上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初2620号原告：上海正大乐城百货有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：俞中德，总经理。委托诉讼代理人：雷飞龙。被告：九乐(上海)文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周鹏。原告上海正大乐城百货有限公司与被告九乐(上海)文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海正大乐城百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2017年10月20日解除；2、判令被告支付租金207124.71元、物业管理费43099.89元、比率推广费16771.18元、电费6828.49元，共计273824.27元，并支付上述款项的滞纳金共计47970.12元；3、判令被告支付解除合同预期经济利益损失222681.93元；4、判令被告支付的保证金314721元以及公用事业费押金1683元不予退还；5、判令被告支付房屋使用费共计484367.40元(按月租金的2倍标准，从2017年10月28日至2018年1月31日)；6、判令被告支付2016年12月至2017年7月30日的迟延支付租金、物业管理费的滞纳金共计21111.12元；7、判令被告搬离租赁房屋并注销各项证照、许可；8、被告的遗留物品视为遗弃处理，由原告处置。审理过程中，原告撤回了上述第2项诉讼请求中要求被告支付滞纳金的诉请，同时还撤回了第6项和第8项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年8月22日就上海市徐汇区龙华中路XXX号正大乐城X-XXX号铺位(以下简称涉讼房屋)签订了租赁合同及补充协议，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止。2016年12月16日至2017年12月15日基本租金为74227.31元或每月营业额(含税)15.5%为提成租金，两者取高。合同还对被告应当支付物业管理费及逾期付款的违约责任等进行了约定。若被告违反本合同的约定，原告有权依据本合同或中国法律终止、解除合同，被告无权要求返还保证金及公用事业费押金及其于当月已付租金、管理费和其他费用，且被告应当承担相当于原告三个月租金的预期经济利益损失。在合同终止后的第八日，原告有权按合同终止时日租金及管理费之和的2倍向被告收取房屋占用费。合同签订后，被告按照合同约定支付了保证金及公用事业费押金，并进行了装修，但自2017年5月开始，被告多次拖欠租金及物业管理费等各项费用，原告虽经催讨无果，故将被告诉至法院。被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2016年10月，原、被告签订《正大乐城租赁合同》(含相关附件)，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁面积为168.3平方米，建筑面积为306平方米。租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止。被告每月缴纳的基本租金或每月营业额提成二者中高者作为租金，本合同所述租金为未含税租金。基本租金计算方式：2016年12月16日至2017年12月15日，14.5元/天/m2，月租金为74227.31元；2017年12月16日至2018年12月15日，15.5元/天/m2，月租金为79346.44元。除首月基本租金于合同签订之后三日内支付外，被告须于每月25日前支付下月基本租金。自2016年12月16日起至2019年12月15日止，被告物业管理费计算标准暂为每月每平方米50元，管理费按房屋建筑面积平方米计算，即每月的物业管理费为15300元，首月物业管理费与首月基本租金一并支付，每月25日前支付下月物业管理费。被告按每月销售额的1.5%，作为正大乐城整体宣传推广宣传费用，由原告或物业管理公司支配使用。按销售额收取的宣传推广费，从第二个月起，于每月25日前支付上月宣传推广费，最后一个租赁月的宣传推广费，在撤场前进行结算。保证金为314721元。被告在签署《意向书》时交纳的意向金，本合同签订后转为第一个月租金及物业管理费，多退少补。被告须于本合同签订后3日内缴纳公用事业费押金1683元。原告向被告收取的任何租金(包括基本租金于提成租金)、物业管理费、推广宣传费等一切费用(含违约金)均为不含税金额，其税额应由被告承担，因而被告在向原告支付租金时，还应同时支付税额。税额为租金金额乘以对应的税率，税种与税率以国家及地方的税收政策为准。被告须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气、垃圾清运费等公用事业费及其他费用。公共事业费在每月结束后的十日内结算一次，并按照实际发生金额缴纳。在租赁期内，被告逾期支付租金、管理费、推广宣传费以及电话费、水费、电费、燃气等公用事业费押金及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1‰支付滞纳金。被告拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)，原告有权单方面解除合同，收回该商铺，被告支付的保证金及当月未履行部分租金、物业管理费和其他费用不予退还，且被告还应支付原告合同解除当月基本租金的三倍作为违约金赔偿给原告；原告也可不解除合同，而只要求被告支付违约金。在租赁期限内，因被告的原因导致本合同无法继续履行或因被告违约导致原告解除本合同的，则原告有权不予退还租赁保证金和公用事业费押金。同时，被告还应按本合同约定的其他条款向原告支付违约金并承担其他违约责任。被告如在本合同终止后继续占用商铺的，除支付租金、物业管理费及公用事业费用外，还应自第8日起，依照合同最后一个月的日租金标准的2倍向原告交付逾期期间的涉讼房屋占用费及物业管理费等各项费用，直至被告交还涉讼房屋之日止。双方还在合同中约定：被告的书面联系地址为上海市徐汇区石龙路XXX号XXX号楼XXX，如以特快专递寄出的，则在寄出后第3日将被视作已送达，快递机构的邮寄发送记录将作为有效证明。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按约支付了相应租金以及保证金314721元、公用事业费押金1683元。