浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0702民初17315号 原告：夏艳华，女，汉族，1978年11月14日出生，住金华市金东区 委托诉讼代理人：朱向阳，浙江振进律师事务所律师。 被告：金华市华源置业有限公司，住所地金华市八一南街**新都会小区综合楼**。 诉讼代表人：陆金才，金华市华源置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：赵伟春，金华市华源置业有限公司管理人工作人员。 被告：金华众青商业地产发展有限公司，住所地金，住所地金华市婺城区东方国际复合社区双塔综合楼**西24Av> 法定代表人：金毅，执行董事。 委托诉讼代理人：滕卫兴，浙江泽厚律师事务所律师。 原告夏艳华与被告金华市华源置业有限公司（简称华源置业公司）、金华众青商业地产发展有限公司（简称众青公司）商铺委托经营管理合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告夏艳华及其委托诉讼代理人朱向阳，被告华源置业公司的委托诉讼代理人赵伟春，被告众青公司的委托诉讼代理人滕卫兴到庭参加诉讼。双方经庭外协商，无果，本案现已审理终结。 夏艳华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告华源置业公司2012年9月27日签订的《“华源·印象城”商业内铺委托经营管理合同》（简称商铺委托经营合同）；2.两被告立即腾空原告的商铺并将商铺交回原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月27日，原告与被告华源置业公司签订《商铺委托经营合同》1份，约定，原告将所购商铺的使用权、经营权委托华源置业公司经营管理，条件成熟后由华源置业公司重新组建专业的商业管理公司进行管理；2018年1月1日之后的5年内，按委托物业的市场实际租金或收益由双方分成（原告占90%，华源置业公司占10%）；原告对经营管理情况拥有知情权；华源置业公司对商铺独立招租、招商，引进国内外品牌厂商，并以华源置业公司名义与商户订立租赁合同；华源置业公司有义务保护原告的利益并接受监督等。2016年4月18日，金华市中级人民法院对华源置业公司作出破产清算受理的民事裁定。2017年11月初，原告接到华源置业公司的《说明》函件，告知原告商铺已由被告众青公司经营管理，一楼商铺租金76万元。华源置业公司未经原告同意擅自与众青公司签订合同，由众青公司经营管理商铺，严重侵犯原告的合法权益，致使原告的合同目的不能实现。庭审中，原告补充陈述称，根据《中华人民共和国企业破产法》（简称企业破产法）第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案中管理人未在法律规定的时间内通知原告，故原告与华源置业公司签订的《商铺委托经营合同》于2016年6月18日已解除。 华源置业公司辩称，一、双方签订的《商铺委托经营合同》依法成立，合同约定的权利义务并未违反法律强制性规定，且无合同无效情形，合法有效，双方均应遵守。二、华源置业公司按约积极履行合同义务，并未侵犯原告所主张的合法权益。上述合同第四条对委托期内的商铺收益已作了约定，前三年（2015年1月1日至2017年12月31日）的收益，在商铺认购价中已优惠24%，优惠后的金额作为原告购买商铺的总价款；原告自愿以商铺委托期前三年的使用权来弥补华源置业公司统一经营所需投入的装修、宣传推广和日常管理等费用，该期限内的委托经营收益不再向原告支付；后五年（2018年1月1日至2022年12月31日）的收益，按委托物业的市场实际租金或收益由双方分成（原告占90%、华源置业公司占10%），在每个委托招商年度结束的30日内一次性支付原告；合同第六条约定，华源置业公司有权聘请商业经营管理公司对本项目进行专业管理，并有权对商铺独立招租、招商，引进国内外品牌厂商，并以乙方名义与商户订立租赁合同。本案中，华源置业公司一直按合同约定履行义务，以24%的折扣销售商铺，按约管理商铺，大润发印象城的商铺从零基础至今，华源置业公司投入了大量人力物力，此期间有亏损也已自行承担。2018年刚好是合同约定的24%优惠折扣的前三年期满，原告便以租金过低为由多次向管理人主张提高租金；对后五年的收益，管理人已在积极协助履行合同义务，并向原告等业主表明同意按当年租金90%支付原告。据此，华源置业公司并未违约。