北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初24828号原告：马德军，男，1970年11月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：何建军，男，1963年4月3日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：范庆祝，北京市中元律师事务所律师。被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司，住所地北京市西城区四平园**楼**。法定代表人：陈维波，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甦，北京颐合中鸿律师事务所律师。第三人：马淑华，女，1954年6月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：马淑芹，女，1959年7月18日出生，汉族，无业，住河北省三河市。第三人：马德祥，男，1955年11月16日出生，汉族，无业，住河北省三河市。第三人：马淑凤，女，1967年2月9日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。以上四第三人委托诉讼代理人：王峰，男，1972年11月21日出生，汉族，北京市西城区牛街街道法律服务所法律工作者，住北京市西城区。原告马德军诉被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司、第三人马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马德军及其委托诉讼代理人何建军、范庆祝、被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司的委托诉讼代理人纪子放、李甦、第三人马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤的委托诉讼代理人王峰等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马德军向本院提出诉讼请求：判决被告因没有签订有效房屋拆迁补偿协议，而给原告造成的经济损失共计6500000元，及原告自2008年至2015年在外租房居住的费用200000元。事实和理由：我在北京市宣武区（现西城区）虎坊路×里×号承租面积为19平米公有房屋一间，并在此长期居住。1996年我因违法被判处有期徒刑14年，于2007年刑满释放。我刑满释放后发现原住处已不存在，经询问自己父亲才得知，我住处于2001年进行了危房改造，负责拆迁安置单位为被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司。拆迁时被告要求我父亲代我签订了《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》。补偿了13万元。我得知上述情况后，立即找被告交涉，并申明被告是在我毫不知情的情况下将我承租并长期居住的房屋拆除，该行为严重违法，要求被告予以纠正。被告在初期交涉时承认其拆迁过程中存在错误，并承诺补偿给我一套回迁房，但我一直未等到被告履行承诺，无奈我只能提起诉讼，后经多年诉讼北京市第二中级人民法院终于于2015年3月19日作出（2015）二中民终字第01778号终审判决，确认被告与我父亲马××于2001年11月19日所签订的《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》无效。故现我向法院提起诉讼，请求法院判决被告对原告进行财产损害赔偿，并依法支持我所提诉讼请求，保护我合法权益。北京鲁能陶然房地产开发有限公司辩称：原告并非被拆迁人，被告并无与其建立拆迁补偿协议之法律依据。首先，本案诉争房屋属于北京市危旧房改造范畴，根据拆迁当时适用的《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》第六条规定：本办法所指危旧房改造安置对象为在危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。而本案原告根据其在本案提供的证据以及北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第01778号民事判决查明认定的事实可知：原告的户口已经于1993年1月21日因其被逮捕而注销，即其已经不在被拆迁房屋所在地具有常住户口，且客观上并不实际居住。被拆迁房屋拆迁时有效的《公有住宅租赁合同》系2000年签署，当时原告已经在服刑，实际由其父马××代为签署，并由马××实际居住。有鉴于上述事实，被告认为，依据相关法律规定，原告并非本案诉争房屋的被拆迁人，被告无需与其签署拆迁补偿协议。原《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》的无效，不能改变原告不具备被拆迁人资格的事实。首先，对于《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》的签署过程，被告已经在相关案件的审理过程中明确表述，不再赘述。在本案，被告需要明确的是，无论该《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》如何签署，不能改变原告并不具备南横街东口危旧房改造工程被拆迁人资格的客观事实。