江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0311民初5445号 原告（反诉被告）：王琦，男，1962年7月17日生，汉族，住本市泉山区。 委托诉讼代理人：朱广辉，江苏圆点律师事务所律师。 被告：冯传根（反诉原告），男，1970年9月5日生，汉族，住本市泉山区。 被告：冯传升（反诉原告），男，1968年8月6日生，汉族，住本市泉山区。 二被告共同委托诉讼代理人：裴洁瑞，江苏彭邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）王琦与被告（反诉原告）冯传根、冯传升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，经审理于2017年1月9日作出（2016）苏0311民初3693号民事判决。原告（反诉被告）王琦不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，该院于2017年5月19日撤销原判决，将本案发回重审。本院于2017年8月29日立案后，另行组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王琦及其委托诉讼代理人朱广辉、被告（反诉原告）冯传根及其与冯传升的共同委托诉讼代理人裴洁瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王琦向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告给付拆迁停产停业补偿、装潢补偿等各项费用共计200000元；2、本案的诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实和理由：2014年3月21日原告王琦与二被告签订了一份房屋租赁合同，约定二被告将位于XXXXX的房屋出租给原告经营使用，租期为2014年4月18日至2017年4月18日。为了承租该房屋，原告向原承租人支付了75000元的转让费，被告向原告交付房屋后，原告对房屋进行了装修。后徐州市泉山区人民政府对外发布涉及到涉案房屋的拆迁公告，2016年5月，案外人周安华（二被告之母）与泉山区火花办事处签订了房屋征收补偿协议，补偿项目中包含应赔付给原告的拆迁停产停业补偿、装潢补偿等各项费用共计200000余元左右。因二被告拒绝将上述补偿款支付给原告，双方产生纠纷，协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。 被告冯传根、冯传升共同辩称，该涉案房屋的所有权人为周安华，并非二被告，故拆迁补偿款亦与二被告无关。因原告自2015年5月起欠付涉案房屋租金，原被告于2016年5月4日协议解除该房屋租赁合同，而涉案房屋的拆迁补偿协议系2016年6月签订，此时原告已退租，所以该拆迁补偿款理应与原告无关，故请求依法驳回原告的诉请。 反诉原告冯传根、冯传升向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告支付租金及违约金合计96200元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告王琦于2014年3月21日与反诉原告签订房屋租赁合同，合同约定，“年租金60000元，租期从2014年4月18日至2017年4月18日止，租金于每年提前30日支付，逾期支付房租每迟延一个月按月租金10%加收违约金”。反诉被告自2015年5月18日至2016年5月共拖欠反诉原告租金合计42000元，违约金按照每个月欠付的租金的10%计算至起诉之时，共计款96200元。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求依法裁判。 反诉被告王琦辩称，反诉原告所述与事实不符，反诉被告在2015年6月并没有拖欠其37000元租金的事实，其要求的违约金计算标准明显过高，请求法院查明事实后依法处理。 