安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1021民初2541号原告：歙县国土资源局，住所地安徽省歙县徽城镇新安路16号，统一社会信用代码113410217430733152。负责人：吴华明，局长。委托诉讼代理人：汪祁来，安徽昌法律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏唯，安徽昌法律师事务所律师。被告：浙江大铭房地产开发有限公司，住所地浙江省温岭市太平街道东辉北路宏业大厦三楼，统一社会信用代码913310817227555017。法定代表人：胡桂明,执行董事。被告：浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市歙县大铭山庄，统一社会信用代码91341021746795452W。负责人：胡桂明。两被告共同委托诉讼代理人：徐世华，公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：胡景杰，公司员工。原告歙县国土资源局（以下简称“歙县国土局”）与被告浙江大铭房地产开发有限公司（以下简称“浙江大铭公司”）、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司（以下简称“浙江大铭黄山分公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。2017年10月25日，歙县国土局以本案需以歙县人民政府批复作为案件裁决依据为由，书面申请中止审理，本院审查后予以准许。2018年6月22日，歙县国土局以歙县人民政府已作出批复为由申请恢复审理，本院审查后于2018年6月29日依法恢复审理。2018年7月5日，被告浙江大铭公司和浙江大铭黄山分公司向本院提出延期审理申请，本院审查后予以准许。本院于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告歙县国土局委托诉讼代理人汪祁来、魏唯，被告浙江大铭公司和被告浙江大铭黄山分公司的共同委托诉讼代理人徐世华、胡景杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，本院依据歙县国土局的申请，依法查封了被告浙江大铭公司（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地使用权。歙县国土局向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付补缴土地出让金及税费5300000元、支付欠缴土地出让金及契税等款294898.84元、支付本案律师代理费40000元，合计5634898.84元；2.被告以5594898.84元为基数（暂定），自2017年9月1日起至实际付清之日止按每日千分之一向原告支付逾期付款违约金；3.拍卖、变卖被告抵押物（详见抵押物清单）所得价款在原告债权（被告应付原告款项）范围内由原告优先受偿；4.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2003年至2004年，原告将歙县徽城镇两块国有土地使用权出让给被告，被告用于商品房开发。被告因大铭山庄商品房开发需要对容积率进行调整，调整容积率需补缴土地出让金及相关税费。为此，2017年3月17日，原告与被告达成《债权归还及抵押协议》，约定：1、被告补缴土地出让金及税费暂定5300000元（最终以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准），被告应于2017年8月31日前向财政专户缴清前款款项，如未按期支付，被告每日按照主债权（应付未付款额）数额千分之一向原告支付逾期付款违约金；2、被告用大铭山庄部分房产为原告债权设定抵押，抵押权优先受偿的范围包括但不限于主债权、逾期付款违约金、法院诉讼费、保全费、律师代理费等实现债权的所有费用；3、被告在2017年3月31日前缴清原二期商品房开发欠缴土地出让金及契税等款294898.84元。后因抵押物已被其他法院查封，未办理抵押登记。2018年5月29日，歙县人民政府以第23号专题会议纪要确定了被告应付土地出让金等款项，但被告未支付《债权归还及抵押协议》任何款项。原告与被告多次协商未果，为维护自身合法权益，遂诉至法院。审理过程中，歙县国土局变更诉讼请求如下：1.被告向原告支付补缴土地出让金5150373元、欠缴的土地出让金211343元、契税214468.62元（211343元*4%+5150373元*4%）、律师代理费40000元，合计5616184.62元；2.拍卖、变卖被告抵押物（详见抵押物清单）所得价款在原告债权（被告应付原告款项）范围内由原告优先受偿；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。歙县国土局为支持其诉求，向本院提交如下证据：1.歙县国土资源局统一社会信用代码证复印件一份，证明原告机构信息和诉讼主体资格。