广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤1972民初8368号之二原告：戴章妹，女，1953年10月1日出生，汉族，住广东省东莞市，原告：李兰有，女，1968年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市，被告戴章妹的委托诉讼代理人：戴振华，男。1982年5月28日出生，汉族，住广东省东莞市，系原告戴章妹的儿子。两原告的共同委托诉讼代理人：林仕军，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：丁达，男，1967年3月7日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：陈美彩，女，1967年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告的共同委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。原告戴章妹、李兰有与被告丁达、陈美彩租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案于2016年11月28日进行庭前会议，于2016年12月22日及2018年8月22日进行开庭审理。原告李兰有、原告戴章妹的委托诉讼代理人戴振华以及原告戴章妹、李兰有的共同委托诉讼代理人林仕军，被告丁达、陈美彩的共同委托诉讼代理人宋耀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴章妹、李兰有向本院提出诉讼请求：一、两被告一次性向两原告支付2016年2月份至8月份的租金合计人民币49000元；二、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告明确将第一项诉讼请求中的“租金”陈述为：租金或占有使用费，并在诉讼中称租金实质为占有使用费。事实和理由：原告在2013年1月18日与两被告签订了两份合同，即两份《房屋及用地使用权转让协议书》，约定对包括东府集建字（89）第1900120710124号《集体土地建设用地使用权证》上所涉及的88平方米土地使用权在内的559.8平方米土地使用权上以及土地上盖的房屋以价款1700000元进行转让；2015年6月2日，双方签订的第三份合同，即《土地及房屋转让合同》，约定对面积207.9平方米的土地使用权和房屋以价款550000元进行转让。2013年1月18日转让完毕后，原、被告当场达成口头约定，原告以价格4700元/月将从两被告转让过来的该土地和房屋出租给被告开厂用。后2015年6月2日第三份合同签订后，又将该第三份涉及的土地也出租给被告使用，并将总的租金提高到每月7000元。除了两次是通过银行转账外，其他的被告均是以现金缴租，并由原告向其出具每个月的租金收据。2015年12月后，被告开始拖欠租金，其中2016年1月的租金是2016年4月22日通过银行转账支付。但缴完2016年1月份的租金7000元后，2016年2月至8月的租金就一直拖欠至今均未缴付。目前，土地和房屋被告一直在使用，期间，原告多次向被告催缴租金，但被告均拒绝。原告认为，原告将从被告处转过来的土地和房屋出租给被告，被告理应按时依约向原告足额支付租金，但被告拖欠2016年2月至8月的租金属于严重违约行为，已严重侵害了原告的合法利益，应承担违约责任。被告丁达、陈美彩共同辩称，1.本案是房屋租赁合同纠纷，案涉标的物是房屋的使用权及所有权，根据原告起诉的事实及理由，该案涉标的物与本案被告另案起诉本案原告的建设用地使用权纠纷，案号（2016）粤1972民初7397号所争议的标的是一致的，现在原告方未能举证证明案涉房屋符合最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的第二条，至今原告方没有提供该房屋的建设工程规划许可证或房产证书，更不能证明案涉房屋属于原告所有，因此依据上述条款规定，本案是无效合同。2.原告要求被告支付租金没有法律依据，依据民法通则、物权法的规定，本案原告不是本案房屋的产权所有人，也不是土地使用权人，不具备行使相关权利的资格，依照我国物权法、合同法以及广东省城镇房屋租赁条例第三条，因本案原告不具备上述权利，因此无权要求被告支付租金或房屋占有使用费。3.