广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初1778号 原告：赵淑云，女，1978年7月5日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：钟慧玲，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：乔文韬，男，1968年3月7日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张宇峰，广西君健律师事务所律师。 被告：桂林市第十七中学，住所地广西桂林市铁西一里10号，统一社会信用代码：12450300498667477D。 法定代表人：阳玉霞，校长。 委托诉讼代理人：邓昌焕，男，该学校副校长。 委托诉讼代理人：王娇英，广西伏波律师事务所律师。 原告赵淑云与被告乔文韬、桂林市第十七中学（以下简称十七中）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告乔文韬在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至桂林市七星区人民法院审理。本院经审查后裁定驳回被告乔文韬对本案管辖权提出的异议。后被告乔文韬不服该裁定，上诉于桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）桂03民辖终45号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵淑云及其委托诉讼代理人钟慧玲、被告乔文韬委托诉讼代理人张宇峰、被告十七中委托诉讼代理人邓昌焕、王娇英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵淑云向本院提出诉讼请求：1．判令被告乔文韬退还原告履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金共计31700元；2．判令被告乔文韬向原告支付逾期退款违约金9150元；3．判令被告桂林市中学对上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告乔文韬与十七中将其合作使用、经营及管理的桂林市中学北面门面由被告乔文韬负责出租经营，所得收益按双方签订的《桂林市中学北面门面合作合同书》约定的比例分成。原告因经营百货需要，于2016年3月11日与被告乔文韬签订《门面出租合同》一份，约定：被告乔文韬将位于桂林市中学北面的门面即铁西小学北侧23#号门面出租给原告使用，经营百货，月租金为1350元；租赁期限为叁年，从2016年12月1日起至2019年11月30日止；签订合同时，原告须一次性交清12个月租金；在本合同期内，如因各种原因需要拆除该门面，被告退还履约保证金、水电押金及剩余租期的租金。合同签订后，原告依约于2016年3月11日向被告乔文韬支付履约保证金10000元、水电押金2000元及12个月租金14400元，并在2017年2月28日提前支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金15700元。2017年8月18日，桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组通知被告出租给原告经营使用的门面属违章建筑，需2日内拆除，双方租赁合同终止。原告与被告乔文韬于2017年9月6日进行结算并签订《退款计划书》，被告乔文韬应退回原告履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金合计31700元。被告乔文韬承诺协议生效之日起十日内退还款项总额的一半，剩余款项20天内还清；如未按上述计划退款，被告乔文韬则按未退款部分双倍赔偿违约金。现被告未按约定的期限还款，已构成违约，应承担还款责任。被告十七中与乔文韬是合伙关系，应对上述债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告乔文韬辩称，原告主张退还的租金、水电押金及履约保证金，以双方核实为准。关于原告主张的违约金，根据双方签订的《门面租赁合同》约定，拆除门面不属于违约事项，双方互不承担违约责任。因此，原告主张违约金没有依据。 被告十七中辩称，原告要求被告十七中对涉案债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。理由如下：1．被告十七中与乔文韬并非合伙关系，而是门面承包租赁合同关系。2．被告乔文韬与原告属于转租赁关系，被告十七中不参与乔文韬的转租赁经营活动，收取的租金为乔文韬转租纯收益的50%，且收取的租金已全额上缴财政纳入国库开支。3．被告乔文韬自2016年第四季度开始未再支付租金给被告十七中，严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。4．按照合同相对性原则，被告乔文韬收取租户的履约保证金、水电押金以及多收取的门面拆除后的租金，应当由其退还给租户，被告十七中依法不应承担任何责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月28日，被告乔文韬（乙方）与被告十七中（甲方）签订《桂林市中学北面门面合作合同书》以及《桂林市中学西北面门面合作合同书》，约定：合作内容为桂林市中学校园北面临街全部门面（位于桂林市象山区，东与铁西小学接壤，西与十七中西北面门面接壤）、西面临街全部门面（门面位于桂林市象山区，南与十七中侧门警卫室接壤，北与十七中北面门面接壤）的使用、经营及管理；门面启用后，采取由乙方承包方式经营，乙方自负盈亏，乙方负责缴纳经营的各项费用；分成按门面出租后的纯收入计算；门面所需缴纳的各项费用由乙方在门面租金总收入里扣除30%，承包交纳由乙方自负盈亏，甲方不负责。 2016年3月11日，原告赵淑云（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》一份，约定：乙方自愿租赁甲方位于铁西小学北侧的23#号门面，经营百货，月租金1350元；租赁期为叁年，从2016年12月1日起至2019年11月30日止；签订合同时，乙方交纳履约保证金10000元及水电押金2000元；乙方在本合同签订日一次性交清十二个月的租金；本合同期内，如因各种原因需要拆除该门面，甲乙双方均不承担违约责任等内容。乙方处有原告赵淑云签字，甲方处无被告乔文韬签字，甲方经手人处有案外人黄晶晶、唐华雯签字。合同签订后，被告乔文韬向原告交付了涉案门面。原告交纳了履约保证金10000元、水电押金2000元及租金，原告持有的收据载明经手人为黄晶晶、唐华雯。 2017年8月18日，桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室向原告发出《通知》，认定涉案门面属违法建筑，限期于2017年8月20日24时前拆除。 2017年9月6日，原告赵淑云（租赁方、乙方）与被告乔文韬（出租方、甲方）签订《退款计划书》，载明：乙方租用甲方的门面（门面位置：桂林十七中学铁小23#）因政府原因拆除。现双方就提前终止2019年11月30日到期的《租赁合同》事宜达成本协议：1、甲方退回乙方履约保证金、水电押金及2017年8月20日后的租金，退款合计人民币31700元整。具体退款计划：（1）本协议生效之日起10天内，甲方退还上述款项总额的一半给乙方；（2）本协议生效之日起20天内，甲方将剩余款项一次性全部退还乙方；（3）如甲方未按上述计划退款，则未退款部分按双倍赔偿乙方违约金。因被告乔文韬未按约退还上述款项，原告催要未果，故诉至法院，提出前述诉请。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案门面已被桂林市城市管理监察支队、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室确认为违法建筑，并于2017年8月21日予以拆除，故案涉《门面出租合同》无效。 关于合同无效后的履约保证金、水电押金及租金返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然原告与被告乔文韬签订《门面出租合同》时，系案外人黄晶晶、唐华雯签字，合同签订后支付的履约保证金、水电押金及租金系案外人黄晶晶、唐华雯收取。但原告与被告乔文韬在门面拆除后就退款事宜达成《退款计划书》，该计划书中对租赁合同及应退还原告的款项进行了确认，据此可以认定被告乔文韬为案涉《门面出租合同》的相对方。故原告要求被告乔文韬按照双方签订的《退款计划书》退还履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计31700元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告乔文韬未按《退款计划书》的约定退款，显属违约，应承担相应的违约责任。现原告主张被告乔文韬按照未退款部分的30%即9510元（31700元×30%）支付违约金，未违反双方约定及法律规定，本院予以支持。 关于被告十七中应否承担连带责任的问题。本案系租赁合同纠纷，被告十七中并非涉案合同相对方，原告主张其对被告乔文韬退还履约保证金、水电押金及租金承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告乔文韬于本判决生效之日起三日内退还原告赵淑云履约保证金、水电押金以及2017年8月20日后的租金共计31700元； 二、被告乔文韬于本判决生效之日起三日内向原告赵淑云支付违约金9510元； 三、驳回原告赵淑云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费820元，减半收取计410元（原告已预交），由被告乔文韬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒙晓霞 二〇一八年九月十七日 书记员  刘 涛