北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初13456号原告：沈艺，女，1987年5月18日出生，汉族。原告：段可争，男，1981年9月29日出生，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。被告：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路**院**。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工。原告沈艺、段可争与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（下文简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈艺、段可争的委托诉讼代理人关键，被告的委托诉讼代理人崔树全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈艺、段可争向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金146899．61元（以已付总房款为基数按日万分之一计算，自2017年3月23日起至2018年7月9日止，共计473天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月4日，原被告双方签署《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1849369，原告已依约付清全部购房款共计3105743元。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。但直到2018年7月10日，被告才予以交付合格房屋，原告才得以收房。原告认为，依法成立的合同应当受到法律保护。被告不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告迟延交房的行为已构成严重违约，并导致购房人无法对所购房屋进行居住使用，对购房人的权益影响重大。根据合同第十三条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，应当自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。据此，被告应当承担违约责任并向原告支付违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，维护商品房交易的市场秩序，特向贵院提起诉讼，望准予原告的全部诉讼请求为盼。被告辩称：不同意原告诉求。1．逾期交房的责任不在被告，2018年2月2日被告发出收房通知，原告已经收到了入住通知，是原告拒绝收房；2．根据北京市高院的会议纪要第二十二条规定，原告属于分段起诉要求违约金，原告属于第二次起诉，第一次起诉已经判决给付原告违约金，此违约金已经远远高于了当地房租价格。房子买了是用于居住，当时双方签订合同和补充协议，主要是考虑到一些人急需用房，在补充协议中约定了单体验收，可以使用，协议应该说这是双方真实意思表示，而有些业主也实际入住了该房屋，解决了居住问题。我方提出了房屋租金评估申请，请求法院按照鉴定结果公正的依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，沈艺、段可争和被告签订了《北京市商品房预售合同》（下文简称《预售合同》），购买坐落于北京市通州区通州XX西侧北端XX河畔X#住宅楼XX层X单元-XX的房屋（以下简称XX房屋），房屋总价款为3105743元。沈艺、段可争按照合同约定交付了购房款。《预售合同》第十一条交付条件“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该房屋交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……。”第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日……买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”2017年10月31日，X号楼取得建筑工程竣工验收备案表。另查，2018年3月22日，沈艺、段可争的代理人及涉案小区的部分业主前往北京市通州区XX路X号院XX（被告售楼处）协商收房事宜，但是被告工作人员以需要业主交付逾期收房违约金为前提才能办理收房事宜。庭审中，被告称2018年2月2日其向原告发出入住通知书，但原告拒绝收房；原告称2018年2月28日，全体业主前往售楼处收房，但是被告要求其交纳逾期收房违约金后才能予以交房，3月3日至4日，业主再次收到收房通知，但是被告仍然要求其交纳逾期收房违约金后才能予以交房。再查：沈艺、段可争曾提起诉讼，主张逾期交房违约金，2017年3月30日我院作出（2017）京0112民初4796号民事判决书，判决：“一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司支付沈艺、段可争违约金八万二千三百零二元一角八分，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告沈艺、段可争的其他诉讼请求。”被告提起上诉，北京市第三中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。经核实，2018年7月10日，被告向原告交付了XX房屋，原告办理了XX房屋的入住手续。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。沈艺、段可争和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。被告主张2018年2月2日，被告已经发出入住通知，但是沈艺、段可争拒绝收房，因此逾期交房责任不在被告。本院认为，根据合同第十一条的约定，被告需提供竣工验收备案表及房屋面积实测技术报告书，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一、建筑工程竣工验收备案表，二、商品房面积实测技术报告书。此为在北京市范围交付新建房屋的法定条件。虽然被告多次下发收房通知书，但是被告先是未能提供合同约定的收房所需文件，后又以向沈艺、段可争索要逾期收房违约金为条件，拒不履行交付义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。沈艺、段可争按照合同第十三条的约定要求自上次判决截止日之次日起至2018年7月9日的逾期交房违约金的诉讼请求，理由充分，数额并无不当，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付原告沈艺、段可争自2017年3月23日至2018年7月9日的逾期交房违约金146899．61元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3238元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶福勇人民陪审员  马 磊人民陪审员  陆 璇二〇一八年九月二十二日书 记 员  马志惠