广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初10535号原告（案外人）：严伟锋，男，1983年3月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（案外人）：吴玉婷，女，1984年4月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上列原告的委托诉讼代理人：罗荣标，广东弘正律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘汝洪，男，1961年5月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。第三人（被执行人）：曾丽萍，女，1962年3月7日出生，汉族，住广东省广州市东山区。第三人（被执行人）：吕钢，男，1956年10月21日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原告严伟锋、吴玉婷与被告刘汝洪、第三人曾丽萍、吕钢案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人罗荣标、被告刘汝洪的委托诉讼代理人梁毅陶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严伟锋、吴玉婷向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于广州市天河区林和东路279号A６栋XX房屋归原告所有；2.判决终止对广州市天河区林和东路279号A６栋XX房房屋的执行；３.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告购买的涉案房屋虽然是城中村改造的回迁安置房，但根据广州市政府及林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案，林和村的回迁安置房性质是可以买卖的商品房，原告购买涉案房屋的行为并没有违反法律的强制性规定，买卖行为合法有效。首先，根据《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置协议》《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》，回迁安置房的建设是在广州市各级政府的领导下，通过招投标的方式确定开发商，建成回迁安置房后，由开发商向政府部门按规定缴纳一切费用，办理国有商品房产权证，因而建成的回迁安置房是可以依法转让的。其次，根据广州市政府政策和林和村的回迁安置房安置方案和分房实施办法，获得回迁安置房分配权的村民，可以弃产获得货币补偿，非本村村民也可以向林和村申请购买剩余的回迁安置房。原告的母亲梁贵容是林和村村民，原告严伟锋自小在林和村生活成长，吴玉婷也是林和村村民，完全符合购买剩余回迁安置房条件，因此原告通过向林和村广州市林和润杨经济发展有限公司（以下称润杨公司）购买曾丽萍弃产的回迁安置房并没有违反法律强制性规定。最后，执行裁定书认为我国相关法律法规及政策对回迁安置房的买卖作为相关规定不假，但涉案的林和村回迁安置房是可以依法转让的商品房，且润杨公司已通过回购、转售的程序，确认涉案房产归原告所有，如果不是法院查封，原告办理产权证没有障碍，足以证明原告通过润杨公司购买的回迁安置房并没有违反法律的强制性规定。二、原告向润杨公司购买涉案房屋已支付对价，接收房屋，除了登记手续，交易的过程已全部完成，买受人的权益应得到保护。2015年10月30日，原告向润杨公司递交申请书，申请在剩余的回迁安置房中购买一套建筑面积在75平方米左右的房屋，并同意按照每平方米不高于3万元的标准支付购房款。同日，润杨公司向原告出具证明，同意出售本项目XX房（建筑面积72.5504平方米）给原告，向原告出具《林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书》，确认购买人姓名、身份证号码、回迁安置房具体房号、实测建筑面积、购房款总额。同时，两原告与第三人曾丽萍共同向润杨公司出具《具结书》，明确：具结人严伟锋、吴玉婷向润杨公司购买回迁安置房XX房，建筑面积72.5504平方米，应向润杨公司支付购房款2176512元，具结人曾丽萍因弃产结算获得对润杨公司4363752元的应收款，曾丽萍愿意将其对润杨公司的应收款总额中的2176512元债权转让给具结人严伟锋、吴玉婷，再由具结人严伟锋、吴玉婷将其对润杨公司应付款2176512元与以上受让债权进行抵扣。即严伟锋、吴玉婷无需直接支付2176512元给润杨公司。