陕西省铜川市印台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0203民初314号原告：吴锋，男，汉族。原告：李玉芳，女，汉族。原告吴峰之妻。二原告共同委托诉讼代理人：刘云峰，铜川市148法律服务所法律工作者。被告：袁军社，男，汉族。身份证号：6102031976********。被告：温春红，女，汉族。系被告袁军社前妻。第三人：何小平，男，汉族。第三人：王建新，男，汉族。原告吴锋、李玉芳诉被告袁军社、温春红，第三人何小平、王建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴锋及其吴锋、李玉芳共同委托诉讼代理人刘云峰，被告温春红，第三人何小平、王建新到庭参加诉讼，被告袁军社经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及第三人立即将所租铜川市印台区方泉二期5号楼2单元1号房交还给原告；2、依法判令被告交纳房屋租金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原、被告双方于2011年6月20日签订房屋租赁合同，原告将坐落于铜川市印台区方泉二期5号楼2单元2楼1号房屋租赁给被告居住，租期为3年，从2011年6月20日起至2014年6月19日止，租金为每年一万元，被告一次性交纳三年租金三万元，三年到期后，被告于2014年9月2日要求续租房屋，并保证到2016年6月19日前搬出房屋，否则年租金为3.5万元，租赁合同继续有效，但被告至今未交纳租金。原告多次要求被告交还房屋，支付房租，但被告采取躲避方式不与原告见面，既不交还房屋，也不付清房租。今年三、四月份，原告发现第三人何小平实际占用该房屋，原告多次要求第三人归还所租房屋，但第三人置之不理，拒不交房。被告袁军社经本院合法传唤未到庭参加诉讼，以未提交书面答辩意见。被告温春红辩称，不同意原告的诉讼请求。被告袁军社与被告温春红以前系夫妻关系，2017年经法院判决离婚。2011年被告袁军社、温春红将本案所诉房子买给了二原告，租赁该房并一次性支付租赁费3万元，房屋租赁费支付到2014年6月。之后，被告袁军社、温春红又续租了一年直到2015年6月。被告温春红于2015年5月之前已经搬离了该房屋，不同意支付10万元房费，因为在被告温春红租住期间已经付清所有的房费。第三人何小平辩称，本案所诉房屋系其从第三人王建新处租赁，并于2017年8月26日与第三人王建新签订了房屋租赁合同，并一次性支付了24000元房费，房屋租赁截止到2019年8月26日。其与原、被告无任何关系，原、被告之间的纠纷与其无任何联系，而且，第三人何小平认为也不应该将其列为本案第三人，原告无权要求其归还房屋。第三人何小平会提交租赁合同和第三人王建新给其书写的收条复印件可以说明一切。第三人王建新辩称，对于原告诉称的房号无异议，原告主体不适格，原告没有房产证，从所有的证据来看，这个房子是属于被告袁军社。因被告袁军社与第三人王建新有其他纠纷，被告袁军社让第三人入住该房屋，其于2015年12月30日入住，被告袁军社将该房屋钥匙、气卡、电卡一起交付给第三人王建新。第三人王建新又于2017年8月将房子转租给第三人何小平，每月租金1000元，现已经收取了24000元租金。本案原告吴锋、李玉芳围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格适格。2、房屋买卖协议、公证书、房屋买卖现金收条，证明涉案房屋系被告袁军社、温春红同意卖给原告吴锋、李玉芳，双方共同在公证处予以公证。原告支付现金242000元，对方出具收条。3、房屋租赁合同一份，证明涉案房屋原所有人为被告袁军社、温春红，从2011年6月20日后，房屋所有权属于吴锋、李玉芳。原告将房子租给被告袁军社、温春红租住，当时约定租期为三年。4、被告袁军社、温春红书写的保证一份，证明房屋租赁费每年3.5万元计算。被告温春红对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4均认可。第三人何小平对原告提交的证据发表如下质证意见：认为原告提交的证据与其无关，不发表质证意见。