黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0804民初97号原告：荆利伟，男，1971年3月2日出生，汉族，沈阳博林药业有限责任公司经理，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。被告：国电双鸭山发电有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝山区七星镇。法定代表人：于永林，董事长。委托诉讼代理人：陈雷，国电双鸭山发电有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：李力，国电双鸭山发电有限公司法律顾问。原告荆利伟与被告国电双鸭山发电有限公司（以下简称双鸭山国电）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2017）黑0804民初45号民事判决，被告双鸭山国电不服提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）黑08民终561号民事裁定书，裁定：一、撤销黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初45号民事判决；二、发回黑龙江省佳木斯市前进区人民法院重审。本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荆利伟的委托诉讼代理人尹继军、被告双鸭山国电的委托诉讼代理人陈雷、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆利伟向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交付房屋的违约金1000000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原告荆利伟以网络竞价的方式以4000000元的价格受让取得被告双鸭山国电位于佳木斯市前进区和平路74号，建筑面积为1591.60平方米房屋（包含1088.85平方米土地使用面积）。原告交付全部价款后，被告一直未按合同约定将一楼商业用房交付原告，房屋一直由被告对外出租的承租人张贺占用。原告多次与被告交涉，被告一直未予解决，原告为此不能对受让房屋整体使用，给原告造成了严重的经济损失。2016年12月21日，原告为防止损失继续扩大，无奈与房屋占有人张贺签订协议，给付其500000元，现涉案房屋已由原告实际接收。被告不履行合同约定的交付义务行为，应属违约，应按双方签订的合同约定，承担1000000元的违约金，该违约金1000000元包含500000元的实际损失，依上述，原告诉至法院。被告双鸭山国电辩称，被告认可原告陈述的交易过程，对交易后的交付事宜有异议。原告自认涉案房屋于2013年11月11日接收被告的房屋交付，原告在接收房屋后与房屋承租人国电兴隆热力有限公司（以下简称兴隆热力）签订了书面合同，并收取当期租金300000元，于2014年11月10日房屋到期后又签订房屋租赁协议，租赁期限6个月，收取租金150000元，原告上述出租行为表明已在事实上接受被告对房屋的交付，不存在违约事实。2015年5月10日房屋到期，房屋回收时发生争议。被告将对承租人兴隆热力的租赁物返还请求权让与原告，原告与承租人另行续签了新的租赁协议，明确了双方的租赁关系，是原告接收被告履行房屋交付义务后独立的租赁行为，在原告与兴隆热力公司租赁期届满后，对租赁物的返还请求权，只能向兴隆热力主张，与被告无关，原告向被告主张违约之责，无事实及法律依据；原告补偿案外人张贺500000元，是原告私权处分，与被告无关；即使被告违约，也是兴隆热力违约，且是部分违约，不应承担根本违约的责任。原告已实际接受被告的交付履行，原告在接受兴隆热力的租赁请求时，发生任何争议，应当即向被告主张交付瑕疵，当原告与兴隆热力的租赁协议终止后，就返还请求权所产生的争议，与被告无关，原告应根据合同相对性原则，向兴隆热力主张，被告不应承担原告与兴隆热力的返还请求权争议的后果。依上述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，被告双鸭山国电通过黑龙江联合产权交易所发布转让信息，将被告所有的位于黑龙江省佳木斯市前进区7委（前进区和平路74号），国电双鸭山发电有限公司佳木斯办事处的房屋及土地使用权进行转让，标的物为佳房字第××号、佳房字第××号、佳房字第××号房屋（共计1591.60平方米）及房产占用内的土地使用权（1088.85平方米）。