广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初294号原告：伍国明，男，1953年1月4日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈贤美，广东凡立（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹翠月，广东凡立（珠海）律师事务所律师。被告：珠海经济特区东成医药保健品实业有限公司，住所：珠海市香洲工业北区东成大厦（已吊销）。法定代表人：焦广辉。被告：珠海市珠粤置业开发公司，住所：珠海市洲山路8号二层东座。法定代表人：余少红。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人：中国人民解放军广东省珠海警备区珠海香洲离职干部休养所，住所：珠海市香洲区人民东路218号。原告伍国明与被告珠海经济特区东成医药保健品实业有限公司（下称东成公司）、珠海市珠粤置业开发公司（下称珠粤公司）、第三人中国人民解放军广东省珠海警备区珠海香洲离职干部休养所（下称香洲干休所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，由审判长聂斌华、人民陪审员周小静、田杰组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈贤美、詹翠月、被告珠粤置业公司委托诉讼代理人黄海涛到庭参加诉讼。被告东成公司、第三人香洲干休所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告协助原告办理位于珠海市香××区××房房屋过户登记到原告伍国明名下；2.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告曾是被告东成公司的员工。早在1988年、1989年，为解决当时的部队家属与地方企业职工住房困难，中国人民解放军广东省珠海警备区珠海香洲离职干部休养所（以下简称香洲干休所）与珠海市对外经济合作企业协会办公室下属国企被告珠海市珠粤置业开发公司（原名称“珠海市珠粤实业开发公司”，以下简称珠粤公司)等单位集资合作，利用珠海警备区香洲干休所军用土地合作建设房屋10栋。按照当时的协定，由珠海香洲干休所出地、地方企业出资，建成后按比例分配住房，地方企业分的房产117套，企业也将房屋悉数分配给职工居住。房屋建成后，被告珠粤公司分配完内部的职工，并将剩余房屋登报对外销售。1990年8月21日，被告东成公司向被告珠粤公司购买了位于珠海市香××区××房的房屋作为职工宿舍分配给原告居住，被告珠粤公司收到全部购房款后向被告东成公司出具了购房发票。由于上述房屋建设时的特殊性，房产一直登记在香洲干休所名下。期间也即1991年，被告东成公司向珠海市房屋交易所、珠海市财政局申请对上述房屋给予减免契税，珠海市房屋交易所及珠海市财政局都予以同意,当时珠海市地方各政府单位对被告东成公司向被告珠粤公司购买上述房屋的行为都是认可的。1994年被告东成公司因资金紧缺的原因，与原告签订《房屋转让合同》，约定被告东成公司将原分配给原告居住的上述房屋产权转让给原告，转让总价为人民币27万元，且双方约定因该房屋是被告东成公司向被告珠粤公司购买的，房屋产权证由被告珠粤公司办理，被告东成公司须无条件配合。签订合同前原告已经将购房款付清给被告东成公司，被告东成公司亦向原告出具了收款收据。原告与被告东成公司对上述房屋的买卖意思表示真实，该买卖行为符合当时政府的规定，合同合法、有效。且自1990年开始原告一直居住在上述房产至今，在此期间香洲休干所也多次确认原告为上述房屋的实际产权人，并向原告收取房屋办理手续综合费、消防设备费等费用。2015年在珠海市开展“三严三实”专题教育过程中，市委主要领导批示，要求各部门加快解决历史遗留问题，由市住规建局牵头香洲干休所及合作企业、市住房保障服务中心、市房地产登记中心、市国资委和联晟公司等落实方案，首批15户居民都领取了房产证。现因被告东成公司、被告珠粤公司被吊销，原告无法与他们取得联系，两被告至今未能为原告办理房产过户手续，上述房屋过户事宜被一拖再拖，原告对于上述房屋的各项房屋权益都无法实现，只能通过法律手段保障自己的权益，原告恳求法院作出如原告诉请之判决。被告珠粤公司辩称，一、被告珠粤公司与原告没有任何合同关系，根据合同相对性原则，被告珠粤公司没有义务协助原告办理房屋产权过户手续。二、1990年8月21号，被告珠粤公司与被告东成公司签订的房屋买卖合同第六条第二项规定，案涉房屋产权归被告东成公司所有，双方协同为被告东成公司办理产权，据此，被告珠粤公司只需协助将产权办理到被告东成公司名下，并无义务为原告办理产权。而且该条第一项也规定，任何一方要求取消或更改合同，必须征得对方同意。如果被告东成公司将案涉房屋再转让给原告，未经被告珠粤公司同意，珠粤公司也不知情，也没有义务为原告办理产权手续。从原告提供的其与被告东成公司之间签订的房屋转让合同看，即使属实，在法律上也属于被告东成公司合同权利义务的概括转让，必须经过被告珠粤公司同意，否则无效。更不可据此要求珠粤公司协助其办理房产证，另外原告也无法提供其与被告东成公司之间的购房实际付款的银行转账凭证原件。无法判断其是否已向被告东成公司实际付清全部购房款项。原告作为1990年8月21日被告东成公司、珠粤公司之间房屋买卖合同中东成公司的具体经办人，对于该房性质、权属情况是应当清楚的，但其在1994年与被告东成公司订立房屋转让合同后，长达20余年均未向原权属人被告珠粤公司征得同意转让或者确认，不符合常理。综上，被告珠粤公司并无协助原告办证义务，请求依法驳回其诉请。第三人香洲干休所辩称，1、本案涉诉的位于珠海市香××区××房的房屋（以下简称涉诉房屋）确实是本所早年与珠海市珠粤实业公司（后更名称为珠海市珠粤置业开发公司，以下简称珠粤公司）合建的住房，且该涉案房屋的房屋产权在合建后已分配给珠粤公司。