广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初17992号原告：刘双平，女，汉族，1971年6月28日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邓敏姿，肖斌棠，均为广东正念律师事务所律师。被告：周润暖，男，汉族，1957年8月29日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所实习律师。原告刘双平诉被告周润暖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后,适用简易程序,于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘双平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿机器设备安装调试费、装修费及其搬迁费等损失共计4653638元［其中包括：办公室及宿舍工程土建装修费用101720元、机床基础工程费用163400元、电路装修工程费用163828元、吊机及其基础工程费用1144000元、大磨床安装调试费（含基础工程）858500元、设备安装调试费134000元、活动板房费用41990元、空调厨房设施费用20000元、搬运费250000元、停业停产期间工人工资240000元、工人经济补偿金280000元、工商税务搬迁费用80000元、搬迁后厂房在搬迁安装调试停业期的租金损失177000元、剩余租期租金差价损失519200元、搬迁期间利润损失480000元，实际损失数额以评估鉴定报告为准］2.本案的诉讼费及评估鉴定费由被告承担。事实和理由：2007年4月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于佛山市禅城区南庄镇上元二期C13#A厂房出租给原告作不锈钢厂房使用；租赁期为15年，自2007年6月8日起至2022年5月30日止；场地使用费为每月人民币10元，每三年一期租赁费用调整期，下一期租赁费用在上一期租赁费用基础上增加10％。原告承租涉案厂房后，投入大量资金进行了装修、基建、机械设备的安装调试等，并于2010年9月16日在涉案厂房地址上注册成立佛山市禅城区金福兴轧辊堆焊厂。后双方于2016年9月28口签订《〈租赁合同〉之补充协议》（以下简称“补充协议”），被告同意原告在租赁期间将1080平方米厂房转租他人，转租部分的租金为每月每平米19元。2016年10月28日，原告以被告在租赁合同履行过程中私自增加费用项目为由向佛山市禅城区人民法院提起诉讼［案号：(2016）粤0604民初11556号］，要求退还多收租金、电费等费用；2017年5月12日，被告提起反诉，主张解除双方之间签订的《租赁合同》，要求原告立即腾退并返还厂房予被告。该案诉讼期间，该案主审法官认为涉案租赁厂房属于违章建筑，《租赁合同》及补充协议为无效合同，主持该案各方达成调解，并在《民事调解书》载明“关于本案涉及的搬迁费及搬迁产生的损失等费用另行解决”。原告出于对被告的信任，承租了被告涉案厂房，并投入大量资金用于购买安装机器设备、装修及加建附着建筑等，来经营不锈钢生意。但现因被告所出租的涉案厂房属于违章建筑，双方之间租赁合同无效，被告要求原告返还租赁物，导致原告及其投资的企业不得不面临搬迁，重新择址安装调试生产设备并变更工商登记等。被告应当赔偿原告因搬迁而产生的机器设备安装调试费、材料损耗、装修费用、吊机报废、租金损失、停业停产利润损失以及相应搬迁费等损失。被告在明知涉案厂房没有建设工程规划许可证的情况下，却将涉案厂房出租给原告，导致合同无效，造成原告重大损失，被告应当予以赔偿。原告为此起诉被告周润暖辩称，一、涉案《租赁合同》是因双方协商一致而解除，原告再以合同无效为由要求损失赔偿没有事实和法律依据。原、被告双方签订《租赁合同》后，原告先是违约擅自转租，后又起诉要求被告退还多收租金，后双方在法院主持下协商一致解除案涉合同。由此可见，合同的最终解除并不是被告单方的行为，也不是被告提出，反而是原告为达成其非法目的而主动提出。而事实上原告对厂房正常占有使用了多年，即使合同无效也并未妨碍其承租权益的实现，若原告继续按照案涉合同履行，根本不会影响原告的承租权利，同时双方约定2018年7月31日前原告搬离租赁厂房之结果并非基于合同无效所致，而是基于双方协议终止租赁合同。所以原告主张的损失赔偿无事实及法律依据。另外，己生效的(2016)粤0604民初11556号《民事调解书》暂未对搬迁费用作出处理，系因双方对此尚未统一，但为息诉止争而作出的一种折中的方案，双方对搬迁费用的初步估算亦无本案标的巨大，现原告不但没有按照11556号《民事调解书》中双方的约定，于2018年7月31日前向被告交还租赁场地，还在未与被告协商的情况下，提起标的巨大的本案诉讼，明显违反了诚实信用原则，是以不诚信行为达到非法目的。二、原告所主张赔偿损失的项目及数额不符合法律规定，也无充分证据证明。1.机器设备、包括吊机、机床、磨床等设备及活动板房均属可移动可重复利用的设备设施，并无证据证明上述设备设施拆除后不可重复利用并需重置，所以该等机器设备不属于搬迁时必然产生的费用；2.