江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终2596号上诉人(原审原告):程建军,男,1966年10月16日出生,住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：梁淮保，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人(原审被告):宿迁泰山房地产有限公司,住所地江苏省沭阳县广州路城南超市购物中心**。法定代表人：朱其新，该公司董事长。委托诉讼代理人:朱海平,女,1969年12月6日出生，住江苏省沭阳县，系该公司会计。被上诉人(原审被告):朱海平,女,1969年12月6日出生,住江苏省沭阳县。上诉人程建军因与被上诉人宿迁泰山房地产有限公司（以下简称泰山公司）、朱海平房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省沭阳县人民法院作出的（2017）苏1322民初20134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程建军的上诉请求为：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持程建军的一审诉讼请求。事实与理由：一、泰山公司不仅存在迟延办理涉案房屋备案登记违约情形，还存在拖延交付房产证违约情形。泰山公司作为商品房出售方，有义务在法定期限内办理并交付涉案房屋房产证。涉案房产证于2016年6月7日办理，一直不通知并交付给程建军，并将房产证交予朱海平保管。原审法院未认定泰山公司违约交付房产证有误。二、泰山公司长期处于歇业状态，售楼部早已人去楼空，公司原资产已被各投资人处置，公司目前由朱海平实际控制，故朱海平应连带承担泰山公司的违约责任。三、涉案违约金不属于过高情形。具体理由如下：1.2015年10月20日签订的协议系对违约赔偿金计算方法的约定，不适用违约金过高调整的法律规定。2.2015年10月20日签订的协议中涉案房屋总价为760000元，程建军已付房款735000元，仅剩余25000元未付。双方约定的赔偿违约金为合同价款的10%，从已付房款的金额以及违约赔偿的比例来看，不属于过高情形。3.违约赔偿金未超出泰山公司因违约需承担责任的预期。2015年10月20日签订的协议系双方真实意思表示，合法有效。且泰山公司与程建军曾于2014年6月24日签订了房屋买卖协议书，在该房屋买卖协议履行中，泰山公司因违约承担了90000元的违约责任（房总价从850000元调整到760000元）。故泰山公司对2015年10月20日双方签订的协议违约应承担的赔偿金额应属预期范围内。四、泰山公司虽提出违约金过高并请求法院调整，但未就违约金过高进行举证，且未提出调整的标准，一审法院不应主动予以调整。被上诉人泰山公司、朱海平共同答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回程建军的上诉请求，维持原判。程建军向一审法院提出诉讼请求：判令泰山公司、朱海平向程建军交付沭阳县沭城街道中华家园小区103、203室房屋的房产证；泰山公司、朱海平支付违约金51000元。一审法院经审理查明：2014年8月13日，泰山公司向程建军出具中华家园小区8幢103、203号房屋的首付款200000元、225000元收据两份，并加盖公司印章。2015年10月13日，泰山公司与程建军签订《商品房买卖合同》，约定程建军购买泰山公司开发的中华家园小区8幢103室房屋，建筑面积为71.28平方米，单价为5050.5元，价款为360000元，其中首付款200000元，余款办理银行按揭贷款。同年11月13日，泰山公司与程建军再次签订《商品房买卖合同》，约定程建军购买泰山公司开发的中华家园小区8幢203号房屋，建筑面积共102.63平方米，单价为3897.5元，价款为400000元，其中首付款225000元，余款办理银行按揭贷款。上述两份商品房买卖合同均于当日在房管部门办理了备案。2016年6月7日，泰山公司为程建军办理上述两套房屋的不动产权属证书。2015年10月20日，泰山公司与程建军签订协议，内容为：“1、程建军购买中华家园小区８号楼103、203室商铺，价格760000元整（103室360000元，203室400000元）。泰山公司免费赠送１间自行车库，车库号8号楼25号车库，面积15.1㎡。2、泰山公司须在10日内到房管部门备案（节假日除外）。3、泰山公司须在203室合同备案后通知程建军10日内到银行办理按揭（节假日除外）。4、程建军已付首付款400000元，程建军尚欠25000元，泰山公司将程建军房产证办理完成交与程建军时程建军一次性付清欠款。如双方违约，违约方按合同价赔偿违约金10%。”朱海平以甲方名义在合同上签字署名，并加盖泰山公司印章。同日，程建军向泰山公司出具25000元购房款欠据一份。一审法院另查明，泰山公司将其对程建军享有的25000元债权转让给朱海平，同时将涉案房屋的不动产权属证书交付朱海平。2017年11月22日，朱海平以债权转让为基础法律关系向本院提起诉讼，要求程建军支付涉案房屋的剩余购房款25000元。本案的争议焦点为：一、泰山公司在合同履行过程中是否存在违约行为，应否向程建军承担违约责任，合同约定的违约金是否明显过高，应否予以调整；二、朱海平应否向程建军承担违约责任；三、程建军主张泰山公司、朱海平向其交付涉案房屋权属证书条件是否成就。关于第一个争议焦点。一审法院认为，泰山公司与程建军之间的商品房买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。2015年10月20日泰山公司与程建军签订的协议第二条约定“泰山公司须在10日内到房管部门备案（节假日除外）”，而双方签署的203室房屋的商品房买卖合同备案时间为2015年11月13日，泰山公司存在迟延办理合同备案的违约行为。