广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终886号上诉人（原审被告）：蔡锦华，男，1973年出生，汉族，户籍地址：罗定市，现住罗定市。上诉人（原审被告）：梁群坚，女，1971年出生，汉族，户籍地址：罗定市，现住罗定市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：沈小杰，男，1975年出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审原告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作社大厦旁边）。法定代表人：陈灿光，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮永成，该公司员工。委托诉讼代理人：陈波，男，1973年出生，汉族，住罗定市。上诉人蔡锦华、梁群坚因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡锦华、梁群坚上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人无需支付面积差异房款；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1、一审判决对被上诉人提起本案诉讼已超过三年诉讼时效的事实没有认定。涉案商品房于2014年7月竣工验收，2014年12月由罗定市房屋测绘所出具《房屋测量成果报告书》，2015年1月23日进行工程竣工验收备案，这三个时间点均超过了三年的诉讼时效。特别是《房屋测量成果报告书》记载的数据是涉案商品房不动产权证书记载建筑面积、专有建筑面积数据的唯一合法来源和依据。也就是说，龙宇公司于2014年12月31日前，通过《房屋测量成果报告书》已经知道或应当知道涉案商品房产权登记面积与合同记载面积是否存在差异，但其一直没有向上诉人提出过面积差异如何补偿问题。被上诉人取得《房屋测量成果报告书》等资料后成功于2015年1月23日完成工程竣工验收备案，证明该报告已被开发商及有关部门认可并采用，具有法律效力，故最迟应以2015年1月23日为诉讼时效起计点，其主张权利的诉讼时效应当是2015年1月23日至2018年1月23日。但龙宇公司于2018年1月30日才向一审法院就面积差异问题提起民事诉讼，已经超过了三年的诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。龙宇公司提供的2017年6月5日出具的《商品房屋产权权属证明书》，距离涉案商品房竣工验收备案已经过去了两年半时间，并早已超过了合同约定的办理不动产权证的期限，不能证明其此时才知道涉案商品房存在面积差异，一审法院不应采纳，理应以超过诉讼时效为由驳回被上诉人的起诉。2、涉案商品房明码标价、按套销售没有得到一审判决的认定。涉案商品房总价已在房屋登记部门备案登记于罗定市不动产登记局颁发给上诉人的涉案商品房不动产权证书上，根据该登记，面积与合同面积有差异，但是登记的价格与纳税金额仍是按合同约定房屋的总价记载，上诉人已经按该证记载的数额向被上诉人支付全部购房款，并以该金额为基准向税务部门缴纳契税，有完税凭证证实，所以上诉人向被上诉人购买的房屋的交付面积与合同面积有差异，是由于被上诉人的过错造成，不影响交易总价与缴交契税，上诉人无须补交面积差异款项。二、一审判决查明事实不清，认定事实错误。1、一审判决没有查明被上诉人故意制造面积差异的事实。首先，根据被上诉人对涉案商品房的公示图纸与涉案商品房的比照，该房入户花园、公共卫生间、客房飘窗、主人房飘窗、客厅飘窗等处均与设计图纸不符。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意。”导致商品房面积增加的后果应该由被上诉人承担，被上诉人无权要求上诉人补缴面积差异房价款。其次，根据被上诉人称涉案商品房所在小区的楼房普遍存在建成面积与合同约定面积有差异的情况，上诉人要求一审法院调查被上诉人擅自修改建筑设计，把原本应为飘窗的地方故意建成落地窗，达到面积增多的目的行为，证明面积差异是被上诉人故意造成，意图增加非法收入，因此上诉人无须缴交面积差异房价款。请求二审法院查明事实，作出改判。2、上诉人向罗定市不动产档案室查询取得《家庭住房产权登记证明》，该证明记载的建筑面积与不动产权证书记载的面积均不相同，而且数字差异明显，该证明记载的面积却与《商品房买卖合同》约定的面积一致。这些事实充分说明面积差异数据只是开发商与有关部门串通进而骗取购房者购房款之外的金钱。3、涉案商品房已经办理产权证，但产权证上房屋用途一项却为空白，而上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房的用途为住宅。若涉案商品房的用途为非住宅，则被上诉人严重违约，其所交付的商品房没有任何面积符合合同约定的商品房用途属性，因此是不存在涉案商品房面积差异的情况发生。上诉人请求一审法院对涉案商品房的房屋用途进行调查取证，但一审法院驳回上诉人的该项请求是错误的，二审法院应予改判。三、即使上诉人须支付面积差异房价款，但《商品房买卖合同》中约定面积差异值为±0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿。