上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初98477号原告(反诉被告)：上海临港城市运营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈冲，董事长。委托诉讼代理人：李寅灵，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辰恺，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚永平，男，1966年10月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪帮清，上海繁锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓巍，上海繁锦律师事务所律师。被告：朱志德，男，1969年4月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姚远，上海明伦律师事务所律师。第三人：马建平，男，1961年1月18日生，汉族，户籍地上海市奉贤区四团镇农展村XXX号。第三人：程达生，男，1970年7月4日生，汉族，户籍地江西省上饶市万年县齐埠乡程当村XXX号。原告上海临港城市运营管理有限公司(以下简称港城公司)诉被告姚永平、朱志德以及反诉原告姚永平诉反诉被告港城公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，通知马建平、程达生作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)港城公司的委托诉讼代理人李寅灵，被告(反诉原告)姚永平及其委托诉讼代理人汪帮清、侯晓巍，被告朱志德的委托诉讼代理人姚远，第三人马建平、程达生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港城公司向本院提出诉讼请求：1、被告姚永平在十日内腾退土地(北至7号隔堤、南至海洋高新产业区、西至环湖二路、东至世纪塘，约1.7万亩)；2、被告姚永平支付填平鱼塘，恢复土地原状的全部费用人民币(币种下同)2,853,580元；3、被告姚永平支付非法出租、转租土地的不当得利78万元(审理中变更为82万元)；4、被告姚永平按每年每亩800元的标准向原告支付自2016年3月1日起至实际腾退并返还900余亩自然水塘和890亩新水塘(非法开挖)之日止的占用费(暂计至2018年2月28日为286.40万元)；5、被告朱志德对上述债务承担连带责任。事实和理由：2011年3月1日，原告与被告姚永平签订《场地使用协议》，约定姚永平使用900余亩自然水塘进行养殖，并负责看护其余土地，期限自2011年3月1日至2016年2月29日。但姚永平擅自将土地转租给案外人，导致土地被非法侵占至今，现存多处违法建筑和非法养殖区域，造成港城公司损失，姚永平应承担返还不当得利的责任。姚永平违反不得转租、开挖新塘的约定，将土地转租给案外人开挖新塘，造成原始地貌严重破坏，经评估，土地恢复原状费用为2,853,580元。根据《场地使用协议》的保证条款和《场地使用协议的补充协议》，被告朱志德为姚永平合同项下违约造成的所有损失承担连带保证责任。被告姚永平辩称：1、《场地使用协议》约定供姚永平养殖的水塘面积为900亩，其中40亩因环湖三路造桥被占用，目前占用的土地仅为860亩(包括马建平占用的300亩)，其余土地已经在协议期满前由港城公司派驻保安接管并实际控制，港城公司要求姚永平腾退1.7万亩土地无事实依据。2、除900亩养殖水塘外，姚永平接管土地时，土地上本身就存在其他自然水塘；合同履行期间，涉案土地上陆续有小桉路(又称S16路，下同)、环湖二路、环湖三路、开挖A港G港等多项工程施工，且因防洪防汛被有关部门多次改造；协议履行期间，港城公司也曾将土地范围内他人非法开垦的新增土地出租给姚永平。因此，地貌改变是水塘本身自然原因、姚永平承接前案外人开垦开挖、工程项目开发施工、防汛等多种因素造成，姚永平不应承担土地恢复原状的费用。3、姚永平实际占用的是860亩水域，890亩新水塘早在2015年11月就由港城公司破堤整治并实际控制管理。港城公司要求按照900余亩自然水塘和890亩新水塘及每年每亩800元的标准计算占用费，均没有事实依据。4、本案系合同纠纷，不应审理不当得利纠纷。