江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0102民初4914号原告：李佩峰，男，汉族，1982年1月29日出生，住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：李竹青，系江西洪城律师事务所律师，执业证号：136011999910511612。被告：中国民生银行股份有限公司南昌分行，住所地：南昌市会展路545号，统一社会信用代码：91360100688504994E。负责人：石鹏飞，系该行行长。委托诉讼代理人：杨后强，系江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201710580890。委托诉讼代理人：陈建，系江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201610367915。被告：许发发，男，汉族，1965年12月22日出生，住南昌市青山湖区。被告：罗春鸿，女，汉族，1965年10月19日出生，住南昌市青山湖区。被告：吴海仁，男，汉族，1959年7月11日出生，住南昌市西湖区。被告：徐建花，女，汉族，1962年11月18日出生，住同上，（未到庭）第三人：樊水莲，女，汉族，1973年5月21日出生，住所地南昌市青山湖区第三人：徐胜，男，汉族，1968年5月25日出生，住南昌市青山湖区。原告李佩峰与被告中国民生银行股份有限公司南昌分行（以下简称民生银行南昌分行）、许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花、第三人樊水莲、徐胜案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佩峰及委托诉讼代理人李竹青、被告民生银行南昌分行委托诉讼代理人杨后强、陈建及第三人樊水莲到庭参加诉讼，被告许发发、罗春鸿及第三人徐胜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告吴海仁、徐建花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佩峰向本院提出诉讼请求：:1、判决不得执行南昌市青山湖区北京东路1588号（世纪风情小区）3栋3单元1002室房屋，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告对上述房屋享有所有权；3、本案诉讼费等由各被告承担。事实与理由：2007年原告父亲李某,4分批向被告徐胜、樊水莲借出50万元，但到2012年12月以后再未归还本息，2012年徐林珍也向第三人徐胜、樊水莲借出20万元，此后也未归还本息。经过反复的协商，李某,4、徐林珍均同意转让该债权至原告名下，第三人徐胜、樊水莲夫妻也同意将位于南昌市青山湖区北京东路1588号3栋3单元1002室的房屋出售并过户给原告，并办理了公证委托手续。为办理买卖过户手续，原告归还了银行贷款486412元（系按揭房屋），2014年4月15日原告又交清了包括登记费、手续费、契税、交易税等与产权过户有关的各项税费55130.78元。第二日，原告被突然告知该房屋被贵法院查封，原告随即提出《第三人对房产查封的异议》，不久并正式提交《查封异议申请书》，此案经贵院民三庭受理后，主审法官齐进斌还组织召开了“听证会”，但此后数年间一直未有审理结论，2016年原告突然被通知法院组织的听证会程序错误，应当在执行阶段提出执行异议，未归还任何材料，更未下达裁定书。不得以原告再次于2016年4月向贵院提出执行异议的申请，在时隔一年后的2017年4月经贵院要求重新修改申请时间后被受理，2017年11月3日贵院向原告下达（2017）赣0102执异3号《执行裁定书》。裁定书中称《存量房买卖合同》中约定该房屋单价为1000元/平方米，总价162680元，因此认定以明显不合理的低价转让房屋，且未按合同约定支付价款，故执行异议不能成立等。原告认为，《存量房买卖合同》只是房管局备案的形式合同文本，没有实质性意义，南昌市所有的二手房屋买卖均被强制性签署此类合同，交易价格无一例外的均为1000元/平方米，实际情况应以双方当事人约定为准，当今房产市场行情也不可能是1000元/平方米单价，该裁定对上述情况不可能不知情。因此，该裁定称以明显不合理的低价转让房屋是毫无道理的。至于该裁定所称的未按合同约定支付价款更是子虚乌有，毫无事实根据。第三人徐胜、樊水莲夫妻将该房屋出售并过户给原告是等价有偿的，借款本金70万元，欠付利息16万元，银行欠款486412元，以上费用合计134.6421万元。该房屋面积162.68平方米，最终价格并不低于市场同类价格（还不包括各项税费55130.78元），双方的交易是公平、自愿的，并没有违反法律禁止性的规定。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《房屋登记办法》第7条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。第25条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。第26条规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。根据以上的法律规定，《房屋所有权证》的基础是登记簿，《房屋所有权证》只是登记簿的外在表现形式，不动产权转移的关键却是在登记簿，而非《房屋所有权证》，产权登记发生法律效力的时间节点是自记载于不动产登记簿之时。早在被查封之前，既2014年4月3日原告便获得了发证的凭证：《收件收据》，而《收件收据》就是领取《房屋所有权证》的唯一凭证，她表明所有登记簿的登记手续已办理结束，不动产权登记已经发生了实质性的转移，《收件收据》中注明“现所有权人是李佩峰”，说明该房屋已被登记在原告的名下。因此，该房屋所有权归原告所有，请贵院予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在该房屋被贵院查封之前，原告与第三人徐胜、樊水莲夫妻已达成了出售和过户协议，原告归还了银行贷款，同时也入住了该房屋。原告对第三人徐胜、樊水莲夫妻对外债务的情况完全不知情，当时该房屋并未被任何法院查封，双方的交易是公平、自愿和等价有偿的，原告对此并没有过错可言。