广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终2217号上诉人（一审原告、反诉被告）：郭政妍，女，汉族，1980年2月20日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市香洲正方控股有限公司，住所地：广东省珠海市香洲。法定代表人：陈根洪，总经理。委托诉讼代理人：李练，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇迅，广东精诚粤衡律师事务所律师。上诉人郭政妍因与上诉人珠海市香洲正方控股有限公司（以下简称正方控股）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初11178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭政妍上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三、四、五项；3.判令正方控股双倍返还定金71336元，返还租金96071.02元，赔偿管理费押金29782元（合计197189.02元）；4.判令正方控股赔偿设计费用损失20000元、装修损失费用342154元、装修垃圾清运费用1000元、消防工程损失费用28000元、空调通风工程损失费用13500元、空调费用17900元、设备损失费用104000元、厨房用品损失费用6218.63元、搅拌机和公章刻制费用314元、招牌制作费用12800元、收银系统费用5200元、监控设备款5550元、微餐饮系统9000元、员工费用29850元给郭政妍（合计595486.63元）；5.判令正方控股赔偿品牌加盟费用130000元及加盟合同保证金30000元、违约金30000元给郭政妍（合计190000元）。事实和理由：一、一审法院对于双方租赁合同的签订及履行有关事宜，查明事实不清及存在严重查明错误。首先，一审法院对正方系三家公司的关系查明不清，并认定郭政妍与李慧、正方商业、物业公司的沟通对正方控股不产生约束力是错误的。正方商业、正方物业均系正方控股的全资子公司珠海市正方公共资源运营有限公司的全资子公司。上述正方系三个公司主体在运营本案所涉联安文体广场（正方优和汇）项目中，体现为不同职能部门分工配合的一致行动人。正方控股公司下设设计部、工程部对接项目工程问题及作为出租方对外签署租赁合同，而商户招商、入场、开业经营管理及与商户的日常联络均由正方商业公司负责，正方物业负责商场进场装修管理及提供商场物业管理服务。郭政妍与正方控股2017年2月15日签署《租赁合同》同时，亦与正方商业公司签署《正方优和汇商铺综合服务合同》，约定由正方商业提供该承租商铺的运营管理服务，同时约定由正方物业提供物业管理服务。实质上，《租赁合同》虽由正方控股签订，但正方系三家公司共同履行租赁合同条款相关约定，形式上也表现为各职能分工部门的联络、请示与对接，应当认定正方系三家公司与正方控股的沟通与对接，均为履行租赁合同的有效沟通和对价，否则也无法解释租赁合同正常履行的完整过程，且更加无法解释刘宇丰既为正方商业公司员工何以可得到正方控股指定为联络人的事实。其次，一审法院对于本案所涉商铺的装修管理流程查明不清，郭政妍已严格按照正方物业要求进行装修申报、验收等相关手续，并有证据足以证明本案所涉商铺装修方案及装修效果均已由正方物业进行批准和验收。郭政妍签署租赁合同即收到正方物业下发的《优和汇/联安广场装修须知》及《优和汇装修管理规定》，由正方系物业公司负责租赁商铺的装修管理及对接。郭政妍严格按照正方物业如上规定办理装修申报，郭政妍于2017年3月14日取得了正方商业公司开具的《进场装修许可通知书》及《图纸审查意见书》等所有材料，并向正方物业申报装修许可，正方物业审查全部资料合格，并于当日收取了郭政妍商户押金5000元及施工单位押金3000元，向郭政妍委托之装修公司下发了《装修施工许可证》并张贴在施工现场供正方物业指派人员进行监督核查。郭政妍装修完工后，正方物业根据郭政妍的申请对商铺装修进行了评估验收合格方同意郭政妍在商铺开展试营业活动。正方物业于2017年11月15日已经全额向郭政妍退还商户押金5000元及施工单位押金3000元。正方优和汇全部商户均按照上述装修管理流程进行装修申报和验收，足以印证上述装修管理流程的真实性。郭政妍在装修申报及验收的部分过程性文件因施工单位保管不善丢失，但是，其一，郭政妍一审提交之《图纸审查意见书》及装修设计效果图、郭政妍装修之实际效果，正方物业签发同意郭政妍进行装修，足以证明郭政妍的装修方案及提交的装修图纸已获批准同意，并符合正方物业装修管理要求。其二，正方物业已对郭政妍获准进行进场试业，并向郭政妍退还装修押金，足以印证郭政妍物业装修竣工后经正方物业验收符合相关要求。本案不存在郭政妍装修施工前未经正方物业审批及未经正方物业进行内部验收的情形。再次，一审法院对于案涉商铺正方控股原建设工程消防设计、郭政妍消防设计评定合格及建设工程消防验收评定合格的事实查明不清，郭政妍严格按照正方控股及消防局要求进行消防设计和竣工验收，不存在任何过错，该商铺无法正常投入使用的原因在于正方控股违规占用消防通道，应当完全归责于正方控股。郭政妍严格按照正方系公司要求及珠海市公安消防局的相关规定办理建设工程消防设计审核及建设工程消防验收。郭政妍二审中提交的于2018年8月28日向珠海市公安消防局调取的申报及审批材料足以证明本案正方控股提供的消防设计图纸，且经过消防局审批和竣工验收合格，本案所争议的L103商铺消防门对着柱子位的通道在正方提供消防设计竣工图中显示为消防通道。该消防设计在对商铺进行二次装修时不得进行擅自修改，正方控股也未对占用消防通道重新申报设计变更。郭政妍进行消防设计及验收申报应当且只能以正方控股提供原消防设计总平面图基础上进行设计和报请验收，郭政妍申报的消防工程设计于2017年4月16日取得消防局评定为消防设计合格，郭政妍申报的建设工程消防验收于2017年5月19日取得消防局综合评定该工程消防验收合格。郭政妍在消防设计审批及建设工程消防验收过程中均不存在任何过错。该商铺依照消防局规定申请消防安全检查时，发现L103商铺消防门对着柱子位的通道被正方控股违法占用出租给其他商铺进行违规装修导致“场所安全出口数量不足”的不可逆情形，导致该商铺无法正常使用，该事项应当完全归责于正方控股的违法占用行为。二、一审法院基于上述事实查明不清或事实认定严重错误，所做出的“解除租赁合同双方存在同等过错”的结论严重错误，且一审法院所列八项论据均存在与事实不符及适用法律错误的情形，依法应当判定正方控股承担解除租赁合同的全部赔偿责任。如前所述，本案所涉商铺消防设计及消防验收均已经过珠海市公安消防局评定为合格，郭政妍在消防申报及验收过程中不存在任何过错，L103商铺消防门对着柱子位的通道被正方控股违法占用是导致消防安全检查不能通过的唯一不可克服之原因。郭政妍严格按照装修管理流程进行装修申报及申请验收，严格按照正方控股提供的原消防设计竣工图纸进行消防申报及验收，且郭政妍与正方系三家公司的对接均为有效对接，申请人因消防安全检查问题无法正常使用物业，根本不存在设计、验收申报沟通不及时的情形。正方控股作为商铺出租方，应当承担交付正常使用商铺的基本义务，《正方优和汇商铺综合服务合同》第7.8条的约定，违反《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应当认定该条款约定无效。另外，正方控股在出租案涉商铺时并未以明示的方式告知原设计消防通道的位置及该消防通道将被违规占用的事实，且郭政妍进行装修时该消防通道并未被占用，一审法院以合同附件平面图认定郭政妍预判不足，属于严重错误的法律认定。正方控股指派正方系商业公司、物业公司对接装修及招商、入驻事宜，郭政妍与正方系三家公司的对接均应认定为与正方控股的有效对接，理由不再赘述。郭政妍严格依照既定程序进行装修申报、验收，《图纸审批表》为办理装修审批前置程序由商业公司提供，足以印证真实性。郭政妍严格按照装修管理流程进行装修申报和验收，正方系公司已完成验收并同意入场试业和退还押金，且郭政妍消防设计和验收均依据正方控股图纸，“消防安全检查不合格”正是基于对竣工工程的检查，不存在所谓“导致被告未能及时发现消防问题”的情形。L103商铺消防门对着柱子位的通道被正方控股违法占用是导致消防安全检查不能通过的唯一不可克服之原因。郭政妍在消防部门2017年5月31日第一次出具《不同意投入使用、营业决定书》后及时将该情况通知刘宇丰且刘宇丰一直进行请示沟通协调，不存在郭政妍怠于通知而导致正方控股不知情的情形，且2017年10月25日申请检查，正方控股仍未协调解决。郭政妍依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，行使法定合同解除权，无须按照合同约定提前30天通知正方控股。且郭政妍告知消防检查不合格催告处理至通知解除合同已远远超过30天。综上所述，一审法院查明认定事实严重错误，且对于合同无法履行的过错认定存在明显错误，本案正方控股应当承担商铺无法正常使用及郭政妍解除合同的全部赔偿责任。