山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初2904号 原告：商河县自然资源局，住所地商河县。 法定代表人：梁甲猛，局长。 委托诉讼代理人：张亮，山东撼岳律师事务所律师。 被告：山东雅娟高科有限公司，住所地商河县。 法定代表人：董雅娟，执行董事。 原告商河县自然资源局与被告山东雅娟高科有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商河县自然资源局的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼，被告山东雅娟高科有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。因涉及法律适用问题需向有关部门请示并等待答复，本案于2018年12月28日中止诉讼，2019年9月17日恢复诉讼。本案现已审理终结。 商河县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令山东雅娟高科有限公司支付违约金2440.626万元并继续履行《土地出让合同》；2.涉案费用由山东雅娟高科有限公司承担。事实和理由：2013年3月15日，商河县国土资源局与山东雅娟高科有限公司签订商河01-2013-0006号、商河01-2013-0007号《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，山东雅娟高科有限公司受让国有土地2宗，面积分别为54029平方米、53818平方米，土地出让金分别为752万元、749万元。该2宗土地均应于2014年4月15日前开工建设，但直到2018年9月28日也未开工，已构成严重违约。《土地出让合同》第三十三条有约定，受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。山东雅娟高科有限公司应当承担的违约金为2440.626万元并应继续履行土地出让合同，但经催告未果。 山东雅娟高科有限公司辩称，一、山东雅娟高科有限公司于2016年7月中旬被托管经营，已没有实际经营管理权，故无法支付违约金。二、涉案土地因在商河县农村商业银行抵押贷款，已于2018年7月被商河县人民法院执行拍卖，商河县国土资源局应知晓。三、出让合同中约定的“宗地内土地平整”、“通电、通水、通讯”的土地条件没有达到，特别是中心位置有一个50多亩的深水湾没有填平，占据了总面积的三分之一，其旁还有10米高的大土丘，严重影响了该建设用地的规划与使用，故山东雅娟高科有限公司逾期开工不构成违约。四、商河县国土资源局按出让价款总额的日1‰计算违约金标准过高。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。商河县自然资源局提供的证据1，商河-01-2013-0006、商河-01-2013-007《国有建设用地使用权出让合同》两份，出让金支付凭证四份，商国用（2013）第408号、第172号国有土地使用权证，用来证明土地出让金数额、约定开工建设时间以及逾期开工违约责任；证据二、商河县人民法院（2018）鲁0126执19号执行裁定书，用来证明涉案土地已被司法拍卖。山东雅娟高科有限公司提供的证据1，高青县人民政府研究解决布莱凯特公司经营危机专题会议纪要，用来证明山东雅娟高科有限公司已被托管经营，无法支付违约金。证据2，商河-01-2013-0006、商河-01-2013-007《国有建设用地使用权出让合同》两份，用来证明双方约定的“宗地内土地平整”、“通电、通水、通讯”的土地条件不具备。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，商河县国土资源局与山东雅娟高科有限公司签订了商河-01-2013-0006、商河-01-2013-007二份《国有建设用地使用权出让合同》，由山东雅娟高科有限公司受让国有土地2宗，面积分别为54029平方米、53818平方米。土地出让金分别为752万元、749万元，合计1501万元。根据合同约定：出让人同意在2013年4月15日前将出让土地交付给受让人，在交付土地时达到“宗地内土地平整”、“宗地外通路、通电、通上水、通讯”的土地条件；受让人同意该宗地建设项目在2014年4月15日开工，2017年4月15日竣工。 2013年5月15日，涉案宗地由商河县人民政府为山东雅娟高科有限公司颁发了商国用（2013）第172号、第804号《国有土地使用权证》。2016年1月15日，山东雅娟高科有限公司在山东商河农村商业银行股份有限公司贷款930万元、920万元，以该两宗出让土地作为抵押。因贷款到期未能偿还，山东商河农村商业银行股份有限公司向本院申请保全。2017年9月7日，本院作出（2017）鲁0126民初1118号民事裁定，将涉案两宗土地予以查封。针对该二宗土地，商河县国土资源局于2018年2月5日作出商国土资闲调【2018】01号、02号闲置土地调查通知书，于2018年4月19日作出商国土资闲认字【2018】01号、02号闲置土地认定书，于2018年5月5日在齐鲁晚报公告送达。2018年7月24日，本院作出（2018）鲁0126执19号执行裁定书，将该两宗土地以19232803元价款拍卖给山东安慧房地产开发有限公司。2018年9月13日，商河县国土资源局对山东雅娟高科有限公司作出商国土资催（2018）03号、04号支付违约金催告书。 因政府机构改革，商河县国土资源局于2019年4月10日变更为商河县自然资源局。 本院认为，商河县自然资源局（国土资源局）与山东雅娟高科有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。山东雅娟高科有限公司没有依约在2014年4月15日开工建设，违反该出让合同第十六条规定，已构成违约。山东雅娟高科有限公司虽主张被托管经营，但未被注销，该公司主体依然存在，故商河县自然资源局（国土资源局）要求山东雅娟高科有限公司支付违约金并无不当。对于山东雅娟高科有限公司主张合同约定“宗地内土地平整”、“通电、通上水、通讯”的土地条件没有达到的辩驳意见，因山东雅娟高科有限公司接收土地之时，并未向商河县自然资源局（国土资源局）提出关于土地条件不具备的质疑，应视为其对现有土地条件予以认可，不能再以“土地条件不具备”作为逾期未能开工的正当理由。因此，商河县自然资源局（国土资源局）提出因山东雅娟高科有限公司未按约定日期开工建设应支付违约金的主张，本院予以支持。关于山东雅娟高科有限公司主张逾期未开工违约金按出让价款的日1‰计算标准过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。鉴于商河县自然资源局（国土资源局）并无证据证实因逾期开工所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，应当认定出让合同中约定的违约金过分高于造成的实际损失,参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，本院酌定按土地出让价款的日万分之二点九六（1.75/10000×1.3倍×1.3倍）计算逾期开工违约金。商河县自然资源局（国土资源局）主张逾期未开工违约金的计算期限自2014年4月15日至2018年9月28日，根据国有建设用地使用权出让合同第三十二条“土地闲置满两年且未开工建设的，出让人无偿收回国有建设用地使用权”的约定，本院认定逾期未能开工违约金应计算至两年（730天）封顶。因涉案土地已被司法拍卖，该出让合同事实上已不能继续履行，商河县自然资源局（国土资源局）要求山东雅娟高科有限公司继续履行《土地出让合同》，本院不予支持。 综上所述，山东雅娟高科有限公司依法应向商河县自然资源局（国土资源局）支付违约金324.336万元（15010000×2.96/10000×730）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告山东雅娟高科有限公司于判决生效之日起十日内向原告商河县自然资源局支付违约金324.336万元。 二、驳回原告商河县自然资源局其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费163831.3元，原告商河县自然资源局负担131085.3元，被告山东雅娟高科有限公司负担32746元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王心舸 审 判 员  信丰国 人民陪审员  郭京太 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  孙延伟