福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初8466号 原告（反诉被告）：厦门经济特区对外贸易集团公司，住所地厦门市思明区洪莲中二路1-11号302之1室。 法定代表人：王明成。 委托诉讼代理人：施翔宇，福建如浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门德才进出口贸易有限公司，住所地厦门市思明区民族路37号之一海祥大厦405-410室。 法定代表人：郑镇才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚志飞，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王福金，福建君州律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门经济特区对外贸易集团公司（以下简称外贸公司）与被告（反诉原告）厦门德才进出口贸易有限公司（以下简称德才公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）外贸公司的委托诉讼代理人施翔宇、被告（反诉原告）德才公司的法定代表人郑镇才、委托诉讼代理人龚志飞、王福金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 外贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认外贸公司与德才公司签订的《租赁合同》于2018年4月22日解除；2.德才公司向外贸公司支付2017年2月21日起至2018年4月21日期间拖欠的租金123000元，并支付逾期付款违约金（自应付租金之日起，按逾期未付租金5‰/日的标准支付至实际付款之日止）；3.德才公司向外贸公司支付占有使用费（按10609元/月标准自2018年4月22日起计至房屋实际返还之日止）；4.德才公司将厦门市的房屋腾空并恢复原状后交付给外贸公司；5.德才公司向外贸公司立即支付违约金10609元；6.确认外贸公司有权没收德才公司支付的押金30000元。 事实和理由：2016年4月21日，外贸公司与德才公司签订《租赁合同》，约定外贸公司将位于厦门市的房屋出租给德才公司，面积为499.04平方米，租赁期限自2016年4月22日起至2019年4月21日止。租金标准如下：自2016年4月22日至2017年4月21日，租金为10000元/月；自2017年4月22日至2018年4月21日，租金为10300元/月；自2018年4月22日至2019年4月21日，租金为10609元/月。《租赁合同》签订后，外贸公司依约将房屋移交给德才公司，德才公司一直占有使用租赁房屋。但自2016年6月起，德才公司屡次拖欠租金，外贸公司于2016年9月27日、2017年9月21日、2017年12月22日，分别以顺丰速运、EMS专递方式向德才公司寄送了法律知会函，要求德才公司立即支付拖欠租金，但德才公司仍未能及时支付相应租金。德才公司拖延支付租金的行为已构成违约，应依约及时支付租金、逾期付款违约金，并支付合同解除后的房屋占有使用费等，更应及时将租赁物腾空恢复原状后交付给外贸公司。为维护外贸公司的合法权益，其提出如上诉请。 德才公司辩称，一、外贸公司违约在先，其无权解除合同，亦无权没收押金、无权要求德才公司支付违约金及占用费。《租赁合同》约定，在租赁期内，外贸公司负责对公共部位、共有设备进行检测、维修工作，并约定若因外贸公司物业权属不清，导致德才公司无法使用承租物业达30日以上的，德才公司有权要求外贸公司立即更正违约行为，外贸公司拒绝更正的，德才公司选择解除合同，外贸公司应向德才公司支付相当于合同解除时租金标准计算的一个月租金的违约金，违约金不足以赔偿损失的，外贸公司应继续予以赔偿。2016年4月25日，德才公司发现房屋三层以上经过租赁楼层的卫生间及厨房排污管道腐烂开裂，多有污水、臭气溢出，4月29日甚至有粪便冒出，德才公司于2016年5月3日请外贸公司郑再贺经理派员处理，然外贸公司以需要走公司内部程序、需要三楼以上住户配合、难度大等理由多次推诿。2016年5月25日，德才公司咨询专业施工队伍维修费用等，施工队报价48950元。德才公司于2016年5月31日将该情况再次函告外贸公司，请其尽快派员处理，但未获答复，德才公司只得自费请人维修，支出维修费48950元。另外，因讼争房屋权属不清，德才公司被房屋所在小区业委会诉至法院，要求另行支付占用费。2016年8月，因房屋不符合消防要求，被安全监察部门责令改正，然因外贸公司退休员工阻扰，直至2017年8月仍无法完成整改。因上述原因，德才公司无法正常使用讼争房屋，只能于2016年7月1日起另行向东海救助局厦门基地承租办公地点，即厦门市思明区民族路19号海祥大厦第4层405-410室。另外，2016年9月15日，莫兰蒂台风后，房屋窗户等大量损毁，德才公司请求外贸公司处理，但其未予处理。