成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初8312号 原告：蒲通林，男，1989年8月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周艳，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲明军，男，1966年10月6日出生，汉族，住成都市武侯区，系原告蒲通林之父。 被告：成都市金辰投资管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区龙江路**附**。 法定代表人：周维东，总经理。 被告：胡凤蓉，女，1951年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：叶伦青，四川博绅律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：游健，四川博绅律师事务所律师。 被告：陈成安，男，1973年11月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张帆，四川开山律师事务所律师。 第三人：四川蓝光和骏实业有限公司。住。住所地：成都市武侯区一环路南三段**/div> 法定代表人：魏开忠。 委托诉讼代理人：侯铭轩，男，1985年2月9日出生，汉族，住成都市武侯区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王成龙，男，1992年4月6日出生，汉族，住四川省平昌县，系该公司员工。 原告蒲通林诉被告成都市金辰投资管理有限责任公司（简称金辰公司）、胡凤蓉、陈成安租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据原告蒲通林的申请，依法追加四川蓝光和骏实业有限公司(简称蓝光和骏公司)为本案的第三人。本案依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理，原告蒲通林的委托诉讼代理人周艳、蒲明军，被告金辰公司和胡凤蓉的共同委托诉讼代理人叶伦青，被告陈成安的委托诉讼代理人张帆，第三人蓝光和骏公司的委托诉讼代理人侯铭轩、王成龙到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告蒲通林诉称，2017年4月27日，原告与第三人四川蓝光和骏实业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）签订《商品房买卖合同（现售）》购买位于锦江区东大街188号蓝光时代华章负一层1号、负一层2号的房屋。上述房屋在原告购买前已由蓝光和骏公司出租给被告金辰公司及胡凤蓉使用，自原告购买后，收取租金的权利由原告享有，但被告金辰公司及胡凤蓉一直不配合原告重新签订租赁合同，且于2018年3月1日起拖欠租金至今。蓝光和骏公司及原告多次向金辰公司及胡凤蓉催收租金，但金辰公司及胡凤蓉均以各种理由推诿。各方在协调过程中，原告才了解到涉案房屋已经由金辰公司及胡凤蓉转租给陈成安使用，但陈成安依然不向原告支付租金。三被告的行为已经严重损害原告的利益。请求判令：1、自2018年3月20日起解除原告与被告金辰公司的租赁关系，并不予退还被告金辰公司履约保证金90000元；2、被告金辰公司、胡凤蓉、陈成安向原告支付解除合同违约金60万元；3、被告金辰公司、胡凤蓉、陈成安结清物业费、水电费后将房屋返还给原告；4、被告金辰公司、胡凤蓉、陈成安返还房屋前将房屋内的电梯恢复至可正常使用状态（现在房屋内的电梯不能正常使用，已损坏）；5、被告金辰公司、胡凤蓉、陈成安向原告支付自2018年3月1日起至2018年3月20日（即合同解除之日）止的租金77575.82元（3340.07平方米×36元/平方米/月×实际天数）；6、被告金辰公司、胡凤蓉、陈成安向原告支付自2018年3月21日（即合同解除之次日）起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费438802.84元（暂计算至2018年7月10日，即3340.07×36×12÷365×111＝438802.84）；7、被告金辰公司、胡凤蓉、陈成安向原告支付自2018年3月21日起至实际支付所欠租金之日止的滞纳金200203.80元（按照房屋租赁合同第十条违约责任第三款约定计算，暂计算至2018年7月10日，按照每日千分之五的标准）；8、案件受理费等诉讼费用由被告承担。 被告金辰公司辩称，请求法院依法驳回原告对被告金辰公司的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。