广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2058号原告：广州市黄埔展翔手袋服装有限公司，住所地广州市黄埔区云埔工业区耀南路27号，统一社会信用代码91440112708276803Y。法定代表人：区汝添，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾亮珍，广东高义律师事务所实习人员。被告：秦镜泉，男，1952年7月8日出生，汉族，住广州市黄埔区,委托诉讼代理人：刘伟华，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华阜，广东君厚律师事务所律师。第三人：秦宝泉，男，1956年9月17日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告广州市黄埔展翔手袋服装有限公司（以下简称“展翔公司”）与被告秦镜泉、第三人秦宝泉建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告展翔公司的委托诉讼代理人关天强、曾亮珍，被告秦镜泉及其委托诉讼代理人刘伟华、李华阜，第三人秦宝泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告展翔公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订《关于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》的合同关系；2.确认位于黄埔区云埔工业区（南岗片）52号地块中秦镜泉挂靠在展翔公司名下2163.5888平方米土地使用权归展翔公司所有，展翔公司向秦镜泉返还土地出让款596379.84元；3.本案诉讼费由秦镜泉承担。事实与理由：2001年9月13日，展翔公司与广州云埔工业区南岗实业总公司（以下简称“南岗实业公司”）签订《土地使用权有偿使用合同》，并约定位于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块的土地使用权有偿提供给展翔公司作工业用地使用。涉案土地使用权于2003年5月16日以协议出让的形式登记在展翔公司名下，展翔公司已在属于自己的地块投资建设。2002年9月6日展翔公司、秦镜泉双方签订《关于广州云埔工业区南岗三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》（以下简称《使用权证明书》），约定购买该工业用地的使用权，共用款2061540元，由展翔公司出资900000元，占5亩，秦镜泉出资1161540元，占6.543亩，双方同等享有展翔公司与南岗实业公司所签订该块工业用地使用权合同的各项权利和义务。故《土地使用权有偿使用合同》中的权利义务同样适用于秦镜泉。2014年11月25日，展翔公司、秦镜泉签订《广州市黄埔展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图（未搞建筑部份地块使用权分值图）》约定秦镜泉的涉案土地地块面积为2163.5888平方米。自展翔公司取得涉案土地使用权后，至今已十多年的时间，展翔公司发现秦镜泉挂靠在展翔公司的地块改变原来用途，至今未按约定开发使用，以停车场的形式出租空场地，展翔公司反复要求秦镜泉投资开发挂靠的地块，但秦镜泉一直不予理会。展翔公司为了避免秦镜泉违约使用涉案地块产生的责任，于2014年10月11日向秦镜泉发出声明，明确秦镜泉挂靠在展翔公司的土地改变原来用途，此地块出现的所有问题与展翔公司无关，由秦镜泉与秦宝泉负责，并要求三年内把此地块转出。但至今该地块继续空置，未投入任何的开发建设。秦镜泉的行为违反了合同约定及应当履行的义务，将可能导致南岗实业公司无偿收回涉案土地使用权，故请求该涉案土地使用权归展翔公司所有，由展翔公司投入开发建设。被告秦镜泉辩称，《使用权证明书》不存在约定和法定解除情形，展翔公司无权解除证明书。涉案土地不存在违规建设的情形，根据《土地使用权有偿使用合同》，在该地块取得《建设用地批准书》后，应在十八个月内完成厂房等设施的首期建设。事实上，涉案地块已按照上述约定完成了首期建设，不存在违反《土地使用权有偿使用合同》的情形。同时，相关政府部门至今也未认定过涉案地块违规建设。事实上，涉案地块的余地没能建设，是由于展翔公司阻碍秦镜泉建设所导致的。秦镜泉曾多次要求展翔公司协助办理余地的报建手续，展翔公司总是提出无理的要求，且在未经秦镜泉、秦宝泉同意的情况下，擅自将涉案土地多次抵押融资，用于发展其业务。展翔公司要求将属于秦镜泉的土地使用权份额归其所有没有事实和法律依据，涉案土地为展翔公司、秦镜泉、秦宝泉共有，目前涉案地块的市场价值已超过200万/亩，展翔公司主张解除合同按18万/亩返还秦镜泉，不仅依法无据，而且也显失公平。