连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 ` （2017）苏0706民初7832号 原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。 负责人：葛儒，该分行行长。 委托诉讼代理人：吴龙球，该分行职员。 委托诉讼代理人：李刚，江苏永信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏华德律师事务所，住所地连云港市海州区朝阳中路29号。 负责人：王元伦，该所主任。 委托诉讼代理人：胡继云，江苏华德律师事务所律师。 被告（反诉被告）：连云港市蒙娜丽莎婚纱摄影馆，住所地江苏省连云港市海州区朝阳中路100号。 负责人：王宏安，该公司执行合伙人。 第三人：易金李，男，1977年5月14日出生，汉族，住南京市建邺区。 第三人（反诉被告）：王春熬，男，1965年3月27日出生，汉族，住河南省三门峡市陕县。 委托诉讼代理人：方光快，江苏播仁律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：王宏安，男，1976年8月10日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：方光快，江苏播仁律师事务所律师。 原告(反诉被告)中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）诉被告（反诉原告）江苏华德律师事务所（以下简称华德律所）、被告（反诉被告）连云港市蒙娜丽莎婚纱摄影馆（以下简称蒙娜丽莎摄影馆）、第三人易金李、第三人（反诉被告）王春熬、王宏安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，依法重新组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理期间，原告农行连云港分行申请追加蒙娜丽莎摄影馆为共同被告，被告华德律所申请追加王春熬、王宏安为第三人参加诉讼。为了查明案件事实，本院依法追加易金李为第三人参加诉讼。被告华德律所在本案中提出反诉，本院依法予以合并审理。原告（反诉被告）农行连云港分行的委托诉讼代理人吴龙球、李刚，被告（反诉原告）华德律所的负责人王元伦、被告（反诉被告）蒙娜丽莎摄影馆的负责人王宏安、第三人易金礼、第三人（反诉被告）王宏安及其与第三人（反诉被告）王春熬的共同委托诉讼代理人方光快到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行连云港分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告华德律所事实上的租赁关系；判令被告华德律所在解除事实上的租赁关系后立即搬出租赁标的物，将租赁标的物交还原告；2.判令被告华德律所给付已拖欠的实际租赁费用148467.9元（从2013年1月1日到2015年3月31日。其中2013年63840元；2014年67032元；2015年1月到3月17595.9元，月均5865.3元），并按月费用5865.39元计算至实际交付之日止；3.被告蒙娜丽莎摄影馆在接受的财产范围内负责退还房屋并和被告华德律所共同承担实际占有使用费的责任；4.被告王宏安在查明的占用财产范围内承担退还房屋并与二被告共同承担实际占有使用费的责任。事实和理由：2009年初，原告与被告华德律所形成事实租赁关系，由被告华德律所承租原告所有的位于连云港市海州区的房屋，双方约定若第二年继续租赁，租金在上一年度基础上递增百分之五。2013年11月15日，原告书面通知被告华德律所，原告2014年度不再继续出租，请华德律所在2013年12月底搬出，租金按实际使用期计算，但华德律所未予理睬。