河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0684民初3467号原告（反诉被告）张贺秋，男，1970年7月12日出生，汉族，现住河北省高碑店市。委托代理人熊增斌，河北王笑娟律师事务所律师。被告（反诉原告）王雅文，女，1985年1月5日出生，汉族，现住河北省保定市容城县。委托代理人安二明、栾菲菲，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）张贺秋与被告（反诉原告）王雅文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张贺秋及委托代理人熊增斌、被告（反诉原告）王雅文及委托代理人安二明、栾菲菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张贺秋诉称，2017年3月初，经中介保定白沟新城建嘉房产信息咨询服务部介绍，原被告于3月9日签订了房屋买卖合同，被告同意以当时的市场价285000元的价格向原告出售荣域小区2-2-1102房屋，开始中介公司说可以更撤备案，临签合同前又说无法更撤备案，就在合同中约定房产证下来后再办理过户手续。原告为儿子准备婚房多方筹集房款通过侄子张悦的账户替被告还清了银行剩余房贷并支付了被告余款共计276000元房款，5700元中介费。2017年3月9日被告将钥匙及原购房合同、贷款合同及物业服务合同交付原告，签订完合同后因天色已晚，准备第二天再去物业公司办理物业交割手续，但被告着急回北京上班且老公生病需要人照顾，承诺等5月初老家人结婚时回来一起办理。原告拿到钥匙后先开通了电力暖气并入住，结果不到一个月，雄安新区政策出台，雄安三县及白沟新城房价飙升，被告即以种种借口拖延不予办理物业交割手续，自来水和燃气一直没有开通，到了4月底白沟限购政策出台后，被告更以新政策为由不予配合，并多次乘原告上班之机到原告家中堵锁眼，手段卑劣。诚信是做人之本，也是合同法基本原则，双方买卖合同早在新政之前1个月时就已经签订且原告当即交付全款被告交付了钥匙，主合同义务已经履行完毕，被告理应配合原告到物业办理水电气等附随义务，被告却以合同无效为由拒绝配合。根据最高法司法解释，政策变化并非不可抗力，且新政之前主合同义务基本履行完毕，且不需要网签，不可能导致合同无效，被告的做法已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令被告继续履行买卖合同附随义务即水电暖气等物业交割手续；判令被告及中国工商银行高碑店支行立即办理位于河北保定市房屋的解除抵押手续；请求判令被告及高碑店市金润房地产开发有限公司协助将位于河北省保定市房屋房屋的房产证办至被告名下；判令被告在条件符合后协助将房产证过户至原告名下；判令被告按照总房款日万分之五的标准支付违约金，直至合同义务履行完毕；判令被告向原告支付因被告的违约行为导致的物业费及滞纳金直至被告合同义务履行完毕；判令被告赔偿堵锁眼及无法正常用水给原告带来的经济损失1630元；判令诉讼费由被告承担。被告王雅文辩称，不予认同，被告尚未取得房屋的房产证，限购政策的出台导致合同无法履行，本案的第一层法律关系是高碑店市金润房地产开发有限公司与王雅文签订的2010年5月23日商品房买卖合同，涉案的楼栋并未完成竣工验收，不具备涉案楼栋的初始登记以及后续的转移登记，经被告询问开发商，开发商并未答复，并未完成法定的交付义务，由此导致合同目的的无法实现，第二，本案第二层法律关系是2017年3月9日原被告以及居间方三方签订的房屋买卖合同，合同是由居间方提供的格式文本，居间方并未告诉原被告涉案房屋不能交易，涉案房屋并未取得房产证和交易中存在的交易风险。对于办证和交接并未约定履行的时间，同时在2017年4月6月涉案房屋不能上市交易，被告丧失购买房屋的资格。根据城市管理法38条，未依法取得房产证书，不能进行转让，所以双方的交易包括合同应当解除。限购政策出台后，涉案房屋不能交易，原告不具有购买房屋的资格，本着诚实信用原则，被告多次到房管部门询问，答复是不能进行交易，所以被告不存在违约行为。