福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽0206民初6470号 原告：孔海正，男，1985年3月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会，住所地福建省厦门市湖里区金湖二里11号。 负责人：潘登，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 第三人：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地福建省厦门市水仙路海光大厦12层。 法定代表人：乔海侠，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 原告孔海正与被告厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会、第三人汇嘉（厦门）物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。 孔海正向本院提出诉讼请求：1.撤销厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会于2018年5月1日作出的《关于“凯悦新城”选聘物业服务企业意见征询结果的公示》；2.确认厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会于2018年6月8日与汇嘉（厦门）物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效;3.厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月23日，厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会向业主发函，函件载明：小区前期物业服务公司厦门市华林物业发展有限公司湖里分公司因处于亏损状态，决定于2018年3月31日正式退出小区的物业管理服务工作。经业委会内部讨论决定于近期就选聘物业服务企业事宜以书面方式征求广大业主意见。具体包括物业服务按四级二类标准进行招标、各项收费标准征询及委托有资质的招标代理公司以邀约招标和竞争性谈判的方式选聘物业服务企业，并决定物业服务合同期限为三年。2018年2月28日，业委会向业主发放《凯悦新城小区选聘物业服务企业意见征询表》，征询表载明的表决事项为：1、凯悦新城物业服务标准由二级一类提升至四级二类，物业费及公维金按涨幅不超过现价的50%做相应调整，即：住宅物业费标准不超过2.1元/㎡/月、别墅物业费标准不超过3.0元/㎡/月、商铺物业费标准不超过2.5元/㎡/月、公维金标准不超过0.4元/㎡/月。2、授权业主委员会委托有资质的招标代理公司经办邀标并确定新的物业企业事宜。2018年5月1日，业委会张贴《关于“凯悦新城”选聘物业服务企业意见征询结果的公示》，称通过对小区所有产权户业主发放“选聘物业服务企业意见征询表”、电话意见征询及短信意见征询等方式进行业主意见征询，两项征询事项的有效产权面积和有效户数均已超过总建筑面积和总户数的½。但意见征询表并未经过公开投票、分箱存票、公开唱票、计票，实际并未通过双过半表决通过。嗣后，业委会委托厦门天和项目管理投资咨询有限公司进行邀请招标，自行确定包括汇嘉（厦门）物业管理有限公司在内的五家物业服务企业作为拟定邀请招标人。2018年5月29日，天和项目管理投资咨询有限公司发布中标公告，确定中标、成交供应商为汇嘉（厦门）物业管理有限公司。2018年6月8日，业委会与汇嘉（厦门）物业管理有限公司签订《物业服务合同》，并于合同签订后在小区进行公示。孔海正认为，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》、《湖里区物业管理暂行办法》等相关法律法规及小区《议事规则》，选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。业主大会决议选聘物业服务企业的，就是否通过业主委员会编制的招标文件、是否进入统一平台或交易中心进行物业管理招投标活动以及是否委托招标代理机构进行物业管理招投标活动等事项亦应由业主大会作出决定。然业委会未经业主大会同意，仅经过内部决议便以《致全体业主一封信》的形式告知业主通过委托招标代理机构进行物业管理招投标活动及物业服务合同期限，也未提前15天通知业主召开业主大会。并且，业委会在确定招标邀请对象时也未依法对备选企业的基本情况，包括服务案例、社会评价、基本收费、负责人资质等重要信息进行收集和公示，而是自行确定。在中标单位确定后，业委会也未依法将《物业服务合同》进行公示征求业主的意见，直接与汇嘉（厦门）物业管理有限公司签订《物业服务合同》，故合同应为无效。综上所述，孔海正认为业委会的行为已经严重违反法律规定的程序，侵害了业主的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持孔海正的诉讼请求。 厦门市湖里区凯悦新城小区第一届业主委员会辩称，一、凯悦新城小区业主大会临时会议选聘物业服务企业，合法合规、有效。二、孔海正不具备业主撤销权的行使主体资格。孔海正的诉求缺乏依据不能成立。1、根据物权法第七十八条第二款的规定，业主请求法院撤销业主大会或者业主委员会的决定，必须同时满足以下条件：（1）业主大会或者业主委员会的决定违法。（2）业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益，而且该权益应当是具体的归属于某特定业主的利益。（3）行使撤销权的业主只能是权益受侵害的业主。本案中，本次业主大会临时会议选聘物业服务企业的决定，并没有违反法律、行政法规的强制性规定；选聘物业服务企业，为小区提供物业服务，所起的作用是维护全体业主的公共利益，并不因此侵害孔海正基于建筑物区分所有权所享有的合法权益。