山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0702民初1593号原告:李杰，男，1985年2月20日生，汉族。委托诉讼代理人：张宝恒，山西均儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇亭，山西均儒律师事务所律师。被告郭俊俊，女，1993年4月10日生，汉族。委托诉讼代理人：曹跃军，山西华闻律师事务所律师。被告：山西老兵房地产经纪有限公司，住所地：榆次区文苑街85号28幢2单元4层B2-4室。法定代表人：郝世豪，男，1992年8月10日出生，汉族，公司执行董事兼总经理。原告李杰与被告郭俊俊、山西老兵房地产经纪有限公司（以下简称“老兵公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人张宝恒、张宇亭，被告郭俊俊的委托诉讼代理人曹跃军、被告老兵公司的法定代表人郝世豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告郭俊俊签订的《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）、原告与二被告签订的《居间服务合同》（合同编号J00045）、《补充协议》已解除；2、请求判令被告郭俊俊立即返还原告已付购房款330000元并支付原告自2018年3月22日起至返还330000元购房款之日止，以330000元为本金按日万分之五的利率计算的违约金；3、请求判令被告老兵公司立即退还原告已付居间服务费17010元，并赔偿原告自2018年3月22日起至返还17010元居间服务费之日止按年利率6%计算的利息损失；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：经被告老兵公司居间介绍，原告与二被告于2018年1月19日签订《居间服务合同》（合同编号J00045），同日，原告与被告郭俊俊签订《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）。2018年1月20日，原告与二被告签订《补充协议》。上述合同、协议约定，郭俊俊将位于晋中市榆次区御璟华府小区11幢3单元2403室出售给原告，价款总额为630000元。合同签订后，原告按合同约定支付了被告郭俊俊首付款330000元。因该房屋尚在中国银行股份有限公司晋中市分行（以下简称“中国银行晋中市分行”）抵押，故约定余款300000元，由原告以偿还该房屋尚未结清的银行贷款的方式予以支付，差额部分，双方协商，多退少补。2018年1月22日，原告得知标的房屋银行贷款余额为342125.87元，遂与二被告协商超出300000元的部分如何解决。被告郭俊俊明确告知原告，银行贷款余额全部由原告偿付，其不再偿付任何款项。被告郭俊俊已明确表示不履行合同义务。被告老兵公司收取原告17010元居间服务费，但未审查郭俊俊所售房屋的资料，未向原告提供郭俊俊银行贷款的情况，老兵公司提供的三份合同、协议的关键内容事实上不能履行。老兵公司未尽到相应的居间服务义务。由于二被告违反合同、协议约定的义务，原告决定解除《晋中市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》。2018年3月20日、3月21日，原告已分别向二被告送达解除合同通知书，要求限郭俊俊于收到解除通知书之日起十五日内退还原告已付购房款330000元并赔偿原告相应的损失；要求老兵公司于收到解除通知书之日起十五日内退还原告已付居间费10107元并赔偿原告相应的损失，但二被告至今未履行解除合同通知书确定的义务，故原告诉至法院。被告郭俊俊辩称，本案约定的解除条件不成就，也不符合法律规定的解除条件，原告提出的解除合同的请求没有事实和法律依据。该没有违约。依据2018年1月20日双方签订的补充协议第四条、第五条的规定，该取得不动产权后，原告解押时双方多退少补，应当驳回原告的诉讼请求。被告老兵公司辩称，该公司已经履行居间服务合同约定的义务，没有违约。围绕诉讼请求，原告提交了：1、关于被告郭俊俊所购房屋的情况：被告郭俊俊与山西振鹏投资开发有限公司（以下简称“振鹏公司”）签订的《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》及与中国银行晋中市分行签订的《房地产抵押合同》，欲证明郭俊俊以548000元购买房屋，在中国银行晋中市分行办理贷款380000元，并将购买房屋进行了抵押。2、关于原告与被告郭俊俊买卖房屋的情况：原告与二被告签订的《晋中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，欲证明原告购买房屋总价为630000元，支付现金330000元，被告郭俊俊未偿还银行的贷款本金300000元由原告作为房屋尾款支付，差额多退少补。