内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0781民初558号原告：刘华桥，男，1965年3月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：唐丽平，女，1967年4月20日出生，汉族，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：吕广涛，内蒙古冠胜律师事务所律师。被告：满洲里市东奥房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：孙宏宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘立峰，该公司经理。委托诉讼代理人：王浩，内蒙古缘合律师事务所律师。原告刘华桥诉被告满洲里市东奥房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序由审判员贾玲、魏岚、人民陪审员苏晓组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐丽平、吕广涛，被告委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘华桥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋的产权证和土地使用证；2.判令被告立即给付原告违约金22645.97元。（2017年3月15日至2018年3月15日暂按一年计算，房款520597元×4.35%银行同期贷款利率=22645.97元。并要求计算至被告履行办理产权证义务时止；3.诉讼费由被告承担。增加诉讼请求：1.依法判令被告给付原告因逾期交付商品房利息16041元（银行同期贷款利率4.35%÷360天×255天×520597=16041元）；2.判令被告给付原告因逾期交付商品房违约金13275元（255天×520597×1?=13275）。事实与理由：2013年12月17日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》,原告刘华桥购买被告满洲里市东奥房地产开发有限责任公司商品房一套车库一套。商品房坐落：内蒙古自治区内蒙古自治区满洲里市××街北、文明路西、太湖路东15-3-3-901，建筑面积为144.84平方米，每平方米价格2830元人民币，房屋总价款409897元。车库坐落：内蒙古自治区内蒙古自治区满洲里市××街北、文明路西、太湖路东15-0-108建筑面积为30.75平方米，每平方米价格3600元人民币。房屋总价款110700元，商品房加车库价款共计520597元。原告依约向被告交付了全部购房款，被告于2015年9月15日向原告交付了房屋和车库。双方在两份合同的第十二条均约定：自初始登记完毕之日起540日内办结房屋权属转移登记；由于被告原因未能在上述期限内办结的，合同继续履行，被告按房屋价款0.01%向原告支付违约金。后双方又签订两份合同附件五《补充合同》，该合同第六条对《商品房买卖合同》第十二条补充约定：被告为原告办理产权证的时间在商品房交付使用后18个月内。该约定到期后，被告没有给原告办理商品房和车库的房屋产权证，原告多次找到被告要求其履行合同义务，被告一直推脱。至今，被告仍未给原告办理两套房屋的产权证和土地使用证书。被告辩称，一、被告已履行了通知和积极协助办理房产证的义务，根本不存在违反《商品房买卖合同》及《补充合同》约定的情况。2013年12月17日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的满洲里市泰山街北、文明路西、太湖路东15-3-901房屋和满洲里市泰山街北、文明路西、太湖路东15-0-108车库。双方签订的两份《商品房买卖合同》第十二条明确约定:自初始登记完毕之日起540日内办结房屋权属转移登记,由于甲方原因,未能在上述期限内办结的，合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。同日，原、被告又签订两份合同附件五《补充合同》六，对合同第十二条补充约定：1、买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权登记所需的资料及有关费用，逾期不提供的，出卖人不承担任何违约责任。2、出卖人为买受人办理产权证的时间在商品房交付使用后18个月内。上述补充合同中对于原《商品房买卖合同》办理产权转移登记的时间进行了变更。因此，根据双方达成的补充合同中的上述约定，被告为原告办理产权登记的时间应理解为自初始登记完毕之日，商品房交付原告18个月内。本案中原告购买的上述楼房及车库于2017年期间取得了《竣工验收许可备案》，2018年1月19日进行了上述房屋的初始登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》约定的被告在取得上述房屋初始登记完毕之日，商品房交付原告18个月内为原告办理房产证的规定，被告并未违反合同约定，逾期办证。二、被告多次通知原告提供办理房屋产权登记所需的资料，至今原告也未提供，根据合同约定被告不应承担违约责任。原告购买的楼房及车库办理完毕初始登记后，被告多次通知原告提供办理房屋产权登记的资料，但原告始终没有到被告处提交办理上述房屋产权登记的资料。根据双方签订的《补充合同》第六条第一款规定，被告不应承担违约责任，并且现被告开发的上述房屋办理房产证根本不存在任何障碍，而且被告多次就办理房产证事宜与原告协商，只要原告提供办理上述房屋产权登记的资料，被告就可以为原告办理，但原告至今也没有提交办理房屋产权登记的资料。现原告要求被告承担违约责任与事实不符，没有法律依据。3、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，即使延迟办证有被告的原因，也应当按照《商品房买卖合同》约定的违约条款履行，原告主张按照房款总额参照银行贷款利息计算没有法律依据。