山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初133号原告：孙夫喜（曾用名孙海军），男，1968年12月12日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：成焘，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，山东德衡律师事务所律师。原告：张延辉，女，1977年12月19日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：成焘，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，山东德衡律师事务所律师。被告：王显良，男，1953年1月10日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：蓝恭朋，山东克维律师事务所律师。原告孙夫喜、张延辉诉被告王显良合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人成焘、被告王显良及其委托诉讼代理人蓝恭朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告孙夫喜与被告王显良于2012年5月1日签订的《合作购房协议书》；2、判令被告协助原告将涉案李沧区顺河路217号30号网点（以下简称“涉案房屋”）变更登记至原告张延辉名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2012年5月1日,原告与被告签订的《合作购房协议书》，约定：李沧区顺河路217号《30号网点》房一处，被告出资5655666元（含税），其余房款由原告出资，双方同意房屋增值或贬值各占50%，此房的出租、抵押贷款等融资方式，皆由双方共同负责操作。协议签订后，原告依约将房屋预售合同签署到原告张延辉和被告名下，2016年，在可办理房产证期间，被告拒缴办理房产证费用并将房屋私自租赁单方收益。原告以违约、要求解除合同为由，诉至贵院。贵院生效判决认定：双方均应按照协议约定履行自己的义务，协议中明确约定房产证办下后，房款20天之内付清，现涉案房屋房产证尚未办理，故被告的房款支付期限尚未到达，驳回原告诉讼请求。2017年3月15日，涉案房屋房产证办理完毕。按照协议约定，被告应于房产证办下后即2017年4月4日，向原告支付房款5655666元。但被告在履行期间届满前，2017年4月2日向原告发送告知函，告知将仅支付委托人房款57万元。此行为已明确表示拒付房款，也就是以自己的行为明确表明不履行合同主要债务。2017年4月13日，原告向被告发送律师函，要求被告在收到通知后三日内支付房款5655666元，被告于2017年4月14日签收，但至今未付房款，属严重违约。另外，合同约定，此房的出租、抵押贷款等融资方式，皆由双方共同负责操作，被告在未与原告协商情况下，擅自将此房对外出租，单独受益，亦已构成严重违约。故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，被告已向原告支付了506万元左右的房款，同意支付办证之后的购房尾款57万元。被告要求依法履行双方2012年5月1日签订的《合作购房协议书》，按照协议，李沧区顺河路217号《30号网点》应该由原告张延辉、被告王显良各自拥有50%。原告的起诉没有事实和法律依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的本院（2016）鲁0213民初3533号民事判决书1份、鲁（2017）青岛市不动产权第0021717号证书1份、税收完税证明2份、非税收入通用票据1份、2017年4月2日被告致二原告律师函1份、原告律师致被告律师函1份、邮政特快专递邮寄单1份、被告提交的邮政特快专递邮寄单1份无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交日期为2012年9月26日青岛豪伦置业有限公司预售购房款收据2张，证实原告已经履行了涉案房屋的全部付款义务。