北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初23051号原告：张姝婧，女，1989年1月21日出生，汉族，正元地理信息有限责任公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘麟，北京青葵律师事务所律师。被告：保利（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：张耀文，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓，北京市炜衡律师事务所实习律师原告张姝婧与被告保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张姝婧的委托诉讼代理人刘麟，被告保利公司的委托代理人张耀文、李卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张姝婧向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告保利公司因逾期交房支付原告张姝婧违约金57431.592元；2.本案诉讼费由被告保利公司承担。事实和理由：2015年11月14日，原告张姝婧、被告保利公司签署了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1805825）。合同约定原告张姝婧购买被告保利公司开发的通州区运河核心区IV-11地块F3其它类多功能用地项目10#商务型公寓及商业楼7层×（以下简称涉案房屋），房屋价款1595322元。签约后，原告张姝婧按合同约定全额向被告保利公司支付了购房款。根据双方合同约定，被告保利公司应于2017年10月31日交付房屋。被告保利公司迟延交房直至2018年4月30日（共计延期180天）才具备房屋交付条件。基于上述事实，原告张姝婧认为，原告张姝婧与被告保利公司之间签订房屋预售合同系真实意思表示，应属合法有效。被告保利公司未按照合同约定按时交付房屋构成违约，其应按照合同约定向原告张姝婧支付违约金。故诉至法院。被告保利公司辩称，不同意原告张姝婧的诉讼请求。被告保利公司系因不可抗力和政府行为导致逾期交付房屋，不应就此承担违约责任。退一步，即使认定被告保利公司逾期交付房屋不是由于不可抗力或政府行为所导致，违约金主要的作用是弥补守约方的损失，而原告张姝婧并无实际损失。另，原告张姝婧主张的违约金标准明显过高。本院经审理认定事实如下：2015年11月14日，被告保利公司（出卖人）与原告张姝婧（买受人）签署了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1805825，以下简称预售合同）。合同约定：第三条基本情况该商品房坐落为通州区运河核心区IV-11地块F3其它类多功能用地项目10#商务型公寓及商业楼7层×；第五条计价方式及价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币47101.33元，总价款人民币1595322元；第十二条交付条件（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房（如买受人未能在上述日期前向出卖人付清全部合同总房款的，则出卖人将在全部合同总房款到达出卖人账户之日起60日内向买受人交付该商品房）……；第十四条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条的约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（1）逾期在60日内（该期限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付的房屋价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的（该比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率）违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2.如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告张姝婧按合同约定全额向被告保利公司支付了购房款。被告保利公司于2018年4月30日交付涉案房屋。本案争议焦点主要为被告保利公司延期交房的原因是否属于免责事由。被告保利公司主张其系因不可抗力和政府行为停工329天才导致逾期交付房屋，故不应承担违约责任。被告保利公司的举证情况如下：1.停工汇总表（单方制作）系针对2015年8月20日至2018年3月22日期间因天气等不可抗力因素及政府行为共计停工329天进行详细梳理。2.中国人民抗日战争暨反法西斯战争胜利70周年纪念活动停工申请、工程停工报告、工程暂停令、工程复工报审表、工程复工令；《北京市住房和城乡建设委员会关于印发的通知》、施工日志以证明因政府活动2015年8月20日至2015年9月4日期间停工共计16天。3.北京市住房和城乡建设委员会2012年3月7日发布《北京市建设工程施工突发事故应急预案（2012年修订）》、《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步强化施工现场大气污染防治持续改善空气质量的专项工作方案》通住建委发[2015]61号、《北京市建设系统空气重污染应急预案（2016年修订）》、《北京市建设系统空气重污染应急预案（2017年修订）》以证明涉案房屋所涉工程在建设施工期间，依照相关政策文件，因雾霾、大风、暴雨等天气原因停工的政策依据。4.北京市住房和城乡建设委员会于2015年12月8日发布的《全市积极行动应对空气重污染》（实际为新闻通讯稿）、施工日志以证明涉案房屋建设工程因雾霾天气自2015年12月5日至2015年12月10日期间停工6天。5.