广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4324号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**信联大厦，统一社会信用代码9144200028203227XD。主要负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：朱喜良，男，1988年4月10日出生，汉族，身份证住址湖南省洞口县，被告：何成霞，女，1993年9月15日出生，汉族，身份证住址四川省泸州市江阳区，被告：中山市华隆房地产开发有限公司，，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路悦华居****商铺统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，经理。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告朱喜良、何成霞、中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行诉称：被告朱喜良向原告农业银行中山分行辖下机构农业银行股份有限公司中山火炬高技术产业开发区支行（以下简称农业银行火炬开发区支行）贷款购房，被告朱喜良为抵押人，被告何成霞、华隆公司为保证人。原告农业银行中山分行如约发放贷款后，被告朱喜良未能按时还款。请求判令：1.解除原告农业银行中山分行与被告朱喜良签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告朱喜良立即向原告农业银行中山分行清偿尚欠的借款本金392406.10元及利息（暂计至2018年1月4日，利息4797.32元、罚息20.24元、复利67.73元，从2018年1月5日起至还清款项之日止按合同约定计收）；3.原告农业银行中山分行对被告朱喜良、何成霞名下位于中山市火炬开发区金华花园12幢101房的房地产处置所得价款就诉求款项享有优先受偿权；4.被告何成霞、华隆公司对被告朱喜良的本案全部债务承担连带清偿责任；5.被告朱喜良支付原告农业银行中山分行因实现债权、抵押权所产生的律师费19864元被告朱喜良、被告何成霞经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间提交书面答辩状及证据。被告华隆公司到庭辩称，1.诉求第1项中主张复利属于重复主张违约金，原告农业银行中山分行就债务人逾期还款的违约行为已按照合同约定主张了利息及罚息，罚息本身已具有违约金性质，同时再主张复利，属于重复主张。虽然合同有约定，但该格式合同版本由原告农业银行中山分行提供，债务人及保证人在借款合同签订过程中实际上没有针对个别条款进行协商的余地，根据合同法第40条规定，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。2.诉求第4项主张由被告华隆房地产对全部债务承担连带清偿责任没有合同及法律依据，本案合同第10.1.4条第8项约定本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任，该约定并未明确约定以担保形式实现债权的先后顺序。依据物权法第176条规定，没有约定或者约定不明确的，债务人提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。3.诉求第5项主张律师费证据不足，没有提供划账凭证，无法证明该笔费用已实际发生。经审理查明：贷款人：农业银行火炬开发区支行。借款人：朱喜良。抵押人：朱喜良、何成霞。保证人：何成霞、华隆公司。签约情况：2013年7月16日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120130093615）。贷款金额：417000元。贷款期限：360个月，自2013年7月16日起至2043年7月15日止。约定还款方式：等额本息还款法，每月16日为还款日。贷款执行利率：浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自次年1月1日起调整。罚息计收标准：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。复利计收标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。实现债权的费用：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人、担保人应担承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权行使担保权。抵押担保情况：合同约定朱喜良、何成霞向农业银行火炬开发区支行提供其位于中山市火炬开发区金华花园12幢101房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利……诉讼（仲裁）费、律师费……等。2013年7月31日，朱喜良与农业银行火炬开发区支行办理了该房产抵押登记备案手续（抵押登记备案证明号:易房抵字第DY201327442号），抵押贷款金额417000元。保证担保情况：合同约定何成霞为上述合同项下债权提供连带责任保证。华隆公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……诉讼费、律师费等。保证期间为借款到期日起二年。并无明确约定多个担保并存的清偿顺序。至今，朱喜良、何成霞未办好该抵押房产的《房地产权证》、《他项权证》。贷款发放情况：2013年7月16日，农业银行中山分行向朱喜良发放贷款417000元。违约欠款情况：自2017年11月30日起，朱喜良未按时足额偿还借款本息。截至2018年1月4日，朱喜良尚欠借款本金392406.10元（逾期本金2058.32元）、正常利息4797.32元、罚息20.24元、复利67.73元。