广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3538号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。被告：张石光，男，1983年11月28日出生，汉族，住广州市黄埔区，第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州黄埔区（原萝岗区）桃菁街1号，统一社会信用代码91440101783766853W。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）与被告张石光、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄欣桐及王燕飞、被告张石光、第三人的委托诉讼代理人田振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年2月6日至2018年3月31日期间的物业管理服务费9186元和拖欠2017年2月6日至2018年4月30日期间的物业管理服务费产生的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为2332.18元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年2月6日至2018年4月30日期间的会所使用费5380元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为1281.21元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2017年3月28日，被告与第三人签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向第三人购买御湖名邸桃菁街33号302房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为200.4平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。2016年3月15日，原告与第三人签署《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后第三人向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为203.4689平方米，因此自2017年11月起按照实测建筑面积计算物业管理费、会所使用费及其他费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务，但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告张石光辩称：案涉购房合同签订时间为2017年3月28日，而第三人邮寄的收楼通知书的时间为2017年1月8日，即在签订购房合同之前。按照原告的说法，被告只是签订了购房意向书，并交了部分购房订金，第三人便开始通知收楼，并同时要求原告计算催收缴纳相关物业管理费和会所使用费，这显然是不可能的。通知收楼的时间标准应该是在购房者签订购房合同后，符合购买要求并交齐首付或者全款，同时申请购房贷款通过后才能通知收楼。此外，被告在签订购房合同，办理银行贷款过程中，由于第三人表示要办大确权等，导致银行延迟放款，收楼时间也延迟达3个月以上。在此情况下，原告不但不能强行征收物业管理费，还应当赔偿业主因不能如期放款和收楼造成的损失。开发商收楼的条件是付清房款以及面积补差款，凭购房发票才能收楼，所以银行放款时间直接影响业主收楼时间，如果延迟放款是由于开发商的原因造成，则开发商应当承担全部责任。除了2017年1月8日的交付通知书以外，被告没有再收到过通知书，之所以前往收楼是因为银行贷款到账之后，销售通知其去收楼，贷款到账时间为2018年1月25日。关于会所使用费，被告没有使用过会所，原告也没有提交证据证明被告使用过会所。会所使用费的征收并非以实际使用来收取，而是使用与否都要缴纳会所使用费，并且收费标准以购房面积计算，原告也并没有提供定价依据和收费标准，这明显是不合理的。被告不同意支付违约金，且认为违约金标准过高。对于物业管理费和会所使用费计算依据的面积及标准予以确认。从众多业主被起诉的情况来看，第三人作为开发商在跟业主签订合同的过程中，存在着诸多不合理的问题，例如销售承诺的收楼时间跟实际合同上标注的收楼时间不符，不签同意缴纳会所使用费的合约就不能签房屋买卖合同，等等。第三人述称：同意原告的诉讼请求。关于被告提到的合同签署日期，第三人与被告于2016年9月19日签订了编号为201609225964的《商品房买卖合同》，并已办理登记备案手续。后因被告个人资料变更，需重新签订《商品房买卖合同》，故双方于2017年3月28日重新签订编号为201703347940《商品房买卖合同》。由此可见，买卖合同系因被告自身原因重新签订的，第三人仅系配合被告办理重签手续，并未对原合同的约定作出变更，不存在约定不合理的情况。且根据《重签的协议书》第5条，双方应按照新签订的《商品房买卖合同》履行义务，因此被告应按合同约定的时间向第三人支付房款。经审理查明：2017年3月28日，御湖公司（甲方）与张石光（乙方）签订一份编号为201703347940的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街33号（H08）302房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.4平方米，其中套内建筑面积181.89平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条计价方式和价款约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16800.26元，总金额3055800元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.其他付款方式：首期款在2017年1月7日前支付2440000元；除首期款外，剩余款分2期支付，第1期在2016年9月19日前支付310220元，第2期在2016年11月8日前支付305580元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年1月8日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第4款约定：乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。