通州区空气重污染应急指挥部、市城乡建设委停工指示、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气自2015年12月19日至2015年12月22日期间停工4天。6.2016年1月2日发布雾霾橙色预警、2016年1月4日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气自2016年1月2日至2016年1月3日期间停工2天。7.2016年1月至3月冬季停工申请、工程停工报告、工程暂停令、工程复工报审表、工程复工令、施工日志以证明2016年1月31日至2016年2月29日停工共计30天。8.2016年两会停工、施工日志以证明2016年3月3日至3月16日期间停工14天。9.2016年3月31日发布大风蓝色预警、2016年4月1日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年4月1日停工1天。10.2016年4月15日发布大风预警、2016年4月16日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年4月16日停工1天。11.2016年4月21日发布大风预警、2016年4月22日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年4月21日至2016年4月22日停工2天。12.2016年5月2日发布大风预警、2016年5月3日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年5月3日停工2天。13.2016年5月5日发布大风预警、2016年5月6日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年5月5日至2016年5月6日停工2天。14.2016年5月11日发布大风蓝色预警、2016年5月12日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年5月12日停工1天。15.2016年5月14日发布大风蓝色预警、2016年5月15日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年5月15日停工1天。16.2016年5月25日发布大风蓝色预警、2016年5月26日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年5月26日停工1天。17.2016年7月20日发布大风预警及解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年7月20日停工1天。18.2016年8月24日发布大风蓝色预警、2016年8月25日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年8月25日停工1天。19.2016年8月31日发布大风蓝色预警、2016年9月1日解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气2016年9月1日停工1天。20.2016年10月13日发布雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程于2016年10月13日停工1天。21.北京市住房和城乡建设委员会2016年10月19日发布《市住建委针对霾黄色预警天气启动应急专项治理工作》、2016年10月18日发布雾霾橙色预警、2016年10月20日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气自2016年10月18日至10月19日期间停工2天。22.2016年11月3日发布雾霾橙色预警、2016年11月5日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气停工2天。23.北京市住房和城乡建设委员会2016年11月16日发布《领导重视、反映迅速、市住房城乡建设第一时间部署空气重污染预警应急响应工作》、2016年11月16日发布雾霾橙色预警、2016年11月19日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气停工4天。24.2016年12月2日发布雾霾橙色预警、2016年12月5日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气停工2天。25.2016年12月5日发布大风预警、解除大风蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气停工1天。26.2016年12月7日发布雾霾橙色预警、2016年12月8日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气停工1天。27.2016年12月11日发布雾霾橙色预警、2016年12月13日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气2天。28.北京市住房和城乡建设委员会2016年12月16日发布《迅速响应、重拳出击、市住建委采取措施应对空气重污染红色预警》、北京市通州区新城中心区建设管理委员会《关于商务中心区建设项目落实空气重污染应急红色预警有关措施的紧急通知》、2016年12月16日发布雾霾橙色预警、2016年12月21日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气停工6天。29.2016年12月30日发布雾霾橙色预警、2017年1月8日解除雾霾橙色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气停工10天。30.2017年1月13日发布大风预警、解除大风预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气停工1天。