湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民初84号原告：华宁，男，1989年10月25日出生，汉族，住福建省永泰县，委托诉讼代理人：李雪兰（系华宁之母），住福建省永泰县。委托诉讼代理人：陈元平，湖南嘉华律师事务所律师。被告：岳阳中林置业投资有限公司。法定代表人：张金元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛懿鹏，湖南湘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈林年，男，系该公司董事。被告：岳阳市汇辰房地产开发有限公司。负责人：蒋芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国芳，湖南湘行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赛君，湖南湘行律师事务所律师。原告华宁与被告岳阳中林置业投资有限公司（以下简称中林公司）、被告岳阳市汇辰房地产开发有限公司（以下简称汇辰公司）执行异议之诉一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华宁的委托诉讼代理人李雪兰、陈元平，被告中林公司的委托诉讼代理人毛懿鹏、陈林年，被告汇辰公司的委托诉讼代理人刘赛君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华宁诉称：2015年10月28日，法院对中林公司与汇辰公司建设用地使用权转让合同纠纷一案作出执行裁定，冻结了汇辰公司名下香堤半岛小区11栋房屋的产权。原告以香堤半岛第三栋301号房屋所有权人为由提出异议，法院作出（2017）湘06执异27号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为法院驳回原告异议的裁定是错误的，理由如下：一、香缇半岛第三栋301号房屋应归原告所有。1、2013年4月6日，原告与汇辰公司通过网签系统签订了商品房买卖合同，约定汇辰公司将香缇半岛第三栋301号房屋按180万元的价格卖给原告，该商品房买卖合同合法有效；2、原告已支付了165万元购房款，超过了总房款的60%，已经履行了合同的主要义务；3、汇辰公司没有按照合同约定期限2012年7月31日前向原告交付房屋，且汇辰公司的债务纠纷严重影响了原告的合法权益，原告未交清全部房款是依法行使优先履行抗辩权；4、诉争房屋交付后，原告交纳了物业费、进行了装修，原告的权利优先于中林公司。二、法院应依法解除对诉争房屋的冻结并停止执行。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，原告作为支付了大部分房款的买受人的权利优先于中林公司。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，原告除了涉案房屋外，无其他居住的房屋，符合该条款规定的情形。请求依法确认登记在被告汇辰公司名下的香堤半岛第三栋301号房屋归原告所有；解除该房屋的冻结并停止执行；本案的诉讼费由被告承担。汇辰公司辩称，1、汇辰公司至今只收到了165万元房款，还有15万元没有支付；2、原告已将房屋装修了，不存在交付的问题；3、房屋交付时间约定的是2013年6月27日，原告主张先履行抗辩权不成立。中林公司辩称，1、中林公司主张的权利优先与原告。中林公司于2011年11月11日主张抵偿工程款，且该事实已在（2011）岳中民一初字第29号民事判决中查明事实部分进行了确认，而原告于2013年4月6日才与汇辰公司签订房屋买卖合同。2、涉案房屋未变更登记，原告至今未取得涉案房屋的物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华宁向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明华宁与被告汇辰公司签订的合同合法有效，汇辰公司存在违约行为。被告汇辰公司对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。