湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初1950号原告：许思，女，1993年2月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：梅光明，湖北天进律师事务所律师，特别授权代理。被告：梁宏，男，1981年7月9日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：邓丽娟、杨艳，湖北筝辰律师事务所律师，特别授权代理。被告：尹利娟，女，1981年11月24日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告许思与被告梁宏、尹利娟确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许思及其委托代理人梅光明、被告梁宏及其委托代理人邓丽娟、杨艳、被告尹利娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许思向本院提出诉讼请求：1、判决被告梁宏超越代理权而与被告尹利娟之间签订的关于武汉市汉阳区XX村XX号XX楼XX号房屋的买卖合同无效；2、判决两被告将武汉市汉阳区XX村XX号XX楼XX号房屋的产权恢复至原告名下；3、判决被告赔偿因超越代理权而给原告造成的损失，其中包括诉讼过程中产生的交通费1,000元、专业律师代理费50,000元（风险代理模式）、相关文件资料打印复印费500元；4、判决被告梁宏承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年3月期间，原告面临大学毕业之际。考虑到即将毕业，须得为毕业就业做好提前准备。与父母谈论到准备筹措一笔资金用于毕业创业之需。原告父亲说其朋友梁宏可以借款。于是被告梁宏出面以其父母梁仙岩、张仙娥的名义与原告于2015年3月17日签订了《抵押借款合同》并办理了公证。被告梁宏为了保证其父母的借款本息能够及时收回，还要求原告向其出具了《委托书》并办理了公证。原告因社会经验不足，对法律知识了解不多，按照被告的要求在其拟好的上述合同和委托书上签字及捺印，没有想到系梁宏的圈套。按照《抵押借款合同》第一条第二款的约定，被告梁宏的父母应当将抵押借款的350,000元转账至原告的银行账户。但被告梁宏的父母至2016年1月15日也没有向原告转账一分钱借款。原告在起诉解除《抵押借款合同》纠纷案和撤销委托合同纠纷案的诉讼过程中得知被告梁宏在签订《抵押借款合同》和《委托书》之前已经向原告父亲的朋友陈静的银行账户支付了借款50,000元，并于2015年3月20日分六次将300,000元转款至陈静。被告梁宏将自己的钱款借给陈静强行说是其父母向原告支付的借款。原告于2016年发现住房两证不在了，2016年1月5日至武汉市汉阳区房地产管理局申请登记了住房两证遗失公告。原告诉被告梁宏父母抵押借款合同纠纷案中被告梁宏向法庭陈述设押的房屋已经过户给其女友尹利娟了。原告查询房产发现产权人已登记为尹利娟了。原告及其委托代理人数十次向武汉市汉阳区房地产管理局及房产登记中心反映情况，查找房产过户的相关档案资料。2017年6月6日，武汉市汉阳区房地产管理局常年法律顾问才告知原告可以查询相关房屋买卖合同及相关资料。原告通过查询查到武汉市存量房买卖合同才明确知道被告梁宏以原告名义与尹利娟串通，以极不公平的价格200,000元将原告所有的房屋过户登记至尹利娟名下。原告认为自己基于抵押借款而作出的委托授权是以获得借款为前提的，当原告没有获得借款时对相关权利的让渡是无效的。原告在委托书的委托事项设置了附加条件，当附加条件没有实现的情况下，原告对被告梁宏的授权没有生效。被告梁宏依据未生效的委托书，违背和超越原告的意愿，将原告的合法房产过户登记到与其有利害关系的尹利娟名下，是明显的侵权损害。尹利娟非善意取得原告房产，属于不当得利。请求支持原告诉讼请求。被告梁宏辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、针对本案的诉请，原告混淆侵权之诉与合同无效之诉，侵权之诉才能主张损害赔偿，若主张合同无效之诉，原告要求被告承担侵权赔偿责任应另行起诉。二、房屋买卖合同真实有效，不存在合同法规定的恶意串通导致无效的情形，房屋买卖合同是基于原真实的借款抵押关系而存在的。被告梁宏与尹利娟之间存在真实的买卖关系，尹利娟支付了购房款，并办理了房屋买卖过户手续，被告尹利娟获得该房屋所有权，符合善意第三人的条件。