贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔05民终2521号上诉人（原审被告）：丁琳，女，1977年5月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：葛永平，系上诉人所在村委会推荐人员。被上诉人(原审原告）：贵州浙商城商业管理贸易有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区。法定代表人：何司卿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原审第三人：贵州丰盛房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区。法定代表人：黄义军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆奎，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人丁琳因与被上诉人贵州浙商城商业管理贸易有限公司（以下简称浙商城）、原审第三人贵州丰盛房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初671号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审了本案。本案现已审理终结。上诉人丁琳的上诉请求是：一、撤销毕节市七星关区人民法院作出的（2018）黔0502民初671号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足,判决结论错误。（一）《浙商城.乐购广场商铺租赁合同》约定的租金及费用的交纳期限是在租赁前一年到期前三个月(90个日历天)内预付后一年的租金，前三个月内，没有具体到哪一天，一审法院判决2017年11月1日至2017年11月10日的租金1673元即167.30元∕天，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利率。上诉人恢复占有使用商铺后至2018年10月31日的租金，按167.30元/天，根据上诉人实际占有使用涉案商铺的期限计算，并以该计算金额为基数，恢复占有使用商铺后2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利率的硬性裁判不符合司法的目的。法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平正义。而一审法院硬性将租赁前一年到期前三个月(90个日历天)内硬性裁判为到期前三个月的第一天2017年8月1日，为什么不裁判成2017年10月30日至该款项支付完毕期间的利率呢？显然一审判决有损法律的公平原则。（二）被上诉方的江子军（已离职）董事长代表公司所承诺的：“上诉人租赁铺面的整层除A区老顽童区域改造为窗帘业态外，其他区域一律不允许经营窗帘。B区也只允许B3012、B3038、B3066、B3088、B3131往A区方向能经营窗帘，往C区方向一律不能经营窗帘”的承诺是对《浙商城.乐购广场商铺租赁合同》的补充，上诉人搬到A区后，被上诉人又安排B3047至B3052、B3041、B3042、B3067、B3068、D3010、D3011等商铺承租人经营起了窗帘，并且在营业时间内必须前后双向出入口经营的商铺又没有双向出入口经营。被上诉人的严重违约行为给上诉人造成了极大的经济损失，由于被上诉人违约在先，上诉人只是根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定履行不安抗辩，具有事实和法律依据，而不是一审法院认定的上诉人拒付租金没有事实和法律依据。一审法院认定事实错误。（三）《浙商城.乐购广场商铺租赁合同》的租期自2016年11月1日至2021处10月31日，在合同并未解除的情况下，被上诉人以上诉人拒付租金为由，擅自于2017年11月10日断电锁门至今，严重侵害了上诉人的承租经营权，给上诉人造成了较大的经济损失。上诉人请求合并审理，但一审法院只裁判上诉人应承担被上诉人的租金和违约责任，而不合并审理被上诉人承担断电锁门期间上诉人的经营损失，不符合民事诉讼的立法目的，民事诉讼法规定合并审理的目的，在于减轻当事人和人民法院不必要的讼累，从而节省人力，物力、财力;防止法院在处理有关联的问题中作出相互矛盾的裁判，从而保证法院裁判的正确性和统一性。利于全面、彻底、公正地解决纠纷。一审法院未合并审理被上诉人断电锁门期间给上诉人造成的经营损失于法有悖。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。为了查清案件事实真相，一审法院应当依职权追加江子军（现已离职）为第三人参与诉讼。但一审法院既未依职权追加，也未依当事人的申请追加。在案件事实不清的情况下，任意判决上诉人向贵州浙商城商业管理贸易有限公司支付租金，其中2016年11月1日至2017年10月31日的租金20000元，于本判决生效之日起5日内支付，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2016年10月14日至该款项支付完毕期间的利息；2017年11月1日至2017年11月10日的租金1673元，于判决生效之日起五日内支付，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利率。在被告恢复占有使用商铺之日起五日内支付的错误判决。原审法院违反法定程序影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。