湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1122民初1527号原告：湖北经凯建设投资有限公司。统一社会信用代码：91421122050004800Q。住所地：红安县经济开发区新型产业园。法定代表人：王建增，该公司总经理。委托诉讼代理人：董中昌，湖北先路律师事务所律师，特别授权。被告：李赤军，男，汉族，1967年10月27日出生，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市，委托诉讼代理人：易淑敬，湖北黄州东湖法律事务所法律工作者，特别授权。原告湖北经凯建设投资有限公司与被告李赤军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告湖北经凯建设投资有限公司及其委托诉讼代理人董中昌与被告李赤军及其委托诉讼代理人易淑敬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告一套位于红安县觅儿寺镇工业园区红街的商业街第A2-4幢1层02号房，房屋面积为98.53平方米，2767.8元/平方米，合同价款为272719元；合同约定被告于2017年1月6日前一次性付清房款，同时约定被告逾期超过30日付款的，原告有权解除合同。原告于2017年6月19日催告通知后，被告至今仍不履行付款义务，至今也没付一分钱。故依据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，判令解除原、被告之间的商品房屋买卖合同关系。被告辩称：1、原、被告于2017年1月6日签订的1份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方都具有约束力。双方签订包括本案合同在内的11份合同后，答辩人已向被答辩人付清了全部购房款，并在红安县房地产管理局进行了备案。2、答辩人与被答辩人签订11份《商品房买卖合同》后，答辩人已将购房款全部支付到被答辩人，答辩人根本不欠购房款，更不存在被答辩人催要购房款事实。3、被答辩人未按时为答辩人办理房地产权属证书，被答辩人应继续履行合同，同时被答辩人应向答辩人支付违约金。综上所述，被答辩人诉答辩人无任何事实依据和法律依据，请求人民法院驳回被答辩人诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1、2017年1月6日，原、被告双方签订了合同编号：HA2017-000120《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告一套位于红安县觅儿寺镇工业园区红街的商业街第A2-4幢1层02号房，房屋面积为98.53平方米，2767.8元/平方米，合同价款为272719元；买受人应于2017年1月6日前一次性付清购房款，逾期超过30日付购房款的，出卖人有权解除合同。对此事实，原、被告双方均无异议，被告提交的2017年8月30日红安县房地产管理局出具的一份网签信息查询，也证明了合同编号为HA2017-000120的合同已于2017年元月6日办理了商品房网签备案。2、2017年元月10日，李赤军、孙来元与马天安、余鹏、王发明签订一份代收、代付款项确认书，其主要内容为：借款方马天安与出借方李赤军、孙来元签订《借款合同》借款总金额900万元用于王发明、余鹏支付所购李勇、桂利敏所持湖北经凯建设投资有限公司股权转让金，其中300万元用于支付第一期股权转让金，收款人桂利敏银行账户62×××39，其余600万元全部在2017年1月15日由借款担保方湖北经凯建设投资有限公司转入指定的湖北红街商业旅游管理有限公司在建设银行红安城西支行的账户。2017年1月10日李赤军向红安城西支行桂利敏的账号为62×××39的账号上转帐100万元。对此事实，原、被告双方均无异议。3、2017年1月24日，湖北经凯建设投资有限公司向孙来元、李赤军出具一份授权委托书，该授权委托书加盖该公司公章并有马天安签名，委托孙来元、李赤军将借款600万元支付到徐长旺名下工商银行账号为62×××90的账上。2017年1月26日李赤军向工商银行徐长旺的该账号转帐200万元。对被告向徐长旺账户转账的事实，原告方不予否认，但认为授权委托书上的公章系马天安私盖，属其个人行为，并提交了2017年8月22日觅儿寺派出所对王发明、马天安的询问笔录二份予以证明。但该询问笔录反映的是马天安于2017年4月18日以湖北经凯建设投资有限公司名义向正富综合发展有限公司借款6931000元并出具加盖公章的借条的事实，因此该证据与本案并无关联性，对被告方的不采信该证据的主张本院予以采纳。同时，马天安向被告等借款是为了收购原告的股权，被告方有理由相信其有权代表（代理）原告，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，该行为有效，其后果应由原告承担。至于被告认为湖北经凯建设投资有限公司系借款的担保人，因其提交的担保合同系复印件，无原件可供核对，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项的规定，不能单独作为认定案件事实的依据。4、2017年5月16日、6月2日湖北经凯建设投资有限公司在红安税务开出了编号分别为0706234、07067197、07068629的三张增值税普通发票，三张发票总金额为272719元并加盖湖北经凯建设投资有限公司公章后交给李赤军，该发票备注注明将军红街A2-4-102号商铺购房款。对此事实，原告方认为开具发票并不代表被告已支付相应款项，且编号07068629的发票已经作废。对此，被告方提交了2017年1月24日湖北红街商业旅游管理有限公司（系争房屋的物业管理公司）加盖公司财务专用章，内容为购将军红街房屋3600平方米，金额900万元的收款收据一份予以反驳，并说明其中300万元系李赤军所付购房款；同时，被告方认为导致发票作废的原因系原告未按时交纳增值税。本院认为，该发票作废非国家发票管理部门依照规定作出的决定，且被告所持有发票原告未收回，不符合发票作废的管理规定，故对原告主张该份发票作废的主张，本院不予采纳，应认定为双方间以借款抵销购房款的事实。5、2017年6月19日，原告的原法定代表人王发明以短信向被告发出一份通知，主要内容为：被告未按约定给付房款，违反了双方之间合同第六条的约定，所以原告依据第六条解除合同。被告方认为购房款已经支付，不同意解除合同，故成此讼。本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，故该合同合法有效；马天安向被告等人借款，被告向马天安、湖北经凯建设投资有限公司等指定的账户支付了出借款项（共300万元），依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第二项的规定，马天安与被告间的民间借款关系自资金到达借款人账户时生效。本案争议焦点是：马天安向被告的借款是否抵销购房款。李赤军买受湖北经凯建设投资有限公司的房屋，应当向原告支付购房款；马天安向被告等人借款的目的是交由王发明、余鹏收购桂利敏所持湖北经凯建设投资有限公司的股权，应向被告等偿还该借款。二债务的债务人不同，种类亦不相同，但从湖北经凯建设投资有限公司委托被告向其指定账户支付借款余额600万元，当日湖北红街商业旅游管理有限公司即向被告出具了900万元购房款的收据，且在其后湖北经凯建设投资有限公司向被告开出了包括本案讼争房屋购房款在内总额为2753769万元的增值税发票的情况看，应认定原、被告双方协商一致，同意以被告对马天安的债权抵销被告对原告的购房债务。综上所述，原告方虽向被告发出了解除合同的通知，但解除的理由无事实依据，且被告不同意解除合同，因此，对原告方解除原、被告之间的商品房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持。对于被告在答辩中提出的由原告办理房地产权属证书、支付违约金的主张，因其属于反诉内容，在反诉未立案的情况下，本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告湖北经凯建设投资有限公司的诉讼请求。本案诉讼费60元，由原告湖北经凯建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费60元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  武宗银审判员  尹金珊审判员  王爱霞二〇一八年九月二十三日书记员  夏友花