江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0722民初6236号 原告:朱晓波,男,1990年6月6日生,汉族，住东海县。 委托代理人：陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。 被告:刘青,女,1986年9月14日生,汉族，住东海县。 委托代理人：陆善银、赵敬安，东海县牛山法律服务所法律工作者。 被告:冯伟：男，1978年4月17日生，汉族，住东海县。 委托代理人：冯桐树，男，1948年2月22日生，汉族，住南京市浦口区。 原告朱晓波与被告刘青房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年8月21日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理，原告朱晓波及其委托代理人陈思斌、被告刘青及其委托代理人陆善银到庭参加诉讼。审理中，依据当事人的申请依法追加案外人冯伟作为共同被告参加诉讼，因案情复杂依法转为普通程序继续审理，于2017年11月27日、2018年3月5日、2018年8月15日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱晓波向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已付房款83000元；2、判令被告支付违约金15000元，并赔偿原告损失18万元；3、诉讼费、保全费等诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年12月28日，原告和被告刘青签订《房屋买卖合同》，约定将东海县产出售给原告，房价为503000元，原告在2016年12月25日支付定金15000元，同年12月30日支付首付款80000元，剩余价款42.3万元通过银行贷款一次性支付给被告，被告在收到全款后10日内将房屋交付给原告。因该房屋设定有抵押，被告承诺尽快清偿债务，解除房屋抵押权。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并在被告的配合下向中国银行东海支行申请办理贷款。2017年3月，银行初步审核通过了原告的贷款申请，但此后被告迟迟未清偿债务，房屋抵押权未解除，致使原告无法继续办理贷款。对此原告表态愿意代偿抵押债务，并同意以现金方式将剩余房款全部结清，要求被告予以配合，提供开户行及账号，但被告至今未予配合。综上，被告的行为明显违约，严重损害了原告的合法权益，特诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘青辩称，涉案房屋的实际所有权人系被告冯伟，被告刘青及房产中介等系受冯伟委托出售涉案房屋。原告不要求继续履行合同，被告刘青没有意见，被告刘青作为委托代理人，在本案中没有任何违约行为和过错，真正违约方系实际产权人冯伟。因此，原告的诉讼请求，应由被告冯伟承担。 被告冯伟辩称，在本案中，我方没有任何过错，被告委托牛山天安中介全权出售此房，目的就是尽快拿到房款到新浦买房，多次督促张某（中介）未果。刘青在履行售房合同中，不向房产中介提供银行卡及密码，造成房屋买卖不能成交，给买卖双方造成的损失，依照合同法第四百零六条的规定，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。刘青的行为导致合同不能继续履行，中介方在第一时间告知朱晓波和冯某计（冯伟父亲）终止合同，合同的终止与房子涨价毫无关系。朱晓波应面对现实，尽量减少损失。朱晓波得知终止合同后，带着自己的父母到天安中介堵门。综上，希望法官以事实为依据，以法律为准绳，公平公正判决。 经审理查明：2009年被告刘青、冯伟确立男女朋友关系并同居。2010年初，冯伟以刘青名义购买东海县房屋一套，房产登记刘青名下，双方于2011年春节后分手。 2010年5月23日，刘青和冯伟签订书面协议书，内容：“为防止纠纷，双方对位于东海县乙方（刘青）名下的房产协议如下：含车库（购房合同号为MLXY2-2-601）丘号为7311083-36 一、乙方名下位于东海县处房产是由甲方（冯伟）出钱购买（包括首付及分期付款、车库款），因此上述房产的所有权归甲方所有。