安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1824民初386号原告：周建萍，女，1971年2月27日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人:程东胜,安徽李美琳律师事务所律师。被告：绩溪县仁和房地产开发有限公司，住所地安徽省绩溪县华阳镇良安路**（原人武部），统一社会信用代码91341824587236839F（1-1）。法定代表人：刘献征，该公司董事长。委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。被告：绩溪县教育体育局，，住所地安徽省绩溪县城内北大街**统一社会信用代码113417310032630336。法定代表人：程云广，该局局长。委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。原告周建萍与被告绩溪县仁和房地产开发有限公司（以下简称绩溪仁和房地产公司）、绩溪县教育体育局（以下简称绩溪县教体局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月24日公开开庭审理。原告周建萍及其委托诉讼代理人程东胜、被告绩溪仁和房地产公司委托诉讼代理人方家杰、被告绩溪县教体局委托诉讼代理人章熙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建萍向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告承担延迟交付回迁房屋违约金150000元；2、请求判令被告向原告支付未办妥回迁房屋出让土地证的违约金252000元；3、请求判令被告向原告支付未办妥回迁房屋产权证违约金216000元；4、请求判令被告依约办理回迁房屋出让性质的土地证和房产证，并以每日600元的违约金标准计算至办好回迁房屋土地证为止。事实和理由:原告拥有位于绩溪县原南门外85号房屋（房地权证绩华字[6433号]），建筑面积为1120.76平方米，占地面积为632平方米，土地性质为商务金融划拨用地。第一被告为整体开发花园1号项目，需将原告所有的绩溪县原南门外85号房屋（房地权证绩华字［6433号］））地块统一建设原告与第一被告在第二被告的担保下，于2014年3月15日双方签订了《房屋回迁协议》。双方约定原告须在2014年5月18日将原房屋腾空并交付给被告开发改建，被告承诺2015年5月17日前将新建回迁房屋交付原告，同时约定了双方的违约责任。被告应提供新建回迁商业用房总建筑面积为1220.4平方米，约定超面积购房款和一年租金补偿款20万元于签订协议时一次性缴清（相互抵销）。第一被告承诺原告的回迁用房在竣工后两个月内为原告办好出让土地证［占地面积为406.8平方米（商业零售用地）］。如两个月内未办好出让土地证，则视为被告违约，违约金按每日300元支付给原告。第一被告承诺回迁用房竣工验收时起6个月内为原告办好房产证［房产建筑面积为1220.4平方米（商业零售用地）]，若6个月内未办好房产证，则视为被告违约，违约金按每日300元支付给原告。协议明确约定被告为原告办理两证所产生的一切费用均由被告承担。原告在签订《房屋回迁协议》后，于2014年5月18日依约将绩溪县原南门外85号房屋交付给第一被告开发建设。被告开发改建迟延5个月，至2015年10月份将回迁房屋工程竣工验收，原告到绩溪县人民政府相关部门办理出让土地证和房产证时，政府相关部门不予办理，答复原因是第一被告未将原告回迁房屋的土地出让金缴纳，故不予办理回迁房屋土地证和房产证。原告就此一直向两被告和绩溪县人民政府主张，可至今未果。原告为办妥回迁房屋的土地证和产权证，一直多次要求被告履行办理产权证义务，无奈被告和政府之间相互推脱，致使原告办理产权证落空，给原告带来精神和经济上的双重压力。为此，根据《民事诉讼法》相关规定依法请求被告承担违约责任并履行《房屋回迁协议》办理回迁房屋产权证义务，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉求。