广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1803民初1914号原告：陈金华，男，汉族，1988年7月8日生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：陈桂生，广东海印律师事务所律师。被告：郑如健，男，汉族，1988年4月1日生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：郑丹莉，女，汉族，1984年2月17日出生，户籍地址：清远市清新区，系被告郑如健姐姐。被告：盘毅龙，男，汉族，1982年12月3日出生，住清远市清新区。原告陈金华与被告郑如健、盘毅龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告陈金华及其委托代理人陈桂生、被告郑如健及其委托代理人郑丹莉、被告盘毅龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金华向本院提出的诉讼请求:1、判令解除原告与被告郑如健于2017年12月24日签订的《房屋买卖合同》（No.0000870）；2、判令被告郑如健向原告退换购房定金人民币20000元及利息；3、判令被告郑如健向原告支付违约金80000元及利息；4、判令被告郑如健向原告赔偿咨询及中介服务费损失人民币16000元及利息；5、判令被告向原告赔偿按揭服务费人民币4832元及利息；6、判令被告盘毅龙对第二项至第五项诉讼请求确定的金钱给付债务承担连带责任；以上各项人民币120832元，利息按照中国人民银行同期贷款逾期利率从起诉之日起计算至两被告付清之日止；7、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2017年12月24日，原告（买方）与被告郑如健（卖方）、被告盘毅龙（卖方委托代理人）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋位于清远市清新区太和镇建设路南13号康怡新城D幢D梯602#，建筑面积173.02平方米，成交价为800000元；买方于本合同签订之日向经纪方清远市清新区太和镇京都地产中介服务部支付16000元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方需向经纪方赔偿买卖双方的咨询费及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。合同签订后，原告依约向被告郑如健支付定金20000元，后向银行申请办理按揭贷款手续，2018年5月23日，银行短信通知原告已审批通过原告的授信申请，可贷款额度为539000元。2018年5月29日，原告要求向被告郑如健支付购房首期款，但被告郑如健以其需要时间凑钱赎证，推迟收取首期楼款。后经被告盘毅龙通知，双方约定于2018年6月4日办理收取首期楼款手续，但当日两被告拒绝提供首期楼款收款账户，且拒绝办理收取首期楼款手续。2018年6月5日，被告盘毅龙通过经纪方告知原告，被告郑如健要求解除合同，不再将涉案房屋售予原告。因此，被告郑如健单方要求解除合同，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担违约责任。被告郑如健、盘毅龙答辩称，我方是急着售房，房屋售价比均价便宜。合同约定10个工作日内向银行递齐按揭所需资料，但我方从1月初就开始催，原告直到1月26日才递交手续，单方违约。我方在2018年3月份收到消息，银行同意贷款45万给原告，原告不够钱交首付，一直拖时间凑钱。但我方没有同意被告延期，原告再次违约。这样令我方无法在预定时间收到全部房款，我方的权利受到侵害。中介方明确表示原告没达到理想贷款金额，后来中介方帮忙做假流水，帮原告提高贷款额度，所以被告提供的证据8不真实。2018年5月23日后，我方一直与中介方交涉，从没打算解除合同，是因为原告总是违约，我方才决定解除合同。原告陈金华向本院提交的证据：1.房屋买卖合同（No.0000870），2.不动产权证，拟证明原告与被告郑如健成立房屋买卖合同关系，约定被告郑如健将其自有房产一套出售予以原告，原告需向经纪方清远市清新区太和镇京都地产中介服务部支付人民币16000元作为咨询及中介服务费；3.收款证据；拟证明原告依约向被告郑如健支付定金20000元；4.情况说明，5.说明，6.微信聊天记录，拟证明被告郑如健单方解除《房买卖合同》，导致合同无法履行，构成根本违约；7.收款收据，拟证明原告为了办理银行贷款支出了按揭服务费4832元；8.中国农业银行个人明细对账单，9.同意贷款意向书，拟证明原告有能力履行《房屋买卖合同》约定的义务，但因被告郑如健单方要求解除合同，导致合同无法继续履行；10.录音，拟证明原告多次与两被告协商继续履行合同，但均被拒绝。被告郑如健、盘毅龙向本院提交的证据：微信聊天记录，拟证明原、被告双方均于2018年1月26日提交材料给第三人办理按揭手续，被告存在违约。