广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10342号原告（反诉被告）：廖明波，男，1979年3月20日出生，汉族，住湖南省宜章县，委托诉讼代理人：余建光，广东亲仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖海春，男，1982年4月5日出生，汉族，住湖南省新田县，委托诉讼代理人：杨土茂,广东玉律律师事务所律师。原告廖明波诉被告廖海春租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年7月30日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人余建光、被告及其委托诉讼代理人杨土茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》；2.被告返还原告押金111000元；3.被告赔偿原告损失111000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因公司现有场地不能满足生产需要，通过中介机构了解到被告有相应的厂房出租。在中介机构的撮合下，原告因为急需承租合适的厂房，故在没有核实被告场地消防、租赁场地的产权情况下，草率地与被告于2018年5月15日签订了一份《厂房租赁合同书》，租赁期限自2018年5月31日至2021年5月31日止，押金111000元。合同签订后，原告到实地看过了现场，发现被告的场地完全不符合消防要求，不适合用于生产。且原告也发现被告的厂房是从他人处转租的，被告承诺有房产证并取得了建设工程规划许可证并通过了消防审核，而原告至今没有看到被告提供的相应证件。合同本约定于2018年5月31日前，被告就应当交付予原告的，但被告至今也没有腾空厂房，无法交付，导致原告无法正常承租。被告骗取原告的信任签订了《厂房租赁合同书》，并已造成原告的损失。同时，因厂房有违建可能，原告出于自身安全及维护合法权益的角度考虑，确不能履行该份《厂房租赁合同书》，为此，提起本案诉讼。即使被告提供了厂房建设规划许可证，但未经消防部门验收。依照《中华人民共和国消防法》及消防部门出具的设计方案意见，必须经消防验收合格后方能投入使用，但被告的厂房未经验收，且厂房本身没有安装消防设施，未配备消防栓、灭火器、无消防应急通道等相关的消防措施、设备等，存在严重的消防安全隐患。补充：原告提起本案诉讼的原因是被告没有提供相应的建设工程规划许可证，在原告提起诉讼，被告提起反诉后，被告才出示了相关许可证，且从被告提交的相关证据材料中可知，南海区消防大队已提出涉讼租赁物需通过消防验收方可使用，而被告并未举证证明涉讼租赁物已通过消防验收，租赁物存在严重的安全隐患，不得使用的建筑物不能作为租赁物出租，故原告要求解除涉讼合同。被告答辩及反诉称，2018年5月15日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，对租金、押金、租期等进行了约定。合同签订前，原告到现场进行了考察，对所租厂房是否适合生产需要、是否符合消防要求并没有提出异议。被告也明确告知原告，被告有权转租该厂房，也向原告出示了房产证、建设工程规划许可证、工程验收证明书等证件。合同签订后，被告按合同约定积极对厂房进行腾空，并于2018年5月22日催促原告前来装修，原告以环评没通过为由推迟装修时间。此后，被告一直催促原告前来装修，原告一直推脱直至2018年6月26日，原告以不能通过环评为由要求解除租赁合同。其实，据被告了解，原告并非不能通过环评，而是不愿意投资建设实验室，导致不能通过环评。综上，被告提供的厂房是符合《厂房租赁合同书》约定的，被告很好的履行了合同约定的义务，导致合同不能履行的责任在于原告。原告变更诉讼请求的主要原因是涉讼租赁物没有通过消防验收，所以不能用于出租的说法是没有法律及事实依据的。根据原、被告双方签订的涉讼合同第七条第4款，甲方提供现有的消防设施给乙方使用，双方已经有明确约定。原告在承租涉讼租赁物前已经对租赁物有了清楚的认识，被告没有迫使原告签订涉讼租赁合同。涉讼合同第八条第3款也约定，由于原告从事的行业要求特殊，原告需自行办理消防验收的相关事宜，通过消防验收的责任在于原告，而非被告。综上，原告诉请解除合同、退回押金并要求被告赔偿损失是没有法律及事实依据的，请法院予以驳回。