海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初1684号原告：汪鑫然，男，1999年1月15日出生（公民身份号码×××），汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：蔡好平，广东德纳律师事务所律师。被告：三亚铭远房地产开发有限公司。住所地：三亚市迎宾路**天际大厦1303A。统一社会信用代码914602006651342306。法定代表人：苏绍兴，该司总经理。委托诉讼代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。第三人：沈江东，男，1974年2月21日出生(公民身份号码×××)，汉族，现被关押在安徽省九成监狱。委托诉讼代理人：崔建华，安徽振风律师事务所律师。原告汪鑫然诉被告三亚铭远房地产开发有限公司（以下简称铭远公司）、第三人沈江东商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法组成合议庭。在诉讼中，本院依法追加沈江东为本案第三人参加诉讼。本案于2017年6月9日中止诉讼，2018年7月14日恢复诉讼。本院于2017年3月21日、2017年5月19日、2018年8月8日、9月11日公开开庭进行了审理。原告汪鑫然的委托诉讼代理人蔡好平，被告铭远公司的委托诉讼代理人潘德瑞，第三人沈江东及其委托诉讼代理人崔建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪鑫然向本院提出诉讼请求：（1）判令解除汪鑫然与铭远公司之间的商品房预约合同；（2）判令铭远公司向汪鑫然退还购买三亚市保利凤凰公馆2305号房的购房款202.7万元；（3）判令铭远公司向汪鑫然支付购房款利息（其中30万元的利息自2014年1月30日起计算至全部退还之日止；172.7万元的利息自2014年3月4日起计算至全部退还之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；（4）判令铭远公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：汪鑫然的父亲汪某于2014年2月与铭远公司达成合意，以汪鑫然的名义购买铭远公司开发的三亚市“保利凤凰公馆”项目2305号房，并于2014年3月4日向铭远公司交清了全部购房款202.7万元（其中委托沈江东向铭远公司转账l72.7万元，汪鑫然的父亲支付现金30万元）。上述款项支付后，铭远公司向汪鑫然开具了收款收据。但铭远公司一直未将上述房产的商品房买卖合同和房产交付给汪鑫然，也未为汪鑫然办理上述房产的产权证书。为此，汪鑫然要求解除双方之间的商品房买卖预约合同，铭远公司向汪鑫然退还购房款并支付利息。望法院支持汪鑫然的诉讼请求，以维护汪鑫然的合法权益。被告铭远公司对辩称，（一）汪鑫然在本案已经经历了三次开庭且举证期限早已过的情况下第二次变更诉讼请求，已经超过了法定期限，不应予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案中，已经三次开庭，举证期限早已过，但汪鑫然竟然又再次变更诉讼请求，明显不符合前述司法解释的规定。（二）汪鑫然没有向我司支付任何的房款，也没有与我司签订任何的协议，故汪鑫然诉请要求解除与我司之间的商品房预约合同，没有事实和法律依据，不应予以支持。本案中，汪鑫然主张其已于2014年3月4日向我司交清了全部购房款202.7万元（其中委托沈江东向我司转账172.7万元，汪鑫然父亲支付现金30万元）。实际上，汪鑫然父亲从未通过现金或转账方式向我司支付过任何的款项，汪鑫然根本无法说明其父亲于何时、何地、向何人、如何支付该现金30万元的事实。同时，经我司核实，沈江东除了于2014年3月4日向我司转账支付该172.7万元时附言为汪某房款外，沈江东还于2014年1月30日向我司转账支付了30万元并附言为汪某诚意金，故我司才开具了编号为01374590的《收据》并注明收到汪鑫然2305房总共202.7万元的房款。因此，汪鑫然主张我司收取其父亲支付的现金30万元明显系虚假陈述，严重违反了诚信诉讼的规定。同时，如上所述，沈江东虽然两次转账向我司支付了合计202.7万元并附言为汪某诚意金和房款，但该202.7万元乃沈江东所支付，所有权益属于沈江东，故该202.7万元是作为汪鑫然的房款还是仍然属于沈江东，应当以沈江东的真实意思表示为准。