上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初3号原告：苏州市大学生公寓开发管理有限公司，住所地苏州市。法定代表人：徐玉虎。委托诉讼代理人：高海垒，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋平宇，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：林风华，男，1970年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：吴金华，江苏珺文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诚，江苏珺文律师事务所律师。被告：金宇，男，1965年8月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：纪玉峰，上海市汇业律师事务所律师。第三人：冯晓红，女，1968年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区五卅路XXX号南楼302室。原告苏州市大学生公寓开发管理有限公司(以下简称“苏州大学生公寓公司”)与被告林风华、金宇、第三人冯晓红案外人执行异某之诉一案，本院于2018年1月2日立案后依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高海垒、被告林风华委托诉讼代理人吴金华、金宇委托诉讼代理人纪玉峰到庭参加诉讼。第三人冯晓红经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏州大学生公寓公司诉称，2009年9月18日，苏州大学生公寓公司与林风华签订《房屋转让协议》一份，约定林风华将其名下所有的苏大后庄学生公寓8幢房屋(以下简称“系争房屋”)转让给苏州大学生公寓公司，转让价款285万元。后苏州大学生公寓公司依约向林风华支付了房屋转让款，林风华依约将系争房屋交付给苏州大学生公寓公司。但由于系争房屋存在抵押，故双方一直未能办理系争房屋产权过户手续。金宇与林风华执行案件中，金宇申请对系争房屋进行查封、执行。苏州大学生公寓公司提出案外人异某，上海市徐汇区人民法院(以下简称“徐汇法院”)于2016年8月23日作出(2016)沪0104执异XX号执行裁定书，驳回苏州大学生公寓公司的异某。现苏州大学生公寓公司对该裁定不服，提起执行异某之诉。要求停止对系争房屋及所占土地使用权的执行，并解除查封。林风华辩称，不同意苏州大学生公寓公司的诉讼请求。苏州大学生公寓公司与林风华就系争房屋签订转让协议时，系争房屋虽然登记在林风华名下，但实际是林风华及其妻子冯晓红的共同财产，冯晓红并未在该协议上签字。协议签订后，苏州大学生公寓公司从未向林风华要求履行过户手续。系争房屋在苏州大学生公寓公司未告知林风华的情况下，已经私自拆除，致使合同无法履行，苏州大学生公寓公司无法取得系争房屋产权。金宇辩称，不同意苏州大学生公寓公司的诉讼请求。苏州大学生公寓公司无论在程序方面还是实体方面均未取得系争房屋产权，也未占有系争房屋。冯晓红并未在系争房屋的转让协议中签字，付款凭证中写的是拆迁款而非购房款。苏州大学生公寓公司也没有提供系争房屋拆迁许可证等证据。故不能认为苏州大学生公寓公司已经签订有效房屋买卖合同并支付全部购房款。苏州大学生公寓公司也从未占有过系争房屋。系争房屋在2012年6月19日被徐汇法院查封，2013年5月28日被苏州市姑苏区人民法院(原沧浪区人民法院)查封。2013年9月，系争房屋被苏州市姑苏区人民法院加贴封条，证明此时系争房屋尚未被拆除。苏州大学生公寓公司在法院对系争房屋查封之后擅自拆除系争房屋。且苏州大学生公寓公司在法院查封系争房屋之前一直未去办理产权过户登记手续，主观方面存在过错。苏州大学生公寓公司仅能依据《房屋转让协议》向林风华主张债权，而非对系争房屋主张物权。冯晓红未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩材料。经审理查明，林风华与冯晓红系夫妻关系，于1998年10月6日登记结婚。系争房屋及其土地使用权原均登记在林风华一人名下。