黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0231民初22号原告：张福银，男，1963年10月13日出生，汉族，黑龙江省第一建筑工程公司工程服务分公司经理，住拜泉县。委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。被告：刘立军，男，1966年2月20日出生，汉族，无职业，住拜泉县。第三人：惠凤艳，女，1964年5月2日出生，汉族，个体工商户，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨斌章（惠凤艳丈夫），男，1963年11月16日出生，汉族，公务员，住哈尔滨市南岗区。原告张福银与被告刘立军、第三人惠凤艳物权保护纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并作出（2016）黑0231民初1712号民事裁定书，张福银不服该民事裁定书，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称“齐市中院”），2017年2月13日，齐市中院作出（2017）黑02民终412号民事裁定书，撤销（2016）黑0231民初1712号民事裁定书，并指令本院继续审理此案；2017年7月3日，本院作出（2016）黑0231民初1713号民事判决书，张福银不服该民事判决书，上诉至齐市中院，2017年11月14日，齐市中院作出（2017）黑02民终2214号民事裁定书，以原审判决认定事实不清、漏列当事人为由，撤销了（2016）黑0231民初1713号民事判决书，并发回本院重审；本院于2018年1月3日重新立案后，依法另行组成合议庭审理此案，并依被告刘立军的申请，追加惠凤艳作为本案第三人参加诉讼，后惠凤艳以治疗疾病为由，申请此案延期审理，为查明案件事实，合议庭决定本案中止审理，中止事由消除后，本院公开开庭进行了审理，原告张福银委托诉讼代理人王佳润、被告刘立军、第三人惠凤艳及委托诉讼代理人杨斌章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福银向本院提出诉讼请求：1.要求被告刘立军赔偿因非法占有商品房给原告张福银造成的经济损失人民币350000.00元；2.诉讼费用由被告刘立军负担。事实和理由：原告张福银挂靠黑龙江省城乡建设开发公司（以下简称“城乡公司”）于2003年在拜泉县开发建设综合楼一栋，因与第三人惠凤艳投资款纠纷引发诉讼。2007年8月30日，被告刘立军与惠凤艳私自恶意签订非法房屋买卖合同，借机入住从事商业经营活动至今。被告刘立军与惠凤艳签订的合同先后经齐齐哈尔市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院、最高人民法院认定，被告刘立军主观存在明显过错，合同无效。被告刘立军无任何理由和法律依据一直非法强占房屋，从事商业经营活动，获取高额利润，拒绝腾房。因三道镇综合楼是张福银挂靠城乡公司开发建设，城乡公司对该楼即未投资也未参与管理。2013年10月14日，城乡公司与原告张福银达成财产转让协议，协议约定：“将位于拜泉县开发综合楼产权转让给张福银所有，对该楼在开发建设及售楼、经营管理期间所有权利全部归张福银所享有，对该楼开发建设过程中所产生的债务全部由张福银承担。”针对被告刘立军的侵权行为，经原告张福银多年主张权利，被告刘立军既不买也不租，免费长期非法占有使用至今，被告强占的门市楼是三道镇经商最佳位置，每年租金最低要在20000.00元以上，导致原告张福银对该楼房不能出租、出售，造成重大经济损失。故原告张福银诉至法院，要求被告刘立军承担因非法占有、使用房屋产生的经济损失人民币350000.00元。