北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初17638号原告：北京神脑资讯技术有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路**院****。法定代表人：陈卫星，董事长。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌，男，1969年4月19日出生，汉族，住河北省唐山市路**。被告：北京华人巨擘投资有限责任公司，住所地，住所地北京市丰台区马连道高楼村**iv>法定代表人：丁海，总经理。委托诉讼代理人：康素雅，女，1990年5月18日出生，汉族，本公司员工。原告北京神脑资讯技术有限公司（以下简称神脑公司）与被告北京华人巨擘投资有限责任公司（以下简称巨擘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年5月29日作出（2017）京0114民初6497号判决，原告神脑公司不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2017年9月25日，作出（2017）京01民终5732号裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，另行组成合议庭重审本案。原告神脑公司之委托诉讼代理人李坡、黄斌，被告巨擘公司之委托诉讼代理人康素雅到庭参加了诉讼。本案现已重审终结。原告神脑公司在原审向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年10月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告租房押金28500元；3.被告赔偿原告经济损失39万元；4.诉讼费由被告负担。在本案重审过程中，原告神脑公司将其诉讼请求变更为：1.撤销原告与被告于2016年10月11日签订的《房屋租赁合同》;2.被告赔偿原告经济损失406000元；3.被告退还履约保证金28500元；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年10月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内9号楼第四层楼梯东侧409至426室及3号楼第四层建筑面积880平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2016年10月12日至2019年10月31日。双方签订《房屋租赁合同》后仅仅过了一个月，被告便通知原告要解除合同，收回房屋。原告认为，被告违反诚实信用原则，故意隐瞒重要事实，与原告签订合同的行为是违法的，应当承担相应的法律责任。被告巨擘公司辩称，一、答辩人是按照市场正常经营，不存在恶意，在合同中已经明确约定合同无法继续履行的情形和责任的承担。1.柴禾市大街2号院自2012年6月份答辩人就已经和公安大学产生争议。答辩人前期进行了巨额投入，在可以出租期间答辩人必须积极进行经营。但是在2012年6月份答辩人的出租方口头告知“将要划给二所（物证鉴定中心）”，自从此时开始答辩人就几次要求出租方给出明确答复，但是出租方不同意解除合同，告知可以继续使用，答辩人只能坚持经营，否则亏损、投入将无法收回。答辩人依法承租，对整个大院拥有合法出租权，不存在恶意。2.答辩人对柴禾市大街2号院一直都是正常出租，在2016年出租经营时，答辩人已将房屋涉及到的争议和纠纷全部如实告知全体次承租人；2016年答辩人出租房屋多达8730平米，涉及次承租户合同31份，答辩人都是明确告知次承租人大院现在的情况，以及答辩人所处的环境，如果感觉适合自己承租，在进行入场使用，此期间不仅仅是原告进行了承租。答辩人于2016年11月21日将《关于提前腾退房屋的通知》告知全部次承租人，次承租人基本上全部理解情况积极配合腾退，答辩人在此十分感谢。退一步讲，如果答辩人在出租房屋时未告知次承租人大院的情况，次承租人当中也不会仅仅有原告来起诉答辩人的问题。因此答辩人不存在恶意隐瞒的情况。3.合同明确约定。鉴于在2012年6月份，答辩人的出租方口头告知答辩人：将柴禾市大街2号院要划给二所（物证鉴定中心）情形。答辩人在与原告签订《房屋租赁合同》时已经明确口头告知，并在答辩人与原告之间签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款第5点明确约定“由于发生不可抗力、战争、自然灾害、社会异常事件、政府拆除或公安部物证鉴定中心整体规划等行为，使本合同无法执行时，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，同时乙方按时无条件腾房，租金按实际使用天数计算，剩余退回。”二、关于原告主张的经济损失无法律及事实依据。1.房屋完全可以直接使用。答辩人在2012年1月14日与中国人民公安大学签订《租赁合同》承租了位于昌平区沙河镇柴禾市大街2号院。2012年2月份答辩人进场进行了长达6个月的装修，投入858万余元。