海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终801号上诉人（原审原告）：周学柏，男，1976年3月29日出生（公民身份号码×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：张学，四川旭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖德刚，四川旭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚万盛缘房产投资咨询有限公司，住所地海南省三亚市凤凰路瑞海花园****。法定代表人：徐广才，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：邱如茂，男，1955年4月20日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：韩俊忠，男，1946年2月3日出生（公民身份号码×××），汉族，现住海南省三亚市。上诉人周学柏因与被上诉人三亚万盛缘房产投资咨询有限公司（以下简称万盛缘公司）、邱如茂房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周学柏的委托诉讼代理人张学、被上诉人邱如茂的委托诉讼代理人韩俊忠到庭参加诉讼。万盛缘公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。周学柏上诉请求：1.维持一审判决第一、第二项；2.撤销一审判决第三项，改判邱如茂是具有连带责任的适格被告，并共同返还周学柏的全部购房款；3.请求追加北京万盛家业房地产开发有限公司（以下简称万盛家业公司）为本案第三人；4.请求判令一审、二审诉讼费由万盛缘公司、邱如茂承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审时，周学柏明确提出邱如茂应和万盛缘公司承担连带责任，一审法院却认定邱如茂不是本案适格被告，与本案的事实和现有法律不符。首先，业主买房会先看卖者是否有土地使用权，而邱如茂是涉案宅基地的使用权人；其次，周学柏签订房屋买卖合同前已见过邱如茂给万盛缘公司的授权；再次，房屋买卖合同也有邱如茂的签名；最后，涉案房屋被拆除时，邱如茂书面解除授权。上述事实充分证明邱如茂具有连带责任，并非一审判决所述的邱如茂只是“见证”。另外，周学柏买房时也正是看到万盛家业公司于2012年11月1日作出的“在万盛缘公司不能履行《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》中的合同条款时，由本公司继续履行”的《证明》才放心购买涉诉房产。该证据已向一审法院提交，但一审法院却没有认定，这与案件事实和现有法律不符。综上，请求二审法院支持周学柏的上诉请求。万盛缘公司未做答辩。邱如茂辩称，周学柏的上诉请求没有事实根据和法律依据。一、邱如茂不是涉案合同的相对人，不应作为本案适格被告，不应承担任何责任。邱如茂虽然出具了委托书，但从本案的事实及周学柏与万盛缘公司签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》约定的内容来看，邱如茂只是土地提供方，且该证书并非邱如茂本人所签。同时，周学柏与万盛缘公司所签的《补充协议》充分确认了合同主体。邱如茂也未依该协议取得任何财产，不应承担返还房款的责任。二、万盛缘公司是合同相对人，应对房屋买卖合同承担法律责任。根据《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》第二条、第五条、第六条均可表明合同相对方是周学柏和万盛缘公司。因涉案房屋没有相关的报建手续、产权证明，周学柏也不是海坡村的集体经济组织成员，周学柏与万盛缘公司的买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，因此合同无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应由万盛缘公司返还购房款。邱如茂并非合同相对人，不应承担该合同无效后的法律责任。综上，请求二审法院驳回周学柏的上诉请求，维持一审判决。周学柏向一审法院起诉请求：1.确认《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》无效；2.判令万盛缘公司、邱如茂返还周学柏购房款312000元；3.本案诉讼费用由万盛缘公司、邱如茂承担。一审法院认定事实：2010年4月20日，邱如茂与万盛缘公司代表姚永启签订了一份《合作建楼协议书》，约定：一、邱如茂在自有的约1600平方米宅基地上和万盛缘公司共同开发建设，所建房屋双方各分得50%；工程竣工后，邱如茂所分得的房屋除自用的五套外，其余部分按建筑面积每平方米5500元全部转让给万盛缘公司，转让合同签订后一个月内把房款结清。工程竣工后，2013年12月14日，周学柏作为乙方与三亚万盛缘公司作为甲方，邱如茂作为丙方，签订一份《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》，约定：一、由甲乙双方及宅基地拥有人三方在平等、自愿，双方协商一致的基础上共同签订此证书合同；二、由甲方先期出资承担本项目宅基地范围原有住宅拆除及新建施工所需一切费用，本项目住宅楼交付使用后除丙方回迁自住以外的剩余房产按单套建筑面积的开发费用由乙方交齐后，房屋所有权归乙方所有。该块地用途为宅基地住宅使用地，项目用地及地上建筑物使用年限为70年，自2010年4月20日起至2080年4月19日止，项目名称为万盛缘海景度假公寓；三、根据乙方申请，甲方、丙方同意乙方参加建房，房产为万盛缘海景度假公寓中的A栋4层西向410号房；四、乙方出资的房产按建筑面积计算，开发费用按建筑面积分摊，该房单价为5056.73元/平方米，建筑面积为61.7平方米，总房款312000元；五、乙方支付合作建房款后，甲方开具全款专用收据，并签署《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》的合同；六、甲方于2013年12月14日前将该房交付给乙方使用；本合同证书一式两份，甲乙双方各执一份，丙方作为见证方。