2014年1月27日，被告华德律所向原告发出律师函，认为原告系提前解除合同，要求赔偿损失，但被告华德律所并未将租赁标的物交付原告。2014年2月7日，原告再次向被告华德律所发出书面通知，告知不再继续出租，请华德律所在2014年3月底搬出，租金按实际使用期限计算，但被告华德律所不仅未向原告交还标的物，还不缴纳租金至今。到目前为止，被告华德律所欠付租金为148467.9元。在本案审理期间，原告认为被告华德律所称租赁房屋在2013年1月1日交付给被告蒙娜丽莎摄影馆、王宏安。被告蒙娜丽莎摄影馆、王宏安明知自己无权接收房屋而实际占有房屋，应当与被告华德律所共同承担支付房屋占有使用费及退还房屋的义务。 被告华德律所辩称：1.原告错列答辩人为被告，混淆法律关系，违反了合同相对性原则。（1）原告和易金李、国医康医院的租赁合同至今未解除；（2）连云港市鼎煌婚纱摄影有限公司（以下简称鼎煌公司）股东及鼎煌公司均在易金李的公司向原告代交租金。原告书面同意将涉案房屋转租给鼎煌公司用于鼎煌公司工商登记，鼎煌公司的股东是代为履行原告和易金李的租赁合同，且该转租合同得到原告的认可，合法、有效；（3）答辩人只是在鼎煌公司与原告的租赁有效期内与鼎煌公司的股东进行了短期的合作，答辩人充其量也只是通过鼎煌公司的股东授权代鼎煌公司向原告交纳租金，所以答辩人和原告毫无关系。因此原告列答辩人为被告没有事实和法律依据，也违反合同相对性原则，应该予以驳回；（4）事实上，原告一直以来也只认鼎煌公司股东及鼎煌公司的代理人王宏安，从来不和答辩人直接发生联系。例如答辩人代鼎煌公司交房租，但原告从来不给答辩人开具发票，因为他们只认鼎煌公司及其代理人，原告到现在也拿不出一张开给答辩人发票的底联。再例如，涉案房屋漏雨时原告都是让答辩人和鼎煌公司的代理人王宏安私下解决，答辩人和原告代理人、王宏安及蒙娜丽莎摄影馆签订的补充协议就充分证明这一点。2.自2013年1月1日起，答辩人就未实际使用过涉案房屋。原告在此之前就提前三年终止了它与鼎煌公司的租赁协议。答辩人为了减少麻烦，根据合同相对性原则，于2013年1月1日与鼎煌公司代理人王宏安签订了《解除合作协议书》，双方解除了合作关系，并将房屋交给了鼎煌公司代理人王宏安，该协议有鼎煌盖章、有王宏安签字，并且双方达成由王宏安代表鼎煌公司股东赔偿我方20万元的协议。答辩人还就此提供了一系列证据证明在2013年1月1日之前已经使用了新的办公用房，法院送达文书已经送到新的办地址，对此原告质证的时候也没有异议，原告在本案的原来二审期间当庭也承认答辩人交回房屋之后，鼎煌公司将该房屋租给案外人改为宾馆，他们在宾馆改造的时候曾经派人阻止，但未阻止住的事实。法院应当以事实为依据，按照谁使用、谁受益、谁付租金的原则来处理本案，原告称答辩人实际使用该房屋与事实不符，也没有证据证实；3.原告违反约定提前三年解除与鼎煌公司股东之间的租赁合同，致使鼎煌公司股东及鼎煌公司股东的合作方即答辩人均造成了很大的经济损失，应该予以赔偿，答辩人在本案提起反诉，要求原告和鼎煌公司股东连带赔偿答辩人的经济损失；4.实际上是鼎煌公司的股东为了成立鼎煌公司，才租赁了涉案房屋。先成立了鼎煌公司，后来又用涉案房屋成立了蒙娜丽莎摄影馆。鼎煌公司与蒙娜丽莎摄影馆股东一致，都是王春熬和王宏安。我们一直认为是一个公司。王宏安与我方签订的协议，其实都是代表鼎煌公司与我们签的。 被告蒙娜丽莎摄影馆辩称，不同意承担房屋占有使用费及退还房屋。是农行连云港分行违约在先，提前终止了合同，给答辩人造成了损失。如果农行连云港分行不解除合同，我不可能作为被告。我们在接到农行连云港分行的通知后都搬离了。期间，多次找过农行连云港分行要求解决问题，但一直没有解决。没有办法，我将租赁房屋装修成了宾馆，未了减少损失。但宾馆一直没有营业执照就没有经营。租赁房屋自始至终都是履行原来农行连云港分行与易金李之间的合同，现在终止合同的错误在农行连云港分行。我方不接受退还房屋，农行连云港分行什么时候赔钱，答辩人什么时候搬离。 