深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初5576号原告：毛英，女，汉族，1984年2月2日出生，身份证住址四川省营山县，委托诉讼代理人：禄振强，广东旭晨律师事务所律师，执业证号14403199510464311。被告：罗剑平，男，1981年7月25日出生，汉族，身份住址广东省兴宁市，被告：深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称“福达恒业公司”），住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**爵士大厦****，统一社会信用代码91440300065476536P。法定代表人：林波涛。两被告共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200911885477。两被告共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200811677464。原告毛英与被告罗剑平、福达恒业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人禄振强、两被告共同委托诉讼代理人黄晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告罗剑平之间签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及房产过户备案签署的虚假交易价格的《深圳市二手房买卖合同》。2、被告罗剑平双倍返还定金10万元。3、被告罗剑平返还已支付的购铺款51万元及赔偿税费损失17104元利息（以527104元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从2014年08月31日起算，计至实际支付之日止）。暂计至2018年1月29日的利息损失是97646元。4、被告福达恒业公司对被告罗剑平的“返还和赔偿”责任，承担一般保证责任。5、两被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：看到两被告在报纸上的煽动性销售广告宣传，原告经过考虑，于2014年7月19日，与被告罗剑平的委托代理人被告福达恒业公司签订“编号为：0028230”的一份《商铺认购书》，约定：原告认购被告罗剑平出售的位于深圳市××嘉宾路××爵士大厦××楼××号商铺，建筑面积12.46平方米，价格93万元，分期支付，定金5万元。原告以为占了“大便宜”，当场即向被告福达恒业公司支付了定金5万元。7月28日，原告与两被告签订了一份《商铺卖买合同》，内容基本与《商铺认购书》一致，被告福达恒业公司作为被告罗剑平的保证人在合同上盖了章，保证对被告罗剑平在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。上述合同签署期间及后续合理时间内，除了已支付的定金5万元外，原告还向被告罗剑平的代理人被告福达恒业公司分别于2014年7月27日支付了首期款25万元，8月30日支付了第二期款26万元，以上合计支付了房款56万元。尾款采取委托贷款的方式支付。但原告从未接到被告或所谓的经办银行的办理贷款的通知。2014年8月30日，原告还向被告福达恒业公司支付了16554元的办理房产证的税费款，550元的抵押登记费。2016年12月底，被告将涉案房产过户到了原告名下。2017年8、9月份，原告听说被告是虚假宣传在售楼。经向其他业主进一步了解，被告罗剑平出售商铺存在夸大、虚假、欺诈行为，两被告根本无心经营商场，只是制造一种“虚假的高大上”的商场会商业繁荣的假象。且已经发生的事实，也印证了相关事实：商场未按期开业；开业两三个月，就关门了；被告根本无意经营商场；商场货不对板，没有报纸和店堂宣传的高大上的任何内容。被告的虚假宣传的欺诈行为，使原告对商铺的价值和商业前景产生了错误判断，违背了自己的真实意思表示，做出了错误投资决定。原告在代理律师办公室，也见到了深圳中院（2016）粤03行终484号行政判决书。该行政判决书的网上公开日期是2017年6月9日，原告不是该行政案的当事人，理论上，也只能从网上得知判决内容。根据我国《合同法》第54条及第55条：“具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使”，结合发生法律效力的（2016）粤03行终484号行政判决书的网上发布日期2017年6月9日。原告认为，最早，也应从该判决书的网上发布日期“2017年6月09日”，推后基本合理的10天时间，即2017年6月19日起算《合同法》第55条“应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权”的起算期间。根据《合同法》第42条：“在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任。”