上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15016号原告：赵雅敏，女，1980年1月3日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告赵雅敏诉被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2018年9月21日、2018年9月29日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人魏增明、被告委托诉讼代理人夏元林两次到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人单新宇到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告赵雅敏向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期办理产证违约金人民币140,215.16元(以下币种均为人民币)(以实际房屋总价款3,721,209.22元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2017年11月30日起计算至本案判决生效之日止)。事实和理由：2015年11月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇会恒路200弄《中建锦秀名都》7号1201室房屋。根据实测面积，房屋总价款为3,721,209.22元。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，房屋符合合同第十条约定的交付条件证明文件3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应当在收到该通知之日起3天内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出入伙通知书。第十四条约定，甲方取得大产证后30日内，甲乙双方签署《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领小产证。合同签订后，原告按约支付了全部房款，由于被告违约行为，导致原告办理小产证逾期，故原告提起诉讼。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告确实逾期办理大产证，原因是系争房屋所在小区内存在部分商住两用房屋，之前政府整顿类住宅，有一段时间停办大产证，导致被告办理大产证出现延误，故被告不是故意违约。即使需要承担违约金，也不同意原告的计算方式，应以网签房屋交接书载明的实际房价为基数，按照每年4.35%的1.3倍，自合同约定的办理大产证期限届满后第121天起计算。被告之前发过书面通知要求原告签订交接书领取办证资料，但是原告未来办理，相关书面凭证无法提供。被告于2018年9月18日又再次向原告发送书面通知要求办理相关手续，故违约金应计算至2018年9月18日止。经开庭审理查明：2015年11月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路200弄《中建锦秀名都》7号1201室房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后,经实测面积,实际房屋总价款为3,721,209.22元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告系争房屋。2018年4月2日，被告取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。2018年9月18日，被告向原告寄送《通知》，表示原告之前已领取了办理小产证的相关资料，截止目前原告尚未办理小产证，第一批授权委托书已过期，要求原告至被告售楼处更换。该通知于2018年9月20日被签收。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的商品房预售合同、房价款发票，被告提供的不动产登记簿、房屋土地权属调查报告书、通知及邮寄凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、被告迟延办理大产证原因；二、逾期办证期限。针对争议焦点一，原告称，大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收。被告称，因系争房屋所在小区存在商业项目，受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响，一段期间内停办大产证，导致被告逾期办理大产证。对此被告提供新闻打印件，以证明2017年4月起，上海市开始整顿“类住宅”，系争房屋所在小区存在商铺，受到政策影响。原告对新闻打印件不予认可，认为网络新闻真实性低，需要被告进一步提供文件来证明政策的具体内容，且整顿“类住宅”与本案无关，政策管理趋严只是避免开发商违规操作。本院认证如下：被告提供的新闻打印件，无确实可信的来源，真实性存疑，本院不予采信，且即使上海市人民政府确实自2017年4月起开始整顿“类住宅”，被告也未提供证据证明政府出台整顿“类住宅”政策与被告迟延办理大产证之间的因果关系，故对被告主张的逾期办理大产证的原因本院难以采信。针对争议焦点二，原告称，虽然合同约定在签署房屋交接书之后的90天内办出小产证，但是签署交接书当天开发商就应当将所有的办证资料交给业主，第31天起，原告就可以办理小产证，大产证逾期影响了小产证的办理和交接书的签署，第31天到120天之内，要办理价格申报、审税纳税、领取小产证等，“申领”就是“领取”产证。上海市房地产买卖合同是被告提供的格式合同，其中的办理小产证期限是被告自己确定的，关于产证办理期限存在两种理解，应当作出不利于被告的理解。被告之前未向原告发送过书面通知要求原告领取办证资料，故原告要求违约金计算至本案判决生效之日止。被告称，合同约定办理大产证后30天内签署房屋交接书，签署交接书后90天内办理小产证，故合同约定的办理小产证期限为办理大产证期限届满后120天，故应自办理大产证期限届满后第121天起计算。被告于2018年9月18日又再次向原告发送书面通知要求办理相关手续，故违约金应计算至2018年9月18日止。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年10月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告应在2018年2月27日前协助原告办理小产证。现被告于2018年4月2日才取得房屋大产证，导致原告迟延取得小产证，故被告应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的计算方式，被告主张的起算时间符合合同约定，本院予以采纳。针对损失计算的截止时间双方存有争议，被告认为在原告起诉前已书面通知原告领取办证资料，对此原告不予认可，被告也未提供证据予以证明，对被告的抗辩意见本院难以采信。被告已于2018年9月18日书面通知原告领取办证资料，在2018年9月21日开庭当日原告对系争房屋可以领取办证资料已明确知晓，根据双方陈述，原告在领取办证资料后可以自行办理小产证，故本院认定损失计算至2018年9月21日。综上，被告赔偿原告逾期办证损失，应以3,721,209.22元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年9月21日，计119,830.69元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告赵雅敏逾期办证损失119,830.69元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,104.30元，减半收取计1,552.15元，由原告赵雅敏负担人民币203.85元，被告上海中建孚泰置业有限公司负担人民币1,348.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一八年九月二十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。