云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云2926民初419号原告(反诉被告)：王德航，男，1966年12月19日生，白族，云南省南涧县人，教师，住南涧县。委托代理人：翁峻，云南展腾（南涧）律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：南涧五州商贸城有限公司，住所地南涧县城富民街（韩学良家租房）。法定代表人：朱立贵，公司董事长。委托代理人：周惠，云南昂拓律师事务所律师。代理权限为特别授权。本院于2018年5月14日受理原告王德航（反诉被告，以下统称原告）诉被告南涧五州商贸城有限公司（反诉原告，以下统称被告）商品房销售合同纠纷一案，被告于同年6月4日提出反诉，本院受理反诉后，将本诉与反诉合并于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告王德航及其委托代理人翁峻、被告委托代理人周惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告从事房地产开发，经被告向原告对其开发的房地产区位、构筑等宣传，于2013年5月9日原被告双方签订了合同编号为283的《商品房购销合同》，约定：1.房屋性质为商铺（预售商品房），结构一、二楼完全相同。2.房屋的基本情况为A区第一幢第一、二层1115号房。3.计价方式与价款：套内面积为71.49㎡，单价9199.65元/㎡，总计人民币657683元（不包括三年的房租）。4.面积误差的处理。5.付款方式及期限为银行按揭，首付为337683元，余款为320000元。6.交付日期为2014年6月30日前。7.违约责任（双方对逾期付款和逾期交付的约定）。8.交接为因甲方（被告）的原因，未能按期交接，责任由甲方承担，反之责任由乙方（原告）承担。9.其他（对单方提出解除合同或变更的约定即按总购房款10%支付给对方）。10.争议处理方式：协商、仲裁、诉讼。11.构筑物的平面图即附件。基于上述事实，原告按约定于2013年5月9日向被告支付款项总计人民币341436元，其中商铺预收款337683元，维修基金3493元，备案费30元，抵押贷款手续费80元，公证费150元。原告在办结购房首付款等事宜后，到被告施工现场（主体工程基本完工）看商铺，发现被告所销售给原告的商铺存在严重瑕疵，具体表现在：第二层商铺没有进出通道，发现被告有欺骗行为，对被告的欺骗行为，原告多次提出解除合同，但被告不同意解除合同，只愿意进行整改，确保商铺有通道。对此原告也向被告承诺，什么时间整改好（整改至原告满意，与约定一致），原告就会在什么时间支付购房余款320000元，然而被告至今仍未进行整改。原告按约定已完全履行了支付购房首付款义务，而被告未履行整改义务，被告至今不具备交房条件的行为不仅构成违约，同时违背了最基本的诚实信用原则。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房销售合同案件适用法律若干解释》及其相关的法律规定，特提起诉讼，请求判令：一、解除原被告双方于2013年5月9日签订的《商品房购售合同》；二、被告返还原告购房等款项人民币341436元；三、被告支付资金占用费3788.16元及购房等相关款项341436元自2013年5月9日起至该款项返还之日止按年利率7.2%计算的资金占用利息；四、被告承担违约金80205.30元；五、诉讼费用全部由被告承担。被告答辩并反诉称：一、原告所述大部分不真实，具体表现在，1.原告在诉状中陈述“原告在办结首付款等事宜后，到施工现场看商铺，发现商铺存在瑕疵，并多次提出解除合同”这与事实不符。被告开发的五州商贸城，是南涧县的招商引资项目，是按照规划设计审批通过的图纸施工的，并于2014年6月6日经相关部门验收合格，因此原告所述商品房存在瑕疵的说法无事实和法律依据，原告也没有在法定期限内向被告提出过要求解除合同的申请。2.至于原告所述第二层商铺没有进出通道是当时设计规划时就这样设计的，原告购买时也是明知的，被告开发的“南涧五州商贸城”项目，与该案所涉商铺一模一样设计的商铺还有9间。首先，原告购买的商铺设计上就是一二楼连体，二楼的商铺从一楼进入。其次，原告在购买该商铺时，《商品房购销合同》上已经附了该商铺平面图作为《商品房购销合同》的组成部分。从平面图上可以看到，该商铺的二楼本来就没有设计着进出通道，而是从一楼以楼梯的方式上二楼。3.原告诉状中陈述“被告承诺进行整改至原告满意”这更不是事实。对于经依法批准的项目及施工图纸，被告无权进行更改，因此，被告是不会对自己无权决定的任何事项进行承诺的，这是最基本的常识。二、被告并未违约，原告无权要求解除双方签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》。被告认为，原被告双方于2013年5月9日签订的《商品房购销合同》以及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》合法有效。合同签订后，被告已按《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》的约定履行了自己包括但不限于按质按量完成工程建设并经验收合格、通知接房等义务。