上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12380号原告：卫行昌。委托诉讼代理人：仇迎春，上海源法律师事务所律师。被告：上海王堰商贸有限公司。法定代表人：黄正华，总经理。第三人：上海东风五金管件有限公司。法定代表人：顾永财，董事长。第三人：张文辉。原告卫行昌与被告上海王堰商贸有限公司（以下简称王堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序。期间，因案情需要，本院依法追加上海东风五金管件有限公司（以下简称东风公司）、张文辉作为本案第三人参加诉讼，并于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告卫行昌及其委托诉讼代理人仇迎春，被告王堰公司的法定代表人黄正华，第三人东风公司的法定代表人顾永财以及第三人张文辉到庭参加诉讼。审理中，各方当事人一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告卫行昌向本院提出诉讼请求：判令被告支付位于闵行区XX路XX号场地的部分拆违补偿款人民币（币种下同）10万元（暂估）。诉讼中，原告卫行昌将上述诉请金额明确为153,822元。事实与理由：2006年3月19日，原告与第三人东风公司签订《协作开发、租赁合同》，约定：“一、原三产门市部，4.6亩已批复征田，用于建造仓库（XX路XX号场地）。二、由乙方（原告）负责建造地面建筑物，建设资金由乙方承担。三、甲方（第三人东风公司）将上述建筑物优惠租赁给乙方。四、协作合同期内，如遇市政及其他因素，需动迁时，原设施、土地补偿的费用归甲方所有，乙方所投资厂房及设施补偿费，归乙方所有。”上述合同签订后，原告将从东风公司处租赁来的建筑物又转租给第三人张文辉，双方为此签订《合同书》。关于转租的行为，第三人东风公司于2006年4月出具《转租同意函》，同意原告将该场地转租给张文辉。2009年11月，原告由于身体原因，没有精力继续管理租赁事宜，故找来朋友黄正华（被告王堰公司的法定代表人），经与第三人东风公司及张文辉四方共同协商，决定由被告继续代替原告与第三人张文辉建立租赁关系，故在2009年11月30日，被告与第三人东风公司签订新的《协作开发、租赁合同》。同日，原告与张文辉解除租赁关系，由被告与张文辉重新签订《租赁合同》。由于租赁场地的仓库等地面设施是由原告出资建设的，所以被告、第三人东风公司、第三人张文辉一致同意，若遇动迁或政府征收等情况，则相关补偿属于原告所有。上述约定在被告与张文辉的《租赁合同》第五条5.1中体现“地坪、下水道、供电外线等设施，陈行路的通道中水泥桥的拆迁补偿归甲方（被告）所有，甲方收到后应支付给原告卫行昌。”2017年3月至5月期间，涉案场地遇政府拆违。现原告了解到，被告已经收到了该场地的拆违补偿款，但被告拒绝按照原有承诺将由原告出资建造的建筑设施的补偿款支付给原告。诉讼中，原告在拆违办调取的评估报告中反映，原告建造的是下水道、水泥地坪、后续水泥地坪上由被告贴了瓷砖。当时整个区域的水泥地都是原告铺设的，故将评估报告中，地面面积2,117平方米，根据水泥地面评估单价66元，得出139,722元。以及评估报告中列明下水道14,100元，两项相加合计153,822元。原告认为，被告依法负有给付原告拆违补偿款的义务。现被告拒不支付的行为，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告王堰公司辩称，其没有拿到过原告主张的该些款项，其拿到的款项中也不包括原告诉请的金额。对于原告提出的地砖下是地坪的事实是认可的，但评估报告中没有地坪该项目的款项。现评估报告中有下水道项目，对此被告是同意给原告的。第三人东风公司述称，对于原、被告间的矛盾，不太好发表意见。其收到的补偿款中已经给了被告1,642,015元，其中是否包含原告的钱款，其不太清楚。第三人张文辉述称，原、被告双方都有道理，原告出示材料都是真实的，被告提出没有拿到该钱款也是事实。其意见同被告。被告如果拿到这部分款项应该给原告，如果没有拿到，也没有钱款给原告。其与被告于2009年签订的租赁合同中5.1条约定，应理解为如果碰到市政动迁，导致合同无法履行，提到的地坪和下水道，被告拿到这个钱必须给原告。