吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2405民初414号 原告（申请执行人）:王风琴，女，1976年12月8日生，汉族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：郭占辉，吉林松城律师事务所律师。 被告：佟斌（案外人），男，1978年6月25日生，汉族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：李海涛，吉林鑫州律师事务所律师。 被告（被申请执行人）：韩东旭，男，1969年10月27日生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 被告（被申请执行人）：延边安居建设集团有限公司（以下简称安居建设公司），住所地吉林省延边州龙井市海兰西路323号。 法定代表人：韩东旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雷，男，该公司职员。 原告王风琴与被告佟斌、韩东旭、延边安居建设集团有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王风琴及其委托诉讼代理人郭占辉、佟斌及其委托诉讼代理人李海涛、安居建设公司的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼，被告韩东旭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王风琴向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决龙井市法院(2016)吉2405执330号之三号裁定书继续执行;2.案件受理费由佟斌、韩东旭、安居建设公司承担。事实与理由：王风琴与韩东旭、安居建设公司民间借贷纠纷一案，吉林省龙井市人民法院于2016年9月9日作出的（2016）吉2405民初347号民事判决已经发生法律效力，王风琴于2016年10月10日向龙井市人民法院申请强制执行。该案在执行过程中，龙井市法院依法对本案争议的位于龙井市山水兰亭11号楼2单元201号面积93平方米的房屋进行了拍卖，最终王风琴以流拍的形式取得了该房屋的所有权。事后佟斌提出执行异议,龙井市法院于2018年3月27日作出了（2018）吉2405执异1号裁定中止了本案争议房屋用于抵偿给王风琴的执行。根据本案的事实，王风琴于2014年12月24日同韩东旭、延边安居建设集团有限公司共同去房屋管理机关办理的争议房屋的预告登记，说明该房屋在预告登记完成之时已经转移到王风琴名下，是物权的转移，王风琴已经取得了该房屋的物权。而佟斌于2012年6月17日与延边安居建设集团有限公司签订的房屋买卖合同，并未履行物权变更必经的法律程序预告登记，所以佟斌与韩东旭及延边安居建设有限公司只是债权的法律关系，根据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。佟斌于延边安居建设集团有限公司签订的房屋合同因未办理预告登记不产生物权变动效力，只有债权存在。安居建设公司能够在与佟斌签订房屋买卖合同后又与王风琴办理了房屋预告登记说明：安居建设公司宁可违反与佟斌签订的房屋买卖合同的约定，也要把争议房屋转让给王风琴，能确切的证明安居建设公司把该房屋转移给王风琴是当时的真实的意思表示，而对佟斌形成了违约行为，佟斌可以追究安居建设公司的违约责任，但是不享有争议房屋的物权。不能排除对王风琴的执行。现王风琴根据《民事诉讼法》204条及《最高法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第21条提起执行异议之诉。请依法判决。 佟斌辩称，一、王风琴要求判决继续执行龙井市人民法院（2016）吉2405执330号之三号执行裁定书的诉讼请求，没有事实根据和法律依据。龙井市人民法院（2018）吉2405执异1号执行裁定书事实认定清楚，法律适用准确，明确认定佟斌是龙井市山水兰庭11号楼2单元201号（面积93平方米）房屋的合法、真实的权利人，王风琴的诉讼请求没有事故根据和法律依据，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、王风琴和安居公司、韩东旭之间存在借贷合同法律关系并享有债权。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民裁定驳回起诉”。王风琴以民间借贷法律关系起诉安居建设公司及韩东旭的法律行为，足以说明他们双方仅仅存在民间借贷法律制度所保护。王风琴所谓的“预告登记”行为属于缺乏事实和法律依据的无效行为，根据物权法、担保法以及提供法司法解释的相关规定，此种做法的担保缺乏法律的明文规定，并不具有物权的取得效力，同样也不受法律的保护，应该依法予以撤销。