上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初7338号原告(反诉被告)：吴士富，男，1974年4月15日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。委托诉讼代理人：高祥荫，上海筑业律师事务所律师。被告(反诉原告)：王德兴，男，1949年10月11日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱先南，男，1950年8月3日生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：上海市宝山第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市宝山区月罗路****。法定代表人：孙玮，总经理。原告(反诉被告)吴士富(以下简称原告)诉被告(反诉原告)王德兴(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海市宝山第一房屋征收服务事务所有限公司作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄东、被告及其委托诉讼代理人朱先南到庭参加诉讼。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)吴士富向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告押金人民币1万元(以下币种均为人民币)；2、被告支付原告房屋装修费、搬迁费、附属设施、违章建筑等拆迁补偿款261,813元(根据两份分户报告单，扣除外墙面砖14,040元、水井500元)。事实和理由：2014年1月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将上海市宝山区刘场路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租期5年，自2014年4月10日至2019年4月10日。合同签订后，原告向被告支付押金1万元。合同履行过程中，系争房屋被列为宝山区政府集体土地征收范围，现被告与第三人就征收事宜已签订补偿协议，但被告未将应归属于原告的征收补偿款支付给原告，故原告提出上述诉请。被告(反诉原告)王德兴反诉并辩称，不同意原告的诉请，所有补偿利益均归被告所有，原告没有证据证明其有补偿款，不清楚原告有无进行过装修。原告确实支付了1万元的押金，但应当冲抵违约金，不予退还。原告还存在欠付租金及电费的情况，故被告向本院提出反诉请求：1、原告支付拖欠的自2017年10月10日至2017年12月15日的房租16,666元及电费1,224.90元；2、原告承担违约责任，向被告支付违约金1万元。原告(反诉被告)吴士富针对反诉辩称，原告将系争房屋分割后转租给28家次承租人。2017年5月，原告多次接到相关部门要求搬离的通知，并陆续断电、停水，同时被告委托由康家村村委会指定的第三人对系争房屋进行评估。评估后，房屋即移交村里统一管理，原告已经搬离，并支付租金到2017年10月9日，故原告不需要支付2017年10月10日之后的租金和水电费，也不存在违约情形。不同意被告的反诉请求。第三人未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为5年，从2014年4月10日起到2019年4月10日止，租金为每年10万元，每6个月支付一次，金额为5万元，乙方向甲方另支付1万元作为押金，在租赁期间内双方不得单方面提前解除合同，否则视为违约，违约金为年租金1倍；在租赁期间内甲方同意乙方在不破坏房屋主体的情况下可分割、可简单装修、可局部转租；租赁期满后乙方搭建的附属设施及改变的房屋结构归甲方所有；若在租赁期间，如遇市、镇、村政府集体用地需要，需动拆迁所租场地，乙方应在规定期限内搬出所承租的房屋；乙方应提前7天按时向甲方缴纳租金，如逾期7天未交，则视为违约，甲方有权收回租赁场所。审理中，双方一致确认，原告已支付押金1万元，并已支付租金至2017年10月9日。审理中，被告表示，2017年7月，村里进行城中村改造，要对系争房屋进行动迁，被告去参加大会后，即书面通知原告于2017年10月10日前搬离。被告于2017年8月与村里签订征收补偿协议。原告表示，2017年5月，原告接到村委会通知及告知书，因需进行城中村改造，要求原告搬离系争房屋。经与被告沟通后，被告要求原告配合评估，原告开始清退次承租人，在2017年10月1日前，原告已将房屋内人员全部搬离。搬离期间，村委会可能会有短时间的停水停电，但确实影响到原告的租金收取，原告未收取到2017年5月-6月的租金。且因房屋要拆除，村委会无需原告返还钥匙，也未办理交接。被告提供康家村清房队季海军出具的证明，载明系争房屋的所有住宿房客，已于2017年12月15日全部搬走，同时该房屋由康家村清房队接手，并交于拆房队予以拆除。康家村村委会盖章确认上述情况属实。原告对上述证明真实性无异议，但仅有村委会盖章，没有负责人签字，不认可合法性，亦不认可证明内容。被告还提供电费发票两张及付款凭证，证明被告代付2017年10月1日至2017年11月30日期间系争房屋的电费1,224.90元。