河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初3192号 原告：李长朋，男，1988年2月20日出生，汉族，现住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：李世民，河北德律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳春，河北李建明律师事务所律师。 被告：承德丽水房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区义泰兴8号楼4单元111-3号，统一社会信用代码91130805567352779G。 法定代表人：蒋茂歧，经理。 委托诉讼代理人：孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。 被告：唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司，住所地承德市开发区百合园小区13号楼B座底商，组织机构代码67739153-3。 负责人：郑文，经理。 被告：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号，组织机构代码74687091-8。 法定代表人：曹文福，董事长。 原告郑峰与被告承德丽水房地产开发有限公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告李长朋及其委托诉讼代理人李世民、张艳春、被告承德丽水房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙湘怡到庭参加了诉讼，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李长朋向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告购房款5128664.00元；2、支付2012年4月28日起按同期银行贷款利率四倍计算的利息；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司于2012年3月21日签订《卧龙山庄预约协议书》，原告购买被告在建项目“承德卧龙山庄”的住宅及底商，预售房号：B6-08、B6-09、B2号楼4单元1802室、C5号楼1单元601室。原告于2012年3月22日向被告唐山嘉润房地产开发有限公司指定的账户汇入购房款3228664.00元，2012年4月28日汇入1900000.00元，合计5128664.00元。唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司给原告出具了收款凭证。因被告唐山嘉润房地产开发有限公司资金问题，将承德卧龙山庄在建项目整体转让给了被告承德丽水房地产开发有限公司，并由该公司承继唐山嘉润房地产开发有限公司承德卧龙山庄在建项目的全部债权债务。经（2014）双桥民初字第1643号民事判决认定《卧龙山庄预约协议书》无效，现原告请求被告返还原告购房款。 承德丽水房地产开发有限公司辩称，原告就涉案事实先后提起三次诉讼，2014年5月9日，以唐山嘉润房地产开发有限公司及其承德市开发区分公司和答辩人为被告提起诉讼，主张其购买了卧龙山庄小区房屋，该项目由答辩人承接，故要求答辩人交付房屋，法院认定没有证据证实原告支付的款项为购房款，驳回原告的诉讼请求。原告上诉以后，又撤回了上诉和一审起诉。2017年10月，原告以借款合同为由提起诉讼，之后又撤诉。现原告又以合同无效为由请求返还购房款。原告针对同一事实前后作出三次内容不同的陈述和诉讼主张，且相互矛盾，故无法判断其与唐山嘉润房地产开发有限公司存在何种法律关系。答辩人是预售房屋所在地块的土地使用权人，被告唐山嘉润房地产开发有限公司从未取得涉案地块的土地使用权，被告在未取得土地使用权的情况下，根本无权预售房屋，由此引发的后果只能由被告唐山嘉润房地产开发有限公司承担，与答辩人没有任何关系。答辩人与被告唐山嘉润房地产开发有限公司之间只是项目转让关系，不存在债权债务承继关系，原告请求答辩人承担返还购房款的责任突破了合同的相对性。答辩人与被告唐山嘉润房地产开发有限公司是两个不同的独立法人，二者既不存在公司的分立、合并情况，也不是共同的债务人。答辩人接手项目后产生的新的债务由答辩人负责，有协议和政府会议纪要证实，原告的债务不在答辩人承接范围之内。原告李长朋将款项打入王建国账户，没有证据证实该款项系支付给唐山嘉润房地产开发有限公司及其分公司的购房款。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 唐山嘉润房地产开发有限公司辩称，2008年7月，答辩人与案外人承德市大石庙镇庄头营村民委员会签订《合作开发建设协议书》，合作开发大石庙镇庄头营村城中村改造工程“卧龙山庄”项目。答辩人为该项目成立了“唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司”，专门负责该项目的筹建、开发、建设、经营管理工作。项目筹建初期，公司根据当时承德市政府可以“先上车后买票”的政策，投入大量资金、人力开始边施工、建设，边预售房产以解决资金不足的问题，因被告公司在唐山的人际关系，唐山人如要在承德买房，都是通过唐山嘉润房地产开发有限公司购买。2012年3月原告李长朋找到答辩人公司时任经理曹文福，要购买公司在承德开发的“卧龙山庄”项目房产，曹文福要求其将购房款打到指定的唐山嘉润房地产开发有限公司时任会计王建国个人账户上，卡号为62×××18。（因当时公司有外债纠纷，在承德开发“卧龙山庄”项目过程中，公司用会计王建国的该个人账户作为公司往来账户，此期间王建国的该个人账户往来实为公司账户往来）。李长朋与唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订了房屋预售协议，并分两次用自己农行卡向户名为王建国62×××18号银行卡转入购房款5128664.00元。唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司向李长朋出具了收款收据。后因资金链断裂，无力偿还巨额高利贷，无奈将大石庙镇庄头营村城中村改造项目全部转让给承德丽水房地产开发有限公司，承德丽水房地产开发有限公司承继了原唐山嘉润房地产开发有限公司开发的承德卧龙山庄项目的全部的权利义务。 唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司未提交答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下： 原告提交的证据1、银行卡业务回单；2、卧龙山庄预约协议书四份及收据；3、2008年7月9日大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的合作开发建设协议书及开发补充协议；4、2012年8月8日大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的解除协议；5、2012年8月9日承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订的协议书；6、2012年10月29日承德丽水房地产开发有限公司关于庄头营村卧龙山庄项目建设单位变更的申请以及被告提交的证据1、承德市人民政府建设用地使用权批复；2、土地使用权证；4、双桥区人民政府[2014]10号专题会议纪要；5、（2014）双桥民初字第1643号民事判决书、（2016）冀08民终2392号民事裁定书；6、民事诉状。