中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8827号上诉人(原审原告)：雷蕾(LEILESLIE)，女，1963年10月26日出生，现住美国。委托诉讼代理人：甘勇明，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏天仲，广东诚公律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王可富(WANGKO-FU)，男，1927年1月2日出生。被上诉人(原审被告)：谢鸣，女，1964年11月15日出生，汉族，现住日本国。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人雷蕾因确认合同无效纠纷一案，不服中华人民共和国上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，雷蕾原系中国公民，2013年2月4日取得美国公民身份。2000年1月19日，雷蕾在美国内华达州与王可富登记结婚。2004年3月，美国内华达州克拉克县地区法院对雷蕾与王可富离婚一案作出第D311087号离婚判令，该离婚判令结果是：“当事双方之间的现在的以及至今存续的婚姻契约全部解除、消除并永不存在，特此将离婚判令授予当事各方并因此每一方恢复到单身未婚状态”。2014年9月9日，雷蕾以中国公民身份向中华人民共和国云南省昆明市中级人民法院提出申请，该法院作出(2014)昆民六初字第14号民事裁定书，裁定：“对美国内华达州克拉克县地区法院第D311087号离婚判令的法律效力予以承认。”原审法院另查明，2001年5月8日，雷蕾与上海静安鑫农企业发展有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》，购买了位于中华人民共和国上海市静安区康定路XXX弄XXX号XXX室系争房屋，房屋价款为人民币(以下币种均为人民币)720,000元。2001年7月23日，原上海市房屋土地资源管理局向雷蕾颁发沪房地静字(2001)第006915号房地产权证，房地产权利人登记为雷蕾。2005年12月19日，案外人刘慧丽受王可富委托并接受王可富交给其的相关材料，向房地产登记机构提出申请，要求补发系争房屋的房地产权证并将房屋权利人变更登记为王可富。系争房屋权利人于2005年12月19日变更登记至王可富名下。2006年1月10日，刘慧丽代为领取了房地产登记机构颁发的沪房地静字(2006)第000009号房地产权证(以下简称“000009号房产证”)。2006年7月6日，王可富与谢鸣签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“房地产买卖合同”)，约定王可富将系争房屋出卖给谢鸣，房屋类型为公寓，结构为钢混，建筑面积127.61平方米，转让价款为2,180,000元，王可富应于2006年8月15日前腾出房屋并通知谢鸣进行验收交接。附件三约定：本合同签订后，谢鸣于同年7月12日支付全部100,000元作为定金，于7月20日前支付1,000,000元，于7月28日前支付1,080,000元。系争房屋登记在谢鸣名下的登记日为2006年7月24日。雷蕾不服原上海市房屋土地资源管理局(现因机构改革其房屋和土地管理职能分属于上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局)颁发的000009号房产证的具体行政行为，于2009年2月13日向原审法院提起行政诉讼。2010年8月24日，该法院作出(2009)静行初字第18号行政判决书。雷蕾不服，提起上诉。2011年12月31日，中华人民共和国上海市第二中级人民法院作出(2011)沪二中行终字第102号行政裁定书，发回原审法院重审。2013年12月25日，原审法院作出(2012)静行重字第1号行政判决书，判决撤销原上海市房屋土地资源管理局作出的颁发000009号房产证的具体行政行为。