云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云26民终634号上诉人（原审原告）：杨世南，男，1957年3月24日出生，汉族，云南省文山市人，高中文化，居民，住云南省文山市。委托诉讼代理人：刘虹麟，云南君山律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：马德俊，男，1984年4月30日出生，汉族，云南省砚山县人，大专文化，居民，住云南省砚山县。委托诉讼代理人：唐光艳，建纬（昆明）律师事务所执业律师。特别授权。第三人：杨世云，男，1955年8月2日出生，汉族，云南省砚山县人，高中文化，居民，云南省砚山县。上诉人杨世南与被上诉人马德俊房屋买卖合同纠纷一案，不服砚山县人民法院(2018)云2622民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨世南上诉请求：1.请求撤销砚山县人民法院(2018)云2622民初58号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。第一、一审认定“江那镇振江路76号房屋为秀源社区，马德俊于2003年11月3日迁入江那镇文化路…，该区域同属于秀源社区”，这一认定是对相关法律法规的重大误解，且违背常识而明显错误。因为秀源社区有11个村民小组，农村宅基地仅限于本村小组村民之间的转让，而一审法院混淆了社区和村小组的概念，将社区等同于村小组。同时，被上诉人已转为城市居民，因此，事实上双方既不属于同一村集体，而被上诉人又是居民户口，从而说明双方之间房屋买卖合同是违法的，双方之间买卖属于无效行为。第二、一审认定上诉人将房屋交付马德俊管理使用至今，一直未办理产权变更登记手续错误。事实是上诉人收到房款后就到相关部门办理变更登记手续，因宅基地属于集体土地，按照现有政策仅限于本村村民之间转让，相关部门认为本案交易的房地产属于集体土地，违反法律法规而不予办理变更登记。二、一审判决适用法律错误。第一、依据国办法（1999）39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民集体土地使用权不得出让转让，农民住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。被上诉人是居民户口，明显违反该规定。第二、《合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定”及第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《售房协议》违反了法律禁止性规定而无效，相互之间应当相互返还。被上诉人还应当承担相应的过错责任；第三、根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破旧破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该案中的土地性质为集体用地，双方的《售房协议》违反该规定。第四、根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖一般应认定无效，合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息”。而一审法院错误认为“杨世南户已农转非，不受农民住宅不得向城市居民出售等相关规定限制”。是对法律错误的理解而判决错误。综上所述，既然《售房协议》存在违反法律法规规定的情形，依据国办法（1999）39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《合同法》、《土地管理法》、最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》等法律法规，双方依据无效合同取得的财产应予以各自返还。请求二审法院查明事实后撤销原判决，作出公正判决。杨世南向一审法院提出诉讼请求：判令马德俊砚山县号房地产退还杨世南，并确认该房屋买卖合同无效。一审法院认定事实:2015年10月10日，杨世南、杨世云与马德俊签订（草签）了一份《售房协议》。该协议载明“甲方：杨世南、杨世云，乙方：马德俊。双方协商，甲方将坐落于江那镇振江路76号住房出售给乙方，草签如下协议，待交房产证时重新签正式协议。1.房屋协商价格为人民币696,000元，陆拾玖万陆仟元正。2.乙方在今日付现金贰拾万元（200,000.00元），一个月后全部付清。甲方在一个月后交房产证给乙方。3.乙方付清款项，甲方交房产证后重新签正式协议。4.目前房产证为甲方老人，甲方负责转为本人姓名，费用甲方负责，由甲方转给乙方，由乙方办理，甲方协助，费用由乙方负责。5.不明事项由双方协商解决。后还注明：如甲方反悔双倍返还预付款。如乙方反悔，不能收回预付款。甲方签名：杨世云、杨世南，乙方签名：马德俊。落款日期：2015年10月10日”。后马德俊按双方的约定于2015年10月10日通过中国农业银行转账形式支付杨世云、杨世南购房款200,000元。2015年11月17日，杨世南以继承形式将上述房产过户到自己名下，证号为云（2015）砚山县不动产权第0000386号，权利人为杨世南，共有情况为单独所有，坐落于振江路等**，不动产单元号为532622101101JC00491F00070001等2套……。2015年12月11日，马德俊同样以银行转账形式再次支付杨世云、杨世南购房款496,000元。当日，杨世南将已变更登记在自己名下的上述房产产权证原件交由马德俊保管至今。