贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔05民终2728号上诉人（原审被告）：朱旭阳，男，汉族，1976年12月26日生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威宁县外贸有限责任公司。住所威宁县。法定代表人：范元朝，系公司董事长。委托诉讼代理人：谢福荣,贵州草海律师事务所律师。上诉人朱旭阳与被上诉人威宁县外贸有限责任公司（以下简称威宁县外贸公司）确认合同无效纠纷一案，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2017年1月10日作出（2016）黔0526民初3365号民事判决，上诉人朱旭阳不服，向本院上诉，本院作出（2017）黔05民终1825号民事裁定,撤销原判，发回重审。贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院重审后作出（2017）黔0526民初4796号民事判决，上诉人朱旭阳不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人的上诉请求是：请求改判驳回被上诉人对上诉人一审诉讼请求。具体上诉理由：一审判决适用法律错误。一审判决以《中华人民共和国公司法》第104条之规定对本案合同效力作出认定，但被上诉人公司性质为有限责任公司，而公司法第104条系公司法第四章第二节专门针对股份有限公司所立法条，并不适用限责任公司，即不适用于本案。二、1、本案中双方所签订的《土地及房屋买卖合同》及《补充协议》，从双方所提交的证据体现系双方在平等自愿反复协商的基础上所签订，其内容不违反合同法及相关法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合同真实有效。根据合同法第52条规定，有下列情形之一的（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案涉案合同并没有一种情形满足合同无效条件。2、根据公司法规定，有限责任公司和股份有限公司对公司的财产处置形式不同，本案被上诉人性质为有限责任公司，与朱旭阳签订的合同及协议既是被上诉人本意，更是包括法定代表人范元朝在内的被上诉人认为的四十六名股东的本意。3、2015年8月11日至15日，以范元朝、邵洪锂等27人签字捺印的《同意将渔市路XXX号在与颂恩公司合作范围内的土地房屋按21万元转让给颂恩公司的签字》证实：所签字27人均同意被上诉公司资产转让，每人份额值为21万元，只不过在与颂恩公司之间未谈妥而转让对象变更为朱旭阳，并加盖了被上诉人印章。本案中以罗娇等19人签字捺印认可的《同意将渔市路XXX号土地房作价每位股东21万元转让签字》证实：所签字19人均同意被上诉人公司资产转让，每人份额值为21万元，并只对朱旭阳有效。即便被上诉人所称46名股东持股真实，罗娇等19人结合双方签订合同后直接向钱如勇等人出具委托书的祖大云、贺德刚、许林启家属、赵英宏家属、赵云及直接参与同朱旭阳签订办理合同手续的范元朝、钱如勇7人同意向上诉人转让涉案土地及房屋，多达26人，已经超过全部股东持股二分之一，而且本案中公司处置房屋并没有损害任何一名股东的权益，而且系经过合法授权才作出的处分权，应当受到法律的保护。三、就本案所有权人系公司还是46名股东。根据被上诉人提供的房产证、土地证可以证实权利人系法人，即威宁县外贸有限责任公司。虽然房产证上有共同共有字样，但并没有证据证明共同共有人系被上诉人所称的46人。况且，被上诉人公司性质并非股份有限公司，被上诉人也未举证证实46人持股事实。威宁县公证处出具的公证书证实了前三条代理意见的客观性、合法性、关联性，一旦公证书内容虚假，公证申请人行为扰乱公证执业秩序，将被追究刑事责任。上诉人朱旭阳已基本支付了全部兑价。本案合同价为人民币1176万元，根据合同约定，签订合同时支付50万元，余款过户后支付；但合同签订后被上诉人多次要求上诉人向熊芸、高勇、蔡洪全三人付款700万元。2016年5月23日，被上诉人再次以办证为由要求上诉人订立《补充协议》约定：再支付100万元，被上诉人将房地交付上诉人，60日未办理变更，再支付500万元，余款待定。