山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0687民初3279号 原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路**。 负责人：王彦一，该行行长。 委托诉讼代理人：万德辉，该行职工。 委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。 被告：崔秀华，女，1959年7月16日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区，现住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：崔庆龙（被告崔秀华儿子），男，1980年1月21日出生，汉族，住址同上。 被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇 法定代表人：程强，总经理。 被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街**** 负责人：李长征，经理。 原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告崔秀华、山东鑫沃房地产开发有限公司（以下简称鑫沃房地产）、山东银联担保有限公司烟台分公司（以下简称银联担保）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉、孙华丛，被告崔秀华及委托诉讼代理人崔庆龙到庭参加诉讼，被告鑫沃房地产、银联担保经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与崔秀华签订的借款合同；2.请求崔秀华立即还清所欠原告剩余借款本金114308.52元，利息11015.1元（利息计至2018年1月9日），本息合计125323.62元，自2018年1月10日起至本金付清之日止，仍按借款合同约定利率计付利息、罚息给原告，承担律师费9166元，共计134489.62元；3.请求鑫沃房地产、银联担保对以上款项承担连带清偿责任；4.依法确认建行海阳支行对崔秀华办理预抵押登记坐落于海阳市徐家店国际商城第C29号楼1单元101号房屋的折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.请求崔秀华、鑫沃房地产、银联担保承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实与理由：崔秀华因购买鑫沃房地产开发的坐落于海阳市徐家店国际商城C29号楼1单元101号房屋，向建行海阳支行申请贷款，2013年9月4日，建行海阳支行与被告签订《个人住房(商业用房)借款合同》。合同约定借款金额18.6万元，贷款期限98个月，自2013年9月4日起至2019年9月4日止。同时约定崔秀华将购买的房屋抵押给原告作为履约担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。鑫沃房地产、银联担保为崔秀华履行还款义务提供连带责任保证。2013年9月18日原告依约发放了贷款18.6万元后，被告崔秀华开始进入还款期，截止到2018年1月9日，借款人累计拖欠贷款本金53346.07元，利息11015.1元，被告的行为严重违反了双方合同的约定，根据双方所签署的借款合同约定，原告有权要求被告立即偿还剩余的贷款本息125323.62元并承担违约责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。 被告崔秀华辩称贷款属实，但贷款时是按照鑫沃房地产工作人员的要求签字的，并未具体阐述合同内容，存在欺诈行为，贷款合同无效，既然借款合同无效，鑫沃房地产应退还我方已付款项，涉案款项也应该由鑫沃房地产承担。对解除借款合同没有异议，鑫沃房地产什么时间交房，我就什么时间付款。对罚息及律师费不知道，签订合同时没有向我方阐述，希望对该两项费用予以减免。 被告鑫沃房地产未答辩。 被告银联担保未答辩。 经审理查明：2013年9月4日，建行海阳支行与崔秀华、鑫沃房地产、银联担保签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额18.6万元；借款期限自2013年9月4日至2019年9月4日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际房款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。贷款利率为年利率，适用浮动利率即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同约定：担保方式为保证和抵押，鑫沃房地产、银联担保是保证人，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止；若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 2013年9月16日海阳市住房保障和交易中心对海阳市徐家店国际商城C29号楼101号房屋办理预抵押登记备案；2013年9月18日，建行海阳支行按照约定将贷款18.6万元发放到鑫沃房地产账户；合同约定还款方式为等额本息还款方式，合同签订后，被告崔秀华履行至2016年4月29日，已还本金71691.48元，已还利息24793.75元，截止到2018年1月9日，被告崔秀华借款尚欠本金114308.52元（含到期未还本金53316.07元）；利息、罚息11015.1元；本息合计125323.62元。原告主张律师代理费9166元按照《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》，分段累计计算：1万元以下为2500元；1万-10万元部分按照6%收取为5400元；10万-50万元部分按照5%收取为1266元；合计9166元。 本院依据建行海阳支行申请依法保全崔秀华名下办理预抵押登记备案位于海阳市徐家店国际商城C29号楼1单元101号房屋，保全期限为三年。 本院认为，原、被告签订《个人住房(商业用房)借款合同》符合法律规定，合法有效。被告未能按照合同约定偿还原告借款，尚欠原告到期未还的借款本金53346.07元，利息11015.1元，合计64361.17元，被告已构成违约。原告因被告违约，要求解除与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告因被告崔秀华未按合同约定偿还原告借款，要求提前收回借款本金、已到期利息125323.62元及自2018年1月10日至本金付清之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息、罚息给原告的请求，本院予以支持。原告主张被告支付律师费9166元，依照《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》计收律师费用，其主张符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告鑫沃公司、银联担保承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。原告要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，本院认为，根据《城市房地产管理法》规定不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定生效条件，商品房建设方在未取得权利证书之前，抵押权不成立，债权人对该在建房屋不具有优先他人债权的权利，原告与被告崔秀华办理的是抵押预告登记，并非是不动产抵押登记。故原告请求将被告崔秀华抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。被告崔秀华主张并不知道贷款内容，是按照鑫沃房地产工作人员的要求进行签字，存在欺诈行为，贷款合同无效。既然借款合同无效，鑫沃房地产应返还已付款项，涉案款项也应由鑫沃房地产承担。被告崔秀华作为完全民事行为能力人，有义务审查贷款合同条款及内容，既然在贷款合同上签字，应履行合同约定的义务，且被告崔秀华在庭审中主张鑫沃房地产如果交房我就付款，视为默认贷款合同的效力，故被告主张贷款合同无效，理由不足，本院不予支持。合同中对贷款罚息及律师费用均有明确约定，故对其辩解意见本院不予支持。被告鑫沃房地产、银联担保经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告崔秀华、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司于2013年9月4日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 二、被告崔秀华于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金114308.52元，利息、罚息11015.1元（利息计至2018年1月9日），本息合计125323.62元，律师费9166元，共计134489.62元，自2018年1月10日起至本金付清之日止，仍按借款合同约定计收利息、罚息给原告； 三、被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2990元，减半收取1495元，诉讼保全费1192元，由崔秀华、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  徐清臣 二〇一八年九月二十八日 书记员  宋 丹