西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初120号 原告：李玉芬，女，1964年7月14日出生，汉族，户籍地：陕西省神木县。 委托诉讼代理人：张耀斌，陕西臻理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁伟，陕西臻理律师事务所律师。 被告：陕西福源置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：郭剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：钟莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏栋，陕西寇弘律师事务所实习律师。 原告李玉芬诉被告陕西福源置业有限公司（以下简称福源置业）、陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下简称大洋汇丰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉芬委托诉讼代理人张耀斌、梁伟、被告福源置业委托诉讼代理人杨旻、陈洁、被告大洋汇丰公司委托诉讼代理人刘凯、魏栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉芬提出诉讼请求：1、判令二被告立即将太奥广场第×幢×单元×层×××××号房屋腾空并交给原告；2、判令二被告向原告支付2016年4月1日至2017年11月30日的房屋占用费1012430.66元（以每月49955.46元为标准），以及2017年12月1日至实际腾房并交付给原告日止的占用费（以每月49955.46元为标准）；3、判令二被告向原告支付延迟支付房屋占有费的利息37570.67元（按照同期人民银行贷款利率4.75%计算，自每期应支付日起，暂计算至2017年11月30日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月10日原告与被告福源置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告福源置业开发的太奥广场第×幢×单元×层×××××号商品房，交房日期为2012年12月31日。2013年3月15日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将上述房屋委托被告大洋汇丰公司经营管理，被告大洋汇丰公司可自主自营、联营、出租给第三方经营，委托经营管理期限为三年零三个月，在此期间内，被告大洋汇丰公司每月向原告按揭还款账户支付上述房屋的按揭贷款作为原告租金收益，被告福源置业对租金支付承担担保责任。合同签订后，被告福源置业直接将上述房屋交付给被告大洋汇丰公司，被告大洋汇丰公司从2013年4月1日起开始向原告支付租金，至2016年3月31日。2016年4月1日后，被告大洋汇丰公司继续违法占有使用上述房屋，且未向原告支付占用费。原告认为，被告应当将房屋腾空交还原告，并支付占有期间的占用费。但被告拒不履行该义务，给原告造成重大经济损失。为此，特诉至法院，望判如所请。 被告福源置业辩称：福源置业已根据三方签订的商铺委托经营管理合同将商铺交付给了大洋汇丰公司，大洋汇丰公司也已通知原告收房。原告诉请的占用费需要以福源置业实际交房的时间作为认定事实的基础。根据三方委托经营管理合同约定，福源置业的责任是在合同期内大洋汇丰公司未付款的保证责任，合同到期后，福源置业和原告再未签订保证合同或者保证条款，已经不存在福源置业承担保证的情况，故应当驳回原告对福源置业的诉讼请求。 被告大洋汇丰公司辩称，1、委托经营起止时间，虽然双方合同约定是以福源置业向原告交付房屋计算，但是已经有法院生效判决确认2013年3月之后原告已经通过委托经营管理合同取得的收益，故大洋汇丰公司也认可双方合同是从2013年4月1日开始履行。虽然2013年4月1日开始房屋已经处于空置状态，但是大洋汇丰公司仍然向原告支付了在此期间的收益。但合同终止日期并非原告所述的2016年4月1日，因为双方合同约定为3年零3个月，也就是从2013年4月1日起算三年零三个月，也就是2016年7月1日。2、原、被告究竟是什么法律关系，委托管理合同到期后，委托经营收益应当按照什么标准计算。关于原、被告的关系应当是原、被告委托经营管理关系，并非租赁关系，也不存在原告所述的租赁到期后自动延续的问题。应当由委托人承担受托人的法律责任，虽然双方合同期间为3年零3个月，原告是实际受益方，大洋汇丰公司在商铺无法租赁情况下，仍然向原告支付相关费用，在合同到期后，原告对大洋汇丰公司的管理行为是默认的，从未主张收回房屋或者使用房屋，大洋汇丰公司没有责任继续为原告承担相关费用。大洋汇丰公司未向原告交付在此期间的收益，就是因为涉案房屋有争议，无法就房屋交付问题达成一致，因此才有大洋汇丰公司继续委托管理的后果出现。合同到期后，大洋汇丰公司对房屋的管理属于无因管理，是基于双方托管合同到期后才继续履行托管义务，因原告与被告福源置业之间存在诉讼，故无法就交付时间达成一致，大洋汇丰公司不得不对房屋继续托管，以防房屋无法出租等造成损失。双方并非实际租赁法律关系，大洋汇丰公司对涉案房屋并非自己使用，而是出租管理，因此原告向大洋汇丰公司主张房屋占用费没有法律依据。 原告李玉芬围绕诉讼请求向本院提交了证据：证据1、《购房合同》、证据2、《商铺委托经营管理合同》（复印件）、证据3、《收铺通知书》、证据4、《个人房屋抵押借款合同》、证据5、本院（2016）陕0104民初3876号民事判决书及西安市中级人民法院（2018）陕01民终521号民事判决书。