吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉01民初814号 原告（反诉被告）：刘胜利,男,汉族，1965年9月23日生，住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐景珍，女，汉族，1961年10月25日生，住吉林省九台市。 委托诉讼代理人：关大力，吉林天地泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘胜利与被告（反诉原告）唐景珍房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月5日向本院提起诉讼，唐景珍于2017年8月31日提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。刘胜利及其委托诉讼代理人党翠园、唐景珍及其委托诉讼代理人关大力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘胜利诉称：刘胜利与唐景珍于2011年6月17日、2011年6月26日签订厂房（办公楼）及场地转让合同及补充协议约定唐景珍将其位于长春市兴隆山镇安龙泉村原长春市宗兴木业有限公司院内，原产权证号为长房权字第XXXX、3XXXX、3XXXX、3XXXX、3XXXX号房屋及长国用（2007）071004511号，面积23045平方米的土地使用权（现产权证号为×××、×××、×××、×××、×××的房屋及长国用（2016）071000209号，面积23045平方米的土地使用权）作价2100万元转让给刘胜利，于2012年6月将上述房屋及土地的产权变更至刘胜利名下，如果延期未办完给乙方（刘胜利）带来的损失甲方（唐景珍）同意用余款赔偿。现在刘胜利按约定支付唐景珍1000万余元，按合同约定唐景珍应将上述房屋土地变更至刘胜利名下，但唐景珍以各种理由推脱，至今未将上述房屋土地产权变更至刘胜利名下，且给刘胜利造成巨大经济损失。故诉至法院，请求判令：1.判令唐景珍依法履行2011年6月17日、2011年6月26日刘胜利与唐景珍签订的厂房（办公楼）及场地转让合同、补充协议第一项。2.唐景珍按合同约定将其名下的办公楼、厂房、土地更名至刘胜利名下，并按约定承担各项费税及费用（合同标的物现产权证号为×××、×××、×××、×××、×××的房屋及长国用（2016）071000209号，面积23045平方米的土地使用权。合同约定的原产权证号为长房权字第XXXX、3XXXX、3XXXX、3XXXX、3XXXX号房屋及长国用（2007）071004511号，面积23045平方米的土地使用权）。3.合同标的物归刘胜利所有（合同标的物包括原产权证号为×××、×××、×××、×××、×××的房屋及长国用（2016）071000209号，面积23045平方米的土地使用权）。4.赔偿刘胜利经济损失100万元。5.案件受理费、保全费由唐景珍承担。 唐景珍辩称，1.作为一个双务合同，刘胜利是整体买受，价款3247万元，而至今只支付首付款750万元，占23.1%，要求唐景珍整体交付没有法律依据。2.刘胜利在签订合同后，至今不付其他价款，且有证据表明，刘胜利已经因为经营问题，其个人和公司信用均陷入破产状态。3.基于刘胜利在签订合同后已经构成根本违约，且其个人明确表示“反正没钱，爱咋咋地”，唐景珍已在诉讼前向刘胜利送达解除合同通知，涉案合同已经解除，所以向法庭请求驳回刘胜利的诉讼请求。 唐景珍反诉称，2011年6月17日，甲方唐景珍与乙方刘胜利以及案外人张野、徐世波依据甲方唐景珍与李华房产分割图，签订厂房（办公楼）及场地转让合同，约定：1.