西安市未央人人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初1390号 原告麻新哲，女。 委托代理人韩斌，陕西瀚沃威律师事务所律师。 委托代理人陈愚，陕西瀚沃威律师事务所律师。 被告季世村，男。 被告西安市新霸上广告有限公司。住所地：西安市未央区团结大道**。注册号610100100578679。 法定代表人季世村，该公司经理。 共同委托代理人李少武，陕西至正律师事务所律师。 被告杨加建，男。 委托代理人王越，陕西东瑞律师事务所律师。 原告麻新哲与被告季世村、杨加建、西安市新霸上广告有限公司（以下简称新霸上公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日作出（2016）陕0112民初2233号民事判决书。宣判后，原告不服上诉至陕西省西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）陕01民终8702号民事裁定书，发回本院重新审理。本院依法另行组成合同庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩斌，被告杨加建委托代理人王越，被告季世村、西安市新霸上广告有限公司共同委托代理人李少武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年5月3日，被告季世村为设立西安市新霸上广告有限公司与其签订《团结市场整体租赁合同》，合同对双方的权利义务均做了明确约定。合同签订后，其依约向被告季世村移交了整个团结市场，被告新霸上公司于2013年5月14日成立后实际使用了该市场。2014年3月，被告季世村未按约定缴纳2014年度的租金，且申请降低租金，其将合同约定的年租金300万元降低至249万元。2014年5月20日，被告杨加建出具承诺书一份，愿意与季世村、新霸上公司一起承担《团结市场整体租赁合同》中乙方（被告季世村）的责任。2015年，被告杨加建再次提出降低租金，双方于2015年6月1日签订补充协议，将2015年5月9日至2016年5月8日的租金调整为220万元，并同意分期缴纳，但需要支付相应利息。被告季世村在缴纳130万元后单方面提出解除合同，其以书面形式拒绝后，被告停止对市场商户管理服务，导致商户无法正常运营。2015年11月10日，其与被告协商解除合同并办理市场移交手续。2015年12月10日，其实际接管团结市场，但发现被告在管理期间内造成其部分财产损毁，未缴纳土地使用税和房产税，未对电梯进行保养，导致电梯脱保，未结清承租期间的水电费，未移交市场客户押金，预收水电费，未退还超过2015年11月10日以后房屋的租金等一系列违约行为。2016年1月8日，其向三被告致送律师函，望履行责任，但均未答复。故诉至法院，请求判令：1、被告退还预收商户2015年11月10日以后的租金及押金1158429.57元，退还商户预交电费11008.5元，赔偿2015年11月8日到11月10日电费10046.4元，赔偿租赁期间造成的团结市场损坏资产价值94400元，维修费9650元，支付租赁期间应该承担的土地使用税187500元，支付违约金76950元，以上共计1547984.47元；2、上述被告互负连带偿还责任；3、本案诉讼费由被告承担。 被告季世村辩称，2013年5月3日，其与原告签订《租赁合同》是真实的，但是因为当时公司没有成立，所以是其本人签的字，2013年11月后，商户的实际经营权转给杨加建。关于退房是因为房屋消防不合格，消防部门和安检部门要求停止营业一个月，因为无法经营所以就把房屋退还给原告。2015年房租是220万元，其已经支付了130万元，但是原告手里还拿其220万元的欠条，其房租交的是自2015年5月至2016年4月，但是2015年的11月份就把房屋退还原告，原告应该向其退还房租。原告不应该对其起诉，请求驳回原告的诉讼请求。 被告杨加建辩称，原告出具的承诺书与事实不符；其不是本案适格的被告，其仅仅是公司的股东，非实际控制人，对本案诉讼不承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告新霸上公司辩称，依照双方签订的合同约定，其已向原告缴纳130万元，比实际发生的租金尚多缴纳了20万元，因此其与原告之间不存在租金纠纷；关于退还押金、租金、水电费，是其与商户之间的事，与原告无关；其退出市场时并没有损坏市场资产；土地使用税应该是土地使用人原告缴纳，并非由其缴纳，事实上其已经缴纳了；原告称被告违约，但根据合同约定该诉请并没有依据，所以其不存在违约。 