贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0327民初2189号原告：黄体健，男，1968年1月4日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：张宦，贵州黔龙律师事务所律师。被告：林建兴，男，1968年8月19日出生，汉族，户籍所在地：福建省莆田市秀屿区，第三人：陈华，男，1972年2月12日出生，汉族，住贵州省凤冈县。原告黄体健与被告林建兴、第三人陈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序进行了公开审理，并于2018年1月16日作出“（2017）黔0327民初2903号”民事判决。宣判后，原告黄体健和第三人陈华提起上诉。遵义市中级人民法院于2018年6月14日作出“（2018）黔03民终2489号”民事裁定，将该案发回本院重新审理。本院于2018年7月11日重新立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告黄体健及其委托诉讼代理人张宦、被告林建兴、第三人陈华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄体健向本院提出诉讼请求：1.解除黄体健和林建兴于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈华立即将位于凤冈县××路的房屋【所有权证号：遵房权证凤共私字第**】**（1楼4个门面）合计2,100平方米，以及随同该房屋出租的物品返还给黄体健；3.判令林建兴向黄体健支付租金407,000元【包括：2014年12月1日至2015年11月30日期间拖欠租金20,000元，2015年12月1日至2016年11月30日期间拖欠租金30,000元，2016年12月1日至2017年10月17日期间租金357,000元】，并以407,000元为基数，按每日3%的标准，自2016年12月1日起支付滞纳金直至付清上述租金之日；4．判令林建兴按年租金410,000元为标准，向黄体健支付从2017年10月18日起至陈华返还房屋之日止期间的房屋占用费）；5．确认林建兴和陈华于2016年9月20日签订的《凤冈博爱医院转让协议》无效。事实与理由：黄体健与林建兴于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》，双方约定：黄体健将房屋所有权证号为“遵房权凤共私字第××号”的房屋的1-6层（合计2,100平方米）出租给林建兴使用；租赁期限为15年；分四个阶段按不同的数额支付租金。其中，第三阶段在2015年12月1日至2020年11月30日期间，每年的租金为410,000元；林建兴在每年的12月1日前交清当年12月1日至次年11月30日期间的租金；如林建兴未按时交清房租，黄体健有权单方解除合同，对林建兴进行的装修及设备不予赔偿；同时，林建兴应向黄体健支付滞纳金（以3%为标准按天计算滞纳金）；林建兴如对房屋进行装修或改造，在租赁期限届满或解除合同的情况下，应无偿交黄体健。合同签订后，黄体健按约定将房屋提供给了林建兴，林建兴用所承租的房屋开设凤冈博爱医院。林建兴按约定向黄体健交了大部分租金，2015年拖欠租金20,000元，2016年拖欠租金30,000元。在2016年12月1日之前和之后，黄体健要求林建兴交清房租，林建兴称资金周转困难，要求黄体健宽限几个月时间，因黄体健经营其他生意，并未急着向其催讨。2017年5月底，黄体健要求林建兴交清房租，林建兴称其已将凤冈博爱医院转让给陈华，让黄体健向第三人陈华收取房租。黄体健当即向林建兴提出异议，要求其付清租金。后黄体健多次联系林建兴，要求其付清租金。林建兴承诺在2017年国庆节前解决该问题。后林建兴未向黄体健支付租金。总之，林建兴向陈华转让凤冈博爱医院，实质上是未经黄体健允许，将房屋转租给陈华，黄体健有权解除与林建兴于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》；林建兴未按时支付租金属违约行为，其应承担支付租金、承担违约责任；林建兴与陈华签订的《凤冈博爱医院转让协议》无效。林建兴辩称：1.