广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初2839号原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市。负责人：肖辉。委托诉讼代理人:钟源石、严文标，均系广东华南律师事务所律师。被告：马尚金，男，1974年1月3日出生，苗族，住贵州省铜仁地区思南县，被告:蔡于琼，女，1981年6月15日出生，汉族，住广东省鹤山市，被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省鹤山市。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人:李坤财、刘剑辉，均系该司员工。原告交通银行股份有限公司江门分行诉被告马尚金、蔡于琼、鹤山市碧桂园物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟源石以及被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。被告马尚金、蔡于琼经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判决解除原告和被告马尚金、蔡于琼签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤江门2013年个房贷字571号）；2.判令被告马尚金、蔡于琼共同向原告偿还贷款本金人民币399136.39元及利息、罚息和复利人民币54045.25元，合计453181.64元（利息、罚息和复利暂计算至2018年2月7日，余下计至偿还之日为止）；3.判令被告马尚金、蔡于琼承担原告为实现债权而支出的律师费26000元；4.判令原告对被告马尚金、蔡于琼位于鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街6号1701房的房产享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得享有优先受偿权；5.本案受理费、保全费及公告费等相关诉讼费用由被告马尚金、蔡于琼承担；6.判令被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司对被告马尚金、蔡于琼第2、3、4、5项的债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年3月1日，被告马尚金、蔡于琼两夫妇基于购买首套个人住房，向原告提出购房贷款申请，原告经对被告马尚金、蔡于琼资信状况的调查、了解，认为被告马尚金、蔡于琼符合贷款条件。2013年1月5日，被告马尚金、蔡于琼与被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（№201300720014）及《补充协议》各一份，被告马尚金、蔡于琼购买了鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街6号1701房一套（建筑面积为101.71平方米）。2013年5月9日，原告与被告马尚金、蔡于琼及被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤江门2013年个房贷字571号）一份，约定由被告马尚金、蔡于琼向原告抵押借款本金为人民币415000元，被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司为被告马尚金、蔡于琼的债务提供连带责任保证。合同约定：贷款期限为300个月，贷款利率为月利率4.639583‰，还款以月为一期，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%；被告马尚金、蔡于琼选择的还款方法为“等额本息还款法”，每期还款额为人民币2565.22元，还款日应本息按期支付；合同还约定，贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，即被告马尚金、蔡于琼委托原告在贷款发放后，将贷款资金以被告马尚金、蔡于琼购房款名义从放款帐户支付至被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司在原告开设的帐户（761761710018010003158）内，2013年5月9日，原告依合同约定，及时将被告马尚金、蔡于琼申请的415000元购房贷款全额转入上述受托支付的帐户。被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司在上述《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤江门2013年个房贷字571号）“保证人”处盖章，同意为被告马尚金、蔡于琼在该合同项下的债务承担连带责任保证，但合同的担保条款约定“甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方（即原告）取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方（即被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司）的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。”。原告依上述合同向被告马尚金、蔡于琼发放贷款后，被告马尚金、蔡于琼从2013年5月9日起至2015年5月20日止，尚能依合同按期还款，但自2015年5月21日起便不再按时还款。截止2018年2月7日，经原告统计，被告马尚金、蔡于琼已还本金15863.61元、逾期本金28756.37元；已还利息43865.71元、应收未收利息47150.25元；已还罚息6.74元、应收未收罚息2397.19元。上述《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤江门2013年个房贷字571号）约定，被告马尚金、蔡于琼以鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街6号1701房为自己向原告借款提供的抵押担保，并办理抵押权“预告登记”，抵押条款约定：“抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。”因此，本案所诉的借款以及利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保全费等均在抵押担保之列，应对抵押房屋享受优先受偿权。鉴于被告马尚金、蔡于琼的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告的经营及管理带来了不良影响，应承担偿还其相关债务的责任；《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤江门2013年个房贷字571号）虽然对被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司的保证责任附有相应的条件限制，但上述抵押物并没有办理正式的他项权登记，因此，被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司仍应对被告马尚金、蔡于琼的上述债务承担连带清偿责任。现原告根据相关法律规定和贷款合同约定，特向法院提起诉讼，请贵院依法作出判决，以维护原告合法权益，维护国家正常的金融秩序。原告向本院提供的证据有：《居民身份证》、《结婚证》、《个人贷款申请表》、《面谈笔录表》、《商品房买卖合同》、《增值税发票》、《个人房产抵押贷款合同》、《进账单》、《借款凭证》、《借款、还款、欠款信息表》、《房产抵押预告登记》、《委托代理合同》各1份。