第58条：“合同被撤销，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”最高人民法院关于《合同法》的解释（一）第26条：“债权人行使撤销权的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担。”《商铺认购书》第4.11条约定：如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。本案原告的诉讼费用和律师代理费支出损失，应得到法庭支持。《商铺买卖合同》第15条约定：保证人（被告福达恒业公司）同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。综上，原告根据我国《民事诉讼法》第119条的规定提起诉讼，要求判如所请。被告罗剑平、福达恒业公司答辩称，一、原告行使撤销权已过法定除斥期间。(一)原告于2015年5月13日向贵院提起行政诉讼之日，即已明确知悉本案“撤销事由”，原告现起诉撤销涉案合同早已过法定的一年除斥期间。2015年5月13日，包括本案原告毛英在内的23位罗湖区嘉宾路爵士大厦的买受人共同向贵院提起行政诉讼［案号为（2015）深罗法行初字第106-128号，毛英作为原告的案号为：（2015）深罗法行初字第117号（下称“117号行政判决”）］。该案中，原告称“被告（即深圳市房地产权登记中心）违法核发罗剑平（即本案被告）、周伟杰分户房地产证的行政行为，为罗剑平、周伟杰实施商业欺诈（或许是诈骗）提供了便利，致使原告受到罗剑平、周伟杰的欺骗，蒙受重大经济损失”。因涉案商铺众多业主自2015年2月起已向罗湖区市场监督局投诉被告发布虚假广告，且此时业主维权正值高峰期，基于前述行政案件系批量起诉，结合原告在117号案件中的表述可见，其对“商业欺诈”即撤销事由是明确知悉的。（二）原告于2015年7月30日起拒付房款的行为即是明确知悉本案撤销事由后行使不安抗辩权的表现。被告曾于2015年6月19日向原告发出《催办函》，要求原告就余下房价款37万元办理申请委托贷款并于2015年7月30日到指定银行办理委托贷款的相关手续。但原告并未办理委托贷款手续，亦未按约履行一次性付款义务。由此亦可证实，原告在2015年7月30日前已经明确知悉“撤销事由”。（三）原告称“2017年8-9月份原告听说被告是虚假宣传在售楼”及“原告进而向代理过爵士大厦天玓商场的律师咨询后，更确信购买涉案商铺确实受到欺诈”显然没有事实依据。结合以上事实可见，原告等23人委托禄振强律师于2015年4月提起行政诉讼，且此时正值业主维权高峰，而早在2015年2月禄振强律师就代理过多名业主对涉案楼盘提起以虚假宣传为由的撤销权、解除权诉讼，该律师对涉案商铺虚假宣传显然是清楚的。根据一般社会经验可知，原告在委托该律师提起行政诉讼时，亦不可能不知道涉案商铺“虚假宣传”，且其于2015年7月30日即以拒付房款的实际行动表明其知道或应当知道撤销事由，根据一般常识足可推定其应当知道“撤销事由”。二、原告主张应自（2016）粤03行终484号行政判决书（下称“484号行政判决”）在中国裁判文书网公开之日起第十日（即2017年6月19日）起算除斥期间，严重缺乏事实及法律依据。（一）撤销事由无须经过法院裁判确认，行政处罚或行政诉讼并非提起撤销权诉讼的前置程序。1、《合同法》第五十五条规定的是“知道或应当知道撤销事由之日起一年”，而并非原告主张的“持有充分证据”或“撤销事由经法院认可”之日方可起算。2、原告主张484号行政判决是其合同撤销之诉“必要的、充分的”书面证据，实际上是其将“知道或应当知道”理解为“知道且须经法院裁判确认”，系其对法律条文的错误理解。权利人知道或应当知道的是“撤销事由”，此为事实上的认知，而并非法律认识。知道或应当知道的对象是一种法律事实，是无须经过法院裁判进行确认的事实认知。3、涉案广告是否构成“虚假广告”是行政机关及人民法院从行政管理和司法角度依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的行政行为和裁判，而行使撤销权的除斥期间并不会因行政处罚或行政诉讼而中止或中断。4、按照原告逻辑，只要没有生效判决确认涉案广告构成虚假宣传，则原告永远无法“知道或应当知道”本案撤销事由。原告上述逻辑不仅荒谬，且完全视撤销权的除斥期间制度形同虚设。（二）深圳法院网上诉讼服务平台早已于2016年12月1日即对484号行政判决全文进行公示，而原告提交其于2017年6月15日在中国裁判文书网获取的484号行政判决，足以证明原告故意隐瞒其早已知道本案撤销事由的事实，且怠于行使撤销权应当承担权利灭失的法律后果。三、退一步而言，即使须以涉案广告经相关部门认定为虚假宣传的时间作为除斥期间起算点，也应以585号处罚决定作出之日（即2015年10月21日）起算，至迟应以深圳市市场监督管理局官网上公告涉案广告虚假宣传之日（即2015年12月25日）起算。（一）原告自585号处罚决定作出之日即对涉案撤销事由明确知悉或应当知道，且585号处罚决定已经符合其所谓的“必要的，充分的书面证据”。就本案而言，涉案楼盘业主对福达恒业发布虚假广告进行举报和投诉后，行政部门于2015年2月11日对福达恒业发布的广告存在虚假宣传进行立案调查。行政部门经过一系列调查，并听取福达恒业陈述、申辩。