山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4576号 原告:徐云伟，男，住邹城市。 原告:马美丽，女，住址同上。 委托诉讼代理人：高伟、孙涛（特别授权）,山东法至上律师事务所律师。 被告：山东星上置业有限公司，住所地：邹城市。 法定代表人：高亚利，董事长。 委托诉讼代理人：应捷（特别授权），山东纵横统一律师事务所。 委托诉讼代理人：李伟（特别授权），该公司职工。 原告徐云伟、马美丽与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐云伟、马美丽的委托代理人孙涛、被告星上公司的委托诉讼代理人李伟、应捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐云伟、马美丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行向原告交付房屋的义务；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金11146.7元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于邹城市和谐家园xxxx幢xx单元xx-xxxx号住宅一套，建筑面积为139.16平方米，单价每平方米3385.34元，房款总计471104元。合同订立后，原告已按合同约定向被告交付房款471104元。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。现被告直至本案起诉，并未将符合合同约定条件的住房交付给原告，期间原告多次找被告协商，被告工作人员告知原告通过法院诉讼解决。为维护原告合法权益，特提起诉讼，上述请求，请予以支持。 被告星上公司辩称，一、答辩人已按期向被答辩人交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付被答辩人。该合同系由济宁市城市建设综合开发办公室与济宁市房地产开发经营投资业监制且已经邹城市房屋行政主管部门备案，应为合法有效的合同。实际上，答辩人出售给被答辩人的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。答辩人在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知。所以，答辩人在交付商品房的事项上不存在违约事由。被答辩人以合同上不存在的答辩人未交付经综合验收合格的商品房为由起诉答辩人，不但违背事实，亦无法律依据。事实上被答辩人在接到答辩人上房通知后未及时上房，责任在被答辩人，现被答辩人却向答辩人索要延迟交房损失，明显违背事实和合同约定。二、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付的条款。被答辩人所购商品房系在其单位与答辩人所签《团购合作协议》的基础上签订的，价格远低于市场价格，答辩人的利润也很低。当初签订该《商品房买卖合同》时是与被答辩人单位代表进行充分协商签订的。在合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方没有采纳一般商品房买卖合同中通用的第一种方式，而是另行制定了第二中方式：即如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。从该条款的字面意义上可以看出，双方约定的就是如果逾期交房超过180日，买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。否则，双方不会放弃第一种包括退房及不退房继续履行合同如何约定违约金的处理方式。从双方对该逾期交房另行单独制定的条款即可明确看出双方本意即是给购房人一个选择退房权。按答辩人出售给被答辩人商品房的价格基本没多大利润，如因所谓逾期交房再承担违约责任，那答辩人根本无法承受。如因少部分购房者无视合同约定起诉答辩人得到支持，极有可能造成更多购房者跟风起诉。到时，答辩人根本无力再为购房者办理房权证等后续工作，该楼盘必将变成烂尾将给所有购房者造成真正的损失。三、被答辩人诉讼已超过诉讼时效。被答辩人在2015年上半年上房，在民法总则实施前的诉讼时效为2年，民法总则实施时间为2017年10月1日，即2015年9月30日前的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。被答辩人上房时间为2015年6月份，现无论被答辩人的诉讼理由是否合理。也已超过诉讼时效。综上所述，被答辩人起诉答辩人不仅没有道理且已超过诉讼时效。故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据： 证据一、原告身份证复印件及被告企业信用信息公示各一份，证明原、被告主体资格； 证据二、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告之间的合同关系及房屋信息、房款，同时对交付时间、条件、逾期付款和逾期交房的违约责任均进行了明确约定。 证据三、被告山东星上置业有限公司向原告出具的售房款发票，证明原告已经交付房款，原告合同义务已经履行完毕，被应当履行合同义务。 证据四、被告出具的房屋维修基金收据及开口费收据复印件各一份，证明被告交房时间为2015年9月28日 证据五、他人评估报告复印件一份，佐证该地段房屋租赁价格。 证据六、张海峰诉山东星上置业有限公司庭审笔录复印件一份，旨在证明在该案中，被告认可逾期交房的事实。 被告原告提交的证据一至四无异议，对证据五、六有异议，认为和本案无关。 被告向本院提交竣工验收报告一份，证明2014年底房屋已竣工并发布了上房信息。 原告对该证据不予认可，只能证明符合验收条件，但没有进行综合验收不符合合同中关于交房条件的约定。 本院对原告提交的证据一至证据四予以确认，对于证据四，是其他案件的评估报告，与本案无关，不予确认；对于被告提交的证据验收报告予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月13日，原、被告分别作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于邹城市和谐家园xxxx幢xx单元xx-xxxx号商品房一套，房产面积为139.16平方米，房屋单价每平方米3385.34元，房款总计471104元。同时，合同第八条对房屋交付条件作出了约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……原告向被告交付了房款，并于2015年9月28日缴纳了维修基金、各项开口费用和物业费用，领取了房屋钥匙。2014年12月8日由设计单位、建设单位、监理单位、施工单位共同组成验收小组，对工程质量进行验收并出具了《竣工工程质量验收报告》，验收结果为合格。2018年7月5日，原告以被告未按合同约定交付房屋且交房存在逾期的行为已构成违约为由诉至本院，请求被告向原告交付符合约定的房屋并支付逾期交房违约金11146.7元。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于交付房屋问题：原、被告订立的《商品房买卖合同》的第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房交付买受人使用。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的“该商品房经综合验收合格”，而是选定的“该商品房经验收合格”。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。原告于2015年9月28日将涉诉商品房交付给原告，原告并未提出异议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》十一条的规定，对房屋转移占有，视为交付使用。原告请求再行交付房屋，不予支持。 关于诉讼时效问题：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。而于2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。两部法律对于时效制度存在不同的规定，为解决适用两部法律规定的衔接问题，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。双方约定逾期交房违约金的目的在于督促开发商及时交付房屋，支付违约金在于对违约方的制裁，如若违约，房屋交付之日即为逾期违约金确定之日,原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，在该约定时间之前被告已书面通知团购单位上房，其诉讼时效计算期间应为2015年1月1日至2016年12月31日，原告在本案中并未提交诉讼时效中止、中断情形的证据。因此，原告于2018年7月5日起诉超出了诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告徐云伟、马美丽的诉讼请求。 案件受理费39元由原告徐云伟、马美丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，通过网上立案，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  冯美桥 二〇一八年九月三日 书记员  周 雯