因港城公司擅自开挖沟渠致鱼虾流失、填倒垃圾致鱼虾死亡，故港城公司同意姚永平转租冲抵部分损失。涉案土地实际管控人是港城公司，其从未对姚永平转租提出异议，姚永平不存在非法转租，港城公司该项请求超过了诉讼时效。而且，姚永平实际未收到转租租金。现姚永平同意在港城公司给付姚永平垫付的补偿费用630,000元和拆迁补偿款638,000元的条件下，按照《场地使用协议》约定的标准给付港城公司860亩水域的占用费，不同意港城公司其余诉讼请求。被告朱志德辩称：《场地使用协议》的期限至2016年2月29日，双方没有约定保证期间，保证期间至2016年8月31日届满，故朱志德不应再承担保证责任。第三人马建平述称：2014年1月，马建平与姚永平签订了养殖协议，承包了部分港城公司指定养殖区域，承包后马建平投入巨大资金进行了塘基改造。虽然养殖协议一年一签，但没有获得任何补偿的情况下，不同意搬离。第三人程达生述称：2012年2月，程达生与姚永平签订了承包协议，约定可使用水塘至开发时止。承包后，程达生投资进行了平整。而且，港城公司在2015年12月强行开挖鱼塘、停水停电，造成损失。因此在善后事宜未解决前，不同意搬离。反诉原告姚永平向本院提出诉讼请求：1、反诉被告港城公司支付反诉原告因清退非法养殖户垫付的补偿费用630,000元；2、反诉被告港城公司给付反诉原告拆迁补偿款638,000元。事实和理由：2011年3月1日双方签署《场地使用协议》之后，反诉原告为清退涉案土地上原有非法养殖户而垫付补偿费用63万元。2015年、2018年，反诉被告两次拆除反诉原告位于租赁场地内的建筑物，但至今拖欠反诉原告拆迁补偿款638,000元。反诉被告港城公司辩称：1、港城公司从未要求姚永平垫付清退补偿费用，也从未认可姚永平支付清退费用。即使确实存在清退费用，也已经超过诉讼时效。2、姚永平所述拆除建筑物与事实不符。两次拆除的均是被有关部门认定的违法建筑，而不是姚永平所述为看护土地而搭建的建筑物。拆违主体是相关行政机关，并非港城公司，与港城公司无关。港城公司也未收到过拆违补偿款。因此，不同意全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告原名上海港城生态园林有限公司，2018年8月名称变更为上海临港城市运营管理有限公司。2010年5月9日，港城公司(甲方)、上海乐侬养殖专业合作社(乙方，以下简称乐侬合作社)、上海银京副食品有限公司(丙方)签订《场地使用协议》，约定甲方将位于临港新城主城区滩涂土地北至7号隔堤，南至海洋高新产业区、西至环湖二路，东至世纪塘区域交乙方使用，其中900余亩为自然水塘由乙方自然养殖……2011年3月1日，港城公司(甲方)、姚永平(乙方)、上海南汇彭二镀锌有限公司(丙方)、上海昂之流物流有限公司(丁方)签署《场地使用协议》，约定甲方将位于临港新城主城区滩涂土地北至7号隔堤，南至海洋高新产业区、西至环湖二路，东至世纪塘区域交乙方使用，其中900余亩为自然水塘，由乙方进行自然养殖，该区域其他土地由乙方负责看护。场地使用期限五年，自2011年3月1日起至2016年2月29日止。该地块只能利用原自然水塘养殖鱼虾等水产品，乙方不得开展种植活动，不得另行开挖鱼虾蟹塘等，未经甲方同意不得搭建建筑物、构筑物，保持原有自然风貌。乙方应做好该土地及周边看护区域的土地看护工作，该区域土地未经同意不得转租，不得被他人侵占，不得出现土方偷盗行为，如有发生转租、侵占、土方偷盗等，乙方应及时采取阻止措施，并向甲方及相关执法部门报案，若由于乙方未能及时报案造成的损失由乙方承担。场地使用费每年5万元，若协议期内发生租赁地块因建设项目设计发生面积变化的，场地使用费不作调整。为切实保证本协议的履行，丙方和丁方承诺，如乙方违约造成的所有损失和责任，丙方和丁方承担连带责任。该协议附有附图，标注了该地块区域的范围及900亩自然水塘的位置(分为三处，分别为510亩、340亩和50亩)。同日，乐侬合作社(甲方)和姚永平(乙方)、港城公司(丙方)签订《移交备忘录》，根据甲方与丙方2011年3月1日签署的补充协议和乙方与丙方2011年3月1日签署的土地看护协议，甲方原使用的场地(含管理用房)移交给乙方管理和使用，已交接完毕，双方无异议，并确认甲方原使用的场地(含管理用房)现状良好，无非法养殖、非法种植及非法搭建情况。2014年2月27日，港城公司(甲方)、姚永平(乙方)、上海南汇彭二镀锌有限公司(丙方)、上海昂之流物流有限公司(丁方)、朱志德(戊方)签订《场地使用协议的补充协议》，约定甲乙双方同意丙方和丁方不再作为担保单位，由乙方提供戊方作为新担保单位，戊方承诺如乙方违约造成的所有损失和责任，由戊方承担连带责任。