广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初11720号原告：佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：周志强。委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。被告：赖声权，男，1966年5月26日出生，汉族，住广东省五华县。被告：赖展峰，男，1994年7月15日出生，汉族，住广东省五华县。原告佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社诉被告赖声权、赖展峰租赁合同纠纷一案，本院2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈伟清，被告赖声权到庭参加了诉讼。被告赖展峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告双方所签订的《土地使用权租赁合同》，并由被告立即交还所承租的土地及地上建筑物等租赁物给原告；2.被告支付自2017年6月1日起至2018年6月30日止的租金1773309.5元，支付自2018年1月1日起至2018年5月30日止的卫生费1500元（每月300元），支付自2018年1月1日起至2018年5月30日止的水费13563元、电费203元，及自应付租金之日的次日起以应付租金数额为本金按每日千分之五标准支付违约金给原告，并按每月165000元的标准从2018年7月1日起至交回土地及地上建筑物等租赁物给原告之日止支付租金给原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月15日，原告与被告赖声权签订《土地使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定被告承租原告的土地及地上建筑物，从2014年4月4日至2034年4月3日止，每月租金165000元，并于每月10日前交清当月费用，逾期30日属于违约；合同履行过程中，两被告共同经营租赁物，以被告赖展峰的个人账户接收其对外出租的租金，但自2017年6月起被告开始拖欠租金、水电费，原告多次追收，被告以各种理由拖欠。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告赖声权辩称，1.赖展峰不是适格的被告，赖展峰既不是合同相对人也不是股东，只是曾经的临时管理人员，请求驳回原告对赖展峰的起诉。2.因原告于2017年12月28日发出通知严重干扰被告管理和收租，被告的租户因租赁物无证而无法正常营业，原告主张的日千分之五的违约金不合理，超出法定范畴。3.被告于2018年1月19日书面向原告申请且经原告的法定代表人签名同意，故应按补充协议内容执行。原告应补偿420万元予被告，理由如下：1.无法实现共同做酒店的初衷；2.租户因无证而无法正常经营；3.因原告于2017年12月28日发出通知严重干扰被告管理和收租；4.被告承租后，每月转租收益5万元，要支付原告15万元，另还要支付保安、保洁等员工工资及其他维修费用3万多元，每月亏损12万元。原告长期口头承诺马上办到房产证，在这样的情况下，被告坚持2年多的时间。5.被告承租涉讼租赁物的初衷是办酒店，但由于原告未能办到房产证，被告先后引进的酒店经营者都因无法办理消防和营业执照而告终，至2016年下半年，被告只能通过转租部分租赁物予一些客户，弥补和减少损失，但远远不够维持，每月亏损员工工资、管理费、维修费等共2年4个月，被告共亏损420多万元。6.被告承租的是物业，并非土地。补充：被告不同意解除涉讼合同，要求继续履行。不同意返还租赁物，因为被告承租的是建筑物，由于原告提供的建筑物证件不全，无法实现被告承租的目的，造成了被告前期承租的费用损失，现在租赁物已经办理相应证件，被告希望继续使用涉讼租赁物，对于原告要求被告缴纳租金、水电费、卫生费无异议，但是具体金额需要庭后核实。被告不同意支付违约金。被告赖展峰没有答辩。本案原告及被告赖声权围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，被告赖展峰没有证据提交。本案组织双方当事人对对方的证据进行质证。经质证，双方当事人对其无异议，或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告出示赖声权水电费欠交水电费计算明细表，属于原告单方制作，且被告不予确认，本院对其证据证明效力不予认可；被告出示申请书为复印件，被告未出示原件，本院对其真实性不予审查；被告出示天晟大楼欠租明细表，属于被告单方制作，且原告不予确认，本院对其证据证明效力不予认可；被告出示南海区桂城街道集体组织收据（电子）（NO.0011829），未显示与本案相关，本院对其不予认定；被告出示告知书，本院将对其进行综合认定。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于佛山市南海区桂城街***号综合楼，已取得不动产权证[权利证号：粤（2018）佛南不动产权证第****号]，登记权属人为原告佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社，宗地面积2621.5平方米，房屋建筑面积9651.61平方米，共七层，用途为商服用地/办公。2014年4月15日，原告（出租方、甲方）与被告赖声权（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街东区社区正街三山大道8号（土地证号：佛府南集用（2009）第****号）出租给乙方，租赁宗地占地面积为2621.5平方米，宗地上建筑面积为9395.5平方米，地上附着物由乙方使用（不计收租金），宗地用途为其他商服用地。租赁期限自2014年4月4日至2034年4月3日止，从2014年4月4日起正式计收租金，租金低价为每年1800000元，每满三年在前一期租金的基数上递增10%，其中2017年4月4日至2020年4月3日期间每年租金为1980000元；先交租后使用，租金每月收取一次，乙方应于每月10日前付清当月租金。乙方应一次性交纳1000000元作为履约保证金。甲方应于2014年4月4日前将该宗地及《租赁物业明细表》以外的物业按现状交付给乙方。租赁期间，乙方可将地上附着物部分转租给第三方，但未征得甲方书面同意的，乙方不得将租赁宗地或地上附着物整体转租给第三方。乙方须按合同约定向甲方支付租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须从应付之日起以所欠租金按每日千分之五支付延迟履行违约金至付清之日止。