福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0124民初1994号 原告：池锦锋，男，1978年3月10日出生，汉族，住福建省闽清县。 原告：林静婷，女，1983年4月20日出生，汉族，住福建省闽清县。 共同委托诉讼代理人：林衡，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：闽清县城镇住房发展有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇广宇**地下层，统一社会信用代码91350124754961836W。 法定代表人：许建华，总经理。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙昌杰，福建学金律师事务所律师。 原告池锦锋、林静婷与被告闽清县城镇住房发展有限公司（以下简称城镇住房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告池锦锋、林静婷的共同委托诉讼代理人林衡、被告委托诉讼代理人郭学金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池锦锋、林静婷向本院提出诉讼请求：判令城镇住房公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金17954.28元（以池锦锋、林静婷已付款524979元为基数，自2015年5月1日起至2018年6月14日止按日0.003%标准计算）及负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月25日，池锦锋、林静婷与城镇住房公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），城镇住房公司将坐落于闽清县城镇华府1幢6层601号商品房出售给池锦锋、林静婷，商品房总价款524979元。合同第十四条“关于产权登记”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。合同签订后，池锦锋、林静婷按约向城镇住房公司支付了购房款524979元。2015年2月28日，城镇住房公司将商品房交付池锦锋、林静婷使用。依据合同约定，城镇住房公司应于2015年4月30日前将办理权属登记需要提供的资料交付给池锦锋、林静婷，但城镇住房公司直至2018年6月15日，才通知池锦锋、林静婷领取办证相关材料，办理房屋不动产登记，已构成违约。合同第十四条虽约定城镇住房公司须自逾期之日起按池锦锋、林静婷已付款的日0.001%向池锦锋、林静婷支付违约金，但合同附件六《合同补充协议》第七条有关池锦锋、林静婷若存在逾期领取办证材料的违约金却约定：“买受人应收到出卖人通知30日内，前来办理产权登记手续，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房款的万分之三的违约金”，对同属办理房屋权属登记中双方违约金标准竟然约定不同，该条款对池锦锋、林静婷显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确认当事人之间的权利和义务，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，在同一合同中对同一事项违约金的比例应约定同种标准，才符合公平原则，故池锦锋、林静婷认为应将被告逾期交付办理权属登记资料的违约金提高到按池锦锋、林静婷已付款日0.003%标准计算。 城镇住房公司辩称，一、城镇住房公司逾期办理房屋所有权初始预登记是由于规划临时性变更及登记主管部门不按规定程序受理、审查城镇住房公司申请所致，与合同第十四条约定的承担违约责任的前提条件即“因出卖人原因”不符。逾期办理不是城镇住房公司的主观过错和过失原因所导致，规划的变更造成的延误，对于城镇住房公司而言是不可预见也无法抗拒的因素，城镇住房公司在2016年9月14日县规划办出具建设工程竣工规划条件核实意见书后，于2016年10月即向闽清县不动产登记中心申办房屋所有权初始预登记，被拒绝受理后，城镇住房公司几经申报、请示后延至2018年6月14日才完成登记，同样也是城镇住房公司无法预见和不可抗力的原因，城镇住房公司客观上已尽到了所能尽到的努力。因此，池锦锋、林静婷诉请判令城镇住房公司承担违约赔偿责任，与合同约定及法律规定不符。二、池锦锋、林静婷主张自房屋实际交付日即2015年5月1日起计算违约金，违背合同补充协议第五条的约定即：“但合同第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以合同第八条所约定的交付时间（2015年6月30日）起开始计算，不以实际交付日计算”。因此，即使城镇住房公司许诺承担逾期申办违约责任，违约金支付的起算日应自2015年9月1日是（扣减60天申办期）起算。