广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终3727号上诉人（原审被告，反诉原告)：党淑霞，女，1956年4月16日出生，汉族，身份证住址：河北省秦皇岛市海港区，委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告)：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，身份证住址：广东省兴宁市，被上诉人（原审原告，反诉被告)：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**爵士大厦****,组织机构代码：06547653-6。法定代表人：林波涛。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人党淑霞因与被上诉人罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初12389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗剑平、福达恒业公司一审诉讼请求：1、党淑霞与罗剑平、福达恒业公司继续履行《商铺买卖合同》；2、党淑霞向罗剑平、福达恒业公司支付购房余款人民币238200元；3、党淑霞向罗剑平、福达恒业公司支付逾期付款违约金人民币206758元（日违约金1.5‰，自2015年5月15日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日）；4、党淑霞承担本案全部诉讼费用。党淑霞一审反诉请求：1、解除党淑霞与罗剑平、福达恒业公司签署的关于深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦1092号商铺的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》；2、罗剑平、福达恒业公司向党淑霞返还反诉购买以上商铺已支付的款项人民币952800元；3、罗剑平、福达恒业公司向党淑霞支付已付房款的利息（自2014年3月28日起，暂计算至起诉日，按照银行同期基准利率计算）；4、罗剑平、福达恒业公司连带承担本次诉讼（本诉、反诉）的所有诉讼费用。原审判决：一、罗剑平、福达恒业公司与党淑霞应继续履行《商铺买卖合同》。二、党淑霞应于判决生效之日起十日内支付罗剑平购房余款238200元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年5月16日计至款项付清之日止）。三、驳回罗剑平、福达恒业公司的其他诉讼请求。四、驳回党淑霞的反诉请求。案件受理费人民币3987元，反诉受理费6664元，由党淑霞负担。上诉人党淑霞上诉请求：1、撤销原判;2、改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、改判支持上诉人的所有反诉请求；4、被上诉人承担上诉人反诉及本次上诉的所有诉讼费用。有关上诉理由详见上诉状和庭审笔录罗剑平、福达恒业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。有关答辩理由详见答辩状。本院二审认定，原审判决认定的事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。另，二审期间，上诉人党淑霞提交以下证据：1、广东省工商行政管理局出具的《关于“深圳罗湖天玓商场”房地产广告案件处理情况的回复》，拟证明罗剑平、福达恒业公司于2014年2月27日、2月28日、3月14日、4月11日、4月18日、6月27日在《南方都市报》进行虚假宣传，被依法作出“粤工商直处字[2017]第01307号行政处罚”。2、深圳市市场监督委员会关于申请信息公开的回复及申请表，拟证明经申请公开深市质罗市监罚字[2015]585号行政处罚决定书档案证据资料，得到许可。3、宣传页，证明被上诉人串通作出的关于深服协成员超过1000户入住以及最后18套，诸多大品牌进驻和对商铺的均价、商场的档次等等虚假宣传。4、深圳市服装行业协会的情况报告，拟证明深圳市服装行业协会与被上诉人没有任何关系，宣传中的品牌多不属于协会会员，没有授权被上诉人和天玓商场公司作商业利益的宣传。5、DIOR在大陆的总授权商的说明，拟证明该品牌没有在天玓商场开设品牌店的计划和意向。6、北京精粹知识产权代理公司说明和投诉，拟证明被上诉人称有多个品牌进驻商场不符。7、图像司法鉴定书，拟证明涉案商铺属于空置。其中证据1、7有原件，证据2为网页打印件，证据3-6为行政机关卷宗中的复印件。被上诉人罗剑平、福达恒业公司对上述证据的质证意见是：对于证据一的真实性不认可，所涉03107号行政处罚决定书并没有告知福达恒业公司，国家企业信用信息公示系统查询显示南方都市报经营有限公司并没有受到行政处罚，涉案行政处罚决定以及深圳两级法院作出的判决中查明的事实及证据部分均不包括2014年2-4月之间的南方都市报，因此该回复与深圳市中级人民法院484号行政判决书查明的事实不符。另外，省工商局针对南方都市报作出的行政处罚实际上是对被上诉人发布的广告认定，但未经被上诉人陈述和申辩，故回复所涉行政处罚决定书对被上诉人无效。并且，该回复不能作为认定被上诉人发布广告是否虚假的证据。对证据二，真实性、合法性、关联性予以认可。对证据三的真实性、合法性认可，宣传页上有明确提示广告为要约邀请，在宣传页左下角有提示。双方的权利义务应以双方签订的合同为准，该宣传页明确注明了有效期至2014年7月5日，行政机关虽认定该报纸所刊登的部分广告为虚假宣传，但根据被上诉人在该广告的提示，该广告不能认定为要约。对于证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，深圳市服装行业协会出具的报告明显与其和天玓商场管理有限公司签订的协议内容不符。对证据五、六的真实性、合法性、关联性不认可，被上诉人是否构成侵权与本案无关联性。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商铺认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且罗剑平已按照约定收受定金及购房款，应认定党淑霞与罗剑平自签订涉案《商铺认购书》时起，双方之间就涉案商铺成立买卖合同关系。根据（2016）粤03行终484号行政判决书及二审已查明的事实，福达恒业公司自2014年2月27日起多次对涉案商铺所在“天玓商场”楼盘进行广告宣传，广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，双方于2014年3月27日签订《商铺认购书》，于2014年4月25日签订《商铺买卖合同》，福达恒业公司在此之前的上述宣传中的说明和允诺具体确定，应视为要约及视为合同内容,而罗剑平未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，本院认为，党淑霞关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，原告有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，故本院采纳党淑霞的该项主张，认定其与罗剑平之间的涉案房屋买卖合同关系（包括签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》）自罗剑平2017年7月26日签收反诉状及相关材料时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，党淑霞有权要求罗剑平向其返还已付房款，并支付相应利息。因房款的返还与合同解除之间存在直接关系，故利息起算时间应从合同解除之日次日（2017年7月27日）起算。本案中，双方未就合同解除后的房屋返还等其他法律后果进行主张，故当事人可自行协商或另循法律途径解决。本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由福达恒业公司对罗剑平在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，福达恒业公司应就罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任。关于上诉人请求解除合同已过除斥期间的答辩意见，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据二审新查明的事实，上诉人的上诉请求部分成立，原审法院查明部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初12389号民事判决；二、确认上诉人党淑霞与被上诉人罗剑平就涉案房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》于2017年7月26日解除；三、被上诉人罗剑平应于本判决生效之日起七日内向上诉人党淑霞返还已支付的房款人民币952800元；四、被上诉人罗剑平应于本判决生效之日起七日内向上诉人党淑霞支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2017年7月27日起算至付清款项之日止）；五、被上诉人深圳市福达恒业企业管理有限公司对被上诉人罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任，即在对被上诉人罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回上诉人党淑霞的其他诉讼请求；七、驳回被上诉人罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司的诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费合计人民币17315元，由被上诉人罗剑平负担，由被上诉人深圳市福达恒业企业管理有限公司承担一般保证清偿责任。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 邓    婧审判员 夏    静二〇一八年九月七日书记员 李会英（兼）