2016年8月27日，砚山县人民政府发布了关于老县医院片区粮食局片区棚户区改造建设项目规划范围内房屋征收的公告及该建设项目规定区范围内国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案。上述公告被征收房屋包括本案杨世南与马德俊所买卖坐落于砚山县房屋。后政府公布了被征用土地、房屋等物的评估价并计划按该评估价对产权所有人进行补偿，江那镇振江路76号房屋所应得到的补偿款合计为1,833,991元。另外，政府还对按约定搬迁户给予一定奖励。振江路76号房屋能如约搬迁，还应得到约400,000元左右的奖励。同时查明，江那镇振江路76号房屋所属社区为云南省砚山县江那镇秀源社区；而马德俊于2003年11月3日从云南省昆明市官渡区茨坝省建筑学校毕业迁入云南省砚山县江那镇文化路二巷78号3幢4单元503室，该区域同属于云南省砚山县江那镇秀源社区，且马德俊在该社区并无宅基地。另查明，杨世云、杨世南收到马德俊支付的第一笔购房款后将江那镇振江路76号房屋交付给马德俊管理使用至今，但一直未办理产权变更登记手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该案当事人杨世南、杨世云与马德俊经协商，双方于2015年10月10日签订了一份《售房协议》，该协议载明：杨世南、杨世云自愿将坐落于江那镇振江路76号住房出售给马德俊；且协议对房产出售价格、价款支付方式、产权变更、办理手续、违约责任等均作了明确约定，该协议系双方的真实意思表示，内容合法。协议签订后，马德俊已按协议约定付清了所有的购房款；杨世南同样按约定在马德俊支付第一笔购房款后将上述房产交付给马德俊，后马德俊对房屋进行了装修，并管理、使用、收益至今，说明马德俊已实际占有该房产；另外，杨世南已按约定将上述房产从其父名下变更过户到自己名下，并在马德俊付清所有购房款当日将上述房产已变更登记的产权登记证原件交由马德俊收持至今，说明合同已经履行、并生效。根据双方的陈述，杨世南、杨世云自将涉案房产交付给马德俊后就再未对该房产及土地进行占有、使用或者管理维护的事实。按上述《中华人民共和国物权法》第十五条规定，马德俊至今未办理产权变更登记手续，并不影响合同的效力。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”，现因上述房产被政府征用，杨世南以双方不属于同一集体经济组织成员，且马德俊属于城镇居民，不具有购买农村宅基地资格为由，要求判令双方于2015年10月10日对砚山县房产进行买卖的行为无效，并相互退房、退款（从外表看杨世南的诉求系确认合同效力，但根据双方的陈述，该案实质系砚山县房产因棚户区改造所得补偿款的归属问题）。对于杨世南与马德俊是否属于同一集体经济组织的争议问题，双方均认可争议房地产所处区位属于砚山县江那镇秀源社区，而马德俊所提交的户口簿载明其于2003年11月3日就迁入砚山县江那镇文化路二巷建华小区******，该居住地点同属于砚山县江那镇秀源社区，故签订《售房协议》时，双方均属于同一经济组织成员；对于该房（宅基地）是否能出让给马德俊的争议问题，双方所签订的是《售房协议》，且出售该房地产时，杨世南户已农转非，即杨世南也同属于城镇居民，故本案并不受“农民住宅不得向城市居民出售”等相关规定限制。综上所述，结合全案所查明事实及所能认定的证据分析，杨世南与马德俊于2015年10月10日对坐落于云南省砚山县房地产进行交易的行为并不违反法律、法规强制性规定，不属于无效行为。双方应按交易习惯，维护市场交易稳定，遵循诚信，秉持诚实，恪守承诺的原则，维护好市场交易秩序。现杨世南要求退房并确认合同无效的行为已违反了诚信原则，故对杨世南的诉讼请求，不予支持。现该争议房产因被征用，致马德俊不能再对该房产实现实质上的所有权变更登记，但该争议房产及增设物被征用所得收益，应归马德俊享有。对杨世云述称自己与杨世南之间就该房产的权属已处理清楚，自己对该房产不主张任何权利的陈述，系杨世云的真实意思表示，是杨世云对自己权利的所作的处置，不违反法律、法规强制性规定，不损害集体或者他人利益，本院照准。综上所述，对杨世南的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回杨世南的诉讼请求。案件受理费10760元，由杨世南负担。本院认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：关于杨世南、杨世云与马得俊签订《售房协议》（草签）是否违反法律、行政法规而无效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。本案中，双方签订的《售房协议》买卖的是农村宅基地及其附属房屋，农村宅基地属于农民集体所有的土地，对于农民集体所有的土地的转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破旧破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。以此看出，当事人之间的买卖行为，已经被上述法律所禁止，明显属于违反我国土地管理法的强制性、效力性规定，符合《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规强制性规定”的合同无效情形，故上诉人杨世南主张合同无效的请求于法有据，本院予以支持。综上所述，本院认为，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销砚山县人民法院（2017）云2622民初58号民事判决；二、杨世南、杨世云与马得俊2015年10月10日签订的《售房协议》（草签）无效；二审案件受理费10760元，由马德俊负担；一审案件受理费10760元，由马德俊负担；本判决为终审判决。审判长 熊 祥审判员 刘 曼审判员 张文科二〇一八年九月二十八日书记员 阳梦迪