江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6539号上诉人（原审被告）：苏连念，男，1973年5月24日生，汉族，住福建省永安市。委托诉讼代理人：王倩，江苏平江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢程辉，男，1989年12月2日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宇姮，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人苏连念因与被上诉人谢程辉房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苏连念上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回谢程辉的诉讼请求或发回重审，诉讼费由谢程辉承担。事实与理由：一、根据苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初4038号、苏州市中级人民法院（2018）苏05民终772号民事判决书，苏州诺豪石材有限公司是中标单位，陶钟友、苏连念是其代理人，代理权限是处理与租赁相关的事宜，故本案应当以苏州诺豪石材有限公司为被告。二、一审法院认定2017年10月10日谢程辉已搬离涉案房屋是错误的。该观点是中国人民武装警察部队苏州市支队在另案中提出，而谢程辉并非该案当事人，在没有其他证据的情况下，不应当将案外人的陈述作为本案的定案依据。三、苏连念在本案中一审向法院申请追加苏州诺豪石材有限公司为被告，是为了进一步查明事实，在已有生效判决确认苏州诺豪石材有限公司是涉案土地中标单位的前提下，一审法院不同意苏连念的追加被告申请是错误的。四、涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，不具有合同无效的情形，一审认定合同无效错误。被上诉人谢程辉辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。谢程辉向一审法院起诉请求：1、苏连念立即返还谢程辉支付的租金、物业费372443元及保证金50000元，合计422443元；2、苏连念承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：谢程辉与苏连念于2016年4月30日签订了二份《房屋租赁合同》，合同约定：苏连念将位于苏州市××新区青石路××（武警××支队横山农场）的房屋1号库1楼1-7号、6号库1楼１号出租给谢程辉使用，房屋建筑面积共计1362平方米；租赁期限为一年，自2016年4月1日至2017年3月30日止；租金共计556152元/年，物业费共计16344元/年，保证金50000元（租赁期限届满、双方租赁合同关系终止、无拖欠任何费用后一次性退还给谢程辉，保证金不计利息）。同年7月10日谢程辉与案外人王立强签订了转让协议，案外人王立强原承租于苏连念位于苏州××新区青石路××（武警××支队横山农场）的房屋3号库1楼9号仓库转让给了谢程辉，租期自2016年7月15日至2017年3月31日止。合同到期后，谢程辉（甲方）与苏连念（乙方）于2017年4月1日就上述租赁场地重新签定了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为一年，自2017年4月1日至2018年3月30日止；租金为624276元/年，物业费共计17892元/年，保证金为续租（租赁期限届满、双方租赁合同关系终止、无拖欠任何费用后一次性退还给谢程辉，保证金不计利息），谢程辉应于合同生效后３日内向甲方支付上述费用共计638224元（优惠3944元）；租赁房屋用途为瓷砖仓库；若遇部队重大政策而导致本合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，苏连念按谢程辉实际使用时间收取租金。合同另对违约责任、争议解决等事项作出约定。合同签订后，谢程辉实际向苏连念支付租金624276元、物业费13498元。2017年7月28日，中国人民武装警察部队苏州市支队发布告知书，载明支队于2014年将青石路5号横山农场进行公开招标，苏州诺豪石材有限公司承租经营该场地，租期三年。该公司在经营过程中存在严重的违约行为，租赁期限届满，支队决定于2017年8月31日停止该公司在我支队场地上的一切经营活动，届时将采取必要的法律手段和措施实施关停。请各经营户迅速与该公司及苏连念、陶钟友洽谈退租事宜，提前搬迁，避免不必要的损失。