自2017年4月起，被告开始欠付电费、推广费，自2017年8月起，被告未再租金、物业管理费。2017年9月初，原告去涉讼房屋查看时发现被告已经关门停业。2017年10月，原告通过特快专递分别向被告位于涉讼房屋的地址以及合同约定的被告联系地址寄送了一份题为“关于欠缴正大乐城徐汇店租金等费用、擅自停业及合同终止事宜”的函，主要内容为：被告自2017年6月起拖欠原告租金等各项费用已超过3个月，虽经原告多次催讨，但被告未予付清。被告自2017年9月2日起擅自停业。被告的行为已构成严重违约，原告决定自2017年10月20日起正式终止双方之间的租赁合同。但邮寄至上述两处地址的函均未能妥投，分别于2017年10月26日和10月15日被退回。后原告联系被告处理退房及结算事宜无果，故诉至法院。审理中，原告陈述，因资金断链，被告在全国各地的门店都已经关门停业，其中涉及原告的商铺有包括涉讼房屋在内的三家。被告尚有一些钢琴及办公家具等物品留在涉讼房屋内未搬离。被告关门后，原告找到被告店长要求办理退房手续，但其要求原告直接联系被告公司处理，后原告发函给被告均被退回。2017年9月2日以后，被告再未进入涉讼房屋，涉讼房屋一直处于空关状态，目前尚未收回，原告表示会自行处理。原告确认，其主张的租金期间为2017年8月1日至2017年10月20日，租金的计税税率为5%,被告每月应付租金为74227.31元×1.05=77938.68元；主张的物业费期间为2017年8月1日至2017年10月20日，物业管理费的计税税率为6%，被告每月应付的物业管理费为15300元×1.06=16218元；主张的推广费期间为2017年4月1日至2017年8月30日，以被告的月销售额×1.5%；主张的电费期间为2017年4月1日至2017年9月30日，以开出的缴费通知单记载为准。为了证明租金、物业管理费、比例推广费等费用的支付情况、具体数额，原告出示了2017年1月-5月期间的缴费通知单及支付凭证。同时，原告还提供了被告欠付费用期间的缴款通知单，明确了相关费用的数额。原告明确其第3项诉讼请求实际为提前解除合同的违约金，依照合同约定，金额为月租金的三倍，即三个月租金标准。原告明确其第5项诉讼请求使用费的金额及计算方式为：自2017年10月28日计算至2018年1月31日，以日租金标准的2倍计算，日租金计算方式为14.5元/天/平方米×168.3平方米×1.05(税率的计算标准，租金税率为5%)＝2562.37元，故上述期间的使用费共计491975.04元。使用费仅主张至2018年1月31日，之后的不再主张。对于被告交付的公用事业费押金1683元，原告表示同意返还被告。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的正大乐城租赁合同及附件、函件及邮寄凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《正大乐城租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告作为承租人，在租赁期限内未按约支付租金、物业管理费及电费等费用，且在未与原告协商一致的情况下自行撤离涉讼房屋，擅自终止合同的履行，其行为已构成根本性违约。原告作为出租方，根据双方合同约定行使单方解约权并要求被告支付拖欠的租金及相关费用，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于合同解除的时间，根据合同约定，被告解约通知的特快专递寄出后第3日即视为已送达，虽然无法确定该解约通知的寄出时间，但快递凭证显示该解约通知于2017年10月15日被退回，原告主张的合同解除日期晚于退回之日并无不当，本院予以确认。对于被告欠付费用的数额和计算方式，原告出示了被告欠付期间的缴费通知并提供此前已付的缴费通知及支付凭证作为佐证，相关费用的数额及催收情况具有连贯性、一致性，本院予以采信。关于原告主张的房屋使用费，符合合同约定，具有事实依据，应予支持。根据合同约定，因被告拖欠房屋租金、物业管理费及其他费用导致合同解除，原告有权不予返还租赁保证金，同时被告还应支付原告合同解除当月基本租金的三倍作为违约金赔偿给原告，故原告要求被告承担解约违约金并没收租赁保证金的诉请，具有事实及法律依据，应予支持。原告同意将公用事业费押金返还被告，并无不当，本院予以准许。对于原告要求注销各项证照、许可的诉讼请求，由于相关证照的迁出或注销事宜涉及相关行政管理部门的审查及审批，并不属于民事法律调整的范畴，故本院对此不予审处。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海正大乐城百货有限公司与九乐(上海)文化传播有限公司就上海市徐汇区龙华中路XXX号正大乐城X-XXX号商铺签订的《正大乐城租赁合同》于2017年10月20日解除；二、九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区龙华中路XXX号正大乐城X-XXX号商铺，并将该房屋返还上海正大乐城百货有限公司；三、九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司租金207124.71元、物业管理费43099.89元、比率推广费16771.18元、电费6828.49元；四、九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司提前解约违约金222681.93元；五、九乐(上海)文化传播有限公司支付的保证金314721元，不予返还；六、九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司房屋使用费491975.04元；七、上海正大乐城百货有限公司于九乐(上海)文化传播有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内返还九乐(上海)文化传播有限公司公用事业费押金1683元；八、驳回上海正大乐城百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16848元，由被告九乐(上海)文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  李俊英人民陪审员  韩建丽二〇一八年九月十日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。