湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3241号 原告曾爱军，女，汉族，1979年7月23日出生，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。 被告怀化市大汉置业有限公司，住所怀化市鹤城区。 法定代表人邹明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告曾爱军与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理，原告曾爱军的委托诉讼代理人周娟、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾爱军提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金共计21416.18元。事实和理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”。后原告与被告于2016年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区1幢501号房屋出售给原告，房屋总价款为354045元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2017年3月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。 被告所建房屋至今未达到交付条件，原告已自行于2017年5月10日收房，被告已构成违约，故被告应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共计21416.18元。据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 原告曾爱军提供下列证据支持其主张： 证据1、中国电信证明原件一份。 证据2、商品房团购协议书复印件一份（当庭提交原件核对，核对后退回）。 证据3、商品房团购补充协议书复印件一份（当庭提交原件核对，核对后退回）。 证据1—3共同证明：一、原告系受让中国电信员工团购指标；二、被告对交房时间进行变更，由2016年3月31日变更为2016年12月31日，对此被告承诺：1、免收原告2年物业管理费。2、2016年12月31日前未能交房的，除《商品房买卖合同》约定的违约责任外还需另行补偿2万元；三、商品房团购补充协议书第一条第1点的陈述可知被告认可两部分人员的团购身份：电信员工、以员工名义购买的其他人员。 证据4、《商品房买卖合同》复印件一份（当庭提交原件核对，核对后退回）。 证据5、《补充协议》复印件一份（当庭提交原件核对，核对后退回）。 证据4—5共同证明：一、原告所购房屋属于《商品房团购协议书》第二条所确定的团购房源中的一套。 原被告约定的双方权利义务，其中《商品房买卖合同》第7、11、12、14、15对交房标准、条件及违约责任作出约定，交房时间为2016年12月31日前，延期交房违约金按日计算。 证据6、销售不动产统一发票（当庭提交原件核对，核对后退回），证明原告已向被告付清购房款。 证据7、被告房价宣传册复印件一份，证明被告宣传的房屋单价与签订商品房买卖合同时确定的房屋单价存在差价：2832-2803.2=28.8元，为2年（24个月）物业单价28.8÷24=1.2，被告对承诺免收原告2年物业费已实际履行。 被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。 《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。 双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。 原告逾期将房屋专项维修资金交清，无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。 二、原告主张2万元违约金没有事实和法律依据。 双方约定的交房时间是2017年3月31日，而非2016年12月31日。在2017年3月31日前，被告交房期限尚未届满，原告以被告未能在2016年12月31日前交付房屋构成逾期交房为由要求被告支付2万元的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。 综上所述，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。 经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 对原告提交的证据1、2、3能与原告提交的证据4、5、7相互印证，本院予以采信。 根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会代表中国电信股份有限公司怀化分公司所有购房职工与被告签订《商品房团购协议书》，中国电信股份有限公司怀化分公司职工团购被告开发的大汉龙城电信智能小区，原告田俊参加团购购房认购该小区住房，约定交房时间为2016年3月31日。由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”。原告与被告于2016年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区1幢501号房屋出售给原告，建筑面积为126.3平方米，单价为每平方米2803.21元，房屋总价款为354045元；首付款104045元于签订合同当日支付，剩余房款25万元采用公积金贷款支付；房屋维修资金由原告自行向有关部门缴存，办理房产证和土地证的其它税费由被告代收，原告于2017年3月31日前向被告交清；被告应当在2017年3月31日前，将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。同日，双方签订《补充协议》，约定商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同签订当日，被告向原告出具了收到原告首付款104045元的正式发票，剩余房款25万元通过公积金贷款于2016年12月8日交清。被告所建房屋至今未达到交付条件，原告已自行于2017年5月10日收房。 本院认为：根据原告提交的中国电信股份有限公司中方分公司出具的《证明》和2016年8月31日原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》可以证明原告系中国电信股份有限公司怀化分公司团购大汉龙城电信智能小区住房的成员，因此，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会代表中国电信股份有限公司怀化分公司所有购房职工与被告签订的《商品房团购协议书》和《商品房团购补充协议》均对原告产生法律效力。原告依约交付了全部购房款后，被告所建造的大汉龙城电信智能小区案涉房屋至今未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，未达到《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件，现原告要求被告按《商品房团购补充协议》第三条支付给原告2万元违约金，并按原告与被告在《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房每日按已交付价款万分之一支付违约金，即应另行支付给原告从2017年4月1日至5月10日的违约金1416.18元（35.4045×40=1416.18），本院予以支持。 被告所建造的大汉龙城电信智能小区案涉房屋至今未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，是被告逾期交房的原因，而原告未交纳房屋维修资金并不是被告逾期交房的原因，故对被告辩称原告推迟交纳维修资金，被告可以延期交房，并不需要承担逾期交房违约金的辩解主张，本院不予采纳。因原告并未放弃《商品房团购协议书》和《商品房团购补充协议》约定的权利，被告在2016年12月31日前未能依约交房，原告仍能依照《商品房团购协议书》和《商品房团购补充协议》向被告主张2万元的违约金。因此，对被告辩称原、被告双方在《商品房买卖合同》中将交房时间变更为2017年3月31日后，原告便不能依照《商品房团购协议书》和《商品房团购补充协议》向被告主张2万元违约金的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后10日内支付给原告曾爱军逾期交付大汉龙城电信智能小区第1幢501号房屋的违约金21416.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费335元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李 玲 审 判 员  吴家林 人民陪审员  向绪平 二〇一八年九月十日 代理书记员  李翊铭 附法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。