江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5775号上诉人（原审被告、反诉原告）：王超章，男，1988年10月5日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：杨海霞（系王超章妻子），住江苏省如东县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:葛雪峰，男，1988年11月21日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛校成，男，1965年1月5日生，汉族，住江苏省通州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张银芳，女，1964年3月6日生，汉族，住江苏省通州市。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：叶志红，江苏天茂律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：李丹，江苏天茂律师事务所律师。上诉人王超章因与被上诉人葛雪峰、葛校成、张银芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超章上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求依法改判或发回重审，驳回被上诉人的本诉诉讼请求，支持上诉人的反诉诉讼请求；3、请求判令一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决遗漏案件重要事实，认定事实不清，依法应当撤销。一、根据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》第6页第10条约定，上诉人应于房屋交付当日即2015年8月1日支付10000元尾款。根据双方签订的《补充说明》第1条约定，上诉人应于贷款放款当日即2015年9月22日支付10000元尾款。故被上诉人主张尾款的诉讼时效至迟已于2017年9月22日届满，依法应驳回其诉请。上述事实一审法院在一审判决书中也予以确认，在上诉人明确提出诉讼时效抗辩的情况下，一审判决却对此避而不谈，未作出任何说理，遗漏重大事实，判决认定的事实、理由难以令人信服。二、按照《补充说明》约定，被上诉人应当于2015年8月1日将主卧室窗帘交付上诉人，被上诉人实际上并未交付，即便法院判决上诉人应当支付尾款，也应当在尾款中扣除窗帘的费用。然而一审法院在被上诉人未提交任何证据、合同履行情况尚不明确的情况下，即认定上诉人扣除窗帘费用的主张没有依据，不当地减轻了被上诉人举证责任，案件事实也未查明。三、《房地产买卖中介合同》约定的律师费仅系甲方即被上诉人与丙方中介公司的违约责任约定，不能约束上诉人，且上诉人并非违约方，不应承担被上诉人的律师费用。在案涉《房地产买卖中介合同》的履行过程中，被上诉人未按约将户口从房屋内迁出，也未按约将窗帘交付上诉人，其作为违约方并无主张律师费用的权利。此外，在一审庭审中，被上诉人并未提供其实际支付律师费的付款凭证，并不能认定其确实支付了上述费用，一审法院对此不予审查径行判决，实属不公。综上，一审法院在审理中遗漏重要事实，未完全查明案件真相,一审判决认定事实不清，依法应当撤销。葛雪峰、葛校成、张银芳辩称：一、关于诉讼时效问题，因为上诉人没有按照合同约定支付房屋尾款10000元，被上诉人多次催告，甚至上门催要发生报警，因此不适用诉讼时效的规定。二、关于窗帘问题，被上诉人交付给上诉人的房屋内是有窗帘的，已经符合房屋交付条件，因此上诉人主张窗帘损失与被上诉人无关。三、关于律师费的主张，房地产买卖中介合同虽是上诉人与被上诉人以及房屋中介三方签订的中介合同，但其中关于违约方承担律师费和诉讼费用的条款是属于上诉人与被上诉人之间的合同约定，对上诉人与被上诉人均有约束力。葛雪峰、葛校成、张银芳向一审法院起诉请求：1、判令王超章支付购房尾款10000元；2、判令王超章支付律师费3000元；3、诉讼费由王超章承担。葛雪峰、葛校成、张银芳向一审法院反诉请求：1、王超章向葛雪峰、葛校成、张银芳赔偿逾期迁出户口的损失10000元；2、王超章向葛雪峰、葛校成、张银芳赔偿因未按期交付窗帘的损失2000元，房屋漏水的修复费用2000元；3、王超章向葛雪峰、葛校成、张银芳赔偿未按约定提供水电气卡号的损失300元；4、王超章承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月30日葛雪峰、葛校成、张银芳（甲方）、王超章（乙方）、南京嘉年华房产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将位于浦口区，面积90.03平方米的房屋售予乙方，价款955000元。甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币10000元。甲乙双方约定于2015年7月15日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款275000元，甲乙双方约定乙方办理的组合贷款660000元由银行直接下款于甲方账户。甲方承诺于出件后将房屋内的所有户口清空。双方约定于收齐贷款3日内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款人民币10000元。甲乙双方买卖的房屋按套计价，不因面积做调整。甲方保证不隐瞒所售房屋任何影响交易的质量问题。如发生违约，违约方承担丙方交易成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金。甲方承诺此房日前内有两个户口，于出件后将户口迁出。2015年7月31日葛雪峰（甲方）与王超章妻子杨海霞（乙方）签订《补充说明》，约定：1、甲方于2015年8月1日正式交付乙方使用，双方约定尾款人民币10000元于乙方申请的该房屋贷款放款当日支付给甲方，此尾款扣留人民币1000元待户口迁出后支付。2、甲、乙双方协商一致就该房屋裂纹、渗水等质量问题与甲方无关，热水器甲方负责维修好。……4、甲方把主卧室窗帘留下来，甲方已把《住宅使用说明书》原件一本，《住宅质量保证书》原件一本，《商品房预售许可证》复印件一份等材料交给乙方。5、乙方于甲方将该房屋内户口迁出后把人民币1000元房款支付给甲方。6、甲方于2015年8月1日把主卧室紫色窗帘交给乙方，并于2015年8月1日维修好热水器。7、甲方提供该房屋水、电、气用户号给乙方。合同签订后，王超章已支付购房款945000元，葛雪峰、葛校成、张银芳于2015年8月将案涉房屋交付王超章。王超章已于2015年9月领取案涉房屋的产权证。葛雪峰提交“常住人口登记卡”证实其与其子葛祺的户口已于2017年6月27日由案涉房屋迁出。对此王超章不持异议。葛雪峰、葛校成、张银芳多次向王超章催要房屋尾款未果，故诉至一审法院。葛雪峰、葛校成、张银芳提交委托代理合同及发票，证实其因王超章违约而诉讼产生的律师费用3000元。一审法院认为，葛雪峰、葛校成、张银芳和王超章签订的《房地产买卖中介合同》及《补充说明》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于葛雪峰、葛校成、张银芳诉请：1、判令王超章支付购房尾款10000元。一审法院认为，葛雪峰、葛校成、张银芳和王超章在《房地产买卖中介合同》中约定，甲方承诺于出件后将房屋内的所有户口清空。双方约定于收齐贷款3日内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款人民币10000元。王超章陈述房屋已于2015年8月交付，且其对葛雪峰、葛校成、张银芳提交的“常住人口登记卡”证实葛雪峰与其子葛祺的户口已于2017年6月27日由案涉房屋迁出不持异议，故葛雪峰、葛校成、张银芳此诉请于法有据，一审法院对此予以支持。2、判令王超章支付律师费3000元。一审法院认为，葛雪峰、葛校成、张银芳和王超章在《房地产买卖中介合同》中约定，如发生违约，违约方承担丙方交易成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金。因王超章没有按照合同约定支付房屋尾款10000元，其行为构成违约，葛雪峰、葛校成、张银芳提交委托代理合同及发票，证实其因王超章违约而诉讼产生的律师费用3000元，王超章对此未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，故对葛雪峰、葛校成、张银芳此诉请一审法院予以支持。关于王超章的反诉请求：1、葛雪峰、葛校成、张银芳向王超章赔偿逾期迁出户口的损失10000元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因葛雪峰、葛校成、张银芳和王超章在合同中约定，甲方承诺于出件后将房屋内的所有户口清空，葛雪峰提交“常住人口登记卡”证实其与其子葛祺的户口已于2017年6月27日由案涉房屋迁出，王超章对此不持异议，故王超章主张葛雪峰、葛校成、张银芳向王超章赔偿逾期迁出户口的损失10000元缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。2、葛雪峰、葛校成、张银芳向王超章赔偿因未按期交付窗帘的损失2000元，房屋漏水的修复费用2000元。一审法院认为，王超章未提交证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对此不予支持。3、葛雪峰、葛校成、张银芳向王超章赔偿未按约定提供水电气卡号的损失300元。