北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初61879号原告：北京信义华信房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区安定门外大街**信义大厦**。法定代表人：张践，经理。委托诉讼代理人：沙云翠，江苏圣典（北京）律师事务所律师。被告：北京金圆梦科技有限公司，住所，住所地北京市朝阳区安定门外大街******div>法定代表人：李晓蓉，总经理。委托诉讼代理人：袁广武，北京市京昌律师事务所律师。原告北京信义华信房地产开发有限公司（以下简称信义公司）与被告北京金圆梦科技有限公司（以下简称金圆梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。信义公司委托诉讼代理人沙云翠，金圆梦公司委托诉讼代理人袁广武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信义公司向本院提出诉讼请求：请求判令金圆梦公司给付2016年2月到2016年7月期间拖欠租金994259元，车位管理费1600元、电费340元、滞纳金20920元、违约金380968.8元、逾期交付租赁物占有使用费1878750元。事实和理由：2015年7月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由金圆梦公司承租信义公司拥有的位于朝阳区安定门外大街1号信义大厦12层作为办公用房，承租面积为835平米，租赁期限1年，自2015年7月23日至2016年7月22日，租金单价每天7.5元/平米，每月共190484.4元，全年租金为2285812.5元。信义公司赠送金圆梦公司两个停车位，金圆梦公司不用支付车位费，但需支付车辆管理费每月150元/个，年车位管理费3600元。金圆梦公司按信义公司的收费单向信义公司缴纳电费，每度电费为1.26元。自《合同》签订之日至2015年8月15日为装修期，金圆梦公司无需承担租金，但应承担物业管理等费用，每天每平米按1元计算，共20天，计16700元。《合同》约定，付款方式为季付，付三押二，金圆梦公司交纳信义公司两个月押金为380968.8元，如果金圆梦公司违约，支付两个月租金作为补偿，补偿金由押金抵付。金圆梦公司无论何原因，不予交纳或迟延交纳各项费用，信义公司有权每日加收所欠费用千分之三的滞纳金，但滞纳天数不得超过7天。《合同》期满十天后，金圆梦公司仍未将其全部自身财产和自置设备、物品搬出所租房屋，则视为金圆梦公司放弃处理权利，信义公司有权将以上财产和物品进行处理而无需给予金圆梦公司任何补偿。《合同》约定，争议解决方式为任何一方均可向不动产所在地的人民法院提起诉讼。《合同》签订后，信义公司如期履约，将约定房屋交付金圆梦公司承租使用，金圆梦公司支付定金后办理装修入住，并陆续支付约定房租。后金圆梦公司以资金周转困难为由，自2016年2月开始拖欠房屋租金等费用，信义公司多次发函催促交款，金圆梦公司只交纳了部分电费及车位管理费，至《合同》期满，尚欠房屋租金994259元、车位管理费1600元、电费340元，滞纳金20920元。由于金圆梦公司违约，应支付违约补偿金。《合同》第十条第十款约定，租赁期满金圆梦公司应将自有设备、物品搬出所租写字间，把写字间交还信义公司。金圆梦公司于合同期满后自2016年7月22日未于约定期限将所租写字间返还信义公司，一直占有使用至2017年6月10日，造成信义公司无法对外出租经营，经济损失特别巨大，金圆梦公司应按原租金标准承担占有使用费。故信义公司特起诉至贵院，请求判如所请。金圆梦公司辩称，金圆梦公司不应再向信义公司支付租金，信义公司也无权主张租金。金圆梦公司因信义公司原因导致无法使用租赁物，且信义公司的行为给金圆梦公司的声誉造成影响，造成金圆梦公司无法经营，因此金圆梦公司不应再支付租金。金圆梦公司法定代表人向信义公司出具的保证是金圆梦公司就合同是否继续履行或解除向信义公司作出的承诺，也是金圆梦公司发出的新要约。根据合同法相关规定，双方已经就合同的履行或解除达成了新的协议，金圆梦公司未在2016年3月31日之前向信义公司交纳租金，合同已经于2016年3月31日解除，故信义公司就此后的租金无权也无根据向金圆梦公司主张。2016年4月，金圆梦公司从中介处得知，信义公司就诉争房屋已经在招租，说明信义公司也认为双方的合同已经解除。关于车位管理费，金圆梦公司认为应计算至2016年3月31日止。关于电费，信义公司应以垫付电费的票据为依据进行主张。关于违约金，第一，基于2016年3月31日的保证双方达成了新的协议，根据新协议金圆梦公司没有任何违约行为，不应支付任何违约金；第二，信义公司主张的违约金没有依据，《合同》第15条第6款是专门针对延迟付款的约定，信义公司不应依据第15条第4款向金圆梦公司主张违约金；第三，即便金圆梦公司违约，信义公司主张的违约金也远高于其损失，应以2016年3月31日止的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍予以调整。