四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1602民初299号 原告:苏琴,女,1974年11月16日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 原告:李建君,女,1978年12月8日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 原告:黎寒冰,女,1989年10月19日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 原告:谭颖,女,1990年11月4日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 原告:雷彬彬,女,1990年8月31日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 原告:熊丹,女,2000年8月26日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 原告:魏某,男,2001年10月24日出生,汉族,住四川省广安市广安区。 七原告共同委托诉讼代理人：贺天强，重庆森达律师事务所律师。 被告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地：四川省广安市广安区建安中路**。 法定代表人：张开军，董事长。 被告：朱开春，男,1968年6月13日出生,汉族,户籍四川省广安市广安区号，成都市成华区楼。 二被告共同委托诉讼代理人：李建波，四川信和信律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹魏某屹与被告广安恒大房地产开发有限公司、朱开春商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2018年3月19日公开开庭进行了第一次公开开庭审理，原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹魏某屹的委托诉讼代理人贺天强，被告广安恒大房地产开发有限公司、朱开春的委托诉讼代理人涂春兰到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2018年3月27日作出（2018）川1602民初299号民事裁定书，裁定将本案转为适用普通程序进行审理。2018年8月23日，本院依法适用普通程序，对本案进行了第二次公开开庭审理，原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹魏某屹的委托诉讼代理人贺天强，被告广安恒大房地产开发有限公司、朱开春的委托诉讼代理人涂春兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹魏某屹与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称“恒大公司”）2014年2月28日签订的系统合同编号为（2014）0201599的《商品房买卖合同》第二十条产权登记格式条款因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；2、请求依法判决被告恒大公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,从2014年5月29日开始向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；3、请求依法判决被告恒大公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,按照原告已付购房款总额人民币1592124元为基数，按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率4.9%的标准，向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，直至原告取得房屋权属证书之日止，本案起诉时原告暂计算被告恒大公司的违约期限从2014年5月29日至2018年1月28日的违约金为286052元；4、依法判决被告朱开春对被告恒大公司应当支付原告的上述债务承担连带责任；5、依法判决本案的诉讼费用由二被告承担。 诉讼中，原告三次变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、请求依法判令被告恒大公司以原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹魏某屹为权利人办理涉诉商品房的不动产权属证书并交付原告；2、依法判决原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹魏某屹与被告恒大公司2014年2月28日签订的系统合同编号为（2014）0201599的《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；3、请求依法判决原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹、魏某与被告恒大公司2014年2月28日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）格式条款因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；4、请求依法判决被告恒大公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，从2014年5月29日开始向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；5、请求依法判决被告恒大公司以原告已付购房款总额人民币1592124元为基数，按照年利率6%的标准，向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，直至原告取得房屋权属证书之日止，本案起诉时原告暂计算被告恒大公司的违约期限从2014年5月29日至2018年1月28日的违约金为人民币350267元；6、依法判决被告朱开春对上述债务承担连带责任；7、依法判决本案的诉讼费用由二被告全部承担。 事实和理由：2014年2月28日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹、魏某与被告恒大公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告恒大公司购买位于广宁路205号的恒大·中天国际5幢第1层非住宅商品房一套，单价为每平方米人民币22800元，总价款为人民币1592124元。原告按照《商品房买卖合同》的约定全额向被告恒大公司支付了购房款、契税、大修基金等全部应当缴纳的款项，全部履行了合同规定的买方义务。 被告恒大公司利用其在合同谈判中的优势地位，在根本未与原告协商沟通和采取合理方式提请原告注意的情况下，在合同第二十条产权登记部分单方强行制定了霸王条款，该条规定不但违法剥夺了原告作为买受人在初始登记阶段和转移登记阶段依法享有的买受人有权退房的权利，而且在规定了长达600日的房屋所有权证书办理期限的情况下，违法规定从逾期之日起至买受人取得权属证明止，出卖人按月支付总房款万分之三的违约金给买受人，买受人不得退房，严重违反了合同法第39条、40条的规定，严重侵害了原告作为买受人的正当合法权利，应当依法认定无效。 被告恒大公司与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条，对《商品房买卖合同》第二十条作出了重大变更，应当依法认定为格式条款，并确认无效。