广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终228号上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：深圳市福田区香林路和农轩路德西北侧香珠花园AB栋—1711，组织机构代码19226368—0。法定代表人：杨祖顺，该公司董事长。委托代理人：崔建军，广东厚雅律师事务所律师。委托代理人：巢伟乾，广东厚雅律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：蔡红延，女，汉族，1970年1月22日出生，住广东省深圳市福田区，委托代理人：邓兵，广东华商律师事务所律师。委托代理人：陈平，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张生贤，男，汉族，1937年6月6日出生，住武汉市汉阳区，委托代理人：罗辉，广东龙新律师事务所律师。委托代理人：谢汉能，系张生贤的女婿。原审第三人：深圳市辰森实业发展有限公司。住所地：深圳市福田区香林路香珠花园B栋1806-1809房，组织机构代码19226006-8。法定代表人：庄卫东。原审第三人：廖伟国，男，汉族，1965年8月28日出生，住广东省兴宁市，上诉人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、蔡红延因与被上诉人张生贤、原审第三人深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）、廖伟国商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。张生贤向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认张生贤为香珠花园D907号房的所有权人；2.泰生公司立即办理香珠花园D907号房地产过户至张生贤名下的手续；3.泰生公司将房产立即交还给张生贤，以供张生贤占有、使用；4.本案诉讼费用由泰生公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳泰生房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向张生贤提供收款账号，张生贤应在深圳泰生房地产开发有限公司提供收款账号之日起10日内向深圳泰生房地产开发有限公司支付剩余购房款452328.45元；二、深圳泰生房地产开发有限公司逾期不提供收款账号的，深圳泰生房地产开发有限公司应在判决指定的提供账号期限届满之日起30日内，与第三人蔡红延一起将深圳市福田区香珠花园D栋二单元907房交付给张生贤；深圳泰生房地产开发有限公司已按判决指定期限提供收款账号的，深圳泰生房地产开发有限公司应在张生贤支付完毕上述购房款之日起30日内，与第三人蔡红延一起将深圳市福田区香珠花园D栋二单元907房交付给张生贤；三、深圳泰生房地产开发有限公司逾期不提供收款账号的，深圳泰生房地产开发有限公司应在判决指定的提供收款账号期限届满之日起30日内，将深圳市福田区香珠花园D栋二单元907房的抵押登记注销；深圳泰生房地产开发有限公司已按判决指定期限提供收款账号的，深圳泰生房地产开发有限公司应在张生贤支付完毕上述购房款之日起30日内，将深圳市福田区香珠花园D栋二单元907房的抵押登记注销；深圳泰生房地产开发有限公司逾期注销抵押登记的，张生贤可代为注销，因此发生的费用，张生贤可向深圳泰生房地产开发有限公司追偿；四、深圳泰生房地产开发有限公司应在深圳市福田区香珠花园D栋二单元907房注销抵押登记之日起三十日内，与张生贤一起向深圳市房地产权登记机关申请将深圳市福田区香珠花园D栋二单元907房过户登记在张生贤名下；五、驳回张生贤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费13801元、保全费5000元（已由张生贤预交），由深圳泰生房地产开发有限公司负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第409号民事判决。宣判后，泰生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决；2.请求法院判决驳回张生贤在一审中所提出的各项诉讼请求；3.由张生贤负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定张生贤支付了550000元购房款是错误的。根据谁主张谁举证的原则，张生贤应当对支付550000元购房款承担举证责任，证明的标准应当是达到排除一切合理性怀疑，否则，应当承担举证不能的后果。2.一审法院认定张生贤购买了D栋二单元907房是错误的。因泰生公司在1997、1998年报建的规划一直都是六层，根本就不可能在合同中有九、十层。故张生贤所持1998年购房合同中第11项手写部分是其为了应付诉讼故意加上去的，人为造假迹象特别明显。二、一审中，在张生贤、一审第三人蔡红延、廖伟国都主张对涉案房产占有的情况下，法院应当重点审查各方提交的占有涉案房产证据的真伪。至少从以下几点可以判断出张生贤提供虚假证据：1.张生贤到目前为止仅支付了50000元定金，泰生公司是不可能给张生贤发出入住通知单的。