湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初879号原告：周邦红，男，1985年6月2日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：周俊峰（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘泉（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：白莉芳，女，1971年10月14日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：贺洋立（一般授权代理），北京惠诚（武汉）律师事务所律师。被告：杨嘉琪，女，1994年7月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，现在加拿大留学，被告：杨晓丹，男，1966年6月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。现住武汉市江汉区，第三人：顺驰置业武汉有限公司，住所地武汉市江岸区沿江大道**广源大厦****。法定代表人：杨震。原告周邦红诉被告白莉芳、杨嘉琪以及第三人顺驰置业武汉有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成由审判员汤莉莉担任审判长，人民陪审员丁红霞、施红星参加的合议庭进行审理。本案审理中，原告周邦红申请追加杨晓丹为被告参加诉讼。经审查，本院依法追加杨晓丹为本案被告参加诉讼。同时，原告周邦红申请诉讼财产保全。经审查，本院依法作出（2017）鄂0102民初879号民事裁定书，裁定冻结被告白莉芳、杨晓丹、杨嘉琪银行存款500000元或查封、扣押相应价值的财产。因合议庭原组成人员工作调整，合议庭成员变更为由审判员罗松担任审判长，人民陪审员许鹏洲、吴梅参加。本案于2018年8月27日公开开庭进行了审理，原告周邦红及其委托诉讼代理人周俊峰，被告白莉芳的委托诉讼代理人贺洋立到庭参加诉讼。被告杨嘉琪、杨晓丹以及第三人顺驰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告周邦红向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同义务，办理房屋过户等手续；2、判决第三人履行合同义务，协助办理房屋过户等相关手续；3、判决被告支付经纪代理费17360元，支付2016年11月9日至30日止的违约金6000元，后期违约金计算至实际履行之日止；4、判决被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2016年9月27日，原告通过第三人与被告三方共同签订了《存量房居间(买卖)合同》，合同约定：原告购买被告位于武汉市江岸区黄孝河路49号1栋B座21层7室房屋(建筑面积63.38m3)，总价为868000元，因被告房屋有300000元银行贷款未还，双方约定，原告先支付250000元作为该房屋的首付款，加上之前交的定金50000元，共计300000元。房屋尾款委托第三人办理贷款，以贷款形式支付。第三人承诺在房屋交易过程中协助原告、被告办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。同时合同还约定：甲方拖延办理贷款面签、两证过户手续，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金：乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。事后原告按合同约定履行了付款义务，三方于2016年9月30日共同到银行办理房屋贷款面签手续，2016年10月24日银行通知审核通过，之后被告就迟迟不履行合同义务，不办理房屋过户等相关手续，经多次催促，仍未履行，现第三人告知根据武汉市房地产政策，原告的网签及房查已过期，已无法办理过户手续，严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失。故原告根据我国《合同法》的规定及三方合同之约定，起诉来院，请求人民法院依法公正判决，支持原告诉讼所请。被告白莉芳辩称，请求驳回原告的诉讼请求，并且由原告承担本案第三人的费用，并向被告承担本案诉争居间买卖合同的违约责任。2016年9月27日，原告与被告通过第三方签订诉争买卖合同，根据该三方合同的约定，原告作为买受人主要义务应当是在2016年10月10日之前支付全部首付款300000元，而本案实际原告并没有按照合同约定的最晚时间付清本案的首付款，其在逾期状态下于2016年10月12日才付清，因其逾期付款行为导致本案被告影响其逾期向贷款银行归还贷款事项，其责任在原告；2、因原告违反本案合同约定的逾期付款行为的持续状态下，武汉市人民政府于2016年10月2日、2016年11月14日分别出台了本市限购政策，根据政策原告在已经逾期的情况下显然不具备本案合同继续履行的资格及能力，因此被告与原告协商要求其按照合同约定及合同法的规定，支付逾期违约金并要原告证明其具备履行合同的能力相关证明，但原告迟迟没有按被告的要求履行相关义务责任，导致本案诉争合同一直处于无法履行的状态，因此导致本案合同至今没有履行的违约责任显然是在原告，原告阐述的事实理由与本案事实不符，被告请求驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担相应责任。被告杨嘉琪、杨晓丹以及第三人顺驰公司在法定期限内未作口头或书面答辩，亦未出庭应诉、提交证据材料。经审理查明：白莉芳与杨晓丹系夫妻关系。白莉芳与杨嘉琪系母女关系。