江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5935号上诉人（原审被告）：朱信龙，男，1968年10月22日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：朱勇，男，1991年11月4日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：骈叶兰，女，1970年12月21日生，汉族，住南京市江宁区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱国亮，男，1983年9月3日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：陶桂兰（又名陶国兰），女，1935年2月21日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。上诉人朱信龙、骈叶兰、朱勇因与被上诉人朱国亮、原审被告陶桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初11125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱信龙、骈叶兰、朱勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.双方不是真实的房屋买卖关系，而是借款关系，被上诉人也说有借条，那份买卖合同只是起到担保的作用，所以被上诉人一直没有找上诉人要求搬家并交付房屋。2.该诉争房屋性质是拆迁安置房，无法办证，所以即便当事人签名也没有生效。3.上诉人朱勇的户籍与朱信龙、骈叶兰都是在拆迁前的老宅谷里社区孙家村1号，对该拆迁房享有合法的权益，并不仅仅是朱信龙因拆迁而获得的安置房。且该房屋的办证名字是朱勇，他享有不动产物权，他也并未在协议上签名，所以不应当判决把朱勇的合法房产过户给被上诉人。4.朱国亮的2011年9月17日报警记录只是他去派出所自己描述的情况，并非真实状况，警方也未出警求证，所以该证据不足为证，不能证明案件事实，应当不予采信。5.由于本案双方签订的房屋买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案应基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订房屋买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。本案在房屋买卖关系存在诸多疑点。第一，被上诉人朱国亮作为江宁谷里本地居民，其并没有自住需求，且案涉房屋系拆迁安置房，当时也没有相应权属证明，在当时该房屋除了居住属性外，没有投资属性，也不能到银行进行抵押或者设押给他人，因此被上诉人的行为本身并不属于通常情况下自然人为使用或投资进行房屋买卖的情形。第二，当时相应房屋市场价为30多万元，而本案合同价仅为20万元，约定的交房日期为三月内，且合同约定买方有权自由出售和出租，这些价格、交付、处置权利的约定并不符合一般房屋买卖合同的约定，反而与民间借贷用于担保房屋作价通常低于实际市场出售价格、三月内交房系借款期限、可自由出售方便直接实现债务的特点吻合。第三，本案被上诉人竟然无法提供收条，也无法提供当时的转款凭证，这明显与一般房屋买卖关系不符，反而上诉人陈述其当时向被上诉人出具了20万元借条，且实际只收到184000元，后又返还了10万元，将20万元借条撕毁后重写了10万元借条的事实更符合常理，因为被上诉人现在想主张房屋买卖关系，其不愿意出示上诉人向其出具的借条，却声称收条遗失，其合同竟然能保留，其又是现金给付，显然收条比合同更重要，竟然能够遗失，显然不符合常理。第四，从上诉人提供的接处警工作登记表来看，在之后被上诉人至涉案房屋内催要借款发生纠纷，后民警现场调解无果将双方带至所内协调处理，在此之前被上诉人曾报警自称其是购房，上诉人朱信龙不给他房子，而在之后的接处警工作登记表是当时公安机关对发生纠纷后处警经过及结果的描述，在此描述中完全没有被上诉人要求上诉人交付房屋的记载，由此可以得知，被上诉人与上诉人之间的真实民事纠纷关系是借款，并非房屋买卖。第五，本案房屋买卖协议中有一见证人孙某，该人系上诉人同学，也系被上诉人邻居，孙某明确告诉上诉人代理人当时的情形是借款，签订房屋买卖合同是为借款所作的担保，且合同签订后上诉人也还了10万元。其同时表示当时朱国亮从事民间放贷生意、朱信龙做工程在年底急需款项发放工人工资系村里大部分人皆知的事实。朱国亮辩称，其和上诉人是房屋买卖的关系，有合同证明，一审时提交了所有的证据，希望法院维持原判。朱国亮向一审法院起诉请求：判令原审被告协助办理位于南京市江宁区房屋的过户登记手续。一审法院认定事实：2011年1月23日，朱国亮（甲方）与朱信龙、骈叶兰、陶桂兰（乙方）签订个人购房协议1份，约定甲方自愿将坐落于南京市江宁区的房屋（房屋建筑面积90平方米）出售给乙方；甲乙双方协议议定的上述房屋成交价格为20万元；甲方保证上述房屋产权权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；乙方就上述房屋可以自由出售或出租，甲方不得妨碍和阻止乙方进行出售权利，甲方自愿无条件配合乙方行使出售权利，甲方不得向乙方索要以上房屋，否则支付乙方购房款的2倍；甲方自愿3月内空出房屋交给乙方。该协议的乙方处另签有“朱勇”名字。当日，朱国亮给付了朱信龙20万元。2017年6月2日，案涉房屋进行了不动产登记，登记的所有权人为朱勇，房屋建筑面积为95.13平方米。