从原告的举证材料可看出，原告向管理人了解案件事实时，管理人一直是公开透明并如实告知租赁情况，不存在侵犯原告合法权益情形。三、在合同履行期限内，原告不享有合同单方解除权。根据合同第八条“合同的续约和解除”约定，在合同期满前原告不享有单方解除权，原告主张的合同解除权不符合合同法规定，双方均应尊重约定，保证合同完全、有效的履行。四、企业破产法第十八条的规定，适用于双方均未履行完毕的合同。结合本案，华源置业公司应支付业主的24%优惠已经兑现，业主也已将商铺交付华源置业公司，双方的合同义务已经履行完毕，管理人无需再发出继续履行合同的通知，且原告向管理人申报的债权是华源置业公司逾期交房的违约金，未就本案向管理人申报债权，原告已以其行为表明了继续履行合同的意愿，且合同一直在履行中，原告是想以此达到提高租金的真实目的，属于不诚信行为，故不适用第十八条规定；五、合同法的立法目的是维护市场交易主体、交易行为及社会稳定，管理人在清算过程中已在积极协调、沟通，向众青公司提出提高租金的要求，以期更好维护包括原告在内的各业主权益，依据诚实信用原则以及立法目的出发，原告的诉讼请求也不应支持，理由是：1.将导致现有商铺的经营不能正常持续；2.必然影响整个华源印象城的商业经营；3.影响华源印象城业主和周边用户的实际生活以及影响包括华源置业公司在内所有物业的价值；4.影响包括原告在内所有债权人在华源置业公司清算程序中的权益。另，华源置业公司愿意积极协调包括原告在内的所有内铺业主关于本案的涉诉事项，更好维护社会经济生活稳定和公司破产清算工作。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 众青公司辩称，一、原告与华源置业公司之间存在委托合同关系，华源置业公司有权以自己的名义对外租赁。原告提交的《商铺委托经营合同》中约定，原告将其名下位于华源·印象城1007室商铺委托华源置业公司经营管理，期限自2012年9月27日至2022年12月31日，华源置业公司有权招租、招商，并以华源置业公司名义与商户订立租赁合同。二、华源置业公司与众青公司签订的租赁合同合法有效，原告作为委托人应受合同约束。依据合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。华源置业公司依据上述委托合同以自己名义与众青公司签订的租赁合同及相关补充协议直接约束原告和众青公司。三、众青公司非涉案委托合同相关方，不存在华源置业公司转委托众青公司的情况，众青公司依据租赁合同及补充协议约定，对相关商铺享有租赁使用权益。华源置业公司的《说明》中也仅提及租金金额，原告以此来主张存在转委托毫无依据，与事实也不符。四、众青公司已依约全面履行相关义务，原告无权请求腾空并返还商铺。租赁合同关系与涉案审理的委托合同关系并非同一法律关系，应另案处理；众青公司在租赁期限内一直依约全面履行义务，并为此投入大量资金和人力对租赁商铺进行装修、管理，现有众多商户进驻经营，租赁期限并未届满，也未发生约定或法定的解除合同事由。综上，原告的相关请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 夏艳华与众青公司围绕诉讼请求向本院提交了相关证据材料。华源置业公司未向本院提交证据材料。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及委托诉讼代理人对上述证据材料进行了质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、夏艳华提交的证据材料 1.身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格； 2.被告企业信息2份，用以证明两被告的诉讼主体资格； 3.《商铺委托经营合同》1份，用以证明原告和华源置业公司于2012年9月27日签订合同并约定相关权利义务的事实； 4.不动产权证书复印件1份，用以证明原告系金华市商铺业主的事实； 华源置业公司、众青公司质证意见：对上述证据1-4均无异议。 本院认证意见：本院依法确认上述四组证据的证明力。 5.商铺宣传资料复印件1份，用以证明华源置业公司曾许诺涉案一楼商铺由其自主运营、统一招商、统一推广，回报6%-8%； 华源置业公司、众青公司质证意见：对真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该证据仅为华源置业公司的广告宣传材料，并非是对原告的允诺，载明的收益仅是可能的预期收益，也未在涉案合同中体现，对双方不具有约束力。 