北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初27510号原告（反诉被告）：胡晓曼,女，1993年8月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张倩倩，女，1990年11月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐丰，男，住北京市海淀区。原告（反诉被告）胡晓曼与被告（反诉原告）张倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡晓曼及被告（反诉原告）张倩倩之委托诉讼代理人徐丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡晓曼向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同已于2018年2月1日解除；2、判令张倩倩退还我2018年2月1日至2018年3月8日的租金6416．7元；3、判令张倩倩赔偿我转租差价损失1000元；4、判令张倩倩赔偿我因转租产生的2．5天的误工损失2666．7元及迟到扣款50元；5、判令张倩倩向我开具租住9个月期间的发票；6、本案诉讼费由张倩倩承担。事实和理由：我和张倩倩于2017年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定由我承租北京市海淀区小南庄×房屋（以下简称×房屋），租期为2017年8月12日至2018年8月11日。按照合同约定，如我提前退租仅需赔偿押金，我同意押金抵作提前退租的违约金归张倩倩所有，但张倩倩应向我退还尚未剩余租金。而我2018年1月24日退租后，张倩倩拒绝退还我三个月的房租，还要求我找到下一个租户。2月至3月期间恰逢春节，我直到2018年3月1日才找到下一个租户，×房屋在2018年1月25日至3月1日期间（共计35天）处于空置状态。此期间的空置期损失（6416．7元）是张倩倩拒绝我提前退租造成的，应由张倩倩承担。且我为了减少经济损失以较低价格转租了×房屋，因此遭受租金差价损失1000元。为了寻找转租机会，我请假2．5天用以带租户看房，发生误工损失2666．7元，并因此迟到一次，被扣款50元。我认为以上损失均应由张倩倩承担。此外，我要求张倩倩为我所缴纳的房租开具发票。张倩倩辩称，我不同意胡晓曼的全部诉讼请求。我确实收到了胡晓曼交纳的押金及2017年8月12日至2018年5月11日的租金，但不认可双方合同已于2018年2月1日解除。胡晓曼2018年1月24日提出退租并主动提出找到下一个租户后不再交纳违约金。此后胡晓曼在我不知情的情况下自行搬离并擅自转租了×房屋。到2018年5月11日，胡晓曼交纳的租金已经用尽，我要求其进行交接，但胡晓曼仅通过其公司前台向我转交了×房屋的一把钥匙，并拒绝办理交接。故我认为双方合同系2018年5月11日解除的。双方签约时胡晓曼未提出需要发票，如果其当时提出，我必然会要求胡晓曼承担相应费用，而合同约定的租金价格明显是不包含税费金额的，故不同意开具发票。我在此提出反诉：1、确认双方租赁合同于2018年5月11日解除；2、判令胡晓曼向我支付违约金5500元；3、本案反诉费由胡晓曼承担。胡晓曼就张倩倩的反诉辩称，不同意张倩倩的反诉请求。我确实是2018年5月11日通过公司前台转交的钥匙。本院经审理认定事实如下：张倩倩（甲方）与胡晓曼（乙方）于2017年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租×房屋，租赁期限从2017年8月12日起至2018年8月11日止；租赁期限内，乙方不得将房屋转租/转让/转借他人；房租为每月5500元，支付方式为押一付三，即2017年8月、2017年11月、2018年2月、2018年5月的12日前支付下三个月房租，押金为5500元，如无损坏房屋及屋内物品，甲方在合同期满后退还押金，如发生损坏，乙方按价赔偿；乙方于租赁期满支付甲方水、电、燃气费欠费；乙方应在入住前确认屋内物品完好，其中包括客厅衣柜1个、椅子2个、插线板5个、窗帘1个、钥匙2把、门禁2个；合同履行过程中，如发生违约行为，违约方应向对方赔偿一个月房租5500元。签约后，胡晓曼向张倩倩支付了押金及2017年8月12日至2018年5月11日的租金。2018年5月11日，胡晓曼通过其公司的前台向张倩倩转交了612号房屋的钥匙一把，但未赴612号房屋进行核验。现双方确认张倩倩收回612号房屋时室内缺失客厅衣柜1个、椅子1把、插线板1个、门禁卡2个、钥匙1把。另，胡晓曼承租期间产生水费1120元，已由张倩倩垫付；胡晓曼承租期间交纳的电费剩余124．06元，张倩倩应予退还。