其次，在原告不具备被拆迁人资格的前提下，《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》被认定无效，并没有对原告的权益形成任何侵害，原告本来就不应该享有任何拆迁补偿，何来损害之说？退一步讲，被告认为，即便假设原告不存在不是被拆迁人的主体资格问题，其在本案中提出的诉讼请求也不应得到支持。第一，从责任确定层面，被告对合同无效不承担全部过错责任。从性质上而言，原告主张的所谓赔偿，依法应当为《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》无效对其形成的损害赔偿，依据合同法第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。而在本案中，《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》的无效，原告父亲马××也负有不可推卸的责任，理应承担相应的过错责任。第二，从实际损失层面，被告认为原告并无实际损失。那么客观上，假设不存在原告的主体问题，《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》的无效对原告形成了什么损失呢？原告主张的损失为三居室折价款和租房损失，被告认为：依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》第八条、第九条的规定，原告承租的房屋实际面积为13.9平方米，按照政策折算为18.49平方米，不足20平方米。依据政策，即便原告选择房屋安置，也只能安置一居室一套。原告主张的三居室并无任何事实和法律依据。按照《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》第十一条之规定，安置的一居室，原告是需要按照成本价及经济适用房价格购买的，并非免费安置。综上所述，在原告承租房屋面积低于20平方米且没有支付任何房款的情况下，原告主张按照三居室的全部价值进行赔偿，显然不合理合法。而且需要说明的是，客观上，即便不考虑原告的主体问题，原《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》尽管被认定无效，但其补偿标准是完全合法的。也就是说，在2001年11月签署该协议当时，被告支付的十三万元拆迁补偿款，对于原告承租的13.9平方米公房而言，补偿完全符合法律规定，原告并无任何损失。在《南横街东口危旧房改造货币补偿协议》被认定无效，且客观无法选择房屋安置的情况下，被告在当时即已经支付的货币补偿又没有违法降低标准的情形，原告客观上应该并无损失。综上所述，被告认为原告的诉讼请求并无任何事实和法律依据，请法院在依法审查后予以驳回其诉讼请求，维护被告的合法权益。马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤述称：我们没有意见，听从判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马德军向本院提交了如下证据：1.公有住宅租赁合同。2.陶然亭派出所证明。3.北京市第×监狱释放证明书。4.宣武区人民法院刑事判决书（1996）宣刑初字第395号。5.南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）。6.（2012）西民初字第23786号民事判决书。7.（2015）二中民终字第01778号判决书。8.马德军结婚证、低保证。9.刘×1产权证、身份证、租赁合同。10.网络标价出售房屋信息打印件。11.三河市高楼镇高庙村村民委员会证明。被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司对原告提交的证据1.陈述认可证据三性，不认可证明目的。因为该合同签署的时间是在2000年，当时原告正在服刑期间，合同是由原告的父亲马××代为签署的，房屋实际由马××居住；对证据2.陈述认可证据三性，认可证明目的；对证据3.陈述原告的证明目的是要证明释放时间，认可证明目的，认可证据三性；对证据4.陈述认可证明目的，认可证据三性；对证据5.陈述认可真实性、合法性、关联性，认可证明目的中原告未签字，不认可原告不知情，因为无法证明；对证据6、7陈述认可证明目的，但对该两份证据需要指出的是判决认定合同无效，并未确定原告具备被拆迁人的资格；对证据8、9陈述与本案无关。证据9只有租赁合同，真实性也不认可，因为房东的产权证没有，房屋是否真实存在不清楚，而且房东收取租赁的收据、房租的税收证明都没有，不知道是否实际交纳，所以对证据的真实性不认可；对证据10.陈述真实性没有异议，但是对证明目的有异议，因为售房信息的时间和楼层、朝向、房屋的性质等不同，价格还是会有区别的，所以想要在本案中证明房价的标准是不足够的；对证据11.陈述没有异议。第三人马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤对原告提交的证据1-9均陈述没有异议；对证据10、11陈述首先面积是一居室的面积，价格应该差不多就是这个价格，其他没有异议。被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1.（2015）二中民终字第01778号民事判决书。2.《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》。原告马德军对被告提交的证据1.陈述真实性、合法性没有异议，对证明目的中第一点与原告的户口被注销不是一个法律概念。