广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初4954号原告（反诉被告）：李太平，男，1978年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗圣华，男，1985年4月25日出生，汉族，住广西桂平市，委托诉讼代理人：陈源珊，广东邦昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：林惠业，广东邦昊律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下统称原告）李太平与被告（反诉原告，以下统称被告）罗圣华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年6月25日、2018年9月5日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告李太平的委托诉讼代理人黄文学、被告罗圣华的委托诉讼代理人陈源珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李太平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告归还款项170000元、利息1481.1元（按年利率6%计算，自2018年1月6日暂计至2018年2月28日，此后计算至清偿为止）；2.被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2017年7月9日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于佛山市顺德区容桂街道办事处XX房屋售卖给原告，成交价为1680000元。合同第四条约定，交易税费如超出40000元的，超出部分由卖方承担。合同附件约定定金80000元，原告采取银行按揭方式支付购房款。原告签订合同时支付了定金80000元。由于银行按揭、税收政策原因，原、被告于2017年8月27日签订《房屋买卖合同补充协议》，协议约定房屋过户时原告向被告支付房屋首期款300000元，购房尾款以银行按揭支付，被告在收到银行发放的按揭款后两个工作日内结算尾款，多退少补。2017年9月18日，原、被告办理房屋过户手续，原告支付了17万元给被告，其中2万元是通过刷卡代被告交易税费。2018年1月3日，银行将按揭贷款1600000元代原告支付给被告。至此，原告向被告支付了购房款共1850000元，比合同约定成交价168万元多支付170000元。根据双方签订的补充协议的约定，被告应返还该170000元给原告。但经原告多次催还，被告仍拒绝返还。原告于2018年5月22日变更诉讼请求：1.被告归还款项170000元，支付违约金（赔偿款）168000元给原告；2.被告向原告偿还垫付的物业管理费用1566元；3.被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：由于被告在多收取了原告支付的购房款后，拒绝将多收取的款项返还给原告，已构成严重违约。另外，根据合同约定，卖方收齐所有购房款当日交付物业及相关手续，交付前的物业、水电费用由被告承担，但被告拒绝配合办理物业管理、水电移交过户、交付手续，拒绝其应承担的物业管理费，也已构成违约。原告已为被告垫付给物业公司1566元，被告应返还给原告。被告的上述行为已经构成严重违约，依据《房地产买卖合同》第二十二条的规定，被告须按照房价1680000元的10%即168000元支付违约金（赔偿款）给原告。被告罗圣华辩称，一、请驳回原告的所有诉讼请求。二、原告诉求被告归还款项170000元没有事实依据。《中华人民共和国合同法》等法律法规不支持其无理要求，原告更是恶人先告状。表面上看，原告似乎是多支付了170000元给被告，但实际上，依据《房地产买卖合同》的约定条款来看，原告严重违反了合同关于支付首付款数额、支付按揭款时间的约定。从原告违约的情况来看，原告需要支付违约金给被告。原告表面多付的170000元实际上是用来支付违约金的。扣除原告的170000元违约金之后，其尚需支付418000元违约金给被告。原告不仅没有多支付款项给被告，而且还尚欠被告的违约金。三、本案诉讼费应由原告承担。被告罗圣华向本院提出诉讼请求：1.原告支付违约金250000元给被告；2.原告支付违约金（赔偿款）168000元给被告；3.诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年7月9日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将案涉房屋卖给原告，成交价为1680000元。合同第二十二条约定，“三方约定的其他事项：1.买方承诺在其所在贷款银行取得新不动产权证及他项权证当日起50日内放款到买方指定账户，如在上述期限内未能放款，则买方同意每逾期一日买方向卖方支付违约金千分之五，且贷款银行须在顺德区域的银行；2.在合约期内买卖双方中一方如有违约的，则违约方需向守约方支付房价的10%作为赔偿。2017年8月27日，买卖双方签订了补充协议，约定了买方需在房屋过户当天向卖方支付首付款300000元，余下的继续由银行按揭支付。2017年9月25日前，原告一共支付了170000元首付款。但2017年9月25日被告把房屋过户给原告之后，余下的首付款130000元原告一直推托不予支付。原告已严重违约，依合同第二十二条约定需支付168000元违约金（赔偿款）给被告。