广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1622民初949号原告：吴天明，男，汉族，住广东省龙川县。原告：吴必群，女，汉族，住广东省龙川县。委托代理人：袁美萍，广东宸邦律师事务所律师。被告：龙川县经济开发总公司，住所地：广东省龙川县老隆镇水贝开发区吉祥一路****。法定代表人：邹伟东，该公司总经理。委托代理人：龙景弘，广东安国律师事务所律师。原告吴天明、吴必群与被告龙川县经济开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法由审判员黄荣明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁美萍、被告委托代理人龙景弘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴天明、吴必群诉称，2014年9月9日，原、被告双方签订编号为XXX的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告位于龙川县××开发区××小区××花园××房，该商品房属预售，整套出售价为：376019元，付款方式为：按揭付款，原告在签订本合同之日起1日内首期支付146019元，其余房款230000元自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付。交房期限为：被告应当在2015年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十五条还约定:被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款，被告也于2016年4月25日向原告出具了与涉案房屋首期等额的收据。但被告收取全部购房款后，却迟迟未将经验收合格的商品房交付给原告。根据《补充协议》第七条第四款第二项的约定：逾期交房超过90日，原告要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金。本案涉案房屋总价为376019元，自2015年5月16日起暂计至2018年5月31日止，逾期天数为1112天，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金41813.31元（376019×0.1‰×1112）。2015年4月21日，原告已交清有关税费，但截至起诉之日，涉案房屋仍未能办理产权登记手续。根据《补充协议》第十条第二款的约定：若原告在约定期限内提供了完备资料和交清全部税费，被告应按照《商品房买卖合同》第十五条约定期限协助原告办妥产权证；如因被告的责任未能在此期限内办妥产权证的，则被告应在此期限届满之次日起至实际取得产权证之日止，按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。本案原告已付房款为376019元，自2015年5月16日起暂计至2018年5月31日止，扣除540日的宽限期，逾期天数为572天（1112-540），因此，被告应向原告支付逾期办理产权证书违约金21508.29元（376019×0.1‰×572)。关于该违约金，原告曾通过多种方式要求被告支付，但被告迟迟没有支付的意思表示，已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付经验收合格的商品房违约金41813.31元（按日万分之一的标准，自2015年5月16日起暂计至2018年5月31日止，实际计至交付验收合格的商品房之日止）；二、被告向原告支付逾期办理产权证书违约金21508.29元（按日万分之一的标准，自2016年11月4日起暂计至2018年5月31日止，实际计至办理好产权证书之日止），以上两项暂计63321.60元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告龙川县经济开发总公司未提交书面答辩，在庭审时口头辩称，我方认为应当驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、关于交楼违约金的问题：1、交楼后的违约金，实际上我方已经交楼，原告也已经实际入住，因此交楼后违约金予以驳回；2、交楼前的违约金已过诉讼时效；3、房屋买卖合同附件第七条第1点或第四条第1点，原告没在约定时间内收房，自身违约，我方没有违约逾期交房；4、原告收楼的同时已经签订了一份协议，该协议书第三条已经明确表明涉案房屋原告已经放弃主张延期交房赔偿的权利；5、2017年5月1日包括本案原告在内的龙腾花园业主已经在政府部门的协调下签订了协议书，其中第四条明确表明龙腾花园业主已经放弃延期交房赔偿的主张；6、根据约定，未付清房款，开发商有权拒绝交付房屋。