昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0113民初893号原告：贾正波，男，1979年8月12日生，汉族，昆明市东川区居民。特别授权委托代理人：李美双，女，1979年5月27日生，汉族，昆明市东川区居民。被告：昆明州荣投资有限公司（简称州荣公司）。统一社会信用代码：91530113693062668Q。住所：东川区凯通路北延线。法定代表人：郑州荣。特别授权委托诉讼代理人：唐芳，女，1972年10月29日生，汉族，该公司员工，昆明市东川区居民。被告：中国工商银行股份有限公司昆明东川支行（简称工商东川支行）。统一社会信用代码：91530113216942144A。住所：昆明市东川区凯通路**。负责人：李宝泉。一般授权委托诉讼代理人：刘利兵，北京大成（昆明）律师事务所律师。原告贾正波与被告州荣公司、工商东川支行商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院2018年6月27日受理，依法组成合议庭，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告贾正波、被告州荣公司的代理人、被告工商东川支行的代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾正波向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与第一被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、判决解除原告与第一被告、第二被告签订的《个人购房借款／担保合同》及补充协议；三、判决第一被告归还原告已支付的购房首付款94756元，并按银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失；四、判决第一被告向原告归还原告已向第二被告支付的银行贷款本金及利息160244元；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向第一被告购买位于昆明市东川区铜都街道办事处凯通路北延长线东川玛瑙城小区5幢第一层303号住房一套，面积为133.98平方米，总价294756元。2011年1月13日，原告向第一被告支付了10000元定金，2011年1月14日原告向第一被告支付了剩余的首付款84756元。2011年1月13日原告与第一被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定单价为每平方米2200元（含分摊的共有建筑面积），总价款294756元，原告共先行支付94756元作为首付款；还约定第一被告应于2011年6月30日将组织验收合格的符合合同约定的商品房交付给原告。但经原告多次催交，第一被告至今未能交房。原告2011年3月1日贷款，至今已还本金及利息160244元，欠14万多（具体以银行计算为准）。综上，第一被告违背合同约定，逾期交房七年多，严重损害了原告的合法利益。请求人民法院判如所请。被告州荣公司答辩称：房子现处于停工状态，短期内不能交房。我公司不希望解除合同，如原告要求解除我公司也同意，但我公司没有钱退给原告。如果解除合同，首付款不应产生利息，只退本金。被告工商东川支行答辩：一、原告起诉的购房和借款不是同一法律关系；二、对于借款担保合同我行另案起诉；三、请求驳回原告要求解除借款担保合同的诉讼请求；四、如果两个合同都被解除，应由原告归还我行借款本金及利息，由州荣公司承担连带保证责任。本案争议焦点：一、《商品房购销合同》及补充协议及《个人购房借款／担保合同》应否解除？二、原告的各项诉请是否符合法律规定？是否应予支持？三、被告工商东川支行发放的借款本金及利息如何归还？贾正波针对争议焦点，向本院提交了《商品房购销合同》及补充协议一份，首付分期补充协议一份、发票二份、收据一份，公证书（含《个人购房借款／担保合同》）一份，个人住房贷款凭证一份。欲证实购房及贷款的情况、州荣公司违约情况及贾正波付款和还贷的情况。经质证，被告州荣公司及工商东川支行对证据无异议，本院予以采信。州荣公司向本院提交现场照片二张，欲证实房子主体已完工。原告及被告工商东川支行无异议，本院予以采信。工商东川支行向本院提交了一、《按揭贷款业务合作协议》（复印件）一份、《建设用地规划许可证》（复印件）一份、《土地使用权证》（复印件）一份、《建筑工程施工许可证》（复印件）一份、《商品房预售许可证明》（复印件）一份、《建筑工程规划许可证》（复印件）一份；二、《贷款申请表》一份、个人住房贷款谈话笔录一份、《个人购房借款／担保合同》一份、《借款借据》一份、《借款明细》一组。贾正波及州荣公司对上述证据无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确定本案法律事实如下：2011年1月13日，贾正波与州荣公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定贾正波向州荣公司购买由州荣公司合法开发的位于昆明市东川区铜都街道办事处凯通路北延长线东川玛瑙城小区5幢第3层303号预售商品房，总价款294756元，贾正波先支付94756元作为首付款，余200000元向工商东川支行按揭贷款；合同同时约定州荣公司应于2011年6月30日前将经建设单位组织验收合格的、符合合同约定的商品房交付给贾正波。2011年1月14日，贾正波依约将首付款94756元支付给州荣公司。2011年3月1日，贾正波作为借款人、州荣公司作为担保人与工商东川支行签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：贾正波向工商东川支行借款200000元，用于购买上述商品房并以该房作抵押担保，贷款种类为个人购置住房贷款，贷款期限为20年；贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率（当期6.60％）为基准利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款；贷款采用借款人授权银行一次性划入州荣公司帐户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30％确定；保证人承担阶段性连带责任保证，在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人债务，保证人免除保证责任。2011年3月1日，工商东川支行依照《个人购房借款／担保合同》约定发放了借款本金200000元，该借款依照受托支付直接划入州荣公司帐户。截止2018年8月2日，贾正波如约偿还借款本金48650.68元和利息80246.17元，欠本金151349.32元。州荣公司向贾正波出售的商品房至今未建盖完成，并已停工多日，已不可能在短期内交房。本院认为，贾正波与州荣公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效。双方均应按约履行各自义务。州荣公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，州荣公司应当在2011年6月30日前向贾正波交付房屋，但该商品房至今未建盖完成，并已停工多日，已不可能在短期内交房，现贾正波起诉要求解除本合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，该《商品房购销合同》及《合同补充协议》依法应予解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，贾正波要求解除其与工商东川支行及州荣公司签订的《个人购房借款／担保合同》，本院亦予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，州荣公司应依约将贾正波支付的房款返还贾正波，并赔偿贾正波因此所产生的损失。因此贾正波要求州荣公司返还已付购房首付款及已向工商东川支行所还贷款本金，并赔偿首付款资金占用费及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但贾正波对于首付款资金占用费要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，该首付款利息损失，应以银行同期定期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。且本案《个人购房借款／担保合同》的解除系开发商州荣公司违约导致《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除所致，购房人贾正波向银行承担的损失赔偿责任最终应当由开发商承担，故返还剩余贷款本金及利息的责任应由州荣公司承担。因所涉商品房尚未取得产权证书，未办理正式的抵押登记手续，抵押权未生效，故工商东川支行无权以该商品房实现抵押权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除贾正波与昆明州荣投资有限公司就东川区铜都街道办事处凯通路北延长线东川玛瑙城小区5幢第3层303号预售商品房签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、解除贾正波及昆明州荣投资有限公司与中国工商银行股份有限公司昆明东川支行就上述购房合同签订的《个人住房借款/担保合同》；三、由昆明州荣投资有限公司于本判决生效之日起十日内向贾正波返还购房款94756元及自2011年3月1日起至判决生效之日止贾正波已向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司昆明东川支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、由昆明州荣投资有限公司于本判决生效之日起十日内向贾正波赔偿以94756元为本金，自2011年1月14日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、由昆明州荣投资有限公司于本判决生效之日起十日内向贾正波赔偿自2011年3月1日起至本判决生效之日止，贾正波已向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司昆明东川支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、由昆明州荣投资有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行偿还贾正波自本判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余未偿还的贷款本金及利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由昆明州荣投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 杨 芮人民陪审员 杨 津人民陪审员 陈 英二〇一八年九月二十六日书 记 员 孔丽华