2014年3月22日，港城公司(甲方)、姚永平(乙方)、上海惠港网络科技有限公司(丙方)签订《场地使用协议的补充协议(二)》，约定由于部分滩涂土地被非法开垦，为了防止他人再次对已开垦的土地进行耕种，甲方同意乙方在已开垦的土地范围内采取以种代管的方式管理，范围包括地块一：北至环湖二路、南至内涟河、西至B7道路、东至赤峰港，地块二：北至中涟河、南至海洋高新区域、西至海港大道、东至B港，地块三：北至员工家园，南至中涟河，西至海港大道、东至海港大道向东200米，总面积500亩；期限从2014年1月1日至2014年11月30日；甲方不支付看护费用，允许乙方开展适当的种植活动，只能种植水稻，乙方必须在协议期结束前完成收割，违者扣除全额保证金，保证金为126,042元，协议期内完成一季农产品种植的，甲方供乙方保证金中收取土地使用费126,042元；丙方承诺为乙方承担不可撤销的连带责任。2014年8月23日，三方又签署《场地使用协议的补充协议(三)》，约定甲方同意乙方在已开垦的土地范围内采取以种代管的方式管理，范围包括地块一：北至环湖三路、南至中涟河、西至1号隔堤接B港、东至B7道路，地块二：北至5号隔堤、南至S16路、西至环湖三路、东至临时排水沟，期限从2014年9月1日至2015年11月30日，保证金96,875元，协议到期后保证金自动转为场地使用费。2015年，港城公司(甲方)、上海临可果蔬(乙方)、王文才(丙方)签订《场地使用协议》，约定甲方将北至B6道路、南至5号隔堤、西至环湖东三路，东至临时排水沟实际面积130亩土地交由乙方使用管理开展种植活动，使用期限2015年5月1日至2015年10月31日。另查，2012年2月25日，姚永平与第三人程达生、案外人罗某某签订《土地养殖管理协议》，约定姚永平将4号隔堤以北、中心河以东、泥浆坑以南、S16便道以西区域给程达生、罗某某养殖鱼虾蟹，养殖期限从2012年2月25日至2013年2月25日，土地使用费4万元。审理中，程达生承认罗某某已经退出。2012年6月11日，姚永平与案外人唐某某签订《土地养殖管理协议》，约定姚永平将3号隔堤以北养殖面积275亩左右给唐某某养殖鱼虾蟹类，养殖期限从2012年6月11日至2013年6月10日，土地使用费10万元。2014年1月25日，姚永平与马建平签订《土地管理养殖协议书》，约定姚永平将水闸河以南、世纪塘以西、环湖三路以东、3号隔堤以北大约300亩左右给马建平经营养殖白对虾，“使用期限为两年，经营协议一年一签，从2014年1月25日至2015年1月25日”，土地使用费每年每亩800元。2015年1月16日，姚永平与案外人李某某签订《土地管理养殖协议书》，约定姚永平将5号隔堤以南、世纪塘以西、中心河以东、S16路以北大约550亩左右给李某某经营养殖白对虾，使用期限从2015年1月26日至2016年1月25日，土地使用费每年每亩800元。2016年1月，李某某起诉港城公司及上海港城开发(集团)有限公司(以下简称港城集团)财产损害赔偿纠纷一案，要求赔偿各项经济损失690.95万元。本院(2016)沪0115民初5013号民事判决书查明，根据市、区两级政府对储备土地的管理要求，需对主城区滩涂区域内的违规养殖进行清退，港城公司在对相关土地进行清退整治前，对涉及的养殖户进行了约谈；2015年11月16日，港城公司会同南汇新城镇“三违办”等单位，用三台挖机对李某某养殖鱼塘进行了破堤整治。本院认为，港城公司清退土地应当采用合法途径予以解决，港城公司的行为侵害了李某某的合法权益，故判决港城公司赔偿李某某349,200元。后李某某、港城公司均不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年12月维持原判。2016年1月21日，港城公司通过邮局向姚永平寄送《通知》，协议期间姚永平屡次擅自开挖水塘和开荒种植，经交涉仍未及时整改，故通知要求在协议到期后5日内完成违规养殖鱼塘、违规种植地块及相关地上建筑物的清退、撤离工作，恢复原貌，并移交我司。同日，港城公司通过邮局向朱志德寄送《通知》，要求朱志德履行保证人义务，敦促姚永平按约定履行，及时整改、清退、撤离，港城公司保留向姚永平和保证人追究法律责任的权利。港城公司在庭审中，认可2016年11月派遣保安接管所有土地外围，因鱼塘内尚有鱼虾，故未接管水塘。