福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初5697号 原告:黄小宝，女，汉族，1984年10月22日出生，住泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：刘丽瑜、叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。 被告：洪莹，女，汉族，1979年11月27日出生，住晋江市。 被告：陈德胜，男，汉族，1938年12月21日出生，住晋江市，现住晋江市泉州大桥南片区。 原告黄小宝与被告洪莹、陈德胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘丽瑜到庭参加诉讼，被告洪莹经本院公告送达、被告陈德胜经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄小宝向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告洪莹的租赁合同关系，即解除原告与被告洪莹于2015年1月9日签订的房地产租赁合同；2.二被告立即腾空并向原告交付位于晋江市泉州大桥南片区房屋；3.二被告按每月2200元的租金标准向原告支付2017年4月9日起至二被告实际腾空支付房屋之日止的租金，暂计至起诉之日约为4400元，并向原告支付违约金；4.二被告承担本案的诉讼费用及公告费用。事实和理由：2015年1月9日，原告与被告洪莹签订了一份《房地产租赁合同》，约定原告将位于晋江市泉州大桥南片区租赁给被告洪莹使用；租期从2015年1月9日起至2018年1月8日止；租金从2015年1月9日至2016年1月8日按1500元／月计算，2016年1月9日至2017年1月8日租金按1800元／月计算，2017年1月9日至2018年1月8日租金按2200元／月计算，租金每三个月支付一次，必须于付租当月7日前支付，采取先付后租的方式，每次支付租金逾期超过3天，被告即违约，原告有权终止合同，同时扣留一个月租金作为违约金并收回房屋；另约定租赁期间未经原告同意被告洪莹不得随意将房屋租赁权转让或将房屋转借给第三者。租赁期间被告洪莹违反双方约定未经原告同意将房屋交给第三者被告陈德胜租住使用，原告多次要求被告洪莹让被告陈德胜搬出房屋未果，原告作为房屋所有人直接要求被告陈德胜搬出房屋，遭到被告陈德胜及其家人的拒绝。另从2017年4月份起被告洪莹便未支付房屋租金，原告多次要求被告洪莹催交租金未果，被告陈德胜作为房屋实际使用人也未向原告缴纳租金。被告洪莹未经原告同意将房屋转借第三人使用并拖欠租金行为违反双方《房地产租赁合同》的约定，被告陈德胜无理由占用原告房屋，应立即返还原告房屋及支付租金。 被告洪莹、陈德胜未作书面答辩。 在审理过程中，原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1.原告的身份证复印件，以证明原告的诉讼主体资格；2.被告的身份证复印件一份，以证明被告洪莹的诉讼主体资格；3.公证书一份，以证明被告陈德胜全权委托被告洪莹买卖房产、签订买卖合同、收取房价款；4.房产买卖经纪合同一份，以证明被告洪莹代被告陈德胜将诉争房屋卖给原告黄小宝丈夫赖振辉；7.首付款收条、定金收据、银行回单复印件一份，以证明原告黄小宝及其丈夫赖振辉已将全部购房款47万元支付给被告；4.房屋所有权证书一份及泉州市房屋权属登记查档，以证明原告及其配偶系晋江市泉州大桥南片区房屋所有权人；5.房地产租赁合同一份，以证明原告与被告洪莹签订租赁合同及合同内容约定。主要内容为“租金从2015年1月9日至2016年1月8日按1500元／月计算，2016年1月9日至2017年1月8日租金按1800元／月计算，2017年1月9日至2018年1月8日租金按2200元／月计算，每三个月支付租金一次，租金必须于付租当月7日前支付，采取先付后租的方式，每次支付租金逾期超过3天，被告即违约，原告有权终止合同，同时扣留一个月租金作为违约金并收回房屋；租赁期间未经原告同意被告洪莹不得随意将房屋租赁权转让或将房屋转借给第三者。” 本院认为，被告洪莹、陈德胜未到庭参加诉讼，对原告提供的证据未提出书面异议，视为自动放弃对原告的主张进行抗辩和质证的权利。原告提供的证据形式合法，内容真实，与本案待证的事实具有关联性，符合证据的基本特征，本院依法予以采纳作为定案的依据。 经庭审举证及认证，结合当事人庭审的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2015年1月9日，原告黄小宝与被告洪莹签订《房地产租赁合同》，将其与丈夫赖振辉共同所有的位于晋江市泉州市大桥南片区的房屋租赁给洪莹，约定租期从2015年1月9日起至2018年1月8日止；租金从2015年1月9日至2016年1月8日按1500元／月计算，2016年1月9日至2017年1月8日租金按1800元／月计算，2017年1月9日至2018年1月8日租金按2200元／月计算，租金每三个月支付租金一次，租金必须于付租当月7日前支付，采取先付后租的方式，每次支付租金逾期超过3天，被告即违约，原告有权终止合同，同时扣留一个月租金作为违约金并收回房屋；另约定租赁期间未经原告同意被告洪莹不得随意将房屋租赁权转让或将房屋转借给第三者。合同签订后，被告洪莹支付租金至2017年4月8日，后未再支付租金。 本院认为，原告与被告洪莹之间的租赁关系没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人应全面履行相应的义务。现被告洪莹仅支付租金至2017年4月8日，经原告起诉催讨后仍未支付，被告洪莹的行为已然构成违约，根据双方当事人的合同约定，原告有权解除合同，同时扣留一个月租金作为违约金并收回房子，故解除合同的同时被告洪莹应立即腾空该房屋，且应按2200元／月的租金标准向原告支付2017年4月9日起至实际腾空交付房屋之日止的租金，并支付违约金2200元。本案是基于租赁合同关系诉讼的，被告陈德胜并非诉争租赁合同的相对方，原告也未能进一步举证证明被告陈德胜因被告洪莹违约而产生的合同义务，如原告认为被告陈德胜存在其他侵害原告合法权益的行为，应由双方另行处理。综上，原告对被告洪莹的诉求合理有据，予以支持，对被告陈德胜的诉求缺乏法律依据，不予支持。被告洪莹、陈德胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、解除原告黄小宝与被告洪莹的租赁合同关系。 二、被告洪莹应于判决生效后十日内腾空并向原告交付位于晋江市泉州大桥南片区房屋。 三、被告洪莹应于本判决生效之日起十日内按每月2200元／月的租金标准向原告黄小宝支付自2017年4月9日起至房屋实际腾空并交付之日止的租金损失，并支付违约金2200元。 四、驳回原告黄小宝对被告陈德胜的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费560元，均由被告洪莹负担（其中公告费原告黄小宝已垫付，由被告洪莹直接支付给原告黄小宝）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  禤汉夏 审 判 员  黄庆明 人民陪审员  许美容 二〇一八年九月七日 书 记 员  王园园 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的； （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为 表明不履行主要债务； （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （5）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。