广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1081民初993号 原告：广西美之嘉物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区广园路19号东波苑商铺1层7号商铺。 法定代表人：潘忠俭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐建有，广西美之嘉物业服务有限公司靖西分公司经理。 被告：曾莉，女，1975年12月27日出生，壮族，职工，户籍地广西靖西市，现住靖西市。 被告：林革，男，1968年11月30日出生，壮族，职工，户籍地广西靖西市，现住靖西市。 原告广西美之嘉物业服务有限公司（以下简称：美之嘉物业公司）与被告曾莉、林革物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告美之嘉物业公司的委托诉讼代理人唐建有，被告曾莉到庭参加诉讼。被告林革经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美之嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾莉、林革给付2016年12月至2018年4月物业管理费用1，386.86元，公摊水费93.8元、公摊电费101.36元、住宅电梯公摊196.22元、生活垃圾清运费136元、电梯维保费510元、专项维修基金346.8元、代收水费477.9元、柴油公摊1.2元、二次加压电费89.73元，合计3，339.87元；2、判令被告以欠付金额为基数，按0.3％支付逾期付款的违约金直到缴清全部费用之日止，截止2018年4月30日应支付违约金为2201.9元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月13日，两被告与广西世纪飞龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的“文昌华府”1-501房，该房建筑面积135.97平方米。2016年12月1日，广西世纪飞龙房地产开发有限公司靖西市项目开发分公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将其开发建设的“文昌华府”小区委托原告进行物业管理，管理期限自2016年12月1日至2018年11月30日止。被告按建筑面积按0.6元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，每月以实际水、电用量平均分摊的标准缴纳水、电费公摊部分，每月按市政规定缴纳生活垃圾清运费。如被告逾期付款应按欠费金额×逾期天数×0.03%的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，从2016年12月1日至2018年4月30日，被告共拖欠各项物业管理费合计3，339.87元，违约金2，201.9元，共计欠费5，541.77元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望靖西市人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 原告向法院提交的证据有：1、原告营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，2、被告身份证复印件，这两份证据证明原、被告的主体资格及相关身份信息；3、《前期物业管理服务合同》，证明2016年12月1日，广西世纪飞龙房地产开发有限公司与原告签订了合同，委托原告对“文昌华府”小区进行物业服务的事实，及原告收取费用的依据；4、《商品房买卖合同》，证实两被告是“文昌华府”小区1单元501室的业主；5、“文昌华府”2018年4月份收费通知单，证明被告拖欠原告各项服务费用及原告收费标准的事实；6、图片7张，证明物业公司已经按照合同约定对小区公共部分的设施设备进行维护。 被告曾莉辩称，一、2016年12月原告与广西世纪飞龙房地产开发有限公司靖西项目开发公司签订《前期物业管理委托合同》以及进驻小区管理的行为，小区全体业主不知情，原告没有与业主签订合同，原、被告不存在合同的民事法律关系，被告不存在违约行为。二、原告在“文昌华府”开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益：1、未经业主同意，擅自允许“文昌华府”底三层商铺在楼顶、楼面安装广告牌、水塔，从中获利；2、擅自将业主公共活动空间即公摊面积划给租客作为公共停车场使用，侵犯了广大业主的权益；3、地下停车场为小区附属设施，主要为小区业主提供停车服务，原告向业主按每辆200元收费缺乏依据；4、原告的办公场所使用的水、电费均由业主分担，电梯维护费、电费、电梯电费公摊属重复收费，增加了业主负担。