因此，即便是未办理过户登记手续的，根据法律规定人民法院也不得查封、扣押、冻结。综上，原告认为享有该房屋的所有权，贵院查封行为不当，不应当执行该房屋，《执行裁定书》适用法律错误。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告民生银行南昌分行辩称，一、本案诉争房屋的查封是被告正当权利的行使，并无不当；二、商品房买卖合同备案的与实际的买卖合同存在差异，应当以备案的合同为准，所以法院裁定该房屋买卖合同以低价出售并无不当；三、物权变动原告也提到了有五个程序并不是一申请就发生物权变动的效应，还有受理审核等程序，所以本案诉争房屋不存在原告所谓的物权变动发生；四、截至开庭，原告提供的证据尚不能证明诉争房屋的保全行为违法；综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。第三人樊水莲述称，房子我是借了原告父亲李某,4及原告小姨徐林珍的钱，我当时还不起银行按揭贷款的钱，当时就把房卖给了原告，是和当时市场价差不多的价格卖的。被告许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花、第三人徐胜未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提供了2007年7月12日、2007年11月14日及2012年3月23日的借条、中国建设银行转账凭条、交通银行交易明细清单、委托公证书、李某,4、徐林珍身份证、情况说明、建设银行486412.74元的转账明细、南昌市房产管理局的收件收据、房产交易情况明细单、销售不动产统一发票、完税证明、非税收入票据、家居照片、水费票据、李某,4的证人证言等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，第三人徐胜（甲方）与原告李佩峰（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将青山湖北京东路1588号3栋3单元1002室·世纪风情小区房屋出售给乙方，房屋每平方米1000元，共计房款162680元。2014年3月17日，原告父亲李某,4经第三人徐胜、樊水莲委托受权代为办理涉案房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜。2014年4月3日，原告父亲李某,4向南昌市房管部门提交《存量房买卖合同》等相关房屋过户变更登记材料，申请将涉案房屋过户给原告李佩峰。后原告按规定于2014年4月16日交纳了相关税费，并入住该房屋。2014年4月15日，本院依据（2014）东民初字第638、639号民事裁定书诉讼保全查封了该房屋，致使原告至今无法办理房产证，故原告向本院提出执行异议，本院于2017年8月9日作出（2017）赣0102执异3号执行裁定书，裁定书认为案外人（原告）与第三人徐胜、樊水莲以明显不合理的低价转让涉案房屋，且案外人未按合同约定支付价款，故案外人的执行异议申请，本院不予支持。而案外人主张以被执行人70万元的借款及利息和其偿还银行抵押贷款的486412元系购房款，但从双方签订的《南昌市存量房买卖合同》等房屋转让的相关材料看，上述款项与购房无任何关联，属另一民事借贷法律关系，不足以认定为购房款，故案外人异议理由不成立，裁定驳回案外人李佩峰的异议。原告李佩峰据此向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，本案的主要争议焦点问题是：原告李佩峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，作为提起执行异议的案外人，原告李佩峰应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告民生银行南昌分行在本案中主张李佩峰不能排除由其对徐胜、樊水莲提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于李佩峰能否举证证明其符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。对此，在本案中，1、虽然李佩峰查封案涉房屋之前与第三人徐胜、樊水莲签订了《存量房买卖合同》，但该合同是为应付房产管理部门备案，且该合同约定的处置价格明显低于市场价格。原告未能提供其与第三人徐胜、樊水莲之间真实有效的房屋买卖合同；2、原告未能提供充分证据证明其在查封之前就已入住涉案房屋，原告提供的物业公司收据最早发生在2015年3月，是在查封之后。虽然证人李某,4证明其于2014年便入住涉案房屋，该时间在第三人徐胜和樊水莲委托其办理相关过户手续之前，与常理不符，且其系原告父亲，与原告有利害关系，其证人证言的证明力较低，因此，原告无充分证明其已实际占有该房屋；3、原告无法证明其已经支付了全部房屋价款。原告主张以抵债方式支付房屋转让款70万元，虽然提供了借条及原告父亲20万元的转账凭证，但无法证明本案房屋款所抵债务的真实性，即不能证明原告足额支付房屋转让款，虽然证人李某,4证明其所出借的50万元，其中有30万元是现金交付，该陈述与交易习惯及常理不符，本院无法认定。且另一借款人徐林珍未到庭，更不能证明其借款的真实性且无转款凭证。综上，原告无充分证据证明其已支付了全部房屋转让款。综上可以认定，李佩峰不符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。被告许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花、第三人徐胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告李佩峰的诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告李佩峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 郑 馨人民陪审员 刘 红人民陪审员 万祥如二〇一八年九月十九日书 记 员 方 璨附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。