辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初4734号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，该公司员工。委托诉讼代理人：张彪，该公司员工。被告：杨檄，男，1988年1月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张燕，系被告母亲。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告杨檄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人张彪、王颖，被告杨檄委托诉讼代理人张燕均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称建和公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付拖欠物业管理费和电梯费11897元及滞纳金或人民银行同期利率两倍的利息。2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区东滨河路28号251室的业主，住宅面积207平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费2484元。被告自2013年1月1日起至2017年4月15日（51.5个月）一直没有交纳物业管理费，欠缴费用10661元；电梯费每人每月12元，被告自2013年1月1日起至2017年4月15日（51.5个月）一直没有缴纳电梯管理费，欠交费用1236元；住宅与电梯合计欠缴11897元及滞纳金；原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章程“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经严重侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告杨檄辩称，我不同意原告诉讼请求。原告起诉的依据是根据物业管理条例第6章第67条的规定，业主逾期不交纳物业费的应该督促其缴费，事实上原告从未按照条例通知我缴纳，原告无权直接起诉我。原告在服务过程中违反约定，园区业主委员会之前已经起诉原告，且经两级法院终审判决原告败诉。原告在服务期间管理不当，给我家房屋造成严重损失，漏水问题没有得到处理和赔偿，园区监控不好使，我家汽车的轮胎曾多次被人扎坏，电梯也有问题，存在安全隐患。综上，原告的种种行为已经表明其违反物业管理约定，存在严重违约，因此我不应给付原告物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨檄是沈阳市沈河区东滨河路28号251室的业主，住宅面积207平方米。2014年9月27日原告建和公司与沈阳现代物业管理有限公司签订债权转让协议书，将沈阳现代家园小区所有业主拖欠2005年至今的物业费债权转让给建和公司。2015年1月22日原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1元/月/平方米，多层住宅1元/月/平方米（其中A#、B#、C#、D#、E#楼），小高层住宅1元/月/平方米，电梯费12元/月/人，地上车库0.4-0.5元/月/平方米，商业用房0.5元/月/平方米，地下车位100-120元/月/个，地上车位20元/辆/月，物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费，每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向建和公司支付违约滞纳金。现原告以被告自2013年1月1日至2017年4月15日（51.5个月）止未向原告交纳物业费为由，诉至本院。本院认为，原告建和公司与沈阳现代物业管理有限公司签订债权转让协议书，与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，该合同对包括被告在内的小区业主均具有约束力。原告已履行受托的物业管理服务义务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担给付物业服务费的义务，是对自己合法债权的维护，故，本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。因合同约定住宅1元/平方米/月的物业收费标准，本院对该收费标准予以确认。因被告未交纳2013年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，故，被告拖欠原告物业费10660.5元（1元×207平方米×51.5个月），电梯费1236元（12元/人/月×51.5个月×2人）。原告作为物业服务企业，理应根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，但结合该小区实际物业服务情况及对于被告造成的影响，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的80%向原告交纳物业费，即9517.2元（11896.5元×80%）。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨檄于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司自2013年1月1日至2017年4月15日的物业服务费及电梯费9517.2元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费97元，由被告杨檄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 鹏人民陪审员  王晓瀚人民陪审员  袁晓明二〇一八年九月二十五日书 记 员  孙 皓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。