上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初4440号原告(反诉被告)：上海德宏建设工程有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆德华，董事长。委托诉讼代理人：康颖，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燊，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：甘雷松，男，1961年10月29日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：陈新卯。原告上海德宏建设工程有限公司与被告甘雷松财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告于2018年3月2日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，于同年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘燊、被告甘雷松及委托诉讼代理人陈新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付位于上海市闵行区浦江镇竹园路XXX号德宏商务中心(以下简称德宏商务中心)被火灾毁损房屋恢复原状所需费用，约计人民币(以下币种同)18万元(具体金额以评估价为准)。审理中，原告(反诉被告)将本诉诉讼请求变更为：1、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付房屋恢复原状装修费用人民币(以下币种同)404,976.74元、垃圾清运费30,000元；2、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付评估费13,600元。本诉的事实和理由：2014年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告(反诉被告)将其所有的位于上海市闵行区浦江镇竹园路XXX号3幢8607室的房屋(以下简称系争租赁房屋)出租给被告(反诉原告)，租赁期限自2014年11月5日起至2015年11月4日止，年租金为24,000元。2015年11月4日，合同到期后续签。2016年11月4日合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，但被告(反诉原告)仍实际承租上述房屋并支付租金。在租赁期间，被告(反诉原告)在房屋内私接电线，且经原告(反诉被告)警告后仍未及时改正，导致2017年8月19日上述房屋发生电气故障，引发火灾。因火灾造成德宏商务中心损毁的房屋恢复原状所需的装修费用，经第三方评估机构评估为404,976.44元、垃圾清运费1,351.47元。原告(反诉被告)认为，相关房屋毁损及火灾发生系由于被告(反诉原告)不正常使用电力设备、私接电线所致，故被告(反诉原告)应对原告(反诉被告)的损失按照第三方评估机构确定的金额承担赔偿责任；但认为第三方评估机构认定的垃圾清运费1,351.47元过低，原告(反诉被告)主张该项费用为30,000元。遂涉讼。被告(反诉原告)针对本诉辩称，被告(反诉原告)不是本案适格的主体，因为被告(反诉原告)租赁的房屋系为其担任股东和执行总监的上海索鸣广告有限公司办公所用，故上海索鸣广告有限公司才是本案适格的被告；闵行区公安消防支队出具的《火灾事故认定书》认定火灾的原因“不能排除电气故障引燃周围可燃物起火”，说明火灾系电气故障引燃，而非被告私接电线所致，而电气都是原告在装修时安装布置的；原告的安保人员在清晨六时10分左右发现火情后，未及时报警，而是打电话给被告，待被告到现场，被告才于6：41分报警，耽误了最佳救火时机，扩大了火灾损失，原告应承担责任；且被告承租的房屋内没有任何消防设施，原告有明显过错。另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付因火灾造成的财产损失82,920元。审理中，被告(反诉原告)将反诉诉请变更为：1、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付因火灾造成的财产损失38,530元；2、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告支付)评估费3,000元。反诉的事实与理由：原、被告之间自2014年11月1日建立租赁关系，但2017年8月19日6时10分左右，被告承租的房屋因电气故障引发火灾，原告公司保安在发现火情后未及时报警，造成被告(反诉原告)财产损失。被告(反诉原告)遂提出上述反诉。