云南省云龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2929民初166号 原告：张艳美，女，1976年1月27日生，白族，云南省云龙县人，住云南省大理白族自治州云龙县。 委托诉讼代理人：马梦婷，杜四雄，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：云南旭鑫拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）。 住所：云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区滨海大道与通海路交叉路口。 法定代表人：杨鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：毛勇、吴荣熙，云南洪骐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：云龙县诺邓镇人民政府（以下简称镇政府）。 机构地址：云龙县诺邓镇沿江综合开发小区。 负责人：杨建忠，职务：镇长。 委托诉讼代理人：张建东（该政府副镇长），代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：梁银兰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告张艳美与被告拍卖公司、镇政府拍卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理。在诉讼过程，由于黄平、张金慧、陈辉胜等16个原告亦向本院提起了16个拍卖合同纠纷案件，16个拍卖合同纠纷案件的被告同本案的被告相同，诉讼标的均为同一种类、拍卖标的均属同一场拍卖会所拍的铺面，为了有利于案件的审理，本院依法组成合议庭对上述16个案件同本案进行合并审理。上述当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张艳美向本院提出的诉讼请求：一、依法撤销原告与被告拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》。二、依法判令二被告共同返还原告竞买保证金人民币10万元，并支付从2018年1月11日起至返还原告竞买保证金之日止的利息。三、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2017年12月，原告通过《大理日报》刊登的《拍卖公告》获悉被告镇政府委托被告拍卖公司对云龙县太极商住城二期20间商铺进行公开拍卖。2018年1月3日，原告向拍卖公司提出竞买申请，并向《拍卖公告》指定的保证金交纳账户交纳了10万元竞买保证金，并领取了相关《拍卖规则》、《拍卖标的物现场实地踏勘表》等资料。同日，原告按拍卖公司提供的格式合同与其签订《特别告知书》。该告知书约定：“被告镇政府委托被告拍卖公司对云龙县太极商住城二期20间商铺进行对外公开拍卖，按价高者得原则确定买受人；拍卖成交后相应的税费及其他相关费用由买受人承担；拍卖成交后，竞买保证金自动转为购房款，买受人须在拍卖会结束后30个工作日内一次性付清成交价款，成交价款汇入镇政府指定账户，并与镇政府签订《交易合同》…”。 2018年1月11日，原告按时参加了由拍卖公司主持的对云龙县太极商住城二期20间商铺进行公开拍卖的拍卖活动。由于前期领取的拍卖资料中未对标的物的土地性质及使用年限等相关信息进行说明，拍卖过程中部分竞买人要求拍卖师就上述问题予以说明，拍卖师当场答复：“标的物的土地使用权年限为50年，扣除已经使用的7年，还剩43年”最终，原告以277.85万元的价格成功竞得拍卖标的2幢2-03号铺面一间，成为竞拍买受人。同日原告与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。 2018年2月初，正当原告欲依约向被告支付购房款时却突然得知，拍卖标的物的土地使用权年限仅为40年，扣除已使用的年限7年后，剩33年，与拍卖公司公开展示的时间整整少了10年。由于竞拍标的物的实质变化，致使原告参与公开拍卖的目的无法实现，原告亦曾多次找二被告交涉，并提出书面材料要求协商解决此事，但镇政府复函要求与拍卖公司协商解决，拍卖公司则提出要求签订《交易合同》并承诺补偿1万元。原告认为，在拍卖标的已经发生实质变更的情况下，要求原告继续签订《交易合同》无疑将给原告带来巨大的经济损失。原告是基于50年的土地使用权年限才以277.85万元的价格竞价，本案构成重大误解。综上所述，原告认为，被告拍卖公司受被告镇政府的委托进行拍卖，但未向竞买人披露拍卖标的的瑕疵，给买受人带来巨大的经济损失，为此，原告向法院起诉，特提出如上诉讼请求。 被告拍卖公司辩称，一、本案的标的物不存在未披露的瑕疵。原告认为拍卖公司未向竞买人披露拍卖标的物的瑕疵，给买受人带来巨大的经济损失，应当承担违约损害赔偿责任。被告认为原告所述不是事实。