西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初9561号原告：李国强，男，1985年9月20日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。原告：张九园，女，1987年10月6日出生，汉族，住西安市阎良区。共同委托代理人：王永刚，陕西希格玛律师事务所律师。共同委托代理人：杨蕊，陕西希格玛律师事务所律师。被告：樊连生，男，1942年7月8日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托代理人：樊某，女，1973年6月24日出生，汉族，住西安市雁塔区，系被告之女。被告：谭某1，男，2001年7月9日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。法定代理人：谭某2，男，1972年12月12日出生，汉族，住陕西省户县，系其父。法定代理人：樊某，女，1973年6月24日出生，汉族，住西安市雁塔区西影路**********，系其母。第三人：西安众千寻房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区建东街******房。法定代表人：杨舒展，该公司总经理。委托代理人：王东，男，1990年1月3日出生，汉族，住陕西，住陕西省山阳县员工。第三人：姚俊娥，女，1946年8月13日出生，汉族，住陕西，住陕西省咸阳市秦都区iv>委托代理人：刚阳，陕西迈道律师事务所律师。原告李国强、张九园诉被告樊连生、谭某1、第三人西安众千寻房地产营销策划有限公司（以下简称众千寻公司）、第三人姚俊娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国强、张九园及其共同委托代理人王永刚、杨蕊、被告樊连生的委托代理人及谭某1的法定代理人樊某、第三人众千寻公司委托代理人王东、第三人姚俊娥及其委托代理人刚阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李国强、张九园诉称，2018年2月28日，经众千寻公司居间介绍，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：QX20180228），约定由被告将二人共同所有的位于西安市雁塔区西影路5号水木兰亭1幢1单元2201室卖给原告。2018年3月14日，原告与被告及居间方三方签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》（合同备案号：C18009361）、《存量房买卖居间合同》。其中，《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》第三条约定房屋成交价格为人民币950000元，第四条约定：“房屋价款支付方式采取贷款方式付款：买方应将首付款人民币290000元存入监管账户，余款人民币660000元向贷款机构申请支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。”此外，双方签订的《存量房买卖合同》第四条约定：“双方申请办理产权转移登记日期（过户）为乙方贷款申请审核通过并银行放款至资金监管账户后5个工作日内。”该合同第六条第一款约定：“本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币20000元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。”2018年3月17日，原、被告及西安市置诚资产管理有限公司还签订了《二手房交易结算资金监管协议》，就资金监管账户进行约定。合同签订后，原告于2018年2月28日向居间方支付了定金10000元，于2018年3月19日将首付款290000元存入资金监管账户；2018年5月8日，监管资金已全额到账。原告遂联系被告办理过户手续，但樊某称其母亲不同意出售该房屋。合同约定过户时间已过，被告反悔卖房、不配合办理过户手续，已经构成违约，故诉至法院，请求判令：1、二被告及其法定代理人配合办理房屋过户手续；2、二被告及其法定代理人向原告支付违约金20000元；3、二被告支付滞纳金182400元（自2018年5月14日起算，暂计算至2018年9月19日，请求判令至房屋产权过户日）；4、二被告及法定代理人承担原告支出的律师费76000元；5、诉讼费由二被告承担。被告樊连生、谭某1辩称，其不同意原告的诉请，涉案房屋合同系二被告的委托代理人樊某被迫签订，同意向原告退还10000元定金。第三人众千寻公司述称，其可以协助买卖双方办理过户手续，其余诉请与其无关。第三人姚俊娥述称，涉案房屋系樊连生夫妻共同财产，请求法院确认房屋买卖合同无效。经审理查明，位于西安市××××号房屋（不动产权证书号：1150104024-8-1-1-12201～1）于2012年9月26日登记在樊连生、谭某1名下；无共有情况。2018年2月28日，樊某、樊连生（由樊某代签）（卖方）与张九园（买方）签订《存量房买卖合同》，约定将西安市雁塔区西影路5号水木兰亭小区1幢1单元2201室房屋出售给买方，成交价950000元。合同第2.2.2条约定，首期房价款贰拾捌万圆于资金监管时支付；第2.2.3约定，第二期房价款陆拾陆万圆的银行按揭贷款，房款期限以贷款银行规定为准；第四条约定，甲乙双方申请办理产权转移登记日期（过户）在乙方贷款申请审核通过并银行放款至资金监管账户后5个工作日内；第6.1条约定，本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按照本合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金贰万圆整给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；第6.2.2条约定，合同签订后，若甲方未能按照约定将房屋交付乙方，或者由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约，逾期超过三十日，则乙方有权解除本合同；乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解除通知之日起七日内，退付乙方已购房款，同时向乙方支付违约金；乙方不主张解除合同的甲方应继续履行本合同，甲方应向乙方每日支付房款万分之十五的滞纳金，于实际交房或转让办理产权转移手续当日支付。