第5款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第七条第6款约定：乙方选择买卖合同第八条第4项“其他付款方式”付款的，适用以下约定：（1）买卖合同第八条第4项中所述的“首期款”实际上是按揭贷款，乙方应按本条第1至第4项的约定及时履行付款义务；（2）买卖合同第八条第4项中所述的“除首期款外，剩余款（各期）”实际上是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首付款。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费、物业管理服务费押金、水费预付金及燃气保证金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第1款约定：买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；第2款约定：乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用；第4款约定：房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。甲乙双方同意就商业部分作如下约定：A.双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C.甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F.乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。同日，张石光还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市御湖名邸桃菁街33号302房房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》等的相关条款。张石光在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。御湖公司主张其与张石光在2016年9月19日已经签订了编号为201609225964的《商品房买卖合同》，后因张石光个人资料变更，故双方于2017年3月28日重新签订编号为201703347940《商品房买卖合同》。御湖公司为证明其主张，向本院提交一份其与张石光签订的《重签的协议书》以及一份张石光于2017年4月14日向其出具的《申请书》。其中，《重签的协议书》载明：御湖公司、张石光于2016年9月19日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（编号：201609225964），合同约定张石光作为买受人向御湖公司购买广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街33号302房房屋，现由于张石光个人原因向御湖公司申请解除原买卖合同，并就该房屋重新签订《商品房买卖合同》及其补充协议、《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》等有关法律文件。张石光出具的《申请书》载明：我购买了贵司开发的御湖名邸桃菁街33号302房屋，于2016年9月19日签署了《商品房买卖合同》（旧合同号：201609225964），并将合计510220元房款转入监控账户。因我个人资料变更，需要重新签署《商品房买卖合同》，且已办理退案手续，并于2017年3月28日完成重新签署《商品房买卖合同》（新合同号：201703347940），由于首期房款已转入监控户，现向贵司申请将该款项划到一般户（渣打银行广州分行501510844249），以便完成后续入监控户及合同备案手续。张石光述称之所以重新签订商品房买卖合同，并非由于其个人资料变更，而是首次签订合同时御湖公司称其符合购房资格，但签订合同后又说其不具备购房资格，需要再等几个月，要求其在2017年3月重签合同。2016年3月15日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。案涉房屋于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年12月21日，御湖公司向张石光发出《御湖名邸房屋交付通知书》（以下简称“交付通知书”），载明：张石光购买的广州御湖名邸桃菁街33号302房已经具备交楼条件，请张石光自2017年1月8日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定日期内办理收楼手续，御湖公司将按合同的约定处理。张石光确认收到上述交付通知书，但认为御湖公司发出交付通知书的时间早于签订编号为201703347940的《商品房买卖合同》的时间，且当时其只支付了部分购房订金，御湖公司不可能通知收楼。御湖公司向本院提交了《收款收据》、POS机刷卡存根以及渣打银行收款通知书，以证明张石光支付案涉房屋购房款的情况如下：2016年9月10日支付定金30000元，2016年9月19日支付首期款280220元，2016年11月20日支付楼款100000元，2017年2月25日支付楼款100000元，2017年5月23日支付楼款200000元，2017年6月9日支付楼款215580元，2018年1月26日支付楼款（银行放贷）2130000元。张石光对上述支付购房款的情况予以确认，但主张其是按照与御湖公司协商确认的付款时间支付购房款的，为此其向本院提交一份关于合同付款方式与时间的说明（以下简称“付款说明”）。该付款说明记载：客户张石光于2016年9月10日认购御湖名邸桃菁街33栋302室，实际付款方式如下：首期10%于2016年9月16日支付，二期10万于2016年11月30日支付，三期10万于2017年2月28日前支付，四期415580于2017年5月25日前支付，五期70%于2017年5月28日前支付。落款处盖有“广州艾庭地产代理有限公司”字样印章以及有“唐生丽”字样签名，落款日期为2016年9月19日。张石光主张唐生丽是受御湖公司委托销售案涉房屋。御湖公司否认双方通过付款说明对付款时间进行了变更，认为付款说明并非御湖公司出具，加盖的也不是御湖公司的公章，唐生丽亦非御湖公司的工作人员。张石光还向本院提交一份于2017年4月21日签订的《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司广州第二支行根据张石光的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款2130000元用于购买案涉房屋，贷款的担保方式为抵押，抵押物为案涉房屋。