福建省龙海市人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0681执异23号 案外人：郑月华，女，1974年11月30日出生，汉族，住龙海市白水镇山美村井仔225号。公民身份号码350621197411302027。 申请人：叶晓君，男，1970年8月1日出生，汉族，住厦门市思明区厦禾路362号2608室，公民身份号码350621197008010032。 被申请人：周英华，男，1979年10月13日出生，汉族，住龙海市榜山镇坂头228号，公民身份号码350681197910135231。 被申请人：郑雪喜，系周英华之妻，女，1979年10月30日出生，汉族，住龙海市榜山镇坂头228号，公民身份号码350681197910305229。 在本院执行申请人叶晓君与被申请人周英华、郑雪喜民间借贷纠纷一案中，案外人郑月华对本案的执行提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人郑月华称，请求依法撤销（2017）闽0681民初5909号民事裁定书之裁定：解除对址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室车位271号车位的查封和办理产权过户登记的限制。事实与理由：2014年5月28日，周英华与福建祥云置业有限公司签订编号为35062108008000887《商品房买卖合同》，约定：周英华向福建祥云置业有限公司购买其开发的址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室车位271号车位，该车位建筑面积35.79平方米，总价款152000元。周英华于2014年7月28日、2015年1月7日分别向福建祥云置业有限公司交纳上述车位价款50000元、102000元。2017年3月15日，郑月华与周英华、郑雪喜签订《房地产买卖协议》（编号为0000994）1份，郑月华又与周英华、郑雪喜共同签订《房地产买卖协议》（编号为0002753）两份协议约定周英华、郑雪喜将址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭5幢1101室及地下室车位271号车位出售给郑月华，房屋成交价116万元，车位成交价为15万元，合计总成交价为131万元，周英华、郑雪喜无条件配合办理过户手续等内容。2017年3月15日，郑月华通过李志明账户向郑雪喜转账10000元，郑雪喜出具收条确认其收到郑月华房产定金10000元。2017年3月16日郑月华通过中国邮政储蓄银行股份有限公司向郑雪喜汇款50万元，并通过郑坤森账户向郑雪喜汇款20万元，郑雪喜出具收条确认收到郑月华房产及271号车位定金70万元，周英华、郑雪喜将编号为35062108008000887《商品房买卖合同》，不动产销售发票等连同房产、车位交付给郑月华。2017年5月24日郑雪喜收到郑月华通过个贷划款支付的尾款51万元。2017年7月10日，郑月华向龙海市石码镇祥云豪庭小区业主委员会购置使用车位的蓝牙卡并交纳该小区地下停车场271号车位2017年5月1日至2018年4月30日的物业管理费720元。因开发商的原因案外人郑月华在合同履行后无法办理车位产权的变更登记手续。 2017年10月18日，叶晓君因与周英华、郑雪喜民间借贷纠纷向龙海市人民法院申请对案外人郑月华的车位采取财产保全措施。龙海市人民法院作出（2017）闽0681民初5909号民事裁定书，对相关的车位查封并限制产权变更登记。 2018年3月8日，案外人郑月华以周英华、郑雪喜为被告向龙海市人民法院提出诉讼，请求确认：郑月华与周英华、郑雪喜签订址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室车位271号车位《房地产买卖契约》有效，2018年8月13日龙海市人民法院作出（2018）闽0681民初1178号民事判决书判决：郑月华与周英华、郑雪喜签订的《房地产买卖契约》有效。 案外人郑月华认为，1.讼争的祥云豪庭小区地下停车位271号，案外人于2017年3月15日向周英华、郑雪喜购买，双方签订书面合同，案外人支付全部价款并实际交接使用至今，只是因开发商原因在合同履行过程中无法及时变更产权登记。但依法案外人已取得车位的所有权，案外人是相关车位的所有人，产权登记未及时变更原因不是买卖双方的原因，也不影响案外人对车位的权属。2.叶晓君的财产保全措施不当且损害了案外人对车位的所有权的行使。3.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人享有足以排除强制执行的权利。 本院审查查明，2014年5月28日，周英华与福建祥云置业有限公司签订编号为35062108008000887《商品房买卖合同》，约定：周英华向福建祥云置业有限公司购买其开发的址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室车位271号车位，该车位建筑面积35.79平方米，总价款152000元。周英华于2014年7月28日、2015年1月7日分别向福建祥云置业有限公司交纳上述车位价款50000元、102000元。2017年3月15日，郑月华与周英华、郑雪喜签订《房地产买卖协议》（编号为0000994）1份，郑月华又与周英华、郑雪喜共同签订《房地产买卖协议》（编号为0002753）两份协议约定周英华、郑雪喜将址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭5幢1101室及地下室车位271号车位出售给郑月华，房屋成交价116万元，车位成交价为15万元，合计总成交价为131万元，周英华、郑雪喜无条件配合办理过户手续等内容。2017年3月15日，郑月华通过李志明账户向郑雪喜转账10000元，郑雪喜出具收条确认其收到郑月华房产定金10000元。2017年3月16日郑月华通过中国邮政储蓄银行股份有限公司向郑雪喜汇款50万元，并通过郑坤森账户向郑雪喜汇款20万元，郑雪喜出具收条确认收到郑月华房产及271号车位定金70万元，周英华、郑雪喜将编号为35062108008000887《商品房买卖合同》，不动产销售发票等连同房产、车位交付给郑月华。2017年5月24日郑雪喜收到郑月华通过个贷划款支付的尾款51万元。2017年7月10日，郑月华向龙海市石码镇祥云豪庭小区业主委员会购置使用车位的蓝牙卡并交纳该小区地下停车场271号车位2017年5月1日至2018年4月30日的物业管理费720元。因开发商的原因案外人郑月华在合同履行后无法办理车位产权的变更登记手续。 2017年10月18日，叶晓君因与周英华、郑雪喜民间借贷纠纷向龙海市人民法院申请对案外人郑月华的车位采取财产保全措施。龙海市人民法院作出（2017）闽0681民初5909号民事裁定书，对相关的车位查封并限制产权变更登记。 2018年3月8日，案外人郑月华以周英华、郑雪喜为被告向龙海市人民法院提出诉讼，请求确认：郑月华与周英华、郑雪喜签订址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室车位271号车位《房地产买卖契约》有效，2018年8月13日龙海市人民法院作出（2018）闽0681民初1178号民事判决书判决：郑月华与周英华、郑雪喜签订的《房地产买卖协议》有效。 本院认为，法院在审理执行异议案件时，以案外人的异议理由是否符合法律规定足以排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案讼争的址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室271号车位，经本院判决，并已经生效，案外人郑月华与被申请人周英华、郑雪喜签订的《房地产买卖契约》有效。案外人郑月华支付了相应的价款，实际占有使用讼争车库，因未依法登记并领取权属证书致尚未过户至案外人郑月华名下。依据物权法第二十八条的规定，案外人自判决生效之日即取得该标的物法律上的所有权，依据物权优先于债权的理论，案外人享有的物权应当优先于申请执行人的债权。案外人郑月华已实际善意取得了该讼争车库的所有权，拥有足以排除强制执行。案外人郑月华请求依法裁定不予执行（2017）闽0681执5909号民事裁定的执行内容，有事实根据和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条的规定，裁定如下： 解除（2017）闽0681执5909号执行裁定书对址在龙海市石码镇高坑村祥云豪庭地下室271号车位的查封和办理产权过户登记的限制。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省漳州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  陈忠伟 人民陪审员  陈志娟 人民陪审员  陈建生 二〇一八年九月十七日 书 记 员  陈婉卿