第三人秦宝泉述称，不同意展翔公司的诉讼请求，展翔公司、秦镜泉、秦宝泉三方是一起购买涉案土地的。此外原告诉讼主体应当是区汝添，展翔公司不应当是本案的适格原告。同意秦镜泉的答辩意见。经审理查明：2001年9月13日，南岗实业公司（甲方）与展翔公司（乙方）签订《土地使用权有偿使用合同》，约定：甲方将广州市国土局批准甲方成片征用开发的地块中位于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块的土地使用权有偿提供给乙方使用;该地块面积约为11.453亩，自乙方取得该地块《建设用地批准证书》后，该地块的土地使用权属乙方；该地块的土地使用年限为50年；根据《建设用地规划许可证》及广州市规划局“穗规批字（1998）第129号”文的规定，该地块为工业用地，乙方未经政府主管部门批准，不可改变该地块的用地性质;该地块的土地使用权有偿使用费为每亩18万元整，该地块暂按11.453亩计算，计206.159万元，上述金额包含菜田鱼塘建设基金、菜蔗转移费、“农转非”粮差、耕地占用税、国有土地使用权出让金等，该地块的土地使用权有偿使用费总额待办理房地产证时，按国土局实测面积计算，金额多退少补;乙方取得该地块的《建设用地批准书》后，乙方开发所需的一切费用全部由乙方负责，乙方并于十八个月内完成厂房等设施的首期建设；乙方应按本合同约定期限完成投资建设，甲方有权予以督办，如超过六个月未开发，甲方有权收取该地块土地使用权有偿使用费总额20%的土地闲置费，如超过壹年未开发，则甲方有权终止本合同，并无偿收回该地块土地使用权。2002年2月7日，广州市城市规划局黄埔区分局向展翔公司出具《关于广州市黄埔展翔手袋服装有限公司厂房修建性详细规划的批复》及附图，载明：涉案土地经规划批准建设共5栋建筑物，总建筑面积为11808平方米，总建筑基底面积为2907平方米等。2002年9月6日，展翔公司（甲方）与秦镜泉（乙方）就广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块签订《使用权证明书》，约定：工业用地有11.453亩，由于受客观条件限制不能以个人的名义拥有工业用地的使用权，所以双方同时使用展翔公司的名义与南岗实业公司签合同，以每亩18万元价格购买该工业用地的使用权，共用款为2061540元，此款已用秦宝泉云埔工业区市政工程款抵扣付清给南岗实业公司。在2001年12月，甲、乙双方共用2061540元全部付清给秦宝泉，其中展翔公司出资900000元，即拥有该块地5亩使用权，秦镜泉出资1161540元即拥有该块地6.453亩使用权。甲、乙双方同等享有展翔公司与南岗实业公司所签订该块工业用地使用权合同的各项权利和义务。该证明书中秦宝泉作为证明人签名。2003年5月16日，展翔公司取得广州市黄埔区云埔工业区（南岗片）52号土地的权属证，权属证号为穗府国用（2003）第14号，土地使用权面积为7479平方米，使用权类型为协议出让，用途为工矿仓储用地[工业用地]。2003年12月25日，展翔公司取得《建设工程规划许可证》，建设位置位于耀南路以西、云埔工业区南岗片52号地块，建设项目名称为厂房、办公楼、宿舍。此后，展翔公司在该地块上建设黄埔区云埔工业区耀南路27号厂房、办公楼、宿舍楼，厂房、办公楼、宿舍楼的建筑面积分别为2905.19平方米、978.06平方米、1625.32平方米，除展翔公司建设的上述建筑物外，其他土地处于空置状态。展翔公司于2010年4月取得上述厂房、办公楼、宿舍楼的《房地产权证》，房屋所有权取得方式为自建。2014年10月11日，展翔公司出具《声明》称：2014年10月10日，展翔公司发现秦镜泉、秦宝泉挂靠该公司的地块改变原来用途，要求三年内把此地块转出展翔公司名下等。秦镜泉、秦宝泉在挂靠人处签名。2014年11月25日，秦镜泉、秦宝泉及展翔公司的经办人区汝添在《广州市黄埔展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图（未搞建筑部份地块使用权分值图）》签名，确认：展翔公司在云埔工业区52号地块内的未搞建筑部份地块约64米×63.312米，实际尺寸按规划部门实测量为准，属秦镜泉、秦宝泉2人共同拥有该地块的使用权。其中，秦镜泉分值该地块53.396%的使用权，秦宝泉分值该地块46.604%的使用权。秦镜泉分值：4051.968平方米×0.53396=2163.5888平方米，秦宝泉分值：4051.968平方米×0.46604=1888.3791平方米。展翔公司还提交了其作为乙方与作为甲方的广州市国土资源和房屋管理局于2002年11月6日签订的《广州市国有土地使用权出让合同》复印件一份，该合同约定：甲方代表国家出让土地的使用权。