云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初2097号原告：郑锦荣，男，1946年6月1日出生，汉族，居民，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：付鑫，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告郑锦荣与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑锦荣及其委托诉讼代理人付鑫，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑锦悦向本院提出诉讼请求：一、判令被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告租金人民币105856.53元和违约金人民币27709.5元，合计人民币133566.03元，以及自2018年8月1日起至付清上述租金之日止的违约金，并继续履行合同；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月10日，原告与被告签订《商品房购销合同》和《房屋租赁合同》，合同约定原告以人民币501496元的价款购买被告开发的弥勒“湖泉湾1号”住宅区5幢第10层04号房屋。由被告承租原告购买的该房屋，租期三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止，年租金按该房屋价款的8%计算，由被告支付原告，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金则每天按未付款的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2014年11月26日，原告、被告又签订《补充协议》，双方约定将房屋租期延长三年至2018年12月31日届满，其余不变。被告没有按合同履行支付原告2016年、2017年的租金，于2017年2月22日与原告签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，双方约定2016年度的租金人民币37361.13元，分为12期支付原告，每期支付人民币3113.43元，首期于2017年2月支付。被告于2017年3月和5月只支付原告2016年1月和2月的租金合计人民币6226.86元，其余2016年度、2017年、2018年度的租金未付原告。原告多次向被告讨要，被告拒不支付才诉请人民法院，请求依法判处。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1、因合同约定的租金过高，合同履行困难，不同意继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，请求变更或者解除合同；2、原告请求支付的租金是含税的租金，应当扣除税费，我公司应支付原告的租金应为实际购房款计算的租金扣除税费后的净租金；3、原告请求支付的违约金费率过高，违约金也应以净租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，请求调整。2016年的租金与原告已经达成分期支付协议，该年度的违约金应视为原告放弃。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院对原、被告的陈述以及提供的证据进行审核，经审理查明，原告所述主要事实属实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和租金、违约金计算部分，依据原、被告的当庭陈述及其所举证据并当庭质证后，认定如下：庭审时被告列举《房屋租赁合同》，用以证明支付原告的租金应该是扣除税费的净租金，不应含税。原告不予认可，认为被告没有按照合同的约定履行代缴税费的义务，也没有提供代缴税费的依据。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第1项规定：本合同租金由净租金和租赁税费组成。为此，原告请求判令被告支付的租金应为净租金和租赁税费组成，虽双方约定原告应当缴纳的租赁税费由被告代扣代缴，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告含税租金的诉请，被告认为支付原告的租金应为扣除税费的净租金的意见，与本案实际不相符，本院不予采纳。原告列举原、被告双方于2017年2月22日签订的《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，用以证明原、被告双方约定被告分期支付原告2016年度租金，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付，经质证，被告认为2016年的租金与原告已经达成分期支付协议，该年度的违约金应视为原告放弃。本院认为，虽然原告、被告双方签订分期支付协议，但被告仅支付原告两个月的租金就未按分期协议履行分期支付原告租金的义务，被告已经构成违约。故认为2016年度的租金与原告达成分期支付协议，该年度的违约金应视为原告放弃的意见不成立，本院不予采纳。原告诉讼请求的租金、违约金计算，因原告主张的租金和违约金计算有误。由此，原告诉讼请求被告支付租金、逾期违约金应为：1、2016年度的租金人民币40119.68元（房价501496元×8%）及该租金自2016年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币18275元（租金40119.68×0.0005×911天）；2、2017年度的租金人民币40119.68元（房价501496元×8%）及该租金自2017年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币10953元（租金40119.68×0.0005×546天）；3、2018年度的租金人民币40119.68元（房价501496元×8%）及该租金自2018年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币3631元（租金40119.68元×0.0005×181天），以上租金合计人民币120359.04元，扣除被告已经支付原告2016年度的租金人民币6226.86元，租金为人民币114132元；逾期违约金合计人民币32859元，租金和违约金共计人民币146991元。本院认为，被告云南昆润高宏投资有限公司承认原告诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于原告是否2016年度违约金的问题。被告认为2016年的租金与原告已经达成分期支付协议，该年度的违约金应视为原告放弃。本院认为，虽然原告、被告双方签订分期支付协议，但被告仅支付原告两个月的租金就未按分期协议履行分期支付原告租金的义务，被告已经构成违约。故认为2016年度的租金与原告达成分期支付协议，该年度的违约金应视为原告放弃的辩解意见不成立，本院不予采纳。二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告1、2016年度的租金人民币40119.68元（房价501496元×8%）；2、2017年度的租金人民币40119.68元（房价501496元×8%）；3、2018年度的租金人民币40119.68元（房价501496元×8%），以上租金合计人民币120359.04元，扣除被告已经支付原告2016年度的租金人民币6226.86元，租金为人民币114132元。原告主张由被告支付租金人民币105856.53元，放弃部分系其对自己权利的处分，本院依法支持由被告支付原告租金人民币105856.53元。三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付原告租金而应支付原1、自2016年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币18275元（租金40119.68×0.0005×911天）；2、自2017年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币10953元（租金40119.68×0.0005×546天）；3、自2018年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币3631元（租金40119.68元×0.0005×181天），逾期违约金合计人民币32859元。原告主张由被告支付违约金人民币27709.5元，放弃部分系其对自己权利的处分，本院依法支持由被告支付原告违约金27709.5元。四、关于是否应继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》和调整或解除合同的问题。被告辩解不同意继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，认为合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，若要求变更或者解除合同，在双方当事人协议一致时，或者符合《合同法》规定的相应条件可以变更或者解除，否则应当按照约定履行。且被告请求变更或者解除合同没有在本案审理中提起反诉，可以另案起诉。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行五年余，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于合同显失公平要求变更或者解除的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告郑锦荣2016年度、2017年度和2018年度的租金人民币105856.53元和违约金人民币27709.5元，合计人民币133566.03元。并以未付租金人民币105856.53元为基数按日万分之五计算支付自2018年8月1日起至租金清偿之日止的逾期违约金。二、驳回原告郑锦荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2972元，减半收取计人民币1486元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王建生二〇一八年九月二十六日书记员  李 瑞