江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5929号上诉人（原审原告、反诉被告）：俞林，男，1971年11月23日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审原告、反诉被告）：杜娟，女，1971年3月13日生，汉族，住南京市江宁区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李小亮，江苏同大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦白英，女，1964年7月23日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊大顺，男，1962年9月26日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：秦白英（系熊大顺妻子），住南京市江宁区。上诉人俞林、杜娟因与被上诉人秦白英、熊大顺房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞林、杜娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担一审、二审诉讼费等费用。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人通过《调查令》调取到并在一审庭审过程中多次陈述的重要证据《房屋拆迁补偿安置协议书》及上诉人通过《北大法宝网》等知名法律网站找到的同类案例，一审判决只字未提。被上诉人与禄口街道办事处签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第4条明确注明：“中套（约90平方米）三套”。案涉房屋即为该三套房子之一。该协议书中的约90平方米，应是指“使用面积”、“套内面积”。双方房屋买卖不存在任何“重大误解”，为现房交易，按套议价，实际大小，环境都能看到，并非按面积议价。被上诉人构成严重违约，应支付上诉人违约金。一审法院判决被上诉人不构成违约错误。秦白英、熊大顺辩称：双方签订《售房协议》时，被上诉人尚未取得涉案房屋产权证，无从知晓准确的房屋面积，只能按照《房屋拆迁补偿安置协议书》上的90平方米签订。现涉案房屋的登记建筑面积为111.19平方米，现超出《售房协议》约定面积21.19平方米，上诉人理应对超出面积按《售房协议》约定的单价进行补差。双方在《售房协议》中并未明确约定被上诉人配合办理过户的期限。该房屋一直由上诉人实际占有使用，被上诉人从未拒绝配合过户，故无需向上诉人支付任何违约金。俞林、杜娟向一审法院起诉请求：1.秦白英、熊大顺将涉案房屋产权过户至杜娟、俞林名下；2.秦白英、熊大顺返还杜娟、俞林房屋押金20000元；3.秦白英、熊大顺支付杜娟、俞林违约金200000元。秦白英、熊大顺向一审法院反诉请求：杜娟支付其二人面积差价142632元和购房尾款15000元，合计157632元。一审法院认定事实：2016年10月26日，杜娟（乙方）与秦白英、熊大顺（均为甲方）签订《售房协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋面积为90平方米，购房款590800元；自本协议签订之日起，乙方在办理涉案房屋的任何证件和过户手续时甲方有义务协助提供相关资料，涉案房屋办理证件所产生的一切费用和甲、乙双方过户及各项税的一切费用都由乙方承担；乙方在2017年2月28日付押金20000元给甲方，今后过户时甲方将拿出押金收条金额给乙方过户使用，不足的金额由乙方自行承担，与甲方无关；甲乙双方承诺无论今后涉案房屋升值或贬值双方都不得反悔，否则视反悔方为违约，需赔偿对方房款双倍的违约金。案外人杜和兵、周德富在见证人一栏签字确认。同日，杜娟向秦白英汇款380000元。同年11月8日，秦白英、熊大顺出具收条一份，载明收到过户押金20000元。秦白英、熊大顺向杜娟交付了涉案房屋。现涉案房屋已经取得不动产权证，登记在秦白英名下，建筑面积为111.19平方米。一审审理中，杜娟、俞林陈述除汇款380000元外，其余房款210800元以现金方式支付给秦白英、熊大顺，秦白英、熊大顺认可杜娟已支付购房款590800元。秦白英、熊大顺主张双方在签订涉案房屋买卖协议前就口头约定了增加购房款15000元，只是未对房屋买卖协议进行更改，并提交了其与俞林的电话录音及与俞林、周德富谈话的录像予以证明。杜娟、俞林对双方口头约定了过户时再支付15000元予以认可，但主张该15000元的给付条件为秦白英、熊大顺按约配合其完成过户，现秦白英、熊大顺拒绝配合其完成过户手续，其不愿再支付15000元。见证人杜和兵到庭陈述该15000元为双方订立合同后又口头约定增加的购房款。杜娟、俞林认为因秦白英、熊大顺拒绝配合过户，按约应赔偿房款双倍的违约金，现其二人仅主张200000元；秦白英、熊大顺则陈述其二人并未拒绝配合过户，双方在商谈面积差补偿过程中杜娟、俞林直接提起本案诉讼，故其二人并未违约。对秦白英、熊大顺要求支付涉案房屋实际面积比合同约定面积增加的价款的反诉请求。杜娟、俞林认为双方系按套购买房屋，并非按面积议价，双方约定的90平方米应理解为套内使用面积，故其二人无需再支付面积差价款。