综上，外贸公司违约在先，德才公司有权拒付租金。二、2017年12月22日至2018年6月21日的房租62418元德才公司已全部支付完毕，尚欠2017年2月22日至2017年12月21日租金102400元未支付，理由系外贸公司拒不履行合同义务，导致德才公司无法正常使用房屋。三、因外贸公司违约行为给德才公司造成损失，德才公司已提起反诉。因前述原因，德才公司于2016年7月1日起另行向东海救助局厦门基地承租办公地点，另行支付租金、物业费、水电费共计111264元。因外贸公司拒不履行维修义务，德才公司支出管道维修费48950元、铝合金窗户更换费17600元。综上，请求驳回外贸公司的全部诉讼请求。 德才公司向本院提出反诉请求：外贸公司赔偿德才公司损失177814元。 事实和理由：同前述答辩意见。 外贸公司对德才公司的反诉辩称，第一，污水管、雨水管属于公共部分，根据相关法律规定，针对公共部分的维修并非外贸公司的法定义务，应由全体业主共同承担维修责任，且德才公司无证据证明讼争房屋门窗在台风中损坏需维修。第二，德才公司在2014年6月28日就已经与案外人交通运输部东海救助局厦门基地签订了租赁合同，租赁海祥大厦第四层405-410作为办公用房，期限为2014年7月1日至2018年3月21日，并在市场监督管理局进行了变更登记，故不存在其所谓的因为无法使用讼争房屋而于2017年7月租赁海祥大厦房屋用于办公的事实。第三，从德才公司提供的消防整改通知以及申请书可以看出，德才公司私自将讼争房屋改装成公寓牟利并未用于办公。综上，德才公司的诉请依法应当予以驳回。 双方围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月21日，外贸公司作为出租方（甲方）与德才公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（编号：外贸物合[2016]4号），约定：甲方将位于厦门市.04平方米出租给乙方；租赁期限三年，自2016年4月22日起至2019年4月21日止。合同第三条“物业的租金、押金及其支付”第一款约定：乙方每两月向甲方支付租金2万元（1万元每月），从第二年（即2017年4月22日）起每年月租金增加3%，第二年（2017年4月22日）起租金10300元/月。从第三年（即2018年4月22日）起每月租金增加3%。第三年（2018年4月22日）起月租金10609元/月。第二款约定：乙方应于2016年4月20日前向甲方支付物业押金3万元，合同期满如乙方无违约情形，甲方应将物业押金不计利息退还乙方，押金不可以抵扣租金。第三款约定：除首期租金于2016年4月20日前缴清外，乙方应不迟于每两月开始前的1日支付下两月租金。第四款约定了外贸公司的指定收款账户。合同第五条“物业的使用”第一款约定：乙方承诺物业仅用于教育、办公，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更物业用途。第四款约定：乙方应当认真做好消防安全工作，定期对物业进行检查，负责物业及附属设施设备（包括消防等附属设施、设备）的维修、保养，并承担维修、保养费用。其他相关物业共用部位、公用设施设备的维修、保养，依照物业管理区域的物业管理规定处理；如没有相关规定，则由乙方负责维修、保养并承担相关费用。合同第六条“双方的其他权利义务”第一款约定：租赁期内，甲方保留检查乙方对物业使用状况的权利，如对公共部位、共有设备进行检测、维修等工作，需要通过或进入租赁物业的，乙方应予以配合。合同第七条“合同的解除”第一款约定：租赁期限内乙方有下列情形之一的，甲方有权单方选择解除本合同并不退还押金：（1）乙方拖欠租金或其他应付款项达15日以上的；（2）乙方逾期未接收租赁物业，超过约定期限达5日以上的；（3）乙方未经甲方书面同意，擅自变更物业租赁用途；（4）乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁物业转租、出借以该租赁物业的使用权与他人联营、合作的；（5）乙方未经甲方书面同意，擅自拆改物业结构或对物业进行装饰、装修、添置设施设备的；（6）乙方对该租赁物业进行转让、抵押或者采取其他侵犯甲方对租赁物业之所有权的行为的；（7）乙方利用物业从事违反中华人民共和国的法律、法规，损坏社会公共利益的活动的；（8）乙方丧失民事行为能力，导致客观上不能继续履行本合同的；（9）乙方租赁物业如用于商用，但租赁期内未对外营业超过半年的；（10）存在甲方依法有权解除本合同的其他情形的。第二款约定：租赁期间内甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方立即更正违约行为，甲方拒绝更正的，乙方有权选择解除本合同：（1）甲方逾期交付租赁物业达30日以上的；（2）物业权属不清，导致乙方无法使用承租物业达30日以上的，但若因其他客观原因导致全部或部份租赁物业无法及时交付，甲方可待障碍消除后再行交付，该租赁物业租期从实际交付之日起计算，甲方不承担违约责任。