上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初249号原告：于克冰，男，1963年8月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄阿妮，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋鼎元，上海市广庭律师事务所律师。被告：童文礼，男，1977年1月27日出生，汉族，户籍地安徽省，暂住上海市黄浦区。被告：上海璨辉酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：童文礼，该公司执行董事。上列两被告的共同委托诉讼代理人：吕嗣华，上海市国泰律师事务所律师。原告于克冰与被告童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司(下简称璨辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄阿妮、蒋鼎元，被告童文礼、璨辉公司的共同委托诉讼代理人吕嗣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于克冰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告童文礼之间的房屋租赁合同解除；2.判令被告童文礼向原告支付2015年9月6日至2016年11月30日的房屋租金125万元；3.判令被告童文礼向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费96718.20元；4.判令被告童文礼向原告返还租赁房屋，并按当期租金标准支付自合同解除日起至实际返还租赁房屋期间的房屋使用费及水电费、物业管理费；5.判令被告童文礼支付违约金200万元。诉讼中，原告变更诉请为：1.确认原告与两被告之间的房屋租赁合同于2016年11月30日解除；2.判令两被告向原告支付2015年9月6日至2016年11月30日的房屋租金XXXXXXX.71元(其中包括2015年9月6日至2015年12月31日间的免租期租金)；3.判令两被告搬离租赁房屋，将该房屋归还原告，并按照每年100万元的标准向原告支付2016年12月1日起的房屋使用费；4.判令两被告向原告支付2015年9月1日至2017年2月28日的物业管理费135191.52元(其中2015年9月1日至2015年12月31日的物业管理费为25151.52元，2016年1月1日至2017年2月28日的物业管理费为110040元，即每月7860元)；5.判令两被告向原告支付2015年9月1日至2015年12月31日的电费10223.50元、水费1661.49元；6.判令被告支付逾期付款的违约金200万元。事实和理由：2015年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告名下的上海市国货路XXX号(产证地址为上海市国货路10、12号)新地大厦5楼房屋，免租期为2015年9月1日至12月31日，正式租赁期限为2016年1月1日至2046年12月31日，租金每三个月支付一次。2015年9月6日，被告接收房屋。然被告自应付第一期租金(2015年12月26日)起至今未付租金。原告因交涉未果，遂向法院提起诉讼，请求判如所请。童文礼、璨辉公司辩称，被告没有支付租金是有过错，但被告未支付租金是由于原告违约在先，并致使被告无法实现合同约定的目的。原告在与被告签订合同前，已经将系争房屋抵押给银行，存在故意欺骗被告的事实，同时也违反了合同的约定。原告交付的房屋不符合合同约定的条件。原、被告在签订合同时均知道被告是为开设宾馆而租赁该房屋，所以在合同第四条第一款中特别约定了交付的房屋必须符合建筑、消防、安全、卫生等方面的安全条件。作为原告，理应知道该房屋消防验收不合格，如果开设宾馆，其消防许可无法取得，根本不能用于开设宾馆。但原告为了将该房屋顺利出租给被告，隐瞒了该节事实，造成被告在投资大量人力和财力进行装修后，去申请消防许可时，在调阅原始消防验收资料时才发现新地大厦1-6层消防没有验收通过，致使被告装修后无法通过消防验收，被告长期不能营业。原告的行为显然存在重大过错。由于被告已经投入了大量的装修成本和经营设备成本，所以被告要求继续履行合同，不同意解除合同和搬离租赁房屋，也不同意支付违约金。2015年9月6日至12月31日为免租期，租金应当从2016年1月1日起付。被告同意支付从2016年1月1日起的租金，但由于被告经济困难，所以要求原告给付宽限期。2016年1月1日至2017年2月28日的物业管理费135191.52元、2015年9月1日至2015年12月31日的电费10223.50元及水费1661.49元，被告已经支付给物业公司。