浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初603号 原告（反诉被告）：杭州万格房地产营销策划有限公司，住所地：杭州市拱墅区矩阵国际中心（余杭塘路**）**。 法定代表人：李玲娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤云周，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄新发，浙江智仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州中雍安洲实业有限公司，住所地：杭州，住所地：杭州市余杭区仓前街道文一西路****** 法定代表人：朱炳跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈黎光，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：贾旭东，浙江恒霁律师事务所律师。 原告杭州万格房地产营销策划有限公司（以下简称万格公司）为与被告杭州中雍安洲实业有限公司（以下简称中雍公司）委托合同纠纷一案，于2018年1月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。期间，中雍公司向本院提出反诉，本院受理后决定合并审理，并于2018年6月15日公开开庭对案件进行了审理。万格公司的委托诉讼代理人黄新发，中雍公司的委托诉讼代理人陈黎光、贾旭东到庭参加诉讼。本案经自行和解无果，现已审理终结。 万格公司起诉称：2016年8月，万格公司与中雍公司签订《全案咨询服务合同书》、《补充附件》（以下简称《补充附件》），《全案咨询服务合同书》约定万格公司为中雍公司提供中新大厦全案咨询服务，具体内容为预约转让、招商招租；万格公司有权按合同约定，按期足额收取咨询服务费，中雍公司不得无故或延期支付，延期未付咨询服务费且超过60日的视作违约，违约方应按该总咨询服务费金额（总咨询服务的建筑面积与销售均价）的2%向对方支付违约金；任一方擅自提前终止合同，则违约方应按该项目转让部分总金额（可转让建筑面积与转让均价之积）的1%向对方支付违约金。合同签订后，万格公司按约促成购房者与中雍公司签订了110份《中新大厦房屋预约转让合同》，每份《中新大厦房屋预约转让合同》内容均由中雍公司签字盖章确认，扣除中雍公司已经支付的咨询服务费1049446元，中雍公司尚欠万格公司代理销售费1070792元。而在前述合同履行期间，因中雍公司违约擅自引进第三方销售代理公司，已导致万格公司无法继续代理营销。为此，万格公司起诉至法院，请求判令：一、中雍公司支付万格公司咨询服务费1070792元；二、中雍公司支付万格公司延期付款违约金1328156.44元（延期支付60日外的按照总咨询服务的面积与销售均价之积的2%计算：66407822*2%）；三、中雍公司支付万格公司合同无法履行违约金664078.22元（按该项目转让部分总金额（可转让建筑面积与转让均价之积）的1%计算：66407822*1%）；四、本案案件受理费、财产保全申请费由中雍公司承担。 万格公司为支持其本诉诉讼请求，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《全案咨询服务合同书》、《补充附件》各1份，用以证明万格公司为中雍公司提供预约转让、招商招租服务，双方对咨询服务费结算、支付方式、违约责任以及其他权利义务进行约定的事实。 2.《中新大厦房屋预约转让合同》110份，用以证明万格公司按约履行了预约转让服务的事实。 3.签约房源结佣明细表1份，用以证明截至2017年12月6日中雍公司尚欠万格公司咨询服务费1130792元的事实。 4.函告1份、EMS快递单3份，用以证明万格公司于2017年12月8日、2017年12月11日向中雍公司催讨咨询服务费的事实。 5.浙江省杭州市东方公证处（2018）浙杭东证字第4596号《公证书》1份，用以证明万格公司向中雍公司催讨咨询服务费以及中雍公司承认拖欠咨询服务费的事实。 6.浙江省杭州市东方公证处（2018）浙杭东证字第7271、7272号《公证书》各1份，用以证明万格公司已按合同约定及时向中雍公司汇报工作进展，全面履行合同义务；万格公司与中雍公司就第二阶段合作实质条款达成了合意，但最终未签订书面协议；中雍公司单方宣布终止合作、解除合同，且在合同存续期间与第三方咨询公司建立委托关系，后经协商中雍公司确定于2017年8月10日前支付100万元，于2017年8月31日支付余款112万元，但最终未签署协议，中雍公司也未履行付款义务等事实。 中雍公司针对本诉答辩称：第一，万格公司未向中雍公司书面汇报工作情况，也未提供完整的客户合同、告知费用收取情况，导致中雍公司无法审核、结算咨询服务费；第二，中雍公司已经支付咨询服务费1049446元，剩余溢价咨询服务费需在集中交房后一个月，万格公司提供账目和发票后支付，中雍公司现未履行客户交房义务，案涉110套房屋也未交房，支付条件不成就；第三，万格公司擅自撤场导致《全案咨询服务合同书》无法继续履行，不存在中雍公司擅自提前终止合同的情形。 