2013年11月8日，原告荆利伟以网络动态报价的方式以4000000元的价格竞得上述房产及土地使用权。原、被告双方签订了《房地产转让协议书》，该协议主要内容中约定：“在此合同签订前及签订时，甲方（双鸭山国电）已明确的告知乙方（荆利伟）房屋的现有状况及瑕疵：此房屋目前处于租赁中，并且与住宅楼共同使用一个土地使用证，根据评估报告，甲方已经对该土地进行了分割。”“乙方在取得该房屋后，应当遵从买卖不破租赁的原则，至租赁期满后使用该房屋。”“此协议签订后，乙方通过黑龙江省产权交易所将购房款支付甲方7日后，甲方和乙方办理房屋交接手续。”“任何一方不得违反，如违反，应当向另一方承担违约金1000000元。”2013年11月13日，原告通过黑龙江联合产权交易所将4000000元支付给被告。被告转让所指向的整个楼房已于2010年7月1日租赁给兴隆热力公司，租赁期至2013年6月31日止。被告将涉案楼房出售给原告时，虽与兴隆热力的租赁期已到，但兴隆热力未予搬出，一直由兴隆热力使用，双方未予实际交接，原告并未实际占用、使用该买受房屋。为使双方顺利交接，2014年2月18日，原、被告签订了《房屋交付协议》，该协议主要内容约定：“一、此房屋目前还处于租赁中，乙方（荆利伟）尽快与兴隆公司重新签订房屋租赁协议，或不再继续租赁及时办理交接手续。二、甲乙双方房屋交付过程中，甲方（双鸭山国电）负责以前承租方对转让资产进行的内部装修、改造、转租产生经济纠纷进行合理补偿，出现上述纠纷，与乙方无关，甲方承担相关责任。”该《房屋交付协议》签订后，原告依协议与兴隆热力重新签订了房屋租赁合同，租赁期限至2015年5月10日止。该租赁合同到期后，兴隆热力搬离涉案楼房，但该楼房一楼的商服房屋由案外人张贺占用使用，拒不倒出房屋。原告要求被告履行交付整体房屋未果，于2016年7月26日向被告双鸭山国电发出《关于催促履行房屋交付义务的函》，被告一直未予协调解决。2016年12月21日，原告与案外人张贺协商，达成协议，主要内容为：“甲方（荆利伟）为使房屋投入使用，甲乙双方达成如下协议：1、甲方赔付乙方（张贺）各项损失包括乙方对租赁房屋的改造、装修等，其中包括扩建的一楼后面偏厦房屋，总计500000元；2、乙方房屋交付给甲方当时，甲方付给乙方500000元。”原告于协议当日付张贺人民币500000元，张贺将所占一楼交付原告。上述事实，有原告的身份证、被告企业信用信息、产权交易凭证、成交确认书、资金结算票据、产权受让委托协议、房地产转让协议书、房屋交付协议、国电佳木斯兴隆热力有限公司房屋租赁合同、工商银行交易凭证、网上银行电子回单、营业执照、关于催促履行房屋交付义务的函、照片4张、协议书及收条、房屋租赁合同及原告的陈述、被告的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的房屋买卖合同对违约金虽作了明确约定，但是原告的实际经济损失只有被告未按时交房所造成原告赔偿承租人的装修损失500000元。依照《中华人民共和国合同法》规定，违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅，约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告认为违约金过高要求调整的主张符合法律规定，应予准许。因双方在订立合同时应预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，该违约条款双方均应遵守。在被告违约的情况下，原告为使受让楼房体现整体价值，与案外人达成协议，支付费用500000元，是防止损失扩大而采取的适当措施和合理费用。对原告主张的包含500000元损失在内的违约金1000000元的诉请给予部分支持，以实际损失500000元为基础对违约金调整为150000元；故本院对原告的诉请支持650000元。对超出的350000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告国电双鸭山发电有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告荆利伟违约金650000元；二、驳回原告荆利伟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告国电双鸭山发电有限公司负担10300元，由原告荆利伟负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  高 杰人民陪审员  张迎新人民陪审员  姜 宇二〇一八年九月六日法官助理李玉萍书记员范冉冉