山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初3085号原告：陈丽红，女，1977年8月18日出生，汉族，居民，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：王振续，男，1954年10月2日出生，汉族，居民，住黑龙江省大庆市萨尔图区。系原告丈夫。委托诉讼代理人：马艳艳，山东乾元（龙口）律师事务所律师。被告：肖伟，男，1958年5月30日出生，汉族，居民，住吉林省松原市宁江区。原告陈丽红诉被告肖伟商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽红的委托诉讼代理人马艳艳、王振续，被告肖伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽红向本院提出诉讼请求：依法判令被告退还给原告佣金434783.82元。诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年初，原告与龙口市三和工程机械配套有限公司（以下简称三和公司）签订销售代理合同，由原告销售三和公司开发的龙口市东海阳光海岸的观海听涛小区楼盘，双方约定的佣金为房款的15%。2010年原告委托被告销售观海听涛小区楼盘的楼房，约定佣金为房款的13%，并扣除5.55%的税。被告共销售观海听涛小区43套房屋，但其中有13户退房。其中8户在交纳首付款后退房，该8户扣税以后按照原被告约定的13%的佣金，被告的佣金数额为199189.48元；其中5户在办理完按揭贷款后退房，该5户扣税以后按照原被告约定的13%的佣金，被告的佣金数额为123394.23元，以上共计322583.71元。上述13套房屋办理了退房手续后，根据原告和三和公司的约定，如客户退房，必须返还所提佣金。三和公司2014年起诉原告要求退还所退房屋的佣金，龙口市人民法院作出（2014）龙商初字第658号民事判决书，支持了三和公司的诉讼请求。三和公司申请强制执行，案号为（2015）龙执字第1560号，在执行过程中，原告和三和公司达成和解，已履行完毕。三和公司起诉原告的退还房屋佣金的纠纷与被告起诉原告支付佣金的纠纷系同一法律事实与法律行为所产生，被告2014年起诉原告要求支付佣金的案件中，因原告在外地未收到传票未能及时提起反诉，致使龙口市人民法院作出的（2014）龙商初字第909号民事判决书中，未计算该13户的退房佣金322583.71元，未计算李庆斌与李晓春2户的退房佣金98206.53元，未计算交易成功的30套房屋多退少补被告应当支付给原告的14216.42元，以上被告应当退还给原告的佣金共计434783.82元。故原告诉至法院，要求判如所请。被告肖伟辩称，1、陈丽红违反了一事不再理原则，陈丽红不服龙口市人民法院作出的（2014）龙商初字第909号民事判决书，在2017年5月19日已向烟台市中级人民法院提交了再审申请，在再审中已提出要求被告退还14户的佣金184274元，而本次诉讼要求退还的金额为337955.76元与再审时提出的退还数额相矛盾，烟台市中级人民法院已作出（2016）鲁06民申178号民事裁决书，驳回陈丽红的再审申请。2、2010年3月13日，原、被告签订的销售龙口东海阳光海岸观海听涛小区销售委托合同是双方真实意思表示，委托合同依法成立有效，对原、被告具有约束力。只要买房人购买了房屋，肖伟就有权利获得佣金，原、被告签订的销售委托合同中未约定买房人退房肖伟需退还佣金，根据合同相对性原则，肖伟不需要返还陈丽红佣金。原、被告之间签订的销售委托合同是独立的，原告和三和公司签订的合同与被告无关。3、被告作为中介，只要帮助买卖双方建立了买卖关系，买卖双方签订了购房合同，被告就可以收取中介费，中介并不负责后续的合同履行问题，最终买卖双方因何原因又解除合同，并非中介未完成其合同义务，因此不需要退还中介费（即佣金）。三和公司扣陈丽红的钱，陈丽红向三和公司妥协是有原因的，不能将这个后果加到被告身上。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，三和公司曾向龙口市人民法院起诉陈丽红委托代理销售合同纠纷，要求陈丽红退还代理佣金259644元，为（2014）龙商初字第658号案件。该658号案件中查明2009年下半年，三和公司作为甲方与乙方陈丽红签订了《代理合同》，委托陈丽红代理销售东海观海听涛商品房，合同对销售范围、佣金的比例和支付方式等均做出了约定，合同中还约定，如客户退房，乙方（陈丽红）必须返还所提佣金。后陈丽红共销售三和公司楼房40户，收取三和公司佣金705267元，因客户首付后退房8户，陈丽红应退还三和公司佣金126122元，因客户按揭后退房6户，被告应退还原告佣金166335元，最终按核准陈丽红的售楼面积按多退少补的约定陈丽红应付给三和公司的佣金32813元，以上被告应返还原告的佣金共计259644元。陈丽红未到庭参加诉讼，亦未答辩，龙口市人民法院于2015年3月25日作出（2014）龙商初字第658号民事判决书，判决陈丽红返还三和公司售房佣金259644元。该判决生效后，三和公司申请强制执行，执行过程中，陈丽红与三和公司达成执行和解协议。后2014年，肖伟又起诉陈丽红委托合同纠纷至龙口市人民法院，要求陈丽红支付代理销售41套房屋的20%佣金271965元，为（2014）龙商初字第909号案件。该案审理中查明，2010年3月13日肖伟与陈丽红签订《代理合同》，约定陈丽红将由三和公司开发的位于龙口市东海阳光海岸的观海听涛小区楼盘委托肖伟在北京代理销售。委托期限自2010年3月14日至小区楼盘清盘止。