湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1023民初371号 原告（反诉被告）永兴县影都广电有限责任公司，住所地：永兴县大桥路**。 法定代表人：李雷桦，系该公司董事长。 委托代理人陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）曹小松，男，1972年10月25日出生，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县。 委托代理人邓佑良，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 委托代理人马凌云，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 原告永兴县影都广电有限责任公司（以下简称广电公司）诉被告曹小松租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，被告曹小松于2018年3月22日向本院提起反诉。因案情复杂，本院依法适用转为普通程序审理，由审判员张臣晖担任审判长，与人民陪审员宋永辉、人民陪审员杜海文组成合议庭于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告永兴县影都广电有限责任公司的委托代理人陈郁庆、被告曹小松及其委托代理人邓佑良、马凌云到庭参加诉讼。2018年8月5日，人民陪审员杜海文因特殊原因无法出庭，本院依法进行变更，由审判员张臣晖担任审判长，与人民陪审员宋永辉、人民陪审员邓慧组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告永兴县影都广电有限责任公司的委托代理人陈郁庆、被告曹小松及其委托代理人邓佑良、马凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广电公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2011年9月15日签订的永兴县广电大厦四至五层电影院租赁合同。二、依法判令被告在解除合同后15天内将租赁的四至五层电影院交付给原告。三、依法判令被告在解除合同后，被告投资的设备设施归原告所有并承担违约损失51665元。四、依法判令被告支付拖欠的租金333320元给原告（该租金从2012年2月1日算至2018年2月1日止），以后的租金按合同约定的租金额算至被告将租赁物交付给原告之日止。 事实与理由：原、被告于2011年9月15日签订了《永兴县广电大厦四至五层电影院租赁合同》。原告广电公司为甲方，被告曹小松为乙方。合同签订后，被告按合同约定应从2012年2月1日计算租金，截止至2018年2月1日止，被告应缴纳租金为2597120元，被告已交纳租金2263800元，共拖欠原告租金333320元。原告多次向被告催讨租金，并向被告下达了律师函，解除租赁合同关系，被告仍然未能按时支付租金，已严重违约，应也没有并承担迟延支付的租金的利息损失及维权律师费用。故根据法律相关规定，特向法院提起诉讼。 被告曹小松辩称：被告没有拖欠原告的租金，根据双方的合同，原告必须在合同签订后提交消防通道安全书，验收书原告是在2013年7月11日才通过消防验收，租金应从2013年7月11日开始计算。被告不存在拖欠原告租金的行为。原告存在多项违约行为，未能办理影院播放资质，未能在一楼设置售票营业厅。原告要求解除合同的理由是不成立的。 反诉原告曹小松（本诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求解除反诉原告与反诉被告于2011年9月15日签订的《永兴县广电大厦四至五层电影院租赁合同》；二、请求依法判令反诉被告退还租赁押金200000元及利息人民币63700元（从2011年10月1日起算，暂计算至2018年3月31日，最终应计算至实际退还押金之日止）；三、请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿损失4000000元；四、请求判令反诉被告承担未按照房屋租赁合同约定提供售票房导致反诉原告的损失390000（损失按照售票房租金每月6000元，从2011年11月1日起计算，暂计算至2018年4月1日；五、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年9月15日签订了《永兴县广电大厦四至五层电影院租赁合同》，约定反诉被告将永兴县广电大厦四至五层电影院租赁给反诉原告使用，租赁期10年，从2011年12月1日起至2021年11月30日止。租赁合同签订后，反诉原告对房屋进行了装修，并依约向反诉被告支付了租金，共计已支付租金人民币226.4万元。近日，反诉原告向永兴县规划局查询得知，永兴县广电大厦的建设并未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑。