广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5482号 上诉人(原审被告)：马继利，男，1976年9月19日出生于广西壮族自治区南宁市邕宁县，壮族，住址：南宁市良庆区。 被上诉人(原审原告)：李玉香，女，28岁，1988年12月1日，出生于广西壮族自治区南宁市邕宁县，壮族，地址：南宁市良庆区。 原审第三人南宁恒创房地产经纪有限公司，地址：南宁市青秀区东葛路**绿地中央广场**楼******，统一社会信用代码9145010379683661188。 法定代表人王志明，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄香林，南宁恒创房地产经纪有限公司法务经理，代理权限为全权代理。 上诉人马继利因与被上诉人李玉香、原审第三人南宁恒创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，没有新的事实，合议庭认为不需要开庭审理，故本案不开庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人马利继上诉请求：1、请求把一审第二项判决的违约金（损失赔偿额）数额9万元改判为2万元；2、撤销一审第三项判决；3、二审诉讼费用按败诉比例分担。主要事实和理由：1、一审法院基于涉案合同第十二条“卖方不能按约定或无法将该物业售予买方的，卖方……支付同等数目金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方损失”之条款判决支付违约金（损失赔偿额）9万元是错误的。因为，已经约定适用定金罚则的情况下，又再重复约定其他违约金条款不合法也不合理。且该违约金数额明显太高，远远超出了上诉人的违约成本预期。因此认为，本案在除返还所收9万元（含2万元定金和7万元预付款）外，适用定金罚则额外支付被上诉人2万元为合法合理。2、关于咨询中介服务费用损失17700元问题，上诉人的意思是除返不所收款项后只须额外支付被上诉人2万元，在此前提下自愿赔偿上诉人可能实际支出的咨询中介服务费用损失17700元，一审法院作出关于该项判决是曲解了本人的答辩本意。综上认为，一审认定事实和适用法律存在错误，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人李玉香答辩称：按照合同约定的赔偿，希望维持一审判决。 原审第三人南宁恒创房地产经纪有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人李玉香在一审的诉讼请求：1.判令马继利立即退还李玉香支付马继利的定金2万元和首付款7万元，共计9万元，并赔偿李玉香9万元作为违约金赔偿李玉香经济损失；2.判令马继利赔偿李玉香支付恒创公司佣金17700元；3.判令马继利赔偿李玉香支付恒创公司按揭服务费4400元和评估费2950元。 一审认定的事实：马继利于2005年4月13日向南宁鑫金房地产有限公司购买位于南宁市良庆区，并登记在马继利名下（房屋所有权证号：邕房权证字第××号），设定有银行抵押贷款。2017年4月22日，马继利作为卖方、李玉香作为买方、恒创公司作为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合同》（№：0204889），就相关事项约定如下：买卖房屋（以下简称该物业）位于南宁市良庆区，建筑面积109.05平方米；卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利；该物业按套销售，成交价为59万元；买方按揭付款，卖方自行偿还银行贷款，买方于2017年4月22日支付2万元作为部分定金，余额定金6万元于2017年5月20日前支付，卖方收到全额定金3个工作日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续，在收到全额定金之日起30个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在35个工作日内与买方办理交易过户手续；首期购房款（不含定金）65000元，买方在买卖双方成功办理交易过户手续并取得受理通知单当天内付清，购房款余额（商业贷款额）44万元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，交易手续在2017年10月30日前完成；基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费17700元及办理信贷业务服务费4400元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。该合同及其附件还就其他事项进行了约定。 2017年4月22日，马继利出具一份《收据》，确认收到李玉香支付的定金2万元；2017年5月19日，马继利出具一份《收据》，确认收到李玉香支付的部分首付款7万元。