江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终1589号 上诉人（原审原告）：杜火红，女，1984年8月18日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人（原审原告）：徐世亮，男，1981年9月16日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何月，江西英华律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：江西腾荣实业有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇。 法定代表人：熊慎武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。 上诉人杜火红、徐世亮与上诉人江西腾荣实业有限公司（以下简称腾荣实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2018）赣0112民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杜火红、徐世亮上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判腾荣实业公司在一审判决的基础上向上诉人增加支付逾期交房违约金人民币15731元；2、撤销一审判决第二项，改判腾荣实业公司在一审判决的基础上向上诉人增加支付绿化道路未达使用条件违约金人民币28798元（违约金暂计算至2017年12月7日，2017年12月8日至绿化道路达到使用条件之日止的违约金每日按已交付房价款万分之一计算）；3、本案一、二审诉讼费用由腾荣实业公司承担。事实与理由：一、一审法院以“因施工期间天气异常，实际影响了施工进度，结合上诉人的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算”，没有事实与法律依据，依法应按照双方签订的《新建县商品房买卖合同》（以下简称合同）约定的计算标准即日万分之一计算违约金。首先，上诉人与腾荣实业公司签订的《新建县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，双方均应严格按照该协议约定履行各自义务。其次，腾荣实业公司在一审审理中提交的南昌市新建区气象局出具的《证明》仅载明“2016年1至7月降水日数和降水量都比常年明显偏多，属异常天气”，并不能证明已达到合同第八条约定的可以延期交房的条件。第三，南昌市新建区气象局出具的《证明》仅仅是表述降水天数和降水量都比常年明显偏多，并未载明具体的异常天数及异常值，该所谓的“异常天数和降水量”并未达到气象学中的“恶劣天气”的标准。即使在施工过程中部分月份的下雨天数及下雨量存在比往年偏多的情形，但并不必然导致无法施工。本案所涉房产逾期交房的原因并非是天气，而是腾荣实业公司资金短缺及选择的施工单位能力不足，腾荣实业公司完全可以另行向施工单位主张违约赔偿。第四，上诉人对逾期交房及绿化道路到期未达到使用条件并无过错，上诉人要求腾荣实业公司按照合同约定每日承担购房款的万分之一的违约金符合法律规定。而且合同条款是对等的，如上诉人逾期支付购房款，承担的违约金责任也是日万分之一，即每月千分之三，远低于同期银行贷款利率。二、一审法院认为上诉人已于2016年11月30日接受了涉案房产，应视为其对绿化道路使用条件的认可，并据此认定逾期天数，没有事实与法律依据，明显系认定错误。首先，《新建县商品房买卖合同》中并未约定，上诉人收房了即视为认可绿化道路达到使用条件，而且交房的违约责任与绿化道路是否近期达到使用条件的违约责任是合同约定的两种不同违约情形，只要被上诉人违反合同约定，就应该按照合同约定承担违约责任。其次，上诉人自始至终均未认可腾荣实业公司提供的小区绿化道路已达到使用条件。根据上诉人在审理过程中提交的江西省南昌市赣江公证处出具的（2017）赣洪江证内字第7537号公证书显示，截止2017年12月14日。红谷汇景小区内路面破损、井盖未安装，消防通道被堵，存在严重的安全隐患，根本未达到合同约定的使用条件。 腾荣实业公司答辩意见同其上诉意见。 腾荣实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任；2、本案一、二审上诉费用由杜火红、徐世亮承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定房屋交付期限为上诉人取得房屋竣工验收合格证的时间系认定事实不清，适用法律错误，房屋交付应以杜火红、徐世亮领取房屋钥匙的时间为准。（1）商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，杜火红、徐世亮对房屋实际占有的行为，足以证明该房已经交付。（2）房屋竣工验收合格与房屋交付是两个不同的法律关系，杜火红、徐世亮对房屋已实际占有并使用，足以证明房屋已交付。杜火红、徐世亮已领取房屋钥匙，并对房屋进行装修，且向我方交付装修垃圾清运费300元；房屋已竣工验收合格，在一审庭审前就取得了建设项目竣工规划验收合格证；合同中并未直接约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告，杜火红、徐世亮对房屋占有使用的行为，即为房屋的交付，交付日期为被上诉人领取钥匙之日；杜火红、徐世亮收房接钥匙，足以表明杜火红、徐世亮对上诉人所交房屋应具备的条件的认可，是双方的真实意思表示，彼此之间达成了新的合约。