贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0381民初3162号原告：赤水市国土资源局，住所地赤水市红旗路**，统一社会信用代码：11520381009510728E。法定代表人：杨庆，局长。委托诉讼代理人：明浩，贵州正江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠强，国土资源局建设用地科科长。被告：赤水嘉豪春天置业有限公司，，住所地赤水市红军大道中段公安局南侧嘉壕春天大底盘（裙楼）****统一社会信用代码：91520381MA6E0K419G。法定代表人：徐秋，总经理。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。原告赤水市国土资源局（以下简称赤水市国土局）与被告赤水嘉豪春天置业有限公司（以下简称赤水嘉豪置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赤水市国土局的委托诉讼代理人明浩、李忠强，被告赤水嘉豪置业公司的委托诉讼代理人蒋俊端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤水市国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付违约金603297.1元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月6日、2018年7月23日，原告依法与被告签订了两份国有建设用地使用权转让合同，合同约定土地出让金为39721000元，被告应分二期支付土地出让金。但被告未按时履行义务，依照合同第三十条的约定，被告未按时支付土地出让价款的，应自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。经原告计算，被告应当支付603297.1元违约金。为此，特诉至法院，请求依法支持。被告赤水嘉豪置业公司辩称：1、原被告签订的合同属实，该合同属有效合同；2、原告主张的违约金过高，已经超过其实际损失的30%，请求人民法院依法进行调整。经本院审理认定的事实如下：赤水市人民政府分别于2018年5月25日、2018年7月18日向被告赤水嘉豪置业公司下发《市人民政府关于出让2017-23号地块国有建设用地使用权的批复》（赤府函【2018】103号）、《市人民政府关于出让2017-24号地块国有建设用地使用权的批复》（赤府函【2018】184号），同意将位于赤水市文华办望城村（市公安局南侧）的2017-23号（面积为21664㎡、成交价3412.5万元）、2017-24号（面积为3556㎡、成交价559.65万元）两宗地块的国有建设用地使用权出让给被告赤水嘉豪置业公司。要求赤水嘉豪置业公司必须按照出让条件约定的时间缴清土地出让金，签订《国有建设用地使用权出让合同》，办理土地登记等。2018年6月6日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为520381-2018-CR-18），合同约定：出让宗地编号为2017-23，宗地总面积为21644平方米，宗地坐落于赤水市文华办望城村市公安局南侧；出让宗的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地；出让人同意在2018年11月16日前将出让宗地交付给受让人；出让价款为34125000元；受让人按以下时间和金额分期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期17062500元，付款时间2018年6月16日之前，第二期17062500元，付款时间2018年8月16日之前；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同还对其他相关事项进行了约定。出让人赤水市国土局、受让人赤水嘉豪置业公司委托代理人均签字并加盖印章。2018年7月23日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为520381-2018-CR-41），合同约定：出让宗地编号为2017-24，宗地总面积为3556平方米，宗地坐落于赤水市文华办望城村市公安局南侧；出让宗的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地；出让人同意在2019年1月9日前将出让宗地交付给受让人；出让价款为5596500元；受让人按以下时间和金额分期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期2800000元，付款时间2018年8月9日之前，第二期2796500元，付款时间2018年10月9日之前；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同还对其他相关事项进行了约定。出让人赤水市国土局、受让人赤水嘉豪置业公司委托代理人均签字并加盖印章。合同签订后，被告赤水嘉豪置业公司分别于2018年6月8日向原告赤水市国土局支付6825000元、6月27日支付6825000元、8月22日支付6825000元、9月5日支付6825000元、9月6日支付6825000元，共计支付2017-23号地块出让金34125000元；分别于7月19日支付1119300元、9月7日支付3976100元（1988050元+1988050元）、9月10日支付501100元，共计支付2017-24号地块出让金5596500元，与合同约定出让金总额39721500元（34125000元+5596500元）一致。另查明：中国人民银行同期（2015年10月24日至今）贷款基准年利率6个月内（含6个月）为4.35%。本院认为，本案存在如下两个焦点问题：1、被告是否有违约行为，应否承担违约责任，如何承担；2、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整，如何调整。一、关于本案被告是否有违约行为，应否承担违约责任，如何承担问题。