江西省宜黄县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣1026民初378号 原告：江西宜黄农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省抚州市宜黄县凤冈镇学前街**。统一社会信用代码9136102686284360ＸＢ。 法定代表人：魏任裕，董事长。 委托诉讼代理人：饶龙高，江西利群律师事务所律师。 被告：邹桂兰，女，1982年9月2日出生，汉族，住江西省宜黄县。 被告：杨少英，男，1972年5月28日出生，汉族，住宜黄县。 被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地：江西省抚州市宜黄县丰乐桥头。统一社会信用代码：91361026664791853N。 法定代表人：徐富爱，执行董事。 委托诉讼代理人：彭慧珍，该公司职员。 原告江西宜黄农村商业银行股份有限公司（以下简称宜黄农商银行）诉被告邹桂兰、杨少英、江西广升房地产开发有限公司（以下简称江西广升公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜黄农商银行的委托诉讼代理人饶龙高、被告杨少英、被告江西广升公司的委托诉讼代理人彭慧珍到庭参加诉讼。被告邹桂兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜黄农商银行向本院提出诉讼请求如下：1、判决解除原告与被告邹桂兰、所签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告邹桂兰、杨少英共同偿还原告借款本金269935.37元（截止到2018年4月份止）；3、被告江西广升公司对上述二被告的借款承担连带清偿责任；4、案件诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告是由宜黄县农村信用合作社改制组建设立。2014年3月4日，原告与被告邹桂兰、杨少英夫妇签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告邹桂兰、杨少英购置坐落在宜黄××凤冈镇狮子山的住房，向原告借款332000元，期限15年，月利率为千分之6.00417；借款人按月等额偿还借款本息；借款人连续三个月或累计6次未按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款到期，要求借款人提前清偿全部或部分借款、利息、罚息及其他费用，直至解除合同，并由借款人承担原告为实现债权所产生的包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、公证费、送达费、公告费、查询费、邮寄费、律师费、评估费、拍卖费等一切费用。此外，还约定了提供抵押担保等其他内容。合同签订后，原告按约履行了放贷义务，但被告自2016年1月始未依约偿还贷款达28个月。另，2013年2月21日，原告与被告江西广升公司签订了《楼宇按揭合作协议书》。该《协议》约定江西广升公司为购房者（邹桂兰、杨少英）向原告借款提供连带保证责任，故自2016年1月份始，原告依约从被告江西广升公司账户按月扣划。截止2018年4月止，被告尚欠原告借款本金269935.37元。被告的行为已严重违约，导致原告不能按时收回借款，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 原告宜黄农商银行为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：（1）营业执照、法定代表人身份证明、赣银监复[2015]371号《江西银监局关于宜黄农商银行开业的批复》、被告邹桂兰、杨少英身份证及结婚证复印件、被告江西广升公司企业信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。（2）《个人购房借款/担保合同》一份，证明原告与被告邹桂兰签订贷款合同，合同对借款期限、利率、违约责任等作了具体约定，被告邹桂兰、杨少英夫妻并以自己的房屋对该贷款合同提供抵押担保，合同对保证范围、保证方式、保证期间等相关权利义务作了具体约定。（3）《个人贷款支付凭证》复印件一张，证明依据合同约定，原告依约将全部款项发放给被告邹桂兰，完全履行合同义务。（4）邹桂兰扣划按揭款明细打印件一份，证明被告邹桂兰自2016年1月份起没有按照合同约定还本付息。