江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初1843号原告（反诉被告）：南京康德商业管理有限公司，统一社会信用代码91320117057959837L，所在地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人：董良速，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被告（反诉原告）：万月琴，女，1977年4月28日生，汉族，个体户，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司（下称康德公司）与被告（反诉原告）万月琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康德公司的委托诉讼代理人蒋宜贯，被告（反诉原告）万月琴及其委托诉讼代理人臧首云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付溧水区致远路68号康利广场B座1号商铺中的160.86平方米房屋的占有使用费及管理费269036元（参照租赁合同约定的标准自2015年10月1日起至起诉之日止）；2.判令被告参照租赁合同约定的标准及付款期限缴纳康利广场B座1号商铺中的160.86平方米房屋的占有使用及管理费（自起诉次日起至租赁期限届满之日止）。事实和理由：2016年1月15日，原、被告签订《康利商业广场商铺租赁合同》，约定被告承租康利商业广场B座1号商铺，作为经营餐饮之用，租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止，租赁面积为271平方米，租金为158000元/年，商管费用为23000元/年。2017年9月25日，原告发现《租赁合同》约定的租赁面积与实际测绘面积相差160.86平方米之多。此160.86平米房屋虽非双方合同约定，但被告统一装修经营，占用至今。遂书面函告被告，要求参照《租赁合同》约定的租金及商管费标准缴纳此160.86平米房屋的占用费及管理费用，但被告并未理会。2018年3月12日，因被告不予缴纳占用费，原告遂要求被告迁让占用商铺中的160.86平米房屋，不予迁让的，应参照租赁合同约定的租金标准及付款方式缴纳租期内的占有使用费及管理费，并补缴2018年3月12日之前的占用及管理费用，被告仍未理会。原告认为：康利商业广场B座1号商铺中的160.86平米的房屋并非在《租赁合同》约定的范围内，但《租赁合同》签订至今一直由被告占用、经营，故应参照《租赁合同》的约定支付已经占用期间的占有使用费及管理费。在被告不缴纳占用费用，又不予迁让房屋的情况下，本着维护被告的整体经营业态考虑，原告有权要求被告参照租赁合同约定的标准及付款期限缴纳剩余租期内的占有使用费及管理费用。经协商无果后，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告（反诉原告）万月琴辩称，原告的诉请无事实和法律依据，应当全部驳回其诉请。其理由：一、双方是以整体打包方式承租的，在签订租赁合同时，双方均确认是以康利广场B座1号商铺的平面图标注的范围为使用区域，也是以该区域确定年租金的标准。双方并未谈过按单位面积作为计算租金的依据。原告在交付之后，被告也未超出该使用范围占用面积。二、租赁合同中有关租金的约定也是以月租金和年租金的方式确认的，并没有以单位面积作为租金的计算方法。这明显是双方认可的以整体打包的方式计算租金的通常做法。三、租赁合同是原告单方提供的格式合同，答辩人并未参与起草和商确。合同中有关面积的约定，也是原告自己事先填写上去的，答辩人承租时只是以现场看到的实物为标准，对合同中填写的面积根本没有关注。原告也没有对今后面积的误差可能产生的租金变化对答辩人作出特别提示，否则答辩人要签订合同前就会与原告进行面积测量，并重新商谈租金标准，答辩人有权选择是否签订合同。四、原告作为商铺产权人的受托管理人，应当明知产权人在委托管理时，每个商铺的销售面积是多少。在签订租赁合同前，应当明知案涉商铺的实际面积。为何在与答辩人签订合同时故意隐瞒面积并在条款中设置陷井，而且在后面的条款中从不提及到，明显存在主观恶意，属于欺诈行为。根据合同法规定，原告设计该条款中存在欺诈行为，应视为该条款对答辩人不产生法律效力。五、答辩人与原告之间属于租赁合同关系，并非买卖关系。根据交易习惯，一般是双方在现场查看租赁物的实际空间，不可能去丈量面积。因此在确定租金时通过以整体报价的方式确定，如果是以单位面积确定租金，那么应当以销售合同上记载的面积为准，并明确注明如今后实测面积有误，租金作相应调整的提示。否则原告方就存在欺诈行为。