广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初11014号原告：中华人民共和国东莞边防检查站。住所地：广东省东莞市南城区宏图路56号。组织机构代码为56828306-6。负责人：吴振标。委托诉讼代理人：曲琦，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤姣，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市沙田威宝欢乐城。住所地：广东省东莞市。注册号：441900601714636。经营者：黄伟平，男，汉族，1966年6月29日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：余少鹏，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏治国，广东赋诚律师事务所实习律师。原告中华人民共和国东莞边防检查站（以下简称东莞边检站）诉被告东莞市沙田威宝欢乐城（以下简称沙田威宝）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，被告提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，并依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告东莞边检站的委托诉讼代理人谭凤姣，被告沙田威宝的委托诉讼代理人余少鹏、苏治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金208427.8元，水电费117298.6元，共计325726.4元。二、判令被告一、被告二共同支付原告违约金20000元。三、请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月21日，原、被告签订了合同编号为：武粤边莞检[2012]002号的《武警部队房地产租赁合同》。原告将其占有使用的东莞市虎门镇虎门大道77号2号楼一至五层（房屋建筑面积2187㎡，场地面积350㎡）房屋出租给被告使用。租期从2007年1月1日至2021年12月31日止。租金自2007年1月起，月租金5万元，年租金60万元，每三年递增6%。合同第九条第四款约定“因不可抗力以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”合同解除，“甲乙双方均不承担责任”。2016年中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，随后广东省委、省政府、省军区也作出了《关于支持驻粤部队全面停止有偿服务工作的通知》，要求军队全面停止有偿服务。根据上级要求以及租赁合同第九条第（四）款的约定，原告于2017年11月3日与被告签订《解除合同协议书》，与被告解除原租赁合同，并限令被告于2018年2月15日前停业，4月15日前清场撤场，交还房屋。被告应按原合同约定按时交纳租金、水电等费用，有关费用应交至2018年2月15日。但被告故意拖欠2017年11月、12月、2018年1月、2月的租金共208427.8元，2017年7月至2018年4月水电费共117298.6元。原告多次向被告催收，被告拒不支付。原告认为，被告故意拖欠支付租金和水电费，已违反《合同法》及相关规定。被告答辩称，案涉租赁物至今仍未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效。原告至今未退还我方支付的10万元租赁保证金，该金额应该在租赁合同解除时抵扣应当支付的租金。对于拖欠的租金数额208427.8元无异议，对于水电费数额有异议，且我方无需承担违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据，本院认定如下事实：一、有关租赁合同的签订及内容。2013年2月21日，原、被告签订了合同编号为：武粤边莞检[2012]002号的《武警部队房地产租赁合同》（下称案合同）。合同约定，原告（合同甲方）将东莞市虎门镇虎门大道77号2号楼一至五层（房屋建筑面积2187㎡，场地面积350㎡）房屋出租给被告（合同乙方）用于商务、文化。租期从2007年1月1日至2021年12月31日止。租金自2007年1月1日起至2021年12月31日，月租金50000元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），年租金600000元，每三年递增6%。租赁期内水、电、暖、气、物业、卫生等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价。合同第九条第四款约定“因不可抗力以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”合同解除，“甲乙双方均不承担责任”。合同还约定，租金按月计算，被告于每月的前十日内交付原告。如被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，被告需按滞交经费总额的千分之三支付违约金，逾期30日，原告有权解除合同停止供应水电，收回财产。二、有关合同履行及解除。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。后原、被告根据上级要求于2017年11月3日签订《解除合同协议书》，双方解除原租赁合同。被告同意于2018年2月15日前停业，4月15日前清场撤场，交还房屋；另被告应按原合同约定按时交纳租金、水电等费用，有关费用应交至2018年2月15日，被告搬迁完毕后，原、被告应及时办理无息退还押金及钥匙交接手续。原告主张被告故意拖欠2017年11月、12月、2018年1月、2月的租金共208427.8元，2017年7月至2018年2月水电费共117298.6元。原告提交了水电表的照片及抄录表作为证明。