关于本案，因为本案的标的物是（2016）粤1972民初7397号案件所争议的，因7397号案件至今没有判决结果，本案应以7397号案件的审判结果为依据，在7397号案件未生效情况下，应依法中止本案审理，待7397号案件生效后再审理。4.基于被告已实际向原告方支付到2016年3月份的租金，所谓的租金及14000元的保证金，被告方保留另行依法追索的权利。5.原告方将租金变更为房屋占有使用费，同样是没有任何事实和法律依据。首先，原告没有对出租物享有合法的占有、使用、获取利益的权利，因此原告要求被告支付租金没有法律依据；其次，该合同是无效合同，无效合同自始无效，没有法律效力，更不存在原告方要求被告支付所谓租金的法律意义。6.至今案涉土地及房屋仍登记在被告丁达名下，土地使用权仍属于丁达所在的长安镇新民禄和经济合作社，且新民社区出具的有上述土地归丁达使用的相关证明，故原告不享有任何权利，并不具备行使相关权利的主体资格。并且，（2016）粤1972民初7397号案件中，原告上诉后，二审法院依法裁定驳回原告的上诉请求，认定上诉人戴章妹、李兰有的上诉请求于法无据，予以驳回。因此，案涉房屋及土地至今使用权以及所有权归被告所有，没有任何的主管部门出具变更至原告名下的证明，所以，请求法院驳回原告全部的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：丁达、陈美彩曾起诉戴章妹、李兰有【案号为（2016）粤1972民初7397号】。该案中，人民法院依法确认丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有就位于“东莞市××社区陆丰××号”的房屋及相关宅基地分别在2013年1月18日签订的《房屋及用地使用权转让协议书》，在2015年6月2日签订的《土地和房屋转让合同》为无效合同，并依法判令戴章妹、李兰有立即向丁达、陈美彩返还位于“东莞市××社区陆丰××号”的案涉房地产及相关宅基地的相关证件票据等。该案的生效判决认定事实如下：2013年1月18日，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有签订了两份《房屋及用地使用权转让协议书》，其中一份有东莞市长安镇法律服务所的见证（以下为方便起见，对有经××长安镇法律服务所的见证的《房屋及用地使用权转让协议书》简称为《见证房地转让协议书》，对没有经××长安镇法律服务所的见证的《房屋及用地使用权转让协议书》简称为《房地转让协议书》）。其中《房地转让协议书》约定，丁达、陈美彩将其位于东莞市××社区陆丰××559.8平方米的房屋用地使用权及地上的房屋按现状（包括房屋内的水电等固定设施）以1700000元转让给戴章妹、李兰有。《房地转让协议书》载明，该559.8平方米用地使用权有东莞市长安镇新民社区建设办公室于2013年1月16日出具的权属证明，另该559.8平方米用地使用权中办有《集体土地建设用地使用证》一本，证号为东府集建字（89）第1900120710124号，该土地证载明的土地使用权面积为88平方米，地上房屋未办房产证。《房地转让协议书》还约定，本协议签订日前，丁达、陈美彩已收取戴章妹、李兰有定金200000元，签订协议后丁达、陈美彩即将案涉房地交付给戴章妹、李兰有使用，戴章妹、李兰有须在三日内将其余的转让款1500000元付清。案涉用地使用权办理土地证过户手续，丁达、陈美彩必须配合，但费用由戴章妹、李兰有承担。在土地证未过户至戴章妹、李兰有名下前，如因丁达、陈美彩债务导致戴章妹、李兰有不能正常使用案涉房地，或该房地被依法处理，则丁达、陈美彩需按时价赔偿造成戴章妹、李兰有的一切损失。如该房屋及用地转让后，如遇有关政府、集体建设需要征用该房地，则所获一切补偿均由戴章妹、李兰有享有，与丁达、陈美彩无关。该《房地转让协议书》除了丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有的签名及捺印外，还有丁达、陈美彩的子女签名及捺印。2013年1月18日，在经××长安镇法律服务所见证下签订的《见证房地转让协议书》约定，丁达、陈美彩将其东莞市××社区陆丰××号的88平方米的用地使用权【该土地使用权办理了《集体土地建设用地使用证》，证号为东府集建字（89）第1900120710124号】及地上的房屋（未办房产证）按现状转让给戴章妹、李兰有，转让费双方已交付清楚，现不存任何争议。