贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3012号 上诉人（原审原告）：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团**楼负**，统一社会信用代码：91520521072029814T。 负责人：谢小刚，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：陈廷跃，男，1974年2月4日出生，彝族，住贵州省大方县竹园乡老街**政府宿舍，现住贵州省大方县。 上诉人重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方公司）因与被上诉人陈廷跃物业服务合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人普华物业大方公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费用陈廷跃承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，普华物业大方公司于2013年4月22日与贵州华屹房地产开发有限公司签订了物业服务合同，该合同期限至2015年5月30日，后又于2015年6月8日再次与贵州华屹房地产开发有限公司续签了物业服务合同，该合同期限为2015年6月1日起至2017年5月31日止，普华物业大方公司自2013年4月22日起一直在贵州省大方县华屹锦城提供物业服务至今，普华物业大方公司的物业服务工作仍在继续，并未因物业服务合同的到期而发生中止中断，收费标准亦以2015年6月8日所签合同为标准，未有变更。物业服务合同中约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。陈廷跃是华屹锦城红旗小区一组团7栋C单元302号业主，其享受了普华物业大方公司提供的物业管理服务，理应全额缴纳物业管理费至今。但陈廷跃无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用。 被上诉人陈廷跃二审未作答辩。 普华物业大方公司向一审法院起诉请求：一、判令陈廷跃支付物业服务费5,596元；二、判令陈廷跃支付从起诉之日起按中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；三、本案诉讼费由陈廷跃承担。 一审法院认定事实：陈廷跃系大方县华屹锦城红旗小区一组团7栋C单元302号房屋的业主，房屋建筑面积为120.31平方米。2009年7月5日，陈廷跃与贵州御景物业服务有限公司大方分公司签订《华屹锦城前期物业服务协议》，约定物业管理费为每月每平方米0.50元，当日，陈廷跃向贵州御景物业服务有限公司交纳了半年的物业管理费361.00元。2012年，红旗小区开发商贵州华屹房地产开发有限公司搞“老带新”活动，即老业主带新客户可以享受由开发商代缴二年物业管理费的奖励。2013年4月22日，重庆普华物业管理有限公司（乙方）与贵州华屹房地产开发有限公司（甲方）签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签合同。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司（乙方）与贵州华屹房地产开发有限公司（甲方）继续签订《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对大方县华屹锦城小区实施前期物业管理服务事宜，多层房住宅物业费标准0.50元/平方米，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。若本协议到期后仍然未成立业主委员会，可以续签新的前期物业服务合同。合同签订后，普华物业大方公司按合同约定为大方华屹锦城小区提供了物业管理服务。陈廷跃以贵州华屹房地产开发有限公司同意物业管理费从水、电、路通后才开始计收，而小区的水、电、路是2013年7月才通，故物业管理费应从2013年7月开始计收，贵州御景物业服务有限公司大方分公司向其收取的半年物业费是预收，应当扣除，贵州华屹房地产开发有限公司开展的“老带新”活动可以免除两年物业管理费，其带了一个新客户，普华物业大方公司应当免除两年的物业管理费。普华物业大方公司对陈廷跃的主张不予认可，双方为此发生争议，陈廷跃至今未向普华物业大方公司交纳物业管理费。 一审法院认为，虽然普华物业大方分公司月陈廷跃未直接签订物业服务管理合同，但陈廷跃认可应当交纳物业管理费，其仅是对交纳物业管理费的开始时间等有异议，而陈廷跃对其所主张的开发商同意自小区水、电、路三通后才开始计收物业管理费的主张没有提供证据加以证明，故一审对陈廷跃的该主张不予采信；陈廷跃主张贵州御景物业服务有限公司大方分公司于2009年7月5日向其收取的半年物业管理费361.00元是预收，应当扣除，但陈廷跃提供的发票上并未注明是预收，也未载明可以在以后的应交物业管理费中扣除，故一审对陈廷跃的该主张也不予支持。 陈廷跃主张贵州华屹房地产开发有限公司开展的“老带新”活动可以免除两年物业管理费，故普华物业大方公司应当免收其两年的物业管理费，虽然普华物业大方公司是贵州华屹房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，但普华物业大方公司与贵州华屹房地产开发有限公司是两个相互独立的主体，而陈廷跃提供的《华屹锦城业主推荐登记表》上载明的奖励为“由开发商代缴二年物业管理费”，在开发商贵州华屹房地产开发有限公司未代缴，而普华物业大方公司不予认可的情况下，陈廷跃可以另行向贵州华屹房地产开发有限公司主张。因此，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，普华物业大方公司请求判决陈廷跃支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。普华物业大方公司向陈廷跃提供提供物业服务的时间是从2013年6月1日开始，虽然普华物业大方公司提交的《授权委托书》载明，贵州御景物业服务有限公司大方分公司委托是其收取2009年12月1日对2013年5月31日期间的物业管理费，但这属于债权转让，而双方并未通知陈廷跃，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，普华物业大方公司要求陈廷跃从2010年4月1日起交纳物业管理费没有事实依据，其只能从其提供服务的时间即2013年6月1日起开始主张物业服务费。《前期物业服务合同》约定的截止日期是2017年5月31日，而普华物业大方公司并未提供其另行签订了《前期物业服务合同》，普华物业大方公司只能主张2017年5月31日前的物业服务费。从2013年6月1日至2017年5月31日共计48个月，陈廷跃应交纳的物业管理费为2,887.44元（建筑面积120.31平方米×单价0.50元/月/平方米×月数48个月）。对普华物业大方公司要求陈廷跃支付从起诉之日起按中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金的诉讼请求，《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未规定业主未交纳物业管理费的应当支付违约金，故普华物业大方公司的该项诉讼请求，没有法律依据，不予支持。 综上，一审依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、陈廷跃于判决生效后十日内向重庆普华物业管理有限公司大方分公司支付2013年6月1日至2017年5月31日期间物业服务费2,887.44元。二、驳回重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈廷跃负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：陈廷跃应向普华物业大方分公司支付的物业管理费如何确定。当事人对自己诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。本案中，与陈廷跃所有的华屹锦城红旗小区一组团7栋C单元302号房屋的建设单位贵州华屹房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的单位虽然是重庆普华物业管理有限公司，但实际提供物业服务的是重庆普华物业管理有限公司的分公司即普华物业大方分公司，陈廷跃也认可已接受普华物业大方分公司物业服务和欠付物业管理费的事实，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，陈廷跃应当向普华物业大方分公司支付其欠付的物业管理费。因普华物业大方分公司提交的《前期物业服务合同》的履行期间为2013年5月31日至2017年5月31日，普华物业大方分公司未提供证据证明前述《前期物业服务合同》到期后与建设单位进行了续签或者与业主委员会签订了物业管理合同，也即普华物业大方分公司与陈廷跃之间的物业服务合同的权利义务自2017年5月31日终止，一审判决陈廷跃向普华物业大方分公司支付2013年6月1日至2017年5月31日期间的物业管理费2,887.44元（120.31平方米×0.50元/月/平方米×48个月）并无不当，普华物业大方分公司应承担举证不力的后果。普华物业大方分公司的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，重庆普华物业管理有限公司大方分公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人重庆普华物业管理有限公司大方分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈红梅 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年九月十四日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