2018年5月24日，原告周建萍当庭请求变更诉讼请求，将第一项诉讼请求要求被告承担延迟交付回迁房屋违约金150000元变更为120000元，将第二项诉讼请求要求被告向原告支付未办妥回迁房屋出让土地证的违约金252000元变更为自2015年10月18日起至2018年4月18日止按每日300元计算违约金。被告绩溪仁和房地产公司辩称：1、原告主张的事实理由中，关于案涉房屋的竣工验收时间实际是2014年10月，而非原告诉称的2015年11月份；2、绩溪仁和房地产公司已于2014年12月30日整体交付案涉房屋，两证现已改为不动产权证，未办理的原因并非未缴纳出让金，而是因为案涉房屋的土地在该项目当中，没有通过招标拍卖的方式取得，绩溪仁和房地产公司没有绩溪县教体局与原告签订的拆迁方案。由于原告与绩溪县教体局未签订土地收储协议，且原告亦未办理案涉房屋的土地证注销手续，导致土地性质变更的手续无法办理，也造成绩溪仁和房地产公司无法取得土地使用权变化的证明；3、案涉房屋土地使用权人并非原告，而是中国农业银行股份有限公司绩溪县支行（以下简称农业银行绩溪支行），从而导致不动产权证至今未办理。因此，导致不动产权证无法办理的原因在于原告而非被告方。案涉房屋已于2015年9月份交付完毕，原告已经将交付的房屋全部装修。故此，原告的诉讼请求理由不能成立。被告绩溪仁和房地产公司请求法庭驳回原告的诉讼请求中关于要求被告绩溪仁和房地产公司承担违约金部分，希望通过法庭审理，原告能够按照与被告绩溪县教体局达成的拆迁协议履行，从而使绩溪仁和房地产公司能够办理不动产权证。被告绩溪县教体局辩称：一、本案被告绩溪县教体局依法不应当承担民事责任。理由如下：1、从原告起诉依据的房屋回迁协议全部内容上看，该协议仅约定了原告和第一被告绩溪仁和房地产公司的权利义务关系，所有内容均不涉及绩溪县教体局的权利义务，因此绩溪县教体局的身份从严格意义上说应为见证方；2、如果法庭依据房屋回迁协议的落款字面认定绩溪县教体局为本案的担保人，依据《中华人民共和国担保法》第八条的规定，鉴于绩溪县教体局为国家机关，该担保无效，且对原告主张的房屋回迁协议的迟延履行或者违约责任，绩溪县教体局没有过错，故绩溪县教体局依法不应当承担本案的民事责任。二、本案原告的房地产权证、土地使用权证至今没有办理的原因与绩溪县教体局无关。绩溪县教体局提交的证据足以证明房屋土地使用权至今仍然登记在农业银行绩溪支行名下，因为没有变更登记至原告名下，故无法进行原告与被告绩溪仁和房地产公司之间的过户手续办理。故原告主张本案被告赔偿逾期办理房地产权证和土地使用权证的违约金请求不能成立。三、《房屋回迁协议》第十二条约定的每日一千元的违约金过高，与原告约定承担的违约金标准不一致，明显违反公平原则，如果法庭认定本案被告方构成违约，建议对违约金标准予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、《房屋回迁协议》一份，证明原告与被告绩溪仁和房地产公司签订回迁协议及被告违约的事实；3、花园商城经营地址情况证明一份，证明被告绩溪仁和房地产公司交付原告回迁房的时间；4、《关于余亚军信访事项办理情况的报告》一份，证明原告一直向两被告要求履行回迁协议的事实，同时证明被告绩溪县教体局作为担保方，确认了回迁协议合法性，并有明确处理意见；5、绩教（2014）4号关于“文体中心项目”周建萍户拆迁安置方案的请示、绩溪县人民政府会议纪要第13号文件复印件各一份，证明原告与被告的回迁协议得到县政府的同意以及回迁协议是在协议担保方的直接参与下签订的。会议纪要明确项目的拆迁人是被告绩溪县教体局，同时明确由被告绩溪仁和房地产公司通过摘挂牌的形式进行摘牌。被告的土地划拨已经得到许可;6、房地产权证、土地证复印件各一份，证明原告作为拆迁户的主体资格；7、信访事项处理意见书复印件一份，证明原告一直主张办理不动产权证以及不动产权证不能办理的原因是被告绩溪仁和房地产公司没有缴纳土地出让金；8、电话录音材料（录音时间为2018年4月）及光盘各一份，证明原告向被告绩溪县教体局主张担保责任的事实及主张时间。