上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57716号原告(反诉被告)：吴烈华，男，1962年4月20日出生，汉族，住安徽省滁州市。被告(反诉原告)：谢长荣，女，1970年6月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙宝健(系被告谢长荣的丈夫)，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)吴烈华与被告(反诉原告)谢长荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴烈华、被告(反诉原告)谢长荣及其委托诉讼代理人孙宝健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴烈华向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租赁押金2,400元；2、被告退还原告已支付的多余租金4,800元；3、被告支付原告自2018年4月2日起至退还押金、租金之日止的利息损失，按中国人民银行同期存款利率计算。事实和理由：原、被告于2014年11月22日签订房屋租赁合同，约定租期自2014年12月2日至2019年12月1日，押金2,400元，租金每月2,400元。合同签订后，原告支付被告租赁押金2,400元，已支付租金至2018年6月1日。原、被告间因租赁合同纠纷多次起诉至法院，原告按生效判决于2018年4月2日交还租赁房屋给被告，但被告至今未退还押金以及多收取的租金，故提起诉讼。谢长荣辩称，不同意原告的诉请。租赁合同是由于原告违约而解除，原告应当承担违约金，押金应当充抵违约金。另原告在租用被告房屋时损坏了房屋内配套设施，将被告的五件套实木家具漆成了其他颜色，冰箱、防盗窗损坏，电视机、热水器缺失，原配的纱窗、纱门缺失，电子门锁少了五把钥匙，原告应当承担修复及赔偿的责任。此外，涉案房屋没有及时出租，被告存在空置损失及另行出租的中介费损失，故不同意退还押金及租金。反诉请求判令：1、反诉被告支付三个月房屋空置损失7,200元；2、反诉被告支付违约金2,400元；3、反诉被告赔偿电器损失1,200元(电视机缺失计300元，冰箱损坏计300元、电热水器缺失计300元、空调损坏计300元)；4、押金2,400元不予返还；5、反诉被告恢复原深褐色实木家具的颜色；6、反诉被告恢复小房间四门吊柜、修复大房间的铝合金窗；7、反诉被告承担反诉原告另行出租的中介费损失800元；8、反诉被告承担缺失五把电子锁的损失250元(按每把50元计)。针对反诉，吴烈华辩称，双方间的租赁合同已经解除，不存在空置费损失及违约金。合同履行期间，被告屡次违约赶走原告的租客，造成租赁合同无法履行。租赁房屋已退还给被告，被告理应退还原告押金。双方间在租赁起始有物品核查单，被告所称的电热水器不存在，钥匙只有二把。原告在承租时经被告同意对租赁物进行了装修，装修时重做了吊顶、铺设了地板、添置了洗衣机，因此拆除了原有的旧吊柜。被告的旧家具上有刻划的印迹，原告为了翻新，提高家具的使用美观度，将家具漆成了白色，被告在前案中已提出过实木家具的赔偿问题，法院已处理过。铝合金窗由于年代已久，自然老化，窗户关不严实，留有缝隙。交还房屋时确实少了一台电视机，原告曾同意还被告一台旧电视机，被告表示不要了。倘若要计算损失，原告认为不超过50元。钥匙少了一把，原告认为配置一把钥匙的费用约20元。被告所述的其他损失均不存在。本院经审理认定事实如下：2014年11月22日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁期限五年，自2014年12月2日起至2019年12月1日止。租金每月4,200元，每三个月支付一次。房屋保证金(押金)2,400元，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。甲乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条履行合同，造成违约行为的，违约金为2,400元。合同其他约定事项，甲方允许乙方在不动房屋结构情况下装修房屋。合同附了设备清单一页，包括电视机2台、空调2台、冰箱1台、微波炉1台、沐浴器1个、煤气灶1个、衣柜1个、家用卫星电视塔2台、钥匙2把。合同签订后，系争房屋交由原告使用，原告支付被告押金2,400元。2017年3月，原告吴烈华曾起诉来院，案号(2017)沪0115民初19676号，以被告谢长荣擅自赶走系争房屋内次承租人等原由诉请要求被告赔偿房屋空置损失等。本院于2017年4月27日作出一审判决，认定谢长荣赶走次承租人的行为不当，判决谢长荣赔偿吴烈华房租损失11,400元。该判决已生效。2017年10月，谢长荣向本院提起诉讼，以吴烈华存在群租行为为由，诉请解除租赁合同、腾空房屋、支付逾期付款违约金、赔偿家具损失。案号(2017)沪0115民初81377号。该案中，吴烈华提出反诉，认为谢长荣数次驱赶次承租人，反诉请求赔偿房屋空置损失、继续履行合同。本院审理后认定1、系争房屋存在群租。2、吴烈华逾期支付租金不构成违约。3、谢长荣有驱赶次承租人的行为。