江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0324民初6442号原告:高宝林,男,1970年7月29日生,汉族,住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：缪红星，江苏传正律师事务所律师。被告:徐州大诚置业有限公司,住所地江苏省睢宁县双沟镇工业园区。法定代表人：沈龙根，该公司经理。委托诉讼代理人：范逸奇，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。被告:沈龙根,男,1949年6月7日生,汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：范逸奇，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。原告高宝林与被告徐州大诚置业有限公司、沈龙根房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，分别于2018年1月25日、3月23日公开开庭进行了审理。原告高宝林及其委托诉讼代理人缪红星，被告徐州大诚置业有限公司、沈龙根的共同委托诉讼代理人范逸奇、戴金娜，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宝林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的项目合作协议；2.判令被告沈龙根双倍退还转让定金400万元；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：原、被告于2016年11月18日，签订了项目合作协议，约定将位于睢宁县双沟镇镇政府东侧、104国道北侧、新华路南侧的地块，转让给原告开发。协议第一条第5款约定：“在协议签订后至2017年春节前，乙方付款400万元后，丙方(沈龙根)转让徐州大诚置业有限公司的30%股份给乙方(原告)，并办理股权变更手续”。协议第三条第2款约定：“乙方(原告)支付丙方(沈龙根)300万元后，接管公司，负责对项目开发运营，实施全面管理”；第3款约定：“乙方(原告)组织好开发项目中的人员招聘和管理，签订好用人合同。合同签订后，甲方交付乙方公司公章及财务章各一枚，用于项目开发、办理相关手续之用”。协议签订后，原告依约向沈龙根支付了400万元转让定金，并陆续招聘了开发项目所需的工作人员，但截止到本案诉讼之日，徐州大诚置业有限公司依然未按合同约定交付公司公章及财务章，导致原告无法接管公司，项目启动工作无法进一步开展，且沈龙根在收到原告给付的款项后，也不予办理股权转让变更手续。合作协议第四条第1款约定：“本合同签订后双方认真执行，合同各方如有违约按照合同法相关法律规定，支付守约方违约金，如甲方违约丙方双倍退还转让定金400万”。被告上述行为已经构成根本性违约，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判如所请。被告徐州大诚置业有限公司、沈龙根共同辩称，一、案涉《项目合作合同》无法履行的根本原因，是原告高宝林无资金能力启动项目，原告拖延履行导致合同目的无法实现，原告高宝林才是根本违约的一方。案涉《项目合作合同》的签署背景是因前期双沟镇政府拖欠被告沈龙根的道路工程款，镇政府欲以其东侧104国道北侧，新华路南侧地块（总占地面积为81.4亩）折抵其工程款。沈龙根与鲍同学达成合作协议，沈龙根以镇政府欠付的工程款折抵土地出让金摘得该土地，由鲍同学投入资金补足土地出让金、并负责筹集资金进行开发，于是，共同成立了大诚置业有限公司，鲍同学之子鲍春江作为股东代持鲍同学的股份。2016年3月24日挂牌出让该地块第一期土地，地块编号2016-10，占地26.46亩，被告沈龙根按照约定以大诚置业有限公司名义竞得。后因鲍同学无资金进行开发，鲍同学的朋友即原告高宝林对该地块非常有兴趣，就与被告沈龙根洽谈签署了案涉合同，由原告高宝林投入资金开发第一期地块，并投入资金补足第二期地块54.94亩的土地出让金，然后高宝林将销售房屋的款项分期支付给被告沈龙根，在支付完沈龙根前期折抵的土地出让金后，被告再将大诚置业公司的股权转让给原告。合同第三条第一款约定原告在签订合同后，组织项目启动工作，必须在4个月内开始动工。然而，由于高宝林没有资金能力缴付土地契税等，也没有资金启动该项目，导致该项目至今没有启动。第二期地块54.94亩，2017年12月挂牌，大约出让金2000万元，按照合同约定应当先将沈龙根的800万元工程款进行抵扣，剩余的1200万由高宝林支付。被告多次告知原告按约出资，然而因高宝林没有资金进行支付，第二期地块最终由江苏双溪实业有限公司摘牌。案涉合同的根本目的在于案涉房地产项目的开工建设，并摘得第二期土地，由于原告迟迟不履行合同约定，至今未对土地启动开发，也没有出资摘得第二期土地，导致合同目的无法实现，造成被告沈龙根、大诚置业有限公司巨额损失。而交接公章和股东变更也仅是为了项目顺利开发的附随义务，其对项目开发并非决定性义务，而原告是否如期支付费用才是项目是否如期推进的根本原因。二、被告沈龙根未向原告转让股权是因为股东鲍春江不露面不配合造成，原告对此是明知的，被告沈龙根并不存在过错，原告也未向被告主张过股权变更。因此，原告主张“被告沈龙根在收到原告给付的款项后，也不予办理股权转让变更手续”的违约行为，并无事实依据。原告主张“被告不按合同约定交付公章及财务章，导致原告无法接管公司，项目启动工作无法进一步开展”也无事实依据。签订《项目合作合同》后，原告即变更为公司总经理，并实际接管公司。根据前期的房地产开发项目立项和取得用地规划许可可以看出，印章都是正常使用的，并不会导致项目无法启动。是否取得股东资格、是否掌握公章，并不是项目无法启动的根本原因，项目迟迟无法推动的根本原因是原告高宝林无资金能力缴纳税款、无资金能力启动项目。因此，原告高宝林才是根本违约的一方。