合同还约定了其他事项。协议签订后周学柏向万盛缘公司支付了购房款312000元，万盛缘公司向周学柏出具了收款收据。万盛缘公司将房屋交付周学柏使用。2017年4月，涉案房屋因没有规划报建手续，已被三亚市政府相关部门予以拆除。2017年4月11日，周学柏诉至一审法院，请求判如所请。另查明，诉讼中，周学柏提交了邱如茂于2011年9月27日出具的一份“授权委托书”，该授权委托书载明：“本人因事情繁多，不能及时协助办理万盛缘海景公寓《回迁房所有权证》的相关事宜，特此委托万盛缘公司作为邱如茂的代理人，代表邱如茂办理签署《回迁房所有权证》的相关事宜（并将本人名章一枚授权给被委托人使用），对于委托人在办理上述事项过程中所签署的三方协议，邱如茂予以认可”，周学柏据此主张周学柏与邱如茂、万盛缘公司共同构成合同关系，邱如茂应当承担合同责任。邱如茂则表示其不是合同当事人，出具该授权书只是为了协助办理产权，其并未收到周学柏支付的购房款。涉案房屋系利用三亚市天涯区海坡村农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。周学柏并不是三亚市天涯区海坡村的集体经济组织成员。以上事实有三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书、收款收据、宅基地证明书、邱如茂授权委托书、合作建楼协议书及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证认定。一审法院认为，周学柏与万盛缘公司签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》，从其内容来看，名为合作建房，实际上是房屋买卖合同，即系万盛缘公司将其与邱如茂合作建房所取得的房屋出卖给周学柏。因涉案买卖的房屋没有相关规划报建手续、没有相关产权证明，周学柏亦不是三亚市天涯区海坡村的集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，万盛缘公司依无效合同取得的购房款312000元应返还给周学柏。周学柏诉求万盛缘公司返还购房款312000元，予以支持。关于邱如茂是否是适格被告，应否承担合同责任的问题。虽然邱如茂出具了授权委托书，但从本案的事实及周学柏与万盛缘公司签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》约定的内容来看，邱如茂是土地方，邱如茂在三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书上签名只是见证周学柏与万盛缘之间的房屋买卖关系，邱如茂并不是合同的主体，且其并没有依该合同取得财产，故周学柏诉求邱如茂与万盛缘共同承担返还购房款的责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定,判决:一、确认周学柏与万盛缘公司于2013年12月14日签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》无效；二、万盛缘公司应于判决发生法律效力之日起15日内向周学柏返还购房款312000元；三、驳回周学柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5980元（周学柏已预缴）,由万盛缘公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.邱如茂是否应当承担向周学柏返还购房款的连带责任；2.本案是否应当追加万盛家业公司作为第三人。关于邱如茂是否应当承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，万盛缘公司根据无效合同收取了购房款，应由万盛缘公司返还给周学柏。邱如茂系涉案房屋所占宅基地的使用权人，现并无证据证明邱如茂收到购房款以及购房款的金额。即使邱如茂收到部分购房款，亦只在其收到购房款的范围内承担责任，而非承担返还全部购房款的连带责任，故周学柏要求邱如茂承担返还全部购房款的连带责任，于法无据，本院不予支持。且根据《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》第十五条约定，丙方邱如茂只作为见证方，故对于周学柏要求邱如茂承担连带责任的主张，本院不予支持。关于本案是否应当追加万盛家业公司作为第三人的问题。周学柏提供的《证明》载明“我公司（万盛家业公司）下属公司（万盛缘公司）经营三亚万盛缘海景度假公寓，本项目房产在万盛缘公司不能履行《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证》中合同条款时，由本公司继续履行。”但根据国家企业信用信息公示系统的查询结果显示，万盛家业公司与万盛缘公司是两家独立的企业法人，且法定代表人及股东均是不同的自然人。万盛缘公司的注册类型为有限责任公司（自然人投资或控股），万盛家业公司并非万盛缘公司的股东或上级公司。该《证明》内容不实，本院不予釆纳。本案与万盛家业公司并无法律上的利害关系，一审法院未追加万盛家业公司作为第三人参加诉讼，程序合法，并无不当。周学柏入住房屋多年，对签订涉案无效合同亦存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定应承担一定责任，但鉴于万盛缘公司在一审未出庭应诉，视为其放弃诉讼权利，且其对一审判决未提出上诉，故本院对此不予审理。综上，周学柏的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5980元（周学柏已预交），由周学柏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李柔翰审 判 员 王晓艳审 判 员 孙 媛 二〇一八年九月四日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。