文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6516号原告：钱帮兴，男，1969年1月10日出生，汉族，居民身份证号码320114196901102457，住南京市鼓楼区锦江花苑01幢B单元负102室。委托诉讼代理人：杨锁平，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳慧，江苏衡鼎律师事务所实习律师。被告：南京百市物业管理有限公司，统一社会信用代码91320116249684807F，住所地南京市秦淮区江宁路18号。法定代表人：许晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱静静，江苏同帆律师事务所律师。原告钱帮兴与被告南京百市物业管理有限公司（以下简称百市公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱帮兴及其委托诉讼代理人杨锁平、被告百市公司的委托诉讼代理人朱静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱帮兴向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止拒绝原告出入“锦江花苑”小区并居住、使用“锦江花苑”01幢B单元负102室；2.被告立即为原告办理出入“锦江花苑”小区的人行门禁卡，或立即拆除门禁系统使原告得以通行；3.被告将原告的“锦江花苑”小区01幢B单元负102室纳入统一的物业管理、提供物业服务；4.赔偿不予发放人行门禁卡给原告造成的损失约3000元及维权产生的合理开支4600元（含律师服务费4100元，交通费500元）。案件审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即停止拒绝原告出入“锦江花苑”小区并居住、使用“锦江花苑”01幢B单元负102室；2.被告立即为原告办理出入“锦江花苑”小区的人行门禁卡，或立即拆除门禁系统使原告得以通行；3.赔偿不予发放人行门禁卡给原告造成的损失约3000元及维权产生的合理开支4600元（含律师服务费4100元，交通费500元）；4.被告向原告赔礼道歉。事实和理由：2003年8月25日，原告从开发商处购买位于南京市鼓楼区江东街道清江村“锦江花苑”01幢B单元负102室（以下简称案涉房屋）的使用权。原告取得案涉房屋后，或自住或出租，期间始终遵守小区管理规定、按时交纳相关费用。2017年10月1日，被告百市公司入驻锦江花苑小区，2018年2月5日，被告在小区公告栏张贴通知，告知业主办理门禁卡。原告至被告处办理，被告工作人员以原告并非小区业主为由拒绝。没有门禁卡，给原告出入小区带来诸多不便。原告多次找到被告及江东街道办事处协调，被告仍拒绝办理，导致原告无法使用该半地下室。另，被告还有多重侵权行为：在通往半地下室的楼梯上墙壁上到处写上“地下室违法”、“禁止住人”的标语；对原告的房屋窗户进行遮挡，影响原告的通风、采光；擅自剪断半下室的电源等。原告是案涉房屋的合法使用权人，被告无权妨碍原告的使用权，并不得侵害原告的通行权，应当为原告办理能够出入该小区的人行门禁卡。被告拒绝为原告办理人行门禁卡、禁止原告进入小区、禁止原告出租案涉房屋半地下室等行为构成侵权。综上，原告为维护自己的合法权益，请求判如所请。被告百市公司辩称：被告并未拒绝原告进出涉案小区，也未拒绝为原告办理门禁卡，也未阻止原告出租地下室，更不存在停供燃气和断电的行为，亦不存在未提供物业服务的行为，原告所主张的各项损失与被告无关，故请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明以下事实：案涉房屋坐落于南京市鼓楼区江东街道清江村“锦江花苑”01幢B单元102室地下一层半地下室，系南京泰悦房地产开发有限公司与南京金开来房地产开发有限公司共同开发建设。2003年9月20日，南京金开来房地产开发有限公司向南京泰悦房地产开发有限公司出具《授权书》，委托其销售锦江花苑住宅小区01-05幢半地下室的使用权。2003年8月25日，南京泰悦房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《半地下室使用权转让协议》约定：甲方将案涉房屋的使用权转让给乙方，总价83660元，并保证乙方受让后的使用年限与该幢建筑的使用年限一致等等。原告取得上述房屋后办理了水卡、电卡和燃气卡。原告同时也在锦江花苑小区内另行购买了其他住宅房屋。2014年，南京市人民政府向各区人民政府转发了《关于开展群租房整治的实施意见》，该意见所载明的政治范围包括“地下室、车库等对外出租的行为”。