广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1302民初2137号 原告（反诉被告）：周华龙，男，1992年5月8日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市兴宾区城北法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：来宾市鑫沃贸易有限公司，住所地来宾市中南路商铺，统一社会信用代码：91451300322596732G。 法定代表人：陈贤信。 委托诉讼代理人：覃汉录，广西天际律师事务所律师。 原告（反诉被告）周华龙诉被告（反诉原告）来宾市鑫沃贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院2018年6月14日受理后，被告（反诉原告）来宾市鑫沃贸易有限公司于2018年8月8日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序由审判员余媛媛独任审判，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周华龙及其委托诉讼代理人韦秋园，被告（反诉原告）来宾市鑫沃贸易有限公司委托诉讼代理人覃汉录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同书》；2、被告返还原告保证金11000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月18日，原、被告双方协商达成协议，并签订了《租赁合同书》，约定被告将其位于来宾市商铺出租给原告，租赁面积为7平方米，用于经营饭类小吃。在合同履行过程中，因被告未按合同履行合同义务，导致原告不能继续履行合同而造成原告经济损失。被告的行为已构成根本性违约，为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）辩称，双方签订的租赁合同合法有效，合同期限未满，原告擅自单方解除合同已构成违约，应承担违约责任。原告诉请返还合同履行保证金没有法律依据，本案原告系违约方，根据合同约定被告不予退还保证金。被告同意解除租赁合同，但原告要支付2018年1-7月的租金。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人租金13300元、单方解除合同造成反诉人经济损失5700元（按3个月租金计算，月租金1900元）；2、判令被反诉人支付经营期间产生的水电574元、物业费525元；3、案件所有诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月18日，双方当事人签订《租赁合同书》，约定反诉人将其位于来宾市商铺出租给被反诉人经营小吃。商铺面积为7平方米，月租金1900元（第一年），租期3年（2017年8月20日至2020年8月19日）。被反诉人于2017年10月1日正式开业。被反诉人在合同履行期间，未按合同约定义务按时交纳租金、水电费、物业费等费用，后被供电部门停止供电，导致商铺停电无法经营。被反诉人未按合同约定履行义务，并单方解除合同的行为已构成违约，由此给反诉人造成的经济损失，应予以赔偿。据此，特依法提起反诉，请求法院维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，反诉原告要求赔偿租金及支付水电费、物业费，没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。 综合双方当事人的陈述及全案证据，本院确认以下法律事实：2017年7月5日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《租赁合同书》，约定由被告将其位于来宾市商铺出租给原告经营手抓饼等小吃，商铺建筑面积约为7平方米；交付租赁场地的时间为2017年8月20日前，装修期间的水电费、物业管理费由乙方承担；租赁期限为三年即自2017年8月20日至2020年8月19日止，租金按甲方正式开业当日开始收取；前两年租金为1900元/月，第三年租金为1995元/月，租金每三个月支付一次，下一期租金须提前15日预交；乙方使用租赁场地经营所产生的水电费由乙方承担，空调电费由乙方按市场经营面积平均分摊电费；乙方每月应向甲方交纳物业管理费25元/平米，合计物业管理费175元/月；乙方向甲方交纳合同保证金3800元，“合同保证金，在合同期满后三个月内无息如数退还。如因乙方原因违约或提前申请终止合同，合同履约保证金不予退还”。2017年7月5日，原告向被告支付租金、押金及商场改造费共计10500元：其中租金（前三个月租金）为5700元、押金即保证金为3800元、改造费为1000元。2017年10月1日，被告商场整体开业，原告承租商铺所经营的“手抓饼”亦于当日正式营业。不久之后，原告认为被告商场整体经营管理不善，无法达到商场正常运营条件，单方搬离被告商场。 2017年12月18日，被告在商场内张贴租金催缴通知及水电费清单，当中显示原告商铺拖欠下期租金为5700元，电费为195元（未包含公摊电费）、水费为35.3元。被告所提交用户拖欠水电费统计表计算时间截止至2017年12月30日，所列原告拖欠水电费与前述张贴的水电费清单一致；该表显示原告拖欠公摊电费为343元，计算期间为2017年9月至2018年1月，公摊电费按此期间总电费分摊，按49元/平米计算。被告当庭陈述其出租的来宾市中南路151号一楼商场，系从来宾市金宾电影放映有限责任公司整体承租，商场总面积为433平方米，该商场对外命名为“好食街”；被告陈述自2018年1月18日起，该商场因未按时缴纳电费而被供电公司停电，原承租的27户商户截至2018年1月20日仅剩两户继续租赁经营，这两户商户用电问题系从其他地方自行拉电解决。 另查明，2017年3月14日，来宾市兴宾公安消防大队向来宾市金宾电影放映有限责任公司出具《建设工程消防验收意见书》，意见书中显示XXX号工程1楼当时的用途为电影产品销售大厅，消防验收合格，并提出意见：“……四、该单位属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。2017年7月4日，被告就其承租的中南一路151号1楼即“好食街”室内装修工程办理消防设计备案，7月20日审核备案材料合格；同年9月26日，该商场竣工消防验收结果为不合格。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《租赁合同书》、收据、营业执照、广西消防中队直通车网电脑查询单（2017年9月26日），被告提交的证明及发票、拖欠水电费统计表、拖欠物业管理费统计表、租金、水电费催缴清单、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、广西消防中队直通车网电脑查询单（2017年7月20日），庭审笔录附卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思，内容与法不悖，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各方义务。被告应依约将符合约定用途的租赁物交付给原告使用，原告应依约定向被告支付租金、水电费、物业费等。关于原告实际使用租赁物的时间问题，因原、被告陈述的时间不一致，被告自认商场整体断电的时间为2018年1月18日，商场断电后必然导致原告无法正常营业，故应认定原告搬离商场的时间为2018年1月18日。据此，原告应支付被告的租金、水电费、物业费均应计算至2018年1月18日，其中租金为1103.23元（1900元÷31天×18天）、水费为36.3元、电费（含自用及公摊电费）为538元（195元＋343元）、物业费为525元，共计2202.53元。原告称物业费及公摊电费收费过高但未举证证明，本院不予支持。关于原告提前解除合同搬离商场是否违约的问题，被告出租的整个商场一楼为“XXX”，承租商户均经营小吃类产品，该商场系公众集聚场所，根据消费法相关规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被告出租的商场在营业前经公安机关消防机构检查其消防安全不合格，对承租人及消费者的安全存在极大的安全隐患，原告依法可以随时解除租赁合同，故原告提前解除合同的行为并未违约。原告诉请被告返还保证金于法有据，依法应予支持。原告所交保证金3800元，抵扣其应支付给被告的租金、水电费、物业费共2202.53元后，被告仍应返还原告1597.47元。被告反诉原告支付其2018年1月18日至7月的租金及经济损失，无事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十三条，《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下： 一、被告来宾市鑫沃贸易有限公司返还原告周华龙保证金1597.47元； 二、驳回原告周华龙的其他诉讼请求； 三、驳回被告来宾市鑫沃贸易有限公司关于租金及经济损失部分的反诉诉讼请求。 本案本诉受理费75元，减半收取37.5元，由原告周华龙负担；反诉受理费302元，减半收取151元，由被告（反诉原告）来宾市鑫沃贸易有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行，逾期视为放弃权利。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  余媛媛 二〇一八年九月十一日 书记员  兰 贝 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。