文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初13838号原告（反诉被告）：张君，男，1979年8月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）：张文英，女，1982年11月16日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。两原告（反诉被告）的共同委托代理人：张海国、廖秀娟，分别系广东邦杰律师事务所律师、律师助理。被告（反诉原告）：卓展辉，男，1951年3月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告（反诉原告）：张菲菲，女，1954年3月4日出生，汉族，住址同上。被告（反诉原告）：卓敏，女，1982年10月14日出生，汉族，住址同上。三被告（反诉原告）的共同委托代理人：廖建勋、李锋，分别系广东保典律师事务所律师、实习律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪。原告（反诉被告）张君、张文英诉被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏，第三人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张君、张文英及其共同委托代理人张海国，被告（反诉原告）张菲菲及三被告（反诉原告）的共同委托代理人廖建勋、李锋到庭参加了诉讼；第三人合富公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张君、张文英诉称：两原告系夫妻关系。2017年2月24日，在第三人的居间服务下，两原告与三被告签订了《存量房买卖合同》，约定原告以6330000元的价格向被告购买广州市天河区龙口中路11号3B房。原告已根据合同约定，于2017年2月25日前向被告足额支付了定金200000元并要求被告在收到定金之日起60日内提供齐全材料以配合原告向银行申请贷款。但被告自收到定金后，以各种理由推托，不肯配合原告进行网签并向银行申请贷款。经原告及第三人多次电话及上门催促，被告均不予理睬，避而不见，未在约定的期限内配合原告办理贷款手续。为此，原告曾两次向被告发出《催告函》，但被告全部拒收。被告拒收《催告函》后，原告两次委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收函后三日内配合原告办理相关贷款手续，继续履行合同，但被告全部拒收，也不配合原告办理贷款手续，致使无法继续履行合同。被告的严重违约行为已导致原告购房成本及银行贷款利息大幅增加，并给原告造成巨大的经济损失。原告只得与被告解除已签订的《存量房买卖合同》，要求被告依法承担相应责任。原告认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受到法律保护。被告未能履行相应的责任，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、三被告连带向两原告返还定金200000元及利息（从2017年5月26日起计至三被告清偿之日止，按年利率6%计算）；二、三被告连带向两原告赔偿违约金633000元；三、三被告承担本案全部诉讼费。被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏共同辩称：被告的行为不符合法定解除及双方约定解除的情形，原告发函解除合同无任何事实及法律依据，也不产生合同解除的法律效果。根据《中华人民共和国合同法》的规定，只有在一方当事人明确表示不履行合同或迟延履行主要义务，经催告后仍不履行合同的，另一方才享有法定的解除权。根据双方签订的合同第三条第1项及第四条第2项约定，被告的合同主要义务是在2017年5月31日前在第三人的协助下与原告办理房屋的产权变更登记手续，并于收齐房款当天向原告交付房屋，被告只有配合原告向银行办理按揭贷款手续的附随义务。签订合同后，被告为尽快办理房屋交易手续，多次催促原告及第三人，且实质配合原告办理按揭手续。为了配合原告办理银行按揭手续，被告多次到民政部门询问甚至到法院开具相关离婚证明等材料，这些事实说明被告确实在积极履行合同义务。原告最后无法办理按揭贷款的真正原因是被告于2017年5月10日拿到法院出具的离婚证明后，原告要求被告支付违约金，在双方无法达成协议的情况下，原告没有再去办理相关的银行按揭手续。