盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0991民初1041号原告盐城宝龙置业发展有限公司,住所地盐城市人民中路9号。法定代表人许健康，该公司董事长。委托代理人夏慧，该公司员工。委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。被告刘宝林，男，1979年11月25日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告姚亚平，女，1978年11月23日生，汉族，住址。原告盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）与被告刘宝林、姚亚平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法由审判员邵海峰适用简易程序，于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告宝龙置业公司的委托代理人夏慧、胡光强到庭参加诉讼，被告刘宝林、姚亚平经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙置业公司诉称：2012年3月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买盐城宝龙城市广场公寓第16层1-1614室、第19层2-1902室商品房，房款总价540000元。后被告支付购房首付款270000元，余款270000元由两被告办理按揭贷款，原告提供保证担保。2012年6月20日，中国银行盐城城东支行向两被告发放贷款并到账。后两被告未能按期偿还贷款本息，中国银行盐城城东支行于2015年3月4日向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼，要求原告承担连带保证责任。2015年8月10日，盐城市亭湖区人民法院判决原告对于两被告所欠贷款本息223141.55元、律师费9790元等承担连带清偿责任。2015年9月22日，原告依法代偿上述费用，原告多次向两被告追偿未果。现请求法院判令：1、解除原告与被告刘宝林于2012年3月12日签订的合同编号为2612474020120312的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还位于盐城宝龙城市广场公寓第16层1-1614室、第19层2-1902室房屋；3、被告向原告支付代偿贷款本息223141.55元、律师费9790元，合计232931.55元；4、被告向原告支付违约金54000元。被告刘宝林、姚亚平未答辩。经审理查明：2012年3月12日，宝龙置业公司（出卖人）与刘宝林（买受人）签订合同编号为2612474020120312的《商品房买卖合同》一份，载明（摘要）：第三条，买受人所购商品房的基本情况。第2幢第16层1-1614号房，商品房用途是SOHO办公，建筑面积共42.98平方米，第19层2-1902号房，商品房用途是SOHO办公，建筑面积共43.02平方米；第四条，计价方式与价款，第16层1-1614号房商品房单价为6281.99元/平方米，第19层2-1902号房商品房单价为6276.15元/平方米，房款合计540000元；第六条，付款方式及期限。买受人于2012年3月12日前向出卖人支付购房款人民币贰拾柒万元（¥270000元，下称首期款），其余房款共计人民币贰拾柒万元（¥270000元，下称按揭款），由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付，详见附件八补充协议。该《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议载明：第二十条：按揭担保：1、在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回该房屋，追偿代偿款及其他损失，并按该房屋价款总金额10%追究买受人违约金：（ⅰ）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅱ）出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者向出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%。同日，刘宝林向宝龙置业公司银行账户转账27万元。同年5月28日，中国银行盐城城东支行（贷款人）与刘宝林、姚亚平（借款人）、宝龙置业公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定：1、贷款金额及期限、用途：贷款金额为27万元，贷款期限为120个月，贷款用途为购买位于盐城市宝龙城市广场1-1614、2-1902室房屋。3、贷款发放方式：贷款人受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人结算账户（开户行：起亚支行，账户名称：宝龙置业公司，账号：00×××02）。4、还款方式：按约等额本息还款法。6、担保：刘宝林、姚亚萍以本合同项下贷款所购买的位于盐城市宝龙城市广场1-1614、2-1902室房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性连带担保责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。同年6月20日，中国银行盐城城东支行向上述账户发放27万元贷款，后因刘宝林、姚亚萍未能按约按期偿还贷款，中国银行盐城城东支行向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼，该院于2015年8月10日依法作出（2015）亭商初字第0353号民事判决书，判决：一、刘宝林、姚亚平应于本判决生效之日起十日内给付中国银行盐城城东支行借款本金220616.69元，截止2015年1月28日的利息2449.43元、罚息75.43元，并支付自2015年1月29日起至实际给付之日止的利息和罚息；二、刘宝林、姚亚平应于本判决生效之日起十日内向中国银行盐城城东支行支付因本次诉讼支出的律师代理费9790元；三、宝龙置业公司对刘宝林、姚亚平履行上述债务承担连带责任，其在承担保证责任后，有权向刘宝林、姚亚平追偿。同年9月22日，宝龙置业公司向中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行银行账号转账232931.55元。宝龙置业公司分别于2016年11月10日、2017年10月7日向刘宝林、姚亚平寄送催款通知，要求其偿还贷款232391.55元，后于2018年7月诉至本院。本院认为：原告盐城宝龙置业公司与被告刘宝林、姚亚平签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。双方均应按约履行义务。根据《商品房买卖合同》约定：在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人款项，如未按期偿还，买受人视为根本性违约，出卖人有权解除合同。因刘宝林、姚亚平未按期偿还中国银行盐城城东支行购房贷款，中国银行盐城城东支行向亭湖区人民法院提起诉讼，宝龙置业公司作为担保人向中国银行盐城城东支行偿还232391.55元，后宝龙置业公司多次向刘宝林、姚亚平催要未果，宝龙置业公司有权按约解除合同。故本院对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉求，依法予以支持。根据合同约定，出现上述情况，出卖人有权解除合同的同时收回房屋，追偿代偿款并按该房屋价款总金额10%追究买受人违约金，故本院对原告要求被告返还位于盐城宝龙城市广场公寓第16层1-1614室、第19层2-1902室房屋，并支付代偿款232391.55元的诉求，依法予以支持。同时，因刘宝林、姚亚平违约，故盐城宝龙置业公司要求被告按总房款540000元的10%即54000元支付违约金的诉求，有事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告盐城宝龙置业发展有限公司与被告刘宝林、姚亚平于2012年3月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘宝林、姚亚平应于本判决生效之日起十日内向原告盐城宝龙置业发展有限公司返还位于盐城宝龙城市广场公寓第16层1-1614室、第19层2-1902室房屋；三、被告刘宝林、姚亚平应于本判决生效之日起十日内向原告盐城宝龙置业发展有限公司支付代偿款232391.55元及违约金54000元，合计286391.55元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9917元，依法减半收取4959元，由被告刘宝林、姚亚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵海峰二〇一八年九月十三日法官助理 胥 谨书 记 员 赵明慧附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。