湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0407民初528号 原告：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地衡阳市高新开发区解放大道**财政局办公楼**。 法定代表人：颜庆伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周明，湖南天戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗森，湖南天戈律师事务所律师。 被告：王书诚，男，1970年12月28日出生，汉族，居民，住衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：李英杰，衡阳市珠晖区求是法律服务所法律服务工作者。 被告：王淑莲，女，1968年5月11日出生，汉族，居民，住衡阳市雁峰区。 原告衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称行政事业资产公司）诉被告王书诚、王淑莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告行政事业资产公司的委托诉讼代理人周明、罗森，被告王淑莲，被告王书诚及其委托诉讼代理人李英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告行政事业资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付原告房屋占用费1220030元，利息损失92106元（暂计至2018年5月31日，按年利率6％计算至清偿之日止）；2、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年4月18日，衡阳市石鼓区九九隆家具城（以下简称九九隆家具城，现已注销，登记经营者为被告王淑莲，实际经营者为被告王书诚，二被告系夫妻关系）与衡阳市人大干部培训中心（以下简称培训中心）签订了《商场承包合同》，约定由九九隆家具城承租衡阳市一楼至三楼房屋，租赁期为2011年9月1日至2016年8月31日止。2012年底，衡阳市全面推进国有资产集中管理，培训中心依据衡行资［2010］1号《衡阳市市直行政事业单位国有资产清查及产权移交实施方案》等相关文件，将衡阳市一楼、二楼、三楼房屋产权移交给原告，2013年1月4日原告办理了案涉房屋的产权证书。同时依据上述移交方案，规定移交单位不是以需移交的资产作抵押贷款形成的，则产权先移交，债务关系不变。故原告未要求培训中心提前解除与九九隆家具城签订的《商场承包合同》。2016年7月20日，鉴于该合同即将到期，原告及培训中心共同向九九隆家具城下达了《合同到期通知书》，通知不再续期，并要求在合同到期之日搬离租赁房屋。二被告一直未及时腾退房屋，其中自2016年9月1日至2017年5月31日，实际占用了衡阳市一楼、二楼、三楼房屋。2017年6月1日至2018年3月31日，实际占用衡阳市二楼200㎡房屋。后原告对该房屋租金价格申请评估，经评估，衡阳市一楼、二楼、三楼房屋租金价格为：月租金169790元；衡阳市二楼200㎡房屋租金价格为：月租金4192元。原告认为，衡阳市一楼至三楼房屋所有权系原告所有，被告非法占用房屋的行为侵害了其合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告王书诚、王淑莲共同辩称:1、被告与原告没有直接的法律关系，且培训中心与被告签订的《商场承包合同》因违反国家强制性规定而无效，被告不应向原告交纳租金；2、被告不存在占用原告二楼场地，而是衡阳市人大常委会同意无偿提供该场地给被告放置部分家具，且丢失了家具应当赔偿；3、如果《商场承包合同》有效，该合同实际为租赁合同，合同到期后经衡阳市人大常委会同意续租，不属于占用，且被告已于2017年5月31日将房屋腾空，租金也与衡阳市人大常委会进行了结算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、合同到期及退租通知书，来源合法、内容真实、与本案有关联，且有被告签名，本院予以采信；证据2、承诺函、报警记录、询问笔录，承诺函能证明被告答应腾退租赁房屋，其他证据均系房屋腾退后发生，与本案没有关联，本院不予采信；证据3、评估报告，证明案涉房屋目前租金的市场价格，与原合同租金差距较大，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告提供的证据1、押金收条，与本案没有关联，本院不予采信；证据2、续租报告、延迟退租报告，仅能证明被告曾申请续租、延迟退租，但均系被告单方出具的材料，没有加盖单位公章，不能达到被告的证明目的，故不能作为本案的定案依据；证据3、租金水电费总结算表、退租决算草案、债务债权情况、租金结算单，其中租金水电费结算表系合同到期之前租金、水电费情况，与本案诉请无关，退租草案等系被告单方提供，不能证明双方已就房屋租赁的最终问题达成一致同意，对此原告也不予认可，故不能达到被告的证明目的，对该组证据本院不予采信；证据4、订货单，证明被告家具丢失的情况，因被告在本案中未提起反诉，且与本案审理租赁合同没有直接关联性，本院不予采信。 根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下事实： 2011年4月18日，培训中心（甲方）与九九隆家具城（乙方）签订了一份《商场承包合同》，合同约定：“甲方将位于衡阳市之综合楼第一层至第三层商场整体发包给乙方经营家具；第一、二、三层的建筑面积分别为1216.66㎡、1486.71㎡和1886.18㎡，共计为4589.55㎡，房屋结构为框架结构。商场承包期限为五年，自2011年9月1日起至2016年8月31日止,商场承包费为每月70000元整。”合同还就其他事项进行了约定。