江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终2561号上诉人（原审原告、反诉被告）：仪征市东方建筑装饰工程有限公司，住所地仪征市真州镇阳光路71号。法定代表人：孙明，董事长。委托诉讼代理人：陈爱宏，江苏千正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄翠红，女，1952年8月24日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：孙晓祥，仪征市方圆法律服务所法律工作者。上诉人仪征市东方建筑装饰工程有限公司(以下简称东方装饰公司)因与被上诉人黄翠红排除妨害纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2019)苏1081民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方装饰公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持东方装饰公司的一审诉讼请求、驳回黄翠红的一审反诉请求。事实与理由：一审判决认定的基本事实错误，适用法律不当。1、一审中涉案房屋系东方装饰公司名下所有的一间有房产证的大门市房内的部分空间，是东方装饰公司自行在大门市房一个角落内部中间位置隔的用于摆放杂物的空间。该房屋的定性不应认定为车库，该房屋不具有独立性，是大门市房不可分割的组成部分，不能独立出售，即使出售也应认定为无效。东方装饰公司（一、二楼）土地权属均为商业用地，黄翠红的房屋是3楼303室，为住宅用地，即便车库可以单独转让，因不可改变土地用途的禁止性规定，转让也是无效的。2、一审法院认为“虽东方装饰公司提供的与陈炳林的契约中未约定车库的买卖，但黄翠红方提供的《房屋买卖合同》中东方装饰公司与原房主陈炳林关于买卖车库的面积及价格有明确的约定，且合同已履行，涉案车库实际交付使用多年，所以该合同已经实际履行，从而陈炳林再将车库转让给黄翠红是合法有效的”明显错误。两人对于车库部分的约定并未实际履行，陈炳林并未给付车库款，东方装饰公司也未将房子交付给陈柄林或者黄翠红使用。是陈炳林和黄翠红非法占有和使用，其行为已经严重影响东方装饰公司权益，所以东方装饰公司一审诉求有事实和法律依据，理应得到支持。黄翠红答辩称：东方装饰公司的上诉理由不能成立，黄翠红在一审庭审中向法庭提供了陈炳林与东方装饰公司签订的《房屋买卖契约》，在契约中明确约定了车库的买卖及交付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。东方装饰公司向一审法院起诉请求：1、判令黄翠红立即将侵占的仪征市真州镇大庆北路176号一楼房屋腾空并返还给东方装饰公司，同时判令黄翠红及他人不得妨碍东方装饰公司对涉案房屋的正常使用；2、判令黄翠红立即支付东方装饰公司占地使用费2万元；3、黄翠红承担诉讼费用。黄翠红向一审法院反诉请求：1、要求判令东方装饰公司立即将车库返还给黄翠红；2、承担车库占有使用费900元；3、东方装饰公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2006年4月25日，东方装饰公司与案外人陈炳林签订《房地产买卖契约》，约定东方装饰公司将仪征市真州镇大庆北路176号303室房屋及车库出售给陈炳林，合同第九条明确约定，东方装饰公司有一车库（约5平方米），陈炳林以4000元买断。后双方完成了房屋过户及房屋、车库的交付。2013年11月24日，黄翠红的丈夫赵剑扬与陈炳林签订《房屋买卖协议》，约定陈炳林将上述房屋及车库（约5平方米）出售给赵剑扬，双方完成了房屋过户及房屋、车库的交付，后黄翠红居住该房屋并使用该车库。2019年4月21日东方装饰公司强行占有涉案车库至今。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。东方装饰公司与陈炳林签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋和车库卖给陈炳林，并完成了房屋过户及房屋、车库的交付，后陈炳林与黄翠红的丈夫赵剑扬签订了《房屋买卖协议》，将上述房屋及车库卖给赵剑扬，并完成了房屋过户及房屋、车库的交付。之后黄翠红一直占有使用该车库。该车库系基于买卖所得，属合法占有，故东方装饰公司要求黄翠红返还车库并要求黄翠红及他人不得妨害其使用车库、要求黄翠红支付车库占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。关于反诉，一审法院认为，黄翠红对涉案车库的占有系基于其丈夫对该房屋及车库的买受而占有，属有权占有，其对车库的占有具有合法性、正当性。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，故黄翠红要求东方装饰公司返还涉案车库的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。黄翠红要求东方装饰公司承担车库占有使用费900元的诉讼请求，因未提供证据予以证明，不予支持。东方装饰公司辨称，其是基于房屋所有权而请求排除妨害，对此，一审法院认为，东方装饰公司已将涉案车库卖给陈炳林并交付，陈炳林已将涉案车库卖给黄翠红丈夫并交付，东方装饰公司既然称其对该车库享有所有权，那么该车库如不符合过户条件，东方装饰公司既已出卖并交付，东方装饰公司便无权占有，若该车库符合过户条件，东方装饰公司应当将该车库过户至买方名下，故该车库无论是否符合过户条件，东方装饰公司均不具有排除妨害请求权。东方装饰公司再辨称，其与陈炳林在2006年10月25日重新签订了一份《房地产买卖契约》，该契约未将涉案车库卖给陈炳林，对此，一审法院认为，该契约未约定车库的买卖，而前一份合同中东方装饰公司与陈炳林关于买卖车库的面积及价格有明确具体的约定，且合同已履行涉案车库实际交付买方使用多年，故对东方装饰公司此辩称，不予采信。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回仪征市东方建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求；二、仪征市东方建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内将涉案的仪征市真州镇大庆北路176号303室车库返还给黄翠红；三、驳回黄翠红的其他诉讼请求。本诉案件受理费300元，依法减半收取150元，由仪征市东方建筑装饰工程有限公司负担；反诉案件受理费80元，依法减半收取40元，由仪征市东方建筑装饰工程有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方装饰公司提交证据如下:不动产登记的最新信息，不动产查询结果，证明涉案的车库登记在整体的门市房的部分，车库是房屋组成的部分，该车库不具有独立性，不可以分割，也不可以独立出售。黄翠红的质证意见：对证据的三性无异议，不同意东方装饰公司的证明目的，该证据印证了东方装饰公司将该车库连同房屋一并转让的事实。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点：东方装饰公司要求黄翠红返还案涉车库的诉请能否得到支持？本院认为：东方装饰公司要求黄翠红返还案涉车库的诉请不予支持。理由：1、东方装饰公司与陈炳林于2006年4月25日所签《房地产买卖契约》约定，东方装饰公司将涉案房屋和车库出卖给陈炳林，成交价204000元，其中车库约5平方米陈炳林以4000元买断，东方装饰公司不提供车库的房产证、土地证。合同签订后，陈炳林支付了204000元，并完成了房屋过户及房屋、车库的交付。故东方装饰公司已将案涉车库出卖给陈炳林；2、陈炳林与黄翠红之夫赵剑扬于2013年11月24日签订《房屋买卖协议》，陈炳林将上述房屋及车库出卖给赵剑扬，并完成了房屋过户及房屋、车库的交付。之后黄翠红一直占有使用该车库，故黄翠红基于买卖占有使用案涉车库，其属合法占有。东方装饰公司于2019年4月21日强行占有涉案车库属非法占有。综上，东方装饰公司要求黄翠红返还车库的诉讼请求不予支持，黄翠红要求东方装饰公司返还车库的诉讼请求依法应予支持。综上所述，上诉人东方装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人东方装饰公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  韩 冰二〇一八年九月二十五日书记员  李菲菲