一、本案第三人四川蓝光和骏实业有限公司并不是案涉《房屋租赁合同》的当事人，案涉《房屋租赁合同》中出租方四川蓝光商业经营管理有限公司（以下简称四川蓝光商业公司）基于案涉合同所产生的权利义务并不因原告与本案第三人对租赁物的交易行为而由原告当然承继，原告与被告金辰公司之间并不产生租赁合同关系，原告无权对被告金辰公司主张合同权利；被告金辰公司不知晓成都嘉宝管理顾问有限公司（以下简称成都嘉宝公司）、四川蓝光商业公司与第三人之间的代理关系，本案案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》并不直接约束第三人和被告金辰公司，原告不因租赁物所有权的变动就当然继承案涉合同原出租人四川蓝光商业公司的权利义务，原告无权对被告主张合同权利；二、案涉《房屋租赁合同》中当事方对因租赁物发生所有权变动时租赁合同的效力有明确约定。依据案涉合同的约定条款，原告不因租赁物所有权变动而享有案涉《房屋租赁合同》中出租方的权利义务，原被告之间并不产生租赁合同关系，本案不适用“买卖不破租赁”的制度，原告无权对被告主张合同权利；原告不因与本案第三人所签订的《商品房买卖合同补充协议》而当然承继案涉《房屋租赁合同》中原出租方的权利义务，原告无权对被告主张合同权利；三、四川蓝光商业公司至今未将被告金辰公司所缴纳的履约保证金转移给原告的行为，证明四川蓝光商业公司没有将案涉《房屋租赁合同》中原出租方的权利义务转让给原告，原被告之间不发生租赁合同关系，原告无权对被告主张合同权利；四川蓝光商业公司、第三人及原告发出的《关于解除《房屋租赁合同》并要求限时返还租赁房屋的函》通知，被告金辰公司没有收到，不发生通知解除案涉合同的法律效力；原告选择了违约金的情况下，履约保证金不予退还的约定是无效的，且被告金辰公司没有违约行为，原告诉请60万违约金于法无据。 被告胡凤蓉辩称，被告胡凤蓉系被告金辰公司的工作人员，其所有行为均为被告金辰公司的授权行为，与被告胡凤蓉本人无关，故依法驳回原告对被告胡凤蓉的全部诉讼请求。 被告陈成安辩称，1、被告陈成安在本案中的主体资格不适格，其与原告之间无任何租赁或者其他合同关系；2、被告陈成安从被告金辰公司处租赁涉案商铺，且按照合同约定已经支付租金至2018年9月15日，没有任何违约行为；3、被告陈成安不晓得原告与第三人之间的关系，被告陈成安有权按照租赁合同约定向被告金辰公司的指定账户，即被告胡凤蓉的个人账户支付租金。故依法驳回原告对被告陈成安的全部诉讼请求。 第三人蓝光和骏公司辩称，1、2017年4月27日，原告与我方签订了商品房买卖合同，案涉房屋所有权转让时间为2018年2月13日完成了房屋的不动产登记；蓝光商业经营管理公司与被告金辰公司签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2009年6月1日至2019年5月31日，我方与蓝光商业经营管理公司为委托经营关系；2、房屋所有权转移前，我方以书面形式告知金辰公司优先购买权，并通过EMS邮寄给金辰公司；房屋所有权转移后，我方向金辰公司发出了催交租金的催收函，内容包括告知所有权转移的问题，并将该催收函及附件张贴于涉案房屋公共区域予以公示；我方知晓被告金辰公司将案涉房屋转租给了被告陈成安，且我方将转租的情况告知了原告；3、关于租金的收取，我方与原告通过《商品房买卖合同补充协议》的约定在2017年4月27日至2017年11月30日之间的租金，双方按照50％的比例来收取租金，至2017年12月1日后的租金由原告全额收取；我方已经收取2018年3月1日之前的全部租金，2018年3月1日之后的租金被告金辰公司没有向我方和原告支付。 经审理查明，2009年5月25日，出租方成都嘉宝管理顾问有限公司（甲方）、承租方金辰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁使用场地位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层房屋及相关附属设施设备（消火栓、喷头、配电箱、疏散指示灯、应急灯、照明灯、感烟器、感温器、消防广播、防火卷帘门、安全门、给排风设备），面积3340.07平方米；租赁期限从2009年6月1日起至2019年5月31日；乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金90000元，租赁期满，或本合同正常终止，乙方无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还；租金支付标准为：2017年6月1日至2019年5月31日，每平方米每月36元；乙方租赁该房屋的租金应按每季度支付一次，每季度租金均应在上季度末的最后10日前预付；租赁期限内，如甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力，在同等条件下产权人如转让租赁物的所有权，乙方享有优先购买权，租赁期限内，乙方可将租赁物进行分租，但不论乙方是否分租，均由乙方向甲方履行本合同，乙方在未取得甲方书面同意的情况下，不得以任何借口变更乙方主体，不得将本租赁物整体转租给第三方，否则视为乙方违约，乙方需向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失，且甲方有权解除本合同；本合同的违约金额度为60万元，乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方向甲方支付60万元违约金，且履约保证金不予退还。 