北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终11270号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂雨竹，女，1982年1月22日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：陶春雨，住北京市密云区。原审被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：于涛，渠道经理。委托诉讼代理人：王丽焱。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人聂雨竹、原审被告北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回聂雨竹一审全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由聂雨竹承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，聂雨竹向新景祥公司支付费用为服务费，双方存在服务合同关系。绿地京纬公司与新景祥公司之间无任何代理关系，新景祥公司向聂雨竹收取的服务费也没有向绿地京纬公司转付。本案绿地京纬公司与聂雨竹之间为商品房预约合同关系，聂雨竹与新景祥公司之间为服务合同关系，分属两个不同的法律关系，应分别处理，不应混为一谈。无论绿地京纬公司与聂雨竹之间的商品房预约合同关系是否能够继续履行，聂雨竹依据与新景祥公司的合同关系向新景祥公司支付服务费，绿地京纬公司都没有赔偿义务，一审法院判令绿地京纬公司承担赔偿义务没有法律依据。第二，聂雨竹一审诉求绿地京纬公司、新景祥公司返还电商费，一审法院却判令返还购房款，超出聂雨竹的诉讼请求，违反民事诉讼不告不理的基本原则，同时不属于人民法院自由裁量的范围。第三，一审判决认定该5万元为购房款，绿地京纬公司作为涉诉房屋的卖方应收取购房款，实际上绿地京纬公司至今未收到该5万元，如判令绿地京纬公司向聂雨竹返还上述购房款，一审判决应认定或载明绿地京纬公司享有追偿权并明确追偿对象。第四，2017年6月15日绿地京纬公司与聂雨竹签订《退房协议书》，该协议书对5万元的性质仍认定为电商费并非购房款。聂雨竹辩称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。购房时与聂雨竹交涉的公司员工具有代理权限，5万元由谁赔偿与聂雨竹无关。新景祥公司辩称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。其他意见同一审意见。聂雨竹向一审法院起诉请求：1．要求判令绿地京纬公司、新景祥公司返还聂雨竹电商费5万元并支付利息（自2015年12月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2．诉讼费由绿地京纬公司、新景祥公司负担。一审法院认定事实：2015年12月26日，聂雨竹向绿地京纬公司交纳2万元，绿地京纬公司为聂雨竹出具收据。2015年12月31日，聂雨竹向绿地京纬公司交纳195950元，绿地京纬公司为聂雨竹出具收据。同日，聂雨竹向北京新景祥房地产经纪有限公司支付5万元，北京新景祥房地产经纪有限公司为聂雨竹出具收据，内容为：今收到“聂雨竹交来电商费5万抵8万优惠”5万元。2017年6月15日，绿地京纬公司（甲方）与聂雨竹（乙方）签订退房协议书，所退房屋房号为×，总价719832元，已付房款215950元。退房方案为：1．甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》/或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2．甲方于本协议签署之日起一个月内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共13362元。（1）2015年12月26日，收款金额2万元，票据号NO：××××；（2）2015年12月31日，收款金额195950元，票据号NO：××××。以上款项合计229312元。3．乙方应于本协议签署办理退款当日，将《定制开发协议》/或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方的已付房款及支付利息的时间相应顺延。4．若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金。5．乙方承诺对本协议内容进行保密，不对任何第三方进行透露。6．本协议履行过程产生的纠纷，提交房屋所在地法院诉讼解决。7．本协议自双方签字盖章之日起生效，一式三份。聂雨竹为证明其主张，向法院提交了其与绿地京纬公司于2015年12月26日签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》复印件一份，该确认单载明买受人聂雨竹，销售房号×，建筑面积46．54平方米，原总房价861407元，成交单价15466．95元每平方米，成交总价719832元，享受折扣五万抵八万、98折、按时首付30%享受9．4折优惠，当日付款金额2万元。该确认书还有如下约定：签署《定向开发协议书》于2015年12月31日，乙方（聂雨竹）向甲方（绿地京纬公司）支付房款215950元，付款比例30%。绿地京纬公司对该选房确认单的真实性不予认可，新景祥公司对该选房确认单予以认可，结合聂雨竹交款数额及与绿地京纬公司签订的退房协议书等，法院对聂雨竹提交的上述选房确认单的真实性予以确认。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。新景祥公司的前身为北京新景祥房地产经纪有限公司，2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，聂雨竹及绿地京纬公司经协商已经解除了双方之间签订的选房确认单，法院对此不持异议。该案的争议焦点在于聂雨竹向新景祥公司所交纳的5万元如何定性及选房确认单解除后该5万元如何处理。根据聂雨竹提交的选房确认单中载明的房屋总价款与成交总价的关系，聂雨竹享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合聂雨竹在绿地京纬公司售楼处交纳款项的事实，聂雨竹有理由相信新景祥公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，新景祥公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为聂雨竹所交纳的定购涉案房屋的房款，新景祥公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故聂雨竹要求新景祥公司返还5万元服务费及支付利息的诉讼请求，法院不予支持，该5万元应由绿地京纬公司返还。聂雨竹要求绿地京纬公司返还5万元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，法院予以支持。因上述款项系聂雨竹于2015年12月31日支付，故利息亦应从该日起算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、绿地京纬公司于判决生效之日起七日内返还聂雨竹购房款五万元并支付利息（利息以五万元为基数，自二〇一五年十二月三十一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回聂雨竹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，各方均认可聂雨竹与绿地京纬公司之间成立商品房预约合同关系，虽然聂雨竹将5万元以电商费的名义交纳给新景祥公司，但根据聂雨竹提交的选房确认单中载明的原房总价与成交总价的关系，可知聂雨竹享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”定购房屋优惠，故该5万元是聂雨竹所交纳的定购涉案房屋房款的一部分。聂雨竹有理由相信新景祥公司系代表绿地京纬公司收取，故新景祥公司与绿地京纬公司构成表见代理关系，新景祥公司收取5万元钱款的法律后果应由绿地京纬公司承担。现聂雨竹与绿地京纬公司之间的商品房预约合同关系已经解除，一审法院判决绿地京纬公司返还聂雨竹5万元房款并支付利息，有事实及法律依据。本案为商品房预约合同纠纷，绿地京纬公司与新景祥公司之间的权利义务关系不属于本案的审理范围，各方可另行解决。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春香审判员  张 慧审判员  贾 旭二〇一八年九月十四日法官助理熊静法官助理何平书记员陈玥