广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终12075号上诉人（原审第三人）：黄子明，男，香港居民，1974年11月10日出生，委托诉讼代理人：陈美梅，广东德深律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷战魁，广东德深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市坪山竹元股份合作公司，住所地：广东省深圳市坪山新区坪山街道江岭社区竹园****，统一社会信用代码：91440300774122749D。法定代表人：沈伟清，董事长。委托诉讼代理人：李瑞，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向兴，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李怀远，男，汉族，1979年11月20日出生，住所地：广东省深圳市坪山新区，委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。上诉人黄子明因与被上诉人深圳市坪山竹元股份合作公司（以下简称竹元公司），被上诉人李怀远房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初21613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄子明的委托代理人陈美梅，被上诉人竹元公司的委托诉讼代理人李瑞，被上诉人李怀远的委托诉讼代理人杨志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄子明上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四项中要求黄子明承担支付义务的部分，改判黄子明无需承担任何支付义务；2、本案一、二审诉讼费用由李怀远、竹元公司承担。事实和理由：一、黄子明并非涉案房屋的实际承租人，亦非租赁合同的相对方，竹元公司在最初起诉时并未起诉黄子明亦能够佐证该事实。黄子明与股份公司关系之前一直融洽，黄子明亦为本村事务做出了巨大贡献，尤其竹元公司作为本地村委，对于本村的各项情况是相当了解的，黄子明不是涉案房屋的实际承租人。如是涉案房屋的实际承租人，竹元公司为何在一审起诉时并未起诉黄子明？在李怀远申请追加黄子明为第三人后，竹元公司变更过一次诉讼请求，此时亦未针对黄子明提出任何诉讼请求，后经过第二次变更，才针对其提出诉讼请求。该过程可以充分的推测，竹元公司对于租赁主体是知情的，否则其一开始就会将黄子明列为被告。二、黄子明与李怀远单独签订的《房屋租赁合同补充协议》并未经出租人竹元公司同意，故不能发生债务转让的效力。根据《合同法》第八十四条规定，本案中，虽然黄子明与李怀远签订了《房屋租赁合同补充协议》，但该协议并未有竹元公司的任何签章确认，事后竹元公司亦未进行任何确认，甚至未将黄子明列为被告起诉，足以说明竹元公司对此是不予认可的。因此，在未经债权人即竹元公司同意的情况下，《房屋租赁合同补充协议》不能发生支付义务的转让及转移。三、签订该补充协议并非黄子明的真实意思表示，而是迫于家庭压力签订，在其对村委即竹园公司事务做出了巨大贡献即付出的同时，无端要求其承担巨领的支付义务对其不公平。黄子明并非实际承租人，因跟李怀远是亲戚关系，其仅仅只是偶尔帮助李怀远处理涉案房屋的租赁事宜，故才可能会在部分单据上出现其名字。竹元公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回黄子明的上诉请求。李怀远辩称，请二审法院驳回黄子明的上诉请求。黄子明称其并非涉案房屋的实际承租人，与事实不符。首先，竹元公司是清楚涉案房屋由实际承租，从法定代表人沈伟清和财务人员钟玉芬与李怀远的短信聊天内容可以证明，双方的聊天内容都是要求李怀远催促黄子明尽快将拖欠的租金交付给竹元公司，并没有要求李怀远直接交付。从该点可以证明，竹元公司对黄子明是实际承租人的事实是知情的。其次，根据李怀远与黄子明签订的《房屋租赁合同补充协议》，可以证明黄子明确认其是商业楼的实际承租人，从签订合同开始，都是黄子明在管理、转租和收租，且租金也是由黄子明直接向竹元公司支付。黄子明在向次承租人出具的租金收条中，作为收款人在部分收条中也签名确认，以上事实可以证明，黄子明实际承租并占有收益涉案商业楼。