上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9923号原告：黄国军，男，1976年8月29日生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：姜军，上海君鼎律师事务所律师。被告：上官生明，男，1971年12月31日生，汉族，住上海市松江区。被告：徐六盛，男，1983年12月24日生，汉族，住上海市松江区。被告：上官登铨，男，1996年4月8日生，汉族，住上海市松江区。被告：丁欢，女，1989年10月20日生，汉族，住上海市松江区。被告：叶树辉，男，1986年8月24日生，汉族，住上海市松江区。原告黄国军与被告上官生明、徐六盛、上官登铨、丁欢、叶树辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告黄国军的委托诉讼代理人姜军，被告上官生明到庭参加诉讼。被告徐六盛、上官登铨、丁欢、叶树辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国军向本院提出诉讼请求：1.五被告停止侵害、排除妨害，腾空上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)并将涉案房屋钥匙交还原告；2.被告赔偿原告因五被告占用涉案房屋产生的损失费(自2018年4月2日起计算至五被告实际返还涉案房屋之日止，按照每月7,500元的标准计算，币种为人民币，以下同)。审理中，原告撤回了前述第二项诉讼请求。事实与理由：涉案房屋的权利人原为案外人徐某某，因其无法履行生效法律文书，涉案房屋被上海市徐汇区人民法院依法拍卖。本案原告系自拍卖公司处竞拍取得涉案房屋的所有权，目前涉案房屋产权登记于原告一人名下。嗣后，原告联系在涉案房屋处有租赁合同备案登记的租户王辉，并且做了协商约定，同意由王辉在涉案房屋内租住至2018年4月2日，此后原告有权收回涉案房屋。原租赁合同到期后，原告于2018年4月20日到涉案房屋处准备收房，发现涉案房屋被被告占用，被告拒绝搬离，也拒绝原告进入涉案房屋，经报警调解后未果。在警方协调过程中，被告自述其曾于2016年5月20日与徐某某签订《房屋租赁合同》一份，合同期限自2016年5月20日起至2020年5月20日止，但该份合同并未在司法拍卖中进行披露。被告拒绝迁离涉案房屋的行为已构成了对原告行使所有权的妨碍，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告上官生明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋的原产权人为案外人徐某某。在涉案房屋被司法拍卖前，被告上官生明于2016年5月20日和徐某某签订房屋租赁合同，合同期限自2016年5月20日起至2020年5月20日止，且已一次性向徐某某支付了四年的全部租金24万元，并据此实际占用了涉案房屋。房屋租赁合同不以登记为生效要件，且在同一房屋上存在数份有效房屋租赁合同的情况下，应以合法占有房屋的承租人为优先履行合同的主体。根据“买卖不破租赁”的原则，被告有权继续合法占有使用涉案房屋，且鉴于被告已向徐某某支付了所有房租，故原告无权要求被告支付房租。被告徐六盛、上官登铨、丁欢、叶树辉未作答辩。本院经审理查明事实如下：涉案房屋的产权人原为案外人徐某某。2014年8月18日，因中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行诉徐某某、周霞萍金融借款合同纠纷一案，上海市徐汇区人民法院作出(2014)徐民二(商)初字第154号民事判决，判决：“一、被告徐某某、周霞萍于本判决生效之日起十日内归还原告中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行借款本金1,005,000元及至2013年9月30日止的利息25,671.82元、逾期利息662.02元，并偿付自2013年10月1日起至实际清偿日止的利息、逾期利息(按《个人贷款合同(抵押、保证)》约定标准计付)；二、被告徐某某、周霞萍届期不履行本判决第一项付款义务的，原告中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行可以请求人民法院拍卖、变卖被告徐某某名下、坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室处的抵押物，以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告徐某某所有，不足部分由被告徐某某、周霞萍清偿；……”2016年12月，上海迈逊拍卖有限公司对涉案房屋进行司法拍卖，在拍卖公告上对涉案房屋的说明为：“松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室公寓带租约”，“此房屋标的有租约，租约2013-4-3至2018-4-2止。”