江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初14107号原告：张淑娟，女，1979年7月3日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：胡兰翠，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：程结红，江苏勤辉律师事务所律师。被告：沭阳天成置业有限责任公司，住所地沭阳县沭城街道无锡路127号（原二招），统一信用代码证：9132132266270578XL。法定代表人：赖友夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。原告张淑娟诉被告沭阳天成置业有限责任公司（下简称“天成公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡兰翠，被告天成公司委托诉讼代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑娟向本院提出诉讼请求：请求判令被告天成公司向原告张淑娟支付延期办证违约金（以670078为基数，从2016年9月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年5月24日）。事实和理由：2014年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沭城一品小区8幢2单元2001室房屋，价款为670078元，交付时间为2016年6月2日。房屋交付后，被告至今未能配合原告办理产权登记证书，按照法律规定，应以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至取得竣工验收备案表之日止。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告天成公司辩称：涉案楼房已于2018年5月24日取得竣工验收备案表，通过综合验收，双方办理房屋交接手续。现原告为取得房屋权属登记证书，被告同意按照合同第十五条的约定，买受人退房，被告承担已付购房款百分之一的违约金。本案经审理查明事实如下：2014年5月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张淑娟购买被告开发的沭成一品小区8-2-2001室房屋，价款为670078元。《商品房买卖合同》约定被告于2016年1月1日前将经验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款。因原、被告就房屋交付及违约金问题产生分歧，原告于2017年1月29日诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金，该案经本院审理后查明，2016年5月27日，涉案房屋经设计、建设、监理、施工四方验收合格。被告于2016年5月26日通过顺丰快递向原告“沭阳县锦辉家园4号楼204室”地址邮寄送达入住通知书，通知原告于2016年6月1日办理房屋交接手续，快递单显示为本人签收。2018年5月31日，被告天成公司再次向原告邮寄交房通知书，通知原告于6月10日办理房屋交接手续。遂作出（2017）苏1322民初19557号民事判决书，内容为：“一、被告沭阳天成置业有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告张淑娟延期交房违约金10258.71元（以670078元为基数，从2016年1月2日起按日万分之一计算至2016年6月1日）；二、驳回原告张淑娟的其他诉讼请求。”2018年3月2日，原、被告办理了房屋交接手续。现原、被告因产权登记事宜产生分歧，原告诉至本院要求处理。上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、民事判决书、物业费收据等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：天成公司应否向原告张淑娟承担逾期办证的违约责任、应如何承担违约责任。本院认为，本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，应认定合同有效。双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案买卖合同的标的物为不动产，被告作为出售人，除负有按约定期限将经验收合格的商品房交付原告使用的义务外，还应协助原告办理不动产产权登记手续。《商品房买卖合同》关于逾期办证处理方式约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，该约定实质是赋予守约方合同解除权，是一种形成权，守约方即可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，而在守约方要求继续履行合同情形时，并非免除违约方的违约责任，而是未明确约定违约金，根据相关法律规定，应按原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。关于合同第十五条约定的“交付使用”如何理解问题，本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案天成公司于2016年5月26日向原告邮寄书面交房通知书，通知原告于2016年6月1日办理房屋交接手续，后原告无正当理由拒绝接收房屋，视为交付使用，天成公司应自交付使用后90日内将办理房产权属登记证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则即为违约，应承担违约责任。综上，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告沭阳天成置业有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告张淑娟延期交房违约金50928.72元（以670078元为基数，从2016年9月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年5月24日）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告沭阳天成置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1050元。审判员  于在会二〇一八年九月十日书记员  孙千千书记员  张小青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。