上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初13798号原告(反诉被告)：张胜，男，1976年8月22日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：王玉华，上海咏君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菲菲，女，1975年11月28日出生，汉族，住江西省九江市。被告(反诉原告)：上海才才航空设备有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴正中，董事长。委托诉讼代理人：李文祥，男，1951年12月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈英，女，1976年12月30日出生，汉族，住上海市青浦区。原告张胜诉被告上海才才航空设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月6日立案受理后依法由审判员侯芳独任审理。审理中，被告在答辩期内依法提出反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。审理中，经原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对本案所涉工程造价进行司法审价鉴定并出具报告。本案于2018年6月5日公开开庭进行了审理，原告张胜及其委托诉讼代理人王玉华、被告上海才才航空设备有限公司的委托诉讼代理人李文祥、沈英到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请4个月的案外和解期。本案现已审理终结。原告张胜诉称：2016年4月8日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定将位于上海市青浦区练塘工业园区蒸夏路XXX号厂房租给原告建造冷库使用，建筑面积为750平方米，租赁期限为10年，自2016年4月15日起至2026年4月14日止，签订合同之日起原告支付押金人民币(以下币种均为人民币)11,406元，合同期满后扣除原告应付的款项后如数退还给原告，月租金为11,406元，租金半年一付。2017年5月31日，被告出具了《要求张胜茭白厂搬离通知》，并于当日断电，造成原告无法使用冷库，原告认为被告非法解除合同，构成违约，故原告诉诸本院，请求判令：1、被告赔偿原告冷库建造安装损失670,769元；2、被告支付原告彩钢棚补偿款61,991.60元；3、被告退还原告房屋押金11,406元；4、诉讼费和鉴定费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求4：确认原告与被告之间于2016年4月8日签订的《厂房租赁合同》于2017年7月12日解除。被告上海才才航空设备有限公司辩称：不同意原告的诉请，原告因违法经营被青浦环保局处以行政处罚，被告断电是受园区和青浦环保局的要求配合来执行处罚决定书的内容，被告对此无过错。对诉请1，不认可该评估金额也不同意赔偿损失；对诉请2，原告未经被告同意私自搭建，不认可原告主张的该金额；对诉请3，押金同意在结算后退还原告，但是原告至今未腾退系争房屋且未支付租金和水电费，不同意承担鉴定费。对诉请4，不同意解除合同，原告可以继续承租房屋。另外，因原告拖欠租金和水电费，被告提起反诉，请求判令：1、原告(反诉被告)于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区练塘工业园区蒸夏路XXX号厂房；2、原告(反诉被告)支付水电费6,147.80元；3、原告(反诉被告)支付房租及房屋使用费(自2017年4月15日起至实际腾退之日止，按每月11,406元的标准计算)。审理中，反诉原告申请撤回第一项反诉诉请。原告针对被告的反诉请求辩称：不同意支付房屋使用费，因被告曾表示免除原告房租，且原告未交房租是因为自2017年5月31日后一直无法正常使用冷库。水电费无异议。经开庭审理查明：2016年4月8日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区练塘工业园区蒸夏路XXX号厂房租给乙方使用，建筑面积750平方米，租赁期限自2016年4月15日至2026年4月14日止，租赁期限为10年。租金为每天每平方米0.5元，签订本合同期起乙方支付一个月押金11,406元，本押金不计利息，本合同期满后扣除乙方应付的款项后如数退还给乙方。签订合同起乙方需支付第一期(即6个月)租金68,436元。