贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2880号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：贵州省纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人：陈付容，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：刘玺娟，女，1990年12月26日出生，汉族，无业，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人刘玺娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2018)黔0525民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告刘玺娟提起诉讼，请求判决：1.被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金自2015年3月20日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下之日止。（暂计算至2018年3月20日，被告应向原告支付违约金共计105611.55元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年12月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以价款321203元购买被告修建的位于纳雍恒达·御景华庭20-2号房。合同约定，被告于2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日，原告不退房的，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已支付全部房款，被告也将商品房交付给原告使用，但至今未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。 原审被告恒达公司答辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得《国有土地使用证》，后因政府对原审批方案进行调整，致使土地使用面积减少，我公司已取得的《国有土地使用证》被收回，直到2014年6月才取得重新颁发的《国有土地使用证》；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，并经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标需政府职能部门另行测算，但该项工作至今未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，2014年4月1至12月1日期间，我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件；四、因《不动产登记暂行条例》的实施，纳雍于2016年9月30日起实行不动产统一登记，并于30日内办结，故被告在此日期前不能将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非我公司原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，我公司不应承担违约责任。涉案合同约定的违约金标准过高，已经超过原告实际损失的30%，故本案违约金应以原告产生的实际损失作为计算依据。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍城南恒达?雍熙御园房地产项目，经纳雍县人民政府2008年8月29日批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达?雍熙御园修建性详细规划容积率调整方案作出批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。恒达雍熙御园南区容积率调整为4.58，北区容积率调整为3.47。 2013年12月27日，被告恒达公司为出卖人与原告刘玺娟为买受人签订《商品房买卖合同》，原告以价款321203元购买被告修建的位于纳雍恒达?御景华庭20-2号房屋。合同第二十二条对转移登记进行约定：被告于2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。因不可抗力因素，非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告恒达公司于2014年12月10日将纳雍恒达?御景华庭20-2号商品房交付给原告管理使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防综合安全验收，被告至今未向原告交付办理房屋转移登记的有关文书。 本案争议的焦点是：不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的责任是否归于被告恒达公司；被告主张本案已超过诉讼时效的抗辩理由是否成立。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告刘玺娟签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按合同约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，致原告至今未能办理纳雍恒达?御景华庭20-2号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司的抗辩主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。 关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告刘玺娟自被告恒达公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》（以下简称：《民法总则》）施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的实施而消灭。故被告应从2017年10月1日倒计二年即自2015年10月1日起按照合同约定的已付房款日万分之三的标准向原告支付违约金至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘玺娟支付以购房款321203元为基数从2015年10月1日起至被告将办理办理纳雍恒达·御景华庭20-2号商品房转移登记的有关文书交付原告之日止按日万分之三计算的违约金。二、驳回原告刘玺娟的其他诉讼请求。案件受理费2412元，减半收取1206元，由原告刘玺娟负担426元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担780元。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：根据《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、在上诉人实施项目过程中，受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；二、因《不动产登记暂行条例》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属法律上的履行不能，故自2016年9月30日起，上诉人不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人刘玺娟未作答辩。 经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。 综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2015年3月10日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在上诉人因自身原因导致其逾期交付办理房屋转移登记有关文书的情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；二、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记暂行条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人未举证证明除下拉槽市政道路工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政道路工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的迟延交付办理产权转移登记有关文书不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；二、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 此外，上诉人在一审审理过程中提出被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见，一审亦对被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效期间问题进行了审理，故一审在判决书中归纳上诉人的答辩意见时，遗漏了上诉人主张被上诉人诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由及请求均不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2412元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年九月十日 法官助理 任云娇 书 记 员 周海洋