重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初26901号 原告：牟桂霞，女，1979年10月12日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告：马世友，男，1973年7月6日出生，土家族，住重庆市石柱县。 共同委托诉讼代理人：蒲荣森，北京德恒（重庆）事务所律师。 共同委托诉讼代理人：尹龙，重庆康实律师事务所律师。 被告：张成琼，女，1973年1月29日出生，汉族，住重庆市巴**。 被告：王嵋，女，1994年12月12日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：张成琼，身份信息同上，系王嵋母亲。 原告牟桂霞、马世友与被告张成琼、王嵋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理。依法适用简易程序于2018年6月27日、2018年8月14日、2018年9月3日公开开庭进行了审理，原告牟桂霞、马世友的委托诉讼代理人尹龙、彭海青，被告张成琼（亦系被告王嵋的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 牟桂霞、马世友向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间就案涉房屋形成的租赁关系；2.被告张成琼赔偿经济损失50000元，被告王嵋对此承担连带责任；诉讼费由二被告负担。事实及理由：2014年4月，牟桂霞、马世友与重庆加来金置业有限公司（以下简称加来金公司）签订房屋租赁合同，约定加来金公司将位于重庆市渝北区红锦大道xx号“加来金大厦”x-x层出租给原告用于酒店经营使用，租期15年等。协议签订后，加来金公司将加来金大厦x-x号房屋出售给张成琼、王嵋。因加来金公司向张成琼、王嵋等购房者出售房屋时，有部分房屋已设定抵押，加来金公司与部分购房者发生了争议，部分购房者前往酒店阻扰正常经营。且租赁合同履行过程中，因租金标准过高，酒店经营持续亏损，经营环境发生了订立合同时无法预见的重大变化，若继续履行合同将对牟桂霞、马世友不公平。故为维护原告的合法权益，特起诉来院。 张成琼、王嵋答辩称：1.合同真实有效，租金递增系合同约定，且原告在优惠期到期后即提出解除于法无据，故不同意解除；2.50000元损失无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据租赁合同、公安局接报回执、光盘、民事判决书、不动产权证、银行对账单、企业信用公示报告、照片、重庆市土地房屋权属登记申请书等，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张成琼、王嵋于2016年5月4日取得位于渝北区龙溪街道红锦大道xx号加来金大厦x幢x-x号房屋的产权证，房屋建筑面积为33.02平方米。 牟桂霞、马世友（乙方）、加来金公司（甲方）签订《重庆加来金大厦房屋租赁合同》，第1条约定：甲方将渝北区红锦大道xx号自有产权房加来金大厦x-x层租赁给乙方经营酒店，租赁标的实测面积加公摊面积为4470平方米；第2条约定：租期自2014年4月14日至2029年4月13日，从2014年5月1日起，甲方给予乙方4个月的免租期，用4年时间免完（包含装修期），上述租金优惠期满，乙方即应按本合同第三条的约定向甲方支付全期全额租金；第3.1条约定：租金按租赁房屋x-x层建筑面积4470平方米，乙方的税后基准租金为60元/月/平方米，基准月租金为268200元/月，基准年租金为3218400元；第3.3条约定：自交付之日起，从第二年开始年租金环比增长6%；第3.4条约定：签订租赁合同时乙方向甲方一次性缴纳第一季度租金，之后每租赁季度最后一个月的15号前支付下一季度租金；第4.1条约定：签订本合同时，乙方向甲方缴纳2个月的租金536400元作为履约保证金，合同履行期间，乙方不得以履约保证金抵作租金等相关费用；第6.1条约定：甲方应确保出租房屋权属清楚，如甲方有房屋产权争议问题影响乙方经营，甲方应赔偿一切乙方损失；第8.4条约定：合同履行期间，任何一方单方面终止本合同皆视为违约除承担因合同提前终止给守约方造成的一切损失外，还须支付违约金3000000元。 2018年6月26日，渝北区公安分局新牌坊派出所出具案（事）接报回执，其上记载：2017年3月31日出警了解，系江某某、罗某某、辛某某、刘某某等二十几个业主几年前买下加来金大厦的房子共70余套，并委托加来金公司将房子租给朝曼酒店，因加来金公司近期未按时支付租金，故业主到朝曼酒店讨要租金，朝曼酒店称系与加来金公司签订租赁合同，要业主提供房产证明，双方遂发生纠纷。