上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初59589号原告(反诉被告)：上海澧相健康科技发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张继承，董事长。委托诉讼代理人：任桂明，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)：卓廷旅游投资(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张诗杰，董事。被告(反诉原告)：钜枫酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马实林，董事。上列两名被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。原告上海澧相健康科技发展有限公司(以下简称澧相公司)诉被告卓廷旅游投资(上海)有限公司(以下简称卓廷公司)、钜枫酒店管理(上海)有限公司(以下简称钜枫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间被告卓廷公司、钜枫公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告(反诉被告)澧相公司的委托代理人任桂明，被告(反诉原告)卓廷公司、钜枫公司的共同委托诉讼代理人卞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澧相公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原告与两被告于2014年10月9日签订的《房屋租赁合同》及2016年8月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2.两被告共同支付拖欠租金［按照每半年租金人民币(以下币种相同)224,201.26元的标准，自2018年2月15日开始计算至实际返还房屋之日止]；3.两被告支付逾期付款违约金(截止2018年8月31日为647,567.95元；自2018年9月1日起，以448,402.52元为基数，按照每日千分之五的标准，自2018年9月1日起计算至实际付清之日止)；4.两被告支付解除合同违约金809,615.63元。事实及理由：2014年10月，原告与案外人曹某某签订了《房屋租赁合同》，约定原告将康沈路XXX号房屋出租给其使用，面积为5,600平米。2014年12月，曹某某成立了钜枫公司，2015年2月，为了扩大经营，卓廷旭公司与原告签订了补充协议，增加了900平米承租面积，达到6,500平米。2016年8月，原告与两被告签订了租赁合同补充协议，将承租人变更为两被告，并约定两被告应该共同支付欠付原告的费用。2017年10月，钜枫公司提出要求退租900平米，但是之后双方未能达成一致，2018年3月，原告明确拒绝退租请求，但是钜枫公司拒绝支付房租，后2018年4月，两被告也只支付了部分房租，至今拖欠900平米部分对应租金。原告主张诉讼请求1解除合同的依据是合同第九条第二款。原告主张诉讼请求2是因为两被告应于2018年2月15日支付1,619,231.26元，但是实际在2018年4月23日支付了1,395,030元，应于2018年8月15日前支付1,619,231.26元，但是被告亦仅仅支付了1,395,030元。原告主张诉讼请求3是针对上述迟延付款计算的违约金，截止2018年8月31日分两笔计算，均按照每日千分之五的标准计算，第一笔以1,395,030元为基数，自2018年2月16日计算至2018年4月23日共计66天，第二笔以224,201.26元计算到2018年8月31日共计101天，上述两笔金额共计647,567.95元。对于2018年9月1日起的违约金，要求按照448,402.52元为基数，按照每日千分之五的标准计算至实际付清之日止。原告主张诉讼请求4的依据是合同第九条第六、七项，按照三个月的租金标准计算。另外，6,500平米对应的是3号楼的1-6层以及4号楼的3-6层，被告要求退租的实际是3号楼的2层，但是该部分面积实际应为400平米，而不是900平米。被告卓廷公司、钜枫公司对本诉诉讼请求共同发表答辩意见称，对原告陈述的两被告付款金额以及付款时间并无异议，对于租赁事实亦没有异议。但是认为5,600平米的租赁合同与900平米的租赁合同是两个独立的合同。因此，对于5,600平米的租赁合同不存在拖欠租金的行为，不同意解除该合同，但是同意解除900平米的租赁合同。对于诉讼请求2，即使存在拖欠租金的行为，仅仅是针对900平米的，但是这是因为2017年10月双方当时协商过程中原告同意退租，故2017年10月900平米的租赁关系就已经终止了，无需继续支付租金。当时原告还要求两被告拆除装修，于是两被告拆除了装修，但是拆除后原告又拒绝接手房屋。所以不存在拖欠租金，还多支付了租金。对于诉讼请求3，2018年2月被告确实迟延了2个月支付租金，是因为当时被告和原告协商退租事宜，就开票金额无法达成一致导致的，如果法院认为需要承担逾期付款违约金的话，认为计算标准过高。对于诉讼请求4，不同意支付解除合同违约金。反诉原告卓廷公司、钜枫公司向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告返还反诉原告租金142,350元。事实及理由：2017年9月18日，2017年9月29日反诉原告书面申请退还增加租赁面积部分，2017年10月17日反诉被告就退租事宜表示要求将新增房屋建筑恢复原状。因为双方已经达成一致，反诉被告同意退租并要求恢复原状，故反诉原告将装修拆除，但是反诉被告拒不接收房屋，所以应当返还租金。