而实际上，第三人曾丽萍将对润杨公司的债权转让给原告是有对价的，包括原告严伟锋母亲梁贵容借款给曾丽萍本金1230000元和结余利息28000元；2015年10月30日，梁贵容通过广州农商银行龙口西支行转给曾丽萍的160000元，以及通过工商银行广州粤秀支行转给曾丽萍的608000元；2015年10月30日，崔雁玲将对曾丽萍的150000元债权转让给梁贵容，梁贵容获得150000元对曾丽萍的债权；2015年10月30日，梁贵容把512元现金作为购房款尾款支付给曾丽萍。以上四项合计2176512元。而在购房款结算完毕的基础上，2015年10月30日，曾丽萍写下收条，确认：现吴玉婷购买曾丽萍在林和村房屋，是A6XX房，以叁万元人民币每平方米购买，房屋面积72.5504平方米，人民币总数贰佰壹拾柒万陆仟伍佰壹拾贰元正（2176512.00），现付清房屋所有钱。双方各不的（得）反悔。已（以）后所产生所有一切税费已（与）曾丽萍无关。至于涉案房屋当时没有登记在曾丽萍名下的问题，是因为房产首先由林和村分配给回迁村民，或通过内部完成买卖手续确认最后的产权人，最后确定的产权人由林和村报告给广州市房屋登记管理部门，房屋登记管理部门根据林和村的报告最后登记产权人并办理产权证。现林和村拟报告给广州市房屋登记管理部门的产权人是原告而不是曾丽萍。因此，执行裁定书认为原告提供的具结书、申请书、证明等证据不足以证明原告就涉案房屋签订了合法有效的合同，又以借条的小小笔误来驳回原告的异议请求，显然认定事实不清。综上所述，两原告向曾丽萍购买涉案房屋后，曾丽萍合计收到原告母亲梁贵容2176512元，实际上是梁贵容代原告向曾丽萍支付了2176512元购房款。在两原告和曾丽萍出具《具结书》后，原告已全部支付购房款，并入住占有A6-XX房至今，原告吴玉婷也在购房当天把户口迁到该地址。涉案房屋未登记到原告名下是因为润杨公司与广州市国土资源和房屋管理局的有些手续未完善，影响进度所致，非原告过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的情况符合该条四种情形且其权利能够排除执行。因此，原告提起本案诉讼，请求判决如上所请。被告刘汝洪辩称，一、回迁安置房是基于拆迁给村民的安置房，方案中的补偿仅针对回迁安置房与拆迁房面积的差异补偿，不是全部可以选择作为补偿。回迁安置房不能私下交易买卖，需通过房管及税务部门核税、补地价并经过登记方能生效。涉案房屋未登记在曾丽萍或原告名下，原告主张的房屋转让关系违法，不发生法律效力。二、原告未能提供关于涉案房产的付款证明，未向润杨公司支付房款。三、原告主张与曾丽萍之间的债权关系混乱，充满疑点，不应采信。即使存在债权关系，也需要通过债权关系主张索偿。法院对涉案房产的查封及强制执行程序合法，应驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告严伟锋、吴玉婷提交证据及被告质证意见及本院的认证意见如下：1.原告的身份证、结婚证、出生证、户口本，以证明原告的诉讼主体资格。被告刘汝洪对该证据无异议，本院予以采信。2.（2017）粤0606执异132号执行裁定书，以证明原告已就涉案被查封的房屋提出了执行异议，法院裁定驳回原告的请求。被告刘汝洪对该证据无异议，本院予以采信。3.《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》（复印件）、《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置协议》《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》（复印件）各一份，以证明涉案安置房的建设是在广州市各级政府的领导下，通过招投标确定开发商，建成后由开发商向政府部门缴纳费用办理国有商品房产权证，获得回迁安置房分配权的村民可以弃产获得货币补偿，非本村村民可以向林和村购买剩余的回迁安置房。被告刘汝洪认为，《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》为复印件，无原件核对且无润杨公司盖章确认，其真实性不予确认；本组证据与本案无关联，因为润杨公司是集体企业，不代表村委会或其可以私下对村集体财产进行处分，补偿办法中对于拆迁安置房进行货币补偿是对面积差异进行补偿，不是被补偿人可以全部放弃拆迁房而选择货币补偿；即使存在补偿人弃产，相关财产应视为集体财产，润杨公司无权私下以其自定的价格向非补偿人出售，原告与润杨公司签订的协议违反其自行设置的规则及相关规定，是无效的。