2009年9月18日，林风华(甲方)与原告(乙方)签订《房屋转让协议》一份，主要内容为：约定原告购买系争房屋；在协议生效后，林风华将标的物产权证和土地证原件交原告后，原告即支付林风华100万元，林风华一个月内将房屋钥匙交给原告，原告再支付林风华45万元；鉴于林风华已经将系争房屋作为经营性物业抵押给苏州工商银行，每月还款本金5.95万元，2009年10月至2011年9月期间每月还款由林风华自行偿还……自2011年10月至2014年7月，期间还款由原告代林风华支付，直至原告付完剩余房款140万元……还款方式为原告每月直接划入林风华还款账户；鉴于上述原因，协议生效后暂不办理该房屋所有权的过户手续；林风华将标的物房屋交与原告后，由原告自行处理房产；协议是不可撤销协议，从原告支付林风华100万元后林风华不得主张其他权利。当日，原告向林风华银行转账100万元。2010年3月16日，林风华(甲方)与原告(乙方)又签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将大学生公寓7幢04号面积55.76㎡的房屋以65万元的价格转让给乙方，另外乙方支付甲方10万元营业损失补偿费；协议生效后，乙方先支付32.5万元，甲方收款后三日内将房屋和双方于2009年9月18日所签协议的房屋钥匙及房产证、土地证原件交给乙方，乙方即付清余款。同年3月19日，原告向林风华银行转账10万元，3月25日转账22.5万元，4月16日，转账50万元，5月14日转账70万元，6月21日转账107.5万元。林风华对以上汇款均向原告分别出具收条。2011年10月，林风华、冯晓红以系争房屋产证丢失为由申请补发产证。同年10月25日，系争房屋补发新产证，登记为林风华、冯晓红共同共有，各持一本产证。同年11月3日，系争房屋土地使用人登记为林风华、冯晓红，记事中记载：1、2011年11月1日遗失补发。2、2011年11月3日该宗地土地使用权设定抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州分行，抵押金额70万元，抵押期限自2009年7月29日至2014年7月31日。3、2011年12月5日，已办理土地他项权利注销，注销证书号(2009)XXXXXXXX。2012年6月，金宇至本院起诉林风华民间借贷纠纷一案，案号为(2012)徐民一(民)初字第4058号。审理中，金宇申请财产保全，本院于2012年6月19日依法查封系争房屋，后经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、林风华最晚于2012年8月31日返还金宇借款本金10,042,800元、利息1,527,346元，合计11,570,146元，林风华返还的钱款先充抵本金，再充抵利息;二、如果林风华未按上述期限还清借款本息，对未还的本金部分，按每日万分之七支付金宇自2012年9月1日起至实际清偿之日止的违约金;三、案件受理费91,220元，减半收取计45,610元，保全费5,000元，(前述两项费用，金宇已预缴)，由林风华承担。后林风华未履行生效法律文书，金宇向本院申请执行，案号为(2013)徐执字第1228号。执行中，本院于2013年4月25日委托苏州市姑苏区人民法院执行，对林风华名下的位于苏州的多处房产进行处理，2013年6月4日苏州市姑苏区人民法院查封了系争房屋，案号为(2013)姑苏执字第1086-1号。2014年1月14日苏州市姑苏区人民法院对系争房屋的土地使用权进行了查封，案号为(2013)姑苏执字第0649-1号。2014年5月27日，苏州市姑苏区人民法院向本院发出退回委托函，载明系争房屋已被拆除，对该房屋土地使用权进行了查封(查封到期日2016年1月11日)，另有四处房屋因存在抵押等情况无法处置，将委托材料退回本院。另，本案审理期间，原、被告均一致确认，系争房屋已被拆除。2015年5月27日，本院对系争房屋产权进行查封[案号(2013)徐执字第1228号]，但未对土地使用权进行查封。2016年8月，原告至本院对(2013)徐执字第1228号案件申请执行异某。本院依法进行了审查，认为原告的证据不足，裁定驳回原告的案外人异某。另查明，系争房屋上设定的(2012)徐民一(民)初字第4058号、(2013)姑苏执字第1086-1号查封信息已于2016年11月16日因到期注销。上述事实，有当事人陈述、协议、转账凭证、房产证、土地使用权证、民事调解书、裁定书、不动产权属登记簿等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异某之诉纠纷，原告诉请能否成立的关键在于作为买受人的原告对系争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。