江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5967号上诉人（原审原告）：袁超，男，1991年3月18日出生，户籍地江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，江苏李允治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁宁，男，1984年8月9日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：佘静，江苏万欣律师事务所律师。上诉人袁超因与被上诉人袁宁房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁超上诉请求：请求撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：（一）被上诉人自始自终没有将案涉房产交付给上诉人；（二）涉案房产租期自2018年4月1日起才开始计算，而上诉人起诉解除租赁合同时间是2018年2月6日，涉案房产不存在使用和租金问题；（三）上诉人与被上诉人之间合同约定不涉及违约和违约金，也没有定金条款，上诉人之前支付的49000元在涉案商铺交付之后才转为押金，同时房屋押金也是对租赁期间可能发生费用的预先垫付，一审法院将49000元不予返还上诉人没有法律依据和事实依据；（四）涉案房屋交付的举证责任应该在被上诉人一方。被上诉人袁宁辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。袁超一审请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令袁宁返还原告租赁押金49000元；3、判令袁宁承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月22日，袁超（承租方、乙方）与袁宁出租方、甲方）签订租赁合同（以下简称案涉合同），约定：甲方将坐落于南京市学森路8号46幢126、127号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方，面积为126.17平方米；租赁期为2018年4月1日起至2025年3月31日止，前两年年租金为299338元；租赁押金为49000元，乙方应将押金与首期租金同时支付给甲方，承租期满之后3日内甲方需归还乙方；商铺于2017年12月22日交付后，乙方应在1个工作日内支付当期6个月租金；乙方于合同签订当日支付给甲方49000元作为合同订金，商铺正式交付后转为押金；乙方承诺承租上述场地及其附属物仅作为餐饮经营使用。该合同第八条违约责任约定，租赁期间内，如因甲方原因毁约，需退还剩余房租和押金以及装修、设备损失和营业损失费，由于乙方原因毁约或违约，甲方不退还剩余房租和押金。南京益铭房产经纪有限公司在合同落款处盖章，中介人员刘某在合同落款处签字。合同签订后袁超向袁宁支付了49000元。袁宁申请证人刘某出庭作证，以证明签订合同及钥匙交付的经过。刘某当庭陈述：袁超让证人帮其找商铺，证人就帮其找了袁宁及其他3家业主谈，谈好后袁超与这4家业主签订了租赁合同。袁超和袁宁是在高科荣境售楼处签订合同的，当场袁宁将钥匙交给袁超，袁超拿到钥匙后就把钥匙放在证人处，说商铺要装修，装修公司来装修时直接找证人拿钥匙比较方便；签订合同后1个多星期袁超提出不愿意承租，并要求业主退还押金，原因是认为三楼比其承租的二楼租金便宜，想要证人将三楼的客户推掉给其承租，但是三楼的客户已经签订合同也交付了定金，不可能推掉；证人告诉袁超已经签订了合同，单方面违约是不退押金的，后来袁超和业主没有谈成，袁超就起诉了，证人也因为中介费的问题准备起诉袁超。经质证，袁超表示：对证人证言的真实性及袁宁证明目的不认可；证人和袁超之间存在中介费的矛盾，证人反映的不是客观事实；证人说袁宁将钥匙交给袁超，袁超再交给证人保管不是事实，且钥匙放在袁超处更为方便。袁宁表示：证人证言客观真实，案涉合同约定了签订合同时交付商铺，实际上钥匙是在签订合同时交付的，证人陈述的整个事实过程是完善的，袁超不能因为证人陈述对其不利就否认事实。2018年3月21日袁宁给袁超发短信，短信内容是：“袁超，您好！我位于学森路8号126号、127号商铺，钥匙于签订合同当日已经给中介二十一世纪不动产仙林湖刘某139××××5414了，你自己去中介拿一下，麻烦您把六个月的房租汇给我，谢谢！袁宁”袁超表示：袁超从未拿过案涉房屋钥匙直至起诉，袁超举证的该短信可以说明袁超没有拿过钥匙，也不知道钥匙在哪，所以中介在说谎，中介的证人证言不具有证明效力。