湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初6129号原告：朱其恺，男，1989年3月5日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。被告:温卓宇，男，1981年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭剑峰，湖南睿邦律师事务所律师。被告:潘旭斌，男，1984年2月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谭剑峰，湖南睿邦律师事务所律师。第三人:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。原告朱其恺（以下简称原告）诉被告温卓宇、被告潘旭斌、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谭柳，被告温卓宇、潘旭斌及其共同委托诉讼代理人谭剑峰均到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求判令两被告立即双倍返还定金40000元;2、请求判令两被告立即向原告返还房屋押金20000元;3、请求判令两被告立即向原告以60000元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，暂计至2018年7月18日，共1181.75元，并计算至实际清偿之日;4、请求判令两被告立即支付原告为实现追索债权而支付的律师费8000元(以上合计:69181.75元);5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年10月23日，原告与被告温卓宇接受第三人的居间服务签订了《房屋买卖合同》，被告自愿将坐落于人民中路238号612房出售给原告。本合同及合同附件签署后，原告依合同约定向被告温卓宇支付定金20000元，被告温卓宇给原告出具了《定金收条》。2017年10月27日，原告再次向被告温卓宇支付20000元房屋押金。但在合同履行过程中，原告发现被告温卓宇不是涉案房屋的合法所有权人，既无法与原告签订《房屋买卖合同》，也无权收取原告的款项，更没有取得涉案房屋产权人的合法授权，无法履行《房屋买卖合同》。在原告多次要求被告出具相关授权手续及证明时，涉案房屋已被另行出售。原告多次向被告温卓宇要求其返还上述费用无果。在另案庭审笔录中，被告温卓宇自称是有被告潘旭斌的口头授权，所收取的款项已经支付给被告潘旭斌，被告潘旭斌亦承认该事实。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告温卓宇、潘旭斌共同辩称：1、涉案合同明确了房屋的出售方是宁小银，被告潘旭斌系宁小银的代理人，故被告温卓宇并未违反诚实信用原则。2、被告潘旭斌实际已购买涉案房屋，且已实际支付了相关款项，双方为房屋过户已办理相关公证手续，故被告潘旭斌对涉案房屋具有处置权。3、原告与被告温卓宇在第三人处签订的房屋买卖合同系在得到被告潘旭斌授权的情况下签订的，在该房屋买卖合同签订过程中，被告温卓宇并未隐瞒过自己的身份，也向原告和第三人出示了房屋产权证和房屋公证书，并向原告出具了定金收条，故原告在签订房屋买卖合同前已了解房屋状况和被告温卓宇的身份，双方之间签订的房屋买卖合同系有效的。4、涉案合同的定金系40000元，并非向原告所说是定金20000元、押金20000元；银行按揭手续两被告已按合同约定配合原告办理，但办理过户当天原告到现场后突然反悔，不同意按约定办理过户手续，事后两被告也向原告发了律师函，给予原告一个月要求其履行，但仍未果，后两被告才将房屋出售给了他人。第三人未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2016年4月5日，被告潘旭斌与宁小银就长沙市人民中路238号上城星座612房（产权证号：00××83）签订《房地产买卖（居间）合同》，宁小银以620000元的价格将该房屋售予被告潘旭斌。之后，被告潘旭斌向宁小银转账支付了全部购房款，宁小银亦出具《收据》予以确认，但双方未办理过户手续。2017年4月6日，湖南省长沙市长沙公证处出具（2017）湘长市证民第4878号《公证书》，兹证明宁小银于2017年4月5日在《委托书》上签名一事。该《委托书》载明：委托人宁小银个人名下登记有房产一处，房产坐落于湖南省长沙市，建筑面积80.66平方米，房屋所有权证：长房权证雨花字第××号，国有土地使用证：长国用（2008）第047565号。