广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初5612号原告：陈亚，男，汉族，1988年3月8日出生，住广东省江门市蓬江区，诉讼代理人：何紫妍，系广东金硕律师事务所律师。被告：江门市蓬江区信昌贸易有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区月珑湾商住小区售楼部。法定代表人：单大为。委托诉讼代理人：何文超，系广东练达律师事务所律师。原告陈亚（以下简称原告）与被告江门市蓬江区信昌贸易有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告陈亚的委托诉讼代理人何紫妍，被告的委托诉讼代理人何文超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同第三条约定原告将月珑湾豪庭碧玺轩4幢11层1105号建筑面积为146.98㎡，套内建筑面积为119.32㎡的商品房卖给被告，双方约定该商品房按套内面积单价人民币10122元/㎡，合计总价为人民币1207735元。由于银行原因贷款放款延迟至2017年11月4日原告付清全部房款。依据合同第八条约定交付时间为2016年12月31日前及补充协议第五条第3点交付时间相应延迟至银行放款后30日内，即涉案房屋的交付时间为2017年12月4日前。同时，合同第九条第1款约定被告交付房屋逾期超过180日后，继续履行合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。涉案房屋实际交付时间为2018年12月20日，故依据合同约定被告应向原告支付违约金。原告多次向被告主张签署赔偿，但被告一直置之不理，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期交楼的违约金91787.86元（以1207735元为本金，按每日0.02%计算，自2017年12月5日起计算至2018年12月20日止，共计380天）；二、本案的诉讼费用由被告承担。原告为其起诉提供的证据有：一、广东省商品房买卖合同，证明依据合同第八条约定交付时间为2016年12月31日前及补充协议第五条第3点交付时间相应延迟至银行放款后30日内，即涉案房屋的交付时间为2017年12月4日前同时，合同第九条第1款约定被告交付房屋逾期超过180日后，继续履行合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。二、电子发票，证明两原告已经按照合同约定缴纳了购房款。被告答辩称，一、涉案小区因为垃圾中转站建设问题导致涉案房屋出现延迟交付的情况，而该问题符合合同第八条可延迟交付的约定，被告依据可以在垃圾中转站建设完毕前免除延期交付房屋的责任，二、即使被告存在延期交付房屋的情况，原告在请求中对违约金计算的违约期间和标准不符合约定，被告认为违约期间应从2018年1月5日起至2018年5月13日止，以房款的万分之一计算违约金。被告为其答辩提供的证据有：一、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋已通过竣工验收备案，符合交付使用。二、《关于月珑湾豪庭部分商住楼门牌编订的复函》，证明涉案房屋所在第四幢的楼宇是《竣工验收备案表》记载的T10栋。三、《总平面图》，证明月珑湾楼盘在总体规划中，经批准应合法建造垃圾中转站。四、蓬江建筑设计院有限公司的《建筑总说明》等；五、中山市规划设计院的《图纸目录》等；证据四、五共同证明江门市××区环境卫生管理局经巡视垃圾中转站，认为不符合其使用要求，并委托广东省蓬江建筑设计院有限公司重新设计，后将方案交给被告建造，被告委托中山市规划设计院出具设计图纸进行施工。六、《关于月珑湾垃圾站的情况说明》；七、《关于月珑湾垃圾中转站建设有关情况的说明》；八、《关于月珑湾垃圾中转站兴建以来的情况说明》；证据六、七、八共同证明华茵桂语和月珑湾小区业主阻碍垃圾站工程建设，情况延续至今，导致涉案房屋延误竣工验收。九、图片，证明因垃圾站问题被告代表与政府部门召开会议。十、视频记录；十一、图片；证据九至十一附件光盘；证据十、十一共同证明被告在建造垃圾站过程中，被华茵桂语小区和月珑湾小区业主阻挠施工。十二、《江门气象信息》，证明涉案房屋在建造过程中遭遇雨天、高温等天气不宜工程开工，对工程造成延误。十三、《商品房买卖合同》，证明双方成立房屋买卖关系。十四、《月珑湾豪庭业主房屋交接表》，证明被告已于2018年5月13日通知两原告交付房屋。十五、《月珑湾豪庭小区业主信息登记表》；十六《月珑湾豪庭业主收楼资料及附属品交接表》；十七、《前期物业服务合同》；十八、《月珑湾豪庭房屋装修管理协议》；十九、《月珑湾豪庭住宅使用说明书》；二十、《月珑湾豪庭住宅质量保证书》；证据十五至二十共同证明原告于2018年12月20日才与被告办理房屋交接手续。二十一、《收款收据》；二十二、《银行回单》；证据二十一、二十二共同证明被告于2017年12月4日才收齐房款，房屋交付使用时间应顺延至2018年1月4日。经审理查明：2014年5月28日，江门市公安局向被告出具江公门牌××］169号《关于月珑湾豪庭部分商住楼门牌编订的复函》，告知被告位于月珑湾豪庭兴建的4幢商住楼门牌编订为月珑湾豪庭明珠轩1、2、3幢、碧玺轩4幢［工程名称：江门市××区月珑湾商住小区（T7、T8、T9、T10）］。2016年6月2日，由被告作为出卖人与原告作为买受人就位于江门市××区月××室的房屋共同签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：一、商品房的基本情况。