江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初3937号原告（反诉被告）：张某，男，1986年3月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，务工，身份证住址：江西省宜春市袁州区寄地址：浙江省台州市椒江区景元路百姓家园44幢3单元302室。原原告（反诉被告）：杨某，女，1990年11月4日出生，汉族，宜春市万载县人，务工，身份证住址：江西省宜春市万载县寄地址：浙江省台州市椒江区景元路百姓家园44幢3单元302室。两两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：谢某，江西某律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某，男，1974年4月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，自由职业，身份证住址江西省宜春市袁州区杨山路168号。委委托诉讼代理人：华某（系杨某妻子），女，1974年8月18日出生，汉族，宜春市袁州区人，自由职业，身份证住址：江西省宜春市袁州区寄地址：江西省宜春市袁州区杨山路168号。委委托诉讼代理人：张某，江西某律师事务所律师。第三人：江西某有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道503号20号楼幢1层1-5号，统一社会信用代码：91360902343338142H。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：黄某，男，1990年10月5日出生，汉族，江西某有限公司员工，身份证住址：江西省宜春市万载县寄地址：宜春市袁州区泸州北路966号。原原告张某、杨某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案。同年7月21日，杨某对张某、杨某提出反诉。同年8月22日，本院依被告杨某的申请追加江西某有限公司为本案第三人。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某、杨某及其共同的委托诉讼代理人谢某，被告（反诉原告）杨某的委托诉讼代理人华某、张某，第三人江西某有限公司（以下简称第三人）的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、杨某请求判令：1.解除原告张某与被告杨某签订的房屋买卖合同；2.确认原告张某与被告杨某签订的房屋买卖合同对原告杨某不生效；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告张某、杨某新增诉讼请求，即要求判令将原告张某与被告杨某签订的房屋买卖合同中约定的违约金金额由150000元改为50000元。被告杨某答辩要点：被告认为原告的诉讼请求不能成立。被告履行了居间合同的全部合同义务，不存在任何违约行为，原告张某要求解除合同缺乏事实和法律依据；原告杨某参与了购房、收取了购房款，其主张合同无效没有事实和法律依据；原告要求降低违约金的诉讼请求不能成立，双方在居间合同中明确约定了违约金数额为150000元，该金额并未超过法律规定，应合法有效，不应降低。第三人述称要点：原告杨某参加了购房流程，也知道这一套房子在卖，按合同来讲违约金确实是150000元，原告张某主张降低违约金要被告杨某同意。反诉原告杨某反诉请求判令：1.确认杨某与张某、杨某及第三人签订的《宜春市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称《房屋居间合同》）合法有效，张某、杨某继续履行合同，配合杨某办理房屋过户、贷款等事宜；2.张某、杨某向杨某支付违约金150000元；3.张某、杨某向第三人支付中介费21200元；4.案件受理费、反诉费由张某、杨某负担。庭审中，杨某的反诉请求依法变更为：1.解除杨某与张某、杨某及第三人签订的《房屋居间合同》；2.张某、杨某向杨某返还购房款450000元并支付占用期间的利息22500元（暂计算2018年1月8日至2018年11月8日止按年利率6%计算10个月的利息）及实际返还之日止的利息；3.张某、杨某向杨某支付违约金150000元；4.张某、杨某向杨某支付经济损失240000元（现在的市场价1300000元-合同约定价1060000元）；5.张某、杨某向第三人支付中介费21200元；6.案件受理费、反诉费由张某、杨某负担。反诉被告张某反诉答辩要点：1.杨某反诉要求继续履行合同已不可能，因杨某的购房条件张某的妻子杨某不同意，且已将该房另售他人，张某已起诉要求解除合同，并同意归还杨某的450000元购房款。2.杨某反诉称“房价上涨……见利忘义”等根本不是事实，房价在签订合同后短期内并未上涨，即使是上涨也没有涨到150000元这么多。