西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0104民初6139号 原告：路聪，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：张柏泉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐龙龙，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。 被告：刘保忠，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。 被告：司振青，女，19XX年X月X日出生，汉族，住西安市莲湖区。 二被告共同委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：李宇宁，陕西声远律师事务所（实习）律师。 被告：西安房天下房屋中介有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：徐瑞东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓辉，男，19XX年X月XX日出生，汉族，该公司员工。 原告路聪诉被告刘保忠、司振青、西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告路聪委托诉讼代理人张柏泉、徐龙龙，被告刘保忠及其与司振青共同委托诉讼代理人王敏、李宇宁，被告房天下公司委托诉讼代理人王晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路聪向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘宝忠依据2017年3月12日签订的《西安市存量房屋买卖合同》向原告返还已支付的定金50000元及利息731元（利息按同期银行贷款利率计算，暂从2017年3月13日计算至2017年7月12日，要求被告支付至实际履行之日）；2、判令被告刘宝忠及司振青向原告支付违约金60800元和中介服务费16344元；3、判令被告房天下对被告刘宝忠、司振青支付的中介服务费承担连带责任；4、诉讼费由三被告承担。 事实理由：原告因居住及小孩上学需要，卖掉了之前的房屋，在被告西安市房天下房屋中介有限公司员工的撮合下与被告刘宝忠于2017年3月12日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定原告以总价608000元购买被告刘宝忠及司振青共同拥有的位于陕西省西安市莲湖区丰禾路80号生活家小区X号楼1单元1XXXX室的房屋。该合同第六条第三款约定：被告刘宝忠应于签订合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料，并在3个工作日内办理房屋过户手续；合同签署之后，原告按照约定向被告刘宝忠支付了定金50000元，之后被告刘宝忠及司振青拖延履行，加之房价上涨，在原告及被告房天下的协调下，才表明拒绝履行合同，不再出卖房屋。被告刘宝忠及司振青的违约行为导致原告一时难以找到合适的房屋替代，且房屋房价上涨，置换目的无法实现，导致原告租房度日。被告房天下在居间服务的过程中没有尽到完全的居间服务义务，存在过错，被告房天下的中介服务既没有使原告达成购房的目的，也没有尽到其应尽的义务，被告房天下应对被告刘宝忠向原告支付中介费承担连带责任。综上，被告刘宝忠及司振青拒不履行合同已经构成违约，且给原告造成了重大的经济损失，被告司振青及刘宝忠却因为违约行为获得收益，被告房天下没有尽到自己的居间服务义务，为维护原告的合法权益故诉至法院。 被告刘保忠、司振青辩称：一、被告依据《西安市存量房房屋买卖合同》的约定，完全履行了自己的合同义务，不存在任何违约行为。 被告与原告于2017年3月12日签订了《西安市存量房房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为608000元，被告应于2017年4月15日前办理房屋抵押注销手续，并于2017年5月11日解除该房屋的租赁关系。合同签订后，被告依约于2017年4月12日办理了抵押注销手续，并于2017年4月10日解除了该房屋的租赁关系。按照合同约定，被告依约履行了应尽的合同义务，在合同签订后的44个工作日（即2017年5月12日之前）已经备齐了被告所需准备的过户资料，达到办理过户条件。被告不存在任何的违约行为。 二、因原告在合同履行过程从开始就严重违约，现因其个人原因导致房屋买卖合同的目的无法实现，原告应当承担全部责任。 1、被告与原告2017年3月12日签订《西安市存量房房屋买卖合同》，按照合同约定原告应于合同签订当天支付定金50000元，然而原告仅在合同签订当日向被告支付10000元定金，剩余40000元定金违约两天后于2017年3月14日向被告支付。原告迟延支付定金的行为已经构成违约，依约应当承担违约责任，其无权要求被告向其返还50000元定金。更何况原告于2017年3月14日才向被告支付了全部定金，其要求利息从2017年3月13日开始计算的依据从何而来。