原告卫行昌为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1．原告与第三人东风公司于2006年3月19日签订的《协作开发、租赁合同》1份，以此证明租赁协议第二项列明乙方也就是原告负责建造地面建筑物，建设资金由乙方承担。这个是为了证明原告是建造了该区域的整个水平地面。第四项约定协作合作期间，如果遇政府动迁需动迁，设施土地补偿的费用归甲方所有。乙方所投资厂房及设备设施补偿费归乙方所有，即证明该区域的这个地坪是由原告建造的。2．原告与第三人张文辉于2006年3月10日签订的《合同书》1份。3．第三人东风公司于2006年4月出具的《转租同意函》1份，以此证明原、被告间存在转租关系，因为原、被告关系良好，所以双方间没有签订转租协议。4．第三人东风公司与被告于2009年11月30日签订的《协议开发、租赁合同》1份。5．原告与第三人张文辉于2009年11月30日签订的《提前终止协议》1份，以此证明双方租赁关系解除后，被告就与案外人张文辉签订了租赁合同。6．被告王堰公司与第三人张文辉于2009年11月26日签订的《租赁合同》1份，以此证明在该合同5.1条约定，相关补偿款归原告所有。7．原告与案外人于2006年3月11日签订的《协议书》1份，旨在证明原告对地坪建造的投资。8．验收单1份，以此证明是原告建造地坪及下水道。9．收据1份，以此证明原告建造地坪、下水道等款项。10.评估报告及拆违补偿协议1组。经庭审质证，被告对原告提供的2、4-6、10证据的真实性均表示没有异议。对证据1表示其是2009年接手该地区的，对于之前的情况不清楚。对证据3表示不清楚。对证据7-9表示在其接手时就有了。第三人东风公司对原告提供1、4、10证据的真实性表示没有异议。对于2、5-9证据表示不清楚。对于证据3表示，2006年签订合同是不同意转租的，2009年10月30日原告与其协商解除合同之后，原告已转租给被告了，才同意出具转租同意函，该函是在解除合同当天出具的。第三人张文辉对原告提供的1-6证据的真实性均表示无异议，对于7-9证据表示水泥地坪和下水道是原告建造的。对于证据10表示没有意见，但其没有拿到过那么多钱款。被告王堰公司未向本院提供证据。第三人东风公司向本院提供了《提前终止协议》及《说明》各1份。经庭审质证，原告对于《提前终止协议》的真实性表示没有异议。对于《说明》认为本案诉讼是要求被告来支付的。被告对第三人东风公司提供的证据表示与其无关，不清楚，认为其是2009年接手的。第三人张文辉对第三人东风公司提供的证据表示不清楚，并认为与其无关。第三人张文辉未向本院提供证据。上述当事人提供的证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2006年3月19日，原告卫行昌（作为签约乙方）与第三人东风公司（作为签约甲方）签订《协作开发、租赁合同》1份，约定（一）甲方原三产门市部，4.6亩已批复征田，用于建造仓库。（二）甲方已取得上述土地用于五金装潢建材门市部的许可证。甲、乙双方经协商，决定共同开发上述土地，建造仓库等地面设施。乙方负责建造地面建筑物，建设资金由乙方承担。（三）地面建筑物建成后，甲方将上述建筑物优惠租赁给乙方。乙方有权自行安排使用，但有关手续由乙方自行解决。租赁时间从2006年3月13日到2015年3月13日。付款方式为签订合同之日一次性付清第一年租金，金额为4.6万元，此后租金每年在前一年基础上递增1万元。……先付后用，直至合同到期为止，逾期付款超过付款时间3月以上，属乙方违反合同，甲方有权取消合同，乙方所建房屋等设施归甲方所有。（四）协作合同期内，如遇市政及其他因素，需动迁时，原设施、土地补偿的费用归甲方所有，乙方所投资厂房及设施补偿费，归乙方所有。（五）协作期为壹拾年，协作期内甲乙双方有特殊情况，需提前解除合同，必须提前6个月以书面文字通知对方，方可有效。乙方所建房屋等设施归甲方所有。（六）协作到期后，乙方所建造房屋不动产及各种设施不得拆除，归甲方所有。（七）协作期内，乙方不得将合同项下的房地产及相关设施转给他人使用。乙方违反合同或没到期不执行合同，擅自解约，甲方有权取消合同，乙方所建房屋等设施归甲方所有。2006年3月10日，原告卫行昌（作为签约甲方）与第三人张文辉（作为签约乙方）签订《合同书》1份，约定甲方将闵行区XX镇XX村XX路XX号（厂房612平方，办公室107平方场地2,700平方）租给乙方经营小商品市场，租期为拾伍年从2006年5月18日至2021年5月17日止。