四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0824民初2124号 原告：赵勇，男，1970年2月8日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：刘清平，四川汉能律师事务所律师。 被告：四川毅力猕猴桃产业有限公司。住所地：苍溪县陵江镇北门沟路**。 法定代表人：邓毅，执行董事。 委托诉讼代理人：殷勇，四川新伦律师事务所律师。 第三人：四川华林建设工程有限公司。住。住所地：苍溪县陵江镇/div> 法定代表人：罗德华，董事长。 委托诉讼代理人：何文琳，男，1962年9月25日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。该公司副经理。 第三人：四川苍溪农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省苍溪县陵江镇解放路东段**。 法定代表人：董永礼，董事长。 委托诉讼代理人：韩冬，四川诰通律师事务所律师。 原告赵勇与四川毅力猕猴桃产业有限公司（以下简称毅力公司）土地转让合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，于2018年3月26日以（2018）川0824民初字第299号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。原告不服该裁定，提起上诉。四川省广元市中级人民法院以（2018）川08民终510号民事裁定书，裁定撤销本院裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭于2018年7月26日、9月7日两次进行了公开开庭审理。原告赵勇及委托诉讼代理人刘清平、被告毅力公司的委托诉讼代理人殷勇、第三人四川华林建设工程有限公司（以下简称华林公司）委托诉讼代理人何文琳、第三人四川苍溪农村商业银行股份有限公司（以下简称苍溪农商银行）委托诉讼代理人韩冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵勇向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年3月9日签订的《协议书》有效；2、被告立即将位于苍溪县陵江镇北门沟路461号的苍国用（2008）第1240号地使用权过户给原告。3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告因绸厂单位职工宿舍楼住户进行灾后重建，受地域限制，被告自愿其所属的临近重建户周边的两块地及地面房产交原告整体连片改建。双方于2010年3月9日签订《协议书》。协议签订后，原告方积极履行协议规定的义务，但被告却未将苍国用（2008）第1240号国有土地使用权过户给原告，致使原告无法办理相关手续，原告多次找被告协商未果。为了维护原告的合法权益，请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张提供了如下主要证据： 1、华林公司与毅力公司于2011年3月9日签订的协议书，拟证明苍国用（2008）第1240号国有土地使用权中有1000平方米土地应过户给原告。 2、赵勇与毅力公司于2011年4月11日签订的协议和银行进账单，拟证明赵勇为履行开发改造协议向毅力公司交纳了保证金150万元。 3、毅力公司于2011年4月15日的说明，拟证明赵勇应还房屋2800平方米折价840万元，由赵勇向毅力公司出具了借条。 4、赵勇与毅力公司2011年7月11日签订的国有土地转让合同和苍国用（2011）第1098号土地使用权证，拟证明毅力公司的苍国用（2008）第1238号国有土地使用权已过户给赵勇、王晓英。 5、苍溪县国土资源局的“北门公寓商住楼用地情况”说明，拟证明“北门公寓”占用了苍国用（2008）第1240号中311.27平方米土地。 