广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3537号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。被告：朱建芸，女，1974年3月5日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海平，广东盈隆律师事务所律师。第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州黄埔区（原萝岗区）桃菁街1号，统一社会信用代码91440101783766853W。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）与被告朱建芸、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄欣桐及王燕飞、被告的委托诉讼代理人邱海平、第三人的委托诉讼代理人田振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年2月12日至2018年2月28日期间的物业管理服务费8720元以及拖欠2017年2月12日至2018年4月30日期间的物业管理服务费产生的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为2382.59元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年2月12日至2018年4月30日期间的会所使用费5507元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为1298.46元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2016年9月27日，被告与第三人签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向第三人购买御湖名邸桃菁街33号102房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为209.64平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。2016年3月15日，原告与第三人签署《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后第三人向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为209.3962平方米，因此自2017年11月起按照实测建筑面积计算物业管理费、会所使用费及其他费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务，但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告朱建芸辩称：业主实际收楼时间并不是原告所称的2016年12月底，实际收楼前业主无需支付物业费。无论是与第三人的房屋买卖合同还是与原告的物业服务合同，都约定业主从实际交楼之日起交纳物业管理费。在本案中，虽然第三人在2016年12月21日向被告邮寄了“房屋交付通知书”，但是从我方提供的御湖公司销售总监亲笔书写的付款计划中可以看到，双方一开始已经就付款方式和时间作了明确约定，最后一笔房款在2017年6月30日前支付即可，因为付款时间发生变更，交楼时间自然也相应顺延，在这之前不存在收楼这一事实，原告无权收取管理费。另外，从被告提交的“房屋交接单”、“水电燃气读数确认表”以及“物业管理确认函”中可以清晰的看到，因为房屋质量及装修等问题，双方并没有就房屋接收问题达成一致，而是一直在协商，实际上被告是在2018年5月才完成上述手续。原告在物业服务的过程中疏于职守，任由小区道路被拦堵而不作为，涉嫌违约，业主有权拒绝支付物业管理费。在被告提交的公证书中可以看到，在业主必经的出入路段，路面长时间的被不法人员砌墙封堵，导致业主出入不便，无法正常生活工作，业主也曾多次要求原告解决，但原告均没有能够妥善解决。面对如此重大的损害业主利益的行为，作为物业服务的提供方，原告没能及时排除妨害，任由事态扩大，这本身就已经是重大的违约行为，业主拒绝支付物业管理费是合情合理的。合同中要求业主额外缴纳会所使用费的条款属于格式条款，内容明显对业主不利，有违公平原则。在房屋买卖合同以及物业服务合同签订过程中，业主属于“弱势”一方，所有的合同条款都是第三人和原告事先拟制好，业主没有变更的权利。另外，据业主所知，本案中所提到的会所其实大部分面积是作为第三人销售中心在使用，会所项目开放的时间也多数是业主工作的时间点，业主事实上根本没办法享受到会所的相关服务。而且，会所既然作为商业性用途在运营，也应该遵循商业的使用模式，理应允许业主自主选择是否在会所消费，而不是在已经缴纳自身房屋管理费的情况下被强行加收会所物业管理费，这显然是跟市场经济规则不相符的，有悖公平原则。被告对于原告主张的物业管理费和会所使用费的计算面积及标准予以确认，但认为原告关于物业管理费和会所使用费违约金的计算方式是错误的，且违约金计算标准过高，应当予以调低。第三人述称：同意原告的诉讼请求。关于收楼问题，付款说明中的“唐生丽”并非第三人的员工，加盖印章的公司也不是第三人，且名片上的公司也不是第三人。第三人在2016年12月21日发出房屋交付通知书，通知被告自2017年1月14日起30日内前往第三人处办理收楼手续，2017年2月12日视为收楼日。经审理查明：2016年9月27日，御湖公司（甲方）与朱建芸（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街33号（H08）102房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积209.64平方米，其中套内建筑面积190.28平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条计价方式和价款约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18059.7元，总金额3436400元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.