石家庄铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）冀8601民初890号原告（申请执行人）：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区香格里拉国际城小区**楼**。法定代表人：王庆林，公司董事长。委托诉讼代理人：孙大勇，公司职员。被告（案外人）：徐爱文，女，满族，1977年11月1日出生，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：万久贵，男，汉族，1962年3月20日出生，系徐爱文社区推荐的代理人。被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省，住所地河北省唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段法定代表人：董庆柱，公司董事长。委托诉讼代理人：董雅君，公司财务总监。原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）、徐爱文执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人孙大勇、被告徐爱文的委托诉讼代理人万久贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市12-1-2003号房产的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市12-1-2003号房产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告徐爱文提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异178号执行裁定书，裁定中止对遵化市12-1-2003号房产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房产产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告徐爱文不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异178号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。被告徐爱文辩称，2011年8月28日万久贵与凤辉公司签订了玫瑰园四区施工合同，2012年9月12日，凤辉公司将玫瑰园一区12-1-2003处房产抵顶万久贵工人工资，万久贵将该房产卖给了我，我于2012年9月12日已向凤辉公司交纳全部购房款，并于2013年补办了商品房买卖合同，我已实际装修入住该房产，应当驳回原告的诉讼请求。被告凤辉公司辩称，不同意继续执行该房产，万久贵购买该房产的所有手续是由凤辉公司出具的，是合法且真实有效的。徐爱文跟万久贵的买卖合同与凤辉公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年8月28日，遵化市市政园林绿化工程公司与凤辉公司签订了工程承包协议书，由前者承包后者玫瑰园四区外网、雨污水、院墙、路面、路灯及绿化工程等，同日，前者授权万久贵为上述工程的委托代理人，代理前者负责工程结算与支付等工作。2011年12月30日，凤辉公司与遵化市市政园林绿化工程公司授权代理人万久贵签订补充协议，约定将玫瑰园一区6处房产（含本案争议房产）抵顶工程款。徐爱文与凤辉公司签订《商品房买卖合同》，该合同加盖有凤辉公司印章并有其当时的法定代表人梅子杰签章。该合同约定了出卖人凤辉公司与买受人徐爱文对遵化市12-1-2003号房产的基本情况信息。2012年9月12日，徐爱文向凤辉公司支付了全部房款311688元。凤辉公司向徐爱文出具了购房收据，并加盖有凤辉公司印章。凤辉公司将房屋交付徐爱文占有使用。徐爱文还向遵化市建华物业管理有限公司支付了物业费、电费周转金、装修保证金等费用，并已实际装修入住该房产。凤辉公司因其自身原因未能为其业主办理房屋产权过户登记手续。另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产（含本案争议房产）。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人徐爱文提出案外人执行异议，徐爱文称，遵化市12-1-2003号房产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年12月28日作出（2017）冀8601执异178号执行裁定书，中止对遵化市12-1-2003号房产的执行。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点在于徐爱文对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案，首先，被告徐爱文与凤辉公司所签订的《商品房买卖合同》对具体房号、总价款等均做了明确约定，并有出卖人及其法定代表人签章。徐爱文还提供了时间为2012年9月12日、载明房号和房款金额并加盖有凤辉公司印章的收款收据，证明凤辉公司已经收受了遵化市12-1-2003号房产全部购房款，故徐爱文提供的《商品房买卖合同》合法有效。虽然法院查封本案争议房产的时间为2013年7月30日，但徐爱文向凤辉公司交付全部购房款的时间为2012年9月12日，并有购房合同与之印证，故此可以认定，徐爱文与凤辉公司签订购房合同的时间在法院查封该房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，徐爱文已于2012年向凤辉公司支付了全部购房款，凤辉公司已向徐爱文交付本案的争议房产，且徐爱文提交的物业费、电费周转金、装修保证金等收据以及入住照片等证据亦能相互印证，证实徐爱文已实际入住并合法占有该房产，故徐爱文符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产虽未办理过户登记，但系凤辉公司拖欠税务部门税款，导致税务部门未给凤辉公司开具所售房屋的税务局专用发票，使得凤辉公司不能凭借该发票到房管部门对其所售房屋进行统一备案和过户，因此房产未办理过户登记非因徐爱文自身原因所致。综上所述，徐爱文对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市12-1-2003号房产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  张璐璐人民陪审员  梁咏梅人民陪审员  朱瑞霞二〇一八年九月五书记员尹云婷