四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8764号 上诉人（原审被告）：成都恒全置业有限责任公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇一里阳光街博园世家**。 法定代表人：彭建国，董事长。 委托诉讼代理人：王文胜，男，汉族，1969年9月2日出生，住四川省简阳市，系公司员工。 委托诉讼代理人：毛星棋，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢鑫，男，汉族，1989年9月20日出生，住四川省蓬溪县。 共同委托诉讼代理人：于东，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人成都恒全置业有限公司（以下简称恒全公司）因与被上诉人谢鑫商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒全公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初3530号民事判决书第一项判决内容；二、请求二审法院依法查清事实，准确适用法律，依法改判并驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。三、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院错误地认定了房产证办理期限等于不动产证的办理期限。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议分别约定了分户房产证的办理期限和分户土地证的办理期限。前述有关期限是基于国家对房产证、土地证分别办理的前提下确定的。然而，根据国家、省、市关于不动产统一登记的要求，郫都区于2016年8月31日停止办理土地、房屋登记业务并于2016年9月8日起启用不动产登记证。房产证、土地证已双证合一变更为不动产权证。不动产权登记改革后，不动产权证的登记办理需要同时具备以前办理房产证、土地证的所有条件且手续、流程均有变化，在办理条件发生变化的情况下，合同约定的房地产的办证期限不应适用于不动产权证的办证期限。在约定的办证期限内，因国家政策变化，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议中分别约定的分户房产证的办理期限和分户土地证的办理期限已不再使用。且法院也查明上诉人与被上诉人之间并未就何时办理不动产统一登记证书达成一致约定。在前述客观情况下，一审法院却错误地认为合同约定的房地产办理期限即为现实情况中不动产权证的办理期限，进而认定上诉人逾期属于认定错误。即使要考虑不动产权证的办证期限，在房产证、土地证合二为一变更为不动产权证的情况下，不动产权证的办证时间也应为两证期限之和或参照较后的期限即土地证的办证期限。因此，上诉人认为，上诉人不存在逾期，不应承担逾期违约责任。 二、一审法院未考虑不动产登记改革后的实际情况。不动产登记改革系国家层面对不动产登记的一次大调整，因系改革，故郫都区不动产登记中心在具体办理登记过程中也是逐步探索，采取了限号、排号和发号办理的模式，需要在办理完结上一批次后才接收下一批次，每批次仅接收100件。上诉人也愿意尽快办理完结完毕全部的不动产登记证，但具体接件、办理要以不动产登记中心为准，仅凭上诉人单方不可完成。 三、一审法院未考虑《商品房买卖合同补充协议》约定的政策变动情况下的免责约定。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定“……如果因政府部门原因、买受人或其他买受人的原因，导致逾期办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担违约责任”。在国家不动产登记政策变动且郫都区不动产登记中心采取限号办理的情况下，上诉人已无法控制办理进度。虽该条约定的系针对分户国土证，但由于不动产登记证系房产、国土合二为一，故该等情形下，上诉人也应当不承担违约责任。 综上，因不动产登记改革，不动产权证的登记办理需要具备以前办理房产证、土地证的所有条件；上诉人与被上诉人之间并未就何时办理不动产统一登记证书达成一致约定；郫都区不动产登记中心采取限号办理；故上诉人、被上诉人之间约定的房产证办理期限不应等同不动产权证办理期限，且因政府部门原因导致的迟延，上诉人不应承担违约责任。 因此，一审法院认定上诉人办证逾期进而判决上诉人承担违约责任确属错误。请求二审法院依法查明事实，准确适用法律，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 谢鑫答辩称，一、一审法院认定合同中约定的房产证办理期限及不动产权证的办理期限，没有错误。上诉人的认为房产证办理期限不能等同于不动产证的办理期限，是为了规避己方责任的托词。房产证的办理期限及逾期时的处理方式是被上诉人和上诉人的正式意思表示，不违反法律的禁止性规定。一审法院认可双方之间签订的合同及补充协议合法有效，双方都应按照约定全面履行自己的合同义务。 二、一审法院已经考虑了不动产登记改革后的情况。郫都区范围内实施了不动产统一登记，自2016年9月8日起，就已经开始启动；合同中明确约定的办理房屋所有权证的义务，而目前房屋所有权证和土地使用证已经双证合一变更为不动产权证，被上诉人有权要求上诉人继续履行协助办理不动产权证书的义务。