另，原告提交的收款凭证载明被告向原告支付的2017年4月至6月份的水电费金额为43380.2元。原告还称，上述水电抄录表系由被告的经营者黄伟平抄录，提供复印件给原告。被告对此不确认，称大约在2017年前，水电抄录是双方共同抄录，之后是由原告单方抄录。双方确认水费的计费标准为2.4元/吨，电费为1元/度。三、有关租赁物的产权。原告提交了一份东莞市商务局的证明，载明案涉租赁物业于1989年兴建，系由东莞市财政投资建设，无偿提供给原告使用。四、其他。原告在庭审中确认收取了被告的保证金100000元。原告对其主张的违约金说明如下：案涉合同第十一条的约定，被告逾期交付租金及有关费用，每逾期一日原告按滞交金额总额的千分之三加收违约金。从2018年2月16日起计，以325726.4元为基数，原告只主张20000元违约金，超出部分自愿放弃，原告主张的20000元违约金也是为了弥补原告因被告违约而诉讼产生的律师费等损失。原、被告双方确认被告是按照《解除合同协议书》约定的期限于2018年4月15日前搬迁完毕。另原告在诉讼中申请财产保全，请求查封被告沙田威宝及其经营者黄伟平价值345726.4元的财产，本院予以准许并依法实施保全。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告提交了东莞市商务局出具的证明，载明案涉租赁物系由东莞市财政投资于1989年建设，无偿提供给原告使用，故原告对于案涉租赁物的占有使用符合法律规定。案涉租赁合同系双方的真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的合同义务。被告对于拖欠原告租金208427.8元没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告主张的水电费是否合法有据；二、原告主张的违约金是否合法；三、被告所交的保证金应否抵扣违约金。焦点一、首先，原告提交的2018年4月14日下午的最终抄表的水电抄录表的读数与原告提交的水电表的读数照片能够相互印证，而根据双方确认的《解除合同协议书》载明，被告是于2018年4月15日前搬迁完毕。因此，原告提交的水电抄录表所载明产生的水电费系被告占用期间产生。根据原告提交的水电抄录表，被告自2017年7月至其搬迁完毕时止，共用水2054吨，每吨2.4元，共4929.6元；电费从2017年7月计算到2018年2月，共112369度，金额为112369元，合共117298.6元。其次，根据被告确认的收款凭证，被告在2017年4月至6月水电费为43380.2元，平均每月14460.07元。而被告自2017年7月就未交费，计算至2018年2月，达8个月未交费，按照每月14460.07元计算的金额亦与117298.6元相差无几。更何况，被告撤场时间是在2018年4月15日，如计算至2018年4月，按照每月14460.07元计算，被告产生的水电费金额还会远远超出原告诉请的117298.6元。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，本院认定，原告主张被告拖欠水电费2017年7月至2018年2月117298.6元属实，原告要求被告支付该水电费117298.6元，本院予以支持。焦点二、首先，虽然原、被告双方在2017年11月3日达成《解除合同协议书》解除了双方之间的租赁合同，但该《解除合同协议书》中亦明确被告应按原合同按时交纳租金、水电费至2018年2月15日。原租赁合同合法有效，被告未能依约及时支付租金、水电费，应依原租赁合同承担违约责任。依照原租赁合同，被告于每月的前十日内交付原告。如被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，被告需按滞交经费总额的千分之三支付违约金。依照该规定，被告应以拖欠的租金水电费325726.4元（208427.8元+117298.6元）为基数，自拖欠之日支付违约金。被告依约最迟应在2018年2月10日缴清所有租金，在2018年2月15日前缴清所有水电费。故原告主张自2018年2月16日起主张违约金，合法有据，本院予以支持。自2018年2月16日起计算至本案庭审之日，以325726.4元为基数，按每日千分之三，计得违约金远超过原告主张的20000元，现原告自愿放弃超过部分，本院予以确认，故原告诉请被告支付违约金20000元。焦点三、原、被告双方在《解除合同协议书》中明确约定，被告搬迁完毕后，双方应及时办理无息退还押金100000元。应视为双方对于押金100000元的处理变更了原租赁合同的约定，作出了新的约定。现原告亦确认被告已按照《解除合同协议书》约定的期限搬迁完毕，故原告应无息退还该押金100000元。现被告拖欠原告租金、水电费，被告要求用该押金100000元抵扣拖欠的上述费用，本院予以支持。故本院认定被告该押金100000元用于抵扣拖欠原告的租金，抵扣后，被告尚欠原告租金108427.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市沙田威宝欢乐城于本判决生效之日起三日内向原告中华人民共和国东莞边防检查站支付租金108427.8元；二、限被告东莞市沙田威宝欢乐城于本判决生效之日起三日内向原告中华人民共和国东莞边防检查站支付水电费117298.6元；三、限被告东莞市沙田威宝欢乐城于本判决生效之日起三日内向原告中华人民共和国东莞边防检查站支付违约金20000元；四、驳回原告中华人民共和国东莞边防检查站的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6486元、保全费2248.63元，合计8734.63元，由原告承担1734.63元，被告承担7000元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  李阳河审判员  邹群英审判员  邝小敏二〇一八年九月二十六日书记员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。