彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0243民初4023号 原告：彭水县园全物业管理有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园）。统一社会信用代码915002437094925917。 法定代表人：胡云全，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。 被告：吴庆，男，1975年8月6日出生，住重庆市渝**。 被告：李刚，男，1975年7月2日出生，住重庆市渝**。 原告彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称园全物业公司）诉被告吴庆、李刚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭水园全物业公司的委托诉讼代理人周华美，被告吴庆、李刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭水园全物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费本金141345元，违约金342447.53元，合计483792.53元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月3日，原告与商贸园XXX小区业主委员会签订了《商贸园XXX小区物业服务合同》，合同约定：商业用房按2.50元／月每平方米收取物业服务费，业主必须在每月25日前向原告缴纳物业服务费，逾期不缴清物业服务费用的，按每日加收应缴费总额千分之三的违约金。2010年3月22日，二被告购买了位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX街XX园小区XXX2号楼第二层房屋，面积为1395.95平方米，房屋用途为商业用房，对外从事歌城经营活动。从此，原告对商贸园XXX小区进行了物业服务，全面履行了合同义务。但从2014年9月22日至2018年8月25日期间，被告拖欠原告物业服务费本金141345元，违约金342447.53元，该费用经原告书面催收，被告拒绝缴纳。 被告吴庆、李刚共同辩称：一、二被告系涉案房屋所有权人，二人共有该房屋；二、二被告将涉案房屋租赁给案外人周晓红。二被告与原告有约定，由原告直接向该房屋承租方收取物业费，直至2014年9月均系房屋承租方缴纳，故二被告并非本案适格主体；三、二被告常年在重庆主城区，从未收到原告催收物业费的函件，原告之前一直都是找承租方周晓红收取物业费。 本院经审理认定事实如下：被告吴庆、李刚系本县XX街道XX园XXX小区二号楼正二层商业用房业主。该小区建成后系原告在提供物业服务，2012年5月28日二被告交纳了物业维修基金。2013年8月3日，原告与商贸园XXX小区业主委员会签订了《商贸园XXX小区物业服务合同》，约定乌江商贸园XXX小区由原告进行物业管理，合同还约定商业用房每月物业费为2.5元/平方米，须在每月25日前缴纳物管费，逾期不交清的按每日加收应交费用总额的千分之三违约金。 2010年6月3日二被告作为出租方与作为租赁方的案外人周晓红签订了《租赁合同》，约定自2010年7月18日至2016年7月17日将涉案房屋租赁给周晓红，并由租赁方按时交纳物业费。该租赁合同时限位置手写补上了“甲方承诺2018年前不收回自用”。2014年8月之前（含该月）的物业费均系涉案房屋承租方周晓红支付。从2014年9月至今涉案房屋物业费未缴纳。2017年6月至今周晓红未再涉案房屋内从事经营活动。 涉案房屋面积1395.95平方米，每月物业服务费3489.88元，自2014年9月至2018年8月止，二被告共计拖欠物业费为141340.14元，累计违约金为342435.75元，以上共483775.89元。                            月份                       物业费(元)                       天数（天）                       违约金（元）                               2014年9月                       3489.88                       1429                       14 961.12                               2014年10月                       3489.88                       1399                       14 647.03                               2014年11月                       3489.88                       1368                       14 322.47                               2014年12月                       3489.88                       1338                       14 008.38                               2015年1月                       3489.88                       1307                       13 683.82                               2015年2月                       3489.88                       1276                       13 359.26                               2015年3月                       3489.88                       1248                       13 066.11                               2015年4月                       3489.88                       1217                       12 741.55                               2015年5月                       3489.88                       1187                       12 427.46                               2015年6月                       3489.88                       1156                       12 102.90                               2015年7月                       3489.88                       1126                       11 788.81                               2015年8月                       3489.88                       1095                       11 464.26                               2015年9月                       3489.88                       1064                       11 139.70                               2015年10月                       3489.88                       1034                       10 825.61                               2015年11月                       3489.88                       1003                       10 501.05                               2015年12月                       3489.88                       973                       10 186.96                               2016年1月                       3489.88                       942                       9862.40                               2016年2月                       3489.88                       911                       9537.84                               2016年3月                       3489.88                       883                       9244.69                               2016年4月                       3489.88                       852                       8920.13                               2016年5月                       3489.88                       822                       8606.04                               2016年6月                       3489.88                       791                       