广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10970号原告：蔡燕军，男，1987年9月13日出生，汉族，住湖南省攸县。原告：宋芳梨，女，1989年5月16日出生，汉族，住湖南省汝城县。共同委托诉讼代理人：高宽，广东执正律师事务所律师。被告：佛山中海千灯湖房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城。法定代表人：韩春麟。委托诉讼代理人：岳毅，系该公司员工。原告蔡燕军、宋芳梨与被告佛山中海千灯湖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告蔡燕军、宋芳梨及其共同委托诉讼代理人高宽、被告的委托诉讼代理人岳毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2016年12月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议自原告起诉本案时解除；2.被告向两原告返还两原告已支付的购房款1721252元；3.被告向两原告支付自两原告给付购房款之日起按年利率4.35%计算的购房款利息（利息分两部分计算:第一部分购房款利息自2016年12月24日起以本金861252元计算，暂计至原告起诉之日为55988.56元，实际应计算至该部分购房款本金全部返还完毕之日）；4.被告向两原告支付按照全部购房款0.5%计算的违约金8606.26元；5.被告向两原告赔偿两原告已支付的购房契税50039.22元、专项维修资金17212.52元损失，共计67251.74元；6.被告赔偿两原告因被告未经规划部门批准擅自变更规划建设导致两原告解除涉案合同该过程中两原告遭受的房屋市场价格增值部分损失；7.被告赔偿两原告因被告未经规划部门批准擅自变更规划建设导致两原告解除涉案合同过程中申请人遭受的房屋租金损失；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原、被告双方订立预售商品房买卖合同的基本情况。2016年12月24日，原告蔡燕军、原告宋芳梨与被告签订一份合同编号为20161224008602的《商品房买卖合同（预售）》（下简称涉讼合同）及《中海锦苑〈商品房〉买卖合同补充协议》（以下简称涉讼协议），约定：1、被告向原告预售位于中海锦苑**座***铺的二层结构商品房（以下简称涉讼商铺），其预测建筑面积120.3平方米，其中套内建筑面积118.38平方米，分摊共有建筑面积1.92平方米；2、双方按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米14540.06元，总价为1721252元；3、首期款自该预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.4%，金额861252元，除首期款外，剩余房款金额860000元应于2016年12月24日前申请办理银行按揭手续，以银行按揭方式付款；4、被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未在规定期限通知原告的，原告有权解除合同；5、原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息），同时，被告按照全部房价款的0.5%向原告支付违约金。二、原告已经依约付清了全部的购房款项及相关税费、住宅专项维修资金等费用。合同签订当天，原告向被告付清了首期款861252元，合同签订后，原告已于2017年1月4日向被告付清了按揭购房款860000元。另外，原告已于2017年1月16日支付涉讼商铺的购房契税50039.22元，并已于2017年1月17日支付涉讼商铺的住宅专项维修资金17212.52元。三、被告未经规划部门批准擅自变更规划进行建设，且不按合同约定书面通知原告的行为构成严重违约，根据买卖合同的约定，原告有权解除合同。2017年10月16日，被告向原告邮寄递交《中海锦苑商铺交付及领取确权资料通知》，告知原告于2017年10月17日起交付商铺。原告收到被告的交楼通知后，前往商铺现场查看时，发现该商铺门前原本的绿化广场用地被改建成了机动车通道兼消防通道，对此，原告已向佛山市南海区城市建设档案馆调取了涉讼商铺所在项目的整个规划设计平面图进行确认，并向佛山市南海区国土城建和水务局（下简称规划部门）进行了信访咨询，规划部门针对原告提出的相关问题已经作出答复：“一、中海锦苑项目总平面于2013年12月首次通过规划审批，于2014年9月25日项目调整总平面，并通过规划审批，随后项目没有再对宗平面进行调整。根据项目审批总平面，11座商铺前为绿化广场。”“二、项目绿化建设工程设计方案于2014年8月18日通过规划审批，根据项目的绿化布局，11座商铺前设置有绿化及铺装。”根据上述事实，被告擅自变更规划建设的行为既未得到规划部门审批同意，也未按买卖合同的约定向原告发送书面通知，其已经构成严重违约，根据买卖合同第十四条的相关约定，被告变更规划建设的，应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同。四、被告擅自变更规划建设的违约行为违反了《商品房销售管理办法》的规定，且在事实上导致涉案买卖合同订立的目的不能实现。因此，原告诉请解除买卖合同及补充协议，并要求被告按照合同约定向原告退还全部已付房款、支付相应房款利息及违约金。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”原告购买涉讼商铺准备用于经营餐饮用途，然而，被告擅自将该商铺门前的绿化用地改作机动车通道及消防通道，由此，停车场出入的车辆全部要从商铺门前经过，严重影响商铺使用和行人出入安全，合同订立的根本目的已经无法实现。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，被告直至变更规划建设完毕后仍未向原告发送相关书面通知，因此，原告有权退房，且原告退房的相应违约责任应当由被告承担。