四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终2366号 上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：陈锦石，董事长。 委托诉讼代理人：张瀚文，四川罡兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨奎，男，1988年8月19日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）因与被上诉人杨奎房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中南公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨奎的诉讼请求。事实及理由：双方签订的《补充协议》不属于格式条款。1.双方经过协商签订的《补充协议》，系双方合意确立的合同内容，买受人享有充分的选择权，其有权不签或签订不同的内容。2.《补充协议》的主体是买房后的特定买受人，不符合法律规定格式合同主体“不特定”这一要件。3.双方签订《补充协议》时，中南公司已对买受人进行了提示和说明，提请注意免除或者限制其责任的条款。4.《补充协议》中约定的交付条件，系双方意思自治的结果，是双方当事人享有的民事权利，无论主合同如何约定，双方均有权对主合同的任何条款进行变更，达成新的协议。5.《商品房买卖合同》第十三条约定除不可抗力外未按第十一条的约定时间及条件交付房屋的，需要承担违约责任，排除了其他可以导致合理顺延交付的情况，明显对中南公司不公。6.从案件本身来看，实质是中南公司未能向买受人交付《竣工验收备案书》，并非是未能交付房屋，无论《补充协议》有无约定可以据实顺延，均未对买受人收房造成任何影响，中南公司也未从中获得任何利益。 杨奎辩称，一审判决中南公司逾期交房违约并承担违约责任正确。事实及理由：1.虽然《补充协议》中有将交房条件变更为五方责任主体验收合格的条款，但一方面，双方在《商品房买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；另一方面，该《补充协议》关于交房条件的约定为中南公司提供的格式条款，不符合法定的交付条件，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，该约定应当无效。2.中南公司对原类似案件生效判决向省法院申请再审，省法院认为中南公司主张《补充协议》不属于格式条款的再审理由不能成立，裁定驳回了中南公司的再审申请。 杨奎向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令中南公司按《商品房买卖合同》第十三条约定的标准支付逾期交房违约金83562.83元（违约金从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第十五条交接手续条件为止，违约金应计算至判决之日止，之后产生的违约金每半年支付一次）；2、由中南公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年2月17日，杨奎与中南公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：杨奎购买由中南公司开发的“中南世纪城”10幢1单元14层1-1404号房屋，房屋总价款为410225元，付款方式为贷款方式付款，买受人首付购房总价款的41%，其余价款向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十一条约定：交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十二条约定出卖人承诺于2016年5月20日水、电、燃气达到预留条件，公共绿地交房后下一个绿化季结束时达到施工完成条件及公共道路达到使用条件。第十三条约定逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。第二十七条约定：双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，杨奎按约定向中南公司支付了房款。 当天，杨奎与中南公司又签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第八条第4款对《商品房买卖合同》第十一条特别约定：买卖双方同意卖方将达到以下条件的商品房交付买受人使用：该商品房经卖方、勘察、设计、施工、监理单位五方验收合格。合同第十一条不再执行。杨奎于2017年2月3日实际接收了房屋。截止到本案法庭辩论终结之日2018年5月16日止，杨奎所购房屋所在的10号楼尚未取得《竣工验收备案书》。 另查明，2016年10月28日，在中南公司处购买房屋的彭一航、赵婷、张敏等200多户购房人与中南公司曾因商品房买卖发生纠纷，四川省南充市中级人民法院作出终审判决，认为补充协议约定南充中南房产公司因公共管理部门原因导致预期交房不承担违约责任，该约定为中南公司提供的格式条款，免除了其不能按时交房的违约责任，排除了买受人主张逾期交房相关违约责任的权利，且没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十三条的规定，认定补充协议中的上述约定无效，并在判决中将逾期交房违约金调整为每日万分之零点五，该判决已经生效。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政管理部门备案”之规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。在合同中约定中南公司应于2016年5月20日前向杨奎交付房屋并满足合同约定的交付条件。中南公司未在合同约定的2016年5月20日前达到交付条件，截止到2018年5月16日尚未取得10号楼的《竣工验收备案书》，已构成逾期交房。双方虽在补充协议中对房屋交付条件进行了补充约定，但该补充约定违反了房屋交付的法定条件且系中南公司提供的格式合同，免除了出卖人不能按时交房的违约责任，排除了买受人主张逾期交房相关违约责任的权利，且中南公司没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，应为无效条款，故对杨奎要求支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。