河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫13民终4455号上诉人（原审原告）：丁建全,男,汉族，1976年1月20日生，住唐河县。委托诉讼代理人：白长金，男，汉族，1948年12月15日出生，住所地河南省唐河县。委托诉讼代理人：王付伟，河南海涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳鼎鑫置业有限公司。住所地：新野县明德双语学校院内。统一社会信用代码：91411329694877295G。法定代表人：李素莉，任公司董事长。委托诉讼代理人：罗学军，公司工作人员。委托诉讼代理人：王占德，河南同心德律师事务所律师。上诉人丁建全因与被上诉人南阳鼎鑫置业有限公司（以下称鼎鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）(2018）豫1328民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人丁建全及其委托诉讼代理人白长金、王付伟，被上诉人鼎鑫公司的委托诉讼代理人罗学军、王占德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁建全上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、改判鼎鑫公司退还燃气初装费2500元；3、改判鼎鑫公司补偿丁建全全部物业费2371元。事实和理由：一、一审认定事实不清，燃气初装费的性质属于购房款，小区规划红线以内与住房配套建设的供气建设费用已经包含在商品房销售价格之内。鼎鑫公司在收取购房款之外另行收取燃气初装费，属于多收取购房款。二、丁建全请求返还燃气初装费2500元的诉讼请求没有超过诉讼时效。1、本案诉讼时效期间适用普通诉讼时效期间3年，自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。2、本案存在诉讼时效中断情形。2015年10月14日，鼎鑫公司在商品房买卖合同约定日期后通知业主办理产权证明行为属于诉讼时效中断。2016年1月15日第一批鼎鑫首府业主才办理产权证书，后业主起诉鼎鑫公司，2017年3月2日终审判决生效。故丁建全起诉在诉讼时效期间内。三、一审法院将丁建全对鼎鑫公司主张补偿物业管理费的日期截止到鼎鑫首府业主取得第一批产权证书的时间(2016年1月15日)，限制了丁建全对鼎鑫公司主张补偿物业管理费的权利。丁建全与鼎鑫公司之间的物业管理费纠纷有当事人约定的解决办法，并有法律规定，可以直接裁判。只有没有约定，没有法律规定时才可以援引“平等、公序良俗”原则，一审法院适用法律错误。为此少计算的物业费损失2371元-1650元=721元。四、该案属系列案件，人数众多，一审法院适用简易程序不当。鼎鑫公司辩称，一审判决事实清楚、证据确实充分、判决结果合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、丁建全认为“燃气初装费的性质属于购房款，不属于一审认定的不当得利款”没有事实和法律依据。二、法律对诉讼时效的起算规定得十分具体明确，本案并不存在诉讼时效中断的情形。三、一审法院对退还物业费时间的认定符合客观状况。四、该案虽为系列案件，但从个案上看案情并不复杂，标的也不大，一审法院适用简易程序符合法律规定。丁建全向一审法院起诉请求：1.依法判令鼎鑫公司支付违约金2973.62元；2.退还燃气初装费2500元；3.补偿自2012年至今丁建全交纳的物业费2371元。一审法院认定事实：丁建全与鼎鑫公司于2012年3月30日签订房屋买卖合同，购得商品房一套，价款297362元，合同约定：1.鼎鑫公司承诺燃气接通，在以下日期内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件，因供气单位原因造成的逾期，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费直至达到使用条件为止；2.鼎鑫公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。前述“规定的日期”，双方在合同中未作明确约定。合同签订当日，鼎鑫公司收取丁建全付款13541元，其中含燃气初装费2500元、维修基金、契税等。丁建全共向南阳恒诚物业服务有限公司交付物业费2371元，具体情况如下：2012年度至2015年度年交物业管理费1625元,2016年上半年交费300元,2017年4月至12月交费446元。2015年2月12日至2015年4月13日，鼎鑫公司在唐河县房管局为鼎鑫首府办理产权初始登记,2015年10月14日通知鼎鑫首府业主办理产权证明，2016年1月15日，第一部分房产证办出，同年4月12日该批次最后一部分房产缮证完毕。一审法院认为：丁建全与鼎鑫公司之间的房屋买卖合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。本案争议焦点为：1.鼎鑫公司办理权属证书是否违约、应否负担违约金的问题；2.燃气初装费应否返还，鼎鑫公司应否赔偿丁建全已交纳物业管理费的损失；3.丁建全主张的合同权利是否超过诉讼时效。一、关于鼎鑫公司办理权属证书是否违约、应否负担违约金的问题。