海南省儋州市人民法院民事判决书(2018)琼9003民初2722号海南省儋州市人民法院民事判决书（2018）琼9003民初2722号原告：吴德荣，男，1957年3月8日出生，瑶族，住海南省儋州市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡成琳，海南新概念律师事务所律师。被告：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区**。法定代表人：陈铮，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛甘露，湖南金州律师事务所律师。原告吴德荣与被告儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡成，被告委托诉讼代理人盛甘露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告晋发公司在三十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料送报房地产行政主管部门并协助原告吴德荣办理位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”1＃栋1710房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2.被告向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金13304.70元（该违约金以原告已支付的购房款为本金按照每日万分之一计算，从2017年1月1日起算，暂计至2018年6月30日，应计至被告实际办理房屋产权证之日止）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月7日，原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》及2014年12月29日签订《补充协议》，其主要条款约定：被告将位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”1＃栋1710房卖给原告，建筑面积58.97㎡，总价款为244538元。原告应于签订合同之日内支付首期房款231917元，余款12206元在交房时付；被告应于2014年12月28日前将经五方验收合格并符合合同约定装饰、设备的商品房交付原告使用；被告应自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书后，被告应在180日内向土地登记机关提出申请，为原告办理土地使用权证。若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。签订合同后，原告即按合同约定向被告支付购房款，被告收到房款后向原告出具了相应的票据。被告2014年12月29日向原告交付房屋，但是至今还未为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被告应根据合同约定承担违约责任。现依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告辩称，一、本案系原告重复起诉，原、被告之间关于本案争议已经处理完毕，应驳回原告的诉讼请求。原、被告之间关于涉案商品房销售合同纠纷，原告已于2016年10月8日在儋州市人民法院提起诉讼，案号为（2016）琼9003民初3432号，儋州市人民法院已于2016年12月20日下达民事判决书，该判决书已经生效。原告在前案已经处理完毕的情形下，就同一争议提起诉讼、重复提出诉讼请求且否定前诉裁判结果，系明显的重复起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，应依法驳回原告的全部诉讼请求。二、关于涉案房屋产权证办理一事，被告一直积极履行《儋州市商品房买卖合同》，协助办理房屋产权登记手续，项目现在正在陆续办理房产证并交付业主。三、“亚澜湾”项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为所导致，并非晋发公司的责任。根据相关法律规定和《儋州市商品房买卖合同》第十五条之约定，被告不应承担相应逾期办证违约责任。相关事实、理由和裁判结果已在儋州市人民法院和海南省第二中级人民法院多个系列案件判决书中予以认定和明确阐述。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院也依职权调取了相关的证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院在认定事实中予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：原、被告于2014年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定由被告将依法取得土地使用权地块上建设的商品房海南亚澜湾第1栋1710号房卖给原告，建筑面积58.87㎡，单价4146.82元/㎡。付款方式：双方签订合同时支付人民币（含定金）231917元，房屋交付时支付人民币12206元。合同约定交付期限为2014年12月28日前。以上约定双方均已履行完毕。双方合同约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2014年12月29日，房屋实测面积为58.97㎡，双方为此签订一份《补充协议》，原告补交415元，房屋总价款为244538元。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告亦依约将房屋交付给原告使用，但涉案房屋权属证书尚未办理完成。另查明，原告因涉案房产于2016年10月8日向本院提出诉讼请求：1.被告晋发公司限期为原告办理《房地产权属证书》；2.被告晋发公司支付原告违约金6248.96元。该案中，本院查明，在涉案项目许可手续办理过程中，由于政府审计及相关审批部门行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法办理房屋产权证书，逾期办证并非被告晋发公司的责任导致。且原告主张被告晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定，故于2016年12月20日作出判决：驳回原告吴德荣的诉讼请求。原、被告未就该案向上级人民法院提出上诉请求，现该案已生效。另查明，被告晋发公司开发的海南亚澜湾项目因未能依约定期限给购房人办理房地产权属登记手续，多个购房人（包括本案原告）于2016年底向本院起诉被告晋发公司，要求被告限期为其办理《房地产权属证书》并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中购房人周某不服本院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。案经海南省第二中级人民法院审理于2017年6月20日作出（2017）琼97民终573号《民事判决书》，认为“根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件内容、专题会议纪要等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非晋发公司的责任。故周某请求晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，晋发公司无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并'提供必要的证明文件'。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定'房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续'。故周某请求晋发公司限期办理权属证书的实质内容包含请求晋发公司协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故晋发公司应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。二审判决撤销一审民事判决，要求儋州晋发房地产开发有限公司自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回周某关于支付违约金的诉讼请求。二审判决于2017年6月27日送达原告周某，于2017年6月30日送达被告晋发公司发生法律效力。本案开庭审理前，本院依职权向儋州市不动产中心查询，涉案房产无抵押、无查封等情形。本院认为，本案立案的案由是房屋买卖合同纠纷，但是根据原告的诉讼请求并对照《最高人民法院民事案件案由规定》，本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据原告的诉请，被告的答辩意见及本院依法查明的事实，本案争议焦点为：一、原告的起诉是否构成重复诉讼；二、被告应否限期提供办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理《房屋产权证书》并支付违约金。关于原告的起诉是否构成重复诉讼问题。虽然原告就涉案房产向本院提起过诉讼，该案也发生法律效力，但是根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”之规定，现被告不能办证的客观事由已经海南省第二中级人民法院生效判决认定于2016年12月消除，故原告依据新的事实再次提出诉讼，人民法院应当依法受理，原告的起诉不构成重复诉讼。关于被告应否限期提供办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理《房屋产权证书》并支付违约金。本案中，原、被告双方自愿签订《儋州市商品房买卖合同》及《补充协议》，被告将涉案房屋出卖给原告，双方对房屋面积、价款、违约责任等问题进行了约定。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自身义务。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告将房屋交付原告使用，现因涉案房屋权属证书未能按期办理双方产生争议。由于逾期办证并非被告的责任导致，而是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告晋发公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理涉案房产的土地使用权变更和房屋权属登记手续有事实和法律依据，本院依法予以支持。另，根据原、被告双方签订的合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。本院认为，阻却办证的事由已于2016年12月消除，而被告至今仍未协助原告办理涉案房产的土地使用权变更和房屋权属登记手续，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，原告主张被告晋发公司承担违约责任有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告与被告晋发公司对违约金的承担进行了约定，被告晋发公司应按合同约定给原告支付逾期办证违约金。原告根据合同第十五条约定，要求被告按已付房价款244538元的日万分之一支付逾期办证违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但考虑到原告与案外人周某起诉晋发公司是同批次进行，需待二审判决作出后，被告晋发公司才确定达到条件协助业主办理房地产权属登记手续。故本院认为违约金的起算时间应从二审判决生效的第61日即2017年8月30日开始起算至原告主张权利之日即2018年4月27日，即被告晋发公司需支付原告的违约金应为5893.37元（244538元×万分之一×241天），原告诉请超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告吴德荣办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；二、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起15日内向原告吴德荣支付延期办理房屋产权证的违约金5893.37元；三、驳回原告吴德荣其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2481元（原告吴德荣已预付），由儋州晋发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 吴 丹 二○一八年九月十一日书记员 杨堰婷附:本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房销售管理办法》