浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1750号上诉人（原审被告）：孔叶青，女，1986年4月27日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：侯文荣，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯根华，男，1964年9月9日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：张应川、祝如华，浙江建银律师事务所律师。上诉人孔叶青因与被上诉人冯根华房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初6436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔叶青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由冯根华负担。事实和理由：一、一审裁定准许冯根华撤回对张松的起诉属程序违法。涉案房屋系孔叶青与前夫张松的夫妻共同财产，两人均在房屋买卖合同上签字，孔叶青在收到400000元后随即转给了张松，该笔款项是张松个人消费掉的。一审中冯根华起诉时将张松列为被告，后又撤回对张松的起诉，一审法院未严格审查就准予其撤诉，加重了孔叶青的义务。二、一审认定房屋买卖合同有效是错误的。签订合同时冯根华并未在场，孔叶青与张松此前未见过冯根华，冯根华也未曾到涉案房屋查看过。合同内容显失公平，成交价包含了房屋附属设备、装饰装修等，明显低于当时市场的毛坯价格，且合同约定的定金是房屋总价的66.67%。上述种种均表明本案并非真实的房屋买卖，与正常购房交易不相符，双方签订合同的目的是为向冯根华借款作担保。三、一审认定双方约定超大额定金反映了双方预见到可能违约，意图加大违约成本，完全是主观臆断，所作裁判没有法律依据。四、一审认定孔叶青赔偿冯根华400000元缺乏依据。根据法律规定，定金数额不得超过合同总价款的20%，本案中为120000元。即使认可资金占用利息损失，计算为400000×24%÷365×128=33700元，最高违约金也才153700元。冯根华辩称，一、冯根华在签订合同时没有任何优势，反而孔叶青有多年经商经验，对市场行情和盈利模式很清楚，本案不存在显失公平的情形。二、涉案合同多处都是双方约定签署，是双方真实意思表示，不属于格式合同。关于房价问题，房屋价格具有特殊性，一房一价，即使目前房价上涨，案涉小区单价8000元以下的房屋仍然存在。合同签订时孔叶青以开办公司急需流动资金为由低价出售房屋，快速回笼资金，冯根华也是在查实孔叶青不久前注册公司资金一千万的基础上才相信其急需资金周转，才会同意一次性付款400000元并签订涉案合同。三、一审判决对于违约损失说理清楚，400000元没有弥补冯根华的损失，冯根华罹患重病看淡钱财才放弃了上诉权利。请求驳回孔叶青的上诉请求。冯根华向一审法院起诉请求：1.孔叶青交付房屋并办理产权变更手续、支付违约金400000元、赔偿律师费30000元、孔叶青赔偿已支付房款的资金占用费（以400000元为基数，按年利率24%的标准，自2017年8月14日起计算至实际清偿之日止）；2.如合同不能继续履行的，则请求确认合同解除，孔叶青退还购房款400000元、赔偿律师费30000元、赔偿实际损失819500元及资金占用损失（以400000元为基数，按年利率24%的标准，自2017年8月14日起计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2017年8月14日，冯根华、孔叶青签订《房屋买卖合同》一份，约定孔叶青将坐落于嘉兴市禾源新都（北区52幢906室及自行车库906C，房屋价款为600000元；冯根华应在合同签订当日支付定金400000元，孔叶青应在合同签订后30日内配合冯根华办理房屋过户手续，冯根华应在房屋过户当日支付剩余房款200000元；若因孔叶青个人原因致使无法办理房屋过户手续的，冯根华有权退房，孔叶青应当自收到退房通知之日起3日内退还已收定金，并支付冯根华违约金400000元。合同签订当日，冯根华向孔叶青交付400000元。案涉房屋于2017年4月27日设立抵押权，抵押权人为平安普惠融资担保有限公司，抵押期间为2017年4月27日起至2022年4月26日。另，冯根华为实现本案债权支出律师费30000元。一审法院认为，结合双方的诉辩意见，案件的争议焦点首先在于双方之间的房屋买卖合同是否合法有效。本案中，孔叶青抗辩认为双方签订《房屋买卖合同》是为借款400000元提供担保的一种形式，但未能提交证据证明这一主张，对该抗辩意见不予采纳。案件的争议焦点还在于案涉《房屋买卖合同》能否继续履行。从庭审查明的事实来看，作为《房屋买卖合同》标的的房屋现被设定抵押权利并被其他诉讼案件采取查封措施，无法进行交付及过户，合同无法继续履行。经法庭释明，冯根华也变更了相应的诉讼请求，请求确认双方之间的《房屋买卖合同》解除，主张孔叶青返还购房款400000元并赔偿实现债权的费用30000元、房屋差价损失819500元及资金占用损失（以400000元为基数，按年利率24%的标准，自2017年8月14日起计算至实际清偿之日止）。庭审中，孔叶青也明确表态不同意继续履行合同，因此，一审确认合同自2017年12月20日起因孔叶青违约而解除，孔叶青应在合同解除后退还冯根华房款400000元。案件的争议焦点最后在于如何确定冯根华所受损失的大小。