张某要求解除合同的主要原因不是因为房价上涨，而是因为杨某要求按揭贷款，且按揭贷款要时间，且也存在贷不下来的风险，杨某急需用钱，又担心卖房款无着落等。因此，造成本案合同不能履行的主要责任和过错在于杨某自身的违约和过错。3.本案是杨某违约在先，杨某不能追究张某的违约责任。退一万步讲，即使要追究张某的违约责任，也不能计算150000元的违约金，一是杨某过错在先，二是双方签订合同时间短，杨某的损失没有这么大，故请法院适当减少违约金数额。4.杨某反诉要求支付第三人中介费21200元与事实不符，一方面双方房屋买卖没有成功，中介方不能全额获取中介费，另一方面，如果互不追究违约责任，则部分中介费应由双方各自承担一半，而不应由张某一人承担。假设追究了张某的违约责任，则该中介费杨某应用违约金支付。5.杨某反诉称其支付车位款68000元，该款与本案无关，且该车位杨某可以出卖，其不存在损失。综上，因杨某要求按揭贷款，且杨某对银行按揭贷款不成功时没有后续付款计划、愿望及承诺等，杨某怕房屋过户后杨某办不成按揭贷款，杨某的买房款没有着落，才将房另售他人，故请法院查明事实后依法作出客观公正的判决。反诉被告杨某反诉答辩要点：1.杨某与杨某没有任何法律关系，杨某与张某的房屋买卖合同，杨某并未签字认可和确认。2.张某代杨某签字没有杨某的书面授权，依法对杨某不具有法律效力。3.杨某与张某的房屋买卖合同中所约定的付款方式杨某不同意，所以已提出诉讼要求解除合同。故请法院依法驳回杨某对杨某的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：张某与杨某于2015年2月16日登记结婚。2015年10月13日，张某与杨某与江西省正荣房地产开发有限公司（以下简称正荣公司）共同签订了一份《商品房买卖合同》，约定由正荣公司将坐落于宜春市卢洲北路599号御品滨江二期37幢1批20层2002室房屋（以下简称诉争房屋）出售给张某与杨某，建筑面积为135.45平方米，套内面积为106.53平方米，房屋单价为5606.04元/平方米，房屋总价为759338元，该房屋为张某与杨某共同共有，付款方式为按揭贷款，买受人应在2015年9月14日支付229338元（含购房定金2万元），余款530000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应在2017年2月28日前将该商品房交付买受人使用。后张某与杨某按约定向正荣公司支付了相关购房款，并向中国工商银行股份有限公司宜春分行按揭贷款。2016年3月23日，宜春市不动产登记局出具《不动产登记证明》，其中证明权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为中国工商银行股份有限公司宜春分行，义务人为张某、杨某，坐落于宜春市卢洲北路599号御品滨江37幢20层2002室，不动产预售证明号为：赣（2016）宜春市不动产证明第0001810号，抵押方式为一半抵押，被担保主债权数额为530000元，第三方借款人为张某。2017年12月13日，张某向杨某出具一份《承诺书》，载明：“本人张某已取得坐落于宜春市卢洲北路599号御品滨江37幢20层2002室所有产权人的同意，并且受所有产权人委托，代为与买方签署该房屋之居间协议合宜春市房地产买卖合同，代为收取买方支付的定金。如由于任一产权人的原因，不愿再履行本人代为与买方签署的居间协议和宜春市房地产买卖合同，那么所产生的一切法律后果由本人独自承担。特此承诺！”2017年12月13日，张某（甲方）与杨某（乙方）、第三人（丙方）在第三人丽景滨江门店共同签订了一份《房屋居间合同》，各方约定：“第一条甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的坐落于宜春市卢洲北路599号御品滨江37幢20层2002室的房屋出售给乙方，乙方通过丙方居间介绍已实地看房，……愿意按本协议价格购买。第二条……房屋权属证书（不动产）编号：第0001809号，……建筑面积135.45平方米……。第五条甲、乙双方商定房屋买卖价款(含装修和附属设施)人民币106万元整，甲、乙双方同意按下列第贰种方式付款：……2、甲、乙双方同意自本合同签订之日起的捌拾个工作日内提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理银行面签当日通过银行转账（人民币）肆拾伍万元（含定）直接支付给甲方，剩余房款人民币陆拾壹万元见不动产抵押登记证明后通过银行支付给甲方。如因政策因素贷款审批未通过导致此合同无法履行，则甲、乙、丙三方同意解除此合同，均可免责。……第七条如甲方出售房屋系按揭房换货抵押情形，经甲、乙双方协商选择自本合同签订之日起的贰拾个工作日内（如遇银行原因不能及时还贷，则顺延至银行同意还贷的时间内）由乙方出资人民币肆拾伍万元（含定）帮助甲方还清贷款。第八条若甲、乙任何一方未在约定期限内办理第五、六、七条的约定，守约方可以解除合同，并追究违约方责任。