文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0236民初3960号原告：中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路190号，统一社会信用代码915002369083466858。负责人：杨杰，行长。委托诉讼代理人：蒋公新，男，1967年9月9日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行员工，住重庆市奉节县，有特别授权。委托诉讼代理人：周庆平，重庆贞枰律师事务所律师。被告:姜登宝，男，1990年5月1日出生，汉族，户籍所在地重庆市云阳县，现住奉节县。被告：胡蓉，女，1992年1月1日出生，汉族，户籍所在地重庆市奉节县,现住奉节县。被告：奉节县旭峰房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇平湖街98号，统一社会信用代码91500236580157177C。法定代表人：谢国友。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告姜登宝、胡蓉、奉节县旭峰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的委托诉讼代理人蒋公新、周庆平到庭参加诉讼，被告姜登宝、胡蓉、奉节县旭峰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2013年12月23日签订的《个人购房担保借款合同》提前到期；2、判令被告姜登宝立即偿还原告借款本金262320.88元,从2017年10月17日起按年利率5.39%给付利息至偿清本金为止;从2017年10月17日起在年利率5.39%基础上加收50%支付逾期利息及复息至偿清本金为止;3、判令被告胡蓉对此债务承担连带清偿责任;4、判令被告姜登宝、胡蓉用所拥有的重庆市奉节县XX新区XX社区X社XX珑廷X幢X-X房产,在拍卖变卖中享有优先受偿权；5、判令被告奉节县旭峰房地产开发有限公司对此笔借款承担连带清偿责任。6、判令三被告承担本案律师代理费5000元。事实和理由：2013年12月18日,被告姜登宝、胡蓉因购买位于奉节县XX新区XX社区X社XX珑廷X幢X-X号住房缺乏资金向原告申请贷款,并由奉节县旭峰房地产开发有限公司为保证人。2013年12月23日,原被告签订编号为55020120130095921的《个人购房担保借款合同》,合同约定:第一条1.7款第二十五条:借款金额为人民币30000.00元整(实际借据借款370000.00元,第一条1.7款约定以借据为准);第二十七条:借款期限为120个月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准;第二十八条:借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础上(上/下)浮百分之十后确定;第十二条:违约贵任:12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息,直至本息清偿之日止,对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复息;12.9因借款人担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人、担保人应当承担贷款人因此支付的律师费、差旅费及其他实现债杈的费用。同日,原被告双方签订了《预购商品房抵押合同》,并办理预购商品房抵押权预告登记登记号为X渝预告【X】字第X号。原告于2014年2月17日将借款本金370000.00元转入被告姜登宝指定的账号(奉节县旭峰房地产开发有限公司)。贷款后,被告姜登宝、胡蓉以经济状况恶化为由,自2017年10月17日起无法给付利息,截止2018年4月13日欠利息6151.44元,存在严重违约,奉节县旭峰房地产开发有限公可作为保证人,应承担连带保证责任,但经原告多次催要,均无果。据此特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法判决。被告姜登宝、胡蓉、奉节县旭峰房地产开发有限公司均未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。原告围绕诉讼请求提交了原告的营业执照（复印件）、负责人身份证明、被告姜登宝、胡蓉的身份证、结婚证、常住人口登记卡（均系复印件）、被告奉节县旭峰房地产开发有限公司的公司信息、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同及房地产抵押清单、重庆市预购商品房抵押合同、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、姜登宝还款明细、姜登宝欠本息情况说明、律师代理费发票等证据，三被告未到庭质证，本院经审核予以确认并在卷佐证。根据审核认定的证据，对事实认定如下：2013年3月11日，被告姜登宝、胡蓉登记结婚。2013年12月18日，被告姜登宝向原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行申请个人住房贷款37万元，并在个人信贷业务申请表签字确认，其妻子胡蓉在该申请表借款申请人配偶及抵押人(共有人)处签字，同意房产抵押。2013年12月23日，原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行（贷款人）与被告姜登宝（借款人、抵押人）、胡蓉（抵押人）、奉节县旭峰房地产开发有限公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，合同约定：被告姜登宝向原告借款人民币叁拾万元用于购买位于重庆市奉节县XX新区XX社区X社XX龙廷X幢X-X的房产；借款人声明：上述房产为借款人家庭（借款人及配偶、未成年子女）范围内的第1套房产；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之10后确定。