河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初11971号原告王译，女，1984年11月6日生，住址郑州金水区。委托代理人朱振杰、郭元利（实习），河南豫龙律师事务所律师。被告郑州市永威置业有限公司，住所地郑州市郑东新区就如东路****楼**，统一社会信用代码：9141010077941664XT。法定代表人李伟，董事长。委托代理人王建军、杨楠，河南荟智源策律师事务所律师。原告王译与被告郑州市永威置业有限公司（以下简称“永威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王译委托代理人朱振杰，被告永威公司委托代理人杨楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月29日，原被告签订商品房购房合同，购买商品房一套。涉案合同附件四（合同全本第23页）第六条第一款约定：被告应于2015年2月28日前，向有关部门报送涉案房屋初始登记材料，办理初始登记手续；否则按日向原告支付总房款的0.001%的违约金。据原告赴郑州市不动产中心查询，该中心资料显示被告直至2016年6月1日尚未提交涉案房屋初始登记材料，但该中心拒绝出示纸质证明材料。鉴于上述证明材料存放于国家机关，原告将另行向贵院提交《调取证据申请书》进行调取。被告的上述行为已明显违约，且上述合同条款属于格式条款，0.001%也即十万分之一的违约金标准明显过低。原告请求法院调整违约金标准为万分之一，也即0.01%。为维护原告合法权益，特向起诉至法院，请求判令:1.判令被告支付原告违约金49841元（暂计2015年2月28日至2016年6月1日）；2、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告已在合同约定的期限内，向郑州市房管局递交了办理房屋权属初始登记资料，但因为房管局的原因，导致初始登记未按时完成，责任不在被告。二、本案所涉小区六号楼的初始登记已于2016年的6月1号完成。被告已经履行完毕办理房产证的协助义务。三、原告主张违约金标准不符合合同约定，实际上也没有造成相应标准的损失，依法应当不予支持。四、根据最高人民法院2016年11月30号颁布第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，第十八条关于房地产纠纷案件中违约责任问题，买受人请求支付逾期办证违约金，应当从合同约定或者法定期限届满至次日起计算诉讼时效。最高人民法院民一庭在2017年6月出版的民事审判指导参考第246页明确说明，合同约定每日或每月计算的逾期办证违约金应当以每一个个别的债权分别适用诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，民法总则实行前民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。王译案件中合同约定的期限届满之日为2015年的2月28日，其诉讼时效应当从2015年2月29日开始按日独立计算。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：商品房买卖合同一份，证明被告违约的事实以及违约金额。被告永威公司质证称，合同系复印件，真实性无法确认，请法庭核对原件后确认，仅凭合同无法证明原告支付总房款金额，也无法确认按照合同应当支付的违约金额，另被告已在合同约定的期限内向郑州市房管局递交了办理房屋权属初始登记资料，但因为房管局的原因，导致初始登记未按时完成，责任不在被告。经审查本院认为，原告所提交证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：6号楼（王译）初始登记证复印件一份，证明6号楼的初始登记在2017年6月28号已经完成。原告王译质证称，予以认可。经审查本院认为，被告所提交证据真实合法，与本案具有关联性，且原告也予以认可，故本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2014年3月28日，原告王译与被告郑州市永威置业有限公司签订《商品房买卖合同》（编号为D140××××****）一份，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××路东、××北××单元××房，建筑面积为76.39平方米，按建筑面积计算，该商品房每平方米9804.44元，总金额1085875元；原告应于2014年10月29日前支付首付款735875元，剩余金额350000元以商业贷款方式于2014年11月29日前支付。被告应当于2014年12月31日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。合同签订后，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，被告按约定将商品房交付给原告。被告在2016年6月1日完成产权登记备案。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，原告已经按约定履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定履行义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。但被告在2016年6月1日完成产权登记备案，违反了合同约定，应当承担违约责任。关于被告提出的诉讼时效问题，参照2016年11月30日公布的《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起二年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2015年2月28前，故2015年3月1日至2016年1月7日期间的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（原告于2018年1月8日起诉），故关于原告诉请的被告支付原告违约金49841元（自2015年2月28日至2016年6月1日按日向原告支付总房款的0.01%）的诉讼请求,不符合合同约定，且被告已完成初始登记备案，故本院确定被告自2016年1月8日起计算至2016年6月1日止，共计145天，按购房款1085875元的日0.01‰向原告支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金1574.52元。原告诉请中请求调高违约金计算标准为0.01%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告没有举证证明违约造成损失的数额，故其调高违约金的主张证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑州市永威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王译支付违约金1574.52元；二、驳回原告王译的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，减半收取523元，由原告王译负担471元，被告郑州市永威置业有限公司负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李建涛二〇一八年九月十二日书记员  马正茁