江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5540号上诉人(原审原告)：李晓燕，女，1976年12月17日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：胡守珺，女，1973年7月12日生，汉族，住南京市浦口区。原审第三人：南京清洋房产中介服务中心，住所地南京市浦口区江浦街道珠泉花园25幢105室。负责人：赵伟，该中心经理。上诉人李晓燕因与被上诉人胡守珺、原审第三人南京清洋房产中介服务中心（以下简称清洋中介中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓燕上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判被上诉人返还上诉人办理一手房产证费用8025元；二、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院审理本案认定事实不清。在《房地产买卖中介合同》第15条第三项明确约定了“此合同因国家政策原因导致无法强制过户…各自退返所收钱款及办理一手证费用”。该约定系各方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。据此，在该合同被解除时，被上诉人胡守珺应该退返办理一手证的费用。一审法院枉顾事实裁判，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院责任分配显失公平。一审法院在本案中适用法律正确，但认定事实不清，责任分配不公平，损害了上诉人的合法权益。本案中三方对合同的解除均存在一定的过错，但只有上诉人承担了逾期还款利息的责任，其它两方未承担任何责任，显失公平。胡守珺答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的上诉请求不能成立，上诉人违约在先，其没有在2017年6月30日之前支付首付款及办理过户手续。现在李晓燕要求解除合同属于恶意毁约,依法不应当返还定金。合同约定因国家政策原因无法过户，三方不承担违约责任，但对本案不适用，因为政策的变化是在6月30日之后，如果李晓燕严格履约的话，该房屋早已过户，不可能受到政策的影响。李晓燕在6月30日前不愿过户的主要原因是不愿承担房屋交易中增值税，根据合同约定本次交易所发生的全部税费都由李晓燕承担，李晓燕不愿意承担部分税费也构成了违约。胡守珺与李晓燕签订房屋买卖合同时已经明确地告知对方和中介此房屋为拆迁安置房，并没有任何隐瞒。李晓燕对涉案房屋未满五年不能上市交易的事实是明白知道的。况且买卖双方约定所有的税费及一手证办证费用由李晓燕承担。清洋中介中心述称：买卖双方签订的售房协议是双方真实的意思表达，不违反行政法规强制性的规定，属于合法有效的。并且双方基于平等自愿的原则签订的售房协议。本着契约精神，双方应对合同中所约定的事项即承担和履行的义务，合同第15条约定，此合同若因国家政策等原因无法强制过户，甲乙丙三方互不违约，各自退还所收钱款，及办理一手证的费用。根据这一条款，一审判决内容包含了解除该合同，同时胡守珺退还李晓燕10万元整人民币，合同中还提到退还一手证费用，我方认为既然解除此合同，那就应该按照合同里面约定的退还所收的这个钱款包含一手证的费用。李晓燕向一审法院起诉请求：1、判令解除李晓燕、胡守珺双方签订的房屋买卖合同；2、胡守珺退还已付的定金10万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计算至支付之日）；3、胡守珺给付李晓燕办理一手房产证费用共计8025元；4、判令胡守珺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月22日，李晓燕（合同中称乙方）与胡守珺（合同中称甲方）、第三人清洋中介中心（合同中称丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，双方约定甲方出售南京市浦口区江浦街道亚东滨江和园13幢1801室房屋（面积88.28平方米）给乙方；此房屋转让价格为甲方净得人民币169.5万元整，乙方于签订本协议时付给甲方定金人民币10万元整，甲乙双方于2017年6月30日前贷款预审通过后七日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款人民币78万元整；甲乙双方承诺在接到丙方出件通知后的2个工作日内办理产权过户手续，交易过程中产生的所有税费、办理一手房产证费用均由乙方承担。该房地产买卖中介合同还就违约金的承担及其他相关事项作出了约定。