对于违约金被告认为数额明显过高，要求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市国货路10,12号五层房屋(下简称系争房屋)的产权人是原告，建筑面积为1571.97米，房屋类型为商场，产权核准时间为2007年5月28日。在2017年3月13日时，该房屋上设有抵押权，抵押期限为2007年4月30日至2017年4月30日，债权数额为XXXXXXX元。2017年6月8日，上海农商银行营业部出具了原告结清个人经营用房贷款的《贷款结清证明》。2017年12月6日，上海农商银行办理了系争房屋的抵押权注销登记。被告璨辉公司的法定代表人和股东是被告童文礼，该公司是一人有限责任公司(自然人独资)，成立日期为2016年3月3日，注册时的经营范围为：酒店管理(不含餐饮与住宿)、物业管理、企业管理、投资管理、实业投资、会务服务、保洁服务、绿化养护。2016年3月23日，被告璨辉公司的经营范围经核准变更为：酒店管理(不含餐饮)、宾馆、物业管理、企业管理、投资管理、实业投资、资产管理、会务服务、保洁服务、绿化养护、销售珠宝首饰。2015年8月9日，原告(甲方)与被告童文礼(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市黄浦区国货路XXX号新地大厦5楼(即系争房屋)建筑面积1571.97米房屋(房屋类型为商场，房屋用途为综合)出租给乙方，租赁期限为2016年1月1日至2046年12月31日；在签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押等他项权利；甲方应于2015年9月1日前将系争房屋交付给乙方，甲方在乙方入住前将系争房屋内甲方的物品及装修一并拆除搬离；租赁期满后，甲方有权收回系争房屋，否则按实际赔偿损失，每逾期一日，乙方应按每天每平方米2.50元的标准向甲方支付房屋使用费；乙方返还系争房屋时，应将房屋内的乙方物品一并搬离、拆除，若未在甲方要求的时间内清场，则所有未搬离的物品视为乙方的抛弃物，甲方可自行处理；甲乙双方在交接房屋时应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；该房屋作为酒店、宾馆、办公等商业场所使用；系争房屋的年租金为100万元，甲方同意提供给乙方拆除清场及装修的免租期4个月，即2015年9月1日至2015年12月31日，租金从2016年1月1日开始计收，租金每三年递增4%，即2016年1月1日至2018年12月31日期间的年租金为100万元，2019年1月1日至2021年12月31日期间的年租金为104万元；乙方应于每次租期前5日前支付房屋租金，先付后用，每三个月支付一次，即25万元；甲方交付系争房屋时乙方向甲方支付房屋租赁押金9万元，甲方收取押金后，应向乙方开具押金凭证，租赁关系终止时，甲方应向乙方无息退还押金；自甲方将系争房屋交付乙方之日起，乙方使用该房屋期间所发生的物业管理费、水、电、宽带电视等费用由乙方承担，该费用的计算方法、支付方式和时间按有关部门的账单为准；甲方应保证交付房屋时房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方根据房屋的实际用途，自行配备消防设施，保障使用期间的消防安全；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应由乙方自行安排，乙方增设的附属设施和设备原则上归乙方所有，但不能拆除的甲方不予补偿，其维修保养由乙方自行负责；因不可抗力(如地震等自然灾害)导致本合同无法继续履行的，或因业委会、物业原因导致租赁房屋不能用于酒店、宾馆经营用途的(甲方及其授权代表应积极配合乙方与物业、业委会沟通)，本合同自行解除，双方互不承担违约责任；若甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，或乙方逾期不支付租金累计超过15日的，一方可通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金，如该违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；因甲方未告知乙方系争房屋有出租、抵押或其他他项权利，给乙方造成的一切损失，甲方需向乙方支付违约金，因此造成的后果由甲方承担；在合同有效期内，非因本合同规定情况，甲方不得擅自解除本合同，提前收回该房屋；若甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；在本合同签订之日起五年内发生违约行为的违约金为500万元，五年后发生违约行为的，则违约金按一年租金计算；租赁期间，甲方不得将该房屋设置抵押，若需抵押，该房屋必须取得乙方书面同意方可进行。