浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终532号上诉人（原审原告）：汪加保，男，汉族，1965年9月17日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：高亚进，浙江金众（舟山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军92012部队，住所地浙江省舟山市定海区环城南路111号。负责人：徐先红。委托诉讼代理人：王力，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，浙江震舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市江东区宁穿路55号。负责人：蔡匡郎。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军海军后勤部房地产管理局，住所地北京市海淀区西三环路19号。负责人：方桂富。上诉人汪加保、中国人民解放军92012部队（以下简称“92012部队”）因与被上诉人中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称“东海舰队房地产管理处”）、中国人民解放军海军后勤部房地产管理局（以下简称“海军房地产管理局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汪加保上诉请求：撤销一审判决第一、四、五项，依法改判或发回重审，改判内容：1.确认案涉合同无效，三被上诉人补偿其房屋腾退费3.733万元，补偿其改扩建、装饰装修费用1127.31万元，补偿其员工经济赔偿金53.162万元，三被上诉人对上述费用承担连带责任；2.一、二审诉讼费均由三被上诉人承担。事实和理由：1.结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，部队方至今无法提供案涉房屋房产证、土地证和建设工程规划许可证，且关联案件正向省高院提起再审，应认定案涉合同无效。2.应当根据合同约定第九条第（二）款规定，由部队方补偿其两个月租金即3.733万元作为搬迁费用。3.一审参照评估报告意见结合其投入产出、合同期限、履约时间、同期同地段房屋租赁市场租金等因素，酌情确定92012部队补偿270万元，未依照法律规定和体现公平原则。4.依照案涉合同第十五条表述，合同期限应当为是十年而非五年，其在案涉房屋改扩建和装饰装修后才拿到对第二期合同删除盖章的合同文本，对合同期限的调整事先并不知情。如果案涉合同为五年，其不会投入巨额资金，这有违一般常理。5.由于部队方因全面停止有偿服务解除合同，致使其不得不与员工解除劳动合同，对由此产生的法定赔偿款应由部队承担。6.其为案涉房屋改扩建和装饰装修投入了巨额资金，部队未经其同意，单方面调整合同期限，对由此产生的损失后果存在重大过错，况且东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局系案涉合同的审批机关，应当一并承担连带责任。92012部队辩称，1.（2017）浙09民终704号民事判决书作为终审判决书，已经认定合同有效，并认定案涉合同期限为五年。2.根据案涉合同第九条第（四）项的约定，全面停止有偿服务系因不可抗力和国家军队政策法律重大调整所致，其无需承担搬迁费。3.根据案涉合同第八条第（三）项的约定，合同解除时房屋改扩建和装饰装修部分，权属均归部队方所有，无需补偿。考虑到本案实际，即使补偿也应当以剩余未履行合同期限与五年的承租期的占比分摊计算补偿金额，一审认定的270万元补偿金额明显过高。4.员工经济赔偿金系汪加保经营酒店的必然成本，无论合同是否提前解除均无法避免，且汪加保未提供已经支付经济赔偿金的证据，其无需支付。5.全面停止有偿服务系国家军队政策法律重大调整行为，其不存在任何过错。综上，请求二审依法驳回汪加保的上诉请求。东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局未发表答辩意见。92012部队上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，其无需补偿汪加保房屋搬迁费2万元和改扩建、装饰装修损失270万元。事实和理由：1.房屋搬迁费与员工经济赔偿金都是汪加保正常经营必然承担的费用，既然一审未认定其应当补偿员工经济赔偿金，也不能认定其应当向汪加保补偿房屋搬迁费2万元。2.根据案涉合同第八条第（三）项约定，其无需对案涉房屋的建造、改造、装饰装修进行补偿。在双方均已明确约定情况下，一审援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，系适用法律错误，况且该法条并未涉及房屋改扩建，仅限于装饰装修的规定。3.一审对双方“意向十年”的评判缺乏事实和法律依据，“意向”并非合同约定，部队方未向汪加保作出十年的期限承诺。汪加保辩称，1.三被上诉人对合同提前解除存在重大过错，致使其不得不与员工解除劳动合同，对由此产生的法定赔偿款项应由部队承担。2.一审参照评估报告意见结合其投入产出、合同期限、履约时间、同期同地段房屋租赁市场租金等因素，酌情确定92012部队补偿270万元，未依照法律规定和体现公平原则。3.案涉合同期限应当为十年而非五年，具体理由同其上诉意见。