广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终10554号 上诉人(原审被告):翟莉 委托诉讼代理人：余祖保，广东深博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵连勇，广东深博律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告):黄学研 委托诉讼代理人：黄正，国信信扬（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张标，国信信扬（深圳）律师事务所实习律师。 原审第三人:深圳市尚策房地产经纪有限公司 法定代表人:王冬华。 上诉人翟莉与被上诉人黄学研、原审第三人深圳市尚策房地产经纪有限公司（以下简称尚策公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审第三人尚策公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决，本案现已审理终结。 翟莉的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、第三判项，改判驳回黄学研的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黄学研承担。上诉事实与理由:一、翟莉未办理公证委托的行为不构成根本违约，也不构成违约。翟莉(以下简称卖方)和黄学研(以下简称买方)签订的《房地产买卖合同》，第四条第3项约定，“卖方须于卖方办理出房产证之日起10日内(含当日)出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及(或)该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。”1、从字面意义来说:第四条只是约定卖方通知欠款银行停止办理赎楼手续，才构成根本违约，并没有约定10日内不出具公证委托书即构成根本违约。同时，该条约定“卖方须……”与“买方须……”也有“同时”的要求。2、从实践常理来说:如果双方已开始进行赎楼，在这种情况下卖方通知银行停止办理手续，将导致房产买卖无法继续进行，合同目的无法实现，从而构成根本违约。而是否在10日内，还是多少日内出具公证委托书，并不影响赎楼手续的办理，并不影响合同目的实现。3、从合同整体约定来说:合同第七条约定，委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息由买方支付。根据该约定，一旦开始赎楼，相关费用由买方承担。因此，只有买方配合，才能开始办理赎楼手续。取得买方的同意后，而不是孤立地理解为办出房产证后10日内，再出具公证委托书，开始赎楼程序，才符合合同本意和实际情况。此外，合同第二十条，手写约定，“买卖双方同意该物业满两年后过户”，且该条特别注明“前述各条约定与本条不一致的，以本条为准”。因为双方约定“物业满两年后过户”，在“满两年”前的一个合理时间，卖方出具公证委托书，不影响办理赎楼手续，也有利于降低买方承担的赎楼相关费用。因此，卖方出具公证委托书的时间，应当以本条为准。二、翟莉一直在积极推动合同履行，一审认定事实错误。从买方提供的证据来看，2016年8月11日，卖方主动发短信告知买方“房产证已办好”；2016年8月20日、9月17日、12月31日等，卖方反复督促尚策公司的工作人员与买方联系，其中12月11日询问“我的房子是不是要做准备了，有哪些程序要走。”从这些证据可以看出，卖方一直在积极地推动合同履行，而一审法院认为卖方没有继续履行合同的积极意愿，是错误的。综上，一审法院认为翟莉没有在办出房产证的10日内办理公证委托，构成根本违约，属于片面、孤立地理解合同条款，不符合合同整体约定，也不符合常理。同时一审法院错误地认定翟莉没有继续履行合同的积极意愿。现翟莉提起上诉，请求二审法院本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，维护翟莉的合法权益。翟莉在庭审中补充上诉事实与理由：一审法院在认定事实上，认定黄学研不具备购房资格，但在认定其违约责任上未认定黄学研存在根本性违约，黄学研不具备购房资格才导致双方买卖合同不能履行，其行为才构成双方买卖合同的根本性违约，故一审法院判决认定翟莉构成根本性违约退还定金以及返还购房款是没有事实和法律依据的。 黄学研辩称：一、翟莉的第一点上诉理由显然是咬文嚼字、断章取义，故意混淆事实、曲解合同条款本意，表现在翟莉与黄学研签订《房地产买卖合同》第四条第三项约定：卖方的房地产产权现状为：该物业尚处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于办理出房产证之日起10日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。该约定是要求翟莉先行办理公证委托，因为翟莉的房产尚处于抵押状态，没有先行办理公证委托，合同的履行就寸步难行，双方就无法让第三方或该第三方指定的担保公司进行赎楼，黄学研也根本就无法协助翟莉办理赎楼手续并配合签署一切相关文件，可见，办理公证委托是双方合同继续履行先决的根本性条件。