江苏省无锡市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2017)苏02行初110号 原告张洪卫，男，汉族，1970年12月30日生，住江苏省无锡市梁溪区。 被告无锡市梁溪区人民政府，住所地无锡市梁溪区解放南路688号。 法定代表人秦咏薪，该区区长。 委托代理人张文达，该区政府工作人员。 委托代理人林志明，江苏梁溪律师事务所律师。 原告张洪卫因不服被告无锡市梁溪区人民政府（以下简称梁溪区政府）房屋征收补偿一案，向本院提起诉讼。本院于2017年11月29日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭审理了本案。原告张洪卫，被告梁溪区政府的委托代理人张文达、林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2017年5月31日，梁溪区政府作出梁政征补〔2017〕3号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定书》），载明:一、房屋征收部门支付被征收人房屋征收补偿款人民币607810元(不含装潢及附属物补偿)，同时按照被征收房屋的评估价格(不含装潢及附属物补偿)一次性对被征收人增加10%的补贴人民币60781元;被征收人自行购买商品住房的，凭商品住房购买合同，可按照被征收房屋评估价格(不含装潢及附属物补偿)对被征收人再增加5%的补贴人民币30390.5元;对被征收人不予发放定销商品房准购证。二、房屋征收部门支付装潢及附属物补偿款人民币61684元、搬迁费人民币3216元、奖励费人民币30000元(超过签约期限签约搬迁并交房的，以每日等额递减5%计算)、过渡补助费人民币5000元、困难补贴人民币20000元、固定设施移装费人民币4046元。 原告张洪卫起诉称，1、给予补偿的价格显失公平。曹张新村房屋成交均价已由7400元/平方米涨至今日的14141元/平方米，《房屋征收补偿决定书》中的补偿价格还是在2015年12月成交价均价只有7400元/平方米基础上评估确定的基准价格7793元/平方米。2、“住改非”未得到相应补偿。其房屋自2003年5月起开始当作营业性用房至今，营业执照复印件和房屋使用情况说明已交至征收办人员。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十五条、《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条均要求征收人员及时对征收范围内的房屋以实际使用情况调查登记。但房屋做“住改非”在《房屋征收补偿决定书》中未得以体现。3、近40平方米的未登记建筑未按相关规定得到补偿。根据《物权法》，无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。4、停业损失未得到补偿。按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。5、在征收过程中本人受到不公正对待。因此，请求依法撤销案涉《房屋征收补偿决定书》。 原告张洪卫向本院提供的证据有： 1、《房屋征收补偿决定书》，证明原告2017年6月3日收到该决定书，该决定书中对原告房屋的评估时点是2015年12月1日，以该日期作为评估时间节点进行补偿显失公平，另外，原告的未登记建筑、住改非等没有得到补偿； 2、2016年5月10日拍摄的照片一组，内容为窗帘店门口及内部，证明当时店里的情况，说明案涉房屋事实上是住改非，确实在营业； 3、营业执照复印件，证明案涉房屋属于住改非； 4、《情况说明》，是原告按照被告要求写的关于房屋实际情况的说明，说明原告一直在积极配合房屋征收工作； 5、2016年5月10日拍摄的未登记建筑内部使用情况的照片一组，证明未登记建筑当时也是在经营状态中； 6、2017年6月17日拍摄的电线被撤掉的照片一组，证明征收工作违法； 7、2017年11月20日补拍的6月屋顶瓦被掀掉及漏雨的照片一组，证明征收工作违法，给原告造成了实际损失； 8、2017年6月17日的照片一张，证明案涉房屋门头被砸掉。说明征收工作违法，给原告造成了身心伤害。 9、无锡安居客网上截图数张，证明曹张新村在2018年7月均价为16781元/平方米，挂牌价有的房屋为每平方米18000多元。 被告梁溪区政府答辩称，1、无锡市太湖广场北侧地块旧城区改建工程项目一期A块符合房屋征收条件、征收程序合法。2、被告作出的《房屋征收补偿决定书》合法。2015年12月31日，江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司（以下简称恒茂公司）对张洪卫的房屋评估后作出了《致估价委托人函》并对评估结果予以公示。向张洪卫送达该《致估价委托人函》，无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处工作人员与张洪卫就补偿问题协商数次均未果。