贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔27民终964号 上诉人（原审原告）：贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县经济开发区麒龙摩尔城**门面，统一社会信用代码91522725347111404U。 负责人：龚武斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张扬，国浩律师（贵阳）事务所律师。 委托诉讼代理人：候臣，男，1991年9月3日生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市，该公司员工。 上诉人（原审被告）：唐辉，男，苗族，1974年10月15日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司（以下简称金宇盛邦瓮安分公司）因与上诉人唐辉物业服务合同纠纷一案，双方均不服瓮安县人民法院（2017）黔2725民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 金宇盛邦瓮安分公司上诉请求：撤销一审判决，改判唐辉支付欠交物业管理服务费2667元，并按照欠交金额以每天3‰的标准承担违约金。事实和理由：一、一审认定“原告在提供物业服务过程中，物业服务质量确实存在瑕疵，提供的物业服务不够全面完善，对被告反映的物业服务问题处理不及时的客观实际”，继而对唐辉未交纳的物管费2667元酌情扣减30%即800元不予支持，系认定事实错误。唐辉提供的照片、联名抗议书、微信聊天记录，不能反映出事实的全部，并且受人主观影响，存在伪造和放大事实之可能。一审不应仅凭这些证据就认定物业服务质量存在瑕疵，而放弃唐辉依法应当承担的举证责任。因此，一审对唐辉未交纳的物管费2667元酌情扣减30%即800元不予支持，系认定事实错误，对已经按照合同约定履行交纳物管费的其他业主显失公平；二、一审对金宇盛邦瓮安分公司主张的违约金不予支持，认定事实错误，适用法律错误，显失公平。1.金宇盛邦瓮安分公司与贵州麒龙置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，根据相关法律法规规定，唐辉应当全面履行该合同，并按时交纳物业管理服务费。2.通过庭审可知，唐辉承认拖欠物业管理服务费2667元的事实。3.依法成立的合同，当事人应当全面履行，唐辉应履行全面交纳物业管理服务费的义务。唐辉未履行合同义务，已构成违约，并且对不履行合同义务负有完全的过错责任。本次诉讼产生的根本原因就是唐辉不按约定履行合同义务造成，故应当支持金宇盛邦瓮安分公司对违约金的主张。综上，请求二审改判支持金宇盛邦瓮安分公司的所有诉讼请求。 唐辉上诉请求：撤销一审判决，改判物业管理费按照应收的百分之五十进行缴纳。事实和理由：金宇盛邦瓮安分公司物管工作不作为，不按物管委托合同提供相应的物业服务，比如：公共区域车辆随意停放、垃圾随处可见、岗亭无人值班、外来人员随意进出、物品被盗无法进行调取监控等，严重影响唐辉的正常经营，对唐辉经营的品牌造成极大影响（有图片为证）。物业管理费是2.8元/平方/月，因物管费用过高，物管实际服务内容的缺失及物管对商户经营本身的作用，法院在协调过程中，唐辉同意物业费减半收取，但一审判决确定唐辉仍需支付物管费1867元，唐辉对此不服，要求物业管理费按照应收的百分之五十进行缴纳。 原审原告金宇盛邦瓮安分公司向一审法院起诉请求：判决唐辉及时支付欠交的物管费2667.95元，且还需按照欠交金额以每天3‰的标准向金宇盛邦瓮安分公司计付违约金，同时承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月30日，金宇盛邦瓮安分公司与唐辉签订前期物业服务合同，为唐辉租用的瓮安麒龙摩尔城美家居B2区4座1-5至1-7号面积为150.75㎡商业用房提供前期物业服务。合同约定的主要内容为：2016年7月1日至2021年6月30日期间，扣除贵州麒龙置业有限公司补贴的物业费外，唐辉还需按2元/㎡交纳物业服务费，按季度、半年或按年交纳；服务内容为该小区物业共用部位的维修养护和管理、共用设施设备的运行维护、维修和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范等;合同还约定唐辉需按3000元/户交纳装修履约金，装修完毕后若未对他人造成损失，凭物业公司和招商公司的《装修完工验收单》于5个工作日内不计息退还。签订合同后，唐辉用其租用的前述商铺经营顶上集成吊顶。金宇盛邦瓮安分公司入驻前述商用小区后为该小区提供物业服务至今，期间，唐辉以小区存在物管服务不到位，工作不尽责以致其店内花盆被盗且强行将装修保证金抵扣为市场推广费及物业费为由拒付物业服务费，金宇盛邦瓮安分公司经催收未果诉至法院。庭审中对唐辉抗辩的前述事实，金宇盛邦瓮安分公司表示唐辉交纳的装修保证金及前期物业管理费均是由凯祺商务公司收取的，凯祺商务公司后期才交接划拨给金宇盛邦瓮安分公司，市场推广费是凯祺商贸公司处理的，与金宇盛邦瓮安分公司无关，唐辉的花盆被盗是因为唐辉将花盆放在公共区域导致的。对于唐辉抗辩的其他问题，比如卫生没有日产日清，物业服务不到位，管理工作不尽责等，金宇盛邦瓮安分公司均予否认。唐辉对装修保证金3000元是凯祺商贸公司收取的事实予以认可。庭审后，经双方核对，凯祺商贸公司将唐辉交纳的3000元装修保证金中的2260元转为了市场推广费，将另外740元作为物管费予以扣减，扣减后，唐辉尚欠金宇盛邦瓮安分公司2017年1月21日至2017年12月31日期间的物业费2667元，唐辉对金宇盛邦瓮安分公司主张的差欠物业费的金额无异议，但称金宇盛邦瓮安分公司提供的物业服务不到位，要求扣减物业费。 