云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2823民初270号 原告（反诉被告）：黄家云，男，1965年4月13日出生，汉族，身份证登记住址云南省普洱市墨江县，现住该地。 原告（反诉被告）：黄家跃，男，1970年9月15日出生，汉族，身份证登记住址云南省普洱市孟连县，现住墨江县。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会，住所地西双版纳州勐腊县磨憨镇。 法定代表人：崔云青，职务：主任。 委托诉讼代理人：姜涛，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）黄家云、黄家跃与被告（反诉原告）中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会（以下简称磨憨管委会）合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告原告（反诉被告）黄家云及其诉讼代理人何佳映，被告（反诉原告）中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会委托诉讼代理人姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》、《土地置换协议》约定的义务；2、请求法院判令被告向二原告支付《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》第十七条第二款约定的违约金10万元，合同继续履行；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2007年2月25日，以招商引资的方式，被告云南省西双版纳傣族自治州磨憨边境贸易区管理委员会（以下简称管员会）与原告乙方黄家云、黄家耀签订了《建设磨憨云耀小区项目合同书》。按约定，2007年3月6日，原告向被告支付了项目保证金30万元人民币，且《合同书》第十四条约定，“若乙方在土地使用权出让挂牌中取得该地块的土地使用权，项目保证金转为土地出让金，其余土地出让金在办理《国有土地使用权证》时一次付清。”2008年9月25日，按被告的通知，又向被告指定的帐户汇入土地出让金15．95万元，并在附加信息及用途栏内载明“购买土地款”。2011年8月2日，被告磨憨经济开发区管理委员会与原告乙方黄家云、黄家跃又协商签订了《土地置换协议》，该《协议》明确了：“乙方于2008年7月，以挂牌方式取得了位于磨憨水库鱼庄路旁2071．46平方米用地（尚勇1XX1A-1X号）。二、根据城市建设规划调整方案，甲方以同样用地性质、同等价格，将位于磨憨经济开发区X号路延长线磨苗路左侧的用地置换给乙方，乙方将尚勇1XXA-1X号地块交换给甲方另行安排。三、甲方负责按程序办理该置换土地的相关手续，乙方积极配合，土地使用手续按上一级土地主管部门审批时限给予及时办理。在尚未办理土地使用手续前，甲方允许乙方在2011年10月30日后按规划要求可以先期开工建设。四、置换地块60米×60米，但土地平整工作由乙方自行负责。五、以上条款双方共同遵守，违者支付与该地块相同价值的违约金给对方”。上诉合同、协议签订后，原告多次要求被告给予办理手续，但被告以各种理由一拖再拖，直至2016年7月28日原告亲自将尽快给予完善置换土地的相关手续的申请交到管委会办公室。2016年8月9日又通过邮政特快专递第二次将《申请》交给了管委会。被告于2016年9月26日以手机信息的形式，给了一份《中国老挝磨憨一磨丁经济合作区管理委员会关于协商解决招商项目的函》（以下简称函），此《函》中存在以下问题：第一，仅提及2007年2月25日甲乙双方签订的《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》，对2011年8月2日签订的《土地置换协议》只字未提，故然就忽视了约定的权利义务；第二，被告提出正式终止招商合同书，及时退还项目保证金及其它费用（不计息）共45．95万元，拟补助项目前期经费10万元（需要正规发票）。由此可以看出，被告已经违反合同的约定了。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求西双版纳州中级人民法院判如所请。 被告（反诉原告）辩称，原告的第一项诉讼请求已经失去继续履行的条件，《建设磨憨云耀小区合同书》的合同目的已经无法实现，《土地置换协议》是一个无效协议，不具有法律约束力。原告的第二项诉讼请求不能成立，合同已经失去继续履行的条件，该合同书的履行必须要求原告取得土地使用权证，但原告一直未取得土地使用权证。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、确认2011年8月2日签订的《土地置换协议》无效；2、解除2007年2月25日签订的《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》。事实及理由：2007年2月25日，反诉原告与两反诉被告签订了《建设磨憨云糴住宅小区项目合同书》，约定由两反诉被告开发建设“云耀住宅小区”，项目用地约10亩毛地，但需通过合法的土地使用权出让挂牌方式取得土地使用权。合同签订后，两反诉被告交付项目保证金30万元。合同对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。该合同签订后，由于政府规划调整等因素，合同预定土地使用权列入磨憨城市建设的统一规划中，于2008年7月25日整体挂牌出让给磨憨丰盛建设开发有限公司，致使《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》无法实现合同目的。2011年8月2日，反诉原告与两反诉被告签订《土地置换协议》。该置换协议中提及的“尚勇10501A－1XX号”地块的权利人为磨憨丰盛建设开发有限公司，两反诉被告并未取得该地块的国有土地使用权。故该协议中的所谓“置换”因违反国家土地法律法规的强制性规定而属无效合同，没有法律约束力。