一审法院计算套内面积时却没有减去±0.6%的误差，二审法院应予纠正，作出改判。综上所述，一审判决认定事实错误，二审法院应撤销一审判决，并依法改判。龙宇公司辩称：一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，所作判决公平公正，合法合理，应予维持。上诉人的上诉请求不成立，恳请二审法院依法驳回其上诉请求。对于上诉人在上诉状中提出的事实与理由，一审判决已经作出说理，龙宇公司不再回应，由二审法院依法判决。龙宇公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令蔡锦华、梁群坚补缴购房款5628元给龙宇公司。二、诉讼费用由蔡锦华、梁群坚承担。一审法院认定如下事实：龙宇公司是位于罗定市××城街道××城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2013年6月28日，龙宇公司作为出卖人与蔡锦华、梁群坚作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区第X号楼X单元X号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共120.66平方米，其中，套内建筑面积95.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.18平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4894.07元，总金额为467286元。第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。2017年6月5日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的商品房屋产权权属证明书，权属人为罗定市龙宇置业发展有限公司。据商品房屋产权权属证明书记载，涉案房屋建筑面积127.09平方米，套内建筑面积为96.63平方米。另查明，根据一审法院到罗定市不动产登记局调取的不动产登记簿记载，涉案房屋产权登记的专有面积是96.63平方米。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。龙宇公司与蔡锦华、梁群坚于2013年6月28日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、龙宇公司提起本案诉讼时是否已超过法律规定的诉讼时效？二、案涉商品房是否按套计价出售？三、案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，蔡锦华、梁群坚是否需要补缴房款，补缴金额如何计算？一、关于龙宇公司提起本案诉讼时是否已超过法律规定的诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，涉案商品房的初始权属登记时间，即《商品房屋产权权属证明书》出具的时间为2017年6月5日，从这时起龙宇公司才能明确知道涉案商品房在合同约定的计价面积是否与产权登记面积存在差异。因此，龙宇公司提起本案诉讼的时效应从2017年6月5日起计算三年。现龙宇公司于2018年1月30日提起本案诉讼，并未超过上述规定的诉讼时效期间。因此，蔡锦华、梁群坚提出龙宇公司的起诉已超过了二年的诉讼时效的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。二、关于案涉商品房是否按套计价出售的问题。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4894.07元，总金额为467286元”，首先，条款中仅载有“按套出售”，而并没有蔡锦华、梁群坚所称的按套计价的约定，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”之规定，商品房理应按套销售；其次，条款中已明确约定案涉商品房按套内建筑面积计价出售，非按套计价出售。综上，蔡锦华、梁群坚认为该商品房按套计价出售的主张，没有事实依据，一审法院不予采纳。三、关于案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，蔡锦华、梁群坚是否需要补缴房款，补缴金额如何计算的问题。庭审中，龙宇公司与蔡锦华、梁群坚均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积与商品房屋产权权属证明书登记的套内建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为95.48平方米，商品房屋产权权属证明书上所载的套内建筑面积为96.63平方米，不动产登记簿上所载的专有面积也是96.63平方米，相差1.15平方米，差异值为1.20%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用不同的方式处理，双方当事人应根据出现的情况适用对应的计算方式。