退一步讲，即使法院认定张生贤已经支付550000元购房款，在其没有支付完毕购房款情况下，泰生公司也不可能向其发出入住通知。2.泰生公司根本没有和张生贤办理楼宇交付手续和水电煤气网络开通的手续，也没有向张生贤交付过涉案房屋的钥匙，据此可判断张生贤是假占有。3.2005年11月21日香珠花园工作小组在政府的主导下就开始了“空楼行动”，楼宇内的人员全部清出，张生贤不可能还将涉案房产租赁给东海快餐厅。4.廖伟国主张在2002年至2009年占有涉案房产，张生贤主张在1999年至2005年就占有涉案房产。比较两者的证据，廖伟国提供的证据更真实。5.香珠花园在1999年9月才建好，主体竣工验收到了2000年才完成，没有竣工验收的房屋不能交付也不能使用。三、第三人蔡红延购买涉案房产属于善意购买，且其与泰生公司之间的《房产买卖合同》除了办理房产证之外的权利义务，绝大部分已经履行完毕，法院理应保护蔡红延的利益。蔡红延未办理房产证的原因不归咎于其本身，是因张兴展之前以张东辉的名义骗取了银行的贷款，拿案涉房产做抵押，因该贷款抵押的历史遗留问题才导致房产迟迟没有过户。综上，请二审法院依法改判。蔡红延答辩称：与其上诉状意见一致。廖伟国、辰森公司均没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。蔡红延亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决第一、二、三、四判项。2.请求法院判决驳回张生贤在一审中所提出的各项诉讼请求。3.由张生贤负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误，表现在以下方面：1.张生贤提交的1997年3月8日与泰生公司签订的《深圳市房地产买卖合同》和1998年12月10日和辰森公司签订的《深圳市房地产买卖合同》，这两份购房合同相互矛盾，真实性存疑。2.1997年购房合同约定的房号是507，而1998年购房合同约定的房号是607，两份合同约定房号自相矛盾，且后面的内容明显属于事后加上去的，该合同第11面的内容没有双方签字盖章，真实性不能确认。蔡红延认为，为了查明两份购房合同的真实性，应该对笔迹和印章进行司法鉴定。二、一审法院认定张生贤支付了550000元购房款的事实严重错误。张生贤虽然举证证明向泰生公司支付购房款500000元，但其证据证明力不足，证据之间不能形成有效的证据链。三、张生贤提供的已实际占有涉案房产的证据“房屋入住通知书”、“租赁协议书”不能有效证明其已实际占有和使用涉案房屋。两份入住通知单是同一天出具的，但房号不同，落款印章不同，明显不符合常理。出具入住通知单时，张生贤仅支付50000元购房款，按常理，开发商不会发出入住通知单。据了解。当时涉案的房屋无法实际居住和使用，也不存在实际交付使用，一审法院仅凭通知单认定张生贤占有该房屋缺乏证据支持。案外人廖伟国提供了2002年-2009年物业费、水电费收据，证明其于该期间占有了房屋之事实。香珠花园案件善后处理工作小组在2005年11月21日开始“空楼行动”，在清楼过程中没有发现东海快餐厅租赁该房产的事实。四、蔡红延与泰生公司于2011年1月24日签订《深圳市房地产买卖合同》，已经生效的判决书认定为合法有效之合同，且蔡红延已经支付全额购房款，购房行为为善意购买，法院应予保护。蔡红延于2011年5月与泰生公司进行房屋交接，并实际占有使用至今，有物业管理费、水电费等单据可证明。五、一审法院未同意泰生公司提出的鉴定申请是错误的。1998年购房合同中第11页中手写部分“乙方所购物业，属D座顶层，户型为复式套房。楼层为九、十层，送屋横空中花园，房号为07号房”有故意伪造的可能。一审法院未同意泰生公司的鉴定申请是错误的。综上，请二审法院依法改判。泰生公司答辩称：与其上诉状意见一致。廖伟国、辰森公司均没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另补充查明：案涉房屋未办理产权证书。在已生效的（2013）深福法民三初字第554号民事判决中，原告（反诉被告）为泰生公司，被告（反诉原告）张生贤，第三人蔡红延及廖伟国。该案案由定性为确认合同无效纠纷，泰生公司诉求：1.解除泰生公司与张生贤于1997年和1998年签订的两份《房地产买卖合同》；2.泰生公司、张生贤平均分担该案涉诉费用。张生贤在该案中反诉请求为：1.确认张生贤与辰森公司签订的《房地产买卖合同》有效；2.泰生公司停止侵害、排除妨碍；3.泰生公司赔偿张生贤D栋907房的租金损失216000元；4.该案的诉讼费用由泰生公司承担。该判决查明泰生公司原名深圳泰生贸易有限公司，深圳泰生实业公司，于2009年7月21日变更为现名称深圳泰生房地产开发有限公司。在1998年至2002年间，张兴展是泰生公司原法定代表人。在已生效的（2013）深福法民三初字第683号民事判决中，原告为张生贤，被告为蔡红延及泰生公司，第三人辰森公司，该案为确认合同无效纠纷。张生贤起诉请求：1.确认蔡红延与泰生公司签订的香珠花园D栋907号房屋的买卖合同无效；2.该案的诉讼费由蔡红延与泰生公司共同承担。另查，蔡红延至今已有三套房屋，因涉案住房属于限购范围，本院要求蔡红延向本院提交由住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》，但蔡红延没有在本院限定期限内提供。