在《拍卖公告》中，已经明确标的物所拍的房产，性质就是“商铺”。在《特别告知书》及竞买人在实地踏勘之后签署的《竞买申请书》等所有与本次拍卖有关的法律文书中，使用的都是“商铺”这个名词。在竞买人签署认可的《拍卖规则》中，公司申明：拍卖标的均按现状拍卖，拍卖人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。 房产的性质没有变，房产的现状没有变。标的物没有瑕疵，更不存在所谓的未披露瑕疵。法律规定商业用地的年限就是40年。至于原告在诉状中所说的，商铺的土地使用权年限，比拍卖师在现场的解答少了十年。这只能说，拍卖师解答错误。解答错误就有可能要承担法律责任。涉及到的，也只可能是未能按约定交付标的物的责任，而不是原告所称的“未向竞买人披露瑕疵”的问题。 二、拍卖师解答错误，事出有因，并非故意。在鸿曦公司提供的《房地产估价报告》所附的《国有土地使用权证》上记载的国有土地使用年限就是70年，因为50年包含在70年当中，所以拍卖师没有去进一步核实；另外在拍卖师向现场工作人员询问时，由于现场工作人员在鸿曦公司见到过50年国有土地使用权的商铺产权登记证书，拍卖师之前也接触过50年国有土地使用权的商铺拍卖，根据经验，没有进一步深究。在拍卖师作出50年国有土地使用权的解答后，现场国土部门、镇政府等部门的人员也未及时提醒更正。2008年之前，在不动产登记时存在将商铺与住宅混合的商铺用地作为综合用地登记，将国有土地使用权年限登记为50年的情况，之后虽然在《城市房地产管理法》当中有“综合用地”这个用地项目，但在实际操作中已经取消。拍卖师也没有及时掌握这个政策上的变化。 三、原告要求撤销的理由，依法不能成立。1、原告要求撤销《拍卖成交确认书》，其在诉状中阐述的理由不能成立。原告陈述的“拍卖标的已经发生实质变更”，这不是事实。拍卖标的至始至终没有发生变化。其陈述的“未向竞买人披露拍卖标的的瑕疵”，也不是事实，标的本身不存在瑕疵。其在诉状中，一个方面认为被告应当承担违约损害赔偿责任，另一方面又主张判令撤销《拍卖成交确认书》，相互矛盾。原告认为，合同目的不能实现。被告则认为原告购买商铺并使用，这个目的可以实现。至于说土地使用年限比拍卖师解答少了十年，这并不影响商铺的正常使用，它导致的只是原告办理国有土地使用权续期手续的时间提前问题。2、本案不具备《合同法》规定的撤销条件。根据《合同法》第54条的规定，撤销的事由有三种：重大误解、显失公平、欺诈。由于拍卖师解答上失误，可能对用地年限产生误解。但这个误解，从用地年限的减少可能产生的损失来看，多补交几平米的十年土地出让金，该误解不属于重大误解。原告申请撤销的理由，不能成立。 撤销的理由不能成立，原告应该按照《拍卖成交确认书》约定的付款期限，履行自己的义务。原告没有按时履行自己的付款义务，构成违约。拍卖公司保留追究原告违约责任的权利。 被告镇政府辩称，《拍卖成交确认书》不应当撤销，具体理由如下：1、《拍卖成交确认书》是原告与拍卖公司就原告竞拍的标的物、价款等事项的确认，是双方在对标的物实地踏勘后竞价的真实意思表示，该意思表示没有违反法律的强制性规定。2、尽管原告有可能因为拍卖师的错误表达，产生一定的误解，但该误解没有达到重大的程度，因为原告竞买的标的物其价格由房屋的价值和土地的价值两部分构成，房屋永久属于买受人，有使用期限的仅仅是土地使用权。而铺面涉及的土地使用权面积不多，仅为几平米，按照目前诺邓镇的土地价格65万元一亩计算，即便土地使用权期限届满，原告按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条的规定，申请续期需缴纳的十年土地出让金也在2万元之内。根据司法实践，对于买受人购买的超过100万元的标的物来说，即便有2万元左右的损失，该损失也比较小，没有达到重大损失的程度，其误解也达不到重大误解的程度，因此，原告主张因重大误解要求撤销《拍卖成交确认书》的理由不能成立，不符合《中华人民共和国合同法》第54条规定的可撤销条件，依法不应当予以撤销。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 经审理，本院认定本案事实如下：为妥善解决太极商住城铺面分配问题，经安置户授权，被告镇政府委托被告拍卖公司对云龙县诺邓镇太极商住城二期20间铺面进行公开拍卖。2018年1月3日，原告向拍卖公司提出竞买申请，同时按相关要求向云龙县诺邓镇人民政府代管资金财政专户交纳了10万元竞买保证金。并领取了相关《拍卖规则》、《拍卖标的物现场实地踏勘表》等资料。2018年1月11日，原告参加了由拍卖公司主持的对“云龙县太极商住城二期20间商铺进行公开拍卖”的拍卖活动。拍卖过程中部分竞买人询问拍卖师拍卖标的的土地使用年限，拍卖师当场答复：“标的物使用年限50年，扣除已经使用的年限7年，还剩43年的使用年限。”对于拍卖师的上述回答，在场的被告镇政府等相关部门未提出异议。最终，原告以277.85万元的价格成功竞得拍卖标的2幢2-03号铺面一间，成为竞拍买受人。同日原告与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。