山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终5288号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛居然之家商业管理有限公司，住所地：山东省青岛市市**黑龙江南路**。 法定代表人：李占峰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢威，男，1983年4月3日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘娜，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：石丽娜，女，1987年8月15日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：刘娜，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：焦伟忠，男，1968年2月11日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘娜，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟翔翔，女，1975年12月6日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘娜，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛居然之家商业管理有限公司（以下简称居然之家）因与上诉人谢威、上诉人石丽娜、被上诉人焦伟忠、被上诉人孟翔翔租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初7774号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 居然之家上诉请求：1、变更原审判决第一项，改判上诉人与被上诉人的租赁合同关系自2017年12月31日解除。2、变更原审判决第二、三项，改判四被上诉人连带支付上诉人租金人民币1085278元、物业费人民币208985元，市场管理费人民币23031元，以上共计人民币13175643.8元。3、本案一二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一、关于租赁合同关系解除时间：应当确认解除时间为2017年12月31日而非2017年7月11日，四被上诉人承担的各项费用时间点应为2017年12月31日。1、在上诉人明确告知并催促被上诉人尽快签署正式的租赁合同情况下，被上诉人始终未予签署，而双方之间《居然之家青岛店预租协议书》并没有约定租赁期限，上诉人作为出租人有权根据实际情况随时解除租赁合同关系；2、根据一审各方提交的证据以及质证情况，上诉人并没有实施断电，并未有任何情况影响被上诉人的经营行为，被上诉人在未经协商一致也未经上诉人同意的情况下单方终止经营，系被上诉人的违约行为；3、被上诉人在一审中承认于2017年8月29日撤走部分商品，但同时仍然有属于被上诉人的物品存放于承租的店铺内；4、被上诉人承认始终未与上诉人进行店铺返还交接，也没有向上诉人发出任何解除合同或者终止租赁关系的通知；5、根据上诉人所提交的证据，截止到2018年4月底，被上诉人所承租的店铺仍然保留完好，上诉人未实施任何停租收回店铺行为，一审中被上诉人对上述事实予以认可。综上，无论基于事实还是公平角度，都不应认定租赁合同关系自2017年7月11日解除，即使判决解除，也应当根据出租人的要求通知自2017年12月31日解除，四被上诉人承担的各项费用时间点应为2017年12月31日。二、关于免租期，根据双方之间《居然之家青岛店预租协议书》以及庭审中上诉人提交的证据看，被上诉人不符合免租条件，不应享受免租优惠，应当按照租赁关系存续时间支付所有费用。