江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初492号原告：杜陈，女，1982年7月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蔡宏伟，江苏先创律师事务所律师。被告：胡晓明，男，1958年2月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：王朝宁，女，1956年9月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：胡颢，男，1983年11月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上三被告共同委托诉讼代理人：张婧，江苏彦圣律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：李鲲鹏，江苏彦圣律师事务所律师。原告杜陈与被告胡晓明、王朝宁、胡颢相邻关系纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜陈及其委托诉讼代理人蔡宏伟，被告胡晓明、王朝宁、胡颢的共同委托诉讼代理人李鲲鹏、被告胡颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜陈向本院提出诉讼请求：三被告赔偿原告经济损失66000元。事实和理由：原告与三被告系楼下楼上的相邻关系，近来，原告发现自家墙壁上有多处渗水痕迹以及大片霉变痕迹，原告遂在物业公司陪同下前往被告家查看，经物业公司确认，被告擅自改变原有住房格局和上下水系统，且对于改变后的部位未做防水处理。被告家上下水系统漏水，导致原告家整个墙体含水、渗水、墙体表面霉变。原告为此咨询多家装修公司，经专家现场勘查，确认由于原告家的原有墙体已经含水，故原有墙体的装修需全部清除，需要将墙体表层刮去，待风干后再重新装修，费用为54000元。另外在重新装修期间，原告需要在外租房三个月，当地相同的房屋租金每月在4000元以上。原告认为，被告擅自改变原有结构导致原告遭受了不应有的损失，被告对此负有不可推卸的责任。原告多次找被告协商解决问题，但被告均予以推诿，甚至恐吓原告。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告胡晓明、王朝宁、胡颢共同辩称，原告家中漏水并非三被告导致，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。三被告对于原告要求被告承担的经济损失数额亦不予认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告杜陈系南京市鼓楼区蓝天园68号101室（建筑面积74.55平方米，以下简称101室）房屋的产权人，被告胡晓明、王朝宁、胡颢系南京市鼓楼区蓝天园68号201室（以下简称201室）房屋的产权人。原告的101室位于三被告的201室的正下方，两套房屋套型、结构基本相同。2016年11月，原告发现其101室房屋内多处渗水、霉变，随后向小区物业反映，物业公司安排工作人员去现场查看。上述渗水、霉变事件导致原告101室房屋整个墙面含水、渗水、墙体表面霉变。原告曾因房屋漏水与被告发生纠纷，民警曾至现场进行调解，但双方未能达成一致的调解意见，原告遂诉至本院。由于双方对渗水、霉变状况产生的原因意见不一，原告申请对101室房屋渗水、霉变的原因进行鉴定。经过相应的鉴定程序，本院依法委托南京工大建设工程技术有限公司对此进行鉴定分析。2018年2月7日，鉴定机构出具了检测报告，检测结果为：1.101室卫生间和楼上201室卫生间淋浴间、坐式便器、台盆位置不一致；2.经观察，101室北卧室墙体局部呈现轻微发黑、发黄现象，手摸检查，无潮湿感；餐厅顶部存在起皮现象，手摸检查，无潮湿感；客厅墙体局部呈现轻微发黑、发黄现象，手摸检查，无潮湿感；南卧室墙体局部呈现轻微发黑、发黄现象，手摸检查，无潮湿感；南阳台顶部局部呈现轻微发黑、发黄现象，手摸检查，无潮湿感；3.201室卫生间给水管道水压试验结果符合规范要求；4.