北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48928号原告：王永明，男，1967年4月12日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李永慧，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆瑜，女，北京银雷律师事务所实习律师。被告：徐建利，女，1953年11月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王海涛（徐建利之子），无业，住北京市海淀区。原告王永明与被告徐建利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永明的委托诉讼代理人李永慧、骆瑜与被告徐建利的委托诉讼代理人王海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王永明向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间签订的房屋买卖合同；2、判令对方退还我定金10万元；3、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：2019年2月20日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定对方将位于北京市海淀区门头馨村北二区×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。合同签订后，我依约向徐建利支付了定金10万元。买卖合同第二条第五款第二项载明，出卖人已将房屋出租，租赁期至2019年5月31日。然而，对方在原租户租赁期满后又将房屋另行出租，使得按时交付房屋的风险加大，我曾经提出过户的时候少支付50万元用于保证租户按时腾房，但是对方不同意就此与我协商。现我诉至法院，提出上述诉请。徐建利辩称，不同意对方的诉讼请求，我不存在违约行为，我没有将房屋另行出租，且合同也没有约定在2019年5月31日之后不能将涉案房屋出租，我只需要按照合同约定在过户后三日内将涉案房屋交付给对方即可。我希望对方能够继续履行合同，我将完全配合对方履行合同，如果对方同意继续履行，我可以与对方协商降低房屋售价。现在虽然对方坚持不同意继续履行合同，但合同约定的履行期限还没有届满，我等到履行期限届满后再根据对方的行为来决定是否另行起诉对方，我不同意解除合同，也不在本案中提出反诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。涉案房屋于2018年12月18日登记至徐建利名下。2019年2月20日，经北京存房房地产经纪有限公司居间，徐建利（出卖人）与王永明（买受人）签订《买卖合同》，约定出卖人出售涉案房屋，建筑面积71.44平方米；该房屋的租赁情况为出卖人已将房屋出租，租赁期至2019年5月31日，出卖人应于过户后三日内解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人；出卖人已将房屋出租，租赁期至2019年5月31日，买受人同意继续履行租赁合同；房屋总价款382万元，其中房屋成交价格为1150000元，房屋家具、家电、装饰装修设施设备等作价为2670000元；买受人向出卖人支付定金总额为10万元，买受人于签约当日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付给出卖人，买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款；出卖人应于过户后三日内将房屋交付买受人；买卖双方最晚应于合同签订之日起240日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应另行签订书面的补充协议，因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起240日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款的约定；第九条违约条款约定，（一）除不可抗力，出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；（二）逾期付款责任……（三）出卖人将房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十条合同解除条款约定。