江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5206号上诉人（原审原告）：南京大贺房地产销售有限公司，住所地江苏省南京市玄武区红森公寓3幢101室。法定代表人：陈晓吉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘子辉，男，汉族，1988年11月19日出生，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：蒋洋，男，汉族，1986年8月23日出生，住湖北省赤壁市。被上诉人（原审被告）：吕静静，女，汉族，1984年8月30日出生，住江苏省灌南县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈怡，江苏东恒律师事务所律师。原审第三人：包银生，男，汉族，1955年3月17日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：眭婕（系包银生儿媳），女，汉族，1984年2月26日出生，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）与被上诉人蒋洋、吕静静，原审被告包银生服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大贺公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据中介合同约定，被上诉人应于2016年7月8日前与贷款银行签订借款合同并支付定金1万元。上诉人与原审第三人己尽到配合义务，被上诉人却未按时签订合同、支付定金，被上诉人违约在先。2、上诉人尽到了充分的注意义务，提供的中介合同虽然与交易合同在表达上存在差异，但约定的内容本质上互相补充并不矛盾，不会给合同当事人带来额外的交易风险。3、对于首付款支付时间的约定，上诉人是在保证不损害被上诉人利益的前提下，结合银行的正常审批时间确定，时限充足宽裕，并不存在让合同难以继续履行的情形。4、交易合同的填写有固定格式的要求，被上诉人虽然在违约后主动联系过上诉人，但其提出的按照中介合同签订交易合同的要求在程序无法满足，且被上诉人也对此明知，在此情况下，被上诉人的短信显然并无继续履行合同的诚意，其真实目的极有可能是为了逃避违约责任，为后面的诉讼制造证据。5、原审法院对上诉人的回复存在误解，上诉人认真办理了被上诉人委托代办的各类事项，在被上诉人违约后，也多次协商并发函告知其违约后果，上诉人己积极履行了相应合同义务。6、原审第三人向上诉人支付的1万元与本案无关，根据中介合同约定，被上诉人应向上诉人支付中介服务费2万元，被上诉人至今并未支付。综上，本案被上诉人未按约定履行合同义务，其行为己构成违约，应当按照合同约定向作为守约方的上诉人承担违约责任。蒋洋、吕静静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。三方签订的房地产买卖中介合同是三方当事人真实意思表示，应当按照合同约定履行各自的义务。但上诉人作为专业的中介机构，不仅没有尽到充分的提醒注意义务，擅自更改了交易合同中付款时间、付款方式、交房时间以及违约责任等重要条款，侵害了被上诉人的合法权益最终导致合同目的无法实现，合同解除，交易终止。在上诉人没有完成委托事项，构成违约的情况下，被上诉人不应支付中介服务费用。包银生述称，请求法院依法判决。大贺公司向一审法院起诉请求：1、蒋洋、吕静静支付中介服务费2万元及利息（自起诉之日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、蒋洋、吕静静承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月26日，蒋洋、吕静静与包银生的委托代理人眭婕及大贺公司签订《房地产买卖中介合同》（以下简称中介合同），约定三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就大贺公司接受蒋洋、吕静静与包银生的委托，促成蒋洋、吕静静与包银生订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同；包银生将位于南京市和燕路293号1幢508室房屋卖与蒋洋、吕静静，房屋面积为97.01平方米，房屋售价为141万元；包银生委托大贺公司出售涉案房屋，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，蒋洋、吕静静委托大贺公司购买涉案房产，并代办产权证、房屋交付等相关事宜；蒋洋、吕静静支付包银生定金2万元，分别于签订本合同当日支付1万元，于2016年7月8日前支付定金1万元；购房款98万元，蒋洋、吕静静以银行贷款方式支付包银生，蒋洋、吕静静与包银生约定于2016年7月8日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；蒋洋、吕静静收到贷款银行出具的《个人贷款预审批意见书》当日起7个工作日内将购房款39万元，解交监管账户，同时包银生配合蒋洋、吕静静办理权属转移相关手续；尾款2万元，在交房时以现金方式支付给包银生；蒋洋、吕静静与包银生定于过户时正式交付涉案房屋；大贺公司认真履行蒋洋、吕静静与包银生委托的事项，亲自完成蒋洋、吕静静与包银生委托代办的各项服务；大贺公司根据专业知识及工作经验，大贺公司将所了解的涉案房屋情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；蒋洋、吕静静应付大贺公司中介服务费2万元；如大贺公司存在无正当理由不履行合同的，与其他人串通，损害蒋洋、吕静静与包银生的利益的，故意隐瞒，提高委托标的利差的，其他过失影响蒋洋、吕静静与包银生交易的，则大贺公司应承担违约责任；三方商定，违约行为方，按照标的额的20%，即282000元作为违约金分别支付各守约方。