第三人易金李到庭到庭述称，房子最初是我与农行签订的租赁协议，盖的是国医康医院的章，国医康医院是我开的。当时法定代表人是我老婆马丽红。国医康医院于2015年3月4日已被注销，有注销手续和登报的记录。当时是王宏安本人找我谈的，王宏安需要这个房子注册鼎煌公司用的，后来经农行连云港分行同意，就给了鼎煌公司做为经营场所，并承诺由鼎煌公司承担一切法律责任。且王宏安他们一直在履行交纳房租的义务，租金是直接交给了农行连云港分行的，我没有经手，具体交到什么时间我不清楚。其他的相关情况我就不清楚了。当时我不知道王宏安与鼎煌公司的关系。 第三人王春熬述称，1.原告起诉诉讼主体错误。国医康医院直至2015年3月4日才注销，在此之前原告和国医康医院之间的租赁合同是合法有效的，原告方至今没有向法庭提供和国医康解除租赁合同的任何证据，而且国医康医院的股东之一易金李也认可合同应该履行到期满为止。在该合同未解除之前，原告和国医康医院及其股东均应当按照该合同严格履行；2.2007年7月5日，原告书面同意国医康医院将该房屋转租给鼎煌公司使用，而不是转租给王宏安使用。在鼎煌公司注销后，蒙娜丽莎摄影馆继续使用该房屋以及其他人使用该房屋，农行连云港分行均是知情的。原告诉讼要求和华德律所解除事实租赁关系不符合事实和法律规定；3.王春熬代理的鼎煌公司在作为次承租人过程中没有违约行为，均是按原告与国医康医院合同的约定按期足额交付租金。是原告以其单位自用的原因单方面要求提前收回房屋，该行为严重违反合同约定，给承租人以及实际使用人造成了影响和损失，原告应当承担相应的赔偿责任。另外，在收到原告方收回房屋的通知后，因为受到通知的影响，所有使用租赁房屋的人都不再继续使用了。原告没有证据证明王春熬和王宏安实际使用该房屋至今。且原告与王春熬和王宏安没有合同相对义务，第三人不应当承担任何责任，综上，法庭应驳回原告的诉讼请求。 第三人王宏安述称：1.鼎煌公司和蒙娜丽莎摄影馆都是我在经营的。王宏安是蒙娜丽莎摄影馆的负责人，蒙娜丽莎摄影馆是合伙企业。原告在另一个案件中将蒙娜丽莎列为被告，在本案中将王宏安列为第三人。列王宏安为第三人主体有误，王宏安个人不应当承担任何责任；2.蒙娜丽莎摄影馆作为与鼎煌公司的合作人已经提出反诉，这也说明王宏安不能作为涉案租赁合同的主体出现在诉讼中；3.鼎煌公司将承租的房屋又租给了华德律所、满堂红。起初是我统一收取交到农行连云港分行，后来是三方根据各自的面积、楼层确认各自的租金比例，由各自交到农行连云港分行。 反诉原告华德律所向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人农行连云港分行、蒙娜丽莎摄影馆、第三人王春熬、王宏安连带赔偿反诉原告装潢、装修损失20万元。（3年租金差价45万元加装潢损失20万元，反诉原告要求20万元是因为和第三人双方达成的协议，本着互谅互让的原则，只要求赔偿20万元）并承担反诉费用。事实和理由：反诉被告农行连云港分行于2007年7月5日将连云港市海州区朝阳房屋整体租赁给鼎煌公司，并让鼎煌公司直接履行其与易金李2006年9月27日的《房屋租赁合同》，且严格按照2006年9月29日的《房屋租赁合同》约定租金数额以及递增方式及该合同附租金计算表约定的租金数额的增长率，收取鼎煌公司租金。因此，反诉被告农行连云港分行多年来以明示及默示的方式向社会表明其与鼎煌公司在履行上述《房屋租赁合同》。基于上述事实及认识，2008年3月1日反诉原告与鼎煌公司按上述《房屋租赁合同》约定期限，在反诉被告农行连云港分行与鼎煌公司租赁期限内，我所与鼎煌公司签订了合作期为2008年3月1日至2016年2月28日的《合作协议》，可至2012年9月底当鼎煌公司前去反诉被告农行连云港分行处缴纳2013年度房租时却被告知反诉被告农行连云港分行上级单位不同意再租，要求收回争议房屋，强制要求鼎煌公司及其合作方搬出。