后期支付租金以此类推，到期六个月前乙方需支付下六个月租金，逾期支付超过15天的，乙方需支付按日租金的3%滞纳金。租赁期内由乙方承担水、电、通讯、卫生等相关乙方使用的实际的费用。在租赁期内甲方因非本合同规定的情况，擅自解除合同收回房屋的，按实际情况支付违约金，租赁屋内乙方的经营范围根据其营业执照的范围内，一切相关的手续和相关部门的检查所产生的费用由乙方自行承担。乙方需经甲方同意后，在房屋内进行装潢和添置设备，租赁期满后乙方可将添置的可拆部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及正常使用。乙方按本合同规定建造冷库，存放蔬菜，应合法使用房屋，不得擅自改变使用性质。租赁房屋内乙方从事非法活动的，甲方有权收回租赁房屋，并按乙方违约终止合同。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。2017年1月16日，上海市青浦区环境保护局对原告下发《行政处罚决定书》(第XXXXXXXXXX号)，载明2016年11月23日，青浦区环境监察支队执法人员对位于青浦区练塘镇蒸夏路XXX号的冷库进行检查，发现的茭白冷库建设项目未报批建设项目环境影响评价文件，未经环保部门竣工验收，主体工程正式投入使用，上述行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第九条第二款、第二十条第一款的规定，依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，本局决定对你单位作出：1、责令于2017年2月6日起青浦区练塘镇蒸夏路XXX号的茭白冷库建设项目停止使用；2、罚款45,000元。其后，原告未遵守该处罚决定，仍在继续使用系争冷库。2017年5月31日，被告发《要求张生冷库搬离通知》给原告，内容为“你方租借于我公司厂房内的冷库，经练塘工业园区指示，此举已经违反了国家政府有关规定，勒令我公司必须马上终止与你厂的租赁合作。今天早上8：30，我公司再次向练塘工业园区陈总请示，陈总严正指示必须马上停止对你冷库的供电，否则将按有关的法律法规对我公司进行制裁。为此，我公司为了维护自身利益，要求你厂考虑搬离，并且我厂现在开始对你厂不供应电。你厂如有不理解，请直接请示练塘工业园区陈总。”当天被告将系争房屋断电几小时，2017年6月1日向被告出具《协议书》，内容为张胜冷库保证在2017年6月15日内将库存的茭白陆续清理完，其后，冷库恢复正常供电半个月。审理中，本院依据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案标的物的工程造价进行司法审价鉴定。审价单位出具沪四鉴(2018)第023号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：冷库建造安装工程造价为670,769元。2002年8月12日，上海市青浦区规划管理局颁发《建设工程规划许可证》沪建青(2002)018号，批准建设单位上海才才航空设备有限公司于青浦区练塘镇蒸西村2队建设新建厂房3951平方米。审理中，原告表示，原告在系争房屋内建造冷库存放茭白，未办理营业执照。双方当事人一致确认，原告房租交至2017年4月14日。至开庭审理时，原告仍未腾退系争房屋。以上事实，由原、被告的陈述及厂房租赁合同、行政处罚决定书、通知、司法鉴定意见书、建设工程规划许可证、批复等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方当事人于2018年9月29日来院表示，双方一致同意原、被告之间于2016年4月8日签订的《厂房租赁合同》2017年7月12日解除，原告于2018年9月29日腾退系争房屋并返还给被告。审理中，双方当事人对以下问题存在争议：一、审理中，双方当事人对合同解除的原因意见不一，原告认为合同因被告于2017年5月31日违约向原告发出通知而解除，所以过错责任在被告。对此，被告认为原告在系争房屋内未办理营业执照，且未办理环评，因此工业园区要求被告给原告停电，所以合同解除的原因在于原告，不在于被告。二、冷库损失，原告主张被告支付原告冷库造价损失670,769元。原告认为因被告违法解除合同，造成原告无法使用冷库，因此冷库的建造损失应由被告负担。对此，被告认为合同因原告违法经营而解除，原告建造的冷库很多材料都是二手设备(对此无证据证明)，并且，原告在腾退时将冷库的设备都拆除带走了，因此原告在将设备拆走二次利用的情况下，要求被告承担冷库建造损失于法无据。