后上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局提起上诉，2015年5月18日，中华人民共和国上海市第二中级人民法院以(2014)沪二中行终字第129号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。现雷蕾涉讼，请求判令王可富将系争房屋出售给谢鸣的房地产买卖合同无效，并将该房屋权利恢复登记至雷蕾名下。原审法院经审理后认为，公民的民事权利受法律保护。本案的争议焦点在于：1、王可富将系争房屋出卖给谢鸣的合同是否有效。雷蕾认为，谢鸣与王可富系恶意串通，以低价购买系争房屋，损害了雷蕾的利益，故两人之间签订的房地产买卖合同无效，该房屋应恢复登记至雷蕾名下。雷蕾为此提供2006年至2015年中华人民共和国上海市各区房价及涨幅对比统计、照片若干，证明2006年上海市静安区房屋均价为24,542元，系争房屋合理价值至少为3,131,804.62元，谢鸣对该组证据的真实性不予认可，并认为雷蕾提供的房屋价格是新房价格，系争房屋是二手房，交易价格经过房地产交易中心认可，不属于低价交易。雷蕾另提供物业接收表、保证书、装修平面图、住宅使某说明、预定商品房临时证明单等，证明系争房屋经过装修，故售价还应高于2006年7月上海市静安区房屋的均价。谢鸣对该组证据真实性无异议，系争房屋确实经过装修。谢鸣表示，其购买系争房屋时对于王可富将系争房屋从雷蕾的名下变更至王可富名下一节并不知情，谢鸣向王可富购买该房屋确属善意。当时，谢鸣之父亲谢某某通过邻居顾金娥得知王可富欲卖房，便察看系争房屋，决定购买，并作为谢鸣的代理人与王可富签订了房地产买卖合同。2006年7月14日，王可富向谢鸣出具100,000元的房款收据，当月24日出具1,000,000元的房款收据，2006年8月2日出具1,080,000元的房款收据。其中，1,000,000元、1,000,164元分别在同年7月24日、8月2日通过有关中国工商银行由谢鸣的委托代理人谢某某账户转入王可富账户。2006年7月24日双方开始办理产权变更手续，领取产证的时间是同年8月29日。因为王可富在2006年8月1日口头提出返租一年，双方于当月2日签订房屋租赁合同，房租为每月6,500元，一年一次付清，共计78,000元，故2006年8月2日谢鸣实际共支付了1,002,000元(含通过转账支付的1,000,164元)。王可富交付系争房屋后，谢鸣将其出租给案外人使某。谢鸣为证明自己的主张，提供了相关房地产买卖合同、收据、转账凭证、顾金娥的证人证言(顾金娥已经出庭作证)、房屋租赁合同等为证。雷蕾对上述房地产买卖合同认为该合同约定的转让时间早于房款交付的时间不合常理，对收据不予认可，对转账凭证认为需要谢鸣提供钱款来源。谢鸣表示，其自1988年起赴日本国工作，2006年委托谢某某办理购买系争房屋事宜，谢某某向王可富支付的全部房款均由谢鸣出资，该款项以两种方式交付谢某某，一是谢鸣每年回沪探亲时，陆续交付谢某某部分现金，并由谢某某存入银行累计所得，二是谢鸣在上海的朋友到日本需要用日元，谢鸣在日本给朋友日元，朋友回上海后则按照汇率折算成人民币交付谢某某保管。原审法院在审理过程中，至中华人民共和国上海市静安区不动产登记处了解系争房屋在2006年的市场价格，得知该区的康定路XXX弄XXX-XXX号在当年成交的14套房屋中，每平方米的单价在11,000.52元至18,986.25元之间。系争房屋2006年的成交单价为每平方米17,083.30元。该价格并未明显低于系争房屋所在小区的成交价格。从谢鸣提供的证据来看，其与王可富经邻居介绍后，自行就系争房屋达成的买卖合同，房屋价格也属合理，资金走向也较明确。王可富虽通过不正当手段将系争房屋登记在自己名下，但从雷蕾提供的证据看，不足以证实谢鸣在向王可富购买系争房屋时对此一节知情，并故意与王可富串通，将系争房屋登记在自己名下，损害雷蕾的利益。谢鸣购买系争房屋的行为应属善意，故对雷蕾要求确认王可富将系争房屋出售给谢鸣的房地产买卖合同无效的诉讼请求不予支持。