广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初2267号 原告：贺春福，男，汉族，1988年1月12日出生，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：陶岳兰，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 被告：南宁鑫金房地产有限公司，住所南宁市银海大道188号，统一社会信用代码91450100751247469P。 法定代表人：黄洪方，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉波，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：卢翔飞，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 原告贺春福与被告南宁鑫金房地产有限公司(以下简称鑫金公司)商品房预售合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院立案后，被告鑫金公司在答辩期内提出管辖权异议，南宁市江南区人民法院裁定驳回其异议。被告鑫金公司不服，上诉于南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院裁定撤销南宁市江南区人民法院的上述裁定，确定本案由本院管辖。本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺春福向本院提出诉讼请求：1.判令被告三个月内完成原告所购商品房的用电配套设施“一户一表”的安装；2.判令被告按合同约定支付违约金（计算方法：购房款总额630870元×违约天数×万分之零点五，从2015年6月1日开始，暂时计算至2016年12月31日的违约金为18232元，之后按此标准计算至房屋达到国家、地方政府规定和合同约定的交付使用条件为止）。庭审过程中，原告基于被告已完成新的用电配套设施的安装而撤回第一项诉讼请求，本院予以准予。事实和理由：原告向被告购买被告开发的位于江南区“鑫金绿洲”7号楼××号商品房，合同约定被告应于2015年5月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。被告承诺交房时基础设施和公共配套设施正常运行。合同签订后，原告已履行合同约定的付款义务，但被告谎称该房屋已经达到交付使用条件，使原告在不知情情况下拿了钥匙接收了房屋，之后才知道被告交付的房屋未达到国家和地方政府有关规定和合同约定的交付使用条件，直到起诉时止，该房屋用电的“一户一表”、消防、供排水等基础设施都未达到交付使用标准。被告向原告交房时，该小区未接通市政用电，在“三到户”的“一户一表”工程于2017年12月15日竣工前，原告使用的是临时电、临时表，存在巨大安全隐患，不能满足住宅居住用电的使用条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定的“一户一表”供配电设施建设完成标准，应该是由供电部门将计费电能表直接安装到每一户居民住宅，由供电部门直接对每户居民抄表收费。现无任何行业规定或者标准、规范文件把“总分表”形式描述为“一户一表”，被告主张“总分表”形式也是“一户一表”理由不能成立。《商品房买卖合同》第十六条和附件三载明的“使用标准”及“一户一表”没有其他表述与说明，根据《合同法》第六十二条的规定，应作通常标准解释。案涉小区属于新建小区，该小区没有其他特殊的可以不严格执行“三到户”的情形，故合同中约定的“一户一表”应按照通常意义的“一户一表”，即符合“供电到户、抄表到户、结算到户”的“三到户”模式的“一户一表”形式的供配电设施来理解，被告应按该标准进行供配电设施建设。被告的行为已构成违约，依法应按合同约定支付违约金。 鑫金公司辩称，一、关于“一户一表”问题。“一户一表”概念最早出现于1998年国家电力公司内部文件。2001年5月29日南宁市人民政府发出南府字(2001)1号《关于实施城市居民用电一户一表改造工程的通告》，首次要求新建住宅及商品房开发建设必须严格按一户一表标准，由开发商投资一步建设到位。2008年版的广西区地方标准《居住区供配电设施建设规范》第3.2条表述为“用电实行一户一表计量方式”，2012年版《居住区供配电设施建设规范》对“一户一表”计量方式也仅增加说明为“对每套住宅应单独装表计量”。2008年后的“一户一表”实际是指小区供配电设施，即高低压电源、变电设施、电缆等整个小区供配电设施系统的俗称。所谓每套住宅单独装表的计量方式，或者抄表到户、收费到户的方式，都只是“一户一表”的外化形式，而非实质内容。考量小区供配电设施是否符合合同约定，是看相关供配电设施的建造是否符合地方性标准的规范，而不是看其外化形式。2015年《广西新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》实施前，没有任何一份法律层面的文件对新建住宅小区“一户一表”的建设标准明确为原告主张的“三到户”模式，“三到户”模式只是政策层面的推广而已。被告于2011年经政府有关部门批准了涉案小区的建设和施工方案，并按照当时的地方性规范标准建造了涉案小区的供配电设施，并依法竣工验收及备案。原告按照2015年以后新建住宅小区的法律标准要求被告对供配电设施承担违约责任，没有事实和法律依据。