上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初2149号原告：上海庞犇餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：赵顺德，总经理。委托诉讼代理人：方家霖，上海市中广律师事务所律师。被告：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：阮震，董事长。委托诉讼代理人：乐观进。被告：上海绿地北虹置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航、郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告上海庞犇餐饮管理有限公司(以下简称庞犇公司)与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)、上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院曾于2017年9月1日以(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决书作出一审判决。原告庞犇公司不服，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院审理后，以原审法院判决认定事实不清为由，于2017年12月8日以(2017)沪02民终XXXX号民事裁定书，裁定：撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决，发回上海市虹口区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞犇公司的法定代表人赵顺德及委托诉讼代理人方家霖，被告金烁公司的委托诉讼代理人乐观进，被告绿地公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞犇公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告金烁公司签订的《商铺租赁合同》于2016年5月1日解除；2、要求被告金烁公司赔偿原告装修装潢损失481,680元；3、要求被告金烁公司返还原告物业管理费30,500元(2015年10月8日至2015年12月7日)、物业管理费押金45,750元；4、要求被告金烁公司返还原告租赁保证金97,410元；5、要求被告金烁公司支付原告违约金97,410元；6、要求被告绿地公司对被告金烁公司上述债务承担连带赔偿责任。7、评估费22,500元由被告金烁公司、绿地公司负担。事实和理由：2015年9月25日，被告金烁公司与原告签订租赁合同，将上海市东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心”商场(以下简称东大名路XXX号商场)内F202、F203商铺(以下简称系争商铺)出租给原告用于经营餐饮(火锅)。但被告金烁公司与产权人被告绿地公司隐瞒了东大名路XXX号商场未通过竣工环境保护及消防验收，不可以出租的情况，被告绿地公司为此于2016年4月1日受到环保部门的行政处罚，并责令商场停止营业，导致原告于2016年4月中旬起停业，此后因与劳动者的劳动争议纠纷，2016年9月中旬左右断断续续营业了两周之后停业至今。根据租赁合同约定，因被告金烁公司责任导致原告连续超过30日不能正常对外营业的，原告有权书面通知对方解除合同，违反合同的一方应当向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金。在环保部门作出行政处罚后，原告给予一个月的宽限期，但被告金烁公司和绿地公司仍未能办理相关手续，此外，因被告金烁公司拖欠被告绿地公司租金，被告绿地公司通知各商铺被告金烁公司没有转租资格，故原告要求解除合同，解除日期为2016年5月1日。租赁合同的解除是因为金烁公司的违约行为，要求金烁公司赔偿装修装潢损失及支付违约金，并退还租赁保证金及物业管理费押金。因直至2017年上半年，东大名路XXX号商场内无物业公司进行管理，故要求退还已交纳的免租期内的物业管理费。系争商铺是被告绿地公司交由被告金烁公司转租，且东大名路XXX号商场未通过竣工环境保护验收的责任在被告绿地公司，故要求被告绿地公司承担连带责任。被告金烁公司辩称，被告金烁公司将系争商铺交付原告后，原告已正式营业，且通过了环境保护验收和消防安全检查，并于2016年4月5日取得食品经营许可证，原告的正常经营不受任何的影响，且实际经营至2016年10月。系争商铺所在建筑已通过消防安全检查及竣工环境保护验收，租赁合同不存在继续履行的障碍，因原告坚持要求解除合同，且明确表示不再履行合同，故被告金烁公司同意解除租赁合同，双方在原审案件庭审时已协商同意合同解除日为2017年3月15日，故合同解除日应为原审判决所认定的2017年3月15日。因租赁合同解除的原因并非被告金烁公司违约，而是原告因经营不善单方面要求解除合同，且拒付租金及物业管理费，故本案系原告违约在先，不同意赔偿原告主张的装修装潢损失、评估费、违约金，租赁保证金及物业管理费押金亦不予退还。此外，被告金烁公司聘请了正规的有资质的物业管理公司进行服务，故不同意退还物业管理费。被告绿地公司辩称，本案所涉是原告与被告金烁公司之间的租赁合同纠纷，被告绿地公司与原告不存在合同关系，原告要求被告绿地公司承担连带责任无合同约定，也无法律规定。两被告之间就东大名路XXX号商场是否存在纠纷与本案无关，原告至少正常经营至2016年9月27日，原告的正常经营未受到影响。不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：东大名路XXX号商场所属的绿地浦创国际广场(暂名)项目产权人原为绿地地产集团有限公司，后变更为被告绿地公司。