贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终2713号上诉人（原审被告）：李敏，女，1973年4月2日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。上诉人（原审被告）:何吉刚，男，1972年1月21日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：赵鑫，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢启焱，男，1967年9月18日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：何华，贵州惠言律师事务所律师。上诉人李敏、何吉刚因与被上诉人卢启焱房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1114号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李敏和何吉刚向本院上诉请求：撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1114号民事判决。事实和理由：一、一审法院是对该房屋租赁合同纠纷进行审理，被上诉人卢启焱的房屋“住宅商用”，利用其住宅租给上诉人从事经营活动，上诉人租用其房屋不是居住而是用以从事经营药材活动上诉人是知道的，但被上诉人因房屋利益的最大化，还是将其住宅租给上诉人从事经营活动，按《物权法》第七十七条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。此条法律的规定主要目的在于保障业主具有良好的居住环境和品质，以及社会管理的秩序不受经营行为的影响、干扰。从该条法条规定看，被上诉人的住房租给上诉人进行药材经营活动，药材属易燃物，无疑给周边的居住环境带来安全隐患，其租赁行为是有过错责任的。二、上诉人是从2014年正月十五开始租用被上诉人老房子堆放药材的，房租费是每年13000元，后每年按10%递增。被上诉人的老房子被拆迁，2016年上诉人继续租用被上诉人的新房子，租金每年16000元，一年的时间未满发生事故。双方之间系口头约定，权利、义务都没有作具体明确。根据权利义务的对等性，作为出租人应需保证租赁物按法律规定的用途，即在租赁期间定期对房屋监督合理使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证房屋不漏水、不漏电、不潮湿，所出租的房屋适合被告的货物存放，保证不因房屋本身质量问题导致安全隐患的发生。虽然双方的权利义务都没有约定，但作为出租人在租赁合同中应享受什么权利何承担什么义务，都应知晓的。其应承担的义务在一审中没有证据来证实，一审也未作审理。被上诉人的该处房屋，是民用建筑，仅适合于居住生活，其私自更改房屋用途，明知上诉人租用的用途是用经营（易燃物），在未对该处房屋进行改建，修建消防通道等发生事故，其只享受权利而不尽义务，于情、于理、于法都说不过去。三、事发当天，即2016年11月29日晚上22点19分许，当天上诉人工作到下午5点过就回家，回家前检查了可能存在的安全隐患，一切正常后才关门回家。被上诉人说起火原因是打包机长时间工作导致，但打包机在当日下午5点过就停止工作，而火灾发生时间为当日晚22点19分，中间间隔5个多小时，按正常情况下，打包机在工作时间时，处于高温状态，停止工作后会慢慢散热。换言之，若打包机在工作时未引发火灾，那么停止工作后，又是冬季，引发火灾的可能性为零。因此认定“因打包机长时间作业，导致打包机东北角电机处引发火灾”属无事实依据，也不符合常理。四、上诉人收存的药材多数是经过烘干、日晒，着火点高，若现场排除遗漏留火种，打包机在工作时引发火灾，应该时当即发生火灾，而不是事隔5小时才燃烧。五、被上诉人出租给上诉人用于打包的电压为380伏，应与照明电分离。而被上诉人私自叫人从打包用电的线路接照明线至四楼（被上诉人居住的地方），改变电的用途的同时，使更多的电线接头交织在一起，从而埋下安全隐患，一审中法院对被上诉人的这一行为作了认定，那被上诉人对此行为也应承担责任。六、消防大队的《火灾事故认定书》中，明确火灾原因存在不确定因素。