广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终6816号上诉人（原审被告）:蒋白玲，女，汉族，1980年11月17日出生。身份证住址：湖南省洞口县。委托诉讼代理人：李梅芬，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：田兴都，广东联建律师事务所律师。上诉人（原审第三人）:舒素，男，汉族，1982年10月23日出生。身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人:江溢斐，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈渝，女，汉族，1981年4月26日出生。身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人:黄志鹏，广东富群律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祖惠，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。原审第三人:蒋红林，女，汉族，1981年10月25日出生。身份证住址：广东省陆河县。上诉人蒋白玲、舒素因与被上诉人陈渝、原审第三人蒋红林房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋白玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈渝的一审诉讼请求；二、陈渝承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由:一、一审认定事实不清，导致实体处理错误。1.陈渝出具全权公证委托书已授权蒋红林全权处理涉案房屋，蒋红林与蒋白玲签署《主体变更确认书》不存在无权代理情形。蒋白玲之所以在违反市场交易习惯，在支付30万元定金的情况下，另行支付80万元的定金给陈渝，是因陈渝当时同意在合同履行过程中，同意由蒋白玲指定的第三人办理过户手续或转售他人，否则，双方不会在合同中约定，陈渝必须向蒋白玲指定的第三人出具全权公证委托书。蒋白玲多付80万元的目的，就是为了保证在合同履行过程中，蒋白玲可以单方变更合同主体。提请法庭注意的是，备注条款约定了两次办理全权公证委托书，主要区别在于，第一次是为了便于蒋白玲在合同履行过程中，可以单方变更合同主体，在不动产权证办理之日其再次办理全权委托公证给买方指定人员，是为了便于蒋白玲办理赎楼、过户等手续。上述备注条款是经房屋中介工作人员梳理后手写进去的，并非由蒋白玲或者陈渝书写，当时中介人员明确的告知了双方，蒋白玲是可以单方变更合同主体的。2.公证《委托书》第8条明确载明:办理出售上述房产的一切相关事宜，签署二手房买卖合同或房地产或不动产买卖现售合同等权利。该公证《委托书》已明确授权蒋红林全权处理涉案房屋的一切事宜。一审法院牵强的认为该全权公证委托书仅用于办理陈渝与蒋白玲两人房屋交易事宜，无任何事实和法律依据。3.就全权公证委托书而言，放在任何房地产中介机构，均会被告知可以签署《主体变更确认书》。原审法院在不向市场了解基本交易习惯的情况下，武断的认为，根据该全权公证委托书，蒋红玲无权签署主体变更确认书，一审的认定与市场交易习惯完全相悖。二、蒋白玲已将涉案合同的权利义务转让给了舒素，蒋白玲并非本案适格的被告，同时，蒋白玲已将涉案房产移交给舒素，一审判决蒋白玲返还房屋，事实上不能履行。陈渝辩称，一、陈渝为履行《二手房买卖合同》义务对蒋白玲的姐姐蒋红林做委托授权，委托出售涉案房产即蒋红林配合履行《二手房买卖合同》的售房义务，没有转售、变更二手房买受人主体资格及转让买房人权利义务的含义。二、陈渝与蒋白玲、蒋红林之间从未达成过授权委托其转售涉案房产及将合同义务转让给他人的合意。三、陈渝在一审中已向龙岗区人民法院申请过向招商派出所调取笔录，招商派出所的笔录能证明蒋白玲和蒋红林恶意串通，损害陈渝利益。四、舒素对于涉案纠纷未尽合理注意审慎义务，其在公证委托书没有明确的书面授权内容且明知涉案房产产权人为陈渝的情况下，从未与陈渝沟通，舒素的行为违反一般购房人的交易习惯。五、蒋白玲、蒋红林及舒素恶意串通，并约定将加价的10万支付给蒋白玲，损害了陈渝的合法利益。六、陈渝将涉案房屋依照合同约定交付给了蒋白玲，并且蒋白玲将涉案房屋出租给案外人，蒋白玲所述蒋红林控制管理房屋的陈述与事实不符。舒素述称，蒋白玲的上诉有事实和法律依据，应依法得到支持，一审判决有误，应予以改判。蒋红林未发表意见。舒素上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈渝的一审诉讼请求；2.