广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初4716号原告（反诉被告）：汪军，男，1977年3月8日出生，汉族，身份证地址：江西省宜春市万载县，现住广州市越秀区。委托代理人：欧阳建新、霍欣，广东庄阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：江少英，女，1970年6月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：汪旭东、汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。原告（反诉被告）汪军诉被告（反诉原告）江少英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪军及委托代理人欧阳建新、霍欣，被告江少英及委托代理人汪旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪军诉称：2017年5月2日原告与被告签订《房屋买卖合同》约定原告向被告购买位于广州市荔湾区光复北路692号XXX房的房屋，房屋总价为人民币：1930000元，定金10万元；合同约定本次交易以被告全权公证委托给原告的方式进行，原告应于成功办理公证委托当天向被告支付余下房款。合同签订前原告己经告知被告无购房资格，是为他人代为购买，所以要求被告办理全权公证委托作为支付剩余购房款的条件，被告口头同意后才签署上述合同。合同签订后原告即向被告支付定金100000元。后因房价猛涨，被告悔约，以种种借口拒绝办理公证委托原告办理房产过户手续，或在明知原告是代他人购房、自身目前无购房资格条件下坚持要求房产只能过户登记到原告名下。原告多次规劝被告履行合同，被告均予以拒绝。由于被告拒绝配合办理公证委托手续，致使原、被告间的《房屋买卖合同》已无法继续履行。原告最后要求与被告协商解除合同，退还定金，但遭被告拒绝。故原告提起诉讼：1、判处原、被告间的《房屋买卖合同》（合同编号：0000215）于2018年6月8日起解除。2、判令被告立即返还原告已支付的定金100000元。3、判令被告自合同解除次日起至全部定金返还原告之日止每日按应返还定金的万分之六点七向原告支付资金占用费。4、请求判令被告承担本案受理费用。被告江少英答辩既反诉称：原告当庭陈述其是代洪静购买物业，本案原告并非真正买受人，只是洪静的代理人，其与本案没有直接的利害关系，不是适格原告，请求法院驳回起诉。退一步说，如法院认可原告主体适格，同样构成违约，在签署购房协议时，原告并未向被告披露其不具备购房资格，甚至在2017年12月18日其仍以购房人的名义发函给被告要求继续履行合同，并在函件中没有告知其不具备购房资格。可见，原告是蓄意隐瞒这一事实。目前，我方也不知道原告是否有购房资格。原告当庭陈述只是一面之词，没有证据证明。由于原告并未在合同期限内支付购房款导致被告无法筹集必要资金购买物业，改善居住条件，恰逢该地段房价尤其电梯楼房价大幅上涨，被告错失了换房的时机，损失巨大。所以原告理应按照合同约定承担违约责任。提出反诉：1、判令被反诉人支付违约金19.3万元给反诉人；2、判令被反诉人交付给反诉人的定金10万元由反诉人没收；3、本案的全部反诉费用由被反诉人负担。反诉被告汪军答辩称：被告的反诉在事实方面是谎言，双方签订合同时原告及中介已经口头明确告知被告是代朋友买房，自己没有购房资格，所以在合同特别约定了要办理全权委托公证，以方便原告处理房屋，并且办理全权委托公证作为支付全部房款的条件。而且要求被告在办理房屋过户时无条件配合。在委托公证过程中，双方多番沟通交流，洪静也出现过与被告交流，但被告不同意把房屋过户给实际买受人，在明知原告没有购房资格情况下，导致办理公证委托时，出让人故意不带齐公证所需的户口本、缴款明细等资料，在公证处时刻意提到与原告有争议，导致公证处认为双方有争议无法办理公证委托，实际是被告因为房屋涨价，意图毁约而不配合按合同约定办理全权委托公证，导致本案无法完成交易，所以出让方是真正的违约，但鉴于买受人本人确实没有购房资格，所以在与真正买家沟通后要求被告要么办理委托公证手续要么过户至洪静名下，可以马上支付剩余房款。但被告只同意办理过户给原告，不同意过户给别人，导致合同无法履行。但被告意图吞没定金，一直不同意退还，导致原告只能诉至法院。被告在反诉状反复说不能办理公证委托，法律是没有这样规定的。在办公证时，完全违反了委托公证的程序，刻意要求房屋只能过户至原告名下，已经超出了委托公证本意，被告导致委托公证无法完成。真正的买家至少两次出现提出过户至洪静名下，可以马上支付剩余房款。被告就抓住了原告没有购房资格，刻意导致委托公证无法完成，所以本案实际违约人是被告。经审理查明：荔湾区光复北路692号XXX房登记的权属人为被告江少英。