江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0702民初4529号 原告：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道46号。 统一社会信用代码：913607007788038918。 法定代表人：罗讯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张巡锐，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：余梦宇，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王华，女，1977年1月20日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：陈衍文，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。 原告赣州市国有资产投资集团有限公司诉被告王华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市国有资产投资集团有限公司的委托诉讼代理人张巡锐，被告王华以及委托诉讼代理人陈衍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州市国有资产投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还租赁资产；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费自2016年9月25日暂算至2018年5月25日人民币624556元（房屋占有使用费以32048元租金为标准，实际要求计算至两被告返还租赁资产之日止）；3、判令被告支付违约金人民币187495元从2016年9月25日暂计至2018年5月25日（按逾期应缴占有使用费月息的2%计算，计算至占有使用费还清之日止），且原告没收被告保证金95000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与严德清系夫妻，严德清于2012年10月14日在玉龙县发生意外事故，已经死亡。2014年8月29日，被告因店铺经营需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于章贡区××（××）-2#、3#、4#的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告。该房屋的租期为2014年7月25日至2016年7月24日止；被告应先交租金，后使用标的物，必须在每季末20日前向甲方指定账户一次性缴清次季度租金；当被告未按本合同规定按时向原告交纳租金，逾期10天以上，每日计加应缴租金额5%的滞纳金，逾期一个月以上，甲方单方终止本合同，收回承租资产，没收合同履约保证金（人民币95000元）。租赁期满，被告逾期未交还承租房屋应支付收取房屋使用费，房屋使用费暂算至2018年2月28日，实际要求计算至两被告返还占有房屋之日。综上，原告认为被告明知严德清因意外事故不可能生还的情况下仍然代签严德清是为了故意逃避法律责任；原告认为店铺是由被告实际使用，房租也一直是被告在缴纳，被告系合同的主体，应当承担相应的法律责任。为此，原告诉至法院，要求依法处理。 为了证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据： 证据1、原告营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、被告身份证复印件，证明被告主体资格； 证据3、《房屋租赁合同》、《证明》等复印件，证明原、被告于2014年8月签订了《房屋租赁合同》且该合同合法有效，约定被告承租原告所有的位于章贡区××（××）-2#、3#、4#的房屋，租赁面积共计107.8平方米，合同内详细约定了租金计算和支付方式、保证金以及当被告违约时所要支付的拖欠的房租、滞纳金及其他费用； 证据4、王华与严德清的结婚证复印件，证明他们是夫妻关系； 证据5、银行流水及发票，证明被告向原告支付租金的情况。 被告王华辩称，1、答辩人与国资公司于2014年8月29日签订《资产租赁合同》，租赁期限自2014年7月25日起至2016年7月24日止。由于老城区经济利润下滑，合同到期后，包括答辩人在内的厚德路xx号、xx号附近的近20家临街店面商家与被答辩人国资公司进行了协商谈判，国资公司将该厚德路86、87号所在临街店面的房屋租金下调，并进行了招标。2016年12月，答辩人作为原承租人进行投标并中标，价格为24900元／月。中标后，需要缴纳10万元款项才能签订房屋租赁合同，由于答辩人丈夫失踪，答辩人作为丧偶女性，在经济及生意上独木难支，一时无法提供10万元现金，遂提出暂时由95000元的履约保证金先行垫付，待经济好转，再将款项打入国资公司处。国资公司不予同意，并回复待答辩人有该笔资金后，再行签订合同。答辩人继续使用国资公司的店面，并支付租金，国资公司未就答辩人使用该租赁物提出任何异议。在答辩人取得10万元后，到国资公司要求签订合同，国资公司予以拒绝。答辩人在2017年10月收到国资公司律师函一份，要求支付租金，答辩人发现国资公司催缴租金的数额与实际所欠租金不一致，遂不愿继续缴纳租金。以上为整个案件事实。2、自2016年9月25日起，答辩人已向被答辩人缴纳租金430000元，至2018年5月25日，答辩人所欠房租应当为68000元。2016年9月25日起，答辩人已经向赣州市国有资产投资集团有限公司支付租金累计430000元，有相关转账凭证及扣款记录为证。另因为本案中的租赁标的物，即位于赣州市章××区××路××、××号沿街店面的租金单价都已统一下调，单价约为每月230元／平方米，答辩人处的租赁价格为24900元／每月，故本案中从2016年9月25日至2018年5月25日的租金为498000元，答辩人已缴纳430000元，剩余房租应为68000元。3、被答辩人主张的违约金过高，应予调整；且国资公司依法不得没收答辩人的保证金95000元。虽然《资产租赁合同》中第七条约定了违约责任的承担方式，但是该约定中，对违约金的约定过高，属于过分加重答辩人责任的条款，应当根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及第四十条的规定予以调整。本案中，答辩人逾期缴纳租金，除应归还所欠租金外，对国资公司所造成的损失为答辩人占用相应租金的利息。