上诉人应该能够充分考虑到办理相关证件工作需要的时间，所以与被上诉人在合同和补充协议中，明确约定了在商品房交付之日起365天（有的业主是商品房交付之日起540天）内取得房屋所有权证书，每逾期一日支付约定数额的违约金。一审法院已经考虑了不动产登记改革后的情况，上诉人不能以政策有所变动为借口，就不履行自己的义务。 三、一审法院已经考虑了《商品房买卖合同补充协议》约定的政策变动情况下的免责约定。一审法院已经考虑了《商品房买卖合同及补充协议》第十条约定“如果因政府原因、买受人或者其他买受人的原因，导致逾期办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担违约责任”。政府的相关政策有所变动，不是导致办理相关证件逾期的原因；上诉人应该能够充分考虑到办理相关证件工作需要的时间，所以与被上诉人在合同和补充协议中，明确约定了在商品房交付之日起365天（有的业主是商品房交付之日起540天）内取得房屋所有权证书，上诉人已经给自己预留了足够的时间。上诉人的违约，是因为自己工作的懈怠，对办理证件不是很上心，导致效率低下；不能把自己的责任推诿给所谓的“政府部门原因”。 综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。 谢鑫向一审法院起诉请求：1、恒全公司立即为谢鑫办理房屋产权证书；2、判令恒全公司立即支付谢鑫违约金44378.28元（以房款418663元为基数，从逾期之日起暂计至2017年6月1日，逾期每日按万分之四承担违约金。）；3、恒全公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：谢鑫、恒全公司于2013年10月8日签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定谢鑫购买恒全公司建设开发的中铁银杏广场10幢2单元12层2号商品房一套，套内建筑面积为59.78平米的房屋总价为418663元，谢鑫以按揭的方式购买。同时约定，“1、出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，验收交接后，双方签署商品房交接单。2、商品房交付使用后，双方同意按照（2）总方式处理：….（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记….3、如因买受人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）方式处理：（1）…（2）合同继续履行，自合同约定的买受人应当在取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付等。”《商品房买卖合同》补充协议约定“第九条，出卖人为按揭贷款的买受人办理完毕房屋所有权证后，出卖人可以直接将房屋所有权证直接交付给按揭贷款银行，以便银行办理他项权抵押登记。第十条，买受人的分户国有土地使用权证，由出卖人在买受人的房屋所有权证办理完毕后24个月内，协助买受人办理完毕。如因出卖人的原因导致逾期办理分户国有土地使用权证的，每逾期一日，由出卖人按照合同总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。”合同签订后，谢鑫向恒全公司支付了相应房款。恒全公司于2015年9月9日向谢鑫交付了房屋。随后，谢鑫支付恒全公司契税、维修基金、办证费用等。2016年8月31日郫都区国土资源局发出公告“根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及国家和省、市关于不动产统一登记工作要求，经郫县人民政府统一，自2016年9月8日起，在郫县范围内实施不动产统一登记，现将有关事项告知如下：……三、因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年8月31日17:00起，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。四、自2016年9月8日起，郫县启用不动产登记证…。”2017年9月21日恒全公司已经将办证材料提交不动产登记中心，2017年11月1日谢鑫所购房屋完成了所有权转移登记，取得不动产权证书。 以上事实，有谢鑫、恒全公司双方在庭审中的陈述、双方身份信息；《商品房买卖合同》及附件、购房发票、收据；《成都商报》2015年9月1日版；交房流程表、收房确认书；郫县国土资源局《关于在郫县实施不动产统一登记的通告》及郫县房产管理局《关于不动产登记工作职能移交的通告》的网站截图、信息告知处理意见、房地产开发项目办理分户产权明细表；商品房不动产登记办理清单、情况说明以及一审法院依职权向郫都区不动产登记中心调取的恒全公司递件时间、办结出证日期等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，谢鑫、恒全公司签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，谢鑫与成都恒全置业有限责任公司应当按照约定全面履行自己的合同义务。 关于成都恒全置业有限责任公司是否有办理不动产登记证的义务。