江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初2614号原告：姜志成，男，1975年5月15日生，回族。原告：万慧，女，1978年6月9日生，汉族。以上两原告共同委托诉讼代理人：申烨，江苏宏林律师事务所律师。被告：汪洪，男，1989年12月14日生，汉族。原告姜志成、万慧与被告汪洪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年6月22日第一次开庭审理时，原告姜志成、万慧的共同委托诉讼代理人申烨、被告汪洪到庭参加诉讼。2018年8月27日第二次开庭审理时，原告姜志成、万慧的共同委托诉讼代理人申烨到庭参加诉讼，被告汪洪经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜志成、万慧向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《房地产买卖中介合同》于2018年2月7日解除；2、判令被告支付原告违约金60万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月27日，原、被告以及南京中原房地产中介有限公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定被告以300万元购买其位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园C组26幢602室房屋，首期房价款90万元应于2017年12月20日前以转账方式向其支付。同时约定若一方违约，应以该合同标的额的20%即60万元作为违约金向守约方承担违约责任。该合同签订后，被告未按照约定期间支付首期房价款，其数次催要无果，故其于2018年1月26日委托代理人发律师函解除该合同。被告收到函件后仍不积极处理，继续逃避义务和责任，故其提起诉讼。被告汪洪辩称，合同约定的首付款90万元的付款时间是2017年12月20日前，但是合同同时约定办理过户的时间是2017年12月20日，因为没有银行同意贷款书，故双方无法办理过户。在交易过程中其一直和业主沟通，其一直在办理贷款审批手续，姜志成得知其被骗后就向其发送了催告函，其认为在姜志成发送催告函前原告是认可要达到过户条件才可以继续进行交易的。在发催告函之前，原告没有要求其支付首付款，因为贷款未获批准，谈首付款没有用。但贷款审批不是其个人可以控制的，原告知道其花了十几万元去办贷款，其也尽力去购买涉案房屋，但其最后被别人骗了。原告起诉后其也问过中介，中介称目前其还是可以申请到贷款的。原告称合同已于2018年2月7日解除，其不同意，其仍然希望购买涉案房屋，因为其签订的合同的单价是19000多元/平方米，现在市场的单价大概是26000元/平方米至28000元/平方米之间，价格上涨很多，故其不同意解除合同，希望继续履行合同。针对违约金，其主观上没有违约的意思，客观上也没有违约的行为，所以其不应当支付违约金。本院经审理查明事实如下：原告姜志成、万慧系位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园C组26幢602室房屋（以下简称602室房屋）的所有权人。2017年11月27日，原告姜志成、万慧（甲方）与被告汪洪（乙方）、案外人南京中原房地产中介有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将602室房屋出售给乙方，建筑面积155.14平方米，房屋售价300万元；乙方于2017年11月27日向甲方支付购房定金人民币2万元。合同第九条房款的支付与转付约定，首期房价款人民币90万元整乙方应于2017年12月20日以转账方式支付给甲方；第二期房价款计人民币205万元，乙方通过银行贷款方式支付此部分房款，以贷款银行放款日为准，产生的相关费用由乙方承担，乙方承诺纯商业贷款；甲方同意乙方自留尾款3万元整，此部分尾款甲乙双方一致同意选择方式①即如该房屋内有户籍关系的，则甲方将房屋内所有户籍关系迁出后7日内乙方支付该尾款，但该部分尾款不影响甲乙双方按本合同第十条约定办理房屋交付手续。合同第十一条办理过户第1款约定，甲乙双方同意在签署本合同后即2017年12月20日前签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）并办理送件手续，办理送件手续时甲乙双方应确保需办理公证的相关材料已经公证。