另查，农业银行中山分行委托广东雅商律师事务所律师为本案诉讼代理人，并因此支出了律师费19864元，广东雅商律师事务所开具了19864元的律师费发票。又查，农业银行火炬开发区支行出具书面声明：农业银行火炬开发区支行为农业银行中山分行的下属分支机构，其同意由农业银行中山分行主张此案的所有权利，其不再另行主张。本院认为，农业银行火炬开发区支行是农业银行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。朱喜良借款后未约定还款，构成根本违约，农业银行中山分行有权依法解除合同并依约要求朱喜良提前清偿全部借款本息及支付其因实现债权所产生的律师费19864元。朱喜良截至2018年1月4日的欠款本息，有农业银行中山分行提交的借款凭证、贷款还款流水、银行系统截屏图和手工制作“朱喜良欠款明细表”予以证实，且朱喜良没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。由于农业银行中山分行已诉请解除合同，故合同解除前的贷款正常利息及复利应计算至合同解除之日止，农业银行中山分行主张贷款正常利息及复利计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。涉案房地产为预售商品房，朱喜良、何成霞为农业银行火炬开发区支行办理了该房产抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当朱喜良不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。另外，何成霞为朱喜良的上述债务提供连带保证责任，华隆公司提供阶段性保证担保，华隆公司承诺在借款人取得房地产权属证书及办妥抵押登记手续前提供连带责任保证，该保证担保合法有效。由于涉案房产至今取得房地产权属证书及办妥抵押登记手续，故何成霞、华隆公司依约应对朱喜良的上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，农业银行中山分行虽在合同中约定“合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，但该条款未约定以担保实现债权的先后顺序。现朱喜良的上述债务有朱喜良、何成霞提供的物的担保，又有保证人华隆公司提供的保证担保，故农业银行中山分行应先以朱喜良、何成霞提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分由何成霞、华隆公司承担连带清偿责任。《人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款规定“……对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”现农业银行中山分行以本金为基数对逾期贷款本金计收罚息，对逾期利息计收复利符合相关规定，本院予以支持。华隆公司辩解复利属于重复主张违约金，罚息本身已具有违约金性质，同时再主张复利，属于重复主张，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。因农业银行中山分行为追索本案的债权委托广东雅商律师事务所为本案代理人，依照委托合同约定，广东雅商律师事务所已经指派律师履行了约定的诉讼代理业务并开具发票，华隆公司辩称律师费未实际发生，与事实不符，本院不予采纳。何成霞、朱喜良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山分行与被告朱喜良签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120130093615）。二、被告朱喜良于本判决发生法律效力之日向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金392406.10元及利息【截至2018年1月4日的正常利息为4797.32元、罚息20.24元、复利67.73元；从2018年1月5日起至本判决生效之日止的正常利息、罚息、复利，按合同约定计算，即正常利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率计算，罚息按罚息利率即借款执行利率基础上上浮50%计算,复利按合同约定的借款利率计算；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止的逾期贷款利息，以实欠本金为基数按罚息利率计算】。三、被告朱喜良应于本判决发生法律效力之日向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费19864元。四、在上述债权范围内，原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告朱喜良、何成霞提供的抵押物即位于中山市火炬开发区金华花园12幢101房房地产（抵押登记备案证明号:易房抵字第DY201327442号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款享有优先受偿权。五、被告何成霞、中山市华隆房地产开发有限公司对被告朱喜良的上述债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告何成霞、中山市华隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱喜良追偿。六、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7557元，诉讼保全费2606元，合计10163元（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交），由被告朱喜良、何成霞、中山市华隆房地产开发有限公司负担并应于本判决生效之日迳付原告中国农业银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓树青人民陪审员  刘淑珍人民陪审员  梁宝霞二〇一八年九月十日书 记 员  林晓晴钟金花