河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1627民初3728号原告:太康县接二连三超市连锁有限公司。法定代表人:申建党，该公司经理。住所地：太康县毛庄镇石庄行政村海庄**。统一社会信用代码：91411627MA3XBWQY3J。委托诉讼代理人：王胜，河南弘基律师事务所律师。委托诉讼代理人：白春光，河南阳夏律师事务所律师。被告：湖北瓯佰盛百货有限公司。法定代表人：吴小根，该公司经理。住所地：武汉东湖新技术开发区高新大道**/div>统一社会信用代码：91420100303588218T。被告：吴小根，男，汉族，1971年1月6日出生，住浙江，住浙江省乐清市iv>被告：陈林江，男，汉族，1968年7月7日出生，住浙江，住浙江省乐清市iv>以上三被告委托诉讼代理人：赵创创，河南继春律师事务所律师。以上三被告委托诉讼代理人：李潇，河南阳夏律师事务所律师。被告：刘建厂，男，汉族，1969年6月4日出生，住郑州，住郑州市金水区iv>被告：沈金生，男，汉族，1967年12月24日出生，住太康，住太康县iv>以上二被告委托诉讼代理人：胡献刚，河南中豫律师事务所律师。原告太康县接二连三超市连锁有限公司诉被告湖北瓯佰盛百货有限公司、被告吴小根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日作出（2018）豫1627民初805号民事判决，被告湖北瓯佰盛百货有限公司、被告吴小根不服该判决，提出上诉，河南省周口市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）豫16民终2655号民事裁定，以原判决遗漏当事人，违反法定程序为由，撤销（2018）豫1627民初805号民事判决,将此案发回重审。本院于2018年7月17日立案后，经原告申请，依法追加刘建厂、沈金生为本案被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太康县接二连三超市连锁有限公司的法定代表人申建党及其委托诉讼代理人王胜、白春光，被告湖北瓯佰盛百货有限公司、被告吴小根、被告陈林江的委托诉讼代理人赵创创、李潇，被告刘建厂、沈金生的委托诉讼代理人胡献刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太康县接二连三超市连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告与他人签订的房屋买卖合同无效。2、要求二被告向原告支付违约金70万元。3、诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2016年11月25日，原告与被告湖北瓯佰盛百货有限公司协商签订《租赁协议》，根据该协议，被告湖北瓯佰盛百货有限公司将位于原太康县商业大厦（太平洋服饰）场地的最西面第一间门面房以及延伸正对着一楼入口后面的整个现有墙体和左面打通（前后连通），整个后院一楼搭建符合安全要求的钢架机构面积约800平方米左右，租赁给原告使用，使用期限为6年，自2017年1月1日至2023年1月1日。第一、二、三年的租金每年为70万元。从第四年起租金每年递增6%，以此类推。租金一年一次付清。原告租赁期满，如需要续租，应在期限届满前两个月内书面告知被告湖北瓯佰盛百货有限公司，如果被告湖北瓯佰盛百货有限公司出租或者出卖原告租赁的房屋，在同等条件下，原告有优先承租权或者购买权，如有违约由违约方补偿对方经济损失70万元。后来二被告在不通知原告的情况下，将原告租赁的房屋连同整个原太康县商业大厦私自卖于别人。二被告的行为，违反了《租赁协议》规定的内容，侵犯了原告的优先购买权，构成违约，二被告应承担违约责任。被告湖北瓯佰盛百货有限公司、被告吴小根及被告陈林江辩称，原告违约在先，被告有权拒绝其行使优先购买权，原告最后一笔押金的支付时间是在2017年1月23日，超过租赁合同应当支付时间的2016年11月25日，根据相关规定原告未按约定支付押金，属于不符合约定履行的情况，被告有权拒绝其行使优先购买权。2、原告对整栋楼房不享有优先购买权，被告对整体售价没有通知原告的义务。