锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初2741号原告：青山,男，蒙古族，1969年2月4日出生，住锡林浩特市。原告：娜仁（系青山之妻），女，蒙古族，1969年5月28日出生，住锡林浩特市。委托诉讼代人:谢合鑫，内蒙古理想律师事务所律师。被告何英，女，汉族，1984年7月13日出生，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：张睿，内蒙古睿骐律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾雪东，内蒙古睿骐律师事务所律师。第三人：内蒙古育强房地产开发有限责任公司，住所地锡林浩特市。法定代表人：李育强，职务董事长。委托诉讼代理人：李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。原告青山、娜仁与被告何英、第三人内蒙古育强房地产开发有限责任公司（简称育强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法由那仁孟和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青山、娜仁的委托诉讼代理人谢合鑫，被告何英委托诉讼代理人张睿、贾雪东，第三人育强公司委托诉讼代理人李俊彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青山、娜仁向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》，判令被告何英立即腾出房屋：2、判令被告何英给付拖欠的房屋租赁费7万元（租赁费计算截止至被告实际腾出房屋日止）；3、本案诉讼费由被告何英负担。事实与理由：自2012年始被告即开始租赁原告所有的位于锡林浩特市上都院二号商铺经营服装生意，双方约定每年签约一次，房屋租金双方协商确定，年租金当年结清。2016年5月6日，原、被告双方再次签订房屋租赁合同，约定被告继续租赁原告的上述商铺至2017年6月1日，年租金为7万元，此合同期满后被告继续实际租赁商铺，但是双方没有再签订书面租赁合同，自2017年6月1日至今被告一直实际租赁商铺但是房屋租金一直未付，鉴于此情况原告多次催促被告给付租金且告知被告欲解除合同收回商铺自用，直到今天被告既不给付商铺租赁费也拒绝腾出该房，无奈之下，原告只好诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告何英辩称,被答辩人故意歪曲本案事实提起诉讼，其诉讼请求不能成立，人民法院应当依法予以驳回。答辩人与被答辩人于2012年签订房屋租赁合同，合同约定原告承租上都院二号商铺，合同期限为2012年6月1日起至2015年6月1日止。2016年5月6日，双方再次签订合同，约定租赁期限自2016年6月1日至2017年6月1日止。后因内蒙古育强房地产开发有限公司（以下简称育强公司）告知，答辩人方知原告未取得涉案房屋所有权，其出租行为系无权处分，更无权收取房屋租金，后经三方协商，原告同意育强公司将房屋收回并将其售卖给被告，2016年11月20日，答辩人向被答辩人支付100000元作为购房定金，但此后被答辩人始终拒绝与答辩人及育强公司商议购房的相应事宣。介于此，答辩人已向锡林浩特市人民法院提起诉讼，要求被答辩人返还100000元的不当得利。被答人声称2017年6月1日之后答辩人未支付房屋租金，事实上涉案房屋的所有权人育强公司已于2017年4月25日与答辩人签订房屋租赁合同，答辩人与育强公司已经建立合法有效的房屋租赁关系。而被答辩人并非房屋的所有权人，其出租的行为系无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第51条之规定，无权处分人处分他人财产，未经权利人追认的，该合同无效。被答辩人既非涉案房屋的所有权人，又没有得到权利人育强公司的追认，根本无权向答辩人主张给付房屋租赁费。其隐瞒尚未取得房屋所有权的事实，擅自以自己名义与答辩人订立房屋租赁合同，应当承担缔约过失责任，却要求答辩人承担违约责任，既不合法也不合理，恳请人民法院驳回答辩人诉求请求，以维护法律的公平公正。第三人育强公司述称，本案涉案房屋是2011年4月25日由娜仁在第三人处预定的，双方在商品房预定中约定了权利义务以及房屋的具体价款，该房屋订购人不是本案原告青山，青山以该房屋的所有权人主张权利主体不适格。