上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初8184号原告：上海永升物业管理股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林中，董事长。委托诉讼代理人：许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告：上海麦可瑞家居艺术有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：蒋鸣月，董事长。委托诉讼代理人：李佳捷，上海丰进立和律师事务所律师。第三人：上海旭创置业有限公司，住所地上海市长宁区广顺路******。法定代表人：林中，执行董事。委托诉讼代理人：高以秀，女。委托诉讼代理人：陈婷婷，女。原告上海永升物业管理股份有限公司(以下简称永升公司)与被告上海麦可瑞家居艺术有限公司(以下简称麦可瑞公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加上海旭创置业有限公司(以下简称旭创公司)作为第三人参与诉讼，并于2018年8月10日再次公开开庭进行了审理。原告永升公司的委托诉讼代理人韦渊卿、被告麦可瑞公司的委托诉讼代理人李佳捷、第三人旭创公司的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给予了各方一个月的庭外和解时间。经当事人同意，经本院院长批准，本案延长适用简易程序一个月。本案现已审理终结。原告永升公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年1月至2018年3月31日的物业服务费共计181,573.50元；2.判令被告向原告支付违约金135,642.52元(从2012年1月10日起暂计算至2018年3月31日止，按每期应付物业费分段计算，计算标准为每日万分之六点五)。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2011年4月15日，被告与第三人签订了《上海市商品房预售合同》一份，被告向第三人购买了坐落于上海市长宁区通协路XXX弄XXX号XXX室(以下简称401室)办公房一套，面积为180.67平方米。原告系第三人聘请为该物业提供物业管理服务的物业管理公司，在前期物业服务合同中第7条约定，上述商铺物业管理服务费自项目整体交付之日2011年12月25日起五年内的服务费标准为13元/月/平方米，之后2017年1月起为15元/月/平方米。2011年11月，第三人向被告发出交房通知。2012年3月28日，第三人再次向被告发出催告函，并写明根据预售合同约定2011年11月30日为涉讼房屋的交付日，与该房有关的风险责任和物业管理费亦自交付之日起转移至被告。但被告一直以各种理由未接收房屋。之后，虽经原告多次催讨物业管理费，但被告均未予支付。原告认为，根据被告与第三人签订的《上海市商品房出售合同》及补充条款约定，第三人提供的房屋符合合同约定的交付条件，自2011年11月30日起视为该房屋已交付给被告；根据《上海市商品房预售合同》之前期物业服务合同约定，被告应自第三人交房之日起履行支付物业费的义务，且应于每季10日支付物业费。原告为维护自身权益，特诉至法院。被告麦可瑞公司辩称，麦可瑞公司不是本案适格被告，原、被告之间没有法律关系，涉讼的401室所有权人不是被告，被告与第三人从未办理过交接手续，没有收到书面交房通知及质量保证书等材料，也没有使用或占有过房屋；商品房预售合同的附件五约定前期物业服务合同经双方签字盖章后生效，但被告与第三人均未盖章签字，因此该合同没有生效；2012年1月至2015年9月30日期间的物业服务费也已超过诉讼时效，故不同意原告的全部诉讼请求。第三人旭创公司述称，其已履行交房通知及后续一系列义务，涉讼房屋已于2011年11月30日交付给被告，认可原告所陈述的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告永升公司提供的《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《告知书》、《请求付款通知书》、《律师函》、快递凭证、《建设工程竣工验收备案证书》、上海市不动产登记簿、平面图、照片、特快专递邮寄凭证及邮件改退批条，被告麦可瑞公司提供的平面设计图、照片，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月28日，第三人旭创公司(甲方)与原告永升公司(乙方)签订《旭辉·虹桥国际广场前期物业服务合同》，约定旭创公司委托永升公司对上海市长宁区通协路288弄旭辉·虹桥国际广场进行前期物业管理服务，其中1#～2#办公楼的物业服务费收费标准为18元/月·平方米，物业服务费按季缴纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，每逾期一日按欠缴管理费总额千分之三计收违约金等。