安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1204民初1642号原告：宋怀文,男,汉族，1975年10月23日出生,住安徽省阜阳市颍泉区。原告：张海燕,女,汉族，1974年12月11日出生,住安徽省阜阳市颍泉区。原告：吴新合,男,汉族，1972年5月7日出生,住安徽省利辛县。原告：李娟,女,汉族，1968年4月20日出生,住安徽省利辛县。上述原告共同委托诉讼代理人：付敏，安徽恒言律师事务所律师。被告：陶长翠，女，汉族，1965年8月16日出生，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。被告：田利霞，女，汉族，1966年9月25日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。原告宋怀文、张海燕、吴新合、李娟诉被告陶长翠、田利霞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年5月23日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告宋怀文及其与原告张海燕、吴新合、李娟共同委托诉讼代理人付敏，被告陶长翠及其委托诉讼代理人刘东升到庭参加诉讼。被告田利霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋怀文、张海燕、吴新合、李娟向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告协助原告办理房产转移登记；2、判决被告支付违约金175000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月22日，原告与陶长翠口头协商以1995000元的价格购买田利霞所有的位于颍泉区河滨路明鸿花园8号楼104室门面一间，并于当日支付给被告购房定金100000元。2016年10月27日，陶长翠为收取中介费又让原告到阜阳市博亿房地产经纪服务公司（陶长翠系该公司法定代表人）与其签订一份《委托购买意向书》。约定：物业面积123.92平方米，房屋价款2050000元，乙方（原告）预付购房定金100000元。甲方同意出售后60日内到丙方签约中心与甲方签订房地产买卖合同，甲方（被告）包过户，承担一切费用（过户）。陶长翠作为甲方在《委托购买意向书》尾部又签字确认“本人同意乙方以上总价和付款方式及本合同其他约定”。2016年12月26日，四原告共同委托宋怀文与陶长翠（田利霞委托代理人）签订书面《房地产买卖合同》，合同约定房产成交价格为1995000元。乙方签定合同当日支付房款壹佰陆拾万元整（含定金）给甲方，双方办理过户当日，乙方支付剩余房款叁拾玖万伍仟元整(395000)。合同第七条约定：甲（被告）乙（原告）双方应当在本合同签订后30日内，将办理权属登记需要提供的资料，由甲方配合提供，报产权登记机关，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房价款的10%向乙方支付违约金。第十一条，双方约定的其他事项：1、乙方购买该房屋，由甲方承包所有的费用。再次明确双方权利义务。合同签订当日，原告依约支付房屋首付款160万元。2017年1月10日，四原告与持有田利霞委托书的陶长翠共同到阜阳市房地产管理局签订了《存量房买卖合同》，办理房屋买卖网上签约手续。但是被告却迟迟不予配合原告办理房屋转移登记。在原告的一再催促下，2017年3月11日，被告称其办理房屋转移登记的费用不够，让原告再付一部分购房款，当日原告又支付给陶长翠购房款15万元，可是被告至今仍没有提供办理房屋转移登记的相关手续及缴纳各项税费。原告多次打电话联系被告，被告以种种借口拖延。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求贵院如前所之请求依法判决。陶长翠辩称，田利霞出售位于颍泉区河滨路明鸿花园8号楼104室门面房，经安徽省阜阳市惠颍公证处进行公证委托，委托陶长翠代为办理出售房屋、签订出售（转让）合同，网签合同、代收售房款，办理房地产权转移过户登记，缴纳有关税费等一切相关事宜，并有权在相关文件、合同上签字。根据《民法总则》第162条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。委托代理人陶长翠经公证委托，在其代理权限范围内签订网签合同、代收购房款，且已将收受款项转交委托人田利霞，其代理行为完全合法，不存在任何过错，依法不应承担任何责任。原告起诉陶长翠诉讼主体错误，应依法驳回起诉。未见到张海燕、吴新合、李娟委托宋怀文办理购房的委托代理手续，亦未见到三人出资证明，无法证实张海燕、吴新合、李娟系购买人，故张海燕、吴新合、李娟不应作为本案原告。陶长翠不存在违约行为，不应承担违约责任。陶长翠作为代理人尽职尽责，收到宋怀文支付的160万元购房款后立即将该款全额交付田利霞，按照双方合同约定准备过户咨料，并到税务机关咨询税费数额大概30多万元。