福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5409号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林晋东，男，1952年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：刘娟，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋正伟，福建泉中律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林丽绿，女，1962年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：蔡林君，福建克帕雷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄黎强，福建克帕雷律师事务所律师。 上诉人林晋东因与被上诉人林丽绿房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晋东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判林丽绿赔偿林晋东房屋差价连同装修损失92.52万元，林丽绿承担一审诉讼费和评估费。事实和理由：诉争房屋是林丽绿多次提议和请求林晋东购买，后来房屋涨价，林丽绿开始反悔，导致本案合同无效的过错责任在于林丽绿，林丽绿应赔偿林晋东的全部损失。原审认定合同无效系双方共同过错所致是错误的。林丽绿当初只是具备购买经济适用房的资格，其不仅没有支付分文，反而从单位领取到购房补贴款。原审认定诉争房屋的所有权自始为林丽绿，故该房屋涨价所得的权益归属亦应为林丽绿是颠倒黑白。林晋东支付了全部购房款，并入住诉争房屋达二十年时间。二十年前房价是多少，二十年后房价是多少，林丽绿现在要求林晋东腾房，林丽绿自愿以购房款为基数按银行定期利息赔偿林晋东，原审法院竟然以超出林晋东主张的诉求为由不支持林丽绿的请求。一审诉讼期间，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对诉争房屋的评估为102.62万元，并明确室内装修为房屋附着物，难以分开测算。一审置专业意见于不顾，亦不考虑林晋东在对诉争房屋第二次装修时花费15.8万元的客观事实，认定房屋的装修价格为3.4万元是错误的。一审认定事实不清，适用法律错误。 林丽绿辩称，泉州市中级人民法院已经作出（2014）泉民终字第3259号民事终审判决，确认林晋东与林丽绿于1998年4月10日签订的《协议书》无效，判令林晋东应在6个月内将诉争房屋返还给林丽绿。造成合同无效的主要责任在于林晋东。原审认定房屋的所有权属于林丽绿是正确的。林晋东要求林丽绿赔偿其房屋差价损失没有法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 林晋东向一审法院起诉请求：1、林丽绿返还林晋东购房款10.1万元；2、林丽绿返还林晋东房屋差价损失及房屋装修损失92.52万元；3、林丽绿承担评估费6000元及诉讼费。 林丽绿向一审法院提出反诉请求：1、林晋东赔偿林丽绿占有使用址在泉州市丰泽区房屋及其架空层储藏间的租金损失58万元（暂计自1998年4月至2017年8月，按每月2500元标准）；2、林晋东承担评估费等一切诉讼费用。 一审法院认定事实：根据丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决书所认定之事实，林丽绿系原泉州第八中学教师，于1994年获得教育局组织的址于云谷小区16号楼（现编23号楼）703室及其架空层储藏间的统建房购买资格。1998年4月10日，林晋东与林丽绿签订一份协议书，协议约定坐落于云谷小区16号楼（现编23号楼）703室及其架空层储藏间（以下简称“诉争房屋”），由林丽绿转让给林晋东向市房地产开发经营公司全额付款购买，总金额10.1万元，房屋产权归林晋东所有。1998年10月25日，林丽绿取得诉争房屋所有权，《房屋所有权证》上载明房屋共有人为福建省泉州第八中学，产权比例为85.52:14.48，房价为100962元。诉争房屋交付后系由林晋东装修并占有使用。2003年9月8日，林丽绿取得诉争房屋的国有土地使用权，该《国有土地使用权证》上载明土地使用权人为林丽绿，使用权类型为划拨。福建省泉州第八中学于诉讼期间注销，培元中学为该校的权利义务承受人。丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决“一、林丽绿与林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》无效；二、驳回林丽绿的其他诉讼请求；三、驳回林晋东的诉讼请求。”2017年5月31日，福建省泉州市中级人民法院作出（2014）泉民终字第3259号民事判决书，该份判决书认定丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决认定事实正确，“本案诉争房屋是具有社会保障性质的经济适用房，而经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题，在供地、收费等方面采取一系列优惠政策，出售价格按保微利原则确定的具有经济性和适用性的房屋，具有社会保障的性质。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而建设的，是国家针对特殊人群的优惠政策。林丽绿转让给林晋东的是其向开发公司购房的资格。林丽绿将购房资格转让给不符合条件的林晋东，其结果是不符合购房条件的林晋东购买了经济适用房，该行为不仅违背了国家为特殊人群提供保障住房的目的，客观上也损害了其他符合购房条件者的利益，属于损害国家利益和社会公共利益的行为，故应当认定林丽绿与林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》无效。”并判决“一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决的第一项、第三项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决的第二项；三、林晋东应于本判决生效之日起六个月内将址于福建省泉州市丰泽区房屋及其架空层储藏间返还给林丽绿和福建省泉州市培元中学。” 