被告绩溪仁和房地产公司质证认为：对证据1的三性均无异议；对证据2真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，证明不了被告绩溪仁和房地产公司违约；对证据3，认为该证据达不到原告的证明目的，因为被告绩溪仁和房地产公司出具该份证明是为了办理工商营业执照相关事宜；对证据4真实性无异议，原告的确一直要求办理“两证”，但该证据同时也证明了“两证”办理工作搁置的原因是被告绩溪县教体局未履行自己的义务，要求将“两证”收回办理注销手续以及原告对法律规定的误解，“两证”未办理的过错在于原告；对证据5真实性无异议，但达不到原告的证明目的；对证据6的合法性无异议，并认为依据该土地性质，使用权人应该是农业银行绩溪支行，原告并未取得土地使用权证；对证据7,认为相关答复意见不符合法律规定,达不到原告的证明目的,政府的意见是通过挂牌出让,而非协议办理土地证；对证据8,被告绩溪仁和房地产公司未提出质证意见。被告绩溪县教体局质证认为：对证据1三性无异议；对证据2真实性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的，关于协议合法性问题，该协议中担保部分不具有法律效力，协议除第14条条款以外，其余条款均不涉及被告绩溪县教体局；对证据3真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，该组证据只能证明房屋产权归原告所有，不能证明房屋的交付时间；对证据4，认为达不到原告的证明目的，被告绩溪县教体局并未对案涉担保协议效力进行确认；对证据5真实性无异议，但达不到原告的证明目的，文件中涉及的拆迁协议和代建协议并未真正形成，拆迁方案亦未订立；对证据6合法性无异议，但依据土地性质，使用权人应当是农业银行绩溪支行，因原告未取得土地使用权证，仍为划拨土地；对证据7认为相关答复意见不符合法律规定,2017年11月份，不动产登记权限已经由住建部门移交国土部门，住建部门的答复意见超出其权限范围，达不到原告的证明目的，原告没有取得土地使用权是导致案涉不动产权证不能办理的根本原因；对证据8，对该组证据所涉事实无异议。被告绩溪仁和房地产公司为支持其辩解，向本院提交以下证据：1、营业执照、法人身份证明复印件各一份，证明被告绩溪仁和房地产公司的主体资格；2、竣工验收备案表、验收报告复印件各一份，证明被告项目于2014年11月已验收合格并备案登记；3、拍摄时间为2015年9月30日的照片一张，证明原告早已验收房屋，案涉房屋已经及时交付给原告的事实，被告并无违约。针对被告绩溪仁和房地产公司提交的证据，原告质证认为：对证据1的“三性”无异议；对证据2的真实性、关联性均有异议，认为达不到被告的证明目的，竣工验收报告中关于工程规模的内容有涂改；对证据3的真实性有异议，达不到原告的证明目的。被告绩溪县教体局经质证，对被告绩溪仁和房地产公司提交的三组证据的“三性”均无异议。被告绩溪县教体局为支持其辩解，向本院提交以下证据：1、统一社会信用代码证复印件、法定代表人身份证明各一份，证明绩溪县教体局的基本信息、法定代表人情况以及绩溪县教体局的机构性质系国家机关；2、绩教（2014）4号文件、绩溪县人民政府会议纪要（第13号）复印件各一份，证明原告在拆迁前与绩溪县教育体育局达成口头拆迁协议，约定绩溪县教体局将原告的“两证”予以收回注销，所需的拆迁费用由绩溪县教体局垫付等内容，该方案已经过绩溪县人民政府研究同意，但因原告反悔未上交两证导致过户手续至今无法办理；3、土地登记审批表校对件一份，证明原告主张权利的土地使用权仍然登记在第三方名下，从而导致开发商无法依据双方签订的协议约定办理土地使用权过户手续。针对被告绩溪县教体局提交的证据，原告周建萍质证认为：对证据1的“三性”无异议；对证据2的真实性无异议，但达不到被告绩溪县教体局的证明目的，反而证明绩溪县教体局参与拆迁且回迁协议得到了政府部门的确认；对证据3的真实性无异议。被告绩溪仁和房地产公司经质证，对被告绩溪县教体局提交的三组证据“三性”均无异议。庭审后，原告向本院提交了一份双方均未签字盖章的甲方为绩溪县教体局，乙方为周建萍的房屋收购协议书，说明该份协议即绩溪县教体局请示中所提到的拆迁协议，未与绩溪县教体局签订该拆迁协议的原因系该协议书的内容与原告和绩溪仁和房地产公司签订的房屋回迁协议相冲突。经询问双方当事人，同意对该份证据进行质证，被告绩溪仁和房地产公司质证认为对该房屋收购协议不清楚，被告绩溪县教体局认为该份协议内容不具有真实性，当时原告方不同意签订拆迁协议，故未拟定最终协议内容。2018年8月31日，本院依职权向农业银行绩溪支行及绩溪县国土资源局调取了农业银行绩溪支行综合办公楼国有土地使用权证复印件及案涉房产产权变更登记情况等相关材料。