反诉被告澧相公司对反诉诉讼请求发表答辩意见称，系争房屋一直是反诉原告占有使用，双方并未就退租达成一致，房屋亦未返还反诉被告，所以不同意反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2014年10月，原告(出租方、甲方)与曹某某(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落为上海市浦东新区康沈路XXX号3#、4#房屋3层至6层级3#房一楼东面门厅部分，建筑面积为5,600平方米(以房产证实际建筑面积计)。合同第四条约定，甲方于2014年10月15日前向乙方交付该房屋，租赁期自2015年2月15日起至2025年2月14日止……合同第五条约定，租金为每日每平方米1.30元，月租金为221,433元。该房屋租金三年内不变，自第四年起租金每年度递增5%。租金由乙方直接支付给产证所有人上海万香实业有限公司。乙方支付租金方式为每半年支付一次，支付时间为该半年的首月15日前，先付后租。交房后四个月为装修期，装修期免收租金，实际租金计算时间从2015年2月15日开始。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.50%支付违约金。合同第五条第一款约定，在租赁期内，在不影响甲方其他权利的前提下，若发生以下情况的，乙方必须按应付款项的日息0.50%支付滞纳金；乙方拖欠租金、管理费、其他费用及任何应付款的，自应付日起算至实际缴纳全部该笔款项及相应的滞纳金之日止。合同第六条第一款约定，甲乙双方约定甲方于2014年10月15日前与乙方签订房屋交接书，并向乙方交付附件之标准的房屋……合同第九条约定第二款，甲，乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；……6、乙方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、在甲方发出书面通知后十五日内未予纠正；7、乙方逾期不支付租金累计超过60天的……2015年2月，原告(出租方、甲方、受托方)与上海卓廷旭酒店管理有限公司(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》约定新增租赁房屋为康沈路XXX号3#二楼及3号楼部分门厅，新增租赁房屋的面积为900平方米，乙方总租赁面积增加至6,500平方米，租赁期限自2015年2月15日起至2025年2月14日止。双方约定新增租赁房屋的租金为1.30元/月，租金总计为35,587.50元，租金三年内不变，第四年起每年递增5%。租金由乙方直接支付给产权人上海万香实业有限公司。签订协议三日内乙方直接支付上海万香实业有限公司第一个半年租金，租金以后每半年支付一次，支付时间为该半年的首月15日前，先付后租。实际租赁起算时间从2015年2月15日开始。新增租赁房屋的租金及其他费用的支付，按本协议规定支付后与主合同的支付时间保持一致。补充协议第八条约定，甲方已经于2014年10月15日前向乙方交付了该新增租赁房屋，交房标准与主合同相同。补充协议第九条约定，对于新增租赁房屋其他约定，按照主合同的相关规定执行。2006年8月9日，原告(出租方、甲方、受托方)与被告钜枫公司(承租方、乙方)、被告卓廷公司(承租方、丙方)签订了房屋租赁合同补充协议，约定就上海市浦东新区康沈路XXX号3号、4号3-6层、3号1层东面及补充协议的3号2层和门厅，租赁面积6,500平方米达成补充协议，内容包括：一、乙方将面积的一半即3,250平方米供丙方使用……乙丙双方共同承诺，任何一方因任何原因欠甲方上述费用时，另一方将无条件按合同约定时间支付所欠甲方费用。二、乙丙双方租赁甲方房屋的使用范围及租赁期限按照乙方与乙方签订的原主合同(XXXXXXXXXXX及2015年2月签订的补充协议)执行。三、本协议的其他约定，按照原主合同(XXXXXXXXXXX及2015年2月签订的补充协议)的相关约定执行。后原、被告正常履行该合同。2017年9月，被告钜枫公司与原告就3号楼二楼退租事宜进行协商。2017年9月30日，被告钜枫公司发函给原告澧相公司称：“2017年9月18日及2017年9月29日两次将酒店二楼退租事宜以书面形式发给贵公司，贵公司至今没有书面告知我司，我公司慎(甚)表无奈。我公司已于9月30日将酒店二楼清理清场完毕，望贵公司安排人员前来确认，如贵司不安排人员过来验收我司视为默认许可。……”2017年10月17日，原告向被告钜枫公司发送《复函》称，“一、贵司租赁的原主合同5,600平方以为签署时计算错误，少算了面积，所以补充合同的900平方包含了少算的面积，合计租赁面积6,500平方。……如贵司退租，不能按照原补充合同的900平方计算，因(应)扣除原主合同少计算的面积。二、C栋2层总面积为580平方，其中中庭面积为174.80平方，如果贵司还需要使用中庭，该面积应扣除，实际可退面积为405.20平方。如不需要，请将占用2层中庭的所有装修物、灯具等拆除。……四、在退租前，请将C栋2层建筑恢复原状。……五、在完成上述交房前，我司视同贵司继续租赁该房屋，必须支付房租费、物业费等相关费用。在完成退租后，按照合同约定，违约金将不予退还。”2018年3月29日，原告向被告钜枫公司发送《复：复函》，称双方对退租面积未能达成一致，并且被告钜枫公司未付房租，原告明确表示不予退租，要求被告钜枫公司不足拖欠房租以及物业费。2018年4月3日，被告钜枫公司发送《回函》给原告称，“一、我司于2017年9月29日正式向贵司提出二楼退租事项，贵司知晓后经过贵我双方对接人沟通，贵司派人对退租面积进行实地测量后于2017年10月17日回复我司，充分表达了贵司的立场，对退租本身没有反对，但对退租部分的面积计算方法有疑义，后来我司跟贵司对接人季总多次交流，但季总对面积问题态度模糊，并对后续款项支付的看法是先付款，该扣的先扣下，回头再慢慢确认，所以我司扣除退租部分物业费是合情合理的。