本案中，沈江东于2014年9月2日向我司出具《说明》并于2016年8月17日与安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司签署《债权、债务结算说明》，均明确了其所支付给我司的款项11247250元（含涉案的202.7万元）用于冲抵其拖欠安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司的债务且我司无需再向其退还，即沈江东这时的意思表示已经替代了此前附言为汪某诚意金和房款的意思表示，乃沈江东最后的也是最真实的意思表示，另就前述抵债事宜，也已经生效的安庆市仲裁委员会作出宜仲调[2018]30《调解书》确认，同时沈江东从未作出过任何关于该202.7万元系汪鑫然房款的意思表示。因此，沈江东支付的该202.7万元不能作为汪鑫然支付给我司的房款。同时，汪鑫然与我司没有签订过任何的商品房预约合同。因此，汪鑫然与我司之间不存在商品房预约合同法律关系，汪鑫然诉请要求解除与我司之间的商品房预约合同，没有事实和法律依据，不应予以支持。（三）汪鑫然诉请要求我司退还购房款202.7万元及支付利息，没有事实和法律依据，也不应予以支持。如上所述，沈江东支付的该202.7万元不能作为汪鑫然支付给我司的房款，即汪鑫然没有向我司支付过任何的购房款，故汪鑫然诉请要求我司退还所谓的购房款202.7万元及支付利息，没有事实和法律依据，也不应予以支持。综上所述，汪鑫然提出的全部诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持，恳请法院依法驳回汪鑫然的全部诉讼请求。第三人沈江东述称，我同意铭远公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：汪鑫然的父亲汪某与沈江东系朋友关系，汪某与沈江东之间存在债权债务关系。因沈江东欠汪某债务，2014年1月30日，沈江东通过银行转账向铭远公司支付30万元，作为汪某向铭远公司购房的诚意金。2014年3月4日，沈江东再次通过银行转账向铭远公司支付172.7万元，作为汪某向铭远公司购房的房款。同日，经汪某与铭远公司协商同意后，汪某以其儿子汪鑫然（当时尚未成年）作为购房人，铭远公司向汪鑫然出具了收到汪鑫然交来“保利凤凰公馆”2305号房总房款202.7万元的收据。2014年9月29日，铭远公司针对汪鑫然购买“保利凤凰公馆”2305号房双方进行了网签商品房买卖合同（未进行书面合同预售备案登记）。此后不久，由于沈江东欠安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司借款，沈江东向汪鑫然（此时尚未成年）的父亲汪某提出解除双方代付还款关系要回所付款项，将支付给铭远公司的202.7万元作为抵偿安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司的借款，不再作为房款购房。之后沈江东向铭远公司提出汪鑫然的购房合同作废，所付款项包括202.7万元在内用于冲抵沈江东向安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司借款所欠的债务。在此情况下，铭远公司没有与汪鑫然签订正式的书面《商品房买卖合同》，双方没有再继续履行购房手续的行为。2015年4月22日，汪鑫然在三亚市房产信息中心查询过涉案2305号房预售备案登记情况外，未向铭远公司提出过异议。直到2017年2月21日汪鑫然向本院起诉提出诉求。在诉讼中，汪鑫然在举证期限内第一次将其诉求变更为：（1）判令铭远公司向汪鑫然提供“保利凤凰公馆”2305号房《商品房买卖合同》；（2）判令铭远公司为汪鑫然办理“保利凤凰公馆”2305号房的房地产权证书；（3）判令铭远公司向汪鑫然交付“保利凤凰公馆”2305号房。因汪鑫然主张的本案法律关系性质与本院认定不一致，本院依法告知汪鑫然可以变更诉求，汪鑫然在期限内第二次变更诉求为本案的诉求。沈江东主张其向铭远公司提出解除汪鑫然与铭远公司的购房合同关系要回代付的购房款前，向汪鑫然的父亲汪某提出过要回房款抵债，汪某并无异议。本院在庭审中两次告知汪鑫然通知其父亲汪某到庭接受调查，但汪鑫然未要其父亲汪某到庭接受调查。案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。另查明，在诉讼中，汪鑫然举出一份《三亚市房产信息中心预售备案登记查询单》，针对该查询单，本院于2017年6月1日向三亚市房产信息中心发出《协助调查函》。三亚市房产信息中心于2017年6月6日向本院复函，载明：一、“保利凤凰公馆”项目2305号房是否已签订正式的《商品房买卖合同》，是由买卖双方来确认；二、如果合同已进行网签，在当时是可以浏览，但不可以打印；三、该房合同是否属于意向合同，是由买卖双方来确认；四、2015年4月22日我中心出具该房屋的查询单状态中注明了“上述房号已签订商品房买卖合同，尚未办理预售备案登记”，是说明汪鑫然在该房屋网签系统中有网签记录，但合同尚未备案登记。