本院认证意见：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。结合该证据，仅是开发商华源置业公司为销售商品房印制的宣传资料，并非就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，属于要约邀请，故该证据并不能达到原告的待证目的，本院对其证明力不予确认。 6.债权申报通知书1份，用以证明金华市中级人民法院于2016年4月18日对华源置业公司作出破产清算受理裁定的事实； 7.说明1份（由华源置业公司出具），原告于2017年12月初收到，证明华源置业公司告知原告一楼商铺由众青公司经营管理，第四年租金为76万元的事实； 华源置业公司、众青公司质证意见：对上述证据6、7均无异议。 本院认证意见：本院依法确认上述两组证据的证明力。 8.终止委托经营管理合同函及邮政快递单回执共4页，用以证明2017年11月28日原告向华源置业公司发函，通知其解除涉案委托合同的事实； 华源置业公司、众青公司质证意见：对真实性、关联性无异议，对合法性、证明目的有异议，快递回执仅能说明华源置业公司管理人收到了该份函件，根据双方签订的合同约定原告并不具有单方解除权。 本院认证意见：本院依法对该组证据的真实性予以确认。 9.文件签收单1份，用以证明2018年1月15日华源置业公司管理人收到了一楼内铺52位业主的要求解除合同的函的事实。 华源置业公司、众青公司质证意见：对真实性、关联性无异议，对合法性、证明目的有异议，签收单上已注明仅作为签收并不作承诺。 本院认证意见：本院依法对该组证据的真实性予以确认。 二、众青公司提交的证据材料 1.《浙江金华华源印象城租赁合同》（简称租赁合同）、交房通知书的复印件各1份，用以证明华源置业公司作为受托人以自己名义与众青公司签订租赁合同，已于2014年7月18日交房的事实； 夏艳华质证意见：对真实性无异议，对合法性有异议，华源置业公司无权将原告所有的商铺出租给众青公司，合同无效；众青公司称华源置业公司作为受托人与其签订合同，但原告对受托人的权限是否定的，依据该租赁合同约定，华源置业公司必须出示房屋产权证明或具同等效力的租赁权证明，但华源置业公司并未提供，众青公司据此应看出华源置业公司无权限；依据租赁合同第四条“第四年起至第八年的租金，在第三年租金的基础上按适当比例进行上调，具体租金再行协商”的约定，从第四年开始租金是不确定的，再结合华源置业公司提出过破产诉讼，不排除两被告有串通嫌疑；《商铺委托经营合同》第三条确实约定将商铺的使用权、经营权委托华源置业公司进行前期经营管理，待条件成熟后由其重新组建专业商业管理公司进行管理，但众青公司的经营范围并无商业管理，华源置业公司将原告商铺出租给众青公司明显违背合同约定；后5年收益按委托物业的市场实际租金计算，内铺经营户交纳的租金就是实际租金；依据第六条约定，华源置业公司的经营管理方式应是聘请或是自行组建，而非把商铺整体出租，应以其名义与内铺经营户签订合同，现却由众青公司与商户签订合同，表明华源置业公司并未经营管理商铺。华源置业公司质证意见：对证据无异议，根据委托合同华源置业公司根据原告授权有权聘请商业管理公司对项目进行管理，但合同并未指定具体的商业管理公司，故华源置业公司已依法履行了对商铺的自主管理经营。 本院认证意见：本院依法对该组证据的真实性予以确认。 2.《补充协议书》复印件1份，系2016年5月底或6月初签订，用以证明华源置业公司与众青公司就第四至八年的租金签订补充协议的事实。 夏艳华质证意见：该证据系复印件且无签订时间，亦无华源置业公司签约代表签名，对真实性不予认可；依据企业破产法第十八条规定，本案管理人并未通知众青公司是否履行合同，其双方签订的租赁合同已解除；补充协议如在破产申请受理后的两个月后签订，则补充协议无效；华源置业公司无权将原告商铺出租给众青公司，签订的补充协议系无效，对原告无法律约束力。华源置业公司质证意见：对证据无异议。 本院认证意见：该证据经与原件核对无误，本院依法确认其真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 夏艳华系坐落于金华市业主【系2016年9月12日取得不动产权证书，证号为浙（2016）金华市不动产权第0006710号，证书载明的建筑面积为33.18平方米】。