江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7002号上诉人（原审原告）：管春游，男，1955年6月17日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王广军,江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈明，男，1976年3月3日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：袁小梅，女，1948年12月31日生，汉族，住南京市六合区。上诉人管春游因与被上诉人陈明、袁小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人管春游及其委托诉讼代理人王广军、张威，被上诉人陈明、袁小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管春游上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人履行协议，将六合区雄州街道双客路97号9幢二单元1504室房屋交付给管春游；被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、陈明处分有关袁小梅对涉案房屋的权利构成代理，因此袁小梅受协议约束，应当按照协议交付房屋。首先，陈明是房屋拆迁的权利人，其在各项拆迁文件资料上的签字，表明拆迁安置房中有陈明的权利，且其份额不低于二分之一，其对自己的上述权利有处分权，因此上诉人才会相信其有权处分有关涉案房屋的拆迁安置所享有的权利。其次，袁小梅是陈明的母亲，家庭亲属之间天然具有代理关系，即使没有书面的授权委托，第三人有理由相信他们之间存在相互代理关系。再次，袁小梅出具委托书委托陈明处理拆迁的一切事宜，陈明告知上诉人及中介其有权处理拆迁的一切事宜，上诉人有理由相信其对房屋处置有绝对的权利，当然也包括出卖的权利。作为房屋买卖专业人士的经纪人都相信陈明有这样的权利，上诉人自然也相信陈明有权代表袁小梅出卖房屋。袁小梅作为被拆迁人，需要向拆迁部门缴纳安置房预付款18万元，可实际上袁小梅没有履行缴纳义务，她自己没有缴纳，就知道购买其房屋的人替其交付了此款项，进一步证实了袁小梅在拆迁时，就具有本人不购买安置房而是将之对外出售的意思表示。拆迁的相关资料是表明袁小梅享有安置房的权利凭证，这些重要的权利凭证应该被袁小梅自己掌控并妥善保管，在上诉人与陈明签署协议时，陈明提供了全部的权利凭证，足以让上诉人相信出售安置房是袁小梅本人的真实意思表示，陈明有权代表袁小梅出售房屋。最后，袁小梅称其在2011年左右即回到了六合，当时便知道涉案房屋被卖掉的事实，但她一直没有向上诉人表达过不卖涉案房屋的意思表示，也没有通过陈明向上诉人表达过，因此袁小梅明知道自己的房屋被转让却不做任何表示，显然是认可房屋买卖，属于默认。如果袁小梅不愿意、不同意陈明将房屋出售给上诉人，她完全可以通过诉讼要求撤销或解除协议，但是她没有这么做。相反在2011年，在被上诉人的配合下，上诉人到拆迁办领取了当年的过渡费。这一举动充分证明了袁小梅对出售房屋给上诉人是认可的。袁小梅多年都没有领取过渡费的行为与常理不符，唯一能解释的是其认可上诉人是房屋的权利人，认为过渡费应该由上诉人领取。二、房价上涨是被上诉人不履行协议的主要原因，袁小梅称没有委托陈明处置房屋，只是不想履行协议，获取房屋升值的利益。上诉人购买涉案房屋的对价是33万元，时间是2010年底，现在涉案房屋价值不低于140万元，升值超过100万元。一般人面对如此巨大的升值利益，不能不动心，被上诉人也不例外，为了利益，违背诚信。被上诉人在拆迁时，没有能力购买安置房，将房屋出售给上诉人，上诉人不但替其向拆迁部门缴纳了安置房预付款18万元（不缴纳预付款是没有资格获取安置房屋的），还将转让款15万元一次性付清。