江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5547号上诉人（原审原告）：李昌文，男，1967年3月6日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁菊芳，女，1970年5月13日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：余德兵，男，1972年7月8日生，汉族，住南京市高新技术开发区。被上诉人（原审被告）：余大旺，男，1947年1月25日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：余德荣，男，1970年6月6日生，汉族，住南京市浦口区。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：王新春，江苏信棠律师事务所律师。上诉人李昌文因与被上诉人梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初10127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李昌文上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定租赁关系中的主体存在错误。本案中的出租方应为梁菊芳、余德兵、余德荣、余大旺四人，而非一审法院认定的只有梁菊芳和余德兵两人。根据被上诉人在一审中提交的两份《村镇房屋所有权证》可以证实位于盘城丁解26号和27号房屋登记在余大旺和余德荣名下。余德兵和梁菊芳系夫妻关系，余大旺系余德兵和余德荣的父亲，梁菊芳系余大旺的儿媳，四名被上诉人均知晓并同意由上诉人承租涉案房屋，并交纳租金。根据上诉人提交的《租赁合同》，可以证实余德兵和梁菊芳将位于盘城丁解26号和27号房屋整体全部出租给上诉人，做宾馆经营之用，虽然在《租赁合同》中没有余大旺和余德荣的签字，但是余大旺和余德荣对于上诉人承租涉案房屋并支付租金的事实在长达7年之间并没有提出任何异议。因此，不论是基于房屋的产权还是基于承租的事实，涉案房屋的出租人都为梁菊芳、余德兵、余德荣、余大旺四人。二、一审法院认定涉案房屋的拆迁利益总额存在错误。本案的拆迁利益应为四人拆迁协议中的利益总和，而非梁菊芳和余德兵两人的拆迁协议中的利益总和。被上诉人是将位于盘城丁解26号和27号，面积约1300平方米的房屋整体全部出租给上诉人，并不存在余留部分。梁菊芳、余德兵、余德荣、余大旺四人的拆迁利益，都是因为案涉盘城丁解26号和27号房屋拆迁而获得。另外，盘城街道办事处于2016年10月25日发出了拆迁公告，四名被上诉人在盘城街道办事处签订拆迁补偿协议时进行了人为的划分，但并不影响计算案涉房屋的拆迁利益总和。因此，四被上诉人作为案涉房屋的出租方，在计算拆迁利益总和时，应当将四名被上诉人与盘城街道拆迁办分别签订的《拆迁协议》中的拆迁利益累计计算；综上，一审法院认定本案的拆迁利益总和存在错误。三、一审法院认定不予退还上诉人的租金有误。双方签署的《租赁合同》在2016年10月25日因为盘城街道办事处发布拆迁公告而终止，且由于房屋被拆迁，道路被围挡，影响到上诉人的正常经营。四、一审法院认定装修费存在错误。一审法院在判决中认定上诉人不存在装修的事实，却又自由裁量部分装修费用归上诉人所有，却忽略被上诉人在一审中自认上诉人对地板装修的事实。四、一审法院计算营业损失有误。本案中，营业损失应当从梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣四人分别签署的《拆迁协议》中累计计算营业补助，而非仅仅从梁菊芳和余德兵签署的《拆迁协议》中累计计算。对营业损失的比例划分，一审法院也存在适用比例错误。营业损失补偿的主体是实际经营人，而上诉人作为涉案房屋的实际经营人。梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣辩称，上诉人一直使用涉案房屋至今，仍在经营，其要求退还2016年的租金没有事实依据，被上诉人保留向其追偿占有使用费的权利。关于给付搬家费，停业损失等费用，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决支付上诉人所有的补偿也比较合理，请求二审法院维持原判。李昌文向一审法院起诉请求：1.判令梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣立即退还李昌文租金19000元（自2016年9月1日-2016年12月12日）。2.判令梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣立即向李昌文给付搬家费、停业损失补偿费、装修损失合计人民币500000元。3.本案诉讼费由梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣支付。一审法院认定事实：2009年9月1日李昌文（乙方）与梁菊芳、余德兵（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方在盘城丁解26#、27#房屋思念旅馆整体全部出租给李昌文，甲方将其全部房屋租给乙方使用，使用年限为拾年，自2009年9月1日至2019年9月1日止，期限届满时甲乙双方另行磋商，在同等条件下，应以乙方优先使用。一年租金80000元整。付款方式：每年一次性付清，次年提前一个月付清当年房租。所有房屋的装修含油漆、抽水马桶、门窗、洗脸盆等均由甲方负责择日交给乙方使用，其余房屋内部床、电视机、空调、窗帘、地板等由乙方自己解决，合同期满以后，如果乙方不经营，卫生设施由甲方使用。若国家征地拆迁其它不可抗拒的原因而使乙方无法经营而造成的损失与甲方无关，但乙方所投资的费用国家补偿的由乙方所有。