山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初2201号原告（反诉被告）：鲁忠保，男，1956年2月11日出生，汉族，无业，住山西省蒲县。委托诉讼代理人：李坚，国浩律师（太原）事务所律师。被告（反诉原告）：山西金宝地物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区五一路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：王立民，董事长。委托诉讼代理人：王茜，山西柏方坤律师事务所律师。原告（反诉被告）鲁忠保与被告（反诉原告）山西金宝地物业管理有限公司（以下简称金宝地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁忠保的委托诉讼代理人李坚、被告（反诉原告）金宝地公司的委托诉讼代理人王茜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁忠保向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金28794.5元（2018年度）；2、判令被告支付原告截止2018年3月20日逾期付款违约金10366.02元；以上合计39160.52元；3、判令被告以每日千分之四为标准支付逾期付款利息，时间自2018年3月21日起直至所欠款项全部支付完毕；4、判令被告继续履行原、被告双方于2009年8月24日签订的《合同书》；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年8月24日，原告与被告签订《合同书》一份，合同约定由被告承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢2层2279号商铺，租期自2009年8月21日至2021年2月28日，共计15年，租金为每年38393元，按年支付，支付日期为每年9月20日。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告经营管理，被告亦按时支付租金，但自2017年9月20日支付三个月租金（9598.5元）后便不再支付剩余租金，2017年11月4日，被告通知原告暂停支付商铺租金，2018年1月12日，被告再次通知原告，将以山西金宝地物业管理有限公司名义与原告变更合同内容，减少租金为原年租金的一半，否则将解除租赁合同。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，合同双方应当按照合同履行各自合同权利义务。除非有法律规定或双方约定情形出现，被告无权单方终止履行并解除合同。被告的逾期支付租金的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定支付拖欠的租金，并承担违约责任。虽经原告催促，被告仍以各种理由拒绝支付所欠租金，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。金宝地公司辩称，一、被答辩人主张逾期付款违约金过高，请法院依法适当减少。根据合同法司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案被答辩人主张逾期付款违约金计算依据为涉案合同约定的“日千分之一”“日千分之二”，该约定已超出被答辩人实际损失的数倍，过分高于造成的损失，请人民法院予以适当减少。二、答辩人因情势变更已无法继续履行合同，且涉案房屋所在二、三层的多数业主已同意变更租金并办理了变更签约手续，继续履行的费用过高，请求法院主持调解变更租金标准，或判令解除涉案合同，驳回被答辩人继续履行合同的诉讼请求。涉案合同约定的房租折算租金标准为4元/日/㎡，而实际承租人山西美特好连锁超市有限公司的租金标准为1.1元/日/㎡，答辩人长期以来都是以自身经营管理的铜锣湾商区中其他商业用房的租金及其他收益进行弥补，但自2015年以后因受到市场经济下滑、城市中心南移，以及网络电商冲击实体经济的影响，答辩人的经营收益已不能以弥补上述差额，答辩人已无力继续支付。2017年11月,被答辩人向涉案房屋所在二、三层全体业主发出暂停支付租金的通知，开始与业主协商变更租金,经与业主代表磋商，双方口头达成如同意变更租金的业主达到全体业主的70%以上时，双方变更租金否则解除合同返还房屋。之后，答辩人开始与业主签订房屋租赁意向书，现签订意向书的业主已达到70%（435户），答辩人已与413户就变更租金的具体事宜签订合同，涉案合同继续履行将给答辩人造成较大成本，远远大于了答辩人所能获得的履行利益，继续履行费用过高，不利于双方实现合同目的。金宝地公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间于2009年8月24日签订的《合同书》；2、本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2009年8月24日，反诉人与被反诉人签订《合同书》，约定由反诉人对被反诉人购买的25.15㎡四套商业用房进行统一租赁经营管理，租赁期至2021年2月28日止，年租金为38393元（均折算为4.18元/日/㎡）。但涉案房屋所在的二、三层房屋实际承租人山西美特好连锁超市有限公司的现支付租金标准为1.1元/日/㎡。对于上述租金差额，反诉人长期以来都是以自身经营管理的铜锣湾小区其他商业用房的租金收益进行弥补。但自2015年下半年起，因受到市场经济下滑、城市中心南移，以及网络电商冲击实体经济的影响，反诉人管理的铜锣湾小区商业用房的租金大幅降低，空租率也逐步提高，反诉人的经营收益已不足以弥补上述差额。反诉人本着诚实信用原则，依约履行至2017年9月后，再也无力继续负担差额，遂暂停支付租金，并于2017年11月向涉案房屋所在二、三层全体业主发出暂停支付租金的通知，开始与业主协商变更租金，并提出如不能变更租金则解除合同返还房屋。