庭审中，冯根华主张参照孔叶青所提交的“房产超市网网页查询打印件”上显示的房屋价格来认定房屋价值为1419500元，对此，一审认为，孔叶青提交相应证据的证明目的是为了证明在双方签订《房屋买卖合同》时（即2017年8月），房屋的价值是明显高于合同所约定的房屋价款的，即使采纳孔叶青的意见，也只能认定房屋在当时的平均交易价格为8100元/平方米左右（见“二手房房价走势”），孔叶青的该举证并不能当然构成其自认房屋的实际价值为1419500元。一审注意到，双方在签订合同时将定金的数额约定为400000元，并将解除合同的违约金约定为400000元，这一约定并不符合法律关于“定金数额不得超过合同总价款20%”的规定，但约定超大额定金本身就反映了双方在签约时预见到违约可能导致的损失巨大以及尽可能促使对方履行合同，意图加大对方违约成本的考虑。本案中，虽然冯根华主张的房款差价损失819500元和资金占用利息损失缺乏证据证明，但综合考虑到合同的履行情况与冯根华因合同解除受到的实际损失，一审认定违约金为400000元的约定尚属合理范围，但该款中已包括了相应的资金占用利息损失，冯根华不得重复主张。关于冯根华为实现债权支出的律师费，符合合同约定，予以支持。综上，一审对冯根华的前述部分诉讼请求予以支持，对其提出的其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认冯根华与孔叶青于2017年8月14日签订的《房屋买卖合同》自2017年12月20日起解除；二、孔叶青于判决生效之日起七日内退还冯根华购房款400000元，并赔偿违约金400000元；三、孔叶青于判决生效之日起七日内赔偿冯根华实现债权的费用30000元；四、驳回冯根华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7035元，由冯根华负担985元、由孔叶青6050元，财产保全申请费5000元由孔叶青负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、一审准许冯根华撤回对张松的起诉是否正确；二、案涉合同性质及效力如何认定；三、一审认定的损失数额是否合理。关于焦点一，关键在于审查张松与本案的关系。首先，从房屋权利归属来看，涉案房屋权属证书载明所有权人为孔叶青，共有情况为单独所有，明确显示涉案房屋的所有权人为孔叶青个人。而且，所有权登记时间为2015年10月，而孔叶青与张松系于2015年11月结婚，且孔叶青二审自认该房屋系其婚前个人财产。据此，张松并非涉案房屋所有权人，对涉案房屋不具备处分权能。其次，房屋买卖合同上载明的出让方为孔叶青一人，案涉款项亦是由冯根华支付至孔叶青个人账户内，张松并非合同当事人，不受合同权利义务约束。故张松与本案房屋交易没有关联，冯根华撤回对张松的起诉未损害孔叶青的合法权益，是自由处分诉讼权利，一审准许冯根华撤回对张松的起诉并未违反法律规定。关于焦点二，孔叶青主张涉案合同系为借款作担保，属于流质合同，应为无效，但缺乏相应证据加以证明。对于双方之间是否存在其他借贷关系孔叶青也表示不清楚，故对其相关意见不予采信。孔叶青还认为房屋成交价过低，合同内容显失公平。对此，本院认为，孔叶青并无充分证据证明其所称房屋成交价明显过低之事实；即使合同约定价与市场价存在一定价差，但并无证据证明涉案合同系冯根华利用其优势或利用孔叶青不利情境而签订。况且，孔叶青如认为在订立合同时显失公平，则其应及时行使撤销权，请求法院变更或撤销合同。但孔叶青在一审中未以显失公平为由提起反诉要求撤销合同。故对其二审相关主张，本院不予支持。案涉合同系双方真实意思表示，但本院注意到合同约定定金400000元显然过高，根据法律规定定金数额不得超过合同总价款的20%，故本案定金上限应为600000×20%=120000元。除此之外，案涉合同其他内容不违反法律法规的规定，应为合法有效。关于焦点三，因孔叶青违约导致双方合同解除，确实给冯根华造成了一定损失，但冯根华主张819500元房屋差价，缺乏相应证据证明，且一审中孔叶青也认为冯根华主张的违约损失过高。由于涉案房屋系拆迁安置房，其价值本身具有特殊性，并无证据证明涉案房屋成交价与当时的市场价存在如冯根华主张的高额价差。且冯根华主张的是违约损失，一审未查明冯根华实际损失的情况下径以合同约定的违约金作判，存有不妥。根据违约责任以补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，本院综合本案实际，结合履行情况、当事人过错、预期利益等因素，考虑案涉款项400000元中定金应确定为120000元，冯根华可参照定金罚则主张赔偿一倍损失，余款280000元应定为预付购房款，可按年利率24%计算资金占用费至实际清偿之日止。故本院酌定按上述计算结果合计金额为孔叶青应向冯根华支付的违约损失。综上，孔叶青的上诉请求部分成立，予以支持；一审认定事实清楚，适用法律存有瑕疵，导致处理结果失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初6436号民事判决书第一、三项，即“确认冯根华与孔叶青于2017年8月14日签订的《房屋买卖合同》自2017年12月20日解除；孔叶青于判决生效之日起七日内赔偿冯根华实现债权的费用30000元”；二、孔叶青于本判决生效之日起七日内退还冯根华人民币400000元，赔偿120000元并支付资金占用费（以280000元为基数，自2017年8月14日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；三、驳回冯根华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7035元，由冯根华负担2035元，由孔叶青负担5000元，财产保全申请费5000元由孔叶青负担；二审案件受理费14070元，由冯根华负担4070元，由孔叶青负担10000元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年九月十二日书记员  赵婉沁