甲方唐景珍将长房权字3060020135、3XXXX、3060022314、3060020173、3060020137、3060020133号厂房（办公楼）及场地33000平方米转让给乙方刘胜利。2.商定成交价3247万元。3.乙方于本合同生效之日其付给甲方价款750万元，乙方十日内再付甲方1147万元，余款1350万元甲方负责把土地使用权证办到乙方名下后一次付清。4.甲方于本合同签订时将上述房地产交付乙方。5.该房地产交付乙方后，水、电、煤气、有线电视、通讯等相关费用由乙方承担，乙方进场之前产生的一切费用由甲方自行承担。6.甲方负责办理更名过户手续，乙方予以协助，乙方只负担房屋更名过户费用，其他所需一切费用由甲方承担。甲方于2012年6月份以前把以上证件办到乙方名下，如果延期未办完给乙方带来的损失甲方同意用余款补偿。7.乙方进场后在经营期间，因为甲方因素导致乙方不能正常经营，甲方同意用甲方的后续资金1350万元代为支付由此给乙方带来的损失进行赔偿。8.甲方所有的债权债务由甲方自行承担，与乙方无任何关系，因此而产生的纠纷由甲方自行处理解决。9.甲乙双方未尽事宜，可另行签订补充协议，本合同一式四份，经双方签字后生效。 2011年6月26日签订补充协议，该协议约定，2011年6月17日，甲乙双方签订了厂房（办公楼）即场地转让合同，根据上述合同所涉及的房屋及土地尚未更至乙方名下等情况，双方签订补充协议如下：1.自原长春市中兴木业有限公司场地中心垂直平分线以北场地及地面房屋、厂房2504.89平方米、办公楼2950.15平方米、场地23045平方米，作价2100万元，乙方已付给甲方价款750万元，余款1350万元，甲方于上述房地产更名过户给乙方名下后同时向甲方支付。2.自上述中心垂直平分线以南至6099平方米厂房南墙东西延长线部分之间的场地9000平方米，厂房6099.84平方米。如（二）项该部分房地产不能更名过户，甲乙双方解除对该部分房地产转让协议。在（二）项该部分房地产更名过户前，乙方可以使用该部分房地产，自本补充协议签订时，乙方向甲方支付该部分至2012年12月31日前的租金20万元，之后租金另议。3.在（二）项该部分房屋使用期间，因甲方因素不能正常使用，一切损失由甲方双方共同承担。4.本合同一式四份双方签字后生效。后张野、徐世波、吕端华、路某签订《解除合同协议》，约定路某无条件撤出，张野、徐世波、吕端华同意将房地产过户到刘胜利名下。双方当事人签订的厂房（办公楼）及土地转让协议没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。唐景珍按时履行了自己的义务，但刘胜利却违约，包括不按合同约定交付价款、擅自扩建厂房、拒绝按照补充协议第二项交付占用租金，且未经唐景珍允许，擅自转租房地产将租金据为己有等。数次交涉无果后，得知刘胜利实际经营状况早已严重恶化，无能力买受案涉房地产，唐景珍为维护自身合法权益，于2017年5月8日依照《合同法》第九十四条向刘胜利提出解除合同，并送达给刘胜利本人。在唐景珍准备起诉刘胜利退出所占房产、地产，要求刘胜利赔偿损失时，却接到了刘胜利的起诉。故提起反诉，请求判令：1.确认唐景珍与刘胜利签订的“2011年6月17日”厂房（办公楼）及土地转让协议及相关补充协议已经依法解除。2.刘胜利赔偿其占用唐景珍房地产期间所获得的一切经济利益（具体数额以鉴定为准）及其迟延给付利息。3.刘胜利退出所占唐景珍的房产、地产，将原来占用的房产及场地恢复原状。4.刘胜利负担所以诉讼费用。 刘胜利辩称：不同意解除合同，不符合解除合同的条件，唐景珍没有合同解除权。在合同履行中唐景珍存在违约行为，刘胜利已经按照合同支付相应款项，根据合同唐景珍应当将案涉房屋所有权变更到刘胜利，刘胜利才应当支付剩余款项，刘胜利已经支付的款项，对方认可刘胜利支付750万元，请求法院驳回唐景珍的反诉请求。 