贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初4589号原告（反诉被告）：邹开国，男，1979年2月16日出生，汉族，成都市人，住成都市金牛区。被告：苏光辉（反诉原告），男，1959年7月5日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。被告：李朝淑（反诉原告），女，1961年7月19日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。二被告共同委托代理人：周练东，贵州远度律师事务所律师（特别授权）。第三人：E·房寳地产经纪有限公司。法定代表人：龙建木，总经理。原告邹开国诉被告苏光辉、李朝淑房屋买卖合同纠纷一案，遵义市红花岗区人民法院2018年5月15日立案受理后，于2018年6月4日以应由本院管辖为由作出（2018）黔0302民初5072号民事裁定书，裁定将本案移送本院受理，本院立案受理后，苏光辉、李朝淑向本院提起反诉，根据苏光辉、李朝淑申请，追加了E·房寳地产经纪有限公司（以下简称房寳地产公司）为第三人参加诉讼，本院依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹开国，被告苏光辉、李朝淑及共同委托代理人周练东及第三人房寳地产公司法定代表人龙建木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹开国向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，并配合原告完成贵州省××南大道保利未来城市A2地块36栋1-10-1号不动产权第0014042号房屋过户登记手续并办理银行按揭手续；二、判令被告支付原告违约金76580.00元，暂定于2018年3月28日至2018年9月28日直至过户完成为止；三、判令被告承担本案的诉讼、保全费。事实及理由：2018年2月5日，原、被告及经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于贵州省××南大道保利未来城市A2地块36栋1-10-1号（不动产号0014042号）房屋出售给原告，合同价535000.00元，依照合同约定，原告支付被告50000.00元定金之后，被告应当在2018年3月28日前交资料给经纪方办理银行按揭房屋交易手续，过户到原告指定人名下。合同签订后，原告履行了相关义务，被告在收到定金后，以出差为由拒不提供房产过户及银行办理贷款等相关资料，导致无法在约定时间内办理相关手续，致使合同无法正常履行。2018年4月18日，被告突然告知经纪公司不再出售房屋，原、被告在经纪公司的撮合下同意继续履行合同，并签订了《补充协议》，约定原、被告双方在2018年4月20日对上述房屋公正于原告名下，原告付全款给被告，被告同意原告办理按揭手续等。然而，2018年4月20日，原、被告方准备去办理公正手续，被告拒不配合办理，期间原告、经纪公司多次与被告沟通无果，被告告知不再出售上述房屋。对邹开国的诉请，苏光辉、李朝淑辩称：一、签订《房屋买卖合同》当日，被告就将自己的《商品房买卖合同》交给丙方拍照留存，并非如原告所说没有提供房产过户以及办理贷款的相关材料。二、原告能否办理银行按揭与被告无关，被告只对自己出售房屋的所有权完整性负责。三、被告不存在违约行为，违约的是原告方。按《房屋买卖合同》第五条第二款B项约定，原告如果办理按揭贷款成功，就应当分三部分向被告支付房款，其中第二笔70000.00元房款就应当支付给被告，但至今都没有给付被告，也没有向被告说明原因；如果被告不能办理按揭贷款，就应当支付全款，原告也没有向被告支付剩余购房款。所以，正是原告原因导致合同无法正常履行。被告于2018年4月18日，因原告和中介方的一拖再拖，被告不得已亲自到中介方办公室告知如不付清购房款，被告不再出售房屋，后经协商，双方达成《补充协议》，被告同意履行合同，但原告并未在《补充协议》约定的付款时间（2018年4月20日）将剩余房款付给被告，反而提出一些无理条件，要求被告将产权证原件和身份证原件交给原告，并要求到异地办理公证。苏光辉、李朝淑向本院提出反诉请求：一、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》且反诉人收取的定金不予退还给被反诉人；二、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实及理由：2018年2月5日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定反诉人将其位于遵义市××南大道保利未来城市A2地块36栋1-10-1号房屋出售给被反诉人。