江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5649号上诉人（原审被告）：南京海兴印务有限公司，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区丰泽路99号。委托诉讼代理人：胡金春，女，1959年4月8日出生，汉族，南京海兴印务有限公司员工。委托诉讼代理人：田勇，男，1978年4月5日出生，汉族，南京海兴印务有限公司员工。被上诉人（原审原告）：爱上租网络科技南京有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号11层。法定代表人：童浩，总经理。委托诉讼代理人：吴迪，女，1987年11月22日出生，汉族，爱上租网格科技南京有限公司员工，住南京市鼓楼区。上诉人南京海兴印务有限公司（以下简称海兴公司）因与被上诉人爱上租网络科技南京有限公司（以下简称爱上租公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初7357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）被上诉人一审未提交合同原件；（二）被上诉人一审提交的照片时间、地点、来源不明；（三）涉案合同复印件上只有田勇签名，而田勇并无相关授权；（四）本案不存在欠缴房租情形，相反被上诉人多次阻扰正常使用房屋；（五）被上诉人未提交涉案房屋合法来源的证据；（六）田勇愿意与被上诉人协商处理涉案房屋租赁事宜。被上诉人爱上租公司辩称：（一）上诉人有合同原件，可自行核实；（二）涉案房屋第一期租金系上诉人支付；（三）一审照片系涉案房屋真实情况；（四）上诉人擅自将涉案房屋用作食堂，构成违约；（五）涉案房屋产权情况有相应的公证书证明。故请求维持一审判决。爱上租公司一审请求：1、解除双方签订的承租合同；2、海兴公司于解除合同当天迁出承租房屋，将该房屋交还其；3、海兴公司按合同约定标准（租金3450元/月，服务费103.5元/月）支付自2017年10月9日起实际交还房屋之日止的租金及服务费；4、海兴公司承担违约金6900元；5、诉讼费由海兴公司承担。一审法院认定事实：2017年6月25日，案外人尹春丽（甲方）与爱上租公司（乙方）签订《资产委托服务合同》，约定甲方委托乙方代理案涉房屋出租的有关事宜。房屋租赁用途为居住。2017年7月6日，爱上租公司（甲方）与海兴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉房屋，租赁用途为居住。租期为2017年7月9日至2018年7月8日，月租金为3450元（不含税），月管家服务费为34.5元，付款方式为季付。乙方擅自改变承租房屋用途或在租赁期间违反约定的租住人数及年龄标准，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。乙方有前述违约情形的，应向甲方支付首月月租金的200%作为违约金，并同时赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的相应损失。合同签订后，海兴公司按约缴纳了一个季度的租金和服务费，爱上租公司按约向海兴公司交付案涉房屋。海兴公司租用案涉房屋后，除用于居住外，另将该房屋作为员工就餐场所之用。进出人员及油烟扰民，引起相邻业主不满、投诉。爱上租公司与海兴公司协商解除合同，收回房屋。海兴公司拒绝，并未再支付后续租金及服务费，爱上租公司遂提起本案诉讼。本案审理过程中，经一审法院协调，爱上租公司、海兴公司于2018年3月8日办理房屋交接，爱上租公司收回案涉房屋。一审法院认为：爱上租公司与海兴公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。案涉《房屋租赁合同》约定，案涉房屋租赁用途为居住。但海兴公司租用该房屋后，却用于员工就餐场所，其行为显属违约。依据合同约定，爱上租公司享有单方解除合同的权利，海兴公司则应承担相应的违约责任。本案审理过程中，海兴公司已于2018年3月8日交还案涉房屋，应认定合同于当日解除。合同解除后，海兴公司尚欠租金、服务费仍应支付。并因其违约行为应按约向爱上租公司支付违约金。对于案涉《房屋租赁合同》约定的违约金，海兴公司虽申请调整，但综合考虑该合同的履行情况、爱上租公司的实际损失及海兴公司的过错程度，一审法院认为该违约金约定并未明显过高，故不予调整。综上，爱上租公司的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、南京海兴印务有限公司、爱上租网络科技南京有限公司签订的关于南京市秦淮区洪武路街道白下路113号洪宇大厦1幢2009室房屋的《房屋租赁合同》于2018年3月8日解除。二、南京海兴印务有限公司将上述房屋交还爱上租网络科技南京有限公司（已交还）。三、南京海兴印务有限公司于本判决生效之日起十日内按每月3450元的标准向爱上租网络科技南京有限公司支付自2017年10月9日至2018年3月8日期间的租金，并按每月34.5元的标准向爱上租网络科技南京有限公司支付自2017年10月9日至2018年3月8日期间的服务费。四、南京海兴印务有限公司于本判决生效之日起十日内支付爱上租网络科技南京有限公司违约金6900元。一审案件受理费921元，由南京海兴印务有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交涉案房屋产权证明及租赁涉案房屋被上诉人提供的公证书照片，证明涉案房屋的产权人并非被上诉人所称的尹春丽。对此，被上诉人陈述尹春丽向其提供了公证书，可以证明尹春丽系涉案房屋的产权人，法院对此也可以核实。被上诉人二审提交发票复印件以证明就涉案房屋租赁，被上诉人曾向上诉人出具了发票。对此，上诉人表示其未见到原件。对于一审查明的事实，上诉人认为被上诉人存在违约情形，故意不收取租金。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：本案中，上诉人海兴公司实际占有使用了涉案房屋，并按每月3450元的标准向被上诉人爱上租公司支付了三个月的租金，每月34.5元的标准支付了三个月的服务费，故可以认定两者之间就涉案房屋存在租赁合同关系。现海兴公司于2018年3月8日将涉案房屋返还给爱上租公司，故一审判决海兴公司按每月3450元的标准向爱上租公司支付自2017年10月9日至2018年3月8日期间的租金，并按每月34.5元的标准向爱上租公司支付自2017年10月9日至2018年3月8日期间的服务费符合案件事实及相关法律规定，并无不当，本院二审予以维持。由于本案一、二审过程中，爱上租公司均未能提交涉案租赁合同的原件，海兴公司对爱上租公司提交的合同复印件亦不予认可。在此情形下，爱上租公司关于海兴公司依合同约定向其支付违约金的诉讼请求就缺乏相应的事实依据，本院二审对此不予支持。关于海兴公司所述爱上租公司未提供涉案房屋合法来源的上诉理由，本院认为，本案系合同纠纷，涉案房屋的产权人并非本案当事人，且海兴公司已实际占有使用涉案房屋，故本院对此上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人海兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初7357号民事判决第二、三项；二、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初7357号民事判决第四项；三、变更江苏省南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初7357号民事判决第一项为南京海兴印务有限公司、爱上租网络科技南京有限公司关于南京市秦淮区洪武路街道白下路113号洪宇大厦1幢2009室房屋的租赁合同关系于2018年3月8日解除；四、驳回爱上租网络科技南京有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费921元，由南京海兴印务有限公司负担460.5元，爱上租网络科技南京有限公司负担460.5元；二审案件受理费921元，由南京海兴印务有限公司负担460.5元，爱上租网络科技南京有限公司负担460.5元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月十九日书记员  杨文艳