广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6412号原告：黄凯生，男，1971年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区，委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。被告：中山市西区长洲社区股份合作经济联合社，住所地广东省中山市西区长洲南大街第一幢，组织机构代码564599362。负责人：黄锡赐，总经理。被告：中山市长洲实业集团有限公司，住所地广东省中山市富华道长洲南大街第一栋，统一社会信用代码91442000282045134K。法定代表人：黄锡赐，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。原告黄凯生与被告中山市西区长洲社区股份合作经济联合社（以下简称长洲经联社）、中山市长洲实业集团有限公司（以下简称长洲实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄凯生及其委托诉讼代理人李霞，被告长洲经联社、长洲实业公司共同委托诉讼代理人李晓涛、梁秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凯生向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还被征收房屋装修补偿款125919.09元；2.两被告向原告返还搬迁与迁移补偿3000元。事实和理由：2009年1月1日，原告与中山市西区长洲经济发展公司（以下简称长洲发展公司）签订房屋租赁合同，合同约定将位于中山市××大街××（以下××大街××号，该房屋所在的土地登记在被告长洲经联社名下）租赁给原告使用，每月租金1800元，租赁期限从2009年1月1日起至2014年12月31日。原告租赁该房屋后，对房屋进行了整体装修。合同到期后，双方均未提出解除合同，迄今为止，该房屋尚未拆迁，一直由原告占有使用，原告并按约定支付租金和水电费。2016年12月，因规划原因，涉讼房屋被纳入征收范围，该房屋装修补偿款125919.09元、搬迁与迁移费3000元及其他补偿款已一并全部支付给两被告。原告认为，涉讼房屋由原告装修使用，装修补偿款以及迁移补偿款应归原告所有。原、被告多次协商未果，为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告黄凯生对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.组织机构代码；2.国家企业信用信息；3.中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4146号民事判决书；4.房屋租赁合同；5.房屋现状的照片；6.证明两份；7.原告支付租金的部分凭证；8.原告支付水电费凭证；9.西区旧城改造项目（马山片区）补偿总额（第一份）计算表；10.被征收人交付房屋情况。被告长洲经联社、长洲实业公司共同辩称：1.原告要求拆迁补偿款之请求缺乏法律基础。根据原告起诉内容可知，原告以2009年1月1日签订的房屋租赁合同作为请求权基础，但该合同经过中山市两级法院审理最终被确认为无效合同，即原告与长洲实业公司签订的房屋租赁合同由始至终是无效的，双方建立的租赁关系不受法律保护，换言之，双方根本不存在法律上的租赁关系，原告不是法律意义上的承租人，原告无权获得承租人的相关权利，故其请求权由始至终不具有法律基础。2.原告无权获得拆迁补偿款，更无权获得装修费。首先，根据法律规定，拆迁补偿款的获得主体只能是被拆迁房屋的所有权人，因此本案中有权获得拆迁补偿款的主体是涉讼租赁场地的所有权人。本案中，原告不是涉讼租赁场地的所有权人，无权获得任何拆迁补偿款。其次，原告是涉讼租赁场地的侵权人，无权获得装修费。第一，中山市两级法院已判定2009年1月1日签订的房屋租赁合同无效，且判令原告限期搬离涉讼租赁场所，但是原告拒不搬离。第二，退一万步来说，即使原告与被告长洲实业公司签订的房屋租赁合同有效，根据合同的约定对涉讼房屋装修必须征得被告长洲实业公司同意并签订书面协议，而原告未征得被告长洲实业公司书面同意，擅自对涉讼房屋进行了装饰装修。第三，退一万步来说，即使原告与被告长洲实业公司签订的房屋租赁合同有效且原告已征得被告长洲实业公司同意装饰装修，但合同并未约定拆迁补偿款的归属，也没有约定租赁期限届满后装修费用的补偿问题，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，被告长洲实业公司作为出租人无需补偿原告装修费。被告长洲经联社、长洲实业公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：中山市中级人民法院（2016）粤20民终2031号民事判决书。