广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20127号原告：马啸，女，1985年10月29日出生，汉族，住上海市长宁区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告：中山市万科水晶城房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区火炬路1号火炬大厦4楼416号，统一社会信用代码91442000568236964U。法定代表人：胡昊。委托诉讼代理人：唐成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴超，男，该公司员工。原告马啸与被告中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘子孺，被告的委托诉讼代理人唐成、吴超到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解，同意扣除审限两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告马啸向本院提出诉讼请求:请求确认被告2017年9月20日以发出书面《解除合同告知函》解除原被告于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》行为无效。事实与理由：2016年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于中山市火炬开发区××区××房，总价款9665959元。按照合同约定，原告向被告账户转账支付首期款3875959元，并取得贷款银行5790000元的贷款承诺。因被告售价过高，《商品房买卖合同》无法在房产交易管理部门备案，贷款银行无法办理按揭备案手续，导致涉案购房尾款不能发放。2017年9月6日，被告向原告寄送《付款催告函》，以未收到购房尾款5790000元为由，要求原告在收到《付款催告函》7日内付清购房尾款5790000元。2017年9月20日，被告向原告发出《解除合同告知函》，以原告未按时支付尾款为由单方要求解除《商品房买卖合同》。原告认为，原告已按照合同约定支付首期款，并通过银行贷款审批，全面履行合同付款义务，提供经过备案的《商品房买卖合同》应是被告的义务，亦是购房按揭房款必备资料，因被告未及时履行其备案义务，导致涉案购房尾款不能按时发放至被告账户，该结果是被告的自身原因导致，相应的不利后果应由其承担。截止本诉讼提起之日，涉案合同仍未在房产交易管理部门办理备案手续。被告单方解除《商品房买卖合同》的行为，既不符合合同中约定的被告可单方解除合同的情形，也不符合法律规定，依法应当认定无效。被告辩称：一、原告未按照合同约定履行付款义务，已构成违约。1.根据合同第六条约定，原告选择了以银行按揭方式付款，并同意在2017年1月25日前付清房款，但迄今为止，除首笔支付的3875959元外，剩余5790000元一直未按约定支付。2.根据合同补充协议第四条第3款约定，在贷款付款日期届满时，即2017年1月25日，原告的贷款付款无论因为何种原因仍未完成的，被告均有权要求其以现金方式一次性付款，且其应在收到被告的付款通知书后以现金方式交清，否则自贷款付款日期届满次日，即2017年1月26日视为逾期付款。原告在收到被告的《付款告知函》后仍未在约定时间内按约定方式付清全款，即原告自2017年1月26日起至合同解除日止，一直处于逾期付款状态。二、根据合同及补充协议约定，被告享有解除权。1.合同第七条约定，原告逾期付款超过90日后，被告即有权解除合同。2.补充协议第四条第3款约定，在原告未按约定以现金方式一次性付款时，被告有权解除合同。三、被告已经按照法律规定履行了解除合同的相关手续。根据合同法第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已按照规定，向原告发送了《解除合同告知函》，原告已经确认收到该通知。经审理查明：2016年11月，原告向被告认购了位于中山市火炬开发区××湾花园××房。原告并分别于11月1日、11月16日、11月18日、11月19日、12月29日向被告支付40万元、50万元、100万元、50万元、505959元。2016年12月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的前述预售商品房，该商品房已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》；总价9665959元，付款方式为银行按揭方式：约定金额2905959元（本院注：首付款）以现金支付，付款时间2016年12月25日；约定金额6760000元（本院注：第二笔购房款）以商业贷款支付，付款时间2017年1月25日；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由被告向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。该合同还约定了其他事项，合同所附的《购房人签约注意事项》第四条约定：根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》第十条“房地产开发企业应当自提出网上登记备案申请之日起30日内，持与购房人签订的书面商品房买卖合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续”；所以，购房人有权在相应时间内，向房地产开发企业索取已签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《中山市商品房销售登记备案表》。