贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1930号原告（反诉被告）：蒋贵娟，女，汉族，1988年6月24日出生，住贵州省绥阳县，委托诉讼代理人：游争艳，贵州元朗律师事务所律师，执业证号15201201711495690。特别授权代理。被告（反诉原告）：徐再敏，女，汉族，1987年6月29日出生，住贵州省，委托诉讼代理人：周霞，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201201811033210。特别授权代理。委托诉讼店里人：朱小波，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201201110106109。特别授权代理。第三人：贵州建胜房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添南路温馨苑商住楼******。统一社会信用代码915201123220591792。法定代表人：杨胜琴，该公司董事长，委托诉讼代理人：朱卫发，该公司员工。特别授权代理。原告蒋贵娟（反诉被告）与被告徐再敏（反诉原告）、第三人贵州建胜房地产经济有限公司（以下简称建胜公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，被告徐再敏向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋贵娟（反诉被告）及其委托诉讼代理人游争艳，被告徐再敏（反诉原告）之委托诉讼代理人周霞、朱小波，第三人建胜公司的委托诉讼代理人朱卫发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋贵娟（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告蒋贵娟、被告徐再敏及第三人建胜公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、请求法院依法判令被告徐再敏继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，并按照合同约定将位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号房产的权属转移登记至原告名下；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年4月12日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，该合同明确约定被告将其名下位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号房产出售给原告，房屋总售价为836000元。原告按照约定于合同签订之日支付被告50000元购房定金，并依约向银行申请贷款，现银行已经通过原告贷款审批，按照原、被告签订的合同内容可知，在银行通过原告方的贷款审批后，被告需向银行提前还贷，原告则应当在被告提前还贷之日支付被告首付款176000元。在原告贷款审批通过后，原告及第三人建胜公司多次催促被告提前还贷及支付首付款事宜，被告徐再敏及其代理人均不予配合，并明确表示不愿继续履行合同。为维护原告自身合法权益，特依据有关法律诉至贵院，请求支持原告诉请。被告（反诉原告）徐再敏辩称，1、原告违背诚实信用原则，完全没有履约能力，不能支付购房款，已经构成根本违约，请求解除该合同，并且要求对方承担相应的损失赔偿；2、基于第一项请求法院驳回原告的全部诉请，支持被告的反诉请求。第三人建胜公司述称，我公司按照合同约定，支持继续履行合同。反诉原告徐再敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求判令被反诉人支付的5万元定金归反诉人所有；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人在第三人的居间介绍下，于2018年4月12日签订《房屋买卖居间合同》，约定反诉人位于贵阳市××路水锦花都****团******房卖给被反诉人，约定总房款836000元，于合同签订当时支付定金50000元，首付款176000元，余下房款以银行按揭的方式支付，被反诉人至今仅支付50000元定金，其余房款未予支付，导致反诉人出卖房屋的目的不能实现，为维护合法权益，特依据有关法律提出反诉请求，请求依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告蒋贵娟辩称，1、请法院确认我方的首付款到底是22.6万元，还是17.6万元是否给付。