经质辩，本院认为，《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置协议》有润杨公司盖章，其与《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》可以相互印证，本院予以采信；《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》与（2018）粤06民终2073号民事判决书认定的事实可以相互印证，本院予以采信。4.申请书、证明、林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书、具结书各一份，以证明润杨公司同意在剩余的回迁安置房中，向原告出售A6-XX房，并在原告与曾丽萍出具《具结书》后，曾丽萍将其对润杨公司的债权2176512元转让给原告，当作原告向润杨公司支付的购房款，原告无需再向润杨公司直接付款。被告刘汝洪对该组证据合法性、关联性不予确认，认为在申请书及证明、具结书中，原告向润杨公司申请回迁安置房的理由是存在居住困难，与原告主张其对曾丽萍存在债权债务关系前后矛盾，而润杨公司与原告所商定的价格未经集体讨论，转让内容违反法律规定，因为回迁安置房不能通过该种方式转让，且未经房管部门确认，且原告提供的证据不能证明其于2015年11月5日前支付了全部购买款。经质辩，该组证据有当事人及润杨公司签章确认，本院对其真实性予以确认。5.借条（复印件）五份、银行转账凭证一份、借记卡账户明细清单一份，以证明严伟锋母亲梁贵容曾借款1230000元给曾丽萍，结余利息28000元，并于2015年10月30日转账160000元和608000元给曾丽萍。被告刘汝洪认为借条无原件核对，无法确认其真实性，且2013年12月6日的借条没有写明向谁借款，月利率及利息相互矛盾；2014年5月30日的借条没有转账记录佐证，每月利息1.5元不符合常理；2015年1月1日的借条没有转账凭证佐证；2015年1月15日的借条曾丽萍签名与其他签名不一致，不是其本人所写，且无转账凭证佐证；2015年7月17日的借条没有转账凭证佐证；对银行转账凭证、借记卡账户明细清单的真实性无异议。经质辩，上述借条因无原件核对，无法确认其真实性，本院不予采信；银行转账凭证、借记卡账户明细清单有银行签章确认，本院予以采信。6.工商银行转账凭证及个人业务凭证、收条、收款收据、证明，以证明在2015年10月30日，崔雁玲将其对曾丽萍的150000元债权转给原告严伟锋母亲梁贵容，梁贵容于2015年12月中旬将受让债权的对价向崔雁玲支付完毕；曾丽萍于2015年10月30日写下收条，确认原告已付清2176512元购房款，该款项由梁贵容代付。被告刘汝洪对该证据的真实性不予确认，并认为崔雁玲与本案无关，亦未出庭作证；转账凭证中的46000元没有银行签章确认，并在上面添加有“另外给4000元现金“字样，不符合银行转账流程，崔雁玲向曾丽萍转账的款项亦未经曾丽萍确认，不能凭转账记录确认其债权债务关系；收条中的字体分两种颜色，不排除先签名后添加内容，且原告主张向润杨公司购买房屋，而收条写明向曾丽萍购买房屋，前后矛盾。7.梁贵容的证言，以证明严伟锋母亲的梁贵容曾经是曾丽萍的债权人，原告购房涉案房屋是用梁贵容对曾丽萍的债权抵销（曾丽萍因弃产而润杨公司需支付曾丽萍的补偿款）。被告刘汝洪认为，证人与两原告存在利害关系，其证言不予采信。经质辩，梁贵容关于其转账160000元和608000元给曾丽萍等事实，本院予以采信。8.不动产登记查册表一份，以证明涉案房屋的登记情况。被告刘汝洪对该证据无异议，认为查册表显示的房屋登记时间为2016年10月19日，但原告在签订相关协议时涉案房屋尚未进行房屋登记，且涉案房屋需要办理有偿使用、缴纳税款等手续后才可转让。经质辩，因被告刘汝洪对该证据无异议，本院予以采信。经审理查明，润杨公司于2009年11月26日经股东代表大会通过《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案第三条“拆迁补偿方式”明确：本次“城中村”改造原则上采取产权调换和货币补偿相结合的方式。如被拆迁人放弃回迁安置而选择弃产补偿或异地安置且得到拆迁方同意的，由村集体负责协助开发商办理弃产或异地安置的有关工作，拆迁被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以6000元/平方米的标准支付弃产补偿或异地安置费，相应节约的回迁楼地上建筑面积归开发商所有。