2017年1月11日，上海市徐汇区人民法院作出(2014)徐执字第5299号执行裁定，载明：“中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行诉徐某某、周霞萍借款合同纠纷一案，本院(2014)徐民二(商)初字第154号民事判决书已经发生法律效力，申请执行人向本院申请执行，本院依法向被执行人送达执行通知，责令其在指定的期限内履行法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行。执行中，本院轮候查封了被执行人徐某某名下坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的不动产。上述不动产由江苏省盐城市中级人民法院首轮查封，查封案号(2013)盐商初字第0096-1号，并指定江苏省东台市人民法院执行，故本院向江苏省东台市人民法院商请取得上述不动产的处置权(包括续封、评估、拍卖、拍卖后的权利登记变更、解封)。本院经上海市高级人民法院委托上海迈逊拍卖有限公司拍卖被执行人名下上述不动产，买受人黄国军以最高价540万元竞得上述不动产，并已付清全部拍卖价款。……裁定如下：一、解除对被执行人徐某某名下坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室不动产的全部查封；二、撤销设定于上述不动产上的全部抵押；三、注销上述房地产的原房产权证(号码：松XXXXXXXXXX)；四、将上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的不动产权利人变更登记至买受人黄国军(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)名下。本裁定书立即执行。”同日，上海市徐汇区人民法院向上海市松江区不动产登记事务中心发送《协助执行通知书》，请求协助执行前述(2014)徐执字第5299号执行裁定书载明的内容。2017年3月22日，涉案房屋的产权经核准登记至原告黄国军名下。另查明：据上海市不动产登记簿，涉案房屋上的房屋租赁状况信息为：出租方徐某某，承租方王辉，租赁期限2013-4-3至2018-4-2止，受理日期2013-4-2，核准日期2013-4-10。2017年5月1日，原告黄国军与王辉签订《补充协议》一份，约定：“兹有关于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁问题，现经甲乙双方友好协商关于租赁期间的一些约定，由于上述物业为现业主通过法院拍卖获得，为了维护现业主和原租客的双方利益，现双方通过协商，一致同意关于该房屋的租赁问题作出以下几点补充，具体约定如下：1.在租赁合同有效期间，房子不得转租，承租人为王辉本人，只能以其家庭为单位居住，不得群租。2.进户门锁未经业主同意不得更换，不得再配新的钥匙给除承租人(居住人)以外的任何人。3.小区居委会会不定期检查居住人员信息，承租方有义务配合当地派出所、街道、居委会等有关部门上门开展的任何工作需求……4.在租赁期间，承租人不得从事违法、违规、违纪的任何违法行为，一旦发现，除王辉需承担相应的法律责任外，新房东有权取消房屋租赁合同。5.房子现在已经变更新的产权人，王辉必须要维护新房东利益……6.业主配合国家法律规定，同意承租方王辉(在不违反以上约定的情况下)居住到房产交易中心租赁备案到期日，租赁关系自动解除。以上违反任何一个条款，现房东有权回收房子租赁合同。”2018年4月20日，原告曾因被告上官生明实际占用涉案房屋与其发生冲突，并报警处理。根据上海市松江区广富林街道西子湾社区居民委员会于2018年5月18日出具的《居住证明》，涉案房屋内目前登记居住有四人，分别为被告徐六盛、上官登铨、丁欢、叶树辉。审理中，对于五被告之间的身份关系，被告上官生明陈述如下：被告徐六盛系其开办公司的员工，被告上官登铨系其儿子，被告叶树辉系其表弟，被告丁欢系其弟媳(亦即被告叶树辉之妻)。审理中，被告上官生明自认目前其与被告叶树辉实际居住于涉案房屋内。被告上官生明另表示，被告徐六盛、上官登铨、丁欢已于去年年底迁离涉案房屋，但并未就此提供相应证据证明。