东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局未发表答辩意见。汪加保向一审法院起诉请求：1.判令东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局继续履行合同，如不履行合同，则东海舰队房地产管理处赔偿其建造、装饰装修案涉房屋投资款1127.31万元；2.判令东海舰队房地产管理处补偿其房屋腾退款3.733万元、退还其已支付的房屋租金5.6万元、退还租赁保证金7.47万元、支付其员工经济补偿金53.162万元；3.海军房地产管理局对上述赔偿、补偿承担连带责任；4.诉讼费由东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局承担。后增加诉请：1.确认其与东海舰队房地产管理处、海军房地产管理局之间签订的《军队房地产租赁合同》无效，并对第一项诉请增加内容：酒店配套设施中的家具、电器等动产由其自行取回。一审法院认定事实：海军舟山房地产管理处将位于浙江省舟山市普陀区梅岑路29号房屋(建筑面积480㎡、场地面积240㎡)出租给汪加保，期限为2008年7月1日至2013年6月30日，合同签订时间为2011年3月1日。2012年9月19日，东海舰队房地产管理处（甲方）与汪加保（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于浙江省舟山市普陀山镇梅岑路29号水兵山庄（坐落号：海舟浙字第4684号）的房屋建筑面积2500㎡出租给乙方；用途为客房及餐饮；期限自2012年12月31日至2017年12月30日止；租金总额970700元，年租金为224000元，租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方；合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之三十三向甲方支付租赁保证金74700元，乙方履行合同义务的，甲方在期满时无息返还乙方；乙方不得对所承租的房屋进行改造、装修或增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，期满后或解除合同时，无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，须向甲方提供建设方案，在甲方报批并出具书面同意书后实施，费用乙方自理，权属归甲方，期满或解除合同时，无偿移交甲方；甲方因非军事需要需提前解除合同的，应提前三个月书面通知乙方，乙方将所承租的房地产及属甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还租赁保证金；因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。合同第十五条附加条款约定：附加条款与主条款相违背的，附加条款无效；本合同租赁意向十年，正式合同五年一签，其中第一期合同期为2012年12月31日-2017年12月30日，第二期合同期为2017年12月31日-2022年12月30日；乙方承租甲方房地产后，需进行安全改造，工程所需费用由乙方承担，改造及实施方案须经甲方审批同意后进行，改造后的房地产权属归甲方；鉴于乙方需对房地产进行改造，第一期前八个月免租……第二期租金待合同签订时另行协商。2013年3月1日，海军房地产管理局批准了该合同，并删除“第二期合同期为2017年12月31日-2022年12月30日”。2014年12月，汪加保收到经批准后的合同。合同签订后，汪加保向东海舰队房地产管理处交付租赁保证金7.47万元。在征得东海舰队房地产管理处同意后，汪加保于2012年10月将原危房推到，并进行改扩建，于2014年3月完成改扩建和装饰装修，于同年6月开始经营。汪加保于2014年1月23日以案涉场地注册成立个体工商户，名称为舟山市普陀山海景大酒店。中共中央军事委员会于2016年2月16日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知强调全面停止军队和武警部队有偿服务活动。2017年7月24日，中国人民解放军91703部队岸勤处向汪加保发出通告，要求其于2017年12月31日前全部腾退完毕。汪加保已向东海舰队房地产管理处交付2017年度租金22.4万元。2017年9月21日，东海舰队房地产管理处向法院起诉汪加保，请求：1.判令解除签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令汪加保腾退位于舟山市普陀区建筑面积2927平方米的房屋（不得破坏房屋现有结构和装修，完好交还新建和添建的建筑物、构筑物）。法院经审理认为合同合法有效，并判决：一、准予解除中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处和汪加保于2012年9月19日签订的编号为海浙【2012】606019号的《军队房地产租赁合同》；二、限汪加保在判决生效之日起三十日内腾退位于舟山市普陀区的房屋（海景大酒店），并于腾退期限届满日前将该房屋连同相应的附合装修、增扩固定设施、新建和添建的建筑物、构筑物等完好地移交给中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处。