河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初2258号原告（执行案外人）：刘秀珍，女，1975年9月23日出生，汉族，香河县人。委托诉讼代理人：张建朋，男，1974年3月24日出生，香河县人，原告之夫。被告（申请执行人）：李志伟，男，1983年10月1日出生，汉族，住香河县。委托诉讼代理人：吕惠芬，女，1957年8月12日出生，汉族，住香河县。被告（被执行人）：符必茂，男，1968年4月26日出生，汉族，四川省宣汉县人。被告（被执行人）：金秀珍，女，1969年6月8日出生，汉族，四川省宣汉县人。原告刘秀珍与被告李志伟、符必茂、金秀珍执行异议之诉一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告刘秀珍及委托诉讼代理人张建朋、被告李志伟的委托诉讼代理人吕惠芬到庭参加诉讼，被告符必茂、金秀珍经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。刘秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求停止被告对香河县房屋产的强制执行，解除对该房产的查封、冻结手续；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年8月11日原告与被告符必茂签订房屋买卖合同，被告将其在京汉君庭小区21号楼1单201室（权证号Ａ7××**)房产壹套出售给原告，因被告不能如约履行房屋买卖合同义务。故原告将其诉至香河人民法院，香河人民法院作出（2016）香民初3240号民事判决书，且已生效，确认我们双方所签订的合同有效，要求被告符必茂继续履行合同，并与我办理过户登记手续。判决生效后，该案原告已向贵院提出申请强制执行，要求办理过户登记手续。原告在申请执行过程中，发现香河人民法院2016年9月5日受理了(2016)冀1024民初3243号李志伟诉符必茂、金秀珍民间借贷纠纷一案，并于2016年9月5日作出裁定，轮候查封了符必茂名下（已出售给原告的）京汉君庭小区21号楼1单元201室的商品房。后该案也已进入执行程序，至原告无法办理过户登记手续，故提出查封异议。原告认为：原告刘秀珍于2016年8月11日所购得的符必茂位于京汉君庭小区21号楼1单元201室的商品房，事实清楚，签订的房屋买卖合同真实有效，并已支付全部价款，且已入住该商品房。现该商品房实际所有人应系本案原告刘秀珍，在李志伟作为申请人，符必茂、金秀珍作为被申请人的执行案件中，根据2015年5月5日发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中一、二、三、四项的规定，被告李志伟理应停止对该商品房的强制执行，解除对该商品房的查封、冻结手续，使得原告刘秀珍早日办理完过户登记手续。故起诉，望香河人民法院支持原告诉求。李志伟辩称：我与符必茂、金秀珍借贷行为发生在2016年1月份，债权债务关系成立，并经香河县人民法院判决认定。而刘秀珍与符必茂于2016年8月11日签订了所谓的房屋买卖合同，首先合同的真实性、合法性我本人没有进行核实，因刘秀珍诉符必茂房屋买卖合同纠纷一案，符必茂未到庭缺席审理对于房屋买卖事实缺乏事实及法律相关依据，刘秀珍提出异议的整个事实及法律程序存在重大异议，我方认为：一、我与符必茂、金秀珍夫妻二人的债权债务在房屋买卖合同之前确立，符必茂已于2016年4月30日向李志伟借款时将香河县京汉君廷第0021（0021）幢1单元0201号房产作为借款方的抵押物，李志伟作为上述房产抵押权人有优先处分权，用于偿还本金及利息，抵押期间符必茂对上述房产处分行为无效，抵押权优先，并已通过贵院依法已将被执行人的财产进行查封防止转移财产逃避法律责任，程序符合法律规定，但符必茂、金秀珍在拖欠大批高额债务的情况下，以低于市场价格将其唯一住房对外出售，存在重大与实不符的情况，也缺乏事实逻辑，个人债务远高于房屋出售的价格，还以明显低于市场价格出售，存在严重不合理性，且并非真实交易属无效合同，不能对抗其他债权人主张权利。二、符必茂与金秀珍夫妻二人至今也未能到庭参加诉讼，而且刘秀珍诉符必茂房屋买卖合同纠纷也是缺席审理，不排除刘秀珍有协助符必茂转移财产的嫌疑，房屋买卖的价格低于市场价格，款项是否一次性付清，是否符必茂与金秀珍夫妻二人共同签订的买卖合同，刘秀珍与金秀珍、符必茂是否存在利害关系等，合同是否真实有效，均可以导致协助被执行人转移财产的结果。三、本案是被执行人有经济能力却在债务形成后恶意转移财产的行为，以明显不合理的价格转让自己的财产，与购房人串通以降低债务人赔偿能力为目的的转移财产均符合转移财产的法定条件，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效，不受法律保护。四、按法律程序的行为发生先后顺序，我与被执行人形成的债权债务，应先于刘秀珍的行为。应先予对被执行人进行执行对我清偿。