江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏13民终3222号 上诉人(原审原告):张兴旺，男，1978年4月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张成才，男，1952年6月9日出生，居民，住沭阳县，系张兴旺父亲。 委托诉讼代理人：鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人):周爱品，男，1961年6月5日出生，居民，住沭阳县。 原审被告:周玲利，女，1981年6月29日出生，居民，住沭阳县。 上诉人张兴旺因与被上诉人周爱品、原审被告周玲利使用权确认纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审原告张兴旺一审诉讼请求：1、确认位于沭阳县原供销社的两间门面房购买、后面两间厨房及家院使用权归张兴旺享有；2、周爱品、周玲利返还张兴旺上述房屋；3、周爱品、周玲利赔偿因其拆除张兴旺两间厨房、花园及围墙给张兴旺造成的损失20000元；4、周爱品、周玲利拆除建在张兴旺庭院中的房屋。诉讼过程中，张兴旺申请撤回对仲几玉的起诉。事实和理由：1、2005年2月，张兴旺购买仲几玉位于沭阳县原供销社的门面房两间，随后对该房屋进行了装修并增建厨房两间及院墙。2、张兴旺与周玲利于2006年登记结婚，于2009年5月8日经沭阳县人民法院调解离婚。张兴旺与仲几玉所签订的房屋买卖协议被周玲利藏匿，周玲利同仲几玉共谎称手中的房屋买卖合同已遗失，从而达到占有张兴旺房屋的目的。3、2011年4月周玲利擅自将张兴旺先前建造的两间厨房、花园及围墙拆除，并将该房屋的庭院全部建成平房。 原审被告周玲利一审辩称：1、张兴旺所诉的房屋是其父亲周爱品从仲几玉处购买的。2、该房屋后的两间厨房、花园及围墙也是其父亲添建。现该添建的两间厨房、花园及围墙已被其父亲拆除，并新建成平房。3、张兴旺所述房屋使用权应由其父亲周爱品享有。周玲利没有拆除房屋，故不同意张兴旺的诉讼请求。 原审第三人周爱品一审述称，请求法院判决张兴旺所诉的房屋使用权由周爱品享有。诉讼过程中，第三人周爱品将请求事项变更为：1、依法确认该处诉争房屋为周爱品出资购买；2、依法确认讼争房屋的使用权归第三人周爱品享有，并申请撤回对仲几玉的起诉。事实和理由：1、2005年2月经中间人周某介绍，其与仲几玉订立购房协议。仲几玉将其所有的位于沭阳县胡集供销社的两间门面房以58000元的价格出售给周爱品。2、周爱品购买该房屋后进行了装修，并在该房屋后面新建了厨房两间及院墙。3、因周爱品女儿周玲利婚后无房居住，就将该房屋给张兴旺与周玲利居住。2009年5月张兴旺与周玲利离婚，周爱品将该房屋收回，并且对外出租至今。4、后因要新建房屋，添建的两间厨房、花园及围墙已被周爱品拆除，并新建成平房。 张兴旺针对周爱品的述称答辩：周爱品所述不是事实，涉案房屋是张兴旺买的，不是周爱品买的。 一审中张兴旺向法庭提供了以下证据： 1、庄某1的证言，庄某1称“2月底的一天下午，我接到张兴旺的电话向我借一万元钱，让我马上送到周爱品家。我到周爱品家时，周家门口站了一圈人，进屋后，张兴旺和仲几玉等人一起签购房合同，合同签好后，张兴旺将钱付给仲几玉”，证明签订房屋买卖协议时，庄某1在场。 2、姜洋的证言，姜洋称“…作为邻居我可能在卖房协议上签字为见证人，签字地点是在周爱品家…,由于时间太长，记不清楚，真实情况以我在卖房协议的原件上签字为准”，证明签订房屋买卖协议时，姜洋在场。 3、马某的证言，马旭东称“当时我不在场，但我父亲参与了整个交易过程，并且在张兴旺与仲几玉房屋买卖合同上我父亲作为证人签上名字的。但我父亲已经去世了”，证明其父亲曾参与了整个交易过程。 4、梁某的证言，梁某称“张兴旺说他买仲几玉家房子，说他夫妻俩离婚，当时签的房屋买卖合同在他那的一份被他妻子拿走了，想通过我找到我的连襟仲几玉，要仲几玉的那份合同复印一下”，证明张兴旺、周玲利双方离婚后，张兴旺曾通过其向仲几玉索要购房合同。 5、徐某证言，徐某称“张兴旺找我去仲几玉那谈房子的价格，仲几玉说房价已经让到底了，我也没起到什么作用。2009年4、5月份，张兴旺找过我，让我找仲几玉把另一份协议拿出来，我就打电话给仲几玉”，证明张兴旺曾托其向仲几玉谈房子的价格并曾托其向仲几玉索要购房合同。 6、仲某证言，仲某称“张兴旺的父亲托我找仲几玉说话，看能不能让仲几玉把他那份协议拿出来用用”，证明张兴旺的父亲曾托其向仲几玉索要购房合同。 7、史某证言，史某称“2005年3、4月份左右，张兴旺、我与一木工在浙江商城买了木头去家开的，就是做吊顶上的小方，木门也是在这儿买的，后来还在钢材市场买了塑料扣板”，证明其曾与张兴旺一起购买装修材料用以装修该处房屋。 8、仲几玉与宿迁市中院的谈话笔录，证明仲几玉卖房的中间人为周某。该谈话笔录主要内容：当时买房是周某介绍，法院卷宗第37页证明（即第三人提供的2008年8月15日的证明）是其所写。 