河北省邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0430民初373号 原告：穆兰群，女，1963年11月4日出生，回族，北京市通州区。 被告：河北宜江建筑工程有限公司，住所地邯郸市丛台区新兴大街**建元小区**。组织机构代码55907006-9。 法定代表人乔运房，总经理。 委托代理人刘瑾，该公司职工。 被告：邱县众河房地产有限公司，住所地邱县，住所地邱县新城路南码67735961-3。 法定代表人孙宇，总经理。 委托代理人王涛，该公司职工。 第三人：河北众投创展房地产投资咨询有限公司，住所地石家，住所地石家庄市裕华区裕华东路**方北商务大厦**用代码91130108681352537C。 法定代表人乔计强。 委托代理人渠永强，河北润民律师事务所律师。 原告穆兰群与被告河北宜江建筑工程有限公司（以下简称宜江公司）、邱县众河房地产有限公司（以下简称众河公司）、第三人河北众投创展房地产投资咨询有限公司（以下简称众投公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆兰群、被告河北宜江建筑工程有限公司委托代理人刘瑾、被告邱县众河房地产有限公司委托代理人王涛、第三人河北众投创展房地产投资咨询有限公司委托代理人渠永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆兰群向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令停止对位于河北省邯郸市邱县商品房的执行并解除对该房屋的查封。2、请求法院依法判令位于河北省邯郸市邱县商品房归原告所有。3、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年5月10日与被告邱县众河房地产有限公司在邱县签订了编号为ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》（合同编号为Ｎｏ.0096028）。原告已支付全部购房款。合同约定，被告邱县众河房地产有限公司应给原告办理不动产产权登记事宜。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此可以得出，原告买卖房屋的行为在前，涉诉房屋被查封执行在后，原告有足够的理由排除被告河北宜江建筑工程有限公司的查封执行行为，原告的请求应当得到法院的支持。本案中，被告河北宜江建筑工程有限公司申请查封位于河北省邯郸市邱县商品房，河北省邱县法院于2018年1月18日查封301房，而原告于2016年5月10日签订房屋买卖合同，而且涉诉房屋系原告家庭回迁房屋，并且已支付全部的购房款，并且非因原告的自身原因未办理不动产产权登记事宜。被告邱县众河房地产有限公司所称其已将涉诉房屋工抵给第三人河北众投创展房地产投资咨询有限公司，涉诉房屋属于第三人河北众投创展房地产投资咨询有限公司。原告认为不论涉诉房屋的实际所有权在原告签订《商品房买卖合同》之前归属哪一方所有，客观事实上与原告订立《商品房买卖合同》的为被告邱县众河房地产有限公司，至于实际出让是第三人以被告邱县众河房地产有限公司名义出售涉诉房屋（代理行为）亦或者是被告邱县众河房地产有限公司自行出售涉诉房屋，都不影响合同的合法、真实、有效。在原告与被告邱县众河房地产有限公司签订《商品房买卖合同》之后，原告履行完毕其《商品房买卖合同》的项下义务后，即取得涉诉房屋的所有权。原告已在河北宜江建筑工程有限公司在查封涉诉房屋之前购买了涉诉房屋，并支付了全部购房款。现被告河北宜江建筑工程有限公司以金钱债权执行原告的合法财产，已严重侵犯了原告的合法权益。无论涉诉房屋在原告购买前所有权归属哪方所有，原告基于合法的买卖行为，而取得房屋实际的所有权。并且原告的买卖行为早于涉诉房屋被查封的行为。被告河北宜江建筑工程有限公司不能以金钱债权的执行行为而直接侵犯原告对涉诉房屋所享有的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产权利的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第八条明确规定：“依照物权法第二十八条至三十条”规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。“据此可以得出，该涉案房屋的物权归属原告，是原告的合法财产。该涉案房屋与邱县众河房地产有限公司已没有法律上的物权关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条明确规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十四条明确规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第二款明确规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第三十一条第一款明确规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；据此可以得出，该涉案房屋的物权归属原告，是原告的合法财产。查封该涉案房屋的行为是错误查封。综上，原告基于合法、有效的买卖行为，而取得涉案房屋的所有权。原告早于被告河北宜江建筑工程有限公司请求执行涉案房屋之前而取得涉案房屋的所有权。并且被告河北宜江建筑工程有限公司不能以金钱债权侵犯案外人的合法权益，故请求贵院予以支持原告请求停止对涉诉房屋执行并解除查封的诉讼请求。为防止日后产生其他纠纷，并请求法院一并确认涉诉房屋属原告所有。 被告河北宜江建筑工程有限公司辩称：1、查封的事情是因为我方和众河有官司，我们胜诉；2、房子现在处于维修状态不具备售楼条件；3、你方和众河购买时未在房管局登记，购买行为不合法；4、起诉我方是不合法的，应当直接找众河；5、该房屋在住建局已列入退款；6、该合同无查证无依据，我方怀疑合同的真实性。 