苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0506民初2470号原告:尼盛置业（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金桥开发区（南区）17号。法定代表人:倪祖根，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡钟纯、沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。被告：苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区业主委员会，住所地苏州市吴中区木渎镇向阳河路。法定代表人：孙秀玉，该业委会主任。被告：苏州居家乐物业管理服务有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路999号3幢B206室。法定代表人：曹怀玉。上述两被告共同委托诉讼代理人：钱家琦、周长军，江苏九胜律师事务所律师。原告尼盛置业（苏州）有限公司（以下简称尼盛置业公司）诉被告苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区业主委员会（棕榈湾小区业委会）、苏州居家乐物业管理服务有限公司（以下简称居家乐物业公司）车库纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告尼盛置业公司的委托诉讼代理人蔡钟纯、沈庆国，被告棕榈湾小区业委会和居家乐物业公司的委托诉讼代理人钱家琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尼盛置业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告返还棕榈湾小区1号车库；2、两被告向原告赔偿期间车位损失544000元（按272个未售车位每月150元/个计算，从2017年1月1日暂算至2018年2月9日，以后计息至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其系棕榈湾小区开发商，拥有棕榈湾小区1号车库产权。2017年1月1日，两被告签订《物业管理服务合同》，约定被告棕榈湾小区业委会将棕榈湾小区委托被告居家乐物业公司进行管理，被告居家乐物业公司即占用原告棕榈湾小区1号车库进行出租。其认为，两被告严重侵犯了其物权，多次与两被告交涉。被告棕榈湾小区业委会甚而在2018年1月15日在棕榈湾小区发布《关于棕榈湾小区1号车库的公告》，称地下车库的土地使用权是属于小区全体业主所有。此后，其与被告交涉，但两被告拒绝返还车位和赔偿。其为维护自身合法权益，诉至贵院。被告棕榈湾小区业委会辩称，棕榈湾小区1号车库产权不明，其并未占有该1号车库。因原告长期不履行房屋保修义务，两被告签订了物业管理服务合同，意欲通过车库出租收取的费用来弥补房屋因质量安全问题产生的维修费用，其并无过错。此外，该1号车库的相当部分已被原告长期出租给他人，前物业公司上房物业公司在进行前期物业管理之后，直到2016年底退出小区管理，已将部分车位的使用费和管理费收取。故请求法院驳回原告诉讼请求。被告居家乐物业公司辩称，其已收取棕榈湾小区1号车库部分车位的管理费及使用费，用于小区房屋屋顶漏水及瓦片掉落。该1号车库存在严重隐患，无法正常使用，为避免发生安全事故，在政府的多次督促下，其维修了消防系统，排除了积水，这些费用也是在收取的车库管理费及使用费中开支。该车库产权不明，即便产权人为原告，原告已经放弃对车库的收益及管理，其只是在无因管理，该管理费应当由产权人承担。该车库没有门，长期积水容易发生儿童溺水事故，里面停放的车辆也容易发生损坏，故其进行管理是有法律依据的。另，其并未占用车位，而是部分业主占用，故请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：棕榈湾小区业委会（甲方）与居家乐物业公司（乙方）分别于2017年1月和2018年1月签订苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区物业管理服务合同各一份，该合同约定，甲方将苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区委托乙方实行物业服务,合同期分别为自2017年1月1日起至2017年12月31日止及自2018年1月1日起至2018年12月31日止。对于停车场（库）的使用，停车场（库）的使用人按下列约定向乙方交纳使用服务费，停车场（库）的使用服务费归停车场（库）的权利人所有：1、地面车位：每位：120元/每月，其中含车位维护费15元/每月。2、地下车位：每位：180元/每月，其中含车位维护费30元/每月。地面车位和人防车位为全体业主所有，除本合同约定的车位维护费及另行协商的分成（70%归甲方，30%归乙方）外，乙方代收的其他车位公共经营收益在收缴的次月5号前打到业委会账记。业委会每月或每季度根据合同约定的服务标准逐条进行考核，根据考核结果进行奖励，补贴当月物业费。其中，双方于2018年签订的物业管理服务合同中，还约定停车场（库）的权利人应按地下车位每位30元/月向乙方交纳管理服务费，管理服务费归乙方所有。2018年1月15日，棕榈湾小区业委会在小区内张贴关于棕榈湾小区1号车库的公告，主要内容为：其认为棕榈湾小区1号车库的土地使用权属于小区全体业主所有，小区房屋加固、渗漏水及棕榈湾小区1号车库的安全整改问题，开发商均未采取有效措施，希望全体业主谨慎购买1号车库地下车位20年的使用权。后，原告于2018年1月20日向被告棕榈湾小区业委会寄送关于棕榈湾小区车位相关事宜的函，主要内容为：根据相应《房地产权属证明书》其司是棕榈湾小区1号车库的产权人，故面向小区业主租售的棕榈湾小区1号车库的272个非人防车位，其司作为产权人拥有合法权利。据此认为棕榈湾小区业委会发布的公告侵犯了其的权利。