广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10637号原告：欧阳祖鸿，男，1974年3月13日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：梁敏河，广东一粤律师事务所律师。被告：黄安明，男，1964年1月24日出生，汉族，身份证住址湖南省宁远县。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。被告：刘芹，女，1971年7月23日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县。原告欧阳祖鸿与被告黄安明、刘芹执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告欧阳祖鸿的委托诉讼代理人梁敏河，被告黄安明的委托诉讼代理人卢娴茵到庭参加诉讼。被告刘芹经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳祖鸿向本院提出如下诉请：1.撤销（2018）粤0106执异13号执行裁定书，继续查封位于广州市番禺区石楼镇的房产；2.本案受理费由两被告负担。理由如下：原告欧阳祖鸿与被告刘芹民间借贷纠纷中，法院于2017年4月28日作出（2016）粤0106民初7841号民事裁定，冻结被告刘芹的银行存款人民币85万元或查封、扣押其等值财产。同年5月11日法院查封了涉案房屋。2017年12月18日，被告黄安明对查封案涉房屋提出书面异议。法院于2018年4月3日作出（2018）粤0106执异13号裁定，裁定被告黄安明的异议成立，解除对案涉房屋的查封。原告对该裁定不服，提出起诉。一、被告黄安明的异议不成立，应予以驳回。1.物权应优先于债权。两被告签订房屋买卖合同的行为，是一个债权行为，案涉房屋尚未在房管部门的登记簿中予以登记转让，因此尚未发生物权的变更。2.两被告存在恶意串通并损害原告依法实现债权的行为。被告刘芹是在原告起诉后向被告黄安明出售涉案房屋，被告黄安明在购买涉案房屋过程中的行为不符合常理，具有与被告刘芹恶意串通的故意。3.根据两被告签订的“存量房买卖合同”，现两被告的购房协议已解除，并终止交易。二、该执行裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是自2005年1月1日起施行，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已于2015年5月5日起施行，该规定第三十二条规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。”因此，异议裁定应该适用新的规定，而不是适用旧的规定。被告黄安明辩称：天河区法院作为（2018）粤0106执异13号裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。被告刘芹未答辩，亦未提交证据。经审理查明：本院在审理原告欧阳祖鸿与被告刘芹民间借贷纠纷中，原告欧阳祖鸿向本院提出保全申请，本院于2017年4月28日作出（2016）粤0106民初7841号民事裁定，冻结被告刘芹的银行存款人民币850000元或查封、扣押其等值财产。同年5月11日本院查封了广州市番禺区的房产。被告黄安明不服该裁定，向本院提出执行异议，本院经审查后，于2018年4月3日作出（2018）粤0106执异13号执行裁定书，裁定：案外的黄安明的异议成立。解除位于广州市番禺区房产的查封。原告不服该裁定，向本院提出起诉。另查明：2016年5月10日，两被告在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合约》，约定被告黄安明购买被告刘芹名下的广州市番禺区的房产，总房价为人民币156万元。买方先付10万元定金。第一批房款在一个星期内付清，三个月后再给30万，余款由银行按揭付清。同年7月12日，两被告签订《补充协议》，约定：双方于2016年7月13日办理网签手续。网签后被告黄安明共交付房款15万元给被告刘芹。办完网签后，被告黄安明提供个人资料，由被告刘芹办理银行转按揭手续。过户当天，双方递件后，被告黄安明将余款59万元转给被告刘芹。上述合同签订后，被告黄安明于2016年5月10日支付2万元给被告刘芹、同年5月12日转帐3万元给被告刘芹、同年7月13日被告黄安明通过陈兰秀以银行转账的方式支付11.5万元给被告刘芹。2016年7月13日，两被告签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理了买卖位于广州市番禺区房产的网签手续。2016年9月26日，两被告在中介的见证下,签订了《房地产交接书》,约定:被告刘芹将广州市番禺区的房产从即日起交付被告黄安明装修。