其他付款方式：首期款在2017年1月13日前支付2740000元；除首期款外，剩余款分2期支付，第1期在2016年9月25日前支付352760元，第2期在2016年11月14日前支付343640元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年1月14日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第4款约定：乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》规定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。第5款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第七条第6款约定：（1）买卖合同第八条第4项中所述的“首期款”实际上是按揭贷款，乙方应按本条第1至第4项的约定及时履行付款义务；（2）买卖合同第八条第4项中所述的“除首期款外，剩余款（各期）”实际上是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首付款。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费、物业管理服务费押金、水费预付金及燃气保证金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第1款约定：买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；第2款约定：乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用；第4款约定：房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。甲乙双方同意就商业部分作如下约定：A.双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C.甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F.乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。同日，朱建芸还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市御湖名邸桃菁街33-102号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》等的相关条款。朱建芸在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。案涉房屋于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年12月21日，御湖公司向朱建芸发出《御湖名邸房屋交付通知书》（以下简称“交付通知书”），载明：朱建芸购买的广州御湖名邸桃菁街33号102房已经具备交楼条件，请朱建芸自2017年1月14日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期内办理收楼手续，御湖公司将按合同的约定处理。朱建芸确认收到上述交付通知书，但认为御湖公司发出交付通知书时业主只是支付第一期房款，不存在交楼的问题，该交付通知书只是表面的形式，是御湖公司为了契合《商品房买卖合同》的时间点作出的。朱建芸向本院提交一份关于合同付款方式与时间的说明（以下简称“付款说明”）以及七份《收款收据》，拟证明御湖公司确认其最迟可以在2017年6月30日前支付房款，其实际上也是按此日期支付房款的，由此可见其就收楼时间已与御湖公司达成一致，高卫物业公司无权要求其按照格式合同上的时间支付物业费用。其中付款说明记载：客户朱建芸于2016年9月16日认购御湖名邸桃菁街33栋102室，实际付款方式如下：一期10%楼款于2016年9月27日前，二期10%楼款于2017年3月1日前，三期10%楼款于2017年5月1日前，四期70%楼款银行按揭2017年6月30日前。落款处盖有“广州艾庭地产代理有限公司”字样印章以及有“唐生丽”字样签名，落款日期为2016年9月16日。同时，该说明附有唐生丽的名片一张，显示其职务为销售总监，任职公司为广州侨乐房地产服务有限公司（以下简称“侨乐公司”），左上角有御湖名邸字样及LOGO。其中《收款收据》显示朱建芸支付案涉房屋购房款的情况如下：2016年9月16日支付定金30000元，2016年9月27日支付楼款322760元，2017年3月1日支付楼款343640元，2017年5月2日支付楼款350000元，2017年5月19日支付楼款2000000元，2017年6月27日支付楼款330000元，2017年7月13日支付楼款60000元。御湖公司主张的朱建芸支付购房款的时间和金额与上述《收款收据》的记载一致，但御湖公司否认双方通过付款说明对付款时间进行了变更，认为付款说明并非御湖公司出具，加盖的也不是御湖公司的公章，唐生丽亦非御湖公司的工作人员。高卫物业公司提交一份2016年2月25日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示案涉房屋的实测建筑面积为209.3962平方米，还提交了一份2018年7月6日查询所得的《广州市不动产登记查册表》，显示案涉房屋的建筑面积为209.64平方米。案涉房屋于2018年7月27日办理了不动产权登记，《不动产权证书》载明案涉房屋为朱建芸单独所有，房屋用途为住宅，建筑面积为209.4平方米。高卫物业公司称其于2017年9月收到《房屋建筑面积测绘成果报告书》，故案涉房屋2017年10月及之前的物业管理费和会所使用费以合同约定的建筑面积209.64平方米为基础计算，2017年11月及之后的以实测建筑面积209.3962平方米为基础计算。2018年2月24日，朱建芸办理了案涉房屋的收楼手续。高卫物业公司确认朱建芸已经交清2018年3月和4月的物业管理费，但主张由于朱建芸于2018年5月13日才缴纳2018年3月和4月的物业管理费，故要求朱建芸支付相应的违约金。高卫物业公司主张朱建芸一直未有缴纳会所使用费。朱建芸确认其于2018年5月13日缴纳2018年3月和4月的物业管理费。高卫物业公司于2017年9月6日委托国信信扬律师事务所向朱建芸发出《律师函》一份，催促朱建芸自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2017年7月拖欠的物业管理费3880元、会所使用费2114元、公共设施分摊电费25.36元及相应违约金。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份、诉讼名单确认函、律师费发票及银行回单，以证明其委托该律师事务所代为发出律师函及指派律师担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。