北京市平谷区人民法院执 行 裁 定 书（2018）京0117执异63号案外人耿典贵，男，1962年12月9日出生，汉族。申请执行人王岩，男，1993年9月28日出生，汉族。被执行人郝明，男，1971年7月14日出生，汉族。被执行人金玉兰，女，1972年5月26日出生，朝鲜族。被执行人北京同创汽车部件有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区**区。统一社会信用代码：×××。法定代表人郝明,执行董事。被执行人思创厚德控股集团有限公司，，住所地北京市平谷区马坊工业园区****统一社会信用代码：×××。法定代表人郝明，执行董事。申请执行人王岩与被执行人郝明、金玉兰、北京同创汽车部件有限公司（以下简称同创公司）、思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创公司）合同、无因管理、不当得利一案，案外人耿典贵对本案执行标的提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人耿典贵称，法院查封了位于营口市××小区××号的房屋。申请人（案外人，下同）现对该查封行为提出异议,理由如下：第一，申请人已经签订抵债协议即房屋买卖合同。甲方营口沿海嘉厚房地产开发有限公司与乙方北京思创蓝石建设有限公司签订了编号为YKYHJH-HT-GC-003《建设工程合同》，乙方北京思创蓝石建设有限公司与申请人签订了编号YK-11-07-056（1）（2）的《分包工程施工合同》、《用工协议书》及补充协议共四份协议、《班组劳务计件用工协议书》合同签订后，申请人如约完成了全部施工任务，有《工程量确认单》三十份证明申请人的施工过程，但是由于甲方、乙方一时无力支付工程款，遂于2012年12月，申请人与甲方、乙方共三方签订了《房屋抵付工程款合同》，甲乙双方同意以总房款215万元的价格将位于营口市××小区××号的房屋以工程款的方式抵付给申请人。该《房屋抵付工程款合同》系当事方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。第二，申请人已经实际占有该房屋。申请人在2013年完成××小区的房屋建设后已经履行了与北京思创蓝石建设有限公司签订的编号YK-11-07-056（1）（2）的《分包工程施工合同》中应尽的义务，甲方营口沿海嘉厚房地产开发有限公司已经向我方交付钥匙。申请人在2013年继续为乙方北京思创蓝石建设有限公司施工过程中已经搬入到房屋中居住，现房屋内放置了床及施工工具。第三，申请人已经支付房屋全部价款。上述《房屋抵付工程款合同》约定，甲方、乙方以总房款215万的价格将位于营口市××小区××号的房屋以工程款的方式抵付给申请人。截至2012年12月末乙方欠申请人施工工程款人民币200万元整，三方约定申请人在2013年继续给乙方施工抵付剩下的15万房款，2013年申请人为乙方施工完毕，乙方验收房屋通过，结清余下房款，房屋归申请人所有。第四，涉案房产未办理过户手续并非由于申请人自身原因，申请人没有过错。申请人多次前往营口沿海嘉厚房地产开发有限公司要求其协助办理过户手续，营口沿海嘉厚房地产有限公司的工作人员均搪塞不配合办理手续，在2017年9月5日申请人又一次前往嘉厚房地产处想办理手续，负责人潘某与工作人员张某出面说做不了网签手续。此后申请人又多次与负责人潘某电话沟通要求办理网签手续，潘某均说办不了网签手续拒绝为申请人办理网签致使申请人无法完成房屋登记，在房屋被查封之前申请人累计到营口沿海嘉厚房地产开发有限公司请求该公司协助办理房屋过户手续共计二十余次、与该公司负责人打电话要求协助办理过户手续累计百余次均遭拒绝，给申请人造成巨大经济损失和精神压力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述司法解释的要义，均在于：过户登记仅是产权转移的公示方法，而非房屋买卖合同成立、生效的要件；对涉案房产采取强制执行以及财产执行等民事诉讼强制性、预防性措施时，不应侵害案外人的合法权益。基于以上事实和司法解释的规定，申请人认为，法院对商品房的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益，申请人请求法院解除对申请人房屋的查封。如果法院对房屋进行变现，依据合同法第286条的规定，我方做为工程的施工人享有优先受偿权，该优先受偿权高于普通债权。具体请求事项：申请法院解除对营口沿海嘉厚房地产开发有限公司于营口市××小区××号房屋的查封。为支持其主张，案外人向我院提交了以下证据：1、《分包工程施工合同》；2、《用工协议书》；3、《体育公园附属配套、练习场工程的主体结构，二次结构及粗装修工程班组劳务计件用工协议书》；4、《工程量确认书》；5、《房屋抵付工程款合同》。申请执行人王岩经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。被执行人郝明、金玉兰、同创公司、思创公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审查查明：本院于2017年6月23日做出（2017）京0117民初5335号民事调解书，载“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、解除王岩与思创厚德控股集团有限公司于2016年12月16日签订的《借款合同》；二、金玉兰、郝明、思创厚德控股集团有限公司、北京同创汽车部件有限公司于2017年7月23日前返还王岩借款本金27000000元，并支付相应利息（以27000000元为基数，自2017年6月23日起至款实际付清之日止，按照年利率24%的标准计算）；三、王岩于金玉兰、郝明、思创厚德控股集团有限公司、北京同创汽车部件有限公司还清借款之日起三日内解除对思创厚德控股集团有限公司拥有的天津力神电池股份有限公司的股权证质押。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费88400元，由金玉兰、郝明、思创厚德控股集团有限公司、北京同创汽车部件有限公司负担（于本调解书生效后七日内交纳）”。后郝明、金玉兰、同创公司、思创公司未履行，王岩向本院申请强制执行。执行过程中，本院查封了营口沿海嘉厚房地产开发有限公司名下位于营口市××大街的多处房屋，含本案房屋，另案（2017）京0117执3881号、（2017）京0117执4321号亦同时对前述房屋进行了查封。后案外人耿典贵向本院提出前述异议。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人虽主张对涉案财产享有权利，但其主张并不足以排除强制执行，对其请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人耿典贵的异议申请。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  张久新审判员  于宝灵审判员  孙 瑜二〇一八年九月七日书记员  赵爱国书记员  贾小颖