四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1403民初476号原告：张小林，女，1973年7月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：高志华（系原告张小林丈夫），男，1969年10月10日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：何超，四川法奥律师事务所律师。被告：王绪光，男，1962年12月25日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：尹麒栋，四川法之缘律师事务所律师。第三人：邱明琼，女，1962年5月14日出生，汉族，住四川省大竹县。第三人：成都市世纪链城房地产经纪有限公司。住所地：成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路**********。统一社会信用代码：9151011257461911XK。法定代表人：余刚。原告张小林与被告王绪光、第三人成都市世纪链城房地产经纪有限公司（以下简称世纪链城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年2月28日立案受理后，根据原告张小林的申请于2018年5月4日追加邱明琼为本案第三人参加诉讼，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。此后因案件审理需要，本案依法转为普通程序审理。原告张小林的委托诉讼代理人何超和高志华、被告王绪光的委托诉讼代理人尹麒栋、第三人世纪链城公司的法定代表人余刚到庭参加了诉讼；第三人邱明琼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小林向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1、请求判令解除原被告及第三人世纪链城公司于2016年11月18日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告退还原告已付购房款50万元，并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际返还之日止）；3、请求判令被告赔偿原告可得利益损失，以评估价和买卖合同价之差额为准；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等原告主张权利而实际发生的费用由被告承担；5、第三人世纪链城公司对上述第3、第4项请求承担连带赔偿责任。事实和理由：原、被告在第三人世纪链城公司斡旋下于2016年11月18日签订《房屋买卖合同》，约定被告王绪光将其位于眉山市彭山区莲花村恒大金碧天下93幢1单元1楼2号的房产以150万元的价格出售给原告，合同签订当日原告即按约定支付给被告定金和首付款共计50万元。现被告主张所售房屋系其与第三人邱明琼的夫妻共同财产，导致原被告之间买卖合同的根本目不能实现。被告的行为属于典型的欺诈，其行为属于严重且实质性违约。原告作为善良的合同相对方，根据《物权法》的规定，完全相信被告是唯一的产权人，有权处分该房产，故被告应当根据案涉房屋现在的市场价和买卖合同交易价之差额赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告王绪光辩称，1、案涉合同的约定损害了国家利益，逃避了国家税收，实际是无效合同；2、原告诉状陈述的事实部分有些是不真实的，签订案涉合同时原被告及中介方确认如果备案登记无法更名，那么案涉合同就不执行，三方均不担责；3、原告在签订案涉合同时明知被告有配偶，明知案涉房产系被告夫妻的共同财产，原告作为完全民事行为能力人，应当知道房屋的现状，在此情况下双方仍签订案涉合同，原告存在过错；4、案涉合同系无效合同，不存在解除的问题。第三人世纪链城公司述称，1、原告所述属实；2、当时是原被告双方提出的更名，且双方确认如更名不成功，三方均不担责，因此第三人不应承担连带责任。第三人邱明琼既未到庭参加诉讼，也未提交任何证据。本院经审理认定如下事实：被告王绪光与第三人邱明琼系夫妻关系。被告王绪光于2009年7月18日与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号：1257号，权利人：王绪光），购买了恒大鑫丰（彭山）置业有限公司开发的位于眉山市彭山区牧马镇莲花村“恒大金碧天下”小区93栋1单元1层2号的案涉房屋，总价款为1366065元。2016年10月23日，原被告经第三人世纪链城公司居间介绍达成购买案涉房屋的合意，原告向被告支付了定金2万元。同年11月18日被告王绪光委托其子王超与原告及第三人世纪链城公司签订了“房屋买卖合同”一份，主要内容为：1、被告王绪光将位于眉山市彭山区牧马镇莲花村“恒大金碧天下”93栋1单元1层2号的案涉房屋以150万元的价格出售给原告；2、卖方确定该房屋的权属证明合法有效，在签订本合同的同时卖方须将该房屋的权属证明（购房合同、房款收据）及有关该房屋的一切文件原件存放于经纪方处作为产权过户之用。