福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初3863号 原告：福州万嘉利物业管理有限公司，住所地福州市仓山区。 法定代表人：陈锦华，执行董事。 委托诉讼代理人：廖玉贤，公司员工。 被告：丁燕华，男，1975年8月20日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市仓山区。 原告福州万嘉利物业管理有限公司（以下简称万嘉利公司）与被告丁燕华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万嘉利公司委托诉讼代理人廖玉贤、被告丁燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万嘉利公司向本院提出诉讼请求：1.判令丁燕华向万嘉利公司支付物业服务费2292元（从2015年7月1日起至2017年6月30日）；公用水公摊：1.7元（从2017年1月1日计至2017年5月31日）；公用电公摊：12.8元（从2017年1月1日计至2017年5月31日）；2.判令丁燕华向万嘉利公司支付物业服务费违约金2426.99元（以每日千分之三标准，从2015年7月1日计至2017年6月30日，实际应计至还清之日）。上述合计4733.49元；3.判令丁燕华承担本案诉讼费。事实和理由：2002年1月2日，丁燕华对采菊苑7#楼206单元进行验收并与万嘉利公司办理了交接手续，同日与万嘉利公司签订了《物业管理服务协议》。《物业管理服务协议》第一条第（二）款第4项明确约定，丁燕华负有“依据本协议定期向甲方交纳物业服务管理费……”的义务。但自2015年7月1日起至2017年6月30日止，丁燕华无故拖欠物业服务费2292元及违约金2426.99元，公用水公摊费1.7元，公用电公摊12.8元。总共计4733.49元。万嘉利公司曾多次发缴费通知单通知其交费，并多次上门及电话催缴，但至今未果。丁燕华的行为影响了物业服务管理日常工作的正常运行，同时损害了其他正常交费业主的利益。为了维护万嘉利公司的合法权益，根据《物业管理条例》第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请求判如所请。 丁燕华辩称，一、万嘉利公司诉请要求本人支付2015年7月1日至2017年6月30日物业服务费2292元，计算错误，具体理由如下所述：根据万嘉利公司提供的证据清单第5项《福州市物价局关于核定“金山碧水”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2003]049号）核定的0.6元收费标准计算，本人应该支付的物业服务费是1879.20元（24个月乘以130.5平方乘以0.60元每平方米每月）。此部份物业服务费有法定依据，符合双方签定的《物业管理服务协议》，属合理合法并计算无误。二、万嘉利公司未完全履行《物业管理服务协议》，未履行部份对本人日常生活造成重大影响。根据万嘉利公司提交的《关于强制拆除采菊苑7#架空层私设棋牌活动室的协调函》以及本人提交的证据清单第3项（光盘内文件编号006、007、008、009）可以证实，万嘉利公司未能按物业管理相关条例行使基本权利，包括未制止采菊苑7号楼一楼架空层未经业主大会同意被非法改变停车场用途为棋牌活动室、加装水、电及燃气，未经消防安全验收等的行为，没有履行《物业管理服务协议》的约定，管理采菊苑7号楼一楼架空层，未能阻止活动室内人员大声喧哗吵闹，已长期、严重影响包括本人在内的7号楼住户生命及财产安全，故应当酌减本人的物业服务费1879.20元。三、万嘉利公司未完全履行《物业管理服务协议》，未完全履行《2016年福州物业管理条例实施细则,福州物业管理收费标准》第二十三条规定的内容；四、万嘉利公司诉请要求支付的公用水公摊费1.7元，公用电公摊费12.8元，没有法定及事实根据，也没有计算过程。万嘉利公司需提供相关核算法定依据后，经本人确认无误后，本人同意支付。五、万嘉利公司驻采菊苑小区的物业主任吴卫红与本人在2017年上半年协商未支付物业费事项时，有达成口头协议，即先交截止到2015年6月的物业费，2015年7月1日后的物业费待双方另行协商后再行支付。本人已在2017年上半年缴纳2015年6月前的所有物业费，之后万嘉利公司并没有与本人再次协商的行为，所以万嘉利公司在诉状中所称有多次发文通知、多次上门及电话催缴的事实并不存在。另，从2016年3月起，万嘉利公司即单方面拒绝收取业主按核定0.6元标准的物业服务费，本人提交的录音证据可证明万嘉利公司不收0.6元物业费的事实，故万嘉利公司要求收取违约金没有依据，不应支持。六、万嘉利公司提供的《给7#206业主一封信》中，国内挂号信函收据中的签名并非本人签名。七、万嘉利公司诉请2016年3月起的物业服务收费标准为0.8元，未经业主大会同意，本人有权拒绝支付。综上，请求驳回万嘉利公司的无理诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析、认证如下：1.丁燕华对万嘉利公司提交的交房通知单、业主与万嘉利公司签定物业管理服务协议、收楼承诺书、《福州市物价局关于核定“金山碧水”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2003]049号）、关于强制拆除采菊苑7#架空层私设棋牌室的协调函真实性没有异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。万嘉利公司有提交《福州市物业服务收费管理实施细则》（暂行）：榕价房[2007]3号、营业执照、在管证明、公共水电发票、福州市仓山区住房保障和房产管理局出具的证明、关于采菊苑项目物业服务费调整意见征询结果的公告原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。业主相关费用计算表系万嘉利公司单方制作，资质证书、公共水电分摊公示的照片、关于采菊苑项目物业服务费调整意见征询结果的公告照片未能提交原件核对，对上述证据的真实性本院不予采信。