山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6848号上诉人（原审被告）:山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：房玉山，总经理。委托诉讼代理人:牛新明,国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：钟静,国浩律师(济南)事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：段昱坤，男，1986年出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人段昱坤商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回段昱坤的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由段昱坤承担。事实与理由：一审判决恒生公司违约属认定事实错误，应当予以纠正。一、恒生公司并非恶意违约，不应承担逾期办证违约责任。恒生公司未能在涉案《商品房买卖合同》约定的期限内办理涉案房屋权属登记，其原因在于恒生·伴山小区施工总包单位拒不配合办理恒生·伴山小区综合验收备案证明手续。恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期是由于第三方原因导致的，并非恒生公司原因造成，且段昱坤并无损失，恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。二、涉案商品房的用电符合合同约定，恒生公司不应承担用电违约金。恒生公司与段昱坤并未约定正式用电作为交付条件，依据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电与房屋实际交付使用之日起达到使用条件。周杰接收房屋时，自《房屋验收表中》对房屋的用电状况进行了确认，电已达到使用条件，符合合同的约定。现段昱坤已实际使用房屋超过三年，用电完全可以满足正常生活需要。伴山小区的临时供电是由于第三方原因造成的，并非恒生公司责任，且段昱坤的用电价格与正式用电相同，并未给段昱坤造成损失，即使认定恒生公司违约，段昱坤主张的用电违约金标准20元/每天超过段昱坤实际损失，法院应当依据段昱坤的实际损失判决承担损失赔偿责任。2010年8月12日，恒生公司已经与历城区供电公司签订了《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，约定了恒生伴山小区的住宅配电工程，恒生公司亦按照合同约定缴纳了相应费用，2014年3月13日，历城区供电公司出具证明显示，恒生伴山小区未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施。投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生公司责任。在《商品房买卖合同》第十四条第五款明确约定：“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。”上述约定合法有效，即使法院认定交付条件为正式电，恒生公司也不应承担未接入正式电的责任。综上，一审判决认定事实错误、恳请二审法院依法予以纠正，支持恒生公司的上诉请求。段昱坤未辩称。段昱坤向一审法院起诉请求:1.判令恒生公司支付段昱坤逾期办理房产证违约金8306.98元；2.判令恒生公司支付段昱坤因供电逾期达到使用条件的违约金19480元（自2013年9月30日起至2016年5月31日止，按每日20元计算）；3.本案诉讼费、保全费等费用由恒生公司承担。一审法院认定事实：段昱坤（买受人）与恒生公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定由段昱坤购买恒生公司开发的恒生伴山小区某室（以下称涉案房屋）。合同约定的交房日期为2013年9月30日；关于涉案房屋的交付条件，双方未选定合同第八条中列明的取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议（附件五）中约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：水、电、集中供热、燃气等基础设施及公共配套建筑自实际使用之日起达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，则每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金，各小项不作重复累计。该条中还约定基础设施、公共配套建筑使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件，出卖人不承担相关责任。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，段昱坤按照约定支付了全部房屋价款830698元，恒生公司于合同约定的期限内将涉案房屋向段昱坤交付并签署了房屋移交协议。另查明，涉案房屋所在的恒生伴山小区于2014年10月23日经消防验收合格；于2016年5月31日通过供电配套设施验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电；于2016年6月24日取得综合验收备案证明，具备办理产权证书的初始条件。一审法院认为，段昱坤与恒生公司的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，恒生公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向段昱坤告知了供电配套设施验收合格以及具备产权办理条件等相关事项，也未能提交证据证实段昱坤知道或者应当知道供电配套设施验收合格及具备产权办理条件等各相关事项的时间，其将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，对恒生公司超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。关于是否应支付逾期办证违约金的问题。涉案房屋于2013年9月30日实际交付、2014年10月23日达到符合法律强制性规定的交付使用条件，但恒生公司于2016年6月24日才取得涉案房屋所在小区的综合竣工验收证明，已超过合同约定的商品房交付使用后的365个工作日，确实存在逾期办证情形，段昱坤根据合同约定要求其承担房款金额1%的违约金8306.98元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。恒生公司辩称其逾期办理产权登记的原因在于第三方，但其未能提交证据予以证实，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即使恒生公司的该主张系事实，也不能成为免除其违约责任的法定事由，对该辩解意见，一审法院不予采纳。关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，段昱坤认为供应正式用电方为“达到使用条件”，恒生公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。一审法院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要，因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向段昱坤支付逾期达到使用条件的赔偿金，按照每日20元的标准，自约定的房屋交付之日2013年9月30日计算至2016年5月31日，共计19480元。对段昱坤的该诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。恒生公司辩称未能交付正式电的原因系政府部门或者其他第三方原因所致，且段昱坤使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《电力供应与使用条例》第二十四条、《供电营业规则》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段昱坤支付逾期办证违约金8306.98元；二、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段昱坤支付供电逾期达到使用条件的赔偿金19480元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有二个，一是逾期办证的责任承担，二是供电条件瑕疵的违约责任。关于逾期办证的责任承担。恒生公司虽主张恒生伴山小区房屋权属证书的逾期办理系因第三方原因造成，但恒生公司未能提供充分证据予以证实，且第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，故恒生公司的上述主张，无事实与法律依据，不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。关于供电条件瑕疵的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但恒生公司至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，恒生公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，恒生公司应当承担违约责任。恒生公司虽主张恒生伴山小区的临时供电是由第三方原因在造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，一审判决恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年九月十九日书记员 孙 娜