河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1728民初1379号原告：王小焕，女，，汉族，住河南省上蔡县。原告：张继红，男，汉族，住河南省上蔡县。原告：张剑锋，男，汉族，住河南省上蔡县。上述三原告委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。原告：曹海军，男，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：曹红霞，女，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系曹海军之妹。原告：曹荷荣，女，汉族，住河南省上蔡县。原告：曹贺霞，女，汉族，住河南省上蔡县。原告：曹红霞，女，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：节建设，男，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：胡国斌，河南博建律师事务所律师原告曹存圈与被告节建设房屋买卖合同纠纷一案，上蔡县人民法院于2016年11月10立案，诉讼过程中因曹存圈因病去世，曹存圈之妻王小焕以曹存圈法定继承人的名义申请参加诉讼。经审理上蔡县人民法院于2017年6月26日作出（2016）豫1722民初3933号民事判决。宣判后，被告节建设不服，提出上诉。河南省驻马店市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）豫17民终4811号民事裁定，裁定：1、撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3933号民事判决；2、发回上蔡县人民法院重审。上蔡县人民法院重审过程中，曹海军申请参加诉讼，因曹海军系上蔡县人民法院干警，上蔡县人民法院报请河南省驻马店市中级人民法院指定管辖。河南省驻马店市中级人民法院于2018年4月8日作出（2018）豫17民辖11号民事裁定，裁定：本案由遂平县人民法院审理。本院于2018年4月26立案后，曹存圈之子曹海军、曹存圈之女曹荷荣、曹贺霞、曹红霞以曹存圈法定继承人的名义申请参加诉讼；张继红、张剑锋以与曹存圈有扶养关系的继子女的名义申请参加诉讼。本院通知曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞和张继红、张剑锋作为本案共同原告参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王小焕、张继红、张剑锋共同委托诉讼代理人王云龙，原告曹贺霞、曹荷荣，原告曹海军的委托诉讼代理人暨原告曹红霞，被告节建设及委托诉讼代理人胡国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小焕、张继红、张剑锋、曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还购房款1200000元（诉讼过程中变更为1250000元），支付违约金396875元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月23日，曹存圈与被告通过协商，在卧龙居委会书记崔怀保证担保的情况下签订了房地产买卖合同，由曹存圈出资120万元购买了被告位于上蔡县蔡都镇重阳大道南侧非税收入管理局家属院的房宅，按照合同约定被告应先将房屋、院落所占用土地使用权办到其名下，然后被告应于合同签订、曹存圈支付购房款后一年内向原告交付房屋。曹存圈早已按照合同约定将购房款分两次支付给被告，但被告迟迟不将房屋交付给曹存圈。综上，被告的行为既丧失了诚信，亦违反了双方的约定及合同法的规定，构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告节建设辩称，原告诉请解除合同的请求无事实根据也不符合法律规定，对原、被告之间的房屋买卖，双方约定价款1250000元，但在合同履行中，原告方并没有按照合同约定支付被告足额的房款，在此情况下，原告违约要求解除合同不符合双方合同约定内容。同时，因原告违约，原告要求退还房款及给付违约金的请求依法不能成立。被告保留向原告主张承担违约责任的相关权利。经审理查明，2014年9月23日，曹存圈与被告节建设通过协商，在保证人崔春怀（又名崔怀）的见证下签订一份《房地产买卖合同》，该合同载明：“卖方：节建设，身份证号码：412825197110098514买方：曹存圈，身份证号码：412825194611270278保证人：崔怀，身份证号码：。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，双方就房地产买卖事宜达成如下协议：第一条房地产基本情况卖方所售房地产（以下简称该房地产）座落在上蔡县芦岗街道办事处邵店路口西南角非税收入管理局家属院，包括主房、旁房、门楼等，为二层砖混结构，占地面积30×12平方米。