河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0211民初2399号原告：郭鹏，男，汉族，住河南省开封市禹王台区，现住开封市龙城香榭丽**。被告：刘永杰，男，汉族，住开封市禹王台区，现住开封市。被告：开封市中州皇冠物业服务有限公司。住所地开封市金明大道与解放路交叉后（东京银座**楼**）。法定代表人：高凯。统一社会信用代码：91410200676710619D。被告委托诉讼代理人：高培芳，女，汉族，1969年8月15日生，，住河南省开封市龙亭区原告郭鹏诉被告刘永杰、开封市中州皇冠物业服务有限公司不当得利纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理。本院依法向各方当事人送达了相关诉讼文书及权利、义务、风险告知书。由审判员独任于2018年7月20日开庭审理。原告郭鹏到庭参加庭审，被告张永杰到庭参加庭审，被告开封市中州皇冠物业服务有限公司委托诉讼代理人高培芳（以下简称物业公司）到庭参加庭审。本案现已审理终结。在诉讼过程中，原告诉称，2010年5月15日，原告因欠李新亮债务20万元，而李新亮欠本案被告刘永杰20万元，经三方商量，原告同意把自己位于开封市东京银座1号楼的911号房产充当20万元欠款折抵给被告刘永杰，并签订了房屋转让协议。同时将房屋购置手续和房屋出租收益的银行卡一并交给了被告刘永杰。同年年底，被告刘永杰提出该房产因开发商原因无法办理房产证，提出终止该转让协议。经三方协商，改由以货抵债（因原告经销白酒，被告开始从原告处大量拉酒进行销售抵债）。2012年年底，原告认为被告刘永杰拉酒数量过多，而原告的购房手续和房屋出租收益卡仍然在被告刘永杰处抵押，要求被告将购房手续和房屋出租收益的银行卡归还给原告，被告拒绝归还。2013年元月份，被告刘永杰以“民间借贷”为由，将原告诉至金明区人民法院，要求归还欠款及利息。最终被告刘永杰的诉讼请求得到了金明法院的支持，欠款及利息已经在金明法院执行完毕。原告认为，东京银座1号楼911房产，是因为折抵债务才交给被告刘永杰的，既然折抵债务的目的未能达成，被告无权收取该房屋的出租收益。在原告向被告刘永杰索取该笔租金收益时，刘永杰声称“自己只领取了几个月”。“是负责东京银座911号房租金发放的开封中州皇冠物业服务有限公司截留了该款项，导致被告刘永杰未能完全收到该房租金款项”。原告遂向开封中州皇冠物业服务有限公司询问该房屋租金发放情况，要求该公司出具相关租金发放的证明。然而，该公司财务人员拒不出具。原告认为，被告刘永杰已经采取诉讼程序将原告欠其的借款和利息收回，无权再领取和使用该租金款，已经收取的款项应该返还给原告。原告因被告刘永杰声称皇冠物业服务公司截留了该租金款项，而要求该公司出具租金发放证明时，拒不出具，无法证明该公司按时足额将房租款打入约定的房租收益卡内。被告开封中州皇冠物业服务有限公司，对东京银座911房屋租金收益无权截留和使用，如不能证实已经按时足额打入该房屋约定的收益卡内，则视为“违约”，承担相应的违约责任。被告刘永杰在2010年5月至2015年12月，持有东京银座购房手续期间，曾为该房产产权事宜办理了相关手续，试图将该房屋过户至自己名下。在办理中，测得该房屋实际产权面积为42.72㎡，而该房屋2009年出售时开发商开封市银座置业有限公司实际按照43.96㎡收取的房款。根据相关规定和房产销售惯例，销售面积和实际产权面积会有少许误差，一般采取“多退少补”的原则处理。也就是说，开发商开封市银座置业有限公司应当退还面积差额款4767元。由于退还该款项时购房手续在被告刘永杰手中，各种手续也是由被告刘永杰办理，经询问，被告刘永杰不承认开封市银座置业有限公司曾经退还了这笔钱。因此，诉请二被告返还该购房差额款4767元。原告要求对以上款项按照月息1%计息，其理由如下：金明区人民法院已经生效的判决书显示，被告刘永杰通过诉讼手段迫使原告偿还了其10.5万借款及利息，利息是从2010年5月1日起，按照月息1%计算，目前已经通过金明区人民法院执行局执行完毕。本案证据显示，被告刘永杰于2010年5月至2012年8月已经实际收取了房租款25200元和购房差价退款4767元，两项共计29967元，该款项应当连同利息（月息1%）一并退还给原告。