上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初16224号原告：覃红雁，女，1984年2月7日生，壮族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨怀成，上海天之健律师事务所律师。被告：上海淞发农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：祖意生，总经理。委托诉讼代理人：吴戟，上海市恒业律师事务所律师。第三人：刘必林，男，1965年1月18日生，汉族，住上海市宝山区长江路******。原告覃红雁与被告上海淞发农贸市场经营管理有限公司(以下简称淞发公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告覃红雁申请，本院依法通知刘必林作为第三人参加诉讼。原告覃红雁及其委托诉讼代理人杨怀成、被告淞发公司的委托诉讼代理人吴戟及第三人刘必林到庭参加第一次庭审。原告覃红雁的委托诉讼代理人杨怀成、被告淞发公司的委托诉讼代理人吴戟及第三人刘必林到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告覃红雁向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房地产租赁合同无效；2、判令被告返还原告已付租金人民币(以下币种均为人民币)99,000元、押金9,000元，共计108,000元；3、判令被告赔偿原告装修装潢损失10万元；4、判令被告赔偿原告可预期收入15万元；5、判令第三人对上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2016年10月30日，原、被告签订房地产租赁合同，约定，被告将上海市宝山区淞发路XXX号(含67号)商业用房(以下简称系争房屋)出租给原告经营足浴使用。合同签订前，原告经被告同意出资12万余元进行了装修装潢，购置了18个足浴按摩床位及其配套设施，并向被告支付了押金9,000元和半年租金54,000元，钱款均经过第三人之手。租赁期间，由于被告不提供办证资料，原告迟迟不能办理营业执照，造成足浴店无法经营。2017年5月17日，第三人又收取原告半年房租54,000元。同年6月14日，中国人民解放军94796部队和上海市宝山区淞南镇人民政府分别张贴告知书、责令限期拆除违法建筑决定书，告知系争房屋涉军产，需要收回并拆除。当天下午，足浴店被水泥封墙致使经营停止。原告认为，被告隐瞒系争房屋系军产事实，恶意与原告签订的涉案租赁合同无效，且造成重大经济损失，故提出上述诉请。被告淞发公司辩称，不同意原告的全部诉请。理由如下：1、涉案租赁合同合法有效；2、不同意返还租金和押金。原告不能要求退回使用期间的租金；3、装修损失不应由被告承担，根据涉案租赁合同约定，原告装修需经被告同意，实际上原告并没有告知过被告，且装修费用应由原告自理，另系争房屋在出租给原告之前也系经营足浴店，具备经营条件，原告没有进行过装修；4、收入损失没有事实和法律依据。第三人刘必林述称：同意被告的答辩意见，第三人不应承担责任。经审理查明，2016年10月30日，承租方覃红雁(乙方)与出租方淞发公司(甲方)签订房地产租赁合同，主要约定，甲方将上海市宝山区淞发路XXX号商业房租给乙方使用，建筑面积156平方米；乙方租赁上述房屋作足浴用；年租金108,000元，押金9,000元；乙方按半年付租金一次，支付金额为54,000元，先付后用；乙方在征得甲方书面同意后，可对租用房进行适当装潢，费用由乙方自理，但期满时不得拆除，无偿移交甲方；乙方进驻后，应及时到工商、税务、消防等政府规定部门办理相关手续，不得违规经营，广告牌的设立应统一筹划，安装必须符合安全标准，否则对其所引发的违规及安全事故造成的一切后果由乙方负责，甲方不承担任何责任；合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；合同有效期从2016年11月1日至2017年10月30日；因国家市政建设和军队建设需要，乙方必须无条件终止合同并按规定时间搬走；等。2016年10月18日，淞发公司出具金额为9,000元收据一张。同日，淞发公司出具金额为54,000元收据一张，载明淞发路XXX号门面2016年11月1日至2017年4月30日半年租金。次日，刘必林出具收条一张，载明收到淞发路XXX号门面预付租金2万元。同年11月3日，淞发公司出具证明一张，载明淞发路XXX号门面内的所有东西归覃红雁所有。2017年5月17日，刘必林出具收条一张，载明洗脚房共计收1万元，共计3万7千元。同年6月2日，覃红雁办理了上海市宝山区红雁足浴店的营业执照，类型个体工商户，场所淞发路XXX号市场门面房XXX号。