上诉人认为已超过合同款，但被上诉人以解除合同为由威胁，上诉人无奈之下在补充协议上签字。然而，上诉人按被上诉人要求履行了合同及协议中被上诉人又于2016年5月28日反悔要求上诉人支付777万元并威胁上诉人，如果不支付，合同解除。上诉人无奈之下，一再妥协。从合同签订至2016年8月16日，上诉人共向被上诉人及其委托人熊芸、高勇、蔡洪全等人共支付转让款1061.39万元，基本履行完毕。但从合同的履行过程来看，被上诉人作为一家取得合法资质的企业，从违约颂恩公司至与上诉人订立合同反复悔约，无度违反合同约定要钱的过程来看，形如无赖。在取得巨额转让款之后知道房屋面临拆迁，更为巨额拆迁补偿款诱惑，以其中二十人未签字追认为由，不择手段，提起诉讼。四、房屋可能拆迁，双方签订合同后已预测，被上诉人在2016年5月20日公证内容中承诺明确了拆迁后的权益由上诉人享有。况且，拆迁政策发生在合同签订后近一年的时间内，政府文件也并没有明确不能办理过户，变更手续的办理完全是被上诉人为了更多的拆迁补偿拖延办理达到其不可告人的目的。然而，拆迁政策并不能当然的否认本案合同的效力。五、上诉人所提供的银行流水，证实了上诉人在2015至2016年期间，帐上存款少则数百万，多至几千万，完全有对本案合同的履行能力，何况，上诉人一直在按照合同甚至被上诉人方的无理要求支付转让款。被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚；朱旭阳将27个股东签名清单自己涂改，涂改过签名并不是这27名股东真实意思表示；关于缴纳210万元这一事实，收到缴纳210万元是事实，但是这210万元已经返还给上诉人；本案是确认之诉，不是给付之诉，因此股东不参加本案诉讼不影响本案审理。原告威宁县外贸公司向一审法院起诉请求：判决原、被告签订的《土地及房屋买卖合同》及《补充协议》无效。一审查明，2009年12月，威宁县外贸有限责任公司登记成立，登记在册的股东有46名，每位股东享有同等的表决权。公司董事会成员有范元朝、曾正才、钱如勇、晋齐友、洪荣华、孔祥武、蔡洪全、张兵、熊芸、徐启莲、王维华等11人，范元朝为董事长。2014年3月9日，原告公司董事会成员范元朝、曾正才、晋齐友、洪荣华、孔祥武、钱如勇在《法人授权委托书》上签字，将公司法定代表人应履行职责的全部事项均委托钱如勇办理。2015年10月20日，原告威宁县外贸有限责任公司（合同中的甲方）未召开股东大会与被告朱旭阳（合同中的乙方）签订《土地及房屋买卖合同》，将权属威宁县外贸有限责任公司位于XXX房产及土地【土地使用权证号为（2011）第XXX号，土地使用期限至2080年5月14日，占地面积为5160㎡】作价11760000元出让给被告，该XXX号土地使用权人为外贸公司，房屋所有权人为外贸公司，共有情况为按份共有，该宗土地及房屋的产权人属威宁县外贸有限责任公司及其46名股东所有。钱如勇作为原告甲方委托代理人在合同上签字，并加盖公司印章。《土地及房屋买卖合同》签订后，被告朱旭阳分八次累计向原告公司账户汇款2100000元。2016年5月23日，原、被告又签订《补充协议》，约定被告再支付1600000元给原告，原告将土地及房屋交由被告管理，原、被告双方应积极配合催促政府办理房产变更手续，如60个工作日内还不能办理产权变更手续，则被告再支付5000000元给原告，余款再行协商解决。2016年5月28日，钱如勇以威宁县外贸公司名义向被告朱旭阳出具了《威宁县外贸有限责任公司函》。《威宁县外贸有限责任公司函》载明：“朱旭阳同志：2015年10月20日，我公司与你签订了《土地及房屋买卖合同》合同标的物价款壹仟壹佰柒拾陆万元（￥11760000.00元），但至2016年5月28日，你仅支付贰佰万元（￥2000000.00元）。现有27名股东强烈要求应当在你将每个股东应得贰拾壹万元（￥210000.00元）兑现并将赔偿颂恩公司贰佰壹拾万元（￥2100000.00元）支付后才办理标的物过户登记手续，故正式函告于你：限你在2016年6月12日之前将27名股东应分配款伍佰陆拾柒万元（￥5670000.00元）及赔偿颂恩公司贰佰壹拾万元（￥2100000.00元），共计柒佰柒拾柒万元（￥7770000.00元）支付到我公司账户上，逾期不支付，我公司与你签订的《土地及房屋买卖合同》自行解除，不再继续履行，你已支付的贰佰万元（￥2000000.00元）如数退还。”