北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初1229号原告：蒋凌雪，女，1991年10月27日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：黎磊，北京伊兰律师事务所律师。被告：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：张国明，总经理。委托诉讼代理人：陈涛，男，1976年12月7日出生，北京兴亚置业有限公司职工。委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。第三人：北京锦华盛业装饰工程有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：刘玉杰，总经理。委托诉讼代理人：孟小奎，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘牧童，北京市世纪律师事务所律师。原告蒋凌雪诉被告北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚置业公司）、第三人北京锦华盛业装饰工程有限公司（以下简称锦华装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋凌雪及其委托诉讼代理人黎磊，被告兴亚置业公司的委托诉讼代理人王欣一、陈涛，第三人锦华装饰公司的委托诉讼代理人孟小奎、刘牧童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋凌雪提出诉讼请求：1、判令解除蒋凌雪与兴亚置业公司于2016年3月9日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2、判令兴亚置业公司返还蒋凌雪已支付的购房款547783元；并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2016年3月9日至2018年1月27日期间的利息43366元；3、判令兴亚置业公司返还蒋凌雪团购款50000元，如不能认定团购款是购房款，则赔偿损失50000元；4、判令兴亚置业公司赔偿违约金26293元（逾期交房180日内按已付房款日万分之一,超过180日后按已付房款的百分之三，两项合并计算）。事实与理由：2016年3月9日，蒋凌雪与兴亚置业公司签订预售合同，购买位于北京市门头沟区XXX721号房屋，同时蒋凌雪与兴亚置业公司选定的锦华装饰公司签订装修委托协议，对案涉商品房进行装修，装修工程交接日期为买卖合同约定的交房日期。当日，蒋凌雪向兴亚置业公司支付了首付款547783元及团购款5万元，根据团购推荐书的约定，该5万元可以在总购房款中抵顶8万元，对于剩余购房款以贷款方式支付。按照合同约定，兴亚置业公司应于2017年7月31日交付已完成装修的房屋，如兴亚置业公司逾期交房180日内，应按日向蒋凌雪支付已付房款万分之一的违约金，逾期180日后，蒋凌雪有权退房，兴亚置业公司应支付全部已付房款万分之三的违约金。现兴亚置业公司未按照约定如期交付精装修房屋，且逾期超过180日，符合双方约定可以解除合同的条件。此外，关于剩余购房款，双方约定在2016年6月30日前支付，但因银行规定在工程竣工之后才能批贷直至2018年4月2日才发放贷款，因蒋凌雪已经起诉兴亚置业公司解除合同故退回贷款。因兴亚置业公司逾期交房构成违约，对其指定贷款银行未能及时批贷亦应承担责任，故诉请解除预售合同，兴亚置业公司承担违约责任。被告兴亚置业公司辩称：不同意蒋凌雪的诉讼请求。第一、预售合同约定的解除条件并未成就，蒋凌雪无权解除合同。由于北京市政府环境治理等不可抗力原因造成项目多次停工，导致兴亚置业公司交房延期。兴亚置业公司已于2017年12月26日向蒋凌雪发出交房通知，蒋凌雪拒收。因逾期交房未超过180日，兴亚置业公司同意支付自2017年8月1日至2017年12月31日按已付房款日万分之一计算的违约金，合同继续履行。