按照合同约定剩余房款，双方办理过户时，乙方（宋怀文）支付甲方（田利霞）用于过户费用和其他费用。在此期限，陶长翠多次要求宋怀文支付剩余购房款用于缴纳房屋过户的税费，同时办理过户登记，然而宋怀文一直不支付剩余购房款，并非因甲方责任导致乙方不能取得房产证，无论是陶长翠还是田利霞均不存在违约责任，不应承担违约金。合同第七条关于产权登记的约定：办理权属登记手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。按照合同约定，乙方（宋怀文）应承担自己应承担的税费份额，甲方不应承担该笔费用。综上所述，陶长翠代理行为完全合法，不存在任何过错，不应作为本案被告。恳请法院查明案件事实后依法驳回原告起诉。田利霞未到庭亦未提交书面答辩。宋怀文、张海燕、吴新合、李娟举证的身份证，其诉讼主体资格，予以认定；宋怀文、张海燕、吴新合、李娟举证的《委托购买意向书》、《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》，双方签订房屋买卖合同，原告购买田利霞所有的房屋及房屋价款，产权转移费用的约定，不违反法律规定，予以认定；宋怀文、张海燕、吴新合、李娟举证的收条、银行流水，原告给付购房款175万元的事实，予以认定；宋怀文、张海燕、吴新合、李娟举证的通话录音、短信截屏，结合委托购买意向书、房屋买卖合同的约定及日常习惯，予以认定。陶长翠举证的身份证，原告无异议，予以认定；陶长翠举证的公证委托书、房产证、银行流水，陶长翠接受田利霞的委托出售房屋、收取购房款并将收取的购房款交付田利霞的事实，予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，宋怀文与陶长翠协商购买阜阳市颍泉区河滨路明鸿花园8#楼103室、104室门面。当日，宋怀文按协商的意向通过银行给陶长翠转款20万元。陶长翠出具收条一张，内容为：“收到宋怀文购颍泉区河滨路明鸿花园8#楼104室、103室门面订金贰拾万元整（￥：200000.00元整），每间壹拾万元整（￥100000.00元整）即：钱到账，收条生效陶长翠（签名）2016.10.22号”。2016年10月27日，宋怀文（乙方）、陶长翠（甲方）、阜阳市博亿房地产经纪服务有限公司（丙方）签订《委托购买意向书》一份，该意向书约定：“甲乙双方委托丙方居间阜阳市颍州区河滨路明鸿花园小区8号104室123.92㎡房屋一套，购买总价款：人民币（大写）贰佰零伍万元整，小写￥2050000.00元整，乙方预付定金壹拾万元整，剩余房款甲方一次性付清。……。甲方包过户，甲方承担一切费用（过户费）。乙方：宋怀文（签名）甲方：陶长翠（签名）丙方：阜阳市博亿房地产经纪有限公司（盖章、经办人张洋签名）”。2016年12月26日，陶长翠以田利霞（甲方、卖方）委托代理人的身份与宋怀文（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》一份，合同内容为：“第一条、房地产基本情况：房地产座落于颍泉区河滨路明鸿花园8号楼104室，房屋所有权人田利霞，房屋所有权证书号码阜字第××号。房屋性质为非住宅。房屋结构为钢混。建筑面积为123.92平方米。第二条、成交价格：甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰玖拾玖万伍仟元整，（小写）￥：1995000.00元。第三条、付款方式及期限：分期付款：乙方签定合同当日支付房款壹佰陆拾万元整（含定金）给甲方，双方办理过户当日，乙方支付剩余房款叁拾玖万伍仟元整（￥：395000.00）。第四条、乙方逾期付款违约责任……。第七条、关于产权登记的约定：甲乙双方应当在本合同签订后30日内，将办理权属登记需要提供的资料，由甲方配合提供，报产权登记机关，办理房地产权属登记手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限內取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、乙方不退房，甲方按乙方已付房价款的10%向乙方支付违约金。第八条本合同在履行过程中若发生争议，可由双方当事人协商解决。协商不成的，依法向人民法院起诉。……。第十一条、双方约定的其他事项：1、乙方购买该房屋，由甲方承包所有的费用。2、乙方交付甲方首付款，用于甲方结清银行贷款。3、剩余房款双方办理过户时，乙方交付甲方用于过户费及其他费用。4、关于租金，2017年8月1日以后租金归乙方所有。甲方：田利霞（代）委托代理人：陶长翠（签名）乙方：宋怀文（签名）2016年12月26日”。合同签订后，宋怀文于2016年12月27日按合同的约定通过银行给付陶长翠购房款150万元，加之宋怀文交付的购房定金，合计160万元，陶长翠出具收条一张，内容为：“今收到宋怀文购明鸿花园8号楼104室首付款壹佰陆拾万元整（￥：1600000.00）、（含定金壹拾万元整）陶长翠（签名）2016.12.27号”。2016年12月29日，陶长翠通过银行转账将该160万元给付田利霞。