北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初15407号原告：刘某1，男，1982年3月30日出生，汉族，北京市基础设施投资有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：饶勇，北京市常鸿律师事务所律师。被告：刘某2，男，1955年10月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：刘某3，女，1946年11月6日出生，汉族，北京协和医院退休职工，住北京市昌平区。被告：周某，女，1987年9月6日出生，汉族，旺顺阁（北京）投资管理有限公司职员，住北京市昌平区。原告刘某1与被告刘某2、刘某3、周某分家析产纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1及其委托诉讼代理人饶勇、被告刘某2、周某到庭参加诉讼，被告刘某3经本院合法传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。刘某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令坐落于北京市丰台区槐房西路316号院17号楼1019号房屋由原告居住使用。待该房屋具备房产登记条件时，由被告刘某2协助刘某1办理该房屋的过户手续；2、请求判令被告偿还原告自2016年6月27日起至实际交付之日止的房屋合理使用费（按照每月4065元标准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与三被告系亲属关系。原公房承租人刘兆顺是原告爷爷，被告刘某2是刘兆顺之子，刘某3是刘兆顺之女，周某系刘兆顺孙女，原告堂妹。原告及周某之父及刘兆顺均已过世。2015年，刘兆顺承租的公房被纳入南苑棚户区改造拆迁范围。公房货币补偿部分总计46万元，并可按照5000/平米的价格购买两套50平米左右的房子，实际认购的房屋为北京市丰台区槐房西路316号院（南庭新苑北区）17号楼1019号房屋和404号房屋。因刘兆顺已故，原告与三被告于2015年5月18日签订《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》约定由刘某2先行代表家庭成员履行公房承租人变更以及棚改、安置程序，待两套安置房交付使用后，由原告及刘某2各取得一套，刘某3获得货币补偿22万元，周某获得货币补偿18万元。原告已于2015年11月21日，将4万元安置房差价款支付给了刘某2，刘某2用于购买两套安置房屋。2016年2月9日，原告将补偿款13万元全部给付了周某。因刘某3如期接收刘某1及刘某2补偿款时声称自己不缺钱而且不着急，仅收取了刘某25万元，并告知原告和被告刘某2可在2016年5月1日后再将补偿款支付给她，此后原告和刘某2遵其意愿准时将补偿款支付给刘某3时，刘某3拒绝接收。经原告多次与刘某3沟通无果后，原告于2016年8月1日将剩余的补偿款全部提存至今。2015年11月24日，开发商将两套50平米左右的安置房交付刘某2，刘某2先行选择了404号房屋由其自己居住使用，并将1019号房屋交付给原告。2015年11月24日，刘某2将1019号房屋的钥匙、《南苑西经济适用房项目认购书》原件、《办理入住物业资料及钥匙交接单》原件、《住宅工程质量分户验收表》等应由业主留存的原件全部交给原告，原告对于1019号房屋已享有完全的使用权，原告随即交纳了该房屋的物业费、水电费、取暖费、有线安装费和公共维修基金等，办理完居住使用相关手续。2015年12月5日，原告与链接地产签订《委托租赁合同》，将1019号房屋委托链家出租。2016年6月27日，刘某2自行与链接解约后，强行违约占有该房屋并对外出租，经原告多次沟通仍不肯交还原告。2016年8月18日，原告向丰台法院起诉，丰台法院审理后作出了（2016）京0106民初17685号民事判决书，确认《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》有效。