山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0191民初1353号 原告：孙守峰，男，1987年6月20日出生，汉族，山东起点房地产经纪有限公司经理，住济南市。 委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马清洁，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：庄坤，女，1973年1月4日出生，汉族，无业，户籍地山东省莱芜市，现住山东省莱芜市。 被告：赵乐生，男，1970年12月16日出生，汉族，山东省冶金设计院股份有限公司员工，户籍地济南市，现住山东省莱芜市。 上列两被告委托诉讼代理人：柳善瑞，山东鲁浩律师事务所律师。 原告孙守峰与被告庄坤、赵乐生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙守峰及其委托诉讼代理人徐晓顺、马清洁，被告庄坤、赵乐生及其委托诉讼代理人柳善瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙守峰向本院提出诉讼请求：1.判令双方继续履行《房屋买卖合同》，协助孙守峰办理涉案房屋的过户手续并交付房屋；2.判令庄坤、赵乐生向孙守峰承担违约金468000元；3.案件受理费、保全费、律师代理费、诉讼财产保全责任保险费等费用由庄坤、赵乐生承担。诉讼中，孙守峰明确第三项诉讼请求中的律师代理费为20000元，诉讼财产保全责任保险费为3042元。事实和理由：孙守峰与庄坤、赵乐生于2016年8月28日签订《房屋买卖合同》，约定孙守峰购买庄坤、赵乐生位于济南高新区世纪大道理想嘉园XXX，面积共约145.6平方米，地下室8平方米，地下车位一处，总价格1560000元，合同签订日支付定金50000元，首付款300000元（包含定金）。如一方违约，每逾期一日，违约方应支付本合同总房价千分之三（或者承担合同总房价30%）的违约金，如有争议向房产所在地人民法院诉讼，合同还约定了过户相关税费承担等其他事项。合同签订日即2016年8月28日，庄坤、赵乐生收到孙守峰支付的购房定金50000元，2016年11月12日收到购房款300000元（包含定金）并出具收到条，孙守峰多次催促庄坤、赵乐生继续履行合同未果，为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。 庄坤、赵乐生辩称，孙守峰的诉讼请求及所依据的事实和理由均不成立，双方签订的房屋买卖合同如为有效合同，因孙守峰的原因已经解除，孙守峰并收回了其支付的全部款项，且该合同应依法认定为无效合同。庄坤、赵乐生保留提起反诉的权利。总之，孙守峰的诉讼请求没有事实和法律依据，本案应依法驳回孙守峰的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年8月28日，庄坤、赵乐生（甲方，卖方）与孙守峰(乙方，买方）及21世纪不动产济南起点加盟店（山东起点房地产经纪有限公司）（丙方，居间人,以下简称起点经纪公司）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南高新区理想嘉园XXX室的房产给乙方，房屋所有权人为庄坤，产别住宅，房屋建筑面积为145.6平方米，附属设施包含地下车位一个和地下室，房屋抵押、租赁情况：有租赁、有抵押；甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为1560000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金50000元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：乙方于甲方办理完产权证后将300000元存入甲方指定账户；剩余房款于产权过户当日将1260000元存入甲方指定账户……九、解除抵押：该房产在中信银行有300000元左右贷款设有房地产权抵押，甲方应当在办理完甲方名下房产证七日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方所支付首付款。十一、甲、乙双方同意，甲方于2017年1月1日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲方同意预留物业保证金2000元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方。 合同签订后，孙守峰于2016年8月28日向庄坤、赵乐生支付购房定金50000元；于2016年11月8日支付购房款50000元，于2016年11月12日支付购房款200000元。2016年10月29日，房管部门对涉案房屋进行了登记。2016年11月8日，庄坤将涉案房屋产权证书交由起点经纪公司代管。2016年11月21日，庄坤结清了涉案房屋所涉贷款。2016年12月19日，赵乐生向起点经纪公司邢经理发送短信，载明：“XXX房子过户前的手续已于2016年12月12日办结，并于当天让你的职工小胡告知你，由你公司负责联系买房人孙守峰落实房子过户事宜。希望你公司抓紧和买方人协商，协商好以后及早通知我们。请提前预约房管局，网签和过户手续一天办完”。2017年2月13日，赵乐生再次向邢经理发送了上述短信，同日，赵乐生向孙守峰发送短信，载明：“XXX房子过户前的手续已于2016年12月12日办结，并于12月19日通过短信方式告知中介邢经理，让他公司负责联系你落实房子过户事宜。按照合同约定，我们应在2017年以前完成过户和交房手续。请您抓紧按照合同约定完成过户手续”。孙守峰回复：“收到，月底前办理完毕，争取下周”。2017年2月17日，孙守峰短信要求赵乐生、庄坤与其办理网签手续，赵乐生回复要求网签、过户一次办完。孙守峰回复称，因涉案房屋为两个房产证，其被限购，要求给付赵乐生、庄坤全款，然后办理委托公证。