经质证，原、被告双方对本院调取的证据均无异议。本院对原、被告提交的证据进行审查并听取双方质证意见后对原、被告双方提交的证据认定如下：对原告周建萍提交的证据1、6“三性”予以认定，对证据2、3、4、5、7、8的真实性予以认定；原告庭审后提交的房屋收购协议书未经双方签字盖章，且无其他证据予以佐证，故对该份证据真实性不予认定；对被告绩溪仁和房地产公司提交的证据1、2、3的真实性予以认定；对被告绩溪县教体局提交的证据的真实性均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月15日，绩溪仁和房地产公司与周建萍签订房屋回迁协议，协议约定内容主要有：1、乙方周建萍将其位于绩溪县南门外85号（房地权证绩华字[第6433号]），即划拨土地证上位于绩溪县华阳镇扬之北路30号地块（绩国用（2009）第479号）房屋于2014年5月18日腾空交付给甲方绩溪仁和房地产公司开发改造，乙方原房产建筑面积为1120.76平方米，房屋所有权人为周建萍，占地面积为632平方米，土地性质为商务金融划拨用地，甲方于2015年5月17日前提供新建商业用房给乙方作为回迁用房，回迁为原址回迁，总建筑面积1220.4平方米，一至三层建筑面积均为406.8平方米。2、若甲方逾期交房，按每日一千元赔偿给乙方。若乙方超出约定时间交付建筑，视为乙方违约，违约金按每日300元支付给甲方。3、甲方承诺乙方的回迁用房竣工后两个月内为乙方办好出让土地证，该证占地面积为406.8平方米(商业零售用地)。如两月内未办好出让土地证，则视为甲方违约，违约金按每日300元支付给乙方。4、甲方承诺乙方的回迁用房竣工验收时起6个月内为乙方办好房产证，房产证面积为1220.4平方米（商业零售用地），如6个月内未办好房产证，则视为甲方违约，违约金按每日300元支付给乙方。5、双方共同协商，该土地需缴纳土地契税，如存在甲方缴纳一次，然后甲方再把406.8平方米的出让土地使用权人变更至乙方时又需要缴纳土地契税的情况下，乙方自愿承担一次土地契税的部分费用，如果一次的土地契税需缴纳8万元以内，则乙方出5万，其余部分由甲方补足；如果一次的土地契税超过8万元，则乙方出6万，其余部分由甲方补足。如确实存在两次缴纳，在办理乙方土地证时，乙方按照以上约定自行向土管部门缴纳契税；出让土地证与房产证由甲方负责为乙方办好，办理两证所产生的其他一切费用都由甲方承担。该协议中担保方一栏由绩溪县教体局签章，但协议中对担保事项并未做具体约定。2014年1月18日，绩溪县教体局向县政府提交了“关于‘文体中心项目’周建萍户拆迁安置方案的请示”，请示内容为：1、由教体局作为拆迁人代表县政府与周建萍户签订拆迁协议，收回“两证”注销，所需拆迁费用先由教体局筹措支付；2、拆迁后地块由建委出具规划条件，县国土局挂牌出让，挂牌价根据“花园一号”项目一期取得土地的成本（4300元/㎡）和本次拆迁后的剩余地块面积（477.2㎡）计算，共计205.196万元；3、由开发商摘牌，并如数上缴土地出让价款，然后县政府将该款全额拨给教体局支付拆迁费用；4、开发商根据与周建萍户签订的委托代建协议，把安置地块（406㎡）转让给周建萍，安置部分土地证由开发商分割办理，房产证通过“以旧换新”方式办理换证手续，余下部分由开发商根据文体中心项目统一规划一并开发销售。2014年3月31日，经绩溪县第十六届人民政府第33次县长办公会议研究决定：关于城市文体中心项目，会议原则同意县教体局提出的城市文体中心项目周建萍征迁方案。此后，周建萍与绩溪县教体局并未签订拆迁协议，也未将“两证”交予绩溪县教体局注销，案涉房产所属地块亦未按照绩溪县教体局在请示中提出的方案：“所需拆迁费用先由教体局筹措支付，拆迁后地块由建委出具规划条件，通过县国土局挂牌出让，由开发商摘牌，并如数上缴土地出让价款，然后县政府将该款全额拨给教体局支付拆迁费用”进行。案涉房屋竣工验收后，原告周建萍到相关部门办理土地证及房产证，但因该回迁房屋的土地使用证使用权人仍为农业银行绩溪支行，土地使用权类型仍为划拨，导致该回迁房屋相关权属证明一直未能办理。