浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙09民终386号 上诉人（原审第三人）：张某，男，1996年4月30日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：史洁，浙江皓商律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐发景，男，1952年10月13日出生，汉族，住舟山市定海区。 被上诉人（原审原告）：蔡月芬，女，1956年7月21日出生，汉族，住舟山市定海区 二被上诉人的委托诉讼代理人：孙祥环，浙江君策律师事务所律师。 原审被告：张信祥，男，1961年12月18日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原审被告：余文艳，女，1974年12月24日出生，汉族，汉族，住舟山市普陀区。 上诉人张某因与被上诉人徐发景、蔡月芬，原审被告张信祥、余文艳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张某上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.涉案房产系上诉人爷爷奶奶祖产经产权置换而来，并遗赠给上诉人，系上诉人单独所有，张信祥、余文艳对该房产无物权权益，无权转让处分给徐发景、蔡月芬。2.涉案《房屋买卖合同》以及《购房补充协议》签订时，上诉人系未成年，张信祥、余文艳作为上诉人的法定监护人擅自处分涉案房产的行为剥夺上诉人的财产权益，应属无效。3.即便张信祥、余文艳系涉案房产的共有权人，在未经上诉人同意的情况下，也无权处分上诉人的共有份额权益。4.张信祥、余文艳关于涉案房产的交易行为存在主观恶意，交易行为属无效，应承担相应的法律后果。 徐发景、蔡月芬辩称，1.涉案房产系张某与其父母张信祥、余文艳的家庭共同财产，涉案房产的出卖系张某与其父母共同决定，交易价格也属于正常市场价，且出卖所得款项均用于家庭经营的投资，交易行为应属有效。2.涉案房产在《房屋买卖合同》签订后即交付给答辩人至今，且已装修使用多年，张某及其父母期间从未提出过异议。张信祥、余文艳将涉案房产登记于张某名下明显属于恶意行为，应属无效。3.张某主张涉案房产系祖产置换而来，且已遗赠给其个人，但并未提供充分证据予以证明。综上，张某及其父母张信祥、余文艳的行为违背了诚实信用原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张信祥、余文艳述称，张某仅被告知涉案房屋已被出租，并不知晓涉案房屋被出售的事实。涉案房屋系张某个人财产，且已登记在张某个人名下，导致合同无法履行的主要过错在于张信祥，与张某无关。请求支持张某的上诉请求。 徐发景、蔡月芬向一审法院起诉请求：1.依法判令张信祥、余文艳继续履行双方于2013年4月19日签订的房屋买卖合同，要求张信祥、余文艳以及张某协助办理产权过户手续；2.本案诉讼费由张信祥、余文艳承担。 一审法院认定事实：张信祥、余文艳系夫妻关系，张某系张信祥与余文艳之子。2010年6月10日，张信祥作为户主（乙方）与普陀区人民政府朱家尖街道办事处（甲方）签订《房屋拆迁补偿批地建房协议书》一份，双方约定了乙方将坐落于朱家尖街道梓岙千沙15号房屋交给甲方拆除，甲方同意乙方易地到安置小区重新审批建房，乙方批地建房的人口为3人等内容。上述协议中乙方的拆迁安置房即案涉房屋位于。2013年4月19日，徐发景、蔡月芬与张信祥、余文艳签订了《房屋买卖合同》一份，甲方为张信祥，共有人为余文艳；乙方为徐发景，共有人为蔡月芬，双方约定了甲方将坐落于舟山市普陀区朱家尖北塘小区2期10幢102室从一层到顶层全部建筑，按建筑面积175.11平方米出售给乙方；房屋价款为126万元，签约时乙方付给甲方100万元，甲方协助乙方完成办理土地证、房产证时再支付26万元；办理房屋产权过户手续所需的房契税、土地使用权出让交易手续费和土地出让金等全部费用由乙方承担；甲方保证上述房产权属清楚，若发生产权纠纷概由甲方负责清理，房屋出售前与配偶或共有人协商一致等内容。徐发景、蔡月芬和张信祥、余文艳均在房屋买卖合同上签名确认。合同签订后，徐发景、蔡月芬交付了房款100万元，张信祥交付了案涉房屋的钥匙，后徐发景、蔡月芬对房屋进行了装修，现案涉房屋用于经营客栈。双方在庭审中明确当时由于北塘小区建造审批问题该小区所有业主都无法办理产权证。2015年3月18日，徐发景与张信祥签订《购房补充协议》一份，甲方为张信祥，乙方为徐发景，协议约定，根据2013年4月19日的房屋买卖合同内容，甲方在办理好房产证、土地证的前提下，结清购房余款26万元，但目前该小区二期均未办好产权证，不属于甲方个人因素，现甲方要求乙方提前支付26万元余款，为保证双方权益，补充约定如北塘小区二期可办理产权证时，甲方不能拖延，乙方愿意提前支付20万元房款，另外6万元作为办理过户的押金。补充协议签订后，徐发景、蔡月芬又支付了20万元房款。2018年2月5日，案涉房屋登记至第三人张某名下，土地性质为城镇住宅用地，在国土资源部门备案的房屋产权约定协议上载明：兹有朱家尖街道北塘小区二期10幢102室，该房屋系拆迁安置房，拆迁户户主张信祥，家庭安置成员包括张信祥、余文艳、张某，为明确房屋产权关系，经被拆迁人家庭安置成员共同协商该幢房屋的土地使用证和房屋产权登记至张某名下，张某份额100%。