被告金烁公司与绿地公司于2014年4月签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定被告绿地公司将上海市东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10,217.36平方米)出租给被告金烁公司用于商业用途，租赁期限15年，自2015年3月1日至2030年2月28日；被告金烁公司在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行转租，非经被告绿地公司事先书面同意，不得将该房屋整体转租给任何第三方，被告金烁公司自行承担转租行为的全部责任，且转租期限不得超过本合同的租赁期。2014年12月19日，绿地浦创国际广场(暂名)项目获得上海市环境保护局(以下简称市环保局)的试运行审批，试运行限期至2015年3月18日。2014年12月25日，绿地浦创商务大厦建设工程经上海市消防局消防验收合格。2015年3月1日，被告金烁公司与上海莘闵物业发展有限公司(以下简称莘闵物业)签订《前期物业管理服务协议》，约定被告金烁公司委托莘闵物业对东大名路XXX号商场进行前期物业管理服务，委托期限自2015年3月1日起至双方签订正式物业管理服务合同生效时日止。2015年9月25日，被告金烁公司为甲方、原告的发起人赵顺德为乙方，双方签订租赁合同，约定乙方向甲方承租东大名路XXX号商场内的系争商铺，计租面积305平方米，用于经营餐饮(火锅)；租赁期5年，自2015年10月8日至2020年10月7日，其中2015年10月8日至2016年1月7日为免租期；租金、物业管理费每2个月一付，先付后用，前两年租金每月32,470元，物业管理费每月每平方米50元；租赁保证金97,410元，物业管理费押金45,750元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金，除用以抵充合同约定应由乙方承担的租金、水、电、物业管理费等费用外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销或变更以系争商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；如因乙方原因导致合同解除，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；租赁期间内系争商铺发生的水、电、煤气、物业管理费等费用由乙方承担。合同9-3条约定非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在系争商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿。合同13-2条约定有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违约一方应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，其中第(1)项情形为甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的。合同签订后，被告金烁公司于2015年10月8日向赵顺德交付了系争商铺。原告成立后，由其实际履行与被告金烁公司之间的租赁合同。原告向被告金烁公司支付了租赁保证金97,410元、物业管理费押金45,750元、2016年1月8日至2016年3月7日期间的租金64,940元、2015年10月8日至2016年2月7日期间的物业管理费合计61,000元。原告未再支付此后的租金及物业管理费。2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口消防支队)向被告金烁公司出具建设工程消防验收意见书，认定东大名路XXX号商场内装修建设工程消防验收合格，同时明确此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应申请消防安全检查。2016年1月5日，虹口消防支队受理了被告金烁公司申请的营业前消防安全检查，并于1月14日出具合格证。2016年1月22日，原告取得虹口消防支队出具的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原告对系争商铺进行装修后开设了“牛皇蟹后”火锅店，取得了卫生、环评等审批，并实际进行经营。2016年4月1日，因绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了相关规定，市环保局对被告绿地公司作出责令停止该项目使用及罚款65,000元的行政处罚。原告曾于2016年7月7日向本院起诉要求确认与被告金烁公司签订的租赁合同无效，并要求被告金烁公司、绿地公司赔偿损失等，后因故撤诉。2016年7月13日，市环保局对绿地浦创国际广场(暂名)项目的竣工环境保护验收作出合格的审批意见。同日，被告金烁公司与莘闵物业签订《蒙巴纳斯·北外滩艺术中心商业物业管理与服务合同》，约定被告金烁公司委托莘闵物业对东大名路XXX号商场进行物业管理与服务，合同期限自2016年7月13日起至2018年7月12日止，其中2016年7月13日至2016年12月31日为物业正式运营前的筹备期。2016年9月8日，被告绿地公司向被告金烁公司发出《紧急催款通知》，称：……贵司在该房屋经营的“法国中心”商业项目，已于2015年9月正式开业投入运营……。要求被告金烁公司支付拖欠的剩余租赁保证金及2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金。如贵司继续拖延的，我司将于2016年9月15日解除与贵司的租赁合同，立即收回该房屋……。现原告再次诉至本院，要求判如所请。另查明，根据原告的申请，上海市高级人民法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争商铺内的装修残值进行了评估。鉴定意见为房屋装修工程造价为481,680元，装修残值的计算折旧率为77.64%。“其他说明”载明根据被告金烁公司陈述计算，地砖采用水泥砂浆未采用粘结剂铺贴扣除造价费用633元，如何取舍由法院裁决。