河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0608民初685号原告（申请执行人）王勇江，男，1975年10月27日出生，汉族，住清苑区。委托代理人张秀萍，河北宇昊律师事务所律师。被告（案外人）闫转华，男，1975年5月27日出生，汉族，住保定市。委托代理人王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。第三人（被申请执行人）安伟，男，1978年9月4日出生，汉族，住清苑区。第三人（被申请执行人）刘征，女，1979年11月9日出生，汉族，住清苑区。原告王勇江与被告闫转华，第三人安伟、刘征申请执行人执行异议一案，本院于2018年3月28日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王勇江及其代理人张秀萍，被告闫转华及其委托代理人王艳芬，第三人安伟到庭参加诉讼，第三人刘征经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王勇江诉称，我与安伟、刘征民间借贷纠纷一案，已由（2017）冀0608民初863号判决书判定安伟、刘征给付我借款20多万元。法院在查封、拍卖安伟和刘征所有的位于保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产过程中，本案被告以自己买下此套房产为由向法院书面申请案件中止执行，贵院以被告闫转华购买并占有上述房产为由，于2018年3月16日做出“（2017）冀0608执异3号”执行裁定书，裁定中止对保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产的执行。我不认可被告闫转华所称从安伟和刘征手中已经购买保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产的真实性，因该套房产已经于2016年6月1日被法院查封、拍卖，期间被告闫转华及安伟和刘征均未提出异议，足以说明期间不具有房产交易情况，且没有办理房产变更登记，故该房产不属于被告闫转华所有，房子的所有权人仍然是安伟和刘征。被告闫转华没有办理不动产物权变更登记，也没有取得房屋所有权，贵院“（2017）冀0608执异3号裁定书适用法律错误，应当判决本案被告闫转华执行异议申请不成立，请求法院判令准许执行保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产。被告辩称，我购买该房在法院查封之前，并且办理了见证，我已在购买该房屋后合法占有、并收到全部关于该房的相关钥匙，自我购买该房屋后所有银行贷款均由我支付，因该小区的全部房屋均未办理产权登记才未办理过户，再者未办理过户登记也不影响合同效力。我认为（2017）冀0608执异3号裁定书适用法律正确，应当驳回原告的诉讼请求。第三人安伟辩称，我与被告闫转华之间的房屋买卖协议不真实。第三人刘征缺席未答辩。经审理查明，2016年6月1日，原告王勇江向本院温仁法庭起诉，要求第三人安伟、刘征夫妻二人偿还借款230000元，判决生效后，原告王勇江向本院申请执行要求第三人安伟、刘征立即给付借款230000元和案件受理费4750元，本院立案执行后，于2017年12月15日作出（2017）冀0608执597号执行裁定书，裁定拍卖第三人安伟购买保定市宝丰（中翔）房地产开发有限公司、保定市吉达房地产开发有限公司名下坐落于隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701的房产一套，因第三人安伟、刘征下落不明，本院于2017年12月26日公告通知第三人安伟、刘征。公告送达期间，保定市中翔房地产开发有限公司通知业主办理房产证，被告闫转华在知道该房产已由法院查封后，以该房产于2015年5月26日已转让给自己为由向本院提出执行异议，经本院执行庭审查后认为，被告闫转华提出的执行异议成立，于2018年3月16日作出(2017)冀0608执异3号执行裁定书，裁定中止对保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产的执行。原告王勇江于2018年3月28日向本院起诉，要求判决被告闫转华执行异议申请不成立，请求法院判令准许执行保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产。庭审中被告闫转华称，第三人安伟在此之前向我借过款项，因其不能清偿，经协商才将房子转让给我的，鉴于安伟没有提供购房合同原件，在去银行和房管部门核实原件情况后，我才在保定市新市区法律事务所进行见证下，与第三人安伟、刘征于2015年5月26日达成了购买了其二人所有的保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产即涉案房屋及相应的地下室的房屋买卖协议协议，支付了相应的价款300000元；自我购买涉案房屋后，涉案房屋的贷款一直由我还贷，在起始的三个月我将房贷转付第三人安伟，因安伟挪用未能按期还贷，我为此还支付了逾期款项；300000元房款是在扣除先前第三人安伟所借款项155000元后，于当天通过银行转款127100元，其余款项17900元均由现金支付。