海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1045号上诉人（原审被告）：三亚新龙基房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区吉阳大道**（中国邮政储蓄银行旁）。法定代表人：贾丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱元辞、张蕾，海南惠海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王尧增，男，1960年7月10日出生，汉族，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：张文俊，海南德赛利律师事务所律师。上诉人三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称新龙基公司）因与被上诉人王尧增商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新龙基公司上诉请求：一、撤销一审判决，即依法确认新龙基公司与王尧增于2017年2月7日签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》（以下简称购房意向书）无效、驳回王尧增要求继续履行购房意向书的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由王尧增承担。事实与理由：一、一审认定购房意向书合法有效错误。1、因翠景蓝湾项目至今未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，购房意向书应被认定为无效。2、购房意向书不符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，王尧增诉请继续履行，依法不应被支持。根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行)》第二条第九款（4)“认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”，拟购房人要求继续履行的，不予支持。拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。3、购房意向书系我司原负责人张中来在未取得预售许可证之前，未经过集团总部授权的情况下私自定价，与王尧增签署的，并在收取意向金后已将相关款项从公司挪走。张中来涉嫌职务侵占、挪用资金刑事案件，三亚市公安局已立案侦查，我司也是前负责人刑事犯罪的受害者，不应当对前负责人的犯罪行为承担责任。二、一审认定“新龙基公司应当继续履行与王尧增签订的购房意向书，待取得《商品房预售许可证》后按购房意向书中的要求与王尧增签订《商品房预售合同》”与琼建房［2017］96号文件相抵触，同时与琼建房［2018］102号文件相背离。王尧增属于琼建房［2017］96号文件的限购对象，购房意向书从事实和法律上均已无法继续履行，一审法院判决结果不仅违反了琼建房［2017］96号文件的要求，同时与中央关于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位相悖。王尧增辩称，一、一审判决购房意向书合法有效并无不当。1、本案为预约合同纠纷，是当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意，是对将来正式签订商品房预售合同进行的预先安排，系双方真实的意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，且王尧增也已支付了购房意向金，故购房意向书应对双方具有法律约束力。新龙基公司以未取得《商品房预售许可证》为由而否认购房意向书的法律效力，属于颠倒了本案的法律关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是适用本约合同而不是适用预约合同。2、新龙基公司作为独立的企业法人应当自行承担责任，原负责人张中来是否受到刑事追诉与本案并无关联。二、一审法院认定新龙基公司应当继续履行购房意向书，在取得商品房预售许可证后按购房意向书的要求与王尧增签订《商品房预售合同》并无不当，依法应予维持。1、双方签订的购房意向书系预约合同，即双方约定将来在具备商品房预售许可条件后按照预约合同约定的条件订立商品房预售合同，购房意向书履行的内容是双方在条件成就时按照预约合同约定的条件签订本约合同，一审法院对此认定并无错误。2、新龙基公司主张王尧增是琼建房［2017］96号文件规定的限购对象，进而拒绝履行购房意向书的约定，不符合法律规定。第一、琼建房［2017］96号文件是2017年4月14日发布，而购房意向书是双方于2017年2月7日签订的，并于当日支付了意向金。很明显，该通知是在购房意向书签订生效之后才发布的，根据法不溯及既往的原则，故对其不具有约束力。第二、琼建房［2017］96号文件属于行政规范性文件，不属于部门规章、、地方政府规章、地方性法规更不属于行政法规或法律，而根据我国合同法司法解释的规定，合同内容违反了法律、行政法规的效力性强制性规定才属于无效的合同。综上，购房意向书系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，请求驳回上诉，维持原判。王尧增向一审法院起诉请求：一、确认王尧增、新龙基公司于2017年2月7日签订的购房意向书合法有效；二、判令新龙基公司继续履行与王尧增签订的购房意向书，即将三亚市吉阳区吉阳大道23号翠景蓝湾D201房按照单价每平方米建筑面积13000元的价格出售给王尧增；三、判令新龙基公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月7日，刘雪英以王尧增（乙方）的名义与新龙基公司（甲方）就新龙基公司开发的位于三亚市××区号翠景蓝湾项目D201号房签订购房意向书，并于当日代王尧增向新龙基公司转账5万元意向金。双方就王尧增选定房屋的房号、建筑面积、单价、购房意向金进行约定，并约定甲方项目开盘销售日以取得《商品房预售许可证》的开盘广告确定的开盘销售日为准，乙方应于开盘销售之日起五日内至甲方售楼处与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款。乙方依据购房意向书支付的确认金转作等额购房款。乙方已知翠景蓝湾项目相关开发建设手续，包括《商品房预售许可证》等正在办理之中。另查明，经三亚市不动产登记查询显示王尧增名下在三亚市已经拥有3套住房。