湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初2331号原告：唐芳梅，女，1968年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢林海，北京大成（长沙）律师事务所律师。被告：李德华，男，1976年4月30日出生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人：彭立群。原告唐芳梅（以下简称原告）诉被告李德华（以下简称被告）、第三人湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢林海、被告到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金23293元及自2017年12月27日止至实际支付之日止按每日万分之五计算的违约金（暂计算至2018年4月2日止的违约金为1130元）；2.判令被告向原告支付物业费7137元、水费1567.40元，换锁340元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月1日，原告与被告通过第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于长沙市交汇处恒大城61栋702号房屋用于办公；租赁期限自2015年10月1日止2017年10月1日；租金每月2300元，支付方式为季付，合同签订当天支付首次租金和押金，后期支付时间提前7天交付下期租金；合同第六条还约定“租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合同，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物”。合同签订后，原告按约履行了合同，在合同签订当天将房屋交付给乙方使用。但被告一直未按约支付租金、缴纳物业费和水费。在合同签订当天被告仅向原告支付了5000元押金，并未支付首期租金，经原告多次催促，被告才于2015年12月27日支付租金6900元，于2017年4月23日支付租金31600元。合同于2017年10月1日到期后，被告非但不支付剩余租金、缴纳物业费和水费，还继续占用原告房屋，原告被迫于2017年12月26日通过换锁的方式收回房屋。原告认为，被告在合同到期后继续占用原告房屋的时间应继续计算租金，被告租赁原告房屋的期间应为2015年10月1日至2017年12月26日；被告违反了合同约定，应向原告支付违约金。至今，被告共拖欠原告房屋租金23293元，物业费7137元，水费1567．40元。综上所述，被告拖欠原告租金，且不缴纳物业费、水费，违反了合同约定和法律规定，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法裁决。被告辩称，1、被告未对租赁房屋造成损坏，原告无权不退还被告所交押金5000元，应以押金抵扣所欠租金；2、租赁合同虽然约定拖欠租金应按每天租金的双倍支付违约金，但该约定远远超过可能造成的损失，被告给欠交租金给原告所造成的损失也只有欠交租金数额所产生的银行同期贷款利息，因此原告主张每日万分之五的违约金过分高于可能造成的损失，无事实和法律依据，应依法予以驳回；3、双方在合同履行期间达成口头协议，被告在租赁期间安装的空调、热水器、纱窗用于折抵房租或者原告进行利用、予以适当补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”现原告要求被告将空调、热水器撤走并无视纱窗已经构成租赁房屋一部分的事实，给被告带来了一定的经济损失，请求法庭予以考量；4、租赁合同约定物业费、水费等由被告支付，即便被告存在欠费的情况，追偿的主体应是物业公司，原告不是适格主体，请求依法予以驳回。第三人未到庭，亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）、第三人（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：1、甲方将位于长沙市交汇处恒大城61栋702号房（建筑面积为171平方米）出租给乙方使用，用途为办公；2、租赁期限为2015年10月1日至2017年10月1日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满前提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同，如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止；3、房屋租金每月2300元，含使用家电、家具、设备、设施，支付方式为季付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用。后期支付时间提前7天交付下期租金，为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方缴纳押金5000元。房屋租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。4、租赁合同期内，乙方提前解除或者未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。合同签订后，被告支付原告押金5000元，原告将房屋（空房）交付给被告使用。租赁期间，被告为房屋安装纱窗，并添置热水器、挂式空调、床、电脑、餐桌、办公桌等设施设备，但仅支付租金38500元，欠缴部分租金。租赁期限届满后，双方未重新订立租赁合同。原告自2017年10月26日起多次催缴租金并要求被告搬离房屋，但被告未有行动。原告遂于2017年12月26日将门锁更换后收回房屋，为此支付开锁费用340元。租赁期间，原告尚欠水费1567.4元、物业费7137元，原告催要未果，诉至本院，请求判如所请。另查明，1、长沙恒大城61栋0702号房屋业主为谢扬军，原告与谢扬军系夫妻。2、2018年6月30日，原告将案涉房屋欠缴的物业服务费全部补交。本案在庭审过程中，被告当庭陈述为房屋添置的设施设备共计花费6万余元，愿意用其抵偿所欠租金；因自己的汽车停在小区内车窗被损坏，正与物业公司协商赔偿事宜，因此才欠缴物业费。原告陈述因被告一直未将房屋内的物品搬走，致使原告至今无法再出租房屋，因此被告的实际租赁期间应至2017年12月26日原告收回房屋时届满，被告所交押金也应用于抵扣占用房屋给原告造成的预期租金损失。本院认为：原、被告及第三人签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。被告租赁期间未按时履行房屋租金、物业服务费及水费等缴纳义务，已构成违约，应承担相应违约责任。关于被告欠缴房屋租金的数额。合同约定的租赁期限至2017年10月1日届满，虽然被告到期未搬离，但根据合同约定，原告未在租赁期满提前一个月通知被告续租，则视为合同到期终止，故原告要求计算租金至2017年12月26日其收回房屋时止，不符合合同约定，本院不予支持，房屋租金应计算至2017年10月1日合同届满时止。原告主张用被告的5000元押金抵偿其至今仍占用房屋给原告造成的可得利益损失。因合同未对被告以上违约行为的违约责任进行约定，仅约定被告在租赁期间拖欠租金，原告提前解除合同，才有权不退还押金；但本案中原告并未因被告拖欠租金而提前解除合同，亦未将被告占用房屋所造成的租金可得利益损失纳入诉讼请求范围，其自行用押金冲抵损失的行为不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。因此，被告所交押金5000元应冲抵其欠缴租金，被告欠缴租金应为11700元（2300元*24个月-38500元-5000元），原告诉请被告支付欠缴房屋租金23293元，本院部分支持。被告主张用其添置的设施设备折抵租金，或由原告进行利用予以适当补偿，因无法与原告达成合意，本院不予支持。关于原告主张的违约金。因合同约定的违约金标准过高，原告自愿调整为按照每日万分之五的标准支付违约金，未违反法律规定，本院予以支持，但违约金的计算基数应以被告实际欠缴租金11700元为基数，自2017年10月2日起开始计算。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院部分支持。关于原告主张的物业费7137元及水费1567.40元。被告对欠缴金额无异议，本院予以确认。被告要求物业公司赔偿的车辆损失与本案不属于同一法律关系，应另行主张。根据合同约定，原告有权向被告追收租赁期间欠缴的上述费用，故原告要求被告支付欠缴的物业服务费7137元、水费1567.40元诉讼请求，本院予以支持。租赁期满后，原告已履行通知义务，要求被告腾退房屋，但被告至今未履行。原告采取更换锁芯的方式强制被告搬离，系避免损失扩大的正当行为，故对原告要求被告支付更换锁芯费用340元的诉讼请求，本院予以支持。第三人无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告李德华于本判决书生效之日起7日内支付原告唐芳梅房屋租金11700元及违约金（以11700元为基数，按日万分之五的标准自2017年10月2日起计算实际付清之日止）；二、被告李德华于本判决书生效之日起7日内支付原告唐芳梅物业服务费7137元、水费1567.4元、更换锁芯费用340元；三、驳回原告唐芳梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由被告李德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈 颖人民陪审员  王济荣人民陪审员  周渐伟二〇一八年九月二十四日法官助理龚凤梅书记员张赛君附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。