济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初3230号 原告：毕某某，女，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。 被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯某某，执行董事。 委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭然，山东舜元律师事务所律师。 原告毕某某与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕某某的委托诉讼代理人李海英、赵宇，被告银座公司的委托诉讼代理人侯俊顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕某某向本院提出诉讼请求：1.判决银座公司支付毕某某自2013年12月17日至办理产权登记备案之日期间违约金，暂定38331.6元（以526172元为基数，按照日万分之零点五计算，自2013年12月17日起算，截止2017年12月13日，共计1457天）；2.判决本案诉讼费用由银座公司承担。事实和理由：双方于2010年11月5日签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号****），约定毕某某以总价款527422（实付526172）元的价格购买银座公司开发的位于济南市槐荫区经七路与经十路间、纬十二路西侧的银座中心****号房屋，房屋建筑面积42.19平方米。合同约定出卖人应当在2012年3月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人责任，未能按期办理房屋权属登记，双方同意若买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，毕某某依约支付了全部房款，并于2012年6月29日完成房屋交接，银座公司未按合同约定履行办理产权登记义务，严重侵害毕某某的利益。为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，毕某某应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，毕某某现在才向银座公司主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担该违约责任。（1）由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司在实际施工涉案济南银座中心项目排水工程时，违背合同约定，导致其施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，该原因系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）济南市城乡建设委员会违法要求银座公司在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之二。（3）涉案楼盘的部分业主（包括毕某某在内）私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之三。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，银座公司不承担任何违约责任，对于该原因，银座公司已于2018年2月11日向法院提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上第一点原因申请法院予以确认，现该案尚未审理终结。同时，就第二条原因银座公司正在积极收集证据，准备提起行政诉讼，诉求确认该原因。因本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件及银座公司将要提起的行政诉讼的结果为依据，银座公司已经依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，庭前申请中止审理本案件，在相应案件未做出生效的结果前，本案应当予以中止审理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即毕某某提供的商品房买卖合同、购房发票、售楼宣传材料等，银座公司提供的（2018）鲁0104民初1412号案件受理通知书及诉状、工程验收材料、规划设计图纸、交房流转单、涉案楼房的所有权初始登记等证据，本院认定事实如下： 2010年11月5日，毕某某与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定毕某某购买银座公司开发的“银座中心”****号商务商业用房一套，房款总金额为527422元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付毕某某使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。 合同签订后，毕某某向银座公司支付了所购房产的总房款。2012年6月29日，银座公司将涉案房产交付毕某某。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为526172元，银座公司退回多收的部分购房款，并为毕某某开具了金额为526172元的购房发票。2018年2月11日,银座公司作为原告向被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司提起（2018）鲁0104民初1412号建设工程施工合同诉讼，要求之一为确认系江苏中南建筑产业集团有限责任公司的违约行为导致其不能及时将涉案房屋办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点问题为：一、双方签订的商品房买卖合同相关免责条款的效力；二、本案是否应该中止审理；三、毕某某的诉讼请求是否超过诉讼时效。 对于焦点一，双方争议的本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。毕某某主张该条款是银座公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与毕某某协商的条款，属于合同法第三十七条规定的格式条款，其内容符合合同法第四十条中“提供格式条款一方免除其责任”的情形，应认定为无效条款。银座公司则主张该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则，该法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案争议条款所约定的内容显然与上述法律规定相悖，且《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案争议条款系银座公司提供的格式条款，符合免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，故该条款应当认定为无效条款。 对于焦点二，银座公司在答辩意见中提到三个导致其不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的原因，其主张根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担违约责任。本院认为，根据上述焦点一的认定，本案争议的合同第十五条第2款为无效条款，银座公司与案外第三人发生的纠纷系其他法律关系，其案件的事实认定和裁判结果对本案不产生影响。因此，银座公司要求中止审理本案的请求，本院不予支持。 对于焦点三，根据合同约定，本案系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。据此，毕某某所提出的2015年10月1日及此前的违约金要求，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，已经超过了当时《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。毕某某要求的2015年10月1日后的违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，诉讼时效期间为三年，毕某某要求银座公司支付2015年10月2日至2017年12月12日（包括起始日和终止日）的违约金，未超过诉讼时效。 综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了与毕某某签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的合同第十五条第2款为无效条款，银座公司要求中止审理本案的请求，本院不予支持，毕某某要求银座公司支付2015年10月2日至2017年12月12日（包括起始日和终止日）的违约金，该请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕某某违约金，数额为以526172元为基数，自2015年10月2日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）； 二、驳回原告毕某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费759元，减半收取计380元，由原告毕某某负担180元，由被告山东银座置业有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李巧英 二〇一八年九月五日 书记员  白 璐