6、苍溪县金融工作局的回复、苍溪农商银行的函、毅力公司还贷60万元凭证，拟证明毅力公司和苍溪农商银行应当办理解除“北门公寓”占地311.27平方米的抵押手续。 7、毅力公司收款的收据、银行转账凭证、付款明细表，拟证明赵勇履行了房屋折价款的主要义务。 8、华林公司的证明，拟证明赵勇是实际开发建设者，其权利和义务都归赵勇。 被告毅力公司辩称：1、合同当事人是被告与第三人华林公司，原告并非合同主体；2、本案不是土地使用权转让合同，而是灾后重建合伙合同，合同之中没有约定土地要过户给第三人，并且原告也没有与被告签订土地转让合同；3、假定合同约定了土地办证义务，但因原告和第三人没有完全履行还房折现后的付款义务，因此被告有权行使不安抗辩权，拒绝办理土地过户；4、案涉土地办理了抵押合同。涉及抵押权人，无法越过抵押权人将土地过户。综上，原告的诉讼主体不适格，其诉讼请求不能成立，法院应驳回原告的诉讼请求。 被告毅力公司为证明其辩称观点提供了如下证据： 1、两张现场施工照片，拟证明“北门公寓”施工主体是华林公司。 2、2010年12月11日的收条一张，拟证明合同履行是华林公司，华林公司是付款的义务主体。 3、未付款情况说明，拟证明华林公司欠付安置补偿款情况。 第三人华林公司称：第三人与被告是挂靠关系，虽然第三人与被告签订了协议，但实际是原告在进行灾后重建，第三人没有任何投资和管理，且是被告与原告在实际履行协议。在履行协议中被告没有与第三人发生关系，第三人也不清楚。总之一切权利和义务都归原告，第三人与原告和被告的土地过户问题无关。 第三人华林公司提供了如下证据： 华林公司与苍溪县峻陵墙体建材有限责任公司于2009年11月10日签订的协议、赵勇的承诺、公司会议记录，拟证明赵勇以华林公司名义对原绸厂单位职工宿舍进行灾后重建，其权利和义务都归赵勇，与公司无关。 第三人苍溪农商银行称：案涉苍国用（2008）第1240号土地使用权早已设立了最高额抵押，2016年是续签订的抵押合同。2017年我行虽有解除260平方米土地抵押的意向，但最终没有达成解除的合意。抵押是合法有效的，在被告毅力公司没有清偿完贷款的情况下，抵押不能解除。因此，我方不同意解除抵押。 根据当事人提供的上列证据和庭审查明的情况，本院对案件事实认定如下： 2009年赵勇为了对原苍溪县绸厂单位职工宿舍楼进行灾后重建，便于同年11月10日以苍溪县峻陵墙体建材有限责任公司的名义与华林公司签订协议，以华林公司的名义进行开发建设。赵勇为了整体连片改建，需占用毅力公司的土地，经与毅力公司协商后，由华林公司出面于2010年3月9日与毅力公司签订了整体改建《协议书》。该《协议书》约定：甲方（四川毅力猕猴桃产业有限公司）位于苍溪县陵江镇北门沟路**的两块地及地面房产交乙方（四川华林建设工程有限公司）整体连片改建。第一块地，占地面积：1275平方米；土地性质：商服用地；土地证号：苍国用（2008）第12**。第二块地，占地面积：约1000平方米；土地性质：工业用地；土土地证号：苍国用（2008）第12**改造后，乙方用第一块地上的高层住宅的第6、7、8整层建筑物作为甲方的还建房，面积为2800平方米。该《协议书》还对其他事项作了约定。毅力公司法人代表邓毅，华林公司法人代表罗德华，均在《协议书》上签字并加盖了单位印章。赵勇作为四川华林建设工程有限公司项目负责人在《协议书》上签字。 为了保证2010年3月9日的《协议》履行，毅力公司法人代表邓毅与赵勇于2011年4月11日签订协议，约定：由赵勇向被告交保证金150万元，该款在赵勇办理了《预售许可证》或赵勇修建的“北门公寓”B栋主体完工后7日内一次性退还。赵勇当日按此协议给毅力公司法人代表邓毅转款150万元。 2011年3月，赵勇与被告毅力公司协商，将应还给毅力公司的2800平方米房屋按销售均价折价为人民币840万元，由赵勇出具借条，作为赵勇向被告的借款。