竹元公司向一审法院起诉请求：1、确认竹元公司与李怀远双方于2009年12月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令李怀远及黄子明立即返还承租的位于深圳市坪山区江岭社区竹元村32栋房屋给竹元公司；3、李怀远及黄子明向竹元公司支付自2016年7月起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（2016年按每月84000元计算，2017年1月1日之后按每月88200元计算）；4、李怀远及黄子明支付竹元公司拖欠的占有使用费的利息，按中国人民银行同期贷款利率，以欠付本金为基数，从起诉之日计至实际付清之日止；5、李怀远及黄子明支付竹元公司2017年11月1日至2018年1月1日期间的电费39043.06元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月1日计至付清之日止）；6、李怀远及黄子明支付竹元公司2017年11月24日至2017年12月25日期间的水费、垃圾处理费、污水处理费25403.03元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月1日计至付清之日止）；7、李怀远及黄子明承担本案诉讼费。一审庭审中，竹元公司撤回第二项诉讼请求，并将第三项诉讼请求中要求李怀远及黄子明支付占有使用费的截止时间变更为2017年12月31日。一审法院认定事实：2009年12月10日，竹元公司作为出租方（甲方），李怀远作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于龙岗区坪山街道江岭社区竹元村的一栋建筑面积约为4250平方米的商业楼及相关附属用地出租给乙方做商业用途，租赁期限为9年，双方约定交接物业时间为2010年1月11日，租金每月80000元，从第四年起，租金在原来的基数上递增5%，即租金每月84000元，第七年起84000元递增5%，即每月租金88200元。承租期限内，除房屋维修费由甲方承担外，水电费等其他相关费用由乙方承担。甲方向乙方缴纳押金200000元。本合同终止后乙方在结清所欠水电费等相关费用，办理好移交手续后甲方应在10日内退还押金。合同签订后，李怀远向竹元公司缴纳了200000元押金，并依约履行支付租金义务。2016年7月，李怀远拖欠月租金68800元，2016年8月起，李怀远开始拒付租金。2017年9月26日，竹元公司向李怀远寄发了《律师催告函》，催告李怀远缴纳自2016年7月起至2017年9月拖欠的租金共计1282600元。李怀远收到该函后仍未支付租金，亦未缴纳2017年11月1日至2018年1月1日期间的电费以及2017年11月24日至2017年12月25日期间的水费、垃圾处理费、污水处理费。竹元公司代为支付了在此期间的电费39043.06元以及水费、垃圾处理费、污水处理费25403.03元。2017年10月27日，黄子明作为甲方，李怀远作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，双方就乙方向竹元公司租赁涉案房产一事达成以下协议：一、双方一致认可乙方于2009年12月20日与竹元公司签订的《房屋租赁合同》，甲方是商业楼的实际承租人，是乙方代甲方与竹元公司签订的，从合同签订开始至今都是甲方在管理、转租和收租，乙方不承担一切责任；二、甲方为了便于转租该商业楼，以乙方名义注册了深圳市万明物业管理有限公司（以下简称万明公司）与各租户签订租赁合同，该公司由甲方实际控制，与乙方没有管理关联；三、甲方应按主合同约定的租金直接向竹元公司缴纳租金和其他相关费用；四、因甲方逾期支付租金，如竹元公司起诉乙方，要求乙方承担逾期未缴纳的租金及其他费用，乙方有权追加甲方为共同被告或直接起诉甲方，要求甲方承担所有需承担责任，并起诉解除租赁合同，同时甲方还需向乙方支付逾期缴纳租金总额的20%作为管理费等；五、租赁期间商业楼产生的任何责任和费用与乙方无关，全部由甲方自行承担；六、甲方承诺尽快缴纳2016年7月至今的租金，如甲方未与竹元公司达成书面支付租金协议，由此造成的一切后果由甲方自行负责。李怀远承租涉案商业楼后，又以万明公司的名义将涉案商业楼转租给各个体工商户并签订了租赁协议，李怀远作为万明公司的法定代表人在部分租赁协议中签名确认。各次承租人承租涉案商铺后每月向万明公司缴纳租金，李怀远与黄子明均各自有在部分租金收条中签名确认。竹元公司在起诉之后向各次承租人发布通知要求各次承租人自行决定今后向谁缴纳占有使用费，各次承租人在接到通知后自2018年1月1日起开始向竹元公司缴纳占有使用费。一审又查，涉案房产未取得房产证或建设工程规划许可证。一审再查，万明公司自2010年1月21日成立，法定代表人为李怀远，占股98%，2017年5月法定代表人变更为蔡云龙。