广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10034号原告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海,总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被告：邵玉兴，女，1979年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：廖柳生，广东宝慧律师事务所律师（委托诉讼代理期限：2018年6月5日至2018年8月31日）。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所实习律师。原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉被告邵玉兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年6月5日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人廖柳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告支付逾期支付购房款违约金2848元；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求法院确认因被告未支付逾期付款违约金，原告不承担逾期交楼的违约责任。事实与理由：原告与被告于2016年3月22日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1601007253（下称《买卖合同》）及商品房买卖合同补充协议书，合同约定被告向原告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座818房，建筑面积为38.68平方米，价款为356700元；合同约定被告于2016年3月22日前现金方式支付首期款178700元，2016年4月3日前商业贷款方式支付178000元；原告在2017年3月31日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给被告；被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；被告逾期支付购房款的，原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，被告无权向原告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。合同签订后，被告支付了首期购房款178700元，共计365200元，但剩余购房款178000元于2016年5月5日才付清，逾期32天，应承担违约责任。在商品房交付期限（2017年3月31日）届满后，原告通知被告办理收取逾期交楼违约金，同时通知被告其因逾期支付购房款须承担违约责任，支付逾期付款违约金。2017年7月17日，佛山日报记者就原告逾期交楼承担违约金，被告等业主逾期支付购房款承担逾期付款违约金问题，对原告进行了采访，原告就业主逾期支付购房款问题明确回应须按合同约定处理。次日，佛山日报刊登标题为《你怪责交楼拖延我追讨房款逾期》的文章进行报道，原告公开在媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场。被告获悉原告向其追收逾期付款违约金，却置之不理，至今未向原告支付逾期付款违约金。虽《买卖合同》未明确约定逾期支付购房款违约金的支付期限，但根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”根据前述约定，被告支付完逾期付款违约金也是原告办理交房手续或办证的必要条件，即违约金的支付期限为交楼前（交付期限前）。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，即对于未约定履行期限的合同，如果依法可以确定履行期限，则履行期限届满之日为权利人知道或者应当知道权利受到损害之日。则本案逾期支付房款违约金诉讼时效期间从交付期限届满次日起计算，即从2017年4月1日起计。如此计算，无论适用民法通则的2年诉讼时效期间，还是民法总则的3年诉讼时效期间，原告现起诉主张被告支付逾期付款违约金的诉讼时效期间均未届满，故原告有权要求被告支付逾期付款违约金。因此，原告提起诉讼主张被告支付逾期付款违约金不存在已过诉讼时效问题。依合同约定被告应承担支付逾期付款违约金为2848元（178000元×万分之五×32天=2848元），故特向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，判决支持原告诉讼请求。被告辩称：一、被告之所以逾期交付购房款，系银行逾期放贷所导致的。被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》后，向原告支付了首期购房款178700元，剩余购房款178000元通过商业贷款方式支付。被告按照销售人员的指示，及时向银行提交了按揭所需的全部材料，并被明确告知银行会在合同约定时间内放贷。现因银行逾期放贷，致使被告逾期支付剩余购房款，不能归责于被告，被告已在约定的时间内向银行提交了按揭所需的全部材料，最终是否核准及放款时间系由银行决定的，被告也无法干涉。二、即使银行逾期放贷，原告亦应及时通知被告补交房款。如上述第一点所称，被告已按要求提交全部购房所需材料，不曾想到银行会逾期放款而导致被告逾期支付购房款。若被告逾期支付购房款，原告应及时通知被告补交购房款，但被告一直没有收到原告催要房款的通知，也不知道银行逾期放贷。三、即使被告逾期交付购房款，但因此给原告造成的损失远低于原告主张的违约金。根据原告的起诉状可知，被告逾期付款32天，也就是说原告所遭受的损失系178000元的银行贷款利息，仅为678.84元（178000元×4.35%÷365天×32天=678.84元），远低于原告主张的2848元。四、合同的约定日不是银行放款时间，而是签订贷款合同的期限。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同第六条约定了购房款的支付方式和期限，第七条约定被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给原告等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；且原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任；③被告支付完逾期付款违约金是原告办理交房手续和办理房产证的必要条件，故违约金的支付期限为房屋交付期限前；④合同约定的结算日期，是付款期限，补充协议第四条有补充按揭付款的要在签合同当天办理。3、中国建设银行单位客户专用回单，证明被告未按照合同约定的付款期限支付购房款，逾期付款应按照合同约定承担相应的违约责任。