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证的义务，而目前因不动产政策调整，已不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证和土地使用权证已双证合一变更为不动产权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致约定，因此谢鑫作为债权人，仍有权要求恒全公司履行协助办理不动产权证书的义务。但谢鑫已于2017年11月1日取得不动产权证书。因此谢鑫办理并交付房屋产权证书的请求，一审法院不予支持。 关于成都恒全置业有限责任公司是否承担逾期办理不动产权证的违约责任。本案中，根据双方合同约定，若因成都恒全置业有限责任公司原因，买受人未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，恒全公司应当承担违约责任。本案案涉房屋的房屋产权证书未在约定时间内办理，谢鑫请求恒全公司承担违约责任，一审法院予以支持。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，谢鑫未明确其因恒全公司逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的证据。一审法院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案恒全公司的违约情形、谢鑫的实际损失等因素，酌情认定违约金为800元 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都恒全置业有限责任公司在本判决生效之日起30日内支付谢鑫逾期办理房屋权属证书违约金800元；二、驳回谢鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币455元，由谢鑫承担155元，由成都恒全置业有限责任公司承担300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 恒全公司在二审中提交了：一、张苹、覃肖波的房产证复印件二份，登记时间均为2016年9月1日。恒全公司拟以此证明案涉房屋具备了办理房屋产权证的条件，恒全公司也有为全体业主办理房产证的意愿。二、成都市郫都区国土资源局于2017年12月22日向恒全公司出具的《关于回函》、公证书，恒全公司拟以此证明不动产登记中心在收件的时候是分批收件，每次收件50件。 谢鑫发表质证意见称：关于证据一，因恒全公司没有提供原件，无法确定其真实性，对关联性也不予认可，且也并非本案当事人的房产证，不能达到恒全公司的证明目的。关于证据二，真实性无异议，但对证明目的不予认可，不能因为是分期办证，就在长达一年的时间内不能完成协议中约定的办理房产证的工作。且上述证据应在一审中提交。 本院经审查认为：对于恒全公司提供的证据一，因恒全公司未提供原件比对，故本院对该复印件的真实性在本案中不予认可；且该复印件记载的权利人并非本案当事人，故亦不能达到恒全公司的证明目的，本院不予采纳。关于恒全公司提供的证据二，因谢鑫对真实性无异议，本院对真实性予以采纳。但该证据记载的办证方式与本案并无关联性，故不能达到恒全公司的证明目的，本院不予采纳。 二审另查明：在二审中，谢鑫确定其原审诉讼请求第二项的“违约金”系逾期办理房产证的违约金，合同依据为案涉《补充协议》第15条。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人恒全公司的上诉请求与被上诉人谢鑫的答辩意见，本案二审争议焦点为：恒全公司是否应向谢鑫支付逾期办理房产证的违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 根据双方合同的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在案涉房屋交付后365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金。根据本案查明的事实，恒全公司于2015年9月9日向谢鑫交付了房屋，则办理房屋所有权证书的截止时间应为2016年9月8日。在此时间届满前的2016年8月31日，成都市郫都区国土局开始实施不动产统一登记，从2016年8月31日17:50起，停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年9月8日起，启用不动产登记证。故从2016年9月1日起，该区已不再单独办理房屋房屋所有权证和国有土地使用权证，启用统一登记证。即从该日起，恒全公司事实上已不能为谢鑫申请单独办理房屋所有权证。因成都市郫都区国土局开始实施不动产统一登记时，恒全公司与谢鑫合同约定的办理房屋所有权证的时间尚未届满，故恒全公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约金。 综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初3530号民事判决； 二、驳回谢鑫的全部诉讼请求。 一审案件受理费455元、二审案件受理费50元，均由谢鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年九月十四日 书记员 龙春光