河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1589号原告：焦作市嘉福物业管理有限公司，住所地：焦作市人民路**美中城小区**楼。法定代表人：范云高，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹利娜，女，该公司工作人员。被告：马登普，男，1958年3月15日出生，回族，住河南省武陟县。原告焦作市嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）与被告马登普物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托诉讼代理人曹利娜、被告马登普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市嘉福物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告马登普立即向原告支付自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费6254元，违约金18102元，合计24266元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系从事物业管理的专业公司，被告系焦作市丰收路锦祥花园小区的业主。2014年12月23日，原告中标了该小区的物业管理，于2014年12月23日和2017年12月11日同该小区的业主委员会签订了《锦祥花园小区高层及商铺物业管理服务合同》，合同约定：按年实行预交制，高层物业管理服务费按每平方米0.9元交纳，商业街按每平方米1.00元收取，原居住居民多层按每平方米0.4元交纳，逾期未交纳则按日千分之二计算违约金。截至目前，被告欠原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费共计24266元。因原告多次催缴未果，故原告诉至法院。被告马登普辩称，被告是锦祥花园一期芙蓉苑高层一号楼三单元四楼七号的业主，认可自2015年至今未交纳过物业管理服务费。被告不应向原告交纳物业管理服务费，原告也不应当向被告收取违约金。原因如下：1.被告物业服务质量过差，根据法律规定，居民楼楼下不能开娱乐场所和饭店，但长期以来，被告居住的楼下开有饭店，被告多次向原告反映，但原告从未制止这种违法行为；2.物业公司提供合同未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交物业费，原、被告之间从未签订过任何服务合同，被告有权拒交物业管理服务费；3.原告在收取物业管理服务费时从未向被告出示过物价部门的审批文件原件，业主可以拒交物业费；4.原告收取的物业管理服务费应当包括保安、卫生、车辆管理等多个内容的费用，被告从购买该小区商品楼以来从未在此居住过，所以不应当产生上述费用。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：被告是否应向原告交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费及违约金，如应交纳，数额如何确定。原告嘉福公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.《锦祥花园小区物业管理服务合同》（2017年12月11日针对锦祥花园小区整体所签）、《锦祥花园小区高层及商铺物业管理服务合同》，证明被告所欠的物业管理服务费金额，按年实行预交制，高层物业管理服务费每月每平方米0.9元；2.物业管理服务费收缴记录2张，证明周围居民都能正常生活及正常交纳物业管理服务费，但原告却以噪音问题四年未交纳费用；3.物业管理服务费催缴通知单复印件6份，证明原告曾向原告催缴物业管理服务费用。被告马登普对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1不予认可，两份合同的内容及签订情况被告均不知情，不能代表被告的真实意思；对证据2不予认可，该证据系原告内部记录，对被告没有任何意义；对证据3不予认可，只是有一两次通知催交。被告马登普为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.照片2张，证明饭店所造成的污染对被告居住产生巨大危害，致使被告不能正常生活；2.2018年物业管理条例，证明物业公司是有偿服务的，应当与业主签订书面的合同，否则应6承担违约责任和后果。此条例中有五条涉及物业管理费，其中第二条明确规定由业主和物业服务企业按照物业合同约定对房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，原告明显违背这一原则，对伤害业主的行为没有进行有效的制止和改正；第六条第一项规定，业主按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；第七项规定，业主有权监督物业服务，显然原告没有履行此职责；第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，应当将损害业主的行为及时有效的制止和更正，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任；第四十条规定，物业服务收费应当遵循公开、公平的原则以及费用与服务水平相适应的原则。综上，原告没有尽到自己的职责，造成被告到处租房居住，所以应当承担相应的责任。原告嘉福公司对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证据指向有异议，原告是2015年进驻锦祥花园，在此之前已经更换了三个物业公司，且原告接手时，此商户已然存在，管道设施也是原有遗留问题，原告签订的合同中明确规定遗留问题由业主委员会去协调处理，被告房屋已装修过，也已居住过，在原告没有接管服务之前，被告也未曾交纳过物业管理服务费；对证据2无异议，对证据指向有异议，原告接管后因催交物业管理服务费，被告才提到商铺问题，原告明确告知其商铺问题为遗留问题，原告可以协助解决，但商铺拒不整改，被告可以通过法律途径起诉商铺或物业公司去解决此事，但不能拒交物业管理服务费，物业服务内容有很多，被告笼统说物业服务不到位，其后期未在小区居住过，其可举证原告存在问题，原告可及时处理并改正。经审查，本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告提交的证据1，该两份合同中加盖有锦祥花园小区业主委员会和原告的印章，被告虽有异议，但未能提交证据予以反驳，故对该证据的真实性，本院予以认定；对原告提交的证据2，本院认为与本案关联性不大，故对其不予认定；对原告提交的证据3，被告不予认可，其认为只是一两次通知催交，本院认为该证据虽系复印件，但根据被告的自认，能够证明原告向被告书面催交过物业管理服务费。对被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证据并不能证明其证据指向；对被告提交的证据2的真实性，原告未提出异议，本院对对其真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马登普系锦祥花园一期芙蓉苑高层一号楼三单元三楼四号的业主，房屋面积为144.78㎡。2014年12月31日，原告与锦祥花园小区业主委员会签订了《锦祥花园小区高层及商铺物业管理服务合同》，合同约定由原告为锦祥花园小区高层及商铺进行物业管理服务，合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日止，物业管理服务费按建筑面积收取，高层每月每平方米0.9元（一层每月每平方米0.7元；二层每月每平方米0.8元），实行预交制度，按年收取，如业主逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金；2017年12月11日，原告与锦祥花园小区业主委员会签订了《锦祥花园小区物业管理服务合同》，合同约定由原告为锦祥花园小区进行物业管理服务，合同期限为2018年1月1日至2021年12月31日，物业管理服务费按建筑面积收取，高层每月每平方米0.9元，实行预交制度，按年收取，如业主逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金。现因被告马登普未交纳自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费，故原告诉至法院。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与锦祥花园小区业主委员会签订的两份物业管理服务合同对原、被告均有约束力，合同明确约定收费标准为按建筑面积收取，高层0.9元/㎡/月，物业费实行预交，按年收取。本案被告住宅面积144.78㎡按0.9元/㎡/月计算，乘以欠费月数48个月，共计欠付物业管理服务费约6254元，原告向被告催交后，被告仍未交纳，故原告主张被告支付物业管理服务费约6254元，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金的诉讼请求，被告虽未明确抗辩违约金过高，但其抗辩内容中认为其不应当支付违约金，故本院对原告主张的违约金作适当调整，其主张过高部分本院不予支持，其主张违约金的计算标准应以每年欠付的物业管理服务费约1563.5元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算。被告辩称原告的物业管理服务质量过差，致使其无法在小区居住，但并未提交充分有效的证据予以证明，故其抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告马登普应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市嘉福物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费6254元及违约金（违约金计算方式：按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月1日起至2015年12月31日止以1563.5元为基数计算，自2016年1月1日起至2016年12月31日止以3127元为基数计算，自2017年1月1日起至2017年12月31日止以4690.5元为基数计算，自2018年1月1日起至2018年12月31日止以6254元为基数计算）；二、驳回原告焦作市嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由被告马登普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  秦立群人民陪审员  寇文玲人民陪审员  侯 素二〇一八年九月二十一日书 记 员  宗淑雯附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。