江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5661号上诉人（原审被告）：董莺莺。上诉人（原审被告）：董佳男。委托诉讼代理人：严建坤，江苏赛杰律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：王凤玲，江苏赛杰律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：吴江市水乡物业管理有限公司。委托诉讼代理人：陈永根。上诉人董莺莺、董佳男因与被上诉人吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董莺莺、董佳男上诉请求：1.撤销原判，驳回水乡物业公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由水乡物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.1#楼与其余17幢楼虽同属一个楼盘，但不等于能纳入统一物业管理服务。开发商建设阳光家园小区时，将小区西侧、南侧临街的1#楼与其余17幢房屋进行了物理区隔，只有2幢至18幢房屋才构成阳光家园封闭式生活小区，并由水乡物业公司提供物业服务，水乡物业公司的服务事实上无法涵盖1#楼店面房。因此《物业服务合同》第一条第五款约定的物业构成（即收费范围）是不包括1#楼的50000平方米，而非全部小区面积68800平方米。2.水乡物业公司并无证据证明对董莺莺、董佳男提供了物业服务，而包括1#楼在内的整个阳光家园的供电、供水、排污同属一个系统，小区内也不存在与1#楼业主共用的设备设施需要水乡物业公司进行日常维护与管理，事实上不会、也未增加水乡物业公司的物业管理成本。二、一审判决程序违法。阳光家园业主委员会提交的《情况说明》，未履行法定程序，否定了之前各期《物业服务合同》的实质性内容（即收费范围为50000平方米住宅面积构成的封闭管理生活小区），对包括董莺莺、董佳男在内的1#楼业主有重大利害关系。且一审法院未就该说明组织董莺莺、董佳男及水乡物业公司质证，便径行作为判决依据，剥夺了董莺莺、董佳男依法享有的诉讼权利，程序违法。三、一审判决未支持董莺莺、董佳男的时效抗辩，缺乏法律依据。本案《物业服务合同》约定，每年物业服务费用12月31日前（2015年12月17日至2017年12月16日期间合同调整为5月30日前）一次性付清。董莺莺、董佳男2015年度之前物业服务费的诉讼时效期间已于2017年5月30日终止，只有2016年度之后的物业费尚未丧失时效期间。因此，一审判决以水乡物业公司的物业服务处于持续履行状态，要求时效期间应从最后一期物业费履行期间届满之日起算，从而否定董莺莺、董佳男时效抗辩，并无法律依据。水乡物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。水乡物业公司向一审法院起诉请求：1.董莺莺、董佳男支付物业服务费329564元；2.董莺莺、董佳男支付滞纳金156656元；3.董莺莺、董佳男承担本案诉讼费用及水乡物业公司为实现权益所支出的调查资料费等一切费用。一审审理过程中，水乡物业公司将诉讼请求变更如下：1.董莺莺支付物业服务费56458元、滞纳金27249元，合计83707元；2.董佳男支付物业服务费59243元、滞纳金28542元，合计87785元；3.董莺莺、董佳男共同支付物业服务费213755元，滞纳金102985元，合计316740元。以上三项金额合计488232元。一审法院认定事实：2003年，吴江市建设房产开发有限公司（以下简称建设房产公司）经批准建设阳光家园住宅小区项目。项目建筑总面积66800平方米，其中住宅房面积50000平方米，商业用房等其他建筑物面积16800平方米。阳光家园小区共有楼宇18幢，其中2#楼至18#楼系多层住宅，1#楼系商铺、住宅混合的临街多层建筑，分为1-A和1-B两部分。1#楼与小区其他住宅楼之间无围墙，朝向小区的后墙有窗无门。2004年3月16日，建设房产公司与水乡物业公司签订《苏州市物业管理委托合同》一份，约定：阳光家园小区项目在建设竣工综合验收交付使用和按规定建立业主委员会之前，建设房产公司委托水乡物业公司实行物业管理，委托管理的物业构成细目见附件。委托管理期限为1年，自2004年3月16日起至2005年3月15日止。本物业的公共服务费，由水乡物业公司按照《前期物业管理服务协议》向业主或物业使用人收取。物业项目在竣工综合验收交付使用和按规定成立业主委员会之后，按业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》执行。经查，该合同并无附件。