江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0102民初1046号原告：南昌联发置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼3704室，统一社会信用代码：91360100775879911M。法定代表人：孙诚华，系该公司董事长。委托代理人：胡勃宇，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201610769100。委托代理人：吴启帆，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510616769。被告：万红军，女，1973年7月9日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：万菊根，男，1971年10月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。共同委托代理人：程子怡，系江西撼唐律师事务所律师，执业证号：13601201611513230。被告：胡强，男，1981年9月4日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：罗永铭，系江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601200110212053。被告：朱少华，男，1984年10月5日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：江西省博成广告有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区青山南路阳明锦城2单元302室，统一社会信用代码：91360100784138322B。法定代表人：胡龙庆。原告南昌联发置业有限公司诉被告万红军、万菊根、胡强、朱少华、江西省博成广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡勃宇、吴启帆，被告万红军、万菊根的共同委托代理人程子怡，被告胡强的委托代理人罗永铭到庭参加诉讼。被告朱少华、江西省博成广告有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决撤销被告万红军与被告胡强于2014年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判决撤销被告胡强、被告朱少华与被告江西省博成广告有限公司于2015年9月7日签订的《写字楼租赁合同》；3、请求法院判决上述五被告将联发广场办公写字楼1404室归还给原告；4、请求法院判决被告江西省博成广告有限公司按市场租金平均水平的标准向原告支付房屋使用费直至上述五被告将联发广场办公写字楼1404室实际归还给原告之日止（从2016年8月12日起，暂计算至起诉之日止的房屋使用费共计95388.02元，市场租金平均水平为65元每平方米每月，总面积为215.81平方米；5、请求法院判决被告万红军、万菊根、胡强、朱少华对上述第4项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、律师费、保全费、公告费及原告为实现债权所发生的费用由被告承担。事实与理由：被告万红军曾于2013年2月28日向原告购买了联发广场办公写字楼1404室，房屋总价3362320元，并于2013年4月3日在上海浦东发展银行南昌分行办理了按揭贷款手续。之后，由于被告万红军不能按时偿还按揭贷款，导致原告为其向银行承担连带还款责任。被告万红军的行为违反了双方签订的商品房买卖合同的约定。之后经原告与被告万红军、万菊根协商一致，各方于2016年8月12日签订了编号为2016081201的《退房协议》。《退房协议》约定被告万红军、万菊根将联发广场办公写字楼1404室退还给原告，并且共同保证在《退房协议》签订之日起15日内解除该房屋所有查封、抵押等限制性措施，以确保原告对该房屋享有的法律权利不受限制，确保该套房屋能够归还给原告。但《退房协议》签订时，被告万红军、万菊根故意隐瞒了联发广场办公写字楼1404室已经转租的情况，直到原告在与被告万红军、万菊根签订《退房协议》后才发现被告万红军已于2014年3月14日就联发广场办公写字楼1404室与被告胡强签订了《房屋租赁合同》。而且被告胡强、朱少华于2015年9月7日与被告江西省博成广告有限公司签订了《写字楼租赁合同》。被告胡强、朱少华已经将联发广场办公写字楼1404室转租给被告江西省博成广告有限公司使用，现房屋的实际使用人为被告江西省博成广告有限公司。此外，被告万红军、万菊根与被告胡强签订的《房屋租赁合同》中约定的租金价格严重低于市场租金平均水平，系显失公平的合同。原告作为联发广场办公写字楼1404室的合法产权人，有权撤销该份房屋租赁合同。并且，由于被告胡强、朱少华与被告江西省博成广告有限公司于2015年9月7日签订的《写字楼租赁合同》系以《房屋租赁协议》为基础签订的，《房屋租赁合同》撤销则《写字楼租赁合同》也应被撤销。