青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2018）青0103民初2195号   原告（反诉被告）：李爱梅，女，汉族，1972年3月16日出生，无固定职业，住青海省西宁市。   委托诉讼代理人：李玲、王爱玲，青海立卓律师事务所律师。   被告（反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码:×××（1-1），住所地：青海省西宁市城中区北大街****。   法定代表人：郑永建，该公司董事长。   委托诉讼代理人：喇成霖、张萍，青海树人律师事务所律师。   原告（反诉被告）李爱梅与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李爱梅的委托诉讼代理人李玲、王爱玲，被告（反诉原告）天桥公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）李爱梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告承担逾期交房违约金96430元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月24日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告从被告处购买位于西宁市××区12705室位于西宁市××区（房屋代码583303）房产一套，购房金额为529546元。合同签订后，原告按照合同约定履行了购房款的付款义务，但被告未能在合同约定的时限内（2016年8月30日前）向原告交付房屋，直到2018年4月23日，被告才以交房公告的形式通知原告办理房屋交接手续。但事实上，所交付的房屋至今也未达到合同约定的交接条件。同时合同约定，被告逾期交房超过30日后，原告有权要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止（2016年8月31日至2018年4月30日,共607天），被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告逾期交房的行为违反了合同，损害了原告的合法权益，故诉至法院，望依法判如所请。   被告（反诉原告）天桥公司辩称，1、被告延期交房是因为不可抗力以及其他非出卖人的因素影响，交房期间是因为配合西宁市创建文明城市，配合城乡建设规划局而导致工期延期。2、因为青海发展和改革委员的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工，导致工期延期，按照双方签订的西宁市商品房预售合同第八条，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；同时因设计、规划、在施工过程中遇到重大的政府活动，对施工影响或施工受阻，交付日期可以顺延，出卖人在施工过程中遇到政府政策调整属不可抗力，应免除被告的违约责任。3、该房屋已经达到交付条件，且被告以电话形式通知原告交房，即使法院判决被告承担违约责任，购房合同中约定违约金偏高，请求予以减少，减少标准按照本地区同等面积日租金计算，本案房屋面积是93.23平方米，西宁地区月租金1200元左右，逾期交房存在不可抗力及政府原因导致，因不可抗力导致的逾期时间应予以扣减。   被告（反诉原告）天桥公司向本院提出反讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金24765元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年10月24日，反诉原、被告签订《商品房预售合同》，反诉原告向反诉被告出售位于西宁市××区房屋一套，反诉被告应支付房屋总价529546元，合同约定，逾期未缴纳房款在30日内的，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金；逾期付款超过30日，双方同意继续履行合同，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金。合同签订后，反诉被告应于2015年7月18日前缴纳全部房款，但反诉被告未按时履行，应当承担违约责任。反诉原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求法院判如所请。   原告（反诉被告）李爱梅辩称，1、反诉原告的反诉已经超过诉讼时效，反诉原告诉称反诉被告应于2015年7月18日前缴纳全部房款，逾期未履行的构成违约，即本案有明确的房屋付款期限，根据民诉法的相关规定，反诉原告应于2017年7月17日前向反诉被告主张违约责任，但至2018年7月25日才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效。2、反诉原告无证据证明反诉被告有逾期付款的行为，根据合同约定被告应在主体封顶之日起7日内缴纳尾款，反诉被告只是房屋买受人，不是施工方，且合同也没有约定房屋封顶的具体时间。房屋何时封顶，反诉原告未告知反诉被告，反诉被告完全不知情，所以反诉被告不应承担逾期付款的违约责任。   原告（反诉被告）李爱梅为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：   证据一、《商品房预售合同》，证明1、2014年10月24日，原、被告签订合同，房屋总价款529546元；2、合同第八条约定商品房应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案文件、房屋测绘报告、提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3、合同第八条约定，2016年8月30日前被告应当将符合约定的商品房交付原告，第九条约定，逾期交房应按日向买受人承担已交付房价款万分之三的违约金。   证据二、收据，证明原告支付购房款529546元，其中2014年10月24日前支付房款262000元，2015年10月22日支付房款123546元、10月30日支付房款114000元、11月11日支付房款30000元。   