三、彩钢棚损失，原告主张被告支付彩钢棚损失61,991.60元(按照每平方米220元计算281.78平方米)，原告称自己在系争场地内建造了一个钢结构的彩钢棚，该彩钢棚在租赁期内被政府在拆违中依法拆除，上述彩钢棚的补偿款被被告领取，故原告主张被告支付原告上述补偿款，为此原告提供：1、材料及图片一组，证明原告建造的彩钢棚的情况，其中图4为彩钢棚，面积为281.78平方米，原告称图4就是原告建造的彩钢棚；2、旧材料回购结算表和拆违资料照片、违建平面图，其中显示彩钢棚的旧材料回购价为每平方米220元。被告对图4的彩钢棚是原告建造无异议，且被告确认已收到旧材料回购结算表上的补偿款，但原告系未经被告许可建造的彩钢棚，不同意原告所称的彩钢棚的补偿标准，也不同意支付。四、房屋使用费，被告认为房屋使用费应计算至原告实际腾退之日即2018年9月29日。原告认为，因被告于2017年5月31日断电后，又恢复了半个月供电，故仅同意支付至2017年6月15日，其后冷库就全部断电了，无法正常使用。且原告于2018年7月12日前去被告处要求腾退系争房屋，但是遭到被告拒绝和阻挠。如果法院判令原告需要承担2017年6月16日之后的租金和房屋使用费的话，也要求考虑到原告无法正常使用系争房屋的情况，降低租金和使用费的标准。另外，原告称被告曾表示同意免除原告租金，为此原告提供其与被告法定代表人的录音一份。被告对录音真实性无异议，但是原告并未按照录音中与被告的约定搬走，故不同意免除租金，确认2018年7月12日原告曾要求腾退系争房屋，但是被告认为未经法院通知，不同意原告搬离。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，双方之间签订的租赁合同明确约定原告的经营应该在其营业执照的经营范围内，现原告在未办理营业执照也未办理环评等情况下，在系争房屋内进行违法经营被行政处罚勒令停止使用，原告未按合同约定使用系争房屋且在收到行政处罚后仍继续非法经营，被告有权解除与原告之间签订的租赁合同，其后被告对原告租赁的房屋采取断电措施，虽有不妥，但并不改变原告对合同解除的归责，因此原告主张因被告违法解除合同而要求被告支付冷库建造损失，于法无据，且考虑到原告已将系争房屋内的冷库拆除后二次利用的相关事实，本院对原告的该诉请不予支持。关于合同解除时间，现双方当事人一致确认双方之间签订的厂房租赁合同于2017年7月12日解除，与法无悖，本院依法予以确认。关于彩钢棚补偿款，原告为此提供了相应的证据证明其建造事实和补偿标准，被告对原告建造事实无异议也确认收到了补偿款，但以原告未经同意搭建彩钢棚为由拒绝支付该笔款项，于法无据，本院不予采纳，本院确认被告应支付原告彩钢棚补偿款61,991.60元。关于房屋押金，被告应在合同解除后及时返还原告押金，故原告的该诉请本院依法予以支持。关于反诉部分，因双方当事人已在本案审理过程中自行腾退系争房屋，且反诉原告也撤回了该诉请，故在本案中不再处理。关于水电费6,147.80元，原告对此无异议，本院依法予以确认。2017年4月15日起至2018年9月29日期间的房屋租金和房屋使用费，其中因被告以未经法院通知为由拒绝原告腾退系争房屋，于法无据，系自行扩大自己的损失，故本院将房屋租金和使用费计算至2018年7月12日止，综合考虑被告断电及原告实际使用情况的相关事实，本院依法酌情确定反诉被告应支付反诉原告房屋租金和使用费共计8万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张胜与被告(反诉原告)上海才才航空设备有限公司之间于2016年4月8日签订的《厂房租赁合同》于2017年7月12日解除；二、被告(反诉原告)上海才才航空设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张胜彩钢棚补偿款61,991.60元；三、被告(反诉原告)上海才才航空设备有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张胜押金11,406元；四、原告(反诉被告)张胜应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海才才航空设备有限公司房租及房屋使用费8万元；五、驳回原告(反诉被告)张胜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,241.60元，减半收取计5,620.80元，由原告(反诉被告)负担5,150.80元，被告(反诉原告)上海才才航空设备有限公司负担470元；反诉受理费832.30元，由原告(反诉被告)负担；鉴定费2万元，由原告(反诉被告)张胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一八年九月三十日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。