云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初7946号原告兰学武，男，汉族，1947年11月13日生，住云南省昆明市官渡区。原告周琼芳，女，汉族，1949年7月7日生，住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人徐大恩，云南名腾律师事务所律师。特别授权代理。被告杨琼芝，女，汉族，1983年12月15日生，住云南省昆明市西山区。委托代理人周国静，中实法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告兰学武、周琼芳诉被告杨琼芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员马永宏独任审判，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告兰学武、周琼芳及其共同委托代理人徐大恩、被告杨琼芝及其委托代理人周国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰学武、周琼芳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令原、被告双方于2013年5月16日签订的《房屋买卖合同》继续履行，由被告支付原告位于云南省昆明市官渡区官南路怡园小区801幢1单元702号房屋的购房款人民币620000元；二、判令被告支付原告因并未支付购房款而违约所产生的违约金620000元的20%计124000元，以上两项款项共计：744000元；三、判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年5月16日签订《房屋买卖合同》，于2013年5月29日经云南省明信公证处对该房屋买卖予以公证。该合同第四条约定：“乙方（被告杨琼芝）须于办理完毕房屋交易过户手续并取得房屋过户当日支付首付款壹拾捌万陆仟元给甲方（原告兰学武、周琼芳）”，但该首付款被告并未向原告支付。第八条约定：“甲方应当按照乙方付清全部房款之日将该房屋交付乙方。”因被告并未向甲方支付该款项，所以该房屋一直系由原告予以居住至今，原告并未向被告交付该房屋。第九条约定：“任何一方不履行合同义务，守约方有权要求对方支付房屋总价20%的违约金。”因被告并未支付房款而违约，所以应当向原告支付违约金。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款之规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。事后原告多次找被告协商解决此事，被告均置之不理。被告的行为符合上述法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理并支持原告提出的上述诉讼请求。被告杨琼芝答辩称：两原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效期间，应当驳回两原告的诉讼请求。原告兰学武、周琼芳针对其诉讼请求及主张的事实，向本院提交如下的证据：一、身份证、户口本各一份，欲证明：1、原、被告的诉讼主体适格；2、两原告的户口显示两原告的户口地址为云南省昆明市官渡区官南路怡园小区801幢1单元702号，两原告的户口并未迁出。二、《中华人民共和国国有土地使用证》一份，欲证明：1、位于云南省昆明市官渡区官南路怡园小区801幢1单元702号的房屋宅基地的土地使用权属于原告使用，现该土地使用证并未过户至被告的名下；2、因被告并未支付购房款给原告，所以原告对该宅基地使用权行驶留置权的事实。三、《房产证》复印件一份，欲证明位于云南省昆明市官渡区官南路怡园小区801幢1单元702号的房屋所有权人是原告兰学武，所以原告有权基于物权而主张其房屋买卖的购房款。四、《房屋买卖合同公证书》一份，欲证明：1、原告与被告于2013年5月16日所签订《房屋买卖合同》，于2013年5月29日经云南省明信公证处对该房屋予以公证；2、该合同第三条约定：“房屋成交价格为620000元”，被告并未支付原告购房款，所以被告应当向原告支付购房款；3、该合同第四条约定：“乙方须于办理完毕房屋交易过户手续并取得房屋过户当日支付首付款壹拾捌万陆仟元给甲方”，但该首付款被告并未向原告支付；4、第八条约定：“甲方应当于乙方付清全部房款之日将该房屋交付乙方”，因被告并未向甲方支付该款项，所以该房屋一直系由原告予以居住至今，原告并未向被告交付该房屋；5、第九条约定：“任何一方不履行合同义务，守约方有权要求对方支付房屋总价20%的违约金”，因被告并未支付房款而违约，所以应当向原告支付违约金；6、双方所签订《房屋买卖合同》后，被告并未向原告支付过任何房款，所以被告己经占用原告的资金长达五年之久，因此被告应当向原告支付资金占用期间的利息。五、物管费收款收据（4张）、卫视收视费清单（4张）、云南中石油昆仑燃气有限公司安全检查及燃气表确认单（1张）、昆明供电段水电费现金收据（61张），欲证明：双方所签订《房屋买卖合同》后，被告并未向原告支付过任何房款，原告对此房屋行使留置权，所以原告将该房屋居住使用至今，被告己经占用原告的资金长达五年之久，因此被告应当向原告支付资金占用期间的利息。