广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终12053号上诉人（原审原告）：李立，男，1985年12月13日出生，汉族，住所地广东省陆丰市。委托诉讼代理人：郑智悦，广东诚博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李苏南，男，1969年11月28日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：汤嘉祺，广东中深律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱勋源，广东中深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：骆伟波，男，1980年10月15日出生，汉族，住所地广东省河源市龙川县。委托诉讼代理人：陈炜斌，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳广居物业服务有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉国都花园****，统一社会信用代码91440300618920167E。法定代表人：谢名波。上诉人李立因与上诉人李苏南及被上诉人骆伟波、深圳广居物业服务有限公司（以下简称广居物业公司）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初18957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。××××苑×××超市以50万元整空店转让给李立，并承诺与房东签订的有效合同必须在三年以上，如未满三年以上须承担毁约责任”。可以看出，涉案超市经营权转让与租赁权密不可分，骆伟波承诺涉案超市经营权转让的同时享有三年以上有效租赁权，否则，骆伟波承担毁约责任。虽然骆伟波带李立与李苏南签订了期限超过三年的租赁合同，但由于李苏南未经广居物业公司书面同意擅自转租及与广居物业公司存在纠纷，广居物业公司在李立装修期间已将涉案超市租赁场地收回，李立已无法享有有效的租赁权，也即无法享有涉案超市经营权。按照《转让协议》的约定，骆伟波无法兑现李立受让涉案超市经营权同时享有三年以上有效租赁权的承诺，属于根本违约，李立有权解除《转让协议》。2、基于上述理由，骆伟波应当向李立返还转让费500000元，并赔偿李立经济损失157061元（包括工人工资60174元、装修费65000元、装修材料费5587元和租金26300元）。3、李苏南明知未经广居物业公司书面同意不得擅自转租且与广居物业公司存在纠纷，仍与李立签订租赁合同，配合骆伟波完成与李立的转让交易，在本案中明显存在过错且收益，故应当承担连带清偿责任。4、从广居物业公司的询问笔录可知，广居物业公司对李苏南转出涉案商铺是不知情的，李苏南擅自转租涉案商铺给骆伟波和李立都属于无效合同。骆伟波与李立签订的转让协议中约定了其与房东有三年以上有效合同，这与实际的租赁合同情况不符。5、骆伟波与李立签订的转让协议是转让涉案商铺的经营权，同时李立也应当享有涉案商铺的租赁权，两者是密不可分的。广居物业公司因李苏南擅自转租及其他纠纷收回涉案商铺，李立在此过程中没有任何过错。现李立因无法有效租赁涉案商铺，而失去涉案商铺的经营权。李苏南上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、一、二审诉讼费用由李立、广居物业公司承担。事实和理由：1、李苏南没有违约，不应承担违约责任，李苏南也并非实际侵权人，也不应承担赔偿责任。李苏南与李立签订的《租赁合同协议》中第五条第一点已经明确约定“如果×××物业要回收甲方租赁场所，甲乙双方共同协商”，充分证明了李立对于涉案租赁商铺存在被物业收回的风险是知晓并同意的，且约定了如发生该情形由双方协商解决。现李立无法继续使用租赁房屋的原因，就是因为广居物业公司要收回涉案商铺，因此李苏南不存在违约，也就不应承担违约责任。广居物业公司采取强行停水停电的方式逼走商户，该侵权行为并非李苏南实施，侵权造成的损失应当由实际侵权人承担赔偿责任。2、李立实际占用了涉案商铺，应当支付租金。