我方被迫于2013年1月1日与鼎煌公司提前终止合作协议，将争议房交回鼎煌公司处，导致我方装潢损失、租金超付损失等共计20万元。反诉原告于2013年1月1日与鼎煌公司及其代理人王宏安达成了解除合同，另行约定赔偿反诉原告损失20万元的协议。如果本案查明反诉被告蒙娜丽莎摄影馆存在违约的情况，其应当与农行连云港分行、鼎煌公司的股东王春熬、王宏安一并向反诉原告承担赔偿责任。 反诉被告农行连云港分行辩称，1.与反诉原告华德律所之间存在事实上的不定期租赁关系。到目前为止，反诉原告都未将房屋交付反诉被告，而是自行交付蒙娜丽莎摄影馆；2.反诉原告在本诉中称与反诉被告农行连云港分行不存在合同关系，反诉原告是自行与鼎煌公司或其代理人解除合作协议。现在又在本案中提起反诉，与本诉答辩意见相悖，故不存在反诉被告赔偿其损失的法律事实；3.反诉被告农行连云港分行向反诉原告发出通知告知不再续租的时间是2013年11月15日，是告知2014年度不再续租.而反诉原告称2013年1月1日就已经与鼎煌公司提前终止协议，搬离标的物，那么反诉原告的所有损失与反诉被告发出的解除通知没有关联。综上，应依法驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告蒙娜丽莎摄影馆辩称，赔偿责任应由农行连云港分行承担，答辩人不应当承担赔偿责任。 第三人易金李述称，没有意见。 反诉被告王春熬、王宏安共同辩称，王春熬、王宏安没有违约行为，不应承担赔偿责任，是反诉被告农行连云港分行存在违约行为。 本案当事人围绕诉讼请求，提交了以下证据：原告举证的房屋所有权证、租金收据、《通知》两份、《律师函》、鼎煌公司工商登记材料，照片等证据；被告华德律所举证《房屋租赁合同》、《住所（经营场所）证明》、《合作协议》、《补充协议》、《解除合作协议书》、营业执照复印件等证据；第三人易金李提供了工商注销通知书复印件及报纸等证据；第三人王春熬、王宏安提供《合作协议》，本院组织各方当事人进行了质证。 本院经审理查明认定事实如下： 2006年9月21日，案外人连云港市国医康医院管理有限公司（以下简称国医康医院）（乙方）与原告农行连云港分行（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告农行连云港分行将坐落于朝阳，房屋结构为砖混，建筑面积1628.9平方米的房屋出租给易金李开办（国医康）医院，租赁期限为自2006年9月30日至2016年9月30日止，租金以12个月为结算周期，第一年租金为人民币30万元，以上一年度租金为基数，每年递增5%。关于装修和改变房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，乙方在承租期间的装潢，归甲方所有，乙方不得随意破坏。双方还对其他事项也进行了约定。落款处甲方盖有农行连云港分行的法人章，易金李在乙方处签名并盖“连云港市国医康医院管理有限公司”。 2007年7月5日，易金李将上述房屋交由鼎煌公司使用。易金李在《住所（经营场所）证明》产权人、法人代表处签名，原告农行连云港分行在尾部签署“同意转租”的意见并加盖公章。此后，涉案房屋由鼎煌公司使用，鼎煌公司按照原告与国医康医院易金李签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务履行，直接向农行连云港分行交纳租金。 鼎煌公司成立于2007年7月12日，法定代表人为第三人王春熬。企业类型为有限责任公司（自然人独资），地址为连云港市新浦区朝阳市规划局东侧，公司股东为第三人王春熬；第三人王宏安为监事。2008年8月12日，鼎煌公司被工商注销。 2008年鼎煌公司租赁期间将所租赁的部分房屋租给案外人江苏华德律师事务所、满堂红龙虾城。2008年3月1日，被告华德律所与鼎煌公司签订1份《合作协议书》，鼎煌公司将其经营场所四楼闲置房屋10间及其配套的洗手间、洗浴间、一楼通向四楼的楼梯、并在一楼东侧门厅处为乙方打通一个门交由被告华德律所使用，双方同时为对方提供相应的特价服务。