贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5279号原告：李应堂，男，汉族，出生于1949年6月18日，住贵州省毕节市。原告：韩德芬，女，汉族，出生于1954年6月2日，住住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：聂咏（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224200810357452。委托诉讼代理人：杨颖（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师，公民身份证：522401199506071221。被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520502692734004R。法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨儒静（一般授权），系贵州黔信（毕节）事务所律师，执业证号：15224201741120466。原告李应堂、韩德芬与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称“大众房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告李应堂、韩德芬及其委托诉讼代理人聂咏、杨颖，被告大众房开公司委托诉讼代理人杨儒静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内向原告李应堂、韩德芬交付涉案商品房，并办理相应交接手续；二、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；三、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司根据产权部门商品房面积实测技术报告书退还原告3单元31层02号房8.96个平方面积差异及3单元31层04号房2.25个平方面积差异的房款，按《商品房买卖合同》约定计算为40386.47元；四、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期交付房屋违约金,从2015年1月1日起至履行完毕交房义务止，以总房款470438元和总房款343375元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算；五、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期办理转移登记有关文书违约金，从2016年7月27日起至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止，以总房款470438元为基数和以总房款343375元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月9日和2014年5月8日原告分别与被告就毕节××××区大众国际商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2013-698号、2014-157号），原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层02号房，房号为3-3102以及3单元31层04号房，房号为3-3104。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定分别将商品房总价款470438元、商品总价款343375元一次性支付给被告，原告履行完毕买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条“逾期交房责任第一项：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”，第十四条“交接手续第一项：双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，第十五条“面积差异处理第三款双方自行约定：根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1…….、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。后在合同约定交房期限（2014年12月31日）及约定办证期限（2016年7月26日）到期时，原告多次到被告处要求交房办理交接手续与办理转移登记的有关文书，但被告至今未将涉案商品房及房屋转移登记有关文书交付给原告，也未对涉案商品房所存在的面积差异进行赔付，因此被告的行为已严重违约。综上事实，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，本案中原告依照《商品房买卖合同》履行了合同义务，被告应在2014年12月31日前交付涉案房屋给原告并办理房屋交接手续，应自2016年7月26日前办理房屋的转移登记有关文书交付给原告，也应按照《商品房买卖合同》对房屋面积差异承担责任。但至今被告仍未交付涉案商品房且办理房屋交接手续，也没有将转移登记有关文书交付给原告，同时未对房屋面积差异承担责任，因此被告的行为已严重违约，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告大众房开公司辩称，1.原告李应堂、韩德芬所购买的商品房3-3104已交付并装修，且原告还向本公司出具了承诺书，承诺不向本公司主张面积差价，且本公司也予2018年7月14日为其办理了不动产产权证书。2.原告李应堂、韩德芬所购买的3-3102号房约定的交房时间为2014年12月31日而原告起诉的时间为2018年6月其主张的逾期交房违约金也已经超过了诉讼时效。3对于逾期办证违约金部分，万分之三计算标准过高，请求人民法院依法予以调整。4、本案的商品房早已具备了办证条件，但被告多次通知原告方提供办证需要的手续，原告方均为完全提供，因此被告方逾期办证的原因并非被告个人违约行为。本院经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2013-698号、2014-157号），原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层02号房（套内建筑面积112.03平米），房号为3-3102以及3单元31层04号房（套内建筑面积80.24平米），房号为3-3104。该合同约定，被告将自己开发的毕节市大众国际3单元31层02号房和3单元31层04号房分别按总价款470438.00元和343375.00元卖给原告。原告按合同约定支付了购房款。