该商品房的建筑面积共146.98平方米。其中，套内建筑面积119.32平方米。二、计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米10122元，总金额人民币1207735元。三、付款方式及期限。买受人按以下方式支付房款：首期款（含定金）：买受人应于2016年6月2日前付房款128735元；第二期：买受人应于2016年6月13日前付房款119000元；剩余房款：除上述房款外，剩余房款960000元，买受人必须于2016年8月2日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。四、买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。五、交付期限（即本合同第八条）。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将项目工程竣工验收合格并办理备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由。3、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于因市政规划政策改变，市政或其它配套工程建设影响，验收部门工作安排导致延误，政府或公用事业部门重大活动、突发性事件等影响。六、出卖人逾期交房的违约责任（即本合同第九条）。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。七、交接（即本合同第十一条）。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告双方并就合同签订附件五的补充协议,其中约定：1、双方确认并同意本合同第八条的交付条件变更为该商品房经验收合格后交付，但买受人须于本条约定的交付使用日前付清全部房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款）。前述“验收合格”是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的《建设工程竣工验收报告》，即单体竣工通过验收报告。买受人若要求出卖人在该商品房项目取得《工程竣工验收登记备案表》后方办理收楼手续的，买受人确认并同意本合同第八条约定的交付期限顺延至出卖人领取《工程竣工验收登记备案表》后30日内，但最迟不迟于本合同第八条约定的交付期限起算12个月内，此期间出卖人无须承担逾期交楼的责任。2、买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，若买受人不接收的，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费及保修期。3、若因买受人未按本合同第六条约定付清应付房价款或银行按揭未获审批的，双方同意交付使用时间应顺延至买受人付清第六条约定的全部价款后30日内或银行放款后30日内，此情况出卖人无须按第八条履行交付的责任，双方同意按本约定执行。4、该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。2016年6月9日，被告开具涉案房屋售房款金额为128735元的发票给原告；2016年6月21日，被告开具涉案房屋售房款金额为119000元的发票给原告；2016年11月10日，被告开具涉案房屋售房款金额为115000元的发票给原告；2017年11月4日，被告开具涉案房屋售房款金额为845000元的发票给原告。2017年12月4日，江门融合农村商业银行股份有限公司出具两份大额汇兑业务凭证，金额分别为33万和51.5万，该两份凭证的发起行为中国工商股份有限公司江门北新区支行，收款人为被告，状态均显示为“已自动入账”。2017年3月23日，涉案房屋所在的月珑湾商住小区T7、T8、T9、T10栋商住楼经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意验收，并于2017年4月10日在江门市××区住房和城乡建设局备案。2018年5月13日，原告前往涉案房屋进行查验后填写了《月珑湾豪庭业主房屋交接表》，并在“业主接收房屋时现场提出需要改善问题点”一栏填写了“1、主人房地脚线不整齐、松动；2、长者房窗台柜地脚线没盯紧、门框上方松动（主人房）；3、书房窗台石有裂痕、门框上方墙身有缺口、门被地脚线挡住；4、内室地砖缝隙大、不齐整；……10、背景墙左边玻璃胶有缺口；11、大厅右下角脚渗水”共11处质量问题。2018年12月20日，原告在《月珑湾豪庭业主收楼资料及附属物品交接表》上签名，确认接收涉案房屋的《前期物业服务合同》、《月珑湾豪庭房屋装修管理协议》、《月珑湾豪庭住宅使用说明书》、《月珑湾豪庭住宅质量保证书》、《月珑湾临时管理公约》、《交存住宅专项维修资金协议》和单元钥匙。同日，原告填写《月珑湾豪庭小区业主信息登记表》，登记业主档案资料和家庭成员资料，且该表登记的收楼日期为2018年12月20日。又同日，原告李文庆与中山市天英物业管理有限公司江门分公司签订《前期物业服务合同》、《月珑湾豪庭房屋装修管理协议》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合合同约定的交付条件；二、被告的行为是否构成逾期交付房屋，若构成，违约责任应如何承担。