苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0507民初315号 原告：宁春明，男，1970年4月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：姚丹，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：徐金红，女，1967年12月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：钱兰英，女，1966年4月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：朱景瑜，男，1959年2月16日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系第三人钱兰英丈夫。 原告宁春明与被告徐金红、第三人钱兰英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2018年4日4日公开开庭进行了审理。原告宁春明的委托诉讼代理人姚丹到庭参加诉讼，被告徐金红、第三人钱兰英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宁春明向本院提起诉讼，请求判令：1、对执行标的物苏州市相城区渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室（即渭塘镇商苑北街61号）房产停止执行；2、本案诉讼费由被告徐金红承担。事实和理由：2016年4月21日，苏州市相城区人民法院在（2016）苏0507民初902号案件中对徐金红与钱兰英民间借贷纠纷一案作出民事调解书，双方达成调解，由钱兰英向徐金红归还借款本金、支付违约金、案件受理费和保全费等共计567345元。因钱兰英到期未履行，徐金红向苏州市相城区人民法院申请强制执行，在执行的过程中，法院查封了渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室房产。随后，宁春明对执行标的提出书面异议，苏州市相城区人民法院于2017年12月25日作出（2017）苏0507执异43号执行裁定书，驳回了宁春明的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。宁春明在案涉房屋被查封前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，支付了全部价款，已通过出租的方式实际占有和使用该房屋，而且该房屋不能过户的原因也不能归咎于原告，人民法院依法不应予以查封。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告徐金红未作答辩。 第三人钱兰英未作陈述。 本院查明：2016年3月2日，本院受理徐金红起诉钱兰英民间借贷一案，案号为（2016）苏0507民初902号。2016年3月9日，本院依据徐金红的申请查封了钱兰英名下的坐落于渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室的房屋一套。本院于2016年4月20日出具民事调解书，载明：“原、被告一致确认，被告钱兰英结欠原告徐金红借款本金490000元，于2017年1月25日前支付147000元，于2017年8月30日前支付147000元，于2018年4月30日前支付196000元”等内容。钱兰英到期后未自动履行，徐金红申请本院强制执行，执行案号为（2017）苏0507民初389号。 又查明，钱兰英（售房人、甲方）与宁春明（购房人、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方自愿将坐落于相城区渭塘镇商苑北街61号房屋（即渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室）以570000元卖给乙方，房款支付方式约定为2016年1月8日支付给甲方420000元现金另加承兑汇票150000元，并约定2016年1月8日交房。任何一方不履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之三十给对方作为违约金。另合同明确载明房屋所有权证、土地证尚未办理，双方约定到房屋可以办理房产证和土地证，甲方必须无条件配合办理，如不配合赔偿乙方贰拾万元，办理两证费用由乙方承担。落款日期载明为2016年1月8日。 再查明，涉案的坐落于渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室的房屋，建筑面积120.77平方米，登记所有权证号为苏房权证相城字第××号，登簿日期为2000年3月10日，登记所有权人为钱兰英，该房屋自2016年3月9日后被本院数个案件轮候查封。 另查明，本院在执行申请执行人徐金红与被执行人钱兰英民间借贷纠纷执行一案过程中，案外人宁春明对执行标的提出书面异议。本院于2017年12月25日作出（2017）苏0507执异43号执行裁定书，驳回宁春明的异议请求，宁春明对此不服，遂提起本案诉讼。 以上事实由当事人提供的《房屋买卖合同》、不动产权属登记簿、（2017）苏0507执异43号执行裁定书及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。 