山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初131号原告（案外人）：任璐，男，1990年12月1日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：谢高辉、孙小宁，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵晋明，男，1964年7月15日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张惠芳，山西华炬律师事务所律师。第三人（被执行人）：山西富阳泰房地产经营有限公司，住所地太原市杏花岭区杨家峪剪子湾村100号。法定代表人：庞太昌，该公司执行董事。原告任璐与被告赵晋明、第三人西富阳泰房地产经营有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任璐的委托代理人谢高辉、孙小宁，被告赵晋明及委托代理人张惠芳到庭参加诉讼。第三人西富阳泰房地产经营有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任璐向本院提出诉讼请求1.请求判令停止对原告购买的位于山西省太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6幢3单元26层03房屋及A44、A45号两个车位的强制执行。2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月28日，原告与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了《泰和苑小区认购合同》，合同约定原告以516563元购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司名下位于山西省太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6幢3单元26层03房屋，合同签订当日，原告依约交纳了全部的购房款，并于2012年7月1日交纳了相应的办理房产证费用、配套费、物业费，且一直占有并使用上述房屋.2014年11月11日，原告与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了两份《泰和苑小区车位认购协议书》，一次性付款260000元全款购买泰和苑小区地下一层车位A44、A45号两个车位，并已实际占有并使用至今，但第三人富阳泰公司一直未为原告办理上述房屋和车位产权过户手续。2016年8月16日，上述房屋及车位因被告赵晋明与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司、山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英借款合同纠纷一案被太原市中级人民法院诉前保全并查封。原告向太原市中级人民法院提出书面执行异议，请求终止对上述财产的执行并解除查封。2017年11月22日，太原市中级人民法院作出（2017）晋01执异288号裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与山西富阳泰房地产经营有限公司基于双方真实意思表示签订的房屋认购合同及车位认购协议书，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，是合法有效的。原告购买该房屋及车位后，虽未办理产权过户登记，但非因原告自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告对被查封的房屋及车位的权利能够排除人民法院的执行。综上，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告赵晋明辩称，一、原告仅提供《认购合同》及收据，不能证实其已实际支付房屋、车库价款；1、原告提供的《泰和苑小区认购合同》、《车位认购协议》，系山西富阳泰房地产经营有限公司自制的简易合同，并非国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一印制的正规合同，原告并未尽到合理或必要的注意和审查义务，不符合常理。2、购买房屋价款和车库款在现实生活中属大额交易，从日常交易习惯来讲，应通过网上银行转账，即使现金交易也应当有取现凭证。原告支付购房款、车库款，仅有收据，不能证明其支付全部房屋价款、车库款的事实，对其支付全部购房款、车库款的真实性均不予认可。二、原告对涉案房屋不能办理产权登记存有严重过错。1、原告于2012年6月28日签订《泰和苑小区认购合同》，距离贵院查封涉诉房屋前长达2年之久，且富阳泰在2014年7月仍在进行网签备案登记，原告怠于要求办理房屋权属登记，存有明显过错。即使不考虑原告提供的收据真伪，原告在2012年与山西富阳泰房地产经营有限公司签订《泰和苑小区认购合同》，直至涉诉房屋于2014年12月被贵院查封长达2年之久，原告作为房屋的买受人，支付全部购房款后，该项目在2012年就可以办理房屋权属登记的情况下，直至涉案房屋被查封之前，其并无过问房屋权属登记，且网签备案登记都没有办理，原告作为房屋买受人，其怠于催告开发商办理登记备案手续的行为存有明显过错。三、原告并非涉诉房屋的实际居住人、涉案车库的实际使用人。1、原告未能提供山西富阳泰房地产经营有限公司的交房手续，仅提供部分物业费及水电费等票据，无法证实原告为涉诉房屋的实际居住人。原告未能提供使用涉案车库的正规票据，无法证实原告为涉诉车库的实际使用人。综上，原告的诉讼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条和《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，《中华人民共和国物权法》第9条之规定，其权利不能排除执行，应依法予以驳回。第三人山西富阳泰房地产经营有限公司未答辩。原告提供证据：证据1：太原市中级人民法院执行裁定书。证明目的：2014年12月10日，原告所购泰和苑小区6幢3单元26层03号房屋及A44、A45号车位被太原市中级人民法院诉前保全并查封，原告向太原市中级人民法院执行裁定书提出书面执行异议，被裁定驳回。被告质证意见为：对该证据的“三性”均无异议，贵院认定查封房产登记在富阳泰公司名下，并未办理产权过户手续，被告的查封于法有据，依法驳回原告执行异议申请并无不当。