济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初1945号 原告（反诉被告）：张婧洁，女，1987年11月11日出生，汉族，无业，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：许兴斌，山东律雨人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜丹丹，女，1988年3月24日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：杜德景，山东敬人律师事务所律师。 原告张婧洁与被告杜丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告张婧洁及其委托诉讼代理人许兴斌，被告杜丹丹及其委托诉讼代理人杜德景到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年6月28日再次公开开庭进行了审理。原告张婧洁及其委托诉讼代理人许兴斌，被告杜丹丹及其委托诉讼代理人杜德景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张婧洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告杜丹丹继续履行原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告杜丹丹解除涉案房屋抵押登记手续；3.判令被告杜丹丹协助原告张婧洁将济南历城区百花小区*室房屋及地下室（百花小区*室）过户至原告弟弟张方文名下；4.判令被告杜丹丹支付延期履行合同违约金9000元，计算至实际腾房日为准；5.判令被告承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2018年1月3日，原、被告在自愿平等的基础上签订《房屋买卖合同》，约定被告杜丹丹将济南市历城区百花小区*号房屋及地下室作价1945000元卖给原告张婧洁。双方签订合同后，原告张婧洁支付了30万元的首付款，双方约定被告杜丹丹于2018年3月20日前交付房屋。后原告张婧洁多次催促，被告杜丹丹反悔直接拒绝交房并声称拒绝履行合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 杜丹丹辩称，原告张婧洁没有按照房屋买卖合同的约定，向被告杜丹丹支付首付款120万元。根据房屋买卖合同第十三条第六项“剩余首付款120万元在甲方预约还款可以支付时支付给甲方”的约定，被告杜丹丹多次催促原告张婧洁支付购房款，但原告张婧洁以各种理由推脱，拒绝向被告杜丹丹交付剩余首付款120万元。被告杜丹丹依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被迫行使先履行抗辩权。由于原告张婧洁多次隐瞒事实，并弄虚作假，申请银行贷款没有成功，被告杜丹丹有理由相信原告张婧洁已丧失支付购房款的债务能力。因此被告杜丹丹有权中止继续向原告张婧洁交付房屋。原告张婧洁的诉讼请求不符合合同约定及法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。 杜丹丹向本院提出反诉请求：1.判决解除张婧洁与杜丹丹签订的《房屋买卖合同》；2.判令张婧洁按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任，赔偿杜丹丹因此遭受到的损失5万元；3.杜丹丹不退还张婧洁违约定金5万元；4.诉讼费用由张婧洁承担。事实与理由：本案房屋买卖合同是在张婧洁向杜丹丹隐瞒事实情况下所签。张婧洁违背诚实信用原则，造成房屋买卖合同不能继续履行，目的不能实现，具有过错。张婧洁不能向杜丹丹履行支付剩余购房款1645000元的义务，却要求杜丹丹交付涉案房屋，违反房屋买卖合同的约定，其也丧失向杜丹丹支付购房款的能力。因此，杜丹丹依约定和法定解除与张婧洁签订的房屋买卖合同。由于张婧洁的违约和丧失履行能力，张婧洁应当向杜丹丹承担违约责任，赔偿杜丹丹因此造成的重大经济损失。 张婧洁针对反诉辩称，依法应当驳回杜丹丹的反诉请求，支持张婧洁的本诉诉讼请求。张婧洁已按照合同约定支付房屋首付款，杜丹丹没有按照合同约定对涉案房屋解除抵押并将房屋交付给张婧洁，属于违约，杜丹丹应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：被告杜丹丹对原告张婧洁提交的双方微信聊天记录一份真实性无异议，但认为原告张婧洁提交的该证据不能证明被告杜丹丹同意将房屋过户给张方文。原告张婧洁认为被告杜丹丹同意和原告弟弟张方文到平安银行办理贷款面签，可以证实被告杜丹丹同意将原告张婧洁的合同权利义务转让给其弟弟张方文。经审查本院认为，原告张婧洁提交的微信聊天记录的真实性可予以认定，根据双方的聊天记录可以证实，被告杜丹丹多次向张婧洁要求其支付首付款并办理过户，且被告杜丹丹按照原告张婧洁的要求配合办理了面签，但因张婧洁的原因银行贷款未能审批通过，导致张婧洁未能按期向杜丹丹支付首付款120万用于解除房屋抵押。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月3日，原告张婧洁（买受人、合同乙方）与被告杜丹丹（出卖人、合同甲方）通过21世纪不动产济南中住加盟店（即山东中住地产经纪有限公司，居间人、丙方）的居间服务，签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区百花小区*室房产给乙方；房屋所有权证书号为*；房屋所有权人为杜丹丹；产别为私有房产；房屋建筑面积为167.02平方米，地下室面积8.91平方米；房屋有抵押，无租赁。房屋成交价格为1945000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元；付款方式：乙方于银行审批通过三个工作日前将首付款30万存入甲方指定账户，剩余房款银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。