湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1124民初1904号 原告胡馨元，女，1982年1月25日出生，公民身份号码:4329231982********，汉族，江苏省苏州市人，农民，往苏州市XXXX。 委托诉讼代理人夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人欧阳霖，湖南濂溪律师事务所律师。 被告永州兴龙置业有限公司，住址：湖南祁阳县XXXX。 法定代表人李国祁，该公司董事长。 委托诉讼代理人刘保平，湖南博大律师事务所律师。 原告胡馨元诉被告永州兴龙置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡馨元的委托诉讼代理人夏位华、欧阳霖、被告永州兴龙置业有限公司的委托诉讼代理人刘保平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告胡馨元向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告履行完善公共基础设施的合同义务；2、依法判令被告在判决生效后30日内履行办理不动产权证义务；3、依法判令被告在判决生效后10日承担逾期交房违约金31727元。事实与理由：2016年4月28日在玉龙湾营销中心，原告与被告就商品房买卖签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的玉龙湾小区第23幢1061号房，商品房的总购房价款为377706元。房屋的交付期限及条件为2016年6月30日前依照国家和地方政府的规定，将经验收合格的商品房交付原告。出卖人逾期交房自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期违约金按日向买受人支付已交付房款万分之一点二计算。合同签订后，原告依约履行了支付购房款等合同义务，然而被告至今未能履行双方合同约定的绿化率、停车位、公共卫生等设备设施完善，无法达到宜居条件，且房屋也未经验收合格，更没有为原告办理不动产权证；被告设置的合同违约金条款显失公平，合同根本没有约定被告交付房屋的质量标准，特别是对自己逾期未办理不动产权证的违约金过低。依照合同法的规定，应当调整至被告约定原告违约的偿付标准。被告违反双方合同约定，未完善公共设施、逾期交房、逾期办理不动产权证，其行为已经严重构成违约，依法应当承担相应民事责任。 被告永州兴龙置业有限公司辩称:1、原告要求答辩人完善公共基础设施的合同义务没有事实依据。答辩人与原告订立的房屋买卖合同中约定答辩人对基础设施、公共配套设施的合同义务是“供电、供排水于交房前达到使用条件”，其他的公共设施建设不属于合同责任。原告小区的供电、供水及排水系统已全部建设好，达到了使用小区业主的使用条件；2、答辩人已经履行房屋交付义务，原告诉请的逾期违约金没有计算事实依据。由于答辩人与原告在2016年4月28日已办理了房屋交接手续，答辩人将合同约定的房屋已经交付给原告，原告已实际占有使用房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，且原告在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房，并实际占有了房屋，应视为双方对房屋交付条件进行了变更；3、原告要求调整逾期办证的违约金没有道理。房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是意思自治原则和公平交易原则的体现，是合法有效，合同当事人不能随便要求调整违约金的约定，否则会扰乱公平的交易秩序。综上，答辩人基本履行了合同所约定的义务。 原告围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方就交房期限、条件、逾期违约金等权利义务的约定；2、《税收完税证明、税收缴款书》，拟证明原告已依法缴税的事实；3、《销售不动产统一发票、增值税普通发票》，拟证明原告已经依约支付了全部购房款的事实；4、《身份证》，拟证明原告的主体身份；5、《照片1张》，拟证明被告没有按合同约定完善小区的公共设施。 被告在举证期内本向本院提供如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明双方对房屋买卖事项的约定；2《收据》，拟证明原告购房款的交付情况；3、《收房确认书》，拟证明原告已收房的事实，原告与被告变更了合同约定的房屋交付条件，即将双方约定的“商品房经验收合格”为交付条件，变更为房屋验收前交付；4、《小区照片一组》，拟证明已开发的小区公共设施基本完善。 被告对原告的证据质证如下：对证据1-4的真实性无异议，但是已经收房的合同约定的交房条件进行了变更，有交房的确认书予以证明；对证据5的真实性无异议，但是这个图是开发完全后整个小区的规划效果图，不是合同附件，不能要求公司来承担责任，是小区完全开发后的效果图，现在小区还没开发完。 原告对被告的证据质证如下：对证据1-4的真实性无异议，但证明目的有异议。1、被告提供的照片与原告提供的照片有出入，按照法律规定照片上体现的公共设施是主体部分；2、已收房的虽然业主确认了收房，但收房行为已违反法律规定，没有达到收房条件，被告需承担违约金和未收房的一致，所以收房确认书是无效的；3、收据应按首付和按揭累加，以购房款为准。 本院认证如下：原告证据1-5及被告证据1-4，原、被告均对对方的证据的真实性无异议，只是对各自证明目的有异议，本院认为上述证据均能证明案件事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告永州兴龙置业有限公司依法办理了位于道县滨河路二段玉龙湾小区开发建设的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》。2016年4月28日原告与被告永州兴龙置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同主要约定：原告购买被告位于道县玉龙湾小区第23幢第1061号房，房屋价格为377706元；出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格后的商品房交付买受人使用；如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房的，自最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套、建筑以供电、供排水于交房前达到使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交清了购房款，并依法缴纳了税费。2016年4月28日原告在被告的办公处签下了《收房确认书》，被告将原告购买的商品房交付给了原告使用。被告至今没有依合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以致原告未能取得房地产权属证书。被告开发的玉龙湾小区已出售的楼盘还未经相关部门验收合格，但供电、排供水及道路、绿化等设施已搞好。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告在玉龙湾小区开发的商品房，依法办理了相关手续，可以对外销售。原告与被告永州兴龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告付清了购房款并依法缴纳相关税费，被告也应依照合同约定在规定的期限内向原告交付经验收合格的商品房，还应履行关于产权登记的约定义务。因被告没有依约定完全履行两项义务，被告这种不完全履行合同义务的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告提出“要求被告履行办理不动产权证义务及承担逾期交房违约金”的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告还提出“要求被告履行完善公共基础设施的合同义务”的诉讼请求，经查，被告已对合同约定的“供电、供排水于交房前达到使用条件”的基础设施、公共配套建筑正常达到的承诺履行完毕。因此，原告的该请求的证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告还提出“被告未取得相关验收手续，不具备交房条件，以业主签名视为收房合格是错误的”，经查，虽然原告与被告签购的商品房建设完工后未经相关部门验收是否合格，但原告已主动向被告签署《收房确认书》，被告也将原告签购的商品房交付原告占有使用。因此，应视为原告认可所购买的商品房已合格而达到交付使用条件，故原告提出的上述意见，本院不予采纳。由于被告的原因，原告未能在商品房买卖合同约定的期限内取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。但原告诉讼请求中放弃对该项违约金的要求，本院予以认可。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款的规定，判决如下： 一、限被告永州兴龙置业有限公司自本判决生效之日起30日内履行为原告胡馨元办理位于道县滨河路二段玉龙湾小区23幢1061号房的不动产权证书义务； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案案件受理费593元，减半收取296.5元，由被告永州兴龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  何荣双 二〇一八年九月五日 书记员  陈 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。