中雍公司为支持其本诉答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.浙江省金华市公信公证处（2018）浙金公证民字第161号《公证书》1份，用以证明万格公司未按合同约定履行合同义务以及擅自离场等相关事实。 2.律师函、EMS详情单各1份，用以证明该律师函系对万格公司函告的复函，中雍公司在律师函中催促万格公司移交相关客户资料并履行合同义务的事实。 3.《中新大厦房屋预约转让合同》1份，用以证明万格公司针对购房者李莉的咨询服务费计算有误，需重新核算的事实。 中雍公司反诉称：2016年8月1日，万格公司与中雍公司签订《全案咨询服务合同书》，约定由万格公司提供杭州中新大厦房屋预约转让服务，服务期限从合同签订之日起至完成交房，双方还对收费标准、结算方式等进行了约定，但万格公司却在合同履行过程中擅自于2017年7月份撤出中新大厦，拒不履行客户维护、交房、协助办理按揭、回收尾款等义务，并强行带走案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件，并以此要挟、逼迫中雍公司支付咨询服务费。后中雍公司多次要求万格公司移交《中新大厦房屋预约转让合同》等客户信息资料，并于2017年12月26日发律师函要求万格公司移交上述资料并完成交房，但万格公司均置之不理。由于万格公司的上述违法行为，导致案涉110位购房者的按揭贷款3031万元无法及时发放，使中雍公司遭受了巨大损失，其中自2017年11月1日至2018年4月30日按月利率2%计算的利息损失为363.72万元，另在双方合作过程中万格公司针对渠道客户可收取认筹金3万元并支付给渠道提供方，但万格公司对其中12位购房户收取5万元认筹金，针对多收取的24万元以及其他330万元认筹金中万格公司未实际支出部分应赔偿中雍公司，故起诉至法院，请求判令：一、万格公司立即向中雍公司移交涉案110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件，并通知110位购房者履行合同，完成交房；二、万格公司赔偿中雍公司因万格公司拒不移交、擅自扣留涉案110份《中新大厦房屋预约转让合同》损失510万元；三、本案反诉案件受理费、财产保全申请费由万格公司承担。 中雍公司为支持其反诉诉请，在庭审中出示并陈述了如下证据材料： 1.《全案咨询服务合同书》、《补充附件》各1份，用以证明合同约定万格公司与中雍公司权利义务的事实。 2.渠道费收取清单1份，收据、说明、发票共82页，用以证明万格公司违法收取渠道费以及擅自提高渠道费收费金额等相关事实。 3.《中新大厦房屋预约转让合同》、余杭农村商业银行进账单各2份，损失计算构成明细1份，用以证明中雍公司的销售房屋在2017年11月已经可以发放贷款，因万格公司的行为导致中雍公司无法进行按揭贷款的事实。 万格公司针对中雍公司的反诉答辩称：第一，《全案咨询服务合同书》并未约定万格公司保管合同的义务，系中雍公司管理不善、现场混乱导致由万格公司无偿保管案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》；第二，《中新大厦房屋预约转让合同》明确约定万格公司负有中雍公司和任意第三方达成中新大厦房屋预约转让合同的义务，并不存在交房等其他义务，交房义务是基于中雍公司和购房者人签订的《中新大厦房屋预约转让合同》产生的义务，在合同履行过程中，万格公司基于诚实信用原则也通过书面函告中雍公司尽到了通知义务；第三，案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》项下的房屋并不具备交付条件，在未交房之前，购房者均无义务支付合同约定剩余购房款，故不可能造成中雍公司任何损失。 万格公司提供的反诉证据与本诉证据一致。 中雍公司对万格公司提供的本诉证据，质证如下：证据1，对真实性无异议，但认为万格公司未按《全案咨询服务合同书》约定履行义务；证据2，对真实性无异议；证据3，对万格公司计算的总咨询服务费2121242元，认为李莉所购房屋为精装修并非毛坯，故万格公司多计算了咨询服务费43230元，故实际万格公司的总咨询服务费为2077012元；证据4，对真实性无异议，中雍公司已经收到，且针对该函告中雍公司有复函，在复函中已告知万格公司因其未移交案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》故无法结算，同时中雍公司在万格公司未完全履行合同义务的情况下已先预付了100万元咨询服务费；证据5，对真实性无异议，但认为万格公司与中雍公司的沟通不仅包括微信聊天，还包括电话沟通以及其他场合沟通，另外，在微信聊天过程中，中雍公司法定代表人提出渠道费的问题，万格公司法定代表人述称渠道费已经实际支付，故中雍公司要求万格公司提供支付的凭证；证据6，对待证事实有异议，不存在合同解除说法，反而证明万格公司未履行完合同义务就向中雍公司主张款项，中雍公司一直要求万格公司提供案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件未果。 