湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初1741号原告：覃学远，男，1983年4月18日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：张华，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，湖北正典律师事务所实习律师。原告：杨淑鸽，女，1988年6月1日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：张华，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，湖北正典律师事务所实习律师。被告：恩施华龙村置业有限公司。住所地：湖北省恩施市东风大道55号。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文状，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荆丰，湖北施州律师事务所律师。原告覃学远、杨淑鸽（简称二原告）与被告恩施华龙村置业有限公司（简称华龙村公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人张华、李丽、被告华龙村公司的委托诉讼代理人陈文状、周荆丰到庭参加诉讼。审理中，被告华龙村公司申请价格鉴定。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助原告取得商品房产权证书；2.判令被告支付自2015年7月1日至取得房屋竣工验收合格证之日止每日按已付房款万分之五支付逾期交房违约金；3.判令被告自2016年1月1日起至提交房屋产权登记全部资料之日止每日按已付房价款万分之一点六支付逾期办证违约金。事实和理由：二原告为购买被告开发建设的恩施市莲湖花园二期住房一套，于2013年7月19日签订《商品房买卖合同》，约定总价款504460元；出卖人于2015年6月29日前向买受人交付经验收合格的商品房，并约定了逾期交房和逾期办证的违约责任。然而，被告在交付房屋时没有向原告出示《房屋竣工验收合格证》，且被告至今仍未取得该证，应属违约，应当承担违约责任。另，被告未按约向登记机关提交产权登记资料并协助原告办证，亦应当承担违约责任。因约定的违约金比例过低，应予调整。故请求按购房款总额的万分之一点六每日支付延迟办证违约金。被告华龙村公司辩称，因本案所涉房屋已经达到交付条件，已经交房，通知交房时间在合同约定的交房时间之内，原告已经在合同约定时间前接房，被告不应承担违约责任；合同中对逾期办理产权证书的约定明确，被告同意按照约定承担违约责任。原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、《商品房买卖合同》及购房票据。被告围绕其抗辩理由提交了莲湖花园二期工程质量竣工验收记录、莲湖花园二期E栋（12#、16#）及地下室《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、2015年6月23日于恩施日报刊登的《收房公告》、二原告签署的《收房确认书》《物品接收表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。因原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告华龙村公司于恩施经济开发区五指湖开发建设“莲湖花园”二期商品房。该商品房于2015年6月8日，经建设单位被告华龙村公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、勘察单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司签署“莲湖花园二期E栋（12#、16#）及地下室”《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，其上“验收结论”栏、“综合验收结论”栏空白，未予填写。2015年6月12日，二原告为购买“莲湖花园”二期商品房即案涉商品房一套，向被告华龙村公司支付了购房款504460元。2015年6月23日，被告在恩施日报登载《收房公告》，要求莲湖花园二期各位业主到莲湖花园售楼部收房。2015年6月26日，二原告签署《收房确认书》《物品接收表》，接收了案涉商品房。2013年7月19日，二原告（买受人）与被告华龙村公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》即案涉合同，约定的主要内容有：买受人购买出卖人开发建设的“莲湖花园”二期第4区16号楼4单元7层4-703号住房一套（125.10㎡），总价款504985元，签约时支付按合同约定面积计算的房价款的30%以上，即154985元，余款350000元办理银行按揭，在房屋交付时按产权登记面积结算，实行多退少补等。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。审理中，被告华龙村公司以约定的违约金标准过高，请求按房屋租金标准予以调整为由，申请对案涉房屋租金进行价格鉴定评估，经本院委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出《价格鉴定评估报告书》，结论为：标的房屋租赁价格评估结果为0.38元/㎡·天。本院认为，案涉合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付购房款的主要义务，被告应按照合同约定向原告交付房屋，并应当按约协助原告取得房屋权属证书。涉案合同第八条约定，出卖人应当按约定日期将“经验收合格”的商品房予以交付，而未约定被告须于交付时提供《房屋竣工验收合格证》，原告以此为由认为被告交付不符合约定的理由，不能成立，不予采纳。同时，原告于合同订立前即支付了购房款，并接收了案涉商品房，尔后才补签案涉合同。可见，二原告于约定的交付日期前接房，系其自愿行为，亦是对商品房现状的认可，不应当再主张接房之后的违约责任，其该项主张，不予支持。关于逾期办证的违约金。被告未于合同约定的“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，构成违约，应当承担违约责任。在商品房买卖合同关系中，出卖人逾期办证，导致买受人不能按期取得房屋权属证书的使用利益损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，其使用利益为取得房屋权属证书后能够利用其进行融资的利息。合同约定“按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”，为504.46元（504460元×0.1％），与“逾期贷款利息的标准”相比较，明显偏低。且为固定金额，即不论被告逾期时间多长，对原告的损失补偿却不予增加，此项约定对原告明显不公平。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求对逾期办证违约金予以调整，符合法律规定，予以支持，但应当“以不超过实际损失额为限”，即以“中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准”计算违约金为宜。计算违约金的起算日期，按约定为“在商品房交付使用后180日内”，原告接收案涉商品房之日2015年6月26日即为交付之日，起算违约金之日即为2015年12月26日。关于购房款的计算基数，虽然合同约定为504985元，但应当以其实际交付的504460元为计算基数。原告请求自2016年1月1日起每日按已付房价款万分之一点六支付，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。关于原告要求被告向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助原告取得商品房产权证书的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理案涉商品房权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告覃学远、杨淑鸽取得涉案商品房权属证书。二、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向原告覃学远、杨淑鸽支付以购房款504460元为基数，自2015年12月26日起至原告覃学远、杨淑鸽取得案涉商品房权属证书之日至，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。三、驳回原告覃学远、杨淑鸽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费（已减半计算）100元，由被告恩施华龙村置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 勇 军二〇一八年九月二十四日书记员 袁禹（代）刘颖