.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初1238号原告：张伶，女，汉族，1970年11月8日出生，银行职员委托诉讼代理人：贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，内蒙古天骄律师事务所律师。被告：包头中建房地产有限责任公司法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：柴剑宇，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洋，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告张伶与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称中建房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伶的委托诉讼代理人贾红岩，被告中建房地产公司的委托诉讼代理人柴剑宇、徐洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伶向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金53788.04元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月8日，原告与被告签订合同编号为2011-0024323的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区中建御澜世家2-2503号房屋一套。原告按照合同第四条1项的约定，于当日向被告交付首付款199311元。2012年9月26日办理了银行按揭贷款手续，由贷款银行将剩余房款400000元全部付给被告，被告于2013年4月17日将上述房屋交付原告，而原告在2016年6月22日才取得该房屋的房屋产权证。根据原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第五条2项的约定，出卖人（被告）应在商品房交付使用后180日内为买受人（原告）办理完房地产权属证书。如因出卖人（被告）的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人（被告）应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期间届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人（被告）应当按日向买受人（原告）支付买受人（原告）全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人（被告）实际取得权属证明之日起30日内向买受人（原告）支付。鉴于上述约定，被告应在交房日2013年4月17日后180日内，即2013年10月17日前为原告办理完成该商品房的房地产产权权属证书，但经查证，被告为原告该商品房所在楼栋办理权属证明的实际时间为2016年3月31日，故被告应按日向原告支付全部已付房款598976元（因面积误差导致的与原购房款599311元的差额335元被告已退还原告）万分之一的违约金，即598976×1?×898天=53788.04元。综上，被告已构成违约，应依约向原告支付违约金，故向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头中建房地产有限责任公司辩称，被告的诉讼请求超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，因出卖人（被告）的责任未能在合同第十二条约定期限内即房屋交付使用后180日内取得该商品房所在楼权属证明的，自出卖人（被告）应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人（被告）应当按日向买受人（原告）支付买受人（原告）全部已付款万分之一的违约金。本案中，涉案房屋的交付时间是2012年10月25日，原告向被告主张支付违约金的时间为交付房屋使用180日后，即从2013年4月24日开始起算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，原告向被告主张权利适用二年诉讼时效期间即应当从2013年4月24日至2015年4月23日止，但是原告直至2018年6月22日才向法院提起诉讼，已经超过法定诉讼时效。原告要求被告支付逾期办理商品房所有权证违约金属于债权范畴，其诉讼请求已经超过法定诉讼时效，故应当依法驳回其诉讼请求。再者，原告要求被告向其支付逾期办理商品房所有权权属产生的违约金53788.04元没有事实和法律依据。首先，《协议》第五条第2款约定了支付违约金的前提条件，即因出卖人（被告）的责任，本案中被告没有任何违约行为，逾期未办理房屋权属证书并非是被告的责任。小区业主在小区内私搭乱建，小区的规划迟迟未能通过，导致房屋所属楼栋的权属证明迟延办理；小区人防工程规划及施工一改再改，验收严重滞后，也是导致房屋权属楼栋的权属证明迟延办理。因此，原告要求被告支付迟延代办房屋产权证违约金没有事实依据。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。根据上述法律规定，一方主张违约金的前提是对方违约，本案中，被告依约办理了房屋初始登记，履行了全部义务，不存在被告违约的情况，故原告要求被告承担违约责任，向其支付违约金，没有法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年10月8日，原告张伶与被告中建房地产公司签订了合同编号为2011-0024323的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家2-2503号房屋一套，建筑面积89.46平方米，每平方米价格为6699.21元，总房价599311元。付款方式为合同签订时支付199311元，余款400000元以银行按揭贷款付清。交房日期为2013年4月17日。合同中关于商品房产权登记的第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理”。合同补充协议中关于商品房产权证的办理的第五条第二款约定“因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。合同补充协议第十六条约定“本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准”。合同签订后，原告先后支付购房款599311元。因房屋实测面积89.41平方米，比合同中约定的面积少0.05平方米，被告向原告退还购房款335元，房屋实际总价款为598976元。2013年4月17日原、被告双方完成房屋交付。2016年3月31日，被告中建房地产公司在包头市房地产产权管理处办理了涉案房产所在的中建御澜世家2号楼的房产初始登记。以上事实，有原告张伶提供的《包头市商品房买卖合同》复印件一份、《商品房买卖合同补充协议》复印件一份、《个人一手住房贷款合同》复印件一份、个人贷款借据复印件一份、缴纳首付款收据复印件二份、代收费收据复印件一份、中建.御澜世家代收费用明细表复印件一份、商品房面积变更确认单复印件一份、《治安、消防协议书》复印件一份，档案登记表复印件一份，被告中建房地产公司提供的初始登记/变更办结通知书复印件一份以及双方当事人当庭陈述经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告与被告中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。关于商品房产权证的办理，《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均有明确约定，具有同等法律效力，两者约定不一致的以《商品房买卖合同补充协议》为准。《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定：因出卖人（被告）中建房地产公司的责任未在商品房交付使用后180内取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人（被告）中建房地产公司应按日向买受人（原告）支付全部已付款万分之一的违约金。本案中商品房交付使用的时间为2013年4月17日，被告中建房地产公司应当在2013年10月17日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。但被告中建房地产公司实际于2016年3月31日取得该商品房所在楼栋的权属证明。故被告中建房地产公司已经构成违约，其延迟取得该商品房所在楼栋权属证明的天数为894天。被告中建房地产公司辩称，逾期办理房屋权属证书并非是被告的责任，是因小区业主在小区里私搭乱建，以及小区规划及人防工程不能被相关部门验收、许可，进而导致房屋权属楼栋的权属证明迟延办理的抗辩理由，不能成为免除其违约责任的理由，本院不予采纳。同时依据《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定，出卖人（被告）中建房地产公司应在实际取得权属证明之日起30日内，即2016年4月30日前向原告支付违约金。现被告中建房地产公司未依约向原告支付违约金，原告主张违约金的诉讼时效应从2016年4月30日起计算。依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张权利的诉讼时效在民法总则施行之日，尚未满二年的，应适用三年的诉讼时效期间。被告中建房地产公司辩称，原告主张权利的诉讼时效已经届满的抗辩理由，本院不予采纳。故被告中建房地产公司已构成违约，其应向原告支付迟延办理权属证明违约金53548元（598976元×1?×894天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张伶支付违约金53548元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1146元，减半收取573元（原告已预交），由被告包头中建房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 赵美丽 二〇一八年九月十一日书记员 高 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。