2015年9月25日，广东省工商行政管理局于即在其门户网站上公示了认定福达恒业发布虚假广告的具体内容。2015年10月21日，行政部门完成585号处罚决定书制作。至此，标志着行政处罚的事实（即涉案广告存在虚假宣传）已然清楚、明确，属于明确认定涉案广告存在虚假宣传。因此，原告自585号处罚决定作出之日就不仅知道本案撤销事由，且已持有充分有力的证据以支持其主张。（二）行政机关作出585号处罚决定后，于2015年12月25日在深圳市市场和质量监督委员会官网上公示了涉案广告虚假宣传的具体内容。（三）原告作为涉案楼盘的业主，在涉案楼盘开业时发现涉案楼盘存在虚假宣传的情形时就应当积极行使相关权利，积极主动通过相关查询途径获取涉案楼盘的行政处罚情况，或者及时向行政部门申请政府信息公开。但因原告放弃或怠于行使撤销权而导致权利灭失，则应由其自身承担不利后果，而不应将法律责任转嫁至被告。因此，原告至迟于2015年12月25日即已经明确知道或应当知道“撤销事由”即涉案商铺存在虚假宣传，其应当及时纠正意思表示的瑕疵。但原告于2018年才提起撤销合同之诉，此时距离2015年10月已近3年之久，原告在如此长时间内没有提起合同撤销权诉讼，应当视为其怠于行使权利。四、广东省工商局的回复不能作为认定本案事实的依据。（一）《回复》第1段显示省工商局于2015年5月5日收到深圳市市场监督局移送的案件线索，而市局作出的行政处罚决定及两级法院作出的判决中查明的事实及证据部分，均无2014年2-4月的南方都市报，从证明力角度而言，该回复与深圳市中院484号行政判决书查明的事实不符，应以484号判决书为准，省工商局的《回复》不能作为认定本案的依据。（二）鉴于省工商局针对案外人南方都市报作出的行政处罚决定实质上是对被告福达恒业发布之广告的认定，而该回复亦称依据《广告法》（1995）第37条对南方都市报作出行政处罚，但根据《广告法》第37条规定，在广告主尚不知情的情况下，工商局径直处分广告发布者，明显不符合法律规定更不符合常理。如省工商局局认定的事实及处罚的范围超出了深圳市市场监督局及两级法院认定的范围，那么理当询问被告福达恒业公司并允许其提出陈述和申辩，以查明案件事实，而省工商局在未调查核实的情况下直接对南方都市报作出处罚显然没有查明案件事实，且无疑剥夺了被告福达恒业公司陈述及申辩的权利，故该回复中所涉的行政处罚决定书对被告无效，且该回复不能作为认定被告发布广告是否虚假的证据。五、原告主张欺诈无事实依据，被告未实施任何欺诈行为，涉案广告宣传不足以使原告产生错误认识。（一）构成欺诈需要行为人具有主观故意，但行政处罚决定书及行政判决书仅是对涉案广告是否构成虚假广告进行认定，即使涉案广告存在宣传不实的情形，也不能就此认定被告具有实施欺诈行为的故意。（二）欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。而原告发布的广告确属根据与案外人签订的相关协议作出，并无故意告知虚假情况或隐瞒真实情况。且原告在发布的广告中均有“本广告/宣传资料仅为邀约邀请，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准，对项目周围环境、交通配套等介绍旨在提供信息参考，项目公司不对其真实性负责，不作为项目公司的销售承诺。项目公司建议买方到该项目作实地考察，以获取对该项目以及周围地区的公共设施及环境较佳的了解”的提示内容。（三）涉案广告明确告知是要约邀请，且不符合广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二十四条列举的广告内容具有法律约束力的情形，因此涉案广告不属于要约，对被告不具有法律约束力。（四）原告以未获得“较高的商业租金收益”为由主张合同签订违背了自己的真实意思表示，作出了错误投资决定没有法律依据。“商铺收益”收益的多与少是投资人应当自行承担的商业风险。（五）原告应当举证证明其因广告宣传产生错误认识并基于错误认识而作出了非真实意思表示，但其提交的证据一不能证明被告有欺诈故意，二不能证明其系基于广告宣传而购买涉案商铺。（六）原告购买商铺是对综合情况的考虑后作出的投资行为，其不可能仅凭区区几句广告之词而产生错误认识，继而违背真实意思购买商铺。（七）原告系完全民事能力人，应当对其所作投资行为所产生的风险尽到合理判断和审慎注意义务。六、原告请求双倍返还定金没有事实及法律依据。从《商铺认购书》第4.3条及《商铺买卖合同》第4条之约定可见，本案中的定金是典型的立约定金，双方约定定金的目的系为签署《商铺买卖合同》。在《商铺买卖合同》签订后，该定金已经转为房款，故原告请求双倍返还定金没有事实及法律依据。七、原告请求赔偿购房款的利息从2014年8月31日（最后一次付款日的次日）起算没有事实及法律依据。八、原告请求赔偿税费、抵押登记费损失没有事实及法律依据。综上所述，原告主张撤销合同已过法定除斥期间，恳请贵院依法判决驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、被告罗剑平系深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦3092房产业主。