以上证据的真实性被告福源置业、大洋汇丰公司均予以认可。 被告福源置业为反驳原告诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、邮寄EMS；证据2、停工情况监理统计说明、天气记录单、停工通知（复印件）。原告李玉芬对被告福源置业提交的证据1的形式要件认可，对证据2的真实性不予认可，认为与本案无关。被告大洋汇丰公司对被告福源置业提交的上述证据的真实性及证明目的无异议。被告福源置业提交的该两份证据与本案有一定关联性，但不能证明被告福源置业向原告交付房屋的时间。 被告大洋汇丰公司为反驳原告诉讼请求向法庭提交证据如下：证据1、商铺委托经营管理合同；证据2、太奥广场商铺接收单；证据3、付款凭证；证据4、李玉芬支付明细。原告李玉芬对被告大洋汇丰公司提交的证据发表质证意见如下：证据1、2的真实性均无异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告福源置业对被告大洋汇丰公司提交的上述证据的真实性及证明目的均无异议。关于被告大洋汇丰公司提交的证据3、4，与本案不存在关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的双方所提供的证据，本院认定事实如下：2012年7月10日，原告与被告福源置业签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告福源置业开发的太奥广场第×幢×单元×层×××××号商品房，建筑面积331.82平方米，总金额8543701元，以按揭贷款方式购买，原告支付首付款4273701元，其余4270000元办理银行按揭。合同中约定交房日期为2012年12月31日。《商品房买卖合同》签订后，原告在华夏银行西安分行办理了按揭贷款4270000元，履行了支付购房款的义务。2013年3月15日，原告作为委托方（甲方）与被告大洋汇丰公司作为受托方（乙方）、被告福源置业作为第三方（丙方）共同签订《商铺委托经营管理合同》一份，该合同约定原告将其购买的太奥广场第×幢×单元×层×××××号房屋（建筑面积331.82平方米）委托被告大洋汇丰公司经营管理，被告大洋汇丰公司可自主自营、联营、出租给第三方经营，委托经营管理期限为三年零三个月（委托期间甲方免收乙方三个月的租金）。经营管理期限届满，在同等条件下，乙方有优先承租权和优先继续受托经营管理权。甲方租金收益及方式为：自本协议生效之日起三日内，甲方应向乙方提供银行按揭贷款复印件，乙方在下个月起连续三年（即36个月）每月按银行约定的时间和数额向甲方按揭还款账户足额支付月供款项，该款项即为甲方商铺租金收益，乙方除此之外不再向甲方支付任何费用。委托期间，甲方商铺的全部使用权、收益权均归乙方所有，甲方不得重复托管和使用该商铺。乙方须在本协议届满时按照届时现状把房屋交还给甲方。如甲方与届满时的承租商户另行签订租赁合同，也应视为乙方按照约定返还了本协议项下商铺。委托期间，被告福源置业保证并承担下列责任：租金支付期内丙方对乙方支付租金的行为承担保责任，如乙方未按时按量支付甲方商铺收益，则甲方有权利要求丙方进行支付。该《商铺委托经营管理合同》签订后，被告福源置业将建成房屋直接交付给被告大洋汇丰公司使用。被告大洋汇丰公司从2013年4月1日起开始向原告支付租金至2016年3月31日。2016年4月1日后，被告大洋汇丰公司继续占有使用本按涉案房屋，但再未向原告支付使用费。2017年12月28日，被告大洋汇丰公司向原告发出收铺通知书，通知原告于2018年1月25日正式办理现状收铺手续，自此通知收铺之日起委托经营合同终止，2018年2月1日起该商铺由原告自主经营并承担相关物业管理等费用。2018年2月2日，原告与被告大洋汇丰公司办理了本案涉案商铺3-10101的接收手续。 2016年5月30日，原告李玉芬以福源置业为被告诉至本院，称被告福源置业未按照合同约定向其交付房屋，请求：1、福源置业交付符合设计要求的丰和坊（太奥广场）第×幢×单元×层×××××号房屋；2、福源置业支付从约定交房之日到实际交付日的违约金及损失；3、案件诉讼费由福源置业承担。本院于2017年9月18日作出（2016）陕0104民初3876号民事判决，判令：一、福源置业给原告办理丰和坊第×幢×单元×层×××××号房屋书面交房手续；二、福源置业赔偿原告2013年1月1日至2013年3月31日期间（扣除9天）租金损失112222元；三、驳回原告其余诉讼请求等。宣判后，福源置业不服，提出上诉。西安市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）陕01民终521号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查，原告李玉芬自2016年4月1日起至2016年6月30日期间支付华夏银行西安分行按揭贷款本息共计143357.61元（47785.87×3个月），2016年7月1日至2018年1月31日期间支付华夏银行按揭贷款本息共计907931.53元（47785.87元×19个月）。 本院认为，原告以其从被告福源置业处购买的房屋作为标的物与被告大洋汇丰公司、被告福源置业三方签订《商铺委托经营管理合同》，该合同系各方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律规定，为合法有效合同。 本案争议的焦点：一、关于《商铺委托经营管理合同》的法律性质。