多年来，反诉原告一直与两反诉被告协商沟通，希望双方在友好协商的基础上解决合同的相关事宜，并于2016年9月26日书面函告两反诉被告解决双方争议的方案，但因双方分歧较大而未果。综上所述，为维护国家土地的合法权益，反诉原告依法提出反诉请求，请人民法院依法确认双方2011年8月2日签订的《土地置换协议》无效，解除双方2007年2月25日签订的《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》 原告（反诉被告）辩称，2007年2月25日，原、被告双方签订了《建设磨憨云耀小区项目合同书》，约定被告将位于市政4号道路旁的项目用地（也就是之后《土地置换协议》中所说的位于磨憨水库鱼庄路旁2071.46平方米用地（尚勇10501A-XX号）出让给原告进行项目建设，2007年3月6日，原告向被告支付了项目保证金30万元，《合同书》第十四条约定：“若乙方在土地使用权出让挂牌中取得该地块的土地使用权，项目保证金转为土地出让金，其余土地出让金在办理《国有土地使用权证》时一次付清。”2008年9月25日，按被告的通知，又向被告指定的账户汇入土地出让金15.95万元，并在附加信息及用途栏内载明“购买土地款”。2008年7月25日，在两原告不知情的情况下，被告又将该用地（尚勇10501A-1XX号）出让给磨憨丰盛建设开发有限公司，并且办理了国有土地出让手续，磨憨丰盛建设开发有限公司取得了尚勇10501A-142号的使用权，被告已构成《建设磨憨云耀小区项目合同书》的违约，《建设磨憨云耀小区项目合同书》第十七条第二款约定被告（甲方）违约，应向原告（乙方）支付违约金10万元，本合同继续履行。2011年8月2日，被告又与原告签订《土地置换协议》，明确原告于2008年7月以挂牌方式取得了位于磨憨水库鱼庄路旁2071.46平方米用地（尚勇10501A-XX号），根据城市规划调整方案，被告承诺以同样用地性质、同等价格，将位于磨憨经济开发区5号延长线磨苗路左侧的置换给原告，原告将尚勇10501A-XX号地块交换给被告另行安排，事实上，该尚勇10501A-XX号用地已经于2008年7月25日出让给了磨憨丰盛建设开发有限公司，被告已经违约在先，原告也是在不知情的情况下，相信了被告会根据城市建设规划调整方案，重新置换土地给原告，所以同意了将尚勇10501A-XX号土地置换位于磨憨经济开发区5号路延长线磨苗路左侧的用地。两原告在2007年签订合同缴纳了保证金后，已经逐步落实建设云耀住宅小区项目的各项投资开发工作，就因为土地迟迟不能落实，工期拖延至今，各种物价上涨，导致投资预算加大，各种损失增加，2016年7月28日，原告又以书面申请被告尽快给予解决置换土地的相关手续，至今仍无一个满意的答复。 原告围绕诉讼请求向本院提供了如下证据： 1、黄家云身份证（复印件，与原件核对无异），证实原告主体适格的事实。 2、黄家跃身份证（复印件，与原件核对无异议），证实原告主体适格的事实。 3、户口本（复印件，与原件核对无异议），证实黄家跃与黄家耀为同一人的事实。 4、《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》（复印件，与原件核对无异议），证实双方约定了明确权利与义务的事实。 5、《土地置换协议》（复印件，与原件核对无异议），证实被告确定用磨憨经济开发区5号延长线磨苗路左侧的用地置换给原告的事实。 6、中国农业银行电汇凭证（复印件，与原件核对无异议），证实2007年3月6日支付被告30万元的事实。 7、中国农业银行个人结算业务申请书（复印件，与原件核对无异议），证实2008年9月25日支付被告15.95万元的事实。 8、《中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会关于协商解决招商项目的函》（复印件，与原件核对无异议），证实被告违反合同约定的事实。 经质证，被告认为原告提交的证据1、证据2、证据3不是证据，不予质证。证据4的三性认可，但该合同书中约定的土地必须以挂牌的方式取得。证据5的真实性、关联性认可，但合法性不认可，置换的前提是必须取得土地使用权证，但原告一直未取得，并且该合同违反了国家的法律规定。证据6、证据7的三性认可。证据8的三性认可，但证明的内容不予认可。 为证实其主张，被告向本院提交以下证据： 1、建设磨憨云耀住宅小区项目合同书（复印件，与原件核对无异），证明2007年2月25日，反诉原告与两反诉被告签订了《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》，约定由两反诉被告开发建设“云耀住宅小区”，项目用地约10亩毛地，但需通过合法的土地使用权出让挂牌方式取得土地使用权。后由于政府规划调整等因素，合同预定土地使用权未单独进行出让挂牌，而是列入磨憨城市建设的统一规划中已整体挂牌出让给他人，致使《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》无法实现合同目的。 2、土地置换协议（复印件，与原件核对无异），证明2011年8月2日，反诉原告与两反诉被告签订了《土地置换协议》。该置换协议中提及的“尚勇10501A－142号”地块并未依法进行挂牌出让，无任何证据证明两反诉人已经取得该地块的国有土地使用权。故该协议中的所谓“置换”因违反国家土地法律法规的强制性规定而属无效合同，没有法律约束力 3、《申请》、《关于协商解决招商项目的函》各一份（复印件，与原件核对无异），证明2016年7月28日，两反诉被告向反诉原告递交《申请》一份，要求完善置换土地的相关手续。2016年9月26日，反诉原告书面函告两反诉被告解决双方争议的方案。 4、国有土地使用权出让合同1份（复印件，与原件核对无异），证明2008年7月25日，磨憨丰盛建设开发有限公司取得“尚勇10501A－XX号”地块的国有土地使用权。即两反诉被告并未取得该地块的土地使用权，不存在置换土地问题。 经质证，二原告对被告证据1的三性予以认可，但证明的目的不予认可。证据2的三性认可，证明目的不认可，合同是有效的，并非被告所说需以取得土地所有权为前提。证据3的三性认可，但证明的目的不予认可。证据4的关联性不认可，该证据与本案无关联性，对其要证明的目的也不予认可。 本院评判认为，原告提交的证据1、证据2、证据3系公安机关出具的身份证及户口本，可证实两原告身份信息，本院予以采信。