北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初39002号原告：北京京都文化投资管理公司，住所地北京市西城区天桥南大街****402。法定代表人：白丹时，总经理。委托诉讼代理人：杨培才，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂鹏，男，1980年7月20日出生，汉族，北京京都文化投资管理公司职工。被告：刘卓，男，1963年11月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告北京京都文化投资管理公司（以下简称：京都文化公司）与被告刘卓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告京都文化公司之委托代理人杨培才、桂鹏，被告刘卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京都文化公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年1月1日至2017年6月30日欠缴的租金187573.50元；2.判令被告给付2017年1月1日至2017年6月30日的违约金33950.17元（依据合同第5.1条及14.2条，以187573.50元为基数，按照日千分之一的标准，乘以181天）；3.判令被告腾退位于北京市西城区xx南街xx号的房屋；4.判令被告支付房屋占有使用费，按照每天每平米3元的标准自2017年7月1日给付至实际腾退之日止；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月，原告和被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于北京市西城区xx南街xx号临街商业用房租赁给被告，建筑面积1027.80平方米，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日。合同订立后，原告将房屋交予被告使用，被告在此从事小旅馆、小卖部等行业经营，属七小范围，在市区政府疏解整治之列。2017年6月合同到期前，按照市区政府疏解整治的要求，原告通知被告合同到期后不再续租，并要求被告在7月1日前将房屋腾空交给原告。7月初原告收房时发现被告将承租的房屋私下转租给多名第三人使用，造成该房屋无法腾退。另，被告尚拖欠2017年1月1日至2017年6月30日租金187573.50元。2017年8月30日，原告委托律师致函给被告及其他租赁户要求将房屋腾空，但至今未果。被告刘卓辩称，我认可合同签订情况及欠租情况，对于欠租金额和欠付期间没有异议，但是要求把押金和维修防水的费用从欠付租金中予以抵扣。不同意支付违约金，本来是打算退房时就抵扣和补足费用一并结算的。不同意腾房的诉讼请求，因为我并没有实际占用涉案房屋，所以没法儿腾房。不同意支付占有使用费，因为我并没有占有房屋，也没有收取2017年1月1日之后的房租。本院经审理认定事实如下：京都文化公司系西城区xx南街**房屋的产权人，房屋总层数为地下一层，地上**，建筑面积为1027.80平方米。2016年7月15日，京都文化公司作为出租方（甲方）与刘卓作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市西城区xx南街xx号房屋，总建筑面积1027.8平方米，租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日，月租金为31262.25元，租金为每6个月作为一个支付周期，2017年1月1日至2017年6月30日租金的付款时间为2016年12月31日前，交付金额为187573.50元。乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的租赁保证金93786.75元，租赁保证金不是预付的租金，如乙方违反本合同规定的条款，未能按期向甲方支付租金、相关费用，甲方可以相应扣留全部或部分租赁保证金充抵。租赁期满或合同解除后，乙方应当在租赁期届满或合同解除的当天将该租赁房屋及其附属设备设施返还甲方。京都文化公司及其法定代表人白丹时、刘卓在合同落款处签字盖章。合同签订后，京都文化公司将涉案房屋交付给刘卓。京都文化公司认可收到刘卓押金93786.80元，并表示押金即租赁保证金。刘卓未支付2017年1月1日至2017年6月30日租金。京都文化公司分别于2017年7月31日、2017年8月30日向刘卓发出《腾房通知》和《律师函告》。庭审中，双方均认可就2016年夏天涉案房屋楼顶漏水事宜，刘卓通知过京都文化公司的桂鹏，桂鹏同意修复。刘卓提交了《楼顶防水安全责任承包协议书》和发票一张，用以证明因涉案房屋在雨季一直漏水，京都文化公司又迟迟不来修复，自己花费的维修费用；京都文化公司认可上述证据的真实性，但不同意将上述费用予以抵扣，理由为维修义务属于京都文化公司，公司在接到刘卓报修后需要走内部审批流程，10月份审批完后，刘卓已经自行修复完毕。另查，以当事人约定的年租金375147元计算，每日的租金为1027.8元（375147元÷365日）。经询，双方均认可《房屋租赁合同》首部承租人赵XX系文本错误，2016年7月1日至2017年6月30日涉案房屋的承租人为刘卓，合同期满后双方未再续签。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，京都文化公司与刘卓签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。按照合同约定，刘卓应当将到期房屋租金支付给京都文化公司，故京都文化公司要求刘卓支付2017年1月1日至2017年6月30日期间租金的诉讼请求，于法有据。刘卓认可欠租事实和欠租金额，但要求将租赁保证金和维修费用在租金中予以抵扣。首先，双方约定租赁保证金系用于充抵欠付租金及相关费用；其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。在刘卓通知京都文化公司维修漏水屋顶，京都文化公司未予及时修复的情况下，刘卓自行维修并无不当。为减少诉累，且京都文化公司对刘卓支付的租赁保证金及维修费用数额亦表示认可，故本院对刘卓的上述抗辩意见予以采纳，认定刘卓所交纳押金93786.80元及所花费的维修费19000元用于抵扣上述欠付租金，抵扣后不足的部分74786.7元，刘卓应当支付，对京都文化公司此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于违约金，因合同约定2017年1月1日至2017年6月30日租金的付款时间为2016年12月31日前，刘卓迟延支付租金，应当支付迟延支付租金的违约金，刘卓主张日千分之一的标准过高，请求法院调整，因双方均未提交证据证明逾期支付租金的损失，本院综合案情认为逾期付款损失为租金接收方京都文化公司的利息损失，同时考虑到违约金旨在弥补损失，同时适度体现一定的惩罚性，因此日千分之一的标准显然过高，本院予以适当调整至银行贷款基准利率的四倍，对京都文化公司该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。京都文化公司与刘卓签订的租赁合同期满后，刘卓应将租赁房屋腾空交还给京都文化公司，刘卓主张其并非房屋的实际占用人不能腾房的抗辩意见不能成立，本院不予采纳，对于京都文化公司的此项诉讼请求，本院予以支持。2017年6月30日之后，刘卓未交还租赁房屋，应当按照租金的标准支付房屋占有使用费，京都文化公司主张按照每天每平米3元的标准支付占有使用费不当，本院予以纠正，对京都文化公司此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，刘卓将北京市西城区xx南街xx号的房屋腾空交还北京京都文化投资管理公司;二、自本判决生效之日起七日内，刘卓支付北京京都文化投资管理公司2017年1月1日至2017年6月30日的租金74786.7元;三、自本判决生效之日起七日内，刘卓支付北京京都文化投资管理公司违约金，以187573.50元为基数，自2017年1月1日起至2017年6月30日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算；四、自本判决生效之日起七日内，刘卓支付北京京都文化投资管理公司房屋占有使用费（按照每月31262.25元，每日1027.8元的标准，自2017年7月1日支付至实际腾房之日止）;五、驳回北京京都文化投资管理公司的其他诉讼请求。如果刘卓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2311元，由北京京都文化投资管理公司负担1387元（已交纳）；由刘卓负担924元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  田晓昕二〇一八年九月二十六日书记员  郭莹莹