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿协商一致达成，其中约定的违约条款系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告并未受到任何实际损失，其主张要求增加违约金数额没有法律依据，依法不应得到支持。原告主张被告应给付其逾期交付商品房利息及违约金的诉讼权利已超过法定的诉讼时效，应当依法驳回诉讼请求。《民法通则》第135条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。"《民法总则》第188条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。"参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》有关诉讼时效条款的相关精神，按照"从旧兼从长"的原则确定《民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题。即：权利人之权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的实行而消灭。但按照《民法通则》的规定，诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定，有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力，不再适用《民法通则》的相关规定。原被告签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定：甲方于2014年12月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。原告主张被告未按照合同约定交付房屋即原告的权利受到损害的事实发生在《民法总则》施行之前，按照《民法通则》的规定，原告的诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满，被告已经确定取得了诉讼时效的抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。现原告主张权利的时间已经近四年，其主张权利的时间已超过诉讼时效，法院应依法驳回其诉讼请求。涉案房屋未按期交付系因原告尚有应付款未付，原告应付款全部交清后，被告已经按照合同约定交付原告房屋，被告不存在逾期交付房屋的违约行为。原被告签订的《商品房买卖合同》补充合同第四条三款明确约定："如合同约定的交房期限届满，买受人尚有应付款（包括但不限于房款、契税、维修基金等）或违约金等，则余款交付日期按双方约定执行，买受人付清全部款项后，方可办理交付手续，出卖人不再另行通知买受人办理交付手续，买受人所购房屋视为已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，买受人不得要求出卖人承担逾期交房的违约责任。"本案中，《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满后，原告尚有契税、公维基金、产权登记费等费用没有缴纳，待原告在2015年9月15日将上述应付款交付被告后，被告于当日就已经将房屋交付原告。因此，被告并不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房利息及违约金，既与事实不符，也没有法律依据，综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告提交如下证据：证据一，原、被告于2013年12月17日签订商品房买卖合同（房屋与车库）2份，证明的问题：一、房屋与车库购房款共计520597元；二、原被告双方在合同第三条约定了商品房交付及交付日期，被告于2014年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告使用，第五条约定被告逾期交付商品房的违约责任为合同继续履行，被告向原告支付利息及每日支付违约金；三、原被告双方在合同第12条约定被告自初始登记完毕之日起540日内为原告办结房屋权属转移登记，后双方又签订附件补充合同，附件补充合同第六条将原合同第12条变更为原告办理产权证的时间在商品房交付使用后18个月内。被告质证称，对该组证据的真实性无异议。补充合同附件五第五条第三款规定：如合同约定的交房期限届满买受人尚有应付款，包括但不限于房款契税维修基金等，余款交付日期按双方约定执行。买受人付清全部款项后，方可办理交付手续，出卖人不再另行通知买受人办理交付手续，买受人所购房屋视为已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，买受人不得要求出卖人承担逾期交房的违约责任。那么同时，在商品房买卖合同中第12条也明确约定，由于甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第一种约定处理，即合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。证据二，被告出具的入住收费明细表1份，证明一、被告代收代缴各项费用明细及被告物业公司收取费用明细；第二、证明被告于2015年9月15日向原告逾期交付房屋的事实。被告质证称，对该组证据的真实性无异议。但对证明目的不认可。上述证据恰恰能够证明原告违反合同附件五第五条第三款的约定，未在合同约定的期间将该商品房的相关费用，包括公维基金、取暖、物业等产权登记相关费用交付被告，导致被告按合同约定在原告将上述款项全部交清后把房屋交付给原告，那么被告不存在逾期交房的违约责任。证据三，被告出具的收据14张，其中购房款收据是8张，金额是520597元，其他收费票据6张，金额为33554.7元，与证据二入住明细表的收费金额一致。证明原告缴纳了房款且原告入住时按照被告入住明细表的要求缴纳了费用及被告逾期交房的事实。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。购房款收据能够证实原告足额按照合同约定交付了购房款，物业的收据恰恰能够证明原告违约在先，于2015年的9月15日才将房屋的其他费用交付完毕，所以不能证实被告存在逾期交房的违约责任。