2014年5月30日，润杨公司作出《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》，对结算原则规定如下：在确定被拆迁人的回迁安置房具体房号后，本公司将尽快通知被拆迁人办理收楼手续，并与被拆迁人办理回迁安置面积及临迁费的结算工作，具体的结算原则如下：……（二）经结算后，如被拆迁人的回迁安置房总建筑面积小于与本公司约定的回迁安置面积，且该剩余面积小于回迁安置房剩余房源最小户型建筑面积的，或者回迁安置房无剩余房源的，均不得再参加分房，可以将该剩余面积转让给其他被拆迁人处置（转让事宜应按本公司另行通知的规则办理），或者按照每平方米30000元的标准向本公司弃产；如被拆迁人的回迁安置房总建筑面积大于与本公司约定的回迁安置面积，该超出面积被拆迁人按照每平方米30000元的标准向本公司支付面积补差款。曾丽萍因旧房被拆迁，通过摇珠的方式获得相应的回迁安置房，分别为A2-XX房（建筑面积72.908平方米）、A5-XX房（建筑面积72.2316平方米）、A6-XX房（建筑面积72.5504平方米）共三套房产及剩余回迁安置面积17.43平方米。2014年9月12日，润杨公司向被告曾丽萍支付522900元回迁安置补偿款。两原告提供的严伟锋和吴玉婷向润杨公司提交的申请书、润杨公司出具的证明、林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书、具结书共四份证据的落款日期均为2015年10月30日。其中，申请书记载两原告以“居住困难”为由，向润杨公司申请在剩余的回迁安置房中购买一套建筑面积在75平方米左右的回迁安置房，并同意按照每平方米不高于3万元的标准支付购房款，两原告承诺在2015年11月5日前向润杨公司支付全部购房款。回迁安置面积确认书确认两原告申请购买的房屋为A6-XX房，面积72.5504平方米。证明记载：因林和城中村改造项目，本公司在安置回迁地块内获得对应的回迁安置房，经本公司组织公开摇珠分房，对应的被拆迁人已经获得相应的回迁安置房，尚有部分剩余回迁安置房…同意出售本项目回迁安置房A6-XX房给吴玉婷、严伟锋，吴玉婷、严伟锋在2015年11月5日前应向本公司支付完毕全部购房款，否则本公司有权立即解除本证明并收回该房屋另行处置…，自付清以上购房款后，吴玉婷、严伟锋是该房屋的所有权人，有权凭本证明及已缴清以上购房款收据向物业管理公司签收该房屋钥匙。具结书（具结人一曾丽萍，具结人二吴玉婷、严伟锋）记载：润杨公司：经公开摇珠，具结人一获得相应的回迁安置房，后将全部回迁安置房弃产，弃产后剩余回迁安置面积235.12平方米，根据《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》，具结人一就其剩余回迁安置面积按3万元/平方米的标准获得贵公司支付弃产补偿款合计7053600元。具结人一已将对贵司应收款其中2166948元的债权转让给了其他人，收取了贵司支付的弃产补偿款522900元，因此具结人一就上述弃产补偿款对贵司拥有的债权总额应为4363752元，具结人二向贵司申请购买了回迁安置房XX号房屋，建筑面积72.5504平方米，应向贵司支付购房款2176512元。为便于结算，具结人一愿意将对贵司的应收款4363752元中的2176512元债权转让给具结人二，抵扣后，具结人二无需向贵司支付购房款。在润杨公司于2015年7月3日向曾丽萍出具的《林和城中村改造项目回迁安置面积结算通知书》中，润杨公司确认曾丽萍中签的回迁安置房具体房号包括A2栋XX和A6栋XX两间，并在“其他通知”事项中称“因目前您已经收齐回迁安置房钥匙，被拆迁房屋临迁费发放至2014年7月31日止”。2016年10月19日，润杨公司取得了涉案房产的不动产权证，产权证附记记载“此共用土地面积由权属人共同使用”“城中村改造安置房，土地未办有偿使用手续”“土地出让金按城中村改造安置房交易转让时的政策和标准计收”。润杨公司在（2017）粤0606民初6350号和（2018）粤06民终2073号案件中对此解释称，由于涉案房产属于回迁安置房，土地属于集体所有，故所有回迁安置房先登记在集体即润杨公司名下，再转登记在被拆迁人名下。关于刘汝洪与曾丽萍、吕钢民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）粤0606民初4033号民事调解书生效后，因义务人未按期履行义务，本院依权利人的申请强制执行，并作出（2016）粤0606执8489号执行裁定书，于2016年9月7日对涉案XX房屋予以预查封，并于2017年5月10日正式查封。两原告向本院提出查封异议，本院经审查作出（2017）粤0606执异132号执行裁定书，驳回原告的异议申请。两原告遂提起本案诉讼。两原告为夫妻关系，原告严伟锋与梁贵容为母子关系。吴玉婷原户籍登记地为广州市荔湾区和平南新街**之**，2015年10月30日将户籍户籍地迁移登记至广州市天河区林和东路****。