贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终3752号上诉人（原审被告）：陈德昌，男，1946年5月19日出生，汉族。上诉人（原审第三人）：张维芬，女，1947年8月10日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：陈其珍，女，1945年5月23日出生，汉族。上诉人陈德昌、张维芬因与被上诉人陈其珍房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初9367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈德昌的委托诉讼代理人孙正军，张维芬及其委托诉讼代理人许灿、陈杰，被上诉人陈其珍及其委托诉讼代理人陈永山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德昌上诉请求：一、撤销原判，发回重审或直接确认陈德昌与陈其珍于1999年11月16日签订的《协议书》无效；二、一、二审诉讼费由被上诉人陈其珍承担。事实和理由：1、陈德昌受胁迫签订《协议书》，并非真实意思表示；2、借款事实及数额不具有真实性；3、因为陈其珍把持离婚协议，故对于陈德昌无处分权的事实明知；4、土地收益金由陈德昌交纳，陈其珍交纳房款的“收条”不真实；5、生效判决已明确张维芬是房屋共有人，“以房抵债”的合同损害了第三人张维芬的利益，系无效合同；6、陈德昌与陈其珍之间系债务纠纷，而陈德昌与张维芬之间是物权关系，陈其珍无权以合同纠纷主张涉案房屋的物权。张维芬上诉请求：一、撤销原判、依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人陈其珍承担。事实及理由：1、婚姻存续期间，陈德昌隐瞒购房一事，离婚时未就共有房屋分割，故房屋至今仍为陈德昌与张维芬共同共有；2、陈德昌与陈其珍签订协议书将共有房屋抵偿给陈其珍，严重损害张维芬的合法权益；3、一审法院采信“收条”而不采纳权威部门出具的专用票证作为判案依据错误；4、陈其珍基于与陈德昌的特殊关系居住涉案房屋，不适用善意取得制度。陈其珍辩称，1、涉案《协议书》在三名证明、调解人的见证下签署，无胁迫情形，且陈德昌亦未提起撤销之诉，故合同是双方真实意思表示；2、《协议书》签订时，陈德昌已经离婚一年有余，陈其珍有理由相信陈德昌有处分权，主观善意无过失；3、陈其珍除了支付协议约定的对价外还支付了部分房款，且陈其珍已合法占有房屋至今18年，是涉案房屋的真实权利人；4、依照《中华人民共和国物权法》第十五条，未办理物权转移登记，不影响合同效力；5、张维芬知道或者应当知道陈德昌处置房屋而未提出异议，视为追认，张维芬若认为自身利益受到损害，应自行向陈德昌主张。陈其珍向一审法院起诉请求：一、确认原、被告双方签订的《协议书》有效；二、被告协助原告办理位于贵阳市××区××路××单元××号房屋的过户手续；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告陈德昌与第三人张维芬于1965年结婚，1998年6月9日，被告与第三人以婚姻为父母包办，无感情基础，婚后两地分居长达三四十年互不往来为由签订了《离婚协议》，协议第4条约定：花坪镇关口管理区文星村家庭现有住房及所有财产，陈德昌无任何附加条件全部让出，由张维芬全权支配；协议同时对子女陈杰、陈莉的抚养等事项作出约定。1999年11月12日，原告陈其珍（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：甲、乙方基于情感、经济上的纠葛，为了双方能够有一个安稳的晚年生活，达成以下协议：1、甲方多次向乙方借款连本带息达76468元，其中包含借款47500元、利息15318元、借乙方侄儿陈洪10000元、付装修防护栏款2400元、沙发款450元、饮水机款420元、衣柜款300元、消毒柜款480元；2、由于甲方在近期内不能继续筹措上述款项偿还乙方及其他原因，甲方自愿以瑞金南路124#单位集资分配的房子一套，面积约94㎡作为对乙方多年来物质上和经济上的一次性补偿；3、该住房现在已按贵阳市99货币分房方案参加房改，并以甲方名义申报产权和市场准入证（该住房由贵阳晚报社以1700/㎡的价格购买后按甲方的相应职称和职务分配给甲方，该住房甲方按补交土地收益金的房改要求，于1997年12月预交了本金加投资收益35960余元，同时为补交该套住房的土地收益金，甲方已申请使用自己33年的存量补贴29700元，公积金2900余元，借贷款26000余元以及原科学路甲方住房的投资收益金11071余元）；4、……该住房自本协议签字后五日内，甲方搬出该住房并交与乙方；5、由双方共同装修的该套住房内，甲方除应完好保管装修的全貌外，还应保管属于乙方的以下物品：两间房的壁柜和书柜、立柜两个、四间房屋的窗帘、电冰箱一台、电风扇一台、梳妆台一个、床两件；6、甲方偿还乙方的住房，待贵阳晚报办完产权手续后，由乙方负责办理该房过户手续，甲方予以协助，过户手续费由甲方支付……8、本协议经双方充分协商签字后，双方在经济上、物质上、精神上的一切纠葛一次性全部偿还，今后，双方不再以任何理由向对方提出经济、物质、精神上的补偿……该协议有原告陈其珍，被告陈德昌，证明、调解人陈友林、陈力云等签字。