.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2017）辽0102民初11334号原告：沈阳万泰富达企业经营管理有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：黄今杰，系该公司总经理。委托代理人：黄海英，女，1968年4月9日出生，汉族，住沈阳市和平区和平南大街**5-2-3，身份证号码：×××。被告：曹越，男，1976年5月21日出生，汉族，住沈阳市铁**。原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司（以下简称"万泰富达物业公司"）与被告曹越物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万泰富达物业公司委托代理人黄海英，被告曹越均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万泰富达物业公司诉称，被告曹越系位于沈阳市和平区河北街47号3#1-4-2，建筑面积115.12平方米房产的业主。原告在2016年1月1日开始为沈阳市和平区三利和平湾小区进行物业服务，并且与业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，约定物业管理收费标准每月每平方米0.8元，缴费期一年，上打租收费，逾期缴费的，除应补缴物业费外，自逾期之日起按应缴物业费的日千分之三收滞纳金，现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付2016年1月1日至2017年8月31日物业服务费1,840元；2、判令被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金1,212.19元；3、诉讼费由被告承担。被告曹越辩称，原告陈述期间段的物业服务费我方确实没有缴。未缴费的原因如下：我没有收到过收费通知单。我认为物业服务合同是非法的，日期是不对的，因为先签合同收费后招标中标，原告没有资格进驻园区。业主委员会是7个人组成的，原告仅与其中3个人签的合同，无代理权，无合法业委会会议决定及印章使用权。另外，也未召开过任何大会，业主委员会是群众机构，不是立法机构，物业的服务费用收取标准应由业主大会来决定。园区内部分业主的房屋存在漏雨问题，物业公司一律认为应属大修范围，这是不合理的，小修不用启动专项维修基金。园区内违规占道，公共场地收的停车费被物业全额拿走，物业违规收费。物业服务合同中将物业服务费和电梯卡、门禁卡捆绑在一起是不合理的，多数业主是被迫缴费，不能视为追加认可非法服务，小区办责令原告整改，原告拒不执行。电梯不按时间年检，存在安全隐患。物业拒绝业主对签订的物业服务合同复印、拍照等，物业经理缺乏物业方面的法律知识，态度强硬野蛮。因为物业公司非法占有园区的物业，导致很多业主的房屋得不到维修，造成业主房屋破损更加严重，物业称没有相关的维修人员给业主维修。物业收费没有给业主出具正式发票。对于已缴物业费的业主物业公司也拒绝给维修漏雨。一楼业主占用园区绿地，物业公司未处理。电信公司随意在墙体、楼道打孔、拉网线。物业公司卫生清理不及时，导致雨搭处排水管道堵塞，致墙体渗水，墙面发霉，楼道有积水。楼道内感应灯破损，存在安全隐患，物业公司没有给维修。园区内存在安全隐患，监控设施不能正常使用。物业公司没有给其下属员工缴纳任何养老保险。判令原告退出园区，并对非法占有期间对涉案小区造成的损失进行赔偿。经审理查明，被告曹越系位于沈阳市和平区河北街47号1-4-2（房屋建筑面积115.12平方米）房产的业主，其居住的涉案园区名称为"三利和平湾住宅小区（一期）"，物业服务企业为本案原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司。2015年10月9日，涉案园区选举产生了三利和平湾一期小区业主委员会，选举王春芝、刘春革、李烈英、佟庆顺、张雁、王艳华、杨淑英七名业主为该小区业主委员会委员。2015年10月13日，浑河湾街道办事处和平湾社区居民委员会出具"关于三利和平湾一期住宅小区成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明"，说明载明"......佟庆顺、刘春革、张雁等7名同志符合业主委员会委员条件......"。2015年10月15日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处下发涉案园区第一届业主委员会备案通知书，通知书载明"三利和平湾一期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，按照《物业管理条例》，《业主大会规程》，《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市住宅区物业管理规定》的有关备案要求，给予你会备案，任期五年。"后，该业主委员会主任佟庆顺、副主任刘春革均辞去业主委员会相应职务，并退出业主委员会。2015年12月16日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处再次下发涉案园区备案通知书，通知书载明"三利和平湾一期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查，符合《物业管理条例》和《业主大会规章》的有关规定，现经有关事宜告知如下：给予你会业主委员会备案。业主委员会备案名单中载明的业主委员会委员为：张雁、杨淑英、王春芝、李烈英、王艳华"。2015年12月25日，涉案园区通过"沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业的决议、沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业方案的决议"。上述决议均由业主委员会成员张雁、杨淑英、王春芝、李烈英、王艳华签字。同日，沈阳市和平区浑河湾街道和平湾社区居民委员会出具了"关于沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业的情况说明"，内容载明："......同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，达到了户数、面积双过半的要求，完全符合国家法律法规规定的程序。