广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初7675号原告(反诉被告)：韦燕园，女，1989年5月4日出生，汉族，住广西上林县。委托诉讼代理人：詹伟，广东旭升律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄健华，男，1980年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王靖，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国锋，广东品杰律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区亿迎地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂桂洲居委会桂花路嘉泓苑40号铺，统一社会信用代码：91440606MA4WR7C57U。法定代表人：蒙开桂。委托诉讼代理人：梁宗文，男，系佛山市顺德区亿迎地产中介有限公司的工作人员。原告韦燕园诉被告黄健华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日受理后，依法适用简易程序对案件进行审理；被告黄健华在诉讼中提出反诉，本院决定合并审理。本院分别于2018年7月17、同年8月23日对案件公开开庭进行了审理；第一次庭审后，本院为查明案件事实，通知佛山市顺德区亿迎地产中介有限公司作为案件第三人参加诉讼。本院两次庭审时，原告韦燕园及其委托诉讼代理人詹伟，被告黄健华及其委托诉讼代理人谢国锋到庭参加诉讼；本院第二次庭审时，第三人的委托诉讼代理人梁宗文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原被、告及第三人向本院申请三十天的调解期限，前述期限依法不计入审限。原告韦燕园向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金100000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月21日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以按揭贷款的方式向被告购买其名下位于佛山市顺德区容桂街道办事处的房屋；合同签订当日，原告向被告支付了50000元定金，在原告申请办理按揭贷款的过程中，被告违反诚实信用原则，将该房屋出售给他人，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》。被告黄健华辩称，首先，同意解除双方签订的《房屋买卖合同》；其次，合同签订后，由于银行出具的同贷书批准的贷款金额仅为550000元，比原告申请的金额少了100000元，导致原告无法向被告足额支付首期购房款，另原告未能按约定在银行出具同贷书之日起七个工作日内与被告共同前往办理房屋过户登记手续，并由于原告的违约行为致使双方签订《房屋买卖合同》无法继续履行。综上，原告诉请被告双倍返还定金缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。反诉原告（被告）黄健华向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金158000元；2.本案反诉受理费由原告承担。事实与理由：2017年12月21日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买案涉房屋，（房产证记载的建筑面积为93.7平方米，设有抵押权，被告登记为房屋的所有权人不足两年，且该房屋并非被告的唯一房产），总价款790000元，以按揭贷款的方式支付购房款；原告应于2017年12月30日前向银行提供相关资料办理贷款申请手续，并有义务了解及承担银行贷款政策变化的风险，在银行出具同贷书之日起七个工作日内办理房屋过户登记手续。合同签订当日，原告向被告交付了50000元定金。其后，据被告了解，2018年1月29日中国银行股份有限公司广州荔湾支行向原告出具了同贷书，但银行仅同意向原告发放550000元贷款，相较原告的申请金额相差100000元，导致原告迟迟未能向被告支付首期购房款，依照双方的约定，原告的行为已构成违约，被告有权解除合同，没收定金，并有权按房屋总价款的20%计付违约金，因此支出的诉讼费及律师费由原告承担。反诉被告（原告）韦燕园辩称，首先，在履行《房屋买卖合同》过程中，被告未按约定办理案涉房屋的过户登记手续，而是将房屋擅自转卖给他人，已构成根本违约；其次，由于被告未按约定将案涉的房屋过户登记至原告名下，致使原告向银行申请按揭贷款的后续手续无法继续进行，被告称由于同贷书批准发放的贷款金额仅为550000元而非650000元，导致原告缺乏足够的资金交付首期购房款令合同无法继续履行不属实，事实上同贷书下发后几日内被告已将房屋转卖给他人，所以是被告的违约行为导致双方签订的合同无法继续履行；再次，原告已向被告交付了50000元定金，由于被告的行为已构成根本违约，故应向原告双倍返还定金。综上，被告的反诉请求缺乏理据，依法应予以驳回。