河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初6872号原告：吴积华，女，1961年8月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李向禹，男，1985年6月10日出生，汉族，住河南省平舆县。被告：驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司，住所地：河南省驻马店市驿城区文化路与文明路交叉口。统一社会信用代码91411702076833383P。法定代表人：张秀琴，该公司经理。被告：徐强，男，1976年12月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告吴积华与被告驻马店市月秀商务酒店有限责任公司（以下简称月秀商务酒店公司）、徐强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李虎适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告吴积华的委托诉讼代理人李向禹、被告徐强到庭参加了诉讼，被告月秀商务酒店公司经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴积华向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与月秀快捷酒店签订的租赁合同；2、被告支付租金33444元；3、被告支付逾期违约金60424.95元；4、被告支付退租违约金55740元。事实与理由：2013年3月3日，原告与驻马店市驿城区月秀快捷酒店（以下简称月秀快捷酒店）签订房屋租赁协议一份，约定：原告将1间房屋租赁给月秀快捷酒店，租赁期间月秀快捷酒店每六个月向原告支付一次租金5574元。从2015年9月9日至今，月秀快捷酒店一直未支付租金，共计下欠租金33444元。被告月秀商务酒店公司未答辩。被告徐强辩称，驻马店市驿城区月秀快捷酒店是其个人开办的个体工商户，现已注销，其在2013年过完春节后将月秀酒店转给了张秀琴（现驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司法人），房屋由张秀琴继续租赁，租金也由张秀琴支付。经审理查明，原告有位于驻马店市××城区文化路××院××楼××南××房屋一间（房产证号：房权证字第**）。2009年3月7日，原告吴积华与被告徐强签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（吴积华）将其位于驻马店市驿城区文化路38号院1号楼13层南2号房屋出租给乙方（徐强），租赁期限为2009年3月7日至2014年3月7日，月租金为884元，签订合同之日交付下半年租金，房屋租赁期满后，如乙方要续租则需在租赁期满前3个月向甲方提出续租书面申请。乙方租赁期间，开设酒店对房间的装修、设施设备及其他费用由甲方承担，甲方委托乙方负责实施，甲方向乙方一次性支付装修费用。装修后房屋内的设施设备所有权归甲方所有。乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，须征得甲方同意，并承担装修改造费用。甲方出租给乙方，房屋租金5年内不变。甲方、乙方同意，乙方逾期不支付租金累计超过30日的，（若逾期支付的在30日内，每逾期一日，则乙方需按月租金的6.6%支付违约金给甲方）一方可书面通知另一方解除本协议，违反协议的一方，应向另一方按月租金的10倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分。该合同签订后，原告吴积华依约将房屋出租给徐强开办驻马店市驿城区月秀快捷酒店使用。2013年3月3日，原告吴积华与月秀快捷酒店又签订租赁协议一份，约定：租赁期限为10年，自2014年3月9日至2024年3月9日，月租金为929元，六个月租金5574元，前五年租金不变，第六年至第十年在前五年的租金基础上递增5%，月租金为975元。租金支付方式——预先支付：乙方每六个月向甲方支付一次租金，第一次支付租金的时间为2014年3月9日，此后乙方应每隔六个月向甲方支付一次租金。乙方逾期不支付租金累计超过30日的，每逾期一日，则乙方需按月租金的6.6%支付违约金给甲方。合同成立后，原告吴积华依约将房屋出租给月秀快捷酒店使用，月秀快捷酒店将租金支付至2015年9月9日。至今被告月秀商务酒店、徐强未支付房屋租金共计33444元。经原告多次催要无果成讼。另查明，驻马店市驿城区月秀快捷酒店于2009年6月3日经工商行政管理部门核准成立，企业类型为个体工商户，经营者为徐强。于2013年6月30日注销。庭审中，被告徐强称其将驻马店市驿城区月秀快捷酒店股份转让给张秀琴。驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司于2013年8月27日成立，企业类型为有限责任公司，法定代表人张秀琴。