2017年6月14日，中国人民解放军94796部队贴出告知书，主要内容为，2017年7月14日前，我部依法对位于淞发路XXX号所有用户及相关当事人进行清退和收回房产，现我部已授权上海市宝山区淞南镇人民政府及相关执法单位具体负责实施，请各租户、经营户积极配合，逾期造成的一切损失由你(单位)自行承担。同日，上海市宝山区淞南镇人民政府贴出责令限期拆除违法建筑决定书，主要内容为，经查位于淞发路XXX号搭建的建筑物(构筑物)，系未经批准擅自搭建的违法建筑物(构筑物)，该地块管理方中国人民解放军94796部队已决定停止该处建筑物(构筑物)的生产、经营、居住功能并委托本机关拆除违法建筑物(构筑物)，现责令违法搭建人及相关当事人于2017年7月30日前，自行拆除上述违法建筑物(构筑物)。违法搭建人及相关当事人应当在规定的期限内，结束租赁关系，搬离所有人员，拆除违法建筑物(构筑物)，搬离相关物品和设备；期满之后，本机关将组织实施强制拆除并清理环境。审理中，覃红雁、淞发公司一致确认上述拆违范围包括淞发路XXX号整个农贸市场，系争房屋为农贸市场内的门面房。覃红雁另表示，上述公告和通知贴出后，覃红雁因租期未到，未清腾系争房屋。另查明，根据中国人民解放军房地产管理局出具军队房地产租赁许可证显示，出租人南京房管处上海办事处，承租人上海韬骋实业有限公司，房地产位置上海市宝山区淞发路XXX-XXX号，租赁用途商业，建筑面积1,800平方米，场地面积2,668平方米。上海韬骋实业有限公司承租上述房地产后，转租给了淞发公司。关于系争房屋使用情况及现状。覃红雁表示，2016年10月17日，淞发公司交房。次日，覃红雁开始装修。同年11月初，开始对外经营。期间，因没有营业执照，被公安和工商相关部门查处，停业两次，又开业两次。直至2017年6月2日，营业执照办出。后仅经营了几天，公安部门贴出公告，要求将房屋收回。当天下午，系争房屋被水泥封门，后于同年8月31日被拆除。淞发公司表示，系争房屋于同年8月下旬被封墙，于同年8月31日被拆除。刘必林表示，系争房屋内共有7-8个房间，应该是一个房间一张床，覃红雁一个房间放了5-6张床，故遭到了查处。关于租金及押金支付情况。庭审中，覃红雁称，支付押金、租金共计108,000元，其中押金9,000元，租金99,000元。后又称支付押金、租金共计12万元，其中押金9,000元，租金付了54,000元、2万元及37,000元，下半年租金付清，超出部分为水电费，淞发公司应退还2017年6月14日之后的租金。淞发公司表示，对押金9,000元及租金54,000元无异议，但淞发公司仅收到下半年租金37,000元，同意退还押金及2017年7月14日之后的租金。刘必林表示，下半年租金仅付了37,000元，先付了一次2万元，刘必林出具了一张收条，之后一次覃红雁先付了7,000元，又付了1万元，刘必林出具了一张共计37,000元的收条，但未收回之前2万元的那张收条，水电费由淞发公司按月另行向覃红雁收取。关于添附物损失情况。覃红雁表示，装修了15天，硬装主要是墙面粉刷、贴墙纸、灯具和吊顶；设施、设备包括购置了床20多张和电动沙发4个、淋浴房3个、储物柜若干、热水器2个、洗衣机1台、消毒机1台、不锈钢管9套。空调是从淞发公司买的，楼上7个包房空调各1台，阁楼有2个包房空调各1台，大厅立式空调1个。没有装修合同，支付了多少装修费记不清了。刘必林表示，空调9台、热水器2个、床7张、阁楼上的炉灶都是上一租客留下来的，以4,500元一口价卖给了覃红雁，刘必林开了个证明。覃红雁没有做墙壁、灯和吊顶。不锈钢管是覃红雁装的。为证明上述主张，覃红雁向本院提交了下列证据材料：证据1、2017年8月29日屋内设施、设备清单，证明屋内的设施、设备及装修的情况；证据2、合作协议书，主要内容为双方合作期间，房租费押金1万元，各出5,000元，房租费9,000元，各出4,500元，装修费10万元，各出5万元，证明覃红雁与案外人达成了合作协议，对租金和装修费用进行了约定；证据3、银行卡流水，证据案外人将合作款74,500元支付给了覃红雁；证据4、照片29张，证明屋内设施、设备及装修情况。淞发公司、刘必林发表如下质证意见：对证据1真实性不予认可，该份清单上的大部分东西都是上一家留下来的，且覃红雁的添置未经淞发公司同意；对证据2至证据4均不予认可。为证明上述主张，覃红雁向本院申请证人出庭作证。证人沈某某作如下陈述：沈某某与覃红雁是朋友关系，覃红雁找到沈某某说要装修，沈某某就找了工人去干活。装修是简装，清包工，材料由覃红雁自己购买。过了段时间，沈某某到现场去看，当时刘必林也在场。装修于2016年10月18日左右开始，至同年11月4日左右结束。批墙、涂料、水电安装、吊顶大概这些，其他不清楚。未签订施工合同，人工工资2万多元，覃红雁支付了2万多元。系争房屋内原有旧空调、新的热水器2个、新的淋浴房3个，其他小件记不清了。2017年8月29日，沈某某及覃红雁夫妻到系争房屋内清点，是翻墙进去的，由沈某某执笔写清单，当时里面已经乱七八糟，清点时，沈某某是结合之前看到的情况和当天看到的情况来做的，设备设施的价格是沈某某估算的，拆房前一个多月封门的。