四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0184民初2540号 原告杨小凤，女，1973年11月15日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 原告：姚强，男，1975年9月23日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 被告：成都中铁正和置业有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇蜀州南路**。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原告杨小凤、姚强与被告成都中铁正和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在2018年9月17日进行了庭前会议，原告的委托诉讼代理人徐茂辉、陈姗姗，被告的委托诉讼代理人袁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于四川省崇州市27栋1单元4楼**号房屋的不动产权证；2.判令被告按照合同约定立即为原告提交专项维修资金缴纳凭证；3.判令被告按照合同约定立即出示证明该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格的书面证明；4.判令被告立即向原告出示所在楼栋的权属证明；5.判令被告向原告支付因延期办理案涉房屋所在楼栋权属证明的违约金4684.30元（从2015年10月30日至2016年1月25日共计87天，总房款×0.01%×87天）；6.判令被告向原告支付因延期办理分户权属证明的违约金至分户权属证办下止，截至起诉日暂为人民币98316.41元（从2015年10月27日至2018年4月27日，暂定913天，总房款×0.02%×913天数）。 事实与理由：原告与被告于2013年4月14日签署了《商品房买卖合同》《补充协议》，原告购买被告开发的位于崇州市崇阳镇（现为崇阳街道）蜀州南路180号的“中铁·汉嘉御景”27栋1单元4楼**号普通商品房（合同测绘建筑面积为114.7平方米），所购商品房总价款合计538425.00元。根据《商品房买卖合同》《补充协议》约定，被告应于2014年10月30日前向原告交房，于2015年10月30日前取得案涉房屋所在楼栋权属证明，原告于2014年10月27日收房，并交纳了契税、维修基金、产权登记费、工本费贴花税等相关税费；被告应于2015年10月26日前为原告办理房屋产权属转移登记。但时至今日被告仍未向原告办理房屋产权证及国土使用证。按双方合同约定“如因出卖人的原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同中约定总房款的万分之二支付违约金”。且交房过程中被告也未向原告等全体业主出示原告房屋所在楼栋的竣工备案资料。被告应于2015年10月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，“每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，但被告于2016年1月25日才取得涉案楼栋权属证明。故提起诉讼。 被告辩称，案涉房屋所在27栋的权属证明已于2016年1月25日取得，27栋房屋尚未办理分户房屋所有权证和分户国土使用权证，导致分户权属证明不能办理的原因在于政府的逾期交地；违约金分为楼栋权属证明违约金，分户房屋所有权证违约金和国土使用权证违约金、我方认为从2016年10月8日崇州市开始实行不动产登记，已经不能办理分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证，违约金比例过高，请求调减，且应扣除因房屋“双证”合一政策实施导致崇州市不动产登记自2016年5月至2016年9月一直停滞的半年时间。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）； 拟证明购房的时间及约定的逾期交房的责任及违约金的计算方式。 二、《交房通知书》、《收据》。 拟证明交房的时间为2014年10月27日，交房时向被告结清了代收的各项税费17984.00元，在收房的同时原告将办证的各项资料交给被告。 经被告质证后对第一组证据的“三性”无异议，但提请法庭注意《补充协议》第四条四款的约定；对第二组证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，依据《补充协议》第四条第四款以及交房通知书，可以看出被告已告知原告办证需交纳的税费和提供的资料，但买受人委托开发商办证需签订的委托书以及办理房产证、国土证、办理他项权证的资料并未提交给出卖人，故，第二组证据仅证明了原告向被告交付各种税费但并未证明他向被告出具了办证的委托授权书以及办证的相关资料。 本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，其证明力将结合本案事实综合予以评判。 被告为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据：一、“中铁·汉嘉御景”27栋权属证书，拟证明案涉房屋所在楼栋的权属证明已于2016年1月25日取得；二、其他业主的《交房通知书》，拟证明被告在交房前已告知原告需交纳的税费和办理权属证书应提交的资料；三、二份《崇州市人民政府关于同意出让国有建设用地使用权给成都中铁正和置业有限公司的批复》、二份《关于建设用地使用权出让合同》、崇州市国土局土地利用科《关于土地整合置换的回复》、崇州市崇阳国土资源所《关于整合两宗国有土地的情况说明》、崇州市国土资源局《关于成都中铁正和置业有限公司购买长钢厂土地及实际使用情况的说明》，崇州市城乡规划管理局《关于成都中铁正和置业有限公司土地整合的函》、崇州市国土资源局《国有建设用地使用权置换协议》《崇州市人民政府关于同意成都中铁正和置业有限公司土地置换的批复》拟证明崇州市政府本应2010年将出让的全部土地交付被告，但由于政府的公建配套征用以及拆迁问题，导致2017年9月12日政府才与被告就公建配套征用的土地签订置换协议。