江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6911号上诉人（原审原告）：韩东海。上诉人（原审原告）：王艳飞。委托诉讼代理人：杨迎，江苏筹胜律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：刘兵，上海市天寅律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：徐二林。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺，江苏苏明律师事务所实习律师。上诉人韩东海、王艳飞因与被上诉人徐二林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩东海、王艳飞上诉请求：撤销原判，改判支持韩东海、王艳飞的全部诉请；一、二审诉讼费用由徐二林负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。徐二林在协议履行过程中存在过错，韩东海、王艳飞主观上并无恶意毁约意图。韩东海、王艳飞考虑到偿还涉案房屋贷款约50万及上海买房首付款140万，故双方口头协议将房款180万分成150万托管、25万由徐二林在2015年12月15日前支付。首先，韩东海、王艳飞有大量资金需求，徐二林也口头答应2015年11月20日前支付定金5万、2015年12月15日前支付25万并配合韩东海、王艳飞偿还涉案房屋贷款约50万，韩东海、王艳飞才将涉案房屋低于市场价出售于徐二林（2015年11月20日左右该小区房屋单价约15500元，涉案房屋出售单价仅14445元）。其次，徐二林因其前期卖房拖延，后又故意拖延支付定金并想少付2000元，未按口头约定支付25万，且不配合其取回两证以供韩东海、王艳飞偿还房贷，导致韩东海、王艳飞怀疑其履约诚意及能力且筹集上海购房首付目的落空，并不得不向亲朋好友借款。再次，韩东海、王艳飞于2015年12月15日表示不再出售涉案房屋时，前后房价差额并不大，并非因房价上涨而拒绝履约。徐二林在房屋买卖协议履行过程中存在上述过错，导致双方矛盾激化、协议不能履行。综上，导致涉案房屋买卖协议不能履行的违约方在徐二林，应由徐二林向韩东海、王艳飞承担违约责任。徐二林辩称：徐二林不存在任何违约行为，系韩东海、王艳飞违约导致涉案房屋买卖协议无法履行。徐二林要求韩东海、王艳飞承担因其违约所造成的损失符合法律规定。徐二林首次提起诉讼请求在于继续履行合同，但经过一审庭审，韩东海、王艳飞明确拒绝该项诉请，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下，徐二林选择解除合同并于2016年4月22日另行购房，一审法院基于上述购房时间节点对涉案房屋进行价值评估，符合合同法有关合同解除的损害赔偿原则。韩东海、王艳飞于上海购房的时间明显晚于涉案房屋买卖协议签订，其应合理安排购房资金，不能因资金安排仓促进而把风险转嫁给徐二林。关于25万的支付时间。韩东海、王艳飞提供证据均不能证明双方有2015年12月15日前交付25万的口头约定。相反，在韩东海、王艳飞提供的录音电子档中，中介刘玲陈述确实反映了双方经过协商确认、最终确定于2015年12月25日前办理过户手续并同日支付差额款。且韩东海、王艳飞离开中介之后的录音显示，其明确知道自己违约，并非因徐二林违约才导致其拒绝履行合同。目前双方对25万支付时间存在争议，即便韩东海、王艳飞有证据证明徐二林认可该口头约定，但基于现有合同的履行情况，韩东海、王艳飞也不具备单方解除合同的条件。因为涉案房屋买卖协议并无约定解除权的条款，即使行使法定解除权，也应由韩东海、王艳飞催告并给予合理期间，本案中，韩东海、王艳飞不具备法定解除权。综上，请求驳回上诉，维持原判。韩东海、王艳飞向一审法院起诉请求：1.徐二林向韩东海、王艳飞支付违约金200700元；2.本案的诉讼费由徐二林负担。一审法院认定事实：苏州工业园区锦溪街66号锦溪苑27幢1704室产权登记在韩东海、王艳飞名下。2015年11月20日，韩东海、王艳飞（售房人、甲方）与徐二林（购房人、乙方）及苏州锐奥房产经纪有限公司（以下简称锐奥公司）（见证方、丙方）三方共同签订《房屋买卖协议》一份，合同约定徐二林向韩东海、王艳飞购买苏州工业园区锦溪街66号锦溪苑27幢1704室房屋，房屋实际价款（包括本合同约定的其他配套设施和附属物品）为180万元。合同还约定以下内容：房屋价款及支付方式：甲方于2015年11月20日交付定金5万元，甲乙双方约定2015年12月25日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。