湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初1461号原告：汪火明，男，1969年4月2日出生，汉族，孝感市人，现住孝感市长征路马家砦城市。委托诉讼代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师。被告：马少桢，男，1968年5月5日出生，汉族，孝感市人，住孝感市开发区。被告：湖北同升鹏祥置业有限公司。住所地：孝感市车站月湖街。统一社会信用代码：91420900695109220U。法定代表人：马荣华，该公司董事长。被告：孝感市广玉南房地产开发有限责任公司马家砦项目部。住所地：孝感市开发区丹阳办事处同升新区马家砦。负责人：马荣华，该项目部经理。以上三被告委托诉讼代理人：沈胜堂，孝感市孝南区司法局天平法律服务所法律工作者。代理权限：代为应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，签收法律文书等。被告：孝感市广玉南房地产开发有限责任公司。住所地：孝感市航空路东197号。统一社会信用代码：914209007220497891。法定代表人：严家繁，该公司董事长。委托诉讼代理人：**安，该公司职员。原告汪火明诉被告马少桢、湖北同升鹏祥置业有限公司（以下简称鹏祥公司）、孝感市广玉南房地产开发有限责任公司（以下简称广玉南公司）、孝感市广玉南房地产开发有限责任公司马家砦项目部（以下简称马家砦项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，作出（2016）鄂0902民初136号民事裁定，以原告汪火明非适格主体为由，裁定驳回了原告汪火明的起诉，原告汪火明不服裁定提起上诉。2016年10月31日孝感市中级人民法院作出（2016）鄂09民终702号民事裁定，撤销了本院（2016）鄂0902民初136号民事裁定，由本院继续审理。2017年11月16日本院作出（2017）鄂0902民初128号民事判决，原告汪火明不服该判决提起上诉。2018年3月12日孝感市中级人民法院作出（2018）鄂09民终60号民事裁定，裁定撤销本院（2017）鄂0902民初128号民事判决，发还重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年5月24日公开开庭进行了审理，原告汪火明的委托诉讼代理人谈伟和被告马少桢、鹏祥公司、马家砦项目部的委托诉讼代理人沈胜堂以及被告广玉南公司的委托诉讼代理人**安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪火明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还原告住房一套（面积不少于110平方米）和车库两间（面积不小于16平方米）；2、若被告不按第一条请求履行，则按同小区同价格折款抵偿；3、依法判令被告支付延期交房违约金；4、由被告承担本案全部费用。事实与理由：2007年5月26日，原、被告签订一份征房拆迁协议书，协议约定：原告将自己所有的位于马家砦一栋三层精装房（建筑面积250平方米）给被告拆迁还建，被告必须还给原告住房三套，每套面积不少于110平方米，还给原告车库两间，每间车库面积不少于16平方米；原告汪火明返房屋差价8万元，粗装修完成后支付5万元，交付土地证、房产证时付清余款3万元；被告必须在2008年4月底前交住房三套和车库两间给原告，否则被告按房屋总造价的千分之二（每天）的违约金支付给原告。协议签订后，原告将三层房屋移交给被告拆迁，但被告一直未按协议约定的时间交付住房和车库，原告多次找被告索要，被告于2011年4日27日偿还住房两套，仍有一套住房和两间车库未偿还给原告。为保护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法支持原告前列之请。