山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初1779号 原告（反诉被告）：李晓明，男，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王力，山东海达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛海湾新城房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：陈锦石，职务总经理。 委托诉讼代理人：侯如意，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：宋旭，女，系公司员工。 原告李晓明与被告青岛海湾新城房地产开发有限公司（以下简称“海湾新城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓明的委托诉讼代理人王力，被告海湾新城公司的委托诉讼代理人宋旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓明向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已预付的房租448016.8元、预交的水电费14510元和物业费27014元；2、判令被告双倍返还保证金376606.1元；3、判令被告退还装修押金5万元；4、判令被告退还广告费用6735元；5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请变更诉讼请求第1项为，判令被告退还已预付的房租448016.8元及预交的水电费与14510元和物业费31170元；另增加诉讼请求，1、判令被告赔偿房屋装修费用损失891100元；2、判令被告赔偿已预付房租等占用资金利息损失至本案结案；3、判令被告赔偿营业期间的经济损失66600元。事实和理由：原、被告双方于2016年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告开发的中南金石国际广场裙楼南北楼中间L5004的房屋，用于经营羽毛球馆、轻餐饮及相关的销售等业务，租赁期限为自起租之日起10年，租金总额7427300元（租赁房屋范围及租金后来有调整）。合同签订后，原告履行了自己交付房租的义务。由于租赁房屋存在严重的漏雨现象，几经维修都没有改善，致使原告不能进行正常的经营活动，合同目的不能达到。被告构成违约，原告于2017年10月8日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知解除合同，上述通知于2017年10月10日送达被告及其委托的管理公司。对原告预交的保证金被告应双倍返还原告，原告交给被告的装修押金、预付房租、预付水电费等，被告应当予以返还。另，原告为履行合同，对租赁房屋进行了设计和装修，购置和安装了必要的设备设施，招募人员，现因房屋漏水遭受损失，也应由被告赔偿。 被告海湾新城公司辩称，第一，原告主张解除合同没有事实和法律依据，房屋交付经过了验收，原告无权请求解除合同。第二，即使涉案房屋存在漏水问题，被告也及时进行了维修，不存在原告所称的影响房屋正常使用、危及人身安全的情况。第三，双方于2017年7月20日签订了第二份补充协议，已针对漏水问题给予原告补偿，原告无权再因漏水主张解除合同。第四，对于原告于2017年10月8日发出的《解除租赁合同通知书》，未收到。因此，不产生解除租赁合同的效力。另，原告向被告支付广告位租赁费是基于双方于2017年8月2日签订的广告位租赁合同，且被告已按照合同约定履行了合同义务，被告为原告制作的广告，至今仍悬挂在中南金石国际广场南楼2号门上方，因此，原告无权要求退还广告费。综上，原告的请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 反诉原告海湾新城公司反诉称，合同签订后，海湾新城公司按约定履行了义务，但李晓明未按约定经营，于2017年10月9日擅自停业并撤场。根据合同约定，李晓明擅自撤场的违约行为给海湾新城公司造成较大的经济损失。