上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初8008号原告：上海地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX楼。法定代表人：冯经明，董事长。委托诉讼代理人：周晶敏，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：上海红雨伞茶坊(个人独资企业)，住所地上海市杨浦区。投资人：钟强。被告：钟强，男，1968年3月11日出生，汉族，住湖南省株洲市。委托诉讼代理人：武光杏，女，1943年8月18日出生，汉族，住湖南省株洲市。第三人：上海市房屋实业有限公司，住所地上海市静安区常德路XXX号XXX-XXX楼。法定代表人：孙骏人，董事长。委托诉讼代理人：吴梅林，男。原告上海地产(集团)有限公司(以下简称地产公司)与被告上海红雨伞茶坊(以下简称红雨伞茶坊)、钟排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月2日受理，依法适用简易程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。经原告申请，本院追加上海市房屋实业有限公司(以下简称实业公司)为本案第三人，并于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋春鸣，被告钟强(红雨伞茶坊投资人)，第三人委托诉讼代理人吴梅林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告地产公司向本院提出诉讼请求：1.两被告搬离并返还大连西路XXX弄XXX号甲底楼(西面)及两楼房屋(以下简称系争房屋)；2.被告红雨伞茶坊支付自2015年1月1日起至实际搬离之日，2015年12月10日前按每月18,000元、2015年12月10日之后按每月36,000元标准计算的房屋占用使用费；3.被告红雨伞茶坊支付逾期将工商注册地迁出的违约金36,000元；被告钟强对被告红雨伞茶坊的全部金钱给付义务承担连带责任。事实和理由：原告系系争房屋产权人。2008年，原告将系争房屋出租给第三人实业公司，租期至2014年12月31日届满。第三人在承租期间将系争房屋出租给被告红雨伞茶坊使用，租赁期2011年12月10日至2015年12月9日止，合同对租金及逾期交房的违约金进行了约定。被告红雨伞茶坊承租系争房屋后在房屋内注册营业执照，并以光头湘菜馆的广告招牌经营。原告与第三人的租赁关系终止后，第三人与被告红雨伞茶坊之间的租赁关系不再具有存续的基础。原告于2015年11月16日委托律师出具律师公函，要求其于2015年12月31日前搬离并结清房屋占用费。原告于2016年11月18日查询获悉，被告红雨伞茶坊已实际由被告钟强经营管理。原告多次与被告钟强口头沟通，要求其搬离均未果。原告只能起诉至法院作如上诉请。被告红雨伞茶坊、钟强辩称，不同意原告的诉讼请求。1、两被告已于2015年底搬离系争房屋，原告拒不就搬离事宜及房屋交接与两被告接洽，导致两被告无法按照合同约定执行房屋交接手续。原告与第三人的租赁合同于2013年12月31日到期，但第三人却在未告知真实情况下与被告方签订了房屋租赁合同到2015年12月9日，并承诺在2015年底后可续签合同。两被告在系争房屋内经营近15年，2012年对系争房屋进行了装修，导致两被告投入的装修高达100万元，原告完全不顾两被告的利益要求两被告无条件搬离系争房屋，原告应当在收回房屋时与两被告进行协商补偿。2、原告无证据证明两被告拒不返还系争房屋的事实，拒收房屋系原告故意拖延所为，因此不同意原告要求两被告支付房屋占用费的诉讼请求。2015年之后的房租无法交付并非两被告原因，属于第三人拒收，第三人应当承担全责，并对无法交付且被拒收的房租不负返还义务。如原告认为两被告未向第三人支付租金，应当举证证明两被告未付租金，及时与第三人交涉，原告与第三人故意使损失扩大又不采取措施的行为，不应受到法律的保护。2015年底之前，两被告系善意占有，所产生的租金孳息不负返还义务。两被告的续约权被原告以出让财产为由无理剥夺，两被告只能于2015年年底停止营业，服务员和厨师均已遣散，只留下守店人员等待与原告或第三人办理交接手续。原告称两被告在2016年之后仍然继续经营不是事实。两被告在租赁期届满后留人看守系争房屋的行为是出于负责任的善意行为。3、原告与两被告未签订合同，无权向两被告索赔违约金。