2017年底才算是将全部土地交付被告。再加上不动产证政策实施导致办证工作从2016年5月至2016年9月一直停滞，导致楼栋不动产证迟迟不能办理。因分户不动产证办理需楼栋的大证才能办理，故导致分户不能办理的原因在于政府的逾期交地。 原告质证后对第一组证据的真实性无异议，但不能支持被告的主张；第二组证据“三性”无异议，但认为交房通知书正好可以支持原告的诉讼请求；对第三组证据的真实性无异议，但认为二份出让合同并没有约定什么时间向被告交地，手续上有严重的先天不足，被告将责任推给政府是不对的；置换协议、批复，产生于2017年9月12日，“中铁·汉嘉御景”业主已经起诉之后，正好证明了被告在用地手续上有严重的过失，才导致不能给原告办理权属证明。整合置换的回复产生于2014年6月5日，双方的房屋买卖关系已成立，并且双方已履行，回复证明了被告的用地手续严重不完备。整合情况说明，和本案无直接关系，但从内容上看仍然表明了被告的用地手续上的严重缺陷。长钢厂土地说明，证明了被告在使用原长钢厂土地的过程中，发生了土地性质变更登记事项，也证明了被告在用地手续上有先天严重的不完备。 本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，其证明力将结合本案事实综合予以评判。 本院经审理认定事实如下：2013年3月14日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定：出卖人将位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”27栋1单元4层**号房（测绘建筑面积114.7平方米），成交总价为538425.00元。第五条约定买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行股份有限公司崇州支行银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条约定出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付案涉房屋。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2015年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：（1）……。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）具体内容参见《商品房买卖合同》补充协议第四条。《补充协议》第四条约定：关于办理房屋权属证书的约定4、买受人须在办理接房手续之日或……，签订《委托书》委托出卖人代为办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证手续，上述委托为无偿委托，同时买受人必须将办理房屋分户产权证和国有土地使用权证书手续所需资料提交给出卖人并将办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证手续缴纳的税费支付给出卖人。买受人通过按揭贷款购买商品房的，还须委托出卖人代为办理房地产抵押手续，并同时交付办理他项权证所需要的资料及抵押登记手续费。因买受人的原因导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交资料的，买受人应向出让人支付总房款每日万分之三的违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续，且办理分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的时间顺延……。5、“出卖人应当在买受人交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的365天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的两年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之二支付违约金。”。第二十三条专项维修基金约定：买受人委托出卖人代交维修基金的，出卖人应当自受托之日起365日内，向买受人提交专项维修基金缴纳凭证。上述合同签订后，原告向被告支付了房款。 2014年10月13日被告向原告发出《交房通知书》，该通知书内容有：办理交房手续时，购房人需带好的资料、业主需交纳的税费表、预收6个月的住宅物业服务费统计表、交房的时间27号楼为2014年10月27日，2014年10月27日被告与原告结清代收契税、维修基金、办理产权证的工本费等17984.00元，被告向原告交房，原告办理了入住手续。 另查明，一、2018年1月29日，我院向崇州市不动产登记中心发函询问案涉被告开发的“中铁·汉嘉御景”项目“是否具备办理不动产登记证书条件，如具备办证条件，是什么时间具备的？”崇州市不动产登记中心于2018年1月31日复函称：“成都中铁正和置业有限公司‘中铁汉嘉御景’项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。经核实，截止2018年1月30日，我中心受理窗口已收到开发商提交的换发证书及新办证书材料共106宗。”