辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民初645号   原告（案外人）：赵胜利，男，1974年3月22日生，满族，住辽宁省葫芦岛市。   委托诉讼代理人：朱雅姝，辽宁景博律师事务所律师。   被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市沙河口区会展路45号。   负责人：董军，该分行行长。   委托诉讼代理人：刘方胤，男，该分行职员。   第三人（被执行人）：辽宁金鑫房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市开发区。   法定代表人：王素华。   委托诉讼代理人：常素芬，女，该公司职员。   原告赵胜利与被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称"浦发银行"）、第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司（以下简称"金鑫公司"）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日作出（2017）辽02民初191号民事判决，赵胜利不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2018年5月16日作出（2017）辽民终1180号民事裁定，撤销（2017）辽02民初191号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵胜利的委托诉讼代理人朱雅姝、被告浦发银行的委托诉讼代理人刘方胤到庭参加诉讼。第三人金鑫公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告赵胜利向本院提出诉讼请求：停止对位于兴城海上钓鱼台住宅小区A1幢2单元11层1101号房屋的强制执行，并解除查封；诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人金鑫公司于2011年9月1日签订了《商品房买卖意向书》，约定原告以一次性付款的形式向第三人购买由其开发的位于兴城海上钓鱼台A1幢2单元11层1101号房屋，房屋价款为275906元。第三人的集团公司向原告出具了收款收据。现原告已实际占有该房屋。该房屋没有办理产权登记的原因是第三人的过错，原告对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果原告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故请求法院停止对案涉房屋的执行并解除查封。   被告浦发银行辩称，不同意原告的诉讼请求。被告申请查封第三人开发的土地及土地上未出售的房屋，程序合法，且案涉房屋买卖情况未在房产登记部门备案，责任在于第三人未及时对房产的出售情况进行备案登记。被告多次协调第三人要求核对已出售房屋明细，第三人均不配合。同时对于案涉房屋是否已真实转让给原告，被告有异议。   第三人金鑫公司此次未到庭参加诉讼。在此前（2017）辽02民初191号民事案件审理中，金鑫公司的意见是：1.第三人与原告签订的《商品房意向书》依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。2.第三人与原告已经依据《商品房意向书》履行了主要合同义务，合同履行完毕。3.案涉房屋不属于法院查封范围。从法院向房产处下发的协助执行通知书内容看，法院的查封标的为"未售出"房屋。而案涉房屋已出售给原告，法院以房屋销售是否在兴城市开发办备案作为房屋是否出售的判断标准，存在错误。4.法院对案涉房屋予以查封缺乏事实及法律依据。法院不应对买受人支付了50%房款的房屋采取查封措施。第三人与原告已就案涉房屋签订了合法有效的《商品房意向书》，原告支付了全部房款并实际占有案涉房屋，在此情况下，法院查封案涉房屋损害了原告及第三人的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.原告提交2009年1月16日的《购楼意向书》复印件、2011年9月1日的《商品房买卖意向书》复印件、摇号确认单复印件、2015年11月9日的《商品房买卖合同》、《集体购买商品楼协议书》复印件，拟证明原告与第三人在法院查封房屋前已签订合法有效的买卖合同。2.原告提交2011年9月1日的收款收据复印件，记载第三人收取原告房款275906元；开票日期为2015年12月3日的销售不动产统一发票，记载金额为275906元；2017年7月20日第三人金鑫公司出具的《说明》，拟证明原告已经按照合同约定支付了全额购房款。3.兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》和葫芦岛市不动产登记中心盖章的《房屋产权登记信息查询告知单》，拟证明原告及妻子名下无其他房产。4.葫芦岛金鑫物业管理有限公司2011年1月-8月期间出具的收款收据，拟证明第三人金鑫公司已向原告交付房屋，原告实际占有案涉房屋。5.(2017)辽02执异52号执行裁定书，拟证明案涉房产不属于查封范围。被告对原告提供的《购楼意向书》、销售不动产统一发票的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；对《商品房买卖意向书》、《商品房买卖合同》、《摇号确认单》、《集体购买商品楼协议书》、2011年9月1日收款收据的真实性有异议；对金鑫公司出具的《说明》的合法性有异议；对《无房屋产权证明》和《房屋产权登记信息查询告知单》真实性、合法性没有异议，但认为不足以证明原告及妻子名下确无其他房产；对葫芦岛金鑫物业管理有限公司出具的收款收据真实性、合法性没有异议，但收据载明的是赵胜春，且无法证明收据对应的是案涉房屋；对(2017)辽02执异52号执行裁定书的真实性、合法性和关联性没有异议。第三人在此前（2017）辽02民初191号民事案件审理中对原告提供的上述证据的真实性、关联性和合法性均没有异议，并出示上述证据中的《购楼意向书》、《商品房买卖意向书》、2011年9月1日的收款收据及2015年12月3日的销售不动产统一发票的原件。   对当事人有争议的上述证据，本院分析认定如下：   1.2009年1月16日的《购楼意向书》载明的购房人为赵胜春，原告称该意向书是其以哥哥赵胜春名义签订，但从意向书内容本身无法证明，也与原告另行提交的赵胜利作为买受人，与第三人金鑫公司签订的《商品房买卖意向书》存在矛盾，现有证据不能认定该份《购楼意向书》与原告存在关联，本院对该份证据不予确认。