贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初6535号原告：贵州振宏成套柜体有限公司（以下简称振宏公司），住所：贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道长田工业园C区。法定代表人：郑巨培，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟剑，贵州存正律师事务所律师（特别代理）。被告：贵州明德智远科技有限公司（以下简称明德公司），住所：贵州省贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼第1楼B单元28层1号[沙冲社区]。法定代表人：苏志明。被告：苏志明，男，1954年9月23日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：苏丽，女，1986年6月24日生，布依族，住贵州省六盘水市钟山区。以上三被告共同委托诉讼代理人：高安岳、周亚松，贵州合兴律师事务所律师（特别代理）。被告：贵州鑫精电器有限公司（以下简称鑫精公司），住所：贵州省贵阳市南明区沙冲南路114号。法定代表人：朱玉飞。原告振宏公司与被告明德公司、苏志明、苏丽、被告鑫精公司确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告振宏公司的诉讼代理人钟剑、被告明德公司、苏志明及苏丽的共同委托诉讼代理人高安岳及被告苏丽到庭参加了诉讼。被告鑫精公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告振宏公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告鑫精公司与被告苏志明签订的房屋租赁合同无效。2、判决四被告立即将贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼第1栋B单元28层1号、2号、6号房屋交付原告，搬离上述房屋。3、判决四被告自2017年2月24日起，按照每月租金7017.75元标准（以每平方米每月25元计算），支付占用原告上述房屋的租金，直至上述房屋交付原告，被告搬离之日止。4、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告与被告鑫精公司因合同债权债务纠纷2014年起诉至贵阳市南明区法院，2014年10月15日南明区法院作出（2014）南民初字第80号民事判决。一审判决后，鑫精公司不服判决提出上诉，经二审法院审理，于2014年12月20日作出（2014）筑民二（商）终字第1136号民事判决。二审判决生效后，原告申请强制执行，在原一审诉讼中原告申请查封了被告鑫精公司名下的位于贵阳市南明区××商住楼××单元××、××、××套房屋，在执行中申请对该房屋拍卖清偿债务，经南明区法院2次拍卖都未成功。2017年2月24日南明区法院作出（2015）南明执字第604-4号执行裁定书，裁定将上述三套房屋作价1285650元交付原告抵偿相应债务，房屋所有权自收到裁定书时转移给了原告。但在执行过程中，被告鑫精公司为了对抗执行，表示上述三套房屋与被告苏志明签订《房屋租赁合同》存在租赁关系，合同是由被告苏丽代签，租期为20年，租金每年3万元，房屋装修折抵10年租金。后经原告调查上述房屋的1、2号房为被告明德公司作为办公场所使用，而该公司的法定代表人为被告苏志明，大股东为被告苏丽。原告认为鑫精公司与被告苏志明的租赁系恶意串通，损害原告合法利益应属无效，该三套房屋总面积280.71平方米，每年租金3万元，折算下来租金仅为8.9元/平方米每月，此价格与贵阳市公租房租赁价格相当，系严重低于市场价格，且20年租期中10年的租金是用于冲抵房屋装修，此等不合常理的行为充分说明双方系恶意串通以损害原告合法权益。而在原告与鑫精公司的执行案件中，执行法官以执行中不能审查确认租赁关系的真实与否，对此不予处理，故原告只好另行提起诉讼以维护自身合法权益。被告明德公司、苏志明、苏丽辩称，1、被告鑫精公司与苏志明、苏丽签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该《房屋租赁合同》的稳定性应得到法律的保护。首先，鑫精公司与苏志明、苏丽就涉案房屋签订《房屋租赁合同》时间为2013年8月26日，《房屋租赁合同》签订的，1、鑫精公司依合同约定将涉案房屋交付苏志明、苏丽，随后，苏志明、苏丽对涉案房屋进行装修。鑫精公司与苏志明、苏丽签订《房屋租赁合同》时，原告振宏公司与鑫精公司之间并未发生相关的债权债务诉讼，且苏志明、苏丽与鑫精公司签订《房屋租赁合同》时没有义务审查鑫精公司的债权债务，也不具备审查鑫精公司债权债务的能力。其次，鑫精公司与苏志明、苏丽签订的《房屋租赁合同》约定承租的涉案房屋为毛坯房，租期为20年，每年租金3万元，从第五年开始每年租金递增5%，装修抵10年租金，以此计算20年租金为80余万元。涉案房屋交付苏志明、苏丽后，为涉案房屋进行装修花费40余万元，现金支付租金40万元。据此，涉案房屋的租金已全部履行支付完毕，且涉案房屋的租金单价与签订租赁合同当时相同地段、相同状态的房屋的租金相当。原告提供的租金参考数据系2015年以后的数据，该数据为非官方数据，不能正确反映客观事实。2、苏志明、苏丽、明德公司占有和使用涉案房屋有相应的法律依据和合同约定。在《房屋租赁合同》未到期或解除前，不负有向原告交付涉案房屋的义务。三被告苏志明、苏丽、明德公司依据与被告鑫精公司2013年8月26日签订的《房屋租赁合同》而占有和使用涉案房屋，虽然原告作为涉案房屋的新的产权人，但根据“买卖不破租赁”原则，原告应受涉案房屋上原来合法存在的《房屋租赁合同》的约束，继续履行出租人义务。因此三被告占有和使用涉案房屋对于原告来说也是合法占有，据此，在租赁合同未到期或解除前，三被告并没有义务向原告交付涉案房屋。