因我工作繁忙，现全权委托潘旭斌为合法代理人，前往不动产管理部门办理上述房产的出售事宜，签订买卖合同、办理产权交易过户的相关手续及产权交易过户的交件、退件、签字、签约、立契、交税、退税等涉税事项、收取房款[若购房人向银行（公积金中心）申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款的，我同意：有关部门仅需把贷款资金或货币补贴划至受托人指定的账户，即视同我已收妥全部房款，并签署贷款的文书及面签，阶段性保证签字、担保函签字、信誉记录查询授权签字，到银行修改收款账户，代委托人到银行开储蓄账户、开通大额转账，修改交易密码、转账及现金业务]，领取国土证及办理国土证过户，办理维修基金过户，物业交割，修改产权交易密码、产权内档错误的更改，查阅、调取、打印内档资料，打印住房登记信息等一切相关手续。受托人在委托权限范围内所签署的一切法律文件，我均予以承认。委托期限：直至上述事项全部办妥为止。受托人无转委托权。2017年10月23日，原告（乙方）与宁小银（甲方）、长沙市芙蓉区枚信房屋信息咨询服务部（丙方、居间方）、第三人（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于人民中路238号612房的房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：00××83，建筑面积约为80.66平方米，房屋详细情况以房屋权证为准。双方确认该房屋总售价为人民币768000元，付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+（购房款、政府货币补贴款项）+交房尾款。付款方式：乙方于2017年10月23日支付甲方购房定金40000元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据；乙方在产权过户进窗后缴税前、手续办理之时支付甲方购房首付款180000元，甲乙双方最迟应于2017年11月30日之前办理上述手续。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款540000元，交房时乙方支付甲方尾款8000元。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。该合同的当事人部分机打备注被告潘旭斌、被告温卓宇为宁小银的代理人，并由原告与被告温卓宇在该合同上签名确认。原告与被告温卓宇还同时签订了《签约前提示（告知书）》、《房屋状况说明书》、《购房资质承诺书》、《自行交割资金协议书》等文件。同日，原告向被告温卓宇支付了定金20000元，被告温卓宇向原告出具《定金收条》，载明：今收到朱其恺（身份证号：）购买本人宁小银（潘旭斌代）（身份证号：、432502198402074810）位于人民中路238号612房购房定金20000元，产权证号：00××83。上述合同签订后第三天，被告潘旭斌前往第三人处在涉案《房屋买卖合同》上补充签名确认，第三人亦将有被告潘旭斌补充签名的合同交付给原告。2017年10月27日，原告再次向被告温卓宇支付了20000元。被告温卓宇将原告所支付的40000元已全部转给被告潘旭斌。2017年11月24日，原告与被告温卓宇、潘旭斌在经办人员石宏的陪同下前往长沙市不动产交易中心办理涉案房屋的产权登记过户手续，在办理进窗过户手续时，双方发生矛盾，后两被告从办理窗口将相关资料取走，并离开了长沙市不动产交易中心。2017年12月3日，两被告委托律师谭剑峰向原告发送《律师函》，催促原告办理产权过户进窗手续。原告认为两被告无权签订涉案合同，更无权出售涉案房屋，故要求退还定金。双方为此未达成一致。2018年1月3日，两被告委托律师谭剑峰向原告出具《律师函》，通知原告解除了双方签订的《房屋买卖合同》，并称定金不予退还。2018年3月19日，原告向本院起诉，要求被告温卓宇双倍返还定金40000元并退还押金20000元，同时承担利息损失。后原告于2018年6月14日撤回了起诉。2018年7月18日，原告提起本诉。在本案审理过程中，原告称被告温卓宇在签订合同时自称系涉案房屋的合法所有权人，有权处置涉案房屋；另在整个交易过程中其没有见过被告潘旭斌，也不知道被告潘旭斌是谁。涉案房屋买卖合同的经办人石宏到庭作证，并称：涉案房屋系被告温卓宇出面挂牌销售的，并提供了产权证及公证书、委托书原件，原告在合同签订当天也核实了相关信息。