2018年2月初，竞拍买受人中的宋丽云户办理的不动产登记证中国有建设用地使用权期限为40年，即2011年2月21日起至2051年2月21日止。原告得知后，曾同二被告进行协商解决，但未能达成一致意见。 上述事实有《委托拍卖合同》、拍卖公告、拍卖资料、特别告知书、进账单、《拍卖成交确认书》等证据予以证实。 本院认为：关于《拍卖成交确认书》是否应当予以撤销的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本院认为，重大误解是指民事主体在从事民事活动时对相对人的行为或者合同的标的发生错误认识，从而使自己作出与自己意思表示相违背的行为，致使自己的利益遭受较大损失的行为。本案是否构成重大误解，必须符合重大误解的如下构成的要件。1、必须是表意人（即作出意思表示的当事人）因为误解作出了意思表示。2、必须是对合同的内容发生了重大误解。3、该误解不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的，且该误解同合同订立之间具有因果关系。4、误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，有可能对误解人产生较大损失。本案经审理已查明：由于原告前期向被告拍卖公司领取的拍卖资料中未明确标的物的土地使用年限，在拍卖会现场，部分竞买人向拍卖师进行询问后，拍卖师答复标的物的土地使用年限为50年，扣除已经使用的7年，还剩43年。后竞拍买受人中的宋丽云户办理的不动产登记证中国有建设用地使用权期限为40年即扣除已经使用的7年，还剩33年。本案原告主张其是基于50年的土地使用权年限才以277.85万元的价格参与竞价的，如果是40年的土地使用年限，原告不可能以此价格参与竞价，本案存在重大误解的情形，现要求撤销《拍卖成交确认书》。本院认为，首先本案原告即表意人对拍卖师在拍卖现场对标的物的土地使用年限的答复产生误解，而作出了以277.85万元的价格参与竞价，并成为竞拍买受人；其次，对于拍卖合同来说，拍卖标的物的土地使用权年限本属拍卖合同内容的重要组成部分，原告误认为标的物的土地使用年限为50年，而标的物的土地使用年限实际为40年，存有10年的差距，属于对合同内容发生了重大误解；再次，该误解的产生是基于拍卖师在拍卖现场的答复，并不是因为受到二被告的欺骗或不正当的影响，原告基于50年的土地使用权年限以此价格竞价，并以此价格成为买受人，并同被告拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，故该误解同订立《拍卖成交确认书》之间存在因果关系。最后，本案中原告所拍标的物的土地使用权年限实际为40年，比拍卖师的答复少了10年，10年的差距直接影响到原告对所拍标的物所享有的权利及承担的义务。10年的差距同原告竞拍时的心理预期悬殊较大，有可能对原告产生较大损失。因此，原告的主张符合以上重大误解的构成要件，根据上述法律的规定，原告要求撤销《拍卖成交确认书》的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于二被告关于本案中给原告造成的损失较小，本案不构成重大误解的辩解意见，本院不予采纳。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条及第一百五十七规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案原告于2018年1月3日向云龙县诺邓镇人民政府代管资金财政专户交纳了10万元竞买保证金。根据上述法律的规定，《拍卖成交确认书》被依法撤销后，该保证金应由被告镇政府返还给原告。本案误解发生的直接原因虽是基于拍卖师的错误回答引起，但本案被告镇政府委托被告拍卖公司拍卖时未明确拍卖标的物的土地使用权年限，加之在拍卖现场，拍卖师答复后被告镇政府亦未及时纠正，对拍卖师的回答持放任的态度，镇政府对本案的发生有一定的过错，应同被告拍卖公司共同承担相关责任。故原告要求二被告从2018年1月11日起至返还原告竞买保证金之日止的利息，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、撤销原告张艳美与被告云南旭鑫拍卖有限公司于2018年1月11日签订的《拍卖成交确认书》； 二、由被告云龙县诺邓镇人民政府于本判决生效后立即返还原告张艳美竞买保证金100000元； 三、由被告云南旭鑫拍卖有限公司及云龙县诺邓镇人民政府共同承担从2018年1月11日起至上述竞买保证金返还完毕之日止的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2300元，由被告云龙县诺邓镇人民政府及云南旭鑫拍卖有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判长  杨光林 审判员  罗丽萍 审判员  杨江燕 二〇一八年九月三日 书记员  吴四梅