湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初2145号原告：茅箭区五堰白领服饰商场。住所地：湖北省十堰市茅箭区。经营者：周亚丽，女，1967年8月31日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：庹文元，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：雷思琪，女，1993年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：王长江，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉和反诉，签收法律文书。委托诉讼代理人：朱光辉，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉和反诉，签收法律文书。原告茅箭区五堰白领服饰商场（以下简称白领服饰）与被告雷思琪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白领服饰的委托诉讼代理人庹文元、被告雷思琪的委托诉讼代理人朱光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白领服饰向本院提出诉讼请求：1.被告立即付清装修费12000元、支付租金11202.9元、违约金16200元、借支款5000元，合计44402.9元；2.原告不予退还押金，由被告负担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告白领服饰将诉讼请求变更为：1.被告支付原告装修费12000元、借支款5000元、租金20402.9元（截止2018年7月20日）、违约金16200元，合计53602.9元；2.原告不予退还押金，诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系十堰香港街白领服装城的白领服饰业主。2017年9月19日，原告以白领服饰名义与被告签订《白领服饰柜台租赁合同》，租赁期限1年，2017年9月24日至2018年9月23日，月租金5400元，经营项目为时尚女装等。另约定被告所欠装修费应在2018年1月31日前付清，违约金为一个季度租金16200元。被告还欠商场借支费用5000元。被告今年4月以自身经营不善无力支付租金为由要退场却又不腾退继续占用。原告认为依法成立的合同对双方当事人有约束力，被告不缴纳相关费用的行为已构成违约。被告雷思琪辩称：白领服饰不是本案适格原告，应驳回其起诉。涉案的2017年9月19日《白领服饰柜台租赁合同》为无效合同。原告关于装修费和支付租金的诉讼请求，依法不能成立，请求予以驳回。原告关于违约金的诉讼请求，依法不能成立。原告要求支付违约金16200元，实际上也没有合同依据。雷思琪是被骗掉入陷阱的受害者，已亏损11万余元，雷思琪不是违约提前撤退，而是亏损太大，确实再无力承受，逼迫撤退。根据雷思琪经营失败的上述原因，雷思琪理应追究出租方的违约责任（出租方没有按承诺，依法为经营户提供正常经营环境），要求出租方和王怡共同赔偿雷思琪亏损11万余元。雷思琪借款5000元与本案不属同一法律关系，应另案处理。雷思琪缴纳的押金应该退还。请求在程序上驳回原告的起诉，或者在实体上驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月19日,白领服饰与雷思琪签订《白领服饰柜台租赁合同》。该合同约定：白领服饰将位于十堰市茅箭区××经营场地（以下简称涉案经营场地）租赁给雷思琪用于经营，租金5400元／月，租金按月交纳，提前一个月交下个月租金，押金数相当于3个月租金；雷思琪应当交纳的租金由白领服饰从雷思琪的销售货款中按期予以扣除，押金在签订合同之日交纳给白领服饰，所交纳的押金于合同期满后三方（白领服饰、雷思琪、消费者）无纠纷时1个月后予以退还；租赁期限为1年，自2017年9月24日起至2018年9月23日止；雷思琪的经营项目为时尚女装，经营范围为化妆品、饰品、女装；雷思琪在经营期内，出现未按合同约定及时足额交纳租金等情形，视为雷思琪违约，白领服饰有权单方解除合同，雷思琪所交押金和租金不予退还，并向白领服饰支付相当于3个月租金的违约金；白领服饰对雷思琪使用区域进行统一装修，雷思琪在签订协议时需向白领服饰支付其使用区域的装修费（地板、天花板、墙面、货架、灯具等），在协议期满或雷思琪中途退出时，不得破坏或拆除由白领服饰装修购置的所有设施、装潢，雷思琪应完整的交给白领服饰，雷思琪所支付的装修费用不予退还；若出现单方面违约，违约方应向对方支付相当于一个季度租金的违约金，即16200元等。在上述合同尾部备注有以下内容：雷思琪欠的房租和押金计17000元，在2017年9月25日前交清，所欠装修费在1月31日前交清（以商场核算为准），在合同期内免租金1个月等。雷思琪向白领服饰交纳了押金16200元，以及2017年9月29日至2018年3月28日期间的租金32400元。2017年12月11日，雷思琪向白领服饰借现金5000元，尚未偿还。雷思琪因经营亏损于2018年4月停止经营。2018年3月28日之后，雷思琪未再向白领服饰支付租金。雷思琪未向白领服饰支付装修费。本院认为：白领服饰与雷思琪于2017年9月19日签订的《白领服饰柜台租赁合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。上述合同约定：雷思琪在签订协议时需向白领服饰支付其使用区域的装修费，在协议期满或雷思琪中途退出时，不得破坏或拆除由白领服饰装修购置的所有设施、装潢，雷思琪应完整的交给白领服饰，雷思琪所支付的装修费用不予退还。该项约定没有遵循公平原则确定双方的权利和义务。雷思琪于2017年9月租赁白领服饰提供的经营场地，于2018年4月停止经营,其未破坏或拆除由白领服饰装修购置的所有设施、装潢。在此情况下，白领服饰要求雷思琪支付装修费12000元，不符合公平原则。但雷思琪在租赁涉案经营场地期间，白领服饰提供的装修设施会产生损耗，根据本案案情，本院酌定雷思琪向白领服饰支付装修费2000元。雷思琪于2018年4月停止经营，虽然其留存有货物未取走，但在庭审中，白领服饰认可他人于2018年4月28日欲代雷思琪取走货物后，雷思琪的货物被转移出涉案经营场地放至他处。结合雷思琪提交的证据，雷思琪已表达了停止租赁涉案经营场地的意思表示。此后，白领服饰可以重新利用涉案经营场地，以避免损失扩大。根据上述分析，白领服饰主张的租金应当计算至2018年4月28日。雷思琪已向白领服饰支付租金至2018年3月28日，其认可在此之前的租金已经结清。雷思琪还应当向白领服饰支付其欠付的2018年3月29日至2018年4月28日期间的租金5400元。雷思琪未按照合同约定及时足额向白领服饰支付租金，应当承担违约责任。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，雷思琪欠付白领服饰租金5400元，其主张合同约定的16200元违约金过高，本院予以支持。根据合同的履行情况以及雷思琪的过错程度，本院酌定雷思琪按照其欠付白领服饰租金的30%，向白领服饰支付违约金1620元（5400元×30%）。《白领服饰柜台租赁合同》约定：雷思琪在经营期内，出现未按合同约定及时足额交纳租金等情形，视为雷思琪违约，白领服饰有权单方解除合同，雷思琪所交押金和租金不予退还。本案中，白领服饰已主张雷思琪承担违约责任。雷思琪未破坏或拆除由白领服饰装修购置的所有设施、装潢，白领服饰亦未能提交证据证明雷思琪给白领服饰造成了除租金之外的其他损失，在此情况下，上述合同约定雷思琪所交押金不予退还不符合公平原则。白领服饰主张不予退还雷思琪押金，本院不予支持。白领服饰主张雷思琪向其偿还借款5000元，该项主张与本案纠纷不属于同一法律关系，白领服饰可另行向雷思琪主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告雷思琪于本判决生效之日起十日内支付原告茅箭区五堰白领服饰商场装修费2000元、租金5400元、违约金1620元；二、驳回原告茅箭区五堰白领服饰商场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取计570元，由原告茅箭区五堰白领服饰商场负担474元，由被告雷思琪负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一八年九月二十日书记员 陈方芳