上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初9979号原告：张云芳，女，1979年6月21日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告：王冠文，男，1978年6月4日出生，汉族，住上海市嘉定区。上述两原告共同委托诉讼代理人：管瑜，上海国创律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘领凌。第三人：上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行，住所地上海市嘉定区塔城路３８６号。法定代表人：应长明，行长。委托诉讼代理人：李晓凤。原告张云芳、王冠文与被告上海新明环球置业有限公司、第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云芳及两原告共同委托诉讼代理人管瑜，被告的委托诉讼代理人陶灏婷、刘领凌，第三人的委托诉讼代理人李晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告签署的《上海市商品房预售合同》解除；2、判令被告返还两原告购房款人民币(以下币种同)1,202,708元；3、判令被告赔偿两原告因贷款归还银行的利息，自2016年8月28日起至实际偿还之日止；4、判令被告支某两原告逾期交房违约金(以1,202,708元为基数，按照日万分之0.5为标准，自2016年7月1日起计算至2018年5月18日止)；5、判令被告支某两原告违约金24,054.16元；6、判令被告支某两原告赔偿金12,027.08元；7、判令被告赔偿两原告已造成的实际损失25,000元(团购费)及房屋预告登记费550元；8、判令被告支某两原告实际利息损失(以上述款项总额为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2018年5月18日起计算至实际付款之日止)。审理中，两原告申请追加上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行作为第三人参加诉讼，并将诉讼请求变更为：1、确认两原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》解除；2、确认两原告、被告及第三人之间签订的《个人房屋抵押借款合同》解除；3、判令被告返还两原告购房款602,708元；4、判令被告支某两原告已付购房款602,708元的利息，按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2015年4月4日计算至实际支某之日止；5、判令被告返还两原告自2016年8月28日起已向第三人支某的贷款本金及贷款利息；6、判令被告赔偿两原告已造成的实际损失25,000元(团购费)及房屋预告登记费550元；7、判令被告支某两原告逾期交房违约金(以1,202,708元为基数，按照日万分之0.5为标准，自2016年7月1日起计算至2018年5月18日止)；8、判令被告支某两原告违约金24,054.16元；9、判令被告支某两原告总房价1%的赔偿金12,027.08元；10、判令被告向第三人偿还两原告就个人房屋抵押贷款项下的贷款及利息，第三人届时办理房屋抵押登记的涤除手续。事实与理由：2015年4月4日，两原告购买被告预售的位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号-XXX层XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，两原告与被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定总房价款1,202,708元；被告应于2016年6月30日前将系争房屋交付给两原告，被告如未依照约定期限交付房屋，应当向两原告支某违约金，违约金按照原告已支某的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。被告如逾期交房超过90天，两原告有权解除合同，要求退还已付购房款并要求被告承担相应违约责任。签订合同后，两原告按约支某了全部购房款，但系争房屋至今未交房。故两原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，同意解除上海市商品房预售合同，同意返还两原告购房款本金1,202,708元。不同意承担利息以及违约金，不同意支某预告登记费。其认为延期交付行为不构成违约，系因存在不可抗力，2016年，政府就类住宅房屋进行整顿，迫使被告未能按约完成交付手续。直到2017年8月政策放宽，被告才取得竣工验收备案证并且满足了交房条件。己方已经尽最大可能挽回业主的损失，故不存在违约行为，两原告亦未向被告提出房屋的交接。团购费与被告无关，不同意支某。被告在第二次答辩中称，因目前被告已将系争房屋交付给第三方管理公司，且委托经营管理协议中明确约定原告自愿放弃前三年的租金收益，故原告并无因商场未开业而导致损失，故不同意解除预售合同。第三人述称，根据个人房屋抵押借款合同通用条款的约定，在贷款没有结清的情况下，其不同意解除原告、被告与其签订的个人房屋抵押借款合同。在结清贷款的情况下，其愿意解除与原告的个人房屋抵押借款合同并涤除房屋上的抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年4月4日，被告(甲方、卖方)和两原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于嘉定区浏翔公路XXX号-XXX层XXX室的房屋，政府批准的规划用途为店铺；总房款为1,202,708元。系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支某违约金，违约金按乙方已支某的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按乙方累计已付购房款的百分之一向乙方支某违约金。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支某的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支某给乙方。前款及本合同其他条款所称已支某的房价款，是包括乙方直接支某的和通过贷款方式支某的房价款。合同另对其他事项作了约定。当日，两原告(甲方)与案外人上海南某资产经营管理有限公司(乙方)就系争房屋签订《商铺委托经营管理协议书》，约定委托期限从2016年7月1日起算10年。甲方完全同意乙方与商户签订的租赁合同的任何条款，包括且不限于商户支某租金的日期从第四年开始支某，乙方自愿放弃该商铺前三年的使用权、租赁期、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。2016年6月27日，原告张云芳(借款人、乙方，原告王冠文在借款人配偶处签名)与第三人(贷款人、甲方)签订《个人房屋抵押借款合同》，被告(保证人、丙方)作为保证人在该合同上签章，该合同内容为：借款人为购置经营用房需要向第三人借款600,000元，贷款期限为2016年6月27日至2026年6月27日，利率为中国人民银行公布的同期五年以上人民币贷款基准利率基础上浮10%，合同签订当日该基准利率为4.9%。