河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0104民初5922号原告:郑州豫鑫交通技术咨询有限公司。住所地郑州市管城区陇海东路**。法定代表人：韩锡武，总经理。委托诉讼代理人：高永峰，北京高文律师事务所律师。被告：郑州锦华商务酒店有限公司。住所地郑州市管城区陇海东路**。法定代表人：付立顺，总经理。委托诉讼代理人：朱永飞，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国良，河南元慧律师事务所律师。原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司与被告郑州锦华商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司的委托诉讼代理人高永峰、被告郑州锦华商务酒店有限公司的委托诉讼代理人朱永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州豫鑫交通技术咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《楼房租赁合同》已解除；2.被告腾空并向原告交还其所承租的郑州市管城区陇海东路2号办公楼；3.被告支付交还房屋前的租金2851037.5元和员工安置费187200元（暂时计算至2018年6月3日），违约金667012.5元，共计3705250元；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：依法解除原被告双方签订的《楼房租赁合同》。事实与理由：原告与被告（原郑州大河锦华商务酒店有限公司）2011年10月17日签订了《楼房租赁合同》，合同约定原告将位于郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米的办公楼出租给被告，使用用途为开办酒店，租期为15年（自2011年10月17日至2025年12月3日止），租金前三年为121万元，以后每三年在上年租金标准的基础上递增5%，租金交付方式为年付，付款日期为每年的3月3日。同时，《楼房租赁合同》第六条第5项约定，“租赁期内乙方未经甲方书面同意，不得将该楼房转租和变更用途，否则甲方有权解除合同，收回出租的楼房，并没收保金”；第六条第10项约定，“在承租期内，乙方（被告）应保证录用甲方员工不少于12人，待遇按公司正常员工标准执行，否则按照每人每月1000元标准向甲方按月支付不足人员的工资补偿”；第七条第2款约定，“乙方（被告）迟延支付租金的，每迟延一天，应支付甲应款项的1%违约金，迟延超过15天的，甲方可立即解除合同，收回房屋，乙方需在15天内付清所欠房租，并需支付相当于六个月租金的违约金。”签订合同当日，原被告双方又签订三份《补充协议》对《楼房租赁合同》部分条款进行修改。其中一份补充协议将《楼房租赁合同》第六条第10项约定修改为“从2011年10月17日开始，直到2025年12月3日合同履行结束，乙方（被告）承诺每月10日前转账或者现金支付甲方7200元用于安置甲方六名员工的费用。逾期不支付除应付款外乙方（被告）另承担应付款日百分之一的违约金。”合同签订后，因被告长期拖欠房租，原告曾于2016年向郑州市管城区法院起诉，要求解除合同、腾退房屋并支付拖欠的租金、违约金、员工安置费等。2016年12月13日，管城区法院出具一审《民事判决书》（2016豫01**民初2605号），判决“被告于判决生效后十日内向原告郑州豫鑫交通技术咨询公司支付截止2016年4月3日之前的租金和员工安置费1351293元，自2016年4月4日之后的费用按《楼房租赁合同》和补充协议中约定标准支付。”一审判决后，原告提出上诉，2017年6月5日郑州市中级人民法院出具（2017）豫01民终3886号《民事判决书》维持原判。根据生效判决的内容和时间，被告应于2017年6月15日前支付1351293元；另，根据《楼房租赁合同》和补充协议约定，2016年4月4日至今的租金，被告应于2016年3月3日、2017年3月3日和2018年3月3日分别支付年租金，员工安置费应每月支付，即使依据判决生效时间，也应即时支付2016年4月4日之后的租金和员工安置费。判决后，原告已多次催要，但至今已经一年时间被告仍不支付任何费用。另，被告在合同履行期间，未经原告同意，将房屋擅自转租给第三方，原告多次表示异议，被告拒不改正。由于被告拖欠租金，使原告员工工资发放困难，公司经营陷入困境，同时造成了巨大的国有资产损失。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。郑州锦华商务酒店有限公司辩称，原告本次诉讼与（2016）豫0104民初2605号案件当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，本案起诉构成重复起诉，应予驳回。原告称（2016）豫0104民初2605号案件判决后其未支付任何费用，与事实不符，其已将判决书载明的款项交付执行法院，且仍在按照执行法院的要求继续履行给付义务。故原告请求解除与其签订的租赁合同，理由不足，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据材料和庭审陈述，本院认定以下案件事实：2011年10月17日，原告（甲方）与郑州大河锦华商务酒店有限公司（乙方）签订《楼房租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米办公楼出租给乙方作为酒店使用；2.租赁期限为十五年，自2011年10月17日至2025年12月3日；3.租金及付款方式：楼房及设备租金为前三年（2011年1月8日至2013年12月3日）每年121万元人民币，自2013年12月4日以后每三年在上年租金标准基础上递增5%（如2013年12月4日—2016年12月3日年租金为127.05万元，2016年12月4日—2019年12月3日年租金133.4025万元，2019年12月4日—2022年12月3日年租金140.0726万元，2022年12月4日—2025年12月3日年租金147.0762万元）。