安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1623民初4399号 原告：李献才，男，1972年10月14日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：武永超，安徽文州律师事务所律师。 被告：利辛县龙腾置业有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县建设路（水晶郦城），统一社会信用代码91341623560688114D（1-1）。 法定代表人：李洪章，经理。 委托诉讼代理人：李万，安徽宝诚律师事务所律师。 原告李献才诉被告利辛县龙腾置业有限公司（以下简称龙腾置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李献才的委托诉讼代理人武永超、被告利辛县龙腾置业有限公司的委托诉讼代理人李万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李献才向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告按合同约定履行交房并办理产权登记；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金134244元（自2012年12月28日起计算至2018年5月1日，2018年5月1日以后的违约金按照日万分之五计算直至交房时止）；3.判决被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金70092元（暂计至2018年5月1日，以后的违约金按照日万分之一计算直至为原告办理产权登记书时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月26日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于利辛县金龙商贸港Ｄ区铺号房，原告按约定缴纳了购房款395786元并缴纳了相关税费，而被告没有按约定交付房屋及办理产权登记，已经构成违约，故此起诉。 龙腾置业辩称，原被告之间存在商品房预售合同的事实，原告要求的违约金过高，逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金不能同时主张，该房屋已经实际交付，目前不具备办理产权登记的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 李献才举证的龙腾置业承诺书一份，证明龙腾置业对违约的事实予以认可，并承诺分阶段按不同的比例支付违约金。龙腾置业对真实性无异议，但认为约定违约金金额明显过高，应当依法予以调整、核减。李献才质辩称，承诺书是龙腾置业自愿出具，系龙腾置业真实意思表示，不违法，应当依法支持。本院认为，该证据所要证明的事实存在，对此本院予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的相关陈述，本院经审理查明的事实为：2012年9月26日，李献才和龙腾置业签订《商品房买卖合同》，约定：李献才购买龙腾置业开发的位于利辛县春店路南侧“金龙国际商贸港”0017幢1层103铺号房，用途为商业，房屋总价款为395786元。合同约定的房屋交付日期为2012年12月28日前，交付条件为商品房经验收合格。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：……3.执行本合同第九条”。2012年1月2日，李献才支付龙腾置业定金5万元，2012年1月11日，支付购房款155786元，2012年9月26日支付9万元，余款10万元通过办理银行按揭贷款进行了支付。2012年9月27日，涉案商品房买卖合同在利辛县房地产管理局进行了网上备案。2016年5月16日，龙腾置业向金龙国际商贸港商业购房户出具《承诺》一份，写明“由于施工方与我公司关于工程款决算方面存在争议，致使金龙国际商贸港Ｄ区工程完工后不能及时验收，导致Ｄ区已售商铺未能准时交付。经与购房业主协商，公司作以下承诺：1、2016年7月15日前支付业主24个月的违约金（具体情况根据《商品房买卖合同》约定办理）；2、24个月后的违约金按万分之二计算并于2016年12月1日支付；3、2016年12月1日如未交房，后续产生的违约金按万分之三计算；4、2017年5月1日前仍未交房，后续产生的违约金按万分之五计算；5、如提前交房所有违约金计算至交房日。”2018年7月5日，涉案房屋已交付李献才使用。期间，李献才已收到龙腾置业支付的违约金5000元。 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，双方形成商品房买卖合同关系，合同合法有效，应受法律保护。李献才已履约付清全部房款，而龙腾置业未能按期交付房屋，具有过错，应当承担违约责任。合同约定出卖人应在2012年12月28日前，依照国家和当地人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定，逾期交房的损失赔偿计算标准为从约定交房日期次日起按日计算已交付房价款的万分之一的违约金。2016年5月16日龙腾置业向李献才出具的承诺书，对违约金的计算标准进行重新约定，龙腾公司在庭审中主张该违约金的计算标准过高。《最高人民法院关于审理的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。”结合利辛县经济发展水平及原告因违约交房的实际损失程度，本院酌定调整涉案房屋的逾期交房违约金计算标准为日万分之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案房屋已于2018年7月5日实际交付李献才使用，本院对实际交房后的违约金不予支持。龙腾置业因逾期交房而应支付违约金的天数为2016天。合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，李献才交付房款395786元，每日违约金为39.5786元，违约金总额为79790.46元(39.5786元／天×2016天)，因龙腾置业已支付5000元，龙腾置业实际应支付的逾期交房违约金为74790.46元。李献才诉请龙腾置业支付逾期交房违约金134244元，对超额部分本院不予支持。商品房买卖合同中关于产权登记约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，双方同意按合同中关于逾期交房的规定执行。因涉案房屋截止庭审之日交付尚未满180日，李献才诉请龙腾置业支付逾期办理产权登记的违约金70092元及办理房屋产权登记，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告利辛县龙腾置业有限公司于判决生效之日起七日内支付原告李献才逾期交房违约金74790.46元； 二、驳回原告李献才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2183元，由被告利辛县龙腾置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  马芳 二〇一八年九月十日 书记员  张鹏