孔海正亦未举证证明本次业主大会临时会议的决议对其何种合法权益造成了何种具体损害。因此，孔海正的起诉不符合物权法第七十八条第二款的规定。2、业主撤销权不能被随意滥用，根据诚实信用原则和允诺后禁反言原则，提起撤销之诉的孔海正应当是在业主大会投票中持反对意见的业主。明确对业主大会的决定表达赞成意见、未明确表示异议的业主，嗣后不得提起撤销权之诉。本案中，孔海正参加了本次业主大会临时会议，领取、填写了选票，进行了投票，孔海正同意调整收费标准、同意通过委托招标代理公司择优选聘的方式选聘新的物业服务企业，孔海正对本次业主大会临时会议的决定充分表达了自己的赞成意见。孔海正依法不得嗣后反悔，提起业主撤销权之诉。3、任何权利的行使皆应受到合理的限制。在建筑物区分所有权中，业主兼具专有部分所有权、共有部分所有权以及成员权的特质决定了单个业主在行使权利时应对业主大会或业主委员会作出的决定负有必要限度内的容忍义务，并受到全体业主共同制订的管理规约之规制。单个业主不得以行使专有部分所有权之名，而行侵害业主共有部分所有权之实。假若单个业主为一己私益，置业主公共利益于不顾，拒绝承担合理、必要限度的忍受义务，恣意妄为，随意提起业主撤销权之诉，必然不利于社区和谐，最终损害全体业主的权益。因此，只要业主大会的决定未对少数业主造成超过其忍受限度的不利益，尽管该部分业主的权益受到一定的影响，该部分业主也不能行使撤销权。本案中，凯悦新城小区共有1024户业主，仅有孔海正一户提起撤销权之诉，显然孔海正不具有任何代表性，孔海正的行为将侵害其他1023户业主的公共利益，孔海正依法不能行使撤销权。4、本次业主大会临时会议决定选聘汇嘉物业公司，已与汇嘉物业公司签订物业服务合同，汇嘉物业公司亦已进驻小区提供物业服务。根据物权法第七十六条的规定，解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。孔海正如需撤销本次业主大会临时会议的决定，必须征得小区“双过半”的业主同意解聘汇嘉物业公司。5、具体到孔海正的诉讼请求：第一项中的《关于“凯悦新城”选聘物业服务企业意见征询结果的公示》，是对本次业主大会临时会议表决结果的统计，不是本次业主大会临时会议的决定，也不是业委会的决定，不属于业主撤销权的行使对象；第二项中的《物业服务合同》，是业委会根据本次业主大会临时会议的决定与汇嘉物业公司签订的，不是业委会的决定，亦不属于业主撤销权的行使对象；孔海正主张该物业服务合同无效，其诉求应当是宣告无效而不是撤销。6、关于小区的特殊性：凯悦新城小区和东晖广场小区属于华林房地产公司同时开发的两个楼盘，两个小区毗邻，存在共用设施设备的情况。本次物业公司的撤盘、选聘新的物业公司，同时发生在两个小区。两个小区同时通过业主大会临时会议决议，一起通过招投标方式选聘了汇嘉物业公司为小区提供物业服务。假设凯悦新城小区解聘了汇嘉物业公司，则东晖广场小区也必须同时解聘，否则两个小区的物业管理将陷入混乱，业主的权益将不可避免地受到巨大的侵害。这是必须要考虑的问题。另外，社会实践中大多数小区选聘物业公司的方式和本小区相同，本小区也是参考其他小区的做法进行选聘物业公司。假设该选聘方法不被承认，则引起的连锁反应将导致大多数小区的物业管理陷入“非法”状态，显然这将侵害社会利益，而不仅仅是业主的个人利益。综上所述，凯悦新城小区在前期物业撤盘的情况下召开业主大会临时会议，选聘汇嘉物业公司为小区提供物业服务，合法有效。孔海正参加了业主大会临时会议，对决议事项投了赞成票，现又主张撤销权，缺乏事实和法律依据。为了维护凯悦新城小区全体业主的共同利益，保护全体业主的和谐生活不受侵害，被告恳请法庭依法驳回孔海正的诉讼请求。 汇嘉（厦门）物业管理有限公司陈述，1、同意业委会的上述意见。2、凯悦新城小区召开业主大会临时会议，决议委托招标代理公司通过招投标方式选聘物业服务企业，中标的物业公司就是本次业主大会临时会议要选聘的物业公司，这是本次业主大会临时会议行使选聘物业服务企业职权的具体表现。本次选聘物业公司，不是业主大会临时会议授权业委会进行选聘，孔海正的理解有误。汇嘉物业公司依法参与招投标后中标，汇嘉物业公司系本次业主大会临时会议决议选聘的物业公司，本次选聘合法有效。孔海正主张撤销权没有事实和法律依据。3、根据物权法第七十六条及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条的规定，解聘物业服务企业需要征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。孔海正主张撤销物业服务合同，即是主张解聘汇嘉物业公司，则孔海正必须就此征得小区业主“双过半”同意。凯悦新城小区共1024户，建筑面积约110272.95平方米；孔海正仅为1户，建筑面积120.19平方米，显然没有达到“双过半”的同意标准，孔海正的解聘主张不能成立。综上，孔海正的诉求缺乏事实和法律依据，汇嘉物业公司恳请法庭依法驳回孔海正的诉讼请求。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，孔海正的起诉请求均涉及小区共同管理的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因各方均确认凯悦新城小区共有1024户，故孔海正提起本案业主撤销权诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本院现依法驳回其起诉。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下： 驳回孔海正的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一八年九月十三日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。