广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1477号上诉人（原审被告）：朱文广，男，1972年3月15日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：梁木兴，广东正肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：英德市新业贸易有限责任公司，住所地英德市。法定代表人：邹伟花。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。上诉人朱文广因与被上诉人英德市新业贸易有限公司（以下简称新业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱文广的上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回新业公司全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由新业公司负担。事实与理由：1、原判决未查明案件基本事实，认定事实错误。（1）按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，双方当事人在签订涉案合同时，涉案房屋尚未建成，故双方签订的性质属于商品房预售合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，新业公司开发涉案房屋未取得商品房预售许可证，因此双方于2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。原判决未对此作出认定，径自认定双方履行的是《房屋买卖合同》，实属未查明本案基本事实。（2）原判决未查明合同实际履行情况，对于部分合同义务的分配认定错误。按照《房屋买卖合同》的约定，新业公司出售给朱文广的房屋是二手房，土地性质为住宅用地，建筑面积为120平方米，且交付时房屋窗户安装普通白铝绿玻璃，但目前房屋用地为商业服务性质，使用年限仅截至2042年1月止，仅为108.5平方米，且约定交付房屋窗户没有安装普通白铝绿玻璃。上述原因直接损害朱文广利益。基于上述原因，双方于2017年1月13日重新签订《广东省房地产买卖合同》，这是根据实际情况双方重新达成的协议，应按新合同履行相应的义务。（3）按照协议约定在2015年10月30日交付房屋，但新业公司至今没有交付房屋。（4）原判决认定由朱文广承担房产证所有费用错误。按照《房屋买卖合同》约定，办房产证的所有费用由朱文广承担，并不表示该由新业公司承担的费用，也要由朱文广承担。现在涉案房屋的办证费用高于原约定办证费用，造成朱文广经济损失，还应当赔偿朱文广额外支出的税费损失。2、原判决适用法律错误，导致作出错误判决。房屋价款应当扣除房屋差额补偿款及垫付的契税共计96817.35元。新业公司答辩称：1、双方当事人所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的合同。朱文广在上诉状中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释关于商品房预售合同的规定，认为合同无效是错误的。因为到目前为止，涉案房屋已经建成，并且已经交付给朱文广使用，且产权也登记到其名下，已经不存在预售的问题，所以朱文广应当依照《房屋买卖合同》的约定支付全部价款。且从双方提交的证据可以证实，朱文广都是按照《房屋买卖合同》约定的期限、金额支付相应房款。现在朱文广以《房屋买卖合同》无效，认为应当按照双方在房管部门签订的《广东省房屋买卖合同》履行只是为了推卸责任。2、朱文广在上诉状中关于违约责任的问题，与本案无关。且朱文广未对此提起反诉，所以其上诉理由不应予以支持。3、双方在《房屋买卖合同》补充部分已经明确约定办理房产证的所有费用都是由朱文广承担，因此其主张新业公司应当承担相应的办证费用的上诉理由，不予支持。4、根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，房屋的价格仅仅是160000元，是明显不符合英德市当地房屋交易正常市场交易价格。即使朱文广认为《房屋买卖合同》无效，也应当委托相应的鉴定机关确定涉案房屋的市场价格，而不是按照160000元确定涉案房屋的交易价格。综上，新业公司认为原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。新业公司向原审法院起诉请求：1、判令朱文广按双方于2015年5月20日签订《房屋买卖合同》约定向新业公司支付剩余购房款；2、本案诉讼费由朱文广承担。原审法院认定事实：2015年5月20日，新业公司原法定代表人兼股东赖思杰与朱文广签订《房屋买卖合同》，约定朱文广购买新业公司位于英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限公司宿舍楼B梯501号房，该房屋建筑面积为106平方米，公摊面积为14平方米，总建筑面积为120平方米；每平方米的单价为3300元，总房价为396000元。