四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初8916号 原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司。住所地：成都市一环路南三段**。 法定代表人：蔡静国，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：王霞，女，汉族，1980年4月29日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：曾建勇，四川维是律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：袁百万，男，汉族，1969年5月28日出生，住四川省彭山县。系被告丈夫，一般授权代理人。 原告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称“奥克斯广场”）与被告王霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2018年8月21日、9月7日两次开庭进行了审理，原告奥克斯广场的委托诉讼代理人刘凌，被告王霞的委托诉讼代理人袁百万、曾建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥克斯广场向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与王霞关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2017年12月××日解除；2、被告向原告支付租金35354.××4元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金62931.61元（迟延履行违约金自2017年9月26日计算至付清拖欠的租金之日为止，暂计算至201××年3月22日）；3、被告按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月34250元支付房屋占用费246379.03元；4、被告向原告支付所在租约年六个月租金102750元作为违约赔偿。事实与理由：原被告双方于2016年3月30日签订了《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与王霞关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》。约定，原告将高新区锦城大道西段奥克斯广场501-503号商铺出租给被告王霞使用，租金支付方式为先付后用，以每个季度为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。合同期间内，原告多次催促被告支付拖欠的房屋租金，但被告据不履行合同义务。原告认为被告已构成违约，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告王霞答辩称，1、合同解除时间应当为被告向原告提交停业申请，闭店的时间，即2017年10月16日；2、被告已将2017年10月9日前的租金结清，所以被告只需要负担2017年10月10日至2017年10月16日的租金共计3425元；3、原告应当退还扣除了房屋租金后的保证金；4、原告主张租金迟延履行违约金、房屋占有使用费、违约赔偿金过高，请求法院不予支持。 经审理查明，2016年3月30日，奥克斯广场（甲方，出租方）与王霞（乙方，承租方）签订《房地产租赁契约》（以下简称为契约），约定：1、甲方自愿将坐落在高新区奥克斯广场501-503商铺号，门牌号××栋五层5、6号、××栋五层1号，房屋套内建筑面积6××5平方米出租给乙方使用；2、租赁期限自2016年7月10日至2022年7月9日止；3、租金以每个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；4、任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除契约，乙方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。契约签订后，奥克斯广场（甲方，出租方）与王霞（乙方，承租方）针对上述房屋又签订《成都奥克财富广场投资有限公司与王霞关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），协议约定：1、租赁期限为六个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；2、第一个租约年租金共为154125元、第二个租约年租金共为205500元、第三个租约年租金共为205500元、第四个租约年租金221940元、第五个租约年租金共为23××3××0元、第六个租约年租金共为254××20元；3、合同签署当日，乙方应当向甲方支付34250元作为乙方在本合同项下的履约保证金，同时乙方应当向管理公司支付人民币30××25元作为物业管理费保证金，如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将履约保证金冲抵前述款项；4、未经甲方、管理公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或擅自推迟（或提前）开门和闭门营业时间；5、双方确认，合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。迟延超过三十日，甲方有权单方解除合同；6、任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿；7、本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期，在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收；××、无论任何原因，第23.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合23.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金…直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。 合同签订后，王霞向奥克斯广场支付了保证金及租金，奥克斯广场依约将房屋交付给了王霞，但合同履行过程中，王霞因店铺经营管理不善连续亏损，在支付了最后一笔2017年7月10日至2017年10月9日期间租金后，于2017年10月16日向奥克斯广场提交了闭门停业申请，载明：本店五楼轱轱轩烤肉店因连续亏损数月，现对内部股东调整，从今天起暂停业进行升级。同时在2017年11月17日腾退案涉商铺，通过王霞提供的“物品出门单”显示，奥克斯广场的营运部一名叫“万里川”的员工进行确认，奥克斯广场对此人的身份予以认可。但是不认为此行为就表示解除合同，认为只是王霞基于停业申请书进行店铺搬离升级，双方并未就解除合同达成一致，万里川也不能代表公司作出同意解除合同的意思表示。2017年11月××日王霞向奥克斯广场发出《函件》，载明奥克斯广场接到停业申请后，与王霞多次协商闭店事宜均未达成一致，奥克斯广场不同意王霞离场。奥克斯广场表示未收到过该《函件》。 2017年10月17日，奥克斯广场向王霞发出律师函，载明：“截止本律师函发出之日，贵方已经欠缴奥克斯公司2017年10月10日至201××年1月9日租金5××75元，物管费96××94.35元，合计14××269.35元；贵方未经奥克斯公司许可，于2017年10月16日私自停止营业并关闭商铺；…请贵方收到本律师函后五个工作日内，及时与奥克斯公司联系以确认欠费金额，并支付上述欠费，同时恢复店铺营业”。