上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初4868号原告张小妹，女，1954年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。委托代理人董晨，上海闵卫平律师事务所律师。被告张金福，男，1952年4月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张志华，上海市临港律师事务所律师。委托代理人张莉，上海市临港律师事务所律师。被告杨金清，男，1950年5月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张小妹与被告张金福、杨金清确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员宣志慧独任审判，于2018年1月30日、2018年3月21日公开开庭进行了审理，第一次开庭上列诉讼参加人除被告张金福及张金福委托代理人张志华外均到庭参加诉讼，第二次开庭原告张小妹及其委托代理人闵卫平、被告张金福委托代理人张志华、被告杨金清到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，由审判员宣志慧、人民陪审员朱龙芳、姚静组成合议庭，于2018年8月6日公开开庭进行了审理，上列诉讼参加人除被告张金福委托代理人张莉未到庭外均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小妹诉称，原告与被告杨金清原系夫妻关系，2009年2月在民政部门协议离婚，离婚时双方约定如被告杨金清未能在两个月内偿还欠亲友的外债40万元(人民币，下同)，则上海市浦东新区祝桥镇工业城二区14号301室房屋(建筑面积130平方米，以下简称301室房屋)及上海市浦东新区祝桥镇工业城二区14号401室房屋(建筑面积130平方米，以下简称401室房屋)归原告所有。嗣后，被告杨金清未归还欠款，故301室房屋及401室房屋属原告所有。被告张金福系被告杨金清堂妹夫。2009年9月，两被告在原告不知情的情况下签订《房地产买卖合同》一份，约定由被告杨金清将301室房屋出售给被告张金福，价格为35万元，如一方违约，需赔偿房价三倍的违约金。同年12月，两被告又在原告不知情的情况下签订《房地产买卖合同》一份，由被告杨金清401室房屋出售给被告张金福，价格为45万元，如一方违约，双倍支付违约金，还需支付房屋市场差价。2010年9月，被告张金福至原告处，要求原告搬离301室房屋及401室房屋。嗣后，被告张金福一直至原告处骚扰，无奈之下原告搬出了上述两房屋，2011年起上述两房屋由被告张金福居住在内。原告认为，301室房屋及401室房屋根据原告与被告杨金清离婚时约定应属原告所有，两被告未经原告同意擅自处分属原告所有的财产，属无权处分，应属无效合同，另外301室房屋及401室房屋土地用途为工业用地，现上述两房屋土地登记在案外人上海宏利药用包装材料有限公司(以下简称宏利公司)名下，上述两房屋属法律禁止交易的房屋，故起诉要求确认两被告签订的《房地产买卖合同》二份无效，要求被告张金福迁出301室房屋及401室房屋，并将房屋交付原告。被告张金福辩称，被告杨金清曾向其借款75万元，因无钱归还故将301室房屋及401室房屋作价75万元出卖给其，原告对此事也清楚，否则原告不可能在2010年12月出具《承诺书》，承诺搬离房屋。虽上述两套房屋土地用途为工业，但并不影响双方交易，只要补交一定税款，上述两套房屋还是可以办出产证的，故要求驳回原告的诉讼请求。如法庭认为两被告之间的合同无效，要求被告杨金清返还购房款75万元，赔偿装修款1万元，并赔偿房屋差价损失681万元。被告杨金清辩称，因其对外欠款，为躲避讨债之人，被告张金福提出签订假的买卖合同来逃避债务，故双方签订的合同是虚假合同，实际并未有相关交易。被告张金福所称的借款75万元是事实，张金福还向法院起诉要求其偿还，故不存在将75万元借款抵作房款之事，因此两被告之间不存在真实的买卖合同关系，双方之间签订的合同应属无效。