被告刘立军辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告刘立军等人不是非法占有房屋，城乡公司是允许惠凤艳卖楼的，我们买楼支付了合理对价，主观是善意的，2011年4月，齐市中院对涉诉房屋进行拍卖，我们才知道惠凤艳卖给我们的房屋已被法院查封，我们也一直在以诉讼的方式主张权利，2015年10月14日，最高人民法院裁定书确认我们与惠凤艳买卖房屋的协议无效，在此之前，我们始终认为我们自己才是房屋的权利人，此后我们也试图与原告张福银协商解决，我们买房人曾提出每户增加110000.00元或由原告重新出价，但张福银不同意，可以看出其并非急于卖房还债，而是因为涉诉房产近几年升值空间巨大，在我们腾房后，重新出卖可以获得更高的利润，所以其向我们主张赔偿房租及利息，纯属恶意讹诈。在2015年10月14日至2017年5月这段时间，说我们非法占有房屋，我们是认可的，对于本案的原审判决是没有异议的，除此之外，我们是不认可的；2、根据（2004）齐民初字第516号判决书，已将涉诉房产的产权判给了城乡公司，也就是判给了原告张福银，第三人惠凤艳对此情况是明知的，涉诉房屋是惠凤艳在出卖给我们之前申请查封的，她本人对保全中的所有内容都是知情的，但还与我们签订买卖房屋协议，如果本案中存在侵权，也是惠凤艳侵权，而不是被告方，现在我们房屋已经腾出，交给惠凤艳的购房款却没人给返还，还要赔偿原告张福银，我们没有过错，而真正受到损失的却是我们；3、原告张福银诉状中按照每年20000.00元主张租金，我们不认可，因为这与事实严重不符，这个价格的租金是在2015到2016年左右才能达到，我们三道镇商服租金一般情况下都不含取暖费，在2006年到2010年之间最高不超过8000.00元，2010年到2015年之间有10000.00元到15000.00元不等，我购买的是两套房产，协议书中第三条的约定，意思是如果我不购买房子，违约的话，我预交的房款则按照租金计算，两套房产合计每年按照租金16000.00元计算，而且我们不认可租金，因为是我们不是租房子，而是买房子。第三人惠凤艳辩称：1、我认为追加惠凤艳参加本次诉讼是错误的，因为本案是张福银起诉九户住户向其主张经济损失，这件事与惠凤艳无关。惠凤艳在三道镇的所有行为都是城乡公司委托的，不是个人行为；2、张福银无权起诉九户住户要求赔偿，因为张福银不是涉诉房产的产权人，有（2004）齐民初字第516号判决书为证，在确权判决产生之前，张福银主动把产权给了城乡建设开发公司，张福银没有起诉的主体资格；3、原告张福银和城乡公司在2013年10月14日签订的涉案房产转让协议，是违法无效的，三道镇综合楼在被查封期间的所有转让都是无效的，张福银和城乡公司是非法处置涉诉房产，即使齐市中院有关于张福银有就本案的诉讼主体资格的裁定也是错误的，也是违法的，因为涉诉房产还在查封中；4、我认为，这九户被告应该给租金，但是租金不应该给张福银，而是应该给城乡公司。当事人围绕诉讼请求及答辩内容依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：为证明自己的主张，原告张福银向本院提交如下证据：一、2013年10月14日黑龙江省城乡建设开发公司与原告张福银签订的协议书一份，证明城乡公司已将本案涉诉房屋的权利全部转移给原告张福银，原告张福银具有出租、出卖等处分权利。被告刘立军对该份证据表示无法确定真实性，对证明的内容也不确定，协议签订时间是2013年10月14日，而城乡公司早在2010年已将房屋权利转让给了惠凤艳。第三人惠凤艳认为这份协议是复印件，无法确定真实性，从协议的内容看是违法、无效的，因为涉诉房产还在查封中，不能转让，这个协议内容否定了齐市中院（2004）齐民初字第516号判决书。二、2013年10月15日城乡公司执行主体变更函一份，证明拜泉县综合楼出卖或拍卖价款返还给惠凤艳投资款及利息后，余额归原告张福银，原告张福银享有本案涉诉房屋的实体权利，具有本案诉讼主体资格。被告刘立军表示，对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议，黑龙江省高级人民法院将本案房屋确权给了城乡公司，且房屋在查封期间转移给原告张福银的行为应属无效。第三人惠凤艳对该份证据的意见与上一份证据一致。三、2013年10月14日城乡公司公告一份，证明城乡公司将三道镇综合开发楼全部产权转移给原告张福银所有。被告刘立军认为，公告上没有加盖城乡公司公章，九户住户对该份公告并不知情，刘立军是在2007年购买的房屋，该公告是在2013出具的，是针对我们提起执行异议之诉时出具的。