同日，建设房产公司在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理前期物业管理备案。2005年9月28日，苏州市吴江区物价局针对“名城花园”和“阳光家园”物业管理公共服务收费，复函水乡物业公司：“鉴于松陵“名城花园”和震泽“阳光家园”业主委员会尚未成立，核定前期物业管理公共服务费收费标准为：“名城花园”多层住宅每月每平方米（建筑面积）0.5元，“阳光家园”多层住宅每月每平方米（建筑面积）0.35元，高档住宅和非住宅的公共服务费及其他特约服务费由你公司根据市场实际价格水平与业主或服务委托者协商解决”。2006年12月19日，阳光家园业主委员会委托水乡物业公司对阳光家园小区提供物业服务，双方签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为3年，自2006年12月16日起至2009年12月15日止；物业名称：阳光家园，物业类型：住宅，四至范围：东-镇南路，南-南环路，西-规划路，北-农村住宅，总建筑面积为68800平方米，其中住宅50000平方米。物业构成见附件一；物业公司提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维修除外）；（二）包括但不限于道路、公用的上下水管道、落水管、水箱、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维修除外），供电线路、煤气线路、路灯等按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范和维护公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；（十）物业其他共同事务的管理服务；（十一）业务委托的其他物业管理服务事项；物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅0.4元/月/平方米，商业0.4元/月/平方米；物业服务费按月计算。业主或物业使用人应按下列第＿种方式（注：未选择）向物业公司缴纳物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。该合同附件一为空白的《物业构成》。之后，阳光家园业主委员会又与水乡物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为3年，自2009年12月15日起至2012年12月14日止；物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅0.5元/月/平方米，商业0.5元/月/平方米；物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年12月31日前向物业公司缴纳当年的物业管理费。业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。其他合同内容同上。该合同附件一《物业构成》中，“多层”一栏记载：（幢数）18幢，（建筑面积）50000平方米。其他栏目空白。之后，阳光家园业主委员会又与水乡物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为3年，自2012年12月15日起至2015年12月15日止；随着物价的上涨、人员工资的浮动不断提高，物业费的收费标准与业主委员会协商公示后作调整。现暂定住宅物业费为0.4元/月/平方米，公共能源费0.1元/月/平方米。商业0.5元/月/平方米；物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年12月31日前向乙方缴纳当年的物业管理费。业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。其他合同内容同上。该合同附件一《物业构成》“多层”一栏记载：（幢数）18幢，（建筑面积）50000平方米。其他栏目空白。2016年2月6日，阳光家园业主委员会再次与水乡物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为2年，自2015年12月17日起至2017年12月16日止；物业类型：商住，总建筑面积为68800平方米，其中住宅50000平方米，商场/，办公楼/，工业厂房/，停车场（库）/，其他/。物业构成见附件一；随着物价的上涨、人员工资的浮动不断提高，物业费的收费标准与业主委员会协商公示后作调整。现暂定住宅物业费为0.5元/月/平方米，公共能源费0.1元/月/平方米。