云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初218号原告（反诉被告）：李宗达，男，汉族，1990年5月7日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉被告）：昆明垠创房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西山区福海街道办事处机关办公大楼8楼803号，统一社会信用代码91530112741455344P。法定代表人：王远，总经理。委托诉讼代理人：过婧，云南云誉（麒麟）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司云南省分行，住所地云南省昆明市金碧路中段建行大厦，统一社会信用代码91530000622608301K。负责人：陈中新，行长。委托诉讼代理人：张宏益，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄绍磊，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李宗达与被告昆明垠创房地产开发有限公司（以下简称垠创公司）、中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称建行云南省分行）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，被告建行云南省分行提起反诉，本院依法受理其反诉，并适用普通程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因本案涉及的《商品房购销合同》是否解除需要等待另案的审理结果，故本案中止审理。2018年5月30日，云南省昆明市中级人民法院作出（2017）云01民终7690号《民事判决书》，故本案恢复审理，并于2018年8月6日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人戴学良，被告（反诉被告）垠创公司的委托诉讼代理人过婧，被告（反诉原告）建行云南省分行的委托诉讼代理人张宏益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告建行云南省分行于2014年8月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告垠创公司返还原告已支付的购房首付款256201元；3.被告垠创公司向被告建行云南省分行偿还剩余贷款；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月18日签订《商品房购销合同》，约定原告以每平方米10235.89元购买被告垠创公司开发的经典尚城经典馨苑二期第1幢25层2501号房。合同签订后，原告支付了首付款256201元，并通过银行按揭贷款方式支付了剩余房款590000元。根据双方合同约定，被告垠创公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，但该项目由于资金原因从2015年底就停工至今。2017年3月20日，被告垠创公司向西山区人民法院起诉请求解除《商品房购销合同》及《补充协议》，现该案经云南省昆明市中级人民法院二审确认解除《商品房购销合同》及《补充协议》，原告的购房目的已经无法实现，原告与被告建行云南省分行于2014年8月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已无法继续履行。被告垠创公司辩称，同意原告提起的第1项诉讼请求；对于原告的第2项诉请，我方认为应该扣除我方代偿的款项及原告应该向我方支付的违约金及案件受理费；对于原告提起的第3项诉请，我方对偿还剩余贷款予以认可，但利息应该由原告承担；原告请求我方承担诉讼费没有事实和法律依据，请求驳回。被告建行云南省分行辩称，同意原告提起的第1项诉请，对于原告提起第2至4项诉请，因为是原告违约，所以应该由原告与被告垠创公司一并偿还。反诉原告向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告李宗达、垠创公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.反诉被告李宗达偿还反诉原告贷款剩余本金566626.6元及按合同约定利率计至实际还清欠款之日的利息、罚息、复利；3.反诉被告李宗达承担反诉原告为实现债权的律师费25000元、本案诉讼费及其他因主张债权而发生的一切费用；4.反诉被告垠创公司对上述请求第2、3项承担连带保证责任；5.反诉被告李宗达不能按期归还欠款时，由反诉原告依法行使对反诉被告李宗达抵押物坐落于云南省昆明市经典尚城经典馨尚苑二期第1幢25层2501号房屋的抵押权，以所得价款优先受偿被告李宗达所欠债务及各项费用。事实和理由：2014年9月8日，反诉原告与反诉被告李宗达、垠创公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，反诉原告向反诉被告李宗达提供借款59万元，借款期限自2014年10月10日至2044年10月10日，反诉被告李宗达以坐落于云南省昆明市经典尚城经典馨尚苑二期第1幢25层2501号房屋设定抵押担保，反诉被告垠创公司提供阶段性保证，承担连带责任担保。反诉原告依照合同约定向反诉被告李宗达提供贷款59万元，但反诉被告李宗达多次未按合同约定向反诉原告还款，反诉原告有权解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求反诉被告李宗达归还欠款及相应利息、罚息，并承担反诉原告为追偿该欠款所产生的一切费用。反诉被告李宗达辩称，对于反诉原告的第1项诉请没有异议；对于本金和利息认为都是反诉被告垠创公司占有使用，应该由其偿还；对于罚息和复利虽然合同有约定的，但是违反了相关规则，不应支持；律师费并非实现债权必须产生的费用，请求法院驳回。反诉被告垠创公司辩称，对于第1项诉请认可，对于第2、3项承担保证责任，反诉原告没有提到我方代偿的事实，需要在查明的情况下认定；利息和罚息不能同时主张；律师费我方不认可，即使支付也应该由反诉被告李宗达支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告李宗达提交的租房合同及收条。