合同第八条“物业的返还”第一款约定：本合同如因解除、租赁期限届满等原因而终止时，乙方应在合同终止后的3日内清空其物品，并将符合正常使用后的合理状态之租赁物业返还给甲方。逾期仍未办理的物品，视为乙方放弃其所有权。甲方可自行处置，乙方不得对甲方采取的包括但不限于：处置行为、方式、价格等在内的任何处置事项提出任何意义。若处置所得款项不足以冲抵乙方全部欠款及因处置而产生的费用（包括但不限于搬运费、律师费、诉讼及保全费、公证费、差旅费、通讯费、评估费、拍卖费等），甲方有权向乙方追偿；若处置遗留物品行为涉及第三人权益，因此引起的全部责任及费用概由乙方承担。第三款约定：乙方在本合同终止后，未经甲方书面同意继续占用物业，不能视为合同租赁期限延期或合同自动续订。占用期间甲方有权按照下列第1种方式处理：（1）要求乙方支付相应的逾期占用费，逾期占用费用为占用天数×月租金/30×300%；（2）要求乙方赔偿因上述占用行为导致甲方遭受的一切损失。合同第九条“违约责任”第二款约定：本合同签订后，任何一方不得擅自解除本合同。一方无合法理由擅自解除合同，或因一方违约导致守约方据此解除合同的，则守约方有权要求违约方支付相当于按合同解除时租金标准计算的1个月租金的违约金。违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方应继续予以赔偿。第三款约定：乙方拖欠租金或其他应付款项的，则每逾期一日，应当按逾期未付金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金。 讼争合同签订后，德才公司依约支付租金至2017年2月21日。此后，直至2017年12月24日期间，德才公司未再支付讼争房屋租金。2017年12月22日，外贸公司向德才公司寄送《法律知会函》，告知拖欠房租已构成违约，要求交清所有欠费。后，德才公司分别于2017年12月25日、2018年4月23日、2018年5月30日、2018年7月3日向外贸公司支付租金20600元、20600元、21218元、21218元。 2016年10月11日，德才公司向外贸公司寄送《报告函》，载明讼争房屋存在产权纠纷，且应相关部门检查要求需开设消防通道出口，并表示讼争房屋所在楼房公共排水、污水管道经过一、二层段腐烂泄漏污水，进化粪池堵塞，要求外贸公司出面协调并承担费用。外贸公司于2016年10月20日回复称：产权纠纷以法院裁判为准；消防通道出口问题应由德才公司自行与小区业委会协商解决；公共部位维护属房产租赁日常工作，外贸公司现场勘查解决；同时催缴拖欠租金。 2017年8月28日，厦门市思明区消防工作联席会议办公室出具《安保消防安全基础排查责令改正通知书》，载明讼争房屋存在的诸项消防问题，责令于2017年9月2日前完成整改。 2017年10月18日，德才公司向外贸公司寄送《申请书》，载明：关于排污、排水管道腐烂问题，德才公司已自行把不能用的排污管更换修复，外贸公司近期才派人整修剩下的排水管，因讼争房屋的正常使用受到影响，请求给予2016年4月22日至2017年12月21日租金减半。 经查，2016年6月17日，厦门市国土资源与房产管理局颁发《不动产权证书》【编号：闽（2016）厦门市不动产权第0072413号】，载明：权利人为外贸公司，坐落为思明区寿彭路1号10号楼第一层，建筑面积为240.07㎡。同日，厦门市国土资源与房产管理局颁发《不动产权证书》【编号：闽（2016）厦门市不动产权第0072411号】，载明：权利人为外贸公司，坐落为思明区寿彭路1号10号楼第二层，建筑面积为258.9㎡。 又查，2014年6月28日，德才公司作为承租方与交通运输部东海救助局厦门基地签订《房屋租赁合同》，向其承租厦门市民族路37号之一海祥大厦第四层（405-410室）作为办公用房，租赁期限自2014年7月1日至2018年12月31日。后德才公司于2014年12月23日将住所地由厦门市思明区万寿路54号一层之二变更至前述海祥大厦地址。 审理中，外贸公司与德才公司均确认德才公司在讼争合同签订前已承租讼争房屋数年。 本案争议焦点为：一、德才公司逾期支付租金是否构成根本违约；二、德才公司的损失及其负担。 1德才公司逾期支付租金是否构成根本违约 外贸公司主张，德才公司自2016年6月起屡次拖欠租金，且经催告仍未及时支付相应租金，其行为构成违约，根据讼争合同第七条第一款的约定，外贸公司有权行使解除权，讼争合同于2018年4月22日外贸公司向本院递交诉状之日解除。 德才公司认为，其逾期支付租金理由有二。其一，讼争房屋权属不清，导致德才公司另案涉诉，且无法使用讼争房屋达30日以上，另行承租办公场所，根据讼争合同第六条第一款约定，德才公司有权要求解除合同并要求赔偿损失。其二，讼争房屋排水、排污管道腐烂开裂，外贸公司推诿拒不维修。因外贸公司的前述违约行为，德才公司有权拒付租金，外贸公司无权解除合同。 