广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3553号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。被告：陈英，女，1981年11月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：曾士良，系被告配偶。第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告陈英、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人黄欣桐、王燕飞，被告陈英及其委托诉讼代理人曾士良，第三人御湖公司的委托诉讼代理人田振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的2017年1月30日至2018年4月30日期间的物业管理服务费24380元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为5886.68元）；2.被告立即向原告支付拖欠的2017年1月30日至2018年4月30日期间的会所使用费8773元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为2118.3元）；3.被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理服务费及会所使用费。2016年6月15日，被告与第三人签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸景湜街15号101房【以下简称案涉房屋】，合同约定建筑面积为321.14平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为5元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用的千分之一计算违约金。2016年1月23日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为327.3545平方米，因此自2017年11月起按照实测建筑面积计算物业管理费、会所使用费及其他费用。二、被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供了文娱、康乐服务，但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因此支出的律师费等相关费用。陈英辩称，一、被告为御湖名邸景湜街15号业主，购房合同约定交楼时间为2016年12月30日，第三人于2016年12月21日下达房屋交付通知书时案涉房屋未符合交楼条件，因此实际根本没有交接，属捏造事实，开发商实际（微信）通知交楼时间为2017年5月10日左右。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条规定，物业管理费的收取应该从业主收到实际收楼通知之日起算，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。第三人销售简梓劲2017年4月26日下午16点24分通知被告，案涉房屋首付为2462800元，贷款额是370万元，房屋首付都未付，按揭贷款未下来，第三人会交楼给买受人吗？第三人提前发出房屋交付通知书，主要是担心房屋买受人起诉开发商违约及便于收取物业管理费及会所使用费。如开发商没有实际通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳该段时间的物业费，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。故被告应从2017年6月1日起开始缴纳物业管理费和会所使用费。二、关于收楼时间及收楼延迟的其他问题。被告2017年5月接到收楼通知后，正处于怀孕待产阶段（小孩2017年6月7日出生），自身身体条件不允许，通过微信与第三人销售简梓劲沟通过小孩出生后去收楼。至2017年国庆节左右被告准备去收楼并打电话通知第三人销售简梓劲，简梓劲称还需交案涉房屋面积补差款48876.7元。被告认为第三人在与被告签订购买房屋合同后单方要求支付房屋面积增加补差款，否则不交接的行为属于单方违约，造成被告延迟收楼。经多次沟通无果后，被告无奈之下被动交纳房屋面积补差48876.7元后于2018年7月4日收楼。被告延迟收楼系第三人造成，根据物业管理条例相关规定，如因房屋质量或开发商原因导致交房延迟，则在实际交房日期之前的物管费由开发商补贴给物管公司，业主从实际交房日期开始缴纳物业管理费，故被告应从2018年8月1日开始实际交纳物业管理费及会所使用费，而非从2017年6月1日开始缴纳。三、关于物管费及会所使用费违约金。根据上述答辩意见，被告不存在违约事实，根本无需支付违约金。四、关于律师代理费。首先，虽然物业临时管理规约有相应约定，但属于霸王条款，业主在购房时无选择，如不接受无法购房。其次，没有明确律师费具体数额的约定无视法律法规的规定，属于不平等条约，应认定无效。从严格公平、公正法律法规来讲，律师费遵循谁请律师谁负担的原则，如双方有具体费用约定，应由败诉方支付，本案没有具体约定费用。综上，被告不应支付原告律师费3000元，应由原告自行承担。五、关于本案所有诉讼费用。因原告提出的各项请求不符合法律法规的规定，不符合公平、公正原则，应予以驳回，故诉讼费应由原告承担。六、原告系案涉房屋的临时物业管理公司，理应做到服务周全、配套完善，与业主和谐相处，但现状是原告拒绝与被告沟通，并向被告寄出胜诉的几起案件的判决书，该行为构成违法。七、购房合同约定的房屋套内建筑面积为309.22平方米，而非原告陈述的321.14平方米。在没有出补差协议以前被告认为应该从2017年6月1日开始交物业管理费和会所使用费，但是，因为被告正准备收楼时，开发商让被告签一份补差协议，要求被告支付部分费用，为此2018年6月被告才与开发商达成了补差协议，并于2018年7月才收楼，房屋补差面积属于开发商单方违约，从这个意义上说，被告认为应该从2018年8月1日起开始缴纳相关费用。御湖公司陈述：我方同意原告的诉讼请求。关于被告陈述的房屋面积问题，根据买卖合同第18条约定，应以实测面积为准，所以关于被告提出的面积补差协议，并非开发商单方违约，应该按照实测面积补交房款并按照与物业公司签订的物业合同缴纳相关的物业管理费和会所使用费。关于收楼问题，第三人在2016年12月21日发出房屋交付通知书，通知被告自2017年1月1日起30日内前往第三人处办理收楼手续，并非因开发商原因导致收楼没有完成，第三人不存在违约行为。根据补充协议第11条第1款约定，案涉房屋应该自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为第三人已将该商品房按买卖合同及补充协议的约定正式移交给被告。经审理查明：2016年6月15日，御湖公司（甲方）与陈英（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸景湜街15号（B区6期B056#）101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积321.14平方米，其中，套内建筑面积309.22平方米，共有分摊面积约11.92平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条计价方式和价款约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19930.15元，总金额6162800元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.首期款：在2016年12月31日前支付4930000元，除首期款外，剩余分三期支付：第1期：在2016年5月16日前支付616520元；第2期：在2016年7月30日前支付308140元；第三期：在2016年10月30日前支付308140元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年1月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。