成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初3225号 原告：刘佳杰，男，汉族，1986年9月17日出生，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：袁玫，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕星，泰和泰律师事务所律师。 被告：郑轶，男，汉族，1987年11月3日出生，住四川省成都市青羊区。 被告：陈思，女，土家族，1989年6月8日出生，住四川省成都市成华区，经常居住地四川省成都市高新区中和街道办事处会龙社区********。 二被告共同委托诉讼代理人：卜志伟，四川民科律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 原告刘佳杰与被告郑轶、陈思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告刘佳杰的委托诉讼代理人袁玫、吕星，被告陈思以及二被告的委托诉讼代理人卜志伟、姚进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佳杰向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除刘佳杰与郑轶、陈思签订的《预约合同》，并腾退位于高新区中和街道办事处会龙社区9组18栋31层3103号房屋;2.请求判令本案诉讼费、律师费由郑轶、陈思承担。事实与理由：刘佳杰与郑轶、陈思在2015年7月2日签订《预约合同》，就位于成都市高新区中和街道办事处会龙社区9组18幢31层3103号（中德·英伦联邦）商品房的买卖事宜进行预约，郑轶、陈思即应向刘佳杰支付房款73万元，剩余2万元应于办理产权证后支付。合同签订后，刘佳杰同意其先行装修，郑轶、陈思即应向刘佳杰支付73万元房款，但至今郑轶、陈思居住使用房屋2年，仅支付了房款23万元，刘佳杰屡次催促二被告就签订正式《房地产买卖合同》事宜进行洽谈并要求郑轶、陈思支付50万元购房款，郑轶、陈思均避而不谈且拒不支付50万元购房款。刘佳杰在2017年8月21日委托律师向郑轶、陈思邮寄《律师函》并通过常用的短信方式发送给郑轶、陈思，要求其3日内支付50万元房款，否则刘佳杰将解除合同，郑轶、陈思至今未理睬刘佳杰，刘佳杰特向法院提起诉讼。 郑轶、陈思答辩，郑轶、陈思认为刘佳杰提出的两项诉讼请求均缺乏事实基础，法律依据，法院应于驳回。关于刘佳杰提出的第一项请求解除预约合同并腾退房屋的内容，郑轶、陈思认为刘佳杰不享有合同约定及法定的解除权，而且郑轶、陈思坚决不同意解除预约合同，不需要腾退房屋。根据本案事实郑轶、陈思于2015年6月28日与刘佳杰签订了《存量房买卖合同》，对房屋价款付款方式等做了明确约定，该合同签订后，郑轶、陈思已经按约履行了全部支付义务，而且该合同确定了双方预约委托公证的事项。因此本案所涉预约合同应当是基于买卖合同而产生，刘佳杰单独针对预约合同提出请求明显不当，另外刘佳杰称其多次催促郑轶、陈思洽谈房地产买卖合同的观点缺乏依据，刘佳杰的沟通都是要求郑轶、陈思增加购房款，违背了基本的诚信原则，综上，郑轶、陈思认为人民法院应当对不诚信的行为给予必要惩戒，诉讼费、律师费应由刘佳杰承担，并驳回刘佳杰的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明:2015年6月28日，刘佳杰与陈思（代理人郑轶）签订《存量房买卖合同》约定，刘佳杰将位于成都市高新区中和会龙九组中德英伦联邦房屋出售给陈思；该房屋在签订合同时尚未取得产权证，刘佳杰承诺在2016年7月31日前取得该房屋的房屋所有权证，因此产生的一切费用由刘佳杰自行承担；案涉房屋售价为75万元，签订合同当日陈思应支付定金2万元，在双方到公证处办理完预约委托公证当日支付首付款21万元，在双方到房管局过户当日支付尾款2万元，余款50万元，由陈思向银行贷款支付；还约定，双方在刘佳杰办理了房屋产权证且银行贷款审批通过后10个工作日内前往房产交易中心办理过户手续，双方在办理完委托公证当日办理房屋交接手续；合同还约定了违约责任、争端解决方式等内容。还补充约定，因该房屋产权暂未下放，刘佳杰为银行贷款，双方约定陈思待刘佳杰在产权证下放后办理公积金贷款；陈思先行支付刘佳杰贰拾叁万元正后，双方作预约委托公证且在当日内做物业交接，刘佳杰同意陈思可以入住、装修等各种手续；签订该合同后10个工作日内，刘佳杰须办理完毕该房屋按揭相关手续，费用由刘佳杰承担。《存量房买卖合同》签订当日，陈思向刘佳杰支付购房定金2万元。 