广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18385号原告：余泽斯，男，汉族，1992年12月31日出生，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所实习律师。被告：陈文淦，男，汉族，1984年6月14日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：杨佳，女，汉族，1984年2月10日出生，住广东省佛山市禅城区。被告陈文淦和杨佳的共同委托诉讼代理人：苏金铃，广东金石行律师事务所律师。被告陈文淦和杨佳的共同委托诉讼代理人：辛倩影，广东金石行律师事务所实习律师。被告：佛山市朴邻房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾紫兰苑2座06号铺之一。统一社会信用代码：91440605MA4UNWM39J。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：古彩玲、欧汉莹，均为被告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司的员工。原告余泽斯诉被告陈文淦、杨佳、佛山市朴邻房地产中介服务有限公司（以下简称朴邻中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，适用简易程序,于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原、被告各方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余泽斯向本院提出诉讼请求:1.判令被告陈文淦、杨佳双倍返还定金40000元，并支付违约金229600元以及律师费5000元，合计274600元；2.判令被告朴邻中介公司对上述274600元承担连带支付责任；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年6月，余泽斯与朴邻中介公司签订《求购(求租)物业委托书》，委托朴邻中介公司协助购买位于佛山市禅城区沿江路55号五区一座704房。经余泽斯多次询问，三被告均确认保证涉案房屋产权清晰，并多次强调没有被相关部门查封也没有债权债务纠纷，可以直接交易过户。在朴邻中介公司的介绍下，出于对朴邻中介公司的信任，2018年6月29日，余泽斯与陈文淦、杨佳、朴邻中介公司签订了《房屋买卖合同》，余泽斯按照合同约定当天向陈文淦支付了定金20000元，陈文淦也出具收款收据确认收到。签订《房屋买卖合同》后，余泽斯方知涉案房屋己被法院查封，目前状态不能进行交易。但陈文淦、杨佳保证可以解除查封并进行交易过户，余泽斯基于信任，双方又在2018年7月4日签订了《补充协议》，约定陈文淦、杨佳在15个工作日内将法院查封解除，并提供政府部门的房屋查档证明，证明涉案房屋查封状态已经解除。2018年7月16日，朴邻中介公司电话告知余泽斯陈文淦、杨佳已经完成了查册。但余泽斯却发现，查册资料竟然显示涉案房产存在抵押的情形，案涉房屋无法过户。余泽斯认为，陈文淦、杨佳在买卖的过程中故意隐瞒涉案房屋被查封的情况，其后又隐瞒了涉案房屋被抵押这些重要事实，与当初所承诺保证的产权清晰，没有债权债务纠纷截然相反，己严重违反了《房屋买卖合同》的约定，应承担双倍返还定金以及支付违约金、律师费的违约责任；朴邻中介公司作为专业的中介服务公司，没有对涉案房屋的情况进行尽职调查，更没有及时向余泽斯披露涉案房屋的查封和抵押等重要事实，没有尽到居间义务，导致交易不成，应承担连带责任。余泽斯为此起诉。陈文淦和杨佳共同辩称，第一，陈文淦与杨佳没有违约行为，无需承担违约责任。首先，涉案合同是在2018年6月29日星期五晚上所签订，签订时间比较晚和匆忙，之后两天为周末，未能准确查实房屋的准确信息，陈文淦和杨佳不是故意隐瞒房屋的查封情况。其次，涉案合同签订前两被告已经明确告知余泽斯房屋抵押情况，房屋买卖合同中也有明确注明，余泽斯在签订合同之前已经明确知道该抵押情况。按正常的房屋买卖流程，房屋过户交易先以解除抵押为前提，房屋解除了抵押，就可以交易过户，不存在余泽斯所说的因为抵押无法过户的情况。第二，余泽斯存在违约行为。按照《补充协议》的约定，余泽斯应在提供解除查封的房屋查档证明3天内支付剩余定金8万元，但余泽斯逾期未付，构成违约，应承担违约责任。朴邻中介公司辩称，第一，朴邻中介公司已经依约提供了居间服务。在朴邻中介公司提供的居间服务下，余泽斯与陈文淦、杨佳签订了《房屋买卖合同》，促成了交易。而针对涉案房屋存在的二次抵押情形，经朴邻中介公司的沟通，出卖人同意自行解除二次抵押，即涉案房屋不存在妨碍过户的情形。第二，余泽斯未按《补充协议》履行支付剩余定金的义务，构成违约。第三，因买方或卖方违约，不影响朴邻中介公司收取房地产买卖代理费。本院经审理认定如下事实：余泽斯于2018年6月24日在被告朴邻中介公司介绍下察看了位于佛山市禅城区沿江路55号5区一座704房的房屋（以下简称案涉房屋）。之后余泽斯于2018年6月29日与朴邻中介公司签订了《求购（求租）物业委托书》，约定余泽斯委托朴邻中介公司寻购案涉房屋。2018年6月29日,陈文淦和杨佳共同作为卖方、余泽斯作为买方、朴邻中介公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》，约定陈文淦和杨佳将案涉房屋出卖给余泽斯，房屋总价1148000元。该合同正文第三条约定：“卖方独立、合法持有《广东省商品房买卖合同》，号码为1201018265。物业有抵押登记。卖方保证对上述物业享有合法所有权且能合法转让，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事项或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失（包括但不限于买方已付的购房款、占用资金的利息、律师费、担保公司担保费及经纪方的房地产买卖代理费、违约金等损失）；第六条约定：“因买方或卖方的原因违反本合同约定，如单方提价、拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续……则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任……”。