湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初2157号 原告姚孟林，女，汉族，1974年2月16日出生。 委托代理人李云树（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。 被告怀化市天福集团房地产开发有限公司，住所地怀化市经开区舞阳大道**。 法定代表人曾祥福，职务董事长。 委托代理人黄建（特别授权），女，汉族，1970年7月10日出生。 委托代理人周海卫，湖南诚怀律师事务所律师。 原告姚孟林诉被告怀化市天福集团房地产开发有限公司（以下简称天福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告姚孟林及其委托代理人李云树，被告天福公司的委托代理人黄建、周海卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚孟林向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋不动产权证；2、判令被告向原告支付自2014年11月1日暂计算至2018年5月1日止的逾期办证违约金4200元，以后违约金计算至实际办证之日止；3、判令被告为原告办理水、电单独分户；4、判令被告退回原告多交纳的契税3003元；5、判由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的怀化市湖天开发区红星桥头太平溪风光带旁“清水湾”一栋2单元03号商品房，销售总房价款为人民币287996元，首付款87996元，银行按揭款200000元，该合同同时约定：被告应在2012年10月30日前将商品房交付给原告使用；至今，原告已完全履行了自己的按揭付款义务。根据合同约定:出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，如属出卖人原因导致延期，出卖人按100元/每月向买受人支付违约金。即被告最迟应在2014年10月30日前为原告办理房屋的房地产权属证书。自交房后原告一直要求被告配合其办理该房屋的不动产权证，但时至今日，被告仍然未按照合同的约定办理不动产权证。被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋的房屋所有权证，违反了合同的约定，应当承担违约责任。据此被告应约支付原告违约金4200元。返回原告多缴纳的契税款3003元。为了维护原告的合法权益，特起诉至你院，请贵院依法判决，实现原告的诉讼主张。 被告天福房产公司辩称：1、原告请求被告办理房屋不动产权证无事实和法律依据，被告已将原告办理房产证所必要的资料提交房产部门，房产部门已于2015年9月23日登记并公示原告所购房屋的产权证号，被告已履行了办证义务。现原告要求被告按现行规定办理不动产权证的诉讼请求不能成立；2、原告要求被告承担三年之前的延期办证违约金已超过诉讼时效期间；3、原告要求被告办理水、电单独分户无事实依据，合同并未约定被告应为原告办理水、电单独分户，且该诉请已超过诉讼时效期间；4、原告要求被告退回多交纳的契税无事实依据，原告该诉讼请求也超过诉讼时效期间。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 围绕诉讼请求，原告提供了以下证据： 1、原告身份证复印件一份、被告企业信用信息公示报告复印件一份，证明原、被告主体资格适格。 2、商品房买卖合同复印件一份，证明双方的购房权利义务。 3、收款收据复印件一份（尾号5051）、收据（尾号0958、4694、4508、5950、5953）复印件伍份，证明购房款全部交清，契税、办证费都已交付的事实。 对原告提供的上述证据，被告认可其真实性，经审查与本案相关，本院予以采信。另原告提供的杨佳牧契税缴款书复印件与本案无关，本院不予采信。 被告提供了以下证据： 1、被告企业的工商登记资料，证明被告的身份信息。 2、商品房预售许可证，证明房屋合法。 3、商品房买卖合同复印件一份，证明出卖人的权利义务的约定。 4、房屋产权信息查询表复印件一份，证明原告所购房屋已经办理了房屋产权登记。 5、2016年7月16日怀化市人民政府办理不动产登记文件复印件一份，证明在怀化市人民政府2016年8月2日起进行两证合一的不动产登记。 6、交房通知书复印件一份，证明我们收了原告的8762元是包括代办房产证及契税费用。 7、业主移交验收表复印件一份，证明原告购买房屋在2012年11月29日已经经过原告验收移交给了原告。 对被告提供的1、2、3、4、5、6、7号证据，原告认可其真实性，经审查与本案相关，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2012年4月5日，原告姚孟林与被告天福房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的怀化市湖天开发区红星桥头太平溪风光带旁“清水湾”第1幢2层03号房，房款总价为287996元。合同附件约定：交房时间为2012年10月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按以下方式处理：如属出卖人原因导致延期，出卖人按100元/每月向买受人支付违约金，如非出卖人原因导致延期，出卖人只负责协调处理，不承担违约责任:因办理预售许可证需要一定时间，但不会影响所购房屋权属登记及各案。另合同及附件未约定水电分户。 合同签订后，原告向被告交纳购房款287996元。2012年11月29日，被告向原告送达《清水湾1栋交房通知书》，通知书载明原告另需交纳代办房产证契税及费用8762元、房屋维修基金121元、代办土地证费用2480元、应交房款6033元、应交费用11363元，五项共计17396元。原告在交房通知书上签名确认后收房并交纳上述款项17396元。同日，原告签收《鲁班物业清水湾业主入住装修前物业移交验收表》，验收表中原告确认所收房屋电器线路正常、给水管道畅通等情况。被告在庭审中自认收到原告交来的房产证契税及费用8762元，该8762元的组成部分为契税及代办费用。2015年9月23日，被告为原告办理了房产权属登记，但至今未办理土地使用权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违背法律规定，为合法有效合同。双方的合同及附件未约定由被告为原告办理产权证，仅约定被告负有办证资料备案的义务。但是，被告向原告收取契税、代办费用以及2015年9月23日被告为原告办理房产权属登记的行为表示：原、被告达成了由被告代办产权证的协议，对合同中的办证事项进行了事实上的变更，因双方未约定具体办证完成时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应当在房屋交付日2012年11月29日后的90日内为原告办理产权证，被告至今未能办理原告的土地使用权证,构成违约，故对原告要求被告办理不动产证的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告约定出卖人原因导致延期办证，出卖人按100元/每月向买受人支付违约金，故本院按此标准计算被告应付逾期办证违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张起诉之日（2018年6月4日）三年之前的延期办证违约金已超过诉讼时效。本案的逾期办证违约金自2015年6月4日计算至2018年6月4日为3600元（36×100）；原、被告无关于水电分户的约定，原告现要求水电分户的诉请无法律依据，故对该请求，本院不予支持；对原告要求退回多交纳契税的问题，因被告在交房通知书中明确原告交纳该费用为代办房产证契税及费用，并非单指契税，原告对此签字确认，现原告要求返还于法无据，且该诉请已超过法定诉讼时效期间，故本院亦不予支持；被告辩称已履行办证义务，因被告对此辩称事实未能举证证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市天福集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告姚孟林所购的怀化市湖天开发区红星桥头太平溪风光带旁“清水湾”第1幢2层03号房办理好不动产权证书； 二、被告怀化市天福集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告姚孟林2015年6月4日起至2018年6月4日止的逾期办证违约金3600元，并从2018年6月5日起按每月100元的标准向原告姚孟林支付逾期办证违约金直至办理好“清水湾”第1幢2层03号房的不动产证书之日止； 三、驳回原告姚孟林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半收取105元，由被告怀化市天福集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈发林 二〇一八年九月二十九日 代理书记员  向燕勤