被告中林公司对该证据不发表质证意见，其认为该合同是华宁和汇辰公司所签订，中林公司不知情。本院认为，该商品房买卖合同已网签，本院对该证据予以采信，但该证据达不到证明汇辰公司存在违约行为的证明目的。2、华宁的付款凭证（指定收款函、汇辰公司出具的收款收据、蒋芳出具的收条、银行转账的明细清单），拟证明华宁已向被告汇辰公司支付购房款165万元。被告汇辰公司对该组证据的真实性无异议。被告中林公司质证认为银行转账的明细清单须加盖银行的公章后才能确认。购房款应当转入汇辰公司账户而不是蒋芳个人账户或陈国芳账户。华宁与汇辰公司不是房屋买卖合同关系，而是借款关系。本院认为，因汇辰公司向华宁出具了指定收款函，告知华宁将购房款支付至蒋芳个人名下，且汇辰公司对华宁向其支付购房款165万元无异议，故本院对该组证据予以确认。3、《香堤半岛03栋301号别墅装修工程协议》、《房屋装修管理协议》、物业费收款收据，拟证明华宁已实际使用了诉争房屋。被告汇辰公司对该组证据无异议。被告中林公司质证认为装修合同于2017年8月24日才签订，即使诉争房屋装修了，也不能证明该房屋已经装修完毕、华宁已经入住。本院认为，该组证据能证实华宁已经对诉争房屋进行装修、使用，但达不到证实华宁已实际居住在该房屋内的事实。被告汇辰公司向本院提交了以下证据：1、会计记账凭证，拟证实华宁已支付165万元房款。原告华宁对该证据无异议，被告中林公司质证认为该证据是汇辰公司内部制作的凭据，无银行转账的凭证，不予认可。因华宁支付的房款部分有银行转账凭证，而中林公司未提出相反的证据，本院对该证据予以采信。2、付款明细（汇辰公司香堤半岛7套房屋抵泰山公司工程款合计1560万元，房屋明细为101房陈林年房价200万元、102房吴云华房价200万元、201房曹昕房价200万元、202房陈林年房价200万元、1501房潘小艳房价280万元、303房林佳房价280万元）、泰山公司出具的收款收据（280万及600万元）、汇辰公司出具的收款收据（吴云华200万元、曹昕200万元、彭忠文200万元），拟证明诉争房屋不在7套抵付工程款的房屋之内。原告华宁对该组证据无异议，被告中林公司仅对泰山公司出具的收款收据予以认可，对其他的均不予认可，中林公司认为其并未收到该款项。本院认为，付款明细系汇辰公司单方制作，无法达到其已用7套房屋抵偿工程款并实际履行完毕的目的。对于泰山公司出具的收款收据，因其无异议，本院予以认定。对另外三张（吴云华、曹昕、彭忠文）收款收据，因该收据中均载明了“工程对价、根据12月20日调解协议书”，本院予以采信。3、《关于请求中级法院向房产管理局出具相关证明的函》（4栋401、1栋101、15栋1501）、七份商品房买卖合同，拟证明调解协议书中达成的7套房屋已经进行了置换，诉争的房屋已经置换出来了。原告华宁对该组证据无异议，被告中林公司对三份《关于请求中级法院向房产管理局出具相关证明的函》无异议，对七份商品房买卖合同不发表质证意见。本院认为，因双方当事人《关于请求中级法院向房产管理局出具相关证明的函》无异议，本院予以采信。对于七份商品房买卖合同，因该证据与本院在岳阳市房地产产权交易中心查询网签情况一致，本院予以采信。4、2014年8月22日，湖南泰山工程有限公司向岳阳市中级人民法院提交的《关于汇辰公司以别墅作抵湖南泰山工程有限公司工程款的说明》、香堤半岛项目部向岳阳市中级人民法院提交的《香堤半岛工程款核对明细》、（2017）湘06执615号执行通知书，拟证明调解协议约定汇辰公司以7套房屋抵付工程款，其中对部分房屋进行了置换，最终抵偿的房屋为1栋101、102，2栋201、202，3栋303，4栋401,15栋1501，诉争的301号房屋不在应当抵付工程款的房屋之列，汇辰公司与华宁签订的房屋买卖合同合法有效。原告华宁对该组证据无异议。被告中林公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。中林公司认为汇辰公司法人变更，导致并未按调解协议处理，本来是想按该方案进行执行，但是后来并没有实际履行。中林公司对1栋102，2栋201、202，3栋303这四套房屋抵付工程款无异议，但对其他三套有异议，1栋101、4栋401已经冻结，15栋1501的买受人中林公司不认识，也并非其指定的人。因中林公司对该组证据的真实性无异议，本院对房屋置换的事实予以确认，至于汇辰公司是否有权处分诉争的301房屋，本院将结合其他证据在述理部分进行阐述。