针对第一项诉请，开发商并未完成法律意义上的交付，且限购政策出台，不能进行交易，第二项，被告已经完成全部付款，待双方争议解决完，确定合同能够继续履行，再按照规定履行。第三、四项，不具备过户的条件，无法过户，第五、六、七，被告不存在违约行为，原告并未举证所受损失，原告应举出证据证实。综上请法庭驳回原告诉请。反诉原告王雅文反诉称，2017年3月9日，反诉人与被反诉人订立《房屋买卖合同》，被反诉人购买反诉人位于河北省保定市房屋，总价款285000元。合同订立后不久，诉争房屋所在地区出台房屋限购政策。反诉人询问白沟地区房管局后得知，上述情况不具备房屋买卖、过户的条件，故合同目的无法实现。为了保护买卖双方的权益，及时定纷止损，反诉人请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人于2017年3月9日订立的房屋买卖合同；判令诉讼费由被反诉人承担。被反诉人张贺秋辩称，反诉人称询问房管局人员说该房屋不具备买卖及过户的条件，合同目的无法实现，要求解除合同的说法十分荒谬。首先，房管局工作人员的话并非判案依据，也未见相关证据，政策变化并非合同解除的法定事由。该房屋已经五证齐全，买卖合同是在新政之前就已经签订，并相互交付了全款及钥匙，主合同义务已经履行完毕，被反诉人入住多时，反诉人也没有提供证据该合同是在威胁或欺诈情况下签订的，房屋买卖合同是双方真实意思表示，并未违反国家法律法规强制性规定，且政策变化已经被公认为不属于不可抗力，不属于解除合同的法定事由，该买卖合同并非无效。根据合同法规定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。依据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因此说该房屋买卖条件不成立的说法没有依据，买卖合同真实有效，反诉人应当依据合同约定履行应尽的协助义务。其次，合同目的并非无法实现。双方在合同中明确写明：就甲方暂时未取得该房屋所有权证的事实情况，丙方已经据实告知乙方，且乙方已经知晓该事实，甲乙双方明确知晓交易风险，且自愿达成本交易，并约定在甲方取得该房屋所有权证后再办理过户手续。该约定明确说明双方对房屋没有产权证的事实是了解的，也知道政策等变化的风险并自愿达成本交易。物权法第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该房屋买卖合同也约定先付款交房，房产证等将来办下来再过户，所以，目前阶段的合同目的只是付款交房，房产证过户是将来一两年甚至两三年后的事情，而以后的房产政策也是变化的，也许房产证下来的时候限购政策已经取消或者变化也未可知，即便没有变化，房产证下来以后满两年也可以过户，合同目的并非一定无法实现。反诉人因为雄安新区政策导致房子涨价就以限购为由主张解除合同，如果仅仅简单依据政策变化就解除合同，容易导致因房价飙升卖方乘机故意毁约，对在新政之前就付全款买房的被反诉人来说显失公平，不仅违背了合同法尽力维护合同效力的立法精神，也不利于交易的稳定。如果对卖方解除合同不加以限制，随意利用调控政策解除合同，不需要付出任何成本，对于买房者极不公平。尽量维护交易的稳定，是法院审理此类案件应坚持的基本原则。再者，在房屋过户的问题上双方买卖合同上是做了约定的，就是等反诉人房产证下来之后，我们的诉讼请求也是要求等反诉人房产证下来之后再行过户，并不违反合同约定，也不是无法实现。白管字（2017）53号文关于《稳控房地产市场实施意见》的实施细则也明确约定，该类房屋买卖情形仍按照原政策执行。因此，反诉人以合同目的无法实现解除合同一说，于法于理都说不过去，请求法院依法驳回反诉人所有诉请。被告强调开发商房子没有竣工验收，但是据我方所知，开发商已经竣工，在年前就通知办理房产证，说明开发商手续齐全。经审理查明，原告(反诉被告)张贺秋与被告（反诉原告）王雅文经中介保定白沟新城建嘉房产信息咨询服务部介绍，于2017年3月9日签订房屋买卖合同，双方约定：“甲方王雅文所售房屋坐落于，房屋成交价格285000元，面积92.71平米。乙方张贺秋于2017年3月4日将首付款275000元支付给甲方王雅文，剩余房款10000元，乙方在过户当日支付给甲方。