广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤04民终2206号上诉人（原审原告）：李炳祥，男，1956年8月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，上诉人（原审原告）：梁润娣，女，1956年9月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，二上诉人共同委托诉讼代理人：李春霞，广东非凡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：邓德锴，广东非凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周锡林，男，1959年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，原审第三人：姚健林，男，1962年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，原审第三人：梁汝结，女，1966年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，上诉人李炳祥、梁润娣因与被上诉人周锡林、原审第三人姚健林、梁汝结合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初30号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李炳祥、梁润娣向原审法院提出诉讼请求：1.周锡林向李炳祥、梁润娣返还珠海市××区白藤××路新城××号土地（粤房地权证珠字第**）及珠海市××区白藤××路新城××号土地上建造的七层房屋（按100万元计算）；2.周锡林向李炳祥、梁润娣返还珠海市××区白藤××路新城××号土地上建造的七层房屋的所有钥匙；3.周锡林向李炳祥、梁润娣支付自2015年1月起占有珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建造的七层房屋至返还珠海市××区白藤××路新城××土地及土地上建造的七层房屋期间的占有使用费（暂计至2017年12月31日止的占有使用费为486000元）；4.本案的案件受理费由周锡林承担。事实与理由：李炳祥、梁润娣与周锡林、姚健林于2013年4月8日签订了《旧屋改造合作建房合同书》，约定李炳祥、梁润娣提供位于珠海市××区白藤××路新城××号用地，姚健林提供位于珠海市××区白藤××路新城××号用地，周锡林出资建设带有电梯的住宅楼一栋，楼房建成后由李炳祥、梁润娣、周锡林、姚健林按约定比例分配房屋面积；同日，李炳祥、梁润娣与周锡林签订了《补充协议书》，约定了双方的分配比例。2014年7月28日，李炳祥与周锡林、姚健林签订了《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》，约定将合作建房的底层建筑面积调整为21×18米。李炳祥、梁润娣对周锡林、姚健林、梁汝结提起确认上述三份合同无效之诉，珠海市斗门区人民法院于2016年12月23日立案受理，并于2017年3月7日作出（2016）粤0403民初3138号民事判决，判决：一、确认李炳祥、梁润娣与周锡林、姚健林于2013年4月8日签订的《旧屋改造合作建房合同书》无效；二、确认李炳祥、梁润娣与周锡林于2013年4月8日签订的《补充协议书》无效；三、确认李炳祥与周锡林、姚健林于2014年7月28日签订的《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》无效，（2016）粤0403民初3138号民事判决已于2017年4月13日发生法律效力。李炳祥、梁润娣于2013年4月8日提供位于珠海市××区白藤××路新城××号土地给周锡林出资建设后，珠海市××区白藤××路新城××号土地上建造的7层房屋已于2015年1月竣工并可以使用。