海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初9887号 原告：谢祁阳，男，1963年8月5日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：张强，海南德银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英智，海南德银律师事务所律师。 被告：海南大韵和房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路。 法定代表人：毕志林，总经理。 委托诉讼代理人：肖涛，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。 原告谢祁阳与被告海南大韵和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张强和张英智、被告的法定代表人毕志林及其委托诉讼代理人肖涛和陆丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢祁阳向本院提出诉讼请求：1.确认被告逾期交房构成违约，判令被告支付违约金17500元；2.确认被告逾期未能办理房屋权属证书构成违约，判令被告支付原告违约金39885元（违约金暂时计算至2018年6月26日起诉之日）；3.判令被告按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告确认第二项诉讼请求违约金自2016年12月25日计算至判决之日止，如再未能办证则继续保留追诉的权利。事实和理由：2015年4月17日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》（以下称买卖合同），购买位于海口市××区房，房价款为729166元。原告支付首付款449166元后，被告于当日给原告开具等额发票一张。2015年7月20日，原告作为借款人、被告作为保证人、海南农村商业银行股份有限公司龙昆支行作为贷款人，三方签订了《住房公积金（委托贷款）借款合同》，原告向银行申请贷款280000元。银行将该笔贷款支付被告后，被告于2015年8月20日给原告开具等额发票一张。2016年8月29日，被告通过海南医学院工会发布《关于书香苑交房的通知》，原告于2016年11月23日给海南佳佳兴物业管理有限公司出具交接单，证明原告已经结清相关费用，请物业公司给予办理房屋交接手续。虽然买卖合同第八条约定，被告“应当在2015年12月31日前”将商品房交付原告，但被告截至2016年8月29日才通知交房，已逾期240天。根据买卖合同第十一条约定，被告每逾期一天，应按原告已付房价款的万分之一支付违约金，故被告应支付原告违约金729166元×240天×0.01%＝17500元。买卖合同第十五条约定，被告“应当自房屋交付之日起360日内”为原告办理房屋权属证书，即被告应当在2016年12月25日之前，将房屋权属证书办妥。但时至起诉之日（2018年6月26日），原告并没有收到房屋权属证书。截至原告起诉之日止，被告已经逾期547天。根据买卖合同第十五条约定，被告“自逾期之日起每日按已支付房价款的万分之一”向原告支付违约金，即违约金729166元×547天×0.01%＝39885元。综上，被告应支付原告逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金共计57385元，被告除支付原告违约金外，还应尽快给原告办理房屋权属证书，请法院判如所请。 被告海南大韵和房地产开发有限公司辩称，一、书香苑项目是海南医学院为解决其教职工住房问题，由其与被告合作开发的住宅公寓楼，非常规商品房。2008年1月，被告与海南医学院达成一致意见，双方合作开发建设医学院城西校区案涉房地产项目，即医学院负责出一块教育用地以及办理与该项目相关的各项相关审批手续（含土地变性手续、土地过户手续以及以医学院名义申办各项规划指标手续等）、被告负责出所有建设资金合作建设的项目，也是省纪委跟踪督办的民生工程。2008年9月1日后，双方合作模式变更为被告以9060000元买断医学院在该项目中的权益，2013年9月后，变更为被告以15800000元买断医学院在该项目中的权益并由医学院办理项目土地变更登记和规划调整等手续合作开发。被告按照省纪委要求和与医学院的约定，向医学院的教职工定向、低价销售该房产，原告作为海南医学院的职工，享有海南医学院分配的内部购房指标，原告购买的该房产属于医学院内部职工福利房，其购买的该房产价格低于开发成本价，也远远低于当时的市场价（7937元／平方米）。二、原、被告双方对交房期限作了特别约定，该约定合法有效，关于交房期限的认定应适用该约定。原告认为被告交房时间是2016年8月29日，超出合同约定的交房时间（2015年12月31日），所以被告构成交房逾期，但原告忽略了双方关于交房期限顺延的特别约定。原告和被告均考虑到本项目特殊情况，即该房产的交付和办证期限存在许多不确定因素，尤其是客观上确实存在必须由医学院负责以其名义办理相关手续的情况。