杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初11274号 原告：杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇广济路**。 法定代表人：王江泳，总经理。 委托诉讼代理人：张森伟，杭州金宏律师事务所律师。 被告：史伟英，女，1983年6月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：陈华，男，1984年1月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 二被告共同委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。 原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司（以下简称原告）为与被告史伟英、陈华（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，并于2018年8月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张森伟，被告陈华以及二被告共同委托诉讼代理人张颖佩到庭参加诉讼。庭审中，原、被告均同意书面质证对方申请庭后补充提交的证据材料。本案现已审理终结。 原告起诉称：陈华于2013年9月以史伟英的名义与原告签订《塘栖水南街商铺租赁合同》，合同约定由被告承租坐落于塘栖镇西横头街27-1、27-2号的房屋用于茶餐厅经营，租赁期间自2013年10月1日至2018年9月30日止，年租金为117530元，物业费每月每平方米1元，同时合同还就租金的上涨及违约责任等双方权利义务进行了约定。合同签订后，因经营需要，二被告又共同和原告签订了一份与前述合同相同的租赁合同，由二被告成为案涉房屋的承租人。后原告按合同约定核算后，截至2018年5月31日，二被告共计拖欠原告租金451943元，物业费8510元，上述费用经原告多次催讨，截至起诉之日，二被告仍未支付任何款项。另在租赁期间内，原告共计为二被告垫付电费101658元。原告认为被告未按合同约定支付租金等费用的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权提前终止合同并收回商铺，并要求被告在支付前述款项的同时，赔偿原告的相关损失，故原告提起诉讼，请求：1.判决解除原告与二被告签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》，并要求二被告立即搬离、将房屋返还给原告；2.判令二被告支付原告拖欠的租金合计451943元（房屋租金暂计至2018年5月31日，2018年6月1日至被告实际搬离之日止的房屋租金《塘栖水南街商铺租赁合同》之约定另行计算）；3.判令被告赔偿原告逾期支付房屋租金损失45194.3元（损失暂计至2018年5月31日，2018年6月1日至被告租金付清之日止的租金损失按《塘栖水南街商铺租赁合同》之约定另行计算）；4.判令被告支付拖欠的物业费8510元（自2015年5月1日暂计至2018年5月31日，2018年6月1日至被告租金付清之日止的租金损失按《塘栖水南街商铺租赁合同》之约定另行计算）；5.判令二被告返还原告垫付的电费101658元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中要求解除的合同系陈华以史伟英的名义与原告签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》以及二被告与原告签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.《塘栖水南街商铺租赁合同》（其中承租方为史伟英的合同为原件，承租方为二被告的为查档件）两份，用以证明：①被告陈华于2013年9月以被告史伟英的名义与原告签订《塘栖水南街商铺租赁合同》，合同约定由被告承租坐落于塘栖镇西横头街27-1、27-2号的房屋用于茶餐厅经营，租赁期间自2013年10月1日至2018年9月30日止，年租金为117530元，物业费每月每平方米1元，同时合同还就租金的上涨及违约责任等双方权利义务进行了约定；②合同签订后，因经营需要，二被告又共同与原告签订了一份与前述合同相同的租赁合同，由二被告成为案涉房屋承租人的事实； 2.《询问笔录》（盖章确认的复印件）一份，用以证明被告陈华以被告史伟英的名义与原告签订上述第一份租赁合同系经过被告史伟英同意的事实； 3.电费汇总清单（打印件）一份、电费款催收和回执单（复印件，原件保存于2017浙01**民初8602号案卷）一份，用以证明2014年2月19日起至2017年4月21日被告尚欠原告电费101658元，以及原告于2016年10月24日通知二被告2016年7月19日至2016年10月18日期间的电费数额、电费单价情况的事实； 4.减免申请报告一份，用以证明在2018年６月20日，陈华提出减免租金要求的事实； 5.情况说明一份（庭后提交查档件），用以证明电表数额的事实。 二被告答辩称：第一项诉请，被告不同意，2016年12月，原告让被告搬离，并停掉水电，2017年1月3日被告搬离房屋并将房屋返还原告，所以合同已于2017年1月3日解除。第二项诉请，合同第四条约定，每年租金在上年度租赁期届满前一个月一次性支付，2017年1月3日合同已经解除，最后一年的租金应该在2016年1０月1日前主张，但原告没有主张，根据民法通则的规定，租金诉讼时效已过。第三项诉请，被告不同意，原告对包含案涉餐厅在内的商区管理不善，造成人流量减少等局面，原告对商圈主要道路进行修建，造成商家经营惨淡，原告曾表示会免除租金，何时开始收取根据经营状况再决定，所以原告不应收取租金。第四项诉请，被告不同意，合同已于2017年1月3日解除，物业费应计算至2017年1月3日。