万格公司对中雍公司提供的本诉证据，质证如下：证据1，对真实性有异议，公证机构没有遵循规则全面固定证据，仅选取了戎琳、韩娜的部分微信，并非万格公司擅自撤场，而是中雍公司不开放房源给万格公司销售，且引进另一销售团队，同时双方也对合同解除、对账付款进行了磋商并达成合意，但是因中雍公司原因导致未实际履行；证据2，对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证明中雍公司的待证事实，该律师函仅是万格公司函告的复函，并没有要求交接案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》的意思表示；证据3，对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为李莉购买房屋位于4楼，结算底价应遵照《补充附件》约定，万格公司计算无误。 万格公司对中雍公司提供的反诉证据，质证如下：证据1，对真实性、合法性、关联性均无异议；证据2，对该组证据中万格公司开具的收据以及增值税发票的真实性无异议，对其他部分有异议，另外，案涉《全案咨询服务合同书》附件《销售计划》中提到的认筹金并未约定在购房者签订的《中新大厦房屋预约转让合同》中；证据3，对《中新大厦房屋预约转让合同》、进账单的形式真实性无异议，但与本案无关，认为该两份合同系中雍公司与案涉110位购房者以外的人签订，合同内容与案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》约定内容不一致，无法证明中雍公司的待证事实，对损失构成明细清单的真实性、合法性、关联性均有异议，损失没有法律依据，案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》项下的房屋因不具备交房条件导致无法办理按揭贷款，而中雍公司负有交房义务，渠道费即便存在也与中雍公司无关，即使存在损失，也非直接损失，核算损失的标准也高于银行贷款利率。 中雍公司对万格公司提供的反诉证据的质证意见与本诉质证意见一致。 经审查，本院对万格公司提供的本反诉证据1、2、4，中雍公司提供的本诉证据2、3，中雍公司提供的反诉证据1以及证据3中《中新大厦房屋预约转让合同》、进账单的真实性予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实；对万格公司提供的本反诉证据3、5、6以及中雍公司提供的本诉证据1，本院作综合认定；对中雍公司提供的反诉证据2以及证据3中的损失构成明细清单，因系复印件、打印件，且万格公司不予认可，中雍公司也未进一步提供证据证明其待证事实，故本院不予认定。 本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定如下事实： 2016年8月1日，中雍公司作为甲方与万格公司作为乙方签订《全案咨询服务合同书》，约定“中新大厦”位于杭州市余杭区，东至良睦路，南至规划河道，西至闲林港，北至永胜港，占地10646平方米，计容面积36622.24平方米；甲方将所开发的“中新大厦”项目，委托乙方进行全案咨询服务；商品房全案咨询服务是指乙方通过对项目的宣传渠道的整合，利用自身资源及优势帮助甲方完成预约转让和招商招租；溢价是指乙方预约转让的每套物业的实际转让总价高于双方约定的每套底价的差价部分；底价是指双方约定的乙方有权出售的最低销售价格，本合同约定的毛培底价参考附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》，若后期采用精装修，则销售的底价在原毛培底价的基础上加上甲方外报精装修标准单价，以此作为精装修产品的销售底价；全案咨询服务的期限自合同签订之日起至完成交房，全案咨询服务根据服务成果收取相应费用，双方约定在乙方的协助下，甲方与任意第三方达成《中新大厦房屋预约转让合同》并收到首期房款，或客户签署预约转让合同并经甲方签字同意客户借款或延期付款的均视为完成预约转让，乙方根据预约转让合同的每套物业价格，依据甲乙双方商定的毛坯底价（详见附件一），按照溢价部分的30%收取足额咨询服务费；乙方每月1日提交甲方上一个月的销售金额，甲方根据该金额计算单套溢价，并按第三方的付款比例等比例支付乙方咨询服务费，乙方提供等额发票，甲方在每月10日前支付给乙方发票相对应金额的咨询服务费，溢价剩余部分在完成集中交房后一个月，乙方向甲方提交账务并提供发票，甲方在次月10日前支付给乙方发票等额的咨询服务费；“招商招租”工作的完成与收费标准收费可协商后另行签订补充协议作为本合同的补充部分；乙方指定一名对接人，负责与甲方沟通工