四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)川01民终9999号 上诉人（原审原告）：陈超，女，汉族，1986年8月20日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：胡金凤，四川同兴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻婵娟，四川同兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川巨鸿房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金府路**。 法定代表人：赵生武，董事长。 委托诉讼代理人：魏椿林，四川剑州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严明慧，女，汉族，1984年9月18日出生，住四川省大英县，系公司员工。 原审第三人：洪子立，女，汉族，1957年2月2日出生，住成都市温江区。 原审第三人：邛崃市汇鑫源小额贷款有限公司，住，住所地：邛崃市临邛镇司马大道**钱江凤凰城****/div> 法定代表人：侯泽润，职务不详。 上诉人陈超与被上诉人四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）、原审第三人洪子立、邛崃市汇鑫源小额贷款有限公司（以下简称汇鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2017）川0115民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人汇鑫源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈超上诉请求：1、撤销原裁定书，并发回重审，或在查清事实的基础上依法改判，支持陈超的一审诉讼请求。2、二审诉讼费用由巨鸿公司承担。事实和理由是：一、一审法院事实认定错误。1、陈超与巨鸿公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。双方均具有完全民事行为能力，在平等自愿的基础上签订了案涉合同，且该合同已办理备案登记，具有一定的物权公示效力。陈超也已向巨鸿公司指定的第三人账户支付了案涉商品房的购房款，陈超已履行自己的义务。其次，巨鸿公司向法院提交的与陈超签署的《协议书》可以表明案涉合同系双方真实意思表示，但由于巨鸿公司未向陈超支付回购款项，且约定时间已经超过，故该协议已不具备生效的条件。2、一审法院认定陈超与巨鸿公司之间为民间借贷关系缺乏依据。巨鸿公司在一审中主张，其与汇鑫源公司存在借贷关系，陈超向巨鸿公司支付的购房款系代汇鑫源公司支付的借款。但巨鸿公司未提供陈超与汇鑫源之间的借款合同原件或汇鑫源向巨鸿公司支付的借款凭证及汇鑫源委托陈超向巨鸿公司支付借款的证据以支持其主张，应当承担举证不能的后果。3、即使一审法院认为巨鸿公司提供的证据复印件系真实的，亦不能证明陈超与巨鸿公司之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，理由如下：第一、编号为“成邛汇（2013）借字第140号”《借款合同》（以下简称“借款合同1”）的借款人并非巨鸿公司。而是巨鸿公司的法定代表人赵生武，但赵生武与巨鸿公司均系独立的民事主体，且借款合同1载明借款种类为“经营性个人借款”，所以不能当然认为赵生武的借款即为巨鸿公司的借款。第二、现有证据不能证明赵安惠账户收到的款项即为汇鑫源按照借款合同1与编号为“成邛汇（2013）借字第141号”《借款合同》向巨鸿公司支付的借款，也无法证明上述款项即为汇鑫源支付的借款。第三、巨鸿公司无任何证据证明陈超支付的购房款系借款合同1下的借款。4、一审法院认为陈超直到2017年8月才向人民法院主张交付房屋和转移登记房屋所有权的行为有悖于一般房屋买卖合同的情形，与客观事实不符。