一审法院认定翟莉没有按照合同约定在办出房产证的10日办理公证委托，截止开庭之日（包括至今），翟莉亦没有自行赎楼、注销抵押登记，认定其未依约办理公证委托的行为构成根本违约，符合客观事实。二、翟莉并未积极推动合同的履行，存在过错，有违约行为。（1）按翟莉所说，其房产于2016年7月18日就已办理出来，但直到2016年8月11日才通知黄学研，时间上差不多拖一个月之久，而且在其房产证办理出来后，也没有按双方合同的约定10日内办理公证委托，造成合同一开始就根本无法继续履行下去。（2）在黄学研不断多次地告知其本人和尚策公司已经不符合购房资格的情况下，以及在寻求符合购房资格的第三方人员的情况下，翟莉一直刻意逃避，不肯出面与黄学研和尚策公司当面协商解决等事宜。综上，翟莉在一审答辩且在庭审中均请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，黄学研认为，基于上述事实，双方在履行合同过程中均存在过错，违约行为，各自应承担相应的责任。合同既然解除，翟莉理应要将购房定金和供楼款返还黄学研。请求二审法院依法驳回翟莉的全部上诉请求，维持一审判决。对翟莉补充上诉意见答辩如下：本案黄学研与翟莉签订房屋买卖合同之后，约定待翟莉的房产满二年之后，再向其购买，其本身的目的也是为了配合翟莉进行一个避税的目的，按照深圳市房地产市场相关规定，一手房购买之后，两年出售的话，是需要缴纳相对较高的税（两年以内缴纳个人所得税较高的），双方在进行合同约定手写部分，也有写到双方约定了更名权，这一点在黄学研知道其本人在限购政策出来之后，已经不再具备深圳市第二次购房资格的情况下，已经通过微信（包括手机短信）与翟莉及尚策公司多次沟通，并告知其黄学研不再具备购房资格，但是翟莉一直置之不理。从合同的履行来看，翟莉在履行合同过程中，确实存在违约的行为，存在过错，在其未依约办理委托公证之后，当黄学研告知其已经寻找到第三方具有购房资格的情况下，翟莉一直置之不理，不肯配合，综合本案的证据材料以及黄学研的陈述，都可以客观反映本案的事实情况，翟莉的行为确实存在一审法院所认定的过错事实。 尚策公司未到庭应诉答辩。 黄学研向一审法院起诉请求：1、解除黄学研、翟莉双方于2016年1月24日签订的《房地产买卖合同》;2、判决翟莉立即返还黄学研定金500000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至实际付清全部款项之日止）；3、判决翟莉立即返还黄学研供楼款17840元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至实际付清全部款项之日止）；4、本案全部诉讼费用均由翟莉承担。 一审法院认定事实：2016年1月24日，黄学研、翟莉双方签订了《房地产买卖合同》，约定翟莉作为卖方将位于深圳市坪山新区xxxxx家园（2地块）项目x栋x座xx层xxx房产作价2988000元转让给黄学研。合同约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元，在签署本合同之日起7日(含当日)内再向卖方支付定金450000元；余下购房款2488000元采取银行按揭方式付款，买方应于卖方办理出房产证之日起60日(含当日)内付清首期房款400000元(不含已付定金)（在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方多退少补应付的首期房款），买方应于首期房款交付之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约……买方须在上述付款期限内将首期款存入指定银行监管账户；房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于办理出房产证之日起10日内(含当日)出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及(或)该三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续、配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约……买卖双方同意在购房定金或首期款中预留10000元作为交房保证金。合同还约定，如一方未按照本合同约定期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过七日，作为守约方的卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收定金，作为守约方的买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金。另外，合同备注条款约定，“……签订本合同后，如有任何一方违约，须按定金的三倍赔偿给对方；买卖双方同意该物业满两年后过户，但卖方办理出房产证第二个月起由买方开始供楼；……买方有更名权。”合同签订后，黄学研依约向翟莉支付定金500000元，翟莉出具收据予以确认。 2016年9月23日、10月20日、11月21日和12月23日，黄学研依约向翟莉支付供楼款合计17840元。 