贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0523民初2110号原告：金沙县金钻物业管理有限公司,住所地贵州省毕节市金沙县黎明村****,统一社会信用代码：91520523692714222Y。法定代表人：方蓝萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世卫，特别授权，贵州山一（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文兴，一般授权，贵州山一（金沙）律师事务所实习律师。被告：林正森，男，1986年10月21日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：林本宽，男，特别授权，与被告林正森系父子关系。原告金沙县金钻物业管理有限公司诉被告林正森物业服务合同纠纷一案，本院2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月17公开开庭进行了审理。原告金沙县金钻物业管理有限公司委托诉讼代理人杨世卫、王文兴、被告林正森的委托代理人林本宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金沙县金钻物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即支付原告物业管理费6381元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与金钻豪庭小区业主委员会签订了《金钻豪庭小区物业管理委托合同》，为金钻豪庭业主提供物业管理服务，并就双方的权利义务进行了约定，其中住宅房屋的物业管理费按其拥有建筑面积每月1.3元每平方米收取。原告进场提供服务以来均按照合同约定尽职尽责提供物业管理服务，深得广大业主好评。但就缴纳物业服务费问题上，被告房屋建筑面积为144.36平方米，自2015年7月1日至2018年4月期间共计34个月物业管理费6381元未支付给原告，经原告多次催收被告拒不支付，原告为维护自身的合法权益特诉至人民法院，请求依法判决支持原告诉讼请求。原告金沙县金钻物业管理有限公司为证明自己的诉讼主张，举证期限内向本院提交如下证据：1、金钻物业管理公司《营业执照》复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。用以证明原告的身份情况。经质证，被告林正森无异议。2、《金钻豪庭物业管理委托合同》复印件。用以证明原告与金钻豪庭小区业主委员会签订了物业服务合同；物业费从2015年7月1日起按业主的建筑面积每月每平方米1.3元收取。经质证：被告林正森对真实性无异议，对证明目的有意见，首先，金钻业主委员会什么时候与原告签订的委托合同，被告不清楚，我们也没有授权业主委员会与原告签订合同。业主委员会的成立是否合法有效？程序是否合法？是否取得一半业主以上的授权同意？由于上届业主委员会已经停止工作，相关资料没有进行移交，所以请人民法院对以上情况予以核实。3、林正森《商品房买卖合同》（合同编号：金钻D2404）复印件。用以证明被告的房屋建筑面积林正森（144.36平方米）；证明小区的架空层归出卖人所有；被告所交纳的燃气开户费、公共维修基金、契税是被告与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中约定的内容，是被告向案外人履行合同，并非是向原告交纳物业服务费。经质证：被告林正森对真实性无异议，证明目的有异议。根据房开公司和物业管理公司的股东的组成，两个公司的人同属于一家人，原告提供被告人的商品房买卖合同，进一步暴露出房开公司成立物业管理公司，巧立名目，欺上瞒下，收取相关费用的事实，资金的占用通过调查，确实是房开公司在使用，物管费与他们收取的费用是有关联的。4、D2404号房的《物业费催收通知》1份。用以证明已向业主发放过书面的《物业费催收通知》，并告知其所欠物业费的数额。经质证：被告林正森对真实性和证明目的有异议。已经过诉讼时效了，我们没有收到催款通知书，也没有看到。5、委托书、交接函。用以证明金钻物业公司受金钻房地产开发有限公司委托收取小区业主契税、维修基金、液化气开户费、水电开户费、所收取的费用已全部移交房开公司，原告并未截留任何费用，承担三项费用的主体是金钻房开公司而不是原告，代收的法律后果是由金钻房开公司来承担。经质证：被告林正森对真实性和证明目的有异议。因为这两个公司具有关联性，双方之间具有特殊的利益关系和利害关系，他们之间签订文书，是很容易的事情。因此这些费用的收取是与物管公司有直接的联系。6、照片一张。用以证明原告服务期间，被金沙县精神文明示范委员授予金沙县星际文明院落创建示范点，上级部门充分肯定了原告的服务质量达到了物业服务的行业标准。经质证：被告林正森对真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关。被告林正森辩称：一、金钻物业公司与金钻房开公司存在特殊的利益关系。金钻房地产开发公司的法定代表人是陈兴文，持有该公司40%股权，陈兴忠持有30%股权，郭贵莲持有30%股权，金钻物管公司的法定代表人是方蓝萍，股东分别是陈兴文，持有40%股份，陈兴忠持有30%股份，郭贵莲持有30%股份，据此，金沙县金钻物业管理公司的股东，系金钻房开公司的股东，显然是为了掩人耳目，便于暗地操作。二、金钻物业公司未履行前期《物业管理服务合同》约定的义务，被告拒缴管理费合理合法，具体情况如下：1、根据合同的相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费，然而原告并没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的后果，因此可以推定原告并没有履行合同的义务。