被告在本案中没有根本违约的情形，被告的行为在本案中也不符合合同约定解除的情形。根据合同第九条第1项约定，只有被告在不按合同约定将房屋出售给原告的情况下才应当支付相应的违约金。但实际上，被告既没有明确表示不出售房屋，也未明确表示在2017年5月31日将不配合办理过户手续。被告一直以自己的行为表示希望能够尽快出售房屋并拿到房款，以便筹集资金购买其他房屋。同时，合同还约定双方于2017年5月31日在第三人的协助下办理过户手续。被告从来没有说过不配合办理过户手续，相反，原告在合同约定的办理过户手续期限之前就发函提出解除合同，原告的行为才属于根本违约，其应当承担相应的违约责任。被告的行为不符合法定及约定解除的情形，故原告不享有解除合同的权利，其发出解除合同通知也不产生解除合同的法律效力。原告在2017年5月27日即合同约定办理过户日期之前就发函解除合同，而实际上，原告于2017年6月2日或之前已与其他人另行签订了房屋买卖合同，该事实证明原告在本案合同还没有解除之前就打算另行购买其他房屋，其主观上根本没有继续履行合同的意思。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告的违约行为已致使本案合同无法继续履行，已经构成根本违约，故被告享有解除合同的权利并可要求原告承担相应的违约责任。被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏共同反诉称：2017年2月24日，被告与原告、第三人签订《存量房买卖合同》，约定原告购买被告的广州市天河区龙口中路11号3B房。根据合同约定，原告应在签署本协议后60日内签署银行按揭机构办理按揭文件及支付贷款所需的费用；原告应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年4430000元的银行按揭贷款。然而，自被告于2017年2月25日收到原告支付的定金之后，在其后1个多月的时间里，原告和第三人却无故怠于办理银行贷款手续。被告不断通过电话、短信，甚至投诉等方式催促原告和第三人尽快积极落实办理银行贷款手续的具体日期。2017年4月初，原告告知被告，因被告张菲菲与被告卓展辉已离婚，根据贷款银行的相关规定，需被告向贷款银行出具相关离婚证明后才可继续办理银行贷款手续。由于被告张菲菲与被告卓展辉的离婚证均早已丢失，故被告向民政局申请出具离婚证明，而民政局明确告知被告，根据现行政策已无需再办理相关证明材料。2017年4月12日，第三人组织双方共同办理银行按揭手续。但在办理过程中，原告却一直主张被告缺少离婚证明、无法继续办理贷款手续，而被告也向原告和第三人说明上述情况。随后被告根据第三人和原告的要求，于2017年4月17日向广州市越秀区人民法院申请补发证明离婚的裁判文书，但法院却告知被告须到2017年5月10日才能领取。鉴于上述客观情况，被告立即告知第三人与原告，并于2017年5月8日通过手机短信方式通知原告与第三人于2017年5月10日即可领取离婚证明，并要求其尽快落实办理银行按揭手续事宜。被告领取离婚证明后一直希望尽快办理银行按揭，但原告委托的律师却于2017年5月12日通过第三人向被告发出手机短信，告知被告需要赔偿350000元才继续配合履行合同。2017年6月2日，被告收到原告寄出的《解除房屋买卖合同通知》，以被告“未采取任何实质履约行为、合同已过履约期”为由，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并要求被告支付违约金。被告认为，原告怠于履行合同义务和单方解除合同的行为已构成严重违约，应当承担违约责任，具体理由如下：第一、被告在签订合同后就一直积极配合办理银行按揭的相关手续资料，并曾多次催促原告与第三人履行合同义务。但由于原告与第三人一直怠于办理银行按揭手续，也未能及时、准确地指引被告提供相关材料，最终致使被告延期提供办理银行按揭手续的材料，无法按时完成相应的交易手续。第二，本案合同未详细约定合同解除的具体条件，而在被告从法院领取离婚证明后，原告并未事先以催告的方式要求履行合同。另外，被告在约定期限届满前就明确告知原告和第三人待法院开具离婚证明后即可立即办理相关银行按揭手续，故上述事实亦不符合《中华人民共和国合同法》关于合同法定解除的条件。原告随意单方解除合同的行为，明确表示其已不再继续履行合同义务，属于根本违约。因此，被告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定享有合同的法定解除权，有权解除合同并要求原告支付相应违约金。