涉案房屋的房本未能办理过户是客观原因造成，不是买受人原因。被告闫转华对此向本院提供了以下证据：（1）闫转华在兴业银行卡号62×××18账号57×××26向第三人安伟账户62×××18转款的银行流水记录，其中2015年1月8日转款50000元、2015年1月9日转款50000元、2015年1月25日转款两笔25000元和20000元、2015年2月6日转款两笔3000元和7000元。（2）闫转华在兴业银行卡号62×××98账号向第三人安伟账户62×××18转款的银行流水记录，2015年5月26日连续转款三笔即50000元、50000元和27100元。（3）保定市新市区先锋法律事务所出具的见证书和相关资料，见证书即2015年见字第15003号的内容为“安伟、刘征与闫转华三见证申请人于2015年5月26日申请见证其房屋买卖协议，并于当日在我们面前陈述房屋买卖协议内容，由我单位法律工作者李某代书房屋买卖协议，并由三人核对确认。经审查核实安伟、刘征、闫转华均能够清楚、明确的表达自己的真实意思，其三人于2015年5月26日在保定市新市区先锋法律事务所由李某代书的房屋买卖协议，经其三人核对，三人均确认系自己的真实意思表示，未受到任何威胁或胁迫，三见证申请人在我们面前签字摁手印予以确认。安伟、刘征、闫转华签订的房屋买卖协议内容真实，均出自个人的真实意思表示，符合法律规定。根据现行法律，予以见证。见证人李某、马某，保定市新市区先锋法律事务所加盖了印章，2015年5月26日”，该见证书出具后，闫转华收到了盛和家园18号楼1701室电卡、天燃气卡、水卡、门禁卡、房门钥匙、地下室钥匙、购房收据、地下室收据、产权税费票据、燃气入户票和有线电视入户票，第三人安伟、刘征出具了收到盛和家园18号楼1701号房产包括地下室费用共计叁拾万元整的收条。（4）2015年8、9、10月份闫转华转款安伟3450元、3400元、3360元的银行流水。（5）2015年11月5日保定市中翔房地产开发有限公司出具的闫转华18-1701贷款逾期还款8493.74元的收据一张。（6）自2015年11月起至2018年4月（无2017年5月）间由闫转华作为客户签字的中国农业银行正常还款的业务凭证。（7）保定市中翔房地产开发有限公司于2018年1月1日通知盛和嘉园18-1-1701业主办理房本通知书，我公司已于2017年6月份通知18号楼业主提交资料办理房本，投入大量的人力物力，你至今仍未办理……，我公司将办房本的截止日期延长至2018年1月10日，在2018年1月10日之后不再免费代办……。经质证，第三人安伟对签订协议当天收到三笔付款127100元及被告闫转华自房屋买卖协议签订后一直向开发商、银行归还房贷认可，也认可以上款项没有再给付被告闫转华，也未形成借款手续。原告王勇江以该见证书超范围、超数额见证，在见证现场没有交接购房原件，也没有到房屋现场查看房屋情况，且第三人安伟也认可房屋买卖协议不真实为由不认可，同时称第三人安伟、刘征于2014年12月9日向案外人刘某1借款320000元时，以奔驰车和盛和嘉园房产进行了抵押，同时交付了购房合同原件，在超过还款期限即2015年1月8日未偿还借款后，案外人刘某1于2015年4月去盛和家园18-1-1701室看房，发现该房的外门上喷写房屋有债务纠纷不得买卖的字样，加之购房合同原件在见证过程中没有交接，买卖房产过程不合常理，故该见证书所见证的房屋买卖协议为虚假的，属于规避执行行为。对此提供了到庭证人刘某1关于“2014年安伟以抵押房屋的形式向我借款，现购房合同仍在我手中。在2015年4月我去看房时，发现房门被喷了不得买卖的字样，我向安伟催要借款时，安伟称没有卖房和老闫为朋友，在我发现门上有喷字后也没有起诉，因为起诉需要时间和精力”的证人证言。到庭证人刘某2关于“我和刘某1为朋友，2015年4月我和刘某1去盛和嘉园看安伟的房子，发现房门上喷着禁止买卖字样”的证人证言。经质证，被告闫转华对刘某1手中持有的购房合同认可，对门上的喷写时间不认可，对原告王勇江及第三人安伟所主张的购房合同虚假不认可，并称当时去银行和房管对购房合同进行了核实，为了保险才办理的见证。第三人安伟对证人刘某1、刘某2的证人证言认可，并在庭审中称，我购买涉案房产时交款36万元，其中正房32万元、小房4万元，因为借款又将购房票据押给了原告王勇江和另一出借款项人刘某1，当时为了逃避执行才与被告闫转华形成的虚假的房屋买卖协议，经质证，被告闫转华对此不认可，并向本院提供了其本人与第三人安伟的微信记录和两段通话录音记录，其中微信记录显示“被告闫转华发现法院查封拍卖涉案房产的公告后与第三人安伟联系，安伟称找原告王勇江解决此事，在被告闫转华在讲明自己于2015年已经购买第三人安伟房产也付清款、并履行后期房贷、物业等义务后，第三人安伟仍提出谁也动不了这房；同时该记录中也显示了第三人安伟向被告闫转华通过微信小额借款”，两段通话记录显示“我安伟如果是忘恩负义的人，我当初这个房不可能多少钱卖给你，我多少钱买的你也知道”。经质证，第三人安伟认可，原告王勇江对被告闫转华所主张的证明目的即房屋已卖给被告闫转华不认可。