广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初946号 原告：潘某某，男，汉族，1955年1月19日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈某一，广西汇某某律师事务所律师。 被告：北海某某开发有限公司，住所地北海市。 法定代表人：刘某某，总经理。 委托诉讼代理人：陶某某，广西某一律师事务所律师。 被告：北海某某房地产开发有限公司，住所地北海市海城区。 法定代表人：陈某二，总经理。 委托诉讼代理人：郭某某，广西某二律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某一，广西某二律师事务所律师。 原告潘某某诉被告北海某某开发有限公司（以下简称被告“实业公司”）、北海某某房地产开发有限公司（以下简称被告“惠珠公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年3月21日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告潘某某的委托诉讼代理人陈某一、被告实业公司的委托诉讼代理人陶某某、被告惠珠公司的委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘某某提出如下诉求：1、判令原告藩某某与被告北海某某开发有限公司签订的位于广东宅基地购买合同有效；2、判令被告北海某某开发有限公司、北海某某房地产开发有限公司协助原告办理广东建设用地的土地使用权证、房产证；3、判令两被告承担本案诉讼费用。4、当庭增加：办证费用由两被告共同承担。 事实与理由如下：2003年4月8日，原告潘某某与被告北海某某开发有限公司签订《某某家园宅基地购买合同》，由原告购买位于广东宅基地，合同约定被告于2004年12月30日前把土地、房屋产权证办理到原告名下，办证费用由被告北海某某开发有限公司负责。原告已交付了购地款，并经某某家园售地处在宅基地平面图上确认C11号土地使用权为原告名下。原告经被告北海某某开发有限公司许可施工建房，2003年竣工后经有关部门竣工验收备案。原告在C11号建设用地上建造的房屋已竣工验收后，于2008年经北海新高程测绘有限公司做出了测绘成果报告书，说明C11号建设用地上建造的房屋系原告所建。原被告签订转让上述土地的合同是双方的真实意思表示，原告已履行合同义务，并建好房屋，被告至今没有为原告办理土地产权证和房产证。因此，被告北海某某开发有限公司有义务为原告办理上述建设用地的土地使用权证和房产证，并负责办证费和承担违约金。另外，某某家园整幅地的土地权利人初始是北海某某房地产开发有限公司，2002年以合作开发的形式将上述土地转让给北海某某开发有限公司，两公司共同向北海市规划局申请报审，2003年被告惠珠公司与被告实业公司作为共同建设单位报建。北海某某开发有限公司将整幅地分户后二次转让给某某家园业主，其中C11号土地转让给原告。虽然该幅地从未办理土地使用权登记，但被告北海某某房地产开发有限公司具有建设用地批准书和建设用地规划许可证，因此，作为共同合作单位，被告北海某某房地产开发有限公司也有义务协助原告办理土地使用权证和房产证。原告已完全履行合同，两被告却不协助原告办理土地产权等相关手续，两被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告实业公司辩称：一、诉讼时效己过，我公司是2015年10月5日停业的，原告举证所谓的宅基地购买合同是2003年4月8日签订，该地块为旺盛路搬迁安置小区地块，已时过16年之久，早已过了我国民诉法规定的诉讼时效，没有在法律规定的时间内主张权利，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。二、原告举证的是《宅基地购买合同》，而不是购房合同。买地合同根本不存在办理什么房产证，再说该合同瑕疵太多，其中：1.同一地块合同地价价格相差太大，有920元／平方，也有1500元／平方，还有2150元／平方，合同价格与答辩人存档的价格不符；2．合同明确约定是买宅基地，不是买房屋，如果原告自己在购买的土地上建房不合格，是危房，不能办证怎么办？该合同没有约定，因此该合同明显出现漏洞，买地和买房是有明显区别的，也就是说买地合同中不应该含办理土地证和房产证，因为办理房产证是政府行为，我公司只能是协助办证，同时还需要办理竣工验收和交纳过户的营业税、土地增值等税费，以梁永滨业主为例，办证费用为21万元，算下来等于说我公司白白送块了一块地后还倒贴原告13万多元，因此该合同是无效合同，相互矛盾，明显越权；3．经查阅我公司的档案，该合同的授权人是授权张某某，而合同是李某二签订的，根本没有我公司的法定代表人施某某的授权委托书。