山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终5537号上诉人（原审被告）：济南坤丰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：黄少山，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈震豪，男，1989年10月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：傅仁全，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。上诉人济南坤丰置业有限公司（以下简称坤丰置业公司）因与被上诉人陈震豪商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。坤丰置业公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回陈震豪的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由陈震豪承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、根据《商品房买卖合同》第十五条第1款关于产权登记的约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是坤丰置业公司只要在2015年12月10日前报初始登记备案即可，而根据一审确认的事实，坤丰置业公司至少是在2015年12月3日之前就已经通知包括陈震豪在内的全体业主交纳维修基金，故可以推断出坤丰置业公司必然是在约定的时间内履行了向登记机关报登记备案的义务，并了解到现阶段增加了需交纳住宅维修基金的情况，故坤丰置业公司已经按合同约定的期间履行了报备的义务。2、根据《新建商品房屋首次登记说明》及《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》以及坤丰置业公司提交的办理初始登记时准备的材料，可以看出坤丰置业公司在约定的报备期内已经具备了除住宅维修基金之外的全部材料，故依据常理，坤丰置业公司没有任何理由拖延办理备案登记，造成逾期的唯一原因就是要交齐全部业主的住宅维修基金。3、根据坤丰置业公司提交的《办理维修资金业主名单》来看，部分业主交纳的住宅维修资金的时间较晚，甚至于还存在未交纳住宅维修资金的业主，从而影响房屋产权证的办理。交纳专项维修基金是业主的法定义务，怠于交纳专项维修基金侵害的是全体业主的利益。专项维修基金必须全体业主交齐之后，才能办理初始登记，而坤丰置业公司仅是负责代收，假使全体业主都能按时及时交纳，根本就不会存在逾期的情况，所以责任应当由怠于交纳专项维修基金的业主承担责任。二、一审法院适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。2、根据上述司法解释第18条中“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的理解。在坤丰置业公司与买受人签订的《商品房买卖合同》中，对于坤丰置业公司承担逾期办证的责任有特殊的约定。《商品房买卖合同》第十二条的约定：“因买受人原因或行政机关原因导致房产证逾期或不能办理的，出卖人不承担责任。”第十五条关于产权登记的约定，“3、买受人未能按有关规定交纳购房款、差价款、住宅共用部位共用设施维修基金等原因，而导致房屋产权证无法办理的，出卖人不承担责任。”3、探求当事人双方签订《商品房买卖合同》时的意思表示，双方对于逾期办证中某些情况下责任的承担有特殊约定，并且合同中也以下划线的形式着重对此进行了必要的提示，双方没有任何争议。判决应当尊重当事人的意思自治，遵行私法优先的原则，而不应当无视签订合同时的约定，强行干涉，导致双方的地位不平等。4、不能只要出现逾期就将责任全部推到开发商那里，还要查清逾期的原因。本案中，不论政策的适用条件，客观上该政策的出台加重了坤丰置业公司备案的负担，后来因为交纳住宅维修基金这一条不合理，房管登记部门又取消了该项要求，所以坤丰置业公司的备案完全是受到政策的影响。同时先是因政策原因导致增加了交纳住宅维修基金的要求，后因部分业主的怠于交纳才造成办理备案的时间延长。在整个过程中，坤丰置业公司一直是积极推进备案的进行，但是政策原因是坤丰置业公司在签订合同之时不可能预见同时也不可避免的，业主不交纳维修基金，坤丰置业公司也只能是代收，既不具有强制权利也不具有诉讼权利。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，改判驳回陈震豪的诉讼请求。陈震豪辩称，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院在查清本案事实的基础上，依法驳回坤丰置业公司的上诉请求，维持一审判决。陈震豪向一审法院起诉请求：1.判决被告坤丰置业公司向原告陈震豪支付违约金人民币9834.92元；2.本案诉讼费由被告坤丰置业公司承担。一审法院认定事实：2013年10月14日，原告陈震豪作为买受人，与出卖人被告坤丰置业公司签订两份《商品房买卖合同》［合同编号分别为：销售(字）201387XXXXX、销售(字）201387XXXXX］，约定原告陈震豪购买被告坤丰置业公司开发的位于济南市天桥区映月清水湾居（月湾泉韵居）某储藏室（以下简称涉案房屋及储藏室），房屋建筑面积163.77平方米、储藏室建筑面积14.49平方米，房屋总价款1600186元、储藏室总价款43470元。