江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初4406号原告南通富林冠物业管理有限公司，统一社会信用代码9132062106016113XK，住所地海安市中城街道江海西路**（（公司注册地为江海西路**。法定代表人袁素梅，南通富林冠物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人何宗明，南通富林冠物业管理有限公司项目部经理。委托诉讼代理人刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。被告陈长珍，女，1978年5月7日生，住海安市。原告南通富林冠物业管理有限公司（以下简称物业公司）为与被告陈长珍物业服务合同纠纷一案，于2018年6月22日向本院提起诉讼。本院于6月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员潘秀宗独任审判，并于2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人何宗明、刘桂山，被告陈长珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提起的诉讼请求，判决被告陈长珍给付原告物业公司2016年12月19日至2018年12月18日期间的物业费3686元及计算至2018年6月30日前的违约金4020元（2018年6月30日之后至实际履行之日的违约金按照每日千分之三计算，本金为3686元）。事实与理由：被告陈长珍为华盛沁园小区13幢406室的业主，房屋居住面积为85.31平方米。按照前期物业管理服务合同（以下简称前期物业合同）的约定，被告陈长珍应当按照1.8元/平方米·月的标准缴纳物业费。被告陈长珍自2016年12月19日起的物业费即未缴纳，原告物业公司多次上门催收未果。被告陈长珍辩称：原告没有达到合同约定的服务标准，被告有权拒缴费用。（1）根据前期物业合同，原告应该维修维护上下水管道。我从2015年6月开始就与原告沟通我家小房屋上下水管道漏水问题，到现在也没有解决。（2）我家的智能可视电话已经报修多次，没有解决。（3）小区物业地面铺贴的黑色地砖不防滑，导致我小孩摔伤，我多次反映并要求换防滑砖，到现在也没有更换。（4）电梯多次过期维保，且电梯故障太多，困人、上下不灵活。我也被电梯困入，最后打110才得以出来。（5）根据前期物业合同第3.3条，原告应对公共环境卫生管理。小区18号楼门口的装修垃圾很久才清理一次，导致家里灰尘很重。商品房（楼梯）一个星期才打扫一次，扶手上都是灰尘。单元门门口都是我自己清扫的。物业清洁人员收的垃圾放在楼道中，三天都没有拿走，导致垃圾发臭。（6）根据前期物业合同第3.4条，原告对小区的绿化应该有养护保养义务。小区的残树太多，草坪大面积枯死。修剪的人员不固定，都是让保安修剪。因为不会修剪，将绿化破坏了。（7）前期物业合同第3.5条，原告对小区的安全负有义务。小区有东门、西门，但西门24小时开放，没有人看管。2016年一天深夜，不法分子到小区赌博，物业都不知道，还是业主打110，公安部门抓了40多个赌博的人。（8）楼道的灭火器干粉都过期了没有更换。原告用石墩拦着消防通道，存在安全隐患。（9）物业公司人员殴打小区业主周建国。（10）原告的保安人员都是老头，有的保安自己行动都不便。（11）小区应该是24小时有人看管，现在保安老头都是坐在岗亭里面。（12）经常看到保安在岗亭旁小便。（13）小区汽车乱停乱放。（14）小区13号楼电梯的顶棚2015年就坏了，我们报修多次，至今还是没有维修。（15）小区电梯里很脏，原告应该履行清理义务。（16）小区水景观常年没有水，不应该收费。（17）小区儿童设施破损严重，休闲椅子也破损严重，原告也不维修。（18）小区道路路面有很多大坑，也没有人修补。（19）小区晚上的路灯不够亮，散步都看不清。（20）13号楼的单元门，原告更换了原来开发商的门，也没有门禁，业主放在车篮里的东西经常丢。（21）小区的物业用房不应该设置在小区里面。（22）小区都没有专门的水电工，都是兼职的。家里的保险丝坏了，都不给我修理，物业公司说他们只负责公共区域，不负责业主家里的保险丝更换。本院经举证、质证，认定事实如下：被告陈长珍为海安市江海西路88号华盛沁园13幢3单元406室业主，其向开发商海安华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）购买上述房屋并于2014年12月18日入住（面积为85.31平方米）。被告陈长珍入住当日，与原告物业公司签订前期物业服务合同。前期物业合同约定，物业公司义务为：对于房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等实施维护与管理。