经审理查明，2013年5月3日，原告与被告季世村签订《团结村市场整体租赁合同》一份，约定：原告（出租方、甲方）将位于西安市未央区团结村，四至界限为，东至新霸上广告市场，西至团结村四组，南至团结村道路，北至新霸上广告市场，包括市场内的综合楼、商铺、场地、道路等租赁物出租给被告新霸上公司（承租方、乙方）；建筑面积为11105平方米，场地面积为11.309亩；租赁期为5年，即自2013年5月10日至2018年5月9日止；出租标的物的年租金为人民币叁佰万元，前二年租金不变，从第三年开始，租金每年在上年度基础上递增10%。该租金费用中不含税金，若乙方要求提供正式税务发票，则需另外支付相应税金；物业费、水、电等费用乙方须按时向物业管理部门或相关部门缴纳，如因未如期缴纳而产生的一切责任和费用由乙方自行承担；租金付款方式确定为一次性交清一年租金，第二年租金在第一年租金到期前，提前贰个月交付，一次类推；原属甲方后移交乙方使用的设施设备，如产生损坏而不能正常使用，由乙方负责重新购置或照价赔偿，改造后的房屋归甲方所有；若乙方不能按照合同约定按时足额交纳租金，甲方有权按日收取违约金，其标准为应付租金的日记万分之五，超过30日后，甲方有权收回房产，并通过司法、公证，将乙方配置的设施、物品另行存放，确保甲方房屋另行出租，由此产生的一切费用均由乙方承担。合同签订后，被告将商铺租赁给各个商户，分别签订《运营管理合同》，并对租赁期限、租金、付款方式、违约责任等均做了约定。被告向原告实际交纳年度租金1927446.20元，原告所收团结市场商户租金、押金1072553.80元折抵被告应交纳的租金。2014年5月20日，被告杨加建向原告出具承诺书，载明“我叫杨加建，系新霸上西北广告彩印市场的股东，现代表法人季世村缴纳2014年5月10日至2015年5月9日团结市场的房屋租金人民币贰佰肆拾玖万元整。我现在代表法人季世村在实际经营该市场，我愿意和季世村、新霸上西北广告彩印市场一起承担《团结市场整体租赁合同》中乙方的责任。特此承诺！”承诺人杨加建签字并加盖新霸上西北广告彩印市场印鉴。2015年6月1日，原告与被告新霸上公司签订《补充协议》一份，约定将2015年5月9日至2016年5月8日租赁期的租金调整为220万元整；付款方式为自本协议签订之日起五日内，乙方一次性向甲方付款50万元，剩余170万元自本协议签订之日起三个月内支付完毕。同时该剩余170万元部分，乙方按月息1.5%向甲方承担利息；若乙方三个月内不能全部支付上述租金，则甲方有权解除租赁合同。补充协议签订后，被告季世村支付原告130万元，剩余90万元至今未付。经询，原告称按照双方开始交接涉案房屋为合同解除日期，面粉厂房屋情况表显示结算日期为2015年11月10日。被告季世村称合同解除日期为2015年11月8日，并未向法庭提交相关证据证明。庭审中，原告向法庭提交收款收据、押金条及剩余电量明细表，称现被新霸上公司不再经营涉案市场，已由其接手，应将收取商户的多余房租、押金及未用完的电费向其退还。被告季世村表示市场与原告交接完毕，双方已解除合同关系。关于原告主张的赔偿电费10056.40元，原告称合同解除的日期为2015年11月10日，而被告新霸上公司交电费的截止日期为2015年11月8日，所以被告新霸上公司应赔偿自2015年11月2日至2015年11月10日期间的电费，原告向法庭提供了2015年11月整月的缴费单135610.71元，称其与西安谭家广告材料交易市场共用一个变压器但各自有分表，每月缴完电费后根据各自的分表计算各自承担的比例，2015年11月的电费西安谭家广告材料交易市场承担92294.71元，原告承担43316元，并向法庭提交收款收据及情况说明一份予以佐证。在移交市场的过程中双方对市场设施维修明细进行了确认并出具了《团结市场设施维修登记明细表》一份，被告新霸上公司的财务人员签字确认产生维修费9650元。关于赔偿损坏资产94400元，原告向法庭提交了经被告新霸上公司财务人员张文君及电工刘锋签字认可的赔偿损坏资产表和收款收据，收款收据总额为108570元，但原告自愿按照诉讼请求中的94400元主张。庭审中，原告明确其主张的违约金的计算方法为，以90万元为基数，自2015年9月2日至2015年11月10日，按照应付租金的日记万分之五为标准，合计31500元；以170万元为基数，自2015年6月1日至2015年9月1日，按照月息1.5%，合计76500元，两项合计108000元。但自愿按照诉请中的76950元主张。