四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0132民初919号 原告：成都津汇天合房地产开发有限公司，住所地四川省新津县五津镇武阳东路。 法定代表人：程柳，总经理。 委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何美儒，北京安博（成都）律师事务所律师。 被告：冷文昌，男，1965年11月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。 原告成都津汇天合房地产开发有限公司（以下简称津汇天合房地产公司）诉被告冷文昌商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告津汇天合房地产公司的委托诉讼代理人苟凌、何美儒，被告冷文昌的委托诉讼代理人胡云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告津汇天合房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2013年5月24日就新津县“某某”4栋2单元1X层1号房屋所签署的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》于2018年3月25日解除；2.判令被告配合原告前往新津县不动产登记中心办理撤销新津县“某某”4栋2单元1X层1号房屋的预售备案登记手续；3.判令被告向原告返还新津县“某某”4栋2单元1X层1号房屋；4.判令被告向原告支付商品房买卖合同解除后的违约金70671.2元；5.判令被告赔偿原告律师费损失30000元；6.判令被告向原告支付迟延配合原告办理撤销房屋备案登记的违约金1060元（自2018年4月7日起，以353356元为基数，按照每日万分之三为标准，暂计算至2018年4月16日），其余违约金以上述标准算至被告配合原告办理完毕房屋撤销备案登记之日止；7.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的位于新津县抚江社区“某某”小区住宅用房一套，合同对房款支付方式、违约责任等进行了约定。2013年5月24日，被告向原告支付了购房首付款113356元。2013年8月9日，原告为被告所购买的上述房屋办理了预售备案登记（备案号：29XXX）。2013年8月9日，原、被告与银行签订《个人购房借款/担保合同》。2015年6月2日，原告向被告交付房屋。后被告逾期未偿还银行贷款，原告代被告向银行偿还了186252.72元（其中包括：本金176752.14元、利息8468.86元、复息326.1元、罚息705.62元）。根据合同约定以及法律规定，为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求依法判决。 被告冷文昌辩称，1、商品房买卖合同已经履行完毕，按照合同约定被告已经支付了首付款113356元并完成了按揭贷款义务，原告在2015年6月2日已经将房屋交付给被告，并办理了交房手续。2、根据担保法和相关规定，原告只能行使追偿权，而不能解除商品房买卖合同。3、原告主张的违约金、律师费以及迟延配合原告办理撤销备案登记不应支持。违约金请求过高，仅应支持原告代被告归还银行贷款的资金占用利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月24日，冷文昌与津汇天合房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定冷文昌购买津汇天合房地产公司开发的位于新津县“某某”4栋2单元1X层1号房屋，房屋总价款353356元，付款方式按照首付款加按揭贷款方式支付。合同和补充协议对付款方式、违约责任等进行了明确约定。补充协议第一条第5点约定：“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同，买受人应当在收到解除合同通知之日起十个工作日内，配合出卖人到新津县房产管理局办理撤销预售备案登记，同时买受人承担出卖人所受全部损失后，还应当按房款总额百分之二十向出卖人支付违约金……，同时还应承担出卖人由此支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。”合同签订当日，冷文昌向津汇天合房地产公司支付首付款113356元，余款240000元通过按揭贷款方式支付。2013年8月9日，冷文昌与中国工商银行股份有限公司新津支行（以下简称工商银行新津支行）、津汇天合房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》申请按揭贷款，津汇天合房地产公司对前述贷款承担保证责任。同日，津汇天合房地产公司为冷文昌办理商品房买卖合同备案登记（合同备案号：29XXX）。2015年6月2日，津汇天合房地产公司与冷文昌办理房屋交接手续。冷文昌自2013年8月9日起归还银行按揭贷款直至2016年12月13日，共计归还本金及利息106821.6元。2016年12月13日起，冷文昌未按期偿还银行贷款，2017年11月2日，工商银行新津支行向津汇天合房地产公司发送逾期贷款催收通知书，同日，津汇天合房地产公司向工商银行新津支行代付了冷文昌按揭的全部贷款本金及利息、罚息、复利共计186252.72元，履行了担保义务。2018年3月20日，津汇天合房地产公司根据冷文昌在《商品房买卖合同》中的通讯地址向其邮寄了解除合同、配合办理撤销房屋预售备案登记以及代付按揭贷款的通知函。该邮件于2018年3月25日显示妥投签收。 另查明，2018年4月16日，津汇天合房地产公司与北京安博（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，北京安博（成都）律师事务所接受委托指派苟凌、何美儒律师代理本案诉讼。2018年4月17日，津汇天合房地产公司向北京安博（成都）律师事务所支付律师费30000元，北京安博（成都）律师事务所出具增值税发票。 