湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初4068号原告：广州市广晟物业管理有限公司湖南省分公司，营业场所长沙市芙蓉区五一大道158号和谐潇湘大厦第1栋N单元622室。负责人：李纯录，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊男，湖南人和人律师事务所律师。被告：湖南天祺房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明北路**。法定代表人：肖立志，该公司董事长。被告：肖立志，男，1967年12月26日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系被告湖南天祺房地产开发有限公司董事长。被告：胡恃风，男，1976年8月19日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系被告湖南天祺房地产开发有限公司股东。三被告共同委托诉讼代理人：贺梦辉，湖南明城明律师事务所律师。原告广州市广晟物业管理有限公司湖南省分公司（以下简称广晟物业湖南公司）诉被告湖南天祺房地产开发有限公司（以下简称天祺房产公司）、肖立志、胡恃风物业服务合同纠纷一案，由长沙市芙蓉区人民法院于2018年6月20日移送本院，本院于2018年7月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广晟物业湖南公司委托诉讼代理人陈俊男到庭参加了诉讼、被告天祺房产公司、肖立志、胡恃风委托诉讼代理人贺梦辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广晟物业湖南公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告天祺房产公司偿还原告逾期欠款（即物业管理费）800000元（暂算至2018年5月21日）及其违约金（143日+53日）*400000.00元*4*4.75%/365日=40810.96元（暂算至2018年5月21日，按143日、53日计算，实际算至被告全部履行支付义务前）；二、请求判令被告天祺房产公司支付原告律师费30000元；三、请求判令被告肖立志、胡恃风对上述逾期欠款(即物业管理费)及其违约金、律师费承担连带担保责任；四、请求判令被告天祺房产公司、肖立志、胡恃风承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告作为物业管理公司，专业提供房产物业管理服务。被告天祺房产公司为房地产开发公司，开发了湖南省宁乡市【天祺﹒佰潮汇】房产项目。2015年5月6日，原告与被告天祺房产公司签订【天祺﹒佰潮汇】项目《前期物业管理委托服务合同》，即由原告为该项目提供前期物业服务；合同有效期自2015年5月6日至2017年5月5日。合同到期后，被告天祺房产公司与原告于2017年6月22日达成《还款协议书》，对账确认合同期限内被告天祺房产公司共欠原告物业管理费2878866.2元，约定由被告天祺房产公司拥有的天祺﹒佰潮汇2-1117号、1-1403号、1-1705号三套房产抵扣1715021元，其余欠款分四期偿还。2017年10月20日，在《还款协议书》的基础上，原告与三被告达成《还款、担保协议书》。经对账扣除原告需补偿给被告天祺房产公司的相关费用后，各方确认被告天祺房产公司尚欠原告物业管理费共计148万元，并约定2017年10月31日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日之前分别偿还原告欠款30万、40万、40万、38万。其中《还款、担保协议书》第四条明确约定，被告天祺房产公司逾期付款的，“按照中国人民银行五年期贷款利率的四倍标准支付违约金”。被告肖立志、胡恃风对148万元欠款及其违约金、拖延办理过户手续房产对应部分的欠款及维权费用承担连带责任担保，担保期限为主债务届满之日起两年。现被告天祺房产公司仅按期偿还了第一期欠款30万元，但经多次催收仍未支付第二、三期到期欠款，亦未办理房产过户手续，致使原告的合法权益受损。2018年7月3日，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告天祺房产公司偿还原告逾期欠款（即物业管理费）1180000元及其违约金（184日+94日）*400000元*4*4.75%/365日+3日*380000元*4*4.75%/365日=58478.36元（暂算至2018年7月3日，按184日、94日、3日计算，实际算至被告全部履行支付义务前）。因原告起诉时，第四笔欠款尚未到期，条件未成就，故未列入诉讼请求中。现第四笔欠款已到期，条件已成就，故提出上述变更请求。被告天祺房产公司、肖立志、胡恃风辩称：一、被答辩人未提供广晟湖南分公司与广晟长沙分公司之间名称变更及授权的证据材料。二、答辩人天祺公司、肖立志、胡恃风签订《还款协议书》及《还款、担保协议书》时与被答辩人广晟湖南分公司的负责人李纯录有口头协议，约定抵付的天祺﹒佰潮汇2-1117号、1-1403号、1-1705号三套房产必须在约定时间内前来办理产权手续，否则视为广晟湖南分公司放弃权利，但实则广晟湖南分公司并未前来办理，故要求认定该部分协议内容无效。