托管以外的部分（包含装修、其他附属设施费用）应当于过户时付于甲方。乙方委托丙方代其为购买该房屋办理商业形式的贷款，并认可贷款银行指定的评估机构进行评估，产生的相关评估费用由乙方承担。房屋交接及过户：甲方应于款清腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付后，毁损、灭失风险责任由乙方承担。丙方协助办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等手续及相关费用的交接事宜。买受方付清房款后，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。违约责任：甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同均由违约方向另一方支付该房屋就成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订当日，徐二林向韩东海、王艳飞支付定金1万元，翌日徐二林又支付定金4万元，合计5万元。韩东海于2015年11月20日出具5万元的定金收据，载明“今有韩东海、王艳飞收到徐二林购买园区锦溪苑花园新村27幢1704室购房定金伍万元整，付款方式为转账。”一审诉讼中，韩东海、王艳飞确认已收到上述5万元购房定金。2015年12月13日，韩东海、王艳飞与案外人丁佳、丁荣林、陈秋萍签订《房地产买卖居间合同》，约定韩东海、王艳飞购买案外人的位于上海的房屋，转让价格为260万元。徐二林于2016年4月22日另与案外人费玉签订房屋买卖合同并重新购买房屋，该房屋已于2016年6月2日产权登记至徐二林名下。针对涉案《房屋买卖协议》履行事宜，韩东海、王艳飞、徐二林通过短信方式沟通如下：第一，韩东海、王艳飞于2015年12月15日向徐二林发信息，言明“……我这房子肯定是不会卖了。这么拖下去对你这边也不好，就算打官司没个一年半载肯定下不来，法院也不可能强制执行卖房给您，我的房子在增值，建议您考虑其他房子吧。”之后韩东海、王艳飞又向徐二林发信息，言明“我不建议你执意购买这套住，理由……”“房子确实不是很好，彼此给大家一个机会”。但徐二林回复“您有什么困难，我会尽量满足您！配合您！但交易必须进行”。……韩东海、王艳飞称“我们承认我们错了，我们愿意赔偿您5万！”“我们真的急用钱，不要彼此耽误了！我们确定不买（卖）了！”；第二，徐二林于2015年12月23日向韩东海、王艳飞发信息，言明“你好！请你将你的卡号发给我，我现在将差额款（25万、定金5万）打给你”；第三，徐二林又于2015年12月22日向韩东海、王艳飞发出催告函，催告其于2015年12月23日前配合办理涉案房屋网签过户的相应手续。一审庭审中，韩东海、王艳飞、徐二林均确认，韩东海、王艳飞于2015年12月15日通过短信方式明确告知徐二林不同意出售涉案房屋。关于涉案房屋的实际交易价格及25万元的差额款问题，徐二林陈述园区锦溪苑花园新村27幢1704室房屋的实际交易价格为180万元，另外在上述房屋买卖合同与资金托管金额之间有25万元的差额，该差额是包括在180万房屋总价之内的，根据合同约定该25万元的差额在双方办理网签手续时才支付。关于上述问题，韩东海、王艳飞则称，对于涉案房屋的实际交易金额为180万及房屋买卖合同与资金托管之间有25万元的差额且该差额也已包括在180万的房屋总价内的事实无异议，但韩东海、王艳飞、徐二林通过口头协议的方式约定在网签合同签订前徐二林预先支付25万元的差额给韩东海、王艳飞，而此后，徐二林又不同意在网签合同签订前先预付该款，韩东海、王艳飞当时在上海要买房急需资金，徐二林不同意预付差额款的行为导致韩东海、王艳飞自身购房产生资金问题，所以韩东海、王艳飞才在2015年12月15日发短信告知徐二林不同意出售涉案房屋。对于该25万元的支付时间的口头约定，韩东海、王艳飞认为主要由以下两组证据予以佐证：第一组证据为2015年12月17日的三方（韩东海、王艳飞、徐二林、中介）协调现场录音，在该录音记录第一页中，王艳飞讲“当时我们签订的协议口头的太多，当时谈的时候说好好的12月15日之前给予部分差额款，我们要还苏州贷款，手上没有钱”。该记录第三页中王艳飞又讲“是不是口头说好的，2015年12月15日之前给我25万元差额款，因为本来房子就有贷款，安排12月15日之前还清苏州房屋贷款”；第二组证据为王艳飞与中介工作人员刘玲的微信聊天记录，在2015年12月14日的微信中刘玲称“他答应的差额款25万元，原计划也是最近要给的”。2015年12月14日刘玲在微信中称“因为差额和首付钱都是等他卖房子的房款的”。