证据三、收房会签单，证明合同约定2016年8月30日前交房，实际交房是2018年5月3日，计算至2018年4月30日,被告逾期交房607天，应支付违约金96430元。   被告（反诉原告）天桥公司质证认为：对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，对其证明方向予以认可。   本院依据原告（反诉被告）的举证、被告（反诉原告）质证，认证如下：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据无异议，本院予以采信。原告（反诉被告）提交的证据能够证明2014年10月24日，双方签订了《商品房预售合同》，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处购买位于西宁市××区12705室位于西宁市××区（房屋代码为583303）房产一套，预测面积为93.23平方米，购房金额为529546元；原告（反诉被告）交付了全部购房款；该房屋约定2016年8月30日交付，实际交房为2018年5月3日。上述事实本院予以确认。   被告（反诉原告）天桥公司为支持自己的抗辩和反诉主张，向本院提交以下证据：   证据一、《商品房预售合同》，证明合同约定的交付房款时间和逾期交款违约责任；当遭遇不可抗力时致使逾期交付房屋的，出卖人可以免除违约责任。   证据二、《天桥相府工期延误工程联系单》，证明自2016年5月10日至2016年9月30日天桥房地产因政府要求创卫原因对涉案房地产工程延期76天；自2017年4月1日至2017年8月31日天桥房地产因政府要求创卫原因对涉案房地产工程延期87天，共计163天；   证据三、《建设项目设计方案审核意见单（夜景亮化方案）》，证明因政府规划调整，造成涉案工程停工，至2017年1月4日经西宁市城乡规划和建设局重新审批了规划，工程停工属不可抗力造成；   证据四、青海省发展和改革委员会关于印发《青海省城市新建房屋供配电工程配套费管理暂行办法》的通知及《费用申请》、《青海银行进账单》、青海省发展和改革委员会《关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函》、《电力安装工程施工合同》、国网青海省电力公司西宁供电公司的《证明》，证明因政府政策调整，造成涉案房屋供电设施停止施工，需重新组织施工单位进行供电工程施工导致工程延期；   证据五、交付房款收据，证明反诉被告交付房款超过合同约定时间。合同第六条约定，付款方式为分期付款，买受人于合同签订起七日内支付总房款的90%，即现金支付385546元，92000元提取公积金支付，余下房款10%，即52000元于主体封顶后七日内一次性付清，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任。涉案工程于2015年7月11日封顶，反诉被告应于2015年7月18日前缴纳全部房款，但反诉被告除2014年10月24日前支付的房款262000元，其余款项于2015年10月22日支付123546元，10月30日支付114000元，11月11日支付30000元，均超过约定期限构成违约。   原告（反诉被告）李爱梅质证认为：证据一，《商品房预售合同》的真实性认可，对证明方向不认可。合同有两个版本，本合同有不可抗力约定，所谓的不可抗力是指不可预见，不可避免，不可克服的，但在本案中不存在不可抗力的情形。证据二，《天桥相府工期延误工程联系单》，因该证据是被告、工程施工单位及监理单位加盖的公章，上述单位与被告都有利害关系，故对该证据的真实性不予认可，其次，该证据的内容系其自书的按西宁市建设局及环保局的要求等理由延期，但被告并未提交建设局及环保局下发的针对被告方的停工文件或者资料，且2017年工期是否延误与原告主张的违约金没有关联性，根据合同约定，被告应当在2016年的8月30日前交房，如果被告按时交房，则不会发生被告后续的工期延误问题，故对该证据的证明方向不予认可；证据三、《建设项目设计方案审核意见单（夜景亮化方案）》，对其真实性我们不发表意见，因与原告无关，证据名称是天桥相府1号楼的夜景亮化方案，但是原告购买的房屋是3号楼，且该证据是被告单方的行为，不属于合同约定的延期理由，与本案无关联性，对证明方向也不予认可；证据四，真实性予以认可，因是政府部门下发的文件，是被告与第三方签订的合同，文件形成的时间是在2017年之后，与本案没有关联性；证据五，真实性无异议，对证明方向不认可。   本院依据被告（反诉原告）的举证、原告（反诉被告）质证，认证如下：证据一《商品房预售合同》的真实性本院予以确认，该证据能够证明2014年10月24日，双方签订了《商品房预售合同》，合同中约定了付款方式为分期付款，买受人于合同签订起七日内支清总房款的90%，即现金支付385546元，92000元提取公积金支付，余下房款10%，即52000元于主体封顶后七日内一次性付清，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任，逾期付款超过30日后，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。证据二，《天桥相府工期延误工程联系单》为被告与施工单位、监理单位的内部施工资料，缺乏证明效力，本院不予采信；证据三、《建设项目设计方案审核意见单（夜景亮化方案）》，系被告（反诉原告）单方向政府部门的请示批复，并非政府部门直接下达的工程延期的指令，与商品房预售合同中约定的延期交房应具备的条件不符，故被告（反诉原告）主张的延期交房的事由，本院不予采信；证据四，该组证据是在2017年合同约定的交房时间之后，由政府部门颁布的文件及被告（反诉原告）与第三方签订的合同，被告（反诉原告）抗辩的不可抗力与合同约定的交房时间之间缺乏关联性，故本院不予采信。