江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6292号上诉人（原审被告）：南京待密谱餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区龙池庵62号4303室。法定代表人：贺明星，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴世柱，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京财经大学，住所地江苏省南京市文苑路3号。法定代表人：宋学锋，该大学校长。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。上诉人南京待密谱餐饮管理有限公司（以下简称待密谱公司）因与被上诉人南京财经大学（以下简称财经大学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。待密谱公司上诉请求：撤销一审判决，改判合同继续履行；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，合同解除权条件未成就。首先，被上诉人在一审中自认未根据合同法规定向上诉人催要过经营管理费，也未以书面形式通知上诉人解除合同，其要求解除合同没有法律依据。一审法院明知被上诉人并未按法律程序解除合同，认定上诉人未按约缴纳经营管理费而解除合同实属不妥。其次，被上诉人在一审庭审笔录中自认在2017年11月份就主动要求上诉人退出该项目，一直与上诉人商谈退出事宜，应该认定被上诉人默认上诉人缓交经营管理费直至事情解决。财经大学辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。理由：根据合同约定，上诉人不按照约定支付管理费逾期三个月的，或上诉人将合作经营项目整体转包的，被上诉人有权单方面解除合同。上诉人拒不支付2018年度合作经营管理费用并逾期超过3个月以及将合作经营项目整体转包给他人，已经严重侵犯了被上诉人的合法权益，符合被上诉人单方解除合同的情形。虽然双方就合同履行以及解除进行过协商，但并无任何证据证明被上诉人同意上诉人缓交2018年度的租金。关于合同解除时间，因合同的解除权属于形成权，以单方的意思表示就可以发生效力，虽然合同法中规定解除合同的应当通知对方，但并未对通知形式进行规定。财经大学向一审法院起诉请求：1.判令解除财经大学与待密谱公司于2016年7月12日签订的《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》；2.判令待密谱公司支付2018年度（自2017年10月1日起至合同解除日止）的租金及违约金（以2017年10月1日起至解除之日止的租金为基数，按照日千分之一标准，自2017年10月1日起计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：南京市鼓楼区洪庙巷14号（亦即铁路北街128号）院内房屋（丘号为009220-1）登记的所有权人为财经大学，其中编号为44的一幢二层混合结构楼房（建筑面积为3842.8平方米）为本案租赁房屋。2016年7月12日，财经大学（甲方）与待密谱公司（乙方）经招投标程序后签订了《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》，约定甲方将南京市鼓楼区铁路北街128号的44号楼（丘号009220-1）房屋1-2层（以下简称租赁房屋）与乙方合作经营使用，第三层在未取得相关合法手续前不能使用，同时甲方不得将第三层转给除乙方以外的任何一方使用（含甲方）；餐厅定位必须满足科技园入驻企业员工及部分在校大学生餐饮需求，其余部分可以用于商务酒店（不含住宿）及其他餐饮类；合作经营期限为五年，自2016年10月1日至2021年9月30日；经双方商定，乙方在经营期间向甲方交纳管理费标准为：1-2层100万元/年，第三层用于餐饮经营的合法手续由甲方取得后交予乙方经营餐饮使用，自甲方交付乙方之日起，乙方向甲方交纳的管理费仍为中标价180万元/年（按取得合法手续并提供给乙方使用后的时间计算）；乙方采取年付管理费的付款方式，即乙方须在合同签订后五个工作日内一次性交清第一年度的管理费用，以后每年10月1日前向甲方一次性付清下一年度的管理费用；乙方交纳履约保证金20万元，在合作期内若无违法违约行为，合同期满后无息退还；有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同：乙方不按照约定支付管理费逾期三个月；乙方利用房屋从事非法经营活动；乙方将合作经营项目整体转包等等。该合同签订后，财经大学将租赁房屋交付待密谱公司。2016年7月20日，待密谱公司（甲方）与南京欢唱酒店管理有限公司（以下简称欢唱公司）（乙方）签订了《科技园配套餐厅合作经营合同》，约定甲方将租赁房屋中第一层与乙方合作经营使用；合作经营期限为五年，自2016年10月1日至2021年9月30日；乙方在经营期间向甲方交纳第一层管理费标准为122万元/年，每年递增1.5%，第三层按校方与甲方签订的条款执行等等。同日，待密谱公司（甲方）与南京美膳堂餐饮管理有限公司（以下简称美膳堂公司）（乙方）签订《科技园配套餐厅合作经营合同》，约定甲方将租赁房屋中第一层部分和第二层与乙方合作经营使用；合作经营期限为五年，自2016年10月1日至2021年9月30日；乙方在经营期间向甲方交纳管理费标准为88万元/年，每年递增1.5%，第三层按校方与甲方签订的条款执行等等。