杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初12621号 原告：杭州美好物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道逸仙路****。 法定代表人：沈八一，总经理。 委托代理人：江优莉，浙江初九律师事务所律师。 委托代理人：范梦莹，浙江初九律师事务所律师。 被告：李本菊，女，1981年11月16日出生，汉族，住安徽省广德县。 被告：邓德守，男，1981年11月16日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告杭州美好物业服务有限公司（下称原告）为与被告李本菊、邓德守（下称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法由审判员刘婷适用简易程序独任审判，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江优莉以及二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告系杭州市余杭区星桥街道桂花金座小区物业服务单位。二被告系该小区5幢1单元2202室房产（面积：87.44平方米）所有人。2013年7月，原告与二被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为二被告提供物业服务，双方对物业服务内容、服务期限及收费标准进行了约定。2015年12月20日，原告与余杭区桂花金座小区第一届业主委员签订《桂花金座物业服务合同》，约定继续由被告为该小区提供物业服务。二被告作为小区住宅业主，享受了原告提供的物业服务，但并没有按时向原告交纳物业服务费用。自2015年2月1日至2017年12月31日累计拖欠物业服务费4590.60元，期间原告多次向二被告催缴物业管理费，二被告均未理睬。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令二被告支付2015年2月1日至2017年12月31日止的物业管理服务费4590.60元；2、判令二被告支付违约金11407.76元（自2015年3月1日起从各笔物业服务费逾期之日算至履行之日，暂计算至2018年5月15日，之后的滞纳金计算至履行之日止）；3、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令二被告支付违约金11403.04元。其余诉讼请求不变。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据： 1、《前期物业服务协议》、《桂花金座物业服务合同》各一份，证明原告与二被告签有物业服务合同，约定服务期限、收费标准、违约金条款的事实。 2、房产查询记录，证明二被告系涉案房产的产权人的事实。 3、催缴照片一组、EMS快递单一份，证明原告已向二被告催缴物业费的事实。 4、基本信息一份，证明原告名称变更的事实。 二被告共同答辩称：不知道业委会什么时候成立的。监控不到位，汽车被刮擦，经常有流浪猫狗，小孩子娱乐设施经常被破坏，经常被贴广告，没有公布各项物业明细，楼顶种菜投诉一年才处理。游泳池承诺对外不开放，但外来人员有进来。消防设备检查也没有。电动车充电装置不能充电。财务交接不到位。物业费计算不准确。2014年5月交房，承诺免一年物业费，物业费应从2015年5月计算。入住时可视电话有问题，三年了，现在也没修过。物业服务没有做到位。认可物业费3100元，违约金滞纳金不认可。 二被告共同提交微信聊天记录一组，证明原告提供物业服务不到位的事实。 原告提交的证据，经庭审质证，二被告对证据1中前期物业协议效力有异议，协议多次更改，协议原告没有盖章和日期。且没有按照桂花金座物业协议来服务。本院认为，《前期物业服务协议》虽有修改，在庭审过程中，二被告表示认可修改后的文字表述，且该协议虽无原告的盖章，但原告已实际自2013年开始为涉案小区根据协议的约定提供物业管理服务，因此双方存在事实上的物业管理服务关系，故对证据1本院予以采信。二被告对其他证据没有异议。经审核，均符合证据的有效要件，且能证明与本案相关的事实，本院均予以采信。 二被告提交的证据，经庭审质证，原告认为微信群是业主之间的交流平台，微信聊天记录不能证明本案事实，与本案没有关系。本院认为，原告的质证意见有理，业主之间的意见交流不能直接反映物业服务情况，故对该证据本院不予采信。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2014年，原告（此时原告企业名称为杭州余杭桂花星城物业管理有限公司，2017年7月5日，变更登记为杭州美好物业服务有限公司）与二被告签订《前期物业服务协议》一份，约定：前期物业服务期限自2013年7月1日起至业主委员会成立日止；前期物业服务费按照物业的建筑面积交纳，具体标准为1.5元／月·平方米。2015年12月20日，余杭区桂花金座小区第一届业主委员会与原告签订《桂花金座物业服务合同》一份，约定：物业服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业管理服务费收费标准：高层按建筑面积每月每平方米1.5元；物业管理服务费由原告按每年向业主预收，业主超过一个月不缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同签订后，原告按约为涉案小区开展物业服务。收取物业管理服务费过程中，作为余杭区星桥街道桂花金座5幢1单元2202室房屋业主的二被告未按约缴纳物业管理服务费，由此成讼。 另查明，桂花金座5幢1单元2202室房屋建筑面积87.44㎡，交房时间为2014年5月11日。原告给予桂花金座小区业主一年的物业费免交优惠，起算时间为银行放贷之日起的次月。二被告购买涉案房屋银行贷款放贷时间为2014年1月22日，因此原告给予二被告物业费免交时段为2014年2月至2015年1月。 本院认为，原告与二被告签订的《前期物业服务协议》以及原告与余杭区桂花金座小区第一届业主委员会签订的《桂花金座物业服务合同》，的余杭分公司与杭州市余杭区临平桂花城小区业主委员会之间的《临平桂花城小区物业服务合同》均合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务，余杭区桂花金座小区第一届业主委员会与原告签订的合同，对全体业主具有约束力。按照合同，二被告应支付相应的物业管理服务费。二被告以原告物业服务不到位为由，拒绝缴纳物业服务费。本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，且物业服务具有涉众性，物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。为保障物业服务区域的和谐、稳定，二被告应按约支付物业服务费。因共有的财产产生的债务，在对外关系上由共有权人承担连带债务，故二被告应对所欠物业服务费共同承担责任。现原告要求二被告支付物业管理服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但二被告拒交物业管理服务费事出有因，并非恶意拒交，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、第一百零二条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李本菊、邓德守共同支付原告杭州美好物业服务有限公司自2015年2月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费4590.60元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告杭州美好物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费200元，减半收取100元，由被告李本菊、邓德守共同负担。于本判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 刘 婷 二〇一八年九月二十日 书记员 沈虹霞