广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执复322号 复议申请人（被执行人）：江西辉鹰房地产开发有限公司，住所地：江西省贵溪市。 法定代表人：廖辉珍。 申请执行人：刘宁平，男，汉族，1962年3月29日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：廖辉珍，男，汉族，1968年3月26日出生，住江西省贵溪市。 复议申请人江西辉鹰房地产开发有限公司（以下简称辉鹰公司）不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2018）粤0606执异309号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人辉鹰公司向顺德区法院提出执行异议，请求：1.停止对未进入评估的土地的执行并解除查封：贵国用（2013）第0XX9号未评估面积29793.6平方米、贵国用（2013）第0XX6号未评估面积5030.4平方米、贵国用（2013）第0XX7号未评估面积14998.5平方米；2.停止对超出债权额部分财产的执行并解除查封：贵国用（2013）第0XX9号土地证已评估面积2358.4平方米、贵国用（2013）第0XX6号土地证已评估面积33343.4平方米、贵国用（2013）第0XX7号土地证已评估面积6455.3平方米、位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西X号XX山庄X期XX#、XX#座XX-XX店铺、XXX-XXX店铺。 顺德区法院查明，关于原告刘宁平与被告辉鹰公司、廖辉珍民间借贷纠纷一案，顺德区法院依据原告刘宁平的财产保全申请，于2015年8月31日作出（2015）佛顺法民一初字第544号之一民事裁定书，裁定冻结廖辉珍、辉鹰公司在银行的存款60200000元或查封、扣押其相应价值的财产，并查封了辉鹰公司所有的位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西八宗地[土地证号：贵国用（2013）第0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX]、位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西三宗地[土地证号：贵国用（2013）第0XXX、0XXX、0XXX]、位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西X号地[土地证号：贵国用（2013）第0XXX]、位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西X号XX山庄X期XX#XX#商业房产及XX山庄X期商业X的房产，查封期限至2018年9月8日止。后经顺德区法院调解，双方达成协议并经顺德区法院确认，顺德区法院作出的（2015）佛顺法民一初字第544号民事调解书已经发生法律效力。根据上述民事调解书，廖辉珍、辉鹰公司确认欠刘宁平借款本金人民币40000000元及利息（其中30000000从2013年7月12日起计算，10000000元从2013年8月8日起计算，上述两笔借款利息均按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止）。两被告承诺上述借款本息在2015年11月30日前清偿完毕；刘宁平对辉鹰公司用于上述借款本息作为抵押担保物的房产[土地他项权证为贵他项（2013）第32、60、75号]在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；……。因义务人未按期履行上述法律文书确定的义务，权利人向顺德区法院申请强制执行，顺德区法院依法受理，立案号为（2016）粤0606执5087号。2016年5月23日，顺德区法院作出（2016）粤0606执5087号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人廖辉珍,辉鹰公司的银行存款人民币62749948.67元（含执行费130019.93元）及迟延履行期间的债务利息；或扣留、提取被执行人等额收入；或查封、扣押、变卖、拍卖被执行人等额的财产。在执行过程中，顺德区法院对上述查封的房产进行了评估。异议人向顺德区法院提出书面异议。 听证过程中，异议人辉鹰公司与申请执行人刘宁平、被执行人廖辉珍均确认，申请执行人对土地证号为贵国用（2013）第0XXX、0XXX、0XX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX号、第0XXX、0XXX、0XXX号、第0XXX号的土地使用权享有抵押权，并办理了抵押登记手续，他项权证分别为贵他项（2013）第XX、XX、XX号。