广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初1696号 原告：文思哲，男。 被告：乔文韬，男。 委托诉讼代理人：张宇峰，广西君健律师事务所律师。 原告文思哲与被告乔文韬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至桂林市七星区人民法院审理。本院经审查后裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告不服该裁定，上诉于桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）桂03民辖终41号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文思哲、被告乔文韬委托诉讼代理人张宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文思哲向本院提出诉讼请求：1．判令被告乔文韬退还原告2017年8月以后的剩余房租13500元、水电押金12000元，合计25500元；2．判令被告乔文韬向原告支付违约金7650元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告乔文韬于2016年3月8日签订一份位于铁西小学北侧的门面租赁合同，租期为2016年7月15日起至2021年7月14日止。根据合同约定，原告已向被告缴纳履约保证金，水电押金及2017年8月20日以后的门面租金共计25500元。2017年8月18日，桂林市城管支队给原告下发拆迁通知，认为原告租赁的门面为违法建筑，勒令原告在8月20日24点前全部清场。但被告却让原告继续经营，被告会和政府沟通。后因被告沟通未果，导致门面被拆，许多设备来不及搬迁。2017年9月6日，原、被告达成《退款计划数》，被告乔文韬应最迟于2017年9月26日前退回原告履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金合计25500元。现被告未按约定的期限还款，已构成违约，应承担还款责任。原告故诉至法院，请求判如所请。 被告乔文韬辩称，1、原告主张的违约金，根据双方签订的《门面租赁合同》约定，拆除门面不属于违约事项，双方互不承担违约责任。因此，原告主张违约金没有依据，且原告主张的违约金过高，超出法定标准。2、原告主张退还未租期间的租金、水电押金及履约保证金以双方核实为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月14日，被告乔文韬（乙方）与被告十七中学（甲方）签订《桂林市第十七中学北面门面合作合同书》，约定：桂林市第十七中学校园北面临街全部门面（位于桂林市象山区，东与铁西小学接壤，西与十七中西北面门面接壤）的使用、经营及管理；门面启用后，采取由乙方承包方式经营，乙方自负盈亏；分成按门面出租后的纯收入计算；门面所需缴纳的各项费用由乙方在门面租金总收入里扣除30%，承包交纳由乙方自负盈亏，甲方不负责。 2014年3月3日，原告文思哲（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》一份，约定：乙方自愿租赁甲方位于铁西小学北侧的4#号门面，经营美发，月租金1150元；租赁期从2014年3月3日起至2015年7月14日止；签订合同时，乙方交纳履约保证金10000元及水电押金2000元；乙方在本合同签订日一次性交清十二个月的租金；本合同期内，如因各种原因需要拆除该门面，甲乙双方均不承担违约责任。甲方只退履约保证金、水电押金及剩余租期的租金，而不承担乙方因终止经营所造成的经济损失及任何搬迁、装修等费用。合同签订后，被告乔文韬向原告交付了涉案门面。合同期限届满后，原、被告又分别于2014年12月31日，2016年3月8日两次续签《门面出租合同》，合同约定的租赁期限延长至2021年7月14日止，房屋租金变更为1250元/月，其他约定条款与2014年3月3日签订的《门面出租合同》一致。原告在第一次签订《门面出租合同》时即交纳了履约保证金10000元、水电押金2000元，原告持有的收据载明的经手人为黄晶晶、唐华雯。2017年7月14日缴纳了，2017年7月14日至2018年7月14日的租金15000元，原告持有的收据载明的经手人为唐华雯。 2017年8月18日，桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室向原告文思哲发出《通知》，认定涉案门面属违法建筑，限期于2017年8月20日24时前拆除。 2017年9月6日，原告文思哲（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《退款计划书》，载明：乙方租用甲方的门面（门面位置：铁西小学北侧4#门面）因政府原因拆除。1、甲方退回乙方履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金，退款合计人民币25500元整。具体退款计划：（1）本协议生效之日起10天内，甲方退还上述款项总额的一半给乙方；（2）本协议生效之日起20天内，甲方将剩余款项一次性全部退还乙方；（3）如甲方未按上述计划退款，则未退款部分按双倍赔偿乙方违约金。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案门面已被桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室确认为违法建筑，并于2017年8月21日予以拆除，故案涉《门面出租合同》无效。 关于合同无效后的履约保证金、水电押金及租金返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告乔文韬签订《门面出租合同》已明确约定，门面被拆除的，被告需退还履约保证金、水电押金和剩余租期的租金。原告缴纳给被告的履约保证金、水电押金和租金，有被告乔文韬签订《门面出租合同》时认可的经手人出具的收条，被告乔文韬在《退款计划书》中也对上述款项进行了确认，故原告要求被告乔文韬退还履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计25500元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”被告乔文韬未按《退款计划书》的约定退款，显属违约，应承担相应的违约责任。原、被告约定按照未退款部分的双倍进行支付，被告认为该违约金过高，现原告主张被告乔文韬按照未退款部分的30%即7650元（25500元×30%）支付违约金，未违反双方约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告乔文韬于本判决生效之日起十日内退还原告文思哲履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计25500元； 二、被告乔文韬于本判决生效之日起十日内向原告文思哲支付违约金7650元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费628元，减半收取计314元（原告已预交），由被告乔文韬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文雯 二〇一八年九月十日 书记员  刘涛