云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初1612号原告：晋宁区昆阳滇中水乡业主委员会，住所昆明市晋宁区昆阳街道办事处滇中水乡内。负责人：李文良，主任。委托诉讼代理人：肖树龙，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鸿基恒泰物业服务有限公司，住所昆明市广福路世纪城A段**。法定代表人：崔洋，总经理。委托诉讼代理人：束昕奇，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。原告晋宁区昆阳滇中水乡业主委员会（以下简称“滇中水乡业委会”）诉被告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司（以下简称“鸿基恒泰公司”）物业服务纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖树龙及被告的委托诉讼代理人束昕奇到庭参加诉讼。原告申请评估鉴定，本院依法委托云南汇通司法鉴定所进行评估鉴定。经审批本案延长审限30天。本案现已审理终结。原告滇中水乡业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理所必需的其他资料；2、请求判令被告退出物业服务区域、移交物业服务用房，赔偿该房自2017年11月1日起至实际移交之日占用费（以人民法院案件受理后委托中介机构评估价为准，物业服务用房建筑面积337.24平方米）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告赔偿2017年11月1日起至2018年3月28日期间的占用费。事实和理由：2017年4月14日，晋宁区昆阳滇中水乡业主表决决定，昆明鸿基恒泰物业服务有限公司前期物业服务合同2017年10月31日到期后不再续聘，被告亦自认到期，但以部分业主欠物业费为由拒绝遐出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，物业服务所必需的相关资料。原告多次催告移交，均遭被告拒绝，2017年11月15日，物业主管部门昆明市晋宁区房地产管理所发出书面通知，于当月20日前移交，被告根本不予理睬。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告辩称，针对原告第一项诉请，因为被告在接管滇中水乡小区时开发商并未向被告移交相关的图纸，被告无法实施或者没有履行的可能性，被告手上所有的资料均已向原告方进行了移交；针对第二项诉请，原告自认被告已经是退出了物业管理区域，对于物业服务用房被告是经原告授权并且同意继续使用的，不存在占用费的问题，所以请求法庭驳回原告所有的诉讼请求。原告针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组：滇中水乡更换物业管理意见表复印件、特别通告原件，欲证明2017年4月14日，晋宁区昆阳滇中水乡业主表决决定，昆明鸿基恒泰物业服务有限公司前期物业服务合同2017年10月31日到期后不再续聘，被告亦自认这一事实，但以部分业主欠物业费为由拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。第二组：通知书复印件、敦促交还办公室最后通牒，欲证明经原告多次催告办理移交手续，晋宁区人民政府房地产行政主管部门以书面通知，被告不理睬。第三组：平面图复印件（附《物业管理条例》）第10、29条，欲证明被告在合同终止以后，即2017年11月1日继续占用物业管理用房。昆明鸿基恒泰物业服务有限公司拒绝移交的物业服务用房建筑面积337.24平方米，其他应当移交的相关设施，以及物业服务所必需的相关资料按照《物业管理条例》的规定移交。原告补充提交如下证据：照片一张、会议纪要一份，欲证明原告及昆明雄魄物业服务公司在2017年11月1日前期物业服务合同终止后，被告拒绝移交物业服务用房，经物业行政主管部门多次通知调解后无效后，只能在滇中水乡小区门口搭建帐篷合并办公。2018年3月28日，晋宁区城乡住建局召集昆阳街道办事处及开发商、原、被告及昆明雄魂物业服务公司等当事人参加解决移交纠纷会议，被告前期物业服务合同终止后没有移交物管用房和消防、监控、电梯等资料，原告及昆明雄魂物业服务公司在滇中水乡小区门口搭建帐篷合并办公的事实。