预售合同未约定商品房的交付标准是精装修，装修只是附赠项目，兴亚置业公司完成毛坯房施工与锦华装饰公司进行交接后由锦华公司完成装修，预售合同与装修委托合同是两个不同的法律关系。案涉房屋在通知交房时已达到合同约定的毛坯房交付条件，虽然存在延期交房的事实，但并不符合解除合同的条件。第二、蒋凌雪存在违约行为。预售合同约定，蒋凌雪应于2016年6月30日前将剩余房款按照银行按揭的方式支付至兴亚置业公司账户，但蒋凌雪未按照预售合同的约定履行付款义务。经向银行信贷员了解，蒋凌雪的贷款已通过审核并实际发放，后被其自行退回。蒋凌雪主观故意违约，应当自行承担责任，不能以此为由解除合同。第三，蒋凌雪仅向兴亚置业公司支付了首付款547783元，团购款50000元系其向链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）支付，兴亚置业公司并未委托链家公司代收购房款，不应由兴亚置业公司返还团购款。综上，兴亚置业公司同意支付逾期交房违约金8381元并继续履行合同，不同意解除预售合同。另外，因政府出台房屋调控政策，导致投资人获利空间被压缩，故应当考虑蒋凌雪诉讼的真正目的，维护交易稳定。第三人锦华装饰公司述称：不同意蒋凌雪的诉讼请求，意见同兴亚置业公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：一、合同的订立兴亚置业公司（出卖人）与蒋凌雪（买受人）于2016年3月9日签订预售合同，约定兴亚置业公司将位于北京市门头沟区XXX721房屋出售与蒋凌雪，商品房用途为办公，建筑面积为36.84平方米，房屋总价款为1087783元。付款时间及逾期付款责任。合同附件五约定：买受人于2016年3月4日向出卖人支付该套商品房定金款50000元，于2016年3月9日支付购房首付款547783元（其中含定金款5万元整），余额购房款540000元，买受人选择出卖人指定的商业银行按揭贷款，并于2016年6月30日之前，将贷款足额付至出卖人指定的银行账户；买受人在签订预售合同时应向银行提出相应的按揭贷款申请，在预售合同签订后在出卖人发出贷款通知3日起与银行工作人员按其规定签署全部所需贷款文件，办理完毕贷款申请手续。预售合同第十一条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。附件九补充协议第四条第2项约定，买受人选择商业贷款的，不影响买受人按期足额向出卖人支付购房总价款之责任约定。买受人应在签订合同之前向银行确认贷款的可行性，并提交真实有效的贷款资料；若贷款付款日届满前因买受人原因不能按期支付总价款的，按照预售合同第十一条之规定，买受人应承担逾期付款的违约责任。若因买受人原因（包括但不限于贷款年限不足等）未能获得银行贷款或所获得之银行贷款金额不足以支付其所应付之购房款的，则买受人须按预售合同约定之贷款付款日届满前一次性向出卖人支付该部分房款，逾期未足额支付的，按照预售合同第十一条之规定，买受人应承担逾期付款的违约责任。交房时间、条件及逾期交房责任。预售合同第十二条约定，出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付时，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，二者不作累加；逾期180日之内（该时限应当不小于第十一条中的时限），自交付期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之三向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；除上述违约金外，由于出卖人逾期交房（包括买受人选择退房的）出卖人不向买受人承担任何形式的赔偿责任。交接手续：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋。其他约定。第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定。其中第（二）项第3款，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人修补达到合同双方约定的标准。