二、由于房产过户需要承担相应的营业税，为了合理避税，双方约定暂不过户，等五年后再行过户。三、到过户时，乙方应提供相应手续积极协助甲方办理过户事宜，过户所产生的费用全部由甲方承担。四、甲方的行为导致房屋的一切损失及收益由甲方自行负责，与乙方无关。乙方的行为导致房屋的一切损失，由乙方向甲方承担责任。五、本协议一式两份，双方各执一份，如甲乙双方产生纠纷，向所在当地法院提起诉讼。” 2016年12月25日，冯某计（冯伟父亲）与东海县牛山天安房产中介的张某签订一份协议书，内容如下：“协议书甲方：冯某计乙方：张某冯某计与张某于2016年12月3日签订的协议书，双方同意作废，经双方协商重新签订协议如下：1、刘青于2010年1月18日在美麟水岸名城馨园2号楼二单元601室所购买的房产（含储藏室），储藏室地址为水岸名城8-18号，虽然名为刘青，但当初首付款及后每月还银行贷款均由冯某计支付，水岸名城的商品房买卖合同、契税票、购房发票均由冯某计交给天安房产（中介）。2、冯某计某委托天安房产出售水岸名城房产，购房合同号为MLXY2-2-601及储藏室，以下简称该房产。3、该房产及储藏室冯某计得伍拾万元，超过部分为天安房产中介费。刘青办理该房产不动产证所需费用由天安房产支付，刘青本人所支出的费用10000元以内由天安房产付，超过10000元部分天安房产和冯某计协商。该房产出售前所发生的水、电、气及物业费由冯某计自理。4、冯某计收到该房产及储藏室共计约34万元后，应于七日内办理水岸名城所出售的房屋，室内主要结构保持不变。注：刘青在银行贷款约为16万元，冯某计最终应得50万元，减银行贷款为34万元。甲方：冯某计乙方：张某该房产是以刘青名义买，最终房款交给冯某计2016.12.25。” 2016年12月28日，刘青出具委托书，内容如下：“委托书刘青位于东海县产（以下简称该房产），房产证面积为95.64㎡，及自行车库一间12.7㎡（位于水岸名城雅苑8-18号），委托东海县牛山镇天安房产中介服务部（以下简称天安房产）出售，具体如下：一、委托天安房产筹集资金，帮助刘青偿还该房产所欠银行贷款及利息，筹集资金产生的利息有天安房产负责。二、刘青向天安房产提供身份证、户口簿原件及出售该房产在银行办理的银行卡及密码。三、买房人贷款到刘青银行卡上后，由天安房产将剩余房款（房价减去由天安房产代还刘青所欠银行贷款），交给冯某计。委托人：刘青2016年12月28日。” 同一日，刘青（甲方）与朱晓波（乙方）及东海县牛山天安房产中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价503000元，付款方式：2016年12月25日，乙方向甲方交付购房定金15000元，2016年12月30日前付甲方首付款8万元（含定金15000元），余款42.3万元通过银行贷款一次性付给甲方。同时合同还约定了其他事项。 2016年12月31日和2017年1月15日，冯伟出具委托书，委托内容：“一、冯伟委托天安房产筹集资金，帮助刘青偿还该房产所欠银行贷款及利息，筹集资金产生的利息有天安房产负责。二、冯伟委托天安房产暂收买房人朱晓波付给刘青账户上的购房首付款66000元，此款用于偿还刘青所欠的银行贷款，不足部分由天安房产筹集。三、冯伟委托天安房产暂收买房人朱晓波的银行按揭贷款42万元，买房人朱晓波在中国银行连云港分行东海支行按揭贷款，此款由银行打入刘青账户。四、冯伟委托天安房产将房款扣除刘青所欠的银行贷款等费用后余款交给冯某计本人（冯伟和冯某计为父子关系）。另注：如此房与冯伟一切有关债务纠纷由冯伟自行承担，与刘青无关，在此房成功过户后，之前刘青与冯伟的所有协议作废。” 2017年1月20日，朱晓波向刘青转账105000元，作为购房首付款，刘青向朱晓波出具收条，原告自认其中部分款项由中介垫付，原告实际支付8.3万元。双方到中国银行东海支行申请二手房贷款，贷款金额42万元，在银行贷款过程中，冯伟和中介要求刘青提供身份证原件和银行卡及密码交由中介，刘青表示同意配合，但是身份证原件和银行卡及密码不能交，内部发生分歧，后冯伟阻止刘青协助配合履行房屋买卖合同，刘青未能向银行提交身份证及户口本原件，导致二手房贷款不成，房屋买卖合同没有继续履行。 