成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初2480号 原告：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道玉扬路**。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：舒扬，男，1984年11月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与被告舒扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，因案情较复杂遂由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾理、彭晶、被告舒扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为ZL-2016-1003的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区2楼双龙路388号14栋附218、219号商铺交付原告；3、判令被告向原告支付自2017年9月6日起至合同解除之日止的租金，暂计至2018年6月5日为12324.15元；房屋占有使用费，自合同解除次日起计至被告腾退房屋之日止，每日按92.19元计；4、判令被告自2017年8月16日起至付清租金止，每日按应付未付租金1‰向原告支付逾期支付租金的违约金，暂计至2018年4月16日为1849.83元；解约违约金4148.33元，扣除履约保证金后还应支付原告1463.33元；5、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告对其诉请释明为：1、确认原、被告双方签订的编号为ZL-2016-1003的《房屋租赁合同》于2018年5月28日解除；2、明确放弃要求被告腾退租赁商铺的诉请；3、判令被告支付自2017年9月6日起至2018年5月28日的租金11967.3元；3、判令被告自2017年8月16日起至付清租金止，每日按应付未付租金1‰向原告支付逾期支付租金的违约金，暂计至2018年4月16日为1828.78元；支付解除合同的违约金4148.33元，扣除履约保证金后应支付1463.33元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月23日，原、被告签订编号为ZL-2016-1003的《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区2楼双龙路388号14栋附218、219号商铺，经营韩式烤肉，租赁期限自2016年12月6日起至2019年12月5日止。商铺面积53.7平方米，单价每月25元/㎡,第一年年租金标准为16110元，季租金标准为4027.5元，月租金标准为1342.5元。租赁期间内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。被告应缴纳履约保证金2685元，如被告违约，原告可从履约保证金中扣除应支付的违约金或应赔偿、支付给原告的款项。合同还约定，被告逾期支付租金，每日按应付而未付租金的1‰向原告支付违约金；逾期支付租金15日以上的，原告有权解除合同，并按违约当年三个月租金总金额向原告支付违约金。合同签订后，被告未按约支付2017年9月6日以后的租金。 被告舒扬辩称，1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已解除，但解除合同的时间应为2017年10月19日，而不是原告主张的2018年5月28日；2、原告服务不到位，涉案商铺旁边的厕所卫生条件极差、墙面修补、漏水等原因，致使被告的烤肉店无法经营，被告于2017年10月19日停业退场。被告停业向原告交接店铺钥匙，原告拒绝接收。3、案涉商铺早已腾退，原告拒绝接收钥匙，被告不应支付租金，更没有违约责任，且违约金也过高。 本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同编号为：ZL-2016-1003。合同约定：原告将位于成都市龙泉驿区怡和新城F2区项目2楼双龙路388号14栋附218-219号商铺出租给被告作韩式烤肉使用。租赁期限为叁年，即2016年12月6日至2019年12月5日止，租赁面积为53.7平方米，单价25元/㎡/月。第一年月租金标准为1342.5元，第一年年租金标准为16110元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。合同第五条约定：“履约保证金的收取标准：按照租赁期第一年两个月租金收取。乙方应于本合同签订前向甲方交纳履约保证金2685元。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项，履约保证金按本合同约定不退还的情况除外”。合同第八条第一款第一项约定“乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除合同，同时乙方应按违约当年三个月租金总金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上。2、乙方未按……”合同第九条第一款约定：“一、乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的1‰向甲方支付违约金。