在林建兴将凤冈博爱医院转让给陈华之后，已向黄体健告知了该事项，黄体健对此未提出异议，涉案房屋租赁合同的承租人已由林建兴转化为陈华，原由林建兴承租的房屋由陈华使用，之后应由陈华向黄体健交房租。2017年8月2日陈华之妻韦霞已通过转账方式向黄体健之妻刘丽支付了160,000元房屋租金。就本案而言，虽然陈华与王茂森接手医院后，未与黄体健签订书面房屋租赁合同，但陈华向黄体健支付房租、黄体健予以接受的行为，表明涉案房屋实际使用人陈华与房东黄体健已达成房屋租赁的合意。黄体健声称直到2017年5月催收房租时，才知晓林建兴将医院转让给陈华，完全不符合常理。故黄体健诉求解除其与林建兴的租赁合同既无事实依据又无法律依据，2016年12月1日以后的租金应由陈华承担。2.黄体健未将《房屋租赁合同》中载明的6楼约150平方米的住房交给林建兴使用，应适当减少相应比例的租金（减少租金50,000元），即2015年林建兴少付租金20,000元，2016年林建兴少付租金30,000元，故林建兴不应向黄体健支付该50,000元租金。3.黄体健当初有一次催收房租，林建兴多次跟陈华沟通让陈华交租金，陈华一直以王茂森退出合伙为由拖延，而且2017年3月份三方多次在一起商量过。4.陈华称以1,650,000元价款受让凤冈博爱医院系受林建兴欺骗与客观事实不符；林建兴与陈华签订的《凤冈博爱医院转让协议》是有效协议。如人民法院判决解除房屋租赁合同，陈华负有返还房屋和支付返还期间的房屋占用使用费的责任。5.黄体健当初将部分物品交给我使用，是我的财务人员参与清点造册，我不在场；黄体健有清单。请求人民法院依法判决。陈华述称：1.林建兴与陈华签订的《凤冈博爱医院转让协议》包含了房屋转租的内容，具有房屋转租的性质。2.《凤冈博爱医院转让协议》具有房屋转租的性质，应当适用合同法和最高人民法院房屋租赁的司法解释；黄体健的诉讼请求将导致陈华的合同目的不能实现，导致陈华遭受较大经济损失，应解除《凤冈博爱医院转让协议》。3.2016年后的租金，陈华愿意支付。4.根据合同相对性，陈华没有向黄体健支付租金的合同义务。5.林建兴未征得出租人同意转让房屋，应承担解除房屋租赁合同的责任。而且林建兴不配合办理相关手续。6.林建兴向陈华转交部分物品设备时，说明是林建兴所有，没有说明是黄体健提供使用、需要返还的。希望尽快解决纠纷，不要影响博爱医院正常发展。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了当庭举证质证。对各方当事人提供的证据，本院确认如下：1．黄体健提供的所有证据，均具有真实性、关联性、合法性，作认定本案事实的依据。2．林建兴提供的证据②中，陈华申请办理工商登记所提交的房屋租赁合同（出租人为黄体健，承租人为陈华）不具真实性。证据④林建芳、林某出具的书面《情况说明》、证据⑥王茂森出具的书面《情况说明》均不具合法性。证据⑦由林建兴与陈华、王茂森于2016年9月20日签订的两份《凤冈博爱医院转让协议》，林建兴、陈华均认可签订合同时关于转让款的真实意思是1,650,000元，而非3,000,000元，载明转让款为3,000,000元的《凤冈博爱医院转让协议》系当事人为实现其他目的而签署，不能以此作认定双方协商一致的转让款数额，本院确认双方协商一致的转让款为1,650,000元。证据⑧只能反映案涉医院的外观情况。林建兴提供的证据①身份证，证据③博爱医院《医疗机构执业许可证》和企业信息，证据⑤韦霞（陈华的妻子）向刘丽（黄体健的妻子）于2017年8月2日转账的《银行流水》，以及证人林某的证言，本院予以确认，作认定本案事实的依据。3．陈华所提交的所有证据，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。对本院组织各方当事人清点黄体健提供给林建兴使用、现由陈华管理使用的现有室内设备和物品形成的记录和清单，各方当事人均无异议，本院予以确认。