付款方式采取分期付款，签订本合同时支付10000元，建好楼层主体后5天内支付100000元，楼层封顶后支付100000元，拆除排栅后支付50000元，交付房产证时支付剩余款项136000元。其中合同第四条约定：预计交房时间为2015年10月30日，如有特别原因相应顺延。第八条约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准（包括但不限于价格、付款和违约等）。另在其他费用详情单上第8条手写补充：办房产证的所有费用由乙方（朱文广）承担（以发票为准），水电入户费3000元、办证费用预交10000元（多除少补）。合同签订后，朱文广于当日支付定金10000元给新业公司，2015年6月8日朱文广支付购房款70000元、2015年7月6日朱文广支付购房款30000元、2015年7月22日朱文广支付购房款100000元、2015年12月9日朱文广支付购房款50000元给新业公司，朱文广共支付购房款260000元给新业公司。朱文广提供有赖思杰签名的收据为凭。另查明，新业公司于2016年11月18日成立，成立时的法人是赖思杰，2016年12月22日变更为现在的法人邹伟花。目前股东有赖思杰、赖胤均。涉案房屋是2014年12月左右在原英德市商业局大院宿舍楼地基上拆旧建新的建筑。分成、B、C三栋，每栋7层，大约有21户。约在2016年8月竣工验收备案。涉案房屋以二手房买卖的形式出售。庭审中，新业公司追认赖思杰与朱文广签订合同的行为代表公司的行为，且确认朱文广提供的支付购房款的收据，共收取朱文广购房款为260000元。为办理房产证过户，2017年1月23日，新业公司与朱文广在英德市房产管理中心又签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，此合同是由广东省建设厅广东省工商行政管理局制作的格式合同。该份合同同样约定，朱文广购买新业公司位于英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限公司宿舍楼B梯501号房，该房屋建筑面积为90.93平方米，公摊面积为17.57平方米，总建筑面积为108.5平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准），交易价格为160000元。2017年涉案房屋权属过户到朱文广的名下，在该不动产权证书载明：权利人为朱文广、房屋面积108平方米、建筑面积90.93平方米、分摊面积17.57平方米。对房屋是否交付给朱文广使用，庭审中，新业公司提出已交付给朱文广使用，但朱文广提出未交付使用。原审法院认为：本案争议的焦点：1、涉案应按那份合同履行的问题。2、朱文广交纳的增值税、契税等费用由谁支付的问题。关于争议一。首先，涉案房屋是以二手房形式出售，按二手房买卖交易习惯，一般买卖双方先签订一份买卖合同，在该合同中可祥细将买卖房屋状况（含装修、家电等）房款支付方式、水电、物业费交接等内容写进内面，而在英德市房产管理中心签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》是由广东省建设厅广东省工商行政管理局制作的格式合同，该合同无法将以上内容祥细注明；且双方签订的《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》中约定的房屋价格为160000元，明显低于当时的市场价格。其次，赖思杰与朱文广签订《房屋买卖合同》第八条明确约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准…”。再次，《房屋买卖合同》甲方（出卖方）虽由赖思杰个人签名，但赖思杰在新业公司公司成立时是新业公司公司的法定代表人，且庭审中，新业公司对赖思杰签订合同的行为表示追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，赖思杰签名的行为代表新业公司公司的行为。从朱文广提供的支付购房款收据上支付时间、数额反映，双方是按《房屋买卖合同》履行的。综上，涉案应按2015年5月20日双方签订的《房屋买卖合同》履行。按该合同付款方式的约定，新业公司已为朱文广办理了房产证，朱文广应付清购房款给新业公司，故朱文广仍欠新业公司136000元（396000－260000）应支付给新业公司。关于争议二。朱文广认为多交了契税、土地增值税，但对此问题朱文广并没有提出反诉；其次，按《房屋买卖合同》中其他费用详情单上第8条手写补充约定：办房产证的所有费用由乙方（朱文广）承担，故朱文广所交纳的契税、土地增值税等由朱文广负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条的规定，于2018年1月29日判决如下：限朱文广在本判决书发生法律效力之日起十日内支付剩余购房款136000元给英德市新业贸易有限责任公司。本案受理费1560元，由朱文广负担。本院二审期间，朱文广提交涉案房屋照片，拟证明没有安装铝合金玻璃，且地上有杂物，不符合交付要求。