广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初14077号原告：周惠敏，女，1985年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：何湛锟，男，1979年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告周惠敏丈夫。原告：何湛锟，男，1979年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路28号越秀岭南隽庭11座首层3号之一，统一社会信用代码9144060407351108XN。法定代表人：黄维纲。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。原告周惠敏、何湛锟与被告佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，适用简易程序公开开庭审理。原告暨原告周惠敏委托诉讼代理人何湛锟、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付因延期交房给原告的违约金18845元；2、被告支付因延期未能在约定时间内取得房屋所有权证书的违约金37253元；3、被告退还因未办房屋所有权证书而收取的代办费800元；4、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。总违约金额为56898元。庭审中，原告明确第1项诉请的违约金计算公式为：从2017年1月1日至2017年2月12日共43日，按房屋总价2191375元×万分之二违约金=438.275元/日，438.275元/日×43日，因为两原告真正收楼的时间是2017年2月12日。第2项违约金的计算公式为：从2017年12月26日至2018年6月13日共170日，按房屋总价2191375元×万分之一违约金=219.1375元/日，219.1375元/日×170日。合同第十一条约定的房屋交付日2016年12月31日开始计算360日即为2017年12月26日，计算到2018年6月13日是去房产部门递交办证申请的日期。事实与理由：原、被告于2016年9月12日签订《商品房买卖合同》（以下简称“案涉合同”），原告购买被告开发的佛山市禅城区同济东路28号岭南隽庭七座1501号商品房一套（以下简称“案涉房屋”）。合同中对原、被告的权利义务进行了详细约定。原告于签订合同前已向被告支付了叁万元整的定金，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，第一期的30%房价款和第二期的70%房价款也按合同约定时间支付于被告，合计总房款2191375元整全部支付到被告指定的账户，原告依据合同中的约定履行了自己作为买受人应尽的付款义务。根据合同第十二条（一）的约定，该商品房应于2016年12月31日前交付给原告使用，但由于房屋存在合同第十一条（三）2中的（1）和（2）所列的质量问题导致不能正常交付，按照合同第十二条1（1）之约定，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，违约金额为18845元整。在签合同时被告收取了原告800元的签约费，内包含代办房屋所有权证书的费用，但原告未能在规定时间内取得该商品房所有权证书，根据合同第二十条第（二）的约定，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，违约金额为37253元。原告多次向被告提出按合同约定支付违约金的合理请求都遭到拒绝，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告越辉地产辩称，一、双方关于案涉房屋买卖关系的约定共涉及四份文书，原告仅提交案涉合同，隐瞒了部分客观事实。双方签署了案涉合同、《补充协议》（以下简称“案涉补充协议”）、《提前办证申请书》、《免责声明》。原告曲解了房产交付、产权证办理等事项的真实约定。按照双方形成的书面文书材料显示：案涉房屋已于2016年12月31日完成交付，对于产权证办理一事，原告要求自行办理产权，并实际领取办证资料，已于2018年7月10日办妥不动产权证，被告无需为原告自行办证的行为负担责任。二、被告并无出现迟延交付涉案房产的行为，反而是原告一直拒绝接受被告的房产交付。依据原合同第十一条之约定，被告应于2016年12月31日前将涉案房产交付至原告，及应于2016年12月21日前将交付房产的有关信息告知原告。结合被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、《商品房交付通知书》，可以证实涉案房产已早于2016年9月具备向原告交付的条件，被告亦已于2016年12月10日履行告知交付房产义务，于2017年1月11日更再次向原告进行催告，但事实上，原告却一直拒绝办理房屋交接手续。依据补充协议3.7条、3.8条之约定，涉案房屋已于2016年12月31日完成交付，被告依约履行房屋交付义务，不存在逾期交房的违约情形。三、被告并无出现迟延办理房屋产权证明的情况，是原告明确向被告提出自行办证的申请并自行领取材料、自行办理产权证明。依据原告签署的《提前办证申请书》、《免责声明》，可以证实：1、办理产权证明（过户）的时间是“符合过户先决条件之日起720日内办理”，以2016年12月31日交楼日开始计算，办理产权证明的期限为2018年12月前，截止庭审当天仍处于约定办证期限内，不动产证的办理并未出现超期情况。2、原告于2018年6月11日提前将办理产权证书所必须的“商品房买卖合同（原件）”、“房屋分户图（原件）”、“房屋宗地图”全部领取，并用于自行办理产权登记，原告的自行办理产权的行为显然不能归责于被告，原告自行办证产生的权责应由原告自行享有并承担，被告就涉案房产不再负担办证义务。四、原告所称的“800元”办理房产产权证费用，并非由被告收取及提供服务、亦非产权证代办服务费用，原告该项主张不具备事实依据。依据广东广大律师事务所发票，可以证实：1、该笔“800元”费用，据被告向广东广大律师事务所了解，其收费内容是“非诉讼案件律师费”，服务内容是“签约（网签）”，并不包含办理房屋产权证的代理办理服务内容。