原告没有督促按揭银行尽快放款以付清余额，直到2018年1月3日被告才收到按揭银行支付的房款，收到时间严重超过了双方合同第二十二条约定的办理过户后50天（即2017年11月14日）。原告已经严重违约，需按每日千分之五支付违约金420000元给被告。综上，违反合同约定的是原告，其还需再支付420000元-170000元=250000元及168000元共计418000元违约金给被告。原告李太平辩称，原告支付首付款170000元的行为并不构成违约。一、原告依约支付了80000元定金给被告。合同约定原告是采取银行按揭方式支付购房款的。二、被告委托鉴定机构对案涉房屋进行评估，评估机构于2017年8月24日出具评估报告作为按揭贷款的参考。原、被告双方到银行办理了按揭手续。被告是清楚知道原告申请按揭贷款1600000元的。三、由于对政府有关部门的购房相关政策、银行审批是否同意按揭、按揭具体金额、发放按揭贷款时间，购房者是无法控制的。这是众所周知的事实。结合本案，原、被告也是基于这个众所周知的事实，基于被告清楚原告按揭贷款1600000元的事实，双方于2017年8月27日签订了补充协议，约定被告收到按揭款项之后两个工作日内对购房款进行结算，按照原购房合同房价进行多退少补。四、银行同意原告按揭贷款1600000元后，2017年9月18日，原、被告双方到房屋交易中心办理过户登记手续。由于被告当时资金不够，原告代被告支付了20000元过户税费。原、被告此时均已清楚银行同意原告按揭贷款1600000元，并且该笔款项将直接支付到被告账户中，加上原告之前已经支付的80000元定金，原告届时实际支付给被告的款项将超过成交价1680000元。因此，办理过户时，原、被告一致同意原告只需先支付170000元（包括垫付的20000元契税及首付款150000元）作为购房首付款给被告，银行实际发放贷款后再多退少补。原告支付170000元后，银行代原告于2018年1月3日向被告支付了1600000元购房款。综上，原告支付170000元后，被告从来没有要求过原告继续支付其余首付款。况且，加上定金80000元、银行将来发放的1600000元，原告支付的总价将达1850000元，已经远远超过成交价1680000元。补充协议也约定购房款届时将多退少补。因此，结合生活常理以及公平合理原则，可以推定被告当时同意原告只需支付170000元首付款，原告并不存在违约行为。否则将严重违背一般大众的日常生活常理，也会与补充协议中多退少补的约定矛盾，对原告显然严重不公平。《房地产买卖合同》第二十二条第1款约定的违约金畸高，该约定是无效约定。如前所述，由于对政府有关部门的购房相关政策、银行审批是否同意按揭、按揭具体金额、发放按揭贷款时间，购房者是无法控制的，并非购房者可以单方决定，这是众所周知的事实。结合本案，原、被告也是基于这个众所周知的事实才于2017年8月27日签订了补充协议。而且补充协议也陈述了是由于政府税收政策、银行按揭等各种原因而签订。由此可以表明，被告也是清楚银行按揭的金额，以及银行放款时间是原告无法控制的。《房地产买卖合同》第二十二条第1款约定将该无法控制的因素的风险责任完全由原告来承担，显然是严重加重原告的负担，对原告严重不公平、不合理，也违背了一般大众的日常生活常理和接受底线。因此，该条款是无效条款，被告不能以此主张原告构成违约。另外，补充协议已经约定购房款的结算将根据银行发放的款项进行多退少补，也表明原、被告实际上已经对《房地产买卖合同》第二十二条第1款约定进行了变更，双方同意以银行实际放款时间作为依据进行交易结算。因此，银行于2018年1月3日放款支付购房款的行为，不能认定为原告未及时支付购房款而构成违约。由此可见，被告的主张与补充协议的约定矛盾，是不成立的。综上，被告反诉的理由不足、缺乏事实和法律依据。结合本案被告拒绝退还多收取的款项170000元给原告，被告实际上是想侵吞该170000元。被告的行为显然不应得到支持，故请求驳回被告的反诉请求。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告身份证复印件一份、《房地产买卖合同》一份、收款收据一份、房地产抵押评估报告一份、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《房屋买卖合同补充协议》一份、付款刷卡底单两张、收据一份、招商银行个人转账汇款业务受理回单一份、不动产权证一份、中国建设银行个人贷款支付凭证一份、第四季度费用通知单交费证明一份、银行账户交易明细一份。被告提供的证据有微信聊天记录截图七份、2018年1月4日收据一份。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月9日，原告作为买方，被告作为卖方，案外人佛山市顺德区玖粤房屋中介服务部（以下简称玖粤中介服务部）作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》。该合同约定，被告将案涉房屋作价1680000元售予原告，其中定金80000元，首付款300000元，银行按揭贷款1300000元；原告在40000元范围内承担相关税费，超出40000元的部分由被告承担；被告在收齐所有购房款当天将房屋交付给原告；办理过户时被告交付10000元给玖粤中介服务部作为保证金，待被告交付房屋及结清相关杂费时再退还。该合同第十五条规定：“若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。”第二十二条规定：“三方约定的其他事项：1.买方承诺在其所在贷款银行取得新不动产权证及他项权证当日起50日内放款到买方指定账户，如在上述期限内未能放款，则买方同意每逾期一日买方向卖方支付违约金千分之五，且贷款银行须在顺德区域的银行；2.