综上所述，租赁合同中对租金的约定是以年租金为标准，并没有以单位面积为计算标准。原告主张的诉求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。被告（反诉原告）万月琴反诉请求，判令反诉被告赔偿反诉原告违约金人民币342232元（按月租金13166元×26个月计算至2018年4月，以后视反诉被告采取的补救措施的情况再行主张）。事实和理由：反诉原告在2015年10月份，因经营餐饮业需要租用商铺，经过反复实地查看，意向选择康利广场的B座1号商铺。经过与康利广场管理方即反诉被告康德公司商谈，双方建立租赁关系，由于当时康利广场尚未开业，双方未立即签订租赁协议。反诉被告同意反诉原告先于2015年10月开始进场装修和试营业，直到2016年1月15日才签订书面的《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，租金标准为13166元/月，全年租金为158000元，商管费为23000元/年，租金每六个月支付一次，前三年租金不变，后两年每月递增5%。由于前期康利广场尚未开业属于招商期间，反诉被告方同意前九个月为招商免租期，实际于2016年7月1日起算租金。合同第12.2条同时约定：反诉被告不得将该物业的其他部分出租给除反诉原告外的第三方从事鱼类命名的其他餐饮行业，否则承担违约责任的方式为每月向乙方承担一倍的房租作为违约金。合同签订后，反诉原告诚实守信地履行合同，但是反诉被告却违背合同第11.2条的约定，将其管理的物业范围内的商铺出租给第三方，允许多家从事以鱼类命名的餐饮业。据我方所知有像“鱼天下”时尚鱼餐厅等。因为反诉原告本身也是从事以鱼类为主打的餐饮行业。反诉被告的违约行为，直接影响到反诉原告当初对市场的评估，造成我方对客流量的误判所造成的投资及经营损失。对此反诉被告应承担违约责任。据此，反诉原告提出反诉，请求法院查明事实并支持我方的反诉请求。原告（反诉被告）康德公司对反诉辩称，反诉不能成立。根据民诉法规定，反诉与本诉之间必须具有牵连关系。我方依照实际出租的租赁面积要求被告给付租金，而反诉原告是以存在同业竞争为由要求我方承担违约责任，反诉与本诉没有牵连关系，不相互抵销也不能相互排斥，故我方认为不构成反诉。如果构成反诉，也超过诉讼时效期限。如未超出诉讼时效，B2-1商铺的租赁时间及合同签订时间均在反诉原告之前，原被告双方租赁合同11.2条的约定并未作出延伸并不能限制签约及租赁在前的出租行为，反诉原告的签约时间是2016年1月15日，租期开始计算时间是2015年10月1日，而B2-1商铺的租赁开始时间是2015年9月26日，因此11.2条不能限制在前的租赁行为，不构成同业竞争，反诉被告的行为不构成违约。B1-2商铺的经营并未给反诉原告造成损失和影响，反诉原告也没有提供证明其实际损失或由此带来的影响。如法院认定原告违反约定，须承担违约责任，原告认为双方约定的违约责任过高请求法院依法予以调整。2016年7月之前属于免租期，反诉原告并未给付租金，不存在原告须向反诉原告给付每月租金作为违约金的基础。反诉原告并未要求解除合同，而是要求给付每月一倍的租金即不支付租金，将导致原告作为出租人在履行提供租赁场所主要义务的情况下不能享有收取租金的主要权利，造成严重利益失衡。反诉原告的行为不应视为对其合同权利的正当行使，因此请求法院驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月15日，康德公司（出租人，甲方）与万月琴（承租人，乙方）签订《康利商业广场商铺租赁合同》，甲方受位于康利商业广场B座1号商铺的合法产权人的委托，将该商铺（位于溧水区出租给乙方。该商铺的建筑面积271平方米，套内建筑面积232平方米。该面积数为本合同项下的租金等款项，费用计取基数。乙方承租该商铺用于经营餐饮。非经甲方书面同意，乙方不得更改该商铺的租赁用途。自本商场开业之日起9月内，为乙方的装修免租期。乙方在装修期内无需缴纳租金。租期5年，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，按月租金为13166元人民币，全年租金为158000元人民币。双方同时约定，该商铺的租金递增方式为前三年不递增，第四、五年递增5%。租金每6个月支付一次，先付后租；乙方应在每年6月15日和12月15日支付租金。其中首期租金及租赁保证金，乙方应在合同签订后3日内向甲方支付。从装修免租期届满之日，乙方应当向商业管理公司交纳该商铺的商业管理费。该铺的商业管理费，即乙方每半年应当向商业管理公司交纳商业管理费11500元人民币。乙方应在本合同签订日起3日内向甲方一次交纳4个月租金52666元作为定金。自免租期到期后，乙方交纳的保证金中的3个月租金自动转为首期租金，剩余一个月租金即13166元作为本合同保证金。乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，具体标准按乙方所拖欠租金及其他费用部分每日0.3%计算。当拖欠租金或其他费用累计达15天，乙方仍未缴纳时，甲方有权断水断电，并终止本合同，甲方有权将乙方所交保证金扣除不予退还。合同第十一条第二款特别约定，租赁期内，甲方不得将该物业的其他部分出租给除乙方外的第三方从事鱼类命名的其他餐饮行业，否则甲方承担违约责任的方式为每月向乙方承担一倍的房租作为违约金。甲方也不得在物业内自营与乙方相同的业态等内容。合同签订后，万月琴承租该房屋从事南京市溧水区简普菜餐饮溧水加盟店餐饮业务。2017年9月25日，原告发现租赁合同约定的租赁面积与《康利华府商业广场面积测算成果报告》最终测算的面积相差160.86平方米（431.86平方米-271平方米）。康德公司于2017年9月25日向万月琴发出要求迁让部分房屋并支付占用费及商管费的通知函，要求万月琴支付迁让之日止的占用费及商管费（截止本函发出之日止共计262854.8元）。如不愿迁让的，除缴纳本函发出之日前的占用费及商管费外，本函发出之日起至租期届满之日止的占用费及商管费用请参照租赁合同约定的租金及商管费缴纳标准缴纳。2018年3月12日，康德公司再次向万月琴发出要求根据实际使用面积交纳租金及商管费的通知函，要求万月琴自收到通知函的七日内及时交纳自2015年9月26日至2017年9月25日面积相差160.86平方米累计少交租金及管理费132119.68元。该两份通知函万月琴已签收。另查明，2016年1月12日，康德公司与经荣保签订了商铺租赁合同，由康德公司将康利商业广场B座1-2号租赁给经荣保从事鱼天下时尚鱼餐厅餐饮营业。租赁期限从2015年9月26日至2020年9月25日。按建筑面积每月每平方米46.2元，月租金为13324元人民币，全年租金为159893元人民币。以上事实，有当事人陈述、租赁合同、营业执照、测量建筑面积表、通知函、顺丰速运运单签收记录及庭审笔录在卷佐证。本院认为，2016年1月15日，康德公司与万月琴签订的《康利商业广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定。合同中已明确约定该面积数为本合同项下的租金等款项、费用计取基数。现在合同约定的租赁面积与最终测算的面积相差160.86平方米，故原告主张该面积的占有使用费及管理费符合双方的合同约定，本院予以支持。原告诉请从2015年10月1日起至2018年4月2日的占用费235241元（160.86平方米×914天×1.6元/平方米）+商业管理费33815元（0.23元/平方米×160.86平方米×914天）=269056元，现原告主张269036元及第二项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。对被告的反诉请求，因康德公司与万月琴签订租赁合同前，康德公司已经与经荣保签订了租赁合同，显然康德公司并无权利亦无可能对经荣保承租人另行附加限制用途的义务。故康德公司对万月琴不存在违反租赁合同的特别约定。被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予以支持。万月琴辩称双方是以整体打包方式承租的观点无事实和法律依据，本院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、从本判决生效之日起十日内，被告(反诉原告)万月琴应给付原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司溧水区致远路68号康利广场B座1号商铺中的160.86平方米房屋的占有使用费及商业管理费269036元（从2015年10月1日起至2018年4月2日止）；二、被告(反诉原告)万月琴应给付原告（反诉被告）南京康德商业管理有限公司溧水区致远路68号康利广场B座1号商铺中的160.86平方米房屋从2018年4月3日起至租赁期限届满之日止的占有使用费及商业管理费（占有使用费按1.62元/平方米/天计算，商业管理费按0.23元/平方米/天计算），上述款项限万月琴于每年6月15日和12月15日支付；三、驳回被告(反诉原告)万月琴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5336元，反诉案件受理费3217元，合计8553元，由被告(反诉原告)万月琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  秦启辉人民陪审员  桂祈琴人民陪审员  高长春二〇一八年九月二十八日书 记 员  吕 娟