故原告要求被告返还其50000元定金及利息没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。 2、根据《西安市存量房房屋买卖合同》约定，原告应当于合同签订后60日（即2017年5月12日）内备齐购房首付款（不含定金）并存入资金监管账户内，合同签订后44个工作日（即2017年5月12日）内双方备齐所有过户资料和所需房款办理过户手续。原告违约未按期将购房首付款存入资金监管账户，未备齐所需房款，导致无法办理过户手续。按照双方2017年3月31日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》原告应于合同签订之日起30日内（即2017年4月30日）被告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。被告未能按期将购房款存入资金监管账户。按照双方2017年5月12日签订的《二手房交易结算资金监管协议》被告应于协议签订之日起30个工作日（即被告2017年6月23日）将购房首付款人民币158000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。在此期限内，原告没有存入购房款，也没有见银行贷款存入。在合同约定的期限内，原告未按照合同约定将购房款存入“专用账户”内，导致双方合同目的不能实现，原告于2017年7月6日向被告发出了解除合同通知，其行为也证明了其根本违约行为，致使双方合同目的不能实现。在合同履行期内被告曾多次要求原告尽快履行合同义务，但原告无履约能力，还多次向被告谎称其已经办理好银行贷款，对其违约行为，甚至威胁被告解除合同，狮子大开口要求被告向其赔偿110000元，更是向被告发出解约通知书，妄图将合同的违约责任推卸到被告身上。无奈，原告的种种行为已经表明其拒绝履行合同约定的相应义务，故被告依据《西安市存量房房屋买卖合同》第八条的约定通知被告解除了该合同。因为原告的违约行为导致双方合同目的不能实现，依约原告应当承担违约责任，原告无权要求被告向其支付违约金，因此原告诉讼请求没有事实及法律依据应当予以驳回。 3、因为原告的违约，未在合同约定的期限内履行义务，导致合同目的不能实现，原告无权向被告主张中介费。况且被告没有收到原告的中介费，此费用与被告无关，原告要求被告向其支付中介费，没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。 另，定金不具有返还性，原告违约行为导致合同不能实现，在非常规违约的情况下向被告下发通知要求返还定金没有法律依据。根据合同约定，原告首先违约，理由是定金应当天给50000元，原告只给了10000元。且原告未在合同约定期限内将贷款及首付款存进监管账户。被告房天下及工作人员可以证明是原告违约行为导致购房行为不能实现，原告起诉书不实，双方有信息往来，被告起诉在前故原告的诉讼主张不能成立。 综上所述，原告因为其个人违约行为导致合同目的无法实现，反而向被告要求赔偿，其诉请既没有事实依据也不符合法律规定，依法不能成立，恳请法院明查事实，依法驳回原告的诉讼请求，依法维护被告应有的合法权益。 被告房天下公司辩称：此案为商品房买卖合同纠纷，原告将我们列为被告主体不适格，我公司应为第三人非被告。本案监管管理过程中，2017年4月18日因国家限购政策，银行无法正常发贷，故原告办理贷款时间推后。被告因出让时间过程较长，未办理过户手续。依据合同法426条，被告中介已经尽到中介义务并及时催告双方。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据审查。原告提交的证据：证据一：《西安市存量房买卖合同》，证明目的：1.原被告双方于2017年3月12日签订的《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；2.被告一出售该房屋时房屋处于出租状态，在评估公司对房屋价值进行评估时承租人拒不配合，房屋价值未能及时评估，直接影响原告申请购房贷款，根据合同的约定为卖方违约；3、原告支付给被告一、被告二的定金50000元必须与其余购房款同时存入监管账户；4.除首付款外的剩余房款由贷款银行依据银行房贷规则及流程将款项一次性划至监管账户；5、买卖双方任意一方违约，守约方有权单方解除合同并且以书面方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除；6、被告一、被告二违约应在7个工作日内将已经收取的全部付款返还给原告，并按照房屋成交总价的百分之十向原告支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由卖方承担；证据二：《二手房交易结算资金监管协议》，证明目的：原被三方于2017年5月12日签订了《二手房交易结算资金监管协议》，协议中约定原告应当于本协议签订之日起30个工作日内将购房首付款存入“专用账户”，专用账户名称为西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金；证据三：中国光大银行对私客户对账单，证明目的：1.原告于2017年6月5日将首付款108000元存入光大银行购房贷款账户；2.