反诉被告违反法律强制性规定，与反诉原告签订租赁合同。根据法律相关规定，该合同应属无效合同。反诉被作为出租人，应向反诉原告赔偿由此遭受的损失。反诉原告租赁该电影院进行营业，购买设备支出了人民币559万元，装饰工程材料款支出203万元，装修人工支出工资47.5万元，共计支出809.5万元。由于反诉被告的过错导致该合同无效，反诉原告无法继续经营该电影院，购买的设备以及装饰工程均无法再使用产生价值，反诉被告应赔偿反诉原告上述的所有损失。故向法院提起反诉，请求判其所请。 反诉被告广电公司（本诉原告）辩称：同意第一项解除请求双方的租赁合同，反诉原告所提二、四、五项没有任何事实依据，请求予以驳回，反诉原告认为反诉被告没有提供票房，事实不成立，本案，反诉原告签订合同后于2011年12月1日计算租金，反诉原告已经在经营了。要求计算39万元的损失更没有依据。反诉原告要求被告赔偿400万损失更是无稽之谈，没有任何事实依据。本案，是反诉原告拖欠租金，反诉被告没有违约行为。由于反诉原告拖欠反诉被告租金，押金应该予以扣减，在合同里面，押金约定不计利息。因此反诉原告要求退还押金及利息请求予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经依法审查认定如下：原告（反诉被告）提交的证据1（建设用地规划审批单，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，主体工程质量验收记录、土地使用证、建设工程规划许可证副本、永兴县住房和城乡规划建设局证明，消防复验合格意见书，建设工程施工合同备案表和综合验收审批单），其中建设用地规划审批单，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证，主体工程质量验收记录、土地使用证、消防复验合格意见书，建设工程施工合同备案表和综合验收审批单，其真实性本院予以采信。建设工程规划许可证副本系复印件，其与住房和城乡规划建设局出具的证明结合原告提交的证据8、9号，可以证实所本案所涉《建设工程规划许可证》（副本）已由住房和城乡规划建设局回收归档。原告提交的证据2（租赁合同）、反诉原告提交的证据2（租赁合同）系双方所签订的租赁合同，并在实际履行过程中，对其真实性本院予以确认；原告提交的证据3（通知）可以证实原告于4月13日通过邮寄送达解除合同的通知给反诉原告的事实；证据4（委托代理合同及代理费发票），真实性本院予以采信，但该费用并非合同违约的直接经济损失；证据5（对账单）该份租金明细查证系原告与反诉原告签字确认，本院予以采信；证据6（律师函）无法证实其已送反诉原告的事实；证据7（民事调解书）系生效法律文书，可以证实双方就2013年租金及2014年租金支付达成了调解协议的事实；证据8（竣工验收及违章处理记录），具有真实性、合法性、关联性，可以证实该涉案工程项目规划验收已于2013年11月12日验收通过；证据9（申请信息公开的说明）系永兴县住房和城乡规划建设局出具，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。反诉原告（本诉被告）提交的证据2（广电大厦平面规划图）系原告单方提供图纸，未提供证据来源，无法证实本案所涉房屋建筑未按照批准的规划进行施工；证据3（损失清单）系反诉原告单方制作，无法证实支出具体金额；证据4（工程竣工验收备案查询证明），只有单位盖章但相关负责人未签字，不具备单位证明的形式要求，但结合审理查实，竣工验收备案表确未存档。证据5（建设工程消防验收意见书两份、现场照片），可以证实广电大厦于2013年7月11日经过消防验收合格；证据6（函及邮寄凭证）可以证实反诉原告于2018年4月19日回复反诉被告不同意解除合同的事实。证据7（租金支付明细）可以证实反诉原告在2015年11月30日前支付租金1664000元，此后又支付了四笔租金，分别为108000元、108000、100000元、284000元。证据8（信息公开说明），结合原告提供的证据9，可以证实永兴县住房和城乡规划建设局未存档本案所涉工程的规划竣工验收备案表及综合验收备案表。据此，本院认定事实如下： 2011年9月15日，原告（反诉被告）广电公司将其新建的广电大厦4至5层租赁给被告（反诉原告）曹小松，双方签订了《永兴县广电大厦四至五层电影院租赁合同》，合同主要内容为：“一、租赁范围及期限，租金标准，租金、押金及缴纳方式。1、租赁期限为：10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止（注:装修期起始日定为2011年9月15日至2011年11月30日之间，计租起始日定为2011年12月1日）；租金标准：、第1年至第2年每年度的租金为人民币肆拾万元整（￥400000元整）；第3年至第4年每年度的金为人民币肆拾叁万贰仟元整（￥432000元整）；第5年至第6年每年度的租金为人民币肆拾陆万陆仟伍佰陆拾元整（（Y466560元整）；第7年至第8年每年度的租金为人民币伍拾万零叁仟捌佰捌拾伍元整（￥503885元整）；第9年至第10年每年度的租金为人民币伍拾肆万肆仟壹佰玖拾伍元整（￥544195．