江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终4376号上诉人（原审被告）：南京奥吉领带服饰有限公司,住所地南京市建邺区水西门大街153号。法定代表人：夏秋红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李跃民，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市蔬菜副食品集团有限公司,住所地南京市玄武区中山东路323号。法定代表人：朱永宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京奥吉领带服饰有限公司（以下简称奥吉公司）因与被上诉人南京市蔬菜副食品集团有限公司（以下简称蔬菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥吉公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、根据合同法216条、220条的规定和双方签订的房屋租赁协议第十条的约定，被上诉人具有保证租赁物在租赁期间符合约定用途和维修的义务，双方签订租赁协议以后，被上诉人存在以下没有履行相关义务的情况：（1）租赁房屋的消防栓内没有水，不符合消防部门的要求，导致上诉人多次被消防部门要求停业整顿。（2）排污管道经常堵塞、泄露，被上诉人无法维修解决，给上诉人造成财产损失和经营损失。（3）被上诉人依靠上诉人承租房屋的墙搭建违章建筑，导致墙体发霉、墙面脱落，被上诉人却一直不予改正和维修，被上诉人不履行义务在先。2、上诉人以承包经营的方式和案外人合作经营，而不是一审法院认定的转租。同时被上诉人没有经过上诉人同意，就私自更改电表的线路，导致上诉人实际用电数额无法确定。并且被上诉人给上诉人断电，导致上诉人无法正常经营，是被上诉人构成违约。二、一审法院适用法律错误。应适用合同法第66条的规定，在被上诉人履行完毕维修义务、消防设施整改以及彻底解决排污管道问题之前，上诉人拒绝支付剩余的租金是不构成违约的。三、上诉人在与被上诉人合同存续的情况下，被上诉人将房屋租给他人，严重违约。四、一审送达不到位，上诉人在不知情的情况下没有到场答辩，丧失了应有的权利。蔬菜公司辩称：一、因上诉人未履行支付租金的主要义务，根据约定被上诉人有权单方解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任。二、上诉人在一审阶段恶意浪费司法资源，在经过一审法院邮寄送达拒收后，法院将开庭传票上门送达，送达以后上诉人并未按规定时间参与庭审，在庭审结束以后，又将相应的证据交给法院，这不是法院送达不到位的问题，是上诉人藐视司法权威导致的。三、根据合同约定，上诉人在使用过程中出现的人为损坏由上诉人自行维护，上诉人在上诉状中提出的各种问题，事实上并未发生。综上，在被上诉人催告上诉人交纳租金，被上诉人拒绝后，上诉人有权解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。蔬菜公司向一审法院起诉请求：1.解除奥吉公司与蔬菜公司签订的《房屋租赁协议》；2.奥吉公司支付自2016年12月1日起至确认解除之日止的租金，截止2017年5月2日，欠付租金为221000元；3.奥吉公司支付逾期支付租金的滞纳金6682.30元（至2017年5月2日，以应付未付租金为计算基数，以8.7%年利率计算）；4.奥吉公司以中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金17411元；5.奥吉公司支付自协议解除之日起至其交付房屋时止房屋占用使用费；6.奥吉公司将涉案房屋中直接使用的部分清空并交付给蔬菜公司。