三、根据合同法确立之“损失完全赔偿原则”，一审法院认定的正方控股承担违约责任的方式及损失范围的界定均存在明显偏差，依法应当予以纠正。首先，关于双倍返还定金及要求支付违约金的问题。双方租赁合同第4.3条明确约定，郭政妍向正方控股支付租赁定金35618元，正方控股未有证据证明双方对于该款项的性质达成一致协议变更为押金，应当认定定金法律关系成立。双方租赁合同第16.3条约定，出租方违约导致合同解除，则同时承担双倍返还租赁定金，同时支付三个月租金标准的违约金，并赔偿承租方遭受的经济损失。根据合同意思自治原则，郭政妍主张赔偿损失同时并不排除适用该条款约定，要求正方控股承担双倍返还定金及支付违约金的责任。其次，关于要求返还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后互负返还义务。即正方控股负责退还已收取的租金款项，郭政妍负责退还承租商铺。如正方控股认为，郭政妍在占用商铺期间正常营业，通过占有商铺获利，应当提供证据予以证明。实际上，该商铺郭政妍仅做试业使用，且该商铺一直未能达到投入使用条件，正方控股应当返还已收取的租金。第三，关于赔偿损失的问题。郭政妍装修不可拆除部分的费用损失为人民币387628元，因该商铺装修水吧吧台86**元为不可拆除部分，上批装修不可拆除部分的费用损失应当为396308元，该项损失应当由正方控股全额进行赔偿。郭政妍装修可拆除部分家具、设施设备总计购买价格为人民币130246元（104000+4550+2646+1150+17900），因本案租赁合同解除，上述可拆除物件无法继续投入使用，酌情考量二手市场变卖费率，郭政妍同意对该部分可拆除物件按照购置价格的50%要求正方控股赔偿，并将该部分家具、设备归还给郭政妍。郭政妍2017年2月15日与正方控股签订租赁合同，合同第3.1条明确约定该商铺仅供乙方以“蛋壳披萨”商号经营，郭政妍在对商铺进行装修前必然需要取得品牌授权方的许可及配合，郭政妍于2017年3月10日即与海南昶光餐饮有限公司签署《蛋壳披萨品牌商业特许经营加盟合同》，并支付加盟费13万元及保证金3万元，接受该公司特许在案涉商铺地址经营“蛋壳”披萨加盟店。该项费用是郭政妍对案涉租赁商铺进行装修的前置条件，且租赁合同解除后郭政妍亦于2018年8月7日书面申请退费，海南昶光公司回复依照合同约定拒绝退还已缴纳款项，该项费用发生于商铺装修之前，且已经构成实际损失，一审法院认定为郭政妍未能防止扩大损失而不予支持，属于严重错误的认定，正方控股依法应当全额向郭政妍进行赔偿。本案商铺经正方控股已批准进行试业，且郭政妍消防设计及消防验收均获审定合格，达到双方合同约定的开业条件，因正方控股违规占用消防通道导致商铺无法正常使用。郭政妍作出善意期许，且购置可移动物品设备、定制公章、招牌、收银系统、微餐饮系统等均发生于郭政妍知晓正方控股存在违约将可能导致合同无法履行的事由之前所进行的开业准备事项时支出，不属于合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”所规定的情形，一审法院认定存在严重错误。郭政妍因履行租赁合同而向正方系物业公司缴纳的管理费押金，因正方控股违约而造成无法退还的损失，本案郭政妍主张正方控股承担赔偿责任并非返还责任，一审法院判决混淆概念，有失偏颇。综上所述，一审判决存在查明事实不清、事实认定错误及适用法律错误的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，恳请二审法院依法撤销一审判决，改判支持郭政妍的全部上诉请求，从而有效维护郭政妍合法权益。正方控股辩称：首先，郭政妍上诉称案涉商铺未能通过消防验收的根本原因是正方控股将商铺的安全出口违法出租给他人作为商铺使用导致，这种说法毫无事实和法律依据。从郭政妍提交的一审证据，两次珠海市公安消防局出具的《不同意投入使用、营业决定书》可见，涉案商铺二次消防验收未能通过的具体原因均有三点，且两次验收导致无法通过的障碍问题均不相同。而一审双方一直争议的所谓“安全出口数量不足”只是其中原因之一，并非唯一，也就是说即使双方诉争的“安全出口数量不足”问题得到解决，而其它两个影响消防验收通过的障碍无法排除的话，涉案商铺二次消防验收也是不能通过的。对此，一审判决已明确做出了表述“两次未通过验收均有三个问题，并非仅仅是消防门不足问题，原告并未举证证明存在的其它消防问题与被告有关。”所以郭政妍上诉称所谓“根本原因”完全是主观臆断，消防验收必须所有条件满足，任何一个条件不满足都无法通过验收，不存在根本原因和次要原因一说。其次，郭政妍上诉称“正方将商铺的安全出口违法出租给他人作为商铺使用”，该说法成立的前提条件是法律明令禁止正方控股将L102商铺对外出租。事实上，一次消防时正方控股向消防局提交的消防图纸已然明确L102号商铺所在位置原设计用途即为“商业”，只是在L102号商铺所在位置范围内开设有一处消防门而已。正方控股从始至终并未改变其使用功能，一审判决关于这方面的法律事实认定也存在严重失误，这点在上诉状里有明确阐述。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.5.8条可知，公共建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层，其安全出口数量不应少于2个，该规范第5.5.9条还规定了“安全出口可利用通向相邻防火分区的甲级防火门作为安全出口”的借用安全出口之规定。可见，消法规定一个防火区域应具备两个安全出口，且可以合理借用相邻安全出口。但需要注意的是，法律从未规定这两个安全出口的设置位置和方向，法律同时规定了借用相邻安全出口的前提条件。因此，L102商铺所在位置原包含了一个消防门绝对不代表其它地方不能开设消防门。商铺在出租过程中，拆分铺位或者合并几个商铺租赁的情形是租赁市场普遍现象，正方控股并不因L102商铺所在位置原包含了一个消防门因此负有法定不能将该位置出租的义务。相反，不同承租人根据实际需要租赁商铺后，需要结合自身的商铺环境按消法有关规定对承租后形成的独立防火分区进行消防设计和施工以确保二次消防符合法律规定，这也正是消法规定一次消防责任在于出租人，二次消防法定责任在于承租人的立法原意之所在。本案中之所以出现L103商铺二次消防两次消防验收均无法通过的根本原因在于：永安消防未能履行消防合作协议之义务，在明知消防门可能不足的情形下，未能就二次消防顺利通过出具专业设计和施工意见，而是心存侥幸，企图借用相邻的L102商铺消防门。而郭政妍也出于节省消防费用的角度出发，希望利用原L102位置的消防门，而无须再行增加费用开设消防门。故，本案中L103商铺安全门不足的问题是完全可以通过另行开设一个消防门得到解决的，而并非郭政妍单方主张和一审法院错误认定的“因为L102原设计为消防门，正方控股改变用途将其出租从而导致L103商铺消防门不足而无法通过最终消防验收。”结合正方控股关于二次消防责任承担主体之分析可见，二次消防不能通过的责任完全在郭政妍自身，与正方控股无关，因此郭政妍的上诉请求根本无法成立，应予驳回。再次，郭政妍关于正方控股及正方商业等三家公司所谓一致行动人的概念是毫无法律依据的，本案中郭政妍一审就双方诉争的基础法律关系提供了若干的合同，其中既有与正方控股签订的《商铺租赁合同》，同时也有与正方商业签署的《正方优和汇商铺综合服务合同》，在与正方控股签订的租赁合同第7.1和7.8条明确载明了郭政妍作为承租人应当将其装修方案和消防设计方案等要报给正方控股审批，而该合同第19.1条明确指明了所有的文书往来和交付有权代表正方控股的联系人是陈根洪，而《正方优和汇商铺综合服务合同》也载明了郭政妍需要对正方商业作为物业管理公司在装修和消防问题上所承担的合同责任，即根本不存在郭政妍所称的一致行动人的概念，而是郭政妍对不同的法律主体负有不同的合同义务，因此一审判决的认定是完全符合合同法有关规定的。双方争议的不是装修问题而是消防问题，装修流程也不是本案审核的重点，本案应审核二次消防法定责任的主体是谁。郭政妍提交了所谓的补充证据大部分其实在一审时已经作为证据提交，双方在一审庭审中也对相关的证据进行了质证，从一审笔录可以清楚看到郭政妍补充的证据并不能证明其二次消防是合格的，更不能证明二次消防不通过的责任与其自身无关联性。相反，结合正方控股的补充上诉意见和证据可以反映二次消防的法定责任主体是作为承租人的郭政妍，二次消防不能通过的所有责任都在于郭政妍。正方控股上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判确认正方控股无需向郭政妍返还租赁押金35618元；3.撤销一审判决第三项（即无须向郭政妍赔偿固定装修工程损失161511.67元）；4.改判一审判决第三项，判决郭政妍向正方控股支付2017年11月、12月以及2018年1月1日至11日的租金共计41937元，并分别自2017年11月11日、2017年12月11日起，按当月应付租金1%的标准支付逾期租金的违约金，直至付清所欠租金之日止（暂计至一审反诉之日为19590元）；5.