；二、崇州市于2016年10月8日开始实行不动产统一登记工作；三、原告认可被告出示了案涉房屋所在的楼栋的权属证书，同时认可了案涉房屋已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了房款，被告也按约定的时间交付了房屋，且原被告在合同中约定原告委托被告向权属登记机关申请办理权属转移登记，被告认可案涉房屋已具备办理不动产证的条件，崇州市不动产登记中心也予以证实，由于房屋“双证”合一政策的实施，目前已经不能办理案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，故对原告的主张办理案涉房屋的不动产证本院予以支持；对原告请求被告提交专项维修基金缴纳凭证符合合同约定，被告也未提出异议，本院对原告的该请求予以支持；对于原告主张的判令被告立即向原告出示所在楼栋的权属证明和立即出示证明该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格的书面证明，由于被告当庭出示了案涉房屋所在楼栋的权属证明，原告无异议，同时也认可了案涉房屋已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格，故原告主张的该两项请求已经实现，本院不再处理。 本案的争议焦点在于：一、被告是否承担迟延办理案涉房屋所在楼栋权属证明和办理分户权属证明的违约责任;二、原告主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，评判如下： 一、关于被告是否承担迟延办理案涉房屋所在楼栋权属证明和办理分户权属证明的违约责任问题。 本院认为被告作为案涉房屋的出卖人，办理案涉房屋初始登记和权属转移登记是《商品房买卖合同》约定的合同义务，该义务是否履行直接影响到原告购买案涉房屋的目的是否得以实现；并且被告应当承担的违约责任已在《商品房买卖合同》《补充协议》中予以明确。被告协助原告取得案涉房屋所在楼栋权属证明和分户权属证书系被告的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才能转移到原告，但办理案涉房屋权属证书所需要的证明文件需要被告提供，若被告未提交相关文件，案涉房屋的权属证书实际无法办理，因此被告有协助取得案涉房屋权属证书的义务。原告已按合同约定，将办理房屋产权登记的资料及相关税、费缴纳后，被告未按约定期限协助原告办理案涉房屋所在楼栋的权属证明和案涉房屋权属转移登记，已构成违约。 被告辩称一是因为崇州市国土资源局没有按时向被告交地导致国土使用权大证无法办理，无论该事实是否存在，都属于另一个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍需根据合同相对性向原告承担违约责任，故，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。二是原告只向被告交纳了契税、维修基金等费用，但原告未提交办理房屋权属登记的资料。本院认为，原告按《交房通知书》的要求交纳了该通知书中载明的各项费用，而不交纳如身份证复印件、结婚证复印件、个人家庭房屋登记记录信息证明等无需成本、更容易取得的资料，显然不符合日常生活经验法则，且被告也未出示向同一小区其他业主出具过收到上述资料的收据，故对被告的该意见也不予采纳。 二、关于原告主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）问题。 本院认为，被告逾期协助原告办理案涉房屋所在楼栋权属证明和分户权属证明登记的事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告应当在2015年10月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，而被告是在2016年1月25日才取得该楼栋权属证明，逾期86天（2015年10月31日至2016年1月25日）；按照合同的约定被告应在2015年10月27日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2015年10月28日计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的颁布，崇州市在2016年10月8日即实施不动产统一登记，在该时间之后，被告已经无法协助原告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证，故被告在2016年10月8日起不应承担违约责任，逾期345天（2015年10月28日至2016年10月7日）。 同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告未举证证明其损失的具体数额，本院兼顾合同履行情况，被告的过错程度及预期利益等综合因素予以考虑，买受人同时主张两项违约金的，本院均予以支持，但对于两项违约行为重合期间的违约金不应重复计算，本案中，逾期办理案涉房屋分户权属证书的违约时间已涵盖逾期办理案涉房屋楼栋权属证明的违约时间，本院确认违约时间为345天。根据上述理由，本院酌情支持违约金为9287.83元（538425元×0.005%×345天）。被告辩称违约金过高的理由成立，本院予以采纳。 被告辩称因办理房屋所有权证和土地使用权证合一应扣除权属登记部门暂停办证的半年时间，因被告未提交证据证明暂停办证的时间，故，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起九十日内向崇州市不动产登记中心申请办理杨小凤、姚强所有的位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”27栋1单元4楼**号房屋的不动产权证； 二、成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨小凤、姚强支付违约金9287.83元； 三、成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨小凤、姚强提交专项维修基金缴纳凭证； 四、驳回杨小凤、姚强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2360元，本院减半收取1180元，由杨小凤、姚强负担708元，由成都中铁正和置业有限公司负担472元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇一八年九月二十九日 书记员  龚 玲