租金付款方式为每年一次，付款日期为每年的3月3日前；4.合同签订当日，乙方向甲方支付200000元作为履约保证金，合同期满乙方无违约及欠费行为，甲方将保证金本金无息退还乙方，如乙方有欠费行为甲方可直接从保证金中扣除；5.甲方承诺在本合同签订且乙方保证金到帐后3日内将标的物交付乙方，双方验收后签订交接单；6.甲方现有正常使用的锅炉两台及配套设施交由乙方使用，有关维修和保养等费用由乙方承担。甲方现有空调设备93台（其中柜机11台）一并交给乙方使用，合同终止后，乙方应将上述空调设备完好交还甲方。甲方现有正常使用的三菱电梯一台交由乙方使用，有关维修和保养等费用由乙方承担；7.楼房交付后，楼房及其附属设施乙方应当重新检修，并自行承担承租期限内的维修及后期改造责任及费用。乙方如需对承租楼房装修，必须拟定装修方案报经甲方书面同意后方可实施。在租赁合同期内乙方未经原告书面同意，不得将该楼房转租和变更用途，否则，甲方有权解除合同，收回出租的楼房，并没收保证金。乙方应为甲方提供办公用房标准间两间。在承租期内乙方应保证录用甲方员工不少于12人，待遇按公司正常员工标准执行，否则按照每人每月1000元标准向甲方按月支付不足人员的工资补偿；8.乙方迟延支付租金的，每迟延一天，应支付甲方应付款项1%的违约金，迟延超过15天的，甲方可立即解除合同，收回房屋，乙方需在15天内付清所欠房租，并需支付相当于六个月租金的违约金；9.合同终止后，乙方在楼房上添附的物品属于甲方所有，乙方不得拆除破坏，除空调以外的其他能够自由移动的动产属于乙方所有，乙方可以搬走。同日，原告与郑州大河锦华商务酒店有限公司签订三份《楼房租赁合同》补充协议，分别：将原合同第二条约定的房屋及设备租金每年121万元补充说明为：其中房屋租赁价格为60万元、设备租赁价格为61万元，设备和房屋乙方必须租赁至2025年12月3日合同期满，如果乙方放弃租赁其中任何一项，视为违约，乙方应赔偿甲方相当于下两年的房屋及设备租金作为违约金，同时甲方有权解除合同；将合同第六条第10项内容：在承租期内乙方应保证录用甲方员工不少于12人，待遇按公司正常员工标准执行，否则按照每人每月1000元标准向甲方按月支付不足人员的工资补偿。修改为：从2011年10月17日开始，直至2025年12月3日合同履行结束，乙方承诺每月10日前支付甲方7200元用于安置甲方六名员工的费用，逾期不支付除应付款外乙方另承担应付款日百分之一的违约金；将原合同第五条第三款：甲方现有空调设备93台（其中柜机11台）一并交给乙方使用，合同终止后，乙方应将上述空调设备完好交还甲方。变更为：甲方现有空调设备93台（其中柜机11台）一并交给乙方使用。乙方如需使用中央空调，可自行自费添置，合同终止或期满乙方应将全套具备正常使用性能的中央空调无偿交付于甲方，乙方在本楼添置的所有空调系统归甲方所有；将原合同第八条第7款：若本合同签订时乙方为自然人，如乙方因经营需要而成立企业法人实体的，在得到甲方同意的情况下，则经甲乙双方协商一致后，可以另行签订三方补充协议，具体内容三方协商后确定。变更为：若本合同签订时乙方为自然人，如乙方因经营需要而成立企业法人实体的，在得到甲方同意的情况下，则经甲乙双方协商一致后，可以另行签订三方补充协议，具体内容三方协商后确定。若本合同签订时乙方为法人，如乙方因经营需要而另外成立企业法人实体的，在得到甲方同意的情况下，则经甲乙双方协商一致后，可以重新签订租赁合同，除原合同中乙方的名称变更外，其他权利义务均不再变动。《楼房租赁合同》和补充协议签订后，被告向原告缴纳保证金200000元，双方开始履行签订的租赁合同和补充协议。2016年4月11日，原告向本院提起诉讼，请求：1.解除原告豫鑫公司与被告锦华公司的《楼房租赁合同》；2.判令被告锦华公司支付拖欠原告租金款项2228416.67元、员工安置费385200元（暂计算至2016年4月3日）、两间办公用房补偿费106000元（按照1000元/月/间计算，自2011年10月17日至2016年3月17日）；（被告锦华公司给原告造成的经济损失，按其应付租金款项的1%/日计算至2016年4月3日，共计15148796.70元，该部分损失原告另案起诉）；3.判令被告锦华公司向原告豫鑫公司交还其所承租的位于郑州市管城区陇海东路2号7层3280平方米办公楼，并按照3481元/天向原告支付房屋使用费（支付至实际交还日为准）；4.判令被告锦华公司支付律师费60000元；5.本案诉讼费用由被告承担。本院于2016年12月13日作出（2016）豫0104民初2605号民事判决书，判令：一、被告郑州锦华商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司支付截止2016年4月3日之前的租金和员工安置费1351293元，自2016年4月4日之后的费用按《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》中约定的标准支付；二、驳回原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司的其他诉讼请求。判决书送达后，原告不服该判决，提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）豫01民终3886号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被告未按生效判决书确定的内容履行义务，原告向本院申请强制执行，本院于2018年7月18日出具结案通知书一份，载明：关于郑州豫鑫交通技术咨询有限公司申请执行郑州锦华商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，已于2018年5月25日执行完毕，现已结案（案号：（2018）豫0104执227号）。