江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5422号上诉人（原审被告）：陆裕强，男，1958年1月29日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区生活日用品公司，住所地南京市栖霞区燕子矶镇临江街32号。法定代表人：陈建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所实习律师。上诉人陆裕强因与被上诉人南京市栖霞区生活日用品公司（以下简称生活日用品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆裕强上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决依据的事实不清。被上诉人诉称理由系捏造，上诉人与被上诉人合作近二十年，关系一直很好，即使在受非典影响的关门停业期间，上诉人也没迟交、少交一分租金；三次续签租约，被上诉人也未上涨过租金。2015年到期后被上诉人说，国资委要求走招标程序，上诉人曾说，租金先交上去，招标届时正常参加，因此被上诉人又在暂无合同的情况下，收取了2015年至2016年的租金2万元，但交2016年至2017年的租金时，被上诉人不收了，说马上要招标，让上诉人一边继续经营浴室，一边等候招标通知，但半年后未见任何招标进展，却等来了应诉通知。上诉人没有享受法律赋予的续租优先权和投标的公平权，被上诉人应当举证证明陆裕强投标落选。2.价格评估报告认定有误。一审质证时，上诉人明确提出被评估资产是经营用房，有收益能力，应采用“市场法”或“收益法”评估，但法官置若罔闻拒不采纳，判决中也未提及并释明。更不能接受的是，被上诉人明明对评估报告十分满意，完全接受，愿意支付被严重低估的44400元买下这八十平方房屋，一审法官却又多余的引用过错责任，仅让其付30000元，没有依据。二审法院应当重新委托评估单位，按“市场法”或“收益法”评估作价，公平、公正地维护双方的利益。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。生活用品公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1.关于原租赁合同期满以后的公开招租问题，被上诉人在涉案房屋显著位置张贴公示了招租公告，上诉人知晓且参与了投标。2.关于上诉人在涉案租赁房屋空余场地所建设的房屋，因双方在租赁合同中对此未做明确约定，故一审法院要求被上诉人对该房屋的建筑价值进行评估，并根据双方的过错责任作出判决并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。生活用品公司向一审法院起诉请求：1.陆裕强迁出生活日用品公司所有的房屋（八卦洲原五一商店二楼、院内东侧五间平房、原农行一楼三间房屋）；2.陆裕强支付自2016年4月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按年租金2万元计算；3.陆裕强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月8日，生活日用品公司作为甲方与作为乙方的陆裕强签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于八卦洲原五一商店二楼、院内东侧五间平房、原农行一楼三间房屋租赁给陆裕强经营；租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日止，租赁费用为年租金2万元，租赁缴费方式为先付租金后使用，每年4月1日前一次性支付；租赁期间，乙方因经营需要进行内部装潢、装修，事先应向甲方提出书面申请，经甲方批准后方可进行施工，租赁期满，乙方投入的可动资产，归乙方所有，对固定装潢部分，归甲方所有，乙方不得随意拆除，以防损坏房屋，甲方不作任何补偿。合同签订后至2016年3月31日，陆裕强依约向生活日用品公司缴纳了房屋租金。2016年5月30日，生活日用品公司发布公开招租方案，将涉案房屋公开对外招租。生活日用品公司现以租赁合同到期，陆裕强未搬出涉案房屋为由，诉至一审法院，请求判令陆裕强迁出涉案房屋，并支付房屋占有使用费。庭审中，陆裕强陈述涉案房屋系由其于2001年9月从炼油厂转租的，当时转租时其支付过炼油厂转让费，转让费中包含了炼油厂所建的5间平房，生活日用品公司提交其与南京炼油厂劳动服务公司签订的退租协议一份，拟证明在生活日用品公司将房屋租给陆裕强前，5间平房已经存在，陆裕强则认为其在2001年9月从炼油厂将房屋转租过来，生活日用品公司提交的退租协议是2002年的，退租协议是后补的。庭审过程中，一审法院组织生活日用品公司、陆裕强双方到案涉房屋处进行现场勘验。