二、关于逾期办证违约金的问题：1、根据原告诉讼请求，原告已经主张交楼违约金，而房屋交付以后一段时间才能办证，办证违约金不能同时与交楼违约金一并主张，故应当驳回；2、2017年5月1日政府部门组织下签订的协议书，双方达成的协议是在2018年8月15日办理房产证，这是对房屋买卖合同办证时间重新约定，应以此时间为准；3、房屋合同附件的第十条第2点或第六条第2点，出卖人承担逾期责任有二个条件，一是买受人提供完备材料交纳相关税费，开发商对办房产证只是协助义务，买受人没有提供相关材料，出卖人有权推迟办证的相关手续，我方通知可办证后，原告没有提交相关材料，自身违约；二是因出卖人责任未在规定期限内办理好房产权，我方早已提交相关材料给不动产权登记部门，行政部门对小区进行测绘需要时间，没办妥房产证不是我方责任，不应当承担逾期办证的违约金，而且小区的测量报告已经在2018年8月中旬拿到，目前可以办证。4、原告方收楼时签订的协议书已经明确表明原告已经得到免交34个月物业管理费的违约金后放弃相关赔偿权利。综上，被告主张驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2007年7月3日，被告龙川县经济开发总公司与惠州市华跃实业有限公司签订《龙腾花园投资合同》，主要约定双方合作开发龙腾花园项目，被告为合作项目提供规划（虚建）面积49267平方米的土地，惠州市华跃实业有限公司负责投资开发建成项目；项目建成后，按八、二分成。合同还约定了其他事宜。之后，经龙川县住房和城乡规划局批准，该项目以被告名义先后取得了建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。2014年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及附件四《合同补充协议》，主要约定：原告向被告购买位于龙川县××开发区××小区××花园××房（建筑面积为110.23平方米）；房屋按套出售，总价款为376019元；原告应于签订合同之日起1日内首期支付146019元，余款230000元向银行申请贷款支付；根据合同第八条及附件四第七条第1点的约定，被告应于2015年5月15日前向原告交付经验收合格的商品房；原告应在被告发出《交付通知书》中通知的房屋交付日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出，逾期不提出，视为同意接收本房产。如截止约定交付日原告仍未收到《交付通知书》，则交付日届满日前5个工作日内为交付时间，原告应在上述时间内至被告所在地办理交付验收手续并接收房产，否则，视为被告已交付房屋。如原告未付清房款，被告有权拒绝交付本房地产直至原告付清房款为止；逾期交付房屋，按照合同第九条及附件四[七.4.（1）.（2）]约定，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，按日支付本房地产总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权自约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。要求继续履行的，自约定交付期限届满日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金；按照合同第十五条及附件四第十条第1、2项约定，如原告委托被告或银行办理房地产证且被告接受委托的，原告应按合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在被告书面通知的时间内及时提供办证所需的资料及缴纳相关费用。原告委托被告办理而不按时提交资料或缴纳各种税费的，被告有权相应推迟办证手续。若原告在约定期限内提供了完备资料和交清全部税费，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。若因被告责任未能在此期限内办妥产权证的，则被告应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日止，按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，原告按照约定时间支付了购房款，被告龙川县经济开发总公司出具购房款发票。2015年4月21日，龙川县地方税务局出具买卖涉案房屋的契税税收缴款书。2016年4月30日，被告通过龙腾花园物业管理处向原告交房，原告吴天明在《龙腾花园交房确认书》上签名、盖章。后双方因房屋验收、办证等问题产生纠纷，原告和其他业主向被告主张权利及向政府相关部门投诉，请求解决纠纷。2017年5月1日，深圳市金之源投资发展有限公司作为丙方在甲方为龙腾花园全体业主（部分业主签名）、乙方为龙川县人民政府监管部门、丁方为被告龙川县经济开发总公司的《协议书》中，承诺于2018年2月25日前完成整体工程验收、于2018年8月15日前完成一期业主不动产权证的办理、承诺按照合同对延期交房的业主进行合理赔偿等。2018年7月3日，原告以被告逾期交房、逾期办证构成违约为由起诉至本院，请求判如诉请。被告在提交答辩状期间，向本院提出管辖权异议申请，但未按规定在本院指定的期限内预交管辖权异议的案件受理费。庭审中，本院依法口头告知被告按自动撤回管辖权异议申请处理，被告表示无异议。