我方式先付定金，再付首付款；2、原、被告及第三人2018年4月2日签订的房屋买卖居间合同，该合同是三方真实合法的意思表示，系有效合同；3、在合同中第三条定金支付方式明确约定，乙方在合同签订时缴纳定金5万元，我方已经交纳；4、付款方式明确约定为还款赎楼方式，因甲方房屋以按揭方式取得，现产权手续抵押给银行，乙方对此房屋充分了解，乙方同意于甲方提前还贷之日将首付款人民币17.6万元整支付给甲方账户，该款项用于归还甲方银行剩余贷款剩余本金及违约金，其他约定因乙方名下有负债，双方协商于2018年4月20日前去审批贷款，银行审批贷款合格后甲方再提前还贷，根据该合同约定，本合同的首付款为17.6万元，并非反诉原告所称22.6万元，该付款的条件是在原告贷款审批通过后再行支付，我方在贷款审批通过后及时向反诉原告提出支付首付款的要求，反诉原告予以拒绝，并明确表示其不想出卖该房屋，故违约的并不是反诉被告，而是反诉原告，反诉原告无权要求解除合同，并要求我方承担违约责任。第三人述称，我方一直要求履行合同，按照合同办事，本诉原告蒋贵娟按合同约定，没有违约。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：蒋贵娟、徐再敏均提交商品房买卖合同、2018年4月12日收条、邮政储蓄银行枣山路支行审批意见表、消费贷款审查意见表、个人消费贷款申请审批资料，以上证据的真实性，双方均未提出异议，以上证据本院予以确认并在卷佐证。蒋贵娟提交的银行交易流水明细清单和个人账户明细查询，均是证明蒋贵娟履约能力的凭证，与本案具有关联性，通信记录、聊天记录内容明确显示为蒋贵娟与徐再敏及其代理人郑海江关于案涉房屋买卖的谈论，告知函由第三人确认确系该公司出具，真实性均可以确认，以上证据本院均予以确认并在卷佐证。徐再敏提交的育新居委会情况证明，证明内容为郑海江一户一直居住于案涉房屋中，但由于该房屋产权人为徐再敏，该证明与本案无关联，本院不予确认；存量房买卖合同，从本案事实来看，签订目的是为了配合蒋贵娟向银行申请购房贷款所签订，并非双方真实意思表示，故该份合同真实性本院不予确认。第三人提交的商谈过程录音、电话录音、传达录音、电话录音共四段录音，均系徐再敏或其代理人郑海江与第三人沟通时第三人进行的录音，并未侵犯徐再敏及郑海江的隐私权，徐再敏质证因系工作人员偷录而不合法的意见本院不予采纳，四段录音本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年4月12日，原告（反诉被告）蒋贵娟作为买方、被告（反诉原告）徐再敏作为卖方、第三人建胜公司作为中介方，三方经协商一致共同签订《房屋买卖居间合同》，合同主要内容有：甲方自愿将自己位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号，产权人徐再敏，建筑面积154平方米的四室2厅2卫房屋出售给乙方，成交价格净收836000元整，另支付中介方服务费及双方平税费59000元正；合同签订之日交纳购房定金50000元，届时定金冲抵房款；采用还款赎楼方式付款，“因甲方房屋是以按揭付款方式取得，现产权手续抵押于银行，乙方已对此房充分了解，乙方同意于甲方提前还贷当日将首付房款人民币大写壹拾柒万陆仟元支付到甲方账户，该款用于归还甲方银行剩余贷款本息及违约金；待甲方注销抵押并取得《房屋所有权证》《完税凭证》《土地证》时，甲方于2018年7月10日前配合乙方办理产权过户签字；尾款人民币大写陆拾万元产权过户后60个工作日内乙方从银行贷款支付甲方，由银行直接支付到甲方账户。因乙方名下有负债，双方协商于2018年4月20日前先审批贷款，银行审批合格后，甲方再提前还贷。”，合同还约定了代理服务费的支付、房屋移交方式、违约责任等内容，其中违约责任约定“如约定时间内甲方中途违约不买，甲方应在违约之日双倍返还定金和双倍返还已收房款给乙方；如乙方违约不买，则定金及房款不予退还。所得全部金额所得方和丙方各占50%不超过代理费，其中违约方在违约当日另支付补足丙方代理费按房屋成交总价的3%”以及其他违约约定。2、该合同签订当日，蒋贵娟支付徐再敏定金5万元，徐再敏、郑海江出具了收条并签字捺印。之后蒋贵娟于2018年4月19日向中国邮政储蓄银行枣山路支行申请购房贷款60万元，同日为了配合蒋贵娟申请贷款，徐再敏出具《收条》，收条内容为收到蒋贵娟爱人吴江交来257200元首付款，事实上，该款并未实际支付，同时双方签订《存量房买卖合同》仅作为申请贷款使用。