陈超在上诉前多次要求巨鸿公司交付案涉商品房，2014年向巨鸿公司出具律师函要求交付房屋，2014年、2016年向第三人洪子立公证送达《商品房买卖合同摘要》、出具律师函，要求其限期搬离。陈超于2017年5月向一审法院提起诉讼，并非一审法院认定的2017年8月。即使陈超于此期间未主张权利，也不能就此否认双方之间真实的房屋买卖合同关系。二、一审法院适用法律错误。如上所述，一审法院事实认定错误，自然导致适用法律错误，根据《合同法》第八条第一款之规定，巨鸿公司应按合同约定向陈超交付案涉商品房并承担逾期交房的责任。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，支持陈超的诉讼请求。 巨鸿公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 洪子立述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 汇鑫源公司既未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 陈超向一审法院起诉请求：1、判令巨鸿公司立即向陈超交付位于温江区“御富枫景”某栋某单元某楼某号面积73㎡的房屋（合同签约备案号为175XXX）；2、判令巨鸿公司向陈超按每日83.22元支付逾期交房违约金（自2013年10月31日起直至巨鸿公司向陈超完全交付房屋为止，暂计算至2017年8月8日为人民币114593.9元）；3、判令诉讼费用由巨鸿公司承担。 一审法院经审理查明：2013年5月15日，陈超与巨鸿公司签订了包括温江区“御富枫景”某栋某单元某楼某号房屋在内的十套房屋的《商品房买卖合同》。2013年5月17日巨鸿公司与陈超向行政部门申请办理了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》登记备案手续（合同签约备案号：175040），当日巨鸿公司出具了一份委托书，让陈超将2346956元转到指定账户名为赵安惠的银行卡上面，巨鸿公司并出具了关于十套房屋共计2346956元的收据。2013年5月17日，陈超将2346956元通过成都银行打到赵安惠的账号。巨鸿公司与汇鑫源公司于2013年5月14日、2013年5月15日分别签订了《借款合同》，双方约定汇鑫源公司向巨鸿公司借款项600万元和500万元，两笔借款共计1100万元。2013年5月15日，赵安惠的账号62×××15收到款项600万元，2013年5月17日，赵安惠的账号62×××15收到款项2653044元与2346956元，合计500万元。2013年5月15日巨鸿公司与汇鑫源公司签订《回购协议》，里面载明汇鑫源公司借款8653044元给巨鸿公司，巨鸿公司将“御富枫景”地下室车位某层抵押;地下室车位某层抵押给了汇鑫源公司日巨鸿公司与汇鑫源公司签订的《协议书》中第五条约定：“甲方（巨鸿公司）车库的销售额60%支付给乙方（汇鑫源公司），40%支付陈超10套房屋回购款和资金占用费，直到陈超收回全部房款和资金占用费为止”。2014年12月3日巨鸿公司与陈超签订的《协议书》中第四条约定：“本协议经甲（巨鸿公司）乙（陈超）双方签字（盖章）后成立，甲方按照以上约定按期足额向乙方支付回购款及资金占用费后生效，合同生效后乙方应当按照甲方的要求解除或撤销备案，同时甲乙双方终止双方签订的商品房买卖合同及其书面文件”。陈超与巨鸿公司在《协议书》的第二条的第一款约定巨鸿公司于2015年5月25日前向陈超支付关于十套房屋的回购款2346956元及资金占用利息的计算方式。 一审另查明，截止一审法庭辩论终结前，陈超和洪子立均未取得本案诉争房屋的不动产权证书，案涉房屋的不产权属目前登记在巨鸿公司名下，洪子立已经实际入住涉案房屋。经一审查明，双方当事人无争议的事实归纳如下：1、陈超与巨鸿公司形式上签订了一份包括本案涉案房屋在内十套房屋的买卖合同。2、涉案房屋的不动产权属目前登记在巨鸿公司名下。3、陈超和巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》办理了登记手续。 