具体装饰装修和设备标准的约定见附件六。附件六对商品房装饰和设备标准进行约定：集中采暖为散热器，外墙为涂料，顶棚为涂料，室内地水泥抹面，门窗型材为双玻中空断桥铝合金窗，电梯品牌为迅达或同档次品牌。附件九《补充协议》第七条对预售合同第十七条第（二）项进行补充：1、双方确认装饰材料设备品牌出现出卖人签订预售合同时不能预见的影响采购的情况时，出卖人有权更换同档次质量规格相当的其他品牌产品。买受人不得以房屋装饰装修设备不符合约定为由拒收房，出卖人不承担逾期交房的责任。2、双方确认出卖人所修的样板间（如有）仅作为风格展示和参考之用，有关该商品房结构、空间、装饰灯以双方在预售合同中约定为准。同日，蒋凌雪（甲方）与锦华装饰公司（乙方）在兴亚置业公司售楼处签订《装修委托协议》，协议约定：甲方委托乙方对甲方房屋进行装修，甲乙双方同意乙方有权或自行委托第三方按照本协议附件一的约定，进行施工合同管理全过程的装饰施工，并由乙方承担施工费用及材料费用。三、装修工程施工和交接的前提（以下需同时满足）：1、甲方与兴亚置业公司于2016年3月9日签订的关于北京市门头沟区XXX721号房屋预售合同合法有效成立；2、甲方已完整履行前述买卖合同约定的合同义务和相关附随义务；3、该商品房装修工程交付前，该商品房不发生任何转让、赠予或互易等所有权转移情形，但经乙方书面同意的除外；4、甲方委托的装修工程仅限于买卖合同涉及的商品房，该委托装修工程不得折（兑）现、不得转让，也不可另作其他用途，否则，甲方将自始不享有本协议约定的该商品房装修工程权益。四、装修工程的交接：装修工程的交接日期为买卖合同约定的交房日期；本协议涉及的装修工程质量及材料质量应符合国家及北京市有关标准；委托装修事项的保修期限自实际交付之日起两年。五、责任承担：未办理装修工程交接验收手续前，甲方不得干涉、阻碍装修工程。协议附件一户内精装的内容包括木地板、瓷砖壁纸、乳胶漆、整体橱柜、盥洗柜、空调、热水器等。二、合同的履行过程2016年3月4日、9日，蒋凌雪先后向兴亚置业公司支付购房定金50000元和首付款。2016年5月27日，兴亚置业公司向蒋凌雪出具房款发票，载明蒋凌雪已交纳房款547783元。后双方办理了预售合同网签手续并知悉工程竣工验收之后银行才能发放贷款的情况。2017年初，蒋凌雪经兴亚置业公司通知后签署向北京银行国兴家园支行的贷款合同。2017年8月，北京银行国兴家园支行告知蒋凌雪贷款的审批正在进行，最早放款日为开发商竣工验收之后。2017年7月24日，兴亚置业公司向全体业主送达延期交房通知书，告知业主交房时间预计延迟至2018年1月31日。2017年11月20日，兴亚置业公司到门头沟区住房和城乡建设委员会办理了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2017年12月8日，兴亚置业公司完成房屋面积测绘。2017年12月底，北京银行国兴家园支行报请总行对贷款进行审核，经总行批准后在贷款合同上盖章。2018年4月2日，北京银行国兴家园支行将54万元贷款转至蒋凌雪账户时，蒋凌雪告知银行申请退还贷款，并表示其与兴亚置业公司之间有房屋买卖纠纷，明确表示如银行不收回贷款，其将拒绝还款。北京银行国兴家园支行告知兴亚置业公司后，随即将54万元贷款撤回。本案诉讼中，蒋凌雪表示，如继续履行合同，其无支付剩余购房款的能力，仍需贷款。北京银行国兴家园支行工作人员在本院调查时表示，蒋凌雪申请的贷款已经办结，如需继续申请办理贷款需要重新申请，鉴于蒋凌雪之前撤回贷款的情况，其再次获得该行购房贷款的可能性很小。各方当事人对下列事实存在争议：一、关于案涉商品房的交付标准。蒋凌雪主张涉案房屋为精装修交房，根据“装修工程的交接日期为买卖合同约定的交房日期”的约定，兴亚置业公司在交付房屋时装修工程应当一并完成。兴亚置业公司、锦华装饰公司主张其在销售时已经明确告知业主销售的是毛坯房、赠送装修，在约定的交房日期前业主完成毛坯房验收，之后兴亚置业公司再将房屋交锦华装饰公司完成装修。“装修工程的交接日期”系指兴亚置业公司与锦华装饰公司的交接日期，并非向业主交接装修工程的日期。蒋凌雪为证明其主张提交预售合同、装修委托协议、楼盘宣传资料的网页截图以及时代广场6号楼1016业主赵飞、4号楼1407业主史晓梅的书面证明。