一审庭审中，李怀远及黄子明均确认拖欠2016年7月部分租金，未缴纳过2016年8月至2017年12月31日止的房屋占有使用费以及2017年11月1日至2018年1月1日的电费、2017年11月24日至2017年12月25日的水费、垃圾处理费、污水处理费。竹元公司主张：李怀远及黄子明都是通过万明公司的工作人员以现金方式向竹元公司缴纳租金，平时与竹元公司的沟通联系人均是李怀远及黄子明，竹元公司认为李怀远及黄子明是一家人，共同以物业管理公司的名义将房屋分租给案外人，且从李怀远提交的房屋租赁合同补充协议及次承租人签订的分租合同来看，李怀远及黄子明均是本案涉案房屋的实际承租人和受益人，应对本案的债务承担共同偿还责任。李怀远主张：因黄子明是竹元公司本村村民，不方便与竹元公司签订合同，所以委托李怀远与竹元公司签订房屋租赁合同，双方未签订书面的委托代理合同。合同签订后涉案房屋直接由黄子明转租并收取租金，租金是由黄子明直接向竹元公司支付。黄子明为便于与次承租人签订租赁合同，又以李怀远的名义成立了万明公司，租金均由黄子明收取，李怀远并未收取过。虽然部分租金收条中写有李怀远的名字，但该名字并非李怀远本人所写，而是物业管理公司的工作人员代签。黄子明主张：黄子明并未委托过李怀远作为其代理人代为签署涉案租赁合同，对于向次承租人出具的租金收条中有部分是黄子明签名的事实，黄子明称可能是替李怀远收取的租金，黄子明并未收取过租金。一审法院认为，竹元公司与李怀远双方签订的《房屋租赁合同》中涉及的租赁物未取得房屋产权证书或建设工程规划许可证，应认定无效。虽然合同无效，但根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。因李怀远及黄子明均确认未缴纳过2016年7月至2017年12月31日止的房屋占有使用费，因此竹元公司有权要求支付占有使用费。结合竹元公司与李怀远及黄子明的庭审意见以及查明的案件事实，本案的争议焦点为支付占有使用费的主体问题。关于李怀远是否应当支付占有使用费的问题。首先，涉案《房屋租赁合同》中的承租方为李怀远，虽然李怀远辩称其作为黄子明委托代理人签署的涉案合同，合同的承租人应为黄子明，但李怀远在签订租赁合同时并未向竹元公司披露其是以黄子明委托代理人的身份签订租赁合同的，且李怀远未能提供签订租赁合同时其作为黄子明委托代理人身份的相关证据，虽然李怀远有提交其与黄子明在拖欠占有使用费后签订的《房屋租赁合同补充协议》，但该份协议的相对方为李怀远和黄子明，而竹元公司并未签名，该协议对竹元公司并无约束力，如李怀远认为此时已将合同中的权利义务全部转移至黄子明，应当举证证明竹元公司对于李怀远与黄子明关于合同中承租人权利义务的转移是知情并且同意的，但李怀远并未提供证据证明，且根据竹元公司寄发的律师催告函可以证明竹元公司催收租金的对象为李怀远，认为合同的相对方为李怀远，而非黄子明；其次，根据次承租人签订的多份转租协议均载明出租方为万明公司，而万明公司的法定代表人即为李怀远，且李怀远亦作为出租方的代表在部分转租协议以及租金收条中签名确认，由此可以证明李怀远有对涉案商业楼进行管理、使用和收益。综上，李怀远作为涉案租赁合同的实际承租方应当向竹元公司缴纳占有使用费。关于黄子明是否应当支付占有使用费的问题。首先，根据李怀远与黄子明签订的《房屋租赁合同补充协议》，证明黄子明确认其是涉案商业楼的实际承租人，从合同签订开始都是黄子明在管理、转租和收租，万明公司亦是由黄子明实际控制，黄子明应直接向竹元公司支付租金；其次，根据万明公司向次承租人出具的租金收条，黄子明作为收款人在部分租金收条中签名确认，可以证明黄子明亦是涉案商业楼的实际占有使用收益人。因黄子明实际占有收益涉案商业楼，应当支付占有使用费。综上，李怀远及黄子明应当共同承担向竹元公司支付拖欠占有使用费的责任，占有使用费的支付标准参照租赁合同约定的租金标准。因李怀远及黄子明均确认拖欠2016年7月至2017年12月31日止的房屋占有使用费，故李怀远及黄子明应当向竹元公司支付2016年7月至2017年12月31日止的房屋占有使用费共计1547200元（其中2016年7月拖欠租金68800元，2018年8月至2016年12月按84000元/月计算，2017年1月至2017年12月按每月88200元/月计算，即68800元+84000元/月×5+88200元/月×12=1547200元）。关于竹元公司诉请李怀远及黄子明支付从起诉之日至实际付清之日止的占有使用费利息，因利息属于法定孳息，李怀远及黄子明应当以拖欠费用1547200元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向竹元公司支付从起诉之日即2017年12月11日起算计至李怀远及黄子明实际清偿之日止的利息。