江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5404号上诉人(原审原告)黄永宁，男，1962年7月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张洁，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京复地东郡置业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道马群街2号。法定代表人：王基平，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹婧，该公司法务。原审第三人：上海高地物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区燕亭路2号4幢。负责人：西中杰，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杨阳，该分公司员工。委托诉讼代理人：马祥，江苏君勋律师事务所律师。上诉人黄永宁因与被上诉人南京复地东郡置业有限公司（以下简称复地公司）、原审第三人上海高地物业管理有限公司南京分公司（以下简称高地南京分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初6667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄永宁上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付延期交房违约金145692.54元（即延迟交付120天，从2016年1月16日-2016年5月15日）。2、本案诉讼费用由复地公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定被上诉人只承担36天迟延交付的违约责任错误，被上诉人应当承担120天的违约责任（即从2016.1.16始，到2016.5.15）止。上诉人于2016年1月16日前往被上诉人处收房，发现被上诉人委托第三人交房，违反合同约定给上诉人增设收房义务，要求上诉人必须向第三人交付收房后一年的物业费方可以收房，被上诉人随意增设上诉人的收房义务，造成上诉人未能及时收房，被上诉人的行为没有合同及法律的依据，被上诉人没有履行交房义务，属于违约行为。同时，被上诉人也不具备合同约定的交房条件，即被上诉人在上诉人收房时，没有向上诉人出示合同约定的证明文件，即《建设工程规划验收合格书》与房屋建筑工程竣工验收备案材料。依据上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同第十条第二款的明确规定，被上诉人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，上诉人有权拒绝接收该商品房。因此，被上诉人的违约行为持续的状态应当从2016年1月16日就已经开始，而不是从2016年3月26日才开始。（二）一审法院认定被上诉人的迟延交付的违约行为，到2016年4月30日结束错误。实际上被上诉人的违约状态，一直到上诉人收房成功时，即到2016年5月15日才停止。被上诉人于2016年4月30日仅提供了1页竣工验收表的复印件，不符合合同约定的文件要求，到2016年5月15日，被上诉人提供了竣工验收表的原件，上诉人才接收了房屋。因此4月30日到5月15日的违约金也应当由被上诉人承担。（三）一审法院认为上诉人在接收房屋时有义务付清物业管理费，属于事实认定错误。依据双方签订的补充协议的第九条第二款的规定，上诉人在收房时，根本没有义务向第三人交付物业费的义务，合同清楚地约定，上诉人如果需要交纳物业费的前提是，被上诉人已经为上诉人垫付或者已经清偿了公用事业的费用，其中包括物业费，而本案没有发生被上诉人替上诉人垫付或者已经清偿物业费的情况发生。第三人要求上诉人在收房时缴付的物业费，是上诉人收房后一年发生的物业费。因此，本案中，被上诉人之前没有发生为上诉人垫付或者已经清偿了物业费的情况，上诉人在收房时就没有交纳物业费的义务。二、一审法院适用合同条款错误。即一审法院认定上诉人在收房时有交付物业费的义务，是依据补充协议第九条第二款的约定，错误引用了合同条款。依据双方签订的补充协议的第九条第二款的规定，被上诉人已经替上诉人垫付或者已经清偿了公用事业的费用，其中包括物业费。上诉人在收房时有义务缴清被上诉人已经垫付或者已经清偿的款项，但是，此条不符合本案发生的情形，因被上诉人没有为上诉人垫付或已经清偿任何费用。因此，补充协议的第九条第二款与本案无关，一审法院适用合同条款错误。复地公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一，本案中客观上被上诉人已符合了交付条件，并非存在主观上的拒绝交付事实。