在上述土地办理了抵押登记后，异议人在部分土地上开发了房地产。 顺德区法院认为，本案异议人请求停止执行并解除查封的标的[土地证号为贵国用（2013）第0XXX号、第0XXX号、第0XXX号土地使用权以及位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西X号XX山庄X期XX#、XX#座XXX-XXX店铺、XXX-XXX店铺所占用的土地使用权]均已抵押给申请执行人刘宁平并办理了抵押登记，且顺德区法院（2016）粤0606执5087号执行案件的执行依据是（2015）佛顺法民一初字第544号民事调解书，该调解书已经发生法律效力，确认申请执行人刘宁平对上述土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，因此，顺德区法院根据生效法律文书对上述土地使用权采取执行措施，并无不当。异议人请求停止对涉案房产的执行，理由不充分，顺德区法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人辉鹰公司的异议请求。 复议申请人辉鹰公司向本院提出复议，请求：1.撤销顺德区法院作出的（2018）粤0606执异309号执行裁定书；2.解除对土地证号为贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号的土地使用权的查封。 事实和理由：一、顺德区法院已查封的复议申请人的财产已经远远超过了待执行的债权，其作出执行裁定时未考虑复议申请人提出的超标的查封问题，属于法律适用错误。（2016）粤0606执5087号执行裁定书明确裁定：冻结、划拨被执行人廖辉珍，辉鹰公司的银行存款人民币62749948.67元（含执行费130019.93元）及延迟履行期间的债务利息；或扣留、提取被执行人等额收入；或查封、扣押、变卖、拍卖被执行人等额的财产。根据（2016）粤0606执5087号告知书，顺德区法院已查封的复议申请人财产经评估（部分土地未评估的情况下）为138185700元。复议申请人被查封未评估土地达49822.5平方米，如果按照已评估土地评估标准，未评估土地价值不低于3700万。因此顺德区法院查封的土地超过17000万元，已经远远超过了待执行的债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”的规定，顺德区法院未就超标的查封问题予以审查，属于法律适用错误。考虑到时间的推移，待执行的标的有所增加，现复议申请人要求解除对土地证号为贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号的土地使用权的查封，不再要求对位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西X号XX山庄X期XX#、XX#座XXX-XXX店铺、XXX-XXX店铺解除查封。 二、执行查封与抵押分属不同的法律关系。执行查封应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律规定依法进行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律规定均没有规定抵押的财产应当或可以超标的进行查封。如果刘宁平认为其抵押权受到侵害，可以另行起诉。实际这个问题也不存在，因为刘宁平抵押债权已经通过查封其他财产足以保障其债权的实现。因此顺德区法院以土地证号为贵国用（2013）第0349号、贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号的土地使用权及位于贵溪市XX国道以南、XX公路以西X号XX山庄X期XX#、XX#座XXX-XXX店铺、XXX-XXX店铺已抵押给申请执行人刘宁平为由，驳回复议申请人异议的理由不能成立。 三、复议申请人要求解封土地证号为贵国用（2013）第0349号、贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号的土地使用权符合法律及事实情况。1.解除上述三宗土地查封后剩余已查封财产足以偿还待执行债务，复议申请人要求解除上述三宗土地查封符合法律规定。上述三宗土地，由于部分土地上已开发并建设有构建物，因此已开发部分未予评估，仅评估了未开发部分。上述三宗土地实际开发及评估情况为：（1）土地证号为贵国用（2013）第0XXX号的土地证载面积为32152平方米，未开发面积为2358.4平方米，已开发面积为29793.6平方米（未评估），未开发面积经评估价值为208.48万元。