2.浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司企业信息复印件一组，证明被告企业信息。3.《债权归还及抵押协议》（附大铭山庄抵押物清单）复印件一份，证明原、被告2017年3月17日签订协议，确认：1、被告补缴土地出让金及税费暂定5300000元（最终以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准），被告应于2017年8月31日前向财政专户缴清前款款项，如未按期支付，被告每日按照主债权（应付未付款额）数额千分之一向原告支付逾期付款违约金；2、被告用大铭山庄部分房产为原告债权设定抵押，抵押权优先受偿的范围包括但不限于主债权、逾期付款违约金、法院诉讼费、保全费、律师代理费等实现债权的所有费用；3、被告应在2017年3月31日前缴清原二期商品房开发欠缴土地出让金及契税等款294898.84元。4.《国有土地使用权出让合同》复印件两份，证明歙县国土局2003年至2004年将歙县徽城镇两块国有土地使用权出让给被告，出让地块面积共57767.86㎡，一期土地出让金6220800元，二期土地出让金711343元；出让地块的建筑容积率为1.25。5.歙县城乡规划局《关于确认大铭山庄项目规划用地红线范围及容积率的函》复印件一份，证明歙县城乡规划局2017年1月26日向歙县国土局发函，确认大铭山庄项目土地规划用地红线面积调整为58369.64㎡，容积率调整为1.39。6.浙江大铭公司《关于大铭山庄项目毛地出让及容积率调整补缴土地出让金等情况的请示》复印件一份，证明2017年2月20日，浙江大铭公司向歙县人民政府请示，大铭山庄项目实际土地使用面积和容积率均发生变化，请求政府按出让时土地价格补缴大铭山庄容积率调整后实际增加建筑面积的土地出让金，并考虑大铭公司投入的巨大施工成本。县政府领导同志批示拟由国土、住建、财政商量提出意见。7.歙县国土局、住建委、财政局《关于大铭山庄调整容积率补缴出让金等情况的请示》复印件一份，证明2017年8月30日，歙县国土局、住建委、财政局就大铭山庄项目超红线面积、容积率调整等需补缴土地出让金等情况联合向县政府请示。8.大铭山庄现场照片复印件3张，证明大铭山庄现状。9.被告缴纳土地出让金发票复印件一组，证明大铭山庄项目一期土地出让金6220800元缴清；二期土地出让金尚未缴清。10.律师代理合同、律师代理费发票复印件一组，证明本案原告律师代理费用40000元。11.歙县人民政府2018年第23号专题会议纪要，证明大铭山庄项目因容积率调整等问题，合计需补交的土地出让金数额为5150373元。12.歙县国土局的通知等材料，证明原告已按会议纪要要求通知被告签订补充协议，被告拒签。浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司辩称：一、签订两份土地出让合同和债权归还及抵押协议都是属实的。二、付款条件尚未成就。根据双方签订的《债权归还及抵押协议》，应补缴的土地出让金及税费是需要经过专业部门估价计算并经县政府批准，且需要签订补充协议另行约定的。据此，补缴土地出让金应具备两个前提条件：1、按照法定程序审核并经政府批准；2、双方签订补充协议确认。县政府虽然以第34号专题会议纪要确认了应缴纳的土地出让金及税费等款项，但我们对补缴的土地出让金5078159元有异议，该数额的计算依据错误（应按毛地），适用法规错误，我们已经向县政府及国土局、住建委、财政局提出异议请示，目前正在等待县政府重新出具新的核定意见。浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司为支持其抗辩，向本院提交如下证据：1.浙大房字【2018】02号《关于对第23号会议纪要有关大铭山庄项目补缴土地出让金计算方法提出异议的请示》，证明原告计算的补缴土地出让金错误。2.《债权归还及抵押协议》，证明协议约定的5300000元土地出让金及相关税费是估算的，不能作为付款依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中进行了质证，原、被告双方对对方提交的证据的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：浙大房字【2018】02号《关于对第23号会议纪要有关大铭山庄项目补缴土地出让金计算方法提出异议的请示》系被告单方提交歙县人民政府的请示，仅能证明被告对土地出让金的计算持有不同观点，不足以证明歙县人民政府确认的土地出让金及税费存在计算错误，故本院对其证明目的不予认可。诉讼过程中，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司对歙县国土局主张的下列事实及诉求没有异议：一、案涉大铭山庄房地产开发项目土地出让面积由原先的57767.86㎡调整到58369.64㎡，相应的容积率由1.25调整到1.39，土地单价由1540元调整到1627元。二、歙县国土局主张的二期商品房欠缴土地出让本金211343元和契税8453.72元、超红线面积601.78㎡补缴土地出让金72213.6元和契税2888.54元。