9、张成才（张兴旺父亲）、张琴（仲几玉前妻）的通话记录以及谈话记录。 10、落款时间为2012年1月5日的署名为仲几玉的证明1份，内容为“关于本人出售的胡集供销社两间门市一事，除当时双方协议有效，其它关于本人出具任何的证明不作法律依据（包括收款时地点证明）”。 周玲利与周爱品对上述证据的质证意见：1、对张兴旺提供的证人证言的真实性和关联性均不予认可。2、对证据8仲几玉与宿迁市中院的谈话笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据不能证明争议房屋系张兴旺购买，但能证明该房屋系第三人购买。3、对证据9张琴录音三性均有异议，无法核实录音中为张琴。该录音为张成才和徐增华是以利诱威胁的方式来引导张琴谈话的，内容不具有客观真实性。从谈话内容可以反映出，签订涉案房屋买卖协议时，张芹并非在场，其谈话属于传来证据并非亲身感知的事实，也不能证明诉争房屋系原告出资购买。4、对证据10的真实性不认可，但不申请鉴定该份证明是否是仲几玉出具。该证明落款时间系在房屋产生争议之后，即使是仲几玉出具，也不能否定仲几玉于2008年8月15日出具的证明该房屋系周爱品购买的事实。 一审中周爱品向法庭提供了以下证据： 1、仲几玉出具的落款时间为2008年8月15日的证明一份，内容为：“证明本人于05年2月份转让供销社门面房两间给周爱品（款当时由周爱品付）。特此证明，仲几玉，08、8、15”。证明该房屋转让给周爱品，价款也是周爱品支付。 2、仲几玉与胡集供销股份合作社原来转让该房屋的公证书，证明沭阳县胡集供销股份合作社已将该处房屋出售给仲几玉。 3、周某证言，周某称：“当时是周爱品问我供销社有无房子卖的，我知道仲几玉要卖房子，我就介绍给周爱品的”，证明是其介绍周爱品购买该处房屋。 4、钱某证言，钱某称“周爱品请我去给他安装电的”，证明周爱品曾找其为该处房屋装电。 5、王某证言，王连春称“周爱品找我在原仲几玉的两间门面房后面建了两间厨房，并且拉了院墙，”证明周爱品曾找其帮忙在该处房屋后面新建厨房以及张兴旺曾找其作证。 6、姜洋证言，姜洋称：“我也忘记我是否在买卖协议上签字了”，证明签订房屋买卖协议时，其在场。 7、刘某证言，刘某称“2009年，我租周爱品的房子，当时也是周爱品跟我谈的价格，房租也是交给周爱品”，证明其曾向周爱品租赁该处房屋。 8、孙某证言，孙某称“房子是租周爱品的，租金8000元每年”，证明其曾向周爱品租赁该处房屋。 张兴旺对周爱品提供的证据质证意见：1、不认可仲几玉于2008年出具的证明及证人证言。2、对公证书的真实性予以认可，并称该公证书是仲几玉交给张兴旺，由周玲利拿给周爱品。 周玲利对周爱品提供的证据均认可，对张兴旺的上述辩解予以否认。 一审法院审理查明的事实：仲几玉于2005年2月将其从沭阳县胡集供销股份合作社购得的两间门面房出售。后周爱品找王某在该房屋后建两间厨房及院墙。2005年5月13日，张兴旺与周玲利举行结婚仪式，双方在该房屋内居住。2009年5月8日，张兴旺与周玲利经法院调解离婚。自2009年初起，该房屋一直由周爱品占有、使用。2011年4月，周爱品拆除了该房屋后的二间厨房及院墙，并在该房屋后新建了与该两间厨房面积相当的平房。2011年张兴旺诉至一审法院，要求法院支持其上述诉讼请求。周玲利否认占有该房屋，并称该房屋属周爱品所有，从2009年一直由周爱品占有使用。周爱品申请作为第三人参加诉讼，请求法院支持其上述诉讼请求。 一审另查明，双方争议的房屋无房屋所有权证及土地使用权证。 本案一审确定的争议焦点：案涉房屋由张兴旺还是第三人周爱品从仲几玉处购买？ 一审法院认为，案涉房屋由第三人周爱品购买，第三人周爱品对涉案房屋享有使用权。第一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人均陈述，与仲几玉签订房屋买卖协议时，张兴旺及周爱品均在场，另有姜洋、马先进、周某在场。姜洋在其证明中仅仅说明张兴旺让其参与谈价，并未说明由谁购买，谁与仲几玉签订的协议，并且说明“由于时间太长，记不清楚，真实情况以协议为准”。签订买卖协议时，证人庄某1称双方交易时其在场，但无证据予以证实，其证言的真实性无法确认。签订房屋买卖协议时马某不在场，其并不知情。张兴旺提供的其他证人也不能证明其是房屋买卖协议的签订人。张兴旺提供的上述证人的证言不能证明张兴旺系案涉房屋的购买人并应对该诉争房屋享有使用权。第二、第三人周爱品提供的仲几玉出具的落款日期为2008年8月15日的证明，明确记载涉案房屋转让给第三人周爱品。该证明形成时，张兴旺与周玲利并未离婚，当时双方也并未产生矛盾纠纷。2014年2月8日仲几玉又与宿迁市中级人民法院的谈话中确认了该证明由其出具，该证明的真实性、合法性应予认定。同时，房屋作为价值较大的夫妻共同财产，张兴旺与周玲利离婚时，双方均未提及，也不合常理。而离婚后房屋一直由第三人周爱品使用，结合其他证人证言，能够认定该房屋系第三人周爱品所购买。 