同日，原、被告签订的《中山市商品房买卖合同补充协议》第四条第1款约定，如买受人申请的是银行贷款，则买受人承诺在签订该商品房的买卖合同及其补充协议和附件的当日向银行提供贷款所需的全部资料，并签署相关的贷款协议……否则因此导致的逾期付款，应当按合同之约定承担逾期付款的违约责任；第3款约定，买受人选择银行按揭贷款方式付款的，合同约定银行贷款贷款付款日届满时，买受人的贷款付款仍未完成的（即无论因为何种原因尚未由贷款机构支付给出卖人），则出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付款，买受人应在收到出卖人的付款通知之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自合同约定的银行贷款/公积金贷款付款日期届满的次日视为逾期付款，双方同意按合同约定的逾期付款条款执行。2017年3月30日，原告向被告支付50万元。2017年4月2日，原告与被告员工微信交流：原告：3.5成挺好的啦，等你回复哦。被告：好。4月5日，被告：中行那边给您批了579万的贷款额度，所以您还是要再转47万，要四成首付。原告：好吧。被：另外中行省行那边给您打了N次电话，您都没有接，020开头的。4月6日，被告：等查到账之后就改合同和按揭金额，然后给您寄过去哈。2017年4月6日，原告向被告支付47万元。2017年9月7日，万科公司向原告发出《付款催告函》，要求原告在收到函件后7日内以现金方式交清剩余购房款579万元，如未履行，万科公司有权解除合同，并将该商品房另行处置。2017年9月20日，万科公司向原告发出《解除合同告知函》，通知解除合同。2017年10月25日，原告提起本案诉讼。另查：被告于2017年11月7日就涉诉房产及其他房产向JZ-YYSB发送邮件—网签预约申请表，该接收人回复：已登记。庭审中，被告称此为国土部门接收资料的邮箱。被告并称，对于涉诉合同备案事宜，与国土部门有持续沟通，但得到回复都是在排队。截至2018年9月14日，涉诉商品房买卖合同尚未在国土房管部门登记备案。案件审理过程中，本院向中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中行中山分行）发函询问：一、马啸向贵行申请按揭贷款后，万科公司需要配合提供的详细资料清单及提交时间；二、单笔按揭放款的条件是否需要万科公司提供与马啸签署的《中山市房地产买卖合同》备案后的合同原件及复印件。该行于2018年8月21日复函：申请人马啸在我行申请了一笔579万元的住房贷款，用于购买万科公司开发的柏悦湾花园二区21幢102房，相关贷款于2017年4月1日预审批通过。借款人或万科公司需在2018年4月1日前提供双方签署并已经国土备案的《中山市房地产买卖合同》。本院认为：本案争议焦点为：原告是否存在违约行为以至被告有权解除合同。具体分析如下：首先，虽然合同约定第二笔购房款（商业贷款）676万元的付款时间为2017年1月25日，但事实上，中行中山分行于4月1日才预审批同意发放贷款579万元，原告在4月5日经被告告知该结果并在被告要求增加首付款的次日即已增付首付款，可见，原、被告实际已变更合同约定的第二笔购房款金额及支付时间，被告接受了原告的延后付款行为。鉴于此，原告未在2017年1月25日前支付第二笔购房款不构成违约。其次，中行中山分行的复函已说明其发放贷款的前提为原、被告提供双方签署并已国土备案的《中山市房地产买卖合同》。而涉诉合同关于“被告在合同签订后30天内向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。被告在提出网上登记备案申请之日起30日内，持合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续，原告有权在相应时间内，向被告索取合同及《中山市商品房销售登记备案表》”的约定则表明，提出网上登记备案申请以及申请办理合同登记备案手续系被告的义务。故，此义务的履行系原告取得银行贷款的前提和必备条件。本案中，被告提交的邮件往来截图至多能证明其于2017年11月7日就涉诉房产申请网签预约，而无证据证明其已履行申请办理合同登记备案手续的义务。事实上，截至2018年9月14日，涉诉商品房买卖合同仍未在国土房管部门登记备案，进而原告无法取得商业贷款，其以银行按揭方式付款的合同权利无法实现。综上，本院认为，被告负有先履行义务，其迟延履行合同义务导致后履行一方的原告无法按合同约定方式履行给付义务，原告为保护自身利益，行使先履行抗辩权，未以现金方式支付购房款的行为并未违约，也无过错。被告以原告违约为由，行使合同解除权缺乏理据，其通知解除合同不发生合同解除效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：被告中山市万科水晶城房地产有限公司于2017年9月20日向原告马啸发出《解除合同告知函》的行为不发生解除双方签订于2016年12月29日的《商品房买卖合同》的效力。案件受理费100元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李  芳审 判 员 杨  颖人民陪审员 欧阳镇业二〇一八年九月十九日书 记 员 王  静郑诗琳