海南省东方市人民法院   民事判决书   （2018）琼9007民初1598号   原告：石海洋，男，1995年5月28日出生，汉族，黑龙江省佳木斯市人，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：李天来，海南遂良律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王亚辉，海南遂良律师事务所实习律师。   被告：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路**。   法定代表人：郑玉洪，该公司总经理。   委托诉讼代理人：娄向东，该公司职工。   委托诉讼代理人：包俊彬，该公司职工。   原告石海洋诉被告东方滨海花园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李天来、王亚辉，被告的委托诉讼代理人娄向东、包俊彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告石海洋向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、请求人民法院判令被告按照每日163.2元的标准向原告支付从2016年10月4日起至实际办理完不动产权证书之日止的违约金，暂计算至2018年4月30日共计574天，违约金数额为93676元；3、被告承担原告支付的诉讼费、律师费及交通费。事实和理由：原、被告于2014年5月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××区精装房一套，房屋总价款为816275.97元。合同签订当日，原告当即以全款方式向被告支付房款，同时被告向原告交付了房屋，被告于2014年12月27日向原告开具了购房款发票。原、被告签订《商品房买卖合同》第15条约定：“被告应当在2016年10月3日前，为原告办理完毕房屋权属转移登记，但是被告至今没有履行该义务”。原告认为，自己已经按照合同约定履行了相应的义务，同时收房入住，被告应按照合同约定，及时为原告办理房屋产权登记，经原告多次催促，被告至今未能办理，严重违反合同，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，被告应当向原告支付违约金暂计为93676元574天*0.0002元/天*816275.97元=93676元（违约金暂是从2016年11月1日计算至2018年4月30日，具体违约金计算至被告实际将房屋所有权证办理到原告名下止）。合同附件七《补充协议》中第十四条已经约定，双方因一方违约发生争议，诉至法院后，守约方所产生的诉讼费、律师费等相关费用均由违约方承担，因此原告认为因本次诉讼而产生的诉讼费、律师费均应由被告承担。综上，望判如所请。   被告东方滨海花园房地产开发有限公司辩称，一、因国家政策发生重大变更，合同原来约定办理房屋所有权证在法律上已无法实现，原告诉请要求被告办理房屋所有权证没有法律依据。   双方未就涉案房屋的办理不动产权证补充约定，属于约定不明。二、首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款约定，商品房交付后，按照合同约定，涉案房屋的房屋所有权证的办理，应由原告负责，而不是被告负责。其次，即便双方约定被告承诺在房屋交付之日起730日内为被告办理完毕房屋权属转移登记，被告也不构成任何违约，在东方市不动产登记中心成立运行正常后，被告于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，不日涉案房产即将取得的不动产权证。原告至今拒不配合提供相关资料，由此造成无法办理不动产权证的责任由原告承担。恳请人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据：一、1、商品房买卖合同，证实：2014年6月19日签订合同，双方约定条款证明被告违反约定条款；2、合同十五条，证实已经明确约定被告应该在房屋交付之日（2014年10月3日）起730日内（2016年10月3日）前为原告办理不动产权证书；3、合同附件7第十四条约定，证实：违约方应支付诉讼费和律师费；二、销售不动产权统一发票和完税证明，东方市地税局出具，证明：2014年10月3日原告已经一次性支付给被告816275.97元房款，建筑面积98.44平方米；三、收款收据编号为0005025，证实原告2014年6月19日已经向被告支付维修基金5890元；四、物业清单、收款收据编号1100624证实原告于2014年10月3日办理交房手续，缴纳相应的物业费、电梯运营费等费用，并支付了代办产权证费500元。   被告提供的证据：证据一、海东方验房交接表、商品房交付使用签收单、海东方物品交接表，证实（1）涉案房屋交付日期为2014年10月3日，按合同约定办理涉案房屋的房屋所有权证的截止期限为2016年10月3日；（2）双方签订的《商品房买卖合同》约定办理涉案房屋的房屋所有权证，证据二、房屋所有权证，证实被告在2016年1月11日已取得的房屋所有权证，被告着手办理房屋所有权证手续。证据三、不动产登记暂行条例实施细则，证据四、不动产登记暂行条例，证据五、关于实施不动产统一登记的通告，证据六、证明；共同证实（1）被告取得的房屋所有权大证；（2）合同约定办理涉案房屋的房屋所有权证的截止期限为2016年10月3日；证据七、办理房屋所有权证材料清单，证据八、国有建筑物、构筑物所有权初始登记，证据九、建筑物、构筑物所有权转移登记，证实国家及地方实行不动产统一登记制度后的办证程序；证据十一、不动产首次登记公告，证实在国家及地方实行不动产统一登记制度后，被告着手办理不动产权证登记手续。