商业0.6元/月/平方米；物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年5月30日前向物业公司缴纳当年的物业管理费。业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。其他合同内容同上。该合同附件一《物业构成》“多层”一栏记载：（幢数）18幢，（建筑面积）50000平方米。其他栏目空白。该合同还后附《物业服务合同报送表》一份，载明：物业总建筑面积66800平方米，按物业类型划分，具体是：1、住宅建筑面积，总计66800平方米，多层住宅18幢377套，计50000平方米。之后的第2项至第6项空白。2017年，阳光家园业主委员会再次与水乡物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：委托服务期限为5年，自2017年3月1日起至2022年5月31日止；物业类型：商住，总建筑面积为68800平方米，其中住宅50000平方米，商场/，办公楼/，工业厂房/，停车场（库）/，其他/。物业构成见附件一；随着物价的上涨、人员工资的浮动不断提高，物业费的收费标准与业主委员会协商公示后作调整。现暂定住宅物业费为0.5元/月/平方米，公共能源费0.1元/月/平方米。商业1.5元/月/平方米；物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方缴纳当年的物业管理费。业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。其他合同内容同上。该合同附件一《物业构成》“多层”一栏记载：（幢数）18幢，（建筑面积）50000平方米。其他栏目空白。该合同还后附《物业服务合同报送表》一份，载明：物业总建筑面积66800平方米，按物业类型划分，具体是：1、住宅建筑面积，总计66800平方米，多层住宅18幢377套，计50000平方米。之后的第2项至第6项空白。一审另查明：本案所涉门面房均位于阳光家园1#楼的A部分，2007年2月1日办理了产权登记。具体登记信息如下：1、产权证号为03004778的房屋，登记的所有权人为董莺莺。该房屋建筑面积共计500.52平方米，其中规划用途为成套住宅的面积为258.58平方米，规划用途为商业服务的面积为241.94平方米；2、产权证号为03004779的房屋，登记的所有权人为董莺莺。该房屋建筑面积共计376.39平方米，其中规划用途为别墅、高档公寓的面积为180.74平方米，规划用途为商业服务的面积为195.65平方米；3、产权证号为03004775的房屋，登记的所有权人为董佳男。该房屋建筑面积共计437.85平方米，其中规划用途为成套住宅的面积为225.9平方米，规划用途为商业服务的面积为211.95平方米；4、产权证号为03004776的房屋，登记的所有权人为董佳男。该房屋建筑面积共计480.64平方米，其中规划用途为成套住宅的面积为248.38平方米，规划用途为商业服务的面积为232.26平方米；5、产权证号为03004777、03001038的房屋，登记的所有权人为董莺莺、董佳男。该房屋建筑面积共计3314.06平方米，其中规划用途为别墅、高档公寓的面积为1868.78平方米，规划用途为商业服务的面积为1445.28平方米。董莺莺、董佳男一直将前述门面房出租给他人用于商业经营，承租人自行向供水供电企业缴纳水电费，向卫生、城管等政府主管部门缴纳垃圾清运处理费、门前三包等费用。董莺莺、董佳男及其承租人从未向水乡物业公司缴纳过物业服务费。一审庭审过程中，水乡物业公司确认：董莺莺、董佳男门面房前的卫生、绿化、安保、交通秩序维护由政府部门统一管理，水乡物业公司并未提供相应的物业服务。此外，在2017年签订《苏州市物业服务合同》后，董莺莺、董佳男的门面房仍按照每月每平方米0.6元的标准收取物业服务费。一审审理过程中，阳光家园业主委员会向一审法院提交《情况说明》一份，内容如下：一、吴江市发展计划委员会、吴江市建设局签发的建设工程规划许可证等相关文件足以证明沿街营业用房与住宅生活小区均为一体，吴江市建设局房产管理科前期物业管理备案表显示该沿街营业用房应纳入物业管理的范围内。二、从2006年12月25日成立阳光家园业主委员会至今已有三届，分别为2006年12月25日至2011年12月15日为第一届，2012年2月24日至2017年2月23日为第二届，2017年4月15日至2022年4月14日为第三届。每届与物业服务企业所签订的所有物业服务委托合同第十条约定建筑面积均包括沿街营业用房的建筑面积，第八条均约定住宅与商业物业服务费收费标准。据此，沿街营业用房所有人或物业使用人均应缴纳物业服务费。