江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣06民终357号上诉人（原审原告、执行案外人）：龚瑞军，男，1974年5月23日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市。委托诉讼代理人：何江华，江西赣星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：付克平，男，1962年7月17日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市。原审第三人（被执行人）：江西辉鹰房地产开发有限公司，住所地江西省贵溪市流口镇，统一社会信用代码913606817969700957。法定代表人：廖辉珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦兵，男，1995年5月15日出生，汉族，住江西省贵溪市，系江西辉鹰房地产开发有限公司职员。上诉人龚瑞军因与被上诉人付克平、原审第三人江西辉鹰房地产开发有限公司（以下简称辉鹰公司）案外人执行异议纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2018）赣0681民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚瑞军上诉请求：撤销原审判决，并判决1、不得执行贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋；2、确认贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋属于上诉人龚瑞军所有；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋已经在2012年11月7日就出卖给了上诉人。该房屋之前是由原审第三人卖给徐某2的，在原审第三人与徐某2的商品房买卖合同上，房屋表述为龙腾山庄二期峰景湾5栋-1层21号，而在上诉人与原审第三人的商品买卖合同上，房屋表述为龙腾山庄二期峰景湾第5栋店面一层21号，这是同一房屋，并非两个房屋。对于这点，原审第三人可以证实。二、关于上诉人支付给徐某237.8万元是否是购房款，这更是可以由徐某2证实的。因为该房屋是先由徐某2购买，房屋销售价格是33.74万元，徐某2付清了购房款。后来徐某2不要了就交由原审第三人重新销售，但原审第三人没有退购房款给徐某2，这重新销售实质是代为销售。原审第三人将该房屋在2012年11月7日转卖给上诉人，上诉人支付购房款37.8万元给徐某2，徐某2从中挣了些房屋差价，但不影响上诉人取得该房屋的所有权。三、关于上诉人在行使房屋所有权时，将该房屋出租给邹某,4用于开办五金店，一审法院认为没有提供承租人交纳租金的证据，无法认定上诉人对争议房屋行使了管理权和收益。上诉人认为，这是过高要求。但上诉人可以叫邹某,4出庭作证，以证实上诉人一直在对争议房屋进行经营管理。四、一审判决适用法律不当，应当依法撤销贵溪市人民法院对讼争房屋的查封和拍卖，确认该房屋归上诉人所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，上诉人在2012年11月7日就购买了贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋，之后第三人将该房屋交付给了上诉人，由上诉人一直占有和处分、收益。上诉人购买该房屋是在被上诉人付克平起诉第三人江西辉鹰房地产开发有限公司之前，且上诉人是一次性付清了购房款的，未办理产权登记的责任不在上诉人，上诉人没有任何过错。因此，贵溪市人民法院不能对贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋进行查封、冻结，更不能评估拍卖。为此，请求二审法院依法撤销一审判决，确认贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋属于上诉人龚瑞军多有，撤销一审法院对该房屋的查封，并不得执行该房屋。被上诉人付克平答辩称，其系原审第三人的债权人，涉案房屋是法院依职权查封的，上诉人龚瑞军定了合同交了钱，三年没有网签是不符合常理的。希望法院公正审理。原审第三人辉鹰公司没有发表陈述意见。龚瑞军向一审法院起诉请求：1、不得执行贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋；2、确认贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋属于原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月14日，一审法院作出（2015）贵民一初字第1165号民事判决，该判决书规定第三人偿还被告借款本金100万元及利息。判决生效后，被告向一审法院申请执行，一审法院立案后作出（2015）贵执字535-1号民事裁定，查封、冻结了贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋。后一审法院对该房进行评估、拍卖，并将评估报告送达给第三人。