海南省海口市中级人民法院行政判决书（2018）琼01行初91号原告陈祖保，男，汉族，1975年5月21日出生，住海南省海口市，现住海南省海口市。被告海口市龙华区人民政府，住所地海南省海口市龙昆北路**。法定代表人郭刚，区长。委托代理人苏明珠，海口市龙华区面前坡拆迁改造指挥部工作人员。委托代理人杨勇，海南经和纬律师事务所律师。原告陈祖保诉被告海口市龙华区人民政府房屋征收行政补偿一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭审理了本案。原告陈祖保，被告海口市龙华区人民政府的委托代理人苏明珠、杨勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为：被告海口市龙华区人民政府以未与原告陈祖保就其所有的位于海口市××区别墅达成补偿协议为由，于2017年8月31日对涉案房屋作出《海口市龙华区人民政府征收补偿决定书》（以下简称征收补偿决定书）。原告对该征收补偿决定书不服，遂提起诉讼。原告陈祖保诉称：一、被告做出的征收补偿决定书违反法定程序。征收补偿决定书采用2017年6月29日海南首立房地产评估公司出具的《海口市龙华区面前坡片区棚改项目分户评估表》做出的房屋评估值确定给予原告的补偿额，但该评估表的形成违反法定程序，不应被采纳作为补偿依据。在做出征收补偿决定前，被告龙华区政府应当通知原告参加选定房地产评估机构，但本次房屋的评估机构--海南首立房地产评估公司并非由被征收人协商选定，更非双方委托，是在原告不知情下由被告单方面委托，并在原告未在场的情况下私下对原告房地产及附属物进行的评估；在评估报告作出后，未向原告送达，仅在被告做出补偿决定书时，在原告被拆迁房屋墙上张贴了《海口市龙华区面前坡片区棚改项目分户评估表》，且未告知原告对该评估报告有异议和申请复核权，上述行为，违反了《中华人民共和国资产评估法》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定的房产价值评估的法定程序，侵犯了原告的合法权益，该评估报告应是无效的，不应作为给予原告补偿的依据。二、评估结果不客观不公正且显失公平，补偿价值远低于周边商品房。1.原告房屋位于海口市××路别墅，是具有区位优势、规划设计高档的双拼别墅商品房，土地使用权年限为70年，已依法取得房屋产权证，是受法律保护的合法财产，不应按棚户区补偿标准进行拆迁补偿。应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，按照本次征收拆迁决定公告之日海口市面前坡地段联体别墅的市场价值给予原告相应补偿。面前坡片区棚改项目分户评估表》严重显失公平。2.评估表确认的原告房屋面积明显与事实不符，遗漏少计了62.72平方米。原告房屋产权登记面积确为346.59平方米，但经指挥部现场实测房屋面积为379.31平方米，未含三楼两间理应认定为房屋的面积约30平方米，拆迁指挥部口头告知原告拆迁补偿的房屋面积为367.56平方米，但未提供测量确认的书面依据。事实上，按实际足额计算的话，原告被拆迁的房屋面积应为409.31平方米。但，海南首立房地产评估公司出具的《海口市龙华区面前坡片区棚改项目分户评估表》仅认定为346.59平方米，显然与事实不符。该评估仅仅是根据房产证登记面积确认拆迁补偿面积，但剩余未登记产权平方米的房屋及附属物如塑胶地板、砖铁房（约24.40平方米）、铁棚（39.69平方米）围墙、室外消防铁梯、花池、树木等等这些重大事务一概未做任何评估，有违《国有土地房屋征收评估法》第九条规定。三、原告未能在规定的期限内签订补偿协议，是被告的原因引起，故原告应享有的按时签约奖励损失权利。1.因拆迁公司未能及时确定原告房屋赔偿标准，致使原告未能及时签约，耽误签约时间。2.补偿土地面积计取未明确，导致原告无法按时签约。3.补偿标准过低，并且不合理，显失公平。①房屋面积认定有误。②回购房面积认定不合理。③商业用房认定及回购问题：原告的房屋系住宅，但已作为依法取得营业执照的海南宝鑫能源有限公司的经营用房，理应给予相应补偿，但被告不给任何补偿及回购商业用房，违反了《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定。此外，面前坡棚改项目分为一期和二期启动征收，在一期征收过程中，依据《补偿安置方案》第二十六条规定，每个现场编号均可回购高于60平方米的商业用房。被告在同个项目内采取厚此薄彼的方法，显失公平合理。4.未依法履行告知及送达义务，致使原告未能在合理时间内主张权利，导致未能在规定时间内签约并导致原告未获得相应的签约奖励，其过错在于被告，故原告应享有的按时签约奖励损失权利。5.在未通知原告的情况下，拆迁炮机开进原告庭院里对隔壁房屋进行拆除，压坏原告庭院里铺设的塑胶地板，致使原告房屋铝合金门窗、庭院大门被人拆除，造成原告损失，至今也未给原告任何说法。