广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初1759号原告（反诉被告）：韩广建，男，汉族，1956年10月3日出生，住佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张巧娣，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：简健聪，广东信孚律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：宋雄清，女，汉族，1974年4月10日出生，住佛山市高明区，委托诉讼代理人：李洁晶、朱爱清，广东禅都律师事务所律师。原告（反诉被告）韩广建与被告（反诉原告）宋雄清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩广建的委托诉讼代理人张巧娣、被告（反诉原告）宋雄清及其委托诉讼代理人李洁晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩广建向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《佛山市存量房买卖合同》和《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》；二、被告立即搬离佛山市高明区更合镇工业大道539号首层21轴至24轴房屋；三、被告支付原告租金114236.2元（2014年1月21日至2018年5月21日共53个月的租金：107.77㎡×20元/㎡×53个月，租金计至被告实际搬离之日止）；四、被告支付原告违约金102381.5元（按购房款的10%计算）；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月21日，原、被告签订一份《存量房买卖合同》，约定：原告将其所有位于佛山市高明区更合镇工业大道539号综合楼首层21轴至24轴房产（107.77㎡，待分证、非住宅）以每平方米9500元（总价1023815元）卖给被告，在签订合同时支付523815元，余款50万元于2014年4月30日起分60期（每期5661元）支付完毕。被告仅在签订合同时支付了523815元，之后没有再支付购房款并使用该房至今。根据合同第十二条约定，原告有权单方解除合同，并没收定金。原告于2018年5月7日致函被告通知解除买卖合同。原告自2014年1月21日起没有收取被告租金，现同地段租金为每月每平方米20元，被告应比照该标准支付租金给原告。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告宋雄清的答辩意见与其反诉状的事实和理由一致。另外，答辩人同意解除双方签订的买卖合同和补充协议。反诉原告宋雄清向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《佛山市存量房买卖合同》及《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》；2、判令反诉被告立即向反诉原告返还购房定金523815元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告102381.5元;4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的《佛山市存量房买卖合同》对房地产地址、房地产权证、建筑面积、单价、购房款支付、产权转移登记、违约条款等进行了具体约定。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了购房定金523815元。后因反诉被告一直办理不了房产过户，双方于2016年4月3日签订一份《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》，约定双方同意将办理产权转移登记时间延长到2016年12月31日。如超过此期限不能办理房产证过户，即视为甲方违约，甲方承担合同（第十条）违约责任。之后，反诉被告也一直未能办理房产过户手续。2017年4月11日，反诉原告另案起诉[案号为（2017）粤0608民初1354号]，请求反诉被告协助办理案涉房产转移登记手续。佛山市高明区国土城建和水务局称，涉案房屋原属“五无”工程，没有经过报建和验收手续，只有房屋安全鉴定报告，但房屋安全鉴定报告只是对房屋在特定时期内有效，所以对于该类物业在物理空间分割后是否符合建筑安全和消防安全，需要权属人重新向规划、住建以及消防部门申请审批确认可以分割，并重新出具房屋测绘报告，才可以办理“同一权属人分割办证”的产权登记业务。后来，法院以案涉房产属“五无”工程，其实际用途与规划部门规划确定的用途不一致，导致已确权房产再分割的申请手续不能办理，导致双方签订的《佛山市存量房买卖合同》不能履行为由判决驳回了反诉原告的诉讼请求。根据有关法律法规规定，上述《佛山市存量房买卖合同》合法有效，反诉原告依约支付了巨额购房定金，反诉被告本应于2014年6月10日前办理过户手续，后因反诉被告的原因，反诉原告也已同意将过户期限延长至2016年12月31日，但从签订合同至今，反诉被告仍未办理好房产的过户手续，导致合同履行不能，合同目的不能实现，已构成根本违约。而且2017年6月至今高明房价大涨，原来的价钱已经无法再购买一样的商铺。反诉原告辛苦凑钱购买商铺，做小本生意，但反诉被告缺乏诚信道义，明知该房屋属“五无”工程，没有经过相关报建和验收手续，却隐瞒实情，和反诉原告签订《佛山市存量房买卖合同》，导致反诉原告在支付巨额购房定金523815元后却一直未能办理房屋过户手续，严重损害反诉原告的合法权益,造成反诉原告极大的经济损失。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。反诉被告韩广建辩称，1、被反诉人没有违反合同规定，反诉人没有按时分期支付购房款，构成违约，以致于最终没有办法履行，有重大过错；2、被反诉人同意返还反诉人的购房款，前提是反诉人必须搬离涉案房屋及支付自2014年1月21日起至搬离之日止的租金；3、反诉人提起的赔偿实际损失是没有事实和法律依据的，本案是反诉人违约造成的合同解除，双方签订的房屋买卖合同对赔偿没有约定，但是已经约定了违约金，在履行合同中，违约方应当按照房屋买卖合同第十条第二款双方明确选定承担违约责任的依据，而不存在所谓的赔偿，请求法庭驳回反诉人不合理的要求。另外，根据反诉人的申请，相关单位评估出来涉案房屋的单价为每平方米8516元，低于双方约定的每平方米9500元，反诉人没有任何损失，故请求驳回反诉人的第三项请求。