被告杨琼芝针对两原告提交的上述证据发表了如下的质证意见：第一二三四组证据三性认可，证明目的不认可。对方提出来的证明目的是两原告以物权法为基础进行诉讼，但是物权中的物的交换来说是以买卖合同为基础，双方如果没有买卖合同作前提的话，是不可能存在物权的交换。这是我方的第一个观点。第二个观点就是在经过了长达五年多的时间里，卖方从来没有向买方要求支付这个款项，我方觉得这是有问题的，不符合常理。卖房子的人最主要就是把房子卖掉以后赶紧把钱拿回来，在经过五年那么长的时间都没有任何的消息，我方不清楚其中的原因是什么。第三个观点就是买房子的人在五年之内也没有向卖房子的人要求他搬离或者是迁出户口，这不符合常理。所以在整个案件过程当中，我方请求人民法院查明背后的事实真相。两原告所提交的第五组证据我方需要两原告的是正规的发票而不是收据。另外根据原告代理人的叙述，两原告仍然居住在涉案房屋里，所以我方现在要求原告方重新举证，举证证明这套房子是否过户的情况，如果没有过户的话是否双方的合同就是一个无效合同，请求人民法院查明。两原告针对被告杨琼芝的质证意见发表了如下的补充意见：第一点，本案中的两原告多次找到被告要钱，被告不愿意付款，被告的代理人所说的这个情况是撒谎，是不符合逻辑的，被告未支付房款以至于两原告没有钱交诉讼费用。第二点，本案当中涉案房屋实际上已经过户了，房子过户了以后，两原告要求被告付房款，但是被告并没有付房款。原告在没有办法的情况下多次找到被告要求付房款，被告杨琼芝最后还是没有付房款。被告杨琼芝针对自己的答辩观点向本院举证如下：证据一、被告身份证一份，欲证实被告杨琼芝的诉讼主体资格适格；证据二、兰波死亡证明（户口注销证明）一份，欲证实兰波于2017年12月11日死亡注销户口。证据三、《公证书》一份、杨琼芝及其母亲李翠兰《银行交易明细》一份，欲证实：1、2013年5月29日原、被告双方签订房屋买卖合同，并经云南省昆明市明信公证处给予公证，但至今原告未收到被告支付的任何购房款，而被告也未就此提起任何诉讼，现已超过法律规定主张权利的诉讼时效。2、被告同兰波认识后，自2009年起从被告杨琼芝银行账户及杨琼芝母亲李翠兰银行账户上向兰波共计转款57万余元。2013年5月29日，兰波劝说两原告将其名下房产以买卖合同形式过户至杨琼芝名下，用于抵偿兰波向其借款57万余元的债务。证据四、《君子协定》一份，欲证实兰波于2014年7月14日向被告杨琼芝承诺不再骚扰杨琼芝。两原告针对被告杨琼芝提交的上述证据发表了如下的质证意见：第一组证据的三性无异议。第二组证据三性均不认可，兰波死亡时间不是2017年12月11日。我方要求对死亡证明提出鉴定。第三组证据中《公证书》的真实性、合法性和关联性认可，但对被告的第一项证明内容不认可，因为本案当中实际上是一个物权请求权，它的法律基础是因为物而产生的权，所以终究还是一个物权请求权；物权请求权不存在诉讼时效的问题；假设本案是一个基于债权的请求权，那么我方连续居住、连续使用房屋也不存在诉讼时效的问题。该组证据中杨琼芝及其母亲李翠兰的银行流水，对三性和证明目的不认可。本案中合同是原告和被告签订的，至于被告是如何把钱打到兰波账户上的，与本案无关，那是被告与兰波之间私人的事情，与本案的原告没有任何关系，另外房屋交易的款项和被告杨琼芝与兰波之间的借款金额不对应。对证据四《君子协定》我方提出鉴定申请，我方怀疑不是兰波亲笔所写。本院认为，因双方当事人的自认行为，本院对两原告提交的证据一、二、三、四，以及被告提交的证据一、证据三中的《公证书》的真实性予以采信，至于证据的证明目的，本院将结合其他证据综合认定。对两原告提交的证据五，虽为收据，但为两原告居住涉案房屋中实际产生的水、电、煤气、电视收视费用，能够证实两原告至今居住在诉争房屋的事实，本院对其三性依法予以采信。对被告提交的证据二，因系案外人兰波死亡后的户口注销证明，该案外人兰波虽与两原告系父母子女关系，但与本案诉争房屋无关联性，故本院不予采信。对被告提交的证据三中的《银行交易明细》及证据四《君子协定》，因涉及到案外人李翠兰、被告杨琼芝与案外人兰波之间的银行交易记录、私人之间的恩怨，与本案无关，本院不予采信。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：原告周琼芳、兰学武系夫妻关系，该两人共同共有坐落于昆明市官渡区昆铁怡园小区二期801幢1单元702号混合结构房屋一套，该房屋系房改房政策下分配所得房屋。2013年5月16日，两原告与被告杨琼芝在云南省昆明市明信公证处签订《房屋买卖合同》，其中合同第二条约定：甲、乙双方协商，由乙方（被告杨琼芝、买方）受让甲方（原告兰学武和周琼芳、卖方）自有的下列房产：房屋坐落于昆明市昆铁怡园小区二期801幢1单元702号，建筑面积65.88平方米，混合结构，房屋性质：房改房，住宅房屋所有权证编号昆明市房权证字第××号号房屋。第三条价款约定：上述房屋的成交价格为人民币（大写）：陆拾贰万元整。（小写）:￥620000,00元整。第四条付款方式约定：乙方向银行按揭付款，乙方须于办理完毕房屋交易过户手续并取得房屋过户收件收据的当日支付首付款人民币壹拾捌万陆仟元整给甲方，剩余房款人民币肆拾叁万肆仟元整,乙方向银行申请按揭贷款支付。乙方应提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，贷款金额以银行承诺发放金额为准（不足部分由乙方自行筹款补足）。