福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5061号 上诉人（原审被告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋梅，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王文展，男，1972年9月12日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所律师。 上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）因与被上诉人王文展商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪富华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王文展原审诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税、属买受人所接受的明码标价商品房价款，不属于标价之外加价行为，不违反《价格法》的规定。《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》附件三关于由王文展承担的契税、营业税、小区用电变压及水电开户的费用的约定，合法有效。《商品房买卖合同》第二条约定的营业税应由买受人承担，王文展在于没有将应缴纳的营业税支付豪富华公司，办理完税证明，王文展缺乏配合办理向豪富华公司购买的商品房不动产登记的条件，一审判决豪富华公司支付给王文展逾期交房违约金42120元是错误的。 王文展辩称，一审判决正确，认定事实清楚，请求维持原判。 王文展向一审法院起诉请求判令：1.豪富华公司交付给王文展验收合格的位于晋江市房屋；2.豪富华公司支付给王文展自2015年4月18日起至交付验收合格的诉争房屋之日止每日54元的逾期交房违约金；3.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求王文展承担水电分摊费条款无效；4.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效。 一审判决认定事实：王文展、豪富华公司签订商品房认购协议书后，于2007年8月11日就认购协议书中的房产签订商品房买卖合同一份，约定王文展向豪富华公司购买晋江市。上述事实双方没有异议，且有王文展提供的商品房买卖合同予以佐证，对上述证据及事实予以认定。豪富华公司对王文展提供的贷款信息查询、发票没有异议，上述证据可以证明王文展已依约支付全部购房款，予以认定。豪富华公司提供的竣工验收报告、消防验收合格意见可以证明诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格；豪富华公司提供的工程质量监督报告的内容可以体现诉争房产工程实体施工质量有勘察、设计、建设、监理、施工单位的质量合格文件，且晋江市建筑工程质量监督站同意上报，给予备案，印证了诉争房屋已竣工验收合格的事实；对该三份证据予以认定。豪富华公司提供的快递详情单未能体现豪富华公司邮寄材料的内容，且未能体现该邮件与王文展具有关联性，不予认定。 一审法院认为，第一，关于豪富华公司是否已履行交房义务的问题。王文展、豪富华公司在商品房买卖合同第八条中约定，出卖人应当在2008年3月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。现诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格，应认定已符合合同约定的交房条件。合同约定的交房期限已届满，但豪富华公司庭审前并未通知王文展交接房屋，也未能举证证明双方已办理房屋交接，应认定其未履行交付房屋的义务，故王文展要求豪富华公司交付诉争房屋，予以支持。豪富华公司于2017年6月2日庭审时，已告知王文展诉争房屋符合交房条件，应认定豪富华公司已于该日履行通知交房义务。王文展、豪富华公司在合同第十一条中约定，买受人在接到出卖人入伙通知之日起5日内到指定的地点办理房产的入伙手续，逾期不办理的视为同意入伙。王文展已于2017年6月2日知晓诉争房屋已符合交房条件，但其未于2017年6月7日前办理交房，应承担相应的法律后果。王文展、豪富华公司在合同第九条中约定，出卖人逾期交房的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。王文展已支付全部购房款271745元，其要求豪富华公司支付自2015年4月18日起至2017年6月7日止（共780天）每日54元的逾期交房违约金，予以支持。即豪富华公司应支付给王文展逾期交房违约金42120元（54元×780天）。王文展要求豪富华公司支付2017年6月7日之后的逾期交房违约金，不予支持。第二，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。第三，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。王文展与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由王文展承担，豪富华公司在代办产权证时，由王文展直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，买房人为契税的纳税人。王文展应向税务主管部门缴纳契税，但王文展、豪富华公司可以约定由王文展支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。王文展、豪富华公司在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了王文展的责任，应认定无效。综上所述，王文展、豪富华公司签订的商品房买卖合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效。王文展、豪富华公司就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。王文展、豪富华公司签订的商品房买卖合同其他条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王文展要求豪富华公司交付诉争房屋，并支付逾期交房违约金42120元，予以支持。王文展的其他请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国价格法》第十三条规定，判决：一、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内交付给王文展位于晋江市，并支付给原告王文展逾期交房违约金42120元；二、确认王文展与石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效；三、确认王文展与石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效；四、驳回王文展的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，豪富华公司二审中提供两份泉州晚报的公告，欲证明豪富华公司已经通知业主来办理安装水表及办理商品房产权登记手续。王文展的委托诉讼代理人邓珉质证认为，对泉州晚报的公告的真实性没有异议，但豪富华公司通知业主来办理安装水表可以看出在2013年12月22日仍然不符合交房条件。办理商品房产权登记手续的通知，可以证明在2017年4月8日才具备办理不动产登记证书的基本条件，刊登在泉州晚报上王文展并不知情，不能视为豪富华公司已经履行了交付房屋的义务。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，王文展与豪富华公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因该协议对商品房的基本状况、交付使用条件、办理产权登记相关事宜、开发商违约责任等商品房买卖的主要事项均未作约定，应认定该协议系当事人为将来订立正式的商品房销售合同（即本约）而作的预先安排，并非最终确认，故该协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力。王文展与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因《商品房买卖合同》未对营业税的负担进行特别约定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，故本案诉争房产的营业税依法应由豪富华公司承担，现豪富华公司请求王文展承担营业税，缺乏法律依据，不予支持。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。王文展与豪富华公司在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。王文展、豪富华公司在《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2013年3月31日，豪富华公司未提供相关证据证明诉争房屋存在可延期交房的情形，故豪富华公司逾期交房，构成违约，应承担相应的违约责任。现诉争房屋已通过竣工验收与消防验收，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，王文展请求豪富华公司交付诉争房屋，于法有据，应予支持。一审认定豪富华公司已于2017年6月2日履行通知交房义务，王文展对此没有异议，予以确认。王文展、豪富华公司在合同第十一条中约定，买受人在接到出卖人入伙通知之日起5日内到指定的地点办理房产的入伙手续，逾期不办理的视为同意入伙。王文展未于2017年6月7日前办理交房，应自行承担相应的法律后果。根据双方《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。王文展已支付全部购房款271745元，豪富华公司已构成逾期交房违约，其要求豪富华公司支付自2015年4月18日起至2017年6月7日的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，予以支持。一审判决正确，应予维持。 综上所述，豪富华公司的上诉请求不能成立。王文展与豪富华公司签订的认购协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力，据此，一审判决第三项、第四项应予撤销。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初3585号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初3585号民事判决第三项、第四项； 三、驳回王文展的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费786元，由王文展负担86元，石狮市豪富华房地产开发有限公司负担700元；二审案件受理费700元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  黄有志 二〇一八年九月三十日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。