同时，为证明系因御湖公司未能及时办妥大确权，造成银行贷款延迟发放，张石光向本院提交其主张为与御湖公司销售经理唐生丽的微信聊天记录，显示：2017年11月10日，张石光向唐生丽发送微信，内容为“我收到律师函，说房款拖欠，要交违约金30多万，这个什么情况？怎么处理？”，唐生丽语音回复（微信系统转换为文字）“他这个每个业主都会发的你不用管他，因为你是等银行放款的吗，他主要是对那些就是没交齐首期的，但是它发都是统一的，你不用管他”。2017年12月27日，张石光向唐生丽发送微信，内容为“唐经理，你好，我那个放款收楼还没消息吗？”，唐生丽回复“还没办好确权呢说是这个月底或者下月初”，张石光回复“拖太久了，麻烦帮我催催”，唐生丽语音回复（微信转换为文字）“他这个确权是没得催的，只能按照他房管局正常的流程办的，应该是可以的，因为别墅都可以的啦，别墅内有一部分都可以了，所以洋房他是跟着来的，所以很快的啦”，张石光回复“好的，谢谢”。高卫物业公司及御湖公司对该微信聊天记录均不予认可。御湖公司于2017年4月28日向张石光发出《御湖名邸收楼催告函》，载明：张石光购买的广州御湖名邸桃菁街33号302房屋已经具备交楼条件，此前御湖公司已向张石光发出《房屋交付通知书》，但张石光未在《房屋交付通知书》规定的期限内收楼，经御湖公司数次催告，张石光至今仍未办理收楼手续，通知张石光尽快带齐所需资料前往御湖名邸现场办理有关收楼手续，否则，御湖公司有权根据双方签署的《商品房买卖合同》的约定，依法行使合约权利，追究张石光相应法律责任。张石光否认收到该催告函。高卫物业公司向本院提交一份广州开发区房地产管理所与广东省测绘技术公司于2016年2月25日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示案涉房屋的实测建筑面积为203.4689平方米，其中套内建筑面积为182.9803平方米。案涉房屋于2018年8月30日办理了不动产权登记，《不动产权证书》载明案涉房屋为张石光单独所有，房屋用途为住宅，建筑面积为203.47平方米。高卫物业公司称其于2017年9月收到上述《房屋建筑面积测绘成果报告书》，故主张案涉房屋2017年10月31日前的物业管理费和会所使用费以合同约定建筑面积200.4平方米为基础计算，自2017年11月1日起以实测建筑面积203.4689平方米为基础计算。2018年4月9日，张石光办理了案涉房屋的收楼手续。高卫物业公司确认张石光已经交清2018年4月的物业管理费，但一直未有缴纳会所使用费。高卫物业公司于2017年9月6日委托国信信扬律师事务所向张石光发出《律师函》一份，催促张石光自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2017年7月拖欠的物业管理费3848元、会所使用费2101元、公共设施分摊电费27.75元及相应违约金。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份、诉讼名单确认函、律师费发票及银行回单，以证明其委托该律师事务所代为发出律师函及指派律师担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。高卫物业公司为证实其对案涉房屋提供了物业服务提交了其与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日投入使用。上述事实有《商品房买卖合同》《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《收款收据》、付款说明、《御湖名邸房屋交付通知书》及邮寄凭证、《房屋建筑面积测绘成果报告书》《不动产权证书》《安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》、发票、照片、律师函、快递单、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、确认函、律师费发票、银行回单及当事人陈述等予以证实。本院认为：张石光与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年3月15日签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉房屋提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、张石光具有法律约束力，双方应遵照履行。本案争议的焦点为：1.案涉房屋的交付时间；2.张石光是否应当支付物业管理费、会所使用费及上述费用的违约金，违约金的标准如何确定；3.张石光是否应当支付律师代理费。关于案涉房屋的交付时间。御湖公司与张石光在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年1月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年4月13日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定案涉房屋于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年12月21日书面通知张石光于2017年2月6日前收楼，高卫物业公司据此主张案涉房屋应视为已于2017年2月6日交付。本院认为，御湖公司向张石光发出的交付通知书中载明“倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续”，根据案涉房屋购房款支付情况，张石光未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由。因此，高卫物业公司主张案涉房屋应视为已于2017年2月6日交付理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋最后一笔购房款于2018年1月26日付清时，案涉房屋已于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件，御湖公司亦通过交付通知书告知张石光案涉房屋已经具备交楼条件，故案涉房屋无法交付的事由已消除，张石光应自行前往收楼，结合张石光办理收楼手续需要的合理时间，本院酌定张石光应于付清房款后七天内办理收楼手续。张石光因自身原因未在上述期间内收楼应自行承担不利后果，故本院认定案涉房屋的交付时间为2018年2月2日。