2、绿化损毁、管理混乱，垃圾清运不及时，保安不履行职责，小区摊子乱摆，汽车乱停乱放、消防通道堵塞，占用小区维修基金、占用业主煤气开通费、房屋契税等，侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，曾发生多起入户盗窃和物品、车辆丢失案。小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修保养不当，造成小区出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，多次要求物业公司整改，但物业公司一拖再拖，从未有过整改，原告的行为已经严重违约，根据合同的约定，行使先履行抗辩权，拒缴物业费，完全是情理之中的事，是逼于无奈，合理合法，退一万步说，即使合同有效或形成了事实上的物业管理关系，但由于物业管理公司没有提供服务或提供服务严重不符合约定，业主基于司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权。综上所述，原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。三、被告未与原告签订过任何物业管理服务合同，也未委托业主委员会签订该方面的合同，根据《合同法》的相关规定，业主委员会与原告签订的合同是无效的。四、《商品房购买合同》中约定的房屋面积与原告物业公司主张的房屋面积不符，到底被告的房屋建筑面积是多少，原告应当提供有关部门评估测算的依据。原告物业公司要求被告每月按1.3元/平方米收取物业费无法律依据。五、对于2015年6月前发生的物业费已过诉讼时效，被告从未收到原告催缴物业费的通知。六、2013年房屋出现质量问题，主卧的圆形窗子内被雨水泡坏了，多次向物业公司反应没有得到解决，他们说是房开公司的问题，与物业公司无关。七、2016年房开通知业主，要求业主开増值税发票，我的购房合同面积146.09平方，而开出发票的面积是144.36平方，当时购买房屋的单价是3594.793元，按照这个计算就应该退还6218.99元。八、房屋维修基金费、房屋契税、天然气开通费，这些费用被告是交在金钻物业管理公司的，要求退还被告所多交的钱。被告林正森为证明其抗辩主张，举证期限内向本院提交如下证据：1、2011年10月12日被告与原告签订的物业服务协议及业主委员会与原告重新签订合同。用以证明该份协议没有终止（该合同属于无固定期限合同），在没有终止的情况下，业主委员会又与原告重新签订合同，擅自提高收费标准，降低物业管理风险。原合同是被告亲自签订的，后产生的合同，被告不清楚，是无效合同。经质证，原告物管公司对关联性有异议，认为该份证据并非业主委员会与原告签订的物业服务合同。2、责令改正通知书、金钻业主委员会的通知。用以证明原告物管公司在提供服务期间存在严重违约，新业主委员会根据存在的问题，要求其限期整改。经质证，原告物管公司对关联性有异议，因为原告是与上一届业主委员会签订物业服务合同。物业服务质量是否存在瑕疵，应按物业服务合同的约定来判断，应当由上一届业主委员会集体确认，新的委员会与原告并未达成物业服务协议。3、网络截图。用以证明房开公司与物管公司存在特殊的利益关系和利害关系。经质证，原告管理公司对真实性有异议，该份证据是网络内容的电脑截图，无主管部门的印章确定，且该份证据无法证明原告与金钻房开公司是同一家公司，不能达到被告的证明目的。4、5张照片。用以证明小区服务质量差，物管公司管理不到位。经质证，原告物管公司认为楼梯的图片，根据消防主管部门的要求由好又多超市安装的，不能达到被告的证明目的。对于两张停放摩托车的照片，是在另一家房开商地盘上存放的垃圾，垃圾并非堆积在金钻豪庭小区范围内，达不到被告的证明目的。另外两张的真实性有异议，没有照片的采集时间，也没有采集人的签名，没有注明采集图片所涉及的实物存放的地点。5、照片两张。用以证明原告没有按照合同履行维修维护义务。经质证，原告物管公司对证据的关联性有异议，该照片反应的问题存在于被告的专有区域，并非公共区域，除非被告与原告有特别约定，原告没有义务为被告的专有区域提供维护维修的义务。6、收款收据。用以证明被告向原告缴纳了物业管理费、房屋维修基金、契税、水电开户费。经质证：四张收据与本案的关联性有异议。在被告与金钻房开签订的商品房买卖合同约定，由被告承担所购买房屋的水电、电话、宽带、燃气开户费、以及公共维修基金，并在交房前一并付清。被告明知所涉及的三项费用的收取主体是金钻房开公司，而自愿将费用交由原告，由原告转交房开公司，是被告自主选择的结果，所交费用的法律后果应该由金钻房开公司承担。7、房屋购买合同、发票。用以证明房屋的计算面积和原告的收费有差异。经质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。被告所提供的发票载明，其建筑面积为144.36平方，而原告是按照144.36平方米收取的费用，不能达到被告的证明目的。本院对证据的认定情况，对原告提交的1-6组证据，上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以认可。对被告林正森所举1、2、6号证据，与本案没有关联性，对其证明效力本院不予认可。对被告林正森所举3-5号证据，经质证，原告对真实性有异议，且无其他证据予以佐证，本院不予认可。对被告林正森提供的7号证据，经质证，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：原告金沙县金钻物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有物业管理、日用百货、五金交电等。