另外，奥克斯广场于2017年12月1日向王霞身份证地址邮寄发出《关于成都广场解除步行街商户轱轱轩租赁合同的函告》，该函告于2017年12月××日由“李云华”签收，王霞对此予以认可。 另查明，奥克斯广场（甲方、出租方）于201××年7月16日与案外人段琦（乙方，承租方）签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与段琦关于成都奥克斯广场的租赁合同》，约定甲方将该商业广场的步行街五层503号商铺，门牌号××栋五层1号（该商铺已切割成2个）商铺出租给乙方使用，租赁期限为201××年××月1日至2022年9月30日，进场时间为201××年××月1日。 本院认为，奥克斯广场与王霞签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克财富广场投资有限公司与王霞关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1、合同何时解除；2、王霞是否应该按照奥克斯广场主张的租金及房屋占有使用费进行支付；3、奥克斯广场所主张的租金迟延履行违约金和违约赔偿金标准是否能得到支持。 一、关于合同何时解除。 王霞主张案涉合同已于2017年10月16日其闭店之时解除，对此，本院认为，王霞的单方闭店行为虽有解除合同的意思表示，但王霞未能举证证明其行使解除权符合法律规定或双方约定，现奥克斯广场否认收到王霞发出的《函件》，且王霞未举证证明原被告双方就解除合同达成了一致协议，因此在王霞不具有合同解除权的情况下，其单方发出的解除函件或者闭店的行为不能达到解除合同的目的，因此对于王霞认为合同已于2017年10月16日解除的抗辩不予采纳。另，根据双方合同约定，王霞应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向奥克斯广场一次性足额支付下个缴租期租金，现查明王霞房屋租金支付至2017年10月9日，后未再支付下个缴租期租金，经奥克斯广场于2017年10月17日发出律师函进行催告后仍未缴纳，截止到原告2017年12月1日向王霞发出解除合同的函告，王霞已经逾期缴纳租金超过三十日，根据补充协议第21.4条之约定，已成就了奥克斯广场的合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对于奥克斯广场要求解除合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，解除函告于12月××日送达王霞身份证地址，此送达行为合法有效且王霞对此予以认可，故本院认定双方合同于2017年12月××日解除。 二、关于租金和房屋占有使用费的计算。 关于租金，现双方的租赁合同已经解除，王霞应支付解除合同之前的租金。根据补充协议关于租金标准的约定，第二个租约年每月的租金为17125元，奥克斯广场主张的2017年10月10日至2017年12月××日期间共计64天，租金为35354.××4元，因此对于奥克斯广场的此项诉请予以支持。 关于房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，王霞应当按照合同约定返还案涉房屋，王霞2017年10月16日停止营业腾退房屋后，没有按照合同约定履行退房手续，视为实际占有案涉房屋，应该继续支付合同解除之后的相应费用。同时，从奥克斯广场向王霞发出的《律师函》、《关于成都广场解除步行街商户轱轱轩租赁合同的函告》，及王霞提交的停业申请、物品出门单可看出，奥克斯广场应当知道王霞已于2017年10月16日停止营业并关闭商铺，虽然此时王霞擅自搬离的行为不发生解除合同的效力，应该继续支付费用，但是在奥克斯广场2017年12月××日送达解除函告之后，合同已经解除，奥克斯广场便有及时收回房屋防止损失扩大的义务，应当积极减损，寻找新的承租人，但奥克斯广场直到201××年7月16日才将商铺重新出租，视为奥克斯广场自行扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，奥克斯广场没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此，本院认为奥克斯广场应在合理期间内收回房屋进行减损，综合本案情况酌定这一期间为1个月，王霞应当支付此期间的房屋占有使用费。同时根据补充协议23.1条之约定，奥克斯广场提出以合同约定的租金标准的200%作为房屋占有使用费的计算标准，本院予以采纳，因此王霞应当支付占用房屋期间的房屋占有使用费为17125元×200%=34250元。 三、关于迟延履行违约金及违约赔偿金的计算。 关于迟延履行违约金。双方签订的合同及补充协议约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。本院认为违约金的确定应当以实际损失为依据，原告在本案中的损失为资金利息的损失，而双方约定的延迟履行违约金为日1%，换算为年息达到了365%，明显过高，王霞在庭审中也请求法院予以调整，故本院综合奥克斯广场损失情况，对奥克斯广场的租金迟延履行违约金请求部分予以支持，以略高于同期贷款利率的年息6%为标准进行计算，同时，根据合同约定，王霞在每个缴租期最后一个月的二十五日前就应当向奥克斯广场一次性足额支付下个缴租期租金，即2017年10月至12月的租金王霞应当在9月25日之前支付，因此迟延履行违约金的计算起点应为9月26日。即迟延履行违约金的计算方式为：以所欠租金35354.××4元为基数，以年息6%为标准，从2017年9月26日起计算至实际付清之日为止。 关于违约赔偿金。根据合同约定，任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿。首先，本案中，双方合同的解除，应为王霞逾期支付租金，奥克斯广场依约行使合同解除权而产生的合同解除效力，并非奥克斯广场擅自解除，也非不具有合同解除权的王霞解除的合同。因此，奥克斯广场不能依据该约定主张违约赔偿。其次，本院认为违约赔偿也应当以实际损失为依据，奥克斯广场因王霞违约造成的损失即为再次招租过程中空置期的租金损失，奥克斯广场在王霞2017年10月16日搬离后未及时采取减损措施，放任了损失的扩大，因此本院已经将空置期的损失确定为1个月，并且在上述房屋占有使用费部分本院已经进行了论述，在此不再赘述。故，对于奥克斯广场主张的此项违约赔偿金本院不予支持。 关于王霞提出的以保证金抵扣欠付租金的问题。根据补充协议的约定，合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。现因王霞未缴纳租金超过30日，奥克斯广场因王霞的违约行为行使了合同解除权，故王霞无权要求奥克斯广场对保证金予以抵扣后退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告王霞签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与王霞关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2017年12月13日解除； 二、被告王霞于本判决生效之日起十五日内向原告成都奥克斯财富广场投资有限公司支付租金35354.84元及租金迟延履行违约金（违约金计算方式为：以35354.84元为基数，从2017年9月26日起至租金实际付清之日止，以年息6%为标准计算）； 三、被告王霞于本判决生效之日起十五日内向原告成都奥克斯财富广场投资有限公司支付房屋占有使用费34250元； 四、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2158元，原告成都奥克斯财富广场投资有限公司负担336元，被告王霞负担1822元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年九月七日 书记员  曾娜