2017年8月21日出警了解，2014年4月14日加来金公司将红锦大道xx号加来金大厦x层嘉州路x号附x号租赁给牟桂霞、马世友使用，租期15年，牟桂霞称2016年开发商将房屋出卖给了业主，现业主代表胡左均因免租期的原因到此来，坐到酒店大厅门口。 审理中，牟桂霞、马世友陈述如下： 一、加来金公司已破产，案涉房屋存在严重产权纠纷问题，为此其举示了2018年6月14日的加来金公司管理人向加来金大厦购房者及承租人的告知书，告知书称加来金公司于2018年1月11日向重庆市渝北区人民法院提出破产重整申请，法院于2018年5月7日做出（2018）渝0112破申13号民事裁定书裁定受理加来金公司重整，并于2018年5月17日做出（2018）渝0112破4号决定书，指定大信会计师事务所重庆分所担任管理人。经管理人初步调查了解，加来金大厦大部分房屋仍登记在加来金公司名下，部分房屋已对外销售，部分房屋以加来金公司名义出租，故告知：第一、对加来金大厦房屋主张所有权，请自告知书张贴之日起15日内向管理人提交相关材料；第二、加来金大厦房屋承租人，请自告知书张贴之日起15日内向管理人提交相关材料，承租人应按《重庆加来金大厦房屋租赁合同》将已到期应付未付租金支付至管理人账户，管理人将在查明房屋销售情况后再行对租金进行安排和处理； 二、重庆典范营销策划有限公司（以下简称典范公司）与加来金公司系关联公司，包括张成琼、王嵋在内的购房者均与典范公司签订了委托租赁合同，由典范公司负责收取租金，根据典范公司的指示牟桂霞、马世友将租金支付给了加来金公司名下的重庆市金煌物业管理有限公司（以下简称金煌公司），但由加来金公司出具收据。租金支付标准为与加来金公司签订《重庆加来金大厦房屋租赁合同》后至2017年4月是55元/月/平方米，2017年4月至2018年4月为58.3元/月/平方米，2018年4月至今是61.8元/月/平方米，故实际上牟桂霞、马世友系按张成琼、王嵋在内的购房者与典范公司签订的委托租赁合同约定的租金标准支付的租金。为此其举示了周某某与典范公司签订的《委托租赁合同》复印件、授权委托书复印件（周某某出具）及中国民生银行支付业务回单、收据（加来金公司出具）予以证明。第一、委托租赁合同及授权委托书记载周某某委托典范公司出租加来金大厦x-x号房屋，典范公司有权以自身名义签订租赁合同、授权租金、处理有关租赁合同事宜，现该房屋已出租给牟桂霞、马世友“潮漫酒店”，租期为2014年4月14日至2029年4月14日，2016年月租金为55元/月/平方米，2017年月租金为58.3元/月/平方米，2018年月租金为61.8元/月/平方米，典范公司于每季度最后一个月的15日支付下一季度租金；第二、收据记载加来金公司收到潮漫酒店2018年5月13日至6月12日的租金292822元；第三、银行回单显示汤某某于2018年5月15日、5月16日向金煌公司支付了潮漫酒店至6月13日的房租276247元，于2018年5月16日向金煌公司预付了潮漫酒店8月房租16575元； 三、2018年6月，经重庆市渝北区人民法院指示，牟桂霞、马世友即直接向包括张成琼、王嵋在内的有产权证的业主支付租金，其中张成琼、王嵋是按33.02平方米，61.8元/月/平方米计算的租金； 四、要求解除租赁关系的理由之一在于：案涉房屋存在产权纠纷，包括刘某甲在内的相关人员在酒店经营场所召集众多人员采取拉横幅、席地坐卧、封锁酒店等方式闹事，阻碍其正常经营，为此其举示了2015年10月26日、2017年3月31日、2017年8月21日、2018年3月19日视频予以证明，视频显示2007年8月21日、2018年3月19日刘某甲等人围坐在酒店前台沙发处；其余视频显示有人员通过打砸、躺地、阻扰客人入住等方式妨碍经营。 五、要求解除租赁关系的理由之二在于：租金标准过高，远超同地段租金标准，导致经营亏损，无法实现合同目的。其陈述现案涉房屋虽由牟桂霞、马世友占有控制，但是没有生意，可随时退还给被告，现在其不愿按照《重庆加来金大厦房屋租赁合同》的租金标准履行也不愿按照《委托租赁合同》的租金标准履行； 六、要求解除租赁关系的理由之三在于：租赁合同项下的承租义务在法律上具有不宜强制履行的属性。为此其举示了（2017）渝0112民初11491号民事判决书予以证明。该案系刘某乙、彭某某起诉牟桂霞、马世友，要求牟桂霞、马世友按《重庆加来金大厦房屋租赁合同》履行至2029年4月13日止，并支付租金、违约金。该案审理中牟桂霞、马世友先表示愿意与刘某乙、彭某某协商租金并继续履行合同，后在租金双方不能协商一致的情况下，提出不愿意再继续履行租赁合同的意思表示。法庭向刘某乙、彭某某释明，牟桂霞、马世友不具有单方解除合同的效力，但刘某乙、彭某某有权据此解除合同；若刘某乙、彭某某坚持不解除的，考虑到牟桂霞、马世友不愿意继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以判决解除合同。刘某乙、彭某某仍表示，不同意解除合同，要求继续履行，若判决解除合同，另案主张牟桂霞、马世友的违约责任。