合同签订当日，蒋洋、吕静静即支付包银生定金1万元。包银生收到定金1万元后，即将该1万元作为中介服务费支付大贺公司。2016年7月7日，经蒋洋、吕静静与包银生协商，对于房屋渗水问题，包银生向蒋洋、吕静静出具了一份承诺书，承诺在交房前负责维修好房屋渗水问题，否则视为违约。2016年7月7日，大贺公司与蒋洋、吕静静及包银生商定办理银行贷款手续并按照交易流程，签订《南京市存量房交易合同》（以下简称交易合同）。蒋洋、吕静静在看了大贺公司提供的交易合同后，以交易合同与中介合同中关于房款支付时间、违约责任、房屋交付时间等条款不一致为由，拒绝签订交易合同，当日亦未办理银行贷款手续。大贺公司提供的交易合同中，约定蒋洋、吕静静于2016年9月1日前将首付款39万元，解交监管账户，蒋洋、吕静静向银行贷款的总金额为98万元，蒋洋、吕静静于2016年7月8日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金98万元全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易资金监管账户；若蒋洋、吕静静不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，蒋洋、吕静静同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；蒋洋、吕静静与包银生定于款齐时正式交付该房屋，于合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记；如蒋洋、吕静静违约，按照以下规定承担违约责任：无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，蒋洋、吕静静与包银生解除合同，蒋洋、吕静静承担违约责任并支付违约金282000元，蒋洋、吕静静逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之3支付违约金，蒋洋、吕静静逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过5万元的，包银生有权解除本合同，在解除合同3天内将已收房价款退还蒋洋、吕静静，所收定金不退，并有权要求蒋洋、吕静静支付总价款百分之3的赔偿金；如包银生违约，则按照以下规定承担违约责任：包银生逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之3支付违约金，包银生交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的市场价格承担赔偿责任，包银生逾期交付房屋超过10天的，蒋洋、吕静静有权解除合同，包银生应在合同解除3天内将已收房价款和双倍定金返还蒋洋、吕静静，并按总价款的百分之3支付赔偿金；如大贺公司违约，如蒋洋、吕静静与包银生提供虚假证明材料，大贺公司未尽查看义务，造成合同无法履行的，提供虚假证明材料的当事人未能足额赔偿另一方当事人的，大贺公司不承担补充赔偿责任，大贺公司未尽提醒义务，造成合同无法履行的，不得收取佣金，大贺公司未完成约定服务事项或约定的服务事项没有履行的，不得收取服务费，以欺瞒等手段，赚取成交差价等佣金以外的利益的，按双倍额外利益赔偿利益受损方。2016年7月8日，蒋洋、吕静静通过手机短信向大贺公司的工作人员表示，因交易合同与中介合同中的部分条款不一致，导致三方协议中的约定事项不能按约完成，蒋洋、吕静静希望大贺公司在三日内约好蒋洋、吕静静及包银生再到房产交易中心按照中介合同签订交易合同并办理贷款手续，如到期大贺公司不配合完成约定事项，蒋洋、吕静静解除中介合同，大贺公司的工作人员在收到蒋洋、吕静静的手机短信后，即表示内容与实际情况严重不实。2016年7月11日，蒋洋、吕静静通过手机询问大贺公司的工作人员当日什么时候去签订交易合同并办理贷款手续，大贺公司的工作人员给蒋洋、吕静静的回复是“NO”，“你不想买就直接说，干嘛找这么多冠冕堂皇的理由，你是在逃避违约责任”。2016年7月12日，蒋洋、吕静静通过手机短信向大贺公司的工作人员表示，其于2016年7月8日正式向大贺工作及包银生发出催告，要求按照之前三方签订的协议履行，但大贺公司和包银生拒不履行，蒋洋、吕静静又于7月11日发出催告提醒，包银生仍不履行，大贺公司明确表示不履行三方协议，故蒋洋、吕静静解除中介合同，并保留追究包银生及大贺公司责任的权利，大贺公司的工作人员回复蒋洋、吕静静，“你一直在推脱责任，我想问一下，你确定不买了吗”。