上述两份合同签订后，待密谱公司将租赁房屋交付欢唱公司及美膳堂公司。欢唱公司取得租赁房屋中第一层后再次转租给案外人南京田文纪餐饮管理有限公司（以下简称田文纪公司），经营期限自2016年9月10日至2021年9月10日。田文纪公司取得租赁房屋中第一层后再次转租给案外人王浩东、尉涛等。欢唱公司因王浩东、尉涛未按约支付租金等，双方产生纠纷。财经大学因转租租赁房屋，餐厅价位偏高等问题与待密谱公司于2017年11月协商合同的解除事宜，但双方未协商一致。现租赁房屋由次承租人占有、使用。一审审理中，双方一致确认待密谱公司支付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金100万元、押金20万元。财经大学陈述其未承诺待密谱公司可以缓交2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金，并于双方协商解除合同未果后，口头向待密谱公司催交，但待密谱公司仍未支付，且欢唱公司及美膳堂公司亦未支付；不同意将押金与欠付租金进行冲抵。待密谱公司陈述财经大学曾口头承诺可以缓交2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金；如果法院判决双方合同解除，押金在本案中冲抵为宜。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，财经大学与待密谱公司就租赁房屋即南京市鼓楼区铁路北街128号的44号楼（丘号009220-1）房屋1-2层签订的《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》中虽涉及上述房屋中的第三层部分，但就该部分内容并未实际履行，一审法院不再理涉。关于解除合同的问题。根据双方约定，待密谱公司采取年付租金的付款方式，即每年10月1日前向财经大学一次性付清下一年度的租金。如待密谱公司未按约支付租金逾期三个月，财经大学有权解除合同。现待密谱公司未按时支付租金且至今仍未支付，故财经大学要求解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，财经大学提起本次诉讼后，一审法院于2018年1月30日将起诉状及证据副本等材料送达至待密谱公司，故双方签订的房屋租赁合同自2018年1月30日解除。关于租金的问题。因财经大学与待密谱公司在合同中明确约定了租金支付时间及支付标准，现双方之间的房屋租赁合同已经解除，待密谱公司应当按照合同约定向财经大学支付租金334246.58元（计算公式：100万元/年÷365日×122日）。待密谱公司认为应将押金200000元在本案中予以冲抵，为减少当事人诉累，一审法院予以确认，故待密谱公司应向财经大学支付租金134246.58元（计算公式：334246.58元-200000元）。关于违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因待密谱公司未按时支付租金，违反了双方合同约定，待密谱公司应当承担违约责任。待密谱公司提出其不应当承担违约金且标准过高的意见。一审法院综合考虑双方履行合同情况、财经大学的实际损失等因素，确定待密谱公司按照以下标准支付违约金，即以334246.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准，自2017年10月1日起计算至实际给付之日止。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京财经大学与南京待密谱餐饮管理有限公司签订的《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》于2018年1月30日解除；二、南京待密谱餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京财经大学租金134246.58元及违约金（以334246.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准，自2017年10月1日起计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14808元，减半收取计7404元，由南京财经大学负担4930元，南京待密谱餐饮管理有限公司负担2474元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《福建路校区科技园配套餐厅合作经营合同》约定，待密谱公司采取年付租金的付款方式，即每年10月1日前应当向财经大学一次性付清下一年度的租金，如未按约支付租金逾期三个月，财经大学有权解除合同。现待密谱公司未按时支付租金且逾期超过三个月仍未支付，故财经大学要求解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，一审法院认定财经大学起诉状及证据副本等材料送达至待密谱公司之日为合同解除时间，判决双方签订的房屋租赁合同自该日解除，并无不当。待密谱公司上诉称财经大学默认其缓交经营管理费，因无证据证明，本院不予采信。待密谱公司关于合同解除权条件未成就，应当继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，待密谱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14808元，由上诉人南京待密谱餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月十日书记员  储 娜