河北省保定市中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)冀06执复93号复议申请人（被执行人）：李娜，女，1983年5月7日出生，汉族，住石家庄市裕华区。申请执行人：张欣，女，1991年2月26日出生，汉族，河北省保定市。被执行人：刘佳庆，男，1981年7月21日出生，汉族，住石家庄市裕华区。被执行人：刘莎娜，女，1976年9月12日出生，汉族，住上海市松江区。被执行人：郭嵘，男，1972年4月30日出生，汉族，住上海市松江区。复议申请人李娜不服河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606执异15号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院查明，本案在审理过程中，该院作出（2017）冀0606民初2971号民事裁定书，查封坐落于上海市××室、××室产权证号：沪房地松字（2013）第013196号、第013340号两套住房，查封期限自2016年7月13日至2019年7月12日。后因四被执行人未按（2017）冀0606民初2971号民事调解书履行，申请人张欣申请执行。该院于2017年1月13日立案执行，因四被执行人未能履行（2017）冀0606民初2971号民事调解书所确定的义务，该院决定拍卖坐落于上海市××室、××室房屋，于2017年10月10日发出公告，进行第一次网络拍卖，2017年11月11日结束，拍卖结果为流拍。2017年11月22日发出公告，进行第二次网络拍卖，2017年12月21日，申请人张欣以其与被执行人刘佳庆达成和解为由，向该院申请中止拍卖，该院于当日中止拍卖。2018年3月8日，申请人张欣以被执行人刘佳庆未按和解协议履行为由，向该院申请恢复拍卖。该院于2018年3月12日发出公告，恢复进行第二次网络拍卖，2018年3月29日拍卖成功。异议人李娜提出执行异议时，才向法院提交了其与刘莎娜签订的租赁合同，2018年3月1日的上海市松江区九亭镇出具的上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书（新增）等相关材料。执行法院认为，异议人李娜提出的请求撤销法院对上海市松江区莘松路1288弄1273号1101、1102室两套房产的网络司法拍卖、撤销保定市莲池怄人民法院作出的（2017）冀0606执72号民事裁定和（2017）冀0606执72号之一执行裁定的异议理由与事实不符。提出的确认异议人基于租赁关系有权在上海市松江区莘松路1288弄1273号1101室居住至2023年2月14日的主张，不属于执行异议的范围。异议人李娜与刘莎同为被执行人，应当知道上海市松江区莘松路1288弄1273号1101室已被法院查封，并进行了评估作价，且该房屋经过两次拍卖，李娜均未向法院主张其为承租人应当具有优先购买权，其主张不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定：驳回异议人李娜的异议。李娜向本院申请复议称，1、撤销保定市莲池区人民法院作出的（2018）冀0606执异15号执行裁定；2、撤销保定市莲池区人民法院对上海市××室、××室两套房产的网络司法拍卖；3、撤销保定市莲池区人民法院作出的（2017）冀0606执072号执行裁定和（2017）冀0606执72号之一执行裁定；4、确认申请人基于租赁关系有权在上海市松江区莘松路1288弄1273号1101室房屋中居住至2023年2月14日止；5、确认申请人对位于上海市××室、××室两套房产享有优先购买权。事实和理由：保定市莲池区人民法院驳回申请人异议没有事实和法律依据，理由如下。一、保定市莲池区人民法院在网络司法拍卖房产程序中未依法提前30日发布拍卖公告、未向申请人送达拍卖通知书和执行裁定书，严重违反司法拍卖程序并侵害了申请人合法权益，应依法撤销保定市莲池区人民法院对上述房产的拍卖程序。1、法院未依法提前发布拍卖公告。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条第二款规定，拍卖不动产或其他财产权的应当在拍卖前三十日前公告。本案中，保定市莲池区人民法院在拍卖位于上海松江区莘松路1288弄1273号1101、1102房产第一次拍卖流拍后，定于2017年11月23日至2017年12月22日期间进行第二次拍卖，但莲池区法院于2017年11月22日才在阿里巴巴司法拍卖网上发布拍卖公告，所以是只提前了一天发出公告，严重违反法定程序。法律之所以规定提前30日发布拍卖公告就是为了竞买人和优先购买人能够充分准备，以保障其合法竞买权和优先购买权，但本案中莲池区法院仅提前一天发布公告的做法已经严重违反法定程序，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定应撤销本案上述司法拍卖程序。