内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初5202号原告：王蕾，女，1982年12月1日出生，汉族，公司职员，住赤峰市。委托诉讼代理人：李小明，内蒙古松瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬娟，内蒙古松瑞律师事务所律师。被告：赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司，住所地赤峰市松山区丰泽园小区A3-2-02012。法定代表人：张冬生，经理。委托诉讼代理人：孙国刚，内蒙古盛兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文华，内蒙古盛兴律师事务所律师。第三人：李明伟，男，1990年12月10日出生，汉族，住赤峰市。原告王蕾与被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司，第三人李明伟居间合同纠纷一案。本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王蕾的委托诉讼代理人李小明、被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王文华到庭参加诉讼，第三人李明伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还水电押金2000元、退回中介服务费5770元、定金的双倍损失20000元，违约责任57700元，以上合计85470元。2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年6月1日，原告为了给孩子购买学区房上学，需要把现有的的位××区房，因急需用钱所以原告以低价让被告代为出售房屋，被告称面签时就能拿到首付并且以最快的速度办理不会耽误购买学区房。据此，原告与被告及第三人于2018年6月1日签订《房屋买卖（转让）居间合同》，王蕾当时给中介公司出具了收据一枚，内容是收取了第三人李明伟的20000元定金，但上述款项被告拖欠很久才给付原告一小部分。被告不让原告与第三人联系沟通。第三人同意在面签时支付首付款，被告却称最后过户时才给付首付。被告要求原告弄虚作假办理假的证章用以完成交易，还有很多违法违规违约行为。原告认为，被告利用自己居间方的优势，在明知原告合同目的是尽快换房还采取欺上瞒下，不履行合同约定甚至存在违法行为，给原告造成很大损失。原告根据定金的双倍罚则赔付第三人40000元，被告应对原告的损失进行赔偿。为维护原告的合法权益，诉至法院，诉请同前。诉讼过程中原告补充事实称，被告提供合同中的居间服务费属于格式条款，原告对此并不知情。被告隐瞒了该房屋贷款需要办理“高评”，浪费大量时间，直接造成合同目的不能实现。被告要求原告提供伪造的公文印章，这使得原告不能履行，也不愿意相信被告继续履行合同。被告签订合同之后继续要求房屋买卖双方提供各样手续来完成交易，可见居间服务并没有完成，不应收取居间服务费。被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司辩称，1、我公司同意返还水电押金2000元。2、原告要求返还居间服务费于法无据。我公司已完成居间服务，实际履行了居间合同的合同义务，促成了原告同第三人签订房屋买卖合同，有权依据合同约定和法律规定收取服务费。3、我公司不存在违约行为，不应承担违约责任。本案是房屋买卖居间合同，并行存在着买卖合同和居间合同，就房屋买卖而言，权利义务主体为该房屋的买卖双方。被告作为居间方，不存在合同规定的违约情形。原告作为卖方，经我方多次协商，拒不提供离婚证明相关材料，亦不按照合同约定办理贷款手续，致使合同无法继续履行，其行为已构成违约。买方第三人将原告诉至法院，原告按照定金罚则支付40000元给第三人，足以证明原告违约行为造成合同无法继续履行。原告称我公司仅将收取买方20000元定金中的一小部分交给原告，实际上，我方扣除居间服务费5770元和水电押金2000元后向其交付了12230元，上述费用的收取也是原告同意的。4、原告称造成违约的原因系被告不让其与买方第三人联系，被告作为居间方，本应为买卖双方居间联系沟通，并无不当。且原告主张的违约金和双倍定金，根据法律规定不能同时主张。第三人李明伟未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，王蕾作为卖方（甲方）、李明伟作为买方（乙方）、赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（转让）居间合同》，合同约定王蕾将位于××区房产（房产证号：（20**）赤峰市不动产权第XXXX号）一处出卖给李明伟。合同第二条约定：房产的交易总价款为人民币577000元。第三条约定：“乙方在签订本合同的同时，向甲方给付定金人民币贰万元整（￥20000），本合同签订之后，乙方悔约不购买甲方转让的房屋，无权要求甲方返还定金；甲方悔约不向乙方出售该房屋，应当向乙方双倍返还定金”。第四条居间服务费及交付（系黑体字加粗）的约定：“本合同签订之时，丙方的居间服务已经完成，甲、乙双方应向丙方支付该房产交易总价款即本合同所标房屋交易总价款各1%的服务佣金，如因甲乙双方任何一方导致此次交易失败所收服务佣金不予退还”。第五条物业保证金约定：“经甲乙双方同意，签订本合同同时，甲方向丙方交付人民币贰仟元整，预留款项，作为预备房屋交验及欠费清理的准备金，此款由丙方收存。待甲方按约定日期交付该房产给乙方，并查验该房产无欠费及物经济纠纷，在丙方收到甲乙双方签署的关于该房产的供暖、物业、水、电等相关公共配套是否变更到乙方名下的书面证明后或乙方同意退款，出现相关经济纠纷与丙方无关的情况下。上述预留款由丙方如数无息退给甲方。如在该房产交付之日起7日内，甲方仍未主动清缴欠费，丙方可用甲方预留的房屋交验及欠费清理准备金代为清理欠款，如该预留款不足清偿甲方欠费，甲方应在该房产交付之日起十日内补齐”。第六条付款方式为银行按揭付款：约定“1、乙方可自己办理银行按揭贷款或丙方帮助其办理银行按揭贷款，乙方应当在接到银行或丙方通知3日内支付首付不含定金人民币陆万元整（￥60000）至甲方银行制定账户冻结，剩余房款人民币肆拾玖万柒仟元整（￥497000）申请银行按揭支付，待银行批复此款项到达甲方在银行的账户，如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户当日或接到银行、丙方通知当日将差额款一并支付甲方。2、甲乙双方在签署本合同7个工作日内将过户及贷款所需资料交予贷款办理银行或丙方，待银行审核该贷款资格通过后15个工作日内办理过户，甲乙双方保证所提供贷款资料的真实性，如有虚假造成贷款无法办理或延迟办理的责任由违约方承担……；5、甲乙任何一方在规定的日期内未能递交贷款相关资料和办理签字及贷款相关手续，因此造成延误贷款批复和下达或无法办理，责任方承担本合同第十二条约定的违约责任”。