河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1422民初2238号原告：窦军超，男，1983年5月6日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人:李艳灿，河南弘勋律师事务所律师。被告：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地河南省睢县世纪大道西侧皇都花园综合楼。法定代表人：刘展源，该公司执行董事兼总经理。原告窦军超与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达皇都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告窦军超的委托诉讼代理人李艳灿、被告亮达皇都公司的法定代表人刘展源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告窦军超向本院提出诉讼请求：判令被告亮达皇都公司履行与原告签订的房屋买卖合同，交付房屋、通水通电，并协助原告办理不动产证书。事实和理由：原、被告双方因被告承接商丘明宇投资信息咨询有限公司（以下简称明宇公司）对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同，后原告又按照被告的要求缴纳了契税、中央空调费等相关配套费用，但被告在原告所有费用均已支付完毕的情况下迟迟不交付房屋、办理相关证书，经双方多次协商无果，原告提起诉讼。被告亮达皇都公司辩称，原告提供的购房合同是明宇公司与明宇公司睢县分公司及原告联合诈骗被告的派生品，事实是被告开发睢县皇都花园小区需要建设资金，2013年11月20日至2014年8月21日期间被告与明宇公司的理财人分别签订了共计2560万的借款合同，被告按照明宇公司的要求在明宇公司打印好的借款借据等手续上签字盖章，公证后在睢县房管部门办理了抵押登记，并将用于抵押借款的房屋他项权证书交给了明宇公司，自此被告履行了借款合同约定的抵押担保义务，出借人应按时足额支付借款，因为明宇公司偷偷地为17位出借人分别出具了担保函，出借人将应交付给被告的借款全部交付给了明宇公司，自始被告对2560万借款没有得到分文。2013年11月20日至2014年9月23日期间，明宇公司分45笔付给被告3200万元，2014年1月至2014年11月期间，被告分37笔归还明宇公司1480万元，明宇公司转付给被告的3200万元减去被告2560万元借款和1480万元后，自此不是被告欠明宇公司款项，而是明宇公司欠被告719万本金及利息。2014年9月24日至2014年11月28日期间，被告又与明宇公司的9位理财人签订了合计1470万元的借款合同，该1470万元借款亦全部被明宇公司得到，并没有交付给被告。事实证明，截止2014年12月11日明宇公司应当付给被告2100万余元本息，而明宇公司却隐瞒事实，欺骗被告于2014年12月11日与其签订了《债务转移协议书》，事实是2014年12月5日明宇公司就因为吸收公众存款犯罪被商丘市公安局立案侦查，12月11日明宇公司的法定代表人王富强将被告的法定代表人刘亮及刘展源约到商丘高速服务区，王富强称明宇公司资金紧张，被告欠明宇公司本息合计1300万元，三天内必须偿还，否则要替明宇公司抵顶两方面的债务，一是向19位房屋他项权证书持有人直接清偿2086万元本息，二是用睢县皇都花园小区的2000万元房产抵顶明宇公司睢县分公司的2000万元理财款，因为当时比较仓促，双方没有具体结算清账目，加上被告三天内拿不出1300万元，无奈被告与明宇公司签订了4086万元的《债务转移协议书》，协议第一条约定被告直接向房屋他项权证书持有人归还本息，归还数额冲抵被告欠明宇公司的数额，第二条约定被告用皇都花园的2000万元房产归还郑学芳的2000万元理财款，被告多承担的本息，明宇公司在三个月内返还给被告。由协议签订时间可以看出，在协议签订前明宇公司已经被公安机关侦查，明宇公司隐瞒犯罪事实与被告签订的《债务转移协议书》应当无效，且经过公安机关核对在签订《债务转移协议书》前被告不欠明宇公司款项，而是明宇公司倒欠被告款项，该《债务转移协议书》让被告替明宇公司偿还4086万元的债务，明显显失公平，存在重大误解，应当予以撤销。后根据《债务转移协议书》第二条的约定，被告于2014年12月18日与明宇公司睢县分公司的负责人郑学芳签订了用房产抵顶其非法吸收的2000万元债务的协议书，原告今天所诉的房屋买卖合同即由此而来，因为诈骗的《债务转移协议书》签订之后，被告分79笔替明宇公司偿还了221万元债务，用睢县皇都花园小区的13套房产替其抵顶了500万元债务，因为明宇公司涉嫌犯罪，他项权证书持有人通过在法院诉讼的方式，实现了抵押权。事实证明被告对明宇公司不负有债务，该《债务转移协议书》显失公平，明宇公司隐瞒事实、欺骗原告，所签订的《债务转移协议书》当属无效协议，从签署之日起就不具有法律效力，原告举证的判决书就是被告对于《债务转移协议书》提起的撤销之诉，该案正在申诉中。目前，被告正对明宇公司的诈骗行为行使着控告权，上述所有协议当属无效。