经质证，被告对原告提交的第一组证据中滇中水乡更换物业管理意见表不认可；对原告提交的第一组证据中特别通知真实性认可，但对证明目的不认可，认为未收回的物业费是650000元，其中垫付的水电费共计300000元；对原告提交的第二组证据中的通知书不认可，认为无原件，通知书内容是被告做好交接工作，但未指明原告移交的材料，被告按此内容做了相应的交接工作，对证明内容不认可；对原告提交的第二组证据中的敦促交还办公室最后通牒不认可，认为只是发给被告的一个通知，确实是收到该通知，但无法证明原告的诉讼主张；对原告提交的第三组证据不认可，认为无原件。对原告补充提交的证据，被告照片的真实性认可，对合法性和关联性不认可，照片中显示的是退役老兵临时用房，不是新的物业公司临时办公用房，不能证明原告的主张观点；对会议纪要的真实性、合法性认可，对关联性不认可，会议纪要记载了移交钥匙，以及移交绿化、消防等，该记录并不是指被告没有移交，而是涉及移交备案的问题，要求我公司进行配合，对原告主张的观点不予认可。被告对其辩解提交以下证据：第一组：业主委员会成立备案表、业主委员会备案证，欲证明原告于2017年10月10日通过换届选举组成新的业主委员会，并在昆明市晋宁区房地产管理所备案登记；新的业委会主任为李文良，代表原告对外行使权利，履行业委会职能。第二组：钥匙明细，欲证明被告向原告小区提供的物业服务于2017年10月31日到期，同年11月3日被告就已将小区内配套设施、设备的全部资料及钥匙移交给了原告；因服务到期，被告已退出了物业服务区域。第三组：电梯资料移交清单、电梯资料移交证明，欲证明被告已向原告移交了电梯等物业管理所必需的资料，原告认可由业委会主任李文良代表其接收被告移交资料的行为及方式。第四组：收条，欲证明2018年3月28日，原告业委会主任李文良代表原告向被告出具收条，承认收到被告移交的物业服务用房；原告同意被告可以继续使用原先的办公室。第五组：滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同，欲证明被告签订前期物业服务合同。经质证，原告对被告提交的第一组证据认可；对第二组证据的真实性认可，但不认可被告的证明目的，因为其交接的仅是钥匙，且是清单相对的钥匙，而不是全部资料，按法律规定及物业管理条例规定只是一小部分，主要的资料不是这些，其未完成交接义务。且因服务到期，被告退出服务区域，2017年10月31日终止，其第二天就应退出，而是2018年3月28日才退出，其退出不符合法律规定；对被告提交的第三组证据仅是电梯的相关资料，但是还没有履行电梯的全部应当交付的义务，因此对其证明目的只认可交了资料，但是还有一项义务没有履行，对证明目的不予完全认可；对被告提交的第四组证据中“同意”两个字被改动过，所以无法核实真实性，且内容相互矛盾，对三性不认可；第五组证据系复印件，不进行确认。原告申请对被告占用物业服务用房自2017年11月1日至实际移交之日（2018年3月28日）的占用费进行评估。本院依法委托云南汇通司法鉴定所进行评估鉴定，该鉴定机构于2018年8月2日做出《退件函》，载明“经查阅物业管理的相关规定与及昆明昆阳房地产市场的调查了解，小区内的物业用房系专为小区住户服务，无偿提供给物业管理公司使用。按物业管理的有关规定，该物业用房只能用于物业管理，不能改变用途，所以，无法从市场中收集此类房屋租赁价格信息。也就无法对该物业用房占用费进行评估鉴定，特向贵院提出申请退件。”经质证，原告对该《退件函》有异议，认为这类评估虽没有适用标准，可以参照适用其他房产的租金标准进行评估，并申请法院再委托其他鉴定机构进行评估；被告对该《退件函》予以认可。本院对以上证据综合认证如下：原告提交的第一组证据中“滇中水乡更换物业管理意见表”系复印件，原告未提交原件核对，涉及众多业主的签名，被告对真实性不予认可，本院不予采信；被告对《特别通告》真实性无异议，本院予以确认，该证据内容与本案关联，予以采信；第二组证据中“通知”系复印件，被告不予认可，内容系案外人发布，原告未提交原件核对，不认采信；《敦促交还办公室最后通牒》经被告签收，内容与本案关联，予以采信；第三组证据系复印件，本院不予确认，关于案涉物业服务用房的面积大小，经审理原、被告共同确认建筑面积为337.24平方米，对原、被告共同认可的事实，予以确认；原告补充提交的照片，无法确认内容与本案的关联性，不予采信；会议纪要来源合法，被告对真实性无异议，内容与本案关联，予以采信。被告提交第一组证据、第二组证据、第三组证据，原告对真实性无异议，内容与本案关联，予以采信；第四组证据，庭后本院通知原告的主任李文良到庭询问，其认可“收条”内容及签名的真实性，本院予以采信；第五组证据，原告提交的系复印件，本院核实另案审理中原告提交过该合同的原件，并被其他法院予以采信，该证据内容与本案关联，本院予以采信。云南汇通司法鉴定所系具有相应鉴定资质的鉴定机构，对该鉴定机构做出的《退件函》予以采信，原告请求再委托其他鉴定机构进行评估无依据和必要性。