黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初2284号原告：刘威，男，1986年5月12日出生，汉族，大庆市龙凤区橙果双语幼儿园负责人，住大庆市高新区，委托代理人：许丽丽，黑龙江威德律师事务所律师。被告：大庆市湿地福苑房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区澳龙小区D-27号底层商服住宅楼1号房，统一社会信用代码：91230603688858426E。法定代表人：刘美廷，总经理。委托代理人：隋广胜，黑龙江司洋律师事务所律师。本院于2018年6月15日立案受理了原告刘威与被告大庆市湿地福苑房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告刘威及其委托代理人许丽丽，被告大庆市湿地福苑房地产开发有限公司委托代理人隋广胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、要求被告与原告签订租期为五年的续租合同，权利义务沿用原合同条款；2、要求被告承担诉讼费用。事实与理由：原告诉称，2013年6月7日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租大庆市湿地公园小区S01号房，建筑面积3600.82平米，经营幼儿园，租期五年（自2013年7月1日至2018年6月30日）。签订合同时，被告承诺合同到期后与原告另行续租五年的合同，以保证原告的成本收回。鉴于被告的承诺，原告与被告签订了上述合同。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告予以维修，共计投入270多万元。原告于2014年4月10日成立大庆市龙凤区橙果双语幼儿园，截止目前，原告的幼儿园尚未收回成本。2018年6月12日，被告向原告送达解除租赁合同通知书，依据租赁合同第七条第3项，告知原告租赁房产不再对外出租经营，租赁合同不再续签。原告认为，被告在明知幼儿园成本周期长的情况下，承诺原告租期为十年，依然依据“租赁期满，合同自行终止”的格式条款不同意原告的续租申请，构成违约。依据合同条款，原告享有优先租赁权。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法裁决。被告辩称，不同意续租。关于续租，原告称被告单位承诺续租这一方面没有相应的事实存在，双方约定的优先承租权也并不是约定了权利义务沿用原合同条款，原告的诉请没有事实和法定依据。针对事实理由，双方确实在2013年6月7日签订了房屋租赁合同，但是没有承诺另外续租五年以及权利义务沿用原合同条款。租赁合同出租人不考虑承租人的经营风险，双方合同约定的租赁期满合同自行终止这一条款不属于格式条款，是法定条款，是合同法明确规定的。原告主张我方将房屋转租，如果我方存在另行转租意图，原告也只有在同等条件下，享有优先租赁的权利。我方房屋现没有转租，对方继续占用中。庭审中，原告出示如下证据：证据一、湿地公园幼儿园租赁合同一份（复印件经与原件核对无异），证明原、被告于2013年6月7日签订租赁合同，约定原告承租大庆市湿地公园小区S01号房屋，用于开办幼儿园，租赁期限为2013年7月1日至2018年6月30日。依据该合同第七条第4款之规定，原告继续租赁的，在同等条件下享有优先租赁的权利。被告质证，对真实性无异议，但是原告方享有优先承租权必须以被告对房屋继续对外承租作为条件，同时也只有在同等条件下，原告方才有优先承租权。原告需在租赁期满前一个月向被告提出优先租赁申请，否则有限租赁权丧失。合同第七条第3款，租赁期满合同自行终止。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据二、续租申请一份、2018年5月23日被告发布的公告一份、2018年6月12日被告送达的解除通知一份（复印件经与原件核对无异），证明原告按合同约定于2018年5月10日向被告提出续租申请，被告于2018年5月23日向园内幼儿家长发放公告，告知被告与橙果幼儿园经营者不再续签租赁合同，与北京金色摇篮教育集团签订合作协议，并于2018年6月12日向原告下发不再续租合同的通知。被告的行为已违反合同第七条第4款之规定，侵犯了原告的优先租赁权。被告质证，续租申请不真实，该续租申请是原告单方面提供的，该证明不能证实已经实际送达被告，该申请的落款日期只写了年月，属于原告单方提供。解除合同通知书无异议，是我方在合同期满前以书面通知原告不再续租，同时要求原告办理房屋交接手续。对公告真实性无异议，但不能证实我方与北京金色摇篮幼儿园有转租关系。本院认为，鉴于被告对解除合同通知书和公告的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。关于续租申请，本院经核实，该证据具备真实性，本院对其真实性予以采信。证据三、证人证言、通话记录1份，1、证人证言证明原告与被告签订合同时，被告总经理李春梅承诺五年合同到期后，继续续租五年的租赁合同，贾丹经理、车经理也都知晓此事。2、通话详单证明2018年5月10日，证人白某与被告车帅经理通话记录，证明原告已按合同约定于2018年5月10日向被告提出续租申请，被告已经电话收到。证人白某当庭陈述：我跟原告是亲属关系，原告是我姑家的弟弟，我们合伙开幼儿园。我跟原告是共同出资，共同开办幼儿园承租被告房屋，认识的被告贾经理和李春梅，以及跑业务的车经理。2013年6月，我和原告到湿地福苑开发商办公楼签订房屋租赁合同，当时我们要求房屋租期为十年，实际签订时间是五年，因为幼儿园需要生员，七到八年才能收益，当时看到合同租期为五年，我们就没有签，我们到二楼找到贾经理，贾经理带我们到隔壁的李春梅办公室，李春梅说一到五年是阶梯形式交租金，6-10年的租金不好定。