在合约期内买卖双方其中一方如有违约，则违约方须向守约方另外支付房价的10%作为赔偿。”同日，原告向被告支付定金80000元，被告出具收据确认收到。2017年8月22日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称建行顺德分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向建行顺德分行贷款1600000元购买案涉房屋，原告提供该房屋为抵押物，贷款划入被告的银行账户。该合同还约定，采用等额本金还款法，借款期限为300个月，贷款利率为月利率0.449167%，原告每月归还本金金额5333.33元，利息逐月结算还清。2017年8月27日，原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》，就案涉房屋的“后续银行贷款及过户事宜”进行约定。该协议载明，“由于各方面原因，买方银行按揭到8月底才出来，同时佛山市政府在2017年8月1日下达了相应的房屋买卖税收政策，导致该合同没有能按原合同约定时间顺利办理按揭贷款、赎楼及双方过户事宜。”该协议约定，原告在房屋过户当天向被告支付首付款300000元，并以银行按揭的方式支付尾款，被告收到银行按揭贷款后在两个工作日内进行尾款结算，按原购房合同房价多还少补。2017年9月18日，原告分一笔40000元、一笔20000元向被告转账支付。被告出具收据确认收到过户费40000元。2017年9月20日，原告向被告转账支付首付款150000元。2017年9月25日，案涉房屋过户登记至原告名下，并设定建行顺德分行为他项权利人。2018年1月3日，建行顺德分行将1600000元划入被告的银行账户。2018年1月4日，被告将案涉房屋的钥匙、门卡等交给原告，原告出具收据确认收到。2018年3月12日，原告诉至本院。2018年5月4日，被告在本案中提起反诉。另查明，原告支付了案涉房屋2017年7月至2017年12月的物业管理费合计1566元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案，现分析如下：一、原告是否构成违约。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，原告应在办理房屋过户手续当天支付首付款300000元。原告主张已向被告支付首付款170000元，被告对此也予以确认。原告认为根据2017年8月22日原告与建行顺德分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告能收到的银行贷款为1600000元，加上定金80000元已足够支付购房款1680000元。但办理过户时建行顺德分行尚未向被告发放该1600000元贷款，而且原告在签订《个人住房（商业用房）借款合同》之后的2017年8月27日，仍通过《房屋买卖合同补充协议》表示同意首付款金额为300000元。因此原告向建行顺德分行贷款1600000元的事实并不构成其可以减免支付首付款的理由。原告主张已与被告达成一致意见，将首付款金额变更为170000元，但未能提供证据证明，被告对此也予以否认，故本院不予采信。因此，原告未能按时支付剩余首付款130000元，已构成违约。2017年9月25日，案涉房屋过户登记至原告名下，并设定建行顺德分行为他项权利人，但在之后50天内即2017年11月14日前，建行顺德分行并未向被告发放贷款，按照《房地产买卖合同》第二十二条的约定，原告也已构成违约。因此，原告应承担违约责任。违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。被告虽然未能按时收到首付款130000元、尾款1300000元，但原告已经于2017年8月22日与建行顺德分行约定向被告发放贷款160000元，被告也确实于2018年1月3日收到该笔贷款。被告收到的贷款已足以支付上述首付款130000元及尾款1300000元。因此，原告已经履行合同完毕，其履行合同义务不符合约定的地方也已得以补救。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告在《房地产买卖合同》第二十二条约定，“三方约定的其他事项：1.买方承诺在其所在贷款银行取得新不动产权证及他项权证当日起50日内放款到买方指定账户，如在上述期限内未能放款，则买方同意每逾期一日买方向卖方支付违约金千分之五，且贷款银行须在顺德区域的银行；2.在合约期内买卖双方其中一方如有违约，则违约方须向守约方另外支付房价的10%作为赔偿。”从内容看，《房地产买卖合同》第二十二条即是双方对于违约金进行约定。被告主张按照该约定，在2017年11月14日之后至收到贷款期间内，原告以购房价1680000元按每日千分之五支付违约金共计420000元，同时按购房价的10%赔偿168000元。但首先，如前所述，原告虽构成违约，但已继续履行合同完毕并采取补救措施，使得被告收到全部购房款。被告主张因延迟收到全部购房款导致的损失，体现为需要向借贷公司借取资金周转而产生数十万元的利息损失。但被告未能在本院指定期限内提供相关的借款合同证明其借款本金金额及利息计算标准，也未能说明其具体的利息损失金额，因此本院对被告的该项主张不予采纳。对于被告的损失，可以确定的仅是其因延迟收到首付款130000元及尾款1300000元所带来的存款利息损失。被告主张原告支付违约金420000元并赔偿168000元，合计588000元，明显已远远超出其因原告违约所造成的损失。