在上诉请求中增加：在断电锁门期间上诉人窗帘被房屋漏水损坏，造成损失由被上诉人承担。被上诉人及原审第三人共同答辩称，黄义军系原审第三人的股东，答辩人对其与被答辩人签订涉案合同行为予以认可。已离职的江子军只是当时答辩人公司的管理人员，并非答辩人所称的董事长。答辩人也未安排江子军作过答辩人所称的关于业态的承诺。三、涉案合同明确约定了租金的支付时间，被告未在约定的时间内支付租金即构成违约，应承担相应违约责任。答辩人曾经采取断电锁门措施，系因被答辩人未按合同约定时间支付租金采取的私利救济措施。四、答辩人起诉至一审法院，立案调解时即要求被答辩人收回房屋，但其拒不接受，应承担之后的租金支付义务。被上诉人向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告租金81068元，并以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍从2016年10月14日起向原告赔偿损失，计算至履行完毕之日止;以61068.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍从2017年8月1日起向原告赔偿损失，计算至履行完毕之日止。二、本案诉讼费用由被告承担。一审查明，第三人贵州丰盛房地产开发有限公司开发毕节市七星关区草海大道旁浙商城商贸广场，统一委托原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司进行招租经营管理。2016年10月14日，原告与被告签订《浙商城.乐购广场商铺租赁合同书》，合同约定：原告将浙商城.乐购广场A3011、A3012、A3013号商铺及经营设施租给被告丁琳使用，经营业态为窗帘，合同期限5年，自2016年11月1日起到2021年10月31日，按周期计算租金，合同期第一年自2016年11月1日至2017年10月31日，应缴纳租金为:61068.00元，第二年租金自2017年11月1日至2018年10月31日，租金为:61068.00元。被告应在租赁前一年到期前三个月内预付后一年租金，第一年租金在本合同签订时支付给原告。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告向原告支付了第一年度2016年11月1日至2017年10月31日的租金35,000.00元(2016年10月支付15000元、2017年4月支付20000元)，其余租金未再支付。根据合同约定，被告应于2017年8月1日前支付原告第二年度2017年11月1日至2018年10月31日的租金，但双方因商场的经营规划布局等发生纠纷，被告拒付其余租金，2017年11月10日，原告以被告未付租金为由将涉案商铺锁门并断电至今。原告以前述请求诉至一审法院。一审认为，本案争议的焦点是，被告是否有权拒付原告租金？租金该如何计算？原、被告双方签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定第一年（2016年11月1日至2017年10月31日）至第三年（截止2019年10月31日）租金每年61068元，按年度计算支付，关于第一年租金，原告诉称被告尚欠20000元未付，被告辩称已支付55000元，但未举证证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，被告主张其已经支付租金55000元，其作为租金支付的义务主体，就应当举证证明该事实，但其未能举证证明，应当承担不利的诉讼后果，故一审法院依法确认被告尚欠第一年（2016年11月1日至2017年10月31日）租金20000元，被告应继续履行该款项支付义务。关于第二年（2017年11月1日至2018年10月31日）的租金，合同约定应于2017年8月1日前支付，但是原告自认因被告欠付租金，原告于2017年11月10日对涉案商铺采取断电锁门措施，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，租赁合同关系权利义务的行使应以租赁物被正常使用为基础。从前述事实可看出，即使被告欠付原告租金，原告也只能通过合法的途径主张权利，而不能对涉案商铺断电锁门，既然2017年11月10日以后因原告锁门断电行为导致被告未能实际占有使用该商铺，那么2017年11月1日至10日的租金为61068元÷365×10天≈1673元，一审法院支持，2017年11月10日至被告实际恢复占有商铺期间的租金，一审法院不予支持，被告恢复占有使用商铺以后的租金，根据《商铺租赁合同书》约定的每年61068元（折合每天约167.30元），参照被告实际使用期限结算支付。合同约定逾期支付租金按欠付租金的20%支付违约金，原告要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付利息，未违反合同约定及法律规定的最高利率限额，一审法院予以支持。关于被告是否有权拒付租金问题。合同第6.8条约定“乙方所租赁的铺位为前后双向出入口经营的，在营业时间内必须双向开门经营，不得以任何理由设置单向出口经营，若有该现象发生经市场管理公司书面警告三次以上视为违约，甲方有权单方终止合同，所缴纳的一切费用不予退还。”该约定是针对双向出入口商铺经营者应当有“双向开门经营”义务，若该经营者未履行该义务，原告应履行监管义务，被告以该约定为由，认为与其承租的商铺相邻的其他商铺应当双向开门经营而未双向开门，认为原告应当履行监管义务而未履行，以及原告承诺的关于窗帘经营规划等情形未落实，导致被告经营受到影响，被告以此为由拒付租金。但是被告拒付租金的行为没有事实及法律依据，即使原告的前述行为造成被告损失，被告也只能另行主张权利，而无权拒付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁琳向原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司支付租金。