（5）《楼宇按揭合作协议书》复印件一份及江西广升公司代邹桂兰垫付房屋按揭款明细打印件一份，证明被告江西广升公司为购房者（借款人）邹桂兰、杨少英提供连带责任保证，并自2016年1月份开始原告从江西广升公司的账户上按月扣划按揭款。（6）被告邹桂兰、杨少英结欠本息电脑截屏打印件一份，证明至开庭日即2018年9月6日止被告邹桂兰、杨少英结欠原告借款本金为263822.53元。（7）委托代理合同一份，证明原告为本案支出的律师代理费为9750元。 被告邹桂兰未作答辩，亦未提交证据。 被告杨少英在答辩期内未提交书面答辩状，但在庭审时口头答辩称：原告诉请的均是事实，对于原告的诉请没有异议，同意还款，但是现在没有钱，要分期。被告杨少英未有证据提交。 被告江西广升公司在答辩期内未提交书面答辩状，但在庭审时口头答辩称：对于原告说的事实没有异议，诉请也没有异议。希望被告杨少英和邹桂兰尽快把钱还给原告。 被告江西广升公司向本院提交了下列证据：（1）江西广升公司营业执照副本复印件一份，证明被告的主体资格。（2）《楼宇按揭合作协议书》一份、江西广升公司代邹桂兰缴纳按揭款明细一张、贷款本金利息收回凭证一份，证明被告江西广升公司代邹桂兰缴纳了按揭房款费用87438.99元。 经庭审质证，被告杨少英和被告江西广升公司对原告提交的上述证据没有异议。原告宜黄农商银行对被告江西广升公司提交的上述证据也没有异议。本院经审核后，认为上述证据客观真实，能相互印证，且与待证事实存在关联，予以确认。 根据原告的陈述及证据，本院对本案事实作如下认定： 2013年2月21日，宜黄县农村信用合作联社（乙方）与江西广升公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议书》约定： 双方就甲方开发建设并依法销售的“狮子湾”商品楼宇进行按揭合作；乙方同意为甲方开发的“狮子湾”安排按揭贷款柒仟万元，如贷款规模和政策许可，根据甲方销售进度可追加贷款额度；甲方同意在购房者（借款人）取得房屋产权并办妥抵押登记手续前，为购房者（借款人）提供连带责任保证，并在乙方存入按揭贷款金额10%的保证金，在保证期间内，借款人当月未偿付贷款本息的，在次月由甲方代偿，乙方有权从甲方在乙方开立的保证金账户内扣划。 2014年3月4日，宜黄县农村信用合作联社与邹桂兰、杨少英签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定：邹桂兰、杨少英为购买江西广升公司开发，坐落在江西省××县凤冈镇××商品房××套，并以该房屋向原告申请个人房产抵押贷款332000元，贷款期限为15年；贷款利率为浮动利率，即在基准利率（即年利率6.55%）上浮10%；本合同项下借款逾期的（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付方式；还款为等额本息还款法；抵押担保的范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、公证费、送达费、公告费、查询费、邮寄费、律师费、评估费、拍卖费等）和借款人所有其他应付费用。同时合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；担保方式为抵押担保，即借款人用所购商品房对该贷款进行抵押担保，在抵押权的实现条款中约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权行使抵押权利。邹桂兰在合同借款人处签字，邹桂兰、杨少英在抵押人处签字。2014年3月4日，宜黄县农村信用合作联社按合同约定将332000元借款一次性划入约定的江西广升公司的账户中。邹桂兰在借款凭证上签字确认。借款后，邹桂兰自2016年1月起不再正常偿还借款本息，2016年1月至2018年8月的借款本息由江西广升公司代偿，代偿金额为87438.99元。截止2018年9月6日，邹桂兰共欠贷款余额263822.53元。 另查，原宜黄县农村信用合作联社于2015年12月23日经江西银监局批复自行终止，同时，江西宜黄农村商业银行股份有限公司开业，原宜黄县农村信用合作联社债权债务转为宜黄农商银行债权债务。 还查，被告邹桂兰、杨少英用于向原告抵押贷款的坐落在江西省宜黄××凤冈镇狮子山商品房因故至今未办理过抵押物登记手续。 再查，2018年5月24日，原告宜黄农商银行与江西利群律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告宜黄农商银行委托该所律师代理诉讼，代理费为9750元。 本院认为，宜黄县农村信用合作联社先与被告江西广升公司签订《楼宇按揭合作协议书》，约定宜黄县农村信用合作联社为购买江西广升公司开发的“狮子湾”的业主提供房产按揭抵押贷款，被告江西广升公司为购房者（借款人）提供连带责任保证。