云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0381民初2336号原告：尤福兴，男，1964年8月2日生，汉族，居民，宣威市人，现住宣威市。原告：包俊，女1961年8月24日生，汉族，居民，宣威市人，住址同上，系尤福兴之妻。二原告诉讼代理人：朱文娟，云南九虎律师事务所律师，特别授权代理。被告：宣威宣德医院法定代表人：王春菊，担任宣威宣德医院执行事务合伙人。委托诉讼代理人：钱文勇，云南钱文勇律师事务所律师，特别授权代理。被告：王春菊，女，1973年3月23日生，汉族，大学文化，居民，住址昆明市官渡区，现住宣威市。（未出庭）被告裴琼华，女，1976年7月19日生，汉族，大学文化，居民，云南省昆明市人，住址：云南省昆明市官渡区关上新村**，现住宣威市。(未出庭）被告杨波，男，1981年9月7日生，汉族，大学文化，居民，云南省禄劝县人，，住址：云南省昆明市禄劝县龙泉东街**现住宣威市。（未出庭）被告：杨媛丽，女，1980年1月21日生，汉族，农民，大专文化，系宣威宣德医院高管，现住宣威市。（未出庭）被告王春菊、被告裴琼华、被告杨波和被告杨媛丽的委托诉讼代理人：蒋祖权，男，1982年8月11日生，汉族，居民，云南省罗平县人，住址，住址：云南省曲靖市罗平县div>原告尤福兴、包俊与被告宣威宣德医院、王春菊、裴琼华、杨波、杨媛丽房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理，原告尤福兴及原告尤福兴、包俊的委托代理人朱文娟、被告宣德医院的委托代理人钱文勇、被告王春菊、裴琼华、杨波、杨媛丽的委托代理人蒋祖权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尤福兴、包俊向本院提出诉讼请求：解除房屋租赁合同,在判决生效后五日内搬出房屋;支付租金61万元（币种人民币，下同）、违约金126000元、滞纳金123144元，合计859144元。庭审中变更诉讼请求要求支付租金71万元，违约金142000元，滞纳金182803元。事实与理由：被告宣德医院是被告王春菊、杨波、裴琼华合伙成立的普通合伙企业。2015年10月10日，王春菊、杨波、裴琼华与原告签订《房屋租赁合同》，租用原告坐落于宣威市的房屋。租金基数560800元，每三年按上年房租的6%上涨房租。租金在当年的11月5日前一次性交清，逾期按照逾期金额的5%处罚滞纳金，逾期10日视为违约。依约被告应当于2016年11月5日前支付2016年12月1日起至2017年11月30日的房租63万元，但被告多次违约拖欠房租，自2017年1月21日起开始分次支付，被告现下欠自2016年12月1日起至2018年11月30日止的其余房租71万元，构成违约，并于2018年6月25日向我方发出终止租房合同的通知。被告宣威宣德医院、被告王春菊、被告裴琼华、被告杨波和被告杨媛丽辩称：2016年11月至2017年11月的房租已经结清，由原告包俊收取。2018年的房租双方已经签署了付款承诺书，约定2018年6月22日前付15万元，2018年7月30日前付15万元，下欠33万元约定9月30日前支付，前两笔30万元已经支付，原告在债务未到期前起诉未到期债务，要求支付违约金、滞纳金没有依据，依法应驳回原告的诉讼请求。为证实自己的诉讼主张，原告尤福兴、包俊提交了下列证据材料：1、身份证复印件1页，内资企业登记基本情况表复印件1页，用以证实原告及被告诉讼主体资格。2、《房屋租赁合同》、《宣德医院房租付款承诺书》、《终止房屋租赁合同通知》复印件一份，用以证实原、被告双方于2015年10月10日签订房屋租赁合同、被告没有按合同约定支付租金、已违约的事实。经过庭审质证，被告对原告提供的第两组证据没有异议。被告为证实其主张，向本院提交了以下证据材料：1、房屋租赁合同一份，用以证实双方有房屋租赁的事实存在。2、医疗科研合作协议一份，用以证明本案与杨建军合作，原告所收的房租均由杨建军支付给原告。3、房租情况一份，是由包俊亲笔书写，证明2016年12月1日起至2017年11月30日支付的房租已经付清。4、付款承诺书一份，证明2018年房租的付款方式分三次支付，前两笔已经付清，第三笔应2018年9月30日支付，有包俊的签字。5、收条一份，用以证实包俊收到房租15万元。6、工商银行汇款凭证一份，用以证实被告转账15万元给原告包俊，汇款人是杨媛丽。