重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初402号原告：黄世明，女，汉族，1963年9月6日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：郑东风，系黄世明之夫，汉族，1966年7月8日出生，住重庆市沙坪坝区渝碚路。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，系该公司员工，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。原告黄世明诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年9月12日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告黄世明及其委托诉讼代理人郑东风，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐到庭参加诉讼；第三人盛景公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄世明起诉请求：停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：2014年6月12日，盛景公司将77号3幢X房屋出售给原告。原告已经缴纳了全部购房款、装修款、维修基金、契税等，并于2015年5月2日从开发商处取得房屋钥匙，在接房时填写了业主资料卡，该信息卡应该还保留在物业公司的；原告已接收钥匙正式入住，并已足额缴纳了物业管理费。重庆市第四中级人民法院驳回原告的执行异议请求，存在以下错误：1.渝中区法院（2015）中法民保字第00305号民事裁定书及其协助执行通知书载明的查封房屋为“2号楼”，原告购买的房屋位于第3号楼，不是前述被查封的对象，显然驳回执行异议理由存在错误。2.没有证据显示渝中区法院（2015）中法民保字第00305号民事裁定书及其协助执行通知书登记的查封时间是2015年6月8日，必须出示不动产登记机构的查询证明。被告华融资产重庆分公司辩称，本案系以物抵债，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.本案的查封时间应认定为渝中区法院查封的时间即2015年6月8日。2.原告提交的证据不能证明其在法院查封之前合法占有了房屋，物管费收据载明的最早时间是2017年8月16日，系在法院查封之后。3.本案系以物抵债，原告与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）之间债权关系的真实性需另案审理确定，以物抵债不能享有物权期待权。4.原告未办理过户登记，原抵押权人重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）不知道也不应当知道房屋已出售，被告的抵押权办理了登记，被告已善意取得了抵押权，第三人盛景公司述称，请求法院依据实际情况依法判决。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1号楼、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，并不存在第三人为了逃避执行和原告串通制作虚假合同和收据的行为。4.因盛景公司自身原因，没有给原告办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是海丰建设公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。黄世明为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：（2018）渝04执异390号执行裁定书，拟证明黄世明提起本案诉讼程序合法。第二组证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款转账凭证；3.购房款收据；4.结婚证；5.重庆通力热工材料工程有限责任公司（以下简称通力公司）的营业执照及公司出具的说明二份。拟证明原告通过通力公司(法定代表人郑东风)分三次借款给海丰建设公司、海丰控股公司共计525.5万元，后因海丰建设公司无力还款，经多方协商一致，以海丰建设公司拖欠的款项用于支付原告购买黄水“明月绿洲”项目的购房款，2014年3月14日，黄世明又代亲朋好友向盛景公司财务总监张叶娟转账150万元，作为购房款。2014年6月12日，原告与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，并由盛景公司开具了购房款收据。第三组：1.工程款支付协议、支付凭证及委托支付说明；2.《室内装修工程合同》；3.业主资料卡复印件；4.电器购货凭证、家具购货凭证、装修材料销货清单、床上用品收据、电信费缴费收据；5.物管费收据；6.照片。拟证明2014年6月12日，原告就对房屋进行了装修占有，从2015年5月开始，陆续采购了家具、电器，开通了电信宽带、电、天然气并交纳了物管费。为了维持广大业主生活秩序，在相关部门统一协调下，黄世明等8名购房业主代表出资100万元（原告出资150524元）代海丰建设公司支付工程款，这也证实原告占有了房屋。第四组：1.重庆市第四中级人民法院公告；2.石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于黄水“明月绿洲”小区查封时间的资料。拟证明本案应以重庆市第四中级人民法院的查封公告时间为准，为2017年12月7日。被告华融资产重庆分公司质证认为：第一组，证据的三性予以认可。第二组，证据的真实性予以认可，购房款收据载明的金额与合同金额不一致，转款凭证账户号码有人为改动痕迹，转账的4笔款项收款人为海丰建设公司和张叶娟，不能证明款项用于支付房款。