广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3603号 原告：曾建荣，男，1963年5月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘思妤，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑欣，广西桂海天律师事务所律师。 被告：广西玉淳餐饮管理有限公司，住所地：南宁市兴宁区朝阳路**新朝阳商业广场上第**第A4036-A4043，统一社会信用代码：91450102086536059B。 法定代表人：林剑明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒙汗英，广西万合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。 第三人：广西荣和置业开发有限责任公司，，住所地：南宁市兴宁区明秀东路**荣和山水绿城商业中心**统一社会信用代码：91450100711483336L。 法定代表人：郑立文。公司总经理。 委托诉讼代理人：农艳芳，该公司法务。 原告曾建荣与被告广西玉淳餐饮管理有限公司（以下简称：玉淳餐饮公司）、第三人广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称：荣和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行审理。原告曾建荣的委托代理人刘思妤，被告玉淳餐饮公司的法定代表人林剑明及其委托诉讼代理人蒙汗英、谢冬梅，被告荣和置业公司的委托诉讼代理人农艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾建荣向本院提出诉讼请求：一、判令解除被告与第三人签订的《房屋租赁合同》及补充协议，解除原告、被告和第三人签订的《租赁合同主体变更协议》；二、被告向原告支付租金108664元及利息（租金计至起诉之日，利息以欠交租金为基数，从应付款次日起计至实际偿清之日，按银行同期贷款利率）；三、被告向原告支付违约金，违约金按《房屋租赁合同》第十七条约定，以欠付租金为基数，从应付款次日起计至实际偿清之日，按年利率24%计算；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月，原告向第三人购买其名下位于南宁市荣和山水绿城项目B3组团二层2005号铺面，因第三人在将铺面转让给原告之前已将铺面出租给被告使用，且第三人与被告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定租期从2014年11月1日至2019年10月31日，根据买卖不破租赁原则，原、被告及第三人于2015年4月1日签订《租赁合同主体变更协议》，约定因原告作为涉案商铺产权人，《房屋租赁合同》及补充协议出租方变更为原告，原、被告双方继续按《房屋租赁合同》相关约定履行合同。被告未按时向原告交纳租金，原告认为，被告拒绝交租的行为已构成根本违约，根据双方约定及《合同法》的相关规定，原告有权行使合同的法定解除权，亦有权要求被告支付拖欠的租金、利息并支付违约金。 被告玉淳餐饮公司辩称：一、原告、第三人与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《租赁合同主体变更协议》的解除日期应为2017年12月17日。1、此前，双方都有意向提前解除涉案租赁合同,被告曾多次要求与原告结算租金，但是原告一定要被告先支付20万元租金才面谈租金结算事宜，而当时被告所欠租金合计不到20万元，而且被告尚有135969元保证金在原告处予以担保。因此双方就租金结算问题无法协商,被告迫于租金压力在2017年12月停止营业,并于2017年12月17日搬离涉案商铺,当日原告将涉案商铺换锁收回，至此被告不再占用、控制涉案商铺，故2017年12月17日双方的租赁合同终止，以后的租金不应由被告承担。2、被告收到律师函后同意解除合同，但认为原告计算租金有误，一直积极与原告联系协商租金结算事宜，但是原告均拒绝协商，被告对所欠租金数额无法确认。而且被告停止营业后，原告于2017年12月17日换锁收回涉案商铺，双方的租赁合同关系应当于原告收回涉案商铺之日解除。3、根据《房屋租赁合同》第十六条第五款：“由于不可抗力（不可抗力包括但不限于……政府禁止令等社会原因）……由此终止本合同的，租金按实际租赁使用时间计算。”的约定，本案中，被告因5号线地铁封路施工，导致经营困难，难以承受巨额租金，导致被告停业原告收回涉案商铺，双方租赁合同终止。因此，租金计算应当截止至原告收回商铺之日即2017年12月17日。二、原告请求支付2015年5月1日至2015年7月31日租金13508元没有依据，且已超过诉讼时效。1、被告没有拖欠2015年5月1日至2015年7月31日租金。被告与第三人签订涉案商铺租赁合同时，承诺规划停车位给被告等相关租户使用，但是，第三人一直没有兑现其承诺。被告及其他租户主要都是经营餐饮业务，因没有停车位，导致被告大量客户流失，影响了被告的营业收入，而且受5号线地铁封路施工影响，被告要求减免租金，因此在原告、被告以及第三人签订《租赁合同主体变更协议》时，三方达成口头协议，原告免收上述时间段的租金。同时，根据原告提供的租金支付时间表显示，该时间段租金应于2015年4月30日支付，但是直至被告于2015年7月31日以来支付往后的各季度租金，原告也未提出要求被告补交该时间段租金，后来被告也一直按约定支付以后各季度租金。可见，原告一直是认可上述时间段免租的事实。2、原告自2015年4月30日应当支付该时间段租金，但是，原告直到本案起诉才主张该时间段的租金，而且原告在2017年8月29日向被告签发的律师函中自认被告“从2016年11月份开始少交及欠交租金……从2017年4月30日起，贵公司未付2017年5、6、7、8、9、10月两个季度租金…”，证明原告一直未主张改期间的租金。