安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1281号 上诉人（原审原告）：马鞍山市捷达房地产经纪有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区矿院新村一栋102号。 法定代表人：王治全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚东笋，该公司监事。 被上诉人（原审被告）：张振杰，男，1994年11月24日出生，汉族，马鞍山市众鼎汽车服务有限公司业务员，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审被告）：宫京京，女，1994年10月3日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：王军飞（宫京京丈夫），住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人马鞍山市捷达房地产经纪有限公司（以下简称捷达公司）因与被上诉人张振杰、宫京京居间合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初1419号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 捷达公司上诉请求：改判张振杰、宫京京各支付中介费4000元，诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1.房地产中介公司最主要的工作内容就是发现房源，为买房推荐房源、组织买卖双方洽谈买房事宜，促使双方达成买卖合意并签订买卖合同，而委托贷款、办理过户等并非主要工作。本案中，上诉人花费精力发现房源后带买方看房，促成房屋买卖合同的签订，已经完成了居间合同的主要内容，但原审法院却认定未促成合同成立，属认定事实有误。房屋未能实际成交并非上诉人的原因导致，不应因他人的违约行为致自己的利益受损；2.宫京京违约，应承担相应的违约责任；3.张振杰虽未违约，但收取了定金，应赔偿上诉人的损失。原审仅判决支付1000元中介费，二审应当予以调整。 张振杰辩称，根据《合同法》第四百二十七条，居间方未能促成合同成立的，不得要求支付中介费，可以支付中介活动的一些费用，房屋没有成交是不存在中介费的。 宫京京辩称，1.房屋没有达成实际成交是不应当收取中介费的；2.按照当初签订的合同第七条，就算是我方违约了，中介费也是从当初我方交的20000元定金中扣除。 捷达公司向一审法院起诉请求：一、判令张振杰支付中介费8500元，赔偿其恶意诽谤给捷达公司造成的名誉损失费1元，合计8501元；二、判令张振杰立即删除其在相关网站上发布的诋毁捷达公司的帖子，向有关部门撤回举报，并赔礼道歉；三、判令宫京京支付中介费8500元；四、诉讼费由张振杰、宫京京承担。 一审法院认定事实：捷达公司从网上发现张振杰发布的出售东方城2区24栋203室房屋信息，即电话联系张振杰表示愿意为该房屋出售提供中介服务，张振杰予以同意。后捷达公司从网络发布房屋出售信息。宫京京看到信息后电话联系捷达公司。2018年1月23日，经捷达公司联系，宫京京现场察看房屋，与张振杰达成买卖协议，并向张振杰交付定金20000元。捷达公司制作房屋买卖(居间)合同一份，张振杰、宫京京签字，捷达公司盖章。合同约定甲(张振杰)、乙(宫京京)、丙(捷达公司)三方协商同意甲方将座落在东方城2小区24栋203室、建筑面积95.48平方米的房屋(以该房屋所有权证载明的面积为准)出售给乙方，成交总价85万元整(注：此价格为甲乙双方实际成交价格。此后因备案、办理贷款、交税、过户而签订的合同价格均为虚拟价格)。购房款分三次交付：2018年1月23日支付定金2万元,2018年2月10日支付26万元,2018年银行下款之日支付57万元。合同涉及到居间佣金的内容为：“七、乙方承诺，本协议约定的购房款分3次交付：第一次于2018.1.23交付定金贰万元整，如甲方违约应双倍返还定金，乙方定金甲方不予退还，如有违约，居间方佣金按实际成交价的1%从定金中扣除(如定金不足成交价的1%，则甲方与居间方对半收取；反之，则乙方与居间方对半收取)。…”“十、如有一方不按本协议的约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款的30%支付违约金。本合同佣金按实际成交价的1%收取，由乙方承担，在预交税费时一并支付。(1、产权过户不含贷款为成交价百分之一；2、成交价低于叁拾万元不含贷款，一律按叁仟；3、贷款为贷款额的百分之一。)税费中的部分含商业贷款的评估费和居间代理费在产权过户日前，由支付方一次性预付给丙方，届时凭票结算，多退少补。如税费拒付丙方有权中止不动产权登记或不动产权转移登记。”“十、如果甲乙双方不按合同约定履行、终止、解除合同或私下过户，甲乙双方各按实际成立价的1%支付佣金给丙方，佣金可从定金或违约金中扣除。