江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣11民终1109号 上诉人（一审原告）：杨剑平，男，汉族，1966年3月24日出生，经商，住江西省上饶市信州区。 上诉人（一审原告）：吴金泉，男汉族，1951年1月1日出生，退休工人，住江西省上饶市信州区。 上诉人（一审原告）：夏红英，女，汉族，1966年12月27日出生，退休工人，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：夏红忠，男，汉族，1969年3月9日出生，住江西省上饶市信州区。 上诉人（一审原告）：吴良金，男，汉族，1969年10月6日出生，律师，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：米泽民，江西瀛赣律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：余达新，男，汉族，1966年2月3日出生，律师，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：米泽民，江西瀛赣律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：朱政，男，汉族，1962年10月18日出生，律师，住江西省上饶市。 被上诉人（一审被告）：江西盛唐实业投资有限公司，住所地上饶市信州区赣东北大道32号3-2101，同意社会信用代码91361100573609577M。 法定代表人：童政，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭帮红，江西东方红律师事务所律师。 原审第三人：上饶农村商业银行股份有限公司，住所地江西省上饶市带湖路23号，统一社会信用代码91361100705743904N。 法定代表人：付少平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆健鸿，江西饶苑律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李愿，江西饶苑律师事务所实习律师，特别授权。 上诉人杨剑平、吴金泉、夏红英、吴良金、余达新、朱政与被上诉人江西盛唐实业有限公司（以下简称江西盛唐公司），原审第三人上饶农村商业银行股份有限公司（以下简称上饶农商银行）相邻权纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2014）信民一重初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，期间当事人申请庭外和解一个月，因当事人没有提供新的证据、事实和理由，本院对本案不开庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人杨剑平、吴金泉、夏红英、吴良金、余达新、朱政的上诉请求：1、请求撤销（2014）信民一重初字第00093号民事判决，改判被上诉人盛唐公司立即将第三人农商银行承租范围内原属公共通道、楼梯、电梯部分恢复原状。第三人应立即搬离原属于公共通道、楼梯、电梯的这部分区域；2、本案的案件受理费由被上诉人盛唐公司负担。事实和理由：第一，原审以“第三人为善意承租人”为由，判“承租的公共通道、楼梯、电梯部分的位置继续有效”是完全错误的；第二，原审又以“第三人更换营业场所的成本和损失较大”为由，判“承租公共通道、楼梯、电梯这部分位置继续有效”是完全错误的。因为第三人只要搬离争议的原公共通道、楼梯、电梯这部分位置，并不需要更换营业场所，即所谓的“成本损失较大”根本不存在；第三，原审以“应由信州区公安消防大队作出行政行为”为由，不认定“信州区公安消防大队作出的《立即改正通知书》”，继而判决确认“第三人继续承租原属公共通道、楼梯、电梯这部分位置”是完全错误的。故提出上诉，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人江西盛唐公司辩称：坚持一审时的答辩意见，同时需要说明的是双方当事人之间的相邻权并未受到侵害，江西盛唐公司在改变通道的同时也花巨资购买了一间店面，安装了电梯，并重新设置了一条通道，上诉人的通行权利依然享有。