该事故认定书认定：“起火部位为何吉刚存放中药材仓库，起火点位于何吉刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除外来飞火、人为纵火、小孩玩火、雷击、自燃、遗留火种等因素，该起火原因不排除何吉刚药材仓库东北角打包机长时间作业引发火灾”。也即是说该火灾发生原因存在不确定、不唯一性。加之，该认定书认定起火点位于何吉刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，但当天打包机作业在下午5点过就停止工作，起火点位于何吉刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，不等于着火点就在此。对此，此次事故的引起完全是双方履行义务不到位，被上诉人私自改变房屋用途和线路用途导致。火灾引发的民事赔偿责任认定，应以火灾原因作为最根本的依据，在火灾原因未查明的情况下，被上诉人要求上诉人赔偿损失，无事实及法律依据。七、评估报告、鉴定意见仅能作为一个参考，并不能作为该案唯一的依据，且本案中，资产的评估报告不准确。八、在此次事故中，上诉人所受到的经济损失为719265元，对此损失，被上诉人也是心知肚明。从鉴定结论和评估报告来看，上诉人所受的损失远远低于被上诉人所受的损失。在火灾起因不明确的情况下，被上诉人要求上诉人赔偿其损失，那么上诉人所受到的损失又由谁来赔偿呢？九、被上诉人二楼四个卷闸门的钥匙未全部交给上诉人，只交了三个门的，另外这一个卷闸门被上诉人又是拿租给他人经营医用药品，也存在安全隐患。上诉人李敏和何吉刚补充上诉意见为：一、一审法院审理本案尚有如下事实认定不清。因被上诉人将电路提到其四楼家用电路，不当更改电路导致电路起火引发本案火灾事故，一审法院却不考虑被上诉人更改电路后才发生火灾这一客观事实，作出错判。本案火灾事故是因被上诉人私自将上诉人使用的电路接入其四楼家用电路，不当更改电路引发，也是因被上诉人的更改电路行为所致，换句话说，被上诉人将电线接到四楼前，上诉人的打包机使用380伏电压都不起火？反而是被上诉人将电路接到其四楼电路后才起火？这直接说明是被上诉人私自更改电路引发本案火灾事故，上诉人于法于理都不应承担事故责任。一审中，上诉人向一审法院提交了上诉人与被上诉人的电话录音证据，该证据客观地证明被上诉人提线将电路更改接入其四楼电路的事实，虽然，上诉人提交的录音系复制件，但该录音证据系原始录音的复制，并未进行删减、修改，而被上诉人亦未提供证据证明该录音证据是虚假或伪造的，加之录音的真实性也可以通过鉴定方式对声音等进行鉴定，总之，上诉人提交的录音证据虽是复制件，但内容客观、真实。而消防队的《火灾事故认定书》中称“该起火原因不排除何吉刚药材仓库东北角打包机长时间作为引发火灾”，“不排除”即“可能”，也就是说“可能是何吉刚药材仓库东北角打包机长时间作为引发火灾”，进而说明并不确定是打包机原因起火，即便是因打包机电动机起火，也是在被上诉人更改电路后引发打包机电动机起火，也如前述是因被上诉人私自不当更改电路导致电路短路等因素引发起火（在被上诉人更改电路前从未出现过起火现象），上诉人不应承担任何责任。因此，一审法院不以被上诉人提线更改电路后才引发火灾这一事实进行认定作为的判决实属认定事实错误。二、一审法院审理本案尚有如下法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在一审中，被上诉人并未向法庭提交涉案房屋的建设工程规划许可证，那么根据前述司法解释的规定，上诉人与被上诉人订立的房屋租赁合同系无效合同，既然是无效合同，就不应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条及第二百二十二条的规定。但是，一审法院既然错误地认定“上诉人与被上诉人之间建立了合法的房屋租赁合同关系”，因本案火灾事故系被上诉人无知过错所致，上诉人并未违背“妥善保管租赁物”的义务，相反被上诉人作为完全过错方，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依法承担其错搭电路造成上诉人药材损毁的赔偿责任（上诉人在一审中保留了另行向被上诉人主张赔偿的权利）。一审法院审理本案适用法律完全错误。卢启焱答辩称：起火点位于被告承租使用的房屋之内，起火原因排除其他人为及意外因素。