一审法院认为，巨鸿公司和陈超之间真实的法律关系应当是民间借贷法律关系，理由如下： 第一、巨鸿公司与汇鑫源公司于2013年5月14日、2013年5月15日分别签订的《借款合同》，汇鑫源公司向巨鸿公司先后出借款项600万元和500万元，两笔借款共计1100万元。陈超与巨鸿公司也在2013年5月15日签订了关于涉案房屋在内的十套房屋的《商品房买卖合同》，根据陈超提供的委托书及巨鸿公司当庭认可，巨鸿公司收取1100万元的银行账号为案外人赵安惠的个人账号，即赵安惠的个人账号：62×××15是巨鸿公司收款账户。在巨鸿公司与汇鑫源公司签订第一份《借款合同》后的第二天，即2013年5月15日，赵安惠的账号62×××15收到款项600万元，在巨鸿公司与汇鑫源公司签订第二份《借款合同》后的第三天，即2013年5月17日，赵安惠的账号62×××15收到款项2653044元与2346956元，合计500万元。赵安惠的账号62×××15于2013年5月15日到2017年5月17日先后收到汇入款项1100万元。根据陈超提供的证据，陈超在2013年5月17日给赵安惠的账号62×××15汇款2346956元。赵安惠的账号62×××15收到三笔款项的总和1100万元，刚好是巨鸿公司与汇鑫源公司签订的两份《借款合同》的借款总和，其中的2346956元刚好又是通过陈超的账号转入的。陈超汇入赵安惠的账号2346956元和同一天赵安惠的账号收到款项2653044元的总和正好是500万元，该种巧合足以使人信服汇鑫源公司于2013年5月17日出借给巨鸿公司的500万元借款中的2346956元是汇鑫源公司通过陈超的账户转入巨鸿公司指定的收款账户赵安惠的账号，结合现在以签订房屋买卖协议作为民间借贷手段在社会上普遍存在的事实，陈超汇入到赵安惠的账号的2346956元应为借款而非购房款，陈超与巨鸿公司之间存在民间借贷关系具有高度可能性，其真实的法律关系并非是房屋买卖合同关系。 第二、2013年5月15日，陈超与巨鸿公司签订了关于涉案房屋在内的十套房屋的《商品房买卖合同》，双方在同一份合同中约定交易的标的物为十套房屋，陈超在2013年5月17日一次性把款项打入巨鸿公司的指定账户，且陈超购买的十套房屋的单价均为每平方米3800元。陈超与巨鸿公司在2013年就签订了《商品房买卖合同》，但直到2017年8月才向人民法院就房屋买卖合同主张交付房屋和转移登记房屋所有权。从以上行为看，双方在合同的签订和履行的过程中存在有悖于一般房屋买卖合同的情形。 第三、2013年5月15日，巨鸿公司与汇鑫源公司签订的《回购协议》，表明汇鑫源公司借款8653044元给巨鸿公司，巨鸿公司将“御富枫景”地下室车位-1层抵;地下室车位**抵押给了汇鑫源公司日巨鸿公司与汇鑫源公司签订的《协议书》中第五条约定：“甲方（巨鸿公司）车库的销售额60%支付给乙方（汇鑫源公司），40%支付陈超10套房屋回购款和资金占用费，直到陈超收回全部房款和资金占用费为止。”2014年12月3日巨鸿公司与陈超签订的《协议书》中第四条约定：“本协议经甲（巨鸿公司）乙（陈超）双方签字（盖章）后成立，甲方按照以上约定按期足额向乙方支付回购款及资金占用费后生效，合同生效后乙方应当按照甲方的要求解除或撤销备案，同时甲乙双方终止双方签订的商品房买卖合同及其书面文件”。陈超和巨鸿公司在《协议书》的第二条的第一款约定了巨鸿公司于2015年5月25日前向陈超支付关于十套房屋的回购款2346956元及资金占用利息的计算方式，如果陈超和巨鸿公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，双方又在《协议书》中约定巨鸿公司向陈超返还购房款2346956元且同时支付资金占用期间的利息的约定就无法做出合理解释，虽然陈超辩称此协议目前还没有生效，但是此协议却有陈超同意巨鸿公司回购房屋的意思表示，加之房屋买卖合同的相对方巨鸿公司陈述其和陈超之间不存在真实的房屋买卖事实。以上的事实足以表明陈超与巨鸿公司就2346956元资金的来往并不是单纯的商品房买卖合同关系，而应当是借款合同关系。 