江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初3425号原告：中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民路160号。法定代表人：王礼宏，该支行行长。委托诉讼代理人：戴洪，男，该支行客户经理。委托诉讼代理人：孙德明，男，该支行客户经理。被告：祝正棒，男，1963年5月6日出生，汉族，住江苏省滨海县。被告：李素珍，女，1966年5月26日出生，汉族，住江苏省滨海县。原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下至判决主文前简称“农行射阳支行”）诉被告祝正棒、李素珍金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告农行射阳支行的委托诉讼代理人戴洪、被告祝正棒到庭参加诉讼。被告李素珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告祝正棒、李素珍偿还借款本金134211.09元，借期内至2018年4月6日的利息3871.9元，合计138082.99元，并承担自2018年4月7日起至清偿之日止，按借款合同约定计算的利息、罚息、复利（以每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率上浮15%的1.5倍支付利息、罚息，未付利息3871.9元及每月未还利息以每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率上浮15%的1.5倍支付复利）；2.原告对祝正棒、李素珍位于射阳县城射阳富民农副产品交易市场27幢138、238号抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月，祝正棒、李素珍因购买房屋，向原告申请贷款240000元，双方签订《个人购房担保借款合同》，原告于2012年6月7日依约定向被告发放借款240000元，借期为10年，利率执行同期基准利率上浮15%等；祝正棒、李素珍以所购买的房屋为借款提供抵押担保，于2015年3月27日办理了他项权证，后被告从2017年10月起连续7个月未依约定履行还款义务，已构成违约。被告祝正棒辩称，借款是事实，请求分期还款。被告李素珍未作答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告提交的中国农业银行个人借款凭证、个人购房担保借款合同、房屋他项权证、贷款提前到期通知书等证据，具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告祝正棒与李素珍系夫妻关系。2012年5月16日，原告农行射阳支行与被告祝正棒、李素珍、案外人射阳富民农产品交易市场有限公司订立《个人购房担保借款合同》，约定，贷款人根据借款人的申请，向其发放因个人购置位于射阳富民农产品交易市场27幢138、238号抵押房产的贷款240000元，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，贷款发放后基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率，不另行通知借款人、担保人，还款方式采用按月等额本息还款法，借款人未按约定期限偿还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，借款逾期后产生的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期等。借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由射阳富民农产品交易市场有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；祝正棒、李素珍自愿以所购买的上述房屋提供抵押担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等应由债务人承担或支付的费用及贷款人实现债权及抵押权的一切费用。合同订立后，射阳农商行于2012年6月7日向祝正棒、李素珍提供了借款240000元，约定借款期限自2012年6月7日至2022年6月6日止，2012年执行利率为8.1075%，并于2015年3月27日在射阳县房管部门办理了射房他证县城字第××号房屋他项权证，登记的他项权利种类为预抵押转正式，债权数额为240000元。后祝正棒、李素珍仅按约足额偿还借款本息至2017年9月，从2017年10月份开始未能按期偿还，2018年执行利率调整为5.635%；截止2018年4月6日，祝正棒、李素珍尚欠农行射阳支行本金134211.09元，利息3871.9元。原告索款未果，遂起诉至本院，要求判如所请。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法于2018年6月6日作出裁定，对祝正棒、李素珍所有的位于射阳县城射阳富民农副产品交易市场27号楼138、238号房屋价值150000元部分予以查封，查封期限为三年。本院认为,合法的借贷关系受法律保护。1.原告农行射阳支行与被告祝正棒、李素珍之间订立的借款及担保合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告祝正棒、李素珍未能按照合同约定按期向原告还本付息，系违约行为，原告有权宣布合同提前到期，并要求借款人提前清偿剩余贷款本金及所产生的利息、罚息、复利等其他费用。2.为担保债务的履行，被告以其所购的房屋设立抵押，并为房屋办理了抵押登记，原告的抵押权设立，其有权在债权额限度内主张对该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款享有优先受偿权。综上，原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝正棒、李素珍于本判决发生法律效力之日起十日内共同向中国农业银行股份有限公司射阳县支行归还借款本金134211.09元，算至2018年4月6日的利息3871.9元，合计138082.99元，及自2018年4月7日起至清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利（执行利率随中国人民银行公布的贷款基准利率作相应调整，利息、罚息、复利之和以不超过年利率24%为限）。二、原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行有权以被告祝正棒、李素珍所有的位于射阳县城射阳富民农副产品交易市场27号楼138、238号抵押房产在240000元限额内折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1531元，保全费1270元，合计2801元，由被告祝正棒、李素珍负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨文涛代理审判员  周文艳人民陪审员  崔德荣二〇一八年九月二十八日书 记 员  何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。3.《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释〔2015〕18号第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。