重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初17226号原告：城市传说小区业主委员会，住址重庆市渝中区临江支路9号。负责人：戚光洪，业主委员会主任。委托诉讼代理人：景远清，重庆法霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾仕艳，重庆法霖律师事务所实习律师。被告：重庆城市广场有限公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号14楼，统一社会信用代码91500103621918615F。法定代表人：张青，该公司经理。委托诉讼代理人：曾莉佳，重庆同恩律师事务所律师。被告：重庆宏佳房地产交易有限公司，住所地重庆市渝中区临江支路9号（城市传说)42楼，统一社会信用代码91500103203325227D。法定代表人：郭穆，该公司经理。委托诉讼代理人：陈秋月，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾惜，重庆索通律师事务所律师。第三人：重庆影驰动漫设计有限公司，住所地重庆市江北区望海花园3号12-8，统一社会信用代码915001055936938928。法定代表人：付运毅。原告城市传说小区业主委员会（以下简称城市传说业委会）与被告重庆城市广场有限公司（以下简称重庆城市广场公司）、被告重庆宏佳房地产交易有限公司（以下简称重庆宏佳房地产公司）、第三人重庆影驰动漫设计有限公司(以下简称重庆影驰设计公司)物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城市传说业委会的委托诉讼代理人景远清，被告重庆城市广场公司的委托诉讼代理人曾莉佳，被告重庆宏佳房地产公司的委托诉讼代理人陈秋月、曾惜，第三人重庆影驰设计公司的法定代表人付运毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城市传说业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告及第三人立即返还位于重庆市渝中区临江支路9号城市传说小区第42层的物业管理用房，即第屋顶2层；2、请求判令两被告立即返还自2014年12月1日起至房屋返还时止的租金收益；3、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告重庆城市广场公司作为房屋销售方，将城市传说小区多套房屋出售给业主并己实际交付，但一直拒绝将属于全体业主所有的物业管理用房（位于重庆市渝中区临江支路9号城市传说小区第42层，即第屋顶2层）交付业主，将其长期侵占并应允被告重庆宏佳房地产公司占有、使用、收益及处分。被告重庆宏佳房地产公司明知被告重庆城市广场公司不能办理产权证和国有土地使用权证，明知被告重庆城市广场公司不是该物业管理用房的所有人，但仍然在被告重庆城市广场公司的同意下自2014年12月1日起将争议房屋长期租赁给第三方重庆影驰动漫设计有限公司并收取高额租金。两被告侵占业主所有的房屋并因此获利，其行为严重侵犯了业主的合法权益。原告多次找被告协商解决，被告均不予理会。原告为维护业主权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》第三十七、三十八条等法律法规规定向法院提起诉讼。被告重庆城市广场公司辩称，1、原告的主体资格不适格，依照物权法第76条的规定，业委会有关的重大事项应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占有人数过半的业主同意，本次诉讼没有证据证明原告进行了业主大会公投决议，所以本次诉讼原告主体资格不适格；2、重庆城市广场公司虽为涉案房屋的开发商和销售商，但不是本案的适格被告，原因是重庆城市广场公司至今没有实际占用争议的房屋，不应当进行相关返还义务；3、按照法律并不溯及既往的原则，原告依据的物业管理条例是在2007年10月1日施行，而两被告的换房协议书是在2004年签订的不应当依照现有的法律对原先的行为进行约束；4、原告诉称的争议房屋，并不属于全体业主共有，该面积并没有计入全体业主公摊范围内。综上请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告重庆宏佳房地产公司辩称，1、原告的主体资格不适格，依照物权法第76条的规定，业委会有关的重大事项应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占有人数过半的业主同意，本次诉讼没有证据证明原告进行了业主大会公投决议，所以本次诉讼原告主体资格不适格；2、按照法律并不溯及既往的原则，原告依据的物业管理条例是在2007年10月1日施行，而两被告的换房协议书是在2004年签订的不应当依照现有的法律对原先的行为进行约束；3、原告诉称的争议房屋，并不属于全体业主共有，该面积并没有计入全体业主公摊范围内。重庆宏佳房地产公司认为涉案房屋的使用权及处置权应归重庆宏佳房地产公司所有，二被告已签订了换房协议，且重庆宏佳房地产公司也支付了相应的价款，为此重庆宏佳房地产公司已合法取得涉案房屋的使用权。重庆宏佳房地产公司与本案原告没有房屋租赁法律关系，也并没有收取原告应当收取的租金，为此重庆宏佳房地产公司不应支付任何款项给原告。综上请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人重庆影驰设计公司述称，涉案房屋是重庆影驰设计公司在使用，是从重庆宏佳房地产公司处承租，现在仍然在使用。重庆影驰设计公司将租金支付给重庆宏佳房地产公司，已支付至2018年7月31日。不管涉案房屋属于何人，重庆影驰设计公司都想继续租赁该房屋。本院经审理认定事实如下：原告城市传说业委会系位于重庆市渝中区渝中区临江支路9号城市传说小区业主选举的业主委员会，该届业主委员会于2017年3月2日在重庆市渝中区人民政府解放碑街道办事处备案登记，任期为2017年3月2日至2020年3月1日。重庆城市广场公司系城市传说小区的开发商及销售商。