综上所述，原被告因刘兆顺承租的公房拆迁补偿事宜，已经有了合法有效的协议，原被告四人应按照协议约定的方式进行分割。原告已经为购买两套安置房支付了相应的价款，因此拆迁后购买的两套房屋应由原告和刘某2共同所有。随后，原告与刘某2就各自取得哪一套房屋居住使用方面达成一致意见，刘某2将404号房屋已经装修且自己居住，将1019号房屋交付给原告，且原告已经为1019号房屋交纳了相应的费用，因此原告认为应当将1019号房屋交给原告居住使用。至今两套安置房屋均由刘某2占有，其行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告刘某2辩称，我的答辩意见同刘某3提交的书面意见一致。不同意刘某1的诉讼请求，我是房屋的承租人，本来打算一人分点儿，现在不想给了。被告刘某3提交书面意见辩称，被拆迁房屋属承租公房，承租公房不是遗产，刘某1利用我们的亲情、善良和对他的无比信任，以长子、长孙代位继承的说法误导我们将公租房按照遗产进行了分配，在他拟写的协议上签字。变更承租人手续与协议无关，承租人变更经办单位工作人员说根据我家情况，承租人变更不需要第三代签字同意。刘某1的户口不在承租公房里，刘某1父亲于1993年去世，1995年他就随其母改嫁。1998年刘兆顺去世后，我和刘某2说好一人一间，刘某2一直在那儿，户口也在那儿，一直照顾老人至老人去世。承租公房拆迁时，房屋承租人是刘某2，相应的拆迁利益应由刘某2享有。公房拆迁后得到的定向安置房，同意分他一间，他给我一些钱（说10天给一部分，半年给齐，结果均未履约，不守信用），那时是亲情至上。后来刘某1伤了我的情，其母亲与我吵架，霸气十足，毫无亲情而言，伤透了我的心，至今还在伤我，三番五次将我告上法庭。刘某1未按协议约定给付钱款，其陈述多次与我沟通无果与事实不符。他和我已三年多未见面，也没有电话联系。因为2016年4月他们已经将我的电话拉黑，决定房屋不给他的消息，都是用别人的手机给他发的信息。刘某2的1019号房屋同意让刘某1出租，刘某1未依照协议按时付款给我，房主有权停租，合情合理合法。被告周某辩称，协议我签了字，签字后协议的后续事宜我不清楚，但协议中约定给我的部分已经履行完毕，我同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘兆顺原系丰台区南苑东长街20号内4－5号自管公房承租人，刘宝生、刘春生、刘某2、刘某3系刘兆顺子女，周某系刘春生之女，刘某1系刘宝生之子。刘兆顺于1998年10月3日去世，刘春生于1988年10月28日去世，刘宝生于1993年因病去世。北京市房地集团有限公司第三物业分公司枫泽园物业管理中心于2015年4月17日出具证明一份，内容为：兹证明我单位管理的丰台区东长街20号内4－5原承租人刘兆顺已变更为刘某2，特此证明。2015年5月18日，刘某3、刘某2、刘某1、周某签订《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》，内容为：“本着家庭和睦、亲情至上的原则，经家族继承人协商一致，对刘兆顺承租的东长街20号4#、5#公房因棚户区改造而获得的全部征收补偿，按以下原则在家庭内部进行分配。继承人:刘某3，女，刘兆顺之女，身份证号：×××，现住址：北京市昌平区东小口丽水园小区11号楼3单元601号。继承人：刘某2，男，刘兆顺之子，身份证号：×××，现住址：大兴旧宫红星楼14栋362号。继承人：刘某1，男，刘兆顺之孙，身份证号：×××，现住址：丰台区芳菲路88号院7-2-1904。继承人：周某，女，刘兆顺之孙女，身份证号：×××，现住址：北京市昌平区天通苑东一区43号楼1单元102室。一、公房征收补偿情况1.公房背景情况东长街20号4#、5#公房（以下简称“公房”）为橡胶五厂直管公房，房屋使用面积约为27平方米，自80年代左右原公房翻建后，接续承租给刘兆顺及家人居住，后由橡胶五厂移交北京市房地公司管理。2.公房征收补偿标准因南苑棚户区改造项目启动，需对该公房及其后续搭建部分予以征收、拆除。