浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1821号上诉人（原审被告）：平湖耀江建设有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平三路东侧永兴路南侧（兴平三路777号）201室。统一社会信用代码：91330482796477890J。法定代表人：彭仁法，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭世友，系该公司员工。委托诉讼代理人：王中强，浙江浙平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司平湖市支行。住所地：平湖市当湖街道城南西路8号。统一社会信用代码：91330482676170421X。主要负责人：陆萍，该行行长。委托诉讼代理人：富建国、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。原审第三人：石伟群，女，1969年1月6日出生，汉族，住平湖市。原审第三人：孙永华，女，1964年10月7日出生，汉族，住平湖市。上诉人平湖耀江建设有限公司（以下简称耀江公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司平湖市支行（以下简称邮储平湖支行）及原审第三人石伟群、孙永华车位纠纷一案，不服平湖市人民法院（2017）浙0482民初3743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耀江公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邮储平湖支行的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由邮储平湖支行负担。事实和理由：一、效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《物权法》第七十四条不属于效力性强制性规定，一审认为耀江公司与石伟群、孙永华的《车位使用权转让合同》违反了《物权法》第七十四条的效力性强制性规定，应属无效，认定错误。二、耀江公司与邮储平湖支行的《车位使用转让权合同》第六条第4项约定“本合同于2014年8月7日完成签署，在乙方按约付清上述款项时生效”，故该合同并未生效。三、耀江公司与石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》已生效且履行完毕。在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情况下，已经履行完毕的合同效力优于尚未生效的合同效力。邮储平湖支行辩称，一、根据《物权法》第七十四条第一款规定，耀江公司与石伟群、孙永华的《车位使用权转让合同》是无效的，侵犯了业主的合法权益。二、耀江公司在一审中并未主张其与邮储平湖支行的合同未生效，而是主张解除合同，其二审中的主张与一审前后矛盾。双方合同属于等待履行的状态，邮储平湖支行从未表示不愿意付款，是耀江公司故意不提供付款发票，有意拖延。三、耀江公司与石伟群、孙永华签订车位转让合同，存在恶意签订合同逃避向邮储平湖支行交付车位，想要提高车位单价之嫌。邮储平湖支行向一审法院起诉请求：1.耀江公司立即交付位于平湖市涉案35个车位使用权；2、本案诉讼费用由耀江公司承担。诉讼中，邮政平湖支行增加了诉讼请求：要求确认耀江公司与石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》无效；石伟群、孙永华将上述车位交付给邮政平湖支行。一审法院认定事实：邮政平湖支行向耀江公司购买了坐落于平湖市的房屋，建筑面积分别为541.64平方米、1901.4平方米，规划用途为商业服务。2014年8月7日，双方又签订了《车位使用权转让合同》一份，约定耀江公司将位于平湖市共35个车位的使用权（车位号：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、25、26、27、28、29、30、31、34、35、36、37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49、50、51、52，以下统称为涉案35个车位）转让给邮政平湖支行。邮政平湖支行受让的车位无产权，耀江公司不负责办理产权证、土地证等权属证书。若该等车位可办权属证书时，由邮政平湖支行自行负责办理产权证等权属证书，所有费用（含由此增加支付的土地出让金等）由邮政平湖支行自行承担。邮政平湖支行有优先选择车位的权利。