广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11956号原告：刘君毅，男，1990年7月30日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：黄钰榕，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉慰，广东保信律师事务所实习律师。被告：杨英，女，1982年8月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。原告刘君毅与被告杨英民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘君毅委托诉讼代理人黄钰榕，被告杨英委托诉讼代理人陈琪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘君毅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年5月23日签订的房地产借款抵押合同；2.被告向原告偿还借款本金728176.6元及利息（以728176.6元为基数，自2018年2月27日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2018年5月29日为44176.05元）；3.原告对被告名下的抵押物即位于中山市坦洲镇××州××房的房地产[房地产权证号：粤房地产权证中府字第**；土地证号：中府国用（2011）第易33093**]拍卖、变卖所得价款对本案全部债权在其抵押顺位内享有优先受偿权；4.被告承担原告因实现债权所产生的律师费35000元、诉讼保全保险费1000元。诉讼中，原告撤回诉讼保全保险费1000元及诉保费的诉求；明确被告应向原告偿还借款本金719444.06元；明确利息与违约金的计算方式为，以实际欠款额为基数，从2018年3月27日起至全部清偿完毕之日止，按月利率2%计付。事实与理由：2017年5月23日，被告因生意及家庭资金周转需要向原告借款80万元，双方于同日签订房地产借款抵押合同，约定借款利率为等额本息（月利率1.8403%），违约金为每月1‰，借款期限为2017年5月23日至2022年5月22日，违约责任包括被告任何一期逾期15天原告可提前收回全部借款，被告应向原告支付本金金额20%违约金及从借款之日起至还清之日止按年利率25%给付利息，同时，律师费、查档费、诉讼费以及诉讼保全责任保险费等实现债权的费用由被告承担。2017年5月27日，原告以银行转账方式支付80万元给被告，被告收到借款后向原告出具借款借据为证。借款后，被告已归还借款本金71823.4元，已支付截至2018年2月26日的利息，尚欠借款本金728176.6元。被告提供位于中山市坦洲镇××州××房的房地产[房地产权证号：粤房房地产权证中府字第**；地证号：中府国用（2011）第易3309350号]作为本案借款抵押担保，双方已于2017年5月23日办理抵押登记手续，不动产登记证明号为粤（2017）中山市不动产证明第0052430号。被告拖欠借款本息的行为已违反了双方约定，原告为实现债权已支付律师费35000元、诉讼保全保险费1000元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告杨英辩称，1.被告在借款之前并不认识原告，涉案借款涉及到三个当事人即原告、唐卓文、陈镜豪，在借款和办理委托书公证之前，被告并不认识原告及陈镜豪，只认识唐卓文；2.本案中原告系房地产借款抵押合同的当事人，唐卓文收取了被告首期房款和预付利息96000元，原告收取了被告2期的房款，陈镜豪收取了7期的房款及违约金15000元，上述关系均有承诺书及公证的委托书为证；3.被告认为原告与唐卓文、陈镜豪系合伙关系，三人分工协作向被告收取款项，并分别收取被告的还款，原告与陈镜豪、唐卓文收取被告的预付利息96000元、违约金15000元没有法律依据，应用于抵扣还款，被告共计还款332330元，按照每期还款22133元计算，被告已经支付了15期还款，还款已经支付到2018年7月份，被告没有违约；4.