广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初454号原告：郑冠祺，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：王菁柏，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林钻友，广东循理律师事务所律师。被告：陈焕勤，女，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：梁力威，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：梁杰清，女，汉族，住广东省佛山市南海区，三被告委托诉讼代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：陈明月，广东创顺律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：伍志辉，第三人员工。原告郑冠祺诉被告陈焕勤、梁力威、梁杰清、第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月26日、8月13日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王箐柏、被告梁力威、三被告的委托诉讼代理人何鉴新、陈明月均到庭参加了两次庭审，被告陈焕勤到庭参加了第二次庭审。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告陈焕勤于2017年7月25日签订的《存量房买卖合同》解除；2.被告陈焕勤立即向原告返还定金5万元；3.被告陈焕勤立即向原告支付违约金9万元；4.被告梁力威、梁杰清对上述二、三项诉讼请求承担连带责任；5.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年7月25日，三被告共同委托被告陈焕勤与原告签订《存量房买卖合同》，约定三被告将南海市××二[房地产权证号码：南府国用（95）字第特4384号]的房地产出售给原告，出售总金额人民币90万元，应当于2017年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。合同签订后，原告向三被告支付了5万元定金。《存量房买卖合同》签订至今，早已超出约定期限，但至今涉讼物业都无法办理产权转移登记。《存量房买卖合同》第九条约定：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。综上，三被告的行为已经严重违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。三被告辩称：一，三被告不同意解除与原告于2017年7月25日签订的《存量房买卖合同》。被告陈焕勤于2017年7月25日与原告签订《存量房买卖合同》，双方在第十二条约定:该物业正在办理土地分割手续（卖方将该物业分割出为吉地的部分卖给买方，约70平方米，但要以相关测量为准），如相关部门对该物业不审批分割的终止本次交易，业主即时无息退还定金50000元给买方。三被告在签订上述《存量房买卖合同》前就有意将涉讼土地进行分割然后出卖，三被告在向第三人支付了7500元的代办分割物业费用后，分割具体事宜交由合富置业公司的工作人员进行办理。原告在签订《存量房买卖合同》前也清晰知道涉讼土地的实际情况，在签订《存量房买卖合同》后三被告更出钱出力，希望尽快将涉讼土地分割出来，然后履行合同。现虽过了《存量房买卖合同》的履行期限，但由于有关政府部门正在办理分割手续及土地存在的客观原因分割事宜暂未有结果。三被告并不存在《存量房买卖合同》第九条存在不按合同约定将房产出售给乙方的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》关于单方解除合同的法定事由，因此被告不同意解除《存量房买卖合同》，合同具体情况应待分割事宜有结果后再作定夺。二、第三人已实际开展了相关吉地分割工作，包括委托南海区房地产测绘中心对房产进行测绘、持三被告相关证件进行登记申请吉地分割、缴纳相关税费等具体事宜。该行为证明，三被告现正在积极履行合同，但由于相关部门的职能效率导致合同暂无法实现，该情况并不是《存量房买卖合同》各方当事人可以控制及预料的，因此三被告认为，在合同的履行期间并不客观存在实际的违约行为。三、三被告希望法院可以依职权发函给国土房产部门询问该吉地分割的具体情况，若国土房产部门复函该吉地可以分割，则合同各方应遵守诚实信用原则继续履行合同；若国土房产部门复函该吉地不能分割，则合同各方应当按照《买卖合同》第二十条的约定执行，由三被告无息退还定金5万元给原告。综上，原告在签订《存量房买卖合同》前，三被告已将吉地具体分割事宜清晰明了告知原告，原告也清楚知道吉地有可能不能顺利分割，因此才有了与三被告二十条的有关约定。三被告认为《存量房买卖合同》上约定的内容系双方真实的意思表示，原告并不客观存在实际的违约责任，因此合同各方应当继续履行《买卖合同》，若由于客观原因需解除《买卖合同》，则应当按照二十条的约定执行。原、被告双方交易的标的物为吉地，约70平方米，非原告诉状所称将建筑物整体出售。三被告对原告主张三被告共同承担合同责任没有意见。第三人辩称，1.第三人是买卖合同的经纪方。2017年7月25日，买方郑冠祺经第三人介绍与卖方陈焕勤就转让位于南海市××二[房地产权证号码：南府国用（95）字第特4384号]约70平方米地块的土地使用权洽谈了相关交易事宜，并进行了实地查看。