广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初2361号原告：李志锋，男，1980年11月3日出生，住英德市。委托代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。委托代理人：胡志强，广东定海针（阳山）律师事务所实习律师。被告：谭宜亨，男，1968年2月18日出生，汉族，住英德市。被告：谭文锐，男，1990年5月28日出生，汉族，住英德市。被告：黄其昌，男，1965年9月15日出生，汉族，住英德市。以上三被告共同委托代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。原告李志锋诉被告谭宜亨、谭文锐、黄其昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志锋的委托代理人李洁媚、胡志强及被告的委托代理人易忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志锋诉称：2013年3月26日，原告与被告签订《英德市××镇金沙河畔住宅商住楼认购合同书》（以下简称“合同”），合同第一条约定：“……销售面积B3梯302房119平方米，房价2680元，总款叁拾壹万捌仟玖佰贰拾零元”；第八条约定“甲方负责办理房屋产权证手续，所需的费用契税及房管部门的规费由乙方负责……办理房屋产权证费用预收乙方壹万陆仟元，与购房订金一同付清。……”合同签订后，原告（乙方）依约支付了合同价金及相关款项，但是粤房地权证英德字第**中记载涉案房屋建筑面积108.47平方米，该面积与合同约定的销售面积相差了10.53平方米，按双方合同约定的房屋单价计算，原告向被告多支付了28220.4元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告对面积不足部分应当退还相应购房款，其中面积误差比3%部分即3.57平方米共9567.6元及利息（利息按人民银行同期贷款利率自2013年3月26日起直至付清为止），双倍返还面积误差比超过3%部分即6.96平方米共37305.6元。另外，被告向原告预收办理房屋权证费用，但没有按约定将剩余费用退还给原告。被告的行为违反合同约定，构成违约。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告立即向原告返还多收房款暂计46873.2元，其中面积误差比3%部分即3.57平方米共9567.6元及利息2841.76元（利息按人民银行同期贷款利率自2013年3月26日起直至付清为止，暂计至2018年6月30日）；二、判令被告立即返还不当得利13000元及利息暂计3861.25元（利息按人民银行同期贷款利率自2013年3月26日起直至付清为止，暂计至2018年6月30日）；三、本案诉讼费由被告负担。原告李志锋向本院提供的证据有：一、身份证复印件，证明原被告的诉讼主体资格；二、认购合同书、不动产证，证明原告在金沙河畔购房的事实；三、发票、收据，证明交费的事实。被告谭宜亨、谭文锐、黄其昌答辩称：土地使用权人黄其昌在连××镇浈××中路与××路交汇处（国有土地使用证号为英德国用××号）经规划许可（建字第英连规××号）建设框架十层共12883.59平方米的黄其昌私宅楼，建设完成后于2013年3月26日取得粤房地权证英德字第**房地产权证。2013年3月26日，被告与原告签订《英德市××镇金沙河畔住宅商住楼认购合同书》，认购合同第1条约定认购标的为B3梯302房119平方米，房价2680元，总款318920元整。第四条约定甲方（被告）负责将水电安装到门口，水电入户费2000元由乙方（原告）负责。第8条约定甲方负责办理房屋产权证手续，所需的费用契税及房管部门的规费由乙方负责。办理房屋产权证费用产权手续，所需的费用契税及房管部门的规费由乙方负责。办理房屋产权证费用预收乙方壹万伍仟元，与认购订金一同付清。契证面积按有关规定折半办理，销售全额计算。第11条约定为提供乙方装修方便，甲方将装修基本用沙运至各户房内，收成本沙款壹仟元。被告在预收办证费15000元后，支出契税2847.35元+15.66元，附加税12338.49元，登记费110元，合计15311.5元。2014年10月21日，被告与被原告共同申请二手房买卖转移登记，原告知道房地产权证记载建筑面积为108.47平方米。2015年1月23日，房管部门向原告核发了粤房地权权证英德字第**产证，房产证记载建筑面积为108.47平方米。阳台面积为（4.8乘1.2加4乘1等于）9.76平方米，房产证按阳台折半计入，销售按合同约定全额计算，即108.47平方米加4.88平方米等于113.35平方米。其中误差在3％之内的为3.57平方米，超出误差3％之外的为（119平方米减113.35平方米减3.57平方米）2.08平方米。2015年1月23日，原告已清楚知道房产证记载面积与认购合同面积有出入，原告从知道之日起直到起诉之日2018年6月10日之间没有对房产证面积与销售合同面积提出异议或主张。二、原告的诉讼已超过法律诉讼时效，人民法院应当裁定驳回原告的起诉。根据我国1987年1月1日起施行的民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年。第137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。即本案诉讼时效的起算时间是2015年1月23日原告取得房产证时起算，至2017年1月23日被答辩人超过诉讼时效的民事权利保护期间。根据我国《民法总则》第192条规定：诉讼时效期间届满的，义务人可以提起不履行义务的抗辩。