北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初19798号原告：付强，男，1959年6月24日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，公民身份号码×××。原告：李国英，女，1962年10月12日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，公民身份号码×××。二原告之共同委托诉讼代理人：付文超（付强、李国英之子），1987年8月6日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。原告付强、李国英与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告付强及二原告共同委托诉讼代理人付文超，被告京奥港公司委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付强、李国英向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告以未来物业费折抵应向原告支付违约金的行为无效；2.依法确认被告以签署《物业费抵扣违约金协议》作为交房前提条件的行为无效；3.判令被告在交房前向原告出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》原件并向原告提供复印件；4.判令被告按照双方合同约定的标准无条件向原告交付北京市顺义区×××房屋；5.判令被告按照合同约定的日万分之一的标准向原告支付，自2017年6月1日起支付至实际交房之日（暂计算至2018年6月1日已产生35551元）；6.判令双方签署的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十六条第（五）款、第二十二条第（一）款、第二十三条第4款，附件十第2.2、2.3款的约定无效；7.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告按照北京市保障房申请流程，于2015年10月通过北京市西城区住房和城乡建设委员会的组织安排的摇号选房程序，选定北京市顺义区住房和城乡建设委员会管理的SY00-0022-6012地块的两限房。并在北京市顺义区住房和城乡建设委员会和北京市西城区住房和城乡建设委员会的安排下，于2015年11月10日与被告北京京奥港置业有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》及补充协议。双方合同签订后，原告已经按照约定交付了房屋全部款项，共计974025元。按照合同约定，被告应当在2017年5月31日向原告交付合格房屋。2017年5月下旬和2017年9月16日，被告在未取得《竣工验收许可证》的情况下两次向原告寄送了《收房通知书》，构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告再次收到被告寄送的《收房通知书》，但被告强迫原告签署同意用未来十年物业费抵扣违约金的协议来作为给原告办理交房手续的前提条件，并不同意在交房前向原告出示各种证件原件。被告的三次违约交房行为，均违反法律规定，北京市顺义区住房和城乡建设委员会作为项目的管理单位应当对被告的违规行为作出行政处罚，应当认真核查被告的相关证书是否合规，避免被告再次违法交房。被告在三次违法发送的《交房通知书》中均明确表示不愿意以现金方式向原告支付违约金。该行为违反合同约定，应当支付。原告为在北京无其他住房的无房户，被告的违约行为，导致原告无法按期收房，只能另行租房居住，损失较大。因北京市租房的租金很高，双方合同约定的违约金标准过低，被告的违约金不足以弥补原告损失，故应当按照《合同法》第一百一十四条约定的“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，额外赔偿原告租房损失差价。被告多次违约交房行为有违诚信，已使原告对被告丧失信任，被告交付房屋前，应当向原告提供合同约定的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》原件，以供原告核对。关于双方合同及补充协议，因为系被告单方起草制定的格式文本，涉案房屋系北京市顺义区住房和城乡建设委员会给原告分配的房屋，签约时被告不允许原告修改合同任何内容，原告认为该合同中诸多条款显失公平，属于霸王条款，故申请法院依法确认原被告《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十六条第（五）款、第二十二条第（一）款、第二十三条第4款，附件十第2.2款、2.3款约定无效。关于第十六条第五款，原告不同意授权被告代为收取专项维修资金，契税，产权代办费和其他费用。上述资金在近两年后才需要向政府部门交纳，被告上述强制授权的行为，目的是占用并挪用原告的上述资金，原告对被告的资金状况严重不信任（被告已经被工商局列入异常企业名录，南京开发的楼盘也已因拖欠2000万工程款导致工人罢工），故原告撤销合同中的强制委托，相关款项原告将直接向政府相关部门依法交纳。关于第二十二条第一款，开发商用格式条款免除自己360日后仍无法取得权属证明的任何违约责任，显失公平，系霸王条款，买受人坚决不同意“此种情况下不视为出卖人违约，出卖人无需承担任何违约责任”，应依法确认该条款无效。关于第二十三条第4款，买受人作为业主之一，不同意被告免费使用，被告如使用，应当向包括原告在内的全体业主支付费用，否则原告不同意被告使用。关于附件十第2.2款“出卖人应按照《限价房预售合同》第十六条第三款规定的日期向买受人发出书面的入住通知。但若在该日期前，买受人未将全部购房价款支付给出卖人或逾期付款的违约金，如有支付给出卖人。或在房屋交接时，未能向出卖人交齐契税、专项维修资金产权代办费有线电视开通费等预售合同约定，由出卖人代缴的相关费用的。和选择以公积金贷款方式付款的，买受人未提交一份房屋所有权证收押协议给出卖人。出卖人有权相应推延交付房屋，而无须承担延期交房之违约责任。且此推延并不免除买受人应承担之相应违约责任，若因上述买受人违约行为，致使出卖人发生任何其它费用支出的均由买受人负责赔偿。”显然，该条款属于霸王条款。买受人如果没有向开发商支付逾期违约金，开发商有权推迟交付房屋交房。那么，在开发商未向买受人支付逾期交房违约金之前，买受人也应当有权拒绝接收房屋，相应后果应当由开发商负担。