判决由郭政妍承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审中郭政妍一直强调L103商铺二次消防验收无法通过导致其合同目的无法实现，但一审法院未对L103商铺二次消防验收未能通过是否必然导致租赁合同无法继续履行及承担二次消防验收的法定责任主体、二次消防验收未能通过的具体原因这几个问题进行查实和法律分析，导致整个一审判决缺乏事实和法律依据。首先，关于租赁合同是否确无继续履行可能性问题，L103商铺二次消防验收未能通过并不必然导致租赁合同无法继续履行，租赁合同尚未达到法定解除的地步。事实上，2017年11月7日郭政妍首次以安全出口不足、未能通过二次消防验收导致其合同目的无法实现向正方控股发函主张解除合同后，正方控股才清楚知道L103商铺二次消防两次未能通过的具体情形和原因。在此情形下，正方控股于2017年11月9日积极回函，提出配合消防改造的建议，而2017年12月3日更进一步给郭政妍发出《商铺消防门整改施工方案》，建议以在L103号商铺左侧（一次消防验收涉及图纸中的通道位置）新开消防门的方式，消除消防门不足的问题。对于正方控股知悉二次消防未能通过后及时采取的一系列切实可行的整改方案，郭政妍均坚持合同已解除，不再予以配合。即使在此情形下，正方控股仍于2018年1月9日自担费用完成了消防改造。由于二次消防的申请需由经营户的名义进行，改造后的L103商铺在郭政妍坚持不再继续履行合同的情形下，正方控股再行出租后，由接手的珠海九韧教育有限公司申请二次消防验收，并最终通过。由此可见，案涉商铺的二次消防验收的通过并非绝然不能实现，涉案租赁合同在2017年11月7日根本未达到法定解除的程度，不存在郭政妍合同目的无法实现一说。其次，关于二次消防验收的法定责任主体问题，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》内容中“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者……”，该复函明确说明郭政妍承租L103商铺开设餐厅，需要进行二次消防验收，并且二次消防验收的义务在于郭政妍而非正方控股。郭政妍承租的商铺所在整体物业已顺利通过一次消防验收，在二次消防整个过程中，正方控股作为出租方仅负有协助义务。本案中，正方控股已在其知悉和能力范围内充分履行了协助义务，故对最终二次消防未能通过不承担任何法律责任。具体体现如下：一是正方控股在签署租赁合同前已充分履行了商铺现状和法律关于二次消防责任的告知义务，正方控股与郭政妍签署租赁合同时将商铺一层平面图作为合同附件提交给了郭政妍，郭政妍清楚知悉L102商铺的存在。双方的租赁合同第7.2条、7.8条、正方优和汇交付标准中“乙方负责”和《消防安全责任书》第二条第（一）款关于商户或使用人的义务规定一再明确规定了郭政妍的消防责任和双方关于消防验收相互配合的义务。即郭政妍需对最终的二次消防承担全部责任，且正方控股应在装修结束前，报正方控股进行内部工程验收。而事实上，经过一审查明事实，正方控股从未就装修和消防设计报正方控股内部知悉和验收，导致存在消防障碍而正方控股也无从协助解决。一审判决认定“原告提交的《图纸审批表》仅是复印件，本院无法核实其真实性……因此，《图纸审批表》并未能证明原告曾将装修方案等向被告报告及经过被告审批同意”及“在装修结束前，原告并未按照合同约定报告被告内部工程验收，导致被告未能及时发现消防问题。”“两次消防验收未通过时，原告仍开门营业却没有按照合同约定以书面形式向被告邮寄通知，原告在发出解除函之前却从未被告发函通知或者要求纠正消防问题。”另，郭政妍曾在2018年3月29日庭审笔录回复法官关于“按照合同约定，消防验收装修结束前要报给被告内部工程验收，原告有无报？”的提问时明确回复称“没有报”。可见，一审法院完全认可正方控股一直不知道消防问题这一客观事实，因此未能采取合理有效措施修复消防通过障碍的责任完全在郭政妍而与正方控股无关。结合法律规定和原审查明事实可清晰看到，二次消防验收的法定责任主体是本案郭政妍而非正方控股。正方控股作为出租方，仅在必要范围内承担协助义务。而正方控股提供协助义务的前提是协助郭政妍审查确认装修方案和消防设计方案、知悉涉案商铺二次消防未能通过，且未能通过的具体原因是什么。但从一审法院审理查明和认定的事实来看，郭政妍从未履行前述通知义务，直到2017年11月7日直接发出即时解约通知。且对正方控股及时提交的整改方案不予理睬，坚持解除合同。可见，二次消防未通过导致其合同目的无法实现只是郭政妍主张合同解除的表面合法外衣，而积极追求解除合同的后果才是郭政妍主观希望实现的目的。一审法院在判决时对于二次消防的法定承担主体、消法关于消防门设置的法律规定未做任何表述，其认定也失去了法律依据。再次，L103商铺二次消防验收未能通过的具体原因。从郭政妍提交的两次珠海市公安消防局出具的《不同意投入使用、营业决定书》可见，涉案商铺二次消防验收未能通过的具体原因均有三点。而一审双方一直争议的所谓“安全出口数量不足”只是其中原因之一，并非唯一，且两次验收导致无法通过的障碍问题均不相同。也就是说即使双方诉争的“安全出口数量不足”问题得到解决，而其它两个影响消防验收通过的障碍无法排除的话，涉案商铺二次消防验收也是不能通过的。对此，一审判决也明确做出了表述“两次未通过验收均有三个问题，并非仅仅是消防门不足问题，原告并未举证证明存在的其它消防问题与被告有关。”所以即使郭政妍主张因为消防原因导致其合同目的无法实现的话，“安全出口数量不足”的这一单一问题也只应承担三分之一的责任。故，即使依据一审法院的审判逻辑，即双方对安全门不足导致的消防障碍存在同等过错责任的话，在导致所谓合同目的无法实现的问题上，因“安全出口数量不足”这一单一问题可归责于正方控股的过错责任也仅仅只应该是六分之一。二、一审法院关于“因为L102原设计为消防门，正方控股改变用途将其出租从而导致L103商铺消防门不足而无法通过最终消防验收”的认定严重脱离了法律规定，导致在形成影响本案定性的重要法律事实的认定上出现明显错误。一审法院认为涉案商铺因消防未能通过验收而导致合同没有继续履行，存在的第一个问题是“与原告承租的L103号商铺相邻的L102号商铺原设计为消防通道，被告改变其使用功能而作为商铺出租给其他人使用，导致原告承租的L103号消防门不足，这类是涉案商铺消防未能通过验收及租赁合同未能继续履行的主要原因”。一审法院关于这一部分的认定显然是与客观事实和法律规定不符的，具体理由如下：首先，从一次消防时正方控股向消防局提交的消防图纸可知L102号商铺所在位置并非原设计为消防通道，而是在L102号商铺所在位置范围内开设有一处消防门。这两者是有明显区别的。从珠海市公安局消防局留底的一次消防工程验收通过的装修设计图纸显示，L102号商铺部分的原初设计用途即为商业，已通过一次消防工程验收，正方控股并未改变其使用功能，而且实质上正方控股即便对L102号商铺进行了出租，但在出租时也对消防门对出的区域预留出了相应的通道。所以，一审关于这方面的法律事实认定严重有误。其次，结合郭政妍提交的《消防合作协议》所显示的签署日期，和郭政妍提交的消防设计首付款收据出具时间可见，郭政妍承租的商铺消防设计和施工发生于2017年4月12日后，而正方控股将L103号商铺相邻的L102号商铺出租给第三人陈女士的时间为2017年4月7日。而正方控股与郭政妍租赁合同随附的附件一《L1层平面图》早已显示郭政妍承租的L103号商铺相邻位置并非公共区域，而是早已规划成商铺的L102号商铺。因此，一审法院所谓“被告改变其使用功能而作为商铺出租给其他人使用，导致原告承租的L103号消防门不足”的认定完全是没有事实依据的。另外，结合郭政妍在2018年3月29日庭审笔录P22页回复法院关于“装修何时结束”的提问时回答称“2017年4月28日”这一客观事实可知，郭政妍进行商铺装修时间和消防设计施工时间段内，L102号商铺早已出租给案外人，郭政妍和其聘请的珠海市永安消防工程有限公司（下称“永安消防”）对这一事实是早已知悉的，对消防门可能不足也是应该有明确预见的。因此根本不存在郭政妍和永安消防原消防设计、施工符合消防要求而后因为正方控股擅自出租L102导致不符合消防安全之情形。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.5.8条可知，公共建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层，其安全出口数量不应少于2个”，该规范第5.5.9条还规定了“安全出口可利用通向相邻防火分区的甲级防火门作为安全出口”的借用安全出口之规定。可见，消法规定一个防火区域应具备两个安全出口，且可以合理借用相邻安全出口。但需要注意的是，法律从未规定这两个安全出口的设置位置和方向，法律同时规定了借用相邻安全出口的前提条件。因此，L102商铺所在位置原包含了一个消防门绝对不代表其它地方不能开设消防门。商铺在出租过程中，拆分铺位或者合并几个商铺租赁的情形是租赁市场普遍现象，正方控股并不因L102商铺所在位置原包含了一个消防门因此负有法定不能将该位置出租的义务。相反，不同承租人根据实际需要租赁商铺后，需要结合自身的商铺环境按消防法有关规定对承租后形成的独立防火分区进行消防设计和施工以确保二次消防符合法律规定，这也正是消防法规定一次消防责任在于出租人，二次消防法定责任在于承租人的立法原意之所在。