观海听涛佣金为总房款13%，结算方式为套结，一次性交清房款的佣金结算100%，按揭的首付金额交清20%的佣金结80%，其余佣金待开发商房屋正式交工后一次性结清。后肖伟销售观海听涛小区楼盘43户。2010年6月26日，三和公司向肖伟出具观海听涛购房一览表，载明了43户客户在观海听涛小区购买43套楼房的购买人姓名、楼号、面积、单价、总价、购房日期、佣金等，另注明以上43套住房于2010年3月14日至5月30日，购房款已交到售楼处，王景辉2套房款已全额结算，陈丽红已支付肖伟佣金43087.67元，其余41套房款佣金已结算80%，陈丽红已付给肖伟佣金1088436.26元。肖伟主张陈丽红尚欠41套房款未结算的20%佣金271965元。陈丽红未到庭参加诉讼，亦未答辩。龙口市人民法院于2015年5月8日作出（2014）龙商初字第909号民事判决书，判决陈丽红给付肖伟售房佣金271965元。该判决书生效后，陈丽红不服龙口市人民法院作出的（2014）龙商初字第909号生效民事判决书，向烟台市中级人民法院提出再审申请。烟台市中级人民法院认为，一审陈丽红应将尚欠41套楼房20%佣金支付给肖伟，并无不当，陈丽红一审未到庭应诉，既未提出抗辩，亦未提起反诉，故一审判决支持肖伟的诉讼请求并无不当。故烟台市中级人民法院于2018年1月12日裁定驳回陈丽红的再审申请。原告陈丽红认为，肖伟销售的观海听涛小区43套房屋，其中13户退房，但在龙口市人民法院作出的（2014）龙商初字第909号民事判决中，判决陈丽红向肖伟支付售房佣金时，未扣除肖伟应退还给陈丽红的佣金数额，应退还的佣金包括该13户的退房佣金322583.71元，李庆斌与李晓春2户的退房佣金98206.53元，肖伟交易成功的30套房屋，按最终核准的售楼面积按多退少补的约定，肖伟应当返还给陈丽红14216.42元。上述共计434783.82元，原告陈丽红认为被告肖伟应当退还给原告陈丽红。故陈丽红诉至本院，要求肖伟退还上述佣金。审理中，肖伟提交了2010年3月13日原、被告签订的《代理合同》，其中载明：“甲方：陈丽红（原告）；乙方：肖伟（被告）。1、陈丽红将由三和公司开发的位于龙口市东海阳光海岸的观海听涛小区楼盘委托肖伟在北京代理销售。2、委托期限自2010年3月14日至小区楼盘清盘止。3、……。4、……。5、观海听涛佣金为总房款13%，结算方式为套结，一次性交清房款的佣金结算100%，按揭的首付金额交清20%的佣金结80%，其余佣金待开发商房屋正式交工后一次性结清。6、……。7、甲方应在业主房款交纳3日内及时结算乙方佣金，……。落款：甲方：陈丽红签字，乙方：肖伟签字。”对该代理合同，陈丽红称根本不存在该代理合同，原、被告存在代理关系，但对代理内容仅进行了口头约定，约定被告的佣金按照房款的13%结算，扣除5.55%的税款，但双方并未签订书面的合同，代理合同中甲方的签字并非陈丽红本人签字。肖伟称代理合同是陈丽红签完字后交给自己的，自己没有看见陈丽红本人亲笔签字。肖伟为证明代理合同的形成经过申请证人李某1、姜某、李某2出庭作证。三名证人称，2010年3月份左右，他们一行从北京坐车由肖伟带领到龙口购房，到达龙口后，一行五六人住到陈丽红家开的旅店里，陈丽红和肖伟协商返13%佣金，陈丽红拿出代理合同，肖伟在代理合同上签字。陈丽红不认可证人证言，称三名证人与肖伟系亲属或客户，存在利害关系，所作的对肖伟有利的证言不应采纳，三名证人均无法证明代理合同中陈丽红的签字系其本人所签。庭审中，陈丽红提交了肖伟销售房屋应退佣金明细表一份，陈丽红称，通过肖伟销售观海听涛小区房屋43套，其中有13户退房，肖伟应将已结算的这13户的佣金退还给自己，交易成功的30套房屋佣金，按最终核准的售楼面积多退少补，肖伟应当返还给陈丽红14216.42元。肖伟称对陈丽红提交的应退佣金明细表中应退佣金的算法及数额没有异议，但主张根据原、被之间签订的代理合同，未约定如买房人退房则肖伟应退还佣金，故肖伟不同意退还13户的佣金，但同意退还对按最终核准的售楼面积多退少补的佣金14216.42元。本院认为，合同具有相对性。本案中，原告主张其未与被告签订书面的代理合同，其与三和公司签订的代理合同是原、被告之间委托代理关系中权利义务的大前提，原、被告之间的权利义务应按照其与三和公司签订的合同约定的内容来认定。被告则主张，其与原告签订的代理合同中并未约定退房退佣金。本院认为，无论根据原告主张的双方并未签订书面代理合同，还是根据被告主张的双方之间签订了书面代理合同，双方对于退房是否退佣金均未作出约定。这与陈丽红和三和公司之间关于退房退佣金作出了明确约定显然不同。根据合同的相对性原则，陈丽红和三和公司的委托代理关系和陈丽红和肖伟之间的委托代理关系是两个独立的法律关系，陈丽红和三和公司关于代理内容的约定，对肖伟并没有约束力。在陈丽红和肖伟对退房是否退佣金没有约定的情况下，陈丽红要求肖伟退还退房佣金缺乏事实和法律依据，故对陈丽红主张退房后退佣金的主张，本院依法不予支持。对于陈丽红要求肖伟返还对按最终核准的售楼面积多退少补的佣金14216.42元，肖伟同意返还，故本院对陈丽红该请求依法予以支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖伟于本判决生效后十日内返还原告陈丽红佣金14216.42元。二、驳回原告陈丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7842元，由原告陈丽红承担7586元，由被告肖伟承担256元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张亚男二〇一八年九月十七日书记员  潘德恒