2、该笔“800元”费用，是原告向案外人广东广大律师事务所购买的法律服务，与被告无关，更与本案的房屋买卖合同关系无关，因此，根据合同相对性，被告不应承担该笔费用及该项服务所引起的任何法律责任。综上所述，被告已完全履行涉案房产买卖合同所约定的全部义务，并无出现原告诉称的违约行为，本案的发生是原告对双方间的文书内容有所曲解所致。恳请法庭予以查实并驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告；2、商品房交付书；3、《国有土地范围内买卖转移登记》表禅城区行政服务中心（魁奇路大厅）——一门式业务收件回执；4、商品房买卖合同（预售）。被告提交以下证据：1、预售许可证；2、《商品房买卖合同》及补充协议；3、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅信报箱工程建设验收合格证明》、《供水设施工程验收表》；4、《交付通知书》及EMS单据、《催收楼通知书》及EMS单据、《商品房交付书》；5、《关于办理产权证的温馨提示》、EMS单据及《提前办证申请书》、《免责声明》、《国有土地范围内买卖转移登记》；6、发票。经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年7月22日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告颁发广东省佛山市商品房预售许可证，项目名称：岭南隽庭，预售房屋栋号及楼层：一座/29层、七座/32层。2016年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160912007701），房屋地址：禅城区同济东路28号七座1501房。主要约定：“……第一章合同当事人出卖人佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司，……买受人何湛锟，通讯地址：佛山市禅城区南浦新村18座1104，联系电话137××××7600，……自然人共有人周惠敏。……第二章第一条项目建设依据1、出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区同济路南侧、岭南大道东西两侧地块的建设用地使用权……第三条商品房基本情况……3、该商品房为第一条规定项目中的七座【幢】1单元15层1501房号……第六条计价方式与价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17597.17元，总价款为2191375元……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具，电器等电气设备不能正常使用……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任……第二十八条补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议件附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……附件十一签订补充协议须知一、补充协议至条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任至情形，属于无效的格式条款……”同日，原告（乙方、买受人）、被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》补充协议，主要约定：“……3、甲乙双方同意买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条补充如下：……3.2甲乙双方同意，买卖合同第九条、第十条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。同时，乙方确认，由于供水、供气（商业除外）、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气（商业除外）、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，甲方无需承担任何责任……4、甲乙双方同意买卖合同第十一条第（三）款修改为：4.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以本补充协议第3.2款约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在主体结构严重质量问题导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十一条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接受该商品房，甲方已完成交付。乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。4.2乙方确认，买卖合同附件六约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交付条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件六约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖合同第十一条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。4.3甲方交付的房屋若存在除地基基础和主体结构以外的质量问题的，保修期内甲方在90天内负责修复，在上述期限内修复且不严重影响乙方正常居住的，甲乙双方应当继续履行合同，甲方无需再另行赔偿或承担其他责任。因逾期修复而给乙方造成损失的，由甲方按同期物业管理费标准赔偿乙方的直接经济损失。乙方不得因质量问题拖延、拒绝接受房屋或要求甲方承担延迟交付责任。