请求：依法解除反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》及双方于2016年7月17日和2017年7月20日签订的两份《补充协议》；2、判令反诉被告已缴纳的履约保证金188303.5元予以扣除，归反诉原告所有，反诉被告向反诉原告支付违约金850964元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告李晓明针对反诉答辩称，第一，被告的反诉无事实与法律依据，事实上双方的合同已经于2017年10月10日由原告向被告发送解除租赁合同通知函的方式予以合法解除，由于被告没有对该函提出异议，所以该合同的解除已经发生法律效力，被告对已经解除的合同再作出解除，不能成立。第二，按照我国合同法的有关规定，对已经合法解除的合同不能再使用违约金条款，只能就损失及赔偿进行结算。本案中违约的是被告，没有理由再向原告要求巨额的违约金。第三，本案房屋租赁合同，属于格式合同，加重了原告违约责任，几乎取消了被告全部违约责任。因此，被告向原告主张的巨额违约金从根本上也不能予以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、2016年4月25日，海湾新城公司作为出租方、甲方，李晓明作为承租方、乙方，签订《房屋租赁合同》。合同约定由乙方承租甲方开发的中南金石国际广场裙楼南北楼中间L5004的房屋，面积约1781平方米，具体以该房屋交付时双方确认的可出租面积为准，乙方用于经营羽毛球馆、轻餐饮及相关的销售等业务，租赁期限为自起租之日起10年，租金总额7427300元。租金按照先租后用的原则，第一笔半年租金238300元于租赁期第一个月缴纳，第二笔租金于2016年11月2日支付，之后每笔租金（半年）须提前1个月缴纳。物业费为2元/平方米/月，合同签订当日乙方向甲方物业公司支付第一期物业费。空调费用为15.4元/平方米/月。第五条约定，乙方支付合同履约保证金188303.5元，如乙方违反合同任一约定或保证的，甲方有权不退还履约保证金。乙方拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费用或其他费用等，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款。第六条约定，乙方应在房屋交付后十个工作日内开始装修，并确保一次性装修投入不得少于1000元/平方米。装修前向甲方提交施工计划、方案、效果图，在经甲方批准后执行。乙方应向物业公司缴纳装修押金。甲方有权对乙方装修进行不定时的检查，并在装修结束后进行验收。第八条约定，甲方负责该房屋建筑主体和公共设施的维修维护，乙方对房屋内的附属设施及乙方自行添置的设施设备负有自行维修的义务。该房屋交付后，乙方发现该房屋有不安全隐患的，应当及时告知甲方予以消除，因乙方未能及时告知导致的损失扩大部分，由乙方承担。第十条约定，甲方授权南通中南商业发展有限公司为甲方指定的管理公司，管理公司有权行使合同的所有权利。第十二条第三款约定，若甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，或者甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的，乙方有权解除合同，甲方在双倍返还乙方已付保证金后无需向乙方承担其他任何责任。第十二条第四款约定，因乙方原因不能按时开业，或停业累计超过10日的；或者因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的；或者乙方擅自退场的，甲方均有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。第十二条第六款约定，甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋并函告乙方，乙方未根据函件确定时间返还房屋的，甲方有权进入该房屋，处置乙方的物品或装修，造成的一切损失由乙方自行承担。该合同附件载明，甲方交付的房屋为毛坯房。另，该合同载明海湾新城公司的住所为青岛开发区井冈山路东侧、珠江路南侧中南海湾新城售楼处，李晓明地址为青岛市黄岛区泰岳中路77号。 2016年7月17日，双方签订《补充协议》，约定乙方租赁甲方位于裙楼南楼L5003、裙楼南北楼中间L5004房屋，面积调整为2078平方米，租金总额调整为8665300元。 2017年7月20日，双方签订第二份《补充协议》，约定对原合同租赁期限调整为2016年10月23日到2026年10月22日；租金总额调整为8509640元，第一笔租金调整为347550元，于2017年2月28日前支付；第二笔租金调整为191890元，于2017年8月5日前支付；第三笔租金调整为417100元，于2017年9月23日前支付…自协议签订之日起，由于漏水给乙方造成的损失由乙方自行负责，天然气由乙方自行安装，乙方提出的其他问题（包括但不限于消防、网络、租赁期限、物业等问题）均认可甲方回复意见，乙方不再就以上问题向甲方索赔。 