综上，被告请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，杨英（抵押人、借款人、甲方）与刘君毅（抵押权人、出借人、乙方）签订一份房地产借款抵押合同，约定：甲方向乙方借款80万元；借款用途为生意及家庭资金周转；债务履行期限自2017年5月23日至2022年5月22日；双方约定通过银行转账方式交付借款，户名杨英，账号62×××99，开户行建设银行五洲康城支行；借款利率等额本息（附表）；双方约定通过银行转账方式还款，户名刘君毅，账号62×××60，开户行交通银行华康支行；为确认债权的实现，甲方以自有的位于中山市坦洲镇××州××房[房地产权证号：粤房地房地产权证中府字第**；证号：中府国用（2011）第易3309350号]的房地产为甲方对乙方的债务提供抵押担保，双方约定抵押房地产价值150万元，担保范围为借款本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、公证费、执行费、诉讼保全责任保险费等），因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用，甲方无论何种原因未按照合同约定履行义务的，乙方有权以抵押财产优先受偿；甲方向乙方支付利息，若甲方任何一期逾期15天（不论是支付利息或是偿还本金），即属根本性违约，乙方可提前收回全部借款，甲方应向乙方支付本金金额20%违约金及从借款之日起至还清之日止按年利率25%计付利息给乙方；甲方不依合同约定期限归还借款的，乙方可采取必要的途径或方式追索，由此引起的费用由甲方负担，包括但不限于乙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费、诉讼保全责任保险费等；每月还款额甲方要依时付清，每逾期一天按出借金额的千分之一费用赔付乙方作资金流的损失；若甲方的财产（或给付）不足以清偿甲方对乙方的全部债务的，应当按照实现债权的费用、迟延履行期间的加倍利息、合同约定的利息、债务本金的顺序抵充；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议和纠纷，甲、乙双方应友好协商解决，协调不成的一致同意提交中山市第一人民法院起诉解决；双方还约定了其他事项。抵押人栏有杨英字样的签名及捺印，抵押权人栏有刘君毅字样的签名及捺印。另等额本息还款表显示一共分60期还款，每期本息合计均为22133.17元，该表下方有杨英字样的签名及捺印。杨英出具了一份借款借据，载明：杨英现通过银行转账及现金方式向刘君毅借到借款80万元整，以上借款80万元的借款期限为60个月，已由本人提供自有的位于中山市坦洲镇××州××房的房地产作抵押担保，本人保证按期还清借款。借款人栏有杨英字样的签名及捺印。杨英提供的编号为（2017）粤江蓬江第001121号公证书载明杨英在公证员面前在委托书上签名、捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。公证员为沈浩滨，日期为2017年5月26日。委托书大致内容为，杨英委托陈镜豪办理座落在中山市坦洲镇××州××房房屋[房地产权证：粤房地权房地权证中府字第**，地使用证号：中府国用（2011）第易3309350号]的相关事宜，包括代为到房产管理部门办理查询房屋的有关情况；代为到国土管理部门办理查询土地的有关情况；在设定抵押权的情况下，代为办理提前还贷款和注销他项权的相关手续，签署有关还款文件及相关协议书，领取房地产权证、土地证、不动产权证书、还清款项证明、收据及还款清单等相关证件资料，并办理注销抵押登记、备案等有关手续；代为到保险公司办理退保手续及领取保证金；代表本人办理转让上述房产有关手续，到国土部门或房地产产权登记部门办理转让上述房产的过户、转移登记手续，代为选择交易对象、确定交易价格并签署房地产买卖合同及询问笔录等办理房地产转让所需签署的相关文件；代表本人协助买方办理购买上述房地产的银行按揭及提取住房公积金手续；代收按揭款和售楼款；代表本人与上述房地产的买方办理资金监管手续，收取或指定账户收取监管资金，签署资金监管协议及相关文件；办理上述房产解除资金监管手续并签署相关文件；代表本人到税务部门办理上述房产的营业税和个人所得税的申请及减免税费事宜的全部手续并代为签署相关法律文件，代为缴纳各种税费以及其他相关费用，并领取相关文件或票据；代表本人办理或协助买方办理上述房地产水、电、气、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户及物业交接手续；代为办理委托人由于身份证改变或名字改变的房地产证、国有土地使用权证（或他项权证）的变更手续，并且有权在相关文件上签字；代为到房地产产权登记部门和国土部门办理上述房产资料变更、资料撤销等相关事宜；代表本人在房产证、土地证遗失时，登报公告，申办及领取房产证、土地证或不动产权证书手续；交纳办理与上述事宜的相关税费；办理与上述事项相关的其他手续；委托期限至办妥事项为止。