江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0112民初1332号原告（反诉被告）：南昌市宝辉房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市西湖区象山南路**，统一社会信用代码：9136010070553155N。法定代表人：程青海。委托诉讼代理人：万里涛，南昌市为民法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：章会伟，男，1986年4月19日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：周利锋，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文青，江西求正沃德律师事务所律师。反诉第三人：章友根，曾用名章有根，男，1963年6月26日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。反诉第三人：章会仁，男，1974年8月26日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。原告南昌市宝辉房地产开发有限公司诉被告章会伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，被告章会伟于2018年5月21日向本院提起反诉，反诉南昌市宝辉房地产开发有限公司，本院决定两案合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌市宝辉房地产开发有限公司（以下简称宝辉公司）的委托诉讼代理人万里涛、被告（反诉原告）章会伟的委托诉讼代理人周利锋、葛文青及反诉第三人章友根、章会仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宝辉公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告章会伟在2003年8月9日签订的《新建县商品房买卖合同》；2.判令被告章会伟立即将所占位于新建区长堎镇建设路62号《建设公寓》第12号店面返还给原告，同时将从2005年12月30日起至现在收取的店面租金72万元一并归还给原告；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2003年8月9日被告章会伟与原告签订了一份《新建县商品房买卖合同》，并于2007年5月16日在新建县商品住房管理办公室登记备案。合同约定，被告章会伟购买原告开发的位于新建县长堎镇建设路62号《建设公寓》12号店面。属砖混结构，层高3.6/3.7,建筑层数地上二层。建筑面积共104.32平方米，套内建筑面积99.2平方米，公摊建筑面积5.12平方米。该商品房单价为每平方米3000元，总金额312960元人民币。被告章会伟选择一次性付清房款。原告在2005年12月30日之前将验收合格的房屋交付给被告章会伟。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告未按合同约定支付购房款，至今分文未付，严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）章会伟辩称：原告陈述事实及理由与客观情况不符，原告在其参与的南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1885号民事判决书中，明确确认章会伟的新建县商品房买卖合同签订在2013年8月17日，且该份商品房买卖合同的签订是承接本案第三人章会仁与原告签订的购房协议，而该购房协议实际已经将章会仁承接的案涉工程余款及现金107009元一并计算，故章会伟该份商品房买卖合同的房屋价款已经付清。请求法院驳回原告全部诉请。被告（反诉原告）章会伟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方签订的《新建县商品房买卖合同》义务，为反诉原告办理位于长堎镇建设路62号建设公寓一、二层第12号店面的房产权属证书；2.判令本案本诉、反诉案件受理费均由反诉被告承担。事实和理由：2001年11月21日，反诉被告宝辉公司与反诉第三人章友根签订《建筑施工承建意向协议书》，约定宝辉公司将位于新建县建设路的建设公寓工程土建工程包工包料形式承包给章友根，章友根交纳40万元工程质保金，基础完工后退还100%。2002年6月26日，因涉及到工程施工承包资质问题，章友根以新建县水电建设公司名义与宝辉公司签订《建设工程施工合同》，该合同中新建县水电建设公司委托代理人为章有根（第三人章友根别名）。合同签订后，章友根及章会仁即作为项目实际施工人组织人员进场施工，工程款则由宝辉公司直接支付至章会仁作为负责人的新建县飞翔建材经营部的账号中。