合同第五条，因市政规划需要动迁该建筑物时甲、乙、双方应无条件接受。甲方必须提前两个月书面告知乙方，由乙方投资的建筑等的补偿属乙方。（其中在三年内补偿的属乙方，三年后的甲方应得30%，乙方应得70%，十五年后补偿全部归甲方）。同时，原告卫行昌与第三人张文辉还签订《补充协议》1份，约定乙方（职）不能办出营业执照损失，有乙方自行负责。甲方的一切损失由乙方负责（包括做地坪的费用）。在建造厂房之中，如遇城管不允许搭建或拆除损失由乙方自己负担。2006年4月，第三人东风公司出具《转租同意函》1份，称知晓原告卫行昌于同月将该场地转租给第三人张文辉作为经营小商品市场使用，公司对此已经表示认可和同意，尽管有合同限制转租的条款，但公司对上述转租行为，在与原告卫行昌签订的合同有效期内，予以同意。2009年11月26日，被告王堰公司（作为签约甲方）与第三人张文辉（作为签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将位于闵行区XX镇XX村XX路XX号（厂房612平方，办公室107平方，场地2,700平方）租给乙方经营小商品市场，租期为十一年，从2009年11月30日至2020年11月30日止。合同第五条，因市政规划或其他原因需要动迁该场地或建筑物时，甲、乙双方应无条件接受。甲方必须提前2个月书面告知乙方。租赁期内发生动拆迁的，有关的拆迁补偿所得按下列规定处理：5.1地坪、下水道、供电外线等设施、陈行路的通道中水泥桥的拆迁补偿归甲方所有，甲方收到后应支付给卫行昌。5.2612平米厂和107平米办公室的装修费用的拆迁补偿由甲乙双方各得50%；5.3除上述以外，凡甲方投资部分的拆迁补偿归甲方所得，乙方投资部分的拆迁补偿由乙方得70%、甲方得30%。2009年11月30日，第三人东风公司（作为签约甲方）与被告王堰公司（作为签约乙方）签订《协作开发、租赁合同》1份，约定甲方已取得4.6亩土地用于五金装潢建材门市部的许可证。甲、乙双方经协商，决定共同开发上述土地，建造仓库等地面设施。乙方负责建造地面建筑物，建设资金由乙方承担。地面建筑物建成后，甲方将上述建筑物优惠租赁给乙方。乙方有权自行安排使用，但有关手续由乙方自行解决。租赁时间从2009年11月30日到2020年11月30日。协作合同期内，如遇市政及其他因素，需动迁时，原设施、土地补偿的费用归甲方所有，乙方所投资厂房及设施补偿费，归乙方所有。协作期为11年，协作期内甲乙双方有特殊情况，需提前解除合同，必须提前6个月以书面文字通知对方，方可有效。乙方所建房屋等设施归甲方所有。协作到期后，乙方所建造房屋不动产及各种设施不得拆除，归甲方所有。协作期内，乙方可以将合同项下的房地产及相关设施转给他人使用。乙方违反合同或没到期不执行合同，擅自解约，甲方有权取消合同，乙方所建房屋等设施归甲方所有。同日，原告卫行昌与第三人张文辉签订《提前终止协议》1份，约定同意租赁关系持续至2009年11月30日终止。2016年11月24日，第三人东风公司（作为出租方，签约甲方）与被告王堰公司（作为承租方，签约乙方）签订《协议书》1份，约定甲乙双方一致同意终止租赁关系，乙方应于本协议签订之日起至2016年11月30日前清腾并搬离租赁场所。甲方同意在收到拆违款后3日一次性向乙方支付补偿款1,642,015元，乙方收到上述款项后，应向甲方出具收据，乙方确认，该款已包括乙方可向甲方主张的全部损失赔偿，包括但不限于剩余租金等。该协议落款处有第三人东风公司加盖公章及被告王堰公司法定代表人黄正华的签字。另查明，2006年3月11日，原告卫行昌（作为签约甲方）与案外人签订《协议书》，约定双方友好协商在XX路XX号内做地坪，每平方米45元，厚度10公分，不得低于9公分。工期从（2006年）3月13日开始为期11天到3月23日结束地坪正式结束。如下雨扣除实际天数。在陈行路道路和桥通往XX号内的总造价壹万元。付款方式3月25日付伍万元，余款在5月18日全部结清。签约后，原告卫行昌即委托案外人就涉案场地建造了水泥地坪和下水道。还查明，涉案场地遭遇动迁，由案外人上海A房地产估价有限公司接受委托进行评估,该公司出具的评估汇总表和明细表显示的估价结果载明：单位名称：陈行东风五金厂，附属物评估总价37,934元。