北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初32160号原告：北京东方万瑞商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街**天作国际中心****3101。法定代表人：肖汉卿，董事长。委托代理人：陈伟，男，该公司职员。被告：中财大科技园（北京）有限公司，住，住所地北京市海淀区/div>法定代表人：夏鸿义，总经理。委托代理人董玥，女，该公司员工。被告：北京加润商务服务有限公司，住，住所地北京市海淀区高粱桥斜街**院**楼**/div>法定代表人：王煊，经理。委托代理人：李鹏，北京培宁律师师事务所律师。原告北京东方万瑞商业管理有限公司（以下简称东方万瑞）与被告中财大科技园（北京）有限公司（以下简称中财大科技园）,被告北京加润商务服务有限公司（以下简称加润公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方万瑞委托代理人陈伟,被告中财大科技园委托代理人董玥,被告加润公司委托代理人李鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告东方万瑞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业费、管理费100万元整。2、请求法院判令被告支付逾期违约金。（自2017年1月5日至实际交纳物业费、管理费之日止，按照同期贷款利率计算）3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告中财大科技园于2015年12月11日签订《天作国际2号楼小商品市场相关楼层关停合作框架协议书》、《天作国际2号楼小商品市场相关楼层关停合作框架协议书》之补充协议；原告与被告中财大科技园、被告加润公司于2016年9月1日签订《之补充协议的补充协议》。在上述协议中约定：依照关停资金扣除说明中约定的租金、物业费、管理费标准被告向原告支付2016年7月1日至2017年2月28日期间的物业费及管理费150万元整。被告加润公司于2016年9月14日已支付原告50万元整，应予2017年1月5日前再支付余款100万元整。经过原告多次催款至今未果。导致原告无法支付电费、水费、制冷费、供暖费、设备维护费以及员工工资社保等。造成原告公司无法正常运转，引起多起法律纠纷。综上，为维护原告的合法权益，依据我国有关法律的相关规定，特向北京市海淀区人民法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告中财大科技园辩称：一、为配合海淀区政府完成有形市场疏解，2015年12月11日，北下关街道办事处按照与我方及原告签订了《天作国际2号楼小商品市场相关楼层关停合作框架协议书》及《天作国际2号楼小商品市场相关楼层关停合作框架协议书》之补充协议。据补充协议第2条的规定，我方应在2016年4月10日前与原告签订承租协议，原告应在协议规定的签约日期前，负责将小商品市场负一层及地上一层部分区域的业主全部进行统一管理，并完成与所涉全部业主同意委托原告对外出租经营的工作任务，以便我方与原告签订租赁合同。但截止到2016年4月10日，原告并未得到负一层及地上一层部分区域的业主的委托。二、为给原告留出更多时间完成有关工作，同时为后续工作的顺利开展，2016年9月1日，我方与原告签订了《补充协议》，将原《补充协议》的期限延续至2017年2月28日，且我方的全部权利义务转至我方关联公司北京加润商务服务有限公司，要求原告在延续期间完成相关工作。加润公司先期支付50万元的物业费、管理费。但目前为止，原告也未得到协议规定区域全部业主的统一对外出租委托。三、2016年底。原告因未取得2层1800平方米部分业主的委托，违规出租该部分办公空间，被部分业主起诉，并将承租方北京海润泰富商务服务有限公司（加润公司的兄弟公司，我方合作公司）作为共同被告，法院判决原告及海润泰富败诉，导致海润泰富账户被查封，我方科技园无法正常运营，最终被迫撤出。