河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初5358号原告：王某某，女，1969年11月3日出生，汉族，现住石家庄市长安区。委托代理人：张仲伟，河北正岩律师事务所律师。被告：曹某某，男，1986年5月17日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人：赵洪，河北冀督律师事务所律师。被告：石家庄市长安区西兆通镇凌透社区居民委员会（以下简称“凌透居委会”），住所地：石家庄市长安区西兆通镇凌透村。法定代表人：曹新江，主任。委托代理人：龚战龙、韩慧莉，法律顾问。原告王某某与被告曹某某、石家庄市长安区西兆通镇凌透社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武晓彬适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人张仲伟，被告曹某某及其委托代理人赵洪到庭参加了诉讼。被告凌透居委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告曹某某之间签订的“房号转让协议”；2、请求判令被告曹某某返还原告因与其签订“房号转让协议”而支付的指标费40000元；3、请求判令二被告返还原告因与被告曹某某签订“房号转让协议”而支付的集资楼款260000元；4、请求判令被告曹某某赔偿损失670000元；5、本案诉讼费用由被告曹某某承担。事实与理由：2013年10月29日原告与被告曹某某签订了“房号转让协议”。该协议约定：乙方（原告）用甲方（第一被告）名义购买凌透村集资房屋一套，一次性付给甲方指标费40000元，甲方收到款后，如以后房屋价值升高与甲方无关，甲方不得找任何理由收回房屋产权，永不反悔；该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用；办理房产证过户时，费用由乙方承担（如果能在初次办理房产证时能写成乙方的房产证，甲方必须提供相关手续，免去将来需过户的手续）；以后此房屋涨价或者跌落与甲方没有任何关系等。该协议签订后，原告即将40000元指标费交给被告曹某某。此后，原告接被告曹某某通知，根据被告凌透居委会要求，分别于2013年10月31日、2015年8月17日、2015年11月20日通过正定信用社以被告曹某某名义向石家庄市凌坤商贸股份有限公司支付集资楼款100000元、100000元、60000元，共计260000元，石家庄市凌坤商贸股份有限公司为原告出具了收据。2017年5月25日，被告凌透居委会通知次日分房抓阄，但被告曹某某以房屋涨价很多要求原告增加指标费150000元，如果原告不增加就不参加抓阄，拒不履行协议。后原告找双方的朋友多次与被告曹某某协商，均因其要价太高，无法达成合意，被告曹某某至今未履行“房号转让协议”约定义务。原告认为，原告与被告曹某某双方签订的“房号转让协议”合法有效，双方均应遵守，且忠实履行。被告曹某某因房价上涨的原因，故意违反合同约定以及诚实信用原则，向原告索要高额指标费，在未达到其无理要求后，拒绝履行“房号转让协议”约定义务，致使原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告曹某某辩称：一、被告曹某某不存在不履行合同的行为，被告曹某某始终同意与原告继续履行合同；二、如果原告继续履行合同，那么需要声明因为合同履行产生风险，仍需按照房号转让协议的约定，因房屋产生的费用风险由原告承担，房屋涨价落价与被告曹某某无关；三、若房号转让协议被认定为无效，被告曹某某返还因该合同取得的40000元指标转让费，对于原告的其他损失，因为房款是原告直接交给了开发单位，被告曹某某不存在过错，且双方在房号转让协议中约定了因为购买指标产生的风险及费用及房产涨价落价均与被告曹某某无关，所以对于原告的其他损失，被告曹某某不承担。首先被告曹某某只是收取了原告的房号转让费，房屋价款由原告直接交付给开发商，原告在交付房价款给开发商前应当向开发商询问所购房产的法律风险，被告曹某某并未在原告与开发商之间设置障碍使原告与开发商之间的信息交流存在不对称，故合同无效，被告曹某某不存在过错；其次，原告与被告曹某某签的只是一个房号转让协议，原告与开发商之间因原告直接交付房款而产生了直接的房屋买卖合同关系，因房屋买卖合同无效产生的后果，应该由开发商承担而与被告曹某某无关；最后，房号转让协议中风险负担与房屋涨价落价的规定属于争议解决方法的条款，并不因合同的效力而无效，故虽然结合目前的市场价格，原告主张损失但是涨价落价的后果双方已经进行了约定，涨价的利益与落价的损失，被告曹某某均不承担。另外说明一点，原告在被告曹某某的村子不是只购买了一套房产，其购买房产的目的属于商业目的，所以原告应该对房屋买卖的风险有更高的注意义务，房产涨价属于商业风险，原告由此产生的损失，也应由其自己承担。