贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初9685号 原告（反诉被告）：吴启凯，男，1965年12月3日生，汉族，住四川省岳池县， 被告（反诉原告）：贵阳市南明区卡莎米亚酒店，住所地：本市南明区花果园项目********，统一社会信用代码92520102MA6GJJ040F。 经营者：粟庶，女,1983年12月4日生,布依族,个体工商户,住本市南明区,系该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：王成兰，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）吴启凯诉被告（反诉原告）贵阳市南明区卡莎米亚酒店（以下至正文前简称卡莎米亚酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴启凯、被告卡莎米亚酒店委托代理人王成兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴启凯向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告从2018年7月1日起按1534.80元/月支付原告租金至被告搬离该房屋；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年7月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定每年租金逐步增加，到2018年7月1日至2019年6月30日时，租金应为40元/月/㎡，租金支付时间为到期前10日，由被告将租金汇在双方约定的原告银行账号上。到了约定支付租金的日期，被告未按合同约定支付租金，根据合同第六条之规定，被告已严重违约，原告多次找被告协商，要求其按合同约定支付租金，被告不予理睬。原告为维护合法权益提起诉讼，提出如前诉请，望法院支持。 被告卡莎米亚酒店答辩并反诉称：2016年7月，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》后，双方按照合同约定履行。2018年6月，双方因房租发生纠纷，同年7月，被反诉人在未告知反诉人的情况下，强行将酒店客户门锁更换，阻止反诉人经营，给反诉人造成较大损失。请求判决被反诉人：一、赔偿反诉人损失10000元；二、承担反诉费。 反诉被告针对反诉请求辩称：不同意反诉人的请求，因为是反诉人违约在先才导致被反诉人到酒店换锁，并且2018年7月1日当天反诉人的经理是同意我们换锁的。在我们换锁途中又不让我们更换，后来也未将房屋交还我们，反诉人的损失不应由我们承担。反诉原告对其“于2018年7月7日后没有再使用涉案房屋”的辩解意见没有提交证据证明，反诉被告要求反诉原告继续支付租金至返还房屋之日止。 本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，原告（反诉被告）吴启凯作为出租方（甲方）,与被告（反诉原告）卡莎米亚酒店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定:乙方租赁甲方位于贵阳市南明区花果园项目T1区第5栋1单元16层4号房屋，建筑面积38.84㎡；租赁期限10年，从2016年7月1日至2026年6月30日；租金及支付方式，按商品房买卖合同的建筑面积计算，以每㎡的租金×该房屋的建筑面积×月数，支付方式为三个月一次，第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金30元/月/㎡，第二年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金35元/月/㎡，第三年（2018年7月1日至2019年6月30日）租金40元/月/㎡，第四年和第五年（时间以此类推）在第三年租金标准基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每两年均在前两年租金基础上递增5%，第一季度的租金于签订本合同之日起三日内支付，乙方应于到期前10日内付给甲方，从2018年7月1日起付款方式为半年一次，乙方应于到期前10日内付给甲方，乙方通过转账方式支付甲方应收租金，甲方银行账号为62×××17；在签订该房屋租赁合同之日，乙方应向甲方交纳履行该合约的保证金（相当于3个月租金）人民币3000元，保证金不能冲抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方；甲乙双方协商一致，可以解除本合同，乙方有不按约定支付保证金或租金达15日的，或利用该房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的其他违反物业管理规定的行为，或改变房屋使用性质等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并不退还保证金；在本合同签订之日起，若甲方在乙方无根本违约的情况下单方面解除本合同的，甲方应双倍向乙方返还保证金；在本合同签订之日后，若乙方在甲方无根本违约的情况下单方面解除合同的，甲方有权不用向乙方返还保证金；乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，按月租金的3‰向甲方支付违约金；甲乙双方解除合同后，乙方应于合同解除之日起10日内将房屋交还给甲方，逾期应按月租金的3‰/日向甲方支付违约金；租金起算时间为2016年7月1日，同时自该合同签订之日起，甲方与花果园恒祥置业公司之前所签订的一切合同自动失效；本合同无免租期；本合同租金单价不含税费，涉及税金由乙方支付。 