第三人惠凤艳对该份证据的意见与上一份证据一致，并表示，以上三份证据是孪生的，都是违法、无效的。四、2015年11月2日城乡公司诉讼授权书一份，证明拜泉县综合开发楼的最终权利人为原告张福银。被告刘立军对该份证据真实性及证明的问题均有异议，城乡公司已经解散，公章可以随意加盖。当时是张福银与惠凤艳一起投资，城乡公司先为惠凤艳出具授权委托书，2015年又为张福银出具授权委托书，足以证明授权委托书之间是矛盾的。第三人惠凤艳对该份证据表示，这份授权书证明了张福银在本案中没有主体资格，如果有资格就不用授权了。五、哈尔滨运输中级人民法院作出的（2016）黑71执1号之一执行裁定书一份，证明铁路运输中级人民法院追加张福银为被执行人，张福银为本案涉诉房屋的实际所有权人。被告刘立军对该份证据真实性及证明的问题均有异议，被告刘立军并未收到过该份裁定书，对该份裁定书内容不清楚。第三人惠凤艳对该份证据表示，哈尔滨法院在执行涉诉房产的时候，是张福银主动申请自愿代城乡公司还惠凤艳钱，这份证据没有证明力来证明张福银是所有权人。因为惠凤艳是铁路法院执行案件的申请人，铁路法院找其沟通过，惠凤艳当时没同意。同时这份证据也证实了张福银没有诉讼主体资格，他是代城乡公司还钱。六、齐齐哈尔市中级人民法院作出的[2006]齐民初字第125号民事判决书一份，证明原告张福银对三道镇综合开发楼有所有权及处分权。被告刘立军对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该份判决调整的是张福银与惠凤艳投资款纠纷，与本案无关。第三人惠凤艳对此证据真实性没有异议，表示该证据不能证明张福银具有本案诉讼主体资格，且该判决内容与本案无关。为证明自己对于张福银没有诉讼主体资格的主张，第三人惠凤艳向本院提交如下证据：证据目录一份(民事判决书与执行裁定书)及执行和解协议一份。第三人认为，因为涉诉房屋产权是城乡开发公司的，第三人惠凤艳投资款的返还主体是城乡公司，与第三人达成和解协议的也是城乡公司，从而证明张福银在本案中不具备诉讼主体资格；七份执行裁定书，证明涉诉房产在法院查封期间，张福银与城乡公司达成协议，是违法无效的，进而说明张福银没有诉讼主体资格；拜泉法院2014-181、182、183号民事判决书，因为判决结果没有支持张福银，同样说明张福银没有诉讼主体资格；执行和解协议的内容，证明第三人惠凤艳在拜泉县的行为都是城乡公司委托的，也就都是城乡公司的行为，并且惠凤艳所收包括本案被告刘立军的钱款都交给城乡公司了，进而证明张福银没有诉讼主体资格。原告方对第三人所提供证据的质证意见为，这几份判决和裁定无力抗辩张福银作为投资人于2003年在三道镇投资开发综合楼的事实，在几份判决中都有体现。张福银为了解决长期的诉讼纠纷，已经对第三人惠凤艳投入拜泉县综合楼的开发建设资金及利息全部清偿完毕，生效裁判已经认定张福银在本案具有诉讼主体资格；执行和解协议是在2017年6月份形成的，是城乡公司已经放弃产权主体资格的情形下，与本案第三人达成的和解协议，这份协议无法对抗人民法院的判决和裁定，第三人向法院出具的证据，与本案不具有关联性，原告主张的是房屋被侵占期间的租赁费用。被告刘立军对第三人提供证据的质证意见为，对证据要证明张福银没有诉讼主体资格没有异议，并认为其是与第三人惠凤艳签订的房屋买卖协议，就应该和惠凤艳主张权利，至于惠凤艳和城乡公司是什么关系以及怎么协议的，表示并不清楚。关于原告张福银提交的以上六组证据，本院认为，其核心证明目的是要证实张福银系涉诉房产的实际所有人，并以该事实为依据主张权利。本院认为，不动产物权原则上以登记为生效要件，但并不意味着物权这一私权利是由政府登记机构赋予的，不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况不一定完全吻合，即该权属证书的推定力只及于权利，不及于事实，所以，在审查物权归属问题时，应当以基础法律关系为事实关键，方能查明真实的权利状态，而不是唯登记论。