根据最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的（2004）民一他字第29号批复上看，从房屋的功能上原告承租的部分是可分的，使用上是相对独立的，从比例上看承租的部分远远不够整栋楼房的50%，所以根据上述复函的规定，原告不享有整栋楼房的优先购买权，所以不管案涉楼房整体售价是多少，都没有通知原告的义务。3、假如说原告对其承租范围内的房屋享有优先购买权，也因为没有在法律规定的期限内明确表示购买。根据租赁协议的约定，原告承租的太平洋服饰的场地是在一楼，悬挂出卖的横幅就在太平洋服饰的上方，不管进出只要抬头很容易能看到条幅，原一审庭审中的3名证人也出庭作证出售的是整栋楼房，说明被告也向其通知出售整栋楼房，如果其主张在承租范围内优先购买权，应当在收到通知起15日内主张，否则视为放弃。4、因为被告通知出售的是整栋楼房，所以被告不知道会不会有承租人购买租赁范围内的房屋，所以通知购买自己承租内的房屋应当由原告履行。另外，被告吴小根与被告湖北瓯佰盛百货有限公司不存在财产混同情况。5、即便存在侵犯原告优先购买权的情形，原告要求的违约金过高，应予以调整。综合，应驳回原告对三被告的诉讼请求。被告刘建厂、沈金生辩称，一、2017年7月7日，被告吴小根和陈林江作为共同卖方与刘建厂和沈金生作为共同买方签订的房屋买卖合同以及买卖双方办理房屋过户时签订的房屋买卖合同，买卖双方均不存在恶意串通，损害国家利益的行为。买卖双方于2017年7月7日签订的房屋买卖合同中的标的物除了有房屋所有权证书的房屋外，还包括有土地使用证无房屋所有权证书的附属物（轻钢结构）。买卖双方在办理过户登记备案时的买卖合同中的标的物是既有土地使用证又有房屋所有权证书的房屋，两个合同的标的物不完全一样，交易价款也不一样。另外，办理过户登记时买卖双方缴纳的契税、增值税等税费是以房屋的评估价值进行计取，并不是以买卖双方签订的房屋买卖合同的交易价款进行计取。所以，买卖双方不存在恶意串通损害国家利益的行为。二、被告吴小根和陈林江在转让整栋商业大厦及附属物时，对买方承诺其优先购买权人明确放弃优先购买权，被告刘建厂和沈金生不存在损害优先购买权人的利益。三、原告太康县接二连三超市连锁有限公司对整栋商业大厦及附属物不享有优先购买权，理由为：1、原告太康县接二连三超市连锁有限公司与被告湖北瓯佰盛百货有限公司签订了《租赁协议》。在被告刘建厂和沈金生之前的房屋所有权人是吴小根和陈林江，并非被告湖北瓯佰盛百货有限公司。所以，太康县接二连三超市连锁有限公司与被告湖北瓯佰盛百货有限公司之间的《租赁协议》第九条约定的优先购买权不存在任何合法的基础，唯有与吴小根、陈林江二人签订的租赁合同才产生法定的优先购买权。被告湖北瓯佰盛百货有限公司并非原商业大厦和附属物的所有权人，被告湖北瓯佰盛百货有限公司无权行使所有权人的权利，故原告太康县接二连三超市连锁有限公司与被告湖北瓯佰盛百货有限公司之间的《租赁协议》约定的优先购买权无从谈起。2、即便原告太康县接二连三超市连锁有限公司依据《租赁协议》享有优先购买权，原告太康县接二连三超市连锁有限公司也是对租赁物即原商业大厦其中的一部分享有优先购买权。但是，被告吴小根和陈林江是将整栋商业大厦和附属物进行转让，原告太康县接二连三超市连锁有限公司的优先购买权不及于整栋商业大厦和附属物。四、即便原告太康县接二连三超市连锁有限公司享有优先购买权，即便被告吴小根和陈林江侵害了其优先购买权，原告太康县接二连三超市连锁有限公司也无权请求确认被告吴小根、陈林江作为共同卖方与刘建厂和沈金生作为共同买方之间的房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。五、本案中，买卖双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，且已经办理完登记手续，原告太康县接二连三超市连锁有限公司无权主张行使房屋优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人无权主张优先购买权。被告刘建厂和沈金生在购买房屋时不存在任何恶意，支付了合理的对价，属于善意的第三人。原告太康县接二连三超市连锁有限公司无权主张优先购买房屋。