江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终1753号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小龙，男，1976年11月15日出生，汉族，住遂川县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王静，女，1981年10月20日出生，汉族，住遂川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭明辉，男，1978年5月19日出生，汉族，住遂川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何玉梅，女，1978年12月19日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：彭家骏，江西遂龙律师事务所律师。上诉人刘小龙、王静因与被上诉人彭明辉、何玉梅买卖合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2018）赣0827民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小龙、王静上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项，改判彭明辉、何玉梅承担违约金250800元；2、一审、二审诉讼费由彭明辉、何玉梅承担。事实和理由：1、双方签订的《商铺买卖合同书》第四条第2款约定：若遂川凤凰星城小区3栋30号商铺在2018年3月1日前未售出，由彭明辉、何玉梅先行支付40万元，再帮刘小龙、王静垫付70万元，共计110万元用于办理遂川县星城小区3幢29号和30号商铺解押事项。但彭明辉、何玉梅未垫资，29、30号商铺于2018年4月4日被遂川县人民法院查封，彭明辉、何玉梅违约在先，导致案涉买卖合同无法履行。2、申请法院查封的债权人仅享有两笔10万元的债权，但法院查封的商铺价值近200万，且刘小龙还有其他固定资产，故案涉商铺被查封不会影响买卖合同履行，彭明辉不能行使不安抗辩权，即便行使也应当通知刘小龙要求其提供其他担保。彭明辉、何玉梅辩称，刘小龙在《商铺买卖合同书》中承诺案涉商铺在交易中不受他人追索，不被法院查封、保全，不因个人债务问题影响房屋过户，但案涉商铺于2018年4月4日被遂川县人民法院查封、保全，导致彭明辉无法办理房屋交易手续。且刘小龙存在大量债务未归还，彭明辉有理由相信刘小龙已无偿还垫付款70万的能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，彭明辉能够行使不安抗辩权，故其没有违约。彭明辉、何玉梅向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2018年2月15日签订的《商铺买卖合同书》，刘小龙、王静返还彭明辉、何玉梅购房款112800元、双倍返还定金334400元并赔偿彭明辉、何玉梅经济损失10040元。2、诉讼费由刘小龙、王静承担。刘小龙、王静反诉请求：1、解除双方签订的《商铺买卖合同书》，由彭明辉、何玉梅承担违约金250800元；2、本诉及反诉诉讼费由彭明辉、何玉梅承担。一审法院认定事实：2018年2月15日，双方签订一份《商铺买卖合同书》。合同第一条约定，刘小龙、王静（甲方）自愿将其位于遂川县凤凰星城小区3幢29号商铺（第一层）出售给彭明辉、何玉梅（乙方），彭明辉、何玉梅方已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，该房屋建筑面积为44.92平方米，房屋产权证号为遂房权证泉江镇字第**，该房为刘小龙、王静夫妻共同财产，该房屋按揭贷款已经全部还清，刘小龙、王静将该房屋与30号商铺共同在遂川县农村商业银行抵押贷款110万元;第二条约定，刘小龙、王静保证该房屋产权清晰、无争议，保证按照合同约定的时间办理提前还贷和解除上述房屋的抵押手续，保证在交易过程中不受他人追索、不被法院查封保全，保证该房屋除担保的110万元债务外，无其他债务和纠纷，保证不因个人债务问题影响该房屋的过户手续，保证彭明辉、何玉梅支付的110万元解押款专款专用，仅用于归还贷款，解除房屋抵押，不作它用。刘小龙、王静如违反保证事项给彭明辉、何玉梅造成损失或无法给彭明辉、何玉梅办理产权证构成欺诈，应承担违约责任，支付总房价款的50%违约金给彭明辉、何玉梅;第三条约定，房屋价款为836000元;第四条约定，彭明辉、何玉梅在本合同签订前支付刘小龙定金25万元。刘小龙、王静因资金紧张，原应由其自行筹资70万元，彭明辉、何玉梅出资40万元用于办理案涉商铺和30号商铺的贷款解押，若遂川凤凰星城小区3幢30号商铺在2018年3月1日前未售出，就由彭明辉、何玉梅先行支付40万元，再帮刘小龙、王静垫付70万元，共计110万元，用于办理上述商铺的贷款解押事项，该款不直接支付刘小龙、王静，由彭明辉、何玉梅直接帮刘小龙、王静归还银行贷款。彭明辉、何玉梅愿意支付其中20万元解押当日至贷款出来期间月息2分的利息。彭明辉、何玉梅支付完110万元给银行后，刘小龙、王静出具收款40万元和借款70万元两张单据。刘小龙、王静应在银行对上述房产解押后的40日内再以30号商铺作抵押贷款归还彭明辉、何玉梅70万元，彭明辉、何玉梅同时返还刘小龙、王静先前出具的70万元借条和30号商铺的房产证原件。