证据4、证据5及被告提交的证据1、证据2系同一证据，可相互印证证实2007年2月25日双方签订《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》及2011年8月2日签订《土地置换协议》的事实，本院予以采信。证据8及被告提交的证据3系同一证据，可相互印证证实原告于2016年7月28日书面申请被告解决双方争议，2016年9月26日被告发函给原告，明确表示愿意退还原告所缴纳的45.95万元款项及补助项目前期经费10万元，本院均予以采信。证据6、证据7可相互印证证实原告共向被告支付了45.95万元保证金的事实，本院予以采信。被告证据4来源合法，可证实磨憨水库鱼庄路旁2071.46平方米用地（尚勇10501A－XX号）于2008年7月25日被磨憨丰盛建设开发有限公司取得土地使用权的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 黄家云、黄家跃与磨憨管委会于2007年2月25日签订《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》，合同约定黄家云、黄家跃建设位于市政4号道路旁云耀住宅小区，2007年3月6日黄家云、黄家跃向磨憨管委会缴纳了了30万元项目建设保证金，2008年9月25日黄家云、黄家跃再次向磨憨管委会缴纳了了15.95万元的费用，后因政府规划调整，该块用地挂牌出售给了磨憨丰盛建设开发有限公司。2011年8月2日，黄家云、黄家跃与磨憨管委会签订《土地置换协议》，磨憨管委会将位于磨憨经济开发区5号延长线磨苗路左侧的用地与黄家云、黄家跃以挂牌方式取得的位于磨憨水库鱼庄路旁2071.46平方米用地（尚勇10501A－XX号）进行土地置换，该地块国有土地使用权于2008年7月25日被磨憨丰盛建设开发有限公司取得。黄家云、黄家跃于2016年7月28日书面申请磨憨管委会解决双方争议，2016年9月26日磨憨管委会发函给黄家云、黄家跃，明确表示愿意退还黄家云、黄家跃所缴纳的45.95万元款项及补助项目前期经费10万元，因双方就争议问题无法达成一致，故诉至本院。 本院认为，本案系被告未按照合同约定履行合同义务产生的合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项之规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的”符合合同法定解除的条件。本案中《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》中原定于建设云耀小区建设用地因政府规划调整，已挂牌出让给磨憨丰盛建设开发有限公司，失去了继续履行合同的基础，双方所签订的合同目的已不能实现，故本院对原告要求被告继续履行《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》的诉讼请求，不予支持。对反诉原告要求解除《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条；“合同接触后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”二原告依据双方签订的合同向被告缴纳了保证金及相关费用45.95万元，现该合同已解除，被告继续占有该款缺乏依据，其应当予以返还。被告占用该资金期间给二原告造成的损失即资金占用期间的利息损失，故本院支持所缴纳款项分别自其缴纳之日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间的利息。关于《土地置换协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。被告提供的证据可证实二原告并未取得置换土地的国有土地使用权，该协议违反法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方签订的《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》第十七条第一款约定：“本合同生效后，甲、乙双方必须认真履行，若任何一方造成违约，违约方向对方支付10万元人民币的违约金。”本案中因被告的违约行为造成合同目的不能实现，故本院对原告要求被告赔偿10万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除《建设磨憨云耀住宅小区项目合同书》 二、本诉被告中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会于本判决生效之日起十日内返还本诉原告保证金30万元及自2007年3月6日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算的资金占用期间的利息。 三、本诉被告中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会于本判决生效之日起十日内返还本诉原告费用15.95万元及自2008年9月25日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算的资金占用期间的利息。 四、本诉被告中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会于本判决生效之日起10日内向本诉原告支付违约金10万元。 五、依法确认《土地置换协议》无效。 六、驳回本诉原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2300元，由被告中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会承担，反诉案件受理费50元，由中国老挝磨憨-磨丁经济合作区管理委员会。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  李先勇 人民陪审员  王福明 人民陪审员  依光传 二〇一八年九月四日 书 记 员  吴远超