被告马少桢、鹏祥公司、马家砦项目部共同辨称，原告所诉与事实不符，拆迁协议约定的是建6＋1的房屋，后由于城中村改造，不能建6＋1的房屋，才建的高层即8号楼。因高层建筑价值远高于6＋1的房屋，且已还建房屋的面积远超原协议约定的还建房屋面积，双方就还建高层房屋事宜未能另行达成协议。原告如要求履行原协议，则应付清高层房屋价款。原告并非被拆迁房屋的所有权人，其与被告马少桢签订的拆迁协议无效。被告为维护社会稳定，才向原告交付了2套房屋，被告保留追偿的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告广玉南公司辨称，一、原告提出的诉讼与答辩人无关。1、从原告向法院提交的诉状证据称与答辩人签订一份拆迁协议书，纯属子虚乌有，答辩人没有与原告签订任何协议，也没有签订拆迁协议书，更没有委托任何人拆迁原告的房屋。答辩人也没有与诉状中的被告马少桢、鹏祥公司有业务合作关系，原告起诉答辩人属牵强附会。2、答辩人同孝感市开发区同升马家砦集并改造工程部于2008年12月17日签订一份合作协议，并于2009年6月4日在孝感市公证处公证。协议当中的权利义务答辩人与孝感市开发区同升马家砦集并改造工程部有明确的划分。答辩人没有与鹏祥公司签订过任何协议，若因鹏祥公司引起的法律纠纷与答辩人无关。3、原告与湖北同升鹏祥置业有限公司于2007年5月26日签订的拆迁协议书与答辫人无关。二、原告诉称的事实与客观情况不符，纠纷责任应由协议签订人马荣华负责。1、答辩人同孝感市开发区同升马家砦集并改造工程部于2008年12月17日签订一份合作协议，并于2009年6月4日在孝感市公证处公证。协议当中的权利义务，答辩人与孝感市开发区同升马家砦集并改造工程部有明确的划分，湖北同升鹏祥置业有限公司引起的法律纠纷与答辩人无关。若原告与湖北同升鹏祥置业有限公司于2007年5月26日签订的拆迁协议书牵涉到答辩八，根据答辩人同孝感市开发区同升马家砦集并改造工程部签订的合作协议，履约责任也应有马荣华负责。2、原告与湖北同升鹏祥置业有限公司于2007年5月26日签订的拆迁协议书，在答辩人同孝感市开发区同升马家砦集并改造工程部于2008年l2月17日签订一份合作协议之前，若原告与湖北同升鹏祥置业有限公司于2007年5月26日签订的拆迁协议书牵涉到答辩人实属弄虚作假，皮之不存毛将焉附。综上所述，原告对答辩人提起的诉讼，事实不存在，请人民法院依法驳回原告对答辩人提起的诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告汪火明提交的证据二房屋买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证、汤春清身份证复印件，被告马少桢、鹏祥公司及马家砦项目部对其有异议，认为相关房屋的所有权人为汤春清，原告无权据此与被告签订协议，被告广玉南公司对其有异议，认为其只能证明相关房屋的所有权人为汤春清而不是原告，本院认为，该组证据前后相印证，证明原告配偶邬小香与汤春清签订购房合同、从汤春清处取得涉案被拆迁房屋的事实，且本案二审时已查明被告马少桢在与原告汪火明签订征房拆迁协议时已获知被拆迁房屋系原告汪火明向汤春清购买的事实，本院依法予以采信。原告汪火明提交的证据三征房拆迁协议、收条，被告马少桢、鹏祥公司、马家砦项目部及广玉南公司对其有异议，认为其系复印件，不能作为证据使用，本院认为，被告马少桢在原一审时对其真实性不持异议，被告亦认可已向原告交付2套房屋的事实，故本院依法予以采信。原告汪火明提交的证据四前期物业管理服务协议、收据，被告马少桢、鹏祥公司、马家砦项目部及广玉南公司对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为其不能证明原告与物业公司签订了服务协议并交纳了费用即是相关房屋的所有权人，本院认为，被告马少桢、鹏祥公司及马家砦项目部认可已向原告汪火明交付2套房屋的事实，本院依法予以采信。