原告未经允许私自在厂房内搭建、扩建宿舍、厨房、办公室，属于严重违法违规行为，该类建筑均属于违章建筑，也未进行任何的消防验收，同时也违反了《租赁合同》第七条的约定，本来就应予以拆除，无权要求赔偿；3.原告所诉称“停产停业期间工人工资”、“工人经济补偿金”、“工商税务”等损失并不是基于案涉合同关系所产生的，而且搬迁厂房并不必然引起与工人解除劳动合同、工商税务的增加，故与本案没有关联性。而且是否实际产生原告没有任何的证据予以证明，而事实上原告目前仍在案涉厂房内正常生产、经营，根本不存在停产停业。同时案涉合同的解除是基于双方协议解除的，而且从原告提起11556号案件诉讼至今已有两年，对于上述的所谓损失已有充足的时间处理，而不应继续扩大损失，就该扩大的损失应由被告承担。本院经审理认定如下事实：一、订约情况2007年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同》，约定被告将其位于佛山市禅城区南庄镇上元二期C13＃A厂房（以下简称案涉厂房）、建筑面积2200平方米的厂房及铺位出租给原告作不锈钢厂房使用；租赁期限为15年，从2007年6月8日起至2022年5月30日。合同第六条约定：“合同期间，乙方承租甲方的厂房只能用于工业、物流业，不得改变用途……”；第十四条第一款约定：“合同期满或终止后15日内，乙方将承租厂房移交给甲方。合同期满或终止，原属甲方财产不得迁走，乙方新增的不动产（包括水电增容设施）归甲方所有，乙方新增加的其它可动资产由乙方处理。”该合同还就租金等其他问题作了约定。2016年9月28日，原、被告双方签订补充协议，就案涉厂房中1080平方米的区域转租的事项作了约定。二、被告对案涉厂房的装修、设备配置及使用情况2007年8月10日，原告委托其配偶周卫燕与案外人朱益初签订《房建承包合同》，约定案外人承包原告位于案涉厂房内的三栋两层综合办公及宿舍楼、下水道、化粪池等工程，工程总造价304712元。其中，位于案涉厂房后面的、现尤未拆除且由原告使用的办公及宿舍楼的造价为101720元。合同签订后，案外人朱益初完成了约定的工程，原告于2007年8月10日至2008年8月7日间分期支付了工程款304712元，出具收据予以确认。2007年8月17日，原告在案涉厂房地址上注册了名为佛山市禅城区金福兴轧辊堆焊厂（以下简称金福兴厂）的个体工商户，登记的经营范围为维修、加工金属轧辊堆焊。2016年8月10日,原告委托案外人在案涉厂房内部搭建活动板房，造价41990元。完工后，原告支付了该费用，该案外人出具收据确认。另外，从2007年6月至2016年3月21日年间，原告委托案外人铺设案涉厂房车间的电缆电路、建造位于案涉厂房内的车床和磨床基础、车床和磨床安装调试、建造起重机，共计支出费用2463728元。三、以往诉讼及执行情况2016年10月28日，原告向本院提起诉讼，要求被告退还多收取的租金和电费等，本院立案受理。该案在审理过程中，原、被告及第三人双方于2018年5月21日自愿达成调解协议，约定：“一、原告刘双平与被告周润暖双方确认：双方于2007年4月8日签订的《租赁合同》及2016年9月28日签订的《补充协议》于2018年7月31日终止；……七、原告于2018年7月31日前将自己承租的涉案厂房（不包括转租给第三人蔡丰亮、佛山市禅城区郭翠娥杂货店的部分）交付给被告；佛山市禅城区郭翠娥杂货店于2018年7月31日前将自己使用的涉案厂房交付给被告；……九、关于本案涉及的搬迁费及搬迁产生的损失等费用另行解决。……”本院依当事人要求制作了（2016）粤0604民初11556号民事调解书，该调解书已经生效。上述调解书生效后，因原告未履行调解书确定的于2018年7月31日前向被告返还厂房的义务，经被告申请，本院于2018年8月3日立案强制执行，该案现仍在执行当中。四、案涉厂房由来及现状案涉厂房为被告从南庄镇上元村租赁土地后所建，未办理建设工程规划许可手续。至本案庭审之日，原告仍未将案涉厂房返还被告，原告在该厂房中车床、磨床等机器设备以及活动板房等设施仍未搬离。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先应审查双方签订的《租赁合同》及补充协议的效力。本案租赁合同所涉及的土地为农民集体所有的土地，因无证据证明该地块已取得建设用地许可证，故违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定；案涉厂房也无证据证明已经取得建设工程规划许可证，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院确认本案讼争《租赁合同》以及补充协议应属无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方争议的焦点在于双方对合同无效所负的过错以及原告损失的认定。一、合同无效的过错问题在租赁合同中确保租赁物不存在法律上或者物理上的瑕疵是出租人的义务。本案中，被告作为出租人，在明知案涉厂房未进行规划报建的情况下仍将该厂房进行出租，且在出租时未就规划报建情况向承租人作明确说明，过错明显。而原告作出承租方，对于涉案房屋是否具备合法报建手续也负有相应的核实义务，其未核实涉案房屋是否具备合法报建手续即租用，也负有相应过错。