原告于2017年6月19日和6月20日向西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金转账购房首付款108000元；证据四：兴业银行《个人购房抵押（保证）借款合同》、报告概要信息、个人信用报告、《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，证明目的：房屋买卖合同签订后，买卖双方面签了兴业银行的购房借款合同。且原告个人信用良好，由于西安市政府对房地产市场的调整导致银行放贷政策的调整，并非原告原因导致购房贷款无法审批通过；证据五：中国光大银行《个人贷款合同》（合同编号：79291XXXXXXXX1），证明目的：买卖双方面签了中国光大银行的个人贷款合同，证明卖方认可更换贷款银行；证据六：关于路聪购房贷款流程中的时间节点事实陈述，证明目的：1.由于卖方的原因导致4月11日才对涉案房屋进行了评估；2.2017年3月31日原被告三方在西安房天下房屋中介有限公司权证中心兴业银行设点的柜台处办理按揭面签手续；3.经原被告三方协商一致于2017年5月12日前往光大银行办理购房贷款；4.2017年6月6日光大银行审批通过了原告的购房贷款，由于卖方未按合同约定将应由卖方存入的首付款（定金）存入监管账户，银行无法将购房贷款划拨至监管账户；证据七：原被告谈话录音，证明内容：2017年6月16日原告与被告刘保忠协商房屋买卖事宜，被告刘保忠明确表示不愿意再出卖该房屋，已经构成根本违约，并且向原告明确表示愿意给予一定的赔偿；证据八：关于解除《西安市存量房屋买卖合同》通知书，证明目的：2017年7月6日原告向被告发出书面的解除《西安市存量房屋买卖合同》通知书，并要求被告退还定金赔偿违约金。自该解除通知送达卖方之日起《西安市存量房屋买卖合同》自动解除；证据九：《居间服务合同》、房天下收款收据、房天下收据。证明目的：1.原被告三方于2017年3月12日签订了《居间服务合同》，合同中约定买卖双方任何一方拖延或者拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或者拒绝配合一方承担赔偿责任；2.在本次房屋买卖交易过程中，原告支付房天下居间服务费9120元、代办按揭评估费1824元、代办按揭服务费5400元，以上费用共计16344元整，此为卖方违约给原告造成的损失，应由卖方承担。同时说明，在此期间，原告将按揭贷款及按揭评估服务交由方天下承担，若出现问题，应由房天下取证说明其无责任，如果房天下不能举证他方在居间服务的过程中无过错，应承担相应责任；证据十：原告与被告刘保忠的短信截图、房天下业务员与被告刘保忠的短信截图、房天下业务员周晓琳与原告之妻的微信聊天记录截图；证明目的：1.2017年6月19日被告刘保忠明确认可自已有义务将50000元存入监管账户；2.原告在光大银行的购房贷款已审批通过，房天下业务员一直与卖方联系要求卖方将50000元存入监管账户；3.原告及其配偶积极配合房屋买卖交易中的各项手续，没有违约行为。 被告刘保忠、司振青对原告提交的证据发表质证意见。对证据一、形式要件、真实性无异议。对证明目的1无异议。证明目的2不认可，理由是在我们之间的合同中，原告提供的证据显示原告是拿我们的房产做评估，其应该拿原告的房屋做评估，我们只有协助义务，在合同期限内原告没有贷下款是原告的原因；证明目的3不认可，原告违约，定金是不退的，退还定金不符合法律规定；证明目的4在合同上没有体现；证明目的5.6是摘抄的条款，应按照合同，谁违约谁承担责任；对证据二、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据三、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可。这个时间原告已经违约，只是首付款的存入时间，购房款原告没有存入；对证据四、《兴业贷款合同》形式要件、真实性，证明目的不予认可，理由是反映不出来原告是什么时间办的手续，原告应以自己的房产办理抵押手续，该合同可证明是原告自己的责任导致合同不能履行。市政府文件与本案买卖行为无关系；对证据五、中国光大银行《个人贷款合同》没有原件不进行质证；对证据六、形式要件、真实性及证明目的均不予认可。证人未出庭，被告房天下出庭的不是经办人，我们不进行质证；对证据七、（播放录音资料）形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可。该录音时原告没有告知，该录音和书面不一致，双方在原告违约的情况下，是原被告双方协商的过程，最后双方没有协商下来，没有达成协议，原告提供该录音我们不认可；对证据八、形式要件、真实性及证明目的无异议。我们同意解除。但是该解除通知，是原告违约的情况下，要求解除；对证据九、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可。我们没有不配合，是原告违约行为导致合同目的不能实现。原告给方天下交钱交多少钱如何交，出具的收据是否是方天下的，我们不清楚；对证据十、与被告刘的截图形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可。50000元的定金前提是原告监管账户到位后将该五0000元打入，原告未给监管账户打入钱，要求被告将50000元打入监管账户是想将该50000元骗回去，从监管资金来说与该50000元无关系。