福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018）闽0122民初2866号 原告：吴静，女，1971年8月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区； 原告：阮赛金，女，1943年11月7日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人林伟，北京中银(福州)律师事务所律师 被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福建省连江县贵安经济开发区科技楼。 法定代表人：严敏，总经理。 原告吴静、阮赛金与被告福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林伟到庭参加诉讼、被告时代华奥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴静、阮赛金向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告以己收购房款2567620元为基数，按日0.03％的标准向原告支付自2014年7月1日起至2015年9月30日止的预期交房违约金351250.42元。二、请求判令被告以己收购房款2567620元为基数，按日0.01％的标准向原告支付自2016年10月1日起至原告取得不动产权属证书之日止的逾期办证违约金，并向原告交付需由被告提供的办理不动产权属登记所需的资料。三、请求判令本案诉讼费由被告承担。四、请求判令本案律师代理费10000元由被告承担。事实与理由：2013年2月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》合同约定，被告将位于连江县的某小区住宅房第X＃楼X房出售给原告，房屋建筑面积共345.25平方米，按套计算价款，总价款2567620元。合同还约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付该房屋，如延迟交房，被告应当按已收房款的日0.03%的标准，按日向原告支付逾期交房期间的违约金；另外，合同还约定，如因被告的原因导致原告不能在商品房交付使用后365内取得房屋权属证书，被告应当按已收房款的日0.01%标准，按日向原告支付逾期办证期间的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告却未按照合同的约定如期向原告交付房屋，直至2015年9月30日原告才收到被告交付的房屋钥匙。被告向原告交付房屋钥匙后，至今未向原告交付需由被告提供的办理不动产权属登记所需的资料，导致原告至今无法向不动产权属登记机构办理涉案房屋的不动产权属登记。原告认为，被告延迟交房及逾期办理不动产权属证书的行为，违反了双反签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 时代华奥公司辩称，一、逾期交房违约金因诉讼时效已届满而不受法律保护，答辩人对原告的该项诉讼请求有权不予履行。 《民法通则》第135条、137条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》【法释〔2018)12号】第3条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《民法总则》自2017年10月1日起施行。原告要求答辩人按已收取购房款2567620元为基数，按日0.03％的标准向原告支付自2014年7月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金351250.42元，前述逾期交房违约金的诉讼时效已于2017年9月30日届满。因原告2018年5月26日才向贵院起诉，且无任何证据证明诉讼时效已发生中断、中止或延长的事实。根据《民法总则》第192条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 二、逾期办证责任不能完全归答于答辩人，原告请求的逾期办证违约金远远超过原告实际损失，答辩人申请法院调整。原告未明确交付办证所需资料具体名称和内容，答辩人无法满足原告的该项诉讼请求。 房屋交付使用后，权属登记和权证颁发主要取决于房屋登记管理部门。按照法律规定和合同约定，商品房出卖人交付房屋后的办证义务是指办理房屋所有权的初始登记。讼争房屋的权属证书在被告办理房屋所有权初始登记后由原告自行申办。讼争房屋已竣工验收并交付原告使用，因被告为平衡相邻地块的容积率向政府申请土地调规，导致讼争房屋所附土地尚未通过规划验收，房屋登记管理部门为此暂未受理讼争房屋的所有权初始登记。按《商品房买卖合同》补充协议第六条4项和5项约定，讼争房屋因土地原因不能办理所有权初始登记不能归责于答辩人。 原告已接收并入住讼争房屋，没有证据证明答辩人逾期办理房屋所有权初始登记给原告造成实际损失。原告要求答辩人每日按已付款的0.01％支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币155854.53元，明显超过原告实际损失。《中华人民共和国合同法》第113条、114条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。 如果法院审查后认为答辩人应当承担逾期办证违约责任，恳请法院下调本案违约金的计算标准，以不超过人民银行一年期基准存款利率（年利率1.5%）为宜。 三、原告支出的律师费并非主张权利所必然发生的费用，要求答辩人承担律师费没有事实和法律依据。 本院经审理认定如下事实：2013年2月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》合同约定，被告将位于连江县的 某小区住宅房第X＃楼X房出售给原告，房屋建筑面积共345.25平方米，按套计算价款，总价款2567620元。合同还约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付该房屋，如延迟交房，被告应当按已收房款的日0.03%的标准，按日向原告支付逾期交房期间的违约金；另外，合同还约定，如因被告的原因导致原告不能在商品房交付使用后365内取得房屋权属证书，被告应当按已收房款的日0.01%标准，按日向原告支付逾期办证期间的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，2015年9月30日原告收到被告交付的房屋钥匙。被告向原告交付房屋钥匙后，未向原告交付需由被告提供的办理不动产权属登记所需的资料，导致原告至今无法向不动产权属登记机构办理涉案房屋的不动产权属登记。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、诉讼时效问题。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋。但被告时代华奥公司直至2015年9月30日才将房屋钥匙交给原告。被告应当支付的逾期交房违约金应自2014年7月1日起算至2015年9月30日止，期间逾期交房违约金的诉讼时效已于2017年9月30日届满。原告于2018年７月９日向本院起诉。根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告无任何证据证明诉讼时效已发生中断、中止或延长的事实。因此可以认定逾期交房违约金因诉讼时效已届满而不受法律保护，被告对原告的该项诉讼请求有权不予履行。 二、逾期办证责任违约金问题。2015年9月30日原告收到被告交付的房屋钥匙。被告未向原告交付需由被告提供的办理不动产权属登记所需的资料，导致原告至今无法向不动产权属登记机构办理涉案房屋的不动产权属登记。被告延迟交房及逾期办理不动产权属证书的行为，违反了双方签订的《商品房买卖合同》，应当承担逾期办证违约责任，原告主张被告应当按照合同约定的日0.01%标准，按日向原告支付逾期办证期间的违约金，予以支持。 另，原告支出的律师费并非主张权利所必然发生的费用，双方签订的《商品房买卖合同》对此亦无约定，原告主张要求被告赔偿律师费不予支持。诉讼中，时代华奥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,判决如下： 一、福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向吴静、阮赛金交付需由被告提供的办理不动产权属登记所需的资料。 二、福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内支付吴静、阮赛金逾期办证违约金（以吴静、阮赛金已付购房款2567620元为基数，按日0.01%计算，时间从2016年10月1日起至原告取得不动产权属证书之日止）。 三、驳回吴静、阮赛金要求福建省时代华奥建设发展有限公司支付逾期交房违约金及赔偿律师费用的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8971元，减半收取4485.5元，由吴静、阮赛金负担2485.5元，福建省时代华奥建设发展有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  张锦生 二〇一八年九月二十九日 书记员  高 俊 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。