2、李晓明于2016年2月16日向海湾新陈公司缴纳保证金188303.5元，于2016年6月21日预交水电费17810元、装修押金5万元。海湾新城公司为李晓明开具有关物业费、房租的发票，载明2017年7月27日收物业费24936元，于2017年9月19日收物业费16624元，于2017年9月28日收物业费24936元。李晓明于2017年7月27日交房租347550元，于2017年9月19日交房租191890元，于2017年9月28日交房租417100元。李晓明提交收款收据和发票为证，海湾新城公司对证据未提出异议，故本院依法予以认定。 李晓明称，于2017年8月2日交广告位制作费6735元，另预交水电费14510元。海湾新城公司提交李晓明与海湾新城于2017年8月2日签订广告位租赁合同，租金1年6735元，称该合同与房租租赁合同无关。对于青岛中南物业管理有限公司开具的水电费收据，与本案无关，本院不予认定。 3、在海湾新城公司微信服务号中，李晓明于2017年8月23日、2017年9月22日、2017年9月26日、2017年10月2日多次申报场地漏水，请求出租方予以维修。 李晓明曾于2017年9月18日向海湾新城公司提出《关于前几次场地漏水赔偿的申请》，载明自2017年8月3日至今出现4#8#10#场地漏水的情况，多次反映后，终于在2017年9月15日进行了维修，目前8#10#场地暂时不漏了，4#场地继续漏水，请尽快解决，由于接近三分之一的场地不能使用（总共10片场地，3片场地漏水），给羽毛球馆的运营造成很大问题，造成很大损失，另武术馆因六楼装修打地面，也造成大面积漏水，请求赔偿营业损失，羽毛球场地43天、武术馆3天不能正常上课，共计66600元。海湾新城公司称收到该申请，但认为其已尽到维修义务，且维修后8号、10号场地已经不漏水。 4、海湾新城公司提交的不动产权证书显示，位于青岛开发区井冈山路**酒店的竣工日期为2016年5月30日。 2016年4月29日，中南海湾新城二期主楼和一、二期裙房（1-6层），通过建筑工程消防验收。2017年6月29日，李晓明曾申请将羽毛球馆东西两侧的墙砸掉。2017年9月27日，青岛市公安消防支队经济技术开发区大队对羽毛球馆出具建设工程竣工验收消防备案复查意见书，同意恢复使用。 海湾新城公司认为，李晓明破坏了房屋主体结构，填平了伸缩缝。李晓明认为，其进行装修按照合同约定向出租方履行了申请和批复义务，之前没有人提出异议，且已经过消防验收。 5、2017年10月8日，李晓明向海湾新城公司及南通中南商业发展有限公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，称租赁房屋存在严重漏雨现象，一直不能营业；在2017年6月试营业之后，仍然漏雨，限制了经营规模，为避免顾客遭受意外伤害，通知解除合同，要求海湾新城公司退还房租、押金、保证金，并保留索赔权利。该事实有李晓明提交的《解除房屋租赁合同通知函》、国内快递快递单、邮件全程跟踪查询记录等证据为证，可以认定李晓明发出的通知于2017年10月10日到达海湾新城公司及南通中南商业发展有限公司，履行了通知手续。 6、在《青岛中南金石国际广场租户装修手册》第55页房屋交接验收清单载明，房屋地面、墙面、吊顶为毛坯。第67页租户商铺二次装修防水试验申请表载明，李晓明于2017年8月24日签署“防水已做，未经甲方验收，出现一切问题自己负责。”第71页、72页载明，李晓明于2017年2月26日申请对装修工程竣工验收，申请退还装修押金5万元。 李晓明称，里面写的是涉水区域的二次防水施工，是一个洗手间和两个淋浴头，与李晓明所称的是整个场地的漏水无关。本院认为，从字面上理解应是李晓明对自己装修的防水问题负责，海湾新城公司辩称，该承诺是李晓明承诺对本案场地漏雨、漏水出现问题自己负责，证据不足，本院不予采纳。 7、李晓明开办的欢动羽毛球馆于2017年10月9日贴出通知，停业经营。 海湾新城公司于2017年11月1日、11月4日、11月6日向李晓明邮寄发出《关于欢动羽毛球擅自停业违约通知》，要求李晓明恢复营业。2017年11月11日，海湾新城公司向李晓明邮寄发出《解除房屋租赁合同通知》。 2017年11月17日，海湾新城公司对涉案租赁房屋进行换锁，换锁理由称听见消防警报需要进入查看。 8、2017年12月3日，李晓明与海湾新城公司的张玉环进行协商涉案房屋退还及房租退费等问题，李晓明对谈话进行了录音。