甲方承诺在（约定时间或条件）取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙、丙（保定白沟建嘉地产）双方。甲方取得房产证后10个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在（约定时间或约定条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意。……”原、被告及中介保定白沟新城建嘉房产信息咨询服务部的经办人于某在房屋买卖合同中确认签字。合同签订后原告（反诉被告）于2017年3月9日支付被告（反诉原告）购房款275000元（包含代替王雅文偿还涉案房屋银行贷款155000元左右），同日被告（反诉原告）将涉案房屋钥匙交付原告（反诉被告），原告已入住房屋至今并以原告名义交纳2017-2018年度取暖费。另查明，1、涉案房屋至今未办理房屋所有权证书，就该套房屋尚未取得房屋所有权证书及交易风险事宜，中介在居间售房时已据实告知原、被告，并将此事实在房屋买卖合同第一条中明确写明。2、中介经办人于某出庭作证证实：“被告已将涉案房屋钥匙及房屋的相关手续、原始合同交给原告，之后说去改物业，物业的底子涉及水电的名字，但是天已晚，被告要回北京有事，说五月份回来再办理物业交割。五月初原告给中介打电话，让中介联系被告配合原告改物业的水电。被告主动联系中介表示，因为新政策的出台不想卖房了，房价现在高了、后中介联系原告，原告也清楚了。后来被告不配合了，就等着打官司了。”3、庭审中，原告（反诉被告）向本院提交涉案房屋开发商高碑店市金润房地产开发有限公司于2017年12月26日张贴至小区的通知，内容为：荣域小区1、2、3号楼已开始办理不动产登记手续，请个业主尽快将所需资料（身份证、户口本、结婚证复印件）送至五号楼办公室，全款客户与银行按揭客户均可办理，且所需资料相同。2018年3月16日荣域不动产登记办公室通知，内容：我办公室收取“办理不动产登记手续”资料的工作将于2018年12月31日截止。上述事实有房屋买卖合同、保定白沟新城建嘉房产信息咨询服务部出具的证明、被告（反诉原告）出具的房款收据、转账凭证、银行流水、个人购房借款、担保合同、高碑店市金润房地产开发有限公司通知、证人于某证言、取暖费票据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。鉴于现涉案房屋能够办理房屋初始登记，且原告已交付购房款275000元及房屋已交付原告入住至今，原、被告产生纠纷系被告（反诉原告）以房价变高了为由表示不再出售房屋，系被告（反诉原告）存在违约行为，故按照合同应诚实履行的原则，原、被告签订的合同存在继续履行的可能，被告（反诉原告）应履行办理涉案房屋初始登记义务。因房屋所在地存在限购政策，被告（反诉原告）应在过户条件成就时，再履行过户至原告（反诉被告）名下的合同义务。因此对原告要求被告现在办理房屋过户的诉请，本院不予支持。另原告（反诉被告）主张的被告应按合同约定以总房款日万分五的标准承担违约金及被告（反诉原告）应到银行办理解押手续、办理物业交割手续，符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）所主张的物业费、滞纳金、经济损失，因未实际发生且无有效证据予以支持，故本院不予采信。本案反诉中，反诉原告诉请解除合同，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王雅文于本判决生效后十日内到涉案房屋贷款银行办理房屋解押手续。二、被告（反诉原告）王雅文于本判决生效后十日内到涉案房屋开发商处办理物业交割手续及到开发商处、房屋管理部门办理涉案房屋初始登记手续。三、被告（反诉原告）王雅文自2018年9月30日出具判决书之日起按照总房款285000元日万分之五的标准支付原告（反诉被告）张贺秋违约金至实际履行完毕之日止。四、驳回原告张贺秋其他诉讼请求五、驳回反诉原告王雅文的反诉请求。案件受理费100元、反诉费100元，由被告王雅文承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张秋丽人民陪审员  张 庄人民陪审员  王 腾二〇一八年九月三十日书 记 员  王 铁