借款期间遇中国人民银行调整，则借款利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名奉节县旭峰房地产开发有限公司、开户行中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行、账号X-X的账户。还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放对应日。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利,自借款到期之日起,按逾期借款利率计算复利;逾期借款的应付未付利息,按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采用其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人奉节县旭峰房地产开发有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人和抵押物共有人同意以位于奉节县XX新区XX社区X社XX珑廷X幢X-X房产提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。2014年2月11日，原、被告在奉节县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记证明编号：X渝预告[X]字第X号。2014年2月17日，原告向被告奉节县旭峰房地产开发有限公司转账370000元，同日，原告系统生成借款凭证，载明借款金额为370000元，借款用途为购买住房，到期日期为2024年2月16日，还款方式为等额本息还款，还款日17，执行利率为7.205%，逾期利率10.8075%。后被告姜登宝于2016年3月17日开始未按合同约定偿还借款本息，并多次发生逾期，截止至2018年4月13日尚欠本金262320.88元、欠息6151.44元，合计268472.32元。另查明，为实现债权，原告于2018年9月27日就本案向重庆贞枰律师事务所支付律师代理费2000元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，原告与被告姜登宝之间借款关系依法成立。合同成立以后，双方应当按照约定履行自己的义务，被告姜登宝未按期偿还借款本息，其行为违反双方约定，原告主张被告姜登宝提前偿还借款本金，并支付约定利息和按约定支付罚息的请求成立，本院予以支持。被告胡蓉与姜登宝系夫妻关系，借款发生在夫妻关系存续期间，且借款是用于购房，属于家庭日常生活需要所负债务，故被告胡蓉应对姜登宝本案所付债务承担共同还款责任。对于原告所请求的律师代理费，符合双方合同约定，但应以实际产生为准，故本院按原告提供的发票的数额予以支持。本案当事人对保证方式明确约定为连带保证，并约定担保期间为保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，但被告奉节县旭峰房地产开发有限公司并未就已经完成抵押登记进行举证，应承担举证不能的法律后果，故应按连带责任保证承担保证责任，原告请求被告奉节县旭峰房地产开发有限公司对被告姜登宝、胡蓉的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求的对已办理抵押预告登记的重庆市奉节县XX新区XX社区X社XX珑廷X幢X-X住房享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，我国物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。由此可见抵押预告登记与抵押权登记在法律性质和法律效力上并不相同，即抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告作为本案系争房屋的抵押预告登记的权利人在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有是当抵押预告登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对该房屋享有现实的抵押权。故对该请求，本院不予支持。关于原告的判令原被告签订的个人购房担保借款合同提前到期的请求，因合同中未约定，对该请求不予支持。由于被告姜登宝、胡蓉、奉节县旭峰房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃对原告诉称事实和证据的抗辩权利，由此产生的不利法律后果自行承担。为维护正常的社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷适用法律有关问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告姜登宝、胡蓉在本判决生效后十日内共同偿还截止2018年4月13日尚欠本金262320.88元、欠息6151.44元，合计268472.32元；并自2018年4月14日起，以借款本金262320.88元为基数按合同约定计付罚息及复利至付清之日止；二、被告姜登宝、胡蓉在本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行律师代理费2000元；三、被告奉节县旭峰房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5310元，减半收取2655元（原告已预交），由被告姜登宝、胡蓉、奉节县旭峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  樊行文二〇一八年九月三十日法官助理余剑雪书记员李良银