广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初4980号原告（反诉被告）：梁保祥，男，1961年8月12日出生，香港永久性居民，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：刘平，广东信征律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗国品，男，1975年8月28日出生，布依族，身份证住址：贵州省惠水县，现住广东省佛山市三水区，原告梁保祥诉被告罗国品租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理后，本案依法适用普通程序于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告梁保祥当庭变更诉讼请求、被告罗国品在答辩期间向本院提出反诉，本院经审查后均予以准许，并将本诉与反诉进行合并审理，并于2018年4月25日适用普通程序再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）梁保祥的委托诉讼代理人刘平、被告（反诉原告）罗国品均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁保祥向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《物业租赁使用合同》；2、被告立即向原告移交位于佛山市三水区云东海街道南丰大道30号之二A3商铺，并支付至实际移交之日止的租金，从2017年8月1日至2017年12月30日的租金为47100元；3、被告支付自逾期支付租金之日起至实际付清之日止的违约金，按拖欠租金总额的20%计算。暂按从2017年8月1日至11月30止的租金总额47100元的20%计为9420元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月3日，原告梁保祥与被告罗国品签订《物业租赁使用合同》一份，约定：原告将佛山市三水区云东海街道南丰大道30号之二A3商铺出租给被告使用。第一、二年每月租金为10450元、管理费825元、铺位上广告位每月500元，即每月租金合计11775元。从2017年3月1日计收租金，被告应在每月1日交租，逾期交租按当月租金总额每日加收1%的违约金。逾期交租15天，原告有权单方终止合同，收回商铺。合同签订后，原告依约将商铺移交给了被告，但被告仅支付2017年3月至7月的租金，从2017年8月开始拖欠租金至今。2017年11月20日，原告委托律师所向被告发出律师函，要求被告立即支付所欠租金47100元，但被告不予理睬。被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）罗国品答辩称：本人于2017年1月3日与大邦实业有限公司签订《物业租赁使用合同》建立租赁合同法律关系，而非与梁保祥个人签订合同建立租赁合同关系，根据合同相对性原则，梁保祥不是租赁合同的当事人，梁保祥和本人与大邦实业有限公司之间的租赁合同纠纷没有直接的利害关系。二、大邦实业有限公司在签合同时并未就梁保祥先生对涉案租赁标的物具有转租权一事告知本人，而是直接与本人签订《物业租赁使用合同》，因此大邦实业有限公司于2017年11月30日事后出具的《证明》对本人没有法律拘束力。本人提起反诉，请求判令：1、撤销反诉原告罗国品与反诉被告梁保祥签订的《物业租赁使用合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告在承租房屋上添附的装修给予15万元的折价补偿；3、反诉被告退还31350元的租赁保证金及4000元的水电保证金；4、本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告罗国品与原出租人佛山市伍玥世纪房产信息有限公司(以下简称“伍玥公司”)于2016年12月17日签订了《铺位租赁使用合同》，约定租期从2016年12月30日起至2021年3月30日止，由反诉原告支付31350元的租赁保证金、4000元的水电保证金和预付20900元的租金(三项合计56250元人民币)，合同签订后，由于涉诉房屋只是一个铁皮房且楼顶漏雨，没有任何装修，无法正常营业，于是反诉原告对租赁房屋进行全面装修，前后花费了25万元左右装修费用，大大提高了涉诉房屋的档次，从根本上改善了经营环境。