内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0781民初415号原告（反诉被告）：满洲里碧桂园房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：王林，该公司职工。委托诉讼代理人：王虹云，内蒙古碧盛置业有限责任公司（该公司与原告同属一个集团公司）法务。被告（反诉原告）：金青芽，女，1966年3月11日出生，汉族，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：罗明标（与被告系夫妻关系），男，1970年1月19日出生，汉族，现住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：刘永明，内蒙古缘合律师事务所律师。原告满洲里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告金青芽商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序审理，因当事人争议较大依法转普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王林第一次及第二次开庭到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人王虹云第一次及第三次开庭到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人阿古达木第二次开庭到庭参加诉讼后原告取消了其代理人资格，被告金青芽第一次及第二次开庭到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人罗明标第一次及第三次开庭到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人刘永明第二次及第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款人民币207416元；2、判令被告向原告支付从应付款期限之第二日起至全部款项付清之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之三计算），暂计至2018年1月11日为人民币11870.54元，此后的违约金按每日万分之三持续计算至实际付款之日止；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月22日，原、被告签订了（合同编号为2014-0013426）《商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定付款方式为分期付款，即为非银行按揭分期付款。由被告向原告购买位于满洲里市世纪大街北、食品街南5-16-1-1-102号商品房，房价款为1152308元；被告应在2015年8月19日前支付购房款115228元；在2015年11月19日支付购房款51854元；在2016年2月19日支付购房款51854元；在2016年5月19日支付购房款51854元；剩余购房款分17期支付，每92天为一期，每期支付金额为51854元，首期支付日期为2016年8月19日。若被告逾期向原告支付房价款的，则应自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等事宜。被告已向原告支付房款374498元（含定金），到期未支付购房款207416元，被告一直拖欠至今未付。原告虽多次与被告联系，要求其履行还款义务，但被告一再拖延，仍未履行付款义务。被告上述欠款行为违反了《商品房买卖合同》及附件约定和合同法等法律规定，已构成了严重违约。被告金青芽辩称，不同意原告方的诉讼请求。因为业主进入大门的公用绿地及人行横道被其他业主占用，致使邻居无法行走。另外，楼的南侧有一座山，当时买房时原告公司承诺会给山进行防护，由于山体石头往下掉落，现在山体防护也没有做。买房时原告公司承诺小区内设置有路灯，被告房屋附近只有路灯的基座而没有路灯。被告提起反诉，请求：依法判令碧桂园公司修建路灯、人行道、山体护坡、小区绿化。事实和理由：在金青芽购买该商品房时，碧桂园公司的宣传及规划中，在涉案房屋所在区域内明确有路灯、人行道、山体护坡、小区绿化等设施，这些都属于碧桂园公司的合同义务，应依法完成。现金青芽已经购买并入住该房屋，但碧桂园公司并没有按照约定和规划要求完成上述合同义务，应当依法承担违约责任，并承担继续完成上述合同义务的行为。碧桂园公司上述合同义务，属于先合同义务，碧桂园公司不履行合同义务时，金青芽有权拒付购房款，并有权要求碧桂园公司履行合同义务。