上述事实，有房屋租赁合同，当事人陈述等证据在卷为据，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告吴积华与驻马店市驿城区月秀快捷酒店签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的限制性规定，该房屋租赁合同为有效合同。原告与月秀快捷酒店均应按合同约定履行合同义务。驿城区月秀快捷酒店未按照合同约定期限支付租金，拖欠原告租金36个月（2015年9月9日至2018年9月9日）计款33444元，本院予以认定。月秀快捷酒店系被告徐强开办的个体工商户，现已注销，其民事责任应当由其业主即被告徐强承担，被告徐强未按照合同约定支付租金，故原告请求判令被告支付33444元租金，本院予以支持。关于原告请求的逾期违约金和退租违约金，因被告徐强逾期支付租金属违约行为，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但租赁合同中明确约定了“乙方逾期不支付租金累计超过30日的，每逾期一日则乙方需按月租金的6.6%支付违约金。租赁期间，甲方或乙方中途退租的违约方赔偿无过错方年租金的5倍”，但该约定违约金计算方式明显过高，应依法予以核减。本院确定按月秀快捷酒店逾期不支付租金数额的月2%分段计算支付违约金10033.12元（按原告主张的暂计算至2018年9月8日即：1、2015年9月9日至2016年3月8日（共六个月）一期，拖欠六个月租金为5574元，2016年3月8日至2018年9月8日共计30个月，违约金为3344.4元（5574元×2%×30月）。2、2016年3月9日至2016年9月8日（共六个月）二期，拖欠6个月租金为5547元，2016年9月8日至2018年9月8日共计24个月，违约金为2675.52元（5574元×2%×24月）。3、2016年9月9日至2017年3月8日（共六个月）三期，拖欠6个月租金为5574元，2017年3月8日至2018年9月8日计18个月，违约金为2006.64元（5574元×2%×18月）。4、2017年3月9日至2017年9月8日（共六个月）四期，拖欠6个月租金为5574元，2017年9月9日至2018年9月8日计12个月，违约金为1337.76元（5574元×2%×18月）。5、2017年9月9日至2018年3月8日（共六个月）五期，拖欠6个月租金为5574元，2018年3月9日至2018年9月8日计6个月，违约金为668.8元（5574元×2%×6月）。上述1+2+3+4+5=10033.12元）。被告徐强（月秀快捷酒店）逾期支付租金迟延履行债务，致使原告不能实现合同目的，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四（项）要求解除原告与月秀快捷酒店签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张退租违约金的诉讼请求，因被告违约，导致原告要求提前解除合同，给原告造成经济损失，根据被告的违约情形，本院确定被告徐强向原告支付两个月的租金作为退租违约金1858元。原告要求其他退租违约金，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司承担责任的诉讼请求，因原告于2013年3月3日签订的租赁合同中，乙方加盖的印章是驻马店市驿城区月秀快捷酒店的公章，因驻马店市驿城区月秀快捷酒店与驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司是两个独立民事诉讼主体，驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司并非本案租赁合同的当事人，至于被告徐强辩称其已于2013年将月秀快捷酒店转给张秀琴，但庭审中未提交相关书证加以证明，被告徐强的辩称理由，本院不予采信。故原告主张被告驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司承担本案责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四（项）、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2013年3月3日原告吴积华与驻马店市驿城区月秀快捷酒店（徐强）签订租赁协议。二、限被告徐强自本判决生效之日起十日内支付原告吴积华房屋租金33444元。三、限被告徐强自本判决生效之日起十日内支付原告吴积华逾期违约金10033.12元，退租违约金1858元。驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对被告驻马店市驿城区月秀商务酒店有限责任公司的诉讼请求及其它诉讼请求。如果被告徐强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，减半收取1645元，原告负担1000元，被告徐强负担645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 李 虎二〇一八年九月十九日书记员 郭燕杰