该2张收据载明购房单位为张延辉、王显良，购房地点为顺河路217号30号网点，其中一张收据金额为13978704元，收款单位处载明钢材款转账，另一张收据金额为160446元。被告对该证据的真实性无异议，但认为购房款不是原告全部交付的，部分是由被告交付的，收据上显示的购房单位是被告及原告张延辉。本院认为，虽然收据中购房单位为张延辉、王显良，但该单据在原告处，被告虽主张该款不是原告全部交付，部分是由被告交付，但无证据证实，故本院认定该款系由原告向青岛豪伦置业有限公司支付。2、原告提交青岛众鑫佳贸易有限公司（以下简称众鑫佳公司）于2012年9月20日向孙夫喜出具的收条1份及季某于2012年9月21日出具的对账单1份，证明众鑫佳公司以11733745.2元折抵了涉案房屋的部分房款，考虑到房产证可能不会如期办理，孙夫喜与众鑫佳公司约定，其中的430万元按每月百分之二计息，收条上显示钱是替原告张延辉及被告交的。众鑫佳公司出具的收条的主要内容为：收到孙海军交房款7433745.2元，附明细表对账单1份（代王显良、张延辉交），收款人处有季某的签名及众鑫佳公司的公章。季某出具的对账单甲方为孙海军，乙方为季某，主要内容为：甲、乙双方截止2012年9月20日以前所发生的借条、欠条等经济往来账全部结清，所有借条、欠条、收条全部作废，无纠葛、无遗留问题。从2012年9月21日起，借孙海军肆佰叁拾万元，从2012年10月1日起计息：月2%计算。被告对上述证据的真实性无异议，但认为收条注明了是代原告张延辉与被告交的钱，该收条显示被告已经履行了出资义务；对账单中提到的借孙海军430万元，是借贷款息，与原告的证明目的无关。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故对该证据，本院予以确认；因该收条及对账单系孙海军与众鑫佳公司及季某之间的经济往来结算，与被告无关，因此，被告以此主张该已经履行了出资义务，本院不予采信。3、原告提交交易日期为2017年3月13日、金额为215543.8元的银联签购单2份，交易日期为2017年3月16日、金额为560元的银联签购单1份，证明办理涉案房屋产权证花费431647.6元。被告认可办理涉案房屋产权证所交纳的税费431647.6元系由原告交纳，但对原告提交的该证据，被告认为看不出交费的费用，真实性无法核实，与本案无关。本院认为，该银联签购单的交易日期及交易金额与原告提交的税收完税证明、非税收入通用票据的日期及金额均相符，由此可以认定，该三份银联签购单系原告为办理涉案房屋的产权证所支出的费用凭证，故对该证据，本院予以确认。4、原告提交银行卡业务回单1份，证明2011年4月24日原告向被告借款20万元，原告已于2011年6月27日向被告还款。该银行卡业务回单户名为张延辉，交易日期为2011年6月27日，交易类型为银行卡卡卡转账，交易金额为20万元，转入户名为秦琮钰(系王显良之妻)。被告认为该证据与本案无关。本院认为，被告未否认该证据的真实性，且被告认可原告已还该笔款项20万元，因此对该证据，本院予以确认。5、原告提交青岛宏益丰实业有限公司、青岛中巨钢铁有限公司销售出库单及增值税专用发票1宗，证明原告孙夫喜在上述两公司担任业务经理，与被告有经济往来。被告认为上述证据的真实性无法核实且与本案无关。本院认为,上述证据的证明事项与本案无关，不属本案审查范围。