广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初1339号 原告：吴大德，男，1973年12月1日出生，仫佬族，户籍所在地：广西罗城仫佬族自治县，现居住地：宜州市监狱小区4栋1单元502号。 原告：张园，女，1979年5月11日出生，汉族，户籍所在地。 以上两原告共同委托诉讼代理人：徐婷婷，广西瀛聪律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：韦美团，广西弘生联合律师事务所律师。 被告：宜州市正泰房地产有限责任公司，地址：河池市宜州区庆远镇城中中路**帝王商贸城****。统一社会信用代码：914512817738653137。 法定代表人：莫军，董事长。 委托诉讼代理人：唐伟政，广西皓辰律师事务所律师。 原告吴大德、张园与被告宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告吴大德、张园的特别授权委托诉讼代理人徐婷婷、委托诉讼代理人韦美团，被告正泰公司的特别授权委托诉讼代理人唐伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴大德、张园向本院提出诉讼请求：一.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款“本大楼正面（沿塘中路向）一至五楼外墙的广告牌位所有权归出卖人所有”无效；二.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第6款“如出卖人所发放的其他宣传资料与本合同不一致的，以本合同为准”无效；三.被告赔偿因其合同欺诈造成原告的损失：244615元（房款总价）÷70年×30年×30%＝31450元；四.被告履行交房手续，向原告出具房屋验收合格证明，通知原告签收《房屋交接单》；五.被告按照《商品房买卖合同》附件三约定的商铺装修标准履行装修义务；六.被告按照《商品房买卖合同》附件一的平面规划图交付房产，立即拆除障碍物，即要求被告拆除正大门的电梯，一楼大门左、右边各一个出口打通；七.被告赔偿原告因违约交房损失7340元（1835元/月×4个月）（自2018年2月1日至2018年6月1日，如被告不履行则计算至实际履行之日止）；八.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2011年1月19日签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于宜州区帝王商贸城二层A－26号的房产一处。被告对外明示了该宗土地为国有土地使用权出让[证号：宜国用（2009）第0369号]，使用期为2009年5月19日至2079年4月21日，并把这一内容写进合同第一条。该合同对交付期限和交接手续的约定为：“出卖人应该在2011年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应该在交付日的7日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点、地点等进行验收交接时，出卖人应该出示商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十条约定，“如经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量与使用功能的，出卖人应该在获得审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部分和设施的使用性质。”合同附件一的房屋平面图明示为商场正大门有三个出口，左右侧各有一处出入口。合同第十三条及合同附件三对商铺的装饰、设备的标准也进行了约定，被告承诺交付给原告房产为商业精装修商品房，如装修达不到约定标准的，被告用同等质材替代，并于一个月内另行安装，费用由被告承担。原告的房产于2017年4月7日获得不动产权证书，不动产权证记载原告房产土地使用权和房屋所有权使用年限为2009年4月22日至2049年4月22日，与被告宣传的70年土地使用权严重不符。被告交付的房产没有按照合同约定的装修及设备标准进行装修，没有进行隔断，整栋楼的商铺还是敞开的大平层，这与广告宣传及合同附件一的平面设计图大相径庭，况且被告为了自身利益擅自改变规划设计，在原本是商铺大门处搭建电梯，将入门处左前方及商铺一楼的侧面入口全部用水泥墙封堵，使原告购买的商铺一片漆黑，失去了使用价值及商业价值，使原告订立合同的目的不能达到。截至原告起诉之日被告都没有向原告履行房屋交接手续，出示房屋验收合格证明，通知原告签收《房屋交接单》，原告对于房产是否符合法定交房条件和约定交房条件失去知情权，对房产是否存在重大安全隐患，是否符合使用条件失去查验权。