云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2018）云3123民初523号原告：盈江阿诗玛文化产业开发有限公司，注册号：533123100003151，住所地：云南省德宏州盈江县平原镇勐腊路水文站旁。法定代表人：徐宝林。委托诉讼代理人：杨荣新，云南圣锦律师事务所律师,执业证号：15331200310612605。特别授权代理。委托诉讼代理人：王芳，云南圣锦律师事务所律师。执业证号：15331201811029460。特别授权代理。被告：杨麟，男，汉族，1975年12月2日生，大专文化，无业，户籍所在地：云南省昆明市五华区，现住云南省德宏州盈江县。委托诉讼代理人：李雅冠，男，汉族，1971年12月20日生，特别授权代理。被告：杨小芬，女，汉族，1978年4月17日生，大专文化，务工，户籍所在地：云南省曲靖市陆良县，现住。原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司与被告杨麟、被告杨小芬物权保护纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月1日在本院公开开庭进行了审理。原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司委托诉讼代理人杨荣新、王芳、被告杨麟及其委托诉讼代理人李雅冠、被告杨小芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告停止侵占原告位于盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅，立即将房屋腾退并返还原告；2、判令被告杨麟自2016年3月起至实际腾退房屋之日止的期间，按每月2,000元的标准向原告支付房屋被占用期间的使用费（其中：计算至2018年6月共28个月计56,000元。）3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司成立于2010年1月14日，是一家专门从事文化产业精品工程的开发建设与管理，文化旅游商业地产的开发、经营管理的企业，原告于2010年-2013年先后依法取得《投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》，在坐落于盈江县且归原告所有的宗地上投资建设盈江县国际翡翠城项目，项目于2015年2月6日竣工验收，建成别墅4栋，本案中被侵占的L1(1号)栋别墅是其中之一。2016年3月，被告杨麟无故侵占原告位于盈江国际翡翠城的L1(1号)栋别墅，经原告多次催讨，被告杨麟均置之不理。2017年3月，被告杨麟与被告杨小芬签订《租房协议》，以别墅所有人的身份将该别墅租给被告杨小芬一年，并约定租金为每月2,000元，租房行为一直在持续。为要回别墅，原告曾在别墅门口张贴《房屋清退通知书》，要求二被告限期腾空并返还别墅，但二被告均不予理会。原告系盈江国际翡翠城项目的所有权人，依法对盈江国际翡翠城L1栋别墅享有占有、使用、收益和处分的权利，二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。综上所述，为保护原告的合法权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十七条的规定，向贵院提起诉讼请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告杨麟辩称，2010年的时候我方接原告公司的项目工程，2013年至今原告公司一直拖欠工程款至今未付。因原告未付款我方就守着原告公司的房子要款。原告公司到目前还没有房屋的产权证等，瓷砖是我方贴的，我方对原告公司的所有权提出异议，只要原告公司支付工程款，我方愿意搬走。被告杨小芬辩称，2018年3月，其因在建工程确定施工地点位于盈江县境内，需要租房安营扎工，后经人介绍找至盈江国际翡翠城，物业管理人介绍其与本案的第一被告人杨麟接洽，其与被告杨麟沟通过程中得知，原告与被告杨麟所在的公司在开发建设过程中有业务往来，原告因水电与装饰、装修业务的发包，对第一被告公司欠下了大量工程结算款。第一被告就告诉其，其现租用的盈江国际翡翠城L1(1号)栋别墅由第一被告公司实际经营管理与使用，第一被告完全可以代表公司将实际占有的房屋出租给其使用，2017年3月19日双方签订了为期2年的房屋租赁合同，约定租金每月2,000元，第一年一次性支付24,000元，自2019年按月支付，先付租金后使用，其均已按时支付了使用租金。现约定的租期尚未到期。本案的案由究竟是物权保护纠纷还是侵权纠纷。其认为上述基本的法律事实已经说明，其与第一被告杨麟或者说他的公司已经达成了书面的房屋租赁协议，整个国际翡翠城的业主与物管对第一被告合法占有出租房屋也是一致认可，其从合法占有人中获得承租权，理应得到法律的支持和保护。本案应该是物权侵权纠纷，首先确认第一被告对原告的所有权或者使用权产生了侵权责任的后果，其据于第一被告获得的承租权因源头上瑕疵而变成非法，原告才可以据于确认的法律事实，对其提出物权的保护，要求对物的实际占有人进行返还。而不是直接起诉两个不同法律关系的主体，想一并解决两个不同法律关系产生的同一个法律后果。