第三人述称，首先，第三人提供居间服务促成原、被告签订了案涉房屋的买卖合同，合同签订前原告曾向第三人提出希望能从银行获批650000元的贷款，第三人告知原告根据房屋现状获批可能性较小，但可以通过装修贷的形式补足差额；签订合同时原告明确向被告提出房贷金额很可能不足650000元的问题，故被告清楚原告担心同贷书批准发放的贷款金额会少于申请金额的情况，且当时被告亦同意以装修贷的形式补足房贷的不足部分，但对于装修贷的具体办理流程以及款项发放流程，第三人当时未向双方详细说明；而根据交易习惯，装修贷的提起由买方在获知银行批准的贷款金额不足预期后，自行向同一间银行提出书面申请，经银行审批同意，买卖双方办理完毕房屋过户手续，银行发放了购房贷款后，再过二十多个工作日即可发放装修贷款。其次，原、被告签订合同后，第三人协助原告通过金融服务机构获取了银行的同贷书，第三人的工作人员梁宗文（即本案第三人的委托诉讼代理人）在获知银行出具的同贷书批准的贷款金额仅为550000元后，已分别致电原、被告告知了该情况，也一并告知了装修贷的申请及发放流程；梁宗文当时建议原告可以前往办理装修贷申请手续时，原告回复先自行筹集资金暂不申请装修贷，若资金筹集不足再申请办理，而被告当时听到梁宗文介绍装修贷的办理及发放流程后，认为装修贷的资金发放时间过长，当即表示不同意该种款项支付方式，对此梁宗文也及时将被告的该项意见告知了原告。再次，银行出具同贷书后约十个工作日，被告致电梁宗文说有其他客户看中案涉房屋，要前来取走原存放在第三人处的产权证原件，次日被告便取走了该证件，当时被告未要求梁宗文将相关情况告诉原告，但梁宗文在被告取走房产证的当日便将该情况以及被告可能将案涉房屋另卖他人的情况通过电话告知了原告，原告当时对第三人同意交还房产证给被告有异议，梁宗文亦向原告解释第三人作为中介机构无权扣押业主的房产证，约过一周后当梁宗文再次致电被告了解案涉房屋是否已被另卖，以及被告对其与原告签订的房屋买卖合同如何履行时，被告答复梁宗文已将案涉房屋另卖他人，其后三方未再就该问题进行协商处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质辩，对于原告提供的证据，本院认证认为：1.原告举证的原告身份证复印件、被告身份证复印件、2017年12月21日《房屋买卖合同》原件、《收据》原件，由于被告及第三人均无异议，本院对该部分证据予以采信；2.原告举证的《不动产产权证》（证号：粤(2017)顺德区不动产权第1XXXXXXXX7号）复印件，由于被告及第三人均无异议，且能与本院调取的房地产转移登记表的记载内容相印证，本院对该份证据予以采信；3.原告举证的2018年4月9日原、被告通话的录音光盘，因被告对其真实性无异议，第三人对该份证据无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；4.原告举证的原告与梁宗文通话的录音光盘，虽然被告对证据的真实性有异议，由于第三人的委托诉讼代理人即梁宗文对该份证据无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认；5.原告举证的2018年5月3日原告的委托诉讼代理人对梁宗文的调查笔录复印件，虽然被告对证据的真实性有异议，由于第三人的委托诉讼代理人即梁宗文作为被调查人对该份证据无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。经庭审质辩，对于被告提供的证据，本院认证认为：1.被告举证的《房屋买卖合同》复印件，由于原告及第三人对证据的真实性均无异议，且经核对该份证据与原告举证的《房屋买卖合同》内容一致，故本院对该份证据的真实性予以确认；2.被告举证的《产权原件收据》原件，由于原告及第三人对证据的真实性均无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认；3.被告举证的录音光盘，由于原告认为录音质量差、内容不清晰，无法发表质证意见，而被告未能在本院指定的期限内提供相应的录音内容的文字说明，需承担举证不能的不利后果，本院对该份证据不予以采信。经庭审质辩，对于本院根据原告的申请所调取的证据，本院认证认为：对于房地产转移登记表打印件（加盖佛山市顺德区国土城建和水利局不动产登记档案查询专用章）、2018年3月9日《房地产买卖合同》复印件（加盖佛山市顺德区国土城建和水利局不动产登记档案查询专用章），由于原、被告及第三人对证据均无异议，故本院对该份证据予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2017年12月21日被告作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的原告、作为丙方（中介方）的第三人签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其名下坐落于佛山市顺德区容桂街道办事处的房屋（套内建筑面积93.73平方米；不动产产权证的证号：粤(2017)顺德区不动产权第1XXXXXXXX7号）转让给乙方，总价款为790000元，并约定“第三条付款方式、时间：乙方购买该房屋的款项支付方式如下：（“银行按揭方式支付”）。1、甲、乙、丙三方于2017年12月21日签订本合同，乙方支付甲方购房定金人民币伍万元整……2、乙方购买该房屋需要办理银行按揭贷款，甲、乙双方于2017年12月30日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，乙方办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭正常义务，并承担政策变化的风险……（银行出具同意贷款书7个工作日内甲乙双方须到行政服务中心办理交易过户）。