该行2018年6月22日审批通过其贷款申请，同月24日，原告向案涉房屋的使用人郑海江发送短信，告知已经申请到银行贷款并要求支付首付款，郑海江回复短信称其在本月21日就通知过中介和买方说他的房子不卖了，愿意赔偿相应的违约金和退还定金，同日蒋贵娟向徐再敏发送短信要求付首付款，徐再敏回复郑海江不愿意卖房子，愿意赔偿违约金。同年6月25日，第三人建胜公司也向徐再敏发出《告知函》，告知函内容为催促徐再敏于6月28日上午到其公司处与买房方蒋贵娟处理首付款事宜。后徐再敏方坚持不卖房，蒋贵娟遂诉至本院，请求判如所请。徐再敏亦提出反诉请求支持其诉请。3、蒋贵娟向本院提交了其工资等的银行交易流水清单，清单显示其每月有工资收入数千元至上万元不等。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）通过第三人进行房屋买卖，三方协商一致签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定了各方的权利义务以及具体的时间。其中双方约定了蒋贵娟需于2018年4月20日前先审批贷款，银行审批合格后甲方（徐再敏）再提前还贷，该条款仅约定了申请时间，并未约定银行审批通过的时间，且通常情形下银行审批通过的时间具有不确定性，实际上亦无法确定；而根据本案查明事实，蒋贵娟向中国邮政储蓄银行枣山路支行申请贷款的申请时间为2018年4月19日，并未超过双方的约定期间，被告（反诉原告）徐再敏以蒋贵娟在6月份才通过银行贷款审批为由主张蒋贵娟违约，缺乏事实依据，对其主张本院不予支持。同时，反诉原告徐再敏主张反诉被告蒋贵娟至今仅支付5万元购房定金，首付款逾期未支付从而构成违约，而根据上述查明事实，双方在房屋买卖居间合同中约定的是于甲方（即徐再敏）提前还贷当日乙方（即蒋贵娟）支付房屋首付款176000元，因案涉房屋系徐再敏按揭购买，进行交易更换产权人必须先还清所欠的银行购房贷款，而本案中蒋贵娟出示的其与徐再敏及其代理人郑海江的短信记录清清晰记载了徐再敏欲毁约不再卖房的事实。故反诉原告徐再敏主张蒋贵娟至今未支付首付款从而构成违约的事实不存在，主张蒋贵娟违约无事实依据，对徐再敏的该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，本案三方当事人于2018年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故原告（反诉被告）蒋贵娟主张确认三方签订的《房屋买卖居间合同》有效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案不存在合同解除的上述条件，徐再敏前述主张解除《房屋买卖居间合同》的理由于法无据，本院不予支持；同时，其反诉请求第二项要求判令蒋贵娟支付的5万元定金归其所有的诉请，因原告（反诉被告）蒋贵娟并无违约行为，该反诉请求于法无据，本院亦不予支持。关于原告（反诉被告）蒋贵娟请求判令徐再敏继续履行前述《房屋买卖居间合同》，并按照合同约定转移案涉房屋权属登记至蒋贵娟名下的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案案涉合同约定了反悔不卖和反悔不买情形下的违约责任承担，但由于原告（反诉被告）蒋贵娟并未主张违约责任而选择继续履行合同，而案涉房屋现在经原告蒋贵娟申请进行了财产保全查封，故本案原告（反诉被告）蒋贵娟要求徐再敏继续履行案涉房屋买卖居间合同具备实现条件，本院予以支持，被告（反诉原告）徐再敏应按照合同约定在接收相应款项后将案涉房屋的权属转移登记至原告（反诉被告）蒋贵娟的名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：原告（反诉被告）蒋贵娟与被告（反诉原告）徐再敏及第三人贵州建胜房地产经纪有限公司于2018年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；被告（反诉原告）徐再敏继续履行三方签订的《房屋买卖居间合同》，并按照合同约定在收取相应款项后将其位于贵阳市××路水锦花都三期C组团C4栋3单元603号房的权属转移登记至原告蒋贵娟名下；驳回反诉原告（被告）徐再敏的全部诉讼请求。案件受理费11660元、保全费4700元、反诉费525元，均由被告（反诉原告）徐再敏负担（案件受理费、保全费已于立案时由蒋贵娟预缴，徐再敏于判决生效之日一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  曾 浩人民陪审员  刘文锦人民陪审员  文沛德二〇一八年九月十四日书 记 员  翟彦霖