2012年9月18日，成都嘉宝管理顾问有限公司更名为四川嘉宝资产管理集团有限公司。2015年8月17日，四川嘉宝资产管理集团有限公司更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司。 2014年1月1日，委托人蓝光和骏公司与受托人成都嘉宝商业物业经营管理有限公司签订《授权委托书》，约定：委托人将自有资产授权委托人进行出租、经营和管理，受托人代为参加与承租人的谈判、以受托人名义代为签订变更或终止房屋租赁合同、代为收取租金并开具委托人的租赁发票、代为收取保证金并进行管理及结算、代为签订签发与房屋租赁合同履行相关的信函邮件等相关法律文件；委托期限2014年1月1日起至2014年12月31日止，如上述委托期限届满，甲方未书面明确终止授权，该授权委托书继续有效。 2015年3月26日，四川蓝光和骏实业股份有限公司更名为四川蓝光和骏实业有限公司。 2015年7月31日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（甲方）、金辰公司（乙方）、四川蓝光商业经营管理有限公司（丙方）签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方就执行原合同达成如下补充协议：原合同出租方变更为丙方，现由丙方作为新的出租方概括承担甲方在原合同项下全部权利、义务，各方予以认可；原合同其余内容不变，继续履行。 2015年12月31日，出租方金辰公司（甲方）与承租方陈成安（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁使用场地位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层建筑面积为3200平方米的房屋；租赁期限从2016年1月16日起至2019年5月31日止；租金按季度支付，每季度租金乙方应在上季度缴费时间到期时提前15天交下季度的租金，前三季度租金均为41.25万元，最后一季度租金为34.375万元；租金支付至金辰公司指定账户，即胡凤蓉个人账户。 2016年11月8日，蓝光和骏公司通过EMS邮寄方式向金辰公司送达《物业出售告知函》，内容有：蓝光和骏公司将以34000000元出售涉案房屋，请于收到本告知函之日起2日内书面告知，并于收到本告知函之日起5日内签订商品房买卖合同，若未书面告知视为放弃优先购买权。 2017年4月27日，出卖人蓝光和骏公司与买受人蒲通林签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买涉案房屋，该房屋现处于租赁状态，承租人放弃优先购买权，租赁期从2009年6月1日起至2019年5月31日，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人；出卖人在2017年8月28日前向买受人交付该商品房。 2017年11月30日，出卖人蓝光和骏公司（甲方）与买受人蒲通林（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：甲方于2017年4月27日与乙方签订了合同编号：【110-0128】的《商品房买卖合同（现售）》、附件及补充协议，签订了合同编号为【110-0123】的《商品房买卖合同（现售）》、附件及补充协议（以下统称为“原合同”），约定由乙方购买甲方所有的位于四川省成都市东大街路188号时代华章项目负一层101及102号房屋（以下统称“该房屋”）。截至【2017】年【11】月【30】日，乙方尚未付清全部购房款；甲方在出售房屋前，已于2009年5月25日将该房屋出租给成都市金辰投资管理有限责任公司（以下简称“承租方”）以用于商业经营使用，租赁期届满时间为【2019】年【5】月【30】日。租赁期内，承租人以再次转租；因承租人至今拒不配合签署房屋收益转让的带租约销售三方协议，致出卖人、承租人及买受人租赁权益无法顺利完成交接手续；根据《中华人民共和国合同法》及相关行政法律法规规定，双方本着平等、自愿及诚实信用的基本原则，就购房款支付及后期租金收取事宜，经协商一致，特订立如下补充协议（以下简称“本协议”），以资双方共同遵照执行：乙方在本协议签订生效当日内将剩余购房款【17000000.00】元（大写：人民币【壹仟柒佰万元整】）支付至甲方指定的收款账户。甲方指定收款账户信息为：户名【四川蓝光和骏实业有限公司】，开户行；【农行成都金地花园支行】，账号：【22×××97】；自本协议签订生效之日起【90】日内，甲乙双方到房管部门办理完毕不动产登记递件过户手续，按国家规定各自缴纳相关税费后由乙方自行领取不动产权证书；关于租金收取：本协议签订生效且乙方付清全部房款后的租金收益全部归乙方所有。乙方全力配合出具日常催收及诉讼催收的委托手续，甲方负责收取租金。