云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2301民初1990号 原告：袁加泽，男，1960年6月3日生，彝族，初中文化，云南省牟定县人，居民，原住牟定县共和镇茅阳社区居委会东兴路**，现住楚雄市。 委托诉讼代理人：张玉才，云南光前律师事务所律师（特别授权）。 被告：旷绍全，男，1960年10月10日生，汉族，初中文化，四川省遂宁市人，个体工商户，住，住楚雄市开发区/div> 被告：楚雄利恒房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇楚风苑小区大门北侧东钰苑********，统一社会信用代码：9153230159931219X2。 法定代表人：旷晓龙，总经理。 被告：何廷会，男，1963年5月13日生，汉族，初中文化，四川省遂宁市人，无业，住，住楚雄市开发区被告旷绍全之妻）。 三被告共同委托诉讼代理人：魏可嘉、郭彦青，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。 原告袁加泽与被告旷绍全、何廷会、楚雄利恒房地产开发有限公司（以下简称利恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁加泽及其委托诉讼代理人张玉才，被告旷绍全、利恒公司、何廷会的共同委托诉讼代理人魏可嘉、郭彦青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁加泽向本院提出以下诉讼请求：1.判决确认原告与被告旷绍全、利恒公司之间于2015年7月14日所签的《东钰苑B区房屋认购协议》有效；2.判决由被告旷绍全、利恒公司履行原、被告之间于2015年7月14日所签订的《东钰苑B区房屋认购协议》，并由被告利恒公司、旷绍全协助原告袁加泽将位于楚风苑小区大门北侧2011-G-57号宗地所建盖房屋东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺的《不动产权证书》办理转移登记在原告袁加泽名下；3.判决由二被告赔偿原告袁加泽逾期办证违约损失266052.50元（按购房款总额2313500元每年6%计算，自2016年7月1日起计算至2018年5月31日止，共23个月），以及自2018年6月1日起至《不动产权证书》办理完毕之日止的逾期办证违约损失费（按购房款总额2313500元每年6%计算）；4.判决由二被告承担办理涉诉房屋转移登记过程所产生的全部税、费。本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年12月14日，原告袁加泽与被告旷绍全通过楚雄市国土资源局竞标拍卖共同取得楚雄市楚风苑小区大门北侧2011-G-57号地块（3662㎡)的购买权。2011年12月16日，原告袁加泽与被告旷绍全签订了《开发房地产公司合伙合同》，约定通过竞标拍卖所取得购买权的楚风苑小区大门北侧2011-G-57号地块3662㎡（5.49亩、土地出让总价款15343780元）由二人各自投资8000000元共同开发，购买上述出让宗地及登记办理房地产开发公司以被告旷绍全的名义办理。原告按约向被告旷绍全支付投资款参与合伙后，2012年1月13日，经过登记取得土地使用权人为旷绍全的《国有土地使用证》。2012年7月6日，以被告旷绍全为法定代表人注册登记了利恒公司。2014年12月24日，被告旷绍全与原告袁加泽签订了《股份转让合同》，合同约定原告袁加泽将自己的投资及在利恒公司的股份全部转让给旷绍全，旷绍全退还袁加泽投资款及投资收益9500000元，同日,被告旷绍全亲笔向原告袁加泽出具欠条，载明“欠款人旷绍全欠到袁加泽楚风苑57号地投资款9500000元，此款应于2015年6月30日以前付清”。约定的付款期限届满后，因被告旷绍全未如期付款，后被告旷绍全提出以楚风苑小区大门北侧2011-G-57号宗地所建盖房屋即东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺作价2313500元以物抵债抵给原告袁加泽，其余款项用现金返还。据此，由被告旷绍全之子旷晓龙于2015年7月14日与原告就东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺签订了《东钰苑B区房屋认购协议》，约定交房时间为2015年12月31日，被告于交房之后的半年内（即2016年6月30日以前）负责将房屋的房产证、国有土地使用证办理完毕交付原告。被告旷绍全与原告袁加泽于2016年11月签订了《楚雄市二手房买卖契约》,购房总价款2313500元已于2016年12月26日在双方结账中扣减。自2017年12月以后，被告旷绍全采取对原告避而不见的方式逃避债务，拒绝配合原告办理房产产权转移登记相关手续。上述一层商铺已于2015年9月下旬交付原告，但被告旷绍全、利恒公司以各种理由至今未协助原告袁加泽办理上述涉诉房屋的不动产转移登记手续,所签订的《楚雄市二手房买卖契约》亦由被告旷绍全单方持有，致使原告袁加泽无法对上述商铺进行装修和对外出租经营使用，给原告造成重大经济损失。