湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1321民初837号原告双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地双峰县永丰镇城北育才路**，统一社会信用代码91431321794715891N。法定代表人周少荣，该公司经理。委托诉讼代理人彭武华，湖南富厚律师事务所律师。被告刘雄，男，1990年12月25日生，汉族，双峰县人，农民，住湖南省双峰县（身份证住址双峰县）。委托诉讼代理人刘日志，系刘雄之父。双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称和诚物业公司）诉刘雄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。和诚物业公司请求判令刘雄支付2014年10月1日至2017年4月30日期间的物业服务费2900元，并按月利率2分计算违约金到清偿之日止。刘雄答辩要点：1、物业服务费不记得交到什么时候了，是多少算多少；2、被告之所以没有交纳物业服务费，是因为原告物业管理不作为所致，具体有①开发商应赔偿被告的房屋损失一万一千多元，因原告未出面协调，导致被告房屋的损失一直没有得到赔偿；②小区内的防盗窗之前说不准伸出来，但后来的都伸出来了，安全隐患很大；③楼梯间全是小广告；④小区西边大门口通风口被物业公司占用了做茶馆。特别是被告房屋的损失一万多元因为物业公司的不作为已无法挽回，因此，被告不同意交纳物业费。刘雄为了支持其诉讼主张，向本院提交了照片三张，用以证明小区内业主的防盗窗伸出了窗外，楼梯间贴了好多小广告。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、和诚物业公司成立于2006年10月31日，公司类型为有限责任公司，经营范围：在本企业物业管理资质许可证许可的范围内从事物业管理服务。刘雄是嘉信华庭小区7栋1单元502房的业主，房屋建筑面积155.91平方米。2011年9月29日，刘雄（甲方）与和诚物业公司（乙方）签订《物业服务合同书》，合同约定：第一条服务内容：1、物业共用部位共用设施设备的维修、养护和管理，包括房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等，其费用在保质期内由建设单位负责，保质期后在维修基金中列支；2、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及主污水管道的疏通等；3、公共绿化的养护和管理；4、车辆停放管理；5公共秩序维护、安全防范等事项的管理；6、装饰装修管理服务；7、……；8、……；第二质量及标准，乙方提供的服务按以下标准进行：1、物业共用部位，共用设施设备小修在1天内完成，急修在30分钟内赶到现场，大修及时报告建设单位协助处理；2、制定共用部位，共用设施设备管理制度，并公示小区全体业主；3、……；4、……；5、清洁卫生、垃圾的收集；6、物业共用部位和相关场地每天清洁2次，早晚各1次；7、垃圾定时定点每天清运一次；8、雨、污水主管道每月疏通一次；9、公共绿化的养护管理：……；10、车辆停放管理：定点停放，统一管理；11、公共秩序维护、安全防患等事项的管理：秩序维护人员24小时值班，小区内不定期巡逻；12、装饰装修管理服务：……；13、每个业主设有独立的档案资料，并由专人管理，小区内所有资料分类存放，并由专人保管；14、……；第三服务费用：物业服务费用按建筑面积交纳，每年收缴一次，从开发商通知统一交房之日起计收，以后从每年的4月1日起收取，其标准如下：住宅暂为0.50元/月/平方米，车库0.50元/月/平方米，商铺1.2元/月/平方米，……；……；第八条甲乙双方的权利与义务：1、甲方有权要求乙方按协议规定的标准提供物业管理服务，接受乙方提供服务的权利，同时也应该按照服务收费标准按时足额缴纳物业服务费用；2、……；3、……；4、……；5、……；6、……；7、……；8、……；第九条违约责任：1、……；2、……；3、乙方不得擅自提高物业服务收费标准，但可根据物价上涨，物业管理成本的增加，在征得大多数业主书面同意后，可作适当调整，确保物业管理所需正常开支，具体以协商后为准；4、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按所欠物管费3‰的比例交纳违约金；5、……；第十条其他事项：1、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效，委托期限至业主委员会选聘新的物业管理企业止；2、……。二、和诚物业公司成为嘉信华庭小区的物业服务企业后，于2011年8月30日委派了物业服务人员进驻嘉信华庭小区开始物业服务工作，向本院提交了嘉信华庭小区和诚物业工作人员签到表、保安员巡逻签到表、嘉信华庭公共设施设备检查登记表、嘉信华庭登记投诉及处理情况登记表，嘉信华庭业主交费明细表，可以证明和诚物业公司对嘉信华庭小区的物业进行了一定的服务工作。2017年4月30日，和诚物业公司撤离嘉信华庭小区，终止对嘉信华庭小区的物业服务工作。2013年8月1日，和诚物业公司在嘉信华庭小区内张贴公告，对小区内物业服务费进行调整：楼梯房由合同约定的0.5元/月/平方米调整为0.6元/月/平方米，车库由0.5元/月/平方米调整为0.3元/月/平方米，从2013年8月1日起实行新的收费标准。