该房产在平安银行设有房地产权抵押，甲方在过户之前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为甲乙双方。甲乙双方同意，甲方于2018年3月20日前通知乙方进行房屋验收交接。违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；三方在第十三条其他约定事项中还约定，签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲乙各承担总房款1%的服务佣金给丙方；剩余首付款120万元整在甲方预约还款可以支付时支付给甲方，剩余尾款由按揭银行一次性付给甲方。 签订合同当日，张婧洁支付杜丹丹购房定金5万元，后原告张婧洁又陆续共向杜丹丹支购房款30万元（含定金）。2018年1月4日，被告杜丹丹预约平安银行赵经理告知其准备解押。因原告张婧洁贷款未成，也未支付剩余首付120万元，被告杜丹丹未能还款解押。因被告杜丹丹催促付款，原告张婧洁于2018年1月31日通知被告杜丹丹“明天去解押”、“全款”，但并未实际办理。 房屋买卖合同签订一周左右，原告张婧洁以其朋友王常超的名义向中国农业银行申请银行贷款，被告杜丹丹配合办理了面签，但该次贷款申请未通过银行审批。后原告张婧洁又以其弟弟张方文的名义向平安银行申请贷款，被告杜丹丹亦配合办理了面签，但该次贷款申请亦未通过银行审批。2018年2月底3月初，因原告张婧洁两次贷款审批均未通过，原告张婧洁提出全款支付剩余房款，要求将剩余购房款打入二手房交易资金监管中心，由被告杜丹丹配合其过户后，由资金监管中心支付给被告杜丹丹，并预留15万元的尾款，待办理完毕房屋交割手续后，再由资金监管中心支付给被告杜丹丹。被告杜丹丹对此房款支付方式未同意，要求原告张婧洁将房款直接打入被告杜丹丹个人的银行账户。原告张婧洁未予履行。 被告杜丹丹申请山东中住地产经纪有限公司经办该业务的员工王明明出庭作证证实，双方约定原告张婧洁应付首付款150万元，分两次支付，第一次是30万元，第二次是120万元，用于办理房屋解押，支付120万元的时间是在张婧洁银行贷款审批通过，且被告杜丹丹预约还款解押后及时支付；合同签订时对于贷款手续的时间未作具体的约定，口头约定一个星期左右能审批通过，然后解押过户；因原告张婧洁户口在山东省巨野县，不具备济南市买房过户资格，其想让被告杜丹丹将该房落户至其弟张方文名下，杜丹丹在贷款时对此知情，亦配合办理了贷款手续；2018年2月，原告张婧洁找垫资公司到被告杜丹丹家中，协商付款方案，要求被告杜丹丹将房屋报押给垫资公司，在一个月内完成过户流程，被告杜丹丹没有同意将房屋予以报押，要求原告张婧洁支付首付款用于解押。 因双方无法协商一致，原告张婧洁提起了诉讼。被告杜丹丹委托山东敬人律师事务所律师杜德景作为其代理人参加诉讼，并支付律师费5万元。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。本案争议焦点问题是哪方违约以及违约责任的承担问题。该房屋买卖合同在其他约定事项中对剩余首付款120万元的支付时间作出约定，即在被告杜丹丹预约还款可以支付时支付，双方应当遵守该特别约定。合同签订后，因原告张婧洁不符合济南市的购房过户条件，原告张婧洁分别以案外人王常超和张方文的名义向中国农业银行和平安银行申请银行贷款，均未顺利审批通过。被告杜丹丹及时履行了预约还款义务，因原告张婧洁一直未能及时办理完毕银行贷款手续，也未及时支付剩余的首付款120万元，导致被告杜丹丹未能还款解押。根据双方的聊天记录可以认定，被告杜丹丹一直在催促原告张婧洁支付首付款用于解押并配合办理过户，但原告张婧洁一直未能支付。2018年2月，在原告张婧洁不能办理银行贷款的情况下，其意图通过垫资的方式支付购房款，但要求被告杜丹丹先将涉案房屋进行抵押，以保障其权益。因原告张婧洁一直未通过银行贷款审批，也未在被告杜丹丹预约还款时及时支付剩余首付款120万元，足以令人怀疑其支付能力，故被告杜丹丹拒绝原告张婧洁提出的变更购房款支付方式的行为并无不当。从以上交易过程可以看出，原告张婧洁未按合同约定履行义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。在原告张婧洁未能通过贷款审批，未能向被告杜丹丹支付首付款120万元的情况下，双方对付款方式变更未能达成一致意见情况下，被告杜丹丹未在2018年3月20日之前交付房屋不能认定为违约。原告张婧洁不符合济南市的购房过户条件，原告张婧洁要求被告杜丹丹解除抵押登记，协助将涉案房屋过户至案外人张方文名下，不符合法律规定，本院不予支持。原告张婧洁要求被告杜丹丹支付违约金亦不符合法律规定，本院不予支持。因原告张婧洁构成根本违约，致使合同目的不能实现，被告杜丹丹提出反诉，要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。因张婧洁存在违约导致合同解除，杜丹丹要求不予退还定金5万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。杜丹丹主张的律师费损失5万元系因张婧洁违约造成的实际损失，本院亦予以支持。因合同解除，扣除上述款项后，杜丹丹应将张婧洁支付的剩余购房款予以退还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除反诉原告（被告）杜丹丹与反诉被告（原告）张婧洁于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》。 二、反诉原告杜丹丹收取的反诉被告张婧洁定金5万元不予退还。 三、反诉原告杜丹丹于本判决生效之日起十日内返还反诉被告张婧洁购房款25万元。 四、反诉被告张婧洁于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告杜丹丹律师费损失5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告张婧洁的诉讼请求。 案件受理费150元，由原告张婧洁负担。保全费5000元，由原告张婧洁负担。反诉案件受理费2300元减半收取1150元，由反诉被告张婧洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  赵 婷 二〇一八年九月十九日 法官 助理  许 静 书 记 员  王汝瑶