一审法院认为，王超章未提交证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、王超章于本判决生效之日起5日内支付葛雪峰、葛校成、张银芳房屋尾款人民币10000元，律师费3000元，合计人民币13000元。二、驳回王超章的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由王超章负担；反诉费79元，由王超章负担。本院二审期间，上诉人提交主卧照片打印件一张，主张该照片是看房时拍摄的窗帘情况，而交房时没有该窗帘。三被上诉人共同质证称：该张照片反映的是交付前的窗帘情况，证明在交付前是有窗帘的。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，二审中双方一致认可涉案贷款于2015年9月22日发放，涉案房屋交易中不动产权证出件日为2015年7月14日。上诉人陈述，按照购房时的口头约定被上诉人应于出件后将户口迁出，而被上诉人户口于2017年6月才迁出；这两年内上诉人家人的户口无法落户南京，小孩无法办理南京市医保，上诉人妻子缴纳的社保只能找公司代缴，多交了很多钱；以前实行买房落户，现在实行积分落户，上诉人现在想落户必须达到各种条件才能落户。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于被上诉人主张的尾款10000元，双方一致认可应当在贷款发放日2015年9月22日支付，其中的1000元应在户口迁出后支付，被上诉人于2017年6月27日迁出了户口，此时上诉人即应当全额支付10000元尾款，上诉人主张已过诉讼时效，经审查，双方对于该房屋买卖合同的履行一直存在纠纷，双方均未放弃自己的权益，故一审法院判决上诉人支付尾款10000元正确，上诉人要求驳回被上诉人这一主张无事实和法律依据，不应予以支持。《房地产买卖中介合同》写明，买卖双方协商约定，违约方应承担守约方诉讼时所支付的律师费用，上诉人主张律师费的约定系被上诉人与中介公司违约责任约定的主张与事实不符，上诉人未按约定支付尾款10000元，构成违约，被上诉人在一审审理中提供了3000元律师费发票证明该费用已经实际发生，上诉人虽对该发票的真实性不予认可，但未能提供相反证据否定该发票的真实性，一审法院判决其支付律师费3000元并无不当。关于上诉人王超章主张被上诉人支付逾期迁出户口的损失10000元，双方约定被上诉人应当在出件后即2015年7月14日迁出户口，合同虽然对于出件后多长时间内被上诉人应当迁出户口未做出具体约定，但被上诉人应当以善意相对人正常履行该义务所需合理的时间办理户口迁出，通常在15日内被上诉人已经完全可以办理完毕户口迁出手续，但被上诉人直至2017年6月27日才迁出户口，应当认定被上诉人的行为构成故意违约，且违约时间较长，当然会给上诉人造成一定的损失，一审法院对上诉人主张赔偿不予支持不当，应当支持上诉人要求被上诉人赔偿逾期迁出户口损失10000元的主张。上诉人主张被上诉人赔偿未交付窗帘的损失2000元，被上诉人认为已经交付，因房屋已经交付给上诉人，如果被上诉人未按约交付窗帘，上诉人应当在接收房屋时提出，否则应当认定被上诉人已按合同约定交付了窗帘，上诉人未能提供证据证明被上诉人在交付房屋时与约定不符，一审法院对上诉人这一主张不予支持并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿房屋漏水修复费用2000元，但双方在补充协议中已经约定房屋渗水的质量问题与被上诉人无关，上诉人这一主张没有依据，一审法院不予支持并无不当。上诉人主张被上诉人赔偿水电气卡号的损失300元，通常上诉人持涉案房屋所有权证即可办理水电气卡，其这一主张没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王超章的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初2298号民事判决的第一项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初2298号民事判决的第二项；三、葛雪峰、葛校成、张银芳于本判决生效之日起5日内赔偿王超章损失10000元；四、驳回王超章其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取25元，由王超章负担12.5元，由葛雪峰、葛校成、张银芳负担12.5元；反诉费79元，由王超章负担39.5元，由葛雪峰、葛校成、张银芳负担39.5元。二审本诉案件受理费50元，由葛雪峰、葛校成、张银芳负担25元，由王超章负担25元；二审反诉费79元，由葛雪峰、葛校成、张银芳负担39.5元，由王超章负担39.5元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年九月二十五日书记员 郭旭冬