浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初404号 原告：叶金良，男，1953年6月8日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：陈渊，浙江海兴律师事务所律师。 被告：嘉兴旅游发展有限公司，住所地：嘉兴市月河花园商办楼4号B幢办公房110、111号1-2层231室，统一社会信用代码：91330402692382096Q。 法定代表人：朱建华，该公司董事长。 委托代理人：查宇东、张淳怡，浙江泰豪律师事务所律师。 原告叶金良因与被告嘉兴旅游发展有限公司（以下简称旅游公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年1月12日受理后，依法由审判员朱邵云独任审判，于2018年3月21日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年6月8日公开开庭审理了本案。两次庭审，原告委托代理人陈渊、被告委托代理人查宇东、张淳怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶金良起诉称，2012年11月14日原告与被告签订《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》，该合同第三条载明：1.由乙方自行在确定、调整商铺的经营范围、格局及经营模式。2.保证原告既定利益的前提下，由被告独立处理一切与商铺经营有关的内外事务。并在第四条委托经营期限中载明：本合同约定的商铺委托经营期限为十年，时间从2012年5月1日开始计算至2022年4月30日时止。第十一年开始以五年为周期续签委托经营合同，而在房屋租赁合同签订后被告从未向原告披露过合同履行的情况。2017年6月29日原告至被告公司进行询问，被告拒绝回答及提供相关的资料，后经原告调查核实后发现被告在签订委托经营合同后并没有尽到善良受托人的义务，合同履行存在以下问题：1.原、被告在签订《委托经营合同》后，被告并没有对受托的商铺进行妥善的处分，根据原告调查核实的《房屋租赁合同》，该合同的当事人为嘉兴市嘉城建设发展有限公司与沈明，根本不是在《委托经营合同》中的被告，违反了合同第5条第7款甲乙双方在委托经营期间一切经营活动均由乙方以自己名义进行的约定，由此产生的后果均由乙方承担。本案的被告作为受托人明显没有履行合同，没有对被告的财产进行经营、管理以及处分，当然无法保障原告的合法权益。案外人嘉城建设发展有限公司与沈明签订的《房屋租赁合同》并不属于原、被告双方所签订的《委托经营合同》范围内，在该份合同中随意的处分他人的不动产，放弃租金的行为属于案外人的无权处分行为。2.被告作为受托方没有尽到披露、报告等的相关附随性义务。被告从未履行合同义务，被告未将真实的商铺占有情况告知原告，另外自合同签订至今，被告从未向原告披露过府林绿都对应楼层可售商铺全部面积和已出租商铺实际出租收益总额，原告也无从得知其具体数额。被告在原告多次询问租金情况后仅告知原告商铺已经出租给了富美奇超市，并仅仅只向原告出示了合同的一页给原告称是被告与富美奇超市所签订的合同条款，足以说明被告作为受托方欺骗原告，被告未尽到相关合同的附随义务。3.《委托经营合同》存在显失公平的情形，原告与被告签订《委托经营合同》，委托被告经营原告的不动产的根本目的是为了能够收取租金，而根据原告的调查原告不动产半间的租金即已经达到了8万元，而被告仅仅只是支付了9000元，该行为致使合同的根本目的无法得到实现，被告不履行合同义务，未将商铺租赁是原告不能获取租金的根本原因。另查明嘉兴市嘉城资产管理有限公司于2015年1月16日变更为嘉兴旅游发展有限公司。根据合同法第三百九十九条的规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。而被告怠于履行合同义务，违反了该规定：合同法第四百零一条的规定受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。而在本案中被告完全没有向原告披露和报告相关的经营状况，合同法第四百一十条规定委托人或者受托人可以随时解除委托合同，而本案是典型的委托合同，被告则是典型的怠于履行受托人义务，故原告有权单方面解除合同并要求被告承担相应的损失赔偿；根据合同法第九十四条规定在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，属于法定解除合同的情形，而被告的行为显然属于致使合同目的难以实现，原告有权解除《委托经营合同》，综上，原告根据《合同法》《民事诉讼法》的相关法律规定，诉讼来院，请求判令：一、解除双方于2012年11月14日签订的《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》；二、被告负责腾空并搬离嘉兴市新气象路与文桥路交叉口东南侧嘉城·府林绿都11号的商铺；三、被告承担违约金10000元；四、被告赔偿原告2017年5月1日至2018年4月30日租金损失141748元（2×80000-9126×2）。 被告旅游公司答辩称，一、原、被告签订的《委托经营合同》的性质为房屋租赁合同。根据合同法的相关规定，房屋租赁合同的特征是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付一定的租金。委托合同的特征是受托人按照委托人的指示处理委托事务，委托人应当支付费用并偿还受托人垫付的必要费用。