文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0153民初2061号原告：重庆市新绩物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道红岩路******5-4，统一社会信用代码91500226304924464W。法定代表人：罗财刚，主任。委托诉讼代理人：薛锋，男，重庆市新绩物业管理有限公司员工。被告：高万英，女，1966年4月5日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：卿光万，男，1964年1月11日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市新绩物业管理有限公司（以下简称新绩物业公司）与被告高万英、卿光万物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因无法通过直接、邮寄等方式向被告高万英、卿光万送达诉讼文书，需公告送达，故本案不宜适用简易程序进行审理，转为普通程序并于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告新绩物业公司的委托诉讼代理人薛锋到庭参加了诉讼,被告高万英、卿光万经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新绩物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付住宅和门面物业服务费共计360.48元；2.依法判决被告从2018年4月8日起至交清之日止，以上述所欠交物业服务费为基数，按年利率24%计算违约金。事实和理由：2015年7月8日，原告与被告所在的重庆市荣昌区吴家镇祥和路1号金鹏•蓝湾A区小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为位于荣昌区吴家镇镇祥和路1号金鹏•蓝湾A区小区的业主提供物业服务，物业服务费用的标准，住宅为0.45元/月/㎡，公共能源费：（包括草坪灯、公共过道路灯、单元楼层灯等照明费及小型维修、树木、花草修枝、打药、施肥、浇水及人工等费用）一年140元一户的交纳。合同签订后，原告按月履行了合同，而被告自2016年7月1日起至2016年12月31日却一直未交纳物业服务费用。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳。根据《物业服务合同》约定，业主或者使用人违反约定，未按时足额交纳物业服务费的，自拖欠之日起，按3‰的标准支付违约金。此外，根据相关法律法规，荣昌区吴家镇金鹏•蓝湾A区依法选举产生的业主委员会，有权依法代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。被告作为金鹏•蓝湾A区小区业主，应当受《物业服务合同》约束，应当按时足额交纳物业服务费用；未按时交付的，应当支付由此产生的违约金。被告高万英、卿光万未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告高万英、卿光万系重庆市荣昌区吴家镇金鹏•蓝湾小区A区XX单元XX号房屋的业主，其房屋建筑面积为107.51㎡，房屋用途为成套住宅。2015年7月8日，荣昌县吴家镇金鹏•蓝湾小区A区业主委员会（甲方）与原告新绩物业公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》。合同第六条约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，按建筑面积计算，双方约定物业服务费用标准如下：1.住宅物业服务费为每月0.45元/㎡（按建筑面积计算）；2.每户每年收取公共能源费和小修费（包括清洁、浇花等用水及花草、树木修枝、杀虫等材料、人工费在内）共计140元；3.小汽车、摩托车、三轮车、电瓶车、自行车等车辆，自行保管，采取防盗措施，物业公司未收取服务费，不承担车辆保管责任；4.小区商业门面服务费交纳为0.60元/㎡；5.物业服务费收取方式按应该交纳费用的第一个月一次性预交全年或半年的费用，由业主或使用人按时足额交纳给乙方，逾期不交纳按日加收总欠费金额3‰的违约金。合同第八条约定：1.业主应于接房之次日或者视为接房之次日起全额交纳物业服务费用或物业服务资金…2.物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务…合同第十七条约定：本合同期限为叁年，自2015年8月12日起至2018年7月11日止。该条关于期限书写的日期有改动，但有捺印。该合同第十七条所在页码有两份，第二份中第十七条约定：本合同期限为叁年，自2015年7月8日起至2018年7月7日止。该份合同加盖有原告物业公司的骑缝章，且骑缝章无误。合同第二十六条约定：甲方、业主、使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可依据《业主临时公约》的授权，向违约方提起诉讼。此外，合同还约定了原、被告的其他权利义务。2017年9月18日，原告新绩物业公司向金鹏•蓝湾小区A区XX号房屋业主即被告高万英、卿光万发出物业管理费催收函，要求其交纳2016年7月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理服务费360.48元及按照欠费总金额年利率为违约金137.88元，共计498.36元。庭审中，原告提供物业服务合同、水费收据、维修灯、维修单元门收据及单元门维修记录、修建花草支出费用、电费单、部分业主房屋及公共区域维修情况表、绿化维护协议、催收函及照片，拟证明原被告确签订了物业服务合同，且在合同履行期间产生了物业管理费用，原告于2017年9月18日向被告进行了物业服务费催收。原告于庭审中表示公共能源费按照物业服务合同约定为每户每年140元，物业费计算方式为0.45元/平方/月。本院认为，依法签订的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应自觉履行合同。业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案，被告高万英、卿光万所在小区的业主委员会已经与原告新绩物业公司签订了物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，真实有效，本院予以认可。据此，该物业服务合同对小区业主具有约束力，被告作为小区业主，应当按照约定履行合同义务。原告已经为被告提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费等费用，故本院对原告要求被告支付拖欠的物业服务费等费用的诉讼请求依法予以支持。物业服务合同签订时间为2015年7月8日，且根据合同约定的叁年履行期限以及骑缝章，故就合同的履行期限本院认可从2015年7月8日至2018年7月7日。被告自2016年7月1日至2016年12月31日所欠物业服务费共计360.27元（0.45元/㎡/月×107.51㎡×6个月+140元÷12个月×6个月）。物业服务合同约定了物业服务费的支付方式，原告对此也作出合理的解释，故本院结合实际，认可物业合同第八条的规定，即物业服务费用或物业服务资金按月交纳且业主或者物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务。被告逾期未缴纳物业服务费，应当支付违约金。原告主张以被告所欠物业费360.48元为基数，从2018年4月8日起，以年利率24%计算违约金到付清为止。因物业服务合同约定，未按时足额交纳物业服务费的支付相应的违约金，故违约金计算的基数应为所欠缴的物业服务费，被告应当自2017年4月8日起，以所欠缴物业服务费360.27元为基数，按年利率24%的违约金至付清之日止。被告高万英、卿光万未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，本院视其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告高万英、卿光万于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市新绩物业管理有限公司物业服务费360.27元，并自2018年4月8日起，以所欠缴物业服务费360.27元为基数，按年利率24%的标准支付原告重庆市新绩物业管理有限公司违约金至付清之日止。如果被告高万英、卿光万未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高万英、卿光万负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡兴凤人民陪审员  周 刚人民陪审员  彭元君二〇一八年九月十三日书 记 员  罗雪怡