第二，被上诉人并非给上诉人增设义务，事实上被上诉人已多次发函催促上诉人尽快办理相关手续。上诉人因物业收费标准与第三人高地物业发生争议，应当另行其他途径解决，不应当以此作为理由拒绝接收房屋。且在被上诉人发函表示第三人无权代表被上诉人拒绝上诉人收房后，上诉人仍未收房，被上诉人并非存在迟延交付事实。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高的南京分公司述称，上诉人的上诉请求没有任何事实和理由，在2016年1月16日，上诉人已经收取了该房屋，签署了交房流程表，分户物品移交清单，并对房屋相关质量进行了验房，其后其为了达到索要违约金的目的编造理由。黄永宁向一审法院起诉请求：1、判令复地公司支付延期交房违约金163904.10元[（5940062.25+130460.12元）×0.0002×135天（2016年1月1日至2016年5月15日）]；2、判令复地公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月30日，黄永宁（预购人、乙方）与复地公司（预售人、甲方）签订南京市商品房预售合同(以下简称案涉合同)，约定甲方预售给乙方的商品房为南京市栖霞区马群街2号御钟山花园18幢1单元502室（以下简称案涉房屋），建筑面积228.73平方米；房价款合计5955163元，乙方应于2015年11月1日前向甲方支付定金10万元，在乙方支付首付款时充抵价款，乙方应于2015年11月30日前支付4035163元，商业性贷款1920000元。案涉合同第六条第一款约定，甲方应于2015年12月31日前向乙方交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。案涉合同第十条第二款约定，甲乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担延迟交付的责任；第三款约定，甲、乙双方签署商品房交接单、交接钥匙后即为交付。当日，黄永宁与复地公司还签订商品房买卖（预售）合同补充条款标准文本（以下简称补充文本），其中第九条第2款约定，甲方按合同正文约定的交房期限向乙方交付该房屋的条件是乙方已付清合同约定及依法应当支付的全部款项，包括但不限于全部房价款及其税费、逾期付款的违约金、甲方代乙方垫付或清偿的公共事业费、按揭贷款本息、罚息、违约金、物业管理费、专项维修资金等；如乙方未在合同约定的交房期限前付清全部款项，甲方有权推迟交付该房屋，交房期限自动变更为自乙方付清前述全部应付款项之日起得十五个工作日内；甲方根据本款约定推迟交付房屋的，无需就推迟交付事宜另行通知乙方。2015年11月15日，黄永宁和复地地公司签订了关于南京市栖霞区马群街2号御钟山花园18幢负一层2室储藏室（以下简称案涉房屋）的商品房预售合同（以下简称储藏室合同）及商品房买卖（预售）合同补充条款标准文本，约定房价款130720元，其中预售合同第六条、第十条和补充条款标准文本的内容均与和上述约定一致。2015年12月27日，复地公司开出销售不动产统一发票，载明：付款方为黄永宁，收款方为复地公司，不动产为案涉储藏室，建筑面积为15.06平方米，单价为8662.69元/平方米，购房款为130460.12元。2016年1月16日，复地公司开出销售不动产统一发票，载明：付款方为黄永宁，收款方为复地公司，不动产为案涉房屋，建筑面积为228.15平方米，单价为26035.78元/平方米，购房款为5940062.25元。2015年12月28日复地公司向黄永宁邮寄了案涉储藏室的交付通知书，通知黄永宁于接函之日起五个工作日内到南京市栖霞区复地御钟山售楼处负一层物业服务中心办理收房事宜，办理入住所需资料为：本通知书原件、所有合同购房人的有效身份证明原件、购房合同正本及所有已交房款发票原件。2016年1月6日案涉房屋的银行贷款下款给复地公司。2016年1月8日复地公司向黄永宁邮寄案涉房屋的交付通知书，通知内容与上述通知书一致。2016年1月16日，黄永宁签署案涉房屋的交房流程表、分户物品移交清单、空置房申请表、验房报告、房屋验收单，上述材料原件在黄永宁处。当日，黄永宁和第三人的员工葛婷共同写明：物业费未收（业主对收费标准和依据有疑问），解决业主疑问后再交付钥匙和资料。2016年3月25日黄永宁向复地公司邮寄告知函，言明：2016年1月12日黄永宁收到复地公司寄来的交付通知书，黄永宁于2016年1月16日下午前往售楼处负一层物业服务中心提供所需的资料并办理案涉房屋的交接手续，在交接过程中，第三人没有出示符合房屋交付条件的证明文件，并且以与案涉合同无关的理由拒绝交付案涉房屋的钥匙和资料，按照案涉合同约定，复地公司应当承担延迟交付的责任。2016年3月26日复地公司签收该邮件。