也就是说不论是第一被告杨麟或者其公司通过合法还是非法的手段实际占有本案争议的标的物，必须首先确认出租权的非法，才能向承租人主张侵权，请求物权的保护。综上，本案原告与其不论是基于合同还是其它，均未发生任何法律关系，至于原告与第一被告杨麟基于物权保护关系还是物权侵权关系彰显自己的权利，不在其的应诉范围之内。如果以其作为侵害物权的一方作为被告起诉。于事实和法律均相违背，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。综合原、被告各方诉辩主张，本案存在如下争议焦点。一、盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅是否属于原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司的房产？二、二被告是否应停止侵占盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅？是否应将该房屋腾退返还原告？三、被告杨麟是否应支付自2016年3月起至实际腾退房屋之日止期间，按每月2,000的标准向原告支付房屋被占用期间的使用费（其中计算至2018年6月共计28个月计56,000元）？原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司针对其诉请，向本院提交如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证复印件各1份、法定代表人身份证明1份。证明原告基本信息、诉讼主体适格。二、《国有土地使用证》3份、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》3份、《商品房预售许可证明》2份、《民用建筑防空地下室易地建设许可证》1份、《投资项目备案证》1份。证实：原告公司具有上述资质证，原告系盈江国际翡翠城项目的业主，是所有权人，依法对盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅享有占有、使用、收益和处分的权利，上述资质证书已充分证明该栋别墅是原告公司财产。三、租房协议1份、询问笔录1份、盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅照片3张。证实：被告杨麟擅自将盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅出租给被告杨小芬，侵犯原告的房地产物权，被告杨小芬明知被告杨麟不是房屋的所有人还租赁并使用原告的房产，具有侵害的故意，系共同侵权人。租期自2017年3月19日至2018年3月19日，但租期届满后租房行为一直持续，被告杨小芬现仍住在盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅，其侵权行为仍在存在；盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅系原告在其所有的宗地上投资建成的盈江县国际翡翠城项目4栋别墅之一。四、房屋清场通知书1份。证实：原告在被告占用的房屋贴清场通知书。经庭审质证，被告杨麟对原告提交的证据一均予以认可。对证据二无法甄别，原告公司的房子证照是不全的。对证据三不予认可，是因为讨要工程款，被告杨麟、杨小芬是工程合作伙伴，不是原告所说关系。对证据四没有见过，都有联系方式，可直接联系其。被告杨小芬对原告提交的证据一、二均予以认可。对证据三不认可原告的证明观点，其是通过物业管理人找到被告杨麟租赁，房子周边的人都说房子是被告杨麟的，其也认为是被告杨麟的。对证据四，其在老家，不知道。针对其辩解，被告杨麟向本院提交如下证据：《工程实施合同》、项目清单（复印件），证实原告公司欠被告300多万的工程款，被告是用留置的方式讨要工程款，因原告公司的行为造成被告生活困难，只要原告公司付清工程款，其就搬走。经庭审质证，原告对被告杨麟提交的该组证据的三性及证明观点不予认可。1、项目合同中的签订主体阿诗玛物流公司与旺群公司，这与原告公司没有法律上的关联性，我方不认可该组证据。建筑工程施工协议条款虽然由原告公司与旺群公司签订的，要主张权利也应该由旺群公司的名义主张，而不应该由自然人被告主张，更不能以侵占他人房屋的方式主张权利。提交的中国移动公司与旺群公司的协议与原告公司无关。2、工程清单，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。双方并未进行过结算，也没有原告公司的印章；对工程价款的具体金额、主张方式应通过双方协商或诉讼等合法方式主张，而不是用留置的方式主张。所谓留置只适用于动产物权，不适用于不动产物权，被告的用词不当，因此不认可该组证据。3、被告提交的证据已经通过了举证答辩期，根据相关规定对逾期举证的可以处罚款。被告杨小芬对被告杨麟提交的证据予以认可。针对其辩解，被告杨小芬未向本院提交证据。通过各方当事人对上述证据的举证、质证，以及对证据关联性的综合评判，本院对各方当事人所提交的证据认定如下：对原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司提交的证据一、二、三、四，客观真实，合法、有效，与本案具有关联性，能证明本案的事实，本院予以采信。