福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初6235号 原告：朱志健，男，1982年10月30日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告：谢怡琳，女，1984年9月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 两原告共同委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：杨洪薇，福建中仑律师事务所实习律师。 被告：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街53号信合大厦A-B幢。统一社会信用代码：91350600K18570963C。 法定代表人：王惠山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐筱箐，该公司职员。 原告朱志健、谢怡琳与被告福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱志健、谢怡琳的共同委托诉讼代理人王俊贤、杨洪薇及被告漳州农商行的委托代理人徐筱箐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱志健、谢怡琳向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付芗城区延安北路62号一楼房产2016年7月17日至2019年7月16日止的三年租金2772000元，并支付原告逾期付款违约金直至上述款项付清（违约金按年利率6%自逾期付款之日起计至款项付清，暂计至2018年5月31日为人民币157080元。事实和理由：被告于2010年5月17日与芗城区延安北路62号房产原业主张健签订一份《房屋租赁合同》，向张健承租该房产一楼整层（电梯入口除外）房屋，租期至2020年7月16日止。双方在合同第三、四、五条分别约定“租金及付款方式：年租金捌拾肆万元（￥840000.00）整，租金交付时间为每年的7月1日前，发票税费由甲方负责缴纳”、“乙方首期于2010年7月20日凭甲方提供的发票预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金，第二期于2012年7月1日前凭甲方提供的发票支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日）租金，往后依次类推直至租期满为止”、“第五、第六年租金在原租金人民币捌拾肆万元（￥840000.00）基础上增加10%，第七年根据情况而定”。双方还在合同中对其他权利义务作出明确约定。2012年因出租人张健对他人负有到期债务未能偿还，被债权人尹蔚兰在厦门市中级人民法院起诉（2012）厦民初字第758号案，租赁物被厦门市中级人民法院依法查封。在该案进入执行程序后（2013）厦执行字第170号案，厦门市中级人民法院委托厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司拍卖租赁物。2014年12月26日，原告朱志健、谢怡琳以最高价竞得租赁物并付清全部拍卖款，合法取得租赁物所有权。原告取得租赁物所有权后，于2015年2月15日书面函告被告，表示将根据我国相关法律规定及被告与张健所签《房屋租赁合同》的相关约定与被告继续履行合同，同时告知被告自2015年7月17日起的房屋租金应当支付给房屋现所有人即原告，在被告拒绝支付后原告诉至芗城人民法院，该案已经芗城人民法院、漳州市中级人民法院两审终审判决被告应当履行支付租金给原告的义务。根据张健与被告所签《房屋租赁合同》第三、四、五条有关租金数额及支付时间的相关约定，被告应当于2016年7月1日前支付原告2016年7月17日至2017年7月16日的一年租金计人民币924000元、于2017年7月1日前支付原告2017年7月17日至2018年7月16日的一年租金计924000元、于2018年7月1日前支付原告2018年7月17日至2019年7月16日的一年租金计924000元，三年租金共计2772000元，但被告至今仍未履行上述支付租金的义务。原告诉至法院，请求支持上述诉讼请求。 被告漳州农商行辩称，一、本案中位于芗城区延安北路62号一楼房产原为张健所有，原告朱志健、谢怡琳于2014年12月26日取得房产所有权。根据我方与张健于2010年7月17日达成《房屋租赁合同》，租赁期限10年，从2010年7月17日至2020年7月16日。我方按照合同约定按期支付前两期租金，首期于2010年7月20日预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金计168万元，第二期于2012年7月1日支付2012年7月17日至2013年7月16日租金计84万元。后因张健个人资金周转困难，向我方申请一次性支付剩余7年租金，并于2012年9月25日与张健签订《补充协议书》，约定“原合同浮动租金变更为固定租金，即84万元”以及“第三期于2012年底前支付2013年7月17日至2020年7月16日租金，共计588万元”；同时，张健向我行出具支付委托书，约定将第三期租金588万元转入郭锦河的账户。我方于2012年12月14日依据上述补充协议书、支付委托书及漳州市芗城区地方税务局代开的发票号为07350542号发票，将第三期租金款588万元郭锦河的账户。二、根据我国《合同法》第299条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见执行（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上”。因此即使两原告通过拍卖取得该房屋所有权，我方仍有继续享有原《租赁合同》和《补充协议书》的各项权利。同时，我方于原告取得房产所有权之前，已向该房屋原所有人张健合法有效地支付租赁期限内的全部租金，无义务再向原告支付租金。