div>在诉讼过程中，两原告为证明其已全部给付购房款，向本院提供了五份借条复印件（借款人为曾丽萍或曾丽萍和吕钢，其中2013年12月6日的借条记载借款金额为130000元，借款期限为一年，借款人曾丽萍，但未记载出借人是谁；2014年5月30日的借条记载借款金额为500000元，每月按利息1.5元支付，借款人曾丽萍，出借人梁贵容；2015年1月1日的借条记载借款金额为400000元，每月利息6000元，借款期限自2015年1月1日至2015年12月31日，借款人吕钢和曾丽萍，出借人梁贵容；2015年1月15日的借条记载借款金额100000元，借款期限自2015年1月15日至2015年3月15日，利息3000元，借款人曾丽萍，出借人梁贵容；2015年2月17日的借条记载借款金额为100000元，借款期限自2015年2月17日至2016年2月17日，每月利息1500元，出借人梁贵容。上述五张借条借款本金共计1230000元），以及账户历史交易明细及借记卡账户历史交易明细清单（显示在2015年10月30日，梁贵容分两笔分别转账160000元和608000元给曾丽萍）、崔雁玲出具的“关于对曾丽萍的债权转让给梁贵容的证明”（崔雁玲在该证明称2015年10月30日严伟锋和吴玉婷通过润杨公司购买曾丽萍弃产的A6-XX房产，需要通过曾丽萍付款，崔雁玲将其对曾丽萍的15万元债权转让给梁贵容，梁贵容于当日写下收条确认，而梁贵容在同年12月将15万元支付给崔雁玲）、崔雁玲的身份证复印件、崔雁玲的借记卡账户历史明细清单、收款收据及中国工商银行转账凭证（其中，借记卡账户历史明细清单中记载在2015年4月15日和4月21日，崔雁玲分别转账50000元和100000元给曾丽萍）。此外，两原告提供的落款签名为“曾丽萍”的收据表述如下：“现吴玉婷购买曾丽萍在林和村房屋，是XX房，以叁万元人民币每平方米购买。房屋面积为72.5504平方米，人民币总数贰佰壹拾柒万陆仟伍佰壹拾贰元正。现付清房屋所有钱。双方各不的反悔。已后所产生所有一切税费已曾丽萍无关。”该收据落款日期为2015年10月30日，且后面“现付清…”部分字体及颜色与前半部分不同。又查，2016年9月7日，与本案位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋一并被本院预查封的房屋还包括位于广州市天河区林和东路271号A2栋XX房屋、位于广州市天河区林和东路****3404房屋，三间房屋均于2017年5月10日被正式查封。在本案两原告就位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋提出执行异议及执行异议之诉前后，案外人张志立、池彩婵也分别就位于广州市天河区林和东路271号A2栋XX的房屋和位于广州市天河区林和东路277号A5栋XX的房屋提出执行异议及执行异议之诉。此外，因涉案房屋目前登记于润杨公司名下，润杨公司也以其是位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋、位于、位于广州市天河区林和东路****XX房屋和位于广州市天河区林和东路****XX房屋的所有权人为由向本院提出执行异议及执行异议之诉撤销（2017）粤0606执异10号执行裁定书；确认涉案位于广州市天河区林和东路271号A2栋XX房、277号A5栋XX房、279号A6栋XX房为广州市林和润杨经济发展有限公司所有；解除对上述房屋的预查封和执行。本院立案案号为（2017）粤0606民初6350号。本院作出（2017）粤0606民初6350号民事判决书，认为润杨公司虽然是执行标的的登记权利人，但曾丽萍是执行标的的真实权利人，故润杨公司的权利不能排除本院执行。润杨公司不服该判决，向佛山市中级人民法院法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终2073号民事判决书（于2018年7月23日生效），认为曾丽萍没有放弃回迁安置，而是参与回迁安置房的分配并已选取涉案房产为其回迁安置房，不存在《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》规定的弃产情形，不符合该实施办法的规定，润杨公司不是涉案房产的真实权利人，对涉案房产不享有法律意义上的实际支配权利，实际上润杨公司只是配合曾丽萍向严伟锋等人转让涉案房产，并判决维持原判。（2018）粤06民终2073号民事判决书查明，润杨公司在该案审理过程中陈述及确认，涉案房屋交付给曾丽萍后，曾丽萍才提出弃产；润杨公司与曾丽萍之间的弃产和支付相应补偿款的关系已经完成，润杨公司与严伟锋、吴玉婷等人之间关于涉案房产转让的关系也已完成，严伟锋、吴玉婷等人已支付全部款项；在2015年7月10月，在三方在场签订协议的情况下，曾丽萍当着润杨公司的面将房屋钥匙交给严伟锋、吴玉婷等人，涉案房屋已由严伟锋、吴玉婷等人实际占有使用。