合同网签仅是买卖双方利用我中心系统平台网签的合同，该合同是否生效，也是由买卖双方来确认。铭远公司举出一份安庆仲裁委员会宜仲调[2018]30号《调解书》及生效法律文书证明，证明沈江东以6套商品房的购房款11247250元（包括涉案的202.7万元在内）冲抵安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司债务，并且该《调解书》已生效。以上事实有银行转账凭证、房款收据、《三亚市房产信息中心预售备案登记查询单》、沈江东做的说明、《债权、债务结算说明》、《三亚市房产信息中心复函》、《调解书》、生效法律文书证明及当事人的陈述等材料在案佐证，并经质证，足以认定。本院认为，根据本案查明的事实，三亚市房产信息中心出具的查询单显示涉案2305号房已进行网签，但双方没有对书面的《商品房买卖合同》进行过预售备案登记。三亚市房产信息中心对其出具的查询单进行复函说明，涉案2305号房的网签仅是在网签系统中有网签记录，但汪鑫然与铭远公司是否签订正式的《商品房买卖合同》，由双方确认。本案中，铭远公司否认双方签订过《商品房买卖合同》，而汪鑫然在诉讼中也未能举出双方签订的《商品房买卖合同》。由此可见，虽然开始沈江东同意代汪鑫然支付购房订金和房款作为还款，铭远公司收到款项后也向汪鑫然出具了购房款收据，之后双方进行了网签，但随后沈江东向汪鑫然的当时法定代理人也是汪鑫然的父亲汪某提出解除双方代付还款关系并解除与铭远公司的合同关系，要回代付的购房款用于其抵偿其他债务，汪某对此事当时并无异议。汪鑫然否认沈江东向其父亲提过要回代付的房款202.7万元。但汪鑫然在本院两次告知通知其父亲汪某到庭接受调查时，汪鑫然在期限届满后未要其父亲汪某到庭接受调查，且铭远公司对汪鑫然提供的署名“汪某”的“情况说明”的真实性不认可，其证据效力不予认定。故汪鑫然上述否认不成立，本院不予采纳；对沈江东主张其向汪鑫然当时的法定代理人汪某提出解除代付还款关系并要回代付的购房款用于其抵债案外人时汪某无异议的事实，本院予以确认。正是在此情况下，沈江东向铭远公司提出了将代付的房款要回抵债案外人，向铭远公司做出说明，导致此后铭远公司与汪鑫然没有再签订正式的《商品房买卖合同》。由此可知，汪鑫然与铭远公司之间关于涉案2305号房除了进行过网签外，没有证据证明双方签订了正式的《商品房买卖合同》。因此，汪鑫然与铭远公司的网签合同行为，实质就是汪鑫然对涉案2305号房的认购行为，铭远公司对汪鑫然的认购行为给以认可。汪鑫然与铭远公司之间的合同关系实质就是商品房预约合同关系，也就是说，本案的法律关系性质就是商品房预约合同关系。双方签订的商品房预约合同系双方的真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的效力性强制性规定，未违背公序良俗，应认定合法有效。因汪鑫然主张本案法律关系性质为商品房买卖合同关系，与本院认定不一致，本院依法告知汪鑫然在期限内可以变更诉求，汪鑫然在期限内进行了变更。铭远公司主张汪鑫然变更诉求违反法律程序，没有事实根据，本院不予支持。通过前述的分析，由于涉案202.7万元是由沈江东还款代付的，并非由汪鑫然直接支付给铭远公司，而后沈江东经汪鑫然当时的法定代理人汪某同意后，要回了该款用于抵偿案外人债务，且该款抵债行为已被生效的仲裁调解书确认，因此，涉案202.7万元已不属于汪鑫然受代付给铭远公司的房款，也不属于汪鑫然的房款，更不归属于铭远公司，铭远公司无权处分涉案202.7万元。在此情形下，汪鑫然与铭远公司的购房预约合同关系已不能继续履行，汪鑫然诉求解除双方之间的预约合同关系合法，本院予以支持。但汪鑫然诉求铭远公司退还涉案202.7万元及其相应利息，既没有事实根据，也没有法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条，《中华人民共和国民合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下：一、解除原告汪鑫然与被告三亚铭远房地产开发有限公司之间的商品房预约合同关系；二、驳回原告汪鑫然的其他诉讼请求。本案受理费25423元（原告已预缴），由原告汪鑫然负担25323元，被告铭远公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 谭光华人民陪审员 孟胤晨人民陪审员 李新华 二○一八年九月十一日书 记 员 郭雅茹附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。