原告的诉讼请求无事实和法律基础。三、退一步讲，即使被告存在违约行为，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法司法解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，不予支持。根据案涉合同第一条第4、5款及第二条第3款约定，1、合同签订后原告支付给被告400万；2、在房屋销售后付清800万；3、同时原告在该项目中直接补助200万。因此合同的总标的额为1400万，而约定的定金为400万，已超过法律规定，不应予以支持。综上，同意解除项目合作协议，请求驳回原告其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对于签订项目合作合同及原告已经支付被告400万元款项的事实，均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、涉案项目合作合同总标的额的认定，及双方约定定金400万元，是否超出法律规定范围的问题。2016年11月18日，原、被告三方签订项目合作合同一份，约定被告徐州大诚置业有限公司将位于睢宁县双沟镇镇政府东侧、104国道北侧、新华路南侧的土地转让给原告开发。项目编号为2016-10号，总占地面积为81.4亩，一期挂牌地占地26.46亩，出让价款为1200万元（契税未交）。该地块第二次挂牌时,被告徐州大诚置业有限公司负责提供双沟镇政府的道路工程款800万元用于折抵土地款，不足部分由原告支付。二期土地挂牌时间由合同三方商定后确定，在被告徐州大诚置业有限公司确保第二次挂牌中标后，被告徐州大诚置业有限公司、沈龙根确保将所持有的徐州大诚置业有限公司100%的股份及公司法定代表人身份转让给原告。根据合同第一条第3款约定，由甲、乙双方共同开发上述地块，用于建设房屋。根据以上合同内容，该条所指上述地块，应当认定为包含一期和二期的土地开发。其中一期26.46亩，签订合同前已经挂牌出让，并由徐州大诚置业有限公司竞拍成交，成交价为1200万元。二期地块面积为51.18亩，也已于2017年12月6日挂牌交易，于2017年12月16日，被江苏双溪实业有限公司竞拍成功，成交价为2325万元。故涉案合同总标的已经远远超过2000万元，双方约定400万元定金，未超过合同标的20%，不违反法律规定。2、双方是否存在过错行为。在三方签订的合同中，第一条第5款明确约定：“在协议签订后至2017年春节前，原告付款400万元后，被告沈龙根转让股份30%给原告，并办理股权变更手续”。第三条第2款约定：“原告支付沈龙根300万元后接管公司，负责对项目开发运营，实施全面管理”；第3款约定：“原告组织好开发项目中的人员招聘和管理，签订好用人合同。合同签订后，被告交付原告公司公章及财务章各一枚，用于项目开发、办理相关手续之用”。合同签订后，原告陆续交付定金400万元，被告沈龙根于2017年1月25日为原告出具了收据，原告已经及时完成了支付定金的义务，但被告至今未有为原告办理股权转让登记手续，亦未按照合同约定交付公司公章及财务印章，存在明显过错。合同第三条第1款约定，原告在签订合同后，组织项目启动工作，力争必须在4个月内开始动工。但原告未能及时组织项目启动，直至本案起诉之日，涉案工程仍未能开工建设。合同第一条第2款约定，涉案地块第二次挂牌时,以被告徐州大诚置业有限公司名义竞拍，确保中标。土地竞拍款由被告徐州大诚置业有限公司负责提供双沟镇政府的道路工程款800万元，不足部分由原告支付。但二期地块已于2017年12月6日挂牌交易，于2017年12月16日，被江苏双溪实业有限公司竞拍成功，二期地块开发，已经实际履行不能。综上，原告自身也存在一定过错。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案当事人之间签订的合同，虽然名为项目合作合同，但是该合同的实质为：被告徐州大诚置业有限公司将竞得的土地使用权转让给原告进行房屋建设开发，由原告支付被告土地转让款的合同。双方并不存在共享利润、共担风险的合作经营性质，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。但本案被告徐州大诚置业有限公司在签订涉案转让合同时，并未取得二期土地的合法使用权，事实上最终也未能取得，故其无权转让该部分土地使用权，涉及该部分的土地使用权转让合同，应当认定为无效合同。另外，徐州大诚置业有限公司虽然取得了一期土地的使用权，但在转让时尚未取得土地使用权证书，根据相关法律规定，涉案合同中的一期部分也应认定无效。综上，涉案合同应认定整体无效。无效的合同，自始没有法律约束力，不存在解除合同的问题，故原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告已经实际支付被告沈龙根定金400万元，被告沈龙根应当予以返还。但因为涉案合同无效，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一项、第六项、第三十九条第一项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈龙根于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告高宝林土地使用权转让定金400万元；二、驳回原告高宝林的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取34000元，由原告高宝林负担17000元，被告徐州大诚置业有限公司与沈龙根共同负担17000元；保全费5000元，由被告徐州大诚置业有限公司与沈龙根共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇一八年九月六日书记员  胡 慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。