上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初9695号原告：姜维莹，女，1979年2月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨绍平，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：卢斌，男，1982年10月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：郑璐，女，1985年9月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地：上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路********。法定代表人：陆成。原告姜维莹与被告卢斌、郑璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，根据案情需要，本院依法追加上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)为第三人，共同参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告姜维莹的委托诉讼代理人杨绍平、被告卢斌、郑璐到庭参加了诉讼。第三人中原公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。姜维莹向本院提出诉讼请求：1、卢斌、郑璐共同支付购房尾款15,000元，并按日万分之五即每日7.5元支付自2018年4月29日起至其实际支付之日止的违约金；2、卢斌、郑璐共同支付延期付款违约金5,657.50元；3、卢斌、郑璐共同补偿空调损失7,920元。事实和理由：2017年12月14日，姜维莹与卢斌、郑璐签订《上海市房地产买卖合同》，约定卢斌、郑璐购买姜维莹所有的上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号1001室房屋(以下简称系争房屋)，卢斌、郑璐应于交房当日支付尾款3万元，姜维莹实际于2018年4月29日将系争房屋交给了卢斌、郑璐，卢斌、郑璐于交房前已支付尾款15,000元，但至今未支付剩余尾款15,000元，按照合同第九条第三款的预定，应支付逾期支付尾款的违约金，按15,000元的日万分之五计算，计每日7.5元，自2018年4月29日起至其实际支付之日止。合同附件三约定卢斌、郑璐应于2018年3月1日前支付房款26万元，但其实际晚付了一天，按合同约定违约金为130元。双方另签订特别协议约定装修费用为655,000元，卢斌、郑璐应于2018年3月1日前支付，其实际于2018年3月2日支付了255,000元，逾期一天，按房地产买卖合同约定，违约金为127.50元，3月28日支付了40万元，延期27天，每日违约金200元，合计5,400元，上述三笔违约金共计5,657.50元。因合同没有约定系争房屋内的空调赠送给卢斌、郑璐，姜维莹本可以拆除，但因双方产生了纠纷，其不敢拆空调，故三个空调留在了系争房屋内，该三个空调是2016年6月购买的，要求卢斌、郑璐赔偿空调损失7,920元。另外，2017年12月14日的特别协议第五条将甲方误写为乙方，因此，卢斌、郑璐是同意姜维莹搬走系争房屋内的所有家具电器的。卢斌、郑璐辩称，不同意姜维莹的诉请。双方签订的房屋买卖协议约定我方向姜维莹支付5,000元家具补偿款，房屋内的所有家具都归我方，因此系争房屋最后确定房价为5,155,000元。2017年12月14日的特别协议是姜维莹起草的，其是律师，对于该第五条的约定，就是明确系争房屋内的家具电器都归我方，姜维莹不得搬走，所以不存在误写，也不符合当时双方的协商结果。2018年4月28日，我方去验房时发现房屋内家具和除空调外的家电都没有了，且客厅、卧室墙面因姜维莹拆除了原固定在墙壁上的电视机支架，墙壁上出现洞眼。微波炉原通过支架固定在厨房间的墙壁上，姜维莹交房时，已拆除了支架，造成厨房墙面瓷砖上出现洞眼，因此要求姜维莹复原，但其至今未复原，因此不同意支付尾款15,000元。对于违约金，我方系2018年3月1日晚上转账支付了26万元房款和部分装修款，只是第二天才到账。另外，因我方贷款的金额减少，因此征得姜维莹的同意，晚付了部分装修款。姜维莹明确表示同意将系争房屋内的空调留下，因此不同意支付其主张的空调赔偿款。第三人中原公司未到庭应诉，但作如下陈述，2017年11月17日，姜维莹和卢斌、郑璐约定房屋内家具作价5,000元转让给卢斌、郑璐，但因姜维莹未明确具体作价转让的家具，故当时双方未进一步明确约定具体包含哪些家具。2017年12月14日，姜维莹和卢斌、郑璐经过进一步协商，卢斌、郑璐同意姜维莹可以将房屋内能移动的家具搬走，并在《上海市房地产买卖合同》中约定房价仅包含固定装饰、固定设备。后续交房时，姜维莹已将房屋内所有家具搬走，且其在将嵌入墙体的微波炉及电视机拆除时，造成了墙面的4处损坏。因卢斌、郑璐与姜维莹沟通无果，卢斌、郑璐不同意签署房屋交接书，并扣留了房屋尾款。本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，姜维莹作为出卖方(甲方)、卢斌、郑璐作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，总房价款为515万元，合同补充约定：双方约定在交房时，乙方支付甲方5,000元整作为家俱补偿款。当日，姜维莹作为出卖方(甲方)、卢斌、郑璐作为买受方(乙方)、中原公司作为居间方(丙方)另签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，总房价款为515万元等。2017年12月14日，姜维莹作为卖售人(甲方)、卢斌、郑璐作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋产权转让给乙方，转让价款共计450万元，双方确认，在2018年4月1日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)约定：设备：固定，装饰：固定，关于设备及装饰费用按下列内容办理：以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定：签订本合同当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款185万元(包含已经支付的定金)。乙方应于2018年2月1日前支付给甲方部分房价款176万元整。