因此，我们认为该合同属个人行为．我们要求鉴定其公章的真伪；4．答辩人自2006年起由政府全面接管，政府行为不可抗力。综上所述，原告将政府用于旺盛路拆迂安置用地用于建私房，是明显违反国家法律政策的行为，因此，本《宅基地买卖合同》是违法的，是无效合同。是原告为了逃避国家征地的配套费、税费等伙同合同签订人私下的违法行为，更何况原告自知理亏，十六年一直不敢主张权利，早已过了诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的各项诉讼请求，维护我公司的合法权益不受侵害。另庭审中补充：同意协助原告办证，但办证费用有待协商及撤回对公章真伪鉴定的申请。 被告惠珠公司答辩：原告要求惠珠公司协助原告办理建设用地的土地使用权证、房产证及要求惠珠公司承担本案诉讼费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，理由如下：一、惠珠公司不是本案适格的被告。本案纠纷是基于原告与被告实业公司在履行《某某家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生的，而惠珠公司不是该合同的任何一方主体，惠珠公司与原告之间也不存在其他任何合同关系，惠珠公司没有任何约定义务，也没有任何法定义务要协助原告办理建设用地的土地使用权证、房产证，原告以惠珠公司作为被告提起诉讼，没有任何事实和法律依据。二、惠珠公司与实业公司之间签订的《合作协议书》实为土地使用权转让合同，并且已经依法解除，已有生效的法律文书予以确认。惠珠公司认为：原告与实业公司之前签订的《宅基地购买合同》是一个独立的交易行为，惠珠公司既不是该合同任何一方主体，也没有实际承建某某家园，原告因履行该合同所发生的一切纠纷与惠珠公司无关，根据合同的相对性原则，原告只能要求实业公司协助办理土地使用权证及房产证，而无权要求惠珠公司协助办理，原告以惠珠公司拥有该幅土地的建设用地批准书及建设用地规划许可证为由主张惠珠公司有义务协助原告办理土地使用权证和房产证，于法无据。另，惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》已经生效的法律文书定性为土地使用权转让合同，至于转让后实业公司如何处置该土地则与惠珠公司无关。如果实业公司依法履行合同义务支付相应对价，那么惠珠公司需要协助将涉案土地使用权证过户至实业公司名下，然而由于实业公司的违约行为导致合同目的无法实现已被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，即使是实业公司也无权要求惠珠公司协助办理土地使用权证过户，更不存在协助原告办理土地使用权证及房产证的问题。 经审理查明，2003年4月8日，原告（乙方）潘某某与被告（甲方）实业公司签订《“某某家园”宅基地购买合同》，约定甲方将其所有的位于广东宅基地有偿转让给原告，建筑面积为96平方米；双方于本合同签订之时，乙方应一次性付给甲方购地款110400元；甲方保证上述地产权属清楚，并于2004年12月30日前将土地、房屋产权办理到原告名下，若发生与甲方相关的产权纠纷或债务纠纷，由甲方负责处理，若因此原因给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿，并且原告书面通知三日起每日处以已付款总额万分之三的违约金；双方议定该宅基地的三通一平及报建、分户办证等费用和手续由甲方负责；该合同还约定了其他相关内容。合同签订日，原告向被告实业公司支付了宅基地购地款110400元，被告实业公司出具了收款凭证予以确认。被告至今没有协助原告办理上述房屋的土地使用权证书及房产证，为此原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 另查明，2001年11月22日，惠珠公司取得用地位置为湖南路以西、西南大道北侧91570.96平方米的《建设用地规划许可证》。2002年4月20日，两被告签订一份《合作协议书》，内容为：根据北海市人民政府北政办函[2002]023号文件精神及旺盛路改造工程指挥部的意见，双方决定用惠珠公司位于疏港（原西南）大道以北、市十二小南侧、宏大花园西侧一幅65.948亩土地的使用权作为北海市旺盛路拆迁回建用地；惠珠公司同意以其上述土地与实业公司合作作为实业公司旺盛路拆迁回建用地，实业公司同意以其修建旺盛路获得的政府补偿土地中的40%补偿给惠珠公司；双方约定，该土地按旺盛路改造工程指挥部的需要和意见由惠珠公司以双方名义协助办理规划报建，所需税费由实业公司承担；惠珠公司保证用于旺盛路拆迁用地的土地产权清晰，无争议；上述用地的三通一平工程，在同等条件下，优先由惠珠公司承建。 