本案中之所以出现L103商铺二次消防两次消防验收均无法通过的根本原因在于：1、永安消防未能履行消防合作协议之义务，在明知消防门可能不足的情形下，未能就二次消防顺利通过出具专业设计和施工意见，而是心存侥幸，企图借用相邻的L102商铺消防门。2、而郭政妍也出于节省消防费用的角度出发，希望利用原L02位置的消防门，而无须再行增加费用开设消防门。故，本案中L103商铺安全门不足的问题是完全可以通过另行开设一个消防门得到解决的，而并非一审法院所认定的“因为L102原设计为消防门，正方控股改变用途将其出租从而导致L103商铺消防门不足而无法通过最终消防验收。”三、一审法院对于涉案租赁合同系依据合同约定解除还是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除，以及究竟哪一方享有法定解除权未做出任何认定。而这些问题直接决定了合同解除是否合法和合同解除程序的认定以及合同解除日期的确认。事实上本案郭政妍既不享有合同约定的解除权也不享有法定解除权，相反，正方控股既享有合同约定的解除权也享有法定解除权。因此，正方控股关于要求郭政妍支付2018年1月11日之前的租金和迟延履行金，且不退还保证金的诉请理应全面得到支持。一审法院支持郭政妍解除租赁合同根本没有任何法律依据。涉案双方在租赁合同第7.8条对二次消防责任做出了明确约定，而郭政妍以L103商铺二次消防验收无法通过导致其合同目的无法实现为由提出的解约明显也不符合双方于租赁合同第16.2条关于“郭政妍单方解约权”的约定。可见，本案租赁合同的解除不具备合同约定解除条件。即使一审法院依据该条合同约定支持合同解除，但一审法院一方面认定郭政妍解约条件未成就，且存在怠于通知之情形，另一方面却判决支持郭政妍所主张的即时解除是矛盾的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案显然不具备该条约定的五种情形之任一情形，即，本案既无不可抗力因素，也不存在合同到期前，正方控股明确拒绝履行合同的情形，而二次消防法定责任在郭政妍，因此也不存在第（三）和第（四）款正方控股迟延履行主要债务一说，郭政妍根本不具备行使法定解除权的条件。相反，2017年11月8日郭政妍单方发出解约通知后，擅自搬离且拒付租金长达二个月，正方控股经一次次函告督促郭政妍继续履行合同未果后，正方控股方有权依据合同法第九十四条第（二）款之规定行使法定解除权，或者依据双方的租赁合同第17.3条第（2）款之约定行使单方合同解除权。因此，本案租赁合同的解除权在正方控股而不在郭政妍，本案的合同解除时间根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。认定为2018年1月13日(正方控股于2018年1月11日发出解除合同通知且于1月13日到达郭政妍)。而郭政妍从2017年11月起未再向正方控股支付任何租金，理应依据合同约定向正方控股支付租金至合同解除之日止，同时按租赁合同17.1条之规定向正方控股承担迟延支付租金的违约责任。四、郭政妍应对案涉租赁合同的解除承担全部责任。如前述之分析，本案的二次消防法定义务人为郭政妍，而安全出口不足只是导致二次消防未能通过的原因之一，该问题本可以通过另行开设安全门得到解决，但郭政妍根本未通知正方控股，也拒绝正方控股的协助和配合，直接追求合同之解除的法律后果，因此，二次消防未能通过的责任完全在于郭政妍自身，而正方控股应承担的法定协助义务已全部履行完毕，不存在任何过错。五、正因为一审法院对于合同解除和责任承担认定错误，所以其对郭政妍固定装修损失是否应予赔偿的认定同样有误，需依法予以纠正。如前面四项分析，本案正方控股作为守约方，不应该对租赁合同的解除承担任何法律责任，涉案租赁合同的解除应确认为2018年1月13日因郭政妍违约导致的正方控股法定解除和依约解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”可见，装饰装修物的处理是有约定的从约定，无约定的依据本司法解释。而案涉租赁合同第14.2条明确约定了合同提前解除情形下装饰装修物的处理原则“即不可拆除的固定装修及所有附属设备设施归出租人，且无须补偿或赔偿。除非因出租方违约导致合同提前解除。”故，对于郭政妍的装修投入和不可拆除固定装修损失，正方控股不承担任何赔偿责任。而这一处理原则与最高院司法解释第十一条第（二）款之精神也是吻合的，即“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”而排除法律规定，就判决论判决，一审关于装修费损失的认定也是有误的，具体如下：1、一审法院仅将“定制皮沙发”“B立面茶水架”“水吧吧台”“收银台电脑柜”等四项可移动物品的价值从342154元的装修款中予以扣除，而事实上，郭政妍证据P83页装修预算中“定制皮沙发4550元，立面茶水架1890元，立面置物架2275元，立面橱窗3380元，水吧吧台50**元，吧台顶部置物架6760元，文化石1540元，收银台电脑柜1150元”均为可移动。而后增项目中第5、7、10、11、14、16、17、18、19、20、21、22、24、25、26项也是可移动物,且一审法院确认“上述可移动物品也几乎都存在，但原告却拒绝搬离,由此所造成的进一步损失，应由原告自行负担。”故，这些可移动物明显应从34万的装修损失中予以扣减。2、根据郭政妍与永安消防订的《消防合作协议》第八条第2款的规定“消防验收，安检合格后，甲方应向乙方支付人民币壹万肆仟元”，而客观事实是涉案商铺二次消防验收并未最终通过，且如前面之分析永安消防对此负有重大责任，而郭政妍也未实际支付该14000元的余款，因此，即使法院支持该消防工程损失费为装修过程中的必然损失，这未实际发生且未达到支付条件的14000元也必须从消防工程损失费中予以扣除。第三，同理，在郭政妍与珠海建瓴装饰设计有限公司签订的《商铺装饰工程施工合同》中，约定的342154元合同款项，尚有34854元并未向珠海建瓴装饰设计有限公司实际支付，理应从装修损失费中予以扣除。郭政妍答辩称，本案所涉的商铺消防设计经珠海市公安消防局审定为合格，装修工程完成后消防工程验收也已经过珠海市公安消防局审定为合格，所以不存在正方控股所称的二次消防未通过的事实，二次消防实际上已经通过了验收。本案商铺无法正常使用是因为消防局在做安全检查时发现原设计消防通道被占用，导致安全出口不足，该问题完全是正方控股的过错所导致的。郭政妍在进行装修申报和消防设计审批、装修验收、消防验收过程中均严格按照正方控股规定的程序上报和请示，所以郭政妍对于该商铺无法正常使用不存在任何的过错。郭政妍在2017年5月31日第一次收到消防部门关于不同意投入使用营业的决定书后就已经将该情况反映给了刘宇丰，其也对该情况在管理群中进行了沟通和汇报，一直积极协调处理，但是一直到2017年10月25日前郭政妍申请消防局第二次安全检查时，仍然无法协调解决消防通道占用的问题，所以导致本案租赁合同无法继续履行。虽然在两次消防安全检查过程中均有三个问题影响检查通过，但归根结底的原因在于消防通道被占用，根据一审时郭政妍提交的消防公司回复函及根据经验也可以判断，关于消防设备设施摆放和烟道的调试检测的问题都是可以及时解决的，且消防公司也对2017年10月25日机械排烟道未能进行检测作出了相应的解释，因为检测当日正方商场消防警报误响，所以未完成检测。消防安全检查不能通过的唯一无法解决的原因在于原设计的消防通道被占用，正方控股在郭政妍要求协调配合解决问题后长达五个月的时间仍未能解决该问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定可以行使法定的解除权，并要求正方控股承担合同约定的违约责任及赔偿损失的责任。本案双方所签订的租赁合同第7.8条约定违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，因此该条款是无效的，一审法院依照本条约定认为郭政妍预判不足，也存在过错，属于严重错误的认定，双方租赁合同第16.8条规定守约方解除合同应提交30天通知违约方的规定违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，郭政妍行使法定解除权无需受到合同法的该条约束，通知到达对方，本合同即告解除。郭政妍在上述补充意见已经详细论证正方控股对于解除租赁合同应承担全部过错责任，正方控股违背规划设计进行商铺出租的事件，并非只有郭政妍这一宗，也有其他诉讼的情况在法院处理。在正方控股违约应当赔偿全部损失的前提下，一审法院关于损失的界定存在以下重大错误，郭政妍装修不可拆除部分的费用损失（双方解除合同后仍留在商铺的部分）应由正方控股全额赔偿，这部分损失一审法院认定是387628元，由于商铺装修的水吧吧台也是属于不可拆除部分，该部分应计算入装修不可拆除部分的费用损失，两项合计396308元。