经审理，本院确认本案法律事实如下：被告（乙方）与案外人云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司（甲方）签订《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》，甲方将晋宁县“滇中水乡”住宅小区的物业管理工作委托于乙方负责，委托管理事项约定如下“第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、保安监察亭。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、水泵房、中水、人防、消防设备、电梯等。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、单车棚。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，发现绿化问题及时处理，制定绿化年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；绿化完好率未达98%的，乙方应承担相应责任。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、围墙、大门。第九条公共环境卫生，包括公共场所、公共设施、房屋共同部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。区内车辆必须进入地下车库有序停放。第十一条维持公共秩序，包括安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤（协助当地公安机关实施小区治安防范工作）。第十二条管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料及业主（住户）档案等。……”委托管理期限约定为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。物业管理合同期满后，因被告与小区业主就物管费发生纠纷，被告于2017年11月1日向小区业主发出《特别通告》，内容为“我公司（昆明鸿基恒泰物业有限公司）为滇中水乡提供的前期物业服务委托合同于2017年10月31日到期，从现在起我公司值守在原办公楼内，仅仅只为收取部分业主欠下的电费和物管费，不再提供保安、保洁、维修、绿化和客户服务。几年来我公司严格按照合同规定，安排员工为小区广大业主提供服务。小区安全和谐，干净整洁的环境，都是我么员工兢兢业业，辛勤付出的结果，缴纳物业服务费，是对劳动者最起码的尊重。部分业主应该为自己不交电费、物业费的行为感到羞愧。为滇中水乡提供物业服务以来，我公司已累计垫付电费和物业费一百多万元，为维护我公司的合法权益，现合同虽然到期，但我公司客服和安保人员还正常上班，目的只为收取这一百多万的费用，请欠费的业主，尽快自觉到客服中心交清相关费用，在费用没有交清以前，‘滇中水乡管理中心’归我公司使用，我公司将派人24小时值守，费用结清我们马上离开，否则一切免谈。”2017年12月22日，原告向被告送达《敦促交还办公室最后通牒》，记载“贵司没有合法依据强行占用我业委会管理的全体业主的产权。自本通知之日起，贵司若在2017年12月28日前自动交还办公室，则2017年11月1日至2017年12月27日期间的占用费可以既往不咎；否则我业委会将依法向法院提起诉讼，维护自己的合法权益，届时不仅要求交还办公室，而且要求赔偿自2017年11月1日起至交还之日房屋占用期间的所有损失。”2017年11月3日，被告向原告移交《钥匙明细》，列明移交电箱、水箱、单元门禁卡、电表箱、水泵房、配电房、电梯房、电梯、道闸、电表箱、水表箱、配电室、配电柜等钥匙。2018年1月18日，被告向原告移交特种设备TX型式试验合格证、电梯合格证明书。2018年1月23日，被告与原告签订《滇中水乡电梯资料移交证明》，记载“兹有昆明鸿基恒泰物业服务有限公司于2018年1月18日把滇中水乡的电梯全部资料（包括：1-1-1#、1-1-2#、1-2-1#、1-2-2#的保养、检验报告、合格证明书等），移交给滇中水乡业委会，移交清单共10页，我公司和业委会各自保留一份移交清单，双方均已清点签字。”2018年3月28日，被告退出物业服务区域，向原告移交物业用房大门钥匙，原告向被告出具《收条》，载明“今收到昆明鸿基恒泰服务公司物业用房大门钥匙1把，同意昆明鸿基恒泰服务公司继续使用原先的办工室。”原告申请对被告占用物业服务用房自2017年11月1日至实际移交之日（2018年3月28日）的占用费进行评估。