四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9369号 上诉人（原审被告）：成都成华蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区保和镇上街**。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐艳，女，汉族，1987年6月24日出生，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：刘佳金，男，汉族，1988年1月28日出生，住四川省成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：闫俊成，四川公生明律师事务所实习律师。 上诉人成都成华蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）因与被上诉人徐艳、刘佳金商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝光和骏公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉事实和理由：1、房屋交付不能证明、也不能推断被上诉人提交的资料满足办证要求。（1）提交办证资料并不是交房的必要条件，虽然买卖合同约定在交房时如上诉人不提交办证资料和费用上诉人有权拒绝交房，但该约定并不能倒推房屋交付即意味着被上诉人提交了完整的办证资料和费用。（2）实践中上诉人并非在交房后就立即为被上诉人代办证书，而是需要先办理初始登记再办理转移登记，期间会经过很长的时间。而被上诉人在交房时提交的资料可能会因为时效限制而无法使用，并非被上诉人管理不善导致。（3）上诉人并非办证资料是否符合办证要求的审核主体，而是相应的税务机关和登记机关，上诉人仅是代收代交资料。因此在交房时上诉人并无义务保证收齐符合办证要求的资料。且对于税务机关和登记机关而言，其对办证资料亦会随时调整要求，因此只要上诉人在约定的办证期限内通知被上诉人补充资料即合理履行了受托办证义务。被上诉人并无证据证明因为上诉人管理不善而导致其补充资料。2、一审法院漏查买卖合同补充协议关于送达的约定，虽然被上诉人辩称未收到上诉人寄送的补充资料通知，但根据买卖合同补充协议第十条的约定，在通知寄送后第五日视为送达，因此上诉人履行了合理的通知义务。3、上诉人办理不动产权证的时间应包含双方约定的房屋所有权证和土地使用证办理时间，上诉人不存在违约。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，上诉人在房屋交付后720日内协助办理房屋所有权证，在取得房屋所有权证后720日内协助办理国有土地使用证。上诉人认为不动产权登记包括房屋所有权和国有建设用地使用权，因此上诉人协助办理不动产权证的期限应当包含约定的房屋所有权证和国有土地使用证办理时间。3、即使法院认定上诉人存在违约金，则违约责任应截止于2016年11月17日。如法院坚持认为上诉人存在逾期办证的违约行为，则上诉人违约行为应截止于2016年11月17日，同时违约金亦应只计算至2016年11月17日。4、一系列政策变化导致办证时间延长，不可归责于上诉人。2016年2月22日起执行《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），该文件对商品房买卖关系中相关契税进行调整。该文件第一条第（三）款明确规定要求被上诉人提供家庭住房情况书面查询结果和诚信保证书。2016年3月23日，财政部、国家税务局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），规定自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税，其中就包括建筑业、房地产业等行业。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年11月17日起暂停受理土地登记和房屋交易类业务，并自2016年11月23日起办理不动产统一登记。5、如法院认定上诉人存在违约，亦应对违约金进行减免。综上，上诉人认为一审法院判决事实认定错误且适用法律错误，特提起上诉，请求二审法院在查清事实的基础上支持上诉人的全部上诉请求。 徐艳、刘佳金答辩称，一、被上诉人已经按照合同约定履行了提交办证资料的义务。二、不动产统一登记政策的实施并不影响上诉人违约的认定。在成都市实施不动产统一登记政策前，上诉人就已经违约。成都市不动产统一登记政策于2016年11月14日出台，而上诉人应当为被上诉人办理完毕产权登记的时间均在该时间之前。上诉人已经违约在先，没有理由根据后出台的政策抗辩之前的违约行为。三、上诉人的违约责任应当计算至其向登记部门提交涉案房屋的登记材料之日，而非上诉人主张的2016年11月17日。上诉人在不动产统一登记政策实施后，仍然负有为被上诉人办理房屋转移登记的义务。