北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初24887号原告：北京市津华新源物业管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：赵文泉，董事长。委托诉讼代理人：孙晓军，男，1966年1月13日出生，汉族，北京市津华新源物业管理有限公司部门经理。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。被告：刘智敏，女，1978年12月29日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京市津华新源物业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘智敏（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人孙晓军、王思研、被告刘智敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费7532.88元、违约金4124.25元，二项合计11657.13元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为通州区xxx小区的物业管理公司。被告为xxx室。原、被告双方于2015年6月30日签订了《xxx物业管理服务协议书》（以下称《服务协议》），约定由原告向被告提供物业管理服务。《服务协议》对物业管理的收费依据、收费标准、收费明细及原、被告双方的权利义务、违约责任均做了明确具体的约定。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的物业提供了优质、高效的物业管理服务，但被告却不履行自己的缴费义务，自2016年10月1日起便拖欠物业费至今，经原告多次催缴，被告一直不予理会。被告居住于xxx室，建筑面积为79.26平方米，物业管理费为3.96元/平米/月，全年物业费为3766.44元。被告应按合同约定应向原告缴纳从2016年10月1日至2018年9月30日共计2年的物业管理费用7532.88元、违约金4124.25元，二项合计11657.13元。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，我们不是不交物业费，是以下原因导致未交纳两年的物业费。第一、同一小区前三期电梯房与第四期（xxx）同一班人马管理，同一服务水平，物业费差的太多。老小区物业费为1.85元/月/平方米，四期却定价3.96元/月/平方米（所谓的优惠价格为2.98元/月/平方米）。实际上新老房子都在一起，并未分隔开，服务水平新旧楼房都归一个物业管，所有费用都混在了一块，服务水平新旧楼房基本上没什么差别，为何物业费差别那么大？第二、物业费价格与服务不匹配。公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。小区健身器材及滑梯等均是破损或坏旧的。卫生不达标，楼道的地板墙面、电梯的地面都是不干净的。安全不到位，虽然有门禁，但是监管不力，经常有贴小广告的出入，在门缝或者墙上贴小广告，甚至有色情的小卡片。第三、地下车库出租给**业主，导致电梯被占用。xxx4栋楼为地下车库，但却为老小区开放出租，同时把门禁卡发放了租车位的但不是本栋楼的人。我们交的物业费中包括电梯维护使用费，老小区租地下车库的人并未交该笔费用，却占用我们的电梯。一是造成电梯使用拥堵，二是安全没有保障，存在隐患。小区业主委员会成立亦受阻，这些问题业主多次派代表与物业沟通未果，因此我们申请降低物业费，并免去相应的所有滞纳金。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告系北京市通州区xxx室的业主，该房屋建筑面积为79.26平方米。2015年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《xxx物业管理服务协议书》，约定甲方于2015年6月30日入住通州区xxx室，乙方系本物业开发商聘请的物业管理公司。物业管理服务费是乙方用于本物业日常运作之费用，受益人为全体物业产权人及其他使用人，甲方不得以任何理由拒付物业管理服务费。物业管理服务费按照年度缴纳，甲方应于每个缴费周期开始前15日内缴纳下个周期的物业管理服务费。缴费周期从甲方首次应缴纳物业管理服务费开始起计。如甲方发生拒交或拖欠等行为，视同甲方同意乙方停止对甲方的一切服务，由此引起的一切损失由甲方承担，同时，乙方有权按欠费金额的千分之三/日收取违约金。如乙方违约达不到规定的服务标准，甲方有权提出建议或投诉，亦或向有关部门申诉，如造成损失，有权主张相应的违约金。乙方采用包干制收取物业管理服务费，该物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。乙方为甲方提供的物业管理服务，其服务内容和服务标准以北京市国土资源和房屋管理局颁布的《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]第905号文为准。业主委员会选定新的物业管理服务企业接管本物业之日起本协议自动终止，但本协议之终止，并不影响乙方行驶向甲方追索各项欠费的权利。该协议还约定了其他内容。该协议后附有xxx各项费用收费标准，其中物业服务费收费标准为住宅3.96元/㎡*月，非住宅5.16元/㎡*月，收费标准下备注：为迎接xxx业主的入住，我公司第一年的物业管理服务费将以住宅高层2.98元/平米*月、夹层戊类库房2.5元/平米*月、、地下戊类库房149元/平米*月、非住宅5.16元/平米*月的标准收取，以答谢广大业主对xxx的厚爱。协议签订后，被告交纳了2016年10月1日前的物业服务费，因认为物业服务与收费标准不匹配，拒绝交纳后续物业服务费。原告在2016年9月29日向业主发布通知，要求业主缴纳2016-2017年度的物业费，并告知业主凡在2016年10月1日前（不含10月1日）向原告交纳2016-2017年度物业费的业主，享受2.98元/平方米*月的优惠价格，凡在2016年10月1日（含10月1日）后交纳2016年-2017年度物业服务费的业主，不享受优惠价格，原告按3.96元/平方米*月收费标准收费。2017年9月8日，原告再次向业主发布通知，告知业主物业管理服务费2.98元/平方米/月的优惠活动截止至2017年9月30日正式结束，自2017年10月1日起将恢复《物业管理服务协议书》中签订的价格（即3.96元/平方米/月）。2017年9月30日前交清2017年度至2018年度物业管理服务费的业主仍继续享受2.98元/平方米/月的优惠价格。原告提供北京市建设单位合同备案申请表及办理结果通知书显示，涉案小区物业费收费标准于2013年12月18日已在北京市通州区住房和城乡建设委员会物业管理科予以备案。另查，xxx小区共分为四期，涉案房屋为xxx第四期，第四期包括4号楼、11号楼、12号楼、22号楼四栋楼，其他三期为早期开发建设，物业服务费高层住宅均为1.85元/平方米*月，第四期开发名称为xxx，该四栋楼与前三期楼房并未单独分开，业主与前三期业主共用出入大门。本院对原告起诉多名业主物业服务合同纠纷的案件进行了合并审理，诉讼中多名被告提供照片打印件等证据材料证明被告的物业服务不达标，反映的问题包括物业费收费标准与物业服务不相匹配，小区地下车库管理问题、环境卫生问题、公共设施维护问题、小区小广告问题、一层底商占用公共用地问题、一层底商出入门问题等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原、被告签订的《xxx物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。本案争议焦点为原告的物业服务是否符合合同标准。本院认为，原告为被告提供了物业服务，被告应缴纳与物业服务相符的物业费。物业服务是否达标应考虑到物业服务具有的持续性和公共性的特点，综合审查各方证据材料。关于原告称其提供的物业服务达到约定标准的意见，其未提供相关有效证据，相关业主提交了照片等证据证实原告的物业服务存在瑕疵，可以认定原告在维护小区公共秩序、公共设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故本院酌情减少被告应向原告支付的物业费数额，酌减比例为10%，按照该标准，被告应向原告交纳的物业费数额为6779.58元。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，鉴于原告并未完全、无瑕疵的履行其相关义务，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘智敏给付原告北京市津华新源物业管理有限公司2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业费6779.58元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市津华新源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元，由原告北京市津华新源物业管理有限公司负担21元（已交纳），由被告刘智敏负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周艳娟二〇一八年九月二十七日书记员  朱 冰