贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4940号原告（反诉被告）：翟贵成，男，汉族，1971年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告（反诉被告）：钱能菊，女，汉族，1968年12月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201810018383。二原告共同委托诉讼代理人：周洪梅（一般代理），贵州众正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：钱远义，男，汉族，1977年4月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：代敏（特别授权代理)，贵州黔信律师事务所律师。执业证号：15201201311282846。委托诉讼代理人：赵云峰（一般代理)，贵州黔信律师事务所律师。执业证号：15201201410326723。第三人：唐玉梅，女，汉族，1974年8月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊与被告（反诉原告）钱远义，第三人唐玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年6月27日立案后，依法适用简易程序于2018年8月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊委托诉讼代理人汪应红，被告（反诉原告）钱远义及其委托诉讼代理人代敏、赵云峰到庭参加诉讼，第三人唐玉梅经本院传票传唤，无故未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)翟贵成、钱能菊向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2014年7月21日签订的《商铺买卖合同》；２、判令被告及第三人将原告位于毕节市七星关区××小学旁（××号）85平方米的涉案商铺房搬出腾空交付原告；３、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实及理由:二原告系夫妻关系，原被告于2014年7月21日签订了《商铺买卖合同》，合同约定原告将自己所有的位于毕节市七星关区××小学旁（××市××号）共85平方米商铺出售给被告，售房总价款为432,800.00元，付款方式为被告在合同签订之日先付原告定金100,000.00元，余款在2015年7月1日前原告将房屋产权交房产局过户时被告支付283,280.00元，房产证交被告时被告支付50,000.00元后即全款付清。原告必须于2015年7月1日前将房产权过户给被告，否则将按定金双倍返还被告。合同签订后，被告支付了原告100,000.00元定金。然而，由于原告在约定的期限内房产证还在银行抵押，无法完成与被告的过户手续，被告也不支付原告下欠的购房款，致使双方签订的合同目的不能实现。从签订合同至今，被告却在没有完全取得涉案房屋所有权的前提下，擅自将原告的门面房屋以每年50,000.00元租金之价出租给第三人使用，第三人在原告门面中向被告租房开办诊所自行营业，四年租金200,000.00元全部交付被告。综上，原被告于2014年7月21日签订的门面房屋买卖合同因人为不可抗力因素而不能实现合同目的，理应依法解除，合同解除后，原告应按合同约定双倍支付被告购房定金200,000.00元。而被告在未完全取得该房所有权的??前提下将原告房屋擅自出租，同样也获利润200,000.00元，故原告不再支付被告的双倍购房定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，原告特具状前来人民法院提起诉讼，请求依法判如所诉。庭审中，原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊补充陈述称：涉案房屋已被法院查封，现在还在查封期限，无法过户。被告（反诉原告）钱远义口头辩称：1、双方于2014年7月21日签订的商铺买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，真实有效。并非原告陈述因不可抗力导致合同不能实现，原告起诉解除合同完全不符合合同法解除的条件；2、双方均已履行了大部分的合同义务，原告已将房屋交付给被告，被告按合同约定已支付了首期100,000.00元的合同价款。之所以未支付尾款系未达到双方支付尾款的条件即原告未能将过户手续提交到产权处，也未能将过户的相应手续提交给被告；3、原告才是违约方，2014年7月原告将房屋卖给被告时并未告知该房屋办理抵押登记情况；4、原告在诉状中陈述租金与违约金说法不能成立。该房屋系由原告主动交付给被告，且承诺今后租金由被告自行收取，不存在原告在起诉状中陈述该房屋由被告擅自出租的情形；5、根据合同法第117条，不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。从原告诉状所陈述的事实，系原告没有在约定期限解除银行抵押导致涉案房屋未能过户，不属于不可抗力的情形。被告(反诉原告)钱远义向本院提出反诉请求：1、判令两被反诉人立即协助将毕节××××号房屋过户到反诉人名下;２、判令两被反诉人向反诉人钱远义支付200,000.00元违约金;３、本案的反诉费用由两被反诉人承担。事实与理由:2014年7月21日，反诉人与两被反诉人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，被反诉人将其名下的位于毕节××××号房屋转让给反诉人，房屋面积为85平方米，房屋转让价格为:432,800.00元，合同签订时支付100,000.00元，合同过户再支付283,280.00元购房款，待反诉人拿到产权证后再支付50,000.00元尾款等权利义务做了详尽的约定。合同签订后，反诉人按合同约定向被反诉人支付了100,000.00元购房款，且被反诉人也将该房屋交付给反诉人。签订合同后，反诉人多次要求被反诉人办理房屋过户手续，但被反诉人均已各种理由推拖至今。