包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1352号   上诉人（一审原告、反诉被告）：包头韩华商厦有限公司。   法定代表人：王哲勇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：苏旭，内蒙古鹿苑律师事务所律师。   被上诉人（一审被告、反诉原告）：包头市三森置业有限公司。   法定代表人：叶卫华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马中真，内蒙古瀛昊律师事务所律师。   上诉人包头韩华商厦有限公司（以下简称韩华公司）因与被上诉人包头市三森置业有限公司（以下简称三森公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初6224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   韩华公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判三森公司赔偿韩华公司剩余租赁期内装修残值100万元，或者发回重审；三森公司负担本案一、二审诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：一审判决认定事实不清。三森公司在履行过程中违约，对此一审判决已予以认定，韩华公司承租后对房屋投入190万进行装修，因对方的违约行为导致韩华公司剩余六年租期内的装修残值损失，韩华公司主张的100万元已经远低于按照八年租期平均计算的残值，一审判决认定韩华公司主张的计算方式不当错误，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，出租人违约致合同解除，承租人请求赔偿装修损失的应当支持，一审法院在认定三森公司违约的情形下，对装修残值不予认定属于认定事实不清。第二，韩华公司解除合同是基于法律规定的法定解除，上述法规已经明确三森公司作为违约方应当赔偿韩华公司装修损失，但一审判决在有法律规则的情况下却适用法律原则，属适用法律错误。第三，一审判决认定韩国动漫城的装修损失不应由三森公司负担，但是其他的大部分费用都是应当由三森公司负担的,一审判决对此不予认定错误。第四，本案中因三森公司的违约行为之合同解除，韩华公司主张的是装修残值而非装修损失，一审判决认定此部分属于经营正常投资而应当自行承担风险显然缺乏依据。   三森公司答辩称：一审判决正确，韩华公司提出的装修残值无事实及法律依据。双方在租赁合同中约定如果提前解除合同，则所有的装修均归出租人所有，且案涉房屋的装修工程是由三森公司完成的，其他装修部分是由各经营商户完成，韩华公司并未投入装修，故应当驳回其上诉请求。   韩华公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《包头市美德亨国际博览中心韩国商业城合作项目租赁合同》；2、判令三森公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失100万元；3、判令三森公司退还履约保证金10万元；4、判令三森公司退还装修押金2万元；5、诉讼费由三森公司承担。   三森公司向一审法院反诉请求：1.韩华公司继续履行合同；2、韩华公司支付三森公司违约金458.958万元；3、反诉费用由韩华公司承担。   一审法院认定事实：2015年7月25日，双方当事人签订《包头市美德亨国际博览中心韩国商业城合作项目租赁合同》一份，韩华公司向三森公司租赁位于包头市××区（约3673.28平方米）、六层（约3696.97平方米），合计约7270.25平方米。租赁用途为，开设以经营韩国餐饮、服饰、商品等为特色的韩国商业城，不得从事法律明文禁止的任何活动；未经三森公司许可，不得从事合同约定范围以外的任何活动，否则一切后果和法律责任由韩华公司全部承担，三森公司不承担任何责任。租赁期限为八年，自起租日开始计算，起租日为2015年12月10日，2015年9月10日起三个月内为装修期。合同免租期为三年，自起租日开始计算。合同签订时，韩华公司向三森公司交纳10万元履约保证金，保证金将冲抵第八年第四季度租金。韩华公司自起租日起第四年开始支付租金，年租金为349万元。三森公司自起租日起第三年开始按照商场统一标准于每年一月向韩华公司收取全年物业费，前两年免收物业费；自起租日起按照商场统一标准每月月底向韩华公司收取水、电、空调费。韩华公司提出租赁房屋整体装修装饰方案，经三森公司同意后方可对标的房产进行施工，在不改变房屋主体结构的前提下，三森公司应同意韩华公司装修装饰方案。