五、据核实了解，在房屋买卖合同签订前，被执行人已拖欠大量债务，远高于房屋出售价款，处分行为完全属于转移财产，规避执行风险，逃避法律责任，被执行人的行为对于刘秀珍应属于诈骗类的刑事犯罪，不属于民事范畴，刘秀珍案应移交公安机关处理。综合意见，我方申请对符必茂、金秀珍房产依法予以强制执行，对于刘秀珍申请对符必茂、金秀珍房产不应予以执行。被告符必茂、金秀珍未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，本院受理李志伟诉符必茂、金秀珍民间借贷纠纷一案，并于同日作出（2016）冀1024民初3243号民事裁定书，轮候查封了符必茂名下京汉君庭小区21号楼1单201室房屋一套。后本院于2016年12月20日作出（2016）冀1024民初3243号民事判决书。该判决生效后，李志伟于2017年5月9日向本院申请执行。另查，2016年9月5日，本院立案受理了刘秀珍诉符必茂、金秀珍房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月6日作出(2016)冀1024民初3240号民事裁定书。依此裁定书于当日查封了符必茂名下位于香河县房屋一套。后本院于2017年3月3日作出(2016)冀1024民初3240号民事判决书，判决：“一、原告刘秀珍与被告符必茂继续履行双方于2016年8月11日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》。二、原告刘秀珍于本判决生效后五日内偿还符必茂在被告中国建设银行股份有限公司香河支行京汉君庭小区21号楼1单元201室尚未清偿的按揭贷款本息。被告中国建设银行股份有限公司香河支行在原告刘秀珍清偿被告符必茂的按揭贷款后五日内，将涉案房屋撤销抵押登记。三、原告刘秀珍在清偿被告符必茂的按揭贷款后五日内，将购房余款(45万元扣除已清偿的按揭贷款本息)给付被告符必茂。同日，被告符必茂协助原告刘秀珍办理香河县绣水街南汇展路东侧京汉君庭小区21号楼1单元201室房屋的过户登记手续。相关过户费用由原告负担。四、被告符必茂于本判决生效后五日内，给付原告刘秀珍已支付的中介服务费1.5万元。并支付原告刘秀珍违约金5万元。”该判决生效后，刘秀珍依此判决于2018年3月6日对执行符必茂名下香河县房屋提出异议，要求解除查封。后本院于2018年3月28日作出(2018)冀1024执异6号执行裁定书，驳回刘秀珍提出的执行异议。再查，2016年8月11日，原告刘秀珍与被告符必茂签订房屋买卖合同，符必茂将其位于香河县房屋一套出售给原告。原告于双方签订合同当日通过银行转账的方式支付符必茂定金和第一笔购房款共计90万元。收款人为符必茂之子符号。后符必茂将房屋交付给原告。原告居住至今。2017年3月1日，原告刘秀珍将给付被告符必茂的剩余购房款45万元汇入香河县人民法院账户。以上事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、房屋买卖合同、交房款收据、中国农业银行转账回单及进账单、房屋水电暖缴费凭据、判决书、裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告刘秀珍与被告符必茂签订的房屋买卖合同经本院生效判决确认合法有效。符必茂已经收到原告给付的90万元购房款，剩余购房款45万元也已汇入本院账户中，即原告已经向符必茂履行了给付购房款的全部义务，且该房屋已交付给原告并由原告占有居住至今。原告与被告符必茂之间的纠纷已经本院作出(2016)冀1024民初3240号民事判决书。判决确认双方继续履行合同，被告符必茂协助原告办理房屋过户手续。双方对涉案房屋未办理过户登记手续系被告符必茂未履行合同义务所致。原告对此并不存在过错。虽然被告符必茂、金秀珍与李志伟之间的民间借贷纠纷也已经本院作出(2016)冀1024民初3243号民事判决书。判决被告符必茂、金秀珍偿还李志伟借款本金300000元及相应利息，但在被告李志伟申请查封京汉君庭小区21号楼1单元201室房屋之前，被告符必茂已经于2016年8月11日将该房屋出售给原告，且已经交付房屋。因此，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对原告要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的请求，本院予以支持。被告李志伟抗辩称：对争议房产享有抵押权，认为原告与符必茂、金秀珍恶意串通，房屋买卖合同无效。但被告对此并不能提供相应证据证实，故本院对其该抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行原告刘秀珍购买的被告符必茂名下位于香河县房屋，并于本判决生效后立即解除对该房屋的查封。案件受理费100元，由被告李志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。本院(2018)冀1024执异6号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  董 浩人民陪审员  高海峰人民陪审员  田 伶二〇一八年九月四日书 记 员  高 文