第九条甲方同意在收到首付款贰日内与乙方正式办理房屋交接手续，……第十条本合同订立起，丙方即参与该房屋买卖居间获得，并提供了相应的居间服务，丙方与甲、乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，其中，甲方应支付10600元，乙方应支付10600元，该费用在办理交易受理手续的当日支付给丙方。……第十二条本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金人民币伍万元，甲方的房屋权属证书及有关房屋交易过户登记资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据，定金在交易过户时应先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用。如甲方不履行合同义务，甲方同意丙方继续保管房屋权属证书等资料原件，待甲方承担违约责任后，丙方交还甲方的房屋权属证书等资料原件。第十三条违约责任：甲、乙双方如有违约，违约金为人民币壹拾伍万元整，并支付丙方中介费贰万壹仟贰佰元整；……第十四条甲、乙、丙三方在履行合同过程中，若发生争议或未尽事宜应协商解决并签订书面补充协议……协调不成或不申请调解的，向房屋所在地人民法院起诉。……第十七条1.甲、乙双方协商一致，甲方出售该房屋尽到手价格为101.7万，大写：壹佰零壹万柒仟元整，乙方购买该房屋购买价为106万不承担任何税费，大写：一百零陆万元整，剩余肆万叁仟元整由丙方代收缴纳税费及中介费。2.乙方于2018年1月8日支付甲方购房款肆拾万元整，此款项用于甲方还贷（甲、乙、丙三方共至银行办理）。3.丙方保证甲方在办理不动产证过户当日起（时间不超过2018年10月份）贰个月内银行放款至甲方账户。……”落款处，张某在甲方处签名，并代杨某签名，杨某在乙方处签名，第三人在丙方处加盖第三人合同专用章，签约经理为黄某。2017年12月13日，在收到杨某支付的50000元定金后，张某向杨某出具了一张《定金收据》；同日，张某将《商品房买卖合同》原件交予第三人。2018年1月8日，在收到杨某以银行转账方式向张某中国工商银行卡转账支付的400000元购房款后，张某向杨某出具一张《收款收据》，并将诉争房屋的水卡、电卡、门禁卡交给杨某；同日，张某将其在中国工商银行股份有限公司宜春分行的剩余贷款全部提前还清。2018年2月11日，杨某与正荣公司签订《车位使用权转让协议书》，由正荣公司将御品滨江北区D036号地下车位的使用权转让给杨某，转让价格为68000元；同日，杨某将68000元支付给正荣公司，为此正荣公司向杨某出具了一张预收款收据。后杨某向房管部门申请办理诉争房屋的不动产权过户手续。因房管部门尚未办理诉争房屋的不动产权过户手续，故杨某在银行处的按揭贷款手续未能办理，期间，张某曾就按揭贷款及购房尾款等事宜与杨某的妻子华某进行联系，并向宜春市不动产管理局咨询诉争房屋不动产权证过户事宜，杨某亦曾就按揭贷款及购房尾款等事宜与第三人业务员易丹等人进行联系。后张某将案涉房屋《商品房买卖合同》原件从第三人处取回。2018年6月26日，张某、杨某与案外人李梦诗签订了一份《不动产买卖合同》，该合同显示，张某、杨某与李梦诗约定，由张某、杨某将诉争房屋出售给李梦诗，成交总价为800000元。2018年6月27日，诉争房屋不动产权人转移过户登记至李梦诗名下，建筑面积为135.61平方米。同年7月27日，李梦诗将诉争房屋抵押给江西银行股份有限公司小企业信贷中心，抵押期限为2018年7月30日至2021年7月30日，抵押金额为400000元；同年7月30日，江西银行宜春分行营业部向李梦诗放贷400000元。从李梦诗在中国建设银行个人活期账户交易明细中可见，李梦诗于2018年6月15日通过银行向张某的银行账户转账支付50000元；同年6月26日，李梦诗通过银行向张某的银行账户分别转账支付500000元、380000元，小计支付880000元；同年6月27日，李梦诗通过银行向张某的银行账户转账支付110000元；同年6月28日，李梦诗通过银行向张某的银行账户转账支付10000元。李梦诗向张某支付的上述款项合计1050000元。判决的理由与结果认为。一一、关于诉争房屋《房屋居间合同》应否解除问题本案中，诉争房屋《房屋居间合同》由张某与杨某、第三人所共同签订，该合同是三方当事人真实意思的表示，其合法有效。因张某在与杨某签订《房屋居间合同》后，又与案外人李梦诗签订《不动产买卖合同》，且诉争房屋的不动产权已于2018年6月27日登记在案外人李梦诗名下，现张某与杨某签订的《房屋居间合同》已无法继续履行，故原告张某以及反诉原告杨某均要求解除《房屋居间合同》，予以支持。二、关于《房屋居间合同》应否对杨某生效问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨某主张杨某同意《房屋居间合同》的内容且参与诉争房屋进行买卖、收付房款的过程，杨某应与张某共同承担违约责任；杨某主张其并未签订《房屋居间合同》，且杨某并未参与诉争房屋的买卖、收付房款过程，对于《房屋居间合同》内容其并未同意，该《房屋居间合同》对杨某不生效。