为此，双方在《海口市商品房买卖合同》第八条关于交付期限作出明确的特别约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.......因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的”，基于上述约定，因客观上存在符合双方特别约定的“因其他非出卖人以外的因素导致交房延期”之情形，所以，被告享有交房期限顺延的抗辩权。三、交房延期是由于以下非出卖人（被告）原因造成的：1.2015年7月8日起至2016年6月期间，被告多次向医学院发函请求其配合拆除消防通道，将占用消防通道的建筑物予以拆除并将该场地交给被告进行消防工程施工，但医学院长期拖延拆除该等建筑物，致被告无法进行消防工程施工，影响消防工程的建设进度，导致无法按期竣工和通过消防验收，最终影响被告按期交房。2.2016年7月，“书香苑”项目整体施工竣工验收前由于施工方海南第五建设工程有限公司拒不移交项目工程、不交付钥匙和拒不交付施工竣工资料以及拒不配合被告等单位联合验收等原因，致该工程无法通过竣工验收，导致交付房屋延迟。综上，因医学院和施工单位（非出卖人）原因造成的交房延期，被告根据买卖合同第八条约定享有交房延期的抗辩权，因此，原告主张被告向其支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应予以驳回。四、被告没有逾期办证的违约行为，不须向被告支付逾期办证的违约金。1.原告主张被告办证义务的履行期限自2015年12月31日起计算360日，原告的主张不符合合同约定。根据买卖合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在取得该证书后360日内办理土地使用权证。合同约定的办证起算点是房屋交付之日，涉案房屋交付之日不是2015年12月31日，而是2016年11月23日，因此，该日是被告办证期限的起算点。2.被告认为其办证义务的履行期限不是360日，而是720日。众所周知，现房屋权属证与土地使用权证两证合二为不动产权证，因政策法规的变化导致买卖合同关于被告须分别办理房屋和土地产权证的约定在客观上无法实现，被告现应为原告办理的是不动产权证，而不动产权证的办理需要依房产情况和土地情况确定，根据买卖合同关于办证期限的约定，被告认为其为原告办理不动产权证的期限应自房屋交付之日起计算不少于720日。2016年11月23日，原告办理完交房交付交接手续，按照合同约定，被告的办证义务履行期限自该日起计算720日，则至本案诉讼之时，被告的办证履行期限尚未届满，尚不构成逾期办证。目前，被告一直在催促医学院尽快完成绿化验收工作，主观上一直在积极履行办理不动产权证的义务。3.被告一直在积极配合医学院项目园林绿化验收工作，在办证期限内正积极履行该义务。“书香苑”项目建设初期，施工和规划许可报建主体是医学院，项目用地使用权也登记在医学院名下，且该土地性质是教育用地，因此，约定该土地变性和过户登记手续由原使用权人医学院负责。项目建设过程中，海口市规划局对医学院规划进行修规，容积率由修规前的0.6提升至1.49，规划绿地率为40%，经市规划局确认项目配套的地下人防中的1350.02平方米建筑面积的建设单位仍为海南医学院，且该项目属于医学院城西校区修规中生活Ｉ区中的一部分，指标总体核算，即用地指标统一核算、统一规划、统一验收。因此，该项目的规划和验收工作不是被告能够单独完成的。本项目的绿化验收由医学院负责以其名义单独申报，而园林绿化验收通过是办证的必备前提条件，医学院至今仍未完成绿化验收，为此，被告一直在催促医学院尽快完成园林绿化验收工作，截止2018年8月14日，医学院回函称该项目的修规方案和园林绿化验收材料已经报有关部门批准验收，即医学院一方仍在办理验收手续，被告也在办证履行期限内积极履行办证义务。综上所述，被告根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》有关约定对被告以外的原因造成的逾期交房享有免责抗辩权，并被告办证义务的履行期限尚未届满，依法依约不承担逾期办证的违约责任。因此，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告主要提交了以下证据：1.《海口市商品房买卖合同》；2.《住房公积金（委托贷款）借款合同》；3.发票两张；4.《关于书香苑交房的通知》；5.交接单；6.收据；7.海南省住宅专项维修资金专用收据；8.房地产过户业务受理单、税收完税证明。被告对原告所举证据的真实性均予以确认，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告提交了以下证据：第一组证据1.《关于成立书香苑项目整改工作小组的通知》、2.《海南医学院关于书香苑项目整改情况的报告》、3.《中共海南省纪委办公厅关于海南医学院学生公寓综合楼（书香苑）项目整改结果和下一步整改措施请示的批复》，证明案涉案项目是被告与医学院为解决医学院教职工住房问题而合作开发的公寓楼；医学院存在多次不合规，客观上拖延了项目进度；医学院须对案涉项目修规，以使其符合整体容积率。第二组证据4.