南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0118民初607号原告（反诉被告）：南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司，住所地南京市高淳区淳溪街道镇兴路227号。法定代表人：陈建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷勇敢，江苏奋发律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈荧莹，江苏奋发律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京春天里餐饮管理有限公司，住所地南京市高淳区淳溪街道固城湖南路61号。法定代表人：史磊祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张征兵，北京策略（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司（以下简称保圣寺公司）与被告（反诉原告）南京春天里餐饮管理有限公司（以下简称春天里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。保圣寺公司的委托诉讼代理人谷勇敢、沈荧莹，春天里公司的法定代表人史磊祥及其委托诉讼代理人张征兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保圣寺公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告春天里公司立即将承租的原告位于南京市高淳区的房屋返还原告；二、判令被告春天里公司支付逾期返还承租房屋的违约金（自2017年4月21日起至实际交房之日止，按每天500元标准计算）；三、判令春天里公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月，保圣寺公司与春天里公司签订房屋租赁协议，约定保圣寺公司将其位于的房屋租赁给被告，租期三年，自2014年7月11日起至2017年7月10日止，每年租金12万元，先交租后用房，协议还对双方其他权利义务作了约定。此后被告使用租赁房屋，但在租赁期的第三年，被告以承租房屋被水淹为由未将租金于2016年7月11日前支付给原告。根据协议约定，被告应当自行承担房屋被淹遭受的损失。此后原告与被告协商以房屋被淹的保险理赔金冲抵租金，不足部分由被告及时补足。然而被告未将保险理赔的不足部分29539.75元及时支付给原告。鉴于被告逾期支付租金及被告的经营不符合饮用水源地保护规定等事实，2017年4月20日，原告向被告送达《解除房屋租赁协议的通知书》，通知被告自该日起解除房屋租赁协议，立即收回房屋。2017年4月24日，被告以支付租赁费名义向原告账户转账20000元。此后，被告以协议被解除遭受重大损失要求赔偿为由，一直没有将承租房屋返还原告。现诉至法院，请求判如所请。春天里公司辩称：一、原、被告签订房屋租赁合同属实，但原告未告知以保险理赔款抵扣后被告需要补交的租金金额，被告知道后立即补交了20000元，因此被告不存在拖欠房租的事实；二、高淳区水务局于2017年3月13日向春天里下发文件，要求春天里停止营业，关闭排污口，春天里收到后立即停止营业。因房屋租赁协议尚未到期，就因补偿事宜与原告主管部门高淳区城乡建设局进行协商，明确了诉求，并告知可以随时办理房屋交接，因此被告不存在不返还房屋的事实；被告在合同履行过程中也不存在其他违约，因此原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实与法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告春天里公司向本院提出如下反诉诉讼请求：一、判令反诉被告保圣寺公司赔偿损失3100000元；二、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月，双方签订房屋租赁协议，就租期、租金、支付方式等进行了约定。在合同履行过程中，因高淳水务局于2017年3月13日向反诉人下发高水务（2017）77号文件，要求春天里公司停止营业、关闭排污口。春天里公司随即停止营业，并多次主动联系城建局及保圣寺公司就解除合同的补偿问题进行洽谈，但是一直没有答复。后春天里公司向城建局发函要求赔偿，但城建局及保圣寺公司拒不赔偿。反诉原告认为，保圣寺在合同履行过程中擅自违约，单方解除合同，导致纠纷发生，根据合同约定，应当退还租金，并对春天里公司进行赔偿。赔偿的范围：转让费150万元、接手后二次装修30万元、2016年遭遇洪水后再次装修100万元、剩余租期的员工工资21万元（3个月）、水淹及装修期间的租金9万元（9个月）。现诉至法院，请求依法支持反诉原告的诉请。保圣寺公司就反诉答辩称：一、反诉原告诉请的310万损失赔偿没有事实依据，反诉原告就其诉请的损失有无及多少，均没有提供证据证明，对其主张不予认可；二、保圣寺公司不存在违约行为，合同解除是由于反诉原告未按合同约定支付房租，因此保圣寺公司无需承担任何责任。综上，反诉原告的反诉请求没有相应依据，请求法院予以驳回。经审理，本院认定以下事实：保圣寺公司系高淳县城市投资有限公司（以下简称城投公司）的全资子公司。位于南京市高淳区的房屋系保圣寺公司所有，并已办理不动产权登记。2011年7月10日，城投公司将上述房屋出租给孔锁福，租期6年，自2011年7月11日至2017年7月10日。孔锁福取得租赁房屋后用于经营餐饮。2014年7月10日，孔锁福将案涉房屋转租给史磊祥等人，租赁期限为剩余的三年租期，史磊祥等人成立春天里公司。后保圣寺公司与春天里公司签订《房屋租赁协议》，同意将案涉房屋租赁给春天里公司，租期为三年，自2014年7月11日至2017年7月10日；先交租金后用房，每年租金12万元；合同对双方其他权利义务也作了约定。春天里取得承租房屋后，装修后继续经营餐饮。合同履行过程中，春天里公司按约支付了前两年的租金。2016年6月份，承租房屋遭遇水淹，双方协议以保险理赔款抵扣第三年租金。