江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5603号上诉人（原审被告）：南京泽凯置业有限公司，住所地江苏省南京市高淳区淳溪镇中山大街166号2幢-5号。诉讼代表人：江苏高的律师事务所律师李强,南京泽凯置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：孙怀宁，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾碧琳，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋艳文，男，1973年6月13日生，汉族，江苏省宜兴市人，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：武斌，江苏周秋平律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞文滨，江苏周秋平律师事务所律师。原审第三人：张春谊，女，1970年2月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。原审第三人：邢伟文，男，1967年10月6日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：张春谊，邢伟文妻子,自然情况同上。上诉人南京泽凯置业有限公司（以下简称泽凯公司）因与被上诉人蒋艳文，原审第三人张春谊、邢伟文商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院(（2017）苏0118民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泽凯公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：（一）涉案7笔借款存在证据不足、金额无法对应等问题；（二）泽凯公司法定代表人孙超越涉嫌诈骗已被刑事处罚；（三）本案实系以物抵债；（四）涉案借款未约定还款期限，债务未界清偿期之前以物抵债协议法院应不予支持；（五）人民法院对未办理产权转移手续的抵债协议应不予支持。被上诉人蒋艳文辩称：涉案借款合同关系已经于2013年12月6日转变为商品房买卖合同关系，并且已经办理了房屋预登记，并非上诉人在上诉状中陈述的为双方借款提供的担保。现房屋所有权转移登记条件已经成就，因此泽凯公司应当协助蒋艳文办理涉案房屋的所有权转移登记。被上诉人张春谊、邢伟文辩称：同意蒋艳文的意见。蒋艳文一审请求：判令泽凯公司立即协助其办妥坐落于南京市××区淳溪镇××-6，-8，-11、201室的房屋及其占用范围内的国土土地使用权的过户登记手续。一审法院认定事实：泽凯公司系从事房地产开发、销售的有限责任公司。泽凯公司于2011年9月7日注册成立，股东为孙超越、孙威，孙超越担任法定代表人。2015年10月8日，泽凯公司股东变更为史冬梅、孙威，法定代表人变更为史冬梅。2016年11月1日，泽凯公司股东变更为史冬梅、孙启凤。邢伟文和张春谊系夫妻关系。永泰公司分别于2010年2月8日、4月8日、10月12日、10月20日、12月7日向中凯公司银行账户汇入200万元、100万元、200万元、400万元、550万元，合计1450元。2012年4月1日，中凯公司出具借据一份，写明借到张春谊人民币陆佰万元整，利率为0.8，借款期限自2012年4月1日至2013年4月1日止。2012年4月8日，中凯公司出具借据一份，写明借到张春谊人民币捌佰伍拾万元整，借款期限自2012年4月8日至2013年4月8日止。该两份借据均载明若逾期，借款方和担保方每日以借款本金的千分之三向出借方支付违约金。中凯公司在两份借据的借款人栏内盖章，孙超越、泽凯公司分别在两份借据的担保人栏内签名和盖章。2013年5月29日，宜化公司向中化公司银行账户汇入300万元。同日，孙超越、泽凯公司共同出具收条一份，写明收到邢伟文资金叁佰万元，月息12%。孙超越、泽凯公司分别在收条上签名和盖章。审理中，孙超越和邢伟文、张春谊均确认月息应为1.2%。