2、系争房屋权利能否恢复登记至雷蕾名下。王可富擅自将登记在雷蕾名下的系争房屋通过不正当手段登记在自己名下，该行为已经生效法律文书确认无效，该登记行为已经被撤销，由此，王可富将原登记在雷蕾名下的系争房屋出售给谢鸣的行为应属无权处分。系争房屋能否恢复登记至雷蕾名下，需要分析谢鸣能否通过善意取得获得系争房屋的所有权。从对上述争议焦点1的分析内容来看，谢鸣购买系争房屋是善意的，并且是以合理的价格购买系争房屋，系争房屋已经登记在谢鸣名下，由此，谢鸣对系争房屋的取得应属善意取得，谢鸣已经取得系争房屋的所有权。因此，雷蕾要求将系争房屋恢复登记至其名下的诉讼请求难以支持。王可富经法院合法传唤未到庭应诉，放弃了自己的诉讼权利。原审法院据此作出判决：对雷蕾的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人雷蕾不服，向本院提起上诉称：谢鸣没有实际支付系争房屋的购房款，其以银行转账方式支付房款是虚假的，以现金方式支付房款无证据印证，以所谓租金方式抵扣房款更无事实依据。故谢鸣与王可富之间的房屋买卖系虚假交易，谢鸣不是善意取得系争房屋。谢鸣的代理人曾对购房款中的1,000,000元等来源表示不清楚，但原审判决却将有关购房款认定为“谢鸣表示….”，无相关的证据和质证过程，有违法定程序。原审法院称曾前往相关房地产交易部门了解系争房屋在2006年期间的市场价格，但未将相关证据经审理质证，即作出事实认定，涉嫌程序违法和虚构事实。故有关上述法院所谓的房屋市场价格调查内容，不能作为认定对方关于系争房屋交易价格合理的依据。由于谢鸣没有全额付清购房款、对于上述部分购房款来源不清楚，法院调查的有关房屋交易价格只是登记价，非市场价，而且对方两当事人之间的系争房屋交易与正常的房地产交易相异，原审判决关于谢鸣系善意取得的认定，事实不清、证据不足，故不能成立。由于王可富采取欺骗手段将系争房屋转移登记在自己名下，继而伪造付款记录，以虚假交易的方式，恶意将上诉人的房产转移至谢鸣名下，从而达到非法侵占上诉人房产的目的，导致上诉人无从追偿，谢鸣是王可富骗取上诉人财产的帮助犯，故其二人之间的房屋买卖行为不是善意取得，而是恶意串通、损害他人利益的无效民事行为，不仅不受法律的保护，且应受法律制裁。故系争房屋房地产买卖合同依法应认定为无效，并恢复登记到上诉人名下。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，且程序违法，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人谢鸣辩称：系争房屋购得后，对外出租，且在原审法院中提供了相关租赁合同，以及就系争房屋购房款的支付，提供了被上诉人父亲谢某某的转账记录等证据。由于系邻居关系，系争房屋产权证上的产权人也系王可富，故购房时，先办理了公证手续，后前往交易部门办理了过户，谢鸣一方不清楚王可富的婚姻状况。谢鸣认为原审判决正确，故请求本院依法维持。被上诉人王可富未作答辩。本院经审理查明，2016年11月24日，原审法院审理中，经上诉人雷蕾的委托诉讼代理人申请，法院依法就上诉人所申请的被上诉人谢鸣于2006年的出入境信息、谢鸣与王可富二人于2006年7月20日至同年8月10日期间相关银行账户内的资金流转情况，以及谢鸣与王可富二人买卖系争房屋过程中在两处公证机关办理公证的情况等，出具了四份调查令，有效期限10日，自2016年11月24日至同年12月3日。2016年12月8日，原审法院依法通过上海法院短信平台再次通知上诉人于当月9日进行谈话，并要求将上述调查令及相关意见递交法院等。但是，原审法院事后仅收到了上述无相关调查内容的四份空白调查令。2017年10月19日，本院审理中，上诉人雷蕾的委托诉讼代理人依法向本院提出本案合议庭成员及书记员回避的申请。经审查，本院院长依法作出不予准许的口头决定，并载明笔录。但上诉人的委托诉讼代理人表示不服，当庭提出口头复议申请，并以不同意本案进行实体审理为由等，向本院表示该委托诉讼代理人当庭撤回上诉人的授权委托，不再参加当天的诉讼。