2015年9月6日，原告向被告童文礼交付了系争房屋。被告童文礼亦向原告支付押金9万元。2016年11月17日，原告向被告童文礼发送《催款函》的短信，要求被告童文礼在3日内支付第一期起拖欠的租金100万元。同年11月25日，原告向被告童文礼邮寄《解除合同通知书》，表示因被告童文礼自应付第一期租金(2015年12月26日前)起未付任何租金，故依据合同约定解除双方的《房屋租赁合同》，要求被告童文礼于2016年11月30日前腾退系争房屋，并与原告办理交房手续，结清2015年9月1日至2016年11月30日的租金125万元及物业管理费、水电费等，并向原告支付违约金500万元。但该通知书被退回。2016年11月29日，原告向被告童文礼发送《解除合同通知书》的短信，表示因被告童文礼自应付第一期租金(2015年12月26日前)起未付任何租金，故依据合同约定解除双方的《房屋租赁合同》，要求被告童文礼于2016年11月30日前腾退系争房屋，并与原告办理交房手续，结清2015年9月1日至2016年11月30日的租金125万元及物业管理费、水电费等，并向原告支付违约金500万元。又查明：2000年6月27日，原上海市公安局南市分局向案外人上海新地房地产开发公司出具《建筑工程消防验收意见书(关于新地大厦工程消防验收的意见)》，内容为：“你单位建于国货路XXX号的新地大厦(7-26层住宅部分)竣工消防验收申请收悉。2000年6月26日我处派员现场检查，情况如下：一、建筑总平面布局、安全疏散、防火分隔基本符合我处原审核要求，内部公共部位装修材料基本达到要求，但高层主楼建筑物的消防扑灭面不满足规范要求。二、火灾自动报警系统(住宅部分)……风机基本正常。三、室内外火栓系统、消防泵、消防接合器经测试运转正常。四、消防水泵房内无应急照明装置，泵房疏散门没有采用甲级防火门。应急疏散标志和防火门闭门器基本合格，但部分损坏。鉴于上述情况，该大厦7-26层住宅部分基本符合要求，同意交付使用。但建筑的总体目前不具备验收条件，应抓紧尽早落实有关措施，待条件具备后报我处验收”。2015年10月16日，上海市黄浦区公安消防支队向被告璨辉公司出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，内容为：“……你单位2015年10月16日申请的智尚酒店国货路店内装修建设工程(地址：国货路10、12号5层)消防设计审核，提供了下列材料：1.建设工程消防设计审核申报表；2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3.设计单位资质证明文件复印件；4.消防设计文件，数量壹份；5.法律、行政法规规定的其他材料。经审查，申请符合规定，予以受理。我支队将自受理申请之日起二十个工作日出具审核意见；依法需要听证和专家评审的所需时间不计算”。2015年11月8日，被告璨辉公司出具《撤消声明》，内容为：“因本公司内部业务调整，需要暂时撤消办理消防事项的申请”。2016年2月26日，上海市黄浦区公安消防支队向被告璨辉公司出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，内容为：“……你单位2016年2月26日申请的智尚酒店国货路店内装修建设工程(地址：国货路10、12号5层)消防设计审核，提供了下列材料：1.建设工程消防设计审核申报表；2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3.设计单位资质证明文件复印件；4.消防设计文件，数量壹份。经审查，申请符合规定，予以受理。我支队将自受理申请之日起二十个工作日出具审核意见；依法需要听证和专家评审的所需时间不计算”。2016年3月3日，上海市黄浦区公安消防支队向被告璨辉公司出具《建筑工程消防设计审核意见书》，内容为：“你单位送审的位于国货路10、12号(新地大厦……使用性质：宾馆；装修面积1571平方米)第5层的建筑工程消防设计审核申报表、建设单位营业执照、设计单位资质证明及消防设计文件等材料已收悉。经审核，你单位存在以下问题：1.轴5-7交轴C-F的疏散楼梯为住宅部分与非住宅部分共用，其安全疏散体系不符合要求，违反了《建筑设计防火规范》(GB50015-2014)第5.4.10条规定；2.局部双面布房的走道净宽小于1.40米，不符合《建筑设计防火规范》(GB50015-2014)第5.5.18条规定。鉴于上述问题，我支队不同意你单位送审的消防设计，并告知如下：1.未经审核同意不得擅自施工、使用，否则将承担相关的法律责任。2.