贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初5604号 原告：沙芳义，女，1990年7月29日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：肖云帆（特别授权），系贵州贵翔律师事务所律师。 被告：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**，统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴智雯（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。 原告沙芳义与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称剑林房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告沙芳义的委托诉讼代理人肖云帆、被告剑林房开公司的委托诉讼代理人方洪伟、吴智雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沙芳义向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告;2、判决被告向原告支付违约金40,914.60元(违约金以430,680.00元为基数，按照中国人民银行逾期贷款罚息计算，从2016年6月30日至2018年6月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算);3、判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329.00元。事实及理由：2015年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节××××大道毕节.尚城国际，面积为116.40平方米住宅一套，总价款430,680.00元，2015年3月24日原告向被告支付了130,680.00元首付款，又向银行贷款300,000.00元支付给被告，共计430,680.00元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第三章第七条第2项第二款约定：“前述的约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第八章二十二条第三项（一）中约定，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告已依约履行完付款义务，但被告未依约给原告办理相关房产手续交付给原告。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因该合同中未约定被告逾期办证的违约责任，被告亦未将相关不动产权属证书交付给原告，被告应承担相应的违约责任；该《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第1条约定了专项维修资金、契税、办理房屋相关入户费、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视费、水电入户费由原告承担，但被告在收取前述费用时多收取4,329.00元煤气入户费，该费用并未在合同中约定由原告承担，且该《商品房买卖合同》第三章第七条第2项第二款约定：“前述的约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，同时《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格[2001]585号文中已经明文规定取消了前述费用，而将该费用列为城市基础设施配套费由房屋开发商承担，被告应将该费用返还原告。 被告剑林房开公司辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”。根据《补充协议》第一条第5、6项约定，答辩人取得办理房屋产权转移登记的条件之后，由原告提供资料，出具委托书，答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理“房屋所有权证”，其期限为“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。在该期限内，《不动产登记暂行条例》已施行，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记为不动产权利证书，致使涉案合同只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。此种在合同订立后，政府颁布新政策而导致合同不能履行的情形属于不可抗力。根据《合同法》第一百一十七条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”所以，答辩人应当免除违约责任。二、《房屋登记办法》，《不动产登记条例》及《实施细则》，双方签订的《补充协议》第一条第5、6项，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告提供办证资料，原告至今未向答辩人提交相关资料和支付委托费用，因其先义务未履行而主张答辩人承担违约责任，不应得到支持；同时也因为其先义务未履行导致办证时间还未起算。三、不动产登记法律已经调整为一体化办理，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比多了水土保持报告、环评报告、土地落宗、土地分户核验等属不可抗力，故应当给予答辩人合理时间去完成，每一项的完成约需4至6个月，故应给予答辩人24个月左右的合理时间办理涉案房屋不动产权证书，该时间应从2016年9月30日起至2018年9月30日之前，此期间则当免责。四、涉案《商品房买卖合同》第七条第2项第二目约定的包含在购房总款中的“建设安装费用”是水、电等基础设施的硬件安装费用，并不包括买受人接受服务时应当向服务商支付的费用。答辩人与原告已在《商品房买卖合同》第十四条第四项第1目中明确约定闭路电视入户费、水电入户费等费用由出卖人收取代买受人向服务单位缴纳，而煤气入户费原告也以默示方式同意由答辩人收取代缴，答辩人已按约定完成委托事宜，原告应向服务商主张权利。要求被告退还的主张不应得到支持。请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1，商品房买卖合同、银行借款合同、发票、银行个人贷款支付凭证、收据（办理产权证费用）、房屋交接书，用以证明被告逾期未向原告办理不动产登记权属证及应承担违约责任。被告质证意见：对银行借款合同和银行个人贷款支付凭证与本案无关，达不到原告的证明目的，其余无异议。经本院审查认为，对银行借款合同和银行个人贷款支付凭证，能证实原告贷款支付被告购房款的事实，应与本案有关联性，该组证据能证实原、被告签订购房合同，约定双方的权利和义务，原告按合同约定支付相关款项、履行了相关义务的事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2，毕节市人民政府法制办公室《关于毕节市发展改革委关于对房开企业收取四通费问题处置工作建议的报告》的意见及收据，用以证明被告向原告多收取煤气费4,329.00元。被告质证意见：真实性无异议，但达不到原告的举证目的。经本院审查认为，该证据只能证实原告缴纳了煤气等费用4,329.00元的事实，仅凭该证据不能证实系被告多收取煤气费4,329.00元，故达不到原告的举证目的，其证明力，本院不予以确认。二、对被告所举证据1，商品房买卖合同及补充协议，用以证明被告取得办理商品房产权转移登记条件后，由原告提交资料及委托书，被告为其办理房屋所有权证；办证期限为买受人履行相关义务后的540个工作日，原告同意委托被告代其缴纳相关费用。原告质证意见：真实性无异议，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据符合证据的“三性”，其证明目的，本院予以确认；对被告所举证据2，通知与公告，用以证明，毕节市中心城区于2016年9月30日实施不动产统一登记和政策变化属不可力，被告不应承担违约责任，原告质证意见：达不到被告的证明目的，被告应承担违约责任。经本院审查认为，该证据不能达到被告的举证目的，其证明力，本院不予以确认；对被告所举证据3，燃气入户安装费发票，用以证明被告已完成委托事项，原告不能向被告要求退还缴纳给相关单位的费用。原告质证意见：达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据不能达到被告的举证目的，其证明力，本院不予以确认；对被告所举证据4，通知，用以证明被告已通知原告提供相关材料统一办证。