杨某为证明其主张的上述内容，提供的证据为杨某与第三人的员工黄某（即第三人的委托代理人）之间的一次微信聊天记录、第三人的员工易丹作为证人出庭作证的证人证言，以及杨某的妻子华某与易丹的微信聊天记录。经审查，直接反映来自杨某的证据仅为杨某与黄某的一次微信聊天记录，但不能反映该聊天记录的具体时间，其内容并未显示杨某对于《房屋居间合同》的内容知晓并同意，只能反映杨某知道要出售诉争房屋一事。结合庭审查明的事实，本院认为，杨某提交的证据既不足以证明杨某对于《房屋居间合同》的内容知晓并同意，也不足以证明杨某参与了诉争房屋的买卖、收付房款过程，故对杨某的上述主张，不予采信；杨某主张其未参与诉争房屋的买卖、收付房款过程，对于《房屋居间合同》内容其并未同意，该《房屋居间合同》对杨某不生效，予以采信。三、关于违约责任的承担依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨某在签订《房屋居间合同》后，依约向张某支付了购房款450000元，已履行了合同约定的义务。而张某却擅自将出售给杨某的诉争房屋出售给他人，已构成违约，并导致杨某与张某的合同无继续履行的可能，故杨某要求解除该《房屋居间合同》、由张某返还购房款450000元的请求，符合《合同法》有关规定，予以支持。对于杨某主张的购房款利息，实际为张某占用杨某支付购房款期间所发生的资金占用损失，故原告主张以450000元为基数按年利率6%计算自2018年1月8日起至实际返还之日止的款项，予以支持，该款项为资金占用损失，其中自2018年1月8日起至2018年9月8日止的资金占用损失为18000元。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某与杨某签订《房屋居间合同》后，在未通知杨某解除《房屋居间合同》的情况下，擅自将诉争房屋转卖给案外人李梦诗，导致《房屋居间合同》无法继续履行，构成违约，应由张某承担违约责任，且张某与杨某在《房屋居间合同》第十三条已对违约金进行了约定，故杨某主张由张某支付违约金，予以支持。关于违约金的金额，杨某依据《房屋居间合同》第十三条约定主张为150000元，张某辩称应减少为50000元。经审查，杨某共计向张某支付了450000元购房款，该450000元系杨某已支出的实际损失，而150000元违约金的金额已超出该450000元30%的金额，故该150000元违约金金额约定过高，应予调整。因房管部门未及时办理诉争房屋产权过户导致按揭贷款手续未能办理，此时，杨某应按照《房屋居间合同》第十四条约定，与张某协商解决购房余款支付问题，并签订书面补充协议，协商不成或不申请调解的，向房屋所在地人民法院起诉，但杨某未提供任何证据证明其已就剩余购房款支付问题与张某进行了协商，可见，对于本案纠纷的发生，杨某亦存在一定过错。结合张某、杨某各自的过错程度以及杨某已支出的实际损失等情况，对于违约金的金额，张某主张为50000元，予以支持；杨某主张违约金金额为150000元，主张过高，不予支持。关于经济损失，杨某主张为240000元，计算方式为用房屋现在在房屋销售网站上的挂牌销售价1300000元减去杨某与张某签订合同的购房价1060000元。本院认为，作为购房者，杨某在购房款及利息的实际损失之外还存在其他损失的，出卖人张某也应赔偿。张某直至开庭当天才向法庭陈述其已将诉争房屋卖予他人，杨某此时才得知诉争房屋已被张某卖予他人，在此情况下，杨某再另行购买房屋价款与合同约定诉争房屋价款的差价即为杨某的经济损失，故杨某主张经济损失，予以支持；关于金额，杨某主张为240000元，主张过高，不予支持，本院结合同类房屋市场价及张某与杨某各自的过错等，酌定为80000元。关于中介费。因该中介费系支付给第三人的费用，而第三人在庭审中并未明确主张该费用，故对该费用，本院不予处理，第三人可另行主张该费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）杨某签订的《宜春市城市房屋存量房买卖居间合同》；二、限反诉被告张某自本判决生效之日起三日内向反诉原告杨某返还购房款450000元并支付资金占用损失（该资金占用损失以450000元为基数按年利率6%自2018年1月8日起计算至实际偿清之日止，其中自2018年1月8日起至2018年9月8日止的资金占用损失为18000元）；三、限反诉被告张某自本判决生效之日起三日内向反诉原告杨某支付违约金50000元；四、限反诉被告张某自本判决生效之日起三日内向反诉原告杨某支付经济损失80000元；五、驳回反诉原告杨某对反诉被告杨某的诉讼请求；六、驳回反诉原告杨某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告杨某负担；反诉费6318.5元，由反诉原告杨某负担2042.5元，反诉被告张某负担4276元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  葛 涛二〇一八年九月二十六日代书记员  黄利红