为利益平衡，被告华德律所2008年综合补偿鼎煌公司人民币5万元，此后每年综合补偿的数额在前一年补偿总额基础上递增5%，并于每个合作年份的2月1日一次性给付。双方的合作期限为八年，自2008年3月1日起至2016年2月28日终止。除非政策性原因及其他不可抗力因素导致甲乙双方不能继续履行本协议，任何一方单方面解除合同或不履行本协议条款，都要给付守约方违约金人民币10万元。双方同时对其他事项进行了约定。 2011年2月11日，被告华德律所（乙方）与被告蒙娜丽莎摄影馆（甲方）在《合作协议书》尾部签订补充协议，约定：一、自2011年3月起，甲方负责楼顶防漏维修工作，且必须在漏雨前做好上述工作。否则引起室内室外装修都由甲方负责。二、2011年3月起，乙方按协议按5万元年递增5%交纳给农行，此前由乙方负责5000元。三、楼梯、四楼卫生间两方共用。第三人王宏安在乙方处签名。 2013年1月1日，被告蒙娜丽莎摄影馆（甲方）与被告华德律所（乙方）签订《解除合作协议书》，约定鉴于农行连云港分行要求收回房屋，双方合作协议无法继续履行，故解除双方于2008年2月28日签订的合作协议，乙方所使用的办公房（四楼）由甲方收回。甲方除双方协议第六条承担违约金责任外，另赔偿乙方未到期损失（包括房屋楼梯、卫生间、门面店等装潢改造损失及租金差价损失共计二十万元），华德律所于2013年1月1日将办公用房移交给甲方，由甲方保管、使用，乙方不得干涉。《解除合作协议书》还载明房屋已交付。第三人王宏安在该协议上签字，并加盖鼎煌公司注销前的公章。被告蒙娜丽莎摄影馆实际使用被告华德律所处交付的租赁房屋后，将租赁房屋改造为宾馆，至今未交还原告农行连云港分行。 被告华德律所、蒙娜丽莎摄影馆、王春熬、王宏安均未将华德律所与鼎煌公司之间的合作事宜、华德律所在解除合作关系后将租赁房屋交给被告蒙娜丽莎摄影馆等事宜告知农行连云港分行。 被告华德律所自2009年开始向原告农行连云港分行交纳租金，年租金每年递增5%。其中2012年10月31日交纳2012年度租金68700元。原告农行连云港分行称自2013年1月1日后，被告华德律所未再向其支付房屋租金。 2013年11月15日，原告向被告华德律所及其他租赁户发出《通知》，载明：各位实际使用户：因我单位自用原因，经行领导研究，现将收回位于新浦区朝阳东路100号连云港农行干部培训学校沿街门面房（含一至四楼）。请各用户于2013年12月底搬离，并按原标准缴纳实际使用期租金。 2013年12月22日，被告华德律所与案外人颜景余签订《房屋租赁合同》，承租案外人颜景余位于连云港市新浦区的房屋作为被告的办公场所。 2014年1月27日，被告蒙娜丽莎摄影馆委托被告华德律所向原告发出《律师函》，载明：中国农业银行股份有限公司连云港分行：本所接受连云港市蒙娜丽莎婚纱摄影馆及王宏安、马同亮和本所自身的委托，特就贵行提前终止与委托人的房屋租赁协议事宜致函贵行：一、贵行与各委托人已形成合法有效租赁关系，委托人所签的租赁房屋协议已得到贵行的追认，贵行并多次依据上述协议向各委托人催收和收取多年租金，故委托人与贵行形成的租赁协议是合法有效的。二、贵行单方提前三年宣告终止与各委托人之间的租赁关系，并强行要求各委托人于2013年12月30日前搬离，已给各委托人造成巨大损失。三、函请贵行充分考虑因贵行单方提前终止协议给各委托人带来的装潢、改造损失、租金差价损失、经营损失和搬家费用等损失，协商解决彼此纠纷，以免给各委托人和贵行造成更大的不必要损失。 2014年2月7日，原告农行连云港分行向被告华德律所、蒙娜丽莎摄影馆及其他租赁户再次发送通知，载明：各位实际使用户（华德律师事务所王元伦）：经市行研究，现将收回位于新浦区朝阳东路100号连云港农行干部培训学校沿街门面房（含一至四楼）。请各用户于2014年3月31日前搬离，并缴纳实际使用期租金。 