乙方根据本合同约定的土地使用权在使用年限内可依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动。本合同所指土地位于黄埔区云埔工业区（南岗片）52号地块，面积为7497平方米，甲方出让给乙方的土地面积为7497平方米；规划退缩及道路用地面积为18平方米；上述土地四至范围如建设用地批准书附图所示。本合同出让的土地，规划的用途是工业。出让的土地使用权出让金总额为452480元。乙方按规定向甲方支付土地使用权出让金后，可申请领取《中华人民共和国建设用地批准书》，办理土地使用权登记手续。乙方应当按照《中华人民共和国建设用地批准书》规定的动工开发日期对出让土地进行动工开发。如乙方未经甲方同意，超过规定的动工开发日期未进行动工开发而造成闲置土地的，甲方有权解除合同，并依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条及有关法律、法规关于闲置土地的规定处理。秦镜泉对该份证据真实性不予确认。庭审中，展翔公司明确解除与秦镜泉在《使用权证明书》中合同关系的理由：1.工业用地是有偿受让，三方当事人有偿受让涉案土地后，必须按照合同的约定投入建设开发土地，合同签订的时间是2001年，至今已经过去了17年，整个地块的使用期限是50年，已经过去了三分之一的时间，但秦镜泉至今还未开发建设，已经违反了合同的相关条款。2.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款的规定，未投资开发建设不得用于出租，但秦镜泉将土地用于出租给他人作停车场，是法律禁止的行为。3.根据《广东省实施办法》第四十条的规定，秦镜泉改变土地用途，要经过土地管理部门及人民政府批准才可以。展翔公司要求解除合同，也是为了保护秦镜泉及秦宝泉的权益。上述事实有《土地使用权有偿使用合同》《关于广州市黄埔展翔手袋服装有限公司厂房修建性详细规划的批复》及附图、《广州市国有土地使用权出让合同》、土地证、《使用权证明书》《广州市黄埔展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图（未搞建筑部份地块使用权分值图）》《声明》《建设工程规划许可证》《房地产权证》及当事人陈述等予以证实。本院认为，本案争议的焦点在于展翔公司是否有权解除其与秦镜泉在《使用权证明书》中的合同关系。针对展翔公司在庭审中明确的解除理由，本院认为，首先，虽然南岗实业公司与展翔公司签订的《土地使用权有偿使用合同》约定了土地的首期开发建设期限要求，展翔公司与秦镜泉签订的《使用权证明书》亦约定了秦镜泉需履行《土地使用权有偿使用合同》中的各项义务，但根据展翔公司提交的《建设工程规划许可证》以及《房地产权证》，涉案云埔工业区52号地块实际已经完成了厂房、办公楼、宿舍楼的建筑面积分别为2905.19平方米、978.06平方米、1625.32平方米的建设，故实际该地块作为整体已经完成了部分开发建设要求。目前涉案地块登记于展翔公司名下，相应的《土地使用权有偿使用合同》及《广州市国有土地使用权出让合同》均由展翔公司签署，展翔公司庭审中也确认，南岗实业公司及广州市国土资源和房屋管理局未有针对展翔公司所称的“未按期开发”作出处理。故展翔公司主张的未按期开发建设与事实不符。其次，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。《广东省实施办法》第四十条第一款规定，土地使用权交易，有下列情形的，必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意；依法应当报县级以上人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准……（四）改变土地用途的。展翔公司认为秦镜泉将土地出租，并改变用途作为停车场使用，违反上述规定。本院认为上述条例及办法相关条款为对土地使用权出租、使用的管理性规定。同时，对于秦镜泉的土地使用情况是否确实违反了上述规定，应由相应的行政主管部门作出认定，庭审中展翔公司也确认目前并无相关政府部门对涉案土地的用地情况作出处理决定。综上，展翔公司主张的解除与秦镜泉在《使用权证明书》中的合同关系的理由无事实与法律依据，本院不予支持。故在《使用权证明书》未终止履行的情况下，对于展翔公司提出的要求秦镜泉归还其在《使用权证明书》中约定的土地使用权等请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市黄埔展翔手袋服装有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9763.8元，全部由原告广州市黄埔展翔手袋服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  麦国华二〇一八年九月二十九日法官助理钟陈书记员姚春华