2、法院未依法向申请人送达拍卖通知书和执行裁定书。（1）根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。但莲池区法院未按上述规定提前就拍卖事项通知申请人，即对申请人的房产进行了拍卖，严重违反法定程序。（2）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条明确规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。在本案执行程序中，莲池区法院作出了两个裁定，分别是（2017）冀0606执72号民事裁定书和（2017）冀0606执72号之一执行裁定，对申请人的财产进行了查封、拍卖，但两份裁定都没有向申请人送达，所以对申请人不发生效力，依法应予撤销。3、法院未查明房屋状况，严重侵害了承租人（申请人）的租赁权和优先购买权。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并应向当事人和已知优先购买人发出拍卖通知。但莲池区人民法院在拍卖前并未向房屋所有权人调查了解房屋出租情况，也未发布通知或公告要求承租人申报权利，而申请人作为被执行人之一，法院也未向申请人发送拍卖通知，法院应当履行的职责都未履行，拍卖程序严重违反法定程序，从而导致申请人未依法进行竞拍和权利申报，严重侵害了申请人的合法权益，应依法撤销上述司法拍卖程序。其次，保定市莲池区法院在（2018）冀0606执异15号执行裁定书中认为申请人要求确认申请人作为承租人有权在上述房产中继续租住房屋的主张不属于执行异议的范围是没有任何法律依据的。因为根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。申请人既是当事人，又是利害关系人，莲池区法院的执行行为侵害了申请人的租赁权和优先购买权，申请人的异议请求完全属于异议范围。二、根据买卖不破租赁原则，即使房屋被依法拍卖，申请人作为承租人也有权继续租住，并对房屋享有优先购买权。申请人向莲池区法院提交的《租赁合同》、《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》、上海市居住证、居委会出具的《情况说明》、发票等证据能够充分证实：申请人自2017年初就一直租住在刘莎娜××上海市××房产中，2017年2月15日申请人与刘莎娜签订了书面《租赁合同》，租赁期限为2017年2月15日至2023年2月14日，并按上海市规定逐年对租赁合同进行了备案、缴纳税款，半年后申请人办理了上海市居住证。申请人向莲池区法院提交的由上海市松江区九亭镇亭南居民委员会出具的《情况说明》中也确认了租赁房产和租赁期限。综上，申请人已依法租赁了上述房产至2023年2月14日，即合房产被依法拍卖，申请人应依法享有居住权和优先购买权。综上，保定市莲池区人民法院对房产进行网络司法拍卖过程中存在严重违反法定程序的行为，已经严重侵害了申请人的合法权益，依法应予撤销司法拍卖程序，请二审法院查清事实，依法保障申请人的租住权和优先购买权。本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。本院认为，司法拍卖是指人民法院在民事案件的强制执行程序中，按程序自行或委托拍卖公司处理债务人的财产，以清偿债权人的债权。司法拍卖程序作为强制执行的辅助程序，有其特殊性和独立性，拍卖成交后，再撤销拍卖的，应当符合法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。本案拍卖时依法进行了公告，无证据证明有竞买人恶意串通及限制竞买人参加竞买的情形，复议申请人主张撤销本次拍卖，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于复议申请人所主张的优先购买权的问题，优先购买权系属当事人的实体性权利，其应于异议所指向的执行标的执行终结之前提出，复议申请人于拍卖程序终结后主张优先购买权不是执行异议、复议所申请的范围，本案不作处理。关于复议申请人要求确认其基于租赁关系有权在上海市松江区莘松路1288弄1273号1101室居住至2023年2月14日的主张，亦不属于执行异议的范围，本案不予审查。综上，复议申请人所提主张理据不足，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人李娜的复议申请，维持河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606执异15号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 韩 斌审判员 刘 斌审判员 赵春林二〇一八年九月二十五日法官助理严波书记员李莞雯