江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6122号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市人民路******。法定代表人：陈文皇，董事长。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：都进利，男，1976年12月7日出生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：孟俊兰，女，1978年9月7日出生，汉族，户籍所在地河南省焦作市山阳区。苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）与都进利、孟俊兰房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初8357号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回都进利、孟俊兰的诉讼请求，一、二审案件受理费、鉴定费由都进利、孟俊兰承担。事实和理由：一、万隆公司在售房时不存在欺诈行为，已经充分、多次向购房人阐明了土地性质、房屋性质，购房人作为完全民事责任能力人，应当对自己签署的合同、补充协议内容承担相应的法律责任。一审法院认定万隆公司明知出售土地规划用途为“行政办公用地”，却在销售时未如实披露该项目的真实性质，构成违约。该事实认定错误。1、在双方签订的法律文件中均明确了土地分类和规划分类，万隆公司委托的房屋销售公司在出售房屋时宣传为“商铺”，可用于开办餐饮、零售。从房屋目前使用状况看，也确实开办了相应店铺并领取了营业执照，属于合法经营，房屋的使用功能并未受限。2、涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，当时土地分类按照GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》，涉案土地分类为商务金融用地，属于商服用地。上述标准中并无“商铺”的概念，销售房屋时使用“商铺”并非法律分类，而是客观上可用于餐饮、批发、零售用途的表述，万隆公司交付的房屋符合上述要求。二、购房人房屋消防二次验收受阻，系购房人擅自改变房屋的面积、结构所致，而非万隆公司宣传不当造成。本案所涉房屋面积仅为16.81平方米，根据《建设工程施工许可管理办法》第二条第二款以及《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》，涉案房屋不存在消防二次验收。本案因为购房人与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）签订了委托租赁经营管理合同，委托勤思公司统一出租，拆改房屋墙体结构，导致经营面积超过三百平方米，才需要进行消防二次验收。该责任与万隆公司无关。一审法院并没有查明导致二次消防验收的原因，万隆公司并未承诺过对拆改房屋结构后的二次消防承担验收保证，一审法院将该义务强行加予万隆公司有失公允。三、苏州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）与万隆公司在同一天同一批次的招拍挂中，拍得与万隆公司楼盘相邻地段地块，其土地性质为1-4层为批发零售、4层以上为商务金融用地。该地块楼面单价与万隆公司拍得地块的楼面单价相差1606元/平方米。港龙公司在该地块开发的商贸城销售单价与万隆公司楼盘销售价格也相差甚巨。购房人要求万隆公司以涉案房屋的单价满足批发零售的土地性质进行赔偿明显不符合等价有偿原则。四、购房人履行变更权已经超过了诉讼时效。双方2013年11月签订的商品房买卖合同中明确有土地分类和规划许可证号码，购房人应当知道土地和房屋性质，其行使变更权的期限应当自2013年11月16日开始计算，故购房人的变更权已经消灭。都进利、孟俊兰表示服从原审法院判决。都进利、孟俊兰的诉讼请求：1.判令变更原、被告于2013年11月16日签订的《商品房买卖合同》合同价款为359734元；2、被告退还房屋价款94266元及相应利息损失（以94266元为基数，自2015年1月7日至实际履行之日止，按照中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍计算）；3、被告赔偿契税、印花税损失2875元；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付因被告违约导致两原告产生的房屋价款差额94266元及相应利息损失（以94266元为基数，自2015年1月7日至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）、契税、印花税损失2875元。以鉴定结论为基础，将第二项诉讼请求明确为：判令被告支付因被告违约导致两原告产生的房屋价款差额94174元及相应利息损失（以94174元为基数，自2015年1月7日至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）、契税、印花税损失2872元。原审法院审理查明：2013年11月16日，都进利、孟俊兰（买受人）与万隆公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定由都进利、孟俊兰购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢224室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积16.81平方米，总价454000元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向徐芬交付涉案房屋。合同签订当天，都进利、孟俊兰向万隆公司支付购房款234000元，2014年9月22日又支付220000元。万隆公司于2015年2月9日向都进利、孟俊兰开具购房款发票。宝隆广场入户费用一览表中载明都进利、孟俊兰购买涉案房屋支付的契税按最终总房价3%收取，计13620元；印花税按最终总房价0.05%收取，计227元。都进利、孟俊兰支付上述费用后，万隆公司于2015年1月4日出具了收据。现涉案房屋所有权已登记至都进利、孟俊兰名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；涉案房屋国有土地使用权亦登记至都进利、孟俊兰名下，地类（用途），地类金融用地。另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。审理中，都进利、孟俊兰陈述称，涉案房屋目前已经出租用作一般办公用房。审理中，万隆公司陈述称涉案项目一至三层系委托“苏州易亚行公司”进行销售，现无法提供其与该公司的委托销售合同。审理中，依都进利、孟俊兰申请，原审法院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。昆山市中建房地产评估有限责任公司（以下简称鉴定机构）接受原审法院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2018年4月22日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为94174元、估价对象在基准日的房地产价格为359826元的评估结论。