山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终4312号上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路**。法定代表人：张士家，董事长。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：左明辉，男，1980年9月16日出生，汉族，上汽通用东岳汽车职员，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：孙宝青，山东星河泰律师事务所律师。上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥集团）因与被上诉人左明辉商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新桥集团的委托诉讼代理人曲晨伟与被上诉人左明辉及其委托讼代理人孙宝青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新桥集团上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2149号民事判决书，依法改判被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应在2010年10月31日前将房屋交付给被上诉人。根据合同第十五条约定，上诉人应当在2011年10月25日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2011年10月26日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应为2011年10月26日至2013年10月25日。但在此期间，被上诉人从未向上诉人主张任何的逾期办证违约金。即使按照被上诉人于2018年1月8日才向芝罘区人民法院申请诉前调解的时间来看，根据前述法律规定，被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求早已超过了法定的诉讼时效。因此，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、上诉人于2016年9月30日已依约履行了合同约定的义务，被上诉人无权再要求上诉人支付此后时间的逾期办证违约金。根据一审中上诉人提供的材料可以证明，上诉人已于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产等级制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，只是政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于上诉人。事实上，上诉人已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，被上诉人无权再要求上诉人支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。综上所述，请求二审法院在正确认定本案事实的基础上，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。左明辉辩称，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。左明辉向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2015年1月1日起至2017年12月31日间以总房款545280元为基数按照年5%的标准(每年27264元)计算的逾期办证违约金81792元，并自2018年1月1日起仍按上述标准计算逾期办证违约金至办出房产证。一审法院认定事实：2010年9月26日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定；[]中选择内容，以√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除；原告购买被告开发建设的、建筑面积为85.26平方米的涉案房屋，总价款为545664元；被告应在2010年10月31前将经综合验收合格的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，若原告不退房，被告按已付房价款的年5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部房款545664元，后，被告向原告退还了384元，并于2016年12月21日向原告出具金额为545280元的发票，并向原告退款384元。2010年10月31日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年1月8日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2018年2月23日，一审法院正式立案，进入本案诉讼。涉案房屋至今未办理房屋权属证书，其所在的新桥国际佳苑小区（以下简称涉案小区）亦尚未办理初始登记。对此，原告主张系因被告原因导致，并提交烟台市不动产登记中心2017年9月19日出具的《关于烟台市芝罘区新桥国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》复印件佐证，该说明载明：截止目前，该中心未收到新桥国际佳苑小区开发企业申请办理不动产权证书的申请资料。被告认为该证据系复印件，该说明是指被告未提供相关的申请，而被告已于2016年9月30日递交了相关办证资料；且因其他项目违建，被告所有规划手续被停办，故直至2014年1月才办理处涉案小区的规划许可证，故逾期办证责任不在于被告，为此，被告提供2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违反施工的函》复印件1份予以证明。原告对函的真实性没有异议，但认为与办证无关。另，原告提交了视频资料、照片打印件一宗，证明曾多次向被告主张权利。原告称其中2017年3月20日的网页打印件的内容是原告本人在“网上民声”栏目向国土资源局发布了帖子，2018年3月19日的视频主体为被告办公室主任和小区业主，该视频由原告录制。被告否认原告曾多次主张过权利，认为原告未提交视频的原始载体，未提供照片合法的来源和途径，系网上打印件或复印件，均不能作为证据使用。一审法院认为，（一）原、被告于2010年9月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。（二）依据原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，原告有权要求被告以购房款为基数按年5%的标准承担逾期办证违约责任，直至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止。因原、被告双方约定的逾期办证违约金属于继续性债权，现原告请求被告自2015年1月1日起至办出房产证期间以购房款545280元为基数按年5%的标准支付逾期办证违约金的主张，依法仅能支持被告自2015年10月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款545280元为基数按年5%的标准支付逾期办证违约金。庭审中，原告虽称曾多次向被告主张本案权利，但被告明确不予认可，原告提交的证据不足以证明在本案诉讼前曾向被告就本案所涉逾期办证违约金问题主张过权利，故对原告诉请中超出法定诉讼时效的部分，不予支持。被告以其规划手续被停办为由拒绝承担本案逾期办证违约责任的辩称，理由不当；被告关于其于2016年9月30日将办证资料提交给房管部门的辩解，未能提供充分证据予以证明，依法不予采信。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告烟台新桥集团有限公司于判决生效之日起十日内向原告左明辉支付自2015年10月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款545280元为基数按年5%的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告左明辉的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1845元，减半收取为923元，由原告左明辉负担231元，由被告烟台新桥集团有限公司负担692元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审。本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：一、上诉人是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除上诉人此后的逾期办证责任。二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一：当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在一、二审中均提出其于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关资料报送给房产主管部门，但对此未能提供证据证明，应当依法承担举证不能的后果，上诉人未能依约完成协助被上诉人办理房屋产权证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任。关于焦点二：被上诉人左明辉的诉讼请求是否已过诉讼时效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而本案中双方签订的《商品房买卖合同》对违约金未做约定，因此上诉人新桥集团与被上诉人左明辉之间的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案应从被上诉人左明辉向法院主张权利之日起前推三年计算逾期办证违约金。因此，一审法院判令由上诉人新桥集团向被上诉人左明辉支付自2015年10月1日起至新桥集团向产权登记部门提交办证资料之日止的逾期办证违约金，于法有据，本院予以确认。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845元，由上诉人烟台新桥集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  鲁晓辉审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一八年九月二十五日书记员  于佳昕