张兴旺提供落款时间为2012年1月5日、署名为仲几玉的证明，该证明中有“其它关于本人出具任何的证明不作法律依据”的内容，用以否定2008年仲几玉出具给第三人周爱品证明的效力。但该证明系在双方发生纠纷后形成，并且认定已经形成的书面证据能否作为定案依据，是否具有证明效力，应当依据法律的规定，而不是当事人的约定。该份2012年形成的证明不能否定2008年8月15日仲几玉出具给第三人周爱品证明的效力。另外，张兴旺提供的张琴的录音中张琴的陈述无法确定是否为张琴的意思表示，且陈述内容的真实性亦无法确定。 综上所述，张兴旺要求确认涉案房屋由其购买并享有使用权的诉讼请求，证据不足，一审法院依法不予支持；第三人周爱品提供的证据能够证实涉案房屋由第三人购买，其要求确认其为购买人并依法享有使用权，依法予以支持。调解不成，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回张兴旺的诉讼请求。二、确认位于沭阳县原供销社的两间门面房由周爱品购买，该两间门面房及房屋后面所建的两间厨房、家院由周爱品使用。案件受理费1300元，由张兴旺负担。 张兴旺不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉请。事实和理由：1、张兴旺提供的证人证言能够证明张兴旺购买仲几玉的房子、庄某1为张兴旺购房送钱10000元到现场、购房协议签订过程及马先进、姜洋、周某在协议上作为证明人签字的事实。仲某、梁某、姜洋的证言能够证明仲几玉将房屋卖给张兴旺并签有协议。证人证言能够形成完整证据链，证明张兴旺就是本案争议房屋所有人。2、周爱品提供的证人证言均不能反映出其出资购买涉案房屋的事实。周爱品提交的仲几玉证明不能证明其是涉案房屋出资购买人。仲几玉于2012年1月5日出具的证明表明周爱品持有的仲几玉出具的证明并非仲几玉真实意思表示。3、张兴旺和仲几玉买卖房屋协议和仲几玉交付的房屋公证书是钉在一起的，不知何时被周玲利拿回娘家收藏。周爱品在一审中仅出示公证书，却不出示买卖协议。4、根据农村风俗，女儿出嫁，父母没有为女儿买房的习俗。周爱品称是自己买房给张兴旺及其女儿居住，明显违背常理。5、一审认为仲几玉2012年出具的证明不能否定其2008年8月15日出具给周爱品的证明，无事实和法律依据。 周爱品辩称：1、签合同的时间记不清楚了，在周某家化肥门市上签的协议，合同是仲几玉草拟的。当时有周某、马先进、仲几玉和周爱品四个人在场，并在协议上签了字，其他人没在协议上签字。当天签完协议就付款了，地点是周爱品家后面的堂屋里，在场人有周爱品、仲几玉和仲几玉的姐姐、仲几玉姐姐的同事、周爱品妻子。周某付款时不在现场。付款和签协议的时候张成才和张兴旺都不在场。2、涉案房屋由供销社卖给仲几玉的公证文书和本案买卖协议是由周爱品保存的，公证书还在，但本案买卖协议已丢失。3、2005年2月份购买涉案房屋，在张兴旺和周玲利结婚之前即2005年5月份，改建涉案房屋的院墙和厨房。周爱品找王某改建的，钱是周爱品出的，不是张兴旺给的。4、购买涉案房屋的钱是周爱品自己赚的钱，也是周爱品亲手数过后交给仲几玉姐姐的。张兴旺家没有给是周爱品钱买房子。5、房屋所有权属于周爱品，其可以补偿一部分款项给外孙，其他没有协调方案。 周玲利辩称：1、对一审查明事实没有意见。2、仲几玉应该是拿了张兴旺家好处才称其受到欺骗后出具了2008年8月15日的证明。3、不同意仲几玉关于涉案房产一家一半的建议，不同意调解。 二审中周爱品、周玲利未提交新的证据。 二审中张兴旺提交一份工商登记信息、企业使用房地产权证明书以及个体工商户设立登记申请书，上述证据载明2006年周玲利在注册成立个体工商户，个体工商户登记信息及企业使用房地产权证明均显示案涉房产为自有产权。用以证明2006年系张兴旺与周玲利婚姻存续期间，夫妻关系较和谐，周玲利认为案涉房产系自有产权合乎逻辑。若案涉房屋是周爱品购买，应当写明是借用。侧面证明系张兴旺购买了涉案房产。 周玲利对上述证据质证称:工商信息都是工商所拿周玲利身份证登记的，当时张兴旺与周玲利没有发生矛盾，工商登记如何记载无所谓。 周爱品对上述证据质证称:企业使用房地产权证明书上房产面积都算错了，登记情况与实际不符。 本院对上述证据认证意见为：上述证据加盖宿迁市沭阳工商行政管理局档案专用章，且周爱品与周玲利对上述证据真实性并未提出异议，本院对上述证据真实性予以确认。关于上述证据与本案关联性，本院将在下文予以进一步分析认定。 二审中，本院依职权向沭阳县国土资源局、原胡集供销社工作人员等部门及人员调查了涉案房屋建造用地及登记情况。 1、沭阳县国土资源局2017年11月2日书面回复“经查阅我局档案室及县档案馆，未查到胡集供销社相关用地批准手续”。 2、原胡集供销社主任庄德礼称：供销社因改制将社里所有房子均卖给了供销社职工，当时只是出卖房屋的使用权。当时卖给仲几玉的两间房子就是本案诉争的房子。供销社使用的土地性质是集体土地，房子应该是1976年前盖的。