广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15441号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：彭晨，男，汉族，1989年7月11日出生，住址广东省佛山市顺德区，系公司员工。委托诉讼代理人：周海燕,女,汉族,1992年4月12日出生，住址广东省佛山市高明区，系公司员工。被告：何慧玲，女，汉族，1964年7月11日出生，住址广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：熊英，广东易春秋律师事务所律师。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（下称碧桂园物业）诉被告何慧玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2018年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭晨、周海燕，被告的委托诉讼代理人熊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2017年6月至2017年12月的物业服务费共计26317.41元；2、请求法院判令被告以每月物业服务费3759.63元（3.50元/月/平方米×1074.18平方米）为本金，自逾期之日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年4月5日的违约金数额为20677.97元；3、请求法院判令被告向原告支付公摊电费，2017年5月至2017年12月的公摊电费共计654.23元，以上费用共计人民币47649.61元；4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告明确654.23元为2017年5月至2017年12月的公摊电费及电费。事实与理由：2013年10月25日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区岭南大道北129号1座27层整层公寓房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费3759.63元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年6月开始拖欠原告物业服务费，至2017年12月31日拖欠的款项已经达26971.64元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告辩称：一、被告一直按时缴纳物业服务费，并无拖欠。被告于2013年10月25日与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市禅城区岭南大道北129号“碧桂园城市花园”一座二十七层房屋，并于同日与原告签订编号为1301018989的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。被告于2014年8月21日收楼，于2015年10月开始缴纳物业服务费。根据被告提供的银行流水证明，从2015年10月至2016年11月，原告一直通过银行划扣形式收取被告物业费。2016年12月至2017年4月，由于原告扣费系统故障，导致其无法正常按月划扣该五个月物业费，被告在知晓该情况后，主动前往物管中心一次性刷卡缴纳了五个月的物业费共计18798.15元，原告也于当日开具发票予以确认。2017年5月18日，原告在无任何合理依据且未通知被告的情况下，通过银行划扣了被告账户物业费人民币29002.98元，被告第一时间向原告投诉并要求立即退还，但由于种种原因，原告并未同意退还。无奈之下，被告只能将该笔款项当做后续物业费进行抵扣，根据被告计算，如以每月3759.63元为计，原告划扣的该笔款项足以抵扣7.7个月的物业费，即从2017年6月抵扣至2018年1月（共计8个月，计算方法为3759.63元/月*8月=30077.04元、30077.04元-29002.98元=1074.06元），被告只需补齐2018年1月的物业费差额1074.06元即可。加上原告已经通过银行划扣收取2017年5月物业费，2017年度的物业费被告已经全部缴清，不存在任何拖欠或逾期。二、原告物业服务费计收标准适用错误，依法应予以纠正变更。根据原告提供的证据二《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第四条约定和《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》规定，原告就涉案楼盘提供物业服务的收费标准为：住宅、公寓式酒店以2.5元/月/平方米计算，商铺以3.5元/月/平方米计算。而根据被告提供的《房产证》和《商品房买卖合同》可以确认，被告购买的涉案物业为“商业服务用房”，属于商业性住宅，参照上述标准应当以2.5元/月/平方米乘以建筑面积计算物业费。但是，原告却以3.5元/月/平方米的标准与被告签订物业服务协议并收取物业费至今，而被告在诉讼提起前，根本不清楚物业费的真实计收标准，一直被动接受原告的缴费要求配合缴费，根据《合同法》第五十四条规定，原告隐瞒真实的物业费计收标准、违反统计局计价规定以商铺标准收取被告物业费的行为，属于合同欺诈，合同条款显失公平，被告请求予以变更。并且，原告在2015年10月初始收取被告物业费时，确实是以2.5元/月/平方米为标准计取物业费2685.45元（2.5元*1074.18平方米=2685.45元），却在2016年2月份突然提高标准以3.5元/月/平方米计算物业费，显然于理不合，恳请法庭充分查明事实，将被告与原告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第四条中物业服务费计收标准为“每月每平方米3.5元”更正为“每月每平方米2.5元”。三、被告超额缴纳的物业服务费部分，依法有权要求原告返还。根据上述理由，被告缴纳物业费的标准应当为2.5元/月/平方米，每月物业费应当为2685.45元，原告错误适用收费标准以3759.63元/月收取物业费，导致被告每月超额缴纳物业费1074.18元，自2016年2月至2018年5月份期间，原告违法多收取物业费为30077.04元，被告恳请法庭查明事实，判令原告将该超额部分依法返还被告。综上所述，被告一直积极履行物业费缴纳义务，不存在拖欠物业费之说，原告诉请没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回。并且，在诉讼发生后，被告根据原告提供的证据才意识到原告错误适用物业费计算标准超额收取物业服务费，导致被告两年有余的时间超额缴纳物业费30077.04元，恳请法庭查明事实，对显失公平的合同条款予以纠正，并判令原告返还多收取的部分物业费。