2018年5月4日，原告通过EMS向被告邮寄送达解除合同通知函一份，载明：按照河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初2605号民事判决书和河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终3886号民事判决，贵公司应当及时按判决书支付2016年4月3日之前的租金和员工安置费1351293元（不含迟延履行期间的加倍债务利息）以及2016年4月4日至今的租金和员工安置费及相关利息。由于贵公司至今未履行判决书的给付金钱义务，给我公司造成严重损失，公司经营困难，职工已发不出工资，贵公司已违反了相关法律规定和双方合同约定。现我公司正式通知郑州锦华商务酒店有限公司，从即日起解除双方签订的《楼房租赁合同》及相关补充协议。另，要求贵公司于2018年5月10日前付清上述欠款，并尽快腾退房屋。该EMS投递结果查询显示2018年5月5日他人收。2018年5月25日，被告向原告汇付4月份房租50000元，2018年6月25日，被告向原告汇付5月份房租50000元。因被告未按合同约定全额向原告支付2016年4月4日之后的租金和员工安置费，引起争讼。另查明，郑州大河锦华商务酒店有限公司于2014年7月30日更名为本案被告郑州锦华商务酒店有限公司。本院认为，原、被告签订的《楼房租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，履行了自己的合同义务，被告应当依照合同约定按时、足额向原告交纳租金，被告未按时、足额缴纳租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告自2016年4月4日至原告提起本案诉讼仅向原告支付租金100000元，剩余应付租金及员工安置费未向原告支付，致使原告签订合同的目的无法实现，故原告请求解除双方签订的《楼房租赁合同》及补充协议理由正当，本院予以支持。原、被告签订的《楼房租赁合同》及补充协议解除后，被告应当将涉案租赁物即位于郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米办公楼退还原告，并向原告支付欠付的租金和员工安置费。其中，2016年4月4日至2018年6月3日的应付租金为2748037.5元（1270500元÷12个月×8个月＋1334025元÷12个月×18个月－已付100000元），2016年4月4日至2018年6月3日的员工安置费为187200元，原告请求超出部分，本院不予支持。被告违约，应当向原告支付违约金，合同约定乙方迟延支付租金的，每迟延一天，应支付甲方应付款项1%的违约金，迟延超过15天的，甲方可立即解除合同，收回房屋，乙方需在15天内付清所欠房租，并需支付相当于六个月租金的违约金。根据合同约定，结合被告拖欠租金的数额和期限，原告要求被告支付相当于六个月租金的违约金667012.5元并无不当，本院予以支持。被告辩称，原告本次诉讼与（2016）豫0104民初2605号案件当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，本案起诉构成重复起诉，应予驳回。虽然该案与本案当事人相同，涉案租赁标的物相同，但（2016）豫0104民初2605号案件解决的是被告拖欠2016年4月3日前的租金及员工安置费问题，该案判决书已生效，且已申请、执行完毕，本案原告请求的是2016年4月4日之后的租金及员工安置费，两案请求属不同阶段的租金和员工安置费，故本案不构成重复起诉，被告的该项辩称意见理由不足，本院不予采信；被告辩称，其已将判决书载明的款项交付执行法院，且仍在按照执行法院的要求继续履行给付义务，原告请求解除租赁合同，理由不足，应予驳回。被告向法院交付的款项是（2016）豫0104民初2605号案件的执行款，该案已执行完毕，即使被告于2018年5月25日、6月25日分别向原告汇付50000元，但此款与被告应向原告支付的租金和员工安置费差距甚大，不足以证明其在履行租赁合同中不构成根本性违约，故被告的该项辩称意见理由不当，本院亦不予采信。综上所述，原、被告签订的《楼房租赁合同》及补充协议应予解除，被告应当将位于郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米办公楼退还原告，并向原告支付租金2748037.5元、员工安置费187200元、违约金667012.5元，共计3602250元，但被告向原告缴纳的履约保证金200000元应予扣除，原告请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司和被告郑州锦华商务酒店有限公司于2011年10月17日签订的《楼房租赁合同》及补充协议；二、被告郑州锦华商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米办公楼退还原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司；三、被告郑州锦华商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司支付租金、员工安置费、违约金共计3402250元；三、驳回原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36642元，由原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司负担2932元，由被告郑州锦华商务酒店有限公司负担33710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 王    贯    一人民陪审员 解广明人民陪审员焦海波二〇一八年九月六日书 记 员 赵    一    彪