乙方应于2018年3月1日前支付给甲方部分房价款26万元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请60万元整贷款的形式支付第二期房价款。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款3万元。当日，姜维莹作为出卖方(甲方)、卢斌、郑璐作为买受方(乙方)另签订《特别协议书》，约定甲乙双方就乙方购买甲方所有之系争房屋，于2017年12月15日前签订《上海市房地产买卖合同》。现双方在协商一致的基础上，就该买卖中未尽事宜达成本协议书：1、双方确认：双方买卖系争房屋的名义成交价格计450万元；2、双方确认：双方所约定的房价款计515.5万元为双方买卖该房地产的实际成交价格。此价格与网签正式合同不一致，以此价格为准；3、乙方承诺：乙方的付款义务仅以本协议第二条所述的实际成交价格为准。本次交易所产生的税费由乙方承担；4、因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为65.5万元作为装修补贴费用无正规发票，并同意放弃向甲方追索差额部分65.5万元发票之权利。该笔款项由乙方于2018年3月1日前支付给甲方。5、房屋现状交付，乙方仅赠送附着于房屋墙体的固定装修，其他可移动的家具电器乙方有权搬离。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。2018年4月16日，系争房屋的产权登记至卢斌、郑璐名下，为共同共有。2018年4月28日，姜维莹将系争房屋的钥匙交付给中原公司，其将系争房屋内的所有家具及除空调外的家电均搬走，并拆除了房屋内的窗帘，房屋里留有三台空调、抽油烟机、水槽。因系争房屋内的原电视机及微波炉均系通过支架固定在墙面上，姜维莹拆除支架时，致使客厅墙面及厨房间产生窟窿。对此，卢斌、郑璐提出异议，拒绝接受系争房屋的钥匙，未在房屋交接书上签名。另查，2017年11月18日，卢斌、郑璐向姜维莹支付了购房定金5万元。2017年12月14日、2018年1月25日，卢斌、郑璐先后向姜维莹转账支付房款180万元、176万元，2018年3月2日，卢斌、郑璐向姜维莹支付了房款26万元及装修补偿款25.5万元，2018年3月28日，卢斌、郑璐向姜维莹支付了装修补偿款40万元。2018年4月26日，银行向姜维莹发放房款贷款60万元。2018年4月24日，卢斌、郑璐向姜维莹支付了尾款1.5万元。至今，卢斌、郑璐共计向姜维莹支付了514万元。审理中，卢斌、郑璐于2018年6月4日至中原公司领取了系争房屋的钥匙。本院认为，姜维莹与卢斌、郑璐于2017年12月14日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。系争房屋的产权已于2018年4月16日过户登记至卢斌、郑璐名下，且卢斌、郑璐已实际取得系争房屋的钥匙，故应支付购房尾款。对于系争房屋的家具、家电等的归属问题，2017年11月17日，姜维莹与卢斌、郑璐方签订《房屋买卖合同》，约定在交房时，卢斌、郑璐支付姜维莹5,000元整作为家俱补偿款。此后，双方于2017年12月14日签订《上海市房地产买卖合同》，约定随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理为固定设备，固定装饰。当日，双方又签订了特别协议书，约定：“房屋现状交付，乙方(卢斌、郑璐)仅赠送附着于房屋墙体的固定装修，其他可移动的家具电器乙方(卢斌、郑璐)有权搬离。”，卢斌、郑璐系系争房屋的买方，因此该条款的约定不符合逻辑，也不符合交易习惯，因此该条款系约定不明。综上，结合各方当事人的陈述及提供的证据，可以认定，姜维莹将系争房屋及其房屋内固定设备、固定装修一并以515.5万元售于卢斌、郑璐。在系争房屋交付时，姜维莹将系争房屋内所有家具及部分家电搬走，并拆除房屋内的窗帘，且将固定在墙面上的电视机及微波炉拆除，并因拆除支架造成房屋墙面产生窟窿，致使双方产生争议未能签订房屋交接书。综上，本院现酌情确定卢斌、郑璐应向姜维莹支付房屋尾款11,000元。对于姜维莹所主张之逾期支付尾款的违约金，因未能取得15,000元尾款系姜维莹拆除固定在墙面上的电视机、微波炉造成房屋墙面部分受损并拆除房屋内的窗帘等，造成双方产生争议未能签订房屋交接书所致，故其现要求卢斌、郑璐承担逾期支付尾款的违约金的请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。至于姜维莹主张的逾期付款违约金5,657.50元的请求，房地产买卖合同约定卢斌、郑璐应于2018年3月1日前支付给姜维莹部分房价款26万元，其实际于2018年3月2日支付了该26万元，房地产买卖合同另约定，卢斌、郑璐未按本合同付款协议约定期限付款的，应当支付违约金，违约金按卢斌、郑璐逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，故卢斌、郑璐应按约支付逾期付款违约金130元。因双方于2017年12月14日签订了特别协议书，约定装修补贴款为655,000元，由卢斌、郑璐于2018年3月1日前支付，但特别协议书并未约定逾期付款的相关违约责任，故姜维莹现要求卢斌、郑璐按房地产买卖合同的约定支付装修补贴款的逾期付款违约金的主张，缺乏合同依据，本院难以支持。至于姜维莹主张卢斌、郑璐赔偿空调损失7,920元，姜维莹将系争房屋内的空调留在房屋内，并未造成其损失，故其现主张的该空调损失，于法无据，本院难以支持。第三人中原公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证抗辩等诉讼权利义务，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、卢斌、郑璐应于本判决生效之日起十日内支付姜维莹尾款11,000元；二、卢斌、郑璐应于本判决生效之日起十日内支付姜维莹逾期付款违约金130元；三、姜维莹的其余诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取计257元，由姜维莹负担157元，由卢斌、郑璐负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇一八年九月十日书记员  陈洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。.......二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。