广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3030号上诉人（原审原告）：杨军伟，男，1972年6月19日出生，回族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林观灿，男，1962年10月6日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市三乡镇。原审第三人：中山市永泰房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇新圩村嘉美苑19卡商铺首层。法定代表人：贾新康。上诉人杨军伟因与被上诉人林观灿以及原审第三人中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨军伟上诉请求：撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15557号民事判决，依法改判为解除对永泰公司名下位于中山市三乡镇××房的查封。事实和理由：一、孙兆合的账户信息由永泰公司向杨军伟提供，杨军伟按照认购意向书的约定以及永泰公司的付款指示向该账户支付房款及其他费用共计185432元，且永泰公司对于杨军伟该主张并未提出异议，应当认定永泰公司已收取该款项；二、杨军伟买房的目的就是为了来中山居住，期间也多次催促永泰公司交房，但永泰公司一直拖延交房导致杨军伟无法收房居住，一审判决以杨军伟之前未在中山则推断杨军伟买房不是为了居住错误；三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“名下无其他用于居住的房屋”应理解为居住者所居住的地方没有其他房屋，而非在其他非居住的地方也没有其他房屋；杨军伟在中山没有其他房屋，符合上述法律规定。综上，杨军伟与永泰公司已签署房屋买卖合同且支付全部价款，且杨军伟购买涉案房产用于居住且没有其他住房，应该排除执行和查封。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审改判。林观灿、永泰公司未就本案作出答辩。杨军伟向一审法院起诉请求：解除对中山市永泰房地产有限公司位于中山市三乡镇新圩村嘉美苑2座1605房的查封。一审法院认定事实：2012年5月30日，杨军伟与永泰公司签订一份认购意向书，约定：1.杨军伟拟认购永泰公司开发的位于中山市三乡镇××房的商品房，该商品房总价格为273010元；2.杨军伟在签订认购书时付诚意金（空白）元，在永泰公司取得商品房预售许可证后7天内签订广东省商品房买卖合同，在双方签订商品房买卖合同时，杨军伟付清全部购买款273010元（含诚意金）；3.永泰公司暂定于2012年6月30日前将上述商品房交付给杨军伟使用；4.因该商品房所产生的契税、律师费、登记费、工本费等由杨军伟承担。认购意向书还约定了其他内容。意向书甲方落款处盖永泰公司章，乙方落款处由杨军伟签名。同日，永泰公司出具收据，内容为:今收到杨军伟楼款2幢1605房100000元。收据落款处盖永泰公司财务专用章。后杨军伟与永泰公司一直未签订正式的商品房买卖合同，永泰公司也一直未将涉案房屋交付给杨军伟使用。在林观灿诉永泰公司的另案中【案号为（2014）中一法三民一初字第885号】，一审法院根据林观灿的财产保全申请，于2016年11月2日裁定依法查封了永泰公司名下的包括上述涉案商品房在内的房地产。后杨军伟向一审法院提出查封异议申请，一审法院于2017年7月12日作出（2017）粤2071执异169号执行裁定，驳回杨军伟的异议请求。2017年8月21日，杨军伟提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼中，杨军伟向一审法院提供一份签约收费清单，载明：2幢1604房成交价为273010元、办理买卖手续费用300元、办理房产证及交楼相关费用9392元、房屋维修基金2730元，合共285432元，减去100000元，下欠房款185432元。该签约收费清单上没有任何单位的签名或盖章。另外，杨军伟提供一张银行账户信息，载明的户名为孙兆合，银行为工商银行三乡文昌支行，账号为62×××77，右下角还记载下欠185432元。根据杨军伟提供的个人存款明细查询反映，杨军伟曾于2012年6月21日向孙兆合的上述账号转账支付了185432元。杨军伟主张是永泰公司要求其将购房余款185432元支付到上述账号的。再查：杨军伟在签订上述购房意向书时在河南居住，而且确认签订购房意向书后也一直在河南居住，未曾在中山居住。根据杨军伟提供的中山市房管部门的住房证明，杨军伟的家庭户籍人口在中山市均没有住房。但一审法院要求其提供其家庭户籍人口在户籍所在地的住房证明时，其未能按一审法院的要求提供。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”因此，杨军伟的诉讼请求要成立，必须同时满足上述规定中的三项条件。首先，涉案房屋的价款为273010元，杨军伟支付了100000元诚意金。余款173010元及其他的费用共计185432元，杨军伟主张已按永泰公司的要求支付到案外人孙兆合的账户。经审查，永泰公司在孙兆合的银行账户信息上盖章，并不能证明永泰公司要求杨军伟将剩余购房款支付到该账户的，故杨军伟于2012年6月21日向孙兆合支付185432元的事实并不能认定杨军伟支付涉案房屋购房余款的事实。故一审法院认定杨军伟支付的购房款未超过合同约定的总价款的50％。其次，杨军伟在签订认购意向书时在河南居住，签订认购意向书后也一直在河南居住，而且签订认购意向书至今已超过5年时间，杨军伟从未要求永泰公司交楼，故一审法院认定杨军伟购买涉案房屋并非用于居住。而且虽然杨军伟的家庭户籍人口在中山市没有住房，但在一审法院要求其提供其在户籍所在地的住房情况时，杨军伟未按一审法院的要求提供，故一审法院认定杨军伟在其户籍所在地有其他用于居住的房屋。因此，杨军伟的诉讼请求不符合上述规定的可以排除执行的情形，不予支持。综上所述，杨军伟的诉讼请求，证据不充分，不予支持，予以驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回杨军伟的诉讼请求。案件受理费5395元（杨军伟已预交），由杨军伟自行承担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明，杨军伟提交的银行账号账户信息加盖永泰公司的公章，且信息上载明的下欠款项金额与认购意向书载明的金额一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是涉港案外人异议纠纷。因当事人未选择本案适用的法律，而涉案的不动产位于广东省中山市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。本案的争议焦点是杨军伟的主张是否同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，经查，首先，杨军伟提交的《认购意向书》、孙兆合的银行账号信息以及转账记录足以证实其向孙兆合账户转账的款项系受永泰公司指示支付的购房款，杨军伟向永泰公司实际支付购房款及其他费用共计285432元，已如约全额支付房款。其次，杨军伟与永泰公司虽然签署的是《认购意向书》，但该意向书已包括房屋价款、支付时间、物业交付时间、违约责任等买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，应当认定杨军伟与永泰公司已经签订买卖合同。最后，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋；虽然杨军伟购买涉案房屋用于居住，且在中山并无其他用于居住的房屋，但杨军伟自认一直在河南居住，不符合在中山长期居住的条件。综上，虽然杨军伟已与永泰公司签订买卖合同并已付清房款，但不属于所购房产用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的情形；据此，杨军伟的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨军伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5395元，由上诉人杨军伟负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一八年九月二十五日书记员  余雪琳