三、租赁关系主体确认问题：上诉人与四被上诉人之间的租赁合同关系事实及法律关系明确，不应免除被上诉人焦伟忠和孟翔翔的偿付责任；1、从上诉人与被上诉人提交的《居然之家青岛店预粗协议书》可以判断，被上诉人焦伟忠是作为租赁合同的主体签字确认的；2、从上诉人提交的店铺交接面积确认单判断，被上诉人焦伟忠作为签字确认人，实际履行着租赁合同关系项下的权利义务；3、从上诉人与被上诉人提交租赁费用缴费单据看，被上诉人焦伟忠与谢威均作为承租人，向上诉人缴纳了相关费用，并非全部由谢威一人缴纳；4、从被上诉人提交的微信聊天以及对外支付凭证等相关证据看，其证据资料中多次显示被上诉人焦伟忠之配偶，即本案被上诉人孟翔翔参与店铺租赁、装修、管理经营等内容；可见被上诉人焦伟忠、孟翔翔实际也是店铺的经营主体；5、谢威、石丽娜自认是实际承租人和店铺使用人，四被上诉人共同主张店铺由被上诉人焦伟忠、孟翔翔转让给被上诉人谢威、石丽娜，但未提交任何证据，上诉人从未认可或同意四被上诉人所声称的店铺转让一事。6、一审已经查明，被上诉人焦伟忠、孟翔翔以及被上诉人谢威、石丽娜分别系夫妻关系，应当对家庭经营承担连带法律责任。综上，四被上诉人应当对欠付上诉人的所有费用承担连带偿付责任，不应免除被上诉人焦伟忠、孟翔翔的偿付责任。四、关于相关费用折抵问题。上诉人在一审质证和答辩意见中明确，被上诉人缴纳的部分预付款保证金等系与其他店铺有关联的行为，并非全部与本案有关；且合同保证金的作用，系作为消费者与被上诉人之间的买卖行之保障，上述费用不应在本案中予以扣除。综上，请求二审法院进一步查明事实，确认法律关系及法律适用，依法改判并支持上诉人之上诉请求。 谢威、石丽娜、焦伟忠、孟翔翔答辩称，原审法院本诉部分查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、租赁关系于2017年7月11日解除。双方之间未签订书面租赁合同，形成的是不定期限租赁关系，自2017年7月10日晚，居然之家对店铺实施持续断电封铺措施起，已经用实际行动表明解除租赁关系的意思。原审谢威已无法继续经营，所有家具都被扣留于店铺内，并且因环境问题大量家具都受潮、发霉严重受损。谢威多次与居然之家协商未果，无奈之下，只能强行要求拉走自己的货物，由于店内断电漆黑一片，安全卷帘门也被关上，谢威的工作人员与居然之家的工作人员还发生各种抢货的冲突，最终只能报警，在警方的协调下，才将家具拉走。所以原审法院认定，双方租赁关系于2017年7月11日解除，应将相应租赁费用交至2017年7月10日，事实清楚，于法有据。二、免租期。双方《预租合同》中有明确约定，并且在居然之家的工作人员发给谢威工作人员的微信截图里对此也有具体的说明，从居然之家开具的收据中也可以清楚的看到有免租期的表示。三、租赁主体。根据居然之家提交的已交费收据中，居然之家已清楚载明DS－1－011的商户全称为“谢威”。事实上，焦伟忠为DS84－1－4－013及DS84－1－4－026的经营者，两个店铺均已分别和居然之家签订了《居然之家招商合同》。居然之家清楚的知道四被上诉人之间的关系，却乱用诉讼权利，原审法院查明事实，驳回其对焦伟忠、孟翔翔的诉讼请求，于法有据。四、相关费用折抵。谢威已提供相应收据，充分证明了已预交及交纳过的各项费用，居然之家在未提供任何证据的情况下，口头辩解，没有事实依据及法律依据。综上所述，原审法院本诉部分，查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 谢威、石丽娜上诉请求：1、请求撤销（2017）鲁0203民初7774号民事判决书第四项，并依法改判由被反诉人赔偿反诉人的经济损失1278518.83元；2、请求判令被反诉人返还恶意转移的二十余件家具或赔偿相应损失，以上两项合计90万元；3、一审反诉费、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以合同法61条之规定，认为上诉人是违约方，系适用法律不当。根据合同法司法解释（二）第7条的规定，对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。一审判决根据居然之家提供的五份与其他承租人签订的租赁合同即认定“预付”为行业惯例，为合同法61条表述的交易习惯，属于适用法律不当。交易习惯应为当事人双方之间经常使用的习惯做法，而本案中被上诉人招商负责人“刘总”在招商洽谈时即与上诉人有口头约定，第一年租金免付，从第二年起正式计租。但在上诉人装修完毕、商场正式开业后，被上诉人的招商负责人“刘总”就改变了说辞，第一年不再予以免租，双方产生矛盾。被上诉人公司负责人“孙总”即出面承诺租金支付方式仍可为“先用后付”，2017年度租金可于2017年年底支付。