第七条产权转移登记约定：1、双方应自本合同签署之日起九十日内到房屋产权管理部门办理产权变更登记，甲方应提供办理手续所需的各种证件，协助买方办理产权变更登记手续，上述房屋所有权自登记后转移为买方所有。2、甲方应协助乙方办理上述房屋土地使用权证的申请及变更手续。第八条房屋交付约定：1、甲方应当于乙方付清全部房款（含银行按揭贷款所支付部分）之日将该房屋交付乙方，并履行下列手续：（1）甲乙双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；（2）交付该房屋钥匙；（3）甲方在移交该房时应保持乙方在看房时房屋装修状态。2、附随债务的处理：甲方在交付该房屋时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业服务费、垃圾清运费等其他费用全部结清，单据交乙方确认，否则乙方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第九条其他违约责任约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。第十二条争议解决方式：本合同适用中华人民共和国法律、法规的规定。双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第（二）项解决。(一)提交昆明仲裁委员会仲裁；(二）向人民法院提起诉讼。上述合同签订后，原、被告双方在云南省昆明市明信公证处进行了公证。云南省昆明市明信公证处以（2013）云昆明信证民字第17937号公证书确认如下事实：甲方兰学武与周琼芳系夫妻关系，共同拥有坐落于昆明市昆铁怡园小区二期801幢1单元702号房屋[所有权证号：昆明市房权证字第××号]的全部产权。经本处向该房屋的登记机构查询，发现该房屋的登记薄记载事项与甲方所持房屋权属证书一致，且无异议登记、预告登记、被查封等任何所有权受限制的登记记录，也无抵押登记等他项权利设立的登记记录，甲方可以对该房屋行使处分权。甲乙双方在合同中约定的该房交易价格为人民币陆拾贰万元整。卖方持昆明市公安局双凤派出所出具的《房屋户籍关系核查情况》，买方对此情况已了解。根据上述事实，兹证明甲方兰学武、周琼芳与乙方杨琼芝于2013年5月16日来到我处签订了前面的《房屋买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，合同上双方当事人的签字、指印均属实。根据《中华人民共和国物权法》的规定，双方当事人应持本公证书到该房屋所在地登记机构申请物权登记；未办理物权登记的，不影响前面《房屋买卖合同》的效力。合同签订后，被告杨琼芝将该房屋过户到自己名下，后又转卖他人；两原告至今未收到过被告杨琼芝支付的任何购房款，并一直居住该房屋至今。另查明，原告兰学武、周琼芳之子兰波，因死亡于2017年12月11日在昆明市公安局双凤派出所办理了户口注销手续，其生前与被告杨琼芝系男女朋友关系，双方是否存在债权债务关系因不属于本案的受理范围，本案中不予处理。本案双方争议的焦点问题：一、本案是否已过诉讼时效期间；二、两原告的诉讼请求应否支持。针对争议的焦点一，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。原、被告双方于2013年5月16日签订《房屋买卖合同》，虽约定有支付首付款和剩余房款及交付房屋的约定，但两原告一直未要求被告杨琼芝支付款项，被告李琼芝也未要求两原告交付房屋，因此双方的权利并未受到损害，两原告的诉讼未超过时效，被告杨琼芝本案中行使诉讼时效抗辩权的观点，本院不予采信。针对争议的焦点二，本院认为本案系房屋买卖合同纠纷案件，本案原、被告双方当事人签订并经过公证的《房屋买卖合同》系双方自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告杨琼芝已将涉案的房屋过户后并转让他人，证明其已按照物权法的相关规定持有了相关的房屋，但其至今未支付两原告出售房屋应得的房款，按照双方合同的约定应当向两原告支付购房款，两原告要求被告杨琼芝支付购房款620,000.00元的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。至于被告杨琼芝辩解的该房屋的购房款系用于支付两原告之子兰波所欠其与母亲李翠兰的借款，因其借款与本案的房屋买卖系不同的法律关系，本院不予支持。关于两原告主张的被告杨琼芝应承担违约金的诉讼请求，因本案中原、被告双方在合同约定的期限内均未主张自己的权利，双方不存在违约的情形，故两原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告杨琼芝于本判决生效之日起十日内支付原告兰学武、周琼芳房屋买卖款620,000.00元；二、驳回原告兰学武、周琼芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11240元，由被告杨琼芝承担10000元，由原告兰学武、周琼芳共同承担1240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  马永宏二〇一八年九月二十日书记员  徐丽琼