2011年4月15日，被告麦可瑞公司(买方、乙方)与第三人旭创公司(卖方、甲方)签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定：“第二条乙方向甲方购买通协路288弄《旭辉虹桥国际广场》1号4层401室，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为180.71平方米，其中套内建筑面积为124.66平方米、公用分摊建筑面积为56.05平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为5.3米。第三条……根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币5,215,128元。第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、建设工程经竣工验收合格。第十一条甲方定于2011年12月25日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《-质量保证书》和《-使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。……第十八条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。第二十四条甲方已选聘上海永升物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。……第二十七条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十九条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。……”该合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》及有关承诺书，第三人旭创公司作为甲方与原告永升公司作为乙方在《旭辉·虹桥国际广场前期物业服务合同》中约定：“乙方对上海市长宁区通协路288弄旭辉·虹桥国际广场提供前期物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中1#～2#办公楼的物业服务费收费标准为15元/月·平方米；特别优惠：自本项目整体交付之日起(2011年12月25日起)，乙方给予业主五年优惠期，优惠期间内乙方按建筑面积向业主收取物业服务费用，其中1#～2#办公楼为13元/月·平方米；自合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。”补充条款约定：“在满足本合同第十条及补充协议约定的交付条件后，甲方即可通知乙方交房，除本合同另有约定之外，乙方不得以任何其它理由拒绝办理交房手续。乙方未依约办理交房手续，且经甲方按本合同第十五条的规定书面催告后仍拒绝办理的，自该书面催告书所规定日期的第二日起，视为该房屋已交付乙方，房屋的风险责任和物业管理费等自该第二日起一并转移由乙方承担；同时，每逾期一天，乙方还应按房屋总价款之万分之三向甲方支付违约金。任何一方变更住所地址或另行确定送达地点的，均应书面告知对方；如因未及时告知而导致对方的任何通知或其他任何书面文件送达不能的，所产生的一切法律责任均由告知义务方承担。本合同之附件或补充条款的约定若与合同规定不一致的，以附件或补充条款的约定为准。双方亦声明同意，在本合同签订之前及签订之后，所有的合同变更或解除都必须以合同补充协议的书面形式甲乙确定，甲方的任何销售人员或其他有关人员均无权代表甲方变更或解除本合同，其违反或超出本合同的约定对乙方所作出的任何承诺或说明，未经甲方法定代表人签字并加盖甲方公章同意的，不具有法律效力。该房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业服务费用，由乙方承担。本合同第十三条第二款、第三款予以删除。”上述合同每页文本上均盖有“蒋鸣月印”。被告麦可瑞公司的住所记载为：上海市长宁区哈密路XXX号XXX号楼XXX楼。2011年11月2日，上海市长宁区建设和交通委员会向第三人旭创公司就包括401室在内的地块工程颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。2017年3月2日，原告永升公司委托上海翰森律师事务所的许世锋律师向被告麦可瑞公司的注册地发送了一封《关于立即支付物业管理费的律师函》，要求被告支付上海市旭辉虹桥国际1号楼401、402房屋2016年1月至2017年3月期间欠缴的物业服务费71,449.50元，并支付相应的逾期付款违约金60,887.76元。该律师函未能妥投，被退回。同月，原告以“上海市长宁区黄金城道600弄5号楼2101室”为收件地址通过顺丰速运向被告寄送《虹桥国际请求付款通知书》、《催费函》，要求被告于2017年4月15日之前缴纳包含401室在内的两套房屋自2016年1月至2017年6月期间物业服务费，其中401室应付金额为44,445元。2017年4月5日，上述材料退回原告处。另查明，被告麦可瑞公司于2011年12月30日登记成为401室的预购房屋权利人。第三人旭创公司于2012年5月2日登记成为401室的产权人，该房屋建筑面积180.67平方米。庭审中，原告明确，其诉请主张的物业服务费以《上海市商品房预售合同》的附件五《旭辉·虹桥国际广场前期物业服务合同》中约定的价格为准。被告确认，401室的购房款已支付完毕，2012年后被告公司未再实际经营，哈密路地址无人办公，亦未告知过原告其他更改后的地址，2011年11月被告曾至现场实地看房，当时即对漏水、消防栓的问题提出了异议。