本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，长洲实业公司委托长洲发展公司后勤办公室（甲方、出租方）与黄凯生（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将长洲南××××房有偿提供乙方使用；租赁期限为六年，即从2009年1月1日至2014年12月31日止，其中三个月为装修期，即2009年4月份起租；租金为1800元/月，乙方每月10日前支付给甲方；未征甲方同意订立有关书面协议之前，不得擅自对承租的房屋进行扩、加、拆、改建、装修或增减设施（室内改装必须在不影响房屋结构进行，并保证施工安全，保留有效的设计图纸，交由甲方存档）；租赁期届满时，应按合同交还所承租的房屋及其附属设施给甲方，如需继续承租的应提前一个月与甲方协商，双方另行签订租赁合同。合同还约定了其他事项，由长洲发展公司后勤办公室盖章、黄凯生签名确认。合同签订后，长洲实业公司即将涉讼房屋交付给黄凯生使用，合同期限届满后，黄凯生仍继续使用涉讼房屋。因黄凯生拖欠租金以及电费，2015年11月27日，长洲实业公司以黄凯生作为被告向本院提起诉讼[案号：（2015）中一法民一初字第4146号]，请求判令：1.解除长洲实业公司与黄凯生的不定期租赁合同关系，黄凯生向长洲实业公司返还长洲南大街68号租赁物；2.黄凯生向长洲实业公司支付2012年2月至2015年11月30日期间的租金82800元、电费14340.96元及利息。本院经审理后于2016年2月26日作出（2015）中一法民一初字第4146号民事判决：1.黄凯生应在判决发生法律效力之日起七日内支付长洲实业公司占有使用费82800元及利息（计算标准：以82800元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止）；2.黄凯生应在判决发生法律效力之日起七日内支付长洲实业公司电费14340.96元及利息（计算标准：以14340.96元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止）；3.黄凯生于判决生效之日起十日内清除位于长洲南大街68号房内物品，并将上述房屋交还长洲实业公司；4.驳回长洲实业公司的其他诉讼请求。宣判后，黄凯生不服前述民事判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后于2016年8月26日作出（2016）粤20民终2031号民事判决：驳回上诉，维持原判。针对房屋租赁合同的效力问题，前述民事判决认为：因长洲实业公司并未提供证据证明其出租给黄凯生使用的房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，长洲实业公司与黄凯生于2009年1月1日签订的房屋租赁合同因违反上述法律强制性规定而无效。黄凯生向本院提交西区旧城改造项目（马山片区）补偿总额（第一份）计算表显示，涉讼的长洲南大街68号产权人为长洲经联社，因中山市西区旧城改造项目（马山片区）推进，长洲南大街68号可获得的总征收补偿款为1069285.59元，其中被征收房屋装修补偿为125919.09元、搬迁与迁移费补偿为3000元。庭审中，长洲经联社确认前述款项已由其受领完毕，并按照村民的股份向村民发放完毕。黄凯生认为在其承租涉讼房屋之时，涉讼房屋是毛坯状态的，从2009年开始，其一直对涉讼房屋占有使用，对涉讼房屋一楼铺设了地砖和墙砖，间隔了一个厨房和一个洗手间；二楼和三楼间隔了数个套房，粉刷了墙身、铺设了瓷砖灶台。因此，黄凯生认为征地补偿款中的房屋装修补偿、搬迁与迁移费补偿应归其所有，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。首先，针对长洲实业公司与黄凯生之间的房屋租赁合同关系，无论是合同约定的合同期限抑或是长洲实业公司通过另案起诉方式要求解除与黄凯生之间的房屋租赁合同关系，双方之间形成的房屋租赁合同关系已解除，实质上来说，可以理解为双方的租赁合同关系因期限届满而应解除。虽然房屋租赁合同被关联案件认定为无效合同，但事实上在整个合同履行期内，并无出现因长洲实业公司的行为导致黄凯生对租赁房屋的可利用价值降低。长洲实业公司与黄凯生之间并没有约定如果出现征收情形，装修部分如何进行补偿，因此在这个层面上来说，黄凯生主张装修补偿款以及搬迁迁移费补偿缺乏合同基础。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，结合本案具体案情分析，黄凯生并没有提供证据证明其装修行为经过长洲实业公司的同意，黄凯生自身应承担举证不能的不利后果。另外，基于前述，长洲实业公司与黄凯生之间的租赁合同关系解除实质上是由于合同期限届满，而黄凯生在装修使用租赁房屋实现其价值之初，就应当对成本问题进行准确预判，而且长洲实业公司并没有出现不当行为而使黄凯生在租赁合同关系存续期间对房屋的可利用价值降低。因此，本院认为，黄凯生的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上所述，原告诉求理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告黄凯生的诉讼请求。案件受理费2878元（原告黄凯生已预交），由原告黄凯生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  刘玉金人民陪审员  林燕玲二〇一八年九月六日书 记 员  黄英毅黄怡凤