如你单位不服本决……申请行政复议……”2016年3月29日，上海市黄浦区公安消防支队向被告璨辉公司出具《建筑工程消防设计审核意见书》，内容为：“你单位送审的位于国货路10、12号(新地大厦……使用性质：宾馆；装修面积1571平方米)内5层的宾馆内装修工程的申报表、建设单位营业执照、设计单位资质证明及消防设计文件已收悉。经审核，同意该装饰工程的消防设计。请你单位除按国家和本市的消防技术规范和标准执行外，尚应落实一下意见：一、建筑设计部分。1.该场所的疏散体系与住宅部分互为独立。在轴3-轴4交轴N处新增室外疏散楼梯……通向室外楼梯的门应采用乙级防火门，并应向外开启……二、消防设施部分……三、其他……2、本审核意见仅对该工程项目的消防设计负责，请你单位按照法律法规的要求办理其它相关许可手续。3.请你单位按照审核批准消防设计图纸进行施工。在施工中严格遵守国家标准《建设工程施工现场消防安全技术规范》GB50720-2011等规定，确保消防安全；经此次审核的消防设计文件如有改变应另行申报审核。4.工程竣工后自动消防设施须经专业检测机构检测合格，在申请竣工验收阶段提供消防设施检测合格证明文件。5.工程竣工后应办理建设工程消防竣工验收和公众聚集场所投入使用前、营业前消防安全检查手续，合格后方可投入使用”。再查明：2016年2月29日，上海市黄浦区城市管理行政执法局(下简称城管局)向被告童文礼出具《责令停止建设、限期拆除违法建筑决定书》，内容为：“经查，你单位于2016年2月29日，在国货路XXX号新地大厦小区公共场地擅自搭建建筑物、构筑物……”2016年3月16日，被告童文礼不服该决定，向上海市黄浦区人民政府申请复议。2016年5月27日，上海市黄浦区人民政府作出黄府复[2016]13号《行政复议决定书》，认定被告童文礼在上海市国货路XXX号新地大厦朝南面用槽钢搭建楼梯，未经行政许可，属擅自搭建构筑物的行为，决定维持城管局于2016年2月29日作出的《责令停止建设、限期拆除违法建筑决定书》的具体行政行为。上海市黄浦区人民政府在该《行政复议决定书》中查明：2016年2月29日，城管局下属的半淞园中队根据举报，前往上海市国货路XXX号新地大厦进行现场核查。经检查发现，该大厦朝南面正在用槽钢搭建楼梯，长4米，宽3米，面积12平方米，已搭建8米高，周边空地上尚有数十根未使用的槽钢、钢管等搭建材料，经询问被告童文礼后确认，该楼梯为被告童文礼所搭建，未经行政许可，属擅自搭建构筑物的行为……2016年3月11日，城管局派员检查被告童文礼违法搭建构筑物的情况，发现被告童文礼仍在继续施工、实施违法搭建行为。为此，当即作出(黄)城管扣决字[2016]第101531号暂扣物品决定，直接送达当事人。2017年7月13日，上海市公安局黄浦分局向被告璨辉公司作出《行政处罚决定书》，记载：“现查明：2017年7月11日9时30分许，璨辉酒店有未取得《上海市特种行业许可证》，擅自接待旅客住宿的违法行为……现决定责令停产停业封存旅馆、罚款二万元”。另查明：2015年7月12日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“……第四条第一款，消防的事情物业跟你说过了，整个大楼的消防肯定是不适合做酒店的，如果你们申请消防有什么问题与我们无关……8、最后也就是你刚刚电话里说的霸王条款，用词有些不妥吧，如果你们证照没有出来，我们交房，你们装修，最后损失谁来承担”。2015年8月3日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“……工商、公安、消防还有小区里的物业和业委会，你们来协调，我做配合工作。现在我们两家租客也协商好这个月搬走，我们自己今天也可以定下来后面的办公室，如果真不能做酒店，还有租客来看房子，不让太浪费了。一周时间应该差不多了吧，我们老板也觉得应该事先都协调好，他也不想到时候麻烦，我该做的都做好了，你尽快告诉我吧”。2015年8月26日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“约了今天晚上六点到楼上协商你们开宾馆的事情，我这里派一个同事跟你们一起……”2015年8月27日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“童老板，昨天解伟东去过楼上协调了，还找了我们认识的，结果被人家一口回绝了，看来搞定业委会非常困难。昨天小司也跟你说了许多楼上业委会的情况吧，我能想到的办法都想了，最后的机会就是保安队长那里，我觉得希望也非常渺茫。你觉得还需要坚持下去吗？我是担心你们实际操作起来遇到麻烦得不偿失，现在放弃最多就是我们付出的精力，你再想想吧，我们老板那里我去沟通到时没问题的”。2015年8月27日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“……我从一个朋友的角度，从你们实际操作的难度及成本考虑，还有你们合伙的股东，你应该慎重，不能为了挣面子强撑，当然，你现在不做我不会算你违约，这个你放心”。