广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1622民初948号原告：刘媛媛，女，汉族，住广东省龙川县。委托代理人：袁美萍，广东宸邦律师事务所律师。被告：龙川县经济开发总公司，住所地：广东省龙川县老隆镇水贝开发区吉祥一路****。法定代表人：邹伟东，该公司总经理。委托代理人：龙景弘，广东安国律师事务所律师。原告刘媛媛与被告龙川县经济开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法由审判员黄荣明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁美萍、被告委托代理人龙景弘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘媛媛诉称，2015年11月20日，原、被告双方签订编号为XXX的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告位于龙川县××开发区××小区××花园××房，该商品房属预售，整套出售价为：340109元，付款方式为：一次性付款，原告应在2015年11月20日前支付该商品房全部价款。交房期限为：被告应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第二十条还约定:被告保证原告在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款，被告也向原告出具了与涉案房屋首期等额的收据。但被告收取全部购房款后，却迟迟未将经验收合格的商品房交付给原告。根据《补充协议》第五条第二项的约定：逾期交房超过90日，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之一点五的违约金，本合同继续履行。本案涉案房屋总价为340109元，自2016年2月1日起暂计至2018年5月31日止，逾期天数为851天，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金43414.91元。截至起诉之日，涉案房屋仍未能办理产权登记手续。根据《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定：若原告在约定期限内提供了完备资料和交清全部税费，被告应按照《商品房买卖合同》约定期限协助原告办妥产权证；如因被告的责任未能在此期限内办妥产权证的，则被告应在此期限届满之次日起至实际取得产权证之日止，按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。本案原告已付房款340109元，自2016年2月1日起暂计至2018年5月31日止，扣除180日的宽限期，逾期天数为671天，因此，被告应向原告支付逾期办理产权证书违约金22821.31元。关于该违约金，原告曾通过多种方式要求被告支付，但被告迟迟没有支付的意思表示，已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付经验收合格的商品房违约金43414.91元（按日万分之一点五的标准，自2016年2月1日起暂计至2018年5月31日止，实际计至交付验收合格的商品房之日止）；二、被告向原告支付逾期办理产权证书违约金22821.31元（按日万分之一的标准，自2016年7月29日起暂计至2018年5月31日止，实际计至办理好产权证书之日止）。以上暂计66236.22元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告龙川县经济开发总公司未提交书面答辩，在庭审时口头辩称，我方认为应当驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、关于交楼违约金的问题：1、交楼后的违约金，实际上我方已经交楼，原告也已经实际入住，因此交楼后违约金予以驳回；2、交楼前的违约金已过诉讼时效；3、房屋买卖合同附件第七条第1点或第四条第1点，原告没在约定时间内收房，自身违约，我方没有违约逾期交房；4、原告收楼的同时已经签订了一份协议，该协议书第三条已经明确表明涉案房屋原告已经放弃主张延期交房赔偿的权利；5、2017年5月1日包括本案原告在内的龙腾花园业主已经在政府部门的协调下签订了协议书，其中第四条明确表明龙腾花园业主已经放弃延期交房赔偿的主张；6、根据约定，未付清房款，开发商有权拒绝交付房屋。二、关于逾期办证违约金的问题：1、根据原告诉讼请求，原告已经主张交楼违约金，而房屋交付以后一段时间才能办证，办证违约金不能同时与交楼违约金一并主张，故应当驳回；2、2017年5月1日政府部门组织下签订的协议书，双方达成的协议是在2018年8月15日办理房产证，这是对房屋买卖合同办证时间重新约定，应以此时间为准；3、房屋合同附件的第十条第2点或第六条第2点，出卖人承担逾期责任有二个条件，一是买受人提供完备材料交纳相关税费，开发商对办房产证只是协助义务，买受人没有提供相关材料，出卖人有权推迟办证的相关手续，我方通知可办证后，原告没有提交相关材料，自身违约；二是因出卖人责任未在规定期限内办理好房产权，我方早已提交相关材料给不动产权登记部门，行政部门对小区进行测绘需要时间，没办妥房产证不是我方责任，不应当承担逾期办证的违约金，而且小区的测量报告已经在2018年8月中旬拿到，目前可以办证。4、原告方收楼时签订的协议书已经明确表明原告已经得到免交34个月物业管理费的违约金后放弃相关赔偿权利。综上，被告主张驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2007年7月3日，被告龙川县经济开发总公司与惠州市华跃实业有限公司签订《龙腾花园投资合同》，主要约定双方合作开发龙腾花园项目，被告为合作项目提供规划（虚建）面积49267平方米的土地，惠州市华跃实业有限公司负责投资开发建成项目；项目建成后，按八、二分成。合同还约定了其他事宜。之后，经龙川县住房和城乡规划局批准，该项目以被告名义先后取得了建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。2015年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及附件十一《补充协议》，主要约定：原告向被告购买位于龙川县××开发区××小区××花园××房（建筑面积为107.59平方米）；房屋按套出售，总价款为340109元；付款方式为签订合同当日一次性付款；根据合同第十一条及附件十一第五条第2点的约定，被告应于2016年1月31日前向原告交付经验收合格的商品房；逾期交付房屋，按照合同第十二条及附件十一第五条约定，逾期交房超过90日，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之一点五的违约金，本合同继续履行。