.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省神池县人民法院民事判决书（2018）晋0927民初98号原告：冯明厚，男，1939年5月19日生，神池县人，现居神池县龙泉镇锦绣苑1号9单元。原告：邓翠梅，女，1946年6月14日生，神池县人，现居神池县龙泉镇锦绣苑1号9单元。被告：山西泰和顺房地产开发有限公司（原名山西鑫岳房地产开发有限公司），住所地：忻州市繁峙县繁城镇南城街。法定代表人，贾建林，系该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，系该公司职工。原告冯明厚、邓翠梅与被告山西泰和顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法作出（2017）晋0927民初181号民事判决书，冯明厚、邓翠梅不服提出上诉，忻州市中级人民法院经审理后作出（2018）晋09民终159号民事裁定书，撤销原判发回重审，本院于2018年6月1日受理本案后，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯明厚、邓翠梅、被告山西泰和顺房地产开发有限公司委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯明厚、邓翠梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告赔偿拆迁多占原告房屋占地价值款18万元，同时赔偿该款项使用贷款利息110322元，本息合计290322元；2、请求法院判令被告给原告拆迁期间房租款11200元，今年分给原告一套房，多算10238元，两项合计21438元；3、请求人民法院判令被告承担违约金58502元；4、诉讼费由被告承担。后当庭变更诉讼请求为：1、请求人民法院判令被告赔偿拆迁多占原告房屋占地价值款173680元，同时赔偿该款项使用贷款利息219792元，本息合计393472元；2、请求法院判令被告给原告拆迁期间租房款11200元,同时超算新楼房3.82平米的折价款10238元，两项合计21438元；3、请求人民法院判令被告承担违约金146280元。事实和理由：原告1995年11月"房改"时购买座落于利民路86号、神池县教育局公有住房一套两间，房院东西8.69米，南北19.8米，占地面积172平方米，房院所有权属原告所有。2011年9月，被告以神池县"旧城改造"的名义对建行西、利民路东、旧二中北一带进行拆迁改造，其中包括原告所有权在内的172平方米。当时，原、被告双方签订的危房改造协议，东西是6.56米，南北是19.6米，面积128.58平方米，在实际拆迁过程中，被告人将原告172平方米房院全部拆占，包括原告在房改后又新建的4间半平房，多占原告房院43.42平方米，并在多占的房地基上也建起了新楼房。以前被告口头说给解决，从2015年国庆节后，人也不见，电话也不接，只委托工程临时负责人王磊同原告协商。今年五月一日后，王磊说需直接跟被告联系，其实从此后，再也无法联系被告。综上所述，依据中华人民共和国《物权法》第4条、第7条、第66条、第244条，依据《民法通则》第75条、第117条、第90条的规定依法向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院判令被告赔偿拆迁多占原告房屋占地价值款173680元同时赔偿该款项使用贷款利息219792元，本息合计393472元，侵权43.42平方米，每平方米车库4000元，合计173680元，截至今年9月11日（重审开庭日），侵权7年又11日，总计2531天，使用贷款利息标准为每日万分之五，贷款利息计算为173680元×万分之五×2531天，计219792元，本息合计393472元；2、请求法院判令被告给原告拆迁期间租房款11200元,按经济法中房地产部分"城市房屋拆迁管理条例"第31条和第32条的规定办理；同时超算新楼房3.82平米的折价款10238元，两项合计21438元；3、请求人民法院判令被告承担违约金146280元，从2011年9月初拆房，2016年4月22日交房共1672天，除去协议约定18个月交房日期，实际违约是1132天，（即所能置换的新楼房价值款2680元×96.435㎡=258446元）参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该标准是每日万分之五。则为：258446元×万分之五×1132天=146280元。被告山西泰和顺房地产开发有限公司辩称，1、诉讼时效超了；2、侵权面积确定不了，因为已盖楼房，原房屋无法恢复；3、租房计算标准不对，是56个月，约定是18个月交房，实际交房是2015年9月份，多了7个月，应该除去25个月，应该是31个月计算；4、楼房面积确定，谁主张谁举证。