作的推进并提交工作成果，该名对接人对于乙方提报的工作提交后由甲方负责人确认并签字，在本协议内任何有关项目专案的变动，该对接人有责任以书面形式及时通知甲方（该对接人选如有变动，乙方需提前一周书面通知甲方并确保甲方收到该通知），该对接人姓名为韩娜；双方签约后，乙方应按《销售计划》（详见附件三）完成销售回款计划，否则甲方有权单方面终止合同，乙方在按《销售计划》（附件三）完成销售任务，甲方不得单方终止合同（第6.2条）；双方签约后，除6.2情况出现外，任一方擅自提前终止合同，则违约方应按该项目转让部分总金额（可转让建筑面积与转让均价之积）的1%向对方支付违约金（第6.3条）；乙方有权按本合同的约定，按期足额地收取咨询服务费，甲方不得无故拒付或延期支付，延期支付在60日内，每日需按应付金额的0.5‰支付滞纳金，延期未付且超过60日的视作违约，违约方应按该总咨询服务费金额（总咨询服务的建筑面积与销售均价之积的2%向对方支付违约金）（第6.4条）；甲方若将委托乙方咨询服务的房屋不能预约转让，造成乙方无法实行咨询服务，甲方应按所抵押房屋实际可转让总金额的1%补偿乙方损失；本合同附件为附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》、附件二《授权委托书》、附件三《销售计划》。附件二《授权委托书》系中雍公司向万格公司出具，载明：中雍公司授权公司员工诸葛竞为中雍公司中新大厦项目指定的项目对接人，负责与万格公司对接一切工作（包括工作联系单的确认、会议纪要的签署确认以及其他需要甲方确认的工作函或相关文件），若有变动，中雍公司将以书面形式通知万格公司，如果中雍公司未及时通知万格公司，则一切日常工作的衔接和开展均以所提供的信息为准，具有法律效力。附件三《销售计划》约定：销售方式为第一步，意向房源缴纳认筹金30000元（作为案场渠道费），第二步，开盘时直接缴纳50%首付款签订《中新大厦房屋预约转让合同》，第三步，房屋交付前开发商通知客户前来签订房屋转让合同并办理按揭放款，第四步，银行放款后房屋交付；销售折扣为案场以客户不同的付款方式设立不同的折扣登记，案场折扣最低95折，另渠道认筹客户缴纳30000元认筹金后享受在案场折扣的基础上再享受85折优惠，中新社区直属员工购买，与其他客户一样缴纳认筹金，甲方额外给到优惠，认筹金中部分返利甲方；客户付款方式为一次性付款，即客户在签订《中新大厦房屋预约转让合同》时一次性付清房屋全款，分期付款，即客户在签订《中新大厦房屋预约转让合同》时支付总价款的50%，剩余款项客户应于房屋交付前10日全额支付剩余50%房屋，银行按揭，即客户在签订《中新大厦房屋预约转让合同》时支付总价款的50%，在预约房屋具备过户至乙方的条件时，通知客户乙方办理有关签约和贷款手续，客户应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等。 2016年8月11日，中雍公司作为甲方与万格公司作为乙方签订《补充附件》，双方在庭审中确认该《补充附件》替换了《全案咨询服务合同书》附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》，《补充附件》约定：双方于2016年8月签订《全案咨询服务合同书》，现针对合作事宜作进一步的补充说明，若与原合同有出入的，以本附件内容为准，双方经协商，确定如下事项：一、双方合作时间设置考核阶段，第一阶段自《全案咨询服务合同书》签订之日至2016年12月31日止，在第一阶段乙方根据销售进度和市场情况有权对外销售中新大厦1至10楼物业，在此期间乙方承诺不随意拆分、不零散销售，尽量保持销售物业的整体性去化；第二，第一阶段结束后，双方就销售进度和市场变化确定是否继续合作，如继续合作的，双方商定新的销售底价以替换原合同附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》，其他条款不变；如双方不再继续合作，则甲方根据乙方的销售完成情况核算溢价并足额支付相应的咨询服务费；第三，双方商定3、4楼以毛坯形式按套销售，3楼毛坯底价均价为9000元/㎡，4楼毛坯底价均价为7800元/㎡，3、4楼客户自行选择是否委托甲方精装修，其余楼层采用乙方销售方式以精装修形式按面积销售，精装修标准2500元/㎡，5、6楼精装修底价均价为10500元/㎡，销售均价不低于11000元/㎡，7、8楼精装修底价均价为10700元/㎡，销售均价不低于11500元/㎡，9、10楼精装修底价均价为11000元/㎡，销售均价不低于12000元/㎡，乙方按照主合同约定额结算方式结算咨询服务费。 