陈渝承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：一、在陈渝的受托人蒋红林已向舒素出具全权公证委托书的情况下，原审法院竟然认定蒋红林为无权代理，同时也不构成表见代理，原审法院的做法令人惊叹。二、退一步讲，即使蒋红林无权代为签署《主体变更确认书》，舒素也构成表见代理。三、蒋红林代为签署《主体变更确认书》，陈渝自身利益并未受损，不影响陈渝实现其合同目的。蒋白玲向一审法院起诉请求：1.解除陈渝与蒋白玲签订的《二手房买卖合同》；2.陈渝没收蒋白玲已支付的购房定金110万元；3.蒋白玲和舒素共同向陈渝返还位于深圳市龙岗区坂田街道佳兆业中央广场一期1栋5号楼B单元802房产；4.本案诉讼费用由蒋白玲承担。一审法院认定事实：2015年9月28日，陈渝（卖方）与蒋白玲（买方）签订《二手房买卖合同》，约定陈渝将其所有的位于深圳市龙岗区坂田街道佳兆业中央广场一期1栋5号楼B单元802房产转让给蒋白玲，转让价为333万元。合同第9条约定，卖方应当于收齐全部定金、查档清晰且做完全权委托公证给买方指定人员当日内将物业交付予买方。合同第10、11条约定，如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金（双倍返还已支付的定金）。合同第15条备注条款约定，买卖双方在签署合同时清楚知道该物业的不动产权证尚未办出且处于银行抵押当中；买方应支付定金110万元，其中签约当日支付2万元，签约2日内支付28万元，在卖方查档清晰且做完全权委托公证给买方指定人员当日再支付80万元；买方须在卖方贷款银行同意还款之次日向卖方支付80万元用来还清银行贷款；卖方承诺在不动产权证办理之日起再次办理全权委托公证给买方指定人员办理赎楼、过户等手续；买卖双方于该物业不动产权证办出之日起20日内前往银行办理除定金、赎楼款外的剩余楼款的资金监管手续等。上述合同签订当日，蒋白玲支付定金2万元。次日，蒋白玲再次支付定金28万元。2015年10月8日，陈渝办理委托公证手续，授权蒋红林代为办理涉案房产的交易手续。同日，蒋白玲向陈渝支付剩余定金80万元。2016年5月5日，蒋白玲与舒素签订《转让协议》，约定蒋白玲将涉案房产转让给舒素；双方与陈渝另行签订《主体变更协议》，将陈渝、蒋白玲之间的《二手房买卖合同》中买方变更为舒素；协议签订后，舒素同意向蒋白玲支付120万元，其中协议签订后15日内支付20万元，涉案房产办出一手房产证后15日内支付30万元，房产过户至舒素名下后30日内支付70万元。同日，蒋红林代理陈渝与蒋白玲、舒素签订《主体变更确认书》，约定同意由舒素继续履行陈渝与蒋白玲签订的《二手房买卖合同》中有关买方的权利义务，将涉案房产过户到舒素名下。2016年5月13日，舒素向蒋白玲支付20万元。2016年7月25日，陈渝办理了涉案房产的不动产权证。同日，陈渝向中国银行深圳布吉支行预约提前还款，同时立即将办证以及预约还款事宜告知蒋白玲，要求蒋白玲按约定期限转账支付80万元。次日，陈渝再次办理公证委托，授权蒋白玲代为办理涉案房产的赎楼和过户手续，代理期限从2016年7月26日至7月30日。2016年7月27日，舒素向陈渝、蒋白玲以及蒋红林发出《催告函》，要求三人在收到函件2日内书面告知涉案房产不动产权证的办理情况，并提供收款账号便于支付剩余房款。收到上述函件后，陈渝于2016年8月5日发出《回复函》，陈述因蒋红林超出了授权范围签订《主体变更确认书》，陈渝对此不予认可，相应的后果应由蒋红林个人承担；蒋白玲与舒素签订的《转让协议》与陈渝无关，涉案买卖合同的买方是蒋白玲，并非舒素。2016年7月29日，陈渝向蒋白玲邮寄公证委托书、不动产证复印件及银行同意提前还款回执。2016年8月2日，蒋白玲向陈渝发出《关于履行事宜及贵方邮寄的回函》，陈述涉案《二手房买卖合同》的买方主体变更为舒素，蒋白玲并非合同主体，陈渝应联系舒素继续履行合同，将收款账号告知舒素并协助办理资金监管手续。2016年8月15日、8月25日、9月8日，陈渝委托律师向蒋白玲先后发出三份律师函。前两份律师函均是催促蒋白玲支付80万元购房款，最后一份律师函明确告知因蒋白玲违约，陈渝解除双方之间的《二手房买卖合同》，并将追究相应的违约责任，同时要求蒋白玲在收到函件之日起5日内腾房。第一份律师函由蒋白玲本人签收，后两份律师函均由他人代收。其后，因蒋白玲未履行腾房义务，陈渝诉至该院。另查明，舒素在庭审中陈述蒋白玲已将涉案房产交付予舒素使用。一审法院认为，陈渝与蒋白玲于2015年9月28日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均予全面履行。本案关键问题在于蒋红林代理陈渝签订的《主体变更确认书》是否对陈渝发生效力。