合同附件约定购房款支付方式为“注销抵押后付款。1.定金20000元，买方须在2018年6月29日前支付给卖方。2.定金余款80000元，买方须在2018年7月5日前支付给卖方。3.出资赎契：卖方应在签订本合同后五天内向原抵押银行提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：卖方出资赎契。卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起三天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款在递件成功并取得过户回执当天支付；余款以按揭付款方式支付。……7.买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后五天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请过户手续。同日，余泽斯向两被告支付购房定金20000元。2018年7月4日，陈文淦和杨佳共同作为卖方、余泽斯作为买方签订一份《补充协议》，约定：“一、原合同（指2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》）约定买方在2018年7月5日之前将剩余定金尾款支付给卖方，但买方在2018年7月4日得知此房屋被银行查封，签合同当天三方在场，经纪方及买方咨询卖方该物业是否有查封及债权债务纠纷，卖方当时是确定此房屋无查封及债权债务纠纷人，现查询该房屋档案是确定己查封状态。二、经买卖双方友好协商一致，特签订协议如下：现约定卖方在15个工作日内将银行查封解除，卖方需提供政府部分的房屋查档证明给经纪方，证明案涉房屋查封状态已经解除，经纪方拿到查档证明后，通知买方3天内将剩余定金80000元支付给卖方。……”《补充协议》还约定《房屋买卖合同》条款与《补充协议》相冲突的，以《补充协议》的约定为准。2018年7月16日，陈文淦通过微信向朴邻中介公司出示了佛山市禅城区不动产档案馆出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。该查询结果显示，截止2018年7月16日，案涉房屋无查封登记，但存在抵押权人分别为中国农业银行股份有限公司佛山市南庄支行和中国对外经济贸易信托有限公司的两项抵押登记。朴邻中介公司于当天将该查询结果发送给了余泽斯。2018年7月17日至当月19日期间，余泽斯通过微信告知朴邻中介公司称鉴于业主逾期及二次抵押不事先告知，导致余泽斯作为守约方毫不知情且交易无法继续，要求陈文淦和杨佳按照合同条款支付违约赔偿金。后由于各方未能协商一致，余泽斯遂起诉。另查明，余泽斯于2018年7月4日向案涉房屋的第一顺位抵押权人中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行申请提前结清全部借款本息。再查明，2018年7月20日，余泽斯与广东信广律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定余泽斯委托该律师事务所办理本案一审诉讼及申请执行事项，律师费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案主要的争议在于原告关于房屋出卖人隐瞒案涉房屋的查封、抵押情况，导致案涉房屋无法过户以及逾期申请提前还贷的违约行为主张能否成立。对此，本院分析评述如下：关于查封问题。一方面，陈文淦和杨佳作为案涉房屋的所有权人，其负有全面知悉案涉房屋的查封登记等影响房屋交易的重要情况并如实向合同相对人进行披露的义务。根据查明事实，案涉房屋在各方签订《房屋买卖合同》时存在查封登记，但陈文淦和杨佳在签订该合同之前未予披露，违反《房屋买卖合同》第三条关于不得隐瞒与物业有关事实的约定。另一方面，买卖双方在知悉涉案房屋存在查封登记后即达成《补充协议》，并对查封解除和剩余80000元定金顺延支付问题作出约定，该约定更改了《房屋买卖合同》关于查封信息披露和定金支付的约定，故相应的权利义务应以更改后的即《补充协议》的约定为准。陈文淦和杨佳在约定期限内解除了案涉房屋的查封，案涉房屋亦不存在因查封而无法过户的情形，余泽斯再以陈文淦和杨佳未告知查封情况为由要求两被告承担违约责任，于实无据，本院不予支持。关于抵押问题。首先，涉案《房屋买卖合同》明确约定案涉房屋存在抵押且约定由出卖方“出资赎契”，余泽斯主张出卖方隐瞒抵押情况，与实不符。其次，合同约定由出卖方出资赎契，即陈文淦和杨佳只要依约在办理过户手续前还清贷款涂销抵押登记，案涉房屋便不存在由于抵押问题无法过户的情况。因此虽然陈文淦和杨佳未就案涉房屋存在两项抵押登记的事实进行告知，但余泽斯的合同义务并未因此而加重，也无证据证明陈文淦和杨佳因此存在丧失履行债务的能力的情形。故余泽斯主张陈文淦和杨佳隐瞒案涉房屋抵押事实，本院不予认定，其要求承担相应违约责任，本院不予支持。关于申请提前还贷问题。根据查明的事实，陈文淦于2018年7月4日向案涉房屋的抵押银行办理了提前偿还贷款本息的申请，符合原、被告双方《房屋买卖合同》的约定，未构成违约。综上，余泽斯关于陈文淦和杨佳违约主张不能成立，其要求三被告连带赔偿双倍定金、违约金和律师费的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告余泽斯的诉讼请求。本案受理费减半收取为2710元（原告已预交），由原告余泽斯负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员    审判员 羊 挺二〇一八年九月三日书记员 冯嘉欣