经审理查明，2014年3月21日，王琦作为乙方（承租人）与作为甲方的冯传根、冯传升签订了房屋租赁合同，合同约定甲方自愿将坐落在XXXXX的房屋（房屋建筑面积269.3平方米）出租给乙方作经营场所使用，租金每年陆万元，租赁期限自2014年4月18日至2017年4月18日止，三年房租金不变，三年后房租可按实际行情随行就市。租金按月计算，由乙方在每年的前30天支付给甲方。双方在合同第五条约定了违约责任，即“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一月，由甲方按月租金的百分之十向乙方加收违约金。若乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方不得向甲方索要任何费用”，双方在合同第八条约定，“乙方承担该房屋的装修，在协议期内若因政策政府拆迁原因，本协议自动解除，并且乙方所投建的不动产赔偿，也由甲方获得，乙方不得以任何理由索要赔偿，租金按乙方使用天数计算，甲方不得依其他原因解除本合同，否则赔偿乙方所投入的损失”，双方在合同上签字捺印。 合同签订后，王琦于2014年3月21日向冯传根、冯传升支付了2014年4月18日至2015年4月18日的房屋租金60000元，于2015年5月24日支付了4月18日至5月18日的租金5000元，于2015年6月7日支付了5月18日至7月18日的租金6000元，于2015年7月29日支付了7月18日至9月18日的租金6000元。期间，王琦的厨师长交纳了两个月的租金，后王琦又交纳了2016年1月15日至3月15日的租金 6000元。2016年5月4日，王琦向冯传根、冯传升出具便条1张，内容为：“今有王琦租赁冯传根饭店使用，王琦在5月10日前退房（水、电费交清）”，冯传根于2016年5月26日对涉案房屋进行了换锁。 另查明，涉案房屋的所有权人为案外人周安华，周安华系冯传根、冯传升之母，涉案房屋的土地性质为商业用地，房屋建筑面积为269.30平方米。在2016年6月中旬，周安华与徐州市泉山区房屋征收办公室签订了编号为XX-XX的房屋征收补偿协议，补偿总额为2183899元，包括附属物补偿58020元，提前奖16158元，大型设备搬迁费（监控和锅炉）7050元，搬家费3770元，一层停产停业补助113093元，二层停产停业补助37066元。在涉及的上述物品中，附属物包括吊顶、地面砖、柜式空调、墙面砖、卷帘门、水泥路面、钢筋防盗窗、防盗门、广告牌、深水井、围墙，大型设备中的锅炉属于冯传根、冯传升所有。此外，涉案房屋原由冯传根、冯传升经营浴室使用，后冯传根、冯传升将房屋租赁给吕玉平、徐斌经营饭店使用，后王琦向吕玉平、徐斌支付转让费40000元，并与冯传根、冯传升签订了房屋租赁合同，使用涉案房屋经营饭店。在原庭审中，王琦明确其诉请中的拆迁停产停业补偿、装潢补偿数额，系参照案外人周安华所签订的房屋征收补偿协议中的大型设备搬迁费、搬家费、一层和二层停产停业损失和附属物补偿及提前奖的具体数额确定。 本院经审理查明以上事实后，作出(2016)苏0311民初3693号民事判决，认为本案涉案房屋的出租人与房屋所有权人系分离的，冯传根、冯传升并非房屋的所有权人，冯传根、冯传升对外出租涉案房屋时，周安华未有异议应为同意，但是涉案房屋的拆迁补偿收益由周安华获取，冯传根、冯传升并未获得该补偿利益，王琦基于周安华所签订的房屋征收协议，向冯传根、冯传升要求支付拆迁补偿，应系另一法律关系，不属于本案租赁合同处理的范围，本案中不予处理。王琦无故拖欠了2015年9月18日至2016年1月15日、2016年3月15日至2016年5月10日的租金18000元，应当支付该租金，因冯传根、冯传升对违约金的计算方式过高，本院酌情降低，按照欠付租金的30%计算。遂判决驳回原告王琦的诉讼请求；反诉被告王琦于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告冯传根、冯传升租金18000元及违约金5400元，合计23400元；驳回反诉原告冯传根、冯传升的其他反诉请求。王琦不服上述判决，提起上诉，徐州市中级人民法院经审理后作出（2017）苏03民终1686号民事裁定书，认为王琦的诉讼请求为依据双方的租赁合同关系，要求出租人冯传根、冯传升参照涉案租赁物拆迁补偿协议的数额给付不能持续履行租赁合同而应得赔偿；一审法院以王琦向冯传根、冯传升要求支付拆迁补偿，属于另一法律关系不予处理，偏离了当事人主张的法律关系，故原审判决认定事实不清，遂裁定撤销原判决，将本案发回本院重审。 