4、两被告已于2015年底搬离了系争房屋，不存在被告钟强对被告红雨伞茶坊承担连带责任。5、原告起诉超过了诉讼时效。6、原告及第三人应当赔偿装修费100万元，第三人返还2013年至2015年已交的租金225,000元，第三人向被告方支付违约金1,846,652元、原告及第三人向被告方赔偿品牌价值损失200万元、原告支付保管系争房屋维护费用232,000元、原告支付精神损害赔偿1,247,400元、第三人返还保证金20,000元。第三人实业公司述称：对原告的诉讼请求没有意见。2015年1月，第三人与原告至系争房屋所在的大连路地块，告知大连路的租户房屋由产权人接管，第三人收取了2015年3月19日之前的租金。第三人收到被告方房屋押金2万元，现同意退还。经审理查明，上海市大连西路40弄50甲等房屋产权人为原告。原告(签约甲方)与第三人(签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将包括系争房屋在内的多处房屋出租给乙方作为办公、商铺及仓储使用，租期自2010年1月1日起至2013年12月31日止。2010年、2011年租金15万元/年，2012年、2013年租金20万元/年……。2011年9月8日，第三人(签约甲方)与被告红雨伞茶坊(签约乙方，法人代表钟艺福)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区大连西路XXX号底楼(西面)二楼(密云路XXX号)，建筑面积约为300平方米。租赁期自2011年12月10日起至2015年12月9日止(其中2011年12月10日-12月25日为装修免租期)。房屋月租金15,000元(自2014年12月10日起至2015年12月9日止月租金调为18,000元)，租金不含物业管理费。乙方应于每年12月10日、3月10日、6月10日、9月10日前分别向甲方支付叁个月租金。支付方式为现金支付、支票支付、银行汇款，先付后租，甲方收到租金款后向乙方出具发票凭证。合同为续租协议，乙方已向甲方支付履约保证金20,000元，续签不再另收。在租赁期满，租赁关系终止时，乙方应按合同附件2的约定，将房屋及其附属物品完好地向甲方归还时，同时，若乙方公司在该房屋办理工商注册登记的，应办理工商注册地变更。凭工商变更通知经甲方验收后即可办理退房手续。届时甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，凭甲方出具的保证金收款凭证，于l5日内将剩余部分保证金一次性无息退还乙方。甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应无条件如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前60天，向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满后即刻返还该房屋，乙方未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋时，甲方对房屋及其附属设施(包括办公用品、家用电气等设备)按合同附件2进行验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方在租赁期间利用该房屋进行公司注册登记的，必须凭工商局出具的公司注册地注销证明(复印件)，方可办理退租手续。乙方在租赁期间未经甲方书面同意不得将该房屋部分或全部转程、转借、转包，转让给第三方，一经发现乙方有上述违约行为的，甲方有权随时终止合同，并按合同第10—2款追究乙方的违约责任。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……；(六)租赁期间逾期不支付租金累计超过30天的。租赁期间，非合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按当年月租金双倍向乙方支付违约金。上海地产资产经营有限公司(以下简称地产资产公司)与原告、第三人签订《租赁合同》1份，载明：原告将其名下祥德路XXX-XXX号等资产租赁给第三人多年，租赁合同2013年12月31日到期后，双方未能签订新的租赁合同，第三人继续使用上述资产(部分资产已完成交接)。原告拟于2016年1月1日收回上述资产使用权(除部分已完成交接外)，并提出须落实2014-2015年租赁合同，第三人予以同意。