在附属物估价明细表记载，水泥场地139平方米，评估单价66元/平方米，评估总价9,174平方米。下水道（Φ30cm）评估总价14,100元。建筑物估价明细表记载评估范围房屋建筑面积为1967㎡，其中1号房（部分），用途超市，建造年份2010年，建筑面积753㎡，建安重置单价（元/㎡）736，建筑物评估总价554,208元；3号房，用途辅助，建造年份2010年，建筑面积1214㎡，建安重置单价529元/㎡,建筑物评估总价642,206元；3-1号房，用途厕所，建造年份2010年，建筑面积0㎡，建安重置费用536元/㎡，备注房中房。此外，为进一步查明本案案件事实，本院于2018年6月20日前往出具评估报告的上海A房地产估价有限公司进行协助调查，该公司评估师表示：汇总表中有下水道（附属物估价明细第3项），金额为14,100元。供电外线等设施，陈行路的通道中水泥桥不属于此次拆违的赔偿范围，也不在评估范围内，故报告中没有体现。地坪在报告中体现为水泥场地（附属物估价明细表第2项），金额为9,174元。另外地坪包含在房屋建安重置价中，无法拆分。地坪总建筑面积1,967平方米（建筑物估价明细表第二）单价无。只有房屋整体造价，无单独地坪造价。报告中涉及的地砖是装修材料的价格，与地坪无关。经庭审质证,原告对于本院所作的上述调查笔录的真实性表示认可，但对评估人员认为地砖与地坪无关的观点表示无法认可，评估人员提出房屋建安无法拆分，地砖与地坪也是不可分割，所以不同意与地坪无关的意见。被告及第三人东风公司、张文辉对该份证据均表示没有意见。本院认为，本案的争议焦点一:被告是否应当向原告支付地坪补偿款?焦点二:若被告需向原告支付地坪补偿款，该补偿款的计算标准应如何确定？关于焦点一。首先，本案原、被告间虽无直接的书面租赁合同关系，但事实上，原告在退出租赁后，系由被告替代原告与第三人东风公司，以及原告与第三人张文辉分别签订的合同中的相应地位。在被告与第三人张文辉所签订的合同第5.1条，明确约定地坪、下水道、供电外线等设施、陈行路的通道中水泥桥的拆迁补偿归被告所有，被告收到后应支付给卫行昌，该条款实质上是对第三人的利益条款进行了设定。对于该合同条款的解释，第三人张文辉及被告对原告在该合同中载明的利益当庭均予以了认可。可见，各方均认可地坪、下水道等项目系卫行昌所建造的。其二，现涉案地上建筑物被认定为违法建筑予以拆除，相关评估公司亦已就地上建筑物出具了评估报告，第三人东风公司及被告均已取得了各自应得的补偿款项。被告当庭也表示对于评估报告中所列的下水道费用14,100元同意支付给原告。而评估公司也表明原告所建造的供电外线等设施、陈行路的通道中水泥桥未纳入评估范围。其三，对于双方唯一争议的地坪部分，被告认为如其收到过该地坪部分的款项也同意支付给原告，但认为其并未收到过。对此，本院认为，被告已从第三人东风公司处受领了补偿款，另结合被告与第三人张文辉所签协议中的约定，可以认定被告受领的补偿款项中已包含了原告建造的地坪部分补偿款。评估公司亦明确表示该地坪已纳入此次评估范畴，但并非地坪单独报价，而是体现在水泥场地、房屋建安重置价（无法拆分），同时明确了地坪总建筑面积为1,967平方米，但并非原告所认为的地砖部分。被告认为地坪在评估报告中没有体现，其不应当向原告支付该笔款项之抗辩意见,于事实不符,本院不予采信。原告要求被告支付地坪补偿款之诉请，本院予以支持。关于焦点二。本院参考涉案评估报告所记载面积、单价，另结合地坪建设年份、折旧率、评估时不可拆分等综合因素，酌定由被告向原告支付的地坪费用为85,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告上海王堰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卫行昌下水道补偿款14,100元以及地坪补偿款85,000元,两项合计99,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,688.22元，由原告卫行昌负担600.58元，被告上海王堰商贸公司负担1,087.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一八年九月十四日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。