广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3553号原告：万倩仪，女，1974年12月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：田发园，广东尚智和律师事务所律师。被告：朱万强，男，1957年5月23日出生，汉族，住广东省化州市，第三人：东莞市信嘉房地产咨询服务有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇海运路宜家花园B座107号铺。统一社会信用代码为9144190057013932XQ。法定代表人：郭冬冬。原告万倩仪诉被告朱万强、第三人东莞市信嘉房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理后，依法由审判员陈燕玲适用简易程序于2018年4月17日公开开庭进行了审理。后本案转换成适用普通程序，由审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员李子聪、人民陪审员梁嘉仪组成合议庭于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田发园、被告朱万强以及第三人的法定代表人郭冬冬到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金400000元及逾期利息（自2018年2月7日起每日1‰开始计算至判决确定履行之日止）、已支付的佣金13800元；2.判令被告继续履行购房协议，为原告办理房屋产权变更登记，即将案涉房屋过户到原告名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年11月1日签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），在第三人提供中介居间服务下，原告以460000元的价款购买被告所有的位于东莞市××镇××室。合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。被告当天收取了原告所交的定金50000元及部分购楼款150000元。被告同意在2018年1月30日内提供账号收款并交付案涉房屋物业。同年1月30日前后，经原告和第三人多次催促被告按合同约定提供账号收款，被告不仅不配合反而拉黑原告微信，故意不予办理过户手续、不办理物业交接。另了解，在买卖合同签订后，该地段房价大涨，现今该交易房屋的房价已翻倍。因被告故意反悔，其过错行为严重违约。导致买卖合同约定的违约金已不能弥补原告的实际损失，故要求被告另行支付违约逾期利息和应支付的佣金。由于被告收取了部分楼款后拒不办理过户。原告无法入住，无法另行购房。因此给原告造成很大经济损失，原告要求被告继续履行合同。原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，双方均应依约履行。现因被告的违约行为导致合同无法继续履行，且造成原告重大经济损失。原告为此提起本案诉讼，请求判如所请。被告答辩称：一、在出让案涉房产前已将房产情况告知原告及第三人，案涉房产情况如下：房产登记在被告名下，属于被告的夫妻共同财产，由被告及其配偶共同所有；被告与其配偶离婚时已约定将案涉房产留给儿子，故案涉房产没有分割及变更登记。二、2017年11月20日左右，被告的配偶知道被告出售案涉房产后强烈反对，不同意被告出售案涉房产，被告也答应不再出售案涉房产，被告将该情况告知了原告及第三人，并同意退回已收款项，但原告不同意，要求赔偿。三、案涉《房屋买卖合同》属于无效合同。首先，被告无权单独处分案涉房产。案涉房产原来属于被告的夫妻共同财产，但离婚之后就不再是夫妻共同财产了，而是普通公民的共同共有财产。共有人对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。可见，未经全体共同同有人同意处分的共有物的行为属于无处分权行为，故被告对案涉房产无权单独处分。其次，共有人擅自处分共同共有不动产合同无效。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，共同财产在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条也规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即无权处分合同需要有权主体追认或者无权主体事后取得处分权才能有效。