河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初13978号原告（反诉被告）黄翠丽，女，1987年2月11日出生，汉族，住河南省封丘县。委托代理人柳宝宝，河南首航律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人张艳波，河南首航律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人张帆，总经理。委托代理人张素娟，河南恪法律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘胜，河南恪法律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）黄翠丽诉被告（反诉原告）河南长实置业有限公司（以下简称“长实置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人柳宝宝、张艳波，被告河南长实置业有限公司委托代理人张素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄翠丽诉称，2015年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，用于购买被告开发的位于花园住房××套。原告按照合同约定支付房屋价款并履行了合同约定义务，但被告未按照合同约定将涉案房屋向相关部门进行产权初始登记，原告多次联系被告协商此事，被告怠于履行合同约定义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2016年2月1日起至取得房屋产权初始登记之日止的逾期办理房屋产权初始登记违约金（暂计至2018年7月25日）41327.19元；2、本案诉讼费用由被告承担。本诉被告长实公司答辩称，一、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按《商品房买卖合同》约定按时付款，被告河南长实置业有限公司不应当支付原告迟延付款期间的违约金。且根据合同约定，原告逾期付款应当向被告支付违约金，被告办理权属初始登记的时间应相应顺延。1、根据《商品房买卖合同》第六条约定，原告应按照合同约定时间支付首付款及尾款，但根据原告提供的证据，原告并未按照合同约定时间交付首付款和尾款，存在逾期交付购房款的违约行为。根据《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。”附件四第八条约定：“下列情况之一，出卖人可延期交房，无需承担合同违约责任：（1）买受人逾期付款，除按本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延。”根据上述合同约定，原告迟延付款，除应当承担合同约定违约金，被告的交房日期可相应顺延。办理产权初始登记的时间为房屋交付使用后60日。因此，原告迟延付款，被告办理初始登记的时间应相应顺延。原告无权要求其迟延付款期间的违约金。2、根据合同第七条、附件四第八条约定，原告逾期付款，应向被告支付逾期付款违约金。违约金的计算方式为：逾期付款天数×逾期付款金额×万分之一，故原告应当向被告支付该项违约金。二、被告已经按照《商品房买卖合同》约定，将涉案房屋交付原告，且原告已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利，被告未办理初始登记的行为并未给原告造成任何实际损失，基于违约金为补偿性质的规定，被告不应当承担因此产生的违约责任。反诉原告长实置业反诉称：反诉人与被反诉人于2015年8月3日签订了《商品房买卖合同》，就被反诉人购买反诉人房屋事宜达成一致意见。《商品房买卖合同》第六条明确约定被反诉人支付首付款和尾款时间，第七条及附件四第八条约定，如买受人逾期付款，应按照应付款金额的万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，被反诉人并未按照合同约定按时支付房屋尾款。现反诉人已将房屋交付被反诉人，反诉人多次与被反诉人协商违约金一事，均无法达成一致意见。现反诉人特向法院提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人支付逾期付款违约金4689.3元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告黄翠丽辩称：反诉人的反诉请求没有事实依据，不符合商品房买卖的交易习惯。首先，开发商出售房屋，通常在售楼部设有合作银行的房屋贷款受理点，而购买人也会按照开发商的要求直接向该银行进行房屋贷款。这是开发商出售房屋的行业习惯，也是购房者贷款买房的常识。其次，本案中，购房者也就是本案原告，通过贷款买房，贷款银行均是中国建设银行河南省分行，这点可以证实该银行与开发商之间存在为购房者提供贷款的合作。因此，开发商应明知中国建设银行河南省分行贷款审批大概期限，而该期限实际上明显超出合同中签订的首付款交付之后的10日内。因此，开发商在订立合同时约定的贷款支付时间明显存在重大过失，银行贷款发放晚于约定期限，责任并非在于购房者，而在开发商订立合同时的缔约过失责任。另外，购房者会按照开发商售楼部的要求提供贷款所需资料，如果开发商不能举证购房者未按照其要求提供材料或者购房者提供材料不符合贷款标准，造成开发商无法及时收到贷款的，才应当由购房者承担违约责任。综上所述，合同中约定的首付款支付后十日内的贷款支付时间应当认定为提交贷款审批资料的时间，至于贷款实际发放时间跟银行政策有关，开发商与银行多次合作，应当有足够的心理预期，不应将该风险转移到购房者身上。本诉原告黄翠丽为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份、合同信息备案摘要一份；证明2015年8月3日，原、被告就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，约定被告应于2016年2月1日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但被告至今未向房管局提交相关资料，造成原告房屋产权证书无法办理，构成违约。