双方在合同中约定逾期交房按已交房款的日万分之五计算违约金，中南公司在庭审中认为违约金约定的计算标准过高应予以调整，四川省南充市中级人民法院在生效判决中根据楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，已酌定将违约金标准调整为日万分之零点五，故本案中亦采用相同标准计算违约金，对杨奎要求中南公司按日万分之五的标准支付违约金的请求不予支持。综上，一审判决：一、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向杨奎支付逾期交房违约金14891.17元（逾期交房违约金以410225元为基数，按每日万分之零点五自2016年5月21日起计算至2018年5月16日）；二、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司自2018年5月17日起以410225元为基数，按每日万分之零点五的标准向杨奎支付逾期交房违约金，每半年支付一次，至杨奎购买房屋所在的10号楼取得《竣工验收备案书》之日止。三、驳回杨奎的其他诉讼请求。一审案件受理费945元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 本院二审查明，上诉人中南公司与上诉人杨奎间的《补充协议》所有条款文字均未加粗、加黑或用其他颜色以作区别。 《商品房买卖合同》关于交付条件的约定为第十一条，关于逾期交房责任的约定为第十三条，该条对出卖人除不可抗力外未按照第十一条约定的期限和条件交房情形的违约责任进行了约定。 《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者不满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。” 《补充协议》的内容还有：买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。该条亦为上诉人预先拟定的条款。 2018年6月29日，中南世纪城1号、2号、5-9号、19号、22号楼取得了《竣工验收备案书》。案涉房屋所在楼栋尚未取得《竣工验收备案书》。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。” 上诉人中南公司请求不承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为：1.中南公司与杨奎签订的《补充协议》是否属于格式条款及其效力问题。2.案涉《商品房买卖合同》第十三条约定排除不可抗力外出卖人逾期交房的需要承担违约责任，排除了其他合理顺延交付的情形，是否对中南公司不公的问题。3.关于中南公司提出本案的逾期交房实际为未按期交付《竣工验收备案书》，并非是未能交付房屋，未对买受人使用房屋造成任何影响，以及中南公司也未能从中获得任何利益，应否承担违约责任的问题。 一、中南公司与杨奎签订的《补充协议》是否属于格式条款及其效力问题。 一审判决仅认定《补充协议》中关于逾期交房责任的约定条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，格式条款需具备的条件，一是当事人为了重复使用而预先拟定，二是在订立合同时未与对方协商。对提供合同相对方的主体并无要求是否为特定主体。案涉《补充协议》系中南公司为了重复使用而预先拟定，其中关于交房条件的约定条款，无证据证明就该条款与对方进行协商，符合《合同法》的前述规定，为格式条款。中南公司关于《补充协议》中关于逾期交房责任的约定系与特定主体、且与买受人杨奎协商合意形成的条款，不属格式条款的上诉理由不成立。 《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。中南公司就案涉《补充协议》中对交房条件为，该商品房经五方责任主体验收合格，不再执行《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件，达到该交付条件后，买方不以其他任何理由而拒绝收房，否则，在通知收房之日视为买方已收房。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《补充协议》的上述格式条款系中南公司提供，将竣工验收合格并经备案登记这一法定交付条件予以变更，违反了法律、行政法规的强制性规定，应予无效。 二、案涉《商品房买卖合同》第十三条约定排除不可抗力外出卖人逾期交房的需要承担违约责任，排除了其他合理顺延交付的情形，是否对中南公司不公的问题。 本案中，无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》，都是中南公司提供的合同，《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房责任予以约定，系当事人双方真实意思的表示，并未违反法律及行政法规的禁止性规定，中南公司在拟定条款时凭借自己掌握的相关法律、专业技术、信息交易知识等方面的优势，对逾期交房有预期判断故而制定的该条，现称该条违反公平原则的上诉理由不成立。 关于中南公司提出本案的逾期交房实际为未按期交付《竣工验收备案书》，并非是未能交付房屋，未对买受人使用房屋造成任何影响，以及中南公司也未能从中获得任何利益，应否承担违约责任的问题。 违约责任是一种严格责任，只要构成违约，就应承担违约责任，非以违约行为是否给对方造成了损失，或者违约方是否因此获得利益为前提。至于违约行为的相对方因违约行为造成损失的大小，根据《合同法》第一百一十四条的规定，仅仅是作为违约金进行调整的因素。房屋买受人购买房屋，其目的是取得所购买房屋的所有权，而房屋所有权包括对房屋的占用、使用、收益及处分四种权能，而本案中，中南公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，当然对购房人诸如转让、抵押等权利造成影响，何况，违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，一审判决已经根据本案的具体情况，将违约金降低到每日万分之零点五，因此中南公司不应承担逾期交房违约责任的上诉理由亦不成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费172元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 刘大轩 审判员 江春虹 二〇一八年九月四日 书记员 杨天生