赵勇于2011年3月1日向毅力公司出具了借条后，被告于2011年4月15日出具了书面说明，其说明中明确：“还建总面积按销售均价求出总金额人民币捌佰肆拾万元（8400000.00元）以赵勇出具给四川毅力猕猴桃产业有限公司借据的形式体现。借条出具后约定的还建面积条款自动废止。”。 2011年7月11日毅力公司与赵勇及妻王晓英，就第一块地苍国用（2008）第1238号土地使用权签订了《国有建用地使用权转合同》。该合同经苍溪县国土资源局审核同意，并办理了土地使用权人为赵勇、王晓英的苍国用（2011）第1098号土地使用权证。但第二块地苍国用（2008）第1240号的1000平方米没有办理土地转让手续。 2011年12月，赵勇开发建设的灾后重建“北门公寓”竣工。在办理该房屋产权的土地手续中，苍溪县国土资源局于2017年7月12日书面通知赵勇，提交毅力公司的苍国用（2008）第1240号、赵勇、王晓英的苍国用（2008）第1098号土地使用权证原件。赵勇在要求毅力公司提供1240号土地使用权证才得知：毅力公司于2016年9月30日将苍国用（2008）第1240号土地使用权证作为了苍溪农商业银行最高额4300万元贷款的抵押担保物之一，并在苍溪不动产登记中心办理了不动产抵押登记。 因毅力公司以苍国用（2008）第1240号土地使用权办理了抵押担保，赵勇不能办理“北门公寓”的房屋产权手续，“北门公寓”的住户向苍溪县金融工作局反映此事后，经苍溪县金融工作局协调，苍溪农商业银行于2017年9月19日致函被告毅力公司：同意在被告偿还60万元贷款后，解除260.55平方米土地抵押权。毅力公司为此于2017年10月13日、10月18日分别向第三人苍溪农商业银行偿还款贷款本金20万元、40万元及利息。事后毅力公司以赵勇没有付清全部还建房屋折价款为由不同意办理苍国用（2008）第1240号土地使用权证中的1000平方米土地的过户手续，故毅力公司也没有要求苍溪农商银行办理办理解除苍国用（2008）第1240号的260.55平方米土地使用权抵押登记手续。故赵勇于2017年10月19日起诉来院要求支持前述请求。 在庭审中，原告称为了急于解决给“北门公寓”住户的产权办理问题，可先办理其中311.27平方米土地使用权的过户，至于下余的688.75平方米土地可暂缓办理。故原告当庭变更诉讼请求为：要求被告办理311.27平方米的土地使用权过户给原告。 同时查明：根据苍溪县国土资源局于2018年7月23日出具的“北门公寓商住楼用地情况”证明：其“北门公寓”总用地面积784.5平方米，其中使用32户拆迁户原住宅用地260.55平方米，毅力公司工业用地311.27平方米、赵勇及王晓英已确权的国有商业用地14.91平方米、收储的国有存量土地197.77平方米。2017年6月26日县供地会审会审定同意该宗地补办相关用地手续。 本案在庭审中各方当事人争议的焦点是： 第一、本案的权利义务主体问题。赵勇称：“北门公寓”是我个人进行的灾后重建，所有的行为都是我与毅力公司进行的，我是本案合格的权利主体。毅力公司认为：根据合同赵勇无权主张土地使用权过户，合同的相对方是华林公司。华林公司认为：我方虽然与毅力公司签订了合同，但事实上是赵勇个人开发“北门公寓”，且事后无论是苍国用（2008）第1238号土地使用权的过户，还是将还建房屋折价等实际履行行为证明都是毅力公司与赵勇个人进行的，而毅力公司并没有与华林公司进行协商，我方不是本案的权利义务主体。 第二、关于毅力公司的不安抗辩权是否成立的问题。毅力公司称：还建房屋折价款是890万元，不是840万元。根据赵勇的承诺，截止2013年6月7日欠我公司本金350万元。截止2018年7月31日按月息3%计算，下欠本金350万元、利息2913000元；按月息2%计算下欠本金2916300元、利息2146371.41元。华林公司在没有履行合同付款义务的前提下，我方行使不安抗辩权，不同意其土地使用权过户。华林公司称：我方不是本案的权利义务主体，我方不应承担付款责任。