广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申8248号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨元涛，男，1985年11月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赖建平，广东诚公律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：贾莉，女，1979年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。一审第三人：深圳市居无忧投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道宝岭社区桂芳园五A期23号楼商铺09。法定代表人：孙格，总经理。再审申请人杨元涛因与被申请人贾莉、一审第三人深圳市居无忧投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终2803号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨元涛申请再审称，二审判决认定事实和适用法律存在错误。（一）贾莉与杨元涛签订的《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同）第八条第一款约定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿”，第二款约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将该地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予对方以弥补买主损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”。对该条第二款应理解为卖方违约的，双倍返还定金，买方不可再要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同。如按二审法院认定除双倍返还定金外，买方还可以再要求赔偿其他损失，明显违背合同第八条第一、二款当事人权利对等与平等原则。涉案合同第八条针对违约责任的承担明确约定仅适用定金处罚，限制及排除赔偿损失等其他违约责任承担方式，依照当事人意思自治原则，且该约定不违反法律规定，则违约责任应按约定承担。（二）根据合同法相关司法解释规定，调整违约金或赔偿损失要参考合同的履行情况、当事人的过错程度、公平原则、诚实信用原则。本案履约过程中，买方贾莉仅支付1万元定金，其他大部分义务未履行，其履行也不是善意的。卖方杨元涛不是恶意违约，是在贾莉要求变更支付方式、不履行提前付款承诺的情况下，才将房产以低于双方约定118万元的109万元转让给第三人，并未获得差价。贾莉仅支付1万元定金，未占用其大额购房资金，杨元涛违约并不影响贾莉另外购房以避免损失扩大，要求杨元涛承担房屋价差的扩大损失，显失公平。贾莉有违约行为，双方约定房款支付方式为一次性付款，但贾莉在履行过程中提出要求变更付款方式；双方补充约定，贾莉需尽量提前支付房款，但其仍仅在合同约定最后付款日期前几天才通知准备付款。根据合同法第一百一十三条规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过订立合同时可预见的损失。国家房产政策出台导致房价上涨属于不能预见的因素，贾莉要求杨元涛赔偿房价上涨损失没有法律和事实依据。涉案《房地产估价报告书》的估值不具有参考性。估价过程中，两位注册房地产评估师未亲自到现场，存在严重程序错误；未进入室内查勘，无法确定房产真实价值；未选取恰当的交易案例进行比较，导致鉴定结论依据不足。该估价也不是涉案房产实际交易价格，估价与双方交易价格的差价不是贾莉的实际损失。（三）贾莉提供的证据不能证明杨元涛违约造成的损失。二审法院直接认定房屋差价为8万元没有依据；认定直接损失律师费5000元明显错误，因违约造成的损失不包括律师费，合同亦未对此作出约定；认定直接损失佣金10620元明显错误，贾莉提供的收据和承诺书并不能证明佣金损失，依据交易习惯，交易未完成不需要支付全部佣金；二审判决一、二审案件受理费及鉴定费全部由杨元涛承担不公平，二审判决并未支持贾莉的全部诉讼请求金额，未支持部分对应的案件受理费应由贾莉承担，鉴定报告存在重大问题，鉴定费也应由贾莉承担。据此，杨元涛请求撤销二审判决，依法再审本案。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据杨元涛的申请再审意见，本案的主要争议焦点有：（一）合同履行过程中哪一方当事人构成违约；（二）涉案合同第八条第二款约定的效力问题；（三）二审判决酌定杨元涛赔偿贾莉损失95620元是否公平合理。一、关于合同履行过程中哪一方当事人构成违约的问题。杨元涛主张贾莉仅支付1万元定金，未履行大部分义务，且曾提出要求变更付款方式，未按合同备注条款约定“尽量提前”付款，构成违约。根据一、二审查明事实，双方当事人于2015年9月12日签订涉案合同，约定买方须在签订合同时交付购房定金1万元，其余购房款117万元买方采取一次性付款方式支付，于2015年12月30日之前汇入买卖双方指定的监管机构的指定监管账号中。贾莉于签约当日向杨元涛支付1万元定金，并于2015年12月22日发短信给杨元涛告知要支付第二笔购房款，要求双方协商资金监管银行，其履约行为符合合同约定。合同关于“尽量提前”付款的约定并未明确具体付款日期，不具有拘束力；杨元涛称贾莉提出要求变更付款方式，但根据查明事实，贾莉在合同约定的付款期限前告知杨元涛要支付第二笔购房款，其行为不构成违约。故杨元涛关于贾莉违约的上述主张缺乏事实依据。杨元涛在签约后又于2015年10月27日将涉案房产转卖给案外人武明明，已构成违约，其自称属低价转卖未获取差价的主张不能成为免责事由。二、关于涉案合同第八条第二款中“买方不可要求进一步赔偿”约定的效力问题。杨元涛主张涉案合同第八条第二款针对卖方违约责任的承担约定仅适用定金处罚，限制及排除赔偿损失等其他违约责任承担方式。但是，杨元涛在合同约定付款期限内将涉案房产转卖给案外人，其性质属于故意违约。合同法第五十三条第二项规定，“合同中的下列免责条款无效：……（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”合同条款中关于“买方不可要求进一步赔偿”的约定，实质上免除了卖方因故意违约给买方造成损失的民事责任，依照合同法第五十三条第二项规定，在本案中应当认定为无效免责条款，杨元涛故意违约的责任依法不得以合同约定免除，故杨元涛的上述主张不应予以支持。三、关于二审判决酌定杨元涛赔偿贾莉所受损失95620元是否公平合理的问题。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，杨元涛仅返还1万元定金显然不足以弥补贾莉所受损失。贾莉起诉请求判令杨元涛赔偿因其违约造成的损失，包括合同履行后可获得的房屋市场价与合同约定价款的差价部分，具有法律和事实依据。杨元涛称，估价过程中估价人员未进入室内查勘，两位注册房地产评估师未亲自到现场，未选取恰当交易案例进行比较，故涉案《房地产估价报告书》的估价不具有参考性。但是，《房地产估价报告书》在“估价的假设和限制条件”部分已经载明，“估价人员于2016年12月6日进行了现场查勘……，由于客观原因未能进入室内查勘物业的内部装修……，估值时按普通装修标准并能以法定用途持续使用为前提”。故杨元涛的上述理由不足以反驳《房地产估价报告书》的结论。二审判决参照该估价报告书，在判令杨元涛返还1万元定金之外，酌定其再赔偿贾莉所受各项损失合计95620元，亦属公平合理。需要指出的是，二审判决将贾莉支出的律师费5000元计入损失范围，缺乏法律依据，但鉴于判决结果整体上公平合理，本院对杨元涛的再审申请予以驳回。至于杨元涛所称案件受理费、鉴定费负担问题，不属于民事诉讼法第二百条规定的申请再审事由，本院不予审查。综上，杨元涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回杨元涛的再审申请。审判长 谭 玲审判员 佘琼圣审判员 金锦城二〇一八年九月五日书记员 彭 群