湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初2135号原告：武汉东欣物业管理有限责任公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区雄楚大道888号金地雄楚1号一期商6栋13层06室。法定代表人：纪琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐青荣，该公司法务。委托诉讼代理人：徐盼，湖北关山律师事务所律师。被告：李昭阳，男，1967年2月24日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，原告武汉东欣物业管理有限责任公司（以下简称：物业公司）诉被告李昭阳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人徐青荣，被告李昭阳，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告与光谷陆景苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：原告在光谷陆景苑小区提供物业服务，合同履行期为三年，高层住宅在2014年1月1日至2014年12月31日期间按1.0元/平方米·月收取物业管理费，在2015年1月1日之后调整为1.2元/平方米·月收取物业管理费；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，逾期每天按年缴费总额3‰的标准支付违约金；合同履行期届满，原告为小区一直提供事实服务至今，物业管理费收费标准不变；被告系光谷陆景苑小区13-1-301室业主，房屋面积151.43平方米，自2014年1月1日伊始，被告拒绝缴纳物业管理费，截至2017年12月31日，被告欠缴物业管理费8360元，违约金1033元，共计9393元，原告多次催缴未果，故诉至人民法院，要求判令：1、被告一次性支付2014年1月1日至2017年12月31日期间物业管理费8360元，违约金1033元，共计9393元；2、请求本案全部诉讼费用由被告承担。被告李昭阳辩称：一、原告提交的证据不能采信，1、原告提交的物业服务合同有效性存疑，本小区2018年7月公开选举产生了第一届陆景苑小区业主委员会，主任是苗增培，在此之前没有进行过业主的公开选举，不知道合同中甲方签字的许志强是谁，《业主临时公约》中签字一方是湖北海陆景置业发展有限公司，被告与原告未签订任何书面或口头协议；2、物业服务合同约定合同期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日，原告诉请的欠费期限为2014年1月1日至2017年12月31日，超出了合同的有效期；二、原告诉请的2014年、2015年的物业费超出了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权，不应得到支持；三、原告物业服务不达标、不到位，业主意见较多，人员配备不够，时有发生突然停水、停电未提前告知业主的情况，小区内大部分水景观干涸或不清扫换水；被告家中的厨房和卫生间遭遇楼上漏脏水的情况，书房外墙也发生漏水，破坏了墙面内饰；四、原告在物业管理和服务过程中严重侵害被告的权益，根据相关规定，物业公司不得以停水、停电要挟业主交纳物业费，但2014年底至今年春季，被告的房屋遭到了原告持续不断的关闭户外进水阀甚至故意破坏水阀导致其滴水、漫水，毁坏户外墙面，最后涌水只能换阀门；曾被原告故意切断配电房电闸；原告员工层向被告房屋门锁眼注入502胶水，给业主造成财产和精神损害，原告应赔偿被告经济损失200元（开门80元、换锁芯80元、交通费40元），应驳回原告不合理的诉讼请求等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据案情综合认定，并在法院查明的事实部分予以记载。经审理查明：被告李昭阳系光谷陆景苑小区13-1-301住宅业主，该房建筑面积为151.43平方米。2014年4月4日，原告物业公司（乙方）与光谷陆景苑小区业主大会业主委员会（甲方，以下简称：业委会）签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告物业公司为光谷陆景苑小区提供物业服务等内容，主要内容有：……第二条，乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护……（九）暖气设备的管理与维护，同时受业主委员会的委托接管暖气经营和供暖设备维护，另外签订协议……第四条，本物业服务合同期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日……第五条，本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制，1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……小高层住宅：1.00元/平方米·月……第一年按以上标准执行，一年以后，如乙方服务质量较原物业有明显提高，经与甲方协商一致后，可适当上调16%~20%……2、盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目；3、乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按一年