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、身份证复印件冯明厚、邓翠梅；2、房屋所有权证复印件；3、公证书复印件；4、房屋改造协议；5、拆迁置换补充协议；6、原告土地使用证明；7、杨金证明；8、补充说明；9、拆迁纠纷案的陈述；10、关于"重新测量"一事的说明、照片一张。被告山西泰和顺房地产开发有限公司经质证后认为：对第1份证据有异议，认为不认可合同无效，已经履行合同了；第8、9份证据有异议，认为都是原告自己写的，不认可，对其它证据无异议。被告山西泰和顺房地产开发有限公司为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、营业执照复印件、贾建林身份证复印件、法人身份证明；2、回迁优惠政策说明；3、神池国用（2014）007号国有土地使用证；4、张俊善、党俊锋、张贵希、侯保军、李玉凤、任满、张亮、田桂小、刘吉旺、李荣的危房改造协议各一份复印件。原告经质证后认为：1、危房改造协议和我无关，不予质证；2、对其它证据无异议。根据原、被告举证，质证，结合本院认证，确认如下事实：1995年11月8日，原告冯明厚向神池县教育局购买座落于利民路86号院落一处，其"购买公有住房合同"中载明该院落占地面积为172平方米，1996年4月1日其房屋买卖合同经神池县公证处进行了公证。2011年9月，被告山西泰和顺房地产开发有限公司以"旧城改造"的名义对神池县建行西、利民路东、旧二中北一带进行拆迁改造，其中包括原告上述所购房屋，双方在危房改造协议中所签原告房院总面积为128.56平方米，因拆迁房屋面积问题，原告方曾多次找被告进行解决，但一直未果，2012年5月18日，原告在与被告签订"拆迁置换补充协议"后，收到被告支付的搬迁费3000元，2015年9月，原告方分得被告改造后的楼房一套，原告上述所购房屋在此期间被被告占用且已改造成楼房。从2011年8月9日原告方与被告签订"危房改造协议"起至2015年9月原告方分得一套楼房期间，原告方均在外租房。本院认为，原告冯明厚1995年11月8日与神池县教育局签订的"购买公有住房合同"合法有效，原告冯明厚据此所得的××县落属原告冯明厚的私有财产，其所有权应受到法律保护，原告与被告签订的"危房改造协议"行为系民事法律行为，其行为从成立时起就具有法律约束力，行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除，但存在显失公平、重大误解等情形的民事行为，一方有权请求法院或仲裁机关予以撤销。本案中原告冯明厚购买房屋所有权证书载明其院落占地面积为172平方米，但原告与被告签订的"危房改造协议"中载明的原告房院总面积为128.58平方米，两者面积数相差43.42平方米，原告请求撤销该协议，应在知道撤销事由之日起一年内行使，原告在2011年8月与被告签订"危房改造协议"时就应当知道其所签协议中载明的原告房院总面积为128.58平方米，而不是172平方米，因此本案中原告诉请判令被告赔偿拆迁多占原告房屋价值款及利息的主张，由于其撤销权已消失，故本院不予支持。原告诉请的其所分得新楼房面积不足、超算款的主张，因其没有具体专业鉴定的结论性证据佐证，本院不予支持；原告从与被告签订"危房改造协议"后，将其房屋腾出交于被告改造修建，原告在外租房居住，支付一定数额的租房款实属常理，其多支付出租房款也是原告因此造成的实际损失，依危房改造的具体情况和"协议"第七条的约定，酌情由被告支付原告31个月（49个月-18个月）的房租款6400元的2/3，即4133元。本案中原告与被告事先并未约定一方违约后支付对方一定数额的违约金，因此原告诉请要求被告支付违约金的要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十二条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条之规定，判决如下：一、由被告山西泰和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内补偿原告冯明厚、邓翠梅房屋租金4133元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元，由原告冯明厚、邓翠梅负担2285元，被告山西泰和顺房地产开发有限公司负担4569元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判长 张建国审判员 刘 霞审判员 陈 诚 二0一八年九月二十五日书记员 王慧英