该案上诉后，2018年2月5日，浙江省舟山市中级人民法院（2017）浙09民终704号民事判决书判决维持原判，该判决书对租赁合同效力问题、东海舰队房地产管理处的合同主体问题以及案涉合同可否解除等问题作了阐明。2017年12月15日，上述案件上诉期间，东海舰队房地产管理处关停案涉房屋。2018年5月24日，坤元资产评估有限公司出具《中国人民解放军海军普陀山岸勤处因停止有偿服务涉及的单项资产价值评估项目资产评估报告》，载明：评估范围为海军普陀山岸勤处位于舟山市普陀区及装饰工程，房屋面积为2933.41㎡；其中房屋建筑物重置价值9034900元，评估价值8131400元，装饰工程重置价值8976230元，评估价值3141700元，综上委估财产的重置价值为18011130元，评估价值为11273100元。一审审理中，中国人民解放军东部战区海军保障部出具的证明一份，证明载明：“按照军队编制体制改革调整相关要求，原中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处出租管理的……浙江省舟山市普陀山镇梅岑路29号（承租方：汪加保，水兵山庄，现海景大酒店）…的租赁项目，于2018年6月15日划归中国人民解放军92012部队统一管理，并由中国人民解放军92012部队全权负责处理上述租赁项目停止有偿服务的相关工作，包括提起诉讼、申请执行等”。一审法院认为，关于主体问题，因各方均未提供东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局已撤销的证据，且部队编制体制涉及机密，认定东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局均未到庭应诉。对汪加保的各项诉请，认定如下：（一）关于汪加保主张的合同无效及继续履行合同问题，舟山市中级人民法院已在生效的（2017）浙09民终704号判决书中明确“主张案涉合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持”。合同已被判决解除，并已生效，故不存在继续履行问题。故对该项诉请，不予支持。（二）责任承担问题，因编制体制调整，案涉房产的租赁项目已划归92012部队管理，因此92012部队有权作为适格被告参与诉讼，并承受东海舰队房地产管理处就案涉项目的权利义务。案涉合同第十二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核章后生效”，故海军房地产管理局仅为合同审批机关，并非合同缔约相对方，与汪加保无合同上的权利义务关系，汪加保要求海军房地产管理局承担连带责任无法律和合同依据，不予支持。案涉项目东海舰队房地产管理处已移交给92012部队，故应由92012部队承受案涉合同的权利义务。（三）汪加保与92012部队对返还租赁保证金7.47万元和退还租金0.9333万元无异议，予以确认。（四）对汪加保主张的酒店配套设施中的家具、电器等动产由其自行取回，（2017）浙0903民初3450号案判决第二项将相关争议予以解决，除该项判决之外的动产如家具、电器等，汪加保可自行取回，审理中92012部队对此亦无异议，故对该项诉请，不再关涉。（五）对汪加保主张的补偿腾退费用3.733万元，根据合同约定，鉴于案涉房屋租赁合同并非基于合同第九条第（二）项即“东海舰队房地产管理处因非军事需要提前解除合同”之约定而解除，故汪加保诉请依据该合同条款主张两个月的租金作为搬迁费用的补偿，缺乏合同依据，不予支持。但鉴于双方租赁合同已经法院判决解除，案涉租赁房屋具有一定的经营规模，合同解除后的搬迁费必然发生，为避免讼累，根据实际情况酌情予以认定为2万元。（六）对汪加保主张的员工经济赔偿金53.162万元，该费用与部队全面停偿服务即案涉合同的解除无直接关联，不应纳入补偿费用考虑。（七）对汪加保主张的赔偿建造、装饰装修案涉房屋投资款1127.31万元问题。全面停偿服务系中央军委重大改革措施，对于双方当事人而言系不可抗力之因素，也与案涉合同第九条第（四）项关于“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行”的约定内容相符。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方按照公平原则分担”，故92012部队对于汪加保的经济损失应作适当补偿。关于具体损失补偿的确定问题，汪加保对于损失的赔偿主张依据系根据坤元资产评估有限公司出具的《中国人民解放军海军普陀山岸勤处因停止有偿服务涉及的单项资产价值评估项目资产评估报告》，鉴于该报告虽系部队委托鉴定，而汪加保对此无异议并作为证据提供。根据该评估报告，评估范围为海军普陀山岸勤处位于舟山市普陀区及装饰工程，房屋面积为2933.41㎡；其中房屋建筑物重置价值9034900元，评估价值8131400元，装饰工程重置价值8976230元，评估价值3141700元，综上委估财产的重置价值为18011130元，评估价值为11273100元。根据案涉合同解除事由结合双方当事人在合同第八条中“如汪加保对房屋进行改造、装修、增扩固定设施或在承租场地上新建、添建各种建筑物、构筑物的，必须经东海舰队房管处书面同意，且权属归东海舰队房地产管理处所有”的约定，认定该评估报告中涉及的家具、电器等动产可由汪加保自行取回，不作损失补偿。