另查明：案涉房屋房产所有权人原为农业银行绩溪支行，2004年9月，方伟国（系周建萍前夫）与农业银行绩溪支行签订协议书，购买了该房产，2006年7月，方伟国与周建萍离婚，离婚协议约定该房产归周建萍所有，因此案涉房屋房产所有权人登记现为周建萍，登记时间为2006年7月20日，登记号为2006-300，权证字号为房地权证绩华字[第6433号]；2009年10月28日，因中国农业银行绩溪县支行名称变更为中国农业银行股份有限公司绩溪县支行，该房产所在地块土地使用权办理了变更登记，土地使用权人为中国农业银行股份有限公司绩溪县支行，权属证号为绩国用（2009）第479号，，地类用途）为商务金融用地，使用权类型为划拨，使用权面积为632平方米。综合双方当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案的争议焦点可归纳为：1、被告绩溪县教体局以担保方名义在案涉《房屋回迁协议》中签字的行为是否构成有效担保；2、案涉房产未能办理房产证及土地证，被告是否构成违约，原告周建萍关于违约金的请求是否合法有据；3、案涉房屋的出让性质的土地证与房产证是否应当由绩溪仁和房地产公司负责办理。本院认为，订立合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行则为例外。本案中，原告周建萍的前夫方伟国从原房屋产权人农业银行绩溪支行处购买案涉地块原房产以及在双方离婚后将房屋所有权转移至周建萍名下时，均未按照法律规定缴纳土地出让金并办理土地使用权转移，土地使用权性质一直未发生变更。在案涉房屋拆迁前，绩溪县教体局与周建萍户关于案涉房产拆迁达成共识，初步约定周建萍户与绩溪县教体局签订拆迁协议，收回“两证”注销，所需拆迁费用先由绩溪县教体局筹措支付，绩溪县教体局因此向县政府提交了“关于‘文体中心项目’周建萍户拆迁安置方案的请示”，对于具体操作事项进行了明确，经县长办公会讨论确定原则上同意绩溪县教体局的方案。但周建萍在与绩溪仁和房地产公司签订房屋回迁协议后，与绩溪县教体局并未签订拆迁协议，也未将“两证”交予绩溪县教体局注销，案涉房产所属地块亦未按照绩溪县教体局在请示中提出的方案实施，导致案涉房屋不动产权证不能办理，因此，案涉房屋不动产权证不能办理的根本原因在于原告本身，而非被告绩溪仁和房地产公司，亦非绩溪县教体局。同时被告绩溪县教体局系国家机关，根据我国《担保法》第八条中关于国家机关不得为保证人之规定，绩溪仁和房地产公司与周建萍签订的回迁协议中，绩溪县教体局虽作为担保人进行签字，但因该担保情形违反法律的强制性规定，且《房屋回迁协议》中并未就担保事项作出具体说明，故绩溪县教体局以担保方名义在《房屋回迁协议》中签字的行为不构成有效担保，因此，被告绩溪仁和房地产公司无需承担违约责任。绩溪县教体局亦无需承担违约责任。关于原告要求被告为其办理两证的诉讼请求，从本案审理查明情况来看，原告周建萍与原房屋产权人农业银行绩溪支行之间土地使用权人的变更为案涉房屋不动产权证办理的前提，如前所述，案涉地块土地使用权的转移未能办理系周建萍个人原因造成。对于案涉地块，周建萍与绩溪县教体局是否应当签订拆迁协议及按请示方案的相关手续办理，该拆迁协议及方案请示是否符合法律法规规定，均不在本案的审理范围内，周建萍可另行主张处理。在案涉地块土地使用权属性质变动手续办妥之前，原告要求被告方为其办理两证的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告承担迟延交付回迁房屋违约金的主张，因其不能提供被告绩溪仁和房地产公司迟延交付回迁房屋的证据，因此对原告请求被告承担迟延交付回迁房屋违约金120000元的诉讼请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《担保法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告周建萍的诉讼请求。案件受理费9980元，由原告周建萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  程从文审 判 员  程 丽人民陪审员  张 淼二〇一八年九月二十五日法官助理程茜书记员王静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国合担保法》第八条国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。