重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0114民初7362号原告：重庆市黔江区依蝶商贸有限公司，住所地重庆市黔江区新华西路**。法定代表人：夏鹏，该公司经理。委托代理人：龙飞，男，1986年8月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区，该公司法务。被告：何莉，女，1971年10月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：李顺其，男，1953年11月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。被告何莉、李顺其共同委托代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师。被告：陈跃强，男，1971年4月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：李伟，男，1976年6月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。第三人：重庆蜀陵实业有限公司，，住所地重庆市黔江区正阳街道朝阳社区武陵大道**武陵山农副产品物流交易中心）。法定代表人：唐甜，该公司总经理。委托代理人：刘念，重庆金讼律师事务所律师。委托代理人：刘祖耀，重庆金讼律师事务所律师。原告重庆市黔江区依蝶商贸有限公司（以下简称“依蝶公司”）与被告何莉、李顺其、陈跃强、李伟、第三人重庆蜀陵实业有限公司（以下简称“蜀陵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告依蝶公司的委托代理人龙飞，被告何莉、李伟及被告何莉、李顺其的共同委托代理人杨珊瑛，第三人蜀陵公司的委托代理人刘祖耀到庭参加了诉讼，被告陈跃强经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告依蝶公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告李伟与第三人于2017年9月14日签订的《协议书》无效；2.判决被告何莉、李顺其支付原告新华苑电子科技城从2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金472601元（四个月租金494950元-已支付的22349元=472601元），被告陈跃强、李伟对该租金承担连带支付责任；3.判决被告何莉、李顺其支付原告违约金100000元，被告陈跃强、李伟对该违约金承担连带责任；4.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：被告何莉、李顺其于2010年12月17日登记成立重庆销利商贸有限公司（以下称“销利公司”），2010年11月17日，原告、重庆市东轮实业有限公司（以下简称“东轮公司”）及销利公司签订三方《转租协议》，被告陈跃强、李伟对三方协议中丙方承担担保责任，三方在转租协议中约定：原告将承租重庆碧峰实业有限公司（以下简称“碧峰公司”）的位于黔江区新华苑电子科技城正一层的房产转租给东轮公司，再由东轮公司将该房产转租给销利公司，租赁期限从2011年1月1日至2017年12月31日，租金交纳标准按原告与业主单位碧峰公司签订的《租赁合同》约定交纳，销利公司租赁期间的水、电费等由原告代收代缴，三方还约定任何一方违约应另行向守约方支付违约金100000元。2013年年底，原告、东轮公司及销利公司三方达成口头协议：从2014年1月1日起，东轮公司退出三方《转租协议》，销利公司将租金直接支付至原告指定的账户，户名：重庆蜀陵实业有限公司，账号：01550142********，开户行：重庆三峡银行股份有限公司黔江支行。截止2017年10月20日，销利公司仍未支付原告2017年第三季度租金101388.5元，2017年第四季度租金371212.5元。后经了解，一、重庆市工商行政管理局黔江区分局于2017年8月17日核准销利公司的注销申请。二、三方《转租协议》中销利公司的担保人被告李伟于2017年9月14日与原告指定收款人蜀陵公司达成《协议书》，解除原告与销利公司的租赁关系。