6、被告提交借条3张、收条4张、季某出具的证明1份、李传刚出具的证明1份，并申请证人孙某、王某1、王某2、季某出庭作证，证明双方合作购房之前，原告无力偿还欠被告的借款，所以双方协商用原告欠被告的借款折抵房款，其中，2011年4月25日的借款57.5万元原告已经偿还20万元；协议签订后，被告又陆续向原告支付购房款，2012年9月18日，被告向孙某借了15万元承兑汇票交给原告，原告将该汇票直接给了季某，用以交付购房款；被告累计已向原告支付购房款5079000元。被告提交的证据如下：（1）孙海军出具的借条1张，借款金额330万元，借款日期2011年10月30日，还款日期2012年10月30日。（2）2011年4月25日，孙海军出具的借条1张，借款金额57.5万元，借款日期2011年4月24日，还款日期2012年4月24日，原告在该借条左下方注有“已付20万元正4.25号”。（3）2012年6月20日，孙海军出具的借条1张，借款金额63万元，用期十天，利息按月息2分，还款时按天计息。（4）2012年9月18日，孙海军出具的收条1张，内容为：收到王显良承兑汇票150000元，现金10000元，共计160000元。（5）2012年9月18日，收票人为季某的收条1张，内容为：收到孙海军付门头房款壹拾伍万元整，票号3130005123793749，出票人无锡西域特种船用板有限公司。（6）2012年9月20日，孙海军出具的收条1张，内容为：今收到王显良人民币叁拾捌万肆仟元正。（7）2014年3月7日，孙海军出具的收条1张，主要内容为：今收到小水金属材料有限公司银行承兑汇票3张，金额共计贰拾叁万元正。（8）2012年10月7日，季某的证明载明：2012年4月我将虎山花园门头房抵顶给孙海军（合同的房主是王显良与孙海军的妻子张延辉），其中王显良先借出500万元左右给孙海军，孙海军又将此款一部分借给了我。孙海军按月2%付给王显良息，我按月2%付给孙海军息。孙海军欠季某房款506万有欠条，息按我和孙海军的合同及补充合同执行。（9）2017年7月19日，李传刚的证明载明：大约2012年我知道王显良与孙海军共同购买李沧区顺河路房屋一事，王显良与孙海军共同来我处借款50万元用于购房，大约在2012年10月还款，孙海军还30万元，王显良还20万元。(10)证人孙某证实，其与王显良、孙夫喜都是朋友关系，也有业务关系，大约四五年前中秋节前后，王显良要在李村买网点房，向其借了15万元承兑汇票，其听王显良、孙夫喜说过在李村买网点房的事情。（11）证人王某1证实，其与王显良、孙夫喜因为业务关系认识后成为朋友，其与季某也是朋友。一、两年前，季某起诉孙海军和王显良，其担任王显良的代理人，但没有收取费用。大约2012年左右，王显良对其说，孙海军要和他一起从季某处顶房子，把孙海军借王显良的钱顶成房子，王显良让其找季某落实事情是不是真的，其找季某落实后告诉王显良事情是真的，让王显良去办。孙海军和王显良都和其说过孙海军借王显良的钱的事情，用孙海军借王显良的借款顶房款数额为五、六百万左右。王显良和季某还对其说过，网签时王显良还付了一部分款项，具体数额其记不清了，个人认为在一百万以上。孙海军借了王显良的钱，又将钱借给了季某，季某给孙海军付利息，孙海军开始也给王显良付利息，但孙海军网签以后就不给王显良付利息了，王显良通过其找季某，季某出具了一份证明，证实在房产证办下来之前，一直付给孙海军利息。（12）证人王某2证实，其与孙海军、王显良都是朋友关系，2012年左右，其听王显良和孙海军讨论买房的事情，是孙海军借王显良的钱，没有钱还，商量用房子顶。2013年、2014年左右，其听双方说谈成了，正在考虑是把房子卖了还是出租的问题。2015年9月1日，经王显良授权，其帮忙将房子出租，年租金30万元，王显良向其返还5万元佣金。(13)证人季某证实，其是众人鑫佳公司的法定代表人，当时豪伦置业将涉案房屋抵账给众鑫佳公司，因众鑫佳公司陆续欠宏益丰公司钢材款及借款约370万元，证人个人欠孙夫喜400万元，最后确定以1250元的价格抵账给宏益丰公司，但因众鑫佳欠付的款项与房价差距太大，孙夫喜找到王显良跟证人说可以让王显良参加一起买房。当时三方谈的时候，孙夫喜说老王，我今天把季某叫来了，房子就是老季的，房子我一个人吃不了，我还欠你500多万。