四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10737号 上诉人（原审被告）：胡其，男，汉族，1963年3月26日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：王利平，四川子归律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶江霞，女，汉族，1969年4月26日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：郑永敏，四川蜀西律师事务所律师。 上诉人胡其因与被上诉人叶江霞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡其上诉请求：撤销一审判决，驳回叶江霞的诉讼请求。事实与理由：1.胡其与案外人签订关于案涉房屋《厂房租赁合同》合法真实有效。2015年胡其与成都国成电器股份有限公司（以下简称国成公司）签订租赁合同，合同上有国成公司法定代表人签字并加盖公司印章，虽合同加盖印章在合同签订后方才取得，但依据相关规定，胡其为善意第三人，签订合同后，胡其对厂房进行修整并投入使用，无论从合同成立还是事实上履行，都能说明双方订立合同合法有效。2.原审判决认定事实有误。国成公司厂区内用于抵押的房屋只有办公大楼，案涉厂房并未办理抵押登记，一审法院认定国成公司于2014年4月23日将案涉房屋抵押给了成都蜀都中小企业融资担保有限公司（以下简称蜀都担保公司）属认定事实错误。3.叶江霞对案涉房屋并无诉权。叶江霞在拍卖中只取得了土地及办公楼，并未取得案涉厂房，案涉厂房不在拍卖范围，因此案涉房产的所有权并未转移给叶江霞，叶江霞无权提出返还案涉厂房的诉讼请求。 叶江霞辩称，原审判决事实清楚、证据充分，应予维持。胡其与案外人国成公司订立的租赁合同，其中加盖的公章为合同订立后刻制的，且双方签订的租赁合同中明确约定“合同经盖章签字生效”，并不是仅有法定代表人签字合同就生效。胡其对案涉厂房进行装修和使用并不能影响该合同是胡其与案外人签订的虚假合同，双方未形成事实租赁关系；叶江霞通过网上平台竞得国成公司房产及土地且在一审时已将证据提交法院，叶江霞对案涉房产享有所有权，国成公司及其法人无权对案涉房屋进行任何方式处分，胡其称由于国成公司在打官司害怕向国成公司支付后账户会被冻法院结，因此已经一次性向国成公司法定代表人支付5年租金，这与其辩称不知晓国成公司打官司自相矛盾，且胡其也并未提交相应的转款凭证；叶江霞通过法院拍卖方式竞得的房产及土地以取得不动产权证为准，胡其提出其通过租赁合同合法有效取得诉争房屋使用权的理由于法无据，不能得到支持。 叶江霞向一审法院提出诉讼请求：判令胡其立即搬离和腾还位于成都市郫都区郫筒街道鹃城东街187号面积约为750平方米的土地及厂房。 一审法院认定事实：1.叶江霞于2017年4月7日通过司法拍卖网络平台取得成都国成电气股份有限公司名下位于成都市郫都区杜鹃路东街69号房产及土地使用权（房产：权0012453，面积1677.82平方米；土地使用权：郫国用（2012）第1342号，面积5395.60平方米、郫国用（2012）第1343号面积2410.30平方米）。2.叶江霞分别于2017年8月30日、2017年9月12日实际取得不动产权证书（川（2017）郫都区不动产权第0057744号、川（2017）郫都区不动产权第0057561号）。3.叶江霞于2017年6月30日向胡其送达书面《告知书》，明确告知胡其其所占用厂房的所有权及土地使用权已由叶江霞取得，并告知胡其于收到书面通知之日起15日内与叶江霞签订相关租赁合同，否则需于30日内搬离该厂房。 另查明，国成公司已于2014年4月23日将案涉房屋抵押给了第三方蜀都担保公司，并签订了《委托保证合同》及《抵押反担保合同》，《委托保证合同》第七条第二款明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得出租、出售、转移、转让其甲方认为足以影响其偿债能力的财产或/和其合法财产性权利”；《抵押反担保合同》第十二条明确约定“抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物”。2015年5月7日，蜀都担保公司因替国成公司代偿借款向郫县人民法院提起诉讼，请求对案涉房屋享有优先受偿权；（2015）成郫民初字第1960号民事判决书对该项请求予以支持。2015年8月29日，胡其与国成公司就案涉房屋签订《厂房租赁合同》，国成公司分别于2015年8月29日、2015年9月2日、2016年1月5日出具《收条》，载明收到胡其房租费10万元、15万元、20万元，共计45万元，并加盖该公司公章。而国成公司编号为5101245033258的公章办理及取得时间为2016年2月29日。 一审法院认为，本案的争议焦点在于胡其与国成公司签订的《厂房租赁合同》真实与否。首先，案涉房屋已于2014年4月23日由国成公司抵押给了第三方蜀都担保公司，且双方明确约定未经蜀都担保公司书面同意，国成公司不得对上述房屋进行出租，国成公司向胡其出租案涉房屋事先并没有取得第三方蜀都担保公司的书面同意；其次，国成公司编号为5101245033258公章的实际取得时间为2016年2月29日，而国成公司与胡其签订的《厂房租赁合同》及《收条》上所载明的时间均为公章实际取得之前，胡其未承认合同上有补章；另外胡其未向法庭提交45万元租金的转账凭证或现金支付的相关信息，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，胡其应承担举证不能的后果。综上，本院对胡其与国成公司签订的《厂房租赁合同》真实性不予认可。叶江霞通过司法拍卖取得了案涉房屋的所有权及土地使用权，程序合法合规，依照《中华人民物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，对于叶江霞请求胡其搬离并腾还房屋的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条之规定，判决：胡其于判决生效之日起五日内搬离并腾退叶江霞所有的位于成都市郫都区郫筒街道鹃城东街187号面积约为750平方米的土地及厂房。