上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初15259号原告(反诉被告)葛家梁，男，1959年11月12日出生，汉族，住上海市。委托代理人沈秧，上海沪法律师事务所律师。被告(反诉原告)胡焱，男，1994年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托代理人胡某某，男，1972年4月30日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。原告葛家梁与被告胡焱及反诉原告胡焱与反诉被告葛家梁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)葛家梁及其委托代理人沈秧、被告(反诉原告)胡焱及其委托代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛家梁诉称，原、被告于2013年6月签订了房屋租赁合同,该房屋坐落于上海市梅岭北路XXX号(274-286)。合同到期后双方未再续约，但是房屋由被告继续使用，2018年3月底原告通知被告解除合同，并给予合理的期限要求被告搬离，但至今未搬离。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、双方的租赁关系于2018年4月1日解除，被告将系争房屋恢复原状，予以返还；2、被告支付2018年4-6月的房屋使用费人民币8万元(以下币种均为人民币)；3、本案诉讼费由被告承担。被告胡焱辩称，租赁合同虽于2017年6月30日终止，双方又签订了补充合同，合同约定到2020年结束。合同履行中，被告按约交付租金，不存在违约。2018年4-5月，因修整道路，原告承诺免租补偿。后因原告要求搬离，被告才停止支付租金。被告原承租了四间门面，原告收回一间租赁给案外人，双方将租金调低至32万元，望原告给予合理的理由要求被告搬离。2018年7月5日，原告擅自停电，造成被告损失，现不同意原告诉请，并提起反诉。反诉原告胡焱诉称，双方于2013年签订的房屋租赁合同于2017年6月30日到期后，又签订了《继续联合经营意向书》，该意向书约定反诉被告继续提供系争房屋给反诉原告使用至2020年6月30日止。反诉原告继续按约定向反诉被告支付房屋租金。2017年，反诉被告陆续收回所出租的部分房屋。2018年3月，反诉被告单方面提前终止房屋租赁，收回全部房屋，反诉原告因房屋装修、加盟迪亚天天超市、聘用员工等投入大量资金，表示不同意。2018年7月5日，反诉被告强制停电，造成反诉原告不能正常经营，损失巨大，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告停止影响反诉原告正常经营的行为，恢复对系争房屋的供电；2、反诉被告赔偿反诉原告因停电产生的损失32000元(2018年7月5日至2018年7月12日，按每天人民币4000元计算)。反诉被告葛家梁辩称，反诉被告已多次向反诉原告提出解除租赁关系，并给予合理期限要求搬离，若反诉被告按时搬离，反诉被告可以免收房租。2018年7月5日停电后，反诉原告于次日自行解决用电至今，故不存在损失费用，不同意反诉原告的请求。经审理查明，2013年6月20日,原、被告签订了《房屋租赁合同》,原告出租给被告的系争房屋坐落于上海市梅岭北路XXX号(因门面分割实际为274号至286号)，建筑面积约587.92平方米。租赁用途为办公、商务。租赁期限为三年,自2013年7月1日起至2017年6月31日(30日)止。租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还。被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前三个月，向原告提出续租的书面要求，经双方同意后重新签订租赁合同。否则，租赁期满本合同终止。租金约定，年租金为53万元，按季度支付。房屋租赁保证金5万元。合同签订后，被告于2015年4月注册登记“上海市普陀区志明便利店(经营者胡焱)”，组织形式为个人经营。2016年5月，被告与上海迪亚零售有限公司签署了《特许经营合同》后，经营“迪亚天天超市”。合同履行中双方并无争议发生。合同期满后，双方不但未终止租赁关系，而且商谈联合意向，因原告收回一间门面，双方商定自2018年10月后被告以年租金32万元标准向原告支付房屋使用费(租金)。