新业公司质证认为，与本案无关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2015年5月20日，赖思杰与朱文广签订《房屋买卖合同》第二条第3款约定“其他费用：共计人民币/元（大写）/（包括购房税金、过户办证手续工本费、水电报装费、对讲机和楼下总门费、电视线路安装费）；选择银行按揭付款的需另行支付按揭手续￥3000元。上述费用由乙方（朱文广）承担，暂预计如上，以甲方（赖思杰）最后通知为准；乙方须在整栋楼封顶时付清上述其他费用。再查明，朱文广在办理涉案房屋变更时，向税务机关以新业公司名义缴纳土地增值税15616.95元、二手房建筑物增值税14197.23元、产权转移印花税142元、城市维护建设税993.81元、地方教育附加283.94元、教育费附加425.92元；朱文广缴纳契税8518.34元、产权转移印花税142元。英德市不动产登记中心在2017年1月19日出具产权证书，涉案房屋面积记载108.5平方米，其中套内面积90.93平方米。本院认为，结合朱文广的上诉请求与新业公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：朱文广应否支付136000元购房款。关于双方当事人于2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。双方在2015年5月20日签订的《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未建成，至2016年涉案房屋已取得竣工验收备案，且在2017年间涉案房屋产权登记变更至朱文广名下。以上事实，均证实涉案房屋符合商品房预售许可条件，因此原判决认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以维持。双方当事人就涉案房屋先后签订两份房屋买卖协议。双方2017年间在不动产登记中心签订《广东省房地产买卖合同》是基于不动产登记中心办理产权变更手续需要签订的。从双方提交的证据显示，可认定双方实际履行是2015年5月签订的《房屋买卖合同》。原判决认定双方实际履行2015年5月的房屋买卖合同，理由成立，本院予以维持。关于涉案房屋是否交付的问题。朱文广上诉认为新业公司约定在2015年10月30日交付涉案房屋，但至今没有交付。经审查，涉案房屋在2017年1月19日已登记至朱文广名下，涉案房屋的产权归属于朱文广，其物权发生已变更，应认定为收楼时间。因此，朱文广认为新业公司没有交付的理由不成立，本院不予支持。关于朱文广代垫付的购房税金、办证费用以及新业公司在交付涉案房屋的面积及条件不符合合同约定所造成损失应由谁负担的问题。按照《房屋买卖合同》关于购房税金、办证费用由朱文广负担的约定，原判决判令朱文广承担购房税金、办证费用并无不当，本院予以维持。朱文广代垫付的土地增值税15616.95元应由谁承担的问题。本院认为，该税费是基于涉案房屋的土地用途变更产生的税费。双方在2015年签订《房屋买卖合同》时，已约定购房税金、办证费用由朱文广负担。对于土地增值税具体由哪一方负担，是没有明确的约定。但按照双方签订《房屋买卖合同》的时间看，原新业公司因改制原因，涉案房屋的买卖合同是由新业公司以其法定代表人赖思杰的名义与朱文广签订的。而涉案房屋改建时间是在2015年期间，新业公司改制后的成立时间在2016年间。从以上事实，双方都无法预知在办理产权登记手续会因土地用途变更需缴纳增值税。按照行政部门的规定，该税费应由负责开发商品房的公司负担。也由于原新业公司改制原因，涉案房屋的出卖人为赖思杰，致使涉案房屋在办理产权登记时，不动产登记部门以二手房办理产权过户登记，由此产生办证费用已经增加业主的经济负担。因此，原判决判令由朱文广负担不当，本院予以纠正。按照《房屋买卖合同》约定，总建筑面积为120平方米，每平方米的单价为3300元，总房价为396000元；英德市不动产登记中心出具产权证书，房屋面积记载108.5平方米，即合同约定面积与产权证书所记载内容不一致。对于超出产权证书记载面积的价款，应予扣减。综上，即涉案房屋价款应为358050元，朱文广已支付260000元，扣减垫付的土地增值税15616.95元，朱文广应向新业公司支付购房款82433.05元。综上所述，朱文广的上诉理据部分成立，应予支持。原判决认定部分事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初4218号民事判决；二、限朱文广在判决生效之日起十日内向英德市新业贸易有限责任公司支付购房款82433.05元。一审案件受理费1560元，由朱文广负担936元，英德市新业贸易有限责任公司负责624元；二审案件受理费3120元，由朱文广负担1872元，由英德市新业贸易有限责任公司负担1248元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年九月三十日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。