本院于2017年11月23日作出一审判决，判决：一、解除谢长荣与吴烈华于2014年11月22日签订的《房地产租赁合同》；二、吴烈华于判决生效之日起十五日内腾退上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋，将前述房屋返还谢长荣；三、吴烈华于判决生效之日起十五日内支付谢长荣自2017年9月2日起房屋实际返还之日止的租金及房屋占用费(按每月2,400元标准计算)；四、谢长荣于判决生效之日起十五日内赔偿吴烈华2017年2月25日至6月24日的房屋租金损失16,700元；五、驳回谢长荣的其余诉讼请求；六、驳回吴烈华的其余反诉请求。判决后，谢长荣提起上诉，案号(2018)沪01民终2833号，上海市第一中级人民法院于2018年3月29日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。(2018)沪01民终2833号判决书认定谢长荣提供照片欲表明相关家具被刷成白色，但并无证据表明其家具遭受损失。另查明，2018年2月23日，原告转账支付被告三个月租金(2018年3月2日至6月1日)7,200元。2018年4月1日，原告发短信给被告，提出把剩余二个月房租4,800元及一个月押金2,400元退还。被告未回复。4月2日，原、被告至系争房屋办理房屋交还手续，被告方出具凭条一份，确认水电、煤的抄表数，确认收到房屋钥匙一把。当晚10时许，被告发短信给原告，称窗户坏了(附了照片)，关不上。原告回复称系自然老化。被告又称冰箱坏了。原告表示可以插电重试。被告称少了一台电视机。4月4日，原告发送短信向被告催要押金和剩余租金，未果，遂涉讼。审理中，被告称2018年4月2日交接房屋时原告同意承担违约责任，以押金抵违约金，剩余房租抵被告的家电损失和房屋空置损失，故此办理了交接手续。原告称双方并未对费用的结算达成一致，交接房屋时，原告向被告催要剩余房租和押金，被告要求原告承担违约金，并称银行卡不在身边，要待其查询原告的付款记录后再行退款，房屋交接时双方对屋内物品并无异议。本院认为，原、被告间的《房地产租赁合同》已经我院生效的(2017)沪0115民初81377号民事判决书认定系原告吴烈华违约而解除，前案对合同解除、租赁物的交还以及租金和房屋使用费等费用作了处理。在前案判决后，双方于2018年4月2日办理了租赁物的交还手续，原告在前案一审判决后支付的租金，结算至2018年4月2日租赁物交还时尚有剩余金额，另原告的租赁押金在被告处未予处理。被告主张双方于交接房屋时已对费用进行了结算即被告不退还原告租金及押金，对此原告予以否认，被告亦无相应证据佐证，本院难以认同。原告诉请被告退还押金及多收取的剩余租金，本院予以支持。由于双方间解除合同的责任在于原告方，被告反诉请求被反诉人承担解除合同的违约金2,400元，符合合同约定，本院予以支持。原告确认交接房屋时，系争房屋内少了电视机一台、钥匙一把。对此，原告应当承担赔偿责任。由于灭失的物品已无法确定其实际价格，根据双方庭审描述，本院酌情确定原告赔偿被告电视机损失150元，配置钥匙损失25元，合计175元。原告在租赁起始之时对系争房屋的装修行为征得被告的同意，在未破坏房屋结构的情况下，其改变了系争房屋的装修风格包括拆除吊柜等行为并无不妥。原告为了提升房屋及家具的存新率，对房屋内的旧家具重新油漆，并无损坏之恶意。被告要求恢复家具原有本色，不符合同约定，本院不予支持。被告主张系争房屋内铝合金窗关不严实，即使该瑕疵客观存在，按一般生活常理推断，难以断定系承租人使用不当造成。原、被告按正常交验程序在系争房屋内办理了租赁物的交还，倘若有租赁物内设施、设备的损失，出租人应在查验房屋时向承租人提出。被告在房屋交接完毕后向原告提出冰箱坏了，未得到原告的认可。其在反诉中提出的电热水器、空调等缺失或损失，房屋空置费以及中介费损失，无事实及合同依据，本院不予支持。从双方短信往来显示，原告在交还房屋之时已向被告催要押金及剩余租金，被告表示原告应当承担违约金，故在扣除应当由原告承担的费用外，对被告应退而未退的费用，原告诉请要求按银行同期存款利率计算利息损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)谢长荣于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)吴烈华租赁押金2,400元；二、被告(反诉原告)谢长荣于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)吴烈华剩余租金4,800元；三、反诉被告吴烈华于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谢长荣违约金2,400元；四、反诉被告吴烈华于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谢长荣家电及门锁损失175元；五、被告(反诉原告)谢长荣于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴烈华利息损失，按应付款4,625元为计算基数，自2018年4月2日起，按中国人民银行同期存款利率为计算标准，计算至付款之日止；六、驳回反诉原告谢长荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢长荣负担。反诉案件受理费减半收取计35元，由反诉原告谢长荣负担25元，反诉被告吴烈华负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年九月十四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。