上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终10516号上诉人（原审被告）：黄昭宇，男，1992年2月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：廖立，上海市志致远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李黎明，女，1950年4月14日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：郭大江，男，1951年1月12日出生，汉族，住上海市普陀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李仲国，男，1956年2月14日出生，汉族，住上海市。上诉人黄昭宇与被上诉人李黎明、郭大江因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人黄昭宇上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判上诉人向被上诉人李黎明、郭大江按每月人民币（下同）17,500元的标准支付2017年6月15日-2018年3月14日的租金、使用费；二、撤销原判第四项，改判驳回被上诉人原审该项诉请。事实和理由：由于被上诉人的过错，导致上诉人的合同目的无法实现，且被上诉人未采取有效措施予以补救。由于合同签订地址无法进行工商注册，导致上诉人无法正常经营，而被上诉人拒不承认装修费用和退还押金，导致上诉人无法及时腾退房屋，给上诉人造成了额外的损失。上诉人并未主动进行过经营性广告宣传，且被上诉人提交的证据真实性未经认定。原审已经认定上诉人和被上诉人各承担50%的责任，却仍要求我方按照原合同约定的租金价格全额承担租金，存在明显偏差。被上诉人李黎明、郭大江辩称，不同意上诉人的上诉请求，我方确实有过错，但上诉人本身亦有过错，因此原判已经将违约金减半。上诉人在2017年6月15日到2018年6月15日期间实际占用了房屋，应支付实际使用费，不同意减半支付。一审判决正确，要求维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2017年4月14日签订的房屋租赁合同及《XX路XX号租赁协议补充条款》；2.黄昭宇立即搬离并返还上海市XX路XX号底层商铺内50平方米建筑面积营业房屋（即悬挂招牌“beer_bank：）啤酒便利店”的房屋）；3.要求黄昭宇支付自2017年6月15日起至实际腾退房屋之日止的租金、使用费，按每月35,000元计算；4.要求黄昭宇支付逾期支付租金的滞纳金，按月租金35,000元的日千分之五即175元/日计算，自2017年6月15日起至房屋租赁合同解除之日；5.要求黄昭宇支付违约金35,000元。一审法院认定事实：上海市XX路XX号底层房屋的权利人为李黎明、郭大江，建筑面积248.51平方米，类型商场，用途商业。产权证所附房屋图纸红线范围内的房屋为一整体，并未区分222号、228号、232号的具体位置。案外人吴某与李黎明签署的《房地产中介服务协议书》，载明，吴某促成李黎明与租赁其房地产的当事人签署租赁合同的，李黎明应在合同签订当日向吴某支付35,000元作为中介费，房屋地址为XX路XX号。吴某系XX有限公司徐汇襄阳路分公司负责人，该公司营业场所地址登记为本市XX路XX号XX层。本案中，双方均确认，黄昭宇系通过吴某居间介绍而向李黎明、郭大江承租房屋。2017年4月14日，李黎明、郭大江（出租方、甲方）与黄昭宇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中主要约定：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市徐汇区XX路XX号底层（以下简称租赁房屋），建筑面积50平方米，详见附件《租赁房屋平面图》。1.2乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现状充分了解，甲方将以现状交付。2.1乙方将租赁该房屋进行经营性业务，需到工商部门办理企业注册登记，并将该房屋的地址作为企业注册登记地址。