广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2782号 上诉人（原审被告）：陆艳，女，1975年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗盛菊，女，1970年8月5日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 被上诉人（原审原告）：廖继林，男，1968年9月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃才芳，广西诚瑞律师事务所律师。 上诉人陆艳因与被上诉人罗盛菊、廖继林租赁合同纠纷一案，不服桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2018年9月18日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人陆艳及其委托诉讼代理人蒋雄辉，被上诉人罗盛菊、廖继林的共同委托诉讼代理人李小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陆艳的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人承担2017年6月-9月租金500元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审已查明事实被上诉人一方已于2017年9月29日向上诉人送达书面告知书，要求解除合同，告知书上由被上诉人等业主签字、加盖手印，同时附有欲解除合同的业主名单，上诉人于当日当面表示同意解除合同，因此双方的合同应于2017年9月29日解除，并且双方协商时，业主代表同意按合同约定给予上诉人一个月的拆迁期，并协商于2017年10月28日到2017年11月2日期间来酒店领取钥匙和收房，因此上诉人应支付的租金为2017年6-9月的租金，不应支持2017年10月的租金。其次，双方签订的租赁合同已于2017年9月29日解除，合同解除产生的法律后果是双方已没有租赁合同关系，因此2017年11月1日至2018年1月31日期间，上诉人不存在交付房屋租金的义务。被上诉人在租赁合同解除后一直怠于履行收房义务，在上诉人催促下直至2018年2月6日收回其房屋的钥匙，过错责任在被上诉人，上诉人不应承担2017年11月1日至2018年1月31日租金损失的一半。再次，上诉人在与被上诉人签订合同后，缴纳了押金，应在应付房屋租金中扣除。另外，租金的支付应按2016年10月15日业主会议协商确定的标准计算。2016年10月15日上诉人邀请被上诉人等所有出租户召开了出租户业主会议，协商确定按套内面积以及协商的公摊面积进行计算，并且上诉人于2016年开会的当月即10月就按协商的新租金价格履行了支付义务，直至2017年5月被上诉人提起诉讼前，上诉人一直按新租金标准支付租金，被上诉人一方均未表示任何异议。因此租金应按双方协商后确定的800元/月，而不是一审认定的1189.24元/月。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人罗盛菊、廖继林答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 罗盛菊、廖继林向一审法院起诉请求:1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告在判决生效三日内向原告归还房屋；2.判令被告支付拖欠的房屋租金人民币9513.92元（该数额为2017年6月至2017年10月拖欠的金额，每月按1189.24元计算，要求支付至实际归还时止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告为象山区中山南路61号（原中山南路257号）1-9-8房屋（楼层房号为909）的产权人，系原告向桂林市日远房地产开发有限公司购买。2014年9月18日，林都168业主委员会代表原告于陆艳签订《酒店租赁合同》，将含本案涉案房屋内的林都168酒店租给陆艳作为酒店试业经营使用。2017年10月，林都168酒店更名为象山区陆艳林都168酒店，经营者为陆艳，类型为个体工商户。原、被告履行的合同为原告于林都168酒店签订的《房屋租赁合同》。原告将上述房屋出租给被告，与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：每月15号前乙方须将当月的房屋租金打入到甲方的账号，逾期不交，甲方有权终止合同；乙方在正常营业的情况下不得以任何理由拖欠房屋租金，如有拖欠，甲方有权收回房屋及采取相应措施等条款。本院作出（2017）桂0304民初1542号民事判决书，对以上事实予以认可。被告接收原告房屋经营后，未按合同约定支付租金，为此原告曾诉至本院要求被告支付拖欠的房租，本院作出（2017）桂0304民初1542号民事判决书判决被告支付拖欠原告2015年1月至2017年5月期间的房屋租金人民币10763元。该判决作出后，原、被告仍履行原签订的《房屋租赁合同》，被告于2017年6月向原告支付租金800元，7月支付租金693元。此后被告未再向原告支付租金。因被告拖欠部分业主租金，部分业主于2017年9月29日向原告发出一份书面告知书，要求解除合同，告知书上有部分业主签字、加盖手印，同时给了被告一份欲解除合同的业主名单。被告收到该通知后，原、被告于2017年10月2日进行协商解除合同并将房屋交还原告，因对交房条件双方无法协商一致，原告未收房。被告于2017年10月31日向原告以挂号信的方式送达同意解除合同的信函，并要求对方在5日内来收房，同时被告亦在林都168业主群内以微信形式将上述信函内容告知原告，但原告未予回复亦未收房。至2018年2月4日，被告再次以微信形式通知林都168业主群到168酒店拿钥匙收房，原告于2018年2月6日收回了1-9-8号房钥匙。