江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣09民终1578号上诉人（原审原告，反诉被告）：丰城市剑邑物业有限公司。住所地：江西省丰城市新城区雷焕路**。统一社会信用代码：913609817897080992。法定代表人：丁炳根，该公司执行董事。委托诉讼代理人：涂操，男，该公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）：葛辉秀，女，1963年6月8日出生，住江西省丰城市。上诉人丰城市剑邑物业有限公司（以下简称剑邑物业公司）因与被上诉人葛辉秀物业服务合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2018）赣0981民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。剑邑物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判葛辉秀立即支付阳坊花园8栋3单元201号的物业管理费3294元，违约金164元，共计3458元；2.改判剑邑物业公司不赔偿葛辉秀财物损失500元，驳回葛辉秀的反诉请求；3.本案全部诉讼费用由葛辉秀承担。事实和理由：一、关于物业管理服务是否符合物业服务合同标准。剑邑物业公司依照合同约定对小区公共区域进行正常保洁工作，履行了合同约定的义务，小区卫生状态符合合同约定，也与物业费的收费标准相符。一审法院根据葛辉秀于诉讼过程中拍摄的几张没有标准地点的照片便认定剑邑物业公司在2013年到2017年间为该小区提供的服务存在瑕疵，基本事实认定不清。葛辉秀从2013年起未交物业费，构成违约。物业费是全体业主交纳，用于整个小区的物业管理支出。法院在其不交物业费的情况下，判决减收20%的物业费，对其他正常交费的业主不公，会对剑邑物业公司的物业管理活动造成严重影响。二、剑邑物业公司不应赔偿葛辉秀的财产损失。葛辉秀主张其墙壁上的钻孔是由于剑邑物业公司在未经其允许的情况下私自实施钻孔行为造成，对此葛辉秀负有举证责任，但其未举证证明，也未举证证明室内墙壁瓷砖的实际损失，应承担不利后果。一审法院仅根据葛辉秀提供的照片，推定该钻孔由剑邑物业公司造成，在无证据证明损失的情况下判剑邑物业公司赔偿损失500元，缺乏事实依据。葛辉秀辩称，剑邑物业公司2012年5月在安装楼道口门禁系统信号线时未经葛辉秀同意在其房屋进门处墙面钻孔，致使内墙瓷砖损坏。葛辉秀所住8栋3单元门禁系统于2012年12月损坏，至今仍未修复。葛辉秀所住8栋3单元2楼北面露台因下水管道堵塞，常年来积水严重且从未进行打扫，蚊虫滋生，影响葛辉秀正常生活起居。在一审判决后，葛辉秀已按判决书如数交纳物业费。葛辉秀认为，剑邑物业公司未履行合同约定的义务，葛辉秀也不需要全额交纳物业费。剑邑物业公司向一审法院起诉请求：1.判令葛辉秀立即支付阳坊花园8栋3单元201号的物业管理费3294元，违约金164元，共计3458元；2.本案诉讼费全部由葛辉秀承担。葛辉秀向一审法院反诉请求：1.判令剑邑物业公司立即赔偿葛辉秀因剑邑物业公司钻孔造成的墙面瓷砖损失4100元；2.判令剑邑物业公司立即修复楼道口门禁系统，并对小区环境进行治理；3.本案诉讼费用由剑邑物业公司承担。一审法院认定事实：2010年10月8日，剑邑物业公司与丰城市宇成房地产开发有限公司签订了一份《阳房花园项目前期物业服务合同》，双方对管理事项、合同期限、权利与义务、管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中合同期限为“正式入伙时间至业主委员会依法签订物业服务合同生效时止”，但该小区至今仍未成立业主委员会。2009年7月31日，葛辉秀与丰城市宇成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，丰城市宇成房地产开发有限公司将位于该市阳坊花园小区的8幢3单元201室房屋卖给葛辉秀，建筑面积为109.78㎡，2009年11月29日葛辉秀签收了该房屋；2013年1月1日以来，葛辉秀以剑邑物业公司在安装楼道口门禁系统信号线时将其室内装修好的墙面瓷砖破坏、厨房楼顶出现漏水而剑邑物业未予协商处理等为由，停止向剑邑物业公司交纳管理费，遂酿成纠纷。