重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0101民初9011号 原告（反诉被告）：李鸿伟，男，汉族，1985年7月10日生，住福建省莆田市。 委托诉讼代理人：向立，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨用志，男，汉族，1967年12月21日生，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：陈嘉，重庆文才律师事务所律师。 原告（反诉被告）李鸿伟与被告（反诉原告）杨用志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李鸿伟的委托诉讼代理人向立，被告（反诉原告）杨用志的委托诉讼代理人陈嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李鸿伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨用志支付原告李鸿伟违约金（定金）100000元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年3月23日，原、被告签订门面租赁合同，对租金及支付方式、期限、交付时间、定金及违约责任等事项进行了约定。同日，原告向被告支付定金100000元。此后，被告要求原告一次性支付5年的租金4200000元后才将门面出租给原告，否则不交房并将定金退还原告。2018年6月15日，被告通过银行将100000元定金退还给了原告。因被告违约，请求判如所请。 被告（反诉原告）杨用志辩称，1、双方于2018年3月23日签订的系订约定金合同，不是门面租赁合同。2、收到原告支付的100000元定金属实。3、2018年5月6日被告接房后，多次与原告协商租赁事宜，但未能达成一致意见，原告要求不再租赁。2018年6月15日，经双方协商终止一切权利义务关系，按照约定定金不应退还，考虑原告困难，被告将100000元定金退还给了原告。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告杨用志向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告李鸿伟返还反诉原告杨用志定金100000元；2、判令反诉被告李鸿伟赔偿门面租金损失83300元（从2018年5月6日至6月15日止，按年租金800000元计算）；3、反诉费由反诉被告李鸿伟承担。事实及理由：2018年3月23日反诉原告收到反诉被告定金100000元，约定反诉被告租赁反诉原告的门面，租期5年，待反诉原告接房后双方签订租赁合同。2018年5月6日反诉原告接房后即时通知反诉被告商议门市租赁事宜，但双方未能达成合意。2018年6月15日，反诉被告明确表示不租赁反诉原告门面，双方当面协商，在相互理解的基础上书面达成一致意见，即反诉原告返还反诉被告定金100000元，双方的权利义务终止。现反诉被告无理反悔，损害了反诉原告的利益，请求判如所请。 反诉被告李鸿伟针对反诉原告的反诉请求辩称，1、双方已签订租赁合同，约定了租期、租金及支付方式，故反诉原告诉称的待接房后签订租赁合同与事实不符，不存在重复签订合同的事实。2、反诉原告诉称的2018年5月6日商议未达成合意、2018年6月15日达成终止协议与事实不符。双方在此期间有过电话联系，因反诉原告要求一次性支付5年租金，最少要支付3年租金，反诉被告未同意。最后反诉原告退还了100000元定金。反诉被告无违约行为，反诉原告要求反诉被告支付已退还的定金并赔偿损失没有法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、2017年11月24日，杨用志与重庆恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫房产公司）签订《三峡福斯德广场商业用房订购协议》及《补充协议》，约定：杨用志出资7800000元购买恒鑫房产公司开发建设的位于重庆市万州区太白路99号三峡福斯德广场1层附2号店铺，建筑面积63.52㎡（以下简称附2号商铺）……。 二、李鸿伟在三峡福斯德广场寻租门面过程中与案外人陈建润相识，经双方口头约定，由陈建润在该地段为其联系租赁门面，待租赁门面成功后由李鸿伟支付陈建润一定的中介报酬。 2018年3月23日，李鸿伟、杨用志及陈建润等人在杨用志所住的宾馆商议承租门面事宜。同日李鸿伟委托其表弟李志平通过银行转账向杨用志支付门面定金100000元，杨用志出具了“定金收条”，载明：今收取李鸿伟福斯德门面定金拾万元整，门面位置现福斯德售房部，第一年租金捌拾万元，第二至第五年每年租金捌拾伍万元，期限五年。并注明：时间以福斯德售房部交门面的时间，如李鸿伟不租，定金作废，如福斯德交门面时间，杨用志不租给李鸿伟，赔偿100000元，加定金共200000元。 2018年5月6日，恒鑫房产公司将买卖房屋附2号商铺交付杨用志后，双方就合同履行的条款进行了沟通，但双方就租金的支付方式产生分歧协商未果。2018年6月15日，杨用志、李鸿伟及李志平再次协商，因5年租期门面租金如何支付无法达成合意，双方同意租赁合同不再履行，李鸿伟同意由杨用志将定金100000元直接退回李志平账户。随后杨用志将李鸿伟持有的2018年3月23日的定金收条原件拍照并复印，李鸿伟在该复印件右下方空白处上亲笔签字并注明“原件定金条作废”；李志平在李鸿伟签名的下面签字，并留有其身份证号码和银行账号；杨用志在该复印件左下方空白处上亲笔签字并注明“双方协商定金条作废”；李鸿伟还在该复印件左下方杨用志签名的下面空白处上亲笔批注：“李鸿伟收到杨用志（100000）元，退定金。”并留有其手机号码。与此同时，杨用志将定金100000元退至李志平约定的银行账户。 本院认为，按照合同法第二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据审理查明的事实，双方虽然有建立租赁合同关系的合意，但并未签订正式的书面合同，李鸿伟与杨用志之间租赁合同尚未成立，2018年3月23日的“定金收条”不能认定为租赁合同。其理由是：从形式外观上看，明确载明该收条为定金收条，而不是租赁合同；从内容看，虽然包括了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金等内容，但对租金的支付期限和方式、违约责任等没有进行约定，不符合租赁合同的构成要件，且双方正是因为租金的支付期限和方式产生分歧而未能确定租赁合同；从“如李鸿伟不租，定金作废，如福斯德交门面时间，杨用志不租给李鸿伟，赔偿100000元，加定金共200000元。”的约定看，该定金的性质应为签约定金，是按定金法则进行的约定。 关于2018年6月15日，杨用志、李鸿伟在2018年3月23日的定金收条复印件上签署“原件定金条作废”的性质如何认定问题。因双方就租金的支付方式和期限问题多次进行协商，但未能达成一致意见。2018年6月15日，杨用志、李鸿伟及案外人李志平在场再次协商，随后杨用志将李鸿伟持有的2018年3月23日的定金收条原件拍照并复印，李鸿伟在该复印件右下方空白处上亲笔签字并注明“原件定金条作废”；李志平在李鸿伟签名的下面签字，并留有其身份证号码和银行账号；杨用志在该复印件左下方空白处上亲笔签字并注明“双方协商定金条作废”；李鸿伟还在该复印件左下方杨用志签名的下面空白处上亲笔批注：“李鸿伟收到杨用志（100000）元，退定金。”并留有其手机号码。与此同时，杨用志将定金100000元退至李志平约定的银行账户。根据上述事实，且李鸿伟在本院限期内未能提供定金收条原件，能够推定双方不再履行签订租赁合同并退还保证金形成了合意，且已实际履行，至此，双方之间的权利义务终止，这也符合一般的交易规则。如果双方对此未达成一致意见，李鸿伟应当持有定金收条原件并能够向本院提交，且双方不会退还定金。故本院对双方当事人的诉讼请求均不予支持。 综上所述，原告李鸿伟和反诉原告杨用志提出的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，判决如下： 驳回本诉原告李鸿伟在本案中的诉讼请求; 驳回反诉原告杨用志在本案中的诉讼请求。 本诉案件受理费2300元，减半收取1150由原告李鸿伟负担。反诉案件受理费1983元，由反诉原告杨用志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员 冉 建 二〇一八年九月二十一日 书记员 熊凤铭