山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1003民初2955号 原告（执行案外人）：山东黑豹集团有限公司，住所地威海市文登区龙山路**。 法定代表人：孙军亮，董事长。 委托诉讼代理人：孙显广，山东联志律师事务所律师。 被告（申请执行人）：威海市恒发建设工程有限公司，住，住所地威海市文登区/div> 法定代表人：王军波，总经理。 委托诉讼代理人：鲍海涛，该公司员工。 第三人（被执行人）：威海市麦源房地产开发有限公司，住，住所地威海市南海新区海景路东首/div> 法定代表人：范波，执行董事。 原告山东黑豹集团有限公司（下称黑豹公司）诉被告威海市恒发建设工程有限公司（下称恒发建设）、威海市麦源房地产开发有限公司（下称麦源房地产）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黑豹公司委托诉讼代理人孙显广，恒发建设委托诉讼代理人鲍海涛到庭参加诉讼；麦源房地产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。诉讼中，黑豹公司撤回请求撤销（2017）鲁1003执2667号、(2018)鲁1003执异36号裁定书的诉请，本院已准予。 黑豹公司向本院提出诉讼请求：不得执行位于威海市南海新区两套房产，确认原告为两套房产所有权人。事实与理由：被告与第三人承揽合同纠纷一案，在执行过程中，贵院于2017年12月25日做出(2017)鲁1003执2667号、（2018）路1003执异36号裁定书，查封原告购买的位于威海市南海新区两套房产。原告提出异议，法院裁定驳回原告的异议。原告认为案涉房产系原告从第三人处购买，有商品房买卖合同、原告向第三人支付房款的银行汇款凭证及原告员工收到案涉房产钥匙的收据为证，且第三人对上述事实及证据无异议。上述事实及证据完全符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，足以排除执行。但该裁定仅以第三人单方收款凭证记载收到原告款项为借款为由，就认定原告与第三人之间的关系系名为买卖，实为借贷，系认定事实错误；该裁定选择适用有利于被告的二十条、二十五条的规定，系适用法律错误。请法院维护原告的合法权益，依法裁决。庭审中，原告补充事实与理由：原告与第三人之间开始是借贷关系，双方签订了融资协议，同时签订了商品房买卖合同，约定第三人到期不能支付本息则融资协议解除，双方签订的商品房买卖合同生效，所以原告与第三人之间不是名为买卖实为借贷的法律关系，实际上就是商品房买卖合同关系。 恒发建设答辩称，王萍是查封房产的网签人，并非原告公司的。商品房买卖合同中面积均不一样，但价格全部是100000元，明显不是正常的商品房买卖，价格明显偏低，低于市价的50%。因原告陈述第三人因资金紧张借款1000000元，即证实了双方是借贷关系，并非房屋买卖。在签订融资协议书的同时签订商品房买卖合同充分证明只是为借款提供担保。不同意原告的诉讼请求。 第三人麦源房地产未出庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据庭审查明的情况，认定的事实如下：2013年12月16日黑豹公司职工王萍与第三人签订融资协议及补充清单各一份，协议约定双方于2013年12月16日签订商品房买卖合同，将坐落于文涛阁海岸度假城居民小区1号楼10套房产提供抵押贷款，每套抵押100000元，合计1000000元。借款期限为2013年12月16日至2014年12月16日，年利率20%，约定半年付利息一次，到期连本带息付清。如到期不能偿还借款本息，购房合同即生效并可办理房屋产权转移登记。王萍有权处置以上房屋，第三人必须协助办理相关的手续；补充清单上载明了10套房产的具体房号、面积(45.1平方米至79.6平方米不等)，抵押金额均为100000元。 2013年12月16日第三人与王萍签订的商品房买卖合同（当庭提交两份），房屋面积分别为79.6平方米、48.01平方米，房屋价款均为100000元。2013年12月17日黑豹公司通过招商银行向第三人转款1000000元，支付了上述融资协议项下的借款。 2015年3月19日王萍出具收条，载明：收到第三人交来的位于威海市南海新区产钥匙。 经质证，恒发建设对上述证据真实性均无异议，但认为融资协议内容明显是将房产作为借款的抵押，商品房买卖合同中房产价格明显低于市价，且购房人是王萍。商品房交付使用的前提是验收合格，文涛阁小区不具备交付的条件，交付房屋应签订交付通知书，由物业领购房者查看房屋后填写交付单，并由购房者提供住宅使用保证书等，经现场查看无质量问题方可交付钥匙。王萍出具的收条内容明显不符合常理，且交付钥匙并不等于交付房产。 庭审中，黑豹公司陈述借款到期后延期三个月，第三人仍无力偿还，双方协商执行商品房买卖合同，于2015年3月19日交付钥匙，以该行为表示履行商品房买卖合同，双方清算没有书面协议。案涉房产因未通水电、房屋也未验收，不具备居住条件，暂时未使用，钥匙由公司控制。公司购买房产的目的是储备，用以招揽人才。 另，第三人未履行本院(2018)鲁1003民初4810号生效判决中应支付给恒发建设的价款470000元及利息，在执行过程中，本院作出(2017)鲁1003执2667号裁定书，查封被执行人即本案第三人麦源房地产的案涉房产两套，黑豹公司提出异议，本院做出（2018）鲁1003执异36号执行裁定书，驳回案外人黑豹公司的异议。黑豹公司向本院提起执行异议之诉。 本院认为，黑豹公司职工王萍与麦源房地产签订的融资协议是当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。王萍与麦源房地产签订商品房买卖合同，涉案房产网签在王萍名下，事实清楚。涉案商品房买卖合同是否有效，黑豹公司是否享有足以排除强制执行的权益是本案争议的焦点，黑豹公司对此负有举证责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求……。黑豹公司提供的融资协议，从内容上看系麦源房地产向其借款1000000元，提供10套房产作为借款的抵押，在麦源房地产不能偿还借款时，将借款直接抵作购房款，将商品房买卖合同作为借款偿还的担保。结合涉案商品房买卖合同房产面积不等、房价均为100000元等内容来看，亦明显不符合常理，故足以认定商品房买卖合同双方本身并无真实的购房意思表示，实际上是为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，系为借款提供担保的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，黑豹公司与麦源房地产之间的商品房买卖合同应认定无效，黑豹公司不享有足以排除强制执行的权益。同时，根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定，即使买卖合同被认定为无效，也不影响双方当事人关于担保的真实意思表示。因商品房买卖合同不是法定担保形式，是一种非典型的担保措施。以该合同实现担保时，债权人即黑豹公司不能要求履行买卖合同，其债权只能通过拍卖房产的形式实现。黑豹公司与麦源房地产之间的关系应按基础性法律关系处理，即按民间借贷处理，黑豹公司的债权仍有实现途径。 综上，黑豹公司不具备买房人的身份，其与麦源房地产的基础法律关系是民间借贷关系，故不符合排除强制执行的条件，不能排除对案涉房产的强制执行。黑豹公司不得执威海市南海新区3两套房产等诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。麦源房地产不出庭参加诉讼，视为放弃相应权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告山东黑豹集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费4300元，由山东黑豹集团有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  周文芬 人民陪审员  陈传毅 人民陪审员  隋汉浩 二〇一八年九月十三日 书 记 员  高金玲