本院对双方没有争议的事实及诉求予以确认。结合认证，本院认定事实如下：2003年3月26日，歙县国土局与温岭市大铭房地产开发有限公司（后更名为浙江大铭公司）签订《国有土地使用权出让合同》，歙县国土局将歙县徽城镇宗地编号歙土挂2003-1号2号的地块以现状土地条件出让给温岭市大铭房地产开发有限公司，出让面积为51840㎡（合77.76亩），用途为商业、住宅，出让年限为50年，出让金120元／㎡，土地出让金总价款6220800元（已缴清）。2004年4月12日，歙县国土局与浙江大铭黄山分公司签订《国有土地使用权出让合同》，歙县国土局将歙县徽城镇的古关大山地块以现状土地条件出让给浙江大铭黄山分公司，出让面积为5927.86㎡（合8.89亩），用途为住宅用地，出让年限为70年，出让金120元／㎡，土地出让金总价款711343元（已缴500000元，尚欠211343元）。两个地块的合计出让面积57767.86㎡。后期因开发需要，大铭山庄商品房项目容积率需进行调整。歙县住房和城乡建设委员会根据歙县人民政府秘转【2011】398号批示精神，于2011年11月17日至23日对大铭山庄开发项目容积率调整事宜进行了网上公示。2011年11月24日，歙县住房和城乡建设委员会对大铭山庄项目的用地及容积率进行了重新核准，经土管部门实地测量，确定实际土地使用权面积为58369.64㎡，比原出让面积57767.86㎡增加了601.78㎡，容积率由原1.25调整为1.39，比调整前原规划增加了建筑面积8171.75㎡。2011年11月28日，歙县住房和城乡建设委员会出具建函规字【2011】337号《关于大铭山庄开发项目容积率调整的函》给歙县国土局，确认大铭山庄开发项目土地出让面积由原出让的57767.86㎡调整为58369.64㎡，容积率由1.25调整为1.39。2017年1月26日，歙县住房和城乡建设委员会出具建函规字【2017】15号《关于确认大铭山庄开发项目规划用地红线范围及容积率的函》给歙县国土局，再次确认规划用地红线面积为58369.64㎡，容积率为1.39。2017年2月20日，浙江大铭公司以浙大房字【2017】03号《关于大铭山庄项目毛地出让及容积率调整补缴土地出让金等情况的请示》向歙县人民政府请求以该地块出让时的土地价格补缴大铭山庄项目容积率调整后实际增加建筑面积的土地出让金，并扣减相应的建设施工成本费用。2017年3月17日，歙县国土局（甲方）与浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司（乙方）签订《债权归还及抵押协议》，其中约定：1.乙方需补缴出让金及相关税费暂定530万元（最终数额以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准，届时签订补充协议另行约定），即为甲方主债权，上述主债权不含原土地出让合同乙方未付清的土地出让金；2.乙方应于2017年8月31日前向财政专户缴清前款款项，如未按期支付，被告每日按照主债权（应付未付款额）数额千分之一向甲方支付逾期付款违约金；3.乙方同意用抵押物清单范围内的抵押物为乙方债务向甲方提供抵押，抵押权优先受偿的范围包括但不限于主债权、逾期付款违约金、法院诉讼费、保全费、律师代理费等实现债权的所有费用；4.乙方在2017年3月31日前需缴清原二期商品房开发欠缴土地出让金本金211343元和契税8453.7元及超红线面积601.78㎡补缴土地出让金72213.6元和契税2888.54元，共计294898.84元。签订协议至今，歙县国土局与浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司并未就《债权归还及抵押协议》中约定的抵押物办理抵押权登记。2017年8月30日，歙县国土局会同歙县住房和城乡建设委员会、歙县财政局就大铭山庄调整容积率补缴出让金等情况向歙县人民政府请示。2018年5月29日，歙县人民政府出具第23号专题会议纪要，就大铭山庄调整土地使用条件方案进行研定，并确定：大铭山庄项目超原出让红线的土地面积601.78㎡，应补缴土地出让金72213.6元，即120元/㎡；大铭山庄项目容积率由1.25调整为1.39，应补缴土地出让金5078159元；两者变更（面积和容积率调整）合计补缴土地出让金5150373元，自签订变更协议之日起30日内一次性缴清，逾期每日按迟延支付款项的1‰征收违约金。2018年7月6日，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司收到歙县人民政府第23号专题会议纪要。2018年7月27日，歙县国土局向浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司送达补缴土地出让金书面通知，浙江大铭公司、浙江大铭黄山分公司拒签。另查明，2006年5月31日,国土资源部发布《协议出让国有土地使用权规范（试行）》(国土资发【2006】114号,2006年8月1日起实施,以下简称协议规范),其中第8条“出让土地改变用途等土地使用条件的处理”规定调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。