本案适用简易程序，收取案件受理费50元，由胡其承担。 二审中，胡其向本院提交了以下证据：1.评估报告一份，拟证明拍卖没有将案涉厂房评估在内；2.郫县规划管理办公室复制的示意图，拟证明案涉房屋合法合规，租赁合同合法有效；3.银行对账单，拟证明胡其与2015年9月1日向王成国转款10万元房租，由于王成国涉及很多诉讼，账户都被冻结，因此其他款项都是现金支付；4.成都弘鑫科技有限公司章程，拟证明胡其是该公司的股东和实际控制人；5.国成公司所在社区出具的证明，拟证明成都弘鑫科技有限公司于2015年9月10日对旧厂房进行维修并投产使用。叶江霞质证认为，对证据一真实性无异议，但评估报告只能证明当时的现状，且评估报告中成都市郫都区杜鹃路东街69号就是一审判决的成都市郫都区郫筒街道鹃城东街187号；证据二与本案无关，不予认可；证据三的真实性、合法性、关联性均不认可，银行对账单无原始凭证相佐证，且与本案无关；证据四的真实性、合法性、关联性均不认可，胡其在一审时关于支付租金的陈述自相矛盾，公章形成于合同签订后，胡其却称在订立合同时就已经加盖公章，且3份收条均加盖国成公司公章；证据五的真实性、合法性、关联性均不认可，社区居委会出具证据不能与其他证据相佐证，在叶江霞竞拍房产和土地后，其社区才为该社区委员会，其对国成公司的历史、变迁的情况并不清楚。 叶江霞向本院提交了以下证据：1.房地产评估报告，拟证明建筑物的实际情况；2.拍卖标的物介绍，拟证明叶江霞拍卖房屋时是以现状为准竞得的房屋；3.照片，拟证明拍卖时名称为国成公司并不是胡其所称宏鑫公司；4.2018年5月10日郫都区人民法院告知笔录，拟证明叶江霞竞得案涉房屋土地；5.民事裁定书，拟证明国成公司提出执行异议被法院驳回的事实。胡其质证认为，证据一的真实性无异议，但建筑物实物状况有4层，说的并非是厂房，与本案无关；对证据二的拍卖方式无异议，但拍卖对象是评估对象，评估对象只有两个。对诉争土地被拍卖的事实无异议，拍卖物现状并非指所有房屋现状，除拍卖的有产权的房屋外，并不包含其他房屋；证据三中的照片是国成公司抵押时的照片，胡其提交的评估报告中的照片能证明当时已经是宏鑫公司在使用；对证据五裁定书无异议，但一审法院驳回的理由是“已经是执行终结”，对执行中还有问题应当如何解决，我方提出执行监督异议，与本案无关。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，1.胡其提交的其与国成公司签订的《厂房租赁合同》载明：“一、出租厂房情况。甲方（国成公司）出租给乙方（胡其）的厂房座落在郫筒镇鹃城村4组兴隆街，租赁面积地平方约750平方米左右。……三、租金支付方式。1.甲、乙双方约定，该厂房面积约750平方米。年租金为玖万元整。2.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付该厂房五年的租金45万元整，伍年的租金分两次支付，第一次支付日期在签订合同后5日内向甲方支付25万元整；第二次支付日期在收到钥匙2个月内支付20万元整。” 2.四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第1960号民事判决书载明：“成都蜀都中小企业融资担保有限公司与成都国成电器股份有限公司签订合同编号为成蜀担司抵字201401601号的《抵押反担保合同》，并对抵押物两宗土地使用权设定抵押登记，于2014年5月15日取得郫他项（2014）第62号和63号土地他项权利证书”、“成都蜀都中小企业融资担保有限公司与成都国成电器股份有限公司同时订立两份分别以土地和房屋为抵押物的《抵押反担保合同》，2014年5月15日经郫县国土资源局对抵押物两宗土地使用权设定抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条‘以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押’的规定，《抵押反担保合同》自2014年5月15日登记生效，对土地使用权设定抵押登记的效力及于土地使用权设定抵押登记时土地上的建筑物，即在2014年5月15日成都国成电器股份有限公司设定抵押登记的土地上的房屋与土地使用权一并抵押，抵押权人为成都蜀都中小企业融资担保有限公司”。 本院认为，本案二审的争议焦点为叶江霞主张胡其腾退案涉土地及房屋能否成立的问题。胡其认为，其与国成公司签订的《厂房租赁合同》真实、合法、有效，且案涉厂房未办理抵押登记，不在叶江霞拍卖所得范围之内，叶江霞无权要求胡其腾退。 首先，根据四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第1960号民事判决书载明的内容，案涉厂房与土地使用权一并抵押，一审法院根据该判决书拍卖土地和房屋，应包括该土地上的无产权房屋。因此，一审判决认定叶江霞通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权及土地使用权并无不当。 其次，案涉《厂房租赁合同》《收条》上加盖的国成公司印章均形成于合同、收条之后，胡其支付租金也未提交转账等支付凭证。该合同的真实性存疑。 第三，即使案涉租赁合同真实有效，根据四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第1960号民事判决书载明的内容，案涉厂房与土地使用权一并于2014年5月15日抵押，案涉租赁合同形成于2015年8月29日，显然案涉厂房属于先抵押后租赁的情形，胡其在租赁案涉厂房时，因抵押权已经公示，胡其知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”的规定，叶江霞基于抵押权人蜀都担保公司实现抵押权而拍卖购得案涉房屋，案涉租赁合同对叶江霞不具有约束力，基于此，叶江霞有权要求胡其予以腾退。 综上所述，上诉人胡其的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人胡其负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年九月十四日 书记员  鲜 锦