兴亚置业公司、锦华装饰公司对预售合同、装修委托协议的证明目的不予认可，对宣传资料的真实性和证明目的不予认可，对赵飞、史小梅书面证明的证据形式和证明目的不予认可。本院认为，宣告资料的网页截图为蒋凌雪自行打印，并非兴亚置业公司销售房屋时向其提供，赵飞、史晓梅同为购买兴亚置业公司楼盘的买受人，不能通过由其出具证明的形式证明案涉房屋的交付标准，故本院对上述证据不予确认。关于装修委托协议的签订，蒋凌雪陈述：其在兴亚置业公司“中昂时代中心”售楼处与兴亚置业公司销售人员同时签订的预售合同和装修委托协议，且兴亚置业公司、锦华装饰公司系关联公司，装修合同无须支付价款，装修费用已经包含在房屋价款之中。兴亚置业公司陈述：兴亚置业公司和锦华装饰公司部分股东虽然相同，但二者系独立法人；兴亚置业公司向业主推荐锦华装饰公司完成装修，为便于管理，业主不能选择其他装修公司；兴亚置业公司承诺向锦华装饰公司结算装修费用，但目前尚未结算；装修委托协议中的“装修工程的交接日期”系兴亚置业公司向锦华装饰公司进行交接，即装修工程起始日，没有明确约定竣工日期，属于约定不明确，可以给予合理的施工期。锦华装饰公司与兴亚置业公司意见相同。对各方当事人关于约定交付房屋日期前是否一并完成装修的争议，由本院根据预售合同和装修委托协议的条款结合各方当事人陈述等证据进行认定。二、关于兴亚置业公司通知蒋凌雪交房情况。兴亚置业公司主张其于2017年12月26日通知蒋凌雪于2017年12月30日收房，提交了EMS快递寄件人存单以及交房通知书予以证明。蒋凌雪主张兴亚置业公司于2018年6月30日短信通知其收房，对2017年12月26日通知收房情况不予认可，称其未收到交房通知书，但其认可快递单据上载明的地址和电话。经查询EMS官网，显示该快递未妥投原因为拒收退回。本院认为，兴亚置业公司提交的EMS寄件人存单，收件人信息填写无误，存单上注明内件品名为交房通知书，在EMS官网上可以查询到邮件已经投递因为拒收退回，故本院对兴亚置业公司提交的两份证据予以确认。本院根据上述认证意见，认定如下事实：2017年12月26日，兴亚置业公司向蒋凌雪寄送交房通知书，通知其2017年12月30日收房，并告知需携带的相关资料。交房通知书载明：小区房屋按合同约定已达到毛坯房交付使用条件，交房时所有业主需签署收条（逾期交房违约金收条）、毛坯房交验单，办公业主需签署二次结构改造委托协议、装修委托补充协议，银行按揭付款的业主交清首付款后可办理交房手续，交房当天所有业主领取延期交房违约金。2018年6月21日，蒋凌雪收到兴亚置业公司销售人员发送的短信，通知其6月30日领取钥匙并携带精装修协议和精装修补充协议。兴亚置业公司陈述：2017年12月26日通知蒋凌雪交房时的房屋系毛坯房，尚未装修，因蒋凌雪一直未收房，故在房屋完成装修后，公司再次通知其收房；小区业主签署毛坯房交验单后，兴亚置业公司将房屋钥匙交锦华装饰公司，锦华装饰公司于2018年3月开始装修，现已完成，并由锦华装饰公司通知业主交房；装修委托补充协议由锦华装饰公司与业主签订，内容为业主对房屋进行验收后将房屋交于锦华装饰公司，装修期间由锦华装饰公司向业主做出装修补偿，补偿标准为每迟延一天支付已付房款万分之一的补偿金，在精装完毕后支付，但装修委托补充协议和二次结构改造委托协议的签署并非交房必需条件。锦华装饰公司同意兴亚置业公司意见。三、关于团购款的交纳情况。蒋凌雪主张其向兴亚置业公司或其委托代理人交付了团购款50000元，提交《团购推荐书》、收据、刷卡单、代理人计算过程予以证明。兴亚置业公司认为团购款系向链家公司交付，其与链家公司不存在委托关系，对该证据的真实性、证明目的不予认可。2016年3曰9日《团购推荐书》的组织方为链家公司，注明被推荐人支付团购费50000元可享受在开发商对外公布的销售价格的基础上每套房屋减免80000元；被推荐人确认本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的团购推荐费并非购房价款的一部分。本院认为，该《团购推荐书》有链家公司盖章，蒋凌雪交纳5万元团购费刷卡单载明的商户名称为链家地产，收据亦为链家公司出具，上述证据能够证明蒋凌雪参加链家公司团购项目购买案涉房屋并为此向链家公司交纳5万元团购推荐费，但不能证明兴亚置业公司委托链家公司代为收取5万元。