3、原告支付被告郭俊俊330000元购房款的收据。4、被告郭俊俊明确表示不承担逾期贷款及银行贷款超出30万元部分的证据：（1）郭俊俊已还贷款明细清单，证明郭俊俊贷款逾期3期，拖欠贷款本金、利息及罚息共计7600.30元；（2）原告妻子张艳与被告郭俊俊去振鹏公司及银行查询贷款还款情况的谈话录音及文字材料，证明郭俊俊在与原告签订房屋买卖合同前就已经存在未还款情况，至交付原告房屋时仍未还清并欠振鹏公司保证金。（3）原告妻子张艳与被告郭俊俊、老兵公司的法定代表人郝世豪的谈话录音及文字材料，三方协商如何解决郭俊俊逾期贷款及贷款超出300000元时，被告郭俊俊明确表示不承担逾期贷款及银行贷款超出30万元部分，证明郭俊俊已构成逾期违约，原告有权解除合同。5、被告郭俊俊违约情况的证据:（1）原告夫妇与被告郭俊俊、老兵公司郝世豪微信聊天记录截屏，证明被告郭俊俊交付房屋时未腾空家具，应以搬走家具的时间2018年3月14日确认交付时间，迟延合同约定时间10日。（2）万达供热公司收费系统照片、电费缴纳提示单等，证明郭俊俊在交付房屋前欠取暖费、电费。6、关于居间服务合同约定及履行情况的证据：微信转账凭证、《居间服务合同》、居间费收据、原告妻子张艳与老兵公司郝世豪的谈话录音及文字材料，证明被告老兵公司工作人员在履行合同过错中未尽到注意、提示义务，没有帮助原告办理物业交验手续。7、原告通知二被告解除合同的证据：解除合同通知书、向二被告送达通知的邮寄单及签收明细单、照片、原告向被告老兵公司移交房屋钥匙、门禁卡、水、暖卡、票据等物品的清单。经质证，二被告对原告提交的书证的真实性无异议，但对部分证据的证明目的有异议，被告郭俊俊认为原告解除合同不符合合同约定，老兵公司陈述签约前不知道郭俊俊的违约情况，认为已经尽到居间义务。上述证据中，对各方均无异议的证据，本院予以确认。因被告郭俊俊未到庭，其代理人对原告提交的录音资料的真实性未认可，本院认为结合原告提交的书证，可以确认其内容的真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭俊俊与振鹏公司签订《商品房买卖合同》，以548000元价格购买位于华府小区房屋，已付168000元，余款380000元拟贷款支付。2014年5月4日，被告郭俊俊及振鹏公司与中国银行晋中市分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告郭俊俊从该行贷款38万元，贷款期间为20年，利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款。同日，被告郭俊俊与该行签订《房地产抵押合同》，被告郭俊俊将本案系争房屋作为担保物抵押给中国银行晋中市分行。2018年1月19日，原告与二被告签订《居间服务合同》（合同编号J00045）一份，原告按该合同约定支付了被告山西老兵房地产经纪有限公司居间服务费17010元。同日，经老兵公司居间介绍，原告(乙方)与郭俊俊（甲方）签订《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045），合同约定，甲方将位于晋中市榆次区御璟华府小区11幢3单元2403室房屋出售给乙方，总价款为630000元，签订合同当日交定金10000元，除拟贷款金额300000元外的所有成交总价款于2018年1月31日前分两笔付清；甲方应当在2018年1月31日将房屋交付给乙方，房屋内的家具等不包括在买卖合同内；甲方逾期交付房屋超过10日，乙方有权单方解除合同；如乙方依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面方式进行；该合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除；甲方应于5个工作日内将其已收取的全部房款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金；如甲方逾期将乙方已支付的款项返还给乙方，每逾期一日，应每日按未返还款项总额的万分之五向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同签订后，原告已按约定支付被告郭俊俊购房款330000元（含定金10000元）。2018年1月20日，原告与二被告签订《补充协议》，协议约定，原告与郭俊俊于2020年5月3日后、2020年5月31日前完成产权转移手续；因房屋处于抵押状态，被告郭俊俊未偿还银行本金金额300000元整，此金额以银行实际还款凭证为依据，差额部分，双方协商，多退少补。从房屋实际交付之日起标的房屋未结清贷款由原告负责偿还，未偿还本金金额300000元，为购房尾款。