纳雍县公安消防大队出具的纳公消火认（2016）第0004号《火灾事故认定书》《火灾现场勘验笔录》足以证明起火点位于被告承租房屋内东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除外来飞火、人为纵火、意外失火，不排除因打包机长时间作业引发火灾的事实。合同法第二百二十二条规定，被告作为事故房屋的承租人，对承租房屋直接占有使用，应当对其在承租房屋尽妥善管理使用义务并承担损害赔偿责任。上诉人称双方只是口头约定和租赁合同关系，并未以承担相应的责任进行约定，火灾原因不确定，无法明确责任主张，主张其无责。原告主张赔偿是基于法定而非约定。《火灾事故认定书》对于起火原因未作明确，但明确了起火点，并排除其他人为及意外因素，火灾发生在承租期间，判决上诉人承担承租房屋的损害赔偿责任，事实清楚，适用法律正确。本案原告将房屋出租给被告后，一直由被告独立管理使用至事故发生时，被答辩人称起火系原告改动电线线路及用220伏照明电与380伏动力电混用的说法没有任何根据，没有任何证据，纳雍县公安消防大队的勘验，对每一处可能涉及到电线短路起火的地方进行了细项勘验，未发现熔珠，足以排除电线短路之可能。故原告对事故发生并无过错。而被告作为承租人，应对其未尽妥善管理使用之义务承担赔偿责任。关于房屋用途改变问题，答辩人并未将案涉房屋当作仓库出租，亦未按照仓库收取租金，而是按照一般民用住房进行出租的，故房屋是否达到仓库使用条件的问题咨询委员会人并不存在过错，被答辩人主张答辩人因房屋用途改变承担责任的理由不能成立。另外，对《物权法》第77条的规定，这个规定是规划的商品房的住宅小区，而不是答辩人的自建房，上面引用的都是管理性规定，不是效力性强制性规定，不能根据77条推定答辩人存在过错。对上诉状的第二条，我们认为实际上是被答辩人混淆了约定义务和法定义务的界限。原审判决的认定的依据都是根据约定义务，不是法定义务。关于出租人和承租人的权利义务所做的一个法定义务。被答辩人提到权利义务对等，向你所收取的租金只是一般房租，而不是仓储房的租金，所以只要你在房屋不违法乱纪，出租人就不会进行干涉。对上诉人主张的第三、第四项，上诉人在陈述意见的时候，起火原因和消防中队出具的火灾事故认定书不一致，上诉人对认定书不服，可以提起行政诉讼，并且一审法院做了解释说明，有相应的时间给被答辩人主张自己的权利，但是被答辩人在相应期间届满以后并未主张，也就是说事故认定书已经产生相应的法律效力，应该作为案件审理的依据。而且答辩人在一审中考虑到被答辩人说的更改电线的问题，提取的火灾现场事故的笔录。上诉人说的私自更改电路导致火灾的原因，没有任何证据，对方提到对照片的质证问题，答辩人自认的不是更改电路，是提过线，由于当时线太长，是拖到地上的，所以将其提上去，只是认可有把你的线拉上去固定。但即便有这个提线行为，提线可能会导致线路松动，只能造成短路，通过消防队的调查，所有的线路都没有熔珠，没有因为松动造成短路。上诉人主张共承租房屋是有四年，但在火灾发生的房屋只有两年，被上诉人在这个地方重新修的房子，他仅租住了两年，这个是不能推定的，事发当天上诉人在打包过程中没有起火现象，这只是上诉人的一个单方陈述，不能以此推断后面的火灾与你无关，事发下午5点已经关闭打包机，也只是上诉人的单方面的陈述。这个房屋是否有手续的问题，一审中法院对双方做了一个调查，双方对这个事情是认可的，被答辩人在开庭前都没有提手续问题。这个在一审中已调查清楚，如果还需要提交，我们是有资料的。刚才上诉人提到他的损失的问题，以及评估报告结论不能作为依据，一审已经进过了鉴定和评估，这个都是法院的外委办牵头选的，完全符合法律规定。综上所诉，被上诉人的上诉无事实和法律依据。关于租赁房屋应当由谁承担责任，上诉人说事发之时，已经离开房屋，房屋租赁合同中法律规定理解的偏颇，房屋租赁是房屋所有权人向承租人让渡房屋的使用权，这个问题在一审中是查明清楚，承租人要妥善保管承租物，承租物是在承租人的保管和使用之下。上诉人一直提到起火原因的问题，起火原因不是本案的焦点。卢启焱向原审法院起诉请求：1.依法判决被告赔偿原告财产损失69715元；2.鉴定费、评估费共计23000元，由被告承担。原审法院查明事实：被告何吉刚、李敏系夫妻关系，经营中药材生意，起初二被告租用原告卢启焱位于纳雍县××村的房子堆放药材，租赁该房屋期间电表发生碰电，未造成严重后果。