再查明：审理中，被告上官生明向本院提供的其与案外人徐某某签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定的租金标准为每月5,000元，合同期限自2016年5月20日起至2020年5月20日止，合同落款时间为2016年5月20日。被告上官生明另向本院述称，其已一次性向徐某某支付了该份合同租赁期间内的全部租金，共计24万元；款项均为现金支付，在签约前支付，具体什么时候记不清了；款项来源是公司处取了一部分，自己取了一部分，但被告上官生明也未能就此向本院提供证据。据上海市徐汇区人民法院在(2014)徐民二(商)初字第154号案中查明的事实：2010年1月22日，徐某某、周霞萍与中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行签订了编号为XXXXXXXXXXXXXX的《个人贷款合同》(抵押、保证)，借款金额为120万元，借款期限为20年。2010年1月27日，中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行向徐某某发放了贷款120万元，2012年5月22日上海市松江区房地产登记处出具了《上海市房地产登记证明》，载明：房地产抵押权人为中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行，房地产权利人为徐某某，债权数额120万元，债务履行期限：2010年1月22日至2030年1月22日止。但自2013年4月起，徐某某未履行还款义务，同年9月，中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行通过挂号信形式向被告徐某某发出《提前收贷通知函》，徐某某、周霞萍仍未还款，故中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行依照合同约定，决定提前收回全部贷款本息，并处分抵押物。以上事实，由(2014)徐民二(商)初字第154号民事判决书、上海迈逊拍卖有限公司拍卖标的目录、(2014)徐执字第5299号执行裁定书及协助执行通知书、上海市不动产登记簿信息、《不动产权证书》、《补充协议》、上海市松江区广富林街道西子湾社区居民委员会出具的《居住证明》、《房屋租赁合同》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被告对涉案房屋的占有是否有足以对抗产权人的合法理由。被告上官生明虽主张其与涉案房屋的原产权人徐某某之间曾签订《房屋租赁合同》，并认为其基于此房屋租赁合同关系合法占用涉案房屋，但从本案查明的事实看，徐某某在明知涉案房屋已被法院生效判决处置并已处于执行程序过程中，却仍与被告上官生明签订房屋租赁合同，合同条款极其简略，对租金付款方式和租赁保证金均未作约定，且被告上官生明主张的一次性现金支付四年租金24万元的租金付款方式亦不合常理，故徐某某与被告上官生明签订的该份《房屋租赁合同》的真实性存疑。退而言之，即便徐某某与被告上官生明签订的该份《房屋租赁合同》系出自双方当事人的真实意思表示，鉴于被告上官生明主张的合同落款时间2016年5月20日虽在司法拍卖进行之前，但却在案外人中国光大银行股份有限公司上海徐汇支行设定并行使抵押权之后，且事实上在司法拍卖过程中，拍卖公告所披露的涉案房屋之上存在的房屋租赁合同也并不包括被告上官生明主张的该份合同，故在涉案房屋产权变更为原告后，原告无需承继被告上官生明与徐某某之间签订的《房屋租赁合同》确立的房屋租赁合同关系，被告上官生明仅以其与徐某某之间签订的该份合同作为对抗原告行使所有权的依据，本院不予支持。对于除被告上官生明外的四位被告，原告已举证证明该四位被告亦曾居住于涉案房屋之内，被告上官生明虽表示被告徐六盛、上官登铨、丁欢已于去年年底迁离涉案房屋，但并未提供相应证据，且其余四位被告均未到庭应诉并发表意见，故本院认定其余四位被告也应一并承担迁出并返还涉案房屋之责任。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上官生明、徐六盛、上官登铨、丁欢、叶树辉应于本判决生效之日起十五日内迁离上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋并将前述房屋返还于原告黄国军。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告上官生明、徐六盛、上官登铨、丁欢、叶树辉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一八年九月七日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。