浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终3095号 上诉人（原审被告）：嵊州市华夏置业有限公司，住所地嵊州市经济开发区经三路**，统一社会信用代码913306836970379372。 法定代表人：林樟全，董事长。 委托诉讼代理人：应胜南、王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：竺春月，女，1982年3月15日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：苏登峰，浙江啸天律师事务所律师。 上诉人嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人竺春月房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 华夏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、商品房买卖合同关于交房宽限期的约定合法有效。十五户购房户中，约定有宽限期的，是其自愿接受宽限期的结果。补充协议载明，出卖人已就全部合同条款包括免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任等条款，向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此无异议，不存在误解及不公平。这说明上诉人在签订合同前已采取合理方式提请被上诉人注意，其也接受。在上诉人能证明未能按期交房确属客观原因的情况下，宽限期并非随意免除上诉人责任或加重被上诉人责任。二、一审否定涉案房屋在2017年11月14日符合交付条件，违背客观事实。竣工验收备案表是商品房具备交房条件的重要标志。上诉人提供的竣工验收备案表，系经过18项验收合格，房屋具备交付条件。所谓的上诉人先前向业主发送虚假交房通知的行为，已由建筑业管理局予以撤销（当时因暴雨而导致小区未通电，且上诉人已提供临时用电，并承诺交房业主免费用电）。2017年11月14日的竣工验收备案，并未被撤销，一审认定不当。三、竣工备案以后的交房通知，双方均认可，被上诉人并未能证实所谓上诉人阻挠交房的事实，且庭审本身构成上诉人的交房通知。被上诉人接到交房通知后仍不交房的行为，应由其自行承担责任。单国军与林樟全的通话录音，并不能证明上诉人为交房设定什么样的交房条件，更不能证明上诉人阻挠交房。即使上诉人要求单国军签署承诺书，也不能证明上诉人要求被上诉人也出具同样的承诺书。庭审上，上诉人代理人多次声明：交房除付清房款外，不需要任何条件，并当庭通知上诉人立即交房。该当庭通知应为有效，一审判决支付违约金至实际交房之日，缺乏事实依据。四、一审对上诉人的正当延期交房事由未予认定，事实认定错误。根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，正当顺延交房的事由至少包括：大到暴雨天气十天；G20峰会导致的工地基本停工84天，全面停工16天，实际全面停工39天；嵊州市创建国家级卫生城市导致停工2天；嵊张线改造导致停工36天。上述事实由现场监理记录等证据证明。重要的是，2017年6月12日因黄道渠坎倒塌，导致小区输电线路、消防管道断裂，至2017年10月7日修复。上诉人举证的经济开发区管委会报告及监理公司证明，完全可以证实这一事实。报告系书证，有领导批示，监理公司证明属于单位证言，同样足以证明，一审以所谓不符合证据形式要件予以否定，不符合证据规则。环保政策调整也导致环保验收拖延。上诉人对环保工作人员进行的录音，也可以证明环保局在2017年9月因环保整治而拒绝环保验收，到10月份改为企业自行验收。综上，因有顺延交房的正当事由，至2017年11月14日通过竣工验收备案，上诉人并不构成违约。五、上诉人与部分业主签订的《协议书》是胁迫的产物，并非上诉人的真实意思表示，显失公平，不具有法律效力。上诉人因G20峰会等正当原因导致交房逾期，但被上诉人等数百位业主聚集政府有关部门进行信访，使得上诉人违背真实意思签订该协议。调解经办人王永远科长也指出，当时方案是业主提出的，实际上开发商是被动签字盖章，并非情愿。但一审经核实后仍认定协议有效，与事实不符。一审要求上诉人承担惩罚性违约金，亦不符合公平原则。 竺春月答辩称，1.关于交房宽限期合法有效性的问题。交房宽限期的出现是基于上诉人单方提供的格式合同，与普通购房户遭遇相同，不同的文本是工作人员将文本给购房户，整个签订过程中不存在自由协商过程。其中免除条款没有特殊文字标志提示，不是适当宽限而是要360天，宽限理由也很宽泛，该条款应当认定为无效。2.关于2017年11月14日是否符合交房条件的问题。一审法院考虑到除竣工验收备案表之外其余条件是否符合合同第九条约定不明确，加之上诉人之前存在虚假通知及办理交房手续时要求业主作出放弃违约金承诺等情况，故认定有竣工验收备案表不代表全部符合合同约定的第九条内容，上诉人的上诉理由曲解了一审判决。2017年6月黄道渠坎倒塌时房产商是否达到验收条件，上诉人完全可以在一审时举证，而不是借口将责任推掉。3.关于上诉人代理人庭审中的交房通知问题。上诉人代理人一审开庭中说可以代表上诉人交房，但是这是案件代理人的个人声明，事实上一审开庭后上诉人仍然拒绝交房，上诉人仍然要求签订放弃权利承诺书，一审第二次庭审中提交朱金奎的交房录音，一审没有对该录音作出认定，但在（2018）浙0683民初5号案件中“因为签订了承诺书放弃了交房违约金”从而被法院驳回。4.关于正当延迟理由的问题。正当延迟理由是否成立和证据瑕疵问题一审已多次讲明，上诉人一直未提供详实证据，故一审对该部分事实认定正确。5.房产公司在政府部门主持下签署协议书，按照日常生活经验，开发商不愿意赔钱但仍签字，即视为做出了承诺，具有法律效力。