一审法院认为，预约合同，一般指当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，当事人均应当按照约定履行自己的义务。本案为因购房意向书的性质、效力以及是否能继续履行产生的争执。本案的争议焦点是：一、双方于2017年2月7日签订的购房意向书是否有效；二、购房意向书是否能继续履行及是否应继续履行。关于购房意向书是否合法有效。因其内容中已明确签订购房意向书时未取得《商品房预售许可证》，其内容不具备商品房买卖合同的主要内容，也未有证据显示支付了购房款，因此，本案中购房意向书不能视为商品房买卖合同。同时，该购房意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署商品房预售合同进行了预先安排，是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，且王尧增已支付意向金，购房意向书的生效条件已经具备，综上，购房意向书是具有法律约束力的预约合同。新龙基公司抗辩因未取得商品房预售许可证、合同无效的观点系建立在诉争合同被认定为本约基础上，于法无据。因此，王尧增主张双方于2017年2月7日签订的购房意向书合法有效，一审法院予以支持。关于新龙基公司是否继续履行与王尧增签订的购房意向书。新龙基公司主张购房意向书继续履行不能，证据不足，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，王尧增、新龙基公司应当继续履行双方签订的购房意向书即预约合同，但“预约”合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。结合购房意向书的内容可知，双方签订该预约合同的目的是在取得《商品房预售许可证》后的开盘广告确定的开盘销售日起五日内签订《商品房预售合同》，王尧增对其选定的房屋具有优先签订房屋买卖合同的权利，而新龙基公司的义务即在取得《商品房预售许可证》后在约定的期限内与王尧增签订《商品房预售合同》，王尧增对购房意向书的目的以及对方的义务进行了错误的理解，且王尧增未举证证明新龙基公司已取得涉案房屋项目的《商品房预售许可证》，其应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院认为，王尧增在双方未签订《商品房预售合同》的情况下，要求新龙基公司将涉案房屋向其出售属于要求新龙基公司履行将来要订立合同的义务，王尧增的主张于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，双方当事人均应依照诚实信用的原则行使合同权利、履行合同义务，不得规避合同约定的义务。新龙基公司在争议发生时主张双方签订的购房意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，新龙基公司应当继续履行与王尧增签订的购房意向书，待取得《商品房预售许可证》后按购房意向书中的要求与王尧增签订《商品房预售合同》。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王尧增与新龙基公司于2017年2月7日签订的购房意向书合法有效；二、驳回王尧增的其他诉讼请求。案件受理费3971元，由王尧增负担1985.5元、新龙基公司负担1985.5元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案翠景蓝湾项目C#和D#住宅楼于2018年1月18日取得《商品房预售许可证》，证号：**预许字［2018］**。2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行共同发布琼建房［2017］96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》，规定自2017年4月14日起在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅发布琼建房［2018］102号《关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》，规定2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。2018年3月30日至2018年4月22日20时之间，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付70%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。2018年4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可。购房意向书约定王尧增选定的房屋面积约为34.7㎡，暂定总价为442910元。本院认为，购房意向书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，新龙基公司主张购房意向书无效的上诉理由不成立，本院不予支持。购房意向书仅对房号、面积及价格作了约定，且约定在新龙基公司取得《商品房预售许可证》后双方再签订正式的商品房预售合同，故该购房意向书性质为商品房预约合同。新龙基公司目前已取得《商品房预售许可证》，符合购房意向书约定的签订正式商品房预售合同的条件，但王尧增属于非本省户籍居民家庭，且在海南已有3套住房，属于琼建房［2017］96号和［2018］102号文件规定的限购对象，且其仅交纳5万元定金，故双方签订购房意向书赖以存在的基础已不存在，合同目的无法实现，购房意向书实际上没有履行的可能，限购政策属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，王尧增诉求新龙基公司在取得《商品房预售许可证》后与其签订正式商品房预售合同没有依据，不予支持。新龙基公司关于购房意向书不能继续履行的上诉理由成立，本院予以支持；一审法院判决驳回王尧增要求继续履行购房意向书的诉讼请求正确，但驳回王尧增要求继续履行购房意向书诉讼请求的理由错误，一审法院在“本院认为部分”认定新龙基公司在取得《商品房预售许可证》后与王尧增签订商品房预售合同错误，应予纠正。综上，一审判决认定事实虽然部分有误，但判决结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7942元，由三亚新龙基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 李新建审判员付春燕审 判 员 尹合欢 二〇一八年九月二十六日法官助理 林小妹书记员吴璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；