李苏南已经于2016年7月1日将涉案商铺交付予李立实际使用，即使2016年7月22日广居物业公司强行停水停电导致李立无法正常使用涉案商铺，届时李立也已经实际占用涉案商铺将近一个月时间，李立应当支付实际占用涉案商铺期间的租金，一审法院判决李苏南退回李立整月租金26300元是错误的。3、关于装修款损失，根据一审骆伟波提交的证据《现场照片》可见，涉案商铺里面一片混乱，没有装修痕迹，而且商铺已经被停水停电之后，涉案房屋已经无法继续进行装修，但李立仍然继续向刘立如支付款项，不符合常理。关于工人工资损失：首先，李立申请的深圳市龙岗区新朋合兴商店于2016年7月15日成立，但是其与四名员工分别于2016年6月29日、7月7日签订《劳动合同》，而且四名员工在庭审中作证时均称，劳动合同中的签订日期就是签合同的当天，双方都是当天签字盖章的。届时新朋合兴商店还未成立，不可能就已经刻了公章，明显与事实不符。其次，涉案商铺自李立承租后，自始至终都没有正式营业过，而李立在商铺还没有成立之前就已经聘请了4名员工，包括经理、主管、收银员、理货员，完全违背常理。再次，李立没有提交任何实际支付工资和所谓解除劳动关系补偿的凭证。而且，根据证人即员工林某称，其工作时间为2个月，是为李立等人做饭。而李立提交的工资表显示，林某签收了2016年7月至10月份的工资，李立提交的证据与证人的证言相互矛盾。最后，即使李立真的产生了工资损失，广居物业公司于2016年7月22日已经强行停水停电导致李立无法使用涉案商铺了，但是李立仍然与四名员工保持劳动关系直到12月份才解除。广居物业公司的侵权行为已经实施并且一直持续，李立没有及时采取措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，根据四名所谓的员工庭审作证的情况可见，证人证言与李立提交的书面证据多处相互矛盾，就该四人的工资损失的相关证据都是不真实的，均是为了应付本案诉讼而制作的。李立的诉请没有事实和法律依据，不应当予以支持。针对李立的上诉，李苏南辩称：1、关于李立装修款的损失，根据骆伟波在一审中提交的现场照片可见涉案商铺仍处于混乱状态，没有装修痕迹，而且涉案商铺在装修未满一个月时就已被停水停电，无法继续进行装修。但李立仍然继续支付了装修款，不符合常理。2、关于李立主张的工人工资的损失，李立提交的相关劳动合同与四名员工在庭审中作证时的陈述相互矛盾。而且涉案商铺从未开业，李立就已雇佣经理、主管、收银员、理货员，完全不符合常理，而且根据其员工出庭作证称，并没有实际在商铺工作，而是为李立等人做饭等私人事务。而且员工陈述的工作时间与李立提交的支付工资的工资表也不相符，李立没有提交任何实际支付了工人工资以及解除劳动合同的补偿的相关证据。另广居物业公司与2016年7月22日就已停水停电，导致李立无法继续施工，但是李立仍与四名员工保持劳动关系直到10月份。既不符合常理，也违背了合同法第119条规定，放任其损失继续扩大。综上可见，李立主张的工人工资的损失与实际情况不符。3、关于租金的损失，涉案商铺李苏南已经在2016年7月1日交付给李立使用，李立也已经实际进入商铺并进行装修。即使2016年7月22日广居物业公司强行停水停电导致了李立无法继续装修，但李立也实际占用涉案商铺将近1个月时间，应该支付占用期间的租金。4、广居物业公司停水停电收回商铺并不是因为李苏南将商铺转租给李立或骆伟波，而是因为新的业主委员会认为上一届业主委员会确定的租金太低，在合同未到期的情况下，就要求加租，加租的事宜李立和李苏南都知道。而且根据李立与李苏南签订的租赁合同协议中已经明确约定，如果×××物业要收回甲方租赁场所，甲乙双方共同协商。且一审中李立也提交了李苏南与广居物业公司签订的租赁合同，也充分说明李立对李苏南转租以及存在被×××物业收回涉案商铺的可能是明确知情的。针对李苏南的上诉，李立辩称：李苏南明知未经广居物业公司书面同意，不得擅自转租涉案商铺，且与广居物业公司存在租期、租金等其他纠纷，仍与李立签订租赁合同，配合骆伟波完成与李立的转让交易，在本案中明显存在过错且受益，故李苏南应当承担连带清偿责任。针对李立、李苏南的上诉，骆伟波辩称：1、骆伟波与李立是超市经营权转让的法律关系，签订的《转让协议》转让的标的是骆伟波经营的×××超市。按照《转让协议》的约定，李立签订合同时交付10万元，在骆伟波将与房东签订的合同过给李立后，李立再付30万元，待合同满30天或骆伟波将×××超市交给李立后，李立付清尾款。《转让协议》签订后，骆伟波即将×××超市经营权交付给了李立，同时还协助李立与李苏南签订了期限超过3年的租赁合同。