后宜黄县农村信用合作联社与被告邹桂兰、杨少英签订《个人购房借款/担保合同》，并按合同约定向借款人邹桂兰发放了贷款332000元。上述两份合同是当事人真实的意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告承继宜黄县农村信用合作联社的债权债务，其以原告的身份主张权利符合法律规定，被告邹桂兰应当按照合同的约定向原告履行义务。根据查明的事实，自2016年1月起，被告邹桂兰未按约足额偿还借款，2016年1月自2018年8月的借款本息由江西广升公司代偿，代偿金额为87438.99元。原告请求被告邹桂兰、杨少英偿还借款本金人民币269935.37元的诉讼请求，经审查，截止2018年9月6日，被告邹桂兰仍欠宜黄农商银行借款本金余额263822.53元。被告邹桂兰的行为确已违反合同约定，构成违约。原告现根据被告邹桂兰的违约行为，起诉请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告邹桂兰仍应偿还所欠的贷款本金。原告请求被告邹桂兰偿还借款本金263822.53元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 关于原告要求被告杨少英共同向原告偿还借款的问题，被告邹桂兰、杨少英与宜黄县农村信用合作联社签订《个人购房借款/担保合同》时是夫妻关系，邹桂兰借款是用于购买夫妻共有房屋，且杨少英也在《个人购房借款/担保合同》的抵押人处签字，确认其知悉贷款及抵押事宜，虽然该房屋未成功办理抵押登记手续，但是担保合同依然有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”，故原告主张被告邹桂兰、杨少英共同偿还上述借款本金及承担合同约定的其他费用，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的律师费，根据宜黄县农村信用合作联社与被告邹桂兰、杨少英签订的《个人购房借款/担保合同》第十二条约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估分、拍卖费等所有费用均有借款人承担。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。宜黄农商银行为实现债权提起本案诉讼而与江西利群律师事务所签订了《委托代理》合同，合同约定宜黄农商银行需支付律师费9750元。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务。原告请求被告承担本案律师费9750元理由成立，本院予以支持。 关于原告要求被告江西广升公司承担连带偿还责任的问题，根据《楼宇按揭合作协议书》约定，江西广升公司同意在购房者（借款人）取得房屋产权并办妥抵押登记手续前，为购房者（借款人）提供连带责任保证，并在乙方存入按揭贷款金额10%的保证金，在保证期间内，借款人当月未偿付贷款本息的，在次月由甲方代偿，乙方有权从甲方在乙方开立的保证金账户内扣划。被告江西光升公司作为被告邹桂兰、杨少英的借款保证人，由于被告江西广升公司不能证明抵押房屋已办妥正式的抵押登记手续，故仍应对被告邹桂兰、杨少英的债务承担连带清偿责任。被告江西广升公司承担保证责任后，有权向被告邹桂兰、杨少英追偿。被告邹桂兰经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西宜黄农村商业银行股份有限公司与被告邹桂兰、杨少英于2014年3月4日签订的《个人购房借款/担保合同》。 二、被告邹桂兰、杨少英于本判决生效之日起十五日内归还原告江西宜黄农村商业银行股份有限公司借款本金263822.53元。 三、被告邹桂兰、杨少英于本判决生效之日起十五日内支付原告江西宜黄农村商业银行股份有限公司律师费用9750元。 四、被告江西广升房地产开发有限公司对被告邹桂兰、杨少英的以上借款本金及律师费用承担连带清偿责任；被告江西广升房地产开发有限公司履行保证责任后，有权向被告邹桂兰、杨少英追偿。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5349元，由被告邹桂兰、杨少英、江西广升房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  邹永斌 人民陪审员  伊保金 人民陪审员  黄菊珍 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  官 鹏