由于原告的违约行为，导致了被告中介费、租金等损失，按照双方签订的《厂房租赁合同书》第十条第二款、第三款约定，被告收取的押金111000元不予退还，原告还应当赔偿被告三个月租金111000元以及中介费18500元等经济损失。基于上述事实与理由，被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告所支付的中介费18500元；2.原告赔偿被告租金损失111000元；3.本案所有诉讼费用由原告承担。原告对反诉辩称，原、被告签订涉讼租赁合同的合同目的是涉讼租赁物能够安全合法的使用，是双方签订合同的本意，但被告交付给原告使用的租赁物本身存在重大的瑕疵及重大的安全隐患。涉讼租赁物是特殊的建筑物，没有经过消防验收就不能投入使用，更无法用于出租，对于这一点，南海消防大队已作出了明确的提示。被告的反诉请求违反法律规定，应予以驳回。安全生产无小事是国策方针，且南海区曾有多起事故造成了严重的后果，为防范安全生产事故发生，原告不可能承租不符合安全要求的违法建筑。原、被告双方围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人对对方的证据进行质证。经质证，当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告出示照片，未能显示与本案相关，本院对其证据证明效力不予认定。综合原被告的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2018年2月24日，被告（承租方，乙方）与案外人谢晓红（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于狮山镇狮××开发区××之一的租赁物租给乙方使用，租赁物占地4978平方米，含综合楼（1-3层）一栋，单一层厂房，以及综合楼前面空地，房产证号为Ｃ0××30，土地证号为08××39，租赁物为工业厂房，租赁期限为12年，从2018年2月24日至2030年2月23日止。租赁期内，乙方可将租赁物转租给第三方，但转租的管理工作由乙方负责。2018年5月15日，被告廖海春（出租方，甲方）与原告廖明波（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将南海区狮山镇狮南开发区塘口涡一路土地证号为08××12，房产证号为Ｃ0××30的自编厂房E车间、宿舍3楼：1号、2号、6号、7号、8号，办公室3楼1-6号（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方用于合法工业生产经营；租赁期为5年，从2018年5月31日至2023年5月30日止，甲方于2018年5月31日前将涉讼租赁物交付给乙方使用，如果因现在的租客没有及时退出，以甲方交房时开始计算租金和免租期，如果提前支付，以实际交付开始计算租金和免租期；涉讼租赁物每月租金为37000元，按月缴交，每月5日前缴清当月租金，乙方于涉讼合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于3个月租金共111000元为押金；甲方提供现有的消防设施给乙方使用；甲方不按时交付租赁物给乙方时，要提前半个月通知乙方；乙方违反涉讼合同在租赁期内退租的，甲方不退还押金，乙方赔偿甲方三个月的租金。同日，被告出具收据确认收到原告厂房押金111000元。2018年5月16日，广州市胜功物业管理有限公司出具收据确认收到被告中介费13500元，并载明余下尾款5000元7月份收。2018年5月22日，被告通过微信询问原告何时装修，原告称需等领导电话。2018年6月26日，原告向被告发出《退出申请》，载明由于原告不了解政府对环评要求，致使原告不能正常继续租赁场地，申请解除租赁合同。另查明，涉讼租赁物所在土地位于佛山市南海区小塘镇××南村民委员会塘口涡地段，地号为08××12，已取得国有土地使用证，证号为南府国用（2002）字第特08××39号，登记土地使用者为广东长江钢结构工程有限公司，使用权面积4978.30平方米，用途为工业。位于佛山市南海区小塘镇××南村民委员会塘口涡地段建筑物已取得房地产权证，证号为粤房地证字第××号，登记权属人为广东长江钢结构工程有限公司，建基面积886.78平方米，三层框架结构，建筑面积2660.34平方米。