2017年5月2日被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）在广州德泓房地产中介有限公司的撮合下签订（NO:0000215）《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区光复北路692号XXX房的物业以193万元出售给乙方，甲、乙双方税费由乙方支付。甲方签订合同后不能按合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。乙方签订合同后不能按合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方应于签订合同时支付10万元作为定金。楼价款193万元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。交易过户手续须于（详见备注）前完成。在备注甲乙双方约定：本次交易以甲方全权公证委托给乙方的形式办理；公证委托时间须2017年12月30日前办理，成功办理公证委托当天乙方支付全部楼款（含定金）193万元正给甲方；如交易过户过程中需甲方协助，甲方无条件配合；甲方承诺公证委托当天算起为委托期半年时间。原告、被告及中介方在合同上签字盖章。同日，原告通过案外人洪静向被告支付十万元定金。2017年8月14日司法部出台《关于公证执业“五不准”的通知》，其中第三项：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。2017年12月18日至25日原、被告与中介方就《房屋买卖合同》约定办理公证全权委托进行书面的沟通。并在2017年12月28日原、被告与中介方前往公证处办理全权委托公证，但未能办理。后原、被告与中介方在2018年4月8日再次前往公证处办理全权委托公证，因双方协商未能达成委托公证内容，没有继续办理。2018年8月21日洪静到本院确认其在2017年5月2日分两次代原告共向被告支付定金10万元，并确认其没有购房资格。在庭审中，原告确认其没有购房资格，并提供广州德泓房地产中介有限公司经办人谭春芳、朱广西出庭作证，证实被告是清楚与原告签订《房屋买卖合同》时，原告与洪静均没有购房资格。且原、被告双方均有按通知的时间到公证处办理公证，因双方对公证内容无法达成一致意见，没有继续办理。经当庭询问，被告质证认为广州德泓房地产中介有限公司经办人谭春芳、朱广西与原告有金钱利害关系，且证言不一致，不确认洪静是购房人。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。由于司法部于2017年8月14日出台《关于公证执业“五不准”的通知》，明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。因此，原、被告在《房屋买卖合同》约定“本次交易以甲方全权公证委托给乙方的形式办理”的约定，存在不能履行的政策性障碍。事后双方又没有达成协议如何继续履行合同，原、被告双方对此均有过错责任。被告反诉要求原告支付违约金及没收定金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告双方均同意解除《房屋买卖合同》，故《房屋买卖合同》应予解除。原告要求被告返还100000元定金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付自合同解除次日起至全部定金返还原告之日止每日按应返还定金的万分之六点七向原告支付资金占用费的诉讼请求。由于《房屋买卖合同》对资金占用费没有约定，资金占用费应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。原告要求资金占用费按万分之六点七计算没有合同依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告汪军与被告江少英签订《房屋买卖合同》（NO:0000215）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告江少英退还定金10万元及资金占用费（资金占用费以10万元为本金，自本判决发生法律效力之日起至退还定金之日止参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）给原告汪军。三、驳回原告汪军其他诉讼请求。四、驳回被告江少英的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11085元，由原告汪军负担5000元，被告江少英负担6085元；反诉受理费2848元，由被告江少英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一八年九月二十八日书记员  谢绮雯黄佩仪