当日，买卖双方就该地块的土地使用权转让之事达成一致，并签署了编号为GHA0037103的《存量房买卖合同》。2.根据合同约定，本次交易的成交价为90万元，付款方式为一次性付款，买方已向卖方支付定金5万元。合同约定，该物业正在办理土地分割手续（卖方将该物业分割出吉地的部分卖给买方，约70平方米，但要以相关部门测量为准）。合同签署后，因买卖双方未能就转让土地使用权事项协商并达成一致，导致本次交易停滞至今。3.对于买卖双方是否解除合同的买卖关系，第三人并无异议，但第三人不同意解除居间关系。现第三人就本次交易之事实作出答辩，如买卖双方愿意继续进行本次交易，第三人愿意继续提供居间服务。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查予以采信并在卷佐证；对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查认定如下：原告提交的微信聊天记录、图片均是打印件，无原本核对，其聊天相对方身份清楚不明，三被告有异议，本院对其真实性不予采信。三被告提交的房屋测绘委托合同、佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书、广东省国家税务局通用定额发票、广东银联票据均是原件，且证据之间相互印证，本院对其真实性予以采信。三被告提交的宗地图、佛山市南海区不动产的登记申请书、地、地址证明均是原件岐镇个人用地及建房申请表虽是复印件，但加盖了佛山市南海区国土城建和水务局不动产档案查询专用章，本院对其真实性均予以采信。三被告提交的梁力威与合富置业员工陈盛祺的微信聊天记录与当庭出示的原本核对一致，本院对其真实性予以采信。三被告提交的通知函是原件，且该材料是第三人发予被告陈焕勤的通知材料，本院对其真实性予以采信。综合采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实:涉讼土地位于佛山市南海区大沥镇黄岐六联南二，土地证号为国用（1995）特43**，权利人为被告陈焕勤，权利性质为出让，土地用途为城镇住宅用地，使用权面积为281.67平方米；涉讼土地上盖房产登记时间为1996年6月21日，建筑面积376.25平方米，房屋总层数登记为三层，权利人为三被告，三被告各占三分之一的份额，权利证号分别为07**、47**、07**。2017年7月25日，原告（买方、乙方）、被告陈焕勤（卖方、甲方）、第三人（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（GHA0037103），约定：卖方将涉讼房地产（地（地址：南海市××二地产权证号码：南府国用95字第特**号；建筑面积：281.67平方米；房屋使用性质：国有地）售予买方；该房地产按整套出售计价，总金额900000元；定金50000元买方在签约时支付予卖方，买卖双方应在签约后七个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，首期楼款（不含定金）400000元买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，买卖双方应在签约后2017年11月31日前配合完成本次交易的递件手续，楼价余款450000元买方应在交易过户前支付给卖方；买卖双方应当于2017年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续，交易过程中的税费由买方承担；卖方不按合同约定将涉讼房地产售予买方的，应向买方支付该不动产成交价10%的违约金，并退回买方已付的全部款项；买方不按合同约定购买涉讼房地产的，应向卖方支付该不动产成交价10%的违约金。该合同第二十条“其他约定”栏手写约定：该物业正在办理土地分割手续（卖方将该物业分割出为吉地的部分卖给买方约70平方米，但要以相关部门测量为准），如相关部门对该物业不审批分割的终止本次交易，业主即时无息退还定金人民币50000元给买方。同日，被告陈焕勤出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金50000元。2017年6月5日，被告陈焕勤委托案外人佛山市南海区房地产测绘中心对涉讼房地产中房屋进行测绘。该中心于同月9日出具的测绘报告书显示，佛山市南海区大沥镇**号总建筑面积546.91平方米，其中1层建筑面积134.35平方米，二层建筑面积133.04平方米，3层建筑面积133.04平方米，4层建筑面积133.04平方米，天面梯间建筑面积13.44平方米。2018年1月9日，原告提起本案诉讼。本院于同年2月6日将本案的应诉材料送达予三被告。诉讼中，为便于案件的正确处理，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函征询涉讼房地产将土地分割出售可行性问题，其中佛山市南海区国土城建和水务局（规划）于2018年5月18日复函本院称：一，根据《佛山市国土资源和城乡规划局严格执行国土资源部关于规范土地登记的意见禁止宗地随意分割发证的通知》（佛国土规划通[2016]296号），宗地一经登记，原则上禁止再随意分割发证。二，根据《南海区大沥镇海南地块控制性详细规划》，南府国用（95）字第特4384号国有土地使用证项下土地的规划用地性质为村庄建设用地。按该土地目前的性质，土地的登记使用权人转让该土地使用权（含部分转让），并办理使用权人变更登记手续的问题建议征询国土部门意见。