珠粤公司对其分配产权的房屋享有使用、转让、收益和处分的权利。2、涉诉房屋在早年办理产权手续的综合费及小区消防设备费用是由伍国明先生向本所交纳的。若法院作出判令确认伍国明买卖涉诉房屋有效的，本所愿意配合伍国明办理涉诉房屋的更名过户登记手续，但涉诉房屋在办理过户期间所产生的费用本所不负责。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1988年至1989年，被告珠粤公司与第三人香洲干休所合作建房，被告珠粤公司在合建后分得部分房产。1990年8月21日，被告珠粤公司与被告东成公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：“一、房产坐落地点及名称：本房屋座落珠海市香洲区光明街珠海警备区干休所住宅楼。二、成交数量、单价。幢号：9号；层别：4；数量：1套；每套：三房一厅；计价面积：93.426平方公尺；单价：1420元/㎡；房款132664.92元。上述房款包括房屋建造费（土建、室内水电设施）、征地及已摊列入本房屋建造成本之室外设施如小区道路、供排水电。六、附则：2、一经结清房款并交付房屋则产权归买方所有，双方按有关部门规定各自付费协同办理产权证”。合同签订后，被告珠粤公司向被告东成公司交付该房屋并出具了购房发票。后被告东成公司将该房屋作为职工宿舍分配给原告居住。1994年11月3日，原告伍国明与被告东成公司签订《房屋转让合同》，双方约定：“一、甲方同意将其所购买的位于珠海市香××区××房的房屋一套转让给乙方，该房屋面积为93.426平方米，经甲乙双方协商同意按市值计价，该房屋的转让总价为人民币270000元。三、甲方在签订本合同前已将该房屋按在职职工宿舍分配给乙方居住。四、因该房屋是甲方向珠粤公司（该公司具有部队性质）购买的特殊情况，将来该房屋的房地产权由珠粤公司或珠粤公司所属的相关部队机构负责办理至乙方的名下，在珠粤公司或珠粤公司所属的相关部队机构办理该房屋房地产权证时，甲方须无条件配合乙方办理”。被告东成公司于1994年10月31日向原告伍国明出具了全额为27万元的收据。原告伍国明并提交了中国工商银行27万进账单复印件。原告于2003年10月29日向第三人香洲干休所交纳了涉案房屋补办手续综合费18590元，于2017年5月3日交纳涉案房屋消防设备费用2788.5元。2017年5月3日，第三人香洲干休所出具《证明》载明：兹有珠海市香××区××房为上世纪90年代我单位与地方合作建房。该房业主伍国明，440401195301040413，为实际产权人，因历史遗留问题，该房房产证正在办理中。另查明，涉案房屋现登记于第三人香洲干休所名下。珠字第0100317860号粤房地产证记载土地性质为国有，土地来源为划拨。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷案件。因双方合同履行地在广东省，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，而本院作为合同履行地有涉外案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋位于广东省，故中国内地与本案有最密切联系。本案应适用中华人民共和国内地实体法作为处理本案纠纷的准据法。依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，对当事人具有法律上的约束力，双方当事人应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中,原告与被告东成公司签订的《房屋转让合同》、被告东城公司与被告珠粤公司签订的《房屋买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的相关禁止性规定，为合法有效的合同关系。原告已交纳了约定的购房款，且一直占有、使用该房屋至今。同时根据《房屋买卖合同》、《房屋转让合同》约定，被告珠粤公司有义务为被告东城公司办理房屋产权登记，被告东成公司有为原告办理房屋产权登记的义务。因此，第三人香洲干休所、被告珠粤公司、被告东成公司应当依次协助原告办理珠海市香××区××房所有权转移登记，将其过户登记在原告名下。本案涉案房屋的土地使用权性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。说明划拨土地房地产的转让，法律并不禁止，是要求当事人履行相关的法定手续并缴纳土地使用权出让金。原告与被告东成公司的房屋转让行为、被告东城公司与被告珠粤公司的房屋买卖行为并非法律所限制的未按规定缴纳土地出让金而倒卖国有划拨土地牟利的行为。因此，被告东成公司和被告珠粤公司应在涉案房屋办理土地使用权划拨转出让的审批手续后再行办理房屋所有权转移登记。原告在庭审中同意认缴土地出让金及房屋转移登记中所产生的所有契税和费用，不违反法律规定，故上述全部契税和费用由原告负担。涉案房屋在上世纪九十年代交易，且属于历史遗留问题未能办证，不应再机械要求原告办理购房资格证明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条第一款之规定，判决如下：被告珠海市珠粤置业开发公司、被告珠海经济特区东成医药保健品实业有限公司在涉案房屋土地使用权由划拨转为出让审批手续得到批准后一个月内依次协助办理珠海市香洲区光明街69号401房的房产所有权最终转移登记到原告伍国明名下的手续。本案案件受理费18300元，由被告珠海经济特区东成医药保健品实业有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  聂斌华人民陪审员  周小静人民陪审员  田 杰二〇一八年九月十四日书 记 员  赖林聪