湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初2643号原告刘方泽，男，1986年7月3日出生，汉族，户籍地：湖北省红安县。委托代理人李闺臣，长沙县民生法律服务所法律工作者。委托代理人王丹，湖南明城明律师事务所律师。被告曹林，男，1989年5月3日出生，白族，户籍地：湖南省长沙市开福区。被告张璐（系曹林妻子），女，1988年11月10日出生，土家族，户籍地：湖南省长沙市开福区。两被告共同委托代理人申若然，广州君言（长沙）律师事务所律师。原告刘方泽与被告曹林、张璐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘方泽及其委托代理人李闺臣、王丹，被告曹林及其与被告张璐的共同委托代理人申若然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、确认原告与两被告于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》真实合法有效；2、位于房屋归原告所有，由原告向被告支付房屋剩余价款580000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告于2017年5月27日变更第一、二项诉讼请求，请求本院判令：1、解除原告与两被告双方于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告赔偿原告损失224300元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失1202.92元（从2017年4月11日暂算至2017年5月26日）；原告于2017年10月19日再次变更第二项诉讼请求，请求本院判令：2、两被告赔偿原告损失232300元（含定金20000元、中介费及代办费26800元、房屋评估差价损失166500元、报告评估费19000元）并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月11日至实际付清之日的利息损失（暂计算至2017年10月18日为7240元）。被告曹林答辩要点：1、签订合同时，被告曹林因住院急需医药费用，不得已将房屋转卖他人，系事出有因。2、原告请求赔偿高额损失及利息损失，于法无据，且原告未提供任何损失证明，被告仅同意按合同约定支付与定金数额相当的违约金，且被告已将定金20000元交给中介公司。3、因不予认可本案所出评估报告，故不予认可原告在诉讼过程中增加损失金额的部分诉求。综上，原告的诉求缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。被告张璐答辩意见同被告曹林一致。查明的事实根据双方当事人诉辩意见和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年1月5日，被告曹林出具《委托书》，该委托书上表明，被告曹林现有位于长沙县房屋（以下简称涉案房屋）出售，因其本人住院未能亲自到场签订合同，故委托其妻子张璐代理签订房屋买卖合同及相关文书。2、2017年1月8日，原告与两被告在案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）的居间服务下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，两被告（甲方）自愿将涉案房屋出售给原告（乙方），新环境公司作为丙方，建筑面积为145.88㎡，房屋转让价格为600000元（含现有装修和配套设施、在签订本房屋买卖合同签，甲方已为该房屋缴纳的所有费用、家电家具），该房屋在光大银行设有抵押，抵押金额为170000元整。付款方式：购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款全额支付给甲方。具体包括：乙方于签约当天支付购房定金人民币20000元由甲方收取；乙方银行审批通过、甲方提前还贷手续办理之时支付甲方购房首付款75000元整为房款或托管资金房款；乙方通过市公积金贷款、银行贷款向甲方支付购房款500000元整。交房时乙方支付甲方交房尾款5000元托管丙方转交。为保障双方权益和方便交易，甲乙双方一直同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金账户进行管理。甲乙双方委托代办机构办理银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由乙方承担，交房时间为甲方收到全款之日；甲乙双方均应于合同签订后7日内将办理该房屋过户及符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或对方。合同第八条“违约责任”约定“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。第十条“备注”约定：1）。2）该房屋甲方需要乙方提供首付款及担保公司垫资用于银行提前还贷，甲乙双方必须做全权委托公证到丙方指定人名下。甲乙双方各承担50%垫资费。另，合同对各方当事人关于居间服务费的支付、各方其他义务等条款进行了具体约定。