广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8974号原告（反诉被告）：叶晓敏，女，1977年3月18日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州和润发展有限公司，住所地广州市萝岗区摇田河大街77-1号426房。法定代表人：高炘城，董事长。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊宇，广东红棉律师事务所律师。原告叶晓敏（反诉被告，下称原告）与被告广州和润发展有限公司（反诉原告，下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶晓敏及其委托诉讼代理人郭峰、赖静仪，被告广州和润发展有限公司的委托诉讼代理人胡焱平、黄俊宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶晓敏向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理广州市白云区和润街22号104房（原买卖合同地址广州市白云区三元里走马岗路广和花园A3楼104单元）的房产过户及登记手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金，从起诉之日起每日以总房价为基数按银行同期逾期还贷利率直至实际办理房产证并交付给原告之日止；3、被告返还预收契税7350元、印花税147元、权证费800元共计8297元并从2004年3月3日起每日以上述已收款为基数按银行逾期贷款利率的标准计算利息直至实际返还原告为止；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2004年3月3日，原告与被告签订《商品房买卖认购合同》及《房地产预售契约》，约定原告购买被告开发的广州市白云区和润街22号104房（原地址：广州市白云区三元里走马岗路广和花园A3楼104单元），该房产建筑面积103.78平方米，交易总价格为490000元。合同签订当天，原告已支付契税7350元、印花税147元、权证费800元，共计8297元。2004年5月27日，原告支付了30%的购房款15万元，剩余购房款34万元双方约定按银行规定的程序办理房屋抵押和按揭手续进行偿还。期间，被告一直怠于履行通知、协助原告与银行办理房屋抵押按揭手续的合同义务。原告一直等被告通知办理银行按揭手续，并多次联系被告工作人员。被告表示跟银行尚有纠纷，暂时无法办理。2006年3月，原告签订《楼宇交楼书》、《和润花园管理公约》，确认接收上述房屋，并一直使用至今。由于被告规划报建及其与银行存在诉讼纠纷等原因，被告一直未能按约定为原告办理按揭手续和上述房产产权证的登记和过户手续。因被告的过错造成小区产权不清晰，导致本小区的房屋价值只相当于周边小区房价的一半。被告的违约行为已严重侵害原告的权利，在与被告多次协商无果的情况下，原告只得通过诉讼解决。为维护原告合法权益，今特具文起诉，望法院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。事实补充：原告是在2004年3月3日支付30%的房款，因为发票是5月27日的，其实是5月27日被告才向原告交付了30%的购房房款发票。收楼时间为2004年4月，被告将涉案房屋交付给原告并一直使用至今。被告广州和润发展有限公司辩称，原告诉请无法律和事实依据，请求法院予以驳回。一、原告未向被告交齐案涉房屋的楼款，被告无义务协助其办理案涉房屋的房产过户及登记手续。原告仅向被告支付了购房首期款人民币150000元，并无按照《房地产预售契约》约定按时足额支付余款340000元，欠款已足有十多年之久。根据交易习惯及《合同法》关于同时履行抗辩的原则，售房者无义务为未交齐楼款的购房者办理房产证；同时根据广州市内国税地税部门规定，购房者办房产证前缴交契税时必须先提交售房者开具的楼款全款发票，因原告未交齐楼款，被告当然就无法开具发票，无法取得发票也就无法缴纳契税无法办证，故原告未交齐楼款是被告为其办理房产证过程中存在的事实障碍。至于原告认为被告怠于履行通知、协助其与银行办理案涉房屋抵押按揭手续的办理，该主张并无相关证据佐证，被告对其主张不予认可。二、原告无证据证明其具备广州市购房资格，被告事实上不能协助其办理案涉房屋的房产过户及登记手续。原告现要求办理所购房屋的房地产权属证书存在法律和事实上的障碍，被告不能满足其要求，非被告不履行合同义务。三、被告无须向原告支付逾期办证违约金。首先，原告未交齐房款，被告当然无义务为其办理房产证，亦当然无需支付逾期办证违约金。同时，因原告不能提供证明其具备在广州市住房限购区域（白云区）内的住房购房资格，导致被告的办证义务事实上无法履行，其中既有政府限购不可抗力因素亦有原告自身的原因。根据《合同法》第117条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，非因出卖人的原因或因遭受不可抗力导致的办证延迟，出卖人应无需承担违约责任，故被告认为不应承担逾期办证的违约责任。四、被告无需返还预收契税、印花税、权证费及支付相关利息。预收契税、印花税、权证费仅为被告依法依规代房管局向原告收取的办证及登记费用，并不归被告所拥有和使用，日后办证时仍需向房管局转交，在原告未主张解除买卖合同并实际收楼居住的情况下，原告要求被告返还相关费用并支付利息无法律依据。综上所述，为维护被告合法权益，请驳回原告所有请求！被告广州和润发展有限公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2004年3月3日签订的《房地产预售契约》（编号穗房预契字第××号）；2、原告腾空位于广州市白云区和润街22号104房并交还被告；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2004年3月3日签订了《房地产预售契约》，原告拟购买白云区三元里走马岗路28号A3幢104房（现址：广州市白云区和润街22号104房）。