一审法院认定的事实：蔬菜公司提供不动产登记资料查询结果、《房屋租赁协议》、律师函复印件及相应邮寄回单截图打印件，表示2015年8月22日双方签订《房屋租赁协议》，蔬菜公司将自有的涉案房屋出租给奥吉公司，约定了租金数额、交付及滞纳金和违约金。签订合同时奥吉公司交付了前三个季度的租金，2016年11月20日之前，奥吉公司应当支付2016年12月至2017年2月的租金，但奥吉公司未支付，从2016年11月20日开始蔬菜公司不断催要未果，在2016年底、2017年初因电力改造查看房屋时发现奥吉公司已将房屋转租他人，租赁协议不允许转租，基于上述原因，2017年5月3日蔬菜公司寄送奥吉公司律师函，告知因其严重违约依据协议解除《房屋租赁协议》，该函于次日送达，奥吉公司拒收，双方解除房屋租赁合同时间应为2017年5月4日。蔬菜公司分别于2017年8月28日与涉案房屋之次承租人方淑妹（经营奶茶店）签订房屋租赁合同，蔬菜公司已收取至2018年2月28日的半年租金27500元，于2017年8月1日与次承租人程金龙（经营旅社）签订房屋租赁合同，蔬菜公司已收取至2017年11月1日的3个月租金36500元，于2017年9月1日与次承租人南京踏浪网络服务中心签订房屋租赁合同，蔬菜公司已收取至2018年3月1日的半年租金137500元，除此以外另有17家次承租人，均为月租或租期不等，蔬菜公司届时持判决书与他们交涉合同事，故蔬菜公司主张的自2017年5月5日起至交房时止的房屋占有使用费，应扣除此期间蔬菜公司已收取的上述次承租人支付的房租。因奥吉公司一审中未到庭，蔬菜公司承诺对提交的证据及当庭陈述真实性负法律责任。一审法院对上述证据真实性予以确认，可以认定蔬菜公司为位于南京市房屋的权利人，双方于2012年8月22日签订了《房屋租赁协议》，约定蔬菜公司将水西门大街153号企业营业用房自2012年9月1日起租赁给奥吉公司，不得转租，租赁期至2018年8月31日，前三年年租金500000元，第四年510000元，自协议签订后10日内，奥吉公司付清当季租金，以后每季度最后一个20日支付下一季度租金，未按期付款，根据延误天数按银行同期贷款利率的2倍支付滞纳金，延误付款30日以上，视为奥吉公司违约，蔬菜公司有权终止协议收回房产，双方商定中途无特殊原因不得违约，否则违约方应向对方承担相当于一年房租的经济损失，在违约责任中约定拖欠房租，奥吉公司仍应支付解除协议前未按期支付的租金和滞纳金，奥吉公司违约导致蔬菜公司解除协议，奥吉公司投入的固定建筑和装潢无偿交付给蔬菜公司。协议签订后，因奥吉公司自2016年11月20日未按期交纳下期房租，2017年5月3日蔬菜公司向奥吉公司寄送律师函，言明2016年11月20日之前、2017年2月20日之前奥吉公司未支付下一季度的租金，截至2017年5月2日奥吉公司仍未支付，多次催要均被拒绝，另发现涉案房屋已被转租，告知因奥吉公司严重违约依据约定解除《房屋租赁协议》，要求奥吉公司从房屋中迁出并恢复原状后返还蔬菜公司，按约支付租金及滞纳金，及房屋占有使用费并结清水电费。该函件于次日被拒收。本案一审立案受理后，经一审法院专递邮件及承办人员上门送达应诉通知及开庭传票，奥吉公司拒收，本案于2017年9月7日闭庭后，同月18日奥吉公司到庭称遗忘开庭时间，后经合议庭评议，一审法院重新开庭，奥吉公司经传票传唤，未到庭。针对奥吉公司交至一审法院的照片、联系函及短信截图证据，因奥吉公司未说明提供上述材料的证明目的，蔬菜公司表示无法确认照片对应的哪套房屋，不能确认拍照时间，因时间过久，无法确认上述证据真实性、关联性，且上述证据已过举证期。一审法院采纳蔬菜公司对上述证据的质证意见。一审法院认为：蔬菜公司与奥吉公司签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行。奥吉公司自2016年11月20日欠付房租，经蔬菜公司催要无果，且奥吉公司违反协议将房屋转租，协议未继续履行系奥吉公司违约，蔬菜公司向奥吉公司寄送了告知解除《房屋租赁协议》的律师函，故《房屋租赁协议》应自2017年5月4日解除。