河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终13087号上诉人（原审被告）：河南长实置业有限公司。法定代表人：张帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜，河南恪法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐东花，女，1986年11月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。上诉人河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）因与被上诉人齐东花房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9438号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月7日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长实公司上诉请求：1、撤销（2018）豫0191民初9438号民事判决第一、二项；2、依法变更（2018）豫0191民初9438号民事判决第三项为长实公司于本判决生效后十日内以390207元为基数，按日0.01%向齐东花支付自2015年12月12日起至报送房屋初始登记资料之日的违约金；但需扣除齐东花应向长实公司支付的违约金1119.3元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人交付的房屋已经五大主体验收合格，符合法律规定的交付条件，是有效交付。取得《商品房竣工验收备案表》系规范性规定，并非法律的强制性、禁止性规定；“一表两书”并非法律规定的交房的强制性规定，上诉人交付房屋，被上诉人接收并托管房屋的行为，属于双方对《房屋买卖合同》中房屋交付条件的变更，且双方变更交房条件的行为并不违反现行法律的强制性规定；被上诉人已经占有房屋并出租收益，上诉人的交付义务已经完成，不应承担逾期交房的违约责任。二、一审法院判决上诉人承担逾期交房违约金与要求逾期办理权属初始登记违约金自相矛盾。三、根据合同约定，因被上诉人逾期付款，上诉人交付房屋和办理权属初始登记的时间相应顺延，且被上诉人应当向上诉人支付违约金。一审法院并未将被上诉人需要向上诉人支付的违约金予以扣减错误，即便上诉人在一审中未提反诉，却是合同关于双方违约责任的约定。被上诉人齐东花辩称，一、涉案房产取得《商品房竣工验收备案表》是交付的前提条件。商品房经验收合格可以交付使用是商品房交付的最基本条件，双方约定的涉案房产交付条件是取得《商品房竣工验收备案表》，并非经验收合格；上诉人至今也未向被上诉人交付房屋钥匙，并未实际交付房屋，且托管协议与《商品房买卖合同》是同时签订，也说明双方并没有改变涉案房屋交付的条件。故取得《商品房竣工验收备案表》是涉案房产交付的条件；如果没有取得备案，就不能构成有效交付，就应当按照合同的约定支付逾期交房的违约金。二、逾期交房违约金和办理初始登记违约金均应当支付，且双方合同中也没有约定在两者均违约时只需要支付一项违约金。三、关于逾期付款的违约金，虽然上诉人没有提出反诉，法院不应当处理，但实际上一审法院将房屋交付的时间和办理初始登记的时间均往后顺延，未让上诉人支付此期间的违约金，相当于和被上诉人应付的违约金予以了冲抵。四、《房屋托管意向协议》并不能影响《商品房买卖合同》第八条中约定的交付条件。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人齐东花向一审法院起诉请求：1、被告立即向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料并办理房屋权属初始登记；2、被告向原告支付逾期交房违约金33869.97元（按每日39.0207元的标准，自2015年9月2日起暂计算至2018年1月17日其后继续计算至被告按合同约定交房之日止）；3、被告向原告支付逾期报送房屋初始登记资料的违约金31528.73元（按每日39.0207元的标准，自2015年11月2日起暂计算至2018年1月17日，其后继续计算至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月27日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****），约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，房屋总金额为390207元，约定原告于2015年5月27日付款117207元，下余273000元以商业贷款方式于2015年6月10日支付；被告应当在2015年9月1日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2.出卖人取得商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记办理方式：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。原告支付房款后，被告分别于2015年6月10日、2016年7月22日向其开具117207元、273000元的发票。2015年7月21日中国建设银行个人贷款支付凭证显示：借款人齐东花，借款金额27300元，收款人被告长实公司，借款人处由原告齐东花签字，并由中国建设银行盖章。原告齐东花就涉案房屋与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》，委托期限为2015年9月1日至2020年9月1日，约定将全部租金共57600元一次性支付给原告。2015年5月27日原告齐东花开具57600元的租金收条，并用该租金作为涉案房屋的首付款。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、登记。一审法院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2015年9月1日，同时约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实公司收到全部房价款的日期为2015年7月21日，超过了约定的最后付款时间41日，根据合同约定被告可相应顺延交房时期，故被告应交房时间顺延至2015年10月12日。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件。虽然原告与案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》并按期收取租金，但被告至今尚未取得《建设行政主管部门竣工备案表》，不符合合同约定的交付条件，不能构成有效交付，被告应当承担合同约定的逾期交房的违约责任，故被告应自2015年10月13日起至被告实际向原告出示商品房建设竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表之日止的违约金。对于原告请求被告向其支付逾期交房违约金33869.97元（按每日39.0207元的标准，自2015年9月2日起暂计算至2018年1月17日其后继续计算至被告按合同约定交房之日止）的诉讼请求，不符合合同约定，故逾期交房违约金应从2015年10月13日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日（即2015年12月11日）前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，被告未按照合同约定的时间报送房屋产权初始登记材料且被告未提供证据证明材料报送及受理的时间，故被告应按总房款的0.01%向原告支付自2015年12月12日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止的违约金。