对于共用上下水管道、水处理系统、无负压水泵、消防水泵、电梯、配电房供电线路、通讯线路、照明、消防通风设施、智能化系统、绿地、石材道路、路灯、水系、垃圾处理系统、地下、地下室采光井等共用设施设备及其运行进行维护和管理公共环境卫生进行管理，包括公共场所和房屋共用部位，地下，地下停车场进行清扫保洁、清理，对垃圾定时收集、清运等。对小区、树木、花草、绿地定期养护和护理服务。协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行来访人员登记控制，小区安全巡逻。对地下停车场交通秩序、车辆停放、出入登记进行管理。根据有关法规和政策，结合实际情况制定物业管理服务制度……前期物业服务合同约定每月物业费为1.8元/平方米（包含电梯运行费用），自签订前期物业服务合同生效之日起开始计算物业管理服务费，并预缴一年的服务费，逾期按日加收千分之三的违约金。2017年12月28日，原告物业公司与华盛沁园业主委员会签订期限自2018年1月1日至同年12月31日的物业服务合同1份。合同约定，物业公司为案涉小区提供物业服务，负责国家规定保修期以外房屋建筑共同部位（屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维护和管理，国家规定保修期外房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯）的维护、管理和运行，共用设施（道路、室外排水管道、化粪池、景观台、路灯、停车场）的维护和管理，公共环境（健身场地、道路、房屋共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，绿化养护（包括补缺、施肥、防虫治虫、适时修剪），公共秩序管理、车辆在序停放、区域内正常秩序的维护与治安协防；物业费不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上的维修和更新的费用（按规定保修期满从维修资金中支出）；普通住宅每月收费标准1.80元/平方米，每12个月预收一次，业主缴纳物业服务费的期限为应缴纳物业费年度前2个月，逾期按日收取应缴额千分之三的违约金。被告陈长珍自2016年12月19日起未缴纳2017年度、2018年度的物业费，经物业公司催缴未果，引起诉讼。审理中，原告物业公司主张2017年度物业费应缴纳时间为2016年12月19日，计算至2018年6月30日违约金为3019元；2018年度物业费应缴纳时间为2017年12月19日，计算至2018年6月30日违约金为1001元。审理中，被告陈长珍提供照片及视频（部分无拍摄时间，部分照片来源于业主微信群且未提供存储介质），主张原告物业公司存在以下违约行为（本院同期受理多起案涉小区的物业服务合同案件，部分证据系重复提供）：（1）窗户上沿存在水渍。（2）电梯的顶棚4块玻璃中有1块破损。（3）小区一出口晚上门卫处无灯光。（4）堆放有垃圾的照片。（5）未经清理的垃圾桶（垃圾桶周围有垃圾）。（6）小区一门卫室晚上室内无人值守。（7）小区一门卫室晚上两名保安坐在椅子上睡觉。（8）一小块草坪中一小块草皮枯萎。（9）灭火器照片2张（被告主张过期没有维护，但照片上反映不出该项内容）。（10）微信截图，显示电梯维护保养公示卡及小区楼下景观池。电梯维保截图放大图显示本次维保日期为2017年12月16日、下次维保时间为2017年12月31日；业主微信群讨论未按期维保的时间为2018年1月2日；对于2018年4月23日业主微信群讨论逾期维保的发言放大图显示上次维保的时间为2018年4月7日、下次维保时间为2018年4月22日。对于楼下景观池放大图显示池内无水，业主群内讨论该议题的时间为2017年12月23日。（11）栽植的竹子部分枯死。（12）小区一出口电动大门半开，电动门外停放汽车（由小区向外拍摄）。（13）地面）地面有残雪未清理4）枯死草皮。（15）停放有电动三轮车及存放保洁用具的房间（被告主张物业公司占用业主公用房间）。（16）使用消防水源放水（被告主张小区清洁工人没有拖把池，用消防栓清洗拖把）。（17）电梯间地面四周墙壁铺有木工板，木工板长期磨损并存在污渍（被告主张电梯间无人清扫）。（18）道路及草坪上停放有机动车辆（白天及晚上各1张）。（19）夜间小区出口处摆放有石墩的照片（由小区内向外拍摄）。（20）未经清理的雪后照片（拍摄时间不详）。（21）竹林间有落叶及绿化区有落叶。（22）显示有小区物业管理用房规划的图片，被告认为开发商擅自变更物业用房的用途。本院认为：被告陈长珍入住案涉小区时，与原告物业公司签订有前期物业合同，该合同不违反法律行政法规禁止性的规定，应当认定为合法有效。双方均应当按照约定履行，否则应当承担违约责任。