杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0106民初4678号 原告（反诉被告）：徐海涛，男，1984年10月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告（反诉被告）：郭雯，女，1984年3月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：董方良，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：吴军威，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王洪宇，男，1982年2月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：徐英英，女，1984年10月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：邢万里，浙江专橙律师事务所律师。 原告徐海涛、郭雯诉被告王洪宇、徐英英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序。因被告王洪宇、徐英英于2017年8月28日起诉徐海涛、郭雯，要求解除房屋买卖合同，本案中止诉讼，后于2018年8月6日恢复审理。被告王洪宇、徐英英提出反诉，本院予以合并审理。本案公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人董方良、吴军威，被告徐英英及二被告的共同委托诉讼代理人邢万里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋转让合同》，即二被告协助二原告将杭州市西湖区留下西苑2幢4单元302室房屋产权变更登记至二原告名下；2.二被告支付二原告违约金243000元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月29日，原告与被告签订了《杭州市房屋转让合同》（合同编号:2016转让0434124）及《补充协议》，约定二被告以1215000元的价格将杭州市西湖区留下西苑2幢4单元302室房屋转让给二原告，并约定了具体的权利义务与违约责任等事项。后原告于2017年1月13日依约向双方指定的第三方监管账户支付了首付款486000元，并及时办理了银行按揭贷款手续，现按揭贷款已经审批通过，但二被告却因房价上涨而拒不履行合同约定的房屋过户义务，虽经二原告多次催告，但至今仍未履行合同义务，给二原告造成重大损失。二被告的行为已经构成了严重违约，应当依照合同约定承担违约责任并继续履行合同义务。 二被告答辩称：一、关于本案基本事实。2016年12月25日，原、被告签订《房屋买卖定金协议》，二原告支付定金1万元。看房时，二被告向二原告表达了换购大房的初衷。原、被告于2016年12月29日签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》。网签当日，中国建设银行经理人承诺，该银行利率九折优惠，审批时间一般为面签后3-4个工作日。原、被告在《补充协议》中明确约定二原告应“于2017年1月23日前到银行签署《借款合同》”。二原告于2017年1月14日告知二被告，二原告通过原告工作单位与中国建设银行之间的协议办理特殊优惠贷款，但需要到北京总行审批。二被告当即表示不能接受，但未提出解除合同。后由于二原告按揭贷款迟迟无法办理，二被告于2017年3月19日通知二原告解除合同。二原告于2017年3月21日签订个人按揭贷款借款合同。2017年3月28日，杭州市购房新政策出台，根据该政策，二被告如再购房，首付款比例不低于60%。根据目前的房价和新政策，二被告已经无力购买新房。二、转让合同条款不合法，且签订该合同的基础已经不存在，该合同无法继续履行。1.转让合同条款显失公平。合同中约定首付款于过户后交付二被告，有违交易习惯，致使风险全部由二被告承担，二被告合法权益无法保证，该合同显失公平，应予撤销。2.由于政策变化，导致双方签订转让合同之基础已经丧失，继续履行合同将给二被告带来更大的损失。合同签订后，由于二原告按揭审批流程无限延长，恰遇杭州市购房政策发生重大变化，致使二被告换购大房的目的无法实现。因情势变更，转让合同应予解除。三、二原告违约在先，二被告依约定有权解除转让合同被告可以依合同解除标的合同。原告擅自改变贷款方式及隐瞒贷款流程，构成违约。二原告迟延履行主要债务，经多次催告仍未履行，且目前二被告合同目的已无法实现。据此，二原告有权解除合同。四、二原告主张的违约金缺乏依据。二原告违约在先，二被告不应承担违约责任。双方在转让合同及补充条款中，均未就产权登记事项约定延迟履行违约金。合同约定的违约金远超过二原告的实际损失。综上，二原告的诉讼请求应予驳回。 二被告向本院提出反诉请求：1.撤销原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》；2.诉讼费由二原告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月29日签订《房屋转让合同》。由于二被告出售房屋的初衷是为了更换新房，因此急于拿到购房款。在签约当日，二原告向二被告表示，其将采用商业贷款的方式支付购房款，当时在场的中介以及中国建设银行的客户经理均表示商业贷款的审批时间约为3-4天，审批后一个月即可放款，二被告考虑到当时浙江省或者贷款的工作流程以及自身的购房计划，认为该时间段可以满足二被告购房的需求，遂与二原告签订《杭州市房屋转让合同》《补充协议》《居间服务合同》。