广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终10655号上诉人（原审被告）：谢小红，女，1966年11月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱旭，男，1977年4月23日出生，藏族，身份证住址四川省金川县。委托诉讼代理人：洪泽栋，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清，广东国晖律师事务所律师。上诉人谢小红因与被上诉人朱旭合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初18779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人谢小红上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审，被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审直接认定以被上诉人诉状送达至上诉人之日起为双方解除合同的时间违反我国法律规定。朱旭依法应在本案起诉前向谢小红发出解除转让协议的通知，转让协议自通知到达谢小红时解除。但没有证据显示朱旭在起诉前曾通知谢小红要求解除协议，朱旭要求人民法院直接判令解除与谢小红的档口转让协议书没有事实和法律依据。在本案庭审中，谢小红也明确表示不同意解除该协议，一审判决剥夺了上诉人提出异议的权利。二、《档口转让协议书》中并无约定关于返还定金40万元的事宜，一审应根据当事人双方意思自治的原则判决上诉人无需向被上诉人返还定金40万元。若上诉人与被上诉人签订的《档口转让协议书》有效，该协议中并未约定上诉人在过不了户的情况下，上诉人需向被上诉人返还定金40万；同时该协议签订后，该档口己实际转让给被上诉人，被上诉人受让档口之后的风险依法应由被上诉人自行承担。三、若因不可归责双方的原因造成《档口转让协议书》合同目的无法实现，即便上诉人同意被上诉人解除该《档口转让协议书》，那么双方也应本着对双方公平原则处理定金与租金的事宜，一审支持被上诉人返还定金的主张，不支持上诉人请求将租金差额相互抵减的请求明显是加重了上诉人的责任，对上诉人极为不公。被上诉人与上诉人之所以签订2016年3月4日《档口转让协议书》，是因为双方已协商好由上诉人将被上诉人之前租赁的档口面积1060m2加上440m2合计1500m2全部转让给被上诉人，被上诉人支付转让方180万元，被上诉人不再按照之前50元/m2向上诉人支付租金，转让后即按照上诉人向深圳市×××有限公司缴纳的租金原价21元/m2向上诉人支付租金，上诉人收到被上诉人支付的21元/m2租金后，再由上诉人将租金支付给深圳市×××有限公司。鉴于此，若上诉人与被上诉人签订的2016年3月4日《档口转让协议书》因2016年10月20日火灾致使合同目的不能实现，被上诉人据此要求解除《档口转让协议书》及要求上诉人返还40万定金，那么按照双方的本意，被上诉人仍应按照签订2016年3月4日之前的土地租金50元/m2支付自2016年3月4日至2016年10月20日期间的土地租金给上诉人，而被上诉人在此期间只支付了21元/m2,据此被上诉人应将该土地租金差额348000元[(50-21)元×8个月×1500m2]付清给上诉人，上诉人在一审庭审中也提出将定金40万元及土地租金差额348000元相抵，愿意将相抵后的差额52000元支付给被上诉人。上诉人认为这样才能体现双方签订《档口转让协议书》的本意并体现公平原则。四、在本案中，因上诉人在签订《档口转让协议书》后己实际向被上诉人移交1060平方米的土地，转让协议己经实际履行大部分，火灾发生后，被上诉人在不可预知合同是否无法履行的情况下向法院提出解除《档口转让协议书》，其应承担解除合同的违约责任，由于上诉人并未违约，因此，被上诉人不应要求上诉人向其返还40万元定金，这才符合双方《档口转让协议书》，所涉支付定金的本意。五、由于上诉人与被上诉人己实际履行该《档口转让协议书》，该转让后的风险应由被上诉人承担，那么火灾对被上诉人造成的直接损失及不能继续履行合同的预期损失应由相关责任人承担，不应由上诉人单方承担，因此上诉人无需向被上诉人返还40万元定金。六、现查清双方已经履行合同至2017年10月28日解除，那么作为被上诉人方在交纳租金至2016年10月20日，之后到解除之前的12个月的租金并未缴纳，直接判决返还定金是违背双方合同的约定。因为本合同中所附的定金实际上是在双方履行合同后转化为了档口转让费，在谢小红办理完过户手续后还要支付100万元，剩下的40万元是在2018年大合同到期后若档口不被拆迁乙方一次性付清，因此，该40万元定金已随着合同的履行、档口的移交，转化成档口转让费的一部分。一审法院机械的认同合同履行中断后以不可归责的原因，又判定返还40万元定金是违背了双方合同中真实的约定，只有在谢小红未履行合同或者合同又转让给他人、或是在签订合同收取定金后在尚未移交档口时，尚未履行合同前就发生了大火，才存在解除合同，返还40万元定金问题。根据以上陈述如果合同履行期限到2017年10月28日，那么从欠缴的租金12个月相互冲抵的话也不存在40万元返还的问题，冲抵的租金已超过了40万元。七、本案合同在一审时代理人曾提出过该合同是否有效请法院确定，如果有效就存在继续履行合同的问题，欠的租金要交，要相互冲抵，被上诉人提出解除合同，按定金规则的话40万元不存在返还，被上诉人应当找具体致害人赔偿损失。如果合同无效的话，就要支付租用期间的占用费，应支付当初双方签订的最早的合同每平方米50元和现在的合同21元的差额，也不存在40万元定金单独返还的问题。被上诉人朱旭辩称，1、起诉状本身即带有解除权形式的通知性质，与合同法第96条所规定的合同自通知对方到达即解除，不相违背。上诉人认为必须立案起诉前通知的说法系对合同法的片面解释。2、涉案《档口转让协议书》涉及到档口及建筑物，2016年10月20日火灾事故被烧毁，合同标的已经灭失，合同客观上已无法继续履行，被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人有权要求解除合同。且上诉人未能举证证明被上诉人在合同解除之前存在违约行为。因此合同解除后上诉人无权收取定金，应予返还。