上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初5928号原告(反诉被告)胡桂芳，女，1954年7月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人胡智俊，上海申蕴和律师事务所律师。被告(反诉原告)蔡磊，男，1979年10月1日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)蔡炳先，男，1950年3月5日出生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)杨小珍，女，1950年11月20日出生，汉族，住址同上。委托代理人蔡磊。原告胡桂芳与被告蔡磊、蔡炳先、杨小珍及反诉原告蔡磊、蔡炳先、杨小珍与反诉被告胡桂芳排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告胡桂芳及其委托代理人胡智俊、被告蔡磊、蔡炳先、杨小珍的委托代理人蔡磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂芳诉称：原告与被告蔡磊就上海市普陀区光新路XXX弄XXX号XXX室(以下称系争房屋)房屋发生合同纠纷，后经法院审理，法院判决系争房屋权利人为原告单独所有。现经法院执行，原告已取得该房屋产权证。但三被告仍强行居住在系争房屋内，原告多次交涉，均未果。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告立即搬离上海市普陀区光新路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、三被告共同支付原告房屋占有费，自2017年9月1日起至被告实际搬离之日止，按每日人民币150元(以下币种均为人民币)即每月4500元计算。被告蔡磊、蔡炳先、杨小珍辩称：系争房屋为被告唯一住房，且上家尚未返还购房款，故被告无法迁出。至于法院已经生效的判决，被告已向上级法院提起申诉。关于房屋占用费，原告直至2017年12月才取得产权证，现原告主张自2017年9月起按同类房屋精装修的标准计算，不妥。实际系争房屋市场租金为每月3500元。且被告入住系争房屋时，将原有的毛坯房进行了装修，花费了72869元。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告蔡磊、蔡炳先、杨小珍诉称：反诉原告购买系争房屋时，是以自行居住为目的。自2013年入住后，将原有的毛坯房进行了装修，总计花费装修费用72869元。反诉原告主观上无过错，是反诉被告与他人串谋骗取反诉原告的购房款和房屋产权。现反诉原告的居住状况要得到最基本的保障，请求法院判定反诉被告赔偿房屋装修费用72869元。反诉被告胡桂芳辩称：反诉被告未看到系争房屋的装修状况，反诉原告无充足的证据证明其装修花费了72869元。即使该费用属实，但其装修是在2014年，折旧后应仅为上述费用的四分之一。不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，根据本院已经生效的(2015)普民四(民)初字第846号民事判决书，法院查明，系争房屋上海市光新路XXX弄XXX号XXX室产权人原系胡桂芳。原告胡桂芳系蔡丽珍的前夫之姐姐。因蔡丽珍拖欠全美娟钱款，急需归还，蔡丽珍经与胡桂芳协商，为获取银行贷款，由胡桂芳(甲方)与全美娟(乙方)就系争房屋签订房屋买卖合同。2009年6月28日，胡桂芳与全美娟经上海亿达房地产经纪有限公司第三分公司居间就系争房屋的转让签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价为75万元。之后，全美娟与中国邮政储蓄银行民星储蓄所签订《个人购房借款及担保合同》。该合同约定借款人全美娟购买系争房屋向贷款人贷款45万元，并以系争房屋抵押担保。2009年12月29日，胡桂芳和全美娟商定系争房屋价值85万元，现以系争房屋的余额40万元再次抵押给案外人陈某，并签订《房地产借款抵押合同》。2011年5月11日，全美娟(甲方)与蔡磊(乙方)经上海亿达房地产经纪有限公司第三分公司居间就系争房屋的转让签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价为125万元。2011年8月23日，蔡磊与邮政银行上海浦东新区支行签订《个人购房借款及担保合同》。该合同约定借款人蔡磊购买系争房屋向贷款人贷款70万元，并以系争房屋抵押担保(评估价值125万元)。2015年，原告胡桂芳诉至法院，请求判令1、确认原告胡桂芳与全美娟关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认两被告全美娟、蔡磊关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；3、被告全美娟、蔡丽珍、蔡磊归还银行贷款并撤销上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押；4、待撤销银行抵押贷款后将房屋过户至胡桂芳名下。法院认为：系争房屋上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为胡桂芳。