贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2618号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201511937750。 委托诉讼代理人：刘成涛，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200910545687。 被上诉人（原审原告）：罗忠敏，男，1986年11月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：段青池，女，1987年5月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。 二被上诉人委托诉讼代理人：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司因与被上诉人罗忠敏、段青池商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告罗忠敏、段青池提起诉讼，请求判决：一、被告在一个月内将办理毕节市七星关区“盛世华都”1-24-6号商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计14650.85元（暂算至2017年12月31日，实际金额以原告已付总房款268823元为基数，按日万分之一的标准计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2014年3月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“盛世华都”1-24-6号房屋，双方在合同第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”原告已按合同约定向被告付清房款268823元，但被告至今未为原告办理产权转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。 原审被告毕节兴业房地产开发有限公司答辩称：一、根据双方合同约定，答辩人应在2016年6月30日前取得案涉房屋的初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，由原告委托答辩人办理商品房转移登记证书。双方仅对答辩人取得初始登记的时间进行了约定，并未对交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定。就办理商品房转移登记证书即分户产权转移登记证书而言，双方亦未约定具体的办理时间和相应的违约责任。原告主张答辩人承担逾期办理分户产权转移登记证书的违约责任，无事实和法律依据。根据办证流程，须先行办理房屋产权的初始登记即总登记，后办理分户登记，双方约定办理总登记的时间是2016年6月30日前，分户登记理应在总登记办理时间2016年6月30日之后。但双方就房屋分户登记的办理时间没有具体约定，不等同于完全没有约定，因此本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“无约定”类型而认定办证期限为商品房交付之后90日内，而应视为双方约定的办证时间为2016年6月30日之后，至于具体时间，应当适用《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定进行认定，即自2016年6月30日起，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。故答辩人的违约期间应当以原告行使请求权之后的合理期间届满之日起算。参照合同约定和法律规定的办证期限为90日，将该合理期间认定为原告起诉之日起的90日内较为恰当，故原告主张逾期办理房屋产权分户登记的违约责任，应当自其向人民法院提起诉讼之日起90日期限届满之日起开始计算。据此，答辩人尚无逾期办证的违约行为；双方对逾期办证违约金计算标准并未进行约定，原告主张按照已付款日万分之一计算违约金无事实及法律依据。根据《商品房买卖合同》的约定，答辩人应交付的办理商品房转移登记的有关文书并不包括房屋产权证书。原告主张办理的房屋产权证书，是指合同第二十二条第三款第（四）项第2目约定的买受人同意委托给出卖人向房屋登记机关申请办理的“房屋权属登记”，而该条第二款：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”的约定并非针对逾期办理房屋产权登记证书的情形，原告据此主张由答辩人自2016年6月30日起按日向其支付购房款总额万分之一的逾期办证违约金，无事实及法律依据。二、根据相关法律规定，原告委托答辩人办理商品房转移登记，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的共有证明等必要资料，但原告未予提供，怠于履行其协助办证义务，致使案涉商品房转移登记不能办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担办证违约责任的前提是由于“出卖人的原因”，但涉案商品房的转移登记未能办理，并非答辩人单方原因造成，故答辩人应当免责。答辩人的违约责任应自原告履行其协助办证义务90日后，才能起算。原告要求答辩人承担自合同约定的取得初始登记之日起至实际办理商品房转移登记期间的逾期办证违约责任，无事实和法律依据。三、如需对答辩人办理案涉商品房转移登记的时间进行认定，结合前述90天办理商品房转移登记的合理期限，以及双方约定答辩人取得初始登记的时间（2016年6月30日），答辩人办理涉案商品房转移登记的时间应为2016年7月1日起90日内，但由于《不动产登记暂行条例》的实施，国有土地使用权证书与房屋所有权证书合并登记为不动产权证书或不动产权证明，原告诉求答辩人办理房屋产权证书已属履行不能，且2016年9月19日毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》，毕节市七星关区、金海湖新区自2016年9月30日起实施不动产登记，自该文件公布起，毕节市七星关区不动产登记部门由七星关区人民政府办公大楼搬迁至同心大道，搬迁过程中事实上已暂停办理不动产统一登记，故《商品房买卖合同》约定的答辩人于2016年6月30日取得商品房初始登记后办理转移登记的义务，因上述不可抗力因素，已属事实上不能履行，故答辩人因2016年6月30日后不能办理涉案商品房转移登记的违约责任应予免除。综上所述，涉案商品房转移登记未予办理系合同未约定办理时间、原告未行使请求权和未履行协助义务、以及不可抗力因素所致，答辩人不应承担违约责任。 原审经审理查明：2014年3月12日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村德溪新区二号路旁“盛世华都”1幢24层6号（1-24-6）房屋，建筑面积94.06平方米、套内建筑面积74.38平方米，按套计算房款，总价款为268823元，合同第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”合同还约定办理商品房转移登记的方式是：原告委托被告向房屋登记机关申请办理。合同签订后，原告依约支付了房款，被告向原告交付了房屋，但未向原告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋是被告公司开发并出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原、被告双方之间建立商品房买卖合同关系，原告依约履行了支付房款的义务，被告作为涉案房屋出卖人，不仅负有向原告交付涉案房屋实物的义务，且有将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的义务。