葛辉秀室内装修的墙面瓷砖的破损位置与门外门禁信号线的入户位置相对应；阳坊花园小区内存在建筑垃圾长期未予清理、摩托车停放混乱、保洁工作不到位等情形。一审法院认为，前期物业服务合同可以约定履行期限，在业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同之前有效。因阳坊花园小区至今尚未成立业主委员会，故剑邑物业公司与丰城市宇成房地产开发有限公司签订的《阳房花园项目前期物业服务合同》仍然有效，对全体业主具有约束力，葛辉秀应当按照本合同约定向剑邑物业公司缴交物业管理费；剑邑物业公司在管理与服务质量上有瑕疵，故应承担减少价款的违约责任，对葛辉秀减少收取物业管理费的数额由该院酌定。经核实，葛辉秀室内墙面砖的破损位与门外门禁信号线的入户孔相对应，据此该院推定葛辉秀室内墙体磁砖受损系剑邑物业公司在安装门禁线路入户时未尽注意义务所致，虽损坏程度较轻，但影响墙面整体美观，因此剑邑物业公司应对葛辉秀的损失作适当赔偿。剑邑物业公司基于葛辉秀未依照合同约定缴交物业管理费从而要求其支付违约金，由于剑邑物业公司在履行合同过程中自身也有违约行为，故该院不予支持。对葛辉秀室内墙面受损问题，剑邑物业公司提出诉讼时效抗辩，该院认为诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，本案葛辉秀从2013年1月1日起停止缴交物业管理费，其主要理由是剑邑物业公司在安装门禁系统时损坏其室内墙体而未得到赔偿，按常理可推定当剑邑物业公司每向其摧交物业管理费时，葛辉秀会就墙体损坏向剑邑物业公司提起赔偿，故该院认为剑邑物业公司提出超过法定诉讼时效的抗辩理由不成立。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、葛辉秀欠剑邑物业公司物业管理费3294元（2013年1月1日-2017年12月31日期间）；剑邑物业公司因管理和服务质量有瑕疵，减收葛辉秀物业管理费20%即659元；两项相抵，葛辉秀实欠剑邑物业公司物业管理费2635元，于本判决生效后十日内付清；二、剑邑物业公司赔偿葛辉秀财物损失500元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回剑邑物业公司和葛辉秀的其他诉讼请求。案件本诉费50元、反诉费50元，合计100元，依法减半收取计50元，剑邑物业公司、葛辉秀各承担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院除确认一审法院查明的事实外，另查明：葛辉秀于一审判决后向剑邑物业公司支付了3295元。本院认为，对葛辉秀提交的照片，剑邑物业公司除了主张其中一张堆放垃圾的空地不在其管理的阳坊花园小区内，对其余照片的拍摄地点未提出异议，葛辉秀提交的照片能够反映阳坊花园小区内存在物业管理不到位的情况，剑邑物业公司主张其于2013年至2017年期间提供的物业服务符合合同约定，应对其履行合同的情况举证证明，但剑邑物业公司未提交相关证据，一审判决根据葛辉秀的举证，认定剑邑物业公司提供的物业服务存在瑕疵，认定事实和适用法律正确。剑邑物业公司自阳坊花园小区建成时即为小区提供物业服务，且其在一审中主张对楼道门禁系统进行过维修，门禁系统正常工作，二审中又称不知道安装门禁系统在墙上钻孔的事，其陈述自相矛盾，本院不予采信。葛辉秀向一审法院提交的照片能够证明其墙面受损的事实，一审判决酌定剑邑物业公司赔偿损失500元并无不当。综上所述，剑邑物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丰城市剑邑物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 岗审 判 员  杨耀星审 判 员  袁飞云二〇一八年九月二十五日代书记员  徐 斌