根据相关货币结合实物的征收补偿标准，该公房部分货币补偿约36万元（含各种奖励费），与公房搭建部分一次性货币补偿10万元（搭建部分是承租人尚为刘兆顺期间建成，按照相关规定该搭建补偿应归于刘兆顺个人所有，鉴于该临建为刘某2个人出资5000元搭建，同时刘兆顺在生活无法自理期间，其个人起居主要由刘某2照顾，按照‘尽孝多者多分配’的原则，该10万元货币补偿归刘某2个人所有，其余继承者不再参与该10万元的分配），合计货币补偿约为46万元，以及可按照5000元／平方米的价格购买2套大于36平方米但不超过50平方米左右的安置房指标（产权性质为经济适用住房），购房总价约为50万元。征收补偿过程中，征收人与被征收人之间不出现任何形式的现金支付，征收人仅以5000元／平方米的价格直接把货币补偿折算为建筑面积，以安置房形式移交被征收人。可以购买的2套安置房面积合计约100平方米，货币补偿可折算安置房面积92平方米，其余8平方米需额外补交购房款4万元。二、公房征收补偿的分配原则3.承租人变更根据相关要求，因承租人刘兆顺已过世，需先行变更公房承租人后方可启动征收补偿程序。鉴于此，经继承人集体协商，同意将公房的承租人变更为继承人代表刘某2，并集中前往市房地公司配合办理有关承租人变更手续。4.对公房征收补偿的分配方案1)刘某2、刘某1各取得1套50平方米左右的安置房。（安置房折算面积以公房征收补偿的36万元为计算依据，按照标准可折算安置房面积72平方米，其余28平方米的面积，由刘某2及刘某1各补交14平方米的面积差额7万元，面积差额合计约14万元。该14万元中由于包含了刘某2搭建部分补偿的货币10万元，已由征收人折算为安置房面积无法退出，仅需以现金形式补交4万元，因此刘某1补交的7万元现金中，包括4万元交征收人补面积差额，其余3万元补给刘某2，确保两人补交的面积差额相同）。2)刘某3、周某原则上各得到18万元的公房部分征收补偿款，合计36万元。（公房部分征收所得的36万元货币补偿由刘某2及刘某1各拿出18万元现金补偿给刘某3和周某，鉴于刘某3较周某对刘兆顺生前的照顾要多，刘某2及刘某1自愿在此次征收补偿之外再补偿刘某34万元，即刘某3实际得到补偿款22万元，周某得到补偿款18万元，刘某2和刘某1实际各拿出现金20万元。）5．补偿款支付1)补偿款支付方式。补偿款应全部以转账或现金方式支付刘金荚和周某，由于刘某2目前可支配资金额度不足，刘某1自愿替刘某2支付补偿金3万元，即刘某2实际支付17万元（除购买安置房时获得刘某1支付的3万元现金可用作支付补偿金外，仅需再出资14万元），刘某1实际支付23万元（本次连同安置房购买时拿出的7万元现金后，共计出资30万元）。2)补偿款支付期限。补偿款支付时间自刘某2与征收人签订公房征收补偿协议之日起（以下简称‘支付起始日’）计算，半年内完成全部40万元的补偿款支付。其中：刘某1应支付的23万元，将分两期支付，首期11万元将在支付起始日起10日内完成，剩余的12万元将在支付起始日起半年内完成；刘某2应支付的17万元，首期7万元（含购买安置房时刘某1支付给刘某2的3万元）将在支付起始日起10日内完成，剩余的10万元将在支付起始日起半年内完成。即首期刘某3和周某各得到补偿款9万元，第二期刘某3和周某各得到补偿款分别为13万元和9万元。6．其他事宜1)面积差额。单套安置房暂按50平方米计算应补交的面积差额，若单套安置房的实际面积超过50或不足50平方米，则刘某2和刘某1应根据各自分配所得的安置房实际面积与36平方米的面积差向征收人补交安置房面积差额。2)安置房产权。安置房的产权人原则为公房承租人，即刘某1按本协议出资后分配所得的安置房产权人是刘某2，但刘某1在实际意义上是房屋的所有权人，并享有房屋的绝对使用权、收益权和处置权，刘某2应全力配合刘某1办理房屋所涉及的包括但不限于租赁、过户、买卖等在内的一切相关手续。（按照国家政策，经济适用住房若满五年上市交易或过户的，需向政府缴纳房屋售价35%的土地出让金，以及房屋售价3%的契税，合计需缴纳房屋售价的38%；若未满五年交易或过户则必须由政府优先回购，房屋过户则仅限定具有经适房申请条件的人群购买。以上售价均为市场价）。7.本协议自各方签字（并盖手印）之日起生效，本协议书正本四份，协议人各执一份，四份具有同等法律效力。签名（并盖手印）：刘某3刘某2刘某1周某现场见证人：签字日期：二〇一五年五月十八日”。