原告质证意见：对三性均持异议，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据不能达到被告的举证目的，其证明力，本院不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢1单元第25层1号房（面积为116.40平方米，套内建筑面积95.53平方米，公摊面积为20.87平方米）住宅**，总价款430,680.00元。合同又约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用，并在签订本合同之日起180日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他有关事项约定见补充协议。本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的。仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”合同签订后，原告依约支付了被告购房款414,881.00元，并于2015年4月14日向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费12,518.06元，电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329.00元。被告于2015年3月24日向原告交付房屋。被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续及相关文书交付原告。 另查明：涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日消防验收合格、2018年2月8日取得环境验收备案、2018年4月8日取得水土保持设施验收备案、2018年7月12日取得竣工验收备案。 本院认为，综合原、被告诉辩主张，双方争议的焦点主要是，1，逾期办证是否系不可抗力，2，被告未办理原告向被告购买的房屋产权登记是否应承担违约责任；3、被告是否应返还原告电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329.00元。对双方争议的焦点1，被告主张逾期办证是系不可抗力造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理。此外，根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但从查明的事实看，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日才竣工验收合格，因此，被告作为房开商，在自己未充分履行办证准备义务的情况下，一味将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，并认为是不可抗力，显然不恰当。因此，对被告的该项主张，本院不予确认；对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原、被告于2015年3月24日签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，办理方式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条又约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”由此看出，被告协助原告办理产权登记的前提是“原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。房屋于2015年3月24日交付，故被告协助办理产权转移登记手续的时间是2015年3月24日之后的540工作日内（加上节假日约760天），即2017年1月20日之前。具体理由为：一、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》规定房屋应当与其所依附的土地一并登记，一宗地的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，即土地使用权证与房屋产权证一体化办理，土地使用权证与房屋产权证合并于统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，办理商品房产权转移登记的有关文书也就随上述规定而改变为办理不动产权证的有关文书；二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第26条又约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见：第一，《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充；第二，补充协议构成对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于对该合同的特别化约定，故该合同与补充协议的冲突或者抵触，以补充协议为准；第三，限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。所谓“不合理地”，由于合同遵循意思自治原则，即合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，均应当得到遵守。本案中，被告作为出卖人，协助办理商品房产权分户登记属于其约定的义务，补充协议并未免除；原告作为买受人，在办证过程中应当依照房屋、土地产权转移登记规定的要求，应当承担提供资料等协助义务和按期交付购房款等义务，《补充协议》并未予以加重原告作为买受人的相应义务。原告依法享有违约责任请求权、合同解除权等，《补充协议》也没有予以排除。故补充协议的前述约定，完全属于合同当事人意思自治范畴。因此，被告办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告时间应是2017年1月20之前。关于被告辩称的原告未履行配合义务问题，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告一直未履行该通知义务，原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，办理房屋产权转移登记的条件已经具备，原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持，限被告于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书；对逾期办证违约金问题，根据补充协议推算，被告应于2017年1月20前履行房屋所有权转移登记义务，合同约定办证方式是“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现房屋已验收完毕，办理产权转移登记的条件已经成就，但被告未履行通知原告的义务，故违约金计算期限应为：2017年1月20至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止。合同未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求以已付房款414,881.00元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对双方争议的焦点3，原告要求被告退还电入户费、煤气入户费、高清数字电视入户费4,329.00元的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用。”可见被告收取该费用是依据合同约定，原告该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告沙芳义缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢1单元第25层1号房的不动产登记产权证书； 二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沙芳义位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢1单元第25层1号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以414,881.00元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率标准计算，时间从2017年1月20起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 三、驳回原告沙芳义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务，支付迟延履行金。 案件受理费466.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一八年九月二十九日 书记员  徐畅