地产资产公司是原告全资子公司，接受原告的委托，对其名下资产实施日常管理，并就资产相关问题的处置与第三人进行了多次磋商。2014-2015年第三人租赁使用上述资产已成事实，各方本着解决问题的态度，经协商一致，对2014-2015年资产租赁、到期回收等事项形成如下条款。因涉及资产数量多，2014年-2015年租赁资产沿用以往方式，以打包方式计取租金。其中2014年租赁资产共12项(其中第3项大连西路42、50号甲)，打包租金总额300万元，2015年初第三人已先后将1-3项资产移交给地产资产公司，2015年租赁资产共计9项，打包租金250万元。各方同意，自2016年1月1日起，第三人不再租赁使用上述资产并约定于合同签署生效后15日内完成上述资产的管理权移交和资产交还手续。第三人应当及时和地产资产公司办理资产交接手续，主动将原告未掌握的上述资产历史情况及对外租赁等相关资料告知移交给地产资产公司。各方对1-12项资产自2016年起的房屋返还及租赁事宜达成一致约定，序号1-3项资产已经由第三人向地产资产公司完成使用权交接手续，但该资产中仍有实际使用人占用并使用房屋，第三人应当配合原告推进要求实际使用人返还房屋的工作，包括但不限于寄送书面通知、当面约谈、诉讼等。第三人2014年-2015年及之前在上述资产租赁使用等产生的债权债务，均由第三人自行承担和解决。资产完成交接时，如第三人仍有未解决事项，由第三人继续推进解决，与原告无关。如因此造成原告损失，第三人应按照实际损失状况给予赔偿。诉讼中，原告表示其于2015年1月份接管包括系争房屋在内的大连西路租赁房屋管理事宜，因被告红雨伞茶坊的租期未到，同意其使用至租期结束。第三人表示其已提前收取了被告红雨伞茶坊至2015年3月9日的租金，现同意将2015年1月1日起至同年3月9日的租金退还给原告。2015年11月16日，原告向光头湘菜馆钟艺福邮寄《律师公函》1份，载明原告系系争房屋的产权人，原告将系争房屋出租给第三人，租赁期限至2013年12月31日止，期限届满后，双方未再签订书面租赁合同；第三人于2011年将系争房屋出租给被告红雨伞茶坊，租赁期限至2015年12月9日止；2015年1月1日，原告将资产委托给地产资产公司经营管理，并要求收回房屋使用权，清退现有使用人，之后，地产资产公司代表原告与第三人终止租赁关系，并办理了交接手续；被告方的租赁期限至2015年12月9日，部分转租期限超过第三人租赁期限，应属无效，但考虑到实际情况，现原告同意被告方使用系争房屋至2015年12月9日，在此之前的房屋使用费按照原租金标准支付，期限届满后限期搬离并结清相关费用等内容。2016年11月18日，原告取得被告红雨伞茶坊出具的消费发票、银行支付凭证、订餐卡。2018年3月16日，原告委托律师向被告红雨伞茶坊钟强发出《律师公函》1份，要求其停止对系争房屋的施工并立即撤场，三日内搬离、返还系争房屋并支付自2015年1月1日起至返还之日止的房屋占用使用费及违约金计算至2018年3月9日为1,211,400元。该份信函由邻居代收。另查明，钟强与钟艺福系兄弟关系。被告红雨伞茶坊系个人独资企业，原投资人为钟艺福。2016年11月18日，工商档案机读材料显示被告红雨伞茶坊的投资人为钟强。系争房屋自2001年即由被告红雨伞茶坊当时的投资人钟艺福向第三人承租。2006年，双方还就漏水维修事宜达成补偿协议。诉讼中，钟艺福到庭陈述，钟艺福之前系被告红雨伞茶坊的投资人，家庭经营，主要是钟艺福和母亲管理。因钟艺福在外面有欠债，2014年钟艺福将投资人改为钟强，仍然由父母经营，钟强变更前、变更后都不管的。钟艺福在其他地方还有分店，名称是光头湘菜馆。大概在2015年5、6月份时，把拉面馆、小卖铺等叫在一起告诉我们合同到期就结束了，不再续签。租户询问为何不能续签，称可能要卖。通知的人不是第三人也不是原告，不清楚是谁。合同期限内，光头湘菜馆还在开。做到合同到期后，小卖铺、拉面馆都没有搬走，也为没有人来谈，没有人收房。钟艺福对房屋投入了大量的装修，合同到期后钟强说不做了，钟艺福不同意，总要有人给个说法，因此刚开始大家留着，后来陆陆续续走了。有2个掌勺的、4个切菜的都是钟艺福带来的，哪个分店需要就安排到哪个分店。系争房屋就作为住宅使用，后钟艺福欠供应商的钱，部分房屋给供应商用抵欠款。原告提供的2016年发票可能是有人到吧台自己开的。没有收到过原告的律师函。钟强和母亲同意搬离，但钟艺福现在失业了，钟艺福在系争房屋内花了大量心血，房屋未出售，钟艺福做的好好的，为何要搬走。