合同签订当日，原告即向被告张璐支付购房定金20000元，并由被告张璐向原告出具相应收条。3、上述合同签订同日，原告与案外人湖南新金非融资性担保有限公司（以下简称新金公司）签订了一份《购买方委托办理协议》，约定原告（甲方）委托新金公司（乙方）办理垫资赎楼担保、银行按揭贷款手续等业务，并由甲方预期贷款500000元。甲方办理上述事项须于协议签订当日一次性向乙方付清服务费17500元。当日，原告向新环境公司转账支付中介费、按揭费共计26800元，并由新环境公司向原告开具相应收款收据。4、2017年4月11日，原告向湖南星沙农村商业银行申请涉案房屋二手房按揭贷款500000元，贷款期限为240个月，并于同日该行审批通过原告的贷款申请。5、2017年4月13日，涉案房屋在中国光大银行股份有限公司长沙新星支行所设抵押已注销。6、2017年5月8日，被告曹林与案外人陈建平签订《长沙县二手房买卖合同》（合同编号：KF1705080226）并经长沙县不动产登记中心进行备案，合同约定，被告曹林（甲方）自愿将涉案房屋出售给陈建平（乙方），房屋转让成交价为580000元，付款方式为一次性付款。7、2017年5月24日，涉案房屋产权已登记至陈建平名下。另查明，经本院委托的湖南美仑房地产评估咨询有限公司评估，坐落于长沙县房屋在2017年1月8日至2017年5月24日期间的市场价格差价为166500元。在向双方当事人分别送达了评估公司出具《评估咨询报告（征求意见稿）》后，两被告分别两次对该咨询报告提出书面异议，评估公司亦针对两被告的两次异议分别作出了回复，并于2017年11月17日出具正式的《评估咨询报告》。二、双方当事人有争议的事实（一）评估公司出具的评估报告应否采信原告认为，本案的评估报告符合法律规定，应予采信。被告无相反证据推翻该报告；两被告认为，评估报告存在超过法院委托评估时间的程序违法，并违反了评估的客观性、真实性及专业性的工作原则，未考虑涉案房屋的现实情况，评估方法比较法没有可比实例、交易实例和现场勘验照片，评估价值严重超出实际价值，不应作为证据采信。（二）原告主张的损失金额应否支持原告认为，其并无违约行为，两被告未通知原告即将涉案房屋出售他人系单方违约，致合同被迫不能履行，合同约定的违约责任承担方式并不能弥补原告包括定金、按揭费及中介费、房屋评估的差价等损失金额，原告的主张符合法律规定，被告应当赔偿原告的损失；两被告认为，涉案合同第八条明确约定了双方的违约责任，其愿按照合同约定承担违约责任，其他的损失不愿承担。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守各自的合同义务。依据原被告提交的证据以及审理查明的案件事实，合同签订后，原告依约履行了向两被告支付购房定金、办理委托代办按揭手续、向新环境公司转账支付中介费、按揭费等义务，并于2017年4月11日获批银行贷款500000元的申请。在合同履行过程中，被告自行办理涉案房屋银行提前还贷、消灭抵押权手续后，将涉案房屋另行出让给案外人并已办理产权过户，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任并赔偿原告的相关损失。原告主张解除涉案合同之诉求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告赔偿其损失包括定金20000元、中介费及按揭费26800元、房屋差价损失166500元、评估费19000元共计232300元之诉求，对于两被告已收定金20000元，合同解除后，两被告应予返还；对于中介费、按揭费损失26800元，系原告在履行合同过程中已实际产生的损失，其主张合法有据，应予支持；对于房屋差价损失166500元，依据本院委托的湖南美仑房地产评估咨询有限公司对涉案房屋涨幅差价所做的评估报告，涉案房屋涨幅差价为166500元，两被告并无充分证据推翻该评估报告的证明效力，对原告的该项主张，予以支持。对于原告主张被告赔偿评估费19000元，因未提供相关票据证明，本院不予支持。对于原告主张两被告以损失金额按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付自2017年4月11日至实际付清之日止的利息损失，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告刘方泽与被告曹林、张璐于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告曹林、张璐于本判决生效之日起十日内返还原告刘方泽定金20000元；三、限被告曹林、张璐于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘方泽损失193300元；四、驳回原告刘方泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告刘方泽负担800元，被告曹林、张璐负担9000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长 付 建 安人民陪审员 姚   成人民陪审员 言   彬二〇一八年九月二十二日法官助理吴欢代理书记员 吴欢（兼）附：裁判文书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。