虽然原告已取得了该房产的物权，但被告依然存在违约交付、瑕疵交付的违约责任。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中被告违反诚实信用原则，多处违反合同约定，造成了原告的损失，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告正泰公司辩称，一.原告诉请确认《商品房买卖合同》第十七条第5款、第6款约定的内容无效，没有法律依据。l、被告在出售商铺之前没有发放其他任何宣传资料。本案中原告所列举的帝王商贸城一站式购物城，一、二层平面图等宣传资料都不是被告所为，宣传资料的内容都不是宣传出售商铺，宣传的是帝王商贸城未来的经营规划及投资分析和设想，与被告出售商铺的行为无关。2、被告与本案原告签订商品房买卖合同时明确约定：一至五楼外墙的广告牌位的所有权归被告所有，双方约定的是：外墙广告牌位的所有权，而不是外墙面的所有权，外墙面的所有权在《商品房买卖合同》第17条第一款第(2)项约定归全体商铺产权人所有，原告将外墙广告牌位的所有权和外墙面的所有权混为一谈。这么多年来被告并没有利用外墙广告牌位从事营利性的商业行为，没有任何的盈利行为，该约定的目的是为了整体外墙面的统一及美观，强化商铺外墙面的规范化管理，提升商城的整体商业价值和效益。3、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务、行使权利。整个合同的全部条款均被之前的生效判决确认了其合法性，现原告又诉请合同中的部分条款无效，若法院支持了原告该请求，就会出现对同一合同先后判决产生矛盾和冲突。二.被告不存在合同欺诈行为。1、被告通过国有土地出让的方式取得宜国用(2009）第0369号地块，规划用途为商住用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。”根据《土地利用现状分类》（GBT21010-2007）之规定，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地，准许使用70年。后来《土地利用现状分类》（GBT21010-2017）对商住用地进行了调整，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中的商业用地单独划出来并入商服类用地，从而将商业用地由原来的70年调整为40年。这是国家政策调整所导致的结果，属于不可抗力。2、原告用购买商铺的价款作为基数来主张土地价款，纯属是无理取闹，原告提供的收据、购房发票等付款凭证，都是商铺的价款，没有哪笔款项是支付土地使用费。三.原告与广西钧玉置业有限责任公司（以下简称钧玉公司）签订了《委托经营（行纪）合同》，合同约定：原告于2013年元月31日起至2018年元月31日止，共5年，将原告购买的物业出租给钧玉公司经营；租赁期内钧玉公司对该物业拥有决定其经营定位、经营范围和方式及其租赁、改造与装修等权利；原告同意钧玉公司因经营需要对卖场进行重新分割、布局及调整装修格局。钧玉公司在租赁期内根据《委托经营（行纪）合同》的约定及实际经营的需要，对原告的物业进行重新分割布局、装修，并在商场正大门旁边安装电梯等。该合同双方实际履行完毕后由钧玉公司将物业交回原告，如今原告诉请让被告再次履行交房手续、按照《商品房买卖合同》附件三约定的商铺装修标准履行装修义务、附件一的平面规划图交付房产、赔偿原告因被告违约交房损失时间从2018年2月1日起算，没有事实和法律依据。因为被告早在2013年就将商铺移交给了原告（有前诉法院生效判决认定），原告接收商铺后出租给钧玉公司使用了长达5年的时间，钧玉公司是基于原告的出租合同合法使用原告的商铺，钧玉公司使用商铺可视为是原告自已的使用，期间原告也依照委托合同的约定收取了租金，即从2013年1月开始将商铺出租给钧玉公司经营，倘若原告真的没有接收被告移交的商铺，那么商铺的风险没有转移，商铺仍属于被告所有，原告拿什么出租给钧玉公司？又凭什么收取商铺的租金？现如今以被告移交的商铺不符合合同约定为由主张权利，于法无据，即便被告移交的商铺不符合合同约定，根据合同法第158条的规定，原告在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物符合约定。事实上原告已取得商铺的产权证书，若商铺没有经过综合验收，如何能办理得房屋产权证书。四.原告请求被告赔偿因违约交房的损失，因原告没有在法定期限内提出主张，已超过法定的诉讼时效，恳请法庭驳回原告的该项请求。综上所述，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告当庭提交商铺现状的相片证明被告违约交房的事实不认可，认为这是钧玉公司与原告租期满后，钧玉公司交付的商铺现状，不是正泰公司当初交付的商铺现状。本院认为，该相片没有拍摄时间，具体地点，无法证明原告所要证明的内容，不予以采信。