江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5151号上诉人（原审原告）：恒丰银行股份有限公司南京分行，住所地南京市玄武区长江路188号。负责人：杜娟，该行行长。委托诉讼代理人：周晶，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小华，江苏维世德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京金溪置业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路368号1309室。法定代表人：王金木，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。上诉人恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰南京分行）因与上诉人南京金溪置业有限公司（以下简称金溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰南京分行上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判金溪公司赔偿恒丰南京分行装修损失796597.92元；2、判令金溪公司承担所有诉讼费用。事实和理由：恒丰南京分行提交的资料已能充分证明装修损失，一审法院认为证据不足，系认定事实错误。恒丰南京分行在一审中提交了建设工程施工合同及工程造价咨询报告，已尽到充分的举证责任。装修事实确实存在，装修费用是否支付与恒丰南京分行向金溪公司主张装修损失是两个法律关系，不应混淆。恒丰南京分行提交的工程造价咨询报告虽是单方委托，但金溪公司并无证据推翻，也未向一审法院申请重新进行造价鉴定，故该报告应当被采信。金溪公司应当向恒丰南京分行赔偿装修损失。金溪公司针对恒丰南京分行的上诉意见答辩称，装修是恒丰南京分行在明知案涉房屋不能作为餐饮用途时自己选择的行为，因此而产生的损失应当由其自行承担。恒丰南京分行在一审中提交了其单方委托的咨询报告，但未提供实际装修项目及装修结束的验收交接记录等，无法证明实际发生了装修。金溪公司将案涉房屋交给恒丰南京分行时，案涉房屋也同样存在相关装修，被恒丰南京分行破坏，故恒丰南京分行主张装修损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回恒丰南京分行的上诉请求。金溪公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回恒丰南京分行的一审诉讼请求；2、判令恒丰南京分行承担本案诉讼费用。事实和理由：1、双方所签订的房屋租赁协议中所约定的甲方协调毗邻物业所有人及使用人，仅仅是约定了甲方进行协调，并未承诺不出现反对意见。金溪公司已经履行了协调义务，不存在违约。2、恒丰南京分行在签订房屋租赁合同之前即明知案涉房屋不能用于餐饮，但仍然选择签订合同并进行装修，其无法用于餐饮的后果应自行承担。合同约定案涉房屋用于餐饮，则房屋是否满足餐饮要求是交接验收的关键，恒丰南京分行确认无误接收房屋，显然对房屋初始条件不能用于餐饮是明知的。恒丰南京分行接收房屋后，后期的装修方案包含了新装烟道，也可见其明知房屋初始不能用于餐饮。3、恒丰南京分行应明知案涉房屋不能用于餐饮，且在装修过程中曾经接到周边人员反对意见，应停止装修，避免损失扩大。其继续装修造成的扩大损失应自行承担。4、案涉房屋不能用于餐饮，双方签订的合同中约定房屋用途为餐饮属违法行为，合同应当被确认无效，双方对该违法结果均存在一定的过错，应分担责任，而非由金溪公司承担全部后果。恒丰南京分行作为银行，具有大量租房经验，案涉合同文本也由恒丰南京分行提供，故恒丰南京分行应承担主要责任。5、即使金溪公司在合同中的承诺为保证周边人不反对，但因涉案房屋不能用于餐饮系法律禁止性规定，该承诺也因违法而无效。恒丰南京分行针对金溪公司的上诉意见答辩称：1、金溪公司对合同约定的承诺条款理解片面，正常理解应当为金溪公司对此作出的是一种保证。2、双方签订的合同明确约定了金溪公司对于保证房屋用于餐饮有义务。3、双方签订的合同中明确约定合同目的为开设餐饮，金溪公司对此也有明确的保证，最终不能开设餐饮，责任应在于金溪公司，而非恒丰南京分行。综上，请求二审法院依法驳回金溪公司的上诉请求。恒丰南京分行向一审法院起诉请求：要求金溪公司返还租赁费100万元和赔偿经济损失796597.92元一审法院认定事实：2016年9月26日，恒丰南京分行（承租方、乙方）与金溪公司（出租方、甲方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方将位于玄武区的房屋租赁给乙方，面积约600平方米；甲方拥有租赁房屋的合法产权，且不存在不能出租、转租或被司法机关查封、冻结等权利瑕疵，甲方保证房屋未超出规划红线，不属于违章建筑，房屋符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定。