被告中林公司向本院提交了以下证据：1、《关于办理抵付工程款房屋过户手续的报告》、《关于请求中级法院向房产管理局出具相关证明的函》，拟证明湖南泰山工程有限公司和汇辰公司达成了以诉争房屋抵偿工程款的合意。原告华宁对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告汇辰公司质证认为工程款抵偿已经完毕。因双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。2、（2011）岳中民一初字第29号民事判决书、（2015）湘高法民一终字第230号民事判决书、岳阳市中级人民法院作出的情况说明，拟证明经法院审理确认汇辰公司已将诉争房屋抵偿欠付工程款的事实。原告华宁对该组的真实性无异议，对证明目的有异议，其认为诉争房屋已经置换出来了，没有抵工程款。本院认为，因双方对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。3、《关于办理抵付工程款房屋过户手续的报告》、《结案通知书》，拟证明诉争房屋已作为汇辰公司抵偿欠付泰山公司的工程款，过户至中林公司陈林年名下。原告华宁质证认为《关于办理抵付工程款房屋过户手续的报告》是复印件，无法核实其真实性。对《结案通知书》无异议。汇辰公司对《关于办理抵付工程款房屋过户手续的报告》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为当时确认针对诉争房屋提交了报告，但因诉争房屋已网签并办理了预告登记至李海东名下，无法抵付，后来才将诉争房屋置换出来。对于《结案通知书》，汇辰公司对关联性有异议，该证据可以证实以房抵工程款已经履行完毕。本院对该组两份证据的真实性予以确认，因（2015）湘高法民一终字第230号民事判决书中并未将7套房屋抵付工程款在判决主文进行确认，经本院核实，该案执行内容仅限于判决主文中确定的义务，故该证据达不到证实诉争房屋过户至陈林年名下的目的。4、（2014）温鹿执异字第112号执行裁定书、（2014）温鹿执异字第168号执行裁定书、（2013）温鹿执民字第872-23号执行裁定书、温州市鹿城区人民法院向岳阳市房产管理局出具的函、（2013）温鹿执民字第827号罚款决定书、项友旺向岳阳市监察委员会出具的报告，拟证实因汇辰公司未履行还款义务，温州市鹿城区法院已将4栋401、15栋1501号两套房屋裁定给项友旺。因岳阳市不动产登记中心未协助执行过户事项，温州市鹿城区法院已作出罚款决定书，项友旺也进行了举报。华宁对该组证据无异议。汇辰公司对该组证据的真实性无异议，但认为温州鹿城区法院将4栋401、15栋1501号房屋裁定给项友旺是错误的，汇辰公司的前法定代表人早已将这两套房屋抵偿了工程款。因汇辰公司对4栋401、15栋1501号房屋裁定给项友旺的事实无异议，且该执行裁定书已生效，故本院予以采信。为查清本案事实，本院依职权调取了以下证据：1、岳阳市房地产产权交易中心出具的证明，该证明证实香堤半岛1栋101、102、103,2栋201、202，3栋301、303,4栋101、102,15栋101,上述房屋的网签情况相关信息；2、岳阳市国土资源局档案馆调取的涉案房屋预售信息、预告登记信息及司法查封信息、他项权利信息，该证明证实涉案房屋的产权情况及查封情况。3、对潘小燕所作的调查笔录，潘小燕陈述15栋1501的房款280万元已支付给陈林年，其中160万银行转账至陈林年名下，120万是陈林年偿还潘小燕亲属江三元的钱。调查后本院要求潘小燕提交银行转账凭证或其他证明支付情况的材料，潘小燕未提交。对法院调取的证据，当事人发表质证意见如下：证据1、2，原告华宁对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因2014年8月22日泰山公司出具的抵款说明中已注明了401和1501两套别墅因汇辰公司的其他经济纠纷案件被冻结，故该证据不能说明汇辰公司存在一房两卖的情况。被告汇辰公司对真实性、合法性无异议，其认为该证据证实了争议的401已网签至陈林年名下，说明汇辰公司已拿出七套房屋抵偿欠付泰山公司的工程款。