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、上海市不动产登记薄、租赁合同、档案机读材料、公安局证明、发票、银行流水、订餐卡、律师公函、邮寄凭证，被告红雨伞茶坊、钟强提供的组织机构代码证、餐饮房屋许可证、营业执照、补充协议、租赁合同、照片等及各方的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。原告对钟艺福的陈述认为可以证明系争房屋仍然由被告红雨伞茶坊占有使用、钟艺福确认知道合同到期后应当搬离，当时是原告委托的管理人员组织开会的，钟艺福至今仍拒绝搬离系争房屋。被告红雨伞茶坊、钟强对钟艺福的陈述表示不清楚法庭的文字记录和钟艺福的回答是否真实，2016年2月之后2个掌勺的和4个切菜的都没有来，只有钟艺福留在系争房屋内看店，有几个徒弟来是可能的，但钟强不知道。因为合同未到期，开会时没有通知被告红雨伞茶坊，钟艺福可能是听隔壁说起过。第三人表示对之后发生的情况不清楚。本院认为，根据法律规定，物权所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权，无权占有不动产的，权利人可以请求排除妨害、返还原物。系争房屋登记在原告名下，其享有上述物权权利。被告红雨伞茶坊与第三人签订的房屋租赁合同已到期，两被告继续占有系争房屋已无合同依据和法律依据，原告要求两被告搬离。两被告辩称其已搬离系争房屋，同时辩称其占有系争房屋系善意占有，系为了替原告看守系争房屋，前后矛盾，且也与事实不符，本院不予采信。交房的举证责任在被告红雨伞茶坊，根据证据显示，2016年11月18日，被告红雨伞茶坊仍对外经营，应当支付相应的占有使用费。使用使用费的标准可参照原租赁合同的约定。原告主张适用被告红雨伞茶坊与第三人之间的合同约定的违约条款，于法无据，本院不予支持。2015年1月1日至同年3月9日的租金和押金已由第三人收取，第三人亦同意将多收的租金交还原告并返还押金，为避免当事人讼累，上述租金由第三人直接支付给原告，第三人收取的押金直接返还给被告红雨伞茶坊。同理，原告与两被告之间并无合同约定，原告要求被告支付逾期将工商注册地迁出的违约金，本院亦不予支持。被告红雨伞茶坊系个人独资企业，个人独资企业的投资人应对企业债务承担连带责任，故原告要求被告钟强对被告红雨伞茶坊应付款承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。投资人虽发生了变更，系被告红雨伞茶坊发生的内部关系，不影响对外承担民事责任。关于两被告提出的诉讼时效抗辩。本院认为，根据两年的诉讼时效及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告主张2015年3月10日之后的占有使用费，并未超过诉讼时效，两被告该项辩称，本院不予采信。至于两被告提出的赔偿装修费、返还租金、违约金及赔偿损失等，系两被告基于房屋租赁合同关系所提主张，与原告在本案中主张的排除妨害系两个法律关系，当事人可另案主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告上海红雨伞茶坊、被告钟强应于本判决生效之日起十日内搬离上海市大连西路XXX弄XXX号甲底楼(西面)及两楼房屋；二、被告上海红雨伞茶坊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产(集团)有限公司自2015年3月10日起至实际搬离之日止，按照每月18,000元标准计算的房屋占有使用费；三、被告钟强对被告上海红雨伞茶坊上述第二项付款义务承担连带责任；四、第三人上海市房屋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海地产(集团)有限公司租金41,226元；五、第三人上海市房屋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海红雨伞茶坊租房押金20,000元；六、原告上海地产(集团)有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,013元(已减半收取)，由原告上海地产(集团)有限公司负担2,903元，由被告上海红雨伞茶坊、钟强负担5,110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一八年九月六日书记员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。