甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初2024号 原告：巨鹏飞，男，1982年8月12日出生，汉族，住天水市麦积区。 原告：郭晓莉，女，1983年3月10日出生，汉族，住天水市麦积区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：丁国恒，甘肃纪元律师事务所律师。 被告：天水鸿居物业服务有限公司，住所地天水市秦州区新华路**。 法定代表人：程晓英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张刚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈方亮，男，该公司工作人员。 第三人：天水恒基房地产开发有限公司，，住所地天水市秦州区新华路** 法定代表人：张利军，该公司董事长。 原告巨鹏飞、郭晓莉与被告天水鸿居物业服务有限公司（以下简称鸿居物业公司）、第三人天水恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨鹏飞、郭晓莉的委托诉讼代理人丁国恒，被告天水鸿居物业服务有限公司的委托诉讼代理人张刚、陈方亮到庭参加诉讼。第三人天水恒基房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巨鹏飞、郭晓莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人退还原告天燃气安装费3300元、房屋装修期间电梯使用费1500元、有线电视入网费350元、可视对讲机费用495元、垃圾处置费150元；2.判令被告退还自2017年7月19日签订前期物业服务合同之日起至2018年7月18日期间额外收取的物业费1708.4元；3.判令被告履行每年公布一次物业管理费的收支状况、实行24小时服务、有效处理业主投诉义务，并赔偿未依法履行义务造成原告损失承担的违约金243.2元。庭审中，巨鹏飞、郭晓莉将第1项诉讼请求变更为：判令被告及第三人退还原告天燃气安装费2950元、房屋装修期间电梯使用费1500元、有线电视入网费350元、垃圾处置费150元。事实与理由：2016年11月29日原告与恒基房地产公司签订商品房买卖合同，原告以按揭贷款方式购买其开发的位于天水市秦州区陇上尊裕小区2幢1单元7层703室（建筑面积120.65平方米）房屋1套。后巨鹏飞、郭晓莉与恒基房地产公司选聘的鸿居物业公司于2017年7月19日签订了前期物业服务合同，合同第三条约定基本物业管理服务费用按房屋住宅建筑面积1.68元/月/平方米收取，第四条约定机动车车位租金3120元/年。合同签订后，鸿居物业公司即向原告收取了一年的基本物业管理服务费用2432.3元，另外代收天燃气安装费3300元、房屋装修期间电梯使用费1500元、有线电视入网费350元、可视对讲机费用495元、垃圾处置费150元。根据《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第六条规定，水暖电气安装费、房屋装修期间电梯使用费、有线电视入网费、可视对讲机费用应已包含在房屋构成价中，不应重复收取。根据《甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准》、《甘肃省物价局、省建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知》规定，十层以上高层住宅一级物业服务等级基准价1.50元/月/平方米，鸿居物业公司未向政府价格主管部门申请核定物业服务收费标准，未按照国家规定明码标价并公示，其按1.68元/月/平方米收取物业费不符合法律规定。根据《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第十四条、第十五条规定及物业服务手册约定，垃圾处置费应已包含在基本物业服务管理费之中。此外鸿居物业公司对机动车车位只卖不租、未每年公布一次物业费收支状况、未实行24小时服务等，对业主投诉置之不理。综上，鸿居物业公司违反法律法规规定和物业合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，不完全履行物业服务义务，应退还收取的违规费用，继续履行合同并赔偿原告损失。现原告起诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 天水鸿居物业服务有限公司辩称，鸿居物业公司向巨鹏飞、郭晓莉等业主收取各项费用均合理合法，理由如下：1.