双方在合同尾部的其他事项还约定：1、此合同签订当日内买方支付卖方第一笔房款50万元（含定金2万元），剩余房款100万元；2、卖方负责该房屋收房所涉及的费用（包括契税、维修基金、物业费），买方负责该房屋更名手续费6万元；3、经纪方负责该房屋的更名及撤销备案手续，买卖双方须全力无条件配合经纪方办理，经纪方须在本合同签订后五个月内办理完毕更名手续；4、卖方须在买方收到开发商出具的房款收据当日内收齐买方最后一笔房款100万元；5、若因不可抗力导致本合同不能履行，由双方协商解决，三方各不担责；6、本合同签订当日买卖双方支付给中介方佣金5000元，买方支付更名手续费30000元，剩余佣金及更名手续费在买方收房款收据当日支付。诉讼中，第三人世纪链城公司向本院提交一份该公司经办人员余涛出具的“证明”说明：“当时三方签订合同前及签订合同时就说好的，更名不成，合同不执行，三方不担责任”。合同签订当日，原告通过银行向被告王绪光之子王超转款48万元，被告收款后由王超代被告王绪光向原告张小林出具了收条一份。庭审中，被告王绪光对收到原告50万元房款无异议。另经核实，双方合同约定的“更名”实际是由开发商到房管部门将备案登记人“王绪光”更名为“张小林”。合同签订后，第三人世纪链城公司通知被告王绪光到房管部门签字更改备案登记手续，但被告王绪光因故未配合，案涉房屋的备案登记至今未更名，现仍备案登记在被告王绪光名下。在诉讼之前的2018年2月26日，原告丈夫高志华就案涉房屋的相关事宜电话联系中介方法定代表人余刚，余刚表示被告王绪光要求加价50万元。此后原告委托律师参与本案诉讼，于2018年2月26日与四川法奥律师事务所签订了“委托代理合同”，并支付了代理费90000元。2018年5月3日，原告代理律师何超就案涉房屋的相关事宜再次电话联系被告王绪光，被告王绪光表示合同可能是无效，因为损害了公共利益，并要求加价50万元。基于上述原因，原被告双方签订的案涉合同至今未履行完毕。诉讼中，原告张小林为申请财产保全，支付了都邦财产保险股份有限公司四川分公司财产保险服务费3000元。2018年5月4日原告张小林申请对案涉房屋现在的价值进行评估，经本院委托，四川中联恒通资产评估有限公司于2018年8月13日作出川中联恒通评资字（2018）第114号资产评估报告，评定案涉房屋现在资产评估总价为3109000元，原告为此支付评估费26000元。以上事实，有经当庭质证的原被告身份证复印件及第三人世纪链城公司营业执照复印件、“商品房买卖合同”及合同备案信息摘要、“房屋买卖合同”及委托书、银行转款凭证及收条、电话录音光盘及文字整理资料、委托代理合同及代理费票据、保全担保费票据、评估报告及评估费票据等证据及各方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，根据庭审查明的事实及各方当事人的陈述意见和举证、质证情况，对各方当事人争议的焦点本院依法作如下分析与认定：原、被告就案涉房屋在第三人世纪链城公司的居间介绍下达成买卖合意后，双方于2016年11月18日签订了“房屋买卖合同”，被告王绪光主张该合同处分了第三人邱明琼的财产，且双方合同的“更名”约定逃避了国家税收，损害了国家利益，应为无效合同。对此，本院认为，首先，虽然《合同法》第五十一条规定了“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。但从本案的实际情况看，案涉房屋系被告王绪光自己与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订“商品房买卖合同”所购买，第三人邱明琼并未参与，备案登记也是单独备案登记在被告王绪光名下。在原告就案涉房屋与被告签订买卖合同时，原告并没有损害第三人邱明琼合法权益的恶意，在被告提供了其自己与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订的“商品房买卖合同”及备案登记手续时，原告作为普通的自然人，对案涉房屋的所有权情况和备案登记情况之间的差别不可能作出准确判断，只能对案涉房屋的现状作形式上的审查。从法庭查明的事实看，原告已经确定了案涉房屋系被告王绪光自己与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订商品房买卖合同所购买，且备案登记在被告王绪光名下，原告完全有理由相信案涉房屋属于被告王绪光所有，被告王绪光对案涉房屋具有处分权。同时，基于被告王绪光与第三人邱明琼之间关系的特殊性（夫妻关系），按照常理推测，购买价值百万以上的房屋应当系家庭的特别重大事项，由谁签订合同、备案登记在谁名下，是否出售房屋，二人应当经过充分协商。如果就此认定合同无效，那么完全可以推定二人可根据房屋价值的涨或迭掌握是否履行合同的主动权，从而在损害善意相对人合法权益的基础上使自己获益。这不仅违背诚实信用原则，也不利于整个市场交易秩序的安全。