……7甲乙双方同意买卖合同第十九条、第二十条补充如下：7.1房屋产权交易过户的先决条件：无论产权登记手续为甲方代办、乙方自行办理或甲乙双方共同办理，在产权登记之前，乙方应按如下要求办妥有关手续，否则甲方有权顺延为乙方办理房屋产权过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需的资料，并无需承担任何违约责任或赔偿责任……（4）乙方应办妥该商品房收楼手续，并按甲方要求办理产权登记相关手续，包括向甲方的委托机构提交办理上述手续需要的证明文件及签订一切必需之文件。7.2乙方委托甲方办理《不动产权证》，甲方应当自乙方符合本补充协议7.1款所约定的过户先决条件之日起360日内向房地产登记机构为乙方申请办理房地产转移登记，如乙方提前收楼的，则乙方同意，甲方应当自买卖合同第十一条约定的房屋交付之日起360日内向房地产登记机构为乙方申请办理房地产转移登记。如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按本条款约定的时间内为乙方申请办理房地产转移登记，甲方无需承担任何责任。7.3如甲方未能于7.2款约定的期限内及时为乙方申请办理《不动产权证》的，甲乙双方同意按一下原则处理：……（2）如甲乙双方均同意继续履行买卖合同的，则：1）如因甲方原因导致未能及时申请办理《不动产权证》的，则甲方应从合同约定的办证最后期限届满之日起，每日向乙方支付已付房款（含税）的0.01%的违约金……12通讯地址与联络：12.1凡乙方根据买卖合同记载的对方通讯地址寄出的函件，自发送之日起第三日即视为已送达给对方。12.2买卖合同及本补充协议规定的各项时限含星期六、日及公众假期。如到期当日为星期六、日或公众假期，则顺延至节假日后第一个工作日……”2016年9月6日，佛山市禅城区国土城建和水务局就案涉工程出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，内注明：案涉工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号2016-0902），根据《建设工程质量管理条例》，该项目予以备案。2016年12月10日，被告通过EMS向原告邮寄商品房交付通知书，邮寄地址为广东省佛山市禅城区南浦新村18座1104房，电话/手机为137××××7600，内容为：“……1501单元……现已具备交付条件……请阁下于2016年12月30日前（9：00-17:30）前往同济东路28号9座首层办理商品房交付手续。……”该邮件签收栏签名为门卫。2017年1月11日，被告通过EMS按上述地址及电话向原告邮寄催收楼通知函，内容为：“……现我司正式发函通知阁下，我司已按合同约定的交付日视为实际交付该房屋给阁下，并自该交付日起该房屋的一切风险责任及产生的费用（包括但不限于物业管理费）等随之转移给阁下。因阁下未如期配合办理收楼，则阁下该房屋房产权属证书将相应顺延办理，并对此不承担逾期办理的违约责任，由此所产生的一切损失及责任将由阁下咨询承担。2017年2月12日，原告在案涉房屋的商品房交付书上签名。2018年6月11日，原告何湛锟向被告提交提前办证申请书。内容为：“……依据合同约定，确权手续办妥后方可明确实测面积，根据实测面积对应套内建筑面积进行面积差异退款、退税，并约定于符合过户先决条件之日起720日内向房地产登记机构为乙方申请办理转移登记。本人清楚知悉完成面积差异退款及退税手续系办理该商品房《不动产权证》的前提条件，若先行办理《不动产权证》，将导致部分契税无法退还，但由于本人急需办理该商品房的《不动产权证》，现本人承诺在双方完成退款手续前办理《不动产权证》，待办妥《不动产权证》后再办理退款手续，且本人放弃获得部分已缴纳的契税。如因本人申请提前办理《不动产权证》所产生的一切经济、法律责任及风险由本人自行承担，与贵司无关。上述承诺为本人自愿作出的、确定的、不可撤销的承诺，并成为合同的组成部分，一经作出立即生效。”2018年7月31日，案外人广东广大律师事务所出具发票，确认收取原告鉴证咨询服务律师费800元。另查明，庭审中，原告何湛锟陈述其于2018年6月11日从被告处取得了办证资料，现在已经办理了房产证。被告则陈述，墙体是有少量空鼓，但是不属于质量问题，不影响房屋验收，仅是瑕疵，并且已经在2017年1月初就修复完毕了，原告说陈述的开裂和渗漏等问题不存在。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉合同、案涉补充协议、提前办证申请书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行权利及义务。关于原告主张案涉房屋不符合交房条件，被告存在逾期交房的违约行为。依据案涉合同、案涉补充协议的约定及被告提交的证据，案涉房屋于案涉合同约定的交房期限前满足交房条件，原告主张案涉房屋存在不符合交房条件的质量问题，但未能提供充足的证据予以证明，被告亦不予认可，故对原告上述主张不予采纳。而被告亦于案涉合同约定的交房期限前邮寄交房通知书与原告，虽签收人并非原告，但依据案涉补充协议第12条的约定，仍视为送达，因此应认定被告按照案涉合同的约定如期交付案涉房屋。故原告诉请逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请逾期办证违约金，依据提前办证申请书，约定被告于符合过户先决条件之日起720日内向房地产登记机构为原告申请办理转移登记。结合上述分析，被告系如期按约定交付案涉房屋，而原告亦从被告处取得办证资料并已办理了房产证，故即使从案涉合同约定的交房期限起算720日，被告亦未构成逾期办证。因此，原告诉请逾期办证违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请退还代办费。从原告提交的收款凭证来看，该费用并非被告收取，亦无证据证明系案外人代被告收取，故原告该诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：驳回原告周惠敏、何湛锟的诉讼请求。案件受理费611元，由原告周惠敏、何湛锟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年九月十三日书记员 冯裕雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。