福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0782民初1339号 原告（反诉被告）：翁斌，男，1990年11月24日出生，汉族，住武夷山市。 原告（反诉被告）：占义霞，女，1989年11月4日出生，汉族，住武夷山市。 二原告共同委托诉讼代理人：张元芳、杨俊杰，福建九曲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武夷山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省武夷山市新扣冰街**9-12店面。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：郭赛娟，女，公司员工。 委托诉讼代理人：林晓娣，女，公司员工。 原告（反诉被告）翁斌、占义霞与被告（反诉原告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁斌、占义霞的委托诉讼代理人张元芳、被告（反诉原告）碧桂园公司的委托诉讼代理人郭赛娟、林晓娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁斌、占义霞向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司支付从2016年4月1日起至2017年6月26日止的逾期办证违约金21353元（违约金按人民银行同期贷款利率计算，日息0.012%）。事实和理由：2014年9月6日，翁斌、占义霞与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，翁斌、占义霞向碧桂园公司购买碧桂园公司开发的商品房。合同明确约定了双方的权利与义务，其中第十四条约定在房屋交付使用后90日内为翁斌、占义霞取得房屋权属证书，约定期间届满后，碧桂园公司一直未能办理权属证书。翁斌、占义霞为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 碧桂园公司辩称，1.《商品房买卖合同》第十四条虽有约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在90日内取得房屋权属证书，但基于当地不动产登记制度和不动产登记机构整合等客观原因，双方另行在补充协议和《委托办证协议》中对办证期限进行了变更约定，因此双方应当根据补充协议和《委托办证协议》约定的义务确定各自的权利义务。2.补充协议约定：买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人另行签订《委托办证协议》。《委托办证协议》约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交武夷山市房屋权属登记中心。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋权属证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。碧桂园公司已按《委托办证协议》约定的期限提供办证所需要的资料，应当视为协助办证的义务履行完毕，故翁斌、占义霞的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。 碧桂园公司提出反诉请求：判令翁斌、占义霞支付碧桂园公司逾期支付违约金11664元（以当期未交清购房款27万元按每日万分之三从2015年8月9日计算至2015年12月31日止）。事实和理由：2014年9月6日，碧桂园公司与翁斌、占义霞签订《商品房买卖合同》，翁斌、占义霞向碧桂园公司购买商品房，合同约定，翁斌、占义霞应当于2014年10月7日前支付购房款270000元，然而翁斌、占义霞实际于2015年12月31日才交清该款项，翁斌、占义霞的行为构成逾期付款，应当按照合同约定支付逾期付款违约金。 翁斌、占义霞针对反诉辩称：1.《商品房买卖合同》约定，采取贷款的方式支付购房尾款，那何时签订借款合同和获得贷款要由碧桂园公司和贷款银行决定，翁斌、占义霞自行决定不了。2.翁斌、占义霞即使存在逾期付款行为，根据《民法总则》司法解释的规定，超过了二年的诉讼时效，亦应当被人民法院依法驳回。 经审理查明，2014年9月6日，翁斌、占义霞与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等合同附件，约定碧桂园公司将其位于武夷山市707室商品房出售给翁斌、占义霞，合同总价款394543元，付款方式为银行按揭分期付款，2014年9月7日前支付124543元，2014年10月7日前支付270000元，若买受人逾期付款……合同继续履行的，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同关于办证约定的主要内容有：一、出卖人应当在2015年12月30日前交付该商品房；二、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记；三、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议和《委托办证协议》。《委托办证协议》约定：1.买受人自愿委托出卖人办理该商品房合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、申办和领取房屋所有权证及国有土地使用权证；2.买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交武夷山市房屋权属登记中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……；3.