乙方对租赁房屋进行必要改造和装修后，用于开展员工餐厅及餐饮加工。租赁期限为5年，从2016年11月16日起至2021年11月15日止，2016年10月1日至2016年11月15日为装修期，甲方同意免除乙方在装修期的租金和有关费用。本合同生效后15个工作日内，乙方向甲方支付租金100万元；租金的支付时间为每年的11月16日，甲方需提前10个工作日将年租金发票送达乙方；2、甲方应确保房屋的质量和各项条件，符合本合同的约定和国家的各项标准，可供乙方在租赁期内使用，并且不存在任何可能导致本合同提前终止的情形。经现场验收符合交接条件的，甲乙双方应当签订场地交付确认书，但不免除甲方因房屋的权属、质量等问题应承担的违约及赔偿责任。乙方有权根据需要，根据经营安全需要及消防机关要求，改造承租范围内的消防设施（设备）和消防疏散通道等，以确保承租范围内的消防系统正常使用。在本合同项下，乙方对租赁区域房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因甲方或者与甲方有关或无关的第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形；3、甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、工商及其它国家规定的申请报批手续。同时，甲方负责协调毗邻物业所有人/使用人对房屋用途不持反对意见，否则一切后果均由甲方承担。甲方有义务协助乙方做好出租区域内的社会治安综合治理工作，并负责除乙方承租范围以外的相关区域安全管理和保洁管理，保证上述设施设备和系统完好有效并承担相关责任及费用。本合同正常终止后，乙方应在15日内向甲方交还租赁房屋。甲方未能履行合同相关义务的，乙方有权不予支持甲方违约期间的对等租金，因甲方违约造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的直接损失。2016年12月14日，相府吉邸业主委员会向新街口派出所递交一份集会备案申请函，说明：小区业主决定于2016年12月17日上午九点至下午四点，在恒丰银行门口，进行集会活动，抗议恒丰银行在相府吉邸小区开设餐厅、提供餐饮服务；2015年3月1日和2016年1月1日实施的江苏省和国家大气污染防治法律明确规定，禁止在未设立配套规划专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的楼层新建、扩建排放油烟的餐饮服务项目，否则应由监督管理部门责令改正，拒不改正的予以关闭。同年12月15日，环保主管部门书面告知恒丰南京分行：根据居民举报，恒丰南京分行拟在网巾市11号相府吉邸门面房设立职工食堂，居民对此强烈反对，所以要求恒丰南京分行严格遵守环保法律法规。2017年3月24日，恒丰南京分行交还金溪公司网巾市11号相府吉邸门面房的钥匙，且将涉案房屋完整交还金溪公司。审理中，为了证明其涉案房屋的装修损失，恒丰南京分行提供了下列材料作为证据：1、2016年11月20日签订的建设工程施工合同，发包人为恒丰南京分行，承包人为江苏佳加久建筑装饰有限公司，工程地点为网巾市11号北门，工程内容为室内装饰及水电安装，开工日期为2016年12月1日，竣工日期为同年12月31日，合同价款为796408.82元；2、2017年4月27日江苏建发建设项目咨询有限公司的工程造价咨询报告书，咨询项目为“恒丰银行南京网巾市食堂改造工程”，业务类别为工程结算审核，审核结果：该工程合同价为796408.82元，送审价为812854.24元，审定价为796597.92元。金溪公司就此质证认为：装修工程总价款的评估，是由恒丰南京分行单方委托第三方进行，评估报告在形式上也不符合工程造价审核规范，且涉案房屋装修工程并未结束，也未经过竣工验收，工程造价与合同约定不应一致，所以对该报告不予认可。为了证明因涉案租赁合同的签订和解除而给金溪公司造成的经济损失，金溪公司提供了下列材料作为证据：1、2014年12月24日金溪公司与案外人郑家鹏签订的房屋租赁合同，出租房屋坐落于玄武区，用途为“电玩”，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月30日止，租金每年为386000元，一年分两次支付，提前两个月支付半年租金；2、2016年10月21日金溪公司与案外人郑家鹏签订一份房屋租赁解除协议，双方一致同意解除网巾市11号206、207室房屋的租赁合同，郑家鹏放弃租赁房屋的所有装修、添置设施设备，金溪公司放弃追究郑家鹏未交付房屋租金以及提前解除租赁合同的违约责任；3、2016年9月12日，案件人丁祥林申请设立南京丁祥林棋牌服务有限公司，工商主管部门同意企业名称核准。