2013年7月15日，宜化公司向实德公司银行账户汇入340万元。同日，孙超越、泽凯公司共同出具收条一份，写明借到邢伟文叁佰肆拾万元，月息12%。孙超越、泽凯公司分别在两份借据的担保人栏内签名和盖章。审理中，孙超越和邢伟文、张春谊均确认月息应为1.2%。2013年8月27日，实德公司向张春谊出具收款收据一份，写明收到银行承兑汇票五张，总计金额55万元，并注明每张银行承兑汇票的票据号和金额。该收款收据加盖了实德公司财务专用章。2013年9月25日，宜化公司向振凯公司银行账户汇入600万元。2013年9月29日，中凯公司和泽凯公司共同出具借条一份，写明借到张春谊450万元，中凯公司和泽凯公司均在借条上盖章。2013年8月27日、9月17日，孙超越和泽凯公司共同向邢伟文出具借款金额为90万元和70万元的借条各一份，该两份借条均有孙超越的签名，并加盖了泽凯公司的公章。蒋艳文提供了2013年7月31日、9月9日张春谊母亲秦小芳的银行账户（账号为62×××93）支取100万元、70万元的两份银行取款凭条，证明借款160万元的资金来源。邢伟文、张春谊对此予以认可。2013年11月30日，孙超越和泽凯公司共同向邢伟文出具欠条一份，写明欠邢伟文贰佰叁拾贰万元。该欠条加盖了泽凯公司的公章，并有孙超越的签名。对于该欠条载明金额232万元，邢伟文和张春谊陈述其中55万元系2013年8月27日交付五张银行承兑汇票的借款，另177万元系借款利息，孙超越对此予以确认。永泰公司证明其转账给中凯公司的所有款项系张春谊借用其账户所为，系张春谊与中凯公司之间的资金往来，款项均为张春谊所有；宜化公司证明其转账给中化公司、实德公司、振凯公司的所有款项均系张春谊借用其账户所为，系张春谊与中化公司、实德公司、振凯公司之间的资金往来，款项均为张春谊所有；秦小芳证明其62×××93银行账号的实际使用人为张春谊。因泽凯公司不能偿还所欠邢伟文、张春谊的借款本息，经双方协商一致，由泽凯公司将其开发的位于南京市××区淳溪镇××路25号6、7、8、9、10、11号室的商品房抵偿泽凯公司所欠邢伟文、张春谊的全部借款本息。2013年12月6日，泽凯公司与张春谊签订了南京市××区淳溪镇××路25号6号室（建筑面积310.32m²）、9号室（建筑面积364.91m²）的商品房预售合同，与邢伟文签订了10号室（建筑面积401.72m²）、11号室（建筑面积408m²）的商品房预售合同，与张春谊和邢伟文的女儿邢宜婷签订了7号室（建筑面积504.68m²）、8号室（建筑面积442.69m²）的商品房预售合同，上述六份商品房预售合同载明单价均为13000元/m²，总价款31620160元。上述六份商品房预售合同均于2013年12月在南京市高淳区房地产管理所办理了登记备案和商品房预告登记。此后上述六套房屋的建筑面积进行了登记变更，并登记为南京市××区淳溪镇××-6室（建筑面积86.46m²）、-7室（建筑面积242.64m²）、-8室（建筑面积204.01m²）、-9室（建筑面积127.75m²）、-10室（建筑面积152.24m²）、-11室（建筑面积399.56m²）、201室（建筑面积1280.99m²）。此后，张春谊和邢伟文委托泽凯公司将其中-9室建筑面积（127.75m²）、-10室（建筑面积152.24m²）卖与他人，泽凯公司将售房款已给付张春谊和邢伟文。2014年12月，邢伟文、张春谊因个人原因将抵债房屋委托蒋艳文代为持有，经与泽凯公司协商一致，邢伟文、张春谊、邢宜婷与泽凯公司于2014年12月16日共同向南京市高淳区房地产管理所递交了契约注销申请表，并解除了南京市××区淳溪镇××路25号6、7、8、11号室的四份商品房预售合同。2014年12月24日，蒋艳文与泽凯公司签订了南京市××区淳溪镇××-6室（建筑面积86.46m²）、-7室（建筑面积242.64m²）、-8室（建筑面积204.01m²）、-11室（建筑面积399.56m²）、201室（建筑面积1280.99m²）的五份商品房预售合同，合同约定商品房交付后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记，合同经双方签署并登记备案后生效。