河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初4314号 原告：杜吉林，男，1979年1月20日出生，汉族，住山西省平遥县。 被告：苏永彬，男，1979年3月4日出生，汉族，户籍所在地河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：刘研，北京敬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦辅基，北京敬华律师事务所律师。 被告：山西链家房地产经纪有限公司，住所地太原市万柏林区长风西街丽景苑小区6号楼2单元102号，统一社会信用代码91140100098972966U。 法定代表人：杨竞眉，总经理。 原告杜吉林与被告苏永彬、山西链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜吉林，被告苏永彬的委托诉讼代理人刘研到庭参加诉讼。被告山西链家房地产经纪有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜吉林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告苏永彬退还原告杜吉林向其缴纳的购房款定金20000元；2.请求判令被告苏永彬按照银行同期贷款利率为标准，向原告杜吉林支付自2017年4月17日至本案判决之日期间的利息；3.请求判令被告苏永彬承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月，高瞻夫妇经朋友介绍认识被告苏永彬，介绍人称苏永彬为房地产销售公司的总代理，代理销售唐山地区的多个楼盘项目，从苏永彬手里可以买到一手的低价房源。高瞻夫妇与苏永彬电话取得联系，并前往唐山与苏永彬汇合。当天苏永彬及其下属刘建民，带领高瞻夫妇参观了多个房源，高瞻夫妇听从了苏永彬的介绍与推荐，准备购买唐山市奥特莱斯“名仕雅居”项目3号楼4单元16层1601号房屋，该房屋建筑面积101.39平方米，单价为每平方米5400元，房屋总价547506元。并由苏永彬告知与其交易的具体的交易流程和标准。后高瞻夫妇与苏永彬进一步洽谈购买事宜，后双方商定，由高瞻夫妇以总价款547506元的价格购买“名仕雅居”项目3号楼4单元16层1601号房屋，并向苏永彬支付好处费55748元，同时支付苏永彬该套房屋办理银行商品房贷款首付所需30%的首付款164252元，由苏永彬代为办理30%的银行首付款手续，合计需向苏永彬支付22万元。后经双方议价，实付款21万元。2017年4月9日14时，高瞻以刷卡的方式向苏永彬支付了2万元定金，并从苏永彬处领取了苏永彬与唐山市中运房地产开发有限公司签订的该套房屋成交确认单以及苏永彬向该开发商缴纳的10万元押金收据，双方约定一周后回北京按照上述口头协议进行交易。原告杜吉林作为高瞻的亲属得知此事后，亦产生购买想法。2017年4月10日，杜吉林从山西老家赶往河北省唐山市与苏永彬汇合，并在现场以现金形式向苏永彬支付了2万元订金，以总价款614952元的价格订购了名仕雅居项目一号楼2单元11层1102号、一号楼2单元16层1602号房屋。该2万元的实际收款人为苏永彬，收据加盖的公章为“山西链家房地产经纪有限公司”，苏永彬为该公司持股95%的股东，其妻子杨竞眉为该公司法定代表人，同时由苏永彬约定交易方式及佣金，两套房屋苏永彬合计收取好处费92524元，同时约定杜吉林向苏永彬支付该两套房屋办理银行商品房贷款首付所需的50%首付款307476元，由苏永彬代为办理50%的银行收付款手续。综上，杜吉林合计需向苏永彬支付40万元。此后，杜吉林在苏永彬处领取了苏永彬与唐山市中运房地产开发有限公司所签订的该两套房屋的成交确认单以及苏永彬向该开发商缴纳的各10万元的押金收据，双方约定一周后回北京按照上述口头协议进行交易。2017年4月13日，杜吉林通过银行转账方式向高瞻转账38万元，委托高瞻代其向苏永彬进行交易。2017年4月17日，高瞻通过网银转账的方式向苏永彬一次性支付57万元（含杜吉林38万元及高瞻19万元），同时高瞻、杜吉林分别与苏永彬签署了《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》。2017年10月26日，高瞻、杜吉林与苏永彬一同前往唐山市开平区名仕雅居售楼处办理成交确认单更名手续时，苏永彬在现场提出要求高瞻和杜吉林双方分别向其支付每套房7万元的电商费，双方未能就此事协商一致。原告认为被告苏永彬在办理认购协议更名过程中，突然提出额外要钱，故原告要求被告苏永彬全额退款，但被告苏永彬分文不退。双方协商无果，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告苏永彬辩称，被告苏永彬确实与原告签订过转让协议，协议签订后，原告杜吉林并未履行该协议，被告并未收到过原告支付的任何款项。在此之后，原告又与开发商重新签订了合同。因本案中原告并未向被告支付款项，也没有履行该转让协议，所以本案中原告并不是适格的原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告山西链家房地产经纪有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，原告杜吉林与被告苏永彬达成口头协议，约定杜吉林购买“名仕.雅居”项目1号楼2单元11层1102号房和1号楼2单元16层1602号房，两套房屋建筑面积均为56.94平方米，单价为每平方米5400元，每套房屋总价为307476元，两套房屋总价合计614952元；杜吉林向苏永彬支付转让费用215516元，支付办理商品房银行按揭贷款所需的首付金额30%，即184484元，由苏永彬代为办理银行首付款手续，合计杜吉林需向苏永彬支付400000元。