2.丁燕华提交的相关架空层录像、照片、小区环境照片的形式真实性予以采信。丁燕华未提交金山街道金洲居委会于2017年10月9日发给万嘉利公司的《通知》原件核对，录音无法核实人员身份信息，故对《通知》及录音的真实性本院不予采信。“仓山区通报3起违反八项规定典型问题”的新闻报道与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年1月5日，万嘉利公司与丁燕华签订《物业管理服务协议》，约定：万嘉利公司依照协议和社区管理制度对社区房屋共同部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；丁燕华依据协议定期向万嘉利公司交纳物业管理费、水电费及其他应交费用；物业管理服务收费标准按福州市物价部门批复文件的标准执行；交纳费用时间为每月5日前；丁燕华违反协议条款，不按协议约定时间和经物价部门核定的收费标准交纳有关费用的，万嘉利公司有权要求丁燕华补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金。2003年10月24日，福州市物价局核定金山碧水区域不带电梯住宅收费标准为0.6元/月/平方米，该收费标准自2003年8月1日起执行。 万嘉利公司于2014年2月至2016年1月期间，向小区业主发放《金山碧水采菊苑物业服务费调整意见征询表》，对物业服务费调整进行征询，后根据征询表体现的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的结果，决定对物业服务费进行调整，调整后的标准为0.8元/月/平方米（自2016年3月1日起按上述标准收取物业服务费），并于2016年1月28日向福州市仓山区住房保障和房产管理局报备。 另查，丁燕华系金山碧水采菊苑7#楼206单元业主，诉讼过程中，其自认房屋建筑面积130.5平方米，且自2015年7月1日起至2017年6月30日止未交纳物业服务费。 本院认为，万嘉利公司作为合法的物业服务企业，与丁燕华签订的《物业管理服务协议》，合法有效，本院予以确认。万嘉利公司已向丁燕华提供物业管理服务，丁燕华负有及时缴纳物业管理服务费的义务。关于物业费的标准，万嘉利公司主张自2016年3月1日起，按照0.8元/月/平方米的标准收取物业费，对此，本院认为，万嘉利公司的上述主张是否成立，关键在于其调价的行为是否具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其它重大事项，根据上述规定，万嘉利公司在实施提价前应当征询全体业主的意见，征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，万嘉利公司采用书面征求意见的形式对物业服务收费标准的变更进行表决，得到建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力，故2016年3月1日以后的物业费应按0.8元/月/平方米的标准收取，丁燕华应向万嘉利公司支付2015年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费2296.8元（130.5平方米×0.6元/月/平方米×8个月+130.5平方米×0.8元/月/平方米×16个月），万嘉利公司诉请要求丁燕华支付物业服务费2292元，系其行使处分权的行为，本院予以支持。公共水电费用属于小区公共合理开支，应由小区业主共同负担。虽然万嘉利公司有提供公摊水电费票据，但在案证据不足以证明其关于公共水电费用的计算方式有与业主协商一致，万嘉利公司对此应当承担举证不能的后果，故对万嘉利公司要求丁燕华支付水公摊费1.7元，电公摊12.8元的诉请，本院不予支持。丁燕华主张7#架空层私设棋牌室影响其生活，万嘉利公司未尽义务，并要求酌减物业服务费1879.2元。对此，本院认为，物业服务合同是双务合同，合同双方均负有相应的义务：物业公司提供符合合同约定的物业服务，业主交纳物业服务费。合同履行过程中，若物业公司的服务不符合约定，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非采取不交纳物业服务费的方式。7#架空层棋牌室的设立及日常运作系个别小区业主的行为，而非万嘉利公司的行为，丁燕华不能因为个别业主的不当行为而拒绝履行缴纳物业服务费的义务；况且，万嘉利公司提供的物业服务内容包括对社区房屋共同部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，丁燕华不能因为万嘉利公司的某项物业管理不到位，而拒绝缴纳物业服务费，若如此，则必然会损害到其他业主的共同利益，故对丁燕华的该项抗辩意见，本院不予支持。虽然棋牌室的设立及日常运作系个别小区业主的行为，与万嘉利公司无关，但万嘉利公司作为该小区的物业管理主体，在部分业主的不当行为影响其他业主合法权益的时候，未能履行必要的制止、警示、通知等管理义务，有所不妥，故对万嘉利公司要求丁燕华支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下： 一、丁燕华于本判决生效之日起十日内向福州万嘉利物业管理有限公司支付2015年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费2292元； 二、驳回福州万嘉利物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福州万嘉利物业管理有限公司负担26元，丁燕华负担24元。丁燕华负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈家挺 人民陪审员  陈贵容 人民陪审员  秦 霖 二〇一八年九月二十日 书 记 员  付静思 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”