综上所述，被告认为，虽然被告一直积极配合原告办理银行按揭手续，但原告却以各种理由怠于履行其合同义务，甚至在被告已事先明确告知原告因法院开具证明材料的时间较长，可能导致办理银行贷款手续稍有延长的情况下就随意单方解除合同，该行为充分表明其在主客观上已无意继续履行合同，显然属于根本违约，原告对此应承担相应的违约责任。现被告特向法院提起反诉，请求法院判令：一、解除原、被告双方于2017年2月24日签订的《存量房买卖合同》（合同号为：GHA0032325）；二、原告向被告支付违约金633000元；三、原告承担本案的全部诉讼费用。原告（反诉被告）张君、张文英对反诉共同辩称：一、被告反诉的事实及理由颠倒黑白，歪曲事实。原告与被告在签订合同后，在2017年3月30日约定双方办理网签及贷款手续，并非被告所说在一个月内怠于履行办理银行贷款手续，而是原告多次约了第三人及被告办理相关手续，但被告总是以各种理由拒绝办理。《存量房买卖合同》约定了于2017年4月25日前由被告配合办理网签及贷款手续，在此之前，即2017年2月25日至4月25日期间，原告多次以手机微信及手机短信的形式催告被告办理相应的手续，但被告总是以各种理由拒绝办理。原告也委托了第三人多次催促，但被告又以提高房屋首付等理由或者其他理由不办理。原告已经向贷款银行提供了买方贷款资料及签订了相关申请贷款文件，但由于被告不到场签名及提供卖方需提供的资料，致使原告在相关银行办理的贷款手续全部作废。2017年4月25日是双方约定办理网签及贷款手续的最后时间，由于被告不配合，原告委托第三人发出催告函给被告，但被告仍然置之不理。原告也曾发函给被告要求其办理相关手续，但被告仍然置之不理。2017年4月25日之后，原告又再次发函给被告，但被告全部拒收。为此原告委托律师向被告发出律师函，要求被告积极配合原告办理网签及贷款手续，但两份律师函全部被拒收。被告也未以任何实际行动来表明要继续履行合同，被告明知2017年4月25日是办理网签及贷款手续的双方约定的最后时间，但以实际行动拒绝了原告的各种请求。在原告发出催告函期间，有且只有一次被告通过第三人表达了其想要提高首付款的要求，但此时广州的银行贷款利率已经由八五折变成了九五折。由于被告的各种不诚信行为，原告曾通过第三人表达了想要双方协商签订继续履行合同的补充条款，并要求被告承担违约责任，但被告未与原告进行任何商谈。被告以实际行动表明了不再履行合同，已经达到了《中华人民共和国合同法》相关的根本违约的程度。原告有权依据《中华人民共和国合同法》的相关规定在给予了被告合理的履行期限仍然遭到拒绝的情况下，与其解除合同。二、原告由于具有刚性需求，在数次催告被告履行无果的情况下，若不及时解除合同，必然会给原告造成更大的经济损失。现在原告所购买的唯一住房也是在被告与原告签订的合同所买卖的房屋的同一小区，房屋的面积不变，但位置靠近路边，没有本案买卖房屋位置好，但房价已经上涨到了7050000元，比本案买卖房屋高出了720000元，且利息损失也进一步扩大。若被告能够按照约定配合办理网签及贷款手续，原告贷款的利率是银行基准利率的八五折，在原告实际购买另外一套房屋时，银行贷款利率已经是银行基准利率的九五折，原告贷款本金400多万元，利息损失高达几十万元，原告迫于无奈只能与被告解除合同另行购买其他房产。三、虽然原、被告签订的《存量房买卖合同》约定的最后交易过户期限为2017年5月31日，但被告多次拒绝履行义务，以该实际行动向原告表明其拒绝履行合同，在没有完成网签及取得银行同贷书的情况下，是不可能进行房屋过户手续的。截至2017年5月27日，被告仍然处于失联状态，连网签及贷款手续都没有办理，更不可能在2017年5月31日前办理过户手续。原告在2017年5月27日解除合同也是出于对被告的种种违约行为的不安，根据被告的实际行动及广州房屋价格飞速上涨的情况而作出的不得已的行为。因此，被告的反诉没有事实及法律依据。原告与被告签订买卖合同之后一直积极履行合同，在2017年3月29日已经与被告、第三人约定办理网签及贷款手续，当时被告告知由于被告卓展辉、张菲菲已经离婚，在当天无法办理贷款手续，拒绝了原告办理网签及贷款手续的要求。在此之后，原告多次要求被告履行合同，但至2017年5月27日均没有得到任何实质性的履约行为的回复，在此情况下，原告认为被告已经构成根本性的违约，所以提出解除合同并另行购买其他的房产。原告的孩子在龙口西小学上学，在原告已经出售了原来的学区房后，如果不购买该学区的房屋，将影响孩子继续上学。