济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初4797号 原告（反诉被告）：马新春，男，1963年1月14日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：宗胜军，山东垠鹏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东亿兴源房产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370112092667610Q。 法定代表人：刘加让，执行董事。 委托诉讼代理人：翟华，女，1987年10月16日出生，汉族，该公司职员，户籍地济南市。 被告：张洪胜，男，1976年10月28日出生，汉族，无业，山东亿兴源房产经纪有限公司经理，住山东省曹县。 二被告共同委托诉讼代理人：王英，山东鲁泉律师事务所律师。 原告马新春与被告山东亿兴源房产经纪有限公司（简称亿兴源公司）、被告张洪胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月18日公开开庭对本案进行了审理。原告马新春及其委托诉讼代理人宗胜军，被告亿兴源公司的委托诉讼代理人王英、翟华，被告张洪胜的委托诉讼代理人王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马新春向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告亿兴源公司签订的协议无效，并判令二被告连带返还原告租金27万元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月29日，被告亿兴源公司以取得济南市历城区花园路35号门头房转租权为由，以停水停电迫使原告与其签订协议一份，约定每年支付18万元，每半年支付一次。后来被告张洪胜要求转入其个人账户，现已支付三次，共计27万元，转入了被告张洪胜个人账户。经核实二被告均未取得涉案门头房的相应权利，不具备合同主体资格，故要求确认合同无效，并返还租金。为此成讼。 被告亿兴源公司辩称：根据原告诉讼请求，我方认为被告与原告签订的协议是双方真实意思表示，协议中约定了有效期限、租金以及给付租金的方式。在协议履行期限内，原告确实向被告张洪胜支付了27万元，但张洪胜在双方协议的履行期间内系第一被告的法定代表人，其收取租金的行为是法人行为不是个人行为，在本案中被告张洪胜作为本案的诉讼主体参加诉讼。被告亿兴源公司是基于与中华人民共和国中国人民解放军72959部队签订房屋租赁合同，且该部队同意并允许亿兴源公司对所承租的房屋向外转租并获取收益。基于以上答辩，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。 被告张洪胜辩称：同被告亿兴源公司的答辩。 反诉原告亿兴源公司向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人支付反诉人自2014年3月1日至2016年9月9日的占有使用费706576.42元和2016年9月10日至2018年6月6日的租金504520.40元，扣除已支付27万元，共计941096.82元。2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告与中国人民解放军72959部队后勤部签订了军队房地产租赁合同，反诉原告承租位于济南市历城区花园路35号的5层楼房（坐落号为济鲁字第5553号），建筑面积为15460平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金为7402500元。后经中国人民解放军72959部队与反诉原告协商一致，中国人民解放军72959部队与反诉原告就涉案租赁物又重新签订了自2015年12月31日起至2025年5月1日止的军队房地产租赁合同，该合同已于2018年6月6日,部队与反诉原告自愿解除，反诉原告自2014年3月1日一直要求反诉被告支付租金，但自2014年3月1日至2018年6月6日反诉被告仅支付了27万元，反诉原告为维护其合法权益，特反诉至贵院，望判如所请。 反诉被告马新春辩称：反诉原告提出的反诉没有事实及法律依据，反诉被告与反诉原告之间除了协议以外，没有其他合同法律关系或租赁法律关系，所签协议也不具备合法性，属无效合同。反诉原告主张占有使用费，与其所收租金前后矛盾，且其主张不能反驳联盈房产公司与反诉被告签订的房屋租赁合同，因此其反诉请求应予驳回。 经本院审理认定，2010年11月30日，原告马新春为承租方（乙方）与山东联盈房产有限公司（简称联盈公司）为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定将坐落于山东省济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号）的房屋建筑面积约为140平方米出租给乙方使用；位置为7至8轴处。租赁期限为自2010年11月30日至2028年3月1日止……。