江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7162号上诉人（原审被告）：南京威超汽车服务有限公司，住所地南京市雨花台区宁丹路9号。法定代表人：江庭兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：项剑军，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑春海，男，1972年5月21日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李玥赟，江苏海越律师事务所律师。上诉人南京威超汽车服务有限公司（以下简称威超公司）因与被上诉人郑春海房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初2999号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威超公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院超出被上诉人的诉讼请求作出支付占有使用费的判决，违反了民事诉讼法的规定。二、一审法院认定涉案合同无效，没有事实和法律依据。被上诉人提供了宁丹路9号房屋的土地使用权证，并且南京市雨花台区赛虹桥街道也出具了证明，证明涉案房屋的合法性，一审法院以涉案房屋未取得产权证明，也无相关建筑规划许可为由认定房屋租赁合同无效缺乏事实依据和法律依据。三、如果合同无效，一审法判决占有使用费过高。涉案房屋系郑春海从案外人南京金强石粉有限公司承租，后转租给上诉人，合同约定一年的租金为2万元，一审法院按照18万元每年的标准要求上诉人支付占有使用费过高。四、一审法院违反法定程序，违反证据规定作出对上诉人不利的判决。一审法院在上诉人并不知道“郑春海印”核实结果的情况下认定印章并非被上诉人所有，认定举证不能的法律后果由上诉人承担。五、上诉人提交了2份报警记录，证明被上诉人在派出所陈述，上诉人只欠5万元租金，被上诉人却起诉8万元租金，没有事实依据，实际上上诉人已经支付了4万元租金。一审法院对上诉人提交的2份派出所接处警记录置之不理，作出判决对上诉人不公平。六、希望法院调整使用费标准，如果按照18万元每年的标准计算需要扣除2.5万元，如果法院对使用费标准予以调整，上诉人就不需要支付。郑春海辩称：上诉人和被上诉人之间的租赁合同是否有效与本案无关联性，因为合同签订的租赁期止于2015年，之后双方没有再续签合同，在一审中被上诉人已经提交证据证明被上诉人对案涉房屋有使用权，上诉人占有使用被上诉人有使用权的房屋应当支付相应的房屋占有费用。上诉人在一审中有编造、伪造证据的情况，其提供的一份印章和签字均为编造的合同，是希望能够分得部分拆迁款，但目前案涉房屋已经拆迁，并明确房屋使用权人仅为被上诉人一人，拆迁款中也并无上诉人应得款项。该事实在上诉人诉被上诉人另一案件中由拆迁办作出明确解释。因此上诉人支付房屋占有使用费有事实和法律依据，应当驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。郑春海向一审法院起诉请求：一、威超公司支付租金8万元及滞纳金4000元，并按年利率6%支付自2017年5月1日起至实际支付之日的利息；二、威超公司支付租期届满后自2017年5月1日起至2017年10月31日期间的房屋占有使用费，按20万元/年标准计算；三、本案诉讼费用由威超公司承担。一审法院认定事实：2012年7月，郑春海（甲方）与威超公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房及办公用房坐落于南京市，租赁厂房为1000平方米，办公房300平方米；厂房租赁自2012年7月1日起至2015年6月30日止，租赁期为叁年；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还，乙方如继续承租，应于租赁到期前三个月向甲方提出，经甲方同意后，重新签订租赁合同；双方约定年租金为人民币贰拾万元，第一年租金不变，第二年起递增率为3%，乙方应在合同签订后另支付甲方壹万元作为保证金。双方另对各自权利义务、维修责任、装修、违约责任等做出相应约定。该合同第六条第6款约定，租期内，乙方应及时支付房租，如拖欠满一个月，甲方有权收取5%的滞纳金，满三个月有权终止合同。上述《厂房租赁合同》履行期届满后，威超公司仍继续使用涉案标的物。威超公司向郑春海支付租金，郑春海出具收条两份，未注明时间，分别记载：“今收到南京威超汽车服务有限公司半年房租玖万元整（￥90000），时间为2015年11月1日到2016年4月30日”、“今收到南京威超汽车服务有限公司房租玖万元整（￥90000），时间为2016年6月1日到2016年11月30日”，郑春海认可上述两份收条系本人所签。2016年12月16日，威超公司向郑春海支付了使用期限至2017年4月30日的部分租金2万元。2017年5月1日，郑春海将涉案厂房锁住，威超公司不再租赁厂房经营。一审另查明，涉案租赁房屋未取得产权证明，亦无相关建设规划许可。目前涉案房屋已被拆迁。一审庭审中，威超公司提交两份落款日期为2012年6月2日的《厂房租赁合同》，拟证明租赁合同经重新修改，租赁期限至政府拆迁时止。郑春海对“郑春海”的签名及印章不予认可。威超公司申请鉴定：1、要求鉴定检材一“郑春海”签名字迹与样本一字迹是否同一人所写；2、要求鉴定检材二“郑春海印”印文与样本二印文是否同一枚印章盖印形成。2018年2月5日，南京金陵司法鉴定所做出《鉴定意见书》（宁金司[2017]文鉴字第634号），认为：1、送检的标注有“检材”字样的、签字日期为12年6月2日的《厂房租赁合同》上“甲方（签字盖章）：”落款处检材一“郑春海”签名字迹与样本字迹不是同一人所写；2、送检的标注有“检材”字样的、签字日期为12年6月2日的《厂房租赁合同》上“甲方（签字盖章）：”落款处检材二“郑春海印”印文与样本二“郑春海印”印文不是同一枚印章盖印形成。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案宁丹路9号厂房尚未取得建设规划许可证，郑春海、威超公司之间缔结的《租赁合同书》应属无效。