被告林正森系金沙县金钻豪庭小区F栋2301号房屋业主，被告林正森与金钻房地产开发公司签订的《商品房购房合同》中约定的建筑面积是146.09平方米，原告要求按建筑面积144.36平方米收取物业费。2015年3月30日，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同第十条“本合同委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算”，第二十二条“物业管理综合服务费用：1、本物业管理服务费用暂按以下标准收取，物价部门核准后按物价部门规定收取。（1）住宅屋按其拥有建筑面积每月1.30元收取。”。在金沙县金钻物业管理有限公司物业管理期间，被告从2015年7月1日开始拒绝向原告交纳物业服务费，故2015年7月1日至2018年4月30日欠物业费为34个月×1.3元×144.36平方米=6381元。经原告多次向被告催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经本院调解未果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，被告作为业主，该合同对其具有法律约束力。《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。”，金钻豪庭小区业主委员会已与原告签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，合同期间，原告为金钻豪庭小区提供了物业服务，作为业主，按时缴费则是其应尽的义务，被告应根据合同约定支付物业管理费，故原告诉请被告支付物业管理费于法有据，本院予以支持。被告林正森从2015年7月开始拒绝交纳物业管理费，截止2018年4月被告欠原告物业费6381元，原告要求被告缴纳物业管理费6381元的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称金钻物业公司与金钻房开公司存在特殊的利益关系。虽然两公司的股东均是相同人员，但两公司均是依法成立的有限公司，并独自承担相应的民事责任和法律责任，被告的辩称意见，无法律和事实依据，本院不予支持。对被告辩称以原告未尽到管理职责或履行不符合约定拒绝缴纳物业费的意见。首先，因物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业服务费的方式解决问题，而且合同现已履行完毕，被告也享受了其提供的服务。其次，庭审中被告林正森虽提供了部分证据，但上述证据尚不能达到其答辩主张，且被告无其他证据予以佐证，综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。对被告辩称业主基于司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定可知，所谓先履行抗辩权必须是先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据双方签订《金钻豪庭物业管理委托合同》第二十二条第三项“本物业管理服务费一年一付，每次缴纳的费用时间为每年首月15日前。”的规定可知，本案是被告先缴纳物业管理服务费，原告再提供相关服务，故被告提出先履行抗辩权的答辩意见，与法律规定不符，本院不予采纳。对被告辩称《商品房购买合同》中约定的房屋面积与原告物业公司主张的房屋面积不符，到底被告的房屋建筑面积是多少，原告应当提供有关部门评估测算的依据，原告物业公司要求被告每月按1.3元/平方米收取物业费无法律依据的答辩意见，本院认为双方签订的《商品房购买合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵守合同的约定。本案中，《商品房购买合同》约定面积是146.09平方米，但原告要求按建筑面积144.36平方米收取物业费，该行为并未增加建筑面积而侵害被告的合法权益，而是原告自愿处分权利的结果，不违反法律规定，本院予以支持。原告物业公司要求被告每月按1.3元/平方米收取物业费，是基于双方签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同明确约定了价格，且合同已履行完毕，被告也享受了其提供的服务，故每月应按1.3元/平方米收取物业费。对被告辩称2015年6月前发生的物业费已过诉讼时效，被告从未收到原告催缴物业费的通知的答辩意见，本案原告所主张的物业费系2015年6月1日至2018年4月30日期间所产生，并不涉及2015年6月前的物业费，故其答辩意见，本院不予采纳。对被告林正森辩称房屋出现质量问题，主卧的圆形窗子内被雨水泡坏了及退还购房款6218.99元、房屋维修基金费、房屋契税、天然气开通费等意见。该法律关系属于另一法律关系，与本案不具有关联性，被告可以另行起诉主张其权利，本院对该辩称意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告林正森在本判决生效后十日内支付原告金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费6381元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（已减半收取），由被告林正森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。审判员 张    鑫二〇一八年九月十三日书记员 唐四方（代）