新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初3599号原告：李洪让，男，汉族，1958年8月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：夏辉，河南宇华大众律师事务所律师。原告：何忠明，女，汉族，1959年10月17日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：夏辉，河南宇华大众律师事务所律师。被告:程春华，女，汉族，1967年3月31日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：李会琴，河南诚友律师事务所律师。原告李洪让、何忠明诉被告程春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，于2017年12月18日作出（2017）豫0702民初737号民事判决书。原告李洪让、何忠明、被告程春华均不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2018年6月1日作出（2017）豫07民终1926号民事裁定书，发回重审。本院于2018年7月20日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪让、何忠明及其共同委托诉讼代理人夏辉，被告程春华的委托诉讼代理人李会琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪让、何忠明向本院提出诉讼请求：1、原告与被告程春华解除房地产买卖合同，被告向原告交回房屋；2、被告所付定金10000元不予返还，并且被告赔偿原告损失39500元；3、被告支付房屋租金（从2015年8月26日起至被告交回房屋之日止，每月按照1500元计算），暂计算至2017年1月27日为25500元；4、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2015年8月26日，李洪让作为卖方（签订人为代理人李锋），程春华作为买方，新乡市筑地资产管理有限公司（以下简称“筑地公司”）作为经纪方，就位于新乡市××大道××广场××楼××单元××中××号的房屋签订了房地产买卖合同，约定总房款为人民币395000元，定金10000元，并对买方、卖方、经纪方之间的权利义务及违约责任进行了约定。买卖双方未签订正式的房屋买卖协议。合同签订当日，原告按照合同约定将该处房产交与被告使用至今，被告仅仅支付了10000元定金和110000元的房款。按照合同约定，在房产证下后两个月内，买方需在经纪方的协助下前往银行等处签署有关按揭申请文件。2016年10月24日原告的房产证下证，原告及时多次以口头、电话等形式沟通，催告被告办理贷款事宜，被告推诿，拒不继续履行，因被告的违约行为导致合同无法继续履行。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，无奈之下，原告诉至本院。被告程春华辩称，1、请求驳回原告李洪让、何忠明的诉讼请求，认定双方签订的买卖房屋协议有效，双方应当按照协议继续履行，原告协助被告办理房屋过户手续；2、因原告改变合同的履行方式，导致合同不能顺利完成，存在严重违约，被告按照双方签订的房地产买卖合同第十条约定保留要求原告承担违约金的权利，而被告不应当承担违约金或者定金；3、被告居住房屋是基于买卖合同，是合法的使用，不存在租赁关系，不应当支付租赁费。事实与理由：合同没有继续履行是因为原告更改合同的剩余付款方式，双方合同约定尾款是按揭支付剩余款项，但卖方要求过户前把尾款付清，因此卖方系违约方，买方系守约方，应当支持守约方的请求，被告保留要求支付违约金的诉权。且双方已经交付房屋，程春华已经装修入住，解除合同不利于社会稳定，合同应当继续履行。综上，房产证下达后被告通知原告协助办理银行贷款手续和房屋过户手续，原告不予协助办理，要求全款支付，才导致双方矛盾剧烈，购房合同不能顺利完成，被告要求按照双方签订的合同继续履行。经审理查明：2015年8月26日，李洪让代理人李峰（李洪让儿子）、程春华与筑地公司签订房地产买卖合同一份，约定：程春华购买李洪让共同共有的位于新乡市××大道××广场××楼××单元××中××房屋××套，总房款为人民币395000元；合同签订之时支付定金10000元，李洪让将房屋交于程春华使用；2015年9月30日前程春华将首付款110000元交于李洪让；余款在房产证下证后两个月内向银行申请贷款及过户手续，余款275000元由银行直接打入李洪让账户；买方违约，则已付定金由卖方没收，另外赔偿卖方成交房款总额的10%；卖方违约，则双倍返还定金给买方，另外赔偿买方成交价房款总额的10%。合同签订当日，程春华支付定金10000元；2015年10月17日程春华支付房款90000元；2015年11月11日，程春华支付房款20000元。2016年10月24日，案涉房产办理了房产证，权利人为李洪让，共有人为何忠明。后双方因先办理过户手续还是先办理按揭手续发生纠纷。2016年12月13日，程春华给中介公司和李洪让分别邮寄通知一份，催促办理房产过户和银行按揭手续。2017年1月11日，李洪让给程春华送达通知一份，告知程春华双方约定在房产证下来后两个月内办理分期付款及过户手续，但程春华未履行，故通知程春华于2017年1月15日搬出房屋。2017年1月17日，程春华起诉李洪让，要求确认李洪让单方解除买卖合同有效，并由李洪让支付其违约金、双倍返还定金，赔偿装修费，并返还购房款。2017年2月9日，李洪让提起诉讼，要求解除案涉房产买卖合同，程春华向其交付房屋，程春华所付定金不予返还，并由程春华赔偿损失，支付房屋租金。2017年6月20日，上述两起案件合并开庭审理，庭审中，双方再次确认同意解除签订的房地产买卖合同。2017年9月22日，程春华向本院提出撤诉申请。2017年10月17日，本院作出（2017）豫0702民初478号民事裁定书，准许程春华撤回起诉。认定上述事实的证据有房地产买卖合同、不动产权证、收条、通知、通话记录、起诉书、庭审笔录、裁定书、上诉状等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告李洪让与被告程春华因先办理过户手续还是先办理按揭手续发生争执，各执一词，而双方签订的合同对此也约定不明，在此情况下，李洪让给程春华发出通知，要求解除双方签订的买卖合同，程春华收到通知后，向本院提起诉讼同意解除合同；2017年6月20日，原审庭审中双方再次确定同意解除合同，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，李洪让、程春华双方签订的房地产买卖合同已于2017年6月20日解除，本院对李洪让要求解除案涉合同的诉讼请求不再处理。合同解除后，程春华应将案涉房屋返还李洪让，因此本院对李洪让要求程春华返还房屋的诉讼请求予以支持。李洪让还要求不予返还程春华定金，由程春华赔偿损失并支付租金，但因程春华并未违约，因此本院对该诉讼请求不予支持，李洪让应将收取程春华的定金及购房款予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：程春华于本判决生效之日起十五日内返还李洪让、何忠明共同共有的位于新乡市金穗大道（东）1号金谷东方广场28号楼1单元11702室的房屋一套；李洪让、何忠明于程春华返还房屋后的当日将定金及购房款共计120000元返还程春华；驳回李洪让、何忠明的其他诉讼请求。如果李洪让、何忠明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由李洪让、何忠明承担837.5元，程春华承担837.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年九月十八日书 记 员  曲志菲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）