北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初11622号原告：李铮，男，1983年10月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：向冰，北京市京德律师事务所律师。被告：焦寿长，男，1981年10月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张义玲，北京市京翰律师事务所律师。被告：徐东，男，1975年1月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐复林，北京市诚实律师事务所律师。原告李铮与被告焦寿长、徐东民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李铮及其委托诉讼代理人向冰、被告焦寿长的委托诉讼代理人张义玲、徐东及其委托诉讼代理人徐复林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李铮向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告焦寿长偿还借款本金130万元，支付自2015年5月15日至归还全部本金日止2%/月的利息（计算基数为130万元）。徐东承担连带偿还责任；2．请求实现抵押权，以被告徐东抵押的房产优先受偿；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，我与焦寿长、徐东签订了房地产抵押借款合同，我借给焦寿长130万元，徐东为此提供了担保，并以昌平区房产做了抵押登记。合同第三条约定贷款利息为每月2%，按月支付，每月15日前甲方应将利息支付给乙方。合同对抵押担保的范围、违约情况及各项费用的承担做了详细的约定。时至今日，李铮逾期支付本金及利息已经构成了违约，我曾多次向被告追款，但时至今日仍不能归还欠款。故为了维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。焦寿长辩称，实际收到借款不是130万元，而是126．1万元，因为预先扣除了3．9万元的利息。借款合同中明确约定借款期限为2个月，在借款期间内，我收到借款本金后，按照月息2%支付了借期利息。合同到期后，直到2015年11月10日才重新签订补充协议，并约定利息。因此，我认为合同到期后至补充协议签订之前的一段时间，由于双方未约定利息，应视为无利息。在此期间内，我一直每月支付李铮3．9万元，补充协议签订后我陆续将利息本金已全部还清。因此，希望法院驳回李铮的全部诉讼请求。徐东辩称，不同意李铮的诉讼请求，建议法院驳回其诉讼请求。1．我与李铮签订的《房地产抵押借款合同》系无效合同。我在签合同时，以为债权人应为北银消费金融有限公司昌平分公司，该公司作为北京银行旗下的金融单位，信任其具备放贷资格。但在合同签署过程中，除要求我方签字的地方外，债权人一栏及其他内容均为空白，直到我从建委看到抵押合同复印件时才知道债权人不是该公司，而是李铮。李铮签订合同时隐瞒事实，以欺骗的手段掩盖真实身份，属于欺诈行为，合同无效。2．李铮涉嫌从事套取金融机构信贷资金、非法吸收存款、非法集资、非法理财及高利贷等违法违规活动。李铮个人没有合法巨额资金收入证明，其放贷资金来源应是本案重点审查范围。3．李铮变相发放贷款的行为，属从事非法金融业务活动的违法违规行为。李铮以北银消费公司名义宣传，以个人名义向社会不特定的对象发放贷款并谋取高额利息的行为属于从事非法金融业务活动。砍头息、阴阳合同、阴暗利息、让公司工作人员韩鸣恐吓威胁等手段迫使我签订补充协议等情形明显具有套路贷的常见手法。因此在此情况下签订的合同应为无效。4．徐东未征得妻子王春环同意，签订补充协议，该协议无效。此外，本案存在砍头息的问题，焦寿长实际收到借款扣除了3．9万元利息，且焦寿长已陆续将本息还清，故希望法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月13日，借款人焦寿长（甲方）、贷款人（抵押权人）李铮（乙方）、抵押人徐东（丙方）签订《房地产抵押借款合同》（合同编号：20131115），三方约定借款金额130万元，借款期限为2个月，自甲方收到贷款之日起计算，在借款期限届满之日，甲方应当结清本金及利息，到期不能偿还的经双方同意可续期。利息按月数计，每月2%，按月支付，即每月15日前甲方应将利息支付给乙方。丙方保证对抵押物依法享有完全的所有权和处分权且该房产未被有关机关列为拆迁、征收、征用范围以及其他被限制物权之事实，抵押物为丙方拥有的房地产：房屋所有权证编号：京房权证昌私字第XXXX号，所有权人：徐东，地址：昌平区沙河镇，建筑面积109．04平方米。若甲方未按以上期限（含其中任一期）按时、足额偿付即为逾期，逾期按拖欠的每日千分之五支付违约金。如逾期十天则构成甲方根本性违约，乙方有权解除合同，提前追收余款，并追究甲方的违约责任。