现涉案房屋工程项目尚未竣工验收，（被告虽举《竣工验收备案表》欲证明涉案房屋已经竣工验收，但根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”的规定，建设工程竣工验收应以县级以上人民政府建设主管部门备案为要件，但是该《竣工验收备案表》未符合前述规定，因此，不能证明涉案房屋已经竣工验收。）办理房屋所有权转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，故不予支持。合同约定被告应于2016年6月30日前履行该项义务，现履行期限届至，被告尚未履行该义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，予以支持，违约金以原告已付购房款268823元为基数，按日万分之一（即每日26.88元）从2016年7月1日起计算至被告向原告交付办理涉案商品房转移登记有关文书之日止。 关于不动产统一登记制度改革是否属于本案被告逾期办证的不可抗力因素问题。被告作为专业的房地产开发企业，对房地产从开发到销售、办理产权转移登记的交易习惯应非常清楚，故合同约定被告应于2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，应是被告在充分考虑各种因素之后在拟定本案格式条款合同之时对原告的郑重承诺，其更有严格遵守的义务。虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理，因此，对被告的该项抗辩不予采纳。 关于被告“合同只约定被告在2016年6月30日前取得涉案房屋所有权初始登记，未约定何时将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付原告”的抗辩，从《商品房买卖合同》中“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定看，被告负有的两个义务是并列关系，即在2016年6月30日前被告不仅要办理初始登记，且要向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。 关于被告辩称不动产登记是双方义务问题，被告认为原告还未履行办理委托手续、提供证件及其他相关资料等义务，但从交易习惯及办理房屋所有权转移登记的相关法律规定看，首先需要被告根据不动产登记的要求完成房屋竣工验收并取得初始登记等义务，然后向原告披露前述工作是否完毕并通知原告履行相应的义务。在被告未履行其先合同义务的情况下，原告办理委托手续及提交相关证件的后合同义务客观上不能履行，故原告不存在违约。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条之规定，原审判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司按每日26.88元向原告罗忠敏、段青池计付逾期交付办理毕节市七星关区“盛世华都”1幢24层6号（1-24-6）房屋转移登记有关文书的违约金，其中，2016年7月1日至2018年3月31日的违约金，自判决生效之日起十日内支付，2018年4月1日至向原告交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日的违约金，自向原告交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日起十日内支付；二、驳回原告罗忠敏、段青池的其他诉讼请求。案件受理费83元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，毕节兴业房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：上诉人一审收悉的《民事起诉状》副本载明被上诉人的诉讼请求为：“判决被告办理并交付案涉房屋产权证书并承担逾期办证的违约责任”，故一审庭审中，上诉人系围绕该诉讼请求进行抗辩。但一审判决书载明的原告诉讼请求变更为：“判决被告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书及并承担逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约金”，而本案诉讼期间，上诉人从未收到被上诉人变更诉讼请求、一审法院重新指定举证期和答辩期等的相关法律文书，一审判决书亦未载明被上诉人变更诉讼请求的事实，故一审法院审理程序严重违法；若本案存在被上诉人变更诉讼请求的事实，究其根本，是由于本案一审开庭后，被上诉人认可上诉人提出的“合同约定的有关文书并不包含房屋产权证，双方并未对办理房屋产权证书的时间及违约责任作出约定”等抗辩事由。故被上诉人以《商品房买卖合同》中关于交付办理商品房转移登记的有关文书的约定，主张上诉人承担逾期办理案涉房屋产权证书的违约责任，无事实和法律依据，请求驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人罗忠敏、段青池未作答辩。 经审理查明：本院查明事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，商品房买受人以办理产权转移登记的方式取得商品房权属证书，以此作为其享有不动产物权的证明。向买受人交付商品房并协助买受人取得权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业以提供必要的证明文件的方式，履行协助办证义务，该义务在实践中多被称之为房地产开发企业的办证义务。因房地产开发企业未及时、全面提供必要证明文件致商品房转移登记办理迟延，依照法律规定或者合同约定，房地产开发企业须承担逾期办证违约责任。 具体到本案中，从形式上看，被上诉人曾以申请变更诉讼请求的形式对其诉讼请求进行调整。对比调整前后的诉讼请求并综合被上诉人所依据的事实及理由可知，上诉人怠于履行其作为出卖人的协助办证义务，违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点。要求上诉人继续履行协助办证义务，并依照合同约定支付逾期办证违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图。被上诉人的诉讼请求由判决上诉人限期为其办理并交付产权证书，调整为判决被上诉人限期交付办理商品房转移登记的有关文书，仅仅是被上诉人依据双方合同约定，对其诉讼请求作出的细化性调整，不构成诉讼请求的变更。同时，从上诉人在一审的答辩情况看，其答辩围绕“被告应当交付的办理商品房转移登记的有关文书，不包括原告主张的房屋产权证书；被告未办理转移登记系由于合同未约定办理时间、原告未行使办证请求权且未履行协助义务、办理转移登记存在不可抗力因素”等意见展开，答辩意见涵盖了被上诉人应当承担的合同义务、导致逾期办证的事由及其不应承担逾期办证违约责任的理由等本案核心问题。双方在本案中的举证、质证以及一审审理本案的实体范围，均未因被上诉人细化诉讼请求而发生变化，上诉人在一审中亦围绕本案基本事实充分行使了辩论权，一审审理程序并无不当。上诉人关于一审法院审理程序严重违法的上诉意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。 依据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，上诉人负有限期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书的义务。现有证据表明，上诉人因自身原因尚未办理案涉商品房的初始登记，不能在约定期限内向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费166元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年九月五日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进