江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5555号上诉人（原审被告）：杨建林，男，1977年8月9日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社，住所地苏州市吴中区甪直镇澄湖村。负责人：陆雷刚，村党委书记。委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。杨建林与苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（下称澄湖村经济合作社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初691号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨建林的上诉请求：撤销原判依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对租金的定性错误，上诉人自行搭建房产的租赁事宜实质上属于对于土地的租赁，其应支付的是土地租金，而不是房屋的占有使用费。涉案房屋属于违章建筑，一审法院认定租赁合同无效是正确的。但一审法院在作出该认定之后并没有将合同所涉及的土地租赁房屋租赁区分开。第一份合同纯粹是为了租赁房屋，第二份合同本人没有在合约上签字，但也反映了为建房抵租金，实质上出租的是房屋之下的土地。因此，一审法院判决将两种付款义务都认定为支付房屋的占有使用费是错误的。应该分开判决。澄湖村经济合作社表示服从原审法院判决。澄湖村经济合作社的诉讼请求：请求判令杨建林立即返还房屋，判令杨建林支付房屋租金139718元（自2009年1月1日起计算至2017年8月11日），判令杨建林支付逾期付款利息32475元（从2009年1月1日起计算至2017年8月11日），判令杨建林支付自2017年8月12日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年12月20日的房屋占有使用费为8007元）。审理中，澄湖村经济合作社放弃要求杨建林支付逾期利息的诉讼请求。原审法院审理查明，2008年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同1份。合同载明，租赁甪直镇澄湖村西庄房屋307平方米，租赁期自2008年1月1日起至2010年12月31日止，全年租金13000元，在合同签订日交付第一年租金，在每年12月31日前交付下年租金。在租赁期内，房屋的装修及修理由乙方自理。乙方须按时交纳租赁款，如逾期交款按每日万分之五结算逾期利息。甲方落款处有孙金男的签名。审理中，原告确认其出租给被告的上述房屋无产权证，亦未取得相应的建房手续。就被告在承租上述房屋期间在承租厂区内自行建造的房屋，原告称双方还签订了合同书1份。据此，原告提供了落款时间为2008年7月18日合同书1份。合同载明，甲方为原告，乙方为杨建林，甲乙双方就乙方在租用甲方所有房屋的基础上扩建房屋一事，达成合同如下：1、乙方利用空地自行搭建的建筑物（由乙方自筹资金垫资建造）。2、建造房屋218.40m2，全部建筑物资产属于村集体所有，乙方享有租赁使用权。3、经双方协商该房屋，乙方所垫付的造房资金抵算6年租金。4、2008年8月1日开始，6年后，2014年7月31日到期日，乙方要自行撤离把全部房屋及占用场地归还甲方，乙方如需续租的，乙方必须与甲方另行签订合同。甲方落款处盖有原告的公章，并有孙金男的签名，乙方处写有杨建林的名字。对此，被告称，该合同上杨建林的名字不是其签的，其于2008年底搭建房屋，不可能在2008年7月18日签订该份合同。其自行搭建的房屋没有合同约定，不可能无偿归村里。2017年8月12日，被告收到原告委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所发送的律师函2份。其中1份律师函的主要内容为，被告承租位于西庄的房屋，没有按约支付租金，澄湖村多次催讨被告仍未付清。为此致函被告，自被告接到律师函之日起，澄湖村解除与被告的房屋租赁合同，被告自接到律师函之日起10日内自行清空物品、迁出房屋，并付清相应租金及逾期利息。另1份律师函的主要内容为，被告自建房屋，造房垫付资金抵租期满后，被告继续占用房屋，但未支付租金，至今拖欠租金22168元，澄湖村多次催讨，被告仍未支付。为此致函被告，自被告接到律师函之日起，澄湖村解除与被告的房屋租赁合同，被告自接到律师函之日起10日内自行清空物品、迁出房屋，并付清相应租金及逾期利息。