2014年7月19日，被告福达恒业公司以被告罗剑平委托代理人的名义与原告签订商铺认购书，该认购书约定，原告自愿认购深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦二层116号商铺，建筑面积为12.46平方米，认购价为930000元。2014年7月28日，原告作为买受人，与被告罗剑平作为出卖人，被告福达恒业公司作为保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，原告向被告罗剑平购买涉案商铺，建筑面积为12.46平方米，房价款总金额为930000元；原告采用委托贷款方式付款，2014年7月28日前支付全部房价款的32%（包含定金）计300000元，2014年8月30日前支付全部房价款的28%计260000元，余款370000元由原告向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）被告指定的银行账号。合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过3期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款。合同第六条约定，出卖人（或其委托代理人）应当于2014年10月1日前，以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商铺现状办理该商铺的交付手续；合同第十四条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。二、截至2014年8月30日，原告合计向被告福达恒业公司支付购房款人民币56万元，分别于2014年7月19日支付定金人民币5万元，7月27日支付25万元首期款，8月30日支付26万元二期款。2014年9月23日，被告福达恒业公司将涉案房屋交付原告。三、2015年10月21日，深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局对被告福达恒业公司在南方都市报20140627期A04版上发布“天玓项目”广告作出深市质罗市监罚字（2015）585号行政处罚决定书，认定被告福达恒业公司发布广告内容与事实不符，责令停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用三倍的罚款。被告福达恒业公司不服上述行政处罚决定书，以深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局为被告向法院提起行政诉讼。2016年，广东省深圳市中级人民法院作出（2016）粤03行终484号行政终审判决书，确认被告福达恒业公司在“天玓项目”的宣传中涉及的宣传内容有：“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”。上述484号终审行政判决书认为，被告福达恒业公司关于“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”等广告用语表达了上述品牌合作进驻天玓商场的意思表示，但克丽丝汀迪奥商业（上海）有限公司及北京精萃知识产权代理有限公司均向罗湖市场监督管理局出具书面意见，称没有在天玓商场开设相关品牌精品店的计划或者意向。被告福达恒业公司所提交的证据也仅能证实宝购公司将销售上述品牌商品，该事实与其广告用语所表达的意思表示不一致。因此，广告用语“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D＆G），品牌旗舰店全面装修”与事实不符。四、2015年5月13日，原告向本院提起了行政诉讼，认为深圳市房地产权登记中心违法给予爵士大厦1-5层业主罗剑平、周伟杰办理了分户房地产证，该行政行为为罗剑平、周伟杰实施商业欺诈（或者是诈骗）提供了便利，致使原告受到罗剑平、周伟杰的欺骗，蒙受重大经济损失。请求法院判令：1、深圳市房地产权登记中心核发深圳市罗湖区嘉宾路爵士大厦2116号商铺登记为罗剑平名下的编号为深房地字第**房地产证的行政行为是违法的，该房地产证无效；2、由深圳市房地产权登记中心承担本案诉讼费用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告争议焦点为原告的撤销权有无超过一年的除斥期间。根据合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案原告已于2015年5月13日向本院提起行政诉讼，原告此时已认为其遭欺诈，属于应当知道撤销事由，其于2018年1月29日提起撤销之诉已超过法律规定的一年除斥期间，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告毛英的全部诉讼请求。案件受理费人民币11048元，保全费人民币4143.75元，由原告毛英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘晓娜人民陪审员  潘锡明人民陪审员  朱国萍二〇一八年九月十二日书 记 员  叶 雄