原审法院在对本案判决时既考虑了法律效果也考虑了社会效益，故请求二审法院依法予以维持。 原审第三人答辩称，第三人系无辜且善意的，对于上诉人与被上诉人之间的纠纷，第三人并不知情，第三人与被上诉人承租房屋时，被上诉人是提供了全部房产证的，故第三人与被上诉人签订的租赁合同是合法有效的，原审法院对本案的判决既考虑了第三人的善意，也考虑了各方当事人的利益，符合审判的法律效果和社会效果的一致。故请求二审维持原判。 杨剑平、吴金泉、夏红英、吴良金、余达新、朱政向一审法院提起的诉讼请求：1、判令江西盛唐公司立即停止侵害涉案公用通道并恢复原状；2、本案诉讼费用由江西盛唐公司负担。 一审法院认定事实：位于上饶市××区××东、××楼（原东方大酒店）原业主均为陈金亮，东、西楼共用位于东楼内部的通道及楼梯。2003年前后，杨剑平等六人与陈金亮分别签订《房地产转让合同书》、《房屋买卖合同书》、《确认书》，杨剑平与候江华共同取得上饶市信州区解放路18号（原东方大酒店西楼）的5至9层所有权，吴金泉与舒春梅、吴舒涛共同取得第4层所有权，吴良金、余达新与陈丽鸳共同取得第3层所有权，夏红英取得第2层所有权，并均已办理产权登记。杨剑平等人在受让以上产权时，均与陈金亮约定“楼梯及一楼通道，杨剑平等人享有永久性使用权，而且应永久保持现面积，任何人不得有任何争议……也不得允许他人作任何广告和堆放物品或摆摊设点，或搭设建筑物等设施，否则双方有权予以拆除。”杨剑平等人办理上述产权登记时，上饶市房管局测绘所未对楼梯及一楼通道进行分摊处理。2006年7月，陈金亮申请上饶市信州区解放路18号（原东方大酒店东楼）换证分割，上饶市房管局测绘所将一楼通道及电梯面积从一楼已办理的产权中分割出来分摊到2至9层。 2012年、2013年，江西盛唐公司通过参加江西省上饶市信州区人民法院委托的拍卖会竞买获得上饶市信州区解放路18号（原东方大酒店东楼）1至9层的产权。其中，江西物华拍卖有限公司在2013年4月10日拍卖会的《拍卖会特别规定》中注明：“解放路18号3-1房产的原产权人与相邻附属楼的产权人签有协议，拍卖成交后，买受人必须保留三楼与附属楼的公用通道”。江西盛唐公司办理产权登记时，杨剑平等人向上饶市房管局递交了有关公共通道问题需暂缓登记的执行异议。2013年6月21日，上饶市房管局函告上饶市信州区人民法院是否待本案双方当事人签订协议后再予以办理。2013年6月24日，法院复函上饶市房管局，答复“通行通道问题涉及历史遗留问题，贵局在办理登记面积测绘时可按规定保留通行通道”。2013年9月13日，上饶市信访局在上饶市房管局就本案争议问题召开协调会，协调结果：1、由上饶市信州区人民法院协调，协调不成由江西盛唐公司出具承诺保证西楼业主享有东楼公共通道永久通行权；2、江西盛唐公司不得改变现有通行通道等。2013年9月20日，被告盛唐公司的法定代表人童国强出具《保留通道承诺书》，承诺：“1、吴良金等业主仍从我司的东方大厦进行通行，我司确保同等正常通行权；2、现尚客优一楼出入厅即上饶市解放路18号1-11房产（面积39.42平方米），承诺人放弃产权要求，今后一直作为出入通道；3、二楼人行通道63.72平方米，承诺人放弃产权要求，今后一直作为出入通道；4、今后若该楼房转让，交易时承诺人须严格载明现承诺内容，以上面积不作为转让面积，作为公共通道”。2013年9月21日，上饶市房产测绘所向被告盛唐公司回函载明：一楼通道及电梯面积，按房产测量规范已分摊至江西盛唐公司第2至9层。2013年9月22日，上饶市房管局对被告拍得的上述房产依法办理登记并颁发《房屋所有权证》。之后，江西盛唐公司在未征得杨剑平等人同意的情况下，为了扩大一楼店铺的面积，将一楼原公共通道改建后并入右侧上饶市解放路18号1-10、1-9商铺，并封堵、拆除原有一楼楼道及封堵原有电梯，在原电梯旁加设一套观光客运电梯上楼，并在上饶市农商银行右侧另开通至二楼的通道并绕回原有二楼楼道直至原东方大酒店西楼2至9层。