第十条合同解除条款约定：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。同日，双方还签订有《全款付款方式补充协议》（以下简称《补充协议》），约定买受人于签约当日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付给出卖人；出卖人同意将购房款中的1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；出卖人应于过户前将房屋内登记的户籍迁出，出卖人同意将购房款5万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人；买受人于过户前2日内支付出卖人购房款3660000元，支付方式为银行托管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人。上述合同签订后，2019年2月21日，王永明向徐建利支付了定金10万元，此外未支付任何款项，双方未办理购房资质核验、网签等其他房屋过户所需手续。本案中，王永明主张徐建利在合同约定的租赁期满后又将房屋出租构成违约，故其有权要求解除合同并返还定金。王永明就其上述主张向本院提交其与房天下工作人员刘某的微信聊天记录及其、徐建利、刘某三人的微信群聊天记录以及其向136XXXX****的手机号和138XXXX****的手机号发送的短信记录截图为证，主张其在上述证据中多次提到新租户问题，而徐建利都没有反驳，说明徐建利对另行出租问题是清楚且承认的。王永明与刘某的微信聊天记录显示：2019年6月20日，刘某：王哥你约两家装修公司吧！约好时间我好提前通知业主这边。下周咱们这边过户的话可以约装修公司了，毕竟还有留出设计方案的时间。2019年6月25日，王永明：业主拒绝量房做装修方案，也拒绝沟通，房子五月份到期，继续又出租出售房产，而且还是在签了买卖合同收了定金的情况下，你们中介以前遇到过吗，怎么能解决？咱们这个业主，难道真的没有办法制约她吗？我现在太被动了。我出售我的房产都是按合同约定和口头约定执行的，卖我房的这个业主真是醉了。刘某：以前也遇到过，不过业主是配合装修测量的，而且合同约定过户后三日内交房，他这边也都是按照合同走的，我也跟他解释咱们这边情况了，也希望大家都互相理解一下，更理解咱们这边，所以他跟他母亲最后商量的结果是可以过户当天交房。王永明：当时咱们三方都同意，往前赶进度，可是按过户，我的时间肯定不够啊，哪怕协商一下都不可以。五月份她房子租期（到）了，当时你说业主打电话，让我租她的房子，我房子都买了，也交定金了，让我再租我觉得不合适。而且你查一下，我买她的房子，在当时成交价格算高的，就算是现在她也不亏啊。2019年7月4日，王永明：卖我房子的那个业主现在那个新租户还在房子里面住吗？刘某：您是说门头馨村现在还有没有人住是吗？王永明：嗯嗯。刘某：稍等我问一下。王哥咱们那边流程走到哪一步了呢？是想让业主这边早点交房嘛。王永明：她的新租户到什么时间啊。刘某：咱们这边过户当天他（她）交房。2019年7月6日，王永明：我上周四我的房子过完户了，钱也拿到了。但是门头馨村的业主把房子又出租出去了，我真的害怕。刘某：这个没有关系，业主说了过户当天交房。王永明：买不破租，到时间我过完户，租户不搬，我真的完了。不可能。你能打包票吗？刘某：业主跟我确定了。王永明：他说了算吗？这房子我没法买了，你跟她说，退我定金吧，不行我跟她打官司。7月6日晚上21:41，王永明：今天下午我去门头馨村我要买的那个房子了，也见到了租户，了解了情况，我是真的不敢买了，今天去，如果没有租户，周一就准备让你做网签了，了解以后真的不敢买了，后面可能会出现不可预知的风险，周一我就去起诉，如果到时候，如果需要你提供信息，麻烦你如实的帮我提供一下，先谢谢了。刘某：好的，跟租户见面沟通了什么问题？……如果您想诉讼是您的权利……关于目前租客问题，他一再强调按照合同执行过户后三日内腾房没有任何问题，关于房子他也一再承诺，房子没有任何问题，他也说了，由于咱们当时签订的时间比较长，市场或许有点小变化，签约后3月份交易量非常大，他说那会应该是涨了一些，经过这个几月的市场交易量走低了，价格估计受点影响，马上很快又来金九银十了，市场的变化谁都说不准，他的意思咱们合同签订了，无论价格是涨是跌，坚决让我们诚信履行合同！