经审理查明，原告与被告杨金清原系夫妻关系，2009年2月1日经民政部门协议离婚，民政部门留存的离婚协议书约定：1、婚生女杨丽芳现年33岁，已婚，不需抚养；2、家电家具等财产归女方所有；3、各自生活用品各归己有；4、双方无共同债权；5、欠女方哥哥10万元、妹妹10万元，欠男方亲友20万元，离婚后全部由男方承担归还。而原告提供的自愿离婚协议书多了第6条：如男方不能偿还欠款的话，房屋都归女方所有。同日，被告杨金清出具《承诺书》一份，承诺301室房屋及401室房屋属原告与其共同财产，因房屋无产权，故不能在民政局协议上予以分割，由于其在离婚前欠亲友40万元未清偿，保证在两个月内设法归还，如不能偿还，此两套房屋都归原告所有。另查明，2002年8月13日，宏利公司作为权利人取得沪房地南汇字(2002)第005469号上海市房地产权证，房屋坐落于祝桥镇祝桥工业城二区14号，权属性质为国有，用途为工业，所有权性质为私有，建筑面积为1063.95平方米,附记幢号1,全幢建筑面积317.85平方米，房屋类型工厂，层数2层，竣工日期1994年1月；附记幢号2,全幢建筑面积746.1平方米，房屋类型工厂，层数3层，竣工日期1993年1月。2006年11月，被告杨金清与宏利公司签订《房屋转让合同》一份，约定由被告杨金清向宏利公司购买301室房屋及401室房屋，房屋总价为76万元，上述合同另约定了其他事宜。现301室房屋及401室房屋至今未取得大产证，房屋状况仍处于土地状态。2009年9月22日，两被告签订《房地产买卖合同》一份，约定由被告杨金清将301室房屋以35万元的价格出售给被告张金福，如一方违约，需赔偿房价三倍的违约金。同年12月20日，两被告又签订《房地产买卖合同》一份，由被告杨金清将401室房屋以45万元的价格出售给被告张金福，如一方违约，双倍支付违约金，还需支付房屋市场差价。嗣后，原告与被告张金福因301室房屋及401室房屋事宜发生纠纷，原告曾向上海市公安局浦东分局祝桥派出所报警。2010年12月8日，原告在被告张金福书写的《承诺书》上签字，承诺在12月28日前将301室房屋及401室房屋交张金福居住，如违约，一切责任自负，房价按原借款承诺书为准或买卖合同为准。2011年起被告张金福居住301室房屋及401室房屋至今。2013年12月，原告曾向本院起诉，要求被告张金福排除妨碍，搬出301室房屋及401室房屋，2014年5月原告撤回起诉。又查明，2009年6月22日，被告杨金清向被告张金福借款35万元，同年9月22日，被告杨金清又向被告张金福借款40万元。同日，两被告签订《借款房屋抵押协议书》一份，约定：今由被告杨金清向被告张金福借款40万元，到2009年11月15日归还，如不能归还，杨金清的房屋属张金福所有(房屋地址祝桥工业城二区14号4楼)，总额为40万元(房屋的内外装潢包括在内，杨金清的购房协议书已给张金福所有)，如违约，一切责任自负。同年12月28日，被告张金福向本院起诉，要求被告杨金清归还借款75万元。2010年3月，本院作出(2010)浦民一(民)初字第731号民事判决书，判决被告杨金清应归还被告张金福借款75万元。2010年8月9日，被告杨金清在与宏利公司签订的《房屋转让合同》下方书写了：“此房屋已转让给杨金花、张金福，转让人杨金清，2010年8月9日”，并将《房屋转让合同》原件交被告张金福。以上事实，由原、被告陈述及原告提供的上海市公安局案(事)件接报回执单、离婚证、自愿离婚协议书、《承诺书》、上海市不动产登记簿土地状况信息各一份、《房地产买卖合同》二份、被告张金福提供的《房屋转让合同》、(2010)浦民一(民)初字第44320号民事裁定书、开庭笔录、借款房屋抵押协议书、自愿离婚协议书各一份及被告杨金清提供的(2010)浦民一(民)初字第731号民事判决书一份等证据证实。审理中，本院于2018年7月7日对301室房屋及401室房屋进行了现场勘察，原、被告一致认可被告张金福对301室房屋厨房间进行了加固，更换了进户门，对401室房屋厨房间进行了加固，更换了厨房间地砖三块，更换了进户门，并对墙面进行了粉刷。本院认为，本案争议一在于两被告之间是否存在买卖合同关系？现被告杨金清辩称买卖合同并非系真实买卖合同，而是为躲避债务签订的虚假合同，纵观本案情况，2009年6月及9月，被告杨金清向被告张金福借款75万元，嗣后，因被告杨金清未还款，被告杨金清将301室房屋及401室房屋按75万元价格出卖给被告张金福，借款75万元抵作房款。