两份合同均在第八条约定：“交付期限出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。…”第十五条约定：“关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3.项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.买受人未能按有关规定交纳购房款、差价款、住宅共用部位共用设施设备维修资金等原因，而导致房屋产权证无法办理的，出卖人不承担任何责任。…”2014年2月21日，原告陈震豪作为买受人，又与出卖人被告坤丰置业公司签订两份《商品房买卖合同》［合同编号为：销售（字）201411XXXXX、销售（字）201411XXXXXX］，约定原告陈震豪购买被告坤丰置业公司开发的位于济南市天桥区映月清水湾居（月湾泉韵居）-161号、-164号地下车库（以下简称涉案地下车库），建筑面积共27.0平方米，两个涉案地下车库价款均为168000元。该两份合同均在第八条约定：“交付期限出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。…”第十五条约定：“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.买受人未能按有关规定交纳购房款、差价款、住宅共用部位共用设施设备维修资金等原因，而导致房屋产权证无法办理的，出卖人不承担任何责任。…”上述《商品房买卖合同》中还约定了原、被告双方的其他权利和义务。上述合同签订后，原告陈震豪按照实测面积依约交纳了涉案房屋及储藏室购房款共计1646984元及涉案地下车库购房款共计336000元。2014年6月30日，被告坤丰置业公司将涉案房屋、储藏室及涉案地下车库交付给原告陈震豪占有使用。2015年1月30日，济南市住房保障和房产管理局下发济房政字[2015]8号关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知，载明：“各有关单位：《济南市物业管理办法》（济南市人民政府令第253号），已经市政府第62次常务会议通过，并将于2015年2月1日起正式实施。《办法》第五十一条规定‘住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金账户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。’为做好维修资金交存政策的衔接，现就有关问题通知如下：一、2015年2月1日后取得综合验收备案证明的房地产开发项目应当按《办法》第五十一条规定和下列流程交存维修资金：…4.开发企业向业主交付房屋前，应查验业主交存维修资金的情况，并留存住宅维修资金交存专用票据‘有关单位留存联’。业主未按规定交存维修资金的，开发企业不得将房屋交付相关业主；…7.开发企业办理楼幢的维修资金交存证明。未提供维修资金交存证明的，产权登记部门不予办理初始登记。”2015年9月18日，被告坤丰置业公司取得《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案证明》（济综验第20XXXXX号）。2016年1月21日，原告陈震豪交纳了涉案房屋及储藏室的住宅专项维修资金。2016年11月10日，被告坤丰置业公司为涉案房屋及储藏室所在楼宇办理了房产初始登记。2017年3月15日、2017年3月31日，涉案房屋及储藏室分别办理了产权分户登记。2017年12月27日，被告坤丰置业公司为涉案地下车库办理了产权大证，房产证号为：鲁（2017）济南市不动产权第026XX**，现涉案地下车库尚未办理产权分户登记。本案争议的焦点问题：被告坤丰置业公司是否应承担逾期办理房产证违约责任的问题。针对该焦点问题，原告陈震豪提交证据如下：1.原、被告分别于2013年10月14日、2014年2月21日签订的商品房买卖合同，证明被告坤丰置业公司办理涉案房屋及储藏室、涉案车库房产证的时间为房屋交付后的365个工作日内。2.物业服务合同，证明被告坤丰置业公司于2014年6月30日将涉案房屋及储藏室、涉案车库交付给原告陈震豪。3.涉案房屋及储藏室房产证，证明涉案房屋及储藏室办理了房产证。4.维修资金缴费单据，证明2016年1月21日，原告陈震豪交纳了房屋及储藏室的专项维修资金。被告坤丰置业公司对上述证据的真实性均无异议。被告坤丰置业公司提交以下证据：1.新建商品房房屋首次登记说明一份、初始登记材料一组（建筑工程竣工验收备案单、综合验收备案证明、建设工程档案移交证明等）、《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》，证明在合同约定的办理所有权初始登记期间，被告坤丰置业公司已经准备好了全部需要的材料，但因为政策原因增加了需要提供该楼幢住宅维修资金交存证明，否则不予办理初始登记。2.办理维修资金业主名单一份，证明被告坤丰置业公司在合同约定的办理初始登记时间内，于2015年12月3日及时通知了原告陈震豪等全体业主交纳维修资金，这都在合同约定的交房之日起365个工作日内。原告陈震豪对上述证据中的新建商品房房屋首次登记说明一份及办理维修资金业主名单一份的真实性无法确定，对其他证据的真实性无异议。