北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民初6854号原告：北京环北物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇北二环路。法定代表人：秦铁成，经理。委托诉讼代理人：王雪娟，北京市方桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：石金萍，女，1982年12月14日出生，北京环北物业管理有限公司员工。被告：于兵兵，男，1977年7月13日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：于文明（被告之父），1951年10月20日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。原告北京环北物业管理有限公司与被告于兵兵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京环北物业管理有限公司的委托诉讼代理人王雪娟、石金萍，被告于兵兵的委托诉讼代理人于文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告交纳2007年至2017年的物业费共计8606.4元。事实及理由：原告为北京市平谷区XX小区9号楼（以下简称XX小区9号楼）提供物业服务，该楼的业主应于每年的第四季度将全年的物业费一次性交纳。被告作为该楼的业主，享受了原告的物业服务，其每年应交纳物业费782.4元，但被告拖欠2007年至2017年的物业费共计8606.4元，原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，我是登记房主，房屋是2009年买的，房屋面积97.32平方米，我2010年入住，未交纳2010年至2017年的物业费，理由如下：1、购房至今原告没有与我签订物业服务协议。小区一直使用临时用电，正式用电迟迟未解决；2、单元门门禁系统损坏多年无人维修；3、小区无车棚，业主只能将自行车、电动车等经电梯运到自家户外，楼道内摆满车辆及日常用品，消防通道被堵死，原告未予管理；4、9号楼底商一二层存在开设电子游戏厅等娱乐场所及校外辅导班的情况，社会人员随意出入小区，严重影响业主生活起居，原告未尽到相应管理义务；5、社会车辆随意停放小区、占用公共停车位，自行车及电动车堵满路口，导致业主自身车辆无法停放和正常出行，没有物业人员管理和疏导，如发生险情，救援车辆无法进入，无法保证人身安全；6、楼道、楼梯及扶手基本无人打扫，楼道侧墙及电梯内到处乱贴乱画，严重影响居住环境；7、电梯经常不能正常使用，电梯内没有对外电话系统，找不到电梯的维修人员，严重威胁业主安全；8、小区没有任何绿化，绿化砖中的绿草多年来无人管理；9、XX小区大门至今未对9、10号楼业主开放，正门的边门被堵死，业主只能走东面偏门，原告至今未解决；10、原告公司管理混乱，从业人员简单粗暴，不具备物业服务资质；11、原告在小区内无办公地点，工作人员从别处到小区需很长时间，不能保证突发事件及时到场，严重威胁业主安全。综上，我没有享受到相关物业服务，不同意原告的诉讼请求。针对被告答辩意见，原告回复称：1、我方与开发商签订了前期物业服务合同，约定了相关内容，直至现在没有选出新的物业。小区共78户，只有两三户交了物业费，因没有物业费支持，我方无法支付开支，垫付了相关费用，确实只有一人打扫卫生；2、合同上约定有物业办公用房，但开发商没有留给我方，我方无法常驻小区，只能在别处办公。业主楼下张贴有物业服务电话，业主可以随时拨打，我方可以派人过去；3、车棚、大门、绿化、安保等基础设施，交接物业时就没有，不应由我方建设，我方只负责交接后的管理和维护；4、小区有五个电梯，我方将电梯维修工作承包给了北京铂铠星奥电梯设备有限公司，电梯里有维修电话，有问题业主可随时拨打。电梯半年需大修一次，不检修是无法正常运行的；5、小区用电方式系开发商和供电局协商决定，我方只负责维护；6、游戏厅、辅导班所在房屋系开发商卖出，且其经营已经工商注册登记，我方无权干涉，劝说过但无效；7、物业费中不包含车辆管理费，小区来往人多、车多，我方没有进行停车管理，也没有收取停车费；8、门的问题，其他物业公司在其管理区域安装了门，被告所在的是不同区域。本院组织双方当事人举证质证，原告提交：1、《前期物业服务合同》，证明原告为被告所在小区提供物业服务的内容及收费标准；2、《电/扶梯日常维护保养合同》，证明原告已委托他方提供电梯维修服务；3、2017年XX小区一年支出费用清单，证明该年度原告相关费用支出情况；4、保洁日常工作照片，证明原告从事了物业管理工作；5、电梯公司出具的证明，证明每个电梯每年维保费用5000元；6、记账凭证、发票、领款证明单等，证明公共维修相关费用支出情况；7、电费交费通知单，证明小区公共部分的用电费用支出情况。