北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初10317号原告张楠，女，1982年11月23日出生，汉族，北京团兴劳动有限公司职员，住北京市朝阳区。被告段士建，男，1963年12月19日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告北京润丰世纪物业管理有限公司第二分公司，住所地北京市通州区光机电一体化产业基地政府路****。负责人李震谷，总经理。委托代理人张广彬，男，1982年10月20日出生，汉族，该公司职员。原告张楠与被告段士建、北京润丰世纪物业管理有限公司第二分公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张楠，被告段士建，被告物业公司的委托代理人张广彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张楠诉称：原告张楠与被告段士建均系北京市通州区台湖镇兴光三街x号院的业主，原告张楠住x号楼x单元xx1室，被告段士建住x号楼x单元xx2室。2017年6月30日，原告张楠发现家中卫生间与客厅之间位置棚顶漏水，随即通知物业工作人员，物业工程员于2017年6月30日到场查看漏水点位于楼上xx2室卫生间中水管接口处，且在2017年7月6日对xx2室中水表表前阀门更换前，xx2室中水表表前阀门仍存在渗滴。虽目前漏水问题暂时得到解决，但对于原告棚顶墙面造成的实际损害已形成，原告要求恢复原状而与被告多次协商未果。现要求被告赔偿原告墙面及天花板损失费用5366元；诉讼费由被告承担。被告段士建辩称：不同意原告的诉讼请求。我与原告均是2012年入住房屋，直至换水表之前都没有漏水的情况。但是自从2017年4月左右地下水改市政水换水表后，我家地面开始出现水珠的情况，物业说我们的中水表生锈关不严，拧上后也一直在滴水。后物业将中水管道卸下后，就未出现滴水情况。我认为物业公司也有责任，我要求物业公司与我一同承担责任。我主张按照评估结论来予以赔偿。被告物业公司辩称：自来水改造是物业公司配合政府、自来水公司尽到相关义务而进行的，市政更换水表、自来水公司张贴更换公告，物业公司只能是被动接受，物业公司已经对住户尽到了告知义务。且该案件的漏水点位于室内，位于专有部位而非公共区域，非物业公司负责维护的部分，与物业公司无关。物业公司不负责赔偿。经审理查明：原告张楠系北京市通州区兴光三街x号院x号楼x层x单元xx1室（以下简称xx1室）的业主，被告段士建居住在北京市通州区兴光三街x号院x号楼x层x单元xx2室（以下简称xx2室）。2017年6月30日，原告张楠发现看见家中卫生间与客厅之间的棚顶漏水，随即向物业公司报修，被告物业公司向原告出具了《5-2-501室内漏水说明》，内容为：“兹收到您要求我司对您家漏水问题进行说明的要求，现就您家漏水问题进行正式答复：2017年6月30日我司接到x-x-xx1室报修卫生间与客厅之间位置棚顶漏水，经我司工程部员工到场查看，漏水点位于楼上xx2室卫生间中水管接口处，经与xx2室业主沟通，物业工程员工把xx2室水井房中的中水表卸开，断水以免xx2室卫生间中水管继续漏水，造成更大损失，并告知两户注意观察。2017年7月3日继续检查时，x-x-xx1室室内墙面已经逐渐变干，漏水问题应该得到解决。期间由于xx2室中水表表前阀门存在滴渗，2017年7月6日对x-x-xx2室中水表表前阀门进行更换解决锁闭不严的问题。您所在的5号楼，自2012年年底交房，该漏水位置位于客户专属部位，物业无法进行日常检修。此问题由于交房入住较久开发商质保期已过（自交房之日起1年）。我司也无法通过与地产公司协商为您解决相关问题。”庭审中，被告物业公司向本院提交了一份《北京市通州区人民政府办公室关于印发通州区住宅区物业管理办法（试行）的通知》，其中第二十二条第（二）项供水管线与设施设备管理和维修范围的界定，规定：“供水管线与设施设备管理和维修范围的界定，应实行供水单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。从供水主干线至水泵房（不含水泵房设施设备、水箱）输出总阀门或楼前一级水表（含总阀门或楼前一级水表），应由供水单位负责管理和维修；从水泵房输出总阀门至各单位供水管线与立杠，应由物业服务企业负责管理和维修；用户水表以内，应由业主负责管理和维修。总表供水（未查表入户）住宅物业管理区域，市政供水管线至总表（含）由供水单位负责管理和维修；总表以内至用户水表（不含）管线由物业服务企业负责管理和维修；用户水表以内，应由业主负责管理和维修。”庭审中，被告段士建认可漏水点在其家中，但是不认可《x-x-xx1室内漏水说明》、《北京市通州区人民政府办公室关于印发通州区住宅区物业管理办法（试行）的通知》，认为物业出具的《x-x-xx1室内漏水说明》不能反映整个事件的发生情况，自己家中也存在漏水；关于专属部位和非专属部位亦不予认可，水表在楼道里并不在被告屋内，是因为换水表导致漏水的发生，物业有不可推卸的责任。被告未向法庭提交证据。审理过程中，原告张楠向本院申请因楼上漏水造成的损失进行评估。2018年8月23日，国宏信价格评估有限公司出具《价格评估报告》，显示价格评估基准日为2018年8月3日；价格评估方法为市场法；价格评估结论为价格评估标的在价格评估基准日的价格为1362元，被告段士建对价格评估明细表中的卫生间及3.4平方米的天棚涂料共计255元不予认可。庭审中，原告张楠称评估得出的价格只是材料的费用，而不包含人工修复的费用，后法院与评估机构评估人员联系，询问价格评估结论中是否包含人工费用，评估人员答复该价格评估结论已包含了拆除和恢复的费用。上述事实，有《x-x-xx1室内漏水说明》、《北京市通州区人民政府办公室关于印发通州区住宅区物业管理办法（试行）的通知》《价格评估报告》、评估费发票及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由于被告段士建家中卫生间中水管接口处漏水，导致原告张楠家中墙体及棚顶受损，现张楠要求被告段士建赔偿其损失，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告段士建称漏水是因更换水表所致，而水表并非位于其室内，被告物业公司也应承担相应的责任，但经查，漏水点位于被告段士建家中，为其专属区域，且《北京市通州区人民政府办公室关于印发通州区住宅区物业管理办法（试行）的通知》中指出“用户水表以内，应由业主负责管理和维修”，物业公司对于业主专属部位的漏水点无法进行日常检修，故本院对被告段士建的该意见，不予采信。被告物业公司对于原告张楠的损失不承担赔偿责任。关于评估报告中的争议部分，被告段士建虽不认可，但是其未向法庭提交相关证据予以佐证，故对于评估报告中涉及到的争议部分的价格，本院认定为原告张楠的合理损失。因价格评估结论中已经包含了拆除及修复的费用,本院不再支持人工修复费用。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告段士建赔偿原告张楠财产损失1362元，于本判决生效之日起七日内执行请；二、驳回原告张楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告段士建负担，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费3500元，由被告段士建负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛兵二〇一八年九月二十八日法官助理崔艳丽书记员李杰