河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初2914号原告：陈志辉，女，汉族，1956年9月11日生，住石家庄市新华区。委托代理人张希军，河北友高律师事务所律师。被告：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区经济开发区昌盛大街88号管理委员会330房间，统一社会信用代码：91130185718344507Q。法定代表人：马清华，董事长。委托代理人王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。原告陈志辉与被告河北省河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告陈志辉的委托代理人张希军、被告省直纪元的委托代理人王佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金每日500元，暂自2016年9月2日起计算至起诉之日即2018年7月2日止（共计22个月，即660日），计33万元，要求被告支付到向原告交付符合合同约定标准的经验收合格的房屋之日止。2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年9月4日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉市开发区房屋，该房屋的建筑面积为471.98半方米，房屋总价款为5382759元，原告以按揭贷款的方式支付购房款，双方约定被告在2013年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，余款以按揭贷款的方式支付给被告，完成了合同约定的付款义务。到了合同约定的交房日期，被告却以种种理由向后推迟，房屋逾期不能交付。后来，终下等到被告通知原告办理房屋交付手续时，原告对所购买的房屋根据建设部《房屋接管验收标准》并参照石家庄市《物业承接验收参考内容及标准》进行验收，发现房屋存在很多严重的质量问题和其他问题，远未达到原告购房时被告所宣传的和样板间所展示的省会最高端别墅标准，被告建造的二期房屋质量问题和其他问题不计其数、显而易见。原告后来得知，被告建设的房屋不只是原告一家有严重的质量缺陷和其他问题，而是具有普遍性，包括原告房屋在内的二期房屋普遍存在的质量问题诸如；房屋严重漏水，多处楼（地）面存在渗水、漏水等；墙体多处有裂痕；局部外墙发霉：地下室墙体防水不合格，地下室多户多次严重进水，水深没过地下一层高度：回填土未按规范“三合土分步夯实”进行施工；沉降不平，房子一侧下陷，小院回填垃圾未清直接掩埋，瓦项屋面檐口未作处理，铺瓦缝隙过大，未做混凝土勾缝；房屋周边未做泥凝土散水；强排泵失效，室外污水、雨水顺管道回灌，排水系统存在严重的设计缺陷；建筑外立面石材质次，污损严重；地下室外墙没有保温层；回填土为杂填土且无地下室出处未进行回填、无下沉式楼梯、局部增设梁、局部缺少雨水管且安装位置与设计不符、局部缺少插座及开关；填充墙缺少拉结筋，采光天窗采用非开启采光窗，窗户密封不严，雨水管安装位置与设计图不符，局部缺少插座；阳台雨水管埋入土中，不符合设计要求；局部剔凿处，地面采暖管布置、绝热层、保护层及塑料扎带绑扎不符合设计要求；室外配套水系、景观湖、道路等至今荒芜。被告称二期项目已经进行了竣工验收，但却未按照我国《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣验收备案管理暂行办法》第四条之规定，在15日内向住建局进行备案，不能提供主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案证明书》等证明质量合格的法律文件和材料。后原告得知被告开发建设的一期工程因质量问题和其他问题，鹿泉区住建局已经于2013年6月21日向被告下达通知、明确一期项目的《建设工程竣工验收备案证明书》失去备案效力，并责令被告停止使用该项目，重新组织竣工验收。目前，一、二期工程项目至今都未取得《建设工程竣工验收备案证明书》。被告对原告的要求却一拖再拖毫无解决问题的诚意。因被告拒绝履行房屋整改验收义务并拒绝赔偿违约金，原告于2016年9月向鹿泉区人民法院起诉，鹿泉区人民法院于2017年9月23日作出（2016）冀0110民初第3366号民事判决书，判决书内容为：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后90日内，按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告陈志辉交付西山御园B区51（B18-2）号房屋；二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告逾期交房违约金365000元；三、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于原告陈志辉收房当日支付原告陈志辉铺设地暖补偿费24778.95元。法院的判决生效后，原告等待被告履行判决。被告在2018年1月8日向原告寄发了《西山御园入住通知书》，通知原告在2018年1月25日办理房屋交付手续。