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜娟与秦白英、熊大顺签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杜娟已支付了涉案房屋的房款590800元，涉案房屋已经交付给杜娟居住使用，现在涉案房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。秦白英、熊大顺应当配合杜娟办理涉案不动产的变更登记手续，故对杜娟要求秦白英、熊大顺协助办理产权变更登记的诉讼请求，一审法院予以支持，变更登记的税费根据合同约定应当由杜娟承担。杜娟已向秦白英、熊大顺支付过户押金20000元，约定于办理过户手续时返还，秦白英、熊大顺亦同意过户时返还20000元，故对杜娟要求秦白英、熊大顺返还房屋押金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。秦白英、熊大顺并未拒绝协助杜娟办理涉案房屋过户手续，双方因面积差价协商未成而导致未及时办理涉案房屋过户手续，秦白英、熊大顺并不存在违约行为，故对杜娟要求秦白英、熊大顺支付违约金200000元的诉讼请求，一审法院不予支持。俞林并非《售房协议》当事人，无权要求秦白英、熊大顺履行合同义务，故对俞林的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。秦白英、熊大顺主张杜娟尚有双方口头约定增加的购房款15000元未付，杜娟认可双方确实口头约定其另行支付15000元，但主张该15000元的给付条件是秦白英、熊大顺按约配合其完成涉案房屋过户手续，现秦白英、熊大顺并未配合过户，其无需支付15000元，结合秦白英、熊大顺提交的录音、录像及见证人杜和兵到庭的陈述，该15000元应认定为双方口头约定增加的购房款，杜娟应当予以支付，故对秦白英、熊大顺要求杜娟支付剩余购房款15000元的反诉请求，一审法院予以支持。双方买卖合同约定的房屋面积为90平方米，现涉案房屋的登记建筑面积为111.19平方米，超出约定面积21.19平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，杜娟应当按照签订购房协议时的单价向秦白英、熊大顺补足超出面积部分对应的价款，经计算为142632元（605800元÷90平方米×21.19平方米），故对秦白英、熊大顺要求杜娟支付涉案房屋面积差价款142632元的反诉请求，一审法院予以支持。杜娟认为双方系按套买卖涉案房屋，双方约定的90平方米应理解为套内面积，故其无需支付面积差价的意见，没有事实依据，一审法院不予支持。俞林并非《售房协议》当事人，秦白英、熊大顺亦无权要求其支付剩余购房款及涉案房屋面积差价款，故对秦白英、熊大顺对俞林的反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，一审法院判决：一、秦白英、熊大顺于判决发生法律效力之日起10日内协助杜娟将位于南京市江宁区房屋不动产的产权变更登记至杜娟名下，变更登记的税费由杜娟承担。二、秦白英、熊大顺于判决发生法律效力之日起10日内返还杜娟房屋押金20000元。三、杜娟于判决发生法律效力之日起10日内支付秦白英、熊大顺剩余购房款15000元及涉案房屋面积差价款142632元，合计157632元。上述第二、三项相抵后，杜娟于判决发生法律效力之日起10日内支付秦白英、熊大顺137632元。四、驳回俞林的全部诉讼请求。五、驳回杜娟的其他诉讼请求。六、驳回秦白英、熊大顺对俞林的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2340元，由杜娟、俞林负担2300元，由秦白英、熊大顺负担40元；一审反诉案件受理费减半收取1726元，由杜娟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，杜娟与秦白英、熊大顺于2016年10月26日签订的《售房协议》约定的房屋面积为90平方米，购房款590800元。现涉案房屋已经取得不动产权证，登记建筑面积为111.19平方米。双方对于超出的面积如何处理并无约定。一审法院基于公平及等价有偿的原则，按照双方《售房协议》的单价计算出杜娟应当向秦白英、熊大顺补足超出面积部分对应的价款为142632元，故对秦白英、熊大顺要求杜娟支付涉案房屋面积差价款142632元的反诉请求予以支持，并无不当。杜娟、俞林关于双方系按套买卖涉案房屋，双方约定的90平方米应理解为使用面积、套内面积，故其无需支付面积差价的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。秦白英、熊大顺并未拒绝协助杜娟办理涉案房屋过户手续，双方因面积差价协商未成而导致未及时办理涉案房屋过户手续，并不能认定秦白英、熊大顺存在违约行为，故一审法院对杜娟要求秦白英、熊大顺支付违约金200000元的诉讼请求不予支持，并无不当。杜娟、俞林关于秦白英、熊大顺构成严重违约，应向其支付违约金的上诉主张，本院不予支持。综上所述，杜娟、俞林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4680元，由上诉人杜娟、俞林负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年九月二十八日书记员  陈晓君