后被告亿兴源公司为承租方（乙方）与中国人民解放军72959部队（简称72959部队）为出租方（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：第一条甲方自愿将位于山东省济南市历城区花园路35号5层楼房（坐落号：济鲁字第5553号的房屋建筑面积15460平方米）出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产……第三条：租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。……2018年6月5日，济南市历城区人民法院出具民事调解书，载明72959部队与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》解除。 2016年9月29日，亿兴源公司为甲方与马新春为乙方签订协议约定：经甲乙双方协商，达成如下协议：一、协议有效期：2016年9月10日至2019年2月28日；二、甲方有偿向乙方提供济南市历城区花园路35号部分房屋（图纸7-8轴）水电下水等保障乙方正常生产经营的必要条件。水电等费用由乙方单独缴纳；三、在协议期间，乙方每年交给甲方人民币壹拾捌万元整（￥180000.00），每半年支付一次，每年的8月21日、2月21日前支付…… 2016年10月17日、2017年3月9日、2017年3月10日、2018年3月3日、2018年3月4日原告马新春通过银行账户转账的形式分别向被告张洪胜银行账户转账90000元、50000元、40000元、45000元、45000元，共计27万元。 2017年1月9日，72959部队后勤部出具证明载明：位于济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号坐落）建筑面积为15460平方米的房屋系我部的房产，该房产在2014年2月28日前租赁给山东联盈房产有限公司，因其未能按期支付租金等违约事宜，我部解除了双方签署的租赁合同，其已不再对该房屋具有任何权益。…… 2018年7月12日，联盈公司出具证明载明：我公司与马新春，2010年11月30日签订的花园路35号房屋租赁合同，租赁费按合同要求已全部收到。 另查明，2014年3月14日，被告亿兴源公司成立，法定代表人为张洪胜；2018年5月2日，被告亿兴源公司的法定代表人由张洪胜变更为刘加让。 以上事实由原告（反诉被告）马新春提交的企业信息、中国农业银行银行卡交易明细清单、短信截图打印件、房屋租赁合同、协议、证明，被告亿兴源公司提交企业登记信息、军队房地产租赁合同、民事调解书、证明、房屋租赁合同及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，根据72959部队与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》，亿兴源公司在2016年9月29日前已经承租位于山东省济南市历城区花园路35号的房屋，马新春在此前已自案外人联盈公司承租该房屋，72959部队解除与联盈公司合同并与亿兴源公司建立租赁合同关系，并不代表亿兴源公司与马新春之间就当然成立租赁合同关系。在2016年9月29日，双方达成协议，虽原告称系被告亿兴源公司用停水停电的手段胁迫其达成协议，并以此主张协议无效，但根据合同法规定，受胁迫达成的协议应为可撤销的协议，且撤销权行使的除斥期间为一年。原告马新春在除斥期间内未行使撤销权，且多次向被告支付费用，其主张合同无效不能成立。鉴于2016年9月29日被告亿兴源公司具有涉案房屋的转租权，实际上原被告就涉案房屋租金亦进行协商，故原告马新春与被告亿兴源公司签订的协议的行为应当视为原被告间成立房屋租赁合同法律关系，房屋租赁合同法律关系于协议签订之日2016年9月29日成立。协议签订后，原被告双方应当按照合同约定支付款项，因此原告马新春应当按每年18万向被告亿兴源公司支付费用。自2016年9月10日至2018年6月5日（即亿兴源公司与72959部队解除合同之日），原告马新春应当支付被告亿兴源公司房屋租金312164.38元，现原告马新春已经支付被告亿兴源公司27万元，因此，原告马新春应当另行支付被告亿兴源公司42164.38元，故对反诉原告亿兴源公司要求反诉被告马新春支付租金的请求，本院支持42164.38元。 被告亿兴源公司有关房屋占有使用费的反诉请求，因马新春最初占用房屋系基于其与联盈公司之间的合同关系，故亿兴源公司以侵权主张马新春支付房屋占有使用费与联盈公司相关，马新春提起的本案诉讼请求所依据的是原被告之间的合同纠纷，该部分反诉请求与本诉部分不是同一法律关系，本院对此在本案中不予一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告马新春的诉讼请求； 二、反诉被告马新春于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东亿兴源房产经纪有限公司房屋租金42164.38元； 三、驳回反诉原告山东亿兴源房产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2675元，由原告马新春负担；反诉费4423元，由反诉原告山东亿兴源房产经纪有限公司3996元，反诉被告马新春负担427元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一八年九月三日 书记员  吕素敏