鉴于案涉房屋系汪加保拆除原危房后重新建造，即出租物系由承租人所建，区别于一般租赁关系中出租物系出租人所建的情形，故承租人投入较大，且从2014年6月起才实际经营，同时合同中载明租赁期限意向十年，尽管本租赁合同期限截至2017年底，但不能否定汪加保对“意向十年”的信赖，故对于房屋建筑物及装饰工程（除上述汪加保可取回的动产）参照上述评估报告意见结合汪加保的投入产出、合同期限、履约时间、同期同地段房屋租赁市场租金等因素，酌情确定92012部队补偿汪加保270万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限中国人民解放军92012部队于判决生效之日起十五日内补偿汪加保房屋搬迁费2万元；二、限中国人民解放军92012部队于判决生效之日起十五日内退还汪加保租赁保证金7.47万元；三、限中国人民解放军92012部队于判决生效之日起十五日内退还汪加保租金0.9333万元；四、限中国人民解放军92012部队于判决生效之日起十五日内补偿汪加保270万元；五、驳回汪加保的其他诉讼请求。一审案件受理费93637元，由中国人民解放军92012部队负担29232元，由汪加保负担64405元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉合同的效力和履约期限；二、部队方是否应当对汪加保的有关损失进行补偿；三、各项补偿金额的合理性。一、关于案涉合同的效力和履约期限。汪加保主张合同期限为十年，92012部队则认为合同期限为五年。本院认为，（2017）浙09民终704号终审判决已对合同效力问题作出认定，案涉合同明确约定“以上级部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效”，在汪加保收到租赁期明确为五年的合同后，现有证据也无法证实部队承诺租赁期确系十年，而双方后续仍然按照案涉合同确定的租金、租赁期等内容予以履行，汪加保应对自身行为承担相应后果。现其主张案涉合同履约限期为十年并非五年，显然缺乏证据佐证，不予支持。二、部队方是否应当对汪加保有关损失进行补偿。《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定权利义务。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方按照公平原则分担。”由此可见，公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则，旨在平衡当事人之间的利益，以免利益失衡，是对合同平等原则及合同自由原则的有益补充。本案中，军队全面停止有偿服务是双方签订合同时均无法预见和克服的，在此情况下如果由汪加保负担全部损失，对汪加保而言是不公平的，有悖于合同法的基本原则，也有悖于中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》有关依法妥善解决相关纠纷的精神。客观上，案涉房屋系汪加保拆除原危房后建造，投入的金额较大，区别于一般租赁关系中出租物系出租人所建的情形。况且，1.合同订立后，汪加保对于合同期限“意向十年”有较高的预期。2.汪加保于2014年12月才收到加盖审核专用章后的合同，此时有些损失客观上已无法避免。因此，一审综合本案实际和客观因素，认定92012部队应当对汪加保进行补偿并无不当。三、各项补偿金额的合理性。基于公平原则的补偿不同于过错责任的补偿，旨在法律框架内最大限度平衡各方利益。本案中，汪加保对于能否继续签约第二个五年租赁期存在不确定因素，退一步讲即使双方签订第二个五年租赁期，有关租金、租赁期等合同重要条款内容也不一定与先前合同内容一致，即汪加保的客观投入也可能增加，这种商业风险的后果是其应当充分预见的。具体到各项补偿金额：首先，对于改扩建造价和装饰装修残值。双方对于《中国人民解放军海军普陀山岸勤处因停止有偿服务涉及的单项资产价值评估项目资产评估报告》的证明力均无异议，根据上述争议焦点二的评析，一审参照评估报告并结合汪加保的投入产出、合同期限、履约时间、同期同地段房屋租赁市场租金等因素，酌定270万元的补偿金额，尚在合理范围之内，可予维持。其次，对于搬迁费。案涉合同并非基于“因非军事需要提前解除合同”的约定而解除，但鉴于案涉房屋的经营规模较大，合同解除后的搬迁费系客观存在。一审参照案涉合同第九条第（二）项的约定酌情认定为2万元相对合理，故对于92012部队无需支付该费用的主张，不予支持。再次，对于员工经济赔偿金。系一般商业经营活动必然存在的成本，与部队全面停止有偿服务即案涉合同的解除无直接关联，不应纳入补偿费用考虑。一审未支持汪加保的该项诉请并无不当。至于汪加保主张要求东海舰队房地产管理处和海军房地产管理局对有关损失承担连带责任一节，本院作出的（2017）浙09民终704号民事判决书作为终审判决书，已经认定海军房地产管理局并非案涉合同当事人。同时，鉴于部队编制体制调整，案涉项目已移交给92012部队，该部主动申请作为当事人承受案涉合同的权利义务，且未影响汪加保的实体权利。故对汪加保的该项上诉请求，缺乏合同依据，不予支持。综上所述，汪加保和92012部队的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92852元，由上诉人汪加保负担64292元，由上诉人中国人民解放军92012部队负担28560元。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 谢 佑审 判 员 方 燕二〇一八年九月三十日法官助理王丽民代书记员 毛 赟