广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3555号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。被告:李雅头,女,1982年10月18日出生,汉族,住江西省樟树市。委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海平，广东盈隆律师事务所律师。第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告李雅头、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人黄欣桐、王燕飞，被告李雅头的委托诉讼代理人鲁永峰，第三人御湖公司的委托诉讼代理人田振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的2017年1月24日至2018年4月30日期间的物业管理服务费10146元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为2483.15元）；2.被告立即向原告支付拖欠的2017年1月24日至2018年4月30日期间的会所使用费5538元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为1355.66元）；3.被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理服务费及会所使用费。2016年9月6日，被告与开发商御湖公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸桃菁街31号301房【以下简称案涉房屋】，合同约定建筑面积为200.37平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用的千分之一计算违约金。2016年3月15日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为203.4582平方米，因此自2017年11月起按照实测建筑面积计算物业管理费、会所使用费及其他费用。二、被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供了文娱、康乐服务，但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因此支出的律师费等相关费用。李雅头辩称，1.原告主张的收取物业费起止时间是错误的。被告收楼时间是2018年7月2日，被告收楼后已交清了相关物业费，不存在拖欠费用的情况。被告与第三人签订了认购书，认购书与买卖合同的付款时间、付款方式一致，在签订认购书同时，被告与第三人的销售经理重新商定了实际付款时间，该销售经理手写了一份实际付款书，该付款书明确确认最后一笔房款支付时间为2017年6月30日，认购书及买卖合同均为第三人事前已制作好的格式合同，签订时根本没有与被告协商，实际付款书则是第三人与被告协商一致的结果，被告在没有实际付款完毕的情况下是不能在2016年12月31日实际收楼的。根据合同法第41条规定，应该以手写的实际付款书为准。2.原告主张的费用中包含按被告合同面积1.8元每平方米的会所使用费，该费用明显不合理，与事实情况完全不符，严重违背公平原则，原告无权收取。原告收取该费用的依据是第三人及原告事前拟制的《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》，该文本是未与被告协商的格式文本，对于单方擅自收取的会所费用，第三人及原告均未提请被告予以注意。事实上，第三人及原告根本未提供相应的会所服务。3.原告怠于履行物业职责，导致小区道路被他人严重封堵，被告有家难归，遭受严重经济损失。根据被告提供的公证书可知，进出小区的唯一道路被他人砌砖筑墙封堵，封堵时间长达一个月之久，且反复多次。被告与第三人之间签订的买卖合同补充协议第13条第4项之规定，消防通道的日常管理、维护、保养事务由原告提供服务，保证道路畅通无阻。4.违约金千分之一的标准过高，请求法院予以调整。御湖公司陈述：我方同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月6日，御湖公司（甲方）与李雅头（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街31号（H09）301房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.37平方米，其中，套内建筑面积181.89平方米，共有分摊面积约18.48平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条计价方式和价款约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17251.64元，总金额3137900元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.首期款：在2016年12月25日前支付2510000元，除首期款外，剩余分2期支付：第1期：在2016年9月6日前支付314110元；第2期：在2016年10月26日前支付313790元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年12月26日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。李雅头还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区御湖名邸桃菁街31号301房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。李雅头在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程（自编号H07-H08、H09-H10）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年12月16日，御湖公司向李雅头发出《御湖名邸房屋交付通知书》，载明：李雅头购买的广州御湖名邸桃菁街31号301房已经具备交楼条件，请李雅头自2016年12月26日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。李雅头陈述其收到上述交付通知书后打电话询问御湖公司，御湖公司回复正在办理大确权，且尾款未付完，不能办理收楼。高卫物业公司与御湖公司称李雅头未能按时收楼的根本原因是因李雅头未能在约定期限内付清购房款，相应后果应由李雅头自行承担。2017年4月28日，御湖公司向李雅头发出《御湖名邸收楼催告函》，载明：李雅头购买的广州御湖名邸桃菁街31号301房已经具备交楼条件，此前御湖公司已向李雅头发出《房屋交付通知书》，但李雅头未在《房屋交付通知书》规定的期限内收楼，经御湖公司数次催告，李雅头至今仍未办理收楼手续，通知李雅头尽快带齐所需资料前往御湖名邸现场办理有关收楼手续，否则，御湖公司有权根据双方签署的《商品房买卖合同》的约定，依法行使合法权利，追究李雅头的相应法律责任。李雅头向本院提交关于案涉房屋的实际付款说明，以证明御湖公司确认李雅头最迟可以在2017年6月30日前支付房款，由此双方就收楼时间达成一致，李雅头实际上按照该确认支付房款后，高卫物业公司无权要求其按照格式合同上的时间支付物业费用。该付款说明内容为：客户陈爱林于2016年8月28日认购御湖名邸桃菁街31号301房，实际付款如下：一期10%楼款于2016年9月6日前支付，二期10%楼款于2017年2月6日前支付，三期10%楼款于2017年6月30日前支付，四期楼款70%银行办理按揭于6月30日前。落款处有“谢穗兰”签名字样，落款日期为2016年8月28日。