江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0902民初4878号原告（反诉被告）：晏淘伦，女，1975年9月25日出生，汉族，江西省宜丰县人，住宜春市宜丰县，委托代理人：刘群，江西同茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗艺，男，1991年4月4日出生，汉族，江西省南昌市人，个体工商户，住江西省南昌市东湖区，被告（反诉原告）：姜豪，男，1990年2月6日出生，汉族，江西省南昌市人，个体工商户，身份证住址：江西省南昌市西湖区，现住宜春市袁州区，以上二被告（反诉原告）的共同委托代理人：邹瑞平，江西鸿韵律师事务所律师。原告（反诉被告）晏淘伦（以下简称原告）与被告（反诉原告）罗艺、姜豪（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告（反诉被告）请求判令：1.责令两被告立即支付自2017年7月到10月份共计4个月房租88000元及算到10月止的逾期利息4400元和到迁出所租赁的店面时止的租金（每月22000元，利息按照银行同期贷款利率4倍计算）。2.提前终止原、被告双方于2017年5月5日签订的《房屋租赁合同》。3.强制被告迁出原告出租的位于江西省宜春市朝阳1号（金汇广场1019号）的店面。4.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求被告赔偿房屋转让费损失390000元，并口头申请追加案外人周岚为本案被告；后又放弃该诉讼请求。被告（反诉原告）答辩要点：本案租赁房屋的房东是周岚，因为原告在转租本案房屋时没有告知周岚，且在收到被告的房租后不向周岚交房租，导致周岚解除与原告的租赁合同关系，前述事实已为人民法院生效判决所确认。在房屋转租过程中，原告存在重大过错，导致被告房租、装修等损失，原告应该承担赔偿责任。原告请求追加周岚为被告没有事实和法律依据，原告与周岚之间的租赁关系已经被前述生效判决所确认，其存在过错的事实已被人民法院查清，所以无须追加周岚为被告。被告（反诉原告）请求判令：1.解除2017年5月5日反诉人与被反诉人签订的《店面租赁合同》或认定2017年5月5日反诉人与被反诉人签订的《店面租赁合同》无效。2.判令被反诉人赔偿反诉人租金、装修等损失人民币299732元（含返还反诉人租店押金66000元）。3.本诉与反诉的诉讼费由被反诉人全部承担。诉讼过程中，被告变更诉讼请求为要求原告返还租店押金66000元，放弃其他诉讼请求。原告（反诉被告）答辩要点：被告提起反诉是恶意的，反诉请求没有任何法律依据，请求驳回被告的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2015年7月1日，原告（乙方）与周岚（甲方）签订《店面租赁合同》一份，约定：一、乙方租赁甲方位于朝阳路1号（金汇广场）1019号店面，使用面积约34.8平方米；二、乙方所租赁的店面用于经营性；三、租赁期限为9年，即2015年7月1日起，2024年7月1日止；四、每月租金7000元，3年后（2018年7月1日）涨房租的10%，又3年（2021年7月1日）涨房租的10%，付款方式：周岚中行6232086500001168433，每月1日前按月支付；五、承租期内甲、乙双方不得以任何理由终止合同或变更租金；六、乙方负责租赁期间房屋的维修，确保房屋的正常使用；七、根据乙方的要求，甲方同意乙方自行装修（含隔墙）等；八、乙方安装设备原则下不得损坏房屋的整体结构；九、乙方用电、水由甲方负责接通，按标准价由乙方自行缴纳水、电费；十、乙方按有关部门规定，在租赁店面内设置消防设备，甲方配合做好消防安全工作；十一、一方因违反合同或单方面终止合同造成损失，应承担赔偿责任；十二、本合同如有争议，双方协商解决，协商不成可向当地法院提起诉讼等。同年7月10日，原告（乙方）又与宜春市青云物业管理有限公司（甲方）签订《店面租赁合同》一份，该合同条款除店面位置、租赁期限及每月租金的约定与和周岚签订的合同不同外，其余条款均一致，其中约定乙方租赁甲方位于朝阳路1号（金汇广场）通道号店面，使用面积约37.34平方米，内场地面积96平方米；租赁期限为9年，即2015年7月11日起，2024年7月10日止；每月租金9648元，3年后（2018年7月11日）涨房租的10%，又3年（2021年7月11日）涨房租的10%，付款方式：高云南中行4563516504003523033，每月11号前支付。原告租赁上述店面后，即将店面用于开店经营；至2016年底，由于经营不善，原告遂有意将店面转租他人。2017年4月29日，原告在与两被告初步达成转租意向后，收取两被告租房押金20000元。同年5月5日，原告（甲方）在未征得周岚和宜春市青云物业管理有限公司明确同意的情况下，与两被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于朝阳路1号（金汇广场）通道号店面，使用面积约170.68平方米。租赁期限为5年，即2017年5月4日起至2022年5月3日止，租赁期满，乙方如需继续租用，享有租用优先权；第一次同意送装修期7天，时间5月4日-5月10日。每月租金22000元，2年后（2019年5月份）涨房租的9%，即每月租金23980元，2022年5月涨9%，即每月租金26138.2元。先付后用，每月1号付房租，逾期甲方有权收回店面。租赁押金为：66000元。乙方没出转让费，没有转让权。其余条款与和周岚签订的合同一致。合同签订当日，两被告通过微信转款59900元至原告账户，此款扣除当月租金后加上此前被告已支付的押金20000元，原告共收取两被告押金66000元。同年6月1日，两被告支付给原告6月份租金22000元。6月中旬，两被告完成店面装修后开始经营小吃店。