2012年9月27日，夏艳华（甲方）与华源置业公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》1份，其中约定，甲方委托的物业为上述坐落于华源·印象城一层1007室商铺，建筑面积33.14平方米，套内面积13.534平方米；委托期限自合同订立之日起至2022年12月31日，其中自2015年1月1日至2022年12月31日止的8年期限为乙方统一经营管理期限；甲方将其上述商铺的使用权、经营权全权委托乙方进行前期经营管理，条件成熟后由乙方重新组建专业的商业管理公司进行管理；委托期内商铺收益，双方按下列标准支付：前三年（2015年1月1日至2017年12月31日）收益，在本合同签订之日已由乙方在商铺认购价中优惠24%给甲方，优惠后的价款作为商铺所签订的商品房买卖合同的总金额，甲方自愿用委托期前三年的使用权来弥补乙方统一经营所需投入的费用，该期限内的委托经营收益乙方不再要求甲方支付；后五年（2018年1月1日至2022年12月31日）收益，按委托物业的市场实际租金或收益按甲方占90%、乙方占10%的比例分成；甲方对项目筹备期和经营管理情况拥有知情权；委托经营期间，甲方同意乙方根据经营所需，对商铺进行重新分割、装修；甲方不得干涉乙方在合同约定范围内的正常经营管理活动；乙方有权聘请商业经营管理公司对本项目进行专业管理；乙方有权对本项目作出整体商业规划，包括业态定位及楼层功能布局；乙方对商铺有权独立招租、招商，引进国内外品牌厂商，并以乙方名义与商户订立租赁合同；乙方在合同有效期内有权根据市场情况对商铺制订租金或其他收费标准；合同有效期内，双方不得擅自终止或解除合同，否则须承担违约责任；存在下列情形之一时，合同自动解除，双方均不承担责任：因不可抗力导致本合同无法执行时、本合同有效期届满、经双方同意的其他情况。 上述合同签订后，华源置业公司与众青公司达成租赁意向，于2014年7月12日正式交房，华源置业公司将包括涉案1007室商铺在内的华源·印象城一楼内铺及二楼约600平方米的物业交付给众青公司，由众青公司招商营业。2015年2月27日，华源置业公司（甲方）、众青公司（乙方）及案外人浙江中青商业地产发展有限公司（丙方）三方签订《租赁合同》1份，约定，甲方将华源印象城第一楼部分商铺（建筑面积约1585.97平方米、内铺位60个）及二楼部分房屋约600平方米（以实际销售为准）租赁乙方，乙方承诺仅作为商业使用，甲方同意乙方用于商业品牌引进，向第三方分租经营，但不得整体转租；房屋装修期为8个月（自2014年7月18日至2015年3月17日），装修期间免交租金；第一楼租赁期限自2014年7月18日至2022年12月31日，第二楼租赁期限自2014年7月18日至2024年7月31日；租金自起租日开始计算，第一年租金一年一付，以后年度的租金每年支付两次，于每年4月1日前和10月1日前支付，各支付对应年度租金50%；2015年3月18日至2016年3月17日租金为100万元，2016年3月18日至2017年3月17日租金为90万元，2017年3月18日至2018年3月17日租金为80万元；第四年起至第八年的租金，在第三年租金基础上按适当比例上调，具体再行协商；甲方应于2014年7月18日前向乙方交付合同约定的租赁房产，交付时甲方必须出示有效房屋所有权证明或有同等效力的租赁权证明；丙方自愿为乙方就合同履行承担连带担保责任；等等。众青公司承租后，将承租商铺进行了整合、装修并出租给多名经营户，经营至今。 2016年4月18日，金华市中级人民法院裁定受理了浙江新东阳建设集团有限公司对华源置业公司的破产清算申请【（2016）浙07民破第9号】，指令本院审理。同年5月16日，本院作出（2016）浙0702民破3-1号决定书，指定浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务所为华源置业公司管理人。2016年5月20日，华源置业公司管理人向原告发出《债权申报通知书》。2016年6月23日，原告向管理人申报了交房违约金的债权52702.32元。 在破产清算期间，上述签订《租赁合同》的三方签订《补充协议书》1份，其中约定，第四年的租金按98万元计算，第五年至第八年每年租金按前一年度租金总额的6%递增。2017年11月3日，华源置业公司向原告发出《说明》1份，载明：根据华源置业公司与众青公司签订的合同约定，第四年租金98万元，租赁区域包括一楼1500平方米、二楼约600平方米，即二楼租金22万元、一楼租金76万元，按照业主与开发商签订的委托协议，一楼租金的90%由业主收取计68.40万元。原告收到《说明》后，向华源置业公司邮寄《终止委托经营管理合同函》，华源置业公司于2017年11月29日收到。