根据各方当事人的当庭陈述和经庭审确认的证据，本院确认以下事实：2010年11月8日，黄体健与林建兴签订《房屋租赁合同》，双方约定：黄体健将房屋所有权证号为“遵房房权证凤共私字第**”房屋（登记建筑面积为2,285.60平方米）的1-6层（1楼4个门面）合计约2,100平方米左右出租给林建兴使用（在出租给林建兴之前，黄体健用该房屋开办丽都宾馆）；租赁期限为15年，分为四个阶段；林建兴按照不同的年租金标准支付租金【第一阶段2010年12月1日至2013年11月30日，每年租金350,000元；第二阶段2013年12月1日至2015年11月30日，其中合同第四年租金370,000元，合同第五年租金380,000元；第三阶段2015年12月1日至2020年11月30日，每年租金410,000元；第四阶段2020年12月1日至2025年11月30日，每年租金460,000万元】。林建兴在每年12月1日前交清当年12月1日至次年11月30日期间的租金；如林建兴未按时交清房租，黄体健有权单方解除合同，对林建兴进行的装修及设备不予赔偿；同时，林建兴应支付滞纳金（以3%为标准按天计算滞纳金）。林建兴如对房屋进行装修或改造，须征得黄体健同意，在租赁期限届满或解除合同的情况下，应无偿交黄体健。合同签订后，黄体健按约定将房屋及部分室内设备和物品交付给林建兴使用，林建兴用所承租的房屋开设凤冈博爱医院。林建兴按约定向黄体健支付了2014年11月30日前全部租金；尚欠黄体健2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金20,000元、2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金30,000元。2016年9月20日，林建兴与陈华、王茂森签订《凤冈博爱医院转让协议》，双方约定的主要内容为：林建兴以1,650,000元的价格将凤冈博爱医院所有权整体转让给陈华、王茂森；2016年未到期的房屋使用费（注:房屋租金）归陈华、王茂森使用；双方还对转让款的支付方式，签订协议之前所产生的债务由林建兴偿还，签订协议之前新型农村合作医疗报销款的归林建兴等问题进行了约定。《凤冈博爱医院转让协议书》签订后，陈华和王茂森于2016年10月4日达成协议，王茂森退出该转让协议，终止了与陈华就该转让事项的合作。陈华向林建兴支付了大部分转让款后，林建兴将凤冈博爱医院交陈华经营。2016年11月9日，凤冈县卫生和计划生育局颁发凤冈博爱医院《医疗机构执业许可证》，载明法定代表人为陈华。2017年1月4日，凤冈县市场监督管理局颁发该医院《营业执照》，载明该医院经营者为陈华。另查明：1.在黄体健与林建兴于2010年11月8日签订《房屋租赁合同》之后至今，黄体健一直在“遵房房房权证凤共私字第**屋6楼的一套住房居住；1-6楼其余部分（一楼门面4间）由凤冈博爱医院使用。2.在2016年11月30日之前，林建兴曾向黄体健告知，其已将凤冈博爱医院整体转让给陈华，之后由陈华承租《房屋租赁合同》中的房屋并向黄体健交房租。3.林建兴于2017年5月20日向黄体健发短信，表示与黄体健、陈华尽快协商，以解决《房屋租赁合同》的变更及租赁期限届满后原丽都宾馆内的部分设备和其他物品的如何返还的问题；林建兴于2017年9月25日向黄体健回复短信，表示过国庆节后，将回凤冈解决相关问题。4.2017年8月2日，陈华之妻韦霞通过银行转账方式向黄体健之妻刘丽转账160,000元，黄体健、陈华在本案中均表示不知晓该笔交易；但均未举证证明该笔交易的原因、性质。5.陈华、王茂森与林建兴于2016年9月20日签订《凤冈博爱医院转让协议》前，陈华及其妻并非凤冈博爱医院的股东，也不是该医院的工作人员。6.审理中，黄体健与林建兴均认可在《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，林建兴需向黄体健交还原丽都宾馆内的部分室内设备和其他物品；但均未提供相关的登记或移交记录。本院组织三方当事人共同清点,确认由陈华管理使用的该部分设备和物品现有:长虹牌挂式空调30台、长虹牌柜式空调3台、鞋柜34个、电视柜26个、电脑桌7张、小圆木卓2张、圆背椅29张、木床41张、2座皮沙发1个、3座皮沙发1个、大理石茶几1张、玻璃茶几1张、长虹牌电视机29台、大电视机1台、电视机机顶盒4个。7.在本案诉讼期间，陈华提起（2017）黔0327民初2989号民事案件诉讼，陈华在该案中向本院提出的诉讼请求为：解除其与林建兴签订的《凤冈博爱医院转让协议》，由林建兴向陈华返还转让款及赔偿相关损失。