本院依法委托云南汇通司法鉴定所进行评估鉴定，该鉴定机构于2018年8月2日作出《退件函》。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，被告与建设单位即云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司签订前期服务合同，约定的合同期限已于2017年10月31日届满，合同权利义务终止，原告作为物业小区的业主委员会有权请求被告退出物业服务区域，并要求被告移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料。案件审理中，原、被告争议的焦点问题为：一、被告是否应当移交相关资料以及移交资料的范围；二、被告是否应当支付物业服务用房占用费。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合上述法律规定，物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料是履行合同附随义务，被告应当履行附随义务，移交相关资料。关于移交相关资料的范围问题，《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”庭审中，被告认为建设单位未向其交付有关资料，故无法向原告移交上述规定的有关资料，被告系该物业小区的物业服务企业，被告提交的《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》约定的委托管理的事项第十二条明确约定了被告管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料及业主（住户）档案等，被告实际在案涉物业小区从事物业管理工作三年，被告现在否认建设单位向其移交了有关资料，被告应当举证证明建设单位与其签字确认的移交清单以明确实际移交资料的范围，或者由该建设单位出具证明确认未移交有关资料，否则应由被告承担举证不能的法律后果。原告诉请要求被告按照《物业管理条例》第二十九条规定移交有关资料，根据查明的事实，因被告已经移交了特种设备TX型式试验合格证、电梯保养、检验报告、合格证明书等电梯全部资料，该部分的资料不应当列入原告的请求范围，其余请求移交的相关资料具有法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二，原告认为被告在物业服务合同期满后一直占用物业用房，直到2018年3月28日退出物业服务区域，被告认为合同期满后已经及时退出物业服务区域，是在原告同意的情况下仅仅使用一间办公室收取物业费。根据被告向原告发出的《特别通告》、原告向被告送达的《敦促交还办公室最后通牒》、以及被告分期向原告移交钥匙、电梯设备及资料、物业用房大门钥匙的客观情况，本院认为被告移交物业服务用房的时间为2018年3月28日。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案物业服务用房系业主的共有财产，被告在物业服务合同期满后经原告要求未按时移交物业服务用房，原告请求被告支付占用物业服务用房的占用费具有法律依据。原告申请评估占用费，鉴定机构出具《退件函》做出退鉴处理，在物业服务期限内，被告可以无偿使用物业服务用房，物业服务期满后被告继续占用物业服务用房造成原告无法按期将物业服务用房交付给新的物业服务企业使用，客观上给原告造成损失，故本院参照当地租金情况，酌情支持原告占用费9817.20元（按照物业服务用房建筑面积337.24平方米，扣除原告同意被告使用的面积10平方米，以租金6元/月/平方米计算5个月）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第二十九条规定，判决如下：一、由被告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司于本判决生效之日起十五内向原告晋宁区昆阳滇中水乡业主委员会移交“滇中水乡”竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理所必需的其他资料；二、由被告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司于本判决生效之日起十五内向原告晋宁区昆阳滇中水乡业主委员会支付物业服务用房占用费9817.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  颜芬芬人民陪审员  纪琼仙人民陪审员  王春华二〇一八年九月三日书 记 员  欧云霞