浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初3777号 原告：宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司（统一社会信用代码为91330201587468496N）。住所地：宁波东钱湖旅游度假区工业区（莫枝北路）。 法定代表人：潘红年，该公司总经理。 委托代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。 委托代理人：庄程巍，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅股份经济合作社。住所地：宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅村。 代表人：陈定国，该经济合作社社长。 委托代理人：孙国庆，浙江和义观达律师事务所律师。 第三人：宁波市鄞州区东钱湖镇人民政府（统一社会信用代码为11330228002971601F）。住所地：宁波东钱湖镇安石路699号。 代表人：凌剑晖，该镇镇长。 委托代理人：马科辉，浙江红邦律师事务所律师。 委托代理人：肖镭，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司（以下简称“世新公司”）为与被告宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅股份经济合作社（以下简称“旧宅经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员缪苗适用简易程序于2018年4月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭，并经被告申请追加宁波市鄞州区东钱湖镇人民政府（以下简称“东钱湖镇政府”）为第三人。本案于2018年7月3日再次公开开庭进行了审理，原告世新公司的法定代表人潘红年及委托代理人孙俊杰、庄程巍，被告旧宅经济合作社的委托代理人孙国庆，第三人东钱湖镇政府的委托代理人马科辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世新公司起诉称：2017年3月1日，原、被告签订资产租赁合同一份，约定由原告向被告承租鹿山厂房二，共计1600平方米左右，用于企业生产用房。合同约定租赁期限为5年，自2017年5月1日至2022年4月30日，每年租金19万元，押金2万。合同签订后，原告按约支付了租金及押金，投入了巨额的成本进行装修，并购置了大批设备进行生产。后因考虑成本，原告将部分厂房转租给宁波可创机械配件有限公司，并得到被告的认可。2018年2月7日，原告收到东钱湖镇人民政府出具的《通知》一份，认定原告从被告处租赁的厂房未经过土地、规划等主管部门批准，属于违法建筑，要求原告于2018年2月14日之前自行搬离并拆除。逾期不拆除的，将依法进行强制拆除。同年2月10日，原告再次收到强制拆除通知书，通知原告2018年2月11日将对旧宅村鹿山的违法建筑物予以强制拆除，要求原告予以配合。次日，第三人会同相关部门对原告承租的厂房进行了部分拆除。为保留证据，原告于2018年2月28日委托宁波恒业资产评估有限公司对被拆除的厂房内装修及设施进行了评估，评估价值为443500元。2018年3月5日，第三人对涉案房屋进行了全部拆除。原告认为，原告承租被告厂房系进行正常的生产经营，谁未料到该房屋系违法建筑，现该房屋被第三人拆除，不仅给原告的装修、设备等造成了巨大损失，亦严重影响了原告的正常生产经营。原告认为根据相关规定，涉案租赁合同应属无效，被告应赔偿原告由此造成的相应损失。故诉至本院，请求判决：一、确认原、被告签订的《资产租赁合同》无效；二、被告赔偿原告各项损失813313.5元（设备及装修损失443500元、搬迁费10000元、停工期间员工工资发放损失140647.5元、营利损失140000元、厂房重新装修期间租金损失79166元）。 被告旧宅经济合作社答辩称：首先，涉案房屋系在第三人主持下进行招投标建设，不属于违章建筑。租赁合同应属合法有效，此次拆迁是第三人组织的统一行动。其次，按照合同约定，被告无需承担赔偿责任，原告在合同签订时亦明知房屋的性质。退一步讲，如果需要赔偿，也仅是赔偿直接损失，原告在拆除前已将厂房内东西搬走，不存在设备装修损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人东钱湖镇政府答辩称：涉案房屋系违法建筑，第三人作为镇政府，依据法院对涉案房屋作出的强制拆除的裁定，具体负责强拆工作。在整个强拆过程中，第三人均依法进行，本起纠纷与第三人无关联。综上，请求法院依法判决。 为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供如下证据： 1、资产租赁合同、网上银行转帐凭证各一份，证明原、被告签订租赁合同，原告按约支付租金及押金的事实； 2、通知书及照片各两份，证明原告承租的厂房被第三人强拆的事实； 3、报告书及明细各一份，证明原告委托第三人对资产进行了评估； 4、申请评估报告的鉴定人崔某出庭作证。证人陈述，评估报告中所涉及的各项都属于不可搬迁或即便搬迁也是无使用价值。此外，原告公司的喷涂烘干设备属于非标定制，根据厂房特殊长宽现场制作，无法在他处使用。 