陈渝签订上述《二手房买卖合同》后，按照合同约定办理了委托公证手续，授权蒋红林办理涉案房产的交易事宜，授权范围包括办理涉案房产的不动产权证、办理赎楼手续、资金监管手续、变更登记手续以及水电煤气过户手续等等。其中委托书第8条约定委托事项包括“全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，……”蒋红林系蒋白玲指定的授权代理人，其理应知晓陈渝出具上述公证委托书系为协助完成陈渝与蒋白玲之间的房产交易事宜，在委托书并未明确授权其有权变更合同主体这一重大事项的情况下，其擅自签署《主体变更确认书》，该行为属于无权代理。舒素在签署上述《主体变更确认书》之前与蒋白玲签订《转让协议》，知悉陈渝与蒋白玲之间的房产交易事宜，也理应知晓蒋红林持有的公证委托书系陈渝为履行陈渝与蒋白玲之间的《二手房买卖合同》而出具，该份公证委托书并未明确授权蒋红林有权转售房产以及变更合同交易主体，舒素仅凭上述第8条约定并不能判断出蒋红林有权代理陈渝变更合同主体，故蒋红林的行为并不构成表见代理。因陈渝在得知蒋红林超越代理权签署《主体变更确认书》后明确表示对上述行为不予追认，该份确认书对陈渝不发生效力，应由蒋红林自行承担责任。陈渝在2016年7月25日办理了涉案房产的不动产权证，同时向银行预约提前还款，蒋白玲理应按照合同约定时间支付80万元赎楼款以及办理剩余房款的资金监管手续，但其在2016年8月2日书面回复陈渝其不再继续履行合同，该行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。陈渝据此诉请解除合同、没收定金、返还房产，合法有理，该院予以支持。涉案合同应于本案起诉状副本送达蒋白玲之日即2016年11月29日解除。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”涉案房产转让价款333万元，蒋白玲支付定金110万元，超过了上述法律规定的最高标准，故陈渝仅有权没收66.6万元定金，剩余部分应予返还。另，陈渝已将涉案房产以空置状态交付予蒋白玲使用，故蒋白玲应及时腾空并返还房产，又因该房产现今由舒素实际使用，故舒素应负协助返还义务。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈渝与蒋白玲签订的《二手房买卖合同》于2016年11月29日解除；二、陈渝没收蒋白玲支付的定金66.6万元；三、陈渝于该判决生效之日起十日内向蒋白玲返还定金43.4万元；四、蒋白玲于该判决生效之日起十五日内腾空深圳市龙岗区坂田街道佳兆业中央广场一期1栋5号楼B单元802房产，并将该房产返还予陈渝陈渝，舒素负有协助履行义务；五、驳回陈渝的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、保全费5000元，合计19700元，由陈渝负担5800元，由蒋白玲负担13900元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院作出的（2018）粤03民终6817号民事判决认定“根据陈渝与蒋红林之间就上述委托代理关系而言，从授权委托书中关于‘全权办理出售涉案房产的一切相关事宜’的文字表述来看，应认定为蒋红林具有办理关于涉案房屋转让的一切权限，即应包括蒋红林有权代表陈渝签订《主体变更确认书》”，并判令陈渝继续履行与舒素之间的房屋买卖合同。本院认为，陈渝与蒋白玲于2015年9月28日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：蒋红林代陈渝签订的《主体变更确认书》对陈渝是否有约束力。本院作出的（2018）粤03民终6817号民事判决已经认定，蒋红林有权代表陈渝签订《主体变更确认书》。因此，变更后的买方主体为舒素，陈渝以蒋白玲违约为由要求解除合同并没收定金，缺乏依据，本院不予支持。因本院（2018）粤03民终6817号民事判决判令陈渝继续履行涉案的房屋买卖合同，故本院对于陈渝要求蒋白玲和舒素返还涉案房产的请求不予支持。此外，舒素无权对一审判决的确认陈渝与蒋白玲之间的《二手房买卖合同》于2016年11月29日解除及陈渝没收蒋白玲支付的定金提起上诉，本院对该请求不予处理。综上，蒋白玲的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14553号民事判决；二、驳回陈渝的全部诉讼请求。一审案件受理费14700元、保全费5000元，二审案件受理费14700元，均由陈渝负担。舒素预交的二审案件受理费14700元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年九月七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。