包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1326号   上诉人（一审被告）：赵成钢，男，1967年1月1日出生，汉族，内蒙古第一机械制造集团北方实业职工，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包头一机置业有限公司。   法定代表人：赵香珍，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘宏伟，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：金成瑶，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   上诉人赵成钢因与被上诉人包头一机置业有限公司（以下简称一机置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵成钢上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判。2、一、二审案件受理费由一机置业承担。3、判令一机置业支付赔偿赵成钢从2014年3月5日至××区号住房交接使用前的经济损失共计12208元（2014年3月5日至2015年5月16日交接）。其上诉主张的事实和理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。赵成钢因2013年拆迁时安置的住房面积太小居住困难，经与一机置业及拆迁办协商：“以租赁的形式”于2014年4月份住进了涉案房屋，其实质是为了顺利拆迁而不影响拆迁建设机构的正常工作，当时约定的租金为每月200元。与赵成钢具有这种相同状况的在当时有100多户。一审时，一机置业应当主动提交原房屋租赁合同，而其却单方面提供了新的租赁合同，（2005年租赁合同）其行为明显是以强压弱。再有，赵成钢并没有违约，反而一机置业单方面改变租金标准即500元/月的行为恰恰构成违约。赵成钢自2014年租住案涉房屋，每年都去一机置业缴纳房租，而一机置业以租赁协议丢失为由，以500元/月的标准收取租金，双方协商多次未能得到解决，直到今天一机置业起诉。如果不是一机置业单方面改变合同内容也不会产生今天的诉讼。根据《合同法》的有关规定，合同双方的法律地位是平等的，双方签订合同应本着诚实守信的原则。合同一经签订，不得擅自改变。任何一方改变合同内容，需征得对方同意。故请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项判决，发回重审或依法改判。   一机置业答辩称，一审中，双方当事人对于双方存在租赁关系，赵成钢欠付租金、物业费以及楼道亮化费用的事实均不持异议，赵成钢的行为已经构成违约，一机置业可以随时解除合同，一审判决正确。赵成钢第三项上诉请求，因其在一审中并未提起反诉，且与本案租赁合同关系没有关联性，不是二审审理的范围，赵成钢可以另诉，故请求二审法院驳回赵成钢的上诉请求。   一机置业向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的房屋租赁关系；2.判令赵成钢立即腾出包头市青山区朝阳小区11栋14号房屋；3.判令赵成钢支付拖欠房屋租金24000元、物业费656.93元、声控灯费102.4元,以上共计24759.33元（暂计至2017年12月31日）及利息（利息以24759.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计算至欠款付清为止）；4.判令赵成钢支付拖欠房租、物业费、声控灯费，按照月租金500元从2018年1月1日起计算至腾出房屋止；5.诉讼费由赵成钢承担。   一审法院认定的事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。1.坐落于包头市××区号房屋的面积是45.62平方米，登记所有权人为李子华，李子华在购买包头市××区号房屋时，采用以旧换新方式，将包头市青山区青山路朝阳小区1区11栋14号房屋作价退还给一机置业，由一机置业对该房享有用益物权；2.2013年赵成钢原住房开始拆迁，在给其安置时，除按当时政策安置1套住房外，还将涉案房屋租给其居住至今；3.赵成钢从2014年1月起未交纳涉案房屋的租金、物业费、声控灯费。   一机置业主张涉案房屋租金每月500元、物业费每平米0.3元，声控灯费每年25.6元，并提交该公司2015年1月14日文件1份，证明该公司决定涉案房屋所在小区的租金为每月500元。赵成钢对该主张不认可，提出其租赁涉案房屋时双方约定每月租金200元，对一机置业单方面提高租金不认可，其未能提交租赁合同，也未提交租金从其工资中扣交的证据。   一审法院认为，一机置业享有涉案房屋的用益物权，其有权将涉案房屋出租。根据一机置业与赵成钢的陈述及举证，双方就涉案房屋的租赁并未签订书面的租赁合同，应当视为不定期租赁。赵成钢自2014年1月起未给付一机置业房屋租金，系违约行为，一机置业请求解除租赁合同，并要求赵成钢返还其租赁房屋，该院予以支持。关于房屋租金，一机置业与赵成钢的陈述不一致，作为平等的民事主体，就房屋租金双方应当形成合意，而不能以一方的单独意思表示确定房屋租金，一机置业主张赵成钢按照每月500元给付其房屋租金证据不足，兼之赵成钢租赁涉案房屋具有相对特殊的背景，故一机置业主张的房屋租金标准，该院不予支持。该院认定涉案房屋租金每月200元，赵成钢给付一机置业从2014年1月至2018年1月底的房屋租金及物业费、声控灯费及迟延给付的损失。该院还认定自一机置业提起诉讼之日即2018年2月1日，双方就新租期的租金未达成一致，赵成钢应当按照每月500元给付一机置业从起诉之日起至返还房屋止的房屋使用费及物业费、数控灯费。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告包头一机置业有限公司与被告赵成钢的房屋租赁合同；二、被告赵成钢于本判决生效之日起二十日内将坐落于包头市××区号房屋返还给原告包头一机置业有限公司；三、被告赵成钢给付原告包头一机置业有限公司房屋租金9800元、物业费670.61元、声控灯费104.53元，共计10575.14元（从2014年1月1日至2018年1月31日）；   四、被告赵成钢按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率给付原告包头一机置业有限公司迟延给付上款费用的损失（从2018年2月1日起至付清为止）；五、被告赵成钢给付原告包头一机置业有限公司从2018年2月1日起至返还包头市××区号房屋期间的相关费用（房屋使用费每月500元、物业费每月每平方米0.3元、声控灯费每年25.6元）。案件受理费420元，减半收取计210元，原告包头一机置业有限公司负担178元，被告赵成钢负担32元。   经二审审理查明，一审判决认定事实准确，本院依法予以确认。   本院认为，当事人双方对于其存在租赁合同关系以及赵成钢从2014年1月起欠付一机置业房屋租金等费用的事实均不持异议，本院依法予以确认。双方当事人争议的焦点问题为：双方的租赁合同关系应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，赵成钢认可其自2014年1月未向一机置业缴纳过房屋租金等费用，且经一机置业催要后仍未能缴纳，故一审法院以赵成钢存在违约行为解除合同并无不当。赵成钢二审提交的《借条》、《销售不动产统一发票》等新证据，因与本案无关，本院不予采信。关于赵成钢提出的要求一机置业赔偿其经济损失的上诉请求，因赵成钢在一审时并未对此提出反诉，故不属于二审审理范围，赵成钢可另诉。   另外，根据一机置业一审提交的《关于旧房销售的会议纪要》的内容可知，自2015年1月14日起，案涉房屋租金标准即为500元/月，但鉴于一机置业并未提起上诉，故对一审判决结果予以维持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费420元，由上诉人赵成钢负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一八年九月三日   书记员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。