湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初2235号 原告：何庆华，女，汉族。 委托诉讼代理人：李云树，湖南淮新律师事务所律师，。 被告:怀化市天福集团房地产开发有限公司，住所地怀化市经开区舞阳大道**。 法定代表人:曾祥福，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄建(特别授权)，女，汉族。 委托诉讼代理人:周海卫，湖南诚怀律师事务所律师，。 原告何庆华诉被告怀化市天福集团房地产开发有限公司（以下简称“天福房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理，原告何庆华委托诉讼代理人李云树、被告天福房产公司的委托诉讼代理人黄建、周海卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何庆华向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋不动产权证；2、判令被告向原告支付自2014年5月1日起按中国人民银行贷款利率计算至2018年5月1日止的逾期办证违约金71534元，此后违约金计算至实际办证之日止；3、判令被告为原告办理水、电单独分户；4、判令被告退回原告多交纳的契税费5469元；5、判由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的怀化市湖天开发区红星桥头太平溪风光带旁“清水湾”2号楼22层06室商品房，该商品房总售价为人民币276201元，被告应在2011年农历6月30日前将房屋交付给原告；合同第二条约定由业主缴费被告将水、电分户；合同第六条约定房、、地产证收被告统一办理房产证办理时间为原被告正式交接房屋后两年内办好，最迟不得超过交房后两年零九个月，否则视为被告违约。合同签订后，原告缴纳所有相关费用，被告却至今未为原告办理房屋产权证及办理水电分户。据此被告应向原告支付逾期办证违约金。同时，被告应退回原告多缴纳的契税款5469元。 被告天福房产公司辩称：1、原告请求被告办理房屋不动产权证无事实和法律依据，被告已将原告办理房产证所必要的资料提交房产部门，房产部门已于2015年9月23日登记并公示原告所购房屋的产权证号，被告已履行了办证义务。现原告要求被告按现行规定办理不动产权证的诉讼请求不能成立；2、原告要求被告承担三年之前的延期办证违约金已超过诉讼时效期间；3、原告要求被告办理水、电单独分户无事实依据，合同并未约定被告应为原告办理水、电单独分户，且该诉请已超过诉讼时效期间；4、原告要求被告退回多交纳的契税无事实依据，被告按2.98%收取原告的税费包括代办房产证契税及费用两项，并非仅是契税，原告该诉讼请求也超过诉讼时效期间。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、契税收据，被告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为该组证据能够证实原告与被告签订《商品房买卖合同》及交付购房款和契税费用的事实，本院予以采信；2、被告提交《鲁班物业清水湾业主入住装修前物业移交验收表》，原告对证据的关联性持异议，本院认为证据能够证明被告向原告交付房屋时间及房屋状况，与本案具有关联性，本院予以采信；3、被告提交《房屋产权信息查询表》，原告对该证据证明目的有异议，本院认为该证据只能证明涉案房屋在房产管理部门登记有产权号，但不能证明被告已履行办证义务的事实，不能达到被告证明目的，故不予采信；4、被告提交2016年7月16日怀化市人民政府《关于实施不动产统一登记的通知》，原告对该证据证明目的持异议，本院认为该证据不能证明被告具有免责事由，与本案无关联性，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2010年8月31日，原告何庆华与被告天福房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的怀化市湖天开发区红星桥头太平溪风光带旁“清水湾”2号楼22层06号房屋，房屋面积为93.07平方米，购房单价为2967.67元/平方米，房款总价为276201元；合同第二条第3项约定：水、电开户、自备电源及电视监控费为每户3000元，费用由原告承担；合同第五条约定：房屋交付时间为2011年农历6月30日前；合同第六条约定：房地产证由被告统一办理，房产证的办理时间为双方正式交接房屋后两年内办好，最多不超过两年9个月，否则视为被告违约，办理房产分证的税费按原告总购房款的2.98%计收等。 合同签订后，原告通过现金支付及按揭贷款的方式向被告交纳购房款276201元。2011年8月11日，被告向原告送达《清水湾2号楼交房通知书》，通知书载明原告另需交纳代办房产证契税及费用8231元、房屋维修基金5524元、代办土地证费用2480元、水电开户自备电源及电视监控费3000元、门厅装修费用1246元，五项共计20481元。原告在交房通知书上签名确认后收房并交纳上述款项20481元。同日，原告签收《鲁班物业清水湾业主入住装修前物业移交验收表》，验收表中原告确认所收房屋电器线路正常、给水管道畅通等情况。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违背法律规定，应为合法有效合同。合同双方应严格按照约定履行各自合同义务。原告根据合同约定向被告支付了全额购房款及其他费用，按照约定被告应当在交付房屋后两年九个月期限内即2014年5月11日前为原告办理好房屋不动产权证，但被告至今未予办理,已构成违约。故被告依法应向原告承担逾期办证违约责任。因原、被告未明确约定违约金标准及金额，根据目前本地房地产交易市场现状及本案具体情况，本院酌情确定违约金按照原告已交纳购房款每日万分之一的标准计算。我国民法总则第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张起诉之日（2018年6月7日）三年之前的延期办证违约金已超过诉讼时效。本案的逾期办证违约金应自2015年6月7日起算，计算至2018年6月7日为30244元（276201元×0.0001/天×1095天）；原告所购房屋已交付居住，水电费用均按户计费，根据合同签订时的房地产市场交易习惯及状况，应视为交付房屋的水电已达到合同约定的“水电分户”情形，且原告在接受房屋及签署《鲁班物业清水湾业主入住装修前物业移交验收表》时也未对水电状况提出异议，原告现要求水电分户的诉请已超过诉讼时效，故对于原告要求被告为其办理水、电单独分户的诉讼请求本院不予支持；另对于原告要求退回多交纳契税费的问题，因原、被告在合同中明确约定了税费的交纳标准，且被告在交房通知书中明确原告交纳该费用为代办房产证契税及费用，并非单指契税，原告对此签字确认，现原告要求返还于法无据，且该诉请已超过法定诉讼时效期间，故本院亦不予支持；被告辩称已履行办证义务，因被告对此辩称事实未能举证证实，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市天福集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告何庆华所购“清水湾”2号楼22层06室商品房办理好不动产权证书； 二、被告怀化市天福集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告何庆华2015年6月7日起至2018年6月7日止的逾期办证违约金30244元，后续逾期办证违约金按照已交纳购房款276201元每日万分之一的标准计算至实际办理房屋权属证书之日止； 三、驳回原告何庆华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计942.5元，由原告何庆华负担600元，由被告怀化市天福集团房地产开发有限公司负担342.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇一八年九月二十七日 代理书记员  许文镌