第五项诉请，电费收费标准有异议，超出电力局计价标准的部分不同意，原告未提交证据证明已替被告垫付。第六项诉请由法院判决。 二被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.用户用水清单（打印件）一份、中国电信浙江公司客户关系管理系统照片（打印件）一份、照片（打印件）一份，用以证明被告于2016年11月底停业，于2017年1月3日搬离案涉房屋，双方租赁合同于2017年1月3日解除的事实； 2.浙江省电价及收费标准（打印件）一份，用以证明一般工商业及其他用电，最高标准为0.8277元，原告主张的电费1.108元超过国家对商业用电的收费标准的事实； 3.照片一份（打印件），用以证明照片拍摄于2018年8月19日，封条上载明的时间是2018年3月，故原告庭审中陈述的案涉房屋仍未交还原告不是事实。 原告出示的证据，二被告经当庭质证，对证据1的真实性无异议，但认为租赁合同第二条关于租金的支付方式涉及到诉讼时效的问题，原告应在2016年10月1日前主张最后一期租金，即2016年9月1日至30日，原告在此期间并未主张，而是在2017年5月提起诉讼，故原告只能主张2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金，被告使用房屋及交还房屋的时间是2017年1月3日，即便原告有权收取租金，也只是2016年10月1日至2017年1月3日的租金；证据2没有异议；证据3的真实性不予认可，原告自行制作，不能证明实际垫付金额，总汇中13、14项的数额5983元远低于之前的电费金额，可以证明被告在2017年年初已经不经营餐厅，不能证明单价1.108是真实的单价，抄电表的人工费不应由被告承担，该部分费用应在物业费中发生；证据4的真实性认可，关联性不认可，根据申请第9条，被告所述要求暂缓房屋年底交付，不能证明原告履行催缴租金的行为，被告所述原告断水断电，证明2016年12月，是原告提出终止租赁合同，被告才于2017年1月3日搬离，证明合同于2017年1月3日解除；证据5，二被告经书面质证，对该证据的真实性予以认可，但认为和本案没有关联性，首先该证据仅表述原告的电费已经实际缴纳完毕，但该电费是否包含被告承租的房屋所发生的电费不得而知，其次该证据无法体现电费的实际发生额，故该证据既不能证明原告已支付被告承租房屋内发生的电费，更不能以此要求被告支付电费101658元。经审查，证据1、2，证据3中的电费款催收和回执单以及证据5符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据3中的港轩电费总汇系原告单方制作，且被告不予认可，故本院不予确认，但可作为原告庭审陈述的补充；证据4，本院对其真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实。 二被告出示的证据，原告经当庭质证，对证据1的“三性”有意见，认为是打印件，即使内容属实也不能证明被告已经停止营业并将房屋交还原告的事实，被告店铺的招牌及装饰等都没有改变过，与被告说的不再经营不符，原告从未在2017年3月将房屋贴上封条；证据2的真实性、合法性无异议，这是之前的计价标准，现在是0.98元，双方在催交单上约定是1.108，案涉商铺是峰谷电，无法核算单一的单价，所以和被告约定1.108元；证据3，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告已经房屋交还给原告，原告在2018年3月张贴封条的原因是因为2017年原告曾起诉被告史伟英，被告史伟英否认租赁合同以及租赁事实，原告在不能确认承租人的情况下，迫于无奈向公安机关报案，为了保护现场的需要，原告张贴了封条，但这不代表原告禁止被告史伟英使用该房屋。经审查，证据1均系无原件核对的打印件，且即使存在停业的情形，亦不能证明原、被告合意解除租赁合同并交还租赁物，故本院不予确认；证据2、3的真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 被告陈华经被告史伟英同意，以史伟英的名义与原告签订《塘栖水南街商铺租赁合同》一份，约定史伟英租赁坐落于杭州市余杭区的商铺，租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日止，计租期为2014年5月1日至2018年9月30日；租金为1.4元/平方米/天，年租金117530元，计租期内前两年租金不变，两年后在上年租金的基础上上涨5%，每年租金在上年度租赁期届满前一个月内一次性支付，每逾期一日，按日租金的10%支付逾期付款损失；史伟英需交纳物业保证金1万元；租赁期间水电费、物业管理费由史伟英支付，物业管理费为1元/平方米/月；拖欠租金达1个月的，原告可以提前终止合同并收回商铺；任何一方违反合同规定，单方终止合同的，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。后二被告作为共同承租方与原告另行签订《塘栖水南街商铺租赁合同》一份，合同内容与前述合同一致。上述二份合同均未注明签订日期。二被告租赁上述商铺后用于开办“港轩土菜馆” 2018年6月20日，被告陈华向原告出具《减免申请报告》一份，报告中列明了其承租期间的装修开支及经营损失，并表示“港轩实际经营时间到2016年12月30日止，当时没有能力在经营下去，未能及时交付房租，要求暂缓年底交费，运河综保采取断电断水把我赶出商圈，故房租与电费应到此为止……港轩在经营期间亏损严重的事实领导和运河综保相关人员都可想而知，并非捏造事实，希望对我们有所减免政策……”。 另查明：（一）原告于2016年10月24日制作《电费款通知单签收回执单》，载明港轩土菜馆商户自2016年7月19日至2016年10月18日电费抄表3480*30－3226*30，单价1.108元，合计金额8443元，要求于10月31日前缴清。