广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初12161号原告（反诉被告）：薛婷婷，女，1993年10月24日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春利，男，1995年2月7日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区，委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）薛婷婷与被告（反诉原告，以下统称被告）王春利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年8月16日、2018年8月30日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告薛婷婷的委托诉讼代理人阎文亮、被告王春利及其委托诉讼代理人郑伟兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛婷婷向本院提出诉讼请求：1.被告返还定金80000元；2.被告支付违约金169000元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年8月25日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告以1690000元的价格将佛山市顺德区容桂街道XX房屋出售给原告。原告按照《房地产买卖合同》的约定，于2017年8月25日向被告支付购房定金30000元，于2017年9月10日向被告支付定金20000元，于2017年9月20日支付被告定金30000元。2017年11月22日同贷书获批，但被告以超过约定的时间2017年11月20日且批复时间过长为由，要求原告加价50000元。原告不同意，被告就拒绝配合办理垫资赎契和过户手续。2018年4月3日，原告委托律师向被告发函告知解除合同，并向被告主张退回定金，保留主张违约金的权利。根据合同约定，被告逾期履行10天后，原告享有合同解除权，并可以向被告主张退回定金80000元和主张房屋价值10%的违约金169000元，共249000元。被告王春利辩称，被告不存在违约行为。一、原告在2017年9月20日才支付完毕80000元定金，已经超出合同约定时间10天，被告有权利解除合同并要求原告支付违约金。二、原告在2017年10月25日已经得到非本案贷款合同的同贷书的情况下，不与被告办理过户手续，导致本次交易逾期，是原告存在违约行为，原告应当承担违约责任。三、原告出具的贷款合同是在2017年12月才向中国银行提交申请。并且该贷款合同的真实性、合法性、关联性无法确认，因为该合同显示交易金额是2410308元，本次交易是1690000元，所以该贷款合同可能是不真实或欺骗又或与本案没有关联性。四、原告既然主张定金罚则，就不能主张违约金，应当择一选择。被告王春利向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告赔偿违约金89000元；2.原告赔偿被告律师费22040元；3.诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告在2017年9月5日前支付定金80000元给被告。但截至2017年9月20日，原告才支付完毕。所以根据合同约定，原告已逾期超过10天，存在严重的违约行为，应当承担违约责任。原告故意延迟办理贷款手续。原告在已经符合交易条件的时候，拒绝履行交易导致无法在合同约定期限内完成，原告存在违约行为。因此，原告应承担违约责任，赔偿被告违约金169000元。因被告已收到定金80000元可用于抵扣违约金，所以要求原告多支付89000元违约金。原告薛婷婷辩称，一、关于原告向被告支付定金的事项，被告从来没有提出异议，视为被告认诺。二、原告没有延迟办理贷款手续。被告提交的与案外人刘某微信聊天截图中的PDF文件明确表明，是原、被告协商办理贷款手续事项，而不是已经领到同贷书。三、原告和中介告知被告2017年12月25日拿到同贷书后催促被告办理过户手续，是被告没有理由拒绝，因此是被告构成违约行为。原告所称的同贷书就是指原告作为证据提交的《中国银行个人二手住房贷款合同》。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告身份证复印件一份、《房地产买卖合同》复印件一份、收据复印件一份、转账记录复印件四页、贷款合同复印件一份、信息沟通记录截图打印件两页、情况说明复印件一份、律师函复印件一份、EMS地址单复印件一份、EMS网页截图打印件一份、中国银行个人二手贷款合同（附不动产登记申请表）一份、中介公司情况说明一份。被告提供的证据有微信聊天记录截图两份、民事委托代理合同一份、发票一份、2017年12月8日微信聊天记录一份、2017年12月14日微信聊天记录打印件一份、2017年12月22日微信聊天记录两份、催促履行通知函一份、原告与案外人签订的《房屋买卖合同》一份、收据三张。经审核，原告提供的情况说明、中介公司情况说明均无单位负责人及制作人签名，其真实性无法确认。被告提供的民事委托代理合同签订时间空白，无法确认其签订及生效时间。被告提供的催促履行通知函并无相关签收记录，无法确认与本案具有关联性。被告提供的与案外人签订的《房屋买卖合同》及收据与本案不具有关联性。对于上述证据，本院不予采信。当事人提供的其他证据，来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将案涉房屋以1690000元售予原告。该合同约定：被告同意预留10000元作为交楼押金；原告于签订合同时支付定金30000元，于2017年9月5日前再支付定金50000元；原告应于签订合同10日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；被告应于签订合同30日内向抵押银行申请提前还贷；原告应在双方到房管部门办理递件手续当天付清250000元；银行贷款1350000元由贷款银行或公积金中心直接划入被告银行账户作为楼价余款，实际贷款金额多于原贷款金额的，可在原告支付首期款时减少相应金额；因违反合同约定，逾期未超过10天的，每逾期1日，违约方按售价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同；合同没有明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限。