江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6052号上诉人（原审原告）：王申霞，女，1986年4月6日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：周勇，男，1980年7月16日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王申霞（系周勇之妻），自然情况同前。被上诉人（原审被告）：南京百捷置业有限公司，住所地南京市玄武区仙鹤门鹤鸣路68号。法定代表人：马伟强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人王申霞、周勇因与被上诉人南京百捷置业有限公司（以下简称百捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王申霞、周勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人立即为上诉人办理涉案房屋的所有权转移登记手续，被上诉人依法承担迟延办理涉案房屋的所有权转移登记手续的违约责任；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3.被上诉人退还上诉人0.21平方米面积差房款，房屋成交单价为20470.8元/平方米，退还房价款4298.868元及相关利息。主要事实与理由：一、一审判决对涉案房屋的南北阳台面积是否属于被上诉人赠送的事实未予认定不当。1.一审判决归纳双方的争议事实为上诉人主张被上诉人承诺赠送案涉房屋的阳台是否成立。因此，一审判决应当就此争议事实进行审查后作出认定。一审判决对此拒绝作出认定，显然不当。实际阳台在预售时不在合同约定的标的范围类，阳台面积为0，未计价，是否等同于赠送？2.上诉人提供的证据足以证明上诉人主张被上诉人承诺赠送案涉房屋阳台的事实客观存在。3.涉案房屋为成套销售，书面合同约定的房屋销售平面图为被上诉人的计价面积，南北阳台没有计入预售计价范围，被上诉人将南北阳台不计价作为优惠促销手段与上诉人签订的《南京市商品房预售合同》，涉案房屋的南北阳台实际纳入了销售范围。上诉人认可测绘部门按照测绘规划对涉案房屋所作出的测绘结果，但不能否定被上诉人在预售时阳台不计价这一事实，上诉人有权获得南北阳台的所有权。因此，一审判决未对阳台不计价这一事实是否成立作出裁决，显然属于认定事实不清，一审判决依据显然不足。二、被上诉人应当按约为上诉人办理房屋所有权转移登记手续。1.被上诉人预售时南北阳台面积不计价的事实成立，则，在上诉人按照约定支付完毕涉案房屋全额价款的情况下，被上诉人应当将涉案房屋转移给上诉人，并给予上诉人有效的办理产权登记证的资料。2.本案确实存在合同备案登记面积与实际测绘面积有出入，但是，这部分出入面积均是计入南北阳台面积后形成的。被上诉人在预售涉案房屋时阳台面积未在合同签订的标的范围内，这一事实是涉案房屋买卖合同不可分割的组成部分。3.房屋为整套出售，被上诉人在预售涉案房屋的面积范围时，未将阳台面积纳入，故阳台面积未在约定单价的计价范围，阳台面积不计价。被上诉人在预售备案《房屋分户（室）面积对照表》上显示该房屋建筑面积182.56，其中建筑面积由套内面积156.29，阳台面积为0，分摊面积为26.27这三个部分组成，预售备案与合同约定相符。实际测绘建筑面积为193.45平方米，同样由三部分组成：套内面积165.68（阳台面积11.10）、分摊面积27.77，被上诉人应当剔除阳台面积11.10后，按照合同约定与上诉人进行面积差价结算。被上诉人要求将预售时不计价的阳台面积计入面积差价计算范围，显然无事实依据。4.被上诉人在测绘部门作出的测绘结果的基础上，结合南北阳台赠送的事实，为上诉人提供符合管理部门要求的转移登记材料。综上，上诉人认为，被上诉人南北阳台预售时不计价的事实成立，双方的意思表示真实有效。上诉人已经按约足额支付涉案房屋，被上诉人有按约办理涉案房屋所有权转移登记的义务。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。百捷公司辩称：1.一审中上诉人提出的诉讼请求是要求一审法院按照预售合同约定的面积判令被上诉人为其办理房屋权属登记手续。