5、购销合同一份，证明喷涂烘干设备是向其他公司购买，该设备已随同房屋被拆除； 6、收款收据一份，证明原告支出搬迁费的事实； 7、员工工资清单三份、网上银行转帐凭证若干份，证明原告支出员工工资的事实； 8、增值税专用发票及送货单若干份，证明原告营业收入的情况； 被告向本院提供招标公告及招标文件各一份，证明涉案厂房是由镇政府批准建造，纳入合法管理的资产。 第三人向本院提供责令限期改正违法行为通知书、文书送达回证、照片、东钱湖镇人民政府强制拆除通知书各一份，证明第三人对涉案房屋拆除前已经告知了原被告双方，履行了告知义务。 被告及第三人对原告证据1、2无异议；对原告证据3、4不予认可，认为该评估系原告单方委托，结论也系鉴定机构的单方说辞，评估结果是重置价并不合理，何况设备尚有剩余价值应予以扣除；对原告证据5的真实性由法院审核，与本案没有关联，无法证明设备无法搬迁；对原告证据6认为，仅是个人签字，不予认可；对原告证据7的真实性有异议，认为未提供劳动合同、社保记录等佐证，而且有些转帐凭证的备注系运费、费用报销；对原告证据8认不予认可。 被告及第三人对原告证据1、2无异议，本院予以确认；原告证据3系有资质的评估机构作出，证人的陈述亦较为真实合理，可与评估报告的内容相互印证，故本院对原告证据3、4予以确认；原告证据5、6系原件，无明显瑕疵，对此真实性本院予以确认；本院认为被告及第三人对原告证据7、8的异议成立，不能证明员工工资及营运损失。 原告及第三人对被告证据三性均有异议，认为没有原件，也看不出建设的房屋是否系招投标中所涉房屋。因未提供原件，本院对被告证据的真实性不作确认。原告及被告对第三人证据认为通知收到过，但部分照片不真实，本院对原告及被告对第三人证据中无异议部分予以确认。 综上，经审理查明：2017年3月1日，原、被告签订资产租赁合同一份，约定被告将鹿山厂房二租于被告用于企业生产，期限从2017年5月1日至2022年4月30日止，每年租金壹拾玖万元整。之后，原告对厂房进行装修及设备安装并投入运行。2018年2月7日、10日，第三人向原告发出通知，明确涉案厂房系违法建筑，限令于2018年2月14日之前自行搬离并折除。逾期不拆除的，将依法进行强制拆除。2018年2月11日，第三人对涉案房屋进行了部分拆除；年后，进行第二次拆除，大约于2018年3月5日完成全部拆除工作。此外，原告为搬离自行支出搬迁费10000元。 2018年3月12日，宁波恒业资产评估有限公司作出资产评估报告。评估日为2018年2月28日，范围为原告公司内不可搬迁的喷涂烘干设备及车间内外的地坪漆和涂料、门等土建工程，重置价为443500元。上述喷涂烘干设备是原告向宁波市江东乐尚机械设备有限公司定制和安装，税后价格510000元。 本院认为：被告就未取得建设工程规划许可证建造的涉案厂房，与原告签订租赁合同，应属无效。造成合同无效的主要责任在于原告，但被告在签订时未严格审查原告对系争房屋的权利是否合法、完整，也有一定过错，故本院酌情确认被告对原告的合理损失承担80%的赔偿责任。关于原告主张的各项损失是否合理。首先，关于装修及设备损失。因被告将厂房出租给原告，系用于原告的生产经营，原告主张的喷涂烘干设备、地坪漆、涂料、钢棚、门、电线等装修损失，应属于出租人同意装修之范围。经评估认定，原告主张的上述损失属无法搬迁或拆迁后无再次利用价值，并根据重置价作出了结论。本院认为，虽然该评估系原告单方委托，但基于当时情势的紧急，原告自行委托的行为并无不妥。而且，目前装修及设备状态已经灭失，已无重新评估的可能。该评估报告系有资质的评估机构作出，其结论相对客观真实，但鉴于设备及装修存在一定的折旧及剩余价值，本院酌情按400000元的价值确认原告方的装修及设备损失。关于搬迁费损失，系因房屋强拆后直接产生的损失，原告主张的金额未超出合理范畴，本院予以支持。此外，关于员工工资损失、装修期间租金损失，原告未提供充分证据予以证明，对此本院不予支持。关于营运损失，系合同履行后可得利益的损失，不属于无效合同所涉的赔偿范围。综上，对于上述本院确认的原告损失，被告应根据其过错程度赔偿原告328000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司与被告宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅股份经济合作社于2017年3月1日签订的资产租赁合同无效； 二、被告宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅股份经济合作社于本判决生效之日起五日内赔偿原告宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司装修设备损失320000元、搬迁费8000元； 三、驳回原告宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费11933元，由原告宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司负担7160元，由被告宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅股份经济合作社负担4773元。保全费4586.57元，由原告宁波东钱湖旅游度假区世新机械有限公司负担2752元，由被告宁波市鄞州区东钱湖镇旧宅股份经济合作社负担1834.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  缪 苗 人民陪审员  施豪杰 人民陪审员  周照峰 二〇一八年九月三日 代书 记员  陈 玲