原告对被告提供钧玉公司与正东传媒文化有限公司签订的房屋租赁合同、产品安装合同复印件，证明商铺大门处安装电梯系广西正东文化传媒有限公司与广西钧玉置业有限责任公司为了整个商贸城发挥更高的商业价值设计、安装，在安装电梯时没有占用原告的专用面积；原告签订的《委托经营（行纪）合同》同意钧玉公司根据经营需要，进行改造、装修、重新分割、布局、调整装修格局的真实性、合法性、关联性有异议，不予认可。本院认为，该两份证据没有原件予以核对，其真实性、合法性难以判定，不予确认。原告对被告提供的帝王商贸城招商手册、广西帝王商贸城有限公司营业执照复印件证明被告出售商品房在先，招商宣传在后，宣传资料系广西帝王商贸城有限公司在招商时所做的宣传，与被告出售商品房没有任何关系；被告在出售商品房时没有任何虚假宣传，不存在宣传与合同不一致的地方，帝王商贸城是独立的法人资格。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为被告没有提供原件，本案是商品房预售合同纠纷，招商宣传和买卖宣传没有关联性，帝王商贸城营业执照与本案被告正泰房产是两个完全不同的法人，与本案没有任何的关联。本院认为，帝王商贸城招商手册原告也作为证据举证，只是双方各自所要证明的内容不同，对该证据予以确认。广西帝王商贸城有限公司营业执照复印件与本案无关联性，不予采纳。原、被告双方对商品房买卖合同、帝王商贸城销售广告资料、原告与钧玉公司签订的委托经营（行纪）合同的真实性、合法性均没有异议，只是双方各自证明的内容不同，本院对以上证据及记载的内容依法予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告以244615元的价格购买被告开发的宜州市庆远镇塘中中路27号帝王商贸城二层2-A26号的商铺。合同第一条记载被告以出让方式取得编号为（16）－37－2的地块国有土地使用权，土地使用权证号为宜国用（2009）第0369号，规划用途为商住用地，土地使用年限自2009年5月19日至2079年4月21日。合同第八条、第九条、第十五条约定：“1、商品房经验收合格的，出卖人应在2011年12月30日前将房屋交付给买受人，逾期交房超过30日的，从应交付之日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之3.5支付违约金；2、出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起30日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”合同第十七条第5款：“本大楼正面（沿塘中路向）一至五楼外墙的广告牌位所有权归出卖人所有”及第6款“如出卖人所发放的其他宣传资料与本合同不一致的，以本合同为准”。合同附件三：商铺装修标准，结构：钢筋混凝土框架结构，楼板、屋面板均为钢筋混凝土现浇板；外墙：外墙涂料；沿街铺面门：里层玻璃门、外层卷闸拉门；天面：防火埃特板吊顶及铝格栅；空调：中央空调；地面；地面地板砖；隔断：轻质材料间隔；电表：设独立电表，接至室内配电箱；电梯：自动扶梯；水：公共用水；窗：铝合金白玻窗；其他：预留电话、宽带接口，公共智能化监控系统，消防系统。《合同补充协议》主要内容为：“1、本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务；2、买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，否则由此产生的一切后果由买受人全部承担全部责任；3、买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负；4、买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”签订合同后，原告支付给被告164615元作为首期房款，余款80000元由原告向银行按揭贷款付清。2013年1月31日，被告将商铺交付原告。2013年10月21日，被告将相关竣工材料交由宜州市住房和城乡建设局备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。2013年11月5日，被告向宜州市房地产管理局申请进行房屋初始登记，2013年11月12日，宜州市房地产管理局对被告位于宜州市庆远镇塘中路27号34190.75平方米房屋进行初始登记，并给被告发放房产证。2016年6月3日，被告代理原告向宜州市房地产管理局递交材料办理房屋所有权转移登记，2017年4月7日原告获得河池市宜州区国土资源局颁发的桂（2017）河池市宜州区不动产权第0000810号不动产权证书。原告将2－A26号商铺委托广西钧玉置业有限责任公司经营管理，约定自2013年1月31日起至2018年1月31日止，共5年。