黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0103民初11196号原告：王佳音，女，1973年11月10日生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高旭，黑龙江高盛律师事务所律师。被告：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路**。法定代表人：于彤，男，职务总经理。委托诉讼代理人：王刚，黑龙江张万友律师事务所律师。原告王佳音与被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳音、委托诉讼代理人秦利，被告鸿远公司委托诉讼代理人王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佳音向本院提出诉讼请求：1.判令被告鸿远公司于判决生效后30日内协助原告王佳音办理所购房屋的不动产权证书；2.判令被告鸿远公司向原告王佳音支付违约金（以全部购房款513,792元为基数，自2015年12月27日起至被告鸿远公司协助原告王佳音取得不动产权证书之日止，按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告鸿远公司承担。事实和理由：2014年12月14日，原告王佳音与被告鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定原告王佳音向被告鸿远公司购买尚哈尔滨市香坊区××与××西北角××城小区××楼××单元××号的房屋，房屋总价款为513,792元，并约定出卖人（鸿远公司）应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人（鸿远公司）提供的资料报产权登记机关备案。原告王佳音已经交付全部房款并于2014年12月31日入住，按照约定被告鸿远公司应当在2015年12月26日前将相关材料报产权登记机关备案，但被告鸿远公司至今仍未报备相关材料，导致原告王佳音无法取得不动产权证书。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告鸿远公司辩称，一、被告没有为原告办理产权证照的义务，依据法律规定及合同约定，被告的义务是办理产权登记备案；二、原告要求被告支付违约金的起算及截止时间不符合合同约定及客观情况。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第15条约定，被告在商品房交付使用后360日内办理产权登记备案，在该时限内未能办理，可延长一年时间。因此，双方实际约定办理产权登记时间应为1年零360日，违约金应从2016年12月27日起算。依据相关部门出具的证明，自2017年11月30日已经可以办理不动产权证书，因此违约金计算截止时间应为2017年11月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示证据一、《商品房买卖合同》一份。证明2014年12月14日双方签订《商品房买卖合同》，原告王佳音向被告鸿远公司购买哈尔滨市香坊区××与××西北角××城小区××楼××单元××号房屋价款为513,792元。合同第十五条约定，出卖人（鸿远公司）应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记，需由出卖人（鸿远公司）提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人（鸿远公司）的责任，买受人（王佳音）不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人（鸿远公司）应承担违约责任。该合同对迟延办理备案手续的违约金未作约定，应按照法律相关规定以总房款为基数，按年利率6%计算违约金；证据二、增值税普通发票一张。证明合同签订后原告王佳音依约向被告鸿远公司支付了全部购房款513,792元；证据三、辉煌城小区进户收费明细表一份。证明被告鸿远公司于2014年12月31日将涉案房产交付原告王佳音，按照合同约定，被告鸿远公司应于2015年12月26日前将相关材料报产权登记机关备案，被告未按合同约定履行各项义务，构成违约，应承担违约责任。被告鸿远公司对原告王佳音举示证据的真实性均无异议，但对《商品房买卖合同》证明问题有异议，认为依据合同第十五条的约定，如因出卖人的原因在商品房交付使用后360日内未办理完毕产权登记备案，则双方同意按第十五条第三项之规定处理，即由出卖人（鸿远公司）负责继续为买受人（王佳音）办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所发生的一切税费由买受人（王佳音）承担。因此，涉案房屋的违约金应从2016年12月27日开始起算。被告鸿远公司举示证据一、黑张律（2018）询字第61号询证函一份、关于××小区办理不动产登记事宜的复函一份、黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处出具的证明一份。证明涉案房屋截止2017年11月30日已经能够办理不动产权登记证书，自该日期起原告可以办理不动产权登记证书的转移登记，因此本案的违约截止时间应为2017年11月30日。原告王佳音对被告鸿远公司举示证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。认为复函及证明无经办人员的签字，该证据不符合民诉法规定的证据形式。复函记载被告鸿远公司首次申请登记备案的时间为2017年10月9日。根据合同约定，被告鸿远公司应于交付涉案房屋后360日内向产权登记机关提出备案申请。而涉案房屋于2014年12月31日由被告鸿远公司交付原告王佳音，已超出合同约定时间，由此可以证实被告鸿远公司已构成违约。该复函记载“2018年1月29日鸿远公司向我中心提交××小区1-15号楼首次不动产登记申请材料”，由此可见被告鸿远公司违约责任的结束时点不应当认定为2017年11月30日。该证明可以证实被告未按合同约定履行产权登记备案义务，由于逾期导致不动产统一登记工作停滞，迟延办证的责任系由被告违约导致的。且该复函所述的被告鸿远公司提交1-15号楼不动产登记申请材料事实与本案没有关联性，涉案房产系辉××小区××栋，该复函所述的产权办理范围不包括涉案房产。本院认定如下：原告王佳音举示的证据真实有效，本院予以采信，但根据《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人（鸿远公司）应在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人（鸿远公司）提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人（鸿远公司）的责任，买受人（王佳音）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人（鸿远公司）继续为买受人（王佳音）办理，一年内完成。故对原告王佳音欲证明被告鸿远公司应自2015年12月27日起至房屋不动产权证书办理完毕之日止计算违约金的证明问题，本院不予采信；被告鸿远公司举示的证据不能证明其已完成协助原告王佳音办理房屋不动产权证书的合同义务，本院不予采信。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月14日，原告王佳音与被告鸿远公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告王佳音购买被告鸿远公司开发的位于哈尔滨市香坊区××与××西北角××城小区××楼××单元××号房屋，房屋总价款为513,792元。合同第十五条约定，出卖人（鸿远公司）应在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人（鸿远公司）提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人（鸿远公司）的责任，买受人（王佳音）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人（鸿远公司）继续为买受人（王佳音）办理，一年内完成。合同签订后，原告王佳音按照合同约定交付了购房款513,792元，并于2014年12月31日进户，但被告鸿远公司并未按照合同约定协助原告王佳音办理房屋不动产权证书。本院认为，原告王佳音与被告鸿远公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告王佳音按约定向被告鸿远公司支付了购房款，被告鸿远公司亦将房屋交付给原告王佳音，但被告鸿远公司并未按照合同约定协助原告王佳音办理房屋不动产权证书，已构成违约，应继续承担协助原告王佳音办理房屋不动产权证书的义务。被告鸿远公司以2017年11月30日已开始为涉案房屋所在小区办理产权证书抗辩未违反合同约定，本院不予支持。合同约定被告鸿远公司应在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由被告鸿远公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告鸿远公司的责任，原告王佳音不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告鸿远公司继续为原告王佳音办理，一年内完成，故被告鸿远公司承担违约责任的时间应自2016年12月27日起开始计算。合同中未对逾期办理不动产权证书应承担的违约责任进行明确约定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王佳音办理哈尔滨市香坊区长江路与香坊北路西北角××小区号××楼××单元××层××号房屋的不动产权证书；二、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告王佳音逾期办证的违约金（自2016年12月27日起至协助原告办理完毕房屋不动产权证书之日止，按已付购房款513,792元为基数，年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 李 媛二〇一八年九月十四日书记员 王晓佳