本案中，原、被告签订的《委托经营合同》约定：委托期限，每年被告向原告支付收益，其中前五年为固定收益，后五年为不固定收益，为随行就市的市场浮动价格，原告产权转移给第三人合同的权利义务随之转移，任何方都不得擅自变更、解除本合同等等。合同中并未约定原告预付被告的费用或报酬，并且也未约定在合同的履行过程中被告需按原告的指示和经原告同意后进行相应活动，故本案原、被告签订的合同名称为委托经营合同，但合同的性质应当为房屋租赁合同。二、涉案项目的基本情况。涉案房产属府林绿都项目的一部分，府林绿都项目开发商为嘉兴市城投城市建设开发有限公司（现为嘉兴市嘉城建设发展有限公司），项目分为一层外部商铺、一层内部商铺及二层内部商铺，房屋共计236间，其中已售房屋39间，自持房屋197间，房屋自持率为83.475%，由于该项目出售时，嘉兴市嘉城建设发展有限公司未取得相应的房屋租赁资质，故委托具备资质的关联公司的被告进行租赁活动，所有给业主的商铺收益均由嘉兴市嘉城建设发展有限公司支付。2015年10月28日，嘉兴市嘉城建设发展有限公司取得相应的房屋租赁资质后，便以自己的名义从事租赁事宜。虽原、被告所签合同的相对人为被告，但实际相对人为嘉兴市嘉城建设发展有限公司，被告事实上是嘉兴市嘉城建设发展有限公司的委托人。根据合同法的相关规定，被告作为受托人，有权以自己名义与第三人签订合同，但合同相对方应当为委托人嘉兴市嘉城建设发展有限公司，故不存在原告所称的以他人名义进行经营活动。三、被告及嘉兴市嘉城建设发展有限公司尽到合同相应义务。被告在与原告签订《委托经营合同》后，积极对外招租，前两次都因承租方自身原因而终止协议，嘉兴市嘉城建设发展有限公司取得相应资质后，结合了前两次的招租经验，综合考虑，测算了每个房屋的租金后，通过嘉兴市资源要素交易中心有限公司进行挂牌招租。并与竞得人签订了《房屋租赁合同》，被告已尽到了合同尽职义务。在原告提供的证据《录像材料》中可以看出，原告向被告询问的过程中，被告也告知了原告相应的租金构成，并同意原告对嘉兴市嘉城建设发展有限公司与浙江福捷贸易有限公司的《房屋租赁合同》拍照或复印，也已尽到了相应的告知义务。综上所述，在被告没有严重违约的前提下，原告无权解除双方签订的合同，也无权要求被告腾空并搬离，更没有理由要求被告支付违约金及赔偿租金损失，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告叶金良提供了下列证据； 1.《委托经营合同》1份，证明原、被告之间的合同关系。 2.录像及录像记录1份，证明被告没有尽到受托人的附随性义务、被告怠于履行合同约定的义务、被告存在欺诈的情形。 3.中国工商银行明细清单1份，证明原告于2017年收到商铺收益9126元的事实。 4.工商登记信息，证明变更名称的事实。 5.契证、房屋所有权证、国有土地使用证，证明商铺所有人的情况。 6.房屋租赁合同1份，证明被告没有尽到受托人的附随性义务，被告怠于履行合同约定的义务。 被告旅游公司对原告叶金良提供的证据1、证据3、证据4、证据5无异议；对证据2真实性无异议，但不能证明待证事实；对证据6有异议，应以最终签署的为准。 针对自己的抗辩，被告旅游公司提供了下列证据： 1.《房屋租赁合同》1份，证明2012年7月29日被告与嘉兴南大好立方商贸有限公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房产在内的共计3507.11平方米的房屋租赁给其使用，租期为15年，自2012年5月30日至2027年5月29日止。 2.《房屋租赁合同》及《终止协议》各1份，证明2014年4月26日被告与浙江品全超市连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产在内的共计3357平方米的房屋租赁给其使用，租期为8年，自2014年5月1日至2022年4月30日止，后因品全超市原因，2016年5月1日，双方同意该份合同终止。 3.国有房屋招租挂牌竞价材料及《房屋租赁合同》各1份，证明2016年9月2日嘉兴市嘉城建设发展有限公司委托嘉兴市资源要素交易中心有限公司进行招租挂牌交易，浙江福捷贸易有限公司挂牌竞价成功，于2016年10月10日与嘉城建设签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产在内的共计3521.58平方米的房屋租赁给福捷贸易使用，租期10年，自2016年10月10日至2026年10月9日止。 4.《房屋租赁合同》1份，证明2013年11月5日嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司与嘉兴市百姓缘大药房有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于嘉兴市商铺租赁给百姓缘大药房使用，租期为48个月，自2013年10月1日至2017年9月30日止。 上述4组证据，证明被告一直积极履行合同义务，合法合规的将涉案房产进行对外出租。 5.工商变更信息1组，证明2015年1月16日嘉兴市嘉城资产管理有限公司更名为嘉兴旅游发展有限公司，被告的股东为嘉兴市城市投资发展集团有限公司。 6.工商变更信息1组，证明2014年6月12日嘉兴市城投城市建设开发有限公司更名为嘉兴市嘉城建设发展有限公司，2015年10月28日经营项目新增自有房屋租赁，停车场服务，嘉兴市嘉城建设发展有限公司股东为嘉兴城市建设投资有限公司。 7.工商登记信息1份，证明嘉兴城市投资有限公司的股东为嘉兴市城市投资发展集团有限公司。 8.