诉讼中，原告举证如下：1、核准变更登记通知书4份，证明广东碧桂园服务有限公司禅城分公司于2015年11月24日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表、碧桂园城市花园前期物业服务协议，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书、入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书，证明被告系禅城区岭南大道北129号1座27层的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、欠费明细、物业服务费催缴函，证明被告自2017年6月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。5、中国建设银行批量代收业务第三方个人客户签约申请表，证明约定涉案物业管理费从被告银行账户直接扣取，被告对此有相应授权。6、实收明细，证明：（1）2013年12月至2016年1月期间，原告应收取的物业费为97750.38元，实际收取被告的物业费为69821.70元，差额是27928.68元；（2）2017年5月19日，通过银行扣划被告29002.98元，该笔费用是2013年12月至2016年1月被告应缴物业费差额27928.68元以及2017年1月至2017年4月各类公摊费用共1074.30元；（3）被告未缴纳2017年6月至2017年12月的物业管理费用。诉讼中，被告举证如下：1、碧桂园城市花园前期物业服务协议，证明被告与原告的物业服务合同关系，原告错误适用商铺标准以3.5元/月/平方米计收物业费，导致被告损失。2、房产证，证明涉案物业的实际建筑面积为1074.18平方米，房屋规划用途为“商业服务用房”，故物业费计算标准应当以住宅标准的2.5元/月/平方米计算。3、个人活期明细信息（卡号62×××85），证明被告自2015年10月至2018年5月的物业费缴纳情况。其中特别指出2017年5月18日原告通过银行一次性划扣了被告物业费29002.98元。4、刷卡单存根、广东增值税普通发票，证明被告于2017年5月17日刷卡向原告缴纳了2016年12月至2017年4月的物业费18798.15元（五个月）。5、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单4份，证明被告已通过银行转账缴纳2018年1月至2018年5月的物业费（以3759.63元/月缴纳）。6、“碧桂园城市花园”一座二十七层物业费缴纳一览表，证明由被告制作，统计证据3-5的物业费缴纳情况。7、物业费缴费明细（部分），证明被告从原告处取得的从2014年至2016年12月期间的物业费缴费明细，该明细与被告提供的银行流水相吻合，证明2015年10月至2016年1月期间，原告是以2685.45元/月（即2.5元/月/平方米*1074.18平方米）收取物业费，从2016年2月份开始提高标准以3759.63元（即3.5元/月/平方米*1074.18平方米）收取物业费。8、碧桂园物业公司工作联系函、客户付款证明单，证明此证据均为原告内部函件，被告通过手机拍照取得，原告划扣29002.98元后，被告积极要求退还，但原告以公司程序办理为由推诿，后退款未果。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。主要内容如下:……第三章物业服务费用第四条甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收；甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收；甲方或业主所有的物业若为商铺，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积3.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。……本物业二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本合同第二、第三条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电耗损费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第七章违约责任第十八条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。2010年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。其中高层住宅的备案价格为2.5元/月/平方米，商场（营业场地）价格由双方协定。2013年10月25日，被告（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北129号一座二十七层。合同约定：该商品房的用途为商业服务用房，建筑面积共1111.49平方米，套内建筑面积943.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积167.68平方米。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。出卖人应当在2013年11月25日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议附录二《税费及其他应付款项明细》明确物业服务费按建筑面积3.5元/平方米/月计收。同日，被告（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定涉案129号一座二十七层交付后由乙方提供物业管理服务，物业服务费按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3.5元计收。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额缴纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。2013年12月16日，经佛山市禅城区房产测绘和交易中心测绘，涉案一座二十七层建筑面积为1074.18平方米。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，主要内容为涉案房产已达到交付条件，可于2013年11月25日交付，物业服务费从2013年12月1日起计收。该《收楼通知书》的落款时间为2014年2月27日，该时间由原告打印，被告在其上签名。2014年8月21日，被告（甲方）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，主要内容为：甲方向乙方购买的佛山市禅城区岭南大道北129号一座二十七层商品房已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。