湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初859号原告：田某某，女，1970年8月13日出生，土家族，现住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：田娟，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。被告：湖南省烟草公司湘西自治州公司，地址：湖南省吉首市。法定代表人：瞿某某，该公司经理。第三人：湖南省烟草公司湘西自治州公司凤凰县分公司，地址：湖南省凤凰县。负责人：向某某，该分公司经理。以上被告及第三人共同委托诉讼代理人：彭浩林，湖南四维律师事务所律师。原告田某某与被告湖南省烟草公司湘西自治州公司（以下简称湘西州烟草公司）、第三人湖南省烟草公司湘西自治州公司凤凰县分公司（以下简称凤凰县烟草分公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告田某某及其委托诉讼代理人田娟，被告湘西州烟草公司、第三人凤凰县烟草分公司的共同委托诉讼代理人彭浩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告湘西州烟草公司赔偿原告田某某房屋装修投资款781070元；2、判令被告湘西州烟草公司退回原告田某某风险抵押金30000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年11月18日，经过公开招标投标竞标，湖南省烟草公司凤凰县公司与原告田某某签订了《房屋租赁合同》，湖南省烟草公司凤凰县公司将其位于凤凰县(汽车站对门)的烟草综合大楼二、三、四、五层楼房及五楼楼顶和地下室、楼梯间出租给原告用于经营饮食、住宿等，租期十年，即2003年11月18日至2013年11月18日，合同还对双方的权利义务等其他事项进行了约定，双方于合同签订当天对合同进行了公证。原告承租后进行了装修，开设了“金叶宾馆”，2008年，原告再次对“金叶宾馆”进行全面升级装修，共投资781070元。开始双方按合同履行，没有发生争议，后因体制改革，湖南省烟草公司凤凰县公司更名为湖南省烟草公司湘西自治州公司凤凰县分公司（本案第三人），不再具有法人资格，被告事实上取代了第三人在《房屋租赁合同》中的出租人(甲方)地位。合同履行八年多后，2011年11月底，被告违反合同约定，以要收回该烟草综合大楼用于办公为由，强行要求提前解除合同。原告没有办法，只得同意解除合同，但要求由被告赔偿原告因提前解除合同所遭受的全部经济损失，被告只补偿了原告遭受的可得利益损失28万元，未按照合同约定赔偿原告实际装修投资额781070元。被告单方解除《房屋租赁合同》明显违约，应承担违约责任。被告补偿原告因提前解除合同所遭受的可得利益损失28万元，不能代替其还应赔偿原告实际装修投资额781070元的违约责任，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。原告为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、工商注册信息，欲证明被告主体资格的事实，经质证，被告、第三人无异议，经审查，对该证据，本院予以认定。2、公证书、房屋租赁合同，欲证明2003年10月18日，原告与湖南省烟草公司凤凰县公司签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效的事实，经质证，被告、第三人无异议，经审查，对该组证据，本院予以认定。3、2008年12月金叶宾馆重新装修费用明细表，欲证明2008年12月，原告承租房屋装修费用为781070元的事实，经质证，被告、第三人有异议，认为装修费用781070元是原告自己的陈述，没有依据，经审查，该证据系原告单方对装修费用的统计，无其他材料佐证，本院不予认定。4、凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议，欲证明室内装饰装修评估价值为807625元的事实，经质证，被告、第三人对证据的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，经审查，该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。5、录音光盘，欲证明原告多次向被告要求补偿，被告承诺补偿原告28万元，以及办公楼修好后让原告继续承包，若原告无法继续承包，则按合同约定赔偿原告的事实，经质证，被告、第三人对证据真实性、合法性均有异议，认为证据形式不符合要求，2017年前原告没有向被告及第三人主张过权利，经审查，该证据不能达到原告的证明目的，本院不予认定。6、金叶宾馆要求补偿说明，欲证明原告一直要求被告按照合同约定的装修费补偿781070元和退回风险抵押金30000元的事实，经质证，被告、第三人有异议，认为原告2017年前没有向被告及第三人主张过权利，经审查，本院认定如下事实：2017年6月1日，原告田某某向被告公司要求补偿装修费用及退回风险抵押金。被告湘西州烟草公司辩称，2003年11月18日，原湖南省烟草公司凤凰县公司与原告田某某签订了房屋租赁合同，原湖南省烟草公司凤凰县公司将其位于凤凰县间出租给原告，租期10年，即自2003年11月18日起至2013年11月18日止。