第三组证据，工程款支付协议、支付凭证、委托支付说明及业主资料卡真实性无异议，但不能达到原告证明目的；装修合同真实性、合法性予以认可，但涉案房屋为精装房，海丰建设公司与原告签订装修合同的目的是为了避税，不能据此认定原告对房屋占有；电器购货凭证、电信缴费收据等购买或缴费凭据，真实性予以认可，但不能达到原告证明目的；物管费收据真实性予以认可，但时间在法院查封涉案房屋后；照片系打印件，真实性无法核实。第四组，对四中院公告的三性予以认可，其他证据由法院依法认定。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：3栋的抵押权证以及3栋的房产证，拟证明华融资产重庆分公司对涉案房屋享有抵押权。黄世明质证认为，证据系复印件，真实性不予认可，并且权证上载明的坐落位置与涉案房屋无关。本院经审查认为，黄世明举示的证据中业主资料卡系复印件，真实性未能核实，不予采信；因黄世明的丈夫郑东风是通力公司的法定代表人，该公司与本案有利害关系，通力公司出具的证明内容无其他证据印证，不予采信；工程款支付协议、支付凭证、委托支付说明与本案无关，不予采信。黄世明举示的其他证据及华融资产重庆分公司举示的证据均客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司取得了“明月绿洲”小区各栋房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。还查明：黄世明与郑东风系夫妻关系，郑东风是通力公司的法定代表人。通力公司分别于2012年2月24日、2012年2月27日分二笔向海丰建设公司转账289.5万元，于2014年3月26日向海丰建设公司转账236万元；2014年3月24日，黄世明向张叶娟转账150万元。2014年6月12日，黄世明分别就包含涉案房屋在内的共计23套房屋与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，并分别与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，由盛景公司就购房款和装修款统一出具了23套房屋的收据，金额共计5986204元，收据注明的付款方式均为转账。本案中，《商品房买卖合同》约定购买的房号为3幢X房屋，清水房总价款为200280元，《室内装修工程合同》约定的装修工程造价为51678元，盛景公司开具的收据金额为251958元。庭审中，黄世明陈述：1.2012年通力公司向海丰建设公司转账的289.5万元系借款，约定利息二分，本金没有还，于2014年将借款转为购房款；2.2014年通力公司向海丰建设公司转账的236万元，以及黄世明向张叶娟转账的150万元，均系支付的购房款，张叶娟系盛景公司的财务总监；3.黄世明在“明月绿洲”小区共计购买了25套房屋，除向本院提起执行异议之诉的23套房屋外，另外在10栋还有二套房屋未纳入查封范围，25套房屋共计房款为675万元；4.郑东风与肖华安均系重庆市建商担保有限公司的股东，肖华安系该公司的法定代表人，除此外，黄世明夫妇与肖华安无其他经济往来。黄世明在得知涉案房屋被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异390号执行裁定书，裁定驳回黄世明的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：黄世明能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，黄世明向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于黄世明请求排除执行是否符合第二十八条规定的四个要件问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，黄世明提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；但根据查明的事实及其提交的证据，不能认定黄世明已支付了涉案房屋的购房款，黄世明应承担举证不力的法律后果。黄世明主张其购买的23套房屋价款（含装修款）共计5986204元，购房款支付方式为：1.以通力公司于2012向海丰建设公司的借款289.5万元转房款；2.通力公司于2014年3月26日向海丰建设公司转账236万元；3.2014年3月24日，黄世明向张叶娟转账150万元。黄世明对其主张实际支付了5986204元购房款的事实，举示的证据仅为四张转账凭证及房款收据，并无其他证据证明该四笔转账与涉案房屋的购房款之间有何关联，证据之间未形成证据锁链。四笔转账均系大额的经济往来交易，没有其他书面证据证实相关基础事实，不符合交易习惯。黄世明主张通力公司于2012向海丰建设公司转账的289.5万元为借款性质，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭转账事实并不足以认定借贷关系的存在。对于通力公司的三笔转账，其转账原因，以及通力公司转账给海丰建设公司的款项如何转为黄世明支付给盛景公司的购房款，均无证据予以证实。黄世明于2014年3月24日的转账150万元，收款人系张叶娟，该笔款项亦无证据证实系支付的购房款。关于黄世明请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，本院不予审查，黄世明可另寻它途解决。综上，黄世明请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告黄世明的诉讼请求。案件受理费4304.20元，由原告黄世明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  刘文玉人民陪审员  王贤江人民陪审员  冯成发二〇一八年九月二十五日法官助理雷书彦书记员李双