原告在签订抵押借款合同、委托书及办理公证都是自愿的。从房屋买卖交易时间来看，确实是在未到代理期限而行使的代理权。但本案有特殊性，原告故意隐瞒收款的事实，与其父恶意串通，有预谋的恶意逃避债务，出售房屋是被告在原告明确拒绝还款时采取的救济方式，且原告也从主观上认可了委托书已提前生效。若不是被告采取救济方式，被告的合法权益根本无法保障。被告尹利娟辩称：不同意原告的诉讼请求。我与梁宏不是男女朋友关系，房子是我从梁宏父亲梁仙岩处购买，房款是我以现金形式支付，过户费是刷卡支付的，我属于善意取得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月17日，许思作为借款人（甲方）与出借人、抵押权人梁仙岩、张仙娥（乙方）于武汉市长江公证处签订《借款抵押合同》一份并办理了公证，该合同约定由乙方通过向甲方银行账户转账的形式借给甲方人民币350,000元，用于甲方生意周转，借款期限为12个月，自2015年3月17日起至2016年3月16日止，月息2%。甲方将其所有的位于武汉市汉阳区XX村XX号XX单元XX层XX室（房屋所有权证号：武房权证阳字第**；建筑面积：59.23平方米）的房屋抵押给乙方，并配合乙方到房地部门办理抵押登记手续。合同还对其他事项进行了约定。合同下方，甲方（借款人）签名处许思签名捺印，乙方（出借人）签名处梁仙岩、张仙娥签名捺印。同日，许思在武汉市长江公证处签署委托书一份并办理公证，该委托书载明：许思于2015年3月17日将其个人所有的位于汉阳区XX村XX号XX单元XX层XX室（建筑面积：59.23平方米）房屋一套作为抵押物，向梁仙岩借款人民币叁拾伍万元整，抵押期限为12个月，签署该委托书时前述房屋尚未办理抵押登记手续，现因许思拟将出售前述房屋，但无法前往办理相关手续，故全权委托梁宏为其代理人，办理以下事项：1、代为偿还梁仙岩的借款，解除抵押相关手续，并代领他项权证；2、完成前1项事宜后，再代为出售上述房屋，并代收售房款；3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、代为协助买方办理上述房屋的银行贷款手续，并签署相关文件；5、代为到民政部门查询其婚姻状况，并领取相关查询结果。受托人无转委托权。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限：壹年，从2016年3月17日至2017年3月16日为止。委托书下方，委托人签名处许思签名捺印。被告梁宏系梁仙岩、张仙娥之子。同年3月20日，许思与梁仙岩、张仙娥依照上述《借款抵押合同》约定就位于武汉市汉阳区XX村XX号XX单元XX层XX室的房屋向武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局申请办理抵押权设立登记。同年4月3日，该房屋抵押权设立登记核准通过。同月9日，抵押权人梁仙岩、张仙娥领取该房屋的抵押权证。2016年1月11日，梁宏以许思名义与尹利娟签订《武汉市存量房买卖合同》一份，该合同约定许思将其所有的位于武汉市汉阳区XX村XX号XX单元XX层XX室（房屋所有权证号：阳字第××号；土地使用权证号：阳字第**；建筑面积：59.23平方米）的房屋出售给尹利娟，房屋买卖成交价为人民币200,000元，付款方式为一次性付清。合同下方，卖方签章处梁宏代签“许思”签名，代理人签章处梁宏签名，买方签章处尹利娟签名。同年1月26日，梁仙岩出具收条载明收到尹利娟现金房款人民币470,000元，但尹利娟未向法院提交前述购房款的来源证明及取款凭证。同年1月27日，上述房屋过户登记至尹利娟名下且在此次过户交易过程中的房屋评估价为人民币444,225元。上述房屋过户后，并未办理房屋交付手续，尹利娟一直未实际占有使用该房屋，亦未向原告主张腾退。原告许思居住使用诉争房屋至2016年3月份搬出，家电家具仍在诉争房屋内，钥匙亦在原告手中。现原、被告因诉争房屋买卖合同效力问题产生纠纷，原告诉至法院请求：1、判决被告梁宏超越代理权而与被告尹利娟之间签订的关于武汉市汉阳区XX村XX号XX楼XX号房屋的买卖合同无效（合同标的物评估价值为444,225元）；2、判决两被告将武汉市汉阳区XX村XX号XX楼XX号房屋的产权恢复至原告名下；3、判决被告赔偿因超越代理权而给原告造成的损失，其中包括诉讼过程中产生的交通费人民币1,000元、专业律师代理费人民币50,000元（风险代理模式）、相关文件资料打印复印费人民币500元；4、判决被告梁宏承担本案的全部诉讼费。