广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2666号 原告：柳州市居王物业服务有限公司，住所：广西柳州市跃进路*号天元金都*单元*号，统一社会信用代码：914502055572284082。 法定代表人：汪兆鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦炳快，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春柳，广西旺国律师事务所律师助理。 被告：甘伟龙，男，1982年4月7日生，汉族，广西兴业县人，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：向润秀，女，1982年7月7日生，瑶族，广西恭城县人，无固定职业，住广西柳州市，系被告甘伟龙的妻子。 原告柳州市居王物业服务有限公司（以下简称：居王公司）与被告甘伟龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告居王公司的委托诉讼代理人韦炳快，被告甘伟龙的委托诉讼代理人向润秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居王公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告支付原告物业服务费2451.46元（107.52平方米×0.6元/平方/月×38个月=2451.46元），路灯费228元（6元/月×38个月=228元），垃圾费285元（7.5元/月×38个月=285元），合计2964.5元；二、判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由： 被告是柳州市鱼峰区柳石路414号城南首座*栋*单元*室业主，原告系该小区的物业服务管理公司。从2012年8月1日至2015年9月28日止，被告无故拖欠原告物业服务费及其他费用（具体详见民事起诉状第一项），至今未交。为此，原告曾多次向被告催收此款，但被告却以种种理由一拖再拖，至今未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告甘伟龙辩称，1、原告的诉请已经超过诉讼时效，而本案原告提交的催收物业服务费通知及照片并未能证实其在诉讼时效期限内对被告进行了催收，本案不存在诉讼时效中断的情形；2、原告诉请的路灯费、垃圾费并未在前期物业服务合同中作出约定，故没有合同依据；3、本案并无证据证明原告进驻该小区的具体时间；4、原、被告双方并未签订物业服务协议由原告对被告所在小区进行物业管理服务，且在原告诉请物业服务费期限内，物业服务严重不到位，卫生、环境、治安均存在严重瑕疵。 本院经审理认定事实如下： 位于柳州市首座小区由柳州市普利华房地产开发有限公司（以下简称：普利华公司）开发建设。原告系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。被告原系城南首座小区*栋*单元*号房屋的业主（该房屋已于2017年4月21日转让给他人），该房屋为多层住宅，建筑面积为107.52平方米。普利华公司通过招标方式于2012年12月20日确定选聘原告对城南首座小区提供前期物业管理服务，双方于2013年1月15日签订《柳州市城南首座小区（包干制）前期物业服务合同》，并于2013年1月29日取得柳州市鱼峰区住房和城乡建设局备案。2013年7月22日，原告取得《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》，该表载明：涉诉小区每月物业服务费收费标准为：高层执行价1元/平方米·月，多层执行价0.72元/平方米·月。2015年9月28日，城南首座业主委员会向原告及普利华公司发出《通知》，要求原告即日起与新选聘的柳州致上物业服务有限公司进行交接。原告当日与前述公司交接并撤出涉诉小区。2017年8月22日，原告向被告发出《缴费通知单》，催收从2012年8月1日至2015年9月28日期间的物业费、路灯费、生活垃圾费。因被告拒不交纳，故酿成本案纠纷。 另查，被告曾于2012年3月28日在涉案城南首座*栋*单元楼下被盗电动车一辆，并表示其于2013年11月5日因电动车被盗向公安机关报案。 本案庭审中，原告表示其从2012年8月份进入被告所在城南首座小区为该小区业主提供前期物业服务。庭后，原告向本院提出申请要求撤回对本案垃圾清运费、路灯费的相关诉请。 本院认为，关于诉讼时效，原告从入驻该小区至2015年9月28日撤出该小区，期间提供的物业服务具有连续性、关联性及整体性，故诉讼时效应当从原告撤离该小区之日起算。另，虽原告未能提交（催收物业服务费通知、缴费通知单）照片的原始载体，但结合本院已经审结的居王公司起诉涉案城南首座小区的物业服务合同纠纷系列案件可知，自2015年5月份以来，原告一直对该小区欠缴物业服务费业主进行了催收并陆续诉至法院，故本院对原告主张该案已经超过诉讼时效的辩解意见不予采信。 关于物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与普利华公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。结合本院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定原告对该小区进行的物业服务确有不完善之处，因此，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%，庭审中，原告主张以每月0.6元/平方米·月计算物业服务费（多层住宅），系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许；另，虽原告主张其于2012年8月已经入驻涉案小区为业主提供物业服务，但据其自身提交的《柳州市前期物业管理项目中标备案表》显示，涉案工程（柳州市鱼峰区柳石路414号之一）前期物业管理项目招标于2012年12月20日开标，原告与普利华公司于2013年1月15日签订《柳州市城南首座小区（包干制）前期物业服务合同》，因此本院对原告主张从2012年8月进入被告所在城南首座小区时计收物业服务费的主张不予采信，并确认本案物业服务费的起算日期为2013年1月15日。综上，被告应向原告支付从2013年1月15日至2015年9月28日止期间拖欠的物业服务费1885.04元（107.52平方米×0.6元／平方米·月×32个月+107.52平方米×0.6元／平方米·月×14天÷30天）×90%，原告主张超出部分，本院不予支持。至于被告辩称，其电动车在原告提供物业服务期间频繁被盗所造成财产损失，该损失被告可另案主张，本案中不予具体处理。 关于垃圾清运费、路灯费。庭后原告自愿撤回对该二项费用的诉请，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告甘伟龙支付原告柳州市居王物业服务有限公司物业服务费1885.04元； 二、驳回原告柳州市居王物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由原告柳州市居王物业服务有限公司负担9元，被告甘伟龙负担16元。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一八年九月七日 书记员  陈萃英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。