该说明下方附有王浩森的名片一张，显示其职务为销售总监，任职公司为广州侨乐物业服务有限公司，左上角有御湖名邸字样。李雅头称陈爱林是其丈夫，王浩森是谢穗兰上级。御湖公司否认双方通过付款说明对付款期限进行了变更，主张付款说明无御湖公司盖章，谢穗兰亦非御湖公司的工作人员，其出具的文件对御湖公司不产生法律效力。关于购房款的支付时间，李雅头于2016年8月28日支付案涉房屋定金30000元，2016年9月6日支付首期款284110元，2017年2月28日支付楼款80000元，2017年3月16日支付楼款233790元，2017年6月29日支付楼款320000元，2018年4月9日支付面积补差款18809.46元，剩余房款2190000元是银行按揭贷款，于2018年6月15日支付。高卫物业公司提交一份广州开发区房地产管理所于2016年2月25日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示案涉房屋的实测建筑面积为203.4582平方米，套内建筑面积为182.9803平方米。高卫物业公司称其于2017年9月收到该报告书，故案涉房屋的物业管理费为2017年1月至10月是每月661元（合同约定的建筑面积200.37平方米×3.3元/平方米），2017年11月以后是每月671元（实测面积203.4582平方米×3.3元/平方米），并提交了《广州开发区市场和质量监督管理局关于广州御湖名邸C区14、15期高层住宅前期物业收费标准的批复》，证明案涉房屋前期物业服务的收费标准3.3元/㎡·月已经过广州开发区市场和质量监督管理局核定。高卫物业公司于2017年9月9日委托国信信扬律师事务所向李雅头发出《律师函》一份，催促李雅头于收到律师函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付2017年1月至2017年7月期间拖欠的物业管理费4137元、会所使用费2259元、公共设施分摊电费36.77元及相应违约金。2018年5月25日，案涉房屋产权登记至李雅头名下。2018年7月2日，李雅头办理案涉房屋收楼手续，于当日签署《御湖名邸房屋交接单》。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》，高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。李雅头向本院提交了（2017）粤广海珠第24431、24432、24433号三份《公证书》，拟证明高卫物业公司在没有提供合理的物业服务并将会所主要用于御湖公司售楼的情况下，利用会所强行收取会所费用，违反公平自愿原则，严重损害李雅头利益，且高卫物业公司怠于履行物业服务职责，导致小区道路被堵，李雅头有家难归，遭受严重经济损失。高卫物业公司对上述公证书的真实性予以确认，但对关联性不予确认，认为不能证明会所没有对业主开发，另其在小区道路被堵事件发生后已多次报警并向相关部门反映情况，已尽到最大的管理义务。为此，高卫物业公司向本院提交了报警回执、《强制拆除在建抢建违法建设决定书》《通告—关于澳洲山庄人员违法封闭御湖名邸消防通道事件》《关于澳洲山庄人员违法堵塞御湖名邸消防通道的报告》《关于金坑林场消防通道被堵报告》、快递底单及妥投情况、金坑林场现场照片、通话记录。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份及确认函以证明委托该律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《御湖名邸房屋交付通知书》《御湖名邸收楼催告函》《御湖名邸房屋交接单》《房屋建筑面积测绘成果报告书》、不动产权证书、《安全管理服务委托合同》《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》、发票、照片、关于涉案房屋的实际付款说明、银行存根、收款收据、《公证书》、报警回执、《强制拆除在建抢建违法建设决定书》《通告—关于澳洲山庄人员违法封闭御湖名邸消防通道事件》《关于澳洲山庄人员违法堵塞御湖名邸消防通道的报告》《关于金坑林场消防通道被堵报告》、快递底单及妥投情况、金坑林场现场照片、通话记录《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》《律师函》、律师费发票、客户借记回单及当事人陈述等予以证实。本院认为，李雅头与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年3月15日签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》对原告高卫物业公司、被告李雅头具有法律约束力，双方应遵照履行。本案的争议焦点为：1.案涉房屋的交付时间；2.李雅头是否应当支付物业管理费、会所使用费及上述费用的违约金，违约金的标准如何确定；3.李雅头是否应当支付律师代理费。关于案涉房屋的交付时间。御湖公司与李雅头在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年1月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年4月13日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定案涉房屋于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年12月16日书面通知李雅头于2017年1月24日前收楼，于2017年4月28日再次书面催促李雅头收楼，高卫物业公司据此主张案涉房屋应视为已于2017年1月24日交付。李雅头抗辩御湖公司虽向其发出交付通知书，但因尾款未付完并不能办理收楼。对此，本院认为，御湖公司向李雅头发出的交付通知书中载明“倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续”，根据案涉房屋购房款支付情况，李雅头未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由。高卫物业公司、御湖公司亦均确认李雅头未能按时收楼的根本原因是因李雅头未能在约定期限内付清购房款。因此，高卫物业公司主张案涉房屋应视为已于2017年1月24日交付理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋最后一笔购房款于2018年6月15日付清时，案涉房屋已于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件，御湖公司亦通过交付通知书告知李雅头案涉房屋已经具备交楼条件，故案涉房屋无法交付的事由已消除，李雅头应自行前往收楼，结合李雅头办理收楼手续需要的合理时间，本院酌定李雅头应于付清房款后七天内办理收楼手续。李雅头因自身原因未在上述期间内收楼应自行承担不利后果，故本院认定案涉房屋的交付时间为2018年6月22日。关于第二、三个争议焦点。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条、第三十条的约定，李雅头应自收楼之日起向高卫物业公司缴付物业管理服务费、会所使用费，案涉房屋的交付时间为2018年6月22日，高卫物业公司请求支付案涉房屋2017年1月24日至2018年4月30日期间的物业管理服务费10146元、会所使用费5538元和违约金以及因实现债权而支出的一审律师代理费3000元缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告广州高卫物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费181.5元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李娜二〇一八年九月二十一日法官助理李丹丹书记员王结仪