江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4425号上诉人（原审被告）：董青松，男，1990年1月3日生，汉族，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：苏州泊萃湾置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块**（**楼）。法定代表人：吴静，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓志红，该公司员工。原审第三人：中国民生银行股份有限公司吴江支行，住所地江苏省苏州市吴江区开平路**金城大厦。负责人：朱祥，该行行长。委托诉讼代理人：薛开明，江苏震宇震律师事务所律师。上诉人董青松因与被上诉人苏州泊萃湾置业有限公司（以下简称泊萃湾置业公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司吴江支行（以下简称民生银行吴江支行）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初11581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。董青松上诉请求：改判驳回泊萃湾置业公司所有诉讼请求，并由泊萃湾置业公司承担上诉费用。事实与理由：一、涉案房屋购买情况为：我于2016年5月在泊萃湾置业公司售楼处购买房屋，商定房价为3022818元，约定首付1212818元，贷款1810000元，我于2016年6月5日付完全部首付后，跟泊萃湾置业公司签订商品房买卖合同，在合同中注明贷款金额1810000元，后在泊萃湾置业公司指定的民生银行办理贷款，泊萃湾置业公司保证贷款可以发放1810000元，后银行告知我贷款只能批准1700000元，要求再追加110000元首付，我当即表示没有额外的钱增加首付，要求退房，销售经理陈晓雷表示合同已经签订，无法退房，后三方协商提出让我增加110000元首付，待银行贷款批准后，再将110000元以借款名义转给我，待交房以后再支付，我表示同意并进行了相应操作，泊萃湾置业公司并未要求打借条。该情况民生银行贷款经理徐斌华可以作证。二、我购房时没有负债，月均收入五万元，按照当时购房政策可以贷款1810000元，后被告知仅能贷款1700000元并非因本人原因导致，是泊萃湾置业公司违约在先。三、110000元付款时泊萃湾置业公司主动转给我，并非我撤回之前的转账。四、泊萃湾置业公司向我催款时，我已经向其说明全款已经付清，110000元借款在交房后支付，不存在违约。五、民生银行吴江支行的代理人一审中表明我已经按照合同约定付清所有房款，贷款发放原则是首付到账。六、购房贷款发放后我一直按约还贷，诚实守信，是泊萃湾置业公司没有诚信，房屋存在漏水、绿化大面积死亡、车位配比不足等问题，销售中违法收取房款被投诉等。七、泊萃湾置业公司的销售经理是泊萃湾项目的销售负责人，并非一般工作人员，可以代表公司行为。陈晓雷收取我850000元购房款后，有100000元泊萃湾置业公司予以认可，说明陈晓雷有权代收房款。我购买房屋时已非公司员工，对公司制度并不清楚。八、我的首付加贷款已经在泊萃湾置业公司处支付房款3022818元，超过合同金额2272818元，并非其所说的2172818元。九、因泊萃湾置业公司及其集团向我确认此房屋合法销售总价为2272818元，泊萃湾置业公司的销售经理陈晓雷额外收取的750000为其个人行为，我已于2017年8月向吴江区公安局报案，陈晓雷在公安机关笔录中承认诈骗我750000元中，转账给泊萃湾置业公司另一员工6600000元，上交泊萃湾置业公司34092.27元（泊萃湾置业公司给其开具了收据，其冒充我签字），剩下的被陈晓雷占有。泊萃湾置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下，第一，董青松在我公司购买涉案房屋，双方在购房合同中对房屋单价、总价、交付方式等均作了明确约定。董青松违反合同约定，逾期支付购房款11万元，至今未付，已构成合同第七条约定的严重违约行为。一审法院据此认定双方之间购房合同解除，认定事实清楚，适用法律准确。