四、补偿决定是2017年8月31日作出的，评估价格应当在其补偿决定的时点作为评估时点的交易价格，可是，被告以纯地块的地面面积价格4793元/平方米（乘于暂定容积率2，折成亩数价格仅639.0698万元/亩）是违法的评估价；应该以补偿决定这个时点，以本市规划局拍卖成交价以楼面面积价格11200元/平方米，乘去暂定2.0容积率，就应达到地面面积价格22400元/平方米，折成亩数价格1493.34万元/亩。五、征收程序多处严重违法，选聘评估公司程序严重违法，本案中龙华区政府选聘评估公司的程序有如下违法之处。1.先产生评估公司，后作出补偿决定，程序违法。2.没有走协商程序，直接由片区的极少量(约1%)居民用多数决的方式选出评估公司。3.片区居民共有4450户(本案小区就有约8户别墅业主)，依相关文件要求被征收户按照每户一票的原则，可是，被告随意选取45户（其中还有冒签的），完全没有代表性，不能代表片区居民的意志。综上所述，被告以海南首立房地产评估公司出具的《海口市龙华区面前坡片区棚改项目分户评估表》确定的评估值作为原告补偿依据，并据此做出征收补偿决定书，存在认定事实的主要证据不足，认定事实错误，且违反法定程序的情形，应予撤消。为了维护原告的合法权益，特向法院提起行政诉讼。恳请判如所请！被告海口市龙华区人民政府辩称：一、被告作出的征收补偿决定书程序合法。2014年12月19日，被告在海口晚报发布了《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》，该通告明确了调查的范围、登记期限、登记地点和实施单位等有关事项。随后，被告在征收范围内开展了相关的调查活动，并于2016年12月29日将调查结果在征收范围内的居委会、公庙、小区公告栏等公共场所进行了公示。被告还通过组织本项目范围内的被征收人推选评估机构，最终投票推选选出得票数第一的海南首立房地产估价有限公司。被告拟定了《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》（征求意见稿）并在征收范围内的居委会、公庙、小区公告栏等公共场所公示，广泛征求了征收范围内被征收人的意见。被告于2017年2月15日作出了《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》并在上述公共场所及海口日报予以了公告，该决定明确了房屋征收实施部门、征收补偿方案、签约期限以及被征收人不服征收决定享有的相关诉权等事项。因原告陈祖保与被告在签约期限内未能就涉案房屋达成征收补偿协议，被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定就涉案房屋作出征收补偿决定书程序合法，具有事实和法律依据。二、原告所称征收补偿方案违法的问题应在不服征收决定的诉讼中主张，本案是不服征收补偿决定的纠纷，原告在本次诉讼中主张征收补偿方案违法的问题并非本案审理范围。三、原告对涉案房屋的评估价值有异议的，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”的规定进行处理。但其并没有在法定期限内申请复核评估，被告根据评估结果作出补偿决定并无不妥。原告直接在诉讼中主张评估价格明显过低没有依据。综上所述，被告作出的征收补偿决定书符合法律规定的程序，保护了被征收人的合法权益，认定事实清楚，适用法律正确。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月19日，被告海口市龙华区人民政府发布了《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》，通告明确了调查的范围、登记期限、登记地点和实施单位等有关事项。随后，被告在征收范围内开展了相关的调查活动，并于2016年12月29日、12月30日将调查结果在征收范围内的居委会、小区公告栏等公共场所进行了公示。2016年3月23日，被告发出《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案征求意见的通告》并予以公示。2016年4月18日，被告向海口市房屋征收局发出《关于申请审核面前坡片区及坡博、坡巷片区棚改项目征收范围和概算的函》（海龙府函[2016]128号），请求海口市房屋征收局审核上报的上述项目征收范围和概算，以便按计划启动项目征收后续工作。2016年5月30日，海口市房屋征收局对被告的请求作出《关于面前坡村棚改项目征收补偿安置概算的批复》（海征收函[2016]127号），同意征收范围为447.38亩，被告应严格按照《概算》和《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》的规定执行。评估机构作出评估后，将分户评估表以直接送达或张贴于被征收房屋外墙的方式进行送达。2016年11月30日，被告作出《面前坡片区棚改项目社会稳定风险评估报告》。