工商登记信息1份，证明嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司的股东为嘉兴城市建设投资有限公司。 上述4组证据证明被告、嘉兴市嘉城建设发展有限公司、嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司为关联公司。 9.府林绿都1-2层自持与销售房源清单、房屋所有权证各1份，证明被告持有府林绿都1-2层的房屋，被告的房屋自持率已超过三分之二。 10.原告第六年半年租金计算表1份，证明原告第六年半年的租金计算方式，超市合同租金抵扣免租期后，扣除17.7%税金与1：9分成后租金为每月每平方34.37元，第六年半年超市共应返租金7644.58元，药房合同租金扣除17.7%税金与1：9分成后租金为每月每平方15.99元，第六年半年药房共应返租金1481.88元，第六年半年共应返租金为9126.46元。 11.增值税纳税申报表、增值税发票各1份，证明涉案房产嘉兴市嘉城建设发展有限公司交纳的税金包括增值税、附加税、房产税、印花税、交纳的税率约为17.7%。 12.银行付款单1份，证明嘉兴市嘉城建设发展有限公司将2016年全部租金支付给被告，间接证明原告所签合同的实际相对人为嘉兴市嘉城建设发展有限公司，被告事实上为嘉兴市嘉城建设发展有限公司的委托人。 原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为无关联性；对证据2，原告对此不知情，其中约定的免租期侵害了原告的合法权益，终止协议中违约金的收入是否应支付原告，认为侵害了原告的合法权益；对证据3的关联性有异议，原告的房屋不是国有房屋，对租赁合同与原告的受托人不是同一主体，不能证明被告履行了合同义务；对证据4与原告房屋无关，与本案缺乏关联性；对证据5、证据6、证据7、证据8的真实性无异议，但对经营范围自有房屋与本案缺乏关联性；对证据9关联性有异议；对证据10有异议，认为显失公平；对证据11、证据12的关联性有异议。 本院认证如下：一、原告提供的证据1、证据3、证据4、证据5，被告无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据2，原告提供的证据6系复印件，本院不予认定。二、被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4能够证明出租情况，本院予以认定；对证据5、证据6、证据7、证据8能够证明待证事实，本院予以认定；证据9能够证明待证事实，本院予以认定；证据10、证据11、证据12与本案具有关联性，能够证明待证事实，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2012年11月14日原告（甲方）与被告（乙方）签订《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》，为繁荣嘉兴市商业，促进嘉城·府林绿都物业增值，规范嘉城·府林绿都1-5F物业的统一商贸规划，使嘉城·府林绿都能按整体业种分布统一经营，以提高嘉城·府林绿都商贸中心的品位，根据有关法律、法规、为明确双方的权利和义务，经协商一致，甲方决定将自己所有的嘉城·府林绿都主楼商场铺位（主楼11号，面积37.07平方米）委托乙方经营，合同约定商铺的委托经营期限为十年，时间从2012年5月1日起开始计算至2022年4月30日时止，第十一年开始以五年为周期续签委托经营合同。约定甲方同意本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项概括委托于乙方处理，并同意乙方以自己名义从事上述商铺经营管理的一切活动。具体委托经营方式约定：由乙方自行确定、调整商铺的经营范围、格局及经营模式，在保证甲方既定利益的前提下，由乙方独立处理一切与商铺经营有关的内外事务。约定甲方在委托经营期间有权定期向乙方收取商铺委托经营回报利益和商品房屋、设备使用折旧费，第一至五年采用了固定商铺收益和折旧费的方式，第六年至第十年约定按实际租金的90%。实际租金指本合同房屋建筑面积占府林绿都对应楼层可售商铺全部面积的比值乘以府林绿都所有已出租商铺实际的出租收益总额之数值，约定第六年至第十年商铺收益和折旧费分别在每年的6月10日、12月10日向甲方足额支付实际租金的90%。约定除保证按上述约定方式、金额、期限、地点向甲方支付商铺收益和折旧费外，其他任何经营盈亏均由乙方享有并承担。约定在委托经营期间，甲方同意乙方因经营之需对商铺进行重新分割、布局、装饰装修等。约定在委托经营期间一切经营活动均由乙方以自己名义进行，由此产生的后果均由乙方承担，甲方不干涉乙方的经营活动。违约责任中，双方约定任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付1万元违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。合同履行过程中涉及本合同条款之外的重大经营决策由乙方与按照三分之二（含）以上业主意见确定洽商。 2012年7月29日被告与嘉兴南大好立方商贸有限公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房产在内的共计3507.11平方米的房屋租赁给其使用，租期为15年，自2012年5月30日至2027年5月29日止。2014年4月26日被告与浙江品全超市连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产在内的共计3357平方米的房屋租赁给其使用，租期为8年，自2014年5月1日至2022年4月30日止，后因品全超市原因，2016年5月1日，双方同意该份合同终止。