该房屋及用地使用权，丁达、陈美彩在收清转让费后即交付给戴章妹、李兰有使用，并且该房地的使用权一切权益从付清转让费之日起就全属戴章妹、李兰有，丁达、陈美彩须配合办理土地使用权土地证过户手续。丁达、陈美彩保证该房屋及用地无争议、无抵押、无重复转让，并且该房地在丁达、陈美彩收清了交付的转让费，丁达、陈美彩不得以任何理由反悔，否则丁达、陈美彩需按双倍以上的时价赔偿造成戴章妹、李兰有的一切损失。如该房屋及用地转让后，如遇有关政府、集体建设需要征用该房地，则所获一切补偿均由戴章妹、李兰有享有，与丁达、陈美彩无关。2013年1月18日，丁达、陈美彩出具收据载明收到戴章妹、李兰有支付的转让款1700000元。2015年6月2日，丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有又签订一份《土地和房屋转让合同》，约定丁达、陈美彩以550000元的价格将位于东莞市××社区陆丰××207.9平方米的土地使用权和地上房屋的所有权（该土地和房屋未到国土部门和房管部门办理产权证，地上房屋为一层）转让给戴章妹、李兰有。丁达、陈美彩应保证该土地和房屋未设置抵押和无任何法律纠纷，若因丁达、陈美彩违约造成戴章妹、李兰有未能取得该土地使用权，戴章妹、李兰有有权解除合同，要求丁达、陈美彩返还土地转让价款550000元，并要求丁达、陈美彩赔偿违约金550000元。同时，丁达、陈美彩应配合戴章妹、李兰有办理土地过户手续。2015年6月8日，丁达出具收据载明收到买地款550000元。丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有双方签订合同后，丁达、陈美彩即将案涉房地交付给了戴章妹、李兰有。之后戴章妹、李兰有将东莞市××社区陆丰××号的88平方米土地上的房屋拆除。丁达、陈美彩申请对该房屋进行评估，经本院委托评估，评估机构出具的评估结论为该被拆除的房屋的在评估时点（2016年7月5日）的价值为97216元。丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有双方对于该评估结论无异议。另，在（2016）粤1972民初7397号一案诉讼中，本院就丁达、陈美彩与戴章妹、李兰有交易的东莞市长安镇新民社区陆丰东街559.8平方米和207.9平方米的土地使用权情况向东莞市国土资源局发函调查。东莞市国土资源局发函回复称，559.8平方米土地的所有权性质为集体，所有权人为长安镇新民禄和股份经济合作社农民集体；在土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，根据2015年土地利用现状数据库显示（最新），地块现状地类为村庄。其中88平方米土地使用权人为丁达，土地证号为东府集建（1989）第1900120710124号。受当时技术水平限制，东府集建（1989）第1900120710124号土地使用权用地红线是用线条长短及四至等相对位置来大致描绘，不含界址点信息，因此只能根据登记的四至信息确认其大概的位置位于地块一范围内。另外471.8平方米未办理任何用地手续，无土地使用权登记。另，207.9平方米地块的所有权性质为集体，所有权人为长安镇新民禄和股份经济合作社农民集体，未办理任何用地手续，无土地使用权登记；在土地利用总体规划中规划为城乡建设用地；根据2015年土地利用现状数据库显示（最新），现状地类为村庄。另，丁达、陈美彩提交的一份盖有东莞市长安镇新民社区建设办公室公章的《土地权属证明》载明内容为“兹有丁达座落在东莞市××社区陆丰××号的房屋用地，属于86年后用地，符合村镇规划，楼房为一层，用地面积为559.8平方米，该房屋权属归土地使用者。丁达、陈美彩还提交一份盖有东莞市长安镇新民社区建设办公室公章的红线图，载有“丁达”“用地面积为559.8平方米”的内容。另经查，案涉559.8平方米和207.9平方米的土地上除了88平方米土地上建的房屋被拆除外，其他土地上建了铁皮厂房。（2016）粤1972民初7397号判决认定：根据东莞市国土资源局的回函，案涉房地中除了88平方米土地办理了土地使用权证外，其余土地均未办理任何用地手续，也无土地使用权登记。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，原、被告双方就案涉土地中88平方米的之外的土地交易违法，应认定无效。而其中88平方米土地系案涉559.8平方米土地中的一部分，与其他案涉土地系一整体，因此该判决认定原、被告双方关于案涉559.8平方米和207.9平方米的土地交易合同无效。