李立对骆伟波的履行合同行为予以认可，并据此按约定支付了全部转让款，双方并无争议。因此，双方基于《转让协议》的权利义务已履行完毕，骆伟波不存在违约行为。2、李立与李苏南签订《租赁合同协议》时，已清楚知晓涉案物业为广居物业公司所有，并预见和约定广居物业公司主张权利时双方的解决方式，即协议第五条第一款约定的“如果×××物业要收回甲方租赁场所，甲乙双方共同协商”，双方在此基础上签订了租期为2016年6月27日至2020年2月28日（期限超过3年）的租赁合同。现李立又诉称其不清楚李苏南不是涉案物业所有权人或无权转租，该行为是不诚信的恶意诉讼行为。同时需要重点强调的是，不管是李苏南非物业所有权人或无权转租，还是广居物业公司收回物业引起的争议，均系李立与李苏南之间的房屋租赁纠纷，与骆伟波无关，李立无权据此向骆伟波主张权利。3、涉案纠纷的实质，系广居物业公司要单方变更租赁合同提高租金，遭到李立和李苏南的强烈反对，三方产生纠纷，在协商未果的情况下，广居物业公司采取停电停水的方式阻止李立装修，导致其无法装修和营业。该纠纷应当由李立与李苏南依《租赁合同协议》约定处理，或由李立和李苏南针对广居物业公司的停水停电侵权行为提起诉讼，与骆伟波没有任何关系。李立起诉和上诉要求骆伟波承担责任，没有事实和法律依据。综上所述，骆伟波已按《转让协议》的约定，全面履行合同，并且该协议已经履行完毕。骆伟波不存在违约的事实，也从未实施侵权行为，涉案纠纷与骆伟波无关，请求二审法院审理查明，驳回李立对骆伟波的全部上诉请求。4、广居物业公司是涉案商铺所在小区的物业公司，其向李苏南出租涉案物业，而李苏南在2014年8月份就将该物业转租给骆伟波用于经营超市，广居物业公司对此知情，并且同意。其后续与李立以及李苏南发生纠纷是因为新成立的业主委员会要求增加租金，而李立和李苏南不同意，由此导致纠纷。因此并不存在转租无效的情形。并且根据相关司法解释的规定，即便相关当事人约定物业不得转租，但是出租人自知道或者应当知道之日起6个月内未主张权利，其事后再依以此为由主张承租人不得转租的，不应当得到支持。骆伟波是在2014年8月29日承租了该物业，在两年多时间内，广居物业公司并未主张不得转租，这也充分说明了李立的主张没有事实和法律依据。5、李立在补充的事实与理由中也已承认，其与骆伟波之间签订合同约定的是超市经营权，而非涉案物业。两者是基于不同事实的法律关系，不能混为一谈。骆伟波已经按照合同的约定将超市经营权转让给了李立，并且协助其与李苏南订立了超过三年租期的租赁合同，骆伟波并无违约事实，且约定合同的权利义务已经履行完毕。被上诉人广居物业公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。李立向一审法院起诉请求：1、解除李立与骆伟波签订的《转让协议》；2、骆伟波向原告返还转让款500000元；3、骆伟波向李立支付157061元（包括工人工资60174元、装修费65000元、装修材料费5587元和租金26300元）作为补偿；4、李苏南对以上款项中的237061元（包括押金8万元和经济损失157061元）承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费等全部费用由骆伟波、李苏南承担。一审法院审理查明，2014年8月29日，李苏南作为甲方、骆伟波作为乙方签订《租赁合同协议》，约定甲方将位于深圳市龙岗区××××苑会所一楼约700平方米，包括4个商铺交于乙方经营使用，租金为每月40000元，租赁期为2014年9月1日至2020年2月28日。骆伟波在上述租赁房产开设×××超市。2016年6月22日，李立作为乙方、骆伟波作为甲方签订《转让协议》，约定甲方将违约深圳市龙岗区××××苑×××超市以500000元整空店（含设备及90000元押金）转让给乙方；甲方与房东签订的有效合同必须在三年以上，如未满三年以上甲方须承担毁约责任；乙方先付100000元订金给甲方，甲方将与房东签订的合同过给乙方后，乙方再付甲方30万元，待该合同满30天后或甲方提前将×××超市交于乙方手上之后，乙方付清甲方剩余100000元尾款；在此期间，甲乙双方不得毁约，如有毁约，毁约方将赔偿另一方100000元毁约金。当日，李立向骆伟波支付转让款100000元。