原告所称交付给被告的购房款实际没有交付，根本没有依约交付购房款，至于原告所交的税费是事实，在被告另案提起诉讼后可以折抵。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院分析认定如下：1、关于原告提交的商品房买卖合同。被告认为，原告提供的购房合同是明宇公司和睢县分公司及原告联合诈骗被告公司的派生品，事实证明截止2014年12月11日明宇公司应当付给被告2100多万元本息，明宇公司在欺骗被告的情形下，于2014年12月11日与被告签订了《债务转移协议书》，而在协议签订前的2014年12月5日明宇公司就已经被公安机关侦查，明宇公司隐瞒犯罪事实与被告签订了欺诈的《债务转移协议书》应当无效，另外，经过公安机关核对，该《债务转移协议书》签订前被告不欠明宇公司借款，该协议属于重大误解，同时，事实证明不是被告欠明宇公司借款，而是明宇公司倒欠被告款项，明宇公司采取欺诈的方式，与被告签订《债务转移协议书》，让被告替其偿还4086万元的款项，显失公平。因此，被告根据《债务转移协议书》第二条的约定，于2014年12月18日与××签订的用皇都花园小区的房产抵顶2000万元债务的协议书应属无效协议或可撤销协议。《债务转移协议书》签订后被告与郑学芳的理财人签订了房屋买卖合同，包括本案的买卖合同，事实证明被告不应承担明宇公司的债务，因此，被告与郑学芳的理财人签订的房屋买卖合同属于无效合同，自签署之日起不具有法律效力，是明宇公司与××联合欺骗被告，被告存在重大误解的情形下签订的。本院认为，原告提交的商品房买卖合同已在睢县房管局进行网签备案，对其真实性予以确认。2、关于原告提交的（2015）睢民初字第2240号民事判决书、（2017）豫14民终292号民事判决书。被告认为，该两份判决书就是被告对于《债务转移协议书》提起的撤销之诉，虽经二审判决，但被告已经提起申诉，该案正在申诉中。被告正对明宇公司的诈骗行为行使控告权，上述所有协议最终会被确认无效。本院认为，原告提交的睢县人民法院作出的（2015）睢民初字第2240号民事判决书及商丘市中级人民法院作出的（2017）豫14民终292号民事判决书已发生法律效力，即使被告申请再审，在按审判监督程序决定再审前，不停止原判决、裁定的执行，本院对两份判决书确认的事实及判决结果予以采信。3、关于原告提交的两份交款收据。被告认为原告所称交付给被告的购房款实际没有交付，原告根本没有依约交付购房款，至于原告所交的税费是事实，在被告另案提起诉讼后可以折抵。本院认为，原、被告基于《债务转移协议书》签订房屋买卖合同，将《债务转移协议书》所确认的原告享有的债权直接转化为购房款，被告为原告出具交付房款收据，是被告自愿履行债务转移协议的表现，后原告又向被告缴纳了契税等相关费用，被告亦为原告出具了收据，是被告自愿履行房屋买卖合同的表现，该两份收款条据并无虚假，本院予以采信。4、关于被告提交的用于证明被告与明宇公司签订的《债务转移协议书》存在欺诈、重大误解、显示公平情形的证据。原告认为，被告提交的该组证据系复印件，无法核对其真实性，不应采信。本院认为，由于《债务转移协议书》的效力已被生效法律文书所确认，对该组证据本院不予评价。5、关于被告提交的用于证明明宇公司法人王富强构成诈骗犯罪的证据。原告认为，被告提交的该组证据系复印件，无法核对其真实性，不应采信。本院认为，被告提交的该组证据系复印件，对有其他有效证据相印证的部分，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人质、辩陈述意见，本院确认案件事实如下：2014年12月11日，被告亮达皇都公司与明宇公司签订一份《债务转移协议书》，协议书第二条约定亮达皇都公司接受明宇公司在睢县的债务2000万元，在亮达皇都公司清偿后，明宇公司多转给亮达皇都公司的债务本息由明宇公司在三个月内负责偿还给亮达皇都公司。同时亮达皇都公司与明宇公司签订一份授权书，内容为特授权亮达皇都公司负责处理明宇公司睢县分公司以郑学芳为首理财的贰仟万元债务。鉴于此，2014年12月18日亮达皇都公司与××签订一份债务转让协议书，其内容为：甲方（亮达皇都公司）欠明宇公司1300万元，明宇公司欠郑学芳等债权人2000万元，为了社会稳定和保护郑学芳等睢县债权人的债权实现，将郑学芳等债权人的损失降到最低点，经甲乙双方友好协商，就债权债务转让事宜订立以下协议：一、双方同意甲方按照王富强与刘展源签订的授权书接收处理明宇公司（法人代表王富强）向乙方（××）借款的2000万债务。二、乙方同意甲方以在睢县开发的皇都花园商品房按市场价优惠2%抵偿乙方的2000万元债务。三、房源以甲方提供的楼栋、单元、楼层为准。四、甲方负责给乙方郑学芳等（债权人）办理商品房买卖合同等相关手续。五、若乙方按揭贷款，甲方将超出债权部分的按揭贷款扣除应缴纳的税费后，余款全部转付给购房人。六、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，甲乙双方签字后依法生效。