湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)湘1103民初1847号 原告：艾磊，男，1985年5月20日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区， 原告：唐美娟，女，1987年3月25日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县， 委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：永州大众朝阳房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。 法定代表人：姚芳明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系该公司职员，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：周菊江，女，1977年5月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该公司职员，代理权限为一般代理。 原告艾磊、唐美娟与被告永州大众朝阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾磊、唐美娟的委托诉讼代理人唐飞鸽、被告永州大众朝阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭兴伟、周菊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾磊、唐美娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告于2015年9月21日签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交房违约金38352.5元（违约金暂计算至2018年4月15日，此后的违约金每日按原告已付房款的万分之二计算至房屋实际交付时止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年9月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于永州市冷水滩区舜德湘江1栋1单16层02号房出售给原告，房屋面积137.68平方米，单价4176.35元，总金额为575000元。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了总房款575000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，被告应当在2016年12月31日前将房屋交付原告使用。但是至今，房屋未能达到交付使用的条件而不能交付使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。因此，原告要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当承担逾期交房的违约责任。从2017年1月1日暂算至2018年4月15日，被告延期交房470天，违约金为54050元。扣除被告已支付的15697.5元，被告还应向原告支付违约金38352.5元。同时，2018年4月15日后被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金至房屋实际交付时止。经双方多次协商不成，特依法提起诉讼。 被告永州大众朝阳房地产开发有限公司辩称：一、本案所涉违约金，答辩人在原告起诉前同意给付，并已先行进行了部分给付，双方只对余款的给付方式和给付期限存有异议；1、答辩人已与原告协商过违约金事宜，事先支付了部分违约金；2、在原告起诉前答辩人已经做出了余款给付方式和给付期限的实际计划；二、答辩人通知交房的时间是2018年4月15日，逾期交房违约金应算至2018年4月14日止，4月15日以后不应再计算违约金；三、原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，违约金总额有误；四、双方约定的违约金比例过高，请求法院按违约金总额下调50%。理由如下：1、涉案房屋系商住房，合同约定的违约金远远超出了同地段同类房屋租金标准的60%；2、合同约定的违约金远高于中国人民银行同期同类贷款利率4.25%的标准；3、如按约定的违约金判决支付，企业将不堪重负，难以为继，也可能损害未收房业主的利益。综上所述，答辩人同意继续履行购房合同，请法院按违约金总额判决下调50%，支持答辩人核实的时间段、数额，4月15日以后不再计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的三份证据、被告提交的证据一、证据四，对方均无异议，上述证据均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；被告提交的证据二、三，结合双方的当庭陈述和其他证据，可证实原、被告对违约金的支付进行了协商，双方同意违约金计算至2018年4月15日，被告并已实际支付部分违约金，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的证据五与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年9月21日签订一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：被告将其开发的永州市冷水滩区舜德湘江1栋1单元16层02号房屋出售给原告，房屋建筑面积137.68平方米，单价4176.35元，总金额为575000元。被告应于2016年12月31日前交房，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告依约向被告支付总房款人民币575000元。被告于2015年11月13日开出了销售不动产税统一发票，该房屋主体工程于2015年8月3日验收合格。2018年4月9日，被告发布《“舜德湘江”交房公告》及交房通知书，告知买受人“舜德湘江”1-4#栋已具备交房条件，定于2018年4月15日起正式交房，请各业主及时办理收房手续。2018年4月12日，被告发布《关于“舜德湘江”1-4#栋延期交付违约金接房抵扣及优惠方案的通知》，通知买受人若在规定时间内收房，可享受物业费、地、地下车位使用权转让款气开户费等优惠，超过该期限接房的，违约金仍可抵扣物业费、地、地下车位使用权转让款气开户费，但不再享受优惠。被告因不能按约交房，2018年4月份，被告与买受人统一协商，达成了被告自逾期交房之日起按合同约定按日向原告支付已付房款万分之二的违约金至2018年4月14日止，由被告先行支付部分违约金的协议。被告按原告已支付的购房款计算违约金，核实应付原告违约金54050元，并于2018年4月14日之前向原告支付了违约金15697.5元。原告随后认为房屋尚不具备交房条件，既不同意收房，也不同意被告提出的优惠方案，遂向本院提起了诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同第八条约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。本案原、被告双方约定房屋应于2016年12月31日前交付，被告未按时交房已构成违约；但双方协商达成了被告自逾期交房之日起按合同约定按日向原告支付已付房款万分之二的违约金至2018年4月14日止，由被告先行支付部分违约金的协议。被告于2018年4月14日之前已向原告支付了违约金15697.5元，原告接收了被告支付的该部分违约金，该接收行为是一种默认，应视为对被告核算的违约金的计算标准和期限予以认可，双方间对违约金的计算标准和期限达成了新的协议，双方应信守协议约定，遵循诚实信用原则。故对原告要求被告支付违约金至房屋实际交付时止的诉请本院不予以支持。此后被告发布的关于抵扣违约金的通知为一种要约邀请，原告不同意该方案，双方之间对下余违约金的支付方式未达成一致意见，被告还应支付剩余违约金38352.5元。因被告已按合同约定的标准实际支付部分违约金，对被告辩称违约金的计算标准畸高的辩称意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告艾磊、唐美娟与被告永州大众朝阳房地产开发有限公司于2015年9月21日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、被告永州大众朝阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告艾磊、唐美娟支付剩余违约金38352.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费758元，减半收取计379元，由被告永州大众朝阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  袁晖 二〇一八年九月十一日 代理书记员  袁贝