港城公司明确：诉请一，要求姚永平腾退的土地为900平方米自然水域和程达生目前占用的约100亩水塘，同时要求马建平、程达生从占用的水塘内迁出。诉请二，恢复原状费用针对3个区域，分别为1、程达生占用的水塘；2、小桉路以南、临时排水沟(又称中心河，下同)以西、4号隔堤以北、环湖三路以东区域；3、小桉路以北、临时排水沟以东、5号隔堤以南、世纪塘以西区域(李某某区域)。上述区域原均为滩涂，现为水塘。为证明该主张，港城公司提供了2008年至2015年期间的航空影像及上海市测绘院的判读结论、上海文汇工程咨询有限公司的预算报告，证明该区域原滩涂已变化为水塘，恢复费用为2,853,580元。诉请三，分别由马建平24万元、李某某44万元、唐某某10万元、程达生4万元组成。诉请四，包括1、900亩自然水域计算至腾退之日，2、李某某550亩计算至2017年12月4日二审判决之日，3、程达生100亩计算至腾退之日，4、小桉路以南、临时排水沟以西、4号隔堤以北、环湖三路以东区域240亩计算至2017年12月；以上均自2016年3月1日起算，按每年每亩800元计算。姚永平主张的垫付清退款为乐侬合作社2010年5月支付给王才如的50万元、王良中的10万元、黄正官的2万元和王文才的1万元，为此姚永平提供了收条及周德官(上海银京副食品有限公司法定代表人)的调查笔录，内容为：2010年5月乐侬公司与港城公司签订协议后，乐侬公司为解决遗留问题支付给王才如等63万元退场费；2010年9月，周德官与姚永平合作经营该项目，2011年3月周德官退出合作，姚永平将上述63万元支付给周德官；周德官系乐侬合作社负责人的岳父，周德官全权代表乐侬合作社。姚永平主张的拆迁款(拆违补偿款)为2015年341,000元和2018年297,000元(每平方米300元，共900平方米)。为此姚永平提供了2015年姚永平书写的关于房屋拆除部分损失贴补的请示和部分照片，并申请法院调查。2018年7月6日，本院至浦东新区城管执法局执法支队南汇新城中队调查，该中队答复：2015年拆除姚永平违建700平方米，中队只与“港城公司”接触，根据口径按照每平方米500元发放奖励费，“港城公司”会扣除基建费、复垦费等，实际发放一般按简易建筑每平方米100元、彩钢板房每平方米200元、砖混结构每平方米300至400元；2018年拆除姚永平违建990平方米，暂未发放奖励费。后港城公司向本院递交了2018年7月11日南汇新城镇综合整治工作领导小组出具的《关于“三违整治经费”的情况说明》，主要内容是：1、三违整治经费专款用于整治实际发生的人工费、机械费等支出，发放对象是港城集团而非姚永平，违法建筑所有人配合执行拆除的，港城集团可酌情给予一定奖励。2、2015年拆除的是港城公司管理用房。3、2018年拆除的建筑物属于姚永平擅自搭建的违法建筑，港城公司和港城集团均未获得三违整治经费。此后，港城公司又向本院提供了2018年7月19日南汇新城镇综合整治工作领导小组出具的《关于2018年7月6日谈话笔录和的事实澄清》，主要内容是2015年拆除的是1578号卫片认定的“三违”，整治办认定的港城集团拆除“三违”面积中没有涉及上述建筑物，没有向港城集团发放该建筑物的相关经费；2018年拆除的建筑物应在合同到期后姚永平自行拆除，整治办没有向港城集团发放经费。本院认为，《场地使用协议》系港城公司与姚永平之间的真实意思表示，合法有效。该协议权利义务包括姚永平可使用900亩自然水塘进行自然养殖，姚永平支付场地使用费及负责看护其余土地。本案应当依照《场地使用协议》的约定处理。现《场地使用协议》已经到期，姚永平应当返还土地，同时两第三人占用土地也已无依据，应予迁出。现经查明，虽然港城公司在外围派遣保安接管了场地，但900亩水塘仍由姚永平、马建平养殖鱼虾，程达生也占用约100亩，因此，姚永平、马建平、程达生应从相应区域迁出，将土地返还原告。虽然目前不能排除原滩涂因为周边工程施工、防汛需要及自然因素等原因而发生地貌变化，但根据李某某案判决书认定的内容以及程达生在本案中的陈述，两人均曾对原有水塘进行过开挖，而根据《场地使用协议》约定姚永平负有看管土地的责任，因此姚永平对水塘地貌的变化确实负有一定责任。港城公司要求姚永平赔偿恢复费用应当举证证明原有地貌的具体情况及相应的恢复金额，但目前港城公司提供的航空影像资料仅反映地貌发生过变化，而不能证明2011年3月土地移交给姚永平时相关地貌的具体状况。在未能确定2011年地貌具体状况的前提下，港城公司单方委托相关单位制作的恢复预算报告，缺乏事实基础，不具有客观性，本院难以采纳。