广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终2399号上诉人(原审被告):桂林彰泰实业集团有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市环城北二路**桂花园小区**。统一社会信用代码：91450300619384212M。法定代表人：沈红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司法务部职员。被上诉人(原审原告)：曹咏梅，女，1967年9月13日出生，汉族，，住广西壮族自治区桂林市七星区被上诉人（原审原告）：陈新洲，男，1962年7月5日出生，汉族，，住广西壮族自治区桂林市七星区被上诉人（原审原告）：陈昱锟，男，1993年4月8日出生，汉族，，住广西壮族自治区桂林市七星区委托诉讼代理人：何小艳，广西桂宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛湘东，广西桂宁律师事务所实习律师。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司因与被上诉人曹咏梅、陈新洲、陈昱锟商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2018)桂0305民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司的委托诉讼代理人甘永雄，被上诉人曹咏梅、陈新洲、陈昱锟的委托诉讼代理人何小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂林彰泰实业集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2018）桂0305民初185号民事判决书所作之判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未将其产权登记资料及时交付上诉人，导致上诉人无法提交完整资料。被上诉人所在的楼栋已经办理了物业验收，上诉人应当向不动产登记机关提供的资料包括了上诉人应当提交的部分以及被上诉人应当提交的部分，只有两部分资料完整的情况下，才会被不动产登记中心受理，现在由于被上诉人未提供齐全其应当提交的部分，导致上诉人无法向不动产登记中心提供完整的资料，该情形是被上诉人的行为造成的，并非上诉人的责任，应予免责。综上，上诉人不存在逾期办理房屋权属登记的行为，不应当承担违约责任，一审法院的认定有错误，请二审法院查明案件事实，纠正一审错误，依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权利。曹咏梅、陈新洲、陈昱锟辩称，因为被上诉人均不在该小区居住，所以上诉人仅在小区内张贴公告而没有通过电话通知等方式告知被上诉人提供资料等事宜，是上诉人没有尽到通知义务，因此上诉人已经构成违约。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。曹咏梅、陈新洲、陈昱锟向一审法院起诉请求:1、判令被告在判决生效后10日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、请求判令被告向原告支付逾期备案违约金12000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月8日，被告（出卖人）与三原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买坐落于桂林市七星区彰泰·睿城30栋1-8号商铺；该商品房总房款为1200000元；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。该合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，三原告已支付被告购房款1200000元，后被告向三原告交付了涉案房屋。2017年7月21日，三原告的房屋所在楼栋通过物业验收。被告至本案开庭时止未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，原、被告双方均认可《商品房买卖合同》第十五条约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金”为笔误，双方的真实意思表示为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的《合同补充协议》第六条第2项的效力问题；二、被告是否存在合同违约，如违约，应如何承担违约责任。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在被告一方免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与《合同补充协议》第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；《合同补充协议》第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力。关于焦点二。《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。本案三原告所在楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，本案在开庭前被告仍然未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已超过双方约定的180日。被告辩称三原告不配合办证，三原告尚未将其产权登记资料交付被告，被告无法提交完整资料，但被告未提供相应的证据证实被告已经尽到了通知三原告提供材料的义务，对被告的该项辩称该院不予采信。故被告构成违约，应承担违约责任。因此，三原告要求被告在本判决生效之日起10日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房款的1%向原告支付逾期备案违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司在本判决生效之日起10日内将办理位于桂林市七星区彰泰?睿城30栋1-8号房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告曹咏梅、陈新洲、陈昱锟支付逾期备案违约金12000元。本案应收取案件受理费100元，因适用简易程序，减半收取案件受理费50元（原告已预付该院），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司在二审期间围绕上诉请求提交了以下新证据：证据一，通知照片，拟证明上诉人已经履行了善意的通知义务。证据二，收条，拟证明被上诉人提交资料的时间较晚，导致上诉人未能在约定时间内提交完整办证资料。经质证，被上诉人对证据一、证据二的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。本院认为，被上诉人的交件时间并非是上诉人是否如约履行其应当提交相应办证资料义务之必然组成部分，且上诉人无法提供相应的证据证实其已尽到合理通知义务，故本院对上诉人提交证据的证明内容不予采信。被上诉人曹咏梅、陈新洲、陈昱锟在二审期间提交了如下证据：证据一，证明，拟证明被上诉人自2015年至今一直居住在兴安县。经质证，上诉人对其真实性、合法性认可，但对其关联性不予认可。本院认为，被上诉人是否在涉案小区居住与上诉人能否尽到足够且必要的通知义务存有一定关联性，故本院对此证据予以参考。一审查明事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：上诉人应否承担逾期备案违约责任。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家有关法律、法规的强制性规定，当为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定的条款审慎行使权利并履行义务。《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。即上诉人关于产权登记的主要合同义务系其应在合同约定时间内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而涉案楼栋的物业验收时间为2017年7月21日，上诉人至一审开庭时止仍未能完成上述合同义务，其行为业已构成实际违约。因此，在上诉人的交件时间并非其未能依约履行合同义务的阻却事由，而上诉人亦不能充分举证证实其已尽到足够且必要通知义务的前提下，上诉人主张其无需承担逾期备案违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，桂林彰泰实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈卉审判员  唐勇审判员  王凯二〇一八年九月二十日书记员  秦婧