该前期物业合同中，双方仅对于入住年度的物业服务费缴纳期限及违约责任进行了约定，并未约定此后年度的物业费缴纳的期间及违约责任。故入住年度之后至重新约定物业服务费缴纳期限及违约责任前的物业服务费缴纳期间，应当认定为年度届满时，亦即2015年12月19日起至2016年12月18日止的物业服务费，应当于2016年12月19日缴纳，以此类推直至缴费期间重新约定并生效之日。被告在此期间不按期缴纳物业费，应当按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率标准赔偿利息损失而非按照每日千分之三的标准支付违约金。由业主委员会与物业服务企业成立的物业服务合同，属于集体合同之一种，该合同对于全体业主均有约束力。业主委员会有权代表全体业主选定物业服务企业并与之成立物业服务合同。故本案中原告物业公司与案涉小区业主委员会签订于2017年12月28日的物业服务合同合法有效。该合同约定年度物业服务费的缴纳期限为年度开始后的2个月之内，故被告陈长珍缴纳2018年度物业费的期限为2018年2月18日前。被告陈长珍在此期间内未缴纳物业服务费，构成违约。由于双方约定按照每日千分之三的标准支付违约金标准过高，本院酌减并按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金。物业服务合同属于继续性合同而非一次性合同，即物业服务企业履行合同义务是一个长期而连续的过程；同时，此种履行瑕疵允许改正与补救。本案中，合同履行瑕疵分为两类，一类是针对全体业主之履行瑕疵，一种是直接针对某个业主之履行瑕疵。但不论是何种履行瑕疵，除非是兼具直接对具体业主侵权与违约之行为之外，均属于综合认定的事实，不能仅凭一时一事甚至瞬间发生的事实即认定物业公司履行合同不符合约定。故，即便某个业主取得物业公司某个时点存在履行瑕疵的证据，并不代表物业公司长期或连续地履行合同不符合约定。同时，物业公司作为服务企业，其提供的部分服务建立在业主提供硬件设施的基础之上，业主提供的设施、设备上的瑕疵，其责任不应当由物业公司负责。本案中，尽管被告陈长珍提供了部分照片及视频反映物业公司履行合同存在瑕疵，但这些证据并不足以证明物业公司长期或连续服务瑕疵。更何况，被告提供的部分证据（如微信截图等）从形式上并不符合法律的规定，其证据效力本身存疑；小区物业用房的短缺或不符合原先的规划，业主提供的部分设施存在缺陷或应当由业主提供的设备设施配备不到位，并非物业公司的过错；公共区域的维修费用、绿化更换费用等应当由业主或业主与维修资金分担（负担）而非物业公司负担。此外，对于物业公司而言，本案中虽然由于被告提供的证据不能满足证明要求并最终导致本院不采纳被告的抗辩，但从另一方面说明部分业主对物业公司履行合同并不满意。一旦业主改进搜集证据的方式，提供物业公司履行合同瑕疵处于连续状态或有其他证据足以证明物业公司的履行瑕疵时，物业公司即应当承担违约责任。物业公司尚须认真研习双方之间的服务合同及相关法律法规，加强与业主的沟通，约束从业人员，改进服务质量，提升物业服务的水平。综上，本院认定被告陈长珍拖欠原告物业公司物业费3685.39元（85.31平方米×1.80元/平方米·月×12月/年×2年）,计算至2018年9月7日判决确定之日违约金297.23元[其中2017年度违约金按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算,应为56.11元;2018年逾期199天、按照年息24%计算应为241.12元(85.31平方米×1.80元/平方米·月×12月/年×199天÷365天/年×24%)]。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈长珍给付原告南通富林冠物业管理有限公司2017年度、2018年度物业费3685.39元。二、被告陈长珍偿付原告南通富林冠物业管理有限公司逾期付款的违约金297.23元。上述两项合计3982.62元，被告陈长珍于本判决发生法律效力后10日内履行,同时向原告南通富林冠物业管理有限公司支付自2018年8月26日至实际履行之日的违约金(其中2017年度物业费1842.70元的违约金按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算,2018年度物业费1842.70元按照年利率24%计算)。如被告陈长珍不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南通富林冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告陈长珍负担（已由原告垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 潘秀宗二〇一八年九月七日法官助理 陆晓丽书 记 员 陈小菁