录音中，张玉环承认房屋曾漏水、漏雨，认为之前解决过。李晓明称，客户要求退款，无法经营。双方对解约、退房租、退保证金、赔偿损失等问题未能达成一致意见。 9、2018年5月21日，海湾新城公司在接受法庭询问时称，对涉案房屋其已经出租他人，承租方不同意对房屋现状进行评估，其不同意李晓明申请对房屋装修价值进行评估。李晓明称，其对涉案房屋进行装修花费1539410元，其中硬装修部分891100元，无法拆除。 10、李晓明认为，海湾新城公司提供的房屋不符合合同规定的用途，房屋长时间漏雨，构成违约，其有权解除合同。 海湾新城公司认为，李晓明擅自改造了消防防火分区墙，填平了伸缩缝，造成了主体结构损坏，其有权解除合同；李晓明擅自停业并撤场，其有权解除合同。 上述事实有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、发票、收款收据、函件、国内标准快递单、光盘、通知书、银行转账记录等证据，被告提交的房屋租赁合同、补充协议、函件、国内标准快递单、通知书等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点问题是：1、李晓明还是海湾新城公司享有合同解除权？2、李晓明和海湾新城公司主张的损失如何认定？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 关于焦点1。《房屋租赁合同》及其《补充协议》是李晓明和海湾新城公司的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据前述查明的事实，涉案租赁房屋曾多次漏雨，2017年7月20日，双方签订第二份《补充协议》对房屋漏雨问题进行了协商，达成了一致意见，即之前的漏雨问题造成的损失由李晓明自行负担，合同开始租期从2016年4月25日调整至2016年10月23日。但是，之后房屋仍存在漏雨问题，李晓明多次通过海湾新城公司微信服务号申报维修场地漏雨问题，于2017年9月18日向海湾新城公司发出《关于前几次场地漏水赔偿的申请》，但海湾新城公司并未确保涉案租赁房屋安全可靠，不再漏雨。结合《房屋租赁合同》约定，李晓明租赁涉案房屋是用于羽毛球馆、轻餐饮经营，保证场地安全、适于运动是进行羽毛球运动的前提，因海湾新城公司提供的租赁房屋存在漏雨问题，严重时导致接近三分之一的场地因漏雨无法使用，致使李晓明租赁房屋的目的不能实现，根据《房屋租赁合同》第十二条第三款的约定，李晓明有权解除《房屋租赁合同》及其《补充协议》。李晓明通过邮政快递向海湾新城公司送达了《解除房屋租赁合同通知函》，自该通知到达海湾新城公司时合同依法解除，即本案《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2017年10月10日解除。 海湾新城公司主张，李晓明擅自停业并撤场，其有权解除合同，依据不足，本院依法不予支持。海湾新城公司主张，李晓明擅自改造了消防防火分区墙，填平了伸缩缝，造成了主体结构损坏，其有权解除合同。但是，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，海湾新城公司对李晓明提交的装修方案批准后，李晓明才能施工；且海湾新城公司有权对装修工程不定时检查，在装修后验收。海湾新城公司提交的《青岛中南金石国际广场租户装修手册》载明李晓明是取得海湾新城公司的施工许可后进行施工，并申请进行验收，故海湾新城公司主张李晓明擅自改造消防防火分区，填平伸缩缝，造成主体结构破坏的理由不成立，其以此主张解除合同，依据不足，本院依法不予支持。 关于焦点2。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述分析，海湾新城公司主张李晓明承担违约责任，依据不足，故其请求扣除李晓明交纳的履约保证金及请求李晓明承担违约金责任，于法无据，本院不予支持。本案中，李晓明依法于2017年10月10日解除《房屋租赁合同》及其《补充协议》，结合合同履行情况和合同性质，对于李晓明预交的房租、物业费、装修押金、履约保证金、预交水电费等应由海湾新城公司予以退还，对于李晓明的投入的装修损失应依法负担。 第一，根据《房屋租赁合同》及其《补充协议》，李晓明与海湾新城公司对租赁合同约定租赁期限为2016年10月23日到2026年10月22日，租金总额调整为8509640元，第一笔半年租金为347550元，第二笔半年租金为191890元，第三笔半年租金调整为417100元。