钧玉公司每月支付行纪费1835元给原告，钧玉公司对该物业（即2－A26号商铺）拥有决定其经营定位、经营范围和方式，及其租赁、改造与装修等权利，因经营需要对卖场进行重新分割、布局及调整装修格局。原告曾于2016年8月1日向本院起诉，请求判令被告支付逾期交房违约金19877.26元、逾期办证违约金17943.035元，本院判决被告支付给原告逾期办证违约金13013元[（2016）桂1281民初1834号]。被告不服该判决上诉于河池市中级人民法院，河池中院于2017年4月24日判决由被告支付给原告逾期办证违约金9065.10元[（2017）桂12民终217号]。 综合原、被告双方的诉辩，归纳本案的争议焦点为：一、原告本次诉讼是否属于重复诉讼？原、被告签订的《商品房买卖合同》中第17条第5、6款是否有效？被告是否存在欺诈行为？二、被告交房给原告是否逾期？应如何计算被告违约交房的损失？被告逾期交房是否已经超过诉讼时效？三、原告请求被告对商铺进行装修，拆除正大门处电梯及将一楼正门左右两边出口打通是否有事实与法律依据？ 本院认为，一、原告之前诉讼为逾期交房违约金和逾期办证违约金，本次诉讼并没有逾期交房违约金和逾期办证违约金请求，起诉虽为同一案由，但不是同一诉求，原告本次诉讼不属于重复诉讼。原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规和政策性的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务、行使权利。原告请求确认《商品房买卖合同》中第17条第5、6款无效没有法律依据，本院不予支持。被告在取得宜国用（2009）第0369号地块时，规划用途为商住用地，依照《土地利用现状分类》（GBT21010-2007）的规定，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地归入住宅用地，准许使用70年。现《土地利用现状分类》（GBT21010-2017）对商住用地进行了调整，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中的商业用地单独划出来并入商服类用地，将商业用地由原来的70年调整为40年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”对于双方在合同中确定土地使用年限为70年，后原告购买的商铺土地使用年限为40年，是由于情势变更的原因所致，而非被告过错造成，原告没有请求变更或者解除合同，那么双方应继续履行合同。原告请求被告赔偿因其合同欺诈造成的损失无法律依据，本院不予支持。 二、被告交房给原告是否逾期？应如何计算被告违约交房的损失？被告逾期交房是否已经超过诉讼时效？《商品房买卖合同》中约定交房的时间为2011年12月30日，2013年1月31日原告与广西钧玉公司签订委托经营（行纪）合同，将商铺出租并收取租金，应视为被告已交房。此时原告应当已知道自己合法权利受到侵犯，应于2015年1月31日前向被告主张违约责任，原告于2018年5月17日向本院提起诉讼要求被告承担违约交房的损失，已经超过了法定的诉讼时效。被告提出诉讼时效的抗辩理由成立，原告请求违约交房的损失本院不予支持。 三、原告请求被告对商铺进行装修，拆除正大门电梯及一楼正大门左右两边出口打通是否有法律依据？被告于2013年1月31日将商铺交予原告，原告亦于同日与广西钧玉公司签订《委托经营（行纪）合同》，约定原告将2－A26号商铺委托钧玉公司全权处理，自2013年1月31日起至2018年1月31日止，共5年。原告已收取钧玉公司的房租。现原告请求被告对商铺进行装修，拆除正大门电梯及将一楼正大门左右两边出口打通，原告无证据证明2013年1月31日交付时商铺的状态如何，现商铺的状态与当初交付时是否一致？将一楼正大门左右两边出口打通请求不明确。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定：“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”原告的该项请求没有法律依据，依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下： 驳回原告吴大德、张园的诉讼请求。 案件受理费794元，由原告吴大德、张园负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。上诉的当事人，应在上诉期限届满后七日内预交上诉费794元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户行：农行河池分行城东分理处；帐号：20×××98），逾期不交纳的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邵日恒 审 判 员  覃庄丽 人民陪审员  韦彩铭 二〇一八年九月五日 书 记 员  韦兰情 李琳