虽然抵付的房产被司法查封冻结，但司法查封冻结只是权利限制措施，房屋已被陈林年占有使用，司法查封冻结并不能否认已抵付工程款的事实；被告中林公司对两组证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案301的房屋买卖合同是虚假的。原来抵偿的几套房屋并未实际受偿，无论汇辰公司是以房屋抵偿还是现金支付，只要汇辰公司实际履行，中林公司都愿意解除查封。证据3，华宁对该证据无异议。汇辰公司对该证据无异议，认为15栋1501已用来抵偿工程款。中林公司认为陈林年未收潘小燕购房款，潘小燕也未提交银行转账凭证，潘小燕的陈述与事实不符。理查明：汇辰公司以房抵工程款的情况：2011年11月11日，泰山公司诉汇辰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2011）岳中民一初字第29号民事判决，后双方不服，上诉至湖南省高级人民法院，该院于2015年9月18日作出（2015）湘高法民一终字第230号民事判决，该份判决书生效后，汇辰公司已履行判决书主文中确定的金钱给付义务，本院作出了（2016）湘06执54号结案通知书。在两份判决书中均查明以下事实：2011年12月20日，泰山公司、汇辰公司及中林公司就香堤半岛工程款结算事宜进行了协商，签订了《调解协议书》。汇辰公司同意以七套别墅抵偿工程款，其中第3幢303号作价280万元、第3幢301号作价270万元、另第1幢102和103、第2幢202号、第4幢401号和402号每套作价200万元。上述抵债房产未在上述判决主文中予以确认。2012年1月10日，汇辰公司、泰山公司共同向岳阳市房地产管理局出具了《关于办理抵付工程款房屋过户手续的报告》，要求将1栋101、4栋401房屋过户至陈林年名下。2012年1月12日，汇辰公司、泰山公司共同向岳阳市房地产管理局出具了《关于办理抵付工程款房屋过户手续的报告》，要求将15栋1501房屋过户至潘小艳名下。2014年8月22日，泰山公司向本院出具《关于汇辰公司以别墅作抵湖南泰山工程有限公司工程款的说明》（以下简称《抵款说明》）：汇辰公司以香堤半岛7套别墅作抵湖南泰山工程有限公司工程款合计房价1560万元，湖南泰山工程有限公司予以认可。具体房号为：第一栋：101、102，第二栋201、202，第三栋303，第四栋401，第十五栋1501。注：以上7套别墅中401和1501两套别墅因汇辰公司的其他经济纠纷案件被温州鹿城区法院冻结，未办理过户。据此，《抵款说明》对《调解协议书》中抵款的房屋部分进行了变更，其中1栋103、3栋301、4栋402被置换成1栋101、2栋202、15栋1501。本院于2017年8月21日出具《情况说明》：原告湖南泰山工程有限公司与被告岳阳市汇辰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案，本院作出的（2011）岳中民一初字第29号民事判决认定的被告岳阳市汇辰房地产开发有限公司以香堤半岛的七套房屋抵偿所欠原告湖南泰山工程有限公司的工程款1560万元，双方签订的《调解协议书》中约定了抵偿工程款的七套房屋，后双方对部分房屋进行了变更，其中二套房屋的房号为第1幢101、第3幢301。现中林公司对《抵款说明》中确定的七套房屋中第1栋102，第2栋201、202、第三栋303这四套房屋没有异议，对第1栋101、第4栋401，第15栋1501有异议，其认为第1栋101、第4栋401已被法院冻结，第15栋1501汇辰公司已经卖给了其他人。经查，上述三套房屋的网签情况及司法查询情况如下：第1栋101已于2012年1月16日与陈林年签约，第4栋401已于2012年1月16日与陈林年签约，第15栋1501已于2012年1月13日与潘小艳签约。上述三套房屋已于2012年7月5日被温州市鹿城区人民法院司法查封（申请执行人：项友旺、被执行人：汇辰公司）。其中，4栋401及15栋1501号房屋已被裁定给案外人项友旺：2015年9月17日温州市鹿城区人民法院作出（2013）温鹿执民字第827-23号执行裁定书，裁定：“。将被执行人岳阳市汇辰房地产开发有限公司名下坐落湖南省岳阳市岳阳楼区香堤半岛4幢01号【建筑面积367.47平方米】以人民币160万元的价格，交付给申请执行人以抵偿其借款本息。上述房产所有权自本裁定书送达各申请执行人时起转移。”