暂未办理土地使用证、房产所有权证。买方对该房地产的位置、结构、面积、未办证情况已有充分了解，自愿购买该房地产。第二条成交价格和付款方式（一）该房地产价格为：人民币壹佰贰拾万圆（小写）1200000元。（二）买方付款方式如下：1、本合同签订时，买方向卖方支付首笔购买房地产款项人民币伍拾万圆，（小写）500000元。买方在三个月时间内全部付清下余款项柒拾万圆（小写700000元）。2、买方的保证人崔怀为上述房地产余款的给付，向卖方提供连带责任保证，自买方未付清下余款项的上述约定时间届满时起，保证期间为二年。第三条房地产转移交付(一)自买方付清全部款项之日，给予卖方1年时间的缓冲期限，卖方应在缓冲期内搬离该房地产，并将房屋钥匙交付给买方，自卖方搬离该房地产或缓冲期届满之日该房地产转移占有。……第四条其他约定事项卖方收到购房款以后，应先将土地使用证办在卖方的名下，有关税、费由卖方承担，买方应积极协助；买方到土地登记部门办理土地登记手续时，有关税、费由买方承担，卖方应积极协助。但土地、房产权属登记不影响本买卖合同的效力。第五条违约责任买方未按照约定的时间付款的，按照以下约定处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同或要求继续履行合同，并有权要求买方给付总价款50%的违约金。第六条争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，双方均可依法向房地产所在地人民法院起诉。第七条本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。卖方：节建设（签字捺印）买方：曹存圈（签字捺印）保证方：崔怀（签字捺印）合同签订日期：2014年9月23日”。合同签订后经双方协商，房款总额增加为125万元。曹存圈于协议签订后以现金形式给付被告节建设房款50万元，于2014年12月23日通过银行转账支付被告节建设房款70万元。后在合同履行过程中，双方发生争议，致使房屋未能交付，遂形成本案诉讼。另查明，曹存圈与王小焕于2009年8月18日登记结婚，双方均系再婚，张继红、张剑锋系王小焕与前夫之子，曹贺霞、曹荷荣、曹红霞、曹海军系曹存圈与前妻之子女。上为本案事实。上述事实，有原、被告陈述、房地产买卖合同、银行转账凭证、结婚证等证据在卷为据，经质证本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。曹存圈与被告节建设签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原告请求解除合同，应当具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。本案中，在合同履行过程中，双方发生争议，相互指责对方违约，原告认为被告逾期未交房，构成违约，应当承担违约责任。被告节建设认可收到房款120万元，但认为曹存圈未支付双方协商增加的房款5万元，违约在先。根据本院查明的事实，双方对房款总额增加为125万元均无异议，对曹存圈是否支付双方协商增加的房款5万元问题，因被告否认收到该5万元房款，作为给付方，原告应当承担举证责任。审理中，原告陈述，在原告提供的双方签订的《房地产买卖合同》中手写添加上的“第二次收房款柒拾伍万元整”，应当视为被告第二次收到房款柒拾伍万元整。被告节建设认为在双方签订的《房地产买卖合同》中手写添加上的“第二次收房款柒拾伍万元整”，是指第二次应收房款柒拾伍万元整，是对双方协商增加的房款5万元，第二次应收房款柒拾伍万元整的约定。根据该证据，本院无法认定被告收到该5万元房款。另外，在曹存圈向上蔡县人民法院提起诉讼的民事诉状中事实与理由部分明确写明：“由原告出资120万元购买被告的位于上蔡县蔡都镇重阳大道南侧非税收入管理局家属院的房宅”；本院立案时，由原告王小焕签名并提交本院的诉讼请求第二项明确写明：“判令被告返还购房款120万元”。上述原告提交的民事诉状及诉讼请求均自认房款为120万元。同时，原告也没有提供付款凭据、收据等证据证明已支付被告该5万元房款。综上，根据原告提供的证据本院无法认定曹存圈已经支付被告该5万元房款，对此原告应当承担举证不能的不利后果。原告主张被告未按时交付房屋，构成违约，要求解除合同，但提供的证据不能证明原告方已付清了全部房款，不符合双方约定的合同解除条件，且被告一直表示同意履行合同，原告并非不能实现合同目的，因此，原告请求解除合同，被告返还房款、支付违约金，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告王小焕、张继红、张剑锋、曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞的诉讼请求。案件受理费19622元，由原告王小焕、张继红、张剑锋、曹海军、曹荷荣、曹贺霞、曹红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵成义审 判 员  翟艳琦人民陪审员  孔香平二〇一八年九月二十日书 记 员  于鑫鑫