然而，在反诉原告与原出租人签订租赁合同后未满1个月，原出租人与反诉被告相互串通转让合同，反诉被告以原出租人违约为由解除了其与原出租人的合同，并向原出租人收取了反诉原告已支付的全部租赁保证金和租金，并要求包括反诉原告在内的所有7家租户重新与反诉被告签订《物业租赁使用合同》，否则将全场停水停电，由于每家租户都对铺位进行了全面装修且投入较大，一旦被断水断电则损失将更加惨重，万般无奈之下6家租户分别与反诉被告重新签订了租赁合同(1家拒绝重新签订合同僵持至今)。由于反诉被告对商铺未履行任何管理义务，高租金的商铺成了脏、乱、差场所，客人流量日益减少，导致各租户生意极其惨淡。反诉原告为了抢占年关生意购置了一些新货导致资金周转出现困难，房租有所延迟未能及时支付(本计划在月底领取工资后交租)，反诉被告在未经任何通知就突然在2017年11月20日对反诉原告所承租的商铺实行断水断电，导致反诉原告无法正常经营，反诉原告提出先交一个月租金继续经营争取年关生意，但反诉被告却无情拒绝，反诉原告不得不于2017年11月30日撤场，反诉原告因此遭受了包括装修、租房押金、保证金等损失30多万元。反诉原告认为，反诉被告利用反诉原告对租赁铺位已投入大额装修费无法承受解除合同的代价等危困状态逼迫被告与其重新签订了的《物业赁使用合同》显失公平，属于《民法总则》第一百五十一条之情形，反诉原告据此向法院请求撤销该合同。另，反诉被告与原出租人相互串通转让合同的行为涉嫌欺诈，反诉被告为了区区3万多元的租金单方解除合同并恶意起诉反诉原告，其目的是为了恶意侵占反诉原告投入高达二十多万元的装修成果和非法侵占反诉原告交纳的押金、保证金，属典型的恶意诉讼并严重损害反诉原告的合法权益，是本案纠纷的直接起因。因此，反诉被告与原出租人应承担相应的法律责任和后果。反诉被告利用优势与反诉原告签订的《物业租赁使用合同》为格式合同，不利于反诉原告的格式条款应认定无效。综上所述，原告起诉本人属于主体不适格，应驳回起诉。本人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张法院判令反诉被告对反诉原告在租赁物所投入的装修添附酌情给予15万元的折价补偿，并退还反诉原告已支付31350元租房押金和4000元的水电保证金。望贵院判如诉请，作出合法公正判决。反诉被告梁保祥辩称：一、反诉原告罗国品与答辩人签订的《物业租赁使用合同》合法有效，不存在可撤销的情形。反诉原告没有任何证据证明答辩人胁迫其签订租赁合同，更没有证据证明伍玥公司同答辩人串通，将反诉原告与伍玥公司签订的《物业租赁使用合同》转让答辩人。二、2016年12月17日反诉原告与伍玥公司签订的《物业租赁使用合同》，与2017年1月3日反诉原告向答辩人签订的《物业租赁使用合同》，是两个不同的租赁合同，属两个不同的法律关系。反诉原告与伍玥公司产生的租赁合同纠纷，同答辩人无关，若反诉原告有损失，可起诉伍玥公司。答辩人与反诉原告的《物业租赁使用合同》合法有效，反诉原告必须履行，但反诉原告却从2017年8月开始拖欠租金，经多次追讨都无结果，为此答辩人起诉解除租赁合同、收回铺位，追讨欠租合理合法。反诉原告因经营不下去，交不起租金，反咬答辩人串通他人胁迫其签订租赁合同，是没有事实依据的。三、反诉原告的撤销租赁合同的诉求已过一年的诉讼时效。根据我国《合同法》第55条的有关规定，撤销合同的诉讼时效为一年，而且还是除斥期间。反诉原告同答辩人签订租赁合同时间是2017年1月3日，其起诉撤销租赁合同时间是2018年3月，可见已超过了一年撤销合同的诉讼时效。从2017年1月3日答辩人同反诉原告签订的《物业租赁使用合同》可知，答辩人根本没有收过反诉原告押金和水电保证金，同时按租赁合同约定，合同签订后已给了反诉原告两个月免租装修期，反诉原告经营铺位所花装修费应由反诉原告承担，同答辩人无关。因此，反诉原告诉请铺位装修费、押金和水电保证金没有事实和法律依据。五、事实上，伍玥公司法定代表人马港骏，因经营不善，拖欠工人工资逃逸。