被告提交如下证据：证据一，东奥卡斯特小镇业主入住收费明细表2份，证明问题与原告举证时质证意见一致。证据二，建设工程竣工验收备案表1份，时间是2017年8月10日，证明被告取得竣工验收备案表的时间。原告质证称，对证据的真实性无异议，但是该证据恰恰证明了被告是在不符合法定交付条件的情况下交付的商品房，被告构成违约。对原、被告提交证据的真实性均予采信。本院确认如下事实，2013年12月17日原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的住宅及车库各1套。住宅坐落：内蒙古自治区内蒙古自治区满洲里市××街北、文明路西、太湖路东15-3-3-901，建筑面积为144.84平方米，每平方米价格2830元人民币，房屋价款409897元。车库坐落：内蒙古自治区内蒙古自治区满洲里市××街北、文明路西、太湖路东15-0-108，建筑面积为30.75平方米，每平方米价格3600元人民币，车库价款110700元。原告于2014年7月7日向被告交付了住宅与车库购房款共计520597元，原告于2015年9月15日向被告交付契税、公维基金等其他费用33554.7元，被告于2015年9月15日向原告交付了房屋和车库。原、被告的两份合同第十二条关于商品房权属登记约定：自初始登记完毕之日起540日内办结房屋权属转移登记；由于被告原因未能在上述期限内办结的，合同继续履行，被告按房屋价款0.01%向原告支付违约金。后双方又签订两份合同附件五《补充合同》，该合同第六条对《商品房买卖合同》第十二条补充约定：1.买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权登记所需的资料及有关费用，逾期不提供的，出卖人不承担任何违约责任。2.出卖人为买受人办理产权证的时间在商品房交付使用后18个月内。原、被告的两份合同中关于商品房交付的相关约定为：第三条（商品房交付及交付日期）商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第1种方式处理：1.变更合同。合同第五条（甲方逾期交付商品房的处理）：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。第十一条（商品房交接）商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同附件五补充合同第五条对合同第十一条的补充约定:"1.如买受人在所购房屋预售期间与出卖人签订《商品房买卖合同》，即买受人所购房屋为期房，在该房屋按合同约定时间达到交付使用条件后，出卖人通知买受人，买受人应在出卖人通知办理交付的时间内到出卖人处申请办理房屋交付手续，如逾期未办理的，将视为买受人同意将逾期之日作为该房屋的实际交付时间，自该日起买受人承担与此房有关的一切费用，包括房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费、采暖费以及水电费等相关费用。2.如买受人所购房屋为现房，买受人应在付清房款后3日内到出卖人处申请办理房屋交付手续，如到期未办理承担本补充协议第五条第1款中约定的相关责任及费用。3.如合同约定的交房期限届满，买受人尚有应付款（包括但不限于房款、契税、维修基金等）或违约金等，则余款交付日期按双方约定执行，买受人付清全部款项后，方可办理交付手续，出卖人不再另行通知买受人办理交付手续，买受人所购房屋视为已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，买受人不得要求出卖人承担逾期交房的违约责任。......"另查明，被告于2013年11月6日取得商品房预售许可证，于2017年8月10日取得建设工程竣工验收备案表。本院认为，原、被告签订的2份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，原、被告双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十二条关于商品房权属登记约定：自初始登记完毕之日起540日内办结房屋权属转移登记；由于被告原因未能在上述期限内办结的，合同继续履行，被告按房屋价款0.01%向原告支付违约金。双方签订的两份《商品房买卖合同》附件五《补充合同》第六条对《商品房买卖合同》第十二条补充约定：...2.出卖人为买受人办理产权证的时间在商品房交付使用后18个月内。被告于2015年9月15日向原告交付住宅及车库，被告应于2017年3月16日前为原告办理住宅及车库的不动产权证书，被告至今未办理构成违约，应承担违约责任。双方在合同已经约定了支付违约金的计算方式，被告应按该约定给付违约金。关于原告要求被告支付逾期交付商品房违约金及利息的请求，因被告于2015年9月15日交付房屋，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告的该项诉请已经超过诉讼时效，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告满洲里市东奥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告刘华桥办理位于满洲里市泰山街北、文明路西、太湖路东15-3-3-901及满洲里市泰山街北、文明路西、太湖路东15-0-108房产办理不动产权证书；二、被告满洲里市东奥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘华桥逾期办理不动产权证书的违约金52.06元（520597×0.01%）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366.13元，由被告满洲里市东奥房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  贾玲审 判 员  魏岚人民陪审员  苏晓二〇一八年九月四日书 记 员  张雪附：本判决所依据的相关法律：一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。