贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0524民初3297号原告：熊元桂，男，汉族，住贵州省织金县。原告：刘恩芬，女，汉族，住贵州省织金县。原告：熊鑫，男，汉族，住贵州省织金县。原告：熊基凯，男，1汉族，住贵州省织金县。四原告的委托诉讼代理人：郭斌，贵州和侣律师事务所律师，特别授权。被告：田凤祥，男，土家族，住贵州省织金县。被告：蒋仕群，女，土家族，住贵州省织金县。被告：田策羽，男，土家族，住贵州省织金县。三被告的委托诉讼代理人：陈胜义，织金县中心法律服务所法律工作者，特别授权。三被告的委托诉讼代理人：谌业红，贵州丰宸律师事务所律师，特别授权。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯与被告田凤祥、蒋仕群、田策羽确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊元桂、熊基凯及四原告的委托诉讼代理人郭斌，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽及三被告的委托诉讼代理人陈胜义、谌业红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯向本院提出诉讼请求：1、请求确认四原告与三被告签订的《立卖房屋文约》协议无效；2、请求判决三被告连带返还四原告支付的200000元购房款。事实及理由：2018年3月26日，原告熊元桂与被告田凤祥初步达成购房协议，由熊元桂先支付10000元的购房意向款。次日，经原合人龚朝讼、杨华的原合，在执笔人陈泽新的代书下，原、被告之间达成《立卖房屋文约》，协议约定达成协议之日起，被告田凤祥、蒋仕群将其名下的织房权证八步镇字第××号房屋和田策羽名下的织房权证八步镇字第××号房屋（该两处房屋实际系一处房屋）永久交给原告等管业。当日原被告双方约定，由原告熊元桂将190000元打入被告蒋仕群的名下，由被告田凤祥出具收条一张给原告熊元桂收执并约定余款1606800元待过户后支付给被告一家。当原、被告双方共同到织金县房屋管理部门办理过户手续时，被告知不能过户，其理由为农村房屋非本村集体经济组织成员不得购买，故不能办理过户手续。由于不能办理过户手续，原告熊元桂一家要求被告田凤祥一家归还已经支付的200000元购房款，但此时被告一家却拒不返还已支付的购房款且拒不交付房屋给原告一家。原告认为，被告的房屋系农村房屋，使用的土地是集体土地，按照国家法律的规定，农村房屋的转让只能转让给本集体经济组织成员，由于原告一家不是该集体经济组织成员，故双方签订的协议是无效的，由于协议无效被告应当返还原告支付的200000元购房款，由于双方不能协商一致，原告被迫诉至法院要求如前所请。被告田凤祥、蒋仕群、田策羽答辩称，请求驳回四原告诉讼请求，本案诉讼费由四原告承担。对原告所述购房并交付购房款、签订协议等事实无异议，对原告所述的田凤祥出具收条交予原告熊元桂收执的事实有异议，2018年3月26日，原告支付10000元购房意向款属实，2018年3月27日双方《立卖房屋文约》约定购房款为1806800元，2018年3月28日出具的欠条约定待尾款付清后卖方把土地使用证和房产权证交予原告，而不是原告所述的过户后再支付尾款的事实。2018年3月27日订立的《立卖房屋文约》系双方的真实意思表示，其内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同成立时生效，本案房屋买卖虽未办理过户登记手续，但不影响合同的效力，本案合同仍然合法有效，本案涉案房屋属于商业住宅，不属于农村房屋，被告的房屋可以出售给城镇居民。本案房屋位于织金县步街道办事处水塘居委会，街道办事处属于城市，被告的房屋所在的位置不属于农村，被告的商业住宅房屋不属于农村普通住宅房屋的范畴，不存在城镇居民购买农村房屋的情形，同时贵州省已取消农业户口和非农业户口的区分，统一为居民户口，所以不存在城市居民不能购买农村房屋的情形。被告已取得土地使用证和房屋所有权证，依法享有房屋的所有权，对房屋享有处分的权利。原告未按约定于2018年7月27日前付清购房尾款1606800元，已构成违约，依法应承担违约责任，根据《中华人民共和国担保法》第89条的规定及《预交买房定金协议书》的约定，被告不予退还原告所交的定金200000元，原告要求返还定金的请求无法律依据，应不予支持。诉讼中，原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：1、书证：四原告身份证，用于证明四原告身份信息，四原告为城镇居民；被告田凤祥、蒋仕群、田策羽对称该组证据真实性无异议，但认为不能达到原告用于证明四原告为城镇居民的证明目的。2、书证：《立卖房屋文约》，用于证明四原告与三被告签订的协议违反国家法律法规的强制性规定，为无效协议；被告田凤祥、蒋仕群、田策羽称对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，协议有效。3、书证：收条、织金农村商业银行结算业务申请书，用于证明四原告向三被告支付购房款200000元，因双方签订的协议无效，三被告应当返还。