海南省白沙黎族自治县人民法院民事判决书（2018）琼9025民初467号原告：陈中，男，1976年6月3日出生，汉族，广东信宜市人，现住海南省白沙黎族自治县。委托诉讼代理人：杨学藩，男，1969年12月17日出生，汉族。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等特别授权。被告：符海霞，女，1979年1月27日出生，黎族，现住海南省白沙黎族自治县。委托诉讼代理人：王泉斌，男，1971年12月28日出生，汉族，系被告丈夫。代理权限为代为承认、变更诉讼请求，有权和解、调解等特别授权。委托诉讼代理人：乔景伟，男，海南大弘律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：符德旺，男，1981年11月4日出生，黎族，现住海南省白沙黎族自治县。第三人：符德明，男，1968年7月16日出生，黎族，现住海南省白沙黎族自治县。原告陈中诉被告符海霞、第三人符德旺、符德明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈中及其委托诉讼代理人杨学藩、被告符海霞及其委托诉讼代理人王泉斌、乔景伟、第三人符德旺到庭参加诉讼。第三人符德明经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审中，原告陈中向本院提出鉴定申请，因原告未按期缴纳鉴定费用，鉴定机构于2018年8月18日向本院送达了《退案通知书》。本案现已审理终结。原告陈中向本院提出诉讼请求：1.要求法院判决被告付清尚欠的房屋租金260000元（自2015年2月至2017年9月，共计32个半月，8000元/月）。2.要求被告支付违约金14400元（288000元×5%）。3.本案诉讼费用由被告承担。2018年5月23日，原告陈中提交了变更诉讼请求申请书：1.请求法院判决被告符海霞向原告支付房屋占有使用费人民币238000元（从2014年9月27日至2017年7月30日，共34个月，每月8000元计272000元，扣除已支付28000元、6000元）。2.判决被告符海霞向原告支付违约金人民币13600元（272000×5%）。3.判决第三人符德旺、符德明向原告归还合同押金20000元，并赔偿因合同无效导致原告的损失人民币71200元（装修、附属设施等无法移动财产）；涉案房屋内属于原告所有的可移动财产归原告所有并进行处置。4.本案诉讼费由被告符海霞、第三人符德旺、符德明承担。事实和理由：2012年7月16日，原告与符德旺、符德明签订《铺面出租合同书》，承租符德旺、符德明二人自称房屋所有权属二人的房屋经营餐馆，该涉案房屋位于××县商铺，建筑面积920平方米，租赁期限从2012年8月1日至2017年7月30日止，合同签订后原告向符德旺支付合同押金10000元。2012年7月26日，原告与涉案房屋京海酒家经营人张某签订《京海酒家转让协议书》，以200000元（转让价款190000元，合同押金10000元）价款受让张某在涉案房屋内的厨房设备、餐具及楼上包厢空调等设备。原告受让涉案房屋财产后，进行装修，建造部分设施、购买餐馆必备设施后，于2012年8月初开张营业。在与符德旺签订的《铺面出租合同》履行期间，原告按合同约定每月向符德旺、吕俊荣支付租金4500元，因符德旺外出打工、吕俊荣离开白沙，致使原告无法向二人支付房租。因餐馆经营惨淡，原告经符德旺同意将承租的涉案房屋于2014年8月29日与符海霞签订《房屋转租合同》，期限为三年，从2014年9月12日至2017年9月11日。因符海霞要使用原告的设备、设施及装修成果，经双方协商，符海霞没有向原告支付转让房屋的转让租金及设备使用费每月人民币8000元。在合同履行期限内符海霞只向原告支付28000元及代原告向符德明支付的6000元合计34000元，其后原告多次向符海霞追讨房租，符海霞称符德旺和她签订租赁合同，房租每月按8000元已经被符德旺强行收取。经三方多次协商未果，符德旺于2015年5月5日向白沙黎族自治县人民法院提起诉讼，一审法院以符德旺未取得涉案房屋使用权为由判决符德旺与原告之间的租赁合同无效，并判令原告向符德旺支付房屋占有使用费125400元。原告不服一审判决上诉后，二审法院维持一审认定合同无效的判决，改判原告向符德旺支付房屋占有使用费89000元。二审判决后，原告多次要求符海霞支付房租，符海霞不予理睬，导致原告无奈诉至法院。原告认为，首先，一、二审法院并未对原告与符海霞之间的合同效力进行处理，依据合同法的规定，符海霞应履行合同义务，但其违反约定与符德旺签订合同、拖欠房租，理应承担违约责任。其次，符德旺未取得涉案房屋的合法使用权及支配权，依据法律规定，无权对涉案房屋进行出租。在原告与符海霞签订的合同期内，符德旺无权与符海霞签订合同，无权收取符海霞交付的8000元/月租金。根据原告与符海霞的合同约定，该费用不仅是房屋租金，其中3500元是原告财产的租赁使用费，即便符德旺代原告收取房租，也仅能收取4500元，剩余3500元应作为设备租赁使用费，更何况原告并未委托符德旺收取上述费用。再次，原告与符德旺之间的合同已被认定无效，依据合同法符德旺理应归还收取原告的押金10000元。