原告于2018年1月30日向一审法院提出执行异议，请求本院撤销对该店面的查封、冻结。2018年4月13日，一审法院作出（2015）执行异字第535号执行裁定。裁定驳回原告的异议。2012年5月29日，徐某2与第三人就贵溪市龙腾山庄二期峰景湾第5幢店面-1层21号房签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：徐某2购买第三人开发的位于贵溪市龙腾山庄××房；房屋价款为337400元，该房未办理房屋买卖合同登记备案。而原告与第三人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买第三人开发的位于贵溪市龙腾山庄××店面××房；房屋价款为337400元。该合同尾部原告与第三人签订合同的日期涂改不明。合同签订后，第三人至今未到房产管理部门办理房屋买卖合同登记备案，也未办理房屋产权证书。2012年11月7日，原告汇款378000元给徐某2。2018年4月27日，原告向一审法院提起执行异议之诉。另查明，贵溪市龙腾山庄××店面××房即一审法院查封、冻结的贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋。一审法院认为，合法的财产关系受法律保护。本案中，双方当事人发生诉争的标的物为不动产。依照相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产产权变更应以不动产管理部门登记核准为准。本案诉争的房屋至今仍登记在第三人名下，其产权仍归第三人所有。原告诉称，本案诉争房屋先由第三人销售给了徐某2，该房交回第三人重新销后由原告购买。本案中，原告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，但该合同签订的时间涂改，也未到房产管理部门办理备案登记，且未有向第三人支付购房款的凭证。庭审中，原告未能提交证据证明徐某2购买第三人开发的位于贵溪市龙腾山庄××房与原告购买第三人开发的位于贵溪市龙腾山庄××店面××号房××同一房屋，亦不能证明原告支付给徐某2的378000元为购房款，且该款与原告和第三人签订的《商品房买卖合同》价款不符。综上，原告不能证明其从第三人处购买了本案诉争的房屋。原告诉称，本案诉争的房屋已由其管理受益多年。本案中，原告虽提交了租赁合同，但未提交承租人交纳租金的凭证等证据。庭审中，原告未能提交证据证明房屋至今未能办理产权证书是第三人的过错。综上所述，一审法院对原告请求一审法院不得执行位于贵溪市龙腾山庄××商业××号房屋、确认该房屋归其所有的诉求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决:驳回原告龚瑞军的全部诉讼请求。案件受理费6970元，减半收取为3485元，由原告龚瑞军负担。本院二审期间，上诉人龚瑞军围绕其上诉提交了徐某1缴纳电费的凭证及清单，且申请证人徐某1、邹某,4、徐某2出庭作证，以证明上诉人龚瑞军已付清购房款，并实际占有使用诉争房屋。经质证，被上诉人付克平对电费缴纳凭证及清单的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为电费缴纳凭证及清单上客户名称显示为徐某1而非上诉人龚瑞军不符合常理；对证人邹某,4、徐某2的证人证言有异议。原审第三人辉鹰公司对上诉人提交的证据以及证人证言均没有异议。被上诉人付克平、原审第三人辉鹰公司未向本院提交新证据。本院认为，对于上诉人提交电费缴纳凭证及清单，因各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。上诉人龚瑞军购买位于贵溪市龙腾山庄××商业××号房屋，并付清购房款的事实，原审第三人辉鹰公司、证人徐某2均认可，本院予以确认。对于证人所述其他事实，本院不予认可。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是龚瑞军主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权变动应当依法登记才能发生法律效力。本案诉争房屋登记在原审第三人辉鹰公司名下，虽然龚瑞军与辉鹰公司签订了《商品房买卖合同》，但该购房合同未经房管部门备案，房屋也未办理产权变更登记，故不能证明龚瑞军已取得诉争房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案诉争房屋系店面而非居住房屋，其并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，因此上诉人龚瑞军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张应停止一审法院对位于贵溪市龙腾山庄二期峰景湾5栋商业121房屋执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，龚瑞军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6970元，由上诉人龚瑞军负担。本判决为终审判决。审判长  王建东审判员  汪富华审判员  刘 静二〇一八年九月十三日书记员  蒋慧卿