鉴于港城公司未完成该诉讼请求的举证义务，本院对该项诉讼请求不予支持。姚永平在协议履行期间未经同意转租土地，构成违约，应承担相应的违约责任。但是，返还不当得利显然不是《合同法》规定的承担违约责任的方式。退一步讲，即便认为姚永平的转租合同因未经港城公司同意而无效，其收取租金无合同依据，但港城公司也未能举证证明其存在相应的损失且该损失与姚永平收取租金存在因果关系。因此，港城公司该项请求无法律依据，本院不予支持。姚永平在协议到期后未及时返还土地，应当承担相应的占用费。姚永平主张900亩水塘中有40亩已被工程施工占用，但未提供证据证明，其又主张港城公司在协议到期前就已经派保安接管土地，也未提供证据证明。鉴于姚永平未举证证明其返还各区域或港城公司控制各区域的具体时间，故港城公司要求按900亩自然水塘和890亩新水塘作为计算占用费的面积依据，具有合理性，本院予以采纳。除900亩自然水塘和程达生100亩水塘的占用费应计算至实际返还之日外，其余水塘占用费计算至港城公司自认的2016年11月接管土地止。由于《场地使用协议》的对价为姚永平使用900亩水塘进行养殖并支付场地使用费及负责看护其余土地，因此显然不能以合同约定的场地使用费标准作为占用费的单价，现港城公司要求以姚永平转租给他人的价格作为计算单价，虽具有一定的合理性，但目前查明姚永平转租的价格并非全部是每年每亩800元，且部分水塘系姚永平自用，同时也没有证据证明港城公司主张的其他面积全部用于转租，故本院根据本案实际情况，酌定占用费的标准。对保证期间未约定的，连带责任保证的保证期间为主债务履行期限届满之日起的六个月，现《场地使用协议》期限至2016年2月29日届满，姚永平应于该日返还土地，故保证期间应自该日起算，港城公司未在该日起的六个月内要求朱志德承担保证责任，朱志德免除保证责任。姚永平主张的垫付清退款是乐侬合作社支付给案外人，即便属实也发生在本案《场地使用协议》签订之前，与本案无关。而且，姚永平将清退款支付给周德官一节，也仅提供了周德官的调查笔录，周德官未到庭作证，本院难以采信。姚永平该项请求不予支持。关于姚永平主张的拆迁款(拆违补偿款)：首先，港城公司是否因拆除姚永平的违法建筑而获得过相应费用，现有证据之间存在矛盾，根据谁主张谁举证的原则，姚永平应承担举证不能的不利后果。其次，姚永平搭建的是违法建筑，相关部门进行整治拆除，从法律层面上说并不存在对违法建筑搭建人进行补偿或奖励的规定。即便地方政府有相关“以奖代补”专项资金，发放对象也仅为拆违工作主体，而非拆违对象。综上，姚永平该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姚永平、第三人马建平应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区临港新城镇主城区滩涂地约900亩自然水塘内(具体位置以2011年3月1日《场地使用协议》附图标示为准)迁出，第三人程达生应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区临港新城镇主城区滩涂地小桉路以南、中心河以东、4号隔堤以北、便道以西约100亩土地(水塘)内(具体位置以港城公司审理中提供的示意图为准)迁出，由姚永平将上述约1000亩土地(水塘)返还原告(反诉被告)上海临港城市运营管理有限公司；二、被告(反诉原告)姚永平应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海临港城市运营管理有限公司占有使用费(自2016年3月1日起至2016年11月30日止为402,750元，自2016年12月1日至实际返还本判决第一项规定的土地之日止按每年300,000元的标准计算)；三、驳回原告(反诉被告)上海临港城市运营管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)姚永平全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,363元，反诉案件受理费8,106元(已减半收取)，合计38,469元，由原告(反诉被告)上海临港城市运营管理有限公司负担17,035.50元，被告(反诉原告)姚永平负担21,433.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一八年九月十八日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。