焦寿长、李铮、徐东在下方签字并按手印。2013年11月13日，徐东的妻子王春环出具共有人承诺书，同意徐东以其名下的房产（房屋所在地址：昌平区沙河镇，房产证编号：京房权证私字第XXXX号，建筑面积：109．04平方米）为其在焦寿长向李铮贷款提供抵押担保，且该抵押房产并非唯一住房，本人保证不以唯一住房为由进行抗辩执行。如处理抵押物价值不足，还可以追究我个人其他资产。王春环在承诺人处签字。2013年11月14日，李铮与徐东在北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理抵押权登记，他项权利证书中显示，房屋他项权利人为李铮，房屋所有权人为徐东，房屋所有权证号：京房权证昌私字第**，房屋坐落：昌平区沙河镇，他项权利种类：一般抵押，债权数额：人民币130万元。2013年11月15日，李铮通过中国农业银行账户向焦寿长个人银行转账26．1万元、100万元，共计126．1万元。同日，焦寿长出具借款收据，显示依据《房地产抵押借款合同》20131115号，于2013年11月15日，本人确认收到：130万元。焦寿长在收款人处签字并按手印。2015年11月10日，借款人焦寿长（甲方）、贷款人李铮（乙方）、抵押人徐东（丙方）签订《补充协议》，三方约定同意《房地产抵押借款合同》（合同编号：20131115）延长借款及抵押担保期限至甲方全部债务结清为止。甲方依照原合同每月15日支付利息并尽快归还全部本金，丙方以原抵押房产及个人财产对上述债务承担担保责任、焦寿长在甲方处、李铮在乙方处、徐东在丙方处签字并按手印。2017年11月8日，借款人借款人焦寿长（甲方）、贷款人李铮（乙方）签订《补充协议》，约定原合同及2015年11月10日的补充协议继续有效，同意再次延长本次借款期限直至全部债务借期。焦寿长在甲方处、李铮在乙方处签字并按手印。李铮认可焦寿长自2013年12月13日至2015年8月14日，按照月息3%的标准支付利息共计702000元。焦寿长认为合同约定利息为月息2%，借期内超出2%的部分应按照偿还本金计算，超出借期以后至重新签订补充协议之间的还款全部按照偿还本金计算。此外，焦寿长还提交银行转账记录，显示2014年5月19日向李铮转账213940元、5月23日转账200000元、5月24日转账100000元、5月30日转账90000元、2015年4月8日转账20000元，焦寿长辩称上述转账均为偿还本案本金。李铮对焦寿长的上述辩称不予认可，认为焦寿长提交的上述转账记录与本案无关，并提交2014年2月28日甲方北京泰瑞易盛科贸发展有限公司（法定代表人焦寿长）与乙方李铮、韩鸣签订的《动产质押借款合同》。双方约定甲方因资金周转将其有处分的财产质押给乙方申请贷款，经乙方审查，同意接受甲方的财产质押。甲乙双方共同确定质押的货物评估价值为200万元。借款金额200万元，借款利率2%每月，由甲方按月支付，甲方应每月27日前将本月利息交给乙方，直至归还全部本金为止。2014年2月28日，韩鸣通过中国农业银行向焦寿长转账188万。李铮称焦寿长提交的转账记录是偿还《动产质押借款合同》所涉借款，且该笔借款已全部结清。本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。本案中，通过李铮提交的《房地产抵押借款合同》（合同编号：20131115）及转账记录，可以证实李铮向焦寿长提供借款，焦寿长与李铮之间形成了民间借贷的法律关系，该借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法的债权。本案的争议焦点之一在于如何计算双方借款本金及利息问题。根据双方当事人提交的转账记录，李铮向焦寿长转账126．1万元，与合同约定相比少3．9万元；焦寿长每月定期向李铮偿还数额为3．9万元。3．9万元为以130万元为基数，按照月息3%计算所得的利息，虽然双方在合同中约定月息2%，且焦寿长出具借款收据，证实收到借款130万元，但该证据未明确表示其中3．9万元为交付的现金，李铮亦无其他证据证明该3．9万元交付焦寿长。通过双方当事人陈述及交易习惯，本院认定李铮向焦寿长借款本金为126．1万元。另外，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。双方当事人在抵押借款合同中明确约定借款期限为两个月，焦寿长逾期未偿还借款本金的，应支付逾期利息。本案中，李铮主张焦寿长自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，于法有据，故依照双方交易习惯及常理，本院认定焦寿长自2013年12月13日至2015年8月14日向李铮定期转账3．9万元款项的性质均为偿还借款利息。该利息按照月息3%计算，虽然超出年利率不超过24%的规定，但为焦寿长每月自愿支付，本院对此不持异议。焦寿长辩称除此之外其他的还款记录为偿还借款本金，由于李铮对此并不认可且提交相反证据予以反驳，故本院对焦寿长的上述辩称不予采信。