湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初6454号原告：刘四红，男，1969年11月5日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：刘志超，湖南寻壹律师事务所律师。原告：郭广彬，女，1973年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘志超，湖南寻壹律师事务所律师。被告：湖南浩华投资管理有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区赤岗小区一片负**铺面。法定代表人：李方才。委托诉讼代理人：李娟,湖南方哲律师事务所律师。原告刘四红、郭广彬（以下简称两原告）诉被告湖南浩华投资管理有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人刘志超，被告的委托诉讼代理人李娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年1月18日签订的《商铺购买合同》；2、判令被告返还两原告购房款505920元及利息15683元（利息暂计至2018年7月24日，此后继续按年利率6%计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原告与被告签订了编号为(2017)商铺购买002号《商铺购买合同》，购买位于长沙市雨花区(房产证号为71131445-×**)商铺。原告依约支付购房款505920元，被告收到购房款后一直未依约给原告办理产权过户手续，原告一直催要被告办理产权过户手续，但等来的却是长沙市芙蓉区人民法院对该商铺的查封通知。经查，原告购买的商铺在签订《商铺购买合同》之前就已经办理了抵押登记，并被法院查封，且该商铺被被告租赁至2026年10月1日。现原告购买的商铺即将被法院拍卖，也就意味着原告与被告签订的合同在法律上和事实上不能继续履行。因原被告之间签订的商品房买卖合同已经履行不能，所以被告已经构成根本违约。请求法院依法判决。被告辩称，被告公司现经营困难，客观上确实违约，导致本案纠纷。同意解除合同，但暂时不能返还购房款，可用涉案的商铺或其他商铺的使用权进行补偿。请求法院依法判决。经审理查明，2017年12月24日，原告刘四红（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋认购协议》，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于长沙市雨花区商铺，该商铺建筑面积为21.68平方米，该商铺的用途为商业，单价51000元/㎡，总价1105680元（按建筑面积算）；乙方在签订此认购协议时，对《商铺购买合同》无异议，并同时向甲方支付定金30000元，此款在签订商铺买卖合同时转为购房首付款；乙方应在签订本协议之日起7个工作日内支付给甲方全额购房首付款，并随后在3日内与甲方就本协议所指商铺签订《商铺买卖合同》等。同日，原告刘四红向案外人南昌思诚房地产经纪有限公司（以下简称南昌思诚公司）转账支付了30000元。2017年12月29日，原告刘四红向南昌思诚公司转账支付了20000元，向被告分四笔共转账支付了502840元。2018年1月18日，两原告（买受方）与被告（出卖方）签订了一份合同编号为（2017）商铺购买002号的《商铺购买合同》，约定：出卖方转让房地产位于长沙市雨花区，房地产证号为71131445-××3，房地产用途为商业，登记建筑面积9.92平方米；转让面积9.92平方米，单价51000元，房屋价款共计505920元，该款项不含税费；出卖方收到全部购房款并在办理产权过户登记手续所有条件成就后180个工作日内与买受方共同向房地产权登记机关申请办理产权过户登记手续；在该商铺过户到乙方名下之前，由出卖方负责解决该商铺所设立的他项权及相关债权债务（但非因出卖方的原因形成的债权债务除外）；出卖方因自身原因未将该房地产过户给买受方，造成乙方无法使用该商铺的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，出卖方以买受方已付房款为基数按日万分之一向买受方支付违约金，合同继续履行；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。同日，两原告与被告还就房地产证号为71131445-××4（建筑面积11.76平方米）的商铺转让订立了合同编号为（2017）商铺购买003号的《商铺购买合同》，约定转让面积11.76平方米，单价51000元，房屋价款共计599760元，其他约定同前。同日，原告刘四红向被告分四笔共转账552840元。原告刘四红共向被告转账支付了1055680元、向南昌思诚公司转账支付了50000元，被告向原告刘四红出具了四张《收据》，确认收到原告刘四红购买上述涉案A-11、A-12商铺款项共计1105680元。此后，被告将上述商铺交付给了两原告使用，因上述商铺存在抵押，且多次被查封，双方无法办理过户。经多次协商未果，两原告遂于2018年7月26日诉至本院，请求判如所诉。庭审中，两原告明确请求利息自起诉之日起计算。另查明，1、案外人湖南友阿投资担保有限公司于2016年5月30日取得了对被告名下的包括涉案商铺（-1403、-1404号）在内的上述赤岗小区一片1栋的多套房屋的抵押权（房他证雨花字第××号）。2、2017年2月8日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102财保16号民事裁定书，并于同年2月17日依据该裁定查封了被告名下的包括涉案商铺（-1403、-1404号）在内的上述赤岗小区一片1栋的多套房屋（权证号码71××**）。2018年7月16日，该院作出（2018）湘0102执197号限期履行通知，责令被告及案外人国中医药九华大健康产业有限公司限期自动履行，逾期不履行的，该院将依法拍卖、变卖被告名下的上述房屋。2018年8月27日，该院作出（2018）湘0102执197号之一执行裁定书，裁定：终结（2018）湘0102执197号案件的执行。上述事实，有《房屋认购协议》、《商铺购买合同》、中国建设银行个人账户支出交易明细、转账凭条、《收据》、不动产登记情况表、房屋产权证、房屋他项权证，长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102财保16号协助执行通知书、民事裁定书、（2018）湘0102执197号限期履行通知、（2018）湘0102执197号之一执行裁定书、（2017）湘0102民初1478号民事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告刘四红与被告签订的《房屋认购协议》、两原告与被告签订的合同编号为（2017）商铺购买002号、003号的《商铺购买合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，双方当事人严格按照合同约定履行各自的义务。两原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，但被告未依约办理房屋过户手续，构成了违约，应向原告承担相应的违约责任。两原告与被告签订上述合同前，涉案房屋已设立有抵押权，并因被告其他案件被法院查封，且已进入执行程序，被告履行房屋过户义务已法律上不能，两原告主张解除其与被告于2018年1月18日签订的合同编号为（2017）商铺购买002号的《商铺购买合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，故该合同于本案起诉状副本送达被告之日即2018年8月21日解除。两原告基于该合同已向被告支付购房款505920元，因被告违约造成该合同履行不能、合同目的不能实现，故两原告主张被告返还其购房款505920元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告按年利率6%的标准向其支付自起诉之日即2018年7月26日起至实际清偿之日止的利息的主张。因涉案房屋在被告销售给两原告时即已设有抵押，并被法院查封，被告未能提供充分证据证明双方签订合同时其已就涉案商铺被法院查封的事实告知两原告，且被告亦未按合同约定履行解决涉案商铺所设立他项权的义务，导致合同履行不能，被告存在违约，故对原告要求被告向其支付利息的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘四红、郭广彬与被告湖南浩华投资管理有限公司于2018年1月18日签订的合同编号为（2017）商铺购买002号的《商铺购买合同》于2018年8月21日解除；二、被告湖南浩华投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告刘四红、郭广彬购房款505920元，并支付利息（以505920元为基数，按年利率6%的标准，自2018年7月26日起计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9016元，因适用简易程序减半收取4508元，保全费3120元，合计7628元，由被告湖南浩华投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇一八年九月二十八日法官助理周嘉欣书记员王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。