上诉人支付巨款就是想为了年迈的老父亲买一个电梯房，方便老人进出，经过多年的等待，老父亲已达90岁的高龄，却因房价上涨，被上诉人不愿意履行协议交付房屋。被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大损失，被上诉人本可以同样的价钱在相似地段重新购置新房屋，并且早已住进去了，不至于等了七八年，落了个房子和钱两空。被上诉人不能只是以一句没有授权，就让上诉人承受巨大损失，一切都是被上诉人的原因造成的，被上诉人应当承担责任。三、补充意见：1、一审法院判决认定袁小梅是被拆迁房屋产权人的证据不足。入户调查资料不具有房屋产权证的效力，不足以证明房屋所有权的归属。即便根据一审法院调取的入户调查资料，材料上所显示的名字是袁晓梅，而不是袁小梅。这一个错误就可以充分证明，拆迁前的所谓入户调查资料是非常粗糙的，错误百出，不足以采信。2.一审判决书认定的事实遗漏了袁小梅自2011年起即已知晓陈明将权利转让给管春游，至本案一审开庭前，袁小梅始终未否认该事实。3.本案是权利转让纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，双方转让的是权利，而不是朝天街33号3单元308室的房屋所有权，在本案协议签订时，上述房屋已经拆掉，房屋已经不存在，相关的产权已经归于消灭，物权随之消灭，而双客路97号9幢2单元1504室的房屋，这个物还不存在，也没有相关的产权。因此一审判决书认为陈明假借袁小梅的名义，转让涉案房屋并未获得袁小梅的授权，属于无权处分行为的基础不存在。4、陈明本身享有本案合同出让的权利，对该部分的权利转让也无需他人授权。《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》、登记序号为224号的房票，都明确将陈明列为被拆迁人，陈明享有的被拆迁人的权利得到政府主管部门六合区土地储备中心的确认。陈伟2010年6月29日的收条，也能从侧面证明陈明享有被拆迁人权利的事实得到其家人的确认。陈明领取全部拆迁补偿款的事实，证明其已经实际行使了被拆迁人的权利。5、袁小梅对陈明出具了授权委托书，陈明有权代表袁小梅处分权利，袁小梅所谓委托书只是为了给拆迁办的辩称不成立。陈明交给上诉人的袁小梅出具的委托书为原件，委托书明确授权的范围，包括与拆迁房屋有关的一切事宜，当然也包括拆迁权利的放弃、部分放弃、处置、转让。上诉人取得的委托书为原件，拆迁办的也是原件，如果不是为了委托陈明转让相关权利，就很难解释为什么袁小梅要出具两份委托书。6、退一步说，即便陈明属无权处分袁小梅的权利的行为，本案中上诉人也构成善意第三人。首先双方在中介公司签订的本案协议，上诉人有足够的理由相信作为专业房产中介机构所挂出来的交易的真实性。上诉人已经穷尽了所有的注意义务，包括让陈明提供了委托书，提供了陈伟的相关收条，提供了陈明和前妻之间的调解协议。而袁小梅在得知其子已将相关权利转给上诉人，在长达七年多的时间里，未作任何表示，也未有任何否认的行为，其无权对抗善意的第三人。袁小梅辩称，上诉人所说的一切不是事实，我是2002年至2009年去云南打工的。2010年听说要拆迁，我有两个儿子，我是写了一个委托书，308室住房一套，如遇拆迁之时，一切商谈事宜委托陈伟和陈明全权代理商谈，这是2010年2月20日书写的交给我两个儿子的。等我回来的时候，房票什么都没有看到，房屋卖掉了，我当时就得了一场病，当时我就无法问到这个事。后来我身体好了，拆迁办2018年4月份打电话让我去选房，我去了以后，我就说我的房屋被我儿子卖了，拆迁办说房屋只有我来选房，我就选好房屋了。后来我到拆迁办找人，我儿子去中介找人，也找不到人，后来就有人告诉我，上诉人把我告到法院了。陈明辩称，2011年的时候，因为我母亲到云南去打工了，就委托我和我姐姐处理拆迁事宜。