四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)川01民终9177号 上诉人（原审原告）：王吉礼，男，汉族，1937年1月4日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：崔世秀，四川皓锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国地质调查局成都地质调查中心。住所地：四川省成都市一环路北三段新**。 委托诉讼代理人：文闻，四川篇章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艺为，四川篇章律师事务所律师。 上诉人王吉礼因与被上诉人中国地质调查局成都地质调查中心（以下简称成都地质中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王吉礼上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法判决被上诉人立即履行为王吉礼办理金牛区一环路北三段2号10幢4单元12楼3号房屋不动产权证书的义务；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定的“。根据《成都地质矿产研究所”职工电梯公寓建设情况通报”的通知》，王吉礼的购房总价为503303.80元。2014年6月20日，成都地质矿产研究所基建办发布《成都地质矿产研究所职工电梯公寓建设情况通报》第八条，明确最终确定电梯公寓竣工结算资金筹措集资原则为所外户（含其他户）按原应交总款的26.5%补交集资款并结清房款。“系事实认定错误。首先，成地研发【2007】12号文件是上诉人购买案涉房屋的唯一价格依据。该文件是被上诉人和单位职工就集资电梯公寓达成合意的结果。上诉人依据该文件交足了购房款。该文件最后一条明确规定“以上各户型集资补充修正规定，除不可抗拒的因素外，今后不再进行调整。”因被上诉人多次提价造成职工对其信任度降低，被上诉人在2007年11月13日公布的成地调发【2007】89号文件承诺“职工代表大会讨论方案等，任何人无权更改，如确需更改，须交职工代表大会审定。”其次，发回重审法院对“电梯公寓”项目最终是否超预算这一重要的基础事实应当查清但没有查清。“电梯公寓”项目既然是职工集资建房，该项目集资、建设总成本、超预算依据等事实，一审法院并未查清。再次，被上诉人公布的《成都地质矿产研究所职工电梯公寓建设情况通报》仅是被上诉人单方制作的资料，没有经过任何职工代表大会或职工大会的决议同意，对包括上诉人在内的购房职工没有任何法律效力。二、一审判决适用法律错误。本案一审判决引用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、七十三条是错误的。发回重审判决对该案基础事实应当查清但没有查清且被上诉人的证据并不能形成证据锁链。综上所述，上诉人按约购房交足了购房款。被上诉人公然违约、违法加价，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求。 成都地质中心答辩称，上诉人的上诉请求不能成立。1.上诉人的第一个上诉理由是关于成地研发【2007】12号文件，这个文件是被上诉人单方制作的，对于通报也是单方制作的，如果没有效力应该都没有效力，均对上诉人不产生约束力。2。上诉人称交足了购房款的事实是不成立的，还差11余万多尾款。3.关于超预算的问题，本案是买卖合同纠纷，是否超预算与本案没有关系。4.关于上诉人主张的被上诉人公然违约，被上诉人认为是不成立的。如果上诉人对被上诉人的内部管理规定有异议，不应当属于法院审理或受理的范围。成地研发【2007】12号文件不能加价是指集资的标准或者集资的方案，并没有说不能在价格上面调整。 王吉礼向一审法院起诉请求：1.成都地质中心立即履行将金牛区一环路北三段2号10幢4单元12楼3号房屋的所有权和国土使用权转移至王吉礼名下的义务（即：为王吉礼办理不动产权证）；2.本案的诉讼费由成都地质中心承担。 一审法院认定事实：王吉礼系成都地质中心退休职工。2006年6月8日，成都地质矿产研究所发布《关于印发成都地矿所电梯公寓集资建房购房办法的通知》（成地研发【2006】36号），载明拆除危、旧住房，集资新建职工电梯公寓。《成都地矿所电梯公寓集资建房购房方法》的建房资金来源：电梯公寓住房及配套设施由参加集资建房人员集资解决；电梯公寓公用房由成都地质研究所筹资解决，配套设施按投资政策分摊。第八条约定集资价构成：工程造价+楼层差价，因地勘、初步设计及概算未作，此集资价格为暂定价，待竣工结算、审计、产权面积测量后多退少补。第八条（三）所外户：不交《房屋所有权证》。100㎡补差价按1400元/㎡，补差以外面积按地域市场价购买。暂定：3550元/㎡+楼层差价集资（按户型算公摊）。 2007年11月2日，成都地质中心发布关于印发《成都地质矿产研究所电梯公寓集资建房购房办法的补充修正规定》的通知（成地研发【2007】12号），《成都地质矿产研究所电梯公寓集资建房购房办法》的补充修正规定已于2007年10月31日所职工代表大会通过，自2007年10月31日起施行，《成都地质矿产研究所电梯公寓集资建房购房办法》的补充修正规定中第四条约定所外户集资标准100平方米内补差面积每平方米2000元，补差以外价格为每平方米4200元，并在第五条下方文件结尾处载明以上各户型集资补充修正规定，除不可抗拒的因素外，今后不再进行调整。 2007年12月3日，王吉礼与成都地质中心签订《成都地质矿产研究所职工经济适用住房认购书》，约定：1.在成都地质矿产研究所职工电梯公寓建设项目中，本所职工王吉礼自愿认购本单位经济适用房一套，户型以《成都地质矿产研究所电梯公寓选房确认书》为准；2.本套住房的认购金为15万元，交款时间为与单位签订认购书之日起五日内，并且认购金一次付清。2007年12月3日，王吉礼在成都地质矿产研究所电梯公寓选房确认书上签字，确认选定4单元（Q型）12层（109.68平方米）的一套电梯公寓。