原告对房屋进行了验收，发现被告根本没有履行判决书，没有对房屋进行整改维修，房屋仍然根本不具备交房条件。被告辩称，一、被答辩人陈志辉的诉讼请求违背了事实真相，不符合法律规定，应予以驳回。被答辩人陈志辉从答辩人处购买了西山御园二期B区51（BT18-2）号的房屋，并约定了交房时间，但因诸多客观原因，致使上述房屋延期交付。2017年12月12日北京居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司接受答辩人的委托对涉案房屋进行检测，作出JA/JD17-12-062号检测鉴定报告，检测鉴定结论为：1.工程设计图纸完整并通过了审图机构的审核。勘察报告及各种施工资料齐全；2.该工程主体结构和设计图纸一致；使用状况与设计和竣工时一致；该工程未发现裂缝、位移、变形、倾斜等缺陷；3.该工程混凝土强度、钢筋保护层厚度满足设计要求；综上，该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求。故涉案房屋符合设计要求，不存在质量问题，即该房屋已达到交付条件。针对西山御园二期工程竣工验收备案事宜，因施工单位多次变更，无法完全提供施工资料的问题，影响了工程质量验收备案。鹿泉区住房和城乡建设局专门进行了研究，并协调办理西山御园二期工程竣工验收备案。由鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批【2017】31号通知，依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。现涉案房屋已办理完毕大产证，大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记；对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。现涉案房屋大产证已办理完毕，故涉案房屋不需进行验收备案，经由购房者协助已可以办理房屋的不动产权证。故涉案房屋充分具备交付条件，已可以办理不动产权证。而后答辩人多次通知陈志辉收房，但陈志辉一直予以拒绝。对于答辩人逾期交房的违约行为，答辩人已经承担了相应的责任，对陈志辉进行了赔偿。另据（2016）冀0110民初3366号民事判决书第二项判决确定由答辩人于该判决生效后90日内，按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告陈志辉交付西山御园B区51（BT18-2）号房屋。对此答辩人认为，陈志辉存在逾期收房的违约行为。在判决确定的期间届期时，陈志辉不应消极等待答辩人的通知，而应积极主张收房的权利。但是在此后较长时间内，陈志辉亦未主动要求收房。故陈志辉无法定或者约定的正当理由拒绝收房，违约在先，而后又怠于收房，扩大损失，其理应自行承担相应责任，对其诉讼请求应予以驳回。二、陈志辉恶意不办理收房手续，致使损失扩大，应自行承担相关责任。答辩人为保障广大西山御园业主的切实利益，积极对房屋的竣工验收备案工作予以推进，并得到了市鹿泉区住房和城乡建设局的支持，由鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批【2017】31号通知，依据规划、住建、消费部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。对于检测机构出具该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求的检测报告应视为符合了交房条件，西山御园二期的大部分类似情形的业主已办理收房手续。该时，陈志辉应当知道涉案房屋已符合了交付条件，应当积极与答辩人协调，尽快与答辩人办理收房手续。而在本案中，陈志辉消极等待，一直未与答辩人办理收房手续，致使损失扩大。并且陈志辉作为买受人，其完全有能力通过积极行使催告开发商交房的权利来排除逾期交房损失进一步扩大的风险，从而避免纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故此，对于陈志辉的恶意拒不收房行为应由其自己承担相关责任。三、被答辩人陈志辉诉请的逾期交房违约金过高，且该逾期交房违约金是陈志辉恶意不收房的行为造成的，故不应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。答辩人与被答辩人陈志辉签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金，明显过高，已超过了对其造成的损失。并且陈志辉已对答辩人进行了一次诉讼，答辩人已承担了相应的违约责任。而在本案中陈志辉所诉请的逾期交房违约金是因为其自身恶意不收房的行为所造成的，对此，答辩人不存在过错，故不应承担责任。原告提交证据如下：一、商品房买卖合同，证明原告购买被告房屋的情况以及双方之间的权利义务及违约责任。二、发票，证明原告依约履行了付款义务。三、鹿泉市住房和城乡建设局关于西山御园一期建设工程竣工验收备案说明书，证明被告因建设的房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，被告采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，被告2012年9月18日该项工程竣工验收无效。