包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2923号原告：董某，男，1960年6月4日出生，现住包头市。委托诉讼代理人：张某1，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：谢某，女，1960年1月17日出生，现住包头市。被告：杨某1，女，1989年7月2日出生，现住包头市。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古济通律师事务所律师。原告董某诉被告谢某、被告杨某1确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告董某及其委托诉讼代理人张某1，被告谢某，被告杨某1的委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：请求依法判令1、二被告于2017年11月21日签订的《房屋交易合同书》及2017年11月24日签订的《房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与被告谢某系夫妻关系，夫妻感情一般，原告常年在外打工，2017年11月21日二被告签订了《房产交易合同》，并且办理了房屋过户手续，被告谢某趁原告长期在外打工不在家，与第二被告恶意串通将属于夫妻共同财产的房屋进行了交易，原告认为谢某无权处分。依据合同法第五十一条规定，原告对该合同效力不予追认，作为房屋共有人对该合同中的出卖行为不予追认，因此该合同属于无效合同，故诉至法院，请求依法判决。被告谢某辩称：我同意原告的诉讼请求，认可原告的全部陈述。被告杨某1辩称：原告在诉状中请求为撤销谢某、杨某1签订的房产交易合同，后变更诉讼请求为请求确认合同无效，与事实和法律不符，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、杨某1、谢某于2017年11月21日签署房屋买卖合同，杨某1购买谢某位于包头市××区号房屋的时候，杨某1曾经要求谢某出示房产证，房产证上写明了权利人为谢某一人，答辩人由充分的理由相信该房屋谢某是有处分权的。二、依据物权法第六条规定，不动产物权的设立、转让变更和消灭经依法登记发生效力，不动产物权的变动是以登记作为生效要件，谢某在收到答辩人给付的40万元房款之后，于2017年11月30日协助杨某1办理了不动产转让登记，现该房屋登记在杨某1名下，属于杨某1所有，他人不得以任何理由对该房屋行使权利。三、原告诉状中引用的《城市私有房屋管理条例》不正确。四、根据婚姻法司法解释三第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”答辩人于2017年11月30日办理产权变更登记手续之后，谢某拒绝将房屋腾出，杨某1已经向法院提起排除妨碍纠纷之诉，法院于2018年6月29日作出（2018）内0204民初1886号民事判决书，判决谢某于判决生效之后十日内腾空呼得木林大街11号街坊30栋109号房屋，并且对杨某1提供的证据都予以认定。五、原告变更后的诉求是判决答辩人和被告谢某于2017年11月21日所签订的《房屋买卖合同》无效，其所依据的《合同法》第51条规定系为无权处分，本案中答辩人在和被告人买卖房屋之前，答辩人向谢某出示给答辩人看产权证书，在产权证书上仅仅有谢某的名字，答辩人有充分的理由相信谢某系该房屋的所有权人。综上，答辩人与谢某签订的合同系双方当事人真实的意思表示且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告董某与被告谢某系夫妻关系。2017年11月21日，杨某1与谢某签订《房屋交易合同》。合同约定杨某1以400000元的价格购买谢某名下的位于包头市××区号房屋。谢某在该《房产交易合同书》上写《收条》一份，注明今收到人民币（杨某1）购买位于呼得木林11-30-109房屋全部房款肆拾万元，其中292000转帐，108000元现金。当日杨某1通过银行向谢某账户转账292000元。2017年11月24日，谢某和杨某1去包头市不动产登记局办理不动产转移登记手续，在包头市不动产登记局签订了《房地产买卖合同》，约定杨某1购买谢某位于青山区呼得木林11-30-109房屋，成交价格为292000元，付款方式为转账。杨某1于2017年11月30日取得了该套房屋的《不动产权证书》，编号为150XXXX****，现该房屋由被告谢某居住。庭审中，原告董某提交其的《劳动合同书》一份、其与被告谢某的结婚证1份、包头市不动产登记局出具的登记信息查询1份，证明被告谢某和杨某1系恶意串通，在其不知情的情况下将属于原告与谢某的夫妻共同房产进行了出卖，被告谢某系无权处分。被告谢某对原告董某的所有证据均予以认可，被告杨某1对原告董某的证据不予认可。庭审中，被告谢某提供其中国建设银行交易明细1份、通话录音、现场录音数份，刘万寿录制的视频1份，并且申请证人李某、证人郭某出庭作证，证明虽然其账户中收到了292000元，但是紧接着在收到该款项之后就已经被杨某1将该笔款项转到了案外人杨某2名下，杨某2是谁不清楚。并且证明其系为了帮助自己的老板刘万寿才用自己的房子向杨某1所在的小贷公司借款，其本意不是买卖，仅仅是贷款的抵押，签订以上两个合同均不是其真实意思表示。原告董某对此予以认可。被告杨某1对此不予认可，杨某1不认可录音的真实性，也不认可刘万寿录像的真实性。庭审中，杨某1提交房屋原不动产产权证书复印件、二被告签订的《房产交易合同书》及银行转账凭证、涉案房屋现不动产产权证书1份、纳税凭证7份，2018年6月29日（2018）内0204民初1886号民事判决书1份，证明以上房屋的买卖杨某1、谢某真实的意思表示，房屋原产权证中的所有权人仅为谢某一人，杨某1有理由相信该房屋系谢某个人所有，杨某1已经向谢某支付合理对价，现该房屋所有权人为杨某1。原告董某对此不予认可。被告谢某对此不予认可。另查明，杨某1诉谢某返还原物纠纷一案，本院已经于2018年6月29日作出（2018）内0204民初1886号民事判决书，判决被告谢某于本判决生效之日起十日内腾出包头市青山区呼得木林大街11号街坊30-109房屋。后谢某不服该判决已经上诉至包头市中级人民法院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中被告谢某作为具有完全民事行为能力的成年人，应当认识到其和杨某1签订合同所应当承担的法律责任。现谢某主张其本意并不是买卖，其本意系借贷，其仅仅是配合杨某1办理了过户手续，依据谢某提交的录音、录像、证人证言，不足以推翻其与谢某签订合同、书写收条、在包头市不动产登记局办理转移登记等一系列民事行为发生的合法性，也不足以证明其与杨某1进行房屋买卖并非其真实的意思表示。对于原告董某主张的二被告系恶意串通、无权处分，原告董某仅仅提交《劳动合同书》一份、其与被告谢某的结婚证1份、包头市不动产登记局出具的登记信息查询1份。依据原告董某提交的证据可以认定该房屋原产权证书中仅登记有谢某一人的名字，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定，杨某1有理由依据原房产证中载明的房屋所有人为谢某一人认定谢某为该房屋的所有权人，且杨某1已经支付谢某该房屋的合理对价，谢某向杨某1出具了40万元的收条，且已经进行不动产转移登记，现房屋所有权人登记为杨某1，原告董某以其不知情为由要求确认杨某1、谢某签订的两份房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。被告杨某1、谢某签订的以上两份合同并未发生《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故原告的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董某的诉讼请求。案件受理费7300元,减半收取计3650元，由原告董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 秦娇娇 二〇一八年九月十三日书记员 张 悦附:相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。