2009年10月22日，王吉礼（乙方）与成都地质中心（甲方）签订《成都市城区住房制度改革单位经济适用住房售购合同》，约定：甲方同意乙方购房申请，将位于本市金牛区一环路北三段2号10幢4单元12楼3号，房屋面积为97.6㎡出售给乙方，房屋价格为2200元/平方米，总价款为214764元。2012年3月6日涉案工程委托了四川省迅达工程咨询监理有限公司竣工结算，并出具了《关于成都地质矿产研究所职工经济适用房工程竣工结算审核报告》。2014年6月15日，成都地质中心基建办公室出具电梯公寓住户、车位结算单（一户一单），载明王吉礼购买的成都市一环路北三段2号10栋4单元12楼3号住房，已交购房款383470.4元，根据《成都地质矿产研究所“职工电梯公寓建设情况通报”的通知》，王吉礼的购房总价为503303.8元。2014年6月20日，成都地质矿产研究所基建办发布《成都地质矿产研究所职工电梯公寓建设情况通报》第八条，明确最终确定电梯公寓竣工结算资金筹措集资原则为所外户（含其他户）按原应交总款的26.5%补交集资款并结清房款。 2016年11月9日，王吉礼诉成都地质中心房屋买卖合同纠纷一案，一审法院受理后，于2017年5月5日作出（2016）川0106民初7581号民事判决书。后王吉礼不服，提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终9726号民事裁定书，裁定撤销原判发回重审。 一审庭审中，王吉礼认可其知晓案涉房屋享受的相关政策以及已收到成都地质中心对所外户进行提价的通报文件、《电梯公寓住户、车位结算单》，王吉礼认可涉案房屋实际面积为109.66平方米。 一审法院另查明，王吉礼分别于2007年11月16日、2009年3月19日、2009年2月24日向成都地质中心交纳150000元、100000元、133470.4元，合计383470.40元，成都地质中心出具《收据》予以确认。 以上事实有《认购书》、《收据》、《成都市城区住房制度改革单位经济适用住房售购合同》、《入住须知》、《成都地质矿产研究所职工电梯公寓建设情况通报》、电梯公寓住户、车位结算单（一户一单）、《关于印发成都地矿所电梯公寓集资建房购房办法的通知》（成地研发【2006】36号）、关于印发《成都地质矿产研究所电梯公寓集资建房购房办法的补充修正规定》的通知（成地研发【2007】12号）等证据及当事人一致陈述在卷佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为：本案争议的焦点：一、本案是否属于人民法院受案范围；二、王吉礼是否支付完毕诉争房屋购房款，成都地质中心是否应履行办理产权证的义务。 一、对于本案是否属于人民法院受案范围的问题。一审法院认为本案仅是购房价款数额有争议，并不是对购房资格、占房、腾房等问题有异议，且成都地质中心在庭审中已明确表明，王吉礼补足差价款，就配合王吉礼过户，双方的核心争议焦点即为房屋价款问题，属于平等民事主体之间的纠纷，不受最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的限制，属于人民法院的受案范围。 二、对于王吉礼是否支付完毕购房款，成都地质中心是否应履行办理产权证义务的问题。由于双方当事人对涉案房屋的实际面积109.66平方米及王吉礼为购买案涉电梯公寓的所外户并支付购房款383470.40元等事实无异议，一审法院予以认定。王吉礼认为《成都地质矿产研究所电梯公寓集资建房购房办法的补充修正规定》规定的价格为最终价格，且该文件第五条下方文件结尾处载明“以上各户型集资补充修正规定，除不可抗拒的因素外，今后不再进行调整”，故对成都地质中心涉案电梯公寓的最终决算价超出了预算价的27%不予认可。一审法院认为，案涉房屋属于集资建房，由单位及其内部职工通过集资、建房的形式，是一种非市场行为，应对建房过程中所产生的相关税、费予以承担。由于涉案房屋竣工结算后，超出了预算价的27%，成都地质中心发布了《成都地质矿产研究所职工电梯公寓建设情况通报》，要求所外户按原应交总款的26.5%补交集资款并结清房款，王吉礼应当按照该规定补齐购房款即补交119833.4元，王吉礼尚未将购房款支付完毕，故其主张将涉案房屋过户至王吉礼名下的请求不予支持。王吉礼对该竣工决算报告提出了异议，但未提供证据证实，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十三条的规定，判决如下：驳回王吉礼的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由王吉礼负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，成都地质中心与王吉礼均确认：案涉房屋所在土地性质为划拨土地。 本院认为，王吉礼系成都地质中心退休职工，且成都地质中心作出的成地研发【2006】36号文件中，对于建房资金来源、购房原则、集资建房购房人员范围、打分排序办法、选房与集资等方式均予以明确，在实际操作过程中，成都地质中心与王吉礼亦系基于上述规定确定购房资格、完善合同等手续。故本院认为，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，因王吉礼与成都地质中心之间不是平等主体间的民事法律关系，成都地质中心作为行政管理单位，在建房、分房等问题上有权决定；而王吉礼作为单位职工，对单位决定不服的，可向单位或单位主管部门等机构反映。故本院认为，成都地质中心对职工分房以及分配过程中的调整行为，系成都地质中心行使行政管理职能，不应受民事法律的调整，王吉礼在分房过程中应当享受何种权益、享受何种优惠等，与其工龄、级别等由单位确定的因素决定，故本案系单位内部分房纠纷，不属于人民法院主管和受理范围。 综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初497号民事判决书； 二、驳回王吉礼的起诉。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，王吉礼已预交，本院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年九月七日 书记员 龙春光