本院经审理查明：2011年6月17日，甲方（唐景珍）与乙方（刘胜利、张野、徐世波）签订《厂房（办公楼）及场地转让合同》，经甲方与甲方原合伙人分割图为依据充分协商，双方就厂房（办公楼）及场地转让事宜约定如下：1.甲方自愿将下列厂房（办公楼）及场地转让给乙方 房地产位置：长春市兴隆山镇安龙泉村原长春市宗兴木业有限公司 房屋产权证号 层数 房屋结构 建筑面积 （平方米） 单价 （元） 用途 砖混结构 80.55 1500.00 收发室 砖混结构 2959.15 3000.00 办公楼 砖混结构 731.25 1500.00 厂房 砖混结构 443.19 1500.00 厂房 砖混结构 1249.90 1500.00 厂房 框架结构 6099.84 1500.00 厂房 场地 400.00 场地四至：南为6099.84平方米厂房南墙东西延长线与该厂东西围墙交汇为界北至北围墙范围内的土地（含上述房屋的使用面积）。合计（大些）：叁仟肆佰玖拾捌万肆仟伍佰肆拾伍元整。小写：￥34984545.00 2.甲乙双方商定成交价格为人民币3247万元。3.乙方于本合同生效之日起付给甲方价款750万元，乙方十日内再付甲方1147万元，余款1350万元甲方负责把土地使用证、房屋使用证办到乙方名下后一次性付清。4.甲方于本合同签订时将上述房地产交付于乙方。5.该房地产交付给乙方后，水、电、煤气、有线电视、通讯等相关费用由乙方承担，乙方进场之前所产生的一切费用由甲方自行承担。6.甲方负责办理房地产更名过户手续，乙方予以协助，乙方只负担房屋更名过户费用，其他所需一切费用由甲方承担。甲方于2012年6月份前把以上证件办到乙方名下，如果延期未办完给乙方带来的损失甲方同意用余款补偿。7.乙方进场后在经营期间，因为甲方因素导致乙方不能正常经营，甲方同意用甲方的后续资金1350万元代为支付由此给乙方带来的损失。8.甲方所有的债权债务由甲方自行承担，与乙方无任何关系，因此而产生的纠纷由甲方自行处理解决。9.甲乙双方未尽事宜，可另行签订补充协议。 2011年6月26日，甲方（唐景珍）与乙方（刘胜利、张野、徐世波）《补充协议》，内容如下：2011年6月17日，甲乙双方签订了厂房（办公楼）及场地转让合同。根据上述合同所涉及的房屋及土地尚未更至乙方名下等情况，现双方补充协议如下：1.自原长春市宗兴木业有限公司场地中心垂直平分线以北场地及地面房屋，厂房2504.89平方米，办公楼2959.15平方米，场地23045平方米。作价人民币2100万元。乙方已付给甲方价款750万元，余款1350万元，甲方于上述房地产更名过户给乙方名下后同时即向甲方支付。2.自上述中心垂直平分线以南至6099.84平方米厂房南墙东西延长线部分之间的场地9000平方米，厂房6099.84平方米，作价人民币1147万元。甲方于该部分房地产更名过户给乙方后同时即向甲方支付价款1147万元。如（2）项该部分房地产不能更名过户，甲乙双方解除对该部分房地产转让协议。在（2）项该部分房地产更名过户前，乙方可以使用该部分房地产，自本补充协议签订时，乙方向甲方支付该部分至2012年12月31日前的租金20万元，之后租金另议。3.在（2）项该部分房屋使用期间，因甲方因素不能正常使用，一切损失由甲乙双方共同承担。4.本合同经双方签字后生效。 合同签订后，刘胜利开始占用案涉房屋进行经营并进行了扩建，新建了库房以及砖瓦房等，拆除了园区大门、部分围墙及园区内的树木。 2011年10月17日唐景珍（转让方、甲方）与刘胜利、张野、路永光、吕端华、徐世波、唐景珍（受让方、乙方）签订《补充协议》约定：2011年6月17日、2011年6月26日甲乙双方签订了厂房（办公楼）及场地转让合同。根据上述合同所涉及的房屋及土地尚未更至乙方名下的情况，现双方补充协议如下：一、自甲方于上述房地产更名后原定支付1350万元（此金额系指整个场地的北半部分即23000平方米土地及地上建筑物，不含现在租用的6099平方米厂房和9000平方米土地），现更改为甲方拿出1000万元作为甲方股份投资，余款350万元由乙方一次性支付。