因此，王风琴对延边安居房地产开发有限公司享有的权利仅仅是债权，而不是什么物权，王风琴不能也不可能取得该房屋的物权。三、佟斌依法取得了龙井市山水兰庭11号楼2单元201房屋的物权。佟斌作为龙井市农业发展银行的职工，参加了所在单位在龙井市山水兰庭的房屋团购活动，依法认购了诉争房屋。延边安居房地产开发有限公司依法取得了该栋楼房的预售许可证（延房字第[2012]46号），双方于2012年6月17日签订了商品房买卖合同书，随后，佟斌按照协议付清了该栋商品房的全部房款和有关入住费用，延边安居房地产有限公司也按照协议的约定向佟斌交付了该栋房屋，该合同是双方真实的意思表示，符合法律规定的一切生效要件，是真实、合法、有效并应该受到国家法律所保护的合同。延边安居房地产有限公司将该栋房屋交付佟斌之日起，佟斌就一直占有管理使用该房屋，具备了实质物权所应有的占有、使用、处分、收益的一切属性，在办理权属登记上佟斌没有任何过错和责任。佟斌依据合法有效的买卖合同购买并占有该房屋，并实质性排他性的取得了该栋房屋的所有权，已经取得该房屋的物权。综上所述，请求龙井市人民法院依法驳回王风琴的诉讼请求，依法追究王风琴、安居建设公司及法人代表韩东旭给佟斌造成的经济损失，依法确认并保护佟斌的合法权益。 韩东旭未向本院提交答辩意见。 安居建设公司辩称，我公司承认与佟斌有房屋买卖关系，承认与王风琴有借贷关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方当事人提供的证据进行了质证，对经质证采信的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.王风琴提供龙井市人民法院(2016)吉2405民初347号民事判决书，证明王风琴具有执行依据,执行符合法律规定,物权转移合理合法。佟斌对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议称，该判决书当中认定王风琴与韩东旭、安居建设公司之间是民间借贷法律关系，而且双方签订了借款合同当中将山水兰庭11号楼1单元202号、401号和2单元201号房屋抵押给贷款人王风琴，另外买受方王风琴未进行支付购房款，从以上可以看出双方之间实际行成的是借款的让与担保，在法律上对让与担保行为的物权属性并未确认，按照物权法的规定中物权法定原则，王风琴并不享有诉讼房屋的物权。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，佟斌的异议成立，故对该证据的证明目的不予采信。2.王风琴提供龙井市人民法院(2016)吉2405执330号之三执行裁定书证明王风琴通过合法途径变卖取得争议房屋的物权。佟斌对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议称，该裁定书已被龙井市人民法院（2018）吉2405执异1号执行裁定书予以中止，所以王风琴并未取得诉争房屋的所有权。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，佟斌的异议成立，故对该证据的证明目的不予采信。3.王风琴提供龙井市人民法院(2018)吉2405执异1号执行裁定书原件一份证明该裁定书本身使用法律错误。佟斌对真实性无异议，对证明目的提出异议称，裁定书的法律适用是否错误，应由人民法院来认定。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，王风琴的证明目的无法律依据，本院对该证据的证明目的不予采信。4.王风琴提供龙井市房地产权管理中心证明原件一份证明争议房屋于2015年12月3日已经登记在王风琴的名下,该房屋是在2014年12月24日开发商在房屋登记机关备案,故2014年12月24日之前开发商与任何人签订的房屋买卖合同都不具备符合法律规定的具有签订房地产买卖的资格,佟斌与安居公司签订的合同缺少国家对房屋买卖合同签订的法定成立的要件,所以该合同无效,另证明诉争房屋于2016年12月6日被法院查封。佟斌对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议称，按照房屋登记办法第73条规定，王风琴办理诉争房屋的预告登记应当取得登记证明，而不能仅仅依靠证明来证实，如果王风琴的预告登记是真实的，应由王风琴提交办理预告登记的相关材料予以证实，佟斌与安居建设公司之间签订的买卖合同是真实合法有效。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，王风琴不是以购买商品房的真实意思办理了备案及购房预告登记，佟斌签订的购房合同真实、合法、有效，故对王风琴主张佟斌与安居建设公司之间签订的买卖合同无效的主张，本院不予采信，本院只采信诉争房屋于2016年12月6日被本院查封的事实。5.王风琴提供商品房买卖合同书证明预告登记的真实存在,在合同的上面盖有龙井市房地产市场管理科合同登记备案专用单,时间是2014年12月24日,所以也不用房地产市场监察部门另行颁发预告登记证书。