重审期间，本院拟追加周安华为本案的第三人，但经查明，周安华目前因脑出血而处于意识障碍状态，生活无法自理亦无法到庭陈述案情。 重审期间原告（反诉被告）及被告（反诉原告）双方未提供新的证据，同时冯传根、冯传升认可涉案房屋一直由其经营浴室并在之后对外出租，其母亲周安华对此没有意见，由二人自己经营自己受益，对外出租也由二人决定，拆迁补偿款已由二人领取并保管。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。本案中，王琦与冯传根、冯传升所订立的房屋租赁合同是双方真实的意思表示并已实际履行，故合同效力应及于双方。涉案房屋的所有权人虽为周安华，但周安华与冯传根、冯传升二人为母子关系，涉案房屋一直为冯传根、冯传升使用、收益，冯传根、冯传升应视为周安华的财产管理人，二人具有获取房屋收益的权限，同时应承担相应的义务。 原被告双方虽经协商达成解除租赁关系的合意，但根据拆迁部门所作测算表、评估报告形成的时间及双方解除协议的时间、周安华签订拆迁补偿协议的时间来看，应认定为双方系因涉案房屋进入动迁交付阶段导致合同无法继续履行而作出的商定，不能据此否定王琦依据双方的租赁合同关系，要求出租人冯传根、冯传升参照涉案租赁物拆迁补偿协议的数额给付不能持续履行租赁合同而应得赔偿的权利。原告的各项诉讼请求本院认定如下：1、王琦主张提前奖8079元，该奖系征迁部门对房屋所有权人及使用人提前搬迁作出的奖励，故原告要求获得其中一半即8079元，有事实依据，本院予以确认；2、王琦主张装潢补偿款，但未提供证据其对涉案房屋进行了装修或其它添附，而在双方所订立的租赁合同第八条第一项约定：“乙方（王琦）承担房屋的装修，在协议期内若因政策政府拆迁原因，本协议自动解除，并且乙方所投建的不动产赔偿，也由甲方（冯传根、冯传升）获得，乙方不得以任何理由索要赔偿……”，该条款已对该项补偿款归属作出了具体约定，其对双方皆具有约束力，故对王琦的该项请求，本院不予支持；3、王琦主张搬迁搬家费合计10820元，因该房屋在此期间均由其使用，故其主张符合实际情形，本院予以确认；4、王琦主张停产停业损失合计150159元，在征迁部门测量、评估阶段，涉案房屋由其实际经营使用，故该部分补偿款因系对其经营损失的补偿，而冯传根、冯传升在此期间亦仍对其收取相应租金，故对王琦的该项请求，本院予以确认。 对于合同的解除，在双方所订立的租赁合同中已有相应约定，因涉案房屋拆迁，房屋租赁合同满足了解除条件，且王琦在2016年5月4日向冯传根、冯传升书面承诺其将于2016年5月10日退还房屋，自此应认定双方的租赁合同已解除，相应的租金结算时间点应至2016年5月10日。根据2015年7月29日所出具的租金收条，王琦所支付的6000元租金为期两月，据此，应认定双方经合意将涉案房屋租金变更为每月3000元。根据本院所查明的事实，王琦未支付2015年9月18日至2016年1月15日、2016年3月15日至2016年5月10日的租金，根据调整后的租金标准，王琦应支付冯传根、冯传升房屋租金18000元。对于逾期支付违约金，双方虽已在合同中约定逾期支付房租每迟延一个月按月租金10%加收违约金，但该条款所约定的违约金标准过高，本院调整为按欠付租金的30%计算，即王琦应支付冯传根、冯传升违约金5400元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日后十日内，被告冯传根、冯传升支付原告王琦提前奖8079元、搬家搬迁费10820元、停产停业损失150159元； 二、驳回原告王琦的其他诉讼请求； 三、本判决生效之日后十日内，反诉被告王琦支付反诉原告冯传根、冯传升租金18000元、违约金5400元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元、保全费1520元，反诉案件受理费1103元，合计6923元，由原告（反诉被告）王琦负担923元、被告（反诉原告）冯传根、冯传升负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  朱军麟 人民陪审员  李 琳 人民陪审员  吴 刚 二〇一八年九月三日 书 记 员  杨 琳