由于退房协议签订至今，该房屋一直由被告江西省博成广告有限公司实际使用。经原告多次催告，原告从未收到过其支付的房屋使用费用，故被告江西省博成广告有限公司应按市场租金平均水平从2016年8月12日起至房屋实际归还给原告之日止，向原告支付房屋使用费。而且被告万红军、万菊根、胡强、朱少华对于房屋转租存在重大过错，应对上述房屋使用费承担连带偿还责任。鉴于上述事实，原告认为，原告作为合法产权人，对联发广场办公写字楼1404室的合法权益受到了严重侵害。因此依据民事诉讼法的相关规定，向法院起诉，请求判如所请。被告万红军、万菊根共同辩称：被告万红军、万菊根与胡强签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律的强制性规定，属合法有效。原告主张撤销该合同无法律依据。房屋所有权现已转移至原告名下，被告万红军、万菊根未实际占有使用房屋。原告与被告万红军、万菊根签订的退房协议，合法有效，应视为一个新的房屋买卖合同。被告胡强辩称：一、2014年3月14日，胡强作为承租人与联发广场办公写字楼1404室业主万红军作为出租人签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告对此不享有撤销权。被告胡强与原告不存在合同法律关系。被告胡强将房屋转租给被告江西省博成广告有限公司，符合合同约定，应认定为合同有效，原告对此亦不享有撤销权。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释〔2009〕7号】第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”、《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权：第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，出租人万红军是租赁标的物联发广场办公写字楼1404室的业主，对联发广场办公写字楼1404室的专有部分享有所有权，对联发广场办公写字楼1404室依法享有占有、使用、收益和处分的权利。胡强作为承租人在订立房屋租赁合同之前就通过南昌市住房保障和房产管理局的官网查询了租赁标的物联发广场办公写字楼1404室的《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000340533）已备案登记，业主就是万红军，尽到了缔约人的必要注意义务，故才放心与万红军在2014年3月14日订立《房屋租赁合同》，并当日依约向万红军的丈夫万菊根通过招商银行一次性转账支付了九年的租金45万及押金5万，共计50万，万红军同时也依约向胡强交付了租赁标的物联发广场办公写字楼1404室，截止到本案发生，胡强已承租使用该写字楼达三年之久，原告通过自己的前期物业对上述租赁事实也是明知的。二、原告回购本案租赁标的物对《房屋租赁合同》（2014年3月14日）的效力及履行不构成任何影响。首先，2016年8月12日万红军、万菊根与原告签订的《退房协议》（编号：2016081201）实际是原告出资3362320元将联发广场办公写字楼1404室回购的行为，而非是对《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000340533）的解除。因为：1、万红军与原告之间的《南昌市商品房买卖合同》已履行完毕；2、根据合同的相对性原则，原告作为保证人代万红军向浦发银行清偿按揭贷款后应依照《担保法》第31条之规定取代浦发银行的法律地位向万红军追偿，而不能据此直接获得本案租赁标的物的所有权；3、《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000340533）中并未约定上述情形下原告可以解除合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，本案租赁标的物联发广场办公写字楼1404室所有权的变更与否都不得影响《房屋租赁合同》（2014年3月14日）的效力及履行。三、退而言之，万红军即便对本案租赁标的物不享有所有权，对《房屋租赁合同》（2014年3月14日）的效力及履行也不构成任何影响。房屋租赁的权利源自合法占有而不必然为所有权。四、本案《房屋租赁合同》（2014年3月14日）合法有效且不存在任何履行不能的客观情形，原告主张本案租赁标的物应向其返还的诉请无事实和法律依据，不能成立。五、2016年8月12日万红军、万菊根与原告签订的《退房协议》中约定的“房屋归还”仅指房屋所有权转移归还，而非房屋实物交付归还，故对《房屋租赁合同》（2014年3月14日）的效力及履行不构成任何影响。按照该约定原告付款的前题条件是：房屋归还并备案至自己名下之后，但当时租赁的房屋一直由胡强承租使用，故租期内无法向原告实物交付房屋，而原告在明知的情况下仍于《退房协议》订立后不久即按第三条的约定按顺序逐一无息支付了3362320元，应视为原告已认可其付款的前题条件已成就，即房屋所有权已归还，而非眼下房屋实物归还。