河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初3952号原告：洛阳天基地产有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路**金泰盛唐至尊**楼**，统一社会信用代码：91410300786232945Q。法定代表人：许全明，执行董事。委托诉讼代理人：史垚武，河南成昊律师事务所律师。特别授权。被告:顾朝晖，男，1971年9月9日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行，住所，住所地：河南省洛阳市西工区解放路供销综合**社会信用代码：914103008710950097。法定代表人：雷建云，行长。委托诉讼代理人：杨迪，男，1986年1月30日生，汉族，住河南省宜阳县。系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：尹万民，男，1962年12月15日生，住河南省洛阳市西工区。系公司员工，一般代理。原告洛阳天基地产有限公司诉被告顾朝晖、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史垚武、被告顾朝晖、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行委托诉讼代理人杨迪、尹万民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告之间合同编号为YS0267202号的《商品房预售合同》，被告立即将涉案房屋（房屋代码：609176，房号：盛唐至尊第20幢3单元2013号）恢复至交付时的毛坯状态后返还原告，并配合原告到房地产管理部门办理登记备案注销手续；2、判令被告立即偿还原告代偿款项48072.24元（被告违约造成原告承担担保责任款项，代偿款暂计算至2018年2月），并自起诉之日起按照年利率24%支付违约金至判决确定的履行完毕之日止；3、判令被告按购房款（536478元）的15%向原告支付违约金80471.7元；4、确认原告在返还被告房款时可优先扣除上述违约金及代偿款项（包括但不限于借款本金、利息、罚息、违约金等原告应承担连带清偿责任的所有款项）；5、案件诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2014年9月12日，原被告双方签订编号为YS0267202号《商品房预售合同》一份，合同双方就房屋坐落、价款、付款方式、违约责任等做出具体明确的约定。其中该《商品房预售合同》的补充协议第八条对代偿后违约责任做出具体约定，第九条对解除该《商品房预售合同》的条件做出具体约定。2014年10月16日，原被告与中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定被告因购买原告涉案房屋向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行借370000元，原告对上述借款承担阶段性担保责任的事实，上述合同均已实际履行。被告在合同履行前期尚能如约偿还银行按揭贷款，但后期开始不再及时偿还银行按揭贷款，导致原告依据签订的上述合同已承担代偿责任（担保责任）48072.24元，并且照此下去原告还将继续承担代偿责任！原告曾多次催促被告归还原告代为偿还的上述款项，并保证及时向第三人归还按揭贷款，但被告均没有履行！被告的违约行为已造成原告巨大损失。现原告为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请！被告顾朝晖辩称：原告的起诉属实，我没有异议。第三人述称：按照合同保障我行合法权益。庭审中，原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：第一组证据：商品房预售合同一份；证明：原被告双方就房屋坐落位置、价款、付款方式等作出具体明确的约定，其中补充协议第八条约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致××根据贷款合同的要求承担担保责任，有权向××追偿，并从××代其还款之日起按照××代其还款金额每日百分之一的标准承担违约金。同时，还应当支付××为实现债权而支付的律师费、诉讼费等费用。第九条明确约定:在该房产未办理抵押登记之前，若××连续三期以上(含三期)不能按照《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同××违约，××有权拒绝交付该商品房；同时××有权与××按照本合同之价格解除商品房买卖合同，××应当按照购房款的15%向××支付违约金和另行出售房屋的交易费用，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他钱款后，退还××。第二组证据：个人住房借款合同一份、西工区人民法院（2018）豫0303民初160号民事判决书一份、生效证明一份、送达回证一份。证明：被告及第三人就金融借款担保事宜作出具体明确的约定，其中原告对被告向第三人的借款承担阶段性担保责任。并经过西工法院判决确定原告对被告欠第三人的债务承担连带清偿责任，目前该判决已生效。第三组证据：原告被扣款明细1份、业务回单12份；证明：截止2018年2月27日，原告因被告违约，被第三人扣款共计48072.24元的事实。被告及第三人对原告提交的证据均无异议，且均无证据提交。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。