2.2甲方保证该房屋产权为商业用途，并为乙方办理公司注册所需房产文件予以协助，其企业注册所需的法律手续由乙方自行办理。3.1房屋租赁期限自2017年4月15日起至2023年4月14日，免租期为2017年4月15日至2017年5月14日。3.2甲方于2017年4月15日前将该房屋腾空交给乙方使用。4.1月租金2017年4月15日至2018年4月14日为35,000元，此后每年均有调整。4.2租金每月支付一次，需在每月15日之前支付给甲方。5.1乙方向甲方支付105,000元作为该房屋的租赁保证金，在签订租赁合同后三个工作日内支付给甲方。5.2租赁关系终止时，乙方同意待乙方办理完企业登记地址注销手续后的三日内，甲方将租赁保证金无息归还乙方。5.3-5.4租赁期间，该房屋承租部分（50平米）的物业管理费、水电煤等费用由乙方承担。7.2乙方返还房屋时应当保留乙方在使用该房屋时的状态，除可移动的物品及乙方自行采购的设施设备外。10.1乙方同意按照本合同条款执行，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方须向甲方支付35,000元违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣：10.1.4乙方逾期不支付租金超过10天的。10.2甲方同意按照本合同条款执行，租赁期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方须向乙方支付10,5000元违约金及补偿乙方装修补偿款20万元。合同落款处后写“附XX路XX号租赁协议补充条款”。（注：双方均称合同1.1条所称附件《租赁房屋平面图》即是指房产证及房产证所附平面图纸，并无其他的附件。）除租赁合同约定的2017年4月15日至2017年5月14日免租期外，黄昭宇已经支付2017年5月15日至6月14日的租金35,000元。2017年7月21日，黄昭宇发微信给李黎明，写明：因XX路XX号被其他公司占用而导致其无法注册，需要业主提供1.派出所的分割证明以及派出所核发的门牌号，2.徐汇区商务委的会议纪要。希望可以在2017年7月31日前拿到所需材料。由于地址被占用导致其6月以来无法正常经营，而且该情况预计会持续到9月份（若7月底能拿到所需材料，营业执照及部分证件还需要至少一个半月的时间才能拿到）。所以，需要业主再给予1.5个月的免租期作为赔偿（2017年6月14日至7月31日）。若业主在2017年7月31日前无法提供所需材料，我们需要在1.5个月免租期的基础上适当延长免租期。一旦注册所需的材料完备，我们后续将按时缴纳租金。李黎明收到后电话联系黄昭宇。（注：黄昭宇称此微信是发现无法办理XX路XX号注册后，与对方协商办理232号注册所需资料，但对方一直未将派出所核发的门牌号、会议纪要等材料交予黄昭宇，且其与对方协商一致，在工商注册问题解决前，黄昭宇不支付租金，因此李黎明、郭大江也从未向其催讨租金。李黎明、郭大江称，此时是在商量办理232号注册所需材料，但双方并未就免租达成一致意见，其也曾多次口头向黄昭宇催要租金。）黄昭宇使用的房屋悬挂招牌为“beer_bank：）啤酒便利店”。双方确认自双方签订租赁合同至今，黄昭宇使用的房屋位置并无变化。黄昭宇曾发布广告宣传，称2017年12月17日、2018年1月7日、1月14日店铺有演出等活动，其中标明活动地点为“XX路XX号”。（注：李黎明、郭大江称，除此之外，黄昭宇曾发布宣传广告表明地点为“XX路XX号”，由此亦可证明黄昭宇实际使用了XX路XX号房屋。黄昭宇称其并未发布过232号房屋的广告，其使用的是XX路XX号，虽然其已经完成装修，并将货物放进房屋，但因为无营业执照，上述并不是经营行为，只是前期宣传。）李黎明、郭大江确认已经收到黄昭宇支付的租赁保证金105,000元，同意退还，但认为该保证金应先冲抵黄昭宇应付的租金、违约金等各项费用。另查明，本市XX路XX号已登记为上海徐汇国有资产投资经营有限公司的注册地。黄昭宇去工商部门办理XX路XX号房屋的工商注册手续，但是该地址已经无法注册。后，李黎明、郭大江提出由黄昭宇变更至XX路XX号注册。一审审理中，李黎明、郭大江称，黄昭宇考察清楚房屋情况后才签订租赁合同。李黎明、郭大江之前并不知道XX路XX号已经被注册，系经黄昭宇告知后才知晓，其发现要迁出原注册的企业比较麻烦，遂与黄昭宇协商将黄昭宇变更至XX路XX号注册。