否则原告为了防范风险完全可以以房屋实物尚未归还为由拒付《退房协议》第三条项下的款项。这一点也证明原告在履行《退房协议》过程中是认可并遵守《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”之规定。被告朱少华、江西省博成广告有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2013年2月28日，南昌联发置业有限公司（出卖人）与万红军（买受人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××新区××大道与绿茵路交汇处地块（联发广场）的土地使用权，土地使用权出让合同号为洪土出让字[2005]第61号，建筑工程规划许可证号为建字第360100200900347号，施工许可证号为洪建委施字（2009）3号；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为[2011]19467；房屋坐落于联发广场办公写字楼1404室，建筑面积215.81平方米，合同单价15580元每平方米，合同总价3362320元；买受人采取按揭付款的方式，买受人于签订本合同时支付首付房款1682320元（含定金），剩余房款168万元办理银行按揭手续；买受人在支付首付的同时，办理银行按揭手续，并于三日内，提供完备的办理按揭所需的材料；本合同自生效之日起30日内，由出卖人向南昌市房产管理局申请办理合同登记备案。上述房屋买卖合同签订后，万红军依约支付了首付款1682320元，并向上海浦发银行按揭贷款168万元付至南昌联发置业有限公司账户。该合同亦在南昌市房产管理局办理了合同登记备案。但万红军一直未取得房屋产权证。2014年3月14日，万红军与胡强签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：“租赁房屋坐落于南昌市××新区××广场写字楼××室；租期为10年，自2014年3月14日至2023年3月13日止；每月租金4166.6元，一次性支付9年租金，房租共计45万元，另付押金5万元；合同到期终止，甲方验收无误后，将押金退还胡强；胡强承诺租赁该房屋仅作为办公或居住使用；因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，胡强可对房屋进行装饰装修；租赁期满后，终止租赁合同，依附于房屋的装修，归万红军所有；租赁期间，承租人可以转租；在租赁期间，如擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动，没收押金5万元。2015年9月7日，胡强、朱少华（甲方）与江西省博成广告有限公司（乙方）、南昌优客房产代理有限公司签订一份《写字楼租赁合同》，主要约定：“甲方将其合法拥有的坐落在南昌市××新区××广场写字楼××室出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共215.81平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公使用；在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途；该房屋租赁期限共三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；月租金9700元，先付后用，第一期租金应在签订合同当日支付，以后每期租金应提前5日支付，租金变化按每年8%递增；房屋押金19400元，如乙方结清租金，甲方应全额退还押金；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还乙方；如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内，向甲方提出书面申请，重新签订租赁合同。2015年9月17日，万红军作出一份委托书，载明：“本人是联发广场1404室业主万红军，因个人原因，现将房屋的租赁和管理事宜全权委托给朱少华处理，受托人身份证号码，受托人意见代表本业主真实意见，本人与受托人之间的经济纠纷，与物业公司无关。”庭审中，胡强对该委托书的真实性予以确认。万红军在“谈话录音”中亦提到“房子的租金用于抵承租人的债务”。并且胡强自认朱少华系其公司员工，其在转租合同上签名，以及万红军向朱少华出具委托书是为了代替胡强管理1404室的转租事宜。从2015年11月27日始，万红军的银行按揭还款出现违约，无力偿还。为此，南昌联发置业有限公司为万红军清偿了银行按揭款，承担了保证责任。2016年8月12日，万红军、万菊根（甲方）与南昌联发置业有限公司（乙方）签订一份《退房协议》，主要约定：“甲方因个人原因，从2015年初起中断履行按揭还款义务，致使乙方已向上海浦东发展银行承担了连带保证责任；且该套房屋已多次被法院查封；双方达成协议：1、解除查封。甲方须在本协议签订之日起15日内解除该套房屋所有查封、抵押等限制性情形，保证在退房手续办理全过程中不因任何人、任何事由发生查封、抵押等限制措施；2、解除合同。