邮政平湖支行享有与车位所属房屋的土地使用权之剩余出让期限同期的使用权。转让车位使用权的单价为30000元，总金额为1050000元，在车位使用权实际交付之日起15个工作日内一次性付清。耀江公司定于邮政平湖支行所购房屋交付时上述车位交付给邮政平湖支行，邮政平湖支行签署交付确认书之日即视为交付合格之日。逾期交付的违约责任参照房屋买卖合同，邮政平湖支行有权将违约金在应付款中直接扣除。上述车位仅供小型车和微型车停泊使用，邮政平湖支行不得自行拆改其结构或搭建围栏，不得改变原使用性质。邮政平湖支行出租或者转让车位使用权须与邮政平湖支行在本小区的房产一并出租或转让，不得单独出租或者转让该车位使用权。2017年4月26日，耀江公司与石伟群、孙永华签订《车位使用权转让合同》一份，约定耀江公司将位于平湖市项目地下停车场全部54个车位的使用权（建筑面积2313.13平方米）转让给石伟群、孙永华。石伟群、孙永华受让的车位无产权，耀江公司不负责办理产权证、土地证等权属证书。若该等车位可办权属证书时，由石伟群、孙永华自行负责办理产权证等权属证书，所有费用（含由此增加支付的土地出让金等）由石伟群、孙永华自行承担。石伟群、孙永华享有与车位所属房屋的土地使用权之剩余出让期限同期的使用权。转让车位使用权的总金额为3780000元（每个车位70000元），在签订合同之同时，石伟群、孙永华应一次性付清上述总价款。耀江公司定于2017年4月27日将上述车位交付给石伟群、孙永华，石伟群、孙永华签署交付确认书之日即视为交付合格之日。上述车位仅供小型车和微型车停泊使用。合同签订后，耀江公司将上述54个车位交付给了石伟群、孙永华。诉讼中，耀江公司与石伟群、孙永华均称应支付的车位使用权转让款以耀江公司欠石伟群、孙永华的借款折抵。耀江公司经批准投资建设城南路8号地块商住用房建设项目。并经平湖市人民防空办公室批准，按规定缴纳人防工程易地建设费，由市人防办统一组织人防工程易地建设。平湖市规划与建设局出具的城南路8号地块规划设计条件4.4.1条载明：停车数量：商业：机动车0.8辆/100m2建筑面积；非机动车12辆/100m2建筑面积。城南路8号地块主要经济技术指标载明：户数102户，机动车位数102个，其中地面车位数49个、地下车位数53个。庭审中，邮政平湖支行、耀江公司一致确认地下车位实际有54个。平湖市人民政府平政发［2013］113号文件印发的平湖市建设项目配建停车泊位设置标准第十九条以及平湖市人民政府平政发［2015］181号文件印发的平湖市建设项目配建停车泊位设置标准（修订）第十九条均规定，主城区商务办公类建筑机动车停车泊位指标不应小于1.0-1.5/100m2建筑面积。一审庭审中，双方一致确认邮政平湖支行多支付耀江公司的物业维修基金158797.6元折抵相应金额的车位使用权转让款。一审法院认为，本案的争议焦点主要有以下两点：一、邮政平湖支行与耀江公司之间的《车位使用权转让合同》是否已经解除。二、耀江公司与石伟群、孙永华于2017年4月26日签订《车位使用权转让合同》是否有效。关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”本案中，邮政平湖支行向耀江公司购买了坐落于平湖市的房屋，建筑面积分别为541.64平方米、1901.4平方米，合计2443.04平方米，规划用途为商业服务。涉案城南路8号地块建设项目取得出让土地时，并无平湖市人民政府发布的相关车位配置标准，结合平湖市规划与建设局城南路8号地块的规划设计条件，并参考平湖市人民政府平政发［2013］113号文件、平政发［2015］181号文件印发的平湖市建设项目配建停车泊位设置标准中关于机动车停车泊位指标的相关规定，一审认为邮政平湖支行作为业主向耀江公司购买涉案35个车位的使用权，并未超出其合理的停车需要。故双方于2014年8月7日签订的《车位使用权转让合同》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据该《车位使用权转让合同》约定，耀江公司应在向邮政平湖支行交付商品房的同时一并交付约定的车位，邮政平湖支行应在车位实际交付之日起15个工作日内一次性付清转让款。耀江公司抗辩称，其在向邮政平湖支行交付商品房的同时已交付了诉争车位，现邮政平湖支行逾期付款，其有权解除《车位使用权转让合同》。但耀江公司并未提供证据证明其已交付涉案车位的事实，而双方《车位使用权转让合同》第4.3条的约定系关于逾期交付车位的违约责任，双方并未明确约定邮政平湖支行逾期付款的违约责任，故耀江公司关于双方之间的《车位使用权转让合同》已解除的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于焦点二，邮政平湖支行诉请主张耀江公司与石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》无效。