二、上述标的物是由上述协议方共同出资购买，故所有权及使用权由个协议方按份额共有：三、协议各方所占的比例如下：刘胜利27%股份、张野20%股份、路永光9%股份、吕端华10%股份、徐世波7%股份、唐景珍27%股份。四、上述土地和厂房各方按份额共有，故在以后的经营中须由上述各协议方共同协商确定。 2011年6月17日唐景珍（甲方）、刘胜利（乙方）、张野（丙方）、徐世波（丁方）、吕端华（戊方）、路永光（己方）签订《解除合同协议》约定：经甲方与乙方、丙方、丁方、戊方、己方经过充分协商，签订以下解除合同。甲方唐景珍、己方路永光、戊方吕端华无条件全部退出，丙方张野、丁方徐世波同意将名下的房屋及土地过到乙方刘胜利名下。所有合同自本合同发生法律效力之日起全部终止，丧失法律效力。唐景珍、刘胜利均认可该《解除合同协议》实际于2016年（秋季）签订。 2017年7月10日唐景珍在刘胜利石材厂张贴《通告》，内容为：各商铺业主，因刘胜利不履行买卖合同，所以从今天开始石材城实际持有人唐景珍将对所有商铺进行全面清理，想继续留下来的业主请与唐景珍签订合同，不想留下来的业主限三个月内全部搬出。 2017年9月案涉场地南侧6099.84平方米厂房被依法拍卖，唐景珍未能取得该房屋所有权。唐景珍、刘胜利对于2011年6月26日《补充协议》中第二部分即6099.84平方米厂房部分已经解除无异议。 唐景珍向法庭提交三份通话录音以证实刘胜利系因个人及公司经营问题、信用破产，导致征信出现重大问题，无法贷款继续支付剩余价款，并明确表明肯定给不上剩余款项。刘胜利承认录音中的谈话是其所说，但认为内容不全，其未说过解除合同。 2016年10月15日唐景珍与刘胜利的谈话录音中，刘胜利表示因征信问题贷款存在障碍，但同意找担保公司为剩余尾款进行担保。2016年10月17日谈话录音中刘胜利表示其目前没有能力购买案涉房屋，其希望需找其他股东加入，购买案涉房屋。唐景珍表示在刘胜利能够提供足够的抵押物的情况下同意过户。2017年3月7日谈话录音中唐景珍称其占经营股40%，刘胜利占经营股60%。刘胜利要求唐景珍先将案涉房屋的一半过户，唐景珍未同意。此次通话录音中，刘胜利认可案涉房屋及土地的租金收益应与唐景珍按照60%:40%的比例进行分配。 唐景珍申请证人段金玲、刘可心、路永光、袁国忠出庭作证。段金玲证实：唐景珍系其贷款客户。刘胜利曾向其咨询贷款，过程中提到了唐景珍，后因三方没有达成一致其没有再给唐景珍放款。刘可心证实：剩余290万贷款没有放给唐景珍是因为刘胜利称唐景珍没有能力还款。路永光证实：刘胜利购买案涉房屋时提出交一半钱，剩下的一半是由唐景珍收取刘胜利经营的租金，双方按照750:1350的比例分配租金，直至刘胜利支付完全款。袁国忠证实：袁国忠在石材厂工作，刘胜利将其辞退了。刘胜利入场时，唐景珍说地上的物资和路面不能改，其将唐景珍上述意见告诉过刘胜利。张晓磊证实：其代表其父张野（张野出家不能到庭），其作为股东购买案涉土地，支付了448万，仍实际占有股份。 关于已付款。双方对于已付750万元房款无争议。刘胜利向法庭提交其余唐景珍之间的欠据等经济往来凭证，证实其在已付750万元后又陆续向唐景珍以借款方式支付255万元。唐景珍对真实性无异议，但认为上述款项均系6099平方米厂房的租金，2016年其从刘胜利处取款20万元，亦是该厂房的租金。 关于租金。刘胜利向法庭提交了12份租赁合同，以证实案涉五套房屋的年租金是524750元。唐景珍认为案涉五套房屋不止出租了这12份，租金也要高于524750元。法庭为核实租金数额组织双方到案涉房屋现场进行调查，但因租户不在、不愿说明情况等原因，无法现场核实全部房屋的租金。案涉房产包括一间超市，该超市第一年租金不到两万元，后因管理市场不再缴纳租金。