湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5497号原告：李雁伟，女，1976年5月26日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。被告：陈辉，男，1983年2月24日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：杜维新，男，1968年6月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：周琨，北京千闻律师事务所律师。被告：湖南东宁节能科技有限公司，住所地湖南省长沙雨花区圭塘路**朗峰苑**地下室**-105。法定代表人：刘萍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周琨，北京千闻律师事务所律师。原告李雁伟（以下简称原告）与被告陈辉、杜维新、湖南东宁节能科技有限公司（以下简称被告东宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年1月8日诉至长沙市天心区人民法院，被告杜维新在提交答辩状期间向该院提出管辖权异议，长沙市天心区人民法院于2018年3月2日作出（2018）湘0103民初40号之一民事裁定书，裁定移送本院审理。本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人康丹，被告陈辉，被告杜维新及东宁公司的共同委托诉讼代理人周琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决三被告共同支付所欠付的租金130000元（其中2016年4月1日欠付租金9000元，2016年11月1日欠付租金9000元，2017年4月1日欠付租金65500元，2017年11月1日至2018年2月1日的租金46500元），并判决三被告支付租金至实际移交付商铺时止，判决三被告以上述欠付的租金为基数按日千分之六的标准支付至实际付清之日止的滞纳金（计算至2018年2月1日止滞纳金为177930元）；2.判决三被告支付一年租金186000元作为解除合同的违约金（已扣除押金30000元）；3.判决三被告支付未付的物业管理费；4.解除双方的租赁合同；5.判决本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2014年8月，被告陈辉、杜维新为设立被告东宁公司而通过新环境中介公司承租原告位于长沙市雨花区香樟兰亭7栋负105号商铺（以下简称105号商铺），且声称商铺由三被告共同使用及共同支付房租，在公司成立前，先由被告陈辉为代表与原告订立租赁合同。原、被告遂于2014年8月30日签订了《商铺租赁合同》，对租赁期限、押金、租金标准及支付方式等均进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告也按约支付了押金及半年租金，但对此后的租金屡次以各种理由拖延支付。现三被告尚有2016年4月1日应付租金9000元，2016年11月1日应付租金9000元，2017年4月1日应付租金65500元，2017年11月1日应付租金46500元未予支付，共计130000元，并应根据合同约定承担相应违约责任。综上，三被告行为严重侵犯了原告合法权益，故诉至法院。被告陈辉辩称，被告陈辉系代表东宁公司与原告签订租赁合同。被告杜维新辩称，1.被告杜维新不是合同的当事人，未与原告签订任何的书面合同，而商铺的真正使用人是被告东宁公司，被告杜维新作为个人并未使用涉案房屋，不应承担责任，请求法院依法驳回对被告杜维新的请求。被告东宁公司辩称，1.被告东宁公司原股东即被告陈辉与原告就105号商铺的租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，该合同经双方协商一致已于2017年11月30日解除，被告东宁公司于当日向原告委托的湖南中环房地产顾问有限公司交还了该商铺，并就商铺的钥匙、水卡、电卡等物品办理了移交手续。2.截止双方租赁合同解除之时，被告东宁公司拖欠原告房租本金共计119500元，根据租金延期支付时间，按照相关法律规定，被告东宁公司应向原告支付逾期付款利息共计43526元，2018年4月2日，被告东宁公司已一次性向原告支付了上述全部款项共计133100元（扣减押金30000元）。3.涉案合同对承租方擅自转租及拖欠房租，出租方行使解除权的两种情形约定了违约金，但未就双方协商一致解除该合同情形约定违约金，故原告无权在此种情形下主张违约金。4.涉案合同约定的滞纳金及违约金均过高，依法应予降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙市雨花区朗峰苑2号地下室商业-105号商铺（以下简称105号商铺）登记为原告单独所有。被告陈辉、杜维新系被告东宁公司发起人（公司设立后被告杜维新为登记股东之一，被告陈辉退出经营）。2014年8月30日，原告（甲方、出租方）与被告陈辉（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁105号商铺，租用期限为5年，租期从2014年9月1日至2019年8月31日止，2014年9月1日至10月30日为装修免租期；每月租金为9000元，每半年预付一次，签订合同之日起五日内支付前六个月租金54000元，以后每年4月1日及10月1日开始预交半年租金；乙方须向甲方支付房屋押金30000元，从2016年9月1日开始租金上涨到10000元，2017年9月1日开始租金上涨到15500元，此后直至合同期满不再上涨；商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、卫生等与商铺有关费用，全部由乙方承担；乙方如逾期交纳租金，则每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如逾期超过7天滞纳金双倍计算，如逾期超过20天则甲方有权单方终止本合同收回商铺，乙方除支付滞纳金外还应按本合同一年租金总额支付违约金，所欠租金仍需支付。