安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1503民初3466号原告：姜焕焕，女，1990年2月16日生，汉族，住六安市裕安区。委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。被告：六安丰泰置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区丰泰?卡地亚湾小区销售部，统一社会信用代码9134150067428686L。法定代表人：范旭明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世宇，安徽徽商律师事务所律师。原告姜焕焕与被告六安丰泰置业有限公司（以下简称丰泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜焕焕的委托诉讼代理人李忠诚、被告丰泰公司的委托诉讼代理人李世宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理不动产权属证书违约金至不动产权属证书办理完毕止（按照每日78.925元从2017年10月17日起计算），暂计算至2018年4月30日计15469.3元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月11日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的房屋，房屋价款394627元。交房期限为2017年6月30日。合同第20条约定：房屋交付之日起90日内，原告应当取得所购商品房的房屋所有权证书，逾期被告每日按全部房价款的万分之二支付违约金。签约后，原告按时足额支付了全部房价款，并于2017年7月18日交纳了物业管理费、电梯费、二次水加压费、装修垃圾清理费等，履行了交房手续。但因被告的原因，导致原告至今无法取得房屋产权证书。被告违反合同约定延期办理房屋产权证书应承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告丰泰公司辩称，1、从违约是否造成损失来看，答辩人未能按期办理房产证，并不影响被答辩人对房屋的居住使用，故不存在产生实际损失问题。2、从合同履行来看，答辩人已按合同约定交付房屋给被答辩人居住使用，房屋买卖的合同目的已经实现。3、从合同的制作来看，商品房买卖（预售）合同是住建部门和工商部门制作，属于格式合同，格式合同中关于房屋交付之日起90日内办理房屋所有权证书以及逾期支付违约金等约定，并非答辩人的真实意思表示，明显不公。4、从逾期办证的原因看，一是答辩人无端被他人举报，导致相关部门暂停查验达一年之久，直到纪委调查无果后才恢复办理；二是办证需规划、消防、环保等多个部门综合验收，手续繁琐，时间漫长；三是办证部门事多人少，需要等候，综上，格式合同约定交房之日起90日内办证既不现实，也不可能，房地产企业普遍做不到。5、从违约金的数额来看，被答辩人要求赔偿逾期办证违约金的数额相当于房屋价款的5%，明显过高，如果按此支付高额违约金，企业将严重亏损，故请求人民法院予以调整减免。6、从本案实际情况看，涉案逾期办证的三期项目，共8栋楼1017户，如果按合同约定支付逾期办证违约金，答辩人将赔偿几千万元，势必导致企业破产，从而影响整个卡地亚湾小区整体业主的利益。7、从合同预期利益看，办证只是房屋买卖合同的附随义务，逾期办证并不影响被答辩人的居住生活，故本案不存在被答辩人可得利益损失问题。8、从取得房产证的后果来看，被答辩人的付款方式为银行按揭贷款，其贷款由答辩人向银行提供阶段性担保，直到被答辩人取得房产证并办理抵押为止，也就是说，即使答辩人按期办证，该房产证也要抵押给银行，逾期办证的后果是答辩人保证账户资金不能使用，受损失的是答辩人，而非被答辩人。综上，妥善处理逾期办证违约金纠纷，应当以违约造成的实际损失为基准，本案原告诉请违约金过高，请求结合本案实际情况，根据公平原则，予以减免裁决。经审理查明：2016年7月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的坐落于六安市。房屋建筑面积共95.38平方米，总价款为394627元。合同第七条第（二）款约定，买受人应于2016年7月11日前支付首期房价款80000元，余款采用贷款方式付款；第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。被告于2017年7月17日交付了房屋给原告使用，原告已付清该商品房的购房款并已缴交契税。但因被告的原因，被告未能在《商品房买卖合同（预售）》约定的该商品房交付之日起90日内即最迟在2017年10月17日前协助原告办理好该商品房所有权转移登记。原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、物业管理费收据、政府网页回贴截图，以及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：被告逾期未能为原告办理房屋所有权转移登记是否违约，如违约应如何承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同（预售）》虽是住建部门和工商部门统一制定的格式合同，但合同条款的具体内容约定是由被告提供，原告已按约定交付了购房款，被告应按约定期间办理房屋所有权登记，向原告交付房屋所有权证书。被告未能按约定期间办理房屋所有权登记，导致原告不能取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。庭审中，被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量。根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点六五向原告支付违约金为宜。因此违约金应自2017年10月17日起以原告已付房屋价款总额394627元为计算基数，以日万分之零点六五为计算标准计算至不动产权属证书办理完毕止。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告六安丰泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姜焕焕逾期办证违约金（自2017年10月17日起以原告已付房屋价款总额394627元为计算基数，以日万分之零点六五为计算标准计算至不动产权属证书办理完毕止）；二、驳回原告姜焕焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由原告负担47.50元，被告负担47.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 方 铁二〇一八年九月二十九日书记员 管颖颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。