鼎鑫公司于2012年3月30日交房，依约定应于当年6月30日之前为出售的房产进行产权登记备案，并交付房产证书，在没有证据证明不是出卖人原因的情况下，至2015年10月14日才通知鼎鑫首府业主办理产权证明，实已逾期多年。逾期即应视为违约，鼎鑫公司即应承担向丁建全支付2973.62元违约金的民事责任。二、关于鼎鑫公司应否返还燃气初装费，应否赔偿丁建全物业管理费损失的问题。本案中，鼎鑫公司在收取房款之外，另行收取了燃气初装费。参照《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字［2000］077号）第五条第四项规定，小区规划红线以内与住房同步配套建设的供气建设费用已经包含在商品房销售价格以内。该规则虽非法律法规，但其是河南省内房地产行业的行为规范，房地产企业应予遵照执行，故鼎鑫公司应当予以返还。鼎鑫公司提交的证据可以证明鼎鑫首府工程项目中液化气供气设备业已建设安装完毕，应该说只要供应液化气，业主即可使用。合同对何时能够达到使用条件没有约定，但不能因没有约定而使业主、开发商的合同权利永远处于不确定状态，应推定在交房时即应符合使用的条件。至今仍没有供气，造成逾期，在没有证据证明责任在供气方或业主时，应免收业主的物业管理费。又由于提供物业管理服务收取物业管理费的是南阳恒诚物业服务有限公司，与鼎鑫公司不是同一法人，故业主已经交纳的物业费应由鼎鑫公司负补偿责任。为避免双方的权利义务长期处于不确定状态，从平等、公序良俗的原则综合考虑，物业管理费应补偿至鼎鑫公司为鼎鑫首府业主办取第一批产权证书之日止，时间点为2016年1月15日。至此时间节点之前,丁建全共计交纳物业管理费为1650元，应由鼎鑫公司予以补偿。三、关于诉讼时效问题。1.鼎鑫公司没有按期为丁建全办理产权证书，房屋所有权就不能视为完整的交付，该项权利是物权的一部分，故主张该项权利不应受诉讼时效的限制；2.在收取购房款之外收取燃气初装费，无法律依据,属不当得利，双方之间形成的是债权债务关系，债权请求权的诉讼时效为两年，从权利受损至丁建全主张权利时已经超过诉讼时效；3.尽管推定鼎鑫公司应补偿丁建全物业费至2016年1月15日止,但液化气不能使用的状态持续至今,丁建全的该项诉求不超过诉讼时效,权利应予保护。综上所述，鼎鑫公司应承担违约金2973.62元，补偿丁建全物业管理费1650元。丁建全返还燃气初装费2500元的请求，因超过诉讼时效，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、南阳鼎鑫置业有限公司向丁建全支付违约金2973.62元；二、南阳鼎鑫置业有限公司补偿丁建全物业服务费损失1650元；三、驳回丁建全的其他诉讼请求。前述一、二两项应在本判决生效后二十日内履行完毕。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，由南阳鼎鑫置业有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、关于丁建全主张鼎鑫公司退还2500元燃气初装费的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，依照法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。该案中鼎鑫公司向丁建全收取2500元燃气初装费的时间是2012年3月30日，丁建全主张鼎鑫公司退还该2500元燃气初装费的主要依据是《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字［2000］077号）第五条第四项的规定，而该规定在鼎鑫公司向丁建全收取燃气初装费时已经施行，丁建全在缴纳燃气初装费时应当知道其权利已受到损害，一审法院自丁建全缴纳燃气初装费之日起计算其请求退还燃气初装费的诉讼时效期间符合法律规定，据此，因该案的诉讼时效期间应自2012年3月30日计算，丁建全于2018年4月8日向一审法院提起诉讼，显然已超出2年的诉讼时效期间。丁建全上诉称该案的诉讼时效应自鼎鑫公司通知办证之日起计算无法律依据，本院不予采信。2、关于2016年1月15日之后丁建全缴纳的物业费鼎鑫公司应否补偿问题，依据一审法院查明的事实，鼎鑫首府工程项目中液化气供气设备在向业主交付房屋时已建设安装完毕，并经有关部门检验合格，造成目前不能使用的主要原因是供气部门不能供应液化气，依据以上事实一审法院推定在交房时即应符合使用条件并无不当，但鉴于鼎鑫公司在设计供气设施时存在市场调查不充分等过错，致使至今业主仍不能正常使用供气设施，一审法院依据平等、公序良俗的原则，酌定由鼎鑫公司向各业主补偿鼎鑫首府业主办取第一批产权证书之日（2016年1月15日）之前的物业管理费并无不当，且鼎鑫公司对此并未提起上诉，应予维持，丁建全的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。3、一审法院使用简易程序审理本案并不违背法律规定，丁建全上诉称一审程序违法的理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，丁建全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丁建全负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  孙建章审判员  李君彦二〇一八年九月三日书记员  杨松峰