也拖欠答辩人60多万元租金，答辩人已起诉马港骏本人，详见(2017)粤0607民初3316号生效判决书。反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，不能成立，故请求法院予以驳回。原告（反诉被告）在诉讼中提交以下证据：1、《证明》、《土地使用权证》各1份，证明位于佛山市三水区云东海街道南丰大道西侧的土地物业使用权人是大邦实业有限公司，该公司将上述土地出租给原告，原告有资格转租出租该土地，原告也是大邦实业公司的法定代表人。2、《物业租赁使用合同》1份，证明原、被告作为合同当事人自愿签订该合同，该合同合法有效。合同对双方的权利义务进行了约定，根据合同约定原告没有收取被告保证金。由于被告违反合同第八条约定，原告有权终止合同、收回物业。合同第六条约定，投入的装修费由乙方（罗国品）自行承担解决。3、照片2张，证明原告委托广东信征律师事务所向被告发出律师函追讨租金，被告拖欠3个月租金已构成根本违约。4、综合业务办理申请表1份，证明2008年大邦公司申请厂房重新装修。案涉物业一直存在，不是工地。被告（反诉原告）在诉讼中提交以下证据：1、《铺位租赁使用合同》1份，证明被告与原出租人伍玥公司签订，合法有效。被告向伍玥公司缴纳了31350元租赁押金、4000元水电保证金，预付20900元租金，合同履行不到1个月这些钱转到大邦公司内，被告要求追溯上述金钱。2、《物业租赁使用合同》1份，证明被告与大邦公司签订的，在铺位租赁使用合同没有被终止的情形下被告被威胁签订了物业租赁使用合同。3、收据5张，证明被告向伍玥公司缴纳租赁押金、水电保证金和预付租金总额56290元，以及被告对铺位装修投入的花费。4、企业机读档案登记资料1份，证明伍玥公司没有注销、仍合法存在，在被告与伍玥公司签订的合同有效期内，被告的权利受侵犯，造成被告损失。5、微信截图7页，证明催租、交租的情况。微信催租用词指向均是大邦公司，与原告无关，原告主体不适格。第7页微信截图反映被告系主动交租，交给大邦公司法定代表人梁保祥，但是原告电话回复不同意被告延期交租。6、照片16张，证明被告装修投入情况及其他承租人、马港骏、伍玥公司的装修投入情况。本院组织当事人进行了证据交换及质证，双方对对方提交的证据均有异议。经审查，证明、土地使用权证、物业租赁使用合同、律师函张贴照片、铺位租赁使用合同、收据等证据的来源、形式合法，与本案事实具有关联性，对上述证据的证明力本院予以确认。微信截图（7页）得到聊天当事人的确认，本院确认其真实性。综合业务办理申请表只有未与原件核对一致的复印件，且对方不予认可，对该表本院不予确认。被告提交的照片只能反映拍摄瞬间静态的外观面貌，对被告主张的装修投入损失不具有证明力。结合原、被告的诉、辩意见及庭审上对相关事实的陈述，本院认定事实如下：市三水区云东海街道南丰大道30号之二Ａ3商铺（以下称Ａ3商铺）所占用土地位于佛山市三水区西南街道横冲南丰大道西侧（现划入云东海街道、以下称西侧地块），西侧地块登记的土地使用权人是大邦实业有限公司。2017年11月30日，大邦实业有限公司出具证明：公司于2016年1月1日将西侧地块及地上物业出租给梁保祥，租期十年，期间梁保祥无需经公司同意有权转租给第三人。2017年1月3日，梁保祥与罗国品签订《物业租赁使用合同》一份，双方约定：由梁保祥将Ａ3商铺按现状出租给罗国品使用；Ａ3商铺实际面积约220㎡、交租面积275㎡；租赁期限由2016年12月30日起至2021年3月31日止，免租装修时间为2016年12月24日起至2017年2月28日止，由2017年3月1日起计收租金，铺位上方广告位每月500元；第一、第二年月租金10450元（38元／㎡／月）、月管理费825元（3元／㎡，第一、第二年时间是2016年11月-2018年3月30日，管理费的缴付从2017年7月1日起计算），第三年的租金12900元（47元／㎡／月）、月管理费825元（3元／㎡，第三年的时间是2018年4月1日-2019年3月30日），第四年的租金14850元（54元／㎡／月）、月管理费1100元（4元／㎡，第四年的时间是2019年4月1日-2020年3月30日），第五年的租金16500元（60元／㎡／月）、月管理费1100元（4元／㎡，第五年的时间是2020年4月1日-2021年3月30日）；在双方签订本合同当天合同生效，梁保祥不收任何保证金；先付租金后使用，罗国品必须在每月1号前交付租金及租赁税款，罗国品拖欠租金，按当月应缴租金总额每天加收1%的违约滞纳金及停电处理。