具体到本案中，虽然齐市中院（2004）齐民一终字第516号民事判决书中确认了本案涉诉房产的权利人为城乡公司，但是，经（2006）齐民初字第125号民事判决书认定，张福银系诉争涉诉房产所属综合楼的负责人，而具有资质开发综合楼的城乡公司并未对该综合楼进行投资，实际投资人为张福银，惠凤艳系对张福银个人投资，惠凤艳在得到投资利益后，余额归张福银所有，根据谁投资、谁受益的原则，张福银才是涉诉房产事实上的权利人，即如齐市中院在（2017）黑02民终412号民事裁定书中所述：“张福银对拜泉县综合开发楼具有法律上的利害关系”，从而认定张福银在本案中的诉讼主体资格，并指令我院继续审理。本院认为，该利害关系可以理解为，张福银对涉诉房产享有物权法意义上的真实权利，而张福银和城乡公司对涉诉房产权属转让协议，是对这一真实权利的再确认，根据权利义务责任相统一原则，张福银作为义务主体，已经积极参与到对第三人惠凤艳投资款返还的执行案件中，也正因此，在齐市中院（2010）齐执字第23-12号执行裁定书中，认可了张福银对已经查封的综合楼部分房产进行了出售，以此售楼款抵充执行款，并解除了部分房产的查封，随后因未能全额将售楼款用于抵充执行款，齐市中院又对涉诉房产进行了查封。在本案审理过程中，原告张福银已经完成了对第三人惠凤艳个人投资款及利息的返还，涉诉房屋经哈尔滨运输法院强制执行，已经腾出，后经调查得知，涉诉房屋所属综合楼中的部分房屋，已经经由张福银之手重新出售，并经过城乡公司的协助，办理了权属证照，买受人已将售楼款给付了张福银。综上，张福银作为涉诉房产的实际权利人，可以作为适格诉讼主体参与本案诉讼，进而主张权利。对于上述六组证据及其他生效法律文书，本院予以认定。对第三人的抗辩理由及其提供证据要证明的问题，本院不予采信。为证明自己的主张，被告刘立军向本院提交如下证据：一、开发协议书一份，证明根据协议内容，如果原告张福银具备开发商资格，那么惠凤艳也具备开发商资格。二、2013年4月18日拜泉县人民政府情况证明一份，证明惠凤艳与张福银是三道镇综合开发楼的实际开发人。原告张福银对证据一、二真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据与本案无关联性，城乡公司与惠凤艳、张福银之间的产权纠纷，不能证明惠凤艳是共同开发人。第三人惠凤艳的质证意见为，对证据一的真实性没异议，但是证明内容是错误的，这份协议证明不了惠凤艳有资格卖楼，在涉诉房产经法院确权给城乡开发公司后，这份协议就无效了，出售涉诉房屋不是惠凤艳个人行为，是城乡开发公司委托惠凤艳进行的；对证据二，表示没见到过这份证据的原件，证据的内容是表象，惠凤艳管理三道镇综合楼是没错的，是城乡公司委托她管理的，不能因为管理而认为是开发商，这份证据证明不了惠凤艳是开发商，但是真实情况是惠凤艳本人是开发商，但经过齐市中院确权判决把产权判给城乡开发公司了，惠凤艳的身份就由开发商变成投资人了。证据一、二不足以证实本案涉诉房产的权属问题，证明内容与生效判决确认的事实存在矛盾，本院不予采信。三、2010年8月17日情况说明一份，证明城乡公司允许惠凤艳出租出卖房屋，现在城乡公司又认为被告刘立军与惠凤艳签订的房屋买卖协议无效，被告刘立军不予认可。原告张福银对该份证据真实性及证明的问题均有异议，该份证据系复印件，不符合法律规定，且三道镇综合开发楼正在法院查封期间，不可以进行买卖。这份情况说明证实不了本案被告占有的房屋是合法的，也没有说让惠凤艳出卖房屋。第三人惠凤艳表示，这个情况说明是真实的，但是由于九户购房户没有足额交纳购房款，所以就变成了非法占有，第三人只是在城乡公司委托下和九户住户签订买卖房屋协议，买卖行为实际已经变成了出租行为。被告刘立军与惠凤艳签订的房屋买卖协议经生效民事判决书确认无效，并明确第三人惠凤艳出售涉诉房产为无权处分，买受人刘立军不是善意买受人，双方都明知本案涉诉房产正在经历诉讼，且已被查封，查封申请人正是无权处分人惠凤艳，现惠凤艳以该说明及本案中提交的执行和解协议，意在证明其处分涉诉房产行为系城乡公司授权，而非个人行为，但就在该情况说明中，城乡公司并未直接授权其出售房屋，而是表明“在购房户交齐购房款的情况下，可以变卖部分房产”，而购房户仅交纳少部分购房款，未能交纳全部购房款，因第三人惠凤艳与城乡公司、张福银有关投资款返还的诉讼还在进行中，其为了自身利益不受损失，利用其管理综合楼的身份，对外出售房产并收取部分房款，买卖双方的行为已经违反了法律的禁止性规定，应为无效行为，本院对该情况说明要证明的问题不予采信。