江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5469号上诉人（原审原告）：林彩凤，女，1981年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：**延，江苏新联律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾金才，男，1980年6月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：太仓海西实业有限公司，住所地江苏省太仓港经济技术开发区北环路14号港城广场2号楼1605室。法定代表人：柯志展，总经理。委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧，江苏周瑞昌律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州天路仓储有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇花蒲村。法定代表人：张志鑫，总经理。被上诉人（原审被告）：陆健，男，1974年6月5日出生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人林彩凤因与被上诉人太仓海西实业有限公司（以下简称海西公司）、苏州天路仓储有限公司（以下简称天路公司）、陆健财产损害赔偿纠纷一案，不服太仓市人民法院（2017）苏0585民初6136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林彩凤上诉请求：1、请求支持上诉人的原审请求，改判海西公司赔偿自2017年5月23日起至2017年9月30日止擅自使用厂房、场地的占用费1229338.06元并以此为基数自2017年10月1日起至判决生效日止按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）支付逾期付款损失；2、判令海西公司将损坏的3号办公楼屋顶及造成的吊顶、地板损坏折价赔偿3万元；3、判令海西公司支付广告位使用费3万元；4、天路公司、陆健与海西公司承担连带责任；5、诉讼费、鉴定费由海西公司、天路公司、陆健承担。事实和理由：2017年5月22日，上诉人通过原审法院拍卖取得拍卖标的物，上诉人为该拍卖标的物的权利人。自2017年5月23日起，陆健无权出租上诉人的不动产，其租赁合同和口头协议均无效，无权收取自2017年5月22日后的租金。原审法院审理查明，原苏州市佳盛实业有限公司（以下简称佳盛公司）不动产抵押在先，陆健转租在后，陆健与佳盛公司没有租赁关系，因此陆健的行为不受法律保护。涉案房屋抵押登记后签订租赁合同形成的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，陆健仅是转租佳盛公司不动产，该转租合同对上诉人不具有约束力。2017年7月6日至2017年7月31日，海西公司认可其使用了上诉人的不动产，海西公司应承担侵权赔偿义务，陆健和天路公司转租不动产，亦构成侵权。应以上诉人举证的租金标准计算侵权损失。海西公司没有在2017年7月31日前腾退交付，就应当承担不利后果。2017年5月23日至2017年6月5日是拍卖合同的履行期，该期间属于法院应当保护上诉人权利的期间，该期间财产被他人侵占的，上诉人有权追索。2017年8月1日至2017年9月30日，海西公司、陆健和天路公司应对是否腾退交付承担举证责任。海西公司撤离3号办公楼时，应当将因拆除广告牌而至损坏的屋面恢复原状，由于海西公司的行为致室内吊顶、地板损坏，应予恢复原状或赔偿。海西公司应对使用广告位承担侵权责任。本案中海西公司、天路公司、陆健构成共同侵权，应承担连带责任。被上诉人海西公司辩称，1、原审法院书面通知各承租人于2017年7月31日前搬离涉案厂房，这一时间点是上诉人在拍卖取得涉案厂房后与原出租人陆健协商一致后认可的，亦得到原审法院的确认，也合法合理地给原承租人合理腾退期限。因此在2017年7月31日前海西公司承租并支付使用涉案厂房对价的行为并无侵犯上诉人权益的主观恶意，并非侵权行为，上诉人无权主张占有使用费。2、2017年8月1日起，海西公司即已将原承租厂房内的物品搬离至涉案厂区内不属于上诉人产权范围的空地上，并无占用上诉人产权房屋或土地的行为。