若承租方逾期支付租金的，甲方可选择包含但不限于诉讼在内的一切手段向承租方开展催收工作，并承担因催收而产生的全部费用；甲方在收到租金后3个工作日内将租金（提前按照当地税务机关要求扣除税费，需乙方配合方能完成缴税的，乙方无条件配合）支付给乙方。乙方指定的收款账户信息为：户名【蒲明军】开户行【工商银行达州分行通川支行】账号【62×××89】；【2017】年【4】月【28】日起至全部房款付清之日期间的租金，乙方享有一半的租金收益，由甲方在收到剩余房款之日起3个工作日内将已收取到的租金的一半支付给乙方（提前按照当地税务机关要求扣除税费，需乙方配合方能完成缴税的，乙方无条件配合）；若因承租方逾期支付租金导致租赁合同被解除或者租赁期限届满，但承租方拒不按时撤场的，甲乙双方应相互配合，共同完成对承租方的强制清场并收回房屋，所产生的包含但不限于人力、物力等费用，由甲方承担并负责结清。 2018年2月13日，蒲通林办理产权过户手续，并取得涉案房屋产权证（权第0049711号、权第0049715号）。 2018年3月7日，蓝光和骏公司向金辰公司发出《关于回复四川蓝光商业经营管理有限公司的函及催促其按时支付租金的函》，内容有：金辰公司在租赁期限内多次逾期支付租金，导致我司及买受人遭受了严重的经济损失。截止目前，根据合同约定，贵司已逾期向买受人支付【2018】年【3】月【1】日起至【2018】年【5】月【31】日止期间的租金共计人民币【360727.56】元，经我司多次通知，贵司仍拒不支付，为充分维护委托人（即买受人）的相关租赁权益，我司受买受人之委托（委托文件详见附件二：《商品房买卖合同补充协议》），代表买受人，现向贵司严正函告：一、请贵司自收到本函之日起3日内向我司支付租金【36360727.56】元；二、请贵司自收到本函之日起3日内配合我司及买受人签署相关租赁协议，以便于及时向贵司开具租赁发票；三、请贵司自收到本函之日起3日内按照租赁合同约定向我司支付逾期支付租金的违约金；四、若上述事宜最终未能在上述期限内得到解决，则我司将代表委托人采取以下措施：1、按照租赁合同约定，以书面形式，通知贵司单方面解除租赁合同并要求贵司限期向我司返还租赁房屋；2、若贵司为按期返还的，则我司及买受人将共同采取断水断电及强制封铺的形式收回租赁房屋；3、我司将代表委托人，采取但不限于诉讼在内的一切合法手段追究贵司的法律责任，直至委托人的合法权益得以全面维护。 2018年3月15日，蓝光和骏公司、四川蓝光商业经营管理有限公司、蒲通林三方向金辰公司发出《关于解除房屋租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函》，内容有：金辰公司于【2009】年【5】月【25】日与我方四川蓝光商业经营管理有限公司签订了编号为【X】的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由贵方承租我方位于四川省成都市东大街路188号时代华章项目负一层房屋。我方四川蓝光和骏实业有限公司已于2017年11月30日将上述房屋出售给蒲通林先生（简称“业主方”）。并且受业主方蒲通林先生之委托，由四川蓝光和骏实业有限公司代其向你方收取租金；但经我方多次通知并与贵方沟通协商，贵方仍拒不按约定支付租金且不配合换签协议，已导致业主方产生了严重经济损失，且无法按照税务部门要求开具租赁税务发票。为充分维护业主方的合法权益，我方受业主方之委托（委托文件详见附件一：《商品房买卖合同补充协议》），同时与业主方沟通一致后，我方及业主方共同正式书面通知贵方：一、依照原租赁合同第十三条三款及相关约定，自收到本函之日起，贵方与业主方之间的租赁合同关系正式解除；二、自收到本函之日起3日内向我方支付欠缴业主方的租金【83016.76】元。解除合同的违约金【600000】元。若贵方不同意直接向我方支付，则烦请直接联系业主方联系方式为：联系人：蒲明军，联系电话：135××××6789；三、请贵方于2018年3月21前向我方交还租赁房屋并办理退铺的相关手续。届时租赁店铺内若有任何遗留物，我方将代贵方进行清理、抛弃，若因此产生的任何费用及损失均由贵方承担。若贵方不同意直接向我方交还的，可按照上述联系方式直接交还至业主方手中；四、若贵方未按照上述期限归还房屋并支付费用，则我方及业主方将前往租赁物所在现场共同完成强制收房并依照法律法规规定追究你方的法律责任。 2018年4月23日，蓝光和骏公司、四川蓝光商业经营管理有限公司出具《情况说明》，内容有：兹有时代华章负一层资产由四川蓝光和骏实业有限公司委托“成都嘉宝管理顾问有限公司”代为管理，故在签订合同时甲方主体为“成都嘉宝管理顾问有限公司”，并由成都嘉宝管理顾问有限公司盖章。又有甲乙双方签订《房屋租赁合同》补充协议，原合同其余内容保持不变，继续履行；四川蓝光商业经营管理有限公司系四川蓝光和骏实业有限公司子公司，因四川蓝光商业经营管理有限公司前期经办人员已离职，为缩短办理时间减少客户损失，后续事宜主要由四川蓝光和骏实业有限公司经办，故发函主体变为四川蓝光和骏实业有限公司。 2018年8月20日，蒲通林向陈成安发出《告知函》，内容有：鉴于贵方目前经营使用的成都市东大街188号时代华章负一层的“御视镜库”连锁店房屋蒲通林先生从四川蓝光和骏实业有限公司购买所得，现蒲通林先生已取得房屋不动产所有权属证书（0049715号）且于2018年3月因欠交租金与原承租方成都市金辰投资有限责任公司解除了租赁关系。