上述证据与本案具有关联性，应认定为有效证据。 原告提交的证据7、2012年10月29日大石庙镇庄头营村委会关于庄头营村卧龙山庄项目建设单位变更的证明；8、2012年10月29日双桥区人民政府关于庄头营村卧龙山庄项目建设单位变更的说明。上述证据为复印件，原告未提交其它证据证明其真实性，本院不予采信。原告提交的证据9、唐山嘉润房地产开发有限公司证明应认定为当事人陈述，不符合证据的形式要件。 被告提交的证据3、2012年8月3日唐山嘉润房地产开发有限公司与河北建业投资担保有限公司、孙杰签订的协议，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和提交的有效证据，本院认定事实如下：2008年7月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订《合作开发建设协议书》一份，协议约定，双方合作进行大石庙镇庄头营村城中村改造工程，该工程项目名称为“卧龙小区”。2012年3月21日原告李长朋与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订卧龙山庄预约协议书四份，原告购买卧龙山庄Ｂ2号楼4单元1802室房屋，建筑面积100.26平方米，价款392859.00元；卧龙山庄Ｃ5号楼1单元601室房屋，建筑面积64.69平方米，价款226570.00元；卧龙山庄Ｂ6-08号底商，建筑面积200.51平方米，价款1411590.00元；卧龙山庄Ｂ6-09号底商，建筑面积170.12平方米，价款1197645.00元；以上总计价款3228664.00元。2012年3月22日，原告李长朋向唐山嘉润房地产开发有限公司会计王建国62×××18号农业银行卡账户转款3228664.00元。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司给原告李长朋出具392859.00元、226570.00元、1411590.00元、1197645.00元购房款收据四张。 2012年4月28日，原告李长朋另向王建国62×××18号农业银行卡账户转款1900000.00元。 2012年8月8日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会（甲方）与唐山嘉润房地产开发有限公司（乙方）签订《解除协议》，一、因乙方资金链中断，经甲乙双方协商一致，解除双方签订的《合作开发建设协议书》、《唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于建设卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》。二、协议解除后，由甲方与承德丽水房地产开发有限公司签订合作开发协议，继续承接大石庙镇庄头营村城中村改造项目，原协议乙方所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承接。2012年8月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告虽然签订的是《卧龙山庄预约协议书》，但已具备商品房买卖合同的基本内容故应认定为商品房买卖合同。原告提交的卧龙山庄预约协议书、收款收据、转账凭证与被告唐山嘉润房地产开发有限公司的答辩意见相互印证，足以认定原告李长朋已实际交付了购房价款。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司未取得商品房预售许可，将房屋预售给原告，原、被告签订的《卧龙山庄预约协议书》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）根据《消法》所确立的惩罚性赔偿原则，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿，本案系商品房销售合同纠纷，应适用《解释》的相关规定。《解释》规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司作为专门从事商品房开发的企业，其对预售商品房必须取得商品房预售许可证明的规定应当是明知的，唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司违反法定义务，将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告而导致合同无效。产生的法律后果应由唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司承担。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司应退还原告购房款并赔偿原告利息损失。2012年4月28日，原告李长朋向王建国62×××18号农业银行卡账户转款1900000.00元，但原告未证明该1900000.00元是否为购房款。故被告应返还原告购房款3228664.00元。唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司是唐山嘉润房地产开发有限公司设立，分公司的民事责任依法应由唐山嘉润房地产开发有限公司承担。承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。承德丽水房地产开发有限公司应负连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李长朋与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订的《卧龙山庄预约协议书》无效； 二、被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李长朋购房款3228664.00元并赔偿原告李长朋利息损失（自2012年3月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）； 三、承德丽水房地产开发有限公司对上述给付内容承担连带责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23850.00元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  李仕军 二〇一八年九月二十日 书记员  左明玉