后来我通过其他办法，因为上面有我姐姐去谈拆迁的事宜，我怕不好弄，所以我就想把拆迁拿来的房屋给卖掉。后来我母亲从云南回来了，我说我把房屋卖了，我母亲气得得了一场病，后来我母亲和我姐姐希望把管春游找到，把房屋拿回来，我母亲说没有她签字，怎么能把房屋卖掉了。后来又去了中介公司，中介公司就已经关门了，我所有卖房屋的证据没有了，所以买卖房屋具体的中介工作人员我也不知道了，我买卖房屋所有的信息资料都丢失了。管春游向一审法院起诉请求：1、解除双方间的房屋转让协议，责令原审被告返还购房款33万元（后变更为：判令原审被告履行拆迁安置协议，将雄州街道双客路97号9幢二单元1504室房屋交付给管春游）；2、由原审被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月2日，陈明与管春游签订一份拆迁安置房面积转让协议书，约定由管春游购买原朝天街33号3幢3单元308室被拆迁房屋的安置面积计划75－90平方米（C户型安置房一套），转让价15万元，管春游还需将安置房预付款18万元一次性给付陈明，两项合计33万元，拿安置房时所需的差价款及各种费用与陈明无关；陈明接到选房通知后及时联系管春游选房，以后的过渡安置费以及物业、电梯运行和公摊面积补助等归管春游所有，陈明无条件配合管春游办理房产证及土地证，如若违约按前述两项款额的5倍赔偿。该协议书上的甲方标为“陈明、袁小梅”，但袁小梅未实际参与签约。签约双方还特意注明“33万元一次性清，以后无任何理由再追加任何费用”。嗣后，陈明向管春游交付了“序号224，C户型”的房票、拆迁安置房定金收据、城市房屋拆迁补偿协议和拆迁安置住房协议原件各一份（张），以及袁小梅的身份证复印件、委托书复印件、（2008）六民一初字第2106号（陈明离婚）民事调解书及收条复印件各一份。上述委托书，于2010年2月20日由袁小梅签名出具，当时她在外地务工，委托其子陈明和其女陈伟代办拆迁事宜，言明“如遇拆迁之时，一切商谈事宜现委托陈伟或陈明全权代表商谈决定”。陈明因沾染吸毒恶习急需用钱与其姐陈伟商议，分给陈伟8万元，被拆迁房（即南门房子）产权与陈伟无关。上述收条即记明此事。陈明将收条和离婚调解书交给管春游，预说明其一人有权操作房屋买卖。2011年，陈明曾协助管春游领取了当年的过渡安置费，管春游得款1万元，陈明得款2千余元。根据拆迁房屋前的入户调查材料记载，被拆迁房屋即朝天街33号3幢3单元308室的产权人是袁小梅，但有关房票、定金收据、拆迁补偿协议和安置住房协议等后续材料上标注的权利人名称均为袁小梅和陈明。袁小梅于2011年底从外地回来，居住在其子陈虎处。2018年4月27日，袁小梅抓阄选定安置房为雄州街道双客路97号9幢2单元1504室。管春游则因履约争议提起本案诉讼，并在诉讼中撤回了要求对方支付违约金及过渡费的诉讼请求。一审法院认为，陈明与管春游签订的安置房面积转让协议，实为拆迁安置房买卖合同，双方意思表示真实，不违反强制性法律规定，自2018年4月27日买卖标的物具体明确时成立并生效，双方当事人均应全面履行该合同。陈明假借袁小梅名义出售案涉房屋，并未获得袁小梅授权，属于无权处分行为。袁小梅知晓房屋被卖后未积极采取措施表示反对，并不代表追认，故本案买卖合同只能约束签约双方，对袁小梅无约束力。据此，管春游要求袁小梅交付房屋，无法律依据，一审法院不予支持。陈明不能依约向管春游交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条规定，一审法院作出判决：驳回管春游的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。二审中，法庭向袁小梅询问：2011年你回到南京之后，陈明对涉案拆迁安置房面积转让协议是怎么和你说的？