安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0803民初555号 原告(申请执行人):安庆国元典当有限责任公司，住所地安徽省安庆市菱北西路左岸名居**。 法定代表人：潘卫权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金庆华，安徽中皖律师事务所律师。 被告（案外人）：汪保新，男，1963年5月12日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告（案外人）：许弋，女，1962年9月19日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 第三人（被执行人）：芜湖市裕隆商贸有限公司，住所，住所地安徽省芜湖市裕溪口沿江西路**div> 法定代表人：汪涛，执行董事。 第三人（被执行人）：芜湖市辉隆中信化工有限公司，住所地，住所地安徽省芜湖市裕溪口新裕路**银裕城**楼**iv> 法定代表人：何爱林。 第三人（被执行人）：芜湖市融汇科技产业园有限公司，住所地，住所地安徽省芜湖市鸠江区开发区**东四大道北侧。 法定代表人：何爱林。 第三人（被执行人）：何爱林，男，1964年1月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 第三人（被执行人）：孔祥莲，女，1966年3月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安庆国元典当有限责任公司与被告汪保新、许弋及第三人芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲申请执行人执行异议之诉一案,本院于2018年3月30日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安庆国元典当有限责任公司的委托诉讼代理人金庆华、被告汪保新、许弋到庭参加诉讼。第三人芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆国元典当有限责任公司向本院提出诉讼请求：准许执行位于芜湖市鸠江区厂房）101室（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第××号）房产西侧部分（建筑面积为851.20㎡）。事实与理由：2016年6月15日，安庆市大观区法院对原告安庆国元典当有限责任公司诉被告芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲典当纠纷一案作出（2016）皖0803民初814号民事调解书：一、被告芜湖市裕隆商贸有限公司于前偿还当金200万元及综合费用、利息（综合费用自起至实际还款日止，费率按月16.6‰计算，利息自起按月4.4‰计算）；二、被告芜湖市裕隆商贸有限公司于前偿还当金120万元及综合费用、利息（综合费用自起至实际还款日止，费率按月17‰计算，利息自起按月3‰计算）；三、芜湖市裕隆商贸有限公司于前支付原告因本案支出的律师代理费38000元；四、如被告芜湖市裕隆商贸有限公司不履行上述第一、二、三项给付义务，原告有权对被告芜湖市裕隆商贸有限公司抵押的位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101室（房地产权证号：芜鸠江区字第××号）进行折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲对上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任；六、案件受理费33010元，减半收取16505元，保全费5000元，由五被告共同负担。被告（案外人）汪新保、许弋对执行标的提出书面异议，安庆市大观区法院于2018年2月11日作出（2018）皖0803执异12号执行裁定：中止对位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101室（房地产权证号：芜鸠江区字第××号）房产西侧部分（建筑面积851.20ｍ2）的执行。 原告认为，安庆市大观区法院（2018）皖0803执异12号执行裁定确属错误，理由如下：一、该执行裁定适用法律错误。1、本案原告对执行标的办理了抵押登记，依法享有抵押权，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，而不应适用该规定的第二十八条。第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。原告对本案执行标的享有抵押权，属于依法可以对抗被告的担保物权。而第二十八条适用于对登记在被执行人名下的不动产进行查封的情形，而不适用于对执行标的依法享有担保物权的情形。2、被告作为案外人提出的理由亦不符合该司法解释第二十八条的规定，（1）司法解释第二十八条规定，必须符合四种情形且其权利能够排除执行，案外人的权利不是能够排除执行的权利，案外人的权利是债权，申请执行人的权利是物权，债权是不能排除物权；（2）该房屋未办理过户登记是由于案外人自身原因造成的，而不是非因案外人自身原因造成的。案外人在2014年1月签订《房屋产权转让合同》，卖方芜湖市裕隆商贸有限公司的房产证在签订合同之前就已办妥，具备过户条件，但案外人却以与他人房屋拆迁补偿纠纷为由一直拒不办理过户登记。