被告刘永杰支付利息的时间，因其领取房租时间是2010年5月至2012年8月，共28个月，折中计算应当从第十五个月开始计息，即2011年7月开始计息至还清欠款之日止（计算利息时应将代扣的2563元的物业管理费扣除）。需要说明以下几点：1.原告之所以当时没有追索这笔房租款，是因为当时尚欠被告刘永杰10.5万借款没有归还，按照常理，这笔房租款项应当视为原告归还被告刘永杰借款之用，这是双方心照不宣的约定。2.被告刘永杰在诉原告偿还借款的诉讼中，拒不认可和折抵这笔房租款项，被告刘永杰这一行为应视为违约行为，这一行为给原告造成的直接经济损失就是迫使原告支付了这笔款项7年间1%月息的利息支出。被告刘永杰是这一违约行为的受益人，理应对违约拖欠这笔钱给原告造成的损失进行赔偿，也就是应当同样按照月息1%支付利息。3.根据公平原则，在被告刘永杰实际领取房租收益时，应立即从原告欠被告刘永杰的借款中予以折抵，而折抵欠款不应该只折抵本金而不折抵利息，或者只折抵利息的一部分。被告刘永杰在收到了该房租款项，已经事实折抵了原告的欠款的情况下，仍然通过诉讼手段，在不进行任何折抵的情况下，迫使原告按月息1%支付了其所有的欠款及利息，被告刘永杰不当收益中包括这笔款项不应有的利息收益，故原告要求被告刘永杰在返还该款项时亦应按月息1%付息返还。被告开封中州皇冠物业服务有限公司及开封市银座置业有限公司截留了房租款项属违约行为。这一违约行为导致本应归还给被告刘永杰借款的资金未能及时归还到位，迫使原告在归还被告刘永杰借款时，承担了该款项月息1%的利息支出，应当赔偿原告的损失，在归还该款项时亦应按月息1%支付利息。经计算，被告开封中州皇冠物业服务有限公司共计拖欠租金款39个月38300元，减掉被金明区法院执行的14000元，应当实际返还24300元。拖欠时间是2012年9月至2015年11月共计39个月，折中计算，付息时间应当从2014年3月起算至还清欠款之日止。依照《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人一方不履行约定义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失的数额应当相当于因违约所造成的损失。根据以上法律规定，三被告的违约行为，导致原告支付了不应支付的利息支出，应当赔偿原告的损失，故在返还房租收益款时应按月息1%付息。综上，为维护原告的合法权益不受侵犯，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告诉讼请求为：1判令二被告返还不当得利房租款及房价退款共计54467元及利息，利率按照月息1%计算；2、判令二被告承担连带责任。3、判令二被告承担本次诉讼费用。被告刘永杰向法庭提交了答辩状，内容如下：被答辩人郭鹏的诉讼请求是没有事实和法律依据的。双方签订的购房合同有效期间，房屋的租金收益及房屋的差价退补款应归答辩人刘永杰所有，被答辩人郭鹏还应当赔偿答辩人刘永杰因解除《购房协议书》所造成的经济损失及违约责任。1、答辩人刘永杰与被答辩人郭鹏签订的《购房协议书》是真实有效的。双方签订购房协议的原因是由于债权纠纷，被答辩人郭鹏、郭思军于2010年5月，因还债需要，主动与答辩人刘永杰协商将此房抵债，并要求答辩人刘永杰放弃借款的利息。之后双方签订了《购房协议书》，郭鹏将此房所有的购房发票等移交给答辩人刘永杰，后又将房租收益银行卡主动交给答辩人刘永杰。《购房协议书》第十一条约定：本合同自甲乙方签订之日起生效。《购房协议书》上注明的签订时间为2010年5月15日。即2010年5月15日起，合同生效后，该房的所有权、收益权即归答辩人刘永杰所有，因此，房屋的租金收益及差价退补款均应归答辩人刘永杰。2、导致房屋不能过户的原因是由于被答辩人郭鹏造成的。合同签订后，答辩人刘永杰即在市民之家三楼房产登记处持此房的发票、契税等办好所有手续并疏通所有关系后，数次找被答辩人郭鹏、郭思军来签字过户，被答辩人郭鹏不但不配合，并找各种借口推辞。根据双方签订的《购房协议书》第三条：“郭鹏、郭思军不得以各种借口，不配合乙方刘永杰办理房屋及土地产权转移及过户手续，否则视其违约。“又根据《购房协议书》第六条又明确规定：“…….