一审另查明，中国人民武装警察部队苏州市支队与苏州诺豪石材有限公司、陶钟友、苏连念曾就土地租赁合同纠纷于2017年9月4日诉至一审法院，案号为（2017）苏0505民初4038号，在该案审理中，中国人民武装警察部队苏州市支队与苏连念、陶钟友确认所有分租户搬离的时间为2017年10月10日，2017年10月21日，一审法院工作人员前往租赁现场查看，谢程辉当时已经搬离。因苏连念未能退还谢程辉剩余租期的租金及押金，谢程辉特诉至法院。一审又查明，2014年8月18日，苏州诺豪石材有限公司曾出具授权委托书，全权委托苏连念、陶钟友处理与租赁相关的全部事宜。2017年9月17日，苏州诺豪石材有限公司作为甲方与苏连念、陶钟友作为乙方签订协议书，明确所涉地块的租赁事宜完全是由乙方与武警苏州支队商洽，实际中标人为乙方，租赁事务与甲方无关；因租赁发生的实际权益及所有责任由乙方所有和负担。一审再查明，庭审中，谢程辉明确本案义务人为苏连念，谢程辉从承租房屋搬离时并未与苏连念办理交接手续，亦未与中国人民武装警察部队苏州市支队办理最终的交接手续。苏连念陈述涉案房屋并无合法的建造手续。另双方一致确认2016年租赁合同中谢程辉方已经交纳的保证金50000元转为2017年4月1日新租赁合同的保证金。以上事实，由房屋租赁合同及附件、收据、告知书、苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初4038号民事判决书、苏州市中级人民法院（2018）苏0505民终772号判决书以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，谢程辉与苏连念虽然签订了房屋租赁合同，但因其中所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，故租赁合同应属无效，苏连念应当退还谢程辉保证金50000元。关于租金，涉案房屋的确被谢程辉占有使用，可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，因谢程辉从承租房屋中搬离时理应办理相应的交接手续，现其无法举证证明具体的搬离时间，但根据中国人民武装警察部队苏州市支队与苏连念双方之前的确认，可以认定2017年10月10日谢程辉已经搬离，这也与本院2017年10月21日的现场查看情况相互印证，故一审法院认定谢程辉实际占有使用租赁房屋的时间为2017年4月1日至2017年10月10日，占有使用费应为328386.3元（计算方式：624276÷365×192），鉴于谢程辉已经交纳租金624276元，剩余295889.7元苏连念应予退还。关于物业费，谢程辉按照实际占有使用期间支付亦为合理，物业费金额为7100.3元（计算方式：13498÷365×192），鉴于谢程辉已经交纳13498元，剩余6397.7元苏连念应予退还。关于苏连念提出的其系接受苏州诺豪石材有限公司的委托处理租赁事宜，故本案被告应为苏州诺豪石材有限公司的意见，因该委托书并非向谢程辉出具，且委托书内容与之后苏州诺豪石材有限公司与苏连念签订的协议书内容相互矛盾，而本案纠纷相对应的租赁合同载明的主体为谢程辉与苏连念，实际收取款项的亦为苏连念，故对苏连念的上述意见，本院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏连念于判决生效之日起十日内退还谢程辉房屋租金295889.7元、物业费6397.7元、保证金50000元，合计352287.4元。二、驳回谢程辉的其他诉讼请求。案件受理费7636元，减半收取3818元，由谢程辉负担518元，由苏连念负担3300元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：双方当事人签订的涉案房屋租赁合同，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，原审法院认定合同无效是正确的。涉案合同签订主体为双方当事人，相应合同义务应由合同双方各自负担，上诉人认为其系受苏州诺豪石材有限公司委托处理租赁的相关事宜，应追加苏州诺豪石材有限公司为被告，但租赁合同上出租方、甲方落款均系上诉人，合同争议解决约定中也明确争议起诉主体为合同任何一方，依合同相对性，原审法院在本案中未追加苏州诺豪石材有限公司并无不当，上诉人相关主张本院碍难支持。关于被上诉人搬离涉案房屋的时间。在（2018）苏05民终772号案件中，上诉人一方认可2017年10月10日前承租户已全部搬空，现被上诉人对此亦不持异议，原审法院认定被上诉人于2017年10月10日实际搬离房屋并无不当。现上诉人主张被上诉人搬离房屋另有时日，但未能提供证据证实其相关主张，对此本院依法不作更动。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7636元，由上诉人苏连念负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 杨 兵审判员 黄学辉二〇一八年九月七日法官助理黄源榕书记员徐慧