自《全案咨询服务合同书》签订后，万格公司共促成110位购房者与中雍公司签订《中新大厦房屋预约转让合同》，其中中雍公司作为甲方与购房者李莉作为乙方于2016年10月11日签订的《中新大厦房屋预约转让合同》约定“乙方预约购买的房屋，为本合同第一条规定的项目中的415号房……，该房屋位于第四层，层高3.7米……，甲方与乙方约定按面积计算该房屋的预约转让款，该房屋预约转让单价为12411.52元/平方米，其中含精装修标准人民币2500元/每平方米（具体装修标准详见附件三），预约转让面积为57.64平米，总价款柒拾壹万伍仟肆佰元整……，乙方应于《中新大厦房屋预约转让合同》签订同时支付不少于预约转让总价款的50%即365400元，大写叁拾陆万伍仟肆佰元整，在预约房屋具备过户至乙方的条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，客户应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等……”。诉讼中，双方确认万格公司的咨询服务费总计2077012元，中雍公司已经支付1049446元。 自2016年9月16日至2017年1月24日，韩娜与诸葛竞通过微信、邮件沟通中新大厦认筹、签约、回款等情况，韩娜于2017年3月31日向诸葛竞发送微信“中新大厦已售出总面积6059.26方，售出套数：110套，总金额66407822元，总回款36097822元”。 2017年3月8日，万格公司负责人戎琳向中雍公司法定代表人朱炳跃发送微信“朱总，那个客户已经通知他退定，他比较激动，要去找媒体，我跟你说一下，也在安抚，但是没有什么把握。另外我们的服务费应该是到去年年底要结款的，现在已经三月份了，有回款的一百多万和按揭的九十万左右，这笔费用三月十五日前我也要支付给员工的，请您尽快支付，后期房源你不同意推九楼十楼，一直也放着，如果要销售，我们需要双方商定销售价格，如果不销售也请准确给我们一个均价要求”……“朱总，我们双方是合约关系，我们按合同办事，有什么地方你觉得我没有按合同大家也可以坐下来说清楚，但是服务费也很久了，下面的人要吃饭，这个总是实打实的，你当时要收三千万我们也收到了，现在这一百多万也是我们的辛苦费，希望你体谅，尽快在15日前支付”，朱炳跃回复称“好的，月底前肯定给你”……2017年4月17日，戎琳向朱炳跃发送微信“朱总，你什么时候来杭州？上次跟诸葛总提到过新开盘方案，估计明天就能做好，想跟你约个时间提报”，朱炳跃回复“你跟诸葛提报”。此后韩娜与诸葛竞就继续合作事宜进行沟通。 2017年6月12日至2017年7月15日，韩娜与中雍公司员工陈黎光微信、邮件沟通继续合作等事宜，其中2017年6月27日陈黎光向韩娜发送微信“韩总，方便把我们的合作协议发我一下吗？”……2017年7月15日，陈黎光向韩娜发送微信“我当然不希望你们走啊，因为你们是最合适的，该答应的条件基本答应了”，韩娜回复“算了，还是用王总建议的团队吧，这样后面能顺一点”……2017年7月20日，韩娜向陈黎光微信发送《中新大厦佣金未结款付款方案》……2017年7月24日，陈黎光向韩娜微信发送《中新大厦佣金未结款付款方案》，2017年7月25日发送《协议》并于同日发送微信“虽然说我们先支付了一半钱，但剩余的款项也承诺在8月底前付清，所以这样对双方都是有保障的，公司付钱也并不是口头承诺的，有协议保障”……2017年7月25日，韩娜向陈黎光微信发送《中新大厦解约协议》，陈黎光回复“韩总，协议越改，双方的谈判基础相差越大”……2017年8月4日，韩娜向陈黎光发送微信“陈总，我们俩无需沟通。若要履约，在8月10日前付100万，8月31日前付清余下的112万”……2017年8月31日，韩娜向陈黎光发送微信“陈总，今天是8月31日，也是双方之前约定的尾款最后支付时间，你们今天付款交接吗？”，陈黎光回复“韩总，今天虽然是8月31日，但根据原先我们之间商量的解约协议的是在8月10日我们支付100万元后的7天内完成所有资料的交接，剩下的钱在8月31日支付……”……2017年11月6日陈黎光向韩娜发送微信“韩总，我已汇报公司，公司方面比较坚持先移交资料，我想确实时间很紧，3-4毛坯交付在即，另外竣工验收也已通过，银行按揭也马上可以受理，如果因为客户资料移交的事情，而耽搁了客户交付和银行按揭手续的办理，这个责任和后果承担不起。公司答应的该付的钱，肯定会付，更何况按揭马上就可以办，所以就更没问题，您这边要不再和戎总商量下，另外，我想要不你跟张局这边也联系下吧，让他协调下这个事情”，韩娜回复“戎总不同意，你们已经找了其他代理公司销售，也已经有了实际的成交，在我们双方合约未解除的前提下已经构成违约，如果你们想要妥善解决，最好不要一味要求我们退步，现在不是谈信任的时候，我们的要求合情合理，是你们违约在先，我们没有任何责任”。期间，韩娜与“张局”也就中新大厦继续合作、解约事宜进行过微信、邮件沟通。 2017年12月8日，万格公司向中雍公司寄送一份《函告》，载明：一、中雍公司存在以下严重违约行为，应承担相应的违约责任。