另外，代收契税等授权，原告明确撤销授权，开发商无权再向买受人收取。关于附件十2.3款，买受人在房屋出现质量或其他问题时，不同意出卖人可以交付该商品房。用格式条款强迫买受人同意收房，买受人明确表示不认可，该格式条款属霸王条款，应属无效。此外，在被告给原告第三次发送《入住通知书》中，被告称：“以冲抵物业费的形式进行结算违约金”，并强迫原告签署同意抵扣的合同作为交房的前置条件，原告认为被告上述行为违法。其一，物业费系物业公司的债权，非开发商的债权，被告无权以他人债权行使抵消权。其二，因房屋尚未交付，物业费尚未产生，物业费不属于到期债权，依照法律规定物业费最多预收一年，故缺乏全部折抵的基础。故原告对被告上述折抵物业费的主张不认可，要求法院确认被告的该折抵行为无效。被告京奥港公司辩称：1.第一、二项诉讼请求的行为本来就是不成立的。2.关于出示各种证件，前五个证件在签合同的时候已经出示过，住宅质量保证书以及使用说明书在收房的时候都会有，都是要给原告的。3.关于交房，只要原告按照合同履行，被告肯定可以随时交房，现在已经具备合同约定的交房条件，交房之前原告应按照合同约定将相关款项交给开发商。小区燃气已经全部开通，道路等配套设施在2017年已完工，在竣工验收备案之前，这些配套设施都应完工。4.关于违约金，因施工跨了三年，施工期间，发生了很多事件，政府要求停工，停工长达五个月，该期间属于不可抗力，要求从违约期间中扣除。被告在2017年12月30日给原告发了一个入住通知书，要求原告在故一定的时间去收房，收房时应该交纳齐全契税及专项维修基金等相关费用。由于原告未交纳这些费用，所以没有去收房。通知收房以后的违约金，不应该由被告承担，违约金应计算到通知收房之日。5.关于合同相关条款无效，双方签的合同是北京市建委发布的标准版本，这些条款既不违反法律法规，也不危害第三人利益，都是为了保证合同的履行，不存在需要被撤销或者无效的情形。本院经审理认定事实如下：2015年11月10日，原告作为买受人与出卖人京奥港公司签订编号为Y1770567的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定原告购买被告京奥港公司开发建设的位于顺义区×××房屋。合同约定房屋总价款974025元。合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品住房，该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3、6项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；……6.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十四条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。合同第十六条约定交接手续：……（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（五）双方同意按下列方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、有线电视入网建设费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，包括但不限于测绘费、工本费、印花税、权属登记费、抵押登记费等。买受人自行向相关单位缴纳供暖费、法律法规政策或相关部门要求的其他费用，并在接收该限价商品住房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十二条约定：（一）出卖人应当在房屋交付之日起第360日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2中方式处理：2、买受人不退房，且买受人同意此情况不视为出卖人违约，出卖人无需承担任何违约责任……。第二十三条约定：……4、买受人同意，出卖人对该限价商品住房所在楼栋的屋面及外墙面就下述特定用途具有免费使用权。出卖人可根据需要自行设立内容为出卖人的商标、商号、简称或项目推广方案名、名称以及与项目有关的广告标识。买受人同意出卖人在依据前述特定用途使用时，视为已征得出卖人之外的全体产权人（买受人）同意。附件十第二条约定：2.2出卖人应按照《限价房预售合同》第十六条第（三）款规定的日期向买受人发出书面的入住通知。但若在该日期前，买受人未能将全部购房价款支付给出卖人，或与其付款的违约金（如有）支付给出卖人，或在房屋交接时未能向出卖人交齐契税、专项维修资金、产权代办费、有线电视开通费等《预售合同》约定由出卖人代缴的相关费用的，或选择以公积金贷款方式付款的买受人未提交一份房屋所有权证收押协议给出卖人，出卖人有权相应推延交付房屋而无须承担延期交房之违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之相应违约责任，若因上述买受人违约行为致使出卖人发生任何其他费用支出的，均由买受人负责赔偿。2.3买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。如查验该商品房时，发现其质量或其他问题，买受人同意出卖人可以交付该商品房，但对出现的问题由出卖人在报修范围内按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复，并由出卖人承担维修费用；在出卖人维修后，买受人同意出卖人不再承担其他责任。如买受人未按照入住通知书规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续，或拒绝签订“房屋交接单”或类似文件，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以报修，或买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成《限价房预售合同》第十四条约定的逾期交房，并视入住通知规定的交接日/交接期间最后一日为出卖人向买受人实际交房的时间，且从该日之次日起，买受人承担如下责任和义务：（1）该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，保修期开始计算。（2）买受人应按日向出卖人支付房价款总额万分之一的违约金，至实际办理交房手续当日止。