四、鹿泉市住房和城乡建设局关于停止使用西山御园一期工程竣工验收备案证明书的通知，证明被告所建房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷。采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，主管机关责令停止使用该房屋，立即进行整改，重新组织验收。五、2016年0110民初第3366号民事判决书，证明一审被告败诉，法院判决被告向原告支付违约金和交付合格的房屋。六、入住通知书，证明被告一直拖延到2018年1月份才通知原告办理房屋交付但房屋仍然不具备交付条件。七、2018年9月2日原告在自己的房屋内对房屋的部分现状照的照片9张该照片显示房屋仍然存在漏水、开裂等严重质量问题，不具备交付条件。被告质证意见：证据一、二无异议。证据三关联性有异议，该证据仅能证明出具该证据文件的时间被告西山御园一期部分房屋存在“主体结构符合设计要求，但部分附属设施工程不符合设计要求”的情况，住建局要求被告进行整改，重新组织竣工验收。被告在收到该证据文件后已对西山御园一期工程进行了相应的整改，并且大部分一期房屋已进行了竣工验收并办理了不动产权证。其与涉案的二期51（BT18-2）号房屋无关，亦不符合原告的证明目的。证据四关联性有异议，停止使用《备案证明书》（编号为2012026、2012027）是因为被告西山御园一期部分非主体工程未按照设计要求施工，存在质量缺陷。该证据与涉案的二期51（BT18-2）号房屋无关，不能证明涉案的二期51（BT18-2）号房屋存在质量问题，亦不符合原告的证明目的。证据五关联性有异议，原告起诉时承认是收到了被告交房的通知。被告即我方在该案自立案起及多次调解、庭审抗辩中多次要求原告收房，但原告一直拒不收房，其存在恶意不收房及对恶意扩大损失，应由原告自行承担相应损失。且原告已对被告进行了一次诉讼，被告已承担了相应的逾期交房的违约责任。原告实际获得的违约金，明显过高，已超过了被告对其造成的损失。而在本案中原告所诉请的逾期交房违约金是因其自身恶意不收房的行为所造成的，对此，被告不存在过错，不应承担责任。证据六关联性有异议，原告在（2016）冀0110民初第3366号案件起诉时承认是收到了被告交房的通知。被告即我方在该案自立案起及多次调解、庭审抗辩中多次要求原告收房，已充分履行了通知义务。而原告提交的该份证据能证明原告收到被告收房通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。证据七对该证据的三性均不认可，如果如原告称其并未办理收房手续，也未收房，应不可能取得涉案房屋的相应照片，该照片无法证实为涉案房屋，也不能证明其存在可以拒绝收房的涉案房屋的主体结构存在质量问题等法定的理由，我方均不予认可。被告提交证据如下：证据一、商品房买卖合同，证明：该合同附件三第二条第一款约定，原告应在收到被告寄发的通知书规定的时间和地点办理交房手续；原告收到通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。证据二、检测鉴定报告，证明：涉案房屋工程安全性满足要求，具备交付条件。原告恶意不收房所产生的逾期交房违约金是因原告受领迟延所造成的，应由其自行承担相应损失。证据三、通知，证明：针对西山御园项目二期开发及不动产登记遗留问题确定解决方案，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋已具备交付条件，已经可以进行不动产权登记。原告恶意不收房所产生的逾期交房违约金是因原告受领迟延所造成的，应由其自行承担相应损失。证据四、冀（2018）鹿泉区不动产权第0005545号不动产权证，证明：涉案房屋已办理完毕大产证，经由购房者协助已可以办理购房者的不动产权证。涉案房屋充分具备交付条件，已可以办理不动产权证。原告恶意不收房所产生的逾期交房违约金是因原告受领迟延所造成的，应由其自行承担相应损失。证据五、编号为1044400331526的EMS快递单，《西山御园入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，证明：我方向陈志辉邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，告知陈志辉于2018年1月24日下午14：00--15：30到西山御园会所办理房屋入住手续，但陈志辉收到通知后无故不办理交接手续。证据六、编号为1099445634327号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书及二期业主收房通知书邮寄地址，《收房再通知》及《第二次收房通知安排表》，证明：我方向陈志辉邮寄《收房再通知书》及《第二次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知陈志辉于2018年2月12日下午15：00-16：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但陈志辉在收到通知的催告后无故不办理交接手续。陈志辉收到通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。