该函载明，华源置业公司未经同意擅自与众青公司签订合同，众青公司经营管理商铺侵犯了原告合法权益，原告要求终止双方2012年9月27日签订的《商铺委托经营管理合同》，并立即腾空交回商铺。诉讼期间，夏艳华以李美娟（另一业主）名义向华源置业公司管理人发送《关于52位内铺业主要求终止〈华源印象城商业内铺委托经营管理合同〉函》，管理人于2018年1月15日作了签收，并在《文件签收单》上注明：“仅作为签收，并不作任何承诺”。 另查，华源置业公司的经营范围为房地产开发。众青公司经营范围为房屋租赁、房地产中介、物业管理、投资管理、投资咨询（除证券、期货、金融等业务咨询）的服务；企业管理咨询，企业形象策划，承办会展；日用品百货、工艺美术品、服饰的批发、零售。 本院认为，结合原、被告的诉辩意见与主张，本案争议焦点为：1.涉案《商铺委托经营管理合同》是否已视为解除；2.如未解除，原告夏艳华是否享有单方合同解除权；3.涉案《租赁合同》是否有效。 关于焦点一。《商铺委托经营管理合同》的签订，体现的是签约双方的真实意思，合同内容并不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。合同一经签订，对当事人即具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。原告系1007室商铺业主，依据上述合同其将商铺交由华源置业公司统一经营管理，委托期限至2022年12月31日止，目前租赁期限尚未届满，尚在有效期内，原告负有继续交付商铺、华源置业公司负有支付租金收益的义务，故《商铺委托经营管理合同》应属于未履行完毕的合同。华源置业公司因债务被法院裁定进行破产清算，目前处于破产清算中，相关事务已由管理人参与，原告持有的涉案商铺产权证也是管理人参与后办理的。企业破产法第十八条的立法目的是为避免管理人长期不就合同是否继续履行作出决定，从而使合同处于不确定状态，使对方权利受到损害。本案中，华源置业公司管理人虽未在华源置业公司破产清算申请受理之日起二个月内未通知原告，但其后有向原告发出《说明》告知一楼商铺第四年的租金金额以及业主享有租金90%的收益，该行为应认定为继续履行合同的意思表示，原告在此前的申报债权时也并未就本案权益提出主张，可视为双方就继续履行合同的意向是一致的。因此，原告认为合同已经解除的主张，本院依法不予支持。关于焦点二。合同解除是指合同成立以后未履行或未完全履行前，经当事人协议或者当具备合同解除条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自始或向将来消灭的一种行为，包括协议解除、约定解除、法定解除。结合本案，原告与华源置业公司不存在协议解除的情形，《商铺委托经营管理合同》中亦未约定原告享有合同解除权的情形，现原告行使的是法定解除权。依据《商铺委托经营管理合同》第三条、第六条第一款的约定，并结合华源置业公司经营范围为房地产开发的事实，原告在签订合同时就明知或是应知华源置业公司经营管理商铺需借助专业商业管理公司的力量，依据合同约定华源置业公司具有独立自主招商、招租的权利，华源置业公司将商铺整体交给众青公司经营就是自主招租行为的表现，也不损害业主的权益，且管理人在合同约定的“前三年”租期届满前就第四年开始的租金及时地与承租方众青公司签订了《补充协议书》，对后五年租金的支付作了明确、具体的约定并通知业主，从根本上保护了合同目的的实现，管理人的行为并未违反合同约定，故原告认为侵犯其知情权的主张，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；关于焦点三。华源置业公司系基于其与原告签订的《商铺委托经营管理合同》赋予的独立自主招租权而将商铺整体交给富有商铺经营管理经验的众青公司经营管理，并非是原告认为的转委托行为，故华源置业公司与众青公司签订的《租赁合同》合法有效，且原告作为业主对众青公司长达三年的经营管理理应知晓。签订《租赁合同》就是为了实现商铺价值的最大化，从而达到实现业主利益最大化的合同最终目的，目前商铺经营红火的现象已足以证明。 综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回夏艳华的诉讼请求。 案件受理费80元，由夏艳华负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陈小玲 人民陪审员  姜景明 人民陪审员  傅延棋 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  章昉炅