广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15503号原告：黄永全，男，汉族。原告：梁玉华，女，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东群立弘律师事务所实习律师。被告：陈亿飞，男，汉族。第三人：佛山市睿泽房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路******之一，统一社会信用代码91440604MA4WFNFB3Q。法定代表人：梁静娴。原告黄永全、梁玉华诉被告陈亿飞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判。为查明案件事实，本院追加佛山市睿泽房地产代理有限公司为第三人参加诉讼。本案于2018年8月8日公开开庭审理。两原告共同委托诉讼代理人肖禹、陈瑶琳、被告陈亿飞及第三人法定代表人梁静娴到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的编号为000005《房屋买卖合同V3.0》项下的房屋买卖合同关系；两原告退还被告已支付的定金90000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，两原告与被告陈亿飞、第三人佛山市睿泽房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同V3.0》（编号为：000005），约定由被告购买两原告共同所有的位于佛山市禅城区季华一路XXX房的房产，签订合同后，被告向原告支付了定金9万元。该份房屋买卖合同对房产的实际购买时间、房款的实际支付时间、被告是否取得购房资格及应当何时取得购房资格等均未明确。为此，原告曾多次提出异议并要求与被告、第三人进行协商、签订补充协议等，但遭到被告、第三人的回避、拒绝。原告认为，被告从签订合同至今仍未能取得购房资格，明显违背了佛山市现有的限购政策。另，该份房屋买卖合同为第三人提供的格式合同，合同对于影响房屋实际交易的诸多事宜并未进行明确约定，又因被告、第三人的原因导致各方无法达成补充协议，致使该份房屋买卖合同难以继续履行。原告认为房屋买卖合同是不合法，违背了限购限贷的政策，被告在签订合同时不具备购房资格，其本人不在佛山工作及生活，在合同内容里也没有具体明确被告何时取得购房资格，处于一个不确定的状态，合同约定的贷款金额已经远超过了限贷的金额，目前在佛山限购区购买首套住宅的首付金额不得低于30%，被告向银行申请贷款金额远超过佛山的限贷政策，如果被告曾经有过贷款购买房屋的行为，则首付比例不得低于60%甚至不具备贷款资格，作为中介方促成买卖合同违反了佛山限购和银行限贷的政策，实际上是无法履行的，因此原告多次与被告、第三人协商无法达成一致意见无法签订补充协议。被告辩称：两原告与被告及第三人于2018年3月8日经友好协商达成购房协议由被告购买两原告共同所有的位于佛山市禅城区季华一路XXXX房的房产，并签订了《房屋买卖合同V3.0》（编号000005）。签订合同现场被告向原告梁玉华支付了定金10万元，有转账记录以及定金收据凭证。因两原告表示未知该房屋权属证明办理下来的具体时间，两原告告知被告取得该房屋权属证明时间预计是2018年11月，故房屋买卖合同中约定待两原告办理好该房屋权属证明以及被告具备购房资格之日起5个工作日内备齐资料向银行申请个人住房按揭贷款，首期房款被告于提交住房按揭贷款资料后支付给原告。签订房屋买卖合同前被告已告知两原告将在2018年11月取得购房资格，同时房屋买卖合同约定最迟于2019年5月1日前办理过户手续，两原告知悉且同意后签订房屋买卖合同。原告梁玉华与被告亦在微信中再次确认取得购房资格是2018年11月，原告梁玉华表示认可及同意。两原告收取被告10万元定金解决个人资金紧张问题后，见房价上涨便多次联系被告提出取消交易等多个无理要求，原告梁玉华与被告双方意见未达成一致。根据以上陈述，被告认为：房产购买时间、房款支付时间、被告购房资格均已明确，两原告知悉且同意后签订房屋买卖合同，被告秉着合约精神严格遵守合同，并无任何违约行为。被告于2018年3月8日与原告签订房屋买卖合同，签订合同之前，被告已经告知原告，被告2018年11月才具有购房资格，因为被告是2017年11月开始在佛山购买个人所得税，所以到2018年11月才满一年有资格购房，而且原告取得房产证的时间预计在2018年11月，双方约定如果原告迟于2019年5月1日取得房产证、被告迟于2019年5月1日没有取得购房资格的，则双方解除买卖合同，当时第三人也在场，在三方都知悉的情况下才签订了房屋买卖合同。综上，请求法院维护被告的合法权益，驳回两原告的诉讼，并要求两原告继续履行合同，本案诉讼费用由原告承担。第三人意见：两原告委托第三人放盘，签订合同前，被告已经告知两原告其是在2018年11月才具有购房资格，且签订合同时，两原告也是没有取得房产证，所以原、被告就协商不能迟于2019年5月1日过户，否则取消合同。诉讼中，两原告共同举证如下：1.两原告身份证、被告人口信息查询资料、第三人企业信用信息报告打印件。证明原告、被告、第三人的诉讼主体资格。2.《房屋买卖合同》。证明合同没有约定被告取得购房资格的具体时间，同时该合同中所约定的被告支付首期款的金额低于银行限贷的最低金额的标准，按照合同约定被告应支付首期款加上定金为266000元，远低于总价款的30%。3.定金收据1张、原告梁玉华与被告的微信聊天记录、个人银行对账明细。证明合同签订后，被告支付了合同定金10万元，之后要求原告退回1万元，实际支付定金为9万元。4.律师函、邮寄单及邮单跟踪查询。证明2018年6月4日，原告代理人受两原告的委托，向被告、第三人发函要求明确购房资格的内容，但律师函发出后，被告及第三人仍然对上述问题没有做出回应。5.发票、税收完税证明各一份，不动产权证2份。证明两原告是涉案房屋合法的权属人。诉讼中，被告举证如下：1.税收完税证明2份、个人所得税纳税清单。证明被告2017年11月开始在佛山辖区内交纳个人所得税。2.微信聊天截图6张。证明①合同价款为1066000元；②被告已经告知原告购房资格是2018年11月才能取得。3.《房屋买卖合同》。