广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7823号原告（反诉被告）：李燕晖，女，1982年12月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：林启智，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东成，广东正平天成律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州和润发展有限公司，住所地广州市萝岗区摇田河大街77-1号426房。法定代表人：高炘城，董事长。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊宇，广东红棉律师事务所律师。原告李燕晖（反诉被告，下称原告）与被告广州和润发展有限公司（反诉原告，下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕晖的委托诉讼代理人林启智、何东成，被告广州和润发展有限公司的委托诉讼代理人胡焱平、黄俊宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李燕晖向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理位于广州市白云区三元里走马岗28号广和花园A2幢405房的房屋所有权登记及过户手续；2、被告承担房屋所有权登记及过户过程中交易双方应缴的全部税、费；3、被告向原告支付自2015年6月15日起至办理房屋所有权登记及过户手续的事项完结之日止的违约金（以94001元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收）；4、本案受理费、律师费均由被告承担。事实和理由：2003年10月13日，原告李燕晖与案外人李信就、林月萍（已故）均作为乙方与作为甲方的被告广州和润发展有限公司签订编号为穗房预契字第××号的《房地产预售契约》（以下简称“预售合同”），约定：原告、李信就、林月萍等三人向被告预购买位于广州市白云区三元里走马岗28号广和花园A2幢405房的房屋，建筑面积59.84平方米（含公共分摊面积4.46平方米），成交总价格为284001元人民币（乙方于2003年10月13日支付首期购房款人民币94001元，剩余购房款人民币190000元办理银行按揭）；房屋应于2004年1月30日前建成并正式交付使用；同时，双方于该预售合同第十条明确约定，被告应在该房屋实际交付使用后九十天内，协同原告办理产权过户手续和房地产登记手续等事项。该预售合同签订后，原告已依约向被告足额支付了首期购房款，并根据《商品房买卖认购合同》的约定，将所有税、费款支付给被告，委托被告代为缴纳，案涉房屋亦于2004年1月30日交付使用。但涉案房屋因被告原因，直至2012年经广州市国土资源和房屋管理局列入第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房方符合办证条件；然自符合办证条件至今，经原告多番催告，被告仍拒不为原告办理涉案房屋的房屋所有权登记及过户手续，其行为已构成违约。另原告是李信就与林月萍唯一女儿，其三人在涉案房屋交楼后入住该房。2006年1月12日，李信就与林月萍协议离婚并签订了《离婚协议书》，李信就放弃对涉案房屋的所有权，将其房屋归林月萍所有。2006年5月14日，林月萍去世。根据广东省广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终5049号《民事判决书》，上述《房地产预售契约》项下林月萍的权利义务由李燕晖继承。至此，原告已成为上述《房地产预售契约》项下唯一的权利人。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，对于被告至今仍拒不依约为原告办理涉案房屋所有权登记及过户手续的违约行为，原告有权要求被告立即办理房屋所有权登记及过户手续，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求被告向原告支付自2015年6月15日起至办理房屋所有权登记及过户手续的事项完结之日止的违约金（以94001元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收）。综上所述，被告违约事实清楚，证据充分，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告广州和润发展有限公司辩称，原告诉请无法律和事实依据，请求法院予以驳回。一、原告未向被告交齐案涉房屋的楼款，被告无义务协助其办理案涉房屋的房产过户及登记手续。原告仅向被告支付了购房首期款人民币94001元，并无按照约定办妥银行按揭，被告至今未收到其余楼款，欠款已足有十多年之久。