证据五、交付房款收据，本院确认其真实性，该证据能够证明原告（反诉被告）应于2014年10月24日签订合同的七日内需支付首付款385546元，但只支付了262000元，余款123546元于2015年10月22日支付，逾期付款了355天（2014年11月1日至2015年10月22日），2015年10月30日支付的房款114000元（为提取公积金），其中有合同约定的提取公积金付款为92000元，该笔款逾期363天（2014年11月1日至2015年10月30日），其余22000元同2015年11月11日支付的30000元，共计52000元应是合同中约定的10%的余款，该两笔款的支付超过主体封顶七日内付款期限（2015年7月18日前），分别逾期468日（2015年7月19日至2015年10月30日）、481天（2015年7月19日至2015年11月11日），构成逾期付款的违约事实。   原告（反诉被告）李爱梅针对反诉未向法庭提交证据。   经审理查明，2014年10月24日，原告（反诉被告）李爱梅（买受人）与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，该合同约定，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处购买位于西宁市××区12705室位于西宁市××区（房屋代码583303）房产一套，预测建筑面积为93.23平方米，购房总金额为529546元。合同第六条约定，付款方式为分期付款，买受人于合同签订起七日内支清总房款的90%，即现金支付385546元，92000元提取公积金支付，余下房款10%，即52000元于主体封顶后七日内一次性付清，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任。合同第七条约定，1、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延，因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期，施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延。合同第九条约定，除规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）于2014年10月24日支付房款262000元，2015年10月22日支付房款123546元、10月30日支付房款114000元（为提取公积金）、11月11日支付房款30000元，共支付购房款529546元，原告（反诉被告）支付购房款中于2015年10月22日支付的123546元、10月30日支付购房款中的114000元、11月11日支付的30000元，均超过约定付款期限，现被告（反诉原告）反诉主张逾期付款违约金24765元。2018年4月23日，被告（反诉原告）以公告的形式通知原告（反诉被告）办理房屋交接手续，2018年5月3日涉案房屋交付给原告（反诉被告）,现原告（反诉被告）主张自2016年8月31日至2018年4月30日607天的逾期交房违约金96430元。   本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在该合同履行过程中，被告（反诉原告）未能按合同约定的时间向原告（反诉被告）交付房屋，直至2018年4月23日公告通知原告（反诉被告）交付房屋。被告（反诉原告）以因配合创建文明城市、城乡建设规划调整及因政策变化造成涉案项目规划重新审批、供电配套设施重新施工而导致工期延期，属不可抗力，应免除违约责任的抗辩理由，其所提交的证据不足，本院不予采纳。现被告（反诉原告）延期交房构成违约，应承担违约责任，对于违约金的计算，根据双方合同的约定，被告（反诉原告）逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已交付房价款万分之三的违约金，被告（反诉原告）逾期交房607天，应向原告（反诉被告）支付违约金96430元（529546元×0.0003×607天)，原告（反诉被告）主张的违约金符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告（反诉原告）主张其即使违约，本案购房合同中约定的违约金过高请求降低，并按银行同期贷款利率计算违约金数额的要求，本院综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素考虑，合同约定的违约金计算比例合理，被告（反诉原告）的该请求不予采纳。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担逾期付款违约金的反诉请求，由于原告（反诉被告）未在合同约定期限和涉案房屋主体封顶后七日内支付剩余购房款，亦构成违约，应向被告（反诉原告）支付违约金30594元（123546元×0.0003×355天+92000元×0.0003×363天+22000元×0.0003×468天+30000元×0.0003×481天)，现被告（反诉原告）主张的违约金24765元，未超过合理范围，本院予以支持。关于原告（反诉被告）提出逾期付款违约金已过诉讼时效，涉案房屋何时封顶不知情的抗辩理由，因考虑双方合同履行具有持续性，原告（反诉被告）在合同履行中也应当有注意义务，故其抗辩理由本院不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李爱梅给付逾期交房违约金96430元；   二、原告（反诉被告）李爱梅于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司给付逾期交付购房款违约金24765元。   以上一、二项相互折抵后，被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李爱梅违约金71665元。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2211元，减半收取1105元，由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司负担；反诉费210元，由原告（反诉被告）李爱梅负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 李江红     二〇一八年九月二十日   书记员 李龙德   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。