鉴定费22,500元，由原告垫付。原告及两被告认可装修工程造价481,680元，对于鉴定意见均无异议。2017年5月25日，原告撤走了系争商铺内的设备、物品，与被告金烁公司办理了系争商铺的交接手续，被告金烁公司收回了系争商铺。被告绿地公司为证明原告直至2016年9月27日仍在营业，提供了原告于当日开具的餐饮费发票1份。庭审中，原告表示，同意双方的租赁合同于2017年3月15日解除。被告金烁公司表示，金烁公司已经另案诉讼向原告庞犇公司主张权利，故本案不提起反诉。以上事实，由《公平路项目房屋租赁合同》、《同意转租证明》、租赁合同、上海市消防局建设工程消防验收意见书、虹口消防支队建设工程消防验收意见书、市环保局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、市环保局关于绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护验收的审批意见、市环保局行政处罚决定书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、餐饮费发票、《前期物业管理服务协议》、《蒙巴纳斯·北外滩艺术中心商业物业管理与服务合同》、《紧急催款通知》，以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。赵顺德作为原告的发起人与被告金烁公司签订了租赁合同，原告成立后对该合同予以确认并且实际履行该合同义务，被告金烁公司对此亦予认可，故租赁合同对原告具有约束力。租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。系争商铺自2016年1月8日开始计租，此时被告金烁公司已经通过了系争商铺所在的东大名路XXX号商场内装修建设工程消防验收，金烁公司又于2016年1月14日取得该商场投入使用、营业前消防安全检查合格证，而原告也于2016年1月22日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，此后原告取得了卫生、环评等审批，正常经营了一段时间。但是2016年4月1日，因绿地浦创国际广场(暂名)项目配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程即正式投入使用违反相关规定，被市环保局责令停止该项目使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用，且两被告之间也存在租赁纠纷，前述情况对原告使用系争商铺经营确会产生较大影响。现原告不愿意继续履行合同，要求解除租赁关系，被告金烁公司对此予以同意，且双方就租赁合同于2017年3月15日解除达成一致意见，故本院以2017年3月15日作为合同解除之日。但系争商铺于2016年7月13日已具备开业条件，原告起诉之时，系争商铺已通过了商场营业前的消防安全检查，商场环保设施亦已通过环保局验收合格，系争商铺投入使用已无障碍。虽然系争商铺于2016年4月1日至7月13日期间被上海市环境保护局处罚，与原告不能正常经营存在关联，原告提出解除合同属事出有因，但原告在系争商铺可正常经营情况下仍选择与被告金烁公司解除合同，故合同解除不能完全归责于原告或被告金烁公司任何一方，并非原告或被告金烁公司一方违约造成，故本院对原告要求被告金烁公司承担违约金的诉请不予支持。在此情况下，被告金烁公司并无理由没收原告支付的租赁保证金及物业管理费押金，应将该两笔款项返还给原告，但租赁保证金应在原告按约迁移或变更营业执照注册地址后返还。因原告与被告金烁公司就合同解除均有一定责任，故对于原告主张的装修损失，本院结合合同解除情况、装修造价、折旧率等因素综合考虑，酌情予以确定。关于原告已支付的2015年10月8日至2015年12月7日的物业管理费，因该时间段确系在绿地浦创国际广场(暂名)项目被准许投入使用之前，被告金烁公司收取该期间的物业管理费确有不妥，但租赁合同中约定物业管理费由原告负担，且原告当时已对系争商铺实际占有使用，现原告以系争商铺没有物业管理为由要求被告金烁公司退还全额物业管理费，对此并未提供充分证据证实，故本院对该期间的物业管理费酌情予以调整。另外，被告绿地公司并非租赁合同相对方，原告要求被告绿地公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，判决如下：一、原告上海庞犇餐饮管理有限公司与被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月15日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海金烁实业有限公司赔偿原告上海庞犇餐饮管理有限公司装修装潢损失299,181元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海金烁实业有限公司返还原告上海庞犇餐饮管理有限公司2015年10月8日至2015年12月7日的物业管理费24,400元；四、自本判决生效之日起10日内，被告上海金烁实业有限公司返还原告上海庞犇餐饮管理有限公司物业管理费押金45,750元；五、被告上海金烁实业有限公司应于原告上海庞犇餐饮管理有限公司办妥迁移或变更营业执照注册地址之日起3日内返还原告上海庞犇餐饮管理有限公司租赁保证金97,410元；六、驳回原告上海庞犇餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,291元，由原告上海庞犇餐饮管理有限公司负担6,604元，被告上海金烁实业有限公司负担6,687元；鉴定费22,500元，由原告上海庞犇餐饮管理有限公司负担4,500元，被告上海金烁实业有限公司负担18,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  田永生人民陪审员  郭 瑛二〇一八年九月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。