原告针对被告反诉辩称，原告向被告交付的房屋符合法定及合同约定的交付条件，根据合同约定及法律规定，商品房竣工验收合格后即可交付使用，原告所建设开发的房屋，已经取得竣工验收备案证，符合交付标准。按照合同约定，配套设施达到标准即可交付，所说的达到标准即是水、电、气、暖等配套设施，达到合同约定的交付标准即可；被告在反诉中所述的路灯、人行道原告已经修建完毕，是被告的邻居存在违法建筑，占用了部分人行道，对此，原告也向其警告过，也出人制止过，包括物业公司也向其明示过，但作为房地产开发企业不具有执法权，对此无权进行拆除。山体护坡上方正值高压线，根据供电部门的要求，对于山体上不能种绿植，也不能做有导体的这种护栏，小区绿化在交付时候，原告已经完成，只是因为被告自身存在违法建筑，将一些空地围起来，导致原告包括物业公司无法对小区的绿化进行维护，现在绿植有部分已经死去。绿化后期的养护等职责，根据业主与物业公司签订的物业合同应当由物业公司承担，如存在问题，业主应当向物业公司主张权利，碧桂园公司与物业公司不存在任何关联，是两个独立的主体。综上所述，导致路灯、人行道、山坡、小区绿化毁损的责任不在原告，因此请求驳回被告的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据即原告提交的商品房买卖合同一份，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交证据：证据一，竣工验收备案表1份，证明碧桂园公司交付的房屋已经取得备案验收，符合合同约定和法律规定的标准。经质证，被告对竣工验收备案表的真实性没有异议，但认为双方诉争的房产及相关绿地、人行道等附属设施，是否符合合同约定仍应配合其规划图纸及竣工图纸为依据，不能仅依据此竣工验收备案表确定其交付的房产符合双方的合同约定，该备案表只是其房产合格的手续。证据二，满洲里碧桂园前期物业服务协议1份，证明绿化后期的养护维修等责任，根据业主与物业公司签订的物业合同，应当由物业公司来承担，如果存在问题，业主应当向物业公司主张权利，而不应作为拒绝向原告付款的理由。经质证，被告认为合同主体碧桂园物业公司与原告系关联企业，有法律上的利害关系。原告在答辩时称该小区绿地等设施被第三人侵占，被告认为应由原告向第三人主张权利，恢复至规划及竣工时的条件，因被告从原告处购买房屋，原告依法负有交付符合合同约定的房屋及附属设施，原告交付房屋时该房屋的附属设施已经被第三人侵占，因此，被告要求原告交付符合合同约定的房屋及附属设施，是符合法律规定的。证据三，规划图1份，证明碧桂园公司交付的房屋符合规划设计图纸的要求，不存在被告所述的侵占绿地的问题。经质证，被告对该规划图真实性不予认可，认为不能证明该规划图系满洲里市规划局出具的图纸，同时该图也只是一个红线图，不能确定规划中相关住宅房屋的具体位置及小区绿化路灯的具体位置，应以规划局和建设局正式的图纸予以确定。被告提交的证据：证据一，照片打印件7张，证明公用的人行横道及绿地被占用的情况，公用的人行横道及绿地均被一个业主的围墙围住。经质证，原告表示被告提交的证据与原告的诉讼请求没有直接关系，并不能成为被告不支付原告购房款的理由，被告提交的照片均为复印件不是原件，对于证据的合法性碧桂园公司不予认可。证据二，给满洲里市综合执法局的情况反映1份，证明业主向相关部门反应过情况。经质证，原告认为与本案并没有关联，被告不能据此来向原告要求不支付购房款，该证据只是一个情况反映，并没有证实真实的情况以及综合执法局相应的回馈与反应，故原告对于此证据的合法性、关联性均不予认可。证据三，照片一组共计6张，该组照片证明小区路灯基座并未安装路灯，小区山体护坡并未进行任何防护，路人经过时有飞石落下，影响安全，小区人行道及路标均被他人建筑所占用，并将路标圈至个人庭院内，不符合开发商售楼时所作承诺及规划要求，属于原告违约。经质证，原告对该组证据真实性无异议，但照片中路灯底座不能证明是被告房屋所在的区域内的，指示牌在围墙之内，恰恰能证明是由于被告邻居违法建筑造成，对于该行为，原告及物业公司早已制止，但无效。对于山体护坡上设高压线，如果对其做铁丝网之内的防护措施，会与上方高压线产生导体，因此，供电部门不允许做防护，因此原告对于碎石及时清理，且被告提交的照片无法证明原告在销售房屋时，对其有过某种承诺，不能达到被告证明目的。对原、被告提交证据的真实性本院均予以采信。2018年6月29日现场勘验视频资料。经质证，原告对于真实性没有异议，路灯目前物业已经维修好，可以正常使用。山体的情况同上所述。违建的情况，已经积极的向综合执法局反映，而且属于相邻权的关系。相邻权的主体与原告无关。而且本案的被告也存在违建的行为，对此原告将积极配合相关部门进行处理。