同时，鉴于广安市国土资源局2016年8月5日发布的广市国土资发｛2016｝45号《关于加快推进不动产登记统一颁证工作的通知》中明确指出：“根据省厅统一安排，全省各县级单位要在今年8月底之前全面实现不动产登记的停旧发新工作”，因此，《商品房买卖合同补充协议》“十、对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）”不但违法无效且履行不能。 根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的精神，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，二被告应当按照年利率6%的标准承担逾期办证的违约责任。 被告恒大公司挪用、侵占业主的大修基金、契税，规划和消防等部门验收不合格，导致其开发的恒大·中天国际项目至今未取得建设主管部门颁发的《竣工验收备案书》，被告恒大公司早已超过合同约定的房屋权属证书办理期限，必须依法对原告承担逾期办证的违约责任。 原告基于对被告朱开春良好的商业信誉的信任，与其作为法定代表人的恒大公司签订商品房买卖合同。令人不可思议的是，被告朱开春早在2012年12月20日就将其所持有的被告恒大公司的48%股份以人民币384.1045万元转让给其配偶张洪川，但被告朱开春和被告恒大公司却故意对外隐瞒，在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中仍然出现了法定代表人朱开春的名字并加盖了朱开春的印章，被告朱开春作为担保人理所当然应该对被告恒大公司的上述违约行为产生的债务承担连带清偿责任。 我国房屋所有权变动采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用义务，还应承担转移房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。鉴于广安市广安区人民法院（2017）川1602民初138号、（2017）川1602民初139号民事判决书已判令被告广安恒大房地产开发有限公司为原告办理涉诉商品房的不动产权属证书，本案原告请求判令被告恒大公司为原告办理涉诉商品房的不动产权属证书。 被告恒大公司辩称，1、原告既主张逾期办证违约条款无效，又要求被告承担违约责任，是相互矛盾的，合同无效应当是返还原物，而不是承担违约责任；2、原告要求被告在某时间以后承担违约责任，但又没有列明承担违约责任的方式和额度，属于诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法的规定；3、按照政策规定，虽没有到办理房屋产权证的最后期限，但被告恒大公司也同意为原告办理，现正在办理中；4、原告主张《商品房买卖合同补充协议》第十条、《商品房买卖合同》第二十条关于办证的约定无效的理由不成立，因为这些条款没有合同法第四十条规定的免除自己责任和加重对方责任的情形，应当是有效的；5、被告没有超过办证的期限，不应当承担违约金，即使按照《商品房买卖合同》第二十条的约定办理权属证书，原告违约责任的主张也超过了诉讼时效，本案不适用3年的诉讼时效。 被告朱开春辩称，除被告恒大公司的辩解意见外，还补充如下辩解意见：连带责任是严格的责任，必须要有法律的严格规定以及本人的真实意思表达，他没有给恒大公司或原告出具相关的承诺或签订相应的协议来承担相应的连带责任；公司原法定代表人在公司相关合同上签署印章，不能被当作其承担连带责任的法律意思表示。因此，请求驳回原告对他的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，提供了原告身份证或户口本、被告恒大公司读机档案、被告朱开春身份证，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》，购房收据、成都银行按揭贷款合同，契税、印花税、大修基金等收款收据，竣工验收报告，中天·国际广场前期物业管理服务协议，朱开春转让股份的工商变更登记手续资料，朱开春参加中加总理午餐新闻报道，广安市国土资源局广市国土资发[2016]45号文件，广安市广安区人民法院（2017）川1602民初138号、（2017）川1602民初139号民事判决书，四川省《商品房买卖合同》示范文本条文释义，第八次全国法院民商事审判会议纪要、最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题规定（法释[2015]18号）予以证明。 被告恒大公司对其抗辩意见，提供了委托说明、通告、竣工验收备案表、建设工程规划条件核实合格证、接房确认书、房屋面积测量结果统计表及相应的测绘图予以证明。 被告朱开春对其抗辩意见未提供证据证明。 本院组织原、被告对对当事人提供的证据进行了质证，综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2014年2月28日，原告（买受人、乙方）与被告恒大公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市广安区广宁路205号“恒大·中天国际”5幢114号房屋，设计用途为商业，建筑面积为69.83平方米，总价为1592124元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房……。其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第二项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）从逾期之日起至买受人取得权属证明止，出卖人按月支付总房款万分之3的违约金给买受人，买受人不退房。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中十、对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定），内容为：1、一次性付款与按揭贷款的买受人：一次性付款与按揭贷款的买受人，该房屋的所有权证由出卖人代为办理，且买受人在办理交房手续时向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、大修基金、办证手续费、登记费、按揭贷款相关税费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后按照合同约定，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。2、分户国有土地使用证的办理：若买受人妥托出卖人代为办理分户自有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户自有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人交齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起5年内，代买受人向相关部门辙结上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金（不足一月按一月计算），并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。 上述《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的出卖人签章栏加盖的是被告恒大公司合同专用章，法定代表人栏加盖的是朱开春印章。 合同签订的当天，原告向被告恒大公司交纳房款802124元及契税、印花税、工本费、抵押手续费、抵押登记费、大修基金共计71330元，其余房款790000元为成都银行股份有限公司广安分行的按揭贷款。