其他可拆除的家具和设施设备已被正方控股搬离商铺进行保管，目前仍在正方控股控制下，该部分设施设备购置价值是130246元，包括郭政妍向品牌授权方采购的设备104000元和定制皮沙发4550元、茶水架2646元、收银台电脑柜1150元、空调17900元，该部分物品因为本案租赁合同无法履行，无法投入使用，一直在正方控股处保管，郭政妍酌情考虑了二手市场变卖的费用，同意要求正方控股对该部分可拆除物件按照50%的价格赔偿给郭政妍，并将该部分物件退还给郭政妍。一审关于损失的第二个错误是对于郭政妍向品牌授权方支付的加盟费13万元、保证金3万元通通计入适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定扩大损失责任，从而未能对该部分损失要求正方控股赔偿，属于严重错误的事实认定。郭政妍承租商铺，租赁合同中第3.1条明确约定以蛋壳披萨店经营，装修前也必然需要取得特许经营，所以该部分费用发生在商铺装修之前，已经构成了实际的损失，因此应向郭政妍进行赔偿。郭政妍向一审法院起诉请求：1.确认郭政妍与正方控股于2017年2月15日签订的《正方优和汇商铺租赁合同》已于2017年11月7日解除；2.判令正方控股双倍返还郭政妍定金71336元，返还租金96071.02元，赔偿管理费押金19782元，支付违约金53427元给郭政妍；3.判令正方控股赔偿郭政妍设计费用损失20000元、装修损失费用342154元、装修垃圾清运费用1000元、消防工程损失费用28000元、空调通风工程损失费用13500元、空调费用17900元、设备损失费用104000元、厨房用品损失费用6218.63元、搅拌机和公章刻制费用314元、招牌制作费用12800元、收银系统费用5200元、监控设备款5550元、微餐饮系统9000元、员工费用29850元给郭政妍；4.判令正方控股赔偿郭政妍品牌加盟费用130000元及加盟合同保证金30000元、违约金30000元；5.判令本案诉讼费由正方控股承担。正方控股向一审法院反诉请求：1.判令郭政妍向正方控股支付2017年11月、12月以及2018年1月1日至11日的租金共计41937元，并分别自2017年11月11日、2017年12月11日起，按当月应付租金1%的标准支付逾期支付租金的违约金，直至其付清所欠租金之日止（暂计至提起反诉之日为19590元）；2.判令正方控股无需向郭政妍返还租赁押金35618元。一审法院认定事实：2017年2月15日，正方控股（甲方）与郭政妍（乙方）签订《正方优和汇商铺租赁合同》，约定:正方控股将其拥有的坐落于珠海市香洲区拱北联安路118号联安一层L103号商铺（该商铺建筑面积为282.6平方米，有偿外摆使用面积为30平方米，共计312.6平方米）出租给郭政妍使用，郭政妍以蛋壳披萨商号/名称/品牌经营经营披萨、小吃、餐饮；租赁期限为三个租赁年度，自开业之日起至2020年4月30日，自开业日至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；郭政妍享有装修期自郭政妍接铺起至2017年4月30日止，郭政妍预计开业时间为2017年5月1日。合同第4.2.1条约定租金，约定郭政妍应按如下方式计算和向正方控股缴付租金：自2017年5月1日至2018年4月30日，月租金为￥17809元，租金单价：63元/平方米/月。自2018年5月1日至2019年4月30日，月租金为￥18651.6元，租金单价：66元/平方米/月。自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金为￥19499.4元，租金单价：69元/平方米/月。合同第4.2.2条约定，郭政妍应于每月10日之前支付当月租金。合同第4.3.1条约定，郭政妍一次性向正方控股交纳相当于两个月租金的租赁定金人民币35618元，作为履行本合同的保证。合同第7.1条约定，郭政妍对该商铺进行装修的，须至少提前10个工作日将装修所涉及的商铺的内部装修、室内设计、平面间隔等的涉及和施工方案、装修效果图等提交正方控股并取得正方控股同意。正方控股应于收到郭政妍提交的申报材料5日内出具书面会审意见，正方控股将不得不合理拒绝郭政妍的装修要求，若正方控股逾期未答复，视为同意郭政妍全部方案。合同第7.2条约定，郭政妍须自行向政府有关部门（如消防、计划、环境保护主管机关等）提交装修的报批文件，获得政府有关部门的批准或许可证，而正方控股应在合理范围内予以协助和配合。合同第7.8条约定，郭政妍在装修结束前，应报正方控股进行内部工程验收，同时报消防部门进行消防验收及其他政府主管部门的验收。经正方控股内部工程验收通过、消防验收和相关政府主管部门验收合格后，郭政妍可开业。郭政妍清楚知悉其所承租范围的规划条件、现状和一次性消防验收情况，清楚知悉装修后办理消防验收（即二次消防验收）可能存在的障碍，同意继续履行本合同，由正方控股协助配合郭政妍办理二次消防验收。与郭政妍装修装饰有关的消防责任由郭政妍承担。合同第14.1条约定，无论任何原因导致本合同终止或解除的，郭政妍应于本合同约定的租赁期限届满或提前终止之日后五日内交还该商铺。合同第14.2条约定，本合同期满终止或提前解除，郭政妍应将商铺内属于其所有的可移动物品搬离商铺，将不可移动但可拆除的物品拆除，将该商铺恢复至以下状态：本合同终止前一个月内正常营业时的状况，该商铺至不可拆除的固定装修及所有附属设施/设备归属出租人，正方控股无须给予郭政妍补偿或赔偿（但是，若因正方控股违约导致本合同提前解除的，正方控股应当就该装修、设备设施向郭政妍承担赔偿责任）。合同第16.2条约定，由于正方控股下列原因导致下列行为之一的，郭政妍有权单方面解除合同，正方控股应双倍返还郭政妍全部租赁定金，并向郭政妍支付相当于合同解除时的租金标准所计算的三个月租金的违约金，郭政妍损失（包括但不限于装修损失）超过该违约金，郭政妍有权继续要求正方控股赔偿。（1）郭政妍无法行使对该商铺的使用权，或无法继续正常经营连续超过30天或累计超过60日的……（3）正方控股存在严重违反本合同约定或其在本合同项下承诺或保证的行为导致郭政妍合同目的不能实现，经郭政妍书面催告后30日内仍未纠正的。合同第16.4条约定，郭政妍根据前述规定获得违约金或赔偿金的，不影响郭政妍享有其他权利和救济。合同第17.1条约定，在租赁期限内，郭政妍逾期支付租金、综合服务费、推广费和其他费用的，每逾期一日，应按逾期交纳金额的1%向正方控股支付违约金。合同第17.3条约定，郭政妍逾期支付租金……连续达30日以上的，且在正方控股书面催缴后30日仍未支付的，正方控股有权单方面解除合同，并扣除郭政妍缴纳的全部租赁保证金，此外郭政妍还应向正方控股按合同解除时的租金标准计算三个月租金的违约金。合同第19.1条约定，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下属地址或双方书面通知的其他地址……怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。合同第19.2条约定，电子邮件、任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第4日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明；如以传真方式，则发出之日视作已送达，以发送报告单作为有效证明；如以手递的方式，至发至指定地址之日视作已送达，以对方的签收文据为有效证明；如以电子邮件形式发送，则数据电文以联系人发出的首次时间，视为到达时间。《正方优和汇商铺租赁合同》附带了L1层平面图，显示涉案的L103位于平面图的西南角，左侧靠墙，右侧从上至下分别为L104、L102和L101商铺，其中L102原设计为消防通道。郭政妍还与珠海市香洲正方商业运营有限公司签订了《正方优和汇商铺综合服务合同》，约定每月综合服务费为9891元，郭政妍应一次性缴纳相当于两个月综合服务费的定金19782元作为履行本合同的保证金。签订合同当日，郭政妍向正方控股汇款53427元，汇款载明为“两押一租”。正方控股于同日出具一份收据，载明收到郭政妍L103号商铺押金35618元；后于2017年3月6日出具一份发票，确认收到郭政妍的L103号商铺2017年5月租金17809元。2017年2月15日，郭政妍还向珠海市香洲区正方商业运营有限公司汇款29673元，汇款载明为“管理费两押一租”。此后，郭政妍、正方控股双方协商一致同意租金自2017年5月20日起开始计租，郭政妍并按合同约定向正方控股汇了2017年6月至10月期间的租金。郭政妍向正方控股支付2017年5月20日至2017年10月31日期间的租金共计96071.02元。租赁合同签订后，正方控股将涉案商铺交付给郭政妍使用，郭政妍自2017年3月14日起开始对涉案商铺进行装修，后于2017年4月28日装修完毕。郭政妍主张，其在装修前委托装修公司以电子邮件方式向刘宇丰、李慧报告，但没有提供证据证明，正方控股也不予认可。装修完毕后，郭政妍并未按照合同约定在消防验收装修结束前向正方控股报告内部验收，而是直接申请消防部门进行消防验收。2017年5月31日，珠海市公安消防局出具《不同意投入使用、营业决定书》（珠公消安不字[2017]第0106号），称于2017年5月31日派员进行消防安全检查。