同日在南京市高淳区房地产管理所办理了登记备案和商品房预告登记。泽凯公司已将南京市××区淳溪镇××-6、-7、-8、-11、201室的房屋交付蒋艳文。2014年12月30日，蒋艳文与杨寿文、孙勇签订租房协议，将该五套房屋出租给杨寿文、孙勇，合同约定租金汇入张春谊个人账户，同日张春谊收到孙勇转账支付的房屋租金50万元。后张春谊和邢伟文委托泽凯公司将高淳区淳溪镇北岭路25号1幢-7室卖与他人，泽凯公司将售房款已给付张春谊和邢伟文。2016年7月10日，蒋艳文出具代持证明书，证明其持有的南京市××区淳溪镇××、××、××、××室房产的实际所有人为邢伟文、张春谊，其系代持人，不享有上述房产的任何权益。现南京市××区淳溪镇××、××、××、××室房屋登记的权利人为蒋艳文。无锡中院在执行刘艳萍与泽凯公司、孙超越借款合同纠纷一案中，于2016年9月27日查封备案登记在蒋艳文名下的四套涉案房屋。蒋艳文对无锡中院查封涉案房屋提出执行异议，泽凯公司亦向无锡中院提交情况说明一份，其中载明：本公司在南京市××区淳溪镇××路开发瑞富广场房地产项目期间，因资金短缺，向邢伟文、张春谊借款3000余万元，上述借款均是邢伟文、张春谊按照本公司的指令通过各种形式借入孙超越、中凯公司、中化公司等名下，后因本公司不能偿还该借款，故以南京市××区淳溪镇××路25号1幢6、7、8、9、10、11等房产抵偿了部分借款，且邢伟文以其、妻子张春谊、女儿邢宜婷三人的名义网签了商品房买卖合同，并支付500余万元首付款，本公司并开具了相应的房款收据，事实上该房产早已属于邢伟文、张春谊、邢宜婷三人所有。2014年12月24日，因客观原因邢伟文、张春谊、邢宜婷将该房产转至蒋艳文名下代持，况且蒋艳文代持前后，其实际所有人邢伟文等已处置了三套房产，故该房产实际所有人应为邢伟文、张春谊、邢宜婷三人。无锡中院审查后认为，根据预购商品房预告登记簿显示，涉案房屋的权利人是蒋艳文，登记时间为2014年12月24日，涉案房屋在该院查封前已办理了受让物权预告登记，应停止处分，于2017年3月2日作出（2016）苏02执异53号之二执行裁定，裁定中止对四套涉案房屋的执行。五、2017年3月16日，本院依据泽凯公司债权人朱建国的申请，作出（2017）苏0118破2-1号民事裁定，裁定受理朱建国对泽凯公司破产清算申请，并于2017年4月12日作出（2017）苏0118破2号决定书，指定江苏高的律师事务所担任泽凯公司管理人，江苏高的律师事务所李强担任管理人负责人。泽凯公司管理人于2017年6月30日的第一次债权人会议资料中载明：“淳溪镇北岭路25号1幢6、8、11、201室目前登记备案在蒋艳文名下。蒋艳文已向管理人申请确认上述房产的所有权，其主张上述房屋系泽凯公司以房抵债，并提交了借款资料、商品房预售合同等资料，管理人将在此基础上进行调查核实。”后泽凯公司管理人未确认上述四套房屋的所有人为蒋艳文，蒋艳文遂向本院提起诉讼。审理中，张春谊、邢伟文对蒋艳文提交诉状中载明借款合计2982万元（后蒋艳文变更称2937万元）进行更正，认为借款总额应为2932万元。并陈述：2013年12月约定以房抵债时，泽凯公司尚欠两人借款本金3500多万元，不包括利息；与泽凯公司商定由泽凯公司将其开发的位于南京市××区淳溪镇××路25号6、7、8、9、10、11号室的商品房抵偿当时所欠两人全部借款本金及利息；两人出借给泽凯公司的借款总额远超3500多万元，孙超越提出借款时均称款项用于泽凯公司的开发，非现金借款均按照孙超越的指示给付中凯公司、中化公司、实德公司、振凯公司，借款均约定利息，泽凯公司已归还部分借款本金及利息；以房抵债后，因泽凯公司代为出售三套房屋，债权总额下降600万元左右，已将对应的债权凭证退还孙超越，现仅保留2932万元的债权凭证。孙超越因涉嫌犯罪，已被提起公诉，刑事案件正在审理中。为查明相关事实，本院依职权对孙超越进行了询问。孙超越对本案中2932万元借款凭证对应债务的真实性不持异议，其中银行转账交付借款2540万元，现金交付借款160万元，承兑汇票交付交付55万元，包含利息177万元，认可均为泽凯公司所欠张春谊、邢伟文的借款本息。