上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初33731号原告：上海华泓钜盛房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：任宏，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯建杰，上海市君悦律师事务所律师。被告：徐月英，女，1973年9月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周伟标(徐月英之夫)，男，1973年6月9日出生，汉族，住上海市。原告上海华泓钜盛房地产开发有限公司(以下简称“华泓房产公司”)诉被告徐月英商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月19日、2017年11月28日公开开庭进行了审理，原告华泓房产公司的委托诉讼代理人任宏、侯建杰，被告徐月英及其委托诉讼代理人周伟标到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，于2018年4月20日再次公开开庭进行了审理，原告华泓房产公司的委托诉讼代理人任宏，被告徐月英及其委托诉讼代理人周伟标到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告华泓房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2.被告协助原告办理注销商品房预售合同备案及登记手续；3.被告支付逾期付款违约金682,248元(按每日万分之四的标准，暂算至2017年8月31日);4.被告支付原告赔偿金1,209,687.50元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买位于上海市静安区平陆路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，系争房屋总价款为12,096,875元。合同附件一约定，2016年12月26日前支付4,236,875元，于2017年1月26日前支付7,860,000元。合同还约定，两被告如逾期付款的，每逾期一日，应向原告支付未付款项的万分之四的违约金，直至实际付款之日止。逾期超过30天，原告有权单方解除合同，被告除承担前述日万分之四的违约金外，还应承担总房价的10%的赔偿责任。被告于2016年12月20日付款4,236,875元，此后直至原告提起诉讼之日，被告仍未向原告支付剩余款项。原告多次向被告发函催告，均未果。原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。审理中，原告称由于被告已办理完毕银行按揭贷款手续，双方具备继续履行合同的基础，故向法院申请变更诉讼请求为：1.被告支付原告逾期付款违约金682,248元(以7,860,000元为本金，按照每日万分之四的标准，自2017年1月27日计算至2017年8月31日)；2.诉讼费用由被告承担。被告徐月英辩称,首先，被告已于2017年9月13日成功办理786万元的购房贷款，并于2017年9月22日成功办理了不动产登记证明，能够继续履行合同；其次，原、被告之间的《上海市商品房预售合同》内容极不合理，未给被告合理的付款时间，加重了被告的付款义务；再次，被告已如期向银行提交了各类申请贷款材料，银行放款流程有其自身规定，不以被告意志为转移，被告对银行未按时放款没有过错；最后，原告没有损失，不应当要求被告承担赔偿责任。综上，被告认为其无过错，且无违约情况，原告的相关诉讼请求不应获法院支持。本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：被告向原告购买系争房屋，该房屋建筑面积138.25平方米，每平方米房屋建筑面积单价87,500元，房屋总房价款为12,096,875元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；逾期超过30天后，甲方有权选择单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方；甲方定于2018年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除本合同；合同还对其它相关事项进行了约定。该合同附件一约定：乙方应于2016年12月26日前支付4,236,875元，于2017年1月26日前支付7,860,000元；乙方采用按揭形式支付第二笔房款，届时按揭合同由乙方与按揭银行签署；乙方还应在本合同签订当日签订按揭贷款合同，提交申请按揭所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并缴纳有关费用，若因乙方原因(包括但不限于：乙方银行贷款的资信问题、乙方能贷款的最大额度等)导致贷款银行不能在本合同约定期限内放贷至甲方账户，则视为乙方逾期付款，甲方有权根据本合同规定追究乙方的违约责任等合同事宜。签订上述合同前，被告于2016年12月18日、2016年12月26日分别向原告支付购房款200,000元和4,036,875元。其间，原告于2016年12月20日向被告开具了收款金额为4,236,875元的房屋销售收据。此后，被告未按合同约定的时间支付第二笔购房款。原告于2017年2月24日、2017年3月20日以律师函的形式催告被告支付剩余房价款，称“按照约定应于2017年2月23日前支付总房价款12,096,875元”，分别要求被告于2017年3月3日、2017年3月27日前支付第二笔购房款，未果。后原告遂起诉至法院，要求判如所请。本案审理过程中，被告成功向中国银行股份有限公司上海市闵行支行申请办理了786万元住房抵押贷款，并于2017年9月22日以系争房屋办理了上述贷款的抵押权登记(预购商品房)。2017年10月21日，该笔贷款全额发放至原告账户。以上事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、被告付款凭证、催告函及快递凭证，被告提交的付款凭证、收据、办理银行贷款的材料、不动产登记证明，以及当事人庭审陈述等证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，被告提交了其与原告工作人员之间的电话及谈话录音、微信聊天记录等作为证明，以证明其申请贷款延误的责任在于原告，并指出原告开具收据的日期与被告实际付款日期不一致是导致被告申请贷款反复受审查、未能及时办理成功的原因。原告对相关证据的真实性无异议，但不认可相关证明内容，认为是否能成功申请贷款以支付购房款主要看被告的自身实际情况，无法证明是原告的原因导致被告未能及时办理贷款。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并无不当，应属合法有效。该合同对双方均有约束力，双方应按约全面履行合同义务，任何一方违约，均应承担违约责任。本案中，被告未能及时向原告支付第二笔购房款，原告实际在2017年10月21日才收到被告以银行贷款方式支付该笔购房款，尽管被告抗辩称其申请贷款延误的责任在于原告，然而被告所提供的相关证据并不足以证明其主张，本院对其抗辩意见不予采纳。但是本院注意到，双方签订《上海市商品房预售合同》的时间是2017年1月23日，其中约定被告应支付第二笔购房款的时间是2017年1月26日，两者仅相隔3天，在合同明确约定被告选择申请按揭贷款方式支付相应购房款的情况下，如此之短的时间内要求被告完成贷款申请并付款给原告显然不合情理，该约定对被告而言极不公平，现原告主张被告未于2017年1月26日前支付相应购房款即构成违约有失偏颇。根据原告发函催告情况，函中所称应付款时间与合同中约定的付款时间并不一致，故本院认定被告应于2017年3月27日前支付第二笔购房款，否则应认定其构成违约，承担相应的违约责任。因此，综合全案案情，本院认为原告主张被告支付逾期付款违约金，有事实和法律依据，但应对违约金的起算时间作相应调整，被告应支付原告违约金493,608元(计算方式：7,860,000×0.0004×157)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告徐月英应于本判决生效之日起十日内给付原告上海华泓钜盛房地产开发有限公司逾期付款违约金493,608元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,622.50元，由被告徐月英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏审 判 员  巫建强人民陪审员  陈洪林二〇一八年九月十九日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……