山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初3273号原告：陈某某，男，1986年9月10日生，汉族，住临沂市河**。委托诉讼代理人：董艳杰，山东三禾律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，该公司法务专员，住莒南县。委托诉讼代理人：盖龙刚，山东上和律师事务所律师。原告陈某某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人董艳杰，被告荣盛公司的委托诉讼代理人盖龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令荣盛公司支付陈某某逾期办理房产登记违约金36526元；2、本案诉讼费、保全费由荣盛公司承担。事实与理由：2013年10月14日，陈某某购买荣盛公司开发的荣盛锦绣外滩-沂河观邸小区22号楼2单元1001室，总房款519426元。双方约定交房日期为2015年10月30日，交房后365日内办理产权登记，但陈某某购买的房屋迟迟未经验收合格，导致无法办理产权登记。根据合同约定荣盛公司应当在交房日365日内将办理权属登记材料报产权登记机关备案，荣盛公司应当依法承担违约责任。综上，荣盛公司违约交房，未在约定期限内提交办理产权登记，现已构成违约，为了维护陈某某的合法权益，陈某某现依据《民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条之规定提起诉讼，请求予以支持。陈某某在庭审中明确本次起诉的违约金计算至2018年6月11日。荣盛公司辩称，根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而荣盛公司已于2017年6月23日就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因陈某某或陈某某所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理，因此荣盛公司不承担违约责任，应驳回陈某某的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。陈某某的证据是：1、身份证，证实陈某某的身份信息；2、购房发票，证实陈某某的购房支出总价款为519426元，违约办证违约金应当以此为基数；3、购房合同，证实陈某某与荣盛公司签订购房合同,合同对于违约办证违约金未作明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案应当以孟庆超已付房款为基数，按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率即年利率4.35%计算违约金；4、保全单据和诉讼责任险的发票各一份，证实保全支出是400元，保险支出400元，此部分要求荣盛公司承担。荣盛公司提供的证据是：1、2017年6月23日房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书一份，证明荣盛公司就涉案房产的备案资料已经向临沂市住房和城乡建设局提交，并取得备案证书；2、快递单两份，证明因陈某某所在楼栋住户不交纳维修基金导致无法办理产权登记，荣盛公司向该部分业主发送催交维修基金律师函；3、建设银行网上银行电子回执一份，证明荣盛公司为尽快办理大产权登记于2018年6月13日向临沂市住房保障局垫付维修基金1635600元；4、鲁（2018）临沂市不动产权第0034221号不动产产权证书一份（内容为：荣盛·沂河观邸13号楼至25号楼权利人为山东荣盛富翔地产开发有限公司），证明荣盛公司在垫付维修基金后才于2018年6月15日办理了大产权登记，同时证明涉案房屋逾期办证是因该楼栋业主不交纳维修基金造成。本院组织当事人进行了证据交换并质证。荣盛公司对陈某某的证据1、2无异议；对证据3、4的真实性无异议，对关联性有异议。陈某某对荣盛公司证据1、3的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，对合法性和关联性有异议；对证据4无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年10月14日，陈某某（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》,合同编号为YS326867,合同约定陈某某购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区22号楼2单元1001号房及-155号储藏室，房屋代码分别是2003799、2003565。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后，陈某某付清了全部购房款共计519426元。荣盛公司于2014年12月3日出具了销售不动产发票，并按合同约定的时间向陈某某交付了涉案房产，但未按照合同约定履行协助陈某某办理房产证书的义务。2017年6月23日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2018年6月15日，又取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，陈某某诉至本院。本院认为，陈某某与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权证书，荣盛公司应否承担违约责任。二、荣盛公司的抗辩理由是否成立。关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”，但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年10月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年10月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛公司提供的2017年6月23日的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书和2018年6月15日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛公司已经违约的事实。基于上述分析，陈某某没有按时办理产权证书，和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。对于焦点二，荣盛公司抗辩是因陈某某或陈某某所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理。根据上述焦点一的分析，荣盛公司只需在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛公司的抗辩理由是不成立的，本院依法不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。根据上述规定，如陈某某主张的违约金数额在法定的范围之内，则依法予以支持；如超出法定的范围，则应依法予以调整。陈某某主张的违约金数额并未超出上述法定支持的数额，本院依法予以支持。对于陈某某为保全所支出的担保险的费用，不属于必然支出，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告陈某某逾期办理房产登记的违约金36526.9元。二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费715元，减半收取计357.5元，保全费400元，均由荣盛公司山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  李国锋二〇一八年九月二十九日法官助理王桂芝书记员张峰