关于张石光是否应向高卫物业公司支付物业管理费及其违约金的问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，张石光应自2018年2月2日起向高卫物业公司支付物业管理费。至于高卫物业公司要求张石光支付2017年2月6日至2018年2月1日期间的物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于物业管理费的标准。高卫物业公司主张自2017年11月1日起的物业管理费按照实测建筑面积203.4689平方米×3.3元/平方米计算，张石光对上述计算面积和标准表示认可，本院予以确认。高卫物业公司主张按照671元/月计算物业管理费，本院予以准许，故张石光应向高卫物业公司支付2018年2月2日至2018年3月31日期间的物业管理费1318.04元（671元/月÷28天×27天＋671元/月×1个月）。关于物业管理费的违约金。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、4、5款的约定，张石光应于收楼日当日向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，以后每月第一天或之前向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。因此，张石光拖欠2018年2月2日至2018年3月31日期间的物业管理费构成违约，应向高卫物业公司支付相应的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，张石光现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2018年2月的物业管理费的违约金以647.04元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2018年2月3日起算至实际支付之日止；拖欠2018年3月的物业管理费的违约金以671元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2018年3月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于张石光是否应向高卫物业公司支付会所使用费及其违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在案涉房屋视为交付之日起将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给张石光及全体业主作为文娱、康乐活动场所，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。张石光签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，张石光是否实际使用会所属于其对自身权利的处分，故对张石光的抗辩理由，本院不予采纳。因此，张石光应自房屋交付之日即2018年2月2日起向高卫物业公司支付会所使用费。高卫物业公司主张自2017年11月1日起的会所使用费按照实测建筑面积203.4689平方米×1.8元/平方米计算，张石光对上述计算面积和标准表示认可，本院予以确认。高卫物业公司主张按照366元/月计算会所使用费，本院予以准许，故张石光应向高卫物业公司支付2018年2月2日至2018年4月30日期间的会所使用费1084.93元（366元/月÷28天×27天＋366元/月×2个月）。关于张石光拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2018年2月的会所使用费的违约金以352.93元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2018年2月3日起算至实际支付之日止；拖欠2018年3月至2018年4月期间的会所使用费的违约金每月以366元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于高卫物业公司提出的律师代理费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师代理费，提供了委托服务合同、律师费发票、银行回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张石光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2018年2月2日至2018年3月31日期间的物业管理费1318.04元及拖欠上述物业管理费的违约金（拖欠2018年2月的物业管理费的违约金以647.04元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2018年2月3日起算至实际支付之日止；拖欠2018年3月的物业管理费的违约金以671元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2018年3月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；二、被告张石光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2018年2月2日至2018年4月30日期间的会所使用费1084.93元及拖欠上述会所使用费的违约金（拖欠2018年2月的会所使用费的违约金以352.93元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2018年2月3日起算至实际支付之日止；拖欠2018年3月至2018年4月期间的会所使用费的违约金每月以366元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；三、被告张石光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师代理费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164.7元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担139.7元，由被告张石光负担25元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  李春辉二〇一八年九月二十六日法官助理钟陈书记员姚春华