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案执行标的是位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX号房屋。该房屋目前登记于润杨公司名下（实际权利人为曾丽萍），而原告主张其通过润杨公司购买涉案房屋的行为属于债权行为，即属于不动产物权的转让行为，在未经登记的情况下并不发生物权变动的效力。因此，原告请求判决确认位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋归其所有无法律依据，本院不予支持。本案两原告在诉讼过程中以其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张排除本院对涉案位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋的执行。对此，本院认为，两原告的主张理由并不充分，理由如下：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定针对的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，但（2016）粤0606执8489号案件的被执行人是曾丽萍和吕钢，该案执行标的即位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋并非登记于被执行人曾丽萍和吕钢名下，而是登记于案外人润杨公司名下，故原告主张适用上述规定本身就值得商榷。第二，两原告主张其与润杨公司之间存在合法的房屋买卖关系，并已支付全部价款，从而获得对抗本院执行的权利，缺乏依据。首先，两原告与润杨公司并没有签订书面房屋买卖合同。正常情况下，如果润杨公司出卖其有权自由处分的房产，应当会与原告签订一份名称为“房屋买卖合同”或“买卖合同”之类的书面合同。但本案两原告在执行异议和本案诉讼中均未提供其与润杨公司签订的书面买卖合同，而原告提供的申请书和润杨公司的证明均是单方面出具的材料，不具备买卖合同的基本或主要条款，并不是通常意义上的买卖合同。其次，润杨公司并不具有处分涉案房屋的权利。两原告主张的本案位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房屋属于曾丽萍的拆迁补偿安置房屋。虽然两原告提供的申请书、证明两份材料表述为两原告向润杨公司购买A6栋XX房屋，但结合原告提供的具结书可知，两原告购买的标的物是曾丽萍根据拆迁安置补偿方案或实施办法的分房程序即摇珠取得的A6栋XX号回迁安置房。尽管在润杨公司出具的证明及曾丽萍等出具的具结书中，两原告、润杨公司和曾丽萍均使用了“弃产”的字样，但从实际来看，曾丽萍并未真正“弃产”。因为无论从润杨公司的《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》还是《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》，林和城中村改造项目实行的是产权调换和货币补偿相对结合的方式进行拆迁补偿，所谓“弃产”指的就是货币补偿。而要采取“弃产”即货币补偿，通常情况下是指在回迁安置房摇珠分房前，被拆迁人明确表示放弃产权调换的拆迁补偿方式而要求货币补偿，根本不需要参与摇珠分房这一过程。如被拆迁人参与了摇珠分房，则应视为要求以产权调换的拆迁补偿方式进行补偿。本案第三人曾丽萍参与了润杨公司拆迁安置房的摇珠分房过程并通过摇珠确定了曾丽萍取得位于广州市天河区林和东路271号A2栋XX房屋、位于广州市天河区、位于广州市天河区林和东路****XX房屋以及本案位于广州市天河区林和东路****XX的房屋2015年7月3日出具的《林和城中村改造项目回迁安置面积结算通知书》中，亦已明确确认曾丽萍中签的回迁安置房具体房号，并有“因目前您已经收齐回迁安置房钥匙，被拆迁房屋临迁费发放至2014年7月31日止”的表述，可以认定曾丽萍已根据回迁安置方案取得了上述三间回迁安置房作为拆迁补偿，并无要求货币补偿的任何请求和审批文件。可见，曾丽萍在取得上述三间回迁安置房后，并不存在“弃产”而要求货币补偿的问题。也就是说，在2015年10月30日两原告出具申请书、润杨公司出具证明、曾丽萍等出具具结书等行为时，位于广州市天河区林和东路27，位于广州市天河区林和东路****XX房屋已经由曾丽萍依拆迁安置取得相应的物权期待权珠分得的房屋擅自作处分，且该事实已被（2018）粤06民终2073号民事判决书所认定。