当有权主体拒绝追认或者无权主体事后未取得处分权的情形下，该合同无效。共同共有人擅自处分共有不动产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，效力待定，当其他共有人明确反对时，其处分行为即为无效。另外，根据物权优于债权的理论，因为未进行产权变更登记，第三人基于合同约定的债权也不能对抗不动产共有人享有的所有权。再次，如果被告将案涉房产擅自出让，势必损害被告原配偶的利益。四、请求法院将案涉合同按无效合同处理。五、被告没有违约行为，案涉合同是无效合同，不存在违约的问题，即使被告同意出卖案涉房产，也是无法出售的，因为即使去过户，也无法过户，因为必须房产的共有人到场才能办理过户手续。在2017年10月左右，被告、第三人及原告到华南公证处，申请办理公证委托买卖手续，当时的公证员明某这个公证无法办理，明确指出必须要被告让共有人一起到场才能办理。第三人陈述称：原告及被告在第三人的法定代表人的面前签订案涉买卖合同，签订合同后原告支付了定金及部分楼款，共计200000元，也约定了1月30日的时候由原告将楼款支付给被告，且被告将楼交付给原告。1月30日前第三人都在约双方处理这个问题，但是被告表示合同无效，拒绝办理剩余的手续。目前房价已经上涨，与案涉房屋面积相同的卖到八、九十万。在1月16日、1月30日、2月6日第三人都有通知被告协商处理，但最后原、被告双方都无法继续协调。经审理查明：东莞市××镇××室的产权人系被告朱万强，根据不动产登记信息查询结果显示，朱万强占有该房产100%的产权。2017年11月1日，被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（以下简称乙方）、第三人作为丙方共同签订一份《房地产转让合同》，主要约定：一、甲、乙双方分别独家委托丙方出售及购入位于东莞市××镇××室，该物业的套内建筑面积为89.54平方米（以粤房地权证字第0600179337房地产权证面积为准）。二、第二条“物业产权状态、承担责任”约定：1.甲方该物业现状的产权资料为房地产权证，但是该物业因政府的原因在虎门房管所暂时不能办理过户手续，如果某一天该物业在虎门房管所能办理过户手续了，则甲方必须无条件的义务的协助乙方办理银行贷款手续和产权过户手续；2.甲方保证对上述物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或者其他人有权对该物业主张权利的情况，如存在隐瞒与该物业转让有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用的行为的，所产生的一切责任由甲方承担。三、转让价格、转让费用：甲乙双方同意该物业的转让价格为460000元。四、付款方式、付款时间：1.乙方在2017年9月12日向甲方支付定金50000元，该定金将在双方签署本合同时自动转为第一部分购房款；2.第二部分购房款为410000元，分三次付款：第一期购房款150000元（不含定金），由乙方在签订本合同当日一次性以现金、转账方式支付给甲方；第二期购房款240000元（不含定金），由乙方约在2018年1月30日内一次性以现金、转账方式支付给甲方，同时当日甲方将该物业交付给乙方；（3）剩余楼款20000元在2019年12月31日内到虎门房管所过户当日由乙方支付清给甲方，如果不能过户，乙方也要付清该款，乙方延期需向甲方付每日1‰的滞纳金。五、物业交付时间：甲乙双方同意在2018年1月30日内向乙方交付物业。六、违约责任：1.如甲方在收取定金后未能履行本合同之条款导致不能将物业售予乙方，则甲方违约须承担定金责任（双倍返还定金给乙方）以弥补乙方之损失；甲方必须从违约期起7日内支付双倍返还的定金给乙方，逾期每日按金额的1‰向乙方支付违约金，且违约方即甲方须承担支付给丙方给物业转让价格3%的买卖代理服务佣金；2.如乙方支付定金后未能履行本合同之条款导致不能将该物业购入，则已支付定金将由甲方没收，而甲方有权再将该物业转让予任何人，甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任和要求赔偿损失，守约方应向违约方发出解除合同通知书，且违约方即乙方须承担支付给丙方该物业转让价格3%的买卖代理服务佣金；3.