根据2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“至2017年10月1日，2年或1年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用3年诉讼时效的，人民法院不予支持”因此，根据我国《民事诉讼法》154条第3款的规定，请人民法院依法裁定驳回原告的起诉。被告谭宜亨、谭文锐、黄其昌为证明其主张向本院提交的证据有：一、黄其昌房产证，证明2014年9月2日，黄其昌取得编号为01××45号房产证，证载面积12883.59平方米；二、英德市房地产权转移登记申请书，2014年10月21日，买卖双方共同到房管部门办理二手房买卖，双方确认房产证内建筑面积；三、发票，在预售15000元办证费用后向国家有关部门缴纳的规费税费。经审理查明：2013年3月26日，被告谭宜亨与原告朱亚泉签订《英德市××镇金沙河畔住宅商住楼房认购合同书》，约定：一、乙方（原告李志锋）向甲方（被告谭宜亨）认购位于英德市××镇金沙河畔住宅商住楼，销售面积B3梯302房119平方米，房价2680元，总款叁拾壹万捌仟玖佰贰拾零元。……四、甲方负责将水、电安装到门口。水电入户费贰仟元由乙方负责。……八、甲方负责办理房屋产权证手续，所需的费用契税及房管部门的规费由乙方负责。办理房屋产权证费用产权手续，所需的费用契税及房管部门的规费由乙方负责。办理房屋产权证费用预收乙方壹万伍仟元，与认购房订金一同付清。契证面积按有关规定阳台折半办理，销售全额计算。签订认购书后，原告依约向被告支付了购房款和办证费15000元，水泥沙款1000元，被告在2015年1月23日将房屋交付给原告使用并为原告办理了房屋产权证书。2015年1月23日，原告取得涉案坐落于英德市连××镇浈××中路与××路交汇处黄其昌住宅楼B3梯302房地产权证书，房产证上登记房屋建筑面积108.47㎡，套内建筑面积95.47㎡。被告向本院提供发票6张，证明为原告办理房产证共支出办证费及税费共15311.5元。庭审中，被告陈述涉案坐落于英德市连××镇浈××中路与××路交汇处的住宅楼在出售前登记在被告黄其昌名下，实际为被告谭宜亨、谭文锐、黄其昌共同共有。原告在庭审中提出增加诉讼请求确认《认购合同书》第八条中关于契证面积按有关规定阳台折半办理，销售全额结算的内容无效。被告在庭审答辩中辩称原告请求的退还购房面积差异款的诉求已经超过法定的诉讼时效，原告则反驳称其在2016年及2017年期间一直与被告协商并向有关部门反映情况。庭后，经本院向英德市连江口镇政府、英德市房产管理中心、英德市连江口镇维护稳定及社会治安综合治理委员会办公室及英德市公安局连江口派出所去函调查，以上四部门均复函表示2015年至2018年间，没有关于英德市××镇金沙河畔住宅商住楼业主的维权记录、视频或警情。另查明，涉案房屋的另一共有人陈月媚向本院出具声明，不以原告身份参加本案的共同诉讼。以上事实有原被告提供的证据、本院调查的证据及本案开庭笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：一是原被告双方签订的《认购合同书》以及《房地产买卖合同》的效力问题，二是原告请求被告退还房屋面积差异款是否超过诉讼时效的问题；三是被告预收的办理房屋产权证费用是否多收的问题。针对以上三个焦点问题，本院作如下认定：一、关于合同效力问题，首先，涉案房产在出售前虽登记在被告黄其昌个人名下，但庭审中被告明确表示该房产为被告谭宜亨、谭文锐和黄其昌共同共有，三被告均认可被告谭宜亨与原告签订的《认购合同书》以及《房地产买卖合同》合法有效；其次，《认购合同书》的内容是双方当事人的真实意思表示，原告未举证证实在签订合同时被告存在通过欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等合同无效的法定情形，因此认购合同书没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，且原被告实际均已依约履行义务。因此原被告双方签订的《认购合同书》以及《房地产买卖合同》依法有效原告认为的部分条款无效，没有法律依据，本院不予支持。二、关于退还房屋面积差异款的诉讼时效问题，原告于2015年1月23日已取得涉案房屋的产权证书，即从2015年1月23日起，其已明确知道权利受损，至到本院起诉主张权利之日即2018年6月12日，已超过法定2年的诉讼时效；原告在庭审中陈述其一直与被告协商并向有关部门反映情况，但经本院向有关部门调查，并无原告的相关维权记录，为此原告应承担举证不能的不利后果，对被告抗辩称原告主张退还房屋面积差异款已超过法定诉讼时效的理由本院予以采纳。故原告请求被告退还多收房款及利息，本院依法不予支持。三、关于办理房屋产权证费用的问题，按《认购合同书》第八条的约定，被告负责办理房屋产权证手续，所需的费用契税及房管部门的规费由原告负责，结合合同款原告提供的收据明确表明办证费为15000元，为此被告向原告预收办证费15000元，但为办理涉案房产证支出税费及办证费共15311.5元，原告预交的费用未超过被告实际支付的办证费用，故原告请求被告返还剩余的办证费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李志锋的全部诉讼请求。本案受理费732.2元及保全费121.95元，合计854.15元，由原告李志锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇一八年九月七日书记员  赖美琦附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注一栏注明案件的案号，否则无法认定案号，无法入账。