孙超越陈述：其系泽凯公司的关联公司中凯公司、中化公司、实德公司、振凯公司的实际控制人，转账交付借款系其指示张春谊、邢伟文将款项汇入中凯公司、中化公司、实德公司、振凯公司的银行账户；其出面向张春谊、邢伟文所借全部款项均用于泽凯公司筹备期间竞拍土地以及注册成立后进行的房地产开发项目；泽凯公司向张春谊、邢伟文每次借款都要出具借款凭证，有的是当场出具，有的是事后补，借款总额记不清了，除借条上载明利息的借款外，其余借款口头约定按月息1.2%计息；因泽凯公司开发的商品房没有卖掉，没有资金归还张春谊、邢伟文的借款，双方均提出以房抵债；2013年12月以房抵债时，泽凯公司尚欠张春谊、邢伟文借款本金3000万元左右，利息未算，双方协商将泽凯公司开发的位于南京市××区淳溪镇××路25号6、7、8、9、10、11号室的商品房抵偿当时所欠两人全部借款本金及利息，以房抵债时张春谊、邢伟文未退还借款凭证，以房抵债后张春谊、邢伟文有无退还借款凭证记不清了。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、邢伟文、张春谊与泽凯公司之间存在借贷关系；2、邢伟文、张春谊、邢宜婷有无付清购房款；3、邢伟文、张春谊、邢宜婷以及蒋艳文与泽凯公司之间签订的商品房预售合同是否合法有效。关于争议焦点一。判断借贷关系是否成立，应当对借贷双方是否形成借贷合意、借贷内容以及款项是否交付给借款人等事实进行审查判断。孙超越出面向邢伟文、张春谊借款期间系泽凯公司发起人和法定代表人，孙超越均称借款用于泽凯公司的房地产开发，对此双方陈述一致，故双方具有借贷的合意。邢伟文、张春谊按照孙超越的指示将借款2540万元汇入中凯公司、中化公司、实德公司、振凯公司的银行账户，均有银行转账凭证佐证，故借款2540万元已经实际交付；承兑汇票形式交付借款55万元，交付时由实德公司出具了收款收据，应已实际交付；现金借款160万元有资金来源证明，孙超越确认收到该款，故现金借款160万元应认定已实际交付。邢伟文、张春谊通过永泰公司、宜化公司向孙超越指定的收款人交付借款，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且泽凯公司对上述借款均向邢伟文或张春谊出具了借款凭证，并加盖泽凯公司的公章，借款凭证均形成于以房抵债之前，具有较高的证明力。虽从形式上看部分借款凭证中泽凯公司系作为担保人和共同借款人盖章，结合借款行为发生时、泽凯公司出具借款凭证时孙超越的身份以及邢伟文、张春谊、孙超越的陈述，并不因此改变泽凯公司作为借款人的事实，综合本案证据，可认定邢伟文、张春谊与泽凯公司存在借贷关系。关于争议焦点二。泽凯公司与邢伟文、张春谊协商一致将其开发的位于南京市××区淳溪镇××路25号6、7、8、9、10、11号室商品房抵偿泽凯公司所欠邢伟文、张春谊的全部借款本息，邢伟文、张春谊与孙超越均认可该六套商品房的购房款系由原借款本息转来。对于以房抵债时，泽凯公司所欠邢伟文、张春谊的借款本金数额，邢伟文、张春谊称借款本金3500多万元，孙超越陈述借款本金3000万元左右，虽双方对借款本金数额陈述不一致，但均确认借款利息未并计算。根据本案现有借款凭证，邢伟文、张春谊与泽凯公司协商一致以房抵债时，泽凯公司尚欠邢伟文、张春谊借款本金2755万元。对于以房抵债后，张春谊、邢伟文有无退还借款凭证，张春谊、邢伟文确认已退还部分借款凭证给孙超越，孙超越表示记不清了，故不能排除张春谊、邢伟文已退还部分借款凭证给泽凯公司,即以房抵债时泽凯公司所欠邢伟文、张春谊的借款本金超过2755万元的可能。即使按照借款本金2755万元，依照借款凭证的出具时间以及孙超越所述借款利率1.2%计算，至以房抵债时泽凯公司所欠邢伟文、张春谊的借款本息已超过上述六份商品房的总价款，并且孙超越作为以房抵债时泽凯公司的法定代表人，至今未提出邢伟文、张春谊未付清购房款的异议。因此，以房抵债时邢伟文、张春谊应已付清上述六份商品房的总价款。关于争议焦点三。2013年12月6日，邢伟文、张春谊、邢宜婷与泽凯公司签订商品房预售合同时，邢伟文、张春谊与泽凯公司之间确实存在借款合同关系，签订商品房预售合同是在泽凯公司未偿还借款本息的情况下，经协商一致将借款本息转化为已付购房款，将借款合同转变为商品房买卖合同关系，系变更双方法律关系性质的一致意思表示。