1、依照代理合同约定，中雍公司总欠款213万元，应于2016年12月31日前支付万格公司116万元，但经万格公司多次催讨，中雍公司仅于2017年8月10日支付100万元，尚欠16万元未按合同约定支付到位，应按《全案咨询服务合同书》第6.4条，延期未付咨询服务费且超过60日的视作违约，违约方应按该总咨询服务费金额（总咨询服务的建筑面积与销售均价）的2%向对方支付违约金；2、在万格公司、中雍公司未达成任何意向的前提下，中雍公司擅自引进第三方销售代理公司，对万格公司后期工作造成很大影响及损失，依照《全案咨询服务合同书》6.3条，违约方应按该项目转让部分总金额（可转让建筑面积与转让均价之积）的1%向对方支付违约金。鉴于中雍公司的以上违约行为，万格公司要求中雍公司对后期支付作出必要承诺及担保，以便万格公司能依法维护自身的合法权益，只有在这样的前提下，万格公司才可能将客户的相应资料向中雍公司作交接。二、中雍公司对客户作以下工作。根据《中新大厦房屋预约转让合同》约定，中雍公司应在2017年12月31日前将房产交付给客户，如果中雍公司因验收事宜不能按时交付的，也应履行书面告知客户的义务，否则应承担不通知或通知错误的全部责任。 针对上述《函告》，浙江恒霁律师事务所律师贾旭东接受中雍公司委托于2017年12月26日向万格公司发送《律师函》，载明：鉴于万格公司与中雍公司的合作关系，现中新大厦第一批房源交房在即，然万格公司将客户资料信息（签约合同等）非法占为己有，中雍公司多次催要未果，导致中雍公司无法知晓、核实客户详细信息，更无法按时通知客户办理交房、银行按揭等手续，同时也无从核算万格公司的工作量及工作成果。鉴此，请万格公司在收到本律师函2日内将完整的客户资料信息移交给中雍公司，或与律师贾旭东联系，如万格公司既未移交、也未来电来函视为拒绝协商处理，届时中雍公司将诉诸法律途径解决，由此引发延迟交房等一切法律后果和责任，将由万格公司承担。上述《函告》、《律师函》所述客户资料即案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件，现保存在万格公司处。 另认定，万格公司以“服务费”的名义向75位购房户收取了81套房产的费用，其中11套房产每套收取了5万元，2套房产每套收取2000元，68套房产每套收取了3万元。 再认定，中雍公司作为甲方与吕伟波、徐苏珍作为乙方于2017年11月2日签订《中新大厦房屋预约转让合同》约定“乙方预约购买的房屋，为本合同第一条规定的项目中的1幢2单元501号房……，该房屋位于第5层，层高3.6米……，甲方与乙方约定按面积计算该房屋的预约转让款，该房屋预约转让单价未22022.03元/平方米，其中含精装修标准人民币2000元/每平方米（具体装修标准详见附件三），预约转让面积为86.97平米，总价款壹佰玖拾壹万伍仟贰佰伍拾陆元整……，乙方应于《中新大厦房屋预约转让合同》签订同时支付不少于预约转让总价的50%即965256元，大写玖拾陆万伍仟贰佰伍拾陆元整，在预约转让房屋具备贷款条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，乙方应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等……”。吕伟波向余杭农村商业银行申请的贷款95万元于2017年11月30日发放。 中雍公司作为甲方与胡龙伟、胡喜萍作为乙方于2017年11月2日签订《中新大厦房屋预约转让合同》约定“乙方预约购买的房屋，为本合同第一条规定的项目中的1幢2单元405号房……，该房屋位于第4层，层高3.9米……，甲方与乙方约定按面积计算该房屋的预约转让款，该房屋预约转让单价未22375.92元/平方米，其中含精装修标准人民币2000元/每平方米（具体装修标准详见附件三），预约转让面积为88.42平米，总价款壹佰玖拾柒万捌仟肆佰柒拾玖元整……，乙方应于《中新大厦房屋预约转让合同》签订同时支付不少于预约转让总价的50%即998479元，大写玖拾玖万捌仟肆佰柒拾玖元整，在预约转让房屋具备贷款条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，乙方应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等……”。胡龙伟向余杭农村商业银行申请的贷款98万元于2017年11月30日发放。中雍公司自认上述两份《中新大厦房屋预约转让合同》是由杭州汉家房地产代理有限公司促成。 本院认为，万格公司与中雍公司签订的《全案咨询服务合同书》以及《补充附件》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。 关于本诉，万格公司接受中雍公司委托后，已经促成110位购房者与中雍公司达成《中新大厦房屋预约转让合同》，中雍公司应按约支付咨询服务费，即《中新大厦房屋预约转让合同》所载房屋成交总价与房屋底价总价差价部分的30%。万格公司核算咨询服务费时将李莉所购房屋按毛坯底价标准核算，而李莉所购房屋为装修房屋，故底价应加上装修标准2500元/㎡，经核算万格公司的总咨询服务费为2077012元，扣除中雍公司已经支付1049446元，中雍公司应支付万格公司剩余咨询服务费1027566元。 