由于被上诉人不兑现招商承诺，导致双方迟迟未能签订正式租赁合同。2017年4月，被上诉人“孙总”也改变了说辞，称公司半年考核，要求上诉人支持工作，先交上1月至4月的租金，称后面的租金年底再交。在此租赁关系中，上诉人处于弱势地位，装修已经完成，已付出了高额成本，无奈之下，只能同意被上诉人提出的要求，于2017年4月缴纳1月至4月的租金。但被上诉人变本加厉，在2017年7月再次违约，以断电、封铺等恶劣手段逼迫上诉人，要求交纳5月至8月的租金。被上诉人一系列不诚信的行为，导致双方的租赁关系无法继续。上诉人已交费情况为2017年4月18日、19日交了2017年1月至4月的租金，原审法院对此已组织质证。上诉人认为，即使谈到交易习惯，从双方提交的证据情况来看，也可以证明“后付”是上诉人与被上诉人之间交易习惯。退一步讲，如认为当事人之间的交费情况尚未形成习惯性做法，那么应适用合同法第226条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，本案中，依据法律规定的相关条款，违约方为被上诉人，原审法院认为上诉人违约，对反诉请求不予支持，系适用法律不当。二、原审法院查明事实不清，在程序方面适用法律不当。对于在租赁场地上所建的装修物、装修的损失，上诉人未表示自愿放弃。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，在庭审过程中，法庭调解阶段，当事人双方为了达成调解，所作出的让步，在未达成调解的情况下，不应作为不利于一方的事实，写入判决书。一审判决中：“对于谢威在租赁场地上所建装修物，经双方协商，该装修物全部交由居然之家管理、使用或拆除，与谢威无关，双方约定不违反法律规定，本院予以确认。”在未查明真实意思的情况下，将该项内容写入判决书，属于查明事实不清，程序适用不当。三、原审庭审结束后，上诉人发现新证据。上诉人与被上诉人发生纠纷后，通过报警的方式，将被居然之家强行扣留的家具搬走，搬运结束后发现缺失了九件家具。在原审庭审结束后，上诉人发现缺失的20件家具被居然之家恶意占有并转移了。因此请求判令居然之家返还恶意转移的九件家具或者赔偿相应的损失。综上所述，上诉人认为原审法院在审理本案过程中，法律适用不当，事实认定不清，程序适用不当。 居然之间答辩称，一审法院对于谢威、石丽娜的反诉请求，认定事实清楚，驳回其诉讼请求正确。居然之家对其反诉请求主张的事实不予认可。请求驳回其上诉请求。 焦伟忠、孟翔翔答辩称，认可谢威、石丽娜的上诉意见。 居然之家在一审中提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《居然之家青岛店预租协议书》；2、判令谢威、石丽娜、焦伟忠、孟翔翔连带支付居然之家自2017年2月、2017年4月至2017年12月31日期间的租金人民币1085527.8元，物业费人民币208985元,市场管理费人民币23031元,违约金人民币222121.2元,以上共计人民币1539665元，并以拖欠上述费用总额为基数，按每日1‰支付自起诉之日起至实际清偿之日止的滞纳金损失。3、本案诉讼费、保全费、担保费、评估费、公证费等维权费用由谢威、石丽娜、焦伟忠、孟翔翔承担。事实与理由：2015年焦伟忠与居然之家签署《居然之家青岛店预租协议书》，约定焦伟忠承租居然之家位于青岛市市北区居然之家商场的A馆1-1-011、1-1-012号摊位。租金标准为每平方米日租金4.2元，物业费为每天每平方米1元，市场管理费为上月销售额的0.5%，每月保底市场管理费600元。租赁合同约定若拖延支付租金等费用，应按拖欠金额承担每日1‰的滞纳金。若违约导致合同提前终止，承租人应当赔付免租期间的租金，并承担两个月租金作为违约金。孟翔翔系焦伟忠的配偶，应当就夫妻家庭共同经营的店铺债务承担连带赔偿责任。谢威作为与焦伟忠合伙经营店铺的经营人，也应当与焦伟忠就店铺债务承担连带赔偿责任。石丽娜系谢威的配偶，应当就夫妻家庭共同经营的店铺债务承担连带赔偿责任。焦伟忠因自身经营原因致2017年1月起欠付租金等费用至今，焦伟忠应当依照租赁合同约定向居然之家承担违约责任。虽经居然之家多次催要，谢威、石丽娜、焦伟忠、孟翔翔始终未能赔付。为此，诉至法院，请求判如所请。 焦伟忠、孟翔翔在一审中答辩称，居然之家所诉焦伟忠、孟翔翔主体不适格。