根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应向最终用户收取有关费用。原告购房时签订的购房合同也明确约定燃气、有线电视等需买受人自行办理。鸿居物业公司按照《天水中石油昆仑燃气有限公司文件》及《甘肃省广播电视网络股份有限公司天水分公司网络建设协议书》的规定依法代收了原告天燃气安装费3300元、有线电视入网费350元；2.由于房屋装修期间载物、载料会对客运电梯造成较大损耗，鸿居物业公司根据住户自愿的原则，对选择使用电梯的住户收取了房屋装修期间电梯使用费1500元；3.根据《楼宇对讲系统安装合同书》，开发商前期垫付35万余元，可视对讲机费用价格平均509元/户，鸿居物业公司实收495元/户；4.根据天水市秦州区物价局《关于天水环卫综合经营公司垃圾代运费的批复》和天水市秦州区城乡环境卫生管理局《关于缴纳2017年度垃圾处置费及办理垃圾准排证的通知》规定，垃圾收集处理费2.5元/月/户，桶装垃圾代运费11元/桶，鸿居物业公司实收12.5元/月/户，该费用并不包含在物业费内；5.因2014年国家已放开非保障性住房物业服务价格，实行市场调节价，2017年又取消了物业服务企业二级及以下资质认定的行政审批，故鸿居物业公司与原告等业主签订前期物业合同，约定物业管理费按1.68元/月/平方米收取不违反法律规定，亦未额外收取物业费；6.政策法规并无强制性规定要求物业公司公示财务收支情况，此外鸿居物业公司依法履责实行24小时服务，并未对原告造成损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 天水恒基房地产开发有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 巨鹏飞、郭晓莉为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.陇上尊裕前期物业服务合同，拟证明巨鹏飞、郭晓莉与鸿居物业公司建立物业服务关系，约定基本物业管理服务费用按住宅房屋建筑面积：1.68元/月/平方米、机动车车位租金按3120元/年收费的事实； 2.鸿居物业公司营业执照，拟证明该公司系物业二级资质的事实； 3.鸿居物业公司收款收据及代收代付费用表，拟证明鸿居物业公司向巨鹏飞、郭晓莉收取了2017年7月19日至2018年7月18日期间的基本物业管理服务费用2432.3元、天燃气安装费3300元、房屋装修期间电梯使用费1500元、有线电视入网费350元、可视对讲机费用495元、垃圾处置费150元的事实； 4.天水晚报、小区照片，拟证明鸿居物业公司及恒基房地产公司在天水晚报登报广告承诺小区门前为3000平方米的休闲广场，现改变为停车场的事实； 5.物业服务手册，拟证明物业管理区域清洁卫生费用及物业管理企业固定资产折旧费用包含在物业服务费之内的事实； 6.陇上尊裕小区业主关于要求鸿居物业遵约履职的联系函，拟证明多位业主联名向鸿居物业反映其违约情况的事实。 经质证，鸿居物业公司对证据1-3均无异议；对证据4真实性认可，但认为广告是开发公司所做，鸿居物业公司不知情，小区门前3000平方米广场正在修建，现为临时停车场；对证据5真实性认可，但认为150元垃圾处置费是代环卫处收取的垃圾代运费、处置费，物业费当中包含的卫生清理费仅用于清洁工工资及清洁工具费；对证据6不认可，鸿居物业公司未收到该联系函，但每有业主投诉都会及时处理。 经审核，对当事人无异议的证据1-3，本院予以确认并在卷佐证；对证据4，鸿居物业公司对真实性无异议，对开发商就该房产在天水晚报上发布广告以及目前小区门前系临时停车场的事实均认可，本院予以采信；对证据5，被告对真实性无异议，本院予以确认，对证明目的待结合查明的事实综合分析予以认定；对证据6，该联系函能反映巨鹏飞、郭晓莉等业主维权的真实过程，与本案有关联性，本院予以采信。 天水鸿居物业服务有限公司为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.天水中石油昆仑燃气有限公司天水燃气[2017]17号《关于调整壁挂炉用户配套费用有关事宜的通知》及退费收条，拟证明鸿居物业公司代收天燃气初装费3300元/户，后退还350元/户的事实； 2.天水市秦州区物价局天秦价办函[2010]3号《关于天水环卫综合经营公司垃圾代运费的批复》、天水市秦州区城乡环境卫生管理局《关于缴纳2017年度垃圾处置费及办理垃圾准排证的通知》，拟证明鸿居物业公司合理收取垃圾处置费150元/年/户的事实； 3.