最后，京海酒家承租涉案房屋时，该房屋系毛坯房，京海酒家对涉案房屋920平方米进行装修，原告受让时以100元/平方米，受让价格为92000元；原告从符德旺、符德明处承租涉案房屋后，建造600平方米钢架构铁皮盖顶房一间，每平方米造价90元，计人民币54000元；建造64平方米砖瓦结构房一间，每平方米造价500元，计人民币32000元。上述财产合计人民币178000元。原告认为房屋装修是涉案房屋的永久性附属物且无法移动，符德旺可以长期享受，而符德旺的行为导致涉案房屋出租合同无效，依法应承担合同无效的赔偿责任，原告仅主张符德旺承担40%的赔偿即71200元（178000元×40%），另，房屋内属于原告的可移动财产应归原告所有，并由原告处置，符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告符海霞辩称，一、原告的起诉超过诉讼时效。原、被告之间的纠纷发生在2015年1月份，房东符德旺从外地回来提出直接向他支付租金，解除与原告的出租合同，被告便不再支付租金，到2017年10月1日前已经超过了一年的诉讼时效。二、被告与原告签约后，一直按合同约定履行支付房租义务，从未拖欠房租。由于原告未经两第三人同意将涉案房屋转租给被告，第三人符德旺多次至被告店里索要房租，被告曾向第三人符德旺支付过一次房租，特别是在2015年法院开庭审理过后，第三人符德旺再次来被告店里索要房租，被告请原告到场，明确表示被告解除与原告的转租合同，谁打赢官司给谁钱。可见，原告拖欠房租和擅自转租的行为是根本违约。三、被告已经支付完所有房租。被告已经解除了与原告的合同，并在原告与两第三人之间的纠纷经过一审、二审后，分期分批将房租交给了符德旺和符德明，他们给被告出具了相应的收据，故被告根本不欠任何房租。四、原告尚拖欠被告两万元保证金未退还。双方订立合同后，被告向原告支付了两万元保证金，但原告未在诉状中提及，而且因为原告的根本违约导致双方合同无法履行，故原告理应向被告返还两万元保证金并赔偿违约损失。五、被告没有使用原告的酒店设备。被告租房用途是经营摩托车、电动车及配件的销售及维修，并未使用原告的酒店设备，故不存在所谓设备使用费。综上，被告没有违约，亦全部支付完了房租，且双方合同已经解除，而原告还拖欠被告两万元保证金，请法院驳回原告的起诉。第三人符德旺陈述称，原告提及的两万元押金我方没有收到过；关于原告主张因租赁合同无效造成其损失的诉请我方不清楚不成立，因为在原告承租之前涉案铺面已经进行了装修以及安装了设备；而且二中院的判决已经认定了原告事先违约这一事实。第三人符德明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证及陈述事实的权利。本院经审理认定事实如下：2012年7月16日，原告陈中与第三人符德旺、符德明签订《铺面出租合同书》。合同主要约定：原告承租位于××路面积920平方米的商铺及后面空地，租期从2012年8月1日至2017年7月30日止；租金为4500元/月，支付方式为每个月度一次付清此款，不得拖欠；原告向第三人支付10000元作为合同押金，该款项待租期届满时一次性退还原告。后，原告与两第三人因租金纠纷诉至本院，2016年4月26日，经审理，本院依法作出（2015）白民初字第248号民事判决，因原告不服该判决，上诉至海南省第二中级人民法院，该院于2016年12月15日对该案作出终审判决：维持一审认定的原告陈中与第三人符德旺之间的《铺面出租合同书》无效；原告陈中于终审判决生效之日起十五日内支付符德旺房屋占有使用费89000元；驳回第三人符德旺的其他诉讼请求。现该案已生效。2014年8月26日，原告作为甲方与被告符海霞作为乙方签订《房屋转租合同书》，主要约定：1.甲方将其从符德旺、符德明处租赁的涉案房屋转租给乙方使用与收益。2.房屋租赁期间为2014年9月12日至2017年9月11日止。3.房屋转租费8000元/月，合同签字生效后，乙方向甲方交纳保证金贰万元，合同期满后，甲方如数退还给乙方。4.租期内，甲方因出租房原因不能提供本合同约定的房屋给乙方或其他原因单方面提出解除合同的，应给乙方支付本同租金总额的5%的违约金，并承担所有的装修费用。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总额租金的5%向甲方支付违约金，从保证金中扣除：未经甲方书面同意，将房屋转租、转让给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；乙方在经营期间有违法犯罪活动的；乙方有意拖欠租金的。5.合同实施时，甲方应提供房屋租赁合同作为本同的附件。合同签订后，被告符海霞交纳保证金20000元。被告符海霞分别于2014年11月12日、2014年12月10日、2015年1月13日、2015年3月16日向原告陈中交纳了2014年10月12日至11月12日、2014年11月12日至12月12日、2014年12月12日至2015年1月12日、2015年1月12日至2月12日房租费8000元、8000元、8000元、4000元，合计28000元。2015年3月第三人符德旺向被告符海霞收取了房屋租金6000元。此后，被告符海霞未向原告陈中交过房租。