2016年8月11日，翟莉发短信告知黄学研“房产证已办好”，黄学研询问“哪个花园的”，翟莉回复“坪山xxx印象”。 2016年8月19日，尚策公司的工作人员将涉案房屋的房产证图片通过微信发给黄学研，并告知房产证已于2016年7月18日办理出来，黄学研答复“我在外地，回去深圳再说”。8月28日，尚策公司工作人员询问黄学研回来深圳没，黄学研未予回复。10月6日，黄学研告知尚策公司工作人员“又出更严厉限制政策，完全按照合同约定是行不通了，三个月后应该正常过户不了”，尚策公司工作人员回复“只能找个人、换人购买了”，黄学研答复“我不一定能这么快找到这个人，我房子可以要，月供可以供，过户不了先，只能等等，我找的人社保只满一年多一点，要等三年多”。尚策公司工作人员询问“你有公司吗？可以用公司名义买，一次性付款”，黄学研答复“没有，也没那么多钱，就预好三成左右”。10月9日，尚策公司工作人员询问黄学研“三年的社保你那边有名额吗”，黄学研答复“没有”。 2016年12月11日，翟莉询问尚策公司的工作人员“我的房子是不是要做准备了，有哪些程序要走”，尚策公司工作人员回复“是的，你的房子快满两年了吧”，翟莉答复“12月28号满两年”。12月22日，尚策公司工作人员告知翟莉，“黄学研由于这次出台的政策限制了他购买的条件，他是非深户，社保不满五年……希望双方一起坐下来谈谈”，翟莉答复“合同不受新政限制”。随后，尚策公司工作人员告知黄学研，翟莉不愿意面谈。12月26日，翟莉询问尚策公司工作人员“已满两年，接下来怎么做”，尚策公司工作人员回复“在和黄学研沟通及协调方案”。12月29日，翟莉称“黄学研没有在房产证下来60日内付400000元首付款，已构成违约”，要求尚策公司工作人员明确与黄学研的沟通结果。12月30日，尚策公司工作人员答复翟莉，黄学研因政策原因没有名额购买涉案房产，要么黄学研、翟莉双方“当面把这个事情协商下”，要么“就走法律途径”。2017年1月1日，尚策公司工作人员称“黄学研找的那个人社保不够，还要再等，房子他是要的”，翟莉回复“按合同”。随后，尚策公司工作人员将翟莉的答复意见告诉黄学研，并告知黄学研“按合同来说，监管时间已经过了”，黄学研回复“没资格买进，怎么监管？只监管400000元，也不能正常贷款……你们当初也没提醒，现在说有用吗”，尚策公司工作人员称“我之前也打电话跟您说过”，黄学研当即予以否认。 2017年1月24日，黄学研发短信告知翟莉“我现在真的不够改政策后的购房资格，无法马上按合同履行合约”，并告知“供房按合同也供满两年了，本月起不再供楼”。 2017年4月20日，尚策公司工作人员微信与翟莉沟通“既然客户找到了名额可以购买您这套房子，可以马上办理房产手续，大家协商下把这个事情给早点办理好，您也好早点收到房款……供楼款的问题他同意后续补给您”，翟莉回复“对方态度很差，威胁恐吓辱骂，我无法沟通”。5月5日，黄学研向翟莉发短信称“按合同约定是你要先去办委托公证手续，你没有先去办，是你先违约”。 2017年6月15日，黄学研向翟莉邮寄律师函，告知翟莉解除双方签订的《房地产买卖合同》，并催告翟莉在三日内返还定金和供楼款。该函件于次日到达翟莉。 因黄学研、翟莉双方对于违约责任的承担产生分歧，黄学研遂诉至一审法院提出如上诉请。 另查，黄学研2015年11月至2016年10月期间无社保缴纳记录。 再查，2016年3月25日，深圳市出台新的住房限购政策，明确非深户籍居民家庭须提供自购房之日起计算的前三年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，限购一套住房。与此前的政策相比较，非深户籍家庭购房的社保缴满年限由1年提高至3年。2016年10月4日，深圳市再次出台新的住房限购政策，非深户籍家庭购房的社保缴满年限由3年提高至5年。2016年10月9日，深圳市出台《住房限购政策相关补充规定》，明确下列情形按原限购政策办理：（一）2016年10月4日（含10月4日）之前已网签房地产买卖合同或者签预售商品房认购书的。（二）未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日(含10月4日)之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日(合12月31日)之前提供以下证明材料之一申请房地产登记或者预售合同备案的：1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转帐有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）……2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转帐有效凭证。 一审法院认为，黄学研、翟莉签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。合同签订后，黄学研依约缴纳了定金500000元。另据合同约定，翟莉应于办理出房产证之日起10日内出具公证委托书给尚策公司或尚策公司指定的担保公司以办理赎楼手续，黄学研应于翟莉办理出房产证之日起60日内付清首期房款400000元并办理资金监管。