狮南长江钢结构（机械）工程公司生产厂房，位于小塘镇××南工业开发区，钢结构一层3929平方米，已取得建设工程规划许可证。2017年11月7日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法执字第390号之三执行裁定书，裁定佛山市南海区小塘镇××南村民委员会“塘口涡”地段的房产及对应的土地使用权[房屋产区证号：Ｃ0××30、土地证号：国用（2002）特08××39]的不动产权归谢晓红所有，该不动产权自本裁定书送达谢晓红时起转移。诉讼中，原告陈述，签订涉讼合同前，已前往涉讼租赁物现场查看，签订合同后次日，前往广东省环保厅了解，环保部门对原告生产经营的新型给水设备项目的经营场地地理环境有特别要求，涉讼租赁物是无法通过环评的，基于此原因，原告向被告提出解除涉讼合同申请；原告主张被告赔偿损失111000元是原告的经营损失。被告陈述，其提起反诉是基于原告提前申请解除合同及拖欠租金，涉讼合同已经解除。本院认为，原告与被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告以涉讼租赁物因未过消防验收不能用于出租、租赁物无法通过原告生产经营所需的环评审核及涉讼租赁物未清空为由，主张解除涉讼合同；被告主张基于原告提前申请解除合同及拖欠租金，涉讼合同已经解除。本院对被告的主张予以采信，理由如下：第一，被告已提供房地产权证、建设工程规划许可证、国有土地使用证予以佐证涉讼租赁物合法适租，原告并未举证推翻。第二，原告陈述，因公司现有场地不能满足生产需要遂承租涉讼租赁物；庭审中，原告自认签订涉讼合同前已到涉讼租赁物现场查看；可见原告明知其经营项目对场地环境的要求及环评标准，在签订涉讼合同前需尽到谨慎审查的义务，且原告对涉讼租赁物进行现场查看后才签订涉讼合同，可见其认可涉讼租赁物是适租的。第三，被告已出示微信聊天记录佐证其已于2018年5月22日催促原告接收涉讼租赁物，但原告未对租赁物未清空提出异议亦未明确表示同意接收涉讼租赁物，且原告未举证证明其已向被告主张过接收租赁物，因被告过错未能成功接收租赁物，故原告关于因租赁物未清空而未能依约接收的抗辩依据不足。第四，原告于2018年6月26日向被告提出解除合同，被告并未提出异议。综合上述分析，涉讼租赁物合法适租，原告关于解除涉讼合同的抗辩没有事实与法律依据，本院不予支持。原告在涉讼合同约定租赁期限届满前，通过发出书面申请、不积极接收涉讼租赁物、提起本案诉讼等行为表示不再继续履行涉讼合同义务，原告的行为已构成根本违约。根据涉讼合同约定，原告在租赁期内退租的，被告不退还押金，原告赔偿被告三个月的租金损失。综合考虑原告违约情形、被告可期待的租金收益损失，被告主张原告赔偿租金损失111000元（37000元/月×3个月）符合法律规定及合同约定，本院予以支持。涉讼合同因原告违约而解除，原告主张被告退还租赁押金，依据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿经营损失，但未举证证明已实际产生经营损失、损失具体内容及数额，故原告该项主张依据不足，本院不予支持。被告主张原告赔偿中介费18500元，该费用不是因合同履行必须发生的费用，且本院在确定原告承担违约责任时已对被告的损失予以综合考量，本院对原告的中介费请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除廖明波与廖海春于2018年5月15日签订的《厂房租赁合同书》；二、廖明波应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失111000元予廖海春；三、驳回廖明波其他诉讼请求；四、驳回廖海春其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费25270.4元，减半收取计12635.2元（廖明波已预交），由廖明波负担；案件反诉受理费2890元，减半收取计1445元（廖海春已预交），由廖海春负担185元，由廖明波负担1260元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予廖海春，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 蓝   斯   艺二〇一八年九月七日书记员 凌浩然书记员李慧