综上，四被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，造成了较大的经济损失，属根本违约，原告为维护自身合法权益特向法院提起诉讼，请求支持原告诉求。原告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1.《房屋租赁合同》，证明原告与碧峰公司签订了租赁合同，正一层面积为3010平方米，租金在40元基础上每三年递增2.5元；2.碧峰公司、东轮公司与销利公司签订的《转租协议》，证明甲方虽然是碧峰公司，是原来签订合同的主体，但实际上碧峰公司将房产转租给原告后不再参与转租事宜，所以甲方实际上是原告，协议约定租期从2011年1月1日至2017年12月31日止，碧峰公司与原告签订合同的租金标准一致，约定违约金10万元，水电气等费用均由丙方销利公司承担；3.关于商业用房转租事宜回函，证明原告转租正一层事宜是碧峰公司同意的，转租协议甲方不是碧峰公司；4.情况说明函，证明东轮公司在2013年12月31日后将权利义务一并授予给原告，并非蜀陵公司；5.蜀陵公司与被告李伟签订的《协议书》，证明蜀陵公司并非签订解除租赁合同的主体，因蜀陵公司仅仅是原告授权收取租金及支付租金的权利义务人，即使协议成立，被告李伟并没有按照协议第二条约定的支付款项时间按时足额支付；6.光盘及蜀陵公司向李伟出具的告知函，证明销利公司在向蜀陵公司支付款项后，蜀陵公司都会向原告出具依据，当原告知晓蜀陵公司于2017年9月14日与被告签订解除租赁合同协议书后，原告要求蜀陵公司立即解除该协议书，在此情况下，蜀陵公司通知被告要求解除协议，有送达告知函的录音；7.蜀陵公司支付碧峰公司明细，付收据及银行流水；8.电脑城一层2014年1月及2017年6月租金对账表附银行凭证，证据7、8证明是支付蜀陵公司的，蜀陵公司都开具了票据，票据内容都可以显示是代收租金，不是被告所称的蜀陵公司就是出租主体，蜀陵公司收取的款项和向碧峰公司支付的款项是一致的，只是时间有出入，更能证明蜀陵公司仅仅是为原告收入和支付租金的权利义务人。被告何莉、李顺其共同辩称，1.原告的诉求不能成立，请求驳回。2.原告诉称的理由不能成立，被告何莉、李顺其与东轮公司、碧峰公司于2010年11月17日签订的房屋转租协议，协议约定碧峰公司将位于黔江区XXX城正一层的房产出租给东轮公司，东轮公司决定将其中正一层房产，套内3010平方米转租给被告何莉、李顺其，为此被告何莉、李顺其是与东轮公司、碧峰公司签订的转租协议，原告盖章只能证明原告同意东轮公司将房屋转租给被告何莉、李顺其，被告何莉、李顺其没有与原告形成租赁合同关系，原告不是本案适格主体。3.原告诉称其于2013年与东轮公司、被告何莉、李顺其达成口头协议不属实，原告没有参与，但是东轮公司退出三方协议由蜀陵公司承接东轮公司的权利义务，并行使房屋租赁管理权利，收取被告何莉、李顺其房屋租金，并与被告何莉、李顺其达成房屋租赁终止协议。综上，请求法院驳回原告的诉求。被告何莉、李顺其为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1.转租协议，2010年11月17日被告与东轮公司、碧峰公司签订，证明被告与东轮公司形成了合法的租赁关系，与原告未形成任何关系，同时证明原告在本案中不是适格的主体；2.催告函，2017年9月6日，蜀陵公司向销利公司发出的，证明蜀陵公司在对被告行使租赁管理关系，催收房租欠款247475元，是2017年7、8两月的租金，同时告知如果被告不履行，蜀陵公司将通过法律途径催讨，证明蜀陵公司是本案的权利义务人，与被告形成新的租赁关系；3.协议书，2017年9月14日蜀陵公司与李伟签订的，该协议是在2017年9月6日催告之后形成的，约定蜀陵公司同意被告于2017年9月15日退出租赁场地，被告在2017年9月15日前将7、8月的租金及剩余商家的保证金交予蜀陵公司，被告退场时与蜀陵公司做好交接工作，并证明由蜀陵公司行使租赁管理权，与被告签订的协议即房屋终止协议有效；4.银行流水及收据，证明2017年9月15日、2017年9月19日被告通过银行向蜀陵公司转房租及现金交付共计247475元，2017年9月19日转商家保证金22349元，该证据证明双方在签订协议后，被告全部履行了合同义务；5.短信截图，2017年9月19日11时，蜀陵公司提供账户后转了商家保证金；6.退保证金明细，证明商家保证金已按明细退还给蜀陵公司；7.