《商品房购销合同》第六条约定，付款方式为银行按揭，原告应于合同签署之日起七日内办理完毕银行按揭手续，可原告至今未办理完毕，银行审核认定买受人不符合贷款要求而拒绝贷款的，原告应以自筹资金或其他方式支付，否则，即为原告违约。该案中，正因为经银行审核后认定原告不符合贷款要求而拒绝贷款，在银行拒绝贷款后，原告也没有以自筹资金或其他方式支付购房款，因此违约的是原告，依据《商品房购销合同》第八条第一款第二项约定，被告可以要求原告继续履行合同，并支付违约金，原告作为违约方无权要求解除合同。鉴于原告一直拖欠购房款的违约行为已给被告造成了巨大的经济损失，因此被告就该案提出反诉。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，并反诉请求判令：一、原告继续履行双方于2013年5月9日签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》，并及时支付拖欠的购房款320000元以及违约金59600元（60天×20元/天+320000元×0.01%×1825天）；二、本诉及反诉的全部诉讼费用由原告承担。原告针对反诉答辩称：原告和被告签订《商品房购销合同》，是原告看到被告对商铺的宣传后，原告认为符合自己的要求才签订的，但是被告并没有达到原告的要求，原告没有继续履行合同是因为被告违约，原告通过按揭购买商铺，贷款是由被告帮忙来办理，被告已向原告收取了办理按揭贷款手续的费用，原告只是配合办理银行贷款手续。原告通过查看欲购买的商铺后，发现二楼没有通道，一二层之间没有室内外的通道，原告购买商铺的目的没有达到，二楼无法使用。原告曾与被告公司的副总和经理沟通过，被告公司承诺会针对原告提出来的问题进行整改，但被告公司并没有进行整改，属被告违约，原告提出解除合同合理合法。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点是：原被告双方于2013年5月9日签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》应否予以解除；若解除，被告应否支付原告已支付款项的资金占用利息；若继续履行，原告应否支付违约金。原告就其诉讼主张向本院提供下列证据（其中复印件均与原件核对无异）：第一组，原告身份证复印件1份，用以证明原告的身份情况；第二组，五州商贸城一、二层商铺平面图、首层商铺平面图原件1份，用以证明被告对涉案商铺的宣传资料成立要约，视为合同内容，涉案商铺一、二层设计有独立开门；第三组，１.收据原件5张，2.中国建设银行POS签购单原件6张，3.中国农业银行持卡人存单原件3张，4．南涧五州商贸城A区商铺认购书原件1份；5、《商品房购销合同》复印件1份。用以证明：１.原告按约定及被告要求交付了购房首付款337683元，公证费150元，备案费30元，维修基金3493元，抵押贷款手续费80元，原告购买的商铺为按揭付款，按揭手续由被告代办，原告向被告支付办理按揭贷款的手续费；２.原告通过建设银行向被告支付购房款179436元，3.原告通过中国农业银行向被告支付购房款47200元，4.原被告双方确认购房款为802053元，约定按揭房款的18%即144370元作为被告代租商铺的收入折抵购房款，5.原被告就购买南涧五州商贸城1幢1115号一、二层商铺签订合同，合同附件《该商品房分户平面图》缺乏原告签字确认；第四组，现场照片8张，用以证明涉案商铺建成后与被告宣传资料及设计图不符，涉案商铺二层无门道，也无独立通道，该商铺不能使用。经质证，被告对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）无异议，对证明方向提出异议，认为原告购买的商铺二楼没有设计着门和通道；对第三组1、2、3号证据的三性无异议，但无法证明按揭贷款手续是由被告代办的事实，对第4号证据认为已被《商品房购销合同》取代，已无法律效力，对第5号证据的三性无异议，认为平面图上有原告的捺印，签名和捺印性质是一样的；对第四组证据的三性无异议，对证明方向有异议，认为无法证明宣传和实际存在差异的事实。被告就其答辩主张和反诉请求向本院提交以下证据（其中复印件均与原件核对无异）：第一组，营业执照复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格；第二组，《公证书》（附商品房购销合同）复印件1份，用以证明原被告于2013年5月9日签订了《商品房购销合同》，该合同经过公证并经房管部门备案，是合法有效的；第三组，《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》复印件1份，用以证明原被告双方就商品房购销事宜进行了具体的约定；第四组，《南涧五州商贸城商铺委托经营管理协议》复印件1份，用以证明原告将自己购买的商铺委托被告公司经营管理，双方对权利义务进行了约定；第五组，南涧县建设工程竣工规划验收合格证复印件1份，用以证明被告开发的五州商贸城A区项目经验收合格可以交付使用的事实；第六组，大理日报复印件1份，用以证明被告于2014年10月15日在大理日报上对交房事项进行公告的事实；第七组，大理日报复印件1份，用以证明被告于2015年1月27日在大理日报上对办理产权证的事项进行公告的事实；第八组，中国邮政快递包裹回单1份，用以证明被告向原告以律师函的方式向原告催收购房尾款的事实；第九组，南涧五州商贸城宣传平面图1份，用以证明被告宣传的商铺与实际建盖的商铺结构形状完全一致。