且被告所交付的房屋没有达到双方所签订的东钰苑B区房屋认购协议当中所约定的交房标准。原告认为，被告除了应当履行协助办证义务外，还应当承担逾期办证给原告造成的违约损失。根据双方约定，办理涉诉房屋转移登记过程所产生的全部税、费由利恒公司、旷绍全承担。原告袁加泽与被告旷绍全、利恒公司之间所签订的《东钰苑B区房屋认购协议》及相关《结账单》（以物抵债）并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，原告袁加泽已按照《东钰苑B区房屋认购协议》的约定履行了自己的合同义务，被告旷绍全、利恒公司不履行合同义务拒绝协助原告办理涉诉房屋《不动产权证书》转移登记的行为已侵犯了原告的民事合法权益。为维护原告的民事合法权益，现原告袁加泽特提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告旷绍全、何廷会辩称：1.两份房屋认购协议属于以房抵款协议，并不能直接形成房屋买卖关系，同时袁加泽也未支付任何房款，以房抵款协议及房屋认购合同第一条第八款明确约定由原告承担契税、印花税、权属证工本费，并没有提到由利恒公司承担该笔费用，原告诉请中陈述的由利恒公司承担税费与事实不相符，实际上旷绍全的确在2016年11月3日与袁加泽到市住建局办理过户手续，旷绍全交付了二手房交易手续费，并进行了交易信息登记，但是因为袁加泽拒绝按照合同约定支付相关税费，而未能办理过户手续，因此，对于以房抵款协议的履行二被告认为袁加泽拒绝承担税费违约在先，并非二被告的违约行为。2.按照合同约定，原告认为房屋未达到认购协议规定的标准，但两份以房抵款协议约定的房款是500万元，后袁加泽对房屋进行过实际丈量，并查看了房屋的情况，双方才达成结账单上477万元的抵款金额，且在结账单上并没有对税费的承担进行改变，二被告也不否认以房抵款协议的效力，只是因为以房抵款金额和税费的承担双方未达成一致意见，同时，以房抵款协议确定的权利义务产生于二人的股份转让合同，而对于该合同的履行情况双方也存在很大争议，只有在审理合伙协议纠纷一案中，解决和确定了股份转让合同履行、税费由谁来承担的问题或者税费是否进行抵扣的问题后，才能确定是否办理房屋过户手续。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告利恒公司辩称：在股份转让合同以房抵款协议中均未提到过利恒公司，公司在这些书面材料上也没有加盖过任何公章，同时，利恒公司开发的项目只有灵秀一品项目，而原告及被告旷绍全二人合伙协议股份转让合同以及抵款协议所约定的房屋是二人合伙开发的东钰苑项目，对于东钰苑抵款房屋的过户手续办理不应该承担责任。 原告袁加泽为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.原告袁加泽的身份证、企业信用信息公示报告、被告旷绍全的身份证，2.开发房地产公司合伙合同，3.楚土国用（2012）第0001号国有土地使用证，4.企业法人营业执照、组织机构代码证，5.银行存取款凭证、回单，6.股份转让合同，7.东钰苑B区房屋认购协议，8.结账单，9.还款协议、欠条，10.不动产登记信息查询情况说明。被告旷绍全、何廷会、利恒公司针对其辩称未向本院提交证据。 本院认为，原告袁加泽提交的证据1能够证实原告袁加泽的身份情况、被告利恒公司的企业登记信息以及被告旷绍全的身份情况；证据2能够证实2011年12月16日，原告袁加泽与被告旷绍全签订了《开发房地产公司合伙合同》。 约定通过竞标拍卖所取得购买权的楚风苑小区大门北侧2011-G-57号地块3662.00㎡由二人各自投资人民币8000000元共同开发，双方在合伙开发房地产项目中的权利、义务等事实；证据3能够证实2012年1月13日，位于楚风苑小区大门北侧**宗地的《国有土地使用证》登记在被告旷绍全名下的事实；证据4能够证实2012年7月6日，以被告旷绍全为法定代表人，注册登记了被告利恒公司的事实；证据5能够证实2011年至2013年间原告袁加泽履行了出资义务的情况；证据6能够证实原告袁加泽于2014年12月24日与被告旷绍全签订《股份转让合同》，合同约定为方便旷绍全自主经营及开发管理，原告袁加泽同意将自己在被告利恒公司的股份全部转让给被告旷绍全，由被告旷绍全退还原告袁加泽投资款及投资收益共计9500000元，款项于2015年6月30日前付清，同日，被告旷绍全向原告袁加泽出具了欠条的事实；证据7能够证实因被告旷绍全未如期支付款项后提出以东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺（总价款2313500元），二层210、211、212、224、213、214、215、225、226号商铺（总价款2461336元）以物抵债抵给原告袁加泽（合计总价款4774836元），双方于2015年7月14日就东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺签订了《东钰苑B区房屋认购协议》，于2015年9月19日就东钰苑B区二层210、211、212、224、213、214、215、225、226号商铺签订了《东钰苑B区房屋认购协议》的事实；证据8能够证实2016年12月26日，被告旷绍全与原告袁加泽就合伙期间的债权债务进行结算的事实；证据9能够证实被告旷绍全对所欠投资款作出还款承诺的情况；证据10能够证实被告旷绍全、何廷会系位于楚雄市房屋的共有人；本院对以上证据予以采信。 