经唐景珍申请，本院委托对案涉房地的租金情况进行评估。2018年4月司法鉴定过程中，本院组织双方对现场进行勘查，勘查过程中刘胜利、唐景珍双方均认可如果按照政府指导价为标准鉴定案涉房屋租金的情况下，除案涉五套房屋外刘胜利使用土地面积按照10000平方米计算。 刘胜利于2018年5月15日再次向法庭提交案涉五套房屋的租赁合同。其中17-18年度9份，承租人分别是1.盘春光（租金4500元每年，宿舍1间），2.张宝峰（租金40000元每年），3.王善勇（租金19000元每年），4.庄朝东（租金60000元每年），5.张鹏（租金74500元每年，包括宿舍1间），6.冀志强（租金9000元每年，宿舍2间），7.李朋（租金43164元每年，包括宿舍1间），该份合同载明：车间（室外）面积为81㎡单价为10元，8.麻咏鸣（租金20000元每年），9.司明芳（租金35000元每年）。18-19年度合同1份，承租人是李宝库（租金37000元每年）。14-17年度合同2份，承租人是1.柯文艺（租金14-17年三年共计350000元），该份合同中载明：车间（室外）NO4-1位置单价为8元，2.余深梁（租金14-17年三年共计350000元），该份合同中载明：车间（室外）面积为960㎡单价为8元。15-16年度合同两份，承租人分别是刘胜利（租金是54000元每年，包括一楼6间、楼上6间）和张晓磊（租金是56250元每年，包括宿舍1楼10间、二楼2间、三楼1间），案涉五套房屋一共出租了以上14份合同共计685747元/年。对于院内土地。刘胜利称合同虽然没有明写承租土地的价款和面积，但是实际租户门前所占用的土地的租金均已包含在合同价款内。 唐景珍因刘胜利提供了租金合同，其不再要求司法鉴定，于2018年5月23日向本院提交申请，申请撤回对案涉房屋及土地租金的司法鉴定申请。 刘胜利另向法庭提交一份2011年6月17日唐景珍（甲方）与刘胜利（乙方）签订的《厂房（办公楼）及土地使用权转让协议》。唐景珍称该协议上唐景珍签字及手印并非其本人签署，并申请就唐景珍签字及手印是否是唐景珍签署进行司法鉴定。本院委托吉林公正司法鉴定中心就此进行司法鉴定，吉林公正司法鉴定中心吉公正[2017]文鉴字第451号文书鉴定意见书鉴定意见为：日期为2011年06月17日《厂房（办公楼）及土地使用权转让协议》页尾甲方：（盖章签字）处“唐景珍”的签名字迹与委托方提供的唐景珍样本字迹不是同一人所写。吉林公正司法鉴定中心吉公正[2017]痕鉴字第80号痕迹鉴定意见书鉴定意见为：日期为2011年06月17日《厂房（办公楼）及土地使用权转让协议》页尾甲方：（盖章签字）处“唐景珍”的签名字迹上的指纹与唐景珍样本十指指纹不是同一人所印。 另查明，1.案涉五套房屋于2016年6月登记到唐景珍名下。 2.刘胜利向法庭提交刘胜利（甲方）与张野、徐世波（乙方）签订的《转让协议》，约定：关于刘胜利、张野、徐世波与唐景珍签订的2011年6月17日、2011年6月26日签订厂房（办公楼）及场地转让合同及补充协议，三方经协商达成如下协议：（1）刘胜利、张野、徐世波与唐景珍签订的2011年6月17日、2011年6月26日签订厂房（办公楼）及场地转让合同及补充协议，其中张野、徐世波在上述协议中的权利义务全部转让给刘胜利，已经支付唐景珍的钱款全部是刘胜利支付，剩余的钱款全部由刘胜利支付，全部合同标的物产权变更登记至刘胜利名下。（2）此合同的权利义务由刘胜利承担，张野、徐世波无关，因此合同产生的纠纷由刘胜利自行处理。该转让协议由刘胜利、张野、徐世波签字，唐景珍认为该转让协议上张野签字并非本人所签，但并未就此申请鉴定。唐景珍对于其将五套房屋卖给刘胜利个人无异议。 3.刘胜利于2018年1月11日向法庭提交中国光大银行长春分行出具的个人存款证明。该证明载明：截止2017年12月19日刘胜利账户租金为10001100元。