江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1003民初2487号 原告：李春山,男,1967年4月16日出生,汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。 被告：季斌,男,1953年2月1日生，汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：徐俊，江苏江扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦一，江苏江扬律师事务所实习律师。 原告李春山与被告季斌房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年3月27日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春山委托诉讼代理人袁亮、被告季斌委托诉讼代理人徐俊、韦一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李春山向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《梅岭佳园商铺租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金64404.9元、滞纳金损失40575.08元（暂计至2017年7月底，实计算至被告搬离之日）、赔偿租金损失55203.5元，合计160183.5元；3、判令被告支付租赁期内拖欠的水电费2062元。事实和理由：2012年1月1日，原告与被告签订《梅岭佳园租赁合同》一份，约定被告租赁原告名下位于的房屋，租期6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止。租金每年递增并于每年的12月26日前提前支付下一年的租金，先交后用。合同签订后，原告依约履行合同，提供了符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，2017年后的租金经原告多次催要，被告均未给付。被告拒不支付租金的行为严重损害了原告的合法权益。依据《梅岭佳园商铺租赁合同》第三条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定，原告有权主张解除合同并要求被告赔偿6个月的租金损失。现原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告季斌辩称：原告起诉主体不适格，签订租赁合同后，该房屋实际由他人租赁，我未实际租赁该房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕本案的诉讼请求，原告提供了房屋租赁合同、房屋产权证、被告提供了工商登记档案、房屋租赁合同、合伙协议书、股权转让协议、协议、另案诉讼案件材料、公证书，本院组织进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经举证、质证，本院确认如下事实：2007年12月，被告季斌向扬州市百昌置业有限公司承租扬州市梅岭东路x号房屋用于经营扬州市维扬区有点意思复合式餐饮店（以下简称“有点意思餐饮店”，性质为个体工商户），租期为2007年12月20日至2012年12月20日。2008年7月左右，原告李春山取得梅岭东路x号x幢x室商铺（以下简称涉案商铺）所有权。2009年12月30日，季斌与唐嫣、姚明签订《合伙协议书》一份，约定季斌出资120万元、唐嫣出资20万元、姚明出资15万元合伙设立“有点意思餐饮店”，季斌任合伙负责人。 2012年1月1日，原告李春山与被告季斌签订《梅岭佳园商铺租赁合同》一份，约定季斌向李春山承租涉案商铺，租赁期限为6年，从2013年1月1日至2018年12月31日，租金为2013-2014年每年105388元，2015、2016年每年108399元，2017-2018年每年110407元，租金每年12月26日前提前一个月支付，如无故拖欠，出租人有权每天按实欠租金的0.3%加收滞纳金，拖欠租金累计达60天的，出租方可以中止合同，收回房屋并赔偿违约金25000元。 2012年6月28日，唐嫣与季斌签订《股权转让协议》约定姚明通过唐嫣将其股份作价13万元转让给季斌。2012年12月31日，季斌与唐嫣签订《协议》一份，约定季斌将“有点意思餐饮店”的股份作价50万元转让给唐嫣。2014年12月8日，根据季斌申请，工商登记部门将“有点意思餐饮店”予以注销。2014年12月8日，唐嫣向工商登记部门申请设立蜀冈-瘦西湖风景名胜区有点意思复合式休闲餐厅（以下简称有点意思休闲餐厅）。2014年12月10日，工商登记部门核准登记成立“有点意思休闲餐厅”，性质为个体工商户，经营者为唐嫣，经营地点包括涉案商铺。 2017年8月10日，原告向本院提起诉讼，请求判令解除涉案合同，2017年10月25日，被告季斌收到上述起诉状副本。2018年1月，原告撤回起诉。 2017年11月8日，扬州市邗江公证处根据季斌的申请出具公证书一份，内容为涉案商铺门口张贴告示一张，内容为“原有意思休闲餐厅法人、经营人唐嫣，房屋租赁合同已经于2017年6月30日到期，现房东将房屋收回，如任何人、任何单位与原经营人之间有经济纠纷，请与唐嫣本人联系。任何人、任何单位不得以任何理由擅自破坏本房屋室内外任何设施及财产。（不得擅自在墙体喷绘任何字迹，违者将追究其法律责任和经济赔偿）。特此申明。房东，2017.7.5”。公证时该商铺已停业。 本院认为，依法成立的合同，对当事人有约束力。原、被告签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，原告已将房屋交付给被告，被告应当合同约定支付租金。被告辩称其已将店铺股份转让给案外人唐嫣，不应当再承担支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二十二条、第九十三条的规定，当事人解除合同应协商一致，或者依据交易习惯、要约可以通过行为解除合同的除外｡涉案房屋租赁合同由季斌以自己的名义与原告签署，经营商号为季斌与唐嫣等合伙成立的“有点意思餐饮店”，经营期间合伙人之间发生的股份转让系内部关系，对外不具有对抗善意第三人的效力。季斌转让股份后，没有证据表明双方已就解除涉案商铺租赁合同达成书面或口头协议，唐嫣也未与原告另行签订租赁合同。对唐嫣向原告支付租金的行为，因唐嫣具有合伙事务负责人及实际给付租金的当事人的双重身份，仅从原告收受唐嫣房租的行为不能认定原告同意由唐嫣取代季斌成为承租人。对张贴于涉案商铺门口的告示，该告示系打印件，无任何人签字或盖章，原告也不予认可，无法证明张贴人的身份，其真实性无法核实。综上，原、被告的商铺租赁合同并未解除，被告季斌仍应履行租赁合同项下的义务。被告季斌履行相应义务后，可向唐嫣另行主张相应的权利。 对原告主张解除租赁合同诉讼请求，被告从2017年开始长期未缴纳房租，导致原告出租房屋获取收益的目的不能实现，已符合法定的解除条件，原告在2017年8月10日通过诉讼方式向被告主张解除合同，行使合同解除权利，故双方的租赁关系在2017年10月25日被告季斌通知之日即已解除。 对原告主张的2017年1-7月的租金64404元（110407÷360×210天），如前所述，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的2017年8月至实际搬离之日的租金，因双方仍存在租赁关系，原告主张被告继续支付租金，符合法律规定，本院予以支持，但应计算2017年10月25日合同解除之日，该期间的租金合计26014元（110407元/年÷365×86天）。对之后的租金，因被告并非实际使用人，双方已无租赁关系，本院不予支持。 对原告主张的滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告约定按每日0.3%计算滞纳金，该滞纳金的性质为违约金且明显过高，本院根据被告申请，结合被告的主观恶意程度、实际情况，参照银行贷款利率，调整为5000元。对原告主张的租金损失，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条规定的损失指的是合同解除后房屋闲置期间的损失，本院已支持合同解除前的租金，该租金已足以弥补原告的损失。对于合同解除后的租金损失，如前所述，被告已无支付原告租金的义务，故对该项主张不予支持。 对原告主张的水电费，因未提供相应的证据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李春山、被告季斌于2012年1月1日签订的《梅岭佳园商铺租赁合同》已于2017年10月25日解除； 二、被告季斌于本判决生效之日起十日内给付原告李春山2017年1月1日至2017年7月31日的租金64404元及2017年8月1日至2017年10月25日期间的租金26014元，合计90418元； 三、被告季斌于本判决生效之日起十日内给付原告李春山违约金5000元； 四、驳回原告李春山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3544元，由被告季斌承担2084元，原告李春山承担1460元。（被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  叶城斌 人民陪审员  丁久祥 人民陪审员  张 磊 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  朱 雯