三、池锦锋、林静婷以合同与补充协议对双方逾期办理登记手续所应承担的违约金比例不对等，从而显失公平为由诉请法院调整城镇住房公司应承担的违约金比例，没有法律依据，合同约定条款内定显失公平，属于法定的可撤销情形，池锦锋、林静婷应当在合同法规定的一年的法定期限内行使撤销诉权，而不应据以诉请法院调高比例，且城镇住房公司延迟申办对池锦锋、林静婷并不造成实际损失，不存在违约金约定明显偏低的情形，而补充协议约定池锦锋、林静婷逾期办理房产登记，将导致城镇住房公司预交的办证保证金无法退还，城镇住房公司将因此造成直接经济损失，因此，在协议约定中将违约金适当提高，是符合法律规定的，因此，池锦锋、林静婷请求按日十万分之三计算违约金没有合理、合法依据，不应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：城镇住房公司提供的证据：B段占用红线内面积图、《关于原木材公司出让地块遗留问题需要协调解决的紧急报告》、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、《关于闽清县木材公司地块周边道路工程建设有关问题的请示》等向政府相关部门提供的材料，真实性予以确认，但无法证明城镇住房公司的主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月25日，池锦锋、林静婷与城镇住房公司签订合同，合同约定池锦锋、林静婷向城镇住房公司购买位于闽清县城镇华府第1幢6层601号房，总金额524979元。合同第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。……”、第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内；向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。合同补充协议第五条“《商品房买卖合同》第八条之补充：……但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付（2015年6月30日）起开始计算，不以实际交付日起算。”、第七条“买受人应在收到出卖人通知30日内，前来办理产权登记手续，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房款的万分之三的违约金”。合同签订后，池锦锋、林静婷向城镇住房公司支付购房款524979元。2015年2月28日，城镇住房公司将诉争商品房交付池锦锋、林静婷使用。2018年6月15日，城镇住房公司通知池锦锋、林静婷领取办证相关材料办理不动产登记。 本院认为，池锦锋、林静婷与城镇住房公司签订的合同及附件，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自义务，本院对其合法、有效性予以确认。根据池锦锋、林静婷与城镇住房公司的诉辩意见，本案的争议焦点主要有三点：一、是诉争商品房违约金起算时间是以实际交房时间还是合同预先约定的时间；二、是城镇住房公司是否存在逾期办证违约行为，是否应承担逾期办证违约责任；三、违约金计算标准。 关于争议焦点一，庭审时，池锦锋、林静婷主张诉争单元房交付时间为2015年2月28日，城镇住房公司亦对交房时间没有异议，故本案诉争单元房产交付使用时间应为2015年2月28日。池锦锋、林静婷主张诉争商品房违约金起算时间应以实际交房时间；城镇住房公司辩解合同补充协议第五条约定实际交房与合同约定交房时间不一致的，以合同约定时间计算。本院认为，合同补充协议第五条对合同第八条进行补充，其中已明确按合同约定的交付时间计算，不以实际交付日起算，且本案城镇住房公司系提前交付商品房，池锦锋、林静婷不但未损失还提前受益。为此，城镇住房公司辩解有事实和法律依据，予以支持，即违约金起算时间为2015年6月30日。 关于争议焦点二，合同已对逾期办理房屋所有权初始预登记例外情况进行约定。城镇住房公司提供的证据，无法证明其逾期办理房屋所有权初始预登记是由于规划临时性变更及登记主管部门不按规定程序受理、审查申请所致。根据合同第十四条约定，城镇住房公司于2015年2月28日将诉争商品房交付池锦锋、林静婷使用，但其却未能在交付使用后60日内向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，城镇住房公司存在逾期办证违约行为，应承担逾期办证违约责任。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，虽然双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因逾期办理房屋所有权初始预登记是因城镇住房公司原因造成，在池锦锋、林静婷交纳全部购房款的情况下，未能如期取得相关材料办理不动产登记，可能给其造成一定经济损失，鉴于损失数额无法确定，本院酌情将违约金标准调整为日0.002%。 根据合同第十四条对逾期办理房屋所有权初始预登记违约责任的约定，因城镇住房公司通知池锦锋、林静婷领取办证相关材料办理不动产登记的时间为2018年6月15日，故违约金应从2015年9月1日起计算至2018年6月14日止共1017天，以池锦锋、林静婷付款总金额524979元为基数，按日0.002%计算，城镇住房公司应支付池锦锋、林静婷违约金10678.07元（524979元×0.002%×1017天）。 综上所述，池锦锋、林静婷的部分诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、闽清县城镇住房发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向池锦锋、林静婷支付逾期办理房屋权属证书的违约金10678.07元； 二、驳回池锦锋、林静婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费249元，减半收取124.5元，由池锦锋、林静婷共同负担98.5元，闽清县城镇住房发展有限公司负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇一八年九月二十六日 书记员  严 榕 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” -3-