海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终688号上诉人（原审原告）：杨晓京，男，1956年10月21日出生，汉族，公民身份号码×××，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周颖，海南方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚广兴实业开发有限公司，统一社会信用代码914602005730734503，住所地三亚市崖州区崖州路36号。法定代表人：刘文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泽玮，该公司员工。上诉人杨晓京因与被上诉人三亚广兴实业开发有限公司（以下简称广兴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨晓京上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项，改判广兴公司承担杨晓京己付购房款一倍的违约赔偿责任70万元；3.广兴公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案《“南山六和悦城”内部认购协议书》（以下简称“认购协议”）的约定已具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。一审判决以认购协议签订时未取得《预售许可证》不具备签订商品房买卖合同的要件及认购协议未明确办理产权登记的内容为由否定协议的商品房买卖合同性质，没有事实和法律依据。1.一审法院已查明的事实证明，广兴公司系于2014年10月22日取得涉案项目的《预售许可证》，杨晓京提起诉讼的时间是2017年12月。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，涉案协议在签订时是否具备《预售许可证》并不影响涉案协议的成立和效力。一审判决以协议签订时开广兴公司未取得《预售许可证》为由否定涉案认购协议商品房买卖关系的成立，没有法律依据。2.《认购协议》第八条明确约定：本认购协议书自双方签字盖章并按约定收到认购金之日起生效，签订政府规定的正式《商品房买卖合同》，所有购房手续均以《商品房买卖合同》为准。办理产权登记的相关事宜是购房手续的重要组成部分，政府要求采用的《商品房买卖合同》范本中对产权登记的事宜也有详尽的约定。由此可见，认购协议中并不是没有约定办理产权登记的事宜，而是约定以《商品房买卖合同》为准。一审判决以认购协议没有产权登记内容来否认涉案合同的性质，缺乏事实依据。二、杨晓京要求广兴公司按已支付购房款的一倍承担违约赔偿责任有充分的事实和法律依据。本案中，广兴公司在取得《预售许可证》后，不仅没有及时通知杨晓京以签订政府备案要求的正式《商品房买卖合同》，还隐瞒房屋已出售给杨晓京的事实，先将房屋抵押给银行获取项目开发的贷款，又将房屋转售他人，致使杨晓京在支付了几乎全部购房款后购买涉案商品房的合同目的无法实现。广兴公司违反诚信原则，故意违约，导致涉案争议合同因不能履行而被迫解除。综上，请求二审法院依法支持杨晓京的上诉请求。广兴公司辩称，杨晓京主张广兴公司向其支付利息14.23万元以及承担已付购房款一倍的赔偿责任没有事实和法律依据,应依法驳回杨晓京的诉讼请求。双方所签订的认购协议书仅包含认购、预定标的房产的意思，同时该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。广兴公司与杨晓京之间的相关情况不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，杨晓京的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法予以全部驳回。杨晓京向一审法院起诉请求：1.解除杨晓京、广兴公司之间签订的《南山·六和悦城内部认购协议书》；2.广兴公司退还杨晓京已支付的购房款70万元及利息14.23万元（按银行同期贷款利率4.75%计息，自2013年10月6日暂计至2017年12月25日，共1541天）；3.广兴公司承担杨晓京已支付购房款一倍赔偿责任即70万元；4.本案诉讼费由广兴公司承担。一审法院认定事实：2013年10月6日，杨晓京与广兴公司签订《南山·六和悦城内部认购协议书》，约定：杨晓京自愿认购广兴公司开发的“南山·六和悦城”B23地块5号楼809号房，建筑面积85.56㎡，按建筑面积计算单价每平方米8562.75元，总价732,629元，杨晓京应在协议书签订当日向广兴公司支付认购金70万元。该认购协议书第四条约定，自签订认购书之日至签订商品房买卖合同期间，杨晓京有权利提出退出该项目的认购。第五、第六条约定，杨晓京、广兴公司双方之间任何通知和联络须按内部认购协议书所列电话进行，签订《商品房买卖合同》的时间由广兴公司依照协议约定的通知方式通知，杨晓京应在收到广兴公司签订合同通知之日起10日内与广兴公司签订《商品房买卖合同》，逾期超过7日视为杨晓京自动放弃认购权。第七条约定，杨晓京在广兴公司取得房屋预售许可证7个工作日内向广兴公司付清尾款32,629元，认购金自动转为购房款。上述认购协议书签订后，杨晓京于当日向广兴公司支付房屋的认购金70万元。2017年8月，杨晓京到广兴公司房屋销售现场要求交付尾款及签订《商品房买卖合同》，但遭到广兴公司相关工作人员的拒绝。广兴公司于2014年10月22日取得涉案项目《预售许可证》。2014年12月26日，广兴公司将包括涉案房屋在内的房产抵押给三亚农村商业银行获取贷款，在三亚市不动产登记中心（三亚市住房和城乡建设局）办理了抵押登记手续。