2013年12月17日，江西盛唐公司与第三人上饶农商银行签订《房屋租赁合同》，约定：“江西盛唐公司将其拥有的上饶市解放路18号盛唐大厦一楼店面出租给第三人上饶农商银行，房屋所有权证编号为上饶市字第255585号、255583号、25××97号，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，第一年租金2,433,222元，6%逐年递增。” 另查明，陈丽鸳系朱政之妻，陈丽鸳已去世，朱政未办理产权变更登记。本案审理过程，法院发现江西盛唐公司租赁给第三人的登记在其名下的解放路18号1-12号店铺（上饶市字第25××97号），根据第三人保留的租赁合同附带的产权证复印件，结合江西盛唐公司出示的其办证时的测绘成果报告，测绘时解放路18号仅有1-1至1-11共11个店铺，没有1-12号店铺，该店铺在房产证中的测绘图即双方争议的一楼通道（含原楼梯、电梯）。经一审法院前往上饶市房管局核实，上饶市字第25××97号房产证登记对应不是解放路18号1-12号店铺。2016年8月3日，一审法院将相关线索材料移送上饶市公安局信州分局侦查。2017年5月22日，一审法院按照公安机关的意见，通知第三人要求其到公安机关报案并提供相关材料。后第三人未报案，公安机关未有侦查结果。 一审法院认为，1、本案争执的一楼通道及电梯系原东方大酒店的西侧业主（六原告）及东侧业主（被告）历史上形成的公共通道，杨剑平等人在购得各自产权时都与陈金亮约定，杨剑平等人享有永久使用权，任何人不得改变现状。2、江西盛唐公司通过拍卖取得原东方大酒店东侧整个1至9层的产权时，在拍卖公告中也应知悉该房产存在共同通道的事实。其在办理产权过程中，也承诺了确保杨剑平等业主享有在房管局办理的产权证时预留的通道永久使用通行权。3、关于一楼通道及电梯的产权性质。上饶市房产测绘所在给江西盛唐公司办产权证测绘时将一楼通道及电梯面积分摊至其所有的第2至9层房产证中，已经明确将一楼通道及电梯部分划分为建筑物共有部分，根据物权法相关规定，业主仅对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，共有部分享有共有和共同管理的权利。综上，江西盛唐公司在明知原东方大酒店东、西侧共用通道的情况下，在承诺了不改变通行现状保障杨剑平等人通行的情况下，将作为共有部分的一楼通道及电梯部分改建成店面出租并获取收益的行为，没有法律和事实依据，侵害了杨剑平等人的合法权益。虽然江西盛唐公司另行改建通道的行为能够满足杨剑平等人的最低通行需要，但是其承诺在先，且杨剑平等人所有的2至9层房屋作为商业出租用房，通行便利直接影响房屋价值和相应收益，故江西盛唐公司应当将一楼通道及电梯恢复原状。杨剑平等人主张第三人是明知通道争议仍承租商铺的意见，未举证证明不予认定。考虑到第三人在签订租赁合同时，属于善意承租人，租赁合同期限较长，第三人作为金融机构，其更换营业场所的成本和损失较大，酌情考虑后认为第三人租赁期满后，江西盛唐公司与第三人不得续租，并立即将一楼通道、楼梯及电梯恢复原状，杨剑平等人在此期间的损失可另行起诉。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：江西盛唐公司应在与上饶农商银行租赁期届满或终止之日起十五日内将上饶农商银行承租范围内原属于公共通道、楼梯、电梯部分恢复原状，不得与上饶农商银行续租或另行出租。案件受理费100元，由江西盛唐公司负担。 二审查明的事实和一审认定的事实一致。另查明，在本院审理过程中被上诉人江西盛唐公司承诺在其与第三人的租赁合同到期后自愿将现通道拆除，并按原通道恢复原状。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案争议的法律关系是建筑物区分所有权还是相邻权？2、被上诉人的改建行为是否构成对相邻权行使的妨碍？根据各方当事人陈述的意见，结合本案的证据材料，本院对此综合评判如下： 第一，关于本案争议的法律关系的问题。上诉人在原审中的诉讼请求是要求被告立即停止侵害各原告的公用通道并恢复原状，其所依据的基础法律规范为《中华人民共和国物权法》第七十条关于建筑物区分所有权以及《中华人民共和国民法通则》第八十三条相邻权。建筑物区分所有权纠纷是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。