经双方确认，陆裕强承租的案涉房屋位于八卦洲街道五一桥东侧院内的二层楼房部分房屋和两层楼房东北侧的五间坡顶房屋，二层楼房部分房屋包括第一层朝南最东侧的三间房屋、第二层整层房屋；陆裕强承租涉案房屋后，在五间坡顶房屋的东侧、北侧、西侧各建了一处附属小披房，该三处小披房均未办理相关建房手续。生活日用品公司申请对其所建的三处小披房建造费用进行鉴定。一审法院依申请，依法委托相关机构进行鉴定。经鉴定，上述三处小披房的建造费用为44400元。因陆裕强建造的小披房无合法建房手续，生活日用品公司同意按过错承担小披房的建造费用，且该费用可以折抵相应的房屋占有使用费。一审法院认为，生活日用品公司与陆裕强所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同到期后，陆裕强支付生活日用品公司房租至2016年3月31日，在此之后，生活日用品公司未再收取陆裕强租金，并要求陆裕强迁出涉案房屋，但陆裕强拒绝搬出涉案房屋。生活日用品公司现依据相关法律规定，要求陆裕强迁出涉案房屋并支付房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。陆裕强在承租涉案房屋后，在五间坡顶房屋的周围改扩建了三处附属小披房，因该三处小披房未取得相关合法建造手续，依据相关法律规定，建造该三处小披房的费用应由生活日用品公司、陆裕强双方按过错承担，综合根据双方的过错以及相关鉴定机构出具的鉴定报告，一审法院酌定生活日用品公司承担3万元的建造费用。庭审中，生活日用品公司同意按过错承担陆裕强所建小披房的建造费用，且该费用可以折抵相应的房屋占有使用费，故在折抵3万元建造费用后，陆裕强应自2017年10月1日起至实际迁出之日止，按2万元/年的标准支付生活日用品公司房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院判决：一、陆裕强于判决发生法律效力之日起十五日内从位于南京市××街道五一桥东侧院内的二层楼房部分房屋（二层楼房部分房屋包括第一层朝南最东侧的三间房屋、第二层整层房屋）和两层楼房东北侧的五间坡顶房屋及坡顶房屋附属的小披房中迁出。二、陆裕强于判决发生法律效力之日起十日内按人民币2万元/年的标准支付南京市栖霞区生活日用品公司自2017年10月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费。一审案件受理费1222元、鉴定费6000元（南京市栖霞区生活日用品公司已预缴），共计7222元，由生活日用品公司承担4222元、陆裕强承担3000元；陆裕强负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内支付生活日用品公司。二审中，当事人未提交新证据。上诉人陆裕强认可其看到张贴在案涉房屋墙上的招标公告，但其只是去招标地点问了一下，并没有报名，之后也无人通知过。被上诉人陈述，招标公告上写明了报名时间，具体过程系委托栖霞区房地产交易服务中心办理，其对招标过程不清楚。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人陆裕强与被上诉人生活日用品公司签订的房屋租赁合同至2015年3月31日到期，此后双方未继续签订书面租赁合同，陆裕强继续使用房屋，日用品公司未提出异议，并收取了一年的租金，因此双方之间应为不定期租赁关系。此后日用品公司拒绝再收取房租，告知陆裕强马上要进行公开招标，并于2016年5月30日发布招租公告，应当视为日用品公司作出了不同意继续履行原租赁合同的意思表示，陆裕强认可看到该招租公告，故双方的不定期租赁关系自2016年5月30日解除。租赁合同解除后，日用品公司要求陆裕强迁出案涉房屋并支付占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。陆裕强认可看到招标公告后到招标地点进行了询问，说明其对案涉房屋将公开招租的事实系清楚的，但其自述只是问了一下并未报名参加投标，应当视为其自行放弃了继续承租案涉房屋的权利，故陆裕强认为其未参加招投标，其优先续租权和公平投标权受到侵犯，无事实和法律依据，本院不予采信。陆裕强认为一审委托的评估机构所采用的鉴定方法有误，但案涉房屋相关的小披房并无相应的建筑手续，其亦未提供该房屋的建设成本应当按“收益法”或“市场法”认定的依据，故对其此项上诉意见，本院不予采纳。案涉的小披房为违法建筑，且建筑在日用品公司的土地上，一审法院参照过错原则综合酌定日用品公司承担30000元，系依法行使自由裁量权，并不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，陆裕强的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1222元，由上诉人陆裕强负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月十一日书记员  王宇白