因此，至2016年5月1日一年的诉讼时效期满，原告均未要求被告缴纳该时间段租金，原告要求被告支付该期间的租金已超过法律保护的诉讼时效。三、被告缴纳的保证金应当抵扣所欠租金。根据《房屋租赁合同》第六条第二款：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣乙方欠付的费用、租金、以及乙方应承担的违约、赔偿款外，剩余部分应无息如数返还乙方。”因此，保证金应当抵扣被告尚欠的租金。四、原告与被告口头约定2016年11月1日至2017年10月31日租金不予递增，每季度租金为20262元,2017年8月1日至2017年10月31日尚欠租金为13508（20262-6754=13508元），2017年11月1日至2017年12月17日尚欠租金为12258元（24516÷2=12258元，即一个半月租金），扣减保证金后被告实际所欠租金为5504元（13508+12258-20262=5504元）。五、被告逾期缴纳租金的违约金应按同期银行贷款利率计算，原告同时计算利息与违约金过高。 第三人荣和置业公司陈述：第三人是带租销售，本案是原、被告之间的争议，与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市荣和山水绿城项目B3组团由第三人荣和置业公司开发建设，已取得商品房预售许可证。2014年9月10日，被告玉淳餐饮公司（乙方、承租方）与第三人荣和置业公司（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市荣和山水绿城项目B3组团二层2005号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积112.56平方米；甲方开发建设尚未出售，尚未办理产权证；乙方租赁甲方该房屋用于餐饮使用；租赁期限为2014年11月1日至2019年10月31日；合同第六条约定：签订合同时，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金20262元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣乙方欠付的费用、租金及乙方应承担的违约、赔偿款外，剩余部分应无息如数返还乙方，如遇履约保证金不足20262元，乙方接到甲方书面通知之日起5日内补足；合同第七条约定：该商铺竣工验收交付乙方使用之日起第一年60元/月/㎡,第二年60元/月/㎡，第三年66元/月/㎡，第四年72.6元/月/㎡，第五年79.86元/月/㎡,甲方给予乙方优惠后的具体租金及支付时间详见《租金支付时间表》；甲方应于2014年11月1日将房屋按现状交付给乙方；合同第十四条第（二）款关于合同解除约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权当即单方解除合同，收回该房屋，乙方应三日内完好交回房屋及设施设备。1、不支付或者不按约定支付租金达十日的……；合同第十七条关于违约责任约定：……（二）乙方逾期交付房租的，每逾期一日，甲方有权按逾期支付金额的1%比例累计收取违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还；……（五）租赁合同到期终止或提前解除，乙方未在三日内向甲方交还出租房屋的，每逾期一日，应向甲方支付违约金675元。同日，荣和置业公司与玉淳餐饮公司还签订一份《补充协议》，约定：2014年11月1日至2015年1月31日共3个月为装修期，甲方同意在装修期内给予乙方租金优惠，优惠后实际应付租金金额详见附件《租金支付时间表》；乙方在装修期届满按约定开业经营后，甲方视乙方诚信履行情况给予租金优惠，优惠后实际应支付租金金额详见《租金支付时间表》，在租赁期间内，甲方给予乙方租金优惠后，乙方存在违约行为的，乙方同意甲方即时撤销租金优惠，乙方须按优惠前应付租金标准支付租金，乙方收到甲方通知之日起七个工作日内向甲方补缴差额租金，逾期补缴按逾期支付租金承担违约责任。该合同后附的《租金支付时间表》载明：2014年11月1日至2016年10月31日期间，优惠后实际应付的季度租金为13508元，2016年11月1日至2017年10月31日期间，优惠后实际应付的季度租金为22287元，2017年11月1日至2018年10月31日期间，优惠后实际应付的季度租金为24516元，租金优惠事由为装修优惠期。该合同还对其他事项进行了约定。 2015年4月1日，第三人荣和置业公司与原告曾建荣签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定曾建荣向荣和置业公司购买荣和山水绿城项目B3组团1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼的二层203号房。双方已办理商品房买卖合同登记备案。同日，第三人荣和置业公司（甲方）、原告曾建荣（乙方）、被告玉淳餐饮公司（承租方）签订一份《租赁合同主体变更协议》，约定：甲、乙、丙三方一致同意自甲方与乙方办理涉案商铺交接之日起，所涉《房屋租赁合同》中甲方的权利和义务转由乙方承受，该《房屋租赁合同》中的出租方变更为乙方，该合同条款对乙、丙双方继续有效；丙方对所租商铺的所有权变更而使所租商铺的《房屋租赁合同》中甲方的权利和义务转由乙方承受的事实和条件接收；在甲方与乙方办理该商铺交接之日前，商铺租金由甲方收取，归甲方所有，交接之日后，租金由乙方收取，归乙方所有。玉玉淳餐饮公司向曾建荣交纳租赁履约保证金20262元，未交纳2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金13508元，未足额交纳2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金2025元、2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金2025元、2017年5月1日至2017年7月31日的租金2025元、2017年8月1日至2017年10月31日的租金15533元，自2017年11月1日起未再支付租金。