双方已经就此达成一致意见，有口头协议。黄昭宇称，签订租赁合同时，其与对方反复确认XX路XX号注册事宜，对方均给予肯定答复。装修房屋前其去工商部门咨询过房屋注册手续，工商部门称如是实地经营，需要先装修好房屋，工商部门实地核查房屋后才能办理注册手续，故其先将承租房屋装修完成。2017年5月底、6月上旬左右，其去工商部门办理注册手续，才得知XX路XX号已经无法注册。李黎明、郭大江曾提出过变更注册地址的方案，因办理周期延长等原因黄昭宇要求对方减租以弥补损失，双方未能达成一致，且232号注册需要公安部门出具门牌号，但是李黎明、郭大江一直未能提供该材料，且签订合同时黄昭宇反复和对方确认其承租的是原交通银行使用的XX路XX号，此后黄昭宇也一直实际使用228号，且228的数字比较吉利，故黄昭宇未同意变更注册地址至XX路XX号。审理中，李黎明、郭大江提供落款为双方的《XX路XX号租赁协议补充条款》，无落款日期，其中记载：甲方为李黎明、郭大江，乙方为黄昭宇，乙方保证租金按照一个月为一期支付，每一期需提前五天支付，如果每晚一天支付，则需要承担滞纳金，乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的千分之五向甲方支付滞纳金。黄昭宇称该份材料并非其本人签署，对此不予认可，虽然房屋租赁合同落款栏后写有“附XX路XX号租赁协议补充条款”，仅是双方有意向再签订一份补充条款，但实际并未签署。本次庭审中，黄昭宇提交的证据材料中亦有《XX路XX号租赁协议补充条款》，黄昭宇称此是上一次诉讼时李黎明、郭大江提供的材料，在上次诉讼之前从未看过此份材料，其并不作为证据举证。审理中，李黎明、郭大江提供2017年6月19日《店铺分割证明》（复印件）一份，载明：现有上海市襄阳南路现代大厦的商铺进行地址分割，将原建筑面积250平方米分割为XX路XX号使用（见图），将原建筑面积的248.51平方米分割为XX路XX号.XX号使用，落款为天平路派出所。经法院查看，该份证据材料内容为手写，落款处有一印章，但复印件中印章模糊、无法看清盖章单位。李黎明、郭大江称，黄昭宇得知无法在XX路XX号注册后，与李黎明、郭大江协商一致变更注册地址为XX路XX号，之后黄昭宇拿了这份材料，说是工商部门要求出具的，让李黎明、郭大江去公安部门盖章，李黎明、郭大江派人陪同黄昭宇去公安部门盖章后直接将原件交给黄昭宇。黄昭宇对此不予认可，称其并无该份材料的原件，此材料是李黎明、郭大江单方制作，黄昭宇并不清楚，当时是在协商办理XX路XX号房屋注册的材料，大约在2017年6月19日左右，李黎明、郭大江将该份材料拍照给黄昭宇看，黄昭宇将照片送给工商部门查看，工商部门说所列的房屋面积错误。审理中，李黎明、郭大江提供《店铺分割证明》、《平面布置图》（打印件）各一份，载明：现有上海市襄阳南路现代大厦的商铺进行分割，将原建筑面积248.51平方米的店铺分割为XX路XX号、XX号、XX号，具体分割情况如图所示。各商铺面积分别为：XX路XX号面积为150.15平方米，XX路XX号面积为48.36平方米，XX路XX号面积为50平方米，落款打印文字为天平路派出所。经法院查看，上述两份证据材料均为打印件，无盖章、签名，无落款日期。李黎明、郭大江称，黄昭宇说前述2017年6月19日手写的店铺分割证明有误，遂又提供上述两份材料给李黎明、郭大江，让李黎明、郭大江去公安部门盖章，李黎明、郭大江派人陪同黄昭宇去公安部门盖章后直接将原件交给黄昭宇。黄昭宇对此不予认可，称其并无上述材料的原件，并未看到过盖章的原件，此材料是李黎明、郭大江单方制作，黄昭宇并不清楚，2017年6月19日《店铺分割证明》有误后，对方并未再提供其他材料给黄昭宇。审理中，关于房屋位置、门牌情况。李黎明、郭大江称，XX路XX号房屋原是李黎明自己经营使用，有装修，当时仅悬挂一个门牌号。后该房屋分为两部分，一部分出租给交通银行的ATM机使用，悬挂门牌号XX路XX号，一部分是出租给吴某用于经营健身，悬挂门牌号为XX路XX号。交通银行搬走后，其原使用的位置由黄昭宇承租，交通银行搬离时将其ATM机拆走，其他广告招牌、门牌号均未拆除。因吴某承租在先，并且注册在XX路XX号，故按照编号顺序类推，与黄昭宇的租赁合同中即将租赁房屋写为“XX路XX号”。签租赁合同前，黄昭宇实地看过房屋。