关于本案国有建设用地使用权出让合同的效力问题：必须明确的是原告赤水市国土局与被告赤水嘉豪置业公司分别于2018年6月6日、2018年7月23日签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》的性质是民事合同还是行政合同。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”的规定，本案中当事人双方签订《国有建设用地使用权出让合同》系国家作为国有土地使用权人将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金而签订的民事合同。其次，国家在以土地所有权人身份从事土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体，与土地使用权受让人的法律地位完全平等，土地使用权出让合同的订立也完全遵循的是平等、自愿、有偿的原则，合同内容也是当事人真实的意思表示。第三，从我国目前的立法看，将土地使用权出让合同归属于行政合同没有法律依据。第四，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已明确将国有土地使用权合同纠纷定性为民事合同。第五，原告赤水市国土局在本案法律关系中是民事主体，与被告赤水嘉豪置业公司的法律地位是平等的，《国有建设用地使用权出让合同》是在遵循平等、自愿、有偿的原则上订立的合同。由上可知，原、被告间签订的《国有建设用地使用权出让合同》性质是民事合同。原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”的规定，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定履行各自义务。合同约定土地出让金共计为39721500元，被告应分别于2018年6月16日前支付17062500元、2018年8月16日前支付17062500、2018年8月9日前支付2800000元、2018年10月9日前支付2796500元，但被告未按约定按时足额支付，已经构成违约，按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当承担违约责任。双方在合同中约定交付土地的时间为2018年11月16日、2019年1月9日，现原告已将土地交付被告。从被告支付土地出让金的日期来看，2017-23号地块出让金在2018年6月16日前应付款17062500元中，10237500元逾期11天、3412500元逾期56天；2018年8月16日前应付款17062500元中，17062500逾期6天、13650000元逾期14天、6825000元逾期1天；2017-24号地块出让金在2018年8月9日前应付款2800000元中，1680700逾期29天；2018年10月9日前应付款2796500元现已支付。二、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整，如何调整。既然双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是民事合同，如合同中所载的违约金计算方式过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可根据当事人的申请予以调减。在本案中，被告赤水嘉豪置业公司在庭审中提出，按合同约定的每天按迟延支付款项的1‰支付违约金的计算标准过高，请求调减。本院认为，被告赤水嘉豪置业公司未按合同约定及时支付土地出让金，使原告赤水市国土局未能如期将土地出让金交付国库，必然会产生损失，但除贷款利息损失外，原告并未提供有其他损失的依据，且被告赤水嘉豪置业公司现已将土地出让金全部交纳，其并未有土地出让金不能入库的风险。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院确定，被告赤水嘉豪置业公司支付原告赤水市国土局的违约金应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%进行调整，鉴于中国人民银行同期（2015年10月24日至今）贷款基准年利率6个月内（含6个月）为4.35%，因此赤水嘉豪置业公司支付赤水市国土局的违约金应分段计算，2017-23号地块产生的违约金计算方式为：2018年6月16日前应付款17062500元应承担的违约金分别为17689.55元、30018.62元[（10237500元×4.35%÷12月÷30天×11天×130%）、（3412500元×4.35%÷12月÷30天×56天×130%）]，小计为47708.17元；2018年8月16日前应付款17062500元应承担的违约金分别为16081.40元、30018.62元、1072.09元[（17062500元×4.35%÷12月÷30天×6天×130%）、（13650000元×4.35%÷12月÷30天×14天×130%）、（6825000元×4.35%÷12月÷30天×1天×130%）]，小计为47172.11元，2017-23号地块违约金合计为94880.28元；2017-24号地块产生的违约金计算方式为：2018年8月9日前应付款2800000元应承担的违约金为7656.28元（1680700元×4.35%÷12月÷30天×29天×130%），2017-24号地块违约金合计为7656.28元。被告应支付原告的违约金总额为102546.56元（94880.28元+7656.28元）。对于原告要求被告支付超出此金额部分的诉讼请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告赤水嘉豪春天置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赤水市国土资源局违约金102546.56元；二、驳回原告赤水市国土资源局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的受理费4917.00元，由被告赤水嘉豪春天置业有限公司负担1317.00元，原告赤水市国土资源局负担3600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  何政江二〇一八年九月二十九日书记员  李兆文