以上事实，有原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、现金缴款单、收款收据、借款收据、税收完税证明，被告提供的龙腾花园交房确认书、协议书，（2016）粤16民终64号民事判决书、（2017）粤16民终306号民事判决书、原、被告的陈述及开庭笔录等予以证实。本院认为，本案的争议焦点是，一、原告主张被告支付逾期交房违约金是否合理，应否支持；二、原告主张被告支持逾期办证违约金是否合理，应否支持。对此，本院作出如下评析：一、原告主张被告支付逾期交房违约金是否合理，应否支持。原、被告于2014年9月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了购房款，并取得了涉案房屋的纳税完税证明。被告虽于2016年4月30日将房屋交付原告装修使用，但未按双方约定于2015年5月15日前履行该义务，构成违约，应当根据合同的约定承担期间的逾期交房违约金。即根据实际违约天数，从双方约定最后交房届满日2015年5月16日起至2016年4月30日止共351天，以总房价376019元为基数按日万分之一计算逾期交房违约金为13198.27元（376019元×0.1‰×351天）。原告请求超出部分，本院不予支持。原告等业主就逾期交房等事宜一直有向被告及相关部门主张权利，被告等并在2017年5月1日的《协议书》立下相应承诺，符合诉讼时效中断的情形，诉讼时效从2017年5月1日起重新计算。被告以房屋交付前的逾期交房违约金请求超过诉讼时效为由，主张驳回原告的此项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称原告未根据合同附件四第七条第1点的约定在约定时间内收房，构成违约，但未提供证据证实其在房屋约定交付日前向原告发出了《交付通知书》或在约定交付日前已具备双方约定的交房条件，对此，本院不予采纳。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”本案中，原告明知涉案房屋未经验收合格，但其于2016年4月30日在交房确认书上签名确认，同意接收房屋，实际取得对房屋的占有、使用，原告主张2016年4月30日之后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、原告主张被告支持逾期办证违约金是否合理，应否支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，因本条的“商品房交付使用”是按约定交付时间还是按实际交付时间理解，存在与合同第八条约定交付时间的理解分歧，根据我国合同法第四十一条的规定，应作出不利于提供格式合同一方的理解，结合该合同是被告提供的事实，本院认定上述约定中商品房交付使用时间应理解为双方约定的交付时间，即2015年5月15日。被告未提供证据证实其在2015年5月15日后540日内履行了将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，原告主张被告逾期办证构成违约，本院予以采纳。被告应当根据约定在上述期限(2015年5月16日起算540天)届满之次日即从2016年11月6日起至办理好房屋产权证书之日止以购房总价376019元为基数按日万分之一计算向原告支付逾期办证违约金。庭审时被告陈述已于2018年8月14日通过张贴通知的形式通知原告可以办证，但未提供证据予以证实，本院不予采信。2017年5月1日的《协议书》是被告等的单方承诺行为，虽有部分业主签名，但无证据证实该部分业主取得了本案业主的授权，且该协议书中并无业主明确放弃逾期办证相关权利的意思表示，被告主张其等承诺于2018年8月15日前完成产权证的办理，是对双方合同约定的房屋办证时间的重新约定，缺乏事实根据，本院不予采信。逾期交房与逾期办证是二个不同的违约行为，原告根据合同约定，要求被告承担相应的逾期交房违约金和逾期办证违约金，理据充分。被告抗辩二个违约责任不能同时主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙川县经济开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴天明、吴必群支付逾期交房违约金13198.27元；二、被告龙川县经济开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴天明、吴必群支付逾期办证违约金（以购房总价376019元为基数按日万分之一从2016年11月6日起计至办理好房屋产权证书之日止）。三、驳回原告吴天明、吴必群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384元，减半收取计692元，由原告吴天明、吴必群负担192元，由被告龙川县经济开发总公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  黄荣明二〇一八年九月二十五日书记员  魏惠婷