广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初1419号原告：黄红梅，女，1969年7月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘鹄，广东四方三和律师事务所律师。被告：黄荣梅,女,1973年5月20日出生,汉族,住广东省深圳市宝安区。被告：陈继周,男,1963年1月17日出生,汉族,住广东省深圳市龙岗区。被告：广州市钜业环保科技发展有限公司,住所地广东省广州市南沙区进港大道12号1013房,统一社会信用代码91440101MA59FMPG6D。法定代表人：黄荣梅，职务执行董事。上述被告共同委托诉讼代理人：曾建世，广东鹏翔律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：赖坤城，广东鹏翔律师事务所实习律师。原告黄红梅诉被告黄荣梅、陈继周、广州市钜业环保科技发展有限公司（下称钜业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄红梅及其委托诉讼代理人刘鹄，被告黄荣梅、陈继周、钜业公司共同委托诉讼代理人曾建世及被告陈继周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红梅向本院提出诉讼请求：1.三被告支付拖欠原告的2017年10月至2018年10月租金33000元；2.三被告支付迟延支付租金的违约金64800元；3.三被告支付2017年10月至2018年7月的物业管理费2260.7元（226.07元/月×10个月），2017年10月至2018年7月的水电费公摊650元；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年10月11日，原告、被告在中介人员黎嘉亮见证下，签订了《写字楼租赁合同》，合同约定：原告将位于广州南沙区××大道××号带精装修的写字楼出租给被告使用。合同约定：租赁期为叁年，起始日为2016年10月15日，到期日为2019年10月14日；第一年租金为每月2800元，第二年租金为每月3000元，第三年租金为每月3200元；付款方式约定为每年按年一次性付款的方式，即分别于2016年、2017年、2018年的10月15日前将当年租金一次性汇到原告指定的账户上，鉴于付款方式由按月改为按年，原告对租金做出了很大让步（双方按合同的小写金额执行）；乙方租赁该房屋而产生的各种税费，如物业管理费、水电及公摊等费用均由乙方负责，按月及时缴纳。同时，合同对违约行为进行了明确约定（第六条第一款）：“乙方发生上述任何一种违约行为，均至少按照合同总租金（叁年）金额的百分之六十（60%）向甲方支付违约金”、“不遵守合同规定的时间和标准，拖欠、少交租金或物业管理费单次超过五天的视为违约情形之一”等。2016年10月12日和10月17日，被告黄荣梅先后在中国农业银行深圳分行柜台转入20000元和19600元至原告指定账户（有转账流水证明），付清了第一年租金33600元和全额保证金6000元后，在原告积极配合下，利用该房屋地址，注册了钜业公司，法人代表为黄荣梅。此后，该房屋所在的物业公司多次打电话或发短信给原告，告知其租客长达数月未交物业管理费及水电、公摊等费用，合同约定本该按月缴纳的费用，在原告反复催促下，被告第一年的相关费用总共才交了两次。2017年9月21日，原告提前差不多一个月时间提醒被告应于2017年10月15日前应付清第二年租金36000元，并多次向被告黄荣梅和陈继周催讨。2017年11月1日至11月11日，被告陈继周通过微信分四次交付了一个月的租金3000元。此后，原告无数次通过微信、短信或电话催讨，并友好沟通，反复请求，但被告以各种理由一拖再拖且态度生硬，经常不接电话。对原告发的多条微信、短信大多时候不理不睬。后来，被告黄荣梅甚至将原告的电话列入黑名单（有和两被告的微信、短信记录为证）。无数次催讨无果后，2018年1月25日，原告委托广东昊法律师事务所对被告分别按四个地址用特快寄送了正式催收律师函。被告黄荣梅的两封律师函均已代签收，被告陈继周的两封律师函虽拒收，但原告通过微信发送律师函后，2018年2月8日17:27分被告陈继周打电话给原告，表明知道此事，但至起诉之日，两被告无视具有法律效力的合约和律师函，仍然拒绝支付。被告故意拖欠租金及费用，已构成违约。案件审理过程中，原告以被告于2018年8月29日付清了2017年10月至2018年7月的物业管理费、水电费公摊为由，申请撤回第三项诉讼请求。