海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初6077号原告：曹铮，男，1986年6月9日出生（公民身份号码×××），汉族，住址河南省洛阳市。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市河**鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒楼**楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋欣，北京天池君泰律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市河**鹿回头社区****。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪煌，海南唐海律师事务所律师。原告曹铮诉被告海南新佳旅业开发有限公司(以下简称“新佳公司”)、三亚中信投资有限公司（以下简称“中信公司”）商品房销售合同纠纷一案。本院于2018年6月27日立案受理后，于2018年8月14日公开开庭进行了审理，原告曹铮的委托诉讼代理人郑向阳、聂友峰，被告新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣，中信公司的委托诉讼代理人纪煌到庭参加诉讼，本案现已终结审理。原告曹铮向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期办证违约金63000元（6300000×1%=63000元）；二、请求判令被告立即为原告购买的涉案房屋办理预售登记备案；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月15日，海南新佳旅业开发有限公司及三亚中信投资有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买海南新佳旅业开发有限公司开发的位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元23A01房，原告已按照合同约定全额支付了房款6300000元。依据涉案合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过房屋总价款的1%。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：并取得工程竣工验收备案证明。”因此，按照合同条款，被告应当在2015年12月26日前为原告办理完毕房屋产权证。原告认为，被告逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证违约金为63000元。依据涉案合同第二十五条的约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请的登记备案。”涉案合同已于2013年3月15日生效，但被告至今未依约履行此项合同义务。因此，被告应当立即为原告所购的涉案房屋在三亚市房地产交易管理所办理登记备案。上述请求，请法院依法支持。被告新佳公司辩称：原告和中信公司签订的，房款也是付到中信公司，新佳公司只对新佳公司盖章的合同承担合同约定的责任，原告也陈述了是原告不同意和新佳公司签订合同，根据合同相对性原则，不应由新佳公司承担责任，连带责任的承担应当由法律明确的规定或合同的约定，类似案件已由贵院和三亚中院作出生效判决，无新佳公司盖章的合同新佳公司不承担责任。诉求第2项，因原告不与新佳公司签订合同，新佳公司无法履行。被告中信公司辩称：原告的诉求涉及实体部分为两项，关于第2项，本案项目是中信和新佳合作开发，原告2013年是和中信公司签订的商品房买卖合同，由于预售证重新核发到新佳名下（原先预售证是在中信公司名下），当时原告签订的还是和中信公司版本的合同，后来中信公司将预售证变更的事实告诉原告，要换签合同才能办理备案，原告拒绝换签合同，这是本案房屋不能办理备案的主要原因。第一项诉求，合同无法备案导致其他的手续也无法进行，所以是由于原告的原因造成无法备案、办证，原告的主张无事实根据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据本院认定如下：一、原告曹铮举证的证据：《商品房买卖合同》，其认为能证明原告向被告购房的事实，和证明交房时间、办证时间以及逾期办证违约金的计算标准。被告新佳公司质证：对《商品房买卖合同》的证明内容表示不认可，其认为逾期办证是原告不同意规划变更也不同意按照合同约定解除合同导致无法办理房产证。被告中信公司质证：对《商品房买卖合同》的证明内容表示不认可，其认为逾期办证是原告不同意规划变更也不同意按照合同约定解除合同导致无法办理房产证。本院认证：对其三性（三性即：真实性、合法性、关联性）予以认可，可以作为裁判依据。二、原告曹铮举证的证据：《收据》，证明内容是证明原告已依约履行向被告支付购房款的义务。被告新佳公司质证：认为此项证据是中信公司出具的，新佳公司无法核实其真实性。本院认证：对其三性予以认可，可以作为裁判依据。三、原告曹铮举证的证据：《物业入伙通知书》，内容是证明原告已经实际入住涉案房屋。被告新佳公司质证：认为此项证据是中信公司出具的，新佳公司无法核实其真实性。被告中信公司质证：对证据的真实性认可，证明内容作补充，不能证明原告具体是在哪一天办理入住的，是中信向原告送达收房，收房了才能入住，送达不能证明具体入住时间。本院对其三性予以认可，可以作为裁判依据。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，被告中信公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买海南新佳旅业开发有限公司开发的位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元23A01房，原告已按照合同约定全额支付了房款6300000元。依据涉案合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过房屋总价款的1%。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：并取得工程竣工验收备案证明。”因此，按照合同条款，被告应当在2015年12月26日前为原告办理完毕房屋产权证。被告至今尚未为原告办理完毕房屋产权证。依据涉案合同第二十五条的约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请的登记备案。”涉案合同已于2013年3月15日生效，但被告至今未依约为原告所购的涉案房屋在三亚市房地产交易管理所办理登记备案。以上事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《物业入伙通知书》等证据材料进行佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是：1、被告新佳公司及中信公司是否应当向原告支付逾期办证违约金63000元(6300000元×1%=63000元）？2、被告是否应当向原告办理预售登记备案？3、被告是否2013年3月15日，被告中信公司与原告签订了《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人都有约束力，双方当事人必须共同遵守。签订合同人是被告中信公司，原告购买的房屋是被告新佳公司的房屋，所以被告新佳公司及被告中信公司应该对原告承担合同责任。关于争议的焦点一：被告新佳公司及中信公司是否应当向原告支付逾期办证违约金？因为，按合同约定，被告已经违约，所以被告应向原告支付违约金。根据约定，原告已经向被告付完购房款6300000元，按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过房屋总价款的1%，故，被告应向原告支付违约金63000元(6300000元×1%=63000元）。关于争议的焦点二：被告是否应当向原告办理位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元23A01房预售登记备案？因为预售登记备案是政府职能部门为预售商品房所作的预售登记备案，具有排他性，是对交易安全的保护，所以，原告的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海南新佳旅业开发有限公司、被告三亚中信投资有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告曹铮支付违约金63000元；二、被告海南新佳旅业开发有限公司、被告三亚中信投资有限公司自本判决生效之日起十五日内为原告曹铮办理位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元23A01房作预售登记备案。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件审理费687元（原告曹铮已预交），由被告海南新佳旅业开发有限公司、被告三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 杜鹏辉 二〇一八年九月二十五日书记员 郭雅茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。