被告马少桢、鹏祥公司、马家砦项目部提交的证据一系录音录像资料，原告汪火明对其有异议，认为其并非原始录音载体，来源不合法，图像亦不清晰，不能证明拆迁协议约定还建的是6＋1的房屋，本院认为，该份证据被告无其他证据相佐证，原告汪火明对其亦不予认可，本院依法不予采信。被告马少桢、湖北同升鹏祥置业有限公司、孝感市广玉南房地产开发有限责任公司马家砦项目部提交的证据二系航标图，原告汪火明对其有异议，认为其只是草图，不能作为证据使用，本院认为，其与本案无关联性，依法不予采信。被告广玉南公司提交的证据一协议书、证据二公证书，原告汪火明对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议签订之前，被告湖北同升鹏祥置业有限公司尚未成立，马荣华、马少桢负责拆迁还建事宜，签订该协议是为了借用被告孝感市广玉南房地产开发有限责任公司的资质，本院认为，原告汪火明对其真实性不持异议，其与本案具有关联性，本院依法予以采信。本案在二审时查明，被告马少桢系被告马家砦项目部的股东之一，其在2007年5月26日与原告汪火明签订征房拆迁协议时已获知该拆迁房是原告汪火明向汤春清所购买，原告汪火明是实际居住人。被告孝感市广玉南房地产开发有限责任公司是原告汪火明2011年所接受的两套高层还建房的开发商，与被告马家砦项目部是合作单位。本案在原审过程中，法院依职权到孝感市城乡规划局开发区分局对孝感市开发区同升马家砦集并改造是否有规划许可进行了调查。2017年8月28日，该分局出具证明一份，证明马家砦集并改造项目没有办理规划许可手续.根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2005年10月7日，案外人汤春清与原告汪火明之妻邬小香签订房屋买卖合同，约定汤春清将其位于孝感市开发区同升村马家砦90号、建筑面积225.1㎡的3层房屋（房权证孝房字第××号）出售给邬小香，房屋价款128000元，汤春清于合同生效之日将房屋产权证书交给邬小香，并在收到房屋价款的当日将房屋交给邬小香。合同签订后，汤春清将房屋所有权证（孝房字第××号、建筑面积225.1㎡）及国有土地使用证（孝城国用2001字第050209312号、使用权面积68.6㎡）交给了邬小香。2007年5月26日，被告马少桢（甲方）与原告汪火明（乙方）签订《征房拆迁协议》，协议约定甲方因兴建小区需拆迁乙方位于马家砦、建筑面积为250㎡的3层住房。该协议载明：1、乙方为了甲方兴建小区的完整性，同意拆除其住房，该房屋已精装；2、甲方必须还给乙方3套住房，每套住房面积不少于110㎡，还给乙方车库2间，车库面积不少于16㎡，住房在刘小朋原址一二三层，车库必须保持道路畅通；3、乙方应返房屋差价8万元，于粗装修完成后支付甲方5万元，交付房产证、土地使用证时支付甲方3万元；4、甲方保证乙方户外粉刷装修，窗户到位，防护网齐全，水电入室，室内粗装修；5、甲方必须在2008年4月底交付3套住房和2间车库，否则按房屋总造价的2‰（每天）的违约金支付给乙方。2008年10月，上述协议约定的拆迁房屋由被告马家砦项目部拆除。2008年12月17日，被告广玉南公司（甲方）与同升社区3组马家砦集并改造工程部（乙方）签订协议一份，注明根据市政府有关城中村集并改造的文件精神，结合本地实际情况，就集并改造工程的相关事宜达成如下协议：1、甲方同意乙方在集并改造区内成立被告马家砦项目部，负责人为马荣华，甲方提供手续交项目部办理相关证照，协助乙方处理有关事宜；2、项目部由乙方自主经营、独立核算、自负盈亏、自立账户，独立承担责任；3、乙方必须依法经营，一切法律责任与甲方无关；4、集并改造中所有项目必须由孝感市广场建设有限公司中标承建，甲方按工程总价的1%从项目部提取管理费。同日，被告广玉南公司（甲方）与被告马家砦项目部（乙方）签订开发工程经营责任合同，约定乙方为马家砦集并改造（马家砦鑫宛小区）开发工程的质量、安全、民事、经济责任人，项目规划用地面积27869.5㎡、总建筑面积98000㎡，2008年12月16日开工、2011年11月30日竣工，乙方按所开发施工工程量的1%向甲方交纳管理费，合同对工程质量、验收、施工安全等事项亦进行了约定，并注明乙方自愿承担该工程整个过程中的所有风险、民事责任。