涉案房屋第三人在预定单中售价是151万，娜仁只缴纳了售房款的50%，此后也不办理之后的手续，拒绝银行贷款，双方没有签订商品房买卖合同，双方之间只是预定，没有形成房屋买卖的法律关系，第三人多次向娜仁催要，得知本案被告承租该房屋，2016年11月20日，娜仁说不买了，可以卖给本案被告何英，由何英支付房款，原告收取了被告何英的定金10万元，2017年原、被告均没有与本案的第三人完成建立商品房买卖合同关系，2017年4月25日，第三人与本案被告签订了房屋租赁合同，本案涉案房屋所有权人是第三人，原告提起本案诉讼不符合法律规定。本案在审理过程中，育强公司以对涉案房屋具有所有权为由向本院提出以第三人身份参加诉讼的申请，因涉案房屋系原告青山妻子娜仁与育强公司签订了商品房预订单，故本院准予育强公司的申请。第三人育强公司以原告青山不是购房人为由对原告青山是否适格提出质疑，本院经与娜仁核实后，原告青山与娜仁系夫妻关系，本院依法通知娜仁作为原告参加诉讼。本院经审理认定事实如下：原告青山、娜仁系夫妻关系。2011年4月25日，原告娜仁从第三人育强公司处预定了第一时创底商2号商铺，房屋面积为116.16平米，单价13000元，购房总款1510080元，原告娜仁交纳了定金200000元，原告娜仁后续又缴纳了购房款，购房款总计缴纳了760080元，房屋由原告青山、娜仁占有使用，并由原告青山出租。2016年5月6日原告青山与被告何英订立《房屋租赁合同》，主要约定租赁期限自2016年6月1日至2017年6月1日止。房屋年租金为70000元。合同期满后，被告何英继续租用涉案房屋，但双方未再签订租赁合同。期间，第三人育强公司以原告娜仁未缴纳剩余购房款，原告娜仁未取得涉案房屋的所有权为由，告知被告何英原告娜仁无权收取租金。2016年11月20日，原告青山、娜仁，被告何英，第三人育强公司三方协商，将房屋转售给被告何英，为此，被告何英支付给原告青山100000元，之后，因三方未能协商一致，出售房屋未果。2017年4月24日，被告何英未经原告青山同意便与第三人育强公司签订了《租赁合同》，约定何英租赁逸园上院商铺2#商铺（涉案房屋），租赁期限自2017年4月24日至2020年4月25日止。现上述房屋由被告何英实际租赁使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律并未规定租赁合同的出租人必须是租赁物的所有权人。本案中，原告娜仁在第三人育强公司处订购房屋并交纳定金，且已经交付了50%的购房款，第三人育强公司将涉案房屋交付于原告娜仁使用，原告青山与原告娜仁系夫妻关系，因此，原告青山、娜仁依法对涉案房屋均享有占有使用权。原告青山将上述房屋出租给被告何英系有权处分。被告何英自2011年开始租赁使用涉案房屋，且被告何英曾和原告青山达成过购买意向，并向原告青山交纳了定金100000元，故被告何英应知原告青山是涉案房屋的实际占有人。虽然原告青山与被告何英并未续签《租赁合同》，但被告何英实际占有使用房屋，也因此受益，应向原告青山给付使用房屋期间的租金，即支付2016年6月2日至2018年6月1日期间的租金70000元，其余租金以每日租金191.80元（70000元÷365天）计算，自2018年6月2日起按照实际使用房屋的期限予以支付。关于原告青山请求解除《房屋租赁合同》、判令被告何英立即搬离涉案房屋的诉求，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于原告青山、被告何英之间不能达成继续租赁房屋的合意，被告何英继续占有使用涉案房屋于法无据，应当搬离涉案房屋。对于被告何英认为第三人育强公司是涉案房屋的所有权人，且与其签订了《租赁合同》并给付租金不应再向原告青山支付租金的抗辩意见，对房屋的权属问题并不影响租赁合同的履行，因此，原告青山与第三人育强公司对于涉案房屋的权属问题与本案不是同一法律关系，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告何英于本判决生效之日起十五日内搬离逸园上院商铺2#商铺；二、被告何英于本判决生效之日起十日内给付原告青山、娜仁2017年6月2日至2018年6月1日期间的租金70000元，其余租金以每日租金191.80元计算，自2018年6月2日起按照实际使用房屋的期限予以支付。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告何英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 那仁孟和二〇一八年九月十八日书记员 刘  敏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。