所需的所有装修费用全部由罗国品自行承担解决，梁保祥不承担罗国品的装修费用，租赁期满后或罗国品中途终止合约，所有固定装修及水电设施不得拆除及人为损毁。有下列情形之一的，梁保祥可以单方终止合同，收回物业另作使用：。3、拖延租金超过15天及拖欠工人工资的。合同签订后，罗国品向梁保祥支付了计至2017年7月的租金，从2017年8月1日起，罗国品没有再向梁保祥支付商铺租金。2017年11月20日，梁保祥委托律师在Ａ3商铺张贴一份《律师函》，函告罗国品截至止2017年11月20日拖欠租金44800元未付，敦促其务必在2017年11月25日前支付所欠租金，否则将循法律途经解决。2017年11月21罗国品妻子（下称罗妻）收到大邦实业有限公司工作人员卢志轩的微信信息：“老翁，老梁叫我昨天停水电，今天贴律师函。咋办好呢？”并将律师函一并拍照发送给罗妻。对此，罗妻未予回复。梁保祥于2017年11月30日向本院提起了本案诉讼，本院于2017年12月18日向罗国品送达了本诉原告的民事诉状等应诉材料。直至2017年12月12日，罗妻通过微信询问卢志轩商铺的锁匙去向，称要入内找东西。本院在诉讼过程中查勘了案涉商铺：该商铺里面空置、大门上锁。到场的卢志轩确认，确实曾与承租人进行过上述微信沟通，在2017年12月初罗国品已自行搬出商铺没有再使用，但没有通知原告方，双方没有办理商铺移交手续。另另查，2017年12月17日，罗国品与伍玥公司订立《铺位租赁使用合同》一份，通过比对《铺位租赁使用合同》与《物业租赁使用合同》的内容发现：条款的顺序、内容，包括租赁物、租赁期限，出租人、租金等承租人享有的权利、承担的义务几乎一样；只是《铺位租赁使用合同》与《物业租赁使用合同》相比多了保证金的约定，具体表现在《铺位租赁使用合同》第四、第十、第十四条约定：在签订合同当天内乙方（罗国品）向甲方（伍玥公司）支付水电保证金4000元、租赁保证金31350元、两个月租金20900元，支付全部款后合同生效。乙方如单方面中途终止合约，视为违约，甲方不退所有保证金及追究损失。如甲方中途终止合约，视为违约，甲方应双倍返还所有保证金。再查，本院受理梁保祥起诉马港骏租赁合同纠纷一案[（2017）粤0607民初3316号]已经作出生效民事判决书，该判决确认梁保祥诉称马港骏向其租赁西侧地块和物业，因为马港骏拖欠租金虽作出付款承诺但最后没有支付的事实，判决马港骏向梁保祥移交相关物业和支付场地占用费。本院认为，原告梁保祥是香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷案件，应参照《中华人民共和国民事诉讼法》中涉外民事诉讼程序的特别规定审理。本案所涉租赁合同的标的物在中华人民共和国广东省佛山市三水区辖区内，合同履行地点与佛山市三水区密切相关，故本院对本案有管辖权。对于本案的法律适用问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关在中华人民共和国领域内进行涉外诉讼适用本国法律的规定，故本案应适用中华人民共和国的法律作为本案审理的法律依据。原告梁保祥获得西侧土地使用权利人的允许，有权将相关土地和物业转租，其与罗国品之间签订的《物业租赁使用合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对当事人有约束力。原被告是涉案合同的相对方，主体适格。罗国品对合同效力提出反驳，称梁保祥与他人串通、乘其危困、逼迫其签订物业租赁使用合同，合同内容非其真实意思，罗国品应对其所称的事实提供证据予以证明，但没有提供。结合以下分析：1、罗国品在伍玥公司的法人马港骏失联后又与梁保祥签订租赁合同，其目的是继续租赁使用商铺，避免装修投入损失，在签订《物业租赁使用合同》后，梁保祥已按照约定将相关物业交付罗国品使用，罗国品的合同目的实现。2、除出租人、保证金外，两份租赁合同的条款内容基本一致，承租人的合同权利、义务没有明显变动，反而《物业租赁使用合同》还减轻了罗国品的保证金负担，对罗国品而言不存在显失公平。