重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初18号原告：黄琦文，男，1987年7月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告黄琦文诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）及第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告黄琦文的委托诉讼代理人文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，第三人盛景公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琦文向本院提出诉讼请求：判令停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）xxx房屋的执行，本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：一、黄琦文是涉案房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是涉案房屋的权利人。2015年5月6日，黄琦文与第三人就“明月绿洲”xxx房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方就该房屋的买卖合同达成了一致，有出卖方开具的收款收据，且已经入住占有该房屋，故黄琦文对涉案房屋享有的权利是合法、真实的，是涉案房屋的权利人。华融资产重庆分公司申请对涉案房屋的执行，黄琦文享有排除其执行的权利。二、华融资产重庆分公司行使的申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非涉案房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封申请人，且首轮查封的合法性、真实性均存在重大问题。三、重庆市第四中级人民法院驳回黄琦文的执行异议申请所认定的事实和适用法律上均有错误。重庆市第四中级人民法院将他案对涉案房屋的查封，迳行移植到华融资产重庆分公司执行案所认定的查封时间点，是缺乏法律根据的，否定了黄琦文与第三签订的房屋买卖合同和履行事实，是错误的。被告华融资产重庆分公司辩称，1.涉案房屋为黄琦文与第三人抵债的标的物，在未办理过户登记之前黄琦文对涉案房屋不享有权利，不能获得物权期待权的保护；2.黄琦文与第三人达成抵债合意，且签订房屋买卖合同的时间在华融资产重庆分公司抵押权2015年2月11日设立之后。抵押权为物权，黄琦文的抵债合意并不能产生对抗物权的效果，黄琦文的权益不足以中止华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。第三人盛景公司提出书面意见述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判定黄琦文的诉讼请求。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各被告出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，并不存在第三人为了逃避执行和被告串通制作虚假合同和收据的行为。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。本院审理本案过程中，黄琦文向本院提交了以下证据：1.本院（2018）渝04执异156号执行裁定书，拟证明黄琦文提起本案诉讼符合法律规定。2.居民户口簿、内部承包协议、结算初审表、审批单、两份申请、《重庆市商品房房屋买卖合同》及购房收据，拟证明海丰建设公司欠黄琦文父亲黄太铭工程款，海丰建设公司与盛景公司系关联公司，法定代表人均为肖华安，经协商，黄太铭对海丰建设公司享有的部分工程款用于支付原告在第三人处购买房屋的价款。黄琦文就涉案房屋与盛景公司于2015年5月6日签订了书面的商品房买卖合同，盛景公司出具了相应的收据，载明金额为211551元。3.室内装修工程合同和收据及物管费、水费收据，拟证明黄琦文实际占有了涉案房屋。4.重庆市第四中级人民法院公告、最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》打印件、最高人民法院指导案例72号打印件，拟证明重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出轮候查封裁定，查封时间为2017年8月2日，不应以重庆市渝中区人民法院的查封时间作为本案的查封时间。5.重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民破4号之二民事裁定书，拟证明海丰建设公司已进入破产程序。华融资产重庆分公司质证认为，1.对执行裁定书予以认可。2.居民户口簿、内部承包经营协议、结算初审表、借款审批单予以认可，对海丰建设公司欠黄琦文款项的事实予以认可。两份申请系复印件，证据的“三性”无法核实，看不出与本案房屋存在关联性，反而证明海丰建设公司欠黄太铭的款项已经通过其他房屋予以抵偿了。买卖合同和收据的真实性认可，但根据黄琦文提供的付款依据，其性质并不是真实的商品房买卖交易，而是抵债之标的物，且抵的是案外人海丰建设公司的债务。合同签订时间是2015年5月6日，在涉案房屋抵押权设立之后，不能达到黄琦文证明目的。3.对物管费、水费收据予以认可，但其占有时间是在抵押权设立之后，未经抵押权人同意，占有不具有合法性，不能达到黄琦文的证明目的。4.重庆市第四中级人民法院公告是评估拍卖公告，非查封公告，具体查封时间请人民法院依法核实，且本案查封时间应适用重庆市渝中区人民法院的查封时间，该证据与本案无关联性。最高人民法院的案例其案件事实和适用法律均与本案不同，对本案不具有参考价值。最高人民法院72号指导案例，其裁判要旨是将借款转化为商品房买卖合同适用的法律，而本案是以物抵债，该案例对本案不具有参考价值。5.海丰建设公司破产裁定书的真实性、合法性予以认可，但华融资产重庆分公司是依据对涉案房屋的抵押权申请执行，海丰建设公司进入破产程序并不影响华融资产管理公司对涉案房屋享有申请执行的权利。华融资产重庆分公司向本院举示了以下证据：重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢房屋的房地产权证和抵押权证，拟证明涉案房屋设置的抵押情况。黄琦文质证认为，1.房地产权证没有原件，真实性无法核实，即使属实，但华融资产重庆分公司提交的房产证对应的坐落显示为一套房屋，且并非本案所涉及的房屋；2.