根据楼上201室卫生间排水管道灌水试验结果，101室房屋未发现渗漏现象；5.201室南阳台洗衣机排水管经阳台侧面围护墙体排入室外主排水管，未穿过楼板，101室房屋未发现渗漏现象；6.根据楼上201室卫生间内淋浴间蓄水试验结果，101室房屋未发现渗漏现象等等。2018年3月26日，鉴定机构出具了关于“NJGDSFJG18第001号”司法鉴定报告的《补充意见》，补充意见为：1.根据检测结果，楼上201室卫生间淋浴间蓄水试验过程中及24小时后，在101室均未发现渗漏情况；2.对201室进行管道打压试验，试验结果满足规范要求，201室给水管道无渗漏；3.根据现场查勘，101室北卧室外墙存在发黑、霉变、装饰面起皮现象，可能是由于外墙渗漏所致。渗漏发生时，墙体较潮湿，导致室内空气湿度较大，同时一楼楼层较低，空气流通不畅，室内外温差较大时，极易在室内表面形成冷凝水；4.在司法鉴定进场检测前，201室业主已自行凿开卫生间局部地砖，不能确定201室卫生间是否经过维修等等（注：3、4为推断性意见）。2018年8月1日，鉴定机构再次出具补充意见：1.201室业主将厨房窗户进行封堵，将原窗户改为砖砌实墙，该部位已经改造完成，且该外立面近期已经进行了出新处理，故无法判断该处改造是否会造成临近墙体渗漏；2.根据现场对201室卫生间及管道现状的检测，未发现渗漏现象。综上所述，故无法确定渗漏部位及分析漏水原因。2017年3月8日，原、被告房屋所在小区的物业管理处出具情况说明：2016年11月11日，物业公司接到101室业主的反映，其家中多处漏水，物业公司随即安排司职水电方面的工作人员现场查看，发现该户所居住房屋客厅、主卧室、次卧室、阳台以及餐厅房顶和墙壁存在大面积漏水带、墙壁浸泡、部分地方出现鼓包、掉皮、发霉等情况，疑为201室漏水所致。物业公司随后至201室查看，发现201室存在三处漏水点：一为卫生间原有水管改道，地面防水层未做好，淋浴房无挡水条，导致漏水；二为阳台洗衣机排水管过短未在下水口插好导致漏水；三为业主装修将厨房侧面窗户拆除，使用砖头将窗户封住，而封闭处的外侧并无水泥粉层也未做防水处理导致漏水。当时物业水电工将阳台洗衣机排水管进行了处理，解决了该处的漏水。其他位置的漏水需要彻底改造才能解决。随后物业工作人员组织双方协商，201室业主首先对其所住房屋漏水进行维修，同时对101室房屋损坏部位进行修缮。201室业主认可其房屋漏水并承诺对101室房屋进行修缮。2016年11月20日，物业得到101室业主通知，称201室业主否认其所住房屋漏水，物业于2016年11月23日安排负责工程维修的郑师傅并联系社区民警陈警官，共同前往201室进行协商。通过沟通，再次确认101室损坏情况系201室漏水所致，经社区民警调解，201室业主对101室房屋损坏进行修缮，201室业主表示将于2016年11月25日请专业工程人员查看并邀请物业郑师傅前来指导修缮工作，先将201室漏水进行处理，再对101室损坏情况进行沟通、协商、调解并修缮。在此期间，201室业主并未与物业公司取得联系，2016年11月28日下午，物业公司看到了101室业主带来的南京共舜工程监理有限公司出具的自来水上水管道监理报告，但是物业现场查看和分析的结果是201室是下水管道和卫生间地面漏水，以及厨房侧面窗户用砖头封闭造成漏水，并非自来水管道漏水。三被告对物业公司出具的说明的真实性不予认可，并称该物业公司没有资质，因此其出具的说明不能证明案件事实。2018年7月3日，参与现场处理的物业公司人员郑加兵向本院陈述，事发时洗衣机排水管插入下水管的深度过浅，其将排水管道插入下水管五公分。厨房将玻璃墙改为砖砌，超出墙面本身近两公分，且未做防水。卫生间地漏之前高于地面，现在正常，与地平面一致。为查明案件事实，本院于2018年8月20日至汉中门派出所了解情况，负责处理此事的陈警官称当时101室发生漏水，201室业主同意维修，但101室业主要求的赔偿数额过高，并要求201室业主给付租房费用，双方未能达成调解意见，原告才诉至法院。原、被告双方对民警调解的事实无异议，但被告称当时没有进一步探究漏水原因，为和谐相处才愿意承担维修费用。