2002年4月28日，惠珠公司取得位于北海市.7平方米的国有出让土地的《建设用地批准书》，用地单位为惠珠公司，东至15米规划路，南至15米规划路，西至宏大花园，北至市十二小，有效期为2002年4月至2004年4月，经北海市国土资源局确认该宗土地的权利人为惠珠公司。2013年4月25日，北海市规划局更换惠珠公司原有的《建设用地规划许可证》，上述43965.7平方米包含在该证记载的用地面积91570.96平方米土地中。 2002年6月28日，惠珠公司与实业公司共同向北海市规划局提交《关于北海市旺盛路搬迁安置小区方案报审的申请报告》，要求对两公司联合开发的北海市旺盛路搬迁安置小区项目的方案申请北海市规划局审批。2002年7月3日，惠珠公司向北海市规划局提交《承诺书》，表明其与实业公司开发的旺盛路拆迁回建用地中按照规划要求缺项的或不足的部分，在惠珠公司剩余的48604.3平方米用地中补足。2003年3月24日，实业公司与惠珠公司作为建设单位，取得位于土地的《北海市建设工程临时规划许可证》。 再查明，北海市中级人民法院于2015年1月16日受理北海惠珠房地产开发公司诉北海某某开发有限公司、陈某三、孙某某李某三、江某某、杨某一、梁某一、马某某、梁某二、李某四、廖某某、汪某某、吴某某、邓某某、杨某二合同纠纷一案，惠珠公司请求判令：1.解除惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》；2.实业公司向惠珠公司返还位于西南大道以北、市十二小南侧、宏达花园西侧的65.948亩土地使用权。案件审理期间，惠珠公司撤销了第二项诉讼请求。北海市中级人民法院经审查认为，惠珠公司与实业公司于2002年4月20日签订的《合作协议书》是合法有效的合同。“某某家园”的规划和报建均由实业公司进行，惠珠公司仅是协助办理，实际履行中实业公司又将涉案土地分块转售给第三人，与第三人签订《“某某家园”宅基地购买合同》的也只有实业公司，合同签订后第三人依规划各自施工建房，惠珠公司并不存在实际承建某某家园的行为，惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》获得的仅是交换实业公司被补偿土地的合同利益，因此惠珠公司与实业公司签订的合同应定性为土地使用权转让合同。因目前确无证据证明实业公司将政府补偿土地补偿给了惠珠公司，也无证据证明实业公司曾以其他方式补偿过惠珠公司，或以其他形式履行其与惠珠公司《合作协议书》约定的合同义务，实业公司的行为已构成根本违约，惠珠公司仅主张解除合同并明确表示暂不主张返还土地或赔偿损失，诉讼请求依法有据，应当予以支持。第三人与实业公司之间是因土地转让形成的另一法律关系，第三人并非《合作协议书》的当事人，惠珠公司与实业公司的《合作协议书》解除是由于实业公司违约导致合同目的无法实现，在惠珠公司不要求返还土地的情况下，该案件的处理结果并不影响第三人与实业公司因出售宅基地形成的合同利益，第三人作为本案无独立请求权的第三人，其与实业公司间的合同法律关系纠纷已另案诉讼，因此对第三人的主张不予支持。北海市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）北民一初字第4号民事判决，解除北海某某房地产开发有限公司与北海实业公司签订的《合作协议书》。该判决已于2016年1月14日发生法律效力。 以上事实有“某某家园”宅基地购买合同、资金往来专用凭证、合作协议书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、承诺书、申请报告、北海市建设工程临时许可证、民事判决书、庭审笔录予以在卷佐证。 本案的争议焦点如下：1、惠珠公司是否为本案适格的被告；2、原告与被告实业公司签订的《某某家园宅基地购买合同》是否合法有效；3、原告要求两被告协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证是否具有是事实和法律依据；4、原告的起诉是否超过诉讼时效。 关于惠珠公司是否为本案适格的被告的问题。本院认为，本案诉讼虽是基于原告与实业公司在履行《某某家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生，惠珠公司不是该合同的相对人，但上述合同的签订是源于惠珠公司与实业公司的合作开发行为，惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》约定双方联合开发北海市旺盛路搬迁安置小区项目。因该项目用地的权属登记在惠珠公司名下，故双方约定由惠珠公司协助以两被告的名义办理规划报建。《合作协议书》签订后，惠珠公司已协助实业公司办理了规划和报建手续，申领的《建设工程临时规划许可证》也载明建设单位为两被告，上述证据对外公示的信息为北海市旺盛路搬迁安置小区项目是由两被告联合开发和建设。