上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初7300号原告：方勇，男，1976年8月27日生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市闵行区。原告：田海英，女，1976年1月13日生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市闵行区。两原告委托诉讼代理人：李屹，上海匡道律师事务所律师。被告：刘国斌，男，1981年10月29日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市嘉定区。被告：洪跃贞，女，1982年10月1日生，汉族，户籍地安徽省安庆市，现住上海市嘉定区。两被告委托诉讼代理人：赖碧君、林生，上海仲悦律师事务所律师。原告方勇、田海英与被告刘国斌、洪跃贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理，由审判员金根元独任审判，于同年3月26日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于同年8月6日又公开开庭进行了审理，原告方勇、田海英及其委托诉讼代理人李屹、被告刘国斌及被告刘国斌、洪跃贞的委托诉讼代理人赖碧君、林生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方勇、田海英向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房款151万元；2、被告支付原告151万元自支付之日起至实际返还日止的银行同期贷款利息；3、被告支付原告装修款9.8万元(其中家具15,000元，电器8,000元，其他杂用5,000元)；4、被告返还原告已支付的违约金5万元；5、被告赔偿原告解除合同违约金30.2万元；6、被告赔偿原告房屋溢价损失148.8万元；7、被告支付原告已支付的中介费及税费3万元。审理中，原告将装修款调整为89,500元，其中家具和电器调整为13,000元，其他杂用调整为6,500元，将溢价损失调整为106.8万元。事实和理由：2015年10月2日，经佳歆公司居间介绍，原被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以151万元受让上海市闵行区航华一村一街坊xx号xxx室房屋(以下简称涉案房屋)。同年10月14日，原被告签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为151万元，双方在2016年1月15日前办理过户手续。因原告社保缴纳年限问题，双方约定由原告支付违约金5万元，被告同意延期过户。同年12月30日，原被告签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定于2016年5月31日前申请办理过户手续，2016年2月，被告交付了涉案房屋，原告装修后实际入住，同年2、3月期间，原告多次通知被告办理过户手续，但被告不予配合，同年5月3日，原告诉至法院，要求被告继续履行合同，同年6月21日，涉案房屋被司法查封。原告多次咨询上海市闵行区房地产交易中心，工作人员告知，因双方网签合同在新政出台之前，原告社保核查期限至2016年3月，不需重新网签合同即可过户。同年7月11日，原告委托律师函告被告配合过户，次日，被告回函要求解除合同。原告认为，导致两原告被限购从而合同解除的原因是被告多次不配合过户所造成，应承担合同解除的全部损失，故提起诉讼。被告刘国斌、洪跃贞辩称：原被告间的房屋买卖合同已经解除，且是原告的原因，被告没有不配合过户，无证据表明被告延迟或恶意不过户的情况，原告的损失是其自身原因导致的。同意返还房款，原告主张房款相应的利息损失缺乏事实依据；装修款89,500元同意补偿；不同意返还违约金，签两次合同，是由于原告限购的原因；不同意赔偿违约金及房屋溢价损失，因为合同解除的过错在原告，原告没有认真审查自身的购房资格；中介费应由原告自行承担，如果房屋买卖没有促成，原告可以向中介申请退回，税费也不存在。