至于第三人惠凤艳提交的与城乡公司的执行和解协议，经查询，城乡公司的营业执照已经于2012年7月26日被吊销，而非注销，公司主体资格依然存在，可以以公司的名义进行诉讼活动，因其已经不能再开展经营性活动，其行为应当以承继债权债务、配合处理纠纷为主要目的，而不是作出与其之前行为相矛盾、与生效裁判文书确认的事实不一致、不利于维护市场交易安全和稳定的行为，该份执行和解协议书系第三人惠凤艳与城乡公司私自达成，其内容无法对抗已经生效裁判文书确认的事实，本院对该份证据不予采信。四、房屋买卖协议书一份及收据，证明被告刘立军与惠凤艳签订的是房屋买卖协议书，而不是租赁协议书，继而证实原告张福银没有权利向被告刘立军主张损失。原告张福银对该份证据真实性及证明的问题均有异议，房屋是买卖还是租赁,协议书中并没有明确，且该份协议已被生效判决书认定为无效协议。第三人惠凤艳表示，对这份协议已经被确认无效了，造成协议无效的原因是住房户没有交足购房款，刘立军等人只付了少部分定金，后期每年给付的钱款应该是租金，按照租金标准收的，当时他们九户都在场，口头约定如果房屋买卖不成功，所交款项就当作租金，实际情况也是履行的一年每户8000.00元到10000.00元不等的租金，所以被告方的买房行为已经变为租房行为了。经过齐市中院作出的（2012）齐民初字第25号民事判决书、黑龙江省高级人民法院作出的（2013）黑民终字第23号民事判决书及最高人民法院作出的（2015）民申字第1879号民事裁定书认定，第三人惠凤艳与被告刘立军等人签订的房屋买卖协议，因违反法律禁止性规定，已被确认为无效协议，本院对被告方提供该证据要证明的问题，不予采信。张福银针对其要求损失赔偿部分，向本院提交了如下证据：一、刘某、陶山房屋租赁协议书三份，证明出租房屋与本案房屋是同一地点，进而参照此价格计算原告张福银损失金额。被告刘立军对该份证据真实性及证明的问题均有异议，上述出租房屋的出租人与承租人，被告刘立军均不认识，对房屋的实际情况和租金价格不清楚，也与本案无关。第三人惠凤艳表示与其无关，不发表质证意见。本院走访调查了三道镇××字街同地段房屋的租赁情况，自2006年至2016年止，房屋租金在7000.00元至20000.00元不等，该情况与被告刘立军答辩中有关租金部分内容相吻合，与第三人惠凤艳陈述其连续几年收取房屋“租金”额度基本一致，也与本院依职权调取的周丽颖、姜成波、臧继证言内容相符，本院对该份证据予以采信。二、证人刘某的证言，证明：刘某在原告张福银处购买了三道镇综合开发楼房屋门市房一处，购买后即出租他人使用，2012年至2015年三年租期，每年租金15000.00元，2015年至2017年三年租期，每年租金17500.00元的事实。被告刘立军对证人证言无异议，但是证人的房屋位置坐落在三道镇××字街黄金地段，比被告刘立军位置好，证人证实的租金情况与被告刘立军无关。第三人惠凤艳表示与其无关，不发表质证意见。虽然证人刘某房屋位置与被告刘立军房屋具体位置不同，但房屋大致位置相同，均是三道镇综合开发楼，证人与本案当事人均无利害关系，结合原告提交的房屋租赁协议书及本院调取证据情况，证言证明情况真实性程度较高，本院予以采信。为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：一、周丽颖、姜成波、臧继调查笔录三份，证明周丽颖等三人房屋均坐落在拜泉县××字街附近，自2006年至2016年止，房屋租金在7000.00元至20000.00元不等的事实。原告张福银对该组证据无异议。被告刘立军对该组证据有异议，该组证据体现的房屋并不是本案房屋，与本案没有关联性，且被告刘立军是购买的房屋，不是租赁的房屋，租金情况与被告刘立军无关。第三人惠凤艳未发表质证意见。该组证据所体现的房屋虽不是本案涉诉房屋，但根据房屋坐落位置，均属三道镇××字街附近，与本案房屋属同地段，租金价格可参照酌定，本院对该组证据予以认定。二、黑龙江省建工集团副总经理程鹏远调查笔录一份，证明城乡公司系黑龙江省建工集团下属单位，是否将房屋实体权利转移给原告张福银，程鹏远认为应向城乡公司进行核实，且原告张福银提交的转让手续内容都是按照法院判决书内容书写，建议法院查询相关判决并进行公章鉴定。原告张福银对该份证据没有异议。