该案在审理过程中，陈华于2018年9月11日向本院提出了撤诉申请，本院已依法作出“（2017）黔0327民初2989号”民事裁定书，准许陈华撤回起诉。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争执焦点为：黄体健、林建兴、陈华是否就《房屋租赁合同》中由林建兴所享有的权利、应履行的义务概括转让给陈华已达成合意；黄体健提出的各项诉讼请求应否支持。本院就前述争执焦点作如下评判：一、关于黄体健、林建兴、陈华是否就《房屋租赁合同》中由林建兴所享有的权利、应履行的义务概括转让给陈华已达成合意的问题审理中，黄体健表示对林建兴向陈华转让租赁房屋（含部分室内设备和物品）事前不知晓、不认可。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”的规定、在评判黄体健是否知晓并认可林建兴与陈华之间的关于转让租赁房屋权利义务事项时，应结合以下情况：（一）从黄体健提供的、林建兴于2017年5月20日发给黄体健的短信内容来看，为协商解决《房屋租赁合同》的变更及租赁期限届满后原丽都宾馆内的部分设备和其他物品的如何返还的问题，系三方协商落实《房屋租赁合同》中由林建兴所享有的权利，应当履行的义务由陈华承继的相关细节问题，而非于该日告知黄体健已转让租赁房屋权利义务事项。即使黄体健此后所发给林建兴的短信，也是催促林建兴处理好房租事项，并无否认林建兴转让租赁房屋权利义务的内容。（二）依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”，第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”，第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”的规定，黄体健提供了林建兴于2017年5月20日所发短信，以证明于当日才知晓该事实；而林建兴提供了证人林某的证言，以证明黄体健于2016年11月30日之前已知晓该事实。结合《房屋租赁合同》明确约定林建兴每年的11月30日前向黄体健支付下一年度的租金（先支付租金后使用房屋）；从双方履行的情况看，自2010年12月1日至2016年11月30日期间，按双方约定，林建兴向黄体健应支付的租金的总额中，林建兴只欠50,000元租金等事实，应当认定证人林某的证言的证明力明显大于黄体健提供的林建兴于2017年5月20日向黄体健发的短信的证明力，即证人林某已经证实，黄体健在2016年11月30日前已知晓并认可林建兴与陈华之间的关于转让博爱医院（含租赁房屋权利义务转让）事项。（三）黄体健一直居住博爱医院使用的房屋六楼至今；陈华及其妻子原非博爱医院的股东或职工，但在陈华与林建兴签订《凤冈博爱医院转让协议》后，该医院《医疗机构执业许可证》法定代表人已于2016年11月9日变更为陈华，《营业执照》经营者已于2017年1月4日变更为陈华，且陈华已经实际开展经营至今。（四）2017年8月2日，陈华之妻韦霞通过银行转账方式向黄体健之妻刘丽转账160,000元。对该笔交易的原因和性质，黄体健、陈华在原审中均表示不知晓该笔交易，在重审庭审中表示为生意往来。鉴于上述人员特殊的身份关系，以及夫妻之间对共同的事务均有平等的处理权利，对该笔交易的原因和性质，在举证能力上，黄体健、陈华均不存在举证困难的情形；在举证时间上，本案从原审到重审，双方均有足够的时间提供相关证据。但在本案重审中，黄体健、陈华仍未举证证明该笔交易的原因、性质，故本院采纳林建兴的主张，确认该笔交易的性质为陈华向黄体健支付房租。综上，本院依法确认，黄体健在2016年11月30日之前已知晓林建兴在将凤冈博爱医院整体转让给陈华时，一并将《房屋租赁合同》中林建兴的权利义务概括转让给陈华。黄体健在知晓前述事实的情况下，未提出明确的异议，同时实际接受了陈华开展经营和支付房屋租金。黄体健、林建兴和陈华三人已就《房屋租赁合同》中林建兴所享有的权利、应当履行的义务概括转让给陈华达成了合意，并已实际履行。林建兴不再是《房屋租赁合同》的承租人，《房屋租赁合同》的承租人已变成陈华。同时，黄体健、陈华继续履行《房屋租赁合同》，有利于实现各自的合同目的，减少各方当事人不必要的损失。陈华已经实际使用租赁房屋开展经营，应向黄体健支付2016年12月1日以后的租金。