奥吉公司应按协议约定给付至解除日止的租金及逾期支付租金的滞纳金，并应承担违约责任，及解除合同后的房屋占有使用费（扣除蔬菜公司已收取的次承租人租金）。出租房屋除奥吉公司自用部分及蔬菜公司已收取租金的3位次承租户外，尚有17位次承租户为月租等不确定情况，变动性大，故一审法院同意蔬菜公司要求奥吉公司迁出自用部分房屋、待判决后再与其他次承租户协商租赁事宜的意见。综上，对蔬菜公司要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、奥吉公司支付自2016年12月1日起至确认解除之日止的租金、逾期支付租金的滞纳金6682.30元、支付违约金17411元、支付房屋占有使用费及将涉案房屋中直接使用部分清空交付给蔬菜公司的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。奥吉公司欠付的自2016年12月1日起至2017年5月4日止的租金为220822元，自2017年5月5日至8月31日的房屋占有使用费为156624元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定,判决:一、南京市蔬菜副食品集团有限公司与南京奥吉领带服饰有限公司于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议》已于2017年5月4日解除。二、南京奥吉领带服饰有限公司于判决生效之日起十日内给付南京市蔬菜副食品集团有限公司租金220822元。三、南京奥吉领带服饰有限公司于判决生效之日起十日内给付南京市蔬菜副食品集团有限公司滞纳金6682.30元。四、南京奥吉领带服饰有限公司于判决生效之日起十日内给付南京市蔬菜副食品集团有限公司违约金17411元。五、南京奥吉领带服饰有限公司于判决生效之日起十日内给付南京市蔬菜副食品集团有限公司自2017年5月5日至8月31日止的房屋占有使用费156624元及自2017年9月1日起至实际交房时止的房屋占有使用费（扣除三位次承租人已交付的房租）。六、南京奥吉领带服饰有限公司于判决生效之日起十日内腾空公司使用的：1、位于交叉口西南端，门头为名片奥吉领带服饰，面积约35平方米）；2、二楼经营的奥吉休闲宾馆所在的一楼作为办公的部分（大门朝北、位于通往宾馆楼梯口南侧、由东往西从最西侧大门进入，面积约230平方米）；3、通往踏浪网络服务中心后门楼梯口所对应的面积约250平方米的地下室部分及奥吉公司办公室东侧第一个门所对应的约400平方米地下室部分，交南京市蔬菜副食品集团有限公司执业。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7324元，保全费1756元，合计9080元，由南京奥吉领带服饰有限公司负担。本院审理期间，奥吉公司对一审认定“在2016年底、2017年初因电力改造查看房屋时发现被告已将房屋转租他人”有异议，主张其不是转租，是承包经营，方淑妹等人不是次承租人，是承包人。奥吉公司对一审认定的其他事实无异议。蔬菜公司对一审认定的事实无异议，针对奥吉公司所提异议，其表示：目前还有部分房屋是奥吉公司转租给他人的，可以现场核实，奥吉公司提出方淑妹等人不是次承租人，是不符合事实的。对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，奥吉公司提交证据如下：证据一、关于水西门大街153号楼房消防安全事宜联系函，该函件是奥吉公司邮寄给蔬菜公司的，证明涉案房屋消防栓供水一直存在问题，且一直没有得到解决，而奥吉公司因为消防栓的问题被消防部门下令停业整顿。证据二、2016年12月21日、22日短信截图两张，证明涉案房屋排污管道堵塞的问题，给奥吉公司造成经济损失，且至今该问题没有解决。证据三、照片7张、视频光盘1张，证明涉案房屋墙体发霉问题造成奥吉公司办公场所严重安全隐患和严重经济损失。