被告刘立军对该份证据无异议，但认为该份证据并没有体现房屋实体权利已转移给原告张福银，张福银不具备诉讼主体资格。第三人惠凤艳表示通过这份笔录，就证明了张福银没有主体资格。黑龙江省建工集团系城乡公司上级单位，程鹏远的笔录内容不明确，没能直接说明诉争房屋真实权利人问题，作为上级主管部门及直接管理者，也未能明确说明城乡公司与张福银对涉诉房产的权利义务关系，该证据并无较高的证明价值，本院不予采信。经审理，本院确认的相关案件事实如下：原告张福银系省一建公司服务分公司的项目经理，2002年8月15日，因张福银无资质开发楼盘，经省城乡建设开发公司授权，以城乡公司名义委托张福银负责办理拜泉县十字街西北角开发项目的相关事宜，2002年9月13日，省一建公司服务分公司也授权并委托原告张福银以该公司名义参加拜泉县一条街开发建设工程施工活动，并允许张福银在合同谈判中处理与之有关的一切事务。张福银作为工程的实际投资人，2003年5月9日和第三人惠凤艳一起，与拜泉县人民政府签订了三道镇××字街西北角建筑开发项目的协议书，协议约定：由乙方张福银、惠凤艳共同投资4798460.00元，承建三道镇××字街西北角工程，面积5452.8平方米，双方对动迁事宜及办理各种手续亦做了相关约定。该楼于2003年10月末竣工完成，因该楼权属发生争议，城乡公司将惠凤艳、张福银诉至齐市中院，法院于2004年12月3日作出（2004）齐民一终字第516号民事判决，判令城乡公司为本案诉争房屋权利人。2004年12月，第三人惠凤艳在齐市中院起诉城乡公司、黑龙江省第一建筑工程公司工程服务分公司、张福银返还投资款纠纷，齐市中院于2008年5月15日作出（2006）齐民初字第125号民事判决书，判决：“一、被告省城乡开发公司于本判决生效之日起30日内，给付惠凤艳楼房建设投资款2865342.54元及其它费用投资款257752.00元，合计3123094.54元。并承担中国人民银行同期银行贷款利息。（利息计算时间从2004年1月起至本判决生效后30日止）。二、对原告惠凤艳的其他诉讼请求不予支持。三、被告黑龙江省城乡建设开发公司以该综合楼出卖、折价或拍卖价款返还惠凤艳投资及利息后，余额归张福银。”2010年4月12日黑龙江省高级人民法院作出（2008）黑民一终字第243号民事判决书，维持原判。在上述案件审理过程中，2005年4月25日，根据惠凤艳申请，齐市中院作出（2005）齐民初字第6-1号民事裁定书，将三道镇综合楼依法进行了查封，此后该房产处于续封状态，后该执行案件转至哈尔滨运输中级法院，哈尔滨运输中级法院作出（2016）黑71执1号执行裁定书，继续查封了涉诉房屋。三道镇综合楼查封期间的2007年8月30日，本案第三人惠凤艳与被告刘立军签订了房屋买卖协议书，将已被查封的拜泉县十字街西北角综合楼西起第12号至13号门市楼一至二层卖给刘立军，房屋总价款415000.00元，刘立军向惠凤艳先期交纳了预付款40000.00元，后期又先后交纳了购房款32000.00元，总计72000.00元购房款，余款协议约定待办理房屋产权证前交纳。惠凤艳收取购房款后即向刘立军交付了房屋，刘立军一直占有、使用该房屋。因该房屋一直在查封状态，第三人惠凤艳申请法院执行该房屋，在房屋执行阶段，被告刘立军向齐市中院提出执行异议，齐市中院裁定驳回了刘立军的异议请求，继而被告刘立军于2011年7月26日提起案外人执行异议之诉，齐市中院作出（2012）齐民初字第25号民事判决书，判决驳回了刘立军的诉讼请求，同时判决主文中确认了被告刘立军与本案第三人惠凤艳签订的房屋买卖协议书无效。刘立军不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑民终字第23号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告刘立军又向最高人民法院申请再审，经最高人民法院审查认为，刘立军申请再审不符合相关法律规定，并就刘立军是否具有涉诉房屋的物权及物权期待权作出了否定的论述，故而于2015年10月14日裁定驳回刘立军的再审申请。被告刘立军在其与第三人惠凤艳签订买卖协议后，一直占有、使用该房屋拒不腾出，直至2017年5月9日，哈尔滨运输中级法院对该房屋强制执行，刘立军腾出房屋，执行终结。