湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初4877号 原告：卢京美，男，汉族。 被告：长沙市开福区山语城小区业主委员会，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道山语城小区一期。 负责人：刘岳，该业主委员会主任。 被告：深圳市之平物业发展有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道山语城小区30栋2单元负一层G1房。 负责人：陈浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 原告卢京美诉被告长沙市开福区山语城小区业主委员会（以下简称：山语城业委会）、深圳市之平物业发展有限公司长沙分公司（以下简称：之平物业）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢京美及被告之平物业委托诉讼代理人樊红普到庭参加了诉讼。山语城业委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢京美向本院提出诉讼请求：1、判令撤销二被告未经合法和约定的程序收取原告停车费的通知；2、判令二被告立即返还已收取的原告车位租赁费90元；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。在庭审过程中，原告卢京美向本院增加了一项诉讼请求：确认原告作为小区业主有权自由出入原告的小区，二被告不得阻拦；另将上述第2项诉请金额变更为190元。事实和理由：原告2012年购买了山语城小区房屋一套，于2013年入住此小区。前期物业由中航物业长沙分公司提供物业服务到2018年2月1日，之后由深圳之平物业公司为我小区提供物业服务。二被告于2018年1月签订《物业服务合同》，其中第27条规定，乙方应根据国家和地方政府的有关规定，制定小区停车与收费管理办法并报甲方经业主大会审批同意后方可实施。被告于2018年6月利用业主交的物业费用更换了门禁道闸系统，并于6月中旬与被告山语城业主委员会单方发出通知收取有偿停车费但是不提供停车和保管服务。地面车位按每月90元收取。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第3款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，我们小区的占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此应当由共有人共同决定共有物的占有、使用、收益和处分权。现二被告未经原告等业主大会同意就决定收取原告露天停车位的停车费90元每月，违反了《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第七条第一款第5项，已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定。同时根据《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，二被告现完全是利用小区所有业主共有部位进行经营活动，此项费用也属于业主共有部位收益，对于收费方案及分配比例、使用用途等均必须经业主大会讨论通过，方可施行。物业公司系全体业主委托业主委员会与物业公司签约为我们小区提供物业管理服务，当涉及到小区全体业主的重大利益事项时，业主委员会应当组织召开业主大会或业主代表大会作出决议，再进行实施。物业公司和业主委员会均无权在未经业主大会讨论情况下决定利用业主共有的停车位收取业主的任何费用。否则收费程序违法，没有法律效力，业主有权拒绝交纳，已收取的，应当返还。综上，二被告绕过业主大会，擅自决定收取原告的车位租赁费（停车费）的行为侵害了小区所有业主成员的知情权、共有权、决策权和管理权等合法权益，侵害了作为小区主人对共有车位的使用、收益、管理、处分权。二被告在未经业主大会讨论决定，私自决定收取停车费程序违法，发出的通知不具有法律效力，已收取的费用依法应当返还给所有业主。特此诉至法院请求支持原告所有诉讼请求。 被告之平物业辩称：一、涉案的物业服务合同样本已经在选聘物业公司的过程中公示过，业委会是按上述物业服务合同样本与物业公司签订的合同，物业公司按合同约定收取费用，不存在违约情况。物业服务合同的收费标准是按前期中航物业服务合同的标准执行的。二、停车位收费并未侵犯全体业主的合法权益，对于小区公共停车为的收益除去服务费等的其他费用是全体业主的公共收益。答辩人是根据法律相关规定为小区提供物业服务，双方是有偿的平等服务协议。答辩人更换门闸等系统是为了更好的管理小区，为全体业主提供更好的生活环境和生活秩序，不存在阻碍业主出入小区的情况。因此答辩人认为原告的诉求没有依据，应当予以驳回。 