证据四、2017年11月7日、9日短信截图两张，证明蔬菜公司私自改动电表。证据五、照片3张，证明奥吉公司拍摄的电表情况与原来电表不同，无法确定实际使用数值。2017年11月8日，蔬菜公司断电，导致奥吉公司无法正常经营，导致营业损失。证据六、房屋租赁协议、告知函，证明蔬菜公司严重违反房屋租赁协议，在与奥吉公司的租赁协议期限内，再次与案外人签订房屋租赁协议。证据七、房屋承包协议，证明奥吉公司没有将房屋转租案外人。蔬菜公司表示，上述证据奥吉公司已在一审中提交过，在一审质证意见的基础，其补充发表如下质证意见：证据一、对关于水西门大街153号楼房消防安全事宜联系函和快递单的真实性无法确认。对奥吉公司发送给一审法官的函件以及情况说明的真实性无法核实，该说明是奥吉公司发送给一审主审法官的情况说明，无法达到奥吉公司的证明目的。证据二、短信截图是真实的，短信内容可以表明我方已经告知奥吉公司管道已经修好，无法达到奥吉公司的证明目的，另，我方要求奥吉公司提交2017年3月24日的短信截图，该短信截图可以证明奥吉公司没有按时交纳租金，我方多次向奥吉公司催告。证据三、对照片和视频的真实性无异议，但无法达到奥吉公司的证明目的，根据双方合同第七条，奥吉公司自行承担房屋门前的安全、消防、卫生等工作。另外，奥吉公司将公共卫生间都转租给他人了，蔬菜公司没有承担打扫卫生的义务。证据四、短信截图的内容无异议，但无法达到蔬菜公司的证明目的，是政府统一对电表进行改造，并非蔬菜公司对电表进行改造。证据五、对照片真实性无异议，但无法达到奥吉公司的证明目的。电表的现场是由奥吉公司管理的，因此奥吉公司主张无法确定实际电表数值与蔬菜公司无关。证据六、真实性无异议，但无法达到奥吉公司的证明目的，根据双方签订的房屋租赁协议，蔬菜公司在单方解除租赁协议以后，有权将自有房产出租给他人使用。证据七、真实性无异议，该证据反而可以印证，奥吉公司将房屋转租给他人，房屋承包协议书名为承包协议，根据内容可以证明事实上是租赁协议。奥吉公司提供的证据二短信截图显示，蔬菜公司对奥吉公司提出管道堵塞修复问题回复：已经修复好了，排污管道有沙眼也处理好了，整幢楼排污出现问题要找开发商来彻底解决。另请你尽快将水电费及房租付了。奥吉公司对其提交的证据三、五照片的拍摄时间不能明确。奥吉公司认可其与案外人签订的房屋承包协议，其只收取承包人的承包费，不参与利润分配，亦不承担经营风险。针对蔬菜公司要求奥吉公司提供的2017年3月24日手机短信截图，奥吉公司认可该短信内容为“请你公司在本月底前一定要将2016年底以及2017年初（二期）所欠的房租交我公司，希望你不要再给我们工作带来不便，谢谢”。另查明，蔬菜公司与奥吉公司签订的房屋租赁协议约定，房屋以现状交付为准；奥吉公司承租经营期间，应合理使用租赁房产，确保不受损坏，在使用过程中出现的人为损坏由奥吉公司自行维修，因奥吉公司使用不当造成的损坏由奥吉公司赔偿或修复；场内的安全保卫、消防、卫生等工作由奥吉公司负责。奥吉公司表示其在房屋接收时只是对房屋进行了表面的验收，消防栓和下水管道问题都是在房屋使用过程中发现的。本案审理中，双方一致确认，除一审法院认定的方淑妹、程金龙、南京踏浪网络服务中心使用的房屋已被蔬菜公司收回外，蔬菜公司另将张红亮用于经营美甲店的房屋收回。蔬菜公司主张其于2018年5月18日将张红亮使用的房屋与方淑妹原来使用的房屋一并租赁给同仁药店，年租金为85000元，该租金价格与奥吉公司出租给张红亮、方淑妹的租金价格一致。蔬菜公司为此提供其与方淑妹以及与同仁药店签订的两份房屋租赁合同为证，奥吉公司对两份租赁合同的真实性无异议。因蔬菜公司于一审判决后另外收回了张红亮用于经营美甲店的房屋，故蔬菜公司认可在一审判决第五项奥吉公司应支付给蔬菜公司的租金中扣除该部分的租金。