综上，李铮于2013年11月15日向焦寿长提供借款126．1万元，焦寿长自2013年12月13日至2015年8月14日共向李铮偿还借款利息70．2万元。此外，对于焦寿长尚未偿还的借款利息，仍应按照法律规定最高不超过年利率24%计算。本案的争议焦点之二在于李铮能否以徐东办理抵押登记的房产优先受偿以及抵押物担保的范围。李铮、焦寿长、徐东三方签订《房地产抵押借款合同》（合同编号：20131115），徐东妻子出具《共有人承诺书》，该合同合法有效。徐东虽称其妻子出具的该文书为复印件，但未提交相反证据予以反驳，本院不予采信。李铮与徐东对涉案房产办理抵押登记，上述行为不违反法律、行政法规相关规定，是当事人真实意思表示，合法有效，李铮依法享有对徐东所有的该房产的抵押权。后来，李铮、徐东、焦寿长后续签订补充协议，该协议对抵押担保期限作出了改变，延长至全部债务结清为止。虽然该协议签订过程中未显示经徐东妻子同意，但该补充协议事实上并未加重抵押人的负担，故本院对徐东主张抵押权已消灭的辩称不予采信。另外，李铮、焦寿长在实际履行过程中，将利息标准由合同约定月息2%提升为月息3%，加重了抵押人的负担，故本院认为，李铮应仅对依照合同约定月息2%的部分对徐东所有的房产享有抵押权，超出的部分本院不予支持。李铮在主债务诉讼时效期间行使抵押权，符合法律规定，故焦寿长自2013年12月13日至2015年8月14日偿还70．2万元借款后，李铮有权对已经办理抵押登记的徐东所有的房屋拍卖、变卖所得的价款本金1087998．14元及利息（以1087998．14元为基数，自2015年8月15日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）的范围内优先受偿。徐东承担担保责任后，有权向焦寿长追偿。本案的争议焦点之三在于徐东是否以个人其他资产对债务承担连带保证责任。按照法律规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。由于当事人在2015年11月10日签订补充协议时，延长了主债务履行期至全部债务结清为止，而至今焦寿长未将债务全部结清，故保证期间尚未开始计算。2017年11月8日，李铮与焦寿长又签订补充协议，再次明确延长主债务履行期，虽然徐东未签字，但该补充协议未对前述补充协议作出实质性的改变，故徐东仍应对2015年11月10日签订的补充协议承担保证责任。另外，依据法律规定，保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。按照上述规定，李铮与焦寿长事实上对利率作出了变动，加重了保证人的责任。故徐东对加重的部分不承担保证责任。因此，如按照合同约定月息2%计算，焦寿长自2013年12月13日至2015年8月14日偿还70．2万元借款后，徐东仅对本金1087998．14元及利息（以1087998．14元为基数，自2015年8月15日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）承担连带担保责任。此外，本案中既有物的担保又有人的担保，依照法律规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，李铮可以就徐东的抵押房产实现债权，也可以要求徐东作为保证人承担保证责任。徐东在以其中任何一种方式承担担保责任后，有权向焦寿长追偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告焦寿长偿还原告李铮借款本金1261000元；二、本判决生效后十日内，被告焦寿长支付原告李铮借款利息（以1261000元为基数，自2015年8月15日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；三、原告李铮有权对已经办理抵押登记的徐东所有的位于北京市昌平区沙河镇房屋拍卖、变卖所得的价款在偿还借款本金1087998．14元及利息（以1087998．14元为基数，自2015年8月15日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）的范围内优先受偿，徐东有权在其抵押房产承担清偿责任后向被告焦寿长追偿；四、原告李铮有权要求被告徐东在偿还借款本金1087998．14元及利息（以1087998．14元为基数，自2015年8月15日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）的范围内承担连带清偿责任，徐东有权在承担了连带清偿责任后向被告焦寿长追偿；五、驳回原告李铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元，由原告李铮负担176元（已履行），由被告焦寿长、徐东负担8074元（于本判决生效后十日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  谭舒戈二〇一八年九月二十六日书记员  王雅楠