此外，韩东海、王艳飞还提交刘玲与徐二林之间的微信截屏，在该微信中徐二林称“我的卖房给耽误了，中介在想办法，晚上给予答复”。在与本案关联的（2017）苏0591民初9162号案件的原审过程中（原审的案号为：（2015）园民初字第05260号），依徐二林的申请，锐奥公司员工刘玲接受一审法院询问并陈述如下：2015年11月20日，徐二林与韩东海、王艳飞至中介方签订《房屋买卖协议》，约定总房价180万元，过户费由徐二林承担，定金5万元，徐二林当日支付定金1万元，剩余4万元双方口头约定次日晚之前支付。2015年12月15日早上，韩东海与其确认办理托管等事宜，中午突然表示房子不卖了，要求取回房产二证，其与韩东海沟通未果，为维护双方当事人利益，其未将房产的两证原件交付韩东海、王艳飞。其与徐二林、韩东海、王艳飞相约于2015年12月23日共同至房管局办理资金托管手续，后发现韩东海、王艳飞于2015年12月22日挂失了房地产二证，其与韩东海、王艳飞商量取消挂失，韩东海、王艳飞执意不配合，而是坚持要取回产证原件。以上事实，由双方当事人提交的房屋买卖协议、收据、支付记录、短信、催告函、房屋权属信息、房屋买卖居间协议等证据及双方当事人庭审陈述等予以证实。一审法院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，韩东海、王艳飞、徐二林就涉案的园区锦溪苑花园新村27幢1704室签订了房屋买卖合同，该合同系双方当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。本案的争议焦点为涉案合同未能继续履行是因韩东海、王艳飞还是徐二林的违约行为所致。韩东海、王艳飞认为，韩东海、王艳飞、徐二林曾以口头的形式达成一致，约定徐二林在网签合同签订前预先支付差额款25万元，因徐二林未依约预先支付该差额款遂导致合同无法继续履行，因此徐二林系违约一方，韩东海、王艳飞并未违约。徐二林认为韩东海、王艳飞在合同确定的网签时间之前即单方明确表示不同意继续履行合同，后续徐二林虽经多次要求韩东海、王艳飞继续履行合同，韩东海、王艳飞均予以拒绝，在此情形下韩东海、王艳飞的行为已显然构成违约，应由其承担相应的违约责任。一审法院认为，涉案的房屋买卖合同已明确约定双方于2015年12月25日办理网签手续，但韩东海、王艳飞在2015年12月15日即通过短信形式明确表示不再同意出售涉案房屋，韩东海、王艳飞虽认为其拒绝继续履行合同的原因在于徐二林未依约预先支付购房差额款25万元，但在《房屋买卖协议》中明确载明“甲乙双方约定2015年12月25日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。托管以外的部分（包含装修、其他附属设施费用）应当于过户时付于甲方”，也即房屋买卖合同明确约定徐二林在2015年12月25日签订网签协议时才支付差额款，而韩东海、王艳飞所提交的录音及微信截屏等证据均不足以证明双方已通过口头约定的形式对差额款的支付时间进行了意思表示一致的变更即将时间提前至2015年12月15日前（徐二林短信提出不同意出售房屋的日期），故韩东海、王艳飞以此为由拒绝继续履行合同的行为已构成违约。另外，并无证据证明徐二林对于涉案合同的履行存在相应的违约情形，因此韩东海、王艳飞要求徐二林承担违约责任并支付违约金的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回韩东海、王艳飞的全部诉讼请求。案件受理费4310元，由王艳飞、韩东海负担。二审另查明，涉案《房屋买卖协议》第四条约定：“付款约定（本条各款项均不计利息）乙方于2015年11月20日交付定金伍万元整（大写）；房屋价款应当按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准后，甲方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。托管以外的部分（包含装修、其他附属设施费用）应当于过户时付于甲方。按资金托管流程进行。”涉案《房屋买卖协议》第五条第4项约定：“甲乙双方约定2015年12月25日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。”涉案《房屋买卖协议》第五条第5项约定：“买受方付清房款后，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。”