31.《关于进一步加强“两会”期间消防安全工作的通知》通州区新华街道办事处防火安全委员会文件通新防安（2017）4号、施工日志以证明涉案房屋工程因“两会”停工17天。32.2017年4月3日至7日施工日志以证明涉案房屋工程因雾霾天气停工5天。33.2017年4月18日施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气停工1天。34.2017年4月26日施工日志以证明涉案房屋工程因大风天气停工1天。35.2017年5月5日发布沙尘蓝色预警截图、施工日志以证明涉案房屋工程因沙尘天气自2017年5月4日至5月5日停工2天。36.《施工现场“一带一路”峰会消防保卫决战阶段指令单》、《关于印发“一带一路”国际合作高峰论坛消防安全管控措施的通知》通州区新华街道办事处防火安全委员会文件通新防安（2017）12号、北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强“一带一路”国际合作高峰论坛期间施工现场消防安全管理工作的紧急通知》京建发（2017）185号、海淀区建委五科群微信截图、施工日志以证明“一带一路”国际合作高峰论坛期间涉案房屋工程停工6天。37.《关于通州区运河核心区部分项目建筑立面提升涉及专家评审会会议纪要（第一次）》、《关于通州区运河核心区部分项目建筑立面提升涉及专家评审会会议纪要（第二次）》、施工日志以证明因新城管委会要求停工，幕墙外立面重审导致涉案房屋自2017年6月5日至7月14日期间停工39天。38.北京市住房和城乡建设委员会于2017年8月4日发布《市住房和城乡建设防汛专项分指挥部有效应对8月2日强降雨》、2017年8月5日发布解除雷电黄色预警截图、施工日志以证明因暴雨天气涉案房屋工程2017年8月3日停工1天。39.北京市住房和城乡建设委员会于2017年8月14日发布《市住房和城乡建设防汛专项分指挥部有效应对8月11日-13日强降雨》、2017年8月11日发布及解除雷电黄色预警及冰雹黄色预警截图、施工日志以证明因暴雨天气涉案房屋工程2017年8月11日-12日停工2天。40.运河商务区建委管理工作群微信截图、2017年8月16日发布雷电黄色预警、大风蓝色预警及解除雷电黄色预警、冰雹黄色预警的截图、施工日志以证明因暴雨涉案房屋工程停工1天。41.2017年8月18日发布雷电黄色预警截图、施工日志以证明因暴雨涉案房屋工程停工1天。42.新华街道办事处关于十九大期间空气质量保障工作的通知、施工日志以证明十九大期间停工7天。43.《2017-2018年秋冬建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》京建发[2017]390号、施工日志以证明涉案房屋工程因秋冬季节施工现场扬尘治理工作导致停工120天。44.2018年两会停工、施工日志以证明涉案房屋工程因两会停工8天。45.其他通州区政府下发的相关政策文件以证明涉案房屋工程因政策原因频繁导致停工，工程进度缓慢。针对被告保利公司提交的上述证据，原告张姝婧发表质证意见如下：对被告保利公司提交的证据1、证据6-7、证据9-19、证据20、证据22、证据24-27、证据29-30、证据32-35、证据41的证明目的不予认可，虽然有一定天气因素但并无相关部门的停工通知。对证据43的证明目的不予认可。虽然政府职能部门下发了相关文件，但均属于对于冬季施工的整改要求，对于整改合格的在一定条件下是可以正常施工的，因此对于被告保利公司整个冬季120天停工的证明目的不予认可。对被告保利公司提交的其他证据予以认可。经核算，被告保利公司其在施工期间共停工329天，原告张姝婧对于其中196天不予认可，被告保利公司实际延期交房180天。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告张姝婧与被告保利公司签订的预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据合同的内容和性质，原告张姝婧主要负有支付购房款的义务，被告保利公司负有按照约定交付房屋的义务。但双方在合同中还约定了如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。根据被告保利公司提交的证据，原告张姝婧对被告保利公司停工329天中的133天予以认可，本院对此不持异议。对于原告张姝婧不认可被告保利公司停工的剩余196天，本院经审查认为，被告保利公司未能提交有效证据证明其停工与天气因素存在直接关联性，且雾霾、大风等天气因素可以在一定程度上进行预测，且可以通过调整工作安排最大限度的降低对工程施工的影响，不构成不可抗力因素，且并无相关部门的明确限制施工、停止施工的通知。对于冬季扬尘治理工作行动方案中仅针对土方施工等扬尘工程予以限制，涉案房屋的工程施工至2017年底已经接近尾声，施工内容按照治理方案严格操作即可，不存在停工必要性。故对上述196天停工应予免责的抗辩理由，本院不予采信。如上所述，被告保利公司延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。综上，对原告张姝婧要求被告保利公司支付延期交房违约金的诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以核定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告保利（北京）房地产开发有限公司支付原告张姝婧延期交房违约金14996.03元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告张姝婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，由原告张姝婧负担531元（已交纳），由被告保利（北京）房地产开发有限公司负担87元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王宝荣二〇一八年九月十七日书记员  张 培