2.2011年9月1日的《商品房买卖意向书》列明的签署双方为原告与第三人，但该意向书中"赵胜利"签字是否为本人所签，原告称"赵胜利"签字为庞坤代签，但在本院（2017）辽02民初191号案件审理期间，法庭要求赵胜利到庭核实《商品房买卖意向书》签字的真实性，赵胜利及妻子庞坤均未到庭核实，本次庭审中赵胜利对此节亦未提供新的证据，故本院对《商品房买卖意向书》的真实性不予确认。3.摇号确认单与《集体购买商品楼协议书》均系复印件，无法与原件比对，本院不予确认。4.2015年11月9日的《商品房买卖合同》，签订双方为原告与第三人，签订日期记载为2015年11月9日，而约定的交房期限为2011年5月1日前，且该合同系在案涉房屋被本院查封后签署，故对该份合同的客观真实性及拟证明的内容，本院不予确认。5.2011年9月1日收款收据、2015年12月3日的销售不动产统一发票及金鑫公司出具的《说明》，虽均显示第三人收取原告房款275906元，但因金鑫公司与本案存在利害关系，原告又不能提供证据证明资金实际流向，故本院对上述证据拟证明的原告支付全部购房款的待证事项不予确认。6.被告对《无房屋产权证明》和《房屋产权登记信息查询告知单》的真实性和关联性均无异议，本院对该证据的真实性及记载的内容予以确认。7.葫芦岛金鑫物业管理有限公司出具的收款收据载明的付款人为赵胜春而非原告，本院对该证据的关联性不予确认。8.各方对(2017)辽02执异52号执行裁定书的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但该执行裁定尚未发生法律效力，故本院对该份证据的拟证内容不予确认。   根据上述证据的分析和认定，本院认定如下事实：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月7日作出（2014）大民三初字第216号民事裁定书，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用(2010)G1440043号、兴国用(2010)G1440324号、兴国用(2010)G1440325号三块土地对应的地上建筑物，其中包括案涉房屋。2016年1月26日，本院作出（2014）大民三初字第216号民事判决书，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款本金8000万元，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦发银行向本院申请执行。2016年7月21日，本院作出（2016）辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。赵胜利以案外人身份向本院提出执行异议。本院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异52号执行裁定书，裁定驳回赵胜利的异议。赵胜利不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。另查明，原告赵胜利在兴城市不动产登记中心和葫芦岛市不动产登记中心未被查询到其名下存在其他房产。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"本案中，原告虽提供了其称与第三人于2011年9月1日签订的《商品房买卖意向书》，并称该意向书中"赵胜利"的签名为赵胜利的妻子庞坤代签，但在此前本院要求赵胜利及其妻子庞坤到庭核实该意向书真实性时，赵胜利与庞坤均无正当理由未到庭接受法庭质询，此次庭审中赵胜利亦未对此补充提供其他新的证据；而且，金鑫公司在此前（2017）辽02民初191号民事案件中提供的书面材料中认可，案涉房屋所在的A1栋楼于2009年8月5日取得商品房预售许可证且可以办理商品房买卖合同的备案，即此时房屋买卖双方已经可以签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案。而在原告自称已经付清房款的2011年9月1日，其与第三人签订的是《商品房买卖意向书》，而非正式的商品房买卖合同，但却又在四年后本院已经查封案涉房屋的情况下双方于2015年11月9日签订《商品房买卖合同》，明显有违常理。故现有证据不足以认定原告与第三人在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。另外，关于案涉房屋房款的给付，原告虽提交出具日期为2011年9月1日的房款收款收据与开票日期为2015年12月3日的发票，显示的付款金额为275906元。但就该房款的给付时间和给付方式，原告此前在（2017）辽02民初191号民事案件中称其是于2011年9月1日一次性通过现金方式向第三人支付的全额房款，27万元的取款凭证查不到了，其中10万元是原告的妈妈给的，有5万元是原告爱人的妹妹给的，其余的是从亲戚手里拿的；而此次庭审中原告又改称购房款是其以现金方式给付10万元，其余以银行转账方式支付175906元。有关房款支付情况，原告先后存在完全不一致的表述，且均未提交相关取款、转账等资金流向的相关证据。故原告提供的证据不足以证实其已实际支付购房款。此外，从案涉房屋的使用情况来看，原告自称其在葫芦岛工作，案涉房屋位于兴城市，原告主张房屋于2011年5月就已交付，无论是从原告主张的房屋交付之日还是其所主张的购房时间2011年9月，截止到本案辩论终结之日，原告称房屋仍处于装修状态，其尚未在案涉房屋内居住。据此可以看出，原告并非在兴城居住，案涉房屋不足以认定是为满足原告生活居住需要。综上分析，原告不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，其要求停止对案涉房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：   驳回原告赵胜利的诉讼请求。   案件受理费5438元（原告赵胜利已预交），由原告赵胜利负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。   审判长 侯学枝   审判员 刘冬艳   审判员 刘丽媛     二〇一八年九月二十一日   书记员 董 芳   附相关法律法规：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。