河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初2663号原告：孟某，男，1989年10月9日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：孟军会，1971年3月1日出生，汉族，住石家庄市新华区，系孟某之叔。委托诉讼代理人陈国绪，男，1957年6月3日出生，汉族，住石家庄市桥**，系孟某舅舅。被告：王某，男，1982年7月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。被告：李，女，1992年5月4日出生，汉族，住石家庄市长安区。二被告的委托诉讼代理人：张江涛，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。第三人：某公司，住所地：石家庄市长安区中山东路**。法定代表人：常建军，经理。委托诉讼代理人：陈晓明，河北新业律师事务所律师。原告孟某诉被告王某、李、第三人某公司（以下简称国瑞房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟某及其委托代理人孟军会、陈国绪，被告王某、李的委托代理人张江涛、第三人国瑞房地产的委托诉讼代理人陈晓明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，按照合同约定日期交房，并且赔偿自2017年3月1日起至房屋交付为止的房屋租金（按照每月1500元计算）；2、判令被告赔偿违约金额1010000元整（房屋成交价1010000元）；3、判令被告承担本案诉讼费用，后增加诉讼请求：一、请求依法判决王某、李作假非法转移涉案房产强制过户给孟某，孟某付清尾款；二、请求依法判决王某、李赔偿自合同交房之日起至交付房屋期间的租房费用。事实与理由：二被告系夫妻关系，2016年08月10日，原告和被告在正大房产中介经友好协商，双方一致达成买卖房产协议，原告向被告支付了购房定金50000.00元，原告向正大房产中介支付10000.00元中介费，被告王某将石家庄市长安区中山东路581号国瑞城F-2号楼03单元3203号建筑面积88.28平米的房产以每平米11440.86元的价格，即总房款1010000.00元卖给原告孟某，协议约定分期付款同时原告负责被告购房贷款的还贷，第一期购房款约定双方办理房产证书公正或律师见证书证事宜时一次付清，第二期是被告下发其一手不动产证后10个工作日内付款。2016年8月24日，原告按约定将第一期实际410000.00元的购房款包含前期支付定金5万元支付给被告.2016年8月24日，原告与被告签订了编号为2016082401084784611的《律师见证书》及协议书，根据该协议书的约定，1、被告应在2017年3月1日前向原告交付房屋；2、原告负责被告的后续购房还贷；3、被告下发其一手不动产证后10个工作日内原告付清余款（包括优先用于偿还银行贷款）同时被告积极协助原告办理石家庄市长安区中山东路581号国瑞城F-2号楼03单元3203号的房产证事宜；4、双方违约赔偿事宜。2016年9月26日向被告实际支付银行还贷18500元。2017年2月16日，二次向被告支付银行贷款18500元。2017年2月16日，原告电话通知被告准备交房，被告开始说没有时间，拖延，说别人出1400000.00元买此房等等，（原告有电话录音为证）其目的是不履行合同，违约。2017年2月28日原告电话通知被告王某3月1日腾房，被告说这几天父母在，等到3月3日见面详谈。2017年3月3日，见面后，被告明确告知原告后悔了，不卖了，让原告起诉他，3月5日，原告的叔叔和婶子找到王某让他腾房，他说：不腾，就是违约，让法院判决经济赔偿。2017年3月1日，对方不交付房屋，不履行合同，不讲诚信，自交定金之日起，我己履行交房前的全部约定付款和事项，对方只收钱，不履行合同，不讲诚信，给我造成直接经济损失，给我造成精神上的重大伤害，我梦想的婚房变成泡影，变成空中楼阁。根据被告逾期不交付房屋的事实以证明被告违反双方于2016年8月24日签订的编号为2016082401084784611的《律师见证书》及协议书，根据该协议书的约定，被告不履行合同承诺，被告应按《律师见证书》及协议书第九条第二款、第三款、第四款、第五款的内容，向守约方原告进行经济赔偿。王某、李夫妇通过做假恶意非法转移卖给孟某的房产，双方约定：签订合同后不得与任何第三人签订涉及该房产的转让等协议、文件。王某、李通过假退房及第三人张岭和开发商签订假合同连续做假，完成了王某的非法转移房产，法院已查明判决无效，他们的行为严重伤害了孟某，造成了精神上的重大伤害。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告王某、李辩称：二被告认为合同无法履行，理由为1、双方的交易违反了法律的强制性规定，房地产管理法第38条第6款，本案诉争房产仅是进行了备案登记，并未进行权属登记且未领取权属证书，合同备案不是物权设立的依据，不发生任何物权效力；2、双方在合同中约定的后续房款，涉及到原告贷款，存在很大的不明确性且数额较高，所以二被告认为贵院不宜判处合同继续履行；3、原告违约在先，并没有按合同确定按时足额支付首付款，应承担相应的违约责任。