二、贵司于2018年4月2日复函正式答复不予退租，对此我方不接受……三、我司于2018年2月初收到贵司给我方开出的2018年2月到8月房租发票，但由于发票金额未扣除退租面积部分所以我司即日将发票退还给贵司……”2018年4月13日，原告向卓廷公司发送《催缴通知书》，因卓廷公司拖欠水电费且钜枫公司拖欠租金、物业费，要求支付租金、物业费、水电费及滞纳金、违约金。2018年6月5日，被告钜枫公司发送《律师函》给原告称：1.“《房屋租赁合同补充协议》于2017年9月30日解除，钜枫公司有权拒付后续的租金及物业管理费；2.钜枫公司已按照贵司的要求将新增房屋内的装饰装修恢复至原始状态，并于2017年9月30日已经交还贵司；3.贵司应当将钜枫公司已经支付但未实际使用的租金退还或者冲抵原租赁房屋的租金或物业管理费……”另查明，系争房屋权利人为上海万香实业有限公司，上海万香实业有限公司将系争房屋委托原告进行经营管理，原告有权以其名义将房屋出租。上海万香实业有限公司出具了《关于租金支付的说明》，表示同意由原告负责收取两被告欠付的租金、违约金、赔偿金等。审理中，对于被告提出要求解除900平米补充协议的意见，原告表示系争房屋的租赁是一个整体，应当整体解除，不同意仅解除补充协议涉及房屋的租赁关系。本院认为，原告与两被告于2016年签署《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，故两被告承继了2014年签订的《房屋租赁合同》以及2015年签订的《房屋租赁合同补充协议》中承租人的权利义务，故原告与两被告应当按照上述协议中约定的权利义务履行。本案主要争议如下：一、双方是否就部分房屋退租达成合意。本院认为，虽然2014年签订的《房屋租赁合同》与2015年签订的《房屋租赁合同补充协议》签订时间存在先后，但是从《补充协议》约定的内容来看，事实上新增租赁面积已经于2014年10月15日与《房屋租赁合同》涉及的租赁部位一同交付，故《补充协议》应当视为对《房屋租赁合同》的补充约定，而非双方建立的新的租赁合同关系。故2014年签订的《房屋租赁合同》以及2015年签订的《房屋租赁合同补充协议》是一个整体的租赁合同，除非双方一致同意终止部分房屋租赁关系，否则本案租赁标的物应当作为整体来考量。但从现有证据看，虽然双方曾就部房屋退租事宜进行了协商，但最终并未达成一致意见。被告关于《补充协议》所涉及的租赁部位可以单独解除并且双方已经合议解除的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。二、原告有无合同解除权。从本案事实经过来看，被告钜枫公司确实曾就3号楼二楼退租事宜例如拆除装修、计算面积等与原告进行反复沟通，并对房屋返还事宜进行过协商，对于2018年2月15日应付的差额部分外的租金，被告虽存在迟延支付，但原告在迟延履行期间并未提出解除合同的主张，后亦与被告继续履行了租赁合同，故相应解除权已经消灭；对于被告欠付的差额部分，仅为小部分租金，被告欠付行为尚不构成根本违约，综上，对于原告主张的解除双方的租赁关系的诉讼请求依据不足本院不予支持。三、被告欠付租金计算。既然原告与被告之间的租赁关系并未解除，被告应按约向原告支付租金。根据合同约定，本案租赁为先付后用，被告应在2018年8月15日前支付2018年8月15日至2019年2月14日的租金。因此，截至目前，被告欠付的为2018年2月15日至2019年2月14日期间尚未足额支付的租金差额448,402.52元。2019年2月15日之后的租金尚未发生，本案不予处理。反诉原告主张返还多支付租金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。四、滞纳金的计算。被告迟延履行付款义务系事实，故理应承担逾期付款的滞纳金。现双方对付款的时间及金额并无争议，故对于原告主张的滞纳金计算金额以及起算时间，本院予以认可。至于滞纳金计算的标准，本院认为，虽然合同约定了每日千分之五的标准，但是相较于原告的实际损失显属过高，被告在审理中亦提出要求调整，故本院酌情将截至2018年8月31日的滞纳金调整为8万元，将2018年9月1日起的滞纳金标准调整为按照每年24%的标准计算。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司、被告(反诉原告)钜枫酒店管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告(反诉被告)上海澧相健康科技发展有限公司租金448,402.52元；二、被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司、被告(反诉原告)钜枫酒店管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告(反诉被告)上海澧相健康科技发展有限公司滞纳金(计算方式：截至2018年8月31日为8万元；自2018年9月1日起，以448,402.52元为基数，按照每年24%的标准，计算至实际给付之日止)；三、驳回原告(反诉被告)上海澧相健康科技发展有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司、被告(反诉原告)钜枫酒店管理(上海)有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,941元，减半收取计10,470.50元，反诉案件受理费1,573元，均由被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司、被告(反诉原告)钜枫酒店管理(上海)有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一八年九月十九日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。