第三人王建新对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1，认可该证据。对证据2，不予认可，其认为没有房产证的情况下不能进行公正，违反公证法，原告支付房款24万元，应该有银行转账手续或流水证明。房屋既然出售给原告了，但没有实际交付，原、被告没有履行买卖房屋的合约。对证据3，违反了买房的常理，现在气表、电表、物业费等还在被告袁军社名下。对证据4，无异议。被告温春红向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明被告温春红于2015年7月搬离了方泉小区，已在别处租房居住。2、2017陕02**民初75号判决书复印件一份，证明被告温春红和袁军社于2017年6月26日离婚。原告吴锋、李玉芳对被告温春红提交的证据发表如下质证意见：对证据1，形式要件无异议，对于证明目的有异议，与本案无关。对证据2，形式要件无异议，对于证明目的有异议。二被告应该继续承担归还房屋、支付房租的义务。且判决书内容中的关于贷款部分，没有提及到关于第三人王建新的贷款。第三人何小平对被告温春红提交的证据未发表质证意见。第三人王建新对被告温春红提交的证据无异议。第三人何小平向本院提交如下证据：1、收条一张，证明其向第三人王建新支付租赁费24000元。2、租赁合同一份，证明2017年8月26日第三人王建新与何小平签订租赁合同。原告认为第三人王建新没有权利租房，该租赁合同无效。被告温春红及第三人对第三人何小平提交的证据无异议。第三人王建新向本院提交如下证据：1、借条三张，证明袁军社欠王建新合计21000元，同意用方泉小区5号楼5221抵债。其中在2015年12月30日借条中，被告袁军社亲笔书写该房系袁军社所有。2、天然气缴费凭证、物业费交纳凭证、电卡缴费凭证，证明所有的缴费的凭证都是被告袁军社的名字，该房属于被告袁军社。3、何军、管坤、刘保卫分别书写证明3份，证明三人一起见证被告袁军社同意支付给第三人王建新5万元，当时原告在场。房屋至始至终都没有交付给原告，第三人王建新替被告袁军社看护房屋。原告吴锋、李玉芳对第三人王建新提交的证据发表如下质证意见：对证据1，与本案无关。对证据2,被告袁军社在租赁房屋期间，交纳物业费用是正常的，因没有办理房产证过户，物业费用手续仍在原房主名下。对证据3，证明目的不认可。合同中提及到关于过户办理手续，要等全小区集中办理。对于证据3，原告和袁军社、王建新、保卫等人约定在西湖茶秀见面，商议欠钱的事情，最后协商无果。被告温春红对第三人王建新提交的证据发表如下质证意见：对证据1，借条是2015年写的，当时被告温春红已经不再那里居住了，而且是被告袁军社的签名，被告温春红不知道。对于证据2，无异议。对于证据3，不知道事情经过，无法发表意见。第三人何小平未发表质证意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告袁军社与温春红系前夫妻关系，于2017年6月26日判决离婚。2011年3月10日两原告与被告袁军社、温春红签订《房屋买卖协议》，约定被告袁军社、温春红将位于方泉二期铜川市一中门前五号楼二单元二楼一号单元房出售给原告（面积为101.63㎡），两原告先首付242000元，待房产证过户到两原告名下后，再付清下余5000元房款。当日，该份协议书经陕西省铜川市印台区公证处公证。2011年6月20日，两原告与被告袁军社、温春红签订《房屋租赁合同》约定，两原告将位于铜川市印台区方泉二期5-2-2，建筑面积为101.63㎡的房屋（即上述双方买卖的房屋）出租给被告袁军社、温春红，租期为三年，从2011年6月20日起至2014年6月19日止，被告袁军社、温春红一次向两原告交纳租金人民币叁万元整，该协议第八条第二款约定，被告袁军社、温春红在租赁期间，如愿将房屋转让给第三方使用，必须征得两原告的同意。2014年6月租赁期限到期后，被告袁军社、温春红要求续租房屋，并承诺将于2015年6月19日搬离房屋。2014年9月2号，被告袁军社、温春红向两原告书写保证书一张，内容为：“本人保证在2015年6月19日前搬出方泉二期5号-2-2-1号房屋，如到期不搬出，年房租三万伍仟元整，由本人继续租住”，落款为被告袁军社、温春红。