重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初3098号原告：重庆浦发物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区双柏路**负****。统一社会信用代码915001096608767539。法定代表人：周子平，该公司总经理。委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。被告：重庆新华传媒有限公司，住，住所地重庆市渝中区邹容路**第**一社会信用代码91500000699268798T。法定代表人：肖陵，董事长。委托诉讼代理人：高保荣，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆新华传媒有限公司北碚新华书店，住所地，住所地重庆市北碚区天生商业城****9—**会信用代码91500000552017345K。负责人：文玉华，经理。委托诉讼代理人：高保荣，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾妮，女，该公司员工。原告重庆浦发物业管理有限公司（以下简称浦发物业）诉被告重庆新华传媒有限公司（以下简称新华传媒）、重庆新华传媒有限公司北碚新华书店（以下简称北碚新华书店）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告新华传媒提出管辖权异议，要求将本案移送重庆市渝中区人民法院管辖。本院裁定驳回被告新华传媒对管辖权提出的异议。被告新华传媒不服提出上诉，重庆市第一中级人民依法作出（2017）渝01民辖终942号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发物业的法定代表人周子平及委托诉讼代理人万科，被告新华传媒的委托诉讼代理人高保荣，被告北碚新华书店的负责人文玉华，委托诉讼代理人高保荣、曾妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发物业向本院提出诉讼请求：依法判令二被告连带支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的物业管理费40860.63元，并以40860.63元为基数从2017年3月1日起，按照每天千分之五计算违约金至付清物业管理费为止。事实和理由：原告系北碚区天生商业城物业服务企业，新华传媒在以上区域有商业用房三处，即北碚X区X号商业用房，北碚X、X、X号商业用房，北碚X号商业用房，北碚新华书店是相应物业的实际使用人（物业面积共计3027.85平方米）。被告在原告物业服务期内拖欠2016年10月1日至2017年2月28日的物业管理费。为维护自身权益，故起诉来院。被告新华传媒、北碚新华书店辩称，1、二被告并不拖欠原告的物业管理费；2、根据物业服务合同约定，原告的物业管理区域为天生商业城片区（红线范围内），物业范围明确是XX路X号至XX路X号，新华传媒所有的物业并不在该红线范围内，故原被告之间的物业服务事项并不适用原告与天生商业城业委会签订的《物业服务合同》；3、天生商业城业委会一直以来代表的业主范围就没有涵盖二被告，原告与业委会签订的《物业服务合同》的管理范围也不包含新华传媒的物业。4、新华传媒是物业的所有人，北碚新华书店是实际使用人。北碚新华书店是新华传媒下属分公司，如果北碚新华书店要承担支付责任，新华传媒该如何承担就怎么承担。5、北碚新华书店的保安、保洁人员等均系自行聘请，生效判决也认定浦发物业与新华书店一直是单独协商缴费，故原告无权依据与业委会签订的《物业服务合同》要求新华传媒、北碚新华书店缴纳物业管理费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，浦发物业于2013年3月13日与天生商业城业委会签订《物业服务合同》，约定有但不限于：“物业名称：天生商业城片区（红线范围内）；物业类型：商住楼；座落位置：重庆市北碚区XX路X号至XX路X号，占地面积17411.50平方米，建筑面积83219.00平方米；多层栋数19个单元；具体物业构成明细及所配置的共用设备设施：电房4个、水房4个、消防栓140个、化粪池2个、窨井10个、内环路250米、电缆沟250米••••••物业管理服务费及收费标准：2013年4月起物管费收费标准为住宅0.40元／月•平方米，商场5.00元／月•平方米，门面2.00元／月•平方米，内环路各经营门面和A、B、C、D区服务费按以上收费标准收取，其它门面和摊位内的水、电费由业主或物业使用人承担，清掏费按1.00元／月•户收取，写字楼或经营性用房1.50元／月•平方米。合同期限自2013年4月1日至2016年3月31日止。”2016年9月15日，浦发物业与天生商业城业委会续签了《物业服务合同》，该份合同对物业服务费收费标准、收费办法、违约责任进行了进一步明确“••••••本物业管理区的物业服务收费标准目前按原来收费标准不变，具体的物业服务收费标准如下（按建面计算），住宅0.40元／月•平方米，商业城内A、B、C、D区商场摊位5.00元／月•平方米，商业城内A、B、C、D区底层内环路各商业门面（含商品库房）5.00元／月•平方米，商业城内经营性商场以及临街门面（进户门内自行负责管理的）2.5元／月•平方米••••••业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任；业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，住宅部分业主应于每月10日之前、商业部分业主应于每月20日之前交纳物业服务费或物业服务资金••••••未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按费用总额的5‰／天交纳违约金••••••”，合同期限三年，自2016年10月1日至2019年10月1日止。上述两份物业服务合同均经重庆市北碚区房屋管理局备案。浦发物业公司为天生商业城片区提供物业服务至今。同时查明，在续签合同前天生商业城业委会曾以书面形式征求业主意见，北碚新华书店的工作人员即本案委托诉讼代理人曾妮在“是否同意浦发物业公司遵照物业服务合同对天生商业城继续进行物业管理”一栏处签署“同意”二字，并在业主签字处签名。