租赁期间，如三森公司提前终止合同，应向韩华公司支付300%年租金作为违约金，包括韩华公司前期开支和向商户承担的违约赔偿等费用。如韩华公司提前终止合同，应向三森公司支付300%年租金作为违约金，韩国商业城的商户资源、各类设施设备等附属物无偿归三森公司所有。2015年8月4日，韩华公司向三森公司交纳10万元履约保证金。2016年10月13日，三森公司的法定代表人叶卫华在一份名为《包头韩华商厦有限公司暨王哲勇先生》的说明中签字，代表三森公司承诺，三森公司对韩华公司的韩国城项目空调费应于起租日起的第三年开始收取，并且空调费应包含在物业费中。2016年10月28日，韩华公司向三森公司交纳2万元装修押金。三森公司在庭审过程中，认可2016年10月13日前因双方对于空调费承担问题存在争议，物业公司经常停止给韩华公司供暖或者制冷督促韩华公司交费。三森公司称，2016年因三森公司的两个股东叶卫华和尤小广在企业经营过程中产生矛盾，叶卫华又生病住院，在此过程中韩华公司租赁的房屋在管理方面出现了一定问题，直至2016年年底，三森公司内部分家，韩华公司所在的美德亨一期工程由尤小广成立的新公司进行经营和管理，三森公司正式撤出了一期工程，因此韩华公司应当向现在有经营管理权的尤小广主张权利。   一审法院认为:双方当事人签订的《包头市美德亨国际博览中心韩国商业城合作项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方对于合同签订后直至2016年10月13日前，三森公司未正常向韩华公司提供供暖、制冷的事实不持异议，对于该事实法院予以确认。根据韩华公司举证可以证实，在2016年10月13日三森公司法定代表人叶卫华正式确认，合同签订后的两年内免除韩华公司空调费后，商场的夏季温度仍多次高于国家标准、冬季温度多次低于国家标准，且与国家标准相差甚远。三森公司对此虽不认可，但却未能提出其向韩华公司提供空调服务的相关凭证予以反驳。故韩华公司提出的三森公司未按标准向其提供空调制冷和采暖的主张，法院予以采信。因三森公司的违约行为，导致韩华公司继续经营的合同目的无法实现，韩华公司要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，三森公司应当向韩华公司返还履约保证金10万元、装修押金2万元，韩华公司应当腾出占用三森公司的五层、六层商厦交付于三森公司。三森公司称其公司内部股东分家，韩华公司应当向股东尤小广另立的新公司主张权利。三森公司内部利益分配，不应对抗韩华公司的债权。故三森公司的该项抗辩意见，于法无据，法院不予采信。韩华公司主张三森公司赔偿其装修残值，其一，双方之间的合同履行期限原为八年，但在免租期内即被解除，三森公司在双方已经履行的合同期限内，未收取租金、未取得实际利益，同时随合同解除也丧失了从第四年开始收取租金的预期利益，其在本合同履行过程中承受了重大损失，在未收取任何租金的情况下，仍要求其赔偿装修残值，不符合民法的公平原则。其二，韩华公司所举证的预算书中，包括“韩国城动漫城”的装修预算，而“动漫城”不属于合同约定的经营范围。韩华公司超出经营范围装修，其损失不应由三森公司承担。其三，韩华公司将装修费用平均分配为八年，得出装修残值的计算方式不当。装修是否可以维持八年、其是否按照每年等比例的速度贬值，均无法证实，故其对于装修残值金额的证据不足。其四，韩华公司的装修是经营所必需的正常投资行为，其应当为自己的投资承担相应风险。综上，韩华公司要求三森公司赔偿装修残值损失100万元的诉讼请求，法院不予支持。   因三森公司的违约行为导致双方合同解除，故其反诉请求，于法无据，法院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款和第二百三十五条规定，判决：一、解除韩华公司与三森公司签订的《包头市美德亨国际博览中心韩国商业城合作项目租赁合同》；二、三森公司于本判决生效后十日内向韩华公司退还履约保证金10万元，同时韩华公司将位于包头市××区、六层腾出并交付于三森公司；三、三森公司于本判决生效后十日内向韩华公司退还装修押金2万元；四、驳回韩华公司的其他诉讼请求；五、驳回三森公司的反诉请求。本诉案件受理费14880元，由韩华公司负担12180元，由三森公司负担2700元。反诉案件受理费21760元，由三森公司负担。   本院二审经审理查明，一审法院对《包头市美德亨国际博览中心韩国商业城合作项目租赁合同》的签订及履行情况认定准确，本院予以确认。   另查明，韩华公司承租后至2017年11月期间，三森公司未能正常向案涉房屋提供制冷及供暖服务。