河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初8923号原告贾江涛，男，1976年1月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告贾红强，男，1974年4月1日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告贾江涛与被告贾红强合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾江涛、被告贾红强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告及郭某三人于2014年6月17日签署合作协议，每人出资30000元在郑州市××新区××西段印染厂交叉口处、水塔以东合建两层400余平方商业用房。该协议约定房屋租金由原被告及郭某三人平均分配。二楼共计9个标准间，每间租金400元，自2014年9月1日开始出租至2017年9月1日，租金共计为129600元。一楼共计5个大间，从2014年6月28日至2017年9月1日，房屋租金共计456900元，三人每人应分得152300元。上述房屋租金均由被告收取，未按协议约定进行分配。故请求判令被告向原告支付2014年6月28日至2017年9月1日期间的房屋租金收益152300元，2017年9月1日以后的租金收益继续按协议分配。被告辩称：原被告及郭某于2014年6月17日签订了合伙协议，但原被告的合伙并不愉快。2015年7、8月的时候，我让郭某给原告捎话让他退伙，随后原告就给我打电话对我进行辱骂。当时我还给了郭某60000元让他把该钱给原告，算是退给原告的包含投资及收益的全部费用。后来我问郭某他说钱给了原告，但今天他作证又说没有给。除了该60000元外没有给过原告其他钱，但原告还刷过我的信用卡，刷了20000元。因我已经要求原告退伙，并让郭某给了他退伙费用60000元，故原告请求租金收益没有依据。经审理查明：2014年6月17日，原、被告及郭某共同签订《合作协议》一份，约定：原被告及郭某三人各自出资30000元，在位于梧桐街××段印染厂交叉口处、水塔以东合建商业用房大概400平方，合作事宜如下：1、商业房租金平分，各占33.3%。2、如遇政府拆迁，被告在拆迁补偿中占50%，原告及郭志宾各占25%。3、土地租金支出部分、商业房水电部分由被告承担。4、合作过程中，如遇决策性问题，由三方共同商议，举手表决。5、合作过程中，三方家属均不得参与其中。6、租金收取时，通知三方在场，三天分配到人。2014年6月28日，被告作为出租方，与贾宇航签订《商业门面房租赁协议书》一份，约定出租的房屋位于梧桐街水塔处两间门面八十平方，租期自2014年6月28日至2015年6月27日，年租金28800元，每半年支付一次。庭审中被告称该租户实际只租用了半年，交了半年的租金14400元。2016年3月1日，被告作为出租方，与贰仟家汽车新服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定出租的房屋位于梧桐街××××路南门面房，面积为50平方米，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月29日，租金每月为2000元，每六个月交一次。庭审中被告称该房屋目前仍在租赁期间。原告提交有被告于2015年9月15日出具的收条复印件一份，载明：“今收到房屋租金半年12000元。贾红强，2015.9.15号。安能物流公司”。原告提交的收据复印件显示，被告于2017年1月20日收到东阳物流2017年1月20日至7月20日半年房租12000元，于2017年7月20日收到东阳物流2017年7月19日至2018年1月20日半年房租12000元。被告认可其收取了上述房屋租金。2015年5月9日，被告向原告出具欠条一份，载明：“贾红强欠郭志宾、贾江涛14000元整”。庭审中原告称该欠条中被告欠其的数额为7000元，至今未支付，该数额包含在起诉数额内。被告称其通过让原告刷其信用卡的形式支付了该费用，但欠条没有收回。原告申请出庭的证人郭某作证称：“我和原被告是合伙人。2015年左右被告让原告退伙，没有说是什么原因，原告不同意退伙，我也不同意让他退伙，后来原告没有退伙。我现在拿有自己应得的房租，但数额都是被告分的，我只见过一次收取租金的收据，数额不清楚。我听原告说他没有拿到属于他的租金收益。被告负责收取租金，然后给我们分租金。和租户签订合同、收房租、管理账目、分发租金收益都是由被告管理。我和原告平时不参与管理，只是投资收益。被告没有按照协议约定在租金收取时通知三方在场，三天分配到人。听被告说其没有给原告分配租金。我在2017年9月13日写有一份证明，因为当时我想算整个房租，被告说让我写个证明才能算，我才写的，原告不知道这个事，我们三方也没有签订退出协议。自2014年6月到2017年上半年，被告一共给过我14万多元，具体数额记不得。其中陆续给我有6万元，说是让原告退伙给他的钱，但原告不同意退伙，也拒收该钱。因为被告给我付租金也付的不利索，我认为该6万元中有我的租金，所以我就拿着了。合伙的时候我没有拿够三万元，但之后从房租里扣了，与原被告之间无关”。庭审中原告称经其向租户多方打听，其自行计算的2014年6月28日至2017年9月1日期间的租金共计为456900元。被告称2014年6月28日至2017年9月24日期间一层房租共计218400元，二层七间大房子每月租金400元，共计出租期间大概有一年四五个月，二层两间小房子在三年期间共计租出去三四个月，其余期间均空置。