3、由于涉案房屋的租金依据2013年8月26日签订的《房屋租赁合同》已向原产权人（出租人）鑫精公司履行支付完毕，2017年2月24日，原告作为新的产权人，应受涉案房屋上已有的《房屋租赁合同》的约定，不能再向承租人要求交纳租金。被告鑫精公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审查认定如下事实：2014年3月24日，原告振宏公司诉被告鑫精公司买卖合同纠纷案，原告于2014年5月7日向本院提出财产保全申请，本院于2014年7月21日作出（2014）南民初字第80-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告鑫精公司的位于贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的房屋三套（合同备案号：Y0269811、Y0269818、Y0269963）。并于2014年8月5日向贵阳市房屋产权监理处送达上述法律文书，2014年8月18日向被告鑫精公司送达该民事裁定书。该买卖合同纠纷案的贵阳市中级人民法院（2014）筑民二终字第1136号民事判决书生效后，因被告鑫精公司未履行生效法律文书确定的义务，原告振宏公司申请本院强制执行。执行中，本院对诉讼中查封的被告鑫精公司的位于贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的三套房屋（合同备案号：Y0269811、Y0269818、Y0269963）依法委托评估机构评估，评估价格142.85万元，并在司法拍卖网络平台上进行拍卖。因无人竞买而流拍，依振宏公司申请将鑫精公司上述三套房屋以拍卖的保留价1285650元价格以物抵债，交付振宏公司抵偿相应债务，本院于2017年2月24日作出（2015）南民执字第604-6号执行裁定书，裁定:一、将被执行人鑫精公司名下位于贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的房屋三套（合同备案号：Y0269811、Y0269818、Y0269963）作价1285650元，交付申请执行人振宏公司抵偿相应债务，上述房屋的所有权自本裁定书送达申请执行人时起转移。二、申请执行人振宏公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。执行过程中，被告鑫精公司陈述该房屋已租赁他人，租期20年，租金已经付清，租赁合同约定租金收10年，剩余的10的租金冲抵房屋装修款。承租人明德公司提交《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》系苏志明、苏丽与被告鑫精公司2013年8月26日签订，约定承租的涉案房屋为毛坯房，租期为20年，每年租金3万元，从第五年开始每年租金递增5%，装修抵10年租金，以此计算20年租金为80余万元。另，执行过程中，本院就贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的三套房屋于2016年9月1日、11月30日在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖公告，拍卖标的状况：……用途为住宅，简单装修，承租人用于办公。……标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。2014年4月6日，法院对申请执行人振宏公司的“执行笔录”中，“执：……上述房屋已经租赁出去是否清楚？。申：清楚的，被执行人提交的租赁合同显示了20年，且租金已经全部付清，但是否真实不清楚。故现特申请评估拍卖上述房屋，如果卖不出去，我公司愿意用上述房屋以物抵偿，如果抵债价值不足以清偿本案的债务，我公司再提供线索继续进行执行。法院只需将以物抵债的裁定书给我公司就行，我公司自行处理上述房屋的租赁合同问题。”后，原告振宏公司认为鑫精公司与被告苏志明签订的《房屋租赁合同》系恶意串通，损害其合法权益应属无效为由，向本院提起如前之诉请。审理中，被告明德智远公司的工商信息显示：成立日期2014年7月18日，住所地：贵州省贵阳市××商住楼××楼××单元××号。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中的《房屋租赁合同》系被告鑫精公司与被告苏丽于2013年8月26日签订。苏志明系被告明德公司的法定代表人，苏丽系明德公司的股东之一。《房屋租赁合同》约定租期为20年，租金每年3万元，房屋装修折抵10年租金。被告明德公司向法院提交交纳租金40万元的收条及中国工商银行转款凭证。执行中，被告鑫精公司向法院提交会计科目记账凭证，证明收到明德公司的租金40万元。明德智远公司的工商信息显示：成立日期2014年7月18日，住所地：贵州省贵阳市××商住楼××楼××单元××号。执行中本院调查上述房屋的1、2号房为被告明德公司作为办公场所使用。现原告诉请被告明德公司、苏志明、苏丽与被告鑫精公司恶意串通，签订房屋租赁合同损害其合法利益，因原告所举证据不足以证明被告苏丽与被告鑫精公司签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通的情形。且《房屋租赁合同》签订时间显示在法院查封上述房屋之前，在本院拍卖上述房屋时，原告明德公司明知房屋租赁情况，系带租拍卖，自愿用上述房屋以物抵偿，并表示若抵债价值不足以清偿本案的债务，其再提供线索继续进行执行。故原告对上述房屋的租赁情况是明知的，根据“买卖不破租赁的原则”，原告受让该房屋的权利不影响租赁合同的效力。故对原告的诉请，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告贵州振宏成套柜体有限公司的诉讼请求。案件受理费502元，由原告贵州振宏成套柜体有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王荣霞审 判 员  宋 烨人民陪审员  伍名杰二〇一八年九月二十八日书 记 员  谭吉利