太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初3758号   原告：郭建伟，男，1974年12月19日出生，汉族，自由职业，住四川省成都市高新区。   委托诉讼代理人：芶忠义，四川君士达律师事务所律师。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街**，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：孙国太，总经理。   委托诉讼代理人：白能平，山西佳镜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：窦春芳，女，1984年5月17日出生，汉族，山西恒实房地产开发有限责任公司职工。   原告郭建伟与被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建伟及其委托诉讼代理人芶忠义，被告山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人白能平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭建伟向本院提出诉讼请求：1、请求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》交付房屋，如该房屋己被出售则按购房合同面积每平方米12000元赔付；2、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年12月25日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的平阳景苑第12号楼4单元34层03号房屋，房屋总价款为501779元，付款方式为分期付款，在签订合同时原告已经支付250890元，其余房款250889元在后面分期支付，该合同同时约定房屋交付时间为2013年3月31日。双方签订合同后，原告才知道被告并没有取得《商品房预售许可证》，但考虑到己经签订合同并付款，因此决定还是等待，原告后来经过了解得知被告直到2014年左右才取得《商品房预售许可证》。签订合同后，原告因为工作关系变化离开山西到了成都，在离开时，原告向被告售楼部作过联系方式变更。在此之前原告从未收到过被告要求原告缴纳剩余房款以及收房的通知，直到2018年3月21日原告收到被告的《律师函》才知道被告单方面解除了双方的《房屋买卖合同》。原告认为，被告存在以下违法违规以及违约的行为：1、被告在没有预售许可证的情况下欺骗原告签订购房合同，属违法行为；2、被告在取得预售许可证之后，并没有将该购房合同进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、被告没有按时向原告交付房屋，违反双方合同约定；4、被告从未通知过原告缴纳房款和收房。被告在存在多次违法违约的情况下，原告仍然理解被告并没有因此解除合同，但是被告却在房价上涨后，不顾双方签订的合同规定，悍然解除合同，其行为己经违反了双方合同约定和合同法的诚实信用原则，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，涉案房屋是由案外人山西恒实平阳房地产开发有限公司开发建设，房屋预售许可证只能由真正的开发商取得，我公司不可能取得涉案房屋的商品房预售许可证，所以原、被告于2009年12月25日签订的房屋买卖合同为无效合同。我公司客观上无法向原告交付房屋，所以双方签订的房屋买卖合同实际不能再继续履行。原告在签订合同后未依约支付第二笔和第三笔购房款，共计250889元，原告存在根本违约，因此我公司享有先履行抗辩权，原告无权主张交付房屋。鉴于原告欠付购房款，其无权主张交付房屋，因此其要求我公司按购房合同面积每平方米12000元承担赔偿责任缺乏依据，应予驳回。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月25日，被告山西恒实房地产开发有限责任公司（出卖人）与原告郭建伟（买受人）签订一份合同编号为12-4-3403-280的《房屋买卖合同》，合同主要约定：买受人购买位于太原市小店区长风大街以北、平阳路以西、规划路以东【暂定名】为平安景苑（现为平阳景苑）第12号楼4单元34层03号的房屋，房屋用途为住宅，建筑面积99.5平方米，单价每平方米5043元，房屋总金额501779元。付款方式为分期付款，买受人于2009年12月25日付清房屋总价款的50%，即人民币250890元；买受人将于该房屋所在楼座地基出正负零后5个工作日内再交付房屋总价款的40%，即人民币200712元；买受人将于该房屋所在楼座主体封顶后5个工作日内再交付房屋总价款的10%，即人民币50177元。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经双方协商一致，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格具备使用条件并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同另约定了其他条款。原告在合同落款处签字，被告在合同落款处加盖公章及法定代表人孙国太的个人名章。合同签订当天，原告按合同约定向被告支付房屋总价款的50%，即250890元，被告山西恒实房地产开发有限责任公司向原告出具收款收据一张。   2018年3月21日，被告委托山西佳镜律师事务所向原告郭建伟送达一份律师函，内容为：原告购买涉案房屋尚欠购房款250889元，经被告多次催告无果，现逾期付款超过2000余日构成违约，依约原告需支付违约金10035.58元。为此通知原告，解除双方于2009年12月25日签订的《房屋买卖合同》，被告将另行出售房屋，一切后果由原告全部承担。   另查明，涉案房屋所在的平阳景苑项目实际由山西恒实平阳房地产开发有限公司开发建设，并取得商品房预售许可证。山西恒实平阳房地产开发有限公司是被告的全资子公司，且法定代表人均为孙国太。庭审中，被告称开发商曾电话通知原告交纳剩余房款，原告迟迟未交，因原告违约在先故通知原告解除合同后将涉案房屋另行出售他人。原告对被告所述涉案房屋已经出售他人不持异议，但否认被告通知其交纳房款。   以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、收据、律师函以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。原、被告于2009年12月25日签订《房屋买卖合同》时，被告并未取得商品房预售许可证，且事实上涉案房屋由案外人山西恒实平阳房地产开发有限公司开发建设并取得商品房预售许可证，因此被告山西恒实房地产开发有限责任公司与原告签订的《房屋买卖合同》应属无效，被告应当向原告返还已付房款250890元。鉴于涉案房屋的建设者山西恒实平阳房地产开发有限公司系被告的全资子公司，虽然被告山西恒实房地产开发有限责任公司客观上未取得涉案商品房的预售许可证，但被告理应在合同主体变更后与原告协商重新签订房屋买卖合同，然而被告既未与原告重新签订房屋买卖合同，也无证据证明曾通知原告交纳剩余房款，相反已经将涉案房屋出售于他人，被告就本案《房屋买卖合同》无效存在明显过错，理应对原告因此遭受的损失承担赔偿责任。原告自身在购买房屋时对相关项目手续是否完备等重要信息也未尽到谨慎的注意义务，亦有一定过错。根据双方的过错程度，本院确定由被告支付原告已付房款250890元为基数，自2009年12月26日起至本判决确定给付之日止按照年利率6%计算的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告郭建伟购房款250890元。   二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告郭建伟以250890元为基数，自2009年12月26日起至本判决确定给付之日止按照年利率6%计算的利息损失。   三、驳回原告郭建伟的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8827元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 刘燕玲   人民陪审员 张拉拉   人民陪审员 李秀英     二○一八年九月五日   书 记 员 王晋琳