2016年8月11日，被告印发第六届53次[2016]10号常务会议纪要，该纪要第4页载明对《面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》进行审议并原则通过。2017年2月15日被告作出了《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》并在上述公共场所及海口日报予以了公告，该决定明确了项目名称、征收范围、房屋征收部门、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限并告之被征收人不服征收决定可在确定的期限内申请复议或向法院起诉等事项。因原告与被告在签约期限内未能就涉案房屋达成征收补偿协议，涉案房屋经海南首立房地产估价有限公司评估后，被告于2017年8月31日就涉案房屋作出补偿决定书：一、对原告的房屋进行征收；二、限原告自本决定书达达之日起七日内到项目指挥部办理征收补偿手续，并于本决定书送达之日起十日内完成搬迁；三、征收人应给予被征收人2714298元，被征收人应交房款2160900元，剩余553398元存于光大银行海景支行；四、根据《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》第二十四条第二款规定：“被征收人不配合征收，在120日的签约期限内未签订补偿协议的，不享受本条规定的按时签约奖励，市相关职能部门应按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政强制法》有关规定，依法收回土地使用权，强制拆除地上物。”决定依法收回原告名下的土地使用权，强制拆除地上物。上述决定书以张贴于被征收房屋外墙、在海口日报上刊登公告的方式进行送达。另查明：根据被告提供的证据显示，2014年12月16日被告组织对面前坡棚户区（城中村）改造项目的评估机构进行推荐，在推荐会签到表中有45人签名（该签到表被告无法提供原件予以核对），采取居民代表、居委会、经济社成员参加会议投票的推荐方式，共发出推荐表44份，收回44份，最终海南首立房地产估价有限公司得票43票，当选为该项目的评估单位。在（2018）琼行终441号行政判决书中，已经认定被告不能证明海南首立房地产估价有限公司系被征收人协商选定，评估机构的选定程序违法。再查明：2018年8月30日，被告已经撤销了涉案的征收补偿决定书。以上事实有《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》、《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案征求意见的通告》、海龙府函[2016]128号、海征收函[2016]127号、《面前坡片区棚改项目社会稳定风险评估报告》、第六届53次[2016]10号常务会议纪要、《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造（第二阶段）项目房屋征收的决定》、补偿决定书、照片、推荐会签到表、面前坡棚户区（城中村）改造项目评估机构推荐结果统计表、（2018）琼行终441号行政判决书、被告关于撤销《征收补偿决定书》的决定及原、被告的当庭陈述证实。一、本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于被告海口市龙华区人民政府不能提供推荐会签到表的原件予以核对，无法证明到会人员签名的真实性，也未提供海南首立房地产估价有限公司系被征收人协商选定的结果，且（2018）琼行终441号行政判决书中已经认定被告选定评估机构的程序违法，而涉案征收补偿决定书所确定的补偿价格系依据海南首立房地产估价有限公司对涉案房屋的评估而作出，故被告做出的涉案征收补偿决定书违法。因被告已经主动撤销了涉案征收补偿决定书，本案已无可撤销的内容，原告陈祖保的诉讼目的也已经达到。但经本院释明，原告仍不愿撤回起诉。故，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（二）项的规定，判决如下：确定被告海口市龙华区人民政府于2017年8月31日对原告陈祖保就海口市龙华区面前坡村泓基花园D1栋别墅作出的征收补偿决定书违法。案件受理费50元，由被告海口市龙华区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 吴 茜审 判 员 孙 晓人民陪审员 杨 华 二〇一八年九月二十七日法官 助理 孙钦文书 记 员 郑惠芳附相关法律法规条文：国有土地上房屋征收与补偿条例第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。中华人民共和国行政诉讼法第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。