山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终5825号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：房玉山，总经理。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张晓程，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：金日欣，女，1983年7月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：李念春，男，1981年8月28日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周荣，山东昌平律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人李念春、金日欣商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回李念春、金日欣的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由李念春、金日欣承担。事实与理由：一审判决恒生公司违约属认定事实错误，应当予以纠正。1.涉案商品房的用电符合合同约定，恒生公司不应承担用电违约金。恒生公司与李念春、金日欣并未约定正式用电作为交付条件，依据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电与房屋实际交付使用之日起达到使用条件。李念春、金日欣接收房屋时，按照《房屋验收表》对房屋的用电状况进行了确认，电已达到使用条件，符合合同的约定。现李念春、金日欣已实际使用房屋超过三年，用电完全可以满足正常生活需要。恒生伴山小区的临时供电是由于第三方原因造成的，并非恒生公司责任，且李念春、金日欣的用电价格与正式用电相同，并未给李念春、金日欣造成损失，即使认定恒生公司违约，李念春、金日欣主张的用电违约金标准20元每天超过李念春、金日欣实际损失，法院应当依据李念春、金日欣的实际损失判决承担赔偿责任。2010年8月12日，恒生公司已经与历城区供电公司签订了《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，约定了恒生伴山小区的住宅配电工程，恒生公司亦按照合同约定缴纳了相应费用，2014年3月13日，历城区供电公司出具证明显示，恒生伴山小区未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施。投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生公司责任。在《商品房买卖合同》第十四条第五款明确约定：“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。”上述约定合法有效，即使法院认定交付条件为正式电，恒生公司也不应承担接入正式电的责任。2.涉案商品房的交付符合合同约定，恒生公司不应承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》约定的交付条件为单体竣工验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，恒生公司按照合同约定交付了房屋，不应支付逾期交房违约金，且李念春、金日欣接收房屋已经超过三年半，李念春、金日欣要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实错误，请求法院依法予以纠正，支持恒生公司的上诉请求。李念春、金日欣未作答辩。李念春、金日欣向一审法院诉讼请求：1.判令恒生置地公司支付李念春、金日欣逾期交房违约金10577.79元（以购房款为基数，自2013年5月31日起至2014年10月23日止，共计510天，按每日万分之0.3计算）；2.判令恒生置地公司支付李念春、金日欣因供电逾期达到使用条件的违约金21920元（自2013年5月31日起至2016年5月31日止，共计1096天，按每日20元计算）；3.一审诉讼费由恒生置地公司负担。一审法院认定事实：2012年，李念春、金日欣与恒生置地公司签订商品房买卖合同两份，约定李念春、金日欣出资691359元购买恒生置地公司开发的位于济南市历城区经十路以北、雪山以西的恒生伴山小区8号楼1单元***号房屋及8号楼1-***地下储藏室，预售许可证号为济建预许2012047号。该栋楼地上11层、地下**。双方约定，恒生置地公司应在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付李念春、金日欣使用。如逾期交房且李念春、金日欣要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，恒生置地公司应按日支付李念春、金日欣已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同第十四条均约定，恒生置地公司承诺水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。上述合同签订后，李念春、金日欣已付清全部房款691359元。2012年12月31日，涉案房屋所属的8号楼通过单体竣工验收合格。2013年5月30日，恒生置地公司向李念春、金日欣交付了涉案房屋及储藏室。2014年10月23日，涉案房屋所属恒生伴山小区经消防验收合格。2016年5月31日，涉案房屋所属的恒生伴山小区供电配套设施合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。2016年6月24日，恒生伴山项目1至11号楼、地下车库及配套设施于取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。在约定期限内，恒生置地公司未能按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2017年8月4日，涉案房屋及储藏室取得不动产权证书。关于未能接入10KW正式电源而使用临时用电的原因，恒生置地公司主张系因外线管沟制约，系因第三方原因造成的，但未就该主张提供相应证据。一审法院认为，李念春、金日欣与恒生置地公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金问题，恒生置地公司虽于合同约定时间内实际交付了房屋，但其交付的房屋仍应符合法律、行政法规的强制性规定，否则李念春、金日欣有权拒绝接收房屋，即使接收房屋的，恒生置地公司也应承担逾期交付符合强制性规定商品房的相应法律责任。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋所在的楼宇、小区属于《中华人民共和国消防法》规定的未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，恒生置地公司在消防验收合格前向李念春、金日欣交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，其应承担自合同约定的交付日即2013年5月31日至消防验收合格之日即2014年10月23日期间的逾期交房违约金。鉴于李念春、金日欣自行降低逾期交房的违约金比例至日万分之0.3，不超过相关法律规定，一审法院予以确认。恒生置地公司不认可该标准，但未能提供证据予以佐证，对该意见，一审法院不予采纳。因此，恒生置地公司应支付的逾期交房违约金为10577.79元（计算方式：691359元×0.00003×510天）。关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，李念春、金日欣认为供应正式用电方为“达到使用条件”，恒生置地公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。一审法院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要。因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即恒生置地公司交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向李念春、金日欣支付逾期达到使用条件的赔偿金，按照每日20元的标准，自房屋交付之日2013年5月31日计算至2016年5月31日，共计21920元。对李念春、金日欣的该诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。恒生置地公司辩称未能交付正式电的原因系其他第三方原因所致，且李念春、金日欣使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题，恒生置地公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向李念春、金日欣告知了消防验收合格、供电性质和供电配套设施验收合格等相关事项，也未能提交证据证实李念春、金日欣知道或者应当知道消防验收合格、供电性质和供电配套设施验收合格等各相关事项的时间，其将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，对恒生置地公司关于超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。判决：一、山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付李念春、金日欣逾期交房违约金10577.79元；二、山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付李念春、金日欣供电逾期达到使用条件的赔偿金21920元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，减半收取计306元，由山东恒生置地股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有两个，一是逾期交房的责任认定，二是供电条件瑕疵的违约责任。关于逾期交房的责任认定。恒生公司虽主张涉案商品房的交付符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任，但涉案房屋所在的楼在2014年5月26日经消防备案抽查结果为不合格，于2014年10月23日经复验才为合格。依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案房屋至复验合格前，应当停止使用，故恒生公司虽在合同约定的期限内向购房者移交了涉案房屋，但房屋的现状不符合法律规定的强制性标准，恒生公司不能免除逾期交房的违约责任，一审判决对此认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。恒生公司主张诉讼时效应从房屋交付之日起算，无事实与法律依据，不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院亦予以维持。关于供电条件瑕疵的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但恒生公司至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，恒生公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，恒生公司应当承担违约责任。恒生公司虽主张恒生伴山小区的临时供电是由第三方原因在造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，一审判决恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  刘 洋审判员  李 静二〇一八年九月十日书记员  李宜濂