2015年7月2日，刘佳杰与郑轶、陈思签订《预约合同》并公证，该合同约定，刘佳杰位于成都市高新区中和街道办事处会龙社区（中德·英伦联邦，合同备案号1744721），开发商已经交付给刘佳杰，但尚未办理产权证、土地证，郑轶、陈思对上述情况已经充分知晓（该房屋有按揭贷款、抵押登记且所分摊的土地使用权也设立有抵押登记的情况）；刘佳杰承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给郑轶、陈思，双方应按本预约合同内容签订正式《房地产买卖合同》；该房屋总价款75万元整（特别强调：该价格系双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响），双方签订本合同前郑轶、陈思已经向刘佳杰支付上述房屋的定金2万元，本合同签订后郑轶、陈思即支付刘佳杰上述房屋首付款21万元，房屋产权办理后在过户手续办理当日郑轶、陈思向刘佳杰支付部分房款2万元，尾款50万元整由郑轶、陈思以按揭贷款的方式由银行直接划付给刘佳杰，如无法通过银行审批，该款郑轶、陈思应以现金支付全额购房款；在签订本合同后，刘佳杰应将房屋交由郑轶、陈思使用；合同还约定了违约责任、争端解决方式等内容。2015年7月4日，陈思向刘佳杰支付购房款21万元。2016年2月20日，郑轶、陈思入住案涉房屋。2017年8月20日，郑轶、刘佳杰及其代理人在中德英伦联邦A区对案涉房屋买卖进行协商，并提出解除合同或重新核价继续履行的方案进行商讨，但是双方未达成一致意见。 另查明，案涉房屋至今未办理不动产权证。郑轶、陈思系夫妻关系。 庭审中，刘佳杰出示律师函、ems拒收证明、imessage发送记录，拟证明刘佳杰已因郑轶、陈思拒不就签订正式房屋买卖合同事宜进行磋商，刘佳杰通过书面方式催收购房款无果的事实；郑轶、陈思质证认为该组证据三性均不认可，对其来源和产生过程无法判定，郑轶、陈思也从来没有见过这些资料，因此无法达到刘佳杰证明目的，在律师函中刘佳杰也表述案涉50万元款项属于尾款，进一步印证其并未达到支付条件的事实。刘佳杰还出示委托代理合同、发票，拟证明刘佳杰因本案聘请律师花费1万元；郑轶、陈思质证认为真实性无异议，该证据不足以证明刘佳杰所支付的律师费金额，在预约合同中并未约定郑轶、陈思需要承担律师费，且违约方系刘佳杰。郑轶、陈思出示银行流水，拟证明郑轶、陈思完全具备履行合同的能力；刘佳杰不认可该证据与本案的关联性。 本院认为，刘佳杰与陈思签订的《存量房买卖合同》和刘佳杰与郑轶、陈思签订的《预约合同》，意思表示真实，应为合法有效。 本案中，《预约合同》应认定为《存量房买卖合同》的补充协议，理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，预约合同应设立在买卖合同之前，且订立的目的应为双方在将来一定期限内订立正式的买卖合同，虽然在《预约合同》中明确约定将来双方须协商签订正式合同，但是在案涉《预约合同》签订时，刘佳杰与陈思已经因相同的房屋买卖事宜签订正式的《存量房买卖合同》，故其形式不符合法律的规定，案涉《预约合同》的性质不属于预约合同的范畴；2.在《存量房买卖合同》中明确约定陈思支付首付款的条件，就是双方办理预约委托公证，故双方签订《预约合同》并办理公证应为履行《存量房买卖合同》所约定的合同义务；3.根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，案涉预约合同已经明确买卖双方、标的物、价款、支付方式、违约责任、争端解决等内容，已经具备履行力，应视为正式合同；4.《预约合同》增加了买受人郑轶、明确了房屋现状、确定房屋总价75万元为不变价格并对买卖双方的义务进行明确规定，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条的相关规定，故案涉《预约合同》应为对《存量房买卖合同》的补充。 综上，刘佳杰主张解除其与郑轶、陈思签订的《预约合同》并腾退的诉讼请求，应结合刘佳杰与陈思签订的《存量房买卖合同》综合判定，刘佳杰是否具有约定或法定的单方解除权。刘佳杰主张其多次催促郑轶、陈思签订正式的房屋买卖合同，根据上文的认定，案涉《预约合同》应为《存量房买卖合同》的补充，其性质和目的并非预约，且刘佳杰与郑轶、陈思进行过协商，刘佳杰提出若要履行合同，应重新核定价格，其协商内容已经违背了《预约合同》对不变价格的约定，故刘佳杰的该项理由不成立；刘佳杰主张郑轶、陈思拒不支付50万元购房款，根据《存量房买卖合同》和《预约合同》的约定，该笔购房款应由郑轶、陈思通过贷款支付，在《存量房买卖合同》中的补充约定载明，陈思待刘佳杰在对房屋产权证下放后办理公积金贷款，且在《预约合同》中为对该条款进行变更，故本院认为，由于刘佳杰尚未办理案涉房屋产权证，致使郑轶、陈思支付50万元购房款的条件尚不能成就。综上所述，刘佳杰主张解除其与郑轶、陈思签订的《预约合同》并腾退的讼请求，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。 刘佳杰主张郑轶、陈思支付其律师费的诉讼主张，没有合同约定，且郑轶、陈思在履行合同中并未违约，故其该项主张没有事实和法律的依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘佳杰的全部诉讼请求。 本案案件受理费5550元，由原告刘佳杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  丁翔 二〇一八年九月二十五日 书记员  王赟