上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8711号原告(反诉被告)：王健欢，男，1992年11月30日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王兵。被告(反诉原告)：上海腾骧餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵煜，执行董事。委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天一，上海明伦律师事务所律师。原告王健欢与被告上海腾骧餐饮管理有限公司(以下简称“腾骧公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告腾骧公司向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并，并于2018年7月13日、2018年8月20日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兵、被告的委托诉讼代理人胡丽妹两次均到庭参加了诉讼，原告王健欢到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告王健欢向本院提出本诉请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告退还原告已支付押金、租金、各项保证金和进场费等共计171,000元；3、判令被告支付原告中介费16,000；4、判令被告支付原告违约金89,000元；5、判令被告赔偿原告租房费用、员工工资18,750元；6、判令被告支付原告利息3,000元。事实与理由：2018年3月16日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定被告将坐落于上海市松江区中山中路XXX号XXX楼的“名扬天地美食广场”中的商铺一间(以下简称“系争商铺”)出租给原告，租赁期限为2年，自2018年3月26日其至2020年3月25日止，其中免租期为1个月，起租日为2018年4月26日。然被告逾期交房，致使合同约定的解除条件成就，原告遂要求解除合同并退还已付款项，然被告不予理睬，故原告诉至法院，请求判如所请。被告腾骧公司辩称，同意原告的第一项诉请，但双方间的租赁解除系原告违约行为所致。不同意原告的第二项诉讼请求，其确实收到了171,000元，但其中包括三个月租金、各项保证金和进场费等，按照双方约定，因原告违约导致合同解除，故其有权予以没收。不同意原告的第三项诉请，该项诉请缺乏依据。不同意原告的第四项诉请，被告并非违约方，且原告主张的违约金标准过高，应以三个月租金即48,000元为限。不同意原告的第五项诉请，被告不存在逾期交房，且原告经营投入与被告无关。不同意原告的第六项诉请，缺乏事实和法律依据，金额也不认可。被告腾骧公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同解除；2、判令被告没收原告已缴纳的租金、押金、各项保证金和进场费等共计171,000元；3、判令原告向被告偿付第三方服务费38,500元；4、判令被告已付律师费18,000元由原告承担。事实与理由：被告与原告签订商铺出租合同书，约定系争商铺租金每月为16,000元，租赁期限自2018年3月26日其至2020年3月25日止，为期2年，营业起始日为2018年4月28日。双方约定，如被告两次要求原告开展装修而原告仍不合作，被告有权单方取消合同并向原告提出赔偿，且原告违约，被告有权没收原告交付的各项保证金，并追讨原告违约导致的一切损失。现被告已依约履行，并多次通知原告进场装修，原告却在要求降低租金未果后，拒不履行合同，甚至编造理由试图单方解约，鉴于此，被告提出反诉请求，希判如所请。原告王健欢针对反诉请求辩称，同意被告的第一项反诉请求，但合同解除是被告违约行为所致。不同意被告的其余诉讼请求，租金、押金、各项保证金和进场费等合同解除后应当退还，且没收保证金是违约责任条款，其金额本身过高，即便其存在违约，违约金应以三个月租金即48,000元左右为宜。第三方服务费不应由原告承担，且针对的是整个美食广场，一共有20家左右商户，即便让其承担，其也只是当中一户，金额亦不合理。律师费缺乏合同依据，亦不应由原告承担。经审理查明，系争商铺所在房屋权利人为案外人上海平高企业集团有限公司(以下简称“平高公司”)，房屋类型为商场。2018年1月31日，被告(承租人、乙方)与案外人平高公司(出租人、甲方)就系争商铺所在房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人平高公司将系争商铺所在房屋建筑面积共计1,307平方米出租给原告，作为经营“名扬美食广场”之用途，租赁期限为八年，自2018年1月26日起至2026年1月25日止，其中2018年1月26日起至2018年4月25日为免租装修期，计租租赁期限从2018年4月26日至2026年1月25日。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年3月，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争商铺签订《上海腾骧餐饮管理有限公司商铺出租合同书》一份，约定用途经营“名扬天地美食广场”餐饮经营，租赁期限为2年，自2018年3月26日起至2010年3月25日止，其中免租期为1个月，起租日自2018年4月26日其计算。合同第3.2条约定，甲、乙双方一直同意系争商铺营业起始日为2018年4月28日。