民事法律关系的产生、变更、消灭，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，邢伟文、张春谊与泽凯公司协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在泽凯公司难以清偿债务时，将泽凯公司所有的商品房通过出售的方式抵偿债务，系实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的“流押情形”，商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故邢伟文、张春谊、邢宜婷与泽凯公司签订的商品房预售合同具有法律效力。后邢伟文、张春谊因个人原因将抵债房屋委托蒋艳文代为持有，由蒋艳文与泽凯公司签订南京市××区淳溪镇××、××、××、××室的商品房预售合同，并办理了商品房登记备案和商品房预告登记，泽凯公司已将上述商品房交付蒋艳文，现该四套房屋登记的权利人为蒋艳文，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故蒋艳文与泽凯公司签订的商品房预售合同均合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。蒋艳文与泽凯公司签订的商品房预售合同约定商品房交付后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。现上述商品房均已交付蒋艳文，蒋艳文已于2014年12月30日将上述商品房出租给他人，故办理房屋所有权转移登记的条件已经成就，泽凯公司应协助蒋艳文办理位于南京市××区淳溪镇××、××、××、××室房屋的所有权转移登记。因南京市人民政府发布通告，要求自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记，即房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一不动产登记证，该情形系政府政策的调整变化，应是合同当事人在签订合同时所不能预见的客观情况。因此，泽凯公司应协助蒋艳文办理位于南京市××区淳溪镇××、××、××、××室房屋的不动产登记手续，在此过程中产生的税费由各自依法承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：南京泽凯置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助蒋艳文办理位于南京市××区淳溪镇××、××、××、××室房屋的不动产权过户登记手续。案件受理费80元，由南京泽凯置业有限公司负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。对于一审查明的事实，各方均无异议。二审中，上诉人陈述因泽凯公司未缴纳相应税费，故涉案房屋一直无法办理产权登记。本院认为：涉案7笔借款均有相应证据证明，可以认定邢伟文、张春谊与泽凯公司存在借贷关系。泽凯公司与邢伟文、张春谊签订商品房预售合同系双方以房抵债的真实意思表示，虽在借款数额上双方陈述有所差异，但可以确定泽凯公司所欠邢伟文、张春谊的借款本息已超过涉案房屋当时的总价款，并且孙超越作为以房抵债时泽凯公司的法定代表人，至今未提出邢伟文、张春谊未付清购房款的异议。合同签订后，邢伟文、张春谊实际占有使用涉案房屋至今，只是因个人原因，由蒋艳文代持。同时无锡中院（2016）苏02执异53号之二执行裁定中也认定蒋艳文系涉案房屋的权利人。另，根据上诉人二审中陈述，涉案房屋未办理产权登记系因泽凯公司未缴纳相应税费导致，并非被上诉人原因。故泽凯公司应协助蒋艳文办理涉案房屋的不动产登记手续。综上所述，上诉人泽凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人泽凯公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月十九日书记员  汪海燕