2016年6月15日，陈英还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区御湖名邸景湜街15号房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。陈英在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸第二期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，由乙方按月向业主收取。案涉房屋于2016年11月24日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸B区6期工程（自编号B055#-B063#、B064#-B072#、B147#B154#）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年11月24日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年12月21日，御湖公司向陈英发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，载明：陈英购买的广州御湖名邸二期景湜街15号101房屋已经具备交楼条件，请陈英自2017年1月1日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。陈英陈述其收到上述交付通知书后去过售楼部，跟销售有过对接，但没有去收楼，因为案涉房屋不符合收楼条件，当时首付款由三成变更为四成，首付款未付完，按揭款全部都没有付，御湖公司不可能让其收楼，2017年5月御湖公司通知其收楼时，因其快要生小孩了所以没有去办理收楼手续。对此，高卫物业公司主张案涉房屋已经符合交楼条件，陈英未支付房款导致案涉房屋无法进行交付及延迟交付是陈英原因导致，根据合同附件七本合同补充协议第十一条的约定，不利后果应由陈英自行承担，陈英应按该条约定自视为收楼之日起交付物业管理费及会所使用费等费用。为证明御湖公司2017年5月10日左右才通知其收楼，陈英向本院提交其主张为与御湖公司销售人员简梓劲的微信聊天记录，显示：2017年5月10日，“简梓劲”向陈英发送微信：“陈小姐，我们这边已经确认你那笔放款的钱已经到账了，可能迟一点收楼小姐会联系约你收楼，那你就看一下什么时候有空过去耀中那边把维修基金交了就可以过来这边收楼了”，陈英回复好的后，于2017年5月26日向“简梓劲”发送微信称其想生完小孩再收。对此，“简梓劲”回复收楼小姐已于2017年5月10日左右打电话给陈英，并将御湖收楼组电话给到陈英，让陈英跟御湖收楼组沟通办理收楼事宜。高卫物业公司及御湖公司对该微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，但不确认聊天记录中与陈英对话的人的为简梓劲，并称简梓劲非御湖公司员工。御湖公司陈述陈英支付案涉房屋购房款的情况如下：2016年5月2日支付50000元，2016年5月16日支付228520元，2016年5月29日支付100000元，2016年6月15日支付238000元，2016年8月4日支付200000元，2016年9月4日支付108140元，2016年11月6日支付200000元，2016年11月26日支付108140元，2017年2月19日支付300000元，2017年4月16日支付300000元，2017年4月28日支付630000元，2017年5月4日支付按揭贷款3700000元。陈英称其于2017年4月28日支付了630540元，其余款项确认御湖公司的陈述。高卫物业公司提交一份广州开发区房地产管理所于2017年4月14日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示案涉房屋的实测建筑面积为327.3545平方米，套内建筑面积为311.6724平方米，还提交了一份2018年7月9日查询所得的《广州市不动产登记查册表》，显示案涉房屋的建筑面积为321.14平方米。高卫物业公司称其于2017年9月收到上述报告书，故案涉房屋2017年1月至10月的物业管理费为每月1606元（合同约定的建筑面积321.14平方米×5元/平方米），自2017年11月1日起的物业管理费为每月1637元（实测面积327.3545平方米×5元/平方米）。高卫物业公司于2017年9月6日委托国信信扬律师事务所向陈英发出《律师函》一份，催促陈英于收到律师函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付2017年1月2017年7月期间拖欠的物业管理费9740元、会所使用费3505元、公共设施分摊电费32.58元及相应违约金。2018年7月4日，陈英办理案涉房屋收楼手续，于当日签署《御湖名邸二期房屋设备核对表》《御湖名邸二期收房文件签收表》《御湖名邸二期房屋钥匙接收表》及《房屋交接单》。高卫物业公司为证实其对案涉房屋提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2018年4月30日止;高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司将广州市黄埔区御湖名邸B、C区协管（保安）服务工作判交广州思科保安服务有限公司，有效期由2018年5月1日至2020年4月30日止；高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明高卫物业公司委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止；高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》，载明高卫物业公司委托广州文发园林清洁管理有限公司负责2017至2019年度广州市萝岗区御湖名邸一期C区及二期B区日常保洁服务工作。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份及确认函以证明委托该律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。庭审中，高卫物业公司、陈英及御湖公司均确认案涉房屋尚未办理房屋的产权证。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《御湖名邸二期房屋交付通知书》《御湖名邸二期房屋设备核对表》《御湖名邸二期收房文件签收表》《御湖名邸二期房屋钥匙接收表》《房屋交接单》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《广州市不动产登记查册表》《安全管理服务委托合同》《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》、发票、照片、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》《律师函》、律师费发票、客户借记回单及当事人陈述等予以证实。本院认为，陈英与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年1月23日签订的《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉房屋提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、陈英具有法律约束力，双方应遵照履行。本案的争议焦点为：1.案涉房屋的交付时间；2.陈英是否应当支付物业管理费、会所使用费及上述费用的违约金，违约金的标准如何确定；3.陈英是否应当支付律师代理费。关于案涉房屋的交付时间。御湖公司与陈英在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年11月24日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于该日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定案涉房屋于2016年11月24日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年12月21日书面通知陈英于2017年1月30日前收楼，高卫物业公司据此主张案涉房屋应视为已于2017年1月30日交付。