诉讼中，第三人易金李称：2006年9月8日，国医康医院设立，系自然人独资，法定代表人是马丽红。2015年3月4日被工商注销。其是该医院的实际控制人，马丽红是我妻子。国医康医院与农行连云港分行间的租赁合同在2007年7月5日转租时没有解除，直到合同期满即2016年9月30日解除。但在2007年7月5日后，经农行连云港分行同意由王宏安和鼎煌公司承担一切法律责任，租金由他们支付给农行连云港分行。我对转租的的房屋没有关系了。合同权下所有的权利义务都转给了王宏安和鼎煌公司，我和农行连云港分行两不找了。在转租的时候我就退出了涉案房屋的租赁，涉案合同项下权利和义务直接约束的是王宏安和鼎煌公司，及农行连云港分行，我就跟他们没有关系了。当时只有交接证明即《住所（经营场所）证明》，有农行连云港分行盖章。 原告农行连云港分行称，2007年7月5日之后国医康医院承租的标的物整体转由鼎煌公司承租，且由鼎煌公司与农行连云港分行直接联系，是出租人与承租人的关系，国医康医院与农行连云港分行的合同已经解除。农行连云港分行不再找易金李要租金，易金李也不用交租金，双方两不找了。 第三人王宏安称：“国医康医院与农行连云港分行与其均没有签订书面合同，如果没有书面的租赁协议，当时鼎煌公司就无法办理工商登记，工商部门不给办；因农行连云港分行未跟我方签协议，没有租房协议的话，我们就无法办证，所以后来在办鼎煌营业执照时，农行连云港分行在经营场所证明上写上同意转租、并盖章”。 另查明，2006年9月8日，国医康医院设立，系自然人独资，法定代表人是马丽红。2015年3月4日被工商注销。易金李称其是该医院的实际控制人，马丽红是其妻子。 被告蒙娜丽莎摄影馆成立于2009年2月6日，机构类型为企业非法人，类型为普通合伙企业，地址为连云港市新浦区朝阳，第三人王宏安为执行事务合伙人，合伙人为王宏安、任许娜。 本院认为，本案的争议焦点为：1．国医康医院与鼎煌公司间的关系是转租还是《房屋租赁合同》项下承租人权利义务概括性转让，以及农行连云港分行与国医康医院签订的《房屋租赁合同》是否已终止？2．原告农行连云港分行与鼎煌公司之间的租赁关系是否已终止？3.原告农行连云港分行与被告华德律所之间是否存在租赁关系？4.原告农行连云港分行与被告蒙娜丽莎摄影馆之间是否存在租赁关系？5.被告蒙娜丽莎摄影馆应否在接受的财产范围内负责退还房屋？第三人王宏安应否承担退还租赁房屋、承担实际占有使用费的责任？6.被告华德律所反诉要求农行连云港分行、蒙娜丽莎摄影馆、王春熬、王宏安赔偿装潢、装修损失20万元能否成立？ 关于争议焦点1，本院认为，从第三人易金李到庭陈述与原告农行连云港分行陈述的情况以及鼎煌公司直接向农行连云港分行交纳租金的实际履行情况看，结合原鼎煌公司的监事王宏安的陈述“国医康医院与农行连云港分行与其均没有签订书面合同，如果没有书面的租赁协议，当时鼎煌公司就无法办理工商登记，工商部门不给办”，足以印证国医康医院的易金李系将涉案的《房屋租赁合同》项下的承租人的权利和义务全部转让给了鼎煌公司，虽然农行连云港分行在《住所（经营场所）证明》签署“同意转租”的意见并加盖公章，但这是为了鼎煌公司办理工商登记需要所用，并非法律上的转租，国医康医院与鼎煌公司之间是《房屋租赁合同》项下承租人权利义务的概括性转让关系。具体理由：第一，从当事人的陈述看，国医康医院的易金李到庭陈述在2007年7月5日由鼎煌公司使用《房屋租赁合同》项下的房屋，并按《房屋租赁合同》的约定直接向农行连云港分行交付租金，合同项下的权利义务全部转给鼎煌公司，该合同直接约束农行连云港分行、鼎煌公司和王宏安，他已完全退出，与他已无关系。原告农行连云港分行也称，从此其与易金李双方两不找了，其与鼎煌公司公司间是出租人与承租人的关系。第三人王春熬本人对当时与农行连云港分行、易金李洽谈的具体情况未到庭陈述，其代理人称不清楚，称是转租。被告蒙娜丽莎摄影馆在2014年1月27日在给农行连云港分行的律师函中已确认其与农行连云港分行间存在合法有效的租赁关系。