本案中，鉴于黄体健并未向陈华提出支付租金的诉讼请求，本院对黄体建与陈华之间的房屋租金支付事项不予评判，双方可以自行处理。二、关于黄体健提出的各项诉讼请求应否支持的问题（一）关于黄体健提出的解除其与林建兴于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》、确认林建兴与陈华于2016年9月20日签订的《凤冈博爱医院转让协议》无效、由陈华返还房屋及室内设备和物品的诉讼请求。根据前述评判，本院确认黄体健知晓并认可林建兴将《房屋租赁合同》中的林建兴的权利义务概括转让给陈华，黄体健与林建兴于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》已经终止，并为黄体健和陈华之间的房屋租赁合同所取代，林建兴与陈华之间的转让合同、以及转让后黄体健与陈华之间的房屋租赁合同均已实际履行，且不存在其他法定无效或应解除的情形，故对黄体健提出上述诉讼请求，本院均不予支持。（二）关于黄体健提出的由林建兴支付租金407,000元(包括：2014年12月1日至2015年11月30日期间拖欠租金20,000元，2015年12月1日至2016年11月30日期间拖欠租金30,000元，2016年12月1日至2017年10月17日期间租金357,000元)，并以407,000元为基数，按每日3%的标准，自2016年12月1日起支付滞纳金直至付清上述租金之日;以及由林建兴按年租金410,000元为标准，向黄体健支付从2017年10月18日起至陈华返还房屋之日止期间的房屋占用费的诉讼请求。1.根据查明的事实和上述前述评判，案涉房屋的承租人已经由林建兴变更为陈华，从2016年12月1日起的房屋租金应由陈华按照租赁合同的约定支付给黄体健，林建兴已无支付此后的房屋租金的义务。故对黄体健提出由林建兴支付2016年12月1日至2017年10月17日期间租金357,000元及滞纳金、从2017年10月18日起至陈华返还房屋之日止期间的房屋占用费（按年租金410,000元为标准）的诉讼请求，本院不予支持。2.林建兴尚欠黄体健2014年12月1日至2015年11月30日期间租金20,000元、2015年12月1日至2016年11月30日期间租金30,000元。林建兴提出黄体健未将《房屋租赁合同》中载明的6楼住房交给林建兴使用，应适当减少相应比例的租金（减少50,000元）的诉讼主张，无事实依据，本院不予采纳。林建兴未按约定支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。对黄体健提出的由林建兴支付所欠租金50,000元，并从2016年12月1日起支付违约金的请求，本院予以支持。但是，黄体健和林建兴在《房屋租赁合同》约定以3%为标准按天计算违约金，该约定标准过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，本院酌情将支付违约金的标准调整为按年利率24%的标准支付。对超过按年利率24%的部分，无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十六条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第六十四条、第六十六条、第七十三条的规定，判决如下：一、林建兴在本判决生效后五日内向黄体健支付租金50,000元（即：2014年12月1日至2015年11月30日期间所欠的租金20,000元、2015年12月1日至2016年11月30日期间所欠的租金30,000元），并支付相应的违约金（违约金以租金50,000元为基数，按年利率24%，从2016年12月1日起计算至付清50,000元租金之日止）。二、驳回黄体健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,405元，由黄体健和林建兴各自负担3,702.50元。林建兴应负担部分已由黄体健预交，在兑现本案时，由林建兴直接付给黄体健。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  肖启远人民陪审员  华明全人民陪审员  蒋先华二〇一八年九月二十六日法官助理吴宗祥书记员高明琴