故本案的争议焦点可集中在以下四个方面：一、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；二、原告是否已支付全部价款；三、原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产；四、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本院予以一一论述。一、金宇与林风华民间借贷纠纷一案，本院于2012年6月19日依法查封系争房屋，该诉讼案件生效后，本院在执行阶段于2015年5月27日查封系争房屋。原告与林风华于2009年9月18日就系争房屋签订《房屋转让协议》，早于本院查封系争房屋的时间。虽然该《房屋转让协议》中没有冯晓红签字，但系争房屋作为夫妻共同财产，自2009年原告与林风华签订《房屋转让协议》以来，历经法院诉讼、查封，本院亦多次通知包括采取公告的方式通知冯晓红到庭发表意见，但冯晓红均未到庭。应当视为冯晓红知晓该《房屋转让协议》并放弃其诉讼权利。在冯晓红知晓该《房屋转让协议》但一直未提出反对意见的情况下，为维护市场交易稳定及交易相对人的信赖利益，本院认定冯晓红认可该《房屋转让协议》，金宇与林风华签订的《房屋转让协议》合法有效。二、原告与林风华签订了两份《房屋转让协议》，两套房屋总价款为360万元。原告与林风华于2009年9月18日就系争房屋签订的《房屋转让协议》中载明，林风华将系争房屋产权证和土地证原件交给原告后，原告即支付林风华100万元(当天原告即支付100万元)，林风华一个月内将系争房屋钥匙交给原告，原告再支付林风华45万元。自2011年10月至2014年7月期间由原告代林风华支付银行贷款，直至原告付完剩余房款140万元。结合原告与林风华于2010年3月16日就莫邪路XXX号大学生公寓X幢XX号房屋签订的《房屋转让协议》(协议约定该房屋转让款及营业损失补偿费共计75万元)，原告在2010年6月21日之前向林风华共计支付360万元，付款时间与两份房屋转让协议约定的付款时间基本吻合。金宇辩称付款凭证中写的是拆迁款而非购房款，但并未进一步提供证据证明，故本院认定原告已经全部支付系争房屋购房款。三、本案审理期间，原告主张其在法院查封之前已经合法占有系争房屋，金宇予以否认。结合原告提供的其与林风华于2009年9月18日就系争房屋签订的《房屋转让协议》，林风华一个月内将系争房屋钥匙交给原告，原告再支付林风华45万元，而原告在2010年6月21日之前即已经支付完毕系争房屋购房款，从正常交易角度考虑，只有在林风华将系争房屋钥匙交付原告后，原告才可能依约进一步支付购房款。故在金宇没有提供相反证据的情况下，本院认定林风华最迟在2010年6月21日之前即已向原告交付系争房屋钥匙，原告合法占有系争房屋。四、根据原告与林风华于2009年9月18日就系争房屋签订的《房屋转让协议》，其中约定“自2011年10月至2014年7月，期间还款由原告代林风华支付，直至原告付完剩余房款140万元，每月的贷款利息也由原告承担”。可以看出，原告代林风华偿还银行抵押贷款，其应当清楚系争房屋的抵押贷款情况以及还款情况。系争房屋于2011年12月5日办理土地他项权利注销，即自权利注销之日起，原告无需代林风华偿还银行抵押贷款。对于此种情况变动，原告在代林风华还贷过程中应该及时了解。而原告在自该他项权利注销之日起至法院于2012年6月19日查封系争房屋前的几个月时间内，一直没有积极向林风华行使要求协助办理房屋产权过户权利，致使房屋被法院查封前一直未能过户登记至原告名下。应当认为原告对系争房屋未办理产权过户存在过错。综上，原告于法院查封前与林风华就系争房屋签订合法有效的房屋买卖合同、支付全部购房款并合法占有系争房屋，但因其自身原因未能及时办理系争房屋产权过户登记手续，致使系争房屋被法院查封，故其诉讼请求，本院不予支持。第三人冯晓红经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回苏州市大学生公寓开发管理有限公司的诉讼请求。案件受理费29,600元，公告费1,120元，由苏州市大学生公寓开发管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  叶晓晨人民陪审员  周丽丽人民陪审员  刘梅娟二〇一八年九月一日书 记 员  毛 成附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。