原告向本院提交下列证据：1、民事判决书、民事裁定书，证明被告违法解除合同，导致合同不能履行的过错在被告；2、上海市房地产买卖合同、补充协议，证明原被告之间房屋买卖的权利义务关系，原告已足额支付房款151万元及违约金5万元，合同中也约定了被告有义务配合过户，被告逾期办理过户的应承担违约责任；3、房地产买卖居间协议、收条，证明原告与中介公司的居间关系及支付中介费、税费共计3万元；4、通话清单，证明原告主动与刘国斌联系，在新政实施前，原告符合老政策买房条件后，两原告多次联系被告要求配合过户的事实；5、学籍信息，证明原告的儿子于2016年6月幼儿园毕业，必须在4月20日前小学报名，以此可反证原告要求被告配合在2016年4月底前完成过户；6、律师函及邮寄清单，证明原告于2016年7月委托律师发函，要求被告配合办理过户手续；7、装修合同、装修工程责任书、费用清单，证明原告对涉案房屋进行了装修，费用共计9.8万元；8、房地产登记簿，证明被告在原告起诉要求过户的情况下，被告与案外人合谋导致房屋被查封，根据相关法律规定，有司法限制的房屋不能判决过户；9、交易中心出具的情况说明，证明在被告配合的情况下，不需要重新签订合同，即可过户；10、房地产司法鉴定估价报告，证明涉案房屋市场价值为288万元。被告向本院提交了2016年8月11日的庭审笔录，中介公司工作人员作证，证明被告不存在拒绝和延迟过户的情况，不能过户是原告社保原因。对于原告提交的证据，证据1、2、3真实性无异议，不能证明被告违法解除合同，合同解除是法院查明事实后依法处理的，中介费因被告没有违约，不应承担；证据4真实性无异议，但电话中没有说办理过户的事宜，打电话都是让被告去玩；证据5真实性无异议，与本案没有关系；证据6真实无异议，当时已经起诉法院，就由法院进行处理；证据7真实性无异议；证据8真实性无异议，查封在合同签订之后，当月查封就解除了；证据9除手写签字外，对真实性认可，前案已经查明，不代表原告说的可以办理过户；证据10无异议。对于被告的证据，原告对中介作的证明不认可，中介没有打电话给原告，只有原告联系过中介，中介说2016年2月原告没有购房资格，原告也不认可，原告有社保记录。上述证据，原被告对真实性均无异议，本院予以确认。综合上述证据及原被告的陈述，本院经审理查明：2015年10月2日，经佳歆公司居间介绍，被告刘国斌、洪跃贞(出卖方，甲方)与原告方勇、田海英(买受方，乙方)签订房《房地产买卖居间协议》，约定乙方以151万元受让上海市闵行区航华一村一街坊47号601室的房屋。当日，刘国斌签收了方勇、田海英支付的定金4万元。2015年10月4日，刘国斌签收了方勇、田海英支付的定金1万元。2015年10月5日，刘国斌、洪跃贞(出卖方，甲方)与方勇、田海英(买受方，乙方)签订《房屋买卖合同》，约定签约当日支付首付款100万元，银行贷款50万元，尾款1万元于交房当日支付。待甲、乙双方至交易中心审税完毕且乙方贷款申请成功后7日内，双方办理产权过户。2015年10月14日，刘国斌、洪跃贞(卖售人，甲方)与方勇、田海英(买受人，乙方)就上述房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定上述房屋转让价格为151万元，双方在2016年1月15日之前办理过户手续，由乙方承担本次交易所产生的税费。本合同签订后20日内，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询并确认购房资格。在乙方提供的申报材料真实情况下，因政策变化等因素，导致乙方被认定不具有购房资格，则双方同意解除合同，互不承担违约责任。因乙方提供申报材料不实，最终被认定不具有购房资格，双方可以解除合同，乙方需依约承担违约责任。双方另对其余事项作了约定。当日，刘国斌、洪跃贞签收了方勇、田海英支付的房款95万元。方勇、田海英还出具承诺书称在贷款无异常的情况下购买涉案房屋，总价不超过155万元。2015年10月21日，刘国斌、洪跃贞(甲方)与方勇、田海英(乙方)签订《补充协议》，约定由于乙方未能按约正常交易，需将过户时间延迟6个月，乙方于2015年10月28日之前向甲方支付5万元作为违约金，原贷款支付的50万元及交房尾款1万元支付时间变更为2015年10月28日前支付25万元，12月10日前支付26万元。甲方承诺于2016年1月31日前交房。2015年10月28日，刘国斌签收了方勇支付的违约金5万元和房款25万元。2015年12月25日，洪跃贞签收了田海英支付的房款26万元。当日，刘国斌、洪跃贞办理了公证委托书，委托案外人田中怀办理出售涉案房屋的相关事宜。2015年12月30日，为防止刘国斌、洪跃贞向他人转让涉案房屋，双方至房地产交易中心办理了以方勇为房地产抵押权人的抵押权登记，债权数额152万元。实际刘国斌、洪跃贞并未欠方勇152万元。同日，刘国斌、洪跃贞(卖售人，甲方)与方勇、田海英(买受人，乙方)又签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价格为151万元，双方应于2016年5月31日前申请办理转让过户手续。