2015年居然之家在青岛招商，招商部经理刘艳峰曾向焦伟忠承诺优惠条件，焦伟忠代表谢威谈了店铺的预租事项，后谢威租赁了原告的A馆1-1-011、1-1-012号摊位，并完成了变更登记，谢威是摊位店铺的实际使用人和经营人，由此产生的权利义务都应由谢威独立承担，与焦伟忠、孟翔翔无关。为此，请求法院依法驳回居然之家对焦伟忠、孟翔翔的起诉。 谢威、石丽娜在一审中答辩称，1、同意解除合同；2、居然之家所诉的涉案店铺是由谢威独立承租经营，因此本案诉讼主体应为谢威，与焦伟忠、孟翔翔无关；3、谢威已经支付2017年1月、3月租金332158.2元，因谢威与居然之家未签订正式租赁合同，双方对缴纳租金的时间并无明确约定，依据合同法的有关规定，谢威交付租金的时间应在试用期结束时支付，每季度末支付上一季度产生的物业费、管理费等，且依约定每年的2月、4月、6月、8月、11月、12月为免租期，2017年7月11日居然之家以谢威没有支付租赁费为由对店铺断电，致使无法经营，给谢威造成了严重经济损失，2017年8月29日谢威从租赁店铺撤出。因此谢威应支付居然之家2017年5月及2017年7月1日至10日期间共计41天的租金146886.6元，支付居然之家实际占用期间共71天的物业费60563元，共计207449.6元，扣除谢威已交的合同保证金及装修押金86000元，谢威应支付居然之家共计121449.6元。对于居然之家主张的违约金，无事实与法律依据，应予驳回。 谢威、石丽娜向一审法院提出反诉请求：1、判令居然之家支付因违约给谢威造成的经济损失1278518.83元；2、反诉费由居然之家承担。事实与理由：2016年，谢威与居然之家达成一致意见，由谢威装修使用居然之家位于青岛市市北区居然之家商场A馆1-1-011、1-1-012号摊位，按照约定，谢威进行了装修，随后投入经营。按约定及交易习惯，每季度结束后交纳上一季度的租赁费、物业费等，谢威均按时交纳。2017年6月底居然之家开始要求谢威支付8月、9月、10月的租金，并在7月11日强行对谢威摊位进行了断电、封铺，致使谢威声誉下降，无法正常经营，期间多次交涉未果。由于断电，摊位内环境潮湿，导致部分货品发霉长毛，谢威损失重大，无奈将货物撤离，退出租赁摊位。双方原约定装修使用期限为24个月，实际只使用了6.5个月。居然之家不守诚信的管理行为给谢威造成了重大经济损失。至今，谢威已是外债累累，大量受损家具滞留在仓库中，无法处理。货款、装修款等多种款项无力支付。谢威的损失包括员工遣散损失、装修损失、货物折价损失、声誉损失等。为维护谢威的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。 居然之家在一审中辩称，谢威的经济损失系因其经营业绩下降造成的，货物发霉长毛等情况，系因谢威保管不善造成的，均与居然之家无关。谢威主张的其他损失，亦系因谢威自身经营不善造成的，亦与居然之家无关。为此，请求依法驳回谢威的反诉请求。 一审法院查明以下事实：2015年乙方（焦伟忠）与甲方（居然之家）签订《居然之家青岛店预租协议书》，协议第一条约定乙方租赁甲方A馆一楼编号为1-1-011、1-1-012的场地两处，面积分别为465平方米、388平方米。第二条约定租金标准为A馆一层为4.2元/平米/天，物业费标准为1元/平米/天,市场管理费标准（月付）为销售额的0.5%，效益保底600元/平米/月，月平米效益不够保底的按照保底核算当月市场管理费，即为每月2559元（600元×853平方米×0.5%）；合同保证金标准8万元。优惠政策为第一个合同期内免租金3个月，其中红木家具、欧美家具免租金6个月租金，国际家居馆签2年合同免1年租金。第四条约定乙方在签署本协议前向甲方预付款5万元，预付款在双方正式签订《招商合同》后，冲抵乙方应付租金及其他相关费用；第六条约定在甲方开业后一个月时间内，乙方必须与甲方签订正式招商合同。如乙方未在开业后的一个月时间内与甲方签订正式招商合同（因甲方原因除外），甲方有权收回预租场地，乙方的预付款用作抵扣甲方统一开业日期至乙方撤场日期的租金（租金标准执行甲方对外公布的统一标准），预付款不够的，乙方要另外补交；乙方在甲方规定的时间内没有退还场地并补交租金的，甲方有权自行对乙方摊位进行处置，由此造成的损失（包括但不限于装修损失、货物损失等）由乙方自行承担。第九条在乙方签订本协议时，表示乙方对甲方的经营理念、管理规定、招商政策和售后服务政策等知悉并认可，因此而产生的异议，由乙方全权负责。