在交涉中了解到贵方才是实际使用上述房屋者，自2018年3月起原承租人及贵方至今都未向原业主四川蓝光和骏实业有限公司、新业主蒲通林支付欠交的房屋租金和解约后占用费。至此为维护物权人的基本权益，四川蓝光和骏实业有限公司与蒲通林先生再次共同以本告知书通知贵方将2018年3月起至清场之日的房屋租金及占用费支付至以下账户内有效。 另查明，陈成安已按照合同约定向金辰公司指定账户支付2015年12月31日至2018年9月15日的租金共计4332500元。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告蒲通林的身份证复印件、被告金辰公司的营业执照复印件、被告胡凤蓉的身份证复印件、被告陈成安的身份证复印件、第三人蓝光和骏公司的营业执照复印件、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、工商变更登记情况、情况说明、授权委托书、工商变更记录、物业出售告知函及EMS快递单、商品房买卖合同及附件、产权证书、“关于回复《四川蓝光商业经营管理有限公司的函》及催促其按时支付租金的函”、附件及快递单；关于解除《房屋租赁合同》并要求限时返还租赁房屋的函、照片三张、转款凭证（7张）、成都市金辰投资管理有限责任公司、胡凤蓉、陈成安签订的《房屋租赁合同》、2018年8月20日“告知书”、录音光盘、中国农业银行存根、公证书复印件、缴款凭证。 本院认为，蓝光和骏公司将位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层的房屋出租给金辰公司使用，在租赁期限内蓝光和骏公司将涉案房屋出售给蒲通林。金辰公司与成都嘉宝管理顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，金辰公司与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，金辰公司与陈成安签订的《房屋租赁合同》，蒲通林与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定和《商品房买卖合同补充协议》的约定，在租赁期间蓝光和骏公司将涉案房屋出售给蒲通林，原租赁合同对承租人金辰公司和新房主蒲通林继续有效，蒲通林要求金辰公司支付租金，有相应的事实依据和法律依据。金辰公司于2018年3月1日起未按合同约定支付租金，其行为已违反了合同义务，即金辰公司的违约行为致使蒲通林出租房屋并收取租金的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，蒲通林有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，蒲通林在涉案房屋门口及公共区域张贴《关于解除房屋租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函》，金辰公司作为涉案房屋的承租人，理应关注涉案房屋的相关通知信息，本院确认2018年3月15日，即蒲通林在涉案商铺门口张贴《关于解除房屋租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函》之日，为合同解除之日。故蒲通林主张解除合同的诉讼请求，本院予以确认。 关于返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现租赁合同已经解除，金辰公司应当向蒲通林返还租赁房屋，故蒲通林要求金辰公司返还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，蒲通林明确返还房屋的标准为腾空涉案房屋内的物品，本院予以支持。关于蒲通林主张金辰公司返还租赁房屋前需结清涉案房屋的物业费、水电气费，因蒲通林未提交任何证据证明涉案房屋的欠缴物业费、水电气费的具体金额，故对蒲通林要求金辰公司结清涉案房屋的物业费、水电气费的诉讼请请求，本院不予支持。关于蒲通林主张金辰公司返还租赁房屋前需修缮电梯，根据《商品房买卖合同》的约定，电梯属于公共区域设施设备，不属于涉案房屋及附属设施设备，故对蒲通林要求金辰公司修缮电梯的诉讼请请求，本院不予支持。 关于房屋租金、滞纳金、房屋占用费。1、关于租金。庭审已查明，金辰公司已支付了2018年3月1日之前的租金，根据《房屋租赁合同》的约定，2017年6月1日至2019年5月31日每月每平方米36元。金辰公司承租的房屋的面积为3340.07平方米，即涉案房屋每月租金为120242.52元，则金辰公司应向蒲通林支付从2018年3月1日起至合同解除之日即2018年3月15日的租金58181.86元(120242.52元÷31天×15天)。2、关于滞纳金。