贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2876号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人：陈付容，贵州恒达房地产开发有限公司总经理。 被上诉人（原审原告）：冉龙凤，女，1977年6月5日生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人冉龙凤商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告冉龙凤提起诉讼，请求判决：一、被告及时履行合同，按照合同约定为原告办理房产证；二、被告支付原告违约金51,450元（从2014年3月15日至2018年4月26日）；三、被告每日向原告支付34.30元违约金，直至被告办理不动产证件之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。原审庭审过程中，原告明确撤回其第一项诉讼请求。事实及理由：2012年6月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以价款342,975元购买被告修建的位于纳雍县××南××单元××房。合同约定2014年3月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付全部房款。被告也将商品房交付给原告使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2008年8月29日通过“招拍挂”方式取得涉案商品房的国有土地使用权，后因政府对原审批方案进行调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才向我公司重新颁发土地使用权证；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除红线范围外的保留建筑，政府同意对原审核通过的容积率进行调整，由于容积率的调整，相关经济指标需政府职能部门另行测算，但该项工作至今未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日我公司项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件；四、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县于2016年9月30日起实行不动产统一登记，并于30日内办结，故被告在此日期前不能将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项的约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非出卖人原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，故我公司不应承担违约责任。综上，原告的请求于法无据，应予驳回。 原审经审理查明：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、面积为51049.85平方米地块的建设用地使用权。同年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2013年，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园-南4栋”建设工程规划许可证，同年取得商品房预售许可证。 2012年6月25日，被告恒达公司为出卖人与原告冉龙凤及其夫陈甫为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元09-03号商品房以总价款为342,975元售予原告，合同约定该商品房的规划用途为住宅。被告承诺于2014年3月15日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之一支付违约金。2013年12月5日，被告按合同约定将该商品房交付给原告管理使用。因被告所建房屋未通过综合验收，致使被告恒达公司在2014年3月15日前不能取得该商品房所有权初始登记,未能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原审另查明，2012年6月2日双方签订合同之前，原告向被告支付了5,000元定金，同月21日原告再次向被告支付首付款29,975元，被告收回5000元定金的收条，出具34,975元的收条给原告。2012年9月25日中国工商银行纳雍支行为原告发放住房公积金借款240,000元给被告。2013年12月7日，原告将首付余款68,000元交给被告，被告收回34,975元的收条，出具了全部首付款102,975元的收条给原告。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告冉龙凤签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张未能按时向原告办理房屋转移登记的原因是原告在合同签订一年之后才将涉案房屋首付款付清，已明显违反双方签订的合同关于付款的相关约定，是原告违约在先。经审查，2012年6月2日双方签订合同之前，原告就向被告预付定金和支付了部分首付款，同年9月25日中国工商银行纳雍支行为原告发放住房公积金借款240,000元给被告。虽然原告在2013年12月7日，才将首付余款交给被告，但在原告出具给被告的欠条上是有约定的。故对被告的抗辩主张不予支持。被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目因未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元09-03号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房权属登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。 关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告冉龙凤自被告恒达公司逾期交付商品房权属登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。故被告应从2017年10月1日倒计二年即2015年10月1日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付办理商品房权属登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告冉龙凤支付以购房款342,975元为基数从2015年10月1日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元09-03号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金。二、驳回原告冉龙凤的其他诉讼请求。案件受理费1,088元，减半收取544元，由原告冉龙凤负担331元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担213元。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金这一诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以取得《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间属于上诉人可顺延交付办理产权登记所需资料期间，上诉人应当免于承担违约责任；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属法律上的履行不能；受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约不应承担违约责任。 被上诉人冉龙凤二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人以第三人原因和不可抗力进行抗辩，忽略了其自身原因和责任，被答辩人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审审理期间，被上诉人冉龙凤之夫陈甫向本院提交书面说明，表示其作为案涉商品房共有权人，明确放弃其本人在本案中的实体权利。二审认定的其余事实与一审判决认定事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书,应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，承担违约责任期间是否截至2016年9月30日？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2014年3月15日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。因上诉人因自身原因导致其逾期交付办理房屋转移登记有关文书，则上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍县于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人于2008年即已取得案涉房屋所属纳雍县城南恒达?雍熙御园房地产项目《国有土地使用证》，成为该宗土地的使用权人。城南恒达?雍熙御园房地产项目于2008年8月29日开始建设后，上诉人经审批陆续对项目容积率、土地面积等进行调整，由此可知，《国有土地使用证》的换发对涉案土地权属事实未产生影响，亦不存在因《国有土地使用证》换发致使上诉人开发建设进程延缓的情形。结合上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不能交付办理房屋产权转移登记有关文书的事实，应当认定《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理房屋转移登记有关文书之间不具有关联性。上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张不予承担换发前逾期交付有关文书的违约责任无事实依据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政道路工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政道路工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的迟延交付办理产权转移登记有关文书不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；三、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 综上，上诉人恒达公司的上诉缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,088元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年九月二十二日 书记员  何婷婷