后因体制改革，原湖南省烟草公司凤凰县公司变更为湖南省烟草公司湘西自治州公司凤凰县分公司（本案第三人），租赁房屋的产权移交给了被告，由被告继续履行租赁合同。2011年11月，第三人因办公楼拆除没有办公场所，要提前收回租赁房屋用于办公。经与原告协商，在支付原告28万元的一次性补偿款后，原、被告达成一致意见提前解除了租赁合同，原告于2011年12月退回了租赁房屋，该行为符合《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，租赁合同已协商解除，双方的权利义务已经终止。2011年12月，原告领取一次性补偿金并退回综合大楼后，其并未就合同解除事宜向被告主张过任何权利，直到今年才开始要求被告赔偿装修损失，从程序角度，原告的主张已过诉讼时效，其已丧失了胜诉权；而从实体角度，原告主张权利是根据租赁合同第二十条约定:“甲方(被告)违约终止本合同，应按乙方(原告)实际装修的投资额度赔偿给乙方。”而如前所述，租赁合同是经双方协商达成合意后解除，根本不存在被告违约终止合同的情形，且被告支付的一次性补偿金包含了原告的装修损失。按照“谁主张谁举证”的举证规则，当事人理应提供充分合法的证据对其诉讼请求加以证明。本案中，原告没有提供充分合法的证据证明其主张，所以原告应承担举证不能的不利后果。综上所述，被告没有违法终止租赁合同，不应向原告支付赔偿金，而原告在合同解除多年以后才起诉向被告主张权利，实属罔顾事实也于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，欲证明与原告的租赁合同关系的事实，经质证，原告、第三人均无异议，经审查，对该证据，本院予以认定。2、凤凰县烟草专卖局（分公司）凤烟局（2011）78号《关于收回综合大楼补偿的请示》及领条，欲证明提前解除合同、补偿情况及原告领取补偿款28万元的事实，经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为28万元只是补偿原告的可得利益损失，不是被告应给的全部补偿，经审查，对该组证据，本院予以认定。第三人凤凰县烟草分公司答辩意见与被告答辩意见一致。第三人凤凰县烟草分公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月18日，经招投标，原湖南省烟草公司凤凰县公司（甲方）与原告田某某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于凤凰县(汽车站对门)的烟草综合大楼的二、三、四、五层楼房及楼顶和地下室、楼梯间出租给原告，由原告用于经营饮食、住宿等，租期十年，自2003年11月18日起至2013年11月18日止。后因体制改革，原湖南省烟草公司凤凰县公司变更为湖南省烟草公司湘西自治州公司凤凰县分公司，租赁房屋产权移交给了被告，由被告继续履行租赁合同。2011年11月，因第三人办公楼被拆除没有办公场所，经原、被告协商，双方于2011年11月解除了《房屋租赁合同》，并于2011年12月1日以凤烟局（2011）78号《关于收回综合大楼补偿的请示》报请上级同意后，对原告一次性补偿28万元，原告于2011年12月1日、6日分两次领取了补偿款共计28万元。2017年6月1日，原告田某某向被告公司要求补偿装修费用及退回风险抵押金。2017年11月6日，原告以被告强行解除《房屋租赁合同》，构成违约，应赔偿原告装修投资款及返还风险抵押金为由，向本院提起诉讼。本院认为：本案的焦点一是解除《房屋租赁合同》被告是否违约，焦点二是原告的诉请是否超过诉讼时效。关于焦点一,本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。合同履行过程中，因第三人办公楼被拆除没有办公场所，经原、被告协商并报请上级同意后，双方解除了《房屋租赁合同》，一次性补偿了原告28万元，被告没有违约，现原告主张解除《房屋租赁合同》被告违约，诉请被告赔偿原告房屋装修投资款781070元及退回风险抵押金30000元，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。关于焦点二，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案《房屋租赁合同》于2011年11月经原、被告协商解除，原告领取了一次性补偿28万元，现原告没有证据证明其在合同解除后3年内向被告及第三人主张过权利，也未举证证明诉讼时效存在中止、中断的法定事由，原告于2017年6月1日向被告要求补偿装修费用及退回风险抵押金时已超过诉讼时效期间。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告田某某的诉讼请求；案件受理费11610.70元，由原告田某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王春平审 判 员  李小雷人民陪审员  龙湘杰二〇一八年九月二十六日书 记 员  龙 瑶附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。