无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室（以下简称梁溪区征收办）根据《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》及相关规定，按照该项目房屋征收补偿方案，结合房屋实际情况，依法作出了《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》并予以公示，在2017年5月4日又将该《补偿安置方案告知书》送达给了张洪卫。自告知书送达之日起15日内，张洪卫没有进行答辩和申诉。因张洪卫在征收决定规定的征收期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议，梁溪区政府于2017年5月31日作出《房屋征收补偿决定书》，并于2017年6月5日向张洪卫进行了送达同时进行了公示。综上所述，被告认为其作出的行政行为事实清楚，证据确凿，程序合法，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告梁溪区政府向本院提供的证据有： 1、原南长区人民政府南政征（2015）4号《南长区人民政府关于国有土地上房屋征收的决定》（以下简称《房屋征收决定》），证明被告作出征收补偿决定的依据； 2、告住户书、公示照片及签到表，证明被告向原告告知房屋征收事宜； 3、《致估价委托人函》、住宅房屋征收补偿价评估表、无锡市住宅房屋征收装潢作价计算表、无锡市住宅房屋现场勘测表、公示照片、送达回证，证明被告已向原告送达评估报告； 4、住宅照片、房屋登记簿证明、土地登记查询、情况说明、无临时安置费的说明、房屋征收补偿说明和困难补偿内容，证明被告补偿方案依据； 5、协商记录、协调会签到，证明2016年1月、3月、7月、9月、12月期间征收人员与原告就补偿问题协商数次均无果； 6、《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》、送达回证、送达照片、公示照片，证明征收实施单位将《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》送达给原告； 7、《房屋征收补偿决定书》、送达回证、照片，证明被告作出《房屋征收补偿决定书》，并向原告进行了送达； 8、关于太湖广场北侧地块旧城改造项目一期评估工作参选公告、报名表、得票统计表、公开抽签通知、公证书、征收评估合同、国有土地上房屋征收基准价格评估报告论证书。证明被告对评估公司进行公开选聘、被征收土地上房屋征收基准价格专家组论证。 9、《曹张新村187-5-103补偿安置方案》、《曹张新村187-5-103货币补偿测算》、《关于曹张新村187-5-103调整补偿安置方案的承诺》，证明被告根据市场房价上涨情况，在诉讼期间对原告的补偿安置方案作了调整。 经庭前证据交换，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据4，认为该证据证明原告一直在配合被告的征收工作，且不足以证明案涉房屋不是住改非；对证据5，认为是后补的，而且并不完整，原告实际上2015年5月17日就已经开始与被告协商补偿事宜。被告提交的这几次协商记录中，只有三次是谈到了实际补偿问题，且双方未达成一致；对证据8，认为评估报告作价计算表足以证明原告当时的店面情况；对被告提交的其他证据，原告未发表质证意见。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3的真实性无异议，但不认可其证明目的；对证据2真实性无异议；对证据4真实性无异议，但是该证据是原告的单方陈述，不具有客观性和证明力；对证据5，对其真实性及证明目的均不予认可，原告声称及主张的未登记建筑面积并无合法的规划及建造批准手续；对证据6-8，对其真实性及证明目的均不予认可，被告未实施相关行为；对证据9，其真实性由法院认定。 本院对上述证据认证如下：原告所举证据1、2、3、4、5、9，被告所举的证据，具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认。 经审理查明：2015年12月1日，原无锡市南长区人民政府作出《房屋征收决定》，决定对太湖广场北侧地块旧城改造项目一期A块规划范围内的房屋实施征收，原告张洪卫所有的曹张新村187-5号103室房屋在征收范围内。2015年12月31日，恒茂公司对房屋进行评估后作出了《致估价委托人函》，并对评估结果予以公示。原告房屋建筑面积为80.39平方米，设计用途为成套住宅，土地使用面积为26.8平方米。房屋评估价607810元，装潢及附属物评估价61684元，加上奖励费、搬迁费等费用，共计731756元。《房屋征收决定》作出后，征收实施单位多次与张洪卫进行协商，并于2017年5月4日将《房屋征收分户补偿安置方案告知书》送达原告，在15日内，原告没有进行答辩和申诉。在征收补偿方案确定的签约期限内，原告与房屋征收部门没有达成补偿协议。梁溪区政府于2017年5月31日作出《房屋征收补偿决定书》，并于2017年6月5日向原告进行了送达，同时进行了公示。原告不服《房屋征收补偿决定书》，遂向本院起诉。 另查明：本案审理期间，梁溪区征收办提供了《曹张新村187-5-103补偿安置方案》（用于产权调换，购买定销商品房）及《曹张新村187-5-103货币补偿测算》，梁溪区政府作出《关于曹张新村187-5-103调整补偿安置方案的承诺》（以下简称《承诺》），载明：“曹张新村187-5-103，产权人张洪卫，产证面积80.39㎡，原房屋征收补偿决定被征收人选择定销商品房的补偿金额为731756元。