江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初797号原告：北京建银富国投资管理有限公司。法定代表人：吴清波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张馨华，江西华昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张易凡，江西华昌律师事务所实习律师。被告：姚菊平，男，汉族，1963年9月3日生。委托诉讼代理人：胡峰，南昌路安法律事务所法律工作者。被告：姚永安，男，汉族，1959年10月16出生。原告北京建银富国投资管理有限公司（以下简称建银富国公司）诉被告姚菊平、姚永安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告建银富国公司委托诉讼代理人张馨华、张易凡，被告姚菊平及其委托诉讼代理人胡峰到庭参加诉讼，被告姚永安经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建银富国公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除双方2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》；二、请求法院判令姚菊平、姚永安交付的履约保证金396900元不予退还；三、请求法院判令姚菊平、姚永安支付：1、拖欠租金从2016年7月17日至2018年3月31日（暂计至2018年3月31日，实际应付到合同解除且房屋交付时止）计：2521795．36元，2、滞纳金496207．82元（暂计至2018年3月31日，实际应付到全部履行完毕时止），3、违约金1651104．00元。以上三项小计4669107．18元，二项、三项共计5066007.18元。四、请求姚菊平、姚永安承担本案诉讼费用及其他费用。事实与理由，2015年10月29日，建银富国公司与姚菊平、姚永安签订《房屋租赁合同》，合同约定，姚菊平、姚永安承租位于江西省南昌市××大道××江西艺术中心内的景观花台配套用房（一）（二），双方一致同意租赁标的的套内建筑面积为2100平方米，并按此面积计算租金。租赁期限为6年，租金标准为63元/月/平方米，履约保证金为396900元。合同签订后，双方签署了《租赁房产交付确认书》，但姚菊平、姚永安未按合同约定支付相关费用，2017年9月19日，建银富国公司向姚菊平、姚永安发出解除合同通知函，并要求姚菊平、姚永安承担所有违约责任。姚菊平辩称：1、房屋产权属于江西艺术中心而不是建银富国公司，双方签订的房屋租赁合同是无效的；2、建银富国公司不是房主，本身无权收取履约保证金396900元，应当全额退还姚菊平；3、因建银富国公司不是房主，无权收取租金2521795.36元，本房屋没有排水系统，又无消防合格许可证，该房屋不应该出租给他人。4、滞纳金496207.82元因房屋无消防许可证等，承租无法经营，从而不能产生租金，因而就不存在本案的滞纳金。5、违约金1651104元因南京东路路面改造，无法经营，根据答辩意见1、2，也不存在。6、因建银富国公司起诉被告的主体资格不适格，此费用，由建银富国公司承担。姚永安未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对建银富国提供的证据2，该合同系双方签名盖章认可，且约定消防等手续已经约定由姚菊平、姚永安负责，姚菊平、姚永安也已经将房屋转租他人，获得实际上的交付，故该合同予以确认并采信。证据3解除合同通知函及送达凭证，该送达凭证没有显示送达结果，无法证明该解除合同通知函已经送达姚菊平、姚永安。证据4的1400000元的收款凭证，姚菊平认为实际交付租金应当为1500000元，未提供证明予以证明，故对该证据予以确认并采信。对证据5系江西艺术中心与建银富国公司就配套用房的建设及租赁达成的协议，确定建银富国公司享有租赁权，故对该证据予以确认并采信。消防验收通知书并非本案诉争房屋，与本案无关，不予采信。本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下：江西艺术中心将位于江西省南昌市××大道××江西艺术中心内的“景观花台配套用房（一）、（二）”项目（以下简称“景观用房项目”），委托北京建银富国投资管理有限公司投资建设。双方约定项目完工后，北京建银富国投资管理有限公司取得该物业出租权。2015年10月29日，北京建银富国投资管理有限公司与姚永安、姚菊平签订《房屋租赁合同》约定，将“景观用房项目”建筑面积2100平方米出租给姚永安、姚菊平使用。合同主要内容有：租赁标物套内建筑面积为2100平方米，租赁期限6年，自2015年11月1日起至2022年2月1日止，其中，2015年11月1日至2016年1月31日为免租期。月租金63元/平方米/月，月租金为132300元，年租金为1587600元，另需交付三个月租金即396900元履约保证金，从2016年2月1日开始，以一年为一周期，租金递增4%。承租人按照法律法规和南昌市主管部门有关规定办理相应的报批手续，包括但不限于消防等。合同第十四条第1项第（4）款约定：承租人当期应交纳的任一费用超过15天，出租人可以解除合同。合同签订后，姚菊平和姚永安将房屋转租给其他商户用于商业经营，并收取其他商户的租金。从2016年7月17日开始，姚菊平和姚永安未向建银富国公司缴纳房屋租金，建银富国于2017年9月19日向姚菊平和姚永安发出《租赁合同》解除通知函，要求解除与姚菊平、姚永安签订的房屋租赁合同。2018年3月27日，建银富国公司向法院起诉。截止2018年3月31日，应当支付总房屋租金3524891.36元{1587600元＋1651100元＋（143095.68元×2个月）}，姚菊平、姚永安支付租金1400000元，扣除396900元履约保证金，实际支付租金1033100元，尚欠租金2491791.36元。本院认为，建银富国公司与姚菊平、姚永安于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。姚菊平主张，建银富国公司并非标的物房屋的所有权人，无出租权。但根据建银富国公司与江西艺术中心签订的《项目合作协议》，江西艺术中心出让物业出租权与建银富国公司达成合作协议，该合作协议未违法法律的禁止性规定，应当认定为合法有效，建银富国公司依据该《项目合作协议》享有标的建筑物的出租权。姚菊平主张标的建筑没有消防许可证，合同无效。根据最高人民法院（2003）民一他字第11号的复函，租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防检查安全的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。建银富国公司与姚菊平、姚永安签订的《房屋租赁合同》明确约定，消防报批手续由姚菊平、姚永安负责。姚菊平、姚永安将房屋转租其他商户用于饭店经营，应当就消防报批作出约定，姚菊平、姚永安转租的其他商户未根据合同履行消防安全手续，责任不在建银富国公司，姚菊平以未经消防验收为由，主张合同无效，于法无据，不予支持。姚菊平、姚永安依据《房屋租赁合同》将房屋转租给其他商户经营，若解除合同，必定会给其他承租人造成损失，故对建银富国公司要求解除合同的诉请不予支持。姚菊平、姚永安未按合同约定如期支付租金，建银富国公司依据合同要求支付拖欠的租金，应予支持。双方租赁合同约定的履约保证金其设立的目的是为了保证合同的有效履行，现合同继续履行，履约保证金不予退还。合同约定的违约金、滞纳金因合同未解除，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下:一、姚菊平、姚永安与本判决生效之日起十日内支付北京建银富国投资管理有限公司房屋租金2491791.36元（计算至2018年3月31日）；二、驳回北京建银富国投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47262元，公告费600元，合计47862元，由北京建银富国投资管理有限负担24016元，姚菊平、姚永安负担23846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  龚爱根人民陪审员  程晓霓人民陪审员  陶牡青二〇一八年九月三十日书 记 员  万志艳