尼盛置业公司于2007年3月22日取得了苏州市吴中区房产管理局作出的关于苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园1号车库的苏州市房屋所有权初始登记证明，其中载明：苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园1号车库的房屋所有权人为尼盛置业（苏州）有限公司，建筑面积10881.03平方米。其中：套内建筑面积10168.47平方米，共有分摊面积712.56平方米。庭审中，原、被告双方一致确认，棕榈湾小区1号车库就是棕榈湾小区入口处的东面地下车库,该车库是没有门或者栏杆限制通行的。以上事实，由原告提供的苏州市房屋所有权房屋初始登记证明、物业管理委托合同、公告、函件及庭审笔录等证据予以证实。原告为证明其主张，提供如下证据：1、其自行制作的棕榈湾小区1号车库停车统计表、该1号车库对应的示意图及相关车位的照片和视频录像，证明棕榈湾小区1号车库的现状及被两被告侵占并收取相关车辆租赁费的事实。2、苏州兴瑞税务事务的民作出的对棕榈湾花园土地增值税清算税款鉴证报告，其中载明可售地下建筑面积为11478.14平方米。其称，棕榈湾小区1号车库面积为10881.03平方米，包含在可售地下建筑面积11478.14平方米内。3、苏州嘉润房地产测绘有限公司于2006年10月16日作出的关于苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园1-4、7-10、39幢、1号车库的房产测量报告，其中记载了棕榈湾小区1号车库建筑面积为10881.03平方米。证明棕榈湾小区1号车库单独核算面积，未将该车库的建筑面积计算在公摊面积中。4、6份买受人与出卖人尼盛置业公司签订的商品房买卖合同，补充合同中记载室内停车所有权及使用权归出卖人所有。出卖人、买受人双方另行签订使用权转让协议。5、业主钱栋梁持有的原告开具的金额为63000元的车位使用费发票，证明原告对部分车位进行过销售。经质证，两被告称，对证据1的真实性不认可，上述证据均为原告自行制作。对证据2的真实性认可，但该份报告的使用目的在于申报税款，而非建设局认可的建造成本的确认。对证据3的真实性不认可。对证据4的真实性认可，但其中多位买受人购买的房屋性质非住宅，与本案无关。对证据5的关联性不认可。两被告称，其认为苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园1号车库应由小区全体业主所有，相关依据为商品房买卖合同第九页附件二所约定的“共用建筑面积的内容包含地下室”。原告提供的初始登记证明并非权属登记，单凭该初始登记不能证明权属归属。前物业公司于2016年8月31日撤出小区后，被告居家乐物业公司进驻小区，自2017年1月1日开始，该小区正式由被告居家乐物业公司进行管理。棕榈湾小区1号车库的车位费均由被告居家乐物业公司收取，并进行保洁、用电管理。居家乐物业公司收取车位费后，并未将该费用交付被告棕榈湾小区业委会，而是全部用于小区屋顶的维修。对于地下车库，其均按照180元/月/个收费，该费用由被告居家乐物业公司代被告棕榈湾小区业委会收取，其中30元用于支付物业公司的清洁费、电费，剩余150元中的30%用于补贴物业公司的额外费用，150元中的70%用于修理业主房屋漏水等公用设施。被告为证明其主张，提供如下证据：1、被告居家乐物业公司制作的棕榈湾小区1号车库2017年1月1日至2017年12月31日的收费情况表，其中载明该公司向该车库内共计145个车位收取了264150元的车位费。其称，其余车位的车位收费分几种情况：（1）前物业公司已向部分车主预收了好几年的车位费。（2）部分人员临时停车无需交纳车位费。（3）开发商承诺赠予业主的车位，无需交纳车位费。2018年之后，居家乐物业公司再未收取过任何车位费，其收取的车位费中应当包括管理费，但对于具体比例其无法确定。2、苏州市吴中区住房和城乡建设局出具的《物业服务项目督查（现场）责令改正通知书》，证明该车库存在消防系统无法使用、河边护栏损坏等情况。3、多份商品房买卖合同，该合同第九页附件二约定“共用建筑面积的内容包含地下室”。经质证，原告称对上述证据的真实性、关联性不予认可。本院认为，苏州市吴中区木渎镇棕榈湾花园1号车库由原告投资兴建，原告亦于2007年3月22日取得了该车库的所有权初始登记证明，故原告享有对该棕榈湾花园1号车库进行使用、管理与收益的权利。根据两被告棕榈湾小区业委会和居家乐物业公司签订的物业管理服务合同，结合两被告的陈述，棕榈湾花园1号车库车位的使用费现由被告居家乐物业公司进行收益，故理应由被告居家乐物业公司按其已收取的车位使用费向原告赔偿相应损失。原告并无证据证明被告居家乐物业公司截止目前所收取的该车库车位使用费金额，而被告自认已收取该车库2017年1月1日至2017年12月31日145个车位共计264150元的车位使用费，故本院认定被告现共已收取该车库上述期间车位使用费共计264150元。因居家乐物业公司已对该车库进行维护、管理，故按物业管理服务合同约定的每月30元的车位维护费应归居家乐物业公司享有，居家乐物业公司理应向原告赔偿的损失为上述车位使用费扣除车位维护费后的款项共计220125元。根据原、被告双方一致确认，两被告现并未对榈湾花园1号车库安装库门、道闸等门禁系统进行占用，故原告要求两被告返还棕榈湾花园1号车库，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告苏州居家乐物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告相应损失共计220125元。二、驳回原告尼盛置业（苏州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币9240元，由原告尼盛置业（苏州）有限公司负担4638元，被告苏州居家乐物业管理服务有限公司负担4602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  金海洪人民陪审员  蒋 华二〇一八年九月十八日书 记 员  吕 玺