至今，涉案房屋尚未取得产权证。 2017年8月29日，曾建荣委托桂海天律师事务所向玉淳餐饮公司发函，要求其收到该函件后10日内补交2016年11月1日至2017年4月30日期间少交租金27174元、2017年4月30日至2017年10月期间未付租金271938元。逾期支付或拒绝支付的，将根据合同相关约定解除合同，所交履约保证金不予退还。该函件已于2017年8月31日被签收。 由于原、被告双方对租金支付事宜未能协商一致，原告诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，曾建荣的全权委托代理人自认如下事实：玉淳餐饮公司于2017年12月20日搬离所涉商铺，但未将商铺内的厨房设备、桌椅等搬空，因玉淳餐饮公司欠付租金，此后曾建荣更换了商铺门锁。同时，曾建荣和玉淳餐饮公司均表示无其他事项需在本案中一并处理。 另查明：涉案商铺位于南宁市明秀东路主干道分叉路口入泸田街约150米位置，明秀东路主干道于2017年4月开工施工建设地铁地下二层岛式车站。 本院认为:一、关于本案所涉合同的效力。 荣和置业公司与玉淳餐饮公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由荣和置业公司将其合法开发建设的房屋出租给玉淳餐饮公司，上述合同及补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。曾建荣向荣和置业公司购买所涉房屋并办理合同登记备案手续后，曾建荣、荣和置业公司与玉淳餐饮公司共同签订了《租赁合同主体变更协议》，约定荣和置业公司将出租人的权利和义务一并转让给曾建荣，三方的协议约定符合《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，且该协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议亦应认定合法有效。自此，曾建荣取得出租人的相应权利、义务，上述《房屋租赁合同》及《补充协议》对曾建荣和玉淳餐饮公司继续有效，双方仍应恪守履行。 二、关于本案所涉合同应否解除。 《房屋租赁合同》第十条第（二）款关于合同解除约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权当即单方解除合同，收回该房屋，乙方应三日内完好交回房屋及设施设备。1、不支付或者不按约定支付租金达十日的”，玉淳餐饮公司未足额支付租金，经曾建荣委托律师事务所发函催讨后仍未能足额交付，且玉淳餐饮公司自2017年11月1日起不再支付租金，故合同约定的解除条件已成就，曾建荣作为守约方有权提出解除合同。根据曾建荣的全权委托代理人自认的事实，玉淳餐饮公司于2017年12月20日搬离所涉商铺，此后曾建荣更换了商铺门锁，故此时应视为曾建荣以其自身行为行使了合同解除权，《房屋租赁合同》和《补充协议》应于此时解除。由于《房屋租赁合同》、《补充协议》已解除，曾建荣、荣和置业公司与玉淳餐饮公司共同签订的《租赁合同主体变更协议》与上述合同系基于同一租赁事实所产生，故亦应同时解除。玉淳餐饮公司主张其于2017年12月17日搬离房屋且曾建荣于此时更换门锁，但其对此未能举证，本院对其该主张不予采信。 三、关于原告曾建荣主张的其他诉讼请求。 （一）关于合同解除前的租金。根据《租金支付时间表》载明的内容，玉淳餐饮公司在装修期间享有租金优惠，该约定亦约束曾建荣和玉淳餐饮公司，按照双方确定的租金优惠幅度，玉淳餐饮公司未交纳2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金13508元，未足额交纳2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金2025元、2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金2025元、2017年5月1日至2017年7月31日的租金2025元、2017年8月1日至2017年10月31日的租金15533元，自2017年11月1日起未再支付租金，违反了双方的约定，构成违约，现曾建荣诉请玉淳餐饮公司按双方约定的租金优惠数额足额交付合同解除前即2017年12月20日之前的租金，本院予以支持，玉淳餐饮公司应付的合同解除前的租金为48736元（13508元+2025元+2025元+2025元+15533元+24516元÷3月÷30天×50天）。玉淳餐饮公司主张其与曾建荣曾口头协商减免租金，但其提交的证据不能证实双方对减免租金的事宜达成了合意，应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。 （二）关于合同解除后的占用费。合同解除后，曾建荣更换了房屋门锁，玉淳餐饮公司未能继续使用房屋，根据权利与义务对等原则，由于曾建荣未向玉淳餐饮公司继续提供租赁场地，故其主张其主动更换门锁后的房屋占用费，本院不予支持。 （三）关于被告玉淳餐饮公司的其他主张。 关于原告主张2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十九条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。曾建荣和玉淳餐饮公司约定租金按季度支付，属于分期履行债务的情形，双方的租赁关系于2017年12月20日解除，诉讼时效应从此时开始计算，曾建荣于2018年6月8日向本院递交诉状主张该期间的租金，未超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的法定诉讼时效期间，被告主张原告诉请该期间的租金已过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 关于租赁履约保证金应否在本案中抵扣。