四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初15500号 原告（反诉被告）：刘晓红，女，1973年11月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘世枢，四川有度律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张淑锋，四川有度律师事务所律师。一般授权代理人。 被告（反诉原告）：尹红凌，男，1985年7月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：赵朝琼，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：杨倩，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 原告（反诉被告）刘晓红与被告（反诉原告）尹红凌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月6日收到刘晓红起诉状后，先行调解未果，依法受理尹红凌提出的反诉并适用简易程序，由本院审判员周寓先于2018年2月5日、2018年3月5日、2018年3月22日、2018年7月30日、2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晓红及其委托诉讼代理人刘世枢、张淑锋，被告（反诉原告）尹红凌的委托诉讼代理人杨倩、赵朝琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘晓红向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.解除尹红凌、刘晓红于2017年9月4日签订的《购房协议》；2.尹红凌退还定金20000元及购房款170000元，并承担资金利息（以170000元为基数，按照年利率24%，自2017年9月4日计算至实际付清之日止）；3.尹红凌赔偿各项经济损失1000000元；4.尹红凌支付律师费15000元。事实与理由：刘晓红与尹红凌于2017年9月4日签订了《购房协议》，约定刘晓红以2200000元购买尹红凌位于成都高新区中和大道二段99号9栋1楼4号的办公房屋及地下车库（以下简称：诉争房屋），约定刘晓红以现付一分部，贷款一部分的方式支付购房款。刘晓红于签订合同当日支付20000元；后刘晓红于2017年9月12日通过银行转账70000元；刘晓红于2017年11月18日通过银行转账100000元。现刘晓红已筹集完剩余购房款，与尹红凌协商付款并办理过户的相关手续，但尹红凌拒不履行合同义务。故刘晓红起诉至院，请求人民法院判如所请。 被告（反诉原告）尹红凌答辩称：1.同意解除2017年9月14日签订的《购房协议》；2.针对刘晓红提出的定金，尹红凌在反诉状中清楚的载明，购房款170000元一直在积极履行返还给刘晓红，不应当支付资金占用利息，也不应当支付定金利息；3.购房款没有约定利息，所以应当不计算利息，定金应当使用定金罚则，不应当重复计算；4.各种经济损失共计1000000元，刘晓红没有经济损失，经济损失不存在，并且也是刘晓红违约律师费也不应当承担，律师费属于间接损失。请求人民法院依法判决驳回刘晓红的诉讼请求。 被告（反诉原告）尹红凌向本院提起反诉，请求人民法院依法判令：1.确认尹红凌不予返还定金20000元；2.刘晓红向尹红凌支付因延迟履行购房款而产生的利息40000元（以1980000元为基数，从2017年9月21日暂计至2017年10月20日，月利率为2%）；3.刘晓红向尹红凌支付因违约未履行支付房款而给尹红凌造成的实际经济损失75000元；4.刘晓红支付交通费、住宿费、误工费共计8580元。事实与理由：刘晓红与尹红凌签订《购房协议》后，刘晓红当日支付定金20000元。2017年9月12日双方当事人约定一起去办理过户登记手续时刘晓红支付70000元并和“杜杰”出具“欠条”：约定在取得房产证时向尹红凌一次性付清购房欠款1980000元，尹红凌交付不动产登记证并交接房屋。当日尹红凌协助刘晓红完成过户登记手续后，剩余款项1980000元一直未付，约定领取不动产登记证期限届满后，经尹红凌多次催告，刘晓红又于2017年10月20日要求尹红凌办理撤回过户手续，当日尹红凌办理了撤回手续，并取回原产权证。尹红凌认为刘晓红于2017年10月20日撤回过户手续的行为实为双方协商一致解除合同，故双方的《购房协议》已经解除。刘晓红在整个交易过程中明显缺乏履约能力，应当承担违约责任。故尹红凌提出反诉，请求人民法院判如所请。 原告（反诉被告）刘晓红答辩称，尹红凌一房二卖诉争房屋是真正的违约方，尹红凌的反诉请求应当予以驳回。 