双方于该合同第九条约定，按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可以解除合同，但乙方须向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。2016年2月24日，刘国斌、洪跃贞向方勇、田海英交付了房屋，方勇、田海英对房屋进行装修后入住。2016年3月25日，本市房地产新政出台，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。根据新政，方勇仍属限购对象，故双方未能办理过户手续。2016年5月3日，方勇、田海英诉至本院，案号(2016)沪0112民初12688号。要求：1、刘国斌、洪跃贞配合至闵行区房地产交易中心办理编号为闵XXXXXXXXXXX的抵押权人为方勇的抵押权登记注销手续；2、刘国斌、洪跃贞继续履行2015年12月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合办理产权过户手续；3、刘国斌、洪跃贞支付自2016年5月31日起至实际过户之日止按151万元的每日万分之五计算的迟延过户违约金。同年7月4日，刘国斌、洪跃贞提起反诉，要求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、方勇、田海英从涉案房屋搬离；3、方勇、田海英涤除房屋上设立的抵押登记。同年7月12日，刘国斌、洪跃贞委托律师就同年7月11日方勇、田海英发送的律师函向方勇、田海英发出律师函称：“1、根据合同约定，买卖双方的过户日期是2016年5月31日前，在此之前，你方从未有过电话或者书面通知要求委托人前往闵行房地产交易中心配合你方办理房屋过户等手续，直至委托人于2016年5月份接到法院传票后才得知你方已在4月25日提起了诉讼，委托人认为你方未按合同约定的时间履行过户义务的行为实属违约。并且根据上海市购房政策，你方亦不符合购房资格。2、庭审后，委托人再次就双方针对你方限购问题向交易中心核实，并就交易中心的回复情况向你方电话沟通，你方称‘既然委托方已经提起反诉，那就等待8月11日开庭再交涉，目前不必多说’。因此，既然双方均已经向法院提起诉讼，就请敬候法院依法裁判。”方勇、田海英均系外地户籍、夫妻关系，在本市无其他房屋。至2016年2月，扣除补缴的情况，方勇在本市的社保缴费月数为25个月，具体如下：2013年8月至12月，正常缴纳5个月，2014年1至2月，正常缴纳2个月，2014年9月至2016年2月，正常缴纳18个月。2016年9月28日，上海市闵行区房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》，载明：(方勇、田海英)、方可圆、方可兴，你于2015年12月30日购买的住房，合同编号为(XXXXXXX)不符合国家和本市住房限售规定，现根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》(沪房管规范市[2011]2号)规定，我中心不予办理房地产交易、过户手续。同年11月10日，本院就(2016)沪0112民初12688号一案作出一审判决，认为原被告签订的房地产买卖合同有效，双方应依约履行。方勇、田海英的合同目的系购得系争房屋，刘国斌、洪跃贞的合同目的系取得房屋转让款，系争房屋已实际交付，刘国斌、洪跃贞也获得了全部房款，双方的合同目的基本实现，在此情况下解除合同，与当事人订立合同的初衷和尽量使合同有效的立法目的相背离，客观上将导致当事人利益的严重失衡，故合同应继续履行。鉴于现行购房政策的限制，系争房屋尚不具备过户条件，方勇、田海英可在条件成就时再行主张，遂判决支持双方关于注销抵押权登记的诉讼请求，驳回了双方的其他诉讼请求。之后，双方均提起上诉，上诉法院认为，双方在签订房屋买卖合同时，方勇、田海英按当时政策，即属于房屋买受限购对象，合同履行期间，房屋限购政策调整，其限购期限、条件增加，本案房屋买卖合同在约定、合理延长等履行期内，实际不能履行房屋产权过户，本案房屋买卖合同应属履行不能，继续维持合同履行之效力，在现有证据条件下，缺乏法律依据，遂以本院查明事实不清、适用法律错误之情节，撤销本院判决，发回重审。重审案号：(2017)沪0112民初22308号。重审审理中，原告称在本市购房新政出台前的2016年2月及3月，原告方多次打电话给被告方要求尽快过户，但被告不同意配合过户。