经检查，L103商铺存在下列消防安全问题：1、疏散指示标志的设置，不符合《建筑设计防火规范》第10.3.5条规定；2、机械排烟系统排烟量不足；3、该场所安全出口数量不足，不符合《建筑防火规范》第5.5.8条规定。郭政妍收到上述决定书后通知永安消防进行整改，该公司于2017年6月19日书面函告郭政妍，称：“经检查，已经将上述决定书中存在的问题1及问题2解决恢复现有问题3安全出口问题未进行整改，按《建筑设计防火规范》第5.5.8条的规定，店内应有2个安全出口，一个安全出口直通室外，另一个安全出口通过联安文体广场内公共疏散区域，但在消防安全检查时贵店通过联安文体广场内公共疏散区域作为商铺出租给其他商家使用，导致店铺的这一安全出口未通向公共安全区域，而是通向其他商户内，故致贵司店内只有一个安全出口是不符合消防规范要求，如不进行整改，将不能取得消防安全检查合格证。”2017年10月25日，珠海市公安消防局出具《不同意投入使用、营业决定书》（珠公消安不字[2017]第0226号），称于2017年10月24日派员进行消防安全检查。经检查，L103商铺存在下列消防安全问题：1、安全出口数量不足；2、室内消火栓的设置不符合《消防给水及消防栓系统技术规范》第7.4.6条规定；3、机械排烟系统无法测试。消防验收不合格后，郭政妍再次通知永安消防进行整改。永安消防于2017年11月7日向郭政妍发出《函告》，称消防存在的问题与第一次消防安全检查问题相同，店内的安全出口被另一家店铺阻挡，导致店内无法直接通向公共区域；且该店铺未将用于郭政妍店内的公共部位的消火栓引至公共部位，导致店内室内消防栓的设置不符合规范规定。问题3机械排烟系统无法测试，是由于消防安全检查当天商场内存在火警误报，因此未进行机械排烟系统联动测试，后经测试机械排烟系统工作正常。郭政妍以其自2017年6月至11月期间多次与正方控股的工作人员刘宇丰沟通，正方控股仍没有解决消防问题，致使郭政妍的商铺无法开业，郭政妍的合同目的无法实现为由，所以在2017年11月7日通过EMS向正方控股发出《解除租赁合同通知书》。该通知书称，由于正方控股原因造成商铺未能通过消防安全检查，导致郭政妍承租至今不能合法投入使用，签约目的无法实现，郭政妍的通知到达之日立即解除双方的合同，并要求正方控股2017年11月10日前与郭政妍办理交接手续，否则视为郭政妍完成交接。同时，郭政妍在《解除租赁合同通知书》中要求正方控股退还房屋押金35618元、综合服务费押金19782元、装修押金5000元、施工押金3000元、已交租金96071.02元、消防整改工程费28000元等共计187471.02元，还要求正方控股赔偿郭政妍装修损失350000元。上述通知书于2017年11月8日送达至正方控股处。正方控股于2017年11月8日收到郭政妍邮寄的《解除租赁合同通知书》，后于2017年11月10日向郭政妍寄出一份落款时间为2017年11月8日的《关于的回函》，郭政妍于次日收到回函。上述《关于的回函》载明以下内容：1、郭政妍的要求未满足合同解除条件，双方应继续履行合同。2、郭政妍应对未能通过消防安全检查的情况负有主要责任。2017年2月13日，正方控股将商铺交付郭政妍时，郭政妍已知悉承租范围的规划条件、现状和一次消防验收情况。根据《正方优和汇商铺租赁合同》第7.8条，郭政妍承担二次消防验收及装饰装修有关的消防责任。3、正方控股未曾收到两份《不同意投入使用、营业决定书》原件。2017年11月7日，正方控股才正式知悉两份《不同意投入使用、营业决定书》文书。为保障双方权利和尽最大可能减少损失，正方控股承诺于2017年12月31日前对商铺存在的消防安全问题完成调查核实，以明确双方在责任义务。如经核查确认为正方控股责任，正方控股将配合消防部门进行整改并协助郭政妍通过消防验收。4、根据《正方优和汇商铺租赁合同》第17.2条，郭政妍在未满足合同解除条件下执意单方面解除合同，应向正方控股承担违约责任，郭政妍缴纳的租金将全部扣除，并应向正方控股支付按合同解除时的租金标准计算三个月租金违约金。同时，根据合同第14.2条，如郭政妍执行单方解除合同，还应承担物品清退及商铺恢复原状的义务且正方控股无须给予补偿或赔偿。郭政妍提交的微信聊天记录显示，郭政妍在2017年5月25日、6月5日、6月6日、8月9日和8月11日与刘宇丰就涉案商铺消防验收问题进行微信聊天。6月6日，郭政妍告知刘宇丰消防不合格，并称没有看到正方任何动作。刘宇丰回答称“我们有在努力协调”。8月9日，郭政妍在微信中称：“我这边的消防问题今天会给函正方”“再不解决不行了”。刘宇丰问：“给控股？”郭政妍回答称：“两边都给”。但实际上，郭政妍从未就消防问题向正方控股发函。郭政妍还提交了其与其他人的微信聊天记录，并主张与之聊天的人员均是正方控股或者优和汇运营人员。正方控股否认微信聊天人员系其员工，并提供了社保部门盖章的《在职人员缴费花名册》，其并未包含与郭政妍聊天的人员名单。2017年12月5日，正方控股向郭政妍寄出一份落款时间为2017年12月3日的《关于和商铺消防门整改施工方案的告知函》，除告知之前回函的意见外，还称：正方控股在收取郭政妍出具的《解除租赁合同通知书》后，才正式知悉郭政妍租赁的L103号商铺存在消防问题，现正方控股提出商铺消防门整改施工方案（施工方案图纸详见附件一），要求郭政妍务必在2017年12月9日前就是否同意实施L103号商铺消防门整改施工方案给予回复。如郭政妍逾期未予以回复，即视为同意方案的意见及实施，由此产生的不利后果由郭政妍自行承担。次日，郭政妍签收了上述告知函，但郭政妍未予以理会。后正方控股在涉案商铺的左侧再打开一个门进行整改，现已消除了消防门不足问题。2018年1月11日，正方控股向郭政妍发出《解约函》，称正方控股已于2017年11月28日向郭政妍发送欠费交纳通知，但郭政妍仍未支付2017年11月、12月以及2018年1月1日起至1月8日的租金40302.01元及滞纳金19233.72元，共计59535.73元。因郭政妍拖欠行为，根据约定，正方控股将自2018年1月8日起与郭政妍解除涉案L103号商铺的租赁合同，并扣除郭政妍交纳的全部租赁保证金。郭政妍于2018年1月13日签收了上述《解约函》。郭政妍出示一份《图纸审批表》复印件显示，L103铺位的水电、装修审图日期为2017年3月14日，经办人为刘宇丰，同时，正方城建与正方商业运营的工作人员有在审批表上签名。正方控股以《图纸审批表》无原件为由不予认可其真实性，同时辩称签名人不是正方控股的员工，其不能代表正方控股。正方控股系国有独资企业。正方控股在《解约函》上列明的联系人为刘宇丰。正方控股辩称刘宇丰并非正方控股的员工，系珠海正方商业运营有限公司（原珠海市香洲区商业运营有限公司）的员工，而珠海正方商业运营有限公司是正方控股的全资子公司珠海市正方公共资源运营有限公司（原名珠海市香洲正方公共资源运营有限公司）名下的全资子公司。郭政妍主张，合同签订时附图纸显示郭政妍承租的商铺有两个通道，L101、102、104号商铺在其承租前L101、102、104尚未进场经营，L103号商铺的消防门对着柱子位的通道，正方控股将消防安全无法通过；正方控股发函整改时，郭政妍认为合同已经解除，所以没有书面回应正方控股。郭政妍认可其在2017年8月至10月份期间在涉案商铺试营业了差不多三个月，正方控股辩称郭政妍在2017年5月20日至2017年10月31日期间一直在营业。涉案商铺在交付给郭政妍使用时已具有空调通风借接口，后郭政妍装修时铺设了空调管道，目前仍留在现场。因装修和经营涉案商铺，郭政妍支付了装修设计费用20000元、装修垃圾清运费用1000元、消防工程费用28000元、空调通风工程费用13500元。郭政妍主张装修涉案商铺共花费342154元，为此，郭政妍提供了《商铺装饰工程施工合同》（含附件：珠海蛋壳披萨拱北店预算、蛋壳披萨拱北店后期增加数目）及收据。正方控股对《商铺装饰工程施工合同》及其附件的真实性认可，但认为收据并不能证明已经实际支付，且合同附件显示定制皮沙发4550元、B立面茶水架2646元、水吧吧台86**元、收银台电脑柜1150元应予以扣除，因该项目并未形成装修附着，应由郭政妍自行拆除，不构成郭政妍的损失。另外，郭政妍主张员工宿舍押金及中介费6500元及员工遣散费用23000元，正方控股不予认可。另外，郭政妍主张还花费了如下费用：空调费用17900元、设备费用104000元、厨房用品费用6218.63元、拌机机费用169元、公章刻制费用145元、招牌制作费用12800元、收银系统费用5200元、监控设备款5550元、微餐饮系统9000元、员工食品安全培训费350元。郭政妍在2017年11月7日决定关门停业，并在当天晚上从涉案搬离了冻品。次日，郭政妍打算搬离其他可移动物品时，正方控股的关联企业的现场管理人员对郭政妍的行为予以阻拦，后郭政妍锁上门离开，此后并未再开门营业。正方控股辩称因其在2017年11月8日当天才收到郭政妍的书面解除通知，现场的管理人员对情况也不了解，所以才予以阻拦，并在涉案商铺加了一把锁。2017年12月18日之前，正方控股通知郭政妍过来开门并搬走物品，但郭政妍以其已经向法院提起诉讼为由拒绝。后因涉案商铺已出租给案外人作教育培训所需，正方控股遂将郭政妍存在涉案商铺的可移动物品搬离涉案商铺，并存放于几公里之外的地方。