本院经审理认定案件事实如下：2014年1月21日，原、被告签订一份《佛山市存量房买卖合同》，约定：原告将位于佛山市高明区更合镇工业大道539号一层21轴-24轴的107.77平方米房产以每平方米9500元的单价（总价为1023815元）出售给被告，签订合同时支付523815元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款一部分），余款自2014年2月30日起分120期每月支付5551元；双方应当于2014年6月10日前向房屋管理部门申请办理产权转移登记手续；原告不按本合同约定将该房地产出售给被告的，原告应按该房地产成交价的10%向被告支付违约金，并退回被告已付定金（注：合同第十条规定）。被告不按本合同约定买入该房地产的，被告应按该房地产成交价的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告已向原告支付购房定金523815元。2016年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《关于佛山市存量房屋买卖合同补充协议》，约定：房产转移登记时间延长至2016年12月31日。如超期不能办理房产证过户，即视为甲方违约，甲方承担合同（第十条）违约责任。涉案房屋在2014年1月21日已经交付被告使用，但原告至今未能办理产权转移登记手续。2017年7月5日，佛山市高明区国土城建和水务局（城乡规划）以《关于房屋分割申请的复函》函复原告称，涉案地块位于佛山市高明区更合镇（更楼）工业大道539号，面积为24225.73平方米，证载土地用途为“城镇住宅用地”。已建综合楼房产登记规划用途为“非住宅”，不符合《佛山市国土资源和城乡规划局关于已确权商铺能否重新分割的批复》（佛国土规划复【2016】10号）文件精神。因此，该局不予受理原告综合楼首层已确权房产再分割的申请。2017年4月11日，本院受理宋雄清诉韩广建房屋买卖合同纠纷一案[案号:（2017）粤0608民初1354号]。本院于2017年7月20日致函佛山市高明区国土城建和水务局（国土），就涉案房屋能否办理分证手续的事宜征询其书面意见。佛山市高明区国土城建和水务局于2017年8月23日函复本院，称涉案房屋原属“五无”工程，没有经过报建和验收手续，只有房屋安全鉴定报告，但房屋安全鉴定只是对房屋在特定时期内有效，所以对于该类物业在物理空间分割后是否符合建筑安全和消防安全，需要权属人重新向规划、住建以及消防部门申请审批确认可以分割，并重新出具房屋测绘报告，才可以办理“同一权属人分割办证”的产权登记业务。本院于2017年9月25日作出判决，认为经房屋管理相关部门确认，因涉案房产属“五无”工程，其实际用途与规划部门规划确定的用途不一致，导致其已确权房产再分割的申请手续不能办理，实际上宋雄清与韩广建之间的《佛山市存量房买卖合同》已经不能履行。在宋雄清不同意变更诉讼请求的情况下，宋雄清诉请继续履行合同的诉求不能实现，故本院不予支持。遂判决驳回了宋雄清的诉讼请求。2018年5月7日，原告委托广东信孚律师事务所向被告发出一份《律师函》。《律师函》称，被告没有如约付款，已经构成违约。根据合同约定，通知自2018年5月7日起解除双方于2014年3月19日签订的《佛山市存量买卖合同》。原告在诉讼中申请对涉案房地产价值（按能办理房产证条件下）进行估价。经本院委托，广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2018年8月15日作出一份《房地产估价报告》，确定估价对象估价结果如下：佛山市高明区更合镇工业大道539号首层21轴至24轴评估单价为8516元/㎡（本次评估结果包含土地使用权和建筑物的价值，但未包含未来发生转让时预计缴纳的税、费等款项）。本院认为，原、被告签订的《佛山市存量房买卖合同》、《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上述《佛山市存量房买卖合同》约定：原告应当于2014年6月10日前向房屋管理部门申请办理产权转移登记手续；《关于佛山市存量房屋买卖合同补充协议》约定：房产转移登记时间延长至2016年12月31日。如超期不能办理房产证过户，即视为原告违约。原告至今未能按约定为被告办理房屋产权转移登记手续，已经构成根本违约。原、被告在《关于佛山市存量房屋买卖合同补充协议》中只是约定了房产转移登记时间延长后超期不能办理视为原告违约及原告承担合同（第十条）违约责任的问题，并没有涉及被告没有支付分期购房款违约的问题，况且在原告因自身原因未能按约定办理房屋产权转移登记手续的情况下，被告也有权不按约定支付购房款。因此，原告通知被告解除双方签订的《佛山市存量房买卖合同》的理由不成立，该通知不发生解除合同的法律效力。原告要求被告支付违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案房产属“五无”工程，其实际用途与规划部门规划确定的用途不一致，导致其已确权房产再分割的申请手续不能办理，而且被告在诉讼中也同意解除双方签订的《佛山市存量房买卖合同》及其补充协议，故本院对原、被告要求解除双方签订的《佛山市存量房买卖合同》、《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》及原告请求被告搬离佛山市高明区更合镇工业大道539号一层21轴至24轴房屋的主张予以支持。由于原、被告之间属于房屋买卖合同关系而非租赁关系，被告已经履行了相应的合同义务，原告也按合同约定交付了房屋给被告使用，造成房屋买卖合同不能履行的过错在于原告，故原告请求被告支付租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的《佛山市存量房买卖合同》第十条规定：原告不按本合同约定将该房地产出售给被告的，原告应按该房地产成交价的10%向被告支付违约金，并退回被告已付定金。因此，反诉原告宋雄清要求反诉被告韩广建返还购房定金523815元以及赔偿102381.5元的主张符合双方约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩广建与被告（反诉原告）宋雄清签订的《佛山市存量房买卖合同》和《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》；二、被告宋雄清应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离佛山市高明区更合镇工业大道539号一层21轴至24轴房屋；三、驳回原告韩广建的其他诉讼请求；四、反诉被告韩广建应于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告宋雄清购房定金523815元；五、反诉被告韩广建应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告宋雄清102381.5元；六、驳回反诉原告宋雄清的其他反诉请求。本诉案件受理费14014元，减半收取7007元，由原告韩广建负担。反诉案件受理费5031元（按变更诉讼请求的金额计算），由反诉被告韩广建负担。反诉原告宋雄清预交的受理费6019元可以向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾永锋二〇一八年九月十四日书记员  周之淋