2016年3月31日复地公司向黄永宁邮寄“温馨提示函”，言明：复地公司从未授权任何人员以任何形式代表公司拒绝业主收房、作出承诺、认可相关事实或放弃任何权利，一切请以正式法律文件为准。2016年4月5日黄永宁向复地公司邮寄“澄清函”，言明：黄永宁于2016年4月2日收到复地公司寄来的两份温馨提示函，鉴于复地公司未就上述告知函所涉事项进行明确答复，特此澄清。2016年5月1日黄永宁向复地公司邮寄告知函（2），言明：鉴于复地公司至今未对上述告知函和澄清函所述事项进行正面答复，根据复地公司签发的温馨提示函及律师函所述的内容，黄永宁于2016年4月30日上午再次前往房屋交接地点办理案涉房屋的交接手续，在此过程中，黄永宁要求现场工作人员出示案涉合同约定的房屋符合交付条件的证明文件原件，经现场交涉和沟通，复地公司现场工作人员表示不能提供相关证明文件原件，只能出示一页证明文件的复印件，黄永宁当即表示，此页复印件不能证明上述房屋具备合同约定的交付条件，从而导致无法继续进行案涉房屋的正常交接，鉴于复地公司在本次房屋交接过程中未能出示有效证明文件，黄永宁决定拒绝接收房屋，为此复地公司应承担延迟交付责任。2016年5月10日复地公司再次向黄永宁邮寄“温馨提示函”，言明：复地公司已多次发函通知黄永宁办理房屋的接收手续，现再次温馨提示黄永宁尽快办理相关手续。2016年5月15日黄永宁和第三人办理了案涉房屋和储藏室的收房手续，黄永宁取得了案涉房屋钥匙。2015年11月25日，复地公司就南京市栖霞区马群街2号建设工程取得了建设工程规划核实合格书。2015年11月30日复地公司建设的复地东郡二期18栋单位工程取得了南京市房屋建筑工程竣工验收备案。黄永宁提交了南京复地.御钟山花园前期物业服务协议，载明乙方为第三人高地南京分公司，协议第八条第7款约定，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层带电梯住宅为3.5元/月.平方米；高层住宅为3.9元/月.平方米，以上费用中含2.0元/月.平方米的公摊能耗费。上述标准已划掉变更为多层带电梯住宅为1.5元/月.平方米；高层住宅为1.9元/月.平方米。黄永宁陈述：2016年1月16日黄永宁去收房的时候，第三人的前台佘凤云拿出该协议，黄永宁提出该款中的物业服务费的价格与物价局批复的价格不一致，于是佘凤云就将该协议中打印的标准划掉，写上物价局批复的价格，黄永宁对这种修改方式的合法性表示怀疑，要求其出具正规的文件，所以黄永宁就没有在协议上签字；2017年12月9日黄永宁交纳了案涉房屋和储藏室的物业费，是按照1.9元/月/平方米缴纳的。黄永宁表示该证据证明延迟交付的原因是第三人代理复地公司交付房屋时，增加了前置条件即预交一年物业费，且物业费的标准与物价局备案的标准不一致，该合同也没有规定储藏室要交物业费，但第三人要求黄永宁缴纳储藏室物业费，增加了黄永宁的义务。复地公司表示：对该证据的真实性予以认可，该证据是商品房预售合同附件，第三人收取的标准是按照物价局批示的价格收取的，即按照1.9元/月/平方米收取的。第三人表示：该份协议是由第三人向黄永宁交付的，但不能达到黄永宁的证明目的：1、黄永宁至今为止未在该份协议上签名，第三人认为黄永宁尚未受到该份协议的约束，第三人对该小区进行收费的依据是第三人与复地公司签署的前期物业协议；2、协议第八条第7款最后一行明确注明了“以上费用含2元/月/平方米的公摊能耗费（公摊能耗费按实结算并予以公示）”，因此物业费的标准并不违反任何规定；3、在黄永宁提出异议之后，第三人工作人员也予以了修改和释明；4、此后第三人向黄永宁催收物业费以及黄永宁缴纳物业费，相关标准均不违反相关规定，均是按照1.9元/月/平方米的标准收取的。一审法院认为：黄永宁与复地公司签订的案涉合同储藏室合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。此两份合同第六条均约定复地公司应于2015年12月31日前向黄永宁交付案涉房屋，且案涉房屋交付条件是已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；复地公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向黄永宁支付迟延期间的违约金。上述两份合同第十条均约定复地公司不出示上述证明文件或者出示的证明文件不齐全的，黄永宁有权拒绝接收案涉房屋，复地公司按第六条的约定承担迟延交付的责任。根据复地公司提交的证据，合同第六条约定的案涉房屋交付条件于2015年12月31日前已满足。根据黄永宁提交的证据，2016年1月16日黄永宁办理案涉房屋交接手续时，黄永宁因对物业费收费标准和依据有疑问，故案涉房屋的钥匙和资料交接未能办理。黄永宁认为系复地公司拒绝交付房屋钥匙和资料，但对此未能举证证明，且复地公司多次邮寄函件提示黄永宁尽快办理交接手续，并表明复地公司未授权任何人员代表复地公司拒绝黄永宁收房。