该判决并认定，案涉土地中88平方米的之外的土地也未办理任何用地手续，涉及非法用地。故，因案涉房地中除88平方米的之外土地及房屋涉及非法用地与违法建筑，应先行经行政机关先行处理，原告在行政机关未处理前直接请求法院处理，本院不予支持。原告可在行政机关对该部分非法用地及违法建筑作出处理后另行依法主张。另案涉88平方米土地及房屋，因该案涉88平方米办理了土地使用权证载明土地权属人为原告丁达，现该88平方米土地房屋已被拆除，故原告请求返还该88平米土地及该土地使用权证，本院予以支持。至于该土地上的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告请求赔偿该房屋损失，本院予以支持。但原、被告双方对于合同无效均存在过错，本院认定被告需对案涉房屋的损失承担50%责任，故本院认定被告需赔偿原告48608元（97216元×50%）。（2016）粤1972民初7397号判决判项如下：一、确认原告丁达、陈美彩与被告戴章妹、李兰有就位于“东莞市××社区陆丰××号”的房屋及相关宅基地分别在2013年1月18日签订的《房屋及用地使用权转让协议书》，在2015年6月2日签订的《土地和房屋转让合同》为无效合同；二、限被告戴章妹、李兰有于本判决生效之日起三日内向原告丁达、陈美彩返还东府集建字（89）第1900120710124号载明的88平方米土地及东府集建字（89）第1900120710124号土地使用证原件；三、限被告戴章妹、李兰有于本判决生效之日起三日内向原告丁达、陈美彩赔偿东府集建字（89）第1900120710124号载明的88平方米土地上的房屋损失48608元；四、驳回原告丁达、陈美彩的其他诉讼请求。后戴章妹、李兰有对（2016）粤1972民初7397号判决不服，上诉至东莞市中级人民法院，请求撤销（2016）粤1972民初7397号判决，驳回丁达、陈美彩的全部诉讼请求或者发回重审。东莞市中级人民法院于2018年6月15日作出（2017）粤19民终9107号民事裁定，该裁定认为：人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，双方约定的559.8平方米及207.9平方米的土地中，虽然国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续，而案涉88平方米的土地虽然有土地证，但考虑到双方是将包括88平方米在内的559.8平方米的土地及地上建筑物作为整体出让，故该88平方米的土地不具有可分性。综上，本案应当裁定驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼。（2017）粤19民终9107号民事裁定载明，戴章妹、李兰有上诉请求于法无据，予以驳回。原审认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。（2017）粤19民终9107号民事裁定书裁定如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7397号民事判决。二、驳回丁达、陈美彩的起诉。本院认为，本案双方租赁涉及集体土地使用权及集体土地的房屋，案由应为租赁纠纷。本案的争议焦点为：戴章妹、李兰有能否提起本案诉讼。人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。（2017）粤19民终9107号民事裁定已认定，原、被告双方约定的的559.8平方米及207.9平方米的土地中，虽然国土部门回复上述土地利用总体规划中规划为城乡建设用地，但除88平方米的土地外，绝大部分的土地均未办理任何用地手续，案涉土地上的建筑物也无任何报建手续，而案涉88平方米的土地虽然有土地证，但考虑到双方是将包括88平方米在内的559.8平方米的土地及地上建筑物作为整体出让，故该88平方米的土地不具有可分性。综上，本案应当裁定驳回起诉，各方当事人可向主管部门申请处理后再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告戴章妹、李兰有的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民审判员  李少华人民陪审员  李慧霞二〇一八年九月二十五日书 记 员  黄婉欣