在办理过户登记当天，被告潘旭斌将宁小银身份证、户口本、婚姻证明复印件、其与宁小银的《房地产买卖合同》、产权证及公证书、委托书原件提供给了原告，但在即将进窗过户前，因原告仍心存疑虑，故要求两被告提供宁小银的其他身份信息资料，两被告听后情绪比较激动，并称还给予原告三分钟考虑时间，如不办理过户定金不予退还，原告也没有作出任何让步。随即，两被告从办理窗口将相关资料取走，并离开了长沙市不动产交易中心。另原告与被告潘旭斌见过两次面，一次是被告潘旭斌补签合同时原告在场，第二次是办理涉案房屋产权过户手续时；被告潘旭斌总共补签了两份合同，一份已经交给原告。被告温卓宇称，因过户当天被告潘旭斌需赶飞机前往外地出差，故时间紧迫，且鉴于原告当时的无理要求，故才直接离开了长沙市不动产交易中心，但在车上即与石宏电话联系让其告知原告，还给予原告1个月的时间考虑。石宏对此予以确认。另原告主张其为本次诉讼支付律师费8000元，并提交了民事委托代理合同及律师费票据。另查明，涉案房屋现已由被告潘旭斌出售与他人，并办理了产权过户登记手续。本案经调解，双方未达成一致协议。以上事实，有《房屋买卖合同》、《定金收条》、招商银行转账截图、《签约前提示（告知书）》、《房屋状况说明书》、《购房资质承诺书》、《自行交割资金协议书》、《买受双方通讯信息确认表》、（2017）湘长市证民字第4878号《公证书》、（2018）湘0111民初1811号开庭笔录、《房地产买卖（居间）合同》、收据、转账记录、录音资料、两份律师函、微信截图、民事委托代理合同及律师费发票、石宏的证人证言及双方当事人的陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。宁小银于2017年4月5日已委托被告潘旭斌办理涉案房产的出售事宜，包括签订买卖合同及办理产权交易的过户手续等，但明确被告潘旭斌无转委托权。该事实已经（2017）湘长市证民字第4878号《公证书》予以公证，本院予以确认。涉案《房屋买卖合同》已明确载明了房屋出售人为宁小银，原告在签订合同前也核实了房屋所有权证、公证书原件等书证，但原告在被告温卓宇未提供有效授权文件的情况下仍与其在合同上签字确认并向其支付20000元定金，应视为原告明知被告温卓宇的无权代理身份并愿意履行涉案合同，故原告与被告温卓宇于2017年10月23日所签订的《房屋买卖合同》为效力待定的合同。被告潘旭斌于合同签订后第三天即对合同进行了补充签名确认，应视为其代理宁小银对被告温卓宇在涉案合同签名进行了追认，后石宏也将有被告潘旭斌补充签字的合同交给了原告，原告亦于次日即2017年10月27日再次向被告温卓宇支付了20000元，应视为原告对继续履行涉案《房屋买卖合同》无异议，故涉案《房屋买卖合同》应认定为合法有效，双方均应按约定履行合同义务。二、涉案合同未继续履行的过错归责。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。2017年11月24日虽系因被告潘旭斌提前离开导致产权过户手续未办理成功。但原告在签订涉案合同时即已核实过相关信息，办理过户手续当天原告与被告潘旭斌、温卓宇均到场，且相关资料已准备齐全，符合过户条件，原告在此情况下仍要求被告潘旭斌提供宁小银的其他材料后才同意办理过户手续并非法定的不安抗辩权的行使条件，故被告潘旭斌因此提前离开不应认定为违约。且此后，被告潘旭斌通过石宏告知原告给予其一个月时间考虑，并于2017年12月3日委托律师向原告发函催促其配合办理产权过户手续并继续履行合同，但原告明确表示不再履行。综观上述事实，被告潘旭斌在合同履行过程中不存在主观上不履行或客观上不能履行的情况，也不存在其他违约行为或过错，原告以此行使合同不安抗辩权，无事实依据。涉案《定金收条》上所载明的定金数额虽为20000元，但结合合同约定的定金数额及付款时间可确认，原告所支付的40000元均应认定为定金。综上，原告现主张两被告返还已支付的40000元定金并适用定金罚则赔偿20000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱其恺的诉讼请求。本案受理费1530元，因适用简易程序减半收取765元，由原告朱其恺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭靖二〇一八年九月七日法官助理钟梦琳书记员皮丽附：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。