（2）土地证号为贵国用（2013）第0XXX号的土地证载面积为38373.8平方米，未开发面积为33343.4平方米，已开发面积为5030.4平方米（未评估），未开发面积经评估价值为2947.56万元。（3）土地证号为贵国用（2013）第0XXX号的土地证载面积为21453.8平方米，未开发面积为6455.3平方米，已开发面积为14998.5平方米（未评估），未开发面积经评估价值为570.65万元。以上三宗土地已评估土地价值为3726.69万元。复议申请人被查封财产中已评估财产价值为138185700元，扣除3726.69万元，尚余100918800元，足以偿还待执行债务。2.解除上述三宗土地查封也是符合事实情况的。上述三宗土地部分土地已经开发，已经有建筑物，价值较大，且可能存在纠纷。评估机构对上述三宗土地中已开发的部分未进行评估，该部分价值无法确定，无法进行拍卖。上述三宗土地，每一宗均为完整的土地，有独立的使用权证，无法进行分割查封，且上述三宗土地中未评估的土地面积达49822.5平方米，如果按照已评估土地的评估标准，未评估土地价值不低于3700万。查封上述土地，造成复议申请人无法正常进行经营活动，会造成复议申请人严重的经济损失。 综上，请求撤销顺德区法院（2018）粤0606执异309号执行裁定，支持复议申请人的复议请求。 复议期间，复议申请人辉鹰公司向本院提交辉鹰公司营业执照、廖辉珍身份证、（2018）粤0606执异309号执行裁定书、（2016）粤0606执5087号告知书、（2015）佛顺法民一初字第544号民事调解书、不动产权籍调查表、深圳市国策房地产土地估价有限公司作出的深国策评字FS[2017]090007号房地产估价报告、广东国盛房地产土地评估有限公司作出的粤国盛评字[2017]估字第Q09001号土地估价报告、粤国盛评字[2017]估字第Q08003号土地估价报告、粤国盛评字[2017]估字第Q08005号土地估价报告各一份，不动产测量报告五份，均为复印件。经审查，本院对不动产权籍调查表、不动产测量报告的真实性、关联性不予确认；对其他证据的真实性均予以确认。 复议期间，申请执行人刘宁平及被执行人廖辉珍未发表意见亦未向本院提交证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 另查明一，位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西八宗地土地证号分别为贵国用（2013）第0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX号，对应的他项权证号为贵他项（2013）第0XX号。本案执行过程中，顺德区法院依法委托广东国盛房地产土地评估有限公司对上述土地使用权进行价值评估，该评估公司于2017年8月28日作出粤国盛评字[2017]估字第Q09001号土地估价报告。该土地估价报告载明：上述八宗地证载面积分别为32152、2138.2、6921.1、1755.5、2062.9、6839.7、4507.3、296.3平方米；土地证号为贵国用（2013）第0XXX号的宗地与多宗地块合并开发建设，地上有数栋建筑物，已经取得预售证，据了解有部分单位已经出售；根据被执行人提供的《龙腾山庄土地汇总》资料显示，该宗地剩余未开发土地面积为2358.4平方米（证载面积为32152平方米），应委托方要求，本次评估剔除地上已有建（构）筑物部分已开发土地面积，仅评估其未开发部分用地面积，该宗地部分平整；土地证号分别为贵国用（2013）第0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX、0XXX号的七宗地，宗地未平整，部分为山体，且地块分布较零散；上述八宗地评估土地总面积为26879.4平方米，评估土地总价为2072.07万元。 另查明二，位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西三宗地土地证号分别为贵国用（2013）第0XXX、0XXX、0XXX号，对应的他项权证号为贵他项（2013）第0XX号。本案执行过程中，顺德区法院依法委托广东国盛房地产土地评估有限公司对上述土地使用权进行价值评估，该评估公司于2017年8月28日作出粤国盛评字[2017]估字第Q08003号土地估价报告。该土地估价报告载明：上述三宗地证载面积分别为2093、38373.8、21453.8平方米；上述三宗土地部分平整，与多宗地块合并开发建设，地上有数栋建筑物，已经取得预售证，据了解有部分单位已经出售；根据被执行人提供的《龙腾山庄土地汇总》资料显示，土地证号为贵国用（2013）第0XXX、0XXX号的两块宗地剩余未开发土地面积分别为33343.4、6455.3平方米（证载面积分别为38373.8、21453.8平方米），应委托方要求，本次评估剔除地上已有建（构）筑物部分已开发土地面积，仅评估其未开发部分用地面积，该宗地部分平整；上述三宗地评估土地总面积为41891.7平方米，评估土地总价为3703.23万元。 