该系列案经庭审询问，被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、登记，一审法院对此予以确认，因办理房屋权属初始登记系行政机关的职权范围，被告也负有协助办理义务，故对此一审法院据实支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后三十日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料并协助原告齐东花办理涉案房屋的初始登记手续；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款390207元为基数，按日0.01%向原告齐东花支付自2015年10月13日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金；三、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款390207元为基数，按日0.01%向原告齐东花支付自2015年12月12日起至被告河南长实置业有限公司报送房屋初始登记资料并由行政主管部门受理之日止的逾期初始登记违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435元，减半收取717元，由被告河南长实置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了两组证据：第一组证据：1、《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》一份；2、《河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司鉴定报告》一份；该组证据证明上诉人的施工过程从设计图纸到主体结构检测均是严格按照规定执行，主体结构经过河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司检测完全符合设计要求，主体结构安全。第二组证据：1、《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份；2、消防工程网上备案信息一份。该组证据证明涉案房屋已经五大主体单位验收合格，且消防工程已经竣工验收备案，上诉人交付的房屋符合法律规定的交付条件，应认定为有效交付，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人齐东花对上诉人长实公司提交的上述证据发表意见称，不属于新证据，不发表意见。被上诉人齐东花未提交新证据。本院经审查，对上诉人长实公司提交证据的真实性予以确认。本院二审经审理确认的事实同一审认定事实外，另经核实确认，富士康昇阳花园项目1#-6#楼于2018年9月25日经建设行政主管部门竣工备案。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。关于被上诉人主张要求上诉人立即向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属登记资料并办理房屋权属初始登记的请求。一方面，办理房屋权属初始登记系产权登记机关的职能，报送资料是否齐全、应否受理均应由相关行政机关处理，如因上诉人报送资料不齐全未被行政机关受理，上诉人应当积极完善报送资料，依照合同约定承担违约责任。另一方面，办理房屋权属初始登记是双方合同约定义务。上诉人未履行报送房屋权属登记资料并办理房屋权属初始登记的义务，应当承担继续履行的责任。一审法院判决长实公司“向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料并协助原告齐东花办理涉案房屋的初始登记手续”并无不当，鉴于不动产登记行政主管部门变更情况，本院予以变更。上诉人未按照合同约定在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送房地产行政主管部门并被受理，应当按照合同约定按日向买受人支付总房款的0.01％违约金。一审法院将被上诉人未按照约定付清全部房款的时间，顺延上诉人应报送资料的期间后，判决上诉人承担逾期报送初始登记资料的违约金并无不当。关于上诉人应否承担逾期交房违约金问题。双方合同约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”。根据本案已经查明的事实，上诉人在合同约定的交房时间并未取得建设行政主管部门竣工备案表，尚不符合《房屋买卖合同》约定的房屋交付的条件。被上诉人已与第三方物业公司签订《房屋托管意向协议》，将房屋委托第三方公司进行托管，并自合同约定的交房日起收取租金收益，涉案房屋已经实际交付。虽然该实际交付行为不符合合同约定条件，但被上诉人并未拒绝，并实际接收房屋取得收益，属于对自己权利的处分。且涉案房屋现仍在委托租期内，上诉人实际交付的房屋不符合合同约定的行为并未影响被上诉人对涉案房屋的使用收益，被上诉人不能举证证明上诉人未取得建设行政主管部门竣工备案而交付房屋的行为给被上诉人造成了实际损失。基于本案被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时明知房屋委托出租并已从合同约定的交付房屋之日起收取租金的实际情况，被上诉人在实际以托管方式接收房屋后，又以上诉人未取得建设行政主管部门竣工备案，房屋不具备交付条件为由，要求上诉人承担逾期交房的违约金，有违民法的公平和诚信原则，本院不予支持，上诉人仍负有完善合同约定交付房屋的相关手续的义务。上诉人认为其不应承担逾期交房违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。对于上诉人所称被上诉人因逾期付款应当向其支付的逾期付款违约金应冲抵其应承担的逾期办理权属初始违约金的诉求，因其一审中未提出反诉，本院不予处理。综上所述，长实公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9438号民事判决第三项；即：“被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款390207元为基数，按日0.01%向原告齐东花支付自2015年12月12日起至被告河南长实置业有限公司报送房屋初始登记资料并由行政主管部门受理之日止的逾期初始登记违约金。”；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9438号民事判决第一项；即“一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后三十日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料并协助原告齐东花办理涉案房屋的初始登记手续。”为：河南长实置业有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记行政主管部门报送房屋权属初始登记资料并协助齐东花办理涉案房屋的初始登记手续；三、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9438号民事判决第二项；即“二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款390207元为基数，按日0.01%向原告齐东花支付自2015年10月13日起算至被告河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金。”；四、驳回被上诉人齐东花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1435元，减半收取717.5元，二审案件受理费1435元，均由河南长实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  扈孝勇审判员  黄跃敏二〇一八年九月二十七日书记员  任 静