湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘10民初159号 原告：郴州市丰盛物业有限公司，住所地湖南省郴州市。 代表人：李恒东，该公司清算组组长。 委托诉讼代理人：姚丽萍，湖南银光律师事务所律师。 被告：郴州喜来都商务酒店有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：陈建新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：盘瑞华，广东海印律师事务所律师。 原告郴州市丰盛物业有限公司（以下简称“丰盛公司”）与被告郴州喜来都商务酒店有限公司（以下简称“喜来都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年6月12日立案后，依法适用普通程序,于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告丰盛公司的代表人李恒东及其委托诉讼代理人姚丽萍，被告喜来都公司的法定代表人陈建新及其委托诉讼代理人盘瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金2,562,500元（暂计算至2017年9月30日，请求按每月102,500租金计算至租赁房屋及设备设施实际交付原告止）；2.判令解除原、被告之间签订的《物业租赁合同》，被告退出租赁房屋，将房屋和设备设施交付原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、丰盛公司为甲方、郴州市神农园宾馆为乙方于2007年12月28日签订《物业租赁合同》，约定：乙方租赁甲方所有的郴房股字第032号房产项下的102-202、306、406-906号的全部物业；租赁期限为12年（不含免租期6个月），自2008年7月1日起至2020年6月30日止；乙方支付甲方300,000元作为合同履约保证金；租金按月交付，每月租金提前一个月交付，2008年7月1日至2012年6月30日之间，每月租金75,000元，2012年7月1日至2016年6月30日之间，每月租金85,000元，2016年7月1日至2020年6月30日之间，每月租金102,500元；乙方逾期三个月未缴纳按约定应当由乙方缴纳的费用，给甲方造成重大经济损失，甲方可终止合同并收回租赁物，乙方已支付的租金不予退回，并无权要求返还保证金，造成损失的，由乙方赔偿。2008年10月1日，原告为甲方、郴州市神农园宾馆为乙方、该宾馆成立的公司即被告喜来都公司为丙方就《物业租赁合同》签订了《补充协议》，明确原合同主体乙方由“郴州市神农园宾馆”变更为“喜来都公司”，喜来都公司享有《物业租赁合同》中所有的权利和义务。二、郴州市中级人民法院于2009年3月10日作出（2009）郴民二清字第1号民事裁定书，裁定丰盛公司进入解散清算，并于9月1日指定郴州金华有限责任会计事务所人员与双方股东委派人员共同组成郴州市丰盛物业有限公司清算组，李恒东为组长，清算组在清算期间行使职权处理与清算有关公司未了结的业务，清理债权债务，代表公司参与民事诉讼活动。被告从2014年开始至2017年9月份共拖欠原告租金2,562,500元，清算组多次催交，但被告仍未按时交纳拖欠租金。2017年7月13日清算组向被告下发《租赁合同解除通知》。 被告喜来都公司辩称，一、丰盛公司不具有本案的原告主体资格。郴州市中级人民法院指定郴州金华有限责任公司会计事务所有关人员与双方股东人员共同组成清算组，并决定清算组在清算期间代表公司参与民事诉讼活动。《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定：清算组在清算期间代表公司参与民事诉讼活动。依照上述法律规定及法院的决定都应当由清算组代表丰盛公司参与民事诉讼，丰盛公司不具有本案的原告主体资格。二、涉案的《物业租赁合同》早在2012年就已经解除，原告起诉要求解除合同的请求不能成立。原告在起诉状中陈述的事实存在重大遗漏，2009年原告进入清算后，清算组先是通知被告要求变更出租方为清算组，后因被告不同意，原告又在2012年2月24日书面通知被告解除涉案的《物业租赁合同》及《补充协议》，并要求解除合同后被告的经营期限至资产拍卖变现前一日止，租金按原合同标准支付，后被告同意了原告的书面通知。