居然之家与焦伟忠分别在协议落款处的甲方和乙方处签字、捺印。 协议签订后，居然之家交付了A馆一楼编号为1-1-011、1-1-012的场地，谢威对该场地进行了装修、经营。居然之家正式开业后，双方并未签订正式招商合同。期间，谢威向居然之家支付了装修押金6000元、预收款6万元、合同保证金2万元，并于2017年4月支付居然之家2017年1月和3月的租金、物业费、市场管理费共计332158.2元，居然之家对此予以确认，并向谢威出具了收款收据。诉讼中，谢威主张该332158.2元包含2017年2月的租金，居然之家认为因双方并未签订正式的租赁合同，因此不适用免租期的优惠，该332158.2元不包含2017年2月的租金。另谢威主张因双方对于缴纳租赁费的具体时间并未明确约定且未能达成补充协议以及居然之家也未提交证据存在“先付费后使用”的行业惯例，因此应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，即应当在租赁期间届满时支付；居然之家提交5份居然之家与其他承租人签订的《居然之家招商合同》证明租金支付方式为预付，即每个计费周期的上个月25号支付，且认为这种支付方式为行业惯例。 2017年6月21日居然之家向谢威并焦伟忠发出《居然之家青岛店费用催缴函》，该函中明确了欠缴租金222121.2元、物业费78476元、市场管理费5118元及逾期缴纳将按照每日按未付金额的1‰支付滞纳金，截至2017年6月28日18时前仍未缴纳欠款的，居然之家将在2017年6月29日9时30分前给予断电处理，6月29日仍未缴纳租金，给予封铺处理，并追究法律责任。2017年7月3日居然之家再次向谢威、焦伟忠发出《居然之家青岛店费用催缴函》，该函中明确了谢威、焦伟忠欠缴租金222121.2元、物业费78476元、市场管理费7677元及逾期缴纳将按照每日按未付金额的1‰支付滞纳金，截止2017年7月10日18时前仍未缴纳欠款的，居然之家将在2017年7月11日9时30分前给予断电处理，7月11日仍未缴纳租金，给予封铺处理，并追究法律责任。谢威收到了上述催缴函。2017年7月10日谢威未缴纳租金，居然之家于2017年7月11日采取了断电措施。2017年8月29日谢威撤出居然之家。焦伟忠与孟翔翔系夫妻关系，谢威与石丽娜系夫妻关系。 反诉中，一审法院除确认本诉中确认的实事外，根据当事人提交证据和当庭陈述，对以下事实予以确认：谢威于2016年5月27日与青岛汉唐装饰设计工程有限公司签订居然之家A馆国际馆展位号1-1-011项目的《装修工程施工合同》，合同约定承包施工费为人民币1076378元并附装修报价明细表，青岛汉唐装饰设计工程有限公司向谢威出具工程款收款收据5张共计488800元。谢威提交录像一组、出入库明细表、受损家具维修收据、搬家公司收费收据、受损报废家具海关进口增值税专用缴款书复印件一组、派出所出警记录、员工遣散费转账凭证复印件一组、员工遣散费收条复印件一组等证据主张2017年7月11日店铺被居然之家断电后，大量家居出现发霉、长毛、受损，产生维修、搬运等费用2万元，无法销售报废家具价值285955元，商铺无法经营，谢威辞退店内五名工作人员，赔付相关遣散费49200元。居然之家质证认为家具受损及由此产生的相关费用系因被告保管不善造成的，与居然之家无关。出入库明细系被告单方制作，海关报关单、员工遣散费转账凭证、员工遣散费收条均系复印件，居然之家均不予认可。派出所出警记录的真实性没有异议，但该出警记录中明确载明：“此证明仅用于证明我所民警当日出警，不用于证明其他事项”，因此居然之家对该出警记录证明被告产生维修、搬运费及报废家具价值的事实不予认可。 一审法院经审理认为，双方争议的主要焦点问题在于：１、本案的诉讼主体是否适格；2、双方如何确定违约方。关于诉讼主体是否适格的问题，虽然焦伟忠与居然之家签订了预租协议，但实际支付出租场地租金及物业费等费用的主体是谢威，居然之家出具出租场地的租金、物业费等收款收据的对象也是谢威，据此可以确认居然之家已经同意，焦伟忠与居然之家签订的《居然之家青岛店预租协议书》的权利、义务一并转让给了谢威，谢威与居然之家之间存在实际租赁关系，该协议书适用谢威与居然之家。庭审中，居然之家提交的证据不足以证实焦伟忠、孟翔翔应当就谢威所欠租金、物业费等费用承担连带责任，结合焦伟忠、孟翔翔提交的答辩意见及谢威、石丽娜的当庭陈述，一审法院对居然之家主张焦伟忠、孟翔翔与谢威承担连带责任的请求不予支持。