山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终6274号 上诉人（原审被告）:李光，男，1987年6月18日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。 委托诉讼代理人:梁聪，北京市证信律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张胜勇，北京市证信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王利全，男，1976年1月12日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人:吕尚武，山东海之信律师事务所律师。 上诉人李光因与被上诉人王利全房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初6790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李光上诉请求:1.依法撤销原审第二、三、四、五项判决，发回重审或者依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《房地产买卖契约》第七条第一款明确约定：“本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的三日内将双倍定金及已付款返还给乙方。”上诉人认为该条“悔约”意为依各方主观意思即可解除合同，无须负有任何条件和前提，该条款系意思自治之体现，并不违反强制性法律法规，应属有效。上诉人在签订合同第七日即及时向被上诉人发出解除通知，实际双方在此之前已经多次沟通，上诉人在签订合同后短时间内履行通知义务并愿以双倍返还定金补偿被上诉人。被上诉人在此期间并未支付任何购房款，没有任何损失，原审判决赔偿被上诉人75万元违约金明显有失公平。二、双方均认可购房定金5万元尚由中介托管，原审判决由上诉人返还被上诉人5万元定金没有事实依据，原审应当追加中介方作为第三人参与庭审，并判令中介方返还定金。三、根据合同法第427条规定，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，《房屋买卖中介服务协议》签订于《房地产买卖契约》之后，仅凭一张收据也不能证明被上诉人支付了中介费，故判决由被上诉人支付该笔中介费没有事实依据。四、原审法院对房屋溢价损失的认定过高，上诉人双倍返还定金也足以弥补其损失。 王利全辩称，一，上诉人为追逐高价在合同签订之后于2017年11月7日又将房屋以269万元的价格卖与案外人，此后于2016年11月14日向被上诉人发出解除合同的通知，系典型的一房二卖行为，其行为严重违反了诚实信用的基本原则，属于恶意违约。二、上诉人作为合同违约方，依法不享有合同解除权。三、被上诉人支付的定金虽然由中介保管，但是在法院判决上诉人返还定金之前实际上该定金仍系上诉人所有，故一审法院判决上诉人返还定金于法有据。因房屋中介居间促成双方合同的签订，故被上诉人支付了中介费5万元，现因上诉人恶意违约造成合同无法继续履行，故上诉人应当赔偿被上诉人支付的中介费用。四、双方签订购房合同之时，正值本地房屋价格上涨较快的阶段，被上诉人为履行涉案合同低价卖出自己原有的房屋，以保证及时支付购房款。上诉人的恶意违约行为给被上诉人造成经济损失，这其中包括直接经济损失和可得利益损失。原审法院依法委托评估机构评估溢价，原审法院又酌情以溢价部分的90%作为经济损失的赔偿，公正合理。 王利全向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行其与原告在2016年11月1日签订的《房地产买卖契约》；2、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除双方于2016年11月1日签订的《房地产买卖契约》；2、判令被告返还原告购房定金50000元；3、判令被告赔偿原告已支付的中介费50000元；4、判令被告赔偿申请人经济损失719215元（房屋价值上涨部分）；5、本案诉讼费及评估费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，原告与被告签订了《房地产买卖契约》，约定原告购买被告位于青岛市高新区户房屋，房屋的成交价为人民币2450000元，原告于2016年11月1日向被告支付定金人民币50000元，向中介公司支付中介费50000元。合同签订后，原告为急于筹集购房款，将自己位于青岛市市南区户房屋低价出售。2016年11月14日，被告通知原告要求解除双方签订的《房地产买卖契约》，遭到原告拒绝。原告向法院提起诉讼，并在案件审理过程对涉案房屋的价值进行评估，经青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司评估，该房屋价值为3169215元。 一审法院认定事实：原告（乙方买方）与被告（甲方卖方）经协商于2016年11月1日签订了《房地产买卖契约》，约定：第一条，甲方同意将坐落于青岛市高新区华贯路758号x号楼x户房屋（建筑面积193.99平方米）出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条，甲、乙双方同意上述房屋的成交价为人民币2450000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金；第三条，甲、乙双方同意，自本契约生效之日起日内，将上述房款分四次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下①2016.11.1日付定金50000元。②2016.11.20前付首付款人民币600000元。③2016.11.20前办理贷款人民币500000元。④过户时付清全部房款1300000元。第四条，甲方应于过户当日将房屋交付给乙方。第五条，甲、乙双方同意，在房屋实际支付之日前根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方负责缴付；若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。第六条，甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第七条，本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的三日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之四的违约金。任何一方逾期三日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。第八条，甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方承担。甲方净得售房款人民币2450000元整。第九条，甲、乙双方在履行本契约过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，可向该房屋所在地人民法院起诉。第十条，本契约未尽事宜由甲、乙方双方另行在契约的补充条款中加以明确。