贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5945号原告：王梅，女，汉族，1964年5月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：夏光禄（特别授权代理），系王梅之夫。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。法定代表人：吴明江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨儒静（一般代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15224201711253466。原告王梅与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（下称：三江房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理，原告王梅及其委托诉讼代理人夏光禄，被告三江房开公司委托诉讼代理人杨儒静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延办理不动产权属证书违约金94,635.40元；2、判令被告继续履行合同，依法办理房屋的不动产登记手续；3、判令被告在实际交付不动产权属证书的日期之前，根据《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-231）的约定于每月26日按月支付诉讼日后违约金；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年6月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-231)，被告将位于七星关区××路××单元××号商品房出售给原告，原告如约支付了该房总价款344,630.00元。原被告在合同中约定于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告。但时至今日，被告未如约履行合同。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-231)约定，被告不能于2015年7月26日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，自约定时间起180内，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，即2015年7月26日到2016年1月22日期间，被告应支付原告违约金为:344,630.00×0.01%=34.46元。约定日期180日以后，被告仍不能办理不动产权属证书的，按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金，故2016年1月23日到2018年7月26日起诉之日止，共计915天，被告应支付原告违约金为:344.630.00×0.03%×915=94.600.94元，两者共计94,635.40元。在被告实际交付不动产权属证书的日期之前，根据《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-231)的约定于每月之26日按月支付诉讼日后违约金，原告为维护自己合法权益，因此诉来法院。庭审中，原告王梅申请撤回第2、3项诉讼请求；明确诉请1中的违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，将诉请1变更为违约金以已付房款344,630.00元为基数，按日万分之三的标准从2015年7月26日开始计算至被告实际办理不动产权属证书之日止。被告三江房开公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办证时间是2015年7月26日前，但原告起诉的日期为2018年7月,原告请求支付逾期交付办理商品房产权转移登记有关文书违约金的诉请已过诉讼时效，应当予以驳回；2、被告逾期交付办理商品房产权转移登记有关文书并未给原告造成任何损失，原告的诉请不应得到支持；3、如法院最终认定答辩人构成违约，原、被告双方约定的违约金计算标准过高，请求适当减少。原告王梅围绕诉讼请求提交如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-231）、收据2张。被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举证据真实性均无异议，但认为不能完全达到证明目的，合同约定违约金过高，部分诉讼请求已超过诉讼时效。经审查，原告所举证据均为书证，证据间相互印证，能证明本案相关事实，本院予以采信；原告对被告所举证据均无异议，本院予以确认。根据以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年6月22日，原告王梅作为买受人，被告三江房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-231）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房，房号为2-1305；建筑面积137.03平方米，套内建筑面积113.94平方米；该商品房总价款为344,630.00元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2012年6月22日前支付全部房价款；转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告支付涉案房屋购房款344,630.00元。2015年4月13日，原告向被告交付维修基金、契税、登记费、测绘费及办土地使用证等费用。涉案房屋现已交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款344,630.00元为基数，按日万分之三的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题，原告主张按合同约定，被告提出诉讼时效抗辩。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2015年7月27日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2015年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。庭审中，原告因被告现尚不能实际履行提交办证相关文书的义务，申请撤回第2、3项诉请。原告的申请是对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款344,630.00元为基数，按日万分之三的标准，从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告王梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,083.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一八年九月二十八日书记员  葛红霞