佟斌对该证据真实性提出异议称，按照龙井市人民法院（2016）吉2405民初347号民事判决书当中认定王风琴与韩东旭、安居建设公司之间是民间借贷法律关系，且双方签订的借款合同中将诉争房屋作为抵押物，抵押给王风琴。另外王风琴未进行支付购房款，从而可以看出双方之间实际行成的是借款的让与担保，所以该合同并不是双方真实的买卖合同关系，另外登记备案只是房产行政管理部门的一种行政管理手段，与预告登记并不相同，并不产生预告登记的物权效力。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，在本院审理的另案中已对诉争王风琴与韩东旭、安居建设公司之间签订的房屋买卖合同不是真实意思表示认定为无效，王风琴基于不真实意思办理的预告登记，故对该证据的证明目的不予采信。6.王风琴提供房屋所有权转移登记申请表一份证明房屋交易告知书一份证明佟斌除本案争议的房屋外,另有用于居住的住宅房屋两套，根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条第二款的规定，不具有排除执行的效力。佟斌对该证据的真实性无异议，对证明目的提出异议称，与本案没有关系。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，该证据与本案无直接关联，故本院对该证据的证明目的不予采信。7.佟斌提供商品房买卖合同书原件一份及收据2张、转账凭证2张、龙井市农业发展银行团购房源明细表证明佟斌于2012年6月17日与延边安居房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，购买了龙井市山水兰庭小区11号楼2单元201号房屋。佟斌已经交付购房全款并经龙井市农业银行转账给延边安居房地产开发有限公司，并交付246450元，面积是93平方米，1平方房价为2650元。王风琴对该证据的真实性和证明目的均提出异议称，该合同的合同章是延边安居房地产开发有限公司的合同章，而本案主体是延边安居建设集团有限公司，在这份合同形成时候有变更或者其他因素，备案登记单位是本案的主体延边安居建设集团有限公司，2014年备案登记之前签订的合同缺少房地产购买合同的法定要件。该合同所收的款项两张收据不是法律规定的有效的不动产专用发票。两张发票虽然写的是收房款，但不不能证明确实收到购房款，公章也不是延边安居房地产开发公司的公章，证明不了房屋买卖关系。对房源明细表的真实性也有异议，银行转账凭证不是原件，且钱数不对，时间不对。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议，承认收到佟斌支付的全部房款。本院认为，上述证据与佟斌提供的中国农业银行龙井支行证明、房源明细表、中国农业发展银行活期存款分户账、中中农业发展银行现金存款凭证、中国农业银行现金缴款单以及缴款收据2张相互佐证，佟斌购买诉争房屋以及支付全部房款的事实，且安居建设公司也承认收到全部房款,故对佟斌的证明目的，本院予以采信。8.佟斌提供房屋交付时缴纳的各项费用收据、供热合同、供热费收据收据证明佟斌已经办理了接房手续并交清了供热费、燃气初装费、电缆等费用，是诉争房屋实际使用人。王凤琴对该证据的真实性提出异议，实际供热费交费收据是在2015年完成的，而且没有约定截止日期，小区的各种各项费用收据日期是后添上去的，这些所有手续是依据一个无效的合同进行的，对本案排除强制执行的诉求不能作为证据。安居建设公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，上述证据相互佐证，佟斌接收房屋并使用的事实，故对该证据的证明目的予以采信。9.佟斌提供龙井市人民法院(2018)吉2405执异1号执行裁定书证明佟斌在2012年6月17日与延边安居公司签订的购房合同购买诉争房屋,并分两次支付全部房款246450元,是诉争房屋合法、真实的权利人，也就是该房屋真实的所有权人。王风琴对该证据的真实性没有异议，对证明目的提出异议称，上述裁定王风琴启动了执行异议这诉，不能生效。本院认为，因本案正在审理有关上述裁定的执行异议之诉，故对证据目的不予采信。 经审理查明：2012年6月17日，佟斌与延边安居建设集团有限公司签订了购房合同并分两次支付全部房款246450元购买了位于龙井市山水兰庭11号楼2单元201号房屋（面积93平方米）。延边安居建设集团有限公司现已向佟斌交付房屋及房屋钥匙，佟斌自2015年3月22日起已缴纳供热费、燃气初装费、电费等生活缴费。诉争房屋现未进行装修。 2014年12月24日，王风琴与韩东旭、延边安居建设集团有限公司签订了借款合同，约定韩东旭、安居建设公司向王风琴借款50万元，月利率为2%，借款期限为2014年12月24日起至2015年3月24日止，并约定将山水兰庭11号楼一单元202号、401号、二单元201号房屋作为抵押物抵押给贷款人王风琴。韩东旭在合同借款人处签字，另加盖了安居公司的公章和法定代表人章。