00元整）；2、租金支付方式：房租按年支付，乙方第一年度租金在合同签订之日一次性付清，以后每年度租金须提前二个月支付；3、租赁押金为贰拾万元整（￥200000元整），自乙方缴纳第1年度租时一并交清，租赁满后，如甲方物业以及乙方投资的设备设施完好无损且没有其他违约情况，则甲方将租赁押金不计利息退还给乙方。二、租赁期间的约定事项。（一）行业管理：1、甲方办理好电影放映质许可证，授权给乙方使用。2、乙方必须接受甲方的行业监督，服从甲方的行业管理。3、甲方从上级各相关单位争取到的电影放映政策性拨款归甲方，乙方积极配合甲方提供相关资料：属于乙方争取到的各项拨款及补助归乙方，甲方应积极配合乙方提供相关资料。（二）人员安排及管理1、乙方从甲方提供的工作人员名单中选聘26人到电影院上岗工作。乙方聘用甲方提供的工作人员实行一年一聘，工资标准实行一年一定。工资标准参照郴州市各县市区同类电影院工资标准执行。2、乙方对电影院工作人员的管理方案及工资发放标准报甲方备案。3、甲方提供的工作人员被乙方聘用后应遵守乙方的工作纪律，服从乙方的管理，如出现违法违纪现象，造成不良影响和后果，乙方可解聘当事人，再从甲方提供的其他工作人员中选聘补满。4、电影院不论经营状况如何，乙方应首先保证被聘用工作人员的工资按月按时发放，工资发放后的剩余收益再由乙方自由支配。如因乙方原因拖欠员工工资，甲方有权从乙方押金中扣满。（三）其他约定事项1、乙方自主经营，自负盈亏，乙方的经营风险、经济连带责任、经济纠纷、债权债务、安全责任等均由乙方自行承担，与甲方无关。2、乙方必须服从计生、综治、消防等职能部门的管理，并负责办理相关手续。3、乙方不得擅自将甲方物业及乙方投资的设备设施整体转租给第三，由此造成的一切后果由乙方负责。4、乙方在经营过程中，不得改变经营性质（电影院），如有改变，甲方有权单方终止合同。5、永兴县广播电影电视局所属各部门看电影的费用按最低优惠价支付给乙方。三、双方的权利和义务（ー）甲方的权利和义务1、甲方有权要求乙方按双方规定时间足额傲纳租金及费用。2、甲方必须尊重乙方的合法经营权利，不得干涉乙方的合法经营活动3、乙方有下列情形之ー时，甲方有权单方解除租赁合同，收回甲方物业及乙方投资的设备设施：1.损坏甲方物业、破坏甲方物业结构。2.利用甲方物业从事非法经营活动。3.故意拖欠员工工资一个月以上；4.逾期未缴纳租金达10天以上。5.擅自把甲方物业整体转租给第三方。4、甲方无偿在电影院入处提供一个广告位给乙方作为电影广告之用。5、甲方必须在本合同签定之日起四十五日内提供消防通道及临街的老房子一楼售票房一间。如甲方在2011年12月1日之前不能提供消防通道则乙方的计租期限顺延且承担乙方的所有损失；如甲方临街的老房子拆除则甲方不再为乙方提供售票房。6、甲方应在裙楼屋顶面无条件地提供给乙方摆放空调主机的位置。（二）乙方的权利和义务1、乙方对房屋内部结构的改动必须征求甲方意见和原房屋没计部门的签字盖章。2、乙方在经营过程中所造成的一切不良后果由乙方自行负责，所涉及的一切费用由乙方自行承担。3、乙方必须爱护甲方物业及乙方投资的设备设施，在租赁期间如有损坏，乙方必须承担修复或赔偿的责任。4、乙方必须遵守国家的法律、法规、规章和相关政策，切实做到合法经营，照章纳税。5、租赁期满后，乙方必须把甲方物业以及乙方投资的装饰装修、配电设施、消防设施等实物资产一并无偿移交给甲方（注：可移动的放映设备及办公设施可由乙方搬走），并保证所移交的甲方物业及乙方投资的设备设施符合正常使用状态。四、违约责任及争议的解决。本合同签订后，双方应遵照执行，任何一方违约，违约方应承担未违约方的一切损失（政策性原因除外）。”此后，被告（反诉原告）曹小松使用该租赁房屋经营星河电影城至今。2014年，原告（反诉被告）广电公司因被告（反诉原告）未按期交纳租金为由诉至本院，案号为（2014）永民初字第181号，双方在审理过程中于2014年3月26日经本院主持调解，双方自愿达在调解协议，协议主要内容为：“一、被告曹小松拖欠原告广电公司2013年租金和2014年租金432000元，合计832000元属实。被告曹小松自愿于2014年4月10日前支付300000元，余款限被告曹小松于2014年5月10日前一次性履行完毕；二、原告广电公司自愿放弃要求被告曹小松支付2013年违约金的诉讼请求。三、其他双方无争议。”2017年12月5日，原告（反诉被告）广电公司与被告（反诉原告）曹小松双方进行了对账，并签字确认了《租金明细查证》（即原告所提交的证据5），主要内容为：“2015年11月30日前已结清，2015年11月30日以后共交租金叁拾壹万陆仟元整（316000元）,其中2016年5月4日交108000元，2016年11月2日交108000元，2017年5月22日交100000元。”