被上诉人认为根据预售合同中关于面积退补差的约定，房屋在建成并经过竣工验收之后，由房产测绘部门重新进行面积实测；且该实测结果将是登载在房产证上的最终数据。因此，上诉人要求按照预售合同中预测面积办理权属登记没有事实和法律依据；且在实际中也无法操作。2.上诉人在上诉状中反复强调案涉房屋的阳台存在赠送的情形，虽然这也是一审中双方就事实部分的主要争议，但被上诉人认为这与上诉人的诉讼请求没有必然关联性。如果涉及到面积是否赠送，是房屋买卖合同项下就交易价款双方发生的争议以及涉及销售员的说辞或者销售广告承诺的问题，应当另案处理，不应在本案中予以审理。3.被上诉人已向上诉人移交了办理房产登记的所有资料，且南京当地开发商配合业主办理权证的义务就是提交办证资料，拿到办证资料后业主自行前往房产局缴税、办证。因此，被上诉人配合办证义务已经履行完毕，且在一审判决书中也有记载，上诉人领取了包括不动产登记的相关资料以及测绘的相关资料。所以，被上诉人就办证这一事项已经没有可以给上诉人进行配合的事项了。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原决。王申霞、周勇向一审法院起诉请求：1.要求百捷公司立即为王申霞、周勇办理南京市仙鹤门云邸A-12幢1单元101房屋的所有权转移登记手续；2.百捷公司依法承担迟延办理上述房屋的所有权转移登记手续的违约责任（从2017年2月12日起，以房屋总价3737150元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算）。一审法院认定事实：2015年8月，王申霞、周勇（乙方）与百捷公司(甲方)签订《南京市商品房预售合同》，主要内容为：甲方将玄武区仙鹤门云邸A-12幢1单元101室（以下简称101室）预售给乙方，建筑面积为182.56平方米（套内建筑面积156.29平方米，共有共用分摊建筑面积26.27平方米），单价为20470.8元/平方米，总价为3737150元；甲方应于2016年12月31日前向乙方交付该商品房；面积误差比绝对值超出3%的,乙方有权选择单方解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在办理房屋接受手续前，以书面形式向甲方提出，否则视为乙方放弃该权利，同意继续履行合同；该商品房交付后90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记；因一方过错，导致上列手续迟延办理，经对方催告后仍未办理的，过错方应向对方承担违约责任，按迟延一天5元计算支付违约金。该合同附件2关于套型及分层平面位置图中，未标明101室有阳台。该合同的补充协议中约定实测面积与合同约定面积的误差，导致乙方以产权登记面积为计价基础所应承担的费用增加的，乙方均应按该商品房实际交付时产权登记面积及政府相关标准足额支付；合同约定建筑面积系按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规则、规范、文件调整导致实测建筑面积小于合同约定建筑面积且误差比超过3%的，乙方无权退房，但甲方按每平方米建筑面积单价，将不足面积房款据实无息退还乙方；乙方应于甲方通知的面积补差处理期限内完成补齐差价，否则乙方应当承担本合同迟延支付合同价款的违约责任；乙方在签订本合同时已知晓并认可底层院落由购买该层相应房屋的业主享有其使用权等。此后，王申霞、周勇依约支付房款，百捷公司于2016年11月11日向王申霞、周勇交付房屋。2017年2月8日，经测绘单位测绘，101室的建筑面积为193.45平方米，其中套内面积（阳台面积）165.68平方米（11.10平方米），分摊面积27.77平方米。2017年3、4月期间，百捷公司两次发函通知王申霞、周勇限期交纳补差面积房款。同年4月，王申霞、周勇回复认为阳台属于百捷公司赠送，不应交纳面积补差款。此后，该小区业主江某曾向有关部门反映百捷公司赠送阳台不应计价等情况。审理期间，王申霞、周勇于2017年7月17日从百捷公司处领取了办理不动产转移登记的相关材料，其中包括测绘单位提供的房产分层分户平面图，该平面图记载101室的建筑面积为193.45平方米（包括两个阳台）。经法院询问，王申霞、周勇明确表示不解除合同，同时表示认可测绘面积，但认为阳台面积属于百捷公司赠送，坚持要求百捷公司按合同中约定的房屋销售面积（不含阳台）申办房屋所有权登记。