3、过户当日乙方再给甲方首期尾款人民币：玖万元整（小写￥90000.00元整）。（按银行实际贷款金额为准）。4、待乙方同贷书下来后，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续或到银行办理贷款借贷合同……购房余款人民币：陆拾伍万元整（小写￥650000.00元）（按银行实际贷款金额为准）于乙方房地产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接划入甲方账号。备注：购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》，购买首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款后的金额支付。第四条经纪佣金：本合同一经签署，甲、乙双方就有向丙方支付成交价的1.5%居间服务费。……第九条违约责任：1、甲方的违约责任：本合同签订后，甲方反悔拒绝转让该房屋的，乙方有权要求甲方双倍返还定金，退回除定金外的已收购房款及其它费用，并按该房屋总成交价的20%向乙方支付违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用……2、乙方的违约责任：本合同签订后，若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权要求乙方从本合同签订之日起至款项实际支付之日止，以该房屋总成交价为基数，按每日万分之六支付迟延履行违约金;逾期达30天视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，甲方收取的定金不退还，并要求乙方按该房屋总成交价的20%支付违约金，并承担甲方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用……第十条其他约定事项：……2、签订合同当天，甲方自愿把该房屋的房产证或签名盖指纹的房产资料复印件交给丙方保管，若乙方违约，丙方无需通知乙方，丙方直接把该房屋有效的房产资料归还甲方，乙方不得有异议……”，此外，三方另对其他合同权利、义务一并作了约定。合同签订当日，原告向被告交付了50000元定金，被告亦于当日将上述房屋的《不动产产权证》交给第三人保管。2018年4月9日原告曾向被告发送短信，向被告询问何时前往银行办理案涉房屋的贷款手续及过户手续。另查，现案涉房屋的所有权人为何某平、徐某锋，2018年3月23日该房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德勒流支行。案涉房屋的不动产登记档案资料所附的《房地产买卖合同》记载2018年3月9日被告与案外人何某平、徐某锋签订合同，约定被告将案涉房屋转让给人何某平、徐某锋，成交价为300000元。又查，诉讼中，原告及第三人均主张签订《房屋买卖合同》时，被告同意若银行出具的同贷书批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额650000元时，被告同意以装修贷款的形式补足差额；对此，被告予以否认。诉讼中，原告主张于2018年1月中下旬向中国银行广州荔湾支行申请办理房屋贷款，在2018年2月28日接到该银行工作人员的电话，告知同贷书批准的贷款金额为550000元；2018年3月初，原告向梁宗文告知了同贷书的金额，并询问何时能够通知被告前往办理房屋过户手续，梁宗文回复待其询问被告后才能确定，数日后梁宗文回复被告已经将案涉房屋另卖他人。诉讼中，被告主张就案涉房屋银行已于2018年1月29日出具了同贷书，获批的贷款金额为550000元；2018年2月初被告联系第三人的工作人员梁宗文（即本案第三人的委托诉讼代理人），要求其通知原告前往办理房屋的过户手续，得到的回复是原告尚未能筹集足够的首期购房款；至2018年2月24日，即超过了双方约定的办理案涉房屋过户手续的期限后，被告联系第三人的工作人员梁宗文，要求其向原告确认能否足额支付首期购房款，若仍不能足额支付视为原告违约，对于案涉房屋被告将另卖给他人，其后，梁宗文通过电话回复被告已将其意见转告原告，但原告回复尚未有足够的资金支付首期购房款，在此情况下被告才将房屋另卖；而被告早在2018年2月初已联系梁宗文，要求其追问原告是否继续购买案涉房屋，否则将转卖他人；被告于2018年2月中下旬取回原存放在第三人处的案涉房屋的《不动产产权证》原件，同期与何某平、徐某锋签订了房屋买卖合同，被告并于2018年2月26日收取了何某平、徐某锋交付的购房定金50000元。诉讼中，第三人主张已于2018年2月3日通过其工作人员梁宗文分别致电原、被告告知俩人银行已出具同贷书，获批的房屋贷款金额为550000元，也一并告知了装修贷的申请及发放流程；梁宗文当时建议原告可以前往办理装修贷申请手续时，原告回复先自行筹集资金暂不申请装修贷，若资金筹集不足再申请办理，而被告当时听到梁宗文介绍装修贷的办理及发放流程后，认为装修贷的资金发放时间过长，当即表示不同意该种款项支付方式，对此梁宗文也及时将被告的该项意见告知了原告；被告曾于2018年2月24日联系梁宗文，要求其向原告询问是否继续购买案涉房屋，如果原告不继续购买，被告将另卖予他人，当梁宗文将被告的意见告知原告时，原告仅是继续向梁宗文了解办理装修贷款的相关手续以及表示仍在继续筹集资金，并未明确是否继续履行合同；2018年2月25日被告前往第三人处取回原存放的案涉房屋的《不动产产权证》原件，取件时梁宗文未将原告前述回复意见转告被告，但梁宗文已明确告知被告，在合同未解除的情况下，转卖案涉房屋不恰当。