赵勇称：我已向毅力公司付款7954200元，下欠毅力公司40万元，因此，我已履行了主要付款义务，为了办“北门公寓”产权手续的需要，毅力公司于理于情都应先行给我办理311.27平方米的土地使用权。 第三、第三人苍溪农商银行的抵押权问题。苍溪农商银行称：只有毅力公司偿还了全部贷款才能解除抵押，现赵勇要求解除部分抵押，我方不同意。毅力公司称：华林公司在付清全部还建房屋折价款后，我方可以与苍溪农商银行协商解除苍国用（2008）第1240号中1000平方米土地使用权抵押。赵勇称：2016年毅力公司与苍溪农商银行办理抵押时，苍溪农商银行将已灭失的311.27平方米土地一并抵押是不合法的，苍溪农商银行应将“北门公寓”已占用的土地抵押权解除。 本院认为：关于本案的权利义务主体问题。虽然被告毅力公司与第三人华林公司签订了《协议书》，但事后毅力公司却与原告赵勇个人进行了如下行为：第一，与赵勇签订保证金协议书、收取了赵勇的保证金；第二、与赵勇个人协商将《协议书》约定的还建房屋折价为现金并转为赵勇的个人借款；第三、与赵勇、王晓英个人签订苍国用（2008）第1238号土地使用权转让合同并过户给原告赵勇和王晓英。从以上客观事实证明：被告毅力公司已将第三人华林公司排除在《协议书》的权利义务主体之外，转而同意由原告赵勇个人替代了华林公司。由于华林公司明确表示是赵勇个人在进行灾后重建“北门公寓”，故赵勇应是本案的权利义务主体。 关于原告要求被告办理311.27平方米土地使用权过户问题。被告毅力公司已将苍国用（2008）第1238号土地使用权和苍国用（2008）第1240号中的1000平方米土地使用权移交给了原告赵勇，且双方就其土地使用权应还建的房屋达成了折价付款协议，且被告毅力公司已将苍国用（2008）第1238号土地使用权过户给了原告赵勇，故被告毅力公司应将（2008）第1240号中的1000平方米土地使用权过户给原告。同时根据被告毅力公司自认的原告赵勇已付款情况证明，原告赵勇已履行了大部分付款义务，故被告毅力公司提出的不安抗辩权的理由不能成立。现原告为了办理“北门公寓”产权，只要求先行将“北门公寓”已占用了苍国用（2008）第1240号中的311.27平方米土地使用权过户，于法于情，本院应予支持。至于双方争议的还建房屋如何折价、赵勇已付多少还建房屋折价款、资金利息如何计算等问题，以及毅力公司认为华林公司应当承担付款责任问题。因被告毅力公司没有提起反诉，本案不予处理。可由其当事人协商处理，如协商不成，毅力公司可另案诉讼处理。 关于案涉土地抵押权问题。虽然被告毅力公司与第三人苍溪农商银行于2016年9月30日办理最高额抵押合同时，其苍国用（2008）第1240号使用权证的名字仍然是被告毅力公司。但被告毅力公司早已在2010年将其土地交付给了赵勇，赵勇已占有使用其地，且赵勇在修建“北门公寓”时占用了其中的311.27平方米土地。故第三人苍溪农商银行在2016年9月办理抵押时，仅凭土地使用权证，而没有将因“北门公寓”已占用而灭失的土地剔除而一并设立了抵押是错误的。因此第三人苍溪农商银行与被告毅力公司签订的最高额贷款抵押合同中已被“北门公寓”占用而灭失的311.27平方米土地使用权抵押无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十七条（四）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、第三人四川苍溪农村商业银行股份有限公司与被告四川毅力猕猴桃产业有限公司签订的苍国用（2008）第1240号土地使用权抵押合同中被“北门公寓”占用的311.27平方米土地抵押无效。 二、限被告四川毅力猕猴桃产业有限公司在本判决生效后十日内将“北门公寓”占用的311.27平方米土地使用权过户给原告赵勇。 本案诉讼费4400元，由原告1400元，被告承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  陈文俭 人民陪审员  孙晓艳 人民陪审员  张艳华 二〇一八年九月二十一日 书 记 员  邱孟玲