合同附件二第二条第3点约定：“乙方（原告）应于2004年3月3日前支付购房首期款150000元，余款340000元于2004年4月3日前支付”，实际上原告支付完首期款150000元后，一直没有依约向被告支付余款340000元，欠款已足有十多年之久。被告于2018年2月6日向原告方发出催款函，要求原告方支付余款，原告于2018年4月9日亲自签收，但直至目前为止被告仍无收到其应支付的任何款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款。经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持…”。鉴于原告迟延支付购房款足十多年之久，且经过被告书面催告后，在三个月的合理期限内仍未履行支付余款的义务，被告依法有权解除与原告的合同，并依照合同法相关规定要求原告腾退房屋。为维护被告合法权益，请法院判如所请。原告叶晓敏对被告广州和润发展有限公司的反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求，理由如下：1、被告存在严重的过错和违约，原告有权依据合同法第67、68条合法行使抗辩权，享有依法中止合同履行的权利，被告无权要求解除合同。关于银行按揭问题，按揭也是被告应当履行合同向相关指定的银行办理，而不是原告单独去办理，原告没有办法单独办理。其次，关于房产证的问题，因为被告到现在为止都没有办法主动向房管局进行房产证的登记，原告为了避免扩大损失所以在不确定产权能否办理之前无法将余款给付给被告，因为原告将款项支付给被告后产权无法办理，或者被告拖欠巨额的债务被案外人执行，原告还不能使用涉案房屋。根据合同法的相关规定，我方暂时无法将余款交付给被告，如果办证或者房屋能够确认原告可以合法继续使用，这么多年原告一直都有准备余款，可以一次性支付。2、因为被告的违约，如果被告还坚持解除合同，对原告是不公平的，被告可以因为自己的严重违约反而获得巨额的经济利益而损害原告的合法权益，违反民法的公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的的商品房买卖认购合同、房地产预售契约、发票、收据、证明、催款函、依申请信息公开答复书、民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月3日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签署《商品房买卖认购合同》，约定由乙方定购广州市走马岗28号广和花园A3楼104单元，建筑面积103.78㎡，套内面积96.04㎡，分摊面积7.74㎡，售价490000元，综合税费8297元（含契税7350元、印花税147元、权证费800元）；乙方须于签订认购合同时支付定金1万元，须于2004年3月3日前支付30%的购房款，计150000元及综合税费8297元，余款340000元，按银行规定的程序办理房屋抵押和按揭手续。所有税费按广州市政府有关规定去缴纳，由乙方委托甲方缴纳。2004年3月3日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）就上述乙方定购房屋签署《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定成交总价为490000元；交易税费由双方按政府有关部门规定各自承担；甲方应于2004年3月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；乙方须于2004年3月3日前支付购房首期款150000元，余款340000元于2004年4月3日前支付（甲方同意协助乙方按银行规定程序办理按揭贷款手续）；如乙方不能依约定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，按银行同期贷款利率计算，滞纳金总额不超过该期房价款的5%。如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方。同时该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议。涉案合同及房地产预售契约签署后，原告依约向被告分别支付首期房款150000元及综合税费8297元。原告确认自2004年4月使用涉案房产至今。2018年8月27日，广州市公安局白云区分局三元里派出所出具证明，广州市白云区三元里走马岗路28号A3幢104房，现变更新地址为广州市白云区和润街22号104房。原告就涉案房屋向广州市不动产登记中心申请信息公开，广州市不动产登记中心于2018年9月14日答复：一、预售、抵押情况：广和花园（自编A2、A3、C2、C3幢），预售证号980113，申报单位广州和润发展有限公司。查无地址为白云区三元里走马岗路28号A3幢第1层04号或白云区和润街22号104房的预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。二、查封情况：暂无白云区三元里走马岗路28号A3幢第1层04号或白云区和润街22号104房的有效查封信息。2018年9月7日，广州市白云区不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，截止至2018年8月30日，根据个人名下查询情况，叶晓敏及其家庭在本市住房限购政策区域内已有1套住宅记录，其在本市住房限购政策区域内不可再购买住房。根据叶晓敏提交的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）、《广东省广州市地方税收税控专用发票》显示，落款时间分别为2004年3月3日、2004年5月27日。