关于占有使用费，信义公司无权主张，金圆梦公司并未恶意占用诉争房屋，事实上金圆梦公司多次要求拉出自己的物品，信义公司一直拒绝，因信义公司给诉争房屋上锁，金圆梦公司一直无法拉出物品，根据合同法的减损规则，自信义公司上锁到信义公司自行腾空房屋的期间，房屋一直是由信义公司控制的，信义公司就其损失并未采取措施弥补损失。另外，信义公司主张的占用使用费即是损失赔偿金，信义公司已经向金圆梦公司主张了违约金，无权再主张损失赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月，信义公司作为甲方，金圆梦公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方拥有的位于北京市朝阳区安定门外大街1号信义大厦12层，承租面积835平方米；租赁期限自2015年7月23日至2016年7月22日，租期1年；到期前三个月在同等条件下，乙方有优先租赁上述物业的权利；租金单价为每天7.5元/平方米，每月共190484.4元，每月按365/12计，全年租金总金额2285812.5元；甲方赠送乙方2个停车位，乙方不用支付车位费，但需支付车辆管理费每月150元/个；租金内包括物业管理费，但不包括电话费、电费、网络费及空调延时费等；付款方式付三押二，如乙方违反本租约任何条款或条件（其中包括但不限于缴付租金的规定），甲方可以使用或扣留全部或部分押金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定；当因租约期满，在乙方已将所租写字间恢复原状后交予甲方并已清缴其所欠甲方之一切费用，包括但不限于租金、物业管理费、电费，并偿还所有因乙方未能遵守任何本协议所载之条文而引致甲方的损失后三十天内，甲方须将乙方所交纳押金，在不支付任何利息或补偿的情况下，退还予乙方；乙方无论因何原因，对应交的各项费用不予交纳或延迟交纳，除本合同另有规定外，甲方可以每日加收所欠费用千分之三的滞纳金，但滞纳天数不得超过七天，否则按本合同第十一条第16款之规定及第十五条违约条款处理；乙方应按甲方和管理公司的收费单向甲方或管理公司缴纳电费，每度电费为1.26元；自本合同签订之日至8月15日止为乙方装修期，在此期间，乙方无需承担租金，但是应当承担物业管理费以及水、电、燃气能源费等费用，乙方按1元/平方/天支付管理费用，共20天，合计16700元；乙方应向甲方交纳相当于所租房屋两个月综合租金的押金，共计380968.8元，乙方须遵守租赁合同的各项条款，如发生违约或不履行本合同的行为，甲方有权使用乙方的押金来补偿损失；押金应在租赁期满房屋交付甲方后20天内，或者是在甲方对乙方提出任何未了索赔案件得到解决后的20天内依据有效文件退还乙方，不付利息；乙方可将房屋装修，装修应先报朝阳区消防监督局审验，再按照甲方提出的并经物业管理公司工程部书面批准的计划及方案进行，乙方在未经朝阳区消防监督局审验及物业管理公司工程部书面批准前，不能对房屋进行任何改变；甲方有按本合同的约定收取押金、租金、物业管理费、车位费和其他费用（水电费、电话费等）的权利，如果乙方未按照本合同规定支付租金和物业管理费，逾期超过七天，如甲方未行使解除合同的权利，则甲方有权暂时停止向乙方所租写字间的提供水、电、气等项服务，直至拒绝乙方人员进入所租写字间，由此产生的一切责任和后果均由乙方承担；在合同期满或提前终止或解除十天后，乙方仍未将其全部或部分自身财产和自置设备、物品搬出所租写字间时，则作为乙方自动放弃权利处理，甲方或其授权的代理人委派人员将乙方的上述财产和物品予以处理而无需给予乙方任何补偿；乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方解除合同：……16.3未按本合同第六条第2款和第3款的规定交纳租金、物业管理费，或不交付第六条规定的其他费用并于逾期七日后仍不予交纳；违约责任：甲、乙双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同规定应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失……任何一方有违反本合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿，如属双方过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任……如果乙方违约包括但不限于提前退租，需提前两个月通知甲方并向甲方支付两个月租金作为补偿，补偿金由押金抵付，不足抵付部分由乙方另行补齐。