3、即使两份租赁合同因为内容基本一致而有格式化合同之嫌，但《物业租赁使用合同》并没有免除合同提供人梁保祥自己的责任、排除罗国品的主要权利或加重了罗国品的责任等格式条款无效的情形。相反，罗国品在签订《物业租赁使用合同》之前有订立同样格式合同的经历，因订立产生的效果早已在罗国品的预见范围内。因此，罗国品主张合同无效的理由不成立，其也不享有合同撤销权。罗国品在签订《物业租赁使用合同》、接收使用了A3商铺后应当依约履行支付租金义务。但罗国品支付至2017年7月份的租金即没有再付，而且在没有与梁保祥沟通、交接的情况下搬出了商铺，导致双方之间租赁合同的目的已无法实现，罗国品的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，梁保祥请求解除双方签订的《物业租赁使用合同》，并要求罗国品承担违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一方当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。梁保祥于2018年1月10日第一次开庭审理时，当庭增加了与罗国品解除租赁合同关系的诉讼主张，本院确认《物业租赁使用合同》于2018年1月10日解除。经过本院查勘，本院认可罗国品在2017年12月已经搬出了A3商铺，结合微信截图，酌情确定梁保祥在2017年12月12日收回了A3商铺并上锁，罗国品自2017年12月13日之后没有再占有使用，故对于梁保祥请求罗国品支付2017年12月13日以后至到实际移交商铺的租金的请求，本院不予支持。原告诉请项里对2017年8月1日至2017年12月30日期间按4个月计算为笔误，已提出纠正，本院予以确认。2017年度A3商铺的每月租金费用为11775元（10450元/月+500元/月+825元/月），罗国品仍需向梁保祥支付欠租金费用之日即2017年8月1日起算至其搬出租赁物业之日即2017年12月12日止的租金费用51658元[11775元×（4月+12天÷31天）。双方在《物业租赁使用合同》中约定拖欠租金应承担违约金责任，但该约定过分高于迟延付款给原告造成的损失。原告在诉讼中自行调整违约金按欠费总额的20%即10331.6元（51658元×20%）主张违约金，该计算结果与相应资金占用的利息接近，较为合理，本院予以支持。物业租赁使用合同解除的原因是被告违约，原告并无过错，且根据合同约定，出租人不收任何保证金，承租人所需的所有装修费自行承担解决，租赁期满或承租人中途终止合约的，所有固定装修及水电设施不得拆除及人为损毁。被告也没有提供证据证明梁保祥已经继受了《铺位租赁使用合同》上的保证金权利义务，因此，被告反诉请求原告赔偿装修折价和返还押金、保证金，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十九条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁保祥与被告（反诉原告）罗国品于2017年1月3日签订的《物业租赁使用合同》于2018年1月10日解除。二、被告（反诉原告）罗国品应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁保祥支付从2017年8月1日至2017年12月12日的租金费用合共51658元，并支付相应的违约金10331.6元。三、驳回原告（反诉被告）梁保祥的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）罗国品的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费全额收取为10929元，反诉案件受理费减半收取为6109元，合计17038元，由被告（反诉原告）罗国品负担。如不服本判决，原告梁保祥可于本判决书送达之日起三十日内，被告罗国品可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林育婷人民陪审员  李世霞人民陪审员  梁宇彪二〇一八年九月十三日书 记 员  成婉玲