后因修建铁路，原告位于猫场村的房屋被拆迁，2014年原告在纳雍县××组桂花社区办公楼斜对面自建房屋一栋，房屋修建后原告与被告何吉刚、李敏再次达成口头租赁协议，二被告租用原告房屋存放中药材，并约定租金按年支付，第一年为14800元，以后每年在前一年租金的基础上递增10%，并约定二被告租用房屋的电线由二被告自行接通，双方未对租赁关系的其他权利与义务进行明确约定。2016年11月29日晚，租赁房屋发生火灾，纳雍县消防大队赶至现场扑救，大火燃烧一天后熄灭。后该火灾经纳雍县公安消防大队出具的纳公消火认字（2016）第0004号火灾事故认定书认定：“起火部位为何吉刚存放中药材仓库（租用卢启焱民房二楼），起火点位于被告何吉刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除外来飞火、人为纵火、小孩玩火、雷击、自然、遗留火种等因素，该起火灾原因不能排除何吉刚药材仓库东北角打包机长时间作业引发火灾。”2017年12月1日，原告房屋经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，该公司作出仲恒鉴字（2017）第SW3415号房屋安全鉴定报告，该鉴定意见为：“该房屋的可靠性综合鉴定等级评定为II级，在使用年限内不影响或尚不明显影响整体正常使用。”，并提出修复处理建议：“1.对墙体、柱、梁、板抹灰处进行重新抹灰处理；2.对露筋的混泥土板用高强度细石混凝土封闭处理后贴碳纤维布加强处理，损失进行修复；3.对有熏黑的墙体、柱、梁、板凿除抹灰层后重新技术处理；4.对其他损坏进行修复处理。”2018年4月8日，原告房屋损失经贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定，该所作出（2018）皓鉴字第109号鉴定意见书，鉴定意见为：“经过测算，取整确定卢启焱拥有的房屋因火灾造成的损失在鉴定基准日的鉴定价格为69715元。”原、被告在庭审中均同意解除房屋租赁合同。原审法院认为：关于本案租赁物管理责任应由谁承担的问题，本案中原被告双方当事人达成了口头租赁协议，由二被告租用原告的民房二楼堆放药材，双方约定租金按年支付，并对租金及租金交付方式做出了明确约定，由此，原、被告双方订立的房屋租赁合同具备了合同的主体、基本权利义务的要素，该合同并未侵害其他第三人的利益，系一个合法有效的房屋租赁合同，原被告之间建立了合法的房屋租赁合同关系。由于原被告租期以年为单位计算及交付租金，且双方并未采用书面形式订立合同，因此原被告之间订立的租赁合同为不要式的不定期租赁合同。因合同订立时未对其他权利与义务进行明确约定的事项，应发挥法律的规范作用及社会作用，适用《中华人民共和合同法》对该项合同行为做出的具体规定对原被告双方当事人的未明事项进行调整。综上，对于本案中原被告双方当事人对租赁房屋的管理责任未明确约定的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定予以确定租赁房屋的管理责任及损害责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十二条之规定，支付租金及妥善保管租赁物系承租人的法定义务，即二被告作为承租人应当对租赁房屋承担保管的责任。关于租赁房屋毁损应由谁承担责任的问题。原告的法定义务为向二被告交付其具有安全性能的民房，二被告的法定义务为支付租金及妥善保管租赁物。原告将其符合安全居住的房屋交付给二被告使用，履行了出租人义务，二被告享有对该房屋的管理、使用权，二被告对房屋使用用途只要不进行违法犯罪行为即可。二被告混淆了租赁合同与仓储合同的不同，原告并不是以出租仓库谋取利益的商人，不负有对出租房屋的管理义务，因此二被告主张原告的该处房屋是民用建筑，仅适合于居住生活，其私自更改房屋用途，明知我们租用房屋是用于储存货物，在未对该处房屋进行改建，修建消防通道等达到储存仓库规格的前提下发生火灾的理由不成立。又，二被告使用该租赁房屋堆放中药材过程中发生火灾，根据交警队出具的事故责任认定书中认定起火部位为何吉刚存放中药材仓库，起火点位于被告何吉刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除一切外来因素及意外事件，即火灾系从仓库内部引发。