三被告共同辩称：1、案涉房产实际租赁人是黄荣梅，陈继周是黄荣梅的代理人，陈继周无需承担本案的相关责任。2、2017年10月份，钜业公司因为经营不善，多次通过陈继周以微信、电话方式向原告提出不再承租，要求原告进行转租。案涉房产的管理费、公摊费确认是缴纳至2017年9月份。原告同意进行转租，因此双方实际已经达成一致意见，终止了租赁合同的履行。因此，黄荣梅、钜业公司无需再向原告支付租金。3、原告要求的违约金没有事实依据，双方通过电话、微信方式达成解除租赁合同的口头协议。且钜业公司在2017年12月份开始就没有实际进行经营了。该违约金的约定也是不合法的，合同已经约定合同保证金，即使黄荣梅、钜业公司存在违约行为，我方认为也应适用保证金条款。4、2017年12月份开始黄荣梅、钜业公司没有使用该房屋，之后产生的管理费、公摊费等不应由黄荣梅、钜业公司承担，被告于2018年8月29日向案涉小区物业房屋中心交清了所有物业管理费，对黄红梅撤回该部分的诉请予以认可。5、被告已于2018年8月29日清走此前留下来的未搬走的一张办公桌等物品，并要求将房屋钥匙交换给黄红梅，经管理处与黄红梅联系，黄红梅不同意接收钥匙，也不同意被告将钥匙存放在管理处，致使被告无法移交案涉房屋，黄红梅应当自行承担相应法律后果。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：黄红梅是广州市南沙区××大道××房的所有权人。黄红梅（甲方）与黄荣梅（乙方）于2016年10月11日签订《写字楼租赁合同》，约定：“第一条：甲方房屋坐落于南沙区××大道与××大道××东南向××房，用途为办公。甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装修标准、物业管理等情况，保证出租该房屋不违反国家法律法规的相关规定及有权决定此租赁等事宣。乙方保证已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意承租该房屋。第二条：该房屋用途唯一，仅为办公，甲方同意乙方及其所属员工租赁该房屋用于办公，乙方不得以任何理由改变房屋使用用途……第三条：租赁期共叁年（36个月）：起始日：2016年10月15日，到期日：2019年10月14日。第四条：第一款：乙方在签订合同之日一次性将租赁该房屋的履约保证金6000元交付给甲方。如乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还保证金；若乙方造成甲方经济损失，甲方在告知乙方后，有权单方面从保证金中扣除。第二款：第一年的月租金为叁仟贰佰元（2800元），第二年月租金为叁仟肆佰元（3000元），第三年月租金为叁仟柒佰元（3200元），租金不含任何税费。第三款：物业管理费由乙方自行向物业公司缴纳……第五款：乙方应本着诚实守信、遵约守时的原则，每年按年一次性付款的方式，通过银行划账到甲方账（卡）上，每年10月15日前要到甲方账上……租金和物业管理费由乙方通过银行划账给甲方，其他所有的因乙方租赁该房屋而产生的各种税费，如：水费、电费、煤气（天然气）费、电话费、宽带费、有线电视费、小区规定的各种公摊费、停车费等等，一概都由乙方负责并自行交付给相关部门，甲方不承担任何费用。乙方少交、迟交、漏交上述费用，而产生的违约金、滞纳金、罚金等，也一概由乙方负责，甲方不承担任何代付及连带责任。第五条：第三款：1.甲方应在签约之日将房屋交付给乙方使用。2.收回验收时双方应共同参与，签字确认，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于租赁期满后，按本合同规定将承租房屋及依附于该房屋的装修装饰等交还甲方所有。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用。5、租赁合同期满或因乙方违约而解除合同时，乙方必须结清应由自身支付的所有费用，并在期满或解除合同之日起的五日内迁出，将属于其出资购买的按合同规定可搬走、可拆离的物品全部搬走。如五天后，仍留下物品不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方对此无任何异议。第六条：第一款：乙方在租赁期内一旦发生下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，不需征得乙方同意，无条件地将房屋收回，没收全额保证金，同时，乙方需补偿甲方相应的经济损失：1.