其次，被告王绪光主张案涉合同约定的“更名”方式逃避了国家税收，损害了国家利益，应为无效合同。对此，本院认为，原被告之间系房屋买卖合同关系，并非血亲关系，双方合同的“更名”约定的确有悖于国家法律规定，当属无效。虽然双方选择以“更名”方式履行合同，但双方实际并未能按“更名”约定履行，也并未导致国家税费的减少，且案涉合同的其他部分并未违反国家法律规定，根据《合同法》第五十六条“………。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，案涉合同并不应当认定为完全无效。综上所述，被告王绪光主张案涉合同无效的理由并不充分，对其合同无效的抗辩理由本院依法不予采信。原被告的案涉合同选择以“更名”方式来履行合同，但双方并未就如果“更名”不成功的情况下合同如何处理（是继续履行还是终止）作出明确、具体的约定。在“更名”约定本身就不符合法律规定且未实际成功的情况下，双方未能就合同如何处理及时进行协商并达成一致意见，现被告不愿按照原合同的约定继续履行，这不能归责于原被告任何一方，双方均有责任。根据《合同法》第九十四条第（二）款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告其行为已经导致双方合同的根本目的无法实现，故原告请求解除案涉合同并要求被告退还购房款及支付资金占用利息的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告可得利益损失的处理。原被告双方就案涉房屋虽然签订了“房屋买卖合同”，但双方未选择正常的交易程序来履行合同，而是选择以“更名”方式来履行合同，目的是为了减少相关税费的支出，双方主观上均存在过错。导致案涉合同无法按照原来的约定继续履行并予以解除，是因为双方的“更名”约定本身不仅不符合法律规定也有悖于公序良俗，且双方在事先并未就如果“更名”不成功的情况下合同如何处理（是继续履行还是终止）作出明确、具体的约定，而事后虽经双方多次磋商但最终未能就此达成一致意见。根据庭审查明的事实，“更名”并非原被告一方提出，而系原被告双方共同提出，因此造成案涉合同无法继续履行并予以解除双方均应承担责任。从客观上讲，解除案涉合同会给原告造成一定损失，而导致双方案涉合同无法继续履行并予以解除，被告也存在一定的过错。根据民事活动中所应当遵循的公平原则，对原告要求被告赔偿损失的合理部分本院依法予以支持。结合案涉房屋现有价值与双方合同约定的购房价款之间的溢价差额，根据《合同法》秉承合同严守，诚实信用、公平正义的原则，并充分考虑双方在签订、履行合同过程中的过错程度，本院依法确定被告王绪光赔偿原告的损失应当按照案涉房屋溢价部分的50%即804500元予以赔偿。对原告主张的保全担保费及律师代理费问题。保全担保费3000元是原告为维护自己合法权益所支出的合理费用，属于原告的诉讼损失，本院依法予以支持。对原告律师代理费损失。首先，双方合同有明确约定；其次，原告提交了与律师事务所签订的委托代理合同和律师事务所出具的收费发票，因此被告应承担该损失的合理部分。为平等保护双方当事人的权益，本院综合考虑合同签订、履行过程中双方的过错程度以及本案难易程度、代理工作量和行业收费标准，酌定该项损失（律师代理费）由被告王绪光承担45000元，剩余费用由原告自行承担。第三人世纪链城公司是否应当承担连带赔偿责任。在原被告双方签订合同及履行合同过程中，第三人世纪链城公司并未有实质性的过错，导致原被告之间合同根本目的不能实现并非第三人世纪链城公司的责任，因此对原告的该项请求本院依法不予支持。综上所述，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款、第二十九条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张小林与被告王绪光于2016年11月18日签订的“房屋买卖合同”；二、被告王绪光于本判决生效之日起十日内返还原告张小林购房款50万元及占用资金期间的资金利息（利息计算方式为：以50万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，时间从2016年11月18日起计算至本判决确定的返还之日止。若未按本判决履行，利息计算至实际返还之日止）；三、被告王绪光于本判决生效之日起十日内赔偿原告张小林案涉房屋的溢价损失804500元；四、被告王绪光于本判决生效之日起十日内赔偿原告张小林诉讼损失（保全担保费和律师代理费）48000元；五、驳回原告张小林对第三人成都市世纪链城房地产经纪有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19126元，保全费5000元，评估费26000元，共计50126元，由原告张小林负担25000元，被告王绪光负担25126元（被告负担部分原告方已垫付，由被告在支付原告上述款项时一并支付给原告方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  毛荣龙审 判 员  李 彬人民陪审员  邓 静二〇一八年九月二十六日书 记 员  张 磊