本院组织双方进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告陈金华提交的证据1、2、3、6、7、10。本院予以确认并在卷佐证。原告陈金华对被告郑如健提交证据的意见：证据微信聊天记录证明郑如健知道陈金华取得同贷书后要求支付首期款，是同意继续履行合同。被告郑如健对原告陈金华提交证据的意见：证据4、5、8有异议，证据9的真实性无异议，证明内容有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、郑如健证据微信聊天记录之证明内容，陈金华未按约定期限递交银行按揭所需资料和支付首期楼款，属于违约，予以采信。2、陈金华证据4之情况说明，属于证人证言，京都服务部没有出庭作证，不予采信；说明有证人朱某出庭作证，“卖方郑如健委托代理人盘毅龙微信告知我，说因个人原因需要单方解除《房屋买卖合同》”的内容与双方确认的微信记录不一致，不予采信，其他内容与微信内容一致，予以采信；证据8之中国农业银行个人明细对账单，有农业银行广东省分行盖章确认，予以采信；证据9之同意贷款意向书，有广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行盖章确认，予以采信。庭审中，原告申请证人朱某出庭作证。朱某述称涉案《房屋买卖合同》约定于2018年8月1号前交楼，如果超过10月1日交楼卖方要向买方每月支付租金1200元。由于银行出同贷书时间长，导致交楼时间要重新协商，中介方要求双方过来协商。由于在微信上业主同意银行放款后3个月内交楼，双方见面后，陈金华堂姐不了解，要求被告继续按照合同履行交楼义务，被告听到后不高兴，最终双方没有谈妥。以上证言除“由于在微信上业主同意银行放款后3个月内交楼”的内容与微信记录不一致外，其他内容一致，本院对其他内容予以采信。经审理，本院认定事实如下：2017年12月24日，盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与买方陈金华、第三人京都地产服务部签订编号为0000870的《房屋买卖合同》。第一条约定买卖之房屋位于清远市清新区太和镇建设路南13号康怡新城D幢D梯602#，建筑面积173.02平方米。第三条约定房屋交易总金额为800000元。第十条约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十一条约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条其他事项：经双方友好协商，银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料，买卖双方约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。合同附件约定，买卖双方一致同意由买方以按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同同时支付20000元作为定金；首期楼款（含定金）220000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清，580000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。如申请贷款金额不足，需由买方以现金金额补齐。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付给卖方。当日，陈金华支付购房定金20000元。在郑如健的催促下，2018年1月26日，陈金华将办理银行按揭资料交京都服务部，郑如健将办理银行按揭资料交京都服务部，由京都服务部负责办理银行按揭。期间，郑如健不断催促京都服务部及早完成银行按揭审批手续。2018年5月23日，京都服务部答复按揭银行同意贷款。郑如健催促京都服务部督促陈金华支付首期购房款。2018年5月29日，郑如健向京都服务部提出及早支付首期款、变更交楼时间为收齐钱后两、三个月内交楼。2018年6月3日，京都服务部答复郑如健，陈金华同意银行放款后三个月内交楼，定于2018年6月4日签订补充协议确定，要求郑如健去银行柜台存首期楼款，郑如健表示同意。2018年6月4日，陈金华、郑如健相约到京都服务部签订补充协议，陈金华提出交楼时间按原合同约定，郑如健因此拒绝收首期楼款。2018年6月5日，郑如健直接表示要解除合同。另查明，原、被告签订涉案房屋买卖合同过程中，被告向原告说明了卖房原因是想换电梯房。2018年5月23日，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行向陈金华出具《同意贷款意向书》，有意向为陈金华发放贷款539000元用于购买涉案房屋。陈金华提供的中国农业银行个人明细对账单也证明，其在2018年5月23日至2018年5月31日具备支付首期楼款能力。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。