至2017年9月底，上诉人有阻挠海西公司将资产搬出涉案厂区的行为，导致海西公司迟迟无法搬出涉案厂区，在此期间，海西公司也没有占有上诉人不动产的客观行为和主观恶意，不应向上诉人支付占有使用费。3、上诉人无法举证证明甚至无法清晰陈述海西公司侵权占有上诉人资产的具体情形，显然不符合常理也并非客观事实，上诉人应承担举证不能的不利后果。4、广告牌是海西公司在原业主佳盛公司早已安装的广告底座上增设，拆除时也未触碰底座，不存在破坏屋顶的情形。办公室内部年久失修，与海西公司无关，海西公司不存在破坏办公楼顶层屋面的基础侵权事实。5、海西公司的广告系在向陆健承租时经允许而加设，未收取额外费用，在2017年7月31日前已将相应广告拆除。海西公司与上诉人之间未发生任何合同或交易关系，上诉人向海西公司主张广告费缺乏依据。被上诉人天路公司未陈述答辩意见。被上诉人陆健辩称，同意海西公司的答辩意见。林彩凤向原审法院起诉请求：1、海西公司赔偿林彩凤2017年5月23日至2017年9月30日期间建筑物和场地的租金损失1229338.06元并支付逾期付款利息损失（计算方式：以1229338.06元为基数，按照年利率4.35%从2017年10月1日起计算至判决生效之日止）；2、海西公司赔偿林彩凤因装卸广告架造成的办公楼屋顶、室内吊顶和地板损坏修复费用30000元；3、海西公司赔偿林彩凤2017年5月23日至2017年9月30日期间厂门和办公楼上方的广告位费用损失30000元；4、天路公司、陆健对林彩凤所负上述债务承担连带责任。原审法院认定事实：一、林彩凤通过拍卖取得的相关资产状况。双方当事人对拍卖取得资产的基本事实并无争议，原审法院认定：1、2017年5月22日，林彩凤在原审法院淘宝网司法拍卖网络平台上以最高价竞得原佳盛公司厂区内土地、房屋、机器设备等资产；林彩凤在支付拍卖价款后于2017年7月6日至法院签署《拍卖成交确认书》，该确认书上记载有买受人对拍卖标的物现状已知晓等内容。2、原审法院于2017年7月6日向林彩凤送达了（2015）太复执字第02980号执行裁定书，该执行裁定书的内容包含：被执行人佳盛公司名下位于太仓市浮桥镇××家港花××厂区内南北两个地块〔国有土地使用证号分别为太国用（2014）第506004901号和太国用（2015）第506000814号〕及地上多幢房屋〔房屋所有权证号分别为太房权证浏家港字第××号、太房权证浮桥字第××、06××95、06××96、06××97号〕归买受人林彩凤所有。3、涉案的办公楼和4号车间坐落于厂区北面地块上，登记在太房权证浏家港字第××号房屋所有权证上，建筑面积分别为1059.54平方米和1461.57平方米，涉案的6号车间坐落于厂区南面地块上，登记在太房权证浮桥字第××号房屋所有权证上，建筑面积为5950.28平方米，南北两个地块之间有近3000平方米的狭长地块并不在拍卖资产范围内；林彩凤于2017年10月办理了北面地块的不动产权证书。二、拍卖前后部分资产的租用情况及交接事宜。2017年5月1日起，天路公司与陆健在涉案建筑物上不存在租赁合同关系；海西公司与陆健就办公楼的部分房间、4号车间和6号车间存在租赁期限为2017年5月1日至2017年7月31日的口头租赁合同。《拍卖成交确认书》签署后，林彩凤一方与陆健就拍卖资产的交付进行了沟通，双方协商确定了资产所涉土地和房屋的腾退期限为2017年7月31日；林彩凤请求法院出具腾退通知并将该通知张贴在厂区大门口，该腾退通知载明了林彩凤买受资产的范围并要求相关承租人或无权占有人务必于2017年7月31日前腾退所占用的资产。三、海西公司占用林彩凤享有物权的办公楼、4号车间、6号车间及周边场地的期间和面积。1、关于办公楼、4号车间和6号车间可能的占用面积。建筑物占用面积的估测建立在建筑物内部结构限制以及租赁期满后延续性使用推断的基础上。林彩凤提交的6号车间的房屋租赁合同、海西公司提交的4号车间的租金收条表明，受建筑物内部结构限制，4号车间的实际可用面积约为1200平方米，6号车间的实际可用面积约为4650平方米；结合上述两建筑物证载建筑面积和6号车间沿街改建有门面房的情况（林彩凤提交的汽配店照片可以部分反映该事实），前述证据所反映出的实际可用面积是可信的。依当事人所述，海西公司仅使用了办公楼的部分房间，结合陆健与天路公司的最初陈述以及陆健提交的续签补充合同上办公用房范围的记载，原审法院认为办公楼可能的占用面积约为250平方米。2、关于办公楼、4号车间、6号车间及周边场地的占用期间。