综合双方当事人所负义务情况及过错程度，被告对案涉合同无效存在重大过错，负主要责任；原告过错较轻，负次要责任；被告与原告的过错责任比例本院酌定为70%：30％。二、原告损失的认定原告主张的损失根据其性质的不同，可以分为已经形成附合于厂房的装修物的损失、未形成附合的装饰装修的损失、机器设备搬迁及重新安装调试费用损失和由于搬迁所造成的工资利润等损失。对每项损失，本院分析评述如下：（一）已经形成附合于厂房的装修物的损失。包括原告所主张的办公室及宿舍建造费用101720元。该办公室及宿舍建设于涉案厂房内，未改变涉案厂房的四至、外观和建筑面积，不属于对涉案厂房的扩建或改属，应属于为实现厂房相应功能而作的对厂房的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告主张办公室及宿舍工程土建装修工程造价为101720元，并举证《房建承包合同》和收据予以佐证，被告虽不认可，但未举证反驳，故本院对该造价予以认定。因被告不同意折价利用该装修物，故应由双方对其现值损失进行分担。双方《厂房租赁合同》约定的租赁期限为至2022年5月30日止，租赁期满后形成不动产装修归出租人所有，而原告办公室及宿舍工程从2007年8月份起建造，按照上述约定，该装修工程的计划可使用期限为178个月，至本案庭审的2018年9月份，原告已经使用134个月，剩余未使用期限为44个月.故本院酌定该装修物现值为101720元×44／178＝25144.26元。根据上述认定的过错比例，被告应赔偿原告的办公室及宿舍工程土建装修费用为25144.26元×70%＝17600.98元。（二）未形成附合的装饰装修的损失。包括原告的主张的空调厨房设施和活动板房费用。原告为案涉厂房所安装的空调、厨房设施以及活动板房均属于为了案涉厂房达到使用功能所作的装修物，该装修物不因脱离案涉厂房而丧失独立使用价值，故属于未形成附合的装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。被告不同意折价利用该部分装修物，原告可自行拆除。原告要求被告赔偿该部分损失，本院不予支持。（三）机器设备搬迁及重新安装调试费用损失。包括原告主张的车间电缆电路、车床和磨床基础、车床和磨床安装调试、起重机的搬迁和重新安装调试费用、搬运费合计2713728元。被告对该费用损失不予认定。对此，本院认为：第一，由于原告涉案的机器设备等搬迁的重新安装调试工作至今未进行，相应的费用也未产生，原告所主张的该项损失数额无法认定；第二，对于原告在诉讼中提出的对机械设备安装调试费、搬迁费等进行司法鉴定的申请。司法鉴定作为民事诉讼中一项收集证据和查明事实的重要手段，具有专业性强等优点，但同时也具有费用成本高、鉴定周期长的缺点，在可以通过其他方式查明案件事实的情况下，从法的经济与效率价值考虑，应优先采用其他方式而慎用司法鉴定手段。本案中，根据已经生效的（2016）粤0604民初11556号民事调解书确定的义务，原告应在2018年7月31日前完成搬迁并交还厂房给被告，若原告依法履行该法律义务则其相应的机器设备搬迁及重新安装调试费用已经实际产生，也无需通过在本案中进行司法鉴定的方式来确认该项事实。对该项损失事实无法查明，原告负有过错；第三，目前原告由于未履行（2016）粤0604民初11556号民事调解书确认的搬迁并交还厂房义务，本院已经立案强制执行。若准许在本案中进行司法鉴定，则必然由于司法鉴定中的查勘、测量、计算等工作而导致原告履行上述义务的拖延，损害了原、被告双方的合法权益，也违背了强制执行的立法本意，损害了法律权威；第四，司法鉴定意见与事实不一致的，仍须以事实为准。在本案原告依法负有立即搬迁义务的情况下，原告所主张的该项损失仍需以实际产生的数额为准，换言之在搬迁之前进行司法鉴定缺乏必要性。因此，本院对原告提出的司法鉴定申请不予准许，其相关的损失可待实际产生再行主张。对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。（四）由于搬迁所造成的工资利润等损失。包括原告主张停业停产期间工人工资、工人经济补偿金、工商税务搬迁费用、搬迁后厂房在搬迁安装调试停业期的租金损失、剩余租期租金差价损失、搬迁期间利润损失共计1776200元。目前原告尚未搬迁，上述损失尚未实际发生，也无充分证据证明上述损失必然发生以及发生的数额，根据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，原告应承担举证不能的不利后果，其主张的该部分损失不能认定，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告周润暖于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘双平赔偿厂房办公室及宿舍工程装修费用损失17600.98元；二、驳回原告刘双平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为22015元（原告已经预交）,由原告刘双平负担21815元，被告周润暖负担200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一八年九月十七日书记员 冯嘉欣