黄昭宇称，XX路XX号房屋分成两部分，一部分是交通银行使用，当时悬挂的门牌号即为XX路XX号，一部分吴某经营健身。黄昭宇打算承租房屋时去看房，交通银行用的房屋就是XX路XX号，该部分看了一下是50平方米。黄昭宇承租使用的即是原交通银行的位置，签订租赁合同时，即注明租赁房屋为XX路XX号。交通银行搬走后将ATM机都拆走了，其他广告招牌等均未拆除。目前该处房屋仍是分为两部分。审理中，双方确认，黄昭宇搬离、返还房屋时，可移动的设施设备等均由黄昭宇自行搬走，水电煤等公共事业费按实结算。另查明，2018年2月22日，黄昭宇起诉李黎明、郭大江至法院，要求1.解除双方于2017年4月14日签订的房屋租赁合同；2.李黎明、郭大江返还租赁保证金105000元；3.要求李黎明、郭大江赔偿租赁期间的经营性损失，按每月2万元计算，从2017年6月13日计算至房屋返还之日；4.要求李黎明、郭大江赔偿装修损失20万元；5.要求李黎明、郭大江支付违约金105000元。因该案与本案具有牵连性，法院遂一并对两案进行审理调查。一审法院认为：李黎明、郭大江与黄昭宇签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。现双方均表示解除该租赁合同，此于法无悖，法院予以认可。合同解除后，黄昭宇应将其承租的房屋，即悬挂招牌为“beer_bank：）啤酒便利店”的房屋返还给李黎明、郭大江。李黎明、郭大江要求同时解除《XX路XX号租赁协议补充条款》，房屋租赁合同后写明“附XX路XX号租赁协议补充条款”，名称可相互对应，而《XX路XX号租赁协议补充条款》亦有黄昭宇签名，黄昭宇虽对该份材料不予认可，但并未能提供相应的反驳证据，且黄昭宇亦未能对房屋租赁合同后记载的“附XX路XX号租赁协议补充条款”该句话作出合理解释，故对黄昭宇的辩称意见，法院不予采信。现双方房屋租赁合同已经解除，李黎明、郭大江要求解除《XX路XX号租赁协议补充条款》依据充分，法院予以支持。关于租赁合同解除的违约方。双方租赁合同中约定黄昭宇承租的房屋为XX路XX号底层，并明确约定，黄昭宇将租赁该房屋进行经营性业务，需到工商部门办理企业注册登记，并将该房屋的地址作为企业注册登记地址，李黎明、郭大江为黄昭宇办理公司注册所需房产文件予以协助。而实际上，XX路XX号已被案外人注册，导致黄昭宇无法在该地址注册。李黎明、郭大江在签订租赁合同时应当对其出租的房屋是否可以完成工商注册登记手续予以确认，李黎明、郭大江称其此前对案外人注册一事并不知情，即使属实，那么在得知此情况后，李黎明、郭大江也未就案外人注册在XX路XX号采取措施。虽然XX路XX号房屋在房地产权证上为一整体，但双方也确认，签订租赁合同前黄昭宇已经现场查看房屋，黄昭宇承租的即是原交通银行ATM机所在的房屋，而交通银行ATM机所在房屋悬挂的门牌号即为“XX路XX号”，此后双方房屋租赁合同上写明租赁房屋地址为XX路XX号，可知，黄昭宇承租的房屋是确定且有明确指向的，且双方均是知晓和认可的。李黎明、郭大江虽称黄昭宇可以更换至XX路XX号注册，但此属对租赁合同约定的变更，需双方协商一致、达成合意。李黎明、郭大江称已就变更注册地址与黄昭宇协商一致，但对此李黎明、郭大江并未提供充分证据予以证明，黄昭宇亦不认可。李黎明、郭大江的上述意见法院难以采信，故李黎明、郭大江未能完全履行租赁合同的约定。但工商登记是公示公开的信息，黄昭宇可以进行查询，或可要求李黎明、郭大江协助查询，但黄昭宇在签订租赁合同时并未进行相应的核查，亦未尽到审慎注意义务。XX路XX号无法办理注册手续后，仍一直使用租赁房屋，并进行了广告宣传等经营活动，在未获对方同意、双方亦未就减免租金达成一致意见的情况下，黄昭宇使用房屋却未按时支付租金，亦存在违约。故双方均存在未完全履行租赁合同约定的情况，对于租赁合同的解除均存在过错。因黄昭宇未按期支付租金，李黎明、郭大江要求黄昭宇支付解除合同违约金35,000元，考虑双方对合同解除的过错程度，法院认定黄昭宇应向李黎明、郭大江支付违约金17,500元。黄昭宇使用租赁房屋，应当支付租金、使用费。李黎明、郭大江主张按照租赁合同约定的租金35,000元/月的标准计算租金、使用费，依据充分，法院予以支持。因李黎明、郭大江对合同解除亦存在过错，亦无证据表明其曾向黄昭宇催讨过租金，故其要求黄昭宇支付逾期支付租金的滞纳金，依据不足，法院不予采信。