按照合同第二十条及附件十一第六条第1、2项约定，如原告委托被告或银行办理房地产证且被告接受委托的，原告应按合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在被告书面通知的时间内及时提供办证所需的资料及缴纳相关费用。原告委托被告办理而不按时提交资料或缴纳各种税费的，被告有权相应推迟办证手续。若原告在约定期限内提供了完备资料和交清全部税费，被告应当在商品房交付使用后180日内办妥房产证，若因被告责任未能在此期限内办妥产权证的，则被告应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日止，按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，原告按照约定时间支付了购房款，被告出具了购房款收据。2016年3月14日，被告通过龙腾花园物业管理处向原告交房。当天，原告与龙腾花园物业管理处、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司签订《协议书》一份，主要约定：双方一致同意将双方于2015年11月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015111713）第八条约定的交房时间变更为2014年12月6日，该交房时间早于双方买卖合同签订时间，原告同意并保证不再追究逾期交楼的违约及赔偿责任；龙腾花园物业管理处同意免除原告自2014年12月1日起至2017年10月1日止共计34个月的物业管理费。协议书还约定了其他事宜。后双方因房屋验收、办证等问题产生纠纷，原告和其他业主向被告主张权利及向政府相关部门投诉，请求解决纠纷。2017年5月1日，深圳市金之源投资发展有限公司作为丙方在甲方为龙腾花园全体业主（部分业主签名）、乙方为龙川县人民政府监管部门、丁方为被告龙川县经济开发总公司的《协议书》中，承诺于2018年2月25日前完成整体工程验收、于2018年8月15日前完成一期业主不动产权证的办理、承诺按照合同对延期交房的业主进行合理赔偿等。2018年7月3日，原告以被告逾期交房、逾期办证构成违约为由起诉至本院，请求判如诉请。被告在提交答辩状期间，向本院提出管辖权异议申请，但未按规定在本院指定的期限内预交管辖权异议的案件受理费。庭审中，本院依法告知被告按自动撤回管辖权异议申请处理，被告表示无异议。以上事实，有原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、收款收据、发票，被告提供的龙腾花园交房确认书、协议书，（2016）粤16民终64号民事判决书、（2017）粤16民终306号民事判决书、原、被告的陈述及开庭笔录等予以证实。本院认为，本案的争议焦点是，一、原告主张被告支付逾期交房违约金是否合理，应否支持；二、原告主张被告支持逾期办证违约金是否合理，应否支持。对此，本院作出如下评析：一、原告主张被告支付逾期交房违约金是否合理，应否支持。原、被告于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了购房款，被告于2016年3月14日将房屋交付原告装修使用，但未按双方合同约定于2016年1月31日前履行该义务，构成违约。经协商，原告于房屋交付当天与龙腾花园物业管理处、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司签订《协议书》，明确原告在获得免交34个月物业管理费的情况下，自愿放弃主张涉案房屋逾期交房的赔偿权利。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。《协议书》虽不是与被告签订，但《协议书》中明确原告放弃的是对涉案房屋主张逾期交房违约责任的赔偿权利，且通过原告的部分购房款是向惠州市华跃实业有限公司龙川分公司支付及龙腾花园物业管理处向其交房的事实可知，原告对涉案房地产系由被告与惠州市华跃实业有限公司合作开发非常清楚并认可他们的代理行为，原告辩称上述协议仅是放弃追究案外人的责任，并未放弃被告的违约责任，本院不予采纳。二、原告主张被告支持逾期办证违约金是否合理，应否支持。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，被告应当在商品房交付之日起180日内办理好房产证，因本条的“商品房交付使用”是按约定交付时间还是按实际交付时间理解，存在与合同第八条约定交付时间的理解分歧，根据我国合同法第四十一条的规定，应作出不利于提供格式合同一方的理解，结合该合同是被告提供的事实，本院认定上述约定中商品房交付使用时间应理解为双方约定的交付时间，即2016年1月31日。被告未提供证据证实其在2016年2月1日后180日内履行了将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，原告主张被告逾期办证构成违约，本院予以采纳。被告应当根据约定在上述期限(2016年2月1日起算180天)届满之次日即从2016年7月30日起至办理好房屋产权证书之日止以购房总价340109元为基数按日万分之一计算向原告支付逾期办证违约金。庭审时被告陈述已于2018年8月14日通过张贴通知的形式通知原告可以办证，但未提供证据予以证实，本院不予采信。2017年5月1日的《协议书》是被告等的单方承诺行为，虽有部分业主签名，但无证据证实该部分业主取得了本案业主的授权，且该协议书中并无业主明确放弃逾期办证相关权利的意思表示，被告主张其等承诺于2018年8月15日前完成产权证的办理，是对双方合同约定的房屋办证时间的重新约定，缺乏事实根据，本院不予采信。逾期交房与逾期办证是二个不同的违约行为，原告根据合同约定，要求被告承担相应的逾期交房违约金和逾期办证违约金，理据充分。被告抗辩二个违约责任不能同时主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙川县经济开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘媛媛支付逾期办证违约金（以购房总价340109元为基数按日万分之一从2016年7月30日起计至办理好房屋产权证书之日止）。三、驳回原告刘媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1456元，减半收取计728元，由原告刘媛媛负担600元，由被告龙川县经济开发总公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  黄荣明二〇一八年九月二十五日书记员  魏惠婷