重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初11286号 原告：重庆优尼企业管理咨询有限公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路**风临洲B3商业中心**，统一社会信用代码91500108683911670L。 法定代表人：张燕，总经理。 委托诉讼代理人：杨毅，重庆聚兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱娟，重庆聚兴律师事务所律师。 被告：重庆勇拓置业有限公司，住所地，住所地重庆市渝**金果大道**会信用代码91500112663576107K。 法定代表人：易平安，董事长。 委托诉讼代理人：包丽斯，女，1992年6月7日出生，住重庆市沙坪坝区，系工作人员。 被告：万科（重庆）企业有限公司，住所地重，住所地重庆市渝**金开大道**2-8信用代码915000006761176128。 法定代表人：易平安，职务不详。 原告重庆优尼企业管理咨询有限公司（以下简称重庆优尼企业管理咨询有限公司）与被告重庆勇拓置业有限公司（以下简称重庆勇拓置业有限公司）、万科（重庆）企业有限公司（以下简称万科（重庆）企业有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理。依法适用简易程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告重庆优尼企业管理咨询有限公司的法定代表人张燕、委托诉讼代理人杨毅，被告重庆勇拓置业有限公司的委托诉讼代理人包丽斯到庭参加诉讼。被告万科（重庆）企业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。于2018年8月15日公开开庭进行了审理，原告重庆优尼企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人邹先锋，被告重庆勇拓置业有限公司的委托诉讼代理人包丽斯到庭参加诉讼。被告万科（重庆）企业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 重庆优尼企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与重庆勇拓置业有限公司签订的租赁合同无效；2.重庆勇拓置业有限公司返还保证金200000元，并支付资金占用利息（以200000元为基数，按人民银行1-5年期贷款基准利息4.9%从2015年6月19日计算至付清时止）；3.重庆勇拓置业有限公司支付违约金500000元、赔偿损失800000元；4.万科（重庆）企业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；诉讼费由二被告负担。事实及理由：2015年6月19日，原告与重庆勇拓置业有限公司签订租赁合同，约定重庆勇拓置业有限公司将房屋出租给原告使用，原告为此支付了保证金200000元。现原告迟迟不交付房屋，也不退还保证金，万科（重庆）企业有限公司作为重庆勇拓置业有限公司的实际控制人应对此债务承担连带责任。故为维护合法权益，遂起诉来院。 重庆勇拓置业有限公司答辩称：1.租赁合同的效力由法院依法认定；2.同意退还保证金，但保证金的利息应从判决生效之日起算；3.违约金500000元过高，请求调整；4.双方未履行租赁合同，不存在实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。 万科（重庆）企业有限公司答辩称：重庆勇拓置业有限公司系其子公司，财物自由，租赁合同由重庆勇拓置业有限公司签订，相关责任应由重庆勇拓置业有限公司承担。请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括租赁合同及附件、收据、企业信用公示报告、规划许可证、工程竣工测量报告、重庆市规划局渝北区分局的函、本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，即原告举示的律师函、EMS快递单及查询记录，拟证明其向重庆勇拓置业有限公司主张继续履行合同并退还100000元保证金；重庆勇拓置业有限公司举示的法条等，拟证明案涉房屋不能交房。质证时，重庆勇拓置业有限公司陈述并未收到律师函，原告认为法条等与本案审理无关。经本院审查，原告的律师函是要求继续履行合同与本案诉讼请求相悖，被告举示的上述证据不能单独达到其证明目的。故本院均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月19日，原告（乙方）、重庆勇拓置业有限公司（甲方）就蓝澳岛项目内配套幼儿园的租赁事宜签订《重庆蓝澳岛幼儿园租赁合同》，第1条约定：甲方将位于重庆市项目内的配套幼儿园园舍（建筑物）、附属场地及基础设施出租给乙方用作举办幼儿园及学前教育相关项目，幼儿园建筑面积约1015.45平方米；第3.8条约定：乙方在签订该合同后一个工作日内向甲方支付保证金200000元，该保证金其中100000元将在开园营业后10个工作日内退还乙方（若甲方延期交房，则该笔保证金100000元于2016年3月1日前退还乙方），剩余100000元将在租赁到期后10个工作日内全部退还；第4.4条约定：甲方应按照幼儿园交付标准于2015年9月30日前将幼儿园交付乙方使用，并提供相关建筑施工图纸（包括水电气施工图）、竣工验收资料报告复印件；第8.2条约定：甲方提供的本合同约定的幼儿园办学场所不能通过政府相关建筑行业管理部门验收的，视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方支付500000元的违约金和赔偿直接经济损失。