.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初4239号原告：宁夏银大物业服务有限公司，住所地贺兰县银大安鑫花园**（荷兰印象）**会所**，统一社会信用代码×××。法定代表人:柳海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳福，男，汉族，1985年8月6日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，系宁夏银大安鑫花园管理处主任，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：何生海，男，回族，1984年2月16日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区平罗县人，大学本科文化，宁夏银大物业服务有限公司荷兰印象项目经理，现住宁夏回族自治区平罗县。被告：王晶晶，女，汉族，1988年4月27日出生，大学本科文化，宁夏回族自治区石嘴山市人，国企职工。原告宁夏银大物业服务有限公司（以下简称银大物业公司）与被告王晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，由审判员方卉依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银大物业公司的委托诉讼代理人柳福、何生海到庭参加了诉讼。被告王晶晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告银大物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日物业管理费共计2616元，逾期支付违约金785元，共计3401元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年7月入住××区，房屋面积45.44㎡，原告为该小区提供物业服务。原告提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告2014年1月1日至2017年12月31日物业管理费拖欠共计2616元，原告多次以书面形式催要无果。被告的行为已经违反《物业管理条例》第七条第（5）项之规定：按时交纳物业费用是业主的义务。现原告诉至法院，请求判如所请。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、《前期物业服务合同》两份、《前期物业服务合同备案登记表》两份，证据二、关于调整银大安鑫花园西区物业收费标准的申请一份，证据三、关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请及附件各一份，原告提交的上述证据与本案具有关联性，真实、合法、有效，本院予以采信。被告王晶晶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未向法庭提交书面意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。本院经审理认定事实如下：被告王晶晶系贺兰县安鑫花园西区9-2-303室房屋的业主，该房屋建筑面积为45.44㎡。2013年11月29日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订"前期物业服务合同"，合同期限自2013年11月29日至2015年11月28日，该合同在贺兰县物业管理中心备案，委托期限为2013年6月15日至2015年1与28日。2015年11月20日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订"前期物业服务合同"，合同期限自2015年11月29日至2017年11月28日，该合同在贺兰县物业管理中心备案，委托期限为2015年11月29日至2017年11与28日。合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在1-30日履行交纳义务。多层住宅物业为1.0元/月/㎡。高层物业为1.2元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额5‰支付违约金。原告银大物业公司的资质等级为叁级。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办申请提升银大?安鑫花园西区物业收费标准，请求住宅物业费为1.2元㎡月、营业房2元㎡月。贺兰县物业管理中心于2012年4月19日批准同意。2012年7月23日，原告就上述调价备案事宜向贺兰县价格监督检查所申请，贺兰县价格监督检查所加盖备案专用章。2014年1月1日至2017年12月31日期间，被告一直未交纳物业费，为此原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，因案涉小区未成立业主委员会，案外人宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告为案涉小区的物业服务企业，并与其签订《前期物业服务合同》，前述行为并未违反法律强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与被告所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告在实际对案涉小区提供物业服务后，与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，其有权按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准要求被告支付物业服务费。原告提交两份《前期物业服务合同》约定的服务期间为2013年11月29日至2017年11月28日，原告诉请被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费的诉讼请求，本院仅在2014年1月1日至2017年11月28日期间范围内予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，因原告未向本院提交充分有效的证据证明已向被告催缴过物业服务费，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，被告应支付原告2014年1月1日至2017年11月28日期间物业费2563元（45.44㎡×47个月×1.2元/月/㎡≈2563元）；被告王晶晶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，但仍然应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告王晶晶向原告宁夏银大物业服务有限公司支付贺兰县安鑫花园西区9-2-303室房屋2014年1月1日至2017年11月28日的物业费2563元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告宁夏银大物业服务有限公司负担6元，被告王晶晶负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 方 卉 二〇一八年九月二十九日书记员 孟翠花附：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。