光大银行至今未放贷。与业主刘的截图形式要件、真实性不认可，理由没有原件。与周小林截图与我无关。证明目的均不予认可。 被告房天下公司对原告提交的证据发表质证意见：对证据一、形式要件、真实性无异议，证明目的认可。证明目的2，因为房产评估时因为里面有租客，所以推迟评估。证明目的3，政策批准放贷的前提是定金即首付款存入监管账户才会放贷。原告将方天下列为被告不适格；对证据二、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议。该证据说明中介公司已经给原被告双方作出了服务；对证据三、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据四、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议。补充，该证据说明方天下已经给原告办理完成贷款服务，接下来的放款问题是银行，非中介公司。该文件是事实存在的，对放款产生的影响；对证据五、形式要件、真实性及证明目的均无异议；对证据六、形式要件、真实性及证明目的均无异议。原告陈述的是客观事实；对证据七、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，理由是我无法听出哪一方是谁，说了什么，谁违约；对证据八、形式要件、真实性及证明目的无异议；对证据九、形式要件、真实性无异议，证明目的1无异议。我们收了费用，但是无法确定谁违约，居间合同已经完成。因买方或者卖方的原因推迟手续的办理我们不承担责任；对证据十、我公司员工的截图形式要件、真实性无异议，证明目的无异议。与被告刘的截图不发表质证意见。 被告刘保忠、司振青提供证据：证据一：房地产经纪服务事项告知书（2017年3月12日签订），证明目的：双方对该房屋情况及交易将需要缴纳保证金进行了约定；证据二：西安市存量房屋买卖合同（2017年3月12日签订），证明目的：1、原告将其所有的位于西安市莲湖区丰禾路80号房屋出售给原告；2、被告应于2017年4月15日前办理房屋抵押注销手续；3、被告应于2017年5月11日解除该房屋租赁关系；4、房屋成交价格为608000元；5、原告应于合同签订当天将定金50000直接交于被告，但原告实际于合同签订当天仅支付了10000元定金，已经违约；6、原告应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款108000元存入资金监管账户进行资金监管。（即按照合同约定被告最晚应于2017年5月12日备齐购房首付款并存入资金监管账户内）。然而原告未在此期间内将购房款存入监管账户；7、自签订合同当日，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。备齐后，3个工作日内到房管局办理过户手续。（即最晚应于2017年5月12日前备齐所需房款，2017年5月16日之前到房管局办理过户手续）；8、任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除合同的，应当以书面方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除；证据三：西安市存量房买卖合同（经纪机构版）（2017年3月31日签订），证明目的：1、本合同自签订之日起30个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；2、自本合同签订之日起30日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方应将首付款158000元存入监管账户，余款450000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。（即2017年4月30日前原告应将购房款存入监管账户中。）原告不能按期将购房款存入监管账户；证据四：二手房交易结算资金监管协议（2017年5月12日签订），证明目的：1、双方共同委托西安市置诚资产管理有限公司作为交易保证机构，通过“二手房交易结算资金专用账户”监管和划转交易结算资金，交易监管资金不提现；2、原告未在约定的期限内将交易结算资金存入“专用账户”或司法机关对原告存入“专用账户”内的交易结算资金进行冻结扣划或交易房屋被司法机关查封等原因导致交易无法完成，任意一方均有权单方解除本协议；3、对于按揭贷款的，原告应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款人民币158000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。（即原告应于2017年6月23日将购房款存入专用账户）；证据五：房产证复印件，证明目的：莲湖区丰禾路80号的房屋为被告合法所有的财产，被告已按照合同约定于2017年4月12日注销了房屋的抵押登记，被告已经依约履行了相应的合同义务；证据六：证明，证明目的：被告按照合同约定已于2017年4月10日已经解除了该房屋的租赁关系，承租人已放弃了优先购买权，并搬出该房屋，该房屋水、电、天然气、物业等费用已经结清；证据七：银行流水，证明目的：原告未按照《西安市存量房屋买卖合同》的约定，在合同签订当日将50000元定金交于被告。