江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1081民初890号 原告（反诉被告）：扬州润霖实业投资有限公司。住所地：仪征市真州镇工农南路**。 法定代表人：刘岚霖，董事长。 委托代理人：孔玉海，赵金星，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司（名称变更前为“张家港市博锐娱乐管理有限公司”）。住。住所地：张家港市杨舍镇华昌南路**/div> 法定代表人：李艳，总经理。 委托代理人：赵凤兵，江苏立泰律师事务所律师。 委托代理人：梁锋，男，1978年10月2日生，汉族，住张家港市，该公司员工。 原告（反诉被告）扬州润霖实业投资有限公司（以下简称“润霖公司”）与被告（反诉原告）江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润霖公司的委托诉讼代理人孔玉海，被告（反诉原告）江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司（以下简称“博锐智联公司”）委托代理人赵凤兵、梁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润霖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还装修补贴10万元；2.判令被告给付原告租金375000元（自2017年1月19日起，至2018年4月18日），并自2018年4月19日起，至被告全部撤出租赁场地之日止，继续按每月25000标准支付场地占用；3.判令被告自2017年1月19日起至全部支付欠款之日止，以欠付租金为基数，按每天1%标准支付违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月22日，被告为经营“萌贝儿”品牌儿童乐园项目，与原告签订《润霖广场租赁合同书》1份，双方在合同中约定了租赁面积、租金、租金支付方式、违约责任等事项。该合同生效后，原告按约于2016年9月向被告交付了租赁商铺，被告亦进场装修。2017年1月19日，原告公司开业，但被告未按约定开业经营。2017年12月19日，双方订立补充协议，约定增加被告242平方米租赁面积、原告补贴被告30万元装修费用，被告在订立协议后立即进行装修，并于2018年2月8日前开业。2017年12月21日，原告按约向被告支付首期10万元装修补贴，但被告未按约进场装修；2018年1月22日，原告书面催促被告进场装修、按时开业；2018年3月20日，原告基于合同目的不能实现，通知被告解除租赁合同、补充协议，并要求被告撤除装修部分、返还场地。 润霖公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、提供双方于2017年4月22日签订的润霖广场《租赁合同书》一份，合同约定被告租赁场地面积、用途及租金标准，租金标准是每年30万元，租金的支付方式是先支付后使用、按季度支付，租赁期限从2016年9月1日计算，但合同第四条4.2款约定，甲方开业时间因故延迟，乙方的租期相应延迟，原告商场实际开业时间是2017年1月19日，所以原告要求从2017年1月19日起计算租金。根据合同第17条17.7规定，在租赁期间内，被告逾期支付租金应按欠付金额每日百分之一支付违约金，在租赁期内累计逾期三次以上等，甲方有权解除合同，一切损失由乙方承担，2017年1月19日至2018年4月18日被告累计欠付租金375000元，同时原告作为出租商铺收入为全部收入来源的企业，被告未按照约定时间开业，不仅对原告造成迟延支付租金等损失更给原告招商带来了巨大的负面影响，导致原告招商非常艰难，甚至导致原有客商也解除租赁合同的现象。 2、提供原告于2017年4月27日向被告发出的告知函，告知函是在被告停止装修后原告已同苏果超市达成了尽快解除其承租一楼儿童娱乐项目租赁合同的意向，并且将该协调的结果告知被告，要求被告尽快装修并开业，但在口头联系无果的情况下，原告发函催促被告尽快装修，避免给原告造成更大的损失。 3、提供双方于2017年12月9日签订的补充协议一份，该协议是在被告停止装修近一年期间原告多次催告被告尽快装修，但被告置之不理，而且在这期间也有两个经营儿童项目的商家和原告进行联系，一个是“悠游堂”，另一个是“妙妙城堡儿童乐园”，这个客商和原告商谈租赁场地从事儿童娱乐项目事宜，在这期间原告也和被告协商，如果被告继续经营就尽快装修，如果觉得不行就好聚好散，但被告答应装修却未行动；最终原告未能招到新的客商进场，而且原有的客商也纷纷撤场。在此情形下，原告迫不得已和被告签订补充协议，这份补充协议的内容是原告补助被告30万元的装修款，并且将原先的按照每年30万元计收租金的方式改变成按照被告营业额按比例提成。