经质证，原告对第一组证据无异议；对第二组证据的三性无异议，但《商品房购销合同》签署后，被告没有将合同原件交给原告；对第三证据的三性无异议，但至今原告并未持有该补充协议的原件或复印件，原告对协议事项并不清楚；对第四组证据的三性无异议，双方签订过经营管理协议是事实，但至今原告并未持有该协议的原件或复印件，原告对相关事项并不知晓；对第五组证据的三性无异议，但对证明方向提出异议，认为不能证明商铺的结构是合理的；对第六组、第七组证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为合同约定被告应以书面形式通知原告接房，被告以此方式告知，原告无法看到，与原告无关；对第八组证据无异议；对第九组证据的三性无异议，但对证明方向提出异议，认为原告购买的商铺二楼没有门，与设计时不同，宣传平面图上的铺面已经明确了靠近振兴南路方向有开门通道，但实际无通道，与图纸不符。原告未就其反诉答辩主张向本院提交证据。依原告申请，本院对现场进行了实地勘查，并当庭出示现场勘验笔录（附现场照片）一份。经质证，双方当事人均无异议。本院经综合审查，对证据认证如下：一、原告提供的证据，第一组，被告质证无异议，予以确认；第二组，系被告出售的商铺平面图，被告在出售商铺前进行了宣传，予以确认；第三组，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；第四组，能证明商铺现状，予以确认。二、被告提供的证据，第一组，原告质证无异议，予以确认；第二、三、四、五、八组，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；第六、七组，因双方在合同中约定被告要以书面形式通知原告办理接房手续，故与原告无关，不予确认；第九组，同原告提供的第二组证据一致，予以确认。三、本院调取的证据，双方当事人无异议，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：被告系依法注册成立的自然人投资或控股有限责任公司，经营范围为房地产开发、房屋租赁、物业管理。被告开发南涧五州商贸城，原告看了被告对其开发的商铺宣传资料后，于2013年5月9日，原被告双方签订了《商品房购销合同》以及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》，约定，原告购买被告预售的第1幢第一、二层1115号框架结构房；交房时间为2014年6月30日；房屋套内建筑面积为71.49平方米，单价为每平方米人民币9199.65元，合计价款总额为人民币657683元；原告于2013年5月9日支付首付款337683元，余款320000元，以银行按揭方式支付；原告应在合同签订之日起七日内办理完毕银行按揭手续；若因银行审核认定原告不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷，或银行与原告就利率不能达成一致的，均属原告原因导致未能获取银行贷款，原告应在10日内，以自有资金或其他方式支付购房款余款；原告逾期支付购房余款，自合同约定应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，原告按20元/天向被告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，原告按应付未付款0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按20元/天向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应以书面形式通知原告办理交接手续，由于被告原因未能按期交接的，责任由被告承担，承担责任方式按前边约定执行，由于原告原因未能按期交接的，责任由原告承担，承担责任方式为视为被告按合同约定时间交房，房屋权利、义务、财产风险由原告承担，原告同时向被告缴纳每月的物业管理费以及每日100元的房屋管理费；被告交付的商品房价内装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，原告有权要求被告按差价补偿；单方提出解除合同或者变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10%向守约方支付违约金,购房发生的相关税费及工本费由违约方完全承担,本合同另有规定的按相应的条款规定执行。该《商品房购销合同》后附附件一、附件二，附件一为该商品房屋分户平面图，附件二为该商品房价内装饰、设备标准，附件二的第7条为“楼梯：公共楼梯间墙面及顶棚刮仿瓷涂料，梯步、转台及踢脚线贴地砖，不锈钢栏杆。户内楼梯仅预留洞口，作法由用户自理”。