二、关于违约金问题。“一户一表”属合同第十四条约定的范畴，应按该条约定承担违约责任，即被告只承担按双方约定的标准对“一户一表”进行整改，而不应按第十六条约定支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市江南区“鑫金绿洲”小区系鑫金公司开发建设，“鑫金绿洲”房地产项目于2012年10月获南宁市发展和改革委员会核准开发建设。 2013年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以总价款630870元购买“鑫金绿洲”小区7号楼××号商品房。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期不超过360日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行;逾期超过360日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人负责按双方约定的标准装修”。合同附件三第16条约定：“供电系统：小区内电梯、公共设施配置应急发电设施。住宅用电采用一户一表。”合同第十六条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1.交房时供水、供电和电梯达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第十条逾期交房约定处理。2.本条与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。 7号楼于2015年7月27日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，案涉房屋已实际交付原告使用，交付时供电方式为由开发商以“总分表”的形式由物业抄表代收。 鑫金公司(甲方)与广西电网有限责任公司南宁供电局(乙方)就“鑫金绿洲”小区7-11号楼居民住宅供配电全电缆工程于2016年签订编号040100﹝2016﹞080601KH00040《供配电设施建设维护协议》，该协议落款时间为空白。合同约定，供电方案采用全电缆进线方式，计量方式为小区内居民住宅采用“一户一表”、远程集中抄表计量方式。供配电设施建设维护费为7649073元，甲方分四次向乙方支付,在签订协议后7个工作日内支付10%,在完成物资损毁标并签订货物买卖合同后7个工作日内支付30%,在施工进场后，项目开发建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、供电企业5方进行开工交底的7个工作日内支付30%，余款于供配电设施项目经检验合格正式通电前一次性付清。协议工期：总工期为甲方支付完第二次(或40%)建设维护后，且负责预留及配合建设配套本工程的配电房、电表间、电缆通道等建筑物、构筑物及其预埋件等经验收合格并具备开工条件后8个月内完成，以保证供配电设施与建设项目同步投入使用。鑫金公司于2016年3月24日支付首期供配电设施建设维护费764907.3元，2016年7月14日支付第二期款2294721.9元，2016年9月13日支付第三期款2294711.1元，共计5354340.3元。该工程于2017年1月13日经施工单位、鑫金公司和南宁供电局三方竣工验收合格。7-11号楼于2017年9月已全部开通了“三到户”的“一户一表”切换。 本院认为，本案的主要争议焦点为：鑫金公司在履行“一户一表”安装义务上是否存在违约，应否支付违约金。 原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议问题，合同附件三（装饰、设备标准）第16条约定：“住宅用电采用一户一表”，但该条对“一户一表”的形式或标准并未有明确约定，且国家的法律法规对此亦未有明确规定。2012年12月20日实施的广西壮族自治区地方标准《居住区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）第3.6.2条规定：“居住区住宅用电应实行一户一表计量方式。”《居住区供配电设施建设规范条文说明》（DB45562-2012）第3.6.2条规定：“本条规定对每套住宅应单独装表计量。……居民供电实行‘三到户’方式，即‘供电到户、抄表到户、结算到户’，对居民用电实行一户一表计量方式……”。该地方标准虽规定了居民供电实行“供电到户、抄表到户、结算到户”的形式，但该规范前言部分已明确“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行”，而3.6.2条并非以黑体字标志的强制性条文，不属于必须严格执行的标准，可见，该地方标准对“一户一表”实行何种形式并未有强制性规定。本案中，双方签订合同时已存在“总分表”形式和“供电到户、抄表到户、结算到户”形式的“一户一表”，鑫金公司原安装的“总分表”形式的“一户一表”并不违反双方合同的约定。因此，原告要求鑫金公司支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 驳回贺春福的其他诉讼请求。 案件受理费256元，由贺春福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 愿 审 判 员  王 荣 人民陪审员  孙科命 二〇一八年九月二十一日 书 记 员  谈懿心