福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4079号 原告：苏秀贞，女，汉族，1979年1月24日出生，住福建省福州市晋安区。 原告：高向前，男，汉族，1976年11月4日出生，住福建省福州市晋安区。 两原告共同委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈媛，福建远东大成律师事务所实习律师。 被告：福建省直房地产开发公司，住所地福建省福州市鼓屏路**山海大厦**。 法定代表人：余则林，职务总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所。 委托诉讼代理人：王雨晴，上海建纬（福州）律师事务所。 原告苏秀贞、高向前与被告福建省直房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏秀贞、高向前的委托诉讼代理人叶礼鑫、陈媛、被告福建省直房地产开发公司的委托诉讼代理人卓文彬、王雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏秀贞、高向前向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期办证损失（以672827元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2016年12月1日起计算至讼争房屋具备办理不动产权证书条件且被告通知原告领取办理不动产权证书材料之日止）。2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市晋安区新店镇秀峰路东侧福建省直单位五四北限价商品房项目12#楼1404单元房屋，总价款为672827元；被告应在2015年11月30日前将房屋交付给原告，且应在该房屋交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。后原告依约付清全部购房款，被告于合同约定的期限内交房。但被告至今未完成产权登记等办证义务，已构成违约，应承担违约责任，并继续履行办证义务。 被告福建省直房地产开发公司辩称：一、讼争房屋迟延办证不能归责于被告。1.讼争房屋是政策性限价商品住房，是为省直单位特定人员建设的，业主的购房资格须经其所在单位等政府部门审核。被告仅是代建单位，履行的是政府部门指派的带有行政指令性质的开发义务，不能完全自主掌握项目进程，不能自主销售，且未从中牟取任何的商业利益。2.被告系根据福建省委、省政府的要求，以及福州市政府（2012）127号会议纪要精神，以协议出让方式取得土地使用权，出让金暂按227000元/亩计算，项目结算需要根据福州市政府确定的核定办法据实核定出让金，如有高出部分，被告再补缴。五四北限价房项目系福州市首批建设的纯限价房项目，福州市政府核定工作也是在摸索进行，土地出让金要如何补缴等均还未核定清楚，因此造成土地竣工核验手续无法办理，从而影响到房屋所有权初始登记。3.被告及主管单位福建省人民政府机关事务管理局始终积极向各级主管部门及福州市人民政府商请批转福州市国土资源局、福州市不动产交易中心先行办理该项目土地核验和不动产登记等相关手续。二、即使因被告原因迟延办证，根据《商品房买卖合同》第十四条第2款第（2）项与附件六合同补充协议第八条约定，被告也不应承担支付违约金的责任。原告起诉赔偿违约金没有合同依据、法律依据与事实依据。三、原告认为《商品房买卖合同》第十四条第2款第（2）项与附件六合同补充协议第八条约定属于格式条款不能成立。原告在申请购房时已知悉房屋性质、合同条款等，其自愿签订合同，并获得区别于一般大众的优惠待遇，其在办证方面因房屋性质不同而有所区别也是对等的，且被也没有从该条款中获得利益。四、被告已经按合同约定的交付日期交房，原告收房并使用至今，现无证据证明办证延期已造成原告损失。 本院经审理认定事实如下：2014年7月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落福州市晋安区新店镇秀峰路东侧福建省直单位五四北限价商品房项目12#楼1404单元房屋，约定建筑面积99.12平方米，总价款672827元，出卖人应当在2015年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条就房屋权属登记约定，鉴于买卖标的物为限价商品住房，该限价商品住房建设用地取得及此后房屋所有权证与国有土地使用权证办理适用的程序及条件不同于普通商品房，受国家政策及本地政府实务操作规范影响较大，如因政府相关部门未能及时办理买卖标的物的各项清算手续以及其他非出卖人原因造成房屋所有权证及国有土地使用权证未能如期办理，出卖人将有效敦促各行政部门及机构及时办理相关手续直至办理完毕，但出卖人不就该相关证件迟延办理承担违约责任。 签约后，原告依约付清全部购房款。被告于约定的期限内向原告交付房屋，但至今未办妥讼争房屋的所有权初始预登记手续。 另查明，福建省机关事务管理局于2013年9月6日发出闽政管综[2013]197号文件，确定省直单位五四北限价商品房项目的销售对象为经审核符合条件的在榕省直单位或中央驻榕单位干部职工（含离退休），销售价格在综合考虑建设、管理成本和开发建设企业合理利润的基础上，参考周边同品质普通商品住房销售价格的70%至80%的比例核定。2014年5月29日，福建省机关事务管理局发出闽机管综[2014]42号文件通知经审核符合条件的申请人选房。2018年9月4日，福建省机关事务管理局出具闽机管函[2018]350号《关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明》，称讼争房屋所在楼盘“已经完成消防验收、环保及规划验收、竣工验收备案等手续，并向福州市国土资源局申请办理该项目土地核验。由于该项目性质特殊，属政策性住房，不同于普通商品房，受政策约束其办证程序与普通商品房有所区别，需完成楼盘清算后方可办理土地竣工核验手续，而楼盘清算工作涉及福州市政府、市财政局及市国土资源局等较多部门，开发公司无法单方面决定办理进度，一年内无法完成，因此无法按合同约定在交房一年内完成房屋所有权初始登记办理工作。为能及时办理该项目产权，避免造成业主的情绪波动及上访等诸多影响，我局已商请福州市政府批转市国土资源局、市不动产登记和交易中心先行办理该项目土地核验和不动产登记等相关手续。” 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、闽政管综[2013]197号文件、闽机管综[2014]42号文件、福建省机关事务管理局《关于省直单位五四北限价商品住房项目土地核验和不动产登记手续逾期办理情况的说明》及原、被告的陈述为证，本院予以认定。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，对当事人双方具有约束力。案涉房屋系为特定单位干部职工建设的限价房项目，销售对象是经政府单位审核认可的申请人，作为销售主体的开发商并无自主开发权。在此基础上，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》在主合同第十四条明确约定“买受人因出卖人原因不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人支付违约金的标准为0%，同时在附件六合同补充协议第八条就房屋权属登记可能面临的有别于普通商品房权属登记的特殊障碍及逾期办证的处理方式作了特别说明，两处合同条款均是针对案涉房屋的政府限价房特点所作的特殊约定，不属于排除被告责任的无效格式条款情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，现《商品房买卖合同》已经对出卖人的逾期办证违约责任作了明确约定，本案逾期办证应当按照该约定处理，况且原告并未就其损失情况进行举证，故原告请求被告支付逾期办证损失没有合同及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 驳回原告苏秀贞、高向前的诉讼请求。 案件受理费693元，减半收取计346.5元，由原告苏秀贞、高向前负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李伯魁 二〇一八年九月二十五日 书记员  张 琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。