《关于海南医学院综合楼（书香苑）项目工程移交等事宜的请示》，证明内容：医学院有义务协助被告将涉案项目用地过户、协助被告办理商品房预售许可证、协助被告组织其购房职工签订购房合同等；2016年7月11日涉案项目通过质量验收，但因施工方原因拒不移交工程，导致被告无法验收房屋及向原告交付相关房屋，迟延交房和办证的原因在于第三方。第三组证据5.《关于海南医学院城西校区项目修建性详细规划的批复》、6.《关于海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目用地规划问题的复函》、7.《海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知》，证明内容：案涉项目的容积率指标、人防工程、绿化指标、配套等须由医学院整体按照总体规划指标统一报规；现因医学院的原因导致园林绿化未能验收，必然影响交房时间和最终办理产权证。第四组证据8.《关于书香苑消防通道有关事项的函》、9.《关于拆除部分建筑满足消防通道要求的说明》、10.《关于尽快拆除部分建筑满足消防通道要求的函》、11.《关于消防通道的征询函》、12.《关于迟延交房的告知函》、13.《延期交房公告》、14.《关于书香苑消防通道有关事宜的函》、15.《关于尽快支付消防工程进程款的函》、16.《关于海南医学院公寓综合楼建设工程消防验收合格的意见》，证明内容：2015年7月8日，被告致函医学院要求其依规于2015年8月30日前将占用消防通道的建筑物拆除，以为后续消防工程施工提供场地；被告因医学院长期不配合拆除占用消防通道建筑物的原因致使消防工程截止2015年11月9日仍没有进行施工，导致涉案项目无法按期竣工，严重被告按期影响交房，被告向医学院书香苑业主委员会发函及在报纸上公告延期交房的通知；截止2016年4月12日及2016年6月6日，被告仍在督促医学院依规拆除占用消防通道及及时支付消防工程进度款，即因医学院的原因导致消防迟迟不能施工，致项目无法达到交房条件；2017年8月17日，消防工程竣工验收合格。第五组证据17.《关于海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目园林验收的申请报告》、18.《关于书香苑项目园林验收申请的复函》，证明内容：涉案项目园林绿化的相关规划的审批申报手续由医学院负责；因医学院迟迟拒不申报导致涉案项目的园林绿化规划审批未能完成竣工备案，严重影响了办理产权证的期限，因此造成的逾期办证责任在于医学院而非被告。补充证据19.《评估咨询报告》（琼二咨字2012第155号），证明内容：涉案项目房产的成本价测算为5229元／平方米，市场价为7937元／平方米，原告购买的房产价格远远低于市场价格，该房产不是常规商品房。证据20.《海南医学院公寓综合楼报建方案》，证明内容：明确了医学院相关建筑物已经占用了消防通道，应当拆除，因医学院未能及时拆除该建筑物必然影响消防工程的施工进度。证据21.《工作联系函》、《工作联系回复函》，证明内容：医学院认可涉案项目是非常规商品房项目，是省纪委跟踪督办的关于解决教职工住房困难问题的民生工程，医学院也认为拆除占用消防通道的建筑物义务在该方，是客观原因造成的消防工程施工延期，乃至最终影响了房屋验收、交付和办证；目前，医学院正在抓紧办理园林绿化规划调整和验收工作等报批手续。原告对被告提交的第一组、第三组、第四组、第五组及补充证据的真实性没有异议，对关联及证明力有异议，对第二组证据真实性无法确认，对证明力及关联性也不予认可。被告所举上述证据之间能够相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月17日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于海口市××区房，该商品房合同约定建筑面积共149.88平方米，按建筑面积计价，房价款为每平方米4865元，总金额为729166元；合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前将房屋主体工程经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：2.......因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的；合同第十一条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房，按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金，违约金最高额累计不得超过已付房款的5%；合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款，被告分别于2015年4月17日、2015年8月20日向原告开具两张销售不动产统一发票。2016年8月29日，被告通过海南医学院工会发布《关于书香苑交房的通知》，通知原告海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目已通过工程质量验收，并于2016年7月11日拿到了工程质量合格文件，已经具备交房条件。2016年11月23日，原告向被告缴清了相关费用并办理了收房手续。