当日原告向重庆勇拓置业有限公司支付了保证金200000元。 另查明：重庆勇拓置业有限公司就勇拓蓝澳岛1、2、3号楼及4#楼（地下车库）取（地下车库程规划许可证，其中2号楼1楼配套设施规划为831.55平方米（配套为幼儿园，其他为架空）。2016年11月，经重庆市勘测院测绘，2号楼拒不存在增加，增加建筑面积为186.03平方米。2018年7月26日，重庆市规划局渝北区分局向本院出具《关于勇拓蓝澳岛2号楼工程竣工规划核实情况的复函》，称勇拓蓝澳岛2号楼工程第1层存在未按建设工程规划许可证修建的情形，即位于2号楼1层的幼儿园部分改变了建设工程规划许可证附图增建了186.03平方米。 审理中，原告陈述1.根据合同第8.2条约定，要求重庆勇拓置业有限公司赔偿违约金500000元；2.为了签订租赁合同原告与重庆鑫杰广告传媒有限公司（以下简称鑫杰公司）签订了《项目服务合同》，为此其支付了服务费800000元，该笔费用系原告的损失，故要求重庆勇拓置业有限公司赔偿。为此其举示了项目服务合同（张燕与鑫杰公司签订2015年3月21日）、收据、证人证言予以证明。项目服务合同约定张燕委托鑫杰公司就蓝澳岛配套幼儿园租赁及前期事项提供服务，张燕承诺一旦业主与其签订了幼儿园租赁合同，张燕即向鑫杰公司支付服务费800000元。收据由鑫杰公司出具，其上载明收到了预付款50000元；2015年6月19日收条载明收到刷卡137000元、刷卡593000元、现金20000元，服务费全款结清。证人张小炎陈述张燕系其女儿，由其代张燕向鑫杰公司转账支付了137000元；3.鑫杰公司主要是协助原告与重庆勇拓置业有限公司签订租赁合同，据称鑫杰公司的管理层与重庆勇拓置业有限公司具有私人关系，所以原告才找鑫杰公司中间撮合，相应的服务费也高一些。 重庆勇拓置业有限公司陈述现案涉房屋还未整改。 本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋确存在未按建设工程规划许可证的规定建设的情形，且在一审法庭辩论终结前未取得批准建设，故双方签订的租赁合同应属无效，本院对原告请求确认其与重庆勇拓置业有限公司签订的租赁合同无效的诉讼请求予以支持。 租赁合同无效后，重庆勇拓置业有限公司应予返还取得财产，审理时其亦同意返还保证金，故本院对原告请求判令重庆勇拓置业有限公司返还保证金200000元的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效的原因在于重庆勇拓置业有限公司未按规划许可证修建房屋，故其理应赔偿原告的损失，故本院对原告请求判令被告支付利息损失的诉讼请求予以支持，利息计算方式为：以200000元为基数，从2015年6月20日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。 原告要求被告按照第8.2条约定赔偿违约金500000元，因合同无效该条款亦属无效，故原告此项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 至于损失800000元，原告虽举示了合同、收条等证据证明其为签订本案租赁合同支付了服务费800000元。然本院认为该笔费用系原告为签订租赁合同而向第三方支付的居间费，系原告为取得机会应自行承担的商业支出，现租赁合同因重庆勇拓置业有限公司的行为而导致无效，重庆勇拓置业有限公司应予赔偿，然赔偿的范围应限于为履行租赁合同而产生的支出等损失，并非为订立合同所产生的费用，故本院对此项诉讼请求不予支持。 原告另要求万科（重庆）企业有限公司承担连带责任，因无事实和法律依据本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告重庆优尼企业管理咨询有限公司与被告重庆勇拓置业有限公司签订的《重庆蓝澳岛幼儿园租赁合同》无效； 二、被告重庆勇拓置业有限公司于本判决生效之日起立即返还原告重庆优尼企业管理咨询有限公司保证金200000元； 三、被告重庆勇拓置业有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆优尼企业管理咨询有限公司利息，计算方式为：以200000元为基数，从2015年6月20日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止； 四、驳回原告重庆优尼企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费43260元，减半收取21630元，由被告重庆勇拓置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一八年九月三日 书记员  吕 斌