余渝的短信截屏，证明2017年9月19日10时59分短信告知被告蜀陵公司账号，要求退还保证金，与证据5相印证；8.水电费交接签名记录，证明2017年9月16日被告退场之日与蜀陵公司的工作人员办理了交接手续；9.进账单，2016年5月23日，证明2016年的房租就是支付给蜀陵公司的；10.重庆市新大兴实业（集团）黔江公司通知函，证明原告只管理了水电费，未参与房租管理；11.调查笔录，均是泰兴数码城商家，证明房屋租赁关系在新大兴租赁后转租给东轮公司，后东轮公司转租给被告，证明余渝是集团公司的工作人员，代表东轮公司和蜀陵公司与商家打交道；12.告知函，与原告提供的一致，证明在被告与蜀陵公司签订协议后，蜀陵公司仍然在按协议要求缴纳租金及保证金，说明蜀陵公司是与被告形成了租赁管理关系。被告李伟辩称，同意被告何莉、李顺其的代理意见。销利公司与原告之间没有任何往来，销利公司承租房屋是通过蜀陵公司的法人同意的，要求我们房租交到2017年8月30日，我们撤场的时间是2017年9月15日，且在撤场的时候余渝多次去电脑城，并带领了电工及接管人员对水电费与何莉办了交接。根据余渝的要求，我把保证金、房租打给蜀陵公司的。保证金22349元是打在余渝给我的账户中的，房租付了4万多现金，其余是转账支付。在期间，因租赁合同终止后，造成我们10多万的租金没有收到。处理期间，2017年9月6日蜀陵公司发了一个催款函，9月14日我就与蜀陵公司签订了终止协议，结清了所有费用。根据余渝的要求，我们在9月16日全部撤场完毕。被告李伟未向本院提交证据材料。第三人蜀陵公司述称，原告起诉的事实和理由成立，原告只是委托蜀陵公司代为收取租金，蜀陵公司是从2014年1月开始收取租金的。第三人蜀陵公司未向本院提交证据材料。被告陈跃强未到庭应诉，也未向本院提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2007年9月28日，以碧峰公司为甲方、原告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于黔江区新华大道“XXX”负一层（套内面积为3180平方米）和正一层（套内面积3010平方米）的商业用房租赁给乙方，租赁期限为十年，自合同签订之日起至乙方开业为免租期，实际出租从乙方开业之日起计算至十年期满；合同约定，在承租期内，负一楼的基本月租金15元/㎡，从第四年起每三年月租金递增1元，一楼的基本月租金为40元/㎡，从第四年起月租金每三年递增为2.5元，租金按季度交纳，实行先交租金后用房，乙方提前7天将当期应交租金划到甲方指定账户，乙方自行向有关部门缴纳水电气费。2010年11月17日，以原告为甲方、东轮公司为乙方、销利公司为丙方，被告陈跃强、李伟为丙方担保人，三方签订《转租协议》，协议约定，甲方将位于黔江区XXX正一层的房产（套内面积为3010平方米）于2007年9月28日出租给乙方，由乙方用于经营，乙方决定将其中正一层房产（套内面积为3010平方米）扣减已租赁给乡村基的405平方米后的房产转租给丙方，租赁期限为7年，从2011年1月1日至2017年12月31日，由丙方从2011年1月1日起按甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，按时足额地将租金直接支付给甲方，并由丙方直接向甲方履行乙方按照《房屋租赁合同》应履行的全部义务，如丙方未能按合同约定履行义务，甲方有权解除与丙方的租赁合同，并由甲方直接对丙方追讨所欠租金及相应违约金；第八条约定“违约责任：本协议签订后三方应严格遵守执行，若一方违约，除按照协议条款约定承担责任外，违约方应另行向守约方支付违约金10万元，且违约方自愿放弃要求减少或免除违约金的权利。”另查明，2017年9月21日，碧峰公司向原告发出《关于商业用房转租事宜回函》，同意原告在租赁合同期（2008年1月1日至2017年12月31日）内将重庆市黔江区新华大道‘XXX’正一层商业用房的商铺转租给第三人（他人）。2017年9月25日，东轮公司向原告发出《关于黔江区XXX租赁事宜情况说明函》，该函说明，由于市场原因，东轮公司无暇顾及转租协议相关事宜，从2013年12月31日起，东轮公司退出三方协议，由原告承接东轮公司转租关系，东轮公司将转租协议中收取销利公司租金及向原告支付租金等权利义务一并授权于原告。