四、税收政策的调整并不影响上诉人违约的认定。上诉人称因契税政策的调整，即财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，导致其未在约定时间内办理完毕房屋产权登记。上诉人的该抗辩理由由于理不通，于法无据：第一，上诉人违约的主要原因是将应当为被上诉人代缴的契税严重延期，已属于重大过错行为。缴纳契税时办理产权登记的前提条件，被上诉人在接房时就将税费交给了上诉人，而且上诉人还是提前了几个月交房，但截至到本案起诉之日，上诉人都没有向税务部门缴纳相应的契税，照此计算，上诉人在收到被上诉人交纳的税费后近三年的时间里，连办证的第一步缴纳契税都没有完成。第二，即使有新的税收政策出台，但该政策出台的时间相距上诉人应当为被上诉人办证的截止时间也足够长，足以让上诉人完成办证的相关工作。第三，合同第二十四条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。但是，上诉人并未在新政策出台后及时告知被上诉人，也未向被上诉人提供证明。综上，上诉人的行为已经属于故意违约，其以新税收政策作为抗辩理由，毫无事实和法律依据。五、上诉人请求裁减违约金无事实、法律依据。原上诉人双方在合同中约定了违约金计算标准，该约定并不违反法律法规的规定，且上诉人逾期办证，导致被上诉人无法落户、子女无法就读、无法融资贷款，这些损失本身就无法用金钱衡量。上诉人没有理由推翻之前就在合同中认可的违约责任。另外，本案的违约责任为10元每天，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的法定标准，或者每日万分之一或万分之二的行业惯例相比，该标准已经低了好几倍甚至几十倍，若再进行裁减，完全无法保证被上诉人的合法利益。综上所述，上诉人的上诉理由于情不通，于法无据，不应当得到支持。故本案应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 徐艳、刘佳金向一审法院起诉请求：1、判令蓝光和骏公司为徐艳、刘佳金办理位于成都市成华区房屋的房屋所有权证书；2、判令蓝光和骏公司以10元／日的标准，自2016年10月22日起计算至蓝光和骏公司办理完毕产权证之日止向徐艳、刘佳金支付违约金，暂计算至2017年11月30日为4040元；3、案件诉讼费由蓝光和骏公司承担。 一审法院经审理查明，2012年9月24日，徐艳、刘佳金与蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定徐艳、刘佳金购买蓝光和骏公司开发的位于成都市成华区。合同第十条关于交付条件约定：出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；合同第十四条关于交接手续约定：房屋验收交接后，双方应当签署商品房交接单；合同第十九条第二项关于转移登记约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。该《商品房买卖合同》补充协议第六条对合同第十九条“产权登记”的补充约定：“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年11月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，且徐艳、刘佳金在接房前应向蓝光和骏公司提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（蓝光和骏公司代收），若未按时交纳，蓝光和骏公司有权暂缓交房。合同第十九（二）款2项中约定的取得房屋所有权证的日期以徐艳、刘佳金办理完毕房屋验收手续之并向蓝光和骏公司交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证的申请资料之日起开始计算在本补充协议第六条第3款约定的期限内办讫，并以产权证书载明的出证日期为合同约定的证书取得日期。如徐艳、刘佳金未及时提供资料和缴纳费用而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，蓝光和骏公司不承担责任（蓝光和骏公司在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务）”。 合同签订后，徐艳、刘佳金按约向蓝光和骏公司足额支付了购房款，并于2014年6月27日向蓝光和骏公司交纳了办证所需税费，蓝光和骏公司在约定的期限内向徐艳、刘佳金交付了房屋。徐艳、刘佳金因未在约定的期限内取得房屋产权登记，遂诉至一审法院。 蓝光和骏公司于2017年4月12日向房屋权属登记部门递交了徐艳、刘佳金案涉房屋办证资料，徐艳、刘佳金取得房屋不动产所有权登记时间为2017年5月18日。