贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初3867号原告：阎海琴，女，汉族，1973年7月9日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：龙继坤，贵州贵信律师事务所实习律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕,女,苗族,1982年8月27日出生,住贵州省凯里市。系黔东南州恒丰房地产有限责任公司职工。委托诉讼代理人（特别授权）：龙清苏,男,苗族,1993年4月23日出生，住贵州省锦屏县。系黔东南州恒丰房地产有限责任公司职工。原告阎海琴与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阎海琴的委托诉讼代理人陆淼、龙继坤与被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、龙清苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎海琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金12620.53元（从2016年1月1日计算至2016年8月24日）；二、判令被告支付逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金27530.87元（从2017年1月1日暂计算至2018年6月1日，应计算至实际办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书之日）；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里仰阿莎广场东侧金泉国际新城第27幢9层9-2号商品房出卖给原告，该商品房购房总价款534106元，实际购房款532512元已付清。被告承诺于2015年12月31日前向买受人交付房屋，但被告未按期交付房屋。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，然而，被告也未按照合同的约定为原告如期办理产权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应当按照合同约定承担违约责任。为此，特诉至法院。被告恒丰房地产公司辩称，1、未能按期交付商品房的责任不能全权归责于被告，而是被告商业风险遇阻，有不可抗力因素所致，此间被告一直在积极履行合同约定的义务。被告未能按合同约定交房已成事实，在实际交房时，被告对逾期交房的楼栋（含原告）也作出了相应的违约赔偿，违约金计算时间为合同约定交房时间至该楼栋实际统一的交房时间。对不认可且不愿领取的业主，在业主交房时被告所委托办理交房相关事宜的物业公司已经告知并向其说明关于逾期交房违约金赔付的事实。被告积极以电话、短信形式通知业主可以交房后，有的业主怠于办理，但交不交房或是什么时候交房是原告的自由，被告无权干涉。2、被告未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于在办理前一期住宅所有权初始登记时受阻，才导致原告所购房屋的所有权初始登记办理延后，并非被告有意拖延。被告对约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因，被告无法及时为原告办理房屋产权初始登记证。3、双方约定的违约金约定过高，根据公平原则，请求依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第27幢9层9-2号房；2.出卖人在2015年12月31日前向买受人交付所售商品房，如逾期超过90日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3.出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在签订合同后，双方又签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》”、“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。合同签订后，阎海琴根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款532512元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2016年8月24日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了阎海琴。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交房违约金。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付房屋。现被告未能按期交付房屋，履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从被告恒丰房产公司出具的违约金计算表来看，原告阎海琴未签名，既不能说明实际交付涉案商品房的时间，也不证明原告已领取逾期交房违约金的事实。原告以交纳住宅专项维修基金和水电开户费的时间（2016年8月24日）作为实际交房日期主张逾期交房违约金并无不当，故被告逾期交房的天数为236日。关于逾期交付商品房产权初始登记证违约金的问题。涉案合同约定了被告应当于2016年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”。被告至庭审之日仍未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出凯府发（2010）48号文件即征收“砂石税”文件。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对被告提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，本院不予采纳。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得2016年1月1日至2016年8月24日的逾期交房违约金为12567.28元（236天×0.0001×532512元）；2017年1月1日至2018年6月1日的逾期交付商品房产权初始登记证违约金为13738.81元（532512元×516天×0.00005），此后至实际交付之日的违约金继续计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告阎海琴2016年1月1日至2016年8月24日的逾期交房违约金12567.28元；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告阎海琴2017年1月1日至2018年6月1日逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金13738.81元及自2018年6月2日起至实际取得房屋所有权初始登记，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止的违约金（违约金以532512元购房款为基数，按每日万分之零点五计算）；三、驳回原告阎海琴的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费402元（已减半收取），由原告阎海琴负担139元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  刘平华二〇一八年九月二十日法官助理张健婕书记员张健婕（代）