广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1803民初1853号原告：郑如健，男，汉族，1988年4月1日生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：郑丹莉，女，汉族，1984年2月17日出生，户籍地址：清远市清新区，系原告郑如健姐姐。被告：陈金华，男，汉族，1988年7月8日生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：陈桂生，广东海印律师事务所律师。第三人：清远市清新区太和镇京都地产中介服务部。地址：清远市清新区太和镇建设路南18号首层。负责人：谢伟文。原告郑如健与被告陈金华、第三人清远市清新区太和镇京都地产中介服务部（以下简称京都服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告郑如健的委托诉讼代理人郑丹莉、被告陈金华及其委托诉讼代理人陈桂生到庭参加诉讼。第三人京都服务部经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑如健向本院提出的诉讼请求:1、解除2017年12月24日签订的《房产买卖合同》；2、陈金华支付违约金80000元；3、诉讼费由陈金华承担。事实与理由:2017年12月24日，与陈金华签订《房屋买卖合同》约定，将位于清远市清新区建设路康怡新城D栋D梯602号房出售给陈金华，总价款为800000元；签订协议10个工作日内双方向中介递交银行按揭所需资料，银行出同意贷款7天内陈金华将首期款支付，用于银行赎出房产证。合同签订后，陈金华没有在10个工作日内办理按揭手续，2018年1月26日才递交贷款申请资料，存在违约。2018年3月9日，京都服务部反馈，陈金华申请到贷款额度为450000元，筹集不到首期款，无法按约支付首期款。陈金华答辩称，一、合同约定，签订协议10个工作日交材料给京都服务部办理按揭手续。双方在2018年1月26日交材料，均违约，但没有超过合同约定的30日，郑如健无权以此解除合同，无须向郑如健支付违约金。二、银行出具同贷书的时间由银行决定，双方均无法控制，合同没有约定取得同贷书的期限。陈金华在2018年5月23日才取得银行出具的同贷书，有能力支付相应的首期款。第三人京都服务部没有答辩。原告郑如健向本院提交的证据：1.身份证、人口信息、工商信息，拟证明主体适格2.房屋买卖合同，拟证明买卖事实；3.微信聊天记录，拟证明双方于2018年1月26日提交材料给京都服务部办理按揭手续，陈金华存在违约。被告陈金华向本院提交的证据：1.微信聊天记录，拟证明双方于2018年1月26日提交材料给京都服务部办理按揭手续；2.同意贷款意见书，拟证明2018年5月23日通过银行授信申请，可贷款金额为539000元，履行了办理银行按揭手续的义务；3.情况说明、说明、聊天记录，拟证明陈金华在银行出具同贷书后继续履行房屋买卖合同，约定于2018年6月4日办理首期楼款支付手续；4.收款收据，拟证明陈金华依约支付郑如健定金20000元。本院组织双方进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告郑如健提交的证据１、２；被告陈金华提交的证据1、2、4和证据3之聊天记录。本院予以确认并在卷佐证。被告陈金华对郑如健提交证据的意见：证据3郑如健知道陈金华取得同贷书后要求支付首期款，是同意继续履行合同。原告郑如健对被告陈金华提交证据的意见：对证据3之情况说明、说明有异议，与事实不符。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、郑如健证据3之微信聊天记录的证明内容，陈金华按约定期限递交银行按揭所需资料和支付首期楼款，属于违约，予以采信。2、陈金华证据3之情况说明，属于证人证言，京都服务部没有出庭作证，不予采信；说明有证人朱某出庭作证，“卖方郑如健委托代理人盘毅龙微信告知我，说因个人原因需要单方解除《房屋买卖合同》”的内容与双方确认的微信记录不一致，不予采信，其他内容与微信内容一致，予以采信。证人朱某出庭作证：《房屋买卖合同》约定2018年8月1日前交楼，超过10月1日交楼，郑如健向陈金华支付月租金1200元。由于银行出具同贷书时间较长，京都服务部要求双方重新协商交楼时间。郑如健在微信上同意银行放款后3个月内交楼，双方见面后，陈金华堂姐不了解，要求继续按原合同约定履行交楼义务，郑如健听后不高兴，双方最终没有谈妥。郑如健、陈金华对以上证人证言均无异议，予以采信。经审理，本院认定事实如下：2017年12月24日，郑如健与陈金华、京都服务部签订《房屋买卖合同》约定，郑如健将位于清远市清新区太和镇建设路南13号康怡新城D幢D梯602#的房屋出售给陈金华，建筑面积173.02平方米，交易总金额800000元。签订合同时支付20000元定金，首期楼款（含定金）220000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清，余款580000元由陈金华申请以银行按揭贷款方式支付。该款于买卖完成，办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入郑如健银行账户，银行实际贷款额与陈金华申请贷款额之间差额，陈金华在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付郑如健。第十条约定郑如健不能按本合同约定将该物业售予陈金华，或者因违约而无法将物业售予陈金华的，应支付该物业成交价的10%作为违约金，退回陈金华已付的所有费用；逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每日按该物业成交价的千分之一向陈金华支付违约金；逾期30日，陈金华有权不再购买该物业，应退回全部已收款项并支付该物业成交价的10%作违约金。