以上协议签订后，经原、被告协商、选房，被告亮达皇都公司于2015年3月3日为原告窦军超出具325450元的房款收据，于2015年3月20日与原告签订了商品房买卖合同，并在睢县房地产管理局办理了网签备案，合同约定原告购买的商品房为睢县皇都花园小区3号楼2单元15层2-15-3号房，交房期限为2015年3月31日前。2015年3月3日被告又收取原告契税6509元、中央空调初装费19527元、天然气初装费2560元、其他费用6806元，同时为原告出具了收款收据。2015年4月17日商丘市公安局新城分局决定对明宇公司非法吸收公众存款案立案侦查，2015年7月8日商丘市公安局新城分局发出公告，要求涉案集资户进行登记。2015年10月22日，亮达皇都公司向本院提起诉讼，要求撤销与明宇公司签订的《债务转移协议书》及与××签订的以债务转让协议书、与××（包含本案原告窦军超）签订的房屋买卖合同，本院经审查认为，明宇公司因涉嫌非法吸收公众存款，已被商丘市公安局新城分局立案处理，对亮达皇都公司的起诉不予受理，本院于2015年10月23日作出（2015）睢立民裁字第3号民事裁定书，裁定不予受理。2015年11月20日，亮达皇都公司再次向本院提起诉讼，要求撤销与明宇公司签订的《债务转移协议书》及与××签订的债务转让协议书，本院经审理认为亮达皇都公司所行使的撤销权不具备可撤销合同的发生原因，其主张依法不予支持。本院于2016年11月17日作出（2015）睢民初字第2240号民事判决书，判决驳回亮达皇都公司对明宇公司及郑学芳的诉讼请求。亮达皇都公司不服本院判决，上诉至商丘市中级人民法院，商丘市中级人民法院经审理认为：从涉案的两份协议内容来看，双方当事人约定明宇公司欠付××的2000万元债务由亮达皇都公司承担，亮达皇都公司用其开发的睢县皇都花园小区房屋进行抵顶。协议签订后，亮达皇都公司与××签订了房屋买卖合同，且部分合同得到了履行，××亦向亮达皇都公司缴纳了契税等费用。涉案两份协议实为债务转移协议，亮达皇都公司接受该笔债务不以其与明宇公司之间是否存在债权债务关系为前提，在双方当事人均在涉案两份协议上签字、盖章，并实际履行的情况下，亮达皇都公司主张涉案协议存在欺诈行为，明宇公司法定代表人王富强作出虚假承诺，致使其重大误解，未提供证据证明，且2014年12月11日的协议上也约定在亮达皇都公司清偿××的2000万元债务后，明宇公司多转给亮达皇都公司的债务本息由明宇公司在三个月内负责偿还，该项约定对亮达皇都公司的权利予以明确。虽然明宇公司于2015年4月17日因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，但涉案的2000万元债务未列为明宇公司非法集资数额。因此该案不存在合同应予撤销的法定情形，亮达皇都公司行使撤销权的主张不能成立。商丘市中级人民法院于2017年8月10日作出（2017）豫14民终292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。但被告却迟迟未实际交付房屋，未使涉案房屋通水通电，未协助原告办理不动产权属证书。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系，如果存在，该合同履行状态如何，双方是否存在违约行为，被告亮达皇都公司是否应交付房屋、通水通电，并协助原告办理不动产权属证书。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是基于被告承接明宇公司对原告等人的债务，用其开发的睢县皇都花园小区房屋进行抵顶的基础上签订的，该承接债务的协议已被生效的民事判决书所认定。因此，双方基于债务转移而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同法律关系而归于消灭，双方的债权债务关系已转为商品房买卖合同关系，被告应负担的债务已转化为购房款。双方签订的该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故窦军超与亮达皇都公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行其义务。原告按照被告的要求于2015年3月3日向被告缴纳了相关配套费用，被告为原告开具了收据，原告已履行交付房款及相关费用的义务，故被告应按合同约定的交房期限交付房屋，通水通电，并在约定的时间内协助原告办理房地产权属证书，但被告至今未履行其义务，属违约行为，为此，原告要求被告交付房屋、通水通电，协助办理不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将原告窦军超购买的其开发的睢县皇都花园小区3号楼2单元15层2-15-3号房屋交付给原告窦军超管理使用并通水通电；二、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起6个月内协助原告窦军超办理不动产权属证书。案件受理费100元，由被告河南亮达皇都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李相龙人民陪审员  张致强人民陪审员  肖传文二〇一八年九月二十六日书 记 员  张雪英