商品房验收合格系工程质量方面的要求，如房屋质量不合格，杜火红、徐世亮可另行起诉。2、一审法院判令上诉人支付杜火红、徐世亮绿化道路未达使用条件违约金4912元系认定事实不清，且存在重复计算的问题，上诉人不存在违约情形。房屋交付时杜火红、徐世亮已验收，对小区的环境和道路都已看到和进行了了解，且小区里已住了很多业主，不存在小区内道路未达到使用条件的情况，杜火红、徐世亮称小区内绿化道路至今未达到使用条件明显与事实不符，我方不存在违约情形。二、上诉人已在杜火红、徐世亮应交的物业管理费中减免了一半物业管理费作为延迟交房的补偿，一审法院不予认定系认定事实不清。上诉人提供的物业费票据中，已根据杜火红、徐世亮的房屋面积和每平米1.8元减半收取物业费作为延迟交房的补偿，双方为此已达成口头协议。 杜火红、徐世亮答辩称，1、一审法院认定房屋交付期限为被答辩人取得房屋竣工验收合格证的时间依法有据，并据此作出判决符合事实与法律规定。被答辩人认为房屋交付应当以答辩人领取房屋钥匙的时间为准，没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。在本案中，根据答辩人与被答辩人签订的《新建县商品房买卖合同》约定，本案所涉商品房交付的条件为：“商品房经验收合格”。而根据一审法院已查明的事实可知，被答辩人直至2017年11月2日才取得《建设项目竣工规划验收合格证》。被答辩人在尚未取得《建设项目竣工规划验收合格证》的情况下即使将房屋交付给了答辩人，其也违反了法律强制性规定，也未达到合同约定的交付条件。故，一审法院以被答辩人取得房屋竣工验收合格证的时间认定为房屋交付时间，依法有据，并据此作出判决符合事实与法律规定。2、一审法院判决被答辩人承担绿化道路未达使用条件的违约金符合事实与法律规定，并不存在认定事实不清及重复计算，被答辩人明显存在违约。在本案中，根据一审法院已查明的事实可知，答辩人与被答辩人双方已在《新建县商品房买卖合同》中就小区绿化道路交付条件、时间及违约责任进行了约定。而且答辩人在一审审理过程中，已向一审法院提交了江西省南昌市赣江公证处出具的（2017）赣洪江证内字第7537号公证书，该证据充分证明截止2017年12月14日，红谷汇景小区内仍存在路面破损、井盖未安装，消防通道被堵等严重的安全隐患，根本未达到合同约定的交付条件。另外，答辩人自始至终未认可过被答辩人提供的小区绿化道路已经达到交付条件，答辩人在收房时并未对绿化道路达到交付条件进行过签字验收或予以认可。被答辩人也未能提供任何证据证实其已达到小区绿化道路交付条件。综上，被答辩人未按照约定交付小区绿化道路依约应承担的违约责任与逾期交房应承担的违约责任属于两种违约情形，并不存在重复计算。3、被答辩人认为已在答辩人应交的物业管理费中减免了一半物业管理费作为迟延交房的补偿，没有事实与法律依据，一审法院不予认定依法依据。首先，根据《新建县商品房买卖合同》约定，承担逾期交房责任的主体是被答辩人江西腾荣实业有限公司，而非是所涉小区的物业公司。小区的物业公司与被答辩人也系不同的法人。其次，答辩人并未与被答辩人或物业公司就江西腾荣实业有限公司迟延交房的补偿达成过协议，答辩人自始至终均未认可或同意过用所谓的物业费抵扣被答辩人应承担的违约交房的违约金。最后，按照物业服务行业惯例，新业主入住新房时，第一年的物业费，物业公司均按减半收取物业费。而且所扣减的物业费大概也就是1000元左右，但被答辩人依约应承担的违约责任高达几万元，答辩人也不可能会同意用半年的物业费抵扣其违约金。综上所述，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部上诉请求。 杜火红、徐世亮向一审法院起诉请求：1、判令腾荣实业公司立即向杜火红、徐世亮支付逾期交房违约金人民币31462元；2、判令腾荣实业公司立即向杜火红、徐世亮支付绿化道路未达使用条件的违约金人民币33710元（违约金暂计算至2017年12月7日，2017年12月8日至绿化道路达到使用条件之日止的违约金每日按已交付房价款万分之一计算），3、诉讼费用由腾荣实业公司承担。 一审法院查明事实：2015年5月，杜火红、徐世亮与腾荣实业公司签订了《新建县商品房买卖合同》（合同编号：36012200043228）一份，合同约定由腾荣实业公司将其开发的位于红谷汇景小区X#楼-住宅-XXXX室房屋一套出售给杜火红、徐世亮，房屋建筑面积85.47平方米，单价为每平方米7512.47元，总价款为642091元。杜火红、徐世亮签合同之日付人民币242091元，剩余房款400000元在签订日期七个工作日内办理银行按揭。合同还约定：出卖人（腾荣实业公司）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（杜火红、徐世亮）使用。如施工期间连续遭遇恶劣天气，无法施工达20天以上的，出卖人可据实予以延期。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，如出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，腾荣实业公司按日向杜火红、徐世亮支付已交付房价款万分之一的违约金。