北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初13384号原告（反诉被告）：北京华特物业管理发展有限公司第四分公司，营业场所北京市丰台区西马场北里甲13号8163室。负责人：康彧飞，总经理。委托诉讼代理人：王静，女，北京华特物业管理发展有限公司第四分公司经理。委托诉讼代理人：牛国良，北京市金朔律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡连祥，男，1953年9月2日出生，汉族，海军试验基地退休军官，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京华特物业管理发展有限公司第四分公司（以下简称华特四分公司）与被告（反诉原告）胡连祥供用热力合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华特四分公司委托诉讼代理人王静、牛国良，被告（反诉原告）胡连祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特四分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014至2018年度的供热（暖）费累计欠费16142.4元，违约金2233.1元，共计18375.5元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：海军北京地区离退休干部住房营建办公室分配给离退休干部胡连祥住房一套，房屋面积为160.77平方米，2012年9月24日双方在《军队离退休干部住房预售协议书》上签字，同时订立了《居民供热采暖合同》。合同约定由华特四分公司提供供热采暖服务。胡连祥按合同约定交纳了2013年11月15日至2014年3月15日供热采暖费3054.63元；2017年11月15日至2018年3月15日，胡连祥按照副师级职105平方米缴纳采暖费3150元；但是胡连祥的实际住房建筑面积是160.77平方米；胡连祥超出面积55.77平方米，此后胡连祥未按合同约定向华特四分公司交纳2014年度至2017年度供热采暖费及2017年度至2018年度超出面积的采暖费，累计16142.4元。依照双方订立的供热合同，胡连祥未按合同约定向华特四分公司交纳采暖费用，应当自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款利率标准向华特四分公司支付违约金，故请求人民法院判令胡连祥向华特四分公司交纳采暖费用及承担违约金。胡连祥辩称：双方签订的《供热合同》是非法合同，是无效合同。被告所拥有的房屋在2012年9月签订供热合同时没有经过竣工验收，直到现在仍没有通过。原告在国家法律明确并强制规定没有通过验收就不能交付使用的情况下，隐瞒重大事实真相，诱导业主并与之签订供热合同，是违法合同，违法合同是无效合同。原告在签署合同前后的多项行为中涉嫌欺诈：1.原告在明知房屋没有通过验收的情况下，不如实告知，故意隐瞒这一重大事实真相，实属欺诈。2.擅自以施工队、物业公司竣工自验报告充当竣工验收报告，涉嫌欺诈。3.原告不具有供热行业企业资格。4.用改楼号手法隐瞒1号楼没有取得政府工程验收的事实，欺骗业主。综上所述，原告的证据是建立在违法的基础之上的，是建立在隐瞒重大事实真相并伪造重要虚假证据情况下的。被告不应承担1号楼工程竣工前的前期服务费用。被告2017年8月前，因1号楼没有工程竣工验收，一直没住。胡连祥向本院提出反诉请求：1.撤销《居民热力采暖合同》；2.判令被反诉人退还违法收取的费用及利息；3.判令被反诉人承担全部诉讼费。事实和理由：合同是被反诉人隐瞒了1号楼（现标为2号楼）未经验收的重大事实真相，给反诉人造成重大误解，被反诉人违反国家强制性规定，非法签订的。反诉人未入住（设计可分户采暖），反诉人正式通知了被反诉人停止供暖。反诉人要求停止供暖符合国家节能减排的规定，被反诉人全额收取采暖费是违反北京市政府节能减排规定的。1号楼未经验收，按照《建筑法》第61条规定，1号楼尚不具备签订供暖合同的法定条件。所签合同违反国家法律强制性规定，因不能交付使用，收取的费用是违法的，故不存在违约金的问题。依据《合同法》第52条第三、四、五款规定，造成重大误解的民事行为是可变更、可撤销的规定，合同是可撤销的。依据地方政府法规不得与国家法规相抵触的原则，请求人民法院依《民法通则》第59条第1款，《民法总则》第147条、第148条，《合同法》第三、四、五条，依法撤销双方签订的《居民热力采暖合同》。华特四分公司针对胡连祥的反诉辩称，不同意反诉，我们在该小区一直供暖，我们不同意解除。