2015年12月15日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“另外，这个月你把押金和租金付一下吧，不然我也不好交代了”。2016年1月17日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“…配合工作我们(特别是解伟东)一直按照你的要求在做，而租金你却一直拖着，完全没有谈判的基础，对此老板火气很大……”。2016年4月14日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“……是不是租金的事情要给我们个答复了，已经四月中旬了，我们一个月的租金都没有收到了，这说不过去了……”。2016年4月19日，原告方的代表发微信给被告童文礼：“童，租金付了没有啊……”。还查明：2015年10月27日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了缴款单位为被告璨辉公司的2015年9月至12月物业管理费25151.52元的《上海市地方税务局通用机打发票》。2015年10月15日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了“购买方”为被告璨辉公司的2015年9月电费2881元的《上海增值税普通发票》。2015年11月3日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了“购买方”为被告璨辉公司的2015年10月电费3816元的《上海增值税普通发票》。2015年12月1日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了“购买方”为被告璨辉公司的2015年11月电费978.50元的《上海增值税普通发票》。2016年1月6日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了“购买方”为被告璨辉公司的2015年12月电费2548元的《上海增值税普通发票》。上述电费发票金额合计10223.50元，且均为机打发票。2015年11月19日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了“购买方”为被告璨辉公司的2015年10月水费1057.22元的《上海增值税普通发票》。2015年12月23日，案外人上海吉波物业管理有限公司开具了“购买方”为被告璨辉公司的2015年9月、11月水费共计604.27元的《上海增值税普通发票》。上述水费发票金额合计1661.49元，且均为机打发票。2017年4月27日，原告向案外人上海乐道物业管理有限公司转账支付系争房屋2016年1月至12月的物业管理费94318.20元、2017年1月至2月的物业管理费15719.70元。当日，案外人上海乐道物业管理有限公司开具上述物业管理费的发票，并出具《情况说明》，内容为：“经公司领导同意，对你处2016年1月-2017年2月迟缴物业费所产生的滞纳金给予免除，特此说明”。2017年9月30日，原告向案外人上海吉波物业管理有限公司转账支付2015年9月至12月物业管理费25151.52元、2015年9月至12月电费10223.50元、2015年9月至11月水费1661.49元。但上海吉波物业管理有限公司开具的收据中记载的入账日期是2017年9月20日，收据中记载：“2015年9月-12月25151.52物业费，2015年9月-12月电费10223.50，15年9月-11月代收水费1661.49”。2017年11月23日，案外人上海吉波物业管理有限公司出具《情况说明》，内容为：“新地大厦5楼的承租人童文礼欠付我公司自2015年9月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费25151.52元(9-12月)、水费16644元(9-11月)、电费10223.50元(9-12月)，共计37036.51元，期间，我公司经办人员沈某某已将发票交付给童文礼，之后童文礼还是一直拒绝付款，沈某某也多次向其催款未果。无奈之下我公司只得向该物业权利人于克冰催讨该笔款项，直至2017年9月30日于克冰向我公司转账支付了该笔款项共计37036.51元。但因我公司已开具相应发票并支付给童文礼，故我公司无法再向于克冰开具发票，仅出具收款收据一张”。审理中，原告申请证人沈某某、吴某某到庭作证。证人沈某某作证称：证人沈某某原是案外人上海吉波物业管理有限公司在新地大厦的物业管理员、收费员。