被告史伟英于当日签收；（二）2017年5月27日，塘栖供电所出具情况说明，载明户号6120203541，户名杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司2013年10月至2017年4月的电费已经实际缴纳完毕；（三）原告提交“港轩电费总汇”，陈述自2013年10月19日至2017年4月21日，应交电费121658元，已交20000元，未交101658元；（四）案涉商铺玻璃门已被原告贴上封条，封条日期经本院核实为2018年3月22日，且残留有其他张贴的痕迹。 庭审中，原告自认收到二被告支付的物业费保证金10000元；二被告自认电表起始读数为0；原、被告均认可现电表读数为3660.3，用电量的换算方式为读数*30，二被告已支付电费20000元。 另查明，原告为本案诉讼支出财产保全申请费3570元。 本院认为，首先，当事人协商一致，可以变更合同。原告与被告史伟英签订租赁合同后，又与二被告签订了《塘栖水南街商铺租赁合同》，合意变更了承租人，应系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉租赁合同约定“每年租金在上年度租赁期届满前一个月内一次性支付”，现二被告未及时支付租金已构成违约，故原告依据约定要求解除与二被告签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》，该诉讼请求理由成立，本院予以支持。陈华以史伟英名义与原告签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》已被二被告与原告另行签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》所变更，故原合同的合同关系已消灭，原告要求解除与被告史伟英签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。二被告虽抗辩称原告同意其暂缓交纳租金，支付时间另行协商且被告已于2017年1月3日已经搬离，双方租赁合同于2017年1月3日解除，但其并未出示有效证据证明，故该抗辩意见本院不予采纳。其次，原告要求二被告立即搬离，将房屋返还给原告并支付租金的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持，理由如下：虽案涉商铺门上张贴的封条时间为2018月3月22日，但从现场残留痕迹分析，案涉商铺玻璃门被张贴封条非首次，结合原告出示的、塘栖供电所出具的情况说明以及原告自行制作的电费总汇表的截止时间均至2017年4月，二被告辩称其已于此时搬离案涉商铺且原告明知此情况的事实具有高度盖然性，且原告已采用张贴封条的方式实际控制案涉商铺，故该诉讼请求不予支持。再者，原告要求二被告支付租金的诉讼请求，基于上述事实，本院对截至2017年4月30日止的租金358466.5元予以支持，此后的租金系原告未采取有效措施而扩大的损失，应由原告自行负责。二被告虽抗辩称原告租金请求权的诉讼期间时效已经届满，但被告陈华于2018年6月20日出具的《减免申请报告》表明其曾于2016年12月向原告提出请求延期履行，且在报告中再次要求对租金予以减免，应视为二被告同意履行支付租金的义务，构成诉讼时效的中断，故该抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。第四，原告要求二被告按年度租金的10%支付的逾期支付租金损失实为违约金，该计算标准符合双方合同约定，且未超过法律规定的标准，但租金基数有误，故本院依法调整后对该诉讼请求的合理部分予以支持。第五，因案涉合同约定物业费、电费由二被告承担，故原告有权要求二被告支付上述费用，其中物业费计算至2017年4月30日为5520元，基于二被告已交纳物业保证金10000元，而所欠物业费尚未超出保证金数额，双方可结算后予以扣除，故该部分诉讼请求本院不予支持；关于电费，依据双方认可的电表读数及换算方式计算度数为109809（3660.3*30），因被告史伟英签收的电费款通知单载明单价为1.108，现无证据表明二被告对该电费单价提出过异议，故本院对该电费单价予以认可，经核算，原告主张的电费未超过本院据此计算所得数额，本院予以支持，并对该数额扣除物业保证金剩余部分后的数额予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司与被告史伟英、陈华签订的《塘栖水南街商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告史伟英、陈华于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司租金358466.5元； 三、被告史伟英、陈华于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司逾期支付租金的违约金35846.65元； 四、被告史伟英、陈华于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司电费97178元； 五、被告史伟英、陈华于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司为本案诉讼支出的财产保全费3570元； 六、驳回原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4937元，由原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司负担941元；由被告史伟英、陈华负担3996元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一八年九月十七日 法官助理孙莎 书记员范书荟 ? 此页无正文