当时王显良不太乐意用房子抵债拿出孙夫喜的借条三四张，我印象最大的一笔是330万元。账目凑起数来接近我的价格了，如果孙夫喜直接把钱给我，王显良也直接把钱给我，孙夫喜就得不到代给我款的利息了，所以孙夫喜说各记各的账。最后我给他们写了一个购房合作协议书，他们两人签字。当时我们三方谈的核心意思是如果房产证能办下来的话就用借款、货款顶房款，如果房产证办不下来的话，购房款和借款就要各算各的账。(14)中国邮政储蓄银行交易明细取款单1份，证明330万元的来源；农业银行交易明细复印件及取款业务回单1份，证明借款63万元的来源。对被告提交的上述证据及证人证言，原告认为：（1）3张借条虽是原告孙夫喜书写，但孙夫喜向被告出具330万元及63万元的借条后，被告并未支付借款；孙夫喜向被告出具57.5万元的借条后，被告仅在2011年4月25日支付借款20万元，余款未付，因此孙夫喜在该条上记载“已付20万元正”，该20万元借款原告已于2011年6月27日向被告偿还。被告在双方签订合作购房协议时未列明上述借款为房款，不符合常理，也与事实不符。上述借条系民间借贷纠纷，与本案属于两个法律关系，若被告认为借款是真实的，应另案主张权利。（2）原告孙夫喜系青岛宏益丰有限公司和青岛中巨钢铁有限公司的业务员，该两个公司与被告常年发生业务关系，孙夫喜在长期业务中履行了替该两公司收付货款的行为。原告提供的该两公司的出库单和发票的金额远远超过了孙夫喜书写的收条的金额，故被告提交的收条并不是房款，若是房款应当列明收到房款。（3）对季某出具的证明材料，原告认可是季某的字迹，但不认可证明内容，季某并不知道原、被告之间的债权债务关系，只知道有共同买房的协议。（4）对李传刚出具的证明材料，原告认为，证人应出庭作证，该证人证言与原告的诉讼请求不符，不能证明原、被告之间的合作购房。（5）对证人孙某的证言，原告认为证人证明不了原、被告之间合作购房的事实，证人没有借据也没有借款合同，其本身不能证明证人与王显良之间的借贷关系，更不能证明原、被告之间的合作购房关系。（6）对证人王某1的证言，原告认为，证人作为法律工作者，为王显良代理诉讼案件不收取费用，证人与被告关系密切，不能作为证人出庭作证。证人并不清楚以房抵债协议的内容，不能证明原、被告之间的合作购房。（7）对王某2的证言，原告认为，涉案房屋经王显良授权由证人对外出租，且证人收取了王显良5万元回扣，证人与王显良之间有密切的利益关系，不能作为证人出庭作证；关于原、被告之间合作购房，证人仅仅是听说，没有实际经历过，不能证明原、被告之间的合作购房关系。（8）对季某的证言，原告不认可。（9）对邮政储蓄银行交易明细真实性不认可，且被告标注的数额为170万元远远不够330万元，所取是现金，并无证据证明是交付给原告，距离2011年借条也相距三年之久，并未显示与之前债务有关；对农业银行的交易明细及取款回单不认可，无法确认该笔款项是支付给原告的。本院认为，原告对被告提交的借条及收条的真实性未提出异议，故对该证据，本院予以确认。李传刚出具的证明材料属证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证，因李传刚未能出庭作证，故对其出具的证明材料的内容，本院不予采信。证人孙某、王某1、王某2、季某的证词可以相互印证且均已出庭作证，本院予以采信。被告提交的农业银行的交易明细为复印件且原告不认可，本院不予确认；被告提交的邮政储蓄银行的交易明细为2008年且无其他证据证明与本案债务的相关性，且原告不予认可，本院不予确认；被告提交的农业银行的取款单为原件且能与借条等证据形成证据链，本院对该证据予以确认。7、被告提交应收账款明细2份、收据1份、对账单1份、被告公司预付账款明细表2页，证明被告所在公司与孙夫喜所在公司发生业务，都有公司的对账单及收据等账目证明，原告以个人名义给被告出具的收条、借条，均是两人个人之间的经济往来，与公司无关。