目前，同意变更租金的业主已达全体业主的70%以上，但被反诉人既不同意降低租金也不同意解除合同，而是要求反诉人继续履行《合同书》。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间为租赁合同关系，现反诉人无力继续履行该合同，租赁合同的目的已无法实现或不可能实现，强制反诉人继续履行也违背了民法自愿原则，根据《合同法》第110条规定，租赁合同也不适于强制履行，故反诉人提起反诉，请求判如所请。鲁忠保辩称，1、原被告双方签订的一份资料合同书是双方真实的意思表示，是在自愿的情况下签订的，根据《合同法》第8条的规定，当事人应当按照合同约定履行合同，不得擅自变更解除合同，本案中原告已经全面的履行了自己合同义务，不存在违约行为，在原告已经全面履行自己合同义务的情形下，被告应当按期支付原告租金；2、反诉人在反诉状中提出的再无继续承担租金的理由，对该理由没有事实和法律依据，不能作为其解除合同的依据，关于涉案的房屋是由美特好集体承租的，据反诉人了解，至今，美特好给反诉人的租金没有降低，反而有增长，合同签订的主体是原被告双方，被反诉人与反诉人之间没有关于全体业主70%以上同意变更租金就得同意变更租金的相关约定，故全体业主70%以上同意变更租金，不能作为解除合同的依据，根据《合同法》107条的规定以及基于上述理由，反诉人的反诉理由没有实施和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：金宝地公司提交的房屋租赁合同8份真实性无法核实，且与本案欠缺关联性，不予采信；金宝地公司提交的关于变更房屋租赁合同履行主体的通知、房屋租赁意向书435份、委托租赁管理合同413份与本案欠缺关联性，不予采信。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：鲁忠保与金宝地公司于2009年8月24日签订《合同书》一份，合同约定由金宝地公司承租鲁忠保所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢2层2279号商铺，租期自2009年8月21日至2021年2月28日，租金为每年38393元，按年支付，支付日期为每年9月20日，甲方（本诉被告）应按期支付乙方（本诉原告）租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日千分一违约金计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日千分之二计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择下列方式之一予以处理。⑴租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日千分之四计算；⑵有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同签订后，双方依约履行，金宝地公司自2017年9月20日支付2017年9月21日至2018年9月20日期间的三个月租金9598.5元后未再支付原告租金。本院认为，鲁忠保与金宝地公司签订的《合同书》，由合同双方签章确认，系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应认定为合法有效。本案中，金宝地公司作为承租人应按照合同约定支付租金，该公司未依约支付鲁忠保租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，并继续履行合同约定的义务。截止2018年9月20日金宝地公司共欠鲁忠保租金28794.5元，本院支持鲁忠保要求金宝地公司支付所欠租金28794.5的诉讼请求。反诉原告金宝地公司未提交有效证据证明涉案《合同书》存在事实上不能履行或履行费用过高以致租赁合同目的无法实现的事实，金宝地公司的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。《合同书》约定的逾期付款违约金标准过高，本院根据公平、合理原则，从系争租赁合同的实际履行出发，结合鲁忠保的实际损失，参照中国人民银行罚息利率的标准，酌情将违约金标准调整为年6%，从2017年9月21日开始支付至实际付清之日，其中截止2018年3月20日的逾期付款违约金为28794.5元×6%÷365×180=852元。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，对原告鲁忠保的诉请求予以部分支持，对反诉原告金宝地公司的反诉请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)山西金宝地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）鲁忠保2017年9月21至2018年9月20日的租金28794.5元；二、被告(反诉原告)山西金宝地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）鲁忠保截止2018年3月20日的逾期付款违约金852元并支付原告（反诉被告）鲁忠保以28794.5元为基数，按照年利率6%计算的自2017年3月21日起至实际付清之日的逾期付款违约金；三、驳回原告（反诉被告）鲁忠保的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)山西金宝地物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费390元，由原告（反诉被告）鲁忠保负担119元，由被告(反诉原告)山西金宝地物业管理有限公司负担271元。反诉案件的受理费100元，由反诉原告山西金宝地物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  闫聪岭二〇一八年九月十日书记员  张 茜附：《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。