本院认为，兴亚置业公司与蒋凌雪签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应当依照合同约定，全面履行合同义务。蒋凌雪主张兴亚置业公司未在合同约定的期限内交付精装修房屋，且逾期超过180天，故其可以依约解除合同。兴亚置业公司同意支付迟延交房期间的违约金，但不同意蒋凌雪关于解除合同的请求，主张继续履行合同。对此，本院认为，第一，尽管兴亚置业公司与锦华装饰公司存在关联关系，但仍是两个独立的民事主体。蒋凌雪在签订合同时应当清楚其系分别与兴亚置业公司签订预售合同、与锦华装饰公司签订装修委托协议。根据合同的相对性，当事人应当依据各自的合同确定相应的权利义务。预售合同第十二条明确约定出卖人交付商品房的条件为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。对此，兴亚置业公司已提供相应证据予以证明，其于2017年12月26日通知交付的房屋满足合同约定的交付条件。第二，对于《装修委托协议》第四条“装修工程的交接日期为买卖合同约定的交房日期”的约定，应当结合协议的其他条款一并理解。根据该协议第三条关于“装修工程施工和交接的前提包括买房人已完整履行签署买卖合同约定的合同义务和附随义务”的约定，装修工程的交接日期不能当然解释为装修工程的竣工日期。即使按照买受人的意见进行解释，亦只能主张锦华装饰公司承担《装修委托协议》项下迟延履行的违约责任。综上，本院对蒋凌雪关于兴亚置业公司交付房屋应为精装修房屋的意见不予采纳。本案已查明，兴亚置业公司于2017年12月26日通知蒋凌雪于12月30日前往中昂时代广场售楼处收房。但蒋凌雪拒收邮件，未去收房，2017年12月30日应为兴亚置业公司向蒋凌雪交付房屋的日期。据此计算，兴亚置业公司逾期交付房屋的天数尚不超过180天，故蒋凌雪主张兴亚置业公司逾期交房超过180日，并据此行使合同解除权，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于蒋凌雪以兴亚置业公司应对其指定银行未能及时批贷承担责任为由主张解除预售合同，本院认为，双方虽然约定2016年6月30日前将剩余房款通过银行按揭方式支付，但案涉房屋系商业办公性质，银行需待楼盘竣工验收后方可审核放贷。双方在知悉该情况后，蒋凌雪经兴亚置业公司通知后于2017年初签署向北京银行国兴家园支行的贷款合同，表明其愿意继续履行付款义务；兴亚置业公司在完成竣工验收后通知银行按揭付款的业主交清首付款后可办理交房手续，说明其根据银行审核放贷的实际情况对给付房款的期限予以宽限，且兴亚置业公司在庭审中明确表示不主张蒋凌雪逾期付款的违约责任，故贷款时间迟延并未导致不能实现合同目的。蒋凌雪的该项主张，亦无合同和法律依据，本院不予支持。在预售合同未予解除的情况下，蒋凌雪要求兴亚置业公司退还已给付房款，并支付占用期间利息、赔偿团购费损失及解约违约金等诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金，因兴亚置业公司存在迟延交房的违约行为，应当依照合同约定的违约金计算标准向蒋凌雪支付自2017年8月1日起至2017年12月30日止的违约金。兴亚置业公司同意支付违约金8381元，本院不持异议，对蒋凌雪主张违约金超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、北京兴亚置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付蒋凌雪逾期交房违约金8381元；二、驳回蒋凌雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零四百七十四元，由蒋凌雪负担一万元，已交纳；由北京兴亚置业有限公司负担四百七十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  安 辉审 判 员  梅 宇人民陪审员  王金锁二〇一八年九月二十九日法官助理李智慧书记员刘立群