海西公司承认2017年5月1日至2017年7月31日期间占用上述建筑物和场地的事实，原审法院予以确认。双方当事人的主要争议在于2017年7月31日以后海西公司是否仍然占用上述建筑物和场地。原审法院注意到：林彩凤提交的照片中没有任何一张照片反映出车间占用事实；林彩凤在有意识地拍摄照片留作证据时，仅拍摄场地占用情况而不拍摄车间占用情况是违背常理的。2017年7月31日前后用电的巨大变化表明，海西公司自2017年8月1日起已停止正常生产。原审法院采信海西公司主张的其于2017年7月31日连夜将物品从车间搬至附近空地上的事实。与此同时，原审法院也注意到：海西公司在厂区内有大量货物和生产设备，一夜之间要完成所有物品的搬迁不符合日常生活经验；陆健陈述其8月2日在厂区内看到海西公司仍在搬运；狭长地块面积有限，海西公司称搬运过程中将全部自有物品堆放至该狭长地块内，是其设想的理想状态；且建筑物内物品迁移到场地上继而运出厂区需要一定的时间，在此期间内海西公司需要有人驻厂看管，因此会继续占用办公楼的部分房间。综上，原审法院认为，2017年7月31日之后海西公司在不同程度上仍占用了林彩凤享有权利的建筑物和土地。原审法院综合双方当事人陈述及各自提交的证据，对2017年8月1日至2017年9月30日期间海西公司占有林彩凤享有物权的建筑物和空地的具体事实作出如下判断：上述期间内，海西公司短时间（约一周）内仍占用了4号车间和6号车间，长期占用了办公楼的部分房间（其间可能存在动态变化），动态占用了林彩凤少量空地。四、海西公司腾退期间，林彩凤是否实施了阻碍腾退的行为。结合本案证据，原审法院认为林彩凤不仅在9月30日当天存在阻碍腾退的行为，其在9月30日之前实施过阻碍腾退的行为亦是大概率事件。五、与本案侵权损害赔偿有关的其他事实。1、关于海西公司拆除广告架时是否损坏屋面致使屋顶渗漏。林彩凤就该项事实仅提交了2张屋顶照片和4张室内照片。屋顶照片显示广告架的底座仍保留在屋顶上，并未显示出海西公司拆除广告架时对屋顶可能存在破坏性施工；室内照片较为模糊，但从室内照片上吊顶和地板的受损性状看，并不符合近期渗漏致损的特征。庭审中海西公司、陆健就广告架拆除及室内渗漏事项做出了说明，该说明与林彩凤照片内容相符。综上，原审法院认为：林彩凤主张的海西公司拆除广告架时损坏屋面致使屋顶渗漏之事实缺乏证据证明，原审法院不予采信。2、关于海西公司拆除广告架的时间。原审法院就该项事实调查时，林彩凤仅模糊地陈述为海西公司在2017年9月30日之前拆除，无法明确具体的时间段，据此，原审法院依法采信海西公司所述广告架拆除时间2017年7月下旬。3、关于厂区建筑物的正常租赁价格。林彩凤提交其与三家汽配公司的房屋租赁合同、转账凭证等用以证明厂区内建筑物的正常租赁价格（按照三家汽配公司房屋租赁合同所载内容换算后得出每平方米日租金价格约为0.9元），但林彩凤提交的汽配店照片显示租赁房屋系特殊区位的沿街房屋；本案林彩凤经拍卖取得的是工业用房，而工业用房与商业用房之间往往存在较大的租赁价格差异，因此厂区内建筑物每平方米日租金的正常价格应当明显低于0.9元。海西公司等虽以此前厂区内建筑物的实际租赁价格为凭提出每平方米日租金的正常价格约0.3元，但庭审中陆健也提及受短期租赁等因素制约该价格低于市场价格。鉴于双方当事人所述价格均明显与正常租赁价格有较大偏差，且均未提交充分证据加以证明，为便于测算，原审法院参考法院同期同地区诉讼案件的租金价格确定厂区内建筑物统一租赁单价为0.55元/(日·平方米)。原审法院认为，原审法院在事实查明的第一部分中已确认林彩凤通过拍卖取得了办公楼、4号车间、6号车间及相关土地的物权，故林彩凤有权要求赔偿上述不动产物权被侵害所遭受的损失。其中，第一项请求的租金收益损失、第二项请求的物之修复费用符合物之使用价值或者恢复物之使用价值的一般认知，应当予以保护；但林彩凤所述广告位费用损失超出了本案事实下的一般认知，不宜予以保护，具体理由是：本案中当事人所说的广告实为租用建筑物的生产企业在建筑物上所作的企业标识，在通常情形下无需向出租人额外支付广告位费用，即生产企业通过支付建筑物租金的形式获得了以出租人认可的合理方式对外标识的权利；本案中并不存在借用建筑物上方空间为他人发布公告获取利益的行为，林彩凤张贴腾退通知时也未提出撤去广告内容的特别要求，即诉讼前双方对此均无特殊的利益诉求；因此，本案中林彩凤所述广告位费用损失不应作为额外的现实损失另行予以保护。