谢威与石丽娜系夫妻关系，谢威并未提交证据证明所欠居然之家租金、物业费等系其个人债务，故石丽娜应与谢威承担连带清偿责任，居然之家的该项请求，一审法院予以支持。 关于双方如何确定违约方的问题。一审法院认为，根据已经查明的事实，预租协议签订后，双方并未签订正式的租赁合同，双方对缴纳租金的具体时间约定不明确，双方亦未能形成补充协议。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的有关规定，缴纳租金的具体时间应当按照合同有关条款和交易习惯确定。根据居然之家提交的与其他商户签订的招商合同，缴纳租金的方式均为预付租金，结合目前相关租赁合同中较常见的缴纳租金时间的约定，居然之家主张谢威预付后期租金的缴费形式符合租赁合同中的惯常做法和交易习惯，一审法院予以支持。谢威主张缴纳租金适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，系适用法律错误，一审法院不予支持。根据上述事实的认定，谢威构成违约，应当承担由此产生的法律后果。本诉中，居然之家于2017年7月11日对店铺实施断电措施，居然之家以自己的行动表明解除与谢威之间的租赁关系，谢威在被断电后并没有采取缴纳租金等行为表达继续租赁的意思表示，并于2017年8月29日搬离居然之家，于此一审法院认为双方于2017年7月11日解除租赁关系，谢威应当缴纳此前的租金等相关费用。关于谢威辩称应当免缴2017年2月、4月、6月租金的主张，一审法院经查，预租协议系居然之家提供的格式合同文本，根据有关法律规定，对合同中的格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。结合预租协议第二条第二项优惠政策中载明：第一个合同期内免租金3个月，其中，红木家具、欧美家具免租金6个月，国际家居馆签2年合同免1年租金。商场开业时达不到居然之家的品牌，居然之家将不再给予相关免租政策，……。协议中并未具体确定优惠政策的具体免租期间及其他取消免租优惠的情形，且双方对免租条款理解发生争议，并产生两种理解，因此应当作出不利于居然之家的解释，即应当适用谢威对免租期的理解，结合双方在租赁初期的实际履行情况，谢威请求免除2017年2月、4月、6月租金的主张，一审法院予以支持。但期间的物业费、市场管理费应当缴纳。据此，谢威应当支付居然之家租金为146886.6元，物业费为60563元（5月1日-7月10日853平米×1元×71天），市场管理费为8956.5元（2559元×3.5个月），共计216406.1元，居然之家主张上述费用的过高部分，一审法院不予支持。关于居然之家主张的违约金，因居然之家提交的证据不能证明双方存在违约条款的约定以及违约金的计算方式，一审法院对居然之家的该项主张不予支持。居然之家主张的担保费、评估费、公证费无事实和法律依据，一审法院不予支持。 对于谢威主张的反诉请求，因谢威系履行合同违约方，其所发生损失均应由其自行承担，其主张由居然之家赔偿其损失的请求，一审法院不予支持。庭审中，根据查明事实，居然之家收取谢威缴纳的装修押金6000元、预收款6万元、合同保证金2万元，谢威应当支付居然之家租赁费等费用共计216406.1元，两项相抵，谢威应当支付居然之家130406.1元（216406.1元-60000元-6000元-20000元）。对于谢威在租赁场地上所建装修物，经双方协商，该装修物全部交由居然之家管理、使用或拆除，与谢威无关，双方约定不违反有关法律规定，一审法院予以确认。 一审法院判决：一、居然之家与焦伟忠签订的房屋租赁合同于2017年7月11日解除；二、谢威支付居然之家租金、物业费、市场管理费共计130406.1元，石丽娜承担连带清偿责任；三、驳回居然之家的其他诉讼请求；四、驳回谢威的反诉请求。上述二项，由谢威、石丽娜于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未在判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18657元，保全费人民币5000元，由居然之家负担人民币21653元，谢威、石丽娜负担人民币2004元（于判决生效后十日内直接支付给原告），反诉费人民币8153元，由谢威负担。 本院二审期间，谢威、石丽娜提交居然之家扣货明细表及照片一组。