将整个大院装修到可以直接对外招租用于教育培训、文化产业、办公等答辩人依法可以经营的项目的状态。2.租赁房屋已经处于适用状态，原告擅自装修已构成违约。在上述陈诉中，已经明确房屋可以直接用来教育培训、文化产业、办公等答辩人依法可以经营的项目的状态，根本就不需要进行大的装修改造。但是原告在未取得答辩人的同意下擅自对房屋进行装修，该行为本身已经严重违反合同约定（合同第六条第1款第2款第十条第4款），其损失不应得到支持。3.原告向答辩人提交的预算和资质文件与庭审中不符。原告在装修前向答辩人提交过的全部装修文件仅仅是针对餐厅的预算45400元和装修施工单位的资质，但是庭审中原告却提交了高达40万余元的装修合同。而且两个公司之间四十余万元的交易往来没有发票，没有转账记录，没有支出凭证等证据。在证人当庭作证中，证人描述的基本上是餐厅，包括拆墙扩建，扒掉原有地面重铺，水池子等等。而且证人所说的是在11月中旬开工的，那答辩人在11月21日告知腾退的情况下，完全可以自行停止。5.答辩人在于2016年11月21日将《关于提前腾退房屋的通知》告知全部次承租人，是因为答辩人在2016年11月2日才接到公安部物证鉴定中心的《关于腾退沙河地块的函》，在简短的准备后及时告知到了次承租人，好留出更多的时间让次承租人寻找搬离的房屋。但是原告了解到情况后不仅不配合答辩人腾退，还一直找人到现场物业办公室干扰，致使答辩人的腾退工作进度受到严重影响。直到2017年5月18日原告才停止使用房屋（证据：入退清单），对房屋物品进行搬离，但是原告的租金仅仅交至2017年4月30日，原告此行为致使答辩人对物证中心构成违约，导致答辩人受到违约损失。6.答辩人与原告之间签订的《房屋租赁合同》提前终止履行，出现《房屋租赁合同》第十一条第2款第5点约定的情形，原答辩人双方应当按照约定，互不承担责任。综上，答辩人认为：原告的诉讼请求无法律和合同依据、诉讼请求不符合原告、答辩人双方签订的《房屋租赁合同》约定，其诉讼请求不应得到支持，请求贵院依法驳回其诉讼请求。被告巨擘公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人支付房屋占用费18571.3元；2.判令被反诉人支付违约金30000元；3.本案全部诉讼费用由被反诉人负担。事实和理由：巨擘公司与神脑公司于2016年10月11日在充分了解了租赁标的物的情况下，经过平等、自愿协商一致签订《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期内，出租租赁物出现主体结构性大修外，神脑公司租赁的所有房屋的日常维修、维护由神脑公司负责，费用由神脑公司承担，巨擘公司不承担维修义务；神脑公司应合理使用并保持租赁房屋的原有状态；未经巨擘公司书面同意，神脑公司不得擅自对租赁房屋进行装修、装饰、改造、扩建或损坏等行为，否则视为神脑公司严重违约，本合同自动终止，由神脑公司承担违约责任，同时负责恢复原状并赔偿损失；由于公安部物证鉴定中心整体规划等行为，使本合同无法执行时，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，同时神脑公司按时无条件腾房，租金按实际使用天数计算，剩余退回。因我公司在2016年11月2日收到物证鉴定中心的《关于腾退沙河地块的函》，我公司在2016年11月21日及时将此情况告知大院的全部租户并张贴《关于提前腾退房屋的通知》，除神脑公司外，其他租户基本全部按照通知按期将房屋交还我公司，且我公司在与神脑公司的本诉中，我公司才了解到神脑公司未经书面同意将房屋进行了不同程度的装修、装饰，已构成严重违约，其应向我公司支付因此造成的损失，相应违约金3万元。且神脑公司于2017年5月18日才将房屋交还我公司，其中自2017年5月1日至5月18日期间的房屋占用费按照租金标准应向我公司支付18571.3元。综上所述，我公司提出以上反诉请求，请求判如所请。反诉被告神脑公司辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。巨擘公司与案外人公安部物证中心的纠纷已经有明确的司法文书，确定了2017年4月30日所有单位都必须搬走，也就是说，从这一天起，巨擘公司已经失去出租涉案房屋的权利，其无权收取租金。巨擘公司给我方发的腾退函也要求我方于4月30日腾退，我们也是这天腾退的。双方虽然没有签订书面的解除协议，但是从入退清单内容可以看出，入退清单实质上是双方对合同的清算，该清单已经列明全部费用并进行了结算，都是以4月30日为截止日的，尤其应该强调的是，入退清单倒数第三行有明确的关于租金的约定。巨擘公司提交的与其他单位的清单也看出清单之日与租赁终止之日并非同一天，也就是说我方将房屋腾退后另找了一天签订的这个清单。