海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初8687号   原告：戈景义，男，1963年8月13日出生，汉族，公民身份号码×××，住海口市。   委托诉讼代理人：戈运鸿（原告戈景义的儿子），住海口市。   被告：徐凯波，男，1985年4月21日出生，汉族，公民身份号码×××，住海口市。   原告戈景义与被告徐凯波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戈景义的委托代理人戈运鸿到庭参加诉讼，被告徐凯波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告戈景义向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的铺面租赁合同已于2017年12月20日解除；2.判令被告立即将该铺面保持现状并返还给原告，并向原告支付铺面的占有使用费（从2017年10月20日起至被告将该铺面返还原告之日止，按每月6534元计算）和水电费（水费按每吨3.9元计算，电费按每度1.3元计算，2018年4月30日至2018年6月30日期间水电费1703元）；3.判令被告已付的押金作违约金，原告不退还；4.本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告放弃第二项诉讼请求的部分，即“要求被告立即将铺面保持现状返还给原告以及向原告支付水电费1703元”。   事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订《铺面租赁合同》，将位于海口市××区号的铺面租给被告，租赁期限为2年，自2017年4月20日至2019年4月19日止。租金每6个月支付一次，月租金6534元，共计39204元，支付时间为每满6个月前的最后三天。合同签订后，被告向原告支付了押金13068元以及2017年4月20日至2017年10月19日共六个月租金39204元。2017年10月17日至2017年10月19日为自2017年4月20日起满六个月前的最后三天，根据合同约定，被告应向原告支付2017年10月20日至2018年4月19日的租金39204元，但被告始终未支付。2017年10月20日以来，被告一直占有原告的铺面却拒不支付租金。原告多次通过短信、电话等方式要求被告履行租赁合同，并于2017年11月12日向被告邮寄催款函，该催款函已于11月13日被签收，但被告仍不履行合同义务。2017年12月5日，原告请求白沙门居委会调解，被告拒绝调解。2017年12月8日，原告请求美兰区人民调解委员会调解，被告拒绝调解。根据合同约定，被告拖欠租金超过三天后，原告有权收回铺面，被告的押金作为违约金归原告所有。原告据此要求解除合同，被告仍不予理睬，继续占有使用该铺面。综上所述，被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。   被告徐凯波未作答辩。   经审理查明，2017年4月1日，原告戈景义委托其儿子戈运鸿自2017年4月1日到2019年4月20日管理位于海南××区号房屋的一切事务（包括签署租赁合同、收取租金、水电费、物业管理等），并承诺承认代理人戈运鸿在其权限范围内签署的一切有关文件，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。2017年4月20日，原告代理人戈运鸿（甲方）与被告徐凯波（乙方）签订《铺面租赁合同》，将位于海口市××区号（房屋）出租给被告，承租期限为贰年，从2017年4月20日至2019年4月19日，每月租金为6534元。为了确保本协议的执行，乙方向甲方交付押金13068元以及陆个月租金39204元。乙方租赁期满壹个月的最后三天，要一次性缴纳下陆个月租金，不得借故拖欠。如拖欠超过三天，甲方有权收回铺面另行安排，原乙方的押金作违约没收。合同签订后，被告向原告交付了押金13068元、2017年4月20日至2017年10月19日房租39204元以及截止至2018年4月30日的水电费。2017年11月12日，原告代理人戈运鸿以EMS快递方式向被告徐凯波发出函件，向被告催缴2017年10月20日至2018年4月19日租金39204元以及2017年7月22日至10月8日水电费1472.90元。该邮件由被告徐凯波的家人签收。后，原告代理人戈运鸿屡次要求被告支付拖欠的租金和水电费，并请求人民调解委员会进行调解，被告均未支付，原告遂诉至本院。   另查明，2012年10月12日，原告戈景义与被告徐凯波签订《铺面租赁合同》，将位于海口市××区号大铺面出租给被告使用，承租期限为贰年，从2012年10月20日至2014年10月19日止。海口市美兰区海甸街道办事处白沙门社区居民委员会于2018年7月2日出具一份《证明》，内容为：兹有我辖区原白沙门上村73-8号，在原有地址上更换新门牌号现为海甸五中路6号，户口本上的名牌号为白沙门上村73-13，户主为戈景义，男，身份证号码×××，情况属实。