江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6025号上诉人（原审被告）：南京中海地产有限公司，住所地江苏省南京市拓园10幢。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴建军，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝思鹏，男，1973年10月12日生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：王丽娟，江苏墨子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宏伟，男，1979年6月10日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上诉人南京中海地产有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人郝思鹏、被上诉人张宏伟物权纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人郝思鹏一审全部诉讼请求；两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序严重违法，前案生效判决己经对相关责任进行明确，本案就中海公司责任部分理应驳回。有关涉案房屋整体质量问题在一审法院于2015年11月7日作出的（2014）建民初字第2147号判决中依据(2015)司鉴字第005号鉴定报告己经进行了处理，该判决对房屋质量（包括1-2/Aa墙体）的责任也己经明确，该判决中也明确1-2/Aa墙体不属于上诉人的维修范围。二、前案生效后至今涉案房屋的空置损失非由中海公司造成，不应当由中海公司承担该期间的空置损失。中海公司在一审法院（2014）建民初字第2147号判决作出后及时履行了其全部义务。对于郝思鹏所主张的2016年3月7日至2017年10月31日的损失与中海公司无关，中海公司是基于生效判决履行的义务。郝思鹏辩称：一、关于本案中1-2/Aa墙体并没有在前案中作过处理。在（2014）建民初字第2147号案件中，该房屋的质量虽然经过鉴定，但是对1-2/Aa墙体责任没有明确，该鉴定中只是说明该墙体开裂的原因，既有中海公司的原因，也有张宏伟使用的原因，责任没有确定。该案判决中对该墙体是否维修也没有判明。二、在2016年3月7日之前，中海公司确实对房屋除1-2/Aa墙体以外的其他问题进行了维修，但对于1-2/Aa墙体拒绝维修。张宏伟辩称，张宏伟参加了本案的鉴定，系由一审法院组织，三方当事人共同参与，因此认可该鉴定结果。郝思鹏向一审法院起诉请求：中海公司、张宏伟修复南京市市新安江街60-11号房屋（商铺）与60-10号房屋（商铺）隔墙（1-2/Aa墙体），并赔偿自2016年3月7日至2017年10月31日期间的房屋空置损失。一审法院认定事实：郝思鹏与中海公司于2011年10月25日签订《南京市商品房现售合同》，约定郝思鹏购买中海公司开发建设的南京市新安江街60-11号（下称60-11号）房屋（商铺），合同中载明房屋交付时间为2011年8月31日前。2011年11月11日，郝思鹏在对60-11号房屋进行验收时就房屋存在的墙体开裂、地坪沉降等问题向中海公司提出维修要求，中海公司于2012年3月作过维修。此后，郝思鹏就开裂、沉降等问题继续报修，但中海公司未再采取维修措施，60-11号房屋一直空置至今。2014年6月，郝思鹏曾对中海公司提起诉讼，要求中海公司履行维修义务。此案审理中，根据郝思鹏与中海公司申请，南京市建邺区人民法院委托江苏华科建设工程质量检测有限公司对房屋质量问题及维修方案进行鉴定，江苏华科建设工程质量检测有限公司作出的（2015）司鉴字第005号《鉴定报告》中提及：60-11号房屋1-2/Aa墙体（即60-11号房屋与60-10号房屋之间的隔墙）开裂主要是由于相邻商铺（即60-10号房屋）楼梯踏步伸入墙内所致，同时由于墙下为回填土，土质松软，致使开裂进一步扩展。该院后作出（2014）建民初字第2147号民事判决，判令中海公司对60-11号房屋开裂沉降等质量问题履行维修义务，因江苏华科建设工程质量检测有限公司作出的（2015）司鉴字第005号《鉴定报告》中关于60-11号房屋1-2/Aa墙体（即60-11号房屋与60-10号房屋之间的隔墙）开裂主要是由于相邻商铺（即60-10号房屋）楼梯踏步伸入墙内所致的鉴定结论涉及到案外人即相邻60-10号商铺业主张宏伟，故该院判决中对1-2/Aa墙体维修问题予以搁置，未作处理。此后，郝思鹏就1-2/Aa墙体开裂问题一直与中海公司及张宏伟进行交涉并最终形成本案诉讼。本案审理中，张宏伟对（2014）建民初字第2147号案件诉讼中江苏华科建设工程质量检测有限公司作出的（2015）司鉴字第005号《鉴定报告》中关于60-11号房屋1-2/Aa墙体（即60-11号房屋与60-10号房屋之间的隔墙）开裂主要是由于相邻商铺（即60-10号房屋）楼梯踏步伸入墙内所致的鉴定结论不认可。为此，根据郝思鹏申请，一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对1-2/Aa墙体开裂的原因及维修方案进行鉴定。江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司在对60-10号房屋与60-11号房屋进行现场实地勘验后作出（2017）委鉴委字第00147号（No.17230030号）《鉴定报告》及《补充说明》，其中载明：1-2/Aa墙体裂缝位置与60-10号房屋楼梯踏步位置不重合且裂缝形态不为阶梯形；鉴定结论为：1-2/Aa墙体开裂系早期地基不均匀沉降所引起；维修建议为：凿除墙体原有饰面层，按照现行国家规范标准对墙体裂缝进行封闭后，按照原设计图纸要求恢复饰面层；具体操作流程为：第一步，按照原设计图纸要求对1-2/Aa墙体基础进行处理，第二步，按照原设计图纸要求恢复上部墙体及面层。