东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0502民初4055号原告：东营区和家房产代理服务部。住所地：东营市东营区北一路中段平房。统一社会信用代码：370502600527896。经营者：史丙强，男，1973年2月28日出生，汉族，东营区和家房产代理服务部经营者，住东营市东营区。被告：马艳华，女，1980年9月11日出生，汉族，高速绿城理想之城职工，住东营市东营区。原告东营区和家房产代理服务部（以下简称和家服务部）与被告马艳华居间合同纠纷一案，本院于2018年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和家服务部的经营者史丙强、被告马艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和家服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付中介费7000元；2、判令被告支付违约金26400元；3、被告负担诉讼费用。事实和理由：2018年6月20日上午，原告带被告看位于东营市东营区黄河路583号13-1-102的房屋，促成了被告与该房屋的所有人闫铭以1320000元的价格签订了《房屋买卖合同》，2018年8月22日办理完毕房屋产权过户手续。依据《房屋买卖合同》第十三条约定，被告应当在合同签订之日支付原告中介费7000元并不受合同履行进程以及结果的影响，但被告以各种理由未支付原告中介费，被告应按房屋成交价款的2%支付原告违约金。原告诉请判若所请。被告马艳华辩称，1、原告没有尽到居间人所应尽的居间义务，请求被告支付中介费的请求没有事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告没有如实告知被告案涉房屋项下土地不能进行分割的事实，导致办理权属证书时土地不能分割，严重损害了被告的期待利益。根据上述法律规定，原告无权要求支付报酬。2、原告请求被告支付违约金没有事实与法律依据。原告请求被告支付违约金的依据是被告与房屋的出卖方闫铭签订《房屋买卖合同》第十一条第（六）项的约定，该约定属于无效条款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承担违约责任的主体是违约方向合同的相对方承担而不是向第三方承担违约责任。案涉房屋买卖合同约束的是被告与出卖方并不约束原告。根据合同约定的违约条款，是否违约也是指出卖方与被告在履行房屋买卖合同过程中有无违约行为，被告在履行房屋买卖合同过程中并无违约行为，无须向出卖方承担违约责任，更没有必要向原告承担违约责任。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院经审理认定如下事实：2018年6月20日，卖方（甲方）闫铭、陈立平与买方（乙方）马艳华签订《房屋买卖合同》，和家服务部作为居间方；合同约定，甲方自愿将坐落于东营市东营区黄河路583号万康花园小区13栋1单元102室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积217.81平方米，地下室10.75平方米，车库面积38.35平方米，土地使用性质为出让，房屋产权证号为东房权证东营区字第××。甲方保证房屋不存在任何债务债权纠纷，房屋的具体状况已告知乙方，乙方已亲自看房，充分了解房屋具体状况及产权相关信息，自愿购买该房屋，并保证具备购房条件，甲乙双方保证所提供的资料是完整、真实、合法有效，否则产生相关责任由提供虚假资料的隐瞒事实的一方承担。甲乙双方约定房屋成交价格为1320000元，签订合同当日，乙方先支付甲方购房定金20000元，交付首次房款时此定金转化为房款。甲乙双方约定该房屋产权交易时，国家或地方规定的税费由乙方承担，乙方承担中介费7000元（乙方如需要居间方提供协助办理银行按揭贷款服务，需另支付贷款额1%的服务费），居间方一旦促成甲乙双方签订该房屋买卖合同，甲方或乙方应按照合同约定支付中介费，不受合同履行进程以及结果的影响，中介费的给付时间是房屋买卖合同签订之日。关于违约责任，《房屋买卖合同》第十一条第（1）项约定，定金交付后，首付款交付前，如甲方反悔不再出售该房屋，由甲方应双倍返还乙方定金，如乙方反悔不再买受该房屋，由乙方所交纳的定金不再退还。第（2）项约定，首付款交付后，全款付清之前，如一方违约，违约方除应按本条第（1）项的约定承担违约责任外，还应按照同期银行贷款利率的四倍向对方支付损失。第（3）项约定，该房屋产权过户后，乙方不按银行规定故意拖延办理抵押房屋手续，除应按本条第（2）项的约定承担违约责任外，还应赔偿给甲方的一切后果。第（4）项约定，甲方如未能按协议约定迁出房屋户口，则应按房屋售价的千分之二每天向乙方支付违约金，直到户口迁出为止。第（5）项约定，乙方办理贷款提供个人材料、信用、首付不够等问题，个人原因贷款未获批准导致合同无法继续履行时则与甲方和居间方无关，可选择继续履行或解除合同，甲乙双方应积极协商解决办法，乙方选择解除合同时，给甲方造成一切后果由乙方承担。甲方和居间方不承担乙方贷款审批不通过的责任。第（6）项约定，任何一方违约，需按房款成交价的2%向居间方支付违约金。原告请求被告支付违约金系依据《房屋买卖合同》第十一条违约责任第（6）项，按房屋成交价款1320000元的2%主张违约金26400元。被告同意支付中介费7000元，认为违约责任条款约定的系房屋买卖的双方即甲方与乙方，与居间方无关。被告提供与原告方工作人员的通话录音资料，证实原告在履行居间义务过程中存在未如实告知被告案涉房屋三年内不能过户以及土地使用权不能分割的事实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告提供的《房屋买卖合同》能够认定原告作为居间人促成案涉房屋的出卖人与买受人即被告签订了《房屋买卖合同》，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求被告支付中介费7000元，被告无异议，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是原告能否依据《房屋买卖合同》第十一条第（6）项的约定请求被告支付违约金26400元。关于该争议焦点，本院认为，1、《房屋买卖合同》第十一条约定的内容，系针对房屋的出卖人与买受人即被告在履行《房屋买卖合同》中出现约定违约情形时应向合同相对方承担违约责任的约定，体现的是权利义务相一致原则和平等原则。2、上述第十一条第（6）项约定任何一方违约，需按房款成交价的2%向居间方支付违约金，但原告未提供证据证实被告在履行房屋买卖过程中存在该条款约定的违约行为，原告依据该条款请求被告支付违约金26400元，缺乏事实依据。3、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，虽然《房屋买卖合同》对原告在提供居间服务过程中如存在未尽职履行报告义务时应如何承担民事责任未进行约定，但被告提供的与原告工作人员的通话录音能够证实原告在履行居间服务过程中存在未尽职告知原告关于房屋过户以及土地分割有关事实和相关政策的行为，但被告提供的证据不足以认定系原告故意不告知且被告与房屋出卖人的房屋买卖行为已履行完毕，现有证据不能认定原告的未尽职告知行为损害了被告的利益。综上，原告请求被告支付违约金26400元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告马艳华于本判决生效之日起十日内支付原告东营区和家房产代理服务部中介费7000元；二、驳回原告东营区和家房产代理服务部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，减半收取318元，由原告负担67元，由被告负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张德红二〇一八年九月三十日书记员  张雪峰