四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）川07执异143号案外人：陈晓红，女，汉族，生于1979年4月8日，住四川省成都市龙泉驿区，公民身份号码xxx。委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛伟，四川均鼎律师事务所律师。申请执行人：中核中泓集团有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。法定代表人：晏礼洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。被执行人：绵阳五和城南房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市经济技术开发区。法定代表人：王锋，该公司总经理。本院在执行中核中泓集团有限公司与绵阳五和城南房地产开发有限公司（以下简称五和房地产开发公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人陈晓红对本院拍卖登记在五和房地产开发公司名下位于经开区“五和城南新天地”6栋2层1号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年9月7日进行了听证，案外人陈晓红之委托诉讼代理人钟锐、申请执行人中核中泓集团有限公司之委托诉讼代理人徐述纲参加了听证。本案现已审查终结。案外人陈晓红称，其系绵阳市红檀实业有限公司（以下简称红檀公司）的股东之一，该公司已注销，债权债务依法由股东享有并承担。2014年11月19日，红檀公司与五和房地产开发公司签订《楼栋定购协议》及《楼栋房屋定购协议之补充协议》，红檀公司支付了5300万元定金。后五和房地产开发公司无法交付房屋，双方达成协议退还定金。五和房地产开发公司股东何丹个人向其父陈选新借款390万元（含利息），后协商一并以房抵债偿还给陈晓红。2016年11月21日，五和房地产开发公司与红檀公司签订《协议书》，约定五和房地产开发公司将其开发并取得预售许可证的价值5690万元的房屋抵偿给红檀公司。其中，红檀公司将价值30930007元的房屋指定给陈晓红与五和房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，其购买的房屋为：“五和城南新天地”6栋2层1号、2层2号、2层3号、3层1号、3层2号、3层3号房屋。陈晓红先于人民法院查封前与五和房地产开发公司签订了书面买卖合同，对五和房地产开发公司的债权应视为支付了价款。由于五和房地产开发公司怠于为陈晓红履行过户登记的义务，导致案涉房屋仍登记在五和房地产开发公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除案涉房产的执行。请求：停止对“五和城南新天地”6栋2层1号房产的执行。本院查明，本院审理中核中泓集团有限公司与五和房地产开发公司建设施工合同纠纷一案，于2017年8月15日作出（2017）川07民初139号民事调解书，确认：一、双方共同确认，截止本调解协议书签订之日，绵阳五和城南房地产开发有限公司尚欠中核中泓集团有限公司工程履约保证金人民币7350000元（大写：柒佰叁拾伍万元整）。双方工程款经核算为70687220元，对应质保金为该金额的3%为2120616.6元；工程总包分包配合管理服务费人民币650000元（双方商定包干，不再另行根据合同核算）；工程补偿金700万元；绵阳五和城南房地产开发有限公司已付款项为56963986.05元，尚欠款项28723233.95（含2120616.6元工程质保金）。二、中核中泓集团有限公司对上述应付款金额依法享有建设工程价款优先受偿权。三、因绵阳五和城南房地产开发有限公司土地证号xx、x**被中核中泓集团有限公司查封，使绵阳五和城南房地产开发有限公司无法办理房屋权属导致绵阳五和城南房地产开发有限公司无法融资用于支付中核中泓集团有限公司款项，故中核中泓集团有限公司对以上土地解除查封后，按以下方式支付应付款项总计人民币28723233.95元（工程质保金2120616.6元于2018年11月23日无质量问题的情况下一次性支付，如有质量问题需甲方维修验收合格后支付）；1.中核中泓集团有限公司在本协议签订后三日内向绵阳市中级人民法院提交申请解除对绵阳五和城南房地产开发有限公司采取的保全措施；绵阳五和城南房地产开发有限公司应当在绵阳市中级人民法院解除保全措施后，向中核中泓集团有限公司支付第一笔款项人民600000元（大写：陆拾万元整）。2.绵阳五和城南房地产开发有限公司应于涉案土地解除查封后60日内向中核中泓集团有限公司支付第二笔款项人民1000万元（大写：壹仟万元整）；具体操作方式为：（因双方签署对账单确认已开具发票为39858325.9元，尚欠发票38578894.1元，绵阳五和城南房地产开发有限公司支付100万元整用于开具1000万元发票的税务预付费用和中核中泓集团有限公司开具补足尚欠发票的费用，中核中泓集团有限公司交付1000万发票和尚欠发票后绵阳五和城南房地产开发有限公司支付本项余款900万元。3.绵阳五和城南房地产开发有限公司应于涉案土地解除查封后120日内向中核中泓集团有限公司支付第三笔款项余下金额50%即人民币8001308.67元（大写：捌佰万零壹仟叁佰零捌元陆角柒分）；绵阳五和城南房地产开发有限公司付款时中核中泓集团有限公司向其开具相应发票。4.绵阳五和城南房地产开发有限公司应于涉案土地解除查封后180日内向中核中泓集团有限公司支付第四笔款项8001308.67元（大写：捌佰万零壹仟叁佰零捌元陆角柒分）；.绵阳五和城南房地产开发有限公司付款时中核中泓集团有限公司向其开具相应发票。