此外，根据郝思鹏申请，一审法院委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对涉案房屋自2016年3月7日至2017年10月31日期间的空置损失进行鉴定，江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司在对60-11号房屋进行现场实地勘验后作出铭诚评报【2018】（锡）（房）字第0101号《房地产租赁市场价值评估报告》，确定涉案房屋自2016年3月7日至2017年10月31日期间的空置（租金）损失为178615元。一审法院另查明，本案审理中，经一审法院向江苏华科建设工程质量检测有限公司所作（2015）司鉴字第005号《鉴定报告》的具体鉴定人员查证，鉴定人员称当初在鉴定过程中未对60-10号房屋进行深入检测，亦未就1-2/Aa墙体开裂问题向60-10号房屋业主或使用人作过询问了解。一审法院认为，在（2014）建民初字第2147号案件诉讼中所作鉴定并无本案张宏伟的参与，而江苏华科建设工程质量检测有限公司在鉴定过程中并未对60-10号房屋进行深入检测，亦未就1-2/Aa墙体开裂问题向60-10号房屋业主张宏伟进行询问了解或听取张宏伟的陈述介绍，其在《鉴定报告》中径行作出的关于1-2/Aa墙体开裂主要是由于相邻商铺（即60-10号房屋）楼梯踏步伸入墙内所致的鉴定结论缺乏程序上的公正及实体上的严谨，此部分结论对张宏伟不能产生约束力，不能成为最终认定1-2/Aa墙体开裂形成原因的技术依据。而本案诉讼中所作鉴定系由郝思鹏与中海公司及张宏伟共同参与，郝思鹏及中海公司、张宏伟在鉴定过程中均已充分阐述自己的意见，且江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对60-10号房屋与60-11号房屋均进行了现场勘验与深入检测，由此作出的鉴定结论从程序到实体均符合规范，对郝思鹏与中海公司、张宏伟均具有约束力，应确认为最终认定1-2/Aa墙体开裂形成原因的技术依据。根据江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出的鉴定结论显示，1-2/Aa墙体开裂系早期地基不均匀沉降所引起，此事应归责于开发商中海公司，而不应归责于相邻房屋业主张宏伟。中海公司作为房屋开发建设方对1-2/Aa墙体开裂问题应按照江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司《鉴定报告》中的维修建议予以维修处理。1-2/Aa墙体虽系60-11号房屋与60-10号房屋的共用隔墙，但墙体开裂问题在60-11号房屋一侧有主要显现，张宏伟对60-10号房屋的使用并不能当然证明郝思鹏对60-11号房屋必然也能正常使用。根据《鉴定报告》中的维修建议显示，1-2/Aa墙体开裂问题的维修须按房屋的现行国家规范标准及原设计图纸要求进行，并须对墙体基础加以处理，其维修措施的技术要求较高，且涉及到房屋原设计图纸等工程档案资料的查找与调取，非郝思鹏自行所能实施完成，而在墙体开裂问题未得到中海公司妥善维修解决之前，在未能消除墙体开裂问题所造成的房屋外表观感缺陷且不能排除墙体开裂问题可能会产生房屋安全隐患的情形下，60-11号房屋在安全及美观等方面均不足以达到其作为商铺的使用要求，郝思鹏因此对房屋仍无法正常使用经营，由此产生的房屋空置损失应由中海公司予以承担。中海公司关于郝思鹏应对1-2/Aa墙体开裂问题先行自行维修而不应一直将房屋空置至今的观点，理由不充分，不能成立。根据鉴定报告，上述房屋空置期间租金损失为178615元。因涉案房屋系商铺，对外出租系其主要收益来源，故空置期间租金损失可以认定为房屋空置损失，中海公司对此损失应向郝思鹏承担赔偿之责。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，一审法院判决：一、南京中海地产有限公司于判决生效之日起三十日内按照江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（2017）委鉴委字第00147号《鉴定报告》及《补充说明》所列维修建议对本市新安江街60-11号房屋1-2/Aa墙体开裂问题予以维修解决；二、南京中海地产有限公司于判决生效之日起十日内向郝思鹏赔偿2016年3月7日至2017年10月31日期间房屋空置损失178615元；三、驳回郝思鹏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，鉴定费13000元，合计15300元，由南京中海地产有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出的鉴定结论显示，1-2/Aa墙体开裂系早期地基不均匀沉降所引起，中海公司作为房屋开发建设方有责任对1-2/Aa墙体开裂问题按照江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司《鉴定报告》中的维修建议予以维修处理，故一审法院判决支持郝思鹏要求中海公司对房屋1-2/Aa墙体开裂问题予以维修的诉讼请求，并无不当。在（2014）建民初字第2147号案件诉讼所作鉴定并无本案张宏伟的参与，且江苏华科建设工程质量检测有限公司在鉴定过程中并未对60-10号房屋进行深入检测，亦未就1-2/Aa墙体开裂问题向60-10号房屋业主张宏伟进行询问了解或听取张宏伟的陈述。故一审法院根据当事人的申请就1-2/Aa墙体问题委托鉴定部门作出的鉴定结论，符合法律规定。中海公司关于一审程序违法，前案生效判决己经对相关责任进行明确的上诉主张，本院不予采信。在墙体开裂问题未得到中海公司妥善维修解决之前，60-11号房屋在安全及美观等方面均不足以达到其作为商铺的使用要求，由此产生的房屋空置损失应由中海公司予以承担。一审法院认定空置期间租金损失应由中海公司承担赔偿，并无不当。中海公司关于房屋的空置损失并非中海公司造成，不应由中海公司承担该期间的空置损失的上诉意见，本院不予采纳。综上，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人南京中海地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月二十八日书记员  王 慧