合同签订后，金圆梦公司2015年7月22日向信义公司支付20000元，2015年8月26日支付230000元，2015年9月11日支付650000元，2016年1月14日支付642575元；此外支付2015年7月23日至2016年3月20日期间电费7250元，2015年7月23日至2016年2月11日期间车位管理费2000元。金圆梦公司认可欠付车位管理费1600元，不认可欠付电费。信义公司称物业管理单位抄表后将电费金额报送给业主，由业主督促租户缴纳，逾期未缴纳则从业主账户中扣除，结合物业管理单位的《日用电用水清单》，涉案房屋2016年7月23日至2016年4月20日共计发生电费7590.24元，金圆梦公司缴纳7250元，尚欠340.24元。2016年3月11日，金圆梦公司法定代表人李晓蓉出具《保证》：“我保证我单位在3月底付二个季度的房租金，如果不付，就自动出去。”2016年6月23日，信义公司向金圆梦公司发送《通知》：“一、请贵司于2016年6月30日18：00前向我司支付所拖欠的所有房租及滞纳金，否则，我司将视为贵司放弃续租的优先权利，且我司将行使留置权，对房屋内的设备、家具等进行扣留。二、合同到期（2016年7月22日）后，若贵司仍拖欠房租，为不影响将房屋继续租赁给他人，我司将对房屋恢复原状，并将贵司的设备、家具等进行搬迁、保管。因此产生的费用由贵司承担。三、在贵司支付全部房租之前，我司将根据合同之约定，对贵司采取暂停供水、电、气等措施，并拒绝贵司人员进入大厦，相应后果和责任均由贵司承担。”李晓蓉于2016年6月24日签收该《通知》。金圆梦公司称信义公司于2016年3月24日将涉案房屋上锁，剥夺了其享有合同的主要权利。信义公司否认给涉案房屋上锁，称2016年7月22日合同到期后才实际控制涉案房屋，并称已通知金圆梦公司腾空房屋，但是金圆梦公司并未回应。金圆梦公司则称信义公司留置房屋内物品，不允许金圆梦公司搬走。信义公司于2017年6月10日将涉案房屋内物品腾空另行保管，并对物品进行了清点登记，形成了《12楼835平金圆梦公司办公物品清单登记》，本院要求金圆梦公司就该清单进行核实，金圆梦公司未提出异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。金圆梦公司自2016年2月开始逾期支付租金，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案争议焦点：1、合同是否解除；2、违约责任承担；3、逾期交付租赁物占有使用费是否应该支付。李晓蓉出具的《保证》仅是其单方承诺，其并非解除权人，双方亦未就合同解除正式达成合意，故金圆梦公司主张合同于2016年3月底解除本院不予采信。依据合同约定，金圆梦公司逾期支付租金，信义公司有权单方解除合同，但信义公司并未行使解除权，合同仍然继续履行，直至2016年7月22日合同到期，期间信义公司通知“暂时停止向乙方所租写字间的提供水、电、气等项服务，直至拒绝乙方人员进入所租写字间”系金圆梦公司逾期支付租金，而信义公司未履行解除权的情况下，信义公司有权采取的措施，并无不当。金圆梦公司拖欠租金994259元，其认可欠付车位管理费1600元，依据信义公司提交证据本院认定金圆梦公司欠付电费340元，上述费用以及因此产生的滞纳金20920元金圆梦公司应予支付。金圆梦公司逾期付款应承担违约责任，除继续履行外，信义公司依据合同约定要求金圆梦公支付两个月租金作为违约金并无不当，合同约定“补偿金由押金抵付”，金圆梦公司已支付押金，信义公司再行要求金圆梦公司支付违约金本院不予支持。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施不得就扩大的损失要求对方赔偿。合同约定合同到期后十天后金圆梦公司未将租赁房屋内物品搬离，信义公司可以自行处理，信义公司未采取措施导致房屋一直内占用，其主张截至2017年6月10日的租赁物占有使用费显属扩大损失，本院难以支持，仅支持十天占用期内产生的使用费63494.8元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京金圆梦科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京信义华信房地产开发有限公司租金994259元，车位管理费1600元、电费340元、滞纳金20920元、逾期交付租赁物占有使用费63494.8元；二、驳回北京信义华信房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33015元，由信义公司负担22767元（已交纳6697元,剩余款项于本判决生效后七日内交纳），由金圆梦公司负担10248元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马海涛人民陪审员  宋 怡人民陪审员  邢卫东二〇一八年九月十日书 记 员  王 岩