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，不同意被告(反诉原告)的诉讼请求，火灾的起因系被告(反诉原告)在系争租赁房屋内私拉空调电线故障所致，故被告(反诉原告)的损害后果应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2014年11月5日起至2015年11月4日止；乙方向甲方承诺，租赁该物业作为办公使用，第一年租金标准为2,000元/月、24,000元/年，第二年起，以上租金每年分别在前一年的基础上环比递增5%，以此类推；甲方应负责对德宏商务中心的公共区域以及共用部位进行定期的安全检查及日常维修，负责公共区域及共用部位的安保、防火、环境、卫生等事项并承当相应的责任；德宏商务中心配套的各系统如：停车场、电力线路、机械设备、水管、通讯、废水排放系统和其他公共设备，甲方应负责并确保处于畅通适用状态；租赁期间，甲方保证该物业在交付时，房屋及附属设施都处于正常的使用和安全状态，甲方有权根据需要在发给乙方事先通知后，于任何时候进入及视察该物业，记录该物业内部所有物品及进行任何检查、测量、维修和施工；乙方应当合理使用该物业及公用设施设备，乙方租用仓库时，必须自备灭火器材等消防设施，做好防火、防潮工作，甲方负责公共消防设施的正常使用和维护；如遇火警或其他紧急情况，甲方及其代表有权未经乙方批准进入该物业灭火及保护财物。上述合同到期后，双方继续续签租赁合同；2016年11月4日，续签到期后，未继续签订书面租赁合同，但被告(反诉原告)仍继续承租上述房屋并支付租金。2017年8月19日6时10分左右，德宏商务中心6楼发生火灾；同日6时33分，原告(反诉被告)物业公司以021-XXXXXXXX电话呼叫被告(反诉原告)(手机号码：XXXXXXXXXXX)，通知被告(反诉原告)系争租赁房屋发生火灾；同日6时41分，被告(反诉原告)(手机号码：XXXXXXXXXXX)拨打119报警。闵行区公安消防支队于2017年8月20日所作的《火灾现场勘验笔录》载明：“五、细项勘验。1、在607室内约42平方米内过火痕迹明显，北侧与内走道分隔墙的内壁上有一空气开关高温碳化，电线连接完好，外形可辩，外壳呈高温熔流貌，铁制底座完好；……。六、专项勘验。在607室内东南侧区域内，勘察发现近地面处有一条线路，黑色绝缘层包裹，约2.5米平方的线路，线路南北走向，线路分两段分布。由南至北约1.2米线路完整，其后出现断裂面，断裂面处有熔痕，按其寻线，在地面发现与其对应的线路及断裂面，有故障点和金属熔痕，其他部位线路较为完整；2、其他部位未见与火灾相关联的事故线路；3、起火建筑物内未发现自燃性物质；4、起火建筑物内未发现易燃、可燃液体流淌痕迹。”被告(反诉原告)于2017年8月21日在上海市公安局闵行分局对其所作的《询问笔录》中陈述：“2017年8月19日6时30分，我来到德宏商务楼的8607号，发现我的公司在冒烟，我和保安一起到了607门口，发现里面都是黑烟已经进不去了，我们就打了119报了火警，消防员过来后将火灭掉了；公司办公家具的具体布局为办公桌坐北朝南靠窗户，挂壁空调在边上，具体装在东南方向，进门左手边有三个办公桌；离开公司时未将电器都关闭断电；因为空调的电线不够长，所以我让我的员工将电线插头剪掉，然后把电线延长了，延长的电线不清楚是什么品牌的，线长1米左右两点五平方”。案外人唐某某于2017年8月21日在上海市公安局闵行分局对其所作的《询问笔录》中陈述：“我是竹园路XXX号商务楼物业的水电工，负责整个楼内水电工的工作；大概在2017年8月头的时候，当时607的空调滴水，我就去607查看情况，当时我发现607内的挂式空调的插线头被改装过，因为607室的空调位于东墙的南角处，离插座距离比较远，我发现这个空调的插头线被剪断后用1.5的三芯软线接过，接线后因为较长就弧形垂挂至离地1.2米处，我发现电线比较长便顺手碰了一下，发现温度比较高，我当场就提醒了租户这个情况，有安全隐患，让他将插头线换了，当时这家的老板当场和我说过说马上就换，我就离开了，后来我也和物业反映了这个情况；607室内的空调是租户自己叫人安装的；2017年8月19日6时30分许，我接到物业公司的电话，说位于竹园路XXX号德宏商务楼6楼着火了，要我去停电，我就立马开车前往上述地址，至当日7时许，我到达上址，看到民警和火警都在现场，我看到着火的是607室，我就想起了半个月前在该607发现过空调的插线被改装过，我还提醒过租户这个情况；德宏商务楼内有漏电保护装置，我事后去变电间看过，607和608的断路开关已经跳至关闭位置。”上海市闵行区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，该《火灾事故认定书》载明：“火灾事故基本情况：2017年8月19日6时42分许，119指挥中心接报警位于上海市闵行区浦江镇竹园路XXX号德宏商务中心6楼发生火灾，火灾烧毁烧损6楼西侧公共走道及602、603、605、606、607、608、609室内办公物品、货物、办公家具、电器等物品，火灾面积约200平方米，无人员伤亡。经调查，对火灾原因认定如下：该起火灾的起火时间为2017年8月19日6时10分左右，起火部位位于德宏商务中心6楼607室东南角区域，起火原因可以排除用火不慎、外来火种、遗留火种、纵火、自燃、雷击等，不能排除电气故障引燃周围可燃物起火。”根据原告提交的《消防设备维修保养合同》显示，原告将德宏商务中心的消防设备委托案外人上海淼鸿消防工程有限公司维护保养，委托维护保养的消防设备共有3个系统：火灾自动报警系统/消防联动控制系统、消火栓系统；原告(反诉被告)应安排专职值班人员24小时值班，值班员能够正确操作设备，遇到故障情况及时通知维护保养服务方。审理中，原告(反诉被告)申请法院委托第三方机构对德宏商务中心被火灾及后续救火措施导致房屋毁损后房屋装修及财产损失进行评估，评估标准为“结合成新重置价”。