对于被告主张的物业问题，原告已经不是合同义务的主体，在销售时对于是否承建路灯原告并未予以承诺，对方也并未出示相关的证据予以证明。其次，对于山体护坡，因为土地并非归原告公司所有，原告只能与相关部门进行协调，尽可能的将山体护坡完成，但是原告并没有进行相应的承诺。被告主张的绿地被占用问题不予存在。被告对视频资料没有异议，证明被告在举证中出示的照片都真实可信，认为原告在向被告交付房屋时，就已经存在第三人侵权情形，就属于原告向被告交付房屋不符合合同约定，应承担违约责任。本院对勘验视频资料予以采信。通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：2015年8月22日，原、被告签订了（合同编号为2014-0013426）《商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定付款方式为分期付款，即为非银行按揭分期付款。由被告向原告购买位于满洲里市世纪大街北、食品街南5-16-1-1-102号商品房，房价款为1152308元；被告应在2015年8月19日前支付购房款115228元；在2015年11月19日支付购房款51854元；在2016年2月19日支付购房款51854元；在2016年5月19日支付购房款51854元；剩余购房款分17期支付，每92天为一期，每期支付金额为51854元，首期支付日期为2016年8月19日。若被告逾期向原告支付房价款的，则应自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等事宜。被告已向原告支付房款374498元（含定金），到期未支付购房款207416元，被告一直拖欠至今未付。原告建设的位于满洲里市世纪大街北、食品街南5-16-1-1-102号商品房已经竣工验收备案，该住宅区物业服务由广东碧桂园物业服务有限公司满洲里分公司负责。2018年6月29日，本院工作人员及原、被告代理人到涉案小区现场进行勘验，即规划图中的南门山体处进行了实地勘验，该山体没有护坡，紧邻道边，山体对面路北处，有路灯灯杆基座却没有灯杆；路标牌已被第三人圈入院内，原有绿地及人行道已不存在；山体滚落碎石均在路边堆放。另查，根据原告提交的规划图，山体位于小区规划范围之内。原、被告因涉案房屋小区内路灯、人行道、山体护坡、小区绿化等问题长期存在纠纷，被告在原告解决上述问题前拒绝履行给付剩余购房款。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订商品房买卖合同，原告交付了房屋，被告支付部分价款，原、被告房屋买卖关系成立并合法有效，本院予以确认。原告交付标的物应当符合合同约定，本案的标的物不能仅限于主体房屋，还应当包括基本的安全环境和通行权利等，根据原告提交的规划图，原告房屋对面的山体位于小区规划范围之内，山体没有基本的安全防护措施，山体滑落的石块散落在路边，存在安全隐患，被告在工程交付时应当做好山体的基本安全防护。被告购买房屋分期付款，期间发生邻居圈占小区人行道行为，被告认为原告有责任和义务阻止此圈占行为，但原告已将小区物业移交给广东碧桂园物业服务有限公司满洲里分公司，该公司属于独立法人，被告应当向该物业公司主张权利，或向人民法院提起相邻纠纷之诉。关于小区绿化问题，属于物业公司服务范围，被告亦应当向物业公司主张权利。关于小区内路灯问题，因在规划图中有此规划，原告应当积极完成，原告没有证据证明其在移交小区物业公司前已经完成上述工程，故原告有义务完成小区内路灯亮化工程。综上，因原告存在上述问题，且怠于履行义务，被告有权拒付到期购房款，被告此行为不属于违约，原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。原、被告在合同中没有明确约定小区附属设施完善时间，属于约定不明，但被告购房款约定分期付款，原、被告各自义务没有先后履行顺序，原、被告应当同时履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金青芽于本判决生效后立即给付原告已到期购房款207416元；二、原告于本判决生效后立即对被告房屋东南侧山体进行安全防护措施建设，立即对小区内有基座的路灯设施予以完善亮化并达到设计标准；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费4589.3元，原、被告各负担2294.65元；反诉费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  吴豫江审 判 员  贾 玲人民陪审员  苏 晓二〇一八年九月十八日书 记 员  张 雪附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。