本院分析认为，德才公司逾期支付租金达15日以上，根据讼争合同第七条第一款约定，外贸公司有权解除合同且不退还押金。德才公司以讼争房屋权属不清及排水、排污管道腐烂开裂为由进行抗辩，本院不予采纳。首先，讼争合同约定租赁面积为499.04平方米，而讼争房屋一层建筑面积240.07平方米，二层建筑面积258.9平方米，合计498.97平方米，故可知讼争合同约定租赁范围并不包括德才公司所主张的空地范围，故讼争房屋权属并不存在争议。其次，根据讼争合同第五条第四款约定，德才公司应认真做好消防安全工作，定期对物业进行检查，负责物业及附属设施设备的维修、保养，并承担维修、保养费用。其他相关物业共用部位、公用设施设备的维修、保养，依照物业管理区域的物业管理规定处理，如没有相关规定，则由德才公司负责维修、保养并承担相关费用，故无论排水、排污管道位于公共区域与否，维修、保养义务及费用的承担均由德才公司负责。故此，德才公司逾期支付租金已构成根本违约，外贸公司有权解除合同并要求德才公司承担违约责任。 2德才公司的损失及其负担 德才公司主张，外贸公司应赔偿其损失177814元，包括维修排污管道费用48950元、铝合金窗户等更换费用17600元、另行租赁办公场所支出的租金、物业费、水电费111264元。德才公司提交《收据》一份，拟证明其于2016年11月25日支出排污管道维修费用48950元；提交《收款收据》一份，拟证明其于2016年11月25日支出更换塑钢窗、铝合金窗、修木窗及其他玻璃费用17600元；提交上海增值税普通发票两张，拟证明其分别于2016年9月26日、2017年4月20日向交通运输部东海救助局支付租赁费55632元、55632元；申请证人许某出庭，拟证明讼争房屋管道维修及门窗维修的事实。 外贸公司认为，其已负责维修了污水管雨水管，且该部分属于公共部分，维修并非其法定义务，应由全体业主共同承担维修责任。关于铝合金窗户等更换的费用，德才公司并无证据证明讼争房屋门窗在台风中损坏以至于需要维修。关于另行租赁房屋的问题，德才公司早于2014年7月1日即与交通运输部东海救助局厦门基地签订了租赁合同承租了海祥大厦405-410室房屋作为办公用房，故不存在因外贸公司问题导致其另行承租的情形，故德才公司所有损失无依据，且不应由外贸公司承担。 本院分析认为，许某的证人证言，可证明其确实维修过讼争房屋，但其证言及收款收据，并无法证明德才公司已支出相关维修费用及费用具体金额。此外，德才公司早于2014年7月1日即已承租其主张因外贸公司原因而另行承租的海祥大厦房屋，故其主张与事实不符，本院不予采纳。再者，如前所述，根据讼争合同第五条第四款约定，维修费用均应由德才公司自行承担，故德才公司主张的全部损失，均不应由外贸公司承担。 综上事实，本院认为，外贸公司与德才公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。德才公司逾期支付讼争房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，讼争合同于2018年5月25日德才公司收到本案诉讼材料之日解除，外贸公司主张德才公司将讼争房屋腾空返还外贸公司，本院予以支持。但外贸公司主张德才公司将讼争房屋恢复原状，但未对其主张进行举证，故对该项主张，本院不予支持。 关于拖欠租金的抵扣问题，德才公司支付讼争房屋租金至2017年2月21日，后分别于2017年12月25日、2018年4月23日、2018年5月30日、2018年7月3日向外贸公司支付租金20600元、20600元、21218元、21218元。根据讼争合同约定，讼争房屋2016年4月22日至2017年4月21日期间的月租金为10000元，2017年4月22日至2018年4月21日期间的月租金为10300元，2018年4月22日至2019年4月21日期间的月租金为10609元，租金每两个月支付一次，应于每两个月开始前1日支付，逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未付金额的5‰支付逾期付款违约金。故外贸公司于2017年12月25日支付的租金20600元足以抵扣2017年2月22日至2017年4月21日租金20000元及2017年4月22日至2017年6月21日租金20600元中的600元，相应逾期付款违约金应为20000*（2017年2月22日至2017年12月25日为307天）*5‰+600*（2017年4月22日至2017年12月25日为248天）*5‰=31444元。外贸公司于2018年4月23日支付的租金20600元足以抵扣2017年4月22日至2017年6月21日租金20600元中的20000元及2017年6月22日至2017年8月21日租金20600元中的600元，相应逾期付款违约金应为20000*（2017年4月22日至2018年4月23日为367天）*5‰+600*（2017年6月22日至2017年12月25日为306天）*5‰=37618元。