2010年10月25日，衡阳市全面推进国有资产集中管理，衡阳市行政事业单位资产管理改革领导小组印发了衡行资［2010］1号文件《衡阳市市直行政事业单位国有资产清查及产权移交实施方案》,方案第四项移交原则中债务处理原则为“移交单位不是以需移交的资产作抵押贷款形成的，产权先移交，债务关系不变。”2013年1月4日，在落实上述文件时，原告行政事业资产公司取得了位于衡阳市石鼓区㎡的房屋所有权证。原告与二被告未重新签订书面租赁合同。2015年9月7日，中共衡阳市委办公室、衡阳市人民政府共同下达了衡办（2015）47号文件，该文件第三条规定：“严禁出租（借）办公用房。已经出租（借）的办公用房，合同已到期的，不得续租；合同未到期的，按合同规定执行，到期后不得续租。”第六条规定：“市行政事业资产经营有限公司负责履行产权所有人职责，承担经营性资产的公开招租、签订合同、收取租金等具体事务；各单位应履行国有资产使用者职责，负责办公用房的日常管理工作，妥善处理产权纠纷、退租纠纷等问题，协助市行政事业资产经营有限公司开展资产管理工作和资产经营活动。”2016年7月20日，原告与培训中心共同向被告发出《合同到期通知书》，告知被告租赁合同已到期，双方不再续租，被告应及时搬离租赁房屋并交清所欠费用。2017年3月1日，原告与培训中心再次共同向被告发出《退租通知书》，通知被告于同年3月20日前搬离租赁房屋，并结清相关费用，办理退租手续。2017年5月27日，培训中心向被告发出《退租通知书》，要求其搬离租赁房屋。期间原、被告曾多次协商解决房屋租赁相关事宜，但均未协商一致。经多次催促，2017年5月31日，被告将租赁房屋腾退，但将部分家具存放在该房屋二楼处。现原告认为其系房屋所有权人，原《商场承包合同》到期后，被告在没有使用案涉房屋合理依据的情况下使用房屋，系违法占用行为，应承担赔偿责任，故诉至本院，请求判如所请。 另查明，被告王书诚与被告王淑莲系夫妻关系。九九隆家具城类型系个体工商户，经营者登记为被告王淑莲，实际经营者为被告王书诚，营业执照于2017年6月14日注销。 再查明，九九隆家具城于2016年9月29日、11月8日、11月23日、12月20日、2017年1月13日五次每次向原告行政事业资产公司中国银行蒸阳北路支行账户内汇款7万元，共计35万元。2016年8月15日汇款25万元。庭审中，双方确认其中25万元系《商场承包合同》期内所交租金，另35万元系合同到期后所交租金。 本案争议焦点：一、本案的原、被告之间是否存在法律关系，原告主体是否适格；二、原告诉讼请求是否有事实和法律依据。 一、本案的原、被告之间是否存在法律关系，原告主体是否适格。 本案中二被告与培训中心签订的合同名为商场承包合同，实为房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。2013年1月4日，原告行政事业资产公司取得案涉房屋的所有权证，获得了占用、使用、处置该房屋的权利，按照移交方案的规定，原合同期内产权变更，债务不变，而合同期满后权利义务相对方应当是原告与被告，因本案诉请的是合同期满后的权利义务关系，且被告也实际向原告支付租金，故被告辩称与原告间没有直接法律关系，原告主体不适格的意见，本院不予支持。另因九九隆家具城系个体工商户，营业执照现已注销，二被告系夫妻关系，被告王淑莲系登记经营者，被告王书诚系实际经营者，二被告应共同承担责任。 二、原告诉讼请求是否有事实和法律依据。 租赁期间届满后，被告继续使用案涉租赁房屋，双方虽未重新签订书面租赁合同，但被告支付了5个月租金，原告收取被告租金后并未提出异议，根据法律相关规定，原租赁合同继续有效，应为不定期租赁合同关系。本案立案案由为占有物损害赔偿纠纷，与审理查明的事实不相符，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。原、被告的租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，原告在原租赁合同到期前后多次书面通知被告不再续租，而被告于2017年5月31日才腾出租赁房屋，故双方合同解除时间为2017年5月31日。租赁合同期满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，故原告主张按市场评估价格支付房屋占用费用的意见无法律依据，本院不予支持，本案应按照原合同中约定的每月70000元租金执行。另原告主张被告于2017年6月1日至2018年3月31日占用二楼房屋200㎡使用面积，但未提交证据予以证明具体使用面积或双方有明确约定，应承担举证不能的后果，故原告该主张，本院不予支持。被告辩称已与衡阳市人大常委会就租金问题进行结算，因衡阳市人大常委会并非合同相对方，原告对此亦不予认可，且原租赁合同的租金结算不是本案审理范畴，可另行处理，故被告该辩称意见，本院不予支持。二被告所欠原告租金应自2016年9月1日起至2017年5月31日止，共9个月，应缴纳租金63万元，扣除被告已缴纳的5个月租金35万元，还应缴纳租金28万元。另外，原告诉请二被告按年利率6%支付逾期租金利息，是其合理损失，本院予以支持。关于被告辩称其家具存放在案涉房屋内丢失应予赔偿的意见，因被告未提出反诉，与本案亦不是同一法律关系，被告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、被告王书诚、王淑莲于本判决生效后十日内给付原告衡阳市行政事业资产经营有限公司租金280000元； 二、被告王书诚、王淑莲于本判决生效后十日内给付原告衡阳市行政事业资产经营有限公司逾期支付租金利息（以280000元为基数，按年利率6%，从2017年6月1日计算至实际履行日止）； 三、驳回原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16609元，由原告衡阳市行政事业资产经营有限公司负担12789元，被告王书诚、王淑莲共同负担3820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  周 琴 人民陪审员  李贵福 人民陪审员  欧祖流 二〇一八年九月十七日 法官助理欧阳志文 书记员潘橙 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。