案涉房屋面积差异值为1.20%，属于差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的情形，蔡锦华、梁群坚应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。即蔡锦华、梁群坚应以差异面积1.15平方米按套内建筑面积每平方米4894.07元向龙宇公司补缴房款5628元（4894.07元/平方米×1.15平方米）。蔡锦华、梁群坚提出面积差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，应扣减0.6%以内的面积后再计算的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。另，对于蔡锦华、梁群坚提出的商品房屋产权权属证明书上登记的契价与合同约定的总房价数额一致，契税金额与龙宇公司完税金额一致，并不存在需要补缴房款的抗辩主张，一审法院认为，在涉案商品房办证过程中按合同约定的总房价缴纳契税并无不妥，但并不能因此而否定合同中关于面积差异处理的约定，因此，蔡锦华、梁群坚该主张理据不足，一审法院不予采纳。对于蔡锦华、梁群坚提出龙宇公司违规建设，致使本来设计为飘窗的客厅、主人房、客房窗台面积改变，变成了可计算面积，故龙宇公司无权要求蔡锦华、梁群坚补偿面积差异的抗辩主张，只有蔡锦华、梁群坚的陈述，没有提供足够的证据予以证实，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：限蔡锦华、梁群坚于判决发生法律效力之日起十日内向罗定市龙宇置业发展有限公司补缴房款5628元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（罗定市龙宇置业发展有限公司已预交），由蔡锦华、梁群坚负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。龙宇公司与蔡锦华、梁群坚签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、龙宇公司请求补交房屋面积差异款是否超过诉讼时效；2、产权登记面积大于合同约定的计价面积，买受人是否需要补交购房款。关于龙宇公司请求补交房屋面积差异款是否超过诉讼时效的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条约定：“该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”2017年6月5日，罗定市国土资源局出具了涉案商品房的《商品房屋产权权属证明书》，龙宇公司完成了涉案商品房的初始登记。上诉人主张从龙宇公司取得罗定市房屋测绘所出具的《房屋测量成果报告书》之日开始计算诉讼时效，因《房屋测量成果报告书》并不属于产权登记，双方在合同中约定以“产权登记面积为准”，故应以产权登记部门出具《商品房屋产权权属证明书》之日开始计算诉讼时效，上诉人的这一主张不成立，本院不予支持。《商品房屋产权权属证明书》记载了商品房的建筑面积和套内面积，龙宇公司从2017年6月5日起应已知道涉案商品房存在面积差异的事实，故从此时起开始计算诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，此时龙宇公司的主张尚未过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，可适用《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效的新规定，故至龙宇公司2018年1月30日向一审法院提起诉讼主张权利时止，并未超过三年的普通诉讼时效。故上诉人认为龙宇公司提起的本案诉讼已过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于产权登记面积大于合同约定的计价面积，买受人是否需要补交购房款的问题。买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第五条约定：“该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”。买卖双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，案涉房屋交付使用的套内建筑面积（专有面积）比约定面积多了1.15平方米，差异值为1.20%，该情况符合双方合同第五条第2项的约定，故一审按照双方合同约定核定上诉人应向龙宇公司补交房款5628元正确。上诉人认为应扣减0.6%的误差值后再计算需补交的房款。但上诉人的该主张与双方合同约定不符，理据不足，本院不予支持。上诉人还认为罗定市不动产登记局已颁发了涉案房屋的不动产权证书，上诉人已按不动产权证书记载的商品房价格缴纳了契税，因此无须补交面积差异款的意见，与双方关于面积差异处理的合同约定不符，也没有法律依据，本院亦不予支持。至于上诉人认为龙宇公司故意制造面积，与有关部门串通，弄虚作假的主张，并未提供证据予以证实，本院不予采信。综上所述，上诉人蔡锦华、梁群坚的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡锦华、梁群坚负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一八年九月五日书记员  何卓璇