5.剩余质保金人民币2120616.6元，绵阳五和城南房地产开发有限公司应当在2018年11月23日前支付给中核中泓集团有限公司，如有质量问题需中核中泓集团有限公司维修验收合格后支付，在本项支付前，中核中泓集团有限公司向绵阳五和城南房地产开发有限公司支付对应金额发票。四、双方共同确认，本着双方友好原则，中核中泓集团有限公司同意如果绵阳五和城南房地产开发有限公司按照本协议第三条约定按时、足额履行还款支付义务的，则中核中泓集团有限公司自愿放弃追究绵阳五和城南房地产开发有限公司其他违约责任；但若绵阳五和城南房地产开发有限公司未能按照本协议约定按期、按时、足额履行任何一期款项支付义务的，则中核中泓集团有限公司有权对绵阳五和城南房地产开发有限公司除质保金外的剩余全部欠款总金额向人民法院申请强制执行，并由绵阳五和城南房地产开发有限公司按尚未付款全部总金额为计算基础（质保金除外）从2016年11月24日起以银行同期贷款利率的4倍标准计算逾期利息作为违约责任。五、上述义务履行完毕后，双方之间的债权债务关系全部了结。六、本案受理费216491元、减半收取108245.5元，保全费5000元，合计113245.5元，由双方各承担一半（已由中核中泓集团有限公司垫付，由绵阳五和城南房地产开发有限公司在支付尾款时一并支付）。因五和房地产开发公司未按上述调解书履行义务，中核中泓集团有限公司于2017年11月9日向本院申请强制执行，本院当日立案受理，案号为（2017）川07执448号。执行中，本院于2017年11月17日向绵阳市不动产登记中心作出（2017）川07执448号协助执行通知书，协助事项为：对五和房地产开发公司所有的位于绵阳市经开区涪滨路北段6号“五和城南新天地”商业用房36套予以查封。查封期限为3年（2017年11月17日至2020年11月16日止），查封期间停止办理过户、抵押、转移有关登记手续。涉案进入财产处置程序后，本院于2018年2月6日作出（2017）川07执448号之一执行裁定书，裁定：对五和房地产开发公司所有位于绵阳市经开区红桥中路2号、涪滨路北段6号“五和城南新天地”24套营业用房进行拍卖[不动产登证号为：xxxx]。尔后，案外人陈晓红对拍卖房屋6栋2层1号提出书面异议。另查明，2017年1月6日，五和房地产开发公司作为出卖人与陈展逸作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第四条商品房基本情况，载明：（一）该商品房为预售许可证✕号下第6幢2层1号。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为商业。第八条计价方式与价款，载明：按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币11326.48元，总价款为人民币4588923元。当日，五和房地产开发公司出具《收据》一份，载明：收到陈展逸（商铺6-2-1）商铺款4588923元。还查明，2016年11月21日，红檀公司（甲方）与五和房地产开发公司（乙方）签订《协议书》，载明：乙方应退还甲方定金5300万元。鉴于乙方目前资金紧张，无法以现金支付，甲方同意乙方以其所有的“五和城南新天地”项目的在售房屋冲抵……甲方同意将附件一所涉房屋指定陈晓红或陈晓红指定的第三人与乙方签订《商品房买卖合同》及其他相关补充协议，甲方与房屋买受人（陈晓红）或其指定的第三人之间的债权债务由甲方自行处理解决，与乙方无关，若因此有纠纷而导致乙方损失的，甲方须承担全部赔偿责任……再查明，本案审理中，陈晓红向本院提交其作为甲方与陈展逸作为乙方于2017年1月1日签订《协议书》一份，约定：甲方将五和房地产开发公司抵偿给红檀公司其中三套房屋委托乙方与五和房地产开发公司签署《商品房买卖合同》，相关的权利义务由甲方享有并承担，乙方仅是三套房屋登记的物权人，甲方是实际出资人，是三套房屋的物权所有人。本院认为，本案争议的焦点问题是案外人陈晓红能否以物权期待权排除执行。首先，涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》系陈展逸与五和房地产开发公司签订，陈晓红虽提交其与陈展逸之间的《协议书》，但陈展逸并非本案当事人，该《协议书》是否真实、有效，未经合法程序予以确认，陈晓红的主体资格无法确定。其次，陈展逸虽在案涉房屋被本院查封前与五和房地产开发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，但该合同的效力未经生效法律文书予以确认，案涉房屋的真正买受人是谁，买受人是否已经实际支付了购房款及未办理过户登记的原因等事实无证据佐证，不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。第三，陈晓红虽提交了红檀公司与五和房地产开发公司之间签订的《协议书》，但该《协议书》内容是否违反法律规定或损害第三人利益，需经审判程序予以确认。最后，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，涉案房屋系商业用房，不适用物权期待权的保护条件。综上，案外人陈晓红所提异议不符合法律规定排除执行的情形，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人陈晓红的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李红玉审判员  吴莹迪审判员  唐剑苹二〇一八年九月十二日法官助理牛仙书记员何玥附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。