杨英提供的承诺书显示，兹有借款人杨英向唐卓文借款100万元，现已用杨英名下房产作抵押并已公证（房产地址为中山市坦洲镇州际新天2期12栋102房），唐卓文现向杨英承诺，如杨英恶意逃避时间超过3个月（注明：恶意逃避指指定住址找不到杨英和杨英所留联系方式无法联系到），在杨英没有违反以上约定的情况下，唐卓文无权行使公证书上的所有条例，无权转让杨英的房产，杨英违反以上条款的，唐卓文才能行使公证书的条例，日期为2017年5月26日。承诺人栏有唐卓文字样的签名及捺印。刘君毅提供的交通银行中山华康支行出具的个人客户交易清单显示，刘君毅（账号：62×××60）于2017年5月27日向杨英（账号：62×××99）转账40万元、40万元，合计80万元。杨英提供的中国建设银行出具的个人活期账户交易明细显示，杨英（账号：62×××99）分别于2017年5月27日向唐卓文（账号：62×××22）转账96000元、22133元；2017年6月25日、2017年7月26日、2017年8月28日向刘君毅（账号：62×××60）各转账22133元；2017年10月31日、2017年11月7日、2017年11月8日、2017年12月28日、2018年2月3日、2018年3月28日、2018年5月4日、2018年6月4日向陈镜豪（账号：62×××94）转账10000元、2133元、10000元、22133元、12133元、22133元、10000元、22133元。另，该银行流水显示，杨英于2015年5月27日收取刘君毅转账40万元后向唐卓文转账96000元、22133元，接着再收到转账款40万元。杨英提供的中国农业银行出具的个人明细对账单显示，吴星林（账号：62×××71）于2017年10月19日、2017年12月5日向陈镜豪（账号：62×××94）转账37133.17元、22133元。另，杨英与吴星林分别于2017年10月19日、2017年12月5日签订付款委托书，约定吴星林向刘君毅指定的陈镜豪的银行账户转账的上述款项用于清偿杨英向刘君毅借款80万元。杨英与吴星林均在委托书上签名、捺印予以确认。粤（2017）中山市不动产证明第0052430号不动产登记证明显示，坐落于中山市坦洲镇××州××房[土土地证号：中府国用（2011）第易33093**房产证号房产证号：**]权利人为刘君毅，义务人为杨英，证明权利为抵押权，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为80万元，登记日期为2017年5月23日。2018年6月8日，刘君毅（甲方）与广东保信律师事务所（乙方）签订编号为（2018）保信律民代字第619号诉讼委托代理合同，约定甲方因与杨英民间借贷纠纷一案，委托乙方律师作为一审阶段的委托代理人。编号为72665668广东增值税普通发票显示，刘君毅向广东保信律师事务所支付律师费35000元。庭审中，刘君毅称双方经中介唐卓文介绍借款相识；杨英以生意及家庭资金周转为由向其借款；涉案合同由其打印提供，出借人栏“刘君毅”字样的签名、捺印由其本人签名、捺印，合同正文手写填入内容、甲方栏“杨英”字样的签名、捺印以及等额本息还款表上“杨英”字样的签名、捺印均由杨英本人亲自所写、所签及所捺；按等额本息还款表计算，双方约定月息为1.86%，若任一期逾期15天属根本性违约，其可提前收回借款，且杨英应向其支付本金金额20%违约金及从借款日起至还清日止按年利率25%计算的利息；借款期限为2017年5月23日至2022年5月22日；借款本金于2017年5月27日通过银行转账分2笔向杨英支付；借款后，其于2017年5月份、2017年6月25日、2017年7月26日收取第一、二、三期还款本息各22133元，于2017年10月19日收取第四期还款本息22133元及违约金15000元，于2017年10月31日、11月7日、11月8日共收取第五期还款本息22133元，于2017年12月28日收取第七期还款本息22133元，于2018年2月3日、5月4日收取第八期还款本息22133元，于2018年3月28日、2018年6月4日收取第九、十期还款本息各22133元，其中第一期由唐卓文代付，第四期、第六期及违约金由吴星林代付；涉案借款为其一人出借，而陈镜豪系其朋友，有时代为收取杨英的还款，而唐卓文是涉案借款的中介人，涉案借款并非由其、唐卓文及陈镜豪三人共同出借；杨英另行向唐卓文支付的96000元并非预付加收利息，即使将中介费分摊到借款月份上，杨英每月实际支付的款项亦未超出法律规定的月利率2%；因杨英逾期支付第四期还款本息长达3个月，故按合同约定，杨英应按每月5000元的标准支付违约金。杨英确认双方之前并不认识，因借款通过中介介绍相识；对合同上的填写内容、签名、捺印的情况予以确认；对借款本金收取情况予以确认；确认合同对利息、逾期利息、违约金的约定，但该约定累加已超出法律规定；对十期还款事实及支付15000元违约金的事实予以确认，根据相关法律规定，逾期付款的利息总额不得超过2%。