广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初1531号 原告：陈大明，男，1968年6月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈家深，男，1953年1月17日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：李伟芳，女，1949年9月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈承华，广西典圣律师事务所律师。 原告陈大明与被告李伟芳买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，于2017年5月3日作出（2016）桂0902民初2076号民事判决。被告李伟芳不服上述判决，提起上诉。2017年12月28日，玉林市中级人民法院以一审判决认定事实不清为由，裁定发回重审。本院于2018年4月23日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大明的委托诉讼代理人陈家深，被告李伟芳及其委托诉讼代理人陈承华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》合法有效；确认玉林市房屋所有权【土地证号：玉国用（2005）字第0008**；房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号】归原告所有，责令被告在限期内履行上述二合同；2、判令被告支付违约金80万元给原告；3、判令被告支付占用定金、预付房款等105万元的利息18.9万元；4、本案的诉讼费及其他诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年12月3日，原、被告签订了《房地产转让合同》，合同约定，被告将位于玉林市，土土地证号为：玉国用（2015）字第0008**土地使用权面积64.38平方米，房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号，房屋面积380.54平方米，出卖给原告，总价款为280万元。合同还约定付款方式及违约责任等。合同签订后，原告于2015年12月9日向被告支付定金20万元，2015年12月31日支付预购房款50万元。2016年1月29日，原、被告签订《房地产转让补充合同》，在认可原合同的基础上更加明确购房付款方式及违约责任。2016年2月1日，原、被告在玉林市国土资源交易中心签订了“玉林市国有建设用地使用权交易确认书”。2016年2月2日，原告向玉林市国土资源规划测绘信息院提出申请对玉林市的土地进行测绘。2016年2月3日，原告向被告支付预购房款35万元。2016年3月24日，玉林市国土资源规划测绘信息院通知原、被告双方前来缴款领取宗地草图及签界表进行签界等。被告多次口头要求测绘信息院延缓测绘玉林市测绘的申请。且于2016年5月15日向测绘信息院提交“关于延缓玉林市测绘的申请书”。2016年5月19日，测绘信息院因被告的申请延缓而对原告作出“关于询问函的复函”。此后，原告多次与被告交涉，要求履行合同，配合国土、房产部门办理房地产转让手续，但被告仍坚持无限期延缓办证手续。上述事实说明，原、被告签订的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同》是双方自愿、平等的意思表示，应认定合法有效。原告依合同的约定支付了购房定金及部分购房款，超过履行合同规定的义务，被告在与原告的房地产转让过程中，采用了不正当的手段，先与原告签订房地产转让合同，然后在收到原告105万元的巨额房款后，提出无理延缓办证的要求，致使办证部门被迫中止该房地产转让的办证。被告的上述所为，是属于不正当行为，违反了法律规定，亦违反了国土部门的挂牌交易成交确认书及双方签订合同的约定，构成了违约。另外，被告从2016年5月15日起向玉林市国土资源规划测绘信息院提出延缓测绘申请，至今已两年六个月，被告既不继续履行合同又不退还资金给原告，应按银行贷款年利率6%计付利息给原告。在多次协商无果后，原告向本院提起诉讼。 被告李伟芳辩称，其在原告先违约的情况下申请迟延测绘，是依据合同法第六十七条规定行使后履行抗辩权的正当权利，不构成违约。1、双方签订的《房地产转让合同》第四条约定：甲方将转让的房地产权属证件交至房产和土地部门收件当天，乙方付款人民币185万元给甲方，其中：付周小红（周红）165万，付甲方20万作为保证金。但在付给定金20万元，购房款50万元之后，当甲方及周红已经把土地证、房产证交给国土局后，乙方却违约不把余下115万付给周红，有二审时庭审笔录证实。2、双方所订补充合同，是在办理土地挂牌拍卖手续时，陈大明方人员口头承诺签订补充合同后即付115万元给周红。但其骗取被告在补充合同上签字后，却不支付该款给周红，再次构成违约。此事实有周红等在场人证实。3、双方签订《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》后，原告未依约定支付转让土地相应对价款给被告，已构成违约。被告申请延级测绘是基于原告不适当厦行而行使后履行抗辩权，符合《合同法》第六十七条关于当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求规定。本案双方签订的土地及房产转让协议是双务合同，双方因同一合同互负债务，在履行上存在关联性和先后顺序，形成对价关系。补充合同第二条中约定，对尚欠210万元付款时间，明确为双方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元（其中支付35万元给李伟芳，支付115元给周红，余款60万元在乙方领取新的房地权证的当天，在扣除办证费用后，剩余款乙方通过中介戴卫民给李伟芳）。