双方签订的商品房买卖合同，自该套房屋上的所有抵押、查封等限制性措施全部解除，且退房手续办理完毕后自动解除；3、银行贷款余额结算、款项返还。自房屋归还并备案至乙方名下后，乙方将甲方总按揭款和已付首付款共3362320元，扣除银行贷款本金余额、利息罚息、相关费用后的剩余款退还给万红军。2016年8月22日，南昌市住房保障和房产管理局出具一份退房公示，坐落于南昌市××新区××大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼1404室退还给南昌联发置业有限公司。另查明，2018年7月31日，胡强与江西省博成广告有限公司提前终止合同，江西省博成广告有限公司结清了所有租金，提前终止合同搬离租赁房屋。胡强收到江西省博成广告有限公司退房公示后即2016年8月22日起至2018年7月31日的租金251785元，并实际占用该房屋。因江西省博成广告有限公司结清了所有租金，搬离了租赁房屋，南昌联发置业有限公司于2018年8月21日撤回对江西省博成广告有限公司的起诉。因退房公示以后，南昌联发置业有限公司与胡强之间就胡强是否仍享有租赁权，租赁物是否应予返还等问题存在较大争议，协商无果。为此，南昌联发置业有限公司诉至本院。本案在审理过程中，本院亦组织双方多次调解，终因分歧较大，调解无果。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提供的南昌市商品房买卖合同、退房协议、退房公示截图、房屋租赁合同、写字楼租赁合同、委托书、谈话录音、物业、水电费凭证等证据在案予以佐证。本院认为：南昌联发置业有限公司与万红军签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。该合同在南昌市房产管理局办理了合同备案登记。万红军依约占有该标的房屋仅为合法占有，但并未实际取得标的房屋的完整的所有权。因为合同备案登记是房地产管理部门出于行政管理目的对商品房预售合同进行的备案，系行政管理行为。根据物权法定原则，该行政管理行为不能产生物权变动的法律效果。万红军与南昌联发置业有限公司签订的《退房协议》，亦系双方当事人真实意思表示，不违反强行法的效力性规范。2016年8月22日，南昌市住房保障和房产管理局出具一份退房公示，坐落于南昌市××新区××大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼1404室退还给南昌联发置业有限公司。退房公示的顺利完成，表明万红军在退房之前已妥善处理完毕标的房屋上存有的抵押、查封等法律事项，未损害国家、集体或第三人的利益。故本院认为该《退房协议》合法有效，并已实际履行。就《退房协议》的内容而言，该《退房协议》并非商品房的二次买卖，而是原《南昌市商品房买卖合同》的约定解除。合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。而该标的房屋在租赁期间未发生过所有权变动。被告胡强提出的“买卖不破租赁”的抗辩，前提条件尚未成就，故该抗辩理由不能成立。对于建立在出租人仅为合法占有而不是取得了所有权基础之上的租赁关系，原商品房合同解除的原因系万红军出现违约，中断履行按揭还款义务，南昌联发置业有限公司为此进行了代偿。故自商品房买卖合同解除以后，退房公示之时起，万红军继续对标的房屋占有便丧失了合法基础，从而，建立在占有基础之上的租赁权也就不复存在。胡强在与万红军签订租赁合同时，对万红军未实际取得所有权是明知的，应当承担相应的法律风险。因万红军的行为导致胡强的租赁权丧失，根据合同的相对性规则，胡强可向万红军另行起诉主张权利，不得对抗南昌联发置业有限公司对标的房屋行使物上请求权。退房公示后，胡强占有（无权）、使用标的房屋，取得了251785元的收益。该收益应一并返还给所有权人南昌联发置业有限公司。对于原告提出的第一、二项诉请，根据合同的相对性，原告无权撤销他人与他人签订的合同，故本院不予支持。对于第三、五项诉请，退房公示后，万红军、万菊根未实际占有、使用、收益标的房屋，朱少华作为胡强的员工，既非合同当事人，也没有实际占有、使用、收益标的房屋，故万红军、万菊根、朱少华无需承担返还标的房屋，支付房屋使用、收益费的法律责任。原告主张的律师费、保全费、公告费等，未提交充分的证据予以佐证，本院不予支持。综上，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是返还原物纠纷，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告胡强于本判决生效之日起三日内向原告南昌联发置业有限公司返还坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼1404室的房屋及收益251785元；二、驳回原告南昌联发置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9844元，由被告胡强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  周 俊人民陪审员  何志勇人民陪审员  付美丽二〇一八年九月十日书 记 员  杨 茜