被告承诺于2014年12月31日前交付符合条件的商品房给原告，于2016年7月26日之前将合同交易的房屋产权办理转移登记给原告，若被告逾期交房、逾期办理产权变更登记则分别按双方合同约定支付违约金。被告至今未按合同约定交房，原告购买的两套房屋都原告于2018年5月25日自行入住的。原告的3-3104号房已于2018年9月14日办证交付给原告，3-3102号起诉时被告还未办证交付给原告。两套房屋面积差分别为：3-31-4面积少2.25平方米，3-31-2面积少8.96平方米。双方合同约定被告大众房开公司违约交房，支付原告位于毕节××××区大众国际房屋逾期交房违约金，违约金计算方式为：从2015年1月1日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算至被告交付涉案房屋给原告之日止；被告大众房开公司违约办证，被告大众房开公司自2016年7月26日按日按原告已付购房款为基数，按万分之三向原告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，直至被告办理房屋产权转移登记并交付相关文书时止。经原告多次与被告协商处理未果。原告为维护其合法权益，因此诉至本院，请求判如所诉。被告在诉讼过程中认为原告诉请的违约金过高，请求法院依法判决。在审理过程中原告口头申请撤回第一项诉讼请求，撤回第二项中3-31-4号房办理不动产登记有关文书诉讼请求。增加一项诉讼请求即被告在十日内为原告开通水、电、燃气生活设施。另查明，原告对涉案房屋一直都在向被告主张上述违约金事宜。涉案房屋不具备法定办证条件。上述事实，有原、被告双方提交的各项证据在卷为凭，这些证明材料已开庭质证和本院的审查，能证明本案的事实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年12月31日前交付符合条件的商品房给原告，在2016年7月26日之前将合同交易的房屋产权办理转移登记给原告，根据庭审查明的事实，涉案房屋原告已自行入住，到原告起诉时原告的3-3102号房被告仍还未将涉案房屋相关的文书交付给原告。根据双方《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，按日以原告已交房款的万分之三承担违约责任。被告提出违约金过高，因此，本院根据案件实际情况依法调整为按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。原、被告双方合同约定被告在2016年7月26日之前将合同交易的房屋产权办理转移登记给原告、在2014年12月31日之前交付合格房屋给原告，而被告未履行前述义务的行为，已侵害原告的合法权益构成违约，应当承担违约责任。故应从2016年7月27日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效；应从2015年1月1日起开始计算被告应向原告支付逾期交房违约金的诉讼时效。由于原告在2015年、2016年以及2017年每年都和其他购买被告住宅的业主向被告主张逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金、逾期交房违约金；因此产生诉讼时效中断的效力，原告向被告主张逾期办证违约金、逾期交房违约金并未超过法律规定的诉讼时效期间。原告韩德芬对放弃差承诺书上签字不认可，被告又不能提供其他证据予以证实。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效及原告放弃房屋面积差的理由，本院不予采信。据此被告支付原告逾期办证的违约金应从2016年7月27日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止；被告支付原告逾期交房的违约金应从2015年1月1日起，以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算至2018年5月25日止。由于涉案商品房现不具备法定办证条件，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，原告应待被告具备涉案商品房法定办证条件时，再另行向被告主张权利。故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记有关文书交付给原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李应堂、韩德芬位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层02号房和3单元31层04号房逾期交房违约金；违约金计算方式为：从2015年1月1日起，分别以原告已付购房款470438.00元和343375.00元基数，按日万分之一的标准计算至2018年5月25日止；二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李应堂、韩德芬位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层02号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款470438.00元为基数，按日万分之二的标准计算，计算时间从2016年7月27日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止；三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李应堂、韩德芬位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层04号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款343375.00元为基数，按日万分之二的标准计算，计算时间从2016年7月27日起至2018年9月14日止；四、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李应堂、韩德芬位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层02号房和3单元31层04号房面积差款40386.47元；五、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告李应堂、韩德芬开通位于毕节××××区中山路大众国际3单元31层02号房和3单元31层04号房办理水、电、燃气入户并开通；六、驳回原告李应堂、韩德芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币405.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  石朝鹏二〇一八年九月二十五日书记员  李 犇