上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初14462号原告：陈永杰，男，1974年2月3日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：印春燕，女，1963年2月9日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：王俊明、薛安琪，上海泰和泰律师事务所律师。被告：吴耀华，男，1960年5月18日生，汉族，住上海市嘉定区。第三人：上海捷博房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区金沙江西路XXX弄XXX号XXX层XXX室。法定代表人：朱华兴。委托诉讼代理人：沈洁。第三人：阎麟，男，1969年8月21日生，汉族，住上海市虹口区四川北路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：贺亮，上海信诤律师事务所律师。原告陈永杰、印春燕与被告吴耀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，先适用简易程序，后因被告吴耀华下落不明，本案依法转为普通程序。先于2018年2月1日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人王俊明到庭参加诉讼。审理中，因原告申请，本院依法追加上海捷博房地产发展有限公司(以下简称捷博公司)作为第三人参加诉讼。又因阎麟向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查，准许阎麟作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院于2018年6月4日再次公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人王俊明、第三人阎麟及委托诉讼代理人贺亮到庭参加诉讼。被告吴耀华、第三人捷博公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈永杰、印春燕向本院提出诉讼请求：判令被告履行房屋买卖协议，由第三人捷博公司协助，将位于上海市嘉定区江桥镇乐秀路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下。事实与理由：2009年3月12日，两原告在婚姻存续期间与被告签订了房屋买卖协议，约定由两原告购买被告动迁房屋，房屋价格为30万元，被告在上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议中的权利、义务全部归两原告所有，协议签订当日，两原告按约支付了房款。拆迁安置房坐落于上海市嘉定区江桥镇乐秀路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，2011年12月29日，被告陪同两原告在第三人捷博公司处办理了房屋交接手续，两原告支付了房屋差额70,604元、房屋维修基金及电表装费4,856元，被告遂将房屋交付原告使用，原告于2012年1月将系争房屋出租。现系争房屋具备办理房屋产权证条件，但被告下落不明。又因被告与案外人之间有债权债务纠纷，系争房屋现被他人撬锁后占据，严重侵害了原告合法权益，故原告诉至本院。被告吴耀华未作答辩。第三人捷博公司未作答辩。第三人阎麟诉称，不同意原告诉请，要求被告继续履行与阎麟间的房屋买卖协议，由第三人捷博公司协助，将系争房屋过户至阎麟名下。2013年6月，阎麟经朋友认识被告，同年6月5日，在案外人孙国伟见证下，阎麟与被告签订房屋买卖协议，约定被告将系争房屋出售给闫麟，房屋价款为120万元。签订协议当日，阎麟支付房款40万元，2013年6月9日，又支付60万元，同日，被告将房屋钥匙交付给阎麟，双方办理了交接手续。后阎麟多次催促被告办理过户，但被告下落不明，故涉诉。两原告针对第三人诉请辩称，阎麟与被告间并非真实的买卖关系，且两原告与被告间的买卖合同签订在先，两原告有优先要求被告配合过户的权利。被告吴耀华针对第三人诉请未作答辩。第三人捷博公司针对第三人诉请未作答辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、两原告提供房屋买卖协议，证明两原告与被告于2009年3月12日就系争房屋签订了买卖协议，该房屋的权利与义务(包括房屋差价补足义务)全部归两原告所有，两原告已支付被告房款30万元。第三人阎麟对买卖协议真实性不予认可，认为签订日期无法确认，对被告书写确认收到30万元的真实性不予认可。本院认为，结合两原告陈述、提交的交易明细以及后续合同履行的情况，本院对合同的真实性予以认可，对于原告已付清全部房款的意见，本院予以采信。2、两原告提供承诺书，证明被告在身份证复印件上承诺将系争房屋产权登记在两原告名下。第三人阎麟对其真实性不予认可。本院认为，原、被告签订房屋买卖协议后，两原告为保障自身合法权益，要求被告对过户作出承诺，符合常理，本院对证据的真实性予以认可。3、两原告提供入住告知书、京沪高铁动车段拆迁安置房购房款结算单、房屋差价收据、房屋维修基金和电表安装费收据、东方有线网络业务申请表、系争房屋钥匙照片，证明两原告支付了房屋差额、维修基金和电表安装费等费用，被告将系争房屋钥匙交予两原告，两原告已实际使用了系争房屋。第三人阎麟认为该证据无法证明钱款来源系两原告，对证据的真实性不予认可。本院认为，结合原告陈永杰的银行流水，其于2011年12月29日卡取70,000元，后第三人捷博公司于次日向被告出具房屋差额70,604元的收据，且办理系争房屋入住手续时所涉及的材料原件都在两原告处，故两原告陈述在被告陪同下前往第三人捷博公司处办理交房手续并缴纳相应费用后，被告将房屋钥匙交予两原告，符合常理，本院对证据的真实性予以认可。4、两原告提供报警记录、询问笔录，证明2012年9月1日，两原告合法占有的房屋被他人侵占。第三人阎麟对报警记录的真实性无法确认，对笔录不予认可。本院认为，报警记录及询问笔录为上海市公安局指挥中心及上海市公安局嘉定分局封浜派出所出具，对其真实性均予以认可。5、第三人阎麟提供房屋买卖协议，证明阎麟与被告之间存在房屋买卖合同关系。两原告认为该协议真实性无法确认。本院认为，现两原告并未提供相应证据证明被告与阎麟间存在恶意串通的情形，该合同对双方的权利义务均作了约定，系双方真实意思表示，本院对证据的真实性予以认可。