出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。 《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等附件签订后，翁斌、占义霞依约支付购房首付款124543元并于2015年12月31日收受该商品房。2015年12月28日在碧桂园公司作为保证人的情况下，翁斌、占义霞与农行武夷山支行签订《个人购房担保借款合同》，270000元购房借款于2015年12月31日发放给碧桂园公司。2016年12月9日武夷山市不动产登记中心受理了案涉商品房的不动产登记申请并书面告知碧桂园公司不动产权属登记将在30个工作日办结，案涉商品房于2017年6月26日完成权利人为翁斌、占义霞的不动产权登记。因逾期办证问题，翁斌、占义霞与碧桂园公司发生纠纷并诉至本院。 上述事实有当事人提交且无异议的《商品房买卖合同》、补充协议、《委托办证协议》、备案信息表、《个人购房担保借款合同》、购房发票、碧桂园物业及资料移交书、不动产登记证、不动产登记申请受理通知书及法庭笔录等证据证明，可以认定。 本院认为，翁斌、占义霞与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。首先，针对本诉而言，翁斌、占义霞按合同约定履行了付款义务，碧桂园公司亦应按合同约定履行交房及办证义务。《商品房买卖合同》第十四条约定，碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付翁斌、占义霞；如因碧桂园公司的原因，翁斌、占义霞不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司承担相应的违约责任。该条款约定办理房屋权属证书首先应当由碧桂园公司在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而双方签订的补充协议和《委托办证协议》，仅是对办理翁斌、占义霞房屋权属证书的委托协议，该协议建立在碧桂园公司办理房屋所有权初始预登记的基础之上，并未变更碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内办理初始预登记的约定。且从本案看，碧桂园公司并未按照委托协议为翁斌、占义霞办理房屋权属登记，而是由翁斌、占义霞自行办理商品房权属转移登记手续。碧桂园公司关于补充协议和《委托办证协议》已变更合同办证问题的约定，应以补充协议和《委托办证协议》主张权利义务的理由不能成立，本院不予采纳。因为碧桂园公司未在商品房交付使用后60日内办理初始预登记，导致翁斌、占义霞不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。碧桂园公司于2015年12月31日交付商品房，因其未依约在交付后60日内办理初始预登记，导致翁斌、占义霞在交付后90日内（即2016年4月1日前）不能取得房屋所有权证书，翁斌、占义霞主张自2016年4月1日起算碧桂园公司逾期办证的起始时间有事实依据，武夷山市不动产登记中心于2016年12月9日受理了案涉商品房不动产权属初始预登记并告知将在30个工作日办结，故碧桂园公司支付逾期办证违约金的时间为2016年4月1日起至2017年1月20日止（即应办结初始预登记之日）。本案双方对逾期办证违约金的计算没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。翁斌、占义霞的诉讼请求有理，予以支持。 其次，针对碧桂园公司的反诉而言，根据《商品房买卖合同》第六条的规定，翁斌、占义霞本应于2014年10月7日前付清购房尾款270000元，而碧桂园公司实际于2015年12月31日才收到该购房款，翁斌、占义霞依约应承担逾期付款的违约责任。碧桂园公司于2018年8月9日提起反诉，《中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，翁斌、占义霞承担逾期付款违约责任的起止时间为2015年10月1日起至2015年12月31日止（碧桂园公司实际收到购房款之日）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、武夷山市碧桂园房地产开发有限公司支付翁斌、占义霞逾期办证违约金13919元（自2016年4月1日起至2017年1月20日止按已付款394543元每日0.012%计算）； 二、翁斌、占义霞支付武夷山市碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金7371元（自2015年10月1日起至2015年12月31日止按应付款270000元每日0.03%计算）； 三、上述二项相抵扣，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付翁斌、占义霞逾期办证违约金6548元； 四、驳回翁斌、占义霞的其他诉讼请求； 五、驳回武夷山市碧桂园房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费334元，减半收取计167元，反诉受理费46元，合计213元，由翁斌、占义霞负担50元，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担163元。武夷山市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  林璇 二〇一八年九月十八日 书记员  陈丽 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 —2—