河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初11731号原告刘传真，男，1989年1月24日出生，汉族，住河南省太康县。委托代理人张海峰，河南昭惠律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人孙超，河南昭惠律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告谷永，男，1977年12月11日出生，汉族，住河南省叶县。第三人河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19楼53号。法定代表人邓鹏，执行董事兼总经理。委托代理人卢登高，该公司员工。代理权限：特别授权。原告刘传真与被告谷永、第三人河南真二房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘传真及其委托代理人张海峰、孙超，被告谷永，第三人委托代理人卢登高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月4日，原、被告在河南真二房产经纪有限公司的居间下，签订了编号为010004612号《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份。合同约定：原告以总价款83万元购买被告位于郑州市经济技术开发区××楼××号房××套，并对价款支付、房屋交付等作出约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告及居间方支付购房定金及服务费、综合服务费等各项费用。2016年10月11日。为促使被告尽快办理房屋解押手续，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定原告将首付款10万元交由被告做交房定金，如因被告原因造成此房屋无法过户的，被告应在15日内双倍退还此首付款。同日，原告在第三人的工作人员的见证下将10万元以现金及转账方式一次性支付给被告。随后，原告多次联系被告及第三人要求尽快履行合同，但被告一直拒不回应。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2、被告双倍返还定金22万元，其中保管在第三方的定金1万元及第三人收取的综合服务费4150元由第三人直接返还原告；3、被告赔偿原告已支付给第三人的评估费及印花税等3840元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、刘传真至今没有交付解押款45万元，造成交易当时无法进行；2、2016年12月，郑州市房屋限购令出台后，刘传真表示本案无法继续交易，其支付的10万元冲做房租；3、刘传真不支付解押款违约在先，其支付的预付款可以不予退还；4、因原告违约给我造成巨大损失，应由原告承担赔偿责任。综上，刘传真起诉纯粹是无理取闹，颠倒是非。请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人辩称，原告诉讼事实我方认可，与我了解的基本一致。双方在签订合同后又签订了补充协议一份，原告给被告支付10万元，原告要求继续履行合同，原告也多次去我公司协商，但一直未见过被告。原告为支持其诉讼请求提交如下证据材料：第一组证据1、编号为010004612号《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份；2、编号为090002725号《真二网综合保障服务协议》一份；3、河南真二房产经纪有限公司出具的编号为0212472号（购房定金）、0212471号（服务费、综合服务费）、0222534号（评估费、抵押费、印花税）收款《收据》各一份；4、《补充协议》一份；5、原告向《补充协议》中被告指定的王鹏飞银行账户（尾号5770）转账60000元的记录一份。以上证据共同证明：1、2016年10月4日，原告在第三人居间下，与被告签订二手房买卖合同，并按照协议第五条第一款、第十一条第二款支付了购房定金、服务费。2、原告与第三人签订保障服务协议，并根据该协议第一条约定支付了保障服务费。依据该协议第二条规定，如果原告未能与被告完成二手房交易的，第三人应当退还保障服务费。3、原、被告之间签订的买卖居间合同真实有效，且双方通过补充协议约定，将购房定金增加了10万元，共计定金11万元。补充协议签订后，原告将60000元支付到了被告指定的王鹏飞账户，另40000万元以现金方式直接支付给被告。但是被告却没有按照合同约定去办理房屋抵押解押手续，最终导致本合同无法继续履行。第二组证据1、原、被告双方在2017年7月6日的通话《录音资料》一份；2、第三人于2018年2月5日出具《情况说明》一份；3、证人赵某证言。以上证据证明：1、原告已经按照合同约定履行了支付购房定金、成功办理银行贷款申请等义务，但被告却一直拖延不予办理房屋解押，致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。2、被告违约之后，曾承诺退还原告直接向其支付的10万元定金，但却一直拖延，没有退还。被告质证称，对第一组证据1、2真实性无异议；3、原告所交纳的这些款项我不清楚，这些款项系第三人公司收的；4、5真实性无异议。对第二组证据1、真实性无异议；2、真实性有异议，对证明目的有异议，当初说的是我的房子有抵押，让原告拿45万元进行解押过户，原告迟迟凑不到45万元导致无法解押过户。第三人质证称，对第一组证据无异议；对第二组证据1录音资料我方不清楚；对证据2、真实性无异议。经审查，本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；对于第二组证据3，证人赵某出庭接受原、被告及法庭询问，其证言内容与原告提交的《郑州市存量房（二手房）买卖居间》第七条约定内容及第三人陈述相互印证，本院予以采信。被告为支持其答辩意见提交如下证据材料：第一组证据1、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份；该证据系第三人提供的格式合同，合同中第七条对解押款进行了约定，在签订合同时双方明确约定了刘传真需要提供解押款45万元，在签约时，本来对方约定适用合同该条第二项的约定，我不同意，要求适用第三项约定，在此情况下，双方就在第三项本来已经填空去除斜线处重新写了45万解押款的约定，并由刘传真与我按了指印表示认可，因此应当按照第七条第三项约定。2、补充协议1份，证明被告支付了10万元解押款，尚欠35万元未付。