四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9325号 上诉人（原审被告）：成都成华蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区保和镇上街17号。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡育，男，汉族，1993年8月11日出生，住四川省成都市成华区。 上诉人成都成华蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）因与被上诉人蔡育商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝光和骏公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉事实和理由：1、房屋交付不能证明、也不能推断被上诉人提交的资料满足办证要求。（1）提交办证资料并不是交房的必要条件，虽然买卖合同约定在交房时如上诉人不提交办证资料和费用上诉人有权拒绝交房，但该约定并不能推导房屋交付即意味着被上诉人提交了完整的办证资料和费用。（2）实践中上诉人并非在交房后就立即为被上诉人代办证书，而是需要先办理初始登记再办理转移登记，期间会经过很长的时间。而被上诉人在交房时提交的资料可能会因为时效限制而无法使用，并非被上诉人管理不善导致。（3）上诉人并非办证资料是否符合办证要求的审核主体，而是相应的税务机关和登记机关，上诉人仅是代收代交资料。因此在交房时上诉人并无义务保证收齐符合办证要求的资料。且对于税务机关和登记机关而言，其对办证资料亦会随时调整要求，因此只要上诉人在约定的办证期限内通知被上诉人补充资料即合理履行了受托办证义务。被上诉人并无证据证明因为上诉人管理不善而导致其补充资料。2、一审法院漏查买卖合同补充协议关于送达的约定，虽然被上诉人辩称未收到上诉人寄送的补充资料通知，但根据买卖合同补充协议第十条的约定，在通知寄送后第五日视为送达，因此上诉人履行了合理的通知义务。3、上诉人办理不动产权证的时间应包含双方约定的房屋所有权证和土地使用证办理时间，上诉人不存在违约。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，上诉人在房屋交付后720日内协助办理房屋所有权证，在取得房屋所有权证后720日内协助办理国有土地使用证。上诉人认为不动产权登记包括房屋所有权和国有建设用地使用权，因此上诉人协助办理不动产权证的期限应当包含约定的房屋所有权证和国有土地使用证办理时间。4、即使法院认定上诉人存在违约金，则违约责任应截止于2016年11月17日。如法院坚持认为上诉人存在逾期办证的违约行为，则上诉人违约行为应截止于2016年11月17日，同时违约金亦应至计算至2016年11月17日。5、一系列政策变化导致办证时间延长，不可归责于上诉人。2016年2月22日起执行《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），该文件对商品房买卖关系中相关契税进行调整。该文件第一条第（三）款明确规定要求被上诉人提供家庭住房情况书面查询结果和诚信保证书。2016年3月23日，财政部、国家税务局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），规定自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税，其中就包括建筑业、房地产业等行业。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年11月17日起暂停受理土地登记和房屋交易类业务，并自2016年11月23日起办理不动产统一登记。6、如法院认定上诉人存在违约，亦应对违约金进行减免。综上，上诉人认为一审法院判决事实认定错误且适用法律错误，特提起上诉，请求二审法院在查清事实的基础上支持上诉人的全部上诉请求。 蔡育未发表答辩意见。 蔡育向一审法院起诉请求：1、判令蓝光和骏公司立即向蔡育支付逾期办证违约金3370元；2、案件诉讼费由蓝光和骏公司承担。 一审法院经审理查明，2012年9月2日，蔡育与蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定蔡育购买蓝光和骏公司开发的位于成都市成华区。合同第十条关于交付条件约定：出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；合同第十四条关于交接手续约定：房屋验收交接后，双方应当签署商品房交接单；合同第十九条第二项关于转移登记约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。该《商品房买卖合同》补充协议第六条对合同第十九条“产权登记”的补充约定：“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年11月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，且蔡育在接房前应向蓝光和骏公司提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（蓝光和骏公司代收），若未按时交纳，蓝光和骏公司有权暂缓交房。