转让合同对二被告的售卖行为进行了明确的义务约定，但对于二原告的购房款支付义务，没有约定明确的期限。《补充协议》第7条约定:“乙方需要办理按揭贷款，应在2017年1月23日前到银行签署《借款合同》，如需补充或更换按揭及办证资料的，甲乙双方应在5个工作日内补齐，否则每逾期一天由逾期方承担违约金￥100元整;逾期5个工作日内仍未补齐的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》的约定追究违约方违约责任”。二被告以为《补充协议》上述条款中“签署”为签订生效合同之意。然而二原告认为此处“签署”仅指递交商业贷款申请材料。二被告对二原告应当签订借款合同的时间存在重大误解，有权撤销转让合同。二原告隐瞒真实情况，导致二被告违背自己的真实意思签订合同，该合同应予以撤销。二原告在签订《杭州市房屋转让合同》前，隐瞒了自己将通过特殊途径办理商业贷款的事实，这一特殊审批流程所需时间比正常流程多出2月余。二原告构成欺诈，二被告有权撤销转让合同。二原告利用二被告经验不足，缺乏对商业贷款审批流程和时间的判断能力，诱导二被告签订显失公平的合同，且由于房价持续上涨、政策变化，二被告已无法换房，遭受了严重的经济损失。二被告作为受损害一方，有权撤销转让合同。 二原告针对二被告的反诉，答辩称：在二被告诉二原告房屋买卖合同纠纷一案中，二被告同时提出二原告违约而要求解除合同以及存在重大误解、显失公平情形等观点，后经法院释明，二被告选择要求以二原告违约为由解除合同，可见二被告亦认为合同有效且不存在可撤销事由。二被告的反诉属于重复起诉，应当驳回起诉。转让合同于2016年12月29日签订，至今已超过一年，撤销权已经消灭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对二原告提供的证据，本院均予以确认。对二被告提供的证据，本院认证如下：房途网网页截图，系打印件，本院不予确认；案外人的《杭州市房屋转让合同》《杭州市房屋转让协议（补充）》《委托代理合同》《客户费用清单》《杭州市房地产经纪服务合同》《卖方告知书》、《协议》，与本案缺乏关联性，本院不予确认；其他证据，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月25日，被告徐英英与原告郭雯、浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）共同签订《房屋买卖定金协议》一份。同日，原告郭雯支付定金10000元，被告徐英英出具收据。2016年12月29日，二被告作为卖方（甲方）、二原告作为买方（乙方）、链家公司作为房地产经纪机构，三方签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区留下西苑2幢4单元302室房屋（建筑面积69.01平方米）转让给乙方，转让总价1215000元；乙方于2017年1月23日前支付首期款486000元至保证金账户，待不动产权证过户到乙方名下后三个工作日内转付甲方，余款729000元申请银行贷款，于2017年1月23日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，待按揭款到保证金账户后三个工作日内转付甲方；甲乙双方在按揭款到保证金账户后三个工作日内将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来代理机构领取余款；乙方按揭审批通过后三个工作日内或收到代理方通知办理核对身份的第三个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；如甲方逾期交房超过5天，甲方向乙方支付违约金共计243000元整，合同终止；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付243000元违约金；如果甲、乙双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%。 同日，二被告作为卖方（甲方）、二原告作为买方（乙方），双方签订《补充协议》一份，约定：案涉房屋的成交价为1215000元，装修转让价格（另计）为10000元，乙方已经以购房定金的形式自行支付给甲方；乙方需要办理按揭（含公积金及组合）贷款，应在2017年1月23日前到银行签署《借款合同》，如须补充或更换按揭及办证资料的，甲乙双方应在5个工作日内补齐，否则每逾期一天由逾期方承担违约金100元，逾期5个工作日内仍未补齐的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并追究对方违约责任；若需更改按揭银行或增加首付款的，双方在接到代理方通知后应在二个工作日内，重新签署《杭州市房屋转让合同》、《资金监管协议》内有关房款支付方式中“按揭银行”的条款。 2017年1月13日，二原告支付了房屋首付款486000元，并前往中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行提交申请贷款的相关资料，面签了《个人住房（商业用房）借款合同》。当日，二原告得知，因原告徐海涛是军人，买房可享受一次七折利率优惠，但需上报至北京总行审批。次日，二原告在链家公司工作人员谢海清的陪伴下登门向被告徐英英说明了情况，被告徐英英未明确表示反对。 2017年2月24日，被告徐英英询问谢海清，“郭雯那边贷款办得怎么样了，我房子基本看好了，最晚3月底之前要付首付的，如果他们三月底还不能批下来的话，我们想解除合同了”。