刘胜利以此证实其有履约能力。唐景珍质证认为：该证据不具有针对本案的证明力，因为作为刘胜利是否有履约能力是具有时效性的，在其要求刘胜利履约的两年内都未能履行合同义务，在其送达解除通知后，刘胜利再提交证明都是没有意义的。刘胜利该证据也没有在法庭规定的时间内提交。 4.法庭向刘胜利释明：合议庭经评议后认为你与唐景珍之间房屋买卖合同已经解除，你是否变更诉讼请求。刘胜利答复：不变更诉讼请求。 本院认为：2011年6月17日唐景珍与刘胜利、张野、徐世波签订的《厂房（办公楼）及场地转让合同》、2011年6月26日唐景珍与刘胜利、张野、徐世波签订的《补充协议》、2011年10月17日唐景珍与刘胜利、张野、路永光、吕端华、徐世波、唐景珍签订的《补充协议》以及日期为2011年6月17日（实际签订于2016年）唐景珍、刘胜利、张野、徐世波、吕端华、路永光签订的《解除合同协议》均系唐景珍、刘胜利真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。 2011年6月17日《厂房（办公楼）及场地转让合同》约定“余款1350万元甲方负责把土地使用证、房屋使用证办到乙方名下后一次性付清”而2011年6月26日《补充协议》约定“余款1350万元，甲方于上述房地产更名过户给乙方名下后同时即向甲方支付”,对于房款尾款的给付时间，《补充协议》较之《厂房（办公楼）及场地转让合同》增加了“同时”二字；2016年10月15日、2016年10月17日唐景珍两次要求刘胜利为房屋尾款提供相应的担保，刘胜利对此亦未提出异议并以寻找担保公司、以个人资产作抵押的方式尝试进行，应当认定双方在签订《补充协议》时对于更名过户及支付尾款的两项合同义务的履行顺序从先过户后支付尾款变更为同时履行。故刘胜利主张唐景珍先将案涉房屋更名过户后其再支付剩余房款，本院不予支持。双方签订上述协议约定房款余款的给付时间时，案涉五套房屋尚未更名至唐景珍名下，2016年6月案涉五套房屋登记到唐景珍名下后，此时已经具备继续履行合同的条件，唐景珍作为房屋出卖人的主要义务即交付房屋已经履行完毕，而刘胜利支付房款的主要合同义务仅部分履行。2016年10月双方就案涉房屋过户及尾款支付问题进行协商时，刘胜利没有能力支付尾款或提供相应的担保；2017年7月10日唐景珍在案涉房屋张贴《通告》写明因刘胜利不履行买卖合同要对商铺进行全面清理时刘胜利亦未能支付剩余房款，2017年8月31日唐景珍向本院提出反诉要求确认双方买卖合同已经依法解除，此时刘胜利仍未能支付剩余房款或证实其有能力支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，唐景珍享有合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方2011年6月17日签订的《厂房（办公楼）及土地转让协议》及2011年6月26日签订的《补充协议》已于2017年9月22日（反诉状送达刘胜利之日）解除。刘胜利虽在第一次庭审后提交了个人存款证明证实其有履行合同的能力，但一是唐景珍提出反诉时，解除条件即已成就；二是刘胜利亦未能在法庭规定的期限内提供存款证明，故刘胜利要求继续履行2011年6月17日《厂房（办公楼）及场地转让合同》及2011年6月26日《补充协议》第一项并认定案涉五套房屋及土地归刘胜利所有、唐景珍将案涉五套房屋及土地过户至刘胜利名下，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，唐景珍要求刘胜利退出案涉房屋场地，应予支持。刘胜利虽然要求唐景珍赔偿100万元经济损失，但并未提供充分证据证实，故对此主张本院不予支持。