安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7436号原告：安徽粮食工程职业学院，住所地安徽省合肥市职教基地学林路东，统一社会信用代码1234000005146442X6。法定代表人：杨光，院长。委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）事务所实习律师。被告：安徽秀昌商贸有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路西、紫蓬路南锦绣城市之光1幢306室，统一社会信用代码913401006758787866（1-1）。法定代表人：姚凤兰，总经理。委托诉讼代理人：童春华，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪，安徽原声律师事务所实习律师。原告安徽粮食工程职业学院(以下简称粮食学院)与被告安徽秀昌商贸有限公司（以下简称秀昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粮食学院的委托诉讼代理人桑永标，被告秀昌公司的委托诉讼代理人童春华、吴雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告粮食学院向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原被告双方于2018年8月29日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，被告立即将租赁用房返还给原告，并将房屋内的货架等物品搬离；2、被告向原告支付拖欠的首年租金或占有使用费422400元；3、被告自2018年8月29日起至判决确定的给付之日止，向原告支付因预期缴纳租金而产生的违约金（按2112元/天的标准，自2018年8月29日起暂计算至2019年5月31日止，暂为275天×2112元/天=580800元）；4、本案诉讼费用13830元、保全费5000元、保全担保费2300元由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年8月29日签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定原告将位于合肥市新站区高校基地学林路2号内的房屋一间出租给被告使用，面积约66平方米，租赁用途为经营超市。租赁期限为1年零10.5个月，自2018年9月1日起至2020年7月15日止。首年租金422400元，租期内的租金总额为792000元。租金先付后用，首期租金422000元应预付，次年相应的月份提前3日付清后10.5个月的租金。合同还约定，被告未按时支付租金的，每逾期一天，应按年租金0.5%的标准向原告支付违约金。逾期20日的，原告还有权利解除合同。上述合同签订的当天，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告进行了接收，并将货物等物品搬进了案涉房屋。但被告并未在其后营业，也一直未缴纳租金等费用。虽然原告多次督促，但被告一直未响应，仍然占用着该房屋，但既不营业，也不支付租金等任何费用。被告不按合同约定营业，不支付租金的行为，严重违反了双方合同的约定，给原告造成了较重的经济损失，使得原告的合同目的不能实现。为维护自身的合法权益，现起诉至法院，请求判如所请。被告秀昌公司辩称：对第一项诉讼请求，因双方于2018年8月29日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》约定租赁的活动板房未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，违反了《城乡规划法》第四十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋租赁合同无效，故无需解除房屋租赁合同。因合同无效，双方需互相返还财产，所以我公司同意将案涉活动板房返还给原告，并搬出我公司的货架，但原告也需要返还我公司缴纳的10000元履约保证金；因原告违约给我公司造成的各项损失，我公司已另案提起诉讼。关于诉讼请求二，因原告将违法建筑出租给被告用于经营超市，导致被告不能依法办理营业执照及食品经营许可证，没有实际经营，无法实现租赁合同的根本目的，在因原告违法出租导致被告无法实际经营的情况下，要求被告支付租金（占有使用费）的诉讼请求于法无据，也不合日常经验法则，应当依法驳回。关于诉讼请求三，因租赁合同无效，无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，所以其违约金的诉讼请求于法无据。应当依法驳回。经审理查明：2018年4月份，粮食学院委托安徽安天利信工程管理股份有限公司对粮食学院便利店服务商向国内公开招标招租。招标公告上载明：粮食学院便利店服务商招租共分两个标段，分别为粮食学院北侧活动板房（面积66平方米）与综合楼1楼（面积80平方米），服务对象为4000-5000名学生。项目类别为经营服务。之后，秀昌公司中标其中一个标段即粮食学院北侧活动板房（面积66平方米）。2018年8月29日，粮食学院与秀昌公司签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同约定：粮食学院将坐落于合肥市新站区高校基地学林路2号（建筑面积约66平方米）出租给秀昌公司经营超市。粮食学院按房屋现状交付乙方，并提供相关房产证明材料给秀昌公司办理营业执照，秀昌公司确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。租赁期限自2018年9月1日起至2020年7月15日止，首年年租金422400元需提前预付。同时秀昌公司已向粮食学院一次性交纳履约保证金人民币10000元。本合同终止且无没收保证金事由的，该保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还。2018年10月10日，秀昌公司给粮食学院发了一份函件，该函主要内容言明：因为粮食学院进行招标的便利店经营场所无任何合法建设手续，系违章建筑，导致秀昌公司无法通过食品药品监督管理局验收办理营业执照，一直无法经营，违反了法律强制性规定，要求粮食学院对该司的损失承担赔偿责任。之后，在同年10月11日，粮食学院又将原学院医务室也一并交由秀昌公司承租。后秀昌公司认为医务室不适合经营超市，而一直未开业经营，亦未交纳首年租金422400元。现粮食学院诉讼来院，请求判如所请。另查明：关于粮食学院招标的该院北侧活动板房（面积66平方米）是否有建设规划手续，粮食学院未能提供证据加以证明。以上事实，有当事人提供的证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，粮食学院与秀昌公司签订的租赁合同虽系当事人的真实意思表示，在秀昌公司发函提出异议的情况下，粮食学院亦给秀昌公司另外提供了医务室作为经营场所使用，但由于案涉合同约定的租赁场所为66平方米的活动板房，关于该板房的合法性，粮食学院未能提供证据加以证明。另外，双方事后就医务室一并承租事宜，也没有签订书面协议以规范双方的权利义务。因此，2018年8月29日，双方签订的租赁合同违反了最高人民法院有关司法解释的规定，依法应为无效合同。合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，该合同取得的财产应当予以返还。故秀昌公司应按判定之日将承租的粮食学院北侧活动板房（66平方米）腾空后返还给粮食学院。关于粮食学院收取的保证金10000元，双方可以自行处理。关于粮食学院诉求秀昌公司向其支付拖欠首年租金422400元的主张，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，由于粮食学院将没有办理建筑规划许可证的板房对外招租，违反前述规定，过错在先。秀昌公司在知道不能办证的情况下，仍然将板房占用至今，造成粮食学院的损失扩大，双方应各自承担一半的过错责任。故本院对粮食学院诉求秀昌公司支付首年租金的主张，依法予以支持211200元。关于粮食学院诉求秀昌公司承担违约金以及要求秀昌公司承担保全担保费的主张，事实依据是租赁合同的约定，而租赁合同现为无效合同，故粮食学院的主张，缺乏法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、安徽秀昌商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的安徽粮食工程职业学院北侧活动板房（面积66平方米）腾空后返还给安徽粮食工程职业学院；二、安徽秀昌商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽粮食工程职业学院房屋占有使用费211200元；三、驳回安徽粮食工程职业学院的其他诉讼请求。案件受理费13830元，由安徽粮食工程职业学院和安徽秀昌商贸有限公司各自负担6915元；财产保全费5000元，由安徽秀昌商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  余向梅人民陪审员  季汝凤二〇一八年九月二日书 记 员  罗业强附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。