在3月12日当天仅支付10000元，在3月14日才违约向被告支付40000元定金。原告从开始就存在违约行为；证据八：短信聊天记录，证明目的：被告中介公司和原告歪曲事实，欺骗被告，被告中介公司为获一点中介费不择手段，原告持续违约。1、6月5日中介公司告知被告，原告的贷款批下来了；2、6月6日中介公司又称原告已经将首付款打入资金监管账户，贷款已经批下来。但在合同期内原告没有存入将购房款存入监管账户，没有办下来贷款；3、6月7日，中介公司又发短信说兴业银行贷款没有批下来，原告换了光大银行进行贷款；4、6月19日，原告短信声称“明天光大银行刚好放款”。但没有向被告出示任何依据；5、6月21日，因原告逾期未履行合同约定义务，被告履行催告义务，“限你于本月24日前备齐并出具购房款的有效票据，逾期我方将解除该合同，相关法律责任由你承担”；6、6月21日，原告再次声称“银行已将房贷申请审批通过，”被告要求其出示银行批准贷款的手续，但原告未予理会；7、因为原告的严重违约行为，在合同期内没有办下银行贷款，未将购房款存入资金监管账户，被告于7月7日向原告发出解除合同通知，双方之间的房屋买卖合同依法已经解除；证据九：《关于解除《西安市存量房房屋买卖合同》通知书》，证明目的：原告为逃避责任于2017年7月6日向被告发出解除合同通知，向被告主张赔偿，妄图将合同的违约责任推卸到被告身上，原告的行为已经清楚地表明其拒绝履行合同；证据十：《居间服务合同》，证明目的：1、居间服务费应由原告向中介公司支付，与被告无关；2、被告为合同守约方，原告无权向被告追偿居间服务费。 原告对被告刘保忠、司振青提交的证据发表质证意见。对证据一、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据二、形式要件、真实性无异议，证明目的1.2.3.4不予认可。证明目的5有异议，原告只支付了10000元定金，但是被告出具的收款收据有剩余40000元，剩余两日向被告支付了40000元，原被告之间对此没有异议。证明目的6.7不予认可，60日的时间是准备首付款，最晚时间为2017年5月11日前。该买卖合同是这样约定，但是双方签订时间是在30个工作日内，原告向专用账户108000元，被告将50000元存入账户，原告在2017年6月19日.20日已将108000元存入账户，按照监管协议，最后一条是2017年6月22日，原告在监管协议约定的时间内打钱的，不存在违约行为。该协议是双方与资产管理公司签署的，被告是认可该合同约定的首付款汇入资金监管账户日期的。证明目的8合同条款无异议；对证据三、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可。理由是原被告及资产管理公司在2017年5月12日签订的监管协议对首付款的存入时间有了新的约定，时间是2017年5月12日起30个工作日内，截止时间是2017年6月22日，原告在2017年6月19.20日存入账户的，原告不存在违约行为，对被告的证明目的不认可；对证据四、形式要件、真实性无异议，证明目的1.2.3条款认可，但是证明目的3中，二手房交易规则要求存入150000元，108000元是原告存入，被告没有存入剩余的50000元；对证据五、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，被告没有履行将50000元存入账户的义务；对证据六、形式要件、真实性及证明目的均不予认可，与本案没有关联性；对证据七、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，理由是原告分两次将108000元转入被告账户，但是被告对此无异议，双方之后还签订了合同，被告给原告出具的收款收据上可以体现，原告没有违约行为；对证据八、与秦没有原件不发表意见。与原告的形式要件、真实性无异议、证明目的不予认可。理由是原告在交易过程中，被告将50000元存入监管账户，导致银行无法将贷款存入账户，通过被告的记录可以看出被告让原告把450000元存入账户，被告再将50000元存入账户，应是原告将首付款存入账户，银行将贷款存入，交易完成，被告未将50000元存入账户构成违约，应向原告赔偿；对证据九、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，本次交易违约方为被告，被告至今未将50000元存入账户；对证据十、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，原告没有违约，违约方为被告。被告故意拖延存入监管账户50000元的时间，被告应予赔偿。 