实际上这份协议对原告来说丧失了作为出租人的最基本的权利，但是基于当时情况，原告迫不得已签订了这份协议，并在之后又向被告支付10万元的装修补偿，最大目的为了要求被告尽快进场装修开业。 4、提供两份电子回单，证明原告已经按照补充协议的约定向被告支付了10万元装修补贴。 5、提供联系函，双方签订补充协议后，且在被告承诺2018年2月8日按时开业时间前，原告于2018年1月22日向被告发出联系函，要其按照补充协议履行义务，并告知如果继续违约，将赔偿原告直接和间接损失。 6、提供原告2018年3月20日向被告发出的解除合同通知书，原告基于合同及补充协议的目的不能实现的情况下，解除与被告之间的合同。 博锐智联公司辩称，1.2018年3月20日，原告提出解除租赁合同及补充协议的行为无效；2.答辩人无须返还原告装修补贴、给付租金、场地占用费及违约金，租赁合同文本是原告提供的，对合同约定1%的违约金过高，按照合同法相关司法解释规定，违约金过高或者过低由法院酌定，我们张家港按照一般银行同期贷款利息1到3倍计算；3.双方具备履行合同的条件，租赁合同及补充协议应继续履行。 博锐智联公司未提供证据。 诉讼期间，博锐智联公司向本院提起反诉，反诉请求：1.请求确认被反诉人2018年3月20日提出解除合同的行为无效，继续履行双方于2016年4月22日签订的编号为RLGC-20160020号《润霖广场租赁合同书》及2017年12月19日签订的《补充协议》，要求被反诉人立即清退润霖广场一楼的嘻哈儿童乐园；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年4月22日，反诉原告名称变更前的“张家港市博锐娱乐管理有限公司”与反诉被告签订《租赁合同书》，合同约定反诉被告不得自营或引进第三方经营与反诉人相同或相类似的项目，否则反诉人有权解除合同并要求其承担违约责任。装修期间，反诉原告发现润霖商场一楼引入“嘻哈儿童乐园”，遂停止装修。2017年12月18日，双方签订《补充协议》，“嘻哈儿童乐园”仍在营业，反诉原告一直要求反诉被告清退“嘻哈儿童乐园”。 博锐智联公司为支持其反诉请求向本院提交如下证据： 1、提供2016年4月22日原、被告签订的润霖广场租赁合同一份，合同4.1约定物业交付时间2016年6月，实际交付时间2016年10月，也就不存在该合同约定的2016.9.18开业的问题，原告构成违约，合同16.3.3约定合同期内商场内原告不得自营或引进第三方经营从事与被告相同或者类似的经营项目，但被告投资装修中就出现原告违反合同约定，被告原本可以解除合同，但考虑到装修投入将近30万，被告也愿意继续履行合同，该证据证明原告构成根本违约，被告有权中止履行合同，停止装修，在签订补充协议之前，被告不构成违约。 2、提供2017年12月18日原、被告签订的补充协议，协议确认原告引进了第三方经营与被告相同或者类似的儿童娱乐项目，原告构成违约，造成被告装修等停工损失，经协商，原告同意支付30万元装修补贴，租金和物业费的支付方式调整为按营业收入的18%提取，协议第三条还约定如果原告将三楼的整体装修交给被告设计和装修，原告支付的装修补贴冲抵公共部分的装修款，实际上后来原告是自己装修的，该协议证明被告无须返还10万元装修补贴，无须支付固定的租金。 3、提供2018年1月22日原告的联系函，和2018年1月25日被告的回函，证明被告收到联系函的第二天就回函给原告，要求其提供嘻哈儿童乐园同意2018年4月1日前清退的相关证明材料，被告就进行装修，但原告收到该函后，一直没有回应，也没有提供相关的证明材料，该证据证明原告以其行为表明将不履行合同义务，构成预期违约，被告有权中止合同和不安抗辩权。 4、提供2018年3月20日原告的解除合同通知书和2018年4月14日被告的回函，证明原告解除合同不合法，要求继续履行合同； 5、提供照片7份，证明嘻哈儿童乐园2018年4月1日还在经营，也证明原告构成了预期违约，被告有权暂停装修。 6、提供2018年4月1日和2018年5月3日被告的经办人梁峰电话号码138××××8881给原告的法定代表人157××××6066两次电话，证明被告发现嘻哈儿童乐园2018年4月1日还在经营后与原告法定代表人联系，其在电话中答应让嘻哈儿童乐园搬离，双方继续合作，证明合同具备继续履行的条件。 7、提供2018年5月28日被告拍摄的嘻哈儿童乐园现场照片3份打印件，证明嘻哈儿童乐园并没有从商场内撤离，而是进行装修升级暑假期间继续营业，而且里面的东西还有在现场的事实。 润霖公司针对反诉辩称，1、本诉原告没有违约；2、被告的反诉请求没有事实依据；3、双方之间订立的合同及补充协议已依法解除。 润霖公司为支持其对反诉请求的答辩意见向本院提交如下证据： 1、提供开业视频一份，证明开业时间是2017年1月19日；提供（2018）苏1081民初222民事调解书一份，该调解书记载了原告和苏州一家公司签订租赁合同后涉及诉讼，在诉讼过程中也涉及开业时间问题，在该案件中，提供了2017年1月19日的视频资料，证明原告开业时间是2017年1月19日。 