周锡林不但不按双方协议的约定将珠海市××区白藤××路新城××号土地上建成的7层房屋交付李炳祥、梁润娣使用，而且一直占有李炳祥、梁润娣的珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建成的7层房屋至今，（2016）粤0403民初3138号民事判决发生法律效力后，李炳祥、梁润娣多次要求周锡林返还，但是周锡林均置之不理，并一直继续占有李炳祥、梁润娣的珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建成的7层房屋并将7层房屋用于出租收取租金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十五条、第四十六条的规定，李炳祥、梁润娣与周锡林签订的三份合同均已被认定为无效，因此，周锡林应向李炳祥、梁润娣返还珠海市××区白藤××路新城××土地及该土地上建造的七层房屋，周锡林持有案涉房屋的所有钥匙拒不向李炳祥、梁润娣返还，故周锡林应向李炳祥、梁润娣返还珠海市××区白藤××路新城××号土地上建造的七层房屋的所有钥匙。案涉的土地及土地上的房屋自2015年1月竣工后，被告一直未按合同的约定将案涉的土地及土地上的房屋返还李炳祥、梁润娣，导致李炳祥、梁润娣无法使用案涉的土地及土地上建造的房屋，周锡林自2015年1月起占有李炳祥、梁润娣的珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建成的7层房屋至今，并将土地上的房屋用于出租收取租金（据李炳祥、梁润娣了解，周锡林出租案涉房屋的套房共15间，商铺共2间，套房每间每月租金为500元，商铺每间每月租金为3000元），周锡林的行为严重损害李炳祥、梁润娣的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，周锡林应向李炳祥、梁润娣支付自2015年1月起占有珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建造的七层房屋至返还珠海市××区白藤××路新城××土地及土地上建造的七层房屋期间的占有使用费（暂计至2017年12月31日止的占有使用费为486000元，计算公式：15×500×36+3000×2×36）。请求法院依法支持李炳祥、梁润娣的全部诉讼请求。原审法院经审查认为，案涉建筑物系建造在李炳祥、梁润娣享有使用权的5号土地和姚健林、梁汝结享有使用权的4号土地上，该建筑既包括按照《建筑工程方案设计批复》建造的部分，也包括擅自变更建设工程规划扩建的部分，且两部分不可分割。在案涉三份合同书被确认无效的情况下，李炳祥、梁润娣依据《中华人民共和国合同法》第五十八条要求被告返还其5号土地及该土地上建造的建筑物和建筑物的钥匙，并要求周锡林向其支付占有使用费，实际仍为请求分配房地产项目利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：……（三）擅自变更建设工程规划”的规定，李炳祥、梁润娣的起诉应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十条规定，裁定：驳回李炳祥、梁润娣的起诉。上诉人李炳祥、梁润娣上诉请求：一、撤销原裁定，并依法改判被上诉人周锡林向上诉人李炳祥、梁润娣返还珠海市××区白藤××路新城××号土地[粤房房地权证珠字第**]珠海市××区白藤××路新城××号土地上建造的七层房屋。二、依法改判被上诉人周锡林向上诉人李炳祥、梁润娣返还珠海市××区白藤××路新城××号土地上建造的七层房屋的所有钥匙。三、依法改判被上诉人周锡林向上诉人李炳祥、梁润娣支付自2015年1月起占有珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建造的七层房屋至返还珠海市××区白藤××路新城××土地及土地上建造的七层房屋期间的占有使用费（暂计至2017年12月31日止的占有使用费为人民币486000元）。四、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审裁定错误认定本案的案由为合同纠纷，导致错误适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，最终错误认定涉案的诉请为分配房地产项目利益，并驳回上诉人的起诉是错误的。本案的案由应为返还原物纠纷，上诉人在一审提出的所有关于返还原物的诉请均应得到支持。二、一审裁定驳回上诉人的起诉属于认定事实错误，适用法律错误。1.根据相关法律及司法解释，合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权确认归以土地所有权作为投资的一方所有，因此，本案中，上诉人李炳祥、梁润娣作为土地所有权投资的一方基于无效的合同有权要求被上诉人返还涉案的5号土地及5号土地上建成的房屋。