成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初7980号 原告：郑敏，女，1984年5月10日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：冯亚亮，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕军龙，四川启道律师事务所律师。 被告：成都普菲特企业管理有限公司，住所地成都市双流区东升街道三强南路一段******。 法定代表人：于堂坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告郑敏与被告成都普菲特企业管理有限公司（以下简称“普菲特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑敏的委托诉讼代理人冯亚亮、滕军龙，被告普菲特公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑敏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效；2、被告支付原告租金44692元及违约金2514元（租金及违约金暂计算至2018年5月25日）。 事实与理由：原告与四川环福置地有限公司签订《商品房买卖合同》后与被告签订《商铺委托经营管理合同》，将原告购买的位于成都市双流区××街道××大道××号商铺委托给被告使用，期限为十五年，租金自第四年开始支付，第四至第十五年租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付，如未按约支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的万分之二支付违约金。但截止起诉之日，被告未向原告支付租金，为维护原告合法权益，特向法院提出如上诉请。 被告普菲特公司辩称，1、被告基于原告的委托对商铺进行管理，双方建立的是委托合同关系，而非租赁合同关系；2、原、被告签订的合同约定以实际收取的租金进行支付，而本案中被告因客观经济情况导致未能实际收取租金，故无需向原告支付租金；3、因被告未能实际招商经营，若继续履行合同显失公平，不应继续支付租金；4、原告提交了截止到2017年5月14的租金核算单，对未结算的部分不予确认；5、原、被告约定的违约金过高，应予降低。 本院经审理认定事实如下：原告购买了四川环福置地有限公司开发的位于成都市双流区××街道××号商铺。2013年11月14日，原、被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定：原告将位于成都美国城××幢××层××号商铺委托给被告使用或租赁；为确实维护成都美国城业态经营的整体性和统一性，被告受托后，可以根据成都美国城规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时被告无需再另行通知原告；委托期限为十五年，自该商铺的买卖双方签订《商品房买卖合同》且原告所有款项支付完毕，被告开具《委托经营管理起始时间通知单》之日起算；该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付，且被告确保第四至第六年每年租金金额不低于人民币22346元，第四至第十五年期间，被告根据当时租金情况，提留上述对应每个年份被告确保租金的高出部分的10%作为管理费用；租金于每个合同年度的每一个月和第七个月分两期予以支付；若被告未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之二的违约金；如任何一方擅自终止本合同或因原告商铺被第三方主张权利等其他行为致使本合同被解除，则应以第4-6年租金的总额支付违约金给对方，若守约方实际的损失大于所支付的违约金金额，守约方有权继续追偿。如守约方要求继续履行合同的，违约方应无条件继续履行。 另查明，被告向原告出具《委托经营管理起始时间通知单》，载明：客户郑敏于2013年11月14日购买成都·美国城项目××号商铺，并签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》，房款已全款付清，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》之约定，现开具本委托经营管理起始时间通知单，该商铺的委托经营管理时间从2013年11月15日开始计算，委托期限为十五年，以此作为委托经营管理期限之依据。 2016年6月28日，原、被告双方签订《美国城租金核算单》，载明：被告应于2016年11月10日支付原告2016年11月15日至2017年5月14日的租金11173元。 上述事实，有《商铺委托经营管理合同》、《委托经营管理起始时间通知单》、《美国城租金核算单》，原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点是：1.原、被告双方建立的是租赁合同关系还是委托合同关系？2、被告是否违约，应否承担违约责任？对此，本院评判如下： 对第一个争议焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。委托合同是指委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。其最基本的特征是受托人以委托人的名义实施代理行为，代理行为的效果直接归属于委托人。本案中，原、被告双方在合同中约定：“原告将商铺委托给被告使用或租赁；被告可以根据美国城规划布局及商品品种的统一规定，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时无需再另行通知原告；被告确保相应年份的租金金额不低于多少元，租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付。”上述约定，均反映出被告是以自己的名义而非原告的名义实施相应的法律行为，其经营的风险和后果并非由原告承担而是自行承担。故根据合同中对双方权利义务的约定来看，原、被告建立的实为租赁合同关系而非委托合同关系。被告的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告将涉案商铺交给被告使用后，被告即应按照合同约定履行支付租金的义务被告至今未支付租金违约，应承担违约责任。原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》中约定，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付，且被告确保第四至第六年每年租金金额不低于人民币22346元，上述约定的字面意思为被告应将收取的租金在不低于22346元的金额范围内支付给原告，并无未收取到租金即不支付的意思表示，故被告的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。被告并未举证证明双方的合同具有事实上不能履行的情况，被告在合同履行过程中出现的经营风险并不能构成拒绝给付租金的理由，故被告以其实际未招商经营，继续支付租金显失公平的主张无法律和事实依据，本院不予采纳。原、被告是否进行租金核算不影响被告按照合同约定支付租金，被告辩称的不予支付2017年5月以后租金的理由不能成立，本院也不予采纳。依照《商铺委托经营管理合同》及《委托经营管理起始时间通知单》的约定，被告应从2016年11月15日起一个月内支付租金，即2016年12月14日前支付第四个合同年度第一期租金11173元（22346元/年÷2），2017年6月14日前支付第四个合同年度第二期租金11173元，2017年12月14日前支付第五个合同年度第一期租金11173元，2018年6月14日前支付第五个合同年度第二期租金11173元，截止2018年5月25日第五个合同年度第二期租金支付期限尚未届满，故被告应支付原告租金共计33519（11173×3次）元，原告主张44692元，系计算错误，本院仅支持33519元。原告主张按每日万分之二计算违约金，并不过分高于原告的损失，被告主张降低无事实依据，本院不予采纳。原告主张违约金计算至2018年5月25日，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，违约金应从逾期之日起分段计算，即以11173元为基数，按照每日万分之二的标准，分别从2016年12月15日、2017年6月15日、2017年12月15日起计算至2018年5月25日，为11173元×（527天+345天+162天）×0.0002=2411.1元，原告主张的2514元违约金系计算错误，本院仅支持2411.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告郑敏与被告成都普菲特企业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》有效； 二、被告成都普菲特企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑敏租金33519元及违约金2411.1元； 三、驳回原告郑敏的其它诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费490元，由被告成都普菲特企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏建兵 二〇一八年九月二十一日 法官助理邓黎霞 书记员杨盈盈