合同第十三条违约责任约定，（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同或毁约的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和服务费用的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）上述违约行为方，按标的额的20%计人民币60万元作为违约金支付给守约方。违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿（此约定适用于甲乙双方之间）。合同第十五条其它约定，1.若乙方申请的贷款额度不足或因其他原因（如因乙方自身信用问题未获审批）无法获得贷款的，乙方应于丙方通知后35个工作日内将相应部分房价款以现金方式支付给甲方，乙方逾期支付房款或拖延提供贷款材料的，每逾期一天按照总房价的万分之五支付甲方违约金。2.甲乙双方应于本合同签订后3日内积极配合丙方办理/提供该房屋过户所需的各项材料、公证、证明、贷款预审等，以便该房屋及时过户。汪洪于签订合同当日支付了原告购房定金2万元。2017年12月11日，姜志成结清了602室房屋的个人住房公积金贷款。另查明，姜志成于2018年1月8日向汪洪出具《告知书》一份，内容为催告汪洪于2018年1月20日前支付首期房价款90万元，否则视为汪洪违约，其有权解除合同并主张违约责任。2018年1月20日，姜志成又向汪洪出具《告知书》一份，内容为因汪洪的严重违约行为已经给其造成了严重损失，致使当初与汪洪签约时“卖房后再买房”的合同目的完全不能实现，催告汪洪于告知书发送之日起二日内支付首期房价款90万元，并积极与其协商因汪洪违约的赔偿事宜，否则其将依法主张合法权益。2018年1月25日，姜志成、万慧（甲方）与江苏宏林律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方的律师担任委托人在与汪洪房屋买卖合同纠纷案中的诉讼代理人，律师代理费16000元。江苏宏林律师事务所于2018年4月3日向姜志成、万慧开具了金额为16000元的律师服务费发票。江苏宏林律师事务所的申烨律师于2018年1月26日向汪洪出具《律师函》，内容为因汪洪的行为已经构成严重违约，且在其方当事人催告后的合理期限内汪洪仍未履约，故其方当事人已享有对该合同的法定解除权，特书面通知汪洪解除双方于2017年11月27日所签订的《房地产买卖中介合同》。两原告主张该前述两份《告知书》及一份《律师函》均通过EMS专递发送给汪洪，且均已签收，其中《律师函》系于2018年2月7日签收，故双方之间的《房地产买卖中介合同》已于2018年2月7日解除，此外其也于2018年1月27日通过短信方式将《律师函》发送给了汪洪，汪洪也予以了回复。汪洪对上述两份《告知书》及一份《律师函》的真实性无异议，但主张其并未收到上述文件的纸质版，其只是通过中介收到了上述文件的照片，其中《律师函》其系于2018年春节前收到的；其收到《告知书》后并未没有将首付款90万元支付给两原告，因为贷款没有批下来，姜志成不愿意继续交易，如果继续交易要加钱，其也同意少加点钱，但不是两原告说加多少就加多少。又查明，2017年11月29日，案外人眭卫平（甲方）与姜志成（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方出售坐落于南京市房屋，建筑面积69.02平方米，房屋总价款为265万元，乙方于2017年11月29日支付甲方定金5万元。同日，案外人眭卫平（甲方）与姜志成（乙方）及丙方南京链家房地产经纪有限公司就南京市房屋买卖事宜签订《居间服务合同》。姜志成于2017年11月29日给付眭卫平购房定金3万元，于2017年12月7日给付眭卫平购房定金2万元，合计5万元。2018年1月12日，眭卫平（甲方）、姜志成（乙方）、南京链家房地产经纪有限公司（丙方）共同签订《解约协议书》，约定甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于南京市房屋买卖、代理及相关协议均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任；本协议生效之日起7个工作日内，甲方退还乙方的定金0元整，且甲乙双方所签署的南京市存量房买卖合同、房屋出售居间登记表、买卖三方定金协议书和居间成交确认书等所有协议交还链家地产公司，不再追究乙方和丙方的责任；本协议生效之日起7个工作日内，乙方应将甲乙双方所签署的南京市存量房买卖合同、房屋出售居间登记表、买卖三方定金协议书和居间成交确认书等所有协议交还链家地产公司且不再追加甲方和丙方的责任；本协议生效之日起7个工作日内，丙方应积极配合甲乙双方办理房屋解约事宜，同时丙方在解约10个工作日内退还乙方中介服务费57240元。