关于林彩凤主张的租金损失，首先需要确定计算的起始日期，庭审中双方对此存在争议。从本案查明事实来看，林彩凤方与陆健磋商交接事宜、张贴腾退通知等行为均表明：虽然林彩凤在2017年7月6日取得相关资产之物权，但因厂区内的复杂情况其同意给予相关承租户或占有人合理的腾退期间且林彩凤不收取2017年7月31日前相应资产的占有使用费，而此种意思表示亦为厂区内相关承租人或占有人所知晓。因此，原审法院采纳海西公司、陆健的部分意见，海西公司只有在7月31日之后仍未腾退时才具有侵害林彩凤物权的主观故意，租金损失亦应仅限于2017年8月1日至2017年9月30日期间的物之侵占损失。根据原审法院在事实查明第三部分的分析，认定林彩凤租金损失约为34000元（附注基本测算方式：参照事实查明第三部分估定的各建筑物实际使用面积，对4号车间和6号车间按照7天估算，对办公楼部分房间按照60天估算，采用0.55元/(日·平方米)的建筑物统一租赁单价确定林彩凤建筑物被占用的租金损失为30772.50元；林彩凤少量空地被占用系动态过程，为简便计算，按照日均200平方米计算60天，采用0.25元/(日·平方米)的土地单价估定林彩凤空地被占用的租金损失为3000元；上述两项金额合计后取整得出约数）。结合原审法院在事实查明第四部分的认定，林彩凤应当就其阻碍海西公司腾退的行为自担部分损失；综合本案案情，考虑到车间逾期占用发生于前期，与林彩凤阻碍行为关联不大，故原审法院主要在办公楼占用损失金额限度范围内酌情确定林彩凤自担4000元损失，即确定海西公司应当赔偿林彩凤租金损失30000元。林彩凤同时提出逾期支付租金损失的利息主张，原审法院注意到林彩凤在2017年9月30日之前已经向海西公司提交过租金清单、2017年9月30日当晚亦要求海西公司搬走货物时结清欠付租金而海西公司拒绝接受民警调解建议的事实，因此采纳林彩凤相应意见，确定海西公司自2017年10月1日起按照年利率4.35%的标准向林彩凤支付相应利息损失。关于林彩凤主张的办公楼屋顶和室内吊顶、地板的修复费用，因原审法院未能采信林彩凤所主张的事实，故该项损失之侵权责任的适用缺乏事实基础，原审法院对林彩凤的第二项诉讼请求依法不予支持。关于林彩凤主张的广告位费用损失，除前文中已论及的本案中不应作为额外的现实损失予以保护之外，原审法院在事实查明的第五部分中亦采信海西公司已于2017年7月31日前拆除广告架的事实，故林彩凤主张赔偿广告位费用损失的依据明显不充分，原审法院对林彩凤的第三项诉讼请求依法不予支持。关于林彩凤以共同侵权为由主张天路公司、陆健承担连带责任的请求。本案所查明事实并不足以表明海西公司、天路公司、陆健的独立行为均足以造成全部损害，也未反映出海西公司、天路公司、陆健之间存在侵害林彩凤物权的共同故意，故原审法院对林彩凤的第四项诉讼请求依法不予支持。综上所述，海西公司应当对其侵害林彩凤物权的行为承担损害赔偿责任，原审法院基于现有证据所反映的案件事实确定海西公司赔偿林彩凤租金损失30000元并就逾期赔偿该项租金损失向林彩凤支付相应利息损失（以30000元为基数，按照年利率4.35%自2017年10月1日起计算至判决生效之日止）；林彩凤的其余各项诉讼请求因依据不足原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、海西公司赔偿林彩凤租金损失30000元并支付逾期赔付的利息损失（利息损失的计算方式：以30000元为基数，按照年利率4.35%自2017年10月1日起计算至判决生效之日止），于本判决生效之日起10日内支付至林彩凤的银行账户（户名：林彩凤，开户行：中国农业银行常州新北支行，账号：62×××71）；二、驳回林彩凤的其他诉讼请求。案件受理费16772元，由林彩凤负担16380元，海西公司负担392元。案件受理费林彩凤已预交，原审法院不再退还，由海西公司在履行本判决时按照负担额一并支付给林彩凤。二审中，上诉人林彩凤向本院提交了以下证据材料：1、厂房租赁合同；2、银行转账明细，证据1-2证明上诉人将厂区内的厂房租给案外人，双方约定的实际租金每天每平方米0.9元；3、上诉人丈夫曾金才与被上诉人陆健在2017年8月2日的短信记录，证明陆健曾承诺曾金才协助海西公司、天路公司清场，说明海西公司与天路公司仍占有上诉人的厂房，对于2017年7月31日前清场不收取费用系针对其他占有人，而非海西公司与天路公司。