如刘小龙、王静到时未在约定的期间内向银行贷款偿还彭明辉、何玉梅70万元，则应以70万元为借款本金按月利率2%支付逾期利息给彭明辉、何玉梅，还应支付违约金30万元给彭明辉、何玉梅。彭明辉、何玉梅在2018年2月15日支付刘小龙、王静3万元购房款，余款15.6万元在房屋过户至彭明辉、何玉梅名下后10日内支付给刘小龙、王静;合同对其他事项也作了相应约定。在合同签订前，彭明辉、何玉梅分别于2018年1月9日和1月18日给付刘小龙、王静10万元和15万元，共计25万元定金。合同签订当日，彭明辉、何玉梅给付刘小龙、王静3万元购房款。合同签订后，彭明辉、何玉梅于2018年2月22日通过手机微信督促刘小龙尽早去农商银行递交还款材料。刘小龙、王静也在2018年2、3月多次电话联系彭明辉、何玉梅尽快出资为其归还银行贷款，并于2018年5月4日通过微信通知彭明辉、何玉梅，以彭明辉、何玉梅违约为由解除合同。2018年2月28日，刘小龙、王静因欠他人债务被人起诉，并被申请财产保全。2018年4月4日，案涉遂川县凤凰星城3幢29、30号商铺被一审法院依法查封保全。彭明辉、何玉梅因本案诉讼聘请律师花费律师费5000元。一审法院认为，双方签订的《商铺买卖合同书》合法有效，双方应依约履行。该合同书第二条约定，刘小龙、王静应保证交易的房屋在交易过程中不受他人追索、不被法院查封保全，保证不因个人债务问题影响房屋的过户手续;而案涉房屋因刘小龙其他债务于2018年4月4日被法院查封保全。案涉房屋交易受限，不能实现合同目的，彭明辉、何玉梅要求解除合同，并要求刘小龙、王静承担违约责任，符合法律规定，予以支持。刘小龙、王静反诉称，彭明辉、何玉梅未按合同约定为其履行垫付70万元的义务，且经刘小龙多次催促仍未履行，认为彭明辉、何玉梅的行为违约，反诉要求解除合同，并要求彭明辉、何玉梅承担违约责任。由于双方仅约定刘小龙、王静在2018年3月1日后未出售30号商铺才由彭明辉、何玉梅为刘小龙、王静垫付70万元解押款，而未约定在何时垫付，双方对垫付时间属于约定不明，且事后未补充约定。彭明辉、何玉梅可随时履行或在刘小龙、王静要求履行后的合理的期限内履行垫付70万元的义务。刘小龙在2018年3月份要求彭明辉、何玉梅履行垫资义务，而在合理期内案涉的29号和30号商铺被法院查封保全，且30号商铺是刘小龙、王静承诺为归还彭明辉、何玉梅垫付的70万元向银行贷款的抵押物。现30号商铺被遂川县人民法院查封保全，刘小龙、王静已无法完成以30号商铺作抵押向银行贷款，因而也无法归还彭明辉、何玉梅垫付款。案涉29号、30号商铺因刘小龙、王静其他债务被查封保全后，其未采取积极措施消除这一查封保全行为。彭明辉、何玉梅有证据证明进而有理由相信刘小龙、王静已无偿还垫付款70万元的能力。彭明辉、何玉梅因此中止履行垫付义务，并进而解除合同的理由正当，并不存在违约行为。刘小龙、王静反诉要求彭明辉、何玉梅承担违约责任的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决：一、解除彭明辉、何玉梅与刘小龙、王静于2018年2月15日签订的《商铺买卖合同书》；二、刘小龙、王静在判决生效后60日内双倍返还彭明辉、何玉梅定金334400元，退还彭明辉、何玉梅购房款112800元；三、刘小龙、王静在判决生效后60日内赔偿彭明辉、何玉梅损失5000元；四、驳回彭明辉、何玉梅的其他诉讼请求；五、驳回刘小龙、王静的反诉请求。案件受理费8160元，减半收取4080元，反诉费2531元，共计6611元，由刘小龙、王静负担。二审中，刘小龙向本院提交遂川县人民法院（2018）赣0827执433号执行裁定书一份，证明案涉商铺已经被解封。刘小龙、王静所有的两套复式楼以及遂川县凤凰星城小区3幢29、30号商铺的房产证复印件及购房发票，证明其有其他资产能够偿还相应债务且法院解除了对案涉商铺的查封。彭明辉、何玉梅质证认为，真实性无异议，但刘小龙用以置换的房产也已抵押贷了款，不能证明财务状况良好，关联性不予认可。复式楼房产证没看到原件，真实性有异议，房产和商铺都抵押贷了款，关联性有异议。本院认为，两份证据真实性予以认可，但两处房产均在银行办理了抵押贷款，关联性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商铺买卖合同书》约定，若遂川凤凰星城小区3幢30号商铺在2018年3月1日前未售出，应由彭明辉、何玉梅先支付40万元，再垫付70万元，共计110万元，用于办理案涉商铺解押事项。该合同中并未明确要求彭明辉2018年3月1日前必须垫付110万元，双方对垫付解押款的时间约定不明，且2018年2月28日刘小龙因个人债务问题被他人起诉，加之彭明辉需垫付70万元的解押款，其有理由怀疑刘小龙的偿债能力及财务状况不佳而拒绝先行垫付解押款。《商铺买卖合同书》第二条约定，刘小龙、王静保证房屋在交易的过程中不受他人追索、不被法院查封保全，保证不因个人债务问题，影响房屋的过户手续。案涉商铺于2018年4月4日因刘小龙的其他债务被遂川县人民法院查封，因此涉案合同无法履行系刘小龙违约所致，刘小龙、王静应当承担违约责任。综上所述，刘小龙、王静的上诉请求不能成立；应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10830元，由上诉人刘小龙、王静负担。本判决为终审判决。审判长  张雪春审判员  李爱平审判员  龙 蓉二〇一八年九月二十八日书记员  潭 洋