湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初2072号 原告:长沙永航物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金富星城小区**栋**。 法定代表人：刘峰，总经理。 委托诉讼代理人：杨意丰，湖南工总律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明玉，湖南工总律师事务所实习律师。 被告:刘炳秋，男，1975年7月6日出生，汉族。 委托诉讼代理人：吴韬，男，1979年9月19日出生，汉族。 原告长沙永航物业管理有限公司（以下简称“永航物业公司”）与被告刘炳秋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告永航物业公司的委托诉讼代理人杨意丰、李明玉，被告刘炳秋及其委托诉讼代理人吴韬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永航物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年5月1日至2018年6月1日的物业费4923元，支付逾期利息320元（按同期银行贷款利率标准支付，暂计算至2018年6月1日），并按同期银行贷款利率支付自起诉之日至判决确定的履行期限届满之日止的利息；2.判令被告支付1700元律师费、差旅费等；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：由长沙恒天房地产实业有限公司开发的金富星城小区前期物业管理由长沙逸轩物业管理有限公司负责，逸轩公司提供物业服务期间，小区部分业主长期拖欠物业费，导致逸轩公司于2017年3月31日退场。2017年4月1日至6月30日，恒天公司在长沙市望城区月亮岛街道办事处、月亮岛街道黄狮岭社区居委会的要求及监督下对小区进行了三个月的过渡物业服务，并于2017年6月16日成立原告公司。2017年6月16日，逸轩公司向原告发函：由原告收取逸轩公司退场前金富星城小区业主所欠缴的物业费并享有该欠缴物业费的所有权。同日，原告与恒天公司签订协议约定：逸轩公司提供物业服务期间及恒天公司进行过渡物业服务期间，金富星城小区拖欠的物业费所有权归属于原告，并由原告收取，物业费收费标准按1.4元/㎡/月，收费截止时间为业主委员会成立并不再聘用原告时止，业主逾期支付物业费导致诉讼按1700元每次承担律师费、差旅费等。2017年7月1日，原告正式为金富星城小区提供物业管理服务。被告为金富星城小区X栋XX房的业主，房屋总面积140.67㎡，从2016年5月1日至今拖欠物业费未缴，截止2018年6月1日共欠费4923元，逾期利息320元。原告多次催要未果，为维护合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告刘炳秋辩称，1、金富星城小区是限价商品房小区，在拆迁时政府动员报告均有对被拆迁对象的承诺，即该限价商品房入住业主可不用交物业管理费，以小区规划的商用面积供养物业；2、金富星城小区的开发商长沙恒天房地产实业有限公司严重违法违规，未按审批进行小区规划，严重侵害了业主的居住环境和切身利益；3、被告与开发商签订的拆迁安置限价商品房购房合同关于物业服务的约定，仅约定物业公司为湖南长丰物业管理有限公司，其他如物业服务收费方式、标准、期限等均没有约定，原告与开发商私自签订的前期物业服务合同收费定价不合规，收费不明；4、小区业主一直未接受永航物业公司服务的事实，原告进场后没有履行相应的服务义务，小区内垃圾成堆，小偷横行；5、被告未与原告签订任何形式的物业管理协议，原告与开发商签订的合同对全体业主没有约束力；综上，原告起诉被告拖欠物业服务费4923元的事实于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院依法审查了原、被告提供的证据，对原、被告提供的证据综合认定如下： 原告提供的拆迁安置限价商品房购房合同、物业费缴费催款通知书、（2018）湘0112民初269号案件的民事起诉状、法院送达回证、民事裁定书，被告质证没有异议，本院予以认定；原告提供的永航物业进驻金富星城小区情况说明，被告对证据反映的事实予以认可，但认为原告进驻程序不合法，没有经过小区业主同意；金富星城小区中心配电房用电户名更改证明、恒天房地产实业有限公司与原告的协议书，被告对真实性也无异议，但认为原告系开发商恒天公司的子公司，双方存在利益关系，所签订的协议违反法律规定；物价局文件原告不予认可，认为收费标准不合理；逸轩公司退场前对小区业主所欠物业费所有权归属及收取主体的函以及恒天公司于2017年6月16日发的函，被告认为该两份函件均不合理，开发商作为前期物业的法定业主代表是其单方面的想法。本院认为上述证据能够证明原告进驻小区提供物业服务，逸轩公司将收取欠缴物业费的权利转让给原告，物业费收费标准具有相应依据的事实，本院予以认定。被告提交的关于金富星城限价商品房项目建设问题的处理意见及关于银星路与澳海路交叉口东南角地块规划条件及附图，拟证明开发商违反了规划要求，本院认为这两份证据的待证事实与本案无关，本院不予采纳作为本案的定案依据；购房合同原告质证对真实性无异议，本院予以认定；照片能够证明金富星城小区的物业确有服务质量问题，本院予以认定。 根据本案的证据及开庭审理时当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下: 2013年7月22日，被告刘炳秋与长沙恒天房地产实业有限公司签订《拆迁安置限价商品房购房合同》（合同编号2XXXXX1）一份，约定被告刘炳秋购买长沙恒天房地产实业有限公司开发的金富星城小区第X幢X层XX号房，合同约定的建筑面积为140.67㎡，并约定出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十一条物业服务的约定，仅约定出卖人依法选聘的物业服务企业为湖南长丰物业管理有限公司，对物业服务收费方式、物业服务期限、收费价格、收费起始时间等均未作约定。该条还约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。 之后湖南长丰物业管理有限公司并没有为小区提供物业服务。2015年3月1日，长沙恒天房地产实业有限公司与长沙逸轩物业管理有限公司（以下简称“逸轩公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由逸轩公司为金富星城小区提供物业服务，物业服务的收费标准高层住宅为1.4元/月.