2004年7月，该项目竣工验收合格后经江西方正工程监理造价咨询有限公司出具审核报告，确认最终结算价为2827113.29元，并由宝辉公司在定案表中签字盖章认可，但宝辉公司未足额完成工程款的支付。2006年1月23日，宝辉公司提出以房抵工程款的请求，并与章会仁签订《购房协议》，约定由章会仁一次性付清107009.02元后，剩余房款从宝辉公司欠付的工程款中抵扣。该协议签订后，章会仁于2006年3月31日向宝辉公司支付了107009元，至此，宝辉公司与章友根、章会仁之间就工程款支付完成结算支付的约定。为继续履行《购房协议》约定，经宝辉公司同意，章友根及章会仁共同指定章会伟作为协议约定承接抵偿工程款房产的人员，宝辉公司与章会伟以签订《商品房买卖合同》的方式，继续履行《购房协议》中以房抵工程款的约定，并确定用于抵偿工程款的房屋为建设公寓一二层第12号店面。但宝辉公司将合同予以备案并交付房屋给章会伟使用后，一直拒绝继续履行其他合同义务，不为反诉原告办理房产权属证书。为维护反诉原告合法权益，请求法院支持反诉原告的全部诉请。原告（反诉被告）宝辉公司辩称：1.反诉原告所称其与原告系于2013年8月17日签订了房屋买卖协议，但其诉争的商品房买卖合同是在2007年备案，说明其陈述与事实不符。2.反诉原告称章会仁用所谓工程款抵扣房款的事实无相关证据证明，不能成立。3.反诉原告的诉请原已在新建区法院提起诉讼，并经二审审理，驳回了其诉请。综上，反诉原告的诉请应予驳回。反诉第三人章友根述称：认可被告（反诉原告）章会伟的意见，不认可原告（反诉被告）宝辉公司的意见。反诉第三人章会仁述称：认可被告（反诉原告）章会伟的意见，不认可原告（反诉被告）宝辉公司的意见。原告（反诉被告）宝辉公司向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证明和身份证复印件；被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格。证据二、《新建县商品房买卖合同》，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及合同约定的权利和义务。证据三、江西省南昌市新建区人民法院（2017）赣0112民初134号民事判决书和江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1885号民事判决书，证明被告章会伟向法院起诉要求确认合同合法有效、确认被告为诉争房产合法所有权人等5项请求均被两级法院终审驳回。证据四、1.2003年4月2日经章会仁签字确认的工程款50890元现金收条；2.2004年5月9日章会仁收到工程款现金300000元收条；3.2005年6月30日原告代新建县水电建设公司交税（部分）15952.31元发票。证明原告与建筑方不存在拖欠工程款的情况。被告（反诉原告）章会伟向本院提交了如下证据：第一组证据：关于章友根、章会仁实际承包建设公寓土建工程的情况。1、2001年11月21日章友根与南昌市宝辉房地产开发有限公司签订的《建筑施工承建意向协议书》1份；2、2002年6月26日南昌市宝辉房地产开发公司与新建县水电建设公司签订的《建设工程施工合同》（GF-91-0201）1份；3、章友根户籍信息1份；4、2003年8月19日南昌市宝辉房地产开发有限公司出具的收条1份；5、2003年9月1日南昌市宝辉房地产开发有限公司出具的“宝辉建设公寓”A、B栋商住楼质量检查报告1份；6、2018年4月29日由江西省抚州市临川区云山镇库前村委会和云山镇派出所共同出具用于说明的章友根、章会仁及反诉人章会伟身份关系《证明》1份。证明目的：宝辉公司建设公寓土建工程由为叔侄关系的章友根、章会仁挂靠新建县水电公司承包，该工程实际由章友根、章会仁组织施工并于2003年8月29日竣工验收合格。第二组证据：关于建设公寓最终结算总价及宝辉公司工程款支付的情况。7、2004年5月20日江西方正工程监理造价咨询有限公司出具的《建设公寓及室外零星工程（宝辉房地产公司）审核报告》1份；8、2018年5月2日南昌市新建区水电建设投资开发公司出具的《情况说明》1份；9、宝辉公司于2002年9月至2014年1月期间向章友根、章会仁指定的新建县飞翔建材经营部账户转入工程款的全部银行进账单；10、新建县飞翔建材经营部2003年至2004年期间使用过的建设银行现金支票2张。证明目的：宝辉公司就建设公寓土建工程项目未向章友根、章会仁足额支付工程款，存在欠付工程款的情况。第三组证据：关于宝辉公司以房产抵欠付工程款的情况。11、2006年1月23日宝辉公司与章会仁签订的《购房协议》1份；12、2006年3月31日宝辉公司出具的收据1张；13、记载日期为2003年8月9日，但备案日期为2007年5月16日的宝辉公司与章会伟签订的《商品房买卖合同》1份；14、本诉原告所提交的南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1885号《民事判决书》1份；15、宝辉公司于2006年7月12日、2006年9月25日出具的收条2张，宝辉公司职员赵安豹于2013年10月26日出具的收条1张。