二、该执行裁定认定事实错误：1、该执行裁定认为，汪保新夫妇与芜湖市裕隆商贸有限公司签订房屋产权转让合同及补充协议并付清全部价款的时间先于安庆国元典当有限责任公司与芜湖市裕隆商贸有限公司签订典当、房地产抵押合同的时间，且汪保新夫妇自2014年2月20日接收房屋开始一直在实际控制使用该房屋的事实认定错误。2、该执行裁定认为，安庆国元典当有限责任公司在办理典当抵押借款业务过程中虽对抵押物办理了抵押登记但未到抵押物现场进行全面审查、了解。本案申请执行人在典当抵押贷款审查过程中未尽相关审查义务具有一定过错的事实认定错误。3、该执行裁定认为，芜湖市裕隆商贸有限公司以诉争房屋进行典当抵押借款的行为乃无权处分行为的事实认定错误。4、该执行裁定认为,案外人汪保新、许弋为诉争房产实际所有权人的事实认定错误。三、本案执行标的的所有权人为芜湖市裕隆商贸有限公司，依法有权对执行标的进行处分。被告基于合同享有的债权不能对抗原告依法享有的担保物权。理由：1、芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101号房屋（房产权证号：芜鸠江区字第××号）房产权证上明确记载该房屋为芜湖市裕隆商贸有限公司单独所有，芜国用（2013）第554号土地证表明坐落于鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101的土地使用权人为芜湖市裕隆商贸有限公司，芜湖市裕隆商贸有限公司从未为被告办理芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101号房屋的过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。未经登记，不发生物权效力。但法律另有规定的除外。”故被告与芜湖市裕隆商贸有限公司仅具有合同关系，芜湖鸠江经济开发区东四大道。（5＃厂房）101号房屋是归芜湖市裕隆商贸有限公司所有，芜湖市裕隆商贸有限公司依法有权对其进行处分。2、芜湖市裕隆商贸有限公司与被告签订的《房屋产权转让合同》即使属实，从法律效力上而言该合同虽然成立，仅产生合同效力，但未发生物权效力，且双方签订的合同没有完全履行，被告对芜湖市裕隆商贸有限公司仅享有债权，对涉案房屋不享有物权，其与芜湖市裕隆商贸有限公司之间签订房屋买卖合同不能得到履行时，其只能要求芜湖市裕隆商贸有限公司承担违约责任，赔偿其损失。被告基于合同享有的债权不得对抗原告依法享有的担保物权。 被告汪保新、许弋辩称，一、安庆国元典当有限责任公司之诉请不满足申请执行人提起执行异议之诉的条件，应裁定驳回起诉。根据民诉法第二百二十七条和民诉法解释第三百零六条的规定，申请执行人提起执行异议之诉，其诉讼请求必须与原判决、裁定无关，而安庆国元典当有限责任公司的诉讼请求及相关事实理由均与原判决、裁定相关，其诉求准许执行的标的物，正是安庆市大观区法院原裁定中止执行的标的物，显然不符合民诉法第二百二十七条及民诉法解释第三百零六条对于申请执行人提起执行异议之诉的法定条件，应驳回起诉。 二、本案中原告提起执行所依据的（2016）皖0803民初814号民事调解书程序、内容违法，应予撤销：1、不动产纠纷案件管辖属于专属管辖，因不动产纠纷引起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。安庆国元典当有限责任公司诉讼芜湖市裕隆商贸有限公司等典当纠纷一案，典当物位于芜湖市鸠江经济开发区，应由涉案房产所在地芜湖市鸠江区人民法院管辖，安庆市大观区人民法院没有管辖权。故上述调解书的确认程序违法，应予撤销。2、根据民诉法第一百九十六条的规定，申请实现担保物权，应向担保财产所在地或担保物权登记地基层人民法院提出。安庆市大观区法院既非担保财产所在地，也非担保物权登记地，无权受理上述安庆国元典当有限责任公司房屋典当纠纷一案，上述调解书程序违法，应于撤销。3、民诉法第五十九条规定：“委托他人代为诉讼必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。（2016）皖0803民初814号确认的调解内容是由自然人何爱林代表芜湖市裕隆商贸有限公司作出的，其既非芜湖市裕隆商贸有限公司的法定代表人，又无芜湖市裕隆商贸有限公司法定代表人的特别授权书，因此无权代表芜湖市裕隆商贸有限公司作出和解协议。故该调解书程序违法，应予撤销。4、（2016）皖0803民初814号调解书内容侵害了原告的合法权益，根据民事诉讼法第一百一十二条的规定，应予撤销。 三、原告起诉状中所称的诉讼请求也无事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求：安庆市大观区人民法院（2018）皖0803执异12号执行裁定书适用法律正确，原告诉讼请求理由第一条“该执行裁定适用法律错误”无事实及法律依据。 1、汪保新、许弋系芜湖市镜湖区弋江北路芜湖旅游商品经济园区4号厂房一层被征收户，芜湖市镜湖区政府在征收过程中，决定将汪保新、许弋安置到芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋西侧851.20平方内，并由政府部门出具专门文件同意将该安置厂房分割办理到汪保新、许弋名下。2014年1月16日，汪保新、许弋与芜湖市裕隆商贸有限公司签订《房屋产权转让合同》及补充协议。约定：上述101号西侧房屋，建筑面积约850平方米、转让总金额220万元，芜湖市裕隆商贸有限公司应于前将该房屋交付给汪保新、许弋，2014年8月17日将该房屋办理房产过户登记至被告名下。