本案中诉争的通道权利属性是本案审查的重点，上诉人提出原权利人在出售该建筑物的专有部分时亦明确了该公共通道不得改变，由全体业主共同使用，故上诉人对该公共通道享有共有权；被上诉人则辩称该公共通道的面积已经全部分摊至其享有专有权的2—9层房屋面积之内，并办理了产权登记，故该通道实际上属于被上诉人专有部分，本院认为，本案的大楼有东西两栋，因建设时紧靠，之后原权利人将中间打通，变成一栋楼，上诉人享有西楼2至9层的房屋产权，被上诉人享有东楼1至9层的房屋产权，涉案通道原归属于东楼，但原权利人在出售西楼时约定了西楼业主享有从涉案通道通行的权利，并且该权利永久享有不得改变，被上诉人通过司法拍卖程序购入东楼后，因对涉案通道权属问题产生纠纷，但从本案的证据来看，涉案通道的面积已经分摊至被上诉人在东楼的2至9层房屋产权之中，而上诉人的房屋专有部分中则并未分摊该公共通道的面积，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，本案中涉案公共通道面积纳入被上诉人专有部分的公摊面积之中，而上诉人则未予分摊，故该公共通道的权利义务应当归属于被上诉人，上诉人认为对该通道享有共有权没有事实和法律依据，一审法院认定本案为建筑物区分所有权纠纷，并根据物权法中有关建筑物区分所有权的规定进行判决不当，本院予以纠正。但因涉案通道为历史遗留通道，被上诉人在购入东楼时也曾承诺将该通道供西楼业主即上诉人共同使用，故本案因属相邻权纠纷。相邻权是指相互毗邻的不动产所有权或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或接受一定限制的权利，根据《中华人民民共和国民法通则》第八十三条的规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”，本案中涉案通道虽属于被上诉人所有，但是因历史原因，上诉人对此享有通行权，被上诉人对此也曾承诺允许供上诉人通行使用，故上诉人提出要求从东楼通行的权利应当依法予以保护。 第二，关于被上诉人将该通道进行改建是否构成对相邻权的妨碍问题。上诉人认为，被上诉人对涉案通道的改建延长了上诉人从二楼通行至一楼的距离，不但导致其房屋价值下降，也增加了上诉人房屋的安全隐患，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条的规定“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道”。本案中被上诉人虽然将涉案通道予以改建，但是并未禁止上诉人从东楼通行，其为了合理使用自己的房产，在改建涉案通道时另行开辟了通道，上诉人的通行并未受阻，被上诉人也曾承诺对改建后的通道上诉人有永久的通行权利，故被上诉人的改建行为并未侵害相邻方的通行权，至于上诉人诉称的该改建行为降低了其房屋的使用价值，但是其没有提供证据证实，本院不予采纳，上诉人还提出被上诉人对涉案通道的改建增加了其房屋的安全隐患，该事实是否存在应当由公安消防部门进行认定，本案原审时上诉人虽然提交了上饶市信州区公安消防大队2013年12月3日对东方之星大酒店作出的责令立即整改通知书，但该通知书上并未明确是针对被上诉人对涉案通道的改建行为所致。本案中被上诉人对涉案通道的改建是否违反消防规定，应由公安机关消防部分作出认定，本院不宜认定。故上诉人的该上诉理由不能成立。 本案在本院审理过程中，被上诉人江西盛唐公司承诺，在其与第三人虽然农商银行的租赁合同到期后，将对涉案通道恢复原状，被上诉人的该承诺系其对自己权利的处分，且不违反法律的规定，本院依法予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正，但裁判结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元由江西盛唐实业投资有限公司负担；二审案件受理费100元，由杨剑平、吴金泉、夏红英、吴良金、余达新、朱政六人负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 阳 审判员 范全敏 审判员 付 强 二〇一八年九月十八日 书记员 程 梦