广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初602号 原告：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所地：桂林市七星区穿山小街**彰泰第六园**楼**，统一社会信用代码914503007297847948。 法定代表人：汪春玲，该公司董事长。 委托代理人：甘永雄，该公司员工。 被告：陈郁，女，1971年7月19日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 原告广西彰泰物业服务股份有限公司（以下简称彰泰物业公司）与被告陈郁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰物业公司的委托代理人甘永雄到庭参加诉讼，被告陈郁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告拖欠的2015年7月1日至2017年12月31日的物业费11805.7元、顶层物业费3000元、楼道电费150元、单元门禁维护费249元、灭火器年检费51元、车位物业费1500元及逾期违约金1510.8元，以上费用共计18265.8元（违约金按年利率6%从2015年7月1日起暂计至2017年12月31日，此后计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月22日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定自2010年1月1日起至业主委员会成立后与物业管理企业另行签订服务合同时止，由原告为被告所在第六园小区提供物业服务，物业服务费收费标淮为2.88元／月／m（建筑面积）；另，被告应按合同约定支付每日欠缴金额千分之三的违约金，但原告自愿降低物业费违约金标准，按欠缴金额每年百分之六的标准要求被告支付违约金。上述协议签订后，原告依约提供了符合协议约定标准的物业服务。但自2015年7月1日起，被告拒绝再向原告履行交纳物业服务费的义务，虽经原告多次书面及口头催缴，被告仍不履行缴费义务。截止至2017年12月31日，被告欠费时长已达914天，共欠缴物业费11805.7元，顶层物业费3000元，楼道电费150元，单元门禁维护费249元，灭火器年检费51元，车位物业费1500元，应就违约行为承担违约金1510.8元，上述各项费用合计18265.8元。综上所述，被告长期拖欠物业服务费等相关费用的行为，已严重损害了原告的合法权益，属严重违约行为。为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告陈郁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 原告为证实其观点，提供如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告主体资格；2、商品房买卖合同、房屋验收单复印件，证明被告为该房屋所有人；3、前期物业服务协议原件，证明原、被告双方存在物业服务合同关系，双方对物业收费、违约责任有明确约定；4、欠费明细表，证明被告欠物业费等费用明细；5、缴费通知单照片及律师函，证明原告多次催收但被告一直未缴纳物业费。 本院对原告提供的证据认证如下，对证据1的真实性予以确认，该证据可以证明被告的身份情况。证据2虽系复印件但《商品房买卖合同》有登记备案的编号，故本院对《商品房买卖合同》的真实性予以确认；房屋验收单系复印件，本院无法与原件核对，故本院对其真实性不予确认。证据3的真实性予以确认，该证据可以证明原告与被告签订《前期物业服务业合同》，双方就桂林市七星区彰泰·第六园25栋1单元1层2号房的物业服务等相关内容达成一致意见。证据4系原告对被告欠物业费所单方制作的表格，无被告对费用进行确认，仅凭该证据无法证明被告欠费的金额。证据5系原告单方面制作的催费通知单及律师函，无相关的送达回执，无法证明原告对被告所欠物业服务费进行催收。 本院经审理确认如下法律事实：2010年11月10日，被告向桂林合创建设投资有限公司购买位于桂林市七星区，建筑面积共136.64平方米。2010年12月22日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《前期物业服务协议》约定：“甲方为25栋1单元1层2号的业主，乙方为甲方提供前期物业服务；物业基本情况物业名称彰泰·第六园、物业类型商品房、坐落位置桂林市七星区；物业服务费的收费标准1、物业管理服务费用住宅部份由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其他物业按定额交纳，具体标准如下：住宅物业管理费2.88元/㎡/月、顶层阁楼物业管理费150元/月/户、底层花园物业管理费100元/月/户、杂物间物业管理费30元/月/间、地下停车场物业管理费50元/、地下停车场物业管理费50元/月/位接交纳或向物业服务中心代收代缴。2、其他收费：楼道返修为500元/户、装修垃圾清运费3元/㎡、楼道门禁、灯具维护费用100元/年/户，单元楼道公共电费60元/年/户。注：以上物业管理费包含公共设施维护费与公共水电费及设备小修费；自开发商通知业主办理房屋入住手续之日起，空置房屋的业主亦应按上述标准交纳物业服务费。物业服务费收取方式为预先收取、分期支出、交费周期为一年，业主应一次性预先交纳一年的物业管理费，也可以自愿交纳多年或以上的物业管理服务费用，缴纳方式可采取现金支付和银行转账等多种方式；代收代缴代管费用：代收代缴住宅生活垃圾费7元/月/户、灭火器年检费用20元/年/户。注代收代缴费用属于无偿服务内容，若因产权方或政府价格调整，以调整后的收费价格为准；业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰标准向乙方支付违约金，业主对物业使用人的欠费及违约金承担连带清偿责任。”上述协议签订后，被告交纳物业服务费至2015年6月30日，之后不再交纳物业服务费。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告拖欠物业服务费的具体金额；二、原告主张的违约金应否支持。关于争议焦点一，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告依约履行了物业服务，被告应按协议的约定按期足额支付物业服务费。根据双方的协议约定物业服务费包含物业管理服务费和其他费用，其中物业管理服务费方面：被告的房屋建筑面积为136.64平方米，每月的物业管理服务费为393.52元（136.64平方米×2.88元/㎡/月），从2015年7月1日至2017年12月31日，被告共欠物业管理服务费11805.6元（393.52元×30月），故本院对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的顶层物业费，应原告未提供证据证明被告有顶层阁楼，故本院对原告主张的顶层物业费的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的车位物业费，因原告未提供证据证明被告有车位，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。其他费用方面，从2015年7月1日至2017年12月31日，被告需支付楼道公共电费为150元（60元/年/户×2.5年）、单元门禁维护费250元（100元/年/户×2.5年）、灭火器年检费用50元（20元/年×2.5年），综上，本院对原告主张的楼道公共电费、单元门禁维护费、灭火器年检费的诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点二，原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费按年预先支付，逾期则按日3‰支付滞纳金。原告与被告的上述协议合法有效，被告未按合同约定预先支付物业服务费构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。原告自愿降低违约金的标准，计算至2017年12月31日的违约金为1510.8元未超过法律规定，本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。自2018年1月1日起至被告付清上述所欠物业服务费之日止，违约金按年利率6%计付。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈郁支付原告广西彰泰物业服务股份有限公司2015年7月1日至2017年12月31日的物业服务费12254.6元（其中物业管理服务费11805.6元、楼道共用电费150元、单元门禁维护费249元、灭火器年检费50元）及违约金（2015年7月1日至2017年12月31日的违约金为1510.8元，之后的违约金以12254.6元为计算基数，从2018年1月1日起计至款项付清之日止）； 二、驳回原告广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费258元（原告已预付本院），公告费600元，由原告负担85元，被告负担773元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费258元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周素琴 人民陪审员  李宾灵 人民陪审员  陈冬菊 二〇一八年九月十三日 代书 记员  周 阳