三、对于《还款协议书》中说明的扣除费用项目，被答辩人广晟湖南分公司并未提供真实的材料证明，答辩人出于误解签订的协议，要求对该扣除部分重新计算：1、根据答辩人获取的证据，广晟长沙分公司两年来在商住楼工作的物业服务人员没有达到双方签订的物业服务合同中约定的人数，且绝大部分未购买养老保险，故答辩人要求对费用进行部分剔除。此外，根据答辩人了解，广晟长沙分公司的人员结构、工资水平、服务水平，也存在违约，应承担违约责任。2、答辩人天祺公司按物业服务人员每人每月3800元（含社保）支付工资，但据了解，广晟长沙分公司在没有为员工购买养老保险的情况下，实发基本上都是2400元左右(保洁1700元每月、保安2450、财会2600、工程部人员2600、客服2400等)，答辩人要求被答辩人返还差额。3、在广晟长沙分公司进场时答辩人公司支付了230000元开办费，要求广晟长沙分公司按清单购买办公用品，而该公司未按约购买。在2017年11月广晟长沙分公司退场时移交给新的物业服务机构办公用品时未造清单，据了解，仅移交价值一万元左右的办公器材，且有部分业主的装修押金未退还（有十几万元）。4、广晟长沙分公司在服务两年多时间内对两栋塔楼内所用电梯（八台）的能耗未返还。5、答辩人公司垫付每户200元、共200余户的电表费应由广晟长沙分公司返还。6、广晟长沙分公司对塔楼的物业服务人员(八名)亦列明在其排班表中，但实则两塔楼的业主交纳的物业服务费由广晟长沙分公司收取，故应扣除这八人的工资发放额。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织进行了证据交换与质证。本院对原、被告提交的证据认定如下：被告对原告提交的原告营业执照副本、法定代表人身份证明、原告名称变更公示信息、被告国家企业信用信息公示系统信息、《前期物业管理委托服务合同》、律师函及投递记录、委托合同书及授权委托书、律师费合法税务发票及汇款凭证均无异议，本院予以采信；被告对于原告提交的《还款协议书》、《还款、担保协议书》、《天祺﹒佰潮汇物业服务费用结算确认函》均有异议，理由为该三份证据中双方财务未对账，只有双方法人或负责人签字，且是在原告提供虚假材料或陈述的情形下签订的，本院认为，被告没有提供其他证据证明原告存在隐瞒或虚构的情形，该三份证据有双方法人或代表人的签字或盖章，被告未对签名或印章提出异议，应视为原、被告双方对于物业费用的结算，故对于该三份证据本院予以采信。原告对于被告提交的银行客户专用回单五份、宁乡天祺佰潮汇交接明细、张平辉等三名员工工资发放银行流水、调查笔录两份（肖细光、李意培）、宁乡天祺佰潮汇服务中心排班表等98页和天祺·佰潮汇项目前期物业服务费用测算均有异议，主要理由为被告提交的证据达不到被告的证明目的且大多与本案没有关联性，本院认为被告提交的证据可以证明当时在物业管理过程中发生的有关实际情况，但是无法推翻原、被告双方签字盖章的结算和担保，故对于被告的证据本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年5月6日，广州市广晟物业管理有限公司长沙分公司与被告天祺房产公司签订《天祺﹒佰潮汇项目前期物业管理委托服务合同》，合同约定商业部分合同期限暂定为2年，自2015年5月6日至2017年5月5日止，双方还对合同早期介入服务内容、前期服务内容与质量、前期物业管理费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、管理目标及双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定为被告天祺房产公司提供了物业服务。2017年6月22日，原告向被告天祺房产公司发出《天祺﹒佰潮汇物业服务费用结算确认函》，双方确认被告天祺房产公司欠原告物业费用2878866.2元；同日，原告与被告天祺房产公司签订《还款协议书》，该协议书对于结算确认函的欠款金额2878866.2元进行了再次确认，同时，双方协议同意以被告天祺房产公司名下的位于大润发旁天祺﹒佰潮汇商业中心房产共3套协议价1715021元抵作物业费，尚欠原告物业管理费1163845.2元，合同对于现金支付的分期还款时间进行了明确约定，其中第四期还款时间为2018年1月30日支付剩余413845.2元，《还款协议书》签订后，被告天祺房产公司没有按照合同约定的分期还款方式支付任一欠款。2017年10月20日，原告（甲方，债权人）与被告天祺房产公司（乙方，债务人）及丙方（担保人1肖立志、担保人2胡恃风）签订《还款、担保协议书》，协议书约定：第二条对账确认……乙方共欠甲方物业管理费1682453.36元，经双方友好协商一致，扣除甲方需补偿给乙方的相关费用后，乙方需偿还甲方物业管理费欠款1480000元。第三条还款计划乙方承诺按以下还款计划偿还欠款，如有逾期，自本协议签署之日起，按照中国人民银行五年期贷款利率四倍标准支付违约金：（一）于2017年10月31日之前，乙方现金向甲方偿还欠款300000元整；（二）于2017年12月30日之前，乙方现金向甲方偿还欠款400000元整；（三）于2018年3月30日之前，乙方现金向甲方偿还欠款400000元整；（四）于2018年6月30日之前，乙方现金向甲方偿还欠款380000元整。