江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5801号上诉人（原审被告）：南京安得鑫物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府南路230-31号。法定代表人：林祥，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：南京易盛家园小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区幕府南路230号。负责人：李光灿，该业委会主任。委托诉讼代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。上诉人南京安得鑫物业管理有限公司(以下简称安得鑫公司)因与被上诉人南京易盛家园小区业主委员会（以下简称易盛家园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安得鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1、关于退出物业服务区域，被上诉人提供的《终止和安得鑫物业管理有限公司合同》的调查形成于2016年，不能代表诉讼发生时小区业主对是否续聘或解聘物业服务企业的最新意见。2、关于支付停车费，上诉人每月从停车费中提取10000元给被上诉人是附条件的，即安得鑫公司对地下室人防工程管理并收取租金。但案涉人防工程因不满足消防安全，相关主管部门己于2016年责令整顿、清场。一审法院判令上诉人支付40000元给被上诉人无事实和法律依据。二、一审判决法律适用不当。被上诉人并未召开业主大会，仅是通过书面形式调查了一部分业主的意见，该意见的形成时间、形成过程、被调查人数及内容，并不能反映全体业主的多数意见，也不符合解聘物业服务企业应当具备的完整程序。综上，一审法院事实认定不清、适用法律不当，为维护上诉人的合法权益，特向二审法院提起上诉。易盛家园业委会辩称：1、上诉人的理由不能成立，一审中我方的诉请请求及一审法院判决的依据都是合同到期，并非是按照物业管理条例。合同法的效力明显大于物业管理条例的地方性行政法规。且上诉人在上诉状中陈述的其他情形与事实不符。2、上诉人要求撤销一审法院判决上诉人给被上诉人40000元停车费的判决，该项判决实际上对上诉人是有利的，一审法院在该判决中保护了上诉人。因为停车费无论是按照双方的合同约定还是按照法律规定，上诉人都应当给付被上诉人的，因此上诉人该项理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。易盛家园业委会向一审法院起诉请求：1、判令安得鑫公司退出易盛家园小区的物业管理区域；2、判令安得鑫公司支付2016年1月1日至2018年2月28日期间的停车费26万元，并按照1万元/月标准，给付自2018年3月1日起收取的停车费；3、判令安得鑫公司停止向小区业主收取自2018年2月1日起的物业服务费。一审法院经审理查明，本市鼓楼区易盛家园小区系南京易发房地产开发集团有限公司开发建设。该小区登记备案的区域四界为：东至戎军路、南至孙家洼路、西至幕府南路、北至建行路。2013年2月1日，易盛家园业委会（甲方）与安得鑫公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定乙方为本市鼓楼区易盛家园小区提供物业服务，物业管理区域四至：东至翠庭路、南至孙家洼路、西至幕府南路、北至建宁中学；乙方提供的前期物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；定期组织各种社区文化活动，促进和谐社区建设；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括：代收代交公共能耗费；业主专用部位简易水、电维修，下水道疏通等特约有偿服务；其他双方临时约定专项、特约服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.35元/月/平方米，高层住宅0.6元/月/平方米，办公用房1.2元/月/平方米，商业用房1.2元/月/平方米，库房用房0.35元/月/平方米；合同期限自2013年2月1日起至2018年1月31日止；合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主的财物，及时、完整地移交给业主委员会等等。2014年12月8日，易盛家园业委会与安得鑫公司签订补充合同，约定从即日起，地下人防工程由安得鑫公司管理，租金归安得鑫公司收取，用作维护地下人防工程和小区的维修保养费用；安得鑫公司从小区停车费中每月提取1万元交给易盛家园业委会，自2015年2月起至2015年11月，共计10万元，每月1日为交付日；该小区所有设备均由安得鑫公司负责出资维修；该小区内新建设施由易盛家园业委会负责出资修建等等。2016年1月15日，易盛家园业委会与安得鑫公司再次签订补充合同，约定由于小区人防工程实际管理方式的变更，2014年12月8日签订的合同期已满，补充内容如下：1、地下室人防工程继续由安得鑫公司管理，收取的租金用作地下室人防工程和小区各种设施的维护保养，确保各种设施的正常运转；2、自2016年1月1日起，每月1日前安得鑫公司从该小区的停车费用中提取1万元交给易盛家园业委会。