合同签订后，被告按约支付了原告保证金，并按时支付租金至2018年6月30日。原告因不同意被告要求继续按35元/月/㎡标准支付2018年7月1日后的租金，于2018年7月1日到被告处要求解除合同，返还房屋。被告同意后，原告当天请开锁师傅更换门锁，但被告在更换门锁时反悔，不同意更换门锁。2018年7月5日，被告仍按35元/月/㎡，通过银行转账方式支付了原告2018年7月1日至9月30日租金4078.20元。2018年7月7日，原告等人到被告酒店前台送达《房屋收回通知书》，陈述因被告未按合同约定支付租金，现原告要求于2018年7月16日收回房屋，被告腾空房屋并承担在此之前的所有费用。被告称未收到过原告的上述通知书。原告以被告未按合同约定支付租金（擅自将半年一付改为3个月一付、40元/月/㎡变更为35元/月/㎡、应在到期10天前预付租金而在到期后第16天即2018年7月5日才支付租金），已经构成根本违约，导致其合同目的无法实现为由，诉至本院，提出如前诉讼请求。 庭审中，原、被告认可原告是涉案房屋的所有权人，原告交付给被告的房屋为毛坯房，被告进行了装修，被告按期足额支付了2018年6月30日前的租金。原告提交的2018年7月1日的录像,拟证明原告当天要求被告交还房屋，被告的黄经理表示同意。被告对该录像真实性及内容均不认可，且认为原告私自换锁影响其正常经营。原告提交水表及电表照片，拟证明被告仍在使用原告房屋，被告对该证据不予认可。被告提交税务凭证及发票，拟证明因原告更换门锁给其造成的经济损失及金额；提交光碟，拟证明从2018年7月1日至2018年9月23日租赁房屋的门无法打开，被告没有使用该房经营。原告对被告提交的上述证据真实性均不予认可。2018年7月1日至9月30日按40元/月/㎡计算，被告应付原告租金为38.84㎡×40元/月/㎡×3个月=4660.80元，扣除被告已支付的4078.20元，尚欠582.60元。 以上事实，有当事人陈述、公民身份证、《营业执照》、法定代表人证明、证人证言、《房屋租赁合同》、《银行交易凭证》等证据证明，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告（反诉被告）吴启凯、被告（反诉原告）卡莎米亚酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同，该合同对双方具有约束力，双方应按约全面履行各自义务。合同约定“2018年7月1日后的租金标准为40元/月/㎡，支付方式为半年一付，且应在到期前10日内支付；乙方不按约定支付保证金或租金达15日，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并不退还保证金。”而被告于2018年7月5日，才按35元/月/㎡支付原告2018年7月1日至9月30日3个月的租金4078.20元，支付时间超过15天。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告未按约足额支付原告租金，解除合同的条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同。原告主张解除《房屋租赁合同》的诉请，具有合同依据及法律根据，本院予以支持。原告主张被告腾房并继续按40元/月/㎡支付租金至返还房屋之日止，具有事实及法律依据，本院亦予以支持。被告称其在今年7月5日打款后原告未将款项返还且未提出异议，视为默认变更租金标准及支付方式的辩解意见，本院认为原告收到租金1个月后即2018年8月7日向本院起诉，主张被告违约，请求解除合同，由被告按40元/月/㎡支付租金已表明其不认可被告变更租金标准及支付方式，原告已经提出异议，故对被告的该辩解意见，本院依法不予采信。被告称在7月7日后未使用租赁房屋，因其提供的证据不足以证明，本院依法亦不予采信。被告主张其装修投入，因其未在反诉请求中主张，故不属于本案的处理范畴。被告反诉要求原告赔偿损失10000元，因其提供的证据不足以证明，且原告于今年7月1日到酒店主张收回房屋系被告未按约支付租金，违约在先造成，且原告实际也未收回该房，故对被告的反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）吴启凯与被告（反诉原告）贵阳市南明区卡莎米亚酒店于2016年7月23日订立的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）贵阳市南明区卡莎米亚酒店于本判决生效后10日内，将贵阳市南明区花果园项目T1区第5栋1单元16层4号房屋（建筑面积38.84㎡）腾空返还原告（反诉被告）吴启凯，支付原告（反诉被告）在2018年7月1日至9月30日期间租金582.60元，并按40元/月/㎡支付原告（反诉被告）从2018年10月1日起至其实际返还房屋之日止的租金； 三、驳回被告（反诉原告）贵阳市南明区卡莎米亚酒店的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元由被告（反诉原告）贵阳市南明区卡莎米亚酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告（反诉被告）可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员  黄明宇 二〇一八年九月二十六日 书记员  陈 美