广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8010号原告：左小燕，女，1954年7月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘桥飞，广东柏盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈穗霞，广东柏盈律师事务所实习人员。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区永福路**之三至之六广州南方永福国际汽车用品广场****。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，身份证住址广州市越秀区，系该司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，1984年10月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，系该司员工。原告左小燕与被告广州市恒安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左小燕的委托诉讼代理人刘桥飞、陈穗霞，被告广州市恒安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左小燕诉称：原、被告于2007年11月27日签订了商品房买卖合同，确定原告向被告购买云山锦绣家园XX房，总价为1281684元，原告按合同约定的时间支付了全部购房款，并于2007年10月15日支付税费人民币20866元。2008年7月8日，原告依合同约定收楼，并于同日交付房屋维修基金人民币5359.2元。原告从购房、收楼至今近十年的时间里，依然没有取得涉诉房屋房地产权属证书，根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，原告在收楼后720日内没有取得房地产权属证书，被告应依约支付违约金，并继续履行办理房产证的义务。特此向法院提出诉讼请求：1、判令被告在本案判决生效后协助原告办理广州市白云区云山锦绣家园XX房的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期取得房地产权属证书的违约金35887元（以1281684元为本金，从2010年6月20日按银行同期活期存款利率计算至实际出证之日止）；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告广州市恒安房地产开发有限公司辩称：1、同意在具备办证条件下为已付清房款、已入住、具备购房资格、房屋未被查封及办理了预告登记的原告办理不动产权证；2、政府原因造成无法办证，如双方的合同无法履行下去，双方均可解除合同，如原告认为其合同目的无法实现可申请解除合同，收回房款及利息，被告同意协助办理解除合同。3、违约金的诉讼请求，因政府原因造成无法办证属于不可抗力因素，应当免责。且原告也从未主张过违约金，之前的违约金已经超过了诉讼时效。经审理查明：2007年11月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字XX号），约定：买受人向出卖人购买位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A1-A5栋XX房（以下简称涉案房屋）；该房屋按套出售，总金额为1281684元；第八条交付期限，出卖人应当在2008年6月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将出卖人会同施工方以及监理方和设计方四方共同进行工程验收合格的商品房交付买受人；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人在超出约定期限内，自逾期的第二天起，对买受人实际已付房款总额，按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金，并继续履行办理房产证的义务。等等。该合同附件五《本合同补充协议》第四条第3款，双方就房屋产权交易过户的问题补充约定：如因买受人或产权登记机关的原因致使买受人不能在本条规定的日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。合同签订后，原告已付清合同约定的全部房价款，且涉案房屋已于2008年7月17日交付原告使用。广州市不动产登记中心于2018年7月27日做出（2018）查询00519号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园XX单元，预售证号000073，合同编号00036148，预售备案时间2007年11月27日，预售人为被告，预购人为原告，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押登记，暂无云山锦绣家园XX单元的查封信息。信息核查时间为2018年7月24日。经查，涉案房屋无查封登记情况。原告提交广州市不动产登记中心于2018年7月23日出具《购房资格证明》。主要内容为：经核查，截至2018年7月23日止，原告具备本市住房限购区域内住房购买资格。另查，广州铁路运输第一法院作出的（2016）粤7101行初1088号行政判决书及广州铁路运输中级法院作出的（2016）粤71行终902号行政判决书，均认定被告作为涉案房屋所在项目的建设单位在开发建设过程中，擅自改变规划设计条件增加建筑面积，应按规定缴纳土地使用权出让金等土地有限使用费和其他使用费后，方可使用土地；同时，被告就涉案项目擅自增加建设工程项目的建设面积改变土地容积率，应按照批准调整时的基准地价标准计算和补缴土地出让金后，才能合法适用。等等庭审中，原告表示如法院作出支持原告诉讼请求的判决，为成功办理涉案房屋的不动产权属证书，原告愿意先行垫付涉案房屋的相关税费，但保留日后向被告追偿的权利。以上事实，有《商品房买卖合同》及其补充协议、依申请信息公开答复书、购房款发票、税费收款收据、物业管理费发票、购房资格证明、行政判决书、收楼手续单及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述合同签订后，原告已依约向被告支付了合同约定的全部购房款，且被告亦将涉案房屋交付原告使用，被告应当根据双方约定在该商品房交付之日起不超过720日为原告办妥房地产权证。现被告同意为原告办理涉案房屋的产权转移登记，本院予以采纳。经核查，现无证据证实涉案房屋目前存在办证障碍，故原告要求被告依照上述商品房买卖合同的约定协助原告办理涉案房屋的不动产权证的主张合理合法，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题。现原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起720日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。被告于2008年7月17日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日2010年6月28日前向原告交付涉案房屋的产权证书。至今，被告仍为原告办理涉案房屋的不动产权证书，已构成违约。现被告抗辩为政府行为导致，但从被告提交的（2016）粤7101行初1088号及（2016）粤71行终902号行政判决书来看，涉案房屋至今未能办理房地产权证系因被告在开发涉案项目时擅自改变规划设计条件增加建筑面积及改变土地容积率，且被告一直于广州市国土房管局要求其补缴的土地出让金等问题存在异议。由此可见，未能办证的责任在于被告，而并非政府的行政行为或政策导致相应问题产生，故本院对被告的抗辩不予采信。涉案合同约定，如被告存在逾期办证的违约行为，应按银行同期活期存款利率计算违约金，该违约金属每个个别债权，应分别计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，现被告据此抗辩2015年10月1日之前的违约金诉求已过诉讼时效，于法有据，本院予以采纳。但在本判决生效后，涉案房屋的办证过程是否会因何种原因再次导致办证的迟延系不确定的，故本院对本判决生效后的违约金不作处理，原告可待实际取得不动产权证后再行主张权利。综上，被告应以已付价款1281684元为本金，按照中国人民银行同期活期存款利率向原告支付2015年10月1日至本判决生效之日止的办证违约金，超出部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告左小燕办理广州市白云区云山锦绣家园XX房的不动产权证；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司向原告左小燕支付逾期办理办地产权证违约金（以1281684元为本金，按照中国人民银行同期活期存款利率从2015年10月1日计至本判决生效之日止）；三、驳回原告左小燕的其他诉讼请求。本案受理费348.6元（原告已交纳），由原告负担50元，被告广州市恒安房地产开发有限公司负担298.6元并于本判决生效后三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘嘉欣二〇一八年九月二十八日书记员  李嘉欣