广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初6112号原告（反诉被告，以下统称原告）：全冬梅，女，1989年11月10日出生，汉族，住四川省西充县，委托代理人：李学超，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：彭冬云，男，1954年12月6日出生，汉族，住江西省樟树市，委托代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。原告全冬梅与被告彭冬云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员彭展峰担独任审理，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，由审判员彭展峰担任审判长、与人民陪审员尹镜明、毛俊凯组成合议庭于2018年8月28日公开开庭进行审理。原告全冬梅及其委托代理人李学超、被告委托代理人杨军飞两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年12月30日签订房屋租赁合同，双方约定每月租金18200元，租赁保证金36400元，原告按照合同约定交纳了租赁保证金36400元。在租赁期间原被告因电费收费标准产生纠纷诉至东莞市第一人民法院，审理后东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初5560号民事判决认定该租赁合同无效，后经东莞市中级人民法院（2017）粤19民终5151号民事判决再次确认该租赁合同无效。原告租赁至2018年1月25日，缴清所有租金及水电费且腾房交还房屋给被告后，要求被告退还已交租赁保证金36400元，被告不但不退还已交租赁保证金，而且要求原告另行支付18200元违约金，被告委派二十名左右社会人员围堵原告搬家车辆且强行上锁厂房大门，原告为了不影响正常生产经营，被逼无奈的情况下又另行支付18200元给被告。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：一、被告返还原告租赁保证金36400元；二、被告返还原告违约金18200元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告的诉请没有事实及法律依据。1、2014年12月30日，原被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：租金每月18200元；租赁保证金（押金）36400元；租赁期限自2014年12月30日起至2018年4月30日止；被告给原告31天厂房装修，装修期免租金；如原告在合同期内提前退出租赁房屋终止合约，亦应提前两个月书面通知被告，付清所有费用，包括被告给原告的免租装修租金（按合同一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，维修复原被告验收，由于原告一方原因本合同提前终止或解除，原告应向被告补交免装修期租金，另补交一个月中介费，被告不退原告租金保证金等内容。现原告在该合同未到期、提前退出租赁房屋终止合约且未按照合同约定最少提前两个月书面通知被告、未与被告协商搬离和交清因该租赁房屋所发生的费用的情况下擅自搬离，按照合同约定原告应当向被告承担补交免装修期租金、一个月的中介费以及租房保证金不退还等责任。2、2018年1月25日，原被告对该租赁事宜进行了初步结算和清理。2018年2月28日，原告又要求被告与其签订《交房确认书》。该确认书对该租赁事宜再进一步进行了确认和处理。该处理结果依法有效，双方应严格依照该处理结果履行。3、即使原被告之间签订的《房屋租赁合同书》无效，双方在处理该租赁事宜时所达成的关于该租赁事宜方面的结算和清理协议，依法也具有独立的法律效力。二、原告诉请的部分事实与理由不符合客观事实。1、原告擅自搬离，被告的几个员工在迫不得已的情况下采取自助的方式维权，应该是合法的。2、被告的几个员工采取自助的方式维权，原告向公安部门报警；公安部门接警以后到案涉租赁物处了解情况后当场指出原告没有按照该租赁合同的约定履行自己的义务，同时要求原告与被告妥善处理租赁事宜。原告向被告支付18200元违约金，是在公安部门介入的情况下理智进行的，不存在原告被逼的情形。被告反诉称：2014年12月30日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，约定了第一、二、三年的租金为每月18200元，租赁期自2014年12月30日起至2018年4月30日止；被告给予原告31天的免租金的装修期，自2014年12月30日起至2015年元月31日止；租金每月18200元，计租期从2015年2月1日起；租赁保证金（押金）36400元；如原告未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还；如原告在合同期内提前退出租赁房屋终止合约，应至少提前2个月通知被告，付清包括免租装修期租金在内的所有费用（按合同第一个月租金标准计算），并清理、维修复原厂房、宿舍交被告验收。由于原告一方原因本合同提前终止或解除，原告应向被告补交免装修期租金，另交一个月中介费，被告不退原告租房保证金等内容。2018年1月25日，原告在未与被告协商、也未书面通知反诉人和交清所有费用等情况下提前退出该赁房屋，原告仅向被告支付违约金18200元，并把未恢复原状的案涉房屋交还给原告。2018年2月28日，原告与被告签订了一份《交房确认书》。原告的所作所为严重违反了该租赁合同的约定，严重损害了被告的合法利益。被告为维护自身合法权益，请求法院依法判令：一、确认被告与原告之间于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同书》在2018年1月25日解除；二、原告把返还给被告的案涉租赁房屋恢复原状；三、确认被告有权没收支付的租赁保证金人民币36400元；四、原告立即向被告支付免租期租金18200元、中介费18200元；五、本案的反诉费由原告承担。