4、2017年7月18日佛山日报新闻报道，证明原告已明确告知被告逾期支付购房款应按照合同约定承担违约责任，并公开在具有影响力的媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场，同时也构成了诉讼时效的中断。5、《楼宇抵押贷款合作协议》、《楼宇抵押贷款合作补充协议》，证明原告与合作银行签订有快速放款的协议，在买受人交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，审批被告资格通过即可放款，故只要买受人办理按揭贷款手续不存在过错，在买卖合同已明确约定办理按揭及付款时间，买受人负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，买受人作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则和无过错原则，无论买受人是否有过错，只要银行按揭未能及时支付到账，则视为买受人逾期付款，其应当承担责任。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据4，仅是新闻报道，未有证据显示被告收到原告催缴违约金的通知，对证据4本院不予采信。证据5，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：《个人住房（商业用房）借款合同》，证明当时该借款合同与购房合同系一起签订的，被告知日期先不用写，故该借款合同的日期系后面加上去（将实际放款之日的日期后补上去），掩盖银行延期放款的事实。签订日期不是被告填写，是原告根据放款时间签的。本院认证如下：被告提交的合同盖有银行公章，亦与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，本院向贷款银行中国建设银行股份有限公司佛山市分行发函查询被告申请贷款的时间，贷款银行作出了回复。银行的回复具有客观性、真实性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年3月22日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（下称商品房买卖合同），合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区季华四路68号二座818室……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12966.19元，总金额356700元……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：……3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：178000元；付款比例：50%；约定日期：2016-04-03；（2）结算方式：现金；约定金额：178700元；付款比例：50%；约定日期：2016-03-22；备注：首期款。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等，下同），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期壹个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金……同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），其中第四点对本合同第六条的补充和修改约定：买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。买受人采用按揭方式付款的，若银行批准的贷款不足以支付除首期款外的剩余房款的，买受人应在接到银行或出卖人通知后的7日内将上述不足部分的款项支付给出卖人；若银行未能批准买受人按揭贷款申请的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。若买受人不履行上述义务，则出卖人可要求买受人按照本合同第七条及其他相关条款约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告按期支付了首期购房款178700元，被告于2016年4月14日向中国建设银行股份有限公司佛山市分行办理按揭贷款，2016年5月5日银行发放了按揭贷款178000元。另查，邵玉兴曾就逾期交楼的问题将佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉至本院，本院作出（2018）粤0604民初3691号民事判决，判决佛山市雄盛王府商城投资有限公司需向邵玉兴支付逾期交楼违约金。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期付款违约金的问题。涉案商品房买卖合同约定，除首期款外，剩余房款以商业贷款方式支付，约定日期：2016年4月3日。原告认为根据前述合同约定，涉案房屋的购房贷款应于上述日期前付款到账，被告则认为其在上述日期前申请办理了银行按揭贷款手续即符合合同约定而不构成违约。对此，根据查明的事实，原、被告双方于2016年3月22日签订商品房买卖合同及补充协议，且约定签订商品房买卖合同当天办理按揭贷款手续，由于从申请办理银行按揭手续到银行审批并拨付款项的时间及进度，并非贷款申请人可以控制，且若上述2016年4月3日为贷款到账时间，则从签订贷款合同到银行审批再到款项拨付，仅约定13日左右的完成时间，未免过于严苛，因此结合当时的房地产市场形势及银行贷款政策，依公平原则，对前述条款应理解为，购房人在上述日期前完成申请办理银行按揭贷款手续即不构成违约。据已查明的事实，被告于2016年4月14日才向银行办理按揭贷款手续，逾期11天，应按合同约定向原告支付逾期付款违约金979元（178000元×0.0005×11天），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于要求法院确认因被告未支付逾期付款违约金，原告不承担逾期交楼的违约责任的问题。邵玉兴曾就逾期交楼的问题将佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉至本院，本院作出民事判决，判决佛山市雄盛王府商城投资有限公司需向邵玉兴支付逾期交楼违约金。即逾期交楼的违约责任问题，法院已作出了处理，原告需承担逾期交楼的违约责任，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邵玉兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付逾期付款违约金979元；二、驳回原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则需按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担16元，被告邵玉兴负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年九月十一日书记员 方紫盈