如甲方已收取乙方第二部分购房款但未能履行本合同之条款导致不能将该物业售予乙方，则甲方违约须承担违约责任（须返还已收取的第二部分购房款）给予乙方并按已收取购房款金额的100%作为违约金以弥补乙方之损失，甲方必须从违约期起7日内支付给乙方，逾期每日按金额的1‰向乙方支付违约金，并承担定金责任……5.违约方必须承担守约方支付给丙方的全部佣金，丙方已收取的佣金不退还，由违约方支付给守约方。七、第十一条“其它”约定：甲方在收齐第二部分第二期购房款当日将房产证原件及其他相关资料全部交给乙方；甲方必须无条件义务协助乙方（或乙方指定任意不动产权属人）办理该物业银行贷款手续和虎门房管所过户手续，直到办案为止。合同还约定了争议的解决办法等其他内容。2017年9月12日，原告向被告支付了购房定金50000元。2017年11月1日，原告向被告支付了购房款150000元；同日，原告还向第三人支付了佣金13800元。另查明，原告主张在支付了定金及部分购房款后，被告因房价上涨、拒不配合过户及交付案涉房产，为此原告提交了数份手机短信截图为凭。这些信息截图显示发生于2018年1月27日至1月30日之间，主要内容均为催促提供银行账号及催促过户。其中1月27日上午10:04的信息的内容为“朱万强先生，我是买方万小姐，按合同约定2018年1月30号要付你房子房款并办理相关手续，交房事项，请你尽快提供银行帐户转款给你，同时尽快回复联系办理过户和交房手续时间”。与该短信内容一致的信息在2018年1月28日、1月29日、1月30日、1月31日多次发送，但对方均未对此作出任何回应。在1月30日发送了微信信息后，2月5日再次发送微信信息时发现被告已对原告开启朋友验证，原告的信息无法再通过微信发给被告。原告主张上述信息由原告发送给被告，催促被告提供账户以便原告支付楼款及催促被告配合办理房子的过户，但被告不仅不予回复，还将原告的微信帐户拉黑，拒绝配合过户。第三人也表示其多次催促被告办理过户手续，但被告不予理会。被告认为案涉房产系被告与其原配偶汪新一的共有财产，被告在签订案涉合同时并未取得汪新一的同意，且签订后汪新一强烈反对出售案涉房产，故案涉合同应为无效合同。为此，被告提交了一份离婚协议为凭。该离婚协议显示被告与案外人汪新一于2016年8月1日签订，主要内容为：一、两人自愿离婚；二、双方共生育两个子女，其中长子抚养权归男方，由男方抚养；三、双方婚姻关系存续期间购买有位于广东省东莞市××镇××套房屋，离婚后该套房屋的所有权全部归长子所有，其余各自的私人用品首饰及存款归各自所有；四、双方婚姻存续期间经手或签字的债权及债务全部由男方负责，与对方无关。原告主张其在签订案涉房屋转让合同时知道被告已与其配偶离婚，但对被告提交的离婚协议书不予确认，并主张离婚协议书的内容正好反应了被告与其原配偶离婚时取得了长子的抚养权，而被告与原配偶约定案涉房产归长子所有，被告的长子系无民事行为能力人，故被告对案涉房产是有完全的处分权；第三人则表示，在签署涉案买卖合同时，被告明确表示其对涉案房屋具有处分权。再查明，庭审中，原、被告确认在签订《房屋转让合同》时案涉房产因政府政策原因，暂缓办理过户；但被告则表示对案涉房产何时可以恢复过户不清楚，而原告及第三人均称到2017年12月底，案涉房产是可以过户的。第三人还称因原、被告双方同意先交房再过户，故《房地产转让合同》有约定两年的过户时间，且在签订合同时，预计最迟在2019年1月30日前是可以过户的。对于案涉房产至今未过户的原因，原、被告存在以下争议：原告主张因被告拒绝收款，虽然原告知道被告的账户，但被告不同意收款，原告是无法支付购楼款的，故一直催促被告提供收款账号以便原告支付第二期购房款，但被告一直拒绝支付，且被告明确表示不收钱、不过户，也不回复原告的信息，拒绝过户。被告则主张，在2018年1月30日以前原告或者第三人确实有找过被告，要求向被告提供账号以便原告支付第二期购房款，并催促被告过户及搬走，但原告是知悉被告的账户的，按照一般交易流程都是先付款后过户的，在原告没有付款的情况下，被告则没有配合过户的义务。此外，被告还称在签订案涉合同时，原告与第三人因被告需要找房子居住，不能固定交楼时间，虽然第三人提议可以先交付案涉房产，并进行返租，但被告不同意，且合同约定2018年1月30日交付房产时间过于仓促，故被告没有回应原告关于在上述时间过户的请求。第二次庭审中，原告明确表示如法院判令继续履行合同，原告可以一次性支付剩余房款，且原告有一次性付款的能力。