第二，根据双方购房合同约定，董青松支付全部购房款后，我公司将涉案房屋交付给董青松使用。但截止目前，董青松并未支付剩余11万元购房款，尚未达到交房条件。民生银行吴江支行述称，我方认为案涉11万元的支付行为一审法院认定可能有误。从一审法院查明情况，可以看出11万元已经支付到泊萃湾置业公司账户。至于后面的退款行为能否否定之前的付款行为，我方认为有待商榷。如果二审法院认为11万元的退款可以否定前面的支付行为，并且认定案涉合同应当解除，那么解除后返还的房款应当优先偿还我方发放的贷款本息。泊萃湾置业公司向一审法院起诉请求：1、解除泊萃湾置业公司与董青松所签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、董青松协助泊萃湾置业公司办理合同网签备案注销手续；3、董青松支付违约金113640.9元；4、本案诉讼费用由董青松承担。一审法院认定事实：2016年6月5日，泊萃湾置业公司（甲方、卖方）与董青松（乙方、买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》（含附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：合同补充协议，附件五：商品房物业管理协议）及一份《补充协议二》，主要约定：泊萃湾置业公司将涉案房屋以总价2272818元出售给董青松，董青松于2016年6月5日前支付首期购房款462818元，于2016年7月5日前支付剩余购房款1810000元（上述1810000元由买受人办理贷款手续，贷款总额以银行发放贷款金额为准，如若因买受人原因导致贷款额与银行发放贷款额度产生差额时，该差额部分买受人应在银行发放贷款之日起十日之内付清，否则即视为买受人逾期付款，买受人应按约承担逾期付款违约责任；若因买受人原因导致贷款银行要求买受人增加首付款比例，买受人应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求，如买受人未按出卖人要求限期增补首付款的，视为买受人逾期付款，买受人应按约承担逾期付款违约责任）；如买受人未按约付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；如买受人付款逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人，出卖人如行使解除合同权的，应当书面通知买受人。上述合同签订当日，泊萃湾置业公司向董青松开具了一份收到购房款462818元的《收据》；同日，泊萃湾置业公司与董青松就涉案房屋办理了合同网签备案手续。2016年6月21日，董青松向泊萃湾置业公司操作办理了110000元转账手续，泊萃湾置业公司向董青松开具了收到该110000元购房款的《收据》，随后该110000元又回到董青松账上，上述《收据》原件共三联也由泊萃湾置业公司于当天全部收回。一审另查明：2016年5月31日，泊萃湾置业公司（保证人、甲方）与民生银行吴江支行（债权人、乙方）签订一份《最高额保证合同》，载明：为了确保主合同债务人（指因购置坐落于吴江区秋枫街1188号名称为泊萃湾置业公司秋枫路一期按揭项目住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人）与乙方主合同的履行，甲方自愿为主合同项下的债务提供最高额连带保证责任；本合同项下的主债权为：乙方与主合同债务人从2016年5月31日至2018年5月31日期间因乙方向债务人发放住房贷款而由乙方与债务人形成债权债务关系所签订的所有合同（该类合同、协议及其它法律性文件共同构成本合同的主合同，简称“主合同”）下的乙方全部债权；保证人所担保的最高债权额为2亿元，该最高债权额为尚未清偿的债权本金余额最高限额，在债权本金余额不超过上述限额的前提下，由此而产生的本合同约定担保范围内所有的应付款项，保证人均同意承担担保责任；甲方自愿对主合同债务人在主合同签订之日起至主合同项下抵押房产办理完毕有效所有权证书及他项权证并交予乙方之日止期间内产生的主债权承担阶段性连带责任保证；如发生主债务人退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同的情况，保证人承诺配合乙方提前收回主债务人所欠的全部借款本息和其他应付款项并按本合同约定承担相应的担保责任；保证人的担保范围为本合同约定的被担保之主债权本金和其他应付款项，其他应付款项包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用和所有其他应付合理费用，上述范围中的其他应付款项，计入保证人承担担保责任的范围，但不计入本合同项下被担保的本金余额最高限额；本合同项下的保证期间，为本合同生效至主合同约定的主合同债务人履行债务期限届满之日后两年。