江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7151号上诉人（原审原告）：邱全英，女，1958年12月21日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（原审原告）：孙旭，男，1985年4月5日生，汉族，住南京市栖霞区。以上两上诉人委托诉讼代理人：时应路，江苏李安祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京溧水经济开发区沙河村村民委员会,住所地南京市溧水区永阳街道沙河村河东自然村。法定代表人：李健，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。上诉人邱全英、孙旭因与被上诉人南京溧水经济开发区沙河村村民委员会（以下简称沙河村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱全英、孙旭上诉请求：一、请求撤销(2018)苏0117民初2682号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、孙招龙与被上诉人签订的《协议》没有违反法律和行政法规的规定。孙招龙是村民，转让的房屋是村委会所有的房屋，根据我国《土地管理法》和《物权法》的规定，集体经济组织成员之间或者与集体之间转让集体土地上房屋是合法有效的，且孙招龙购买房屋用来居住，没有改变土地性质，也是作为集体经济组织成员所应享有的合法权利，一审法院认为转让集体土地上的房屋需要经过审批才应当有效没有事实和法律依据。二、孙招龙与被上诉人签订《协议》在前，孙招龙申请宅基地在后，孙招龙签订《协议》的行为没有违反法律的禁止性规定。孙招龙与被上诉人签订《协议》的时间是2010年10月10日，此时孙招龙作为的一员，没有任何宅基地，为了解决住房困难，因此才购买被上诉人所有的已经闲置下来的涉案房屋，该房屋属于集体所有的现有住房，不属于宅基地，孙招龙有权购买。孙招龙之所以在2011年3月另行再申请宅基地是因为孙招龙购买涉案房屋后被上诉人没有解决附近矛盾，涉案房屋附近居民阻止孙招龙对涉案房屋进行维修，进而导致孙招龙无法入住涉案房屋，且孙招龙作为的一员，依法享有申请宅基地的权利，购买的涉案房屋也不属于宅基地，购买涉案房屋并不影响孙招龙另行申请宅基地。三、不能用在后的申请宅基地的事实来推翻在先的《协议》，一审法院认定《协议》无效没有事实和法律依据。一审法院认为《协议》无效，根据《合同法》第五十六条的规定合同无效应当自始无效。《协议》签订在2010年10月10日，此时孙招龙是的村民，名下没有任何宅基地，也没有集体土地上的房屋，属于住房严重困难的群体，有权利申请宅基地并购买或者使用集体土地上的房屋。此时孙招龙购买集体的涉案房屋符合《土地管理法》、《物权法》和相关法律的规定，没有违反任何禁止性规定。孙招龙申请宅基地的事实在2011年3月，用孙招龙2011年3月申请宅基地的事实来确认孙招龙2010年10月10日签订的《协议》无效显然没有事实和法律依据。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，导致判决明显错误，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。委会辩称：一、双方2010年10月4日签的协议已经解除，双方不再履行，上诉人的诉求没有依据。2010年12月10日双方签订协议以后，被上诉人在向上诉人交付房屋时，因其他村民的反对，而没有实际交付房屋。为了解决上诉人的实际住房问题，双方改变了方式，由被上诉人另行安排选址新建住宅，上诉人所缴纳的25000元，也就是双方4月10日新约定25000元冲抵宅基地款，并且上诉人也拿到了宅基地。现在上诉人在事后七年，主张之前的房屋归其所有没有依据。二、一审判决完全正确。三、上诉人的请求已经过了诉讼时效。双方2010年10月10日签订了协议书，被上诉人这么多年没有向上诉人交付房屋，上诉人一直没有向被上诉人提出过要拿回房屋。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。邱全英、孙旭向一审法院起诉请求：一、确认孙招龙与委会签订的房屋买卖协议合法有效，判决五间房屋的所有权归邱全英、孙旭所有；二、判令委会协助邱全英、孙旭办理涉案房屋集体土地变更手续和产权变更手续。一审法院认定事实：2010年10月10日，孙招龙（乙方）与沙何村委会（甲方）签订协议。为解决老百姓建房实际困难，经村委会研究，同意将坐落在官桥头队的原沙河学校八间破旧教室出售，双方协商达成如下协议：乙方购买的房屋由西向东五间（另外三间由高山头村民吴菊香购得）；房屋占用面积是集体性质，但乙方可按农村建房规定使用；房屋价格为25000元；双方约定于2010年10月10日正式交付该房屋，房款于2010年10月10日前一次性付清；甲方负责协调通电、通水、通路，包括附近所有矛盾，但所有费用由乙方承担。2010年10月10日，孙招龙向委会支付房款25000元。2011年3月8日，孙招龙经批准在山里中心村获得宅基地80平方米，建造了两层楼房。一审法院认为：案涉房屋原为学校用房，集体土地性质。委会与孙招龙签订协议的目的是为了解决村民的住房困难，但是仍应符合法律的规定，即农村村民建造住宅、申请宅基地应经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，未经相关部门审核、批准不能改变用地性质，双方虽就案涉房屋签订了买卖协议，但协议签订之前和之后，双方均未办理相应的审核、批准手续，且孙招龙已另行在其他地点申请办理了宅基地的使用手续并建造了房屋，因此，双方所签协议违背了法律的禁止性规定，属无效协议，针对邱全英、孙旭的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回邱全英、孙旭的诉讼请求。一审案件受理费425元，减半收取212.5元，由邱全英、孙旭负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，被上诉人委会提交其留存的2011年2月19日《江苏省农村合作经济组织结算凭证》的记账联（载明收到孙招龙房基款25000元），主张孙招龙交纳的涉案房屋的房款25000元已经冲抵了其申请宅基地的款项50000元中的一半，孙招龙申请宅基地仅支付25000元。上诉人邱全英、孙旭对该证据的真实性不予认可，主张孙招龙为申请宅基地交纳了50000元基础设施费，并提交了孙招龙与被上诉人签订的《中心村建房协议书》（载明孙招龙必须支付基础设施费五万元）证实，但交款的相关单据无法提供。另外，本案双方均确认2010年10月份被上诉人仅向上诉人交付了涉案房屋的钥匙，房屋并未实际交付。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人邱全英、孙旭的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、上诉人与被上诉人签订的购房协议效力如何；三、上诉人邱全英、孙旭是否有权请求确认涉案房屋归其所有并由被上诉人委会协助其办理涉案房屋集体土地变更手续和产权变更手续。关于争议焦点一，根据相关司法解释规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但本案上诉人的请求具有物权属性，不应受诉讼时效限制，故上诉人主张被上诉人提起本案诉讼超过诉讼时效没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二，本案双方买卖的对象系建设在集体土地上的旧教室，因其文教功能丧失，应视为集体所有的普通房屋。虽然目前法律对集体经济组织成员购买集体所有的房屋并未有明确禁止性规定，但房屋买卖仍应遵循一般房产交易的相关法律规定。本案中，双方均未能举证涉案房屋符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划、并依法办理了相应的审批手续，故孙招龙与被上诉人签订的房屋买卖协议应属无效。关于争议焦点三，因孙招龙与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，故上诉人据此请求确认涉案房屋归其所有并由被上诉人委会协助其办理涉案房屋集体土地变更手续和产权变更手续，依据不足，本院均不予支持。综上所述，涉案房屋买卖协议无效，上诉人在本案中的其他请求本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费212.5元，二审案件受理费425元，均由上诉人邱全英、孙旭负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一八年九月二十六日书记员 王 慧