反诉我们退还费用没有法律依据，我们供暖，被告享受供暖，理应支付供暖费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月10日，中国人民解放军海军北京地区离退休干部住房营建办公室出具中标通知书，确定北京华特物业管理发展有限公司为海军靛厂村离退休干部住房物业服务项目的中标人。2012年9月24日，胡连祥与中国人民解放军海军北京地区离退休干部住房营建办公室签订《军队离退休干部新建住房预售协议书》，后者将坐落于北京市丰台区靛厂路9号海丰家园1号楼1单元2003号住房一套预售给胡连祥。同日，胡连祥（用热人，甲方）与华特四分公司（供热人，乙方）签订《海丰家园住宅小区居民供热采暖合同》，约定采暖计费面积为160.77平方米，采暖费以建筑面积为计费依据，标准为价格主管部门规定的元/建筑平方米/采暖季，采暖费总计4823.1元/采暖季。如遇价格主管部门调整采暖费缴费标准的，应当自调整之日起按调整后的标准计算采暖费。缴费期限为每年5月1日至12月31日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额支付给乙方。逾期未支付或未足额支付的，自次年1月1日起将计收未支付部分的逾期违约金。采暖费直接向乙方交付。关于违约责任，双方在第七条约定甲方未按合同约定的时间及数额支付采暖费的，除须按合同约定支付采暖费本金外，还应当自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款利率标准，向乙方支付违约金。合同有效期自2012年11月15日至2014年3月15日，合同有效期届满，如双方未订立新合同的，本合同自动延续。合同第十二条还约定，2012年11月15日至2013年3月15日的取暖费，由海军承担，期间维持低温运行。2013年-2014年度及以后的取暖费，按照签订的《海丰家园住宅小区供热采暖合同》约定，由老干部向物业公司缴纳。胡连祥主张华特四分公司没有供暖资质，对此，华特四分公司提交其营业执照，以及其与北京汇名达供暖服务有限公司（以下简称汇名达公司）签订的《合作协议》，证明其经营范围包括热力供应，并与汇名达公司合作运行海丰家园小区的供热管理。关于楼牌号变更一事，华特四分公司提交加盖有北京市公安局丰台分局印章的《北京市门牌、楼牌编号证明信》及《靛厂路9号院楼牌对照表》，其中对照表显示施工号1号楼对应的行政编号为2号楼。此外，华特四分公司提交的催费通知单和收费通知单照片显示，2楼1单元2003室的业主为胡连祥，公司曾将上述通知单张贴在2楼1单元2003室的屋门上。华特四分公司主张2014年11月15日至2015年3月15日采暖季，胡连祥欠付4823.1元采暖费；2015年11月15日至2016年3月15日采暖季，胡连祥欠付4823.1元采暖费；2016年11月15日至2017年3月15日采暖季，胡连祥欠付4823.1元采暖费；2017年11月15日至2018年3月15日采暖季，胡连祥欠付1673.1元采暖费；上述欠款的违约金共计2233.1元。胡连祥未就其支付上述采暖费进行举证。本院认为，华特四分公司与胡连祥签订的《海丰家园住宅小区居民供热采暖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。华特四分公司提供了供暖服务，胡连祥应当按照合同约定支付相应的采暖费。胡连祥主张涉案房屋未经竣工验收，双方合同无效，该主张无法律依据，本院不予采纳；胡连祥主张华特四分公司没有供暖资质，以及双方签订的《居民供热采暖合同》存在欺诈，未提供证据证明上述主张，本院不予采信。在此基础上，胡连祥要求撤销双方于2014年9月24日签订的《海丰家园住宅小区居民供热采暖合同》，及要求华特四分公司退还收取的费用及利息的反诉请求，本院不予支持。综上，华特四分公司要求胡连祥支付自2014至2017年度供暖费16142.4元，本院予以支持，至法庭辩论结束之日违约金计算为1904元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百八十二条、第一百八十四条的规定，判决如下：一、胡连祥于本判决生效之日起七日内支付北京华特物业管理发展有限公司第四分公司供暖费16142.4元、违约金1904元；二、驳回北京华特物业管理发展有限公司第四分公司的其他诉讼请求；三、驳回胡连祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费259元，由北京华特物业管理发展有限公司第四分公司负担9元（已交纳），胡连祥负担250元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由胡连祥负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 杨 薇人民陪审员 黄 禾人民陪审员 车银凤二〇一八年九月二十九日书 记 员 刘姝辰