贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初7085号原告：唐启权，男，1991年4月3日生，汉族，贵州省兴义市人，现住贵州省兴义市。原告：陈昌丽，女，1986年12月1日生，汉族，贵州省晴隆县人，现住贵州省兴义市。二原告共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道1号（桔山商贸物流园），统一社会信用代码91522300072045515G。法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：辛婷婷，系贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。原告唐启权、陈昌丽与被告贵州浙黔置业有限公司（以下简称“浙黔公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，唐启权、陈昌丽共同委托的诉讼代理人黄勋，浙黔公司委托的诉讼代理人辛婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐启权、陈昌丽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判今浙黔公司支付唐启权、陈昌丽从2015年7月31日起至2018年7月31日止期间的逾期交房违约金为41，284.00元；2.请求人民法院依法判决浙黔公司支付唐启权、陈昌丽从2015年7月31日起至2018年7月31日止逾期办理房屋权属登记的违约金34，403.00元；3.本案诉讼费用由浙黔公司承担。事实及理由，唐启权、陈昌丽与浙黔公司于2014年4月23日签订《商品房买卖合同》一份约定：浙黔公司将其开发建设的浙兴商贸博览城8号馆13幢2层2-1号，建筑面积为39．40平方米，房屋总价为191，130.00元的商铺出售给唐启权、陈昌丽，后双方变更购房款为185,396.00元。《商品房买卖合同》第十二条约定，浙黔公司应当在2014年10月31日前向唐启权、陈昌丽交付该商品房。交付的该商品房时应符合:1.已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。第十三条约定：逾期交房超过120日的，唐启权、陈昌丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，浙黔公司按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金。第二十二条约定：浙黔公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。对取得商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记文件的时间未作约定。对逾期办理该商品房初始登记的违约责任亦未作约定。合同签订后，唐启权、陈昌丽向浙黔公司一次性全额支付了全部购房款185,396.00元。至此，唐启权、陈昌丽已按照合同约定履行了付款义务。2018年6月7日中，唐启权、陈昌丽于2018年6月7日办理的装修许可证，店铺的钥匙到现在唐启权、陈昌丽都还没有收到，装修师傅是用其他钥匙将商铺打开的。但是浙黔公司至今没有提供符合交房条件的相关文件资料，浙黔公司的行为已构成违约，给唐启权、陈昌丽带来了较大的经济损失，根据合同中双方对逾期交房违的约金，若浙黔公司逾期交房超过120日的，浙黔公司每日按唐启权、陈昌丽已支付购房款的万分之二支付唐启权、陈昌丽违约金，而对逾期办理房屋权属登记的违约金在房屋买卖合同中未作约定,故唐启权、陈昌丽根据法律规定及合同约定対逾期交房违约金按照合同约定进行计算，逾期办理房屋权属登记违约金按照银行同期贷款利率进行计算。经计算，2015年7月31日起至2018年7月31日期间的逾期交房违约金为41,284.00元（191,130.00元×0.02%元／日×30日×逾期月数36）,2015年7月31日起至2018年7月31日期间的逾期办理房屋权属登记违约金为34,403.00元(191,130.00元×年利率6％÷12个月×逾期办证月数36个月)。为维护唐启权、陈昌丽的合法权益，唐启权、陈昌丽诉至法院，请求判如所诉。浙黔公司辩称，1.逾期交房违约金，2015年时，浙黔公司已经通知唐启权、陈昌丽接受房屋，2015年8月1日唐启权、陈昌已经接受房屋，涉案房屋已经转移为唐启权、陈昌丽占有，视为浙黔公司已经将涉案房屋交付给唐启权、陈昌丽使用，故浙黔公司不存在逾期交房的问题。浙黔公司虽然交付给唐启权、陈昌丽占有的房屋未取得竣工验收合格的证明文件,如果需要承担逾期交房的违约责任，但是根据法律的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适当减少，故违约金数额应为12，080.00元[39.4㎡×28元/月/平方米（同类同地段的房屋租金）÷30天×1095天×30%]。2.逾期办证违约金，因逾期办证是因政府的原因造成，浙黔公司不承担违约责任。目前，因该楼盘未取得竣工备案，如果浙黔公司承担违约责任，应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即为61，245.00元（429794元×4.75%÷365天×1095天）。3.唐启权、陈昌丽起诉逾期交房及逾期办证违约金的时间是2018年8月16日往前推三年，也就是2015年8月16日之前的诉讼时效已经过了，浙黔公司认可逾期交房违约时间为1079天、逾期办证违约时间为1079天。综上，浙黔公司未取得涉案商品房的竣工验收合格的证明文件，已经构成违约，但该违约行为并未给唐启权、陈昌丽造成任何损失，故请求法院依法作出客观公正的判决。经本院审查认定事实如下：2014年4月23日，唐启权、陈昌丽与浙黔公司签订《商品房买卖合同》一份，浙黔公司将其开发建设的浙兴商贸博览城8号馆13幢的商铺2层2－1号商品房以191,130.00元的价格出售给唐启权、陈昌丽，该商品房房建筑面积为39．04平方米，付款方式为银行按揭，首付96130元，余款95,000.00元为按揭支付。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间：（2）逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。第二十二条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；(一)出卖人承诺于×年×月×日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）2.约定日期×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款×的违约金。合同签订后，因按揭贷款未能办成，2015年2月28日，唐启权、陈昌丽向浙黔公司交纳全额购房款185,396.00元。同时查明，浙兴商贸博览城3号馆至庭审当日未取得综合竣工验收备案登记表。另查明，中国人民银行公布的2015年10月1日-10月23日期间1-3年期的人民币贷款基准年利率为5%，2015年10月24日后1-3年期的人民币贷款基准年利率为4.75%。以上法律事实，有唐启权、陈昌丽所举的《商品房买卖合同》、《收据》及双方当事人的当庭陈述等在卷为据。