毛主席去世时，追悼会就是在供销社大通间内开的。房屋出卖后，各买受人又各自隔间。 3、原胡集镇胡南村支部书记武传光称：供销社的用地是由附近五个村调剂出来给供销社使用的，是集体土地。供销社的房子盖的早，但具体哪一年盖的记不清了。 张兴旺、周爱品、仲几玉等人亦均认可涉案房屋建筑较早，无产权登记。 本院对该依职权调查的证据予以确认。 二审中，本院依职权向涉案房屋出卖人仲几玉调查了案件相关事实情况，现本院将仲几玉出具的证明及几次谈话列举如下： 1、2008年8月15日仲几玉出具给周爱品的证明 载明：本人于05年2月份转让供销社门面房两间给周爱品，（款当时由周爱品付）。 2、2012年1月5日仲几玉出具给张兴旺的证明 关于本人出售的胡集供销社两间门市一事，当时双方协议有效，其他关于本人出具任何证明不作法律依据（包括收款时地点证明）。 3、本案再审复查期间，2014年2月8日本院与仲几玉谈话概要 其一，2005年卖房时签过协议，一式两份，但因为搬过几次家，找不到协议了。 其二，在场人有仲几玉和其姐仲娟、姜洋、周某、张兴旺、周爱品。 其三、买卖房屋都是周某介绍的，姜洋没有参与介绍。 其四、钱是放在周爱品家中桌子上的，谁的钱不清楚。 4、二审中，2017年10月16日本院与仲几玉谈话笔录概要 其一、仲几玉当时卖房的协议原件和复印件已经丢失了，现在不知下落，提供不了。 其二、记不清楚当时是谁在买受人的位置上签字。 其三、去周爱品家后屋里面签的合同，仲几玉去的时候钱已经放在桌子上了，没问是谁的钱，按照商议好的价格拿到钱就走了。 其四、当时张兴旺、周爱品、周新民、姜洋都在场，其他人记不清楚了。 其五、周爱品说是给小孩结婚用的。当时是周爱品介绍仲认识张兴旺的，要不是打官司根本就不认识张兴旺家里其他人。 其六、没记得当时张兴旺讲什么话，卖房子是和周爱品谈的，只认周爱品。当时经供销社同事周新民介绍把房子卖给周爱品的。 其七、不清楚用地性质，买的时候没有产权证，也没说什么时候可以办证，整个镇的供销社都没有产权手续，都是根据协议来的。 其八、仲几玉认为涉案房屋公证书是谁提供的，应该和本案房屋买卖协议一块提供。 其九、关于落款为2008年8月15日的证明和落款为2012年1月5日的证明。2008年张兴旺和周玲利两个人还没有离婚，周爱品和周玲利要写个证明，然后仲几玉就写了。2008年的证明只能证明仲几玉房子是卖给周爱品的，但是具体钱是谁出的不清楚。2012年的证明，是张兴旺的父母老是去仲几玉家闹，实在不想烦这事了，然后张成才还托人，然后就出具了2012年的证明。 5、二审中，2017年10月30日本院与周爱品、仲几玉谈话笔录中仲几玉陈述概要： 其一、当时仲几玉的姐姐和她的一个女性朋友在场。钱当时就是放在桌子上，仲几玉姐姐数过之后拿走的，但不知道这是谁的钱。 其二、仲几玉2008年写给周爱品和周玲利的证明不作数。现在的意见同2017年10月16日的谈话内容一致。 其三、为什么说2008年8月15日证明不作数，是因为当时张兴旺和周玲利未离婚，周爱品和周玲利说是房屋拆迁要用，当时仲几玉对其他情况不知情。 其四、协调不了本案纠纷。 6、二审中，2018年6月29日本院与仲几玉谈话笔录概要 其一、法院的人总共与仲几玉谈话四次，之前有一次是宿迁中院的人到沭阳与仲几玉谈过话，在该案二审期间包括本次主动到庭共三次到中院法庭陈述。 其二、对2014年2月8日中院到沭阳与其谈话笔录没有意见，全部认可。 其三、关于2017年10月16日本院与仲几玉谈话笔录内容，要把笔录中记载的“经我的供销社同事周新民介绍我把房子卖给周爱品的”改成“经我的同事周新民介绍周爱品和我谈房子买卖的事”，把“当时买房子是和周爱品谈的，我只认周爱品”改为“当时买房子是和周爱品谈的，我只认识周爱品”。没改之前的那句也证明不了仲几玉是把房子卖给周爱品的，还是以协议为准。其他全部认可。 其四、当时周爱品讲两个小孩要结婚，要买个房子。仲几玉认为谁出钱就是卖给谁的，只认钱，并没有明确的买卖对象。钱是谁出的，协议是谁签的都记不清楚。 其五、现在仲几玉没有证据能证明这个房子是周爱品买的，拿不出协议来，不敢乱说。仲几玉在本院的谈话并不能证明仲几玉是直接卖给周爱品的。 其六、梁某和仲某曾向仲几玉索要房屋买卖协议属实，但仲几玉记不清楚有没有向梁某和仲某说过房子是卖给张兴旺的话。张兴旺委托仲某送钱给仲几玉，让仲几玉证明房子是张兴旺的。因为没有房屋买卖协议，仲几玉不敢乱证明，钱也没收。 其七、对于2017年10月30日谈话笔录中记载的“现在的意见同2017年10月16日的谈话内容一致”，是指和仲几玉本次修改的内容一致。 其八、关于2008年出具给周爱品家的证明。当时因为张兴旺和周玲利没有离婚，仲几玉认为写给哪方都无所谓。仲几玉并不清楚周爱品和周玲利让写证明的目的。在仲几玉出具2008年的证明一年后，张兴旺和周伶俐两人离婚了，所以仲几玉就写了2012年的证明。 其九、2012年出具给张兴旺的证明，是受到张兴旺家里人的骚扰，但是证明里面内容是其真实意思表达。 