8281.49                               2016年7月                       3489.88                       761                       7967.40                               2016年8月                       3489.88                       730                       7642.84                               2016年9月                       3489.88                       699                       7318.28                               2016年10月                       3489.88                       669                       7004.19                               2016年11月                       3489.88                       638                       6679.63                               2016年12月                       3489.88                       608                       6365.54                               2017年1月                       3489.88                       577                       6040.98                               2017年2月                       3489.88                       546                       5716.42                               2017年3月                       3489.88                       518                       5423.27                               2017年4月                       3489.88                       487                       5098.71                               2017年5月                       3489.88                       457                       4784.63                               2017年6月                       1744.94                       426                       2230.03                               2017年7月                       1744.94                       396                       2072.99                               2017年8月                       1744.94                       365                       1910.71                               2017年9月                       1744.94                       334                       1748.43                               2017年10月                       1744.94                       304                       1591.39                               2017年11月                       1744.94                       273                       1429.11                               2017年12月                       1744.94                       243                       1272.06                               2018年1月                       1744.94                       212                       1109.78                               2018年2月                       1744.94                       181                       947.50                               2018年3月                       1744.94                       153                       800.93                               2018年4月                       1744.94                       122                       638.65                               2018年5月                       1744.94                       92                       481.60                               2018年6月                       1744.94                       61                       319.32                               2018年7月                       1744.94                       31                       162.28                               2018年8月                       1744.94                       0                       0                               48月                       141 340.14                                             342 435.75                2018年8月15日，原告在涉案房屋入口处张贴催收通知，要求二被告于2018年8月24日前交清物业服务费。 本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。原告与商贸园XXX小区业主委员会签订了《商贸园XXX小区物业服务合同》，原告根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，作为业主的二被告交纳了物业维修基金，表示对原告物业管理权的认可，故原告及二被告均应依据《商贸园XXX小区物业服务合同》享受权利、承担义务，因此二被告应当按照合同约定向原告按月交纳物业服务费。至于二被告辩称的其与案外人签订的租赁合同约定由案外人支付物业费，因无原告盖章认可或出具书面材料同意，故该约定对原告不产生法律效力，不能免除二被告的按时支付物业服务费义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告催收后，二被告仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求二被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持；《商贸园XXX小区物业服务合同》约定，须在每月25日前缴纳物管费，逾期不交清的按每日加收应交费用总额的千分之三违约金，该约定不违反法律规定，故原告关于违约金的请求本院依法予以支持。本案物业费、违约金金额，以本院查明金额483775.89元为准。 至于二被告辩称的未收到原告书面催收函件，本院认为，原告于涉案房屋入口处张贴了催收通知的事实可以确认。对于上列司法解释所要求的“书面催收”，不仅以当面直接书面催收为限，审查原告举示照片，原告张贴的通知及明细，在形式上属于书面，在通知对象上涵盖本案二被告，内容上包括了催收以及拒不缴纳时原告将提起诉讼，张贴的位置说明原告应当知晓催收的事实，综上，本院认定，原告已经书面催收，二被告的该点答辩意见本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴庆、李刚于本判决生效后立即向原告彭水县园全物业管理有限责任公司支付乌江商贸园XXX小区二号楼正二层商业用房2014年9月1日至2018年8月25日物业服务费141340.14元,违约金342435.75元，共计483775.89元； 二、驳回原告彭水县园全物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8556元（原告彭水县园全物业管理有限责任公司已预交4278元），减半收取为4278元，由被告吴庆、李刚负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员 周 勃 二〇一八年九月二十日 书记员 豆婷婷