广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初988号 原告：刘绍佳，男，汉族，1987年2月3日出生，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋4712号，统一社会信用代码91450103054353442U。 负责人：刘飞，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：王思懿，该分公司职工。 委托诉讼代理人：张东方，该分公司职工。 被告：广西世华房地产代理有限公司，住所北海市北海大道72号东旭华庭0106号，统一社会信用代码91450502585993545L。 法定代表人：黄颖，该公司执行总裁。 委托诉讼代理人：张东方，广西世华房地产代理有限公司南宁分公司职工。 第三人：吴立祥，男，仫佬族，1971年3月16日出生，住广西罗城仫佬族自治县。 原告刘绍佳与被告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司(以下简称世华南宁分公司)、第三人吴立祥居间合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，根据刘绍佳的申请依法追加广西世华房地产代理有限公司(以下简称世华公司)为共同被告。本院依法适用普通程序，于2018年6月19日、8月22日公开开庭进行了审理。原告刘绍佳及其委托诉讼代理人莫毅绪、被告世华公司及世华南宁分公司的共同委托诉讼代理人张东方、第三人吴立祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘绍佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告中介服务费50100元、贷款服务费1000元、垫资利息5000元；2.判令被告赔偿原告纳税经济损失760元、评估费经济损失190元(按因38000元差价额外增加纳税2%、增加评估费0.5%计算)；3.判令被告赔偿原告中介服务费、贷款服务费、垫资利息的三倍损失168300元。诉讼过程中，刘绍佳增加一项诉讼请求：请求撤销原告与世华南宁分公司、第三人签订的《房屋买卖合同》第二条第一款。事实和理由：世华南宁分公司与第三人2017年10月9日签订一份《限时销售合同》，约定世华南宁分公司为第三人代理销售其位于南宁市大沙田开发区新加坡城XX号房，第三人出售该房的价格为60万元。2017年11月12日，世华南宁分公司对原告隐瞒第三人出售该房的售价，骗取原告与第三人、世华南宁分公司签订一份售价为638000元的《房屋买卖合同》，原告为此还向世华南宁分公司支付了16100元的咨询费及中介服务费。原告2017年11月13日向第三人支付定金5万元，2017年11月20日，世华南宁分公司以代支付首付款的名义指示原告向其分公司员工李来良的银行账户转款178000元，2018年2月5日，原告贷款的41万元房款尾款发放至世华南宁分公司控制的第三人的银行卡账户。世华南宁分公司在经手房款期间进行暗箱操作，把34000元作为差价与原告所交的16100元中介服务费共计50100元作为其佣金收入进行分配。世华南宁分公司在居间XX房买卖过程中，明知该房产售价为60万元，在已按该房产60万元价格的2.68%收取原告16100元的咨询费及中介服务费情况下，为了达到吃差价获取非法利益的目的，故意隐瞒第三人出售该房售价60万元的真实信息，与第三人恶意串通欺骗原告签订售价为638000元的购房合同，通过欺诈的手段和吃差价的手法增加收取原告中介服务费。世华公司通过欺诈从原告处获得的中介服务费50100元，高达案涉房产总价的8.35%，数倍高于法律法规规定的关于中介服务费收费标准。此外，世华南宁分公司在中介服务中又巧立名目强行向原告收取垫资利息5000元、贷款服务费1000元，还导致原告按638000元进行纳税，额外支出契税和个人所得税760元、评估费190元。世华南宁分公司的上述欺诈行为，违反了《消费者权益保护法》的规定，应根据该法第五十五条的规定对原告进行“退一赔三”。 世华公司、世华南宁分公司辩称：一、被告依据合同约定依法收取相关中介服务费、贷款服务费及垫资利息，原告诉请退回属无理主张。1.世华南宁分公司与第三人签订《限时销售合同》，约定第三人将实际售价高于委托价的差额支付给被告，根据合同相对性，该合同约定仅在世华南宁分公司与第三人之间具有法律效力，与原告无关。2.本案三方当事人签订《房屋买卖合同》，是三方的真实意思表示，各方均在合同上签字捺印，说明买卖双方在签订合同时对合同内容及权利义务是明确的，其中自然包括对该房产售价638000元的约定，合同约定内容是双方明确且同意的，不存在欺诈及吃差价的情形。3.世华南宁分公司在房屋买卖过程中，本着客户利益最大化原则，积极促成交易，于2017年12月25日垫资42000元办理XX房的抵押借款的解押，如此交易才能顺利进行，为此收取相应的服务费及利息属合情合理，原告要求退回无依据。二、原告与第三人签订《房屋买卖合同》明确约定房屋价款为638000元，应依法缴纳相应的税款，并无任何经济损失可言，其主张被告赔偿纳税损失760元、评估费损失190元属无理要求。三、同上理由，被告收取中介服务费及相关费用合法合理，不存在欺诈情形，并未侵犯原告的合法权益，其诉请“退一赔三”属无理请求。四、《房屋买卖合同》第二条第一款仅涉及房屋买卖双方的权利义务，本案属居间合同法律关系，该请求与本案无关联，应驳回其请求。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 吴立祥述称，三方当事人签订《房屋买卖合同》是自愿的，不存在欺诈。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1.原告提供的微信、手机短信及通话录音，其中微信、手机短信内容是有关贷款放贷情况和交房问题的内容，与本案无关联；通话录音系案外其他人的通话内容，该通话内容主要涉及房屋交付等争议，从通话内容看并未涉及本案房屋交易和居间合同关系。这些证据不作为认定本案事实的依据。2.原告提供的被告与案外人签订的4份《限时销售合同》和4份其他法院的民事判决书，与本案不具有关联性，不作为认定本案事实的依据。3.标注“世华集团董事长胡鑫”的宣传广告与本案不具有关联性，不作为认定本案事实的依据。4.