2017年4月24日，恒创公司出具两份《佣金收据》，确认收到李玉香支付的中介服务佣金17700元及按揭服务费4400元；同日，恒创公司还出具一份《代收款收据》，确认收到李玉香支付的评估费2950元。 另查明，2017年5月19日，马继利在收到李玉香支付的部分首付款7万元后向银行提前一次性还款本息合计69634.11元。2017年5月15日，广西品盟房地产评估有限公司发出一份《缴费通知单》，通知马继利支付房地产评估费2906元。马继利与唐金玲于2006年9月5日登记结婚。 诉讼过程中，李玉香与马继利均表示愿意解除案涉《房屋买卖合同》及其附件。关于案涉《房屋买卖合同》及其附件不能继续履行的原因，李玉香主张系马继利不配合过户，且口头表示要增加成交价，李玉香不同意多支付，故马继利不同意办理过户手续；马继利主张系其配偶唐金玲知道案涉房屋的交易后坚决不同意该交易，甚至以离婚阻止该交易，其只能终止合同履行；恒创公司表示不清楚原因。 一审法院认为：案涉《房屋买卖合同》及其附件系李玉香与马继利的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 现案涉《房屋买卖合同》及其附件不能继续履行，李玉香与马继利均表示愿意解除该合同及其附件，故李玉香要求马继利返还其已支付的定金2万元及首付款7万元，合计9万元，于法有据，本院予以支持。案涉《房屋买卖合同》及其附件约定，马继利不能按约定将案涉房屋售予李玉香，或者因违约而无法将案涉房屋售予李玉香的，马继利除退还李玉香已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿李玉香，以弥补李玉香之损失，但李玉香不得再为此而向马继利进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使马继利履行合同，故李玉香要求马继利支付违约金9万元作为损失赔偿额，有合同依据，本院予以支持，李玉香要求马继利赔偿其支付给恒创公司的佣金（中介服务佣金）17700元、按揭服务费4400元及评估费2950元，缺乏合同依据，本院不予支持，但由于马继利答辩时表示愿意赔偿佣金（中介服务佣金）17700元，系其自行处分权利，故本院予以照准。综上依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、马继利于本判决生效之日起10日内向李玉香返还定金2万元及首付款7万元，合计9万元；二、马继利于本判决生效之日起10日内向李玉香支付违约金（损失赔偿额）9万元；三、马继利于本判决生效之日起10日内向李玉香赔偿佣金（中介服务佣金）17700元；四、驳回李玉香的其他诉讼请求。 二审期间，各方当事人均未向法庭提供新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。一审判决认定的事实和证据本院予以确认。 本院认为，上诉人马继利与被上诉人李玉香签订的案涉《房屋买卖合同》及其附件合法有效，双方当事人均应恪守和全面履行，被上诉人李玉珍已按照合同约定履行了义务即支付相应的款项，上诉人马继利则以种种理由不履行合同义务，构成根本性违约，依法应当承担违约责任。现涉案《房屋买卖合同》及其附件不能继续履行，李玉香与马继利均表示愿意解除该合同及其附件，马继利即应当返还其已支付的定金20000元及首付款70000元，合计90000元。据涉案《房屋买卖合同》及其附件约定：马继利不能按约定将案涉房屋售予李玉香，或者因违约而无法将涉案房屋售予李玉香的，马继利除退还李玉香已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿李玉香，以弥补李玉香之损失，但李玉香不得再为此而向马继利进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使马继利履行合同。一审法院据此判令马继利支付违约金90000元给李玉香，依法有据，判决正确。上诉人马继利提出的不应支付违约金90000元的上诉意见本院不予以采纳。 被上诉人李玉香在履行合同中支付给南宁恒创房地产经纪有限公司的佣金（中介服务佣金）17700元，上诉人马继利在一审庭审中自认愿意赔偿李玉香该笔费用，一审认为此系其自行处分权利并予以照准，所作出判决无不妥，因此马继利以一审判决曲解其意思为由否认其自愿赔偿李玉香给第三人支付的佣金，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人马继利的上诉请求理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1993元，由上诉人马继利负担。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一八年四月二十六日 书记员  覃英煌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。