楼宇对讲系统安装合同书，拟证明天水恒基房地产开发有限公司委托陕西春晖电子科技有限公司临潼分公司为陇上尊裕小区安装楼宇对讲系统并支付价款358819.81元，鸿居物业公司合理收取495元/户可视对讲机安装费的事实； 4.甘肃省广播电视网络股份有限公司天水分公司网络建设协议书，拟证明鸿居物业公司代收有线电视初装费350元/户的事实； 5.前期物业服务合同、物业服务公示牌、物业费确认单、物业费收款收据，拟证明鸿居物业公司按照合同约定以1.68元/月/平方米收取物业费并就各项收费标准进行公示的事实； 6.商品房买卖合同，拟证明鸿居物业公司合理收取天燃气安装费、有线电视初装费、可视对讲机费用，以上费用不包括在房价中的事实； 7.公告栏图片1份，拟证明鸿居物业公司公示24小时服务热线并提供24小时服务的事实； 8.鸿居物业公司营业执照，拟证明该公司具有物业管理资质； 9.甘肃富先达电梯有限公司情况说明，拟证明经该公司检查陇上尊裕小区电梯运行情况，由于2017年9月至2018年8月进户装修使用电梯频率高，负载装修材料多，电梯出现损耗，鸿居物业公司据此合理收取房屋装修期间电梯使用费1500元/户的事实。 经质证，巨鹏飞、郭晓莉对证据1真实性认可，但认为天燃气安装费已包含在房价中，鸿居物业公司属重复收费；对证据2真实性认可，但认为鸿居物业公司以包干制方式收取物业费，基本物业费已包含物业管理区域清洁卫生费用，且前期物业合同约定鸿居物业公司对垃圾进行收集、清运，垃圾处置费属重复收费；对证据3无异议；对证据4真实性认可，但认为有线电视初装费已包含在房价中，鸿居物业公司属重复收费；对证据5真实性认可，但认为根据省物价局、省建设厅相关文件规定，十层以上高层住宅一级物业服务等级基准价为1.50元/月/平方米，鸿居物业公司按1.68元/月/平方米收费违反规定，且其收取装修期间电梯使用费未进行公示；对证据6真实性认可，但认为虽然购房合同未明确约定天燃气安装费、有线电视初装费由谁承担，但鸿居物业公司违反《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》的规定重复收费；对证据7真实性认可，但认为鸿居物业公司虽然公示了24小时服务电话，却并未切实履行义务；对证据8无异议；对证据9真实性认可，但认为该证据仅能证明电梯存在损耗而无法证明损耗程度，鸿居物业公司以包干制收费，电梯损耗所产生的费用应由其收取的物业费中列支维修。 经审核，对当事人无异议的证据3及证据8，本院予以确认并在卷佐证；巨鹏飞、郭晓莉对其它证据的真实性均认可，但对证明目的不认可，即认为鸿居物业公司额外收取费用不合法。本院认为，上述证据形式、来源均合法，且经当庭质证，内容真实，与本案有关联性，本院对真实性予以确认，对证明目的待结合查明的事实综合分析予以认定。 天水恒基房地产开发有限公司未提交证据。 根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2016年11月29日，巨鹏飞、郭晓莉与恒基房地产公司签订商品房买卖合同，巨鹏飞、郭晓莉以按揭贷款方式购得恒基房地产公司开发的位于天水市秦州区五里铺成纪大道西侧陇上尊裕小区2幢1单元7层703室房屋1套，总价款943242元，建筑面积120.65平方米。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件为：供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由出卖人敷设线路到户，买受人自行办理开通手续。2017年7月19日巨鹏飞、郭晓莉与鸿居物业公司签订前期物业服务合同，合同第三条约定：“基本物业管理服务费用收费标准：住宅按房屋建筑面积1.68元/月/平方米收取。”第七条约定：“代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、采暖费、房租、垃圾处置费用等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”第八条约定：“本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方在购房时按国家收费标准和要求已向房管局维修基金管理处缴纳维修基金40元/平方米。”同日，鸿居物业公司收取巨鹏飞、郭晓莉2017年7月19日至2018年7月18日物业费2432.3元、天燃气安装费3300元（后退还350元，实收2950元）、有线电视入网费350元、可视对讲机费用495元、装修期间电梯使用费1500元、垃圾处置费150元、装修期间垃圾清运费579.6元。