2016年6月21日，董青松（借款人、甲方）与民生银行吴江支行（贷款人、乙方）签订一份《个人购房/车位借款及抵押合同》，主要约定：甲方因购买涉案房屋向乙方贷款1700000元，贷款期限共360个月（自2016年6月27日起至2046年6月27日止），贷款利率按中国人民银行同期贷款基准利率（即年利率4.9%）下浮10%，确定为年利率4.41%；甲方按照按月等额本息还款法还款，还款日为每月的15日；甲方提前还款应提前30天征得乙方的同意，乙方同意甲方提前还款的，除按本合同约定的利率及借款实际使用期限计收利息外，双方另行约定为：（空白）；甲方无条件且不可撤销的授权乙方将本合同项下的借款划入泊萃湾置业公司银行账户中；甲方涉及诉讼等，致使甲方履行本合同项下对乙方的清偿能力已受到影响，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款。2016年6月27日，民生银行吴江支行向董青松发放了1700000元贷款，并将该款项转入上述泊萃湾置业公司银行账户；董青松则按约向民生银行吴江支行偿付借款本息。一审又查明：董青松原系泊萃湾置业公司销售人员，于2015年5月辞职。以上事实，有泊萃湾置业公司提供的《吴江市商品房买卖合同》（包括附件一至附件五）、《补充协议二》、2016年6月21日《收据》原件的照片复印件、《个人购房/车位借款及抵押合同》、《劳动合同》，董青松提供的2016年6月5日《收据》复印件、2016年6月21日《收据》复件印、中国民生银行个人账户对账单复印件、2016年6月27日贷款信息截图，民生银行吴江支行提供的贷款还款录入、扣款回单、《最高额保证合同》及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案当事人争议的焦点在于泊萃湾置业公司是否有权解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》。泊萃湾置业公司主张其有权解除该《吴江市商品房买卖合同》，为此，提供了如下证据材料：1、“绿地晶萃”《购房登记表》1份，以证明董青松于2016年6月5日对付款方式包括首付款及贷款比例、付款时间再次予以确认之事实；2、“绿地晶萃”《客户告知书》1份，以证明泊萃湾置业公司于2016年6月5日已告知董青松购置洋房所支付的定金、房款等费用，售楼处均已指定专职人员负责收取，所有销售人员不得以任何名义收取任何形式费用之事实；3、《付款催告函》、催告函明细交邮单、邮政快递查询单各1份，以证明泊萃湾置业公司于2016年8月29日向董青松催交110000元逾期未付款项，已尽到催告义务之事实；4、《合同解除通知函》、合同解除通知函交邮单、邮政快递查询单各1份，以证明泊萃湾置业公司于2017年8月16日向董青松发出合同解除通知函，董青松于2017年8月17日收到上述通知函之事实。泊萃湾置业公司认为：根据其与董青松签订的《吴江市商品房买卖合同》以及上述《购房登记表》、《客户告知书》，董青松作为泊萃湾置业公司原销售人员对于付款方式、销售人员不得收取任何费用是完全清楚的，泊萃湾置业公司除了收到董青松2016年6月5日462818元购房款和民生银行吴江支行于2016年6月27日发放的1700000元按揭贷款外，未收到过董青松其他款项，对于剩余110000元购房款，泊萃湾置业公司也进行了催讨，但董青松一直拖欠未付，为此，泊萃湾置业公司根据合同约定解除了双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，并向董青松发出了合同解除函，董青松也于2017年8月17日收到该解除函，因此，双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》业已解除。经质证，董青松对上述证据均无异议。