重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0104民初1992号 原告（反诉被告）：林正元，男，1975年1月4日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：黎凯，重庆渝宏律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：重庆龙马汇商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街**附****，统一社会信用代码91500107MA5U4PCP4L。 法定代表人：张加方。 委托诉讼代理人：陈霞，重庆奇麟律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张毅，重庆奇麟律师事务所律师，一般代理。 原告林正元诉被告重庆龙马汇商业管理有限公司（以下简称“龙马汇管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序审理。被告龙马汇管理公司在举证期限内向本院提出反诉，本院依法予以受理。本院将本案本诉、反诉合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）林正元及其委托诉讼代理人黎凯、被告（反诉原告）龙马汇管理公司的委托诉讼代理人陈霞和张毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告林正元向本院提出本诉诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》；二、请求判令龙马汇管理公司返还租金54000元（扣除2018年1月11日至2018年2月8日期间已产生的租金）；三、请求判令龙马汇管理公司返还履约保证金13500元；四、请求判令龙马汇管理公司返还水电费保证金10000元；五、本案诉讼费由龙马汇管理公司承担。事实和理由：2017年10月13日，龙马汇管理公司和林正元签订《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》，约定龙马汇管理公司将位于重庆市大渡口区建胜镇钓鱼嘴大道112号吊二层龙马汇农贸市场内63号商铺（以下简称“63号商铺”）租赁给林正元从事水面、鲜面经营，租赁期限2年，双方还就租金、保证金等进行了约定。龙马汇农贸市场于2018年1月15日正式开业，后大渡口区建胜镇食药监所两次以林正元的生产设备超出市场需求为由要求林正元停止经营。因林正元无法继续经营，租赁合同的目的无法实现，合同已无法继续履行，故主张解除合同。 本诉被告龙马汇管理公司辩称,租赁合同是双方真实意思表示，林正元无权解除合同，且不认可林正元第二至五项诉讼请求。 反诉原告龙马汇管理公司向本院提出反诉诉讼请求：一、请求判令林正元支付自2018年1月11日至2018年6月8日拖欠的水电费共计600元；二、请求判令林正元支付自2018年1月11日至2018年6月8日拖欠的水电费产生的违约金共计360元；三、请求判令林正元支付自2018年6月9日起至反诉被告实际偿清之日的水电费及其违约金；四、请求判令林正元支付自2018年2月8日至2018年6月8日擅自休业的违约金共计242000元，实际计算至反诉被告实际恢复营业之日止；五、请求判令林正元支付龙马汇管理公司的律师费6000元；六、本案诉讼费用全部由林正元承担。事实和理由：龙马汇管理公司和林正元于2017年10月13日签订《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》约定林正元应在每月20日前交纳水电费，每延迟一日应按总额的千分之五支付滞纳金，此外还约定每擅自休业一天应按每天2000元的标准支付违约金。林正元自2018年2月8日休业后便未再交纳水电费，故应按合同约定向反诉原告交纳相关费用并支付违约金。 反诉被告林正元辩称：一、林正元自2018年2月8日起就未再经营，也未产生水电费，2018年1月11日至2018年2月8日期间的水电费愿意按照实际产生的金额缴纳；龙马汇管理公司从未通知林正元交纳水电费，故林正元对该违约金不认可；二、林正元停业原因是因为被主管部门查封停止经营，并非林正元主动休业，不应当向龙马汇管理公司支付休业违约金；即使要支付违约金，对龙马汇管理公司主张的金额也有异议，该金额超出了法律规定，请求法院依法调整；三、律师费并非林正元违约所产生，也并非必须费用，不应由林正元承担。 本院经审理认定如下事实：2017年7月14日，经申请林正元获准开办大渡口区林记面店（个体工商户），经营范围为加工、销售：食品（取得相关行政许可后在许可证核定的事项内经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年9月15日，重庆市大渡口区林计面店取得食品经营许可证，经营项目为预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售、散装（含冷藏冷冻食品）销售。 2017年10月13日，龙马汇管理公司（作为甲方，出租方）和林正元（作为乙方，承租方）签订《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》，约定的内容有：一、约定甲方将位于重庆市大渡口区建胜镇钓鱼嘴大道112号吊二层（即1楼）龙马汇农贸市场内63号商铺租赁给乙方作为经营水面、鲜面用途；二、该商铺租期两年，即2018年1月1日至2019年12月30日；三、第一年月租为4500元，第二年的月租为5000元；租金一年一交，在签订本合同之日一次性缴清第一年度12个月的租金，第二个年度12个月的租金应于2018年10月1日前缴清；四、本合同签订之日，乙方按第一年所租商铺三个月租金的标准向甲方交纳合同履约保证金13500元；五、乙方于签订合同之日向甲方交纳水电费保证金1万元；六、水费5元/吨，水费公摊每个商铺每月10元，每月随水费一起交纳；电费1.5元/度；水电表