第二，从实际履行的情况看，原告农行连云港分行与鼎煌公司未再另行签订合同，国医康医院、易金李与鼎煌公司间也未签订合同，鼎煌公司按照农行连云港分行与国医康医院签订的《房屋租赁合同》履行权利义务，直接向农行连云港分行缴纳租金并承担合同项下的法律责任。国医康医院退出，不具有承租人和转租人的条件。第三，2013年11月15日、2014年2月7日，农行连云港分行系直接向被告华德律所、蒙娜丽莎摄影馆等实际租用户发出解除合同、搬离、退房及催交租金的通知，并没有向第三人易金李发出，可以印证易金李和农行连云港分行的陈述，即易金李退出，《房屋租赁合同》直接约束鼎煌公司和农行连云港分行，从而进一步证明第三人易金李自2007年7月5日起，将《房屋租赁合同》中承租人的权利义务概括地转让给了鼎煌公司。 国医康医院与农行连云港分行间的租赁合同关系因其将该《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让给鼎煌公司而终止。 关于争议焦点2，本院认为，位于朝阳的房屋系原告农行连云港分行出租给第三人易金李的国医康医院使用，后第三人易金李将房屋交由鼎煌公司使用，原告农行连云港分行同意至此，农行连云港分行与鼎煌公司之间建立了房屋租赁合同关系，但鼎煌公司于2008年8月12日注销。鼎煌公司注销后，其作为合同当事人的资格灭失，原告农行连云港分行与鼎煌公司的租赁合同终止。 关于争议焦点3，本院认为，鼎煌公司于2008年3月1日将部分租赁房屋以合作的形式交给华德律所使用，华德律所将2008年租金5万元交付鼎煌公司，双方之间形成转租关系。2008年8月12日，鼎煌公司注销后，鼎煌公司作为合同当事人的资格灭失，被告华德律所与鼎煌公司的租赁合同终止。 2011年2月11日，被告华德律所与被告蒙娜丽莎摄影馆在《合作协议书》尾部签订的《补充协议》约定了蒙娜丽莎摄影馆对华德律所使用租赁房屋楼顶防漏的维修义务，华德律所的租金直接向农行连云港分行交纳以及楼梯、卫生间两方共用的义务。该《补充协议》不能认定为蒙娜丽莎摄影馆继承了鼎煌公司与华德律所《合作协议》项下的权利、义务成为《合作协议》的一方当事人。 被告华德律所自2009年开始向原告农行连云港分行交纳租金，年租金每年递增5%，其中2012年10月31日交纳2012年度租金68700元。被告华德律所在2013年1月1日以后与农行连云港分行的函件往来中也确认双方形成了合法有效的租赁关系，农行连云港分行与被告华德律所双方并未签订书面的房屋租赁合同，视为双方成立不定期房屋租赁合同关系。被告华德律所在本案中辩称与农行连云港分行不存在租赁关系，其辩解与自认双方形成了合法有效的租赁关系及以自己名义交纳租金的事实明显矛盾，本院不予采信。 对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。农行连云港分行于2013年11月15日向华德律所发送《通知》，通知将收回其所承租房屋，要求2013年12月底搬离涉案房屋，视为农行连云港分行向华德律所发出了解除合同通知，故农行连云港分行、华德律所之间的不定期租赁合同于2013年11月15日解除。合同解除后，被告华德律所应当返还房屋，其未将房屋返还，原告请求被告华德律所按照原合同租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。被告华德律所应当支付原告农行连云港分行2013年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋租金及占有使用费，原告农行连云港分行主张被告华德律所支付2013年1月1日至2015年3月31日租金、占有使用费148467.9元（2013年63840元，2014年67032元，2015年1月1日至3月31日17595.9元），并自2015年4月1日起按月5865.3元支付房屋占有使用费至实际交付之日止的诉讼请求不违反法律规定，予以支持。 