福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0628民初1344号 原告：漳州市盛华物房地产开发有限公司，住所地福建省平和县山格镇山格村民委员会办公楼。统一社会信用代码:913506285895732306。 法定代表人：焦智逸，董事长。 委托诉讼代理人：林亚真，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伊鹏，福建明鼎律师事务所实习律师。 被告：蔡燕华，女，1990年11月18日出生，汉族，住福建省平和县，现被羁押于福建省女子监狱。 委托诉讼代理人：蔡炳龙，男，1954年7月3日出生，汉族，系蔡燕华的养父,住福建省平和县。 第三人：中国建设银行股份有限公司平和支行，住所地福建省平和县小溪镇东大路278号，统一社会信用代码:91350628856915558M。 主要负责人：庄汉阳，行长。 委托诉讼代理人：林仕钦，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：陈松照，男，该单位员工。 原告漳州市盛华物房地产开发有限公司（以下简称“盛华物公司”）与被告蔡燕华、第三人中国建设银行股份有限公司平和支行（以下简称“建行平和支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛华物公司的委托诉讼代理人林亚真、黄伊鹏，被告蔡燕华及其委托诉讼代理人蔡炳龙，第三人建行平和支行的委托诉讼代理人林仕钦、陈松照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛华物公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除盛华物公司与蔡燕华于2015年4月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号:35062808017900295），蔡燕华应协助盛华物公司办理注销备案登记手续并承担全部手续费；2.判令解除盛华物公司、蔡燕华和建行平和支行于2015年8月11日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：350667808-2012-20150704291），蔡燕华应和建行平和支行协助办理注销抵押权预告登记手续并承担全部费用;3.判令蔡燕华支付盛华物公司违约金86167.2元（按照全部购房款574448元的15%计算），该款项直接从蔡燕华已付的购房款中扣除；4.判令蔡燕华支付盛华物公司履行担保责任代偿的银行按揭贷款32221.12元（暂定，实际数额以诉讼终结前银行扣款金额为准），该款项直接从蔡燕华已付的购房款中扣除；5.判令蔡燕华赔偿盛华物公司因本案支付的律师费33200元，该款项直接从蔡燕华已付的购房款中扣除；6.判令蔡燕华承担本案诉讼费，该款项直接从蔡燕华已付的购房款中扣除。庭审中，盛华物公司变更诉讼请求第4项为：“判令蔡燕华支付盛华物公司截止2018年6月22日履行担保责任代偿的银行按揭贷款40303.22元。”事实和理由：2015年4月27日,盛华物公司与蔡燕华签订《商品房买卖合同》（合同编号:35062808017900295），合同约定：蔡燕华向盛华物公司购买位于平和县正兴大道旁长宏·国际城A5幢901号商品房，总价款574448元，购房首期款174448元应于2015年4月27日支付，余款400000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条约定，若蔡燕华未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致盛华物公司作为担保人承担担保责任的，盛华物公司有权解除《商品买卖合同》，自行处分该房屋，并有权要求蔡燕华按全部购房款的15%支付违约金并赔偿盛华物公司因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、通讯费等），盛华物公司有权直接扣除违约金及履行担保责任代蔡燕华偿还的按揭贷款等款项；房款不足以抵扣的，蔡燕华应于合同解除之日起7日内补足等。2015年8月11日，盛华物公司和蔡燕华与建行平和支行签订了《个人住房借款合同》，蔡燕华向建行平和支行借款400000元用于支付购房尾款，盛华物公司作为借款保证人提供阶段性连带保证担保。后蔡燕华未按时向建行平和支行归还借款，致使盛华物公司承担保证责任。蔡燕华已构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。 蔡燕华辩称：答辩人因犯贩卖、运输毒品罪被法院判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人财产全部。现在福建省女子监狱服刑，已无力偿还银行按揭贷款，同意盛华物公司的诉讼请求，但答辩人所交纳的购房首付款174448元若扣除答辩人该承担的款项后还有剩余，要求将剩余的款项付给答辩人的养父蔡炳龙。 建行平和支行述称：1.案涉房屋已抵押给建行平和支行，建行平和支行对案涉房屋享有的抵押权应受到法律保护；2.如果解除案涉《商品房买卖合同》，蔡燕华应对购房按揭贷款本息负清偿义务；3.如果解除案涉《商品房买卖合同》，盛华物公司负有直接向建行平和支行返还购房款并对蔡燕华所欠的按揭贷款本息承担连带保证责任的义务。 当事人围绕其诉讼请求及辩解主张，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年4月27日,盛华物公司与蔡燕华签订《商品房买卖合同》（合同编号为：35062808017900295），该合同约定由蔡燕华向盛华物公司购买位于平和县正兴大道旁长宏·国际城A5幢901号商品房，该商品房建筑面积为132.390平方米，总价款为574448元，付款方式为：买受人于2015年4月27日向出卖人支付该商品房首期款174448元，余款400000元由出卖人协助买受人向平和县相关银行办理按揭。该《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条约定，若蔡燕华未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致盛华物公司作为担保人承担担保责任的，盛华物公司有权解除《商品买卖合同》，自行处分该房屋，并有权要求蔡燕华按全部购房款的15%支付违约金并赔偿盛华物公司因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、通讯费等），盛华物公司有权直接扣除违约金及履行担保责任代蔡燕华偿还的按揭贷款等款项；房款不足以抵扣的，蔡燕华应于合同解除之日起7日内补足等。