由于广州市限购政策是在2010年10月15日后实施的，如法院确认上述签约交易属实，则涉案房屋（广州市白云区三元里走马岗28号A3幢第1层04号，现地址为广州市白云区和润街22号104房）不纳入住房限购政策范围，申请人具有购买资格。被告提交2018年2月6日向原告发出的催款函，告知原告涉案房屋余款34万元至今未支付，要求于2018年3月8日前支付余款34万元及利息280500元，附注被告银行户名、开户行及账号。原告在催款函中签名备注于2018年4月9日收到通知。原告提交于2018年6月21日向本院立案的网上立案回执及（2018）粤0111民初7709号民事裁定书及起诉状。2018年9月10日，原告向被告支付购房余款34万元，被告确认收到。另，被告提交叶晓敏与广州和润发展有限公司商品房预售合同纠纷一案的（2007）云法民四初字第1377号民事判决书，原告在该案中主张被告办理涉案房产的产权登记和过户手续及支付逾期办证违约金，判决书认定叶晓敏仅支付约三分之一的房款，故叶晓敏要求广州和润发展有限公司协助办理涉讼房屋的产权登记及过户手续，并支付逾期办证违约金的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。判决书判决驳回叶晓敏的诉讼请求。被告辩称原告现以同样的诉讼请求起诉属于重复起诉。本院认为，原、被告签订的《房地产预售契约》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《房地产预售契约》约定，房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。原告在签署房地产预售契约后，依约向被告支付了首期房款150000元及综合税费8297元。被告已于2004年将涉案房地产交付原告使用。被告在庭审中确认涉案房产现已具备办理过户手续的条件。同时，涉案《房地产预售契约》于广州市限购政策实施前签订，涉案房地产不纳入住房限购政策范围。被告至今未协同原告办理产权过户和登记手续已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告已于2018年9月10日向被告支付了购房余款34万元，原告主张被告办理涉案房地产的过户和登记手续，合理合法，本院予以支持。因涉案房产已具备办证条件，且原告已支付完所有房款，被告辩称原告重复起诉的意见，本院不予采信。被告反诉称2018年2月6日向原告发出催款函而原告未予答复，超过合理期限3个月，故主张涉案房地产预售契约应当解除。首先，原告于2018年4月9日收到被告发出的催款函并于2018年6月21日起诉主张继续履行合同，要求被告协助办理房地产过户手续并表明同意支付购房余款。被告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，主张解除合同缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，原告已在本案诉讼过程中支付了购房余款，被告确认收到。故对被告主张解除涉案房地产预售契约的反诉请求，本院不予支持。被告主张原告腾空涉案房地产并交还的诉请亦无依据，本院不予支持。原告主张以总房价49万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从起诉之日起计算逾期办证违约金至被告办妥涉案房地产证并交付原告之日止。涉案房地产预售契约并无约定逾期办证的违约责任，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算逾期办证违约金，合理合法，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金，其中以首期房款15万元为基数，从本案起诉之日即2018年7月17日起；以购房余款34万元为基数，从2018年9月11日起，均参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准计算至办妥产权过户和登记手续之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告返还预收契税7350元、印花税147元、权证费800元及从2004年3月3日起每日以上述已收款为基数按银行逾期贷款利率的标准计算利息直至实际返还原告为止。涉案《房地产预售契约》约定交易税费由双方按政府有关部门规定各自承担。原告向被告支付上述办证费用仅是委托被告代为缴纳，并不归被告所有和使用，之后办证仍需向房管部门代为缴纳。故原告主张返还上述办证费用及支付利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告广州和润发展有限公司按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定协同原告叶晓敏办理位于广州市白云区走马岗路和润街22号104房（原地址为：广州市白云区三元里走马岗路28号广和花园A3幢第1层04号）的产权过户和登记手续；二、自本判决生效之日起十日内，被告广州和润发展有限公司向原告叶晓敏支付逾期办证违约金【其中按150000元从2018年7月17日起；按340000元从2018年9月11日起，均参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准计算至办妥产权过户和登记手续之日止】；三、驳回原告叶晓敏的其他诉讼请求；四、驳回被告广州和润发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费96.7元，由被告广州和润发展有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费4325元，由被告广州和润发展有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一八年九月三十日书记员  郑萍军