故应以中国人民银行贷款利率，即年利率6%，以所欠租金为基数，按所欠租金所对应的逾期天数，计算违约金来承担违约责任，方为合法合理。4、答辩人作为国资公司的租户，自2000年起便开始在本案的租赁标的物处经营，已经18年之久，租金一直按期缴纳。之所以出现该案中答辩人不愿缴纳租金之事，绝非答辩人恶意违背合同、逃脱租金之意，只是希望能在租金上得到国资公司公平、合理之对待。如若租金合法合理，答辩人自然愿意缴纳。 为了证明自己的答辩理由，被告向本院提交了以下证据： 证据1、银行转账凭证及转账相关材料，证明被告是2016年9月25日之后向原告缴纳43万元租金的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王华以严德清的名义与原告在2014年8月29日签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号为D20xx06-xx#），合同约定：由原告将位于赣州市章贡区××（××）-xx#、xx#、xx#的房屋出租给被告使用，面积约107.8平方米，租赁期限自2014年7月25日起至2016年7月24日止。租金自2014年7月25日至2015年7月24日租金为每月30816元；自2015年7月25日至2016年7月24日租金为每月33281元；履约保证金为95000元；被告未按合同约定按时向原告缴纳租金，逾期10天以上，每日计加应缴租金额5%的滞纳金，逾期一个月以上，原告单方终止本合同，收回承租资产，没收合同履约保证金；……。在合同履行过程中，被告多次逾期支付租金。截止至2016年7月24日止，被告共拖欠合同履行期限内的租金292024元（2015年10月24日之前的租金3592元以及2015年10月25日之后的租金，租金标准为每月32048元）。在合同租赁期满后，原、被告未续订租赁合同，被告仍继续占用使用该租赁房屋。2016年9月28日，被告向原告支付租金5万元；2016年12月29日，被告向原告支付租金3万元；2017年1月9日，被告向原告支付租金22万元（分两笔，一笔7万元，一笔15万元）；2017年4月28日，被告向原告支付了3万元；2017年11月2日，被告向原告支付了5万元（即被告提供证据转账时间为2017年10月30日的5万元，而非10万元）。此后，被告未再支付租金。 另查明，严德清与被告王华系夫妻关系，严德清于2012年10月14日在云南省玉龙县因翻船事故失踪，至今下落不明。案涉合同在2014年续订时，被告王华以严德清的名义签订合同。在庭审查明中，原、被告均认可被告王华为案涉租赁合同的实际承租方，由被告王华承担租赁合同的权利义务。 另查明，原赣州市国有资产经营有限责任公司（案涉合同甲方）于2014年12月19日进行工商名称变更登记，变更为原告赣州市国有资产投资集团有限公司。 本院认为：被告王华以严德清的名义与原告签订的《租赁合同》，原、被告均认可被告王华享有合同权利义务，本院对该项事实予以确认。案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。根据合同约定，被告在合同履行期限内多次逾期缴纳租金行为已构成违约，应承担违约责任。由于案涉合同的租赁期限已满，双方的租赁关系转为不定期租赁关系，双方的权利义务遵照原合同履行。由于被告已存在拖欠租金未缴纳的行为，原告要求解除双方的租赁关系并要求将租赁资产返还给原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占用使用费的请求，本质上属于要求被告支付租金，本院对该项诉讼请求予以支持。经庭审核实，2015年7月25日之后的租金，虽然合同约定为33281元，但原告已自愿下调了租金标准，即每月租金为32048元。截止至2016年7月24日止，被告共拖欠合同履行期限内的租金292024元。之后，被告向原告支付了38万元，该款可以用于抵扣欠付的租金，即扣除2016年7月24日之前拖欠的租金后剩余为87976元。关于被告陈述其支付了43万元的租金，但根据被告提供的证据，其2017年10月30日仅向原告支付了5万元，而非10万元，故对被告的该项事实本院不予认可。关于违约责任承担的问题。原告要求没收被告缴纳的履约保证金并支付违约金的主张虽然合同有约定，但履约保证金是《招标投标法》中大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为了防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，我国立法对履约保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则。合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的履约保证金的规定。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除履约保证金的数额。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，逾期缴纳租金的，应按每日5%计收滞纳金，原告在诉讼请求中自愿下调违约金标准为按月息2%，该诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王华于本判决生效之日起七日内将位于赣州市章贡区厚德路xx号（xx栋）-xx#、xx#、xx#的房屋腾空并返还给原告赣州市国有资产投资集团有限公司。 二、被告王华于本判决生效之日起七日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付从2016年7月25日至被告王华腾房之日止的房屋租金（计算标准为：按每月32048元计算，被告王华多缴纳的租金87976元可从中予以抵扣）。 三、被告王华于本判决生效之日起七日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付上述第二项逾期支付租金的违约金（从2016年7月25日起，以拖欠租金的总额，按月利率2%计算）。 四、原告赣州市国有资产投资集团有限公司向被告王华退还履约保证金95000元，该款可用于抵扣上述第二、三、应付款项。 五、驳回原告赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12871元，由被告王华承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  吴菁菁 人民陪审员  庄明静 人民陪审员  张 霞 二〇一八年九月十日 书 记 员  刘素静