本院认为，唐启权、陈昌丽与浙黔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定合法有效，合同双方应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。唐启权、陈昌丽按照合同约定向浙黔公司全额支付购房款后，浙黔公司未按照合同约定的交付条件向唐启权、陈昌丽交付商品房及向唐启权、陈昌丽交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于浙黔公司逾期交房的违约时间及违约金问题，首先，因双方约定浙黔公司于2014年12月31日前向唐启权、陈昌丽交房，且明确约定交付条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，但商品房的交付应当具备法定和约定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，浙黔公司自认未取得涉案楼盘的竣工备案证明文件，其行为构成逾期交房，应向唐启权、陈昌丽支付逾期交房违约金，浙黔公司提出唐启权、陈昌丽起诉的部分违约金的计算时间已过诉讼时效，《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金的计算方法为“逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，第二十二条约定逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算方法为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款×的违约金。浙黔公司抗辩部分违约金已过诉讼时效，据此约定，唐启权、陈昌丽起诉的逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，每逾期一日产生一日的违约金，每个债权的诉讼时效应当按日计算，故前述两项违约金的诉讼时效应当按日计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，故唐启权、陈昌丽起诉的违约金计算时间从2017年9月30日往前计算两年的应受法律的保护。即2015年10月1日至2017年9月30日的违约金属于法律保护的范围，唐启权、陈昌丽起诉从2015年7月31日起至2015年9月30日止的违约金已过讼时效，依法不应保护。对于2017年10月1日起的违约金问题，因浙黔公司逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为一直持续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，唐启权、陈昌丽起诉的从2017年10月1日至2018年7月31日期间的违约金应受法律的保护。同时《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，对取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给唐启权、陈昌丽的时间未作约定，故逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付唐启权、陈昌丽的违约金起算时间从2015年4月1日起开始计算为宜，经计算，对唐启权、陈昌丽起诉浙黔公司逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约时间均为1034天。唐启权、陈昌丽在诉状中称于2015年8月交房，后又称是2018年6月7日才与物业办理涉案房屋的装修，并未得到钥匙，涉案房屋的装修是装修人员用其他钥匙打开，浙黔公司对其主张已经向唐启权、陈昌丽交付涉案房屋应提交证据予以证实，其举证不能的不利后果应由浙黔公司承担。浙黔公司抗辩逾期交房违约金按照与涉案商品房同类同地段的租金进行计算逾期交房违约金，该抗辩主张是在双方对逾期交房违约金的数额或损失赔偿额的计算方法未作约定的前提下，依法应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但本案中，双方在《商品房买卖合同》中已经对逾期交房违约金的计算方法作出约定，故对唐启权、陈昌丽主张的逾期交房违约金，本院按照双方约定日万分之二计算逾期交房违约金，经审查，并未明显过高，但2018年6月7日后，唐启权、陈昌丽已经占有房屋，其已经不存在损失，鉴于浙黔公司逾期交房的违约行为仍然存在，本院酌情按照违约金的30%计算为宜。即浙黔公司应支付唐启权、陈昌丽的逾期交房违约金36,938.30元（185,396.00元×0.02%/日×980日+185,396.00元×0.02%/日×54日×30%）。关于逾期办理涉案房屋的初始产权登记的违约金问题，《商品房买卖合同》约定浙黔公司应在“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；(一)出卖人承诺于×年×月×日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但未约定取得涉案商品房所有权初始登记及将办理转移登记的有关文书交付给买受人的具体日期，亦未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理房屋权属证书的前提条件，浙黔公司未如期完成该项合同义务，已构成违约，故唐启权、陈昌丽诉请浙黔公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金于法有据，应予以支持。浙黔公司辩称逾期办理商品房初始登记是因政府的原因造成，但未就此提交证据予以证实，其举证不能的不利后果应由其自行承担，按照有约定从约定，无约定依法定的民事契约精神，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，参照中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行调整的实际，唐启权、陈昌丽起诉的逾期办理产权证的初始登记违约金为24，976.39元（185,396.00元×5%÷365日×23日+185,396.00元×1011日×4.75%÷365日）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、由贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后十日内支付唐启权、陈昌丽逾期交房的违约金36,938.30元；二、由贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后十日内支付唐启权、陈昌丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金24，976.39元；三、驳回唐启权、陈昌丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,692.00元，减半收取846.00元，由唐启权、陈昌丽唐启权、陈昌丽负担300.00元，由贵州浙黔置业有限公司负担546.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘远高二〇一八年九月三十日书记员  罗婷文