合同第十九（二）款2项中约定的取得房屋所有权证的日期以蔡育办理完毕房屋验收手续之并向蓝光和骏公司交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证的申请资料之日起开始计算在本补充协议第六条第3款约定的期限内办讫，并以产权证书载明的出证日期为合同约定的证书取得日期。如蔡育未及时提供资料和缴纳费用而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，蓝光和骏公司不承担责任（蓝光和骏公司在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务）”。 合同签订后，蔡育按约向蓝光和骏公司足额支付了购房款，并于2014年6月28日向蓝光和骏公司交纳了办证所需税费，蓝光和骏公司在约定的期限内向蔡育交付了房屋。蔡育因未在约定的期限内取得房屋产权登记，遂诉至一审法院。 蓝光和骏公司于2017年4月6日向房屋权属登记部门递交了蔡育案涉房屋办证资料，蔡育取得房屋不动产所有权登记时间为2017年5月19日。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，且市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 一审法院审理过程中，蔡育主张以实际的交房时间之日即2014年6月28日为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，以此计算720日之后，蓝光和骏公司应自2016年6月16日起至2017年5月19日向蔡育支付逾期办证违约金。蓝光和骏公司出示了向蔡育邮寄的EMS邮单，辩称在产权证办理过程中，蓝光和骏公司于2016年5月通知蔡育补充提供查房证明和婚姻家庭状况承诺书，导致迟延办证，蔡育称未收到蓝光和骏公司的快递通知，蓝光和骏公司确实通知过补充提交查房证明，且蔡育方已补缴。 以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：蔡育、蓝光和骏公司身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、房款票据、税费收据、不动产权证、庭审笔录以及双方当事人陈述等。 一审法院认为，蔡育、蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于蓝光和骏公司是否存在逾期办证的违约情形。第一，蓝光和骏公司主张蔡育存在补充提交办证资料的情形，故办证时间应从交齐资料开始计算，故蓝光和骏公司不存在违约情形，一审法院认为，蓝光和骏公司所举的EMS邮单系寄件人留存单，也无相应签收证明，蔡育亦称其未收到该邮寄通知，故该证据无法证明其通知了蔡育补缴相应资料，且蓝光和骏公司亦无证据证明蔡育缴齐资料的时间，根据合同约定，蓝光和骏公司在向蔡育交房时，蔡育即应向蓝光和骏公司缴纳契税及提交办理房屋产权证的资料，现房屋已经按时完成交付，蔡育也缴纳了相应税费，因此，按一般常理推断，一审法院有理由相信蔡育在接收房屋时也一并提交了办证所需的其他资料。即使在后来的办证过程中出台了新的财税政策，但该政策出台的时间距离蓝光和骏公司办证期限时间较长，蓝光和骏公司有足够的时间完成办证的相关工作，蓝光和骏公司所出示的现有证据不足以证明蔡育迟延补交办证资料导致办证逾期，故对蓝光和骏公司该项抗辩意见一审法院不予采纳；第二，蓝光和骏公司主张其办理不动产权证的期限应当包含合同约定的房屋所有权证和国有土地使用证的办理期限之和，故不存在逾期办证的行为，一审法院认为，不动产登记政策的出台时间发生在蓝光和骏公司应为蔡育办理房屋所有权证期限之后，在该政策出台前，蓝光和骏公司未能在合同约定的时间内为蔡育办理房屋所有权证书，蓝光和骏公司已经存在逾期为蔡育办理房屋权属证书的情形，且蓝光和骏公司的该项抗辩理由也无事实依据和法律依据，故一审法院不予采纳；第三，蓝光和骏公司主张蔡育并无证据证明其迟延取得房屋所有权证系蓝光和骏公司所致，一审法院认为，蔡育已根据合同约定就办理房屋所有权证书委托于蓝光和骏公司，现蓝光和骏公司认为其未在合同约定时间内办证完毕系因蔡育补缴资料及政策频繁变化所致，一审法院对该主张已不予采纳，故对蓝光和骏公司该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，一审法院认定蓝光和骏公司存在未按照合同约定为蔡育办理房屋所有权登记的违约行为。 关于蓝光和骏公司应向蔡育支付违约金的金额。