江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5717号上诉人（原审被告）：刘玲，女，1983年12月28日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈军，江苏格非律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨传瑞，男，1978年6月18日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：韩雪莲，女，1978年9月28日生，汉族，住南京市江宁区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张小林，江苏丰硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉祥，男，1957年9月9日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：夏金兰，女，1961年9月9日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人刘玲因与被上诉人杨传瑞、韩雪莲、刘玉祥、夏金兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初15704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人杨传瑞、韩雪莲一审诉讼请求。事实与理由：一、位于江宁区是上诉人作为被拆迁人依法享有的安置房。上诉人是江宁区长山村红卫组村民，2002年与父母共同居住的房屋拆迁时己满18周岁，属于被拆迁人，依法享有一套住房的待遇。上诉人家共有四人，根据江宁政办（1996)39号文件精神，被上诉人刘玉祥、夏金兰可分得一套房子，上诉人分得一套房子。2003年6月抽签时抽得住房位于殷巷新寓67幢506室和殷巷新寓68幢二单元403室两套各约90平米的安置房。按照当时做法两套虽然都在刘玉祥一人名下，但所有房屋不是夫妻共有财产，而是属于家庭共有财产，在家庭成员没有协商确定哪套房是谁的情况下，所有家庭成员对这两套住房都具有共同共有权，所以出售任何其中一套住房都必须经全体共有人的同意。《拆迁户办理产权证协议书》就是当时通行的格式协议。刘玉祥只是户主，而不是两套房子实际所有人，上诉人如果不是被拆迁人，是没有权利拥有该房的。二、上诉人对四被上诉人就涉案房屋签订买卖合同不知情。分房当时，上诉人己谈对象，不久就结婚了，所以，秣陵街道殷巷新寓68幢二单元403室就没有居住。后因家里生活困难，父母说将403室的房子出租，租金贴补家里生活，所以上诉人也就同意了。2007年左右秣陵街道殷巷新寓进行产权登记，殷巷新寓68幢二单元403室登记在上诉人名下，2016年上诉人取得该房的不动产权证,而这段时间没有任何人对上诉人领取不动产证提出任何异议。三、四被上诉人都应知道上诉人对涉案房屋拥有权利，其行为侵害上诉人的合法权益。一审法院不顾上诉人的合法权益，认为：“403室房屋交付杨传瑞、韩雪莲居住使用逾10年，刘玲并未提出异议”继而认定“刘玲对出售并不知情的辩解，不合常理”，即用所谓的推理的方法认定上诉人是知情。这一认定是错误的。上诉人2004年结婚，生过小孩后，性情大变，对许多事己记不清了。2012年6月上诉人离婚前后，所有人都说上诉人得病，更无人告知上诉人出售房子的事了。四被上诉人都应懂得当时江宁区的拆迁安置政策，都知道上诉人当时己成年、且对涉案房屋拥有权利，上诉人始终没有同意出售该房。被上诉人刘玉祥、夏金兰虽是上诉人的父母，也无权处分上诉人的房子。所以，被上诉人刘玉祥、夏金兰与杨传瑞、韩雪莲签订有《房屋买卖协议》是无效的。综上所述，殷巷新寓68幢二单元403室产权属于上诉人，上诉人始终没有同意出售该房。被上诉人刘玉祥、夏金兰与杨传瑞、韩雪莲签订的《房屋买卖协议》是无效的。杨传瑞、韩雪莲辩称：1、杨传瑞、韩雪莲与刘玉祥、夏金兰于2003年7月签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、杨传瑞、韩雪莲与刘玉祥、夏金兰在签订房屋买卖协议时，上诉人已经成年，其父母刘玉祥、夏金兰在出卖涉案房屋时，上诉人与其父母共同居住，对于出卖房屋这一重大处置家庭财产行为，应当是知晓的。退一步讲，即使当时不知道，但是由于其父母居住的房屋与杨传瑞、韩雪莲居住的房屋在前后楼，平时能经常见到，上诉人在见到杨传瑞、韩雪莲时，并未对其父母出卖涉案房屋提出异议，而且，杨传瑞、韩雪莲从2003年7月入住该涉案房屋，至领取房产证时，实际已居住十多年，上诉人在此期间均未对其父母出卖涉案房屋提出异议，因此，说明上诉人是明知的。其陈述不知情，不符合实际情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘玉祥辩称：我们出卖房屋时，刘玲不知晓情况。我是为了给小女儿治病，所以将房屋出售了。同意刘玲的上诉意见。夏金兰辩称：我们是隐瞒刘玲出售涉案房屋，一直对刘玲讲是将房屋租给杨传瑞、韩雪莲的。直到杨传瑞、韩雪莲起诉时，刘玲才知晓我们将房屋卖给了杨传瑞、韩雪莲。现在刘玲向我们要房子。同意刘玲的上诉意见。杨传瑞、韩雪莲向一审法院起诉请求：1.判决刘玲、刘玉祥、夏金兰将南京市江宁区秣陵街道殷巷新寓68幢403室房屋产权过户至其名下；2.判令刘玲、刘玉祥、夏金兰支付违约金2万元；3.判令刘玲、刘玉祥、夏金兰承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2003年7月14日，刘玉祥、夏金兰（甲方）与杨传瑞、韩雪莲（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将403室（含储藏室）出售给乙方，建筑面积90平方米（另储藏室8平方米）；房屋价款为126000元，乙方于2003年7月14日支付房款126000元；如房产证、土地证以甲方为房主，则所需费用甲方自行承担，后再过户给乙方所需费用由乙方承担，如房产证、土地证直接以乙方为房主，则所需费用由乙方自行承担；办理房产证、土地证过户手续时，甲方必须无条件配合乙方；如甲方反悔，不愿将此房卖给乙方，则甲方必须以房款总价、装潢等费用的两倍赔偿乙方；如乙方反悔，不愿购买此房，则乙方付给甲方的购房款归甲方所有，乙方不得索回。