广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初2711号 原告：杨显富，男，1987年8月29日出生，汉族，住桂平市。 原告：何少英，女，1986年1月10日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：杨显富(原告何少英的丈夫，亦是本案原告)。 被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路**。 法定代表人：谭明能，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力律师事务所律师。 杨显富、何少英与广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。杨显富（亦是何少英的委托诉讼代理人），华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨显富、何少英向本院提出诉讼请求：判令华庆公司支付因逾期交房承担的违约金68355元（以所交付的购房款为基数，自2015年12月31日起至2017年9月15日止，按合同约定按日万分之五计付）给杨显富、何少英。事实和理由：2014年9月5日，杨显富、何少英与华庆公司签订桂平市限价住房买卖合同，约定杨显富、何少英以216975元的价格购买华庆公司开发的x小区第x幢x单元x号房，杨显富、何少英应于2014年8月1日前全部交清房款（2014年7月22日前杨显富、何少英已付清），华庆公司应在2015年12月31日前交付商品房，如违约则按日支付已交付房价款万分之五违约金等内容。华庆公司于2017年9月15日交付房屋钥匙给杨显富、何少英，华庆公司已违约交房共21个月合计630天，应按合同约定的违约计算方式支付68355元违约金给杨显富、何少英。为维护合法权益，杨显富、何少英诉至法院，并提出上述诉讼请求。 华庆公司辩称，1、华庆公司逾期向杨显富、何少英交付保障性安居房的原因并非由华庆公司造成，华庆公司不应当承担逾期交房的违约责任。涉案商品房属保障性安居住房，与一般商品房有着本质区别。涉案商品房的基础配套设施的建设，须经过政府许可后方可实施施工。2016年7月7日桂平市发展和改革局下发浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意华庆公司对涉诉小区的基础配套设施项目进行施工。华庆公司依据上述批复方可组织有关单位对上述配套设施进行施工，2017年初完成对配套设施的施工，此后报请有关部门对项目房屋进行验收合格，2017年7月向业主发出收房通知书，华庆公司已严格按照合同约定履行义务。因此，迟延交房的责任不在于华庆公司，华庆公司不应当承担逾期交房的违约责任。2、涉诉项目在施工建设期间因降雨造成项目停工共112日、因高考期间停工要求造成项目停工共12日、因停水停电造成项目停工28日，上述共计152日，上述期间非因华庆公司原因造成项目停工，应抵减计算华庆公司逾期交房的日期。3、华庆公司已向杨显富、何少英交付房屋，杨显富、何少英己实际获得合同利益，其主张的违约金缺乏法律依据。4、杨显富、何少英主张计算逾期交房的违约金基数、违约天数与实际不符，且合同约定违约金明显过高，已超过杨显富、何少英的经济损失，违约金的标准应予调低。 综上，由于政府不及时审批项目基础配套设施及其他不可抗力等因素所造成逾期交房等原因，逾期交房不可归责于华庆公司，且杨显富、何少英并未因迟延交房而产生实际损失情况，应驳回杨显富、何少英的诉讼请求。 本院经审理认定如下法律事实：2014年9月5日，杨显富、何少英与华庆公司签订桂平市限价住房买卖合同，约定:杨显富、何少英购买华庆公司预售的坐落于桂平市保障性安居工程第x期限价普通商品住房(x小区)第x幢第x层x单元x号房，总房款为216975元；其中合同第九条约定：华庆公司应在2015年12月31日前将已竣工验收合格、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书的商品房交付给杨显富、何少英。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，华庆公司可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且华庆公司在发生不可抗力事由之日起30日内告知杨显富、何少英的;合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，华庆公司如未按本合同规定的期限将该限价住房交付杨显富、何少英使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，华庆公司按日向杨显富、何少英支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，杨显富、何少英有权退房。杨显富、何少英退房的，华庆公司须在杨显富、何少英提出退房要求之日起30日内将杨显富、何少英已付款及按银行同期贷款利率计算的利息退还给杨显富、何少英，并按总价款的5%赔偿杨显富、何少英损失。杨显富、何少英应配合华庆公司办理退房的有关手续。杨显富、何少英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，华庆公司按日向杨显富、何少英支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 杨显富、何少英已于2014年7月22日付清了购房款给华庆公司。华庆公司于2017年7月25日发出x小区（x家园）交房通知书，通知杨显富、何少英于2017年8月1日至2017年8月30日期间办理收房手续，杨显富在2017年8月期间曾到华庆公司办理收房手续，因华庆公司的相关工作人员要求杨显富签署迟延交房的免责声明等文件，双方发生纠纷，华庆公司后于2017年9月15日交付涉案商品房给杨显富、何少英。 另查明，2016年7月7日，桂平市发展和改革局作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意华庆公司对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。 本院认为，华庆公司与杨显富、何少英签订的桂平市限价住房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反强制性规定的情形，合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。涉案商品房属具有社会保障性质的商品住宅，其配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批后方可进行相应的施工建设。2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意涉案商品房小区的工程配套基础设施建设方案，华庆公司据此才能施工建设，且审批后华庆公司还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施的施工建设。结合涉案小区建设的实际情况及施工建设所需的必要时间，酌情给予华庆公司120天的合理建设期间为宜。在涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，华庆公司因政策性原因不能按时交房，不可归责于华庆公司，华庆公司在工程配套基础设施建设方案批复前可以延期交房，因此华庆公司确实存在可据实延期交房的合理情形，对华庆公司提出应剔除审批时间的辩解意见，本院予以采纳。将竣工验收合格并符合合同约定的限价住房交付给杨显富、何少英使用是华庆公司的基本义务。华庆公司所主张的政策性原因虽在一定程度上影响了交房的进度，但不足以构成免除其全部合同义务及违约责任的正当事由。华庆公司在合理建设期间届满（从2016年7月7日起算120天至2016年11月3日）后至实际交付商品房之日即2017年9月15日，未能履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，应承担此期间的违约责任。 违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。杨显富、何少英没有提供充足证据证实两人因迟延交房而产生的实际损失,华庆公司请求对违约金予以调整，本院予以准许。根据本案合同的履行情况、实际损失大小等综合因素，并结合同类型案件违约金的计算标准，本案合同约定按每日万分之五的标准计算违约金确属过高，予以适当调减，应按每日万分之二的标准计算违约金为宜，华庆公司应支付违约金13756.22元[216975元×0.0002元/天×317天（2016年11月3日至2017年9月15日）]给杨显富、何少英。 因降雨、停水等并不属于不能预见的不可抗力因素，故华庆公司主张因降雨、停水等导致无法施工共计152天，该期间应抵扣逾期交房天数，本院不予支持。华庆公司虽于2017年7月25日发出x小区（x家园）交房通知书，通知杨显富、何少英于2017年8月1日至2017年8月30日期间办理收房手续，但杨显富在2017年8月期间到华庆公司办理收房手续，却因华庆公司的相关工作人员要求杨显富签署迟延交房的免责声明等文件而致使双方发生纠纷，杨显富于2017年9月15日才办理收房手续。此期间杨显富、何少英为了维护其合法权益与华庆公司协商解决问题，导致不能按通知要求办理收房手续的责任并不在杨显富、何少英，故迟延交房违约金应计算至2017年9月15日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金13756.22元给原告杨显富、何少英； 二、驳回原告杨显富、何少英的其他诉讼请求。 本案受理费754元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告杨显富、何少英负担600元，由被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担154元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1508元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一八年九月三十日 代书记员  陈丽虹