我方没有违约，房屋已经被案外人收回，对方不存在损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月11日，巨擘公司（出租方，甲方）与神脑公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内9号楼第四层楼梯东侧409-423,426室及3号楼第四层建筑面积约为880平米部分房屋出租给乙方，双方确认该房屋在租赁期内归乙方使用；租赁期限自2016年10月12日起至2019年10月31日止，其中2016年10月12日至2016年10月31日为乙方装修期，装修期内不计房租，水、电、暖按实际使用收费；年租金为341145元，水、电、物业、卫生、停车等费用另计；本合同签订时，乙方向甲方支付28500元，作为乙方履行本合同各项条款的履约保证金；乙方全部履行本合同各项条款，结清全部费用后，不再续租，甲方将履约保证金全部退还乙方（不计利息）；履约保证金不能充抵房租和其他费用；若乙方租赁期内违反本合同任何条款约定，则保证金不予退还；房屋用途为经营教育培训及学员住宿，除双方另有书面约定外，乙方不得擅自改变房屋用途；甲方将租赁物交付乙方时，甲、乙双方应当办理交接清点手续，填写交接单，租赁物以双方签字的交接单为准，甲、乙双方应在交接单中对租赁物交付时的状况及附属设备、设施的配备情况做出说明，并予以确认；乙方可以根据自身需要，对租赁房屋进行装修。乙方装修改造房屋，须现将装修改造房屋的图纸、方案、预算及相关部门的审批手续提交给甲方审查备案，并与施工方签订《施工安全协议》，经甲方书面同意后方可施工。乙方应合理合法装修改造和使用房屋及相关设备设施，确保施工安全、消防安全、用电安全及人身安全。乙方装修、改造发生的任何问题和费用，由乙方自行承担；乙方在租赁期间的装修工程图纸在施工结束后应交给甲方备案；租赁期间，除租赁物出现主体结构性大修外，乙方租赁的所有房屋的全部日常维修、维护由乙方负责，费用由乙方承担，甲方不承担维修的义务；由于发生不可抗力、战争、自然灾害、社会异常事件、政府拆除或公安部物证鉴定中心整体规划等行为，使本合同无法执行时，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，同时乙方按时无条件腾房，租金按实际使用天数计算，剩余退回。双方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，神脑公司按照合同约定向巨擘公司交纳房租至2017年4月30日，并支付履行保证金28500元后，巨擘公司将前述合同内约定的房屋及交付给神脑公司使用。庭审中，双方当事人均认可巨擘公司还将位于该院内第二食堂西南侧的小食堂出租给神脑公司，双方均要求在本案中一并处理小食堂租赁事宜。神脑公司主张在其入驻涉案承租房屋后，对房屋按照其使用需要进行了装修改造，共计支出费用406000元。神脑公司出示其与北京东×××《北京市装饰装修工程施工合同》及收据若干，以佐证其主张的事实。该合同附件所附装修预算单显示教室装修工程预算为204820元、宿舍装修工程预算为95520元、餐厅改造工程预算为45400元、厨房设备预算为42040元。经询问，神脑公司称其系以现金方式支付，北京东×××。巨擘公司对神脑公司所主张的装修事实不予认可，并称神脑公司仅向其备案过扩建食堂的申请并提交了食堂扩建预算单，预算费用为45400元；巨擘公司认为，即使神脑公司对教室和宿舍进行过装修改造，也系进行日常维护，依照合同约定其支出的费用应该自行承担。另，《华人巨擘沙河物业部客户入、退清单》显示，神脑公司入住时间为2016年10月13日，合同终止时间为2017年4月30日，房租终止日为2017年4月30日，退房原因为提前退房，2017年5月18日，物业部和客户均在该清单上签字。庭审中，巨擘公司称神脑公司实际于2017年5月18日办理涉案房屋，要求神脑公司支付自2017年5月1日至18日的房屋占用费18571.3元并支付擅自装修改造的违约金30000元。在本案审理过程中，本院对现场进行了勘验,神脑公司在现场陈述的装修内容为：教室刷大白、铺地胶、电线电路改造、更换LED灯管、安装窗帘；卫生间刷大白、安装柱盆一个、水路改造、更换水龙头三个、安装冲水踏板三个；教室过道两侧设置宣传板并张贴LOGO、教学楼安装LOGO；宿舍楼过道墙面整体刷白、新建两个隔断、宿舍更换门及门框、安装窗帘、每间宿舍安放上下床四张、洗澡间安装两个刷卡器、新装水管12米、安装水龙头11个;第二食堂西侧新建大厅一个和两平米大小彩钢房一间。巨擘公司仅认可神脑公司对教室地板重铺地胶及小食堂新建彩钢房，其余均不予认可。现场实际可见：教室为白墙、铺地胶、部分灯管已移除、无窗帘、室内无物品；卫生间为白墙、柱盆、有水龙头和冲水踏板；教室过道有宣传板并粘贴LOGO，教学楼有LOGO；宿舍为白墙，宿舍四层有隔断一个、门窗齐全、无窗帘、室内无物品；洗澡间有刷卡器和水龙头；第二食堂西侧有六十平米大厅一个，为彩钢屋顶，南墙及东墙南段为彩钢结构，安装防盗门两个，铺地砖，墙面刷白，塑钢窗三个，该大厅东南角有两平米彩钢房一间，食堂及大厅室内无物品。庭审中，神脑公司称巨擘公司在签订合同时存在欺诈，如果知道巨擘公司存在纠纷，不会签订涉案合同；巨擘公司称神脑公司有培训老师常驻涉案场地，对场地情况十分了解。另查，涉案承租房屋原产权单位原为中国人民公安大学，后经国家发展和改革委员会批复将产权单位变更为公安部物证鉴定中心。再查，公安部物证鉴定中心于2016年1月21日在我院起诉巨擘公司，要求巨擘公司腾退包含本案涉案房屋在内的整体场地。