云南省云龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2929民初162号 原告：宋丽云，女，1980年2月8日生，汉族，云南省云龙县人，住云南省大理白族自治州云龙县。 原告：李文岁（系原告宋丽云的丈夫），男，1972年6月1日生，白族，云南省云龙县人，住云南省大理白族自治州云龙县。 委托诉讼代理人：马梦婷，杜四雄，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：云南旭鑫拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）。 住所：云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区滨海大道与通海路交叉路口。 法定代表人：杨鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：毛勇、吴荣熙，云南洪骐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：云龙县诺邓镇人民政府（以下简称镇政府）。 机构地址：云龙县诺邓镇沿江综合开发小区。 负责人：杨建忠，职务：镇长。 委托诉讼代理人：张建东（该政府副镇长），代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：梁银兰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 第三人：云龙鸿曦房地产开发经营有限公司（以下简称鸿曦公司）。 法定代表人：刘峰，职务：董事长。 住所：云龙县诺邓镇石门社区沿江开发区80号。 委托诉讼代理人：彭倩（该公司售楼部经理兼物业经理），女，1977年12月13日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：马继国（系该公司财务部经理），男，1976年4月17日生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，代理权限为特别授权代理。 原告宋丽云、李文岁与被告拍卖公司、镇政府、第三人鸿曦公司拍卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理。在诉讼过程，由于黄平、张金慧、张艳美等16个原告亦向本院提起了16个拍卖合同纠纷案件，16个拍卖合同纠纷案件的被告同本案的被告相同，诉讼标的均为同一种类、拍卖标的均属同一场拍卖会所拍的铺面，为了有利于案件的审理，本院依法组成合议庭对上述16个案件同本案进行合并审理。上述当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宋丽云、李文岁向本院提出的诉讼请求：一、依法判令二被告连带赔偿二原告损失人民币341558.14元（1468700元÷43年×10年）；二、依法判令二被告共同返还因成交价格增加而多交的相关税费；三、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2017年12月，原告通过《大理日报》刊登的《拍卖公告》获悉被告镇政府委托被告拍卖公司对云龙县太极商住城二期20间商铺进行公开拍卖。2018年1月9日，原告向被告拍卖公司提出竞买申请，并按《拍卖公告》指定的保证金交纳账户交纳了10万元竞买保证金，并领取了相关《拍卖规则》、《拍卖标的物现场实地踏勘表》等资料。同日，原告按拍卖公司提供的格式合同与其签订《特别告知书》。该告知书约定：“被告镇政府委托被告拍卖公司对云龙县太极商住城二期20间商铺进行对外公开拍卖，按价高者得原则确定买受人；拍卖成交后相应的税费及其他相关费用由买受人承担；拍卖成交后，竞买保证金自动转为购房款，买受人须在拍卖会结束后30个工作日内一次性付清成交价款，成交价款汇入镇政府指定账户，并与镇政府签订《交易合同》…”。 2018年1月11日，原告按时参加了由拍卖公司主持的对“云龙县太极商住城二期20间商铺”进行公开拍卖的拍卖活动。由于前期领取的拍卖资料中未对标的物的土地性质及使用年限等相关信息进行说明，拍卖过程中部分竞买人要求拍卖师就上述问题予以说明，拍卖师当场答复：“标的物的土地使用年限为50年，扣除已经使用7年，还剩43年的使用年限。”最终，原告以146.87万元的价格成功竞得拍卖标的1幢1-1-04号铺面一间，成为竞拍买受人。同日原告与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。2018年1月15日，原告依约向第三人鸿曦公司支付上述购房款146.87万元，并缴纳了契税、印花税、增值税等相关税费。2018年1月31日，与鸿曦公司签订了《商品房购销合同》。2018年2月12日，原告取得《不动产登记证书》，产权证显示该商铺使用年限为2011年2月21日至2051年2月21日（即40年，扣除已使用年限7年后，使用年限仅剩33年），与拍卖公司公开展示的时间整整少了10年。由于竞拍标的物的实质变化，给原告造成了巨大损失，原告亦曾多次找二被告交涉，并提出书面材料要求协商解决此事，但镇政府复函要求与拍卖公司协商解决。拍卖公司则提出补偿1万元。原告只好诉至法院。综上所述，原告认为，被告拍卖公司受被告镇政府的委托进行拍卖，但未向竞买人披露拍卖标的的瑕疵，给买受人带来巨大的经济损失，应当承担违约损害赔偿责任。为此，原告向本院起诉，特提出如上诉讼请求。 被告拍卖公司辩称，一、本案的标的物不存在未披露的瑕疵。原告认为拍卖公司未向竞买人披露拍卖标的物的瑕疵，给买受人带来巨大的经济损失，应当承担违约损害赔偿责任。