一审法院认为，金宇盛邦瓮安分公司与唐辉签订的前期物业服务合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按合同约定履行自己的义务，金宇盛邦瓮安分公司为唐辉提供了物业服务，唐辉理应根据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，按照合同约定向金宇盛邦瓮安分公司交纳物管费，鉴于金宇盛邦瓮安分公司在提供物业服务过程中，物业服务质量确实存在瑕疵，提供的物业服务不够全面完善，对唐辉反映的物业服务问题处理不及时的客观实际，就上述确定的物管费2667元酌情扣减30%即800元不予支持，对于金宇盛邦瓮安分公司主张的违约金，因前述问题，亦不予支持，现唐辉只需向金宇盛邦瓮安分公司给付扣减后的物业服务费1867元。对于唐辉主张的装修保证金被强制扣减为市场推广费的问题，因唐辉在庭审中亦认可系凯祺商贸公司收取并抵扣的，故对此不作处理，唐辉可另案向凯祺商贸公司主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、限唐辉在判决生效后十日内向贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司支付物管费人民币1867元；二、驳回贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司的其余诉讼请求。如义务人在判决确定的期限内未履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（已预交），由贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司、唐辉各半负担，唐辉应负部分12.5元与判决款项一并给付贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司。 本院二审期间，金宇盛邦瓮安分公司向本院提供了2016年10月6日、2017年3月14日的工作联系函，拟证实：房屋和物业都是在房开商的保修期范围内，因为设计上的原因，给金宇盛邦瓮安分公司的管理造成了一定的影响，金宇盛邦瓮安分公司及时把业主反映的问题向房开商进行了反馈，已经尽到了应尽的职责，之后未处理下来并非金宇盛邦瓮安分公司的责任。 唐辉质证认为：该两份工作联系函和业主没有关系，金宇盛邦瓮安分公司在管理过程中有很多服务不到位的情况，且金宇盛邦瓮安分公司提供的服务和收取的费用不相匹配，故对该两份工作联系函的证明目的不予认可。 综合双方当事人的举证、质证意见，本院认为金宇盛邦瓮安分公司提交的两份工作联系函不足以证实其已切实履行了与业主之间签订的前期物业服务合同所约定的义务，故对该两份工作联系函的证明目的，本院不予采信。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.一审酌情扣减本案物管费是否适当；2.金宇盛邦瓮安分公司主张的违约金应否支持。 本院认为：关于焦点1，良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，金宇盛邦瓮安分公司与唐辉签订《前期物业服务合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；唐辉作为业主亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从唐辉一审提供的照片、联名抗议书、微信截图等相关证据材料看，金宇盛邦瓮安分公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班、物品被盗无法调取监控等问题，导致该小区部分业主对金宇盛邦瓮安分公司的物业服务工作不满意，而金宇盛邦瓮安分公司在一审庭审中对于业主提出的上述问题也未予以否认，仅是辩解称出现的卫生问题属偶然现象、岗位没有收费故未安排人值班、市场未规划车位导致业主乱停乱放，以上事实说明金宇盛邦瓮安分公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向唐辉收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。因此，根据权利义务对等原则，一审综合本案查明的事实酌情扣减金宇盛邦瓮安分公司30%的物管费并无不当，本院予以确认。金宇盛邦瓮安分公司主张一审酌情扣减物管费属认定事实错误的理由不成立，本院不予采纳。关于唐辉主张物管费按照应收金额的百分之五十进行缴纳的问题。鉴于一审已酌情对金宇盛邦瓮安分公司请求的物管费金额进行了扣减，且扣减比例适当，故唐辉主张按50%标准缴纳物管费的理由不充分，本院对其主张不予采纳。 关于焦点2，由于金宇盛邦瓮安分公司向唐辉提供的物业服务存在瑕疵，该瑕疵本身亦属于违约行为，故一审未支持其提出的违约金主张，并无不当。金宇盛邦瓮安分公司主张一审未支持其违约金属认定事实、适用法律错误的理由不成立，本院对其提出的该项主张不予采纳。 综上所述，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司、唐辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司瓮安分公司负担50元，唐辉负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  王 锦 审判员  王天才 二〇一八年九月十九日 法官助理郑晔 书记员杨墨