袁宁表示：真实性没有异议，但该短信可以说明钥匙一直都不在袁宁处，钥匙在签订合同当天就交给中介了，袁宁在袁超起诉之后才知道袁超仍将钥匙放在中介那里，袁超应该自己将钥匙拿回去；袁宁一直在积极履行合同，诚实守信，中介也在积极促成合同，反而是袁超不停的要退租，极度不诚信。庭审中，袁超委托诉讼代理人陈述：袁超承租栖霞区学森路8号46幢房产，是向4位业主承租了8套门面房，用于餐饮经营；在租赁合同签订后，因为袁宁和其他人不能交付房屋钥匙，袁超也不清楚原因，房屋无法在约定期限内交付，所以袁超在2017年12月底分别和4家协商，其中有1家当时就将押金全部退还，其他3家即袁宁、唐春玲、单正伟没有及时退还押金，袁超在交涉无果情况下提起诉讼，起诉后唐春玲将押金全部退还给袁超，现在还有两家没有退还押金；袁超在2017年12月底就和袁宁说到交付钥匙问题，袁宁一直没有交付，是袁宁违约；袁超解除租赁合同的原因是袁宁没有按约交付房屋，造成袁超装修延迟无法经营餐饮，袁超当时租的是连接在一起的8间房产，其中两家已经将房屋押金退回并且解除租赁关系，现在已经无法实现租赁目的。一审法院认为：袁超袁超与袁宁袁宁签订的案涉合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于案涉商铺是否交付的问题。根据证人证言，结合袁宁的陈述，袁宁已将案涉商铺的钥匙于签订案涉合同时交给了袁超，袁超将钥匙放在中介处。袁超主张袁宁没有将案涉商铺的钥匙交给袁超。一审法院经审查认为：案涉合同约定于签订合同当日即2017年12月22日交付案涉商铺和49000元合同订金，商铺正式交付后转为押金；袁超陈述其于2017年12月底就和袁宁及其他3家房主协商解约，原因是4家房主交不出钥匙，交不出的原因袁超也不清楚。袁超在本案主张退还的系押金，如袁超陈述在没有拿到案涉商铺钥匙的情况下就支付了49000元的订金属实，那么袁超在支付订金后应立即向袁宁或中介人员索要钥匙，但袁超没有提供证据证明其索要钥匙被拒绝的事实，因此袁超此主张缺乏依据，一审法院不予采信。一审法院认定袁宁已将案涉商铺于2017年12月22日交付给袁超。关于袁超主张解除案涉合同的请求。根据案涉合同约定，结合证人证言及袁超的陈述，袁超与袁宁及另3家房主签订租赁合同的目的是整体利用承租的4家商铺进行餐饮经营，案涉商铺的租期从2018年4月1日起算，袁超于2017年12月底就提出解除合同，且已经与其中2家房主解除了租赁合同，袁超至今尚未利用案涉商铺。因此，案涉合同已不适宜继续履行，对袁超主张的此请求一审法院予以支持。关于袁超主张袁宁退还租赁押金49000元的请求。案涉合同约定租赁期间内，由于袁超原因毁约或违约，袁宁不退还剩余房租和押金。袁宁已将商铺交付给袁超，袁超对其单方解除合同未能提供证据证明存在正当理由，故袁超就案涉合同的解除构成违约，根据上述合同约定，袁宁可以不退还押金。因此，袁超主张的这一请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除袁超与袁宁签订的租赁合同；二、驳回袁超的其它诉讼请求。一审案件受理费1105元，减半收取553元，由袁超负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人主张涉案合同约定租期系从2018年4月1日至2025年3月31日，而其在2018年2月6日就已经提起本案诉讼。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：本案中，被上诉人袁宁主张双方签订涉案《租赁合同》后，其即依合同约定将涉案房屋钥匙交付给上诉人袁宁，并有证人刘某的证人证言予以证明。而上诉人对此虽予以否认，但并未能就此予以举证，故根据现有证据，可以认定被上诉人在涉案合同签订后已将涉案房屋交付给上诉人使用。此时，上诉人支付给被上诉人的49000元，也依双方合同约定，转化为了押金。涉案房屋交付后，上诉人请求解除涉案合同，但并未举证证明其解除理由符合合同法定解除的条件或双方约定，故可以认定上诉人就涉案合同的解除构成违约，一审据此驳回上诉人请求退还押金49000元的请求，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人袁超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1105元，由上诉人袁超负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月二十八日书记员  杨文艳