被告邱县众河房地产有限公司辩称：1、经过业主资料、财物资料的查询，此套房屋具有买卖合同，相关手续齐全，买卖合同合法有效。2、查封行为在买卖合同之后。 第三人河北众投创展房地产投资咨询有限公司述称：1、我方与该执行案无关；2、该房产的买卖合同是原告与邱县众河房地产有效公司签订，买卖行为在两者之间产生，第三人不应对其买卖行为承担任何责任；2、第三人与被告邱县众河房地产有限公司的经济纠纷并不直接影响原告与邱县众河直减的买卖合同。本案纠纷与第三人无关。请求人民法院依法判决。 原告为支持自己主张，提交以下证据： 1、商品房买卖合同一份（合同编号0096028）； 2、（2018）冀0430执异10号执行裁定书一份； 3、邱县众河房地产有限公司财物专用章收据一份4张； 4、2018年9月10日邱县住房和城乡规划建设局证明一份； 5、2016年5月24日邱县旧城区改造房屋回迁安置协议书一份； 6、涉案房屋购电卡一份； 7、2018年9月11号水费收据一份； 8、2018年9月11日补卡收据一份； 9、视频资料一份。 被告宜江公司质证意见：对原告提交的1-5份证据均有异议。对证据6有异议，涉案房屋一直在维修不具备居住条件。对证据7-8有异议，该票据是新交的。对证据9有异议，不能证明原告在涉案房屋居住。 被告众河公司、第三人众投公司质证意见：均无异议。 被告宜江公司、被告众河公司、第三人众投公司均未提交证据。 根据当事人陈述及提交的证据，经审理查明：河北宜江建筑公司与邱县众河房地产公司建设工程施工合同一案，本院于2017年3月23日作出（2016）冀0430民初306号民事判决，邱县众河房地产公司不服提出上诉，邯郸市中级人民法院维持了本院判决，后河北宜江公司向本院申请执行。 本院在执行申请人执行人河北宜江建筑工程有限公司与被执行人邱县众河房地产有限公司建设施工合同纠纷一案时，于2018年3月23日查封了位于邱县县城城市艺墅天润园房产。案外人穆兰群向本院提出执行异议，理由是：邱县县城城市艺墅天润园房产系穆兰群购买，并已支付全部购房款，同时与邱县众河房地产有限公司签订编号为Ｎｏ.0096028号商品房买卖合同。因此该房屋物权归属于穆兰群。根据相关法律规定，故请求贵院解除邱县县城城市艺墅天润园房产的查封。本院作出（2018）冀0430执异10号执行裁定书，驳回异议人穆兰群的异议请求。 2018年4月2日，穆兰群以河北宜江建筑工程有限公司、邱县众河房地产有限公司为被告、河北众投创展房地产投资咨询有限公司为第三人向本院提起执行异议之诉。 上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同等证据在卷为证，本院予以确认。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：原告就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案执行标的属于不动产，原告作为案外人（买受人）提出异议之诉，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才能予以支持。从原告提供的证据及本院查明的事实看，原告提出异议之诉符合上述司法解释的规定，主要理由如下（一）原告在人民法院查封之前即已签订了合法有效的书面买卖合同。邱县众河房地产有限公司经批准取得建设工程规划许可证（建字第130430201100002号）、商品房预售许可证（2011邱房预售字第××号）后，与原告在在2016年5月10日签订商品房买卖合同（合同编号：Ｎｏ.0096028），2016年5月24日马杰（穆兰群丈夫）与被告众河公司签订邱县旧城区改造房屋回迁安置协议书。（二）在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产。邱县住房和城乡规划建设局出具证明，2016年5月24日涉案房屋已经了落实为原告回迁安置房。（三）原告按约付清了涉案房产总价款。2016年5月24日涉案房屋落实为原告回迁安置房后，原告已向被告众河公司将差价款180086元全部交清。（四）原告未办理涉案房产过户登记手续没有过错。原告接受涉案房产后，要求被告众河公司办理过户登记手续，但被告众河未办理，责任在被告众河公司，原告无过错。 被告宜江公司主张，涉案房产处于维修状态、且住建局将涉案房产列入退款，均未提交证据佐证其诉讼主张。故，对被告宜江公司诉讼请求，本院不予支持。 原告作为普通消费者通过订立合法有效的合同获取涉案商品房，其与被告众河公司之间存在具体的民事实体法律关系；而且涉案房产交付后，原告一直实际占有、使用，而占有具有物权公示的功能，尽管涉案房产未办理产权登记手续，但原告对涉案房产享有所有权，其权利足以排除强制执行。关于涉案房产未登记问题。本院认为，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及外观状态的认可和证明，其本身并不创设具体的权利义务关系，因此登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，本案原告虽未办理产权登记手续，但其基于具体的民事实体法律关系和实际占有的事实，对涉案房产享有实体权利即所有权。原告在本案中提起的是执行异议之诉，其要求判决确认涉案房产归原告所有的诉讼请求，不属本案审理范围，依法不予支持。 综上所述，原告作为案外人就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、对执行标的河北省邯郸市邱县商品房不得执行； 二、驳回原告穆兰群起诉诉讼请求。 案件受理费5368元由被告河北宜江建筑工程有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  闫凤慧 审 判 员  赵为华 人民陪审员  翟志强 二〇一八年九月十三日 书 记 员  田小雪