续租到期后，被告袁军社从2015年6月20日起一直未交纳房屋租赁费，并一直占用该房屋。2015年5月27日，被告温春红与他人签订《房屋租赁合同》，被告温春红另寻他处居住。2016年12月30日，第三人王建新因与被告袁军社有其他债务往来，被告袁军社给第三人书写借条一张，内容为：“今借到王建新壹万伍仟元正（15000），与2016年3月底之前还清，如还不清收我自己房子，方泉小区5号楼5221房子。押房门钥匙一把”。同日，被告袁军社将本案涉及的房屋钥匙、水、电卡等，交给第三人王建新，王新建以看管房屋的名义占有该房屋。2017年8月26日，第三人王建新与第三人何小平签订《房屋租赁合同》约定，第三人王建新将位于市一中门口方泉小区5号楼2单元2层01号房屋租赁给第三人何小平居住，租赁期限为三年，从2017年9月1日至2020年6月30日，每月租赁费1000元。第三人何小平一次性向第三人王建新房屋租赁费24000元。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求被告及第三人立即返还房屋的诉讼请求是否合理；2、原告要求被告交纳房屋租金10万元的诉讼请求是否应当支持。针对本案争议焦点1，根据两原告与被告袁军社、温春红签订的《房屋买卖协议》的约定，被告袁军社、温春红以247000元的价格将位于铜川市印台区市一中门口方泉小区5号楼2单元2层01号房屋出售给两原告，被告袁军社、温春红已将该房屋交付给两原告，虽至今未办理房产证以及过户登记，但此时两原告对该房屋属于有权占有，又将该房屋出租给两被告租住三年，后经续租,被告袁军社一直直接占有该房屋。2016年12月，第三人王建新因与被告袁军社其他债务纠纷，第三人王建新凭被告袁军社书写的一张借条，而占有该房屋，即自2016年12月以后第三人王建新代替被告袁军社直接占有该房屋，相对于两原告，第三人王建新对该房属于无权占有，在未取得两原告同意情况下，第三人王建新又将该房屋出租给第三人何小平，现该房屋直接占有人为第三人何小平。两原告作为该房屋有权占有人，要求被告袁军社返还房屋的诉讼请求，因被告袁军社现在未实际占有该房屋，无法返还房屋，现从无权占有人王建新处租赁该房屋的直接占有人第三人何小平依法应当返还房屋。第三人何小平在第三人王建新处已经缴纳了两年的房屋租赁费，双方的房屋租赁费纠纷可另案处理。针对焦点2，根据原告陈述的事实，被告袁军社、温春红的房屋租赁费交至2015年6月19日，其后被告袁军社、温春红未再向原告交纳房屋租赁费，房屋到期后被告袁军社未搬离房屋，并继续居住。从2014年9月2日被告袁军社和温春红给原告书写的保证内容看，两原告与被告袁军社、温春红约定，“如到期不搬出年房租三万伍仟元整，由本人继续租住”，可视为被告袁军社、温春红与原告的不定期续租约定，现原告要求被告按照该约定交纳2015年6月至2018年6月的房屋租金10万元的诉讼请求，年房屋租赁费3.5万元计算，高出该地正常房屋租赁费多倍，本院酌定以每月1000元计算，年租赁费12000元为宜。被告温春红辩称，2015年5月其已经搬离该房屋，且双方与2017年6月26日与被告袁军社离婚，不应当承担该笔房屋租赁费，对此本院认定，本案所涉房屋租赁费部分发生在被告袁军社与温春红婚姻关系存续期间的，应当视为夫妻共同债务，理应由夫妻双方共同承担，故被告袁军社应当承担房屋租赁费，被告温春红对2015年6月至2017年5月的房屋租赁费23000元承担连带责任。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：一、第三人王建新、何小平于本判决生效之日起三十日内搬离位于铜川市印台区市一中门口方泉小区5号楼2单元2层01号房屋。二、被告袁军社于本判决生效之日起十五日内支付原告吴锋、李玉芳房屋租赁费36000元（计算至2018年6月13日），被告温春红为其中的23000元房屋租赁费承担连带责任。三、驳回原告吴锋、李玉芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告袁军社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长  杨保平审 判 员  刘随社人民陪审员  杨彦妮二〇一八年九月十七日书 记 员  侯国芳