至本案一审辩论终结前，被告尚未为原告办理不动产权所有证，原告认为被告逾期交房及逾期办证应承担违约责任，遂诉至本院。 另查，海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目是海南医学院为解决教职工住房问题，与被告合作建设的商品房。2016年8月4日，被告与海南医学院共同向海南省纪委出具一份《关于海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目工程移交等事宜的请示》，载明：2014年2月27日，海南省纪委下发《中共海南省纪委办公厅关于海南医学院学生公寓楼（书香苑）项目整改结果和下一步整改措施请示的批复》要求，1.以协议转让方式直接将该宗地过户到开发商名下，并协助合作方式办理商品房预售许可证；2.协助合作方组织购房职工签订正式的商品房购房合同，协助办理购房贷款，积极筹措资金，确保项目顺利竣工验收、交付使用；3.协助合作方为职工办理房产证。根据省纪委批复精神，海南医学院和被告积极推进项目后续工程建设，2016年7月11日该项目通过了工程质量验收，并拿到了工程质量合格文件。海南第五建设工程有限公司总经理、法定代表人王伟就书香苑项目工程移交、交钥匙、移交资料、工程结算等事宜召开专题会议，五建公司总经理、法定代表人王伟、党委书记、董事长官明一致同意立即移交工程、交钥匙，但施工方书香苑五建项目部不同意公司意见。 再查，2015年7月8日至2016年6月期间，被告多次向海南医学院发函，要求其配合拆除海南医学院解剖楼及管理学院必须拆除的部分，以确保消防通道验收顺利通过。另，2015年11月9日，被告向书香苑业主委员会出具一份《关于延迟交房的告知函》，主要内容为:消防通道上的部分建筑迟迟不能拆除，严重制约了项目的工程进度，被告三次给海南医学院去函，但至今没有明确答复，预计交房时间可能延迟，延迟多长时间取决于消防通道上的建筑何时能够拆除。2017年8月18日，涉案房屋消防验收合格。 本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。一、关于逾期交房的问题。合同签订后，原告依约支付了全部购房款729166元，被告应在合同约定的2015年12月31日前向原告交付房屋，被告于2016年8月29日才发布交房通知，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告主张被告按已付房价款的日万分之一计算240天支付逾期交房违约金17500元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩认为因海南医学院拖延拆除建筑物致被告无法进行消防工程施工及因施工方海南第五建设工程有限公司拒不移交项目工程、钥匙、施工竣工资料等非出卖人以外的因素导致交房延期，被告享有交房期限顺延的抗辩权。本院认为，首先，作为开发商的被告逾期交房所应承担的违约责任属于无过错责任。合同中关于“因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的，出卖人可据实予以延期”的约定无异于将被告逾期交房行为给原告造成的损失由原告独自承担，该约定加重了原告的义务，减轻了被告的责任，有悖于合同的公平性和平等性。其次，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应向原告承担逾期交房的违约责任，被告与第三人之间的纠纷应由双方另行解决。综上，对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。二、关于逾期办证的问题。根据合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在取得该证书后360日内办理土地使用权证。原告于2016年11月23日办理收房手续，故涉案房屋的交付时间为2016年11月23日。因房屋权属证与土地使用权证现已两证合一为不动产权所有证，被告关于其为原告办理不动产权所有证的期限应自2016年11月23日起计算720日的抗辩理由成立，本院予以采纳。至本案一审辩论终结前，尚未超过上述约定的办证时间，故原告现主张被告支付逾期办证违约金及履行办理不动产权所有证的义务，尚没有事实根据，本院不予支持。如被告在办证时间届满后仍未履行为原告办理不动产权所有证的义务，原告可另案起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、限被告海南大韵和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢祁阳支付逾期交房违约金17500元； 二、驳回原告谢祁阳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1235元，由原告谢祁阳负担858元，被告海南大韵和房地产开发有限公司负担377元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王晓静 审 判 员  吴永红 人民陪审员  林春妙 二〇一八年九月七日 法官 助理  尹 霏 书 记 员  孙秀清 速 录 员  蒋琼慧