2、提供原告房产证复印件，证明原告1-5层面积为47495.71平方米，同时递交2017年12月润霖广场的租赁情况统计表，证明在2017年12月份润霖广场实际开业率为53％。 3、提供银行业务专用凭证复印件三份，证明原告在南京银行贷款总额为1.5亿元，年利率7.35%，每年应支付利息为1102.5万元；原告尚欠建筑商真州建筑公司工程款7500万元，年利率12%；原告在仪征农商行以及包商银行贷款余额为3000万元，年利率为10.8%，原告每年支付的利息已经超过2200万元。原告提交的二、三两份证据，证明被告违约给原告造成巨大损失，原告的原租赁面积为933平方米，占到原告可使用总面积1.964%，而原告原先与被告约定年租金为30万元，按照原告每年支付的贷款利息再折算到被告租赁面积应当承担的利息约为44万元，即使被告按照合同约定每年支付30万元利息原告仍然处于亏损状态，更何况被告在签订租赁合同后既不支付租金也不装修开业，导致原告在2017年12月开业率仅仅为53%，在这里说明原告和被告约定的违约责任按照每天支付欠付租金1%的标准，也不能弥补原告实际损失。 当事人围绕诉讼请求提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方于2016年4月22日签订的润霖广场《租赁合同书》一份，合同约定被告租赁场地面积、用途及租金标准，租金标准是每年30万元，租金的支付方式是先支付后使用、按季度支付，租赁期限从2016年9月1日计算，但合同第四条4.2款约定，甲方开业时间应故延迟，乙方的租期相应延迟。2016年10月，原告将约定的被告租赁场地交付给被告。2017年1月19日，原告商场实际开业。2017年4月27日，原告向被告发出《告知函》，敦促被告及时装修、及时开业。2017年12月18日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告增加租赁面积242平方米，原告补贴被告装修款30万元，被告于合同签署后立即复工装修、承诺于2018年2月8日前开业，合同签订后原告于2017年12月21日按约支付了首期10万元装修补贴。2018年1月22日，原告对被告发出《联系函》，敦促被告装修，并明确如不能于2018年2月8日前开业，将追究被告违约责任。2018年3月20日，原告向被告发出《解除合同通知书》，原告基于合同及《补充协议》的目的不能实现的情况下，提出解除与被告之间的合同和补充协议。 本院认为，一、原、被告分别是以房屋（商铺）出租、娱乐服务为主业的企业，双方于2016年4月22日签订的润霖广场《租赁合同书》一份，合同目的明确，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方约定的租赁期自2016年9月1日至2022年8月31日计72个月，物业交付时间为2016年6月，原计划于2016年9月18日开业，被告开业时间不得迟于上述约定时间，原告开业时间因故延迟，被告的租期相应顺延，双方约定被告有90天的开业准备期，被告于2016年10月接收租赁商铺，2017年1月19日原告开业，原告已经实际履行合同的义务，被告未及时装修、开业、按约定缴纳租金，已经构成违约，应当承担违约责任。且自2016年10月份，被告取得商铺后，未装修、未开业，双方多次协商后被告亦无履行的迹象，经原告书面催告后，被告在合理期限内仍未履行，导致双方的合同目的都无法实现，原告主张解除润霖广场《租赁合同书》，应予以支持。本合同采用保底的纯租金形式，六年不变无递增，月保底25000元，租赁费用按三个月为一个支付期，先支付后使用，被告必须在每个支付期开始计算之前七日内全额付清该期房屋租金。故本院认定被告应向原告缴纳租金375000元（自2017年1月19日起，至2018年4月18日），并自2018年4月19日起，至被告全部撤出租赁场地之日止，继续按每月25000标准支付场地占用。原告主张被告自2017年1月19日起至全部支付欠款之日止，以欠付租金为基数，按每天1%标准支付违约金，因原告未提供证据证明已经按合同履行书面催交租金手续，并且双方合同约定的违约金过高，故原告主张的违约金应当从其起诉之日即2018年5月15日开始，以中国人民同期贷款基准利率计算。二、原、被告双方分别注明日期为2017年12月18日、2017年12月19日签订的《补充协议》，约定被告增加租赁面积242平方米，原告补贴被告装修款30万元，被告于合同签署后立即复工装修、承诺于2018年2月8日前开业，同时取消原《租赁合同书》约定的保底租金、修改为按实际营业18%收取，合同签订后原告于2017年12月21日按约支付了首期10万元装修补贴。该协议双方作为原《租赁合同书》的补充部分，合法有效，但在原告支付首期补贴款后未得到实际履行，且经经原告书面催告后，被告在合理期限内仍未履行，导致双方的合同目的都无法实现，原告主张解除《补充协议》，应予以支持，被告依据该《补充协议》所获得的10万元补贴款应当返还。