山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终2950号 上诉人（原审被告、反诉原告）：济宁蓝天置业有限公司，住所地：济宁市红星西路**。 法定代表人：李树明，执行董事。 委托诉讼代理人：张中岭，山东中岭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙浩，山东中岭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李广印，男，1968年1月20日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：阮国平，山东思雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丹，山东思雅律师事务所律师。 上诉人济宁蓝天置业有限公司(以下简称蓝天置业公司)因与被上诉人李广印商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初10568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝天置业公司上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实理由：一、一审法院认定事实不清。1、逾期办理权属证书的责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。上诉人开发的蓝天豪庭小区在开始进行工程建设时已经向济宁市公安消防支队提交了消防设计备案并获得通过，但2014年工程竣工后，消防部门以2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》GB50016-2014进行消防验收，涉案房屋所在楼盘被消防部门要求整改，一直拖延到2017年7月6日才能进行整体验收备案。2014年8月13日济宁市城乡规划局调整了蓝天豪庭小区的容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续。2015年2月27日，济宁市国土资源局以实施城市规划为由要求上诉人进行统一规划建设。行政机关的行政行为是上诉人无法控制的，该情况属于双方签订的合同补充协议第六条约定的政府原因。根据双方签订的商品房买卖合同附件四（合同补充协议）第六条第二款的约定，若因政府原因，导致出卖人无法在约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。本案中因行政机关的原因导致规划变更、消防验收整改，符合民法总则第一百八十条和合同法第一百一十七条规定的不可抗力的情形。因政府政策变化所致的逾期未办理权属证书登记资料报送产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。2、上诉人已履行了合同义务，被上诉人无任何依据提起诉讼。上诉人已经向被上诉人支付了逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同附件四第四条第四款的约定，即使是因出卖人原因导致交房且交付权属证书延期的，对该两种违约行为，买受人只能就其中一种违约行为进行索赔。被上诉人再行起诉要求支付违约金的行为无任何事实及法律依据。3、上诉人提出的反诉请求并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人在交房后一直就办理权属证书及逾期付款违约金事宜进行交涉，上诉人的反诉未超过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。政府行为属不可抗力，应当适用民法总则第一百八十条关于不可抗力的规定。依照双方签订的商品房买卖合同附件四第六条的约定，因政府原因导致的逾期办理权属证书的，上诉人不承担相应责任。即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，也应考虑双方另有约定的情况，不能依照第十八条第一款的规定径行判决。 李广印辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人主张系政府行为等不可抗力导致其迟延办证，其不应承担违约责任的理由不符合事实和法律规定。涉案工程2011年10月份开始建设，2014年竣工并办理交房手续，本应通过消防验收。而《建筑设计防火规范》GB50016-2014是2015年5月1日开始实施，且该规范1.0.2明确规定该规范适用于新建、扩建和改建的建筑（民用建筑），蓝天豪庭小区不属于上述范围。根据相关法律规定，在消防监督管理中，消防技术标准也适用法不溯及既往的原则。上诉人以事后实施的法规来抗辩办证时间，无法律依据。上诉人作为房地产开发商，应对房地产项目开发建设、行政审批中可能遇到的问题和商业风险有一定的预见性。房地产项目建设完工后办理竣工验收手续，是必经程序，而本案所涉项目因土地容积率存在一定的问题，可能会影响竣工验收及房屋权属证书办理，但核定容积率的问题属于项目开始建设前即应完成的工作，上诉人应在项目建设前期予以核实，而非项目完工后再进行处理，该问题不属于法律规定的不可抗力的范围。二、上诉人要求被上诉人承担逾期支付房款违约金，无事实和法律依据。1、《济宁市商品房买卖合同》签订后，被上诉人按上诉人指定的银行办理贷款事宜，签订了借款合同及抵押合同，已按要求将办理银行贷款所需的材料提交，其它是由银行按贷款流程操作，银行放款时间不是购房者所能控制的，迟延放款不是被上诉人的原因造成的，被上诉人不应承担违约责任。2、诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，法律另有规定的除外。上诉人应自银行放款当天起即已知道其权利受到侵害，被上诉人未举证证明诉讼时效存在中止或中断情形，其权利不受法律保护。