另查明三，位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西一号地土地证号为贵国用（2013）第0XXX号，证载座落为贵溪市XX镇××国道以南、XX镇政府以西一号，对应的他项权证号为贵他项（2014）第0XX号。本案执行过程中，顺德区法院依法委托广东国盛房地产土地评估有限公司对上述土地使用权进行价值评估，该评估公司于2017年8月28日作出粤国盛评字[2017]估字第Q08005号土地估价报告。该土地估价报告载明：上述宗地未平整；根据委托方提供的《国有土地使用证》[贵国用（2013）第0XXX号]及《贵溪流口镇政府西侧地块规划设计条件通知书》[贵规条字（2007）006号]，上述宗地所在为一块总用地面积为104365平方米的地块，结合该宗地实际状况并根据最有效利用原则，认为该宗地应按总用地规划条件进行整体建设；上述宗地评估土地总面积为31569平方米，评估土地总价为2231.93万元。 另查明四，本案执行过程中，顺德区法院依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对位于贵溪市XXX国道以南、XX公路以西X号XX山庄X期XX#、XX#商业房产及XX山庄X期商业X的房产进行价值评估，该评估公司于2017年9月6日作出深国策评字FS[2017]090007号房地产估价报告。该房地产估价报告载明：上述房产（共34套）对应的国有土地使用证号为贵国用（2012）第0XXX号，评估价值为5811.34万元。 本院认为，首先，复议申请人辉鹰公司将名下贵溪市XX国道以南、XX公路以西十二宗土地均作为其对申请执行人刘宁平所负涉案债务的抵押物，可见辉鹰公司对涉案债务及上述抵押物的市场价值应进行过估量与比较后才办理抵押登记，现并无证据证实辉鹰公司明显超标的办理抵押登记；且本案执行依据即（2015）佛顺法民一初字第544号民事调解书已确认刘宁平对辉鹰公司用于涉案借款本息作为抵押担保物的房产【土地他项权证为贵他项（2013）第0XX号[实为贵他项（2014）第0XX号]、贵他项（2013）第0XX号、贵他项（2013）第0XX号】在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，该调解书也是双方当事人真实的意思表示，故顺德区法院根据上述生效法律文书对涉案抵押物采取强制执行措施，符合法律规定，并无不当。复议申请人要求解封抵押物即贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号、贵国用（2013）第0XXX号土地使用权，依据不足。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，被执行人需清偿的债务除生效法律文书确定的本金及一般债务利息外，还包括迟延履行期间的加倍部分债务利息、执行费用等，因此目前本案最终执行标的金额尚未确定，显然不应以顺德区法院（2016）粤0606执5087号执行裁定所载金额62749948.67元为标准判断是否超标的查封。又因执行标的物即涉案抵押物以及龙腾山庄三期的部分房产的变现受到标的物现状、市场波动、确定拍卖保留价时依法可以下浮等因素的影响，且辉鹰公司申请解封的三宗土地均有独立的土地使用权证，均为不可分物，但现均为部分开发部分未开发的状态，故该三宗土地在执行过程中变现难度大，变现价值难以判断，其余查封的土地也存在与其他地块合并开发的情况，变现价值也难以判断。总体而言，无法确定涉案查封的房地产的变现款明显超出被执行人对申请执行人所负债务，应由复议申请人辉鹰公司承担举证不能的法律后果。至于辉鹰公司在上述三宗土地设定抵押后进行开发销售而导致的风险应由辉鹰公司自行承担并另循途径解决，该事由不属于法院解除查封的法定事由。综上分析，复议申请人辉鹰公司对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定系片面理解及引用，顺德区法院查封涉案房地产不属于明显超标的查封。复议申请人辉鹰公司的复议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人江西辉鹰房地产开发有限公司的复议请求，维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606执异309号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年九月三十日 法官助理钟燕莲 书记员黄榕霞