再查明，案涉房屋因冷文昌的其他民事纠纷已被高新技术产业区人民法院于2017年9月18日首查封；2018年3月2日被武侯区人法院轮候查封。 庭审中，津汇天合房地产公司自认案涉房屋现价值已上涨至11000元/㎡。另津汇天合房地产公司自愿同意将冷文昌已经支付的房屋首付款113356元及向银行支付的部分按揭贷款本金及利息106821.6元在本案中一并进行处理，冷文昌对此亦无异议。 本院认为，津汇天合房地产公司与冷文昌签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。 关于双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应予解除的问题。冷文昌未按期支付银行贷款导致津汇天合房地产公司向工商银行新津支行代偿了相应费用，故冷文昌的行为已经构成违约，津汇天合房地产公司合同目的无法实现，其作为守约方依据《商品房买卖合同》补充协议第一条第5点“如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同”的约定，在承担保证责任后通知冷文昌解除合同并无不当，合同约定的解除条件已成就。津汇天合房地产公司于2018年3月20日向冷文昌邮寄了解除合同通知函，快递查询显示该邮件于2018年3月25日被签收。津汇天合房地产公司提出解除合同的要求是基于其与冷文昌因《商品房买卖合同》建立的合同关系及合同的约定，合同约定的条款不违反法律规定，双方应按照约定履行权利和义务，并受《中华人民共和国合同法》相关规定调整和规范，故本院对于津汇天合房地产公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。对于冷文昌提出津汇天合房地产公司只能行使追偿权，而不能解除合同的抗辩理由不予采信。 关于违约金的认定问题。双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定，因买受人违约导致合同解除后，买受人应按房款总额百分之二十向出卖人支付违约金。但我国法律对于违约金主要采取“补偿为主，惩罚为辅”，以补偿守约方的实际损失为主要功能的原则，合同解除后，津汇天合房地产公司对于案涉房屋享有再次出售等权利，结合庭审中津汇天合房地产公司自认现案涉房屋的房价已成倍上涨的因素来看，津汇天合房地产公司并无实际损失。故本院兼顾合同的履行情况、冷文昌的违约程度以及津汇天合房地产公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，本院将违约金比例调整为房屋总价款的10%即35335元（353356元×10%=35335.6元）。 关于撤销商品房买卖合同备案登记及迟延办理撤销备案登记违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》规定的附随义务，合同解除后，冷文昌理应协助津汇天合房地产公司办理合同撤销备案登记。但由于案涉房屋因冷文昌其他民事纠纷被其他法院查封，在查封未解除的情况下，冷文昌个人无法实现协助办理撤销备案登记的目的。故对津汇天合房地产公司要求冷文昌协助办理撤销备案登记及迟延办理撤销备案登记违约金的请求不予支持。待该房屋查封被解除后，津汇天合房地产公司可另行主张。 关于律师费的问题。《补充协议》中约定了违约方应支付守约方为维护自身权益而支付的律师费，该约定不违反法律法规，津汇天合房地产公司亦实际支付了30000元律师费，故对津汇天合房地产公司的该项请求本院依法予以支持。 关于已付购房款的处理问题。经查明，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，冷文昌向津汇天合房地产公司支付了案涉房屋首付款113356元，后又向银行归还部分按揭贷款本金及利息106821.6元，以上款项共计220177.6元。合同解除后，津汇天合房地产公司应当将上述款项退还给冷文昌。庭审中，津汇天合房地产公司同意将上述款项在本案中一并处理进行抵扣，故在扣除律师费30000元和违约金35335元后，津汇天合房地产公司应向冷文昌退还购房款154842.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除成都津汇天合房地产开发有限公司与冷文昌于2013年5月24日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：29XXX）及补充协议； 二、成都津汇天合房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还冷文昌购房款154842.6元； 三、驳回成都津汇天合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2334元，由成都津汇天合房地产开发有限公司承担334元，冷文昌承担2000元。此费成都津汇天合房地产开发有限公司已预交，冷文昌在支付上述款项时一并支付成都津汇天合房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  李 静 审 判 员  杨 鑫 人民陪审员  沈玉英 二〇一八年九月十二日                                                                                                                                                     法官助理    朗召初                                                                                                                                                   书记  员    杨丽萍