上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初13600号原告：上海市黄浦区商业网点管理办公室，住所地上海市。法定代表人：裴志芳，该办公室主任。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海圣蟒文化艺术有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：邬春生，该公司执行董事。原告上海市黄浦区商业网点管理办公室与被告上海圣蟒文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘炘到庭参加诉讼。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市黄浦区商业网点管理办公室向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还上海市黄浦区河南南路XXX号7L房屋；2.判令被告向原告支付上述房屋自2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费(按每月11,760元计算)。诉讼中，原告变更诉请为：要求判令被告向原告支付上海市黄浦区河南南路XXX号7L自2017年1月1日起至2018年4月30日止的房屋使用费共计117,600元(按照月租金的2倍计算，已扣除被告已经支付的70,560元)。事实与理由：原告为上海市黄浦区河南南路XXX号7L房屋(下简称系争房屋)的产权人。2014年1月，原、被告签订系争房屋的《房屋租赁合同》，约定租期为2014年1月1日至2016年12月31日，月租金为5,880元等。合同到期后，被告未向原告返还系争房屋。原、被告曾多次沟通，但始终未就系争房屋的续租达成合意。由于被告一直占用系争房屋，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。上海圣蟒文化艺术有限公司辩称，原、被告系不定期租赁合同关系，被告无需支付房屋使用费。被告是在2006年起承租系争房屋，期间曾签署了数份房屋租赁合同。2016年12月31日租赁合同到期后，原告没有向被告提出终止租赁合同，还于2017年5月9日向被告开具了标注“2017年1月-3月河南南路XXX号L房屋”的房租发票，发票金额为16,800元。原告开具发票的行为已经充分表明原告认可了被告继续租赁系争房屋，并对5,880元的月租金标准认可。至此，原、被告之间已转为不定期租赁关系。根据法律规定，如原告要终止不定期租赁关系，需提前通知被告。然被告在本案诉讼前未接到原告任何形式的通知，且被告在原告起诉前已经付清了2017年全年的房屋租金，故被告是合法租赁系争房屋，且不存在向原告支付房屋使用费的义务。被告在法院已与原告达成一致意见，并于2018年4月搬离了系争房屋，故被告认为双方租赁关系的终止日期为2018年4月30日。被告于2018年7月11日将2018年1月至4月的房租23,520元支付至被告账户。至此，被告没有拖欠原告一分钱的租金。不同意原告的诉讼请求。针对被告的辩称意见，原告称，被告已经按照原租金标准支付了2017年12月31日之前的房屋使用费，但原告认为，原、被告之间自2017年1月1日起就不再具有租赁关系，被告应按照双倍租金标准支付2017年1月1日起的房屋使用费，被告已支付的费用原告同意冲抵房屋使用费。原告未收到被告支付的2018年1月至4月的所谓租金。经原告工作人员陈述，2017年5月被告自称因做账抵税需要，希望原告开具2017年第一季度的租金发票，原告按此要求向被告开具了发票。但该发票金额并非按照原租赁合同约定开具(原租赁合同约定租金半年一付，先付后用)，被告也未及时支付该发票款项。故原告认为，原告向被告开具2017年第一季度租金发票，并不能证明原、被告自2017年1月1日起成立事实租赁关系。原告于2017年1月1日起曾多次联系被告，但被告因法定代表人在国外而无法联系。后原告试图通过房屋所在地物业公司及被告隔壁商铺联系被告，但未果。直至2017年10月，原告才联系上被告，但被告拒绝提高租金。原告立即要求被告返还商铺，被告拒绝，原告遂于2017年12月提起本诉讼。原告认为：即使法院认定2017年1月1日起原、被告之间成立事实租赁关系，原告亦已于2017年10月明确要求被告返还系争商铺，并于2017年12月提起诉讼。上述时间点之后，原、被告不再具有事实租赁关系，被告应按原租金两倍的标准向原告支付占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是系争房屋的产权人，该房屋的建筑面积为97.99平方米。2014年1月，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定，原告将系争房屋出租给被告办公使用，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日；月租金为5,880元，每半年支付一次，支付时间分别为上下半年首月的前五天，第一个半年租金在签订本合同后二天内一次性向原告支付。该合同又约定：被告如要延长租赁期，须在合同期满前三个月通知原告；如第三方愿意租赁同一部位，被告在同等条件下享有优先租赁权，但需另签协议；如双方未能达成协议，本合同在期满后自动终止；本租赁合同终止时，如果被告不能将系争房屋归还原告，原告有权在不放弃任何其他权利或补救措施的同时，要求被告以双倍支付延期搬出时期的租金以及实际发生的其他费用。该合同签订后，双方即按约履行，该合同期内的租金，被告均已支付。2017年5月9日，原告向被告开具了金额为17,640元的《上海增值税普通发票》一张，在该发票的备注一栏中原告注明：“2017年1月-3月河南南路XXX号L房租”。又查明：2017年12月，被告以转账方式向原告支付了至2017月12月31日止的房屋租金176,400元(共30个月)。2018年1月2日，原告向本院提起诉讼。2018年2月2日，被告在本院的诉前调解中陈述：如果原告要收回系争房屋，被告最快于2018年4月底搬离；被告愿意支付2018年1月至4月的租金。审理中，原告称，确认被告于2017年4月30日搬离系争房屋，但双方没有办理移交手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。根据我国的法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于原、被告在合同期满后未续签书面租赁合同，原告也无证据证明其对被告继续使用系争房屋表示异议，且原告在2017年5月向被告开具注有“2017年1月-3月河南南路XXX号L房租”的《上海增值税普通发票》”，故应认定原、被告之间的租赁合同关系为不定期租赁。虽然我国法律规定不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人应当给予承租人合理的期限。根据本院查明的事实，原告提出解除合同的要求是在原告向本院提起诉讼之时，而被告在2018年2月2日本院的诉前调解中表示愿意在2018年4月底搬离，故该期间可认定为合理的期限。鉴于被告确实是在2018年4月底搬走，故原告要求被告按照月租金的2倍支付2017年1月1日起至2018年4月30日止的房屋使用费于法无据，本院不予支持，该期间的租金应按照《房屋租赁合同书》中约定的5,880元月租金标准支付较妥。根据原告的自认，被告已经按照5,880元的租金标准支付了2017年12月31日之前的房屋租金，故2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金被告已经结清。鉴于此，也鉴于本院上述阐明的理由，原告要求被告支付该期间房屋使用费的诉请本院不予支持。关于2018年1月1日至2018年4月30日间的房屋租金，鉴于该期间属被告实际租赁使用，且无证据证明该期间的租金被告已经支付，被告在2018年2月2日本院的诉前调解中表示愿意支付2018年1月至4月的租金，因此，对于2018年1月1日至4月30日间的房屋租金被告应当支付。被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海圣蟒文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海市黄浦区商业网点管理办公室2018年1月1日至4月30日间的房屋租金23,520元；二、驳回上海市黄浦区商业网点管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,652元减半收取为1,326元，由上海市黄浦区商业网点管理办公室负担1,132元，上海圣蟒文化艺术有限公司负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王蓓蕾二〇一八年九月二十一日书记员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。