被告认为原告所述不是事实。在《拍卖公告》中，已经明确标的物所拍的房产，性质就是“商铺”。在《特别告知书》及竞买人在实地踏勘之后签署的《竞买申请书》等所有与本次拍卖有关的法律文书中，使用的都是“商铺”这个名词。在竞买人签署认可的《拍卖规则》中，公司申明：拍卖标的均按现状拍卖，拍卖人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。 房产的性质没有变，房产的现状没有变。标的物没有瑕疵，更不存在所谓的未披露瑕疵。法律规定商业用地的年限就是40年。至于原告在诉状中所说的，商铺的使用年限，比拍卖师在现场的解答少了十年。这只能说，拍卖师解答错误。解答错误就有可能要承担法律责任。涉及到的，也只可能是未能按约定交付标的物的责任，而不是原告所称的“未向竞买人披露瑕疵”的问题。 二、赔偿的前提是损失已经发生，现在原告的损失还没有发生，也不能确定，不具备赔偿的前提和条件。 一宗房产，其价值包含着建筑物，也就是房子本身的价值和土地使用权的价值。房子本身的价值，取决于它自身的使用年限，不受土地使用权年限的影响。原告方在计算损失的时候，把房子的使用年限等同于土地使用年限，计算为40年，这是错误的。房随地走，房子离不开地，但两者的价值同两者的使用年限是分别计算的，不是同一回事。本案当中，由于同一块地上，下面两层建的是商铺，上面建的是住宅，住宅用地的使用年限是70年。所以也就不可能出现40年到期后就把这块地收回去，到期后只能是续期。按目前的规定，续期涉及到缴纳土地使用权续期费用的问题。根据本案原告提供的《不动产登记证书》记载，该商铺的土地使用权面积只有4.92平方米。土地使用权再续期10年的费用亦不可能是原告诉请的费用。 《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。即便出现无偿收回，无偿收回的也仅仅是几平米的国有土地使用权，而不是商铺，对于房子本身，不可能无偿收回。 综上，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。 被告镇政府辩称，一、原告主张的损失不应当得到支持。 1、原告所谓损失的计算没有任何事实和法律依据，原告用购买价款去计算所谓的损失是没有道理的，因为，对原告来说，其拥有铺面的所有权，权利没有受限，受限的仅仅是土地使用权，而土地使用权按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条的规定，期满可以续期，支付土地出让金就可以了。原告购买的商铺，土地使用权只有几平方米，10年支付的土地出让金较少，原告却用房屋和土地的总价格来计算所谓的损失，是没有事实和法律依据的。 2、原告所谓的损失还没有真正的发生，原告用现在的总价款预测将来10年的损失是没有依据的。 3、本案审理的是拍卖合同纠纷，按照特别法优于普通法的规定，《拍卖法》有规定的应当先适用《拍卖法》的规定。而《拍卖法》规定的赔偿责任仅有第六十一条规定的“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”原告交钱后领到了不动产证，证明不是政府违约。 二、原告主张的相关税费不应当予以返还。 1、税费的征收机关为税务局等相关机关，不是诺邓镇人民政府，故原告主张由拍卖公司及镇政府返还税费是没有事实及法律依据的。 2、原告主张权利，却没有明确具体的数字，原告的主张属于诉讼请求不明确、不具体。 3、原告并没有提供证据证明因为多支付了多少购房款，因而多支付了多少税费，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当由原告自行承担举证不能的责任。 三、镇政府提供的《安置铺面处理协议书》及拍卖公司提供的《拍卖公告》、《房地产评估报告》中的《委托书》充分证明，镇政府委托拍卖公司拍卖的20间铺面，是同意采用货币量化处理的61户安置户的商铺，镇政府为解决历史遗留问题，参与其中，纯粹为了安置户的利益考虑，是为了维护社会稳定。镇政府仅是安置户的代理人，原告主张由代理人承担责任无事实及法律依据，因为在此事件中，代理人没有任何过错，况且，代理人不是案件的适格被告，请求法院依法驳回原告对镇政府的所有诉讼请求。 第三人鸿曦公司辩称，鸿曦公司是受云龙县人民政府的委托代镇政府收取铺面拍卖款、代收税款、与竞买人签订出让合同、出具正式发票，并协助办理不动产登记证书等相关事项。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 经审理，本院认定本案事实如下：为妥善解决太极商住城铺面分配问题，经安置户授权，被告镇政府委托被告拍卖公司对云龙县诺邓镇太极商住城二期20间铺面进行公开拍卖。2018年1月9日，原告向拍卖公司提出竞买申请，同时按相关要求向云龙县诺邓镇人民政府代管资金财政专户交纳了10万元竞买保证金。并领取了相关《拍卖规则》、《拍卖标的物现场实地踏勘表》等资料。2018年1月11日，原告参加了由拍卖公司主持的对“云龙县太极商住城二期20间商铺”进行公开拍卖的拍卖活动。原告前期领取的拍卖资料中未明确标的物的土地使用年限，拍卖过程中部分竞买人询问拍卖师拍卖标的的土地使用年限，拍卖师当场答复：“标的物的土地使用年限为50年，扣除已经使用7年，还剩43年的使用年限。”最终，原告以146.87万元的价格成功竞得拍卖标的1幢1-1-04号铺面一间，成为竞拍买受人。同日原告与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。2018年1月15日，原告向第三人鸿曦公司交纳了上述购房款并交纳了契税、印花税、土地增值税等相关费用。