本案审理中，朱晓波原诉讼请求为请求继续履行合同，并同意以现金方式将剩余房款付清，刘青表示愿意配合继续履行，但是冯伟不同意并当庭表示不愿意继续履行合同。 原告提起本案诉讼的同时，冯伟以刘青为被告，诉至本院，请求确认涉案房产归其所有，同时申请保全涉案房屋，2017年11月20日，本院作出（2017）苏0722民初6237号民事判决书，判决确认涉案房屋归冯伟所有。 原告起诉时的诉讼请求为要求被告继续履行房屋买卖合同，办理房屋产权变更登记并交付房屋，经查涉案房屋尚有银行抵押贷款没有结清，本院向原告释明，因房屋抵押权未消灭，无法办理所有权转移登记，除非买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告经考虑，变更诉讼请求，不再请求继续履行合同，要求被告退还购房款，支付违约金并赔偿损失。审理中，因当事人不能对房屋价格达成一致，原告申请对房屋的价格进行鉴定，经本院委托鉴定，以立案时间为节点，涉案房屋的价格为66.58万元，原告支付鉴定费用6400元。 以上事实，有当事人陈述、冯某计与张某签订的协议书、冯伟出具的委托书、刘青出具的委托书、刘青与原告签订的房屋买卖合同、首付款转账记录、收条、（2017）苏0722民初6237号民事判决书、司法鉴定意见书、鉴定费票据等证据予以证实。 本院认为，原告、刘青及房产中介签订的《房屋买卖中介合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。涉案房屋实际产权人为冯伟，并且冯伟、刘青双方确认无异议，因为房屋登记在刘青的名下，便于交易，刘青协助配合冯伟，对外向原告出售房屋，因为刘青与冯伟之间在办理二手房贷款过程中，冯伟及中介为了掌控购房款项，要求刘青提供本人银行卡及密码、身份证由中介及冯伟保管，刘青不同意，导致内部发生矛盾纠纷，以致合同没有继续履行，原告作为购房人没有过错，也没有违反合同约定，基于涉案房屋尚有抵押贷款没有清偿，经本院释明，原告不再要求继续履行合同，解除涉案房屋买卖协议，要求对方返还购房款8.3万元，符合法律规定，关于损失，涉案合同约定房屋价款503000元，截止本案诉讼时，房价已上涨，经鉴定价值66.58万元，差价损失162800元，应由违约方赔偿。原告主张违约金1.5万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及其他相关规定可知，违约金与损失赔偿并不能并举，如果约定违约金过低，不足以弥补守约方损失的，则可以调高至实际损失状态。房屋差价损失是买受人在买卖双方履行合同后应获得的圆满状态，本案中差价损失已远高于违约金，故原告在主张差价损失后，就不能再行主张违约金。 关于被告对上述责任的承担，本院认为被告刘青、冯伟就涉案房屋存在借名关系，刘青作为名义产权人，与原告签订房屋买卖合同，因与冯伟之间内部纠纷，未能继续履行合同，依据合同相对性原则，应承担违约责任。被告冯伟作为实际产权人，根据查明的事实，由其主动在房屋过户其名下之前对外出售房屋，经交涉刘青出面协助配合，因内部矛盾纠纷，未能继续履行，在诉讼过程中明确表示不同意原被告继续履行合同，违反诚实信用，存有明显的过错。综上，被告二人应对原告承担连带责任。 综上，对于原告合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告刘青、冯伟于本判决生效后十日内连带返还原告朱晓波购房款83000元并赔偿违约造成的房屋差价损失162800元； 二、驳回原告朱晓波其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9130元，保全费5000元，鉴定费6400元，合计20530元，由二被告连带负担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9130元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李明哲 审 判 员  吴 鹏 人民陪审员  马长宜 二〇一八年九月十日 书 记 员  刘 平 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。