一审法院认为：本案争议的焦点在于位于XXX房屋所有权和土地使用权归谁享有，是处理本案的关键。土地使用权证和房屋所有权证载明，渔市路XXX号土地使用权人为外贸公司，房屋所有权人为外贸公司，共有情况为按份共有，故该宗土地的使用权人及房屋的所有权人应属威宁县外贸有限责任公司及其46名股东按份共有。经庭审查实原告公司董事会半数以上成员授权公司股东、董事会成员钱如勇代行董事长职权对公司日常事务进行管理。钱如勇在管理公司日常事务中，在未召集股东大会作出股东决议的前提下，以公司名义将公司重大资产威宁县渔市路XXX号土地及地上附属物转让给被告朱旭阳，违反了《中华人民共和国公司法》第一百零四条“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项必须经股东大会决议的，董事会应当及时召集股东大会决议，由股东大会就上述事项进行表决”之规定。原告公司在未召开股东会议表决通过的情况下，将其重大资产威宁县渔市路XXX号土地及地上附属物转让给被告的行为，违反了《中华人民共和国公司法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告签订的《土地及房屋买卖合同》及《补充协议》属无效合同。被告抗辩称双方签订的合同合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求的主张，因双方签订的合同属无效合同，且涉案房屋及土地已被依法征收，合同产权变更登记手续已无法实现，被告可另案主张债权，追究违约责任并赔偿损失，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国公司法》第一百零四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：原告威宁县外贸有限责任公司与被告朱旭阳签订的《土地及房屋买卖合同》及《补充协议》无效。案件受理费60元由被告朱旭阳承担。一审认定的事实，证据充分，本院二审予以确认。二审查明，《土地及房屋买卖合同》第一部分载明有“甲方因企业改制为有限责任公司后，股东用工龄补偿金的形式购买了国有资产渔市路XXX号土地及房屋，该资产登记于乙方名下，实为全体登记股东的共同共有资产。”本院认为，公司行为和股东个人行为不能等同，两者相互独立，从双方签订的《土地及房屋买卖合同》第一部分的内容可知，上诉人和被上诉人知晓交易的房产及土地实际系股东共同共有的资产。因此本案存在两个法律关系，一是上诉人和被上诉人之间的买卖关系；二是股东对涉案标的物的所有权关系。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，被上诉人要能处置涉案房产，不是需要经过股东会决议，而是需要占三分之二以上的按份共有人同意处置，本案没有证据能够证明有三分之二的按份共有人同意。然而，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，即使被上诉人无对涉案房地产的处置权，也不能认定合同无效。至于被上诉人所称的处置行为未经股东会作出决议，损害了大多数股东的利益的理由，本院认为，被上诉人内部是否召开股东会议属于被上诉人内部自身管理问题，不得用于对抗交易相对人。同理，对《补充协议》亦不能认定为无效。另外，本院在此说明，《土地及房屋买卖合同》及《补充协议》不能认定为无效，并不代表上诉人就可以获得涉案房地产物权，在不满足前述《中华人民共和国物权法》第九十七条规定情形下，不能发生涉案房产物权转移效果，当事人应当按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，主张自己的权利。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2017）黔0526民初4796号民事判决；二、驳回被上诉人威宁县外贸有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费60元、二审案件受理费60元均由被上诉人威宁县外贸有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 田 川审判员 徐 洪二〇一八年九月二十七日法官助理喻智书记员 郑勤文