第十一条约定陈金华不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向郑如健支付该物业成交价的10%作为违约金；逾期支付楼款，每日按该物业成交价的千分之一支付违约金；未能按时履行合同约定的其他义务，每日按该物业成交价的千分之一支付违约金；逾期30天，郑如健有权不再出售该物业，应支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条补充约定：签订本协议10个工作日内，双方向京都服务部递齐银行按揭所需资料；银行出同意贷款7日内，陈金华支付首期楼款给郑如健去银行赎出房产证。郑如健在2018年8月1日前将房屋交付陈金华（2018年8月1日前收齐银行按揭款），逾期则每月支付陈金华1200元；郑如健交付该物业确有困难，不超过2018年10月1日。当日，陈金华支付定金20000元。在郑如健的催促下，2018年1月26日，陈金华将办理银行按揭资料交京都服务部，郑如健将办理银行按揭资料交京都服务部，由京都服务部负责办理银行按揭。期间，郑如健不断催促京都服务部及早完成银行按揭审批手续。2018年5月23日，京都服务部答复按揭银行同意贷款。郑如健催促京都服务部督促陈金华支付首期购房款。2018年5月29日，郑如健向京都服务部提出及早支付首期款、变更交楼时间为收齐钱后两、三个月内交楼。2018年6月3日，京都服务部答复郑如健，陈金华同意银行放款三个月内交楼，定于2018年6月4日签订补充协议确定，并去银行柜台存首期楼款，郑如健表示同意。2018年6月4日，陈金华、郑如健相约到京都服务部签订补充协议，陈金华提出交楼时间按原合同约定，郑如健因此拒绝收首期楼款。2018年6月5日，郑如健直接表示要解除合同。另查明，2018年5月23日，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行向陈金华出具《同意贷款意向书》，有意向为陈金华发放贷款539000元用于购买涉案房屋。陈金华提供的中国农业银行个人明细对账单也证明，其在2018年5月23日至2018年5月31日具备支付首期楼款能力。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与陈金华、第三人京都服务部签订《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，各方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同违约及解除。《房屋买卖合同》第十一条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；未能按时履行合同约定的其他义务，每日按该物业成交价的千分之一支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十八条补充约定：“银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料。”根据本案已查明事实：1.陈金华没有在约定的2018年1月5日前向银行递交按揭所需资料，违反合同约定。但事后陈金华于2018年1月26日向广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行递交银行按揭所需资料，实际超期不足30天。另广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行于2018年5月23日出具同贷书，陈金华没有在七日内即2018年5月30日前向郑如健支付首期楼款，构成违约。但陈金华在郑如健催促下准备于2018年6月4日向郑如健支付首期楼款，后因延期交楼问题双方发生争议，郑如健当日不愿意接受首期楼款，陈金华逾期支付楼款时间应截至2018年6月3日止，实际逾期亦不足30天。因此，以上事实均不符合双方约定不再出售房屋的条件，郑如健无权以此为由要求解除合同。2.郑如健提出陈金华在2018年3月9日银行同贷书出来后没有按约支付首期楼款，但没有提供相应银行同贷书予以证明，因此该主张依据不足，应不予支持。其次，合同没有约定陈金华取得银行同贷书的期限，陈金华于2018年5月23日取得广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行出具的《同意贷款意向书》并不违约。3.郑如健提出推迟交楼时间问题。陈金华先是同意郑如健提出的银行放款后三个月交楼意见，后在签订补充协议过程中提出按合同约定时间交楼，拒绝郑如健提出的要求，违反诚实信用原则。但由于双方合同已经约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。陈金华不同意郑如健提出的推迟交楼要求，并不导致合同无法继续履行，也不构成根本违约。综上，陈金华在履行合同过程中虽有违约，但均不构成根本违约，且符合继续履行合同的条件。郑如健起诉要求解除涉案房屋买卖合同，依据不足，本院不予支持。三、违约金问题。陈金华虽不构成根本违约，但其在递交银行按揭所需资料过程中逾期20天，在应付首期楼款过程中逾期4天，依照《房屋买卖合同》第十条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。”陈金华应以涉案房屋成交价为基数，每天按千分之一标准向郑如健支付违约金，计算金额为19200元（800000元×1‰/天×24天）。郑如健要求陈金华支付违约金80000元，依据不足，超出部分本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈金华应于本判决生效之日起十日内向原告郑如健支付违约金19200元。二、驳回原告郑如健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费900元，由原告郑如健负担684元，由被告陈金华负担216元。被告负担部分原告已经预交，本院不作退回，由被告陈金华在履行上述判决时迳付给原告郑如健。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一八年九月四日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。