成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初10686号 原告：中国人民解放军31667部队保障部，住所地四川省成都市崇州市白头镇拥军路**。 负责人：周祖全，副部长。 委托诉讼代理人：廖民权，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邸梦瑶，四川公生明律师事务所律师。 被告：黄元伯，女，1940年9月25日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：任九谋（系被告黄元伯之子），住成都市成华区。 被告：唐继红，女，1971年5月5日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王怀松，成都市成华区星光法律服务所法律工作者。 原告中国人民解放军31667部队保障部(简称31667部队)诉被告黄元伯、唐继红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告31667部队的委托诉讼代理人廖民权、邸梦瑶,被告黄元伯的委托诉讼代理人任九谋，被告唐继红及委托诉讼代理人王怀松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告31667部队向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金147856元（其中2017年3月1日至2017年4月30日按月租金52元/平方米×819平方米+32元/平方米×695平方米=64828元计算，为129656元；2015年3月至2016年2月应按合同约定第五年的月租金51元/平方米×819平方米+31元/平方米×695平方米=63314元计算，但被告按第四年的月租金标准50元/平方米×819平方米+30元/平方米×695平方米=61800元支付，每月少缴1514元，当年少缴18168元，原告主张欠付租金为上述两笔租金总额）；2、判令被告向原告支付资金占用利息（资金占用利息以147856元为基数，从2017年5月10日起按人民银行同期贷款基准利率向原告支付至该欠款实际付清之日为止；截止2018年8月10日，资金占用利息暂计算为8039.67元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：鑫参仁园酒家为个体工商户，营业执照登记经营者为被告黄元伯，实际经营者为被告唐继红。2017年9月5日，鑫参仁园酒家注销。2011年3月，中国人民解放军77100部队成都办事处（依军队命令现组建为原告）与鑫参仁园酒家签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：（1）中国人民解放军77100部队成都办事处将位于四川省成都市锦江区东校场街115号的临街楼一、二层房屋（一层面积：819㎡，二层面积：695㎡）出租给鑫参仁园酒家使用；（2）租赁期限自2011年3月1日至2017年2月28日；（3）租金：第一年一层47元/平方米，二层27元/平方米；第二年一层48元/平方米，二层28元/平方米；第三年一层49元/平方米，二层29元/平方米；第四年一层50元/平方米，二层30元/平方米；第五年一层51元/平方米，二层31元/平方米；第六年一层52元/平方米，二层32元/平方米；（4）租金按月支付。合同签订后，中国人民解放军77100部队成都办事处依约向鑫参仁园酒家交付了租赁房屋，履行了合同义务。合同到期后，鑫参仁园酒家未依约搬离租赁房屋，实际租赁至2017年5月初才搬离。经计算，鑫参仁园酒家尚欠原告房屋租金147856元未支付。原告曾多次催告鑫参仁园酒家、被告唐继红支付，但至今仍未支付。现鑫参仁园酒家已注销。故此，原告为维护自身合法权益，请求依法判令被告支付尚欠的房屋租金，并从2017年5月10日起按照人民银行同期贷款基准利率向原告支付资金占用利息至该欠款实际付清之日为止。 被告黄元伯、唐继红共同辩称，原告主体资格不合法，无权主张权利，案涉房屋出租方为77100部队成都办事处；租赁合同期满，被告经营的原鑫参仁园酒家向77100部队成都办事处提出续租两个的书面申请，但77100部队成都办事处一直未作出承诺，也没有通知被告搬迁，无人来接手案涉房屋，致使被告的经营处于进退两难的状态，在等待期间酒家未对外营业，仅提供部队及干休所人员的就餐业务，77100部队成都办事处因其过错给被告经营的酒家造成极大的经济损失；签订案涉房屋租赁合同时，77100部队成都办事处未出示军队房屋出租许可证，后被告多次要求该部队办理出租房屋许可证，该部队一直未办理，77100部队成都办事处无权出租军产房。故被告不应支付租金，更不应当按照正常经营和原合同的租金计算，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：中国人民解放军77100部队成都办事处系位于成都市东较场街**土地使用权人。2011年3月10日，中国人民解放军77100部队成都办事处（甲方）与鑫参仁园酒家（乙方）签订了《成都办事处招待所临街综合楼一楼出租合同》，合同约定：出租地址位于成都市锦江区东较场街115号大门南侧，出租房屋为77100部队成都办事处东较场军区统建二期临街楼一、二层（一层面积819平方米，二层面积695平方米）；租赁期限6年，即2011年3月1日至2017年2月28日，租金：第一年一层47元/平方米，二层27元/平方米；第二年一层48元/平方米，二层28元/平方米；第三年一层49元/平方米，二层29元/平方米；第四年一层50元/平方米，二层30元/平方米；第五年一层51元/平方米，二层31元/平方米；第六年一层52元/平方米，二层32元/平方米；乙方按月份提前支付租金。被告唐继红作为鑫参仁园酒家法人代表及签约代表签订上述租赁合同。2007年8月6日，唐继红与案涉租赁场地上一承租方签订两份转让合同，两份转让合同上均加盖鑫参仁园酒家印章。 案涉租赁合同约定租期期间，鑫参仁园酒家向中国人民解放军77100部队成都办事处支付案涉租赁场地租金，其中2015年3月至2016年2月，鑫参仁园酒家按合同约定第四年租金标准（一层50元/平方米，二层30元/平方米）支付租金。 2017年3月1日，鑫参仁园酒家向中国人民解放军77100部队后勤部营房处出具《房租延续申请书》，表示鑫参仁园酒家现租赁合同是于2017年2月28日到期，由于鑫参仁园酒家将搬迁至锦江区庆云南街69号，新址正在装修中，预计于2017年5月2日开张，为此鑫参仁园酒家特申请房屋租赁时间延期至2017年4月30日止。