原告为证明《协议书》中的借款47500元、利息15318元，陈洪借款10000元，提交原被告双方于1997年12月20日签订的《借款、还款协议》、被告于1999年5月1日出具的《借条》为据：一、《借款、还款协议》主要内容为：被告于1993年9月装修科学路房屋向原告借款11400元，到1997年底尚未归还，连本带利，差原告现金15000元；1996年9月因安排惠英工作之急需，又向原告借款现金2000元（由李长碧在青云路农贸中心陈其珍柜台上拿走），到1997年12月底，连本带利，又差原告2500元；1997年12月20日，因被告急需交集资建房款，再次向原告借款现金30000元，以上三次借款到1997年12月20日，连本带利，共计47500元；以上借款的利息按每一万元每年1500元计算。二、《借条》内容为：“今借到陈洪现金壹万元整（备注：该钱是陈洪从西藏邮寄来的，陈德昌因装修房子就取来借用了）”。涉案房屋位于贵阳市××路××（××）2单元5层20号（房权证号：筑南明字第**），产权登记在被告陈德昌名下，该房屋原为贵阳晚报社于1993年分配给被告的单位集资住房，后被告参与房改缴纳本金及投资收益，使用存量补贴及公积金，于2007年11月20日取得房屋产权。上述事实有以下证据为证：一、贵阳晚报社出具的日期为1997年12月22日、编号0042969的《国有住房出售收入专用票据》载明：购房人陈德昌购房款30000元。二、2004年7月26日《补交土地收益（或购房）款结算单》载明：贵阳晚报社职工陈德昌根据《贵阳市住房分配货币化政策方案》补交土地收益，经审核，住房面积84.15㎡、房价款110488.95元，扣减已交房款及投资收益47032.45元，存量补贴额29700元后，应补交土地收益（购房款）33756.50元，该户已于6月25日补交现金26000元。1、优惠10%实补30381元；2、公积金4150元。三、2004年8月6日贵阳日报社房改办出具的《收条》载明：陈其珍交来房改补差款（补土地收益）肆仟壹佰伍拾元整。另查明，1993年起，原告在被告所在单位分配的科学路的集资房屋内居住。1999年10月，原被告之间因借贷关系及以房抵债事宜协商未果，原告用刀将被告左手臂刺伤。原告自1999年11月与被告签订《协议书》后，在涉案房屋内居住、生活至今。一审法院认为，1997年12月22日，被告陈德昌按照房改政策向单位交纳购房款30000元，购得涉案房屋的部分产权。1998年6月9日，被告与第三人张维芬离婚，被告与第三人对涉案房屋未在离婚协议中分割处理，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，涉案房屋仍属于被告与第三人共有。1999年11月12日，被告将其与第三人共有的涉案房屋抵偿给原告陈其珍，原告与被告之间订立的《协议书》属于“以房抵债”，该协议属于无名合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第一百二十四条的规定，应当参照适用买卖合同的规定。被告主张其对共有房屋无处分权，协议无效。因被告的处分属于处分权受到限制的情形，非无权处分情形，故依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故被告的该答辩，不予采纳。被告主张协议是原告胁迫订立的，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条的规定，被告主张已经超过法定的除斥期间，依法不予采纳；被告主张不同意过户、但同意承担其他违约责任。原告与被告于1999年11月12日签订的《协议书》合法有效，对双方具有法律约束力，故被告拒绝为原告办理产权变更手续，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权选择被告继续履行合同，因涉案房屋已经取得产权证、上市交易证，故原告的诉讼请求予以支持。被告不同意继续履行的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行情形，不予采纳。被告主张产权登记在其名下，其属于涉案房屋产权人。因原告按照协议居住涉案房屋至今，期间亦补交了涉案房屋的部分房款。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”，故被告属于涉案房屋名义上的权利人，真实的权利人属于原告。第三人主张被告陈德昌离婚时隐瞒了涉案房屋、原告购买时隐瞒了第三人。被告与第三人在离婚协议中对涉案房屋未作分割；离婚后被告以自己名义将涉案房屋抵偿给原告；原告按照抵偿协议居住涉案房屋十余年；原告补交了涉案房屋的部分房款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，原告有理由相信被告有权处分涉案房屋。第三人主张被告无权代理，不予采纳。