结合李晓明提交的房租发票，李晓明已按约定支付房租，对照协议的约定，第二笔房租对应租赁期间为2017年4月23日至2017年10月22日，李晓明于2017年10月10日解除合同，故自2017年10月11日至2017年10月22日的房租应由海湾新城公司退还，12天租金为12793元（191890元÷6个月÷30天×12天），之后第三笔租金417100元也应由海湾新城公司退还李晓明。因此，海湾新城公司应退还李晓明房租合计为429893元。 第二，物业费。根据《房屋租赁合同》及其《补充协议》，物业费2元/平方米/月，空调费用为15.4元/平方米/月，使用面积2078平方米，每月物业费为4156元。比照房租的减免，李晓明已交2016年10月23日至2017年4月22日的物业费24936元，已交2017年4月23日至2017年10月22日的物业费16624元，已交2017年10月23日至2018年4月22日的物业费24936元。结合李晓明解除合同的时间，自2017年10月11日至2017年10月22日的物业费应由海湾新城公司退还李晓明，12天物业费为1108元（16624元÷6个月÷30天×12天），之后物业费24936元也应由海湾新城公司退还。因此，海湾新城公司应退还李晓明物业费合计为26044元。 第三，预交水电费。李晓明在装修时预交水电费17810元，诉状中自认尚未使用的水电费14510元，海湾新城公司未提出异议，李晓明请求退还该费用，依据充分，本院予以支持。 第四，履约保证金。本案中，因海湾新城公司交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，李晓明请求解除合同。根据《房屋租赁合同》第十二条第三款约定，海湾新城公司应双倍返还履约保证金376607元。李晓明主张返还376606.1元，符合法律规定，本院予以支持。 第五，装修押金。李晓明因装修交纳装修押金5万元，之前已经装修完毕，现合同解除，该押金应由海湾新城公司退还。 第六，广告费6735元。李晓明与海湾新城公司签订有2017年8月2日广告位租赁合同，年租金6735元，该合同已实际履行。本案《房屋租赁合同》的解除不必然导致广告位租赁合同的解除，李晓明要求返还广告费6735元，依据不足，本院不予支持。 第七，营业损失、返还租金等利息损失。李晓明未举证证明其营业损失数额，证据不足，且李晓明已主张了该双倍履约保证金，再主张营业损失、返还租金等利息损失，依据不足，本院依法不予支持。 第八，房屋装修费用损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因海湾新城公司拒绝接受对房屋现状进行评估，导致对李晓明的已形成附合的装修物的价值无法查清，应承担对其不利的后果，故本院参照李晓明的主张认定已形成附合的装修物的价值为891100元，考虑折旧年限及使用情况，应扣减10%的价值为宜，故海湾新城公司还应赔偿李晓明剩余租赁期内装饰装修残值损失801990元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李晓明房租429893元； 二、被告青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李晓明物业费26044元； 三、被告青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李晓明水电费14510元； 四、被告青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告李晓明保证金376606.1元； 五、被告青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李晓明装修押金50000元； 六、被告青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李晓明装修费用损失801990元； 七、驳回原告李晓明的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告青岛海湾新城房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21946元（原告李晓明已预交），由原告李晓明负担2377元，由被告青岛海湾新城房地产开发有限公司负担19569元。反诉费7077元（反诉原告已预交），由反诉原告青岛海湾新城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  刘正品 审判员  车绍文 审判员  于召霞 二〇一八年九月二十日 书记员  侯衍玲