证据2：泰和苑小区认购合同。证明目的：原告于2012年6月28日与富阳泰公司签订认购合同，购买泰和苑小区6幢3单元26层03号房屋，合同价款516563元。被告质证意见为：对该证据的真实性、合法性以及证明内容均不予认可：1、原告提交的《泰和苑小区认购合同》系山西富阳泰房地产经营有限公司自制合同，并非国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一印制的正规合同，违反《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”之规定，仅有自制合同，没有签订正规合同,且无备案手续，对合同真实性不予认可。证据3：房款收据、办证税费及配套费收据。证明目的：原告于2012年6月28日一次性付清房屋价款，并交清办证税费及配套费。被告质证意见为：1、原告提供的山西富阳泰房地产经营有限公司出具的《收据》仅加盖富阳泰公司财务专用章，除收款人书明外，并无财会主管和出纳的签字或盖章，不符合财务记账制度。2、原告仅有收据，无银行转款或取现凭证佐证，仅凭收据不能证明其已实际支付了购房价款的事实。办理房产证费用收据，原告缴纳维修基金、契税、印花税等办理房产证费用，应提交房地局和税务局行政部门开具的正规票据，对原告方提交的收据不予认可。证据4：房屋物业管理收费单。证明目的：原告一直占有并使用该房屋。被告质证意见为：原告提供的物业管理收费单只是收据，并不是正规票据，对原告提供的收据不予认可。证据5：《车位认购协议书》2份。证明目的：2014年11月11日，原告从第三人富阳泰公司购得泰和苑小区A44、A45车位，车位价款均为13万元。证据6：车位款收据。证明目的：原告于2014年11月11日一次性付清车位款。被告质证意见为：原告仅有收据，无银行转款或取现凭证佐证，为一次性付款，仅凭收据不能证明其已实际支付了全部价款的事实，对此不予认可。证据7：车位管理服务协议、物业管理收费单。原告一直实际占有并使用该车位。被告质证意见为：原告仅有收据，无银行转款或取现凭证佐证，为一次性付款，仅凭收据不能证明其已实际支付了全部价款的事实，对此不予认可。被告提供证据：商品房预售许可证（原告提供证据）和太原市房产信息网公示的泰和苑小区5#、6#楼销售情况，证明内容：1、2012年6月，山西富阳泰房地产有限公司对马道坡棚改项目已取得预售许可证，具备办理房屋买卖合同网签备案的条件；2、截止2017年9月9日（查询日），山西富阳泰房地产经营有限公司马道坡棚改项目5#楼已备案合同套数128，未备案合同套数28；棚改马道坡项目6#楼已备案合同套数338，未备案合同套数45；富阳泰销售的466套房屋已在房地局进行网签备案3、原告与山西富阳泰房地产经营有限公司签订《泰和苑小区认购合同》系富阳泰自制合同，也并未进行网签、备案，认购合同无效。原告质证意见为：原告等11个业主中有两个涉及到房屋梁晓隆和任璐，说明原告是交清款项的，对未办理过户登记没有过错。其他的业主都是车位，车位的情况太原市都是不能办理网签的，车位太原市目前不能办理过户登记，车位占用土地，没有交出让金，车位界线不明确。本院对当事人无异议的证据予以确认。对当事人有异议的证据，本院审查认为：原告提供的《泰和苑小区认购合同》、《车位认购协议书》、《车位管理服务协议》，有双方签字盖章，系原告与第三人签订。原告提供了房款、车位款收据，证明其已经付清房款和车位款，但因其大额付款，故在其未提供银行转账或从银行提现凭证，也没其它证据佐证的情况下，尚不足以证明其已实际付款的事实。被告赵晋明提供的《商品房预售许可证》可以证明第三人已于2012年6月取得涉案商品房的预售许可证，涉案商品房自2012年6月起已能网签、备案。根据当事人陈述和审查认定的事实，本院确认以下事实:2012年6月28日，原告与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了《泰和苑小区认购合同》，合同约定原告以516563元购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司名下位于山西省太原市杏花岭区马道坡街20号泰和苑小区6幢3单元26层03房屋。2012年7月1日，原告向第三人交纳了相应的办理房产证费用、配套费、物业费。原告一直占有并使用上述房屋。2014年11月11日，原告与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了两份《泰和苑小区车位认购协议书》，约定原告一次性付款260000元购买泰和苑小区地下一层车位A44、A45号两个车位。原告已实际占有并使用至今。2016年8月16日，上述房屋及车位因被告赵晋明与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司、山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英借款合同纠纷一案被本院查封。为此原告提出书面执行异议，请求终止对上述财产的执行并解除查封。2017年11月22日，本院作出（2017）晋01执异288号裁定书，裁定驳回原告的异议。2012年6月，山西富阳泰房地产有限公司对马道坡棚改项目已取得预售许可证。截止2017年9月9日，山西富阳泰房地产经营有限公司马道坡棚改项目5#楼已备案合同套数128，未备案合同套数28；棚改马道坡项目6#楼已备案合同套数338，未备案合同套数45；富阳泰销售的466套房屋已在房地局进行网签备案。原告与山西富阳泰房地产经营有限公司签订《泰和苑小区认购合同》未进行网签、备案。本院认为，原告虽与第三人于2012年6月28日签订《泰和苑小区认购合同》，于2014年11月11日签订《泰和苑小区车位认购协议书》，但因其对如此大额交易仅提供第三人出具的收据，未提供银行转账凭证或从银行提取现金的手续，也未提供正式发票，直至2016年8月16日，被本院依法查封时长达4年之久也未与第三人签订正式的《商品房买卖合同》，显然有悖于常理。综上，原告的情况不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故其不足以排除执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告任璐的诉讼请求。案件受理费11566元，由原告任璐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 郝文晋 二〇一八年九月二十六日法官助理 刘 丹书 记 员 张秀清