如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予以协助，如因甲方原因造成的不能过户登记，乙方有权解除合同，同时甲方郭鹏、郭思军应返还乙方购房款二十万元和违约金壹拾万元整。”被答辩人郭鹏刘永杰的行为已构成严重违约，除应当返还答辩人刘永杰购房款外，还应当支付答辩人刘永杰违约金十万元。3、被答辩人郭鹏违约的真正原因是《购房协议书》签订后因房屋涨价，被答辩人郭鹏在未经答辩人刘永杰同意的情况下擅自将房租收益银行卡更改密码、取款后并注销，至使物业公司财务无法向卡上打款，导致答辩人刘永杰未获得相关的房租，也给答辩人刘永杰造成较大的经济损失。4、被答辩人郭鹏刘永杰单方解除购房协议，答辩人刘永杰一直未同意解除合同，合同应当继续履行。在2016年至2017年被答辩人郭鹏主动将购房款分两次支付给答辩人刘永杰，一次5万元，一次12万元，要求解除双方《购房协议书》，但是答辩人刘永杰一直未同意，要求继续履行。根据《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被答辩人郭鹏单方违约行为并不购成合同的解除，答辩人刘永杰可以要求继续履行。5、被答辩人郭鹏应当赔偿答辩人刘永杰因被答辩人郭鹏违约造成的相关损失。2018年6月份，经过金明区法院调解，答辩人刘永杰才同意解除双方的购房协议，并将此房所有发票等手续全部转给被答辩人郭鹏，至此，购房合同才终止。但至今被答辩人郭鹏仍欠答辩人刘永杰叁万元房款及拾万元违约金，请法院协助依法解决。被答辩人郭鹏擅自注销房租收益卡并单方解除购房协议的行为不仅使答辩人刘永杰损失了合同有效期间应当收取的房租收益，还损失了因房屋市场价格上涨所预期的利益。根据《合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，被答辩人郭鹏不仅无权要求房屋的租金收益及房价退款，还应当赔偿答辩人刘永杰的相关损失。综上所述，被答辩人郭鹏的诉讼请求是没有事实和法律依据的，房屋的租金收益及房价退款应当归答辩人刘永杰所有，请求法院依法驳回被答辩人郭鹏的全部诉讼请求。被告物业公司答辩称：我们公司是始终配合双方的，前期我们打到法院执行款是14400元，还余24000元是我们应该支付涉案房子的房租（时间是2013年12月份至2015年11月份的），刚好是两年，一个月租金是1000元，这个24000元我们是认可的。至于利息我们不认可，也不应当承担。原告提交了相关证据1.购房协议一份，证明目的：当时已经把房屋的收益的银行卡已经交于刘永杰。2.金明区法院（2015）金明初字第177号民事判决书一份。判决书第六页倒数第十行的叙述，证明当时原告将东京银座911房间的银行收益卡交于被告刘永杰，在此期间，房租收益是由刘永杰领取的，时间为2010年的5月至2012年8月。3.中原银行的银行卡流水明细，开户名为郭思军。证明这个就是当时涉案房屋的房租收益卡，也是刘永杰领取房租的那张卡。原告主张的房租是2010年5月至2012年8月份的每月900元的房租，共计25200元是刘永杰领取的应该退还给原告。法院执行的14400元是扣的物业公司截流的一部分钱，不是从房租收益卡上扣除的。4.提交一份委托出租管理合同。被告刘永杰的质证意见为：对判决书证据无异议，对证据购房协议的真实性无异议。同时证明了2015年12月29日之前，我和郭鹏、郭思军签订的购房合同仍然有效。对银行流水证据的真实性无异议，同时证明了2011年5月25日之前，物业公司将房款打到了郭思军账户上，2011年5月，此银行卡被人注销，物业公司仍然打款至郭思军账户（尾号2487）上。对判决书的内容可以看出2010年10月，郭鹏将银行卡交给我手里，我只领的1次房款（3个月的房租），在2012年5月份，我再去中原银行取款时发现卡已经作废。从中原银行流水记录可看出，物业公司仍然将房租打到了原来的账户上。原告交给我的卡是郭思军的名字卡号为62×××87，银行卡一直在我手里。被告物业公司的质证意见为：对判决书证据无异议，不发表质证意见。我们公司是2010年5月27日开始支付前三个月的房租。法院执行的14400元是从2012年9月份（包含9月份）至2013年11月（包含11月份），法院共扣除14400元。2013年12月至2015年11月未支付，共计24个月，共计24000元，物业公司未支付房租。