一审认为，涉案车位所在建设项目城南路8号地块的主要经济技术指标中载明的户数102户，机动车位数102个。可见该小区的车位数量本就无法满足业主的需求，现耀江公司又将包含涉案35个车位在内的全部地下车位的使用权一次性转让给非小区业主的石伟群、孙永华，显然违反了《物权法》第七十四条的效力性强制性规定。故耀江公司与石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》中，涉及涉案35个车位使用权部分的内容，基于邮政平湖支行作为有利害关系的业主的宣告无效主张，一审确认该部分内容应属无效。至于上述《车位使用权转让合同》中其他部分的效力，石伟群、孙永华未提出主张，现也无其他权利人提出请求，故本案中不予审查。综上，石伟群、孙永华基于上述合同取得的涉案35个车位，应当返还耀江公司。而耀江公司至今未按约将涉案35个车位交付邮政平湖支行，已构成违约。故对邮政平湖支行主张耀江公司交付涉案35个车位的请求，有合同及法律依据，予以支持。至于车位使用权转让款，邮政平湖支行同意在耀江公司交付涉案35个车位时一并支付，与邮政平湖支行多支付的物业维修基金158797.6元折抵后，邮政平湖支行尚应支付耀江公司891202.4元。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、确认耀江公司与石伟群、孙永华于2017年4月26日签订《车位使用权转让合同》中涉及坐落于平湖市涉案35个车位的内容无效；二、石伟群、孙永华于判决生效之日起十日内将坐落于平湖市涉案35个车位返还给耀江公司；耀江公司在收到上述35个车位后即交付给邮政平湖支行；同时，邮政平湖支行支付耀江公司车位使用权转让款891202.4元；三、驳回邮政平湖支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14250元，减半收取计7125元，由耀江公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、耀江公司与石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》的效力如何认定；二、案涉车位是否应当返还。关于焦点一，关键在于《物权法》第七十四条第一款规定应理解为何种性质的强制性规定。本院认为，该条在性质上应属于效力性强制性规定。车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，因此车位、车库应首先满足本小区业主的停车需要。如不将该规定理解为效力性强制性规定，允许开发商任意处分车位、车库给业主之外的第三人，将导致整个小区业主的停车利益受到损害，与物权法的立法初衷也是相违背的。因此，《物权法》第七十四条第一款的规定符合《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，属于效力性强制性规定。涉案小区规划的车位数量本就不能满足所有业主停车需求，耀江公司将小区所有车位使用权转让给石伟群、孙永华，违反了上述法律规定，邮政平湖支行作为业主，亦是涉案35个车位的利害关系人，有权向法院提出主张确认合同相关内容无效。一审认定耀江公司与石伟群、孙永华签订的合同中关于涉案35个车位使用权转让的内容无效，结论正确，耀江公司提出的意见缺乏法律依据，本院不予采信。关于焦点二，由于耀江公司与石伟群、孙永华之间的《车位使用权转让合同》涉案部分的内容已被确认无效，故耀江公司上诉所谓“在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情况下，已经履行完毕的效力应当优先于价款尚未支付且未实际受领标的物的效力”本身就是个伪命题。因为在确认合同无效的情形下，已无需再根据合同履行等情况来确认前后两份合同的效力优先等问题，而应根据《合同法》第五十八条有关合同无效规则进行处理。石伟群、孙永华因该合同取得的对应车位，应当予以返还。邮储平湖支行作为业主，基于其与耀江公司之间签订的合同请求耀江公司恢复履行，即耀江公司在收到石伟群、孙永华返还的车位后交付给邮储平湖支行，同时邮储平湖支行履行付款义务。在耀江公司无证据证明其与邮储平湖支行之间的合同已经解除或终止的情形下，邮储平湖支行属正当行使其合同权利。至于耀江公司与石伟群、孙永华之间的其他事项，并非本案审理范畴，相关方可另行解决。综上，耀江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人平湖耀江建设有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年九月十一日书记员  赵婉沁