因合同无效，郑春海主张滞纳金及利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。房屋租赁合同无效，郑春海请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一审法院予以支持。关于合同约定的租金标准，双方存在争议，郑春海主张20万元/年，威超公司抗辩实际按18万元/年履行。涉案《厂房租赁合同》约定的租金为20万元/年，该合同约定的期限届满后，双方未再重新订立合同，但威超公司仍然继续使用涉案厂房，并向郑春海支付房屋占有使用费。结合“2015年11月1日到2016年4月30日”、“2016年6月1日到2016年11月30日”期间的两份各9万元的收条可以看出，郑春海实际收取的半年房屋使用费为9万元，故而威超公司抗辩按18万元/年支付房屋占有使用费的意见有事实依据，一审法院予以采信。2016年12月1日起至2017年4月30日产生的房屋占有使用费为7.5万元（18万元/年÷12个月×5个月），该期间威超公司仅向郑春海支付了2万元，故威超公司仍需支付郑春海房屋使用费5.5万元。郑春海陈述“自2017年5月1日起将涉案厂房锁住，被告不再租赁厂房经营”，即自2017年5月1日，威超公司已无法使用涉案房屋。郑春海主张自2017年5月1日起至2017年10月31日期间的房屋使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持。威超公司抗辩抵销1万元房屋押金，但是，郑春海对载有“收房屋押金1万元，日期为2012年6月3日”的收条真实性不予认可，且该收条上无郑春海签名，郑春海陈述“郑春海印”的印章亦非其所有，故在该收条真伪不明的情形下，威超公司应当对抵销的事实承担证明责任，但威超公司现有证据不足以证明郑春海收取了1万元押金，一审法院对威超公司要求抵销1万元的意见不予采纳。一审法院判决：一、南京威超汽车服务有限公司于判决生效之日起十五日内向郑春海支付自2016年12月1日起至2017年4月30日期间的房屋占有使用费5.5万元；二、驳回郑春海的其他诉讼请求。一审案件受理费1900元，鉴定费3950元，合计5850元，由郑春海负担2020元，南京威超汽车服务有限公司负担3830元。本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：一、2017年5月4日赛虹桥派出所出具的报警证明一份，证明郑春海在第一次在派出所报警时并没有要租金的损失，只是说5月7日租赁期到了，让上诉人搬走。二、涉案房屋的现场勘察表和审批表，证明涉案房屋在2016年10月31日就决定要拆迁，房屋租金不用支付。被上诉人质证认为：关于证据一，该证据真实性、合法性由法庭核实，这个报警证明被上诉人从未见过，且证明的内容与本案没有任何关联性。关于证据二，真实性予以认可，但与本案没有关联性，在拆迁补偿条款中并没有属于上诉人的份额。另外，上诉人一审中曾提交一份盖有郑春海印章的收条，内容为：今收到威超汽车服务有限公司半年房租75000元，另收房屋押金10000元，计85000元；另计欠下半年租金75000元；签署日期为2012年6月3日。二审中上诉人补充提交了两份2012年6月4日上诉人出具的转账支票，金额分别为5万元和3.5万元，用途均为房租，收款人为南京市雨花台区春海水果批发部。以此证明被上诉人曾收取上诉人押金1万元，要求抵扣租金。被上诉人对收条上印章的真实性不予认可，但不主张进行鉴定，且认为收条日期存在疑问，主张其并未收到押金。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点如下：一、本案双方签订的租赁合同的效力如何确定；二、涉案房屋占有使用费的标准应当如何确定；三、上诉人已经支付的占有使用费数额如何确定；四、是否应当从涉案房屋使用费中扣除上诉人主张的押金1万元。关于争议焦点一，本案一审法院认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。二审中双方均对此提出异议，认为涉案房屋的建造合法有效，但均未进一步提交相应的证据证明。从本案以及双方提交的涉案土地上之前发生纠纷的生效判决来看，涉案宁丹路9号土地上曾并不仅仅建有涉案房屋，且各房屋的权利人亦有所不同，双方在一审中虽然提交了宁丹路9号的土地证，但其提交的其他证据并不能证明涉案房屋系合法建造，故一审法院认定涉案租赁合同无效并无不当。被上诉人在一审中主张了部分时间段的租金，系对法律关系认定错误，为减少讼累，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费并无不当。关于争议焦点二，本案双方在租赁合同中约定年租金为20万元，但实际按每半年9万元的标准支付，故一审法院认定房屋占有使用费按每年18万元计算并无不当。上诉人主张该标准过高，应按照每年2万元的标准计算，但并未提出合理理由和相应的依据，本院对此不予支持。关于争议焦点三，2016年12月1日至2017年4月30日期间涉案房屋产生占有使用费7.5万元，上诉人主张其已经支付了4万元，但并未提交充分的证据证明，故一审法院认定其仅支付2万元并无不当。关于争议焦点四，双方在租赁合同中约定上诉人应当在合同签订后支付被上诉人1万元作为保证金。虽然双方在租赁合同中并未签署日期，但双方一审中均认可该合同系2012年7月份所签，上诉人提交的收条系2012年6月3日出具，时间上与合同约定不符，上诉人对此未能做出合理解释；另外，从双方合同约定看涉案房屋每半年租金应为10万元，双方举证的2015年和2016年度均是按每半年9万元标准支付，但上诉人提交的收条上注明每半年租金为7.5万元，上诉人对此未能作出合理解释；加之，上诉人提交的两份转账支票日期为2012年6月4日，上诉人提交的收条日期为2012年6月3日，与常理不符，上诉人对此亦未能做出合理解释。综上，上诉人提交的证据不足以证明其遵循涉案租赁合同约定向被上诉人支付过保证金或押金1万元，其要求在涉案房屋占有使用费中抵扣该款项本院不予支持。综上所述，上诉人威超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人南京威超汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一八年九月二十一日书记员 朱亚芳