陈英抗辩御湖公司虽向其发出该交付通知书，但因案涉房屋购房款未付清御湖公司不让其收楼故其未收楼。对此，本院认为，御湖公司向陈英发出的交付通知书中载明“倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续”，根据案涉房屋购房款支付情况，陈英未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由。高卫物业公司庭审时亦陈述，御湖公司在发出交付通知书后，因陈英未付清购房款而存在延迟交付案涉房屋。因此，高卫物业公司主张案涉房屋应视为已于2017年1月30日交付理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋最后一笔购房款于2017年5月4日付清时，案涉房屋已于2016年11月24日满足合同约定的交楼条件，御湖公司亦通过交付通知书告知陈英案涉房屋已经具备交楼条件，故案涉房屋无法交付的事由已消除，陈英应自行前往收楼，结合陈英办理收楼手续需要的合理时间，本院酌定陈英应于付清房款后七天内办理收楼手续。陈英因自身原因未在上述期间内收楼应自行承担不利后果，故本院认定案涉房屋的交付时间为2017年5月11日。关于陈英是否应向高卫物业公司支付物业管理费及其违约金的问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，陈英应自2017年5月11日起向高卫物业公司支付物业管理费。陈英抗辩御湖公司要求其补缴案涉房屋面积差价构成单方违约，导致其于2018年7月4日才收楼，其应从2018年8月1日起开始缴纳相关费用。本院认为，根据陈英的答辩意见，御湖公司通知其补缴案涉房屋面积差价是2017年10月1日左右，该时间在案涉房屋交付后，故就陈英该抗辩意见，本院不予采纳。至于高卫物业公司要求陈英支付2017年1月30日至2017年5月10日期间的物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于物业管理费的标准，高卫物业公司主张从2017年11月1日开始按照实测面积327.3545平方米计算每月的管理费，并提交了房屋面积测量成果报告书证实案涉房屋的实测面积，但根据高卫物业公司提交的《商品房买卖合同》和不动产登记查册表，案涉房屋的面积均为321.14平方米，高卫物业公司未提交证据证实案涉房屋的房地产权证或者不动产权证记载的建筑面积。由于高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书测量的面积与不动产登记查册表记载的面积不符，而不动产登记查册表系房地产管理部门对外公示的案涉房屋的相关情况，其所记载的案涉房屋的建筑面积对外发生公示效力，高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书对外不产生公示效力，故本院不采信高卫物业公司主张的实测面积，而是按照不动产登记查册表公示的案涉房屋的建筑面积计算物业管理费，故案涉房屋每月物业管理费为1605.7元（321.14平方米×5元/平方米），陈英应向高卫物业公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的物业管理费共计18750.43元（1605.7元/月÷31天×21天+1605.7元/月×11个月）。关于陈英拖欠物业管理费的违约金。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、4、5款的约定，陈英应于收楼日当日向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，以后每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理服务费，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。因此，陈英拖欠2017年5月11日至2018年4月30日的物业管理费构成违约，应向高卫物业公司支付逾期支付上述期间物业管理费的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，陈英现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2017年5月的物业管理费的违约金以1087.73元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止;拖欠2017年6月至2018年4月的物业管理费的违约金每月以1605.7元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于陈英是否应向高卫物业公司支付会所使用费及其违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在案涉房屋视为交付之日起将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给陈英及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。陈英签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用。根据合同约定及案涉房屋建筑面积，会所使用费为每月578.05元（321.14平方米×1.8元/平方米），高卫物业公司主张参照578元/月计算案涉房屋的物业管理费，是对其权利的自行处置，本院予以支持，故陈英应向高卫物业公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的会所使用费共计6749.55元（578元/月÷31天×21天+578元/月×11个月）。关于陈英拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2017年5月的会所使用费的违约金以391.55元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止;拖欠2017年6月至2018年4月的会所使用费的违约金每月以578元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于高卫物业公司提出的律师代理费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的物业管理费18750.43元及拖欠上述物业管理费的违约金（拖欠2017年5月的物业管理费的违约金以1087.73元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止;拖欠2017年6月至2018年4月的物业管理费的违约金每月以1605.7元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；二、被告陈英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的会所使用费6749.55元及拖欠上述会所使用费的违约金（拖欠2017年5月的会所使用费的违约金以391.55元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止;拖欠2017年6月至2018年4月的会所使用费的违约金每月以578元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；三、被告陈英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师代理费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担135.4元，由被告陈英负担316.6元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李娜二〇一八年九月二十一日法官助理李丹丹书记员王结仪