未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、分租、转让、顶让、转借或无偿提供给他方使用、联营、入股、改变房屋用途、与他人调剂交换使用等；8.不遵守合同规定的时间和标准，拖欠、少交租金或物业管理费单次超过五天的；9.未在奥园海景城物业及相关收费部门规定的时间内，按时足额缴纳水费、电费、停车费、公摊费以及煤气费、电话费、宽带费等相关税费以及因逾期而产生的违约金等，为此，甲方遭到奥园海景城物业及其他相关收费部门的追索或投诉的。乙方发生上述任何一种违约行为，均至少按照合同总租金（叁年）金额的百分之六十(60%)向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，甲方保留追索权。第二款：11、按本合同规定，向乙方收取履约保证金、租金和物业管理费。第三款：2、乙方必须按合同规定的时间、标准，按时足额交纳各项税费。如乙方逾期交付租金或物业管理费，每逾期壹日，须按当期应收金额的百分之壹向甲方支付滞纳金：如低于已定标准少交租金或物业管理费的，每少交壹日，须按少交金额的百分之壹向甲方支付滞纳金，如当期逾期、少交租金、物业管理费超过伍天。视为乙方违约，由乙方支付违约金，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并没收全部保证金等。”黄红梅在甲方处签名及捺印，陈继周在乙方委托代理人处签名及捺印，乙方处由陈继周代黄荣梅签署“黄荣梅”字样及捺印。同日，黄红梅将案涉房产交付给陈继周。三被告在庭审中确认承租人为黄荣梅，陈继周受黄荣梅委托签署案涉租赁合同，对案涉房产进行管理及代为缴纳相关的租金、管理费、水电费。黄红梅主张承租人为三被告。钜业公司于2016年11月2日成立，登记住所地为案涉房产，法定代表人为黄荣梅。黄荣梅分别于2016年10月12日、2016年10月17日向黄红梅支付20000元、19600元，作为第一年的租金33600元和履约保证金6000元。其后，黄红梅因到期未收到第二年租金，其通过短信、微信、邮寄催收律师函等方式，不断催促承租人支付第二年租金。在黄荣梅通过微信向陈继周追讨租金过程中，陈继周分别于2017年11月1日、2017年11月7日、2017年11月9日、2017年11月11日通过微信转账向黄红梅支付2000元、500元、400元、100元。就陈继周向黄红梅支付的上述3000元的性质，黄红梅认为是第二年租期中一个月的租金，三被告认为是黄荣梅委托陈继周支付的合同解除补偿金，但三被告未提供证据证实其主张。在黄红梅与陈继周微信聊天记录中，针对黄红梅不断追讨租金，陈继周于2017年10月14日19时28分回复：“我是正在想最后的办法！确实想不到办法只能转租或退回给你！也不想拖你的收入！”于2017年12月20日15时50分询问：“你还没找人转租啊”，黄红梅回复：“我没找呀，我以为你身体恢复了，继续租呢”，陈继周回应：“我说过你我都找人转了啊”，黄红梅回复：“贵公司应该重新做起来了呀”，陈继周回应：“没能力了！真的！”，黄红梅回复：“不会吧，你深圳都有两个公司呀”，陈继周回应：“我也不想耽误你的事！”黄红梅回复：“困难是暂时的，我相信陈总会重振旗鼓的”，陈继周回应：“过年后再打算了！也没有经营！”黄红梅回复：“陈总是好人啊！2018年一定会发的！因为你专利是朝阳行业啊，不做真可惜啊”，陈继周回应：“快点找人转租出去吧！不说这些没把握的事！”黄红梅回复：“那好吧，我也开始找吧，要找到靠谱的也不容易，我尽力”。就此，三被告认为原告已和被告陈继周达成转租合意，原、被告签订的《写字楼租赁合同》已经提前终止，终止时间为2017年12月。原告认为其意思为“那好吧，我也开始找吧，要找到靠谱的也不容易”，三被告主张上述聊天记录表明黄红梅同意转租并解除案涉合同，黄红梅主张上述聊天记录仅表明其同意三被告转租，并非解除合同的意思。三被告于2018年6月22日向黄红梅邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为陈继周于2017年通过电话及微信多次向黄红梅转达退租终止合同的要求，但黄红梅不积极回应，并一直追讨租金，承租方已于2017年11月份搬离，未继续占有使用案涉房产，双方实际上终止案涉合同，现再次通知黄红梅即刻解除案涉合同。黄红梅于2018年6月25日拒收该邮件。在庭审中，黄红梅要求继续履行合同，三被告认为合同已经于2017年12月22日解除。