后经一审法院组织，双方到存放现场核对清点正方控股搬离存放的可移动物品。目前现场存放着空调、冰箱、比萨炉、炸炉、搅拌机、冰机、摄像头、沙发、桌椅、柜子及灯饰等物品。正方控股提交的物品清单中的烟罩、广告黑板及挂画没有在现场找到。在清点现场，郭政妍以存放的物品有些生锈、有些桌椅被刮花、沙发被咬坏破损等为由拒绝搬走上述物品。正方控股辩称,郭政妍所购买或安装的空调、设备、厨房用品、搅拌机、监控设备等均属可移动物品，郭政妍应当自行搬离，并不构成其损失;沙发破损是老鼠所咬，物品生锈、刮花属于自然损耗，一切并非人为损坏；且根据合同约定，郭政妍应当自行清理物品。郭政妍与案外人于2017年3月10日签订了一份《蛋壳披萨品牌商业特许经营加盟合同》，合同显示：郭政妍加盟蛋壳披萨品牌，特许经营期限5年，从2017年5月1日起至2022年4月30日止，郭政妍须在合同签订内30日内支付一次性特许加盟费130000元及履约保证金30000元。郭政妍主张品牌加盟费用损失130000元及加盟合同保证金损失30000元，加盟违约金损失30000元。一审法院认为，一、关于解除租赁合同的时间及责任问题。从查明的事实来看，涉案商铺租赁因消防未能通过验收而导致合同没有继续履行，存在以下几个问题：第一，与郭政妍承租的L103号商铺相邻的L102号商铺原设计为消防通道，正方控股改变其使用功能而作为商铺出租给其他人使用，导致郭政妍承租的L103号消防门不足，这是涉案商铺消防未能通过验收及租赁合同未能继续履行的主要原因。第二，尽管没有证据证明刘宇丰为正方控股的员工，如正方控股所称其为正方控股关联企业的员工，但从正方控股向郭政妍发出《解约函》所列明的联系人为刘宇丰来看，刘宇丰确实代表正方控股与郭政妍联系沟通租赁等事宜。尽管郭政妍没有按照合同约定向正方控股发书面函通知消防不合格，但在消防验收未通过后，郭政妍已经于2017年6月6日及时通过微信明确告知刘宇丰，联系也一直处于连续状态，且刘宇丰也承诺“努力协调”。刘宇丰作为正方控股关联企业的员工一直与郭政妍沟通涉案商铺的租赁使用问题，由此造成郭政妍确信与刘宇丰沟通就是与正方控股沟通，这在一定程度上构成表见代理。据此，刘宇丰在清楚知道涉案商铺存在消防门不足问题应该及时向正方控股汇报，正方控股应对刘宇丰没有及时汇报导致的后果承担一定的责任。第三，《正方优和汇商铺综合服务合同》第7.8条明确约定，郭政妍清楚知悉其所承租范围的规划条件、现状和一次性消防验收情况，清楚知悉装修后办理消防验收（即二次消防验收）可能存在的障碍，同意继续履行本合同。同时，双方签订租赁合同时，正方控股在合同还附了L1层平面图，显示涉案的L103号商铺右侧从上至下分别为L104、L102和L101号商铺，由此可见，郭政妍承租时清楚铺四周的状况，其知道或者应当知道L102号商铺存在，可能还要出租使用。在此情况下，郭政妍仍承租涉案商铺及装修，郭政妍存在预判不足的情形。第四，郭政妍主张在装修前委托装修公司以电子邮件方式向刘宇丰、李慧报告，但没有提供证据证明，正方控股也不予认可，因此，一审法院对该主张不予采信。郭政妍提交的《图纸审批表》仅是复印件，并未提交原件供核对，一审法院无法核实其真实性。且即使《图纸审批表》真实，其显示的审批人员仅是正方控股的关联公司人员，并非正方控股的工作人员，因此，《图纸审批表》并未能证明郭政妍曾将装修方案等向正方控股报告及经过正方控股审批同意。第五，郭政妍并未提交证据证明与郭政妍微信聊天人员属于正方控股的员工，据此，该微信聊天记录不能证明是郭政妍与正方控股的对话，对正方控股不产生约束力。同时，在装修结束前，郭政妍并未按照合同约定报告正方控股内部工程验收，导致正方控股未能及时发现消防问题。第六，从消防部门对涉案商铺消防出具的决定书来看，两次未通过验收均有三个问题，并非仅仅是消防门不足问题。郭政妍并未举证证明存在的其他消防问题与正方控股有关。第七，合同第16.2条约定正方控股存在严重违反本合同约定或其在本合同项下承诺或保证的行为导致郭政妍合同目的不能实现，经郭政妍书面催告后30日内仍未纠正的。但郭政妍并未按照合同约定书面告知正方控股消防不合格存在的障碍。在第一次消防验收不合格的情况下，从郭政妍与刘宇丰的微信聊天中可见，郭政妍也认识到需要向正方控股发函通知或者催告，但两次消防验收未通过的时，郭政妍仍开门营业却没有按照合同约定以书面形式向正方控股邮寄通知。郭政妍在发出解除函之前却从未向正方控股发函通知或者要求纠正消防问题，郭政妍存在怠于通知的情形。而根据合同19.1条的规定，郭政妍怠于通知，按约应承担对其不利的法律后果。第八，当郭政妍行使单方解除合同权利的时候，没有按照合同约定提前30天通知正方控股。综上可见，因涉案商铺存在消防问题导致郭政妍的合同目的不能实现，据此，郭政妍提前解除租赁合同，符合法律规定。但双方对消防问题未能及时解决及租赁合同提前解除均存在一定的过错，且双方的过错对造成的损害后果程度差不多，据此，一审法院予以认定双方存在同等过错，故双方应对解除租赁合同承担同等责任。尽管郭政妍没有按照合同约定提前30天通知正方控股解除合同，但基于双方对合同解除存在同等过错，故一审法院予以认定正方控股收到郭政妍的解除通知书当天即2017年11月8日双方的租赁合同解除。二、关于返还租赁定金或租赁押金问题。双方合同约定租赁定金，但从汇款记录及收据来看，郭政妍实际缴纳的租赁押金，且双方的合同实际已经开始履行，故郭政妍诉请正方控股双倍返还定金，理据不足，一审法院不予支持。租赁合同已经实际履行，且双方均存在过错的情况下解除合同，正方控股反诉请求无需返还郭政妍租赁押金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，正方控股应予以退还郭政妍租赁押金35618元。三、关于赔偿管理费押金问题。在消防尚未验收合格的情况下，郭政妍仍继续缴纳租金及管理费，且实际已经在涉案商铺经营了几个月，即郭政妍实际已经使用涉案商铺，根据郭政妍与案外人的服务合同约定，郭政妍应当缴纳管理费及押金。同时，管理费押金的收取对象是案外人，并非正方控股，因此，郭政妍诉请正方控股赔偿管理费押金，理据不足，一审法院不予支持。四、关于租金及逾期付租违约金问题。在消防尚未验收合格的情况下，郭政妍仍继续缴纳租金及管理费，且实际已经在涉案商铺经营了几个月，即郭政妍实际已经使用涉案商铺，因此，郭政妍诉请正方控股返还缴纳的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。同时，租赁合同因双方均存在过错的情况下于2017年11月8日解除，正方控股在收到郭政妍的解除通知当天却阻止郭政妍搬离可移动物品，由此可见，自2017年11月8日后，并非郭政妍主动占用正方控股的商铺。因此，正方控股反诉请求郭政妍支付2017年11月8之后的租金，理据不足，一审法院不予支持。又因郭政妍仅向正方控股支付了2017年10月31日之前的租金，故郭政妍还需向正方控股支付2017年11月1日至2017年11月7日期间的租金共4155.43元（17809元/月÷30天×7天）。由于郭政妍、正方控股双方对解除合同均在同等过错，据此，正方控股诉请郭政妍支付逾期缴纳租金的违约金，理据不足，一审法院不予支持。五、关于赔偿损失问题。1.关于装修工程等固定损失的赔偿问题。郭政妍在装修中定制皮沙发、B立面茶水架、水吧吧台、收银台电脑柜，这些项目属于可移动物品，并未形成装修附着，郭政妍完全可以自行拆除带走。且在明知消防尚未通过验收的情况下，郭政妍已经为营业购买安装了上述物品，过错在于郭政妍自身。郭政妍经正方控股通知后拒绝搬走上述可移动物品，在一审法院组织双方清点现场后，上述可移动定物品仍存在，且生锈刮花自然损耗，沙发被老鼠咬破这也并非人为故意损害，这与郭政妍拖延搬离有关，但郭政妍仍予以拒绝。因此，上述可移动物品并不能构成郭政妍的装修损失，应从装修款中扣除。扣除定制皮沙发4550元、B立面茶水架2646元、水吧吧台86**元、收银台电脑柜1150元后，郭政妍装修损失实际为325128元（342154-4550-2646-8680-1150）。郭政妍承租涉案商铺后未经营所需实际支付装修费325128元、装修设计费20000元、装修垃圾清运费1000元、消防工程损失费28000元、空调通风工程费13500元，这些投入属于装修过程所产生的必然损失。双方的合同解除后，郭政妍不可能拆除带走，据此，上述工程项目构成了郭政妍承租涉案商铺为经营准备的装修工程必然损失，即387628元（325128+20000+1000+28000+13500）。因双方签订的租赁合同期限为3年，而郭政妍实际已经使用了0.5年，按照已经使用时间折旧后的固定装修工程价值为323023.33元{387628÷3×（3-0.5）}。结合双方的过错程度，故正方控股应予以赔偿郭政妍固定装修工程等损失161511.67元（323023.33元×50%）2.关于可移动物品设备费、员工费、加盟费等其他费用的赔偿问题。《正方优和汇商铺租赁合同》第7.8条明确约定，经正方控股内部工程验收通过、消防验收和相关政府主管部门验收合格后，郭政妍可开业。