2016年9月2日嘉兴市嘉城建设发展有限公司委托嘉兴市资源要素交易中心有限公司进行招租挂牌交易，浙江福捷贸易有限公司挂牌竞价成功，于2016年10月10日与嘉城建设签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产在内的共计3521.58平方米的房屋租赁给福捷贸易使用，租期10年，自2016年10月10日至2026年10月9日止。2013年11月5日嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司与嘉兴市百姓缘大药房有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于嘉兴市商铺租赁给百姓缘大药房使用，租期为48个月，自2013年10月1日至2017年9月30日止。 2015年1月16日嘉兴市嘉城资产管理有限公司更名为嘉兴旅游发展有限公司，被告的股东为嘉兴市城市投资发展集团有限公司。2014年6月12日嘉兴市城投城市建设开发有限公司更名为嘉兴市嘉城建设发展有限公司，2015年10月28日经营项目新增自有房屋租赁，停车场服务。嘉兴市嘉城建设发展有限公司股东为嘉兴城市建设投资有限公司。嘉兴城市投资有限公司的股东为嘉兴市城市投资发展集团有限公司。嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司的股东为嘉兴城市建设投资有限公司。 嘉城·府林绿都1-2层的房屋，部分销售给原告等业主，绝大部分为嘉兴市嘉城建设发展有限公司所有。 被告按照实际租赁情况，计算原告第六年半年的租金：超市合同租金抵扣免租期后，扣除17.7%税金与1：9分成后租金为每月每平方34.37元，第六年半年超市供应返租金7644.58元，药房合同租金扣除17.7%税金与1：9分成后租金为每月每平方15.99元，第六年半年药房共应返租金1481.88元，第六年半年共应付租金为9126.46元。第六年的租金被告已分两期向原告支付，每期为9126.46元。 本院认为，本案原、被告双方签订的《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告是否有权解除合同；二、原告主张的违约金及赔偿款是否具有合同及法律依据。 关于焦点一，本院认为，1.原告持有的商铺为嘉城·府林绿都商贸中心的其中一间，没有独立四至，从双方签订的《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》文字表述可以看出，签订委托经营合同，是为规范嘉城·府林绿都1-5F物业的统一商贸规划，使嘉城·府林绿都能按整体业种分布统一经营。双方签订的合同期为10年，约定前5年采用固定商铺收益和折旧费的方式，由被告向原告固定支付费用，从第六年起按实际租金的90%向原告支付费用。从双方约定的合同内容以及费用的支付等可以看出，本案双方签订的委托经营合同并非如原告所述为单纯的委托合同，故原告关于自己可以随时解除合同的主张，本院不予支持。2.合同法第九十四条是对法定解除权的规定，原告认为被告迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，要求解除合同。从双方签订的合同内容来看，原、被告签订合同的目的，在原告应为取得收益。本案被告在租赁合同期内已按照双方合同约定的收益给付方式按期向原告支付收益，故不存在合同目的无法实现的情形，原告主张法定解除缺乏事实与法律依据。本院不予支持。综上，原告未向本院提供有效证据，证明存在合同解除的情形，故原告要求解除双方签订的《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》的请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，双方在合同中约定：任何一方在违反合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付10000元违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。按照双方合同约定被告在保证原告既得利益的前提下，由被告独立处理一切与商铺经营有关的内外事务。本案原告虽然举证证明部分租赁合同的签署主体并非被告以及租赁期限超过原告的委托期限等，但因涉案嘉城·府林绿都1-2层的房屋，部分销售给原告等业主，绝大部分为嘉兴市嘉城建设发展有限公司所有。且被告庭审中已举证其向原告支付了相关的租赁费用，而且原告亦未能举证证明原告因此存在损失及具体的数额。故原告要求被告支付违约金并赔偿损失的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，原告要求解除合同以及要求被告承担违约金并赔偿损失的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。双方行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告叶金良的全部诉讼请求。 案件受理费3334元，由原告叶金良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  朱邵云 人民陪审员  朱扣娣 人民陪审员  陶信宝 二〇一八年九月三日 书 记 员  王鑫玲