双方均同意黄昭宇已支付的保证金105,000元用以抵扣黄昭宇应付款项，与法不悖，法院予以准许。双方均表示水电费等公共事业费用在黄昭宇搬离、返还房屋时，按实结算，故本案中不再处理。双方租赁合同所涉其他事宜，已在（2018）沪0104民初4422号黄昭宇与李黎明、郭大江房屋租赁合同纠纷案中处理，在此不再赘述。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十条规定，于二○一八年六月八日作出判决：一、解除李黎明、郭大江与黄昭宇签订的《房屋租赁合同》、《XX路XX号租赁协议补充条款》；二、黄昭宇于判决生效之日起十日内搬离并向李黎明、郭大江返还上海市XX路XX号房屋中悬挂招牌为“beer_bank：）啤酒便利店”的房屋；三、黄昭宇于判决生效之日起十日内支付李黎明、郭大江自2017年6月15日起至实际返还上述房屋之日止的租金、使用费，按每月35,000元计算；四、黄昭宇于判决生效之日起十日内支付李黎明、郭大江解除合同的违约金17,500元；五、黄昭宇已支付李黎明、郭大江的租赁保证金105,000元用以冲抵以上黄昭宇应付款项；六、驳回李黎明、郭大江的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,610元，减半收取计2,305元，由李黎明、郭大江负担120元，由黄昭宇负担2,185元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，上诉人黄昭宇以及被上诉人李黎明、郭大江在2018年9月25日的二审庭审中均表示双方已经于2018年6月15日进行了标的房屋交接。本院认为，上诉人黄昭宇与被上诉人李黎明、郭大江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。上诉人上诉主张其不应承担解除合同违约金，根据本案查明事实，上诉人在合同履行期间逾期支付租金，被上诉人未能按照合同约定提供可供工商注册的房屋，双方均构成违约，对于合同解除均存在过错。本院认为，在双方存在混合过错导致解约，且在本案中双方的过错程度并无明显悬殊的情况下，不应由上诉人单方承担解除合同的违约责任并适用违约金。上诉人的该项主张，本院可予支持。原审对此判断有误，本院予以更正。上诉人上诉表示仅同意支付2017年6月15日至2018年3月14日的租金、使用费，且要求按照合同约定的租金标准减半支付。本院认为，上诉人认为审理过程中被上诉人的不配合等导致其被迫推迟交还房屋，但在一、二审中均未提供有效证据予以证明。虽然双方纠纷已经发生，上诉人基于案件审理过程中的鉴定等原因或许会考虑暂缓交还房屋，但上述因素均不影响房屋的适租状态和上诉人实际占用房屋的客观事实。经查，双方已经于2018年6月15日交接了房屋，上诉人应支付租金、使用费到该日。原审判决上诉人按照合同约定的租金标准支付租金、使用费到实际返还房屋之日，并无不妥，本院对于原审该项判决主文不再变更，双方可在执行中结算租金、使用费到房屋交接之日。上诉人要求减半支付租金及使用费，且仅支付到2018年3月14日的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，一审法院判决部分正确，不当之处本院予以纠正。上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪01民终10516号民事判决第一、第二、第三、第五、第六项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2018）沪01民终10516号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,610元，减半收取计2,305元，由李黎明、郭大江负担240元，由黄昭宇负担2,065元。二审案件受理费人民币4,370元，由上诉人黄昭宇负担4,195元，被上诉人李黎明、郭大江负担175元。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋辉霞审判员  刘 佳二〇一八年九月二十九日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……