上诉人认为存在胁迫情形，可在一审提出撤销之诉。上诉状中明确说各被上诉人至今不收房，但若签署放弃权利承诺书各被上诉人又将丧失索赔权利，在道德观念上应当否决。 竺春月向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告交付坐落于东城名苑二期B第17幢1单元603号及17－36贮藏室的房产；2.判决被告支付原告自2017年7月1日起至2017年9月29日止以已付房款589000元为基数按每日万分之一计算、自2017年9月30日起至实际交付日止以已付房款589000元为基数按每日万分之四计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月10日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东城名苑二期B第17幢1单元603号房产，总价款550000元。上述合同对双方权利义务进行了具体约定，其中，第九条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.按附件八其他补充协议五执行。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.按附件八其他补充六执行（该条约定：除遭遇不可抗力外，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因规划涉及需要，工程施工工作重大变更的出卖人可据实予以延期。2.政府有关部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，或遇到重大技术问题，或市政配套的批准与施工延误的，或项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致不能按期交房的出卖人可据实延期。3.其他不以出卖人意志所转移的事情发生的出卖人可据实予以延期。4.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，征收、征用等政府行为，以及法律法规和政府政策的改变等。）；……。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”双方另行签订贮藏室购置协议，载明原告花费39000元购得17－36的贮藏室。截至2017年1月6日，原告支付了全部房款589000元（包括车棚款39000元），但被告未能如约在2017年6月30日前交房。为此，包括原告在内的部分东城名苑二期业主到嵊州市住房和城乡建设局信访，经该局住房保障科科长王永远调解，双方于2017年9月1日签订一份《协议书》，约定：“一、乙方（东城名苑二期业主）同意甲方（华夏公司）延期到2017年9月29日交付符合交房条件的二期商品房，如逾期不能按时交房，自2017年9月29日后，逾期违约金按每日万分之四赔偿，到每个月月底付清当月违约金，直到能符合交房条件为止。二、2017年9月29日前能交房的，按合同约定在交房当日以现金结算方式付清前面所产生的逾期违约金。若2017年9月29日不能交房的，先前所产生的逾期违约金按合同约定以现金结算方式于2017年9月29日付清。”同年9月26日，被告在未取得竣工验收备案表的情况下，向原告发送了《交房通知书》，称讼争房产已满足交付条件，要求原告前往办理交房手续。同年11月14日，被告取得竣工验收备案表，并再次向原告发送了《交房通知书》。至今，讼争房产尚未交付。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。该案中，被告未在合同约定的期限内向原告交付讼争房产的事实清楚，原告据此要求被告继续履行交房义务并承担逾期交房的违约金，双方争议的焦点主要有三个方面：1.双方之间的交房宽限期条款（即合同附件八第五条第4款）效力如何；2.被告是否存在合同约定的延期交房事由；3.如果被告逾期交房的事实成立，违约金应如何确定。对此，该院评析如下： 一、关于交房宽限期条款的效力。附件八补充协议第五条第4款约定：“双方一致同意，出卖人因施工等原因未能在合同第九条约定的期限内交房的，可给予出卖人360天的宽限期，宽限期届满后仍不能交房的，出卖人应当按照合同第十条的约定承担违约责任。”该条系格式条款，且对照合同第九条对交房期限的约定，显然属于排除买受人主要权利的条款。根据《合同法》及相关司法解释规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，且提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该案中，被告就该条款内容未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，仅仅在合同附件八第二十七条以普通文字写明其对所有条款已作充分的说明与解释，显然不足以证明其已尽到相应的提示说明义务，故该案应认定该条款无效。 二、关于延期交房事由。根据合同第九条约定，因不可抗力、政府行为等特殊原因引起的工期延误，出卖人可据实据以延期。该案中被告提出了暴雨、G20峰会、创建国家卫生城市、嵊张线绿化景观整治、黄道渠坎倒塌、环保局停止环保验收等延期事由。对此该院认为，根据嵊州市建筑业管理局的发文，要求G20峰会全面落实阶段（8月23日0时至9月7日24时），全市所有在建工程全部停工，该情形符合合同附件八补充协议六第②项约定，可作为被告延期交房的正当事由；不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，暴雨作为一种正常的天气现象，并非不可预见，故不属于合同法所称的不可抗力，不能作为被告延期交房的正当事由。