上海市高级人民法院于2018年3月26日通过电脑配对确定，委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称评估单位)办理。2018年5月23日，评估单位出具《司法鉴定意见书》，该司法鉴定意见书载明：“对位于浦江镇竹园路518弄德宏商务中心被火灾及后续救火措施导致房屋毁损后房屋装修进行评估，评估标准按照结合成新重置价进行，由于毁损后房屋装修目前未施工，故本次鉴定意见不包含成新率；本次鉴定内容的造价为404,976.74元，其中，加固工程鉴定造价为104,564.6元，外墙维修工程鉴定造价为43,644.57元，装饰工程鉴定造价为256,767.57元；本次司法鉴定费用为13,600元，由原告预付”。被告(反诉原告)亦申请法院委托第三方机构对系争租赁房屋内可移动的物品进行资产评估。上海市高级人民法院于2018年3月26日通过电脑配对确定，委托上海达智资产评估有限公司办理。2018年6月18日，上海达智资产评估有限公司出具《司法鉴定报告》，评估结论为：浦江镇竹园路XXX号3幢8607室房屋内可移动物品(附清单)在评估基准日的评估价值为38,530元。评估费用3,000元。针对以上事实，原告(反诉被告)向本院提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》及收据，证明原、被告之间存在租赁合同关系；2、《火灾事故认定书》、《火灾现场勘验笔录》、公安机关对被告(反诉原告)的《询问笔录》、公安机关对案外人唐某某的《询问笔录》，证明火灾起火点位于被告(反诉原告)承租的房屋东南角，事故原因系被告(反诉原告)私接电线导致电气故障引发火灾，原告(反诉被告)的管理人员曾就私接电线问题多次提醒被告(反诉原告)，但被告(反诉原告)未及时改正；3、照片，证明火灾造成原告(反诉被告)房屋遭受不同程度的毁损;4、《司法鉴定意见书》，证明火灾造成原告(反诉被告)房屋毁损，损失金额为404,976.74元，鉴定费13,600元；5、检查意见通知书、增值税发票，证明德宏商业中心在2017年7月5日通过了消防检查，第14项的灭火器缺少是指灭火器中干粉缺少，消防检查后原告(反诉被告)及时补充了干粉；6、消防设备维护保养合同，证明原告(反诉被告)对德宏商务中心的消防管理尽到了安全保障义务。被告(反诉原告)对原告(反诉被告)所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，双方在租赁合同第七条第13款的约定，如遇火灾紧急情况，原告应进入物业灭火，同时认为，原告交付的物业电气装置处于不安全状态；对证据2真实性无异议，正好说明火灾报警是在6：41分，火灾发生后原告(反诉被告)未履行及时报警义务，起火原因不排除电气故障引起起火，电气是指固定在墙上的插座、漏电保护器等，不包括电器、电线；被告(反诉原告)自己接的电线是2.5平方的电线，唐某某是水电工，其从未提醒过被告(反诉原告)更新电线；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但认为该评估单位不能做财产损失鉴定，即使被告(反诉原告)需要赔偿，也应是对原告(反诉被告)房屋装修残值损失进行赔偿，而不是对重新装修造价进行赔偿；对证据5真实性无异议，但不能证明消防设备在火灾发生之时被使用或发生了作用；对证据6，真实性无异议，根据该合同约定，虽然火灾自动报警系统在委托保养范围内，但是在火灾发生时火灾自动报警系统并未起作用，否则房屋毁损不会如此严重。被告(反诉原告)针对其反诉及辩称意见，向本院提供了如下证据：1、被告(反诉原告)的手机(手机号码：XXXXXXXXXXX)在2017年8月19日的通话记录，证明当天6时33分原告(反诉被告)的物业公司电话通知被告(反诉原告)系争租赁房屋发生火灾，被告(反诉原告)于当天6时41分拨打119报火警；2、照片，证明被告(反诉原告)承租房屋内被烧毁前、被烧毁后的状态；3、《司法鉴定报告》以及鉴定费发票，证明被告(反诉原告)因火灾遭受物损38,530元、鉴定费3,000元。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性无异议，但不认可被告(反诉原告)的证明目的，原告(反诉被告)发现火灾后及时通知了被告(反诉原告)；对证据2的真实性无异议，但被告(反诉原告)的损失应以司法鉴定报告为准；对证据3的真实性无异议，但该损失应由被告(反诉原告)自行承担。本院结合原告(反诉被告)、被告(反诉原告)对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)、被告(反诉原告)所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本案争议焦点之一：被告(反诉原告)是否是本案适格的主体?对此，本院认为，虽然《房屋租赁合同》中约定租赁目的是办公使用，但是租赁合同的双方当事人即为本案的原、被告，且由被告(反诉原告)按约向原告(反诉被告)支付租金，故被告(反诉原告)为承租方，是本案适格的被告。本案争议焦点之二：引起本案火灾的责任主体是谁？本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，双方应善意全面地履行各自的合同义务。被告(反诉原告)作为承租人，在租赁关系存续期间，理应妥善保管租赁物，既是合同之义务，也是法定之义务。