湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终1683号上诉人（原审被告）：桂阳新东方房地产开发有限公司。法定代表人：侯慢苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘骏祥，湖南福成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙慧，女，1982年12月3日出生。委托诉讼代理人：肖峰，湖南善道律师事务所律师。上诉人桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称桂阳新东方房产公司）因与被上诉人龙慧商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桂阳新东方房产公司的委托诉讼代理人刘骏祥，被上诉人龙慧的委托诉讼代理人肖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂阳新东方房产公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回龙慧在一审中的诉讼请求；本案诉讼费由龙慧负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。龙慧所诉房产已经竣工，且绝大部分业主已经收房入住，虽然房屋没有进行综合验收，但是房屋未验收的原因是多方面的，而且龙慧所诉房屋质量合格，不影响居住，实质已经满足交房条件；2、龙慧主张按银行同期贷款年利率6%的1.3倍主张违约金过高，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；3、龙慧应当于2016年3月25日前起诉，而龙慧于2017年8月24日起诉已超过诉讼时效。龙慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、涉案商品房虽然已经竣工，但是至今未进行验收，按照相关法律规定，开发商交付房屋需经过综合验收通过，故不能认定涉案房屋质量是合格的。2、双方约定的违约金没有过高，没有超过同期银行贷款利息。3、本案龙慧的起诉没有超过诉讼时效。双方在合同中约定以日累计计算逾期交房违约金，故诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。龙慧向一审法院起诉请求：1、确认郴州市苏仙区水云苑住宅小区四栋1203房产权为龙慧所有；2、判令桂阳新东方房产公司向龙慧支付违约金102694元（违约金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年3月25日计算至2017年8月16日止共计1236天，即388800元×1236天×6%÷365天，以后违约金计算至交房之日止）；3、本案诉讼费、财产保全费由桂阳新东方房产公司负担。一审法院认定事实：2012年8月5日，龙慧与桂阳新东方房产公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买了桂阳新东方房产公司开发的郴州市苏仙区水云苑住宅小区四栋1203房。约定：龙慧购买桂阳新东方房产公司开发的“水云苑住宅小区”4栋12层1203房，房款总金额为388800元，首付为138800元，余款由龙慧办理银行按揭贷款，2012年9月30日前交房，该合同第十条约定：“商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上公布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，龙慧按合同约定向桂阳新东方房产公司交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但桂阳新东方房产公司未能在2012年9月30日前交房，后经龙慧及广大业主与桂阳新东方房产公司多次协商，桂阳新东方房产公司于2013年9月30日向“水云苑住宅小区”4栋业主书面承诺：“一、我公司于2013年9月30日前将业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我公司将从2013年9月30日起按日向业主支付已交房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。二、我公司需取得该栋房屋的由郴州市质监站出具的竣工验收合格表方能交房。三、2013年9月30日前我公司逾期交房的违约责任将按所签订的商品房买卖合同履行。”后桂阳新东方房产公司未按承诺履行交房义务。龙慧于2014年向人民法院提起诉讼，同年7月23日，湖南省郴州市苏仙区人民法院作出（2014）郴苏民初字第462号民事判决书，判决：“一、被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告龙慧2012年10月1日至2013年9月30日止的违约金14191.2元（388800×1‰×365天）；二、被告桂阳新东方房地开发有限公司在本判决生效后十日内就388800元按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍给付原告龙慧2013年10月1日起至2014年3月2日止的违约金；三、驳回原告龙慧其他诉讼请求。”现该判决已生效，截止本案起诉止，桂阳新东方房地产公司仍未按合同约定将涉案房屋办理综合验收，龙慧亦未收房，遂又向人民法院提起诉讼。另查明，中国人民银行对外公布的同期贷款利率为年息4.75%。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人对龙慧购买了桂阳新东方房产公司开发的房屋及逾期未办理交房的事实无异议。龙慧已足额支付购房款，桂阳新东方房产公司未按合同约定按期交房，存在违约行为。故对龙慧请求确认郴州市苏仙区水云苑小区四栋1302房归龙慧所有的诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、龙慧起诉要求桂阳新东方房产公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、本案违约金约定是否过高。关于第一个争议焦点。因双方约定的该项违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，诉讼时效起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约作为独立债权，故对龙慧起诉前两年内的违约金给付请求予以保护，对于起诉两年之前的违约金给付请求不予支持。关于第二个争议焦点。双方签订的买卖合同约定逾期交房超过90日的，违约金每日按已交房款的万分之一计算。后因桂阳新东方房产公司未按期交房，在龙慧及其它业主的催促下，桂阳新东方房产公司于2013年9月30日出具书面承诺书，承诺2013年9月30日前未交房，否则因此产生的逾期违约金每日按已交房款的万分之五计算。该承诺书约定的违约金计算方法应视为对双方之前买卖合同约定的变更，桂阳新东方房产公司以约定的违约金过高为由请求核减，但是龙慧诉请并未按双方约定的每日万分之五计算，而以同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金，该计算方式未超出双方约定，亦未超出法律规定，予以支持，但龙慧诉请年贷款利率6%与查明的事实不符，依法予以核减。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：“一、确认郴州市苏仙区水云苑小区四栋1203房归原告龙慧所有；二、被告桂阳新东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙慧2015年8月25日至2017年8月24日止的违约金48016.8元（以购房金额388800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率年息4.75%的1.3倍计算），后期违约金以购房金额388800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至交房之日止。三、驳回原告龙慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2433.88元，减半收取1216.94元，保全费1050元，合计2266.94元，由原告龙慧负担1266.94元，被告桂阳新东方房地产开发有限公司承担1000元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、桂阳新东方房产公司是否应承担违约责任；二、桂阳新东方房产公司主张核减违约金是否予以支持；三、本案是否已超过诉讼时效。关于焦点一。桂阳新东方房产公司与龙慧签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在合同第九条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”合同第十条约定：“出卖人应当按照约定的期限将达到交付条件的商品房交付给买受人，否则应承担逾期交房的违约责任。”涉案商品房至今未通过相关职能部门验收合格，桂阳新东方房产公司对此亦予以认可，故桂阳新东方房产公司未将符合交房条件的房屋交付给龙慧构成违约，按照合同的约定应承担逾期交房的违约责任。关于焦点二。桂阳新东方房产公司于2013年9月30日出具的书面承诺书有桂阳新东方房产公司的盖章，是双方当事人的真实意思表示，承诺书约定以已交房款为基数按照日利率万分之五计算违约金，应视为对双方之前买卖合同约定的变更。但是一审对龙慧诉请的违约金并未按双方约定的每日万分之五计算，而以同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金，该计算方式未超出双方约定和法律规定，而且桂阳新东方房产公司没有提交证据证明违约金过分高于对龙慧造成的损失，因此，本院对桂阳新东方房产公司关于核减违约金的主张不予支持。关于焦点三。桂阳新东方房产公司与龙慧约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，每天产生的违约金数额都是固定的，属于继续性债权，逾期交房违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。故一审法院对龙慧起诉之日前二年内的违约金予以支持并无不当。桂阳新东方房产公司上诉提出龙慧就逾期交房约金的起诉已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，桂阳新东方房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2433.88元，由上诉人桂阳新东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李红兵审判员  杨爱华审判员  陈新德二〇一八年九月七日法官助理肖露华书记员梁艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。