袁小梅回答：我在云南还没有回来的时候，我的大儿子就告诉我了，说陈明把南门的房屋卖掉了，我当时还没有回来的时候，陈明自己的房屋被封掉了；后来我从云南回来了，我生了一场病，我就和他们联系，中介也找不到人，2012年拆的房屋，陈明5月份就把房屋给卖掉了。陈明在2008年、2009年就开始吸毒，陈明当时是缺钱，和所有亲戚都借不到钱了，陈明是没有办法了，2013年公安机关把陈明抓走了，我所有的材料都没有看到，陈明的房屋封掉了，我也找不到陈明，这一次让我去选房，我也不愿意选。法庭询问袁小梅，你知道房屋卖掉了之后，采取了什么措施？袁小梅回答：房屋什么材料我都没有，后来找中介也找不到。对于管春游当即陈述“中介是2017年年底被拆的。”袁小梅补充回答：是在这一次选房的时候，我让陈明去找中介。经审理查明，陈明于2011年案涉拆迁安置房面积转让协议书签订过程中，向管春游交付了袁小梅的委托书原件。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：管春游要求陈明、袁小梅履行拆迁安置房面积转让协议，将案涉房屋交付给管春游的诉讼请求能否得到支持。首先，一审法院认定陈明与管春游签订的案涉安置房面积转让协议，实为拆迁安置房买卖合同，合法有效，依据充分，本院亦予以认定。其次，根据法院查明的事实，拆迁补偿协议和安置住房协议等后续材料上标注的权利人名称均为袁小梅和陈明，故陈明系案涉拆迁安置房权利人之一，对陈明辩称其并非该拆迁安置房权利人，本院不予采信。再次，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本院认为，本案中，陈明以袁小梅名义签订的案涉协议构成表见代理，该代理行为有效，袁小梅应当承担该代理行为的法律后果。主要理由如下：1.案涉协议通过中介公司达成，陈明在协议签订过程中提供了袁小梅委托书原件和身份证复印件；2.陈明还提供了“序号224，C户型”的房票、拆迁安置房定金收据、城市房屋拆迁补偿协议和拆迁安置住房协议原件各一份（张），佐证其对案涉拆迁安置房享有的权利；3.陈明提供载明对房屋产权家庭协商处理结果的收条复印件，其中有陈伟、陈虎等其他家庭成员的签字，进一步佐证陈明对该拆迁安置房进行处分的权利；4.陈明还提供其离婚的（2008）六民一初字第2106号民事调解书。虽然依据法律关于代理的规定，陈明的代理行为仍属无权代理，但该协议订立过程及陈明所提供的相关材料，容易造成相对人相信陈明有代理权，无论是委托书原件所表现出的外表授权还是基于陈明自身权利及家庭协商的结果，可以造成相对人对陈明有代理权形成合理信赖；而根据法院查明的事实，管春游对于案涉协议的订立应属善意且无过失。最后，案涉协议签订于2011年，袁小梅亦承认其于2011年即已知晓案涉拆迁安置房面积转让协议，在2018年拆迁办通知其选房时，其亦称房屋已被陈明卖掉，选房后才让陈明去找中介。可见在长达七年的时间中，袁小梅明确知晓陈明已出售涉案房屋但并未作出有效行为对案涉拆迁安置房面积转让协议表示否认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，袁小梅知道他人以其名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本院认为，综合以上理由，袁小梅应当受案涉拆迁安置房面积转让协议约束，并承担相应法律责任。综上所述，上诉人管春游的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初2422号民事判决；二、陈明、袁小梅于本判决发生法律效力之日起10日内将坐落于南京市六合区雄州街道双客路97号9幢二单元1504室交付给管春游。一审案件受理费减半收取40元，保全费4520元，二审案件受理费80元，均由陈明、袁小梅负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月十九日书记员  朱亚芳