广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0304民初27753号原告李雪海，男，汉族，1964年1月15日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人吴神蛟，广东华瀚律师事务所律师。委托代理人徐高，男，汉族，1954年1月11日出生，住址北京市海淀区，系深圳市浚海新能源技术有限公司推荐。被告江向东，男，汉族，1974年5月5日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托代理人周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，住址广东省梅州市梅县区，该公司员工。上列原告李雪海诉被告江向东、被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“被告中原地产”）确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月30日，李群伯代理原告经过被告中原地产居间，与被告江向东签订《二手房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”)。在李群伯签订《买卖合同》前已向被告江向东和被告中原地产说明其本人不是房屋产权人，并无产权人买卖房屋的授权，也无法出示房产证及身份证原件，并且房屋中有租户租住，当时的这些情况被告江向东和被告中原地产都是清楚的。被告中原地产在《买卖合同》签订当天即用电子邮件发给身在美国的原告，请求原告对《买卖合同》予以追认，14天后，原告以两条手机短信方式告知被告中原地产：因办理离婚，房屋无法出售。《买卖合同》第三条交易定金中约定：“买方同意在本合同生效之日三日内向卖方支付定金人民币10万元。在本合同生效后五日内再向卖方支付定金人民币85万元”。在合同签订时，被告江向东和被告中原地产明知李群伯没有代理权，需要原告的追认该合同才能生效，在原告未追认前，该合同并未生效，被告江向东就支付了定金，并要求没有代理权的李群伯承担责任，存在恶意或重大过失。《买卖合同》第七条房地产租约现状约定：“买卖双方均清楚该物业所附租约现状”说明被告江向东和被告中原地产均知道房屋内有租户存在，根据合同法第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，房屋在出卖前要由租户书面放弃优先购买权后才能出售，但是当时并未取得租户的放弃优先权的承诺。再有，此房当时处于抵押银行状态，须经抵押权人书面同意或解除抵押方可转让，从《买卖合同》签订前被告中原地产就与原告有联系，双方有手机电话号码、微信、邮箱，被告中原地产要求李群伯代理签订出售房屋买卖合同，原告并不知情，原告仅委托李群伯代理出租房屋。因此，被告中原地产在《买卖合同》签订后要求原告追认，但是原告始终没有追认，被告江向东在明知李群伯没有代理权的情况下，仍然与李群伯签订《买卖合同》，并要求履行合同，是不符合法律关于合同效力的规定的，也不符合关于表见代理的规定；被告中原地产作为中介方，在明知李群伯没有被授权，原告没有追认的情况下，仍然极力促成合同的签订与履行，明显存在恶意。综上所述，在被告江向东和被告中原地产明知李群伯无权处分，原告始终没有授权的情况下，与李群伯签订的《买卖合同》应属无效，随之因此《买卖合同》所签订的附加合同也一并无效，请求法院判令：1、确认原告及李群伯与被告江向东、被告中原地产签订的《二手房买卖合同》无效；2、两被告承担原告因诉讼产生的所有费用。被告江向东辩称，答辩人与李群伯作为李雪海代理人签署的《二手房买卖合同》，经福田法院、深圳中院、广东高院、广东省人民检察院作出多份生效裁判文书，均已经评价了该合同的效力，认定该合同有效，李群伯应当承担双倍返还定金的责任。判决生效后李群伯不仅不履行生效判决确定的义务，李雪海作为李群伯的儿子还恶意缠讼。一、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，李雪海的起诉违反了“一事不再理”的司法原则，纯属浪费司法资源，试图以起诉本案推翻此前多份生效裁判文书对涉案合同效力的评判，对此，贵院应当直接驳回李雪海的起诉。二、根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，即便是无权代理，也不导致合同无效，只是对被代理人不发生效力。本案深圳中院的终审判决第7页明确评判：涉案《二手房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告中原地产辩称，关于房屋价格、出售等情况，答辩人与产权人即原告进行过沟通确认，涉案二手房买卖合同也已经法院生效判决确认有效。本院经审理查明，2015年3月30日，李群伯（原告李雪海父亲）以原告李雪海代理人的身份（卖方）与被告江向东（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告江向东购买李雪海名下位于深圳市××区××房产，买卖合同就转让成交价、定金支付、具体履行时间等内容进行了约定。后因本案原告李雪海不同意出售案涉房产，买卖双方产生争议。买方江向东将李群伯、李雪海、中原地产诉诸本院【（2015）深福法民三初字第1125号】，请求法院判令：解除《二手房买卖合同》；李群伯、李雪海双倍返还定金190万元。该案审理过程中，江向东撤回对李雪海的起诉。2015年8月17日，本院作出一审判决，解除江向东与李群伯签订的《二手房买卖合同》，李群伯向江向东双倍返还定金190万元。后李群伯不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于2015年12月17日作出终审判决：认定李群伯与江向东签订的《二手房买卖合同》合法有效，因李雪海对该《二手房买卖合同》不予追认，且不愿出售案涉房产，导致江向东购买案涉房产的目的无法实现，李群伯应承担因此而产生的违约责任，原审法院据此判决解除涉案《二手房买卖合同》并判决李群伯双倍返还定金，适用法律正确，处理结果亦无不当，故裁定驳回上诉，维持原判。终审判决后李群伯向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院审查后驳回李群伯的再审申请。李群伯亦向深圳市人民检察院申请监督，该院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院审查后认为该案不符合监督条件，故决定不支持李群伯的监督申请。2018年6月26日，原告李雪海向本院提起本案诉讼，请求确认李群伯与江向东、中原地产签订的《二手房买卖合同》无效。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告李雪海起诉请求确认《二手房买卖合同》无效，但案涉的《二手房买卖合同》经两级法院审理后已经认定合同有效，且仅在李群伯和被告江向东之间发生法律效力，原告李雪海非合同主体，与本案没有直接的利害关系，其起诉不符合民诉法规定的起诉条件，应裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告李雪海的起诉。本案案件受理费100元（已由原告预交），本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年九月二十五日书 记 员 陈秋媚（代）