原告因被告未经规划部门批准擅自变更规划建设而诉请解除本案合同，但本案争议合同约定被告应向原告支付的违约金比例过低（仅为全部房屋价款的0.5%），不足以弥补原告因被告的违约行为所遭受的实际损失。根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上所述，为保护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。另，按照涉讼合同第十条第一项第四点，交付时被告应完成室内燃气管道的铺设，如果在约定期限内，被告未能完成上述交付使用条件，依据该合同第十二条约定，逾期超过30日，买受人有权解除合同，但涉讼该房屋至今仍未铺设燃气管道。被告辩称，一、涉讼房屋符合合同约定的交楼条件，答辩人已履行交付义务，原告拒绝接收并要求解除合同无任何合同依据。根据《广东省商品房买卖合同》补充协议第八条第一款约定，房屋交付条件是取得建筑工程竣工验收备案，该房屋已办理各类单项验收，并于2016年6月21日前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即可证明该商品房符合规划、设计条件并经验收合格，符合合同约定的交付条件。答辩人已依约向原告送达《交付及领取办证资料通知书》通知原告办理交接手续，履行了交付义务。二、原告主张被告擅自变更规划设计无相关事实依据，被告不存在擅自变更规划设计或未按约定通知原告的情况：1.买卖合同已就商品房买卖的重要事项作出明确提示。根据双方签订的《补充协议》第四条，“红线外非出卖人规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关”，足以证明答辩人已就项目周边规划情况履行相应告知与提醒义务。根据项目总规划平面图显示11座商铺西北面，小区车库出口规划有与平西工业区的连接桥梁，但该通道不属于小区红线内的配套设施，非出卖人负责建设。出卖人对红线外设施的建设及投入使用未作承诺，因此也不存在变更规划的情况；2.根据《补充协议》第十八条、第十九条，“未涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容的规划变更，以及未涉及结构形式、户型、空间尺寸等的设计变更无需经买受人同意，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任”。鉴于该商品房用途、户型、面积、空间尺寸符合合同约定内容，出卖人未擅自上述变更规划设计，亦未发生任何需要通知买受人的规划、设计变更情形，因此买受人无权以出卖人未通知买受人同意擅自变更规划为由要求解除合同。三、双方订立买卖合同时，商铺已经是建成并按实际状况交付的现房。该商铺不存在原告所述改变规划或无法实现合同目的，丧失使用功能的情形。双方于2016年12月24日签署该商铺买卖合同，签署上述合同时该项目及涉讼商铺已于2016年6月21日办理竣工备案登记。该商铺周边情况均为实际建成状态，买受人具备充分了解及现场查看该商铺及其周边情况的条件。根据买卖合同补充协议第十三条约定，签订合同时买受人对该商品房的实际状况包括实测面积、基础配套设施、周边状况等均已知悉并认可，同意按该商品房交付时的实际状况接收。同时，就该商品房的实际情况而言，该商铺性质、使用功能没有任何变化，该商铺外部周边状况符合规划条件，并不会影响该房屋按照其规划功能、用途进行正常使用，该商铺相邻铺位已正常进行装修使用。因此，原告无权以使用功能丧失，无法实现合同目的为由单方解除合同。该商铺位置靠近河涌（西城涌）旁边紧邻地下车库出口，商铺门口前方空地为河涌防护绿带，均符合规划设计要求。同时，根据一般生活常识以及商铺本身的使用需要，商铺门前空地均需要具备人员及车辆通过条件，而不可能像原告认为的完全采用绿化方式。目前小区出口车辆从商铺前方空地通道经过是物业管理公司对车辆通行的管理安排，并不属于被告变更该房屋及小区规划。退一步讲，即使按照目前现状也不会对商铺的使用功能及性质造成影响。原告以此认为出卖人擅自修改了商铺规划，造成商铺丧失使用价值没有任何事实依据。燃气管道铺设属于配套设施，小区已经完成了燃气管道的铺装，但涉讼商铺需原告与相关部门进行申报开通后才能通气使用，不存在原告所述逾期通气的情况。综上所述，恳请贵院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经质证，当事人对其无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告出示中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、广东银联持卡人存根、佛山市南海区住宅专项维修资金缴款通知书均为原件，被告虽未予确认，但未举证推翻，本院对其真实性予以认可；原告出示微信聊天记录，原告未能举证证明对话人身份，且被告对该聊天记录不予认可，本院对其证据证明效力不予认可。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年3月31日，佛山市南海区中海锦苑11座取得《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》。2016年6月21日，佛山市南海区中海锦苑11座办理了竣工验收备案手续。2016年12月24日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告将位于佛山市南海区桂城街道大德路3号中海锦苑11座***铺出售予两原告，预售许可证号为南房预字第××号，建筑总层数为地上2层，规划用途为商业，建筑面积120.3平方米，套内建筑面积118.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.92平方米，按套内建筑面积计算，单价为14540.06元/平方米，总成交价为1721252元；被告应在2017年10月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告的商品房交付两原告使用。