本院认为，原、被告于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护，双方当事人应恪守合同义务。现原告诉请解除《房屋买卖合同》，被告在本院第一次庭审时当庭答辩同意解除，应视为双方协商解除合同，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2018年7月17日解除。本案的争议焦点在于双方在合同履行过程中是否构成违约，若构成为违约，应如何承担违约责任。对前述争议问题，具体分析如下：首先，根据《房屋买卖合同》的约定，在银行出具同贷书之日起七个工作日内双方需共同前往办理案涉房屋的过户登记手续，原告并于当日向被告交付首期购房款，首期购房款的金额需根据同贷书批准的贷款金额最终确定；结合本案，原告主张直至2018年2月28日才接到银行工作人员的电话，获知银行出具了同贷书，被告则主张银行已于2018年1月29日出具了同贷书，因原、被告均未能举证证明双方获知银行已出具同贷书的具体时间，而第三人作为居间人在促成双方签订《房屋买卖合同》后，就案涉交易的完成无直接利害关系，其陈述更具客观性，故本院采信第三人的主张，确认原、被告于2018年2月3日获知银行出具了同贷书；据此，双方应按约定自2018年2月4日起在七个工作日内办理房屋过户手续，同时原告亦需在约定期限内履行交付首期购房款的义务。虽然原告及第三人均主张签订合同时，若银行出具的同贷书批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额时被告同意以装修贷的形式补足差额部分，但被告对此予以否认，且《房屋买卖合同》并未就该内容予以约定，第三人也确认直至银行出具同贷书后才详细告知原、被告关于装修贷的申请与审批流程，且被告当时已明确表示不接受装修贷的款项支付形式，故签订合同时被告即使作出过同意原告办理装修贷补足同贷书批准的贷款金额不足的意思表示，也是在被告未清晰了解装修贷具体内容的情况下作出，被告的意思表示仅能视为在同贷书批准的贷款金额不足情况下，可以考虑原告申请办理装修贷，而在银行出具同贷书后，经第三人详细介绍了装修贷的相关内容后，被告已明确表示不接受原告办理该项贷款用于支付不足的首期购房款，且经第三人转达原告已获知被告的该项意思表示，在此情况下，原告作为负有积极履行合同义务的一方，应在约定期限内按合同原约定的金额（90000元）向被告交付部分首期购房款，对于因同贷书批准的贷款金额少于原告申请的金额，导致首期购房款比原约定的金额多出的部分，原告应积极与被告协商支付方式，但直至第三人于2018年2月24日致电原告时，原告仍未明确答复如何履行支付首期购房款的义务，据此，根据合同约定自2018年2月14日起原告迟延交付首期购房款的行为已构成违约。但在此情况下，被告未经解除《房屋买卖合同》，于2018年2月26日收取了何某平、徐某锋交付的购房定金，该行为已构成预期违约，被告更于2018年3月9日与何某平、徐某锋签订《房地产买卖合同》，将案涉房屋另行转让给他人，并协助办理了房屋过户登记手续，该行为已构成根本违约，至此原、被告之间的《房屋买卖合同》已无客观履行的可能。虽然双方在合同中对作为乙方的原告的违约责任约定为“本合同签订后，若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权要求乙方从本合同签订之日起至款项实际支付之日止，以该房屋总成交价为基数，按每日万分之六支付迟延履行违约金”，但由于被告在合同解除前存在根本违约的行为，故根据过失相抵的原则，在被告主张违约损失的情况下，本院确定原告向被告支付的违约金的计算方式为2018年2月14日至2018年3月9日期间以房屋总价款790000元为基数按日利率万分之六计付，共计违约金11376元（790000元×24天×0.6‰=11376元）；对于作为甲方的被告的违约责任，因双方在合同中已约定“甲方反悔拒绝转让该房屋的，乙方有权要求甲方双倍返还定金退回除定金外的已收购房款及其它费用”，且双方对于定金不仅作了书面约定，原告亦实际交付了定金，故原告诉请被告双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》于2018年7月17日解除；二、被告（反诉原告）黄健华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）韦燕园双倍返还定金100000元；三、原告（反诉被告）韦燕园应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）黄健华支付违约金11376元；四、驳回被告（反诉原告）黄健华其他反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1150元、财产保全费1020元，合共2170元（韦燕园已预付），反诉受理费减半收取为1989.25元（黄健华已预付），由原告（反诉被告）韦燕园负担100元，被告（反诉原告）黄健华负担4059.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张红月二〇一八年九月二十九日书记员  冯伟康