以上事实，有都进利、孟俊兰提供的商品房买卖合同、合同补充协议、购房发票、宝隆广场入户费用一览表、收据、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、姑苏区市场局行政处罚决定、万隆公司提供的拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、认购书、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。原审法院认为，万隆公司作为包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场的开发商，其在该项目立项报建时明知所涉土地用途为商务金融用地，该项目的建设用地规划许可证亦载明上述地块用地性质为行政办公用地，后期万隆公司亦以办公楼申报并通过消防工程竣工验收，据此，可以认定万隆公司在开发建设万宝世纪商务广场时对其中一至三层房屋的性质及用途是清楚无误的。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，致使都进利、孟俊兰对该项目性质产生错误认识。本院认定万隆公司在宣传销售涉案房屋时隐瞒上述项目真实性质、采取虚假宣传手段使得都进利、孟俊兰误以为包含涉案房屋所在的上述项目一至三层可开发为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业体并买受房屋进行投资，万隆公司前述行为已构成欺诈。万隆公司辩称涉案项目一至三层系委托第三方销售，宣传材料存在争议，然因万隆公司在本案中并未提供其与第三方的委托销售合同，且即便其委托第三方销售属实，因销售行为不当产生的法律责任亦应由委托方即万隆公司向购房人承担，故原审法院对万隆公司抗辩的前述意见不予采纳。关于认定房屋差价损失的依据。鉴于万隆公司在销售包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层项目时虚假宣传，构成欺诈，现都进利、孟俊兰作为涉案房屋所有权人主张参照土地用途为商务金融的房屋在签约时的市场价进行退还差价，该诉请于法有据，予以支持。现包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层房屋的土地登记用途为商务金融用地，该项目建设工程消防验收意见书认定的使用功能为办公楼，而根据我国消防法，其中对于公众聚集场所均有明确的列举式规定，如宾馆、饭店、商场、集贸市场等即属于公众聚集场所，而办公楼则未列举在上述场所之中，故涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。故原审法院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额（94174元）可以作为确定涉案房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向都进利、孟俊兰退还购房款差价94174元。关于都进利、孟俊兰主张的赔偿房价款利息损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使都进利、孟俊兰支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，都进利、孟俊兰主张要求万隆公司赔偿多收取房价款利息损失的诉讼请求，予以支持，利息损失认定以94174元为基数，自2015年1月7日至万隆公司实际返还购房款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍计算。关于都进利、孟俊兰主张的契税及印花税损失。鉴于都进利、孟俊兰因不合理的房价款按3%比例支付的契税及按0.05%比例支付的印花税损失，属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故对都进利、孟俊兰主张被告万隆公司赔偿契税及印花税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以原审法院认定的房价差额款进行相应调整，计2872元（94174元*3%+94174*0.05%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项之规定，判决如下：一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告都进利、孟俊兰房屋差价损失94174元，并赔偿利息损失（以94174元为基数，自2015年1月7日至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率1.3倍计算）。二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告都进利、孟俊兰契税及印花税损失2872元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2229元，减半收取1115元，鉴定费5168元，合计6283元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告都进利、孟俊兰履行。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，万隆公司在销售涉案房屋项目时，将其宣传为包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业中心。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。涉案房屋在销售过程中被作为商铺宣传销售，宣传内容具体明确且对房价款有重大影响，应视为合同内容。万隆公司最终向都进利、孟俊兰交付的房屋土地性质为商务金融用地，房屋系办公用房，而非宣传所称的商铺，即一般人理解的可用于商业零售的房屋，与合同内容不一致，其行为构成违约。万隆公司认为交付的房屋能够满足经营用房需要，但不能弥补其对涉案房屋属于商铺这一合同内容的违反。都进利、孟俊兰主张万隆公司违约给其造成的房屋差价、利息及契税损失于法有据，应予支持。关于房屋差价损失的计算依据，都进利、孟俊兰主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，并非万隆公司所称的以满足批发零售土地性质的房屋价格衡量差价赔偿，都进利、孟俊兰的主张符合涉案房屋情况。万隆公司并无证据证明因被上诉人擅自改变房屋面积、结构导致涉案房屋无法进行消防二次验收，一审法院委托司法鉴定机构以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象进行评估，能够客观反映涉案房屋实际利用价值与万隆公司宣传商铺的销售价格之间的差额，鉴定机构具备法定资质，鉴定程序并无不当，一审法院参照鉴定机构评估结论认定房屋差价损失，合理有据，应予确认都进利、孟俊兰一审中未主张变更合同，本案并不涉及变更合同超过法定除斥期间的问题。综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2229元，由上诉人苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一八年九月二十一日书记员  许 炯