其中2016年11月1日至2017年10月31日租金20000元，于本判决生效之日起五日内支付，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2016年10月14日（合同签订日）至该款项支付完毕期间的利息；2017年11月1日至2017年11月10日的租金1673元，于本判决生效之日起五日内支付，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利息；被告恢复占有使用商铺以后至2018年10月31日的租金，按167.30元每天，根据被告实际占有使用涉案商铺的期限计算，并以该计算金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年8月1日至该款项支付完毕期间的利息，在被告恢复占有使用涉案商铺之日起五日内支付；二、驳回原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费913元，由原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司负担571元、被告丁琳负担342元。二审中，上诉人新提交的证据有：第一组：2017年1月、2016年11月和12月三月营业额，证明：总共是621489元营业额，每天利润损失是2762元，这是没有断电锁门期间营业参考，被上诉人应当按照此损失进行赔偿。第二组：房屋收租，证明：2016年6月16日、2017年4月11日向被上诉人交付租金，另外租金被上诉人要求需要全部交完。第三组证据：被上诉人留存清点受损窗帘损失，证明：计算下来是23000多元损失。证人魏明珍出庭证言：商贸城进行规划，从c区搬到a区，但是a区同样有人开窗帘店，我们几家都是从a区搬下来的，关于合同事情，我家是交完房租，过完年之后才得，至于收据、发票都没有，他们是否有没有我不知情。交完房租之后没有收据。不知道上诉人与被上诉人签订合同过程，只是说a区不能开窗帘店，我家签订合同是我老公去签订。证人万伟证言：现在浙商城进行调整，说是A区不能开窗帘店，但是搬离出来后，A区也有几家开窗帘店的，当时江子军任董事长，召集全部开窗帘店的在四楼他的办公室进行开会，说是A区不能经营窗帘，但是现在A区已经有人开窗帘店了。上诉人原所在位置现在是开窗帘店。合同是自己签订自己，只是召集全部人员到他的办公室进行开会。证人邱永刚证言：2016年第一份合同结束后，浙商城就进行了市场规划，江子军就说从A区规划到B区，A区不能开窗帘，但是现在A区已经开业了几家窗帘店。当时丁琳原位置店去年就开窗帘店了。我与被上诉人签订合同的。我一直是在B区。每家合同什么时候签订不知道，我们是在10月份左右。窗帘集中好。被上诉人及原审第三质证认为：对第一组证据营业额内容真实性有意见，是由上诉人自行制作，没有合同、发票等予以佐证，另外，上诉人在停业期间损失系由上诉人拒缴租金行为导致，并且在被上诉人起诉至区法院立案庭进行调解时，被上诉人明确表示愿意将涉案商铺交还上诉人继续经营，但是上诉人不答应，即使具有损失，也是其自行扩大，也不应当在本案中予以主张。对于第二组证据，交付租金无意见，合同约定第一年租金欠付两个月，第二年租金一分未付，一审予以认定。对于第三组证据，清点清单真实性无异议，但是对关联性有异议，该布料被打湿系因毛家饭店漏水导致，清点人张超只是作为被上诉人公司的三楼楼层经理参与现场清点，直接侵权人是毛家饭店，与被上诉人无关，如果上诉人因此遭受损失应当向毛家饭店主张。对证人证言真实性有意见，没有充分证据证明江子军代表公司进行承诺；2、江子军召集开会，也只是协商，上诉人与被上诉人之间权利义务应当以签订合同为准。本院对上诉人新提交的证据认定为：第一、三组证据，上诉人未提出反诉，与本案无关，不予确认。第二组，被上诉人及原审第三人认可，予以确认。证人证言，不足以证明江子军代表上诉人作出了承诺及其承诺作为租赁合同的补充，故不予确认。一审认定的事实，证据充分，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是对被上诉人主张租金及损失如何认定。上诉人上诉理由一是：在租赁前一年到期前三个月内应理解为在到前一年到期前一天，对此，本院认为，从字面意思理解，后一年的付款期间应当是在离前一年租赁期限届满还差三个月的时候。上诉人故意曲解，不予支持。上诉人的上诉理由二是：江子军做出的承诺系租赁合同的补充，被上诉人违背了承诺。对此，本院认为，上诉人没有确凿的证据证明在租赁合同约定内容之外，江子军代表上诉人对租赁合同作出补充承诺，故该理由不予支持。上诉人的上诉理由三是：被上诉人断电锁门给上诉人造成的了损失。对此，上诉人若认为对方的行为造成自己损失的，应当另行诉讼主张。上诉人的上诉理由四是:一审未追加江子军作为第三人参加诉讼。本院认为，本案系上诉人和被上诉人之间的租赁合同关系纠纷，权利义务关系仅及于本案当事人，不涉及江子军，本案的处理结果与之没有法律上的利害关系，其不属于本案第三人。至于上诉人认为追加江子军有利于查明案件事实的理由，本院认为，如江子军是知晓案件事实，则其身份为证人，而不是第三人，上诉人的该理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定的租金及损失有合同约定及相应的法律依据。应予维持。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1826元，由上诉人自行承担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 田 川审判员 徐 洪二〇一八年九月十日法官助理喻智书记员 郑勤文