被告房天下公司对被告提交的证据发表质证意见：对证据一、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据二、形式要件、真实性无异议，证明目的6不予认可，时间为2017年6月22日，监管账户时间应为30个工作日内，其余证明目的都认可；对证据三、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据四、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据五、形式要件、真实性无异议，证明目的无异议；对证据六、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，没有相关的证据提供；对证据七、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，原告开始没有存在违约行为；对证据八、形式要件、真实性及证明目的均不予认可，我们是按照流程操作，没有欺诈事实；对证据九、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，原告存入了首付款，被告应存入50000元。必须同时存入，银行才放款，是房管局的内部规定；对证据十、形式要件、真实性无异议，证明目的不予认可，违约方承担费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告路聪于2017年3月12日在第三人房天下公司的居间服务下与被告刘保忠、司振青签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，约定被告刘保忠、司振青将其名下位于西安市莲湖区丰禾路80号建筑面积为96.63平方米的房屋以608000元的价格出售给原告路聪，房屋所有权证编号1075110013-XXX-X-10XXXˉ1，权利人刘保忠。因该房屋已经设定抵押，刘保忠、司振青应于2017年4月15日前办理抵押注销手续。该房屋已经出租，被告刘保忠、司振青应于2017年5月11日解除该房屋的租赁关系。原告路聪于合同签订当日支付定金50000元直接交给被告，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转至甲方银行账户。若甲方违约双倍返还乙方定金，如乙方违约甲方不退还乙方定金。原告采取贷款方式支付购房款，应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款108000元存入资金监管账户进行资金监管。原告选择商业贷款，申办贷款支付所余购房款450000元。甲乙双方自签订本合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，备齐后，3个工作日内到房管局办理过户手续。本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除合同的，应当以书面方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除合同的，应当以书面方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同解除后，甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究被告违约责任。如乙方违约，乙方应按成交总价的百分之十向甲方支付违约金，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后的剩余乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。合同解除后，甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同签署后，若被告未能按月向原告支付房款，按照逾期时间分别处理：逾期三十日之内，应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。逾期超过三十日，被告有权主张解除本合同。被告主张解除本合同的，原告应在接到被告解约通知之日起七日内退房，并且向被告支付房屋成交价百分之十的违约金。该合同签订后，原告路聪于2017年3月12日向被告刘保忠账户转款10000元，3月14日转账40000元。2017年3月31日，原告路聪与被告刘保忠、司振青签订网签备案的《西安市存量房买卖合同》一份，约定该房屋坐落位置、房权证号、转让价款与前份合同相同，并约定自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方应将首付款158000元存入监管账户，余款450000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户，其中首付款的变更以监管协议为准。对于合同的房屋的交付；变更合同条款；免责情形、违约责任、解决争议方式等，由甲乙双方自行约定。2017年4月11日，被告的房屋租赁合同到期，租客搬离。2017年4月12日，被告办理了房屋的抵押解除手续。2017年5月12日，原、被告双方办理二手房交易结算资金监管协议，约定原告路聪应当在本协议签订之日起30个工作日将购房首付款158000元存入专用账户，后并及时办理银行按揭手续。2017年6月6日，中国光大银行西安长乐西路支行通过了原告路聪的贷款审批。在交纳首付款过程中，原告路聪及第三人房天下公司通知被告刘保忠将定金50000元同时存入资金监管账户，被告认为原告路聪没有及时支付购房款，不同意将定金存入资金监管账户，故双方发生纠纷。2017年6月19日，原告路聪向资金监管账户存入100000元，2017年6月20日向资金监管账户存入8000元。