两被告均不予认可。经本院审查认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；2、被告建行云南省分行提交的结算试算表。原告李宗达及被告垠创公司均不认可。经本院审查认为，该结算试算表系银行系统自动形成的表格，与原告李宗达及被告垠创公司陈述的还款情况一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月18日，垠创公司与李宗达签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定李宗达向垠创公司购买经典尚城.经典馨尚苑Ⅱ第1幢第25层2501号房屋，首付款256201元于2014年9月18日支付，剩余房款590000元向建设银行城北支付贷款支付，垠创公司于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给李宗达。2017年3月30日，垠创公司向昆明市西山区人民法院提起诉讼，请求解除与李宗达签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，并请求李宗达赔偿损失以及承担违约责任。昆明市西山区人民法院于2017年8月26日作出（2017）云0112民初2805号《民事判决书》，判决解除垠创公司与李宗达签订的《商品房购销合同》及《补充协议》以及其他内容。垠创公司提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2018年5月30日作出（2017）云01民终7690号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2014年10月8日，李宗达、建行云南省分行、垠创公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李宗达向建行云南省分行借款59万元。借款期限为360个月，即2014年10月10日至2044年10月10日。贷款执行利率为6.55%，并根据基准利率浮动。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同执行贷款利率水平上上浮50%。还款方式为等额本息，还款日为借款期限起始日的每月的对日。担保方式为抵押加阶段性保证，垠创公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行云南省分行核对无误、收执之日至。抵押物为经典尚城.经典馨尚苑Ⅱ第1幢第25层2501号房屋。2014年10月10日，建行云南省分行按照合同约定发放了贷款590000元。李宗达于2015年4月10日开始逾期还款。李宗达的还款账户于2015年4月10日至2017年7月12日期间被建行云南省分行扣划贷款共计93779.50元，其中87674.5元由垠创公司代偿。截止2018年8月10日，李宗达差欠建行云南省分行借款本金566626.60元、利息27535.64元、罚息1309.81元。建行云南省分行为实现债权而支出了律师代理费用25000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。现李宗达与垠创公司之间的《商品房购销合同》及《补充协议》已经解除，且李宗达、垠创公司及建行云南省分行均同意解除《个人住房（商业用房）借款合同》，故本院确认解除三方于2014年10月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故李宗达请求垠创公司返还首付款256201元以及将剩余贷款及利息返还给建行云南省分行的诉讼请求本院予以支持。剩余贷款经建行云南省分行提供的对账单确认截止2018年8月10日借款本金为566626.60元、利息为27535.64元。另外，李宗达自2015年4月10日开始未按照合同约定向建行云南省分行偿还借款已经构成违约，建行云南省分行请求李宗达承担罚息以及其实现债权而支出的律师代理费用的诉讼请求本院予以支持。因《个人住房（商业用房）借款合同》已经解除，故建行云南省分行请求垠创公司对李宗达的债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。同时，因抵押物并没有办理抵押登记手续，抵押权未设立，故建行云南省分行请求对抵押物实现抵押权的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李宗达、被告（反诉被告）昆明垠创房地产开发有限公司、被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司云南省分行于2014年10月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李宗达返还购房首付款256201元；三、被告昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付借款本金为566626.60元、截止2018年8月10日的利息为27535.64元以及上述借款本金自2018年8月11日至款项清偿之日止的利息（按年利率4.9%计算）；四、反诉被告李宗达向反诉原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付截止2018年8月10日的罚息1309.81元；五、反诉被告李宗达向反诉原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付其为实现债权而产生律师代理费用25000元；六、驳回反诉原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3706元，由被告昆明垠创房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费4904元，由反诉被告李宗达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范萌萌人民陪审员  白建明人民陪审员  李晓明二〇一八年九月二十五日书 记 员  蒲跃洲