位于武汉市江岸区黄孝河路**********房屋（以下简称涉案房屋）为杨嘉琪、白莉芳共同所有。杨嘉琪为房屋所有权人（房屋所有权证：武房权证岸字第**）；白莉芳为共有人（房屋共有权证：武房岸共字第2008000179号）。2016年7月21日，杨嘉琪作为委托人向受托人白莉芳出具《委托书》，该《委托书》经武汉市江天公证处公证，内容为“委托人杨嘉琪与受托人白莉芳共同拥有涉案房屋【建筑面积：63.38平方米，《房屋所有权证》编号：武房房权证岸字第**，房屋共有权证》编号：武房岸共字第2008000179号，《国有土地使用证》编号：岸国用（商2008）第3488号】房屋一套，现委托人杨嘉琪全权委托白莉芳代为办理以下事项：1、代为偿还上述房屋的银行贷款，领取银行结清证明及他项权证，办理解除抵押登记事宜；2、代为办理上述房屋的出售过户事宜，并代收售房款；3、协助买方办理银行抵押贷款等相关手续；4、代为办理上述房产的水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话等过户手续；5、代为查询房产信息。委托人在授权范围内所签署的相关文书，委托人均予以认可。委托期限：2016年7月21日至2017年7月20日。本委托无转委托权。”2016年9月27日，出卖方杨嘉琪（甲方）与购买方周邦红（乙方）以及经纪代理方顺驰公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》。各方约定，涉案房屋建筑面积63.38平方米；有抵押，抵押权人光大银行，经甲乙双方协商，甲方确认于2016年9月27日前开始办理还清贷款并注销该抵押权手续；甲方已确认该房屋共有权人同意按本合同所有条款出售此房屋；上述房屋交易成交868000元（净得）；（1）甲乙双方协商一致，甲方因有叁拾万元银行贷款未还清，乙方于2016年10月10日之前向甲方支付贰拾伍万元作为该房首付款。（2）乙方于过户当日一次性向甲方支付尾款捌仟元整，签订合同当日，甲方留存定金叁仟元于丙方作为物业腾房交割保证金，待甲方结清前期水电，天然气等费用腾房后，由丙方一次性支付给甲方；余款伍拾陆万元委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐；贷款部分具体放款时间以银行、公积金管理中心的具体规定为准；房屋交易税费用由乙方承担；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费壹万柒仟叁佰陆拾元，贷款服务费伍仟陆佰元由乙方承担；因甲乙双方任何乙方违约的，丙方收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担；本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全、房屋抵押注销10个工作日（一次性）/房屋抵押注销且乙方贷款审批通过后15个工作日（贷款）内开始协助办理过户手续；甲方应在2017年2月18日之前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业费相关费用等；甲方逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方，或拒不提供过户后的房产证收件单（商贷）/拒不办理抵押（公积金贷款）以拖延贷款放款时间的，甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。其他约定事宜：甲方承诺本人的婚姻状况为已婚，此房屋为甲方婚后财产；此合同由代理人白莉芳代杨嘉琪签名，由此产生的纠纷由白莉芳代理人承担。白莉芳在《存量房居间（买卖）合同》尾部“甲方（卖方）”处代杨嘉琪签名并本人签名、捺印。合同签订当日，周邦红向白莉芳支付定金50000元。同年10月7日，周邦红向白莉芳支付购房款180000元，同月9日，周邦红向白莉芳支付购房款30000元，同月12日，周邦红向白莉芳支付购房款40000元，上述款项合计300000元。2016年9月29日，周邦红向顺驰公司支付经纪代理费17300元。合同签订后，周邦红与白莉芳、杨晓丹前往贷款银行办理抵押贷款合同面签。2016年10月2日，武汉市人民政府下发《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》，通知事项“一、住房限购限贷范围为江岸……。二、在本市无住房的居民家庭，在上述区域购买首套住房申请商业个人住房贷款的，最低首付款比例为25%。住房限购措施自2016年10月3日起施行。”2016年11月14日，武汉市人民政府再次下发《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，意见内容“住房限购限贷范围为江岸、江汉……等区域。非本市户籍居民在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定。对于申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为30%，对在本市已拥有1套及以上住房的，在上述区域暂停向其出售住房。本意见自2016年11月15日起实施”因限购限贷政策出台，白莉芳担心周邦红的贷款审批无法通过，遂要求周邦红支付剩余房款，周邦红则希望按合同约定履行。双方交换意见无果，交易未能完成。嗣后，周邦红起诉至本院请求判令“1、解除《存量房居间（买卖）合同》；2、被告双倍返还定金10万元，返还购房款25万元，支付经纪代理费17360元，支付2016年10月28日至30日止的违约金11100元，支付解除合同违约金86800元及可得利益损失100000元。”