经会商，现承诺将补偿方案调整如下：提供金星家园7号104室定销商品房作为安置房源，该房屋实测面积98.14㎡，根据相关结算办法，经测算出该房屋选购价格为489522元（不含进户费用），补偿款还可剩余242234元。剩余优惠购房面积可按梁溪区房屋征收补偿相关规定靠户型购买一套定销商品房（金星家园除外），购房款按相关标准结算。” 被告提供新的补偿方案后，法院征求了原告对新方案的意见，并做了协调工作。 再查明：对于2015年12月的评估结果，基准价7793元/平方米，原告自述不低于当时的市场价。对于2018年7月曹张新村房屋的市场均价，原告提供的材料证明为每平方米16781元，网上查询到的也有标为每平方米15500多元的。原告起诉状所称约40平方米未登记面积，经测算，其面积为23平方米（原告认为应乘系数），梁溪区政府征收过程中，根据无证建筑情况，惯例是给予最高不超过2000元/平方米的补贴，酌情给予张洪卫无证房屋2000元/平方米的补贴。 本院认为，原无锡市南长区人民政府已于2015年12月1日作出了案涉《房屋征收决定》，决定对太湖广场北侧地块旧城改造项目一期A块规划范围内的房屋实施征收，张洪卫的房屋位于征收范围内，该《房屋征收决定》已经发生法律效力。因原告与征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内，就房屋征收补偿问题没有达成一致意见，经房屋征收部门报请，梁溪区政府按照征收补偿方案作出《房屋征收补偿决定书》并送达，符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定。 一、关于评估机构选定的问题。本案中，评估机构选定已经于房屋征收程序中进行，选定了恒茂公司作为评估机构对案涉房屋进行评估。张洪卫收到了评估报告，其未对评估结果提出复核评估。另外，张洪卫对于恒茂公司于2015年12月对曹张新村房屋评估基准价不持异议。因此，本院对评估机构选定程序予以认可。 二、关于补偿是否合理的问题。《房屋征收补偿决定书》作出后，本案审理程序中，梁溪区征收办提供了《曹张新村187-5-103补偿安置方案》（用于产权调换，购买定销商品房）及《曹张新村187-5-103货币补偿测算》，梁溪区政府作出《承诺》，根据该《承诺》，张洪卫就其被征收的房屋可获得98.14平方米定销商品房，该房屋选购价格为489522元，补偿款剩余242234元，剩余优惠购房面积还可以按照梁溪区房屋征收补偿相关规定靠户型购买一套定销商品房（金星家园除外），购房款按相关标准结算，按照金星家园目前二手房市场价14000元/平方米计算，张洪卫实际可获得的补偿远高于张洪卫所称其的被征收的曹张新村187-5-103室房屋按18000元/平方米*80.39平方米计算所得的价值。此外，对于张洪卫的无证房屋，在货币测算时按照2000元/平方米的价格对其进行补贴，也是合情合理的。梁溪区征收办根据市场房价上涨情况向本院提供的补偿安置方案及梁溪区政府作出的《承诺》应当视为梁溪区政府对《房屋征收补偿决定》进行了适当的修改，应当视为《房屋征收补偿决定》的一部分，与《房屋征收补偿决定》也具有同等法律效力。 三、关于住改非的问题。按照《关于无锡市市区国有土地上改变用途房屋征收补贴的补充意见》（锡征收办发[2014]第1号）第二条的规定，被征收房屋在2010年7月1日前改变用途，实际用于商业服务、经营等经营性活动，同时被征收人持有合法、有效的工商营业执照，并能提供持续经营一年以上税单的，应当在按照权属登记载明的用途给予补偿的基础上，根据被征收房屋实际持续经营的年限增加一定的补贴。第五条规定，其他改变用途的房屋，一律按权属登记载明的用途进行补偿安置，不再增加补贴。根据张洪卫提供的证据，尚不能将该房屋认定为住宅房屋改为了经营性用房，作为经营性用房获得补偿。张洪卫房屋应按权属登记载明的用途（成套住宅）进行补偿安置。 综上，梁溪区政府在征收过程中对曹张新村房屋评估时点的评估价高于当时的市场价，由于张洪卫的原因没有达成补偿安置协议，诉讼中根据市场上涨因素调整补偿安置方案，该补偿安置方案及被告的《承诺》保障了原告的合法权益，应予准许。张洪卫的起诉理由没有事实和法律依据，其诉讼请求依法不予支持。因此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告张洪卫的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告张洪卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，同时预交上诉案件受理费人民币50元，上诉于江苏省高级人民法院。 (此页无正文) 审判长  张学雁 审判员  彭国顺 审判员  何 薇 二〇一八年九月二十八日 书记员  孙 莉 本案援引法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》： 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。