根据《沈政发2012第83号》文件及《沈房发2011第61号》之规定，业主大会做出如下决议：通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业程序。此投票在社区监督下进行，过程真实有效"。该居民委员会出具的"关于沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业方案的情况说明"，内容载明："......同意重新选聘物业服务企业的选聘方案，达到了户数、面积双过半的要求，符合国家法律法规规定。此社区监督下进行，过程真实有效......"。2015年12月29日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会向沈阳市和平区住宅小区管理办公室报送关于"沈阳市和平区三利和平湾小区一期物业服务项目招标的请示"，该请示载明："......将对涉案园区物业服务项目实行公开招标方式选聘物业服务企业，并委托沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司全权代理该项目的招标所有事宜......"。2016年1月15日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会向沈阳市房产局物业处提出关于"沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标的申请"。该申请载明："沈阳市房产局物业处：沈阳市和平区三利和平湾小区一期位于沈阳市和平区砂山街97号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故沈阳市三利和平湾小区一期业主委员会申请提前开标评标。特此申请"。2016年1月15日，沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会、沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司向投标人发出关于征求"沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标意见的函。函件内容载明："各投标人：沈阳市和平区三利和平湾小区一期位于沈阳市和平区砂山街97号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故需提前进行开标评标。请投标人同意，并做好相关准备工作。特此致函"。2016年1月15日，沈阳万泰富达企业经营管理有限公司、沈阳樱帆物业管理有限公司、沈阳如一家物业管理有限公司向沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会发出关于同意"沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标的复函，复函内容均载明："沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会，《关于征求沈阳市和平区三利和平湾小区一期提前开标及评标意见的函》收悉。截至目前，各项投标准备工作已经完成，我公司同意该项目提前开标及评标。特此复函"。2016年1月15日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室向沈阳市房产局物业处提交了关于同意"沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标的报告，该报告载明："市房产局物业处：沈阳市和平区三利和平湾小区一期位于沈阳平区砂山街97号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，招标人因急需物业公司管理园区，需要《中标通知书》，已向我办申请提前进行开标评标，并向各投标人进行了意见征求。经核实，各投标人均同意提前开标评标，并承诺能够在开标前做好相关准备工作。故我办同意沈阳市和平区三利和平湾小区一期提前开标评标。特此报告"。2016年1月26日，经评标委员会综合评审推荐后，招标人确定沈阳万泰富达企业经营管理有限公司即本案原告为涉案园区的物业服务中标人，中标的物业服务费标准为：高层住宅：0.80元/月/平方米；多层住宅：0.80元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；商业：0.50元/月/平方米；车库：0.50元/月/平方米；机动车停车位：150.00元/每台/月。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《物业服务委托合同》中的相关条款执行。通知另载明，接到通知后，于3日内，派法定代表人或授权委托人到沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会（招标人）签订物业服务委托合同。2016年1月27日，涉案园区业主委员会与原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司签订"住宅小区物业委托管理服务合同"。合同约定："......收费标准为多层住宅：0.8元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；商业用房：0.5元/月/平方米；机动车库：0.5元/月/平方米；机动车停车费：150元/每台/月；物业服务费收取时间为每年一次。业主和物业使用人应于缴费通知发布之日起30日内缴纳，逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起每天加收3%滞纳金；物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区一期，因此物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日。委托管理期限自2016年1月1日起至2019年1月1日止；本合同由双方法定代表人（负责人）或授权代理人等签字并加盖公章之日起生效......"。合同签字盖章处，甲方加盖"沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主委员会"印章，业主委员会委员李烈英、张雁、王春芝签名；乙方加盖"沈阳万泰富达企业经营管理有限公司"印章，公司法定代表人黄今杰签名。