在蒋洋、吕静静将上述手机短信发给大贺公司工作人员的同时，蒋洋、吕静静亦将上述手机短信发给包银生，但包银生均未回复。2016年7月19日，大贺公司向蒋洋、吕静静发出催告函，函中载明三方签订的中介合同系合法有效合同，三方约定于2016年7月8日前与银行签订借款合同，由于对合同，蒋洋、吕静静、包银生以及大贺公司认知有误，蒋洋、吕静静当日并未签字，再次协商未果，蒋洋、吕静静现明确表示不履行合同，现大贺公司告知蒋洋、吕静静于2016年7月25日前，前来大贺公司解决预审批贷款手续，否则视为蒋洋、吕静静违约。2017年4月20日，蒋洋、吕静静向一审法院提起诉讼，要求包银生双倍退还定金，大贺公司赔偿违约金282000元。一审法院认为，第一，蒋洋、吕静静与大贺公司、包银生签订的中介合同系三方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，三方均应按照合同约定履行各自义务；第二，大贺公司作为专业的房地产中介机构，在为蒋洋、吕静静提供购房中介服务时，应当充分预见到合同履行过程中，蒋洋、吕静静可能遇到的各种交易风险，并在拟定合同条款时，在相关法律法规及规定允许的范围内，予以合理的规避，但大贺公司提供的中介合同中没有首付款支付的时间、关于过户的条款与相关部门公布相关流程不一致，且在三方签订交易合同时，大贺公司作为蒋洋、吕静静的购房受托人，应当按照三方之前签订的中介合同的约定拟定交易合同的条款，但大贺公司提供的交易合同中关于购房首付款的支付时间、如蒋洋、吕静静贷款未获审批或未贷足款项后如何支付贷款款项、违约责任等条款均对之前三方签订的中介合同相关条款做了较大的修改，致使蒋洋、吕静静以交易合同与中介合同条款不一致为由，拒绝签订交易合同，未支付未付定金，亦未办理银行贷款；第三，蒋洋、吕静静在7月7日因交易合同的原因未办理贷款手续、支付未付定金后，于7月8通过手机给大贺公司工作人员发送短信，要求按照之前签订的中介合同履行，大贺公司的工作人员回复内容与实际严重不符，蒋洋、吕静静又于7月11日又通过手机给大贺公司工作人员发送短信，询问什么时候办理贷款手续，大贺公司的工作人员回复的是“NO”,大贺公司作为蒋洋、吕静静的购房受托人，作为专业的中介服务机构，应当积极为蒋洋、吕静静提供服务，该种做法不妥；第四，合同签订当日，蒋洋、吕静静即支付包银生定金1万元，包银生收到定金1万元后，即将该1万元作为中介服务费支付大贺公司，故综上所述，对大贺公司要求蒋洋、吕静静支付中介服务费的请求，一审法院不予支持。一审法院据此判决：驳回原告南京大贺房地产销售有限公司诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。本案中，2016年6月26日，蒋洋、吕静静与包银生及大贺公司就购买案涉和燕路293号1幢508室房屋事项签订中介合同，该合同系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约履行。大贺公司作为合同中介方，应积极履行合同约定的中介义务，促成买卖双方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项。但大贺公司提供的交易合同对中介合同中明确约定的购房款首付时间、如蒋洋、吕静静方贷款未获审批或未贷足款项后如何支付贷款款项、违约责任等条款均进行了变更，故蒋洋、吕静静拒绝签订合同，亦未能按照中介合同约定在2016年7月8日前与贷款银行签订借款合同并支付定金10000元。后蒋洋、吕静静向大贺公司工作人员发送短信，要求按照中介合同及询问何时签订交易合同并办理贷款手续，大贺公司工作人员亦未能积极与其沟通，促成双方签订交易合同。综上，大贺公司未能按合同约定履行中介义务，一审法院据此驳回大贺公司要求支付中介费及利息的请求，并无不当，本院予以维持。关于上诉人大贺公司主张其已经尽到了充分注意义务，交易合同与中介合同虽在表述上存在差异，实际并不矛盾，不会带来额外交易风险；首付款支付时间的约定系结合银行正常审批时间确定，不会损害蒋洋、吕静静利益的意见。本院认为，中介合同约定蒋洋、吕静静应在收到银行出具《个人贷款预审批意见书》后七个工作日内支付首付款39万元，而交易合同约定蒋洋、吕静静应于2016年9月1日前支付首付款，构成了对支付首付款时间的变更。大贺公司称结合蒋洋、吕静静的资信状况，一般在20天内能够获得贷款审批，故该变更不会损害蒋洋、吕静静实际利益的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人大贺公司主张交易合同系格式文本，有固定格式要求，在程序上无法满足按照中介合同签订交易合同，且蒋洋、吕静静对此明知的意见，本院认为，大贺公司系专业的房地产中介机构，对房屋买卖交易应具备必要的专业知识，其在促成各方当事人签订中介合同时即应明确告知各方当事人交易合同的格式要求等事项，其主张改变中介合同条款是为了满足交易合同格式的意见，于法无据，本院不予支持。综上所述，大贺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人南京大贺房地产销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一八年九月四日书记员  朱亚芳