2017年5月9日，广兴公司将涉案房屋预售登记办理至案外人孙某名下。双方当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.杨晓京认为广兴公司未在取得涉案项目《预售许可证》后通知杨晓京签订《商品房买卖合同》，广兴公司已构成违约。而广兴公司认为未与杨晓京签订《商品房买卖合同》的原因是杨晓京在国外，无法联系上杨晓京，杨晓京一直没有到广兴公司公司签订合同，责任在杨晓京。由于广兴公司未能提供与杨晓京联系及有关通知的证据，一审法院认定广兴公司在取得涉案项目《预售许可证》后，未按《南山·六和悦城内部认购协议书》的约定通知杨晓京签订《商品房买卖合同》。2.杨晓京、广兴公司双方签订《南山·六和悦城内部认购协议书》是否具备商品房买卖合同的主要内容，应否认定为商品房买卖合同。该认购协议书签订于2013年10月6日，而涉案项目于2014年10月22日取得《预售许可证》，即该认购协议书签订时尚未具备签订商品房买卖合同的要件，且该认购协议书亦未明确办理产权登记的有关事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及参照《商品房销售管理办法》第十六条第二款第（十）项的规定，一审法院认定杨晓京、广兴公司双方于2013年10月6日签订的《南山·六和悦城内部认购协议书》不具备商品房买卖合同关于“明确办理产权登记的有关事宜”的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。一审法院认为，1.关于双方签订的《南山·六和悦城内部认购协议书》应否解除的问题。广兴公司已于2017年5月9日将涉案房屋出售给案外且过户至案外人名下，杨晓京、广兴公司双方签订的《南山·六和悦城内部认购协议书》的目的已无法实现，且广兴公司对杨晓京主张解除亦无异议，故本院对杨晓京的主张予以支持。2.关于广兴公司应否向杨晓京退还已付购房款及利息的问题。广兴公司在取得涉案项目《预售许可证》后，未按《南山·六和悦城内部认购协议书》的约定通知杨晓京签订《商品房买卖合同》，致使双方未能签订《商品房买卖合同》，广兴公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。故杨晓京主张广兴公司退还杨晓京已支付的购房款70万元及利息14.23万元（按银行同期贷款利率4.75%计息，自2013年10月6日暂计至2017年12月25日，共1541天），合法有理，予以支持。3.关于广兴公司应否向杨晓京赔偿已付购房款一倍赔偿责任即70万元的问题。杨晓京根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，主张广兴公司向其承担已付购房款一倍即70万元的赔偿责任，由于该规定适用于商品房买卖合同，而本案的认购协议书尚不具备商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对杨晓京请求广兴公司赔偿已付购房款一倍即70万元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及参照《商品房销售管理办法》第十六条第二款第十项规定，判决：一、解除杨晓京与广兴公司于2013年10月6日签订的《南山·六和悦城内部认购协议书》；二、广兴公司应于判决生效之日起10日内退还杨晓京已支付的购房款70万元及利息14.23万元；三、驳回杨晓京的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序减半收取9364元（杨晓京已预缴），由杨晓京负担4250元，广兴公司负担5114元。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为关于广兴公司是否应向杨晓京赔偿已付购房款一倍赔偿责任即70万元的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，虽然广兴公司与杨晓京签订的《内部认购协议书》对销售的房屋房号、建筑面积、房屋价款等进行了约定，但该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同应当明确的必备条款，如交付房屋使用条件及日期等。另，该协议第六条约定，双方签订《商品房买卖合同》的时间由广兴公司按照协议第五条通知方式通知，杨晓京应在收到广兴公司上述通知之日起10日内于广兴公司签订《商品房买卖合同》。该第六条说明双方有将来再行订立具体的买卖合同的合意。据此，《内部认购协议书》应当属于为商品房交易预约合同，不等同于商品房买卖的本约合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定涉案协议书为正式商品房买卖合同；同样，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定裁决广兴公司向杨晓京赔偿已付购房款一倍赔偿责任。综上，杨晓京上诉认为广兴公司应向其赔偿已付购房款一倍赔偿责任即70万元，没有事实和法律依据，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18681元，由杨晓京负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈太洪审 判 员 梁 朝审 判 员 李新建 二〇一八年九月二十五日法官助理 郭帅帅书 记 员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。