董青松主张泊萃湾置业公司无权解除该《吴江市商品房买卖合同》，为此，提供了如下证据材料：1、招商银行户口历史交易明细表1份，显示：董青松于2016年5月7日、5月8日、5月9日、5月10日、6月4日、7月5日分别转入陈晓雷银行账户20万元、20万元、15万元、17万元、10万元、5万元。以证明董青松支付给陈晓雷共计85万元（另2万元系与陈晓雷的其他往来款）购房款之事实；2、中国民生银行个人账户对账单复印件1份，显示：董青松于2016年6月5日转给泊萃湾置业公司362818元。以证明董青松于2016年6月5日支付给泊萃湾置业公司的购房款仅为362818元之事实；3、2016年5月9日董青松与陈晓雷的微信截屏，陈(指陈晓雷)：房款今天没到嘛；董(指董青松)：刚起床，现在给你；陈：哦；董：转了15，一共55，还有17明天，我今天还要转五万给别人；陈：好的。以证明陈晓雷承认收到董青松支付给泊萃湾置业公司72万元购房款之事实；4、民生银行的短信截屏，2016年6月5日的短信：账户*6×××09于6月5日13：41支出362818元，跨行消费，泊萃湾置业公司；2016年6月21日的短信：账户*6×××09于6月21日16：25支出110000元，跨行消费，泊萃湾置业公司。以证明董青松于2016年6月5日支付给泊萃湾置业公司购房款仅为362818元，于2016年6月21日支付给泊萃湾置业公司购房款110000元之事实；5、吴江区人民检察院询问通知书一份，以证明吴江区人民检察院已受理董青松受骗一案，该院通知董青松于2017年11月9日前往接受询问之事实。董青松认为：其转给陈晓雷的购房款总计有850000元，2016年6月5日，董青松实际转给泊萃湾置业公司只有362818元，而泊萃湾置业公司却出具了462818元的《收据》，其中的100000元系上述董青松转给陈晓雷、陈晓雷再交给泊萃湾置业公司的款项，因此，董青松有理由相信陈晓雷有权代表泊萃湾置业公司收取购房款。至于泊萃湾置业公司于2016年6月21日转给董青松的110000元，由于原定贷款金额为1810000元，而民生银行吴江支行只同意发放1700000元，且须证明董青松已支付剩余110000元，为此，董青松要求退房和返还购房款，这时，泊萃湾置业公司销售经理说，合同已经签订不能退房，并答应董青松支付110000元购房款后，再将110000元借给董青松，因此，董青松于2016年6月21日将110000元转给泊萃湾置业公司后，泊萃湾置业公司又于当天将110000元转给了董青松。综上，董青松不仅支付了全部2272818购房款，而且还被陈晓雷骗去了750000元，现泊萃湾置业公司以董青松未按约付款为由要求解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据。经质证，泊萃湾置业公司对证据1的真实性没有异议，但认为系董青松与陈晓雷之间的交易往来，与泊萃湾置业公司无关，董青松作为泊萃湾置业公司原销售人员，对于公司财务制度是非常清楚的；对证据2不予认可，但认可收到董青松462818元购房款，因涉案房屋原由公司其他员工购买，并支付了100000元定金，该员工退房后，上述100000元定金自动转到董青松名下，故泊萃湾置业公司认可收到董青松462818元购房款；对证据3不予认可，也与本案无关；对证据4没有异议，2016年6月21日，董青松确实实施了110000元的转账操作，为此泊萃湾置业公司开具了相应《收据》，但随后董青松又撤回了该转账，这在银行是被允许的，泊萃湾置业公司因此也收回了《收据》原件。至于泊萃湾置业公司销售经理答应将该110000元借给董青松之说法，董青松并无任何证据证实，且泊萃湾置业公司作为一家国企，所有资金往来均有监管，不可能存在将公款借给业主的事情；对证据5的真实性没有异议，但与本案没有关联性，更不能以此作为拖欠购房款的理由。一审法院认为：根据法律规定，在合同纠纷案件中，当事人对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，泊萃湾置业公司将涉案房屋出售给董青松，董青松负有支付购房款义务，现董青松主张已支付全部购房款，对此，董青松负有举证证明责任。董青松提供的招商银行户口历史交易明细表，即使是真实的，也只能证明董青松在2016年5月7日至2016年7月5日共转入陈晓雷个人银行账户870000元之事实。