原告对被告所称的贰仟家物流2014年9月1日至2017年8月31日租金共计72000元、安能物流2014年9月25日至2017年9月24日租金共计72000元无异议，对被告所称的其他租金数额不予认可。就该房屋的建造成本，经本庭询问，被告称该房屋最初盖了一个框架，部分房屋对外出租，并将出租所得收益用于房屋后续的建造及安装修缮，达到能够全部对外出租的条件时大概花费18万元左右。原告称该房屋最初就连水电门窗一次性装好，花费11万元多，合伙出资不够部分之后用收的租金还给了施工方，之后加盖了厕所，整个房屋的价值没有18万元。就2014年6月28日至2017年9月1日期间的合伙净收益数额，经本庭询问，原告称至少有50万元。被告称净收益不到20万元，其给了郭某8万元，给他的钱已经给超了，另给郭某6万元让他给原告。原被告均认可目前并无合伙债务。另查明，庭审中被告认可签订合伙协议后，租房合同的签订、租金的收取及算账均由其负责。被告称合伙期间算过几次账，并出具有14000元的欠条，但原告总觉得算得不对，之后各方没有再坐到一起算过账。被告认可相关合同及收据均由其持有，但称其已通知原告退伙，故没有向原告提供相关资料并进行对账的义务。以上事实，有原告提交的原被告身份证复印件各一份、合作协议、欠条各一份、被告与贾宇航签订的房屋租赁协议一份、被告与贰仟家汽车新服务有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份、收条复印件一份、收据照片二份、郭某证人证言一份、被告提交的租房合同复印件一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有收据照片一份，因该照片并不清晰，未显示被告签字，被告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。被告提交有明细单二份，欲证明其所收取的租金以及房屋后续的维修和装修费用。因该明细单系被告单方制作，原告亦对部分内容不予认可，故对该证据本院不予采纳。被告提交有郭某出具的证明一份，欲证明原告已经退出合伙。因被告并未提交证据证明原告存在符合退伙的情形，郭某亦称其不同意原告退伙，故该证据不能证明被告的证明目的，对该证据本院不予采纳。被告提交有赵金云证人证言一份，因该证据不能证明被告不应支付原告租金，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告及郭某于2014年6月17日签订合作协议，约定共同出资建房，所收取租金平分，该协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按协议约定履行自身义务。原告作为合伙人之一，其请求被告支付合伙期间的房屋租金收益符合各方协议约定，是其合法权利。被告未按协议约定的“商业房租金平分各占33.3%”、“租金收取时通知三方在场，三天分配到人”的方案向原告分配租金，其该行为已构成违约。庭审中原被告就2014年6月28日至2017年9月1日期间的房屋租金收益数额陈述不一致，原告称经其向租户多方打听计算得出的租金数额共计456900元，被告称一层房屋租金为218400元，二层的七间大房子共计租出去一年四五个月，两间小房子共计租出去三四个月。原告提交的证据并不能证明其所主张的租金数额以及该期间房屋租金的实际数额，且其计算二楼房间租金时亦应考虑存在有空置期的实际情况。被告认可相关租房合同及收据均由其持有，但庭审中并未提交该部分证据。被告认可其向原告出具欠条后各方未再进行过算账，并称其没有向原告提供相关资料及对账的义务。庭审中原告称该房屋租金收益有用于偿还建房时资金不足的部分，被告称租金收益有用于房屋后续建造及修缮的部分，但双方对该部分数额陈述亦不一致。因各合伙人出资所建的房屋在合伙期间存在有以租金形式获益的部分，在原告不能证明该净收益数额，被告亦不愿配合提交相关材料进行对账，导致该期间净收益数额不能确认的情况下，被告作为相关证据的持有一方，应承担不予提交该证据所产生的相应不利后果。综合考虑各方合伙出资数额、房屋建造成本、租金收入用于扩大经营部分、房屋日常维护及管理费用等因素，本院酌定原告应分配的租金数额为110000元。因该租金均由被告收取并持有，故该租金应由被告支付给原告。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。原告请求被告按协议约定继续向其分配2017年9月1日以后的租金收益。就该部分租金的具体数额原告在本案中并未予以明确，故该后续租金收益各方应通过协商对账的方式以确认实际收益数额，并依照协议约定进行分配。故就原告该请求在本案中不予处理。被告辩称其已要求原告退伙，并让郭某给了原告退伙费用60000元，不应再支付原告租金收益。双方签订的合作协议并对合伙期满时间及退伙条件进行约定，被告亦未提交证据证明原告存在法定退伙情形，证人郭某亦称原告未收取该60000元，故对被告该辩称本院不予采纳。被告辩称原告刷其信用卡使用了20000元，但未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对其该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾红强于本判决生效后10日内，支付原告贾江涛110000元。二、驳回原告贾江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3346元，减半收取1673元，由原告负担423元，由被告负担1250元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一八年九月十四日书记员 岳征晶