原告杜吉林主张其于当日向被告苏永彬支付现金20000元作为定金，被告苏永彬的下属刘建民为原告出具收款收据2张，2张收款收据上分别加盖了被告山西链家房地产经纪有限公司的公章，并分别写明“今收到杜吉林定金一万元整，剩于十九万于17日前交清。” 2017年4月17日，原告杜吉林委托其妹夫高瞻向苏永彬转账付款，原告的妹夫高瞻在北京通过网银向苏永彬一次性转账支付570000元，该570000元中含代原告向苏永彬支付的购房首付款380000元及高瞻向苏永彬支付的购房首付款190000元。当日，原告杜吉林（乙方）与被告苏永彬（甲方）签订了《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》，协议约定，甲方苏永彬将2017年3月30日与唐山市中运房地产开发有限公司所签订的《名仕.雅居成交确认单》于2017年4月17日转让给乙方杜吉林，乙方杜吉林向甲方苏永彬支付转让费用215516元，支付办理商品房银行按揭贷款所需的首付金额30%184484元，合计乙方杜吉林一次性支付甲方苏永彬400000元整。苏永彬转让给杜吉林的两套房屋及价格与双方口头约定一致。协议同时约定苏永彬于2017年10月31日前无条件配合杜吉林办理“名仕.雅居”成交确认单更名手续及银行按揭贷款手续。此后，原告从被告苏永彬处领取了涉及“名仕.雅居”项目1号楼2单元11层1102号房和1号楼2单元16层1602号房的《“名仕.雅居”成交确认单》2份及被告苏永彬向唐山市中运房地产开发有限公司交纳“名仕.雅居”项目1号楼2单元11层1102号房和1号楼2单元16层1602号房各100000元的收款收据2份。2017年10月26日，原告与被告在办理《“名仕.雅居”成交确认单》的更名手续时，因电商费及退款问题发生纠纷。 另查明，“名仕.雅居”项目1号楼2单元11层1102号房屋和1号楼2单元16层1602号房屋为被告苏永彬从唐山市中运房地产开发有限公司预约购买，被告苏永彬向唐山市中运房地产开发有限公司交纳上述每套房屋定金各100000元，共计定金200000元，唐山市中运房地产开发有限公司为被告苏永彬出具了2份收款收据。“名仕.雅居”项目系唐山市中运房地产开发有限公司拟开发项目，该项目所涉土地使用权人为唐山市中运房地产开发有限公司，土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地，该项目至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。 高瞻系杜吉林的妹夫，高瞻因购买“名仕.雅居”项目房产与苏永彬等产生争议，其以苏永彬、山西链家房地产经纪有限公司为被告，于2018年2月26日在河北省唐山市开平区人民法院提起诉讼。河北省唐山市开平区人民法院经审理后于2018年8月16日作出（2018）冀0205民初324号民事判决书。该判决查明认定2017年4月17日高瞻通过网银向苏永彬转账支付的570000元，该570000元分为高瞻向苏永彬支付的首付款190000元以及高瞻代杜吉林向苏永彬支付的首付款380000元两部分。 山西链家房地产经纪有限公司成立于2014年5月5日，苏永彬系该公司股东，占95%股份，2017年9月14日该公司法定代表人由苏永彬变更为杨竞眉。 本院认为，本案唐山市中运房地产开发有限公司拟开发的项目的土地性质并非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故案涉确认单所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，这一阶段的商品房预约合同即《“名仕.雅居”成交确认单》应认定无效。被告苏永彬为向原告杜吉林转让《“名仕.雅居”成交确认单》的合同权利而签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》亦应认定无效。依照合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告主张其于2017年4月10日向被告苏永彬支付定金20000元，收据上加盖了山西链家房地产经纪有限公司的公章，应由苏永彬返还定金20000元。虽然被告苏永彬不认可收到原告支付的任何款项，但根据本院查明的事实，在2017年4月份苏永彬系山西链家房地产经纪有限公司的股东和法定代表人，结合原告杜吉林与被告苏永彬签订《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》及杜吉林委托高瞻向苏永彬转账其房款380000元的事实，可以认定苏永彬利用其职务便利将山西链家房地产经纪有限公司作为其收取定金的指定收款方，故原告要求被告苏永彬退还其支付的定金20000元，本院予以支持。原告要求被告苏永彬支付相应的利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告苏永彬于本判决生效后七日内退还原告杜吉林购房定金20000元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息（以20000元为基数，自2018年4月17日起至判决确定的给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告苏永彬负担（本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  丁瑞芹 审 判 员  王兰英 人民陪审员  王 宁 二〇一八年九月十四日 法官助理张大力 书记员张铭洋