四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1304民初2417号 原告：何涛，女，1977年9月14日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：赵勇，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区长城路21号与茶盘路东段北侧交汇处。 法定代表人：陈鹏，经理。 原告何涛与被告南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司（以下简称“鑫宇房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月31日公开开庭进行了审理。原告何涛及其委托诉讼代理人赵勇到庭参加了诉讼。被告鑫宇房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告何涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金31657.85元；2、判令被告向原告支付逾期办理转移登记的违约金（以购房总款424368.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月30日起计付至原告实际取得房屋所有权证书之日止）；3、本案案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2013年8月21日，被告将位于南充市嘉陵区房屋（建筑面积93.79㎡）出售给原告，双方并于当日签订合同编号为201308210202的《商品房买卖合同》，合同约定“该房的总价款为424368.00元；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：出卖人应当按日计算向买受人支付全部付款万分之一的违约金，买受人不退房。出卖人在交房后365日内未办理产权的买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：双方自行约定处理”。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款，但被告并没有按照合同约定期限取得所在楼栋的权属证明及办理转移登记，后得知被告于2018年1月15日才将初始登记办理完毕，被告的行为严重违反合同约定，根据合同约定应向原告支付违约金。原、被告多次协商，但被告并没有向原告支付相应的违约金。原告为维护合法权益，根据法律规定，特诉至法院，望及时审理。 被告鑫宇房产公司未到庭应诉，未提交书面答辩意见。 原告何涛围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鑫宇房产公司未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告所举证据予以确认。结合原告证据，本院认定事实如下： 2013年8月21日，原告何涛（买受人）与被告鑫宇房产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308210202）。合同约定，被告鑫宇房产公司将其开发的位于南充市嘉陵区商品房出售给原告，房屋建筑面积为93.79平方米，其中套内建筑面积为81.499平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，单价为5207.04元／平方米，房屋总价款为424368.00元；约定付款方式为贷款方式付款，原告首期支付购房总价款的30%，即204368.00元，其余价款220000.00元向南充市建设银行贷款。被告应于2014年12月30日前向原告交付该房屋。原、被告在合同第二十条产权登记中约定：“……（二）初始登记出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：出卖人应当按日计算向买受人支付全部付款万分之一的违约金，买受人不退房。出卖人在交房后365日内未办理产权的，买受人有权退房。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：双方自行约定处理…”。合同尾部，原告何涛在买受人处签名、捺印；被告鑫宇房产公司在出卖人处加盖公司印章。2013年8月27日，南充市房地产管理局同意该份合同登记备案。 合同签订后，原告何涛按约向被告鑫宇房产公司支付了购房款431,517.00元，原告提供的《销售不动产统一发票（代开）》中载明的房屋总价款也为431,517.00元。后被告向原告交付了房屋，原告居住至今。 另查明，2018年1月15日，被告鑫宇房产公司办理了案涉房屋所在楼栋的初始登记，取得了权属证明，但原告至今未取得房屋所有权证书（现已变更为不动产登记权利证书）。为此双方产生纠纷，原告遂诉至本院，请求判如所请。 庭审中，原告何涛将其第一项诉讼请求中的初始登记违约金变更为32,191.17元，将其第二项诉讼请求中的购房总款变更为431,517.00元。 本院认为，原告何涛与被告鑫宇房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告何涛已依约履行了买受人的付款义务，但被告却并未按合同约定在2015年12月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，而是在2018年1月15日才完成初始登记，显属违约，应承担违约责任，向原告支付违约金，违约金计算时间应为2015年12月31日至2018年1月15日。依照原、被告所签合同约定，原告应在商品房交付之日起365日内取得不动产登记权利证书，原、被告约定的房屋交付时间为2014年12月30日前，即原告应在2015年12月30日前取得该证书，但原告现仍未取得权利证书，被告应承担逾期办理转移登记违约责任。由于办理不动产登记权利证书是行政机关的职责，办证义务主要在买受人，出卖人履行的仅是协助义务，故被告鑫宇房产公司承担逾期办理转移登记违约责任的期限应为2015年12月31日起至被告将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止。被告承担逾期办理初始登记违约责任与逾期办理转移登记违约责任时间有重合部分，该部分不应重复计算违约金。原、被告在合同中约定了逾期办理初始登记违约金的计算方式，但并未约定逾期办理转移登记违约金的计算方式，由于被告逾期办理初始登记对原告并未造成较大损失，故结合被告的违约程度、原告的受损情况，以及法律规定和合同约定等，本院将被告逾期办理初始登记及转移登记违约金酌情调整为合计以原告已付购房总价款的日万分之一计算，即被告鑫宇房产公司应以原告已支付的房款431,517.00元为基数，按日万分之一向原告计付从2015年12月31日起至被告将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止的逾期办理初始登记及转移登记违约金。 综上，为了结纠纷，维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何涛支付逾期办理初始登记和转移登记的违约金（该两项违约金合计以原告何涛已缴纳的购房总款431,517.00元为基数，从2015年12月31日起、按日万分之一的标准计付至被告将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止）； 二、驳回原告何涛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取296.00元，由被告南充市鑫宇腾飞房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  蒲 泽 川 二〇一八年九月二十五日 法官助理   吴小容                                                书 记 员     谭谈