上述事实证明被告与涉案的租赁物存在两个租赁合同关系，前面是与原告的租赁合同关系，后面是与清算组形成的事实租赁合同关系。对于前面的租赁合同关系早在2012年就已经解除了。三、涉案物业存在严重的消防问题，导致被告无法正常使用，依法依约均不存在被告违约的事实。由于涉案物业存在严重的消防问题，公安消防部门多次向被告发出停业整改通知，导致被告无法正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，以及原、被告签署的《补充协议》第三条“因该物业消防通道与居民楼相连，属于湖南省重大消防隐患单位，设计极不合理。丰盛公司需积极协助处理消防、市政、城管等政府部门关系并承担相应费用，否则，喜来都公司有权延缓缴纳直至拒付租金”的约定，原告没有提供符合消防要求的租赁物给被告使用属于违约在先，被告有权拒付租金。 原告丰盛公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.企业法人营业执照、（2009）郴民二清字第1号民事裁定书及民事决定书，拟证明丰盛公司的基本信息及丰盛公司2009年经法院裁定进入清算，清算期间代表人是清算组组长李恒东； 2.国家企业信息公示，拟证明被告是经工商登记的有限责任公司，法定代表人为陈建新； 3.《物业租赁合同》及《补充协议》，拟证明郴州市神农园宾馆与原告签订合同后承租人变更为被告，被告承担所有的权利和义务。双方对租赁物、租期、保证金、租金的交纳及违约责任的约定； 4.房屋租金催缴通知书及快递单，拟证明清算组从2015年12月24日发出第一份催缴通知书后，又无数次催缴，被告均以各种理由拒缴； 5.租赁合同解除通知书及快递单，拟证明被告长期拖欠租金，2017年7月13日清算组向被告发出了《租赁合同解除通知书》； 6.房屋的土地证、房产证，拟证明原告是适格的租赁合同出租方； 7.解除合同通知书、情况说明、快递单，拟证明原告进入清算后在2012年2月24日确实是要求被告解除《物业租赁合同》及《补充协议》，但在2013年7月15日根据被告的要求清算组重新发出通知，要求被告继续履行《物业租赁合同》及《补充协议》，对此情况原告写了情况说明进行了详细解答。 被告喜来都公司对原告丰盛公司提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据郴州市中级人民法院的决定书，应由清算组代表公司参与诉讼；对证据2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但早在2012年就解除了合同；对证据4的真实性、合法性无异议，证明方向有异议，涉案物业因消防问题导致被告无法正常使用租赁物，依据双方的约定，被告有权缓交或者拒交租金，不存在被告拖欠租金的事实；对证据5的三性均有异议，被告从来没有收到原告发出的《租赁合同解除通知》，快递单上没有何丽琴的签名，也没有被告工作人员的签字，无法证明通知书送达给被告；对证据6的真实性无异议，对原告是适格主体有异议，因为4-9楼是住宅，严格来说不能出租用于经营；对证据7中的通知书、快递单的三性均有异议，通知书被告没有收到，快递单没有被告收件人签收，无法证明通知书邮寄给了被告。假设通知书真实存在，也证明涉案合同在2012年就解除了。继续履行合同应由双方达成新的合意，而不是单方通知。情况说明不是证据，只是原告单方陈述。 被告喜来都公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 1.民事起诉状，拟证明应由清算组代表公司参与民事诉讼活动，丰盛公司不具有本案原告主体资格； 2.关于停止装修的通知，拟证明清算组违约不允许被告进行装修，导致被告无法正常使用租赁物的事实； 3.关于申报添附资产价值的通知函、债权额确认书，拟证明清算组通知被告申报债权以及确认被告债权额的事实； 4.通知、解除合同通知书，拟证明清算组通知变更以及解除涉案《物业租赁合同》及《补充协议》的事实，本案的租赁合同早已解除的事实； 5.函告、责令限期改正通知书，拟证明原告出租的物业不符合消防要求，导致被告无法正常使用租赁物，原告违约在先，被告拒付部分租金不属违约； 6.补充协议，拟证明原告负有处理好消防等义务，否则，被告有权拒付租金有明确约定的事实； 7.证明，拟证明原告违约不履行免除部分租金的事实； 8.