根据黄学研、翟莉提交的证据及双方的庭审陈述，双方均未履行合同约定的上述义务。 本案争议的焦点在于，黄学研未办理首期款资金监管、翟莉未办理公证委托的行为孰先孰后，双方是否互负违约责任。一审法院认为，黄学研在签订合同时既已知晓其社保缴纳年限不符合当时的住房限购政策并在合同中约定了其有“更名权”。黄学研的社保记录显示其2015年11月至2016年10月期间没有社保缴纳记录，即黄学研在2016年1月24日签订合同当时就不具备涉案房产购买资格。黄学研在庭审中主张房产“满两年过户”时，其连续缴纳社保记录必然会超过12个月。实际上，黄学研在签订合同后一直没有缴纳社保，直至双方对于解除合同无法协商一致，黄学研方于2016年11月开始缴纳社保，黄学研的辩解与事实不符，一审法院不予采信。合同履行过程中，深圳市的住房限购政策发生了两次变化。2016年3月25日发生第一次变化时，黄学研并未提出住房限购政策变化导致其不具备房产购买资格要求解除合同的请求。相反，翟莉及尚策公司工作人员分别于2016年8月11日、19日将已办理出房产证的事实告知黄学研，其后尚策公司的工作人员一再催促黄学研，黄学研均未积极回应，亦未办理首期款资金监管。直至住房限购政策发生第二次变化时，黄学研才以此为由要求解除合同，而根据《住房限购政策相关补充规定》，涉案合同虽未办理网签备案登记，但双方在第二次限购政策变化前已支付了购房定金，只要在2016年12月31日前提交相关费用的银行转账有效凭证，即可办理网签备案登记并适用原限购政策即提交三年社保记录的规定。合同约定了黄学研有“更名权”，通过黄学研与尚策公司工作人员的微信往来可知，黄学研找到的房产代持人无法满足第二次限购政策变化前关于非深户籍家庭提供连续三年社保缴纳记录的要求。由此可见，黄学研自始不具备涉案房产的购买资格，且没有继续履行合同的积极意愿。黄学研以限购政策变化导致其不具备涉案房产购买资格要求解除合同的理由不成立，一审法院不予采纳。翟莉在庭审中称涉案房产的产权证于2016年7月18日办理出来，翟莉在签订合同时也是知晓黄学研有“更名权”的，在黄学研没有提出协商解除合同的前提下，翟莉没有按照合同约定在办出房产证的10日内办理公证委托，截至开庭之日，翟莉亦没有自行赎楼、注销抵押登记，可见翟莉同样没有继续履行合同的积极意愿，其未依约办理公证委托的行为已构成根本违约。综上所述，黄学研、翟莉双方在履行合同过程中均存在过错，有违约行为，应各自承担相应的责任。鉴于双方在庭审中均请求解除《房地产买卖合同》，一审法院认定该合同解除。综合上述合同履行情况及黄学研、翟莉双方的违约情节，依公平与诚信原则，翟莉因其自身构成根本违约，无权主张没收黄学研支付的定金和供楼款，故对于黄学研主张返还其支付的定金500000元和供楼款17840元的诉请，一审法院予以支持；合同无法继续履行，黄学研负有不可推卸的责任，故对于黄学研主张定金和供楼款利息的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除黄学研、翟莉于2016年1月24日签订的《房地产买卖合同》；二、翟莉于判决生效之日起十日之内向黄学研返还定金500000元；三、翟莉于判决生效之日起十日之内向黄学研返还黄学研供楼款17840元；四、驳回黄学研的其他诉讼请求。如翟莉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8978元（黄学研已预缴），由翟莉负担。 一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，翟莉、黄学研签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方合同约定，翟莉应于办理出房产证之日起10日内出具公证委托书给尚策公司或尚策公司指定的担保公司以办理赎楼手续，黄学研应于翟莉办理出房产证之日起60日内付清首期房款400000元并办理资金监管。翟莉上诉认为其办理公证委托书的期限是在涉案房产“满两年”前的合理时间与合同约定不符，本院不予采纳。 从上述约定的内容看，翟莉办理公证委托书的义务在先，黄学研支付首期款的义务在后。虽然黄学研购房资格存有障碍，但是双方合同也约定了黄学研有更名权，因此，在涉案房产办理出房产证的10日内，黄学研尚不存在违约情形，翟莉应当按照合同约定办理公证委托书，但其一直未履行。双方合同同时也约定，违约方逾期履行义务超过七日，守约方可解除合同。翟莉的违约情形已经达到了合同约定的守约方可以解除合同的条件。因本案中，黄学研亦未履行支付首期款的义务，其同样存在逾期履行义务超过七日的情形。因此，本案中，双方均存在合同约定的守约方可解除合同的违约行为，翟莉作为违约方主张没收黄学研支付的定金及供楼款缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄学研的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8978.40元，由翟莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 吴  春  泷 审判员 许  莹  姣 二〇一八年九月六日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。