本案审理过程中，法院根据林晋东的申请委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对诉争房屋的价值（含装修价值）进行估价，评估基准日为2017年5月31日。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具中利房估字（2018）FV第004号房地产估价报告，估价结果为诉争房屋的评估总价为102.62万元，并由于室内装修为房屋的附着物，难以分开测算，由于案件审理需要，根据评估人员的现场勘察及评估经验，建议装修价值为350元/㎡，总价为3.4万元。林晋东就该项评估支付评估费用6000元给厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司。 本案审理过程中，一审法院根据林丽绿的申请先后委托首选机构厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司及备选机构福建均恒房地产评估有限公司泉州分公司对诉争房屋自1998年4月至2017年5月31日期间的租金价格进行估价，但首选机构厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司及备选机构福建均恒房地产评估有限公司泉州分公司均向一审法院复函说明退回该项委托评估。 一审法院认为，第一，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林丽绿与林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》已经因系损害国家利益和社会公共利益的行为经生效法律文书判决确认无效，在双方均为完全民事行为能力人且明知房屋性质的情况下，合同无效系双方共同过错所致，因此林晋东与林丽绿应当各自承担相应的责任。第二，关于双方因合同取得的财产，由于合同的主要权利义务系交付诉争房屋与支付相应对价，（2014）泉民终字第3259号民事判决书中已就诉争房屋的返还问题作出处理，现林晋东主张林丽绿返还其已经支付的购房款10.1万元，有事实和法律依据，且林丽绿亦表示同意返还，予以支持。第三，关于双方主张因合同无效所受到的损失，林晋东主张林丽绿应当承担的损失，具体包括房屋差价损失和装修损失，因无效的合同自始没有法律约束力，诉争房屋的所有权人自始为林丽绿，故该房屋涨价所得的权益归属亦应为林丽绿，故房屋差价损失并非林晋东因合同无效所受到的损失，对其该部分主张，不予认可；由于诉争房屋交付后系由林晋东装修并占有使用，而（2014）泉民终字第3259号民事判决书判决林晋东应于该判决生效之日起六个月内返还诉争房屋，故诉争房屋所包含的装修价值由林丽绿享有，诉争房屋的装修价值经评估机构建议为3.4万元，就该部分价值林丽绿应当予以补偿，故对林晋东对于装修损失主张的合理部分，予以支持。林丽绿主张林晋东应当支付的款项为租金损失，其所举证据不足以证明租金损失的具体情况，且其在明知损害国家利益和社会公共利益的情形下依旧将诉争房屋出售给林晋东并收取相应对价，其所主张的因林晋东占有使用诉争房屋的损失应由林丽绿自行承担。另，虽然林丽绿同意以10.1万元为基数按照银行同期定期存款利率赔偿林晋东相应利息，但超出林晋东所主张的诉求，不予采纳。第四，林晋东为本案评估支付6000元给厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司，该费用包含评估房屋差价损失及装修价值的部分，由于林晋东主张房屋差价损失由林丽绿负担的诉求并未得到支持，故该部分费用应由林晋东自行负担，林丽绿应按其应补偿给林晋东的装修价值负担部分评估费用，即6000×（3.4／92.52）＝220.49元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林丽绿应于本判决生效之日起十日内返还林晋东支付的购房款10.1万元；二、林丽绿应于本判决生效之日起十日内补偿林晋东址于福建省泉州市丰泽区房屋及其架空层储藏间的装修损失3.4万元；二、驳回林晋东的其他诉讼请求；三、驳回林丽绿的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林丽绿与林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》已经因系损害国家利益和社会公共利益的行为，经生效法律文书判决确认无效，合同无效系双方共同过错所致，林晋东与林丽绿应当各自承担相应的责任。（2014）泉民终字第3259号民事判决书中已就诉争房屋的返还问题作出处理，林晋东向一审法院请求林丽绿返还其已经支付的购房款10.1万元，一审判决林丽绿应返还林晋东支付的购房款10.1万元符合法律规定，应予维持。虽然林丽绿同意以10.1万元为基数按照银行同期定期存款利率赔偿林晋东相应利息，但超出林晋东所主张的诉求，不予处理。林晋东主张林丽绿应当承担的损失，具体包括房屋差价损失和装修损失，因无效的合同自始没有法律约束力，诉争房屋的所有权人自始为林丽绿、福建省泉州市培元中学，故该房屋涨价所得的权益归属亦应为林丽绿和福建省泉州市培元中学，故房屋差价损失并非林晋东因合同无效所受到的损失，对其该部分主张，不予采纳。诉争房屋交付后系由林晋东装修并占有使用，而（2014）泉民终字第3259号民事判决书判决林晋东应于该判决生效之日起六个月内返还诉争房屋。诉争房屋所包含的装修价值由林丽绿享有，诉争房屋的装修价值经评估机构建议为3.4万元，就该部分价值林丽绿应当予以补偿，一审判决林丽绿应补偿林晋东址于福建省泉州市丰泽区房屋及其架空层储藏间的装修损失3.4万元并无不妥，应予维持。林晋东为本案评估支付6000元给厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司，该费用包含评估房屋差价损失及装修价值的部分，由于林晋东主张房屋差价损失由林丽绿负担的诉求并未得到支持，故该部分费用应由林晋东自行负担，林丽绿应按其应补偿给林晋东的装修价值负担部分评估费用，即6000×（3.4／92.52）＝220.49元，一审判决林丽绿负担评估费220.49元符合法律规定，应予维持。 综上所述，林晋东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14036元，由林晋东负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年九月二十六日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。