嗣后，被告张金福向本院提起借款纠纷，被告杨金清也未提出异议，故应视为双方对买卖合同予以了解除。借款案件判决后，被告杨金清未还款，2010年8月9日，被告杨金清在《房屋转让合同》原件上书写：“此房屋已转让给杨金花、张金福，转让人杨金清，2010年8月9日”，并将《房屋转让合同》原件交被告张金福，双方又未签订新的买卖合同，可见双方对解除的买卖合同又予以重新确认，且2011年至今被告张金福一直居住在301室房屋及401室房屋内，被告杨金清从未提过异议，故本院确认两被告存在买卖合同关系，对被告杨金清的辩称意见本院不予采信。本案争议二在于原告是否明知301室房屋及401室房屋出卖的事实？本院认为，从2010年12月8日，原告在承诺12月28日前将301室房屋及401室房屋交张金福居住，如违约，一切责任自负，房价按原借款承诺书为准或买卖合同为准的《承诺书》上签字，且嗣后也搬离了301室房屋及401室房屋该节事实看，原告认可了二套房屋出卖的事实，也自动搬离了房屋，故本院确认原告明知301室房屋及401室房屋出卖的事实。本案争议三在于两被告签订的房屋买卖合同是否有效？现原告主张301室房屋及401室房屋属其所有，被告杨金清系无权处分，从而两被告之间的买卖合同无效。鉴于原、被告双方签订的自愿离婚协议书民政部门留档内容与原告持有的内容不一致，且双方约定的借款是否归还涉及案外人，故本院按民政部门的离婚协议书为准，301室房屋及401室房屋的归属问题待本案处理完毕后由原告与被告杨金清自行处理，本院根据合同相对性原则，针对两被告之间的约定作出处理。根据前述表述，原告明知301室房屋及401室房屋出卖的事实，故其主张被告杨金清无权处分主张合同无效本院不予支持。由于301室房屋及401室房屋土地用途为工业，亦未依法取得大产证，属未依法登记领取权属证书的房屋，根据有关法律规定禁止转让，故两被告签订的房屋买卖合同无效。本案争议四在于合同无效后，如何处理无效后果？合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告张金福将借款75万元抵作了房款，故被告杨金清应归还被告张金福房款75万元，被告张金福应将301室房屋及401室房屋返还被告杨金清。现被告张金福认为其入住上述房屋后进行了部分装潢，并主张费用为1万元，经本院实地勘察，为较少诉讼成本，原、被告亦一致同意由本院确定金额，故本院酌定由被告杨金清支付被告张金福装修费5,000元。对被告张金福主张的房屋差价损失，审理中，本院曾试图委托相关机构对301室房屋进行评估，因301室房屋无产权证导致无法评估。本院考虑虽301室房屋及401室房屋无产权证,法律规定禁止转让,但上述房屋实际价值存在,综合考虑2009年至今祝桥镇房价的涨幅、原、被告的陈述价格及两被告的过错程度，酌定由被告杨金清支付被告张金福房价损失200万元。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第(六)项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认被告杨金清与被告张金福于2009年9月22日签订的《房地产买卖合同》无效；二、确认被告杨金清与被告张金福于2009年12月20日签订的《房地产买卖合同》无效；三、被告杨金清于本判决生效之日起十日内返还被告张金福房款75万元；四、被告杨金清于本判决生效之日起十日内支付被告张金福装修款5,000元；五、被告杨金清于本判决生效之日起十日内支付被告张金福房屋差价损失200万元；六、被告张金福于本判决生效之日起十日内返还杨金清上海市浦东新区祝桥镇工业城二区14号301室房屋及上海市浦东新区祝桥镇工业城二区14号401室房屋。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,550元(原告张小妹已预交)，由被告杨金清负担,于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  宣志慧人民陪审员  朱龙芳人民陪审员  姚 静二〇一八年九月二十六日书 记 员  马逸云附：相关法律条文一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。