2016年6月27日，李立作为乙方、李苏南作为甲方签订《租赁合同协议》，约定甲方将位于深圳市××××苑会所一楼约700平方米交于乙方经营使用（不含外围四个铺面），租期为2016年6月27日至2020年2月28日，乙方应于每月5日前支付租金26300元；乙方在签订合同的同时向甲方上交保证金80000元，租期满后甲方将无息退还，租期没满保证金不退；如×××物业要收回甲方租赁场所，甲乙双方共同协商合同的解除。骆伟波在该合同尾部手写记载“本人骆伟波收到李苏南租赁超市押金￥80000（捌万元）已转给李立，押金后期与本人无任何关系”。合同签订后，李立开始装修涉案商铺，直至2016年7月22日，涉案商铺被停水停电。后涉案商铺被广居物业公司收回，李立遂诉至一审法院，提出上列诉讼请求。另查涉案商铺所在建筑物已取得建设工程规划许可证。2010年1月4日，李苏南与广居物业公司签订《租赁合同》，约定广居物业公司将位于深圳市龙岗区××××苑会所一楼租赁给李苏南使用，建筑面积经双方确定为680平方米，租赁物的功能为百货超市，租赁期限为120个月，即从2010年3月1日起至2019年2月28日止。经一审法院向广居物业公司进行询问，广居物业公司称当时受涉案小区第三届业主委员会的委托与李苏南签订租赁合同，双方约定的租赁期限为15年，后该小区成立了第四届业主委员会，对该份租赁合同不予认可，与李苏南就租期及租金重新协商未果后，广居物业公司受业主委员会的委托于2016年7月22日开始停水停电，并于2017年1月收回涉案商铺。李立为证明自己的损失，提交以下证据予以证明：1、装修合同、银行付款记录、照片及刘立如的证人证言，其中装修合同约定李立委托案外人刘立如对涉案商铺进行装修，施工时间为2016年7月9日至7月23日，李立已向刘立如支付装修款65000元，刘立如出庭作证称涉案装修项目包括天花造型、四周走边、线路安装、墙体刷漆、制作招牌及清理垃圾、临时搭建墙体，已完成了70%的工程量，剩余油漆、照明灯具安装及招牌制作未完成，后因停水停电无法开工，确认李立已支付装修费65000元；2、销售单、收款收据，显示在深圳市广顺五金电器有限公司购买了价值5587元的五金材料；3、营业执照、劳动合同、工资表及潘俊男、林某的证人证言，李立为超市顺利营业于2016年7月15日在涉案商铺注册了个体工商户深圳市龙岗区新朋合兴商店，并于2016年7月初分别招聘了四名员工李俊某、李某弦、潘某男及林某，双方签订了劳动合同，李立支付了李俊琶、李俊弦2016年7月至9月以及潘俊男、林某2016年7月至10月的工资合计46274元，后因超市无法经营，李立与四名员工协商解除劳动合同，向其四人支付经济补偿合计13900元，即工人工资损失合计60174元。庭审中，李立经一审法院释明不对其装修损失申请评估，原、确认骆伟波支付给李苏南的押金80000元变更为由李立支付给李苏南，该款项包含在李立支付的转让款500000元中。一审法院认为，李立分别与骆伟波、李苏南签订的《转让协议》、《租赁合同协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。李立与骆伟波是超市经营权转让的法律关系，而李立与李苏南之间是租赁合同关系。根据《转让协议》的约定，骆伟波已将超市交付给李立使用，并协助李立与李苏南签订期限超过三年的租赁合同，李立亦全额支付了转让费，双方合同的权利义务已履行完毕，现因李苏南与广居物业公司之间的纠纷导致涉案租赁物被广居物业公司收回，属于李立与李苏南之间的租赁合同纠纷，李立主张骆伟波违约，没有保证李立能顺利经营超市三年以上，缺乏合同依据，一审法院不予采纳，故对李立诉请解除与骆伟波签订的《转让协议》及要求骆伟波返还转让款、赔偿损失的请求不予支持。李苏南无法交付租赁物给李立使用，致使双方的合同无法继续履行，已构成根本违约，李立主张李苏南返还押金80000元、已支付的一个月租金26300元的请求，合理有据，一审法院予以支持，李苏南还应对李立造成的损失进行赔偿，至于损失的具体数额，一审法院综合李立的诉讼请求分析如下：1、装修费65000元，已提交合同、银行付款记录、照片及刘立如的证人证言予以佐证，一审法院予以支持；2、装修材料费5587元，其提交的销售单、收款收据无法证明与本案的关联性，一审法院对该主张不予支持；3、工人工资60174元，李立为在涉案租赁物经营超市聘请了四名员工，并提交了营业执照、劳动合同、工资表及潘某男、林某的证人证言予以证明，一审法院予以支持，即李苏南合计应赔偿李立损失125174元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、李苏南于本判决生效之日起五日内向李立返还押金80000元；二、李苏南于本判决生效之日起五日内向李立返还租金26300元；三、李苏南于本判决生效之日起五日内向李立赔偿损失125174元；四、驳回李立的其他诉讼请求。