第二组证据《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》，证明原告已经不符合购房条件。原告发表如下质证意见：对第一组证据1真实性无异议，对证明目的有异议，双方在第七条解押款约定中明确约定了解押方式为第二种，由被告谷永进行自筹资金解押，且根据庭审时原告举证及第三人质证意见显示，原、被告双方对于房屋解压的约定是明确的，一直是由被告谷永负责解押。第一组证据2真实性无异议，该证据中明确约定了原告将购房定金增加至11万元，且该款项被告确认已交付，补充协议中并未约定由原告代为解押的意思表示。对第二组证据真实性无异议，明确显示了该限购通知自2016年12月22日实施，但原、被告双方签订合同的时间是2016年10月4日，原告当时具备购房资质且该事实在庭审时第三方中介公司也予以认可。第三人发表质证意见如下:对第一组证据真实性不清楚，当时签订的时候的我不在场，是我公司的赵某全程参与的，对合同第七条不太清楚，不发表质证意见；补充协议上没有说明是解押款，说明支付的是首付款。对第二组证据真实性无异议，明确显示了该限购通知自2016年12月22日实施，但原、被告双方签订合同的时间是2016年10月4日，符合当时的购房政策。经审查，本院认为，被告提交的第一组和第二组证据客观真实，但不能达到其证明目的，本院不予采信。第三人未提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2016年10月4日，原告刘传真与被告谷永签订合同编号为010004612号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定，房屋坐落于郑州经济技术开发区××楼××房，房屋所有权人为谷永，房屋所有权证书号为郑房权证字第××号，权属性质为商品房，建筑面积81.31平方米，房产及配套设施的总价款为人民币830000元，规划用途成套住宅，原告刘传真自愿购买被告谷永上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。双方约定，自合同签订时，原告刘传真支付定金10000元整，作为履行本合同的担保。合同第七条解押款约定该房屋产权现状及存在抵押需解押的办理方式为以下第（二）种：该房屋处于抵押状态，甲方（被告）应在本合同签订后7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方（被告）领取他项权证后，办理抵押登记注销手续。合同第十二条约定甲方（被告）违约致使本合同未履行的，按照定金的双倍赔偿乙方（原告），乙方（原告）违约致使本合同未履行的，无权要求返还定金。合同签订当日，2016年10月4日原告依约定将购房定金10000元支付给第三人代为保管，并向第三人支付了服务费4500元、综合服务费4150元、评估及印花税3840元。2016年10月11日，原告、被告及第三人签订《补充协议》一份，协议约定被告此房有贷款还未还清，经原、被告协商一致，原告自愿将此房首付款人民币十万元先行支付给甲方用于交房定金。如因被告原因造成该房屋无法过户，被告应在15日内双倍退还此首付款，如果原告原因造成此房屋无法过户，原告无权要求返还此首付款。《补充协议》签章处被告手写王鹏飞6212261702016825770。《补充协议》签订后，原告按照被告谷永要求通过支付宝向王鹏飞账户转款60000元，另外以现金方式支付给被告40000元。此后，原告刘传真以及第三人多次催促被告谷永履行合同义务，办理解押手续，但被告谷永一直未履行。原告提起本案诉讼时，因限购政策出台，已不具备购房资格。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告及第三人三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，三方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订合同后，原告按照合同以及补充协议约定，向被告支付了购房定金共计110000元，同时依约向第三人支付了服务费4500元、综合服务费4150元、评估费及印花税等3840元。但被告谷永却未能在合同约定时间内办理房屋解押手续，致使合同未能如期履行。后郑州市限购政策出台，原告已经不再具备继续购买该房屋的资格，原、被告之间的合同目的已不能实现，故对原告请求解除其与被告及第三人签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》的诉求，本院予以支持。在三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第七条，关于“解押款约定”中，双方选择的是第（二）种解押方式，即由被告在合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或者当日自行筹资还清按揭银行贷款。但被告谷永在合同签订后，并未按照合同约定履行房屋解押手续，导致原合同无法继续履行，其行为构成违约，应承担违约责任。被告虽辩称双方协商按照第三种解押方式履行，但双方提交的合同均显示按第二种解押方式履行，且中介方也不认可被告的辩称意见，被告的该主张证据不足，本院不予采信，故关于原告要求被告谷永双倍返还定金220000元（保管在第三方的定金1万元由第三人直接返还原告）、赔偿原告支付的服务费4500元、评估费及印花税3840元的请求，本院予以支持。根据原告与第三人签订的《真二网综合保障服务协议》第二条交易不成全额退费保障服务的约定以及庭审时第三人同意返还保管的定金及综合服务费陈述，原告要求第三人返还综合服务费4150元的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘传真与被告谷永及第三人河南真二房产经纪有限公司签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》;二、被告谷永于本判决生效后十日内向原告刘传真返还双倍定金210000元；三、被告谷永于本判决生效后十日内赔偿原告中介服务费4500元、评估及印花税3840元；四、第三人河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告综合服务费4150元、返还保管的定金10000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4787元，减半收取2393.5元，保全费1682元，共计4075.5元，由被告谷永承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年九月二十六日书记员  白珺珺