根据《房屋租赁合同》第六条关于履约保证金的约定，租赁期满或合同解除后，租赁履约保证金抵扣欠付费用、租金等费用后，剩余部分应无息返还。根据上述约定，虽然双方约定交付的该款项为履约保证金，但由于双方又同时约定该款可抵扣原告的应付款项，故在原告出现拖欠费用时，该款可作为应付款项予以扣除，玉淳餐饮公司据此主张租赁履约保证金抵扣本案应付款项，本院予以支持。曾建荣依据该合同第十七条第（二）款约定“逾期超过10日的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还”的约定主张租赁履约保证金不应抵扣相应款项，但从该合同整体解释来看，该合同第十七条关于违约责任第（三）款同时还约定了违约一方应支付另一方违约金，说明双方对于违约责任作出了对等的权利要求，该合同第十七条第（二）款约定履约保证金不予退还，并未否定前述合同条款中履约保证金应先抵扣应付费用的约定，两者并不相悖，故本院对曾建荣的该主张不予支持。 根据《房屋租赁合同》第六条的约定，租赁履约保证金应在合同解除时抵扣应付费用，抵扣后，玉淳餐饮公司仍应支付的租金为28474元（48736元-20262元）。 （四）关于违约金和利息。《房屋租赁合同》第十七条第（二）款关于违约责任约定：乙方逾期交付房租的，每逾期一日，甲方有权按逾期支付金额的1%比例累计收取违约金，由于玉淳餐饮公司未按时足额支付租金，违反了合同约定，应向曾建荣支付违约金。该合同条款约定按每日1%支付违约金的计算方式，已明显超出违约造成的损失，现曾建荣主张将违约金计算标准降低为年利率24%，本院予以支持。被告抗辩原告主张的违约金过高，但未能提出相反证据，本院对其主张不予支持。至于违约金的起算问题，结合被告提出2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金系免租、2016年11月1日之后原告减免租金的主张，表明事实上被告亦认可其未实际支付2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金、未足额支付相应期间的租金，且其未对原告主张后续租金支付的对应租期提出异议，故原告主张该期租金从应付款之日即2015年4月30日起算，本院予以支持；如前所述，由于被告已付的租赁履约保证金应在合同解除时抵扣欠付租金，故后续租金以对应租期欠付租金为基数，从应付款之日计至合同解除之日即2017年12月20日，合同解除之后以抵扣后的尚欠租金为基数延续计算。故逾期支付租金的违约金计算应分段计算为：以13508元为基数，从2015年4月30日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以2025元为基数，自2016年10月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以2025元为基数，自2017年1月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以2025元为基数，自2017年4月30日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以15533元为基数，自2017年7月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以13620元为基数，自2017年10月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以28474元为基数，自2017年12月21日起计至实际偿清之日止，按年利率24%计付。 曾建荣诉请的违约金已足以弥补其因违约造成的利息损失，其另诉请玉淳餐饮公司支付逾期付款的利息，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告曾建荣、被告广西玉淳餐饮管理有限公司与第三人广西荣和置业开发有限责任公司签订的《租赁合同主体变更协议》以及原告曾建荣与被告广西玉淳餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年12月20日解除； 二、被告广西玉淳餐饮管理有限公司向原告曾建荣支付租金28474元； 三、被告广西玉淳餐饮管理有限公司向原告曾建荣支付违约金（违约金计算：以13508元为基数，从2015年4月30日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以2025元为基数，自2016年10月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以2025元为基数，自2017年1月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以2025元为基数，自2017年4月30日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以15533元为基数，自2017年7月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以13620元为基数，自2017年10月31日起计至2017年12月20日止，按年利率24%计付；以28474元为基数，自2017年12月21日起计至实际偿清之日止，按年利率24%计付）； 四、驳回原告曾建荣的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1534元，由原告曾建荣负担1132元，被告广西玉淳餐饮管理有限公司负担402元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一八年九月十八日 法官助理 韦 娜 书 记 员 宁文惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。