其十、建议法院判两家一人一半，省的伤和气。仲几玉2008年出具给周爱品家的证明，感觉受到欺骗。仲几玉不确定房子是卖给谁的，确实记不清协议谁签的。有可能钱是张兴旺拿到周爱品家的呢，但仲几玉没看到。仲几玉只是认识周爱品，不认识张兴旺，张兴旺是周爱品介绍认识的，如果不打官司并不认识。 张兴旺对仲几玉的证言的质证意见：1、关于2017年10月16日仲几玉的谈话笔录，仲几玉称涉案房屋是卖给周爱品是假话，仲几玉称记不清楚谁签的协议、谁付的钱也是假话。现在这个协议还在仲几玉的前妻张琴手里。周玲利把房子协议原件收回去，然后找仲几玉出具了2008年的证明，2008年的证明是周玲利与张兴旺离婚之前出具的。对谈话其他内容没有意见。2、关于2018年6月29日仲几玉谈话笔录，能够证明周爱品持有的仲几玉出具的2008年的证明不是仲几玉的真实意思表示，也不能够反映出房屋是谁购买。同时，谈话内容也反映出梁某、仲某确实向仲几玉索要购房合同相关的事实，印证梁某和仲某的证人证言是可信的，证明案涉房屋的购买人是张兴旺。张兴旺一方委托过仲某给仲几玉钱，但仲几玉没有收。 周爱品对仲几玉的证言的质证意见：1、关于2017年10月16日仲几玉的谈话笔录，不认可仲几玉称钱放在桌上直接数过拿走的事实。当时的房款是周爱品亲手数过交给仲几玉姐姐的。该笔房款是周爱品自己赚的钱，张兴旺家出钱买房子。对其他谈话内容都认可。2、2008年的证明，是因为要建小区拆迁才找仲几玉出具的。3、关于2018年6月29日仲几玉谈话笔录，仲几玉称钱在周爱品家的桌子上拿的，证明就是周爱品给的钱。仲几玉的谈话内容写到周某介绍周爱品谈房子买卖的事，还是证明房子是周爱品购买的。 周玲利对仲几玉的证言的质证意见：周玲利认为仲几玉是收了张兴旺一方的好处，才称2008年出具的证据是受到了欺骗。 本院对二审期间仲几玉几次到庭陈述认证意见：对仲几玉到庭陈述的事实，本院予以确认。对于仲几玉谈话内容及其之前出具的两份证明与本案的关联性，本院将在下文予以进一步分析认定。 二审中双方对一审查明认定事实均无异议，本院对一审查明认定事实予以确认。二审另查明：案涉房屋土地性质为集体土地，1976年左右由胡集供销社所建，未办理相关建房手续，亦一直未办理登记手续。2001年11月，原胡集镇供销社因改制将涉案房屋出卖给供销社职工仲几玉。至今，该房产无任何物权登记。 为全面展示双方举证情况，本院对与张兴旺、周爱品诉讼主张相关证据列举如下： 与张兴旺诉讼主张相关证据 1、2012年1月5日仲几玉出具的证明 关于本人出售的胡集供销社两间门市一事，当时双方协议有效，其他关于本人出具任何证明不作法律依据（包括收款时地点证明）。 2、2014年2月8日本院与仲几玉谈话，仲几玉陈述概要 其一，2005年卖房时签过协议，一式两份，但因为搬过几次家，找不到协议了。 其二，在场人有仲几玉和其姐仲娟、姜洋、周某、张兴旺、周爱品。 其三、买卖房屋都是周某介绍的，姜洋没有参与介绍。 其四、钱是放在周爱品家中桌子上的，谁的钱不清楚。 3、姜洋书面证据及法院电话调查笔录 书面证言证据：姜洋和仲几玉是供销社同事也是邻居，张兴旺找其帮砍价。当时大概有庄某2、马先进、周某、周爱品、张兴旺等人在场，姜洋可能在协议上签了字。签协议地点是周爱品家。由于时间太长，记不清楚，真实情况以其在协议原件上签字为准。 在与法院通话中称：法院依次问“张兴旺与仲几玉卖房的事你是否知道”“张兴旺什么时间买仲几玉房子”“你细想一下，是张兴旺婚前买的还是婚后买的”，姜洋依次回答“我知道他们卖房的事”“具体时间不记得了，这么多年了”“我记不得是张兴旺婚前买的还是婚后买的了…”，姜洋也不记得是否在协议上签字见证。 4、马某证言，系律师调查笔录及法官电话调查笔录 鲍瑞律师调查笔录：马某不是在场人，但曾陪着张兴旺看过仲几玉房子，房子是张兴旺购买的,张兴旺装修的房子，然后结的婚。马某父亲马先进参与了整个过程，并且在张兴旺与仲几玉购房合同上签字见证。现马先进已去世。 在与法院通话中称：马某是张兴旺与周伶利结婚的媒人，之前陪张兴旺看过该房子。买房是为结婚用的，婚后搬进该房子的。但房子到底是谁买的不清楚，听马某父亲马先进说两家都给钱的。 5、庄某1证言，系律师调查笔录及法官电话调查笔录 鲍瑞律师调查笔录：其和张兴旺和仲几玉认识十几年了，仲几玉和庄某1父亲关系好。因张兴旺向庄某2借10000元要求送到周爱品家，所以当时在场。房子是张兴旺买的，是张兴旺与仲几玉签订的购房合同，是张兴旺将钱付给了仲几玉。在场人有马先进、姜洋、周某作为见证人在协议上签字。 在与法院通话中称：房子是卖给张兴旺的，仲几玉卖房子时在场，庄某1没在协议上签名。房子是张兴旺婚前所买，当时还借10000元给张兴旺。但庄某2并不清楚买房钱到底是张兴旺一个人出资还是有周爱品家出资。 6、梁某证言，系律师调查笔录及法官当面调查笔录 鲍瑞律师调查笔录：梁某系工程监理师，与张兴旺、周伶利、仲几玉都认识，仲几玉与其是叔伯连襟关系。2009年8月，张兴旺委托其向仲几玉索要购房合同，梁某电话联系仲几玉问到，是不是把涉案房子卖给张兴旺了，仲几玉说是的。