三、原告在“文昌华府”开展物业管理期间，不作为和乱作为，存在违约行为：1、“文昌华府”一单元可视对讲机出现故障无法使用已有一年多，经业主多次反映，原告至今没有派人维修，导致一单元业主屡次遭受小偷入户盗窃；2、原告聘请的保安不作为，对深夜底层商铺的KTV及网吧散场后还滞留广场大声喧哗、借酒闹事者的行为不劝阻，不制止，管理不到位；3、原告聘请保洁人员满足不了整个小区的需求，造成整个小区的环境出现脏乱差的严重现象。四、原告主张的违约金过高也缺乏依据。原、被告之间不存在物业服务合同关系，更未对“未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.3%的滞纳金”进行约定，因此，原告滞纳金的主张缺乏法律依据。总上，原告纠正错误行为之前，被告有权暂缓支付物业服务费用，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告提交的证据有：1、图片5张，2、手机图片3张（庭上出示手机），证明在公共场所，业主的活动空间都有小轿车、大巴车等乱停乱放，原告没有制止，管理不到位，存在违约事实。 被告林革未答辩，未提交任何证据，未出庭参加诉讼。 当事人围绕案件争议焦点依法提交了证据，经庭审质证，被告对原告第1、2份证据三性没有异议。原告对被告两份证据的合法性、真实性与关联性没有异议。被告林革未出庭参加诉讼，已视为放弃对原告一审证据质证权利。对当事人均无异议的证据本院予以认定，并在附卷佐证。 对有异议的证据本院分析认定如下：原告第3份证据是《前期物业管理服务合同》，被告对该份证据的真实性没有异议，但对该份证据的关联性有异议。被告认为，原、被告没有签订《前期物业管理服务合同》，原、被告之间没有物业管理服务合同关系，该份证据与被告无关。本院认为，涉案小区的建设单位制定临时管理规约，以及与原告签订《前期物业管理服务合同》都是为小区全体业主的共同利益。临时管理规约约定，凡购买涉案小区的业主必须遵守建设单位与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》，因被告在购买涉案小区物业时，也同意遵守临时管理规约，并在该规约上签字确认，所以，《前期物业管理服务合同》与本案有关联，应予以认定。原告第4份证据是《商品房买卖合同》，被告对该份证据有异议，认为该份合同没有包含物业管理服务合同。本院认为，该份证据确实没有关于物业管理服务内容，但该份证据能证实被告是涉案小区业主的事实，与本案有关联，应予认定。原告第5份证据是“文昌华府”2018年4月份收费通知单，被告对该份通知单的物业管理费按每平米0.6元收取没有异议外，对其它项目的收费有异议。本院认为，该份通知单记载有被告拖欠各项服务费用的情况，其中原告向被告收取的物业服务费、电梯维护费、专项维修资金是《前期物业管理服务合同》约定的内容，应予以认定。其他项目的收取费用因原告没有提供相应的证据，或者提供已经为被告垫付的票据，而不予认定。以上认定的证据，均在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年6月13日，两被告与广西世纪飞龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买广西世纪飞龙房地产开发有限公司开发建设“文昌华府”1-501房，该房建筑面积135.97平方米，2015年1月，广西世纪飞龙房地产开发有限公司将该房交付被告使用。2016年12月1日，广西世纪飞龙房地产开发有限公司将该小区委托原告进行管理，并与原告签订《前期物业管理服务合同》。物业服务合同约定：管理期限从2016年12月1日至2018年11月30日止，物业服务费用由业主按其拥有建筑面积交纳，具体收费标准为住宅物业费0.6元/月/平方米、电梯维护年检费30元/月/户、专项维修基金0.15元/月/平方米；物业服务费及垃圾清运费等相关费用按每12个月为一个周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前5日内按时交纳；物业共用部分（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用由原告另行向全体业主按拥有建设面积按月据实合理分摊；业主未能按时交纳物业相关服务费的，自逾期之日起，原告可以向责任方加收欠费总额日计千分之一的违约金。原告在履行《前期物业管理服务合同》过程中，没有完全尽到环境卫生清洁和及时修复公共设施等合同义务。被告以原、被告未签订物业服务合同，原告服务质量差，管理不到位为由，拖欠原告12个月的住宅物业费979元、电梯维护年检费360元、专项维修基金费245元，至2018年5月，被告拖欠交费时间为6个月。原告为维护自身的合法权利，向本院提出以上诉求。 另查明，被告曾莉、林革为夫妻关系。 