第四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，虽然陈超提供了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》以及购房款的转账和收据等证据，但是依据巨鸿公司提供的《借款合同》、《协议书》、《回购协议》、转账证明等证据，并结合当事人的陈述，陈超和巨鸿公司签订的《协议书》有陈超同意巨鸿公司回购房屋的意思表示，陈超和巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》与巨鸿公司与汇鑫源公司签订的第二份《借款合同》的时间是同一天，陈超和巨鸿公司签订的《协议书》与巨鸿公司和汇鑫源公司签订的《协议书》是同一天，并且2013年5月17日陈超转入巨鸿公司的2346956与当日巨鸿公司收到的2653044元加上2013年5月15日巨鸿公司收款的600万元刚好是巨鸿公司与汇鑫源公司签订的两份《借款合同》的借款总和1100万元。本院经审查并结合相关事实，认定巨鸿公司和陈超之间真实的法律关系应当是民间借贷法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。第一次庭审结束后，一审法院向陈超就本案法律关系做出释明变后，陈超拒绝变更诉讼请求。 综上所述，陈超应按照真实的法律关系另行主张相应的民事权利。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定：驳回陈超的起诉。 二审中，巨鸿公司、洪子立对一审查明的事实无异议，陈超对原审裁定第六页第六行“巨鸿公司与汇鑫源公司于2013年5月14日、5月15日分别签订了《借款合同》，……，”至第六页倒数第三行“直到陈超收回全部房款和资金占用费为止。”的内容有异议。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，二审中各均无新证据提交。 根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为陈超与巨鸿公司之间的法律关系性质，现将上述焦点问题分述如下： 第一，关于2346956元款项的性质。依据已查明的事实，汇鑫源公司作为出借人与巨鸿公司作为借款人于2013年5月14日、15日分别签订了两份《借款合同》，约定借款金额为1100万元。5月15日，巨鸿公司与陈超签订《商品房买卖合同》，约定陈超购买案涉十套房屋，价款为2346956元。陈超按照巨鸿公司委托将上述款项转至赵安惠账户。同时，赵安惠在5月15日至17日期间共收取包括上述2346956元在内的共计1100万元款项。基于现实中以签订房屋买卖合同作为借贷担保的隐蔽性与普遍性，结合本案中《商品房买卖合同》与《借款合同》签订时间重合、赵安惠收取包括案涉2346956元在内的1100万元均发生于《借款合同》签订后三日内，以及赵安惠收取的1100万元与《借款合同》约定的借款金额1100万元金额等同，上述事实能形成证据锁链证明汇鑫源公司于2013年5月17日出借给巨鸿公司500万元中的2346956元系通过陈超转入赵安惠账户。因此，该笔2346956元应为借款性质，而非陈超主张的购房款。 第二，关于双方的真实意思表示。首先，12月3日的《协议书》中明确约定巨鸿公司支付陈超购买案涉房屋的回购款和资金占用费。其次，2014年12月3日的《协议书》约定陈超足额收取回购款及资金占用费后，双方签订的案涉商品房买卖合同终止。上述协议内容符合名为买卖实为借贷的行为，即双方名义上虽签订了房屋买卖合同，但同时约定借款人在足额收取借款及资金占用利息后，标的物返还借款人。虽然陈超主张该协议并未生效，但合同双方已签章成立，从合同条款解读，结合2346956元款项的性质，足以认定陈超与巨鸿公司之间的真实意思为借贷担保，而非陈超主张的商品房买卖合同关系。 第三，关于履行方式。2013年5月陈超与巨鸿公司之间已完成了商品房买卖合同的签订及付款行为，但直到2017年8月陈超才向一审法院起诉主张权利。陈超未举证证明其在长达4年的时间内曾向巨鸿公司请求交付房屋、办理过户登记，该行为有悖常理，不符合房地产市场的交易习惯。 综上，陈超的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长 廖 方 审判员 尹 英 审判员 李 玲 二〇一八年九月十二日 书记员 张宸云