三被告陈述其已撤离案涉房产，案涉房产内一张办公桌等物品于2018年8月29日搬走，仅微信告知黄红梅再行转租。黄荣梅未告知黄红梅其已经搬走，案涉房产的钥匙仍由黄荣梅控制，钜业公司的注册地址仍为案涉房产的地址。黄红梅在庭审中提供天眼查中钜业公司截止2018年7月27日发布的在南沙区招聘文案平面设计、平面设计师等岗位的招聘信息，佐证承租人仍在使用案涉房产。经质证，三被告认为上述招聘信息并非钜业公司发布，系钜业公司员工发布，实际上并无招聘到相关岗位员工。三被告主张合同约定违约金显失公平，明显超出法律规定的范围，应优先适用履约保证金条款，黄红梅没有任何证据证明其实际损失，约定违约金过高，即使三被告存在违约行为，违约金也应适用履约保证金条款，即违约金应是6000元。黄红梅不同意调整违约金，认为三被告违约应按合同约定支付违约金，履约保证金与违约金性质不同，合同还约定三被告需滞纳金，但其未主张滞纳金，仅主张合同约定违约金。本院认为：本案的争议焦点在于承租方的主体、案涉合同是否已经解除、承租方的责任承担。关于承租方的主体。案涉《写字楼租赁合同》约定承租人为黄荣梅，陈继周系黄荣梅的委托代理人，黄荣梅事后亦确认其委托陈继周签订案涉合同，钜业公司于案涉合同签订后成立，故案涉合同的承租方应为黄荣梅，黄红梅关于三被告共同承租的主张，依据不足，本院不予采纳。同理，因陈继周与钜业公司并非案涉合同的合同主体，黄红梅要求陈继周与钜业公司承担责任的诉请，依据不足，本院不予支持。案涉合同系黄红梅与黄荣梅的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。关于案涉合同是否已经解除。黄红梅与陈继周的聊天记录仅表明黄红梅同意黄荣梅转租，并未明确同意解除案涉合同，故黄荣梅主张案涉合同于2017年12月22日解除，依据不足，本院不予采纳。黄红梅按时交付案涉房产给黄荣梅使用，按约定履行了出租方的义务，并不存在违约行为。黄荣梅至今拖欠租金，于2018年8月29日才交清2017年10月至2018年7月的物业管理费、水电费公摊等，已构成违约。黄荣梅作为违约方，对守约方黄红梅并不享有约定及法定的单方合同解除权。黄荣梅至今控制案涉房产，掌握案涉房产的钥匙，并以案涉房产作为登记住所地注册的钜业公司发布截止2018年7月27日的招聘信息，同时，黄红梅至今不同意解除案涉合同，故黄荣梅以其已搬离案涉房产为由，要求解除案涉合同，理据不足，本院不予采纳。因此，黄荣梅于2018年6月22日向黄红梅邮寄《解除租赁合同通知书》，并不能产生解除案涉合同的效力。关于承租方的责任承担。案涉合同约定租金于每年10月15日前按年一次性付清当年租金，黄红梅主张按照合同约定租金标准中小写金额即月租金3000元计算第二年租金，并未超出合同约定，本院予以准照，故第二年租期2017年10月15日至2018年10月14日的租金36000元应于2017年10月15日前支付。陈继周在黄红梅不断追讨租金的情形下，代黄荣梅向黄红梅支付3000元，三被告主张系解除合同补偿金，理据不足，本院不予采信。黄红梅自认系收取第二年一个月的租金，本院予以采纳，故黄荣梅应当向黄红梅支付欠付第二年的租金33000元。案涉合同约定黄荣梅拖欠租金或物业管理费超过五天，应按照合同三年总租金的60%支付违约金，黄荣梅拖欠租金已达到合同约定支付违约金的条件，但黄荣梅认为上述违约金标准过高，认为违约金应是6000元。因黄荣梅现仅拖欠租金33000元，合同约定违约金为64800元，有失公允，黄荣梅申请调整违约金为6000元，本院予以支持。违约金与履约保证金法律性质不同，适用条件不同，法律后果不同，黄荣梅主张拖欠租金违约金适用履行保证金条款，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告黄荣梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄红梅支付2017年10月至2018年10月欠付的租金33000元；二、被告黄荣梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄红梅支付迟延付款违约金6000元；三、驳回原告黄红梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2245元，由原告黄红梅负担1350元，由被告黄荣梅负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  梁金志人民陪审员  陈润彰二〇一八年九月三日法官助理李叶豪书记员陈洁莹