平方米（详见物价局收费批复为准）。2016年1月14日，长沙市望城区物价局作出望物发[2016]2号《关于核定金富星城小区前期物业服务收费标准的批复》，核定了小区前期物业服务收费标准高层住宅为1.4元/㎡·月，批复第六条明确本批复自2016年1月15日起试行，试行期一年。试行期满，本文自行废止。2017年3月31日，逸轩公司因各种原因退出小区的物业服务，并与长沙恒天房地产实业有限公司签订退场协议。2017年4月1日至6月30日，由长沙恒天房地产实业有限公司组建临时物业队伍对小区进行了三个月的过渡物业服务。 2017年6月16日，原告与长沙恒天房地产实业有限公司签订《协议书》，约定原告于2017年7月1日正式接手金富星城小区的物业管理服务工作，该协议书还约定：在逸轩公司进行前期物业服务及长沙恒天房地产实业有限公司进行过渡物业服务期间，小区业主拖欠的物业费均由原告收取，该小区业主拖欠所有物业费的所有权均归属于原告；物业费收费标准按1.4元/㎡/月；收费截止时间为业主委员会成立并不再聘用原告时止；业主逾期支付物业费并导致诉讼按1500元每次承担律师费、差旅费、利息等。原告永航物业公司于2017年7月1日进场后为金富星城小区提供物业服务至今。同日，逸轩公司向原告出具函件，明确其将退场前小区业主所欠缴物业费的所有权全部转让给原告，由原告负责收取，逸轩公司不再向小区业主追讨。 自2016年5月1日起，被告刘炳秋一直未交纳相应的物业管理费，至2018年6月1日，共拖欠25个月的物业费。原告通过向被告门上张贴物业费缴费催款通知书的形式，催促被告履行交费义务，但被告至今仍未履行。原告曾于2018年1月25日向本院起诉被告刘炳秋物业服务合同纠纷，本院立案受理后已将原告的起诉状等材料送达给被告。 另查明，原告永航物业公司不能提供其完全履行物业服务的各项记录，同时原告在物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，车辆停放秩序管理等方面存在服务瑕疵。被告刘炳秋居住的金富星城小区暂未成立业主委员会。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告永航物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，原、被告分别与长沙恒天房地产实业有限公司签订的《拆迁安置限价商品房购房合同》和《协议书》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告刘炳秋作为金富星城小区的业主，应当依据相关协议约定履行支付物业服务费的义务。现原告依约提供了物业服务，而被告未按约支付物业管理费，已构成违约。原告虽然于2017年7月1日才进驻小区提供物业服务，但逸轩公司在2017年3月31日退场时已将其收取欠缴物业费的权利转让给原告，长沙恒天房地产实业有限公司也将其进行三个月过渡物业服务期间收取物业费的权利转让给原告，原告已于2018年1月25日起诉被告时，将这两笔债权转让的事实在起诉状中告知，被告已收到该次起诉的相关材料，故债权转让已经通知了债务人，原告有权收取2017年7月1日前小区业主拖欠的物业费。原告与长沙恒天房地产实业有限公司签订的购房合同中虽然没有约定物业费的收费标准，但在逸轩公司与开发商签订的《前期物业服务合同》中约定了物业费标准高层住宅为1.4元/月.平方米，且该价格有物价局的批复予以核定，原告据此收取物业费并不违反法律规定，故本院对1.4元/月.平方米价格标准予以认定。该物价局的批复文件虽然约定自2016年1月15日起试行，试行期一年，试行期满，自行废止，但原告一直为小区提供物业服务至今是事实，同时原告与长沙恒天房地产实业有限公司于2017年6月16日签订的协议书中也约定物业费收费标准按1.4元/㎡.月，故对于文件试行期满以后小区物业费收费标准本院参照物价局的批复文件继续执行。原告在履行物业服务期间，小区确实存在物业服务不到位的情况，物业服务确有瑕疵，本院酌情确定按照合同约定标准的70%计算物业服务费，即被告应向原告支付自2016年5月1日起至2018年6月1日共计25个月的物业服务费，经计算为：3446元（140.67㎡×1.4×25×70%＝3446）。故对于原告主张被告支付物业费4923元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告还主张被告支付逾期利息320元，律师费、差旅费1700元，因被告与开发商签订的购房合同关于物业服务约定条款中并未对逾期支付物业费的法律责任及由此导致诉讼的相关费用如何承担作出约定，原告自行与开发商签订的合同中作出的该种约定属于加重了业主的义务负担，本院不予认定，同时原告也未提供证据证明律师费、差旅费的实际支出，故本院对原告要求支付逾期利息、律师费、差旅费的诉讼请求，均不予支持。 被告在答辩中提出：一、金富星城小区属于限价商品房，政府有关部门在拆迁时曾承诺入住业主可不用交物业管理费，但未提供相关证据予以证实，本院不予采纳；二、小区开发商长沙恒天房地产实业有限公司未按审批进行小区规划，本院认为小区规划问题与本案物业服务无关，故对被告的该点抗辩意见本院不予采纳；三、业主与开发商签订的购房合同中没有约定物业费的价格，本案收费标准不明且定价不合规，本院认为1.4元/㎡.月的收费标准有物价局的批复予以核定，原告据此收取物业费并不违反法律规定；四、本案诉讼主体不清，被告与原告之间没有直接的合同或协议关系，不应向原告承担支付物业管理费的责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故对被告的该点抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘炳秋于本判决生效后十日内向原告长沙永航物业管理有限公司支付自2016年5月1日起至2018年6月1日止的物业服务费3446元； 二、驳回原告长沙永航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由被告刘炳秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  王高瞻 二〇一八年九月二十八日 代理书记员  赵钰姣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。