.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3489号原告:包头中宇物业服务有限公司，社会统一社会代码:××××××。法定代表人:温巨龙，总经理。委托诉讼代理人:张存国，该公司职工。被告：薛永亮，男，1973年12月20日出生，汉族，，住内蒙古自治区包头市，住内蒙古自治区包头市。原告包头中宇物业服务有限公司与被告薛永亮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头中宇物业服务有限公司的委托诉讼代理人张存国、被告薛永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头中宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年8月15日至2018年8月14日的物业服务费6431.40元；2.被告支付原告违约金，从2015年8月15日开始，按当年物业费的拖欠部分，以每日千分之一的标准，计算至2018年8月14日，为4694.92元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月7日，原告与包头市龙悦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对锦龙世家小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，被告住宅为每月每平方米1.50元。被告是锦龙世家XXXX的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告房屋建筑面积为119.10平方米，自2015年8月15日至2018年8月14日，被告累计欠原告物业服务费6431.40元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞未交纳。根据《前期物业服务合同》第三十二条的约定，被告违反合同约定应向原告按物业费每日千分之一的标准支付违约金共计4694.92元。截止原告起诉之时，被告仍未支付原告物业服务费。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《包头市物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法予以判决。被告薛永亮辩称，答辩人未交纳2015年8月15日至2018年8月14日的物业服务费属实，但答辩人没有交物业服务费是有原因的：答辩人于2014年入住锦龙世家，2015年楼下邻居找到被答辩人，称她家楼顶漏水，询问是否是答辩人家漏水，答辩人多次找水暖工找漏水原因未果，于是答辩人多次找原告要求解决漏水问题，但原告工作人员未做出实质性工作。为不影响楼下邻居，答辩人把暖气用水、自来水均关掉，排除暖气里的水，为此，答辩人家大冬天停水停暖气近三个月。期间，答辩人又找原告要求解决，原告每次推脱不予解决。三个月来，答辩人到处找人，找漏水原因，家里地板多次多出沿墙被刨，墙壁多处因漏水起皮，门套、衣柜、书柜也因漏水而变形变色。新家变成这幅模样，答辩人一家内心备受煎熬，可是原告一直处于消失状态，对答辩人家的情况不理不睬。后来经多方打听，答辩人从鄂尔多斯请来一个师傅，才将漏水原因找到，并成功解决漏水问题。漏水问题解决了，可答辩人家里被弄的破破烂烂，家里还有一股怪味。因墙体湿无法及时修复，墙壁上渗水部分变成灰黄色。基于此，原告工作人员上门催缴物业服务费时，答辩人拒缴并提出只要原告将答辩人因漏水产生的费用解决了，答辩人立即缴纳物业服务费，原告拒绝答辩人的要求。无奈，答辩人自己找装修公司进行维修，前后共花费10400元。原告的要求属于强盗逻辑，其置业主要求于不顾，只要求答辩人承担物业费用，答辩人不认同；答辩人现在仍要求原告解决答辩人家因漏水产生的费用；维修后墙体还有脱皮变色现象还需进一步维修，答辩人要求原告承担该费用。否则答辩人仍拒缴物业费。本院经审理认定事实如下：2013年5月7日，原告包头中宇物业服务有限公司的前身包头市中宇物业有限责任公司（乙方）与包头市龙悦房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，合同约定，甲方选聘乙方对坐落于包头市××区坐落于包头市××区以北的锦龙世家普通住宅进行前期物业管理服务，本合同期限为自本合同双方签字盖章之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本物业管理区域的物业服务收费采取包干制，双方约定物业服务费用按建筑面积交纳，标准如下：住宅、商业物业为每月每平方米1.5元。在本项目具备交房入住条件，甲方通知业主收房之日起，乙方开始向业主收取物业服务费。双方就物业服务的事项及质量标准等进行了约定。其中合同第三条第一、第二款对物业共用部分、物业共用设施设备做了约定，物业共用部分包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；物业共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。被告薛永亮坐落于包头市××区坐落于包头市××区号普通住宅建筑面积为119.10平方米，物业服务费应该按每月每平方米1.50元标准收取。被告未向原告交纳2015年8月15日至2018年8月14日的物业服务费6431.40元。原告多次向被告索要，被告未支付。对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。诉讼中，被告自述2014年其家中卫生间下水主管道漏水，被告多次向原告反映要求修复，原告工作人员答复不属于物业服务范围。被告自行找人修复且漏水给被告造成经济损失，被告认为，其家中卫生间的下水主管道应属于共有的上下水管道，原告作为物业公司对此有维修的义务，为此，双方产生争议，被告拒缴物业服务费。本院认为，原告包头中宇物业服务有限公司（乙方）与包头市龙悦房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效；被告薛永亮作为锦龙世家小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应向原告支付物业服务费，现原告要求被告支付2015年8月15日至2018年8月14日的物业服务费6431.40元，理由充分，本院予以支持。被告提出，其拒缴物业服务费的原因是被告家中卫生间下水管道漏水给被告造成损失，原告拒绝赔偿，对其主张，被告提交2015年8月17日包头市饰天装饰有限公司收取维修费8600元收据一张，原告不认可其陈述，被告未进一步举证，对其家中卫生间下水管道的漏水情况及损失情况，本院不作认定。故被告拒缴物业服务费的理由，依据不足，本院不予支持。原告在履行物业合同的过程中不可能尽善尽美，故原告要求被告赔偿拖欠物业服务费的违约金4694.92元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告薛永亮支付原告包头中宇物业服务有限公司物业服务费6431.40元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头中宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，因本案适用简易程序减半收取40元，原告包头中宇物业服务有限公司已预交，原告包头中宇物业服务有限公司负担15元，被告薛永亮负担25元，被告薛永亮负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头中宇物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年九月二十日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。