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，且市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 一审法院审理过程中，徐艳、刘佳金主张以约定的交房期限届满日之次日（即2014年11月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，以此计算720日之后，蓝光和骏公司应自2016年10月22日起至2017年11月30日向徐艳、刘佳金支付逾期办证违约金。蓝光和骏公司出示了向案外人邮寄的EMS邮单，辩称在产权证办理过程中，2016年2月，因需徐艳、刘佳金补交查房证明、婚姻证明、婚姻承诺书，导致迟延办证，徐艳、刘佳金对该组证据的三性均不认可，称自始未收到蓝光和骏公司的任何通知，新政策实施时间与蓝光和骏公司应办证时间相距3到8个月，足够蓝光和骏公司完成办证义务。徐艳、刘佳金举出同小区其他业主签订的《物业移交确认单》及录音材料，主张交房时，已向蓝光和骏公司提交全部办证资料，《物业移交确认单》由蓝光和骏公司保管，根据合同约定，如不提交，蓝光和骏公司不会交付房屋，蓝光和骏公司因自己管理问题，后期要求徐艳、刘佳金反复提交，蓝光和骏公司对《物业移交确认单》及录音的三性均不予认可。 以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：徐艳、刘佳金、蓝光和骏公司身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、房款票据、税费收据、庭审笔录以及双方当事人陈述等。 一审法院认为，徐艳、刘佳金、蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因案涉房屋已办理不动产权登记，故一审法院对徐艳、刘佳金要求蓝光和骏公司为其办理不动产权证书的诉讼请求不予支持。 关于蓝光和骏公司是否存在逾期办证的违约情形。第一，蓝光和骏公司主张徐艳、刘佳金存在补充提交办证资料的情形，故办证时间应从交齐资料开始计算，故蓝光和骏公司不存在违约情形，一审法院认为，蓝光和骏公司所举的EMS邮单系寄件人留存单，且收件人并不是徐艳、刘佳金，也无相应签收证明，徐艳、刘佳金亦称其未收到该邮寄通知，故该证据无法证明其通知了徐艳、刘佳金补缴相应资料，且蓝光和骏公司亦无证据证明徐艳、刘佳金缴齐资料的时间，根据合同约定，蓝光和骏公司在向徐艳、刘佳金交房时，徐艳、刘佳金即应向蓝光和骏公司缴纳契税及提交办理房屋产权证的资料，现房屋已经按时完成交付，徐艳、刘佳金也缴纳了相应税费，因此，按一般常理推断，一审法院有理由相信徐艳、刘佳金在接收房屋时也一并提交了办证所需的其他资料。即使在后来的办证过程中出台了新的财税政策，但该政策出台的时间距离蓝光和骏公司办证期限时间较长，蓝光和骏公司有足够的时间完成办证的相关工作，蓝光和骏公司所出示的现有证据不足以证明徐艳、刘佳金迟延补交办证资料导致办证逾期，故对蓝光和骏公司该项抗辩意见一审法院不予采纳；第二，蓝光和骏公司主张其办理不动产权证的期限应当包含合同约定的房屋所有权证和国有土地使用证的办理期限之和，故不存在逾期办证的行为，一审法院认为，不动产登记政策的出台时间发生在蓝光和骏公司应为徐艳、刘佳金办理房屋所有权证期限之后，在该政策出台前，蓝光和骏公司未能在合同约定的时间内为徐艳、刘佳金办理房屋所有权证书，蓝光和骏公司已经存在逾期为徐艳、刘佳金办理房屋权属证书的情形，且蓝光和骏公司的该项抗辩理由也无事实依据和法律依据，故一审法院不予采纳；第三，蓝光和骏公司主张徐艳、刘佳金并无证据证明其迟延取得房屋所有权证系蓝光和骏公司所致，一审法院认为，徐艳、刘佳金已根据合同约定就办理房屋所有权证书委托于蓝光和骏公司，现蓝光和骏公司认为其未在合同约定时间内办证完毕系因徐艳、刘佳金补缴资料及政策频繁变化所致，一审法院对该主张已不予采纳，故对蓝光和骏公司该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，一审法院认定蓝光和骏公司存在未按照合同约定为徐艳、刘佳金办理房屋所有权登记的违约行为。 关于蓝光和骏公司应向徐艳、刘佳金支付违约金的金额。第一，关于违约金的起算时间，徐艳、刘佳金与蓝光和骏公司双方均认可蓝光和骏公司于合同约定期限内交付案涉房屋，现徐艳、刘佳金依据合同补充协议第六条第一项的约定“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年11月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期”以及主张违约金的起算时间为2014年11月1日起720日届满之次日2016年10月22日，蓝光和骏公司认为应当以其通知徐艳、刘佳金补交资料或财税[2016]23号文件明确规定需要补充办证资料后720日开始起算，如前所述，一审法院对蓝光和骏公司主张徐艳、刘佳金存在补交资料的情形以及政策出台致其办证延迟的意见已不予采纳，故一审法院认定蓝光和骏公司应向徐艳、刘佳金支付违约金的起算时间为2016年10月22日；第二，关于违约金的截止时间，由于不动产登记