函告，拟证明涉案物业存在消防问题，影响了被告的正常使用，被告通知原告解决消防问题的事实； 9.丰盛公司清算资产处置方案，处置方案是不带租约拍卖，拟证明涉案合同早已解除的事实； 10.2009年2月-10月拍摄的现场施工照片，拟证明影响了租赁物的使用。 原告丰盛公司对被告喜来都公司提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，原告是否具有本案的主体资格有相关法律明确的规定；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据合同的约定消防设施的改造应提供施工图纸、预算报清算组备案，但从原告下发通知到现在没有任何相关资料报清算组备案，被告也未提交相关部门的验收文件，所有通知不能证明是清算组违约；对证据3的真实性无异议，关联性有异议；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，之后情形发生变化，应该以后发出的通知为准，且后发出的通知也是被告强烈要求的，被告不愿意解除合同；对证据5中的函告三性均有异议，函告清算组及湖南煤炭公司至今没有收到过。对通知书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这两份证据不能证明被告无法正常使用租赁物，且喜来都公司一直在正常经营；对证据6的三性均有异议，该证据名为补充协议，但只有一方的公章，清算组至今没有收到该份协议，协议的真实性无法确认，合法性、关联性均不能成立。且在清算组催缴租金的情况下，被告也没有向清算组提交该份协议；对证据7的三性均有异议，该份证明是2008年3月12日出具的，而清算组是2009年9月3日成立的，清算组也从来没有收到该证明；对证据8的三性均有异议，函告的时间是2012年3月16日，清算组没有收到过该份函告，这仅仅是被告自己打印的函告；对证据9的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这份处置方案仅仅是一份讨论稿，没有通过也没有实施，不能证明合同已经解除；对证据10照片的真实性无异议，但被告陈述时间有异议，2009年9月3日清算组成立时酒店门前的道路并没有改建，门前修路确实对被告造成了一些影响，但是合同没有约定此种情况可以免除租金。 对原告丰盛公司提交的证据，本院认证如下：证据1、2、3、4、6，被告对其真实性均无异议，本院予以采信；证据5可以证明清算组向被告发出《租赁合同解除通知书》的事实；对证据7的真实性予以认定，但《物业租赁合同》及《补充协议》是否已解除，本院结合其他证据再予以分析认定。 对被告喜来都公司提交的证据，本院认证如下：证据1、2、3、4、10，原告对其真实性无异议，本院予以采信，证据5、8不足以证明因消防不符合要求导致被告无法正常使用租赁物；证据6、7原告对其真实性予以否认，被告在诉讼前也没有向清算组提供过这两份证据，并且《补充协议》、《证明》只有原告一方盖章，没有被告盖章，本院对这两份证据不予认定；证据9处置方案只是讨论稿，没有通过实施，不能证明《物业租赁合同》及《补充协议》已经解除。 根据庭审举证、质证、认证及庭审中当事人的陈述，本院查明如下事实：一、2007年12月28日，原告丰盛公司（甲方）与郴州市神农园宾馆（乙方）签订《物业租赁合同》约定：原告出租位于郴州市国庆北路与人民西路交界的郴州大厦内，属甲方所有的郴房股字第032号房产证项下的102-202、306、406-906号的全部物业，包括万华大酒店主楼一栋，楼高九层，总建筑面积7699㎡，附楼四层约400㎡（内含小型会议室、空调机房、储油室、配电房）以及消防中心、停车场、广告位及现有的设备设施给乙方；租赁期限为12年（不含免租期6个月，自2008年1月1日起至2008年6月30日止），自2008年7月1日起至2020年6月30日止；保证金300,000元，于合同签订当天支付，若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权用保证金抵扣乙方所欠款项及违约金；租金按月交付，2008年7月1日至2012年6月30日期间，每月租金为人民币75,000元；2012年7月1日至2016年6月30日期间，每月租金为人民币85,000元；2016年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金为人民币102,500元；违约责任，乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回租赁物，乙方已支付的租金不予退回，并无权要求返还保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自拆改租赁物的主体结构或改变经营用途。