上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初10316号原告(反诉被告)：范志荣，男，1949年2月6日出生，汉族，住上海市青浦区。原告(反诉被告)：范强，男，1996年7月18日出生，汉族，住上海市青浦区。以上两原告共同委托诉讼代理人：王栋，上海浦汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈静君，男，1981年9月14日出生，汉族，住上海市青浦区。被告(反诉原告)：杨红梅，女，1983年1月16日出生，汉族，住上海市青浦区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。原告范志荣、范强与被告陈静君、杨红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告陈静君、杨红梅向本院提出反诉，本院予以合并审理，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告范志荣、范强及共同委托诉讼代理人王栋、被告陈静君、杨红梅及共同委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范志荣、范强向本院提出诉讼请求：解除范志荣、范强与陈静君、杨红梅就上海市青浦区秀泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《私有房屋买卖协议》。事实与理由：范志荣、范强因动迁获得位于上海市青浦区秀泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2015年3月13日，就陈静君、杨红梅向范志荣、范强购买系争房屋签订《私有房屋买卖协议》，范志荣、范强已经按约向陈静君、杨红梅交付了房屋，陈静君、杨红梅支付了房款人民币(以下币种均为人民币)65万元，后未按约支付房款，仅支付了利息。2018年1月18日系争房屋已经可以办理过户手续，陈静君、杨红梅未按约支付尾款，构成违约，故范志荣、范强诉至法院,望判如所请。陈静君、杨红梅辩称,不同意范志荣、范强的诉讼请求。范志荣、范强要求解除的条件不成就，补充协议约定每交房年度归还本金为0到10万加全部利息，也就是陈静君、杨红梅可以归还本金，也可以不归还本金，利息应当全部支付。陈静君、杨红梅已经按约支付利息3万元，过户当日支付剩余房款。反诉原告陈静君、杨红梅提出反诉请求：范志荣、范强协助陈静君、杨红梅将上海市青浦区秀泉路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至陈静君、杨红梅名下。范志荣、范强与陈静君、杨红梅就上海市青浦区秀泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《私有房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，陈静君、杨红梅已经装修入住，且不存在过户障碍，故提出反诉请求。反诉被告范志荣、范强辩称，不同意陈静君、杨红梅的反诉请求。陈静君、杨红梅逾期付款已经构成违约。经开庭审理查明：2015年4月29日系争房屋登记至范志荣、范强名下。2015年3月13日，范志荣、范强作为甲方，陈静君、杨红梅作为乙方签订了《私有房屋买卖协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为90.19平方米，转让价款为135万元；合同第四条约定，房屋价款乙方分五期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同支付定金人民币5万元；第二期在2015年3月20日前支付60万元；欠款60万元，另见补充协议；第五期在房屋产权转移给乙方时付给10万元(无利息)。第五条约定，因为此交易房屋是甲方拆迁置换所得，故原始第一张产证由甲方在允许办理日起最迟不得超过15天内自行办理。办理第一张产证时的费用由出卖人范志荣、范强自理，其中维修基金、物业费、非生活垃圾清理运费、有线电视初装费、水、煤气的开通由买受人陈静君、杨红梅承担。该房屋按政府规定要到动迁协议期满方可过户登记，所以甲方需在按政府规定该房屋到允许交易期后及时协助乙方办理房屋产权转移过户登记。到时如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。甲方需在过户前把该房屋内户口全部迁出。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因此遭受的损失，由甲方负赔偿责任(按该房屋买卖协议)。第六条约定，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天则按该房屋价格总额的千分之一计算违约金给与乙方。逾期超过三个月时，乙方有权单方面解除本协议。