3、本案为法定解除，依据的是合同法第94条第一款，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除，与双方是否协商一致，是否在协议上约定无法过户情形毫无关联，因此无关意思自治的问题。4、在2016年10月20日火灾事故发生后，涉案档口已被推平，被上诉人已经无法继续使用涉案档口，不存在继续缴纳租金的问题。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。被上诉人朱旭向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《档口转让协议书》；2、被告向原告返还定金40万元及利息11358.33元（以中国人民银行同期货款利率自2016年10月21日暂计算至2017年6月12日，以实际清偿之日为准)；3、被告承担本案诉讼费用、保全费用、评估费用。一审法院认定：2016年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《档口转让协议书》，约定：甲方拥有档口位于×××，档口铺位面积约1500平方米，甲方同意以总价180万元转让给乙方；乙方在签订协议之后、未过户之前，先付给甲方定金40万元；一切过户手续办好后且水电给乙方独立出来后，乙方付给甲方100万元，从此乙方拥有该档口的财产所有权；余款40万元在2018年大合同到期后，若档口不被拆迁，乙方一次性付清；甲方有义务协助乙方办理过户手续；协议自签订之日起生效。2016年3月6日，被告向原告出具收据，确认收到原告“花场转让费订金”40万元。庭审时，双方确认，该40万元的支付方式包括了原告于2016年3月4日转款给被告的22万元以及以双方之前的经济往来部分结账进行折抵。2016年10月20日，花卉世界一分场发生火灾事故。经调查，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队出具深公福消火认字[2016]第0005号火灾事故认定书，认定该火灾事故系因“×××美容店第四间美容室东面墙上方的电源线故障”而导致。庭审时，双方确认，双方约定的转让档口面积约1500平方米，其中原告在协议签订之前就承租了其中的1060平方米，在签订协议之后一直继续使用该部分面积，其余面积的物业是他人在承租使用；涉案档口建筑物因火灾事故而被烧毁，之后被全部推平。一审法院认为，原告与被告签订《档口转让协议书》受让被告对涉案档口的使用权，现涉案档口被火灾烧毁，合同标的已经灭失，合同客观上已无法继续履行，原告的合同目的也因此而无法实现，据此，原告有权要求解除合同。关于合同解除时间，没有证据显示原告在起诉前曾通知被告要求解除合同，故法院认定合同解除时间为原告诉状送达至被告之日即2017年10月28日。合同因不可归责于双方的原因而解除，且被告未能举证证明原告在合同解除之前存在被告有权没收定金的违约行为，因此，在合同解除之后，对于原告已支付的定金40万元，被告应予返还，原告关于要求返还定金的诉请成立，法院予以支持。对于原告主张的利息，如前所述，没有证据显示原告曾在起诉前要求解除合同，据此也不能认定被告对于未及时返还定金存有过错，故原告关于利息的诉请没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告朱旭与被告谢小红于2016年3月4日签订的《档口转让协议书》于2017年10月28日解除；二、被告谢小红应于判决生效之日起10日内向原告朱旭返还定金40万元；三、驳回原告朱旭的其它诉讼请求。一审案件受理费7470元（已由原告预交），由原告负担206元、被告负担7264元。经本院二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，谢小红在二审中确认，《档口转让协议书》中约定的“档口转让”是指其将从深圳市×××有限公司处获得的涉案场地的承租权转让给朱旭。本院认为，本案为合同纠纷，二审争议的焦点为涉案《档口转让协议书》应否解除，如解除，谢小红应否向朱旭返还定金40万元。谢小红主张朱旭未在起诉前向其提出解除合同，法院不宜直接判令解除，但双方签订的《档口转让协议书》指向的经营场地因火宅已经灭失，属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，朱旭请求解除合同具有事实和法律依据，原审予以支持处理正确，本院予以确认。合同解除后，朱旭请求谢小红向其返还已付定金40万元，具有法律依据，谢小红以合同未约定其返还定金的义务为由主张不予返还，本院不予支持。谢小红还主张朱旭违约解除合同不应返还定金，但本案属于朱旭行使法定解除权的情形，故谢小红该项主张亦不成立。谢小红还主张朱旭应按照《档口转让协议书》签订之前的租金标准补交协议签订后至协议解除期间的租金差额，该金额可抵扣其应返还的40万元。对此本院认为，谢小红与朱旭在《档口转让协议书》中约定的真实意思是谢小红放弃其转租人身份并将与管理方直接签订承包经营合同的机会让与朱旭，朱旭就此向谢小红支付对价。该协议约定：“乙方在签订协议之后、未过户之前，先付给甲方定金40万元；一切过户手续办好后且水电给乙方独立出来后，乙方付给甲方100万元，从此乙方拥有该档口的财产所有权；”可见，谢小红向朱旭让渡权利应以“办理过户手续和水电独立”为履行方式，而本案至朱旭诉请解除合同之时，谢小红尚未履行其合同约定义务，朱旭支付的40万元亦属定金，故该《档口转让协议书》并未实际履行，不存在协议签订后至协议解除前已经发生费用的返还问题。谢小红主张朱旭应按照协议签订之前的租金标准支付协议签订之后的场地使用费用，该主张实际与双方原有的租赁协议相关，在谢小红未就此提出反诉请求的情况下，本院不予处理，谢小红可另循法律途径解决。综合上述理由，谢小红主张其无须向朱旭返还40万元定金的理由均不成立，本院不予支持。原审支持朱旭该项请求并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人谢小红的上诉主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7470元，由上诉人谢小红负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 李卫峰审判员 郑寒江二〇一八年九月十八日书记员 赵敏竹