山东省临朐县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0724民初2480号原告：山东兴隆置业有限公司，住所地临朐县东城街办黄山路中段。法定代表人：冷光平，董事长。委托诉讼代理人:张颖，山东德宇律师事务所律师。被告：韩东，男，1992年4月5日生，汉族，住安丘市。被告：闫锡霞，女，1988年8月23日生，汉族，住安丘市。原告山东兴隆置业有限公司（以下简称兴隆置业公司）与被告韩东、闫锡霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼，被告韩东、闫锡霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。兴隆置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为YS0019606号的山东省新建商吕房买卖合同（预售）；2.判令被告协助原告撤销案涉商品房的预售合同登记备案，注销案涉商品房的预告登记及预购商品房抵押预告登记；3.判令被告返还原告代关垫付的银行贷款本息共计378352.43元，支付原告违约金28741.1元，并从前述商品房买卖合同解除后，原告应返还给被告的房款中先行予以抵销；4.承担本案律师费、诉讼费、保全费。事实和理由：2015年12月2日，原、被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，约定由被告购买原告位于盘龙路5582号颐景豪庭19幢3单元8层802室及-1层74号储藏室，总价款为574822元。按照该合同第七条约定，被告应于2015年12月2日前支付首期房价款172822元。余款402000元人从中国建设银行股份有限公司临朐支行(以下简称建行临朐支行)办理商业贷款，原告为阶段性保证人。现因被告多次逾期未还款，银行已向原告下达催款通知，要求提前解除贷款合同，归还全部尚欠借款本息，并从原告处扣划贷款本息375652.43元。现原告已为被告偿还贷款共计378352.43元。根据案涉商品房买卖合同及附件十一补充协议，原告有权解除合同并要求被告偿还代为垫付的相应款项并根据合同约定支付违约金（要求从解除合同后原告应返还被告的房款中先行予以抵销）。韩东未提供答辩意见。闫锡霞未提供答辩意见。兴隆置业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原、被告签订的商品房买卖合同及附件11补充协议，证明原、被告双方之间存在商品房买卖,商品房的总价是574822元,位于是颐景豪庭19栋3单元802室及负一层74号储藏室。补充协议第1条第3项下的第2小项约定,原告可从要求解除合同,并要求被告承担违约金。2.提供建行临朐支行向原告发出的告知书,证明被告已违约,建行要求原告承担保证责任。3.提供建行临朐支行个人贷款还款凭证,证明银行已于2018.6.26日扣划了原告375652.43元。4.提供建行临朐支行的个人贷款履行保证责任通知书,证明建行要求原告履行货款2700元。5.提供建行临朐支行个人贷款还款凭证,证明由原告代被告还了2700元。共计378352.43元。合同附件11约定总价款的5%为28741.1元。6.提供增值税发票一支，证明因为起诉本案产生的担保费700元,根据附件11第1条第3项中第2小项约定,由被告承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告兴隆置业公司与被告韩东、闫锡霞签订山东省新建商品房买卖合同（预售）,合同编号为YS0019606，约定由两被告购买原告位于盘龙路5582号颐景豪庭19幢3单元8层802室及-1层74号储藏室，总价款为574822元。付款方式为首付款172822元，银行贷款402000元。该合同附件11补充协议约定，买受人通过银行进行按揭贷款的，在出卖人担保期间内，如买受人未按贷款银行贷款合同约定还款或逾期三次以上(含三次)归还贷款，或因买受人未按约还款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，并向银行代偿买受人所有借贷本息，出卖人有权选择按合同价或市场评估价收回房屋并可直接另行发售给第三人，且无须履行向买受人的通知义务，亦不承担任何责任，同时买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。由此造成的经济损失（包括银行利息、罚息及所有银行费用、律师费、评估费、鉴定费、执行费、处理房屋的有关费用和损失）由买受人承担。合同签订后，原、被告办理了案涉案商品房的预售登记备案等手续。2016年1月8日，被告韩东从建行临朐支行办理商业贷款402000元支付给原告，原告为阶段性保证人。因被告多次逾期未还款，建行临朐支行向原告下达催款通知，要求提前解除贷款合同，归还全部尚欠借款本息。2018年5月9日，原告代被告归还银行贷款2700元。2018年6月26日，建行临朐支行从原告处扣划韩东应当承担的贷款本息375652.43元。原告已为被告偿还建行临朐支行贷款本息共计378352.43元。庭审中原告兴隆置业公司称被告未交纳购房首付款172822元，被告韩东、闫锡霞也未提交支付首付款的证据。原告兴隆置业公司为本案诉讼保全支出担保费700元。本院认为，原告兴隆置业公司与被告韩东、闫锡霞签订的商品房买卖合同及其补充协议，是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，当事人均应积极全面履行合同所确定的义务。因韩东、闫锡霞未按时偿还银行贷款，兴隆置业公司代韩东偿还银行贷款2700元后，又被建行临朐支行扣划贷款本息375652.43元。根据原、被告签订的合同附件11补充协议的约定，被告未按贷款银行贷款合同约定还款导致兴隆置业公司承担保证责任的，兴隆置业公司有权解除合同。现被告未按约定履行还款义务，协议约定的解除条件已成就，兴隆置业公司有权行使合同解除权。涉案商品房买卖合同解除后，兴隆置业公司收取的402000元房款，应予返还。韩东、闫锡霞依法应协助兴隆置业公司办理解除房屋买卖合同登记备案等相关手续。因韩东、闫锡霞的行为已构成违约，其依法应按补充协议的约定向兴隆置业公司支付违约金5%为28741.1元（总价款574822元的5%）、诉讼财产保全担保费700元。韩东、闫锡霞应偿还兴隆置业公司代其支付的银行贷款本息378352.43元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的。应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，兴隆置业公司主张债务抵销，应依法履行通知义务。兴隆置业公司起诉后，本院依法向两被告送达了起诉状等相关诉讼材料，视为已通知到韩东、闫锡霞。故兴隆置业公司要求涉案款项从其应返还韩东、闫锡霞的购房款中予以抵销的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。经抵销后，韩东、闫锡霞应支付兴隆置业公司5793.53元。综上所述，兴隆置业公司要求解除涉案商品房买卖合同，要求被告韩东、闫锡霞协助其办理撤销案涉商品房的预售合同登记备案、注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，要求其支付代为垫付的银行贷款本息、违约金、担保费及其主张债务抵销的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，韩东、闫锡霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山东兴隆置业有限公司与被告韩东、闫锡霞于2015年签订的编号为YS0019606的山东省新建商品房买卖合同（预售）；二、被告韩东、闫锡霞于本判决生效之日起十日内协助原告山东兴隆置业有限公司办理撤销案涉商品房的预售合同登记备案、注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记；三、被告韩东、闫锡霞于本判决生效之日起十日内向原告山东兴隆置业有限公司支付5793.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9548元，保全费2770元，由被告韩东、闫锡霞负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘树宝审 判 员  谷长江人民陪审员  刘 琴二〇一八年九月三日书 记 员  郭 杰