另查，上述房屋买卖合同签订后，李晓燕于2017年4月22日和4月26日向胡守珺支付购房定金共计100000元；李晓燕于2017年4月26日支付住宅专项维修资金7945元，2017年5月15日支付不动产登记费80元，共计8025元。又查，2015年10月22日胡守珺领取涉案房屋购房发票。2016年1月7日，胡守珺就涉案房屋与开发商江苏亚东建设发展集团有限公司签订房屋买卖契约，该契约中明确约定：购买该房屋满5年，取得两证后，可以上市交易。2017年5月4日，涉案房屋获取了不动产权证书。不动产权证书登记的权利人为胡守珺，面积为88.28平方米，房产来源为拆迁偿还。上述事实，有当事人陈述；李晓燕提供的房地产买卖中介合同、收条、不动产登记发票、住宅专用维修资金收据；胡守珺提交的苏（2017）宁浦不动产权第0024753不动产权证书、录音光盘等证据在卷证实。一审法院认为，涉案房屋为拆迁安置房，李晓燕、胡守珺双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表达，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上述合同虽为合法有效。但根据相关政策规定，因胡守珺在获取该房屋至今，并未满五年，不能上市交易。同时，根据2016年1月7日，胡守珺就涉案房屋与房屋开发商江苏亚东建设发展集团有限公司签订房屋买卖契约，该契约中也明确约定：购买该房屋满5年，取得两证后，可以上市交易。根据上述政策等因素，因双方签订的合同目的无法实现，现李晓燕要求解除涉案房屋买卖合同，理由正当，一审法院应予支持。因李晓燕、胡守珺与中介方在房屋买卖合同中明确约定：合同若因国家政策等原因导致无法强制过户，甲乙丙三方互不违约，各自退还所收钱款等费用。据此，胡守珺认为李晓燕解除合同系违约行为，应承担违约责任的主张，依据不足。一审法院不予支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。并有权要求赔偿损失”。据此，因涉案房屋买卖合同解除，现李晓燕要求胡守珺返还购房定金10万元，于法有据，且符合合同约定，一审法院应予支持。李晓燕对涉案房屋未满五年不能上市交易的事实是明知，但其仍与胡守珺签订买卖合同，由此表明李晓燕在签订房屋买卖合同过程中也存在过错，况且买卖双方约定办理一手房产证费用由李晓燕承担，故李晓燕要求胡守珺支付逾期还款利息，并给付办理一手房产证的费用8025元，于法无据，且也不符合合同约定，一审法院不予支持，应予驳回。胡守珺的其他辩称，依据不足，一审法院也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七之规定，判决：一、解除李晓燕与胡守珺、第三人清洋房产中介服务中心于2017年4月22日签订的关于南京市浦口区江浦街道亚东滨江和园13幢1801室房屋的《房地产买卖中介合同》；二、胡守珺于判决发生法律效力之日起十日内返还李晓燕购房定金人民币10万元；三、驳回李晓燕的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1230元，由李晓燕负担80元，由胡守珺负担1150元。各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。本院二审另查明，双方合同第15条补充条款中第③条约定：此合同若因国家政策原因导致无法强制过户，甲乙丙三方互不违约，各自退还所收钱款及办理一手证的费用。以上事实，有房地产买卖中介合同等证据在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：胡守珺是否应退还办理一手证费用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同第15条中已明确约定，此合同若因国家政策等原因无法强制过户，甲乙丙三方互不违约，各自退还所收钱款，及办理一手证的费用。该约定系各方的真实意思表示，双方均应按约履行。现因涉案房屋不满足上市交易的政策条件，导致无法过户，胡守珺应根据该约定退还所收的购房定金，并退还李晓燕办理一手证的费用8025元。综上，一审法院认定事实有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10096号民事判决第一、二项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初10096号民事判决第三项；三、胡守珺于本判决发生法律效力之日起十日内返还李晓燕办理一手房产证费用8025元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1230元，由胡守珺负担，二审案件受理费100元，由胡守珺负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月二十日书记员  戴 苗