被告多次提出要提高首付款、将首付款提前支付等要求，以此作为继续履行合同的条件，且在已与原告及第三人协商一致在合同约定的时间范围内即2017年3月30日共同办理网签及贷款手续的情况下，被告无故毁约不办理，并于2017年4月7日致电给第三人，投诉原告一直不予配合相关合同执行的条件，并在该情况下事先采取了电话录音。基于被告的种种行为，原告有理由怀疑在合同履行的过程中，被告因为房产价格的上涨及其他原因采取各种方式蓄意不配合继续履行合同。第三人合富公司未到庭参加诉讼，但提交了书面意见述称：一、第三人是房屋买卖的经纪方。2017年2月24日，买卖双方就位于广州市天河区龙口中路11号3B房相关事宜达成一致，并签署了《存量房买卖合同》。二、根据合同的约定，本次交易的付款方式为银行按揭付款，卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。合同签署后，买卖双方一直未能就余下交易事宜达成协商一致，导致交易至今未能完成。三、对于买卖双方是否解除买卖合同，第三人无异议，但第三人不同意解除居间关系，并保留追究中介费的权利。经审理查明：2017年2月24日，三被告（甲方/卖方）与两原告（乙方/买方）及第三人（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0032325），约定甲方将广州市天河区龙口中路11号3B房（下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积为136.84平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额6330000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理产权转移登记，丙方应当于2017年5月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达等。该合同附件为《付款方式》，约定定金20000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方；定金余款180000元，买方须在2017年2月25日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年4430000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）1700000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）4430000元，由贷款银行直接划给卖方等。2017年2月24日，原告向被告支付了定金20000元。2017年2月25日，原告向被告支付了定金180000元。其后，原告多次按照案涉房屋的地址及《存量房买卖合同》上所记载的卖方地址向被告邮寄函件，但均因电话不接、上门无人等原因被退件。2017年5月27日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知》，以被告未采取任何实质履约行为、合同已过履约期为由，要求解除《存量房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。被告确认于2017年6月2日收到上述通知。现原告以被告拒绝履行合同为由，向本院提起诉讼；被告提起反诉。诉讼过程中，原告主张其于《存量房买卖合同》签订后已积极办理按揭贷款手续，并多次以微信和短信的形式催促被告办理相应的手续，但被告总是以各种理由拒绝办理，原告也委托了第三人多次催促，但被告又以提高房屋首付等方式或者其他理由不办理；由于被告不配合，原告多次发函给被告，但被告拒收；后原告又多次向被告发出律师函，告知被告配合履行合同义务，但被告均以实际行动表明了不再履行合同，其实际行为已达到《中华人民共和国合同法》规定的根本违约的程度，原告有权依据《中华人民共和国合同法》的规定在给予了被告合理的履行期限仍然遭到拒绝的情况下，与被告解除合同。为予证明，原告提交了手机微信记录及相关EMS邮件作为证据。被告表示由于无法核实手机微信记录中对方人员身份，故对其真实性不予确认。被告又表示其没有收到原告邮寄的EMS邮件，故对其真实性不予确认；被告年纪比较大，担心电话诈骗，所以对于陌生的手机号码没有接听，不知道原告通过EMS快递方式发出邮件。被告主张其一直配合原告办理按揭贷款手续，提供按揭贷款资料，由于被告卓展辉、张菲菲已离婚，而民政部门不再向任何个人出具无婚姻登记记录证明，而原告依旧表示贷款银行需要提供离婚证明，故被告卓展辉、张菲菲于2017年4月17日到广州市越秀区人民法院申请补领证明确已离婚的裁判文书，而该文书直至2017年5月10日才能领取。