二被告称火灾系原告方将其使用的380V电连接其照明电导致，但并未提交证据予以证实，该意见原审法院不予采纳。二被告虽称引发火灾系原告提线行为所致，只能证明原告有提线的事实，无证据证明提线的行为与火灾发生具有关联性，即便如此，该线路插电使用在被告租赁房屋内部，亦属于二被告租赁房屋管理范围，依然不能作为被告不负有管理责任的抗辩，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，对原告要求被告对租赁房屋的损害承担赔偿的诉求，原审法院予以支持。关于赔偿数额的问题，房屋的受损修复费用69715元，系原审法院基于原告申请，被告同意，委托有资质的评估机构作出的评估结果，被告对该金额有异议，但未提交证据推翻该意见，对该金额原审法院予以认可。本案的鉴定费、评估费系原告卢启焱为确定其受损房屋的安全性及损失所做鉴定而支出的费用，导致该费用产生原因系因二被告对租赁房屋保管不当致损，该费用系原告卢启焱支付，亦属于原告的损失，故鉴定费、评估费共计23000元应由二被告承担。本案诉讼费包含案件受理费、保全费，法定由败诉方承担，因此本案的案件受理费1800元、保全费800元，共计2600元应由二被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告何吉刚、李敏在本判决生效之日起二十日内向原告卢启焱赔偿房屋损失69715元，并支付鉴定费15000元、评估费8000元，共计92715元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元、保全费800元，共计2600元由被告何吉刚、李敏负担。二审期间，当事人双方均未向本院提交新证据。本案二审认定事实与原审认定一致。本院认为：本案二审当事人双方争议的焦点问题与原审一致。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案上诉人为租赁房屋的承租人，其占有、管理、使用其承租的房屋，出现房屋发生火灾。上诉人作为承租房屋收存药材，多数经过烘干、日晒，着火点高，室内火灾隐患明显，理应将烘干、日晒的药材与易引起火灾的电机作必要的物理隔离，上诉人依法应当尽到必要的妥善管理注意义务，以排除火灾隐患。本案遭受火灾租赁房屋，纳雍县公安消防大队出具的纳公消火认字（2016）第0004号火灾事故认定书认定：“起火部位为何吉刚存放中药材仓库（租用卢启焱民房二楼），起火点位于被告何吉刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除外来飞火、人为纵火、小孩玩火、雷击、自然、遗留火种等因素，该起火灾原因不能排除何吉刚药材仓库东北角打包机长时间作业引发火灾。”2017年12月1日经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，该公司作出仲恒鉴字（2017）第SW3415号房屋安全鉴定报告，该鉴定意见为：“经过测算，取整确定卢启焱拥有的房屋因火灾造成的损失在鉴定基准日的鉴定价格为69715元。”该公文书证为有权机关制作的优势证据，公安消防机关已依法送达火灾事故认定书，上诉人对该火灾事故认定书并未依照法律规定的时间向上级机关提出任何异议。上诉人主张被上诉人卢启焱的房屋住宅商用、租赁合同为口头合同、未修建消防通道、评估报告和鉴定意见仅能作参考、另外一个卷闸门租给他人经营医用药品、受损毁房屋未取得规划许可证等上诉理由，并不能证明其已尽到妥善保管的法定义务，且不是上诉人免除赔偿责任的事由。上诉人的主张并不能否定公安消防机关的火灾事故认定。租赁物在租赁期间，管理责任在承租人，租赁物损毁、灭失的风险应由承租人承担，租赁物损毁、灭失的赔偿责任，由承租人承担，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定对本案的处理并无不当。综上所述，李敏和何吉刚的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人李敏和何吉刚负担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 田 川审判员 徐 洪二〇一八年九月二十七日书记员 张汝阳