4、被告已将涉案房产卖给案外人张岭且贵院已作出生效判决，确认被告与张岭的房屋买卖合同有效，且房产已实际交付给第三人，第三人也支付了全部房款，原告与被告之间的买卖合同已无法履行，合同目的也无法实现，依照合同法相关规定，请求法院依法解除原被告之间的房屋买卖合同。第三人国瑞房地产述称：1、国瑞房地产与原告并无合同关系，原告追加其为第三人错误，其对原、被告签订的房屋买卖协议及协议履行情况毫不知情，原告主张的继续履行合同及支付租金赔偿、违约金等与其公司均无关；2、长安区法院（2017）冀0102民初6479号民事判决书，判决王某与张岭就涉案房屋签订的房产交易协议有效，且王某已向张岭交付房屋，张岭已入住，继续履行合同的诉讼请求应考虑以上事实情况，原告主张的违约金过高。本院经审理查明认定的事实如下：被告王某、李系夫妻关系。2014年2月19日，被告王某（买受人）与某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，被告购买位于石家庄市长安区中山东路581号瑞城F-2号住宅楼03单元3203号房屋一套，建筑面积88.28平方米，套内面积69.62平方米，该房产被告首付款190143元，剩余440000元办理银行按揭。该房产已交付被告使用，后于2014年2月24日办理备案手续。2016年8月10日，原告孟某和被告王某、李经正大房产中介达成买卖房产协议，当日，王某向孟某出具收条，该收条内容为：今收到孟某购买瑞城F区2-3-3203室，购房定金伍万元整。2016年8月24日，王某向孟某出具收条，该收条内容为：本人王某220422198207202011今收到孟某购买位于瑞城F2-3-3203购房首付款叁拾万元整；当日，又向孟某出具内容为“今收到孟某购买国瑞城F区2-3-3203室房款5000元，至此房款已全部收到”的收条。2016年8月24日，孟某（乙方、买方）和二被告（甲方、卖方）签订协议书，该协议书约定：双方就位于某公司坐落在石家庄市长安区中山东路582号瑞城F-2号住宅楼3单元3203号商品房（预售商品房合同备案号：201402191655400427），建筑面积为88.28平方米，现该房屋已竣工，尚未办理房屋所有权证。因甲方资金需要，自愿将上述商品房买卖合同项下的合同权益转让给乙方，乙方表示已对房屋的权属及使用状况作充分、必然的了解并自愿受让。约定房屋转让总价人民币壹佰零壹万整，具体按如下方式支付：乙方于2016年8月10日向甲方支付定金共计50000元整；乙方于2016年8月24日配合甲方办理上述不动产的律师见证，并向甲方支付首付款360000元；待甲方发其一手不动产证后10个工作日内，乙方将剩余购房款600000元将一次性支付给甲方，且此款项优先用于偿还结清上述涉案不动产的银行按揭。甲方名下的涉案房产在银行的按揭贷款在过户给乙方前由乙方按月偿还上述月供直至过户给乙方当月为止。房产过户及税费承担：2、甲方办出一手房产证后15个工作日内，乙方应当与甲方办理不动产权属过户登记手续，即将该房产过户到乙方名下，具体手续操作由甲乙双方共同办理。甲方应及时提供不动产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。六、合同项下的房屋交接：甲方于2017年3月1日将涉案房产钥匙交付乙方，由乙方临时居住且甲方承诺不收取乙方任何费用；房屋交付乙方后，乙方有权对房屋支配使用、装修但乙方入住期间产生的人身损害或意外均与甲方无关；出现房屋质量问题的，甲方应积极配合乙方向开发商及相关各方主张权利并作相应索赔。甲方同意将于2016年8月24日将《商品房买卖合同》及房产相关凭证一并交付乙方收执保管。九、合同履行及违约赔偿：1、甲乙双方应恪守合同的约定，确保各项条款的充分履行，以促成合同项下房屋转让的实现；2、一方有充足、正当的理由提出解除本合同的，经相对方同意后可以解约；双方互不追究违约责任，因此给相对方造成损失的，相对方有权要求予以经济补偿。3、任何一方违反本合同中作出的承诺或保证或有其他法定、约定、交易惯例认定为违约的情形均视为违约，除应按对方的实际损失足额赔偿外，还应按总房款的100%向对方支付违约金。4、交易过程中出现的房地产市场价值变化，当然列入受损方的实际损失范围。5、出现一方违约情形，守约方可选择继续履行合同（但合同已无实际履行可能或履行必要的除外）或解除合同。该协议书后文甲方处有王某、李的签字并摁有手印，乙方处有孟某的签字并摁手印。上述协议书在河北明杰律师事务所律师贺丽萍、张玉龙在场的情况下进行见证，经询问当事人均称没有受到欺诈、胁迫等意思表示不自由的情形，双方自愿签署该协议书，当日，王某、李和孟某分别在该协议书相应位置签署姓名。原告支付律师见证费。后原告按协议约定于2016年9月26日代被告偿还房贷18500元，于2017年2月16日代被告偿还房贷18500元。因被告王某未按协议履行交付房屋义务，原告孟某要求王某按时交付房屋，王某向孟某表示想悔约，不想卖了，并于2017年3月5日向孟某出具收条，其内容为：王某承诺两个周期支付孟某购房款447000元（肆拾肆万柒仟元整），乙方有权保留继续诉讼权力、违约赔偿由法院判决。