至于国家卫生城市创建、嵊张线绿化景观整治、黄道渠坎倒塌、环保局停止环保验收等，因被告未能举证证明相应事实的存在或该事实确实影响了工期，故该院不予采信。综上，该案中被告具有正当延期事由的期间为16日，被告交房日期应据实顺延至2017年7月16日。被告未在上述期限内履行交房义务，已构成违约，应当按照合同约定承担继续履行并支付违约金的违约责任。需指出，被告虽称截至2017年11月14日讼争房产已符合交付条件，但根据该案查明的事实，截至该日东城名苑二期工程仅仅是取得了竣工验收备案表，至于是否符合合同第九条约定的其他条件则不得而知，被告对此也未举证加以证明，加之被告先前曾有谎称验收通过向业主发送虚假交房通知的不诚信行为，故该院认为该案逾期交房的违约金应计算至实际交房之日。 三、关于违约金的确定。该院认为，违约责任的承担方式应充分尊重当事人的约定。根据双方合同约定，出卖人逾期交房不超过180日或超过180日但买受人要求继续履行合同的，违约金均按照已付房款的每日万分之一计算；后双方签订的《协议书》对此进行了部分变更，约定若被告在2017年9月29日仍未交房，之后的违约金按每日万分之四计算。被告辩称《协议书》系其在遭受胁迫的情况下签订，存在可撤销事由，但未提供充分证据予以证明，该院不予采信。被告还辩称，即使《协议书》有效，其中约定的违约金亦过高，请求予以调整。对此该院认为，根据合同法司法解释二规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合该案的实际情况，即房屋按揭贷款利息损失、交房后的预期利益损失等，该院认为2017年9月29日后的违约金以每日万分之二为宜。还需指出，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。对于违反诚信原则的行为，人民法院应当给予否定的评价。被告虽在庭审中陈述可随时交房，但在实践中设置了种种障碍，影响了实际交付，应当承担违约责任。对于被告所作的贮藏室不适用交付规定的抗辩，从贮藏室购置协议看，其上并未对交付延期需支付违约金进行约定，故原告主张违约金的基数应扣除贮藏室款39000元，即为550000元。 综上所述，对原告合理部分的诉讼请求，该院依法予以支持；对不合理部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、嵊州市华夏置业有限公司于判决生效之日起三十日内向竺春月交付东城名苑二期B第17幢1单元603号及17－36储藏室房产；二、嵊州市华夏置业有限公司于判决生效后三十日内支付竺春月自2017年7月17日起至2017年9月29日止以550000元为基数按每日万分之一计算、自2017年9月30日起至实际交付日止以550000元为基数按每日万分之二计算的违约金；三、驳回竺春月的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，财产保全费210元，合计496元，由原告竺春月负担36元，被告嵊州市华夏置业有限公司负担460元（款限于判决生效后十日内向该院交纳）。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，1.关于宽限期条款，系华夏公司减轻其自身责任、排除买受人权利的条款，华夏公司并未采取对该条款文字作特殊处理等方式提请买受人注意，应认定其未尽到充分说明及告知义务，一审据此认定该条款不能作为华夏公司逾期交房的抗辩理由，法律适用正确。2.关于涉案房屋在2017年11月14日是否符合交房条件的问题，华夏公司虽在此时已取得竣工验收备案表，但根据合同约定，取得竣工验收备案表只是房屋符合交房条件之一，一审法院根据该合同约定内容认为本案并无证据证明房屋当时已具备其他交房条件，并结合此前华夏公司在未取得竣工验收备案表情况下发送虚假交房通知的情形，以及华夏公司在2017年11月22日仍要求部分业主签署放弃违约金承诺书的事实，认为逾期交房的违约金应计算至实际交房之日，并无不当，本院予以维持。3.关于延期交房事由，一审认定暴雨不能构成正当事由，符合法律规定。一审根据嵊州市建筑业管理局发文内容及相关证据，认为G20峰会全面落实阶段时间可以构成延期交房的正当事由，其他时间段不应构成延期交房的正当事由，亦无不当。华夏公司所主张的关于创建国家级卫生城市、嵊张线改造、环保政策调整等导致工程停工应顺延交房时间等，因其所提供的证据并不能充分证实其主张，一审对其主张不予支持，亦无不当。关于黄道渠坎倒塌，华夏公司提供的报告仅能证明其向开发区管委会要求尽快修复黄道渠坎，并不能证明黄道渠坎倒塌与延期交房的关联程度及具体影响，一审对该证据的认定符合法律规定。华夏公司提供的监理公司出具的证明，亦不能充分证实其主张。因此，一审未认定黄道渠坎倒塌为延期交房的正当事由，符合法律规定及本案事实。4.关于协议书是否存在胁迫的情形，《协议书》作为华夏公司与部分业主关于房屋交房及违约金结算等相关内容的结算约定，应适用于华夏公司及相关签名业主。上诉人在一审中辩称《协议书》系其在遭受胁迫的情况下签订，存在可撤销事由，但未提供充分证据予以证明，故一审法院对此不予采信，并无不当，本院予以维持。5.关于违约金计算是否正确的问题，上诉人在一审中辩称即使《协议书》有效，其中约定的违约金亦过高，请求予以调整。一审法院结合本案的实际情况，即房屋按揭贷款利息损失、交房后的预期利益损失等，认定2017年9月29日后的违约金以每日万分之二计算合理，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费286元，由嵊州市华夏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 靓 审判员 梅 云 审判员 李丹丹 二〇一八年九月二十五日 法官助理戴雨薇 书记员钟利玲