证据十二、关于办理不动产权证书的申请，证实被告于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证宗地分割手续；证据十三、东方市不动产登记中心窗口受理时间，证明被告于2018年3月15日已将办证全部材料交至该中心。上述证据来源客观、真实、与本案有关联性。   根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年6月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××区精装房屋一套，房屋总价款为798331元。合同签订当日，原告当天以全款方式向被告支付房款、房屋契税、维修基金共计816275.97元，同日被告向原告交付了房屋，被告于2014年12月27日向原告开具了购房款发票，2015年1月15日向原告开具了契税完税证明。2014年11月1日原告开始向被告交纳物业费。原、被告签订《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记”。自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。被告于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证申请手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过宗地分割审查，并于2017年8月15日公告，2018年3月15日被告完成了协助东方市不动产登记中心涉案房产的不动产权证办证义务。石海洋为本案诉讼委托海南遂良律师事务所，并支付律师服务费2500元。   本院认为，原、被告于2014年6月19日签订《商品房买卖合同》，系双方意思的真实表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点问题是：一、被告东方滨海花园是否逾期办理房屋权属转移登记；二、如果逾期办证，违约金如何计算；三、被告是否应承担相应的律师服务费。   第一焦点问题在于：在商品房买卖中，办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。本案在办理房屋权属登记过程中，前期工作由被告办理，最终核准颁证的是行政机关。具体办证完毕的时间不在于被告，故石海洋主张以办证完毕时间为计算违约金的截止日期不当。根据本院查明被告交完办证全部材料时间截止为2018年3月15日。而原、被告双方合同约定的办证截止时间为2016年11月1日；原、被告于2014年6月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××区精装房屋一套，房屋总价款为798331元。合同签订当日，原告当天以全款方式向被告支付房款共计798331元，被告向原告交付了房屋，被告于2014年12月27日向原告开具了购房款发票，2015年1月4日向原告开具了契税完税证明，原告已履行购房义务。原、被告双方约定730天内办理房屋所有产权证；被告于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，被告由于在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，被告主张已履行合同约定的办证义务没有事实依据，双方约定期限内，被告没有在约定期限内提交相关申请材料办证，其行为已构成违约。   关于第二个焦点问题。本案中，石海洋认为应当按照已付款万分之二的标准收取违约金，本院认为，根据减轻损失原则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，进行综合判断，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，综上，违约金的计算应定为从2016年11月1日起至2018年3月15日（499天），按石海洋已支付全部房款按日万分之一计算，即东方滨海花园应支付违约金798331元*1/10000*499天=39836.71元。   关于第三个焦点问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”本案中，东方滨海花园因逾期办理房屋权属证书违约，按照合同约定应承担对方即石海洋由此产生的律师费。因此，石海洋为本案诉讼所支付的律师服务费2500元应由东方滨海花园承担。   综上，原告诉请要求被告支付违约有理部分，本院予以支持，由于被告已经履行办证义务，原告要求被告立即办证于法无据，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告石海洋支付因逾期办证的违约金39836.71元及律师费2500元。   二、驳回原告石海洋的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2141.9元，原告已预交，由原告石海洋负担1283.48元；被告东方滨海花园房地产开发有限公司负担858.42元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审 判 长 吉进宁   审 判 员 王 婧   人民陪审员 王齐园     二○一八年九月四日   书 记 员 方舒雯   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自依法变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。