浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初3131号 原告：赵文伟，男，1969年8月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。 法定代表人：袁风六，该公司董事长。 委托代理人：陆少刚，该公司员工。 原告赵文伟为与被告海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月22日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，并于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告赵文伟、被告委托代理人陆少刚到庭参加诉讼。在案件审理过程中，双方同意继续适用简易程序审理，经批准延长审限一个月。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告系新天地公司（天宁寺商游城）2幢B1001号商用房的业主，被告系原告房产的协议租赁方，根据双方2003年11月签订的新天地公司（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同（以下简称租赁合同）及相关补充协议，被告应每月向原告支付房屋租金。被告自2016年3月1日至2018年4月30日一直未支付原告房屋租金，共计26个月，每月应付租金384.06元，拖欠租金合计9985.56元。根据双方合同之约定，及海盐县人民法院（2016）浙0424民初1492号民事判决书、嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1087号民事判决书的判决结果，被告应无条件返还所欠付租金。根据双方所签租赁合同之第七条第二款所约定的违约责任，被告逾期3个月以上未付租金，应向原告支付当年应交租金总额的15%违约金，计1267.39元（384.06元/月×22个月×0.15）。本案违约方为被告，被告应承担本案的诉讼费用。故原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求判令被告：1、向原告支付拖欠26个月房屋租金9985.56元（384.06元/月×26个月）；2、向原告支付拖欠22个月房屋租金的违约金1267.39元；3、承担本案诉讼费用。 被告答辩称：返租金额不合理，并且租金已超过诉讼时效。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、房屋所有权证一本，证明原告是涉案商铺的产权所有人。 2、国有土地使用证一本，证明原告是涉案商铺的土地使用权人。 3、契证一本，证明原告拥有该商铺的手续合法。 4、银行账户历史明细清单（打印件）一份，证明被告拖欠租金的月份、期数及金额。 5、《租赁合同》一份，证明双方签订的《租赁合同》的详细条款。 6、《补充协议》（复印件）一份，证明双方对《租赁合同》签订了补充条款。 7、民事判决书（复印件）二份，证明海盐法院、嘉兴中院对2016年3月以前被告拖欠原告的租金作出了判决，以及双方之间存在租赁关系和租金支付情况。 被告质证认为：对证据1、2、3、4、5均无异议。对证据6，《补充协议》是原告将原新天地公司的老板堵在屋里所写，协议也约定了每三年必须续签一次。对证据7无异议。 被告未提供证据。 本院认证认为：对于原告提供的证据1、2、3、4、5，被告均无异议，本院予以认定。证据6，虽然被告提出异议，但该证据的效力在（2016）浙0424民初1492号民事判决书中予以了确认，本院予以认定。证据7，被告无异议，本院予以认定。 本院经审理查明：2003年11月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的B1001号新天地公司产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方所签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；乙方对外招商三年为一周期，即三年统一确定一次新天地公司产权式商铺转租费，第四年起，即自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地公司产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：对《租赁合同》中第四条租赁期限补充一款，每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效；对《租赁合同》中第五条第三款改为租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。上述商铺，原告依法享有房屋所有权，房权证号为盐字第××号。房屋建筑面积为9.52平方米，成交总价款为98056元。 另查明：原告提供的银行账户历史明细清单显示，自2016年3月至2018年4月期间，被告分文未付租金，共计拖欠26个月租金。 再查明：原告于2016年3月18日向本院起诉，要求被告支付自2014年3月至2016年2月期间累计拖欠的租金6421.50元及违约金288元。经法院审理认定涉案商铺的月租金为384.06元，并作出如下判决：被告新天地公司支付原告赵文伟租金人民币6421.50元（自2016年3月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同及补充协议约定的租金标准履行）及违约金288元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内清结。后，被告上诉至嘉兴市中级人民法院，中院对一审判决予以维持。 本院认为：本案原告与被告的争议焦点为：1、租金的支付标准问题。2、诉讼时效问题。3、违约金的计算问题。 1、关于租金的支付标准问题。在本案中，按照双方之间签订的租赁合同及补充协议的约定，双方虽未按照补充协议约定在每个周期期末签订书面协议确定租金，但新天地公司一直按照每月384.06元的标准支付原告租金，原告未拒收也未提出异议，同时原告也将商铺交由新天地公司经营至今。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，从双方的上述事实行为中可推定双方就各经营周期达成了有关租金金额的合意，可以推定双方就该租金标准已达成合意，故本院认定按每月384.06元的标准支付。新天地公司辩称涉案商铺的租金标准不合理，但新天地公司并未主张撤销或变更，且本案双方既然存在租金的支付惯例，在处理本案纠纷时，双方的交易惯例应优于新天地公司与他人的交易惯例，新天地公司以与他人的租金支付惯例否定本案双方有关租金支付的合意及惯例，依据不足。更何况，依据海盐县人民法院（2016）浙0424民初1492号民事判决书、嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1087号民事判决书的判决结果，两级法院均认定涉案商铺的月租金为384.06元，并各自作出民事判决书予以确认，因此被告仍然应当按照该标准支付原告租金。 2、关于诉讼时效问题。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，民法总则施行后，民法总则关于诉讼时效的规定已全面取代了民法通则的相应规定，不再适用民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。对于民法通则第一百三十六条规定的权利人之权利受到损害的事实自诉讼时效起算之日起到2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的施行而变更；尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告在《租赁合同》中约定：租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；后在补充协议中对于租金的缴纳时间予以变更，约定：对租赁合同中第五条第三款改为租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。故被告应于2016年3月起至2018年4月每月月底前分别支付原告租金。这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算，原告请求的2016年9月30日前应支付的租金到2017年10月1日已超过《民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间，故本案存在自2016年3月至2016年9月30日前房屋租金超过一年诉讼时效的情形，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于2016年10月至2018年4月期间的诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：诉讼时效期间为三年的规定。故被告尚欠原告自2016年10月起至2018年4月止的租金应为7297.14元（384.06元/月×19个月）。自2018年5月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行。 3、关于违约金的计算问题。在本案中，原告主张被告支付其拖欠22个月房屋租金的违约金1267.39元（即2016年3月1日至2017年12月31日期间的违约金）。根据租赁合同约定，被告逾期向原告支付当年租金的，应向原告支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如被告逾期3个月以上未支付当年租金的，则原告有权单方解除合同，并由被告按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。截至2018年4月30日，2016年10月至2017年12月期间拖欠的租金均存在已逾3个月以上之情形，因此，被告应承担2016年、2017年应交纳租金的违约金，因2016年10月1日之前的租金已经超过诉讼时效，因此该段时间的违约金也超过了诉讼时效，故原告仅能够主张2016年10月1日至2017年12月31日期间租金的违约金，该段时间的租金计为5760.90元（384.06元/月×15个月），但原告按照租金总额的15%主张明显过高，应当予以调整。为此，本院综合考虑被告的逾期时间、原告的经济损失等因素，依据公平原则和诚实信用原则，调整为以尚欠租金5760.90元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的2倍，即4.75%×2进行计算，确定被告应支付原告违约金的金额为5760.90元的9.5%，计为547.29元（暂计算至2017年12月31日），对于超出部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告赵文伟租金7297.14元，由被告于本判决生效之日起十日内清结； 二、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告赵文伟违约金547.29元，由被告于本判决生效之日起十日内清结； 三、驳回原告赵文伟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费41元，由原告赵文伟负担12元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担29元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  曾怀东 二〇一八年九月十一日 法官助理肖旦云 书记员叶卉 ??9?