根据《房屋租赁合同》合同“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方向甲方支付60万元违约金，且履约保证金不予退还”的约定，因金辰公司未按时支付租金，其行为已构成违约，故蒲通林要求金辰公司支付尚欠租金的滞纳金的诉讼请求，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定滞纳金以上述欠租金金额为基数，按每日千分之五标准，自蒲通林起诉之日（2018年7月12日）起计至实际付清之日止。3、关于房屋占用费。自租赁合同解除次日即2018年3月16日至蒲通林实际收回租赁场地之日，蒲通林无法有效支配租赁场地，蒲通林以每月每平方米36元的租金标准主张该期间的租赁场地占用使用费，本院予以支持。 关于金辰公司交纳的履约保证金90000元及违约金。蒲通林主张没收保证金并向金辰公司主张损失赔偿金的诉讼请求，实际是要求对金辰公司违约的处罚即要求金辰公司承担给付违约金的责任。根据《房屋租赁合同》“乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金90000元，租赁期满，或本合同正常终止，乙方无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还”的约定，该约定是对金辰公司违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。虽然本院已支持了蒲通林的滞纳金主张，但因金辰公司违约致使双方签订的《房屋租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能实现。蒲通林收回涉案房屋后，蒲通林需要对租赁物进行复原以及待租。故本案根据金辰公司的违约程度、蒲通林需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，故蒲通林对租赁物的使用存在空置期和免租期，该期间会给蒲通林造成损失。因此本院确认，蒲通林主张不予退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持；应将金辰公司交纳的履约保证金90000元作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失。蒲通林主张600000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于胡凤蓉、陈成安是否应承担支付租金、滞纳金、违约金、腾退房屋的法律责任的问题。本案中，胡凤蓉与涉案房屋并无租赁关系，故胡凤蓉不承担责任。金辰公司将涉案房屋3200平方米的面积分租给陈成安，并取得蓝光和骏公司的许可，蓝光和骏公司出售涉案房屋时将分租事宜告知蒲通林，且根据《房屋租赁合同》“乙方可将租赁物进行分组，但不论乙方是否分组，均由乙方向甲方履行本合同”的约定。陈成安不承担责任。故对蒲通林要求胡凤蓉、陈成安承担支付租金、滞纳金、违约金、腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都市金辰投资管理有限责任公司与案外人成都嘉宝管理顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告成都市金辰投资管理有限责任公司与案外人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、案外人四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年3月15日解除； 二、被告成都市金辰投资管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒲通林支付尚欠的租金58181.86元、房屋占用费（房屋占用费的计算方式：以每月每平方米36元的租金标准，从2018年3月16日起计算至实际腾退之日止）； 三、被告成都市金辰投资管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒲通林支付尚欠租金的滞纳金（滞纳金的计算方式：以尚欠租金58181.86元为基数，按照每天千分之五的标准，从2018年7月12日起计算至清偿之日止）； 四、被告成都市金辰投资管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告蒲通林腾退位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层的房屋； 五、原告蒲通林可不向被告成都市金辰投资管理有限责任公司返还履约保证90000元； 六、驳回原告蒲通林的其他诉讼请求。 如果被告成都市金辰投资管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16649元，由被告成都市金辰投资管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  郭志强 人民陪审员  余福超 二〇一八年九月二十一日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。