浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1298号上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖区风清云都业主委员会，住所地：嘉兴市南湖区风清云都1幢403室。负责人：方正平，业主委员会主任。委托诉讼代理人：杜亚炜、俞新民，浙江三利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴经房置业有限公司，住所地：嘉兴市常秀街160号兴业大厦1001室。统一社会信用代码：91330401146469215M。法定代表人：黄川，该公司董事长。委托代理人：凌巧荣、罗君燕，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市众业进出口有限公司，住所地：嘉兴经济开发区正原路183号二楼。统一社会信用代码：91330401662856246W。法定代表人：薛炜，公司董事长。委托诉讼代理人：侯仲荣，系该公司员工。原审被告：张伯芸，女，1977年6月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原审被告：赵金红，女，1980年12月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上述二原审被告共同委托诉讼代理人：汪志辉、苗卓琳，浙江高庭律师事务所律师。上诉人嘉兴市南湖区风清云都业主委员会（以下简称风清云都业委会）因与被上诉人嘉兴经房置业有限公司（以下简称经房公司）、被上诉人嘉兴市众业进出口有限公司（以下简称众业公司）及原审被告张伯芸、赵金红所有权确认纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初6934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。风清云都业委会上诉请求：撤销原判，改判支持风清云都业委会的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉车位应为业主全体共有，一审认为“风清云都业委会要求确认停车位的所有权缺乏法律依据”，一审该项认定存在错误。本案中，一审判决已认定本案所涉车位系不能办理产权登记的车位，即使经房公司在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移。因小区共有部分土地使用权归小区业主共有，案涉车位因不能办理产权登记而不能成为专有部分，应属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，上述车位应属于业主共有。经房公司在会议纪要中也确认该所有权属全体业主所有，说明经房公司对该车位的公共性质系明知。二、经房公司、众业公司、张伯芸、赵金红之间签订的《协议书》应为无效。1、因案涉车位属全体业主共有，故经房公司、众业公司、张伯芸、赵金红之间签订的《协议书》侵犯了全体业主的合法利益，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五项的规定，应为无效。2、根据《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权，建设单位不能擅自处分。经房公司与众业公司、张伯芸、赵金红签订《协议书》，擅自将本案所涉车位无偿给众业公司、张伯芸、赵金红使用，违反了上述规定，严重侵犯全体业主的合法权益，该《协议书》应为无效。经房公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，本案所涉的停车场属于经房公司所有，经房公司有权将案涉停车场交由他人使用。在嘉兴，停车场均不能办理产权证。2011年经房公司已将停车场交由他人使用。2016年会议记录系为风清云都业委会确定的文本，不能为第三人设定义务，涉及第三人的部分属效力待定，第三人不追认的，应为无效。众业公司的辩论意见与经房公司一致。张伯芸、赵金红述称，2011年9月14日《协议书》上的签字并非张伯芸、赵金红所签，本案实际上与张伯芸、赵金红无关。风清云都业委会一审诉讼请求：一、确认经房公司、众业公司、张伯芸、赵金红在2011年9月14日签订的《协议书》无效；二、确认云都大厦1-3层商铺前⑧轴线以西至南红线内的露天场地所有权为南湖区风清云都全体业主所有（面积约989平方米，价值1978000元）；三、本案诉讼费用由经房公司、众业公司、张伯芸、赵金红承担。一审法院经审理认定：2011年，张伯芸、赵金红向经房公司购买了云都大厦的二、三楼，众业公司向经房公司购买了云都大厦一楼。2011年6月份，众业公司与张伯芸、赵金红签订了房屋转让协议，约定众业公司向张伯芸、赵金红购买云都大厦的二、三楼。2011年9月14日，经房公司（甲方）与众业公司、张伯芸、赵金红（乙方）签订了协议书一份（因当时众业公司与张伯芸、赵金红尚未办理产权过户手续，故张伯芸、赵金红仍作为乙方签订协议书），载明“根据乙方购买甲方房产时在《商品房买卖合同》中的约定，乙方购买《云都大厦》1-3层商铺前面的露天停车位产权属于甲方所有，现经过协商甲方同意将其《云都大厦》1-3层商铺前面云都大厦⑧轴线以西至南红线内的地上车位给乙方无偿使用，在划分区域内，云都大厦商业用房与云都大厦单身公寓的业主停车，在双方空置的情况下可以互补停车，乙方自行管理地上停车位。