再次，两原告和润杨公司并未按《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》和《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》确定的程序办理房屋买卖手续。按照《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》第五条第（六）项的规定，即使润杨公司是按两原告为非本村村民处置剩余回迁安置房，也应在公证处公证下，在本村村民摇珠分房后，就回迁安置房剩余房源组织非本村村民申报购买及摇珠工作。但是，本案两原告并未提供润杨公司组织了针对非村村民的分房摇珠程序且两原告参与了摇珠过程。也就是说，两原告主张其向润杨公司购买涉案房屋并非按照《林和城中村改造回迁安置房分房实施办法》通过正常程序进行。最后，两原告提供的收条等证据与其主张的涉案房屋是向润杨公司购买的事实相矛盾。比如，两原告提供的由“曾丽萍”出具的收条明确记载“吴玉婷是向曾丽萍购买A6栋XX号房屋”。曾丽萍在该收条中称：“现吴玉婷购买曾丽萍在林和村房屋A6栋XX房，以叁万元人民币每平方米购买…现付清房屋所有钱。双方各不的反悔。已后所产生所有一切税费已曾丽萍无关”。可见，在两原告的认识中也是向曾丽萍购买涉案房屋，并非是向润杨公司购买。又如两原告提供的崔雁玲出具的“关于对曾丽萍的债权转让给梁贵容的证明”中，有“梁贵容的儿子严伟锋和儿媳吴玉婷通过林和村的广州市林和润杨经济发展有限公司购买曾丽萍弃产的位于广州市天河区林和东路279号A6栋XX房产，需要通过林和润杨公司向曾丽萍支付购房款…”的表述。从该表述可知，假如两原告是向润杨公司直接购买房屋，则不存在向曾丽萍支付购房款的问题，而应是向润杨公司支付购房款。可见，在他人眼里，两原告也是向曾丽萍购买涉案房屋。第三，法律之所以将物权期待权给予特殊保护，实质上相当于认定物的交付请求权优先于普通金钱债权。本案两原告主张涉案房屋款项的支付是通过抵债协议的方式实现，而抵债协议的目的乃是消灭金钱债权，（2016）粤0606执8489号案件的申请执行人即本案被告刘汝洪对曾丽萍、吕钢拥有的亦是金钱债权，即两原告通过抵债协议取得的债权并不优于被告刘汝洪的债权。综上所述，两原告主张其向润杨公司购买涉案房屋并取得对抗本院执行的权利，证据不足，理由不充分，本院不予支持。而即使参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来审查，两原告的主张也不应得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，两原告在本案诉讼过程中，既未提供其与润杨公司签订的书面买卖合同，亦未提供其与第三人曾丽萍、吕钢签订的书面房屋买卖合同（事实上两原告亦未主张其与曾丽萍、吕钢存在房屋买卖合同关系），显然，两原告的主张不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。其次，两原告提供的证据无法证实已全部支付或已支付大部分购房款项。根据两原告主张的事实，两原告是通过抵债协议从曾丽萍处受让涉案房屋。其中，两原告主张其对曾丽萍享有的债权时，提供了五张借条复印件，便未提供原件核对，该五张借条的真实性无法得到确认，而且，五张借条共计借款本金1230000万元，数额巨大，但原告并未提供转账凭证等佐证，故无法确认其债权的真实性，不能认定两原告已支付该部分购房款项。故即使两原告提出的由梁贵容转账给曾丽萍的160000元和608000元以及崔雁玲将其对曾丽萍的150000元债权转让给梁贵容用于抵销相应债务真实存在，该三笔款项共计918000元，占总应付购房款2176512元的比例不足50%，未达到已给付大部分之标准，因此，两原告的主张也不符合“已支付全部价款”的条件。最后，两原告明知所受让的房屋为拆迁安置房，具有相对严格的取得条件和转让条件，但仍在被拆迁人曾丽萍尚未取得拆迁安置房完整的处分权并符合自由转让之条件时即受让涉案房屋，导致涉案房屋在受让后直到本院查封之日的相当长的时间内仍未能办理过户手续，两原告对此存在过错。因此，两原告不得排除本院对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：驳回原告严伟锋、吴玉婷的全部诉讼请求。本案受理费24212.09元，由原告严伟锋、吴玉婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  王福增审 判 员  王晓娜人民陪审员  冯文君二〇一八年九月二十五日书 记 员  黄俞璇