被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司辩称：我司并非对于借款人马尚金、蔡于琼的全部债务承担连带清偿责任，而是仅仅对涉案商品房被处置后未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下；一、我司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第八款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向由管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”,故原告应在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的再向我司请求连带清偿责任；二、《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款约定:“在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》中设计甲乙双方之间的权利义务的所有条款。”，因此，被告的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担；三、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条以及《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，原告应优先实现对物的担保；四、按照《按揭业务担保合作协议》第五条的约定，连带责任的保证范围不包括律师费等费用。被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司向本院提交证据：《按揭业务担保合作协议》1份。被告马尚金、蔡于琼无答辩，也没有向本院提供证据。原告提供的证据形式合法，《个人房产抵押贷款合同》、《进账单》、《借款凭证》等能够证明原告与被告马尚金、蔡于琼之间的借贷关系，《个人房产抵押贷款合同》等能够证明原告与被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司之间的保证担保关系，被告马尚金、蔡于琼经本院合法传唤不到庭质证，自行放弃行使应诉、举证权利，不影响本院依据证据规则确认原告所举证据内容的真实性、确认原告所举证据与陈述的事实相关联。因此，本院对原告诉称的事实及提供的证据予以确认并在卷佐证。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告与被告马尚金、蔡于琼签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。双方当事人应当严格按照约定履行义务。原告依约发放贷款后，被告马尚金、蔡于琼不依约偿还贷款本息构成违约，根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条的约定，原告有权宣布合同项下贷款本金提前到期，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。原告起诉要求解除《个人房产抵押贷款合同》以及要求被告立即偿还合同项下尚欠全部借款本息，其诉请合法合理，本院予以支持。经核算，截至2018年1月21日，被告马尚金、蔡于琼尚欠合同项下借款本金399136.39元以及利息47150.25元、罚息2392.21元、复利4497.81元，此后的利息、罚息以及复利按照相应《个人房产抵押贷款合同》的约定计算至债务实际清偿之日止。关于被告马尚金、蔡于琼应否承担原告为实现债权所支付的律师费26000元的认定。《个人房产抵押贷款》第十四条约定贷款人为实现债权而发生的律师费应由借款人承担。在本案中，原告与广东华南律师事务所签订《委托代理合同》约定指派律师代为办理涉案诉讼，律师费为26000元。本院认为，鉴于两被告逾期未还款的行为已经构成违约，原告有权依约主张其为实现债权所支付的律师费，该律师费未超过法律规定的上限且属于必然发生的损失，原告的该项主张合法有理，本院予以支持。关于原告交通银行股份有限公司江门分行对涉案房屋是否享有优先受偿权问题的认定。被告马尚金、蔡于琼同意以其名下位于鹤山市沙坪碧桂园.公园1号柏丽湾一街6号1701房屋为涉案债务提供抵押担保，该房屋已经办理了抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及第一百八十七条：“以本案第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权预告登记所设立的是将来发生抵押权变动的请求权，原告交通银行股份有限公司江门分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件或约定期限届满后办理抵押权登记的请求权，抵押权自依法办理抵押权登记时才设立。涉案房屋尚未办理抵押登记，原告交通银行股份有限公司江门分行对涉案房屋不享有优先受偿权，故对于原告交通银行股份有限公司江门分行的该项主张，本院不予支持。关于被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司应否承担连带清偿责任问题的认定。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第八款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向由管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”，对此，原告与被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司对该协议均予以确认，双方共同认为在抵押权设立的前提下，本案实现担保顺序为先实现抵押担保，不足部分再主张保证担保。若抵押权未设立，被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司在庭审中表示愿意对涉案借款承担连带清偿责任。如前所述，本案抵押权未设立，根据《个人房产抵押贷款合同》第五条约定，被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司在借款人取得房屋权利证明以及他项权利证明或抵押权设立的证明前为涉案贷款合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及为实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等其他费用)。在本案中，由于涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，被告马尚金、蔡于琼尚未取得房屋权利证明以及他项权利证明，故被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司在被告马尚金、蔡于琼取得房屋权利证明以及他项权利证明或抵押权设立的证明前应对涉案债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款以及第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司江门分行与被告马尚金、蔡于琼签订的《个人房产抵押贷款合同》【编号：粤江门2013年个房贷字571号】；二、被告马尚金、蔡于琼应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行偿还借款本金399136.39元及相应利息（截至2018年1月21日尚欠利息47150.25元、罚息2392.21元、复利4497.81元，此后的利息、罚息以及复利按照《个人房产抵押贷款合同》的约定计算至债务实际清偿之日止）；三、被告马尚金、蔡于琼应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行支付其为实现债权所支付的律师费26000元；四、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告交通银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8488元，财产保全费2920元，合计11408元，由被告尚金、蔡于琼、鹤山市碧桂园物业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  林俊峰人民陪审员  钟伟玲人民陪审员  李建华二〇一八年九月二十八日法官助理李小红书记员关冬平