（第十条）被告承诺与该商品房相关设施设备交付条件：燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如因公用部门原因未能接入的，被告有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件，该项需要两原告自行办理开通手续，如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意被告按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（第十二条）被告未按约定时间交付涉讼商铺予两原告，逾期30日内，自合同规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付全部房款万分之一的违约金；逾期超过30日后，两原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知送达之日起15天内退还已付全部房款，并自两原告付款之日起按4.35%计付利息，同时按照全部房款的5%向两原告支付违约金。（第十四条）被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，设计涉讼商铺规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告应当在变更确立之日起10日内书面通知送达两原告，被告未在规定的期限内通知两原告，两原告有权解除合同。双方并约定其他权利义务。同日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议），约定该商品房的交付条件是已取得建筑工程竣工验收备案；商品住宅交付时，供排水、供电、燃气、电信、网络等基础设施已安装入户/预留接口（具体以交付标准约定为准），买受人需按要求办理开户/报装手续；非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担责任；由于出卖人原因未能满足约定条件的，出卖人负责进行整改并达到约定条件，买受人不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。同日，原告蔡燕军支付涉讼商铺住宅专项维修资金17212.52元。两原告已向被告支付全部购房款。2017年1月16日，原告蔡燕军支付契税49178.62元、印花税860元，合计50039.22元。2017年10月16日，被告向原告发出通知，涉讼商铺于同年10月17日起办理收楼手续。两原告确认已收到上述通知。2018年5月2日，佛山市南海区国土城建和税务局（规划）向原告出具《信访事项答复意见书》，主要内容如下：一、中海锦苑项目总平面于2013年12月首次通过规划审批，于2014年9月25日项目调整总平面，并通过规划审批，随后项目并没有再对总平面进行调整。根据项目审批总平面，11座商铺前为绿化广场。二、项目绿化建设工程设计方案于2014年8月18日通过规划审批，根据项目的绿化布局，11座商铺前设置有绿化及铺装。三、消防通道是否改变建议可进一步征询消防部门的意见，关于小区内的车辆通行问题可与小区物管公司协商，加强车行管理。诉讼中，两原告陈述，已于2016年10月查看涉讼商铺情况；两原告认为，中海锦苑与邻近小区间桥梁未建成，影响涉讼商铺的使用。被告陈述，中海锦苑与邻近小区间桥梁属于市政工程。本院认为，因被告向两原告出售的是已取得竣工验收备案手续的商品房，本案案由应为商品房销售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同及补充协议约定涉讼商铺交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，涉讼商铺交付时，供排水、供电、燃气、电信、网络等基础设施已安装入户/预留接口，买受人需按要求办理开户/报装手续。涉讼商铺在约定交付日期前已办理竣工验收备案并取得测绘报告，符合合同约定的交付条件。两原告主张燃气设施未安装到位、与邻近小区桥梁不通、门前绿化广场用地用作机动车道兼消防通道，存在重大安全隐患，故被告向两原告交付的涉讼商铺不符合法定及约定的条件，被告构成违约，应按合同约定解除涉讼合同、支付违约金等。对此，本院分析如下：一、被告已通知涉讼商铺可于2017年10月17日起办理收楼手续，两原告确认收到该通知并查看涉讼商铺。两原告主张涉讼商铺未完成燃气设施铺设的问题应举证证明，但两原告未提供充分有效的证据予以证实，故本院对两原告的上述主张不予采信。二、根据国土规划局的函，未反映被告存在变更涉讼商铺规划许可内容的行为，亦未反映存在城乡规划主管部门批准变更涉讼商铺规划用途、面积等情况。三、涉讼商铺所在中海锦苑项目与邻近小区间桥梁不通并不属于合同约定的逾期交楼违约责任的情形，原告以此为由主张涉讼商铺不符合法定及约定条件，本院不予采纳。涉讼商铺于2016年6月21日已办理竣工验收备案，两原告与被告于2016年12月24日签订涉讼合同时，涉讼商铺为现房，两原告签订涉讼合同前应查看涉讼商铺状况及周边环境，两原告作为完全民事行为能力人，亦是一名理性的投资者，其购买涉讼商铺进行资金投向，是综合考虑涉讼商铺的地理位置、周边经营环境、投资前景后作出的重大决定，而其购入涉讼商铺后，商铺的实际商业价值能否达到其投资时期望的价值预期，则是两原告应承担的商业风险。综上，两原告主张被告违约没有事实与法律依据，故两原告请求解除涉讼合同、被告支付逾期交楼的违约金、赔偿损失等诉请的基础未成立，本院对两原告上述诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回蔡燕军、宋芳梨的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费20291.27元，减半收取计10145.63元（蔡燕军、宋芳梨已预交），由蔡燕军、宋芳梨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年九月二十一日书记员  凌浩然书记员  李 慧