审理中，双方一致确认该小区停车费由安得鑫公司收取。易盛家园业委会陈述其已按照法律规定，采取书面形式向该小区业主征求解聘安得鑫公司的意见，并另行选聘了新的物业服务企业即南京金管家物业管理有限公司；现双方之间签订的物业服务合同期限已届满，由于安得鑫公司拒绝撤出该小区，致使新的物业服务企业无法对该小区从事物业服务；双方补充合同约定涉及的地下室人防工程，相关承租人何时搬离无法确定，易盛家园业委会认可2016年5月相关部门对涉及的地下室人防工程进行消防监督检查，承租人陆陆续续于2016年12月底全部搬离。安得鑫公司陈述其对于易盛家园业委会解聘、选聘程序不予认可，易盛家园业委会在征求业主意见过程中，存在伪造、贿选情况；双方补充合同约定涉及的地下室人防工程，相关承租人于2016年5月9日搬离，并提供向相关主管部门的情况说明。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，易盛家园业委会与安得鑫公司签订的物业服务委托合同及补充合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于退出物业服务区域问题。根据双方合同约定，物业服务合同期限自2013年2月1日起至2018年1月31日止，合同终止时，安得鑫公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主的财物，及时、完整地移交给业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。现双方签订的物业服务合同期限已届满，易盛家园业委会明确不再聘用安得鑫公司为该小区从事物业服务，安得鑫公司应与易盛家园业委会办理移交手续后退出物业服务区域。故盛家园业委会该项诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于支付停车费问题。根据双方约定，由于小区人防工程实际管理方式的变更，达成地下室人防工程继续由安得鑫公司管理，收取的租金用作地下室人防工程和小区各种设施的维护保养；自2016年1月1日起，每月1日前安得鑫公司从该小区的停车费用中提取1万元交给易盛家园业委会。从合同条款约定的具体内容来看，安得鑫公司从2016年1月起逐月自收取的停车费中提取1万元给付易盛家园业委会是附有条件的，即安得鑫公司对地下室人防工程管理并收取租金。现案涉地下室人防工程已不用于租赁，双方对于不用于租赁的时间及承租人支付租金的期限均不能充分证明，结合双方对于相关主管部门已于2016年5月对涉及的地下室人防工程进行消防监督检查的事实等具体案情，一审法院确定安得鑫公司向易盛家园业委会支付40000元。关于停止向业主收取物业费问题。根据法律规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。现双方合同已终止履行，安得鑫公司自应当退出物业服务区域的期限届满时起，无合法依据再向该小区业主主张物业费。然而，业主是交纳物业费的相对人，并非业主委员会，故盛家园业委会该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京安得鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出本市鼓楼区易盛家园小区物业服务区域；二、南京安得鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京易盛家园小区业主委员会4万元；三、驳回南京易盛家园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，减半收取计2600元，由南京易盛家园小区业主委员会负担2200元，南京安得鑫物业管理有限公司负担400元（南京易盛家园小区业主委员会已预交，南京安得鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内加付此款）。本院二审期间，被上诉人提供本市鼓楼区人民法院苏0106民初2824号民事判决书，证明其撤销上诉人的物业服务合同是合法有效的。上诉人质证称：对判决书真实性没有异议，但这是业主起诉业委会的，和我公司无关。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方当事人签订的关于易盛家园小区的物业服务合同于2018年1月31日期限届满，合同期满后小区业委会不再与上诉人签订物业服务合同，并要求上诉人退出符合法律规定，应当予以支持。上诉人不同意退出，没有事实和法律依据，本院不予采纳。双方2016年1月15日签订的补充合同中约定，上诉人安得鑫公司应当自2016年1月1日起，每月1日前从该小区的停车费用中提取1万元交给易盛家园业委会，一审法院据此判决上诉人支付40000元，并不损害上诉人的利益。上诉人主张每月从停车费中提取10000元给被上诉人是附条件的，但补充合同中该条约定并未写明附条件，上诉人这一主张不能成立。综上所述，上诉人安得鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由安得鑫公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年九月二十五日书记员 汪海燕