证据七、编号为1029651308925号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书，《收房再通知》及《第三次收房通知安排表》，证明：我方向陈志辉邮寄《收房再通知》和《第三次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知陈志辉于2018年5月20日下午3：30-5：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但陈志辉在收到通知的催告后无故不办理交接手续。陈志辉收到通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。涉案房屋为联排别墅，对于我方提交的证据2检测报告是包含了涉案房屋在内的，在证据第19页检测鉴定报告的最后一页中的照片能够明确看出是包含了涉案房屋在内。涉案项目西山御园2期因施工单位多次变更，无法完全提供施工资料，影响了工程质量验收备案，故涉案项目无法按照一般的备案程序进行验收该案，只能按照我方提供的证据3通知中所列的按照遗留问题确定解决方案，现涉案房屋已经具备交付条件，并且已经办理了大产证，原告应在收到我方通知后办理房屋的交接手续。原告质证意见：对证据1的三性均无异议，证明对象有异议，该证据不能证明原告违约及损失应由原告承担。证据2的证明对象和关联性有异议，该证据检测的房屋建筑面的是950.5平方米，原告的房屋建筑面积是471.98平方米，鉴定的房屋并非原告的房屋，另外该鉴定报告是仅仅对该房屋安全性进行了鉴定，主体结构是合格的，但房屋交付条件必须有被告组织相关部门取得的竣工验收报告及提供“两书”(房屋质量合格证明书和房屋保修书)，仅凭鉴定报告不能证明达到了交付条件。证据3的证明对象和关联性有异议，该证据仅能证明主管部门办理不动产登记的程序，不能证明房屋达到了交付的条件。证据4关联性和证明对象有异议，房屋的交付达到条件并不是取得大产权证就可以交付，因此该证据与本案没有关联性。证据5三性没有异议，证明对象有异议。该证据仅能证明在2018年1月24日履行了通知收房的义务，不能证明原告无故不办理收房手续。对证据6同证据5。对证据7同证据5。对于被告提交的证据2、3从来没有通知过原告，原告也不知道对房屋进行过检测，鉴于被告不认可原告提供的房屋现状照片，原告申请法庭到原告所购买的房屋现场进行实地勘察，以确认是否达到交付条件。经审理查明，2011年9月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉市开发区房屋，建筑面积为471.98平米，购房总价款5382759元，原告以按揭贷款的方式支付购房款。双方约定被告在2013年9月30日前将房屋交付原告使用。被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用。被告不能按期交付房屋的，按每日500元承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付了首付款，余款以按揭贷款的方式支付给被告。2013年4月16日在鹿泉市房地产交易管理所登记备案。2013年9月22日被告通知原告交房时间推迟至2014年4月30日。交房期限届满后，原告以被告开发的房屋存在质量问题且未办理竣工验收备案为由拒绝收房。原告向本院起诉，本院作出(2016)冀0110民初第3366号民事判决书，判决：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后90日内，按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告陈志辉交付西山御园B区51（B18-2）号房屋；二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告逾期交房违约金365000元；三、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于原告陈志辉收房当日支付原告陈志辉铺设地暖补偿费24778.95元。该判决已经生效。被告于2018年1月8日向原告寄发了《西山御园入住通知书》，通知原告于2018年1月25日办理房屋交付手续。原告于2018年1月23日收到通知后对房屋进行了验收，认为房屋仍然不具备交房条件。以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。原告认为被告向其出售的房屋没有达到交付条件并拒绝赔偿违约金，向本院起诉被告。在案件审理过程中，原告以房屋质量问题为由拒绝收房，被告辩称是原告拒绝收房而非被告拒不交房。综合案件审理过程中原、被告双方的陈述、相关证据，不能认定涉案房屋存在质量问题，原告提出的拒绝收房的理由并不符合约定或者法定的拒收房屋的情形。原告无法定或者约定的正当理由拒绝收房，违约在先，而后又怠于收房，扩大损失，对于被告相关的抗辩理由，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告陈志辉的诉讼请求。案件受理费减半收取3125元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  李秋芳二〇一八年九月二十四日书记员  常 虹