河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初22757号郭红霞,女，汉族，1981年12月8日出生，住河南省武陟县大虹桥向后阳城村中兴二街**。委托代理人窦坤明、邝卫勤，天基律师事务所律师。被告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人陈永善，董事长。委托代理人李前进、朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。原告郭红霞诉被告河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邝卫勤，被告委托代理人李前进、朱鑫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市金水区××、××楼××单元××房屋××套，房屋面积89.02平方米，总价款为84.6495万元，双方约定2017年12月31日前交付房屋。《商品房买卖合同》还对房屋付款方式、基础设施、产权登记、出卖人逾期交房的违约责任等做了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告至今未向原告交付房屋，根据双方合同约定，被告已经违约，其依法应当支付违约金。原告诉至法院，请求判令：1、被告因逾期交房而向原告支付违约金7614元（自2018年元月1日暂计至2018年3月31日，之后违约金继续计算至被告实际交付房屋之日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、被告已按照合同约定履行交房义务，不存在逾期交房情形。1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付时间为2017年12月31日。事实上涉案房屋已经在2017年12月25日竣工验收，且于2017年12月26日取得《建设工程消防验收意见书》，并满足《商品房买卖合同》第十四条约定的交付使用条件。涉案房屋在2017年12月31日交付时已具备交房条件。2、被告已经按照合同约定分别于2017年12月29日通过大河报公告的方式、按合同约定地址向原告邮寄的方式向原告发出交房通知。3、原告已与被告办理涉案房屋交接手续，并按合同约定交纳涉案房屋自2018年1月1日起的物业管理费用。二、涉案房屋2017年12月31日交付时已满足《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，原告无权拒绝接收房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，在交付的房屋质量不存在影响合同目的实现的情形下，买受人不得拒绝受领，其拒绝受领的，则视为已经交付，无需承担逾期交房违约金。并且，《商品房买卖合同》第十四条第二款并约定，买受人同意出卖人提供替代条件，即涉案房屋的交付使用条件并不以《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为必要条件，也即相关证明文件的取得与否并不影响涉案房屋的交付。涉案房屋交付时已具备交付条件，在不影响房屋买卖合同目的实现的情况下，原告作为买受人无权拒绝受领房屋。三、原告未按合同约定及被告通知的时间办理房屋交接手续、受领房屋，应自行承担相关责任。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应在2017年12月31日前往被告处办理房屋交接手续，且被告已在合同约定的交房日期前以书面形式通知原告，但原告却以各种理由拒绝办理房屋交接手续，延期受领房屋，应视为被告已经按照合同时间交付了房屋。2、根据合同第11条约定，由于原告原因迟于合同约定交房时间办理交接手续、受领房屋，应视为被告已按照合同约定交付了涉案房屋。3、本案原告已认可是由于其自身原因迟延办理房屋交接手续，并已按照合同约定交纳了自2018年1月1日起的物业管理费。原告无权再以此向被告主张逾期交房违约金。四、相关政府政策影响交房的，交房日期可相应顺延。1、自2014年12月12日涉案项目所在项目（锦艺金水湾观澜苑）开工，至2017年12月25日项目竣工期间，因预防大气污染、扬尘治理等环保问题，省、市等多部门多次发文，实施管控要求各建筑工地停止施工，前后多达161天。2、合同第八条约定，由于相关政策的强制性规定原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。本案中，政府相关部门多次下发“停工令”，被告无法对抗政府政策，且涉案项目因此多次停工，严重影响施工进度。因此，交房日期可根据合同约定相应顺延161天。综上，原告已经按照合同约定交付了符合交付条件的房屋，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2016年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于金水区××、××楼××单元××房屋××套，房屋面积89.02平方米，总价款为84.6495万元，合同第八条约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非因出卖人原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。