上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初64951号原告：孙一杭，男，1987年7月25日出生，汉族，住江苏省。原告：徐彩凤，女，1985年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述原告共同委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。被告：上海硕宇嘉业投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祎煊，北京市安理律师事务所律师。原告孙一杭、徐彩凤与被告上海硕宇嘉业投资有限公司(以下至判决主文前简称硕宇嘉业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同月21日公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人沈梅初、周宇，被告硕宇嘉业公司委托诉讼代理人张大军、王祎煊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙一杭、徐彩凤向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理小产证违约金63,288元。事实和理由：2016年6月，双方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定由被告向原告出售上海市浦东新区泥城镇青鸟路XXX弄XXX号XXX室商品房一套(以下简称系争房屋)，原告已按约付清全部房款，被告在合同约定的期限2016年10月31日前向原告交付了房屋。但因被告直至2017年10月31日才取得大产证，并在2017年11月4日许通知原告办理《房屋交接书》，原告才可以办理小产证。原告认为，根据《预售合同》第10条和第14条无法明确被告应协助原告办出小产证的时间，因此应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第十八条第一款第二项的规定，在交房后90天内协助原告办出小产证，违约金应自2017年2月1日起算。被告通知原告办证后，原告需要合理的办证期间，故要求将违约金计算至2017年11月30日止。违约金的标准按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)规定，以银行同期贷款利率上浮30%计算。被告硕宇嘉业公司辩称，不同意原告诉讼请求。首先，本案不适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款第二项的规定。《预售合同》第14条明确约定了办理小产证的期限，即双方在取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理过户手续。虽然双方没有约定办理大产证的具体期限，但可以根据法律规定推断合理的期限，被告于2017年10月31日取得大产证属合理期限内。被告在2017年10月31日取得大产证后，在上述期限内与原告签署了《房屋交接书》并交付了办证资料，不存在违约行为；其次，根据上海市高级人民法院的解答意见，《商品房买卖合同司法解释》第十八条主要针对的是开发商原因致使小业主未能按期取得小产证的情形，而不适用于开发商逾期办理大产证的情况。如果原告认为被告逾期办理大产证而要求赔偿损失的，应举证证明其损失数额，而不能直接参照《商品房买卖合同司法解释》要求被告承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区青鸟路269弄《阳光华庭》7号1101室房屋，总房价款暂定为1,345,080元，被告应当于2016年10月31日前将房屋交付给原告，除不可抗力外。《预售合同》第10条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《住宅交付使用许可证》。第14条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。原告还在该合同中保证其签署预售合同时在预售合同中注明的以及在被告处留存的通讯地址、电话、传真号码、E-MAIL均真实有效，……；被告按照原告留存的通讯地址、传真号码、E-MAIL发送通知的，在信函(包括但不限于挂号信、快递、EMS等)发出后次日、传真以及E-MAIL发出后当日即视为送达。合同签订后，原告支付了购房款1,345,080元，被告按约交付了房屋。2017年10月31日，被告取得了系争房屋的大产证。2017年11月7日，被告通过快递向原告发送《房屋交接通知》，明确告知其已经取得大产证，定于2017年11月4日起开始办理房屋交接手续。该快递于2017年11月8日妥投。2017年11月29日，双方签署了《房屋交接书》。双方确认在签署《房屋交接书》时，被告退回购房款1,371元。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理过户手续。但双方对大产证取得时间未作约定，原、被告双方也未能就此达成补充协议，故根据合同法相关规定，可由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2016年10月31日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院推定《预售合同》约定的最后交付日起90日内为被告办理大产证的合理期间，小产证的约定办理时间应为此后120天内，即2017年5月29日之前。原告以根据《预售合同》无法确定被告协助办理小产证的时间为由，要求按《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款第二项规定以房屋交付后90日为期限的意见，本院不予采纳。被告逾期办理大产证致使原告未能按期办理小产证，被告应承担相应的违约责任。被告辩称逾期办理大产证并非己方原因，故不需要承担违约责任，就此未提供充分证据证明，且双方合同也未约定被告可以以第三方原因免责，故被告关于不需要承担逾期办证违约金的抗辩不予采纳。《预售合同》没有约定逾期办理小产证的违约金，损失数额难以确定，故根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按已付购房款1,343,709元，以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准的意见，本院予以采纳。违约金应自2017年5月30日起算。被告通知办理房屋交接的快递于2017年11月8日妥投，被告已经完成协助办证义务，违约金应计算至该日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告上海硕宇嘉业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙一杭、徐彩凤逾期办证违约金(以1,343,709元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％的标准，自2017年5月30日起计算至2017年11月8日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,384元，减半收取计692元，由原告孙一杭、徐彩凤负担276.80元，被告上海硕宇嘉业投资有限公司负担415.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈肖伟二〇一八年九月二十七日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。