合同期内，租赁宗地的水、电费用均由乙方负责，电费由乙方自行向供电部门缴交，甲方不代为缴付，若乙方拖延缴交水电费，甲方则有权按照乙方当月实际用水用电量加收20%的滞纳金。在合同有效期内，乙方未违反本合同的任一项约定的情况下，甲方拒收租金的、甲方单方解除合同的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，甲方除不计息全额退还履约保证金外，须向乙方支付违约金1000000元，并赔偿乙方的实际经济损失；在租赁期内，乙方逾期30天未交租金的，甲方有权单方解除合同，并无条件收回出租的宗地及地上附着物，乙方添加的附属设施无偿归甲方所有，乙方已缴交的租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的实际经济损失。合同附件为《在租物业明细表》、《正街综合楼附属设施明细表》。2014年4月16日，原告出具收据确认收到被告赖声权支付合同履约保证金1000000元。诉讼中，原告陈述，涉讼租赁物仍由被告占有使用；水电费由被告核实用量后，原告按总表用水电量交费后，被告再向原告交纳其应付的水电费用；原告以两被告通知次承租人向被告赖展峰支付租金，两被告共同经营涉讼租赁物为由，主张两被告共同承担本案债务；卫生费为每月300元。被告赖声权陈述，其自行向供电部门交纳涉讼租赁物的电费，水费按原告通知的数额向原告交纳；确认每月支付300元卫生费。本院认为，原告与被告赖声权签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。涉讼合同约定，被告逾期30天未交租金，视为被告违约，原告有权单方解除合同并无条件收回涉讼租赁物。现原告主张被告从2017年6月1日起未依约向原告支付租金，被告未提出异议，也未举证证明已履行支付租金的义务，被告未按涉讼合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，故本院对原告主张解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，被告应将涉讼租赁物返还予原告，本院对原告要求被告返还涉讼商铺的诉讼请求予以支持。原告主张被告赖声权实际占有使用涉讼租赁物并从2017年6月1日起未依约向原告支付租金，被告同意支付租金，涉讼合同约定2017年4月4日至2020年4月3日期间每年租金为1980000元，即每月租金为165000元（1980000元÷12个月），现原告主张被告支付2017年6月1日至2018年6月30日租金1773309.5元，是原告对自身权利的处分，本院予以照准，另被告应从2018年7月1日起至返还涉讼租赁物之日止按每月165000元计付租金予原告。原告主张被告赖声权支付2018年1月1日至2018年5月30日的卫生费1500元、水费13563元、电费203元。诉讼中，原、被告均确认卫生费为每月300元，被告对向原告交纳水电费无异议，水电费属于正常使用租赁物必然发生的费用，且原告主张被告支付2018年1月1日至2018年5月30日期间水电费的数额合理，本院对原告上述主张均予以支持。关于原告主张被告以欠付租金为本金计付违约金。涉讼合同约定被告应于每月10日前支付当月租金，逾期支付租金，从应付之日起以欠租金额按每日千分之五计付迟延履行违约金，被告违约导致合同解除，应承担违约责任，但因该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之三，被告应以165000元为本金从2017年6月起每月的11日起至付清欠付租金之日止按日万分之三计付逾期付款违约金予原告，超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定，涉讼租赁物的承租人为被告赖声权，被告赖展峰与原告并未就涉讼租赁物形成租赁合同关系，被告赖声权对涉讼租赁物如何使用或经营不影响其对原告承担民事责任，根据合同相对性原则，原告以两被告通知次承租人向被告赖展峰支付租金、两被告共同经营涉讼租赁物为由主张被告赖展峰与被告赖声权共同承担责任，依据不足，本院不予支持。被告赖展峰经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社与赖声权于2014年4月15日签订的《土地使用权租赁合同》；二、赖声权应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区桂城街东区社区正街三山大道8号予佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社；三、赖声权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2018年6月30日租金1773309.5元，并从2018年7月1日起至上述第二项判决履行之日按每月165000元标准计付租金予佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社；四、赖声权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2018年5月30日的卫生费1500元、水费13563元、电费203元，合计15266元予佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社；五、赖声权应于本判决发生法律效力之日起十日内应以165000元为本金从2017年6月1日起每月的11日至上述第三项判决履行之日止按日万分之三计付逾期付款违约金予佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社；六、驳回佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费251709.57元，减半收取计125854.78元，财产保全费5000元，合计130854.78元（佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社已预交），由赖声权负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社预交的诉讼费用130854.78元，在本判决发生法律效力后经书面申请,本院退还予佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年九月三十日书记员  凌浩然书记员  李 慧