同日，王风琴以转账方式向韩东旭的银行账户汇款50万元。韩东旭、延边安居建设集团有限公司另行出具借条和借款借据，本金数额和借款期限同上。同日，安居公司与王风琴签订三份商品房买卖合同，分别约定安居公司将山水兰庭小区11号楼一单元202号、11号楼一单元401号房屋和11号楼二单元201号房屋出售给王风琴，并以王风琴名义当日办理了商品房买卖合同备案。王风琴未另行支付购房款。该房屋于2015年12月3日预告登记在王风琴名下。 因韩东旭、延边安居建设集团有限公司不履行借款合同，王风琴将韩东旭、延边安居建设集团有限公司诉至本院，本院于2016年9月9日作出（2016）吉2405民初347号民事判决书，韩东旭、延边安居建设集团有限公司未履行民事判决书确定的义务，王风琴向本院申请强制执行。本院受理后，于2016年12月5日作出（2016）吉2405执330号之一执行裁定书，于2016年12月6日查封了延边安居建设集团有限公司开发的位于龙井市山水兰庭的3套房屋，其中包括本案诉争的位于龙井市山水兰庭11号楼2单元201号房屋。2017年3月2日，本院作出（2016）吉2405执330号之二执行裁定书，拍卖本院依法查封的3套房屋，并委托吉林延龙房地产评估有限公司对该3套房屋进行评估。2017年4月27日，吉林延磊房地产评估有限公司作出延龙房估字（2017）LJSF336号估价报告。诉争龙井市山水兰庭11号楼2单元201号房屋（93平方米）评估价格为322059元。截止2017年8月15日止，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上，公开拍卖了包括本案诉争房屋在内的3套房屋，均无人竞买。龙井市山水兰庭11号楼2单元201号房屋流拍价为206118元。2017年8月21日，本院作出（2016）吉2405执330号之三执行裁定书，将包括龙井市山水兰庭11号楼2单元201号房屋在内的3套房屋以631088元的价格抵偿王凤琴的欠款。 另查，2014年6月26日延边安居房地产开发有限公司变更企业名称为延边安居建设集团有限公司，并于2014年6月27日变更公章登记。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要审查其享有的权利是否能够排除执行。本案中，佟斌作为生活居住购买由房地产开发企业销售的商品房的买受人，因其于2012年6月17日与延边安居建设集团有限公司已经签订了合法有效的书面购房合同，且按约定支付全部价款。安居建设公司在收取房款后，已向佟斌交付房屋及房屋钥匙，佟斌交纳了供热费、燃气初装费、电话等相关生活缴费。由以上事实和行为可以判断佟斌作为买受人对本案诉争房屋合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(?http:?/??/?135.0.0.202?/?document?/?show?aid=MTAxMDAxMTQ2OTQ=&bid=&collection=legislation&language=中文&tokens=6c0f6a1a418547&modules=&showType=0?)》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，佟斌在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前合法占有该不动产、已支付全部款项，非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行。本案中，王风琴虽主张已经于2014年12月24日同韩东旭、安居建设公司共同去房屋管理机关办理了诉争房屋的预告登记，说明该房屋在预告登记完成之时已经转移到王凤琴名下，是物权的转移。因王风琴与韩东旭、延边安居建设集团有限公司于2014年12月24日签订借款合同，同日又与韩东旭、延边安居建设集团有限公司签订房屋买卖合同，从王风琴未实际支付房款的行为来看，王风琴与韩东旭、安居建设公司之间没有商品房买卖的真实意思表示，且韩东旭、安居建设公司与王风琴之间的民间借贷纠纷已经生效的判决文书予以确认。王风琴与韩东旭、延边安居建设集团有限公司签订房屋买卖合同、进行备案、预告登记的目的，是为了担保债务的履行。王风琴虽然对执行标的物办理了预告登记，但王风琴取得执行标的物的原因行为不真实且不具有合法有效性，故无法对抗佟斌的排除执行的权利。佟斌对诉争房屋的执行异议成立，佟斌就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，本院对王风琴的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告王风琴的诉讼请求。 案件受理费2522元，由王风琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 金 哲 代理审判员 刘 阳 人民陪审员 李学峰 二〇一八年九月十日 书 记 员 太成华