此后，被告（反诉原告）曹小松于再次支付租金284000元，其中246200元系通过银行转账支付，另37800元系消防工程的质保金抵扣租金。 另查明，2011年9月3日，广电大厦通过主体工程质量验收，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位以及建设工程质量监督部门均签字或盖章确认验收合格。 2012年10月31日，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位以及建设工程质量监督部门对广电大厦工程进行了初验，后于2012年11月6对整改情况进行了确认并签字或盖章。 2013年3月18日，湖南省郴州市公安消防支队向原告（反诉被告）广电公司下达了《建设工程消防验收意见书》，综合评价定该工程消防复验不合格。2013年7月11日，湖南省郴州市公安消防支队向原告（反诉被告）广电公司下达了《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防复验合格。 2013年7月22日设计单位、施工单位、监理单位、建设单位和建设工程质量监督部门对广电大厦进行了竣工验收并提出了整改意见，施工单位将整改情况全部按要求完成后，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位和建设局以及建设工程质量监督部门进行了确认，均签字或盖章。 2013年8月14日，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均工程质量竣工验收记录中均签字盖章确认，综合验收结论为验收合格。 2018年8月14日，永兴县住房和城乡规划设局出具了关于影都广电有限责任公司《申请公开广电大厦项目信息的说明》，主要内容为:“永兴县影都广电有限责任公司邓伟建于2018年8月14日到我局申请公开永兴广电大厦项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和规划竣工验收备案等资料，经我局工作人员再次多方查阅档案资料，该项目建设用地规划许可、建设工程规划办理了审批单。规划竣工验收等相关资料未查到存根联，原因是单位机构改革合并，《建设工程规划许可证》副本和规划竣工验收存根联已在搬家时不慎遗失，但是对方提供了业主持有的规划竣工验收单原件。” 本院认为，本案的争议焦点是：本案争议的焦点是：一、双方所签订的合同是否有效；二、合同是否应当解除，被告（反诉原告）应否支付原告的租金；三、被告（反诉原告）投资的设备设施是否归原告所有，并承担违约损失；原告（反诉被告）是否应当承担违约损失。阐述如下： 一、双方所签订的合同是否有效； 根据法律的规定，依法成立的合同受法律的保护，当事人应全面履行自己的合同义务.本案中，原告（反诉被告）广电公司将广电大厦四至五层电影院租赁给被告（反诉原告）曹小松，双方签订了租赁合同，并交付使用至今。本院认为，标的物合法是租赁合同有效的前提，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规定划许可为核心要件，没有规划许可或都未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。本案中，原告（反诉被告）广电公司虽未提供其持有建设工程规划许可证，但由规划部门出具的证明证实原告（反诉被告）广电公司所持有的建设工程规划许可证副本系因存档至规划部门而遗失，可以证实本案所涉及标的物已取得规划许可。故此，双方所签订的租赁合同系合法有效。被告（反诉原告）曹小松辩称该广电公司未取得建设工程规划许可证，本院不予支持。被告（反诉原告）曹小松辩称未按建设工程规划设计图进行建设，但未提供充实的证据予以证实，本院不予采信。 二、合同是否应当解除，被告（反诉原告）应否支付原告的租金； 法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可解除合同。承租人无正当理由或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据双方所签订的租赁合同约定，被告（反诉原告）曹小松应交纳2015年12月1日至2016年11月30日的租金466560元、2016年12月1日至2017年11月30日的租金466560元、2017年12月1日至2018年11月30日的租金503885元，共计1437005元。根据合同约定，每年度租金须提前二个月支付。被告（反诉原告）曹小松分别于2016年5月4日交108000元，2016年11月2日交108000元，2017年5月22日交100000元。”此后，被告（反诉原告）曹小松于再次支付租金284000元，共计600000元。原告（反诉被告）广电公司主张解除合同并支付租赁物交付之日止的租金，本院认为，被告（反诉原告）曹小松未按合同约定期限交纳足额租金，经原告多次追讨，被告曹小松明确不愿缴纳租金，系根本性违约，原告主张解除合同，本院予以支持。