原告认为，对账单及其中一份应收账款明细没有公司盖章，对其真实性不予认可；预付账款明细表属于被告的单方记录，与本案无关；收据及另一份应收账款明细恰能证明被告所在的公司与原告所在的公司存在业务关系，原告向被告出具的收款收据都是原告替宏益丰公司书写的，若是收到被告的房款，应在备注中注明收到被告王显良房款。本院认为,上述证据的证明事项与本案无关，不属本案审查范围。根据上述确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：两原告系夫妻关系，原告孙夫喜曾用名孙海军，被告王显良系青岛市小水金属材料有限公司法定代表人。原、被告一致认可，季某系众鑫佳公司的法定代表人，孙夫喜系青岛宏益丰实业有限公司（以下简称宏益丰公司）的经理。2011年8月31日，宏益丰公司与众鑫佳公司签订房屋购销协议，约定：众鑫佳公司从青岛豪伦置业有限公司抵顶钢材欠款14139150元取得的青岛市李沧区顺河路217号30号网点房，众鑫佳公司以1250万元出售给宏益丰公司，后宏益丰公司将上述房屋购销协议项下的所有权利、义务转让给孙夫喜。2012年5月1日，孙夫喜与王显良就涉案房屋签订合作购房协议书，约定由王显良出资5655666元，其余房款由孙夫喜出资，房屋增值或贬值双方各占50%，此房的出租、抵押贷款等融资方式，由双方共同负责操作，此房如有转让、买卖等事项，由双方共同协商决定，房产证办下后，房款20天之内付清。2012年9月26日，青岛豪伦置业有限公司与原告张延辉、被告王显良就涉案房屋签订预售合同。原告交纳购房款14139150元，其中13978704元为钢材款转账。2016年9月26日，两原告以王显良为被告，诉至我院，请求：1、判令立即解除原告孙夫喜与被告于2012年5月1日签订的《合作购房协议书》；2、判令李沧区顺河路217号《30号网点》房归两原告所有；3、判令被告立即停止对外出租李沧区顺河路217号《30号网点》房。我院经审理认为，原、被告签订的合作购房协议书中明确约定房产证办下后，房款20天之内付清，现涉案房屋房产证尚未办理，故被告的房款支付期限尚未到达，原告据此主张被告违约，解除合作购房协议，于法无据，不予支持。经当事人陈述，涉案房屋确由被告对外出租，但被告的行为并未构成根本违约，且被告亦未明确表示自己不履行合同义务，原告据此主张解除合作购房协议，于法无据，不予支持。本案系合同纠纷，原告主张涉案房屋归两原告所有，并主张被告立即停止对外出租涉案房屋，与本案并非同一法律关系，对此不予处理。2017年2月3日，我院作出（2016）鲁0213民初3533号民事判决，驳回原告孙夫喜、张延辉的诉讼请求。2017年3月15日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号为鲁（2017）青岛市不动产权第0021717号，权利人为张延辉、王显良，原告为此交纳税费431647.6元。2017年4月2日，被告向原告邮寄告知函1份，主要内容为：双方合作购房合同中约定，房屋房权证办下后20日内将房款付清，现房权证已办好下发，被告尚欠原告房款尾款57万元。由于被告无法正常联系到原告，现发函，原告收函后三日内为被告提供张延辉汇款账号，或直接到城阳区王沙路小水金属公司领取该款。2017年4月10日，原告向被告邮寄律师函1份，主要内容为：2017年3月15日，涉案房屋的房产证已办理完毕，按照协议，被告应于2017年4月4日向原告支付房款5655666元。被告已超过履约期限，不仅未支付房款，且在履行期间届满前，于2017年4月2日向原告发出告知函，告知被告将仅支付原告房款57万元。原告认为被告已明确拒付房款，也就是以自己的行为明确表明不履行合同主要债务，属于严重违约。另，双方签订的合同中约定：“双方约定此房的出租、抵押贷款等融资方式，皆由甲乙双方共同负责操作。”