2017年10月20日，经复议，本院院长认为，复议申请人雷蕾的复议申请理由不充分，且不符合有关法律规定，依法作出驳回复议申请，维持原决定的复议决定书。上诉人雷蕾另诉称，本案不属于不公开开庭情形，要求公开开庭，并要求向被上诉人王可富等公告送达相关开庭传票，公告期应为90日等，并再次向本院提出调查令申请，要求向有关银行调查案外人谢某某名下开设在工商银行上海市分行的银行账户于2006年7月29日、8月1日的交易记录中，谢某某收取了大额现金的存款人信息，并出示了上诉人所持有的谢某某上述账号与王可富相关银行账号对账单信息记录复印件，该复印件载明谢某某上述银行账户于2006年7月29日、同年8月1日分别存入483,000元、410,000元，2006年8月2日谢某某账户中支取1,000,164元，当日王可富账户同时续存入1,000,164元等，欲证明其与被上诉人王可富之间存在虚假买卖交易等。经本院依法根据审判职权的相关规定，对谢某某、王可富名下的相关银行账户于2006年6月1日至同年10月30日进行调查，有关银行分别向本院出具了被上诉人王可富、案外人谢某某二人的相关银行账户交易清单。经质证，上诉人雷蕾对于本院依法根据审判职权进行上述调查的程序合法性无异议，但认为应当扩大调查时间范围、存款人信息等，并坚持认为被上诉人之间存在虚假房屋买卖交易。被上诉人谢鸣称，对于本院调取的银行转账记录的真实性予以认可，但并非新证据，不能作为认定事实的依据，且上述银行转账记录无法证明系争房屋的买卖是虚假交易，或存在恶意串通。以上事实，由原审法院2016年11月24日的调查令、上海法院短信平台短信送达回执，(2017)沪02民终8827号中华人民共和国上海市第二中级人民法院复议决定书，上诉人雷蕾的《开庭审理、调取证据、公告送达申请书》、谢某某与王可富银行账号对账单信息记录复印件，以及中华人民共和国上海市第二中级人民法院协助查询存款通知书、中国工商银行上海市分行营业部和美丽园支行分别关于谢某某、王可富的银行账户信息记录，以及原审法院及本院的审理、调查和谈话笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然上诉人雷蕾对于原审法院按照审判职权进行调查的有关房屋交易的价格，提出异议，但是上诉人也无足够证据证明，谢鸣与王可富之间就系争房屋买卖价格的约定，明显相异于正常的市场交易价。原审法院根据被上诉人谢鸣举证，虽认为本案系争房屋买卖合同的有关资金走向也较明确，但仍依法准许了上诉人要求对相关银行账户交易等开具调查令的申请，而上诉人却在原审法院审理中未依法履行其相应的举证义务。本院审理中，因上诉人再次提出有关调查令的申请，虽然被上诉人提出异议，但是因涉及本案相关事实，故本院依据审判职权，依法进行了调查和质证，上诉人就本院履行上述审判职权的程序，无异议。经查，被上诉人王可富与案外人谢某某有关银行账户之间反映的有关资金往来，因部分资金的具体数额难以证明系上述二人虚假往来，而且谢鸣在原审中已对涉及其中1,000,000余元金额的往来情况等作出说明，故即便存在部分资金往来的时间、数额相近，但基于谢鸣在原审中相关陈述、出具的收据、证人证言等，并鉴于无证据证明谢鸣对于王可富无权取得系争房屋产权情况的明知，即上诉人雷蕾仅凭部分购房资金的往来，尚不能充分证明谢鸣与王可富之间，就系争房屋的买卖存在虚假、恶意串通的事实，故原审法院关于谢鸣是善意购得系争房屋，以及有关房屋买卖价格合理的认定，事实清楚、理由充分，本院予以认同。上诉人雷蕾的其他主张，亦因证据不足，于法无据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,240元，由上诉人雷蕾(LEILESLIE)负担。本判决为终审判决。法官助理薛凤来审判长 吴 俊审判员 张志煜审判员 徐 庆二〇一八年九月三日书记员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……