本院经审理认定如下： 2017年9月4日，尹红凌和刘晓红签订《购房协议》，约定刘晓红购买尹红凌所有的诉争房屋，价款2200000元，其中房价2072000元，车库138000元。刘晓红采取付现一部分，贷款一部分分别付给尹红凌，双方共同配合办理完有关产权转移手续后，尹红凌将房屋、车位一并交给刘晓红。双方还约定了其他事宜。合同签订后尹红凌向刘晓红支付了20000元。 2017年9月12日，尹红凌方与刘晓红、“杜杰”往房产交易中心办理过户递件手续。刘晓红向尹红凌方支付款项70000元，尹红凌方向刘晓红出具《收条》，载明收到房款90000元，下欠房款1980000元，车位13000元，待手续完善后一次性付清。刘晓红及“杜杰”向尹红凌出具《欠条》，载明下欠1980000元，采取分次付现和银行贷款支付。全款付清后，交不动产登记证和交接房屋。按照尹红凌及刘晓红说法，“杜杰”系刘晓红前夫。 2017年9月20日，尹红凌方向刘晓红发送短信消息：问其是怎么安排的，也没来个电话。刘晓红回复：资金还没有到位啊，不好意思打电话，稍等几天。尹红凌方说：落实好后，就打电话吧。 2017年9月24日，尹红凌方向刘晓红发送短信消息：下周二、三，要到成都办事，一并把领证等事宜办理，这样可以避免来回跑，请把时间安排好，便于尹红凌方安排。刘晓红回复：钱没凑齐，只凑齐了700000元。 2017年10月20日，刘晓红向尹红凌方发送短信称：今天上午让尹红凌到成都来一下，上午10:30左右到过户中心就行，要去把先前过户给“杜杰”刘晓红的手续撤销了，再办理过户给刘晓红个人的手续，要三人同时在才能撤销过户手续，昨天下午因资料不全离婚证没有办到，今天上午又再去，资料已经全部齐备，离婚证办好了，就可以去不动产中心过户了，下周内，我们就可以把所有手续办完了，除车库外的房款也可以都到位了，为了买您这个房子，我和“杜杰”闹得比较凶，当然也有其他原因才导致离婚。交流完后，尹红凌方和刘晓红撤回了尹红凌、刘晓红、“杜杰”的申请。 2017年11月9日，尹红凌方向刘晓红发送了尹红凌的银行转款账户。 2017年11月11日，刘晓红向尹红凌方发送短信称：非常抱歉，昨天我心情不好，就这几天给您打100000元过来，你先用着，我也很难，也在努力想办法，你的房子不管这么样，我都会要的，不会闪你的，你放心好了，因为产权证要更名，这需要时间，银行办理审批贷款需要时间，所以，请多理解一下。 后双方继续对履行合同进行磋商，2017年11月18日，刘晓红向尹红凌方转款100000元。此后双方就合同履行继续进行磋商。 据尹红凌提供的证据，2017年11月26日，尹红凌已经将诉争房屋另行出售他人。诉争房屋出售他人后，尹红凌并未告知刘晓红该情况，而是继续与刘晓红磋商合同履行。 2017年12月23日，在本院处理该案过程中刘晓红知晓诉争房屋另行出售后将继续履行合同的诉讼请求变更为前述诉讼请求。 在审理过程中，经我院委托评估，经当事人同意诉争房屋不包含车位，2017年12月23日评估价值为2119247元，评估机构并提出参考意见2017年11月底与2017年12月23日价格差异不大。刘晓红针对鉴定意见提出价格过低、参照标准不科学、选取交易案例不客观，鉴定人到庭对选取案例的标准和过程进行了说明。刘晓红并提出其属于可以居住的公寓，不应该选取纯办公的公寓，鉴定人对此提出鉴定确定的依据是记载的用途。 尹红凌依据尹红凌、刘晓红、“杜杰”共同撤回了过户申请，合同已经解除，该主张并不成立。刘晓红提出撤回有“杜杰”的过户申请，这仅仅是对如何履行合同的调整，而并非解除合同的意思表示。双方当事人可以协商改变合同的履行方式，但对合同履行产生争议还是应当回到双方约定的合同。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，2017年9月4日，尹红凌和刘晓红签订的《购房协议》对尹红凌、刘晓红产生法律效力，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务，合同没有具体约定的应当依照合同法确定履行义务。双方合同约定刘晓红以2200000元价款购买诉争房屋，尹红凌的义务是交付房屋，刘晓红的义务是支付房款。刘晓红称双方约定一部分付现，一部分贷款，该约定仅仅是刘晓红支付款项的方式，不能因此否定刘晓红具有支付全款的义务。质言之，刘晓红贷款支付部分不能，也不能因此否定其应当支付全款的义务。因此刘晓红应当支付2200000元的义务是清楚明确的。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中尹红凌可以随时要求刘晓红履行义务。从双方当事人的证据而言，2017年9月12日，尹红凌方与刘晓红、“杜杰”往房产交易中心办理过户递件手续，刘晓红向尹红凌方支付款项70000元，尹红凌方向刘晓红出具《收条》，载明收到房款90000元，下欠房款1980000元，车位13000元，待手续完善后一次性付清。