解约时，甲方除将已收取的房价款全部退还乙方外，并应赔偿违约金270万元给乙方。第七条约定，本房屋如到了按政府规定能过户时不管到时房价涨跌多少，双方都不得反悔，都不能以任何理由向对方索取任何费用。到时甲方如不能及时帮乙方过户登记且时间超过三个月的，甲方要赔偿违约款共计人民270万元给乙方，并赔偿乙方该房屋室内装修费15万元整。反之，如果乙方不愿意办理产权转移手续的要赔偿违约款270万元给甲方。并将该房屋归还房东，不得破坏已经装修设施。第八条约定，本房屋所有权转移及过户登记所发生税费及其他一切费用由各自承担(另见补充协议)。第九条约定，乙方全部或部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日千分之一计算的违约金给与甲方，逾期超过3个月时，甲方有权单方面解除合同。解约时，乙方已付的房价款及室内装修作为赔偿金归还甲方所有并赔偿违约金270万元给甲方。同日，双方签订补充协议，内容为：因该房屋是动迁所得，故出卖人范志荣、范强该房屋拿到产证(或购房发票，预售合同)后存放在见证人李玲娟、杨雪芬处，由见证人李玲娟、杨雪芬妥善保管至该房屋出卖人范志荣、范强的房屋产权转移到买受人陈静君、杨红梅时。2015年3月13日，陈静君、杨红梅向范志荣、范强支付定金5万元；2015年3月15日，陈静君、杨红梅向范志荣、范强支付购房款60万元；2015年3月13日，陈静君、杨红梅出具欠条，内容为：陈静君、杨红梅欠范志荣、范强购房款人民币60万元，约定按5%年利率计算，每交房年度归还本金0-10万元+全部利息。归还后欠条重写或按下列表格记录。2016年3月16日，陈静君、杨红梅向范志荣、范强支付利息3万元；2017年3月17日，陈静君、杨红梅向范志荣、范强支付利息3万元；2018年3月15日，陈静君、杨红梅向范志荣、范强支付利息3万元。自2015年8月，陈静君、杨红梅居住系争房屋至今。2018年3月25日，双方曾就剩余房款通过贷款方式进行支付进行协商。上述查明的事实，由以下证据证明：范志荣、范强、陈静君、杨红梅的陈述，范志荣、范强提交的《私有房屋买卖协议》、《补充协议及欠条》、动迁协议、利息收据、房地产权证及产权调取信息、录音、陈静君、杨红梅提交的居住证明、银行交易明细，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方对在过户之前是否需要支付欠付购房款本金各执一词，范志荣、范强认为双方约定了每年需要支付归还本金0-10万元的本金，即每年都需要支付本金。陈静君、杨红梅认为可以归还本金，也可以不归还本金。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方当事人就买卖系争房屋签订的《私有房屋买卖协议》及补充协议、欠条系双方真实意思表示，与法无悖，就其效力本院予以确认。合同经双方自愿缔结并依法生效后，双方均应秉承互相信赖、诚实信用的原则履行合同义务。欠条中约定每交房年度归还本金为0到10万加全部利息，现陈静君、杨红梅已经按约结清利息，至于本金的金额，陈静君、杨红梅可以根据约定选择归还或者不归还。范志荣、范强以此为由要求解除合同，缺乏合同依据，本院不予采纳。范志荣、范强提出其多次向陈静君、杨红梅催要房款，陈静君、杨红梅未在合理期限支付，但未提供证据予以证明，本院不予采信。范志荣、范强以此要求行使法定解除权，缺乏事实依据，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出售人的义务主要是将系争房屋交付给买受人，买受人的主要义务是依照约定支付相应的对价。出售人的交付义务不仅包括实物交付，而且包括权利交付。现合同中约定的过户日期已至，故陈静君、杨红梅要求过户诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。陈静君、杨红梅已将剩余房款700,000元交至本院代管，可依约履行支付购房款的合同义务。陈静君、杨红梅同意过户当日向范志荣、范强支付尾款700,000元，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回范志荣、范强的全部诉讼请求；范志荣、范强于本判决生效之日起十日内协助陈静君、杨红梅将上海市青浦区秀泉路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至陈静君、杨红梅名下；三、陈静君、杨红梅于范志荣、范强协助办理过户手续之日向范志荣、范强支付购房款人民币700,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计人民币40元，由范志荣、范强负担，反诉受理费40元，由范志荣、范强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一八年九月二十六日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。