3.逾期交房与逾期办证是两个不同的概念，分别约定在两个不同条款中，上诉人要求被上诉人择其一请求，法院不应支持。 李广印向一审法院起诉请求：请求判令被告支付违约金8598元；诉讼费用由蓝天置业公司负担。 蓝天置业公司向一审法院反诉请求：请求依法判令反诉被告支付逾期付款违约金4425元；反诉费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2013年10月25日，原、被告签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的蓝天豪庭1号楼2单元20层2002室房屋一套，面积95.17平方米，总房款855673元；合同第六条约定：买受人应在签署本合同当日支付首付款565673元，余款29万元通过按揭贷款方式支付；出卖人给买受人留出30日的时间办理银行按揭贷款，如买受人不能在签订本合同之日起30日内将余款打入出卖人账户，则视为违约，按揭相应条款执行详见附件四。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后双方签订了《附件四：合同补充协议》，该补充协议第四条第四项约定：如因出卖人的原因，导致交房且交付权属证书延期的，对该两种违约行为，买受人只能对其中一种违约行为进行索赔。该补充协议第六条第1项约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该补充协议第七条第11项约定：买受人采取商业性贷款、公积金贷款或组合方式付款的，应自签署《济宁市商品买卖合同》起30日内办理完毕银行按揭贷款将余款打入出卖人账户，如逾期未办理完毕的，则承担原合同第七条第一款规定的违约责任。该条第12项约定：出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。 合同签订后，原告交纳购房款565673元。2013年11月10日，原告向被告支付4万元；2014年1月23日，原告通过兴业银行贷款25万元，支付给被告。2014年11月30日双方办理了房屋交接手续，房屋实测面积为95.63平方米，单价8991元，总计房款859809元，原告补交差价4136元。 关于本诉部分，一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。涉案相关合同已约定了交房时间及因出卖人的原因，原告不能在被告交付该房屋之日起365日内取得该房屋权属证书的，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金8598.09元。因被告原因导致原告未按约定的时间取得该房屋权属证书，其行为实属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金并不违反合同约定，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定。原告的诉讼请求，依法予以支持。《济宁市商品房买卖合同》系原、被告双方之间的约定，双方应当严格履行，蓝天置业公司不能以政策变更导致消防验收无法通过为由对抗其合同义务；逾期交房和逾期办证行为虽有关联，但系不同的违约行为，且根据公平原则，蓝天置业公司不能以承担其中一项违约行为的赔偿责任而免除其对另一违约行为的责任。蓝天置业公司抗辩理由不成立，依法不予采信。 关于反诉部分，一审法院认为，根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，李广印应于2013年11月24日前支付余款29万元，其于2014年1月23日支付完余款，确实存在逾期付款的情形。蓝天置业公司要求李广印按日万分之三支付逾期付款违约金，李广印抗辩已超过诉讼时效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不利的后果。李广印对蓝天置业公司的反诉讼请求提出抗辩，蓝天置业公司应对诉讼时效承担举证责任。根据双方签订的补充协议第七条第12项约定，买受人因逾期付款而应向出卖人支付违约金的日期为商品房交付前。蓝天置业公司系在本诉诉讼期间于2017年11月25日提起的反诉，且在蓝天置业公司交付购房余款、房屋交接及双方签订《延期交房支付违约金协议》时均未提及逾期付款违约金事宜。蓝天置业公司作为法人企业，在进行维权及举证能力上均优于作为自然人的李广印。依据《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为两年，蓝天置业公司在主张逾期付款违约金时，至《中华人民共和国民法总则》施行日即2017年10月1日前已届满两年，其未提供证据证实在两年内向李广印主张过权利，蓝天置业公司的反诉已超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、济宁蓝天置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付李广印违约金8598元；二、驳回济宁蓝天置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，均由济宁蓝天置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蓝天置业公司提交了下列证据：证据一、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋开发建设依法办理了相关手续，因新旧消防规范不一致，消防部门要求整改，2017年7月7日完成整体验收备案；证据二、济宁市城乡规划局关于济宁蓝天豪庭补交土地出让金的函（济规建函[2014]005号），证明2014年8月13日济宁市城乡规划局向济宁市国土资源局发函，调整了蓝天豪庭容