交纳上述房款后，被告镇政府将10万元保证金退回给二原告。2018年1月31日，原告同鸿曦公司签订了《商品房购销合同》。第三人鸿曦公司是受云龙县人民政府的委托代镇政府收取铺面拍卖款、代收税款、与竞买人签订出让合同、出具正式发票，并协助办理不动产登记证书等相关事项。2018年2月12日，原告取得《不动产登记证书》，产权证记载建设用地使用权使用年限为2011年2月21日至2051年2月21日。原告得知后，曾和其他竞拍买受人同二被告进行协商，但未能达成一致意见。 上述事实有委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖资料、特别告知书、《拍卖成交确认书》、《商品房购销合同》、收据、《不动产权证》、云龙县人民政府授权委托书等证据予以证实。 本院认为：关于原告主张的损失及要求返还相关税费的请求是否应当得到支持的问题。本案经审理已查明：由于原告前期向被告拍卖公司领取的拍卖资料中未明确标的物的土地使用年限，在拍卖会现场，部分竞买人向拍卖师进行询问后，拍卖师答复标的物的土地使用年限为50年，扣除已经使用的7年，还剩43年。后原告办理的不动产登记证中国有建设用地使用权期限为40年即扣除已经使用的7年，还剩33年。本案原告主张其是基于50年的土地使用权年限才以146.87万元的价格参与竞价的，如果是40年的土地使用年限，原告不可能以此价格参与竞价，原告因为对标的物的土地使用权年限产生误解，十年的差距给原告带来了巨大损失，现要求二被告赔偿损失并返还多交的税款。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。本案是否构成重大误解，必须符合重大误解的如下构成的要件。1、必须是表意人（即作出意思表示的当事人）因为误解作出了意思表示。2、必须是对合同的内容发生了重大误解。3、该误解不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的，且该误解同合同订立之间具有因果关系。4、误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，有可能对误解人产生较大损失。本院认为，首先本案原告即表意人对拍卖师在拍卖现场对标的物的土地使用年限的答复产生误解，而作出了以146.87万元的价格参与竞价，并成为竞拍买受人；其次，对于拍卖合同来说，拍卖标的物的土地使用权年限本属拍卖合同内容的重要组成部分，原告误认为标的物的土地使用年限为50年，而标的物的土地使用年限实际为40年，存有10年的差距，属于对合同内容发生了重大误解；再次，该误解的产生是基于拍卖师在拍卖现场的答复，并不是因为受到二被告的欺骗或不正当的影响，原告基于50年的土地使用权年限以此价格竞价，并以此价格成为买受人，并同被告拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，后基于该《拍卖成交确认书》又同第三人鸿曦公司签订了《商品房购销合同》，最后取得《不动产权证书》。故该误解同《拍卖成交确认书》的订立之间存在因果关系。最后，本案中原告所拍标的物的土地使用权年限实际为40年，比拍卖师的答复少了10年，10年的差距直接影响到原告对所拍标的物所享有的权利及承担的义务。10年的差距同原告竞拍时的心理预期悬殊较大，有可能对原告产生较大损失。因此，原告的上述主张符合以上重大误解的构成要件，原告同被告拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》属存在重大误解的合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案原告享有撤销的权利，但其未在法律规定的期限内行使撤销权，而是要求赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项的规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）、当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”；本案原告的撤销权已消灭。而《拍卖成交确认书》未违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，因此基于《拍卖成交确认书》而同第三人鸿曦公司签订的《商品房购销合同》亦属合法有效的合同。上述合同对双方具有约束力，原被告双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案原告已取得了《不动产权证》，即已取得商铺的所有权，但商铺的土地使用权年限确比拍卖师的回答少了十年，被告属未按约定履行义务。原告享有要求被告承担违约损害赔偿责任的权利，但由于目前法律对商业用地土地使用权到期后续期等相关问题的规定尚不明确，原告要求赔偿损失的计算标准无法律依据。原告亦无证据证明其因上述行为而造成的实际损失及因多支付了多少购房款从而多支付了多少税费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于原告主张的损失及要求返还相关税费的请求，现本院不予支持，原告可待实际损失发生时另行主张相关的权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告宋丽云、李文岁的诉讼请求。 本案案件受理费6423元，由原告宋丽云、李文岁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判长  杨光林 审判员  罗丽萍 审判员  杨江燕 二〇一八年九月三日 书记员  吴四梅