因此原告所提出的诉讼请求是没有理由的，请求贵院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2010年5月17日，张健（甲方）与漳州农商行（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将芗城区延安北路62号一楼整层（电梯除外）房屋出租给乙方，租赁期限为2010年7月17日至2020年7月16日，为期10年；年租金为84万元，租金的交付时间为每年的7月1日前，发票税费由甲方负责交纳。乙方首期于2010年7月20日凭甲方提供的发票预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金，第二期于2012年7月1日前凭甲方提供的发票支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日）租金，往后以此类推直至租期届满为止；第五、六年租金在原租金人民币84万元基础上增加10%，第七年根据情况而定；双方还在合同中对其他权利义务作出明确约定。2012年9月24日，张健向漳州农商行提出申请，申请提前支付后七年租金共计588万元（租金由原协议约定的浮动变为固定，即每年租金为84万元）。2012年8月9日，因尹蔚兰起诉张健、漳州市建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案，厦门市中级人民法院出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押张健、漳州市建元贸易有限公司的财产，价值以人民币600万元为限。2012年9月25日，张健（甲方）与被告漳州农商行（乙方）签订《补充协议书》，该协议书约定，截止2012年11月1日，乙方已按合同约定支付租金至2013年7月16日，因甲方资金不足，要求乙方提前支付7年租金。该合同约定，原合同第五条规定的浮动租金变为固定租金，即每年租金固定为84万元。原合同第四条规定的分期付款时间变更为：首期2010年7月20日预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金168万元。第二期于2012年7月1日前支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日租金84万元，第三期于2012年12月底之前支付2013年7月17日起至2020年7月16止的租金共计588万元。原合同其他条款不变。2012年12月14日被告漳州农商行将588万元汇进郭锦河（账号908021509100100075565）的账户，该款当天转出。该账户的卡号为62×××54，系于2012年12月14日在漳州农商行大同支行开户。张健出具支付委托书，该委托书上记载本人张健委托贵行将本人与贵行于2012年9月25日签订的《补充协议书》所约定的第三期租金款项共计588万元（含税）转入如下账户：户名：郭锦河账号：62×××54开户行：福建漳州农村商业银行股份有限公司。该笔588万漳州市中级法院作出（2017）闽06民终638号生效民事判决书查明，“虽然漳州农商行于本案中多次陈述郭锦河当日即从柜台上提走了现金，但实际上郭锦河并未提取该现金，漳州农商行大同支行当日即将该588万元以及开户的10元以‘归还表外利息’、‘暂收协丰贸易有限公司贷款利息’的形式用于收取协丰公司拖欠的承兑汇票和贷款利息合计588003.24元。” 另查明，芗城区延安北路62号一楼整层房屋抵押给中国民生银行股份有限公司厦门分行，后经厦门市中级人民法院委托厦门特拍拍卖有限公司、福建鸿安拍卖有限公司拍卖；2014年12月26日，该房产为朱志健、谢怡琳以最高价1210万元竞得。2015年1月13日，厦门市中级人民法院出具（2013）厦执行字第170号执行裁定书，该裁定书上载明：我院以（2012）厦民初字第758号民事裁定书查封了被执行人张健名下位于漳州市芗城区的房产，后以（2013）厦执行字第170号续封该房产及房产项下的土地。该裁定书裁定：一、解除对张健名下漳州市芗城区的房产即房产项下土地的查封并注销该房产抵押。二、将被执行人张健名下漳州市芗城区的房产即房产项下土地过户至买受人朱志健、谢怡琳名下等。2015年2月15日，朱志健向漳州农商行出具告知函，告知函上函告漳州农商行，朱志健、谢怡琳同意按贵行与张健于2010年5月17日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁条件与贵行继续履行《房屋租赁合同》；二、请贵行于接到本函后十五天内，与租赁物现所有权人朱志健、谢怡琳按原《房屋租赁合同》约定条款，重新签订合同。逾期，将视为贵行自动放弃租赁权；三、2015年7月17日起的租金，请贵行按原合同约定的付款条件及金额，支付给租赁物现所有权人朱志健、谢怡琳。但因漳州农商行拒绝向朱志健、谢怡琳支付租金，本案朱志健、谢怡琳于2015年7月7日向本院起诉漳州农商行，要求其支付芗城区延安北路62号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金924000元，并自2015年7月1日起按银行贷款利率计付延期付款违约金直至上述款项付清。本院于2016年12月5日作出（2016）闽0602民初2093号民事判决书：被告福建漳州农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金924000元及违约金（自2015年7月1日起至被告实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。被告不服，向漳州市中级人民法院提出上诉，2017年6月29日，漳州市中级人民法院作出（2017）闽06民终638号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告又向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院于2018年4月26日作出（2018）闽民申155号民事裁定书，驳回福建漳州农村商业银行股份有限公司的再审申请。 2017年6月27日朱志健申请漳州市公证处申请保全向被告寄送《租金催缴函》的证据，漳州市公证处作出（2017）漳证民内字第12607号公证书，公证保全朱志健向漳州农商银行寄送《租金催缴函》的证据合法。但被告至今仍未履行上述支付租金的义务。原告诉至法院，请求支持上述诉讼请求。 