原告表示，因多种原因，对上述续租申请未作出同意或不同意的回复，客观上对该酒家2017年3月、4月的经营造成了一定不利影响和经营损失。 鑫参仁园酒家支付2017年1至2月水费为4651.3元，电费为31675.3元；支付2017年3月水费为1772元，电费为16290.1元；支付2017年1月13日至2017年2月15日天燃气费为20940.03元，支付2017年2月15日至2017年3月17日天燃气费为12814.2元，支付2017年3月29日至2017年4月17日天燃气费为8039.47元。 2017年3月、4月，鑫参仁园酒家仍占用案涉租赁场地。 2016年11月，中国人民解放军77100部队成都办事处依军队命令撤销，并入中国人民解放军77100部队后勤部。2017年3月，按军队命令以中国人民解放军77100部队后勤部为主体，组建31667部队。原中国人民解放军77100部队成都办事处土地为31667部队使用管理。31667部队系根据军队命令设立的师级单位，具有军事机关法人主体资格。鑫参仁园酒家系个体工商户，组成形式为个人经营，登记经营者为被告黄元伯，注册日期为2006年12月20日，核准注销日期为2017年9月5日。庭审中，黄元伯与唐继红均确认唐继红系鑫参仁园酒家实际经营者，黄元伯未参与经营。 上述事实，有原告提交的《情况说明》、《证明》、鑫参仁园酒家的工商信息资料、黄元伯人口信息、唐继红的身份证复印件、《成都市东校场街115号临街铺面整体租赁权转让合同》、《成都市聚源鲜食府转让合同》、《军队房地产租赁合同》、《土地使用权证》、《证明》，被告黄元伯、唐继红共同提交的成都办事处招待所临街综合楼一楼出租合同、关于东校场临街一二楼出租方变更事、房屋延续申请书、中国工商银行业务委托凭证、水电费票据、燃气票据及原被告双方的陈述在案为证。关于二被告提交的成都兴蓉环保科技有限公司东校场办公区工作餐采购合同、物业服务费收据、2017年2月至4月发放员工工资表、四川省社会保险费专用票据、中国工商银行客户存款对账单、税收完税证明、黄元伯的残疾人证与本案无关联性，本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，中国人民解放军77100部队成都办事处与鑫参仁园酒家之间签订的《成都办事处招待所临街综合楼一楼出租合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告31667部队系因中国人民解放军77100部队成都办事处依军队命令组建而成的师级单位，具有军事机关法人主体资格。中国人民解放军77100部队成都办事处土地为原告31667部队使用管理，案涉租赁场地现由原告31667部队使用管理，故中国人民解放军77100部队成都办事处在上述租赁合同中的权利义务由原告31667部队承接，故原告有权作为本案诉讼主体主张案涉租赁场地租金。鑫参仁园酒家应按租赁合同约定向原告支付租金，其欠付租金必然对原告造成资金占用利息损失，故原告主张欠付租金及资金占用利息损失的诉讼请求符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。鑫参仁园酒家现已注销，登记经营者黄元伯未参与经营，实际经营者为唐继红。唐继红作为实际经营者，与原告建立了实际上的租赁合同关系，故应由唐继红承担付清欠付租金及资金占用利息的责任，登记经营者黄元伯对欠付款项承担连带清偿责任。 关于租金及资金占用利息的具体金额，本院作如下认定：关于原告主张的2015年3月至2016年2月欠付租金。鑫参仁园酒家应按租赁合同约定向原告支付租金，按合同约定租期第五年即2015年3月至2016年2月月租金为63314元（51元/平方米×819平方米+31元/平方米×695平方米），鑫参仁园酒家按第四年月租金61800元（50元/平方米×819平方米+30元/平方米×695平方米）支付，每月少缴1514元，当年少缴18168元，故原告主张支付2015年3月至2016年2月欠付租金18168元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的2017年3月至2017年4月租金。案涉租赁合同已于2017年2月28日租期届满，鑫参仁园酒家于2017年3月、4月仍占用案涉租赁场地，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鑫参仁园酒家于2017年3月1日提出《房租延续申请书》申请房租租赁时间延期至2017年4月30日止，原告对上述续租申请未作出回复。虽然原告对鑫参仁园酒家继续占用案涉租赁场地未提出异议也未催要占用期间租金，但原告未对鑫参仁园酒家续租申请未作出回复必然导致鑫参仁园酒家占用租赁场地期间经营处于不确定状态，根据鑫参仁园酒家2017年1月至4月交付水电气费情况显示2017年3月、4月交付水电气费金额较2017年1月、2月明显减少，酒家经营确实受到影响。故本院考虑租赁合同实际履行情况，兼顾酒家经营受到影响因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定占用期间租金按案涉租赁合同约定第六年月租金标准64828元(52元/平方米×819平方米+32元/平方米×695平方米)的50%计算，故本院认定原告主张的2017年3月至2017年4月租金为64828元。上述租金共计82996元。关于原告主张的资金占用利息。原告未提供证据证明其向本院提起诉讼前已催要租金，故原告主张的资金占用利息本院酌定以上述欠付租金82996元为基数，按人民银行同期贷款基准利率自原告起诉之日,即2018年9月11日计至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告唐继红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军31667部队保障部支付尚欠租金82996元及资金占用利息（以上述欠付租金82996元为基数，按人民银行同期贷款基准利率自2018年9月11日计至实际付清之日止），被告黄元伯对上述欠付租金及资金占用利息承担连带清偿责任； 二、驳回原告中国人民解放军31667部队保障部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3418元，由原告中国人民解放军31667部队保障部负担1368元，被告唐继红、黄元伯负担2050元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  余福超 人民陪审员  马 毅 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  李燕婷