但仲几玉给梁某说购房协议在其妻子张琴手里。张琴给梁某说放回张琴娘家了，但最终回复梁某未找到协议。 在与法院谈话中称：认可律师调查笔录属实。 7、徐某证言，系律师调查笔录及法官当面调查笔录 鲍瑞律师调查笔录：徐某老家也是胡集街的，认识仲几玉有二十几年了。2005年2月份，张兴旺看好仲几玉的房子并且想买，想让徐某,帮忙砍价的。虽然没降价，但张兴旺还是买了仲几玉的房子。徐某不是在场人，但后来姜洋、仲几玉、张兴旺都向徐某提起张兴旺买房的事。后来张兴旺要离婚，找徐某向仲几玉索要另一份协议，仲几玉对徐某说徐某要迟了，周爱品已来找过仲几玉，并写了个证明给周爱品，买卖协议在张琴那里，不能再拿出来了。仲几玉之后始终没答应拿出协议。 在与法院谈话中称：徐某和张兴旺、周玲利都有一点不太近的亲戚关系。2005年2月份左右，仲几玉的案涉房产卖给了张兴旺。张兴旺曾找徐某砍价的，但当时徐某不在场，在场人有姜洋和庄某1。没看到他们签过的合同，张兴旺买房后才结婚。徐某认可律师调查笔录属实。 8、仲某证言，系律师调查笔录及法官当面调查笔录 鲍瑞律师调查笔录：仲某称其系沭城卫生院院长，仲几玉是其本家叔辈，与张兴旺、周玲利不太熟悉。2009年4月份张兴旺父亲张成才委托其向仲几玉索要买房协议。仲某曾把仲几玉约到其办公室，仲几玉说过张兴旺确实购买了仲几玉的房子，房钱也是张兴旺交给仲几玉的，并同意回去找找协议书的。后来仲几玉回复仲某说协议找不到了，被张琴弄丢了。2010年6、7月份，张兴旺父亲张成才又来委托仲某找仲几玉，仲几玉总是说再找找协议看看。2011年2月份，仲某把仲几玉、张成才，约在仲某办公室，仲几玉还是讲“确实有这事”，但因搬过几次家，找不到协议了。仲几玉还对仲某讲过，张兴旺买房是为了结婚用的。 在与法院谈话中称：仲某系沭阳县妇幼保健院长，与张成才是表兄弟关系（不是亲的），不认识周玲利。仲几玉卖房时仲某不在场，听说是张成才家买的。2009年4、5月份和2010年6、7月份张成才委托仲某向仲几玉索要过协议。2011年2月份，曾约仲几玉和张成才到仲某办公室，仲几玉当时也说确实有卖房给张兴旺的事实，但协议找不到了。认可律师调查笔录属实。 9、证人史某，史某出庭作证称 史某是张兴旺妹夫，案涉房屋是张兴旺买的，院墙厨房是张兴旺2005年买过没多长时间建的。张兴旺盖房时，史某没有去过现场。2005年3、4月份，装修材料是和张兴旺一起去买的。 10、沈某书面证言 张兴旺购买涉案房屋后增建院墙和厨房，找其装潢，并一起去买了装潢材料。当时张兴旺和周玲利还没结婚。 11、与仲几玉前妻张琴录音 张琴在录音中称周爱品妻子曾找其出庭作证，但张琴拒绝并反问“要是你家（周爱品）买房，当时你家（周爱品）为何没签字”，并称仲几玉曾讲过涉案买卖协议字是张家小孩签的，不是周爱品签的。 12、周玲利申请的工商登记信息 婚姻存续期间，周玲利个体工商户登记申请及注册信息勾填案涉房产为自有产权 13、张兴旺与周玲利离婚调解书 经查，2008年9月24日，周玲利曾起诉离婚，2008年10月24日撤诉。2009年5月7日，周玲利再次起诉离婚，双方于2009年5月11日调解离婚结案，但未就房产作分割。 张兴旺称因买房协议未找到，法院要求另案诉讼；张兴旺家是外地人，手中无协议无法强行要求周家搬走，张兴旺在沭阳还有汽车装潢门市，故一直由周家占着。 与周爱品诉讼主张相关证据： 1、原胡集供销社与仲几玉签订的买卖案涉房屋协议公证书 载明：门市出售协议书，甲方沭阳县胡集供销社，乙方仲几玉，甲方有营业门市二间于2001年12月27日出售给乙方，人民币22000元。公证书时间2002年1月28日等内容。 2、2008年8月15日仲几玉出具给周爱品的证明（仲几玉2012年1月5日证明及以后谈话又否定该证明） 载明：本人于05年2月份转让供销社门面房两间给周爱品，（款当时由周爱品付）。 3、周玲利陈述 案涉房屋是其父亲周爱品从仲几玉处购买的，该房屋后的两间厨房、花园及围墙也是其父亲添建。现该添建的两间厨房、花园及围墙已被周爱品拆除，并新建成平房。案涉房屋使用权应由周爱品享有。 4、周某,证言，系沭阳县法院法官调查笔录 周某与仲几玉是供销社同事，周爱品同是街上人，仲几玉卖房子时不认识张兴旺，后来认识张兴旺的。当时是周爱品问周某供销社有无房子卖，周某知道仲几玉要卖胡集供销社门面房，就介绍给周爱品的。当时仲几玉的两间房要6万元，周爱品问能不能少点，后谈成是5.8万元。交钱时周某没有在场。周某称周爱品与仲几玉双方好像有签订房屋买卖合同，时间长想不起来了。 5、钱某证言，系2011年11月份沭阳县法院法官调查笔录 钱某是电工，认识仲几玉，认识张兴旺时间短，和周爱品是本街人。仲几玉在供销社的门面房是卖给周爱品的，周爱品请钱某去安装电的，钱某没要装电钱。周爱品还找钱某到塘沟周立山家的扣板厂买扣板及小方子来吊顶及装电。吊顶的材料是钱某和周爱品买的。买卖房屋时钱某不在场，所以钱某不知道周爱品买仲几玉的房子的经过。