依据原告提交的证据和庭审调查的情况，本院认定以下事实：2014年9月12日，原告（××）洛阳天基地产有限公司与被告（××）顾朝晖签订编号为YS0267202的《商品房预售合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于洛阳新区古城路北、王城大道西“金泰盛唐至尊”第20幢3单元3-2013号房屋一套，建筑面积为83.43平方米，该商品房总价款为人民币536478元。约定付款方式××于2014年9月12日前交清首期房款人民币166478元，剩余房款人民币370000元以按揭贷款方式付清。合同附件四第八条约定，如××未按期偿还到期贷款本息，导致××根据贷款银行的要求承担担保责任，××代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在××向其发出缴款通知书后3日内将××代向贷款银行偿还的全部款项支付给××，并从××代其还款之日起按××代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向××支付违约金，同时，还应支付××为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。合同附件四第九条约定，在该房产未办理抵押之前，若××连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同××违约，××有权拒绝交付该商品房；同时××有权与××按本合同之价格解除商品房买卖合同，××应当按照购房款的15%向××支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还××；购房款不足抵扣上述款项的，××继续补偿××；××另行出售该商品房的行为与××无关。2014年10月16日，原告作为保证人与借款人被告顾朝晖及贷款人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行签订了编号为“A按揭字洛阳分行九都支行[2014]年1731号”《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行贷款人民币370000元支付本案所涉房产的购房款，还款方式为按月等额本息还款。贷款期限为20年，原告为被告向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行提供连带责任保证，被告同意并授权中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行将贷款一次性划入被告指定的原告专用账户等事项。庭审中，原告称已于2014年10月22日将涉案房屋交付给被告使用；由于被告未按借款合同约定向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行偿还贷款本息，从2017年2月15日开始原告被银行扣划代偿款，截止到2018年2月27日共计代偿十次，合计金额为48072.24元，分别为：1、2017年2月15日一次扣划了6个月，金额本息为16039.51元；2、并于2017年2月15日扣划78.98元的利息；3、2017年3月30日扣划本息2656.98元；4、2017年5月31日扣划本息5332.01元；5、2017年6月26日扣划本息2654.72元；6、2017年8月31日扣划本息5321.27元；7、2017年9月28日扣划本息2655.85元；8、2017年10月31日扣划本息2657.54元；9、2017年11月30日扣划本息2656.97元；10、2018年2月27日扣划本息8018.41元。现原告诉至本院，要求判如所诉。本院认为：原告洛阳天基地产有限公司与被告顾朝晖签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告逾期归还银行借款，原告洛阳天基地产有限公司在履行保证责任后，有权按照合同的约定向被告追偿，也有权根据约定行使合同解除权，因此原告要求解除合同、被告立即将涉案房屋恢复原状返还给原告，并配合原告到房地产管理部门办理登记备案注销手续、被告按购房款（536478元）的15%向原告支付因违约造成合同解除的违约金80471.7元（按合同约定购房款536478元的15%计算）；偿还原告代偿款项48072.24元并支付违约金的诉求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，应予支持。原告要求代偿款的违约金应按照年利率24%计算，期限自起诉之日即2018年7月17日起计算至实际履行之日止。以上所有款项在原告返还被告房款时可优先予以扣除。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四条、第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳天基地产有限公司与被告顾朝晖于2014年9月12日签订的编号为YS0267202的《商品房预售合同》；二、被告顾朝晖于本判决生效后二十日内将已预售的位于洛阳新区古城路北、王城大道西“金泰盛唐至尊”第20幢3单元3-2013号房屋一套恢复原状后返还给原告洛阳天基地产有限公司，并配合原告到房地产管理部门办理登记备案注销手续；三、被告顾朝晖于本判决生效后十日内支付原告洛阳天基地产有限公司代偿款本息人民币48072.24元及按照年利率24%计算的自2018年7月17日起计算至实际履行之日止的违约金；四、被告顾朝晖于本判决生效后十日内支付原告洛阳天基地产有限公司因违约造成合同解除的违约金80471.7元（按合同约定购房款536478元的15%计算）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2871元，减半收取计1435.5元，由被告顾朝晖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一八年九月十二日书记员  丁丽鸟