抵押权证对应的房为一套，2015字第3号记事页未显示，华融资产重庆分公司提供证据不完整，存在瑕疵；3.华融资产重庆分公司出示过其他案件的抵押相关证据，其他案件证据华融资产重庆分公司提交的抵押登记时间与华融资产重庆分公司出示的抵押权登记时间有出入，具体抵押时间由人民法院审核。本院经审查认为，原告黄琦文、被告华融资产管理公司提交的前述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。盛景公司未向本院举示证据。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月对涉案房屋办理了抵押登记。还查明：2009年3月3日，海丰建设公司与第二施工队黄太铭签订《内部经营承包协议》，约定海丰建设公司将其承建的四川省都江堰大观镇欣禾村村民安置房项目内部承包给黄太铭，双方对工程范围、合同价款及支付方式、权利义务进行了约定。2014年12月18日，海丰建设公司与黄太铭进行了工程结算，从黄琦文提供的《都江堰项目结算初审表》载明内容，海丰建设公司尚欠黄太铭工程款3987902.49元。2015年2月11日，黄太铭申请向海丰建设公司分都江堰项目部借款543187元。2015年5月6日，黄太铭向海丰建设公司提出《申请》，载明：“贵公司欠我方人民币3987902元，2015年2月11日已办理‘借款审批单’543187元，余3444715元，现申请用此款购买‘重庆盛景生态旅游开发有限公司’在石柱县黄水镇开发的‘明月绿洲’物业（按9折计费），请贵公司领导肖总批示”。肖华安签字注明：“同意余款抵房，请燕总安排，价格统一标准。”燕智在申请上签注：“同意抵房，价格97折”。2015年7月8日，黄太铭又提出申请，载明：“肖总：考虑到贵公司支付资金的困难，现用应付款543187元购买“明月绿洲的物业，负层请按9.5折计算，算后如要我方追加资金，追加部分可用去都江堰收款的差旅费，一举两得，有利于解决目前的问题。”肖华案签字注明：“同意办两套”，申请上还注明了抵房房号和价款，分别为：xxx抵款总价213857元；xxx抵款249398元。合计抵款463255元。黄琦文系黄太铭之子。2015年5月6日，黄琦文与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，黄琦文购买了盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx清水房屋，房屋用途为住宅，总房价款418507元，黄琦文委托盛景公司办理房地产权证。盛景公司向黄琦文出具了收到购房款418507元的收据一张，收款方式载明：抵工程款。2015年5月6日，黄琦文与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，海丰建设公司向黄琦文出具装修款49131元的收据一张，收款方式载明：抵工程款。2015年5月13日，黄琦文为案涉房屋向盛景公司缴纳了2015年5月13日至2016年5月12日期间的物管费724.3元。黄琦文在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异155号执行裁定书，裁定驳回案外人黄琦文的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：黄琦文能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否排除执行问题。（一）黄琦文是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，黄琦文向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，黄琦文与盛景公司签订的商品房买卖合同时间为2015年5月6日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）黄琦文在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋虽然合同载明是清水房，但属统一装修的精装修房屋，不能根据黄琦文与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从黄琦文提交的证据来看，其已于2015年5月13日向盛景公司缴纳了2015年5月13日至2016年5月12日期间的物管费，足以证明黄琦文于2015年5月13日合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从黄琦文提供的证据来看，黄琦文购买的本案涉案房屋购房款的支付系其父亲黄太铭对海丰建设公司享有的工程款，以本案涉案房屋进行抵偿支付，性质上属于以房抵债。而黄太铭为海丰建设公司承建的四川省都江堰大观镇欣禾村村民安置房项目第二施工队负责人，与海丰建设公司签订有《内部经营承包协议》，并进行了结算，海丰建设公司欠黄太铭的工程款真实，海丰建设公司与盛景公司系关联公司，其法定代表人均为肖华安，以房抵债后，盛景公司向黄琦文出具了购房款收据予以认可，黄琦文也实际与盛景公司签订了商品房买卖合同，故双方的抵债行为已经完成，黄琦文已通过以房抵债方式支付了完了所有购房款，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2015年5月6日，于涉案房屋设立抵押之后及人民法院查封前签订，黄琦文通过以房抵债方式购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定黄琦文委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人黄琦文自身原因的条件。据此，黄琦文在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因黄琦文自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。黄琦文享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。原告提出本案中停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋的执行的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋。案件受理费7577.6元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  刘文玉二〇一八年九月二十一日法官助理王秀丽书记员高红林