合同中腾荣实业公司还承诺绿化道路在2016年6月30日之前达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条约定条款处理。合同签订后，杜火红、徐世亮支付了全部购房款。2017年11月2日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局对红谷汇景小区1#住宅楼、2#商住楼、4#住宅楼现场验收合格，出具了《建设项目竣工规划验收合格证》。2016年11月30日，腾荣实业公司将杜火红、徐世亮所购房屋实际交付杜火红、徐世亮使用。 另查明，2016年1-7月（该楼盘建设施工期间内），降水日数和降水量都比常年明显偏多，属异常天气。 一审法院认为：杜火红、徐世亮按照合同约定向腾荣实业公司支付了全部购房款，腾荣实业公司亦应在合同约定的交付日期（2016年6月30日）前将验收合格的房屋交付给杜火红、徐世亮,且绿化道路需在2016年6月30日之前达到使用条件，腾荣实业公司未按约履行，应承担违约责任，故杜火红、徐世亮诉请要求腾荣实业公司支付逾期交房违约金，并承担绿化道路未达使用条件的违约金，一审法院予以支持。但因施工期间天气异常，实际影响了施工进度，结合杜火红、徐世亮的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，腾荣实业公司辨称其已于2016年11月30日向杜火红、徐世亮交付了上述房产，且杜火红、徐世亮已实际使用，交付日期应为杜火红、徐世亮领取钥匙之日（即2016年11月30日）。根据法律规定及双方合同约定，本案中杜火红、徐世亮所购房产交付使用的前提条件是向建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续，而腾荣实业公司提供的建设项目竣工规划验收合格证仅系部分工程验收手续。截止起诉之日，上述房产并未办理竣工验收备案的全部手续，而杜火红、徐世亮诉请要求按逾期交房天数为490天计算违约金，系杜火红、徐世亮对自身权利的自由处分，未违反法律规定，应予以支持，对于绿化道路未达使用条件逾期天数的认定，因杜火红、徐世亮已于2016年11月30日接收了上述房产，应视为其对绿化道路使用条件的认可，故绿化道路未达使用条件逾期天数应自2016年7月1日计算至2016年11月30日，计153天。故腾荣实业公司应向杜火红、徐世亮支付逾期交房违约金为490天×642091元×0.5?/天=15731元，绿化道路未达使用条件违约金为153天×642091元×0.5?/天=4912元。腾荣实业公司辩称已在杜火红、徐世亮应交的物业管理费中减免了部分物业管理费作为延迟交房的补偿，因腾荣实业公司不属于杜火红、徐世亮物业管理服务中的相对人，且其并未提供其他证据予以佐证，故一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、江西腾荣实业有限公司在一审判决生效后十日内支付杜火红、徐世亮逾期交房违约金15731元；二、江西腾荣实业有限公司在一审判决生效后十日内支付杜火红、徐世亮绿化道路未达使用条件违约金4912元；三、驳回杜火红、徐世亮的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，减半收取715元，由江西腾荣实业有限公司负担226元，由杜火红、徐世亮负担489元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审法院一致。 本院认为，上诉人杜火红、徐世亮与上诉人腾荣实业公司之间签订的《新建县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。上诉人杜火红、徐世亮按约履行了全部付款义务，而腾荣实业公司未在约定期限内交付经验收合格的房屋，按照本案商品房买卖合同中第八条、第九条之约定，应当向杜火红、徐世亮承担相应的违约责任，腾荣实业公司主张以杜火红、徐世亮领取钥匙的时间为房屋交付时间没有事实及法律依据，本院不予支持，综合考虑本案的实际情况，一审判决将违约金调整为日万分之零点五并无不当，应予维持。另外，合同约定绿化道路在2016年6月30日前未达到使用条件的按合同第九条处理，根据本案相关的公证材料，涉案房屋位于1#楼，该楼附近的绿化道路确实存在瑕疵，但是当事人未就绿化道路等基础设施应达到何种程度才符合购房者正常使用的标准进行约定，故一审法院酌情认定腾荣实业公司承担自2016年7月1日至杜火红、徐世亮实际接收房屋之日的2016年11月30日止的违约金并无不当，应予维持。关于腾荣实业公司主张一审法院对违约金计算重复问题，本院认为，按期交房和基础设施正常运行属于两种不同的法律义务，一审法院要求其承担两项违约金并未重复计算。关于腾荣实业公司主张与杜火红、徐世亮达成以减免物业费作为延迟交房补偿的口头协议的问题，因其未提供有效证据对该主张予以证明，故本院亦不予支持。 综上所述，上诉人杜火红、徐世亮与上诉人江西腾荣实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1229元（杜火红、徐世亮已预交913元，江西腾荣实业有限公司已预交316元），由杜火红、徐世亮负担913元，江西腾荣实业有限公司负担316元。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  陈大奎 二〇一八年九月二十日 书记员  应思奇