后巨鹏飞、郭晓莉等业主认为鸿居物业公司违规收费、不完全履行物业服务义务等，与鸿居物业公司多次协商未果。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对巨鹏飞、郭晓莉的各项诉讼请求，本院逐项分析认定如下： 1.关于天燃气安装费2950元及有线电视入网费350元的诉请，因商品住房主体部分的水暖电气安装工程费应包含在销售价格中，而入户的燃气用具设施费用、有线电视终端费用应由业主自行承担。根据巨鹏飞、郭晓莉与恒基房地产公司签订的购房合同第十条的约定，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等需买受人自行办理开通手续。鸿居物业公司代燃气公司及广电公司收取相关费用亦无不当。对巨鹏飞、郭晓莉的该项诉请，不予支持。 2.关于房屋装修期间电梯使用费1500元的诉请，双方签订的前期物业合同第八条已明确约定建立共用部位共用设施设备维修基金，电梯属共用部位共用设施设备，虽然业主在房屋装修期间使用客运电梯运送建筑材料，客观上造成了电梯损耗的事实，但鸿居物业公司向业主收取电梯使用费于法无据。故对巨鹏飞、郭晓莉的该项诉请，予以支持。 3.关于垃圾处置费150元，天发改[2013]1205号《天水市发展和改革委员会关于城市生活垃圾处置费收费标准的批复》和天发改[2013]1206号《天水市发展和改革委员会关于城市生活垃圾代运费收费标准的批复》规定，城市居民生活垃圾处置费为2.5元/月/户，城区生活垃圾代运费为8元/桶。前期物业服务合同第七条约定鸿居物业公司可提供水电费、燃气费、垃圾处置费用等代收代缴收费服务，且代收代缴费用不属于物业管理服务费用。鸿居物业公司代环卫部门向每户业主收取垃圾处置费不违反规定，但按原标准收取垃圾处置费150元/年/户不当，应调整为126元/年/户较为合理。 4.关于巨鹏飞、郭晓莉要求鸿居物业公司退还额外收取的物业费250.4元的诉请，根据发改价格[2014]2755号《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》第一条规定：“对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。”甘发改服务[2014]1720号《甘肃省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》第四条规定：“我省保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费一律实行市场调节价。”巨鹏飞、郭晓莉所购商品房属非保障性住房，物业服务价格实行市场调节价，其与鸿居物业公司自愿签订前期物业服务合同约定以1.68元/月/平方米缴纳物业费不违反法律规定。故对巨鹏飞、郭晓莉的该项诉请，不予支持。 5.关于巨鹏飞、郭晓莉要求鸿居物业公司未依法履责造成损失的违约金243.2元的诉请，国发[2017]7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》规定：“经研究论证，国务院决定第三批取消39项中央指定地方实施的行政许可事项。”附件《国务院决定第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录》第12项对物业服务企业二级及以下资质认定取消审批。2018年3月8日《住房城乡建设部关于废止的决定》发布并施行，废止了《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。经查，鸿居物业公司在小区内以公示牌公示了物业费等收费标准，实行了明码标价，公告栏公示了24小时服务电话及值班电话等。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，巨鹏飞、郭晓莉并无证据证实鸿居物业公司未依法履责，该项诉请无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告天水鸿居物业服务有限公司于本判决生效后10日内退还原告巨鹏飞、郭晓莉房屋装修期间电梯使用费1500元、垃圾处置费24元； 二、驳回原告巨鹏飞、郭晓莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由巨鹏飞、郭晓莉负担15元，天水鸿居物业服务有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  王 佳 二〇一八年九月二十五日 法官助理  王 华 书 记 员  刘立婷