另根据双方签订的补充文本约定，黄永宁在接收房屋时有义务付清物业管理费，黄永宁对第三人要求的支付物业管理费标准有异议，应另外通过合法途径处理，但黄永宁以此为由拒绝接收房屋缺乏合同依据。因此，故一审法院认为黄永宁以上述理由拒绝收房，复地公司对此没有过错，故黄永宁以此为由主张复地公司支付延迟交付房屋违约金的请求依据不足。根据黄永宁提交的证据，2016年3月25日黄永宁向复地公司邮寄告知函提出复地公司没有出示证明文件，3月26日复地公司签收该邮件后对此没有提出异议，2016年4月30日复地公司向黄永宁出示了相关证明文件的复印件。复地公司主张在交房时对相关证明文件已经予以公示，但未能举证证明。故复地公司应支付2016年3月26日至2016年4月30日的延期交房违约金即43707.76元[（5940062.25+130460.12元）×0.0002×36天（2016年3月26日至2016年4月30日）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京复地东郡置业有限公司于判决生效之日起十日内支付黄永宁延期交房违约金43707.76元；二、驳回黄永宁的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3578元，减半收取1789元，由黄永宁黄永宁负担1343元，由复地公司南京复地东郡置业有限公司负担446元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。二审中，复地公司陈述该小区是集中交房，但因其他原因涉案房屋为零星交付，其委托高的南京分公司交房，交房现场有其工作人员。高的南京分公司于2016年1月16日将钥匙交付黄永宁，但因黄永宁认为物业收取的物业费用不符合相关规定，又将钥匙交还，工作人员陪同黄永宁进行了验房。黄永宁主张高的南京分公司未交付钥匙，当时由高的南京分公司工作人员开门其进行验房，验房时发现房间电路不通，高的南京丰公司的维修人员说电路有问题，需要两个人一天时间进行维修。以上事实，有《温馨提示函》、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：复地公司应支付的违约金如何计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。复地公司与黄永宁签订的合同合法有效，双方均应严格按照合同履行合同义务。2016年1月16日，复地公司已委托高的南京分公司交付房屋，高的南京分公司的工作人员在当日出具的书面说明，应认定为复地公司的意思表示。该说明中记载解决业主疑问后再交付钥匙和资料，复地公司虽主张已将钥匙交付黄永宁，房屋已经交付，但其证据并不能证明其主张，故应认定复地公司并未在2016年1月16日完成房屋交付。随后，复地公司虽书面发函通知黄永宁收房，但黄永宁亦已书面要求复地公司出示房屋相关证明文件。根据双方合同约定，甲乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担延迟交付的责任；复地公司并未及时出示证明文件，在2016年4月30日黄永宁再次来收房时，复地公司出示的也仅为复印件，并不符合双方合同约定，直至2016年5月15日，复地公司方将相关证明文件原件交黄永宁查看，双方于2016年5月15日方完成房屋交接，复地公司未按合同约定履行其交房义务，应当承担相应违约责任。综上，故复地公司应承担2016年1月16日至2016年5月15日之间的逾期交房违约金。根据计算，该段期间合计120天，该期间违约金合计为145692.54元[（5940062.25+130460.12元）×0.0002×120天。黄永宁的上诉主张有事实依据，本院二审予以支持。综上所述，黄永宁的上诉请求有事实依据，本院二审予以支持。一审判决适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初6667号民事判决第二项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初6667号民事判决第一项为：南京复地东郡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄永宁延期交房违约金145692.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3578元，减半收取1789元，由南京复地东郡置业有限公司负担1590元，黄永宁负担199元，二审案件受理费3214元，由南京复地东郡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月十三日书记员  戴 苗