2015年9月至12月物业费25151.52元、电费10223.50元以及2015年9月至11月的代收水费1661.49元，被告在收到发票后，并没有支付。发票都是由公司总部的出纳吴某某开具的，新地大厦的物业处无法开具发票。证人吴某某作证称：其担任案外人上海吉波物业管理有限公司的出纳。小区物业处的发票均是由吴某某开具后交给小区管理员，小区管理处无法当场开发票。听沈某某和小区经理说，被告童文礼拿到发票后未付费，也不肯签收。审理中，被告申请证人李某某到庭作证。证人李某某作证称：证人李某某与被告童文礼是夫妻关系。李某某曾在2015年10月带了3万多元的现金去新地大厦1104室缴纳物业费和水电费，物业管理处的工作人员当场在办公室开具了机打发票。审理中，原告称：双方在签订合同时，均知道消防验收可能通不过，但被告称自己可以搞定消防，并可能开酒店管理公司；原告将系争房屋出租时并没有进行消防验收，因为原告认为系争房屋做办公使用，属于其他建设工程，不属于强制验收范围，所以不需要消防验收。审理中，被告称：双方签订合同时，被告明确告知原告系争房屋作为宾馆使用；被告在签订合同时，原告并未告知大楼的缺陷会导致消防验收通不过；被告在2015年9、10月第一次递交消防申请时就被消防部门告知消防不合格，要求被告撤回申请，之后被告就与原告电话沟通，原告说会配合，但是还是因为大楼的缺陷无法通过消防验收；被告璨辉公司是在2017年2月27日开始试营业，但消防至今未验收通过。审理中，原告称：虽然案外人上海吉波物业管理有限公司向被告璨辉公司出具了2015年9月至12月物业管理费25151.52元、2015年9月电费2881元、2015年10月电费3816元、2015年11月电费978.50元、2015年12月电费2548元、2015年10月水费1057.22元、2015年9月和11月水费共计604.27元的发票，但被告没有支付上述款项。为此，案外人上海吉波物业管理有限公司一直向原告发催款短信，所以原告在2017年9月30日向案外人上海吉波物业管理有限公司支付了上述款项。对此，两被告称：因为被告璨辉公司当时还未开立账户，所以当时由被告童文礼以现金方式向案外人上海吉波物业管理有限公司支付了上述款项。审理中，被告表示：在本案中，被告不提起反诉，也不要求装修评估。如果法院判决合同解除，被告将另案起诉。原告则表示：不同意装修评估，不同意利用被告的装修。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告与被告童文礼签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。首先，根据本院查明的事实，原、被告在签订《房屋租赁合同》时，均知道被告童文礼租赁系争房屋是用于经营酒店、宾馆等商业场所使用，且原告在签订《房屋租赁合同》前多次通过微信等方式，告知被告童文礼系争房屋不适合做酒店使用、可能存在消防问题等，合同签订后，原告又再次发微信规劝被告童文礼，因此，原告已经尽到了告知义务。其次，被告作为承租人，应当对系争房屋是否适合经营酒店、宾馆，消防是否存在问题有充分的了解，然被告童文礼在与原告签订《房屋租赁合同》前，已经明知开设宾馆、酒店可能存在消防不通过等因素，但仍然坚持签订合同，并进行装修，故被告童文礼对其合同目的无法实现存在过错。鉴于此，被告以消防等问题不支付租金，显然构成违约，依法应承担相应的民事责任。根据合同的约定，被告童文礼逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权解除本合同，并有权要求被告童文礼支付违约金。鉴于此，原告要求解除合同，并要求被告童文礼支付违约金的诉请于法有据，本院应予支持。关于合同的解除日，鉴于原告在2016年11月25日向被告童文礼邮寄了《解除合同通知书》，后又于2016年11月29日向被告童文礼发送《解除合同通知书》的短信，明确通知被告童文礼解除合同，并要求被告童文礼于2016年11月30日前腾退系争房屋，因此，原告要求以2018年11月30日作为合同解除日并非不妥，本院应予准许。鉴于双方的租赁合同已经解除，系争房屋现由被告璨辉公司在实际使用，因此，原告要求两被告承担搬离责任的诉请于法有据，本院应予支持。根据我国的法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于被告璨辉公司系被告童文礼一人独资的有限责任公司，且实际使用系争房屋，故对于原告要求两被告共同支付使用系争房屋期间的相关费用的诉请，于法有据，本院应予支持。首先，关于2016年1月1日起的租金及其合同解除日起的房屋使用费，鉴于被告童文礼实际欠付，故原告要求两被告支付该费用的诉请于法有据，本院应予支持。