三、刘雄与和诚物业公司签订物业服务合同后，将物业服务费用交至了2014年9月30日，2014年10月1日至2017年4月30日期间的物业服务费没有缴纳。四、刘雄的委托诉讼代理人提出嘉信华庭小区内楼梯间贴满了小广告、部分业主的防盗窗伸出了墙面这些情况是存在的，另提出小区西边大门口通风口被物业公司占用了做茶馆及因物业公司的不作为导致其房屋损失一万多元无法获得赔偿，这些情况没有提供证据证明。本案争议的焦点：1、被告拖欠原告的物业服务费是多少；2、原告是否按照《物业服务合同书》的约定提供了相应的服务；3、被告应否支付原告物业服务费；4、被告应否支付原告违约金。判决的理由与结果本院认为：1、被告拖欠原告的物业服务费是多少。原告根据2013年8月1日所张贴的公告将楼梯房的物业服务费从0.5元/月/平方米调整为0.6元/月/平方米，由此算出原告拖欠物业服务费2900元，根据双方签订的物业服务合同的约定，原告要调整物业服务费收费标准，应征得大多数业主的书面同意才可作适当调整，原告未能提供大多数业主书面同意调整物业服务费的证据，仅仅张贴调整物业服务费的公告，不能以此将物业服务费标准进行提高，故只能按合同约定的0.5元/月/平方米计算，因此，被告拖欠的物业服务费应为：155.91平方米×0.5元/月/平方米×31个月＝2417元。2、原告是否按照《物业服务合同书》的约定提供了相应的服务。和诚物业公司成为嘉信华庭小区的物业服务企业后，于2011年8月30日委派了物业服务人员进驻嘉信华庭小区开始物业服务工作，向本院提交了嘉信华庭小区和诚物业工作人员签到表、保安员巡逻签到表、嘉信华庭公共设施设备检查登记表、嘉信华庭登记投诉及处理情况登记表，嘉信华庭业主交费明细表，这些证据可以证明和诚物业公司对嘉信华庭小区的物业进行了一定的服务和管理工作。2017年4月30日，和诚物业公司撤离嘉信华庭小区，终止对嘉信华庭小区的物业服务工作。在和诚物业公司从事物业服务期间，业主反映原告在物业服务期间，物业服务不到位，不作为，表现在如下方面：①公共设施管理混乱、门禁系统长期不能使用，楼道照明灯坏了，很久没有维修；②卫生清洁、管理工作很不好，根本没按合同约定的每天清洁2次，公共部位十天半月不扫是常事，楼梯间到处乱贴、乱画，广告纸贴满了墙壁；③公共秩序混乱，曾让来源不明的几台卡车堵住大门数日，车辆乱摆乱放，行车与出行很不方便，多次发生摩托车被盗、入室盗窃事件，楼层没有消防设施；④下水管道不通或堵塞，业主反映后，疏通不及时或敷衍了事，造成污水渗入好多业主室内，最后业主自己动手更换下水管道，才得以解决管道堵塞问题；⑤、收取小区内共用部分外墙的广告收入，占用共用部分做茶馆，将所得收入占为己有；⑥未经业主同意，擅自提高物业服务收费标准，卡扣住户押金；⑦特别是对业主反映的维修、漏水、管道堵塞等普遍存在的问题，没有及时处理或推诿不处理，基于诸多原因，造成越来越多的业主都不愿意缴纳物业服务费。本案中，对业主们反映的原告服务不到位、不作为的种种情形中，被告提交了照片证明防盗窗的安装不规范，楼梯间贴满了各种广告纸的情况是存在的，同时，《物业服务合同书》第二条第2款规定：原告应“制定共用部位，共用设施设备管理制度，并公示小区全体业主”，第13款规定：原告应对“每个业主设有独立的档案资料，并由专人管理，小区内所有资料分类存放，并由专人保管”，这些合同明确约定，又不可或缺的内容，原告没有提供证据证明其已服务到位，因此，可以认定，原告在履行《物业服务合同书》约定的服务内容时，存在瑕疵。被告另提出因原告的不作为，导致开发商应赔偿的房屋损失一万多元不能得到赔偿，没有提供证据，也无法确认与本案是否有关联。3、被告应否支付原告物业服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原、被告签订的《物业服务合同书》是双方的真实意思，合同依法成立，具有法律效力，原、被告应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。基于原告在履行物业服务合同时，存在瑕疵，对被告应缴纳的物业服务费可以适当减少，根据原告履行物业服务合同过程中存在瑕疵的情况，以及原告在物业服务中存在的瑕疵与被告的关联程度，对被告应支付的物业服务费酌情由被告支付70%。4、被告应否支付原告违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告在履行合同时存在瑕疵，被告没有按期缴纳物业服务费，双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。本案中，考虑到被告未按期缴纳物业服务费与原告在履行物业服务合同时存在瑕疵有关联，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、刘雄在本判决生效后五日内支付双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费1692元。二、驳回双峰县和诚物业管理有限责任公司要求刘雄支付违约金的诉讼请求。如果刘雄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由双峰县和诚物业管理有限责任公司承担15元，由刘雄承担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  杜江永人民陪审员  谢美钦人民陪审员  曹 葵二〇一八年九月三十日书 记 员  陈春玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。