2017年3月19日，被告徐英英向谢海清提出，“留下西苑2幢4单元302室的房屋，由于买方为了获得较低折扣，走的非正常化商业贷款模式，严重影响了交易流程，损害了我们作为卖方的权益，至今未收到任何形式的首付款和尾款，现我们正式提出解除买卖合同……”。2017年3月21日，中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行审批通过二原告的贷款，并在其二人面签的《个人住房（商业用房）借款合同》上加盖了合同专用章。同日，谢海清通知被告徐英英贷款审批已通过。被告徐英英向谢海清提出因二原告走的是非正常化商业贷款模式，导致审批时间过长，在此期间房价持续上涨，其仅同意在二原告对其损失作相应补偿的基础上办理房屋过户。2017年3月28日，杭州市住房信贷新政出台，规定：在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。二被告提出，其过户前提为交房迁户时间推迟至2019年12月31日。双方未能就此谈妥。2017年4月5日，链家公司向二被告发出催告函，催促其于2017年4月11日前办理房屋过户手续。 2017年6月6日，二原告起诉至本院，要求判如所请。2017年8月28日，二被告另行起诉二原告及链家公司，要求解除房屋转让合同，本院于2018年2月10日对该案作出（2017）浙0106民初8056号民事判决书，判决驳回二被告的诉讼请求。该判决现已生效。 本院认为：二被告以对合同存在重大误解、签订合同时受二原告欺诈、合同显失公平为由，要求撤销合同。本院逐一分析如下：第一，关于二被告对合同是否存在重大误解。首先，转让合同中约定，二原告“须于2017年1月23日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续”，该合同文本系杭州市相关行政管理部门共同制定的示范文本，该条款内容清晰明确。双方在《补充协议》中又约定“乙方需要办理按揭（含公积金及组合）贷款，应在2017年1月23日前到银行签署《借款合同》，如须补充或更换按揭及办证资料的，甲乙双方应在5个工作日内补齐，否则每逾期一天由逾期方承担违约金100元整；逾期5个工作日内仍未补齐的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》的约定追究违约方违约责任”。该条款意在针对办理按揭手续过程中补充或更换材料的期限进行补充约定。此处约定的“乙方……应在2017年1月23日前到银行签署《借款合同》”，系对二原告向银行申请贷款的笼统表述，与转让合同中约定的于该日前向银行提交相关资料、办理贷款审批手续无本质差别，并未变更转让合同中的相关约定；其次，足以给一方利益造成重大损失的误解才有可能构成重大误解。即使二被告误认为2017年1月23日前二原告应与银行签订完成《借款合同》，而实际上二原告于2017年3月21日与银行签订完成《借款合同》所导致的直接不利后果仅系延迟2个月领取房款，该误解并不足以对二被告的利益造成重大损害。至于二被告目前所面临的购房成本增大的困境，系购房信贷政策发生变化的结果，该政策变化属于各方均难以预料的风险，与二被告对合同的误解并无直接关联。因此，该误解并不属于重大误解。结合上述两方面，二被告以重大误解为由要求解除合同，依据不足。第二，关于二原告是否存在欺诈行为。二被告称二原告在签订合同时隐瞒了自己将通过特殊途径办理贷款的事实，但二原告并无证据证明在签订合同时二原告已明知或者应当知道自己将通过特殊的贷款审批流程获得利率优惠，故二原告并不存在欺诈行为。第三，转让合同是否存在显失公平的情形。转让合同所约定的内容并不存在双方权利义务严重不对等、经济利益严重失衡的情形，故不存在显失公平的情形。综上，二被告要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。 根据转让合同的约定，二被告应当在贷款审批通过后三个工作日内或收到代理方通知办理核对身份的第3个工作日前配合二原告办理房屋权属转移登记手续。现二原告贷款审批早已通过，二被告应当协助二原告办理房屋权属变更登记手续。转让合同还约定，任何一方违反合同约定，违约方应按房屋成交价的20%向对方支付违约金。二被告未依约履行上述义务，构成违约，应当向二原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院根据违约程度、损失情况等因素，酌情调整为60000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、王洪宇、徐英英于本判决生效之日十日起协助徐海涛、郭雯将杭州市西湖区留下西苑2幢4单元302室房屋的所有权变更登记至徐海涛、郭雯名下； 二、王洪宇、徐英英于本判决生效之日十日起支付徐海涛、郭雯违约金60000元； 三、驳回王洪宇、徐英英的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17922元，由徐海涛、郭雯负担1647元，王洪宇、徐英英负担16275元。反诉案件受理费减半收取计7868元，由王洪宇、徐英英负担。 徐海涛、郭雯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；王洪宇、徐英英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  饶端洁 人民陪审员  王卫国 人民陪审员  郑仁孝 二〇一八年九月十日 书 记 员  宋莎菲