周爱品说是周爱品自家要装电的，不是周爱品家的房子，周爱品不会找钱某装电，所以钱某肯定是周爱品购买的。 6、王某证言，系2011年11月份沭阳县法院法官调查笔录 王某认识仲几玉但无交情。王某听说是周爱品买仲几玉在胡集供销社有门面房的，但不清楚买卖过程。周爱品找王某在原仲几玉的两间门面房后面建了两间厨房并拉了院墙，总共给王某工钱是1500元。当时是周爱品找王某去建院墙及厨房，也是周爱品付给王某工钱。周爱品说是其自家建的。在两年前张兴旺与周玲利离婚不久，张兴旺找王某让王某证明是张兴旺找王某建院墙和厨房。因为当时是周爱品找王某建的，王某不能说瞎话，所以王某没有答应为张兴旺证明。 7、刘某证言，系2011年11月份沭阳县法院法官调查笔录 刘某与周爱品、周玲利都认识，周玲利是刘某姐姐的同学，张兴旺以前见过一面，是周玲利的对象。刘某通过周玲利介绍租周爱品的房子，周玲利说周爱品有房出租。当时周爱品与刘某谈的价格，房租也是交给周爱品，钥匙也是周爱品给刘某的，是周爱品租房给刘某的。刘某当时租的房子，一年租金是7000元，就租一年。刘某2009年租房后听说周玲利与张兴旺正在办理离婚。 8、孙某证言，系2011年7月份沭阳县法院法官调查笔录 孙某是街东头人。孙某经营的两元超市的门面房是租周爱品的，当时门口贴的广告上电话是周爱品的，租金每年8000元。孙某租房是和周爱品电话联系的，钱也是交给周爱品的，租期从2010年11月1日到2011年11月1日。租房时房子是空的，外面有一间厨房和一间住人的地方，现在拆有两月了。现在盖的平房和前面一样大，还没有竣工。 本案二审争议焦点：1、谁是争议房屋买卖合同的相对人，即周爱品还是张兴旺从仲几玉处购买了涉案争议房屋。2、如争议房屋系张兴旺购买，则周爱品是否应当赔偿因拆除争议房屋后面两间厨房及院墙造成的财产损失并拆除其新建的房屋。 关于第一争议焦点。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，应当推定张兴旺关于是其与仲几玉签订了涉案房屋买卖协议的主张成立，具体理由如下：其一，因涉案房屋两次买卖过程中均未办理产权登记和过户手续。在此情况下，该两份买卖协议即相当于房屋权属证书，其价值及重要性不言而喻，持有者理应极其重视并妥善保管，丢失的可能性不大。其二，周爱品自认原始的房屋买卖协议原件即沭阳县公证处（2002）沭证经内字第59号公证书及后来其与仲几玉签订的房屋买卖协议原件均在其处，一直由其保管于同一地点，并未分开存放。诉讼中，周爱品仅提供了（2002）沭证经内字第59号公证书，并称其与仲几玉签订的房屋买卖协议原件丢失，明显有悖常理。其三，经查，2008年8月15日周爱品找仲几玉出具系周爱品购房的证明后，2008年9月24日周玲利即向一审法院起诉张兴旺离婚。周爱品辩称系因当时要拆迁建小区，协议丢失，所以找仲几玉出具2008年8月15日的证明；但周爱品对此并未举证证明，且涉案房屋至今并未被拆迁，故本院对周爱品该辩解意见不予采信。其四，2008年8月15日周爱品找仲几玉出具证明一月之余后，周玲利便起诉张兴旺离婚，不能排除周爱品在周玲利与张兴旺因离婚就涉案房屋权属产生纠纷后，为了在诉讼中取得有利地位，隐匿关键证据的可能性。其五，张兴旺主张周爱品丢失的该协议是张兴旺作为买受人与仲几玉签订的协议。张兴旺提供的证人仲某、梁某、徐某证言能够证明其曾多方托人向出卖人仲几玉找寻该关键证据，如该证据载明买受人不是张兴旺，则不必如此大费周折而获取于己不利的证据。综上，本院认为该书面协议对周爱品不利，而其无正当理由不出示该证据，依法推定系张兴旺与仲几玉签订了涉案房屋买卖协议。 同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，本院认为，其一，证人庄某2称当时其在场，张兴旺买房向其借款10000元，张兴旺和仲几玉签的买卖协议，房子是卖给张兴旺的。证人梁某称2009年张兴旺让其帮助向仲几玉索要协议时，梁某电话联系仲几玉，仲几玉曾认可房子卖给张兴旺了。证人仲某称自2009年4月份，张兴旺父亲张成才委托仲某索要该协议。2011年仲某将仲几玉和张成才约一起时，仲几玉说过卖房给张兴旺的事；证人徐某称张兴旺因买仲几玉的房子曾找其帮忙砍价，在场人姜洋、仲几玉及张兴旺之后都对其说过张兴旺买房的事，徐某称房子是卖给张兴旺的。证人马某称其之前与张兴旺一同看过该房。上述证人证言用以证明张兴旺为购买涉案房屋做过看房、借钱等准备工作、出卖人仲几玉曾陈述过房子是卖给张兴旺的情况。其二，张兴旺、周玲利婚后即居住使用了诉争房屋，并将该房屋用于经营童车，并办理了工商登记，经营者为周玲利，经营场所的产权性质登记注册为“自有产权”，而没有登记为借用或租用。该情形，一定程度上印证了该诉争房屋系张兴旺购买用于其二人婚后共同居住使用的事实。其三，依据沭阳当地一般由男方出资购房的婚嫁风俗，张兴旺作为非胡集街的外乡人与居住在胡集街上的周玲利恋爱，为了结婚在街上买房，也符合当地一般风俗。