关于争议焦点4，本院认为，原告农行连云港分行与被告华德律所之间的不定期房屋租赁合同关系解除后，被告华德律所也未交还房屋。原告农行连云港分行在2013年11月15日与被告华德律所之间的不定期房屋租赁合同关系解除后，也未与被告蒙娜丽莎摄影馆针对华德律所承租的房屋有过由蒙娜丽莎摄影馆继续租赁的意思表示，蒙娜丽莎摄影馆也未向农行连云港分行支付过租金，现有证据不能确认原告农行连云港分行与被告蒙娜丽莎摄影馆之间存在租赁关系。 关于争议焦点5，本院认为，原告农行连云港分行要求被告蒙娜丽莎摄影馆在接受的财产范围内负责退还房屋并和被告华德律所共同承担实际占有使用费责任的诉讼请求突破了合同相对性。农行连云港分行只能向华德律所主张租赁合同项下的权利，无权向蒙娜丽莎摄影馆主张租赁合同项下的权利，故蒙娜丽莎摄影馆在本案中不应向农行连云港分行承担退还房屋并和华德律所共同承担实际占有使用费的责任。对原告农行连云港分行就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 第三人王宏安是蒙娜丽莎摄影馆的负责人，其针对租赁房屋发生的行为应由蒙娜丽莎摄影馆对外承担民事责任，原告农行连云港分行要求王宏安承担退还租赁房屋、承担实际占有使用费责任的诉讼请求，无法律依据，不予支持。 关于争议焦点6，本院认为，华德律所与农行连云港分行之间形成事实上的不定期租赁关系，其装潢、装修并未告知农行连云港分行，也未经其同意，且农行连云港分行与国医康医院签订的《房屋租赁合同》约定装修、改造需经农行连云港分行同意，投资由承租方自理；退租时，承租人在承租期间的装潢，归出租方所有。故华德律所反诉要求赔偿装潢、装修损失，缺乏事实和法律依据，对该反诉请求依法不予支持。 对于反诉原告华德律所反诉要求反诉被告蒙娜丽莎摄影馆、第三人王春熬、王宏安赔偿装潢、装修损失20万元的诉讼请求，因与本诉不是基于同一事实，也不属于同一法律关系，不符合反诉条件，本院将另行制作民事裁定书裁定驳回反诉原告华德律所对反诉被告蒙娜丽莎摄影馆、第三人王春熬、王宏安的起诉。 为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条、第十三条规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司连云港分行与被告江苏华德律师事务所之间的不定期租赁合同于2013年11月15日解除； 二、被告江苏华德律师事务所于本判决生效后三十日内返还原告中国农业银行股份有限公司连云港分行位于连云港市海州区房屋其占有使用的部分； 三、被告江苏华德律师事务所于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司连云港分行房屋租金及占有使用费（其中2013年1月1日至2015年3月31日为148467.9元，2015年4月1日至实际交付房屋之日止按月5865.3元支付）； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告江苏华德律师事务所的反诉请求。 如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3270元，由本诉被告江苏华德律师事务所负担（原告已预交）；反诉案件受理费2150元，由反诉原告江苏华德律师事务所负担。本诉案件受理费于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审判长  刘永红 审判员  郭 敏 审判员  王 千 二〇一八年九月三十日 书记员  张 颜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 （三）、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。