山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初139号原告（案外人）：高利荣，女，1972年6月5日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：刘志伟，山西管辅律师事务所律师。被告：赵晋明，男，1964年7月15日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张惠芳，山西华炬律师事务所律师。被告：山西富阳泰房地产经营有限公司，住所地太原市杏花岭区杨家峪剪子湾村100号。法定代表人：庞太昌，该公司执行董事。第三人：山西世景房地产开发有限公司，住所地太原市杏花林区凯旋街108号。法定代表人：王庆丰，董事长。第三人：庞太昌，男，1961年7月4日出生，汉族，住太原市。第三人：王春英，女，汉族，1961年2月27日出生，汉族，太原市杏花岭区马道坡11号宏泰小区1号楼1单元1号。原告高利荣与被告赵晋明、山西富阳泰房地产经营有限公司,第三人山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高利荣及委托代理人刘志伟，被告赵晋明及委托代理人张惠芳到庭参加诉讼。被告山西富阳泰房地产经营有限公司，第三人山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高利荣向本院提出诉讼请求：1、停止对位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、确认位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋为原告高利荣所有；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月7日原告与被告山西富阳泰房地产经营有限公司签订了《泰和苑小区认购合同》，被告将其位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋以总价款416684元出卖给原告，合同签订后原告分别于2010年3月7日支付购房款225045元，2011年5月14日支付购房款191639元，并交纳了办理房产证的费用以及配套费用、物业费用。被告将诉争房产交付给原告占有至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设计、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以原告依据合同约定已取得该房屋的所有权，虽然由于非原告原因没有办理产权也只是物权未设立。被告山西富阳泰房地产经营有限公司、山西世景房地产开发有限公司违约不配合原告办理房屋过户手续，原告的合法权益已经受损，而且贵院在2014年12月10日查封了该房屋，同时被告赵晋明在执行程序中作为申请人向贵院申请对原告具有所有权的位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋执行，更加损害原告的合法权益。原告向贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年11月22日作出（2017）晋01执异第310号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。但原告在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，支付全部房款，办理房产证费用，物业费并依法占有使用该房屋，虽未办理过户登记但也是由于山西富阳泰房地产经营有限公司、山西世景当地产开发有限公司等非原告原因造成，所以依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告赵晋明辩称，一、原告仅提供《认购合同》及收据，不能证实其已实际支付房屋价款；1、原告提供的《泰和苑小区认购合同》，系山西富阳泰房地产经营有限公司自制的简易合同，并非国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一印制的正规合同，原告并未尽到合理或必要的注意和审查义务，不符合常理。2、购买房屋价款在现实生活中属大额交易，从日常交易习惯来讲，应通过网上银行转账，即使现金交易也应当有取现凭证。原告支付购房款，仅有收据，不能证明其支付全部房屋价款的事实，对其支付全部购房款的真实性均不予认可。二、原告对涉案房屋不能办理产权登记存有严重过错。