虽然陈晓雷系泊萃湾置业公司销售经理，但董青松作为泊萃湾置业公司原销售人员，应当知道公司的财务制度，也清楚其签署的《客户告知书》中关于定金、购房款须由泊萃湾置业公司指定的专职人员收取，所有销售人员不得以任何名义收取任何形式的费用之内容，而陈晓雷只是销售经理，并不是收款专职人员，董青松也无证据证实其有权收取购房款，如若董青松所述，陈晓雷有权收取购房款，且与董青松商定的房屋总价为3022818元，那么董青松在签合同时得知该房屋实际总价为2272818元、首付款为462818元后，不应再支付首付款（因之前转给陈晓雷的820000元已远超462818元首付款），而董青松却在签订合同当天仍在支付首付款，很显然，董青松对于转给陈晓雷的款项不能作为其支付给泊萃湾置业公司的购房款是清楚的。综上，董青松转给陈晓雷的款项不能认定为其支付给泊萃湾置业公司的购房款。至于董青松于2016年6月21日转给泊萃湾置业公司的110000元，当天又回到董青松账上之事，董青松虽解释为其将110000元购房款支付给泊萃湾置业公司后，泊萃湾置业公司又将110000元出借给其，但上述说法并无证据证实，也有悖常理。首先，董青松做了110000元转账操作后，泊萃湾置业公司也开具了相应《收据》，如若董青松所述，董青松的做法应是保留该《收据》，并向泊萃湾置业公司出具借条，而不是将该《收据》原件还给泊萃湾置业公司了事；其次，董青松账上当时有110000元，其有能力支付购房款，不存在因无法筹到这110000元而到退房境地；再次，董青松应当知道泊萃湾置业公司销售经理没有公司的授权无权将公款出借给他人，即使当时不知道，在2016年8月28日泊萃湾置业公司向其催交剩余110000元购房款时，也应当知道。综上，董青松关于剩余110000元购房款已支付给泊萃湾置业公司之说法，一审法院碍难采信。由于董青松未按约支付剩余110000元购房款，且经泊萃湾置业公司催讨仍未履行支付义务，已构成违约，因此，泊萃湾置业公司根据合同约定有权要求解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》。综上，一审法院认为，泊萃湾置业公司与董青松签订的商品房买卖合同、董青松与民生银行吴江支行签订的借款合同、泊萃湾置业公司与民生银行吴江支行签订的保证合同均系当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定，董青松应于2016年7月5日前付清全部购房款，当合同约定的1810000元贷款额与民生银行吴江支行于2016年6月27日实际发放的1700000元产生110000元差额时，董青松应将这110000元差额于民生银行吴江支行发放贷款之日起10日内支付给泊萃湾置业公司，董青松未支付，且经泊萃湾置业公司催讨仍未支付的，已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，董青松逾期付款超过90天后，泊萃湾置业公司有权要求解除合同，现由于董青松逾期付款已超过90天，因此，合同约定的解除条件已成就。根据法律规定，当事人一方根据约定解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于泊萃湾置业公司已于2017年8月16日向董青松发出了合同解除通知函，董青松也于2017年8月17日收到该通知函，因此，一审法院认定本案的《吴江市商品房买卖合同》已于2017年8月17日解除。合同解除后，董青松应协助泊萃湾置业公司办理合同网签备案注销手续，泊萃湾置业公司应将所收2162818元购房款返还给董青松。由于上述购房款中的1700000元系董青松通过按揭贷款由民生银行吴江支行直接转到泊萃湾置业公司账上，并由泊萃湾置业公司提供连带责任保证，且本案的诉讼已影响到董青松对上述贷款的清偿，因此，根据借款合同及保证合同约定，民生银行吴江支行有权宣布已发放的贷款提前到期，并要求泊萃湾置业公司承担担保责任，而泊萃湾置业公司基于所承担的担保责任及承担担保责任后所享有的追偿权有权在返还的购房款中扣除董青松的剩余贷款，并支付给民生银行吴江支行。