珠海市××区白藤××路新城××号土地系上诉人李炳祥、梁润娣的，即使珠海市××区白藤××路新城××号土地与姚健林、梁汝结的珠海市××区白藤××路新城××号土地合建为了一栋房屋，包括扩建部分；但是上诉人在一审的诉讼请求是基于已被法院生效的裁判文书认定为无效的三份合同书提出的，这与上诉人、被上诉人与第三人在合作建房合同书中约定的分配房地产项目利益是不一样，与另案主张的分配房产利益的诉求也不一样，上诉人在本案一审的诉讼请求并不是分配房地产利益，上诉人在一审系依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第45条和第46条的规定，要求返还属于自己所有的5号土地及5号土地上的建筑物，上述法律已经明确规定无效合同的法定处理原则，被上诉人周锡林应当在珠海市斗门区人民法院已生效的判决确认合作建房合同书无效后将涉案的5号土地、4号土地及两块土地上合建的房屋返还给上诉人李炳祥、梁润娣及姚健林、梁汝结。至于上诉人李炳祥、梁润娣与姚健林、梁汝结如何处理涉案的5号土地，珠海市××区白藤××路新城××号土地上合建的房屋及变更建设工程规划扩建部分，以及该房屋是否可以分割，与被上诉人周锡林无关，姚健林、梁汝结何时另案向被上诉人周锡林主张返还无效的合同获得的财产是第三人的权利，这也不是本案审理的焦点。被上诉人周锡林无权根据无效的合同继续占有涉案的5号土地、5号土地上建成的房屋、无权出售涉案5号土地上建成的房屋，更无权继续占有珠海市××区白藤××路新城××号土地及土地上建造的房屋、无权出售涉案4号土地上建成的房屋。一审法院以案涉建筑物系建造在上诉人享有使用权的5号土地和第三人享有使用权的4号土地上，该建筑既包括按照《建筑工程方案设计批复》建造的部分，也包括擅自变更建设工程规划扩建部分，且两部分不可分割而认为上诉人的诉求是分配房地产项目利益是错误的。2.被上诉人周锡林没有涉案5号土地及土地上建造房屋的所有权，而且三份合作建房合同书已被珠海市斗门区人民法院生效的判决确认无效，被上诉人周锡林无权基于该三份无效的合同处理涉案土地上建造的19套房屋，被上诉人周锡林与19名案外人签订的合同是无效的，被上诉人周锡林应在珠海市斗门区人民法院作出生效的判决确认合同无效后及时让19名案外人清场搬离涉案土地上建造的房屋。上诉人有权要求被上诉人返还5号土地及地上建成的房屋，上诉人有权对自己所有的5号土地及地上建成的房屋进行重新规划处理，相反，被上诉人没权继续占有5号土地及地上建成的房屋。3.上诉人要求被上诉人返还涉案5号土地及地上建成的房屋，而涉案房屋的钥匙属于5号土地上建成的房屋的附带物品，也应予以返还，这也并不是分配房地产项目利益。4.被上诉人周锡林明知涉案的合作建房合同已被认定为无效合同，被上诉人周锡林自始至终都无权占有涉案5号土地及地上建成的房屋，更无权出租或者出售给案外人，但是被上诉人拒不向上诉人李炳祥、梁润娣返还涉案的5号土地及地上建成的房屋，并自称已擅自出售，这明显属于故意继续侵占上诉人所有的财产，被上诉人的占有是没有任何事实和法律依据的，故被上诉人周锡林应向上诉人李炳祥、梁润娣支付占有使用费。本院认为，本案争议焦点为上诉人的起诉是否属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的应予裁定驳回的情形。首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第三项规定，擅自变更建设工程规划的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案中，涉案建筑为当事人擅自变更建设工程规划所建，至今未取得新的规划许可，该建筑属于违法建筑。无论涉案合同的效力如何，只要当事人请求分配该合同项下的房地产项目的利益，均应不予受理。其次，珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初3138号民事判决确认李炳祥、梁润娣与周锡林、姚健林签订的《旧屋改造合作建房合同书》及相关补充协议书无效，李炳祥、梁润娣据此诉请周锡林返还珠海市××区白滕一路新城三区5号土地及地上建筑物和钥匙。由于涉案房地产项目的土地和地上建筑物已经通过合作建房转化为合同项下的房地产利益，该转变事实不因合作建房合同的效力而受影响，故上诉人李炳祥、梁润娣的诉请实际仍为请求分配涉案房地产利益，原审法院以此为由裁定驳回上诉人的起诉，并无不当。本案所涉房地产待有关行政机关作出处理后，当事人对相关利益分配或赔偿事宜仍有争议，可另行提起诉讼。综上，上诉人李炳祥、梁润娣提出的上诉请求不成立，本院不予支持。原审裁定适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  管文超审判员  刘秋萍审判员  陈海凤二〇一八年九月三十日书记员  徐 宇