三，经核查相关档案资料，未能核查到三被告或其委托的单位向该局提交办理分割上述土地使用权。佛山市南海区国土城建和水务局（国土）于2018年7月26日复函本院称：一，经大沥镇不动产登记中心核查，由于涉讼不动产的权利人不一致，须先将该不动产的权利人一致后才能办理变更或转移登记。二，根据涉讼房产证附图显示，地，地上建筑物已建成一个整体屋和占用的土地不能分割办理登记。根据土地登记的相关规定，宗地一经登记，原则上禁止再随意分割办证。若确须分割房屋占用的宗地之外的土地，须先征询规划管理部门意见是否符合分割要求；三，该局暂未收到涉讼不动产办理土地分割的相关申请。另在诉讼中，根据三被告提交的被告梁力威与第三人的员工陈盛祺的微信聊天记录显示，原、被告均委托了第三人代为办理制作宗地图、测绘、分割吉地等相关手续，并均有向陈盛祺支付了相关费用，此外，被告梁力威在2017年7月30日、9月24日均有催促陈盛祺尽快办理相关手续，在2017年11月6日还要求陈盛祺将相关材料返还由其自行去办理。本院认为，诉讼中原告与三被告均确认，双方签订《存量房买卖合同》交易的对象实际上是南府国用95字第特4384号土地中面积约70平方米的空地，故本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。虽然《存量房买卖合同》卖方落款处仅有被告陈焕勤签名，但被告梁力威、梁杰清对被告陈焕勤的签约、处分行为予以认可，并明确同意承担合同责任，故应认定《存量房买卖合同》的合同相对方为原告（买方）和三被告（卖方）。经审查，原、被告签订的《存量房买卖合同》项下关于转让涉讼建设用地使用权的权利义务约定是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。综合佛山市国土城建和水务局的复函及本案的实际情况，涉讼土地及上盖建筑物的登记权利人不一致，按照不动产统一登记要求，三被告应在办理涉讼房地产权利人一致的手续后，再申报土地分割办证的相关手续。而根据本案查明的事实，涉讼土地上盖建筑物在房管部门报建的层数、房产证记载的层数均为3层，但测绘报告显示该建筑物层数为4层，三被告未能提交该建筑物加建部分有办理规划报建并通过竣工验收备案的相关手续，客观上导致涉讼房地产无法办理权利人一致的相关手续。对此，三被告作为出卖方，应负较大的过错责任。因涉讼房产层数与产权证记载的层数不同，该情况可根据现场查看查明，原告作为买受方，在签订合同及现场查看涉讼房地产时，也应承担相应审慎审查的义务，故原告也应承担一定程度的过错责任。此外，根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函显示，宗地一经登记，原则上禁止再随意分割办证。因此，双方签订《存量房买卖合同》约定买卖已经登记的宗地的一部分，本身即应承担较大的交易不成的风险，对此双方在《存量房买卖合同》第二十条“其他约定”栏亦有相关约定，可见双方对此亦有所预期。综上，鉴于原告起诉时，涉讼不动产尚未办妥权利人一致的相关手续，且已过《存量房买卖合同》约定的办理过户的时间，故原告诉请本院解约理据充分，本院予以支持，并依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认原告郑冠祺与被告陈焕勤、梁力威、梁杰清于2017年7月25日签订的《存量房买卖合同》（GHA0037103）项下关于转让南府国用95字第特4384号土地证对应的约70平方米空地使用权的权利义务约定于三被告收到本院送达的应诉材料之日（2018年2月6日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因《存量房买卖合同》（GHA0037103）项下关于买卖南府国用95字第特4384号土地证对应的约70平方米空地的权利义务约定已经解除，原告诉请三被告返还收取的定金50000元理据充分，本院予以支持。原告诉请三被告按成交价900000元的10%计付违约金90000元，经审查，如上所述，原、被告对合同解除均应承担一定的过错责任，但三被告作为出卖人，应承担主要的过错责任，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，结合本案的实际情况，酌情判令三被告应支付违约金30000元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：确认原告郑冠祺与被告陈焕勤、梁力威、梁杰清于2017年7月25日签订的《存量房买卖合同》（GHA0037103）项下关于转让南府国用95字第特4384号土地证对应的约70平方米空地使用权的权利义务约定于2018年2月6日解除；被告陈焕勤、梁力威、梁杰清应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告郑冠祺；被告陈焕勤、梁力威、梁杰清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告郑冠祺；驳回原告郑冠祺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费12800元，减半收取计6400元（原告已预交），由原告负担1920元，由三被告负担4480元并应于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费4480元，在本案判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年九月十四日书记员  许晓璇