另查明，2015年3月20日，梁宏向案外人陈静银行转账人民币300,000元。梁宏表示上述转款就是其父母梁仙岩、张仙娥向许思出借的350,000元中的部分，因实际借款是许思之父许汉堂与陈静，梁仙岩、张仙娥不熟悉银行转账操作，故直接由梁宏向陈静转款，另外50,000元于同年1月份已支付给陈静。2016年1月15日，许思曾就涉案的《借款抵押合同》及《委托书》履行事宜向武汉市硚口区人民法院起诉，要求梁仙岩、张仙娥、梁宏承担相应责任，后于2016年8月1日撤回起诉。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。本院认为：原告许思于2015年3月17日签署了委托书，将位于武汉市汉阳区XX村XX号XX单元XX层XX室（建筑面积：59.23平方米）的房屋买卖交易及过户手续等相关事宜委托被告梁宏办理，原告许思与被告梁宏之间形成被代理人与代理人的关系。在委托书中原告许思明确约定了委托期限为2016年3月17日至2017年3月16日，被告梁宏作为原告许思的代理人行使委托书中的代理事宜应仅限在该期限内行使，不得超过委托期限。被告梁宏于2016年1月11日以原告许思名义与被告尹利娟就上述房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，同年1月27日办理过户登记手续，明显超过被代理人许思的委托期限，属于无权代理。现被代理人许思明确表示不认可梁宏就上述诉争房屋的买卖交易及过户手续，即对代理人梁宏就上述诉争房屋的买卖交易及过户手续不予追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，被告梁宏就诉争房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》以及办理的过户登记手续对原告许思均不发生效力，相应的法律后果不由原告许思承担，故对于原告许思诉请的判决两被告将武汉市汉阳区XX村XX号XX楼XX号房屋的产权恢复登记至原告名下的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求判决被告梁宏超越代理权与被告尹利娟之间就诉争房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》无效的诉请，虽然梁宏签订《武汉市存量房买卖合同》的行为未被被代理人许思追认，但该行为并不必然归于无效，只是该行为对被代理人许思不产生法律效力，有关法律后果及法律责任由代理人承担。合同无效仍需按照法律的相关规定界定，原告并未提交证据证明被告梁宏就诉争房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》存在法律规定的无效情形，故对原告请求判决被告梁宏因超越代理权而与被告尹利娟之间就诉争房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告许思请求判决被告梁宏赔偿因超越代理权给原告造成的损失：律师代理费人民币50,000元、交通费人民币1,000元及相关文件资料打印复印费人民币500元的诉讼请求，原告并未提供产生交通费及文件资料打印费、复印费的证据，对于律师代理费50,000元，原告仅提供了25,000元的收款收据且无正式的税务发票，故本院对原告主张的上述费用不予支持。对于被告尹利娟主张的其属于善意第三人的观点，被告梁宏在签订《武汉市存量房买卖合同》时，向尹利娟出示了原告许思出具的委托书，双方签订合同时明显不在委托期限内，被告尹利娟明知被告梁宏在签订买卖合同和办理过户时没有代理权，被告尹利娟不构成善意。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梁宏、尹利娟于本判决发生效力之日起十日内协助原告许思将位于武汉市汉阳区XX村XX号XX单元XX层XX室（建筑面积：59.23平方米）房屋过户登记至原告许思名下；二、驳回原告许思的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币8,736元（此款许思已预交），由原告许思负担人民币874元、被告梁宏负担人民币7,862元，被告梁宏于本判决生效之日起十日内将应负担的款项人民币7,862元一次性支付给原告许思。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  李国芬二〇一八年九月十八日书 记 员  凃晓剑