高卫物业公司为证实其对案涉房屋提供了物业服务提交了其与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日投入使用。朱建芸向本院提交了三份《公证书》[编号:（2017）粤广海珠第24431、24432、24433号]，拟证明会所主要用于御湖公司售楼，但却利用会所强行收取会所费用，违反公平自愿原则，损害了朱建芸利益，且高卫物业公司怠于履行物业服务职责，导致小区道路被堵，朱建芸有家难归，遭受严重经济损失。上述《公证书》显示：2017年7月2日，公证员和公证处工作人员对“御湖名邸销售中心”一楼大堂内部分现状和二楼“钢琴室”门面进行拍摄，对从“广州高卫物业管理有限公司御湖名邸物业管理中心”处索取的《御皇荟服务收费价目表》进行拍摄，以及对御湖名邸“销售中心”通往“桃菁街”的道路的部分现状、御湖名邸“赏湜街”往“御皇荟”方向的道路的部分现状进行拍摄，并附拍摄所得照片。高卫物业公司向本院提交了报警回执、《强制拆除在建抢建违法建设决定书》《通告》《关于澳洲山庄人员违法堵塞御湖名邸消防通道的报告》《关于金坑林场消防通道被堵报告》、快递底单及妥投情况、现场照片、通话记录，以证实堵塞通道系案外人所为，高卫物业公司在事件发生后已多次报警处理，向相关职能部门反映情况，并向业主通报事件，最终政府相关职能部门依法拆除了案外人违法修筑的墙体、清理了淤泥，高卫物业公司在事件中已经尽了最大的管理义务。上述事实有《商品房买卖合同》《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《收款收据》、付款说明、《御湖名邸房屋交付通知书》及邮寄凭证、《公证书》、报警回执、《强制拆除在建抢建违法建设决定书》《通告》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《广州市不动产登记查册表》《不动产权证书》《安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》、发票、照片、律师函、快递单、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、确认函、律师费发票、银行回单及当事人陈述等予以证实。本院认为：朱建芸与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年3月15日签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉房屋提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、朱建芸具有法律约束力，双方应遵照履行。本案争议的焦点为：1.案涉房屋的交付时间；2.朱建芸是否应当支付物业管理费、会所使用费及上述费用的违约金，违约金的标准如何确定；3.朱建芸是否应当支付律师代理费。关于案涉房屋的交付时间。御湖公司与朱建芸在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年1月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年4月13日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定案涉房屋于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年12月21日书面通知朱建芸于2017年2月12日前收楼，高卫物业公司据此主张案涉房屋应视为已于2017年2月12日交付。本院认为，御湖公司向朱建芸发出的交付通知书中载明“倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续”，根据案涉房屋购房款支付情况，朱建芸未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由。因此，高卫物业公司主张案涉房屋应视为已于2017年2月12日交付理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋最后一笔购房款于2017年7月13日付清时，案涉房屋已于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件，御湖公司亦通过交付通知书告知朱建芸案涉房屋已经具备交楼条件，故案涉房屋无法交付的事由已消除，朱建芸应自行前往收楼，结合朱建芸办理收楼手续需要的合理时间，本院酌定朱建芸应于付清房款后七天内办理收楼手续。朱建芸因自身原因未在上述期间内收楼应自行承担不利后果，故本院认定案涉房屋的交付时间为2017年7月20日。关于朱建芸是否应向高卫物业公司支付物业管理费及其违约金的问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，朱建芸应自2017年7月20日起向高卫物业公司支付物业管理费。至于高卫物业公司要求朱建芸支付2017年2月12日至2017年7月19日期间的物业管理费，理据不足，本院不予支持。朱建芸辩称高卫物业公司疏于职守，任由小区道路被拦堵而不作为，故其有权拒交物业管理费。对此本院认为，高卫物业公司对相关道路拦堵行为已经通过报警、向相关政府部门反映情况、派员到现场协调处理等方式履行了物业管理职责，且未有证据证明其在处理过程中存在过错，故对朱建芸的该项抗辩意见，本院不予采纳。至于物业管理费的标准。高卫物业公司主张2017年10月31日前的物业管理费按照合同约定建筑面积209.64平方米×3.3元/平方米计算，自2017年11月1日起的物业管理费按照实测建筑面积209.3962平方米×3.3元/平方米计算，朱建芸对上述计算面积和标准表示认可，本院予以确认。经计算，案涉房屋2017年10月31日前的物业管理费应为691.81元/月；2017年11月1日起的物业管理费为691.01元/月，高卫物业公司主张按照691元/月计算，是对其权利的自行处置，本院予以准许，故朱建芸应向高卫物业公司支付2017年7月20日至2018年2月28日期间的物业管理费5107.23元（691.81元/月÷31天×12天＋691.81元/月×3个月＋691元/月×4个月）。关于物业管理费的违约金。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、4、5款的约定，朱建芸应于收楼日当日向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，以后每月第一天或之前向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。