后续解抵押由原告负责，被告郭俊俊取得房产证后，原告解抵押时，原告已偿还贷款本金及未偿还贷款本金总计额度超过300000元部分由被告郭俊俊承担，总计不足300000元的，原告将差额部分补交被告郭俊俊。2018年1月22日，原告得知，截止至当日标的房屋银行贷款本金余额为342125.87元，被告郭俊俊拖欠贷款本金3341.98元，应收利息4176.43元以及罚息等合计7600.3元，逾期3期。被告郭俊俊依合同约定时间将房屋钥匙交与了原告，但房屋内家具在2018年3月14日搬出。被告郭俊俊交付房屋时尚有取暖气费和电费未缴清。2018年3月20日，原告向被告郭俊俊送达解除合同通知书，通知被告郭俊俊因其违约，原告决定解除本案三份合同、协议，要求被告郭俊俊退还330000元购房款，取回房屋的文件材料及钥匙等物品，并赔偿原告相应损失，同时告知被告郭俊俊有异议应向人民法院提起诉讼。2018年3月21日，被告郭俊俊收到该解除合同通知书。2018年3月21日，原告向老兵公司送达解除通知书，通知老兵公司，因其违约原告决定解除本案三份合同、协议，要求老兵公司退还17010元居间服务费，并赔偿原告相应损失，同时告知老兵公司有异议应向人民法院提起诉讼。当日，老兵公司已收到该解除合同通知书。2018年4月11日，原告已将其收到的钥匙、门禁卡、水、暖卡及文件材料、票据等物品全部移交给老兵公司。被告郭俊俊已从老兵公司处取回上述全部物品及文件材料、票据。本院认为，本案争议焦点是：一、原告与二被告签订的所有合同是否已经解除；二、被告郭俊俊是否应当返还原告已支付的购房款并支付利息；三、被告老兵公司是否应当退还原告居间服务费并支付利息。关于第一个争议焦点，原告与被告郭俊俊签订的《晋中市存量房屋买卖合同》、原告与二被告签订的《居间服务合同》、《补充协议》，系各方真实意思表示，且合同内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同。在合同履行过程中，原告得知被告郭俊俊在签订合同前存在3期逾期贷款，取暖费、电费未结清事实，且被告郭俊俊虽然依照合同约定时间向原告交付了买卖房屋的钥匙，但未搬出屋内家具等物品，故被告向原告实际交付房屋时间应以全部家具搬出房屋时间确认，已逾期超过10日，故原告有权依照合同约定单方解除与被告郭俊俊签订的房屋买卖合同及补充协议。在原告向被告郭俊俊邮寄送达了解除合同的书面通知后，郭俊俊未在法定期限内提出异议，且被告老兵公司接收原告移交的房屋文件、物品、票据等已由被告郭俊俊收回，表明被告郭俊俊已同意解除本案合同，故本案商品房买卖合同、补充协议自被告郭俊俊收到原告发出的解除合同通知书之日起解除。被告老兵公司作为中介服务机构，已提供了订立合同的媒介服务并促成了原告与被告郭俊俊订立合同，且合同依法成立并有效，虽然原告向被告老兵公司送达书面解除合同通知后老兵公司未在法定期限内提出异议，但原告解除合同不符合法律规定，本院不予支持。关于第二个争议焦点，因被告郭俊俊隐瞒房屋贷款存在逾期的事实，且逾期交房超过10日，导致双方买卖合同解除，被告郭俊俊应当依约承担违约责任。被告郭俊俊应依约返还原告已支付的购房款330000元，且因其逾期未返还购房款，应按合同约定支付每日万分之五的违约金。关于第三个争议焦点，被告老兵公司在促成原告与被告郭俊俊签订房屋买卖合同前，未能尽到严格审查和注意义务，是导致本案争议产生的重要原因，且老兵公司也未完成全部服务事项，故被告老兵公司应当退还原告部分服务费，本院酌定为13000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告李杰与被告郭俊俊签订的《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）、原告李杰与被告郭俊俊、被告山西老兵房地产经纪有限公司签订的《补充协议》已于2018年3月21日解除；二、被告郭俊俊于本判决生效之日起十日内返还原告李杰购房款330000元并支付自2018年3月22日起至返还全部购房款之日止，以330000元为本金按日万分之五计算的违约金；三、被告山西老兵房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李杰居间服务费13000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6505元，保全费2270元，共计8775元，由被告郭俊俊负担8456元，由被告山西老兵房地产经纪有限公司负担280元，原告负担39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  韩海兰人民陪审员  郑保安人民陪审员  冯二明二〇一八年九月十四日书 记 员  李晓民