审理中，宁春明为证明其主张，向本院提供如下证据：1、银行卡客户交易详细信息一份（显示2016年1月8日，宁春明向钱兰英转账支付420000元）、银行承兑复印件两张（其中一张金额为100000元、另一张金额为50000元，均有钱兰英签字确认，签署日期均为“2016.1/8”），原告宁春明拟证明2016年1月8日，原告宁春明与第三人钱兰英签订了购买渭塘镇商苑北街61号的房屋买卖合同，并在当日付清了全部房款570000元及办理了房屋交付手续，该日期早于该房屋被首次查封的日期（2016年3月9日）； 2、苏州市公安局渭塘派出所于2017年8月14日出具的《证明》一份，其中载明：“兹有原房屋地址渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室所有权证号（苏房权证相城字第××）已变更为渭塘镇商苑北街61号”，原告宁春明拟证明“渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室”与“渭塘镇商苑北街61号”系同一房屋；3、苏州市相城区交通运输局渭塘交通运输管理所于2016年5月12日出具的《资产证明》一份，其中载明：“兹有我所渭泾商住永乐东房屋一套在1997年卖给钱兰英。现地名改为商苑北街61号”，原告宁春明拟证明原告从未怠于行使自身合法权利，在2016年5月12日，原告为能尽早将房屋过户，向渭塘交管所了解涉案房屋的权属状态，并要求该所提供证明，渭塘交管所开具证明的情况可以反映渭塘交管所的工作人员当时也不知道涉案房屋在未办理土地登记的前提下已经办理了房产登记的情况；4、吴县土地管理办公室《关于渭塘乡交管所使用土地的批复》[吴地使（1987）88号复印件1页（苏州市相城区交通运输局渭塘交通运输管理所在该复印件上加盖了公章），批复中载明：“经研究，同意你所因新建苏州市12路公共汽车停转车场、公共厕所，使用渭塘乡渭泾村第二生产队水稻田一亩……”，原告宁春明拟证明其委托诉讼代理人分别至不动产登记中心、相城区国土局查询过涉案房屋的土地信息，渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室和渭塘镇商苑北街61号两处地址均没有土地登记信息，上述批复系渭塘交管所提供原告的涉案房屋所对应土地的情况，涉案房屋因不具备土地证而无法过户，因此，原告对涉案房屋未能过户的结果是无过错的；5、2016年1月10宁春明（作为甲方、出租方）与案外人张燕、钱唯英（作为乙方、承租方）签订的《房屋租赁协议书》一份，张燕、钱唯英于2017年6月28日联合出具的《租赁证明》（其中载明：“自2006年1月起继续租赁渭塘镇商苑北街61号住房，该房于2016年1月已由原房东钱兰英出卖于宁春明，后每个月按照租赁协议付现金给宁春明。水电费由租客自己去支付，水电费发票上名字为宁春明”）一份，原告宁春明拟证明第三人钱兰英将涉案房屋交付给原告后，原告将该房出租给张燕和钱唯英的事实。 庭审后，原告宁春明补充提供苏州市渭塘镇供水服务所证明一份，其中载明：“自2016年1月起，苏州市相城区渭塘镇商苑北街61号居民用水由宁春明缴纳至今”，原告宁春明拟证明涉案房屋水费自2016年1月起由其缴纳，由此说明其自2016年1月起实际占有了涉案房屋。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，宁春明与钱兰英签订的《房屋买卖协议》，未违背法律强制性规定，应为合法、有效。该合同明确约定了出售房屋的坐落、价款及相应支付方式、契税承担、违约责任等，具备房屋买卖合同的主要内容。宁春明主张已经交付全部房款570000元，有其提供的银行转账记录及钱兰英亲笔签字确认的银行承兑汇票复印件为证，本院对此予以认定。现根据原告宁春明提供的其与案外人张燕、钱唯英的《房屋租赁协议书》以及上述案外人出具的《租赁证明》等证据，本院可以确认原告宁春明已经实际占有涉案房屋。另，因《房屋买卖合同书》签订时间在涉案房屋在本院首次查封时间（2016年3月9日）之前，银行转账记录上显示的转账时间及银行承兑汇票钱兰英签字的落款时间等亦可说明案涉房屋房款支付时间在上述首次查封该房屋的时间之前，故本案中未有证据证明原告与第三人钱兰英之间存在恶意串通损害债权人合法权益的行为。再者，从原告与钱兰英签订的《房屋买卖合同书》合同约定内容来看，在签订合同时原告宁春明应是认为案涉房屋并无办理房屋所有权证、国有土地使用权证，后原告分别向渭塘派出所、渭塘交管所等部门了解案涉房屋的出售、土地批复、地址名称变更等情况，本院可以相信原告宁春明一直在关注、了解案涉房屋状况，并未怠于行使自身合法权益。综上，本院认为，本案中原告宁春明已经实际支付案涉房屋全部购房款，并实际占有了案涉房屋，其对案涉房屋未能办理登记至其名下未有过错，故其现主张停止对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。被告徐金红、第三人钱兰英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、陈述、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 停止对苏州市相城区渭塘镇停车场东1幢2号1幢2室房屋（即苏州市相城区渭塘镇商苑北街61号）采取执行行为。 本案案件受理费收取为人民币9500元，由第三人钱兰英负担（此款原告宁春明自愿垫付，本院不再退还，由第三人钱兰英于本判决生效之日起十日内直接给付原告宁春明）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。 审 判 长  苏林泉 代理审判员  宁 璐 人民陪审员  徐秀英 二〇一八年九月十三日 书 记 员  顾 月