其次，关于2015年9月6日至2015年12月31日间的免租期租金，由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，合同的性质决定了合同解除不能溯及既往，承租人按免租金约定进行装修，其享用的标的物的利益是不能返还的，故原告此诉请于法无据，本院不予支持。第三，关于原告诉请的物业管理费及水电费，虽然被告持有案外人上海吉波物业管理有限公司开具的2015年9月至12月物业管理费25151.52元、2015年9月电费2881元、2015年10月电费3816元、2015年11月电费978.50元、2015年12月电费2548元、2015年10月水费1057.22元、2015年9月及11月水费604.27元的发票，且被告童文礼的妻子李某某作为证人出庭作证，证明证人李某某曾在2015年10月带了3万多元的现金去新地大厦1104室缴纳物业费和水电费，物业管理处的工作人员当场在办公室开具了机打发票，但根据案外人上海吉波物业管理有限公司的公司员工的出庭作证，证明被告并未支付上述费用，新地大厦物业管理处无法现场开具机打发票，案外人上海吉波物业管理有限公司也出具《情况说明》，原告提供的证据也证明原告将上述费用支付给案外人上海吉波物业管理有限公司，且上述机打发票有一部分是在2015年10月份后才开具，证人李某某不可能在2015年10月拿到2015年10月份后开具的发票，再者实践中确实存在先开发票后付费的情况，证人李某某与被告童文礼有法律上的利害关系，因此，根据盖然性原则以及诚信原则，本院认定上述机打发票所涉的物业管理费、水电费被告并未支付。鉴于此，原告要求两被告支付物业管理费及水电费的诉请于法有据，本院应予支持。根据本院查明的事实，2015年9月至12月的物业管理费为25151.52元，2016年1月至12月的物业管理费为94318.20元，2017年1月至2月的物业管理费为15719.70元，故两被告应付2015年9月至2017年2月的物业管理费共计金额为135189.42元，非原告所诉之135191.52元金额。关于押金，鉴于双方的合同已经解除，故该押金原告应在两被告结清相关费用后归还被告童文礼。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、于克冰与童文礼于2015年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月30日解除；二、童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内携其人员和物品搬离上海市黄浦区国货路XXX号新地大厦5楼(即上海市国货路10,12号五层)房屋，并将该房屋归还于克冰；三、童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向于克冰支付2016年1月1日至2016年11月30日的房屋租金916666.67元；四、童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每年100万元的标准向于克冰支付2016年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；五、童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向于克冰支付2015年9月1日至2017年2月28日的物业管理费135189.42元；六、童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向于克冰支付2015年9月1日至2015年12月31日的电费10223.50元、水费1661.49元；七、童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向于克冰支付逾期付款违约金50万元；八、于克冰应在童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司履行上述义务，并结清相关费用之日返还童文礼押金9万元；九、驳回于克冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33573.74元，由于克冰负担6983.74元，童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司负担26590元。财产保全费5000元，由于克冰负担1308元，童文礼、上海璨辉酒店管理有限公司负担3692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  方少华二〇一八年九月七日书 记 员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。