对被告杨麟所提交的证据客观真实，合法、有效，与本案具有部分关联性，本院根据案件事实予以综合评判。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司于2010年至2013年先后取得《投资项目备案证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照，在坐落于盈江县勐腊属原告所有宗地上投资建设盈江国际翡翠城项目，项目于2015年2月6日竣工验收，建成其中之一L1（1号）栋别墅。2016年3月被告杨麟以原告拖欠其工程施工款为由占居该栋别墅，并于2017年3月与被告杨小芬签订租房协议，将L1（1号）栋别墅出租给被告杨小芬一年，并约定每月租金2,000元，租房行为一直持续至今。原告为要回该栋别墅，曾在别墅门口张贴房屋清退通知书，限期要求二被告腾空并返还该栋别墅未果，导致原告起诉至本院。本院认为，本案系物权保护纠纷案。依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”《盈国用（2010）第375号》，《盈国用（2011）第057号》、《盈国用（2013）第00009号》国有土地使用证的使用权人均为原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司，在此地建设的盈江国际翡翠城其土地使用权人、该项目的用地单位和建设单位均为原告。第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”原告在自己享有使用权的建设用地上按照相关部门合法审批手续建造的建筑物及其附属设施其所有权属于原告。第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，合法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告杨麟擅自出租属原告所有的别墅的行为，未经原告追认，订立租房协议后亦未取得处分权，故二被告签订的租房协议无效，二被告应将该别墅腾退返还原告。因此，对原告要求被告杨麟、杨小芬将位于盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅腾退并返还原告的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告杨麟自2016年3月起至实际腾退房屋之日止的期间，按每月2,000元的标准向原告支付房屋被占用期间的使用费（其中：计算至2018年6月共28个月计56,000元。）的诉请，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案被告杨麟明知是原告所有的别墅而占有并于2017年3月份将房屋出租给被告杨小芬，约定的租期为两年，每月租金2,000元，因此应予返还原告其收取的收益以及至实际腾退并返还之间的收益。但因原告提交证明被告杨麟自占有后产生收益的起始时间为2017年3月，因此，对被告杨麟应向原告支付房屋占有使用期间收益的起始时间应从2017年3月起算，即2017年3月至2018年6月28日的收益为30,000元（2,000元×15个月=30,000元）。因被告杨麟与被告杨小芬签订的房屋租赁时间还未到期，因此被告杨麟亦应承担自2018年7月起至实际腾退房屋之日止按每月2,000元的标准向原告支付房屋使用费。对于被告杨麟辩称其占用原告的盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅是由于原告拖欠其工程款而留置讨要工程款，本院认为，其行为不符法律规定，原告是否拖欠被告的工程款及所欠款是多少，双方均未有约定，属另一法律关系，被告杨麟可另案起诉处理。对于被告杨小芬辩称被告杨麟是合法占有该栋别墅，所以其从合法占有人中获得承租权，理应得到法律的支持和保护，原告不应诉请其腾退，因被告杨麟不是该栋别墅的合法占有人其不具备将该房出租的权利，因此对被告杨小芬的辩解本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条、第一百四十二条、第二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、由被告杨麟、杨小芬于本判决生效后三十日内将其占有的盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅腾退并返还原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。二、由被告杨麟返还其占用盈江国际翡翠城L1（1号）栋别墅期间自2017年3月计算至2018年6月的收益30,000元，并承担自2018年7月起至实际腾退房屋之日止按每月2,000元的标准向原告支付房屋使用费。案件受理费1,200元，由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担200元（已付），由被告杨麟负担1,000元（未付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  苏 勇人民陪审员  申光成人民陪审员  杨荣维二〇一八年九月二十九日书 记 员  龚升美