盘毅龙作为卖方郑如健的委托代理人，与买方陈金华、第三人京都地产服务部签订《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，各方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同违约及解除。《房屋买卖合同》第十一条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十八条约定：“银行出同意贷款7天内买方将首期楼款支付给卖方用于卖方去银行赎出房产证，签订本协议10个工作日内买卖双方向中介递齐银行按揭所需资料。”根据本案已查明事实：1.原告没有在约定的2018年1月5日前向银行递交按揭所需资料，违反合同约定。但事后陈金华于2018年1月26日向广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行递交银行按揭所需资料，实际超期不足30天。另广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行于2018年5月23日出具同贷书，原告没有在七日内即2018年5月30日前向被告支付首期楼款，构成违约。但原告已经准备于2018年6月4日向被告支付首期楼款，后因延期交楼问题双方发生争议，被告不愿意接受首期楼款，原告逾期支付楼款时间应截至2018年6月3日止，实际逾期亦不足30天。因此，以上事实均不符合双方约定不再出售房屋的条件，被告无权以此为由要求解除合同。2.被告提出原告在2018年3月9日银行同贷书出来后没有按约支付首期楼款，但没有提供相应银行同贷书予以证明，且中介业务员朱某证实2018年3月9日银行尚未出同贷书，因此被告提出的该主张依据不足，应不予支持。其次，合同没有约定原告取得银行同贷书的期限，原告于2018年5月23日取得广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行出具的《同意贷款意向书》并不违约。3.被告提出推迟交楼时间问题。中介业务员朱某于2018年6月3日的微信记录“交楼时间已经谈好，银行放款三个月内交楼，你发个建行地址过来”，可以证明原告先是同意被告提出的银行放款后三个月交楼意见，后在签订补充协议过程中提出按合同约定时间交楼，拒绝被告提出的要求，违反诚实信用原则。但由于双方合同已经约定于2018年8月1日前卖方交付该物业给买方（前提是2018年8月1日前必须收齐银行按揭放款），卖方如确实有困难交付该物业，最迟不超过2018年10月1日前必须搬走，超过8月1日交楼的，每月卖方支付1200元给买方。原告不同意被告提出的推迟交楼要求，并不导致合同无法继续履行，也不构成根本违约。综上，原告在履行合同过程中虽有违约，但均不构成根本违约，且符合继续履行合同的条件。被告拒绝继续履行房屋买卖合同，属于违约。现原告要求解除合同，理由成立，本院予以支持。三、定金、违约金及损失赔偿问题。1.涉案合同因被告拒绝履行而解除，原告要求被告郑如健返还定金20000元，有相应事实和法律依据，予以支持。2.被告郑如健拒绝继续出售房屋构成违约，应按《房屋买卖合同》第十条约定，向原告支付该物业成交价的10%作为违约金，计算金额为80000元（800000元×10%）。但本案中，被告卖房原因是想换电梯房，原告迟延递交银行按揭所需资料，又于2018年5月23日才取得银行同贷书，导致被告2018年8月1日前难以实现换房目的。且原、被告在磋商签订补充协议过程中，原告反悔不同意被告在银行放款后三个月交楼，违反诚实信用原则。因此，原告对造成被告不愿意继续出售房屋存在较大过错，本院酌情参照定金数额将违约金调整为30000元，超出部分不予支持。3.违约金的主要功能是填补损失，被告支付原告违约金30000元，足以弥补原告主张的中介服务费损失16000元和按揭服务费4832元，因此，本院对原告提出的中介服务费和按揭服务费不予支持。另原告要求被告支付定金、按揭服务费和违约金从起诉之日起按银行同期贷款逾期利率计算的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于被告盘毅龙的责任问题。由于盘毅龙作为郑如健的代理人与原告订立涉案房屋买卖合同，该代理行为对郑如健发生效力，相应合同责任应由郑如健承担，原告主张由盘毅龙承担连带责任，依据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈金华与被告郑如健于2017年12月24日签订的编号为0000870的《房屋买卖合同》；二、被告郑如健应于本判决生效之日起十日内向原告陈金华返还定金20000元，并支付违约金30000元；三、驳回原告陈金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1358元，由原告陈金华负担796元，由被告郑如健负担562元。被告负担部分原告已经预交，本院不作退回，由被告郑如健在履行上述判决时迳付给原告陈金华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一八年九月六日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。