上述合同签订后，原告向被告交付了105号商铺，该商铺用于被告东宁公司门面经营。因经营问题，被告东宁公司后拟退租。2017年11月22日，被告杜维新向原告委托的湖南中环地产顾问有限公司置业顾问朱高峰交还了105号商铺的钥匙及水、电卡，搬离商铺。105号商铺的钥匙现仍由朱高峰持有，且尚未对外出租。在合同履行过程中，被告东宁公司通过其公司账户或委托员工个人账户于2014年9月2日向原告支付了合同押金30000元，分别于2014年9月12日、2015年3月16日、2015年10月17日、2016年10月22日支付租金36000元、72000元、54000元、61000元，另于2017年12月6日向原告转款支付租金20000元，上述共计押金30000元、租金243000元。2018年1月8日，原告诉至长沙市天心区人民法院。案件审理过程中，被告杜维新于2018年4月2日向原告转款133100元，主张系支付截止2017年11月底的欠付租金119500元及逾期付款利息43526元（已扣减押金30000元，利息系以日利率0.0667%计算）。另经本院核实，105号商铺的物业服务费，已由被告东宁公司付至2017年12月31日。本院认为，《商铺租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于被告主体。本案当事人均认可被告陈辉系为设立被告东宁公司而以个人名义与原告签订《商铺租赁合同》，东宁公司成立后对该合同予以确认，且105号商铺也实际由被告东宁公司占有、使用并支付租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，原告要求被告陈辉、东宁公司共同承担《商铺租赁合同》的责任，本院予以支持。就被告杜维新是否应承担合同责任，被告杜维新系被告东宁公司发起人及股东，其虽向原告转账支付了部分款项，但被告东宁公司均认可为受公司委托支付，故上述转款行为应认定为代表公司的职务行为，原告要求被告杜维新承担合同责任，没有法律及事实依据，本院不予支持。关于合同解除。根据本案查明的事实，2017年11月22日，被告东宁公司将105号商铺的钥匙及水、电卡交与原告的委托人湖南中环地产顾问有限公司置业顾问朱高峰，且朱高峰作为被告东宁公司的证人出庭作证，证实其拿到钥匙后开门发现房屋已搬空。因此，被告东宁公司辩称105号商铺已实际交付原告，并主张涉案合同于2017年11月30日解除，本院对此予以确认。原告主张涉案合同一直存续与事实不符，本院不予支持。合同解除后，原告收取的押金30000元应予返还或冲抵被告陈辉、东宁公司的应付款项。关于欠付租金及滞纳金。根据双方约定租金标准，截止涉案合同解除之日，被告东宁公司应付租金为364500元；截止2018年4月2日，被告东宁公司除押金外实际支付376100元（243000元+133100元），超出应付租金11600元（376100元-364500元），故原告要求支付欠付租金与事实不符，本院不予支持。根据被告东宁公司实际支付租金的情况，可以认定在合同履行过程中存在逾期支付租金的事实，被告陈辉、东宁公司按合同约定应承担相应的违约责任；合同约定的滞纳金实际为逾期付款违约金，约定标准日千分之六明显过高，被告东宁公司主张按日0.0667%计算，符合法律规定，本院予以支持，被告东宁公司按此标准计算的滞纳金为43526元，本院予以确认；冲抵被告东宁公司已付款项（押金除外）的剩余部分后，被告陈辉、东宁公司还应支付原告滞纳金31926元（43526元-11600元）。关于解除合同的违约金。被告东宁公司辩称涉案合同系双方协商一致解除，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信；根据本案查明的合同解除过程，涉案合同系被告东宁公司单方解除；因涉案合同的提前解除，导致原告预期利益受损，被告陈辉、东宁公司应承担提前解除合同的违约责任；根据合同履行情况，本院酌定被告陈辉、东宁公司应支付解除合同的违约金20000元，原告要求其承担相当于一年租金的违约金，无合同依据，本院对超过部分不予支持。关于物业费。被告东宁公司已支付105号商铺截止2017年12月31日的物业服务费，原告要求支付物业费的诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定》（三）第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李雁伟与被告陈辉签订的《商铺租赁合同》已于2017年11月30日解除；二、被告陈辉、湖南东宁节能科技有限公司应支付原告李雁伟逾期付款滞纳金31926元；三、被告陈辉、湖南东宁节能科技有限公司应支付原告李雁伟解除合同违约金20000元；上述二、三项的应付款项为51926元（31926元+20000元），冲抵押金30000元后余额为21926元（51926元-30000元），由被告陈辉、湖南东宁节能科技有限公司于本判决生效后10日内支付给原告李雁伟；四、驳回原告李雁伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8712元，因适用简易程序减半收取4356元，由被告陈辉、湖南东宁节能科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一八年九月二十八日法官助理袁亚书记员甘梦月