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续；证据三、2015年5月27日上诉人与济宁市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议，证明因实施城市规划原因，上诉人需将其使用的位于共青团路以东，吴泰闸路以南的两宗土地合并在一起实施统一规划建设，需再行缴纳土地价款1397.22万元，被上诉人购买的房屋系因政府进行城市规划的原因导致了工程变更；证据四、工程总承包单位江西省建工集团有限责任公司2017年11月28日出具的验收工作滞后说明，证明2015年6月涉案房屋报请消防验收时，消防部门以不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014为由要求整改；证据五、工程设计单位大地建筑设计事务所（国际）2017年11月26日出具的说明，证明设计单位于2015年6月28日接到通知称因《建筑设计防火规范》GB50016-2014对原规范变动较大，需重新安排专业设计人员进行设计变更；证据六、工程监理单位山东恒信建设监理有限公司2017年11月19日出具的说明，证明2014年10月蓝天豪庭小区已经全部竣工，具备验收条件，但因消防工程需要整改，造成备案工作延误；证据七、济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证（济公消审凭字[2012]第0172号）、济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书（济公消审字[2012]第0172号），证明上诉人在进行工程建设时已经向消防部门提交了消防设计相关材料，并于2012年12月20日审核通过，但是在消防竣工验收时济宁市消防部门通知按照2015年新的消防设计标准进行验收，导致上诉人需要重新进行消防设计和施工，直至2016年才通过建设工程消防验收，2017年才能进行整体竣工验收备案。李广印质证认为：证据一、证据七说明涉案工程2017年7月通过竣工验收，存在逾期交房、办证的事实；证据二、三是复印件，仅是补交土地出让金的证据，与办理权属证书没有关联性；证据四、五、六均是与上诉人有关联关系的单位出具，证明力较小；上诉人提交的证据均不能证明因政府原因造成办理房屋权属证书逾期。 本院二审认定的事实与一审相一致。 本院认为，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、┄┄。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方均认可商品房交付时间为2014年11月30日，上诉人蓝天置业公司2017年7月取得了不动产登记受理通知，超过了合同约定的时间。虽然2015年5月1日施行了新的《建筑设计防火规范》，即《建筑设计防火规范》GB50016-2014，但《建设工程消防监督管理规定》第六条第二款规定：“新颁布的国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，分别按原审核意见或者备案时的标准执行。”上诉人蓝天置业公司主张因消防部门要求其按新的《建筑设计防火规范》进行整改而导致消防验收逾期，仅提供了工程设计单位、施工单位和监理单位的证明，且其主张也与《建设工程消防监督管理规定》的规定相悖，故对于上诉人蓝天置业公司的该项主张，本院不予采信。建设工程施工前应取得用地、规划、施工许可，上诉人蓝天置业公司开工前也已经取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。上诉人蓝天置业公司二审提交的证据二、证据三系复印件，被上诉人不予认可，且即使上诉人蓝天置业公司主张的事实存在，上述事实发生时涉案工程已竣工，调整容积率也是因上诉人蓝天置业公司增加建筑面积所致，不能因此认定因政府原因导致上诉人蓝天置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议约定提交办理权属登记所需资料的时间为商品房交付后365天内，故逾期提交资料的时间与逾期交房时间并不存在重叠情形，系不同时间段的违约，蓝天置业公司在补充协议格式条款中规定买受人只能选择其中一种违约行为进行索赔，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。故蓝天置业公司应按合同约定支付违约金。 关于反诉部分，双方在补充协议中约定，买受人逾期付款，出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。民法通则规定的诉讼时效为两年，2017年10月1日施行的民法总则规定的诉讼时效为三年，在民法总则施行前两年的诉讼时效已届满的，应适用民法通则的规定。涉案房屋余款应于2013年11月24日前交付，李广印于2014年1月23日支付余款，存在违约情形，且双方约定支付逾期付款违约金的日期为商品房交付前，本案双方当事人均认可交付房屋时间为2014年11月30日，故上诉人请求逾期付款违约金的诉讼时效应从2014年12月1日起算。上诉人蓝天置业公司主张一直就逾期付款违约金与被上诉人交涉，但并未提供证据证实。本案逾期付款的违约事实发生在民法总则施行前，且自诉讼时效起算之日起到至2017年10月1日民法总则施行之日止已经超过两年，仍然应当适用民法通则规定的两年诉讼时效。上诉人蓝天置业公司2017年11月25日提起反诉，超过了两年的诉讼时效期间，其反诉请求，依法不应得到支持。 综上所述，上诉人蓝天置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人济宁蓝天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘善书 审判员  史宝磊 审判员  史海洋 二〇一八年九月四日 法官助理潘玉清 书记员李梦琦