被上诉人海西公司对证据1的真实性有异议，对证据2的真实性无异议，但认为不能证明银行转账款项的具体性质；对证据3的真实性予以认可，2017年8月2日，海西公司承租的厂房内还有零星余留物品未搬出，原审法院已考虑该因素并计算了相关费用，对上诉人其他证明目的不予认可。被上诉人陆健对证据1、2的内容不清楚；证据3的真实性无异议，但对上诉人的证明目的有异议，认为海西公司设备较多，搬离仍需一周以上的时间，陆健已与曾金才进行交接，钥匙水电都已交接，后续的租与不租都交接清楚了。本院经审查认为，上诉人提供的证据1、2不能证明涉案厂房及办公楼的正常租赁价格，与本案不具有关联性，本院依法不予确认；上诉人提供的证据3，仅能反映至2017年8月2日海西公司仍未完成腾退，但不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予确认。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案上诉人林彩凤通过拍卖方式竞得原佳盛公司厂区内土地、房屋等资产，原审法院于2017年7月6日向林彩凤送达了（2015）太复执字第02980号执行裁定书，各方当事人对该事实并无异议。因佳盛公司被拍卖的土地、房产内有承租等情形，经林彩凤一方与陆健就拍卖资产的交付进行沟通后，双方协商确定了腾退期限为2017年7月31日，并由原审法院在厂区门口张贴了腾退通知，明确了相关承租人、占有人务必于2017年7月31日前腾退所占用的资产，逾期未腾退并交付者，承担相应不利后果。鉴于厂区内复杂情形，林彩凤给予相关承租人等合理的腾退期限，且该腾退期限内不收取占有使用费，该意思表示已通过腾退通知为厂区内众人所知晓。因此，海西公司应对其在2017年7月31日之后仍未腾退而致林彩凤权利受损承担责任，而不应承担2017年7月31日之前的占有使用费。根据本案查明事实，至2017年9月30日，海西公司将涉案厂区内的全部物品搬空。原审法院根据当事人陈述并结合证据，认定海西公司在2017年8月1日至2017年9月30日期间内，短时间（约一周）内占用了4号车间和6号车间，长期占用了办公楼的部分房间，动态占用了上诉人少量空地，该认定并无不当。关于租金的计算标准，鉴于双方当事人对涉案厂区内的正常租赁价格均未提交充分证据予以证明，原审法院参考同期同地区诉讼案件的租金价格确定厂区内建筑物统一租赁单价为0.55元/(日·平方米)，亦无不妥。根据上述租金标准，海西公司在2017年8月1日至2017年9月30日期间占用林彩凤4号、6号车间、部分办公楼及场地给林彩凤造成的租金损失约34000元。从浏家港派出所的执法影像资料等证据显示，在海西公司腾退期间，林彩凤一方存在阻碍海西公司腾退搬离的行为，故原审法院酌定林彩凤在上述租金损失范围内自行承担4000元，符合情理。据此，原审认定海西公司应赔偿林彩凤租金损失30000元并支付逾期赔付的利息损失，于法有据。林彩凤上诉称，其于2017年5月22日拍卖取得涉案资产，故海西公司应赔偿自2017年5月23日起至2017年9月30日止对厂房、场地的占用费1229338.06元及逾期的利息，林彩凤该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。林彩凤认为，海西公司应对办公楼屋顶及吊顶、地板的损坏承担赔偿责任，因本案中林彩凤未提供充分证据证明该损坏系海西公司拆除广告架的行为所致，故其应承担举证不能的不利后果，对林彩凤该项上诉理由，本院不予采纳。关于林彩凤要求海西公司支付广告位使用费的主张亦缺乏依据，本院不予支持。关于天路公司、陆健是否应承担连带责任的问题。经查，自2017年5月1日起，天路公司与陆健在涉案建筑物上已不存在租赁合同关系，故在2017年5月1日之后，天路公司不存在向海西公司转租的情形；而陆健与海西公司就4号、6号车间及部分办公楼的口头租赁关系至2017年7月31日亦已到期。因此，天路公司及陆健不存在共同侵权行为，也无共同侵权的故意，不应承担连带责任。林彩凤要求天路公司及陆健承担连带责任的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人林彩凤的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16772元，由上诉人林彩凤负担。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  张 蕾审判员  周剑鸣二〇一八年九月二十日书记员  马晓娴