原告孟某遂于2017年3月13日向本院提起诉讼，要求被告王某及案外人李继续履行合同按合同约定日期交房等。在本案诉讼过程中，2017年5月31日，被告王某与被告张岭另行签订《房产交易协议》，约定被告王某以153万元的价格将上述涉案房产转让给被告张岭。张岭已支付给王某全部房款，向建佳中介支付中介费27540元，现该房屋由张岭居住。2017年6月30日，石家庄市住房和城乡建设局发出瑞城F2-3-3203商品房买卖合同撤销公告，载明：“某公司坐落于长安区中山东路581号瑞城F2-3-3203号房，合同编号2014021916255400427，合同买卖双方共同向我局申请撤销商品房买卖合同备案，买卖双方协商一致解除商品房买卖合同，并共同声明双方所签订的商品房买卖合同一式4份作废。现由房地产公司公开销售上述房产。”2017年7月15日，某公司与张岭签订编号为2017071511132222109的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，约定某公司以630143元的价格将涉案商品房出售给张岭，张岭称其并未向国瑞房地产公司交付630142元房款，用王某的房款顶了，国瑞房地产公司向其开据了正式发票。2017年8月7日国瑞房地产公司与张岭签订的该合同进行了备案。原告于2017年8月15日以王某、张岭、国瑞房地产公司为被告另案诉至本院要求确认上述合同效力，本院于2017年10月30日作出（2017）冀0102民初6479号民事判决书，判决：一、被告王某与被告张岭于2017年5月31日签订的《房产交易协议》有效；二、被告王某与被告国瑞房地产公司解除其双方签订的编号为2014021916255400427号《石家庄商品房买卖合同》的行为及被告张岭与被告国瑞房地产司2017年7月15日签订的编号为2017071511132222109的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》无效。该判决已生效。庭审中，原告增加诉请主张将涉案房产过户给孟某，孟某付清尾款；王某、李向原告支付租房费用。被告王某、李认为原告违约在先，并没有按合同确定按时足额支付首付款，应承担相应的违约责任；被告已将涉案房产卖给案外人张岭且法院已作出生效判决，确认被告与张岭的房屋买卖合同有效，房产已实际交付给张岭，张岭也支付了全部房款，原告与被告之间的买卖合同已无法履行，合同目的也无法实现，请求法院依法解除原、被告之间的房屋买卖合同。第三人国瑞房地产公司述称该公司与原告并无合同关系，原告追加其为第三人错误，其对原、被告签订的房屋买卖协议及协议履行情况毫不知情，原告主张的继续履行合同及支付租金赔偿、违约金等与其公司均无关；长安区人民法院（2017）冀0102民初6479号民事判决书，判决王某与张岭就涉案房屋签订的房产交易协议有效，且王某已向张岭交付房屋，张岭已入住，继续履行合同的诉讼请求应考虑以上事实情况，原告主张的违约金过高。另查明，诉争房屋现备案在国瑞房地产公司名下，尚不具备办理产权证的条件。上述事实，有协议书、收条、商品房买卖合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，城市房地产管理法虽规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，但该规定系管理性规定而非效力性强制性规定，原、被告双方于2016年8月24日在河北明杰律师事务所律师见证下签订协议书，系双方当事人真实的意思表示，协议书所涉的房产虽未办理房屋产权证书，但已进行备案登记，协议内容未违反法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的协议书合法有效，本院予以确认。被告关于因房产未办理产权证书而协议无效的辩解，本院不予支持。原告已于签订协议书前将案涉房产的首付款及相关款项交付被告，有被告书写的收条为证，被告辩称原告违约在先，未按合同确定按时足额支付首付款，无事实依据，本院亦不予支持。依照双方签订协议书的约定，待被告发其一手不动产证后10个工作日内，原告将剩余购房款600000元一次性支付给甲方，且此款项优先用于偿还结清上述涉案不动产的银行按揭，但至今目前涉案房产尚不具备办理产权证的条件；原告与二被告签订的房屋买卖合同与被告王某与张岭于2017年5月31日签订的《房产交易协议》均系有效合同，但案外人张岭已将全部房款支付给王某且现该房屋由张岭居住，后者签订的合同已经履行完毕，原告要求被告交付房屋存在履行上的困难，故对原告主张交清尾款将涉案房产过户至其名下并交付房屋的诉请，本院不予支持。由于被告的违约行为导致原告合同目的不能实现，并造成重大经济损失，原告可另行主张被告承担违约责任并赔偿相应损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）条之规定，判决如下：驳回原告孟某的诉讼请求。案件受理费13890元，由原告孟某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  周雪霞审 判 员  苏丽娜人民陪审员  肖亚杰二〇一八年九月二十一日书 记 员  张 冉