另查明，张福银作为返还义务主体，已经在惠凤艳投资款返还执行案件中，返还了惠凤艳有关投资款及利息，故而张福银作为本案的合法权利人，起诉至法院，要求依法裁判如其诉请。本院认为：关于原告张福银损失的责任承担问题。在本案诉争房屋的执行异议案件中，已经认定被告刘立军等房屋买受人在购买房屋时对房屋有纠纷已经被查封的事实是明知的，涉诉房屋的查封是依第三人惠凤艳的申请，而惠凤艳在房屋被查封期间将房屋出售，其存在主观故意，导致房屋买卖协议无效，刘立军与惠凤艳均有过错，均应承担过错责任。在本案中，被告刘立军未能变更诉争房屋产权到自己名下，也未能交纳足额房款而持续占有房屋，不能就该房屋成立物权期待权，也就不能认定刘立军是善意购买人，应当就其过错承担相应的责任；第三人惠凤艳出售房屋系出于对自身利益的考量，其在答辩中所称城乡公司对其“授权”卖房的情况，及本案中提交的与城乡公司的执行和解协议，都不能改变其无权处分涉诉被查封房屋这一事实，城乡公司的前后行为，不能视为是对这一无效房屋买卖协议的追认，因为已经没有了事实依据，且与生效裁判文书确定的内容相违背，惠凤艳也应就其过错承担相应的责任；综合考虑案件因素，被告刘立军与第三人惠凤艳对张福银的损失应共同承担赔偿责任，双方应为同等责任，各自的赔偿责任比例分别为50%。关于原告张福银的权利受到损害及损失额度的问题。第三人惠凤艳与被告刘立军签订的买卖房屋协议，经齐齐哈尔市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院、最高人民法院三级法院的审理，最终被确认为无效合同，只要合同违反法律、行政法规的强制性规定，当事人在主观上是故意所为，还是过失所致，均非所问，该合同为绝对无效合同，并导致合同自始无效，具有溯及既往的法律效力，即自双方签订合同时就是无效的，刘立军自占有、使用涉诉房屋时，也就没有了合法根据，在此期间使用房屋所取得的利益，符合不当得利的法律特征，继而损害了权利人张福银的合法利益，对张福银造成可得利益的损失负有返还义务，起算点也应以此为时间基准，并与第三人根据过错程度共同承担赔偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，由于涉诉房屋自买卖协议签订后，一直由被告刘立军占有、使用至2017年5月9日房屋被执行腾出，原告张福银对被告刘立军占有使用期间，以同地段房屋租金作为计算损失的依据，该折价赔偿方式合乎情理，并具有可操作性。至于租金数额的认定，原告张福银以年均租金20000.00元进行主张，明显过高，因围绕涉诉房屋所产生的诉讼案件较多且时间跨度较长，该租金数额的确定，应分不同阶段综合予以考量，在2007年9月到2011年12月之间，本院酌定每户房屋年均租金金额为12000.00元，共计52000.00元；2012年1月到2017年4月之间，本院酌定每户房屋年均租金金额为18000.00元，共计96000.00元。以上两户房屋租金合计人民币296000.00元。综上所述，根据上述的责任分担比例，对于原告张福银的损失，被告刘立军应当承担损失款额度为296000.00元×50%=148000.00元，第三人惠凤艳应承担损失款额度为296000.00元×50%=148000.00元。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘立军在本判决生效后五日内给付原告张福银经济损失赔偿款人民币148000.00元；二、第三人惠凤艳在本判决生效后五日内给付原告张福银经济损失赔偿人民币148000.00元；三、对原告张福银的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6550.00元，由被告刘立军负担3275.00元，由第三人惠凤艳负担3275.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人呢的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  孙云海审 判 员  周欣航人民陪审员  刘 阳二〇一八年九月十三日书 记 员  刘天昊