综上，吴小根、陈林江、刘建厂和沈金生四人之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，不存在恶意串通，损害国家利益行为，原告太康县接二连三超市连锁有限公司无权请求确认吴小根、陈林江、刘建厂和沈金生四人之间的房屋买卖合同无效，应依法驳回原告太康县接二连三超市连锁有限公司对刘建厂和沈金生的诉讼请求。原告太康县接二连三超市连锁有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2016年11月25日湖北瓯佰盛百货有限公司与太康县接二连三超市连锁有限公司签订的房屋租赁合同一份；2、原告提交的收条三份、转账凭条一份；3、房屋买卖意向协议一份、原一审庭审笔录一份、房屋买卖合同一份；4、照片四张。被告湖北瓯佰盛百货有限公司、吴小根及陈林江为反驳原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、租赁协议、租金收据三份及押金银行流水凭证一份；2、条幅照片一份、QQ邮箱截屏一份、原一审庭审笔录一份；3、2016年9月2日的房屋租赁协议一份；4、原告的超市购物小票两张；5、2018年6月12日被告吴小根将80万元转账给湖北瓯佰盛百货有限公司的银行流水一份。被告刘建厂、沈金生为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2017年7月7日，吴小根、陈林江与刘建厂、沈金生签订的购房合同一份；2、银行转账明细两份、收条一份、原商业大厦租赁情况汇总表；3、房屋评估报告一份；4、不动产登记证书10份[豫（2017）太康县不动产权第0000087号—0000096号]。本院组织各方当事人对对方的证据进行了质证，结合有效证据，本院确认以下事实：2016年11月25日，原告太康县接二连三超市连锁有限公司作为乙方与被告湖北瓯佰盛百货有限公司作为甲方签订了《租赁协议》，协议主要内容为：甲方：湖北瓯佰盛百货有限公司。乙方：太康县接二连三超市连锁有限公司。第一条，甲方将位于太康县原商业大厦（太平洋服饰）的场地，位于最西面第一间门面房，宽度约为8米左右，入口西侧10米左右以及延伸正对着一楼入口后面的整个现有墙体和左面打通（前后连通），……整个后院一楼搭建符合安全要求的钢架机构面积约800平方米左右，租赁给乙方使用。第三条，租赁期限为六年，自2017年1月1日至2023年1月1日止。第四条，租金、押金及支付方法。1、租金，第一年、第二年、第三年，每年租金为人民币70万元，第四年起租金为每年递增6%，第四年在第三年租金的基础上递增6%，以此类推。2、押金，签订合同时乙方向甲方交押金为人民币10万元，合同期满后乙方无违约，清退场地后三日内退还乙方押金，无利息。……第九条，乙方承租期限届满，乙方须要续租，应在期限届满前两个月书面告知甲方，同等条件下，乙方享有优先承租权或购买权。第十条，乙方合同期满后，所装修的配套设施能移动的归乙方所有，其余的不能拆除或有意破坏，乙方不得作价向甲方提出经济补偿，产权归甲方所有。第十一条：合同一经签订，双方签字、盖章生效。甲、乙双方不得违约，如有违约，由违约方补偿对方经济损失为人民币柒拾万元。合同签订后，应被告吴小根的要求，原告于2016年9月2日分两笔将700000元租金支付给被告吴小根本人；2017年1月23日将保证金100000元通过银行转账给被告吴小根本人。后原告对所租房屋进行了装修并经营超市开业使用。2017年7月7日被告吴小根、陈林江作为甲方与被告刘建厂、沈金生作为乙方签订房屋买卖合同一份，其内容为：一、乙方购买甲方名下的位于太康县谢安路与建设路交叉口西北角的商业房产一栋（原商业大厦）包括后院地上的附属物。具体情况：两个土地证上的房屋和无证建筑物（一个2000平方米左右的房本、9个房本4000平左右、1000平左右的无房产证建筑物）。……，三、自办理完毕过户登记手续之日3日内，甲方向乙方提供交易房屋的所有出租合同原件，并通知所有承租人与乙方签订出租合同变更事宜。……，四、本合同交易的总价款为人民币2800万元，扣除甲方已收取德克士的人民币30万元和本合同第三条中扣除的人民币5万元、乙方仍需支付甲方人民币2765万元。……，十一、乙方向税务部门和房管局缴税费时，甲乙双方应重新签订一份房屋买卖合同，便于缴税费使用，不是双方的真实意思表示。