证人王坚定作如下陈述：王坚定和覃红雁是合伙关系，王坚定转账付了75,000元的合作费，包括装修费5万元和租金25,000元，清单是王坚定签字的，当时现状还是比较好的，8月29日并未去现场清点。对上述证人证言，覃红雁表示无异议。淞发公司表示，第一个证人是装修的介绍人，不能起到证明作用，两证人的陈述矛盾。刘必林表示，8月29日清点时只有覃红雁夫妻及沈某某，没有其他人。审理中，经覃红雁申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司依据现有资料对装修装潢和设备设施损失进行司法鉴定，后鉴定申请因现场已被拆除，依据现有材料无法得出鉴定结论为由被鉴定公司退回。审理中，本院主持双方调解，因双方就租金返还及损失赔偿的金额差距较大，致调解未成。以上事实，有原告提交的房地产租赁合同、收据、证明、营业执照、告知书、责令决定书、照片、证人证言，被告提交的租赁许可证、租赁合同、转租证明及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同所涉租赁物未取得建设工程规划许可证或房地产权证，故涉案房屋租赁合同当属无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。现原告主张被告返还押金9,000元，本院予以准许。关于租金。审理中，原告主张返还2017年6月14日之后的租金，被告同意返还2017年7月14日之后的租金。本院认为，根据2017月6月14日公告和通知的内容，包括系争房屋在内的违法建筑物(构筑物)将被收回并拆除，违法搭建人及相关当事人应当在规定的期限内，结束租赁关系，搬离相关物品和设备等。可见，系争房屋于2017年6月14日之后已无法正常经营使用，故原告主张被告返还2017年6月14日之后的租金，可予准许。审理中，对已付租金的金额，原、被告陈述不一。根据2017年5月17日收条的内容来看，该张收条中两次出现“共计”两字，故从字面意思理解，本院认为被告、第三人主张的下半年租金共计收取了37,000元，具有更高盖然性，本院予以采信。综上，被告应返还原告租金金额为23,800元。根据法律规定，合同无效的，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。根据涉案租赁合同约定的内容来看，原告应明知系争房屋为军产，故原、被告对合同无效均存在过错。对屋内物品、设备损失。本院认为，首先，原告虽对屋内物品、设备进行了清点，但根据证人沈某某的证言其系结合之前的情况和清点当日的情况来制作清单，并未如实反映清点当时的情况，且原告未提交购置上述物品、设备的收据、发票及付款等相关证据。其次，根据涉案租赁合同约定的内容来看，因国家市政建设和军队建设需要，原告须无条件终止合同并搬走。审理中，原告也自述因租期未到，未清腾系争房屋。故，房屋内物品、设备的损失，或因原告未限期及时清腾，也或因房屋被封对搬离相关物品、设备造成一定影响，或两者皆有之。对装修损失。本院认为，首先，原告虽申请证人出庭作证证明经被告同意对系争房屋进行了装修，但未提交合同、收据、发票及付款等相关证据。其次，即使原告经被告同意确对系争房屋进行了装修，根据涉案租赁合同约定的内容来看，双方均认可装修费用应在一年的租期内摊销完毕。综上，本院根据本案的实际情况，综合考虑原告的实际损失，并结合双方的过错程度，同时考虑到本案与部队停偿有一定关联，酌定被告赔偿原告各类损失共计18,000元。关于可预期收入损失。因涉案租赁合同无效，原告主张可预期收入损失，本院不予准许。关于责任主体。涉案房屋租赁合同的合同相对方为被告，原告以第三人系具体经办人为由主张由第三人承担连带责任，于法无据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告覃红雁与被告上海淞发农贸市场经营管理有限公司签订的房地产租赁合同无效；二、被告上海淞发农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告覃红雁押金9,000元；三、被告上海淞发农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告覃红雁租金23,800元；四、被告上海淞发农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告覃红雁损失18,000元；五、驳回原告覃红雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3,335元，由原告覃红雁负担2,862元，被告上海淞发农贸市场经营管理有限公司负担473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一八年九月二十九日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。