陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0881民初5453号 原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行。 负责人：王峰，该行行长。 委托诉讼代理人：孙小龙，该行员工。 被告：高军飞，男，1986年生，汉族，陕西省人。 被告：郄艳妮，女，1987年生，汉族，籍贯同上。 被告：陕西腾龙房地产开发有限公司。 法定代表人：贺继霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高国伟，该公司职工。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行(以下简称：农行神木市支行)诉被告高军飞、郄艳妮、陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称：陕西腾龙地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行神木市支行法定代表人王峰未到庭，委托诉讼代理人孙小龙、被告陕西腾龙地产公司法定代表人贺继霞未到庭，委托诉讼代理人高国伟到庭参加诉讼。被告高军飞、郄艳妮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行神木市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还逾期借款并继续履行合同，由被告高军飞、郄艳妮共同偿还截止2018年5月30日之前的贷款逾期本金及利息复利共计1639508.9元，其中包括逾期本金905530.61元、逾期利息518092.91元、逾期罚息127477.15元、逾期复利88408.23元。之后产生的利息罚息按照借款合同约定计算至债务清偿之日。2、依法请求原告享有对拍卖、变卖抵押物（神木市店塔镇店塔人民小区二区2幢1-3层商业1013）所得价款的优先受偿权。3、判令被告陕西腾龙地产公司承担连带偿还责任；4、由三被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2013年3月19日，被告高军飞、郄艳妮与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款2960000元用于购买神木市店塔镇店塔人民小区二区2幢1-3层商业1013。合同约定：1、根据本合同二十七条：借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。2、根据本合同第三十一条，本合同的还款方式为等额本息还款。3、利息采用浮动利率的方式计收。4、借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。5、合同采用阶段性保证＋抵押方式。6、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的各项费用。7、借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。8、合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。9、以房屋为贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。 合同签订后，原告依约发放了2960000元贷款。但截至2018年5月30日，借款人已连续41期没有按照合同约定的还款期限清偿贷款本息，原告多次催收，均未履行还款义务。借款人高军飞、郄艳妮已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告高军飞、郄艳妮未到庭答辩亦未对原告主张的事实以任何方式提出异议或提交相关证据。 被告陕西腾龙地产公司辩称，一、截止2018年5月30日，被告高军飞、郄艳妮已经连续41期未向原告履行过还款义务，根据民法总则的相关规定，本案已经过了三年的诉讼时效。主合同的诉讼时效经过，从合同的诉讼时效也经过，因此被告不再承担保证责任。二、被告在借款时向原告出具了承诺书，承诺书中约定，被告在该笔贷款对应的商住房办妥合法抵押有效的手续前，承担连带责任保证，该《阶段性担保承诺》是合法有效的。2013年3月25日，办理的预购商品房抵押权预告登记，该登记也是合法的抵押手续。既然合法有效的话，那么被告的保证责任在2013年3月25日后就已经消灭。三、合同通用条款中明确约定保证期间为借款到期日起二年。特别条款中又约定阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，被告的保证责任因保证期间的经过而消灭。四、因为抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，所以原告以以上财产对全部债务优先受偿的请求权不能实现。 经审理，查明以下事实：被告高军飞为了购买被告陕西腾龙地产公司开发的位于神木市店塔镇店塔小区二区2幢1-3层商业1013，申请向原告借款2960000元。2013年3月19日，三被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款人为被告高军飞，抵押人为被告高军飞、郄艳妮，贷款人为原告，保证人为被告陕西腾龙地产公司。借款金额为2960000元，借款期限为120个月。贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮30%。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为等额本息还款法，合同第十二条12.4款约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订得其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。….(2)借款人未按约定按期足额偿还借款”。并约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保等内容。被告陕西腾龙地产公司为该笔借款提供了担保，保证方式为阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款人发放借款之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。2013年3月25日，原、被告就高军飞购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，经被告高军飞授权，原告按约定将2960000元发放给被告陕西腾龙地产公司作为购房款。被告高军飞按合同约定将应付本息偿还至2014年12月28日后，再未按合同约定履行偿还义务。截止2018年5月30日，被告已欠应付本金905530.61元、逾期利息518092.91元、逾期罚息127477.15元、逾期复利88408.23元，共计1639508.9元。 本院认为，原、被告间签订的《个人购房担保借款合同》，是其双方在自愿、平等的基础上形成的，且合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告按合同约定向被告提供借款2960000元后，被告高军飞理应按约按时偿还借款本金及利息，但被告高军飞将借款本息偿还至2014年12月28日后，再未能按约履行偿还义务，故已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》中约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，原告有权自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收利息，并在执行利率的基础上上浮50%计收罚息以及依据中国人民银行规定计收复利，因该约定不违反有关法律规定，故原告现要求被告高军飞偿还截止2018年5月30日之前按合同约定计算的应偿还贷款逾期本金、利息、逾期罚息和复利的请求，本院予以支持。对于原告要求被告郄艳妮承担共同偿还责任的请求，因该笔借款发生在其与高军飞夫妻关系存续期间，且其对该笔借款亦知情，故对原告的该请求，本院亦予以支持。 因连带责任的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，原告在保证期间内要求被告陕西腾龙地产公司承担连带偿还责任的请求应予支持；对被告高军飞、郄艳妮购买的房屋，因原被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权，故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 至于被告陕西腾龙地产公司辩称原告的起诉已过诉讼时效，因本案中所涉的合同履行期未届满，原告在合同期内要求被告继续履行合同义务，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故对其抗辩本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定判决如下： 一、由被告高军飞、郄艳妮于本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行截止2018年5月30日所欠借款本金905530.61元、逾期利息518092.91元、逾期罚息127477.15元、逾期复利88408.23元，共计1639508.9元。 二、被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带偿还责任。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9780元，由被告高军飞、郄艳妮、陕西腾龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。 审判员  麻建栋 二〇一八年九月十七日 书记员  高 雄