被告称对证据1、2不清楚，对证据3、4、5、6、7均不认可。被告提交：1、照片一组，证明被告辩称事实；2、业主联名信，证明小区业主不同意交物业费。原告对证据1、2均不认可。本院经审理认定事实如下：被告系涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积97.32平方米。2005年5月10日，原告与北京XX公司签订了《前期物业服务合同》，其中约定，物业构成包括高层2栋，78套房，建筑面积11835.87平方米，物业用房1套，150平方米；前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、装饰装修管理服务；5、物业档案资料管理；物业服务收费采取包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米0.67元，物业费按年交纳，业主或物业使用人应于每年元月壹日之日起交纳物业服务费用；合同期限自2005年5月10日起至业主委员会成立，选聘新的物业服务企业止。原告称被告未交纳2007年至2017年的物业费，故诉至本院。被告持答辩理由不同意原告的诉讼请求。经本院现场勘查，原告提供的物业服务范围包括XX小区9号、10号两栋楼，9号楼居北、10号楼居南；9号楼北侧、两栋楼西侧，均有栅栏围挡，出行可经两楼之间东侧过道；小区未设大门，无安保人员；公共区域未见绿化，较为整洁；划有停车位、停车不收费、停车无人管理；单元楼门开放，门禁系统无法使用；单元楼电梯正常运行，张贴有电梯使用标志、维修单位、人员及电话信息，亦张贴有小广告；单元楼楼道墙壁有破损、污渍；业主门口、楼内公共区域有杂物堆放，楼内张贴有要求业主清理杂物的通知；未见物业办公室，楼外墙体张贴有物业公示电话及高层住宅楼消防安全公示牌；9号楼有底商。另查，涉诉房屋于2009年12月9日变更登记至被告名下。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《电/扶梯日常维护保养合同》、本院现场勘查照片、不动产登记信息查询结果等证据在案佐证。本院认为，原告与北京XX公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。《前期物业服务合同》对包含被告在内的小区业主均具有约束力，原告应依合同约定提供物业服务，被告亦应依合同约定及时交纳物业费。现双方当事人对于原告物业服务的内容及质量存在争议。审查双方当事人提交的证据，结合本院现场勘查情况，对原告进行了保洁、电梯维护等基本物业服务的事实，本院予以采信。但原告在单元门门禁修复、楼道墙壁等公共区域维护方面确实未尽到物业管理服务职责，且原告在XX小区没有固定办公地点，直接影响物业服务质量和水平。另说明，通行门、绿化、用电及底商经营问题，与小区设计和开发商行为有关，非原告负责且可以解决事项，被告以此为由不交物业费的辩称意见，本院不予采纳；楼道杂物堆放问题，需被告配合原告共同解决，原告已张贴要求业主清理杂物的通知，但该问题仍未彻底解决，双方均有责任，被告以此为由不交物业费的辩称意见，本院不予采纳。综上，原告既已提供物业服务，被告即应支付物业费，但基于物业服务存在瑕疵，故对被告应交物业费的数额，本院予以酌减。对被告应交物业费的年度，本院依不动产登记信息确认。通过本案审理，原、被告均应明确，共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任。为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，处理好物业管理服务关系。如双方对于继续履行《前期物业服务合同》存有异议，可依合法途径解除物业服务关系，选聘新的物业服务企业进行物业服务，双方均应避免消极不作为，最终损害物业与业主的利益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告于兵兵于本判决生效后七日内向原告北京环北物业管理有限公司交纳2009年12月9日至2017年12月31日的物业费共计4415.95元；二、驳回原告北京环北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告于兵兵负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  原婷婷二〇一八年九月二十九日书记员  韩 欣