福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初6151号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：黄瑜艺，女，1994年7月30日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街北侧东海湾俊园**楼店面**。 负责人：林合兴，该支行行长。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告黄瑜艺、第三人中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行（以下简称“建设银行泉州滨城支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼，被告黄瑜艺、第三人建设银行泉州滨城支行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与黄瑜艺签订的合同编号为201602527的《商品房买卖合同》及其附件，并要求黄瑜艺立即将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城3号楼1201室的房产腾空返还给港通房地产公司；2.黄瑜艺立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.黄瑜艺向港通房地产公司支付违约金121636.8元；4.黄瑜艺向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息14705.69元；5.黄瑜艺向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师费5000元。事实和理由：黄瑜艺于2016年4月29日与港通房地产公司签订合同编号为201602527的《商品房买卖合同》及其附件，由黄瑜艺向港通房地产公司购买址在南安市滨江机械制造基地丽景新城3号楼1201室的房产，该房产总建筑面积共117.41平方米，总价款608184元。黄瑜艺选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付128184元，其余房款480000元由黄瑜艺向银行申请办理按揭贷款支付。讼争房产于2016年5月9日通过南安市房地产管理处的合同备案及预告登记。黄瑜艺与中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行（以下简称“建设银行泉州滨城支行”）签订《个人住房借款合同》，贷款金额480000元，贷款期限20年，港通房地产公司向建设银行泉州滨城支行的本笔贷款承担阶段性连带保证责任。借款后，因黄瑜艺没有按时建设银行泉州滨城支行履行还款义务，导致港通房地产公司截止到开庭之日多次替黄瑜艺偿还按揭贷款本息共计14705.69元，因黄瑜艺继续逾期，导致建设银行泉州滨城支行要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定（五）按揭担保1、“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在出卖人为按揭提供担保期间，若因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其他费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止”，2、“如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产，并向买受人收取商品房总价款20%违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）、以及相关损失，费用，出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担”及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现因黄瑜艺的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任替黄瑜艺偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催促，黄瑜艺也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给公司。同时现在因为黄瑜艺的违约行为导致建设银行泉州滨城支行要求港通房地产公司承担连带偿还责任。出现了《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求黄瑜艺将讼争房产腾空返还给港通房地产公司，并要求黄瑜艺协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时要求黄瑜艺根据合同及其附件的约定承担违约责任。 黄瑜艺、建设银行泉州滨城支行未作答辩。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，黄瑜艺、建设银行泉州滨城支行未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人贷款还款凭证》、《委托代理合同》及《福建增值税普通发票》、《个人住房借款合同》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的在南安市滨江机械装备制造基地2010G01号地块规划范围内开发建设出售普通商住楼的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房房屋所有权证。2016年4月29日，港通房地产公司与黄瑜艺签订合同编号为201602527的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，黄瑜艺向港通房地产公司购买址在南安市产，建筑面积共117.41平方米，单价为5180元，总金额为608184元。合同第七条及附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款计128184元，其余房款计480000元向出卖人指定银行或公积金管理机构申请贷款支付……1、“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在出卖人为按揭提供担保期间，若因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其他费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止”，2、“如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产，并向买受人收取商品房总价款20%违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）、以及相关损失，费用，出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担……”。合同签订后，黄瑜艺向港通房地产公司支付购房款128184元，余款480000元由黄瑜艺向建设银行泉州滨城支行办理了按揭贷款予以支付。2016年5月16日，黄瑜艺与建设银行泉州滨城支行签订编号为300654207-2012-20160884115的《个人住房借款合同》一份，港通房地产公司为黄瑜艺贷款提供阶段性连带保证担保，但黄瑜艺未依合同的约定向建设银行泉州滨城支行按时足额偿还贷款本息，导致港通房地产公司代黄瑜艺偿还拖欠的贷款本息。截至2018年7月9日，港通房地产公司已代黄瑜艺偿还贷款本息14705.69元（超过三个月的按揭还款数），后于2018年6月18日代偿贷款本息3015.67元，于2018年7月31日代偿贷款本息3015.11元。本案商品房于2016年8月6日办理交房手续。港通房地产公司因本案支付律师代理费5000元。 本院认为，港通房地产公司与黄瑜艺签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄瑜艺向建设银行泉州滨城支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。黄瑜艺未依合同的约定向建设银行泉州滨城支行按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，港通房地产公司代黄瑜艺向偿还了部分贷款本息（超过三个月的按揭还款数）。依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》1、“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在出卖人为按揭提供担保期间，若因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其他费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止”，2、“如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产，并向买受人收取商品房总价款20%违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）、以及相关损失，费用，出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担……”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），合理合法，本院予以支持。本案合同已办理网签备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，港通房地产公司要求要求黄瑜艺立即将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城3号楼1201室的房产腾空返还给港通房地产公司，并要求黄瑜艺协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续、支付违约金121636.8元（按总房款608184的20%计算）、代垫的个人按揭贷款本息14705.69元、因本案而支付的律师费5000元，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，港通房地产公司需将购房款返还给黄瑜艺，但黄瑜艺未在本案中提出请求，故对于港通房地产公司应返还黄瑜艺的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给黄瑜艺的款项，则应提交给有关司法机关。本案中，建设银行泉州滨城支行没有提出独立的诉请，因此建设银行泉州滨城支行与黄瑜艺、港通房地产公司的金融借款合同纠纷，本案不予处理，双方可另行处理。黄瑜艺、建设银行泉州滨城支行经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与黄瑜艺于2016年4月29日签订的编号为201602527的《商品房买卖合同》（包括附件）； 二、黄瑜艺应于本判决生效后十日内将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城3号楼1201室的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、黄瑜艺应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续； 四、黄瑜艺应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金121636.8元； 五、黄瑜艺应于本判决生效后十日内偿还南安市港通房地产开发有限公司已代还中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行的贷款本息14705.69元； 六、黄瑜艺应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司因为本案诉讼而支付的律师费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9882元，减半收取计4941元，由黄瑜艺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一八年九月二十日 法官助理杨玲娥 书记员杨雯君 速录员陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9-