2009年10月17日，李昌文（接转方）、余德兵（甲方）与案外人王震（转让方）签订《转让合同》，载明：兹有甲方余德兵在盘城丁解26#、27#房屋整体全部出租给王震，自2007年9月1日至2013年9月1日止的租赁合同于2009年10月17日转给李昌文经营使用，转让费人民币157000元整。租赁合同里的内容：继传给李昌文所有，特此证明。2016年10月25日南京市浦口区人民政府盘城街道办事处发布包括案涉房屋在内的拆迁公告，后梁菊芳等通知李昌文搬离涉案房屋。李昌文至今仍未搬离涉案房屋。2016年11月27日，梁菊芳（乙方）与浦口区人民政府盘城街道办事处（甲方）签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》，约定乙方房屋及附着物位于江北社区丁解一组，经有效确认房屋面积70平方米，拆迁补偿款项中：装修补偿费为56000元、搬家费为1000元、营业补助为354417.25元。2016年12月1日，余德兵（乙方）与浦口区人民政府盘城街道办事处（甲方）签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》，约定乙方房屋及附着物位于江北社区丁解一组，经有效确认房屋面积217.4平方米，拆迁补偿款项中：装修补偿费为173920元、搬家费为2608.8元、营业补助0。2016年11月28日，余大旺（乙方）与浦口区人民政府盘城街道办事处（甲方）签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》，约定乙方房屋及附着物位于江北社区丁解一组，经有效确认房屋面积220平方米，拆迁补偿款项中：装修补偿费为176000元、搬家费为2640元、营业补助为30140元。同日，余大旺（乙方）与浦口区人民政府盘城街道办事处（甲方）又签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》，约定乙方房屋及附着物位于江北社区丁解一组，经有效确认房屋面积220平方米。拆迁补偿款项中：装修补偿费为176000元、搬家费2640元、营业补助0。2016年11月27日，余德荣（乙方）与浦口区人民政府盘城街道办事处（甲方）签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》，约定乙方房屋及附着物位于江北社区丁解一组，经有效确认房屋面积220平方米，拆迁补偿款项中：装修补偿费为176000元、搬家费为2640元、营业补助0。梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣提交的工商营业执照证明，思念旅社的法人代表为梁菊芳，建筑面积为300平方米。梁菊芳与余德荣原系夫妻关系，后于2008年离婚。余大旺系余德荣、余德兵之父。余大旺、余德荣陈述其不知晓梁菊芳、余德兵与李昌文签订《租赁合同》，事后梁菊芳、余德兵也没有将此事实告知其。双方均认可李昌文现仍在经营思念旅社。李昌文陈述其2016年9月1日缴纳了房屋租金35000元，因案涉房屋无法经营，故主张梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣退还2016年9月1日至2016年12月12日期间的房屋租金19000元。一审法院认为，李昌文与梁菊芳、余德兵签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效。双方应依约履行自己的义务。关于李昌文主张：1、判令梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣立即退还李昌文租金19000元（自2016年9月1日-2016年12月12日）。一审法院认为，因双方均认可李昌文现仍在经营思念旅社，故李昌文主张梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣退还自2016年9月1日至2016年12月12日期间的租金19000元缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。关于李昌文主张：2、判令梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣立即向李昌文给付搬家费、停业损失补偿费、装修损失合计人民币500000元。一审法院认为，因李昌文与梁菊芳、余德兵签订了《租赁合同》，租赁期限自2009年9月1日至2019年9月1日，李昌文一直实际经营思念旅社至今，且支付了转让费157000元，现思念旅社被列入政府拆迁范围，对李昌文的经营造成影响。由梁菊芳、余德兵与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》反映，梁菊芳的搬家费为1000元、营业补助为354417.25元、装修费为56000元；余德兵的搬家费为2608.8元、营业补助为0、装修费为173920元。因李昌文与梁菊芳、余德兵在《租赁合同》中约定，若国家征地拆迁其它不可抗拒的原因而使乙方无法经营而造成的损失与甲方无关，但乙方所投资的费用国家补偿的由乙方所有，且思念旅社的法人代表为梁菊芳，李昌文提交证据不足以证明其对思念旅社进行装修的事实，结合本案实际情况，一审法院酌定梁菊芳支付李昌文搬家费500元、停业损失补偿费106325元（354417.25元*30%）、装修费10000元;余德兵支付李昌文搬家费1300元、装修费30000元。