综上，结合周爱品无正当理由未提交与仲几玉签订的买卖协议的情形，涉案房屋系由张兴旺购买的事实具有高度可能性，应当认定张兴旺从仲几玉处购买了涉案房屋。依据查明事实，现由周爱品占有使用涉案房屋，周爱品应当向张兴旺返还上述房屋财产。 关于出卖人仲几玉出具的证明及陈述。本院认为，仲几玉于2008年8月15日出具的证明“本人于05年2月份转让供销社门面房两间给周爱品，（款当时由周爱品付）。”其在2012年1月5日又出具证明“关于本人出售的胡集供销社两间门市一事，除当时双方协议有效，其他关于本人出具任何证明不作法律依据（包括收款时地点证明）。”2014年2月8日仲几玉与本院谈话时陈述2005年卖房时签的协议已丢失，记不清谁付的房款。二审期间，仲几玉先是到庭陈述涉案房屋卖给了周爱品，但之后又到庭称2008年8月15日的证明不作数，2012年1月5日的证明是仲几玉真实意思表示，其之前的陈述不能证明房子是卖给周爱品的，其不能确定具体的买受人是谁。综合仲几玉出具的证明及证言，其先后几次作反复矛盾陈述，其证言无法客观有效地证明事实，故本院对仲几玉出具的证明及陈述均不予采信。周玲利辩称仲几玉是收受了张兴旺家好处才讲2008年8月15日的证明是受到欺骗；但周玲利并未举证证明，故本院周玲利该辩解意见不予采信。 关于周爱品提供的其他证据。证人周某陈述其原胡集供销社同事仲几玉要卖房子，周某就介绍给周爱品的，但记不清周爱品是否与仲几玉签订了买卖协议，交房款时周某不在场。本院认为，其一，证人周某并未明确是由周爱品出资购房及签订涉案房屋买卖协议。其二，当时张兴旺与周玲利处于恋爱期，周玲利之父周爱品为外乡镇人张兴旺从中介绍房源、参与谈价并提供场所签订协议、付款，符合情理。综上，证人周某证言不足以证明系周爱品购买房屋。证人王某称其听说是周爱品购买的，当时是周爱品找王某去建院墙及厨房，也是周爱品付给王某工钱1500元。证人钱某称是周爱品找其为涉案房屋吊顶、装电。本院认为，其一，证人王某证言只是听说系周爱品购买，其亦并未指明听何人所说。其二，证人钱某亦只是基于周爱品找其为该房屋装电等情形推定是周爱品购买。其三、基于周爱品与张兴旺（当时周爱品准女婿）的特殊关系，即使周爱品为涉案房屋添附建筑，并不能直接证明涉案两间门面房系周爱品购买。故证人王某、钱某证言不足以证明系周爱品购买房屋。关于证人刘某、孙某自2009年起一直从周爱品处租用涉案房屋的证言，本院认为，其一，占用使用涉案房屋并不能代表占有使用收益人为该财产购买权利人。其二，双方对谁是涉案房屋实际买受人一直存在争议。故证人刘某、孙某的证言亦不能证明周爱品购买了涉案房屋。综上，本院对周爱品提供的上述证人证言关于涉案房屋系周爱品购买的证言均不予采信。 关于第二争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张兴旺主张周爱品、周玲利应当赔偿因拆除争议房屋后面两间厨房及院墙造成的财产损失。本院认为，张兴旺提供证人史某和沈某书面证言，用以证明系张兴旺添附厨房及院墙等建筑。但史某出庭作证称张兴旺盖房时史某没有去过现场，其不知道张兴旺盖房子的事，其是从父母那里听说张兴旺从老家拖得建筑材料，故证人史某证言不能充分证明系张兴旺添附建筑。沈某仅提供书面证言但未到庭陈述，周爱品、周玲利对沈某书面证言不予认可，故本院对该证据不予采信。综上，张兴旺提供的证据不能充分证明周爱品在涉案房屋权属争议期拆除的先前添附的厨房及院墙等建筑，系张兴旺添附。本院对张兴旺要求周爱品、周玲利赔偿财产损失20000元的主张不予支持。张兴旺还主张周爱品、周玲利应当拆除其新建的房屋。本院认为，其一，依据查明事实，系由周爱品找人施工并支付价款添附了建筑，添附建筑时应有更好利用涉案房屋效用的初衷。其二，周爱品添附的建筑具有一定的使用价值，拆除则造成资源的浪费，不利于资源的合理利用。其三，周爱品对涉案房屋进行添附时，周爱品与张兴旺两家关系较融洽，不属于恶意侵权行为。故本院对张兴旺该主张不予支持。同时，对于周爱品添附的建筑价值补偿问题，双方可另行诉讼解决。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，张兴旺上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7962号民事判决； 二、确认位于沭阳县原供销社的案涉两间门面房由张兴旺购买，该两间门面房、房屋后面周爱品所建的房屋及相应的家院由张兴旺使用，周爱品应于本判决生效后十五日内向张兴旺返还上述房屋财产； 三、驳回张兴旺其他诉讼请求； 四、驳回周爱品的诉讼请求。 一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，合计2600元，由周爱品负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 辉 审 判 员  陈泽环 审 判 员  黄亚非 二〇一八年九月二十六日 法官助理  刘宗强 书 记 员  赵媛媛 书 记 员  汪小婉