三、从临街营业用房的设计构建现状看，所有沿街营业用房的后墙均朝住宅小区院内开设朝东窗户，假如不纳入小区物业管理，该朝东窗户是不能开设的，因为将严重影响整个小区业主们的生活安全。四、从阳光家园商住小区的公共设施、设备的设置而言，沿街营业用房无论是供电、供水、雨水污水排放均纳入小区统一管网。一旦发生分支管道堵塞，有物业服务企业进行疏通维护处理。五、至于物业服务委托合同附件一《物业构成》一表中为什么没有营业用房多少平方米的记载，什么原因业主委员会确实无法正确说明，但可能是物业服务企业工作人员在制作过程中忽视而造成，或该信息的缺失，不影响整个物业服务合同的生效。因为政府管理部门建设局物管办在备案审查时没有要求必须给予纠正或补齐，上述意见是业主委员会的一种推理。综上，业主委员会认为，本着权利与义务的原则，沿街营业用房理应纳入整个小区物业管理范围的同时，房产所有人或物业使用人也理应依法按时交纳物业服务费。以上事实，有水乡物业公司提供的房屋权属登记查询结果证明、建设工程规划许可证、苏州市物业管理委托合同、前期物业管理备案申请表、物价局复函、苏州市物业服务合同，董莺莺、董佳男提供的收据、发票，阳光家园业主委员会出具的情况说明，一审法院的勘查笔录及现场照片，以及诉讼代理人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，董莺莺、董佳男系阳光家园小区的业主，该小区业主委员会与水乡物业公司所签订的5份物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对董莺莺、董佳男具有法律约束力。董莺莺、董佳男主张，物业服务合同的附件《物业构成》中，并未将1#楼的临街门面房纳入物费服务范围，水乡物业公司不应向其收取物业服务费。一审法院认为，首先，物业服务合同的附件《物业构成》中虽然只记载多层18幢、面积50000平方米，但结合物业服务合同第一条关于物业基本情况的约定、第八条关于商业用房物业服务费标准的约定，可以看出，合同并未明确将董莺莺、董佳男的门面房排除在物业服务范围之外。其次，董莺莺、董佳男的门面房虽然地理位置相对特殊，但这并不影响其与小区内其他建筑组成阳光家园小区这一整体的事实。在水乡物业公司为阳光家园小区提供包括公共设备设施维护、管理等物业服务的情况下，其必然享受水乡物业公司提供的相关物业服务。因此，董莺莺、董佳男否认与水乡物业公司存在物业服务合同关系，拒绝支付物业服务费的主张不能成立。根据物业服务合同的约定，除房屋、共用设备设施维护与管理外，水乡物业公司还应当提供卫生保洁、绿化养护、安全防范、交通及车辆停放秩序等日常服务。但经审理查明，水乡物业公司并未对董莺莺、董佳男的房屋提供上述日常服务。在水乡物业公司未能完全提供物业服务合同约定服务项目的情况下，水乡物业公司按照合同约定标准收取物业服务费，明显有违权利义务对等原则。综合考虑水乡物业公司多年为董莺莺、董佳男提供物业服务的实际情况，一审法院认为，在本案中，水乡物业公司按照每月每平方米0.2元的标准向董莺莺、董佳男收取物业服务费较为适宜。经查，董莺莺单独所有的房屋面积为876.91平方米，董佳男单独所有的房屋面积为918.49平方米，董莺莺、董佳男共同所有的房屋面积为3314.06平方米。自2007年2月1日董莺莺、董佳男办理门面房产权登记起至2017年12月31日止，董莺莺单独所有的门面房应缴纳物业服务费22975元（876.91平方米*0.2元/月/平方米*131个月），董佳男单独所有的房屋应缴纳物业服务费24064元（918.49平方米*0.2元/月/平方米*131个月），董莺莺、董佳男共同所有的房屋应缴纳物业服务费86828元（3314.06平方米*0.2元/月/平方米*131个月）。关于董莺莺、董佳男提出水乡公司主张2015年度之前的物业服务费已超过诉讼时效的问题。水乡物业公司主张，其每年都在门面房张贴《收费通知》催缴物业服务费，从未中断，有照片予以证实。一审法院认为，虽然水乡物业公司提供的照片真实性无法认定，但由于物业服务合同属继续性合同，在物业服务一直处于持续履行状态的情况下，物业公司要求给付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。水乡物业公司自2005年起连续不间断地为阳光家园小区提供物业服务至今，因此不存在2015年度之前的物业服务费已超过诉讼时效的问题。关于水乡物业公司主张的滞纳金，因双方对于是否存在物业服务关系存在重大争议，且董莺莺、董佳男也未收到水乡物业公司催缴物业服务费的通知，不存在董莺莺、董佳男怠于交纳物业服务费的情况。