被告田凤祥、蒋仕群、田策羽对该组证据无异议。4、书证：织房权证八步镇字第××号、织房权证八步镇字第××号房产证，织国土集用（2014）第0703101号、织国土集用（2014）第0703102号集体土地使用证，用于证明原告购买的房屋因四原告不是房屋及所占土地所在集体经济组织成员，不能购买该房屋；原被告双方在签订购房协议时，出售的面积与产权证上的房屋面积不一致，被告存在欺诈行为。被告田凤祥、蒋仕群、田策羽质证称对证据三性无异议，但达不到原告的证明目的，该组证据不能证明原告不是房屋所在地本村集体经济组织成员，且房屋出售之前，双方多次就房屋的面积等问题进行过说明，不存在原告所述的欺诈行为。5、书证：织金县不动产登记局告知书，用于证明基于原、被告不是同一集体经济组织成员，三被告出卖给原告的房屋系不能卖给集体经济组织成员以外的人员，不能办理转移登记，原告购买房屋的目的不能实现。被告田凤祥、蒋仕群、田策羽质证称对该组证据真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，房屋是否能办理变更登记，不影响合同效力，与本案无关。被告田凤祥、蒋仕群、田策羽向本院提交了以下证据：1、书证：三被告的身份证，用于证明三被告身份信息。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯对该组证据无异议。2、书证：织房权证八步镇字第××号、织房权证八步镇字第××号房产证，织国土集用（2014）第0703101号、织国土集用（2014）第0703102号集体土地使用证，用于证明本案涉案房屋与土地均合法取得权属证书；三被告对所出卖的房屋享有处分权；本案涉案房屋规划用途为商业住宅，因此可以对城镇居民出售。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯质证称对证据三性无异议，但被告出卖的房屋的实际情况与房屋登记情况不符；双方签订的协议中的面积与房产证、土地使用证上记载的面积不符，超出产权证明的面积三被告系无权处分；被告称涉案房屋属商业住宅可以出售，但三被告未取得相应的出售许可证。3、书证：《立卖房屋文约》，用于证明房屋四至清楚，该协议合法有效，不存在协议无效的情形。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯质证称对该组证据的真实性、关联性无异议，但协议违反国家强制性规定。4、书证：定金协议书，用于证明四原告向三被告预交购房款200000元，并约定余款1606800元于2018年7月27日前付清，四原告交纳的200000元是定金性质，四原告未按约支付购房尾款，已经违约，三被告不应退还定金，四原告要负违约责任。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯质证称对该组证据真实性无异议，但达不到被告的证明目的。主合同无效，从合同也应当无效；并且定金协议书只有熊元桂及田凤祥签订，其余购房当事人未签字，该定金协议书未成立生效。5、书证：欠条，用于证明四原告所欠被告购房款1606800元的事实，且双方约定，付清购房尾款，被告再将土地及房屋所有权证交予原告的事实。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯质证称对该组证据证据三性无异议。6、书证：织金县人民政府织府复【2016】46号文件，用于证明水塘村委会变更为水塘居委会，涉案房屋为城市区域的房屋。原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯质证称对该组证据真实性无异议，但达不到被告的证明目的。村委会更名并不意味土地性质随着变更，不能改变被告出售的房屋所占土地的性质。对各方当事人均无异议的证据本院依法予以采纳作为本案定案依据。对原、被告均出示的《立卖房屋文约》，织房权证八步镇字第××号、织房权证八步镇字第××号房产证，织国土集用（2014）第0703101号、织国土集用（2014）第0703102号集体土地使用证，该两组证据能客观反映涉讼房屋的土地性质、权属及本案争议的焦点，本院依法采纳作为本案定案依据，但对原告用于证明三被告存在欺诈行为及被告用于证实涉案房屋为商业住宅可对城镇居民出售的证明目的不予采信；对原告出示的四原告的身份证及织金县不动产登记局告知书，本院认为来源合法，客观真实，与本案待证事实有关联，本院依法采纳作为本案定案依据。对三被告出示的定金协议书，能证实四原告预先支付购房款200000元的事实，但不能达到三被告的证明目的，对该组证据的证明目的不予采纳；织金县人民政府织府复【2016】46号文件，与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的，依法不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯属于织金县双堰街道办居民。2018年3月26日，原告熊元桂与被告田凤祥初步达成购房协议后，熊元桂向被告田凤祥支付了10000元的购房意向款。