恒丰南京分行就此质证认为：证据1的内容没有提及与金溪公司的租赁关系，也与本案事实没有任何关系；从证据2和3的内容中无法看出，解除该份租赁合同以及金溪公司放弃追究原承租人责任的目的，是由于金溪公司准备与恒丰南京分行重新签约，反之能够说明由于原承租人经营不善所以将涉案房屋交还金溪公司，是否将涉案房屋对外出租以及如何选择承租人，均为金溪公司单方意愿、自主决策、自担风险。金溪公司反驳表示：（1）涉案房屋无法用于开办食堂，恒丰南京分行在明知的情形下仍与金溪公司签订涉案合同，因此产生的风险应由恒丰南京分行自行承担。涉案房屋如果用于开办食堂，环保申请报批手续的义务依约应由恒丰南京分行负担，金溪公司仅是负有给予协助义务，在涉案合同中关于房屋用途明确作出限定，金溪公司并未作出任何承诺或者保证。在签订涉案合同时，关于开办食堂相邻权人可能反对一事，恒丰南京分行应当已经知道，如果该项行为合法相邻权人根本无法反对，即使反对也不需要金溪公司从旁协调；如果该项行为非法，金溪公司不应从旁进行协调，即使协调也不符合法律规定、没有结果；（2）实际情况就是，金溪公司已经提示恒丰南京分行涉案房屋不能从事餐饮项目，但是恒丰南京分行声称属于内部食堂，无需办理营业执照，因此能够取得行政许可，要求金溪公司预签协议然后办理审批手续，取得环保主管部门同意后再签订正式合同。用于餐饮经营的房屋必需具有专用烟道，在委托装修公司设计装修时，恒丰南京分行应当知道涉案房屋没有专用烟道，但是恒丰南京分行从未提出异议；在装修开始遭到相邻权人反对时，恒丰南京分行仅是要求金溪公司进行协调、给予电力增容，并未停止装修、防止损失扩大，且金溪公司进行协调并非保证协调结果。恒丰南京分行违背环保法律规定，在涉案房屋中经营餐饮，显然损害相邻权人合法权益，不应为了恒丰南京分行的非法目的而强制要求金溪公司协调且承担责任，所以相应合同条款应为无效；（3）关于恒丰南京分行涉案房屋的装修损失，现有的装修合同、评估报告，无论在形式上还是内容上均有多处瑕疵，不应具有证据的证明效力，目前装修施工是否竣工以及具体施工阶段尚不清楚，施工量实际未超过设计工程的60%。由于恒丰南京分行希望承租涉案房屋，所以金溪公司提前解除与原承租人的租赁合同，因此放弃原承租人的应付租金57万多元，原有装修设施也已完全损坏。现在虽然涉案合同已经解除，相应约定的1个半月免租期也应转化为未收取的租金损失，涉案房屋从合同解除至现在长期空置，在2017年3月24日恒丰南京分行控制期间，应由恒丰南京分行支付相应租金以及电力增容费用20多万元。恒丰南京分行补充认为：(1)在涉案房屋产权证上记载的是商业用途，金溪公司也未提供建筑规划许可证书且给予查看的便利，作为承租人已尽到了通常的注意义务，而金溪公司作为出租人，关于涉案房屋是否可以开办食堂，应负有更大的注意义务和风险意识；恒丰南京分行从未告诉金溪公司在涉案房屋不满足环保规定的条件下可以办理和取得开办食堂所需的证照，在签订涉案合同前也未办理开办食堂的任何证照；（2）在环保主管部门书面告知后，恒丰南京分行没有咨询是否可以在外墙处另行加装专用烟道；在评估报告上，已加盖了造价师的印章，评估机构具有国家认可的工程造价评估资格，无论形式还是内容评估报告完全符合规范要求；恒丰南京分行通知金溪公司解除涉案合同的时间，大约在2017年2月；（3）原承租人由于自身原因无法正常经营，租金交至2015年6月30日，此后租金未向金溪公司缴纳，金溪公司与原承租人解除合同是在2016年8月25日，恒丰南京分行、金溪公司签订涉案合同是在9月26日，即使存在金溪公司辩称的所谓损失也与恒丰南京分行没有任何关系；（4）在涉案合同中，恒丰南京分行已经明确说明租赁涉案房屋的目的是开办食堂，如果不能满足上述租赁用途，金溪公司应在合同签订前预先告知，且在合同中作出明确说明。但是为了获得高额和移定的租金收益，在签订涉案合同时，金溪公司同意给予恒丰南京分行可以开办食堂的承诺以及协调处理相邻权人的保证。一审法院认为，恒丰南京分行、金溪公司签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。关于涉案合同的违约方，一审法院认为：1、涉案合同明确约定，恒丰南京分行在将租赁房屋进行改造和装修后，是用于开办员工餐厅以及餐饮加工，且可以改造消防设施（设备）和消防疏散通道等；在合同项下，恒丰南京分行对租赁区域房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因使用而侵害或者影响他人相邻权的情形，金溪公司负责协调毗邻物业所有人/使用人对房屋用途不持反对意见，否则一切后果均由金溪公司承担。金溪公司未能履行合同相关义务的，恒丰南京分行有权不予支付金溪公司违约期间的对等租金，且因金溪公司违约造成恒丰南京分行其他损失的应由金溪公司赔偿；2、金溪公司认为：恒丰南京分行应当明知涉案房屋没有专用烟道无法用于开办食堂、如果用于经营餐饮相邻权人将会提出异议，关于房屋用途在合同中仅是作出限定而非金溪公司作出承诺或者保证，在签订涉案合同前金溪公司已经作出提示，但是恒丰南京分行声称能够取得行政许可。