证明：2017年7月10日，居然之家实施断电行为后，谢威通过报警的方式，将其被扣押的货物拉走。但由于店内漆黑一片，多处卷帘门被关上，致使部分货物遗失。2018年4月，在原审法院庭审结束后，谢威发现其丢失的货物仍被扣押在店铺内。居然之家质证称，对该证据的真实性合理性不予认可。如果照片属实，反而可以证明对方所主张的断电及封铺的情况并不存在。承租人的货物一直存放在其承租的店铺内，时间至少存续到2018年4月，也可以证明，涉案店铺并没有向居然之家返还，没有办理任何交接。焦伟忠、孟翔翔质证称，对谢威、石丽娜的证据没有异议。因上述证据系谢威、石丽娜单方制作，且没有其他证据佐证，本院不予采信。 居然之家提交招商合同两份及支付租金、物业费收据共十份，证明：租金、物业费都是提前预付的。谢威、石丽娜、焦伟忠、孟翔翔质证称，上述合同与焦伟忠持有的合同内容不一致，焦伟忠持有的合同对于支付租金的时间没有约定，对其余条款没有异议。对十份收据，认为其中有部分为预交，但也有部分为后交，所以不足以证明租金支付方式为预付。并且本案涉案的店铺1至4月的租金为4月份支付，足以证明当初的约定为后付。因对于上述证据，谢威、石丽娜、焦伟忠、孟翔翔除对付款时间有异议外，对其他内容的真实性均予以认可，且该证据之间能够互相印证，本院对该证据予以采信。 根据二审提交的证据，本院查明，焦伟忠与居然之家分别在2016年7月29日、7月30日签订了涉案店铺之外的另外两份招商合同，居然之家提供的合同文本中对物业费及租金的交纳时间有明确约定，且该约定与居然之家提供的收款收据能够互相印证，该两份合同所涉店铺的租金及物业费应是预交，焦伟忠实际支付上述款项时虽有部分迟延交款的情形，但并不存在谢威等人主张的后付费的情况。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本案经调解未达成一致意见。 本院认为，虽然焦伟忠与居然之家签订了预租协议，但实际支付出租场地租金及物业费等费用的主体是谢威，居然之家出具出租场地的租金、物业费等收款收据的对象也是谢威，且居然之家的工作人员在微信中对合同主体也确定为谢威。因此一审法院据此判断焦伟忠与居然之家签订的《居然之家青岛店预租协议书》的权利、义务一并转让给了谢威，谢威与居然之家之间存在实际租赁关系并无不当。居然之家与谢威之间虽然并没有签订正式的租赁合同，但根据二审中居然之家提交的与焦伟忠签订的另外两份合同的履行情况以及一审中采信的证据，可以认定涉案店铺的租金应当预付，谢威延迟交纳租金构成违约。居然之家在向谢威及焦伟忠发送两次催款通知后于2017年7月11日对涉案店铺实施断电措施，是以自己的行动表明解除与谢威之间的租赁关系，谢威在被断电后并没有采取交纳租金等行为表达继续租赁的意思表示，并于2017年8月29日搬离居然之家，一审法院据此认定双方于2017年7月11日解除租赁关系并无不当。在涉案的租赁协议中并未具体确定优惠政策的具体免租期间及其他取消免租优惠的情形，且双方对免租条款理解发生争议，并产生两种理解，应当作出不利于格式条款提供一方即居然之家的解释，一审法院据此作出判决符合法律规定。关于保证金的性质，涉案预租协议中没有作出明确约定，对其理解产生争议时，应当作出不利于格式合同提供方即居然之家一方的解释，因此，一审法院在判决中将保证金与租金相折抵亦不违反法律规定。综上，居然之家的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于谢威、石丽娜的上诉理由，因其证据不足以证明双方约定或者交易习惯是后付租金，且同样是焦伟忠签订的另外两份合同中，也不存在后付租金的情形，故一审法院以上诉人谢威延迟交纳租金为由判决其违约并无不当。关于谢威、石丽娜主张的损失，因其系违约方，且预租协议中明确约定因承租人违约造成的损失（包括但不限于装修损失、货物损失等）由承租人自行承担，因此一审法院对其反诉主张不予支持并无不当。 综上所述，居然之家、谢威、石丽娜的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，青岛居然之家商业管理有限公司预交的人民币16658元，谢威、石丽娜预交的人民币12800元，由各方分别自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 王颖颖 审判员 张晓华 二〇一八年九月三十日 书记员 祁 康 书记员 冯文静