现被告在未与原告协商情况下，擅自将此网点对外出租受益，亦已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定，现原告要求被告尽快全面履行合同义务，诚望被告在收到本函后三日内向原告支付房款5655666元，将上述款项打入原告孙夫喜账户。另，立即停止私自对外租赁事宜。否则原告将采取法律手段就被告的违约行为，追究被告相应的法律责任，并解除合同。本院认为，原、被告签订的合作购房协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告出资5655666元，房产证办下后，房款20天之内付清。现原告已于2017年3月15日取得涉案房屋不动产权证书，被告应按协议约定在2017年4月5日前向原告支付购房款5655666元。本案争议焦点在于：其一，被告提交的借条中的款项是否真实存在；其二，被告提交的收条中的款项是否是原、被告个人之间的资金往来；其三，上述款项能否折抵购房款。关于争议焦点一，孙夫喜出具的借款金额为57.5万元的借条左下方注有“已付20万元正4.25号”字样，本院认为其内容应当是被告仅向孙夫喜实际出借资金20万元而不是孙夫喜偿还20万元，主要理由为：1、如果是孙夫喜偿还20万元应当是标注“已还”而不是“已付”；2、如果是孙夫喜偿还20万元应当由被告书写而不是由孙夫喜书写。双方均认可原告已经偿还20万元，因此本院认为该笔借款实际出借20万元且已还清。原告主张数额分别为330万元、63万元的2笔借款被告并未实际出借，本院不予采信，主要理由为：1、按照交易习惯应当是收到款项之后才出具借条或收到款项同时出具借条,如果孙夫喜未实际收到资金应当将借条收回，但目前借条仍在被告处；2、在孙夫喜既未实际收到资金也未将借条收回的情况下又为被告出具其他借条、收条与常理不符；3、证人季某也证实在签订合作购房协议书之前孙夫喜借被告的钱（其中最大的一笔是330万元）；4、63万元借条形成前一天原告有对应的约60多万元取款。因此本院认为数额分别330万元、63万元的两笔借款真实存在。关于争议焦点二，被告提交的2014年3月7日孙夫喜出具的收条的主要内容为：今收到小水金属材料有限公司银行承兑汇票3张，金额共计贰拾叁万元正。被告认为该笔款项是被告个人支付给原告孙夫喜个人的，但其提交的证据不足以证实该主张，且青岛小水金属材料有限公司与孙夫喜曾任职的公司的确存在业务往来，故本院不予采信。被告提交的其他2张收条（数额分别为16万元、38.4万元），均载明“今收到王显良”款项而不是收到公司的款项，虽原告主张上述款项是小水公司与宏益丰公司等的货款，但其提交的证据不足以证实该主张，故对原告的该项主张本院不予采信，本院认为上述两笔款项是原告孙夫喜收取被告个人的。关于争议焦点三，本院认为上述款项可折抵购房款，主要理由为：1、在原告欠付被告借款的情况下，双方共同购买涉案房屋，以借款折抵被告欠付原告的购房款较为符合交易习惯；2、证人季某也证实原、被告之间存在以借款折抵购房款的约定；3、原告也未举证证明其收取被告个人款项存在其他合法依据。综上所述，被告以借款折抵及之后支付给原告的款项共计447.4万元，占总购房款的大部分。被告未向原告付清其垫付的房款的原因在于双方对购房款的数额有争议，且涉案房屋购房款条件成就时被告要求继续履行合同并支付剩余房款。目前涉案房屋也已经过户至张延辉和王显良名下，合作购房协议已基本履行完毕。因此，原告主张解除合同无法律依据，故对于原告主张的要求解除合作购房协议书，判令被告协助过户的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙夫喜、张延辉的诉讼请求。案件受理费51390元，财产保全费5000元，共计56390元，（原告孙夫喜、张延辉已预交），由原告孙夫喜、张延辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  孙国晓人民陪审员  郭秀珍二〇一八年九月二十一日法官助理杨仲举书记员王鑫