合同签订过程中，原告履行了支付首付款337683元的义务，并支付了维修基金、抵押贷款手续费、公证费、备案费合计3753元，至今未签订抵押贷款合同，即未办理按揭贷款，未履行支付购房余款320000元的义务。被告未履行书面通知原告接房义务，至今未交付房产。双方签订《商品房购销合同》以及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》的同时，签订了《南涧五州商贸城商铺委托经营管理协议》，其中约定该商铺（案涉房屋为商业用房）由原告委托被告经营，经营期暂定为10年，首次暂签3年，即自2014年7月1日起至2017年6月30日止，委托经营管理协议必须每三年签一次才有效。该商铺所属项目于2014年6月6日通过规划验收，现由被告出租给第三人经营建材，租金由被告收取，被告以原告未付清购房款为由，未向原告支付过租金。因原告一直未交购房余款，2017年3月27日，被告以出具律师函的方式向原告催交，该律师函以邮寄方式送达给原告，原告收到律师函后与被告交涉二层商铺无门、无通道如何处理的问题，但未果。另，该商铺经本院实地勘查，原告所购商铺与另一购买人童建忠（已与该案相同诉请另案提起诉讼）所购商铺设计完全一致，两个商铺为一整体，尚未隔开，商铺一、二层之间无通道，一、二层之间以水泥浇灌的板面隔开，从一层无法直接到二层，二层无任何门道、通道，到二层需从其他地方绕道后通过他人铺面进入，二层与他人铺面尚未隔开，一旦他人铺面与原告铺面各自隔开，原告所购商铺二层就无法出入，即二层无法利用。本院认为：原被告双方签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属有效合同，双方本应诚信履行，但原告未在合同约定的时间内办理完毕按揭贷款手续或支付购房余款，至于银行按揭贷款手续由谁去办或因银行审核原告不符合办理按揭贷款手续，均不影响原告应支付购房剩余款项的义务，但原告至今未支付购房剩余款项，故原告构成违约。根据合同约定，被告应以书面形式通知原告办理接房手续，但至今被告未以书面形式通知原告办理接房手续或将房屋交付原告，故被告构成违约。另原告购买的商铺根据约定和商品房平面图，系为一个整体，被告亦陈述上二层是从一层以楼梯方式上，但经本院实地查看，商铺一层与二层之间，并未安装楼梯或预留了楼梯口，而双方签订的《商品房购销合同》附件二第七条有预留“洞口”的约定，根据此约定，被告也构成违约。商铺二层无门、无通道，无法出入致无法利用，商铺也就不成其为商铺，双方签订的《商品房购销合同》若继续履行，原告不能实现购买商铺的目的。至于被告关于正因为需要原告自行在商铺的一层安装上二层的楼梯，故该商铺的价格才比其他商铺价格低廉的主张，因无证据加以证明，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定,原告可主张解除合同，故对原告要求解除合同的诉请予以支持，对被告不同意解除合同的辩称不予采信，对被告要求继续履行合同的反诉请求亦不予支持。双方的合同解除，被告应当将收受的购房款本金和因购房产生的费用3753元返还原告，故对原告要求被告返还购房首付款337683元和因购房产生的其他费用3753元的诉请予以支持。关于被告应否支付所返还款项的利息和违约金的问题。因原告在该案中也存在违约行为，其本身也存在过错，另双方合同签署于2013年5月9日，原告至2018年5月14日才起诉要求解除合同，即便原告于2017年间就与被告交涉解除合同事宜，但也是在签订合同后长达四年之久的时间里，原告怠于行使合同解除权，同样给被告造成了损失，故对原告要求支付所返还款项利息和违约金的诉请，本院不予支持。对被告要求支付的违约金和合同解除给被告造成的损失问题，同样因被告存在违约行为，其本身对该案的发生存在过错，另该案所涉商铺，在竣工验收后，被告就出租给他人经营至今，租金均由被告收取，故综合该案实际，原告无须支付违约金，也不再对被告的损失进行赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王德航与被告（反诉原告）南涧五州商贸城有限公司于2013年5月9日签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》。二、被告（反诉原告）南涧五州商贸城有限公司返还原告（反诉被告）王德航支付的首付款337683元和因购房产生的费用3753元，两项总计人民币341436元，限于判决生效后一个月内履行。三、驳回原告（反诉被告）王德航的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）南涧五州商贸城有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉部分7409元，由原告（反诉被告）王德航负担988元（已交纳），被告（反诉原告）南涧五州商贸城有限公司负担6421元；反诉部分6994元，由被告（反诉原告）南涧五州商贸城有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  周宜丽审 判 员  杨金萍人民陪审员  李成林二〇一八年九月二十七日书 记 员  李凤美