上述事实，有中标通知书、住宅小区物业委托管理服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明、情况说明、三利和平湾一期小区业主大会会议决议、关于三利和平湾一期住宅成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明、业主委员会备案通知单、沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业的决议、沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业方案的决议、关于沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业的情况说明、关于沈阳市和平区三利和平湾小区一期业主大会选聘物业服务企业方案的情况说明、沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标的申请、沈阳市和平区三利和平湾小区一期物业服务项目招标的请示、沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标意见的函、关于同意"沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标的复函、关于同意"沈阳市和平区三利和平湾小区一期"提前开标及评标的报告、照片以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力"。本案中，原告万泰富达物业公司与三利和平湾住宅小区（一期）业主委员会签订的《住宅小区物业委托管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案园区业主之一，故上述物业服务合同对被告具有约束力。现原告依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费期间问题。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，物业服务合同中虽载明"我物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区一期，因此我物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日"，但根据原告提供的证据可知，原告的中标日期为2016年1月26日，合同签订日期为2016年1月27日。综合以上证据，现无法确认原告2016年1月1日至2016年1月26日期间在涉案园区提供物业服务且具有合法的收费依据，故本院确认本次诉讼被告需要支付物业服务费的期间为2016年1月27日至2017年8月31日（19个月4天）。关于被告需要支付的物业服务费的数额问题。庭审中，被告提出涉案园区的物业服务存在电梯年检、园区安全、房屋维修、服务态度、绿地违建等诸多问题，并提供了照片予以佐证，结合原、被告提供的证据、庭审陈述及本案实际，可综合认定原告物业公司在履行物业服务合同过程中，其提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以免除被告的缴费义务。故本院酌情确认被告应向原告支付的物业服务费金额为1,674元（115.12平方米×0.8元/平方米/月×19个月4天×95%）。关于原告主张的滞纳金问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的园区无合法业主委员会及物业公司非法进驻园区的抗辩。根据国家住宅和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定"业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成"的规定，并结合三利和平湾一期业主大会会议筹备组出具的"三利和平湾一期小区业主大会会议决议"、浑河湾街道和平湾社区居民委员会出具的"关于三利和平湾一期住宅小区成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明"、沈阳市和平区浑河湾街道办事处出具的"备案通知书、业主委员会备案单"，可说明涉案园区成立业主委员会系依定程序成立、备案并符合法定人数，该委员会与依法通过公开招标方式确定的中标服务企业签订的物业合同亦合法。综上，该项抗辩，本院不予支持。关于被告提出的物业公司员工未缴纳任何养老保险问题。该问题与本案不属同一法律关系，故本院不予处理。关于被告提出的退还公共场地停车费、原告退出园区，并对非法占有期间对涉案小区造成的损失进行赔偿问题。本案中，被告提供的证据无法证实原告擅自利用公共区域收取停车费及给小区造成经济损失问题。且，即使被告所述情况属实，也因上述问题涉及园区全体业主的共同利益，本案被告在未取得园区其他业主授权的情况下，亦不具有诉讼主体资格，故本院不予处理。关于物业收费后未向业主出具正式发票问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，没收违法所得，还可处1万元以下的罚款。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，付费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于物业服务费和电梯卡等捆绑问题。本案中，涉案园区的物业服务合同约定了"电梯服务费12元/每人/月"，由此可见，缴纳电梯费系业主的义务。但关于物业服务费及其它费用的收费方式问题，合同中并未进行约定，若园区内业主对收费的方式存在异议，应由业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商，或由相关业主向物业公司所在地的房地产行政主管部门反映解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曹越于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司2016年1月27日至2017年8月31日期间的物业服务费1,674元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告曹越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张伟 二O一八年九月十四日书记员 黄妍本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1/3