1、原告于2010年3月7日签订《泰和苑小区认购合同》，距离贵院查封涉诉房屋前长达5年之久，且富阳泰在2014年7月仍在进行网签备案登记，原告怠于要求办理房屋权属登记，存有明显过错。即使不考虑原告提供的收据真伪，原告在2010年与山西富阳泰房地产经营有限公司签订《泰和苑小区认购合同》，直至涉诉房屋于2014年12月被贵院查封长达4年之久，原告作为房屋的买受人，支付全部购房款后，该项目在2012年就可以办理房屋权属登记的情况下，直至涉案房屋被查封之前，其并无过问房屋权属登记，且网签备案登记都没有办理，原告作为房屋买受人，其怠于催告开发商办理登记备案手续的行为存有明显过错。三、原告并非涉诉房屋的实际居住人。1、原告未能提供山西富阳泰房地产经营有限公司的交房手续，仅提供部分物业费及水电费等票据，无法证实原告为涉诉房屋的实际居住人。综上，原告的诉讼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条和《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，《中华人民共和国物权法》第9条之规定，其权利不能排除执行，应依法予以驳回。第三人山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英未答辩。原告提供证据：证据1：与山西富阳泰房地产经营有限公司签订的泰和苑小区认购合同一份，证明原告高利荣于2010年3月7日购买了本案涉案的房屋，并与被告山西富阳泰房地产经营有限公司签订了购房合同。被告质证意见为：对该证据的真实性、合法性以及证明内容均不予认可：1、原告提交的《泰和苑小区认购合同》系山西富阳泰房地产经营有限公司自制合同，并非国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一印制的正规合同，违反《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”之规定，仅有自制合同，没有签订正规合同,且无备案手续，对合同真实性不予认可。证据2：山西富阳泰房地产经营有限公司给高利荣出具的收款收据，证明高利荣已经付清该房的购房款，该房的所有权人为高利荣。被告质证意见为：1、原告提供的山西富阳泰房地产经营有限公司出具的《收据》仅加盖富阳泰公司财务专用章，除收款人书明外，并无财会主管和出纳的签字或盖章，不符合财务记账制度。2、原告仅有收据，无银行转款或取现凭证佐证，仅凭收据不能证明其已实际支付了购房价款的事实。办理房产证费用收据，原告缴纳维修基金、契税、印花税等办理房产证费用，应提交房地局和税务局行政部门开具的正规票据，对原告方提交的收据不予认可。证据3：原告与其丈夫的结婚证复印件，以及原告的户口复印件，原告丈夫的取款凭证，以及原告自己的取款凭证，证明内容原告丈夫在2010年1月份的时候就已经取出大量现金，支付首付款的225045元中，有95045元是来源于原告丈夫2月份的取款，剩余13万元是原告丈夫在2013年3月7日所取，结合山西富阳泰房地产经营有限公司出具的房款收据，证明原告支付了首付款。原告自己在2011年5月13日曾经取款10万元，证明原告在2011年5月14日所交购房款中，有10万元是原告在前一日所取，剩余9万元是原告自己家中存的钱，原告已经支付了全部的购房款。被告质证意见为：证据是工行的取款记录是13万元，和本案无关，取款人的情况在证据上也不能显示与原告的关系，不能证明该款用于支付购房，2011年5月13日高利荣取了10万元，不能证明与购房有任何的关联性，证据4：山西富阳泰房地产经营有限公司关于本案涉及房屋的商品房信息，证明原告购房的房屋已经取得了商品房预售许可证。证据5：山西富阳泰房地产经营有限公司给高利荣出具的物业费用，证明高利荣从2011年到2017年的物业费用都已经缴纳完毕，从2011年开始高利荣已经实际占有并使用该房屋。被告质证意见为：原告提供的物业管理收费单只是收据，并不是正规票据，对原告提供的收据不予认可。证据6：高利荣与太原市东唐装饰装修合同，证明高利荣于2012年就已经装修了该房屋。被告质证意见为：对于装修我们认为与本案没有关联性证据7：装饰公司给高利荣出具的收款收据，证明高利荣确实对房屋进行装修。证据8：太原市中级人民法院裁定书。被告质证意见为：对该证据的“三性”均无异议，贵院认定查封房产登记在富阳泰公司名下，并未办理产权过户手续，被告的查封于法有据，依法驳回原告执行异议申请并无不当。证据9：邮件送达，证明驳回了高利荣的申请，高利荣在15日之内提起了诉讼。