原告申请被告原员工方某出庭作证证言，因证人方某与被告存在劳动争议，证人方某因此将公司的涉密档案原件提供给原告作为其提起本案诉讼及以第三人吴立祥为被告的房屋买卖合同纠纷案的证据，证人方某与原告具有利害关系，与被告存在利益冲突，其所作证言无其他证据佐证，故本院认定其证言不具有证明力，不作为认定不案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人吴立祥原为南宁市良庆区银沙大道11号新加坡城XX号房的所有权人，该房至本案房屋买卖合同签订时仍设定有贷款抵押。 2017年10月9日，吴立祥为甲方，世华南宁分公司为乙方，双方签订一份《限时销售合同》，约定由乙方自2017年10月9日起至2018年1月9日止限时销售XX房。合同第二条约定：有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售XX房：1.交易净收价格为60万元；2.付款方式为按揭付款；3.交易税费由买方支付；4.交房时间为收齐房款三天之内。合同第七条约定：若乙方按照甲方委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。 上述限时销售合同签订后，世华南宁分公司挂牌销售XX房。原告了解到该房源情况，并经现场看房后与世华南宁分公司确定房价后，与吴立祥(卖方)、世华南宁分公司(经纪方)三方于2017年11月12日签订《房屋买卖合同》，约定：XX号房的售价为638000元，交易产生的税费由买方支付。付款方式：签订本合同时支付定金5万元，定金自动转为房款；首期房款(不含定金)178000元，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用；房价余款41万元由买方申请贷款支付，买方应在5天内办理按揭贷款申请手续，该笔款项于完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。卖方应于产权变更登记当日交付XX房给买方。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付16100元作为咨询及中介服务费。合同第十一条“三方约定的其他事项”约定：1.卖方尚有银行按揭贷款27万元，需要买方协助解押，买方首付228000元，不足部分由经纪方垫资协助解押，垫资费用由买方支付；2.卖方留下热水器和房间空调给买方。 2017年11月12日，原告向世华南宁分公司支付16100元服务佣金，向吴立祥支付定金5万元。2017年12月20日，原告将XX房首付尾款178000元转账至世华南宁分公司职员李来良银行账户上。2018年2月5日，广西北部湾银行股份有限公司南宁市琅东支行将原告申请贷款的41万元划入第三人吴立祥银行账户上。在办理第三人吴立祥原抵押贷款提前还贷注销抵押登记过程中，世华南宁分公司根据合同约定为原告垫资42000元为吴立祥提前偿还XX房贷款，原告为此分别于2017年11月13日、2018年1月9日向世华南宁分公司支付借款服务费1000元和垫资利息5000元，垫资期间自2017年12月25日至2018年2月5日共43天。原告因案涉房屋买卖合同缴纳个人所得税6380元、契税6380元、评估费3190元。502房于2018年1月3日办理不动产权变更登记到原告及案外人陆舒萍名下。 本院认为，本案原被告争议的焦点为：1.原告主张世华南宁分公司与第三人吴立祥恶意串通隐瞒XX房售价60万元，骗取其签订房价为638000元的房屋买卖合同，理由是否成立；2.原告诉请撤销房价为638000元的房屋买卖合同条款，理由是否成立；2.原告诉请被告返还中介服务费、借款服务费、垫资利息共计56100元，并赔偿三倍中介服务费、借款服务费、垫资利息168300元，赔偿纳税损失760元、评估费损失190元，是否有事实和法律依据。 本案中，原告因购房在了解相关房源、现场查看XX房情况，并与世华南宁分公司充分洽谈确定房价后，才与世华南宁分公司、吴立祥就XX房买卖等事宜签订《房屋买卖合同》，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，是三方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。吴立祥与世华南宁分公司约定世华南宁分公司限时销售XX房的售价为60万元，该款系吴立祥应得到的净房价款，该约定仅在吴立祥和世华南宁分公司之间具有法律效力。世华南宁分公司在限售期限内售出XX房的实际房价款超过60万元的部分，根据限售合同约定，属于吴立祥应支付给世华南宁分公司的报酬。原告诉请撤销合同第二条第一款约定的房价款638000元的条款，属实要求免除超过60万元的房价款部分，因本案审理的是居间合同法律关系，该房价款系房屋买卖双方的约定，不属于本案的审理范围，且该条款属合同当事人的真实意思表示，本院对其该请求不予支持。同上理由，案涉《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的效力性强制规定，原告主张世华南宁分公司与吴立祥恶意串通骗取其签订《房屋买卖合同》，无事实根据，本院不予采信，对其要求世华南宁分公司返还中介服务费，赔偿中介服务费、借款服务费、垫资利息三倍损失，赔偿纳税损失、评估费损失，均不予支持。关于借款服务费1000元和垫资利息5000元问题，该二项费用系因案涉房屋买卖合同产生的费用，性质为世华南宁分公司向原告提供借款42000元为吴立祥提前偿还XX房贷款产生的利息，与本案具有牵连关系，本案一并审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，贷款方收取的超出月利率3%的利息、服务费等费用的部分，应予以返还，即世华南宁分公司应返还原告垫资利息、借款服务费4194元(6000元-42000元×0.1%×43天)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，判决如下： 一、广西世华房地产代理有限公司、广西世华房地产代理有限公司南宁分公司返还刘绍佳借款服务费、垫资利息4194元； 二、驳回刘绍佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行上述义务的，权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4680元，由广西世华房地产代理有限公司、广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担50元，刘绍佳负担4630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 愿 人民陪审员  韦子良 人民陪审员  黄家兴 二〇一八年九月十三日 书 记 员  宁小艳