若承租人违背妥善保管的义务，致使租赁物毁损灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。结合系争租赁房屋的火灾事故认定书及相关询问笔录、勘验笔录，起火地点位于被告(反诉原告)所租住的房屋内，且起火原因不能排除电气故障引燃周围可燃物所引起；此外，被告(反诉原告)亦自认在系争租赁房屋内私拉电线，综合本案全局来看，被告(反诉原告)在实际使用系争租赁房屋期间未尽妥善保管租赁物及安全用电的义务，存在较大过错，故被告(反诉原告)应对房屋损害之发生承担相应的民事责任。同时，本院认为，原告(反诉被告)物业公司的水电工唐某某在已知被告(反诉原告)私接电线存在安全隐患的情况下，原告(反诉被告)并未采取切实有效的措施督促被告(反诉原告)进行整改以消除安全隐患。另，双方的租赁合同约定，如遇火警或其他紧急情况，原告及其代表有权未经被告批准进入该物业灭火及保护财物。本院认为，在遇到火警的紧急情况下，作为出租方，原告(反诉被告)有义务采取一定的救援措施以防止损失进一步扩大。根据《火灾事故认定书》记载，本案火灾起火时间为2017年8月19日6时10分左右；119指挥中心接报警时间为2017年8月19日6时42分许，该时间与被告(反诉原告)提交的手机通话记录所记载的报警时间相互吻合，故本院确认系由被告(反诉原告)于6时41分许拨打报警电话。也即，从起火时间6时10分左右至接警时间6时42分许，现有证据仅反映原告(反诉被告)于6时33分电话通知被告(反诉原告)系争租赁房屋发生了火灾，但原告(反诉被告)未能提供相应的证据证明其在该时间段其采取了有效的措施以防止火灾及损失的进一步扩大。综上，本院认定原告(反诉被告)自身亦存在一定过错。本院根据本案实际情况及双方过错大小，酌定对相关损失的发生，原告(反诉被告)承担30%的责任，被告(反诉原告)承担70%的责任。本案争议焦点之三：原告(反诉被告)因火灾造成的损失如何确定？评估单位出具的《司法鉴定意见书》确定：德宏商务中心被火灾及后续救火措施导致房屋毁损后房屋装修的造价为404,976.74元，其中，加固工程鉴定造价为104,564.6元，外墙维修工程鉴定造价为43,644.57元，装饰工程鉴定造价为256,767.57元，该价格不包含成新率。审理中，本院就装饰工程造价成新率问题向评估单位征询意见如下：对因火灾所造成的装修损失评估一般是按“结合成新重置价”标准进行，如果考虑装饰装修的成新率，商务大楼装饰装修使用年限一般为5至8年，使用1年，则成新率为80%至87.5%之间，具体使用年限和成新率依次类推。鉴于原告(反诉被告)自认受损房屋装修完成时间在2012年左右，结合装修工程的使用年限及鉴定意见，本院根据受损房屋装修的使用年限酌定装饰工程造价损失为96,287.84元。据此，原告(反诉被告)的实际损失为244,497.01元(其中，加固工程鉴定造价为104,564.6元，外墙维修工程鉴定造价为43,644.57元，装饰工程鉴定造价为96,287.84元)。原告(反诉被告)对《司法鉴定报告》确定的被告(反诉原告)的火灾损失金额为38,530元无异议，故对于被告(反诉原告)的实际损失以《司法鉴定报告》确定的38,530元为准。原、被告为确定本案火灾所造成的损失而申请鉴定产生的鉴定费系解决双方纠纷所必要的费用，由原、被告按责任比例负担。至于原告(反诉被告)主张的垃圾清运费30,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)甘雷松于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司赔偿款人民币171,147.91元(人民币244,497.01元×70%)；二、被告(反诉原告)甘雷松于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司鉴定费人民币9,520元(人民币13,600元×70%)；三、驳回原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司其余诉讼请求；四、原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)甘雷松赔偿款人民币11,559元(人民币38,530元×30%)；五、原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)甘雷松鉴定费人民币900元(人民币3,000元×30%)；六、驳回被告(反诉原告)甘雷松其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币3,912.33元，由原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司负担人民币1,565.33元，由被告(反诉原告)甘雷松负担人民币2,347元。反诉案件受理费减半收取计人民币381.63元，由原告(反诉被告)上海德宏建设工程有限公司负担人民币153元，被告(反诉原告)甘雷松负担人民币228.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一八年九月二十七日书记员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。