由于土地转让协议和房屋转让协议不可能同时签订，且在签订《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》次日，原告支付了35万元给被告，根据补充合同中关于在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元约定，则这35万元应是签订土地转让合同后的付款。由于在补充合同中对乙方所支付的150万元，在签订土地协议当天支付多少，在签订房屋协议当天支付是多少，双方未作具体约定，更没有约定在签订土地协议当天乙方支付35万元。在双方未确认土地转让价格情形下，按照交易习惯，乙方应支付150万元之一半即75万元给甲方。原告仅支付35万元，应视为履行债务不符合约定情形。根据《合同法》第六十七条的规定，被告有权延缓或拒绝对本案合同的继续履行。故原告申请迟延测绘是依法行使后履行抗辩权，不存在违约，不承担拖延履行合同责任。相反，原告应当承担在签订《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》后未足付一半价款部份的45万元违约责任。（被告保留诉请原告承担违约责任权利）4、原告诉请的违约金违反了法律规定，不应得到支持。有关规定双方在合同中约定的违约金不能超过实际损失30%，实际损失应由原告举证证明。合同法解释《二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告在本案中如存在违约，亦应以原告2016年5月15日书面请求延缓测量时起计至2016年7月13日原告起诉时止，资金占用费以支付的35万元为基数，按年利率6%计算为3500元，以不超过30%为限即为4550元。因双方对土地及房产证变更过户未约定期限，则对先前预付50万元及定金20万元不应列入资金占用损失范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及双方的陈述，本院认定如下事实：2015年12月3日，原告陈大明与被告李伟芳签订了《房地产转让合同》，合同第一条约定：甲方（被告李伟芳，下同）自愿将位于玉林市的房地产【土地土地证号为：玉国用（2015）字第0008**地使用权面积64.38平方米，房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号，房屋面积380.54平方米】转让给乙方（原告陈大明，下同）。第三条约定：甲方双方议定上述房地产成交价格为280万元，办理产权过户到乙方需要缴纳各种费用（含税费）由甲方缴纳。第四条约定：付款方法：1、甲方将上述转让房地产有关权属证件交至房产和土地部门收件后当天，乙方付款185万元给甲方，其中：付周小红165万元，付甲方20万元作履行合同保证金。余款95万元（扣除乙方为甲方先垫付办理产权费用，剩余款）在乙方取得产权证后十日内付清给甲方。2、上述付款方式：银行转账。第七条约定：违约责任：乙方中途悔约，乙方定金抵作违约金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内双倍返还乙方定金，乙方不能按期向甲方付清房地产转让价款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付给相当于上述转让价款千分之十的违约金。合同签订后，原告于2015年12月9日向被告支付定金20万元，2015年12月31日支付购房款50万元。2016年1月29日，为了更好的理解和执行双方签订的《房地产转让合同》，原、被告签订了《房地产转让补充合同》，该合同的内容为：一、甲方李伟芳再次明确转让房地产价格为280万元（含负担办理产权过户所交税费等一切费用）。二、转让款280万元付款时间变更为：1、截至2015年12月31日止已付定金20万元和预付赎回房款50万元，尚欠210万元，对尚欠210万元付款时间再次明确，甲方与乙方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元（其中支付35万元给李伟芳，支付115万元给周红），余款60万元，在乙方领取新的房地产权证的当天，甲方与乙方在中介人戴卫民在场结算已预付办理产权过户费用，扣除办证费用以后，剩余款，乙方通过中介戴卫民给李伟芳。三、乙方应支付中介费3万元给戴卫民，在本协议签订当天支付。四、甲方领取预付卖购房款35万元后，乙方未领取新的房地产权证书之前，甲方不得向乙方提出要求支付卖房款，否则视为甲方违约，承担违约责任。五、违约责任：如甲方违约应赔偿乙方违约金200万元并退回已领取定金、赎回房产款、预付房款，如乙方违约无权要求甲方返还定金、赎回房产款、预付房款。甲乙双方应按要求到有关部门及时签字，如任何一方超三天无故拖延算违约，承担违约责任。双方在认可原合同的基础上更加明确购房付款方式及违约责任。2016年2月1日，原、被告在玉林市国土资源交易中心签订了《玉林市国有建设用地使用权交易确认书》。2016年2月2日，原告向玉林市国土资源规划测绘信息院申请对玉林市的土地进行测绘。2016年2月3日，原告向被告支付预购房款35万元。2016年3月24日，玉林市国土资源规划测绘信息院通知原、被告双方前来缴款领取宗地草图及签界表进行签界等。2016年5月15日，被告向测绘信息院提交《关于延缓玉林市测绘的申请书》。2016年5月19日，测绘信息院因被告的延缓测绘申请而对原告作出“关于询问函的复函”。复函称延缓测绘是由于产权人李伟芳申请，要待双方协商一致同意继续测绘后，才继续进行相关测绘工作。原告多次与被告交涉，要求履行合同，配合办理房地产转让手续，但被告认为原告违约在先，坚持不协助办理相关转让手续。为此原告向本院提起诉讼。 另查明，原被告双方没有在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》。