另杨英认为根据其提供的公证委托书、承诺书及向刘君毅、唐卓文、陈镜豪三人偿还涉案款项，认为涉案借款由上述三人共同出借，所以其另行向唐卓文支付的96000元为预付利息；基于其另行向唐卓文预付利息96000元，所以其不存在逾期还款的情况，而其因受刘君毅追讨，被迫支付15000元违约金。本院认为，刘君毅与杨英签订房地产借款抵押合同，双方对此不存异议，该合同为双方真实意思表示，双方均应恪守履行。刘君毅已依约提供借款，杨英应按时偿还款项。现杨英未按约定逾期还款，已违反合同约定，刘君毅主张解除双方于2017年5月23日签订的房地产借款抵押合同，理据充分，本院予以支持。庭审中，刘君毅与杨英除对杨英于2017年5月27日向唐卓文转账支付的96000元存有争议外，对其他十期偿还本息及违约金15000元不存异议，本院对双方不存异议的事实予以确认。杨英抗辩其向唐卓文转账支付的96000元为涉案借款的预付利息，但其提供证据的证明力并不足以证明其所证明的事实，刘君毅对此亦不予确认，而杨英亦未能就该抗辩意见进一步提供证据予以证明，杨英该抗辩意见，理据不足，本院不予采信。另杨英于2017年10月19日支付的15000元违约金与第四期利息合计是否超出法律规定的上限。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，杨英已支付的第四期借款本息与违约金之和大于按年利率36%标准计算的利息，故超出部分应抵扣借款本金。经计算，第四期利息与违约金之和超出部分为5985元（14305.68+15000＞777356.03×3%）。因超出部分此后存在计算利息，故超出部分应抵扣借款本金扣除后产生的利息亦应当作为借款本金予以扣减，即尚欠借款本金为718783.21元[719444.06-5985×（14722.4÷800000）×6]。杨英逾期还款的行为已违约，杨英应当承担违约责任。刘君毅主张杨英偿还借款本金718783.21元，理据充分，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于利息及违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”本案中，刘君毅主张杨英支付利息及违约金应合并计算，以实际欠款额为基数，从2018年6月27日起至清偿之日止，按年利率24%计付为宜。关于律师费35000元的诉求，有房地产借款抵押合同、借款借据、个人客户交易清单、诉讼委托代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出双方约定及法律规定的合理收费范围，本院予以支持。由于本案没有支持刘君毅的全部诉求，故律师费按比例承担。关于物的担保是否成立。涉案房地产借款抵押合同上存在房产抵押的内容表述，当事人亦于2017年5月23日向相关部门办理了抵押登记，本案债权存在物的担保。现杨英违约，刘君毅主张对杨英名下位于中山市坦洲镇××州××房[土地土地证号：中府国用（2011）第易33093**产证号房产证号：**]房地产以拍卖、变卖该财产的价款在涉案借款的本息范围内享有优先受偿权的诉求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘君毅与被告杨英于2017年5月23日签订的房地产借款抵押合同于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告杨英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘君毅清偿借款本金718783.21元、利息及违约金（利息、违约金合并计算，以实际欠款额为基数，从2018年6月27日起至清偿之日止，按年利率24%计付）；三、被告杨英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘君毅支付律师费35000元；四、原告刘君毅对被告杨英名下位于中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园枫丹苑12幢102房[土地证土地证号：中府国用（2011）第易33093**证号房产证号：**]房地产拍卖、变卖所得的价款在第二项判项的范围内享有优先受偿权；五、驳回原告刘君毅其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11884元，减半收取5942元（原告已预交），由原告刘君毅负担394元，被告杨英负担5548元（该款项两被告在判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一八年九月十三日书记员  李立荣吴晓芳