2017年4月25日，被告刘芹（甲方）与被告黄安明（乙方）签订《协议书》，约定：被告刘芹向被告黄安明出售涉案房屋，因被告刘芹就与第三方有两个纠纷案件已被法院查封或进入执行阶段，致使无法完成交易和过户，现经双方友好协商，共同达成如下协议：1、被告刘芹与被告黄安明于2016年7月13日就涉案房屋买卖签了《广州存量房买卖合同》的网签合同，被告黄安明以总价款人民币156万元购买涉案房屋，被告黄安明已支付了16.5万元并对涉案房屋进行了装修入住；现被告刘芹同意由被告黄安明在未支付的剩余购房直接支付人民币22万元给广州市天河区人民法院解决杨力帆纠纷，并达到解封。2、由被告刘芹、被告黄安明与傅加林的代理人达成并签订托管协议，由被告黄安明将购房款中的人民币30万元进行托管（具体内容见托管协议），被告刘芹负责进行傅加林广州市白云区人民法院解封，另被告刘芹与傅加林剩余款项由被告刘芹与傅加林协议解决。3、关于被告刘芹欠中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款纠纷案由被告黄安明在剩余房款内代为支付，中间贷款差额部分由被告黄安明先行垫付，之后由被告刘芹向被告黄安明出具借条。4、以上三个案件中涉及诉讼费、执行费、律师费由被告刘芹在案件中负责解决，但被告刘芹不得以该部分费用未处理拖延解封和过户时间，否则，被告刘芹除返还被告黄安明已支付全部款项外，再由被告刘芹一次性支付被告黄安明违约金50万元。5、待以上涉案房屋全部解封后，被告刘芹应及时与被告黄安明到房屋管理部门办理过户手续，直至涉案房屋过户到被告黄安明名下并成功归档；如遇其它原因致使涉案房屋无法过户到被告黄安明名下，被告刘芹应积极配合将涉案房屋抵押给被告黄安明，并在相关部门办理抵押登记，否则，被告刘芹除返还被告黄安明已支付全部款项外，再由被告刘芹一次性支付被告黄安明违约金50万元。协议签订后，2017年4月25日，被告黄安明代被告刘芹支付了广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，广州市天河区人民法院向被告黄安明出具了案款收据。当天，被告刘芹亦出具收条，确认收到被告黄安明替其归还杨力帆223096元，此款已交至广州市天河区人民法院账户。同年5月2日，被告黄安明代被告刘芹支付了广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，广州市白云区人民法院向被告黄安明出具了案款收据。当天，被告刘芹亦出具收条，确认收到被告黄安明替其归还傅加林转账广州市白云区人民法院308227元。同年5月26日，被告刘芹出具收条，确认收到被告黄安明代其交至广州市番禺区人民法院执行费12005元。2017年6月7日，被告黄安明的配偶陈兰秀代被告刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元。广东金联律师事务所的实习律师黎光明出具了收据。2017年5月16日，被告黄安明代被告刘芹向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款938157.87元，提前还款补偿金2879.39元，以及诉讼费、保全费11850元。以上有银行汇款凭证证明。当天。被告刘芹出具收条，确认收到被告黄安明代还中国银行贷款952887元。综上，被告黄安明共向被告刘芹支付了1696215.26元。本院认为：在本院查封涉案房屋（2017年5月11日）之前，两被告于2016年7月13日签订《广州存量房买卖合同》并办理了网签手续，由被告黄安明向被告刘芹购买涉案房屋，被告黄安明已依照合同约定和双方签订的《协议书》代被告刘芹偿还了法院的执行款及银行贷款，被告黄安明已支付的款项已超出了双方约定的房款，并实际占有了涉案房屋，没有办理过户是因为被告刘芹与他人经济纠纷所致，被告黄安明对此没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告黄安明向本院提出执行异议，陈述的理由属于该裁定能够排除执行的情形，本院依法作出的（2018）粤0106执异13号执行裁定书并无不妥，现原告诉请要求依法撤销（2018）粤0106执异13号执行裁定书，继续查封位于广州市番禺区的房产缺乏依据，本院不予支持并依法予以驳回。被告刘芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃抗辩的权利并依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告欧阳祖鸿的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告欧阳祖鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  戴桂娟人民陪审员  霍小冰人民陪审员  张华春二〇一八年九月十三日书 记 员  黄燕婷李佩思