续租是在2018年5月10日上午，我们幼儿园向被告提出续租，我去都市左岸被告的办公楼交书面续租申请，我到了以后先找的车经理，当时车经理不在办公楼，我给她打电话问她在不在办公楼，她说不在，是否有事，我说交续租申请，车经理说听公司领导说合同到期后不续租了，申请也没意义了。我接下来陈述一下被告承诺续租五年的事，2013年6月签第一份合同的时候，在湿地福苑开发公司楼下看到车经理拿着租赁五年的合同，我们觉得时间太短，到楼上找到贾丹，她带着我们找到李春梅总经理，李春梅说租期一到五年是阶梯形式交租金，6-10年的租金不好定。李总说我们开发公司也不能开发幼儿园，无论谁来租我们都租给你们，听李总这么说后就签订了租期为五年的合同。我方当时一直要求租赁期为10年，李春梅说你放心不管谁开幼儿园，我方都优先租给你方。被告质证，对通话记录真实性有异议，对方曾提出续租申请，我方拒绝了。证人与本案原告存在亲属关系，同时他也是橙果幼儿园的合资人，因此证人的言辞等同于当事人的言辞，根据证据规则第69条的规定，与当事人有法定利害关系的证人证言不能单独作为认定事实的依据，该证言不能被本庭所采信，我方在庭前也核实了合同签订时的参与人员，不存在承诺原告续租五年的事实。本院认为，经核实通话记录具备真实性要件，本院对此予以采信。关于证人证言，本院认为证人系与原告共同投资的合伙人且与原告有亲属关系，具有法律上的利害关系，故对证人证言不单独予以采信，本院将结合其他认定的有效证据，综合认定本案的事实。证据四、龙凤区教育局说明一份、橙果双语幼儿园情况说明一份，证明原告开办的橙果双语幼儿园属于普惠性幼儿园，收费标准较低，原告在五年租赁期间内成本尚未回收，被告违反签订合同时续签五年的约定，给原告造成巨大损失，违反公平原则。被告质证，对真实性无异议。教育局情况说明，普惠式幼儿园收费高低与本案关系不大，幼儿园情况说明，是对方单方同意的，没有客观依据。该份证据不能证明不续租就违法或者显失公正，显失公平只有在合同成立后对合同本身作出评价，不对是否续租进行评价，原告主张无法律依据。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。庭审中，被告出示如下证据：证据一，解除合同通知书两份、对幼儿园家长通知一份，证明在合同到期前2018年3月，原告就知道被告方对房屋不再续租的告知。原告质证，对真实性、证明问题均有异议。对两份给原告的通知，该两组证据，被告方并未举证证实对原告通知进行有效送达，与原告方在证据二中收到的解除通知不相符，恰能证明被告方不守诚信的行为。2018年6月12日向家长发的通知，该通知侵犯了原告的合法经营权，影响原告的正常经营，被告的解除通知不符合双方签订合同第七条第一款之约定，即任何一方不得随意变更和解除，需要变更和解除时应由双方协商一致签订书面协议，而本案被告单方终止合同，违反7.1条规定也违反7.4条规定，给原告带来了巨大损失。本院认为，经核实，该组证据具备真实性，结合原告提供的证据二，能够证明被告提出解除合同的事实，故对该组证据的真实性予以采信。证据二、被告与大庆彦博建筑装饰工程有限公司在5月10日签订的装修合同一份（复印件经与原件核对无异议），欲证明双方合同于2018年6月30日到期，如原告不办理房屋交接手续，占用房屋，致使不能装修施工，给被告造成了严重损失，我方考虑向原告反诉或另行起诉。原告质证，对真实性及证明问题均有异议，原告方认为被告所签订的装修装饰合同与本案无关，被告方单方与原告随意解除合同给原告方造成损失，即使该组证据合同属实，也是被告方的自主扩大损失，与原告无关。本院认为，经核实，该证据与本案无关联性，故对该证据是否真实，不予以认定。依据有效的证据及当事人的合理陈述，本院认定如下法律事实：2013年6月7日，原告刘威与被告大庆市湿地福苑房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，被告将大庆市湿地公园小区S01号房出租给原告，租赁期限为五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。合同第七条第3项约定：租赁期满，合同自行终止，乙方（承租方）应于合同终止之日无偿地将房屋交还甲方（出租方）。合同第七条第4项约定：租赁期满，乙方继续租赁的，在同等条件下享有优先租赁权，但必须在租赁期满时提前一个月书面向甲方提出，否则丧失优先租赁权利。2018年4月，原告在租赁合同期满前向被告提出续租申请，双方未达成续租协议，现该租赁合同的租赁期限已经届满。本院认为，承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。优先承租权并非法定权利，而是基于当事人约定而产生的权利。优先承租权不能违反合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成续租协议。本案中，原、被告虽然在租赁合同中约定了优先承租的续租条款，但双方并未就续租事宜经协商后达成一致意见，原告亦无证据证明被告在同等条件下将房屋租赁他人致使其不能行使优先承租权。原、被告双方的租赁合同因合同期满而终止，是否续租应经双方达成合意。故本案原告不能基于享有优先承租权而请求与被告订立续租合同，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘威的诉讼请求。案件受理费9600元（已减半收取），由原告刘威承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一八年九月十日书记员  于美琪附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。