被告质证意见为：快递单予以认可被告提供证据：商品房预售许可证（原告提供证据）和太原市房产信息网公示的泰和苑小区5#、6#楼销售情况，证明内容：1、2012年6月，山西富阳泰房地产有限公司对马道坡棚改项目已取得预售许可证，具备办理房屋买卖合同网签备案的条件；2、截止2017年9月9日（查询日），山西富阳泰房地产经营有限公司马道坡棚改项目5#楼已备案合同套数128，未备案合同套数28；棚改马道坡项目6#楼已备案合同套数338，未备案合同套数45；富阳泰销售的466套房屋已在房地局进行网签备案3、原告与山西富阳泰房地产经营有限公司签订《泰和苑小区认购合同》系富阳泰自制合同，也并未进行网签、备案，认购合同无效。原告质证意见为：根据商品房买卖合同司法解释第2、5条规定，是否进行商品房备案并不是合同有效的法定要件，而是是否办理了商品房预售许可证，才是合同合法有效的法定要件，本案原告与被告山西富阳泰房地产经营有限公司签订的合同应当认为为有效合同。原告高利荣在2011年已经将办理房产证税费的相关费用已经缴纳，但是被告山西富阳泰房地产经营有限公司一直以各种理由推托，不给原告办理相关的产权登记，未办理产权登记是被告山西富阳泰房地产经营有限公司造成的，原告并不存在过错。本院对当事人无异议的证据予以确认。根据当事人陈述和本院审查确定的证据，本院确认以下事实：2010年3月7日原告与被告山西富阳泰房地产经营有限公司签订了《泰和苑小区认购合同》，约定被告将其位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋以总价款416684元出卖给原告。原告从2011年开始即入住涉案房屋。2012年6月，山西富阳泰房地产经营有限公司取得马道坡棚改项目预售许可证，具备办理房屋买卖合同网签备案的条件。截止2017年9月9日，山西富阳泰房地产经营有限公司马道坡棚改项目5#楼已备案合同套数128，未备案套数28；棚改马道坡项目6#楼已备案合同套数338，未备案套数45；富阳泰销售的466套房屋已在房地局进行网签备案。原告所居住的房屋系山西富阳泰房地产经营有限公司自制合同，也并未进行网签、备案。2014年12月10日，本院因执行赵晋明与山西富阳泰房地产经营有限公司、山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英借款合同纠纷一案查封了上述房屋，同时被告赵晋明在执行程序中作为申请人向本院申请对原告具有所有权的位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋执行，更加损害原告的合法权益。原告向本院的执行提出案外人执行异议，本院于2017年11月22日作出（2017）晋01执异第310号民事裁定，裁定驳回原告的执行异议申请。本院认为，原告提供其与被告山西富阳泰房地产经营有限公司签订的《泰和苑小区认购合同》以证明其向被告山西富阳泰房地产经营有限公司购买涉案房屋，被告赵晋明并不否认该合同的真实性。原告提供了被告山西富阳泰房地产经营有限公司于2010年3月7日和2011年5月14日为其出具的合计416684元收款收据以证明其已付清全部购房款。被告赵晋明以没有银行提现或转账凭证为由否认原告所提供收据的真实性。原告提供其丈夫于2010年2月份从银行提取大量现金银行取款凭证；原告于2011年5月13日从工商银行提取现金10万元的银行取款凭证。原告提供了从2011年至2017年被告山西富阳泰房地产经营有限公司出具的物业费收据，原告提供其与太原市东唐装饰设计有限公司于2011年6月11日签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》。原告与被告山西富阳泰房地产经营有限公司签订的《泰和苑小区认购合同》和原告从银行提取现金支付部分房款的行为以及原告的从2011年至2017年缴付物业费、2012年装修涉案房屋的行为相互印证，予以证明原告确已购买涉案房屋并已自2011年起已占有使用。原告已向山西富阳泰房地产经营有限公司支付维修基金、契税、印花税等办证税费用，证明非原告原因未办理物权登记。涉案房屋于2012年6月取得预售许可证，被告赵晋明关于原告与被告山西富阳泰房地产经营有限公司所签《泰和苑小区认购合同》无效的主张依据不足。综上所述，被告赵晋明申请执行的上述房产的所有权人为原告，其申请强制执行的行为侵害了原告的合法权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、立即停止对位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼甲单元22层02号房屋的执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7550元，由被告赵晋明和山西富阳泰房地产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 郝文晋 二〇一八年九月二十六日法官助理 刘 丹书 记 员 张秀清