同年3月27日，原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯与被告田凤祥、蒋仕群、田策羽达成《立卖房屋文约》，由被告田凤祥、蒋仕群、田策羽将位于织金县步街道办事处水塘居委会的房屋（织房权证八步镇字第××号、第××号，集体土地使用证字号织国土集用（2014）第0703102号、0703101号）出卖给原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯，合同签订当日原告熊元桂将190000元购房款通过银行转入被告蒋仕群名下银行账户内，当日被告田凤祥出具收条一张给原告熊元桂收执，同时双方签订了《预交买房定金协议书》约定已支付的200000元属购房定金，余款购房款1606800元4个月内付清。2018年7月18日，原告熊元桂到织金县不动产登记中心咨询办理本案所购买房屋的登记事宜时，织金县不动产登记局出具《告知书》，称因房屋坐落于“水塘村困牛组粑粑店”（证号：织房权证八步镇字第××号、第××号，集体土地使用证字号织国土集用（2014）第0703102号、0703101号），熊元桂提交的材料显示住所地为“贵州省织金县城关镇金东路55号”，不属于“水塘村”集体成员，故织金县不动产登记中心不予受理熊元桂所提交的不动产转移登记事宜。另查明，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽在本案中出售的房屋位于织金县步街道办事处水塘居委会，房屋所占用的土地属织金县步街道办事处水塘居委会集体所有。本院认为，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽在本案中出售的房屋建造于织金县步街道办事处水塘居委会集体所有的土地上，属建造在农村宅基地上的房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，在房地一体的原则下，本案中的房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，三被告处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体所有的土地依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从上述法律规定可知，农村宅基地使用权具有福利和社会保障功能，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织内部成员即农民，非本集体经济组织成员不能申请或者变相取得农村宅基地的使用权。故宅基地使用权转让应具备法定条件，经集体经济组织同意并在同一集体经济组织内部成员之间转让是法定条件之一。而本案中，原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯并不具有织金县步街道办事处水塘居委会集体经济组织成员资格，根本不具备同一集体经济组织成员之间转让宅基地的法定条件，四原告依法不能取得农村集体土地使用权，本案中双方签订的《立卖房屋文约》，该合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因讼争标的为农村宅基地及宅基地上的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该买卖行为违法，侵害了集体经济组织成员权益，应当认定为无效，在本案中，四原告在房屋买卖活动中也有一定的过错。故本院对四原告要求确认与三被告签订的《立卖房屋文约》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。因无效合同自始无效，故对三被告称该《立卖房屋文约》有效，四原告违约的辩解理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽应当返还原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯支付的购房款200000元。因购买房屋系原、被告双方过错所引起，故原、被告双方均应承担诉讼费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下：一、原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯与被告田凤祥、蒋仕群、田策羽于2018年3月27日签订的《立卖房屋文约》无效；二、由被告田凤祥、蒋仕群、田策羽于本判决生效后十日内一次性返还原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯购房款200000元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300，减半收取计2150元，由原告熊元桂、刘恩芬、熊鑫、熊基凯负担1075元，被告田凤祥、蒋仕群、田策羽负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内申请人民法院强制执行。审判员  李淞二〇一八年九月十一日书记员  杨恋