关于万格公司主张的延期付款违约金、无法履行违约金，案涉《补充附件》约定“双方合作时间设置考核阶段，第一阶段自《全案咨询服务合同书》签订之日至2016年12月31日止……第一阶段结束后，双方就销售进度和市场变化确定是否继续合作，如继续合作的，双方商定新的销售底价以替换原合同附件一：《中新大厦3至13楼底价价格表》，其他条款不变；如双方不再继续合作，则甲方根据乙方的销售完成情况核算溢价并足额支付相应的咨询服务费”，该约定实质变更了《全案咨询服务合同书》中合作期间“全案咨询服务的期限自合同签订之日起至完成交房”、付款方式“乙方每月1日提交甲方上一个月的销售金额，甲方根据该金额计算单套溢价，并按第三方的付款比例等比例支付乙方咨询服务费，乙方提供等额发票，甲方在每月10日前支付给乙方发票相对应金额的咨询服务费，溢价剩余部分在完成集中交房后一个月，乙方向甲方提交账务并提供发票，甲方在次月10日前支付给乙方发票等额的咨询服务费”的内容，在万格公司为中雍公司提供咨询服务至2016年12月31日时，双方合作的第一阶段结束，之后万格公司的戎琳、韩娜一直与中雍公司的诸葛竞、陈黎光以及法律代表人朱炳跃通过微信、邮件等方式洽谈继续合作事宜终未果，故中雍公司应根据万格公司的销售完成情况核算溢价并足额支付相应的咨询服务费。因万格公司一直未向中雍公司交付案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件，致使双方就咨询服务费未进行核算并达成一致意见，万格公司主张中雍公司逾期付款并要求中雍公司支付逾期付款利息，缺乏理据，本院不予支持；中雍公司在前述补充附件约定的第一考核阶段后，在与万格公司洽谈继续合作未果的情况下寻找第三方销售公司合作，并未违反合同的约定，万格公司要求中雍公司承担无法履行违约金的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉，中雍公司要求万格公司移交涉案110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件，而万格公司亦自认其系代中雍公司无偿保管，故万格公司应将上述预约转让合同原件移交中雍公司；同时《全案咨询服务合同书》约定“全案咨询服务的期限自合同签订之日起至完成交房”，该约定系对合作期限的约定，并非对交房义务的约定，且该合作期限在实际的履行过程中也已经被《补充附件》变更，而万格公司的合同义务是完成预约转让，并不包括通知并完成交房等义务，故对中雍公司要求万格公司通知110位购房者履行合同并完成交房的反诉请求不予支持。 中雍公司要求万格公司赔偿延迟办理按揭贷款、渠道费以及因未移交资料导致延期交房和办证损失共计510万元，关于延迟办理按揭贷款损失，李莉与中雍公司签订的《中新大厦房屋预约转让合同》约定“在预约房屋具备过户至乙方的条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，客户应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等”，而中雍公司与胡龙伟、胡喜萍、吕伟波、徐苏珍签订的《中新大厦房屋预约转让合同》约定“在预约转让房屋具备贷款条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，乙方应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等”，结合《全案咨询服务合同书》附件《销售计划》中关于银行按揭以及合同的实际约定，可知案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》与胡龙伟、胡喜萍、吕伟波、徐苏珍签订的《中新大厦房屋预约转让合同》关于银行按揭的约定不一致，无法推定案涉110份《中新大厦房屋预约转让合同》已经具备办理贷款条件，且中雍公司也未提供证据证明案涉110套房产已经具备过户条件以及具体损失；关于中雍公司主张万格公司赔偿多收取的超出每套3万元的认筹金（或渠道费）以及每套3万元认筹金（或渠道费）中未实际支出部分，结合《全案咨询服务合同书》附件三《销售计划》中销售方式“第一步，意向房源缴纳认筹金30000元（作为案场渠道费），第二步，开盘时直接缴纳50%首付款签订《中新大厦房屋预约转让合同》，第三步，房屋交付前开发商通知客户前来签订房屋转让合同并办理按揭放款”、销售折扣“案场以客户不同的付款方式设立不同的折扣登记，案场折扣最低95折，另渠道认筹客户缴纳30000元认筹金后享受在案场折扣的基础上再享受85折优惠，中新社区直属员工购买，与其他客户一样缴纳认筹金，甲方额外给到优惠，认筹金中部分返利甲方”的约定，可知认筹金（或渠道费）系购房者享受购房折扣的依据，该认筹金应为购房款的一部分，万格公司主张其收取的款项为“服务费”，系基于其向购房者提供的居间服务所收取的费用，因万格公司未提供相应的证据证明其所述“服务费”收取的依据，且其所述向购房者提供的服务属于中雍公司委托其提供的服务中的内容，故万格公司主张其收取的“服务费”与认筹金无关的意见不成立，对中雍公司主张万格公司赔偿多收取的认筹金，因该“认筹金”应属购房款的一部分，万格公司应予以赔偿，经核算该部分认筹金金额为22万元；对中雍公司主张万格公司赔偿每套3万元认筹金（或渠道费）中未实际支出部分，因双方签订的《全案咨询服务合同书》附件《销售计划》载明认筹金同时作为渠道费，诉讼中，中雍公司也确认之所以由万格公司收取认筹金是为了支出渠道费方便，但其主张实报实销，因未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持；对其他损失中雍公司也未提供证据证明，故本院不予支持。 