为予证明，被告提交了《回执》（复印件，未显示有任何盖章及签名）及（91）东法民字第33号民事调解书作为证据。原告认为《回执》没有原件，对其真实性不予确认；原告对上述民事调解书的真实性予以确认，但认为与本案无关。另，被告提交了手机短信记录，以证明其与原告及第三人的工作人员的联系沟通情况。上述手机短信记录显示，被告主张的第三人的工作人员曾于2017年4月16日就修改《存量房买卖合同补充协议》的草稿进行沟通；原告主张第三人的工作人员于2017年5月7日表示已让其他人员将内容为“刚跟阿姨沟通，现阿姨提出提高首付至250万（阿姨有资金需求），你的意思呢？还有按揭资料这个月十一二号能拿到，才能办理按揭手续，资金能否提前预付？”的信息转发至客户。另，在被告提供的与原告张君的手机短信记录中显示，2017年4月4日，原告张君表示在签买卖合同时被告没有说过卖房子后要买房子，都是后面原告才听被告说买了从化的房和想买金茂的房的；被告前后几次提出与原合同内容不一致的想法，而且一次一次都不一样，每次原告都在能力范围内本着互助的态度和被告协商；2017年5月3日前，原告张君表示须在当天前办理网签面签和银行按揭手续，但打电话给被告还是无人接听，请被告尽快按合同约定办理相关事宜；2017年5月3日，原告张君表示“有什么问题你们可以出来谈下啊，这样电话不接，失联算什么意思？”被告于2017年5月8日表示“我请中介约你网签和做银行按揭，你不回应他们，那视你违约了。”原告认为被告的上述手机短信记录存在删减，是不完整的；从上述手机短信记录可以看出原告已经多次发信息给被告要求办理网签及银行贷款手续，但被告还是置之不理；被告改变了原合同，要求增加首付，但原告与被告协调，被告又处于失联状态。被告主张原告由于另行购买房屋，故解除《存量房买卖合同》。为予证明，被告提交了《广州市存量房买卖合同》《广州市不动产登记查册表》作为证据。一、《广州市存量房买卖合同》，显示签约时间为2018年6月3日，买方为原告，房地产地址为广州市天河区天河北路592号18B房（下简称18B房），建筑面积为138.109平方米，价款为7050000元。二、《广州市不动产登记查册表》，显示18B房于2017年6月16日登记至原告名下。原告确认上述证据的真实性，并认为其孩子在龙口西小学上学，如果不购买该学区的房屋将影响小孩继续上学，故原告在被告根本违约后解除合同，并以更高价格购买案涉房屋同一小区的房屋。为予证明，原告提交了《存量房买卖合同》《广东增值税普通发票》作为证据。一、《存量房买卖合同》，显示买方为原告，签订日期为2017年6月2日，房地产地址为18B房，总成交价为7050000元。二、《广东增值税普通发票》，显示由广州市天河区地方税务局于2017年6月12日开具，金额为7050000元。被告确认上述证据的真实性。由于第三人未到庭参加诉讼，本院发函给第三人要求其就以下问题进行回复：一、原告与被告之间关于案涉房屋的交易过程以及纠纷发生情况？二、原告何时提交齐全办理按揭贷款的资料？三、被告有无提供齐全的办理按揭贷款的资料？如无，是否缺少被告卓展辉、张菲菲的离婚资料？四、被告有无表示其能提供卓展辉、张菲菲的离婚资料等？最早何时作出该表示？何时实际提供了上述离婚资料？五、在交易过程中，被告有无要求提高交际价格或表示不出售房屋？六、原告的证据中提交的各微信聊提记录是否属实？七、被告的证据中提交的通话录音是否属实？八、纠纷发生后，被告是否拒绝回复原告或你司工作人员的微信、短信或电话？后第三人针对上述问题函复本院称，一、2017年2月24日买卖双方签署《存量房买卖合同》，约定定金200000元，首期楼款1700000元，签署合同后的60日内办理按揭贷款手续；合同签署后办理网签前，卖方告知买方，自己出售这套房子的同时也在购买另一套物业，所以需要更多的首付款，要将首期楼款提高至2500000元，用以支付另一套楼的房款，且需要买方提前支付；第三人曾介入协调，但买卖双方最终无法就首期款的支付问题协商一致，以致网签等相关后续均未能顺利完成；二、本次交易为客户自找按揭（二手房屋交易，往往因客户有相熟的按揭公司或贷款银行，可获得较为优惠按揭服务的，经买卖双方协商，自行办理按揭手续，无须中介公司协助），无须第三人跟进按揭手续，买方亦未提供按揭贷款资料给第三人；三、本次交易为客户自找按揭，无须第三人跟进按揭手续，卖方亦未提供按揭贷款资料给第三人；四、卖方在签订合同时未告知其离婚的情况或提供相关资料；在交易过程中，于2017年4月三方曾就提交离婚材料的事宜进行协商，但卖方并未确认可提供离婚材料，且直到本案诉讼前第三人没有收到相关离婚材料；五、在签订合同后办理网签前，卖方有要求提高首付金额，但未要求提高总房价；至于卖方有无明确表示不出售房屋，第三人经办人表示不记得了；六、原告提供的微信（短信）记录，第三人并没有参与，对相关情况不清楚；七、对录音的真实性确认；但该证据只能证明，第三人曾就卖方的投诉进行过处理，投诉的内容不能反映真实的交易情况；另外，第三人曾协调处理买卖双方关于卖方补交离婚材料的事宜；八、纠纷发生后，第三人经办人员曾通过微信、电话、信息、上门拜访等方式联系卖方，但卖方都不理睬。