同日，原告李建君在致恒大公司确认书上签名，确认单元内各设备完好，及证明当日起，接收该单元。当时，原告苏琴、李建君与四川永祥物业服务有限公司签订了《中天国际广场前期物业管理服务协议（商业部分）》。 同时查明，2012年12月20日，被告朱开春与张洪川签订《公司股权转让协议》，约定被告朱开春将其持有公司48%的股权转让给张洪川。同日，被告恒大公司形成股东会决议，同意朱开春将其持有的48%股份以384.1045万元转让给张洪川，公司的法定代表人由朱开春变更为张开军。2012年12月24日，广安市广安区工商行政管理局颁发准予变更登记通知书，准予将被告恒大公司的法定代表人由朱开春变更为张开军。 2014年7月10日，广安市房屋测绘队完成了包括原告购买房屋在内的房屋面积测量。2018年2月11日，被告恒大公司开发的“恒大·中天国际”1#-8#楼工程完成竣工验收备案手续。 2016年7月28日，广安市国土资源局、广安市不动产登记局发布公告，从2016年8月1日起，在广安市实施不动产统一登记。 庭审中，本院就原告请求确认《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）”因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效的请求作了有效释明后，原告仍不同意变更诉讼请求。 本院认为，原告与被告恒大公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定享有权利并履行义务。本案争议的焦点为：1、被告朱开春是否应当承担连带责任；2、《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）是否因违反格式条款的法律规定而无效；3、原告诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据；4、原告主张的逾期办证的违约金如何确定。5、原告的违约责任诉讼是否超过诉讼时效。 关于被告朱开春是否应当承担连带责任的问题。原告与被告恒大公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方形成商品房销售合同法律关系。按照合同相对性原理，被告恒大公司依法应向原告履行合同约定的义务。合同签订时，被告朱开春已经不是被告恒大公司的股东和法定代表人，虽然在法定代表人处加盖了自己的私章，但却没有明确应当承担的法律责任，同时，原告也未提供被告朱开春应当承担连带责任的其他证据和相应的法律规定。因此，原告要求被告朱开春对被告恒大公司的合同债务承担连带责任的诉讼请求，无相关事实和法律依据，本院不予支持。 关于《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款和（二）转移登记第2款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）是否因违反格式条款的法律规定而无效的问题。《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款是对因被告恒大公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的法律责任的选择，和（二）转移登记第2款第（2）项也是对因被告恒大公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的法律责任的选择，二都虽均是格式条款，但却没有免除或限制被告的责任，不具有合同法第52条、53条规定的无效情形，也没有加重买受人的责任、排除买受人的主要权利，故不违反合同法第39条、40条的规定，应为有效约定；《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）约定了出卖人代买受人办理房屋所有权证以及双方的具体义务和责任，同时约定了双方对办理分户国有土地使用权证的权利义务以及办理期限，内容具体明确，也未违反合同法第39条、40条的规定，同样应属有效约定。因此，本院向原告作出有效释明后，原告仍不同意变更诉讼请求，故对原告的第2、第3项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权证书的约定期限已经届满，被告恒大公司依约应当在一定期限内为原告办理房屋所有权证书。鉴于案涉房屋已完成了竣工验收备案手续，其不动产权属登记也已实行统一登记，而不再单独办理国有土地使用权证书的实际，双方关于国有土地使用权证书办理期限的约定已无继续履行的必要，原告要求被告恒大公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，已有相应的事实和法律依据，本院应予支持。 关于原告主张的逾期办证的违约金如何确定的问题。《商品房买卖合同》于2014年2月28日签订，却约定了被告恒大公司在合同签订前的2013年12月31日前交付房屋，此交付时间的约定对双方显无约束力，结合本案的实际交房情况，应以实际交房时间为准。原告向恒大公司出具的确认书显示，实际交房时间为2014年2月28日。按照合同约定，如因出卖人的责任未能在房屋交付之日起600日内为原告办理房屋所有权证书，则应当按月支付总房款万分之三的违约金。本案事实表明，原告已向被告交纳了契税、印花税、工本费等办证费用，被告恒大公司也未提供证据证明原告尚未提供完整的办证所需资料。因此，造成逾期办证的责任应属被告恒大公司，其依约应当向原告支付逾期办证违约金，从逾期之日2015年10月22日开始计算。 关于原告的违约责任诉讼是否超过诉讼时效的问题。按《商品房买卖合同》的约定，被告恒大公司在交付房屋600日内就应当为原告办理房屋所有权证书，逾期则应承担违约责任。照此计算，结合实际的交房时间，原告在2015年10月22日起就应当主张违约责任，按《中华人民共和国民法通则》中2年诉讼时效的规定，诉讼时效到2017年10月21日就应当届满。但因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，该法又规定了3年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案应当按3年计算诉讼时效。因此，原告于2018年1月9日提起的本案诉讼则没有超过诉讼时效，故对被告恒大公司关于原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安恒大房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹、魏某办理位于广安市广安区广宁路205号“恒大·中天国际”5幢114号房屋的权属证书； 二、被告广安恒大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹、魏某支付逾期办理权属证书的违约金，逾期办理权属证书的违约金以1592124元为基数，按每月3/10000计算，从2015年10月22日起至不动产权属证书办理完毕之日止； 三、驳回原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹、魏某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。 案件受理费3277元，由原告苏琴、李建君、黎寒冰、谭颖、雷彬彬、熊丹、魏某负担2622元，被告广安恒大房地产开发有限公司负担655元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  郭章辉 人民陪审员  席为旦 人民陪审员  王 刚 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  邓长超 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。