湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3211号上诉人（原审被告）：叶赫飞，男，1988年4月21日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：梁从兴，襄阳市樊城区牛首镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈礼刚，男，1967年5月2日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张蕊，湖北百龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓丽，湖北百龙律师事务所律师。上诉人叶赫飞因与被上诉人陈礼刚房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。叶赫飞上诉请求：一、依法撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初1308号民事判决，改判2017年7月5日之后所产生的费用由被上诉人承担；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查明事实，贸然作出判决。2017年2月被上诉人陈礼刚通知上诉人叶赫飞“2017年的房租要上涨10%”。房租租赁协议上约定：1.乙方叶赫飞有优先承租权；2.特别约定（手写）“两年后租金递增10%”。截止2017年3月5日房屋租赁刚满一年，被上诉人陈礼刚擅自涨房租违约在先，导致租赁合同不能续签。因合同违约造成的责任应由被上诉人陈礼刚承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：格式条款和非格式条款（手写部分）不一致的，应当采信非格式条款。那么手写部分与打印的格式条款相冲突，应当以手写部分为准，因为手写部分更能反映双方当事人的真实意思表示。二、被上诉人陈礼刚违约在先，导致租赁合同不能续签，房屋不能使用，上诉人不应承担合同违约后造成的一切费用。2017年3月5日，房屋租赁合同到期，因被上诉人陈礼刚擅自涨房租，导致租赁合同不能续签。直至2017年7月5日被上诉人陈礼刚强行将房屋门上加了两把锁，并通知上诉人不按10%上涨额缴纳租金，就不签合同、不开门，陈礼刚将上诉人租赁房屋上锁，再向上诉人索要房租。导致上诉人不能经营，为经营购置的固资物品也不能搬出，僵持不下引起诉讼。故从2017年3月5日租赁合同到期后，因被上诉人违约造成合同不能续签的一切费用（水费、电费、天然气费、物业费、房屋租金）由被上诉人陈礼刚承担。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。陈礼刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈礼刚向一审法院起诉请求：1、判令叶赫飞腾退坐落于襄阳市××城区铁佛寺路××小区××号房屋。2、判令叶赫飞支付自2017年3月4日起至腾退之日止按31900元/年计算的占有使用费，截止起诉时37843元，并支付陈礼刚垫付的水、电、气费及物业费等3636.98元。3、本案诉讼费用由叶赫飞承担。一审法院认定事实：2016年3月2日，双方签订《房屋租赁合同》，陈礼刚将其位于襄阳市××城区铁佛寺路××小区××号房屋出租给叶赫飞。合同主要内容为：第一条、面积116平方米，作美容理疗使用。第二条、房屋租期一年（自2016年3月5日至2017年3月4日止）。第三条、乙方（叶赫飞）有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、分租、转借、联营、转让、入股、或与他人调剂交换的。2、乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的。3、乙方拖欠租金累计达30天或空关30天的。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先承租权。租赁合同已期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第四条、双方议定年租金29000元，押金5000元，由乙方3月2日一次性交纳给甲方，先付后用，租赁到期后房屋及设备无损坏全额退还押金。第九条、1、乙方应按时交纳自行负担的各项费用，即水、电、气、电视、物业费等费用。2、甲方交房时应保证门窗、面砖、地砖、墙面完好无损，水、电、下水全通无故障。3、乙方退房时也应保证房屋及房内设备完好无损，否则从押金中扣除相应金额。5、两年后租金递增10%。第十一条、本合同双方签字后生效，双方各执一份。（另：若第二年、第三年续租，租金递增率为10%）。合同签订后，陈礼刚收取叶赫飞押金5000元并将空房交给叶赫飞，叶赫飞对房屋进行装修后，开设“禅韵经养生”店从事经营。经营期间，该房屋旁边列为拆迁区域，在一年期租赁合同到期前，叶赫飞以因拆迁至经营状况不佳，与陈礼刚协商减少第二年租金，陈礼刚未同意，要求按合同约定，双方未能协商一致。叶赫飞未交纳租金，继续经营至2017年7月5日，其发现房屋被他人加了两把锁，在未向陈礼刚核实的情况下，自认为系陈礼刚行为，未经营至今。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，为有效合同。有效合同所涉合同条款对双方当事人具有约束力。租赁合同中租赁期间约定为一年，在租赁期间届满后，租赁合同关系终止。双方应当另行缔结新的租赁合同关系。在租赁届满前后，双方未能达成一致意见，故本案租赁合同关系因履行期间届满而消灭。租赁期间届满后，承租人具有返还租赁物的义务。陈礼刚请求叶赫飞腾退坐落于襄阳市××城区铁佛寺路××小区××号房屋，一审法院予以支持。租赁期间届满后，叶赫飞未能返还租赁物，对于租赁物的占有使用费，双方合同中第9条第5项“两年后租金递增10%”与第11条“若第二年、第三年续租，租金递增率为10%”约定，对于续租后租金长涨表述不一，因合同全文为打印内容，第9条第5项为手写添加，一审法院确认第9条第5项为双方特别约定，其文意表述为承租两年后长涨10%，陈礼刚请求按第11条约定计算占用费的意见，一审法院不予采纳。一审法院参照双方租赁合同约定，考虑租赁房屋周边拆迁以及叶赫飞在2017年7月5日后未经营的因素，酌定租金为原租金的80%，由叶赫飞支付占用使用费，该期间至一审法院确定的腾退之日，逾期腾退之日起按年租金29000元计算。叶赫飞抗辩至2017年7月5日，陈礼刚将租赁物加锁而未实际使用房屋的意见，因不能证实系陈礼刚行为所致，且叶赫飞在未与陈礼刚解除租赁合同前有权处置该锁并继续使用租赁房屋，故对此抗辩一审法院不予采纳。对于叶赫飞未交纳的水电物业费，由叶赫飞予以返还给陈礼刚。双方租赁合同关系终止后，陈礼刚收取的押金5000元，应予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、叶赫飞于本判决生效后二十日内将位于襄阳市××城区铁佛寺路××小区××号租赁房屋腾退后返还给陈礼刚。二、叶赫飞于本判决生效后十日内支付陈礼刚房屋占用费（从2017年3月5日起至本判决确定的房屋腾退之日按年租金29000元的80%支付；逾期腾退之日起按年租金29000元计算）。三、叶赫飞于本判决生效后十日内支付陈礼刚租赁房屋水、燃气、物业费3636元。四、陈礼刚于本判决生效后十日内返还叶赫飞押金5000元。判决以上二至四项可冲抵。五、驳回原告陈礼刚其他诉讼请求。案件受理费减半收取498元，由叶赫飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人叶赫飞与被上诉人陈礼刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，真实有效。合同所涉条款应当对双方当事人均具有约束力。双方签订的房屋租赁合同第二条明确约定租赁期间为一年。上诉人叶赫飞上诉认为，应按双方签订的租赁合同第9条第5项内容“两年后租金递增10%”，认定合同期间应当为两年以上，本院认为，结合双方签订的租赁合同内容来看，对该条款的文意理解应当为，合同期满后，如双方续签合同，则两年后租金递增10%，上诉人叶赫飞的该上诉理由，不能成立，且其亦未提供其他证据证实其对该合同条款的理解成立，故本院不予支持。上诉人叶赫飞上诉还认为，在第一年合同到期后，被上诉人陈礼刚强行将房屋门上加了两把锁，违约在先，对于该上诉理由，因其亦未提供相关证据予以证实，故本院亦不予支持。综上所述，上诉人叶赫飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人叶赫飞负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一八年九月二十五日书记员  周超群