至于泊萃湾置业公司要求董青松支付违约金的主张，因双方对于解除合同仅约定赔偿额计算方法，泊萃湾置业公司又未提供相关损失的证据，故一审法院对于违约金主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、苏州泊萃湾置业有限公司与董青松于2016年6月5日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2017年8月17日解除。二、董青松于判决生效之日起10日内协助苏州泊萃湾置业有限公司办理合同网签备案注销手续。三、苏州泊萃湾置业有限公司于判决生效之日起10日内返还董青松购房款2162818元【其中包括董青松应返还中国民生银行股份有限公司吴江支行的剩余借款款项（以实际清偿时所确认的金额为准），该款项由苏州泊萃湾置业有限公司直接支付给中国民生银行股份有限公司吴江支行，无需再向董青松履行】。四、驳回苏州泊萃湾置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24982元，由董青松负担，并于判决生效之日起10日内直接给付苏州泊萃湾置业有限公司。二审经审理查明，案外人陈晓雷认为董青松侵犯其名誉权，向一审法院提起诉讼，该案【案号：（2017）苏0509民初11299号】审理过程中，一审法院查明：陈晓雷系泊萃湾置业公司翠雅苑项目（曾用名绿地晶萃）销售经理，陈晓雷与董青松曾系同事关系。2016年5月份,经陈晓雷介绍，董青松欲购买泊萃湾置业公司开发的“萃庭”第121幢1单元103号房屋，双方商议房屋总价为3022818元。2016年5月至7月，董青松分多笔向陈晓雷转账85万元，陈晓雷又分两次转给赵正国79万元。关于董青松向陈晓雷支付的85万元中的75万元性质，董青松认为，其虽然与陈晓雷商议“萃庭”第121幢1单元103号房屋总价款为3022818元，但在与开发商签订的《吴江市商品房买卖合同》中约定房价为2272818元，其向陈晓雷支付的85万元中只有10万元由发开商开具了收据，另75万元开发商并不认可系房款，陈晓雷收取该75万元没有依据，属于诈骗。陈晓雷认为董青松购买的房屋是更名房，该房屋原由公司员工赵正国购买，赵正国已支付房款10万元。2016年经陈晓雷介绍将该房屋以更名方式转卖给董青松，谈好加价75万元，再加上赵正国将已付的房款10万元转给董青松，故董青松一共向陈晓雷支付85万元。该85万元中董青松已支付给赵正国79万元（10万元系赵正国已支付的房款，69万元系房屋2014年-2016年期间的溢价部分），支付开发商更名费34092.27元，剩余55907.73元算赵正国同意支付的报酬或介绍费。由于双方各执一词，董青松于2017年8月17日向苏州市吴江区公安局报警，认为陈晓雷收取其75万元涉嫌诈骗。苏州市吴江区公安局滨湖新城派出所在对董青松、赵正国、陈晓雷进行询问，并审查相关转账记录、更名材料后，认为董青松控告陈晓雷被诈骗没有犯罪事实，双方系民事纠纷，故于2017年10月20日向董青松出具了吴公（滨湖）不立字［2017］1号不予立案通知书。二审另查明，根据泊萃湾置业公司2016年6月21日出具的收据，11万元系通过POS方式支付。二审中，泊萃湾置业公司认可出具收据时该11万元已到公司账户。民生银行吴江支行陈述，董青松申请贷款金额为181万元，银行根据董青松的财产情况内部审定贷款170万元，放款需要董青松补足11万元首付。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，董青松向本院提交：1、与民生银行贷款经理徐斌华的通话记录文字整理稿并当庭播放通话录音，以证明贷款时关于11万元先支付再转回作为借款的情况是经过买卖双方及贷款银行三方协商确认的。2、绿地集团（吴江）置业公司出具的证明复印件一份，原件在陈晓雷与董青松名誉权纠纷案件卷宗中，以证明陈晓雷是涉案房屋项目的销售经理，负责该项目销售工作。泊萃湾置业公司质证认为：1、对通话记录文字整理稿真实性、合法性、关联性不予认可。从播放的录音内容看，明显经过剪辑，同时可以说明董青松拖欠泊萃湾置业公司11万元购房款。2、证明的真实性、关联性予以认可，后又变更为对真实性、合法性、关联性均不认可。陈晓雷确实为泊萃湾置业公司萃雅苑项目的销售经理。但根据一审法院查明事实，三方关于11万购房款的协商问题有违泊萃湾置业公司的财务规定以及客户告知书中内容。民生银行吴江支行质证认为：两份证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，徐斌华是本案所涉贷款的经办人，但当时具体如何协商的民生银行吴江支行不清楚。