2016年7月28日，第三人出具的贷款借款凭证上载明：借款人为原告张云芳，收款人为被告，首期借款年利率5.39%，借款用途为购买商铺，借款起息日2016年7月28日，借款到期日为2026年7月28日，还款方式为等额本息，借款金额600,000元。另查明，1、两原告于2015年4月4日前向被告支某了购房款602,708元，并通过银行贷款于2016年7月28日向被告支某购房款600,000元；2、2015年3月28日，两原告向案外人上海升某投资咨询有限公司支某25,000元，该公司出具收据两张，其中收款事由备注为B1-25意向金(团购费)；3、为办理系争房屋抵押登记，两原告支某登记费550元；4、2017年8月，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》；5、系争房屋尚未交付两原告；6、原告张云芳自2016年8月28日至2018年7月28日，共向第三人支某贷款155,494.08元，其中贷款本金95,663.25元、贷款利息59,830.83元；截至2018年7月28日，两原告尚余的贷款本金为504,336.75元。本院认为，两原告与被告及第三人之间签订的《上海市商品房预售合同》、《个人房屋抵押借款合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定被告应于2016年6月30日前将系争房屋交付给两原告，但被告至今未交房，显属违约，两原告有权按照合同约定行使单方解除权，故本院以起诉状副本送达之日为合同解除之日，即2018年6月14日。根据相关司法解释规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故本院确认三方签订的《个人房屋抵押借款合同》解除，解除的时间以起诉状副本送达之日为合同解除之日，即2018年7月23日。合同解除后，被告理应退还两原告已支某的购房款。至于退还的金额，根据相关司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应退还两原告支某的购房款602,708元，以及向第三人支某的购房贷款本金及相应贷款利息。因两原告已偿还部分贷款本金和利息，故被告应当将剩余贷款本金余额504,336.75元(截至2018年7月28日，以第三人出具的个人贷款还款对账单为准)及相应利息直接返还给第三人，并将两原告已偿还的贷款本金和利息共计155,494.08元返还给两原告。待被告上述付款义务履行后，第三人应立即办理位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号-XXX层XXX室房屋的抵押登记涤除手续，两原告与被告对此应予以配合。至于被告主某的目前已将系争房屋交付给第三方管理公司，原告并未因商场未开业而导致损失，不同意解除预售合同的辩称意见无法律依据，本院对此不予采信。关于两原告主某的利息损失，本院认为，合同解除后，被告应当将购房款及时退还两原告，因被告未及时返还，自应承担利息。关于利息的计算标准，本院认为，虽然合同中约定了被告应按照中国人民银行公布的同期存款利率为标准支某两原告利息，但考虑到合同的实际履行以及两原告的损失，本院认为两原告要求按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准来计算利息并无不当。至于两原告主某的利息的起算时间，本院认为应当自合同解除的次日，即2018年6月15日起算。至于两原告认为应当自2015年4月4日起算以及被告认为不应支某利息和不应按照同期贷款利率的标准计算利息的意见，均无合同和法律依据，本院不予采信。关于两原告主某的实际损失(团购费)，因该款项系两原告向案外人支某，故两原告可以根据相关规定另行向该案外人主某。关于两原告主某的房屋预告登记费，确属其在房屋交易过程中所遭受损失，对此本院依法予以支持。关于原告要求被告支某延期交房违约金以及解除合同违约金，本院认为，本案中，被告因延期交房致使合同解除，而两原告主某的该两项诉请，系针对被告逾期交房的同一违约行为，故本院仅支持两原告的解除合同违约金。关于解除合同违约金的标准，本院认为，被告应当依照合同约定，向两原告支某已付购房款1%的违约金，即12,027.08元。至于两原告主某应按照已付购房款2%的标准计算的意见，无合同和法律依据，本院不予支持。关于两原告主某总房价款1%的损失，本院认为，根据合同约定，该总房价款的1%的损失，即为双方约定的违约金，因本院已支持其解除合同违约金诉请，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张云芳、王冠文与被告上海新明环球置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2018年6月14日解除；二、确认原告张云芳、王冠文与被告上海新明环球置业有限公司及第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行签订的《个人房屋抵押借款合同》于2018年7月23日解除；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张云芳、王冠文购房款人民币602,708元；四、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告张云芳、王冠文利息(以人民币602,708元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年6月15日起计算至实际清偿之日止)；五、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告张云芳、王冠文房屋登记费人民币550元；六、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张云芳、王冠文至2018年7月28日的贷款本息人民币155,494.08元；七、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告张云芳、王冠文解除合同违约金人民币12,027.08元；八、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行剩余贷款本息(截至2018年7月28日的贷款本金人民币504,336.75元，具体本息金额以上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行确定的金额及原告张云芳、王冠文实际还款情况为准)，待被告上海新明环球置业有限公司履行完该付款义务之日起十日内，第三人上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行应办理位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号-XXX层XXX室房屋的抵押登记涤除手续；九、原告张云芳、王冠文的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,849元，减半收取7,924.50元，由原告张云芳、王冠文负担424.50元，被告上海新明环球置业有限公司负担7,500元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一八年九月二十九日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……