对上述原、被告提交的证据，一审法院认定如下：因原、被告对原告陈震豪提交的上述证据的真实性均无异议，一审法院亦予以确认；对被告坤丰置业公司提交的初始登记材料、《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》，因原告陈震豪对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性，一审法院予以确认；对办理维修资金业主名单，虽然原告陈震豪对其真实性无法确定，但因与原告陈震豪提供的维修资金缴费单据相互印证，故一审法院对该证据中对原告陈震豪交款情况记录的真实性予以确认。对新建商品房屋首次登记说明，虽原告陈震豪对其真实性无法确定，但由被告提供的初始登记材料、《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》对此能够予以佐证，一审法院对其真实性予以认可。一审法院认为，原告陈震豪与被告坤丰置业公司签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告坤丰置业公司应当在商品房实际交付且买方提供所有办理产权证所需资料和费用之日起365个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告坤丰置业公司应在2015年12月10日前完成涉诉房屋所在楼宇的初始登记，具备协助原告办理产权证的条件。由于被告坤丰置业公司未在合同约定的时间内及时报产权登记机关备案，直接导致无法依约协助原告办理产权登记，已构成违约，故原告陈震豪要求被告坤丰置业公司支付逾期办理房产证违约金9834.92元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。被告坤丰置业公司辩称房产证延期办理系由于政府政策调整，政策调整属于不可抗力，因此其不应承担政策调整而延期办证的违约责任。但被告坤丰置业公司所称政策即济房政字[2015]8号文件，该文件载明：2015年2月1日后取得综合验收备案证明的房地产开发项目开发企业办理楼幢所有权初始登记时应向产权登记部门提供该楼幢的维修资金交存证明；2015年2月1日以前已取得综合验收备案证明的房地产开发项目，开发企业办理楼幢产权初始登记时仍沿用原有程序。此通知的实施发生在双方对取得综合验收备案证明的约定之后，故被告坤丰置业公司的抗辩理由，一审法院不予采信。综上，判决：被告济南坤丰置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告陈震豪违约金9834.92元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告济南坤丰置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。坤丰置业公司向法庭提交关于逾期办理房屋权属证书的说明及附山东省住宅专项维修基金专用票据11张，欲证明其自2015年12月3日起坤丰置业公司就通知全体业主尽快缴纳维修基金，虽经多次催交，但仍有部分业主拖延迟交，并由此造成涉案初始登记的逾期。经质证，陈震豪对该证据不予认可，认为该证据与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：坤丰置业公司是否存在逾期办证行为及陈震豪主张的逾期办证违约金应否予以支持。关于焦点问题，陈震豪与坤丰置业公司签订的涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，该商品房买卖合同为有效合同。根据涉案商品房买卖合同的约定，坤丰置业公司应当在涉案商品房交付且买方提供所有办理产权证所需资料和费用之日起365个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2014年6月30日实际交付使用，坤丰置业公司应当在2015年12月10日前完成涉案房屋的初始登记，但坤丰置业公司对于涉案房屋于2016年11月10日才取得初始登记。坤丰置业公司未按照合同约定及时办理涉案房屋的初始登记，已经构成违约，陈震豪要求坤丰置业公司按照已付房款的0.5%支付逾期办理房产证违约金9834.92元符合涉案商品房房屋买卖合同的约定，应予支持。坤丰置业公司主张由于济房政字[2015]8号文件的实施，致使涉案房屋未按合同约定办理涉案房屋的权属登记，故其不应承担延期办证的违约责任。济房政字[2015]8号文件载明：2015年2月1日后取得综合验收备案证明的房地产开发项目开发企业办理楼幢所有权初始登记时应向产权登记部门提供该楼幢的维修资金交存证明；2015年2月1日以前已取得综合验收备案证明的房地产开发项目，开发企业办理楼幢产权初始登记时仍沿用原有程序。根据涉案的商品房买卖合同的约定，坤丰置业公司应当在2013年12月31日取得涉案商品房的《综合验收备案证明》，即济房政字[2015]8号文件的实施发生在双方对取得综合验收备案证明的约定之后，若坤丰置业公司按照合同约定及时办理涉案商品房的《综合验收备案证明》，则其不受济房政字[2015]8号文件的限制。故坤丰置业公司主张系因政策变化导致未按约定办理房屋权属登记的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，坤丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南坤丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年九月十一日书记员  朱俞颖