若乙方迟于本合同约定的营业起始日开始营业，则租金、管理费、空调使用费及食品垃圾清洁费按本合同约定的起租日开始计算。合同第8条约定，每月租金为16,000元，正式营业后，租金为每三个月支付一次，方式为先付后用，即乙方应于支付月前一个月15日支付给甲方租金……。合同第10.1条约定，乙方同意向甲方或其指定之物业管理部门按约支付物业管理费，每月为2,000元。合同第12条约定，乙方应于本合同签订之时向甲方交纳履约保证金48,000元，物业管理费保证金6,000元，市政设施使用费保证金5,000元,上述保证金均有甲方保管至租赁期限届满，甲方有权在该等保证金内扣除乙方应付而未付甲方之任何款项(或其中任何部分)及任何因乙方不遵守或不履行本合同条款之任何部分而引致所遭受任何费用支出、损失或损害……，如乙方在开业日期前要求终止本合同，甲方有权没收乙方所交之各项保证金作为对甲方的赔偿。合同第16条约定，……乙方应向甲方或甲方指定之管理部门交付施工保证金10,000元……乙方之装修行为不影响美食城正常营业，并应全力配合美食城的正常经营。必要时，甲方可以按照需要安排乙方之装修，如经甲方两次要求乙方开展装修而乙方仍不合作，甲方有权单方面取消本合同并向乙方提出赔偿……。合同第21.4.8条约定，甲乙双方签订商铺租赁合同后，乙方交甲方食品安全保证金2,000元，待乙方租约到期无食品安全事故时，甲方将此款退还于乙方。合同第29条约定，乙方须于签订本合同时交付予甲方之各项保证金，作为乙方履行合同所有条款之部分保证，保证金将由甲方持有，甲方有权在该保证金内扣任何乙方应付而未付甲方之任何(或其中任何部分)及任何原因乙方不遵守或不履行本合同条款之任何部分而引致的任何费用支出、损失或损害……。合同第30条约定，……甲、乙双方如有违反本合同任何一条款项之规定者，则其中一方均可向另一方提出书面通告及有权单方终止本合约。如乙方违约，甲方有权没收乙方交付至各项保证金，并追讨乙方违约而引致之一切损失。如甲方违约，乙方有权收回所交之各项保证金并由甲方承担同等数量之违约金，并追讨甲方违约而引致之一切损失。……。如甲方逾期三十(30)日仍不能将该店铺交付乙方使用，乙方有权解除本合同或要求将起租日顺延相应条数。在乙方选择解除本租约的情况下，甲方须于乙方的书面通知七(7)日内将乙方所支付的全部款项及利息(按活期存款利率计)返还给乙方，并将所收定金双倍返还乙方作为甲方违约金。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年3月19日，被告出具收据三张，分别载明收到原告支付的三个月租金48,000元、合同履约金48,000元、市政设施保证金5,000元。2018年5月4日，被告向原告等名扬天地各商铺发出《通知书》一份，载明“请各商铺于下周一(2018年5月7日)下午13：00前务必到名扬天地美食城松江店现场办理施工手续，名扬天地美食城松江店地址：上海市松江区中山中路XXX号平高世贸大厦2楼，如有迟延，导致各商铺不能正常经营，后果由各商铺负责，务必认真对待”。庭审中，双方当事人一致确认，租赁过程中原告共计向被告付款171,000元。对于上述款项的具体构成，原告认为，包含三个月租金48,000元、押金48,000元、市政保证金5,000元、装修补偿款70,000元。被告则认为，包括三个月租金48,000元、履约保证金48,000元、市政保证金5,000元、食品安全保证金20,000元、施工保证金10,000元、物业费及物业保证金8,000元、煤气表代收款2,000元、煤气接装费10,000元以及中介向其转交的保证金20,000元。双方另确认，系争商铺交付日期为2018年3月26日。原告认为被告未履行交房义务，且系争商铺所在美食广场的公共区域等需先由被告进行装修，其后原告再入场装修，因被告装修迟延，导致系争商铺交付亦迟延。被告则称，系争商铺为开放式，故无需交付钥匙原告即可进去，其向产权人平高公司承租系争商铺所在房屋后，需进行符合统一规划的装修，但由于个别业主不配合，导致工期延误，其于2018年5月开业，是开业前装修完毕的，而且其对公共区域进行的装修，应是所有租户设备都进场后，方才进行。原告另提供了以下证据：1、原告与中介方签订的《商铺定金协议》，以证明其承租系争商铺的协商过程。被告认为该证据无公章，且签约主体并非被告，与被告无关。2、2018年5月3日至2018年5月15日的系争商铺现场照片及视频光盘一份，证明双方约定的交房日期届满时，系争商铺公共区域等还在装修，根本无法入场和交付使用。被告对上述证据真实性不予认可，认为不能体现是系争商铺，拍摄时间形成也无客观依据，且即使客观真实，也是因为原告违约导致拖延整体施工和进场，故印证了被告要求没收已交的保证金及赔偿损失的诉请。3、原告与案外人签订的房屋租赁合同、劳动合同书一组，以证明其诉请主张的租房费用和工人工资损失。被告认为此系原告的经营成本，与本案无关。4、退租申请函、通知函，以证明其与被告工作人员联系，告知其因被告逾期交房，故要求解除合同、退还费用。被告称未收到上述函件。5、原告与被告工作人员谈某的微信聊天记录一组，以证明应当在被告进行装修后其才能进场，其于2018年4月8日询问被告方的装修何时能完成，对方称还需要时间。其后原告咨询了证照办理问题，对方也称需要20余天。2018年5月4日上午其告诉中介要退租了，被告才由谈某向其发送了通知书，要求各商铺与2018年5月7日下午至被告处办理施工手续。被告对微信聊天记录真实性不予认可，并称谈某并非其工作人员，且聊天内容也只是咨询办证照的流程，不能证明原告主张。6、照片一张，以证明系争商铺所在美食广场于2018年5月28日方才开业，根据双方合同约定，已属延期。