现有证据及当事人的陈述已充分证明在系争房屋的两次转让中，原告胡桂芳分文未得，房屋交易中的相关材料上虽有胡桂芳本人签名，但蔡丽珍、全美娟均确认签订购房合同的目的在于骗取银行贷款用于结清双方的债务，因此，胡桂芳与全美娟就系争房屋签订买卖合同的行为，并不存在购买房屋的意思表示，该房屋买卖合同应为无效。之后，因蔡丽珍与蔡磊之间存有经济往来，在蔡丽珍的主观恶意操纵下，全美娟将系争房屋转让给被告蔡磊并签订房屋买卖合同，相关证据证明买卖双方主观均存有恶意。蔡磊虽向银行贷款70万元购买系争房屋，但无证据证明剩余房款55万元已支付给全美娟，现全美娟名下的贷款70万元在蔡丽珍旨意下进行支配，蔡磊从中获取73000元，另外，根据蔡磊表述，此房屋买卖合同签订之前，系争房屋上存有抵押，且部分涉及其妻子的房产，显然，蔡磊签订买卖合同的目的也不存在购房，故本院认定，买卖双方系非购房的真实意思表示，蔡磊的取得为非善意取得，房屋买卖合同也为无效。基于合同无效，各自取得的财产也应予返还，系争房屋应恢复原产权状态。被告蔡丽珍一手操办了贷款70万余分割，对此应承担相应的法律责任。因本案当事人均存在主观过错，对无效产生的经济损失自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、原告胡桂芳与被告全美娟关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋于2009年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告全美娟、蔡磊关于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋于2011年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告蔡丽珍应于本判决生效之日起十日内退还被告蔡磊购房款人民币39.5万元；四、被告蔡丽珍、全美娟应于本判决生效之日起十日内退还被告蔡磊购房款人民币23.2万元；五、被告蔡磊应于本判决生效之日起十日内协助原告胡桂芳将上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复过户至原告胡桂芳名下。上述判决经上海市第二中级人民法院维持原判生效后，因被告拒不履行，原告于2017年8月底向法院申请执行。2017年10月10日，系争房屋产权人登记为原告。2018年1月31日、2月26日，原告因要求被告迁出，曾向当地派出所报警。2018年3月，原告向法院提起诉讼，请求法院判决如其诉请。反诉查明事实同上。审理中，原告表示，关于被告花费的装修费用，为有利于解决本案纠纷，同意认可被告提出的金额为72869元，但考虑到被告装修是在2013年以及前案中法院判决合同无效被告亦存在责任等因素，故原告只同意按上述装修费用折旧后(按四折折旧)的四分之一予以赔偿。本院认为，关于本诉：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。现根据相关部门颁发的所有权证书之记载，原告为系争房屋的所有权人，依法享有上述权利。然，根据本院查明的事实，被告在明知原告已取得系争房屋产权证后仍居住在系争房屋内，侵犯了原告的所有权。原告要求被告迁出系争房屋及支付房屋占用费之诉请，依法有据，本院予以支持。至于房屋占用费的金额，审理中，原告主张自2017年9月1日起、按每月4500元计算，被告认为市场价格为3500元。对此，本院根据原告取得产权证的日期酌情判定被告应自2017年10月10日起，按每月4000元的标准向原告支付房屋占用费。关于反诉：本案中，双方对装修费用72869元均不持异议，本院予以确定。至于反诉被告应予赔偿的金额，本院综合系争房屋的装修时间、折旧及导致合同无效的责任等各方面因素，酌情确定为14500元。对反诉原告该部分诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条和第三十五条之规定，判决如下：一、被告蔡磊、蔡炳先、杨小珍应于本判决生效之日起十日内迁出上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、蔡磊、蔡炳先、杨小珍应于本判决生效之日起十日内支付原告胡桂芳房屋占用费，自2017年10月10日起至被告实际迁出系争房屋之日止，按每月人民币4000元计；三、对原告胡桂芳其余诉请不予支持；四、反诉被告胡桂芳应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告蔡磊、蔡炳先、杨小珍房屋装修补偿款人民币14500元；五、对反诉原告蔡磊、蔡炳先、杨小珍其余诉请不予支持。本案本诉受理费人民币1150元，减半收取计人民币575元，由原告负担人民币287.50元，被告负担人民币287.50元。本案反诉受理费810元，由反诉原告负担人民币760元，反诉被告负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一八年九月十日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和使用，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十五条妨害物权或者妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。