庭审时，原、被告双方均认可，原告房间内的电视机系被告重新装修时所购买，被告承认原告房屋内的电视机是被告搬走统一保管在酒店房间内。因双方对合同解除时间、缴纳租金金额发生争执引发诉讼，故诉至本院。 一审法院审理认为，首先，原、被告签订的租赁合同第二条约定：“酒店的大堂装饰装修和房间除基本设施以外的新增设施设备以及招牌广告等的装修由乙方承担，新增装修及配套设备的所有权归乙方所有……”庭审时，原、被告均认可原告房间内的电视机系被告装修时所购买，依照该约定，该电视机应归陆艳所有。因双方未对电视机是否抵扣租金未做明确约定，故原告收房时，陆艳将电视机取走统一保管并无不妥。故对原告该项诉请，本院不予支持。其次，双方解除合同的日期及被告应给付原告租金的数额。本院认为，在本院作出（2017）桂0304民初1542号民事判决书已判决被告应支付原告的租金标准为1189.24元每月，因此被告应在承租期间继续按此租金标准支付原告，同时本院判决书中已判决被告支付租金至2017年5月31日，故在判决作出后，被告陆艳于2017年6月、7月支付的1400元应视为被告支付的所欠6、7月租金，应从其所欠租金中予以扣除。在本院判决作出后，被告继续经营168酒店，期间部分业主书面要求被告解除合同，且双方进行了协商。被告于2017年10月31日以挂号信的形式通知原告同意解除合同，并要求原告5日内取钥匙收房，同时以微信形式告知了原告。原告虽未予答复，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。原告未在法律规定期限内向人民法院或仲裁机构提起异议，所以原、被告签订的租赁合同应在2017年10月31日解除。原、被告合同解除后，被告陆艳未及时支付承租期内的租金，且未主动采取多种措施将钥匙交还原告，同时原告在收到被告要求解除合同并取钥匙收房的通知后未积极予以协商配合，双方均怠于履行各自义务，均有一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。故对2017年11月1日至2018年1月31日（3个月）的租金损失双方各承担一半。综上，被告应支付给原告的租金为6237元（2017年6月至10月共计5个月，1189.24×5个月-已支付6、7月份租金1493元,2017年11月1日至2018年1月31日共计3个月×1189.24元÷2）。依法判决：一、被告陆艳支付原告罗盛菊、廖继林房屋租金人民币6237元；二、驳回原告罗盛菊、廖继林的其他诉讼请求。案件受理费150元（原告已预交），全部由被告陆艳负担。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：1、双方当事人《房屋租赁合同》解除的时间如何确定？2、涉案租赁房屋的房租、房屋占用费的计算标准及计算时间如何确定？3、上诉人应承担的房租（房屋占用费）中是否应扣除押金？ 本院认为。 首先，关于《房屋租赁合同》解除时间确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，上诉人经营的酒店部分业主于2017年9月29日以书面告知书方式向上诉人提出要求解除合同，此后双方当事人就解除合同及房屋交接问题进行了协商，直至2017年10月31日上诉人以挂号信方式向酒店业主表示了同意解除合同的意思表示，至此，双方当事人经协商达成了解除合同的合意。因此，一审判决认定双方当事人之间的《房屋租赁合同》于2017年10月31日解除并无不当，本院予以确认。上诉人主张《房屋租赁合同》于2017年9月29日解除，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 其次，关于涉案租赁房屋的房租、房屋占用费的计算的问题。上诉人对其尚欠2017年6-9月租金未支付的事实并无异议，本院予以确认。双方当事人之间的《房屋租赁合同》直至2017年10月31日才解除，因此上诉人仍应依照合同约定支付2017年10月份的房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，合同期满后，上诉人不再续租，被上诉人送给上诉人拆迁期一个月。在双方当事人提前解除合同的情况下，上诉人提出要求被上诉人给予其一个月拆迁期免租金没有合同及法律依据，被上诉人亦不认可，本院不予支持。上诉人与被上诉人解除合同后直至2018年2月6日将承租房屋钥匙交回给被上诉人，故上诉人应向被上诉人支付2017年11月1日至2018年1月31日共三个月的房屋占有使用费。一审判决认定合同解除后上诉人仍应支付房屋租金不妥，本院依法予以纠正。上诉人每月支付租金的标准已有生效判决认定为每月1189.24元，上诉人提出其与被上诉人协商新租金为每月800元的主张，无确凿充分证据证实，本院不予认定。一审判决虽认定合同解除后支付房屋租金不妥，但判决认定上诉人应承担支付的房屋租金及房屋占有使用费金额并无不当，本院予以确认。 再次，关于上诉人支付的押金抵扣问题。上诉人在一审诉讼期间未提出押金抵扣房屋租金的抗辩或反诉，亦未提交其实际交纳押金的充分证据，故其提出以押金抵扣房屋租金的上诉请求，本院在本案中不予处理，上诉人可以另行主张权利。 综上，一审判决认定事实基本清楚，法律适用虽有瑕疵但不影响本案实体处理。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初236号民事判决第二项； 二、变更桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初236号民事判决第一项为：上诉人陆艳支付被上诉人罗盛菊、廖继林 房屋租金及房屋占有使用费6237元。 一审案件受理费150元，二审案件受理费50元，合计200元，由上诉人陆艳负担。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 潘文华 审判员 周 霞 二〇一八年九月二十七日 书记员 盘林云