上述生效法律文书还查明以下事实：在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市芗城区房地产价值评估报告中仅体现2010年5月17日，张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》。2012年5月28日，张健与中国民生银行股份有限公司厦门分行签订一份《最高额抵押合同》（编号：个高抵字第2012年厦公0013号），张健自愿提供名下位于漳州市芗城区综合楼的房产，为建元公司在公授信字第2012年厦0153号《中小企业金融服务合同》项下最高债权额2500万元提供抵押担保，抵押担保的范围为主债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用，同时办理了抵押登记手续（他项权证号：漳房他证字第××号）。漳州农商银行就张健向民生银行贷款事宜出具承租人声明，声明承诺：1、本单位知悉出租人将出售该出租房产，本人在此承诺放弃对该出租房产的优先购买权，该承诺为不可撤销的承诺。2、本单位知悉出租人以出租房产作为抵押物向民生银行申请了贷款，在租赁合同有效期内，若贷款人须处置出租房产以清偿出租人债务时，本人承诺将不以租赁权对抗贵行的抵押权，配合出租人与贷款人处置出租房产。 以上事实有朱志健、谢怡琳提供的《房屋租赁合同》、（2013）厦执行字第170号执行裁定书、2015年2月15日原告向被告发出的告知函及告知函的公证书、房屋权属信息查询结果证明、2015年7月7日两原告起诉被告的民事起诉状、（2016）闽0602民初2093号民事判决书、（2017）闽06民终638号民事判决书、（2018）闽民申155号民事裁定书、（2017）漳证民内字第12607号公证书、租金催缴函等及当事人庭审陈述为据。 本院认为，（2016）闽0602民初2093号民事判决书、（2017）闽06民终638号民事判决书、（2018）闽民申155号民事裁定书三份法律文书均已生效，均确认以下案件事实：2010年5月17日，张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。厦门市中级人民法院于2012年8月9日因尹蔚兰起诉张健、漳州建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案即出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书裁定查封张健名下位于漳州市芗城区的房产。漳州农商行在2012年5月亦知道张健将上述房产为建元公司在公授信字第2012年厦0153号《中小企业金融服务合同》项下最高债权额2500万元提供抵押担保。2012年9月25日张健与漳州农商行签订《补充协议书》并根据补充协议将588万元支付给郭锦河，明显属于恶意串通，损害第三人利益，属于无效合同。在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市芗城区房地产价值评估报告中仅体现2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》，没有体现2012年9月25日张健与漳州农商行签订《补充协议书》。即在朱志健、谢怡琳竞拍过程中，朱志健、谢怡琳对2012年9月25日张健与漳州农商行签订的《补充协议书》并不知晓，由于2015年1月13日厦门市中级人民法院出具（2013）厦执行字第170号执行裁定书裁定将被执行人张健名下漳州市芗城区的房产即房产项下土地过户至买受人朱志健、谢怡琳名下。故朱志健、谢怡琳已经合法取得漳州市芗城区的房产房屋的所有权，朱志健、谢怡琳对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。被告漳州农商行应依约向朱志健、谢怡琳履行《房屋租赁合同》项下的义务。对于漳州农商行已一次性支付租金可依法另行向张健主张权利。 根据上述的张健与漳州农商行所签《房屋租赁合同》第三、四、五条有关租金数额及支付时间的相关约定，漳州农商行应当于2016年7月1日前支付朱志健、谢怡琳2016年7月17日至2017年7月16日的一年租金计924000元、于2017年7月1日前支付朱志健、谢怡琳2017年7月17日至2018年7月16日的一年租金计924000元、于2018年7月1日前支付朱志健、谢怡琳2018年7月17日至2019年7月16日的一年租金计924000元，三年租金共计2772000元。故朱志健、谢怡琳关于被告支付租金及违约金的主张，合法有据，本院依法予以支持。 综上所述，朱志健、谢怡琳诉讼请求合理有据，本院依法予以支持。漳州农商行辩称不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告福建漳州农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2016年7月17日至2017年7月16日止的一年租金924000元及违约金（违约金自2016年7月1日起至2017年6月30日止年租金924000元为基数按年利率6%计付）。 二、被告福建漳州农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2017年7月17日至2018年7月16日止的一年租金924000元及违约金（违约金自2017年7月1日起至2018年6月30日止两年租金1848000元为基数按年利率6%计付）。 三、被告福建漳州农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2018年7月17日至2019年7月16日止的三年租金2772000元及违约金（自2018年7月1日起至被告实际付款之日止以三年租金2772000元为基数按年利率6%计付）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费30233元，由被告福建漳州农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长    石苹      人民陪审员  杨丽虹 人民陪审员  陈豫凤 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  吴雯娜 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。