被告对此不予认可，并认为即便存在延期，也是原告的违约行为导致运营的拖延，应由原告承担违约责任。7、原告与中介方的聊天记录，以证明原告多次询问中介要求被告交房。被告对上述证据真实性关联性均不予认可。被告另提供了以下证据：1、律师服务合同及律师费发票，以证明其就本案纠纷支付了律师费18,000元。原告对该组证据真实性无异议。2、被告于2018年5月26日发给原告的律师函，以证明其再次催促原告进场装修，然原告仍未理睬，故合同约定的解除权已成就，原告应承担违约责任。原告认可收到过上述函件，但不认可函件所述内容。3、案场服务费收据一份，以证明被告向第三方支付该笔费用38,500元。原告对该证据不予认可。4、印度飞饼商铺入住名扬天地装修承诺书，证明其他商户按时入场装修。原告对上述证据真实性存疑，并称至少在2018年4月9日至2018年4月11日是无人进场的，应当是被告进行一次装修后交付原告，再由原告进行二次装修，其只要设备进场就能够经营，其支付的费用中，有70,000元就是装修补偿款，用以给被告进行公共区域的装修。以上事实，上海市不动产登记薄、房屋租赁合同、上海腾骧餐饮管理有限公司商铺出租合同书、收据、通知书、照片、视频、律师服务合同及律师费发票、律师函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告间签订的《上海腾骧餐饮管理有限公司商铺出租合同书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。鉴于原、被告均同意解除上述合同，故本院予以确认。现原、被告主要争议在于，导致系争商铺租赁合同解除的违约责任在于何方，对此，本院作如下评判：首先，系争商铺位于被告向案外人平高公司承租的“名扬美食广场”内，根据被告与案外人的合同约定及其自认，被告承租上述美食广场后，需要进行相应装修。现原告认为，因被告未在约定的交房日即2018年3月26日就系争商铺所在美食广场完成一次装修，故不符合交付标准。被告则称，其装修是在原告等各分租户先行装修的基础上进行的。然按照常理，显然应由被告完成一次装修后，再由分租户针对各自经营内容进行二次装修。故尽管系争商铺位于开放的美食广场区域内，无需交付钥匙，但被告仍有义务确保系争商铺交付时，其针对整个美食广场的装修已完成，且符合入场条件。其次，在案证据显示，被告于2018年5月4日方才向原告等美食广场分组户各发出通知，要求于2018年5月7日下午至名扬天地美食城松江店现场办理施工手续，故本院由此推断，直至上述日期，被告方才完成其对整个美食广场的装修义务，系争商铺方才符合交付条件，而上述日期显然已晚于双方约定的交房日期30日以上。再次，被告虽称，即便其未能按时完成自身装修，也是因原告违约行为所致，但就此节事实，被告未提供证据证明，本院实难采信，加之真如被告所述，原告存在影响整个美食广场经营之行为，被告却在本案诉讼前从未就此提出异议，显然亦有悖常理。故此，本院认定，被告迟延装修导致系争房屋无法在约定时间内符合交付要件，继而逾期交房以致合同约定的解除权成就，才是导致双方间租赁合同解除的真实原因。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于原告并未实际入场经营，被告应将已收取的租金、履约保证金及其余已付款项共计171,000元返还原告，故对于原告要求被告返还上述款项的本诉请求，本院予以支持，对于被告要求没收上述款项的反诉请求，本院不予支持。现租赁合同因被告违约行为解除，被告理应向原告承担相应的违约责任，但对于原告主张的违约金标准本身，被告认为计算标准过高，要求予以调整，因原告未举证证明被告违约对其造成的实际损失已达到其主张的违约金之标准，故对被告提出违约金过高的意见，本院予以采纳，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌情确定被告应支付原告的违约金数额为48,000元。对于原告主张的租房费用、员工工资、利息、中介费等，缺乏相应依据，其性质均系其因被告违约行为造成的损失，加之违约金已足以弥补原告的上述损失，故原告的上述诉请，本院不再支持。对于被告反诉主张的第三方服务费、律师费等，鉴于合同解除系被告违约行为所致，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王健欢与被告(反诉原告)上海腾骧餐饮管理有限公司签订的《上海腾骧餐饮管理有限公司商铺出租合同书》；二、被告(反诉原告)上海腾骧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王健欢租金48,000元、履约保证金48,000元以及其余已付款项75,000元；三、被告(反诉原告)上海腾骧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王健欢违约金48,000元；四、驳回原告(反诉被告)王健欢的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)上海腾骧餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,766元，减半收取2,883元，反诉案件受理费606元，合计诉讼费用3,489元，由原告(反诉被告)王健欢负担884元(已付)，由被告(反诉原告)上海腾骧餐饮管理有限公司负担2,605元(已付606元，剩余1,999元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一八年九月六日书记员 林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。