根据交易习惯及《合同法》关于同时履行抗辩的原则，售房者无义务为未交齐楼款的购房者办理房产证；同时根据广州市内国税地税部门规定，购房者办房产证前缴交契税时必须先提交售房者开具的楼款全款发票，因原告未交齐楼款，被告当然就无法开具发票，无法取得发票也就无法缴纳契税无法办证，故原告未交齐楼款是被告为其办理房产证过程中存在的事实障碍。至于原告认为被告怠于履行通知、协助其与银行办理案涉房屋抵押按揭手续的办理，该主张并无相关证据佐证，被告对其主张不予认可。二、原告无证据证明其具备广州市购房资格，被告事实上不能协助其办理案涉房屋的房产过户及登记手续。原告现要求办理所购房屋的房地产权属证书存在法律和事实上的障碍，被告不能满足其要求，非被告不履行合同义务。三、被告无须向原告支付逾期办证违约金。首先，原告未交齐房款，被告当然无义务为其办理房产证，亦当然无需支付逾期办证违约金。同时，因原告不能提供证明其具备在广州市住房限购区域（白云区）内的住房购房资格，导致被告的办证义务事实上无法履行，其中既有政府限购不可抗力因素亦有原告自身的原因。根据《合同法》第117条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，非因出卖人的原因或因遭受不可抗力导致的办证延迟，出卖人应无需承担违约责任，故被告认为不应承担逾期办证的违约责任。四、被告无需承担原告登记过户中的全部税、费。根据广州市房管局现行规定，涉诉房屋登记过户税费应由原告自行承担，原告要求被告承担相关费用无法律依据。五、被告无需赔偿原告律师费。原告主张其在本案支出的律师费于法无据。六、法院先前作出的判例对本案具有很高的参考价值。根据白云法院(2007)云法民四初字第1377号判决书，被告曾被案涉花园的其他业主以同样的事实与理由、几乎一样的诉请诉至法院，而法院驳回了业主的所有诉请。综上所述，为维护被告合法权益，请驳回原告所有请求。被告广州和润发展有限公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2003年10月13日签订的房地产预售契约；2、原告腾空位于广州市白云区和润街18号405房并交还被告；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与原告、原告父母李信就与林月萍（下称原告方）于2003年10月13日签订了《房地产预售契约》，原告方拟购买广州市白云区三元里走马岗28号A2幢405房（现址：广州市白云区和润街18号405房）。合同附件二第二条第3点约定：“乙方（原告）于2003年10月13日支付首期款94001元，余款190000元办理银行按揭”，即使合同无明确约定何时支付剩余楼款，但根据交易习惯、司法判例、公平原则可知，支付全额楼款是原告方的义务，而事实上原告方支付完首期款94001元后，一直没有向被告支付余款190000元，欠款已足有十多年之久。被告认为，向银行办理按揭手续以支付楼款余款是原告方的合同义务，最终不能与银行订立按揭合同获得贷款，完全是因为原告方自身原因，与被告无关；另外，原告方完全可以通过其他途径向被告支付楼款余款，不能获得银行贷款不是可以免除其付款义务的理由。被告于2018年4月13日向原告方发出催款函，要求原告方支付余款，原告方父亲李信就于2018年4月24日签收，但直至目前为止被告仍无收到其应支付的任何款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款。经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持…”。鉴于原告迟延支付购房款足十多年之久，且经过被告书面催告后，在三个月的合理期限内仍未履行支付余款的义务，被告依法有权解除与原告的合同，并依照合同法相关规定要求原告腾退房屋。为维护被告合法权益，请法院判如所请。原告李燕晖对被告广州和润发展有限公司的反诉辩称，原告请求法院驳回被告的反诉请求。原告认为被告的反诉请求没有事实和法律依据：1、房地产预售契约明确约定余款以银行按揭的方式支付，但并没有约定在银行未发放按揭贷款的情况下原告应以其他方式支付；2、银行未发放贷款并非原告原因导致，从原告事后了解及原告看到的法院向相关部门查询的复函来看，按揭贷款之所以未发放是因为被告所售的房屋所在楼盘未办理初始登记等原因造成的，不是原告的原因，在被告未按合同约定将涉案房屋登记至原告名下之前，原告有权不予支付余款，因为根据合同法关于不安抗辩权的规定，不安抗辩权尚且支持一方在另一方无法履行合同的情况下得以拒绝先履行义务，在本案中合同并没有约定原告有先支付余款的义务，根据举重明轻的原则及合同法的规定，原告有权拒绝支付余款。3、根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的规定在合同未明确约定买受人先履行付款义务的情况下，卖方要求买方履行付款义务的主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商品房买卖认购合同、房地产预售契约、楼宇交楼书、发票、收据、证明、催款函、依申请信息公开答复书、复函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月13日，原告及案外人李信就、林月萍（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签署《商品房买卖认购合同》，约定由乙方定购广州市走马岗28号广和花园A2楼405单元，建筑面积59.84㎡，套内面积55.38㎡，分摊面积4.46㎡，售价284001元，综合税费5145元（含契税4260元、印花税85元、权证费800元）；乙方须于签订认购合同时支付定金1万元，须于2003年10月13日前支付30%的购房款，计94001元及综合税费5145元，余款190000元，按银行规定的程序办理房屋抵押和按揭手续。