因李昌文未提交证据证明余大旺、余德荣知晓梁菊芳、余德兵将思念旅社出租给其经营的事实，应承担举证不能的法律后果，故李昌文主张余大旺、余德荣支付其拆迁补偿利益的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决：一、梁菊芳于判决生效之日起五日内支付李昌文搬家费500元、停业损失补偿费106325元、装修费10000元，合计人民币116825元；二、余德兵于判决生效之日起五日内支付李昌文搬家费1300元、装修费30000元，合计人民币31300元；三、驳回李昌文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8990元，由李昌文负担6327元，梁菊芳负担2100元，余德兵负担563元。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，2016年11月28日，余大旺与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的两份《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》分别对应两处房屋，一处位于盘城街道××××号，另一处位于盘城街道××××号。针对前者约定的拆迁补偿款项中：装修补偿费为176000元、搬家费2640元、营业补助0；针对后者约定的拆迁补偿款项中：装修补偿费为176000元、搬家费为2640元、营业补助为30140元。涉案房屋的拆迁面积对应2016年11月27日梁菊芳与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》、2016年12月1日余德兵与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》、2016年11月28日余大旺与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》（盘城街道丁解一组26号）、2016年11月27日余德荣与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》共四份协议。上述事实，有被上诉人提交的建房证、盘城街道江北社区居委会出具的情况说明、浦口区房屋征迁项目未登记房认定审表、盘城街道××××号房屋的营业执照及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于双方租赁关系的主体问题。因李昌文未提交证据证明余大旺、余德荣知晓梁菊芳、余德兵将思念旅社出租给其经营的事实，应承担举证不能的法律后果，故李昌文主张余大旺、余德荣支付其拆迁补偿利益的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。李昌文关于一审法院认定租赁关系中的主体存在错误、本案中的出租方应为梁菊芳、余德兵、余德荣、余大旺四人的上诉主张，本院不予支持。关于李昌文主张梁菊芳、余德兵退还自2016年9月1日至2016年12月12日期间的租金问题。本院认为，南京市浦口区人民政府盘城街道办事处于2016年10月25日发布包括涉案房屋在内的拆迁公告，故双方的租赁关系应于2016年10月25日终止。但李昌文并未交还涉案房屋，且仍在涉案房屋经营思念旅社，故李昌文主张梁菊芳、余德兵退还自2016年9月1日至2016年12月12日期间的租金19000元，一审法院不予支持，并无不当。对李昌文该项上诉请求，本院不予支持。关于给付搬家费、停业损失补偿费、装修损失问题。双方当事人在《租赁合同》中约定，梁菊芳、余德兵将盘城丁解26#、27#房屋思念旅馆整体全部出租给李昌文，租赁期限自2009年9月1日至2019年9月1日，……若国家征地拆迁其它不可抗拒的原因而使承租方无法经营而造成的损失与出租方无关，但承租方所投资的费用国家补偿的由承租方所有。现涉案房屋被列入政府拆迁范围，对李昌文的经营造成损失，应当在涉案房屋获得的相关拆迁补偿费中获得相应的补偿。涉案房屋的相关拆迁补偿费对应于梁菊芳、余德兵、余大旺、余德荣分别与浦口区人民政府盘城街道办事处签订的四份《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》，根据该四份协议，其中，梁菊芳的装修补偿费为56000元、搬家费为1000元、营业补助为354417.25元；余德兵的装修补偿费为173920元、搬家费为2608.8元、营业补助0；余大旺的装修补偿费为176000元、搬家费2640元、营业补助0；余德荣的装修补偿费为176000元、搬家费为2640元、营业补助0。综上，涉案房屋的相关拆迁补偿费为：搬家费共计8888.8元；停业损失补偿费共计354417.25元；装修损失共计581920元。因上诉人承租使用的系盘城丁解26#、27#全部房屋，而全部承租房屋对应的是四份补偿安置协议，故梁菊芳、余德兵应针对全部房屋向上诉人支付补偿款。一审法院因李昌文与梁菊芳、余德兵签订了《租赁合同》，认定李昌文只能在梁菊芳、余德兵获得的相关拆迁补偿费中获得相应的补偿，系认定事实错误，本院予以纠正。本院根据当事人租赁合同的履行及剩余期限，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的搬家费为4500元；停业损失补偿费106325元；装修损失为100000元。上述费用应当由出租人梁菊芳、余德兵给付。综上所述，李昌文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初10127号民事判决；二、梁菊芳、余德兵于本判决生效之日起五日内支付李昌文搬家费为4500元、停业损失补偿费106325元、装修损失为100000元，合计人民币210825元；三、驳回李昌文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8990元，由上诉人李昌文负担5338元，被上诉人梁菊芳、余德兵负担3652元；二审案件受理费8990元，由上诉人李昌文负担5338元，被上诉人梁菊芳、余德兵负担3652元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年九月十八日书记员  杨文艳