2017年8月1日、南京市公安局鼓楼分局、南京市鼓楼区建设房产与交通局、南京市鼓楼区安全生产监督管理局及南京市公安消防制度鼓楼区大队联合联合发布了《致全区居民群众的一封信》，要求地下室出租方主动劝离违规租住人员，恢复原有使用功能。2017年9月4日，百市公司与锦江花苑小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定：被告为锦江花苑小区提供物业管理服务；服务期限自2017年9月18日起至2020年9月30日止；物业费结算期自2017年10月1日起开始计算。2017年11月，锦江花苑小区的部分业主发现半地下室存在群租等现象遂倡议全体业主进行整治，并至江东街道进行投诉。2017年11月27日，电视台对锦江花苑小区存在的群租现象进行了报道。当日，南京市鼓楼区人民政府江东办事处、南京市鼓楼区江东派出所联合发布了《致小区居民群众的一封信》，要求各地下室违规住宿场所出租方要自觉遵守法律规定，主动劝离违规人员，恢复原有功能。2018年2月5日，百市公司发布了《关于锦江花苑人行门禁卡领取通知》，告知业主：该小区的门禁系统将于2018年2月5日开始试运营，定于2018年2月10日起对业主发放门禁卡，为业主办理门禁卡的时间为2018年2月10日至11日，每户领卡人必须凭本人身份证及产权人身份证前来办理，业主资料未登记的，请先按“登记业主资料通知”带上房产证、产权人身份证原件及复印件先登记，再办理门禁卡；物业向每户业主发放门禁卡3张，每张10元；门禁卡不准买卖非本小区业主。庭审中，原告述称，因其在小区内有其他住宅房屋，百市公司已为其办理了三张门禁卡。居住在锦江花苑的半地下室业主曾共同至江东街道信访投诉，要求解决百市公司拒绝办理小区门禁卡的问题。江东街道曾对此事协调，但百市公司未配合办理，因此，多名半地下室业主提起诉讼，原告亦起诉至本院，并述称支出律师费4100元、交通费500元等。上述半地下室所在建筑物系南京金开来房地产开发有限公司建设开发，该公司取得了土地使用证和商品房销售许可证，预售商品房面积测算表中也记载了负一层各房间的建筑面积、套内面积和分摊面积等。为查明本案所涉房屋的性质问题，本院至南京市房屋建设档案馆调取了案涉房屋所在小区各栋楼负一层的建设工程施工竣工图纸，本案所涉的01幢房屋的竣工图载明的负一层系地下层、储藏室。案涉房屋所在的01幢楼房仅存在负一层，该层下方并不存在其他楼层。庭审中，原告称其取得案涉房屋后先是自行居住，后对外出租。其提交锦江花苑的半地下室门口被涂喷红漆等照片以证明被告对其侵权的事实，但原告明确其提交的该份证据并非涂喷在案涉房屋处，而是其他楼栋的半地下室。被告在庭审中明确表示同意另外再为原告办理三张小区人行门禁卡。本院认为，原告通过与开发商订立使用权转让合同而取得了对案涉房屋占有、使用的权利，该合同权利依法应予保护。但案涉房屋的建设工程施工竣工图纸上明确载明该半地下室系储存室，因此案涉房屋非供人日常居住和生活的“房间”，原告可将案涉房屋用于储藏，不能用于居住生活。关于原告主张被告立即停止拒绝原告出入小区并居住、使用案涉房屋以及要求被告办理门禁卡或拆除门禁系统的问题。被告已为原告办理了小区人行出入门禁卡，且原告一直使用案涉房屋，并对外出租，虽然不符合案涉房屋的规划用途，但原告出入小区的通行权利及使用案涉房屋并未受到被告侵害，因此原告的上述两项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但因被告自愿另行为原告办理三张门禁卡，该意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。关于原告主张被告赔偿损失以及赔礼道歉的问题。根据前述分析，本院认为，原告出入小区之通行权利并未受到侵害，其亦可使用案涉房屋，且原告未能提交证据证明被告实际直接对案涉房屋实施了涂喷红漆等侵权行为，因此，对于原告该两项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京百市物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内为原告钱帮兴办理三张南京市鼓楼区江东街道清江村“锦江花苑”人行门禁卡；二、驳回原告钱帮兴的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告钱帮兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  周磊二Ｏ一八年九月三日书记员杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。