7、终止房屋合同通知一份，用以证实被告在2018年6月15日向包俊发出终止合同通知，包俊签了字。8、保证金收条一份，证明原告收到被告的保证金5万元，这5万元应抵偿房租或者退回给被告。经过庭审质证，原告对被告提交的第一组、第二组、第五组、第六组证据没有异议，对第三组笔迹经尤福兴辨认是包俊所写，上面所写是2017年房租已支付55万元，并没有写已经付清，2017年应该支付的房租应该是63万元，还欠8万元。对第四组证据真实性、合法性认可，但对证明观点不认可，只能证实被告已违约，并且双方仅对2018年的房租约定，没有对2017年尚欠8万元房租进行约定。对第七组证据，仅仅证实我方收到通知，并不能证实被告没有违约行为，被告从2017年就开始违约，并不是2018年开始违约，被告是先违约后补救，我方并没有认可。对第八组证据，真实性、合法性认可，但证明方向不认可，本案中双方约定，若被告违约，保证金不予退还。本院认为，原告提交的两组证据材料，符合证据三性，被告无异议，本院予以采信。对被告提交的第一组、第二组、第三组、第五组、第六组、第八组证据没有异议，本院予以采信。对第四组证据，证明双方通过付款承诺书约定2018年的房租支付，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年10月10日，被告王春菊代表被告宣威宣德医院与原告签订《房屋租赁合同》，将原告坐落于宣威市房屋出租给被告宣威宣德医院。宣威宣德医院由被告王春菊、杨波、裴琼华合伙成立，于2015年10月27日经核准登记，合伙人关系登记为普通合伙。双方在房屋租赁合同中约定：原告（甲方）将宣威市振兴中路379、381两栋房屋的出租剩余房屋出租给被告宣威宣德医院使用，合同租期为2010年12月1日起至2022年11月30日止共12年。租金每年560800元，被告宣威宣德医院（乙方）交付原告履约保证金5万元，房租费每年一次交清。第一年即2010年12月1日至2011年11月30日在2010年11月30日前签订合同时付清。以后各年租金缴纳时间在当年11月5日前一次性支付，每三年按上年房租的6%上涨房租。该租房合同是在原告与黄金裕（阳光医院）的租房合同基础上续签，对原、被告双方于合同签订之日即2015年10月10日起生效。2017年1月，被告宣德医院作为甲方与乙方田彬、刘思波、杨建军签订医疗科研合作协议，协议约定由乙方负责房屋租金支出。被告宣威宣德医院与乙方杨建军分别分多次向原告支付房租：王春菊分三次向原告包俊支付房租15万元，被告的合作人杨建军分五次向原告包俊支付房租40万元，合计支付了55万元后，杨建军于2017年12月又支付4万元。原告包俊对房租支付情况做了记录，记录第一行和第二行分别写明应交金额为594448元上浮6%的金额：630115元。2018年6月21日，宣威宣德医院法定代表人王春菊和被告杨媛丽与原告包俊签订《宣德医院付款承诺书》，对2018年全年房租63万元作出还款承诺：2018年6月22日前付15万元，2018年7月30日前付15万元，2018年9月30日前支付33万元。被告宣威宣德医院已支付到期部分30万元，尚欠审理时未到期的33万元。2018年6月25日，宣威宣德医院向原告包俊提交终止租房合同通知，通知原告于2018年12月31日终止合同。2018年6月27日，原告尤福兴、包俊向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求;2018年6月27日、7月5日和12日,原告尤福兴、包俊向本院申请诉讼保全，申请保全金额为90万元，经本院依法裁定进行保全（详见保全裁定书）。审理中，双方对2018年已支付的房租金额和未支付部分，均没有异议；对解除房屋租赁合同的时间，双方在庭审中协商一致在2018年11月30日前解除。对其余争议，双方当事人各持己见，调解无法达成协议。本院认为，原被告双方签订房屋租赁合同，应按照合同约定全面履行义务。被告未按合同约定支付2017年房屋租金，引起双方争议。对双方争议的焦点，本院依法认定如下：双方对2017年未付房租的争议，应按照原告包俊书写的宣德医院房租情况为依据进行确定：2017年12月10日杨建军支付的4万元应从房租总额中减除，即：2017年尚欠房租=630115元-55万元-4万元=40115元。被告对房租本金的主张，超过这一金额的部分和被告认为2017年房租已经付清的主张，本院均不予支持。