而原告在本案中诉请办理涉案宅基地以及地上建筑的权属证书是基于涉案土地权属登记情况及两被告上述的合作事实，惠珠公司与原告的该诉讼主张具有利害关系，故惠珠公司为本案适格的被告，被告惠珠公司以其非本案适格的被告的抗辩本院不予采纳。 关于原告与被告实业公司签订的《“某某家园”宅基地购买合同》是否合法有效的问题。本院认为，原告与实业公司签订的《“某某家园”宅基地购买合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，实业公司在签订该合同时虽未取得该涉案土地的使用权证，但根据实业公司与惠珠公司签订的《合作协议书》（经生效判决认定其法律性质名为合作开发，实为土地使用权转让）约定，惠珠公司以其涉案65.948亩土地与实业公司合作作为旺盛路拆迁回建用地。该合同签订后，双方以联合开发的名义办理了规划和报建手续，惠珠公司已依约将该土地交付了实业公司，随后实业公司将该土地以分块的方式转让给了各业主（包括拆迁户和非拆迁户），各业主已在地块上建造了房屋，十多年来，惠珠公司对实业公司的该处分行为没有提出异议。综上所述，实业公司对其受让的涉案土地是享有处分权利的。实业公司将涉案宅基地出售给非拆迁户的原告并不违反法律法规强制性规定，故原告与被告实业公司签订的《“某某家园”宅基地购买合同》为合法有效合同，本院予以确认。 关于原告要求两被告协助办理涉案房屋的土地使用权证与房产证是否具有是事实和法律依据的问题。本院认为，涉案《“某某家园”宅基地购买合同》为合法有效合同，签订合同后，原告向实业公司交付宅基地购地款，虽然原告提交的收据交款人处有涂改，但该涂改处加盖有实业公司的公章，可视为已得到实业公司的认可。原告在涉案土地上建好房屋后，被告实业公司没有按照合同约定协助原告办理土地使用权证及房产证，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告实业公司协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。另，被告惠珠公司是否应协助原告办理土地使用权证和房产证的问题，本院认为，根据《合作协议书》的约定，惠珠公司将其名下65.948亩土地以名为合作开发实为转让的方式转让给实业公司作为旺盛路拆迁回建用地，其对该旺盛路搬迁安置小区项目的规划报建负有协助的合同义务。对于该安置小区建设完成后相关物业的产权办理问题，惠珠公司作为项目用地的权属登记人和该项目的名义合作方，应负有协助办理的附随义务。本案中两被告签订的《合作协议书》虽然已被生效判决解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，实业公司已将受让的土地分块出售给各业主并已建房，已不具备恢复原状、返还土地的条件，故对已经履行的该部分，惠珠公司仍应遵循诚实信用原则，在实业公司为各业主办理土地使用权证和房产证时提供必要的协助义务。故被告惠珠公司对其不是《“某某家园”宅基地购买合同》的相对人不负协助义务的抗辩，本院不予采纳，对于原告要求被告惠珠公司协助办理土地使用权证及房产证的诉请，本院予以支持。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为,诉讼时效适用于请求权。原告起诉要求确认涉案《某某家园宅基地购买合同》的效力是确认之诉，不适用诉讼时效的有关规定。另，原告要求被告协助办理广东建设用地的土地使用权证、房产证的请求权属于具有物权性质的请求权,不应适用诉讼时效。所以，被告关于诉讼时效的抗辩理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告潘某某与被告北海某某开发有限公司于2003年4月8日签订的《“某某家园”宅基地购买合同》合法有效； 二、被告北海某某开发有限公司、北海某某房地产开发有限公司协助原告潘某某将位于北海市房屋的国有土地使用权证书及房屋权属证书办理到原告潘某某名下；办理土地使用权证的费用由被告北海某某开发有限公司承担，办理房屋权属证书的费用由原告潘某某与被告北海某某开发有限公司根据国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）。 案件受理费2508元，减半收取1254元，由被告北海某某开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告北海某某开发有限公司在本判决生效之日起10日内付还给原告潘某某）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2508元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇一八年九月二十八日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 裴樱霞