合同签订当日，杨传瑞、韩雪莲支付了购房款126000元。审理中，双方一致陈述杨传瑞、韩雪莲于2003年7月入住403室房屋。现403室房屋已办理不动产权证，登记在刘玲名下，坐落于南京市江宁区，登记面积94.42平方米。一审审理中，刘玲提交下列证据：证据1、拆迁户办理产权证协议书、南京市江宁区私有房屋所有权登记申请表、契税完税证明、房款发票，拟证明403室房屋系刘玲所有。证据2、南京脑科医院病历、诊断书，拟证明刘玲患有精神疾病，无民事行为能力。证据3、刘玉祥农户房屋拆迁补偿安置协议书、刘玲妹妹刘健身份证，拟证明拆迁时，刘玉祥家庭共四口人，按照当时的拆迁政策，刘玲可以享有安置资格，403室房屋归刘玲所有，刘玉祥、夏金兰未经其同意出售403室房屋，侵害了其合法权益。杨传瑞、韩雪莲质证后认为，证据1真实性无异议，但是从该证据可以看出403室房屋登记在刘玲名下系经过刘玉祥同意的，且系在出售后再登记至刘玲名下的。证据2与本案无关。证据3真实性无异议，可以看出刘玉祥系被拆迁人，但无法证明403室归刘玲个人所有。案件审理中，杨传瑞、韩雪莲同意按照合同约定的单价对超出合同约定的面积进行补偿，并自愿承担变更登记产生的税费。上述事实，有《房屋买卖协议》、收条、不动产权证、双方当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨传瑞、韩雪莲与刘玉祥、夏金兰签订的《房屋买卖协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。根据拆迁户办理产权证协议书、南京市江宁区私有房屋所有权登记申请表、契税完税证明、房款发票可以看出，刘玉祥系被拆迁人，403室房屋于2007年登记至刘玲名下，《房屋买卖协议》于2003年签订，即变更登记至刘玲名下发生于《房屋买卖协议》签订之后；合同签订后，杨传瑞、韩雪莲按约付清了403室房屋的房款，403室房屋交付杨传瑞、韩雪莲居住使用至今逾10年，刘玲并未提出异议，刘玉祥、夏金兰陈述其告知刘玲将403室房屋出租，致使刘玲对出售并不知情的辩解，不合常理，不予采信。对于刘玲抗辩《房屋买卖协议》无效的意见，不予采纳。现403室房屋已办理不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。刘玉祥、夏金兰、刘玲应当配合杨传瑞、韩雪莲办理涉案不动产的变更登记手续，故对杨传瑞、韩雪莲要求刘玉祥、夏金兰、刘玲协助办理产权变更登记的诉讼请求，予以支持。杨传瑞、韩雪莲自愿承担变更登记的税费，不违反法律规定。《房屋买卖协议》约定房屋面积90平方米，实际登记面积为94.42平方米，超出约定4.42平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，杨传瑞、韩雪莲应当按照《房屋买卖协议》的单价支付差价款，杨传瑞、韩雪莲也同意按照上述价格支付差价款，经计算，数额为6188元（126000元÷90平方米×4.42平方米）。《房屋买卖协议》并未约定明确的过户日期，对于杨传瑞、韩雪莲要求刘玉祥、夏金兰、刘玲支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘玉祥、夏金兰、刘玲于判决发生法律效力之日起十日内协助杨传瑞、韩雪莲将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至杨传瑞、韩雪莲名下，变更登记的税费由杨传瑞、韩雪莲负担；二、杨传瑞、韩雪莲于判决发生法律效力之日起十日内支付刘玉祥、夏金兰、刘玲面积差款6188元；三、驳回杨传瑞、韩雪莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取190元、财产保全费5000元，合计5190元，由杨传瑞、韩雪莲负担150元，由刘玉祥、夏金兰、刘玲共同负担5040元。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本案审理中，刘玉祥陈述，拆迁安置房屋分配下来后，家庭之间就两套房屋如何分配只是口头说一说，没有书面协议，2005年社区登记时直接登记在刘玲名下，拆迁户办理产权证协议书上“刘玲”的签名及捺印均由刘玉祥签名捺印。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋系因刘玉祥原有房屋拆迁安置取得，刘玉祥、夏金兰2003年7月与杨传瑞、韩雪莲就涉案房屋签订买卖协议时，刘玉祥、夏金兰、刘玲家庭之间就两套拆迁安置房屋权属具体如何分配并未形成明确意见。刘玉祥、夏金兰在此情形下与杨传瑞、韩雪莲就涉案房屋签订的买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，刘玉祥、夏金兰收取了杨传瑞、韩雪莲给付的购房款，并将涉案房屋实际交付给杨传瑞、韩雪莲居住使用至今已10余年，双方的房屋买卖协议已实际履行。刘玉祥、夏金兰与刘玲系父母与子女关系，刘玲上诉称其只知涉案房屋出租，不知涉案房屋出售的理由，与情理不符。刘玉祥在将涉案房屋出售给杨传瑞、韩雪莲后又将房屋登记在刘玲名下，其行为有违诚信。刘玲称刘玉祥、夏金兰未经其同意，将房屋出售给杨传瑞、韩雪莲，侵害了其合法权益，其始终未同意出售该房屋，刘玉祥、夏金兰无权处分，刘玉祥、夏金兰与杨传瑞、韩雪莲签订的房屋买卖协议无效的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，刘玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由刘玲负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月十日书记员  郭旭冬