关于竹元公司诉请李怀远及黄子明支付电费、水费、垃圾处理费、污水处理费及利息，因竹元公司提供了已代李怀远及黄子明垫付的2017年11月1日至2018年1月1日期间的电费发票39043.06元以及2017年11月24日至2017年12月25日期间的水费、垃圾处理费、污水处理费发票25403.03元，且李怀远及黄子明亦确认未缴纳过诉请期间的电费、水费、垃圾处理费、污水处理费，因此李怀远及黄子明应向竹元公司支付拖欠的电费39043.06元及利息（利息以拖欠费用39043.06元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年2月1日起算计至实际付清之日止），支付拖欠的水费、垃圾处理费、污水处理费25403.03元及利息（利息以拖欠费用25403.03元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年2月1日起算计至实际付清之日止）。竹元公司的诉请合法合理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认竹元公司与李怀远于2009年12月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李怀远及黄子明应于判决生效之日起十五日内向竹元公司支付2016年7月至2017年12月31日的占有使用费1547200元及利息（利息以1547200元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2017年12月11日起计算至实际清偿之日止）；三、李怀远及黄子明应于判决生效之日起十五日内向竹元公司支付电费39043.06元及利息（利息以拖欠费用39043.06元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年2月1日起计算至实际付清之日止）；四、李怀远及黄子明应于判决生效之日起十五日内向竹元公司支付水费、垃圾处理费、污水处理费25403.03元及利息（利息以拖欠费用25403.03元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年2月1日起计算至实际付清之日止）。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17932元，全部由李怀远及黄子明承担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。在本院二审期间，李怀远请求将已付押金予以扣减；竹元公司确认收取了李怀远的押金20万元，并同意在本案处理时直接抵扣。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：黄子明是否应承担付款义务。对此，本院认为，涉案《房屋租赁合同》虽由竹元公司与李怀远签订，但黄子明在《房屋租赁合同补充协议》中确认其直接向竹元公司支付租金和其他相关费用，应视为黄子明对李怀远与竹元公司之间《房屋租赁合同》项下债务的加入，与李怀远形成并存的债务承担。一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果正确，应予维持；黄子明的上诉请求不能成立，应予驳回。关于20万元押金的问题，本院认为，当事双方在二审期间均同意将20万元押金在本案中直接抵扣，是当事人对自己民事权利的处分，应予准许。抵扣完毕后，李怀远、黄子明应支付的占有使用费为1347200元，本院依据该新出现的事实予以改判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初21613号民事判决第一、三、四项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初21613号民事判决第二项为：李怀远及黄子明应于本判决生效之日起十五日内向深圳市坪山竹元股份合作公司支付2016年7月至2017年12月31日的占有使用费1347200元及利息（利息以1347200元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2017年12月11日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回深圳市坪山竹元股份合作公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17932元，由李怀远及黄子明负担。二审案件受理费19304元，由黄子明负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月二十日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。