被告（反诉原告）辩称根据合同约定，如原告（反诉被告）广电公司未能在2011年12月1日前不能提供消防通道则乙方的计租期限顺延且承担乙方的所有损失。广电大厦被评定消防验收合格日期为2013年7月11日，租期顺延至2013年7月11日。本院认为，原告广电大厦于2014年诉至本院要求被告曹小松支付租金及违约金，双方于2014年3月26日达成调解协议并生效，双方已就被告曹小松拖欠原告广电公司2013年租金和2014年租金432000元，合计832000元进行了确认。2017年12月5日，双方通过《租金明细查证》再次确认2015年11月30日前的租金已经付清。可以证实双方对于租期的起算及租金的计算已达成协议，故此，被告曹小松的辩称，本院不予支持。从2015年11月30日至2018年8月31日，被告曹小松需交纳租金数为1311033.75元（466560元+466560+租金503885元÷12个月×9个月），被告曹小松已支付租金600000元，尚欠租金711033.75元。抵扣被告曹小松所交纳的保证金200000元，被告曹小松尚需支付租金511033.75元及2018年9月1日至交付所承租的永兴县广电大厦四至五层电影院之日止的租金。 三、被告（反诉原告）投资的设备设施是否归原告所有，并承担违约损失；原告（反诉被告）是否应当承担违约损失。原告广电公司主张解除合同后，被告投资的设备设施归原告所有。 本院认为，双方合同约定，逾期未缴纳租金达10天以上，甲方有权单方解除租赁合同，收回甲乙方物业及乙方投资的设备设施。本院认为，被告曹小松逾期未缴纳租金至今，导致双方合同解除的原因系被告曹小松根本性违约，原告广电公司有权收回期租赁房屋，但双方未明确投资的设备设施范围，根据双方就合同租赁期满的约定，其设备设施应限于装饰装修、配电设施、消防设施等实物资产，不包括可移动的放映设备及办公设施。 被告（反诉原告）曹小松主张反诉被告承担未按照房屋租赁合同约定提供售票房导致反诉原告的损失390000（损失按照售票房租金每月6000元，从2011年11月1日起计算，暂计算至2018年4月1日），本院认为，反诉被告广电公司未按合同约定提供售票房系一般性违约，但反诉原告曹小松依据售票房房屋租金计算其损失，本院不予支持。原告（反诉被告）广电公司主张要求被告曹小松承担违约损失61665元，其中租金利息损失31665元，维权律师费30000元。本院认为，双方合同未约定维权律师费用的承担，且双方均系违约，故对于原告（反诉被告）广电公司、被告（反诉原告）曹小松的赔偿损失的主张均不予支持。被告（反诉原告）曹小松主张退还租赁押金并计算利息，于法无据，本院不予支持。反诉原告曹小松主张要求反诉被告广电公司赔偿损失4000000元，认为反诉被告广电公司未办理竣工验收备案，实际未经竣工验收合格，认为未竣工验收合格的情况下将房屋出租给申请人使用，楼房工程质量存在严重的安全隐患，反诉被告广电公司明显违反了出租人在租赁期间对租赁物承担持续性瑕疵担保的义务，反诉原告有权要求解除合同并追偿损失。本院认为，竣工验收备案只是竣工验收后建设单位所应办理的手续，不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。涉案楼房虽在验收合格前交付反诉原告使用，但现已经竣工验收合格，房屋不存在质量安全问题，也未影响反诉原告正常经营，且反诉原告在本案判决前仍在正常经营。现系因反诉原告未按合同约定如期支付足额租金而导致合同解除，其主张追偿损失于法无据，本院不予支持。反诉被告广电公司辩称反诉原告应选聘26人至电影院上岗工作，认为其违约。本院认为，反诉被告未提供证据证实已提供了工作人员名单给反诉原告，故对其辩称不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）永兴县影都广电有限责任公司与被告（反诉原告）曹小松之间的《永兴县广电大厦四至五层电影院租赁合同》； 二、限被告（反诉原告）曹小松于本判决书生效后三十日内交付广电大厦四至五层电影院（含装饰装修、配电设施、消防设施）给原告（反诉被告）永兴县影都广电有限责任公司; 三、限被告（反诉原告）曹小松于本判决书生效后三十日内支付给原告（反诉被告）永兴县影都广电有限责任公司租金511033.75元及2018年9月1日至交付所承租的永兴县广电大厦四至五层电影院之日止的租金。 四、驳回原告（反诉被告）永兴县影都广电有限责任公司、被告（反诉原告）曹小松的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费7224元，反诉案件受理费22015元，由被告（反诉原告）曹小松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  张臣晖 人民陪审员  宋永辉 人民陪审员  邓 慧 二〇一八年九月六日 代理书记员  陈慧灵 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。