山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1691民初286号 原告：张霞，女，1963年12月1日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张兴华，山东德衡（滨州）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：滨州市金河房地产开发有限公司。住所地：滨州经济开发区黄河五路以南、渤海十九路以西。 法定代表人：胡南平，经理。 委托诉讼代理人：许珍，山东源诚（滨州）律师事务所律师（特别授权代理）。 原告张霞与被告滨州市金河房地产开发有限公司（以下简称金河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告张霞及其委托诉讼代理人张兴华，被告金河公司的委托诉讼代理人许珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行原、被告签订的购房协议，并向原告交付购房协议约定的8号楼2单元1701号购买的房产；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2008年4月，滨州市工商银行委托购房代表与被告签订“住宅楼团购协议”，具体位置为滨州市黄河五路与渤海十九路交叉口西南角的领域尚城小区。2008年4月18日，按照团购协议的条件，原被告签订《住宅楼定购协议》，约定了购买的楼房户型，并向金河公司交纳2万元定金，金河公司出具了收据，当时约定的购房价格是每平方米2260元。2016年11月7日，双方又签订了商品房认购协议书，确定购买房屋的具体位置为8号楼2单元1701号房，建筑面积133.76平方米，每平方米上涨1240元，单价涨价至3500元／平方米，房款总价为468160元，并且约定了房款的交付方式及期限。同时，被告将原来的收据收回，又重新为原告出具了定金收据。确定购买被告房屋8号楼2单元1701号房后，原告为交付购房款，将仅有的一套住房工商银行1号楼1单元201室出售。2016年11月8日之后，原告多次联系被告要求缴纳首付款并签订商品房买卖合同，被告答复说房产所在的8号楼存在司法纠纷，当时不能签订商品房买卖合同。承诺在纠纷解决后，原告再来签订购房合同并缴纳首付款。但是直到现在8号楼的司法纠纷也未能解决，据原告了解8号楼的司法纠纷为被告将8号楼抵押给了滨州市滨城区农村信用合作社馨露分社，该抵押可以单独解押。被告故意不收取楼款，导致一直未能签订商品房买卖合同。 被告金河公司答辩称，原告因没有按协议约定支付房屋首付款等自身原因，放弃购买相关房产，因此其所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 原告张霞提交团购协议书、住宅楼订购协议及收据复印件各一份，证明原告参与团购被告开发的商品房的事实，被告质证对证据的真实性均有异议，鉴于上述证据均系复印件，且与本案争议事实无关，不予采信；原告提交商品认购协议书及收据各一份，证明原告以3500元/平方米的价格购买了被告开发的领域尚城8号楼2单元1701号房，建筑面积133.76平方米，房款为468160元整，原告交纳定金20000元的事实，被告质证对证据的真实性无异议，鉴于该组证据与本案争议事实相关联，来源合法，依法予以确认。 原告还提交原告和被告工作人员陶文、马克坤短信、微信聊天记录一宗及山东增值税电子普通发票一份，证明原告积极交款，被告借口不收款的事实，被告质证主张马克坤和陶文确实是被告工作人员，但是其和原告之间是否存在短信和聊天记录需要庭后核实，另外单纯微信聊天记录不能证明原告与之聊天的对象是陶文，并且原告提供的短信记录最早时间为2016年11月18日，以及微信聊天记录的最早时间为2016年11月17日，该两个日期均已超出了原告应当在2016年11月14日之前支付相关款项的截止日期，不能证明原告的诉讼主张，同时对山东增值税电子普通发票的真实性提出异议，表示需要庭后核实相应号码是否为马克坤所有，被告庭后提交书面说明表示无法核实马克坤是否使用原告主张的手机号码与原告联系。本院认为，被告在认可陶文、马克坤系其工作人员的情况下，以该二人均已离职为由主张无法核实聊天内容不具有合理性，原告提交的该组证据反映了其就购买涉案商品房与被告工作人员沟通的过程，依法应予采信。原告提交的情况说明虽然系原告制作，但有被告工作人员的签名，在被告不能提供相反证据的情况下，应予采信。原告还提交的抵押登记申请表、商品房预告登记约定、预购商品房预告登记申请表复印件各一份，证明被告将楼房抵押完全可以单独解押、协议约定的商品已经符合交付条件及被告故意不履行合同的事实，被告质证主张上述证据均系复印件，对证据真实性不予认可，鉴于原告提交的该组证据均系复印件，且未加盖出证单位的公章，证据的真实性无法确认，不予采信。原告提交非税收入通用票据及税收完税证明各一份，证实确定购买被告房屋8号楼2单元1701号房后，为交付购房款，将仅有的一套住房工商银行1号楼1单元201室出售的事实，被告质证对证据的真实性无异议，但主张与本案无关，本院认为原告的该组证据与本案争议的商品房买卖不具有关联性，不予采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明事实如下： 2008年，原告张霞参与被告金河公司开发建设领域尚城团购住房活动，并于2008年4月18日交纳商品房预购定金20000元。2006年11月7日，被告金河公司作为甲方、原告张霞作为乙方签订商品房认购协议书一份，约定乙方购买甲方“领域尚城”8号楼2单元1701号房，建筑面积133.76平方米，单价3500元/㎡，房款为人民币468160元整。协议约定的付款方式为首付98160元，贷款37万元。协议第三条约定：签订本协议时，乙方应向甲方支付定金人民币贰万元整，该定金直接抵充房款。甲方应为乙方保留其选定之商品房。乙方应在签订本协议之日起七日内交纳该商品房首付款/全款、签订商品房买卖合同并提交全部按揭资料。如乙方放弃购买或逾期付款、签约，甲方有权解除本协议规定，收回该商品房另行出售，定金不予退还。协议第四条约定：乙方必须在规定时限办理完毕签约付款手续方可享受此优惠，乙方必须在本认购书约定期限内交齐所有款项并成功签署商品房买卖合同，及办理完毕按揭等所有相关手续，否则甲方有权在不通知乙方的情况下将该商品房另售他人，定金不予退还。 2016年11月7日，被告金河公司向原告张霞出具收据一份，载明收到原告张霞8#2-1701购房定金贰万元整。后原告多次与被告工作人员联系交纳首付、签订商品房买卖合同事宜，因被告工作人员频繁更换，未能交纳首付款并签订商品房买卖合同。被告工作人员李遵虎签名确认的情况说明显示，原告未能交纳首付款并签订商品房买卖合同的原因是8号楼存在司法纠纷，无法签订商品房买卖合同及办理相关手续。 本院认为，本案中，原被告于2016年11月7日签订的商品房认购协议书系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行。但是，根据本院查明的事实，涉案的商品房认购协议继续履行的结果就是签订商品房买卖合同，因此，该商品房认购协议书应当认定为预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此可以看出，在预约合同违约情形之下，当事人的救济限于合同约定的违约责任或者是在合同解除的情况下主张损害赔偿。本案中，虽然被告违约事实清楚，但经法院释明，原告坚持不变更诉讼请求，而是请求被告继续履行商品房认购协议书并交付房屋，明显缺乏法律依据，请诉求不能成立。况且，涉案涉案商品房认购协议书所涉的房产已经被法院查封，客观上也导致无法交付房屋。 综上，原告张霞的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告张霞的诉讼请求。 案件受理费8322元，由原告张霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  唐贵学 人民陪审员  常世泉 人民陪审员  张荣禄 二〇一八年九月三日 书 记 员  郭王路