在该案中，巨擘公司于2016年5月12日答辩称“租赁物内次承租人人数较多，被告无法立即腾退，需要至少4-6个月的腾退时间”。2016年11月1日，公安部物证鉴定中心（甲方）与巨擘公司（乙方）达成《和解协议》，协议约定“……2016年11月1日至2017年4月30日的半年期间为乙方的腾退期间……在腾退期间乙方不得有新的转租行为或原转租合同到期后续签行为发生……”。2016年11月4日，我院出具（2016）京0114民初5969号民事调解书，对前述和解协议进行了确认。2016年11月2日，公安部物证鉴定中心向巨擘公司送达《关于腾退沙河地块的函》载明，要求除正德小学外的其他租户于2017年4月30日腾退承租房屋。2016年11月21日，巨擘公司向包括神脑公司在内的若干租户送达《关于提前腾退房屋的通知》，通知要求租户于2017年4月30日前将承租房屋予以腾退。本院认为：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，涉案房屋的实际权利人公安部物证鉴定中心已于2016年1月21日在我院起诉巨擘公司，要求巨擘公司腾退包含本案涉案房屋在内的整体场地，巨擘公司在2016年5月12日的答辩意见中已经有同意腾退的意思表示且于2016年11月1日与公安部物证鉴定中心达成腾退的一致意见。在此前提下，其仍与神脑公司就租赁事宜进行磋商，并于2016年10月11日与神脑公司签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限长达三年之久。巨擘公司明知其需要如期腾退涉案房屋，仍然隐瞒该重大事实，导致神脑公司违背真实意思表示，与之签订《房屋租赁合同》，神脑公司要求撤销合同之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但是，神脑公司作为具有民事行为能力的主体，其在进行民事活动中应当进行审慎决策，其在签订合同之前未严格审查涉案房屋的使用权属情况，其亦存在一定过错。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同后，神脑公司向巨擘公司支付履约保证金28500元，巨擘公司应该返还给神脑公司，故对于原告要求被告退还履约保证金28500元一节，本院予以支持。神脑公司签订合同后所投入的装修费用，系其为履行《房屋租赁合同》所受到的实际损失。双方在该合同中约定了装修的免租期，说明双方在签订合同时就装修事宜进行过协商。庭审中，巨擘公司提交了神脑公司关于食堂改造的装修申请，并称其仅仅收到食堂改造申请且不认可神脑公司对教学楼和宿舍的装修改造。经庭审查明，食堂租赁事宜并未在《房屋租赁合同》进行约定，巨擘公司的该项答辩意见依据不足，本院不予采信。关于神脑公司所进行的装修项目及装修费用，因其未提供充分证据予以证明，本院以实际勘验情况、结合双方的过错程度等酌情确定由巨擘公司给予神脑公司一定补偿。巨擘公司要求神脑公司支付擅自装修改造的违约金3万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋所在院内第二食堂西南侧的小食堂的租赁事宜，双方当事人均同意在本案中一并解决，本院予以一并处理。巨擘公司主张神脑公司实际于2017年5月18日搬离涉案房屋，但其未提供充分证据，且《华人巨擘沙河物业部客户入、退清单》确认合同终止时间和房租终止日均为2017年4月30日，说明双方就退房的房租事宜达成一致意见，故巨擘公司无权向神脑公司主张房屋占有使用费，对巨擘公司的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告北京神脑资讯技术有限公司与被告北京华人巨擘投资有限责任公司于2016年10月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告北京华人巨擘投资有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告北京神脑资讯技术有限公司履约保证金28500元；三、被告北京华人巨擘投资有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京神脑资讯技术有限公司各项损失133819元；四、驳回原告北京神脑资讯技术有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告北京华人巨擘投资有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7818元，由原告北京神脑资讯技术有限公司负担4272元（已交纳）；由被告北京华人巨擘投资有限责任公司负担3546元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费507元，由被告北京华人巨擘投资有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  赵振超人民陪审员  陈 静二〇一八年九月五日法官助理张华书记员陈美杉