按照合同约定，被反诉人如果通过按揭贷款的方式购买房屋，除了支付给反诉人定金外，还应支付70000.00元首付款给反诉人，后续的购房款一次性支付给反诉人。然而，在双方约定办理房产过户手续期限届满时，被反诉人没有将首付款及剩余购房款支付给反诉人，反诉人也没有接到被反诉人的任何付款通知。另外，按照合同约定，如果反诉人不能正常办理银行按揭，则改为全款购房，被反诉人应当将全部购房款支付给反诉人，但至今为止，反诉人除了收到被反诉人的50000.00元定金外，没有收到剩余购房款，反诉人不得已于2018年4月18日亲自到中介方办公室告知被反诉人不再出售房屋，后经协商，双方达成《补充协议》，反诉人同意继续履行合同，但被反诉人并没有在《补充协议》约定的付款时间（2018年4月20日）将剩余房款付给反诉人，反而提出一些无理条件，要求反诉人将产权证和身份证原件先行交给被反诉人，明显增加了反诉人的风险。对苏光辉、李朝淑的反诉，邹开国辩称：我方不同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。一、甲、乙、丙三方签订合同时，也明确三方权利和义务，对于买卖流程及时限有明确规定，本人在签订合同后已将所需过户资料交予丙方。二、2018年4月18日，甲方对过户期限已过为由要求解除合同，我方认为本人没有过错，因甲方需要急用钱，在三方共同协商下签订了《补充协议》。三、2018年4月20日，甲、乙双方在丙方店面准备办理公证手续，甲方又以各种借口不愿作公证，也不愿将房屋不动产权证等过户相关手续交由我方或者丙方保管（以防甲方一房多卖）。既然我方已付全款，甲方就应将过户相关资料交由我方或者丙方。四、我方认真履行合同并充分体谅甲方难处，丙方多次协调，甲方仍然拒绝履行合同，请法院保护我方权益并追究甲方违约责任。对邹开国的诉请及苏光辉、李朝淑的反诉，房寳地产公司述称：一、甲、乙方双方在签订房屋买卖合同时，我公司已经将相关流程及权利义务等告知了双方，我公司作为居间服务方已经尽到了告知义务。二、双方约定于2018年3月28日办理过户手续，乙方向我公司提交了相关资料，但甲方却未联系我公司办理过户手续，我公司于2018年3月29日电话通知甲方，甲方却以我公司未告知为由拒绝办理。三、甲方于2018年4月18日到我公司所在地，三方会面后经协商后签订了补充协议，约定甲、乙双方于2018年4月20日办理房屋公证手续，乙方在办理公证手续后当日将房屋尾款支付给甲方。四、2018年4月20日，甲乙双方到我公司店面后，乙方要求办理公证手续后甲方将房屋产权证交由我公司保管，甲方拒不接受并提出解除合同，甲方还单方面向乙、丙方递交了解除合同告知书，这体现了甲方拒绝履行合同的事实。五、2018年4月20日至今，甲方拒绝履行合同且不予退还乙方交付的购房定金。六、我公司在履行合同中尽到了告知义务，但甲方多次违约拒绝履行合同，请人民法院依法维护乙方的合同权益并追究甲方的违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，邹开国作为买方（乙方）与苏光辉、李朝淑（乙方，卖方）及第三人E·房寳地产公司（丙方，中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定苏光辉、李朝淑以535000.00元的价款将苏光辉、李朝淑所有的位于遵义市××南大道保利未来城市A2地块36栋1-10-1号建筑面积为139.73㎡的房屋[产权证号：（2016）遵义市不动产权第0014042号]出售给邹开国，该《房屋买卖合同》第五条（付款约定）第一款载明：“甲、乙双方商定，定金人民币￥50000.00元（大写：伍万圆整）于合同签订之日由乙方付给甲方，同时丙方预留人民币￥：5000.00元，（大写：伍仟圆整）为该房屋水、电、气等押金，待甲、乙双方确认交房后由丙方支付予甲方”，第二款载明：“付款方式如下（买方只可选择一种，（B）（B）银行按揭方式付款乙方向银行申请办理二手房按揭贷款人民币￥：415000.00元（大写：肆拾壹万伍仟圆整），作为第三部分房款，其中第二部分房款为首付款￥：70000.00元（大写：柒万圆整）支付给甲方，剩余房款由银行将贷款一次性直接支付给甲方。注：（若在房屋贷款中定金，首付款和银行贷款相加不等于房屋总房款则乙方需补足差额部分房款）。