2017年2月18日，赵乐生向孙守峰发送短信，载明：“孙经理，现在的情况是你被限购了，我们的合同就无法继续执行下去了，我们只能解除合同。请找时间我们协商一下合同解除事宜”。2017年2月21日，赵乐生向孙守峰发送短信，要求孙守峰提供账号，以便其将首付款退还。孙守峰回复不同意解除合同，并称其未被限购，可以办理过户。2017年2月24日，孙守峰通过短信方式将其银行卡号发送给了赵乐生。2017年3月31日，赵乐生向孙守峰卡号为XXX的账户转账300000元。2017年4月7日，庄坤就涉案房产重新进行了房屋产权证书的补办，所有权人均为庄坤，房产证号分别为XXX、XXX。 另查明，孙守峰系起点经纪公司法定代表人。 诉讼中，孙守峰主张其购买涉案房屋是为了让其父母居住，亦主张其是受案外人任峰委托购买涉案房屋，涉案房屋首付款300000元为任峰提供。 双方当事人对以下事实存有争议： 一、涉案《房屋买卖合同》是否有效。庄坤、赵乐生认为，孙守峰及孙守峰所在的公司即起点经纪公司存在恶意串通，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定,起点经纪公司与孙守峰均为明知故犯，且庄坤、赵乐生在具体交易中多次向起点经纪公司传递信息均未得到回应，要求起点经纪公司退回所谓的委托代管的权属证书亦遭到拒绝，使庄坤、赵乐生的权利收到了严重损害，因此，本案是一个基于孙守峰及中介公司恶意串通损害庄坤、赵乐生利益的案件，根据《合同法》第五十二条的规定，属于无效合同。孙守峰主张，涉案房屋系孙守峰按照市场价格购买房屋自用，起点经纪公司积极配合庄坤、赵乐生办理了房产登记手续，解除房屋抵押手续等行为，并未给庄坤、赵乐生造成任何损失，因此，涉案房屋买卖合同合法有效。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方确定的房屋价款亦与当时的市场交易价格相符，而《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定为管理性规定，而非效力性规定，孙守峰及起点经纪公司违反《房地产经纪管理办法》的行为，应由相关行政监管部门予以处理。庄坤、赵乐生主张的孙守峰与起点经纪公司存在恶意串通损害其利益的行为亦未提交证据证实，故本院确定涉案《房屋买卖合同》为有效合同，对于庄坤、赵乐生的抗辩不予采信。 二、涉案《房屋买卖合同》能否继续履行。本案中，孙守峰主张涉案《房屋买卖合同》并未解除，其已告知庄坤、赵乐生已经不存在限购问题，但庄坤、赵乐生明确拒绝继续履行，孙守峰为减少自己的损失，才通过短信方式将银行卡号发给庄坤、赵乐生，双方并未解除合同，现要求庄坤、赵乐生继续履行合同义务，协助孙守峰办理房屋过户手续及交付房屋。庄坤、赵乐生抗辩称，无法继续履行合同，更不存在协助办理房屋过户问题。本院认为，通过赵乐生与孙守峰及经纪公司邢经理之间的短信记录可以确定，在庄坤、赵乐生向孙守峰发出合同无法继续履行，要求解除合同的意思表示，并要求孙守峰提供银行卡号以退还其首付款300000元时，孙守峰虽开始不同意解除合同，但后来将其银行卡号以短信方式发送给了赵乐生，在赵乐生将首付款全部退还孙守峰后，孙守峰未向庄坤、赵乐生提出过异议，故视为孙守峰默认合同已经解除。合同现已不具备继续履行的条件，因此，孙守峰要求庄坤、赵乐生继续履行合同义务、协助过户及交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。 三、庄坤、赵乐生是否应支付违约金并赔偿损失。孙守峰主张，庄坤、赵乐生明确拒绝履行合同，构成违约，孙守峰要求其支付违约金并赔偿损失，违约金计算依据是涉案《房屋买卖合同》第十二条第二款的约定，违约方承担合同总房价30%的违约金，即468000元，并赔偿所遭受的损失包括律师费、诉讼费等。庄坤、赵乐生抗辩称，孙守峰所主张的违约金没有事实和法律依据，在庄坤、赵乐生多次催促孙守峰办理过户交房手续的情况下，孙守峰一直拖延履行，既未按照合同第十二条第三款的约定履行付款义务，又未积极配合办理过户和交房手续，因此，孙守峰应当根据合同约定对庄坤、赵乐生承担违约责任。本院认为，庄坤于2016年11月8日将涉案房屋产权证书交由起点经纪公司代管，于2016年12月12日将房屋过户前的手续办理完毕，并于2016年12月19日、2017年2月13日积极通知孙守峰及起点经纪公司邢经理办理网签及过户手续，而孙守峰告知庄坤、赵乐生其不符合限购政策，一再拖延办理过户事宜，且欲以委托公证的形式将涉案房屋过户至他人名下，在此情形下，庄坤、赵乐生要求与孙守峰解除合同并将款项全部退还孙守峰，并不存在违约行为。孙守峰要求庄坤、赵乐生承担违约金并赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 本院认为，孙守峰与庄坤、赵乐生于2016年8月28日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的效力性强制规定，合法有效。庄坤取得涉案房产产权登记证书后，庄坤、赵乐生积极履行房产过户义务，孙守峰怠于履行，并欲将房产过户至他人名下，庄坤、赵乐生遂要求解除合同并将购房款予以退回，孙守峰也已接收该款项，视为双方合同已经解除。孙守峰要求庄坤、赵乐生继续履行《房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求，已无履行基础，本院不予支持。孙守峰要求庄坤、赵乐生支付违约金468000元并支付律师代理费20000元的诉讼请求，因无法认定庄坤、赵乐生存在违约情形，故本院不予支持。孙守峰要求庄坤、赵乐生支付诉讼财产保全责任保险费3042元的诉讼请求，合同中未作约定，亦于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告孙守峰的诉讼请求。 案件受理费18840元，减半收取9420元，财产保全费5000元，上述共计14420元，由原告孙守峰负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 卉 二〇一八年九月二十日 书记员 崔来运