上述合同及协议签定后，汪保新、许弋按照约定支付了全部购房款，芜湖市裕隆商贸有限公司也按照约定交付了房屋，2014年2月，汪保新、许弋对该房屋进行了装潢、增建改造，并持续经营至今。由此可以看出，汪保新、许弋对涉案房产的取得，并不是其主动购买，而是芜湖市镜湖区政府拆迁安置的结果。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。因此汪保新、许弋对案涉房产所有权的取得并不以办理过户登记为前提，而是以镜湖区人民政府征收决定生效为前提，自汪保新、许弋依法取得，占有、使用案涉房产时，已经取得该851.20平方米厂房的物权所有权。故芜湖市裕隆商贸有限公司无权对属于汪保新、许弋的涉案房产进行抵押处置，因此安庆国元典当有限责任公司取得该房产抵押权自始无效。 2、安庆国元典当有限责任公司对汪保新、许弋所有的涉案房产851.20平方米的抵押权的取得过程中，没有尽到相关审查义务，没有到典当房产所在地实地考察看房估价，有重大过错，不构成善意取得，抵押权非合法取得且自始不成立。 3、原告对案涉房产发放的典当贷款总额超过案涉房产的正常估价总额，对已经登记全部抵押权的案涉房产，在典当人已经无法偿还高达230万元典当贷款和相关费用、利息的前提下，二次发放120万元典当贷款，严重违背金融贷款行业交易习惯，有恶意把典当房产做成绝当的行为，不构成对案涉房产抵押权的善意取得。 4、安庆国元典当有限责任公司典当贷款经办人将法人客户芜湖市裕隆商贸有限公司的120万元贷款违规发放到何爱林私人账号，严重违反典当合同第八条约定，足以证明安庆国元典当有限责任公司典当贷款经办人与芜湖市裕隆商贸有限公司有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情节，安庆国元典当有限责任公司与芜湖市裕隆商贸有限公司签订的典当合同和抵押合同应确认为无效合同，作为本案执行基础的调解书应予撤销。 综上所述，安庆国元典当有限责任公司针对涉案房产的抵押物权自始不成立，对执行标的依法并不享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。汪保新及许弋自拆迁决定生效时，已经拥有了对涉案房产的所有物权，且在安庆国元典当有限责任公司与芜湖市裕隆商贸有限公司签订的系列典当、抵押合同之前已经签订合法有效的房产转让书面合同，在裕隆收到全部房款的情况下对房产进行了合法占有和使用。没有办理过户登记，并不影响答辩人对案涉房产物权所有权的效力。且没有办理过户登记非因答辩人（买受人）自身原因，而是因为政府征收拆迁安置和政府产业政策及芜湖市裕隆商贸有限公司和安庆国元典当有限责任公司进行非法抵押登记的结果。所以本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，而应该适用第二十八条。故原告的诉讼请求无事实、法律依据，请求人民法院驳回申请执行人的全部诉讼请求。 第三人芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据认定如下： 对被告汪保新、许弋提交的第三组证据中的芜湖市镜湖区人民政府征收决定公告、芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定公告、安徽芜湖鸠江经济开发区管委会文件、中国（芜湖）旅游商品经济园区管理委员会文件、芜湖市住房和城乡建设委员会文件处理标签、芜湖市房地产登记管理处文件、房屋产权转让合同、补充协议、协议、收据、房地产权证、土地使用权证、交接房屋通知、拆迁协议、涉案房屋产权分割图、作业记录和裕隆商贸有限公司测绘发票，原告安庆国元典当有限责任公司对真实性持有异议，上述证据虽系复印件，但结合原告认可的第三组证据中的中国（芜湖）旅游商品经济园区管委会证明及当事人的陈述，对汪保新、许弋在原有厂房被芜湖市镜湖区政府征收后，汪保新、许弋与芜湖市裕隆商贸有限公司签订《房屋产权转让合同》，芜湖市裕隆商贸有限公司将芜湖市鸠江区经济开发区东四大道5＃厂房101（产权证号：芜鸠江区字第××号）的西部（建筑面积约850平方米）转让给汪保新、许弋的事实予以认定。对汪保新、许弋提交的第四组证据中的安庆国元典当有限责任公司法人客户尽职调查材料清单、房地产抵押典当业务流程表，真实性无法核实，对上述证据的证明力不作认定。对汪保新、许弋提交的第五组证据中的镜湖区弋江北路芜湖旅游商品经济园区4＃厂房第一层的估价报告和镜湖区弋江北路芜湖旅游商品经济园区3＃厂房整幢楼房的估价报告，与本案无关联，对证明力不作认定。对汪保新、许弋提交的第六组证据均系复印件，真实性无法核实，且原告对此持有异议，对第六组证据的证明力不予认定。 对原告提交的证据及被告提交的其他证据，当事人对真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2014年2月26日，原告安庆国元典当有限责任公司与第三人芜湖市裕隆商贸有限公司签订《典当合同》，芜湖市裕隆商贸有限公司以其自有的芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101（房产证号20××56）房产（建筑面积1990.67ｍ2）提供抵押担保，由安庆国元典当有限责任公司向芜湖市裕隆商贸有限公司发放当金200万元，当期自2014年2月26日至2014年8月26日。2014年2月28日，双方办理了抵押登记。 