第三人提出的其他主张与本案的法律关系无关，不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十四条、第一百三十三条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：一、原告陈其珍与被告陈德昌于1999年11月12日签订的《协议书》合法有效；二、被告陈德昌及第三人张维芬于判决生效后十五日内协助原告陈其珍将位于贵阳市××路××单元××号房屋（房房权证号：筑南明字第**）产权过户至原告陈其珍名下。案件受理费30元，由被告陈德昌负担。本院二审审理期间，上诉人陈德昌提交了《个人住房借款合同》、《结婚证》及《存折》，拟证明陈德昌为购买涉案房屋向银行按揭贷款，之后与现任妻子朱荣仙共同还贷，涉案房屋朱荣仙拥有权益。陈其珍认为涉案房屋未设定任何他项权利，如贷款真实存在，也是陈德昌个人的金融借贷，并非房屋按揭贷款，且在签订《协议书》之前办理涉案房屋所需款项已经交清，房屋权利已经确定，案外人朱荣仙不享有任何权利。上诉人张维芬提交了贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初9457号民事判决书、贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民撤7号民事裁定书、贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终1408号民事裁定书，证实生效判决确认涉案房屋属于陈德昌、张维芬共同共有。被上诉人陈其珍提交了：1、陈德昌2008年1月8日出具的《委托书》，证实陈德昌委托张颂东办理房屋过户给陈其珍的全部手续；2、陈杰（陈德昌与张维芬之子）2004年4月24日写给陈洪（陈其珍侄儿）的道歉函，拟证明张维芬、陈洪知悉和追认陈其珍取得涉案房屋的事实。张维芬认为道歉函是陈杰给陈洪写下转交钥匙原因的情况说明，当时陈杰还不知道涉案房屋系陈德昌与张维芬共有，张维芬也不知道。本案事实，有《离婚协议》、《协议书》、《借款、还款协议》、《借条》、《国有住房出售收入专用票据》、《补交土地收益（或购房）款结算单》、《收条》、《委托书》、道歉函等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于陈德昌与陈其珍签订的《协议书》是否真实及合法有效。案涉房屋系陈德昌于1997年12月22日支付购房款30000元，报社扣减投资收益17032.45元、存量补贴29700元，2004年补交土地收益金，其中4150元土地收益金系陈其珍交纳。陈德昌与张维芬于1998年6月9日离婚，离婚协议中对案涉房屋未予分割，仍属双方共有。1999年11月12日，陈德昌与陈其珍签订《协议书》，载明陈德昌因向陈其珍借款本息76468元，将房屋抵偿给陈其珍，同时作为对陈其珍多年来在经济上和物质上的一次性补偿。陈德昌上诉主张该《协议书》系受胁迫而签订，但并未提供相应证据加以证实，本院对该上诉主张不予采信。陈德昌上诉主张借款事实及数额不具有真实性，因陈其珍不仅提交了1999年陈德昌签订的协议书，还提供了陈德昌1997年12月20日所写《借款、还款协议》、1999年5月1日所写《借条》来印证借款事实，而陈德昌未提供任何证据证明其主张，故本院对该上诉主张不予采信。陈德昌上诉主张其与陈其珍之间系债务纠纷，其与张维芬之间是物权关系，陈其珍无权以合同纠纷主张涉案房屋的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该上诉理由不能成立。陈德昌上诉主张陈其珍交纳房改房补差款4150元的《收条》不真实，因该《收条》系贵阳日报房改办公室于2004年8月6日出具，并无直接证据足以推翻其真实性，故本院对该上诉主张不予采信。陈德昌上诉主张陈其珍明知陈德昌无处分权的事实，就本案而言，涉案房屋登记在陈德昌个人名下，签订协议时其与张维芬已经离婚，陈其珍有理由相信陈德昌有权处置房屋，故本院对该上诉主张不予采信。关于张维芬的上诉主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。陈其珍以当时房屋的合理对价取得案涉房屋以后，从1999年开始即实际占有、使用，至今已近20年，张维芬知道或者应当知道这一事实，但从未主张权利，可视为张维芬认可陈德昌将案涉房屋处置给陈其珍的行为。结合上述几点理由，本院认为陈德昌与陈其珍签订的《协议书》合法有效，并对张维芬具有约束力。陈德昌与张维芬负有协助办理房屋产权过户手续的义务，故原审法院判决陈德昌与张维芬协助陈其珍办理涉案房屋的产权过户正确，本院予以确认。至于张维芬上诉主张婚姻存续期间，陈德昌隐瞒购房一事，离婚时未就共有房屋分割，陈德昌将其与张维芬共有的房屋抵偿给陈其珍损害了张维芬的合法权益，张维芬可通过合法途径向陈德昌主张权利。综上所述，上诉人陈德昌与张维芬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人陈德昌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一八年九月十四日书记员 吴 洪