣划5213.56元、3269.87元、3065.86元至孙维账户用于清偿贷款；于2018年3月27日分别从润利公司账户扣划3219.69元、3000.94元、5342.61元至孙维账户用于清偿贷款；以上合计，原告润利公司代被告孙维归还贷款本息共计40366.26元。庭审中，原告表示涉案房屋现被法院查封，合同解除后，对于购房款同意退还但应扣除原告代偿部分及违约金。上述事实，有原告陈述、商品房买卖合同及补充协议、个人住房借款合同、贷款还款凭证、（2017）苏1322民初5698号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议，以及中国工商银行沭阳支行与原、被告共同签订的个人购房借款/担保合同依法成立，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定严格履行各自义务。本案中，被告孙维连续三个月未按时足额偿还贷款本息，导致中国工商银行沭阳支行根据双方签订的个人购房借款/担保合同约定直接从原告在中国工商银行沭阳支行处设立的保证金账户中扣划部分款项用于清偿被告孙维所欠贷款本息，被告孙维的行为构成违约，现原告依据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的约定解除双方间的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同补充协议还约定合同解除后，原告收取房屋总价15%的赔偿金，系对因一方违约而作出的约定，其本质系违约金，故原告要求被告支付违约赔偿金71506元，本院亦予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，原告应当向被告返还其收取的购房款。鉴于原告代被告清偿了部分贷款本息，原告清偿的部分款项可从应退还的购房款中予以扣除，因此，原告还应向被告退还购房款436344.74元。被告孙维经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江苏润利置业有限公司与被告孙维于2011年3月14日签订的商品房买卖合同（合同备案号:71e86244b39cca94）；二、被告孙维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏润利置业有限公司支付违约赔偿金71506元；三、原告江苏润利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告孙维购房款436344.74元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8451元（已由原告预交4226元），由被告孙维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8451元。审 判 长  周 妮人民陪审员  陈德宣人民陪审员  胡方武二〇一八年九月十四日书 记 员  吕梦月附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。