2015年9月10日，刘某2作为被征收人（乙方）与征收部门（甲方）北京市丰台区人民政府房屋征收办公室签订了《南苑棚户区改造三期房屋征收项目定向保障房产权调换补偿协议》、《南苑棚户区改造三期项目房屋征收安置房屋档次确认单》，刘某2获得房屋征收补偿合计467924.60元（包括自建房补助100000元）及安置房屋两套。2015年11月24日，刘某2与北京市永联房地产开发有限责任公司签订了《“南苑西经济适用房”项目认购书》两份，分别认购了坐落于丰台区槐房西路316号院17号楼1019号房屋（下称1019号房屋）和坐落于丰台区槐房西路316号院17号楼402号房屋（下称402号房屋），两套房屋总价款506067.60元。刘某1另行给付了刘金成40000元作为404号房屋和1019号房屋购房差价款。房屋交付后，刘金成将1019号房屋交给刘某1，该房屋的物业费、取暖费、公共照明费、公共维修基金等费用实际由刘某1交纳。2015年12月5日，刘某1与北京链接房地产经纪有限公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，将1019号房屋委托出租。2016年6月27日，刘金成与北京链接房地产经纪有限公司解除合同，将1019号房屋收回。刘某2自述将1019号收回后，房屋交由刘某3控制。另查，刘某1已依据《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》给付周某拆迁补偿款130000元。刘某2亦依据该协议书约定给付周某50000元。关于刘某1应给付刘某3的钱款尚未给付，刘某1主张由于刘某3不收钱款，自己将应给付刘某3的钱款提存放到专用账户中，并提交其名下帐号为×××的中国工商银行明细清单，显示该账户于2016年8月30日开户，2016年9月1日汇款人民币130000元。再查，刘某1于2016年8月以合同纠纷为案由将刘某2、刘某3、周某诉至本院，请求法院：1、确认双方于2015年5月18日签订的《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》合法有效；2、刘某2将1019号房屋交付给刘某1，由刘某1居住使用。本院审理后于2018年9月25日作出（2016）京0106民初17685号民事判决书，判决：一、刘某1、刘某2、刘某3、周某于2015年5月18日签订的《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》有效；二、驳回刘某1的其他诉讼请求。该判决已于2018年10月13日发生法律效力。本院认为，原、被告双方于2015年5月18日签订的《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》已经法院生效判决确认有效。双方均应依据合同约定履行。根据本案查明事实，《刘兆顺公房拆迁补偿分配协议书》中约定的两套安置房屋即1019号房屋与404号房屋，现刘某2已自行控制404号房屋，且1019号房屋的物业费、取暖费、公共维修基金等费用均有刘某1交纳，故对刘某1要求1019号房屋由其居住使用的诉讼请求，本院予以支持，协助办理过户一节，由于办理过户存在许多不确定因素，本院不宜进行处理，刘某1可在条件具备时另行解决。房屋使用费一节，考虑到双方系家庭成员之间因为财产分配及钱款给付存有争议，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、刘某2于2015年11月24日与北京市永联房地产开发有限责任公司签订了《“南苑西经济适用房”项目认购书》认购的坐落于丰台区槐房西路316号院17号楼1019号房屋由刘某1居住使用；二、驳回刘某1的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由刘某1负担3200元（已交纳），由刘某2、刘某3、周某每人负担3200元（均于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李桂华人民陪审员  王连禹人民陪审员  李东启二〇一八年九月二十七日书 记 员  刘弘川