以上事实，有原告提交的房地产转让合同、收据（两份）、信嘉地产专用收据、房地产权证复印件、不动产(房产)登记信息查询结果、信息截图，被告提交的离婚协议书、离婚证复印件、结婚证复印件以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点：一、涉案的房屋买卖合同是否合法有效；二、被告是否存在违约行为；三、原告要求被告办理房屋产权变更登记的请求是否合法有据；四、原告所主张的违约金、利息、佣金是否合法有据。关于焦点一。《离婚协议书》系被告与案外人签订的，签署的时间在涉案《房地产转让合同》签订之前，如协议书属实，即被告在签订涉案转让合同的时候已经离婚。根据被告提交的《离婚协议书》显示，被告与案外人汪新一于2016年8月1日离婚，离婚协议明确记载了涉案房屋归长子所有，而长子的抚养权归被告。显然根据《离婚协议书》的约定，涉案房产已不属于被告与案外人的夫妻共同财产。房产登记情况具有公示效力，被告作为涉案房产登记的唯一所有权人，其与原告签署《房地产转让合同》的时候具有完全处分权，故涉案《房地产转让合同》合法、有效，原、被告均应遵照合同的约定履行各自的义务。关于焦点二。原告按照合同的约定按时、足额履行了支付定金50000元及第一期购房款150000元的义务，合同约定的第二笔购房款的支付期限是指2018年1月30日。根据合同的约定，支付第二笔购房款当日被告就要将物业交付给原告。但在付款期限届满前，无论是原告还是第三人，其在联系被告协商过户及交付物业事宜时，被告均表现出不配合的态度；被告自身表示，原告和第三人要求其在2018年1月30日搬出房屋、立刻交付物业，时间上太仓促。即被告在第二笔购房款的支付期限届满前已经向原告或第三人明确作出了拒绝在2018年1月30日交付物业的意思表示。在被告作出该意思表示的情况下，原告未按照合同约定的时间支付第二笔购房款，合乎情理，不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，被告在履行期限届满前明确表示拒绝在约定的期限内交付物业的行为已构成违约，故本院对原告关于被告违约的主张予以采信。关于焦点三。根据本案证据显示，案涉房产不存在过户不能的情形，故原告作为守约方要求被告继续履行合同，协助办理案涉房产所有权转移登记手续，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，本院依法予以支持。鉴于被告已出现了违约情形，为确保双方能继续履行涉案合同义务，双方应按照以下顺序继续履行各自的义务：1、在判决生效之日起三日内被告则应协助原告办理房屋过户手续及交付房屋的义务；2、在办理完过户手续及交付房屋的当日，原告向被告支付剩余购房款260000元。其他包括物业如何交接、费用如何处理等问题，双方应继续遵从涉案《房地产转让合同》的具体约定履行。关于焦点四。一、关于违约金及利息：根据《房地产转让合同》中关于卖方违约责任条款的约定，无论是双倍退还定金还是按照已付购房款100%计算违约金，上述违约责任的前提均是因卖方的原因导致不能将该物业购入。即原告按照合同约定要求被告承担违约金的前提是，其最终交易取消、原告无法购得涉案房屋。但如焦点三论述可知，本院支持了原告关于继续履行合同、被告将物业过户给原告的诉讼请求。在此情形下，原告要求被告承担交易取消的违约金及逾期利息，不符合双方的约定，本院不予支持。二、关于佣金：《房地产转让合同》中明确约定“违约方必须承担守约方支付给丙方的全部佣金，丙方已收取的佣金不退还，由违约方支付给守约方”。原告已经支付了佣金13800元给第三人，根据合同的约定，该佣金应由违约方的被告迳付给守约方即原告。因此，本院对原告关于被告立即支付佣金13800元的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告万倩仪及被告朱万强继续履行双方于2017年11月1日签订的《房地产转让合同》；二、限被告朱万强于本判决生效之日起三日内协助原告万倩仪办理东莞市虎门镇宜家花园F座1101室房屋的所有权转移登记手续以及房屋交付手续；三、限原告万倩仪于原、被告办理上述房屋所有权移转登记手续以及房屋交付手续当日向被告朱万强支付剩余购房款260000元；四、限被告朱万强于本判决生效之日起三日内向原告万倩仪支付佣金13800元；五、驳回原告万倩仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费8200元，由原、被告各负担4100元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈燕玲人民陪审员  李子聪人民陪审员  梁嘉仪二〇一八年九月七日书 记 员  何卓云