2017年9月6日，蜀陵公司向销利公司发出《催告函》，向销利公司催收2017年7、8两月的租金共计247475元；同年9月14日，以蜀陵公司为甲方、被告李伟为乙方，双方就黔江区XXX正一层的租赁事宜签订《协议书》，协议书约定，甲方同意乙方于2017年9月15日退出租赁场地，乙方须于2017年9月15日前将7-8两个月的场地租金合计247475元及剩余商家保证金22349元交与甲方。2017年9月15日，被告李伟向蜀陵公司转账支付207475元、现金支付40000元，2017年9月19日向蜀陵公司转账支付商家保证金22349元。同年9月26日，蜀陵公司向被告李伟发出《告知函》，“根据协议第4条‘如乙方未按本协议第2条的约定按时足额缴纳费用，则本协议无效’的约定，该协议无效”。再查明，销利公司已经注销登记，其股东为被告何莉、李顺其，并由何莉、李顺其共同承担租赁合同的义务，涉案房屋租金已付至2017年8月31日。庭审中，原告认可蜀陵公司是原告授权其收取租金；被告何莉、李顺其认可李伟与蜀陵公司签订于2017年9月14日签订的《协议书》。本院认为，本案的争议焦点为：1、第三人蜀陵公司是否构成表见代理；2、被告李伟与第三人蜀陵公司签订的《协议书》是否有效。现对争议焦点作如下评析。一、关于第三人蜀陵公司是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，原告与碧峰公司签订《房屋租赁合同》后，碧峰公司同意原告将黔江区新华大道新华苑电子科技城正**商业用房转租给他人，且原告将房屋转租给他人在租赁期限内，故原告再将商铺转租他人的行为符合法律规定；2010年11月17日，原告、东轮公司及销利公司三方签订《转租协议》，虽然协议中甲方为碧峰公司，但实际是原告盖章，故该协议的甲方应为本案原告，而不是被告何莉、李顺其辩称的碧峰公司，后东轮公司于2013年12月31日起退出该三方协议，并将《转租协议》中收取销利公司租金等权利义务一并授权给原告。根据原告在庭审中的陈述，原告授权蜀陵公司向销利公司收取租金，且销利公司一直都是向蜀陵公司支付租金；本案中销利公司为善意第三人，销利公司对原告向蜀陵公司的具体授权事项并不清楚，从蜀陵公司一直代原告收取租金、销利公司向蜀陵公司交付租金的行为，被告有理由相信蜀陵公司有权办理退租事宜，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”蜀陵公司向销利公司发催告函，但销利公司与蜀陵公司之间并无直接合同关系，故本院认为本案蜀陵公司的行为构成表见代理。二、被告李伟与第三人蜀陵公司签订的《协议书》是否有效。被告李伟与第三人蜀陵公司就退租事宜签订《协议书》，约定由被告在2017年9月15日前退出租赁场地并结清2017年7、8两月的房屋租金247475元及商家保证金22349元，2017年9月15日，被告李伟向蜀陵公司转账支付207475元、2017年9月19日转账支付商家保证金22349元，被告李伟陈述其向第三人现金支付租金40000元，且原告认可房屋租金已经付至2017年8月31日，蜀陵公司向被告李伟发出《告知函》的时间为2017年9月26日，而被告李伟已于该时间之前撤场完毕并结清了所有费用，且双方签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故被告李伟与蜀陵公司签订的《协议书》有效，而被告何莉、李顺其对李伟的行为表示认可，因此，原告请求确认该协议书无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因蜀陵公司的行为构成表见代理，其与被告李伟办理退租事宜的行为有效，该行为对原告发生法律效力，且被告已按协议书及催告函的约定支付了2017年7、8月的房屋租金，故原告要求被告何莉、李顺其支付2017年9月1日至2017年12月31日房屋租金及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共合同民法总则》第一百七十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告重庆市黔江区依蝶商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费9526元，由原告重庆市黔江区依蝶商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长 刘 磊人民陪审员 陈 勇人民陪审员 甘石海二〇一八年九月十八日书 记 员 罗 敏