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”第四百零五条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”因本案该《商铺委托经营管理合同》约定原告将其房屋交与被告大洋汇丰公司进行自营、联营或出租给第三人，被告大洋汇丰公司支付原告固定数额的费用（以原告每月应当支付的按揭贷款本息计算），该款项即为原告商铺租金收益，被告大洋公司除此之外不再向原告支付任何费用。委托期间，原告商铺的全部使用权、收益权均归被告大洋公司所有。由此可见，被告大洋汇丰公司从原告处取得该商铺的使用权后，将涉案商铺交由谁经营、与何人签订租赁合同、收取多少租金或费用的事实均与原告无关，故原告和被告大洋汇丰公司之间建立的是租赁合同关系而非委托合同关系。被告大洋汇丰公司作为原告房屋的承租人，应当按照合同约定在租赁期内向原告支付租金，不能借口其承租原告房屋后没有取得收益而免除其向原告支付租金的义务。 二，被告大洋汇丰公司应当支付何时段的租金。 本院已经生效的（2016）陕0104民初3876号民事判决判令被告福源置业支付原告截止2013年3月31日期间逾期交房的租金损失，认定被告福源置业已经于2013年4月1日将涉案房屋交付大洋汇丰公司使用。本案审理中，原告及被告大洋汇丰公司均确认被告大洋汇丰公司自2013年4月1日起向原告开始支付租金，直至2016年3月30日。《商铺委托经营合同》约定的合同期限截止至2016年6月30日（三年三个月），其中三个月为免租期。而租赁期限届满后，被告大洋汇丰公司并未向原告返还房屋，继续占有使用原告房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案审理过程中，原告与被告大洋汇丰公司已经于2018年2月2日将涉案商铺交接收回，原告第一项诉讼请求已经实现。被告大洋汇丰公司在返还租赁物后，仍应当按照《商铺委托经营管理合同》约定的租金支付方式和金额向原告支付其占用涉案商铺期间（2016年7月1日至2018年1月31日）的租金，租金为原告支付的该期间银行按揭贷款本息总额。原告自2016年7月1日至2018年元月31日支付华夏银行按揭贷款总额共计为907931.53元，被告大洋汇丰公司仍应向原告予以支付。 三、关于延迟支付租金的利息。 被告大洋汇丰公司在《商铺委托经营管理合同》到期后，仍然使用原告商铺，理应按照该合同约定继续向原告支付租金，但其自2016年7月1日之后再未支付，构成违约。虽然原告与福源置业之间关于商品房买卖合同的纠纷案件在法院审理之中，但其与原告之间租赁合同系另一法律关系，其履行租赁合同支付租金的义务并不因原告与福源置业之间有纠纷而予以免除，故其迟延向原告支付租金，已经构成违约。原告主张被告大洋汇丰公司承担延迟支付租金造成其利息损失，本院依法予以支持。 四、关于被告福源置业是否承担担保责任的问题。 《商铺委托经营管理合同》中约定，“委托期间，被告福源置业保证并承担下列责任：租金支付期内丙方对乙方支付租金的行为承担保责任，如乙方未按时按量支付甲方商铺收益，则甲方有权利要求丙方进行支付。”被告福源置业承诺其作为担保人，在大洋汇丰公司承租原告房屋期间应当承担担保责任，该担保责任应当为连带保证责任。这里的“委托期间”，应当理解为被告大洋汇丰公司承租原告商铺的期间，既包括合同约定的三年三个月，也应当包括该合同期满后被告大洋汇丰公司的续租期间。并且本案第一次庭审中，被告福源置业、被告大洋汇丰公司均称交付房屋的时间是2014年11月31日，那么从两被告自认的交房时间计算三年三个月，委托期间届至日应为2018年1月31日。故原告主张被告福源置业承担被告大洋汇丰公司未向其支付续租期间租金的保证责任，本院依法予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第第二百一十二条、第二百三十六条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李玉芬2016年7月1日至2018年1月31日期间租金907931.53元； 二、被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李玉芬迟延支付租金的利息，利息自2016年8月1日起以47785.87元为基数、自2016年9月1日以95571.74元（47785.87元×2）为基数、自2016年10月1日起以143357.61元（47785.87元×3）为基数、（以后每月以此类推）……自2018年1月1日起以860145.66元（47785.87元×18）为基数、自2018年2月1日起以907931.53元（47785.87元×19）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决指定给付之日止； 三、被告陕西福源置业有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带责任； 四、驳回原告李玉芬主张两被告承担2016年4月1日至2016年6月30日期间租金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，原告李玉芬已预交，本院减半收取后，由被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司、陕西福源置业有限公司共同承担7125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年九月十七日 书记员  王宏杰