综上所述，反诉人按合同约定履行其义务，而被反诉人不但未告知反诉人该房屋已抵押的事实，还违反合同约定，拒不解除房屋抵押登记，也不协助反诉人办理房屋过户手续，其行为已严重侵害了反诉人的合法权益。反诉人为维护其合法权益，特向人民法院提起反诉，望人民法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊口头辩称：被反诉人认为反诉人对本案提出的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，理由如下：1、涉案房屋的买卖是于2014年7月21日签订，合同履行期限是在2015年7月21日为止，由于被反诉人在合同履行期限内无法还清银行的贷款，因此也无法将涉案房屋过户给反诉人，至今为止，该房仍被法院查封，所以被反诉人要求反诉人将涉案房屋过户到其名下，现在是没有可能性的。被反诉人应当在双方签订的合同履行期限届满次日起二年之内向人民法院主张权利，现在反诉人才向法院提出将涉案房屋过户其名下的诉求已经超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，且现在房屋已被查封，不能实际履行。反诉人提出的反诉请求已超过诉讼时效，没有法律依据；2、反诉人要求被反诉人支付200,000.00元违约金没有法律依据，涉案房屋转让的总价款是432,800.00元，根据合同法相关规定，违约金不能超过房屋总价款的百分之二十，违约金也就是十多万元。反诉人主张的违约金超过房屋总价款的百分之二十，没有法律依据。涉案房屋从签订合同之后就交付给反诉人至今已有四年的时间，反诉人将房屋也是出租给第三人使用每年租金50,000.00元。被反诉人认为反诉人在未取得房屋所有权的情况下，将房屋租给第三人的租金可以抵偿违约金及赔偿金。原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊向本院提交了如下证据：二原告身份证、《商铺买卖合同》、查封信息登记表。被告（反诉原告）钱远义向本院提交了如下证据：被告身份证、《商铺买卖合同》、收据、房产证及土地证复印件、不动产登记查询回复、门面出租合同。经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人未到庭应诉，未提交陈述，未提交证据，视为其放弃陈述、举证、质证和辩论的权利。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原告翟贵成、钱能菊将其所有的位于毕节××××号房屋出租给第三人唐玉梅使用。2014年7月21日，原告翟贵成、钱能菊为甲方与被告钱远义为乙方签订了《商铺买卖合同》。合同约定：甲方将位于文峰路××小学旁（××市××号）共85平方米的商铺出售给乙方，房产证号：毕节市七星国用（2013）第574号，总售价为肆拾叁万贰仟捌佰元整（432,800.00元）；付款方式：乙方在签订本合同之日先付给甲方壹拾万元（100,000.00元）定金，其余款项在2015年7月1日前，甲方将房屋产权交给房产局过户之日乙方补给甲方房款283,280.00元，下欠50,000.00元，房产证交给乙方后一次付清；甲方必须于2015年7月1日前将房屋产权过户给乙方，否则甲方将按定金双倍付给乙方违约金；甲方负责过户、办证等手续的一切费用；该商铺如因另有其他债务纠纷，致使该合同不能履行，甲方负责赔偿乙方全部损失。同日，原告向被告出具收据确认收到被告购房款100,000.00元。原告将涉案房屋的房产证复印件交给被告，并注明“此房以卖给钱永义租金付给钱永义，翟贵成2014年6月20日”。二原告将涉案房屋出卖给被告后，涉案房屋的租金即由被告收取。现涉案房屋被本院（2016）黔0502执字第534号案查封，查封期限为2016年5月31日至2019年5月30日。原告认为涉案合同因不可抗力因素不能实现合同目的，遂以前述诉请诉至本院。被告认为其已按约定履行义务，原告未告知房屋抵押事实，违返约定不解除抵押并协助办理过户手续义务，侵害其合法权益，遂以前述反诉请求提起反诉。本院认为，二原告与被告签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。二原告以涉案房屋的房产证还在银行抵押，认为系人为不可抗力因素不能实现合同目的而主张解除合同，但二原告所述的情形并不属于法律规定的不可抗力情形，双方签订的《商铺买卖合同》也未约定解除条件，故对二原告的诉请，本院不予支持。对于被告的反诉请求，二原告提出诉讼时效抗辩主张。对被告主张办理产权过户登记的反诉请求，基于我国对房屋的所有权变动采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助办理转移登记的义务，办理权属转移登记属于物权变动生效的条件，故被告主张办理权属转移登记的请求权，不适用诉讼时效。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋处于法院依法查封状态，被告要求办理过户登记，属于事实上不能履行的情形，故对被告的该反诉主张，本院不予支持。对被告主张违约金的反诉请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前，仍然适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间。原、被告签订的《商铺买卖合同》约定，“甲方必须于2015年7月1日前将房屋产权过户给乙方，否则甲方将按定金双倍付给乙方违约金”，二原告在2015年7月1日前未按约定履行，即发生违约行为，双方债权债务关系形成，诉讼时效开始起算，被告即应主张权利。而被告于2018年7月23日才提起反诉主张该权利，已超过两年诉讼时效期间，被告也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故二原告的诉讼时效抗辩主张成立，对被告的该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）钱远义的反诉请求。本诉案件受理费30.00元（已减半收取），由原告翟贵成、钱能菊负担；反诉案件受理费1,520.00元，由被告钱远义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年九月二十五日书记员  张婵婵