被告山语城业委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 经审理查明：原告系长沙市开福区山语城一期××B栋×××号房屋的业主。被告山语城业委会成立时间为2016年2月4日，任期5年，刘岳为主任，陈金辉、陈晓清为副主任。 2017年12月8日，因该小区前期物业服务企业退场，被告山语城业委会向全体业主发布公告，决定就选聘物业服务企业及相关事宜于2017年12月23日8时至2017年12月25日24时召开业主大会。2017年12月28日，被告山语城业委会就业主大会对选聘物业服务企业投票结果进行公告，同意选聘被告之平物业为山语城一期的物业服务公司。 2018年1月23日，被告山语城业委会与被告之平物业签订《长沙市开福区山语城一期物业管理项目服务合同（修订版）》，该合同约定：物业项目为山语城一期（住宅），建筑面积为25万平方米；合同期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，其中自之平物业承接进场之日起365天为试用期；物业管理区域收费实行包干制，收费标准仍然按前期物管中已经长沙市物价部门核准的标准执行，高层住宅为1.48元/月·平方米、商业用房为2.38元/月·平方米、会所用房为3.8元/月·平方米、别墅用房为1.8元/月·平方米、月租车位为90元/月/车、产权车位为30元/月/个；小区所有的车库车位或露天车位的使用人应交纳停车服务费，之平物业应根据国家和地方政府的有关规定，制定相应的小区停车与收费管理办法，并报业委会经业主大会审批同意后方可实施。 2018年6月16日，被告山语城业委会与被告之平物业向全体业主印发《通知》，关于停车收费标准如下：1、非固定车位90元/月（露天停车位）；2、临时停车1小时内免费，超过1小时收费5元，超过12小时收费10元，24小时内10元；3、私家车位管理费30元/月（卫生照明费）。 原告卢京美在山语城一期无固定车位，停放地点系露天的公共车位，其主张已向被告之平物业公司缴纳了2018年7月1日至8月1日、2018年8月7日至9月6日共两个月的车位租赁费180元及两次临时停车费10元，共计190元。原告卢京美认为上述通知违反了上述《物业服务合同》第27条的约定及相关法律规定，遂向本院起诉，要求撤销该通知，并要求二被告返还原告缴纳的190元。另在庭审过程中，原告卢京美向本院增加诉讼请求：确认原告作为小区业主有权自由出入原告的小区，二被告不得阻拦。 以上事实有房产证、《通知》、《长沙市开福区山语城一期物业管理项目服务合同（修订版）》、收据、业主委员会备案通知书、聘用通知书、公告、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。被告之平物业与被告山语城业委会签订的《长沙市开福区山语城一期物业管理项目服务合同（修订版）》未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原告卢京美具有法律约束力。根据上述合同第二十七条约定的“小区所有的车库车位或露天车位的使用人应交纳停车服务费。乙方应根据国家和地方政府的有关规定，制定相应的小区停车与收费管理办法，并报甲方经业主大会审批同意后方可实施”以及《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，作为小区业主的原告卢京美针对被告山语城业委会作出的决定认为侵害业主合法权益的，可以提起撤销之诉。现被告山语城业委会与被告之平物业未提交证据证明2018年6月16日印发的关于停车收费的通知经过了业主大会的审批，故对原告卢京美要求撤销该通知的诉请，本院予以支持。另，在上述合同的第十四条，对月租车位费用（90元/月）进行了明确约定，因该合同对原告卢京美具有法律约束力，故对原告卢京美要求被告返还已收取的车位租赁费180元的诉请，本院不予支持。至于另10元临时停车费，因该发票未注明付款方，本院无法查实是否为原告卢京美支付，故本院不予支持。原告卢京美还要求本院确认原告作为小区业主有权自由出入原告的小区，本案系业主撤销权纠纷，原告的该项诉请与本案系不同法律关系，本院不予处理，原告可另诉主张。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定判决如下： 一、撤销被告长沙市开福区山语城小区业主委员会与被告深圳市之平物业发展有限公司长沙分公司于2018年6月16日印发的关于山语城停车收费标准的通知； 二、驳回原告卢京美的其他诉讼请求。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告长沙市开福区山语城小区业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 代理审判员  许洪源 二〇一八年九月十三日 代理书记员  龙泽兰