四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初4178号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地：成都市青羊区广富路********。 法定代表人：邓兵。 委托诉讼代理人：罗蓉，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：杨大准，系公司员工，一般授权。 被告：陶用斌，男，汉族，1974年6月7日出生，住四川省三台县。 被告：赖美华，女，汉族，1975年5年20日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：陶用斌，系夫妻关系，特别授权。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称瑞天物业）与被告陶用斌、赖美华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞天物业的委托诉讼代理人罗蓉、被告陶用斌（也是被告赖美华的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞天物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年3月1日至2017年8月31日物业管理费3827.7元；2、判令被告给付物业管理费的资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年3月1日起暂计算至2017年8月31日，其后的资金占用利息计算至实际结清全部物管费止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的成都市新都区藏鑫·凤凰山1号业主，被告于2011年1月4日与藏鑫·凤凰山1号楼盘开发公司（即四川藏鑫置业有限公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议。四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫置业）与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告负责管理藏鑫·凤凰山1号前期物业工作，并约定住宅用房按照1.5元/月/㎡的标准收取物业管理费，水费按照2.65元/吨的标准收取。在被告欠费期间，原告对其提供了物业服务，但原告多次催收未果。 被告陶用斌、赖美华共同辩称，1、原、被告未签订物业合同，被告系与创居公司签订的物业服务合同，因此不因向原告缴纳物业费；2.原告提供的物业服务与合同约定的标准不符；3、2016年1月19日之前的物业费超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》两份、《物业管理服务协议》、《合同终止协议书》、资质证书复印件等证据，对无争议的以上证据，本院予以确认并在卷佐证。 对无争议的事实，本院认定如下：2011年1月4日，四川藏鑫置业有限公司与陶用斌、赖美华签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人陶用斌、赖美华购买出卖人藏鑫置业开发的凤凰山1号1幢3单元10层1号房屋，用途为公寓，建筑面积85.06平方米。同日，陶用斌、赖美华与成都创居物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》。 2011年10月20日，四川藏鑫置业有限公司曾与成都创居物业服务有限公司签订了《物业管理服务协议》。后又于2012年4月28日签订《合同终止协议书》，终止《物业管理合作协议》。2012年9月1日，四川藏鑫置业有限公司与原告瑞天物业签订《前期物业服务合同》，主要约定瑞天物业向藏鑫凤凰山1号全体业主提供物业服务，瑞天物业按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房按照1.5元/月·平方米收取，物业服务费按季交纳，业主应在上一季度末预缴下一季度的物业服务费。合同期限为自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起。 另查明，陶用斌、赖美华向瑞天物业缴纳物业费至2015年2月28日。 对有争议的事实，本院认定如下：陶用斌、赖美华提交一份光盘证据，其记载了一些小区现状的照片和视频，拟证明瑞天物业管理下的小区存在大门无人值守，卫生环境差，景观灯损坏未修理等问题。瑞天物业质证认为，照片和视频反映的是某一时间点的问题，但已经进行了整改，目前不存在以上问题。 本院认为，（一）原告瑞天物业与藏鑫置业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对凤凰山1号全体业主产生法律效力。至于被告陶用斌称其未与原告瑞天物业签订有物业服务合同等抗辩主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由于原告瑞天物业与藏鑫置业签订的《前期物业服务合同》对凤凰山1号全体业主均产生法律效力，被告陶用斌、赖美华作为该小区业主同样受该合同约束，且被告陶用斌未提交证据证明原告瑞天物业未按合同约定提供物业服务，故对于被告陶用斌的抗辩主张，本院不予支持。原告主张被告缴纳尚拖欠的物业费，予法有据。（二）就缴费标准问题。被告陶用斌、赖美华自2015年3月1日起未交纳物业费，其所举的照片、视频证据尚不足以证明瑞天物业未按约定履行物业服务合同中约定的义务，故陶用斌、赖美华应按合同约定缴纳物业管理费用。现瑞天物业主张2015年3月1日至2017年8月31日的物管费，计算方式为：85.06平方米×1.5元×30月=3827.7元，符合合同约定，本院予以支持。（三）就资金占用利息的问题。因被告陶用斌、赖美华未按合同约定如期约交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告瑞天物业主张被告陶用斌、赖美华应支付应交费用的资金占用利息诉讼请求，本院予以支持。至于计算标准，原告瑞天物业主张以未支付的物业服务费为基数，自2015年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至实际结清全部费用之日止。本院认为，由于合同约定物业服务费按季交纳，故其资金占用利息应按季度进行起算；标准调整为中国人民银行同期贷款利率，基数仅为物业费。 具体为：1.2015年3月的物业费资金占用利息以127.59元（85.06平方米×1.5元/月）为基数，自2015年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；2.2015年4-6月的物业费资金占用利息以382.77元（85.06平方米×1.5元/月×3月）为基数，自2015年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；3.2015年7-9月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2015年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；4.2015年10-12月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2016年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；5.2016年1-3月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2016年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；6.2016年4-6月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2016年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；7.2016年7-9月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2015年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；8.2016年10-12月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2017年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；9.2017年1-3月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2017年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；10.2017年4-6的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2017年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；11.2017年7-8的物业费资金占用利息以255.18元为基数，自2017年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陶用斌、赖美华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付自2015年3月1日起至2017年8月31日期间的物业管理费3827.7元； 二、被告陶用斌、赖美华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付资金占用利息，具体计算方式为：1.2015年3月的物业费资金占用利息以127.59元（85.06平方米×1.5元/月）为基数，自2015年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；2.2015年4-6月的物业费资金占用利息以382.77元（85.06平方米×1.5元/月×3月）为基数，自2015年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；3.2015年7-9月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2015年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；4.2015年10-12月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2016年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；5.2016年1-3月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2016年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；6.2016年4-6月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2016年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；7.2016年7-9月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2015年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；8.2016年10-12月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2017年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；9.2017年1-3月的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2017年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；10.2017年4-6的物业费资金占用利息以382.77元为基数，自2017年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；11.2017年7-8的物业费资金占用利息以255.18元为基数，自2017年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止； 三、驳回原告四川瑞天物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告陶用斌、赖美华未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶用斌、赖美华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一八年九月三十日 书记员  童 宇