安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0504民初2872号原告：马鞍山市天安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区纺东新村15栋101室，统一社会信用代码91340500740864218Y（1-1）法定代表人：王华春，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。被告：孙源，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：周勤华（孙源丈夫），男，住址同上。原告马鞍山市天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）与被告孙源物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告天安物业公司的委托的诉讼代理人徐业富、被告孙源及委托的诉讼代理人周勤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令孙源支付天安物业公司管理费8325元、逾期付款违约金2746元（截止2017年6月30日），并自2017年7月1日起以8325元为基数按人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计收逾期付款违约金至生效判决确定的给付之日止。2、本案诉讼费用由孙源承担。事实和理由：马鞍山市XXXX住宅小区业主委员会自2002年7月1日起一直聘用天安物业公司管理XXXX小区，陆续于2002年、2005年、2008年、2011年、2014年、2017年分别与天安物业公司签订物业服务合同，委托管理期限均为三年。天安物业公司依据合同约定向全体业主和物业使用人提供物业服务。天安物业公司有权向业主和物业使用人收取物业管理费。小高层按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用收取。孙源系本市雨山区XXXXXX栋XXX室业主，应当依约缴纳物业费，但孙源自2008年7月1日至2017年6月30日期间的物业费均未缴纳。经天安物业公司多次催缴无果，故诉至法院要求判令所请。被告孙源辩称，1、诉讼已过诉讼时效；2、业主于2003年10月1日搬家入住XXXX小区。2007年前房屋渗水物业派人两次维修均未维修好，造成3个窗套受潮损坏，至今还在渗水，延误了当事人找开发商，且物业态度差。3、被告要求对陆续签订的物业服务合同提供相关资质，如提供不了资质则合同无效。4、关于物业管理的问题：小区违建至今存在、小高层消防管至今无水、室内消防栓无人检查维护、机动车占用消防通道、小区绿化被破坏、业主不清楚维修基金的提取和使用、商业店主在小区16栋3单元开二个门通小区、占用小区消防通道停车收年费未公示。综上，请求法院：1、驳回原告诉讼请求；2、恢复消防安全通道，对室内消防栓进行补齐缺失后移交新的业主委员会；3、恢复小区道路、绿化原貌、拆除违建后移交新的业主委员会；4、原告赔偿被告物质损害10000元、精神损害20000元，以上合计30000。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、对原告天安物业公司提交的物业服务合同的真实性、合法性及与本案的关联性予以认可；二、对原告天安物业公司提交的催收照片，因被告孙源不认可，本院无法核实，不予认定；三、对被告孙源提交的证据1照片的真实性予以认可，但是家中受潮情况是否系物业导致无法核实；四、对被告孙源提交的证据2照片的真实性予以认可，可反映出物业管理确实存在瑕疵；五、对被告孙源提交的证据3小区公示照片，真实性无法核实，且其欲证明的是“小区业主对原告服务的不满”，属于证人证言，证人未出庭接受质证，本院不予认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月28日、2010年12月17日、2013年12月15日、2016年12月25日，XXXX业主委员会作为甲方与乙方天安物业公司分别签订四份委托物业管理合同，物业管理期限分别为自2008年1月1日起至2010年12月31日止；2011年1月1日起至2013年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止；2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定：甲方将位于雨山区XX社区的XXXX委托给乙方实行统一管理，综合服务；管理事项包括该小区的房屋、建筑物的维护、管理。该物业范围的公用设施、设备及场地（电梯、二次供水设施、路灯、走廊、绿化、道路、人防地下室、停车场所等）的使用和管理；小区公共部位的卫生保洁；公共生活秩序、治安秩序、车辆行驶及停泊等。物业管理费、汽车泊位费等收费标准为多层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；小高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取。房屋的维修：1、向业主推荐专业维修人员，为业主的房屋自修提供良好服务；2、房屋公共部位的维修，需要动用维修基金或专项基金时，应有乙方牵头或配合相关业主办理有关手续，业主或相关业主不积极配合时甲方应主动协调处理等。天安物业公司依约为该小区提供物业管理服务。孙源拖欠自2008年7月1日至2017年6月30日的物业费，经天安物业公司多次催要未果，以致成讼。另查明：孙源系本市雨山区XXXXXX栋XXX室业主。房屋面积为128.47平方米。本院认为：一、天安物业公司与XXXX业主委员会签订的四份《委托物业管理合同》均合法有效，对全体业主均有拘束力，应受法律保护。二、天安物业公司履行了合同约定的物业管理服务义务。孙源作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约缴纳物业费，其拒交物业费应构成违约，故对天安物业公司要求孙源支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。三、孙源对本案的诉讼时效提出抗辩，因天安物业公司与XXXX业主委员于2007年12月28日、2010年12月17日签订的委托物业管理合同的管理服务期限分别为2008年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2013年12月31日，故天安物业公司对该部分的诉讼请求已过诉讼时效，且天安物业公司未能提供诉讼时效中断的有效证据，可以认定天安物业公司怠于行使权利，故孙源对该部分抗辩理由成立，本院依法对天安物业公司要求孙源支付2014年1月1日至2017年6月30日的物业费（128.47㎡×0.6元∕月∕㎡×42个月＝3237元）的诉讼请求予以支持，对已过诉讼时效部分物业费的诉请依法不予支持。四、鉴于天安物业公司提供的物业服务存在一些瑕疵，依法可以适当减少孙源所要缴纳的物业服务费用，本院酌情以孙源应支付物业费3237元的90%计算为妥，即2913元。五、因双方在合同中没有约定违约金，故天安物业公司主张逾期违约金的请求，没有合同依据或法律依据，本院依法不予以支持。六、关于孙源主张的厨房、客厅窗、卧室窗、阳台窗受潮系物业所致，因其未提交因果关系证明，无法证明系物业管理失职所致，故本院不予认可；七、孙源要求天安物业公司赔偿其物质损害10000元、精神损害20000元的要求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙源于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市天安物业管理有限公司支付物业费2913元（自2014年1月1日至2017年6月30日止）。二、驳回原告马鞍山市天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元（已减半收取），由原告马鞍山市天安物业管理有限公司负担13元、由被告孙源负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  周冰一二〇一八年九月二十八日书记员  赵 媛附1：本案证据目录一、原告天安物业公司提交的证据及证明目的：证据1营业执照、法定代表人身份证明盖章复印件各一份，证明原告的工商登记注册信息；证据2人口信息表复印件一份，证明被告的自然人身份信息；证据3物业服务合同原件四份，证明2008年、2011年、2014年、2017年XXXX住宅小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，委托马鞍山市天安物业管理有限公司管理XXXX小区；证明物业费的收费标准。证据4催收照片打印件一组，证明原告对被告进行催告缴费的事实。二、被告孙源提交的证据及证明目的证据1照片一组，证明被告家厨房、客厅窗、卧室窗、阳台窗受潮情况；证据2照片一组，证明小区内有违建、楼道室内消防栓带接扣缺失、小区大门口和小区内停车不能满足消防安全通道规范4米要求、小区绿化被停车、商业店主在小区开门进出；证据3XXXX业主向天安物业问答的小区公示照片一张，证明小区业主对原告服务的不满。附2：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。