浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1646号上诉人（原审被告）：朱振强，男，1985年8月13日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：马海平，浙江国翱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王坤朋，男，1990年1月27日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。上诉人朱振强因与被上诉人王坤朋房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱振强上诉请求：撤销一审判决，改判朱振强退回王坤朋120000元定金。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房产买卖协议》有效系适用法律错误，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，朱振强以自己根本没有所有权和处分权的房屋虚假意思表示出售给王坤朋的行为是无效的。双方签订房屋买卖合同的时间是2017年9月6日，而发生争议的时间是在2017年10月1日之后。故判断民事法律行为的效力应当适用《中华人民共和国民法总则》的相关条款来分析。本案中的拆迁安置房屋来源于朱振强父母亲1999年建造的房屋，建造房屋的时候朱振强只有13周岁，根本没有对房屋的建造作出任何贡献。在2006年拆迁安置中，朱振强仅仅只是一个家庭成员而已，对父母亲获得的拆迁安置房屋并没有所有权和处分权。朱振强与王坤朋签订《房产买卖协议》是一种虚假的意思表示行为。一审法院以2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，来认定双方的买卖行为有效是错误的。二、由于《房产买卖协议》是无效的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条的规定及王坤朋在与朱振强签订《房产买卖协议》时存在重大过错，并不是善意相对人，朱振强只需将收取的120000元定金退回给王坤朋即可。王坤朋辩称，一、在订约时，朱振强享有部分所有权，其出售房屋的意思表示真实，只是因其他所有权人不同意，导致合同无法履行。朱振强的上诉理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱振强的上诉请求。王坤朋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人于2017年9月6日签订的《房产买卖协议》；2.判令朱振强双倍返还定金240000元；3.判令朱振强赔偿王坤朋差价损失暂计300000元，待评估后进行变更。庭审过程中，王坤朋将第3项诉讼请求变更为请求判令朱振强赔偿王坤朋差价损失416500元并要求朱振强承担评估费4466元，其余诉讼请求均不变。一审法院认定事实：2006年6月20日，案外人杨林松（曾用名朱林松）作为户主与海宁市海洲街道建设服务办公室签订《农村房屋拆迁补偿安置协议书》一份，双方就拆除坐落于海洲街道民和村8组的宅基地房屋以及房屋补偿、搬家费、过渡费、奖励等事项作出约定。2006年8月10日，杨林松与海宁市城郊安置建设投资有限公司签订《住宅拆迁产权调换安置协议书》一份，按安置人口4人计算，杨林松户获得1套宅基地联排房（250平方米）及2套多层商品公寓房的安置。2010年1月，经选房确认，2套多层商品公寓房分别位于海宁市海洲街道民和小区14幢3单元405室、406室，房屋面积和车库面积均为122.42平方米和29.58平方米。朱振强系杨林松、管林仙之子，为被安置人员之一。2017年9月6日，王坤朋与朱振强及案外人海宁市硖石馨雅房地产经纪事务所签订《房产买卖协议》一份，约定：朱振强将坐落于海宁市海洲街道民和小区14幢3单元406室房屋出售给王坤朋；房屋总价850000元，由王坤朋于合同签订当日支付定金100000元，于2017年10月10日前支付140000元（当日办理过户），于银行放贷日前支付590000元（具体日期以银行放贷日为准），于交房当天支付房款20000元。朱振强应在办妥自己产权证起3个工作日内配合王坤朋办理产权过户；如王坤朋中途悔约则无权要求朱振强返还定金，如朱振强中途悔约应在违约之日起3日内双倍返还王坤朋定金。2017年9月6日，王坤朋向朱振强支付购房定金100000元，2017年9月9日，王坤朋又追加支付朱振强购房定金20000元。2017年11月20日，经家庭人员杨林松、管林仙、朱振强签字确认，同意将海宁市海洲街道民和小区14幢3单元405、406室房屋及车库的产权登记为杨林松。次日，上述房屋的不动产登记完成，不动产权证书载明的权利人为杨林松、管林仙。2018年5月4日，经浙江和诚房地产估价有限公司评估，坐落于海宁市海洲街道民和小区14幢3单元406室房屋及车库的目前市场价值为1386500元（不包含内部装修），评估费用为4466元。一审法院认为，双方当事人争议的焦点在于：一、双方当事人签订的房产买卖合同是否有效；二、在合同有效的情况下，王坤朋以合同目的不能实现为由要求解除合同并由朱振强承担违约责任应否予以支持。对于争议一，买卖合同的效力在于设定双方合同上的债权债务关系，买卖标的物所有权的变动不能基于合同的成立生效而直接产生，还需要有处分权的债务人的实际履行。因此，债务人对标的物是否享有处分权属于合同是否能够依法履行的问题，与合同本身的成立生效没有必然关系。故《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案双方当事人所签订的合同看，标的物明确、合法，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故应当认定本案房屋买卖合同成立并生效。