其次，原告已于2017年8月22日与建行顺德分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》贷款1600000元。银行发放贷款有其内部审批流程，在签订抵押借款合同之后，银行具体发放贷款的时间并非原告可以控制。原告承诺的“50日内放款”只是对发放贷款时间的大概预测而非明确预期。被告认为原告没有督促银行尽快发放贷款，但银行发放贷款的时间并非可由原告通过督促而提前。原告也并未阻碍银行发放贷款或阻碍被告收取贷款。因此，要求原告对于贷款发放承担每逾期一日按千分之五计算违约金的责任，明显过分加重原告义务，并不符合合同公平原则。最后，《房地产买卖合同》的合同目的是令买方获取房屋，卖方获取相应对价。其第二十二条第1款的本意在于督促原告积极申请银行贷款完成交易，而不是让被告以此牟取过分超出房屋对价的高额利益。因此，基于上述理由，对于原告认为被告主张的违约金过分高于损失，本院予以采纳。对于根据合同约定原告应支付的违约金，应予以适当减少。结合上面对被告损失的分析，本院酌情认定原告应支付的违约金应以逾期支付款项为基数，按年利率6%计算，即（130000元×99天＋1300000元×49天）×6%/年＝12586.85元。对于被告主张原告支付违约金250000元、168000元，合计418000元，本院仅支持其中12586.85元，超出部分不予支持。二、被告是否构成违约。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，被告在收到银行按揭贷款后的两个工作日内应按购房成交价1680000元多退少补。被告已确认收到定金80000元、首付款170000元，加上银行贷款1600000元，收到的购房款共计1850000元。因此，被告应在两个工作日内即2018年1月3日至2018年1月5日期间向原告退还超出购房成交价的170000元，但被告没有按期退还该款项。对此，被告认为该170000元已用以抵扣原告应支付的违约金，所以无需退还，但承认并未就此与原告达成一致意见。在原、被告仍就此事存在争议的情况下，被告既没有按照双方已达成的约定退还170000元，也没有通过法律途径主张其所要求的违约金，而是擅自扣留该笔款项，直至原告起诉要求返还才提起反诉主张违约金。被告的上述行为已违反了双方对于尾款结算事项的约定，构成违约。被告应承担向原告退还170000元并支付违约金的违约责任。对于原告主张被告归还170000元，本院予以支持。原告主张被告应按购房价的10%支付违约金168000元。根据原告所述，被告违约给原告造成的损失体现为需向建行顺德分行偿还170000元的贷款利息。但根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，贷款利率为月利率0.449167%，即该部分贷款利息仅为每月763.58元，明显低于原告所主张的违约金。而且原、被告约定的银行按揭贷款部分仅为1300000元，原告为减少其自付购房款金额而将按揭贷款金额提高至1600000元，则理应对超出的300000元贷款所产生的相关费用自行承担。因此，对于被告认为原告主张的违约金过分高于损失，本院亦予以采纳。结合本案实际情况，本院酌情认定该违约金应以170000元为基数，自本判决确定被告退还该170000元之日起，按年利率6%计算至实际清偿之日止，对于原告主张超出部分不予支持。三、原告支付的物业管理费1566元是否应由被告承担。被告于2018年1月4日向原告交付案涉房屋的钥匙、门卡，说明在该日以前，被告尚未向原告交付案涉房屋。因此，案涉房屋在2018年1月4日以前产生的物业管理费，仍应由被告承担。原告主张支付了案涉房屋在2017年7月至2017年12月期间的物业管理费1566元，并提交了相关的交费证明，被告对此也予以确认。对于原告主张被告应返还2017年7月至2017年12月期间的物业管理费1566元，本院予以支持。被告主张原告支付该段期间的物业管理费是为了抵消部分违约金，但未能提供证据证明双方就此进行过约定，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗圣华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李太平偿还170000元及违约金（以170000元为基数，自本判决确定付款之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；二、被告（反诉原告）罗圣华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李太平返还物业管理费1566元；三、原告（反诉被告）李太平于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）罗圣华支付违约金12586.85元；四、驳回原告（反诉被告）李太平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗圣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3196.75元，原告（反诉被告）李太平已预交。反诉案件受理费减半收取计3785元，被告（反诉原告）罗圣华已预交。上述费用合计6981.75元，由原告（反诉被告）李太平负担1981.75元，被告（反诉原告）罗圣华负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  王小东人民陪审员  岑永杰人民陪审员  周兆文二〇一八年九月七日书 记 员  黄 瑞