福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初3093号 原告：蔡素梅，女，1974年1月10日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：郑飞鹏，福建品秀律师事务所执业律师。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7月23日出生，住福建省莆田市荔城区，系该公司员工。 原告蔡素梅因与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告蔡素梅的委托诉讼代理人郑飞鹏、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡素梅向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即协助蔡素梅办理坐落于福建省莆田市荔城区海峡国际商贸城X地块第X幢XXXXX号商品房所有权转移登记及土地使用权变更的《不动产权证书》；2.海峡公司立即支付给蔡素梅逾期协助办理福建省莆田市荔城区海峡国际商贸城X地块第X幢XXXXX号商品房《不动产权证书》的违约金（违约金计算标准：自2014年9月30日起至不动产权证书办出之日止以215926元为基数按日0.01%计算）；3.本案诉讼费用由海峡公司承担。事实和理由：2012年8月13日，蔡素梅与海峡公司签订《商品房买卖合同》，购买海峡公司开发的位于莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXXX号商品房，总金额为215926元。合同约定海峡公司应当在2014年6月30日前交付商品房，海峡公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由海峡公司提供的资料交付给蔡素梅，如因海峡公司原因，蔡素梅不能在商品房交付使用后90日内（即2014年9月30日之前）取得房屋权属证书的，海峡公司应自逾期之日起每日按蔡素梅己交款的0.01%向蔡素梅支付违约金。同时约定，《商品房买卖合同》未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六)，但补充协议中不得含有减轻或免除《商品房买卖合同》中约定应当由海峡公司承担的责任，或加重蔡素梅责任、排除蔡素梅主要权利的内容。蔡素梅依合同向海峡公司支付了福建海峡国际商贸城D地块第1幢4层416号商品房购房款共计215926元。2014年6月29日，蔡素梅与海峡公司办理房屋交付手续。在房屋交付后，海峡公司至今仍未依《商品房买卖合同》的约定，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由海峡公司提供的资料交付蔡素梅。如今，因海峡公司原因，蔡素梅不能在商品房交付使用后90日内（即2014年9月30日之前）取得房屋权属证书，海峡公司已构成违约，海峡公司应当自逾期之日起每日按蔡素梅己交款的0.01%向蔡素梅支付违约金，直至证出。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为蔡素梅办理房屋不动产权证。海峡公司为蔡素梅办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效，并经双方一致同意认可合同及补充协议相关条款才签订的合同。根据《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议约定，海峡公司明确在补充协议的第六点，双方一致同意将本合同第十四条修改为（出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后的365日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金），并对附件六《商品房买卖合同》之补充协议第十八条补充协议的效力做了明确约定，并经双方一致确认。蔡素梅主张的逾期时间应该从2015年6月30日算起（2014年6月29日交房），违约金按已付购房款的万分之一。综上所述，蔡素梅的诉讼请求与《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议的约定不符，请求驳回蔡素梅的诉讼请求。 蔡素梅围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织海峡公司进行证据交换和质证。对海峡公司无异议的蔡素梅身份证复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票（自开）复印件2份、住宅专项维修资金缴存凭证复印件1份、《商品房买卖合同备案信息》复印件1份及房屋登记簿复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年8月13日，蔡素梅与海峡公司签订合同编号为XXXXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，约定：蔡素梅以单价3894.77元/㎡，总价款215926元向海峡公司购买位于莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城XX地块第XXX幢XXXXX号商品房一套（建筑面积为55.44㎡）；蔡素梅应于该合同签订同时向海峡公司支付50%购房款计115926元，其余购房款计10万元由蔡素梅在约定的时间内向海峡公司指定银行办理按揭贷款；海峡公司应在2014年6月30日前交付房屋。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人（即海峡公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即蔡素梅）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《附件六：合同补充协议》第六条约定：5.双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件六：合同补充协议》第十七条其他条款约定，……9.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。海峡公司分别于2012年8月13日、2014年4月13日向蔡素梅出具发票二份，载明蔡素梅已经支付福建海峡国际商贸城XX地块XXXXXXX室商品房购房款115926元、100000元。涉案商品房于2014年6月29日由海峡公司交付给蔡素梅使用。涉案商品房已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理涉案商品房的房屋所有权初始登记。现因涉案商品房的权属证书至今未转移登记至蔡素梅名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，蔡素梅与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。蔡素梅已交纳清楚涉案商品房的购房款，双方确认涉案商品房于2014年6月29日交付蔡素梅使用。根据双方签订的《附件六：合同补充协议》第六条第5款中约定，双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金，故应认定双方就涉案商品房的房屋权属登记的期限变更为交房后365天（即2015年6月29日）已达成一致意见，本院予以认定。根据合同约定，海峡公司负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及申请办理房屋所有权初始登记的义务，但海峡公司未能在涉案商品房交付使用后365日内履行上述义务，致使蔡素梅至今未能取得房屋权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。蔡素梅请求海峡公司协助其办理涉案商品房所有权转移登记及土地使用权变更的《不动产权证书》具有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《附件六：合同补充协议》第六条第5款均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对蔡素梅不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金。即如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日（即2015年6月30日）起每日按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；且因海峡公司负有申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记的义务，该违约金应计算至涉案商品房办理房屋所有权初始登记之日止。鉴于蔡素梅已全部支付购房款、海峡公司已将商品房交付蔡素梅使用，且蔡素梅并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即215926元×30%=64777.8元。故蔡素梅请求海峡公司支付自2014年9月30日起至《不动产权证书》办出之日止以215926元为基数按日0.01%计算的违约金，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在蔡素梅申请办理福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXX号商品房所有权转移登记及土地使用权变更的《不动产权证书》之日起三十日内协助蔡素梅办理，并提供必要的证明文件； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给蔡素梅自2015年6月30日起至坐落于福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXXX号商品房的房屋所有权初始登记之日止以215926元为基数按日0.01%计算的违约金，该违约金最高限额为64777.8元； 三、驳回蔡素梅对福建海峡国际商贸城实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费491元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  李 伟 二〇一八年九月二十一日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -5-