至于唐景珍要求刘胜利将案涉房屋恢复原状的诉请，因刘胜利使用案涉房屋期间对房屋进行了后续建设，唐景珍虽主张其并未同意刘胜利进行建设，但依据2011年10月17日《补充协议》中“上述土地和厂房各方按份额共有，故在以后的经营中须由上述各协议方共同协商确定”的约定，应当认定唐景珍对此系持默认态度，故刘胜利返还房屋后，对于该部分房屋唐景珍应当向刘胜利进行补偿。因刘胜利未在本案中就该部分房屋提出诉请，双方可另案诉讼。故唐景珍要求刘胜利将案涉房屋恢复原状，本院不予支持。 关于唐景珍因刘胜利没能交付尾款为由主张刘胜利赔偿其占用案涉房产期间的一切经济利益及迟延支付利息问题。根据2011年10月17日《补充协议》中“上述土地和厂房各方按份额共有，故在以后的经营中须由上述各协议方共同协商确定”的约定，以及2017年3月7日谈话录音中刘胜利表示认可案涉房屋及土地的租金收益应与唐景珍按照60%:40%的比例进行分配。可见刘胜利与唐景珍因未能交付剩余房款期间双方就案涉房屋的利益分配已经达成合意，故应当认定从2011年10月17日至2016年秋天签订《解除合同协议》期间，刘胜利、唐景珍属共同经营案涉房产，唐景珍主张案涉房产在该期间的收益应予支持。按照刘胜利于2018年5月15日向法庭提交的租赁合同案涉五套房屋租金年收益为685747元/年（其中包括13间宿舍租金），刘胜利庭审中自述办公楼租出去20间，故案涉五套房屋租金应为685747+（20-13）×4500=717247元/年。刘胜利使用案涉园区内土地建设了厂房等，对于土地使用的面积双方认可按照10000平方米计算。依据刘胜利提供的14份租赁合同记载，土地租赁费用为8元/平方米/月，故案涉房产土地租金年收益应当为96万元/年（8元/平方米/月×10000平方米×12月）。综上，案涉五套房屋及土地年租金收益共计1677247元/年（717247+960000）。唐景珍虽然主张案涉五套房屋租金均应当按照12元/平方米/月的标准计算租金，但因案涉五套房屋作为石材市场的商铺进行出租必然存在位置、房屋自身状况等差别，唐景珍主张均按照同一标准计算租金无依据，且案涉五套房屋中的办公楼仅一楼作为商铺出租，唐景珍要求二至五楼按照商铺标准计算租金不能成立，故此主张本院不予支持。唐景珍还主张案涉五套房屋中的办公楼一楼应当按照25元/平方米/月的标准计算租金，但对此租金标准未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。唐景珍又主张案涉五套房屋中的80平米作为超市使用的房屋应收取2.5万元/年租金，但对此唐景珍未能提供充分证据证实且在法院组织双方对案涉房屋进行走访过程中，超市经营人称其承担管理石材市场的工作，超市不交纳租金，因2011年10月17日《补充协议》中“上述土地和厂房各方按份额共有，故在以后的经营中须由上述各协议方共同协商确定”的约定，唐景珍取得经营收益的同时对于经营中的必要支出亦应分担，该超市因经营者承担了管理工作而未交纳租金，故唐景珍主张超市租金本院不予支持。2011年10月17日《补充协议》约定唐景珍占27%股份，但在唐景珍提交的其与刘胜利多次谈话录音中，双方均认可“唐景珍占经营股40，刘胜利占经营股60”，故应当唐景珍就案涉五套房屋及土地应当取得租金收益为总收益的40%，即670898.8元/年（1677247元/年×40%）。故自2011年10月17日到2016年秋天（因该时间点对支付款项总额的计算不产生实质性影响，本院酌定为2016年10月16日）双方签署了《解除合同协议》，刘胜利应当按照670898.8元/年的标准向唐景珍支付租金收益，共计3354494元（670898.8元/年×5年）。《解除合同协议》签订之后，至2017年9月22日双方房屋买卖关系解除，此期间因刘胜利迟延履行合同主要义务，造成双方买卖关系解除，对于唐景珍此期间的损失，结合双方对于已付房款及房屋的占有状态未有变化的实际情况，刘胜利应参照670898.8元/年的标准赔偿，共计624947元（670898.8元/年÷365天×340天）。