二审再查明，关于25万支付时间，在（2015）园民初字第05260号徐二林诉韩东海、王艳飞房屋买卖合同纠纷一案中，徐二林于2016年4月6日一审庭审中陈述，其认为25万元应于过户时支付；后于2016年5月12日一审庭审中陈述，是约定12月25日前支付。上述事实，由涉案《房屋买卖协议》、（2015）园民初字第05260号徐二林诉韩东海、王艳飞房屋买卖合同纠纷一案一审庭审笔录一审庭审笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，韩东海、王艳飞与徐二林于2015年11月20日就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，上述协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效。韩东海、王艳飞认为徐二林违约故诉至法院。本案二审争议焦点在于，涉案《房屋买卖协议》违约方在谁。韩东海、王艳飞上诉认为，徐二林口头答应其于2015年12月15日前支付25万，但经其多次催促始终未履行，且扣押涉案房屋两证，导致其偿还涉案房屋房贷及筹集上海购房首付款的目的落空，徐二林构成违约。徐二林认为，双方并未形成2015年12月15日前支付25万的口头约定，韩东海、王艳飞于2015年12月15日明确告知徐二林不再出售房屋，导致徐二林继续履行合同的目的落空，韩东海、王艳飞构成违约。本院认为，双方一致确认涉案《房屋买卖协议》约定的房价为180万、30万（含定金5万）系房价180万与网签价150万之间的差额款、25万包含在上述30万差额款中，本院予以确认。双方争议焦点在于诉争25万的支付时间。二审中，韩东海、王艳飞上诉认为其向一审法院提交的视听资料包括三方录音、王艳飞与中介刘玲录音、王艳飞与中介刘玲微信往来记录、王艳飞与案外人叶立水短信记录等足以证明其与徐二林之间达成了2015年12月15日支付25万的口头约定。对此本院认为，其一，三方录音及书面文字稿内容显示，韩东海、王艳飞虽多次陈述其与徐二林之间存在2015年12月15日之前支付25万的口头约定，但上述陈述并未得到徐二林的确认，亦与徐二林在录音中的陈述不符，韩东海、王艳飞认为徐二林不予否认即代表认可，缺乏法律依据，本院碍难采信。其二，王艳飞与中介刘玲录音及书面文字稿内容显示，王艳飞表述“我们与徐二林官司当中的25万元差额款，是不是对方（徐二林）在办理资金托管手续之前支付到我们？！”、“其中30万元（包含25万元差额款及5万元定金）是差额款，这部分款要在网签之前支付！”，上述陈述中涉及的“办理资金托管手续”、“网签”均指向2015年12月25日，未明确指向2015年12月15日，且中介刘玲亦未作回应，无法达到韩东海、王艳飞的证明目的。其三，关于王艳飞与中介刘玲之间的微信往来记录，虽王艳飞于微信中就房款多次催促刘玲，但综合微信往来记录内容来看，无法明确区分系针对整体房款还是仅针对差额款，且从中介刘玲2015年12月14日答复“开始是说15号前给，15号前开始办，那是他弄错了当场又确认好写的25号”来看，双方并未就徐二林在2015年12月15日支付25万形成一致的意思表示。韩东海、王艳飞依据2015年12月15日之前的房款催促行为推定诉争25万应由徐二林于2015年12月15日前支付，依据不足。其四，关于王艳飞与案外人叶立水之间的短信往来，系王艳飞对案外人叶立水的单方陈述，并未得到徐二林的确认，韩东海、王艳飞要求以此作为其与徐二林之间关于合同义务的约定，缺乏法律依据，不能成立。综合审查涉案《房屋买卖协议》约定，除定金5万元有明确约定外，韩东海、王艳飞与徐二林就180万具体如何划分、何时支付在《涉案房屋买卖协议》中均未体现。在韩东海、王艳飞提供证据不足以证明双方之间存在2015年12月15日前支付25万口头约定且徐二林就该25万支付时间陈述前后不一致的情况下，应认定双方就25万支付时间约定不明。在双方约定不明的情况下，应由双方进一步协商履行。韩东海、王艳飞不具备合同约定或法律规定的解除权。韩东海、王艳飞于2015年12月15日即告知徐二林不再出售涉案房屋，且于2015年12月22日挂失涉案房屋两证，韩东海、王艳飞上述行为表明其不履行合同主要义务，构成违约，应向徐二林承担违约责任。韩东海、王艳飞要求徐二林承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人韩东海、王艳飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4310元，由上诉人韩东海、王艳飞负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  赵 东审判员  郑 雄二〇一八年九月十八日书记员  陈 莉