2018年7月20日，海口市公安局美兰分局门（楼）牌编制管理办公室出具一份《门楼牌登记证明》，内容为：戈景义房屋原地址在海口市××区号（海口市美兰区白沙门上村73-8号），门牌编号现登记为海南省海口市××区号。在庭审过程中，原告自述其在开庭日前一直希望与被告协商解决，从未通知被告解除《铺面租赁合同》。   在本案审理过程中，2018年9月12日上午，被告徐凯波将位于海口市××区号铺面（海口市美兰区海甸岛白沙门上村73-13号铺面）交还给原告。原告代理人戈运鸿清点铺面内的物品，双方确认铺面内除了广告牌外的其他物品，被告均不要。原告确认，被告徐凯波已于2018年9月12日将该涉案铺面保持现状并返还给原告，且向原告支付了2018年4月30日至2018年9月12日期间铺面水电费共计2509元，被告已付清租赁期间涉案铺面的全部水电费。   本院所确认的上述事实有原告提交的《铺面租赁合同》（2017年4月20日）、常住人口登记卡、个人授权委托书、证明、房屋拆迁置换协议、微信聊天记录（复印件）、EMS回执、催款函、美兰区人民调解委员会指派函、白沙门居委会调解书、美兰区海甸街道人民调解委员会调解案件反馈函、四份收据、《铺面租赁合同》（2012年10月12日）、门楼牌登记证明、庭审笔录、笔录等在案为凭，其证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，受原告戈景义的委托，代理人戈运鸿与被告徐凯波签订的《铺面租赁合同》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。   一、关于原、被告于2017年4月20日签订的《铺面租赁合同》是否已解除的问题。在本案诉讼过程中，原告与被告就租赁铺面进行移交，并结清涉案铺面的水电费。双方实际已达成解除《铺面租赁合同》的一致意见并履行。原、被告的《铺面租赁合同》实际于2018年9月12日双方以移交场地的方式予以解除。故，本院认定原、被告于2017年4月20日签订的《铺面租赁合同》已于2018年9月12日实际解除。对此，原告提出，被告未按时向原告支付从2017年10月20日起的租金，应当用其已交付的押金抵扣2017年10月20日至2017年12月19日期间的租金，故双方签订的合同已于2017年12月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告主张其依合同约定行使合同解除权，但其从未通知被告解除合同相关事宜。因此，原告的上述主张，于法无据，本院不予采信。   二、关于占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，被告徐凯波作为承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，原告戈景义作为出租人可以要求其在合理期限内支付。本案双方签订的《铺面租赁合同》约定，承租期限从2017年4月20日至2019年4月19日，每月租金为6534元，被告要在租赁期满陆个月的最后三天一次性缴纳下陆个月租金。但被告徐凯波实际仅向原告戈景义支付了2017年4月20日至2017年10月19日租金，结合该合同已于2018年9月12日解除和被告徐凯波已于同日将涉案铺面返还给原告的事实，被告徐凯波应向原告戈景义支付从2017年10月20日起至2018年9月12日止，按每月6534元计算的租金70398.58元（6534元/月×10个月+6534元/月÷31天×24天）。   三、关于押金的问题。本案双方签订的《铺面租赁合同》约定，被告如拖欠租金超过三天，原告有权收回铺面另行安排，被告的押金作违约没收。本案被告拖欠2017年10月20日至2018年4月19日租金超过三天，原告有权将被告已支付的押金13068元作违约金，不予退还。故，原告诉请被告已支付的押金作违约金，原告不予退还，有事实和合同依据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：   一、原告戈景义与被告徐凯波于2017年4月20日签订的《铺面租赁合同》于2018年9月12日解除；   二、被告徐凯波须于本判决生效之日起十日内向原告戈景义支付2017年10月20日至2018年9月12日租金70398.58元；   三、被告徐凯波已支付的押金13068元，原告戈景义不退还。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币1106.8元，因适用简易程序减半收取计553.4元，由被告徐凯波负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 王 莺     二O一八年九月二十日   法官助理 陈雯雯   书 记 员 邢国玮   速 录 员 何克景     速录员何克景   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》