上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57527号原告：农建毅，男，1977年10月25日生，壮族，户籍地上海市长宁区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘勤勤。原告：刘勤勤，女，1979年9月20日生，汉族，户籍地河南省漯河市，住上海市浦东新区。被告：上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市徐汇区。法定代表人：高峰，总经理。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所实习律师。原告农建毅、刘勤勤诉被告上海康桥高科创业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘勤勤(暨原告农建毅的委托诉讼代理人)、被告上海康桥高科创业发展有限公司的委托诉讼代理人施赟、夏琦绿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农建毅、刘勤勤向本院提出诉讼请求：1、被告返还两原告房屋实测建筑面积(公摊面积)比预测建筑面积(公摊面积)增加而多支付的购房款人民币(以下币种同)22,627元[(26.71-25.23)×17,540]；2、被告返还两原告因房屋实测建筑面积(套内面积)比暂测建筑面积(套内面积)减少而多支付的购房款3,333元[(103.54-103.35)×17,540]。事实与理由：2014年11月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买上海市浦东新区沈梅东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。据被告暂测，房屋建筑面积为128.77平方米，其中套内面积103.54平方米、公用分摊面积25.23平方米。房屋交付时，根据测绘部门出具的《房屋土地权属调查报告书》载明，系争房屋实测面积为130.06平方米，套内建筑面积103.35平方米、公用分摊面积为26.71平方米。签约后，原告已依约向被告支付购房款2,258,615元。交房时，被告以实测建筑面积大于暂测建筑面积为由，要求原告再支付22,627元，否则不予交房。根据《预售合同》特别告知一第五条载明，暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，即因分摊房屋共用部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。《预售合同》在特别告知部分对转让办法的相关规定已予以明示，并刊载于醒目位置，合同双方对此均知晓。《预售合同》第五条明确约定，房屋暂测建筑面积与实测面积不一致时，“除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款”。转让办法属地方规章，应属预售合同第五条约定的规章范畴。关于套内面积减少0.19平方米，应优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，不应多收取费用。虽《预售合同》第五条约定了当房屋暂测建筑面积和实测建筑面积发生误差时的处理方式，但合同对套内建筑面积和公摊建筑面积均发生误差时的处理方式未作约定。系争房屋因公摊面积增加而导致房屋建筑面积增加，客观上降低了房屋的实际使用率，故被告收取基于共有分摊面积增加导致房屋建筑面积增加的房款，不符合相关规定，也有失公平，应予返还。综上，原告起诉来院，请求依法判决。被告上海康桥高科创业发展有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。根据《预售合同》约定，在建筑面积发生差异时，根据该合同第五条及补充条款一第五条第2项，对面积差异在3%以内的作出了明确约定。补充条款一第五条第2项约定不区分套内面积和公摊面积。根据《预售合同》第五条第2项约定，按房屋建筑面积单价计算多退少补。本院经审理确认如下事实：2014年11月29日，两原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《预售合同》。该合同第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为128.77平方米，其中套内建筑面积为103.54平方米、公用分摊建筑为25.23平方米。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为17,540元，总价暂定为2,258,615元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，乙方有权单方解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该合同补充条款一第五条第2项约定，房价结算：该房屋的房价款按合同第五条的建筑面积统一结算，不分别就套内面积或公摊面积单独进行结算。同时，《预售合同》正文前有特别告知内容，其中特别告知一第五条载明，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面问题都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。[第四十四条(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。]另，《上海市房地产转让办法》系上海市人民政府发布，后经多次修正，已将上述特别告知一第五条中所附的第四十四条序号调整为第四十三条、第二十七条序号调整为第二十六条、第三十九条序号调整为第三十八条，该些条款具体内容未变。2017年1月2日，原、被告签订《交房结算单》，载明预测建筑面积128.77平方米、实测建筑面积130.06平方米，面积差异1.29平方米，已支付房款2,258,615元，需增补房款22,627元。原告已向被告支付该增补房款，被告于2017年1月20日向原告开具了发票。另，原告已取得系争房屋的不动产权证，该证载明系争房屋建筑面积为130.06平方米，其中套内面积103.35平方米、分摊面积26.71平方米。审理中，原告称，《上海市房地产转让办法》相关规定已写在合同文本中，属合同内容，系双方特殊约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对的是套内面积减少，并未针对公摊面积增大，故公摊面积增大应适用《上海市房地产转让办法》第四十三条。被告称，对于原告主张的实际公摊面积、实际套内面积无异议。合同特别告知内容并非合同条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的效力均高于《上海市房地产转让办法》，应优先适用。《预售合同》约定按实际总建筑面积统一结算，符合司法解释规定。以上事实，有《预售合同》、《交房结算单》、发票、不动产权证以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。本案纠纷产生的实质原因在于系争房屋实测面积与暂测面积不一致的情况发生后，原、被告对此的处理方式意见不一。根据查明事实，《预售合同》中有三处内容涉及争议处理方式：其一、特别告知一第五条。本院认为，《预售合同》特别告知内容系相关部门对房屋买卖双方就签约及履约过程中相关事项的提示，并非合同双方磋商确定的合同条款，不能视为合同约定而直接适用。其二、《预售合同》第五条。根据该条款中“除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理”可见，该条款所列的两项处理方式适用于无相关法律、法规、规章另有规定的情形之下。而客观上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算……”、建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款……”《预售合同》第五条并未明确指明适用哪项法律、法规、规章，根据上位法优于下位法的法律适用原则，《上海市房地产转让办法》不能优先于效力等级更高的法律、法规、规章的适用。原告以该办法属于《预售合同》第五条所述的规章为由，认为应优先适用该办法第四十三条的意见，本院不予采信。其三、补充条款一第五条第2项。该条款系对《预售合同》第五条的补充，属当事人之间的特别约定，若与正文条款不一致的，应以该补充条款为准。结合上述两条的约定，可认定双方约定当暂测面积与实测面积不一致的误差小于±3%时，不区分套内面积与分摊面积，而是按建筑面积统一结算。综上，系争房屋交付时，被告按照实测建筑面积要求原告增补相应房款，符合合同约定。对于原告的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告农建毅、刘勤勤的全部诉讼请求。案件受理费449元，减半收取计224.5元，由原告农建毅、刘勤勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一八年九月二十五日书记员 朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。