结合双方当事人在庭审中的陈述，可以确认办理过户手续与支付房款具有关联性，依照双方陈述为同时办证付款，但刘晓红称办证时付款50%，剩余部分贷款支付。结合刘晓红及“杜杰”向尹红凌出具的《欠条》，载明下欠1980000元，采取分次付现和银行贷款支付。全款付清后，交不动产登记证和交接房屋。这份材料可以对前述判断进一步予以印证。 2017年9月20日，尹红凌方向刘晓红发送短信消息：问其是怎么安排的，也没来个电话。刘晓红回复：资金还没有到位啊，不好意思打电话，稍等几天。尹红凌方说：落实好后，就打电话吧。该部分可以视为尹红凌要求刘晓红履行付款义务。2017年10月20日，刘晓红向尹红凌方发送短信称要求撤销尹红凌、刘晓红、“杜杰”三人的申请，并陈述下周内，我们就可以把所有手续办完了，除车库外的房款也可以都到位了。这表明不仅尹红凌有要求刘晓红履行付款义务的表示，刘晓红也做出了付款时间的承诺（即使按照刘晓红陈述付款应当为50%）。事实上，截止2017年11月18日，刘晓红仅又向尹红凌方转款100000元。 从前述过程可以看出，刘晓红存在逾期付款的违约行为，尹红凌要求办理过户也是对自身房款的主张，刘晓红以资金没有到位为由要求暂缓，刘晓红又向尹红凌保证资金到位时间，但刘晓红一直没有再次要求过户或者协商支付款项（即使50%也没有）。刘晓红称其现在已经准备好了充足的资金可以履行合同，但是依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。刘晓红未能在尹红凌要求支付后的合理期限内履行义务，也未在自己承诺后的1周内协商过户和履行义务事项。从合同签订截止2017年11月26日尹红凌另行出售诉争房屋，两个多月的时间没有支付全款，也没有支付首付，仅支付190000元，不到诉争房屋房款的一成，刘晓红的行为属于已经在合理期限以及自己承诺的期限不履行合同，构成根本违约。 本案中尹红凌虽然依据刘晓红根本违约的行为，可以主张合同救济，但是尹红凌未经解除合同，另行出售他人，该行为构成违约。因为尹红凌、刘晓红均存在根本违约行为，双方当事人对于诉争房屋另行出售前应当承担的违约责任相互不应当主张责任。诉争房屋另行出售后，尹红凌应当及时退还已经收取的房款，同时告知刘晓红，以便刘晓红可以另行购买其他房屋，减少损失，但诉争房屋另行出售后，尹红凌不仅没有及时告知情况，相反继续与刘晓红协商合同履行，尹红凌对于2017年11月26日之后未能退还的已付房款（含定金）190000元，应当承担孳息责任，刘晓红主张按照年利率24%没有合同或者法律依据，本院决定按照银行逾期罚息予以支持。同时从2017年11月26日到刘晓红知晓诉争房屋另行出售期间，对同品质房屋的重置价差予以支持。通过鉴定可以发现，两者价格相差不多，刘晓红虽然对鉴定意见提出异议，但鉴定人对其异议均进行了回复，未见违法鉴定程序的情形，对此鉴定意见予以采信。考虑到尹红凌确实耽误了刘晓红另行购买房屋的时间，本院参照单方中介费1%确定，尹红凌应当赔偿的数额为21192元。 至于刘晓红主张的其他违约责任，因其自身存在根本性违约责任在先，本院不予支持。尹红凌提出的其他诉讼请求，因其已经通过另售诉争房屋实现了价款，同时该行为也构成违约，本院不予支持。 双方当事人对于合同解除没有异议，第一次开庭之日确定双方合同解除。 本案产生的鉴定费按照诉讼费用承担方式双方进行分担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条第四项、及第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘晓红与被告（反诉原告）尹红凌于2017年9月4日签订的《购房协议》于2018年2月5日解除； 二、被告（反诉原告）尹红凌于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）刘晓红退还已付房款（含定金）190000元并支付资金孳息（计算方式：从2017年11月26日起，以190000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算至实际付清之日止），并支付赔偿款21192元； 三、驳回原告（反诉被告）刘晓红的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）尹红凌的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半后收取12387元、反诉案件受理费减半后收取1650元、保全费5000元、鉴定费16037元，由原告（反诉被告）刘晓红负担24552元、被告（反诉原告）尹红凌负担10522元（前述费用刘晓红均已预交33424元、尹红凌已预交1650元，尹红凌在履行上述判决义务时一并向刘晓红支付8872元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年九月十七日 书记员  李媛媛