如果后期因乙方原因导致无法正常办理按揭的，则改为全款支付给甲方。房款时间以银行方面为准”。该合同约定双方于2018年3月28日办理房屋过户相关手续，苏光辉、李朝淑于邹开国付清款项当日将房屋交付给邹开国；同时双方还约定苏光辉、李朝淑同意将房屋过户给邹开国指定的买受人，但不得给苏光辉、李朝淑带来任何经济损失及纠纷，并邹开国指定的买受人需在该《房屋买卖合同》上签名捺印认可合同条款。上述《房屋买卖合同》签订后，邹开国于当日支付给苏光辉定金50000.00元。2018年3月28日前，邹开国未将首付款70000.00元支付给苏光辉、李朝淑，双方也未办理房屋产权过户手续。2018年4月18日，邹开国、苏光辉及E·房寳地产公司法定代表人龙建林经协商，在E·房寳地产公司办公室签订了《补充协议》，约定：“一、甲、乙双方约定于2018年4月20日将该房公证授权与乙方，乙方于当日将该房全部尾款付给甲方。二、甲方同意乙方办理该房屋银行按揭，并且甲方同意配合乙方到指定银行开卡，并将银行和密码交给乙方，甲方中途不得挂失，注销银行卡，待银行放款到账乙方将款项取出后，乙方退还甲方的银行卡”，2018年4月20日，因邹开国要求到成都将房屋过户给案外人，苏光辉、李朝淑予以拒绝，并向邹开国及第三人递交解除合同的《告知书》，各方当事人因是否履行合同发生争议。上述事实，有各方当事人的陈述，《房屋买卖合同》、《补充协议》，中国建设银行个人账户支出交易明细，（2016）遵义市不动产权第0014042号产权证，信息截屏图，告知书等证据在卷作证，经庭审举证质证，足以认定。本院认为：邹开国与苏光辉、李朝淑及第三人E·房寳地产公司于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》及2018年4月18日签订的《补充协议》系各方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。因《房屋买卖合同》约定的支付购房首付款时间未进行约定，邹开国与苏光辉、李朝淑在履行协议过程中产生争议，致使双方未能在约定的时间内办理产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，根据交易习惯，购房首付款一般在办理房屋产权过户前支付，邹开国未在约定的办理产权过户期限前支付首付款，致使未能办理房屋产权过户手续；之后双方于2018年4月28日签订《补充协议》，该协议约定双方于2018年4月20日将房屋公证授权给邹开国，邹开国于当日将房屋尾款付给苏光辉、李朝淑，但该《补充协议》并未约定在何地进行公证，故双方在履行《补充协议》过程中就在何地办理公证又产生争议，双方对争议事项不能达成一致意见，导致《房屋买卖合同》及《补充协议》均不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，邹开国与李朝淑、苏光辉因签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》就支付首付款及办理公证地点约定不明，双方未能就约定不明事项达成一致意见，且未能按照交易习惯等履行义务，致使合同目的不能实现，故李朝淑、苏光辉请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”的规定，本案《房屋买卖合同》及《补充协议》不能履行的的根本原因系双方就相关事项约定不明确导致而非一方当事人恶意违约造成，故苏光辉、李朝淑应将收取的50000.00元定金退还邹开国。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第四款之规定，判决如下：一、解除邹开国与苏光辉、李朝淑及E·房寳地产经纪有限公司于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》及于2018年4月18日签订的《补充协议》。二、苏光辉、李朝淑于本判决生效之日起十五日内向邹开国退还购房定金50000.00元。三、驳回邹开国的诉讼请求。四、驳回苏光辉、李朝淑的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9915.00元，减半收取4957.50元，由邹开国负担；反诉费525.00元（已减半收取），由苏光辉、李朝淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  代志林二〇一八年九月二十八日法官助理黄春松书记员黄瑀