第十一条，甲、乙双方经协商一致，在不违背本契约上述条款原则的前提下，就本契约未尽事宜订立的补充条款，为本契约不可分割之一部分，与本契约具有同等效力。第十二条，本契约及补充条款经甲、乙双方签章后生效。第十三条，本契约连同附件一式三份，甲、乙、中介各执1份，具有同等效力。原告、被告及中介青岛市市北区中兴家房产信息咨询部分别在该契约落款处签名或盖章。该契约补充条款（第5页）的内容被划掉。原告提交的该契约（第6页）处注明了定金由中介代收托管，并注明了今收到王利全购高新区华贯路758号x号楼x房屋定金伍万正。收款人李光。而被告提交的该契约（第6页）仅注明了定金由中介代收托管。原告依约于签订当日支付了定金50000元。庭审中双方均认可该50000元定金由该中介代收托管。庭审中被告提交了青岛市市北区中兴家房产信息咨询部工作人员刘裕英向被告出具的收条（2016.11.1日），该收条载明：今收到李光卖高新区华贯路758号x号楼x户房屋定金伍万正（资金托管）。并称其现仍未从该中介领取该50000元定金。另查明，该契约签订后，被告于2016年11月14日通过EMS（1014637050420）向原告寄送了《房地产买卖契约》合同解除通知书，被告在该通知书中以其债权人不同意出售该处房为由正式通知与王利全解除该契约的履行并同意自悔约之日起三日内向王利全双倍返还定金。原告于2016年11月16日收到了该通知书。原告提交的与被告的短消息及微信聊天内容显示其当时并不同意被告解除该契约，要求被告继续履行该契约。后双方因该契约而发生纠纷，原告起诉至法院。又查明，庭审中原告提交了其与青岛市市北区中兴家房产信息咨询部的涉案房屋中介服务协议，原告依该协议向该信息咨询部支付中介服务费50000元，并提交了加盖该信息咨询部公章的收款收据（编号：0186868），该收款收据项目栏处载明中介费，金额栏载明50000元。还查明，原告在诉讼过程中向法院提出申请，要求对涉案房屋价值进行评估，法院依法委托青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司对原告申请事项进行了评估，该公司出具了房地产估价报告（青衡房估字第××号），估价结果：本次估价对象为青岛市高新区华贯路758号x号楼x户房屋，建筑面积193.99平方米，在2016年12月2日的房地产单价：16337元/平方米，房地产总价：3169215元。庭审中双方对该估价报告的真实性均无异议。原告支出评估费9350.94元。以上事实，有双方提交的相关证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 一审法院认为，本案系因房屋买卖而引发的纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按照全面履行各自的义务。该契约签订后，被告于2016年11月14日正式通知原告解除该契约，明确不再履行该契约，经原告催促后仍未能继续该契约，被告的行为属于单方根本违约，其应当依法承担违约责任。原告作为守约方有权解该契约，现原告于2018年4月2日变更诉讼请求并要求解除该契约，被告亦同意解除该契约，故法院对原告要求解除与被告所签订的该契约的主张予以支持。被告应当退还原告定金50000元。关于原告主张被告赔偿其已支付的中介费50000元及房屋价值上涨部分的719215元的问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。本案中，综合原告提交证据及双方庭审陈述，原告提交的证据能够证实该房产信息咨询部提供涉案房屋买卖居间服务，并收取了原告该50000元中介费的事实，该50000元系原告因被告违约所形成的直接损失，故原告要求被告赔偿其该50000元的主张，理由正当，于法有据，法院予以支持。本案涉案房产经评估总价值为3169215元（评估基准日为2016年12月2日），双方签订该契约后，原告在该契约履行过程中并无违约情形，并积极督促被告履行该契约义务，被告明确表示不履行该契约后，原告又及时诉至法院，防止了双方损失的扩大，原告在此期间主张权利属合理期间，在此情况下，原告要求被告赔偿涉案房屋评估的市场价格与该契约约定的成交价溢价损失的主张具有事实和法律依据，综合考虑被告违约情形及本案实际，法院酌定被告赔偿原告该差价损失的90%，即647293.5元[（3169215元—2450000元）×90%]。关于原告为涉案房屋评估所支出的该9350.94元，该费用系因被告违约为本案所支出的合理费用，原告要求被告承担该笔费用的主张理由正当，于法有据，法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告王利全与被告李光于2016年11月1日签订的《房地产买卖契约》。二、被告李光于本判决生效之日起十日内返还原告王利全购房定金人民币50000元。三、被告李光于本判决生效之日起十日内赔偿原告王利全所支出的中介费人民币50000元。四、被告李光于本判决生效之日起十日内赔偿原告王利全房屋溢价损失人民币647293.5元。五、被告李光于本判决生效之日起十日内支付原告王利全评估费人民币9350.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26400元、由原告承担18348元，由被告承担8052元，保全费5000元由被告承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。案经调解，当事人未能达成协议。 本院认为，本案中李光与王利全于2016年11月1日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后李光向王利全发出合同解除通知书并由王利全签收，明确表示不再出售案涉房产，该行为系李光单方根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王利全为购买案涉房屋与青岛市市北区中兴家房产信息咨询部签订《房屋买卖中介服务协议》并支付中介费5万元，系因李光违约造成的直接损失，应当获得赔付。此外，本案中李光违约后案涉房屋价格上涨，一审法院以2016年12月2日为基准日对案涉房屋进行了价值评估，该评估价格与本案合同约定的成交价之溢价属于合同履行后可以获得的利益，亦应依法获得赔偿。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑李光的违约情形和本案实际，酌定李光赔偿原告该差价损失的90%于法有据，本院依法予以确认。上诉人主张一审法院认定的房屋溢价损失明显偏高，但并未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。另，《房地产买卖契约》中的补充条款约定，“定金由中介代收托管”，该处另有李光签字盖章的收条“今收到王利全购高新区华贯路758号x号楼x户房屋定金伍万元正”，前述证据表明李光已收到王利全支付的5万元定金，中介仅作为中间方代为保管，故一审法院判决李光向王利全返还定金合理有据，上诉人主张原审法院遗漏必要的诉讼参加人无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，李光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8052元，由上诉人李光负担。 本判决为终审判决。 审判长  臧丕红 审判员  韩向东 审判员  于勇军 二〇一八年九月三十日 书记员  李延鹏