广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0603民初904号 原告：广西长岛物业服务有限公司防城分公司，住所地：防城港市防城区木头滩丽江花园小区内。 负责人：冯德，总经理。 委托代理人：江经国，男，1978年3月9日出生，汉族，住防城港市防城区，广西长岛物业服务有限公司防城分公司员工。 委托代理人：卢冬梅，女，1974年12月8日出生，汉族，住防城港市港口区，广西长岛物业服务有限公司防城分公司员工。 被告：彭雪婷，女，汉族，1987年2月2日出生，住广西防城港市防城区茅岭乡岽军村沙坪组**，现住防城区。 原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司诉被告彭雪婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司的委托代理人卢冬梅到庭参加诉讼。被告彭雪婷经本院合法传唤，无正当理由拒不予到庭。本案现已审理终结。 原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费3550元，违约金7261.7元；公共维修资金443.3元，违约金908.6元；水费1752.7元，违约金3186.1元；水费公摊35.1元，违约金68.9元；电费公摊91.2元，违约金186.9元；自来水加压电费222.2元，违约金410.8元；生活垃圾处理费360元，违约金466.1元，以上合计18943.6元；2．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告是经开发商广西长岛房地产有限公司委托享有“长岛•800里上城”小区（下称小区）前期物业管理权，具备相应物业管理资质的物业服务企业，且经过防城港市防城区物价局审批同意、防城港市防城区住房和城乡建设局同意备案。被告是该小区第3号楼4单元202号房屋的合法业主。根据《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《物业管理条例》、《物权法》等法律法规及《防区价（2012）25号关于印发我区普通住宅小区物业服务等级标准及其收费标准的通知》的相关规定，和原告与开发协商签订的《“长岛•800里上城”前期物业服务合同》、被告与开发商签订的《长岛•800里上城临时管理规约》相关条款的约定，被告均有按时足额向原告交纳物业服务费的义务。但被告于2014年1月6日入住后，仅交付物业服务费到2014年7月，2014年8月开始拒绝支付物业服务费。截止2018年6月12日，被告已拖欠物业服务费3550元，违约金7261.7元；公共维修资金443.3元，违约金908.6元；水费1752.7元，违约金3186.1元；水费公摊35.1元，违约金68.9元；电费公摊91.2元，违约金186.9元；自来水加压电费222.2元，违约金410.8元；生活垃圾处理费360元，违约金466.1元，以上合计18943.6元。我公司曾多次催促被告缴款，但被告至今仍未履行缴费义务。 被告彭雪婷未到庭参加诉讼，也未在法定期限内向本院提交证据和书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司与“长岛•800里上城”小区的开发商广西长岛房地产有限公司签订了前期物业管理合同，并按合同约定为该小区提供物业服务。被告彭雪婷是该小区第3号楼4单元202号房屋的业主，被告于2014年1月6日入住后，仅缴纳了2014年7月前的物业服务费，自2014年8月开始拒绝支付物业服务费。截止2018年6月12日，被告已拖欠物业服务费3550元，公共维修资金443.3元，水费1752.7元，水费公摊35.1元，电费公摊91.2元，自来水加压电费222.2元，生活垃圾处理费360元，以上合计6454.5元。经原告多次催缴，被告至今仍未履行缴费义务。另查明，“长岛•800里上城”小区未依法成立业主委员会。 上述事实，有原告提供的“长岛800里上城（一组团）”前期物业服务合同、收费标准［（防区价2012）25号］、收费标准审批表、前期物业管理备案表、入伙手续书、被告身份证、电费发票、水费代缴证明、水费发票及详表、催缴费用证明、欠费详表、水电分摊公示、生活垃圾发票、长岛800里上城《临时管理规约》等证据证明，足以认定。 本院认为，业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业所签订的合同属于前期物业服务合同，对全体业主有约束力。业主拒绝缴纳物业服务费的正当理由一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，原告履行了物业服务义务，且依照防城港市物价中心的收费标准进行收费，符合法律规定。被告作为业主享受了原告提供的服务，且未能举证证明原告不履行物业服务义务或履行义务过程中存在重大瑕疵，依法应当按时支付相应的物业服务费，故对原告关于请求被告支付物业服务费3550元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于公共维修资金、水电费、水费公摊、电费公摊、自来水加压电费、生活垃圾处理费等，因系原告在提供物业服务过程中代缴或者应当收取的费用，依法应当由被告支付，故对原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求支付违约金的请求，因原告与开发商签订的前期物业服务合同对违约金的约定明显过高，本院酌情变更为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告彭雪婷应于判决生效之日起十日内向原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司支付2014年8月至2018年6月12日的物业服务费、公共维修资金、水电费、水费公摊、电费公摊、自来水加压电费、生活垃圾处理费等共计6454.5元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率，从2014年8月计算至2018年6月12日止）。 二、驳回原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司的其他诉讼请求。 案件受理费273.6元，减半收取136.8元，由原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司负担81.8元，由被告彭雪婷负担55元。 上述债务，义务人应按本判决规定的期限内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费273.6元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李科杰 二〇一八年九月二十七日 书记员  罗冰冰 附：法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。