第十二条违约责任：“1、乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同约定付款，每逾期一日，按照房屋交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15日以上的，即视为乙方不能履行本合同，甲方有权解除合同并要求乙方归还该房产，乙方承担此次交易中双方的全部税费，并向甲方支付该房产交易总价款10%的违约金。2、甲方逾期过户及交房的违约责任：甲方未按本合同约定办理过户，每逾期一日，按照该房屋交易总价款的5‰支付违约金，逾期大15日以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还全部购房款，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金。3、逾期交房的违约责任：甲方未按照约定交付房屋给乙方，每逾期一日，按照每日200元支付违约金，如拒绝交房达15日以上，即视为甲方不履行合同，甲方应向乙方退还全部购房款及定金，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金”。签订合同同时，李明伟向赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司交付定金20000元，王蕾出具了收到第三人李明伟20000元款项的收据。赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司向王蕾开具了数额分别为2000元和5770元的物业保证金和服务佣金业务收据。王蕾和李明伟在定金代保管承诺书中签字捺印，承诺同意由被告保管李明伟交纳的定金人民币12230元（已扣除居间方服务费5770元、物业保证金2000元）。当日，李明伟（作为甲方）与赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司（作为乙方）签订了编号为JLC0008293《二手房贷款申请代理合同》，约定赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司帮助李明伟办理房屋贷款事宜，合同第二条第一款约定：“甲方委托乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或不同意的决定均视为乙方完成本事项”；第三条第一款约定：“贷款服务费金额：大写壹万元整（￥10000），由甲方在签订合同时一次性支付给乙方”。合同签订后，因办理贷款事宜赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司要求王蕾出具离婚协议书，王蕾认为离婚协议书与房产无关而未提供，赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司工作人员打印离婚协议书一份要求王蕾签字，王蕾拒绝签字，因此房屋贷款未能办理完成，导致房屋买卖未实际完成。2018年7月18日，李明伟提起诉讼，将王蕾诉至法院，要求王蕾双倍返还定金40000元。2018年7月24日，王蕾与李明伟达成和解协议，协议约定：双方自愿解除以涉案房屋为标的的房屋买卖合同，原告根据定金罚则双倍返还李明伟定金合计40000元。当日，王蕾给付李明伟40000元，李明伟向王蕾出具收到40000元的收条一枚。同日，李明伟与赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司达成退款协议，赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司退还李明伟贷款服务费及居间服务费（包含）10000元整。事后，王蕾与赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司协商赔偿事宜未果。上述事实，有原告提供的《房屋买卖（转让）居间合同》、业务收据两枚、协议、房屋产权证复印件，收据、收条、赤峰市红山区人民法院民事裁定书、微信聊天记录、面签现场录音、被告提供的二手房贷款申请代理合同及原被告双方的陈述在卷佐证，可以证实。本院认为，王蕾、李明伟及赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（转让）居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中包含两类法律关系，即王蕾与李明伟之间的买卖合同关系和王蕾与赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司、李明伟与赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司之间的居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬，本案被告已经为有售房意向的原告和有购房意向的李明伟提供了媒介服务，促成原告与李明伟订立了房屋买卖合同，合同成立，居间服务业已完成，王蕾应当支付报酬，故原告要求被告返还居间服务费的诉讼请求，缺乏和事实法律依据，本院不予支持。王蕾向李明伟返还定金，系买卖合同关系中应承担的法律责任，赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司并非买卖合同的权利义务主体，故原告要求被告赔偿定金损失的诉讼主张，本院不予支持。赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司办理贷款，系接受李明伟的委托而实施的代理行为，该行为的后果应当由李明伟负担。赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司在居间合同的履行过程中不存在违约情形，所以原告要求被告给付违约金57700元的诉讼主张，本院不予支持。王蕾与李明伟通过协商的方式解除了买卖合同，被告持有押金失去法律依据，所以原告要求被告退还水电押金2000元的诉讼请求，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。被告作为格式合同的提供方在合同项下居间服务费及支付内容中用黑体字加粗进行提醒，足以引起签约方注意，所以原告称对居间服务费是格式条款自己并不知情的辩解，本院不予采信。综上所述，原告要求被告返还水电押金2000元的诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据上述法律、司法解释及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：一、被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告王蕾返还水电押金2000元；二、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元（原告已预交），由原告王蕾负担943元，被告赤峰嘉立诚房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 郭立志 二〇一八年九月二十八日书记员 张东书