另，原告还提供了2005年、2006年、2008年的结算凭证复印件及催款通知书2份。结算凭证载明租金为13000或14000元。催款通知书主要内容为要求被告在7日内支付承租的房屋租金及被告自建房屋的租金。原告称，被告支付租金后，会开具结算凭证，村里会交给被告一联，结算凭证证明被告没有交纳过年租金11400元的记录。另，2017年6月26日村里的工作人员向被告送达催款通知书，但被告拒绝在回执上签字。经质证，被告称，其没有付过租金13000元，其支付租金村里会开具收据，现收据遗失了。其没有收到催款通知书。以上事实，由原告提供的租赁合同、合同书、催款通知书、律师函及当事人陈述予以证实。庭审中，被告提供了其与孙金男、赵多全谈话的录音及录音整理材料。录音整理材料中，杨建林讲“村里拿我自己建造的全部按房租算的”，孙金男回答“我晓得哇，要去掉你六年的”，杨建林讲“我记得当初房租我交到10年怎么会结算到08年”，孙金男讲“我走之前你们基本全部交清，我是2010年3月份走个”，杨建林讲“是的，我们10年全部交掉的哇”，孙金男讲“不是，10年我走了我不知道”；孙金男讲“你没有一万三千元的，你有哪一年交过一万三个”，杨建林讲“我记得当时好像是一万一千四”，孙金男讲“差不多，你还稍微有点印象个，你不满这些平方的”，“他（杨）倒没有多少，现在算着2万元（指的是我自建部分的算到有二万多）”，“你怎么会有三百零几个，没有个”，杨建林讲“我也不知道”。孙金男讲“这些面积是谁算的，怎么可以这样算呢”，“你这张合同（指自建抵六年的合同）是包永水来签个，不是我来签个”，赵多全讲“我和他这张都是你个名字，只有张培明的是包永水的名字”，孙金男讲“你（指杨）的这些好处理的，总二万几呀”，“一万一千四我倒也有印象”，“285肯定是真实的，你算呢285差多少平方呢”，“你285个啊”，杨建林讲“是285”，孙金男讲“他（指杨）没有多少了，他有修路、填土什么的”，杨建林讲“还有新建屋架”。被告称，原西庄村与张林村合并成立澄湖村，孙金男是原西庄村的村书记，村合并后是澄湖村的副书记。其与孙金男、赵多全于2017年11月4日谈话的录音证明，原告提供的租赁合同不能反映双方之间真实的租赁关系，其承租的房屋面积有误，不是307平方米，而是285平方米；年租金为11400元。其租金支付至2010年，其修路修房的费用没有扣除。其没有签订2008年7月18日的合同书。审理中，原审法院经向孙金男调查，孙金男称，村里和杨建林每年都签订合同的，现村里提供的租赁合同肯定是真实的，杨建林称该合同用于办理营业执照的，其想不起来了。2008年7月18日的合同书肯定是真的，是其和村干部包永水一起找杨建林签的。这是村里研究后起草的合同，几家承租户都是这样签订的。杨建林称合同上不是他的签名，其想不起来是否是他签的了，但肯定是他们自己的人签的，不可能其他人代签的。杨建林向法院提供的录音整理材料其看过了，房屋面积具体是多少，其记不清了，如不准可重新测量，年租金其印象中有过11400这个数字，但没有依据，要问会计，村里应该有记账，杨建林房租交到哪一年，其不记得了。关于杨建林提出的修路、填土的费用，没有并村时，村里没有表过态。对此，被告称2008年7月18日这份合同不是其签的，亦不是其家人签的，录音中其问孙金男怎么会有这份合同，不是其承认签订过这份合同。对被告提供的录音及孙金男的陈述，原告称，对录音的真实性无异议，但对被告想要证明的内容不认可，面积和租金应以合同为准。孙金男对租赁情况实际已记不清楚了，但孙金男确认原、被告签订的合同是真实的，对房屋面积，孙金男没有明确说是285平方米，如杨建林对房屋面积有异议，可现场测量。审理中，原、被告均同意对房屋面积重新测量。后被告又称，不要测量了，其认可合同上载明的房屋面积。原审法院认为，首先，就原告提供的2008年1月1日的租赁合同。被告称该合同是为办理营业执照签订的，并不真实反映双方间的租赁关系。对此，原告不予认可，而被告未能提供证据证明，故对该租赁合同的真实性予以确认。就租赁合同所涉房屋，原告未取得合法建设手续，故原、被告签订的租赁合同无效。就被告在承租厂区内自行搭建的房屋，原告提供了合同书1份。对此，被告不认可，称其未在合同上签名。该合同书上有原告当时的经办人孙金男的签名。原审法院经向孙金男调查，孙金男称合同书是村里研究起草的，几家承租户都签订了这样的合同。虽孙金男称其想不起合同上的杨建林是否是被告签的，但孙金男亦明确当时是其和村干部包永水一起找被告签的该合同。在原审法院立案受理的原告诉赵多全及张培明两案中，原告与赵多全、张培明就承租人自建的房屋均签订了相同的合同书，这与孙金男的陈述相印证。另，被告提供其与孙金男的谈话录音，用于证明其没有签订过2008年7月18日这份合同书。