合同第九条约定了逾期交房的违约责任。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按本合同约定的商品房交房标准、交付时间和交付方式交付给买受人商品房，商品房及其附属物的风险责任随之转移给买受人，房屋保修期从次日起开始计算，买受人并须自合同约定交房之日起交纳物业管理费等费用。合同第十四条第一款约定供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施、门禁系统于2017年12月31日达到使用条件。合同第十四条第二款约定，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地或行业标准由买受人承担直至满足合同约定的交付配套标准；2、出卖人在6个月完善，6个月届满后未达使用条件则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据；3、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。商品房买卖合同还约定了其他内容。2017年12月29日，被告在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑交房通知书》，并于2017年12月30日向原告邮寄交房通知，通知业主交房。2018年5月2日，原告与被告办理了房屋交接手续。另查明，被告于2015年12月7日与郑州锦艺物业服务有限公司签订了前期物业服务合同；于2015年12月16日取得锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼的《商品房预售许可证》；于2016年5月12日取得锦艺金水湾观澜苑5、6、7、9号楼的《商品房预售许可证》；案涉房屋于2017年12月25日竣工验收，工程竣工验收备案表完成于2018年1月17日；2017年12月21日，案涉房屋供配电设施竣工检验合格；被告于2018年3月29日与郑州自来水投资控股有限公司签订《供用水合同》；2018年1月26日燃气设施复验合格；被告与中建宏图建设发展有限公司签订供热工程施工合同，约定工期至2017年6月1日；2017年1月，被告与郑州鑫志腾电子科技有限公司签订网络综合接入协议；2017年2月22日，被告与郑州杰邦网络工程有限公司签订有线电视施工安装协议，约定工期至2017年4月30日；2016年7月19日，被告与河南松科电子科技有限公司签订包括门禁系统在内的智能化安装工程施工合同，约定工期至2017年5月1日。又查明，2015年8月及2016年11月至2017年11月，河南省人民政府、河南省大气污染防治攻坚战领导小组、河南省住房和城乡建设厅、郑州市人民政府办公厅、郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室、金水区环境污染防治攻坚战领导小组办公室等多次发布通知，要求在相应的行政区域内停止施工作业、停止土石方作业等。本院认为：案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日前，被告提交的工程竣工验收备案表显示工程竣工日期为2017年12月25日，完成竣工验收备案表时间为2018年1月17日。该时间虽然晚于合同约定时间17天，但被告提交的政府及政府相关部门发布的文件和通知，足以证明案涉房屋施工期间因大气污染等原因被迫停工，根据商品房买卖合同第八条第二款的约定，该停工属于相关政策原因，不可归责于被告，被告交房日期延后17天属于合理期间。根据被告提交的前期物业服务合同，可以证明前期物业管理已经落实。除了第八条以外，原、被告签订的商品房买卖合同第十四条第一款亦约定了房屋交付的条件，并且在第十四条第二款中约定了“如果在规定日期内未达到使用条件”的处理方式，即“买受人同意出卖人提供替代条件”“出卖人在6个月完善，6个月届满后未达使用条件则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据”。被告提交了受电工程竣工检验意见单、供水合同、网络综合接入协议、施工合同等用于证明商品房买卖合同第十四条第一款约定的条件成就或者提供了商品房买卖合同第十四条第二款约定的替代条件。由于商品房买卖合同第十四条第二款约定的替代条件及完善期限为六个月，所以原告不应于被告通知交房时以商品房买卖合同第十四条第一款约定的条件为由拒绝受领房屋。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”根据该法律规定，在交付的房屋质量不存在影响合同目的实现的情形下，买受人不得拒绝受领，买受人拒绝受领的，则视为已经交付，出卖人无需承担逾期交房违约金。如果原告认为交付的房屋存在商品房买卖合同第十四条第二款约定的情形，原告可依法律规定和合同约定提供证据另案主张。综上，原告请求被告承担逾期交房违约责任不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭红霞的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郭红霞负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇一八年九月二十九日书记员  高天骄