6、第三人阎麟提供银行交易明细、收据、收款凭证，证明第三人阎麟已支付被告共计100万元房款。两原告认为，交易的对方并非被告账户，与本案没有关联。本院认为，第三人阎麟提供的借记卡账户历史明细清单中显示，阎麟分别于2013年6月5日、6月9日向账户XXXXXXXXXX*****0181支付40万元、60万元，被告于2013年6月5日出具收据“认可以网上转账方式转入孙国伟工行XXXXXXXXXX112290181账户内”，又于同年6月9日出具收据“认可60万元转账入孙国伟工行账号”，阎麟的转账行为与被告收据陈述相符，故本院对证据的证明内容予以认可。本院经审理认定事实如下：两原告曾系夫妻关系，原告印春燕与被告系姐弟关系。2009年3月12日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方安置房坐落在3-21单元102室(现址为嘉定区江桥镇乐秀路XXX弄XXX号XXX室)，建筑面积122.61平方米，甲方把动迁安置房转让给乙方，动迁房价格30万元，付款期限为2009年3月13日之前付15万，2009年3月底之前付清所有房款;甲方在2009年2月3日与“上海铁路局上海虹桥站建设工程指挥部”签订的“上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议”的权利、义务全部归乙方所有(即动迁补偿款243,950元归乙方所有，房屋差价116,997元由乙方支付);甲方应向动迁单位作出书面承诺，动迁房的产权登记在乙方名下，乙方在办理产证过程中需甲方配合的甲方应无条件地配合等内容。合同签订当日，两原告支付被告房款30万元。被告在买卖协议落款处书写“收到叁拾万元”，并在被告身份证复印件上书写“本人愿意将嘉定区江桥镇红光村XXX号动迁房的产权登记在印春燕、陈永杰的名下”。2011年11月，第三人捷博公司通知被告办理交房手续。2011年12月29日，两原告在被告陪同下前往交房现场，两原告现金支付了维修基金及电表安装费4,856元及差额房款70,604元，第三人捷博公司出具收据。同日，被告将系争房屋钥匙交予两原告。2012年1月，两原告将系争房屋出租给案外人。2012年6月，两原告申请开通了系争房屋的有限网络，并支付了2012年7月至2012年12月的有限网络费用。2012年9月1日，两原告发现系争房屋被案外人撬锁后占据，遂报警。2013年6月5日，被告(甲方)与第三人阎麟(乙方)在案外人孙国伟见证下签订房屋买卖协议一份，约定甲方将上海市嘉定区乐秀路XXX弄XXX号XXX室房屋卖给乙方，转让价款为120万元，签订本协议，乙方支付首付(定金)40万元，甲方在2013年6月9日前，将房屋交付乙方同时，乙方支付60万元，甲方在2013年12月31日前办理该物业产证，甲方办好产证，双方办理过户手续，当日乙方支付甲方10万元，产证转到乙方名下之日，乙方支付甲方尾款10万元，在甲方产证出来之前，乙方有权转让或指定某人为该物业的买售人，协议还约定了其他内容。合同签订当日，第三人阎麟向孙国伟转账支付40万元，被告及孙国伟出具收据，载明吴耀华收到阎麟购买系争房屋首付定金40万元，认可以网上转账方式转入孙国伟账户内。2013年6月9日，第三人阎麟转账支付孙国伟60万元，被告出具收款凭证，载明认可60万元转账入孙国伟账号，并将房屋钥匙交予第三人阎麟。另查，2009年2月3日，被告(乙方)与拆迁人上海铁路局上海虹桥站建设工程指挥部(甲方)签订房屋拆迁补偿安置协议，约定被拆迁人房屋位于江桥镇红光村吴家厅273号，被安置房屋为(3-2)1单元102室，面积122.61平方米，乙方动迁补偿款243,950元，乙方预付购房款360,947元，乙方应付差额购房款116,997元。2013年3月20日，系争房屋产权登记至第三人捷博公司名下，目前，系争房屋尚未办理小产证。审理中，原告印春燕表示清楚上海市的限购政策，具备本市购房资格，承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户的后果自负。原告陈永杰陈述其不符合购房条件，同意将系争房屋过户到印春燕一人名下。本院认为，被告将系争房屋先后出售给两原告和第三人阎麟，结合两份合同的签约过程及合同履行情况，两份房屋买卖合同均系合同双方当事人的真实意思表示，均应属合法有效。本案中系争房屋尚未办理过户登记手续，根据法律规定，出卖人一房数卖，在皆没有办理房屋过户登记手续的情况下，先取得房屋合法占有的买受人有权要求出卖人履行合同，办理房屋权属登记，最终取得房屋的所有权。本案中，两原告与被告一同前往第三人捷博公司处进行房屋交接，两原告拿到了系争房屋的钥匙，应视为完成了系争房屋的受领交付即转移占有。而第三人阎麟的签约及被告向其交付钥匙的时间均晚于两原告。故本院认定两原告属于先行合法占有系争房屋的买受人。现系争房屋的限制交易期限已满，符合过户条件。故原告印春燕主张要求被告履行系争房屋的产权过户的义务符合事实及法律规定，对该诉请本院予以支持，第三人捷博公司应协助被告办理系争房屋的产权证。原告陈永杰因不符合购房资格，故对其要求办理系争房屋过户的诉请，本院不予支持。现第三人阎麟未就合同不能履行的违约责任提起备选之诉，故本案中不作处理，若第三人阎麟认为需要追究被告的违约责任，可另辟法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴耀华应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区乐秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权证，第三人上海捷博房地产发展有限公司协助被告吴耀华办理产权过户手续；二、被告吴耀华应于完成上述第一项产权登记之日立即协助原告印春燕将上海市嘉定区乐秀路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告印春燕名下；三、驳回原告陈永杰的诉讼请求；四、驳回第三人阎麟的诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告吴耀华负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉审 判 员  黄 燕人民陪审员  朱善臣二〇一八年九月二十一日书 记 员  丁 维附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。