广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4466号原告：张书其，男，1987年10月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：郭伟钊，广东民诚众信律师事务所律师。被告：阮玉华，女，1973年5月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人;赵钧，广东兆鹏律师事务所律师。第三人：广州市誉辉房地产代理有限公司，住址广州市增城荔城街金竹一路100号。法定代表人：何庆祥。委托代理人：沈健辉，该公司员工。原告张书其诉被告阮玉华、第三人广州市誉辉房地产代理有限公司（以下简称誉辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张书其的委托代理人郭伟钊，被告阮玉华及其委托代理人赵钧，第三人誉辉公司的委托代理人沈健辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张书其诉称：一、解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告向原告支付违约金150000元。三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年8月5日签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于广州市增城区石滩镇立新东路57号9栋2座402房转让给原告。并约定了被告须配合原告办理按揭手续等内容。合同签订后，原告及第三人多次催促被告办理上述手续，但是被告失去联系，为此，诉至法院，望判如所请。被告阮玉华辩称：被告认为原告的起诉不符合法律规定，也不符合事实，希望法庭驳回原告的诉讼请求。本案中所涉及的房产是抵押给银行的，所以如果要出售必须先办完赎证手续，合同中也约定了是由原告支付45万元的赎证款，但是原告一直拒绝支付，为此被告方曾在2017年8月14日报警，当时警方也处理过该问题，其后在2017年8月25日，被告也向银行申请了提前还款，再以后2018年3月9日被告再次向银行申请提前还款，但是原告方再次接到提前还款通知后拒绝支付45万元的赎证款，所以导致合同不能履行，第二、原告方不支付赎证款的理由主要是他没有收到银行通知，所以不能支付，但在提前还款这个问题上，银行是没有通知规定的，也没有通知原告方的义务，综上两点，被告认为，本合同无法履行的原因是原告导致的。所以希望法庭驳回原告请求。第三人誉辉公司述称：没有意见需要陈述。经审理查明：2017年8月5日，被告（卖方）、原告（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××××房（以下简称该房产）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以人民币壹佰肆拾捌万陆仟零佰零拾零元整的价格将该房地产转让给买方；买方向卖方支付50000元作为购房定金。2、买卖双方约定，以如下第2种方式支付房款……2、以按揭方式支付。……二、付款方式及期限……按揭付款1、买方应在银行通知卖方还款赎证前3日将首期款（含定金）人民币450000元由卖方收取。……2、余款人民币1036000元为按揭付款，由买方向银行申请贷款方式支付给卖方。……第七条1、买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要的资料到银行申请贷款，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……第十一条违约责任（一）、买方违约责任1、……买方未按本合同约定该期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售。……（二）卖方违约责任未按本合同约定期限办理交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用……超过10日（含10日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。……第十三条补充条款该房产由买方指定产权人。该房产首期款以该房产银行同意贷款书为准，……多退少补……”。2017年8月5日，被告收取原告支付涉案房屋的定金50000元，并出具《收款收据》给原告收执。2017年8月9日，阮玉华向银行递交《变更还款计划申请书》，内容为“……二、申请全部提前还款于2017年8月9日申请提前归还剩余贷款本息。……”。2018年3月9日，阮玉华向银行提交《变更还款计划书》，载明“……二、申请变更贷款合同情况申请全部提前还款于2018年3月9日申请提前归还剩余贷款本息……”。2018年4月12日，原告向被告发出《催告函》，催促被告配合原告办理银行按揭贷款申请并提交相关资料。2018年6月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明“……合同约定你应向银行申请二手购房贷款，并在2017年11月1日办理房屋过户登记手续。但经本人及中介方广州市誉辉房地产代理有限公司多次催告，你至今尚不配合办理上述手续……现告知你方收到本函后5天内与张书其先生或中介方联系，继续履行合同。……”。另查明，一、被告提供2017年8月14日和2018年5月9日的报警回执，拟证明因被告申请提前还贷，但是原告却不按期支付首期款给被告。被告担心违约，遂报警。二、原告原诉讼请求为继续履行合同。经庭审释明，原告变更诉讼请求为解除《房地产买卖合同》，并要求被告赔偿150000元违约金。150000元违约金的计算方式是参考二手房买卖惯例按照成交价10%赔偿违约金。审理中，原告陈述以下事实，1、《房地产买卖合同》没有约定办理按揭的具体日期，关于如何确定办理按揭的日期，原告认为是需要先确认被告是否有去办理提前还款的意思，原告才去找银行办理按揭。2、原告没有递交按揭申请，需等被告申请提前还贷支付首期款再去申请办理按揭贷款被告陈述以下事实，合同约定由原告自行办理按揭贷款手续，那么原告就会收到银行的同贷书，但是原告并没有取得同贷书。表明原告没有办理贷款。第三人陈述以下事实，1、《房地产买卖合同》中没有约定办理按揭的具体日期。那么如何确定何时办理按揭问题，第三人陈述是买方联系卖方办理按揭手续。但是还没有办理按揭，合同履行就卡住了。因为被告在签订合同一周后要求原告支付首期款。2、被告在签订合同一周后，就将提前还款的事宜告知了第三人，第三人看阅了被告提前还贷申请书并当天将上述情况告知了原告。3、没有收到原告提交的按揭申请资料，因为还没有到这一步，双方就发生争议了。本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真意意思表示，并不违背法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”，第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”的规定，原告与被告签订的《房地产买卖合同》没有约定原告办理按揭贷款的期限，没有约定被告申请提前还贷的期限，也没有约定原告办理按揭贷款申请与被告申请提前还贷的先后顺序。在上述情况下，双方均可要求对方履行相应的配合义务。根据庭审中被告及第三人的陈述，被告在签订合同4天内即向银行申请提前还贷手续，且第三人也将被告提前还贷的申请告知原告方，在此种情况下，原告应按照合同约定向被告支付首期款450000元。虽然《房地产买卖合同》第十三条双方又约定首期款金额以银行同贷书金额为准，多退少补，但上述约定只是对于若出现原告贷款数额与首期款数额之和超过合同约定的房价总款的情况，双方采用首期款多退少补的方式来解决上述问题的方式。并非否认首期款应按照合同约定的支付时间。但是，原告却拒不履行首期款支付义务，且根据原告自己在庭审中陈述，原告办理按揭贷款，需要待被告申请提前还贷并由原告支付首期款后方能履行，在被告已经申请提前还款并通知的情况下，原告却拒不按照合同约定履行自己的义务，其行为显然不当，亦不能构成先履行抗辩权。由此造成合同不能履行的责任在于原告。因原告是违约方，其要求被告赔偿违约金的请求，理据不足，本院不予支持。至于原告请求解除合同，因原告作为违约方，其要求解除《房地产买卖合同》，依据不足。但被告对解除合同亦无异议，表明双方均已无继续合同之意愿，故本院考量，依法解除双方《房地产买卖合同》综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张书其与被告阮玉华签订的《房地产买卖合同》。二、驳回原告张书其的诉讼请求。案件受理费9447元，由原告张书其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一八年九月三十日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。