证明目的：章友根、章会仁与宝辉公司已经就以房抵工程款进行了协商及签订协议，并确定了具体抵工程款的房屋。宝辉公司亦已将该房屋交付给章友根、章会仁指定的收房人章会伟使用，并将签订的《商品房买卖合同》予以备案。结合本诉原告所提交的南昌中院判决书证明，该合同实际是在宝辉公司与章会仁签订的《新建县商品房买卖合同》但未备案的基础上变更买方而签署，实际签约时间为2013年8月17日。该合同签订前，章会仁已经通过工程款折抵及现金补差的方式付清房屋所有款项，该合同签订后，章会伟再次向宝辉公司支付9万元以便尽快办理房屋权属证书，但宝辉公司一直拒绝配合。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年11月21日原告（反诉被告）宝辉公司与反诉第三人章友根签订《建筑施工承建意向协议书》，约定：宝辉公司将其开发的新建县建行建设路仓库院内建设公寓工程土建工程承包给章友根，章友根应在签订该协议时交纳工程质保金40万元，基础完工后退还质保金100％。2002年6月26日，原告（反诉被告）宝辉公司与新建县水电建设公司（现更名为南昌市新建区水电建设投资开发公司）签订《建设工程施工合同》，约定：原告（反诉被告）宝辉公司将其开发的宝辉建设公寓土建工程承包给新建县水电建设公司。反诉第三人章友根、章会仁是该工程的实际施工人，该工程于2003年8月竣工并验收合格。2004年5月20日，江西方正工程监理造价咨询有限公司对建设公寓土建工程予以审价，审定结算总价为2827113.29元。2006年1月23日，原告（反诉被告）宝辉公司与反诉第三人章会仁签订《购房协议》，约定：第三人章会仁购买原告（反诉被告）宝辉公司建设公寓临新建县建设路店面一间，面积为104.32㎡，售价每平方米4000元，房屋总价为417280元，第三人章会仁一次性交付现金107009.02元，余款从第三人章会仁工程款中抵扣，正式购房合同2006年2月中旬签订，办理产权证的时间2006年7月份前。原告（反诉被告）宝辉公司与被告（反诉原告）章会伟签订了一份落款时间为2003年8月9日的《新建县商品房买卖合同》，约定：原告（反诉被告）宝辉公司将位于新建县长堎镇建设路62号建设公寓一、二层第12号店面出售给章会伟，该店面建筑面积104.32㎡，单价每平方米3000元，总价款312960元，买受人一次性付款。该合同经新建县商品住房管理办公室于2007年5月16日登记备案。2017年1月16日，被告（反诉原告）章会伟向本院起诉，要求确认其与宝辉公司签订的《新建县商品房买卖合同》合法有效，确认其为位于新建县长堎镇建设路62号建设公寓一、二层第12号店面的合法所有人，宝辉公司协助办理产权证并承担违约金。本院于2017年7月14日以证据不足为由驳回了章会伟的诉讼请求，章会伟不服，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2017年11月20日判决驳回上诉，维持原判。另查明，反诉第三人章友根系被告（反诉原告）章会伟的父亲，系反诉第三人章会仁的叔父。本院认为：当事人对自己提出的主张应当提供证据，未提供证据或所提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能之后果。被告（反诉原告）章会伟并未提供确凿充分的证据证明其已完全履行合同约定的付款义务，故其要求反诉被告继续履行双方签订的《新建县商品房买卖合同》义务，为反诉原告办理位于长堎镇建设路62号建设公寓一、二层第12号店面的房产权属证书的诉请，本院不予支持。当事人应当在合同中明确双方的权利义务，双方签订的《新建县商品房买卖合同》并未约定买受人逾期付款出卖人有权解除合同，且该房已实际交付给被告（反诉原告）章会伟占有使用多年。故原告（反诉被告）宝辉公司要求解除双方签订的《新建县商品房买卖合同》，将诉争的店面返还给宝辉公司并给付租金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）南昌市宝辉房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）章会伟的反诉诉讼请求。本诉案件受理费14097元，由原告（反诉被告）南昌市宝辉房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费7048.5元由被告（反诉原告）章会伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  匡宗平人民陪审员  夏国平人民陪审员  蔡军华二〇一八年九月二十七日书 记 员  周 勇