本院认为，泊萃湾置业公司与董青松签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案二审争议焦点在于：董青松是否已经按约支付全部购房款，泊萃湾置业公司是否有权解除合同。泊萃湾置业公司认为董青松未能按约支付足额房款，故发函解除合同。董青松认为其按照与泊萃湾置业公司项目经理陈晓雷的口头约定向陈晓雷以及泊萃湾置业公司共计付款3022818元，已经超过购房合同中约定的房屋价款；即使按照合同约定的价款2272818元其也已经全部支付，11万元系因泊萃湾置业公司指定的贷款银行无法发放181万元的贷款，故与陈晓雷及银行商定，11万元首付先补足再由泊萃湾置业公司退回作为借款。对此，本院认为，董青松与陈晓雷协商购买涉案房屋后，向陈晓雷共付款85万元，根据一审法院（2017）苏0509民初11299号陈晓雷与董青松名誉权纠纷中查明的情况，陈晓雷认为涉案房屋系由原购房人赵正国更名出售给董青松，董青松支付给其的85万元包括支付给赵正国的溢价款、赵正国已经支付的10万元房款、公司更名手续费用、给陈晓雷的报酬。在董青松报案后，公安机关询问当事人、审查证据材料，认为董青松控告陈晓雷被诈骗没有犯罪事实，未予立案，可见陈晓雷的陈述已经得到公安机关核实。故董青松向陈晓雷支付的款项不能视为按照合同约定支付给泊萃湾置业公司的购房款，董青松认为其实际付款已经超过合同约定不能成立。董青松与泊萃湾置业公司签订涉案合同后，于签约当日转给泊萃湾置业公司362818元，泊萃湾置业公司出具462818元的收据，说明董青松已经按约支付首付款。对于差额10万元，泊萃湾置业公司解释为前购房员工已经支付10万元房款，与陈晓雷接受公安机关询问时陈述的赵正国已经支付10万元房款相吻合，本院予以采信。董青松按照合同约定向民生银行吴江支行申请贷款181万元，民生银行吴江支行内部审核批准贷款170万元，且放款前需要补足11万元首付款，董青松于2016年6月21日向泊萃湾置业公司付款11万元，泊萃湾置业公司确认到账并出具收据，董青松于同日与民生银行吴江支行签订《个人购房/车位借款及抵押合同》，约定贷款170万元。至此，董青松的行为符合其与泊萃湾置业公司合同中关于“若因买受人原因导致贷款银行要求买受人增加首付款比例，买受人应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求”的约定，按约履行了付款以及申请贷款的义务。双方产生争议的原因在于董青松支付11万元同日又有11万元回到董青松账上。泊萃湾置业公司认为系董青松在付款后24小时内撤回转账，其已经收回收据，故董青松未能足额付款。董青松不予认可，认为该11万元系泊萃湾置业公司按照口头约定作为借款转账支付。鉴于董青松系通过POS方式支付11万元，泊萃湾置业公司认可出具收据时款项已到公司账上，故应由泊萃湾置业公司提供证据证明系董青松主动撤回11万元的付款操作，泊萃湾置业公司未能提供任何证据。泊萃湾置业公司既不能举证证明董青松撤回付款，存在不付房款的主观故意，也无法对该11万元回到董青松账户内作出合理解释。此外，根据泊萃湾置业公司与民生银行吴江支行签订的《最高额保证合同》，泊萃湾置业公司需要为购房人的购房贷款提供担保，如果泊萃湾置业公司认为董青松没有补足首付款，基于担保风险其应当及时将该情况告知民生银行吴江支行，但民生银行吴江支行并不知情且足额发放了170万元贷款。综上，泊萃湾置业公司认为董青松没有完成11万元的付款义务，据此主张解除合同、办理网签备案注销手续，依据不足，本院不予支持。董青松在本案审理中认可其需在拿房前支付11万元，故董青松如要依据合同拿房，应先支付该11万元。综上，上诉人董青松的上诉请求成立，应予支持；一审判决查明事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初11581号民事判决；二、驳回苏州泊萃湾置业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费24982元，二审案件受理费24982元，均由被上诉人苏州泊萃湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一八年九月十日书记员  朱冰丽