但在明知消防尚未通过验收的情况下，郭政妍已经为营业购买并安装了空调、经营设备及监控设备，订制了公章刻制、招牌制作、收银系统、微餐饮系统，购买了大量的厨房用品、搅拌机等，还招聘大量员工进行安全培训并承租员工宿舍，同时还签订加盟合同并支付加盟费用，这是郭政妍预估错误，属于郭政妍自身原因导致的扩大损失，与正方控股无关。且郭政妍所购买或安装的空调、设备、厨房用品、搅拌机、监控设备等均属可移动物品，郭政妍在合同提前解除后应当自行搬离，并不构成实际损失。正方控股为了防止扩大损失而将郭政妍存放的可移动物品搬离租赁现场而存放别处，并无不当。目前，除小件物品外，上述可移动物品也几乎都存在，但郭政妍却拒绝搬离，由此所造成的进一步损失，应由郭政妍自行负担。因此，郭政妍诉请正方控股赔偿空调费、设备损失费、厨房用品损失费、搅拌机和公章刻制费、监控设备款、微餐饮系统损失、加盟费用、加盟合同保证金及其违约金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。郭政妍主张租赁员工宿舍的中介费损失及遣散员工损失，一来，郭政妍所提交租赁合同及收据，并未经过备案或者租赁登记，无法核实其真实性；二来，即使租赁及遣散员工属实，按合同约定，郭政妍在消防验收尚未通过的情况下不能开业，但郭政妍在开业条件不具备的情况下就大量聘用劳动者及租赁员工宿舍，这并非租赁所导致的直接损失，同时这也是郭政妍预估错误，属于郭政妍自身原因导致的扩大损失，与正方控股无关。同理，郭政妍在尚未取得消防验收的情况下，便发生员工食品安全培训费350元，与正方控股无关。据此，郭政妍诉请正方控股赔偿员工费用29850元及员工培训费350元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。六、关于违约金问题。尽管合同约定了违约金，但因并非正方控股中途擅自提出解除合同，即不符合合同第16.3条规定的正方控股既要赔偿违约金，又要赔偿损失的情形。合同第16.2条规定，郭政妍损失（包括但不限于装修损失）超过三个月租金的违约金时，郭政妍有权继续要求正方控股赔偿，由此可见，损失超过违约金时，郭政妍可以主张包含违约金在内的损失。现在郭政妍请求的损失赔偿金额远高于合同约定的违约金的情况下，郭政妍再诉请正方控股支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认郭政妍与正方控股于2017年2月15日签订的《正方优和汇商铺租赁合同》于2017年11月8日解除；二、正方控股于判决生效之日起七日内向郭政妍返还租赁押金35618元；二、正方控股于判决生效之日起七日内向郭政妍赔偿固定装修工程等损失161511.67元；三、郭政妍于判决生效之日起七日内向正方控股支付2017年11月1日至2017年11月7日的租金4155.43元；四、驳回郭政妍的其他诉讼请求；五、驳回正方控股的其他反诉请求。案件本诉受理费18886元，反诉受理费1338元，合计20224元，由郭政妍负担8224元，由正方控股负担12000元。二审中，郭政妍提交了如下证据：1.优和汇/联安广场装修须知；优和汇装修管理规定；与招商部经理李慧聊天记录；装修平面效果图；中国建设银行个人账户收入交易明细。2.珠海市公安消防局窗口服务手册；消防设计说明；珠公消审字[2017]第0003号建设工程消防设计审核意见书；珠公消验字[2017]第0092号建设工程消防验收意见书；西安建筑科技大学建筑设计研究院出具给正方控股的总平面位置竣工图和标高平面图竣工图；珠公消审字[2017]第0370号建设工程消防设计审核意见书；珠公消验字[2017]第0315号建设工程消防验收意见书；蛋壳披萨店（上诉人）消防竣工验收图纸一套；退费申请书；EMS邮寄单；海南昶光公司关于退费申请书的回复。正方控股提交了如下证据：1.《联安文体广场消防装修设计图》；2.L102《商铺租赁合同》（部分）；3.《建设工程施工合同》、《采购清单》、整改前后对比照片；4.消防验收意见书。经质证，正方控股对郭政妍提交上述证据1、3的真实性不予认可，对证据2中的审核意见书、验收意见书真实性无异议，其他证据不予认可。郭政妍对正方控股提交上述证据的真实性均不予认可。经审查，郭政妍提交的证据1中的优和汇/联安广场装修须知、优和汇装修管理规定无相关盖章签字，与招商部经理李慧聊天记录无法核实，对上述证据本院不予采信；证据2中的相关消防设计审核意见书、消防设计说明在一审中已经提交，不属于二审中新的证据；对郭政妍提交的其余证据与正方控股提交的证据真实性本院均予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：第一，关于“二次消防”未通过验收的责任认定。双方争议根源在于涉案商铺“二次消防”未能通过验收，而双方均认为消防未通过验收系对方原因所导致。对此本院认为，公安消防局两次的《不同意投入使用、营业决定书》列明的消防安全问题是认定双方责任归因的事实基础。就郭政妍一方而言，一是合同第7.2条及第7.8条对于郭政妍作为承租人应承担的相关消防装修、验收及知情义务均有约定，虽然租赁合同所附的L1层平面图与正方控股一次消防所通过的装修设计图纸有所区别，但在L1平面图显示有L102商铺存在且出租的情况下，郭政妍确实存在预判不足的情形。二是上述公安消防局两次出具的决定书列明的消防安全问题均不仅涉及安全出口数量，还存在其他消防设施的问题，而其他的消防设施问题并不应归责于正方控股。三是在2017年10月25日第二次消防验收未通过后，永安消防于2017年11月7日函告郭政妍消防存在的问题，但郭政妍并未再书面通知正方控股予以纠正，而是于同日向正方控股发出《解除租赁合同通知书》，其行为亦存在部分不当。就正方控股一方而言，首先，从正方控股提交的一次消防的装修设计图纸显示，原先L102商铺位置处并未设置商铺，其状态为开放式的商业用途，而在与郭政妍签订《租赁合同》时，L102商铺处已经成为独立的一处商铺且亦实际对外出租，虽然郭政妍对其承租L103商铺二次消防有一定的预判义务，但显然正方控股对于L102商铺及邻近位置的功用变化是导致二次消防未能通过的客观障碍之一。其次，根据刘宇丰作为正方控股关联企业员工身份及正方控股在《解约函》中将其列明为联系人，以及郭政妍一直与刘宇丰就租赁合同的履行情况进行沟通的事实看，郭政妍有理由相信刘宇丰能够代表正方控股与其进行联系与沟通，一审法院认定构成表见代理是正确的。在第一次消防验收未通过后，郭政妍已向刘宇丰告知了相关情况，但正方控股并未及时作出回应具有一定的过错。再次，在2017年11月10日向郭政妍发出的《关于〈解除租赁合同通知书〉的回函》中，正方控股认为，针对公安消防部门的两份决定书，郭政妍应对未能通过消防安全检查的情况负有主要责任。由此也可看出，正方控股并未否认其对二次消防未能通过验收负有一定责任。综上，双方对于二次消防未能通过验收均存在一定程度的过错，一审法院确定双方存在同等过错，并认定双方对解除合同承担同等责任并无不当，本院予以维持。第二，关于合同解除的时间认定。如上所述，二次消防无法通过验收，双方均存在过错，而这一客观事实亦致使郭政妍使用涉案商铺正常经营的合同目的无法达到，在此情况下，郭政妍行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审判决以正方控股收到《解除租赁合同通知书》的2017年11月8日为双方合同解除的时间并无不当，本院予以维持。第三，关于郭政妍主张的赔偿认定。其一，郭政妍认为水吧吧台属于不可拆除部分，但并未提供证据予以证明，而其要求正方控股对可拆除部分赔偿50%的主张亦没有依据，对郭政妍上述主张本院不予采信。其二，根据双方租赁合同第7.8条的约定，消防验收合格是郭政妍开业的前提条件，在二次消防因双方原因导致未通过验收的情况下，郭政妍购买安装空调、购买经营及监控设备、厨房用品、搅拌机等，以及刻制公章、制作招牌、订制收银、微餐饮系统、支付加盟费用、员工费用等均属于其因经营前预估不足而产生的扩大损失，其要求正方控股予以赔偿依据并不充分。其三，根据租赁合同第16.2条及第16.3条的约定，只有在全部归责于正方控股或正方控股擅自提出解除合同的情况下，才应向郭政妍双倍返还租金定金以及支付相当于三个月租金的违约金，而事实上本案的合同解除并不属于上述情形，郭政妍要求双倍返还定金及支付违约金依据不足。综上，一审判决对于郭政妍的损失认定并无不当，本院予以维持。第四，关于正方控股主张的租金及逾期支付租金违约金的认定。本院认同一审判决的认定，双方于2017年11月8日解除合同，对于郭政妍在此之前使用商铺经营的期间，应向正方控股支付相应的租金，在此之后，并非郭政妍主动占用涉案商铺，正方控股主张2017年11月8日之后的租金及主张逾期支付租金违约金均缺乏依据。综上所述，郭政妍与正方控股的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费16289.30元（郭政妍预交11970元，正方控股预交4319.3元），由郭政妍负担11970元，正方控股负担4319.3元。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇一八年九月二十六日书记员  王 莉