在本案审理中，由于金溪公司没有提供证据予以证实，而恒丰南京分行也表示并不知道涉案房屋的建筑规划，且并不同意金溪公司的抗辩意见，所以金溪公司的上述抗辩理由，一审法院不予采信；3、2016年12月14日，相邻权人曾向公安机关提出书面申请，要求集会抗议恒丰南京分行在涉案房屋处开设餐厅、提供餐饮服务；同年12月15日，环保主管部门书面告知恒丰南京分行：如果恒丰南京分行拟在涉案房屋设立职工食堂，居民将会强烈反对，所以要求恒丰南京分行严格遵守环保规定。在本案审理中，金溪公司没有提供证据予以证实：曾就涉案房屋开办食堂一事依约帮助恒丰南京分行进行协调且相邻权人已经就此放弃反对意见。根据双方约定，因此造成的一切后果应由金溪公司承担；4、2017年3月24日恒丰南京分行已向金溪公司交还涉案房屋，在本案审理中恒丰南京分行表示已于2017年2月通知金溪公司解除涉案合同，所以双方签订的涉案合同双方应当已经解除。作为涉案房屋的出租人，由于金溪公司未能尽到约定的协调义务，导致相邻权人拒绝容忍恒丰南京分行在涉案房屋中开办食堂，因此导致涉案合同无法继续履行，所以金溪公司的行为已对恒丰南京分行构成违约、应当承担违约责任。恒丰南京分行要求金溪公司返还租金的主张，符合已查明的事实和双方约定，予以支持。金溪公司认为恒丰南京分行违约且已给其造成经济损失的抗辩意见，不予采信。关于装修损失。为了证明在涉案房屋装修过程中造成的经济损失，恒丰南京分行提供了建设工程施工合同、工程造价咨询报告等作为证据。但是，关于涉案房屋的装修阶段、是否竣工以及施工企业装修资质、装修费用支付和票据开具等，在本案审理中恒丰南京分行并未提供相应证据予以证实，且工程造价评估报告也未充分说明装修现场的实际状况以及建筑材料、人工费用等项目价格的评估依据。故，恒丰南京分行要求金溪公司赔偿其装修费用损失的主张，因未提供充分证据证明实际发生的装修费用具体数额，因此一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、被告南京金溪置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告恒丰银行股份有限公司南京分行房屋租金人民币1000000元；二、驳回原告恒丰银行股份有限公司南京分行的其它诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，恒丰南京分行在二审中陈述，其所主张的装修费用目前尚未与承包人结算，亦未支付。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、金溪公司在合同履行中是否存在违约；2、金溪公司应否赔偿恒丰南京分行的装修损失。关于争议焦点1，恒丰南京分行与金溪公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于金溪公司上诉提出的案涉房屋在建设规划上不能用于餐饮用途，故案涉房屋租赁合同应无效的意见，本院认为，上述情形并不属于违反法律、行政法规禁止性规定的情况，金溪公司的该项意见于法无据，本院不予支持。关于合同履行情况。双方签订的合同中明确约定租赁物用途为“员工餐厅及餐饮加工”，且合同在“甲乙双方约定事项及保证”中约定“乙方（恒丰南京分行）对租赁区域房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因甲方（金溪公司）或者与甲方有关或无关的第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形”。由此可见，双方关于合同目的约定明确，且约定金溪公司有协调相邻权人的义务。现案涉房屋在装修过程中，因遭周边小区业主抵制，经环保主管部门告知，恒丰南京分行于2017年3月24日向金溪公司交还案涉房屋，应认定为金溪公司在签订合同时对租赁物情况未尽告知义务，且在合同履行中未尽约定的协调义务，致使合同目的不能实现。一审法院认定金溪公司存在违约，判令其返还恒丰南京分行支付的租金1000000元，并无不当，本院予以维持。关于金溪公司上诉提出的恒丰南京分行对于案涉房屋不能用作餐饮系明知，应承担较大过错责任的意见，金溪公司对此未能提供证据证实，且案涉房屋权属证书系商业用途，恒丰南京分行已尽到承租人的注意义务，故金溪公司的该项上诉意见不成立，本院不予采信。关于争议焦点2，恒丰南京分行上诉提出要求金溪公司赔偿其装修损失。根据已查明的事实，恒丰南京分行尚未实际支付其所主张的装修费用，该损失尚未实际发生，故对其该项上诉请求，本院不予支持，恒丰南京分行可待损失实际发生后另行诉讼。综上所述，上诉人恒丰南京分行及上诉人金溪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人南京金溪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一八年九月二十九日书记员  朱亚芳