2017年9月22日双方房屋买卖关系解除后，刘胜利未能返还房屋，而唐景珍亦未向刘胜利返还已付房款，双方对于已付房款及房屋的占有状态仍未有变化，结合案涉房屋土地由刘胜利经营的实际状况，刘胜利后续占有使用案涉房屋期间仍应参照此比例支付房屋占有使用费。 关于2011年6月26日《补充协议》第二部分6099.84平方米厂房的租金，双方在2011年6月26日《补充协议》约定“乙方向甲方支付该部分至2012年12月31日前的租金20万元，之后租金另议”，且刘胜利认可该房屋后续租金为20万元/年，而唐景珍自认“2016年我从刘胜利那取走的20万元是6000平方米的租金”，故应当认定就该6099.84平方米厂房刘胜利应当向唐景珍支付的租金为20万元/年。因该6099.84平方米厂房已于2017年9月被依法拍卖且唐景珍未能取得该房屋所有权，故唐景珍可取得的该厂房租金期间应为2011年6月26日至2017年9月。因唐景珍自认2012年12月31日前的20万元租金其已经取得，且2016年从刘胜利那取走的20万元是6099.84平方米的租金，故刘胜利就该6000平方米厂房尚应向唐景珍支付租金75万元（20万元/年×（3年+9个月））。唐景珍虽主张该6099.84平方米厂房自2013年其应当按照60万元/年的标准支付，但其并未提供充分证据予以证实，本院不予支持。刘胜利虽主张该部分房屋不在本诉范围内不应一并审理，但该反诉诉请与本诉均基于双方签订及履行《补充协议》这一事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，该主张不能成立，本院不予支持。 唐景珍虽然还主张上述两部分房屋及土地收益的利息，但因双方并未约定租金收益的给付时间，不能认定刘胜利构成迟延支付，故唐景珍主张利息无依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐景珍与原告（反诉被告）刘胜利2011年6月17日签订的《厂房（办公楼）及土地转让协议》及2011年6月26日签订的《补充协议》于2017年9月22日解除； 二、原告（反诉被告）刘胜利自本判决生效后十五日内从案涉房屋中迁出； 三、原告（反诉被告）刘胜利自2011年10月17日起至2016年10月16日止按照670898.8元/年的标准向被告（反诉原告）唐景珍支付案涉五套房屋及土地租金收益共计3354494元、原告（反诉被告）刘胜利自2016年10月17日起至2017年9月22日止按照670898.8元/年的标准赔偿被告（反诉原告）唐景珍的损失共计624947元、原告（反诉被告）刘胜利自2017年9月23日起至本判决生效之日止按照670898.8元/年的标准支付被告（反诉原告）唐景珍案涉五套房屋及土地的占有使用费； 四、原告（反诉被告）刘胜利自本判决生效后立即向被告（反诉原告）唐景珍支付6099.84平方米厂房租金75万元； 五、驳回原告（反诉被告）刘胜利的诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）唐景珍的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151800元、保全费5000元，由原告（反诉被告）刘胜利负担；反诉案件费用134577.5元（已预交150000元，退回15422.5元），由原告（反诉被告）刘胜利负担88675，由被告（反诉原告）唐景珍负担45902.5元；鉴定费用41500元，由原告（反诉被告）刘胜利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  王晓艳 代理审判员  贺银婷 人民陪审员  白 勇 二〇一八年九月六日 书 记 员  孙千卉