2010年12月19日，国土资源部发布《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发【2010】204号），其中第四部分规定：经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。2013年4月8日，国土资源部发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发【2013】20号发布，2013年4月8日起实施，2018年4月7日失效，以下简称评估规范），第6.3.2.（2）规定：调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所断增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的折增建筑面积为准。2014年10月24日，黄山市土地市场管理委员会2014年度第3次会议纪要研定：1.对2014年9月30日以前，已经市规划部门批准，同意调整容积率或土地用途，按原《协议规范》的规定，补征土地出让金。2.对2014年10月1日以后，经市规划部门批准，同意调整容积率或土地用途，按现行的《评估规范》的规定，补征土地出让金。“毛地”指已完成基础设施开发，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。“生地”指已完成土地使用权批准手续，没有进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。本院认为，本案争议焦点有三：一、被告因容积率调整应补缴土地出让金的具体数额；二、被告支付土地出让金的条件是否成就；三、原告就《债权归还及抵押协议》中约定的抵押物是否享有优先受偿权。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《债权归还及抵押协议》明确约定补缴土地出让金及相关税费暂定530万元，最终数额以规划、财政、国土核定并经县政府批准为准。该协议及约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经歙县规划、财政、国土等部门核定并报请歙县人民政府审批，歙县人民政府以第23号专题会议纪要的形式确认被告因容积率调整应补缴的土地出让金数额为5078159元，该数额的确认符合双方约定，且计算合法合理。被告辩称原告计算错误，但所举证据不足，本院不予采纳。且依据被告主张的计算依据得出的应补缴金额远高于原告诉请的5078159元。故本院认为，被告因容积率调整应补缴土地出让金已经确定，即5078159元。关于“现状土地条件”的理解。双方在庭审中一致认可“现状”是指基本完成土地征收，但没有完成基础设施配套开发和土地平整。结合“毛地”和“生地”的专业名词解释，案涉的两个地块更符合“生地”的概念。故本院对被告辩称“毛地”的观点不予采纳。关于焦点二。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。原告依据专题会议纪要的内容通知被告签订相应的补充或变更协议，被告经催告后，仍拒不签订。本院认为，被告为了自己的利益不正当阻止签订补充协议以达到不履行补缴土地出让金及相关税费的目的，应视为付款条件已经成就。关于付款时间，应参照原告承诺的“自签订变更协议之日起30日内一次性缴清”，即上述款项的付款时间应为自判决生效之日起30日内缴纳。关于焦点三。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。原、被告虽然在《债权归还及抵押协议》中约定了用抵押物为债权实现做抵押担保，但双方并未到相关部门办理抵押权登记及办理他项权利证，抵押权并未设立。故原告主张就约定的抵押物享有优先受偿权所举证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司自本判决生效之日起三十日内支付原告歙县国土资源局二期土地出让金211343元及契税8453.72元、超红线土地出让金72213.6元及契税2888.54元、调整容积率土地出让金5078159元及契税203126.36元、律师代理费40000元，合计5616184.22元；二、驳回原告歙县国土资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51240元，诉讼保全费5000元，合计56240元，由原告歙县国土资源局负担6240元，被告浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司负担50000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  姚 侠人民陪审员  胡玉钢人民陪审员  余继华二〇一八年九月五日书 记 员  徐云飞