最后，因原被告两村离得很近，属于同乡，被告曹某某仍然愿意在法庭通过民间的方式调解解决。被告凌透居委会未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月29日，原告王某某与被告曹某某签订了《房号转让协议》，载明：“甲方（卖方）曹某某，身份证号：；乙方（买方）王某某，身份证号：……1、经甲乙双方一致协商,乙方用甲方名义购买凌透村集资房屋一套,一次性付给甲方指标费40000元，甲方收到款后，如以后房屋价值升高与甲方无关，甲方不得找任何理由收回房屋产权,永不反悔。2、该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用(用甲方的名义缴费包括首付款和后续所有房款)……5、以后此房涨价或者跌落与甲方没有任何关系……甲方签字：曹某某，贺五风代签，乙方签字：王某某。2013年10月29日”。同日，原告向被告曹某某转款40000元。2013年10月31日，原告以被告曹某某的名义向石家庄凌坤商贸股份有限公司（以下简称“凌坤公司”）缴纳集资楼款100000元，2015年8月17日原告以被告曹某某的名义向凌坤公司缴纳集资楼款100000元，2015年11月20日原告以被告曹某某的名义向凌坤公司缴纳集资楼款60000元，凌坤公司分别于缴费当日向原告出具了三份收据。2017年5月25日凌透社区党委、凌透村社区委员会、凌坤商贸股份有限公司出具了一份补充通知，载明：“凌透村现在定于5月26日进行分房，地点定于：聚香阁大酒店门口（石丰路凌透牌坊往西500米路南）。1、早上5：00进行大户型分房到场居民必须携带与指标户主相符的：本人身份证、户口本、三次交款票据（26万元）原件（复印件无效）……”。但在分房当天，因房价上涨，被告曹某某要求原告王某某支付指标费18万元，原告要求随行就市，原告与被告曹某某双方协商未果，被告曹某某即不协助原告抓房号。原告提交凌透花园小区二期东区16-1-1001房及地下室的所有权及使用权的房屋买卖协议书，证明原告所交付的购房款260000元对应的房屋面积属于大户型，该户型截止到2017年12月16日成交价格为930000元。另查明：原告王某某非凌透居委会居民。以上事实有原告陈述、被告答辩、《房号转让协议》、《补充通知》、转账记录、收据、证人证言、买卖协议、询问笔录及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有土地上建成的房屋具有人身属性，只有本集体经济组织成员可以购买，非本集体经济组织成员无法取得。原告不是凌透居委会居民，不享有购买凌透居委会集资房的资格，原告与被告曹某某签订的《房号转让协议》违反了法律的强制性规定，因此，该协议无效。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告向被告曹某某支付了40000元的指标转让费，代被告曹某某向石家庄凌坤商贸股份有限公司缴纳房款260000元，共计300000元，被告曹某某应当予以返还。被告曹某某明知争议房产系村证房却出售给原告，并收取指标费、让原告代为支付房款，时隔四年，房价上涨，被告曹某某要求原告增加指标费，双方不能协商一致而拒绝履行协议，协议固然无效，被告曹某某之行为亦违背了诚实信用之原则，被告曹某某应当赔偿原告房屋差价损失，但考虑原告在签订合同时亦清楚争议房产性质，以原告承担30%的责任，被告曹某某承担70%责任为宜，根据《补充通知》可知，原告所缴纳的购房款对应的户型系为大户型，参照同小区的成交价格，被告曹某某应当赔偿原告损失（930000元-300000元）*70%计441000元。被告凌透居委会在本案中无责任。被告凌透居委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应自行承担相应后果，且已符合缺席判决之条件。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告曹某某于本判决生效后十日内返还原告王某某房款、指标费300000元；二、被告曹某某于本判决生效后十日内赔偿原告王某某损失441000元。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费13500元，减半收取6750元，原告王某某承担1594元，被告曹某某承担5156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费及缴费票据（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请执行期限为二年。审判员  武晓彬二〇一八年九月十七日书记员  王爱宁