朱振强以其未取得房屋的处分权为由主张合同无效，于法无据，不予支持。对于朱振强提出的合同所约定的房屋总价偏低，不是朱振强真实意思表示的抗辩意见，因朱振强未能提供合同存在欺诈、胁迫、乘人之危且显失公平等证据，也未提出撤销合同的主张，故对该意见不予采信。关于争议二，依法生效的合同具有法律约束力，合同双方均应诚信全面履行。本案涉讼房屋系杨林松户拆迁安置所得，应当属于包括朱振强在内的被安置人员的共同共有财产。对于共同共有财产的处分，我国物权法规定应当经全体共有人的同意。现没有证据证明朱振强在与王坤朋签订合同时取得了其他共有人的同意，事后也未能取得其他共有人同意按合同约定进行处分的意见，故朱振强对涉讼房屋没有处分权。由此，王坤朋以本案合同无法履行、合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，予以支持。合同解除的时间，自一审法院向朱振强送达起诉状副本时生效，即于2018年2月8日双方合同解除。合同解除后，守约方有权要求违约方返还已付款项，并赔偿损失。朱振强作为房屋出卖方，负有向买受人依法转移房屋所有权的合同义务。因朱振强未能取得房屋处分权，导致王坤朋合同目的不能实现，其责任在于朱振强。虽然朱振强辩称，王坤朋在与朱振强签订合同时对房屋未取得不动产登记是明知的，但未取得不动产登记的事实并不属于自始不能，朱振强可以在合同签订后取得房屋所有权或处分权，从而保障合同的履行。基于出卖人可以缔约后取得标的物处分权的现实可能性，法律上没有也无必要对买受人在缔约时是否明知房屋处分权情况而课以严格的注意义务。故在朱振强与其他共有人存在特定身份关系，且无证据证明王坤朋与朱振强缔约存在恶意的情形下，朱振强以王坤朋明知其尚未取得房屋处分权为由，要求免除或减轻违约责任的主张，不予采纳。合同一方违约，依法应当赔偿对方合同实际履行下的可得利益。一审法院注意到，本案涉讼房屋在双方当事人缔约时的成交价为850000元，至审理时的市场评估价为1386500元，差价为536500元。引起房屋差价较大的主要原因在于房屋市场价格的较快增长，但这一情形并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的情势变更。因为即使房价上涨较快，朱振强若能继续按约履行合同，并不会产生合同所确定利益以外的损害。若将房价上涨所产生的差价可以视为对朱振强所造成的损害，则无异于鼓励当事人通过积极违约的方式而获取不当利益，这显然有悖于诚实信用原则。因此，因朱振强违约给王坤朋造成的可得利益损失应当确定为536500元。鉴于王坤朋请求双倍返还定金并不足以填补其损失，对王坤朋要求朱振强赔偿超过定金部分损失的诉请，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王坤朋与朱振强2017年9月6日签订的《房产买卖协议》于2018年2月8日解除。二、朱振强于判决生效之日起十日内双倍返还王坤朋定金240000元。三、朱振强于判决生效之日起十日内赔偿王坤朋损失416500元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10410元，减半收取计5205元，财产保全申请费3220元，评估费4466元，合计12891元，由朱振强负担。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”所谓通谋虚伪行为，是指行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。故通谋必须是双方的虚假意思，而朱振强所称的其无所有权及处分权是其单方面的情况，并且，朱振强无所有权及处分权与该合同是否是其真实意思表示亦无必然联系，故《房产买卖协议》不存在通谋虚伪行为，朱振强以该条主张《房产买卖协议》无效，属于对法律的误解，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，朱振强以无权处分为由主张《房产买卖协议》无效，于法相悖，理由不成立。朱振强上诉又称，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条规定，因王坤朋并非是善意相对人，存在重大过错，其仅需返还120000元定金即可。对此，本院认为，如上所述，案涉合同系有效而非无效合同，而上述法律规定仅适用于无效及被撤销的民事法律行为，故本案并不适用上述法律之规定。何况，双方订约时，案涉房屋尚未办理产权登记，朱振强系房屋所有权人之一，其具有在订约后取得处分权的现实可能性。且《房产买卖协议》中，朱振强明确保证房屋权属清楚，若发生与朱振强有关的房屋产权纠纷或其他债务纠纷影响此房交易过户，概由朱振强负责清理，由此给王坤朋造成的经济损失，由朱振强负责承担全部赔偿责任。故基于产权证尚未办理的状态、朱振强与其他共有人的特定身份关系及朱振强的承诺，王坤朋对案涉合同能够履行具有合理信赖。朱振强有关王坤朋订约时存在重大过错，并非善意相对人的理由不成立。本案中，案涉合同系因朱振强违约导致不能履行。由于朱振强未取得处分权导致合同无法履行，王坤朋作为善意买受人有权解除合同并要求朱振强赔偿经济损失。房屋差价损失作为履行利益的一部分，在房屋买卖合同纠纷中应作为损害赔偿范围予以考虑，一审判决朱振强赔偿王坤朋房屋差价损失正确。综上所述，朱振强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9165元，由上诉人朱振强负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年九月七日法官助理周倩书记员赵婉沁