因此，我方并无过错，请求法庭：1．驳回原告所有诉讼请求；2．判令终止执行我方与原告方签订的所有协议。被告加润公司辩称：2015年年底街道关停小商品市场，我们是收到海淀区政府委托对天作国际进行低端业态改造和非首都功能疏解工作，三份协议具有连续性，框架协议书约定的丙方，应负责将负1和地上一层至三层全部业主管理，完成全部业主的同意委托和我方签订全部的租赁合同，原告对框架协议存在违约，导致我方费用无法支付，我方2015年已承租二层先期进行疏解，我方去年被业主起诉，业主称其并没有委托原告，今年六月该案已调解，合同已解除，原告明知负1层至3层其不能拿到所有业主的委托下和我方签订改造协议书，我认为原告存在欺诈，我们不可能实际履行100万元的支付。要求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认。经审理查明：2015年12月11日，北下关街道（甲方）与中财大科技园（乙方）及东方万瑞（丙方）签订《天作国际2号楼小商品市场相关楼层关停合作框架协议》（以下简称框架协议），协议主要内容为：为了贯彻《京津冀协同发展规划纲要》中关于“疏解北京非首都功能”的相关政策，根据区政府《关于印发本区有形市场调整疏解工作方案的通知》等文件精神，按照“疏解北京非首都功能”的相关政策精神的要求，进行业态调整转型。甲乙丙三方本着落实文件精神，共同协调完成关停中关村南大街天作国际大厦2号楼负一层及地上一层部分区域约4400平米小商品市场相关事宜，达成协议如下：甲方成立专项小组，统筹关停工作。启动拨付的1000万元资金进行关停腾退工作。委托乙方具体实施并推进市场关停工作。乙方接受甲方委托，应于2015年12月31日前完成关停工作。丙方提供市场商户的租赁合同等基础材料，与商户协商解除租赁合同。同日，北下关街道与中财大科技园及东方万瑞签订《天作国际2号楼小商品市场相关楼层关停合作框架协议》之补充协议（以下简称补充协议一），主要内容为：第2条：小商品市场关停后，由乙方（包括其指定的关联公司）承接，继续承租，并在2016年4月10日前与丙方协商签订2016年7月1日以后的租赁协议。租期不少于8年。丙方应当负责将小商品市场负一层及地上一层部分区域的业主全部进行统一管理，并完成所涉全部业主统一委托丙方对外出租经营的工作任务，以便于乙方与丙方签订租赁合同。2016年9月1日，中财大科技园与东方万瑞签订《之补充协议的补充协议》（以下简称补充协议二），约定：经双方协商,就《框架协议》及《补充协议一》部分条款内容，即在《补充协议一》第2条中明确约定，于2016年4月10日前甲乙双方签订2016年7月1日以后的租赁协议。因甲乙双方及业主等多方面原因未能如期完成，造成推迟签约。由于关停工作和复杂性，就签订《框架协议》时不可预见的情况，甲乙双方及时进行协商并签订本《补充协议二》，内容如下：关停资金扣除说明中约定2016年1月至2016年6月租金、物业费、管理费总额为505万元。甲按照以上标准向乙方支付2016年7月1日至2017年2月28日期间物业费及管理费总额150万元。在本协议签订后十日内，先支付50万元，2017年1月5日前再支付余款100万元。按照《框架协议》及《补充协议一》的有关条款，甲乙双方一致同意甲方在《框架协议》及《补充协议一》中涉及到天作国际2号楼后续事项的所有权利义务全部由甲方指定的关联公司加润公司承接，上述款项由关联公司支付，乙方向关联公司出具正式发票。本补充协议是《框架协议》及《补充协议一》的延续，即《框架协议》及《补充协议一》延续至2017年2月28日止。乙方应当在《框架协议》及《补充协议一》的延期期间积极协调业主，达成与关联公司签订租赁合同。在此《补充协议二》尾部，有中财大科技园、东方万瑞及关联公司加润公司加盖公章。2016年9月1日，中财大科技园向北下关街道发出《关于确认关联公司的说明》的函，主要内容为：根据《补充协议一》第2条的约定，小商品市场关停后，由我方（包括其指定的关联公司）承接继续承租。现我单位正式确认：《补充协议一》中所指我方的关联公司为加润公司，《补充协议一》中涉及到天作国际2号楼后续事项的所有权利义务全部由加润公司承接。