上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初8194号原告：徐和通，男，1962年3月29日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许光宇，上海城大律师事务所律师。被告：上海市闵行区虹华苑业主委员会，住所地上海市闵行区。业委会主任：周连云。委托诉讼代理人：胡佩民，上海市公民律师事务所律师。原告徐和通与被告上海市闵行区虹华苑业主委员会(以下简称虹华苑业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐和通委托诉讼代理人许光宇、被告虹华苑业委会委托诉讼代理人胡佩民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐和通向本院提出诉讼请求：请求法院撤销被告于2017年11月27日作出的“同意终止上海臣虹物业管理有限公司虹华苑物业服务合同事项”的决定。事实和理由：原告系上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室业主。被告系上海市闵行区虹中路460弄业委会。2017年11月7日，被告发布《关于召开业主大会临时会议的公告》，该公告载明：“业主委员会于2017年11月7日召开会议，经讨论决定于2017年11月21日召开业主大会临时会议；本次大会审议表决事项即终止与上海臣虹物业管理有限公司虹华苑物业服务的合同；以书面征求意见方式召开业主大会。”2017年11月18日，被告发布《关于调整业主大会临时会议投票时间的公告》，该公告载明：“2017年11月9日，在虹华苑业委会，为了公正、公开、公平地体现广大业主的意愿，将原定于本月19日至21日的投票时间调整为本月25日9：00至11：00，投票结束当场验票、计票。表决票发放起始时间为11月19日。”但2017年11月24日，虹桥镇房管办发函告知虹华苑业主委员会：“现再次明确告知你业委会召开书面征求意见形式业主大会会议，须依据《上海市业主大会运作实务指引》的相关规定以及《虹华苑业主大会议事规则》规范操作。若你业委会坚持不按照规范程序及要求操作此次召开数见面征求意见行驶的业主大会会议，则自行承担由此而产生的一切法律责任和后果。”但虹华苑业主委员会不顾有关行政机关的要求，于2017年11月27日发布了《虹华苑业主大会临时会议决定公告》，宣布所谓业主大会决定：“同意终止上海臣虹物业管理有限公司虹华苑物业服务合同。”因此提起诉讼。被告虹华苑业委会辩称，不同意原告诉请。第一、根据物权法76条规定选聘、解聘物业服务企业由全体业主共同决定，本案涉及的就是物业服务企业解聘问题，已经进行了全体业主投票表决，完全属于范围内的工作，没有超越范围；第二、根据物权法78条，业主大会或业委会决定对全体业主具有约束力，本案涉及到解聘物业服务企业，是经过了业主大会投票表决的，绝大多数业主都认为要解聘这个物业服务企业，因此，双过半作出的决定对业主暨包括三原告有约束力；第三、小区业主大会议事规则符合上海地方政府有关的行政规定，已经提供相关文件，可以看出议事规则完全是按照市里面主管局提供样板来做的，被告在本案中也是按照议事规则来进行操作的，被告没有任何违法行为，完全合法在履行自己的义务；第四、本案原告无权超越自身权利，为其他业主提出诉讼请求；第五、关于行政主管部门对本次决定的看法，首先主管部门并没有认为投票无效，第二本案法律关系是原、被告关于撤销权纠纷，若涉及行政主管部门，那么该部门知道如何运行自己的权利，是两个不同的法律关系，不同法律关系不能在一个案件中审理，行政主管部门提建议，是主管部门应该做的工作，并不能证明被告程序有瑕疵。本院经审理认定事实如下：经审理查明，原告徐和通系上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人，即上海市闵行区虹华苑小区业主。2017年11月7日，被告虹华苑业委会发布《关于召开业主大会临时会议的公告》，《公告》载明：一、大会审议表决事项系终止与上海臣虹物业管理有限公司虹华苑物业服务的合同；二、会议形式系以书面征求意见方式召开业主大会；三、会议时间安排系1、2017年11月15日至2017年11月21日向业主送表决票，业主2017年11月21日上午9时为截止时间，超过截止时间，表决票按《业主大会议事规则》相关规定处理；2、投票地点：本小区24号101室业主委员会。自2017年11月19日至21日，每天上午9点至11点为投票时间；3、2017年11月21日9时于业委会办公室公开开箱统计投票情况，同事公布投票结果。2017年11月18日，被告虹华苑业委会发布《关于调整业主大会临时会议投票时间的公告》，《公告》载明，投票时间调整为2017年11月25日9：00至11：00，投票结束当场验票、计票；表决票发放起始时间为11月19日。2017年11月24日，虹桥镇房管办向被告虹华苑业委会发出《意见告知书》，内容如下：“我办于2017年11月7日获悉你业委会在组织虹华苑业主召开书面征求意见形式的业主大会会议，表决“终止与上海臣虹物业管理有限公司虹华苑物业服务的合同”。2017年11月9日以及2017年11月21日，我办会同虹华苑居委会二次与你业委会见面沟通，告知你业委会要依据国家相关法律法规，以及小区业主大会议事规则规范操作。现再次明确告知你业委会召开书面征求意见形式业主大会会议，须依据《上海市业主大会运作实务指引》的相关规定以及《虹华苑业主大会议事规则》规范操作。若你业委会坚持不按照规范程序及要求操作此次召开书面征求意见形式的业主大会会议，则自行承担由此而产生的一切法律责任和后果。”2017年11月25日，上述业主大会临时会议于业委会办公室召开。2017年11月27日，被告虹华苑业委会发布《虹华苑业主大会临时会议决定公告》，主要内容如下：虹华苑业委会于2017年11月25日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对终止上海臣虹物业管理有限公司物业服务合同事项进行了表决。本小区全体业主所持投票权共计1067票，总计送达1055张表决票……按照《业主大会议事规则》的约定已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视为同意一表决的多数票意见。具体表决结果公告如下：本次大会审议表决事项，同意票480票，反对票20票，弃权票78票，废票2票。按照《业主大会议事规则》的约定，未返回票，视为同意多数票，本次大会同意票共计955票，占90.5%。本次表决符合《物业管理条例》第十一条、第十二条和《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，作出业主大会决定如下：同意终止上海臣虹物业管理有限公司虹华苑物业服务合同事项。