三、2018年3月20日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除《租赁合同书》、《补充协议》，并要求被告于2018年3月30日前撤除已装修的吊顶、护栏等，2018年4月14日，被告对原告回复《关于对贵司解除合同的回函》，明确对原告提出解除合同有异议。在反诉审理过程中，博锐智联公司以一楼经营“嘻哈儿童乐园”作为停止装修的理由，庭审中，润霖公司出示了苏果超市（仪征）[下称“苏果超市”]有限工商登记资料，证明苏果超市经营范围无儿童娱乐项目；2015年1月29日，润霖公司和苏果超市签订的《租赁合同书》，租赁用途无儿童娱乐项目；2016年10月20日，润霖公司和苏果超市签订的《补充协议（二）》，就商铺交付、合同起止期限、计租日等补充进行约定；2017年8月31日，润霖公司和苏果超市签订的补充协议，证明润霖公司为博锐智联公司提出“嘻哈儿童乐园”一直在做协调工作，苏果超市亦承诺2018年3月31日前撤除儿童娱乐设施，博锐智联公司当庭也认可此期间“嘻哈儿童乐园”服务项目缩减、但未彻底撤除。首先，合同具有相对性，润霖公司和苏果超市签订的协议无儿童娱乐项目，反诉原告博锐智联公司提出润霖公司存在违约行为，无法律上依据；其次，苏果超市和反诉原告博锐智联公司虽然主合同签订有先后，但两者几乎同时取得租赁商铺，同时进行装修、准备开业，反诉原告也没有提供证据证明自身中止装修的原因，反诉原告博锐智联公司提出润霖公司存在违约行为，也无事实上的依据；再次，2017年12月18日、2017年12月19日双方先后签订《补充协议》后，反诉被告于2017年12月21日按约支付了首期10万元装修补贴后，反诉原告仍不能按约“签署完合同后立即复工”，其以实际行为表明其拒绝履行合同的真实意思。博锐智联公司作为企业，诚信应为第一要旨，其于2016年10月接收商铺后，擅自中止装修、不按时开业，并不顾忌反诉被告（原告）的一再装修、营业的要求，导致原告的损失不断扩大，应当承担违约责任；本案审理期间，仍空言扯事，拒绝退出所租商铺、拒绝进场装修，损失进一步扩大，其反诉要求继续履行合同的请求，无事实和法律的依据，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告扬州润霖实业投资有限公司与被告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司于2016年4月22日签订的润霖广场《租赁合同书》和双方分别注明签署日期为2017年12月18日、2017年12月19日签订的《补充协议》； 二、被告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司于本判决生效之日起10日内拆除商铺的装修、恢复原状、返还租赁商铺； 三、被告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告扬州润霖实业投资有限公司租金375000元（自2017年1月19日起，至2018年4月18日）及违约金（以375000元为本金，自2018年5月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；并自2018年4月19日起，至被告全部撤出租赁场地之日止，继续按每月25000元标准支付场地占用费用及违约金（以实欠费用为本金，自合同约定租金给付日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 四、被告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告扬州润霖实业投资有限公司装修补贴10万元； 五、驳回原告扬州润霖实业投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7676元，依法减半收取3838元，由被告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司负担，此款原告已垫付，由被告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告。反诉案件受理费7676元，依法减半收取3838元，由反诉原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费7676元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 员  郭 林 二〇一八年九月二十五日 法官助理  周 婷 书 记 员  程宵旭 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。