第一，关于违约金的起算时间，蔡育与蓝光和骏公司双方均认可蓝光和骏公司于合同约定期限内交付案涉房屋，现蔡育主张违约金的起算时间为交房时间2014年6月28日加上720日后的2016年6月16日，蓝光和骏公司认为应当以其通知蔡育补交资料后720日开始起算，一审法院认为，如前所述，一审法院对蓝光和骏公司主张蔡育存在补交资料的情形以及政策出台致其办证延迟的意见已不予采纳，而合同补充协议第六条第一项的约定“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年11月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期”，故一审法院认定蓝光和骏公司应向蔡育支付违约金的起算时间为合同约定的2014年11月1日起720日届满之次日2016年10月21日；第二，关于违约金的截止时间，由于不动产登记政策出台的时间发生在蓝光和骏公司应为蔡育办理房屋所有权证期限之后，蓝光和骏公司未能在合同约定的时间内为蔡育办理房屋所有权证书，该政策出台并不能免除蓝光和骏公司为蔡育办理房屋权属证书的义务，故对蓝光和骏公司主张应承担违约金的截止时间应为2016年11月17日一审法院不予支持，根据合同补充协议第六条对该条款补充约定“蓝光和骏公司在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务”，该补充协议对蓝光和骏公司办证义务履行完毕的具体方式进行补充约定，该条款虽属于格式条款，但并没有免除蓝光和骏公司的合同义务，亦不存在加重蔡育的责任，该补充条款应合法有效，蓝光和骏公司向蔡育支付违约金的截止时间应认定为蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日。故结合蔡育主张及庭审查明的事实，蓝光和骏公司向蔡育支付违约金的起止时间应为2016年10月21日至2017年4月6日，共计116天；第三，关于违约金的支付标准，合同第十九条约定“如因蓝光和骏公司的责任导致蔡育未能在合同约定期限取得房屋所有权证书的，合同继续履行，蓝光和骏公司按每天10元标准支付违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕。”该条款均系开发商先行单方制定，蓝光和骏公司作为开发商自行确定违约金标准后又在庭审中反悔要求调整，违反诚实信用原则，故对蓝光和骏公司要求调低违约金计算标准的抗辩意见不予采纳，一审法院按照合同约定的每日10元的标准认定逾期办证违约金金额为1160元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、成都成华蓝光和骏置业有限公司自判决生效之日起三十日内向蔡育支付违约金1160元；二、驳回蔡育其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司承担。 二审查明：成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：蓝光和骏公司是否应向蔡育给付逾期办证违约金以及违约金的金额应当如何认定。 关于上诉人提出被上诉人逾期交付办证资料的上诉理由，本院经审查认为在原审中蓝光和骏公司所提交的EMS邮单系其自行留存，并无签收证明，蓝光和骏公司也未提交其他证据证明因买受人的原因导致无法通知，故该项上诉理由本院不予支持。 根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月17日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月17日起蓝光和骏公司已在客观事实上无法为蔡育单独申请办理案涉房屋所有权证。故本院认为，蓝光和骏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的时间应为2016年10月21日起至成都市实施不动产统一之日止，即承担2016年10月21日起至2016年11月17日期间的违约金。原审法院将违约金的金额计算至蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日不当，本院予以纠正。 关于蓝光和骏公司提出蔡育未提交完整办证资料的问题。本院经审查认为，在交付案涉房屋时双方已经签署《物业移交确认单》，蓝光和骏公司作为委托办证的义务人，负有及时告知买受人应当提交办证资料的义务。但在本案诉讼中，蓝光和骏公司提交的证据不能证明其在交付房屋时告知买受人应提交办证资料的种类及相应要求，故在事后邮寄的相应资料不能证明蔡育有迟延交付资料的情况，本院对蓝光和骏公司的该项上诉理由不予支持。 综上，因成都市不动产“二证合一”政策实施，蓝光和骏公司在“二证合一”后已无法单独申请办证，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当计算至二证合一之日止。原审法院对此认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1284号民事判决； 二、成都成华蓝光和骏置业有限公司于本判决生效之日起10日内向蔡育给付违约金（按10元/日的标准，从2016年10月21日计算至2016年11月17日）； 三、驳回蔡育的其他诉讼请求。 一审案件受理费150元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司负担；二审案件受理费300元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年九月二十七日 书记员 龙春光