广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1697号 原告：桂林市锦基物业服务有限责任公司。 被告：张器欣（曾用名：张欣）。 原告桂林市锦基物业服务有限责任公司与被告张器欣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法由审判员廖莉莎适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈西林、梁娟，被告的委托代理人张学海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告缴清2015年1月1日至2018年4月30日所欠物业费4035.60元；2.判令被告缴清上述欠费的滞纳金，自2015年1月1日至2018年4月30日为1215元，计至被告交完物业费为止，共计5250.60元;3.本案因诉讼发生的全部费用由被告承担。 事实和理由：原告为具有合法经营资格的物业服务有限责任公司，根据2014年1月29日原告与桂林市上东国际银座小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，自2014年2月1日至2015年7月31日止对桂林市上东国际银座小区实施专业化物业服务管理。合同到期后，由于小区没有新的物业公司接管，经小区联名签字要求公司延续服务，并按照2014年1月29日签订的《物业服务委托合同》收费标准收取物业服务费：（1）3-6层按建筑面积每月1元/㎡；（2）7层以上（含7层）按建筑面积每月1.05元/㎡；（3）住宅改办公按建筑面积每月1.5元/㎡。被告住宅面积100.89㎡，应缴纳2015年1月1日至2018年4月30日的物业费4035.60元。前述合同约定，每半年缴纳物业费，缴费时间为该收费季度的首月前10日内，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起逾期部分按每天1元的比例交纳滞纳金。被告应交纳的滞纳金暂计为1215元。原告多次催交未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告辩称:1.被告没有与原告签订过任何物业管理委托合同，其对被告起诉无中生有，制造事端，实属违反法律规定；2.原告与本小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，因该业委会选举违背国务院《物业管理条例》第六条（四）、（五）项有关规定，属非民主选举产生，程序不合法，选举结果长期得不到小区业主公认。原告与该业委会原签订的物业服务合同，因系与非民主、不合法之业委会签订且未经过召开小区业主大会通过，没有得到小区众业主共同认可，因此该合同在小区长期难以贯彻，为无效合同;3.原告称其与小区原业主委员会所签订的《物业服务委托合同》于2015年8月1日到期后，由于没有新的物业公司接管，实际上是小区由于原业委会负责人被迫辞职，业委会无人负责，小区混乱，加上原告物业公司乱管乱收费，众业主更反感，强烈要求清退原告在本小区的物业服务工作。而原告反而称，期间小区业主联名签名，要求该公司继续服务，并按照2014年1月29日其与原业委会所签之非法无效合同收费标准收取物业费。该签名大部分是用弄虚作假手法欺骗本小区业主，继续推行与小区原业委会所签订之非法无效合同，强行征收物业费;4.原告在本小区进行所谓物业管理期间，本小区众多业主怨声载道，强烈要求对其进行辞退;5.原告在起诉状中自称其已经按合同提供全部服务，事实并非如此；6.原告的起诉部分已过诉讼时效。 经本院审理认定事实如下：2014年1月29日，原告与桂林市上东国际银座小区业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，约定：物业坐落于桂林市国际银座小区，物业类型为高层住宅（商住一体），总建筑面积为30290.59平方米；原告提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担相应的责任；委托服务期限为2014年2月1日起至2015年7月31日止；收取物业服务费的标准：（1）3-6层按建筑面积每月1元/㎡，（2）7层以上（含7层）按建筑面积每月1.05元/㎡，（3）住宅改办公按建筑面积每月1.5元/㎡；物业服务费每半年交纳一次，交纳时间为该收费季度的首月前10日内；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天1元的比例交纳滞纳金（适用于起诉后）。委托服务期限内，原告依约为上东国际银座小区提供物业服务。桂林市七星区汇通社区居民委员会2015年7月21日会议记录载明：“业委会表决，与物业公司签订临时合同，延期两个月，等新的业委会成立再定物业公司。”此后，亦有部分业主签名同意原告继续延续履行上述《物业服务委托合同》至小区事务处理完毕，物业服务收费标准不变。2015年8月1日后，原告一直为被告所在小区提供物业服务，小区共有337户。2016年9月22日，176户业主在《上东国际银座小区业主关于锦基物业服务公司乱收物业管理费及服务较差要求停止解聘的声明》上签名，该声明载明原告在小区物业服务期间，未能认真履行原“合同”的义务，服务态度、服务质量较差，而且违规操作，乱收费，乱管理，未尽应有服务职责，由此原小区业主委员会与其所签合同就应中止或解除。2018年4月16日，上东国际银座小区业主委员会致函原告，告知其在2018年4月30日停止在小区内的各项物业服务，并及时做好交接工作和相关手续。原告于2018年4月30日退出上东国际银座小区，不再为该小区提供物业服务。被告是该小区3栋、4栋x号房屋的业主,房屋面积为99.24平方米。因被告未向原告交纳2015年1月1日至2018年4月30日的物业服务费，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应交纳物业费；二、被告应交纳多少物业费；三、被告是否应承担滞纳金。 关于争议焦点一，被告是否应交纳物业费的问题。原告与上东国际银座小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期限届满后，因业主委员会和部分业主同意原告继续为该小区提供物业服务，被告提供的证据亦不足以证明该小区业主委员会明确要求原告撤离小区，原告事实上为上东国际银座小区提供了物业服务，被告接受了物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，故被告仍应参照《物业服务委托合同》的约定支付物业服务费。被告以《物业服务委托合同》已到期，原告进入小区服务的程序不合法为由不交纳物业费的辩称，本院不予采信。 关于争议焦点二，被告应交纳多少物业费的问题。被告辩称原告提供的物业服务质量未达标，结合本案案情及其他关联案件看，该小区有52%业主曾表示原告提供的物业服务较差。本院认为，虽然原告提供了主要的物业服务，但其并未完全按《物业服务委托合同》约定的标准为小区提供完善的物业服务，存在服务瑕疵，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本院对物业服务费酌情扣减，被告按应交物业服务费的80%比例向原告交纳物业服务费。因《物业服务委托合同》约定物业服务费每半年交纳一次，交纳时间为该收费季度的首月前10日内，原告于2018年7月23日向本院起诉，故2015年8月1日以前的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。合同约定物业服务费收费标准为3-6层按建筑面积每月1元/㎡，被告的房屋建筑面积为99.24平方米，故被告应交纳2015年8月1日至2018年4月30日的物业服务费2619.94元（99.24㎡×1元/㎡·月×33个月×80%=2619.94元）。 关于争议焦点三，被告是否承担滞纳金的问题。本院认为，因《物业服务委托合同》中约定滞纳金适用于起诉后，且被告拖欠物业费系因双方对物业服务存在争议所致，并非被告恶意违约，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告张器欣支付原告桂林市锦基物业服务有限责任公司自2015年8月1日至2018年4月30日的物业服务费2619.94元； 二、驳回原告桂林市锦基物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案应收取案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告张器欣负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖莉莎 二〇一八年九月三十日 法官助理伍盛好 书记员李志跃