第三人陈述，其已按约向被告发送过交房通知并履行后续一系列义务，但由于时间久远，现无法找到交房通知及催告书的寄送凭证，被告于2011年11月曾至现场看房，第三人未向被告作出过消防栓的相关承诺。审理过程中，原告向本院提供了一份《告知书》复印件，系第三人旭创公司于2012年3月28日向被告麦可瑞公司发送。经法庭询问，第三人表示告知书原件已无法提供。该告知书载明：“鉴于您在收到我司关于旭辉虹桥国际广场交房入住的有关通知书、催告书后，均未能依照预售合同的约定及我司催告书中确定的期限，前往办理上海市通协路XXX弄XXX号XXX、XXX室的交房入住手续，现我司将相关事项向您告知如下：1、依照预售合同之有关约定，自2011年11月30日起即视为我司已经将该房屋交付完毕，与该房屋有关的风险责任和物业管理费等亦自交付之日起即转移由您本人承担；2、您未能按约前往办理交房入住手续的行为，已构成对预售合同补充条款第9条约定义务的违反，您应向我司支付相应违约金为283,448元。”被告麦可瑞公司在该告知书下方空白处手写回复：我司在购买上述相邻两单元时，贵司承诺将按我方平面设计图作隔断处理，我司才买下上述相邻两单元。事至交房时，我司发现贵司并未实现我司购买时的承诺，且在我司一单元处出现了一个公用消防龙头，这也是贵司销售时图纸上没有的。我司已多次向贵司提出整改，但均无结果。如此，我司认为违约是贵司。请贵司尽快按售房时承诺执行，以免给我司造成更大损失。我司将保留对贵司的追索。双方因各执己见，致调解不成。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案主要涉及三个争议焦点：一、原告与第三人签订的前期物业服务合同对被告是否具有约束力；二、被告能否以未实际接受房屋为由拒付物业服务费；三、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为，原告与作为开发商的第三人签订的前期物业服务合同合法有效，对合同双方以及包括被告在内的全体业主具有法律约束力，且被告与第三人签订的商品房预售合同载明第三人已选聘原告对房屋进行前期物业管理，明确合同附件五《前期物业管理服务合同》为合同不可分割的部分，作为房屋买受人的被告在商品房预售合同上签字盖章，自然应当受到商品房预售合同的附件的约束。关于争议焦点二，原告认为第三人已通知被告交房，而被告未按通知办理交房手续，故应视为2011年11月30日起向原告支付物业服务费；被告则认为，房屋至今未交付，原告与被告未形成物业管理合同关系，其不应承担原告诉请的物业服务费。本院认为，2011年11月被告曾到房屋处查看并提出异议，可以认定被告和第三人曾就交房问题进行过沟通，但现未有证据显示第三人曾就消防栓位置等曾向被告作出过承诺。根据商品房预售合同及补充条款之约定，房屋交付的条件为建设工程经竣工验收合格，在满足房屋的交付条件后，被告不得以任何其它理由拒绝办理交房手续。因此，在合同约定的交房条件已经具备的情况下，被告以房屋隔断、消防龙头不符合约定为由拒绝接收房屋，缺乏事实和法律依据，依据合同约定应视为房屋已经交付。关于争议焦点三，被告抗辩原告诉请的2012年1月至2015年9月30日期间的物业服务费已超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效为三年，该规定于2017年10月1日实施，在此时间之前已经超过二年诉讼时效的，仍应按照原二年诉讼时效来认定。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，据原告提供的律师函显示，函件中原告向被告催讨的是2016年1月1日之后的物业服务费，2015年12月31日之前的物业费未有催讨的相应证据。依据相关法律规定，本案诉讼可以作为原告的权利主张，前期物业服务合同约定物业服务费按季缴纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，故2015年9月30日之前的物业费已超过诉讼时效。被告应承担2015年10月1日起至2018年3月31日止的物业服务费，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第三项，参照国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：一、被告上海麦可瑞家居艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理股份有限公司2015年10月1日至2018年3月31日的物业服务费人民币75,881.40元；二、驳回原告上海永升物业管理股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,965.74元，由原告上海永升物业管理股份有限公司负担1,144.24元，被告上海麦可瑞家居艺术有限公司负担821.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一八年九月十一日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；……四、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。