该划分区域内广场对应保修到期后由乙方自行维修，消防等设施由开发商委托嘉兴经房物业公司，另行签订物业管理协议。”涉案的停车位均系众业公司在使用，张伯芸、赵金红未曾使用，在庭审中也明确表示对涉案停车位不主张权利。2016年9月20日上午，南湖区住建局、新嘉街道办事处、电子社区居委会、“风清云都业主”大会筹备组代表、经房公司、嘉兴市经房物业管理有限公司等部门经协商（众业公司未参加），各方一致确认以下事项并形成会议纪要：…2.云都大厦停车场产权属风清云都小区全体业主，由经房置业通知现收费单位停止收费，自2016年10月1日起移交，由小区业主委员会接受管理……经房公司、南湖区新嘉街道电子社区居民委员会、嘉兴市经房物业管理有限公司在上述会议纪要上盖章确认。2017年3月14日，众业公司向风清云都业委会发出告知函，告知其向经房公司购房时双方约定，涉案停车位使用权系归众业公司所有，请风清云都业委会在开展工作的时候不损害其合法权益，维护其合法权益。2017年3月20日，风清云都业委会向众业公司回函，要求其提供相关停车场使用权的有效文件，否则应停止收费管理。一审另查明，2011年5月份，经房公司风清云都住宅小区向嘉兴市城乡规划建设管理委员会提供的建设工程竣工验收规划技术指标申报表中载明，地面的规划停车位250个，实际地面停车位为234个。规划图纸上显示，风清云都小区的实际地面停车位为234个，案涉停车位属于规划中的地面停车位。一审法院经审理认为，本案的争议焦点为：一、经房公司与众业公司、张伯芸、赵金红在2011年9月14日签订的《协议书》是否无效；二、2016年9月20日上午会议纪要关于云都大厦停车场产权归属条款的效力问题；三、云都大厦1-3层商铺前⑧轴线以西至南红线内车位所有权是否为风清云都全体业主所有。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，本案中经房公司与众业公司、张伯芸、赵金红于2011年签订的协议书不符合上述情形，故风清云都业委会要求确认经房公司与众业公司、张伯芸、赵金红之间的协议无效的诉讼请求一审不予支持。关于争议焦点二，2016年9月20日上午的会议纪要，由经房公司、南湖区新嘉街道电子社区居民委员会、嘉兴市经房物业管理有限公司盖章确认，故对盖章的单位产生效力，但众业公司作为停车位使用权的利害关系人未参与上述会议，故对众业公司不产生法律上的约束力。关于争议焦点三，因案涉停车位无法办理产权登记，故风清云都业委会主张的实则应为停车位的使用权，其要求确认停车位的所有权缺乏法律依据。即使就使用权而言，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，根据有关规划，案涉车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，故经房公司可以通过附赠的方式与众业公司对使用权进行约定。故风清云都业委会的诉讼请求一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回风清云都业委会的诉讼请求。案件受理费22602元，由风清云都业委会负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以认定外，另认定：经房公司一审提交的商品房买卖合同第四条约定车位、车库、所有地下及地面车位、车库属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。合同附件八第一条第二款约定，云都大厦的露天室外停车位及地下停车位属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，使用车辆的买受人购房时需充分考虑将来停车方便选购位置适当的地下停车位。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据规定，规划车位、车库的所有权由开发商与业主进行约定，虽然本条没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过当事人约定的表述来看，规划车位的权属可以通过当事人约定来进行确定，也即开发商与业主可以通过合同约定的方式来确定规划车位的归属。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，该条款是指占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。涉案停车场未占用业主共有道路，也无相应证据证明涉案停车场占用了业主共有的其他场地。风清云都业委会认为涉案场地不能办理产权证即属于业主共有的其他场地，其该项主张与合同约定不符，也缺乏相应的法律依据。因此，风清云都业委会主张云都大厦1-3层商铺前⑧轴线以西至南红线内的露天场地所有权归全体业主所有的上诉请求不能成立，其据此提出的要求确认经房公司与众业公司等在2011年9月14日签订的协议无效的上诉请求也应予以驳回。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22602元，由上诉人嘉兴市南湖区风清云都业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年九月二十七日书记员  周妙