河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3517号原告:北京万科物业服务有限公司香河分公司。住所地：香河县蒋辛屯镇大香线西侧。负责人：王玉峰，总经理。委托诉讼代理人：孙青雨，男，该公司职员。被告：刘国尧，女，1979年11月25日出生，汉族，北京市西城区人，现住西城区。委托诉讼代理人：祝世虎（系被告刘国尧丈夫），男，1979年2月26日出生，汉族，北京市海淀区人，现住西城区。原告北京万科物业服务有限公司香河分公司（以下简称万科物业公司）与被告刘国尧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人孙青雨，被告刘国尧的委托诉讼代理人祝世虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费27714元；2、判令被告支付违约金1000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告刘国尧系香河五矿万科城2-14-1户，拖欠2017年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费（面积307.93平方米，物业费单价为5元/月/平方米），根据《物业管理条例》第二章第七条第五款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告的行为己经严重侵害了原告的权益，并给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘国尧辩称，原告起诉的内容不符合客观事实。首先，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；其次，原、被告以及开发商廊坊旷世基业房地产开发有限公司三方就垃圾收集点位置以及房屋质量问题存在争议；最后，原告物业收费标准不符合国家相关规定。为此，应该对物业费有一定程度的减免。具体内容如下：第一，原告不能按照物业合同的约定提供物业服务，违约在先。被告第一年收房时已经缴纳了第一年的物业管理费，但原告并未按照合同约定履行物业职责，被告多次要求原告整改或减免部分物业费，直至今日，原告仍对此置之不理。原告未尽职的工作如下：1.违反相关消防法规及《廊坊市区住宅区物业服务等级标准》中第七条消防服务第三款灭火器规定：每周巡查一次灭火器数量、位置情况，每月核查一次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。事实为原告放置于被告家门口的两个灭火器，均已经失压，处于无效状态，为照片为证。2.违反《廊坊市区住宅区物业服务等级标准》中第五条协助维护公共区域秩序中第四款门岗的规定：小区出入口设置二十四小时双人执勤。事实为二期别墅门口只有一名保安执勤。3.违反《中华人民共和国物业管理法》第六十六条的规定：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，等等。事实为原告长时间将垃圾清运垃圾箱放置于被告家及周围的邻居家的停车位处，有照片为证。4.小区内发现野生蛇，但原告并未公示告知全体业主，也未采取相应行动保护业主安全，有照片为证。5.开发商设计的由车库层到入户层距离过长，这样邻居或者物业员工由经由被告家院子的距离最短。原告物业管理不尽职，导致被告家院门损坏，并且小院内已经被来往的人员踩出了一条小路，有照片为证。第二，原、被告以及开发商三方就垃圾收集点位置以及房屋质量问题存在争议。1.按照《商品房买卖合同》附件十一约定，被告门口一排应设定五个垃圾收集点，并且没有一个在被告门口，原告和开发商只设立了三个并且将一个垃圾桶置于被告家门口处，被告向原告和开发商提出整改，原告和开发商相互推诿，两年时间未整改。为此，被告已经另案起诉。2.被告花园地面出现下沉，多次反馈原告，原告和开发商相互推诿，两年时间未整改。3.别墅区自来水水质发臭，高层住宅则无此问题，原告和开发商相互推诿，两年时间未整改。第三，物业收费标准不符合国家相关规定。1.违反《廊坊市物业服务收费管理办法》第二十一条改变使用性质的房屋、车库、储藏室等按相应性质用房物业服务费用标准收取。事实为开放式车库仍然按照5元每平米的住宅单价进行收费。2.未执行《香河居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》，违反《廊坊市物业服务收费管理办法》第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。事实为在《前期物业合同》第四条第二款可看出《香河居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》中的四级物业标准部分被划空，显然未执行上述标准。并且被告多次要求原告出示《香河居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》，原告均不出示。3.违反《廊坊市物业服务收费管理办法》第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。事实为在《前期物业合同》第四条第二款特别声明：考虑到香河县综合消费水平因素，高层住宅物业费在前三年有一定程度减免，而低层住宅并不减免。上述条款有失公平原则。第四，原告所诉求的1000元赔偿金缺乏依据，诉讼费用由被告承担也缺乏依据。本院经审理认定事实如下：被告刘国尧系五矿万科一期C区14号楼101室业主，该房屋建筑面积307.93平方米，原告系该小区的物业管理公司，物业费标准为每月5元/平方米。2015年7月30日，原告万科物业公司（甲方）与被告刘国尧（乙方）签订前期物业管理服务协议，该协议第四条约定“物业管理服务费用，乙方交纳费用时间：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年的第二个月15日前向甲方交纳当期的物业服务费，在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”该协议第十一条约定“违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天/元交纳违约金，或在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金”，等等。自2017年7月1日起，被告未按协议约定交纳物业服务费，尚欠2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27713.7元。以上事实，有当事人陈述及原告提交的商品房买卖合同、交付通知书、前期物业服务合同、业主临时公约、物业费催缴函、律师函、送达函件快递单及物业服务报告等证据予以证实。本院认为，原告万科物业公司与被告刘国尧签订的前期物业服务合同系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方形成物业服务合同的法律关系，应受法律保护。原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告为被告提供物业服务，被告理应按约交纳物业服务费，被告未及时付清物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告给付2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27714元（每月5元/平方米×307.93平方米×18个月），有证据证实，被告不同意支付。本院认为，原告该主张符合合同约定及法律规定，但经计算，物业服务费数额应为27713.7元，本院予以支持。原告主张被告每逾期一日应按欠费总额的万分之五，向原告支付违约金，要求被告支付违约金1000元，被告认为缺乏依据。本院认为，原告该主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，被告抗辩称原告起诉的内容不符合客观事实，原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告的物业收费标准不符合国家相关规定，但未提交充分有效的证据证实，被告上述主张不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告刘国尧向原告北京万科物业服务有限公司香河分公司支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27713.7元及违约金1000元。于判决生效后立即履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元，减半收取计259元，由被告刘国尧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  姜瑞丰二〇一八年九月十二日书记员  崔 森