本院认为，本案的第一个争议焦点是：广西世纪飞龙房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是否合法有效？是否对被告具有法律约束力？由于《前期物业服务合同》是合同当事人在平等、自愿、协商的基础签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。虽然被告没有在该合同上签字确认，但被告在购买涉案小区物业时，已经在开发商制定的临时管理规约上签字，同意遵守临时管理规约，而该规约约定，凡购买涉案小区的业主必须遵守建设单位与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》。况且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，涉案《前期物业管理服务合同》对被告具有法律约束力。 本案第二个争议焦点是：原、被告在履行《前期物业服务合同》中是否存在违约？原告要求被告支付的各项费用，是否合理，是否有事实和法律依据？由于《前期物业服务合同》对原、被告具有法律约束力，双方应当全面履行合同约定的义务。按照《前期物业服务合同》约定，物业服务费及垃圾清运费等相关费用按每12个月为一个周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前5日内按时交纳。按照该约定，被告应于2017年11月25日至11月30日交清第一个周期的物业服务费用，但在履行合同过程中，被告却没有按照该约定的时间向原告交纳物业管理服务等费用，拖欠原告12个月的住宅物业费979元、电梯维护年检费360元、专项维修基金245元，截止2018年5月拖欠时间已达6个月，被告的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，被告理应向原告付清以上欠费。但由于原告也没有按照合同约定，完全尽到环境卫生清洁和及时修复公共设施的合同义务，服务水平不能达到合同要求，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，……”规定，本院酌情减少被告应交纳物业管理费的20%。即原告的该项请求，本院按1267.2元（住宅物业费979元+电梯维护年检费360元+专项维修基金费245）×80%）予以支持。对于公摊水电费，住宅电梯公摊，柴油公摊、二次加压电费，虽然合同约定由原告另行向全体业主按拥有建设面积按月据实合理分摊收取，但由于原告没有相应的证据证实，该费用的产生是否真实，计算是否合理，所以，原告的该项请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告支付的生活垃圾清运费，代收水费，因原告没有提交委托代收的相关文件，也没有提交已为被告垫付该费用的相关证据，所以，原告的该项请求本院也不予支持。对于违约金问题，本案中，双方约定违约金的计算方法是“自逾期之日起，原告可以向责任方加收欠费总额日计千分之一的违约金”按该约定的方法计算，违约金为288.3元〔（979元+360元+245元）×1/1000×182天=288.3元〕，而原告因被告拖欠费用的实际损失是占用资金期间的利息损失，该损失应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定计算，原告的实际损失为48元〔（979元+360元+245元）×6/100×182天=48元〕，约定违约金明显高于实际损失的30%，属过高约定，被告认为违约金过高的辩解意见本院予以采纳，原告该项请求，本院按原告的实际损失48元予以支持。原告要求被告付清2018年4月前各项费用的请求因与合同约定不符，本院不予支持。原告要求被告按0.3%计付违约金，因于法无据，本院不予支持。被告认为，原、被告没有物业服务合同的民事法律关系，被告没有支付物业费用及违约金义务的辩解意见，因与本案事实不符，本院不予采纳。被告林革经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾莉、林革付给原告广西美之嘉物业服务有限公司物业管理费用、电梯服务费、专项维修基金等项合计1，267.2元； 二、被告曾莉、林革付给原告广西美之嘉物业服务有限公司违约金48元（2018年6月1日之后的违约金，以欠付金额为基数按照年利率6%计付）； 三、驳回原告广西美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，适用简易程序审理，减半收取计25元，由原告广西美之嘉物业服务有限公司负担15元，被告曾莉、林革负担10元。 义务人应在本案判决生效后10日内给付金钱义务，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆忠保 二〇一八年九月十三日 书记员  曾佩珏