证据二、原告支付房款发票两份、个人贷款支付凭证一份；证明原告按照合同约定已经支付相应房款，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办理产权初始登记的违约金。本诉被告对上述证据发表如下质证意见：对证据一、二真实性无异议，证明目的有异议。商品房买卖合同第六条明确约定：原告应按合同约定按时支付购房款首付款及尾款，如逾期付款，应承担相应的违约责任。但个人贷款支付凭证与商品房买卖合同互相印证，恰能证明原告逾期支付购房尾款的事实。根据合同约定，原告逾期付款应向被告承担违约责任，且被告交房及办理产权登记的时间可向后顺延。经审查，本诉原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。反诉原告为支持其反诉请求和答辩意见向本院提交如下证据：中国建设银行股份有限公司活期存款明细账一份，证明反诉被告并未按照合同约定按时支付房款尾款，应当承担合同约定的违约责任，反诉原告办理产权初始登记的时间可相应顺延。反诉被告对上述证据发表如下质证意见：对中国建设银行股份有限公司活期存款明细账真实性无异议，但需说明原告的相应贷款是委托被告办理的，程序、时间是由被告控制的，不能因为被告怠于履行相关工作造成的原告形式上违约的结果由原告承担。该贷款期限实际上明显超出合同中签订的首付款交付之后10到15天，因此开发商在订立合同时约定的贷款支付时间明显存在重大过失，银行贷款发放晚于约定期限，责任并非在于购房者，而在于开发商订立合同时的缔约过失责任。经审查，反诉原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2015年8月3日，原、被告签订了编号为J150××××****的《商品房买卖合同》，约定本诉原告购买本诉被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，房屋面积为65.54平方米，房屋总金额为456654元，约定本诉原告应于2015年8月3日交付首付款137654元，2015年8月17日以商业贷款形式交付319000元。本诉被告应当在2015年12月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施，并符合本合同约定的商品房交付本诉原告使用；在本诉原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，本诉被告有权利推迟交付房屋；除合同约定的特殊情况外，本诉被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付本诉原告使用，逾期超过90日后，本诉原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，本诉被告按日向本诉原告支付已交付房价款万分之一的违约金；在本诉原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，本诉被告有权利推迟交付房屋。本诉被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理初始权属登记需由本诉被告提供的资料到产权登记机关备案，本诉被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向本诉原告支付总房款的0.01%违约金。2015年8月21日，本诉被告为本诉原告出具了137654元发票，2016年7月27日，本诉被告为本诉原告出具了319000元增值税发票。2016年1月11日，中国建设银行个人贷款支付凭证显示原告向被告支付贷款319000元。经庭审询问，本诉被告称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案登记。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，本诉原告已经按约定履行了支付房款的义务，本诉被告应当按照合同约定履行义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2016年2月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。还约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从本诉原告提供的证据中可以认定本诉被告长实置业收到全部房价款的日期为2016年1月11日，超过了约定的最后付款时间147天，故本诉被告交房时间应顺延至2016年4月26日，产权初始登记的材料报送时间顺延至2016年6月27日。本诉原告主张自2016年3月8日起计算逾期办理房屋产权初始登记违约金的诉请，本院予以部分支持，本诉被告应按总房款的0.01%向原告支付自2016年6月27日起至被告河南长实置业有限公司实际办理完毕产权初始登记之日止逾期办理产权初始登记的违约金。关于本诉被告（反诉原告）长实置业主张的本诉原告（反诉被告）支付逾期违约金4689.3元（以黄翠丽贷款金额为基数，按日万分之一自逾期之日起计算至实际付款之日）的反诉请求，因本院认定本诉被告（反诉原告）长实置业办理产权初始登记逾期时间已顺延，反诉请求的黄翠丽逾期付款违约金与长实置业产权初始登记顺延期间违约金相互抵销，已降低了被告相应的违约责任，故对本诉被告（反诉原告）长实置业的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款456654元为基数，按日0.01%向本诉原告黄翠丽支付自2016年6月28日起至初始登记办理完毕之日止的违约金；二、驳回本诉被告河南长实置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费833元，减半收取416.5元，反诉费25元，共计441.5元。本诉原告黄翠丽负担132元，本诉被告河南长实置业有限公司负担309.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年九月二十八日书记员  王宽宽