据此，法院认为牟桂霞、马世友已明确表示不愿意继续履行合同，虽然刘某乙、彭某某未履行合同解除权要求解除合同，但考虑到牟桂霞、马世友不愿意继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故对刘某乙、彭某某要求继续履行《重庆加来金大厦房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持，并判决解除双方的租赁合同，牟桂霞、马世友向刘某乙、彭某某支付逾期付款违约金； 七、承租至今，牟桂霞、马世友只与加来金公司签订了统一的租赁合同，最近一个月，其才分别和有产权证的业主签订了租赁合同；50000元损失，系因业主闹事导致酒店的经营损失，现无证据证明，只是估算。 张成琼、王嵋陈述如下： 一、对于是否与典范公司签订《委托租赁合同》，审理中张成琼、王嵋先陈述其确与典范公司签订了《委托租赁合同》及授权委托书，除了房号与周某某的不一致外，其余内容均相同。后又陈述不清楚是否与典范公司签订了《委托租赁合同》，原因是当时系重庆麦吉铺电子商务有限公司（以下简称麦吉铺公司）代为销售案涉房屋，张成琼、王嵋接到麦吉铺公司电话后去现场查看了，看中后就交了中介费、购房款、税费等一系列购房费用，当天也只签了认购书、团购承诺书等，后来隔了一两个月才签的购房合同，拿的产权证，现找不到《委托租赁合同》及授权委托书，故不清楚当时是否签订了《委托租赁合同》及授权委托书。 二、对于典范公司支付租金事项，张成琼、王嵋陈述，第一、2016年7月1日之后的租金即应由其收取，2016年6月至2018年5月由典范公司支付租金；第二、2018年6月19日左右汤某某支付了潮漫酒店的租金。审理中，张成琼、王嵋另陈述汤某某系牟桂霞、马世友的员工，自2018年6月19日左右原告即直接向被告支付租金了，2018年7月15日左右汤某某也转账支付了租金。故其实际上已收取了截至2018年8月31日前的租金，但被告未足额支付，因2018年4月1日起，租金标准即为75.75元/月/平方米，即使是之前典范公司支付的租金标准也未按照《重庆加来金大厦房屋租赁合同》的约定，同时租金支付方式也未按照合同约定的按季度支付而是按月支付；第三、当时购房时，麦吉铺公司说要给购房者支付13年的租金，其也未注意具体的支付人员，后在2017年3、4月份左右，因未收到租金，遂询问加来金公司，加来金公司举示了其与牟桂霞、马世友签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》复印件，并将其带到酒店门口，说因酒店没有支付租金，加来金公司才未支付租金； 三、对于原告陈述的酒店闹事一事，张成琼、王嵋陈述其从未到过酒店，视频中并未显示其到过酒店，故与其无关。 另查明：加来金大厦x-x层房屋，有部分房屋已为业主办理了产权证，有部分房屋尚未为业主办理产权证，因加来金公司处于破产重整程序，没有产权证的部分房屋现有破产管理人统一处理。 渝北区事宜酒店经营场所位于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道xx号加来金大厦，经营者为牟桂霞。 本院认为：原告与加来金公司签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行合同义务。在租赁合同签订后，加来金公司将案涉房屋出售给被告，根据买卖不破租赁原则，被告取得房屋所有权后自然成为租赁合同的出租方，双方就租赁房屋形成的权利义务仍应按照原告与加来金公司签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》的约定。 原告要求解除与被告之间就案涉房屋形成的租赁关系，其实质是解除双方之间的租赁合同。本案中，虽然无证据证明被告实施了阻碍正常经营的行为，被告所有的案涉房屋产权亦不存在争议，但原告从事酒店经营，对于租赁房屋应为整体性完好使用，现原告举示的公安局接报回执及视频证据足以证明有部分业主实施了阻碍正常经营的行为。且原告作为承租方，现其明确表示不愿意继续履行租赁合同，承租义务亦具有法律上不宜强制履行的属性。综上，租赁合同目的已无法实现，故对原告请求判令解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。 原告另要求被告赔偿经济损失，因未举示充分证据证明损失的具体金额，审理时其亦自认50000元乃估算金额，故本院对此项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、于本判决生效之日解除原告牟桂霞、马世友与被告张成琼、王嵋之间的《重庆市加来金大厦房屋租赁合同》； 二、驳回原告牟桂霞、马世友的其他诉讼请求。 案件受理费5110元，减半收取2555元，由被告张成琼、王嵋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一八年九月四日 书记员  吕 斌