由于自同年5月起，原告未能按合同约定的时间支付周岚租金，周岚遂到出租店面处找原告催讨店租，发现原告已将店面转租给两被告，即要求原告支付租金并终止店面租赁合同。同月底，原告支付了周岚当月店租。同年7月1日，周岚在出租店面门口张贴《终止〈店面租赁合同〉通知书》一份，要求原告于同年7月10日之前迁出房屋。考虑到原告未依约支付店租给周岚及宜春市青云物业管理有限公司，为使租赁合同得以继续履行，两被告遂分别直接向周岚及宜春市青云物业管理有限公司支付了同年7、8、9月份租金每月7000元和每月10600元。此后，由于原告未收到租金，曾多次到出租店面处吵闹，并将两被告诉至本院，两被告即未再支付店租。同年10月底，两被告未再经营店面。同年11月，周岚将原告诉至本院，要求解除租赁合同、返还租用房屋并支付租金。同年12月15日，本院作出的（2017）赣0902民初5436号民事判决书，认为：周岚与晏淘伦签订《店面租赁合同》、《补充协议》，双方形成的房屋租赁合同关系，是双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2017年5月5日，晏淘伦未经周岚同意将店面转租他人经营，且租赁期间晏淘伦未依约支付店租，在2017年5月16日签订补充协议后，晏淘伦仍无故未依约支付店租，导致周岚2017年7月份要求与晏淘伦终止租赁合同，此后几个月晏淘伦仍未依约支付租金，虽然在晏淘伦不支付租金的情况下，周岚向后租赁经营人直接收取了3个月租金，但2017年10月份后晏淘伦仍未依约支付租金，使周岚将店面出租收取租金的目地难以实现，晏淘伦的转租及多次违约未支付租金的行为构成根本性违约。根据法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对周岚要求解除2015年7月1日签订的《店面租赁合同》并返还租用店面的诉请，予以支持。因晏淘伦从2017年10月份开始未支付租金，依约应当支付租金，故对周岚要求晏淘伦支付2017年10月至返还店面之前的店租（目前暂时计算10月和11月的店租14000元）的诉请，亦予以支持。判决：一、解除周岚与晏淘伦于2015年7月1日签订的《店面租赁合同》，晏淘伦将所租赁店面返还给周岚。二、限晏淘伦于本判决生效后十日内支付给周岚店租（2017年10月、11月）14000元，及支付2017年11月后至店面返还前租金（按每月7000元计算）。晏淘伦不服上诉于江西省宜春市中级人民法院，该院于2018年4月24日作出（2018）赣09民终468号民事判决书，认为：晏淘伦未提供充分证据证明其转租行为征得周岚同意，且租赁期间晏淘伦未按照合同约定支付店租。判决：驳回上诉，维持原判。现诉争店面已由周岚收回另行出租。判决的理由与结果本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但因原告在将店面转租给两被告经营时，未经周岚同意且在租赁期间未按照合同约定支付店租，致使其与周岚签订《店面租赁合同》被本院依法判决解除，导致原、被告之间的合同目的不能实现，故原、被告要求解除2017年5月5日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因两被告自2017年7月开始未按照合同约定足额支付原告租金，故原告要求两被告支付经营期间尚欠的租金，理由正当，本院予以支持，但应扣除两被告已向周岚及宜春市青云物业管理有限公司代为支付的租金。对如何确定代为支付的租金数额，本院认为，因原告在与宜春市青云物业管理有限公司签订的租赁合同约定的每月租金为9648元，故本院以该金额作为确定两被告每月应代付给宜春市青云物业管理有限公司的依据，超出部分可由两被告另行主张权利。综上，本院确定两被告尚欠原告的租金数额为38056元（22000元/月×4月-7000元/月×3月-9648元/月×3月）。因原告对本案合同解除存在一定的过错，故对其要求两被告支付租金逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，两被告要求原告返还押金66000元，理由正当，本院予以支持。本案审理过程中，原告口头申请追加案外人周岚为本案被告参加诉讼，本院审查认为，周岚并非本案必须共同进行诉讼的当事人，且其与原告的房屋租赁合同纠纷一案已由人民法院作出生效判决，故对原告该诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）晏淘伦与被告（反诉原告）罗艺、姜豪于2017年5月5日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告（反诉原告）罗艺、姜豪于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）晏淘伦租金38056元。三、限原告（反诉被告）晏淘伦于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）罗艺、姜豪押金66000元。四、驳回原告（反诉被告）晏淘伦的其他诉讼请求。以上二、三项相抵后，限原告（反诉被告）晏淘伦于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）罗艺、姜豪人民币27944元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，减半收取计1055元；反诉费2898元，合计3953元；由原告（反诉被告）晏淘伦负担1259元，由被告（反诉原告）罗艺、姜豪负担2694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费2110元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈志辉二〇一八年九月二十八日书记员  彭 玲附法院执行款账号：户名：宜春市袁州区人民法院开户行：中国农业银行宜春市分行春城支行账号：14×××56