江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初4309号原告东海县公安局，住所地东海县牛山街道振兴路99号。法定代表人：项勇，局长。委托代理人:周雪森，江苏润鑫律师事务所律师。被告王景全，男，1963年6月17日出生，汉族，住东海县。第三人苗晓营，男，1960年8月20日出生，汉族，住东海县。委托代理人：赵丰轲，江苏田湾律师事务所律师。第三人：季明利，男，1976年8月20日生，汉族，住东海县。原告东海县公安局与被告王景全、第三人苗晓营房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，后作出(2015)连东民初字第00831号民事判决书。被告及第三人不服提起上诉，连云港市中级人民法院经审理，作出(2016)苏07民终字2547号民事裁定书，撤销一审判决并发回本院重审。本院另行组成合议庭，在诉讼过程中，依法通知季明利作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告的代理人、被告王景全、第三人苗晓营及代理人赵丰轲、第三人季明利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海县公安局向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《出租房屋协议书》无效；2、被告和第三人向原告返还涉案房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告所属的双店派出所因欠被告工程款，经过批准于2002年4月12日与被告王景全签订《出租房屋协议书》，约定将双店派出所办公楼最东部二层四间房屋及其后面六间平房出租给被告使用，租期50年，租金6.5万元，并约定原告方有权收回被租赁的房屋。被告后来将房屋转租给第三人季明利，李明利后又转租给苗晓营，上述转租未经原告同意，租期超过了20年，涉案房屋也没有取得规划许可证，请求支持原告的诉讼请求。被告王景全辩称，原告因欠被告工程款无力支付，涉案房屋经折价并由被告支付差额款后，以房抵债归被告所有，相当于卖给被告的。第三人苗晓营辩称，房子是属于答辩人的，如有有相关权利，也应当由答辩人享有。第三人季明利辩称，房子当时是派出所卖给被告王景全的，我从王景全手里租的房子，又转租给苗晓营。经审理查明：2002年4月12日，原、被告签订《出租房屋协议书》，原文内容如下：“出租房屋协议书甲方：双店派出所乙方：王景全1996年，双店派出所营造办公大楼及附属工程，乙方是承建单位，工程总造价43万元，截止2002年4月甲方已支付乙方工程款40万元，鉴于目前情况，甲方已无力支付剩余3万元工程款，经请示镇党委政府、县局同意，双方协商，参照目前双店镇房屋出租行情，达成如下协议：1、甲方将办公楼最东部二上二下共四间房屋及其后面6间平房出租给乙方使用。办公楼北墙距后面平房北墙19.8米，办公楼东墙距西7.8米。乙方不得擅自改变出租房屋主体结构。2、租赁期限50年，乙方一次性付给甲方房屋租金6.5万元，从中扣除甲方欠乙方的三万元工程款。3、乙方租赁房屋不得从事违法及有损社会公益活动。4、甲方有权提前收回被租赁的房屋，但必须赔偿乙方相应的损失。5、如出现不可抗力造成损失，甲方不负责任。6、乙方免费负责对甲方办公楼、二、三楼内墙面进行翻新，建造留置室，修缮食堂、营建甲、乙方之间围墙（造价约5000元）。7、双方签字生效。甲方：东海县公安局双店派出所解宣庆乙方：王景全2002年4月12日。”上述协议签订后，2003年1月10日被告支付原告其余3.5万元现金，双店派出所向被告出具了收据，在收据项目中注明为“王景全付房款”。另查明，2010年5月19日，被告王景全将房屋转租第三人季明利，签订《房屋租赁协议》，内容如下：“房屋租赁协议甲方：王景全乙方：季明利经双店派出所同意，甲乙双方协商一致，乙方季明利以23万元的价格取得甲方房屋租赁使用权，双方达成协议如下：1、甲方将2002年4月所承租双店派出所办公楼最东部二上二下共四间房屋及其后面6间平房出租给乙方使用（办公楼北墙距后面平房北墙19.8米，办公楼东墙距西墙7.8米）；2、租赁期限为42年，自2010年5月至2052年5月止，乙方一次性以现金的方式付给甲方房屋租金23万元；3、甲方有义务协助乙方办理房屋产权手续；4、任何一方不得违约，否则违约方应偿付对方违约金2万元；5、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效；6、其他事宜另行协商。甲方：王景全乙方：季明利2010年5月19日。”当日季明利向王景全支付房屋租金23万元，王景全向季明利出具一份收条。2010年5月19日，季明利又与苗晓营签订房屋租金协议，将涉案房屋以23.5万元的租金租给苗晓营，并在协议中约定以后遇有拆迁等补偿归苗晓营所有。现房屋由第三人苗晓营实际占有使用，销售螺丝、铁皮等五金货物。以上事实，有当事人陈述、双店派出所与王景全签订的出租房屋协议书，王景全与季明利签订的房屋租赁协议、季明利出具给苗晓营的补充协议、双店派出所出具给王景全的收费收据等证据予以证实。审理中，本院到东海县建设局、房管局调查走访，上述部门没有双店派出所办公楼的相关档案资料。另本院向王景全释明，如果法院认定原告与其之间就涉案房屋构成房屋租赁关系，在合同被确认无效或解除的情况下，是否主张相关损失，王景全坚持双方是房屋买卖合同关系，不存在租赁。本院认为：原告和王景全签订的《出租房屋协议书》，根据该协议内容，双方形成房屋租赁合同关系，被告抗辩实际系房屋买卖关系，没有依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。另，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据现有证据，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦无相关主管部门批准建设的相关证据，故原被告之间的房屋租赁合同关系应当认定无效，后续被告与季明利、季明利与苗晓营之间的转租合同关系，也应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，应该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，王景全作为承租人，在租赁合同确认无效后，依法负有返还房屋的义务。时至今日，原被告之间的租赁合同履行多年，依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。参照原被告的约定，租期50年，租金共计65000元，暂时计算至2018年4月12日，共计16年，经折算被告应付房屋占有使用费用20800元。2018年4月12日截止实际返还房屋期间的房屋占有使用费，原被告可另行结算，故东海县公安局应返还王景全房屋租金44200元。房屋租赁合同被确认无效后，租赁房屋被转账租的，出租人有权要求次承租人腾房并返还租赁房屋。对于苗晓营的相关权利主张，由当事人另行解决，本案不宜合并处理。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原、被告于2002年4月12日签订《出租房屋协议书》无效；二、被告王景全、第三人苗晓营于本判决生效后二十日内向原告东海县公安局返还涉案房屋（双店派出所办公楼最东部二上二下共四间房屋及后面平房6间）；三、原告东海县公安局于本判决生效后十日内返还被告王景全房屋租金44200元；四、驳回原告东海县公安局其他的诉讼请求。案件受理费1425元，由原告负担800元，被告王景全负担625元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1425元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  温爱英审 判 员  吴 鹏人民陪审员  魏忠田二〇一八年九月十日书 记 员  李 慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。