（2）利用所租物业进行非法经营。（3）逾期三个月未缴纳按约定应当由乙方缴纳的费用，已给甲方造成重大经济损失。 二、2008年10月1日，原告丰盛公司（甲方）与郴州市神农园宾馆（乙方）、被告喜来都公司（丙方）签订《补充协议》约定：丰盛公司与郴州市神农园宾馆于2007年12月28日签订的《物业租赁合同》乙方由“郴州市神农园宾馆”变更为“郴州喜来都商务酒店有限公司”，郴州喜来都商务酒店有限公司享有《物业租赁合同》中乙方（即原郴州市神农园宾馆）所有的权利和义务，郴州喜来都商务酒店有限公司承担相应的租赁权益和义务。 三、丰盛公司系广州市煤建公司与湖南煤炭公司郴州煤炭运销公司共同出资组建，广州仲裁委员会（2004）穗仲案字第2182号裁决书裁决解除广州市煤建公司与郴州煤运公司签订的《合作组建郴州市丰盛物业有限公司合同书》，并由双方按《中华人民共和国公司法》有关规定对丰盛公司进行清算。本院于2009年3月10日作出（2009）郴民二清字第1号民事裁定，裁定丰盛公司进入解散清算，于2009年9月1日作出（2009）郴民二清字第1-2号民事决定书，指定郴州金华有限责任会计事务所相关人员与双方股东委派人员共同组成丰盛公司清算组，李恒东为组长。2012年2月24日，清算组向被告发出《解除合同通知书》，内容为：郴州市丰盛物业有限公司经郴州市中级人民法院裁定已进入强制清算程序。为有利于清算工作的顺利进行，根据《最高人民法院关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》、《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，本清算组决定从2012年3月1日起解除债务人郴州市丰盛物业有限公司于2007年12月28日及2008年10月1日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》。合同解除后租赁方经营期限至资产拍卖变现前一日止，租金按原合同标准按时支付。2013年7月15日，清算组向被告发出《通知》，内容为：为有利于资产变现和清算工作的顺利进行，郴州市丰盛物业有限公司清算组2012年2月24日向贵公司发出的《解除合同通知书》和2011年7月23日发出的《债权额确认书》予以废止，贵公司继续履行《物业租赁合同》及《补充协议》。 四、被告承租后，2014年之前的租金按合同约定全部缴纳，2014年缴纳租金850,000元，拖欠租金170,000元；2015年缴纳租金375,000元，拖欠租金645,000元；2016年全年未缴纳租金，拖欠租金1,125,000元；2017年只缴纳租金300,000元，其他的租金未缴纳。因被告未按合同约定缴纳租金，2015年12月24日，原告向被告送达《房屋租金催缴通知书》，限被告在2015年12月31日前将欠付的租金全部交齐，被告法定代表人陈建新于当日签收。此后，原告又分别于2016年3月31日、2016年11月2日、2016年12月31日、2017年2月28日、2017年6月6日向被告邮寄了《房屋租金催缴通知书》，但被告一直以各种理由拖欠未缴纳租金，2017年7月13日，原告向被告发出了《租赁合同解除通知》。 五、2017年4月24日郴州市北湖区公安消防大队向被告下发《责令限期改正通知书》，认为存在以下消防安全违法行为：1.消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，占用疏散通道、安全出口；2.消防控制室值班人员数量不足，且值班人员未持证上岗；3.消防室控制主机显示故障；3.酒店南面疏散通道设置不符合标准，与住宅共用；4.酒店电梯安全出口被占用。 六、位于郴州市人民西路**的房屋,所有权人为原告丰盛公司，房屋所有权证为郴房股字第032号；住宅建筑面积5467.74㎡，非住宅建筑面积2231.91㎡；房屋土地使用权证号为郴国用（98）字第190号，土地使用者为原告丰盛公司，用途为商业综合用地，使用权类型是国有出让土地，使用权面积为1300.8㎡，地号为1-42-2。