所有税费按广州市政府有关规定缴纳，由乙方委托甲方缴纳。2003年10月13日，原告及案外人李信就、林月萍（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）就上述乙方定购房屋签署《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定成交总价为284001元；交易税费由双方按政府有关部门规定各自承担；甲方应于2004年元月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；乙方须于2003年10月13日支付94001元，余款190000元办理银行按揭；如乙方不能依约定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，按银行同期贷款利率计算，滞纳金总额不超过该期房价款的5%。如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方。同时该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议。涉案合同及房地产预售契约签署后，原告依约向被告分别支付首期房款94001元及综合税费5145元，并提供个人贷款抵押房屋综合保险费发票及广州亿城按揭事务中心收款收据，证实其办理银行按揭手续的事实。2004年1月30日，被告将涉案房地产交付原告使用。原告提交2005年1月28日以李信就名义申请的中国建设银行个人住房借款提前还款申请书，载明贷款人李信就，按揭房屋具体地址为广州市走马岗28号A2楼405房，提前部分还本金额19万元，预约提前还款日为2005年3月26日至2005年4月30日（逢周五上午）。广州市中级人民法院于2017年4月17日作出的（2016）粤01民终5049号案民事判决书，认定2006年1月12日，李信就与林月萍协议离婚并签订了《离婚协议书》，李信就放弃对广州市三元里走马岗28号广和花园A2幢405房的所有权，将其份额归林月萍所有。2006年5月14日，林月萍去世，林月萍的法定继承人为黄秀珍和李燕晖，根据《遗产协议书》的约定，黄秀珍放弃对上述房屋的居住权和继承权，因此，林月萍占有上述《房地产预售契约》权利义务的份额应由李燕晖一人继承。该判决书判决李燕晖、李信就、林月萍与广州和润发展有限公司于2003年10月13日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）项下林月萍的权利义务由李燕晖继承。2018年7月23日，广州市公安局白云区分局三元里派出所出具门牌证明，涉案房屋所在地址已变更为广州市白云区和润街18号405房。原告就涉案房屋向广州市不动产登记中心申请信息公开，广州市不动产登记中心于2018年7月27日答复：一、预售、抵押情况：广和花园（自编A2、A3、C2、C3幢），预售证号980113，申报单位广州和润发展有限公司。查无三元里走马岗28号A2幢405房的预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。二、查封情况：暂无三元里走马岗28号A2幢405房的有效查封情况。2018年9月6日，广州市不动产登记中心出具穗登记业务函[2018]02016号《不具备购房资格告知书》，原因是李燕晖在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数。本院于2018年9月11日向广州市白云区不动产登记中心发函查询原告购买涉案房屋若办理不动产过户登记是否适用广州市住房限购政策。2018年9月19日，广州市白云区不动产登记中心复函称由于广州市限购政策是在2010年10月15日后实施的，如法院确认原告签约交易属实，则涉案房屋位于广州市白云区三元里走马岗路28号“广和花园”A2幢405房（现地址为广州市白云区走马岗路和润街18号405房）不纳入住房限购政策范围。被告于2018年4月13日向原告发出催款函，催款函告知原告涉案房屋余款19万元至今未支付，要求于2018年5月13日前支付余款19万元及利息162450元，附注被告银行户名、开户行及账号，原告父亲李信就于2018年4月24日签收。另，原告为证明其律师费损失，提交了委托合同与律师费发票。被告不予确认。原告出示网页截图，证实2012年3月17日广州市人民政府将涉案房屋所在楼盘列入历史遗留问题符合办证的楼盘，被告确认从当时起可以办理办证手续。原告确认其具有一次性付清购房余款的能力，并同意按合同约定支付余款。