2015年12月开始房租都打给原告了。原告郭鹏对二被告的质证意见发表辩论意见：2012年年底我口头将银行卡62×××87挂失过，也没有去办理正规的挂失手续。当时是因为刘永杰2011年一次性拉走我价值15万元的酒抵债了，所以我不能再将房租来作为抵债交给刘永杰，而刘永杰不给我房租银行卡，所以我才挂失的。后来2015年我才又重新办张卡，原卡一直在被告刘永杰那里。我起诉的5万多元的金额里面包括有被告刘永杰于2010年5月至2012年8月已经实际收取了房租款25200元和购房差价退款4767元，两项共计29967元。被告刘永杰和被告皇冠物业公司都认可了涉案房屋的购房差价退款共是4767元，开发商扣除房屋维修款2563元，退还2204元差价是由刘永杰领取的。关于维修基金，在郭鹏诉刘永杰的另案中，刘永杰隐瞒了开发商从购房差价退款中扣除的实情，说是自己向开发商交了维修基金，致使郭鹏支付给了刘永杰现金2800元，该款应当退还。被告皇冠物业提交了相关证据：物业公司打款明细。被告皇冠物业称：从2010年5月份开始第一次打的租金（包含3、4、5三个月的租金）。我们列举的打款明细是从8月份开始列举的。对郭思军账号一直打到了2012年8月份，打款的账号是郭思军的银行卡。从2012年9月至2013年10月份，法院执行14400元，从2013年12月至2015年11月有24000元的房租未支付。未支付的原因是双方有纠纷，法院要求协助执行。我们同意支付24000元房租。原告的质证意见为：对账明细无异议，对打款凭证真实性无异议。被告刘永杰质证意见为：对手写得对账明细和真实性无异议。被告刘永杰没有向法庭提交书面证据。本院查明的案件事实与原告陈述的基本一致。本院另查明，本案涉及房屋面积差退款为4767元，开发商扣除应交房屋维修基金2563元，剩余2204元刘永杰领取。关于维修基金，在郭鹏诉刘永杰的另案中，刘永杰隐瞒了开发商从购房差价退款中扣除的实情，说是自己向开发商交了维修基金，致使郭鹏给了刘永杰现金2800元。物业公司支付租金：2010年6月至2012年8月，24300元，由刘永杰领取。2012年9月至2013年11月租金14400元，本院执行给刘永杰。2013年12月至2015年11月24000元，由于郭鹏与刘永杰之间的纠纷，法院要求物业公司协助执行，物业公司未支付。本院（2015）金民初字第177号判决生效并执行完毕。该判决认定郭鹏与刘永杰以房抵债未履行，购房协议终止。2015年12月29日，双方达成协议，房租自2015年12月1日打入原业主郭思军名下卡上。之前房租另行由双方协商后打入金明法院。实际情况是，双方同意将以前的房租打入金明区法院账户是基于以上判决的执行。该判决执行的是郭鹏偿还刘永杰借款。该判决已执行完毕，执行款包括从物业公司执行的14400元，其他的并没有打入金明区法院账户作为执行款，而是由刘永杰占有及物业公司留存。本院认为，刘永杰领取房屋租金是基于房屋买卖协议，该协议没有履行，其领取租金及房屋差价退款也就失去了依据，应当返还。原告要求其返还，其拒不返还，构成不当得利。被告物业公司尚有24000元租金未支付，应当向房屋业主支付。物业公司未支付是因为郭鹏与刘永杰之间的纠纷法院要求协助执行，故物业公司不构成不当得利。物业公司应作为债务向原告履行。原告要求二被告按月利率1%支付利息没有证据及法律依据支持，本院不予准许。综上，本院确认被告刘永杰应向原告返还房屋租金24300元、房屋面积差退款4767元；被告物业公司应向原告支付租金24000元。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一.被告刘永杰向原告郭鹏返还房屋租金24300元、房屋面积差价退款4767元，于判决生效后十日内履行。二.被告开封市中州皇冠物业服务有限公司向原告郭鹏支付房屋租金24000元，于判决生效后十日内履行。三.驳回原告郭鹏要求被告刘永杰、被告开封市中州皇冠物业服务有限公司按月利率1%支付利息的诉讼请求。案件受理费581元由被告刘永杰承担263元、被告开封市中州皇冠物业服务有限公司承担200元、原告郭鹏承担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 王 伟二〇一八年九月十日书记员 何云梅