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对泰生公司、蔡红延上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据泰生公司、蔡红延二审中的上诉意见。本案的争议焦点是:1.张生贤与泰生公司是否存在真实的买卖合同关系以及辰森公司、泰生公司与张生贤分别于1997年和1998年签订的《房地产买卖合同》是否需要鉴定；2.张生贤支付的购房款如何认定；3.案涉房产应归于谁？对此，本院分析如下：对焦点一。根据已发生法律效力的广东省深圳市福田区人民法院作出的（2013）深福法民三初字第554号民事判决认定，泰生公司起诉主张张生贤购买的房产与蔡红延购买的房产是同一套房产，即D栋二单元907房。张生贤通过前后两份买卖合同与泰生公司及辰森公司建立了涉案房产的买卖合同关系，该买卖合同关系是当事人真实的意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强性规定，合法有效。泰生公司、蔡红延上诉主张张生贤于1998年与辰森公司签订的《房地产买卖合同》中的“乙方所购物业，属D座顶层，户型为复式套房。楼层为九、十层，送屋横空中花园，房号为07号房”属于事后加上去的，有故意伪造的可能缺乏依据。泰生公司、蔡红延均要求司法鉴定因与泰生公司自身在前案的陈述、与生效判决认定的事实相矛盾，本院不予支持。又从当事人提供的深（福）房预买字（1998006）第B10728号《深圳市房地产买卖合同（预售）》及深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局与泰生公司签署的《深地合字（福95）039号第一补充协议书》等证据及陈述意见反映，本案可认定张生贤与辰森公司签订《房地产买卖合同》权利义务由泰生公司承接。因此，张生贤与泰生公司之间应存在真实的买卖关系。对焦点二。从张生贤提供的收款收据、《储蓄取款凭条》等证据及（2013）深福法民三初字第554号民事判决查明的事实看，可认定张生贤已经支付了购房款550000元，具体理据一审法院已分析清楚，本院不再赘述。泰生公司、蔡红延认为张生贤只支付了50000元缺乏证据佐证，本院不予支持。对焦点三。在司法实践中，出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：（一）先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持；（二）均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；（三）均无上述履行行为，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（四）均无上述履行行为，登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（五）均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（六）均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持。本案中，张生贤虽然提供了泰生公司于1999年3月31日向张生贤发出了房屋入住通知单和张生贤于2005年4月4日将案涉房屋出租给了东海快餐厅的合同，但张生贤没有提供装修房屋的证据及收取东海快餐厅的租金的证据，更没有提供其缴交案涉物业管理费或水电费的证据佐证，故该上述两份证据仍不足以证明张生贤在2005年4月4日之前已实际占有、使用了案涉房屋。根据案涉当事人提供的证据，虽然可认定第三人廖伟国于2005年至2009年间占有使用涉案房产，但因廖伟国与泰生公司签订的房地产买卖合同被一审法院认定为无效，案涉当事人均无异议，且又根据生效案件查明的事实，2009年案涉房产属于被清房对象，而蔡红延之所以在2011年获得案涉房屋使用，是因为清房行动中案涉房产已被清空。在蔡红延与泰生公司签订的购买香珠花园D栋二单元907房的房地产买卖合同及张生贤与泰生公司签订的房屋买卖合同均为有效情况下，比较两者的占有、使用时间，本院认为蔡红延更先。尽管认定蔡红延先于张生贤占有案涉的房屋，但深圳市在2010年已实行住房限购政策，蔡红延在2006年已有一套住房，在限购政策施行期间，分别于2011年购买案涉房屋、2012年购买香珠花园AB栋B-606房，且现已有三套房屋。因案涉住房属于住房限购范围，蔡红延在法院限定的期限内未向本院提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》，违反了限购政策。故案涉房屋均没有办理房屋所有权转移登记的情况下，案涉房产应归于张生贤。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人泰生公司、蔡红延的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费收取共计27608元，由蔡红延承担13807元（已预付），由深圳泰生房地产开发有限公司承担13801元（已预付）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一八年九月三日书记员  胡春晖