如逾期支付佣金，每逾期一日，向丙方支付30%违约金”。次日，张振杰将案涉房屋的购房合同、购房发票、维修资金收据、物业收据、车位合同和收据等资料交给捷达公司。2018年2月10日前宫京京通知捷达公司钱未到位不买房了。张振杰催要房款，捷达公司直至2月底才告知张振杰，宫京京决定不买房。随后张振杰到捷达公司要求返还涉案房屋的购房合同等资料，捷达公司则要求张振杰支付中介费。张振杰认为房屋未出卖，不存在实际成交价，不同意支付中介费，捷达公司拒绝退还房屋资料。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人则应在居间人促成合同成立后，依约支付报酬。但房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，按照房地产经纪行业惯例，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助委托贷款、办理房屋产权过户及房屋交接等事项。本案房屋买卖未能实际成交，张振杰、宫京京均认为居间不成功，各方也未特别约定房屋买卖合同签订即表明居间成功，可见捷达公司未促成合同成立，不得要求支付中介费。合同第十条“如果甲乙双方不按合同约定履行、终止、解除合同或私下过户，甲乙双方各按实际成交价的1%支付佣金给丙方，佣金可从定金或违约金中扣除。如逾期支付佣金，每逾期一日，向丙方支付30%违约金”系格式条款，该条中“甲乙双方不按合同约定履行、终止、解除合同，甲乙双方各按实际成交价的1%支付佣金给丙方”确定不论何种原因导致不按履行、终止、解除合同，捷达公司不必完成全部居间服务义务均可获得双倍中介费的规则，显然损害了委托的利益，该条款与合同中第七条中“如甲方违约应双倍返还定金，乙方定金甲方不予退还，如有违约，居间方佣金按实际成交价的1%从定金中扣除(如定金不足成交价的1%，则甲方与居间方对半收取；反之，则乙方与居间方对半收取)”相矛盾，该条款无效。捷达公司关于合同第十条的约定，要求张振杰、宫京京各支付8500元中介费的诉请，不能成立，不予支持。捷达公司虽未促成房屋实际成交，但为房屋买卖合同的订立提供了媒介服务，同时结合张振杰实际取得定金及愿意支付一定服务费用等情况，本院酌情确定张振杰支付捷达公司中介费1000元。关于捷达公司主张张振杰侵犯其名誉权而要求赔偿损失、赔偿道歉等诉请，因与居间合同不是同一法律关系，不予处理。一审判决如下：一、张振杰于判决生效后十日内支付捷达公司中介费1000元；二、驳回捷达公司的其他诉讼请求。案件受理费113元（已减半收取），由张振杰负担25元，捷达公司负担88元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实及证据认定予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审法院判决张振杰仅向捷达公司支付中介费1000元是否适当？ 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立房屋买卖合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉《房屋买卖（居间）合同》包含房屋买卖合同和居间合同两部分。居间人在促成该合同订立的同时，其服务义务还包括协助委托贷款、办理房屋产权过户及房屋交接等事项，服务义务直至该合同履行完毕。本案中，捷达公司已促成张振杰和宫京京签订了《房屋买卖（居间）合同》，上述协议系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当事人均应按约履行，因此捷达公司亦有权主张居间服务费。关于居间服务费的支付方式，根据《房屋买卖（居间）合同》第七条约定“如甲方违约应双倍返还定金，乙方定金甲方不予退还，如有违约，居间方佣金按实际成交价的1%从定金中扣除”。因此捷达公司主张的居间服务费应由张振杰从收取的定金中予以支付。关于居间服务费的数额方面，2018年2月10日前宫京京通知捷达公司钱未到位不买房了，捷达公司直至2月底才告知张振杰，捷达公司提供的居间服务存在瑕疵；捷达公司在合同无法继续履行的情况下，拒绝返还张振杰涉案房屋的相关资料，没有合同依据。原审结合案件事实情况对居间服务费酌减为1000元，并无不妥。 综上所述，捷达公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由马鞍山市捷达房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶文胜 审 判 员  赵丽萍 代理审判员  张瑞菊 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  易 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。