，15栋1501号：2015年9月17日温州市鹿城区人民法院作出（2013）温鹿执民字第827-25号执行裁定书，裁定：“。将被执行人岳阳市汇辰房地产开发有限公司名下坐落湖南省岳阳市岳阳楼区香堤半岛15幢01号【建筑面积384.56平方米】以人民币120万元的价格，交付给申请执行人以抵偿其借款本息。上述房产所有权自本裁定书送达各申请执行人时起转移。”。潘小艳提出了执行异议，温州鹿城区人民法院于2014年8月21日作出了（2014）温鹿执异字第112号执行裁定，驳回了案外人潘小艳的执行异议。诉诉争3栋301号房屋买卖的基本情况：2013年6月27日华宁与汇辰公司网签了房屋买卖合同，合同约定华宁于2013年6月27日一次性支付房款180万元，并约定了逾期付款的违约责任。华宁主张其已支付165万元房款：1、2013年4月7日华宁转账蒋芳15万元；2、2013年4月15日华宁母亲李雪兰转账蒋芳20万元；3、2013年6月18日华宁转账蒋芳40万元；4、2013年8月15日李雪兰转账蒋芳30万元；5、2017年12月27日，华宁妻子龚慧云转账蒋芳指定收款人陈国芳40万元；6、2018年1月2日，华宁委托张德志转账蒋芳10万元；以上合计155万元，另外两次各付5万元现金。华宁对房屋进行了装修并交纳了物业费。本案纠纷的由来：因中林公司与汇辰公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，汇辰公司未履行（2015）湘高法民一终字第148号民事判决书，本院作出（2015）岳中执字第117号执行裁定及（2015）岳中执字第117号协助执行通知书，要求岳阳市房产局协助查封被执行人汇辰公司名下的、位于香堤半岛小区的11栋房屋的产权。华宁认为本院查封的房产中的3幢-101、201、301号房屋（第3栋301），系其购买的，向本院提起了执行异议。本院作出（2017）湘06执异27号执行裁定书，裁定认为诉争的第3栋301号房屋，至今仍登记在汇辰公司名下，异议人华宁未按合同约定交清全部购房款，其行为不能对抗人民法院的执行，驳回了华宁的异议。华宁遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议有以下两点：焦点一，汇辰公司以房抵款是否已完成；焦点二，华宁能否排除法院的执行。关于焦点一，根据庭审查明，汇辰公司与泰山公司达成了《调解协议》，约定汇辰公司用7套房屋（含诉争的第3栋301号房屋）抵偿欠付泰山公司的工程款，且该事实在生效判决书中予以确认，后双方虽达成了《抵款说明》，置换了部分房屋，但汇辰公司并未按《抵款说明》的约定完成以房抵款的行为，其中4栋401和15栋1501号房屋已由温州市鹿城区人民法院作出执行裁定书裁定给案外人项友旺，故本院对汇辰公司提出其已完成以房抵款的抗辩意见不予采纳。关于焦点二，华宁主张其已与汇辰公司签订了书面房屋买卖合同，已支付了大部分的购房款，且对诉争的房屋进行了装修，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其对诉争房屋3栋301号享有所有权，且足以排除中林公司对该财产的执行。本院认为，首先，汇辰公司与泰山公司达成的《调解协议》中约定将诉争3栋301号房屋抵偿给泰山公司，后双方虽置换了部分房屋，但置换的房屋未落实到位之前，汇辰公司无权对诉争的房屋进行处分。其次，华宁虽与汇辰公司签订了房屋买卖合同，但签订合同至今已有5年时间，房款至今未给付完毕，该房屋也未经预告登记、未及时办理产权过户手续，华宁本身具有过错。最后，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力。本院对汇辰公司名下的房产进行查封，符合法律规定，并无不当，华宁不能对抗本院对涉案房屋采取的查封措施。在房屋置换行为没有完全履行的情况下，华宁提出诉争房屋归其所有的诉求理由不充分，本院不予支持。综上，对华宁的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回华宁的诉讼请求。本案受理费10800元，由华宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇一八年九月三十日书记员  张周舟