2017年7月，朱国亮向法院提起诉讼。一审审理中，朱勇认为个人购房协议上的签名非其本人所签。朱国亮陈述其未亲眼见到朱勇在协议上签名，但在协议签订后的次日，朱信龙将协议拿给朱勇签名的。各方当事人确认，案涉房屋系以朱信龙名义拆迁而取得的拆迁安置房，进行不动产登记时，登记在朱勇的名下。朱国亮表示其自愿承担办理不动产变更登记的相关税费。陶桂兰经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。上述事实，有个人购房协议、接处警工作登记表、不动产登记资料查询结果证明及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱国亮与朱信龙、骈叶兰、陶桂兰、朱勇签订的个人购房协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按该协议约定履行义务。案涉房屋系朱信龙因拆迁而获得的安置房，该房屋现登记在朱勇名下，故朱信龙、骈叶兰、朱勇、陶桂兰应当配合朱国亮办理案涉房屋的过户登记手续，故对朱国亮要求办理案涉房屋过户的诉讼请求法院予以支持。朱国亮自愿承担办理变更登记的税费，不违反法律规定，法院予以准许。关于朱信龙、骈叶兰、朱勇辩称双方名为房屋买卖，实为民间借贷关系的问题。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。朱信龙、骈叶兰、朱勇为证明双方系民间借贷关系而提供了接处警工作登记表、证人汤某证言，而汤某证明朱信龙曾向孙某借过钱，并不能证明向朱国亮借过钱，朱国亮与孙某一起找朱信龙方要钱，并不能必然得出与本案房屋买卖之间的关系，且朱国亮曾于2011年9月17日要求朱信龙方交付房屋而发生纠纷，并报警，故朱信龙、骈叶兰、朱勇提供的证据不能证明其主张，对其辩称的双方之间名为房屋买卖，实为民间借贷关系的意见，一审法院不予采纳。陶桂兰经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院作出判决：朱信龙、骈叶兰、朱勇、陶桂兰于判决发生法律效力之日起10日内协助朱国亮将坐落于南京市江宁区谷里街道邻里大道50号新民房屋过户至朱国亮名下，变更登记的税费由朱国亮承担。二审中，朱信龙、骈叶兰、朱勇对一审法院查明的“当日朱国亮给付朱信龙20万元”提出异议，并陈述朱国亮当时给了184000元，预先扣除了16000元的利息，利息是月息8分，这所谓的20万元不是购房款，是借款。朱信龙、骈叶兰、朱勇二审中申请证人孙某出庭作证，孙某陈述的主要内容为：案涉个人购房协议见证人签名是孙某本人签的，甲方和乙方签订个人购房协议的真实目的就是借款，用房子做抵押；当时是朱信龙要借20万元，20万元一个月1.6万元利息；孙某没有看到交付现金的情况，但是写协议时在场，现金听说是第二天给的；2011年10月15日接处警工作登记表，记载孙某和朱国亮两个人到朱信龙家的情况，到朱信龙家的目的是要钱，孙某和朱国亮两个人都是去要钱，朱信龙也欠孙某钱，当时朱信龙不在，朱信龙的老婆回家了，孙某和朱国亮知道了就去要钱，朱信龙老婆没有钱就报警了，后来就到派出所了。本院组织当事人进行了质证。经审理查明，案涉个人购房协议2011年1月签订后，案涉房屋一直没有交付。朱国亮在本案中陈述，其没有起诉要求上诉人交付房屋的原因是“前面我到法院咨询过，但是当时这个拆迁房没有证，我起诉没有用”。就案涉个人购房协议约定的购房款的交付，朱国亮陈述上诉人曾出具过收条，但是收条遗失；上诉人对此不予认可，称双方之间系借款关系，只向被上诉人出具过借条，收到的款项系借款。另查明，2011年10月15日接处警工作登记表记载：2011年10月15日，朱国亮、孙某两人至谷里街道邻里大道50号新民骈叶兰家讨要之前的借款，双方为此发生纠纷，民警现场调解无果的情况下，将双方带至所内协调处理。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，朱国亮主张与上诉人之间存在买卖合同关系，起诉要求上诉人协助办理案涉房屋的过户登记手续，故朱国亮对于双方之间存在买卖合同关系且其已经履行买卖合同的主要义务承担举证责任。根据法院查明的事实及二审中出现的新证据，本院认为朱国亮主张的事实真伪不明，本院不予认定。主要理由如下：1.朱国亮对于案涉个人购房协议约定的购房款的支付未完成举证责任，其陈述收条遗失，并不符合常理。2.案涉个人购房协议2011年1月签订后，案涉房屋一直没有交付，无论朱国亮购买房屋的目的及用途为何，其陈述未向上诉人依法主张交付房屋的理由均难以成立。3.朱国亮本案中否认与朱信龙存在民间借贷关系，与2011年10月15日接处警工作登记表记载的内容不符。4.孙某作为案涉个人购房协议的见证人，其证人证言中对案涉协议及接处警记录的陈述，进一步降低了朱国亮所主张事实的可信度。综上，朱国亮主张与上诉人之间存在买卖合同关系，起诉要求上诉人协助办理案涉房屋的过户登记手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人朱信龙、骈叶兰、朱勇的上诉请求成立，本院予以支持。根据二审中出现的新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初11125号民事判决；二、驳回朱国亮的诉讼请求。一审案件受理费80元，公告费260元，二审案件受理费80元，均由朱国亮负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月二十六日书记员  朱亚芳