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案原告主体是否适格的问题；二、涉案《物业租赁合同》及《补充协议》在2012年是否已经解除？如果未解除是否应予解除的问题；三、被告所欠租金是否应支付给原告。 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（二）第十条规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。”本案原告虽然于2009年进入强制清算但并没有办理注销登记，根据该条规定，有关公司的民事诉讼，应当以丰盛公司的名义进行，由清算组负责人代表公司参加诉讼，因此本案原告主体适格。 二、首先，清算组虽然于2012年2月24日发出过《解除合同通知书》，但被告当时并没有对解除合同作任何的书面表示。其后，清算组于2013年7月15日又发出了《通知》，对《解除合同通知书》予以废止，要求被告继续履行《物业租赁合同》及《补充协议》，被告当时亦未提出书面异议；其次，在清算组发出《解除合同通知书》后，被告一直按《物业租赁合同》及《补充协议》的约定履行相应的权利和义务，也一直在支付租金，在本案起诉前未主张过《物业租赁合同》及《补充协议》已经解除。故涉案《物业租赁合同》及《补充协议》在2012年没有解除。 至于《物业租赁合同》及《补充协议》是否应予解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，《物业租赁合同》第十一条第二项约定：被告逾期三个月未缴纳按约定应当由被告缴纳的费用，原告可终止合同并收回租赁物。本案被告承租后自2014年起就未按照合同约定支付租金，根据上述法律规定及合同约定，原告要求解除《物业租赁合同》及《补充协议》并要求被告将租赁房屋及配套设施设备保持合同终止时的正常状况完整交付原告的诉请，本院予以支持。 三、被告租赁原告涉案房屋后进行了装修，并且一直在使用至今，并没有因消防问题停业，因此被告以涉案物业存在严重的消防问题，导致被告无法正常使用，被告有权拒付租金为由拒付租金的理由不成立，本院不予支持。但郴州市北湖区消防大队于2017年4月24日向被告下发《责令限期改正通知书》后，原告作为出租方有义务协助被告消除消防隐患，但原告没有履行其义务，因此从2017年5月开始，被告可以少付租金，根据本案实际情况，被告从2017年5月后按每月85,000元的标准向原告支付租金。截至2017年9月30日，被告共欠原告租金2,475,000元，此后按每月85,000元租金计算至租赁房屋及设备设施实际交付原告止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告郴州市丰盛物业有限公司与被告郴州喜来都商务酒店有限公司于2007年12月28日签订的《物业租赁合同》及2008年10月1日签订的《补充协议》； 二、被告郴州喜来都商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁的位于郴州市国庆北路与人民西路交界的郴州大厦内，郴房股字第032号房产证项的102-2-2、306、406-906号的全部房屋〔包括万华大酒店主楼一栋，楼高九层，总建筑面积7699㎡，附楼四层约400㎡（内含小型会议室、空调机房、储油室、配电房）以及消防中心、停车场、广告位〕腾空并将《物业租赁合同》项下的设备设施交付原告郴州市丰盛物业有限公司； 三、被告郴州喜来都商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市丰盛物业有限公司租金2,475,000元（暂计算至2017年9月30日，此后按照每月85,000元的租金标准计算房屋占用费至租赁房屋及设备、设施实际交付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案案件受理费27,300元，由被告郴州喜来都商务酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  欧阳萍 审判员  王 洪 审判员  谢末钢 二〇一八年九月十二日 法官助理曹钰婕 书记员何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。