程建军据此要求泰山公司承担违约金76000元，冲抵购房款25000元后，泰山公司应付其违约金51000元。泰山公司辩解其已于合同签订后十日内向行政主管部门递交了合同备案申请材料，因行政机关需要一定时间进行审批才导致迟延，且客观上并未给程建军造成经济损失，不应支付违约金。一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然协议中对于违约金的计算方法进行了约定，但泰山公司已协助程建军办理涉案两套房屋的不动产权属证书，程建军的合同根本目的已经实现，泰山公司迟延备案合同的行为并不构成根本性违约，考虑节假日等因素，泰山公司违约程度较轻，客观上亦未给程建军造成较大的经济损失，故关于违约金的数额，一审法院综合考量酌定为2000元。泰山公司辩解其于合同签订后十日内向行政主管部门递交了合同备案申请材料，但并未提供证据加以证明，一审法院依法不予采信。关于第二个争议焦点。一审法院认为，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。在朱海平起诉程建军及第三人泰山公司债权转让合同纠纷一案中，经一审法院释明，告知其可在该案中提起反诉，程建军坚持以商品房买卖合同纠纷在本案中起诉泰山公司及朱海平，要求其承担违约责任，但因朱海平并非买卖合同相对方，根据合同相对性原则，对程建军要求朱海平承担违约责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于第三个争议焦点。一审法院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从双方于2015年10月20日签署的协议第四条内容看，泰山公司向程建军交付涉案房屋的产权属证书与程建军向其支付剩余购房款25000元应当同时履行，即程建军要求泰山公司交付产权证明的同时，应当向其支付剩余购房款，其交付条件方成就。因一审法院已在（2017）苏1322民初19176号民事案件中对涉案房屋的不动产权属证书交付事宜进行了处理，根据民事诉讼一事不再理原则，本案不再进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、泰山公司于判决发生法律效力之日起十日内向程建军支付违约金2000元；二、驳回程建军的其他诉讼请求。案件受理费1079元，由程建军负担1000元，泰山公司负担79元。二审中，本院组织双方当事人进行证据质证。上诉人程建军围绕其上诉主张，提供如下证据：证据1.涉案房屋照片打印件三张及周边房屋照片打印件七张。旨在证明因泰山公司没有及时给程建军办理房产证导致涉案房屋在周边房屋都被出租的情况下未能出租，给程建军造成租金损失。证据2.周边房屋租赁合同打印件三份。旨在证明周边房屋的租金水平。证据3.证明一份。旨在证明涉案房屋周边房屋的租金为30000元/年。被上诉人泰山公司、朱海平质证认为：对证据1的真实性无异议，但该证据与本案无关联性。对证据2、3的真实性无法确认，但即使上述证据是真实的，该证据与本案无关联性。本院对上述证据的认证意见为：上述证据可以证明涉案房屋周边房屋的租金水平，但上述证据与本案无关联性。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本案二审的争议焦点为：1.泰山公司逾期将商品房买卖合同备案的违约责任如何确定；2.朱海平对泰山公司的违约行为应否承担连带责任。关于第1争议焦点。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，程建军主张因泰山公司未在协议约定的期限内将涉案商品房买卖合同备案构成违约，应当按照合同约定承担总房款10%即76000元的违约责任。程建军另主张因泰山公司未及时将合同备案导致其未能及时取得房屋权属证书造成租金损失每年不低于30000元。本院认为，泰山公司与程建军于2015年10月20日签订的协议中约定泰山公司于10日内办理合同备案。涉案合同于2015年11月13日备案，泰山公司虽主张其于10日内向住建部门提交合同备案申请材料，但未提交证据证明，故本院对泰山公司的上述主张不予采信，泰山公司迟延办理合同备案手续的行为构成违约。程建军另主张泰山公司迟延向其交付房产权属证书违约。因双方协议约定“泰山公司将程建军房产证办理完成时程建军一次性付清欠款”，因程建军尚欠泰山公司的25000元购房款至今未付，故泰山公司未向其交付房屋权属登记证书并未违约。在商品房买卖合同中，交付购房款系买受人的主要义务，交付房屋系出卖人的主要义务，办理房屋权属登记证书系附随义务。本案中，双方虽约定了办理商品房买卖合同备案手续的期限，但考虑到迟延办理备案手续并未构成根本性违约、扣除住建部门审批的合理时间后泰山公司迟延申请办理合同备案时间较短、泰山公司已及时办理涉案房屋产权登记证书、程建军未能举证证明迟延办理合同备案给其造成经济损失等因素，一审酌定泰山公司承担迟延办理合同备案违约金2000元并无不当，本院依法予以确认。关于第2争议焦点。程建军主张朱海平为泰山公司的实际控制人，其应对泰山公司的违约行为承担连带责任。朱海平否认其系泰山公司的实际控制人，且程建军未提交证据证明，故本院对程建军的上述主张不予采信。因与程建军建立商品房买卖合同的相对方为泰山公司，程建军要求朱海平对泰山公司的违约行为承担连带责任的主张无法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人程建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1079元，由上诉人程建军负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一八年九月三十日法官助理赵政书记员杨紫棋