2009年6月4日，被告广玉南公司与被告马家砦项目部申请对双方签订的开发工程经营责任合同进行公证，孝感市公证处出具了（2009）孝证字第1107号公证书。2009年6月16日，被告马少桢从邬小香处收取被拆迁房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，向邬小香出具了收条，收条注明从邬小香手中收到房屋所有权人汤春清孝房字第××号、建筑面积225.1㎡及孝城国用2001字第050209312号、使用权面积68.6㎡两证各一本。2009年9月28日，被告鹏祥公司成立，其营业执照注明的经营范围为：凭资质从事房地产开发、商品房销售，餐饮、住宿，钢木家具、日用百货销售。2011年4月27日，被告马少桢、鹏祥公司及马家砦项目部向原告汪火明交付位于孝感市××路中××绿洲小区××楼××、建筑面积138㎡的房屋一套，8栋c座7楼c、建筑面积105㎡的房屋一套，及面积约15㎡的车位一个。当日，邬小香与马家砦城市绿洲物业管理处签订前期物业管理服务协议两份，入住上述房屋，交纳了垃圾清运费，预交了水电费、天然气报装费。另查明，上述已交付的两套房屋所在的8号楼高度为17层，被告马少桢是投资建设该楼的8个股东之一，拆迁协议约定的被拆迁房屋原址位于8号楼处。双方在交付上述两套房屋时没有另行签订合同对拆迁协议未尽事宜另行进行约定。上述两套房屋没有办理房屋所有权证，原告汪火明亦没有支付房屋差价款8万元。马家砦集并改造开发工程目前尚未完工。本院认为，马家砦集并改造项目没有办理规划许可手续，被告马少桢在不具备房地产开发经营资质的情况下开发房地产，违反了法律、法规的强制性规定，但其与案涉的《征房拆迁协议》本身是否有效并无关联，被告马少桢在拆除原告汪火明的房屋后，应当按照双方签订的协议约定履行义务，向原告汪火明交付合法财产，故原告汪火明要求被告马少桢偿还住房1套（面积不小于110㎡）或按小区内房价折款抵偿、并支付延期交房违约金的诉讼请求，依法予以支持，但在被告向原告交付房屋后，原告应按照协议约定向被告支付房屋差价8万元。对于原告请求的2间车库（面积不小于16㎡）的诉讼请求，因2011年4月27日被告向原告交付了面积约15㎡的车位一个，虽非《征房拆迁协议》约定的车库，但原告实际接受并使用，应视为接受协议约定的车库一间，故对原告的该项请求予以部分支持，应由被告交付车库一间。对于原告要求被告承担房屋总造价的2‰（每天）违约金的诉讼请求，其约定明显高于原告的实际损失，应当适当予以减少，可参照同期银行贷款利率标准予以支付违约金。原告汪火明要求被告湖北同升鹏祥置业有限公司、孝感市广玉南房地产开发有限责任公司、孝感市广玉南房地产开发有限责任公司马家砦项目部承担还建房屋义务的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告马少桢于判决生效之日起十日内向原告汪火明交付住房一套（面积不少于110平方米）和车库一间（面积不小于16平方米）。原告汪火明于判决生效之日起十日内向被告马少桢支付房屋差价8万元。二、若被告马少桢于判决生效之日起十日内未交付上述房屋，则按同期同地段商品房的均价折款抵偿。三、被告马少桢于判决生效之日起十日内按照房屋的总价，参照同期银行贷款利率标准向原告汪火明支付自违约之日起至房屋交付或房屋折款抵偿完毕日的违约金。四、驳回原告汪火明的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由被告马少桢负担。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告马少桢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  祝道华人民陪审员  高 崀二〇一八年九月二十日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。