重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0112民初14169号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。 法定代表人：李瑞军，总经理。 委托诉讼代理人：陈霞，重庆奇麟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李沁霖，重庆奇麟律师事务所实习律师。 被告：李军，男，1983年1月16日出生，汉族，住重庆市两江新区。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告李军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万科物业的委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。被告李军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费共计3259.79元（2016年6月1日至2018年4月30日），违约金537.45元，合计3797.24元；2.判令被告支付拖欠的公摊电费617.15元、公摊水费52.28元，合计669.43元。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为重庆市渝北区XX小区提供物业服务。原告如约履行物业管理服务，被告系XX号业主，每月每平方米应交纳物业费1.95元。现被告拒绝支付其物业管理费。原告多次对物业管理费进行催收，被告均置之不理。 被告李军未作答辩。 被告李军在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。 本案在审理中，被告李军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李军系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为72.68平方米，系高层住宅。 2010年5月16日，以XX小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX小区提供前期物业管理服务。原告于2010年5月27日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局对该合同进行了备案登记。该合同第七条约定，本合同期限自2010年5月18日至2013年5月17日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、双方未形成终止或解除本合同的决议。合同第十三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层洋房住宅：2.5元/月·平方米；多层电梯洋房住宅：2.8元/月·平方米；高层住宅：1.95元/月·平方米（不包含公共区域水电公摊费）；商业用房：5.00元/月·平方米；其他物业：2.50元/月·平方米；（幼儿园、学校）。本项目在后期开发过程中如有其他类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。合同第十四条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追交。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同第十七条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同第三十三条约定，甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。合同第四十八条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、物业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。 上述前期物业服务合同签订后，原告进驻XX小区进行物业服务。被告未按时足额交纳相应的物业服务费及公摊水电费。期间，原告曾向被告书面催收过物业服务费及公摊水电费。2015年8月20日，重庆市物价局对XX的前期物业收费标准到进行了备案，备案的住宅物业服务收费标准为：高层：1.95元/平方米·月（不含水电公摊费）；多层电梯洋房：2.8元/平方米·月。 上述事实有重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《重庆市商品房买卖合同》、《XX前期物业服务合同》、前期物业管理服务合同备案证明存根、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函、全球邮政特快专递以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告成都万科物业服务有限公司与XX小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记，其收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为2010年5月18日至2013年5月17日，但2013年5月17日后，原告仍为XX小区提供物业管理服务，而原告与万科（重庆）房地产有限公司未形成终止或解除本合同的协议。根据《前期物业服务合同》第七条约定，该合同仍然有效，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费等费用。 关于收费标准问题，根据原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为1.95元/月·平方米。因此，被告每个月应交纳的物业服务费为1.95元/月·平方米×72.68平方米=141.73元/月，故在2016年6月1日至2018年4月30日共23个月中，被告应交纳的物业服务费为141.73元/月×23个月=3259.79元。原告要求被告给付公摊电费617.15元、公摊水费52.28元，但未举示充分的证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告支付违约金，因本院在审理原告起诉XX小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在瑕疵，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告李军在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2016年6月1日至2018年4月30日期间的物业服务费3259.79元； 二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告李军负担。 本判决为终审判决。 审判员  王利萍 二〇一八年九月十九日 书记员  韩冰丽