包头市鑫枫装饰有限公司就案涉房屋出具两份工程报价单，对具体装修项目、工艺要求、工程量、各项目单价及总价等内容进行明确，其中五楼装修总报价为1115683.3元，六楼装修总报价为796015.4元。2016年6月20日及2017年1月6日，包头市鑫枫装饰有限公司分别向韩华公司出具两张收据，载明收到韩国城装修工程款共计190万元。   以上事实有《韩华商厦卖场室内温度记录表》、照片、《工程预算书》、收据及双方当事人陈述予以证实。   本院认为：双方当事人对租赁合同履行过程中，因三森公司未能依约向案涉房屋提供符合要求的制冷及供暖服务而至合同解除均无异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点有两个，一是三森公司是否应当赔偿韩华公司剩余租赁期内装修残值损失；二是如应赔偿，则具体赔偿金额是多少。   第一，关于三森公司是否应当赔偿装修残值损失的问题。双方当事人签订租赁合同后，韩华公司对房屋进行了装修，且向装修公司支付了相应的费用。后因三森公司违约至合同无法继续履行而提前解除，韩华公司实际使用该房屋时间不足三年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，三森公司应当赔偿韩华公司剩余租赁期内的装修残值损失。   三森公司抗辩称，韩华公司并未进行装修，对此本院认为，韩华公司租赁房屋的目的即为经营韩国商业城，且双方在租赁合同中就韩华公司承租后的装饰装修工作作出了约定，而事实上亦由包头市鑫枫装饰有限公司对案涉房屋进行了相应的装修,故三森公司提出的该抗辩意见与事实相悖，不能成立。双方当事人在租赁合同第十条就违约责任部分约定“租赁期间，乙方（指韩华公司）提前终止合同，……各类设施设备等附属物无偿归甲方所有”，既然该内容规定于违约责任部分，则此处的“乙方提前终止合同”应为韩华公司违约终止合同，而本案中租赁合同解除系因三森公司违约至合同目的无法实现所致，与韩华公司无涉，并不适用该条的约定，故三森公司提出的所有装修物均应依约归三森公司所有而不需要赔偿装修残值损失的主张同样不能成立。   第二，关于三森公司应当赔偿金额的问题。韩华公司承租后进行装修，并实际支付190万元装修费用。双方约定租赁期为八年，即在案涉租赁合同能够正常履行完毕的情况下，该部分装修对韩华公司具有使用价值的期限为八年，故韩华公司将190万元的装修费用平均摊销在八年租期内，计算得出年摊销的装修费用为23.75万元（190万元÷8年=23.75万元）是合理的，现因三森公司违约至合同提前解除，韩华公司实际使用时间不足三年，故韩华公司以上述每年应当摊销的装修费用为限，主张三森公司赔偿剩余租赁期内的100万元装修残值具有事实及法律依据，且该数值并未超出剩余租赁期内应当摊销完毕的装修费用，应予支持。   综上，韩华公司的上诉主张成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初6224号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即“解除原告包头韩华商厦有限公司与被告包头市三森置业有限公司签订的《包头市美德亨国际博览中心韩国商业城合作项目租赁合同》”、“被告包头市三森置业有限公司于本判决生效后十日内向原告包头韩华商厦有限公司退还履约保证金10万元，同时原告包头韩华商厦有限公司将位于包头市××区、六层腾出并交付于被告包头市三森置业有限公司”、“被告包头市三森置业有限公司于本判决生效后十日内向原告包头韩华商厦有限公司退还装修押金2万元”、“驳回反诉原告包头市三森置业有限公司的反诉请求”；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初6224号民事判决第四项，即“驳回原告包头韩华商厦有限公司的其他诉讼请求”；   三、被上诉人包头市三森置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人包头韩华商厦有限公司剩余租赁期内装修残值损失100万元。   一、二审案件受理费29760元、反诉案件受理费21760元均由被上诉人包头市三森置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一八年九月二十五日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决所依据的法律条文   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。