中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初15494号原告(反诉被告)：欧立志(RYANSCOTTULRICH)，男，1981年4月22日出生，现住上海市。委托诉讼代理人：陈功，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李宇明，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：富兰克(FANGLU)，男，1957年7月18日出生，现住上海市。原告(反诉被告，以下称原告)欧立志(RYANSCOTTULRIH)诉被告(反诉原告，以下称被告)富兰克(FANGLU)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月6日、9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈功，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1．被告向原告返还房屋租赁押金20,700元；2．被告向原告支付因其不退还押金所产生的延期利息，以20,700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至实际还款日止。后，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年4月23日就上海市静安区万航渡路XXX弄XXX号28F(以下称系争房屋)签订房屋租赁合同，租期为一年，每月租金10,500元，原告向被告支付相当于两个月租金的押金21,000元。2016年4月30日，双方达成口头协议，房租调整为11,500元，租期为一年。2017年2月份开始，双方就下一年是否续租及租金进行沟通，因被告要求租金涨为每月15,000元，原告不能接受故不再续租。2017年4月10日，原告希望提前进行房屋交接，被告拒绝，后中介介入，原告于4月15日搬出。5月1日凌晨，被告告知原告已经换好门锁。5月1日上午7时许，双方见面后，被告带领4-5名身份不明者至系争房屋附近与原告见面，原告只有一位朋友陪同，原告认为受到威胁，无法继续留在现场完成交接，后寻求警方保护。原告根据租赁合同已经完成合同义务，被告理应退还押金，鉴于未结清的水电煤费用约为300元，扣除后为20,700元，被告至今未退还。房屋原告无奈，诉诸法院。被告辩称，不同意原告诉请。除原告提供的租赁合同外，双方另外于2016年12月1日签订一份租赁合同。这份租赁合同被告之前并不知晓，在接到原告的诉状后，被告进行调查后才发现，这份租赁合同上被告的签名是中介代签的，被告现追认合同效力，合同载明的租金为每月25,000元。2017年上半年，被告认为原告可能不会继续承租系争房屋，故另外找了一个新的租客，但询问原告，原告表示有意继续承租，被告遂回绝了新租客，然一星期后原告又表示不再承租系争房屋了。被告一直很积极的与原告进行沟通，实际上是原告一直不停的改时间不与被告沟通。被告从未找人打原告。2017年5月1日早上，原告不与被告交接就去公安局报警，被告接到电话后也至公安局希望与原告沟通，但原告已经不再公安局。水电煤即便原告没有结清，被告也无所谓。被告向本院提出诉讼请求，请求判令：原告按照每月25,000元的标准补齐租金差额共计245,200元。后被告变更诉讼请求为：1．请求判令原告按每月25,000元的标准补齐2016年12月1日至2017年4月30日期间所欠房屋租金的差额共计67,500元；2．判令原告支付被告违约金25,000元，被告处的押金21,000元可予以抵扣。事实与理由：根据被告与原告2016年12月1日签订的合同，在2016年12月1日至2017年4月30日期间，原告应向被告支付每月25,000元的房租，但是原告在此期间只向被告支付每月11,500元的房租。原告在2017年4月30日搬离了系争房屋，违反了合同约定，构成合同违约，应支付违约金25,000元。原告辩称，不同意被告的诉讼请求。被告主张的事实与理由依据的是其提交的租赁合同，而该租赁合同并非原告的真实意思表示。被告确认上面的签名不是自己所签，被告也称是在诉讼中才发现这份合同，故该份合同不是被告的真实意思表示。该合同实际并未生效，也未实际履行，不能作为被告主张的法律事实之依据，在合同未生效的情况下，原告也不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，原告(反诉被告，以下称原告)作为承租方(乙方)，被告(反诉原告，以下称被告)作为出租方(甲方)签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期自2015年5月1日起至2016年4月30日止，租金为每月10,500元，其中包物业管理费，不包发票费用，押金21,000元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行。合同到期后，双方口头约定每月租金变为11,500元，由原告继续承租一年，原告按约支付租金至2017年4月底。自2017年2月份，双方开始沟通自2017年5月份以后的续租一年之事宜，后未达成一致意见。原告在4月底之前搬出系争房屋，被告在5月1日凌晨将系争房屋的锁换掉。5月1日早上，原告与一位朋友同行，预备与被告就系争房屋进行交接，因发现被告处有多人，原告认为不安全离去，双方未进行交接。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、转账凭证、微信聊天记录、调查笔录，被告提供的微信聊天记录，原、被告的陈述等证据予以证明。被告认为，2016年12月1日，原、被告曾签订一份租赁合同，这份租赁合同的租金为每月25,000元，原告也按照每月25,000元的标准开出了2016年12月1日至2017年11月30日的增值税发票。这份租赁合同系被告在涉诉后才知道，其上的签名不是被告本人所签，为中介代签，被告追认该签名的效力。被告为此提供租赁合同一份、被告的个人所得税纳税清单一张、增值税发票四张、与中介的聊天记录。原告对证据的真实性不持异议，但认为，2016年12月1日的租赁合同是原告根据中介的指示签字的，这份合同只是为了原告单位内部福利报销流程之需要，原告并不认可该份合同中的内容，也非真实意思表示，没有实际履行；被告递交的发票是中介向原告提供的，税费也是根据中介的意思向中介支付的，中介收取了原告服务费。本院认为，意思表示真实系民事法律行为有效的必要条件。所谓意思表示真实，系指行为人表示于外的意思与其内心真意思一致。简言之，即表示于意思相一致，一个民事法律行为可能涉及一个、两个甚至多个意思表示。仅当该民事法律行为所涉全部意思表示皆为真实时，其方满足民事法律行为有效的意思表示要件。就被告提供的2016年12月1日的租赁合同，其一，从合同的实际履行看，2016年12月1日至2017年4月30日的租金，原告均按照每月11,500元的标准支付，被告未提出异议，双方并未履行被告提供的租赁合同；其二，从签订合同的目的看，原告表示是为了公司福利所签，被告表示是在涉诉后才知道，双方对该合同并未进行过磋商；其三，从双方之间的聊天记录来看，2017年2月开始，双方沟通续租事宜，被告提出的意见是因为市场行情见涨，房租需要涨至每月13,000元至15,000元，多次磋商未果。综上，该份合同不是双方的真实意思表示，即便得到被告的追认，也不能成为一份有效的合同。未生效的合同，不能约束双方当事人，故被告依据该份合同要求原告支付租金差额并要求原告支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。本案中，原告在2017年4月底之前已经搬出系争房屋，被告也在5月1日凌晨换锁，系争房屋由被告取得控制权，双方之间的租赁合同已然终止，被告应将押金扣除租赁期内的相关费用后返还原告。原告考虑到因未进行交接自愿支付被告300元的水电煤费用，被告不持异议，由此，原告要求返还押金的条件成就，本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)富兰克(FANGLU)应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)欧立志(RYANSCOTTULRICH)押金20,700元；二、被告(反诉原告)富兰克(FANGLU)的诉讼请求全部不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费317.50元，减半收取计158.75元，反诉案件受理费793.75元，共计952.50元，由被告(反诉原告)富兰克(FANGLU)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一八年九月二十一日书记员  潘 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。