汪洪对上述事实无异议，认可两原告确实告知过其两原告另外买的房屋解约的事情，但是其认为后来增加支付的定金2万元，是两原告故意提高定金价格来向其索赔。庭审中，汪洪陈述其原系南京中原房地产中介有限公司秦淮区秦虹南路门店的经纪人，2018年1月份离职，其自身没有经济能力支付购房首付款，首付款需要通过担保公司垫付，待房屋过户至其名下后，由其申请335万元的贷款来偿还担保公司出借的首付款及支付两原告的购房款；其月收入约0.7万元至1万元，其配偶没有工作。两原告称其了解的情况是被告欲申请205万元房屋抵押贷款，首付款通过担保公司贷出，由于贷首付款的利息非常高，其当时有所担心，但是因为汪洪是做中介行业的，且汪洪称其工资较高，并兼职开网约车，收入比较高，汪洪本人非常自信，所以其才与汪洪交易的。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收据、《告知书》、《律师函》、《委托代理合同》、发票、《南京市存量房屋买卖合同》、定金收据、收条、《解约协议书》、微信聊天记录、短信记录及各方当事人陈述等证据材料证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告姜志成、万慧与被告汪洪及案外人南京中原房地产中介有限公司签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，甲乙双方应于本合同签订后3日内积极配合丙方办理/提供该房屋过户所需的各项材料、公证、证明、贷款预审等，以便该房屋及时过户；首期房价款人民币90万元整乙方应于2017年12月20日以转账方式支付给甲方；甲乙双方同意在签署本合同后即2017年12月20日前签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）并办理送件手续；若乙方申请的贷款额度不足或因其他原因（如因乙方自身信用问题未获审批）无法获得贷款的，乙方应于丙方通知后35个工作日内将相应部分房价款以现金方式支付给甲方。案涉《房地产买卖中介合同》签订后，甲方即原告姜志成、万慧已经于2017年12月11日结清了602室房屋的个人住房公积金贷款，做好了履行合同的准备，但因乙方即被告汪洪未能通过贷款审批、未支付首付房价款90万元，双方之间的合同未能按约履行，汪洪在收到原告姜志成、万慧的支付首付房价款催告后，未能在合理期间内支付首付款，至今亦未能通过贷款审批，且根据汪洪自述，其自身并无经济能力支付首付款及第二期房价款，其欲履行完毕案涉房地产买卖中介合同约定的付款义务，必须通过以该房产抵押贷款335万元来实现，而该金额已经超过案涉房屋买卖的交易总价，违反了我国有关住房抵押贷款政策的限制性规定，且根据其自身陈述的收入水平，也不符合我国有关住房贷款的月房产支出与收入比的控制要求，客观上该合同难以继续履行，汪洪至今也未能以现金方式支付首付款，故原告姜志成、万慧有权要求解除合同。姜志成、万慧要求与汪洪解除合同的《律师函》已以短信方式于2018年1月27日送达汪洪，故本院认定原、被告之间签订的《房地产买卖中介合同》已于2018年1月27日解除。对于姜志成、万慧主张的合同标的额20%即60万元的违约金是否应当予以调低问题。本院认为，第一，汪洪在其完全没有资金履行能力的情况下，意图通过套取高于房屋买卖合同标的额的住房贷款的方式来支付首付款90万元及第二期房价款205万元，该方式违反了我国有关的住房贷款政策规定，汪洪应当预见到其具有无法履行案涉房屋买卖合同的极高可能性；第二，汪洪在与两原告签订案涉《房地产买卖中介合同》时的职业是案外人南京中原房地产中介有限公司其他门店的经纪人，其应当比一般买房人对案涉合同履行过程中存在的风险及违约的后果具有更强的预见性及判断力；第三，该违约金约定的适用条件对买卖双方当事人公平一致。综上，汪洪在此种情况下与两原告签订《房地产买卖中介合同》，自愿与两原告约定合同标的额20%即60万元的违约金，应当承担相应的法律后果，故对于汪洪主张案涉违约金过高的意见，本院不予采纳，本院认定汪洪应当按照合同约定支付两原告违约金60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告姜志成、万慧与被告汪洪于2017年11月27日签订的《房地产买卖中介合同》于2018年1月27日解除；二、被告汪洪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姜志成、万慧违约金60万元。本案案件受理费9880元，由被告汪洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张映秋人民陪审员  佘宇豪人民陪审员  袁隆文二〇一八年九月六日书 记 员  孙秋君