2016年9月9日，北下关街道在给中财大科技园复函中称：对于贵司指定加润公司为关联公司一事我们知晓同意。请司按照相关协议尽快妥善处理后续事宜。对于后续事项权利义务全部由加润公司承接，具体事项，加润公司称：包括《补充协议一》第二条，《补充协议二》的第二页第一段第三段。从以上条款可看出，东方万瑞公司应当负责取得全部所涉场地业主的授权，但至今东方万瑞也未取得，且东方万瑞就涉案场地在法院有多起诉讼。对于上述加润公司承接权利义务的范围，东方万瑞、中财大科技园均予认可。对于协议约定东方万瑞应完成义务的程度，东方万瑞称：我方是没有达到百分之百的业主签约率，但我方一直在积极配合各方做工作。庭审中，各方均认可，现在涉案地点为空置，没有商户。加润公司称现在楼房地下一屋，地上三层。诉，地上**范围为负一层和地上一层，其现在都没有实际管理。其他楼层是海润泰富公司和东方万瑞签订的，海润泰富公司与加润公司为关联公司。对于地下一层和地上一层交接问题，东方万瑞称已给加润公司了，加润公司也支付了50万元管理费，但加润公司一直没有实际对接。对于支付款项的问题，加润公司称：协议约定是签订协议后先支付50万元管理费，之后支付余款100万元，签订协议的目的是为了签订整体的租赁合同，但东方万瑞没有取得全部业主授权，无法达到我方的合同目的，因此我主行使的是不安抗辩权。对于《补充协议二》中约定的：“《框架协议》及《补充协议一》延续至2017年2月28日止。”的含义，中财大科技园、加润公司认为：这是整个合同权利义务终止的时间。北下关街道、东方万瑞认为：《框架协议》及《补充协议一》是北下关街道疏解整治、关停小商品市场，北下关街道给为业主和商户补助，商户协议基本签订到2016年6月30日，业主的补偿也给到此时。2016年7月1日后，《框架协议》提到过中财大科技园愿意承租腾退后的地点，中财大科技园也愿意2016年7月1日后与东方万瑞签订租赁协议，但当时没有签订。东方万瑞提出如果中财大科技园不租，就租给别人。因为中财大科技园在上面楼层还有和海润公司合作的部分，东方万瑞说如果中财大科技园同意支付150万元，东方万瑞就可以等中财大科技园到2017年2月28日。庭审中，加润公司认可除租赁一层及负一层及已经支付给东方万瑞50万元外，没有其他权利义务。东方万瑞对此认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合法有效，各方均应严格履行。对于《补充协议二》中约定的：“《框架协议》及《补充协议一》延续至2017年2月28日止。”的含义，依据庭审中各方意见可以认定：关于中财大科技园（东方万瑞）承租负一层及地上一层的部分的合同权利义务终止的时间为2017年2月28日止，在此时间到达之日，双方关于此部分的权利义务终止。虽诉争合同已经到期终止，但在合同履行过程中，相关合同并未能得到全面履行，各方应当依据约定，由违约方承担违约责任。本案中，对于违约方的认定，本院认为：依据《补充协议一》第2条的约定：“丙方（东方万瑞）应当负责将小商品市场负一层及地上一层部分区域的业主全部进行统一管理，并完成所涉全部业主统一委托丙方对外出租经营的工作任务，以便于乙方与丙方签订租赁合同。”但被告东方万瑞并未能解决相关业主委托问题，导致未能达到签订合同的条件，故中财大科技园、加润公司无法与东方万瑞签订租赁合同，此属东方万瑞违约，其应当承担违约责任。而中财大科技园及加润公司支付费用的目的是承租房屋，现因东方万瑞违约，导致被告无法承租房屋，故东方万瑞主张剩余之款项，没有依据，其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告北京东方万瑞商业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13800元（原告已预交6900元），由原告北京东方万瑞商业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  薛晓光人民陪审员  刘春英二〇一八年九月七日书 记 员  付 琳