综上，对万格公司的本诉诉讼请求的合理部分，本院予以支持，其他部分，于法无据，本院不予支持；对中雍公司的反诉请求的合理部分，本院予以支持，其他部分，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司支付原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司咨询服务费1027566元。 二、原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司赔偿被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司认筹金损失220000元。 上述第一、二项相抵，被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司款项807566元。 三、原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司移交周婷等110位购房者与被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司签订的110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件（详见110份《中新大厦房屋预约转让合同》清单）。 四、驳回原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司的其他本诉诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费31304元、本诉财产保全申请费5000元，由原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司负担案件受理费20802元、财产保全申请费3323元，被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司负担案件受理费10502元、财产保全申请费1677元；反诉案件受理费23750元、反诉财产保全申请费5000元，由被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司负担案件受理费22726元、财产保全申请费4784元，原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司负担案件受理费1024元、财产保全申请费216元。 原告（反诉被告）杭州万格房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杭州中雍安洲实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴高高 人民陪审员  杨仁洪 人民陪审员  耿海颖 二〇一八年九月三日 法官助理刘丽萍 书记员徐帅 ? 110份《中新大厦房屋预约转让合同》清单 序号 购房者姓名 合同编号 房号 认筹金数额（元） 周婷 施雷恩 朱惠安 周胜科、李美玉 瞿晓秋 梁观友 陈珍苏、徐一 张莉 王一萍 杨禄祥、杨国清 钱学臣 钱学臣 钱学臣 钱学臣 钱学臣 钱学臣 吴吕平 胡金龙 魏强 郭海军 王涛、陈祺 韩剑青 葛含芝 葛清清 潘慧莲 袁远 章筱华 柴丹 王玥 方莹微 方莹微 胡赟 沈连珍 马鑫 赵阿宝 陈山岗、陈祺 杨柯听 吴莉婷、陈强 吴会云 毛一波、周桢 薛海熙 周国荣、刘慧林 马祥秋 刘尚华、杨俊平 胡文静 林曾余 马永宣 周利晓 周建 丰莎、陈振华 解毅庚 李昊泽 陈晔 李丽萍 陈晔 胡敏 孙奇山 黄娟 蒋金龙 尤天敏 高亚平、项渊 罗本银 庞吉玲 庞吉玲 刘烁钒、雷勇 伊岚 巫晓云 徐海玲 刘丽娟 徐爱、章胜华 周洲 李翠淑、李小倩 周敏米 俞素琴 洪艺祯 陈国平 潘统成 吕剑辉 王晓晨 召候芳、陶美俊 陈飒 缪晓剑 刘更凤、陈可朋 叶飞龙 叶云 肖慧 赵海洋 汪?青、夏建平 金诺 李莉 陈柯良 台州密得邦粘合材料有限公司 台州密得邦粘合材料有限公司 郑晓斐 章志坚 方浩 董婧 戚建芳 陈国伟 马鑫 李玲娟 童祝平 周琪、安玲亚 叶和全 沈曦 张德海 王红艳、朱广生 赵坤、冯莉 张迷迷、赵开放 薛福寿