外贸公司于2018年5月30日支付的租金21218元足以抵扣2017年6月22日至2017年8月21日租金20600元中的20000元及2017年8月22日至2017年10月21日租金20600元中的1218元，相应逾期付款违约金应为20000*（2017年6月22日至2018年5月30日为343天）*5‰+1218*（2017年8月22日至2018年5月30日为282天）*5‰=36017.38元。外贸公司于2018年7月3日支付的租金21218元足以抵扣2017年8月22日至2017年10月21日租金20600元中的19382元及2017年10月22日至2017年12月21日租金20600元中的1836元，相应逾期付款违约金应为19382*（2017年8月22日至2018年7月3日为316天）*5‰+1836*（2017年10月22日至2018年7月3日为282天）*5‰=33212.32元。以上违约金合计为138291.7元。抵扣后，德才公司尚欠外贸公司2017年10月22日至2017年12月21日租金18764元，该部分租金逾期付款违约金应以18764元为基数按日5‰标准自2017年10月22日起算至实际付款之日止；尚欠2017年12月22日至2018年2月21日租金20600元，该部分租金逾期付款违约金应以20600元为基数按日5‰标准自2017年12月22日起算至实际付款之日止；尚欠2018年2月22日至2018年4月21日租金20600元，该部分租金逾期付款违约金应以20600元为基数按日5‰标准自2018年2月22日起算至实际付款之日止；尚欠2018年4月22日至2018年5月24日租金11670元，该部分租金逾期付款违约金应以11670元为基数按日5‰标准自2018年4月22日起算至实际付款之日止。 关于占用费，根据讼争合同约定，逾期占用费为占用天数*月租金/30*300%，如前所述，讼争合同于2018年5月25日解除，故解除后，德才公司应按每日10609/30*300%即1060.9元标准向外贸公司支付讼争房屋占用费至实际腾退返还讼争房屋之日止。 此外，根据讼争合同约定，因德才公司违约导致外贸公司据此解除合同，外贸公司有权要求德才公司支付相当于合同解除时1个月租金标准即10609元的违约金并有权没收押金30000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门德才进出口贸易有限公司与厦门经济特区对外贸易集团公司于2016年4月21日签订的《租赁合同》【外贸物合（2016）4号】于2018年5月25日解除； 二、厦门德才进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付尚欠租金71634元，并支付逾期付款违约金（其中2017年10月21日前租金的逾期付款违约金合计为138291.7元，2017年10月22日至2017年12月21日租金的逾期付款违约金以18764元为基数按日5‰的标准自2017年10月22日起算至实际付款之日止，2017年12月22日至2018年2月21日租金的逾期付款违约金以20600元为基数按日5‰标准自2017年12月22日起算至实际付款之日止，2018年2月22日至2018年4月21日租金的逾期付款违约金以20600元为基数按日5‰标准自2018年2月22日起算至实际付款之日止，2018年4月22日至2018年5月24日租金的逾期付款违约金以11670元为基数按日5‰标准自2018年4月22日起算至实际付款之日止）； 三、厦门德才进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付占用使用厦门市房屋的占用费（按每日1060.9元标准自2018年5月25日起算至实际腾退返还讼争房屋之日止）； 四、厦门德才进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市房屋腾空返还厦门经济特区对外贸易集团公司； 五、厦门德才进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付违约金10609元； 六、厦门经济特区对外贸易集团公司有权没收厦门德才进出口贸易有限公司押金30000元； 七、驳回厦门经济特区对外贸易集团公司的其他诉讼请求； 八、驳回厦门德才进出口贸易有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取为3121元，由厦门经济特区对外贸易集团公司负担321元、厦门德才进出口贸易有限公司负担2800元；反诉案件受理费1928元，由厦门德才进出口贸易有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （吴燕航） 二〇一八年九月二十七日 法官助理（孟晓媚） 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。