庭审中，胡晓曼主张其2018年1月24日提出退租、2018年2月1日搬离×房屋，因张倩倩拒绝其提前退租而遭受了空置期及转租差价损失。就此，胡晓曼向法庭提交如下证据：1、胡晓曼（甲方）与刘某（乙方）于2018年2月26日签订的房屋租赁合同，约定月租金为5000元，租赁期限自2018年3月1日至2018年6月10日。2、与张倩倩之代理人徐丰的微信聊天记录，显示：2018年1月24日，胡晓曼提出“我们这边由于最近买了房，所以可不可以提前退租呢？如果您担心房子空掉的话。我们会帮您找到租户再搬可以吗？”徐丰回复“你们帮忙找一下租户吧……你后续房租怎么办？”胡晓曼回复“2月初我们会按时付给您房租1．65万元，等我们帮您找到租户了再搬走，到时候新租户搬进来了再把房租给我们就行，不会让您的房子空着的，我们临时跟您说也觉得非常不好意思，所以希望尽量不给您造成额外的负担。”徐丰回复“没事，可以理解，我们同时找后续租户吧。”之后胡晓曼多次向徐丰提供意向租户的信息。2018年2月17日，胡晓曼称“我跟我男朋友商量了一下，因为我们目前转租快一个月了，看的人很多，但是定下来的人很少，我们想跟您商量一下，要么我们继续帮您找，找到了以后，押金全退，租金按照下一个季度剩余的天数给我们，也就是说，如果我们在3月10日之前能找的话，您就扣我们押金，退我们两个月的租金就行了。要么现在我们就不转租了，押金您扣一半，这样我们的损失都是一个月。”徐丰回复“别着急，一般节后租房的人会很多，……我也在找租客，这事我跟家里商量一下答复你。”后徐丰未就此作出明确答复。胡晓曼于2018年2月21日提出希望按照扣押金、解除合同的方式处理并要求退还3个月房租，此方案遭徐丰拒绝；胡晓曼又问“那有房客的话，房租是先给我没问题吧？”徐丰回复“你想怎么就怎么？”胡晓曼答“钱得给我，你又没方案。”徐丰回复“可以直接打官司”。2018年2月22日，胡晓曼称“我决定搬回来了，反证我钱也交了，决定住到6月份，到时候我再搬走，你再带人过来看房吧。”徐丰回复“合同条款是有违约金的，……我建议你协商后找租户，否则只能是你5月10日搬走。”2018年4月20日，胡晓曼问“如果要找转租租户要涨价多少”，后曾向徐丰提供意向租户的信息，但因该租户无法近期签约而遭徐丰拒绝。2018年5月10日，徐丰提出双方5月11日进行交接，但遭胡晓曼拒绝。双方因解除合同产生纠纷后，胡晓曼向徐丰索要发票，遭徐丰拒绝。张倩倩认可上述聊天记录的真实性，但不认可其证明目的。本院认为，上述聊天记录可证明胡晓曼2018年1月24日告知退租需求时为减轻违约责任而自主提出代找后续租户，后其放弃代找后续租户的努力，但未与张倩倩就解除合同事宜达成协议，胡晓曼曾要求自行转租亦遭到张倩倩的拒绝，后胡晓曼将×房屋擅自转租且拒绝按张倩倩提出的时间进行交接。胡晓曼还主张为带看房子产生了误工损失，并就此提交打卡记录等为证。张倩倩对此不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，胡晓曼、张倩倩签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应据合同履行各自义务。现有证据显示胡晓曼在承租期间擅自转租，已构成违约，应承担相应的违约责任。故张倩倩请求胡晓曼支付违约金的诉请具备事实及法律依据，本院予以支持。胡晓曼为减轻自身损失主动提出代找租户，后擅自与案外人订立转租合同，其要求张倩倩赔偿代找租户的误工损失及转租后的差价损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。胡晓曼2018年1月24日告知需提前退租，后提出继续居住至租金用尽，而张倩倩明确要求胡晓曼在2018年5月11日交还房屋，胡晓曼事实上仅交纳了截至2018年5月11日的租金且于2018年5月11日返还了×房屋的钥匙，故应认定双方的租赁合同已于2018年5月11日解除。相应地，对胡晓曼请求确认双方合同于2018年2月1日解除的诉请，本院不予支持。现无证据显示开具发票系双方租赁合同项下的附随义务，胡晓曼请求张倩倩就租金开具发票缺乏法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决如下:一、确认张倩倩、胡晓曼2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月11日解除；二、胡晓曼于本判决生效后7日内给付张倩倩违约金5500元；三、驳回胡晓曼的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52元，由胡晓曼负担，已交纳。反诉案件受理费25元，由胡晓曼负担（张倩倩已垫付），于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇一八年九月十四日书记员  刘丽学