2018年3月中旬，原告因系争房屋外貌被破坏，原告收到上海市普陀区城市管理行政执法局开具《责令改正通知书》，要求恢复原状。同年当月月底，原告向被告提出解除租赁关系，并给予合理时间搬离系争房屋。自2018年4月1日起，被告停止支付使用费(租金)。因被告以双方已签署了《继续联合经营意向书》为由，不同意解除租赁关系，2018年7月5日，原告实施停电措施后，被告于次日自行解决了用电。原告遂诉至法院，请求判决支持如其诉请，被告则提起反诉，要求继续履行。诉讼期间，被告提供了一份双方于2017年7月1日签署的《继续联合经营意向书》(以下简称意向书)，该意向书甲方为原告独资经营的上海宏俐拓合实业发展有限公司，乙方为被告。内容为：甲乙双方就梅岭北路XXX号场地经营达成以下意向：1、有效期自2017年7月1日起，至2020年6月31日止，期间甲方提供经营场地，乙方负责经营。经营中的一切后果由乙方负责；2、期间，甲方有义务使场地正常使用，乙方必须遵纪守法经营；3、甲乙双方未经对方同意不得单方面违约，如经双方协商同意解除协议，需另行签订解除联合经营的协议，协议一旦签订，本协议自动失效；4、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。落款处甲方由上海宏俐拓合实业发展有限公司(印章)和葛家梁的签名，乙方由上海市普陀区志明便利店(印章)和胡焱的签名。但原告持有的该意向书上“有效期自2017年(空)月(空)日起，至2020年(空)月(空)日止”。落款处甲方由上海宏俐拓合实业发展有限公司(印章)和葛家梁，乙方由胡焱签名，但无落款日期。庭审中，原告认为，由于原租赁合同是个人名义签订，期满后拟以公司名义继续签订，为表诚意将盖有公司印章意向书交与被告，但价格未达成一致。因该意向书，不是合同，无租赁合同的基本条款，续租关系并不成立，且被告提供的意向书与原告持有的一份意向书不同，现原告持有的意向书上并未约定有效期限和落款期限，故意向书也不产生法律效力。被告在租赁合同届满后，继续使用系争房屋，应承担房屋使用费，现原告仅主张2018年第二季度的房屋使用费。被告认为，意向书一式两份，原告先将已盖章的意向书交与被告，故原告持有意向书并无被告的印章，被告持有的意向书上日期均由被告填写，基于意向书的成立，被告继续向原告支付租金，双方的租赁关系也并未结束。由于原告擅自停电，造成被告不能正常营业，原告应承担被告的经济损失。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，对签约人具有法律约束力。本案中，租赁合同期届满后，双方虽未办理租赁续签手续，但被告仍然使用系争房屋，且原告也收取租金(或使用费)，依法律规定，双方之间已形成不定期的租赁关系。现被告以双方在合同期满后又签署了《意向书》，该意向书证明双方的租赁关系并未终止，应继续履行租赁系争房屋。鉴于双方的主要争议焦点在于《意向书》是否作为续约的依据，结合双方所提供的证据及陈述，应认定该意向书仅反映双方在合同期满后有进一步合作的意向，也不具备租赁合同的实质要件，并不能作为继续履行合同的依据，况且一式二份的意向书，其中被告所持有的意向书中由被告在有效期上和落款处添加了具体日期及被告方的印章，而原告持有的意向书上无原告添加的内容，说明双方的合作意向并未成立，也符合原告所陈述的事实。综上，对原告的本诉请求，应予支持。因反诉原告的反诉请求，无事实和法律依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告葛家梁与被告胡焱就上海市梅岭北路XXX号房屋的租赁关系于2018年4月1日终止；二、被告胡焱应于本判决生效之日起二十日内将上海市梅岭北路XXX号房屋恢复原状，予以返还；三、被告胡焱应于本判决生效之日起十日内向原告葛家梁支付2018年4-6月的房屋使用费人民币8万元；四、原告葛家梁应于本判决生效之日起十日内退还被告胡焱房屋租赁保证金人民币5万元；五、对反诉原告胡焱的反诉之诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1800元，减半收取人民币900元，由被告胡焱负担。本案反诉受理费人民币300元，由反诉原告胡焱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一八年九月十四日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。