本院认为，原告通过已发生法律效力的（2016）粤01民终5049号案民事判决书继承了涉案《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）项下的权利义务，本院予以确认。涉案《房地产预售契约》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。涉案《房地产预售契约》约定，房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。原告在签署房地产预售契约后，依约向被告支付了首期房款94001元及综合税费5145元。被告已于2004年1月30日将涉案房地产交付原告使用。被告在庭审中确认涉案房地产所在楼盘于2012年列入历史遗留问题符合办证的楼盘并自当时起可办证。被告至今未协同原告办理产权登记和过户手续已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称原告不具备广州市住房购房资格，对此，本院认为涉案《房地产预售契约》于广州市限购政策实施前签订，故涉案房地产不纳入住房限购政策范围。原告主张被告办理涉案房地产的所有权登记和过户手续，合理合法，本院予以支持。被告反诉称2018年4月13日向原告发出催款函而原告未予答复，超过合理期限3个月，故主张涉案房地产预售契约应当解除。对此，首先，被告于2018年4月13日发出催告函，但原告已于2018年6月25日向本院提起诉讼主张被告继续履行合同，协助办理房地产过户手续并表明同意支付购房余款，被告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，主张解除合同缺乏事实依据。其次，房地产预售契约约定余款190000元办理银行按揭，原告出具2005年1月28日以其父亲李信就名义申请的中国建设银行个人住房借款提前还款申请书证实其曾就涉案房屋房款的支付办理按揭手续，被告理应协助原告办理按揭贷款手续，被告辩称需原告先付清购房款再为原告办理产权登记和过户手续与合同约定不符，本院不予采信。故对被告主张解除涉案房地产预售契约的诉请，本院不予支持。被告主张原告腾空涉案房地产并交还的诉请亦无依据，本院不予支持。原告主张被告承担房屋所有权登记及过户过程中交易双方应缴的全部税、费。涉案《房地产预售契约》约定交易税费由双方按政府有关部门规定各自承担，原告向被告支付税费5145元仅是委托被告代为缴纳，如在办理登记及过户手续过程中需补交相应费用，亦由双方按规定自行承担。故原告上述请求，依据不足，本院不予支持。原告主张以94001元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年6月15日起计算违约金至被告办妥涉案房地产的产权登记和过户手续之日止。涉案房地产预售契约并无约定逾期办证的违约责任，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金，合理合法，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金，按原告已付购房款94001元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准，从办证期限届满次日（从2004年1月30日计算90天）即2004年4月30日起计算至办妥产权过户和登记手续之日止。原告主张自2015年6月15日起计算违约金，视为其对自身权利的处分，本院予以支持。故违约金自2015年6月15日起计算。原告主张被告赔偿律师费，因涉案房地产预售契约并无约定一方违约需向守约方支付律师费损失，故对原告该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，原告李燕晖向被告广州和润发展有限公司支付购房款190000元；二、自本判决生效之日起十日内，被告广州和润发展有限公司按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定协同原告李燕晖办理位于广州市白云区走马岗路和润街18号405房（原地址为：广州市白云区三元里走马岗28号广和花园A2幢405单元）的产权过户和登记手续；三、自本判决生效之日起十日内，被告广州和润发展有限公司向原告李燕晖支付违约金【按已付购房款94001元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准，从2015年6月15日起计算至办妥产权过户和登记手续之日止】；四、驳回原告李燕晖的其他诉讼请求；五、驳回被告广州和润发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费195.1元，由被告广州和润发展有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费2780元，由被告广州和润发展有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一八年九月三十日书记员  郑萍军