原告对电费发票及付款凭证真实性无异议，但原告已于2017年10月前搬离，不清楚产生的电费情况。审理中，第三人向本院提供系争房屋的装修补偿分户报告单、附属物补偿分户报告单，载明装修补偿款合计235,105元，附属物补偿款合计41,248元。原告对上述两份报告单真实性无异议，除外墙面砖、水井之外，其余均系原告装修。被告对上述报告单真实性无异议，除部分防盗门、马桶是原告装修之外，其余均系被告原有装修。关于装修及附属物等添附，原告向本院提供装修预结算合同、门窗等数量及金额的收据、销货清单、电器送货单、水电装修费收条，并表示，承租系争房屋时是毛坯房，原告花费333,087元将房屋分割成28间、进行装修、安装电器等，每个房间均有厨房、洗手间、热水器、空调、家具等。原告还向本院申请缪志强作为证人出庭，证人陈述，其系装修材料供应商，商店在共康路XXX号。2014年4月，原告第一次到证人店里买电线、水管、开关、配件等家庭装潢材料，后来就打电话让证人送货。具体送了多少次，证人不记得。销货清单确系证人开具。原告在证人处共花费19,000余元，均为现金支付。被告对原告提供的上述证据真实性均不清楚，被告不清楚原告是否进行装修，对证人陈述将装修材料销售给原告无异议，但材料是否用于系争房屋的装修存有异议，亦无发票予以印证。被告还表示，被告于2006年拿到系争房屋时，已有装修，楼上楼下14间，可以直接入住，不需要再进行装修。另查明，系争房屋由村委会统一建造，被告与村委会签订了农民住宅购房合同，并支付了购房款。系争房屋没有房地产权证。审理中，本院至村委会就拆迁补偿事宜进行调查。村委会表示，此次征收，康家村针对村民动迁给予的补偿原则是对建筑物及附属设施的评估标准和丈量、计算等均就高不就低，不区分材质、质量、新旧程度均以高标准给予补偿，也不计算折旧，因此，法院调取的相关补偿报告数额一般都高达三四十万元。建安部分按重置成本就高不就低给予补偿。动迁中对装修评估充分体现了对村民的福利待遇，如果是针对二房东的，装修补偿评估方案肯定会参照社会通用的标准进行评估，不可能以法院调取的报告来进行。对该份调查笔录，原告表示对真实性无异议，但对内容不认可，法院未经申请主动进行调查，不合法。原告的投入是补偿的基础，且评估报告真实客观，应以评估报告的结论为依据。被告对调查笔录真实性及内容均无异议。本院认为，系争房屋没有产权证，没有相应规划许可，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁协议当属无效。关于本诉，本诉的争议焦点在于原告是否应享有补偿利益及补偿利益的确认。根据已查明的事实，原告承租房屋后，进行了装饰装修，并将房屋分割成多间小间对外转租。现涉及本案系争房屋在内土地的征收发生于双方租赁协议的履行期限内，原告主张其应享有征收补偿利益，于法不悖，本院予以准许。其中，装修及附属物等利益或与原告有关。但，根据原告提交的证据，并不足以证明均系由原告进行添附，且相关证据亦缺少对应的付款凭证和发票等，与证人证言也有一定出入。同时，根据村委会的反映，相关补偿不区分材质、质量、新旧程度，亦不计算折旧，系具有村民的福利性质，故即使相关利益与原告有关，也不能由原告直接享有。综上，本院根据本案实际情况，酌定被告支付原告补偿款共计5万元。关于押金，双方租赁协议无法继续履行，实因系争房屋在内土地发生征收拆迁，原告主张返还押金1万元，并无不当，本院予以准许。关于反诉，根据村委会盖章确认的证明，可视为原告已于2017年12月15日清房，故被告要求原告支付自2017年10月10日至2017年12月15日的租金，于法有据，本院予以准许。原告表示其于2017年10月1日前即已向村委会交房，但未提交证据证明，本院不予采信。原告还陈述村里为清场曾采取停水停电措施，虽未提供证据予以证明，但被告在签订拆迁补偿安置协议并将房屋交由村委会处理后，势必对房屋的正常使用产生一定影响，故本院对之后的租金予以适当酌减，酌定原告支付被告租金1万元。关于电费1,224.90元，均发生于上述使用期间，应当由原告支付。因双方租赁合同无效，被告主张违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王德兴于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吴士富支付补偿款5万元；二、原告(反诉被告)吴士富于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)王德兴支付租金1万元、电费1,224.90元；三、被告(反诉原告)王德兴于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吴士富返还押金1万元；四、驳回原告(反诉被告)吴士富的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)王德兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,750元，反诉案件受理费减半收取248元，由原告(反诉被告)吴士富负担1,348元，被告(反诉原告)王德兴负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一八年九月十四日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。