故一审法院对于水乡物业公司的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、董莺莺应于判决生效后十日内支付吴江市水乡物业管理有限公司物业服务费22975元；二、董佳男应于判决生效后十日内支付吴江市水乡物业管理有限公司物业服务费24064元；三、董莺莺、董佳男应于判决生效后十日内共同支付吴江市水乡物业管理有限公司物业服务费86828元；四、驳回吴江市水乡物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8623元，由吴江市水乡物业管理有限公司负担5646元，由董莺莺、董佳男负担2977元。二审中，双方当事人均未提交新证据。关于阳光家园业主委员会一审中提交的《情况说明》，董莺莺、董佳男质证称：不认可该情况说明，董莺莺、董佳男不了解该情况说明是在何种情况下出具，是否经过业主大会讨论。根据物业管理的相关规定，业主委员会如果没有经过业主大会三分之二业主的表决通过而做出对业主不利的决定，则该决定无效。董莺莺、董佳男认为该决定没有经过法定程序质证，该决定的产生也没有经过法定程序表决，该说明本身无效。水乡物业公司质证称：认可该情况说明，业主委员会的情况说明证明了水乡物业公司一审中的主张。前期物业管理合同备案申请中商业用房是纳入管理的，业主委员会从现状来看小区也是完整的，1#楼门面房理应纳入小区的管理范围，阳光家园小区的公共设施管理、供电、供水、排污等是不可分割的整体。该情况说明是客观，公正的，应当合法有效。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方提交的证据及一、二审中的陈述，董莺莺、董佳男与水乡物业公司间系物业服务合同关系，董莺莺、董佳男应当向水乡物业公司支付物业费。理由如下：1.1#楼与其余17幢楼共同构成阳光家园小区这一整体。从物理位置来看，1#楼位于阳光家园小区外侧临街，与小区其他住宅楼之间无围墙，朝向小区的后墙有窗，1#楼与小区物理上并未形成实质分隔。从建设工程规划许可来看，阳光家园小区建设时，商业部分与住宅部分为统一规划建设。从前期物业管理备案来看，备案中同时包括普通住宅和商业用房。故1#楼为阳光花园小区的组成部分。2.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。董莺莺、董佳男系阳光家园小区的业主，该小区业主委员会与水乡物业公司所签订的5份物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对董莺莺、董佳男具有法律约束力。虽然物业服务合同中的附件《物业构成》中只记载多层18幢、面积50000平方米，但结合物业服务合同第一条、第八条的约定，可以看出合同并未将1#楼的门面房排除在物业服务范围之外。3.因1#楼为阳光花园小区的组成部分，与阳光花园小区其他建筑共同使用供电、供水、排污等系统，在水乡物业公司为阳光家园小区提供房屋、公用设备设施维护与管理相关物业服务的情况下，1#楼也必然享受水乡物业公司提供的相关物业服务。综上，董莺莺、董佳男应当向水乡物业公司支付物业服务费。关于物业服务费的支付标准，本院认为，因水乡物业公司并未向董莺莺、董佳男的房屋提供卫生保洁、绿化养护、车辆停放等日常服务，水乡物业公司仍按照物业服务合同约定的标准收取全额物业服务费有所不当，一审法院综合水乡物业公司为董莺莺、董佳男提供物业服务的实际情况，将物业服务费标准酌情调整为0.2元/平方米/月并无不当，本院予以确认。经核算，自2007年2月1日董莺莺、董佳男办理门面房产权登记起至2017年12月31日止，董莺莺单独所有的门面房应缴纳物业服务费22975元，董佳男单独所有的房屋应缴纳物业服务费24064元，董莺莺、董佳男共同所有的房屋应缴纳物业服务费86828元。关于董莺莺、董佳男上诉认为2015年度之前的物业服务费已经超过诉讼时效的问题，本院认为，物业服务合同属继续性合同，水乡物业公司自2005年起连续为阳光家园小区提供物业服务至今，物业服务一直处于持续履行状态，因此水乡物业公司要求给付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期间届满之日起计算，故2015年度之前的物业服务费并未超过诉讼时效。董莺莺、董佳男还上诉认为阳光家园业主委员会提交的《情况说明》一审中未经质证，本院认为，该《情况说明》仅是对水乡物业公司一审所提交证据予以佐证，二审中双方也已就该《情况说明》进行了质证，该问题虽有瑕疵但不影响本案实体处理。综上所述，董莺莺、董佳男的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8623元，由上诉人董莺莺、董佳男负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 黄学辉二〇一八年九月十日法官助理孟桢书记员王文君