（3）该房屋发生的各项管理费用及相关费用及逾期交纳各项费用的滞纳金均由买受人承担，买受人不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用，如买受人拒交或少交上述费用，则出卖人或相关单位有权依法通过包括法律途径在内的一切手段进行追偿。（4）若买受人在入住通知书规定期限届满后120日内仍未办理房屋交接手续，则出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人除应交纳有关欠费外，还应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定的付款方式将974025元房款付清。2017年12月30日，被告向原告发出《入住通知书》，内容为涉诉房屋已具备预售合同约定的交付条件，被告将于2018年1月15日至1月20日启动房屋交付手续，告知原告于2018年1月15日收房，该《入住通知书》第7条记载：对于逾期交房的赔付我们将依据与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的第十四条逾期交房责任第1条“引文”计算，您将获得的补偿为已交付房价款*0.01%*228天共计22207.77元，违约金我们将以冲抵物业费的形式进行结算。原告于入住通知书指定的日期前去收房，被告要求原告签署违约金赔付确认单同意以违约金冲抵物业费，原告拒绝，被告于是未予办理房屋交接手续，双方争议至今。被告称涉诉房屋于2018年1月3日取得竣工验收备案手续，于2018年3月取得面积实测技术报告书。原告表示被告在入住通知书中告知的交房时间尚未满足合同约定的交房条件，故违约金应截至被告按照合同约定条件实际交房之日。被告主张涉诉房屋施工过程中，政府要求停工五个月，该期间属于不可抗力，应从违约期间中予以扣除。原告主张《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十六条第（五）款、第二十二条第（一）款、第二十三条第4款，附件十第2.2款、2.3款等条款系被告单方起草制定的格式文本，签约时不允许原告修改合同内容，该合同中上述条款显示公平，属于霸王条款，故应属无效。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、入住通知书等在案佐证。本院认为：原、被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。原告已依约支付了合同约定的房价款，则被告亦应按照合同约定于2017年5月31日之前向原告交付房屋。但被告未能于2017年5月31日之前交房，构成违约。因合同第十三条是对合同第十二条部分交付条件的具体约定，第十六条是对交接手续的约定，故房屋交付的条件应按合同第十二条履行，被告应该在满足合同第十二条约定的交付条件之后向原告交付房屋。被告逾期交房，应按照合同的相关条款约定，自逾期之次日即2017年6月1日起以已付房款为基数按日万分之一的标准向原告支付违约金。关于双方争议的违约金的截止时间，本院认为：被告虽于2017年12月30日向原告发出入住通知书，但在该入住通知书记载的房屋交付时间时被告尚未完全满足合同第十二条约定的房屋交付条件；更为重要的是，被告要求原告先行签订违约金赔付说明方予办理交房手续，但以违约金冲抵物业费的违约金赔付方式并非双方合同约定的方式，需取得原告的同意方可，被告无权单方决定采取该种方式。双方未就违约金赔付方式达成合意，被告以此为由拒绝交房，违反合同约定，仍应承担逾期交房的违约责任。被告以不可抗力为由主张从违约期间中扣除五个月，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院确认被告向原告支付违约金的截止时间为实际交房之日。被告所提施工过程中由五个月的时间系政府要求停工，属于不可抗力，应从违约期间中予以扣除的抗辩意见，因未举证予以证明，故本院不予采纳。关于原告诉讼请求中的第一、二项，因双方未就被告提出的以物业费折抵违约金并作为交房的前提条件达成合意，故该协议行为尚未成立，亦不对被告产生拘束力。故对原告要求确认该行为无效的请求，本院不予支持。关于原告要求被告出示的各项证件，根据合同第十六条第三款及合同第十二条的约定，在交接验收时被告应向原告出示合同第十二条约定的证明文件，故原告要求被告在交房时出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《竣工验收备案表》、《面积实测技术报告书》具有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》等文件，具有合同依据，上述资料应在房屋交付时应由被告提供给原告。但原告要求被告提供上述全部资料的复印件无合同依据，本院不予支持。原告未举证证明《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十六条第（五）款、第二十二条第（一）款、第二十三条第4款，附件十第2.2、2.3款的规定存在法律规定的无效情形，故对该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内按照编号为Y1770567的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第十二条约定的条件将北京市顺义区×××房屋交付给原告付强、李国英；二、被告北京京奥港置业有限公司于上述房屋交付时向原告付强、李国英出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《竣工验收备案表》、《面积实测技术报告书》，并将上述房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》提供给原告付强、李国英；三、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效后支付原告付强、李国英逾期交房违约金（以九十七万四千零二十五元为基数，按日万分之一的标准，计自二〇一七年六月一日起至实际交房之日止）；四、驳回原告付强、李国英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百四十四元，由被告北京京奥港置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨秀芝二〇一八年九月二十九日书记员  王梦伟