第四条担保条款丙方（担保人1和担保人2）自愿承诺按以下担保方式承担担保责任：（一）担保范围：1、本协议第二条双方对账确认的欠款及第三条确认的违约金；2、乙方拖延办理房产过户手续，甲方要求乙方以现金方式偿还所对应的欠款；3、维权费用（包括诉讼费、保全费、律师费等）。（二）担保方式：连带责任担保。（三）担保期限：主债务届满之日起两年。第五条物业服务终止与撤场（一）经双方确认：甲方定于2017年10月30日终止天祺﹒佰潮汇项目物业服务并撤场。（二）有关天祺﹒佰潮汇项目所有物业工作交接、员工安置，由甲方和乙方配合完成。三方还对生效条款与违约责任以及争议解决等进行了约定。该《还款、担保协议书》签订后，被告天祺房产公司仅支付了300000元，剩余物业费用，被告天祺房产公司均未予支付。另查明，2011年6月24日，广州市广晟物业管理有限公司长沙分公司成立，2015年11月26日，公司名称变更为广州市广晟物业管理有限公司湖南省分公司。本院认为：一、原告与被告签订的《天祺﹒佰潮汇项目前期物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。双方在合同到期后，进行了结算，对于物业管理费用及还款方式签订了《还款、担保协议书》，被告应当按照该协议书约定的时间支付欠款，现被告未按期还款的行为已构成违约，故对于原告要求被告支付到期欠款1180000元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金，原告要求被告按照《还款、担保协议书》中约定的中国人民银行五年期贷款利率的四倍利率标准支付违约金，符合双方的约定，本院予以支持，庭审中，双方确认中国人民银行五年期贷款利率为4.75%，按照《还款、担保协议书》约定的还款期限，则违约金分别为：1、第二期欠款的违约金，以本金400000元为基数，自2017年12月30日算至2018年7月3日，按照年利率4.75%*4的标准计算为38844元（400000*4.75%*4*6个月4天）；2、第三期欠款违约金，以本金400000元为基数，自2018年3月30日算至2018年7月3日，按照年利率4.75%*4的标准计算为19844元（400000*4.75%*4*3个月4天）；3、第四期欠款违约金，以本金380000元为基数，自2018年6月30日算至2018年7月3日，按照年利率4.75%*4的标准计算为602元（380000*4.75%*4*3天），以上违约金合计59290元，现原告主张58478.36元，属于当事人自由处分自己的实体权利，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，对于违约金的规定及计算依据和金额，被告均无异议。三、关于律师费，因双方在《还款、担保协议书》中有明确约定，且原告提供了湖南省增值税专用发票，被告对于该费用亦无异议，故对于原告要求被告支付律师费30000元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于被告肖立志和胡恃风的责任承担，根据双方签订的《还款、担保协议书》中的约定，被告肖立志、胡恃风承担的是连带责任担保，现被告天祺房产公司到期未能清偿债务，原告要求保证人肖立志、胡恃风承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。五、被告辩称对于双方签订的《天祺﹒百汇物业服务费用结算确认函》、《还款协议书》和《还款、担保协议书》均有异议，认为此系原告在提供了虚假材料或陈述的情形下签订，被告存在重大误解，同时要求确认对于以房抵债的部分无效。对于确认函及两份协议书的签订，被告没有提供证据证明原告存在隐瞒、欺诈或重大误解的情形；对于以房抵债的部分，《还款协议书》明确约定“无论何种原因造成本协议或部分无效，本协议抵押条款仍然有效”，且被告也没有提供可以确认无效的证据。故对于被告的该辩论意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条之规定，判决如下：一、被告湖南天祺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告广州市广晟物业管理有限公司湖南省分公司支付物业管理费1180000元；二、被告湖南天祺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告广州市广晟物业管理有限公司湖南省分公司支付违约金58478.36元（已计算至2018年7月3日，后段按照合同约定的分期付款金额自2018年7月4日起、按照中国人民银行五年期贷款利率4.75%的四倍利率标准支付逾期付款利率至实际清偿之日止）；三、被告湖南天祺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告广州市广晟物业管理有限公司湖南省分公司支付律师费30000元；四、被告肖立志、胡恃风对上述一、二、三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16216元，由被告湖南天祺房地产开发有限公司、肖立志、胡恃风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李慧芳人民陪审员  周华军人民陪审员  赵新江二〇一八年九月十八日书 记 员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。