双方争议事实为：王申霞、周勇主张百捷公司承诺赠送案涉房屋的阳台是否成立。王申霞、周勇为证明其主张，提供证据有：1．证人魏某出庭作证。证人魏某陈述其原为江苏合富辉煌房地产顾问有限公司职员，2014年4月离开该公司。该公司为案涉楼盘的销售代理公司，其在销售该楼盘11幢、12幢房屋时，向购房人说明一楼房屋的阳台不在平面图内，阳台面积是赠送的等。证人魏某同时陈述记不得是公司哪一个人告知其在销售该楼盘的一楼房屋时，向客户承诺阳台面积是赠送的，也记不得公司有书面说明。2.证人许某、傅某、江某、吴某、施某出庭作证。上述证人分别为该楼盘12幢102室、103室、104室、11幢101室、3幢105室的购房人，均陈述在购买一楼时销售人员表示阳台和院子是赠送的，销售人员没有提供有关赠送阳台面积的书面说明。其中证人许某陈述其于2015年3月签订合同，当时销售人员是陈溢璇；证人傅某陈述其于2015年12月签订合同，当时销售人员姓胡；证人江某陈述其于2015年6月签订合同，当时销售人员是陈溢璇；证人吴某陈述其于2015年2月签订合同，当时销售人员是魏某；证人施某陈述其于2015年12月签订合同，当时销售人员是于涛。3.证人汪某、潘某、骆某、董某的书面证词，上述证人分别为该楼盘11幢102室、104室、105室、12幢106室的购房人，均陈述百捷公司在销售房屋时承诺阳台面积是赠送的，不算销售面积。经质证，百捷公司对上述证据均不予认可，并表示证人均未提供百捷公司承诺赠送阳台的书面证据。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方就案涉房屋签订了商品房预售合同，该合同约定案涉房屋的建筑面积为182.56平方米、套内建筑面积为156.29平方米，在该合同附件2关于套型及分层平面位置图中，未标明案涉房屋有阳台。但百捷公司交付案涉房屋中包括了南北各一处阳台，经测绘单位测绘，案涉房屋的建筑面积为193.45平方米、套内建筑面积（阳台面积）为165.68平方米（11.10平方米），实际交付房屋建筑面积已超过合同约定的面积，面积误差比绝对值超出3%，经法院释明后，王申霞、周勇表示继续履行合同。王申霞、周勇认为案涉房屋增加的阳台面积系百捷公司承诺赠送，该事实是否成立，都不影响案涉房屋客观存在的面积与合同约定面积不符的事实，故王申霞、周勇主张百捷公司按合同约定面积办理案涉房屋的权属转移登记手续，不符合客观事实，于法无据，法院不予支持。王申霞、周勇主张百捷公司承担迟延办理权属转移登记的违约责任，因前一诉请未得到法院支持，王申霞、周勇的此项诉请缺乏必要的基础，故法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条的规定，一审法院作出判决：驳回王申霞、周勇的诉讼请求。二审中，王申霞、周勇提交市长信箱回复一份、百捷公司预售房屋分户面积对照表及南京市商品房住房申报价格表一份，本院组织了证据交换和质证。二审中，王申霞、周勇陈述，其认为被上诉人没有尽到配合办理案涉房屋所有权转移登记的义务是指缺少全款发票。对此，百捷公司陈述，上诉人所说的没有给的发票是因为补差的钱上诉人没有交，所以无法开具发票。经审理查明，本案一审法庭辩论终结前，王申霞、周勇当庭陈述“明确只按销售合同面积申办产权证，其他不要产权”。另查明，百捷公司因案涉房屋价款纠纷另案起诉王申霞、周勇，该案现在一审审理期间。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，因案涉房屋商品房预售合同约定的建筑面积与测绘单位测绘建筑面积存在差值，王申霞、周勇与百捷公司就合同的履行发生争议，本案中王申霞、周勇经法院释明表示继续履行合同。百捷公司因案涉房屋价款纠纷另案起诉王申霞、周勇，该案现在一审审理期间。对于王申霞、周勇主张百捷公司按合同约定面积办理案涉房屋的权属转移登记手续，因该合同约定面积与实际测绘面积不符，故王申霞、周勇的诉讼请求不能成立，本院亦不予支持。王申霞、周勇与百捷公司关于涉案房屋应支付价款的争议，应在另案诉讼中处理。综上所述，上诉人王申霞、周勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王申霞、周勇负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月二十六日书记员  汪海燕