本院认为：原告与被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《存量房买卖合同》包括了原告与被告之间关于案涉房屋的买卖合同关系，以及原、被告与第三人之间的居间合同关系，本院中仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审处。《存量房买卖合同》约定，原告应在签订合同时向被告支付定金20000元、在2017年2月25日前向被告支付定金余款180000元；被告应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助原告申请银行按揭。根据已查明的事实可知，原告已按照合同约定向被告支付了定金200000元，被告应于2017年4月26日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。但由于被告卓展辉、张菲菲已离婚，其直至2017年5月10日才取得离婚的民事调解书，已超过合同约定的上述期限。对于被告迟延提交上述银行贷款需要的资料问题，被告应积极与原告进行协商并取得原告的谅解，但根据已查明的事实可知，被告在合同履行过程中，提出让原告增加首付款的要求，之后还拒绝接听原告的电话、拒收原告发出的函件，也对合富公司的工作人员的电话、手机短信、微信等不予理睬，从而导致《存量房买卖合同》未能继续履行。因此，原告在此情况下向被告发出《解除房屋买卖合同通知》，该行为符合法律规定，被告于2017年6月2日收到上述通知时，《存量房买卖合同》依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，原告要求被告返还定金200000元及利息的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。但原告要求该利息自2017年5月26日起、按照年利率6%的标准计算，该主张缺乏依据，本院不予支持。本院判令该利息应以200000元为本金，自2017年6月3日起计算至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以不超过原告主张的年利率6%的标准为限。另，《存量房买卖合同》约定，被告不将案涉房屋出售给原告的，应当向原告支付成交价10%的违约金，现原告据此约定要求被告支付违约金633000元（6330000元×10%），对此诉讼请求，本院综合原告已另行购买房屋等案情，根据公平原则，酌情判令被告向原告支付违约金400000元，但相应的诉讼费用及保全费用由被告承担。由于被告违约导致《存量房买卖合同》已于2017年6月2日解除，被告要求解除《存量房买卖合同》及要求原告支付违约金633000元的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）张君、张文英返还定金200000元及利息（以200000元为本金，自2017年6月3日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以不超过年利率6%的标准为限）；二、被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）张君、张文英支付违约金400000元；三、驳回原告（反诉被告）张君、张文英的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12180元、保全费4710元，反诉受理费30270元、保全费3685元，均由被告（反诉原告）卓展辉、张菲菲、卓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘绮华人民陪审员  苏丽颜二〇一八年九月十七日书 记 员  罗小玲            本判决书于2018年   月   日送达