上述当金偿还后，2015年4月3日和2015年10月27日，原告安庆国元典当有限责任公司又再次与芜湖市裕隆商贸有限公司签订两份《典当合同》，芜湖市裕隆商贸有限公司继续以其自有的芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101（房产证号20××56）房产（建筑面积1990.67ｍ2）提供抵押担保，由安庆国元典当有限责任公司向芜湖市裕隆商贸有限公司发放当金200万元和120万元。2015年4月8日和2015年10月29日，双方办理了两次抵押登记。芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲为上述债务提供连带责任保证。 由于芜湖市裕隆商贸有限公司未能偿还上述两笔当金，2016年4月26日，安庆国元典当有限责任公司将芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲起诉至法院。案经调解，本院作出（2016）皖0803民初814号民事调解书，双方达成如下协议：一、被告芜湖市裕隆商贸有限公司于前偿还当金200万元及综合费用、利息（综合费用自起至实际还款日止，费率按月16.6‰计算，利息自起按月4.4‰计算）；二、被告芜湖市裕隆商贸有限公司于前偿还当金120万元及综合费用、利息（综合费用自起至实际还款日止，费率按月17‰计算，利息自起按月3‰计算）；三、被告芜湖市裕隆商贸有限公司于前支付原告因本案支出的律师代理费38000元；四、如被告芜湖市裕隆商贸有限公司不履行上述第一、二、三项给付义务，原告有权对被告芜湖市裕隆商贸有限公司抵押的位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第××号）进行折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、被告芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲对上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任；六、案件受理费33010元，减半收取16505元，保全费5000元，由五被告共同负担。 上述调解书生效后，安庆国元典当有限责任公司向本院申请强制执行，在执行过程中，汪保新、许弋作为案外人向本院提出执行异议，请求中止对芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101的执行。本院作出（2018）皖0803执异12号执行裁定书，裁定：中止对位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（五＃厂房）101室（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第××号）房产西侧部分（建筑面积为851.20㎡）的执行。安庆国元典当有限责任公司遂诉至本院，要求判如所请。 另查明，汪保新、许弋原有厂房被芜湖市镜湖区政府征收，2014年1月16日，汪保新、许弋与芜湖市裕隆商贸有限公司签订《房屋产权转让合同》及《补充协议》，约定芜湖市裕隆商贸有限公司将芜湖市鸠江区经济开发区东四大道5＃厂房101（产权证号：芜鸠江区字第××号）的西部（建筑面积约850平方米）转让给汪保新、许弋，总转让款221万元。汪保新、许弋于2014年1月17日支付转让款80万元，2014年1月20日支付转让款30万元，2014年6月17日支付转让款110万元。该厂房现由汪保新、许弋使用经营。 2017年12月15日，汪保新、许弋提起第三人撤销之诉，将安庆国元典当有限责任公司、芜湖市裕隆商贸有限公司、芜湖市辉隆中信化工有限公司、芜湖市融汇科技产业园有限公司、何爱林、孔祥莲诉至本院，要求撤销安庆市大观区人民法院（2016）皖0803民初814号民事调解书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，芜湖市裕隆商贸有限公司将案涉厂房抵押给安庆国元典当有限责任公司，并办理了抵押登记，故安庆国元典当有限责任公司对案涉厂房享有抵押权，该抵押权登记具有公示效力和优先效力。无论抵押财产是否属于汪保新、许弋所有，安庆国元典当有限责任公司对执行标的的抵押权，均可对抗汪保新、许弋主张所有权的异议请求。且汪保新、许弋已于2017年12月15日提起了第三人撤销之诉，故本案中汪保新、许弋作为案外人辩称其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的辩解意见不符合法律规定，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 准许对位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（5＃厂房）101（房地权证芜鸠江区字第××号）房产西侧部分（建筑面积为851.20㎡）的执行。 案件受理费100元，由被告汪保新、许弋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 本院（2018）皖0803执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  胡 艳 审 判 员  周 鑫 人民陪审员  宣立新 二〇一八年九月三十日 书 记 员  胡 泉 本案二审审理中、本判决尚未生效 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。