该合同及补充协议签订后，蔡燕华于同日支付购房首期款174448元。2015年5月29日盛华物公司为该房产向平和县住房保障与房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记手续。2015年8月11日，蔡燕华与建行平和支行签订了《个人住房借款合同》，约定由蔡燕华以案涉房屋作为抵押向建行平和支行借款400000元用于支付购房尾款，由盛华物公司作为借款保证人提供阶段性连带保证担保。个人住房借款合同签订后，建行平和支行依约定向平和县住房与房地产管理局办理了商品房按揭登记手续，并于2015年8月21日向借款人蔡燕华发放了贷款400000元用于支付购房尾款。蔡燕华仅偿还部分按揭贷款。后蔡燕华因犯贩卖、运输毒品罪，被漳州市中级人民法院以（2016）闽06刑初19号刑事判决书作出判决，判处蔡燕华无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人财产全部。2018年2月12日，蔡燕华被送往福建省女子监狱服刑。因蔡燕华未按时向建行平和支行支付按揭贷款（月供款），致盛华物公司承担保证责任，截止2018年6月22日，盛华物公司履行担保责任代为偿还了银行按揭贷款40303.22元。2018年5月2日，盛华物公司为主张其民事权益，向福建明鼎律师事务所支付了律师费33200元。经各方当事人共同确认，盛华物公司及蔡燕华至今尚未为案涉房产办理房屋产权登记手续。 本院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，盛华物公司和蔡燕华签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，盛华物公司与蔡燕华签订了商品房买卖合同，蔡燕华向建行平和支行办理了个人住房按揭贷款后，蔡燕华应按约定按期足额偿还按揭贷款。因蔡燕华犯罪正在服刑，致蔡燕华无法继续履行《个人住房借款合同》约定的义务，依照该借款合同约定，盛华物公司履行保证责任代蔡燕华偿还了按揭贷款40303.22元（截止日期为2018年6月22日），符合商品房买卖合同附件六补充协议第一条约定的解除条件，现盛华物公司请求解除《商品房买卖合同》，证据充分，应支持。因蔡燕华现在监狱服刑，盛华物公司请求蔡燕华协助其办理注销商品房买卖合同备案登记手续，已无现实可行性，故其该项请求，本院不予支持。因办理注销商品房买卖合同备案登记手续的费用尚未实际发生，盛华物公司请求蔡燕华承担办理注销合同备案登记的全部费用，缺乏依据，不予支持。关于本案《个人住房借款合同》应否解除问题。在本案案涉商品房买卖合同解除后，个人住房借款合同应否解除，应由按揭贷款合同当事人依自己的意思决定。而建行平和支行及蔡燕华均未提出解除个人住房借款合同，因此，盛华物公司请求解除个人住房借款合同并要求由蔡燕华及建行平和支行办理注销抵押权预告登记手续并承担全部费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因蔡燕华存在违约事实，盛华物公司请求《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条约定支付违约金,合理部分本院予以支持。盛华物公司主张应按合同的总价574448元的15%支付违约金，因盛华物公司未能提交证据证明其存在经济损失，且该违约金明显偏高，对其该项请求，本院不予支持。但综合考虑房价上升等因素，违约金应调整为574448元×5%=28722.4元。因盛华物公司履行保证责任代蔡燕华偿还按揭贷款40303.22元系盛华物公司作为个人住房借款合同保证人履行保证责任的行为，与本案不是同一法律关系，本院不予一并处理，可由当事人另循其他救济途径处理。关于盛华物公司要求蔡燕华赔偿其律师费损失问题，律师费的承担除依照法律规定之外，必须经当事人自愿协商并明确在合同中。因双方在商品房买卖合同附件六补充协议第一条中明确约定了律师费的负担问题，因此，盛华物公司的该项请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。蔡燕华主张商品房买卖合同解除后，要求返还其已支付的首付款项,合理部分应予支持，即可由盛华物公司在《商品房买卖合同》解除后扣除违约金及律师费损失后的购房首付款余额中予以返还。蔡燕华辩解称，商品房买卖合同签订后已支付购房首期款20余万元，盛华物公司表示仅依合同约定收取购房首期款174448元，蔡燕华应对此承担举证证明责任。但截止本案辩论终结前，蔡燕华仍未能提供有力证据证明其该项主张，应承担举证不利的法律后果，对其该项辩解意见，本院不予采纳。关于第三人建行平和支行提出的如果解除《商品房买卖合同》，蔡燕华应对购房按揭贷款本息负清偿义务，以及盛华物公司负有直接向建行平和支行返还购房款并对蔡燕华所欠的按揭贷款本息承担连带保证责任的义务的辩解意见。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。经本院释明后,建行平和支行表示其商品房担保贷款合同纠纷不与本案纠纷合并审理，也未提出独立的诉讼请求或另行起诉，本院依法仅处理商品房买卖合同纠纷，故其主张不在本案中一并处理,对建行平和支行的该项陈述意见，本院不予采纳。 综上所述，盛华物公司的诉讼请求，部分合理，合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、解除漳州市盛华物房地产开发有限公司与蔡燕华于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：35062808017900295）。 二、漳州市盛华物房地产开发有限公司应将购房首付款项174448元返还蔡燕华。 三、蔡燕华应支付漳州市盛华物房地产开发有限公司违约金28722.40元。 四、蔡燕华应支付漳州市盛华物房地产开发有限公司因本案所支出的律师服务费33200元。 五、上述第二、三、四项判决确认的款项互相抵扣后，漳州市盛华物房地产开发有限公司应支付蔡燕华款项112525.60元，款限于本判决生效后十日内付清。 六、驳回漳州市盛华物房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3474元，由蔡燕华负担1474元，漳州市盛华物房地产开发有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  李茂己 审 判 员  黄伟兵 人民陪审员  张立伟 二〇一八年九月十七日 书 记 员  李舒婷 -7-