双方在合同中约定了各年租金缴纳时间在当年11月5日前一次性支付的条款，虽然在文字表述上不准确，但双方在履行中一直执行每年的11月5日前支付下一年度的房租，双方对此均无异议，因此，被告未在2016年11月5日前支付约定租金的行为，构成违约。被告主张原告对被告违约已经作了谅解，一直没有追究，并通过签订承诺书双方达成了和解，形成了新的付款方式，不应承担违约责任。但付款承诺书只对2018年的房屋租金作了重新约定，未对2017年的房租重新作出约定。被告未提供原告明确表示谅解和放弃追究违约责任的证据材料，因此，被告该项主张不能成立。原告援引房屋租赁合同第五条第6项内容:逾期不交按拖欠金额每日处罚5%滞纳金，逾期10日不交的视为乙方违约，以此为据要求由被告方按年利率24%支付滞纳金和违约金。对此，本院比照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，出借人与借款人既约定了预期利息，又约定了违约金和其他费用，出借人可以选择主张预期利息、违约金和其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分不予支持。原告以被告方违约为由，要求被告方及时支付审理时未到期的33万元房租的主张，基于被告违约的情况考虑，本院予以支持。对被告预交给原告的履约保证金5万元人民币，按第五条第6项的约定，用于扣除拖欠金额和滞纳金。因此履约保证金5万元应计入被告应支付给原告的租金金额之中扣减。原告对2018租金主张从2017年11月5日起计算违约金，因双方签订的付款承诺书已经对2018年的房租支付作了新约定，故原告的该项主张本院不予支持。对2017年的房租违约金，本院按月计算如下：1、2016年11月5日至2017年1月21日：63万元×24%÷12×2.5（月份）=31500元；2、1月22日至3月1日：53万元×24%÷12×1.3=13780；3、3月2日至3月23日:48万元×24%÷12×0.7=6720元；4、3月24日至4月29日：43万元×24%÷12×1.2=10320元；5、4月30日至5月20日：38万元×24%÷12×0.6=4560元；6、5月21日6月24日：33万元×24%÷12×1.1=7260元；7、6月25日至7月25日：28万元×24%÷12×1=5600元；8、7月26日至11月5日：8万元×24%÷12×3.3=5280；9、11月6日至12月10日：4万元×24%÷12×1.2=960元；10、12月10日至2018年6月30日：4万元×24%÷12×9.7=7760元。以上合计违约金共93740元，对原告超过部分的违约金，本院不予支持。综上所述，被告欠原告2017年房租40115元，违约金93740元，2018年房租33万元，扣除履约保证金5万元，合计应付金额为413855元。对原告申请诉讼保全金额超过413855元的部分，诉讼保全费由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告宣威宣德医院于判决生效后10日内支付原告尤福兴、包俊房2017年房屋租金40115元（2018年6月28日以后的违约金按月利率2%计算至清偿之日止）、违约金93740元、2018年房屋租金33万元（违约金从2018年9月30日起计算至付清之日止），扣除履约保证金5万元后，合计支付413855元，由被告王春菊、裴琼华、杨波承担连带清偿责任，被告杨媛丽对承诺的33万元及逾期支付违约金承担连带清偿责任；二、于2018年11月30日解除原告尤福兴、包俊与被告宣威宣德医院、王春菊、裴琼华、杨波的房屋租赁合同，由被告宣威宣德医院、王春菊、裴琼华、杨波在2018年11月30日前将房屋返还原告尤福兴、包俊；三、驳回原告尤福兴、包俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12391元，减半收取6195.5元,由原告负担2441.5元，被告负担3754元；案件诉讼保全费6689元，由原告承担4100元，由被告承担2589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年；从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  朱泽二〇一八年九月十七日书记员  李斯