被告则称接到过原告方的电话，是原告让被告至原告开的夜总会去玩，并没有提过要求过户，当时双方认为在2016年5月31日过户是没有问题的，双方不知道会有购房新政出台，所以，从逻辑上讲，不可能原告会在2、3月份要求过户，后来出了新政，原告成了限购对象，被告问原告怎么办，原告说找公司来买，被告认为这不行。2018年1月23日，本院对(2017)沪0112民初22308号案件作出判决，认为因方勇田海英在网签合同时不具有购房资格，在购房政策出台后，其购房资格按新政进行确定，至判决时，仍属于限购对象，双方的房屋买卖合同履行不能，鉴于方勇、田海英坚持要求履行合同，合同解除的其他后果处理，可另行主张。遂判决双方的房屋买卖合同于2016年7月11日解除、抵押登记注销及方勇、田海英于判决生效之日起的两个月内搬离涉案房屋。本案审理过程中，本院对房屋评估费用的承担风险向双方进行了释明，方勇、田海英坚持要求对房屋的市场价值进行评估。经估价，涉案房屋目前的市场价值为288万元。2018年9月6日，在(2018)沪112执5064号刘国斌、洪跃贞与方勇、田海英房屋买卖合同执行一案中，刘国斌向本院交付151万元用于返还方勇、田海英原支付的购房款。本院认为，原告方勇、田海英与被告刘国斌、洪跃贞之间就买卖涉案房屋签订的系列合同、协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。现合同不能履行并导致最终解除，被告刘国斌、洪跃贞是否应当承担违约责任，向原告支付违约金及赔偿损失，应从被告是否有违约事实及原告是否存在过错、责任进行确定。首先，虽然本院解除原被告之间的房地产买卖合同系原告不符合2016年3月本市出台的房地产限购新政，但最直接的原因系原告在与被告网签房地产买卖合同时就不具备购房资格，否则原告的购房资格便不会受到新政的影响。对于是否具有购房资格，原告自己最清楚，在房地产买卖受政策调控的背景下，应是原告签订合同时重点考量的内容，原告负有不因自身原因导致合同不能履行的义务，原告对其在签订合同时不具有购房资格导致合同解除，存在过错。而被告出售自己的房屋，特别是在房屋中介机构参与的情况下，有理由相信原告具有购房资格，被告在与原告签订合同时，不存在过错。因此，原被告之间合同的解除，也就不存在不可归结于双方原因的情形。其次，虽然原告在2016年2、3月份多次致电被告，但被告否认内容为原告要求提前过户，在无其他证据印证的情况下，原告关于要求提前过户的陈述，本院不采信。即便原告所说属实，但根据双方的合同约定，双方于2016年5月31日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续，也就是说被告在此之前的任何一天与原告至交易中心申请办理转让过户手续，都符合合同的约定，被告拒绝在2016年2、3月间与原告共同申请办理转让过户手续，不违反合同的约定，不应承担违约责任。综上，由于被告对合同的解除不承担违约责任及原告对合同的解除具有过错，因此，原告要求被告支付已付房款的利息、赔偿解除合同违约金、赔偿房价溢价损失及中介费和税费，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告返还房款151万元，因被告在执行案件中已缴至本院代管款账户，用于返还原告，故本案不再处理。原告主张的装修款89,500元，被告同意，本院予以支持。原告原支付的违约金50,000元，系因延迟办理过户手续而向被告支付，其目的是为了合同最终能得到履行，现合同已解除，支付违约金的目的已不能达到，因此，原告要求返还，理由充分，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告刘国斌、洪跃贞于本判决生效之日起10日内支付原告方勇、田海英房屋装修损失89,500元；二、被告刘国斌、洪跃贞于本判决生效之日起10日内返还原告方勇、田海英违约金50,000元；三、驳回原告方勇、田海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,095.50元，由原告方勇、田海英负担18,446元，由被告刘国斌、洪跃贞负担1,649.50元；财产保全费5,000元，由原告负担4,302.50元，由被告负担697.50元；评估费8,730元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  尹 萍人民陪审员  石定伟二〇一八年九月二十八日书 记 员  王夙伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。