原、被告均在合同中确认了联系地址，其中被告的联系地址即为案涉房屋地址。同日，原告向被告支付定金30000元。2017年9月10日，原告向被告支付定金20000元。2017年9月20日，原告向被告支付定金30000元。2017年10月25日，被告向原告的男朋友刘某发送信息，内容为“可以把同贷书发给我看看吗”。2017年12月14日，被告向刘建高发送信息，内容为“你们已经严重超出合同期限，没有履行责任，我现在再给多一个星期时间你们去办理手续，如果还不办的话，我就按违约处理”。2017年12月22日，原告与中国银行股份有限公司顺德分行（以下简称中国银行顺德分行）签订《个人二手住房贷款合同》。该合同约定，原告向中国银行顺德分行贷款1680000元用于购买案涉房屋。同日17时50分，被告再次向刘建高发送信息，称“按照我们当初签订的合同，现在是您们那边造成违约，我将保留随时撤销合同的权利，希望您按照合同违约条款进行赔偿”。刘建高于同日21时23分回复：“我今天下午听那边说同贷已经好了，什么时候协助你去还贷”。2018年4月11日，原告向被告寄去律师函，认为被告拒绝配合履行合同，要求解除双方的房屋买卖合同，收件地址为案涉房屋。2018年4月20日，该邮件被签收。2018年6月29日，原告诉至本院。2018年8月16日，被告向广东容桂律师事务所支付律师费22040元，并备注“薛婷婷（房屋买卖合同）”。另查明，庭审中，原告确认刘建高在案涉房屋买卖中是原告的代理人，代表原告作出意思表示。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据合同约定，原告应于2017年9月5日前支付第2笔定金50000元，但原告直至2017年9月20日才支付完毕该笔定金，被告主张原告此行为构成违约。但是，从被告向刘建高发送的信息可以看出，被告当时并未就该点主张原告违约，反而要求原告尽快办理按揭贷款手续。因此，尽管原告支付定金超出合同约定期限，但被告当时已对此予以认可，故原告该行为不构成违约。上述合同虽然约定原告应于签订合同10日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，但被告于2017年12月14日仍主动同意给予原告1周时间办理按揭贷款手续，因此原告办理按揭贷款手续的期限应为2017年12月21日。原告于2017年12月22日才与中国银行顺德分行签订《个人二手住房贷款合同》，已超出被告给予的期限。从被告向刘建高发送的信息可以看出，原告即使在得到通知可以签订《个人二手住房贷款合同》之后及实际签订合同之后，也没有主动告知被告其按揭贷款合同的签订情况。直至被告于2017年12月22日17时50分向刘建高提出原告违约后，刘建高才于当天21时23分告知被告其在下午已经得知按揭贷款合同已签订。原告不仅未能在约定的期限或被告给予的期限内签订按揭贷款合同，还未将签订按揭贷款合同的进度积极主动告知被告，其行为已构成违约。原告逾期天数为1天，应按房屋售价的千分之一向被告支付违约金。因此，对于被告主张原告支付违约金89000元，本院仅支持其中1690元，超出部分不予支持。原告虽然存在违约，但仅逾期1天而非逾期超过10天，根据合同约定，被告并未因此取得解除合同的权利。原、被告签订合同，其合同目的在于原告获取案涉房屋，被告获取房屋对价。原告确实已经取得银行同意发放按揭贷款，合同已经可以继续履行并实现双方的合同目的，故并不存在解除的必要。即使原告存在违约，但被告可以主张违约金及要求原告赔偿相应损失，而无需拒绝向原告出售案涉房屋。因此被告仍然负有将案涉房屋售予原告的合同义务。被告拒绝继续履行合同，即违反了上述合同义务，也已构成违约。被告违约之后，原、被告均认为《房地产买卖合同》应予解除，并在本案第1次庭审中认为合同解除时间为2018年4月20日，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，对于原告主张被告返还定金80000元，本院予以支持。原告主张被告支付违约金169000元，但首先，该违约金金额已经明显超出原告因被告违约可能导致的损失。其次，原告拖延支付定金、逾期办理按揭贷款手续、没有积极主动告知办理进度的行为，无疑均影响了被告对其的信任，即对于被告拒绝继续履行合同，原告本身也具有一定责任。因此，综合双方在合同的约定及上述因素，本院酌情认定被告应支付的违约金以80000元为基数，自原告起诉之日即2018年6月29日起，按年利率6%计算至清偿之日止，超出部分不予支持。被告主张由原告承担因本案支出的律师费。根据被告在本案中获得支持标的金额及具体案情，本院酌定原告应承担被告的律师费为1000元，被告主张超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百一十五条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王春利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）薛婷婷返还定金80000元；二、被告（反诉原告）王春利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）薛婷婷支付违约金（以80000元为基数，自2018年6月29日起按年利率6%计算至清偿之日止）；三、原告（反诉被告）薛婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王春利支付违约金1690元；四、原告（反诉被告）薛婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王春利支付律师费1000元；五、驳回原告（反诉被告）薛婷婷的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王春利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2517.5元，原告（反诉被告）薛婷婷已预交。反诉案件受理费减半收取计1251.4元，被告（反诉原告）王春利已预交。上述费用合计3768.9元，由原告（反诉被告）薛婷婷负担1717.5元，被告（反诉原告）王春利负担2051.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇一八年九月二十五日书记员  黄 瑞