每月15日抄表，每月20日前缴清，每延迟一日按应交费总额的千分之五交纳滞纳金；七、本合同期内的经营项目为独家经营的，除龙马汇农贸市场统一休市外，必须每天照常营业，如有特殊情况应向市场管理部门提交书面申请，经同意后方可请假休市，每年休市或闲置累计不得超过三天，否则每天按两千元标准向甲方缴纳违约金罚款；八、乙方应具备合法的经营资格，自觉到相关部门办理经营证照；九、乙方使用该商铺所发生的所有费用，包括但不限于租金、综合服务管理费、水、电、气、通讯、设备等以及经营期间的工商税务环卫消防等税、费，以上费用全部由乙方承担，按时交纳；如乙方拖欠上述费用，损失自负；如导致甲方因此对外担责，则甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，如保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿；十、租赁期间，乙方有下列行为之一的（包括自应收缴之日起逾期五日未缴纳租金、综合服务管理费、水电费及其它应缴费用的；未经甲方书面同意连续休市或闲置七日），甲方有权责令乙方停业整顿或单方面解除或终止合同并收回该商铺；解除或终止合同的，甲方不予退还乙方所缴纳的任何费用，若乙方所缴纳的所有费用不足以弥补甲方损失的，乙方应追加赔偿全部损失（包括但不限于直接和间接损失、律师费、诉讼费等）。合同签订当日，林正元向龙马汇管理公司交纳了2018年1月至2018年12月的租金54000元、合同履约保证金13500元、水电费保证金10000元，合计77500元。林正元经营期间，曾有食药监部门的个别工作人员欲对林正元进行行政处罚。2018年2月8日后林正元就未再营业。 另查明：2018年6月7日，龙马汇管理公司与重庆奇麟律师事务所签订《委托代理合同》，约定重庆奇麟律师事务所指派律师为龙马汇管理公司与林正元的房屋租赁合同纠纷一案提供法律服务，律师服务费6000元。2018年6月8日，龙马汇管理公司向重庆奇麟律师事务所支付了6000元。 上述事实，有双方陈述、《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》、收条、营业执照、食品经营许可证、录音、曾宪金的证言、《委托代理合同》、招商银行付款回单、重庆增值税普通发票等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，当事人经协商一致可以解除合同，或者满足法定条件时一方也可起诉解除合同。现林正元单方提出解除租赁合同，其理由是食药监部门工作人员将对其经营场所设备进行查封，无法继续经营，合同目的不能实现。对此，本院认为，依据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，行政机关作出行政处罚决定的必须向当事人送达行政处罚决定书；在本案诉讼过程中，林正元并没有举示食药监部门作出的正式行政处罚决定书，故林正元关于食药监部门将正式对其经营场所设备进行查封的陈述没有事实依据。故《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》并不符合法定解除条件，林正元关于要求解除该租赁合同并返还租金、履约保证金、水电费保证金等诉求没有法律依据，本院不予支持。 林正元租赁使用63号商铺，依据《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》的约定，应按月向龙马汇管理公司交纳水电费。水电用量由龙马汇管理公司抄表确定，但龙马汇管理公司没有举示63号商铺所用水电的具体数据，本院不能确定林正元应交纳费用的具体金额，对此龙马汇管理公司应承担举证不能的责任，故本院对龙马汇管理公司要求林正元支付水电费及其违约金的诉求不予支持。龙马汇管理公司可在获取63号商铺所用水电的具体数据后另案起诉追讨。 龙马汇管理公司要求林正元支付擅自休业违约金，其依据是《龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》约定林正元必须每天照常营业，如有特殊情况应向市场管理办公室提交书面申请，经同意后方可请假休市；每年休市或闲置累计不得超过三天，否则每天应按2000元标准向龙马汇管理公司交纳违约金罚款。对此，本院认为：龙马汇管理公司将63号商铺出租给林正元使用，龙马汇管理公司提供市场综合管理服务，但二者之间并不构成上下级的行政管理关系，龙马汇管理公司无权对承租方作出罚款的决定；违约金主要用于弥补守约方的损失，林正元作为市场经营主体有权自行决定营业时间，其营业与否与龙马汇管理公司并无直接利害关系，林正元歇业并未给龙马汇管理公司造成损失，龙马汇管理公司主张违约金没有事实依据；该合同条款系龙马汇管理公司单方制作的格式条款，排除了林正元的主要权利，加重了林正元的责任，故本院认定该条款无效。综上所述，本院认为龙马汇管理公司要求林正元支付违约金的诉求没有法律依据，对此不予支持。 龙马汇农贸市场（商铺）租赁合同》约定，龙马汇管理公司有权要求林正元赔偿其支出的律师费，此处约定的律师费应指龙马汇管理公司为维护自身合法权益而支出的律师费；因本案中龙马汇管理公司提出的反诉诉讼请求均无事实或法律依据，故本院认定龙马汇管理公司在本案支出的律师服务费不应由林正元负担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）林正元的本诉诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）重庆龙马汇商业管理有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费1738元，减半收取869元（已由林正元预缴），由原告（反诉被告）林正元负担；反诉案件受理费5034元，减半收取2517元（已由重庆龙马汇商业管理有限公司预缴），由被告（反诉原告）重庆龙马汇商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 刘 毅 二〇一八年九月二十四日 书记员 郑方媛