被告新霸上公司认为其不应该承担违约金，合同的解除是因为市场的消防和安全检查没有通过，且其已按实际租赁时间，足额支付租金。因此双方协商解除了合同，所以其没有违约行为。庭审中，原告明确其不再主张租赁期间的土地使用税187500元。另查，2013年5月14日，西安市新霸上广告有限公司成立，季世村担任法定代表人。 上述事实，有《团结市场整体租赁合同》、《新航市场商户结算表》、《承诺书》、《团结市场附属设施财产登记表》、《剩余电量明细登记表》、《附属设施财产登记表移交单》、《团结市场设施维修明细等级表》、《维修费收款收据》、《团结市场资产损坏应赔偿明细表》、《补充协议》及各方当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告与被告季世村签订了《租赁合同》，季世村系新霸上公司的法定代表人，季世村与新霸上公司均认可季世村与原告签订的租赁合同系职务行为，故原告与新霸上公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案原告与被告新霸上公司存在租赁关系，原告在收取被告第一年度租金时，已将其收取的前期商户押金等抵扣被告应交纳的年度租金，现原告亦未要求被告支付下欠的租赁费用，而是依据双方在履行租赁合同时的交易习惯，主张被告应退还后期预收商户的租金、押金及预交电费，结合本案被告并未足额向原告支付租赁费的事实，故原告此项请求本院予以支持。原告向法庭提交了面粉厂房租情况一份，称2015年11月10日为合同解除日期，被告称2015年11月8日为合同解除日期，但未提供相关证据证明自己的主张，故对被告的抗辩不予采信，现认定合同解除日期为2015年11月10日。关于原告主张赔偿电费10046.4元，原告提供2015年11月整月的缴费单135610.71元，且原告自行承担43316元，无法证明2015年11月8日至2015年11月10日具体用电情况，因此按照平均用电量承担电费，故被告新霸上公司应向原告支付代付的电费为4331.6元（43316元/30天*3天=4331.6元）。赔偿租赁期间造成的团结市场损坏资产价值94400元，原告向法庭提交的证据无法证明自己的主张，故结合实际情况酌情由被告新霸上公司承担租赁期间造成的团结市场损坏资产价值3万元。关于维修费，根据原告提供的有双方签字认可的团结市场设施维修登记明细表，可以认定被告新霸上公司应支付原告维修费9650元，故对于原告主张的该项诉请，本院予以支持。关于违约金76950元，原告明确其计算方法为，以90万元为基数，自2015年9月2日至2015年11月10日，按照应付租金的日计万分之五为标准，合计31500元，该计算方法中的基数和起止时间均无不妥，唯有计算标准约定过高，依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的两倍为计算标准。关于原告要求被告杨加建承担付款责任的诉请，因杨加建自愿签订承诺书，承诺愿意与季世村、新霸上公司共同承担租赁合同中相关的责任，故原告要求被告杨加建承担民事责任，本院予以支持。关于原告要求被告季世村承担连带责任一节，因季世村与原告所签的租赁合同系新霸上公司成立之前签订的，故对于原告主张被告季世村承担连带责任的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、被告西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建自本判决生效之日起十日内向原告麻新哲退还租金、押金1158429.57元、预交电费11008.50元，并赔偿损失43981.6元（4331.6元+3万元+9650元），承担违约金（以90万元为基数，自2015年9月2日至2015年11月10日，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算）。 二、被告西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建对上述付款互负连带责任。 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18731元（原告已预交），原告承担731元，被告西安市新霸上广告有限公司、季世村、杨加建共同承担18000元，被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  芦康护 人民陪审员  樊魁元 人民陪审员  陈建芳 二〇一八年九月三日 书 记 员  郝 娜