政策出台的时间发生在蓝光和骏公司应为徐艳、刘佳金办理房屋所有权证期限之后，蓝光和骏公司未能在合同约定的时间内为徐艳、刘佳金办理房屋所有权证书，该政策出台并不能免除蓝光和骏公司为徐艳、刘佳金办理房屋权属证书的义务，故对蓝光和骏公司主张应承担违约金的截止时间应为2016年11月17日一审法院不予支持，根据合同补充协议第六条对该条款补充约定“蓝光和骏公司在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务”，该补充协议对蓝光和骏公司办证义务履行完毕的具体方式进行补充约定，该条款虽属于格式条款，但并没有免除蓝光和骏公司的合同义务，亦不存在加重徐艳、刘佳金的责任，该补充条款应合法有效，蓝光和骏公司向徐艳、刘佳金支付违约金的截止时间应认定为蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日。故结合徐艳、刘佳金主张及一审庭审查明的事实，蓝光和骏公司向徐艳、刘佳金支付违约金的起止时间应为2016年10月22日至2017年4月12日，共计172天；第三，关于违约金的支付标准，合同第十九条约定“如因蓝光和骏公司的责任导致徐艳、刘佳金未能在合同约定期限取得房屋所有权证书的，合同继续履行，蓝光和骏公司按每天10元标准支付违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕。”该条款均系开发商先行单方制定，蓝光和骏公司作为开发商自行确定违约金标准后又在庭审中反悔要求调整，违反诚实信用原则，故对蓝光和骏公司要求调低违约金计算标准的抗辩意见不予采纳，一审法院按照合同约定的每日10元的标准认定逾期办证违约金金额为1720元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、成都成华蓝光和骏置业有限公司自判决生效之日起三十日内向徐艳、刘佳金支付违约金1720元；二、驳回徐艳、刘佳金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司承担。 二审查明：成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人蓝光和骏公司的上诉请求与被上诉人徐艳、刘佳金的答辩意见，本案二审争议焦点为：蓝光和骏公司是否应向徐艳、刘佳金给付逾期办证违约金以及违约金的金额应当如何认定。 关于上诉人提出被上诉人逾期交付办证资料的上诉理由，本院经审查认为在原审中蓝光和骏公司所提交的EMS邮单系其自行留存，并无签收证明，蓝光和骏公司也未提交其他证据证明因买受人的原因导致无法通知，故该项上诉理由本院不予支持。 根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月17日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月17日起蓝光和骏公司已在客观事实上无法为徐艳、刘佳金单独申请办理案涉房屋所有权证。故本院认为，蓝光和骏公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的时间应为2016年10月22日起至成都市实施不动产统一之日止，即承担2016年10月22日起至2016年11月17日期间的违约金。原审法院将违约金的金额计算至蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日不当，本院予以纠正。 关于蓝光和骏公司提出徐艳、刘佳金未提交完整办证资料的问题。本院经审查认为，在交付案涉房屋时双方已经签署《物业移交确认单》，蓝光和骏公司作为委托办证的义务人，负有及时告知买受人应当提交办证资料的义务。但在本案诉讼中，蓝光和骏公司提交的证据不能证明其在交付房屋时告知买受人应提交办证资料的种类及相应要求，故在事后邮寄的相应资料不能证明徐艳、刘佳金有迟延交付资料的情况，本院对蓝光和骏公司的该项上诉理由不予支持。 综上，因成都市不动产“二证合一”政策实施，蓝光和骏公司在“二证合一”后已无法单独申请办证，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当计算至二证合一之日止。原审法院对此认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初333号民事判决； 二、成都成华蓝光和骏置业有限公司于本判决生效之日起10日内向徐艳、刘佳金给付违约金（按10元/日的标准，从2016年10月22日计算至2016年11月17日）； 三、驳回徐艳、刘佳金的其他诉讼请求。 一审案件受理费150元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司负担；二审案件受理费300元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年九月二十七日 书记员 龙春光