原告对于被告的反诉辩称：确认案涉租赁合同于2018年1月25日解除。由于被告在2018年1月25日签订了交房确认书，案涉租赁物已经被告验收合格，所以无需恢复原状，请求法院驳回被告的该诉请。关于租赁保证金，由于案涉租赁合同为无效合同，根据合同法第58条规定，案涉合同中取得的财产应当予以返还，请法院驳回被告的第三项诉请。关于免租期间的租金，案涉租赁合同的期限40个月，其中原告已租赁使用38个月，根据公平原则、免租期应当按照租赁期限分摊，即（40个月-38个月）÷40个月×18200元/月租金=910元。关于中介费，中介费与本案无关，被告未提交其支付中介费的相关证据，应予以驳回。经审理查明，2014年12月30日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：原告承租位于立新三街二期厂房一栋A区的厂房；每月租金为18200元；租赁期自2014年12月30日起至2018年4月30日止；被告给予原告31天免租金的装修期（自2014年12月30日起至2015年1月31日止）；签合同时，原告应向被告交纳相当于2个月厂房宿舍租金、物业管理费、电梯费，共计36400元作为租赁保证金（即押金）和一个月的厂房宿舍租金、物业管理费、电梯费共计18200元，合计54600元，如原告未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还；如原告在合同期内提前退出租赁房屋，终止合约，应提前两个月书面通知被告，付清包括免租装修期租金在内的所有费用（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，维修复原交被告验收，由于原告一方原因本合同提前终止或解除，原告应向被告补交免装修期租金，另补交一个月的中介费，被告不退原告租房保证金。2014年12月31日，原告通过银行转账的方式向被告支付了54600元。2017年3月6日，原告就案涉房屋电费问题提起诉讼，已经生效的（2017）粤19民终5151号民事判决书已经认定案涉租赁厂房没有取得建设工程规划许可证，原、被告于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同书》无效。原告提交《交房确认书》，该确认书载明：因原告业务关系，需要搬迁厂房，经双方友好协商，达成一致协议。1、原告已按被告要求付清租金、违约金及水电费；2、双方同意退房日截止至2018年1月25日；3、原告已结清所有费用，同时已交还被告厂房门匙及房卡；4、双方同意租赁合同到此终止。被告在落款处签名，落款时间为2018年2月28日，原告没有签名。2018年1月25日，原告通过银行转账的方式向被告支付55853元，被告向原告出具收据，收据载明：全冬梅2018年元月份水电费（37330元）、违约金（18200元），共计55853元。双方在庭审中均确认原告已按《交房确认书》履行完毕。另，被告提交百分百置业顾问有限公司出具的收据一张，以证明其就案涉厂房支出中介费18200元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、消防安全责任书、工业园装修现场管理责任书、网上银行电子回单、收据、转账回单、照片、东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初5560号民事判决书、东莞市中级人民法院（2017）粤19民终5151号民事判决书、交房确认书、被告提供的建设用地规划许可证、照片、中介费收据以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同书》已经生效的法律文书认定为无效合同，租赁保证金应予退还，故原告要求被告返还租赁保证金36400元，本院予以支持。因合同无效，被告要求解除合同没有事实及法律依据，本院不予支持。又因合同无效，当事人之间的权利义务不能依照合同约定评价，故被告要求原告支付中介费18200元，本院不予支持。《交房确认书》载明原告已按被告要求付清租金、违约金及水电费，有被告的签名确认，原告虽没有签名，但其也向被告实际交付了违约金，被告向原告出具了收据，《交房确认书》系双方的真实意思表示，双方已按确认书条款履行完毕，故原告要求被告返还违约金18200元，没有事实及法律依据，本院不予支持。另，虽该房屋租赁合同无效，但根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告在免租期内占有并使用租赁房屋，应按照合同约定的租金标准支付免租期房屋占有使用费18200元。至于被告要求原告将案涉房屋恢复原状，因被告在庭审中无法确认案涉租赁物的具体原状，故对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告彭冬云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告全冬梅返还租赁保证金36400元。二、原告全冬梅于本判决发生法律效力之日起十日内向被告彭冬云支付免租期房屋占有使用费18200元。三、驳回原告全冬梅的其他诉讼请求。四、驳回被告彭冬云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1165元，已由原告全冬梅预交，由原告负担388元，由被告负担777元。本案反诉受理费810元，已由被告彭冬云预交，由原告负担202.5元，由被告负担607.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  彭展峰人民陪审员  毛俊凯人民陪审员  尹镜明二〇一八年九月五日书 记 员  翟嘉颖钟声附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。