本合同系双方的真实意思表示，以本合同为准。2017年7月14日经被告吴小根、陈林江申请，河南兆华房地产评估咨询有限公司对其所有的位于太康县××中段北侧（原商业大厦）的太康房权证2013字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**的房产进行了评估，其总价值为20252113.00元。2017年8月18日被告吴小根、陈林江给被告刘建厂、沈金生出具了收到购房款27650000元的收据。经原告申请，对被告吴小根、陈林江与被告刘建厂、沈金生在太康县不动产登记中心办理产权过户时的相关资料进行了调取，包括：2017年07月18日被告吴小根、陈林江与被告刘建厂、沈金生签订房屋买卖合同一份（内容详见合同），内容为被告吴小根、陈林江将原商业大厦（包括原告租赁的房屋）的太康房权证2013字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房权证2016字第**、太康房房权证2016字第**产以1500万元的价格整体出售被告刘建厂、沈金生。2017年7月31日，太康县国土资源局对原商业大厦不动产权进行了产权变更登记，将被告吴小根、陈林江变更为被告刘建厂、沈金生。被告湖北瓯佰盛百货有限公司的法定代表人为被告吴小根，被告吴小根为其中一股东兼执行董事。本院认为，2016年11月25日，原告太康县接二连三超市连锁有限公司与被告湖北瓯佰盛百货有限公司协商签订《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。作为被告湖北瓯佰盛百货有限公司的法定代表人吴小根和被告陈林江在出售原告所租的房屋时，在同等条件下原告享有优先承租权或购买权。被告湖北瓯佰盛百货有限公司的法定代表人兼被告吴小根在出售原告租赁的房屋时，虽然告知了原告，但其实际出售的房屋价款与告知原告的出售价款不相符，存在欺诈，故被告湖北瓯佰盛百货有限公司和被告吴小根的行为构成对原告违约。按照《租赁协议》的约定，被告湖北瓯佰盛百货有限公司应支付原告70万元的违约金。关于原告主张对被告出售的房屋享有优先购买权并因此要求确认被告吴小根、陈林江与被告刘建厂、沈金生签订的房屋买卖合同无效的请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故原告太康县接二连三超市连锁有限公司请求判决确认被告吴小根、陈林江与被告刘建厂、沈金生签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告刘建厂、沈金生的辩称符合有关法律规定，本院予以支持。本案中，被告湖北瓯佰盛百货有限公司作为一有限责任公司，财产应当独立，其收取原告的租金应当应汇入公司账户，不应汇入被告吴小根个人账户，存在两者财产混同，导致偿债能力下降，严重损害了债权人的利益，故被告吴小根与被告湖北瓯佰盛百货有限公司应对其违约行为应支付给原告的违约金承担连带清偿责任。被告湖北瓯佰盛百货有限公司及被告吴小根所辩即使存在违约，约定的违约金过高、与给其造成的损失不相符应予以调整的辩称，因被告湖北瓯佰盛百货有限公司与原告签订的租赁合同期限为6年，签订合同后原告即对所租房屋进行了装修经营，现原告经营不到一年，被告湖北瓯佰盛百货有限公司和被告吴小根便将原告所租的房屋出售，导致原告无法经营，其损失即包括直接损失、也包括履行租赁合同后可以获得的利益，故被告湖北瓯佰盛百货有限公司的这一辩称，因不符合法律规定而不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告湖北瓯佰盛百货有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告太康县接二连三超市连锁有限公司违约金70万元；被告吴小根承担连带清偿责任。二、驳回原告太康县接二连三超市连锁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告湖北瓯佰盛百货有限公司和被告吴小根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  周新杰审判员  刘 启审判员  李克胜二〇一八年九月十二日书记员  王新亚