本案一审受理费10370元、保全费3805.3元，合计14175.3元（李立已预交），由李立承担9181.3元、李苏南承担4994元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，上诉人李立、被上诉人骆伟波及上诉人李苏南均确认，《转让协议》中转让费50万元包括租赁押金8万元，被上诉人骆伟波实际收取转让费42万元。本院认为，上诉人李立分别与被上诉人骆伟波、上诉人李苏南签订的《转让协议》、《租赁合同协议》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。从上诉人李立与被上诉人骆伟波签订的《转让协议》约定条款“甲方与房东签订的有效合同必须在三年以上，如未满三年以上被上诉人骆伟波须承担毁约责任”以及“被上诉人骆伟波将与房东签订的合同过给乙方后，……”分析，双方签订《转让协议》本意是上诉人李立在涉案商铺享有三年的经营权，实际被上诉人骆伟波未与业主签订任何协议，也未能保障上诉人李立在涉案商铺经营三年，因此，《转让协议》未履行完成，一审法院认定《转让协议》已经履行完毕，认定错误，本院予以纠正。因涉案商铺已经被业主广居物业公司收回，被上诉人骆伟波实际已无法按《转让协议》履行合同约定，构成违约，上诉人李立要求解除合同，符合合同约定，依法有据，本院予以支持。合同解除，上诉人李立要求被上诉人骆伟波转让费50万元，符合法律规定，因其中8万元为支付给上诉人李苏南的租赁押金，被上诉人骆伟波只需退还上诉人李立转让费42万元。关于第一个月租金问题，上诉人李立与上诉人李苏南签订合同后，即接收了涉案商铺并进行装修，应支付占有使用费，因此上诉人李立主张退还一个月租金，没有事实和法律依据，一审法院予以支持，认定事实错误，本院予以纠正。关于损失的问题。根据止损原则，2016年7月22日，涉案商铺被停水停电，此时上诉人李立应知道租赁合同存在不能继续履行的风险，而其在未正式开始营业、员工无法正式工作的情况下就招聘4名员工并连续足额支付3～4个月的工资，有违常理，一审法院全部支持工人工资损失，有失公允，本院予以纠正，本院酌定上诉人李立工资损失3万元。至于装修费和装修材料费损失认定，一审法院根据民事证据规则，予以认定，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人李立应获赔偿的损失金额总计95000元。上诉人李苏南和被上诉人骆伟波对于上诉人李立不能承租涉案商铺应承担违约责任，上诉人李立主张上诉人李苏南和被上诉人骆伟波承担连带责任，依法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人李立和上诉人李苏南的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初18957号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初18957号民事判决第二、四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初18957号民事判决第三项为李苏南于本判决生效之日起五日内向李立赔偿损失9.5万元；四、解除李立与骆伟波于2016年6月22日签订的《转让协议》；五、骆伟波于本判决生效之日起五日内向李立返还转让费42万元；六、驳回李立的其他诉讼请求。支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10370元、保全费3805.3元，合计14175.3元（李立已预交），由李立承担1338.3元，骆伟波承担9061元，李苏南承担3776元；二审案件受理费11013.48元（李立预交7684元、李苏南预交3329.48元），由李立承担3006元，骆伟波承担5913元，李苏南承担2094.48元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一八年九月十四日书记员 伍圣权（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。