2018年8月6日，原、被告所在小区的物业公司再次向本院出具情况说明：龙江小区蓝天园68号101室至701室的卫生间下水主管道，未发现漏水或损坏情况。审理期间，原告确认101室未再发生漏水的现象。庭审中，原告申请对101室房屋渗水、霉变状况重新装修的市场价值进行评估，本院依法委托江苏华信资产评估有限公司对此进行鉴定。2017年6月26日，评估机构在现场查看后出具了资产评估报告，评估结论为：101室房屋内渗水、霉变状况资产重新装修的市场价值，于评估基准日（2017年4月11日）的评估值为26500元等等。因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋现场照片、鉴定报告、补充意见、情况说明、谈话笔录以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。同**楼房的建筑物区分所有权人，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时，不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益。本案原、被告双方作为同**楼房的建筑物区分所有权人，应当按照上述相关规定妥善处理好楼上、下相邻关系。关于201室是否漏水的问题。因原、被告所在小区的物业公司出具的说明载明201室房屋曾经发生过漏水事故，并陈述该事故经过了社区民警的处理，被告虽辩称物业公司没有相应资质，但是否具有相应资质仅是其经营是否合法的问题，并不影响其作证的能力，故本院对被告辩称的物业公司无相应资质，因此不能证明案件事实的抗辩意见不予采纳。因物业公司陈述的民警曾至小区进行调解，该陈述与民警的陈述相一致，故本院对物业公司所出具的证明的真实性，予以认定。因物业公司的说明和民警的陈述相对应，故本院对201室存在漏水的事实予以认定。201室房屋经鉴定目前虽不存在漏水，但该鉴定仅是针对鉴定当时的情况，不能证明在鉴定之前201室房屋不漏水。因物业公司出具的情况说明载明101室客厅、主卧室、次卧室、阳台以及餐厅房顶和墙壁存在大面积漏水带、墙壁浸泡、部分地方出现鼓包、掉皮、发霉等现象，且鉴定机构现场勘查的情况亦载明北卧室墙体、客厅墙体、南卧室墙体、南阳台顶部局部呈现轻微发黑、发黄现象、餐厅顶部存在起皮现象等，故本院认定上述墙体发黑、发黄及起皮现象均系201室房屋漏水导致。鉴定意见虽陈述，101室北卧室外墙存在发黑、霉变、装饰面起皮现象，可能是由于外墙渗漏所致，但在物业公司及民警均陈述201室房屋确实存在漏水的情况下，被告应就鉴定意见的可能性实为现实性进行举证，而其未能提供确凿的证据证明上述损害系外墙渗漏导致，故本院对被告辩称的该损害并非其引起的抗辩意见，不予采纳。关于损失数额的问题。本案中，根据鉴定机构的《资产评估报告》，101室房屋内渗水、霉变状况资产重新装修的评估值为26500元，该鉴定程序合法，内容真实，故本院对该鉴定意见予以认定。对于原告主张的租房损失，因该笔费用在维修期间必然发生，结合原告房屋的损坏程度，本院酌定该笔费用为5000元。综上，原告的损失数额合计为31500元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡晓明、王朝宁、胡颢于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告杜陈损失31500元；二、驳回原告杜陈的其他诉讼请求。案件受理费1450元，评估费5000元，鉴定费30000元，合计36450元，由原告杜陈负担3450元，被告胡晓明、王朝宁、胡颢负担33000元（原告杜陈已预付，被告胡晓明、王朝宁、胡颢应负担的33000元在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 韩 浩人民陪审员 程 路人民陪审员 汪巧莲二〇一八年九月三十日书 记 员 张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。