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；第六条，业主可自主选择按季度、半年或年向物业交纳服务费，预交费不超过一年……第八条，乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业管理区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用……第十条，乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，每半年向全体业主公布收益情况，接受甲方监督……第十二条，本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支……第二十条，合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务……第二十七条，业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，逾期每天按年缴费总额的3‰的标准向乙方支付违约金……第二十九条，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：……（五）因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况除外……等内容。上述合同签订后至本案庭审结束前，原告物业公司实际向案涉小区提供物业服务。案涉房屋由被告李昭阳所有，从2014年1月1日起被告未交纳物业费，故有本案诉讼。审理中，原告物业公司陈述：该小区业委会于2017年解散，故在物业合同到期后未续签，但其在该小区持续服务至今；被告所陈述的房屋漏水等情况，由于其长期未在家中居住，其并未向原告反映相关情况，应明确漏水原因；关于被告所称的侵权等情况，其无证据予以证明，且其所称情况属于另一法律关系，与本案无关；据被告庭审中的陈述，原告的服务系存在瑕疵，但合同的瑕疵履行不是履行抗辩权的情形，原告并未根本违约，不能作为拒交物业费的法定事由，被告拒交物业费影响了原告的正常工作，应当支持原告违约金的诉讼请求；关于被告所称原告的诉讼请求超过了诉讼时效，而原告持续向被告提供服务并上门催缴、电话沟通，诉讼时效应产生中断的效果。被告李昭阳提出补充意见：原告于开庭后向其房屋门上补贴落款日期为“14年7月10日的物业费催缴单，存在作假等内容。以上事实，有《武汉市物业服务合同》、催收物业费通知单、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：被告提出的因未经过全体业主公开选举，对业委会与原告签订的物业服务合同的有效性存疑，但其未提交证据予以证明，并提出原告主张的物业费期限超出了合同约定的有效期，但原告持续为该小区提供物业服务，结合双方陈述及举证情况，本院对被告李昭阳的该项辩称意见不予采信。故原告物业公司与业委会签订的《武汉市物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告李昭阳系案涉小区业主，受上述合同的约束。上述合同签订后，原告物业公司已为被告李昭阳在内的小区业主提供了物业服务，被告李昭阳辩称的小区存在物业服务质量瑕疵、人员配备不足、不作为、小区环境较差等问题，其未提交证据予以佐证；被告提出的原告在物业服务过程中存在破坏门锁等侵害被告权益的违法行为，其未提交证据予以证实，本院对该辩称意见不予采纳。关于被告提出的房屋漏水等问题，可能涉及相应的侵权方，亦属于另一法律关系，该损失可另行处理。对于被告李昭阳提出原告主张的2016年7月以前的物业服务费已过诉讼时效的辩称意见，因原告物业公司提供的物业服务具有连续性，被告李昭阳作为业主在持续享受原告物业公司提供的物业服务时亦应主动及时的交纳物业服务费以履行自己的主要义务，故本院对此辩称意见，依法不予采纳。原、被告系同一小区的物业服务提供方和接受方，原告应积极提高服务质量，及时、合理催交物业费用，被告亦应履行及时交纳物业费的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告为被告李昭阳在内的业主提供了物业服务，履行了合同主要义务，被告以物业服务质量瑕疵为由拒交物业服务费，会造成双方权利义务失衡，但原告提供服务确系存在质量瑕疵，且其举证也不足证明其已充分尽到了维护、管理、服务的义务。结合原、被告的陈述及证据，本院本院酌情对被告李昭阳欠交期间的物业服务费按70%计算，酌情不支持原告物业公司主张的违约金的诉讼请求。经计算2014年1月1日至2017年12月31日共48个月的费用为5851.26元【151.43平方米×70%（1.00元/月每平方米×12月+1.20元/月×36月）】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李昭阳于本判决生效之日起十日内向原告武汉东欣物业管理有限责任公司支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费5851.26元；二、驳回原告武汉东欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告李昭阳负担（此款已由原告武汉东欣物业管理有限责任公司预交，被告李昭阳于本判决生效之日起十日内直接支付给原告武汉东欣物业管理有限责任公司25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一八年九月十七日法官助理罗婷书记员颜晓霞