对于涉案房屋是否符合合同约定的交付条件的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定及原、被告双方在合同附件五中约定：“双方确认并同意本合同第八条的交付条件变更为该商品房经验收合格后交付，但买受人须于本条约定的交付使用日前付清全部房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款）。前述“验收合格”是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的《建设工程竣工验收报告》，即单体竣工通过验收报告”的约定，涉案房屋所在工程已于2017年3月23日经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意验收，并于2017年4月10日在江门市××区住房和城乡建设局备案，故涉案房屋自2017年4月10日起已符合合同约定的交付条件。对于被告的行为是否构成逾期交付房屋的问题：一、根据原、被告在合同及其附件中的约定，被告应当在2016年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但涉案房屋自2017年4月10日起才符合合同约定的交付条件。二、被告抗辩称涉案小区垃圾中转站的建设属于合同第八条约定可以延期交付房屋的情况的意见。首先，根据2004年5月19日，国务院发布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的项目予以取消，即房地产开发项目经单体验收合格后即可交付使用，不需要配套的基础设施和公共设施齐备等进行综合验收后才可交付使用。因此，无论根据法律的规定还是合同的约定，月珑湾商住楼工程经单体验收合格后则涉案房屋便可交付使用，而无须待垃圾中转站等配套设施建成并经综合验收合格后涉案房屋才可交付使用。同时，前述涉案房屋所在工程已经单体验收合格，故涉案房屋已符合合同约定的交付条件。若以垃圾中转站的建设作为涉案房屋交付的前提，便加重了交付的条件，无形延长了原告收楼的时间，损害了两原告作为买方的合法权益，也不符合商品房买卖应有之意。再次，被告作为一个成立已久的房地产开发公司，应对其所开发的房屋和周边设施的规划、建设、报建具有预见性，以及应对、处理房地产开发过程中遭遇雨天、高温、垃圾中转站建设等相关问题的能力，而不应将工程延误、报批受阻等责任转嫁在作为买方的原告身上，并以此作为被告可以延期交付房屋的免责事由，明显于理不合。综上，垃圾中转站的建设及涉案房屋所在工程施工过程中遭遇的天气问题等均不是被告可以据此延期交付房屋的免责事由。三、依据合同附件中的第五条第3款的约定，若原告未按约定付清房款的，交付时间相应顺延至付清房款的30日内或银行放款后的30日内。结合被告出具的最后一笔购房款发票的日期为2017年11月4日，按照一般的交易习惯，被告开具发票的行为应视被告已经收取涉案房屋的剩余尾款或充分预见能够收取涉案房屋尾款，故涉案房屋的交付时间应顺延至2017年12月4日。四、庭审中，原告在2018年5月13日前往涉案房屋现场进行查验，查验房屋为办理涉案房屋交付手续的前提，故应推定被告已履行通知交付房屋的义务。另原告在查验房屋时认为房屋存在地脚线不齐整，内室地砖缝隙大等11项质量问题而拒绝接收房屋，被告对原告提出的质量问题不予确认，依据合同补充协议第五条第2款的约定，原告并无提供鉴定机构出具的证明或其他书面证据证明质量问题的存在，依法应承担举证不能的不利后果。退一步讲，从原告在“业主接收房屋时现场提出需要改善问题点”一栏记载的内容反映，原告发现的质量问题多项并不属于主体结构基础或严重影响房屋居住使用的瑕疵，原告可依约要求被告进行修复，但不构成拒收房屋的法定理由。在被告已履行涉案房屋的交付通知义务后，被告无法定事由拒收房屋，涉案房屋应视为已经交付给原告。因此，本院认为涉案房屋已于2018年5月13日交付给原告。对于原告主张交付日期为2018年12月20日的请求意见不予采纳。综上，被告并应于2017年12月4日前将涉案房屋交付给原告，但其并没有依约履行，已构成违约，应承担相应的迟延交付房屋的违约责任。对于被告逾期交付房屋的违约责任应如何承担的问题。一方面，原、被告在合同中已对违约金的计算有明确的约定，约定：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……”，该约定是原、被告双方的真实意思表示，且该约定标准也没有违反法律及其他强制性规定，应依法予以支持。另，对于违约金计算的起始时间问题。如前述，被告应当在2017年12月4日前将涉案房屋交付给原告使用，根据合同“违约金自最后交付期限的第二天起计算”的约定，违约金应从2017年12月5日起计算。而对于违约金计算的截止时间，根据合同约定为房屋的实际交付之日，即2018年5月13日。因此，被告应以1207735元为本金，自2017年12月5日起至2018年5月13日止以每日万分之一的标准计算支付违约金19202.99（1207735元×159天×0.1‰/天）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江门市蓬江区信昌贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金19202.99元给原告陈亚。二、驳回原告陈亚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2094.7元，减半收取,1047.35元，由原告陈亚负担837元，由被告江门市蓬江区信昌贸易有限公司负担210.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  李常明二〇一八年九月十二日法官助理谭彦君书记员林绮莹