广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2415号 原告：柳州市汇金物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市北雀路63号之一桃源居小区10栋1-11号商铺，统一社会信用代码：914502056821411091。 法定代表人：曾令冬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智敏，广西都乐律师事务所律师。 被告：韦永基，男，1985年1月14日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告广西柳州市汇金物业服务有限公司与被告韦永基物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告广西柳州市汇金物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁世辉、李智敏，被告韦永基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西柳州市汇金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费3155.04元及违约金5376.19元，合计8531.23元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确其主张的物业服务费为2016年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费。 事实和理由：原告对“汇金一号”小区进行物业管理。原、被告签订《前期物业管理服务协议》对物业服务内容、收费标准及逾期交纳物业管理费用应按照日千分之二收取违约金等内容进行约定。被告自购房之日起自愿接受原告的物业管理服务。被告是“汇金一号”小区1-3-3业主，自2015年12至今未按时向原告交纳物业服务费用，累计拖欠物业服务费3155.04元、违约金5376.19元。经催收未果，原告诉至法院，请求判如所请。 被告韦永基辩称，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的合同截止日期不明确，原告提供的物业服务没有达到相应的服务标准，物业管理存在各种问题，对原告提供的物业服务不满意，且原告上调物业服务费收费标准没有经过业主的同意，也没有进行公示，不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区的“汇金1号”小区由柳州市福邦房地产开发有限公司开发建设。原告系2009年1月16日依法成立，具备物业服务资质的企业法人。2012年8月15日，原告与柳州市福邦房地产开发有限公司签订《柳州市“汇金1号”住宅小区物业管理服务合同》，约定：原告为柳州市“汇金1号”小区提供物业服务；合同期限自签订之日至小区业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止；竣工交付后的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取；并约定逾期交纳物业管理费用应按照每日万分之二收取违约金，等等。合同签订后，原告进驻柳州市“汇金1号”小区提供物业服务。原告就“汇金1号”小区的物业服务等级标准和收费标准，分别于2012年10月22日、2012年10月26日取得柳州市住房和城乡建设委员会及柳州市物价局价格管理科备案登记。被告系该小区1栋3-3号的业主，并在该房屋居住生活，该房屋建筑面积为75.12平方米。原、被告签订了《汇金1号前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，并约定每季度第一个月10日前预先交纳当季应付的物业费用，等等。因被告未按时交纳物业服务费，2018年1月22日，原告向被告发出《律师函》催收截止2018年1月31日的物业服务费用2817元。经催收未果，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告对原告主张的欠费期间无异议，但认为原告提供的物业服务没有达到相应的服务标准,并主张按建筑面积每月每平方米1元交纳物业服务费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与柳州市福邦房地产开发有限公司签订的《柳州市“汇金1号”住宅小区物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。虽然原、被告签订的《汇金1号前期物业管理服务协议》存在形式上的瑕疵，但这并不影响双方建立的物业服务合同关系。关于物业费收费标准，在原告与建设单位签订的《柳州市“汇金1号”住宅小区物业管理服务合同》及原、被告签订的《汇金1号前期物业管理服务协议》均明确约定住宅物业服务费为1.5元/平方米/月，且该收费标准经柳州市住房和城乡建设委员会及柳州市物价局价格管理科备案，现原告主张按上述标准计算物业服务费，符合双方的约定，本院予以支持。至于被告辩称原告服务不到位而要求减免物业服务费的问题，通过审查双方提供的证据材料，本院认为被告提出的问题尚未达到可以减免物业费的程度，本院对被告的上述抗辩不予采纳。现原、被告对物业服务费欠费期间无异议，故被告应向原告支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费2817元（1.5元／㎡／月×75.12㎡×25个月）。对于原告主张的2018年2月1日至2018年4月30日期间的物业费，因未经书面催收,本院不予支持。关于违约金，由于被告系因对原告的物业服务有意见而不交纳物业服务费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，且从被告提供的证据来看，原告在小区服务管理上确实存在一定的瑕疵，小区公共部位、公共设施检修及维护不足，被告不交纳物业费存在部分客观原因，故本院对原告主张要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告韦永基应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市汇金物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费2817元； 二、驳回原告广西柳州市汇金物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取计25元，由被告韦永基负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱张燕 二〇一八年九月三日 书记员  蒋 芃 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。