山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1932号上诉人（原审被告）：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟某，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴某，山西若谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，女，1964年7月2日出生，汉族，住大同市。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2018）晋0202民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼,被上诉人李某经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。一审法院查明，2005年10月原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场天秤馆3层30号、人马馆3层40号商铺，支付购房款（254453+235539）489992元，后并办理了所有权证书。原、被告双方于2013年1月7日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场天秤馆3层30号、人马馆3层40号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。另，2017年原告从被告处领取了价值7000元的购物卡。被告2015年1月22日至2018年1月21日的租金130828元未付。扣减购物卡7000元，被告大富翁公司仍需向原告支付（130828元-7000元）123828元租金。一审法院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告大富翁公司未按约定向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，故被告应向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日租金123828元、违约金（123828元×4.75%）5881.8元。被告大富翁公司就本案所辩，无事实及法律依据，本院不予采纳。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李某2015年1月22日至2018年1月21日的商铺租金123828元、违约金5881.8元，共计129709.8元。案件受理费3043元（缓交），减半收取计1521.5元，由原告负担82.5元、被告负担1439元（原、被告于收到本判决后五日内交于本院）。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山西省大同市城区人民法院作出的(2018)晋0202民初1901号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担违约金5881.8元。2.-、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人向被上诉人承担违约金属于适用法律错误。事实与理由：一、1、双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一项以及第六点约定:租金为税前租金，被上诉人在领取租金时应提供房屋租赁发票。根据该合同约定，被上诉人没有证据证明向我公司提供了房屋租赁发票，因此主张违约金没有依据，其在领取租金前应先向我公司提供房屋租赁费发票。2、根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第六条第三项约定：租赁期内，因不可抗力因素包括但不限于（地震等自然灾害、政策性征用、道路改造等造成经营受损），致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。3、根据《中华人民共和国合同法》的规定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会事件等。本案违约行为的发生是由于政府的修路行为所导致的，属于政府行为，应当适用不可抗力的规定，上诉人不承担违约责任。4、上诉人在2016年之初的同类案件中均提出反诉要求解除或者变更合同，但是被上诉人及法院没有支持上诉人主张。因此继续经营造成的扩大损失不应由上诉人承担，更不应由上诉人承担违约责任。依据双方合同第二条第（一）项的约定：如遇道路改造、政府征用或强制变更经营等特殊情况，租期截止相关部门下达通知之日。通过上诉人一审提交的证据看，合同己经符合约定解除的条件。加之有法定的情势变更（古城改造）及不可抗力（道路改造）等解除合同的事由，本案上诉人不应承担违约责任。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金，属于事实认定不清、适用法律错误。二、上诉人认为本案存在程序问题。本案被上诉人没有交纳诉讼费，依据法律规定没有交纳诉讼费的，法院应驳回起诉或者不予受理。本案被上诉人也不符合诉讼费交纳办法以及援助条例规定的缓减免交诉讼费以及接受法律援助司法救助的条件。因此，上诉人认为法院不收取诉讼费以及违法进行法律援助司法救助的行为违法。三、上诉人认为本案应追加大同市政府为被告，因为大富翁商厦的经营困境是由政府因素导致。但原审法院没有准许，上诉人认为，本案遗漏了必须参加诉讼的被告，应发回重审。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重申或改判上诉人不承担违约金。被上诉人李某未进行答辩。上诉人与被上诉人二审中未提供新的证据。经审理查明，上诉人对一审法院认定的租赁合同签订的时间，约定内容，已经履行的情况，实际欠付租赁费数额不持异议。本院对无争议的事实予以确认。本案的争议焦点是1、一审法院判决由上诉人承担违约金5881.8元是否正确；2、上诉人要求追加大同市政府为当事人，理由是否成立。本院认为，关于上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司应否承担违约责任的问题。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司称市政府修路行为属于不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，首先，双方当事人在《商铺租赁合同》中对违约金有明确的约定；其次，从市政府修路行为开始至今大同市大富翁商厦有限责任公司一直在租用被上诉人的商铺，商厦也一直在经营。由此可见，市政府修路行为并未导致协议无法履行，故上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司以此为由认为其不应承担违约责任，理由不足，本院不予支持。关于上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司所提被上诉人不符合诉讼费交纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于是否应当追加政府为被告的问题，因本案系平等民事主体之间因租金欠付发生的纠纷，与政府无关，上诉人该项主张无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计50元，由上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一八年九月二十一日书记员 樊芙蓉