审理中，周邦红变更诉讼请求为“1、判决被告履行合同义务，办理房屋过户等手续；2、判决第三人履行合同义务，协助办理房屋过户等相关手续；3、判决被告支付经纪代理费17360元，支付2016年11月9日至30日止的违约金6000元，后期违约金计算至实际履行之日止。”另查明，本案审理中，中国光大银行股份有限公司武汉积玉桥支行向本院出具《关于白莉芳在我行贷款情况的说明》，内容载：“借款人白莉芳（身份证号：）于2013年8月27日在我支行提交申请资料办理一笔金额叁拾万元的个人消费贷款（抵押物为江岸区黄孝河路49号1栋B座21层7室的一套63.38㎡的房产）。我行审批通过后，邀约客户办理抵押，并于2013年9月27日进行了贷款资金发放。2013年10月11日，白莉芳到我行领取了其武房权房权证岸字第**房一本，并办理签收登记。2016年11月1日，借款人白莉芳（身份证号：）到我行办理了其叁拾万元个人消费贷款的结清手续，我行于2016年11月9日将其抵押物的房屋他项权证（岸他字2013004956）做出库处理。借款人白莉芳于2016年11月10日来我行领取了该他项权证（岸他字2013004956）、解除抵押申请表一份以及结清证明贰份。至此，我行与借款人白莉芳（身份证号：）的借款关系全部完结。”周邦红同意在法院判决履行合同的10日内一次性支付剩余尾款568000元。截至2018年9月7日，周邦红在本市符合限购政策规定，具备购房资格。上述事实，有经过庭审举证、质证的《委托书》《（2016）鄂江天内证字第10106号》《存量房居间（买卖）合同》《收条》《收据》《购房资格审查资格单》《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：杨嘉琪为涉案房屋的所有权人，其授权涉案房屋的共有人白莉芳“代为偿还银行贷款，领取银行结清证明及他项权证，办理解除抵押登记事宜”“代为办理房屋的出售过户事宜，并代收售房款”并办理了公证。白莉芳代理杨嘉琪并本人与周邦红以及顺驰公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，周邦红在首付款约定付款日2016年10月10日之前向白莉芳支付房款（含定金）260000元。虽然周邦红延迟了2天向白莉芳支付首付款中的剩余房款40000元，但白莉芳并未表示异议且予以接受，故可认定周邦红已按首付款的支付约定履行了合同义务。因限购限贷政策出台，白莉芳担心周邦红的贷款审批无法通过，遂要求周邦红支付剩余房款。白莉芳对房款支付方式和期限的要求，属合同重要条款的变更，双方未能协商一致，故仍应按原合同履行。合同约定“余款伍拾陆万元委托顺驰公司办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额周邦红以现金补齐；贷款部分具体放款时间以银行、公积金管理中心的具体规定为准”“周邦红于过户当日一次性向白莉芳、杨嘉琪支付尾款捌仟元整”，从上述约定可知，周邦红支付剩余房款的方式和期限分别为贷款和过户后。白莉芳于2016年11月1日结清涉案房屋贷款后，在具备产权过户的条件下未协助周邦红办理产权变更登记手续，导致贷款银行无法办理抵押登记、发放贷款，白莉芳的行为实属违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任的承担形式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。现周邦红具备武汉市购房资格并同意一次性支付剩余房款。同时，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”的规定，当白莉芳于2016年11月1日履行全部还款义务后，中国光大银行股份有限公司武汉积玉桥支行享有的债权实质上已经消灭，及于涉案房屋的抵押权也一同消灭。据此，周邦红主张“被告履行合同义务，办理房屋过户等手续”即继续履行的条件已形成，本院对该诉讼请求予以支持。顺驰公司对上述履行行为负有协助义务。根据《存量房居间（买卖）合同》的约定，白莉芳、杨嘉琪还应向周邦红赔偿经纪代理费17300元及违约金。因违约金计算标准过高，本院调整计算方式为（以300000元为本金，自2016年11月9日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算）。杨晓丹并非《存量房居间（买卖）合同》相对方，故在本案中不承担责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告白莉芳、杨嘉琪于本判决生效之日起三日内办理位于武汉市江岸区黄孝河路49号1栋B座21层7室房屋的抵押注销手续；二、被告白莉芳、杨嘉琪在抵押注销手续办理完毕后十五日内协助原告周邦红将位于武汉市江岸区黄孝河路49号1栋B座21层7室房屋过户至原告周邦红名下，办理权属转移登记手续所需费用由原告周邦红承担；三、第三人顺驰置业武汉有限公司对上述第一、二项判项负有协助义务；四、原告周邦红于本判决生效之日起十五日内向被告白莉芳、杨嘉琪支付剩余购房款568000元；五、被告白莉芳、杨嘉琪于本判决生效之日起三日内向原告周邦红赔偿经纪代理费17300元；六、被告白莉芳、杨嘉琪于本判决生效之日起三日内向原告周邦红支付违约金（以300000元为本金，自2016年11月9日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算）；七、驳回原告周邦红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9453元、保全费3020元、邮寄费120元、公告费4250元，合计16843元，由被告白莉芳、杨嘉琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  许鹏洲人民陪审员  吴 梅二〇一八年九月二十八日书 记 员  林慧娟