广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初12053号原告：杨艳辉，男，土家族，1982年12月14日出生，住湖北省鹤峰县，委托诉讼代理人：郭建华，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美花，广东普翼律师事务所律师。被告：官旭明，男，汉族，1979年5月4日出生，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。第三人：东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇宜家花园B座103号商铺，统一社会信用代码为914419005974610366。法定代表人：陈小明。委托诉讼代理人：曾辉辉，该公司员工。原告杨艳辉与被告官旭明、第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司（以下简称“丰瑞园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序独任审判，并于2018年7月25日公开开庭进行了审理，原告杨艳辉的委托诉讼代理人郭建华、陈美花，被告官旭明及其委托诉讼代理人周争锋，第三人丰瑞园公司的委托诉讼代理人曾辉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金148000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年8月12日签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告购买位于东莞市××镇××路××广场××楼××单元××号的房产，合同价为1980000元。合同约定被告应于2017年8月12日向原告支付定金180000元，在过户当天支付首付款200000元，尾款1600000元由被告向银行申请贷款支付给原告，原告于收齐全部楼款当日向被告交付该房产。合同签订后，被告因资金不足，就定金支付方式与原告重新协商，原告同意被告于2017年8月12日支付部分定金50000元，于2017年8月14日查询房产登记信息确认无其他抵押或查封后，支付剩余定金130000元，然而，原告按被告要求查询房产信息后，经原告多次催告，被告却不按约定支付剩余定金款。2017年9月8日，原告根据合同第六条约定，被告承担违约责任，向原告支付违约金198000元，抵销被告已经支付的50000元后，被告还需向原告支付违约金148000元。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告官旭明辩称：一、双方合同约定的是无租约附家私电器，但原告在签订合同后第三天即通过本案第三人将案涉房产出租给案外人导致合同目的无法实现，合同继续履行存在障碍，违反了双方约定；二、被告在查档完毕准备支付剩余定金时发现原告将案涉房屋出租他人的事实，依法享有合同法第68条规定的不安抗辩权，原告的行为属于丧失或可能丧失履行能力的其他情形，租客有可能行使优先购买权，影响被告的权利，原告与被告、第三人协商先解决租客的问题再履行合同，在微信和短信沟通无效后，于2017年9月3日正式发出催告函，行使合同法规定的权利，原告在接到催告函后，没有按照第69条的规定给予说明和担保，而是在2017年9月14日提出解除合同，其解除行为没有事实和法律依据；三、定金合同是实践性合同，双方在合同约定的数额支付定金，根据担保法司法解释119条，原告在收到定金没有提出异议也没有退回定金，视为双方对定金数额达成新的协议，因此，原告的解除理由缺乏依据；四、原、被告双方在交易时案涉房产仅取得预售登记，开发商未取得大产权证，原告也没有取得小产权证，属于房地产管理法第38条限制或禁止交易的情形，即使法院认为被告存在违约，鉴于双方存在过错，也应调整违约金；五、截至开庭前，房价属于上涨阶段，根据司法解释即便被告构成违约，也不应支持原告对于违约金的要求，因为其没有损失，且本案是由于原告擅自出租导致合同无法履行。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人丰瑞园公司述称：案涉房产是第三人经手的，当时双方达成协议，2017年8月12日签订合同，约定星期一到房管所查档，约定180000元定金，8月12日被告支付了50000元定金，约定查档后被告支付剩余定金，原告将房产出租给案外人，由于当时房产证还没办，约定案涉房产由原业主支配至交房，包括出租。查档是第三人陪被告一起去的，查档后被告说回去再给剩余定金，至于被告在查档当天为何未依约支付剩余定金，第三人不清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月12日，原告杨艳辉（卖方）、被告官旭明（买方）与丰瑞园公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：原告将其名下位于东莞市××镇××路××广场××楼××单元××号房产[预售许可证号：东莞商房预证字第201500380号]出售给被告，该物业建筑面积为107.33平方米，附带家私电器；物业总楼价为1780000元，签订本合同当天支付购房定金180000元，首期款200000元在过户当天支付（在买方申请贷款通过后出具同贷书后10个工作日内），尾款1600000元向银行申请贷款支付至卖方指定收款账户；卖方的按揭欠款由卖方自行还清并负责办理一手不动产权证书，开发商通知日期20日内须配合办理；卖方收齐全部楼款的当天向卖方交付案涉物业，卖方应在物业交付使用前结清该物业名下发生的所有欠款及应付费用；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍不积极履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。签约上述合同当天，被告向原告支付定金50000元，双方并约定，2017年8月14日到房管部门查档，如案涉房产不存在除按揭以外的其他抵押和查封的情况，则被告同意在查档当天向原告支付剩余定金130000元。2017年8月14日，被告与第三人的工作人员共同前往房管部门查档，查询结果显示案涉物业不存在其他抵押和查封情形，但被告未能筹集足够资金，故未能依约向原告支付剩余定金。