而根据被告提供的录音整理材料，在被告与孙金男的谈话中没有明确被告未签订过该合同书。而在谈话中，杨建林讲“村里拿我自己建造的全部按房租算的”，孙金男回答“我晓得哇，要去掉你六年”，孙金男讲“他（指杨建林）倒没有多少，现在算着2万元（指的是杨建林自建部分的算到2万多）”，孙金男讲“你这张合同（指自建抵六年的合同是包永水来签个，不是我来个”，赵多全回答“我和他（指杨建林）这张都是你个名字，只有张培明的是包永水的名字”，孙金男还讲“你（指杨建林）的这些好处理的，总二万几呀”。从上述谈话中，三人在谈到2008年7月18日这份合同书时，被告未明确指出其未签订过该份合同，且在孙金男提出自建房屋要去掉六年租金，赵多全在提到他与被告的合同上均有孙金男的签名等时，被告未持异议。再结合其他承租户均签订了相同内容的合同，故确认被告对2008年7月18日合同书的内容是早知晓的，即双方对被告的自建房屋有过此约定，故对该合同内容予以确认。合同书明确被告自建房屋归村集体所有，被告享有租赁使用权。被告建房垫付的资金抵算6年租金，即抵算至2014年7月31日，到期后被告应将房屋及占用场地归还原告。据此，可确认就被告自建的房屋，归原告所有，被告仅享有租赁使用权，现被告建房垫付的资金抵算6年租金的租期已满。另该房屋亦无相应建房许可，故原、被告就该房屋确立的租赁关系亦属无效。其次，如前所述，因原、被告间的租赁合同无效，原告要求被告返还房屋并参照租赁合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费，予以支持。原告称被告支付租金至2008年12月，被告虽不予认可，但未能提供证据证明，故原审法院采纳原告意见。就被告承租的村里的307平方米的房屋，自2009年1月1日起计算至2017年8月11日，经核算，房屋占有使用费为111942元。就被告自建的218.40平方米的房屋，现原告按租赁合同明确的租金计算，予以确认。经核算，至2017年8月11日的房屋占有使用费为27794.40元，原告主张27774元，予以确认。被告称实际年租金为11400元，未提供证据证明。另，原告主张上述两部分房屋自2017年8月12日起的房屋占有使用费，按每年每平方米42元计算至被告实际返还房屋之日止，合法有据，予以支持。原告放弃主张逾期利息，尊其自愿，对此不予理涉。关于被告提出的房屋修理费，被告未明确金额，亦未提供村里同意扣除的证据，且租赁合同明确房屋修理费由被告自理，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告杨建林于本判决生效之日起三十日内腾退房屋并返还原告苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（返还的房屋包括被告在厂区内自建的房屋）。二、被告杨建林于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社房屋占有使用费人民币139716元。三、被告杨建林于本判决生效后三十日内支付原告苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社房屋占有使用费（自2017年8月12日起按面积525.40平方米、每年每平方米42元计算至被告实际返还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1952元，由原告负担325元，被告负担1627元。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，2008年1月1日的《租赁合同》中就租赁合同所涉房屋，澄湖村经济合作社未取得合法建设手续，故一审法院确认该租赁合同无效是正确的。2008年7月18日的《合同书》，根据相关证人证言，结合其他承租户均签订了相同内容的合同，可以确认上诉人杨建林对合同书的内容是知晓的，合同书明确杨建林自建房屋归村集体所有，杨建林享有租赁使用权。杨建林建房垫付的资金抵算6年租金，现杨建林建房垫付的资金抵算6年租金的租期已满，且该房屋亦无相应建房许可，故一审法院对该房屋确立的租赁关系亦认定为无效是正确的。因租赁合同无效，澄湖村经济合作社要求杨建林返还房屋，并参照租赁合同约定的租金标准要求杨建林支付房屋占有使用费，并无不当。综上，杨建林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3904元，由上诉人杨建林负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一八年九月十四日书记员  许 炯