二审期间，奥吉公司认可其从2016年12月1日后没有支付过租金，对蔬菜公司在一审中主张的租金数额无异议，对蔬菜公司主张的滞纳金和违约金的计算方法无异议，对蔬菜公司主张2017年9月1日至2018年5月17日的房屋占有使用费为38170元无异议，对2018年5月18日起至实际交房之日止的房屋使用费按照下列方式计算无异议，即[（年租金530000元－方淑妹经营奶茶店对应房屋的年租金55000元－程金龙经营旅社对应房屋的年租金146000元－南京踏浪网络服务中心对应房屋年租金275000元-张红亮经营美甲店对应房屋的年租金30000元）/365天×2018年5月18日起至实际交房之日止的天数]。按上述方式计算，年租金标准为24000元。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，蔬菜公司与奥吉公司在协商一致基础上就涉案房屋签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按协议内容履行各自的义务。蔬菜公司与奥吉公司在房屋租赁协议中约定房屋以现状交付为准；奥吉公司在使用过程中出现的人为损坏由奥吉公司自行维修，因使用不当造成的损坏由奥吉公司赔偿或修复；场内的安全保卫、消防、卫生等工作由奥吉公司负责。奥吉公司在接收涉案房屋时进行了验收，其对于涉案房屋的状况应当是了解的。奥吉公司称涉案房屋消防栓没有水，导致其多次被消防部门要求停业整顿，蔬菜公司对此不予认可，奥吉公司亦未能提供充分的证据证明。根据奥吉公司提供的短信截图内容来看，蔬菜公司已对奥吉公司提出的管道堵塞问题予以修复。奥吉公司称蔬菜公司依靠其承租房屋的墙搭建违章建筑，导致墙体发霉、墙面脱落，但其对提供的照片不能说明拍摄时间，亦无其他证据佐证墙体发霉系蔬菜公司原因导致，故对奥吉公司称蔬菜公司交付的房屋不符合约定的用途，不履行义务在先，其有权拒付租金的上诉理由，本院不予采纳。根据房屋租赁协议约定，奥吉公司不得转租。奥吉公司上诉称其系以承包经营的方式和案外人合作经营，并不是转租。但根据奥吉公司与案外人签订的房屋承包协议内容以及奥吉公司只收取承包人的承包费，不参与利润分配，亦不承担经营风险的陈述来看，奥吉公司与案外人签订的房屋承包协议，其实质为房屋转租。奥吉公司未经蔬菜公司同意，擅自将涉案房屋转租给案外人，其行为违反了协议约定。对奥吉公司的该上诉理由，本院亦不予采纳。奥吉公司无正当理由欠付租金且经催告仍不予支付，并擅自转租房屋，蔬菜公司在此情形下行使解除权，符合合同约定及法律规定。蔬菜公司在解除与奥吉公司的租赁协议后，将房屋租给他人，不违反法律规定，奥吉公司主张蔬菜公司在与其合同存续的情况下，将房屋租给他人，严重违约，该主张没有事实和法律依据。一审法院已依法向奥吉公司送达应诉及开庭传票，奥吉公司无正当理由未到庭应诉，系自行放弃其诉讼权利，一审法院缺席判决，符合法律规定。综上所述，奥吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。鉴于二审中出现新的事实，本院对奥吉公司应支付的房屋占有使用费予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初2971号民事判决第一、二、三、四、六项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初2971号民事判决第五项内容为：南京奥吉领带服饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京市蔬菜副食品集团有限公司自2017年5月5日起至2018年5月17日止的房屋占有使用费194794元（156624元+38170元）及自2018年5月18日起至实际交房时止的房屋占有使用费，按年租金24000元标准计算；三、驳回南京奥吉领带服饰有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7324元，由南京奥吉领带服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月六日书记员  张 毅