甲、乙双方于2014年8月21日办妥该物业及相关资料的移交。庭审中，被告陈述：物业服务费应当按照2.5元/平方米/月计收，2016年1月前原告的扣费标准也是2.5元/平方米/月，但从2016年2月开始改为3.5元/平方米/月，原告多扣取了我的物业服务费；我于2014年8月21日才收楼，物业服务费不应从2013年12月开始计收；从2015年10月至今我方共缴纳115091.34元物业服务费。原告陈述：开发商承诺免除6万元的物业服务费，我方从2013年12月开始计收物业服务费，扣完6万元后，从2015年10月开始从被告银行账户扣取物业管理费；约定的物业服务费为3.5元/平方米/月，2016年1月前由于系统操作错误，每月仅按照2.5元/平方米/月计算，因此少缴部分我方于2017年5月一次性补扣了27928.68元，2013年12月至2016年1月应补缴26个月物业费差额为（3.5元/平方米/月-2.5元/平方米/月）×1074.18平方米×26个月=27928.68元；对于主张的公摊电费，其实是公摊电费及电费，因涉案房屋属于商业服务用房，供电部门没有针对商业服务用房的业主采用住宅模式电表单独入户，都是通过原告的总表，在连接到各商业服务用房，电费是原告先行向供电部门垫付。另查明一，2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年4月3日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁；停车场（库）服务；房地产中介；持有效审批证件从事高危险性体育项目（游泳池经营管理）。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的一级资质。另查明二，2013年12月至2015年10月，原告免收物业服务费60000元（2013年12月至2015年9月共22个月，每月2685.45元，2015年10月920.10元）；2015年10月，被告向原告缴纳1765.35元物业服务费；2015年11月至2016年1月共3个月，被告每月向原告缴纳2685.45元物业服务费；2016年2月至2017年5月共16个月，被告每月向原告缴纳3759.63元物业服务费；2017年5月18日，原告向被告一次性扣取物业服务费27928.68元；2018年1月，被告向原告缴纳1074.06元物业服务费；2018年2月至2018年5月共4个月，被告每月向原告缴纳3759.63元物业服务费。综上，从2015年10月至2017年12月，被告向原告共缴纳物业服务费为1765.35元＋2685.45元/月×3个月+3759.63元×16个月+27928.68元=97904.46元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、被告何慧玲与广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为购房人理应依约履行支付物业服务费的义务。首先，关于本案物业服务费的标准问题。根据被告与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件四中物业服务费的约定，按建筑面积3.5元/平方米/月计算；此外，原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中也约定了涉案物业按建筑面积每月每平方米3.5元计算物业服务费。因此，被告提出每月应当按照2.5元/平方米的标准计算物业服务费，本院不予采信。至于被告所抗辩的，原告向行政主管部门备案的表中所列2.5元/月/平方米的标准问题，该备案表上载明高层住宅的备案价格为2.5元/月/平方米，但本案并非高层住宅，不适用该标准。再，从2016年2月开始，原告就按照3.5元/平方米/月的标准扣收被告的物业服务费，被告对此应当是明知的。综上，本案被告应当按照3.5元/平方米/月的标准支付物业服务费，即每月物业服务费为3759.63元（3.5元/月/平方米×1074.18平方米）。其次，关于被告应从何时开始支付物业服务费的问题。物业服务费的起算，应当以开发商向购买人支付房产开始，原告主张被告应当从2013年12月开始交纳物业服务费，而被告认为其于2014年8月才收楼，之前不应当支付物业服务费。对此，本院认为，根据原告提交的证据《收楼通知书》，该通知书由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出，落款的时间为2014年2月27日，内容上却要求被告于2013年11月25日收楼，显然不合理，不能认定被告于2013年11月收楼，虽被告在《收楼通知书》上签名，但未注明签收时间，原告亦未举证证明其于2014年2月27日后的何时向被告送达《收楼通知书》，故在现有证据的情况下，本院以《碧桂园城市花园物业及资料移交书》上载明的物业及资料移交时间即2014年8月21日作为交楼时间，并以此时间作为物业服务费的起算时间。原告主张从2013年11月开始计收物业服务费，本院不予支持。最后，关于原告诉请被告支付2017年6月至2017年12月的物业服务费的问题。经本院计算，从2014年8月21日至2017年12月31日期间被告应支付的物业服务费为151719.26元（3759.63元/月×40个月+3759.63元÷31天×11天），而根据前述查明的事实，原告认可减免物业服务费60000元，被告实际上已交纳的物业服务费为97904.46元，因此，被告在此期间段已经超额向原告支付物业服务费6185.20元（151719.26元-60000元-97904.46元=-6185.20元），故对于原告诉请的该期间段的物业服务费及违约金，本院不予支持。需要指出的是，被告认为其从2015年10月至2018年5月共交纳115091.34元物业服务费，但经本院核算，该费用包含了公摊电费，因此，扣除电费后截止2017年12月30日被告交纳的物业服务费为97904.46元，2018年1月至5月被告交纳的物业服务费16112.58元，超出本案原告诉请的时间段范围，本院亦不予计算在内。关于原告主张被告支付公摊电费及电费的诉请。虽然《碧桂园城市花园前期物业服务合同》约定了公共费用的分摊办法，但本案中，原告未能举证证明其已经代支的公摊电费及电费的金额，以及未能对被告应承担部分的计算方法予以列举说明，仅凭原告陈述，在被告不认可该费用的情况下，本院对原告主张的2017年5月1日至2017年12月31日的公摊电费及电费654.23元不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司全部诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取496元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一八年九月十八日书记员 原洁萍