2017年8月15日，原告（出租方）与案外人何婉雪（承租方）、丰瑞园公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定将案涉房产出租给何婉雪，租期自2017年8月17日起至2018年8月16日止，租金为3300元/月。2017年8月30日，原告向被告发送短信，称多次要求中介与被告联系未果，被告本应于2017年8月14日付款，但至今未付，故原告确定走法律途径维权。次日，被告回复称“上周六谈过，物业状态已违约，有理由怀疑动机并相信届时无法正常交易，代状态复原如约并得以保持，自当继续履行支付义务。”2017年9月3日，被告向原告发出《催告函》，称双方签署的《房地产买卖合同》约定交易的物业不附租约，现原告将案涉物业出租给案外人一年，被告有理由相信该物业届时无法如约过户、交房，家具及装饰也无法保持完好无损，故要求原告将该物业恢复至不带租约状态，否则被告无法继续履行房款支付义务。2017年9月8日，原告向被告发出《关于限期支付购房定金通知书》，要求被告在五天之内即2017年9月13日前支付剩余定金130000元。2017年9月14日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以被告未支付定金已构成根本违约为由，通知被告解除案涉《房地产买卖合同》。根据快递查询记录显示，该通知书于2017年9月15日送达被告。庭审中，第三人陈述称案涉房屋出租时已明确告知承租人，案涉房屋已经出售，如房地产权证办好后可能要交付给买受人并提前终止租赁合同，至于何时交付房屋，原、被告并未作出明确约定，须待房地产权证办理后再另行约定。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、收据、房产登记信息查询、限期支付购房定金通知书、解除合同通知书，被告提交的房地产买卖合同、定金收据、商品房买卖合同（预售）、不动产登记信息查询结果、房地产租赁合同、催告函、解除合同通知书、短信截图、微信记录，当事人陈述以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，本院对其效力予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告主张的不安履行抗辩权是否成立；二、案涉《房地产买卖合同》应否解除，如解除，违约责任如何认定。关于第一个争议焦点。其一，按照双方约定，被告应于2017年8月14日支付定金130000元，现被告逾期未能支付，其行为已构成违约。在该违约情形确定之时，原告尚未将案涉房屋出租给案外人，即被告一开始的违约仅与其履约能力相关，并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权的情形。其二，按照常理，案涉房屋未交付之前仍属原告管理、控制和使用，虽然《房地产买卖合同》中载明案涉房屋为不附租约，但其指向的有现实意义的理解应是交付的房屋不附租约，而非交付之前不存在租赁状态，该理解与第三人作出的案涉房屋在交付之前仍由原告支配包括出租的陈述可以相互印证，亦与日常生活经验相吻合。即使作狭义解释，认为案涉房屋自签约之后始终不得出租，因被告违约在先，原告为防止损失进一步扩大而出租案涉房屋，亦属于合理的私力救济手段。其三，原告出租房屋并不必然影响此后的履约意愿及履约能力。被告主张的承租人优先购买权问题，该种权利发生于租赁期间的房屋所有权转让之时，但本案中原、被告已完成交易之后原告才将案涉房屋出租给他人，并不符合承租人主张优先购买权的情形。而且第三人亦可佐证，在出租房屋前已向承租人披露案涉房屋已经出售的信息，目前并无证据证明承租人存在主张优先购买权的意愿并影响到合同履行。另，案涉房屋交付之前，无论原告自住或者出租，其对房屋的损耗并无太大区别，在被告未能提供确切证据予以佐证的情况下，亦不能推定出租这一行为必然导致案涉房屋的价值发生极大贬损从而影响合同的履行。即使确实存在价值贬损，基于案涉交易的物业与其房屋内物品的价值悬殊，该部分贬损也只是履约瑕疵，不足以推出案涉合同无法继续履行的结论。其四，由于案涉物业尚未办理房地产权证，亦未明确约定交付物业的时间，因此可以预见案涉房屋在签约后较长一段时间内都无法交付，在此情况下，原告与案外人签订租期较短的租赁合同，不足以让被告产生原告无法履行案涉《房地产买卖合同》的内心确信。综上，本院认为被告主张的不安抗辩权不成立。关于第二个争议焦点。案涉《房地产买卖合同》约定，因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍不积极履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。现被告已逾期付款超过十个工作日，且原告亦已向被告发出书面的催款通知并给予了五天的宽限期，但被告至今尚未付款，其行为已构成根本违约。在此情况下，原告于2017年9月15日向被告送达《解除合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六条的规定，案涉《房地产买卖合同》于2017年9月15日解除。关于违约金，虽然双方约定违约金为178000元，但原告并无证据证明其损失情况，现被告又提出违约金过高的抗辩意见，综合考虑双方约定、履约进度以及原告采取措施防止损失扩大等事实，本院酌情确定违约金为100000元，扣除已支付的定金50000元，被告还须向原告支付50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告杨艳辉与被告官旭明、第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司于2017年8月12日签订的《房地产买卖合同》于2017年9月15日解除；二、限被告官旭明于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨艳辉支付违约金50000元；三、驳回原告杨艳辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1630元（原告已预交），由原告杨艳辉承担1079元，由被告官旭明承担551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一八年九月十九日书记员 郑曼华附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。