7月9日，王永明：怎么才能保证我签完网签，她的新租户就能搬走，要不现在让她把租户清走，要不就要压五十万，写好合同，多久搬走，如果不搬，扣违约金。刘某：王哥您等我消息。7月10日，王永明：她的房子按当时的市场成交价，算好的，可以查当时小区的成交记录，我又不是炒房子，我是要住，咱们也接受。不能租期到了，你又租出去吧。刘某：业主保证过户后三日内交房，合同也是这么约定的，咱们户口保证金和物业保证金压着业主6万。王永明：压五十万，这样大家都踏实。我不能听她说保证。万一租户不走怎么办。……我买房就是为了那边卖完，这边马上能搬进来，现在跟我买房的目的已经发生了变化。刘某：租户问题我跟他反映一下。王永明：这不是反映的问题，必须解决。要不她就不履行合同，把定金退给我。我现在房子都卖了，她弄个租户在里面，我住哪啊？你尽快跟她协商吧，我这边等不起。……必须压五十万，如果违约，按总房款金额每天百分之五的违约金，我也一样，如果房屋里没有租户了，我不付款，也是承担相应的违约金。刘某：这个条款肯定不管咨询哪个律师业肯定不成立的，合同怎么约定的按照合同执行就可以。7月12日，刘某：业主态度很明确，按照合同约定执行，也保证房子能过户交房，而且咱们完全可以查户口的时候查一下房子还有没有租户，业主这边也给出具租户解除协议和搬家时间，这样也不影响您收房。王永明：老租户到期，业主又把房子租给新租户，新租户没走，拿什么制约，业主拒绝见面沟通，我实在等不起了，我去起诉，咱们法院见吧，要不她退我定金。只能这样解决了。刘某：王哥，业主这边态度很明确，仍然要求继续履行合同，随时配合办理房屋交易手续，关于租户问题您约业主出面谈，他说下周可以，这周的确很忙，而且您也不能您说着急，人家就立马出来，当初整个交易提出8个月的时间，也是您提出来的，现在在咱们合同履行期间，业主也没有违约，如果超出合同期限了，他们不配合咱们，那属于违约，再者说了人家没有不配合，说了下周有时间，您提出的租户问题，关于约业主商谈租户的事情不影响您给发材料办手续，咱们办理交易手续还有一个时间过程，如果您真的着急咱们可以先进行手续啊，咱们首付款在缴税和过户之前才通过托管的形式在（再）支付，在首付支付之前约个时间详谈一下您的担心和顾虑都来得及啊，关于租户的问答（题）合同有体现，也有相关交房时间制约，而且晚交房的违约金也挺高的。咱们还有押金在咱们手中。短信截图显示王永明于7月15日向138XXXX****的手机用户发送短信，7月16日，向136XXXX****的手机用户发送短信，称要求见面协商继续履行合同还是解约的问题。王永明、徐建利及刘某三人微信群聊记录显示，7月16日，王永明将发给136XXXX****手机用户的短信截图发到群里。刘某：收到。徐建利：房子没有任何问题，一定按合同约定履行合同。王永明：现在房子里有新租户，过户后可能会出现问题，我买房的目的就是尽快办理过户，入住，迁入户口，所以一直想约您本人当面协商解决，但是总是约不上您，主要没有您的联系方式，明天晚上咱们约好了，见面谈。刘某：明天晚上七点双方到我们店就可以。王永明：好的。徐建利：明晚七点见。7月19日，刘某：房屋座落北京市海淀区门头馨村北区×号，王永明因自身原因不能，提出解除合同，徐建利女士您的协商结果是否同意？王永明先生您是否确定违约解除合同？徐建利：当然希望买方能够继续履行合同，但如果买方实在有困难，也可以协商。王永明：协商可以，您看哪里协商，今天明天还是后天。徐建利：还是希望您能克服自身困难，把合同履行完。这样对大家都好，链家app上同小区成交记录上显示上个月成交一套72.53平米的，350万，而且还是中间楼层，比我家这个还大一平米多呢。赔多了，您不高兴，赔少了，我家也不愿意。所以拜托您了。王永明：我二月份买时价格就基本一样，你可以查出，当时我还问刘某和你，为什么比市场价高，你们说税高，当时也买了，就是怕卖了房没地住，现在您把房租出去了，我的损失比你大。徐建利表示对王永明与刘某的微信聊天记录的真实性无法确认，认可136XXXX****的手机号为其的，其在群聊里面看到了短信的内容，但是138XXXX****的手机号其不知道是谁的，对三人的微信群聊记录的真实性认可，但表示王永明提供的不完整，其亦向本院提交了微信群聊天记录为证，显示7月19日：王永明：一月二月其实是这个价，你有什么损失？徐建利：咱们对损失这个问题有分歧。