2017年1月3日，田利霞（委托人）出具委托陶长翠（受托人）出售房屋《委托书》一份，内容为：“委托人田利霞个人单独所有的房地产权，位于：阜阳市颖泉区河滨路明鸿花园**楼**（建筑面积：123.92平方米，房地产权证编号：房地权证阜字第**），现委托受托人为委托人的合法代理人，全权代表委托人办理以下相关事宜：一、受托人全权代表委托人办理上述房产的银行或个人还款、解除抵押、注销他权，并有权出售上述房产、签订出售（转让）合同、网签合同、代收售房款，办理上述房地产权转移过户登记、调档查询、开具无房证明、不动产权证书，水、电、有线电视（数字电视）、电话、宽带网络、天然气等过户，缴纳有关税、费（包括地税、契税、外业勘察、物业管理、公共维修基金等费用）、协助买方办理二手房按揭贷款（包括二手房抵押登记、银行开户、转帐、资金托管、代收售房款）及领取上述完证结果等一切相关事宜，并有权在相关文件、合同上签字。二、委托人保证所提供的资料、证件均真实、有效，如有虚假或有其他欺诈行为，委托人愿承担全部法律责任。三、委托期限：自委托成立之日起至委托事项办理完结之日止。四、受托人在委托期间、委托权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务均由委托人享有和承担。五、受托人无转委托权。委托人：田利霞（签名、按指印）二0一七年一月三日”。2017年1月10日，田利霞（甲方）的委托代理人陶长翠与宋怀文、张海燕、吴新合、李娟（乙方）签订《阜阳市存量房买卖合同》一份，合同内容为：“第一条出卖存量房的具体状况如下（一）存量房座落在阜阳市颍泉区河滨路明鸿花园8#楼104室，权属证号为：房房地权证阜字第**，型X，用途：非住宅，结构：钢混，房屋编号：4150982578[8]104（二）建筑面积123.92㎡，套内建筑面积121.44㎡，公摊面积2.48㎡。……第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币计（大写）：壹佰贰拾万元整，￥1200000元。……第三条付款方式买方于2017年1月10日前支付卖方全款1200000元整。……甲方委托代理人：陶长翠（签名）乙方：宋怀文、张海燕、吴新合、李娟（签名）”。合同签订后，田利霞及其委托代理人陶长翠未按约定办理房屋产权变更手续。2017年3月11日，宋怀文给付陶长翠15万元用于办理过户费用，至今仍未能办理房屋拆迁变更登记手续。双方买卖的房屋由原房屋拆迁所有人租赁给他人使用，陶长翠于2017年8月8日给付宋怀文该房屋的租赁费。本院认为,他人以权利人的名义签订的合同，合同内容不违反法律规定，事后经权利人追认，属于有效合同。陶长翠以田利霞委托代理人的名义与宋怀文签订《房地产买卖合同》后，宋怀文按照合同的约定给付陶长翠购房款160万元，陶长翠将收到的购房款足额交付田利霞，田利霞出具了委托陶长翠出售房屋的委托书并经公证，视为田利霞事后追认，合同内容不违反法律规定，合法、有效，双方应按合同的约定履行义务。代理人以被代理人实施民事法律行为，对被代理人发生效力。陶长翠已将该房屋租赁费给付宋怀文，应当认定房屋已交付宋怀文。田利霞、陶长翠未按合同约定的期限提供办理房屋权属登记需要的资料、报产权登记机关，应按合同约定的已付购房款的10%支付违约金。宋怀文等人已付的购房款为160万元，合同约定的其余款项名为购房款，实为办理房屋产权转移登记所需的费用，违约金应确定为160000元。宋怀文、张海燕、吴新合、李娟与田利霞签订的《阜阳市存量房买卖合同》，宋怀文、张海燕、吴新合、李娟共同购买房屋的约定，系合同各方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，本院予以认定。宋怀文、张海燕、吴新合、李娟具有本案原告诉讼主体资格。该合同约定的购房款与宋怀文等人实际交给的购房款不符，其目的是为了规避税费，该部分约定无效。综上所述，宋怀文、张海燕、吴新合、李娟要求田利霞协助办理房屋拆迁转移登记及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，宋怀文、张海燕、吴新合、李娟应支付合同约定的剩余款项。陶长翠以张海燕、吴新合、李娟不应作为本案原告的答辩意见，与查证的事实不符，本院不予采纳。田利霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，因此带来的法律后果应自行承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告田利霞协助原告宋怀文、张海燕、吴新合、李娟办理双方买卖房屋的产权转移登记。二、被告田利霞给付原告宋怀文、张海燕、吴新合、李娟违约金16万元。三、驳回原告宋怀文、张海燕、吴新合、李娟的其他诉讼请求。上述第一、二项判决条款于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24160元，由原告宋怀文、张海燕、吴新合、李娟负担160元，被告田利霞负担24000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  黄朝辉人民陪审员  刘家友人民陪审员  白 云二〇一八年九月十日书 记 员  郝兰兰