本案诉争的物业分别坐落在北碚区XXXX城X区X层X号，建筑面积1516.91平方米；北碚区XXX城X、X、X号，建筑面积867.74平方米；北碚区XXX城X号，建筑面积643.2平方米，累计物业面积3027.85平方米。上述物业登记产权人均系新华传媒，北碚新华书店系新华传媒下属分公司，是上述三个物业的实际使用人。同时查明，北碚新华书店作为出租方（甲方）将北碚区X区X号物业其中211平方米的面积分别出租给六户租赁户（乙方）作为商业经营场地，合同一年一签。租期为2016年1月1日至2016年12月31日的租赁合同中约定“••••••根据重庆市物管条例乙方需交物管费（0元）由甲方代收。”，租期为2017年1月1日至2017年12月31日的租赁合同中约定“••••••根据重庆市物管条例乙方需交物管费由甲方代收，具体金额以物业管理公司向甲方收取的物管费分摊金额为准。”截止一审法庭辩论终结前，北碚新华书店未向上述六户租赁户代为收取或收取物业管理费，上述六户租赁户也未向浦发物业缴纳过物业管理费。还查明，2013年4月1日至2016年11月30日，北碚新华书店每月向浦发物业缴纳物业管理费1220元，浦发物业同时代收电费。上述事实，有《物业服务合同》、备案证明、产权档案查询证明、说明、业委会备案申请及变更备案表、征求意见业主签字表、询问笔录、物业管理费及电费缴纳发票、银行回单、租赁合同、（2016）渝0109民初7210号民事判决以及当事人的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，浦发物业公司与天生商业城业委会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦未违反法律、法规强制性规定。上述物业服务合同的效力已经本院其他生效判决所认定。浦发物业给天生商业城片区提供了物业管理服务，接受物业管理服务的业主应当按照《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费。本案争议焦点是《物业服务合同》是否对二被告具有约束力？根据双方当事人提交的证据材料，结合庭审查明的事实，本院作如下评析：天生商业城片区在《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》生效实施之前就已修建完毕并投入使用，且年代久远，各方当事人以及天生商业城片区业委会、街道及社区居委会等均不能提供该片区红线图。本院认为，《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《重庆市物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定，物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案中，从物理位置上看，诉争物业与天生商业城片区具有不可分割性。同时，天生商业城的水电、消防、化粪池、排污排水、道路等配套设施设备均是按一个物业区域进行设计、建设的，被告也一直在使用上述配套设施设备。且在续签物业服务合同前本案北碚新华书店委托诉讼代理人曾妮作为北碚新华书店的工作人员在“是否同意浦发物业公司遵照物业服务合同对天生商业城继续进行物业管理”一栏处签署“同意”二字，并在业主签字处签名。综上所述，新华传媒所有的物业理应包括在XXX城片区红线范围内，受浦发物业与天生商业城业委会签订的《物业服务合同》约束，理应向浦发物业公司缴纳物业管理费。对北碚新华书店委托诉讼代理人曾妮辩称系基于新华书店与物业公司一直以来的约定，在物业公司承诺没有变化的情况下，同意续签的，但未提交证据证明其主张，对该一辩称，本院不予支持。物业服务合同约定了商业城内经营性商场以及临街门面（进户门内自行负责管理的）2.5元／月•平方米，商业城内X、X、X、X区底层内环路各商业门面（含商品库房）5.00元／月•平方米收取物业管理费，原告现要求对北碚新华书店自用部分按临街门面（进户门内自行负责管理的）1.5元/月•平方米标准收取物业管理费，对其出租的六个门面要求按底层内环路各商业门面（含商品库房）5.00元／月•平方米收取。本院认为，北碚新华书店虽将北碚区X城X区X号物业部分面积出租，但出租部分与自用部分物理上仍为一体，不应以自用还是出租区分物业性质区别收费。故统一认定为临街门面（进户门内自行负责管理的）情形较为适宜。综合考虑原告为被告所提供的物业服务范围，物业管理费本院酌情确定以1元／月•平方米标准收取。诉争物业面积共计3027.85平方米，每月应缴纳的物业管理费为3027.85元，故2016年10月1日至2017年2月28日期间的物业管理费应为3027.85元×5＝15139.25元，北碚新华书店2016年10月、2016年11月累计已缴纳物业管理费2440元，两者相抵后，还应缴纳物业管理费12699.25元，取整为12699元。违约金根据被告拖欠费用金额、支付等因素，结合本案的实际情况，本院酌情主张1000元。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本案中诉争物业的业主系新华传媒，北碚新华书店作为其下属分公司也是诉争物业的实际使用人，物业管理费理应由新华传媒承担。原告要求二被告连带承担缴纳物业管理费的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第九条、第四十一条、《重庆市物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆新华传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆浦发物业管理有限公司2016年10月1日至2017年2月28日物业管理费12699元，违约金1000元。二、驳回原告重庆浦发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，减半收取411元，由原告重庆浦发物业管理有限公司负担111元，由被告重庆新华传媒有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邹焱二〇一八年九月十九日书记员  夏晨