所以说继续履行合同对“这个分歧”来说，也就不存在分歧了，对咱们都好。王永明：明天如果您有时间咱们再见面协商一次，协商不成咱们该走程序走程序，让法院来判，你我说了都不算。你看你什么时候有时间。当然你也可以拒绝协商。徐建利：别误会，只是希望您能改变“不履行合同”这个主意。继续履行合同，也就不存在分歧了。群里或电话都可以随时协商。王永明：你呀不找找自己的原因，为什么会造成现在的结果，你就是不想当面协商是吗。就是想拖到你的新租户到期，这样如果你不当面协商，咱们就法院见。咱们通过法律途径解决。破坏履行合同是你。当时把房子高价卖给我，还蓄意设置障碍，破坏我履行合同，给我造成损失。徐建利：我一直很尊重您，没有对您进行任何攻击，希望您能控制一下情绪。王永明：我说的是事实。既然你不见面友好协商，咱们走法律程序吧。徐建利：不认可您的某些言语，但相信法律。同时也愿意通过电话或微信等方式协商。7月20日，徐建利：既然您不同意这个方案，那您的方案具体是什么呢？王永明：今明两天和卖售人见面协商，这两天具体时间您选。咱们别车轱辘话来回说了，合同不能顺利履行，也是有前因后果的，您看十万定金，能退多少，如果不能退，我也认倒霉了，至于中介费我跟中介协商，咱俩友好解约。徐建利：您认为以我家这个房子现状，在现在这个不好的市场环境下能卖多少？王永明：你看看从我买您的房子直到现在的成交价，我当时买时就是高价，当时我还跟中介和您儿子说，您房子价格比市场价高，他们都告诉我，那些都税高，后来我又问了其他中介，其实税费都差不多，您的房价格高点，我也认了，只要能及时过户、及时入住、及时把户口迁入，我也认了，但是后来我那边卖房子，开始网签，我就让刘某跟您联系量房做装修方案，哪怕我在（再）追加给您一百万的定金，给您一定的房租费用，您都不同意，后来才知道您把房子又租出去了，我卖房期间都有跟刘某交流并且告诉他我的进度，让他也告诉您我进度，您为了那点租金给我造成多大损失和麻烦，我爸爸还因为这个住院了，其实您没有什么损失，我的损失是实实在在的，希望您也拿出成（诚）意，咱们友好解决，大家都不愿意去法院。徐建利：不认可您的某些言语的内容，有些情况我根本就不知道，我一直配合做相关手续，而且一定会履行合同。求您了，咱们一起把合同履行完吧。到那时候房子是您的了，您可以选择自己使用，也可以出租或出卖。王永明：您不知道那是中介事。我这边卖房子的进度，我都跟中介进行了通报，帮我卖房的中介也跟刘某进行过通话沟通并告知进度，您不能什么钱都赚吧，房子卖高价，又想赚房租，把我逼到墙角，咱俩友好解约，你房子继续租，不租就卖，何必在这儿咱俩扯来扯去的，差不多行了。庭审中，经本院询问，徐建利坚称其未在5月31日后将房屋另行出租，并表示只要王永明支付购房款，其随时可以过户和交房。就徐建利要求的继续履行合同，王永明明确表示拒绝，坚持要求解除合同。徐建利表示如果继续履行合同，其可以降低售房款，如果解除合同，其也可以降低合同约定的王永明应支付的违约金，王永明就此称仅同意在已付10万元定金范围内就合同解除的法律后果进行协商，双方对于如若解除合同的法律后果未能协商一致。在此情况下，经本院释明，徐建利表示合同约定的付款期限和过户期限未届至，其坚持不同意解除合同，亦不就对方的本次起诉提出反诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王永明与徐建利签订的《买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。综合双方举证情况，对于徐建利于2019年5月31日之后将涉案房屋另行出租的事实，本院予以确认。但《买卖合同》仅是载明了合同签订时涉案房屋存在的租赁合同期限届至2019年5月31日和约定了徐建利应于过户后3日内解除该房屋的租赁关系，并未约定禁止徐建利在2019年5月31日之后将涉案房屋另行出租，王永明以徐建利2019年5月31日之后将涉案房屋另行出租为据主张徐建利构成违约，本院不予采信。现无证据证实王永明依约或依法享有合同解除权，徐建利亦不同意解除合同，故王永明在本案所提诉请，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回王永明的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由王永明负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  徐斌二〇一八年九月三日书记员  曲婧