二、除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金总额，并赔偿由此给守约方造成的损失”。 合同签订后，被告交纳了履约保证金2685元。在经营商铺期间，被告向原告反映商铺旁边的厕所卫生条件极差、天花板脱、墙面漏水等现象已导致其经营亏损，要求予以解决。嗣后，原告回复被告反映的问题不属实。2017年10月19日，被告向原告递交《怡和新城F区14栋218-224商户停业情况说明》，告知原告由于租赁条件极差导致停业退场，并到原告办公处要求原告工作人员对房租进行结算，但双方协商未果。 2017年10月26日，原告向被告发送催款通知。通知主要载明：“2016年11月17日你参加怡和新城F区……商铺，根据《房屋租赁合同》和《商铺物业管理服务协议》的约定，你于2017年9月5日缴纳第三期租金后至今未到我公司缴纳租金、物业管理费及违约金，……请你接到通知之日起3个工作日内，到我公司财务部缴纳所欠租金及违约金……”被告收到该通知后，以商铺早已未经营为由至今未交纳相关租赁费。原告起诉后，2018年5月28日，双方对商铺钥匙进行了交接。 上述事实，有原告提交《房屋租赁合同》、权属证明、催款通知、网上查询单、邮寄单、商铺移交通知单以及被告提交的《怡和新城F区14栋218-224商户停业情况说明》、U盘录像以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。被告申请证人出庭作证的证人证言，予以证明商铺周边环境卫生条件极差这一证明力，由于证明的事项均属物业服务企业所规范的事项，与本案租赁房屋是否具有瑕疵没有关联，故本院不予确认。原告提供的房屋情况回复、工作联系函等证据予以证明被告陈述的商铺周边环境卫生条件极差不属实这一证明力，与本案无关，本院不予确认。 本院认为，根据双方争议的焦点，评析如下:一、关于合同解除问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方意识真实表示，不违反法律规定，合法有效。原告主张确认合同自双方交接钥匙即2018年5月28日解除，被告认为应当从退场撤离商铺时即2017年10月19日解除合同。被告在庭审中陈述，其在停业退场时要求结清租金，原告工作人员不同意结算租金，并要求继续履行合同至少满一年。被告的之一陈述，能够证明原告对被告不履行合同义务擅自退场不同意解除合同。故，双方在其后的交接钥匙，应视为双方协商对合同的解除。本院确认解除合同的时间为2018年5月28日。二、关于原告主张的租金问题。被告辩称，由于涉案商铺的原因，致使其在2017年10月19日已停业撤场，故对相关租金不应支付。本院认为，租赁商铺周边卫生环境差与原告出租的租赁房屋本身没有关系。原告系出租方，不是物业服务企业，仅对房屋瑕疵承担责任，故被告以租赁商铺周边环境卫生差导致其停业撤场而要求原告承担责任的理由是不能成立的。被告在合同未解除的情况下擅自退场，应当承担其相应的违约责任。原告作为出租方，明知被告已停业退场，对租赁房屋的闲置有过错，对其租金损失的扩大应当自行承担责任。被告提供的证据，能够证明原告在2017年10月19日就知晓被告停业退场，鉴于原告接收闲置租赁房屋有一定的工作期间，本院确认这个合理期限至2017年10月31日。综上，原告主张的租金计算期间为2017年9月6日至2017年10月31日。租金为2506元【56天×（1342.5元/月÷30天）】。对原告主张的租金在2506元内，本院予以支持。三、关于原告主张的违约金问题。被告在合同未解除的情况下擅自退场，以其退场行为明确表示不再履行合同，其存在违约行为。根据合同第八条第一款第一项和合同第九条的约定，能够印证原告主张的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”的规定，本院结合双方的履约情况以及违约损失情况等，本院酌情综合裁减本案原告主张的违约金按租金的两个半月计违约金即3356.25元（1342.5元/月＋1342.5元/月＋671.25元/半月）。 综上所述，本院确认解除合同的时间为2018年5月28日，被告应当给付原告租金2506元、违约金3356.25元。扣除被告已交付的履约保证金2685元后，被告舒扬尚应向原告支付租金2506元、违约金671.25元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与被告舒扬签订的编号为ZL-2016-1003的《房屋租赁合同》于2018年5月28日解除； 二、被告舒扬于本判决生效之日起十日内给付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司租金2506元； 三、被告舒扬于本判决生效之日起十日内给付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司违约金671.25元； 四、驳回原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的 其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191元，由原告负担50元，被告负担141元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴皓常 人民陪审员  江佩窈 人民陪审员  曾国霞 二〇一八年九月五日 书 记 员  李娅萍