陈大明为了购买李伟芳的房产，三次向刘东强借款共105万元。其中2015年12月9日借20万元，2015年12月31日借50万元，2016年2月3日借35万元。双方约定借款期限均为六个月，利息按月利率2%计算。陈大明分别于2018年的7月27日和8月21日各支付利息3万元给刘东强，共还了利息6万元。本金105万元及余下部分利息均没有归还、支付给刘东强。 本院认为，1、关于原告与被告双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》是否合法有效，合同应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》，是双方在平等协商的基础上自愿达成的，是双方真实意思表示，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，也没有违反法律、法规的强制性规定。因此，上述两份合同合法有效。该两份合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了定金20万元和购房款85万元，被告也协助原告办理了国有建设用地使用权挂牌交易成交确认手续。原告要求确认双方签订的《房地产转让合同》和《房地产转让补充合同》合法有效，并要求被告继续履行上述两份合同于法有据，本院予以支持。2、原告要求确认位于玉林市房屋所有权归其所有，是否有法律依据的问题。因不动产的权属以登记为准，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定除外。”的规定，上述土地及房屋均未登记在原告名下，原告请求确认上述土地及房屋权属归其所有，没有法律依据，本院不予支持。3、原被告双方是否存在违约行为，原告要求被告支付违约金80万元及资金占用利息18.9万元应否支持的问题。李伟芳主张原告违约情形有二：1、在被告及周红已经将土地证、房产证交给国土局后，原告未将余下的115万元付给周红，违反了《房地产转让合同》第四条的约定；2、在原被告双方未确认土地转让价格情形下，仅支付了35万元给被告，未按照交易习惯，支付150万元的一半即75万元给被告，违反了《房地产转让补充合同》第二条的约定。对被告主张原告违约情形之一，《房地产转让合同》第四条是对原告付款方式、方法的约定，该条款确实约定了在被告将转让房地产有关权属证件交到房产和土地部门收件后当天，原告应付款人民币185万元给李伟芳，其中165万元付给周小红，20万元付给李伟芳作为合同保证金。但是，该条款约定的付款方式、方法已被双方签订的《房地产转让补充合同》第二条明确变更。原告有关房款的付款方式、方法应以补充合同第二条的约定为准。因此，原告未按《房地产转让合同》第四条的约定支付115万元付给周红，不构成违约。对被告主张原告违约情形之二，双方对房产转让总款280万元及原告已支付了20万元定金及50万元购房款给李伟芳的事实均无异议。对余下的210万元房款的支付问题，补充合同第二条约定：“对尚欠210万元付款时间再次明确，甲方与乙方在国土局交易中心和房产局签订《出转合同》和《转让合同》的当天付款150万元（其中支付35万元给李伟芳，支付115万元给周红），余款60万元，在乙方领取新的房地产权证的当天，甲方与乙方在中介人戴卫民在场结算已预付办理产权过户费用，扣除办证费用以后，剩余款，乙方通过中介戴卫民给李伟芳。”根据上述约定，原告应在签订《出转合同》和《转让合同》当天付款150万元给被告。但由于被告李伟芳申请延缓测绘，导致在玉林市国土资源规划测绘信息院无法作出测绘结论，致使双方无法签订《出转合同》和《转让合同》，过错在李伟芳。因此，原告未支付150万元给被告，并不违反合同的约定。对于被告李伟芳是否存在违约的行为的问题。双方在履行合同过程，李伟芳无故要求玉林市国土资源规划测绘信息院延缓测绘，故意拖延办理产权过户手续，其行为已构成违约。对于原告要求被告支付违约金及资金占用利息应否支持的问题。因李伟芳违约，依法应承担违约责任。根据双方合同的约定，李伟芳应赔偿陈大明违约金200万元并退回已领取定金、赎回房产款、预付房款。原告起诉要求被告李伟芳支付违约金80万元，李伟芳认为陈大明的实际损失没有那么多，要求赔偿过高，并依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院予以减少，认为原告的损失应按年利率6%计算。从原告提供的证据来看，其违约金损失实际上是借款利息损失，利息系按年利率24%计算。原告要求被告支付资金占用利息是重复请求，本院不予以支持。原告的利息损失应从李伟芳申请延缓测绘之日即2016年5月15日起，以原告已支付的105万元为基数，按年利率24%计算至被告李伟芳履行合同之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈大明与被告李伟芳于2015年12月3日签订的《房地产转让合同》和2016年1月29日签订的《房地产转让补充合同》合法有效； 二、被告李伟芳应在本案判决生效之日起三日内继续履行合同义务，将玉林市房地产的产权过户给原告陈大明； 三、被告李伟芳支付违约金给原告陈大明（违约金的计算：以105万元为基数，自2016年5月15日起至被告李伟芳继续履行合同之日止，按年利率24%计算。）； 四、驳回原告陈大明的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费37640元，财产保全费5000元，合计42640元（原告已预交），由被告李伟芳负担40600元，原告自负2040元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费37640元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  李翠云 人民陪审员  钟范林 二〇一八年九月三十日 法官助理吴春艳 书记员晏嘉骏