因此，朱建芸拖欠2017年7月20日至2018年2月28日期间的物业管理费以及逾期缴纳2018年3月1日至2018年4月30日期间的物业管理费构成违约，应向高卫物业公司支付相应的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，朱建芸现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金。根据朱建芸实际缴纳物业管理费的时间，拖欠2017年7月的物业管理费的违约金以267.80元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年7月21日起算至实际支付之日止；拖欠2017年8月至2017年10月期间的物业管理费的违约金每月以691.81元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止；拖欠2017年11月至2018年2月期间的物业管理费的违约金每月以691元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。逾期缴纳2018年3月至2018年4月期间的物业管理费的违约金每月以691元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年5月12日止，共计39.04元。关于朱建芸是否应向高卫物业公司支付会所使用费及其违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在案涉房屋视为交付之日起将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给朱建芸及全体业主作为文娱、康乐活动场所，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。朱建芸签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，故朱建芸应自房屋交付之日即2017年7月20日起向高卫物业公司支付会所使用费。高卫物业公司主张2017年10月31日前的会所使用费按照合同约定建筑面积209.64平方米×1.8元/平方米计算，自2017年11月1日起的会所使用费按照实测建筑面积209.3962平方米×1.8元/平方米计算，朱建芸对上述计算面积和标准表示认可，本院予以确认。经计算，案涉房屋2017年10月31日前的会所使用费应为377.35元/月，高卫物业公司主张按照377元/月计算，是对其权利的自行处置，本院予以准许；2017年11月1日起的会所使用费为376.91元/月，故朱建芸应向高卫物业公司支付2017年7月20日至2018年4月30日期间的会所使用费3538.40元（377元/月÷31天×12天＋377元/月×3个月＋376.91元/月×6个月）。关于朱建芸拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2017年7月的会所使用费的违约金以145.94元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年7月21日起算至实际支付之日止；拖欠2017年8月至2017年10月期间的会所使用费的违约金每月以377元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止；拖欠2017年11月至2018年4月期间的会所使用费的违约金每月以376.91元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于高卫物业公司提出的律师代理费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师代理费，提供了委托服务合同、律师费发票、银行回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱建芸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2017年7月20日至2018年2月28日期间的物业管理费5107.23元及拖欠上述物业管理费的违约金（拖欠2017年7月的物业管理费的违约金以267.80元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年7月21日起算至实际支付之日止；拖欠2017年8月至2017年10月期间的物业管理费的违约金每月以691.81元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止；拖欠2017年11月至2018年2月期间的物业管理费的违约金每月以691元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止；以上每期违约金以不超过本金为限）；二、被告朱建芸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付逾期缴纳2018年3月1日至2018年4月30日期间的物业管理费的违约金39.04元；三、被告朱建芸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2017年7月20日至2018年4月30日期间的会所使用费3538.40元及拖欠上述会所使用费的违约金（拖欠2017年7月的会所使用费的违约金以145.94元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年7月21日起算至实际支付之日止；拖欠2017年8月至2017年10月期间的会所使用费的违约金每月以377元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止；拖欠2017年11月至2018年4月期间的会所使用费的违约金每月以376.91元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；四、被告朱建芸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师代理费3000元；五、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161.3元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担116.3元，由被告朱建芸负担45元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  李春辉二〇一八年九月二十六日法官助理钟陈书记员姚春华