2017年7月6日，原告路聪向被告刘保忠、司振青发送关于解除西安市存量房房屋买卖合同通知书，称房屋买卖合同签订后，被告夫妻二人既未合同约定履行自己的义务，又声明自己不愿意出卖该房屋。故原告路聪依据法律及合同约定，向被告夫妻二人发出解除《西安市存量房房屋买卖合同》的通知。要求被告刘保忠依据2017年3月12日签订的《西安市存量房房屋买卖合同》向路聪返还已支付的定金50000元及利息731元（利息按同期银行贷款利率计算，暂从2017年3月13日计算至2017年7月12日，要求被告支付至实际履行之日）；要求被告刘保忠、司振青向其支付违约金60800元和中介服务费16344元；被告房天下公司对刘保忠、司振青支付的中介费承担连带责任。 双方争议的事实：被告刘保忠认为，原告路聪没有按照双方《西安市存量房房屋买卖合同》的约定及时支付购房款，没有按照合同约定在指定期限内将首付款打入资金监管账户。原告路聪称，其在与原告签订《西安市存量房房屋买卖合同》后，即向兴业银行申请贷款，因被告房屋内租客直至2017年4月11日搬离，故贷款银行的评估工作才得以进行，而评估之后，受西安市房屋限购政策及兴业银行贷款额度的影响，兴业银行贷款无法通过审批，后原告路聪另行向中国光大银行西安市长乐西路支行申请贷款，该贷款审批通过时间为2017年6月6日。被告刘保忠称原告路聪未能及时贷款的原因是双方房屋买卖合同签订时，原告路聪夫妻隐瞒其有房产的事实，不符合银行放贷条件，所以一直违约。 本院认为，原告路聪与被告刘保忠、司振青、第三人房天下公司之间签订《西安市存量房屋买卖合同》的意思表示真实，主体适格，内容不违反法律规定，系合法有效合同。该合同签订后，原、被告均积极履行合同义务。被告刘保忠、司振青将房屋抵押手续予以解除并解除了之前的房屋租赁合同，原告路聪积极向银行申请贷款。按照二手房买卖合同按揭贷款流程，首先出卖人与买受人签订网签备案合同，签订合同后30个工作日内双方到资金监管窗口办理二手房交易结算资金监管协议。资金监管协议签订后，买受人到贷款银行申请按揭贷款，出卖人予以配合，贷款银行按照买受人的资信情况，决定首付款金额及贷款发放金额。贷款审批通过后，由买受人将首付款支付至二手房交易结算资金监管账户内，在首付款存足后，贷款银行将贷款发放至该资金监管账户内。双方买卖合同签订后，原告路聪向兴业银行贷款申请贷款，受房产政策及银行贷款发放额度影响未能成功，之后其向中国光大银行西安市长乐西路支行申请贷款，已经于2017年6月6日通过审批。原告路聪也与妻子王琳将夫妻双方名下其他房屋予以出让，该行为系为积极履行与被告刘保忠、司振青房屋买卖合同的行为，并不构成对被告的违约。本案纠纷的产生，系因原告路聪认为银行贷款审批通过后，其已经向被告支付定金50000元包含在首付款158000元内，故被告刘保忠、司振青应当将定金也存入资金监管账户，这样首付款付足后，贷款银行即向资金监管账户发放贷款。而被告刘保忠认为其收取的定金不应当是首付款，首付款的支付义务是原告路聪的，原告路聪没有按照双方约定及时支付首付款及其余购房款，已经构成违约。本院认为，原告路聪在与被告刘保忠签订房屋买卖合同后，已经积极履行义务，至于银行何时发放贷款，受银行内部工作流程的控制，且双方在2017年5月12日签订的资金监管协议中也约定了首付款的支付时间是该资金监管协议签订后30个工作日内，原告路聪于2017年6月20日前将首付款中的108000元支付至资金监管账户，已经履行了付款义务，而原告路聪在资金监管协议签订之前支付原告的定金50000元，应当作为二手房买卖合同首付款的一部分，由被告刘保忠直接存入该账户，双方才能继续交易。被告刘保忠、司振青坚持认为原告路聪违约，与事实不符。在双方发生纠纷以后，原告路聪向被告刘保忠、司振青发出解除合同的通知，被告刘保忠、司振青在本案中也主张解除合同，鉴于双方一致要求解除双方二手房买卖合同的意思表示，本院确定双方签订的《西安市存量房房屋买卖合同》予以解除。被告刘保忠、司振青主张原告路聪配合解除网签合同，因双方已经签署资金监管协议，且原告路聪已经将首付款108000元存入该账户内，故原告路聪主张被告刘保忠、司振青支付其违约金60800元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告房天下对被告刘宝忠、司振青支付的中介服务费承担连带责任，因该中介公司已经履行完居间服务合同，对其要求承担连带责任，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、决生效后三十日内，被告刘保忠、司振青向原告路聪支付《西安市存量房屋买卖合同》定金50000元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率计算自2017年3月13日起至实际给付之日止）； 二、本判决生效后三十日内，被告刘保忠、司振青向原告路聪支付违约金60800元、中介服务费16344元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2858元（原告已预交），由被告刘保忠、司振青负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  朱保建 审 判 员  杨 婷 人民陪审员  唐 超 二〇一八年九月十一日 书 记 员  邓雪珊