证明双方对于贷款的问题有约定，由银行实际放款的金额作为贷款金额，不足部分金额由被告补足。4.收据1张、中国建设银行转账单1张。证明被告按照原告梁玉华的指示先转了10万元的定金，后来按照原告梁玉华的约定由其退还1万元给被告。诉讼中，第三人未提供证据。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、5，被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据4，被告及第三人对真实性不持异议，且明确已收到，故本院对该证据的真实性予以确认。被告的证据，原告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2018年3月8日，两原告（卖方、甲方）、被告（买方、乙方）、第三人睿泽公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同V3.0》，内容为：第一条买卖标的信息1、房产地址：佛山市禅城区季华一路XXXX房（以下简称该房产）。2、该房产权利证件编号为2016XXXXXX7101（商品房买卖合同编号）……4、该房产建筑面积为77.84平方米，房产用途为商品房。5、该房产权利限制状况为无查封。6、该房产抵押状况为无抵押，甲方应于本合同签订之日5日内将房屋权属证明原件提交丙方保管……第二条房产转让总成交价该房产按整套出售并计价，总金额为1076000元，不含交易税费。第三条房款的支付1、定金总额为100000元，乙方应于本合同签订当天支付定金100000元……4、剩余房款的支付为以下第（2）项……（2）按揭付款方式1）甲方同意乙方以如下第①种方式支付剩余楼款：①商业贷款；2）甲方双方确认申请按揭贷款方式为下列第①项：①甲乙双方自行办理（包含委托其他机构办理）；3）乙方应于甲方办理好该房屋权属证明以及具备购房资格之日起5个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有材料，贷款总额为80万元，实际贷款额度以及审批期限以银行审批结果为准……4）首期房款（不含定金、交房及户口保证金）：176000元；支付时间为下列第①项：①递件当天，先递件再付款。5）如因乙方自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约。申办贷款过程中发生的各项费用由乙方自行承担……第十四条备注：甲乙双方一致同意①该房屋最迟过户时间不得迟于2019年5月1日前。②若政策变动，导致乙方在2019年5月1日前不能进行交易的，双方可无责取消本交易。2018年3月11日,被告向原告支付定金共计10万元，并由原告梁玉华出具《收据》。2018年5月31日，两原告向被告及第三人发送《律师函》，上载：你们与梁玉华、黄永全签订了《房屋买卖合同》一份，约定由陈亿飞先生购买位于莲塘村房屋，但该合同没有明确具体购买时间，支付房款时间，及陈亿飞先生是否具有购房资格，在何时具有购房资格等主要内容，且与你们多次协商，你们均回避上述问题且不愿签订补充协议或通过其他方式明确；特别需要指出的是佛山市睿泽房地产代理有限公司作为专业的代理机构，在明知陈亿飞先生没有购房资格的情况下，还提供居间购房的推介，明显违背佛山限购政策，在梁玉华、黄永全提出异议后，没有积极去解决处理，而是推诿拖延，即违法也违约，故请你们在接函后三日内与梁玉华、黄永全联系该合同的未明确事宜。否则，梁玉华、黄永全将解除上述合同，由此而造成的损失及法律后果均由你们承担。2018年3月9日，原告梁玉华向被告发微信：“问题已解决，交易继续进行。如个人所得税等你至明年三月你仍未办妥，能否取消合同。”被告回复：“好的。”3月16日，原告梁玉华再次向被告发微信：“是不是十月份满一年？”被告回复：“十一月份……我一直跟中介说十一月的，最迟不超过明年5月。中介跟我说你们的房产证也是大概11月才拿到。所以都是差不多。”原告梁玉华回复：“好的。”再查明：根据被告提供的个人所得税纳税清单及税收完税证明，被告于2018年3月开始向佛山市南海区地方税务局桂城税务分局申报个人所得税，税款起算时间为2017年11月1日。两原告陈述，被告要求两原告以1066000元的价格出卖房屋，两原告同意了，所以两原告向被告退回1万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《房屋买卖合同V3.0》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应依约履行。关于两原告主张未对购房款的支付时间、被告是否取得购房资格、何时取得购房资格有明确约定而诉请解除合同。首先，据前查明，涉案房屋买卖合同第三条已对房款的支付金额、期限已作出了明确约定；第二、《房屋买卖合同V3.0》第三条第四款第3点约定，“乙方应于甲方办理好该房屋权属证明以及具备购房资格之日起5个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有材料，贷款总额为80万元，实际贷款额度以及审批期限以银行审批结果为准”，按照上述约定，两原告在签订合同时已经知道被告未取得购房资格；第三，两原告主张被告未能取得购房资格的理由是被告未按照现有政策在辖区内累计交纳1年以上个人所得税，根据原告梁玉华与被告在2018年3月9日的微信聊天记录可知，双方已约定被告取得购房资格的时间不迟于2019年3月，而被告提供的税收完税证明显示，被告于2018年3月已开始申报个人所得税，至开庭日，约定的被告取得购房资格期限仍未届满。综上，因被告要求继续履行合同，故两原告以上述理由主张解除合同、向被告退还定金于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄永全、梁玉华的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1025元，由原告黄永全、梁玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年九月二十八日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。