2018年3月14日，谭某2、樊某（谭某1的法定代理人）、樊连生（由樊某代签）与李国强、张九园签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》（合同备案号：C18009361），约定上述房屋的成交价为950000元，支付方式为：买方将首付款290000元存入监管账户，余款660000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；其中，首付款的变更以监管协议为准。2018年3月17日，谭某2、樊某（谭某1的法定代理人）、樊连生（甲方）与李国强、张九园（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，合同第十四条约定，甲方与乙方在2018年3月14日签订《二手房买卖合同》，合同登记号：C18009361，将坐落西安市雁塔区西影路5号的房屋（产权证号：1150104024-8-1-1-12201～1），建筑面积121.45平方米，成交价格950000元出售给乙方；委托监管资金950000元；约定按揭贷款的，乙方应在本协议签订之日起15日内将购房首付款叁拾捌万圆存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。合同签订后，原告于2018年5月8日全部监管资金付至监管账户。被告樊连生、谭某1提交其另行购买房屋的定金收条、房屋买卖合同、退款进账单、中介公司信息（均为复印件），证明其出售涉案房屋的目的是为了另行购买房屋，原告采用欺骗的手段一再拖延，导致其未能成功购买别处房屋。二原告对该组证据的真实性不予认可，称与本案无关联性。第三人姚俊娥提交结婚证、户口本、商品房买卖合同、产权证书等，证明其与樊连生系夫妻，于1970年1月8日结婚，婚姻关系存续至今，涉案房屋系二人购买，属于夫妻共同财产。二原告对该组证据的真实性认可，称根据法律规定，该房屋产权证载明的所有权人为樊连生、谭某1，没有共有情况，且涉案房屋系姚俊娥在中介处挂牌销售。经询，第三人众千寻公司称，涉案房屋开始系在其公司对外出租，后其公司员工询问，姚俊娥称对外出售；2018年5月初，樊某向其告知姚俊娥不同意出售房屋。庭审中，二被告认为原告诉请主张的滞纳金数额过高，请求人法院酌情降低。原告诉请主张的律师费，其提交《委托代理合同》，未提交实际支付律师费的证据。上述事实，有房屋登记簿、《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法权益受法律保护。《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》中樊连生的签字系樊某代签，在2018年3月17日《西安市二手房交易结算资金监管协议》是樊连生本人签字确认，且该资金监管协议中约定出售房屋坐落、成交价、房款支付方式等均与《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》约定一致，故应当认定樊连生对樊某在《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》中的签字进行了追认。关于第三人姚俊娥述称，其对出售房屋不知情一节，根据二原告、中介的陈述，姚俊娥对出售房屋属于知情；且姚俊娥在2018年5月表示不同意出售房屋，然而此时，买卖双方已经签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》，买方在2018年5月8日已经将全部购房款付至资金监管账户，完成了付款义务。故对第三人姚俊娥该项述称，本院依法不予采信。关于姚俊娥主张，房屋买卖合同无效一节。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的数段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》无上述法律规定情形，对第三人姚俊娥该项主张，本院依法不予支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋所有权人为樊连生、谭某1，谭某2、樊某系谭某1的法定代理人，故原、被告签订的《存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。二原告已完成付款义务，被告樊连生、谭某1应向二原告办理涉案房屋所有权转移登记，谭某1的法定代理人应予配合。关于原告诉请主张的违约金20000元，符合《存量房买卖合同》第6.1条约定，本院依法予以支持。关于原告诉请主张被告支付滞纳金一节，《存量房买卖合同》第6.2.2条约定了滞纳金的计算方式；二被告认为原告诉请主张的滞纳金数额过高，请求法院酌情降低。本院酌情认定滞纳金以950000元为基数，从2018年5月16日算至房屋所有权转移办理完毕之日，按日万分之四计算。关于原告诉请主张的律师费，其仅提交《委托代理合同》，未提交实际支付律师费的证据，其该项诉请，无事实依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《《中华人民共和国物权法》第九条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告樊连生、谭某1于本判决生效之日起十日内配合原告李国强、张九园办理房屋所有权转移登记，将涉案房屋（位于西安市××××号，不动产权证书号：1150104024-8-1-1-12201～1）变更登记至李国强、张九园名下。二、被告樊连生、谭某1于本判决生效之日起十日内向李国强、张九园支付违约金20000元。三、被告樊连生、谭某1于本判决生效之日起十日内向李国强、张九园支付以950000元为基数，从2018年5月16日算至房屋所有权转移办理完毕之日，按日万分之四计算滞纳金。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费5476元，由二被告承担3000元，二原告承担2476元。鉴于上述费用原告已预交，二被告应当于本判决生效后十日内将其应当承担的案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  刘平均人民陪审员  廉晓建二〇一八年九月二十五日书 记 员  马浩浩打印：相丽华校对：张琪琪2018年月日送达