另查明，《业主大会议事规则》第七条(二)规定，业主大会依法履行决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业。《业主大会议事规则》第十一条规定，结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列方式之一的，均作为表决票已送达：(一)业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；(二)按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达的情况。《业主大会议事规则》第十二条规定，业主同意业主大会采用以下方式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票向内，经业主委员会(换届改选小组)统计汇总，公布表决结果；(二)专人回收意见：由业主委员会(换届改选小组)组织有关人员回收业主意见，经业主委员会(换届改选小组)统计汇总，公布表决结果；已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。《业主大会议事规则》第十五条规定：业主大会会议按下列程序召开：(一)……；(二)发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会(换届改选小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房屋行政管理部门和居(村)民委员会派员参见，并认真听取意见和建议；(三)投票表决：采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届改选小组)应在投票日期七日前发放表决票(选票)，将业主大会议事内容在宣传栏(公告栏、门栋、宣传栏)向物业管理区域内全体业主公告；(四)回收统计意见：业主委员会(换届改选小组)根据第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计；(五)通报大会议事决定：业主委员会(换届改选小组)在宣传栏(公告栏、门栋、宣传栏)通报投票统计结果，接受业主的查询和监督。……以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《关于召开业主大会临时会议的公告》、《关于调整业主大会临时会议投票时间的公告》、《业主大会议事规则》、《致虹华苑业委会的意见告知书》、《虹华苑业主大会临时会议决定公告》，被告提供的表决票、《表决票签收单》、《(至虹华苑居民委员会)会议通知》及当事人的庭审陈述等并均经庭审质证所证实。本案争议的焦点有：一、原告是否本案适格主体；二、被告召开本次虹华苑业主大会临时会议是否符合《业主大会议事规则》。关于原告是否本案适格主体，本院认为，根据相关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现原告作为小区业主，认为被告于2017年11月27日发布的《虹华苑业主大会临时会议决定公告》侵犯了其权益而向本院提出诉讼请求，符合法律规定，原告系本案适格主体。关于被告召开本次虹华苑业主大会临时会议是否符合《业主大会议事规则》，原告诉称被告召开会议的发布公告程序、表决票送达程序等均未能根据《规则》进行，被告辩称其所有程序均按照《规则》进行，不存在程序瑕疵。本院认为，被告组织本次虹华苑业主大会临时会议，应对其是否合法合规召开此次会议负有举证责任。一、关于发布公告程序，根据原、被告提供证据，被告于2017年11月7日发布公告，称定于2017年11月21日召开业主大会临时会议；后被告于2017年11月18日发布公告，将投票时间调整为2017年11月25日。本院认为，被告该行为显然与《业主大会议事规则》第十五条第(二)款规定不符，未能满足业主大会会议召开前15日，由业主委员会(换届改选小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告的要求。二、关于表决票送达程序，根据被告提供的证据，能证明其确向部分住户(含业主及租户)当面送达了表决票，但根据被告虹华苑业委会于2017年11月18日发布的《关于调整业主大会临时会议投票时间的公告》中所述“投票时间为2017年11月25日，表决票发放起始时间为11月19日”；被告向本院提交的数张《表决票签收单》中除无落款日期的外，其余落款日期均为2017年11月24日。本院认为，被告该行为显然与《业主大会议事规则》规定不符；《规则》中，两种表决票发放形式包括：(一)业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；(二)按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送；若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达的情况。然被告提供的证据无法证明其通过当面送达方式发放的表决票系在投票前七日送达相关业主；此外，未能当面送达的表决票，被告是否向业主最近一次提供的联系地址、通讯方式送达，在无业主联系地址、通讯方式的情况下，是否向业主信报箱、房屋内送达，送达时是否由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明的情况，被告均未能提供相关证据证明。综上，本院认为，被告召开本次虹华苑业主大会临时会议不符合《业主大会议事规则》。难以认定虹华苑业主大会临时会议参加表决业主已达法定人数，亦即业主大会表决事项未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告于2017年11月25日作出的《虹华苑业主大会临时会议决定公告》侵害业主合法权益，原告要求撤销，于法有据，应予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十四条之规定判决如下：撤销被告上海市闵行区虹华苑业主委员会于2017年11月25日作出的《虹华苑业主大会临时会议决定公告》。案件受理费人民币80元，由被告上海市闵行区虹华苑业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨建勇人民陪审员  顾月英人民陪审员  杨 立二〇一八年九月三日书 记 员  洪惜夏附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。