关于原告的拆迁资格，在双方签订的安置协议中说的非常清楚，被安置的对象就是原告。在几次庭审中双方对此没有异议，双方争议的焦点是马××是否有资格代原告签署协议。原告的资格在双方的补偿协议中明确予以认可，而且在被告前几次诉讼中提出的补偿资格，都明确确认了原告的补偿对象资格。前面几次判决都明确的采纳了被告提供的原告是被拆迁对象的资格，都对此予以确认；对证据2.陈述被告在答辩中提到，房屋是要买的，作为被拆迁人没有给我补偿款，对被拆迁的房屋没有进行补偿，原告拿什么钱去买呢？被拆迁对象的安置应该根据被拆迁人的实际情况根据相关规定予以安置。现在原告没有获得拆迁安置补偿，也就是没有获得拆迁款，所以就本次安置原告要求包括拆迁款和拆迁安置一并解决。第三人马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤对被告提交的证据1.陈述没有异议；对证据2.陈述存在观点的不同。首先这个实施办法是2000年的，拆除是在2000年以后，不应该按照这个标准执行。第三人马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马德军与马××系父子关系。马××于2017年10月20日去世，其与刘×2生前育有子女五人，即原告马德军、第三人马淑华、马淑芹、马德祥、马淑凤。马××的户籍原登记于原北京市宣武区（现西城区）虎坊×里×号，于1988年5月11日迁往河北省三河县高楼乡高楼村，马德军于1988年5月31日将户籍迁入虎坊×里×号。1993年1月21日，马德军因被逮捕被注销户口，1993年5月其因盗窃罪被判处有期徒刑四年，1996年3月刑满释放，同年6月14日因抢劫被羁押，后被判处有期徒刑十四年、剥夺政治权利三年。马德军服刑期间，马××于2000年代表马德军签署了《公有住宅租赁合同》，承租了涉案的原北京市宣武区（现西城区）虎坊×里×号房屋一间。2001年10月15日，北京市宣武区人民政府发布《南横街东口危旧房改造实施办法》，对包括马德军承租的公房在内的区域进行危旧房改造，其中安置补偿对象规定为：在本危改区内有本市常住户口、自有或承租正式房屋且长期居住的居民……此后，被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司取得了南横街东口危改项目的房屋拆迁许可证。2001年11月19日，北京鲁能陶然房地产开发有限公司（甲方）与马德军（乙方）签订了《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》，协议载明：乙方居住宣武区虎坊×里×号，依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》和《南横街东口危旧房改造工程施工办法》的有关规定，应就地安置一居室一套。乙方因家庭经济条件及其他情况限制，不能购买就地安置房屋，也无法选择异地安置。现乙方家庭成员形成一致意见，经宣武区南横街东口危旧房改造工作办公室批准并与甲方协商，达成如下协议：一、乙方居住本危改区内虎坊×里×号公房一间，使用面积13.9平方米，建筑面积18.9平方米。二、乙方放弃甲方应在宣武区南横街东口危改小区内就地安置的一居室一套。甲方同意一次性支付乙方货币补偿款12万元。三、乙方应于2001年11月20日前将原住房交甲方拆除，自建房自行拆除。四、如果乙方在本危改区拆迁公告期内本协议约定交房日期提前完成搬迁，甲方给予乙方提前搬家奖励1万元。五、甲方在乙方将原住房交甲方拆除，自建房自行拆除后十日内将乙方应得补偿款一次性付给乙方……马××在该协议委托代理人处签字。在签订上述协议同日，马××向北京鲁能陶然房地产开发有限公司出具《说明》，内容如下：“我儿子马德军住虎坊×里×号公房壹间，于1993年1月21日逮捕，因此不能前来办理房屋拆迁事宜，由此由我本人前来办理房屋拆迁各项事宜。如出现家庭纠纷，由我本人负责，与危改办无关。”马××于当日领取了货币补偿款12万元、提前搬家奖励费1万元。后北京市宣武区（现西城区）虎坊×里×号房屋被被告拆除。2007年12月，马德军被释放。2012年，马德军因确认合同无效纠纷一案，将马××、北京鲁能陶然房地产开发有限公司诉至本院，请求法院判令北京鲁能陶然房地产开发有限公司与马××2001年11月19日签订的《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》无效，诉讼费由二被告负担。本院于2014年9月作出（2012）西民初字第23786号民事判决书，判决：驳回马德军的诉讼请求。后马德军不服，提起上诉。在该案二审庭审中，北京鲁能陶然房地产开发有限公司称拆迁时知晓马德军系在押犯人，曾告知马××向马德军说明拆迁情况，马××称其未告知过马德军拆迁的相关情况。北京市第二中级人民法院于2015年3月作出（2015）二中民终字第01778号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2012）西民初字第23786号民事判决；二、马××代理马德军与北京鲁能陶然房地产开发有限公司于二〇〇一年十一月十九日签订的《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》无效。（2015）二中民终字第01778号民事判决书业已发生法律效力。本案庭审中，被告陈述，按照原来原告承租房屋的面积标准，如果进行安置，应当在××园小区安置57.67平方米的一居室，并按折算工龄等计算，还应支付购房款。拆迁范围内的另外一套当地房屋18.67平方米，使用面积13.8平方米，一家三口，夫妻工龄36年，安置57.67平方米，该户支付了105944.18元购房款。