对于上述当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一、原告主张被告向其支付房屋占有使用费及违约金是否超过诉讼时效。二、原告主张两第三人返还押金及赔偿其损失等诉请是否应予以支持。分述如下：一、原告主张被告向其支付房屋占有使用费及违约金是否超过诉讼时效。首先，关于原、被告签订的《房屋转租合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本院2016年开庭审理（2015）白民初字第248号案后，原告陈中就已经知道，涉案铺面未取得建设工程规划许可证，其与两第三人签订的《铺面出租合同》因违反法律强制性规定，依法为无效合同；据此，原告与被告签订的《房屋转租合同书》亦依法认定为无效合同。其次，关于房屋占有使用费的问题。本案中，原告比照其与被告签订的《房屋转租合同书》向被告主张房屋占有使用费用，该房屋占有使用费其实际上指的就是合同有效情形下的租金，应适用关于房屋租金的诉讼时效的法律规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的；”庭审中，原告陈中认可被告符海霞自2015年3月份开始已经未向其交纳房租，即在2015年3月，原告陈中已经知晓自己的权利受到侵害；退一步讲，在本院2016年4月作出（2015）白民初字第248号民事判决之前，原告已经知晓了就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与他人签订出租或者转租合同，依法均为无效合同，最迟在2016年5月份原告陈中就已经知晓合同无效的事由，其权利受法律保护的期间一年，从其知道或者应当知道其权利受到侵害之日起算，原告直至2018年5月2日才向法院提起诉讼，均超出法定一年诉讼时效；原告未能举证证明存在诉讼时效中断或者中止的情形，故，原告主张被告向其支付房屋占有使用费的请求，本院不予支持。再次，关于违约金的问题。根据前述，原、被告所签订的《房屋转租合同书》因违反法律的强制性规定而归于无效，该《房屋转租合同书》自始无效，双方在该《房屋转租合同书》中并未约定违约条款在合同无效时仍对双方有约束力，故该合同中关于违约条款的效力因合同无效而无效，故原告主张被告向其支付违约金的请求，无事实和法律依据，对原告该项主张不予支持。二、原告主张两第三人返还押金及赔偿其损失等诉请是否应予以支持。第一，关于合同押金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告与两第三人签订的《铺面出租合同》被依法认定无效，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；根据“谁主张谁举证”的原则，原告主张两第三人向其返还合同押金20000元，应提交相应证据加以证明，原告仅提交了其向第三人符德旺交纳10000元押金的证据，虽然提交了《京海酒家转让协议书》对其主张的另外10000元押金进行证明，但第三人符德旺对此不予认可，且原告未能提交其他证据与该份证据相互印证，应承担举证不能的法律后果；故原告主张符德旺向其返还押金10000元的诉讼请求，予以支持，超过部分不予支持。第二，关于原告主张两第三人向其赔偿因租赁合同无效导致其损失的问题。当事人应当对自己的诉讼主张提交相应的证据加以证实，没有证据或者证据不足以证实其诉讼主张的，应自行承担相应的法律后果。本案中，原告主张其从案外人张某手中承接了京海酒家后，并对涉案铺面进行了装修，并加盖了铁皮房及厨房等，但对此未能提交证据加以证实；虽在当庭提出对涉案铺面所做装修进行鉴定的申请，但因未能如期交纳鉴定费被鉴定机构予以退案，应自行承担举证不能的法律后果，故对于原告主张第三人赔偿因《铺面出租合同》无效而导致损失的诉讼请求，不予支持。第三，关于可移动财产的归属及处置的问题。庭前，本案的三方当事人对涉案房屋内可移动财产进行了清点及确认；庭审中，被告与第三人均同意原告将涉案房屋内属于原告的可移动财产（柜式格力空调5台、蒸炉1个、灶台1个、消毒柜1个、水塔1个、木质凳子37把、圆木桌6张）随时进行清理，故对原告该项主张，被告及第三人均不持异议，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、第三人符德明、符德旺在本判决生效之日起十日向原告陈中返还合同押金10000元。二、原告陈中自本判决生效之日起十日内对涉案房屋内的可移动财产（柜式格力空调5台、蒸炉1个、灶台1个、消毒柜1个、水塔1个、木质凳子37把、圆木桌6张）进行清理。三、驳回原告陈中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第二百五十三条(javascript:SLC(98761,229))之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5416元，减半收取计2708元，由原告陈中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 周丽娟 二○一八年九月三日书记员 蒲壮森附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。