2004年2月9日，重庆市房屋勘测院针对城市传说小区出具了《重庆市房产面积测算报告》，载明报告计算的是本栋房屋10层至40层的面积，即“城市传说”的面积，其中房屋面积分户汇总表载明，第屋顶1即第41层（物管室）套内面积336.52平方米，产权面积336.52平方米，第屋顶2即第42层（物管室）套内面积576.86平方米，产权面积576.86平方米。房屋建筑面积分层汇总表载明，第屋顶1层建筑面积617.58平方米，第屋顶2层建筑面积617.58平方米。共用建筑面积分层汇总表载明：第屋顶1层，设备房应分摊面积176.09平方米，梯间应分摊面积92.46平方米，第屋顶2层，梯间应分摊面积28.21平方米。2004年7月9日，重庆城市广场公司取得重庆市渝中区临江支路9号第11-40层的房屋所有权证。2004年2月6日，重庆城市广场公司（甲方）与重庆宏佳房地产公司（乙方）签订了《换房协议》，约定甲乙双方经友好协商，就甲方将城市传说42层房屋使用权与乙方所拥有的城市传说16-B2产权房互换达成如下协议，双方共同遵守。一、标的物说明。甲方所拥有的城市传说42层整层房屋实际使用面积420平方米，该房屋不能办理产权证和国有土地使用权证，但换房以后乙方可使用该房屋，使用年限以城市传说项目按国家规定的年限为准。乙方所拥有的城市传说16-B2属产权房，建筑面积228.3平方米，房屋总价款为103.19万（984767.43）元，换房后该房屋产权为甲方所有。二、甲方以城市传说42层房屋和应收乙方的应收账款47148.57元换取乙方的城市传说16-B2房屋，双方互不补偿差价。三、乙方使用城市传说42层房屋的过程中必须遵守城市传说物业管理的相关规定并交纳物业管理的相关费用。四、42层楼梯间为公共使用面积，乙方不得占用及擅自封闭；42层内的竖向管道乙方需预留检修位置，保证甲方随时检查维护。该合同尾部甲方处加盖了重庆城市广场公司和重庆市渝海实业总公司的公章，乙方处加盖了重庆宏佳房地产公司的公章。2014年11月14日，重庆宏佳房地产公司（出租方、甲方）与重庆影驰设计公司（承租方，乙方）签订了《重庆市渝中区民族路168号城市传说42楼房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝中区城市传说42层房屋，该房屋为甲方与重庆城市广场公司、重庆市渝海实业总公司进行房屋置换后，甲方拥有使用权，出租房屋面积共420平方米，该房屋租赁期限共60个月，自2014年12月1日起至2019年11月30日止。每月租金为人民币12000元，每满一年，租金上调3%。该房屋租金按月支付，每月月末最后一天前支付次月使用的应缴房租。合同签订后，重庆宏佳房地产公司将房屋交由重庆影驰设计公司使用至今，重庆影驰设计公司按合同约定租金标准向重庆宏佳房地产公司支付租金至2018年7月31日。庭审中，城市传说业委会举示了加盖有重庆市渝中区解放碑街道沧白路社区居民委员会公章和城市传说业委会公章的关于42楼物管室归还全体业主等问题征求意见表、关于业主签字情况的说明，拟证明原告具有诉讼主体资格；举示了重庆市渝中区人民政府解放碑街道办事处的公告、关于城市传说业委会的备案证明、临时税务登记证、开户许可证、印章可知、查询、缴销证明，拟证明2011年3月份左右成立了第一届城市传说业委会即帝王广场业主委员会城市传说住宅分会，戚光洪是第三届业委会主任。被告重庆城市广场公司、重庆宏佳房地产公司对加盖有重庆市渝中区解放碑街道沧白路社区居民委员会公章和城市传说业委会公章的关于42楼物管室归还全体业主等问题征求意见表、关于业主签字情况的说明的真实性不予认可，对重庆市渝中区人民政府解放碑街道办事处的公告、关于城市传说业委会的备案证明、临时税务登记证、开户许可证、印章可知、查询、缴销证明的真实性无异议。第三人对上述证据的真实性无法核实。本院认为，原告系合法成立的业主委员会，其有权执行业主大会的决定事项，现经城市传说小区全体业主表决，全体业主中专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意原告就物业管理用房通过司法途径进行追索，故原告有权提起本次诉讼。结合本案查明事实，第屋顶2层房屋即城市传说42层房屋规划为物管用房，属于业主所有，未经同意，重庆城市广场公司无权就物管用房与重庆宏佳房地产公司达成换房协议，重庆宏佳房地产公司也无权将物业用房出租给重庆影驰设计公司，现涉案房屋由重庆影驰设计公司占用，故重庆影驰设计公司应将涉案房屋返还给城市传说业委会，重庆宏佳房地产公司也应将其获取的相关收益返还给城市传说业委会，又因目前纠纷系重庆城市广场公司无权处分导致，故重庆城市广场公司应与重庆宏佳房地产公司承担共同返还租金收益义务。原告请求按照每月12000元的标准进行计算，本院予以确认。因重庆影驰设计公司已向重庆宏佳房地产公司缴纳租金至2018年7月31日。故重庆城市广场公司和重庆宏佳房地产公司应将2014年12月1日至2018年7月31日的租金收益528000元支付给城市传说业委会。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十六条，国务院《物业管理条例》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人重庆影驰动漫设计有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市渝中区临江支路9号城市传说小区第屋顶2层即第42层的物业管理用房腾空搬离并返还给原告城市传说小区业主委员会；二、被告重庆城市广场有限公司、被告重庆宏佳房地产交易有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告城市传说小区业主委员会支付528000元；三、驳回原告城市传说小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费7022元，由被告重庆城市广场有限公司、被告重庆宏佳房地产交易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  来攀峰人民陪审员  李富会人民陪审员  曾炎一二〇一八年九月二十九日书 记 员  张楠楠