因双方当事人均无法向本院提供盛和家园18-1-1701室的原始购房票据，经被告闫转华申请，本院依法向房贷单位中国农业银行股份有限公司保定东城支行进行调查，中国农业银行股份有限公司保定东城支行于2018年8月30日对此出具了证明，内容为“我行房贷客户安伟在我行贷款的相关手续，包括首付款收据2笔（金额10万元、14万元）、借款担保合同、备案合同均在保定分行保管”。经质证，原告王勇江以申请法院调查证据应在举证期限届满前七日为由认为证据调取程序不合法，且以该证据无负责人签字、对收据两笔没有具体指向为由对该证明不认可；被告闫转华对此无异议，第三人安伟、刘征均为此未到庭质证。另查明，盛和家园18-1-1701室房门上有喷有“债务纠纷、禁止买卖”（不知何人所为）字样，同时该房现无人入住。本院认为，原告王勇江于2016年6月1日向本院起诉要求第三人安伟、刘征夫妻二人偿还借款230000元，在判决生效后，原告王勇江向本院申请执行，本院立案执行后，于2017年12月15日作出（2017）冀0608执597号执行裁定书，裁定拍卖第三人安伟购买保定市宝丰（中翔）房地产开发有限公司、保定市吉达房地产开发有限公司名下坐落于隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701的房产一套及被告闫转华在知道该房产由法院查封后，以该房产于2015年5月26日转让给自己为由提出执行异议，经本院执行庭审查，认为被告闫转华提出的执行异议成立，裁定中止对保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产执行的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为第三人安伟购买的保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产是否合法转让给被告闫转华及该房产能否强制执行。通过庭审不难看出，涉案房产是于2016年6月1日被查封的，在此之前也未办理正规的抵押手续，也就是在查封前是可以通过合法途径转让的，被告闫转华在先行借予第三人安伟款项的前提下，通过法律见证购买该房产，有其提供的银行转账流水、见证书、房屋的交接手续、房产开发公司出具的逾期还贷款收据及自2015年11月至2018年4月间还房贷的银行凭证所证实，证据间已形成锁链，虽然第三人安伟和原告王勇江对此不认可，第三人安伟对此提出为逃避执行形成的虚假买卖协议，因其认可在协议售房当日收到了三笔款和自协议签订后的房贷全部由被告闫转华支付，第三人安伟在收到售房协议签订后的三笔款项和被告闫转华全部归还银行房贷后，又没有通过任何方式将款项转回被告闫转华，也未出具借款手续，故第三人安伟所称的虚假买卖的说法与常理不符，原告王勇江提供的到庭证人刘某1、刘某2的证人证言只能证实该房产转让存在不合常理之处即未交付购房合同原件，但以此说明为规避法律执行而虚假转让房产的证据不足，故本院对被告闫转华于2015年5月26日即法院查封保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产之前已购买该房产的事实予以确认。保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产于2017年底才能办理产权登记，有被告闫转华提供的保定市中翔房地产开发有限公司提供的办房本通知所证实，故该房产在转让时未能办理房屋过户手续是因房屋开发的客观原因所造成，并非购买人和出卖人的自身原因，原告王勇江以该房产未能过户否认房屋转让的事实也不成立。综上，保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产在法院查封前已经通过合法的书面合同予以转让，被告闫转华也按合同约定支付了购房款，并取得了该房产的相关手续即占有，故本院作出的(2017)冀0608执异3号执行裁定书，裁定中止对保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产的执行合法有据，本院对原告王勇江提出的被告闫转华执行异议申请不成立及准许执行保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701房产的主张，本院不予支持。本案中房屋买卖协议书的见证是否超出见证机关的见证范围，属于司法行政主管范围，不影响其所见证协议的真实性。第三人刘征未按期到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证的权利。依照《最高人民法院关于的解释》第三百一十一条、第三百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王勇江的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王勇江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  吴玉纯审判员  李东亮审判员  齐浩达二〇一八年九月二十七日书记员  王 娜