水淹后，春天里公司重新对承租房屋进行了装修。2016年12月27日，保险公司将理赔款90460.25元支付至保圣寺公司账户。2017年4月24日，春天里公司向保圣寺公司补交租金2万元。2017年，案涉房屋因涉及擅自在国家饮用水源地设立排污口被举报。高淳区政府要求高淳区水务局进行调查，区水务局调查后于2017年3月9日出具高水务[2017]77号调查报告，认定设置排污口的责任主体为保圣寺公司，其设立排污口的行为已违反《中华人民共和国水法》相关规定，并建议区政府限期拆除或与主管单位协调解决。春天里公司于2017年3月21日向保圣寺公司的主管单位高淳区城乡建设局（以下简称城建局）去函，称春天里公司为响应政府的环保号召，已停止营业，现保圣寺公司违约，应赔偿其相应损失，要求城建局给予明确答复。2017年4月21日，保圣寺公司向春天里公司发函，称因春天里公司位于饮用水源地保护区，不符合相关保护规定，应提前终止合同，立即收回房屋；同时，因春天里公司逾期支付租金超过三十日，根据合同约定，保圣寺公司决定自2017年4月20日起解除合同，并要求春天里公司支付违约金。后因双方对赔偿事项协商不成，引发纠纷。案件审理过程中，春天里公司申请对案涉房屋装饰、装修残值进行评估，本院依法委托江苏德衡资产评估有限公司进行评估，该公司于2018年8月7日出具苏德衡评鉴字（2018）125号评估报告书，案涉房屋装饰装修原值为2400243元，以评估基准日2018年7月9日的价格标准，装饰装修净值为1719973元。春天里公司为此支出鉴定费14000元。2018年7月9日，在本院组织下，春天里公司将案涉房屋钥匙由本院工作人员转交给保圣寺公司相关人员，但尚未办理房屋交接手续。本案的争议问题如下：一、双方的合同关系解除的时间及方式保圣寺公司认为，春天里公司未按合同约定支付租金，可以根据合同约定解除合同；春天里公司认为，因环保政策要求致春天里公司无法继续经营，符合合同约定的改变房屋用途条款，保圣寺公司违约，应赔偿相应的损失。本院认为，从庭审查明的事实来看，双方对明确约定以保险理赔款抵扣租金均予以认可，相应的理赔款直接支付至保圣寺公司账户，现保圣寺公司未举证证明对租金不足的部分进行了催收，无法证明春天里公司明知理赔款未足额抵扣租金后拒不支付剩余租金，因此保圣寺公司以春天里公司逾期支付租金超过三十日为由解除合同的理由无法成立。春天里公司自2017年3月即停止经营，并致函城建局协商处理合同解除及补偿事宜等，保圣寺公司于2017年4月20日发函给春天里公司，函中主张春天里公司拖欠租金而单方解除合同的理由无法成立，但不影响其中提前终止合同的意思表示，而春天里公司停止经营的行为也表明不再继续履行合同，因此，自2017年4月20日春天里公司收到保圣寺公司《解除房屋租赁协议的通知书》后，双方的房屋租赁合同即因双方协商一致解除。二、合同解除后双方如何清算本案中，案涉合同系协商一致解除，而非因合同一方或双方违约所致，双方在合同中对合同提前解除如何清算未作约定，则应当按相关法律规定处理。针对春天里公司，自2017年4月20日解除合同时，剩余租期为2个月零20天，案涉房屋装饰装修分摊到剩余租期的残值为177795.78元（2400243元÷36个月×2月零20天）。根据公平原则并考虑本案实际情况，本院酌定由保圣寺公司补偿春天里公司剩余装饰装修残值的70%，即124457.05元。同时，春天里已支付租金110460.25元，合同解除后，保圣寺公司应当退还剩余租期的租金17126.92元。综上，保圣寺公司应当支付春天里公司141583.97元。针对保圣寺公司，案件审理过程中，在法院主持下，春天里公司已于2018年7月9日将房屋钥匙由法院转交保圣寺公司，虽未将物品全部清空或办理房屋交接手续，但已不影响保圣寺公司对房屋行使相应权利，可认定房屋已交付给保圣寺公司，春天里公司应支付占用房屋期间的房屋占用损失。考虑到案涉房屋已无法继续从事餐饮经营，已丧失其主要租赁价值，春天里公司在此期间也一直处于停业状态，本院酌定按5000元/月的标准计算房屋占用损失，为73333.33元（自2017年4月21日起至2018年7月9日止，按5000元/月标准计算）。本院认为，依法成立的合同受法律保护。保圣寺公司与春天里公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。关于春天里公司要求保圣寺公司赔偿损失3100000元的诉请，其中转让费、员工工资及停业期间的租金由保圣寺公司承担没有相应的法律依据，同时，双方已在合同中明确约定水淹造成的损失由承租人自行承担，且合同解除的原因非一方违约所致，本院认定由保圣寺公司补偿装修残值并退还租金共141583.97元，对超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：南京春天里餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市高淳区的房屋腾退给南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司；南京春天里餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司房屋占用损失73333.33元；南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京春天里餐饮管理有限公司141583.97元；驳回原告南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告南京春天里餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3250元，反诉案件受理费15800元，鉴定费14000元，合计33050元，由南京春天里餐饮管理有限公司负担18502元，由南京市高淳区保圣寺文化产业发展有限公司负担14548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  赵丽亚人民陪审员  陈晓琴人民陪审员  杨瑜玲二〇一八年九月十四日法官 助理  王国平书 记 员  朱承子