如果对原告进行安置，应按政策按照57.67平方米的一居室且原告支付房款，但应该比105944.18元高。原告需交纳多少房款，应对原告的工龄及房屋年限等进行折算。原告认可安置房屋需要交纳购房款，但不认可被告陈述的计算方式。认为当时马××获得130000元补偿款，按现在的标准去买房只能买2平方米，由于被告当时和马××签订合同，造成合同无效，现在情况有了很大的变化，应按照现在变化的情况进行安置。如果按照当时的标准对我们现在房屋面积进行补偿，我们买房也是按照这个标准的话我们认可。另查，原、被告均认可被拆迁房屋所在区域的安置房屋应在北京市西城区××园小区。被告明确表示不同意对原告进行拆迁安置，并陈述在本区××园小区内已没有空置房屋能对原告进行安置。审理中，原告申请对涉案的北京市西城区××园小区房屋现平均面积的市场价值进行评估、鉴定。本院依法委托北京×**房地产评估顾问有限公司对此进行评估。后北京×**房地产评估顾问有限公司将评估退回，原告遂撤回上述评估、鉴定申请。经法庭释明，原、被告及第三人均不再要求对涉案的北京市西城区××园小区房屋的现价格进行评估、鉴定。原告后提供了网络标价出售房屋信息打印件用以证明现北京市西城区××园小区房屋的平均售价，该证据显示北京市西城区××园小区房屋的每平方米所标注的售价在98000余元至130000余元不等。被告对此不予认可，认为售房信息的时间和楼层、朝向、房屋的性质等不同，价格还是会有区别的，所以想要在本案中证明房价的标准是不足够的。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告马德军系涉案的原北京市宣武区（现西城区）虎坊×里×号房屋一间合法承租人，被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司依法取得了上述涉案房屋所在地南横街东口危改项目的房屋拆迁许可证，对该地区进行拆迁安置。现依据查明事实，被告与马××就原告承租的上述房屋于2001年11月19日签订了《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》，并拆除了该房屋。但经人民法院生效裁判上述协议被确认为无效，且认定被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司在签订补偿协议时明知马德军正在监狱服刑，却未能通知马德军拆迁相关情况，马××作为代理人亦从未出示过马德军的授权委托书。在此情况下，导致上述《南横街东口危旧房改造货币补偿协议（二）》被确认为无效，原告马德军对此并无过错。因此，被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司应当向原告马德军承担过错损失赔偿责任。现被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司确认无法向原告马德军提供原应安置的北京市西城区××园小区的房屋，即应当向原告马德军赔偿相应房屋折价款。被告就此的抗辩理由与生效的人民法院裁判认定相悖，且原告亦明确表示不要求马××方承担赔偿责任，故对于被告的抗辩理由本院不予采信。被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司认为马××亦应当按照过错比例承担相应责任，对此，北京鲁能陶然房地产开发有限公司应在承担本案赔偿责任后，再另行主张权利。根据双方陈述和在案证据，本院确定被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司应当按照现北京市西城区××园小区的房屋平均售价，依据应安置的57.67平方米面积赔偿马德军相应房屋折价款。鉴于现对于北京市西城区××园房屋的平均售价未能作出评估、鉴定结论，双方对此亦不再要求评估、鉴定。在此条件下，原告提供了网络标价出售房屋信息打印件用以证明现北京市西城区××园小区房屋的平均售价，被告虽对此不予认可，但未提供相应证据予以推翻。并且，原、被告现均确认原告在取得安置的情况下，应支付相应购房款。综合上述情况，本院根据现有证据，结合当时拆迁政策、应安置房屋面积、房屋单价、应支付购房款情况等酌情判定，被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司应向原告马德军支付赔偿款金额为5000000元。原告主张2008年至2015年在外租房所产生的损失，因被告已将原告原承租房屋拆除，在原告出狱后并无房屋居住，该项损失必然实际产生，本院酌情确定原告在此期间的租房损失为150000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司赔偿原告马德军房屋折价款五百万元。二、自本判决生效之日起十五日内，被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司赔偿原告马德军租房损失十五万元（二〇〇八年一月一日至二〇一五年十二月三十一日）。三、驳回原告马德军的其他诉讼请求。如果被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万八千七百元，由原告马德军负担一万三千五百八十元（已交纳）；由被告北京鲁能陶然房地产开发有限公司负担四万五千一百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  田志鹏审判员  贾 岩审判员  杨成龙二〇一八年九月二十九日书记员  聂秋烨