本院经审理认定法律事实如下：2011年12月14日，原告袁加泽与被告旷绍全通过竞标拍卖的方式共同取得位于楚雄市楚风苑小区大门北侧2011-G-57号地块（3662㎡)。2011年12月16日，原告袁加泽与被告旷绍全签订了《开发房地产公司合伙合同》，约定通过竞标拍卖取得的楚风苑小区大门北侧2011-G-57号地块3662㎡（5.49亩、土地出让总价款15343780元）由二人各自投资8000000元共同开发，并使用被告旷绍全的名义办理签订竞买合同等事宜。后原告袁加泽向被告旷绍全支付了合伙投资款，2012年1月13日，位于楚风苑小区，位于楚风苑小区大门北侧**宗地《国有土地使用证》登记在被告旷绍全名下6日，以被告旷绍全为法定代表人注册登记了被告利恒公司。2014年12月24日，被告旷绍全与原告袁加泽签订了《股份转让合同》，合同约定原告袁加泽将自己的股份全部转让给被告旷绍全，由被告旷绍全退还原告袁加泽投资款及利息合计9500000元，同时，被告旷绍全向原告袁加泽出具了内容为“今欠到袁加泽楚风苑57号地投资款9500000元，此款应于2015年6月30日以前付清”的欠条交由原告袁加泽收执。2015年7月14日，甲方（卖方）旷晓龙与乙方（买方）袁加泽签订了《东钰苑B区房屋认购协议》，约定将位于东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺以物抵债抵给原告袁加泽，由乙方承担契税、维修款、印花税及权属证工本费，其余的由甲方承担，交房时间为2015年12月31日，并于交房之后的半年内由甲方负责办理房屋的房产证、国有土地使用证。被告旷绍全与原告袁加泽于2016年11月就上述房屋买卖交易签订了《楚雄市二手房买卖契约》,购房总价款2546100元已于2016年12月26日在双方结账中扣减。庭审中，被告旷绍全、利恒公司、何廷会对原告袁加泽主张的第一项诉讼请求无异议。 另查明，楚雄市楚风苑小区大门北侧东钰苑B区一层108、109、123、124号商铺于2015年11月2日交给了原告袁加泽，但该4间商铺至今未登记在原告袁加泽名下。 根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：房屋过户的办证费用应由原告还是被告旷绍全承担？被告利恒公司是否应承担逾期办证违约金？ 针对争议焦点一，本院认为，原告袁加泽与被告利恒公司的《东钰苑B区房屋认购协议》系在自愿的情况下签订的，且在庭审中，三被告也认可该协议合法有效，故原、被告应按该协议履行。虽然被告旷绍全已经按期将房屋交给了原告袁加泽，但未配合原告袁加泽将房屋过户至原告袁加泽名下，对于原告袁加泽的第二项诉讼请求本院予以支持，因《东钰苑B区房屋认购协议》系旷晓龙与原告袁加泽签订的，而旷晓龙系被告利恒公司的法定代表人，其与原告袁加泽签订的《东钰苑B区房屋认购协议》应认定为职务行为，故《东钰苑B区房屋认购协议》也应认定为被告利恒公司与原告袁加泽签订的，现该4间房屋备案登记在被告旷绍全、何廷会名下，故被告旷绍全、何廷会应配合被告利恒公司将房屋办理过户在原告袁加泽名下。对于原告袁加泽的第四项诉讼请求，根据原告袁加泽与被告利恒公司签订的《东钰苑B区房屋认购协议》第一条第8款对于办证的过户费用已经进行了明确约定，约定由原告袁加泽承担办理过户手续的相关契税，故对原告的第四项诉讼请求本院不予支持。 针对争议焦点二，虽然被告利恒公司在约定的时间内将商铺交给了原告袁加泽，但未办理房产证和土地证的原因系原告袁加泽与被告旷绍全对《东钰苑B区房屋认购协议》中约定的办证相关费用在履行时未能达成一致，故不能认定被告旷绍全未协助原告办理房屋过户登记的行为构成违约，故对原告袁加泽的第三项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告袁加泽与被告楚雄利恒房地产开发有限公司于2015年7月14日签订的《东钰苑B区房屋认购协议》有效； 二、由被告楚雄利恒房地产开发有限公司、旷绍全、何廷会于本判决生效后十五日内将位于楚雄市商铺的《不动产权证书》办理在原告袁加泽名下； 三、由原告袁加泽承担办理位于楚雄市商铺的《不动产权证书》的相关费用； 四、驳回原告袁加泽的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2645元（已减半收取），由被告楚雄利恒房地产开发有限公司、旷绍全、何廷会负担（未交，于本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  冯素娟 二〇一八年九月六日 书记员  王 燕