第三人张某庭审中明确从未向徐发景、蔡月芬主张过房屋权利。 一审法院认为：根据房屋拆迁补偿批地建房协议书以及房屋产权约定协议，足以证实案涉房屋在徐发景、蔡月芬与张信祥、余文艳签订买卖协议时系张信祥、余文艳与第三人张某共有的家庭财产。第三人主张案涉房屋系其爷爷奶奶的老房拆迁所得，并根据遗嘱取得案涉房屋的所有权，但其未能提交证据证明上述主张，不予采信，第三人事后实施的登记行为不能证明其自始享有案涉房屋全部份额。案涉房屋性质为城镇住宅用地，徐发景、蔡月芬与张信祥、余文艳之间的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合同签订时，第三人尚未成年，作为第三人法定代理人的张信祥、余文艳有代理其处分家庭共有财产份额的权利，张信祥、余文艳因经营所需将家庭共有的房屋出卖给徐发景、蔡月芬符合家庭整体利益，不存在恶意串通损害第三人权益的可能，且徐发景、蔡月芬已支付对价并长期占有使用案涉房屋，张信祥、余文艳与第三人从未提出异议。综上，应认定徐发景、蔡月芬与张信祥、余文艳之间的房屋买卖合同合法有效，张信祥、余文艳将案涉房屋出卖后又登记至第三人名下的行为有违诚信，现案涉房屋已具备办理产权变更登记手续的条件，对徐发景、蔡月芬要求张信祥、余文艳继续履行合同，张信祥、余文艳与第三人协助徐发景、蔡月芬办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。虽双方对余款6万元在本案中均未提出主张，但徐发景、蔡月芬应按合同约定在房屋过户手续办理后交付给张信祥、余文艳及第三人。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张信祥、余文艳应继续履行其与徐发景、蔡月芬于2013年4月19日签订的房屋买卖合同，张信祥、余文艳与第三人张某应在判决生效之日起十日内协助徐发景、蔡月芬办理位于朱家尖街道香莲路38号北塘小区二期10幢102室不动产的过户登记手续，过户所需的费用由徐发景、蔡月芬自行负担。案件受理费40元，由张信祥、余文艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于证人王某1、王某2的证言以及有王某1、王某2二人签名并加盖“舟山市普陀区朱家尖街道西岙社区村梓岙”印章的证明。两名证人均陈述涉案房产系由张某祖父祖母的老房拆迁安置而来，张某祖母病重期间曾分别向两名证人说起过要将旧宅留给孙子张某。本院认为，无论是遗嘱继承还是遗赠行为，均应符合一定的形式要件。根据二审期间两名证人的陈述内容，即便张某祖母曾有过将旧宅留给孙子张某的想法，但从其与证人的交谈过程来看，并不符合订立口头遗嘱应具备的立遗嘱人处于“危急情况”这一特定的形式要件，其性质更接近于邻里间的交流，而非口头遗嘱或遗赠。在缺乏其它直接证据予以印证的情况下，不足以认定涉案房产系张某个人财产，对上诉人提供的两组证据，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、涉案房产的权属情况；2、涉案《房屋买卖合同》和《购房补充协议》的效力。一、关于涉案房产的权属情况。张信祥、余文艳与徐发景、蔡月芬签订《房屋买卖合同》时，原旧宅已被拆除，涉案房产虽建造完成但尚未进行权属登记。根据涉案《房屋拆迁补偿批地建房协议书》的内容来看，是由张信祥作为被拆迁人，余文艳、张某作为安置成员进行的安置补偿。张信祥、余文艳、张某在事后所签订的《房屋产权约定协议》也印证了上述事实。因此，涉案房产在《房屋买卖合同》签订时，应属于张信祥、余文艳、张某共同共有财产。张某主张涉案房产系祖产置换而来，且已遗赠给其个人，但所提供证据不足以证明上述主张，故本院不予认定。二、关于涉案《房屋买卖合同》和《购房补充协议》的效力。《房屋买卖合同》签订时，张某尚未满18周岁，张信祥、余文艳作为涉案房产的共有权人和张某的法定代理人，出于家庭利益考虑，将涉案房产以符合当时市场价的价格出售给徐发景、蔡月芬，并未损害共有权人张某的利益，所签订的合同应属合法有效。张信祥与徐发景所签订的《购房补充协议》，协议内容实际有利于出卖方，并未损害共有权人余文艳、张某的利益，该协议也应认定为有效。张某主张上述两份协议系恶意串通损害了其利益，但并未提供充分证据予以证明，本院不予采信。三、徐发景、蔡月芬与张信祥、余文艳签订《房屋买卖合同》后，已按约定交付了相应购房款，对涉案房产进行了装修并实际投入使用。张信祥、余文艳在《房屋买卖合同》签订后至今将近五年的时间内，未向徐发景、蔡月芬提出异议，却在涉案房产过户条件成就时，违反双方合同约定，签订《房屋产权约定协议》将涉案房产过户给张某，显然属于恶意。现涉案房产过户条件已成就，张某、张信祥、余文艳作为共有权人和家庭共同成员，三人内部关于房屋产权份额的约定，不影响其配合徐发景、蔡月芬办理相应过户登记手续的义务。各方仍应按照《房屋买卖合同》和《购房补充协议》履行相应义务。 综上所述，张某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40元，由张某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王立松 审 判 员 褚 炅 审 判 员 方 燕 二〇一八年九月二十九日 法官助理 高嘉侃 代书记员 毛 赟