广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初6588号原告：程世德，男，1972年8月10日出生，汉族，住河南省固始县，委托诉讼代理人：程川玉，女，系原告程世德的女儿。被告：广州市昌建房地产代理有限公司，住所地：广州市花都区新华街建设北路215号之101商铺，统一社会信用代码91440101583356796U。法定代表人：赵康，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。第三人：刘成林，男，1981年10月10日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区，原告程世德与被告广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理，由审判员白一帆依法适用简易程序于2018年8月13日公开开庭进行审理，原告程世德、被告昌建公司的委托诉讼代理人卢玉婷到庭参加诉讼。被告昌建公司申请追加刘成林作为第三人参加诉讼，本院依法追加刘成林作为第三人参加本案诉讼，适用简易程序于2018年9月14日再次公开开庭进行审理，原告程世德、被告昌建公司的委托诉讼代理人卢玉婷、第三人刘成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程世德向本院提出诉讼请求:1.判令程世德与昌建公司立即解除房地产买卖诚意金合同；2.判令昌建公司向程世德返还购房款155725元；3.判令昌建公司向程世德承担合同违约责任100000元；4.诉讼费由昌建公司承担。事实和理由：2018年4月7日，程世德与昌建公司签订《商品房买卖——权利转让协议》一份，昌建公司将其与房产所有人丘素娟签订的《房地产买卖合同》中约定的（该房地产座落在广州市花都区新华街云山大道2号之二1栋2801房，建筑面积为316.17平方米）房屋购买合同权利转让给程世德，上述房地产成交价格为380万元。因程世德资金有限，双方约定，由程世德先支付包括首付款（总价款的三成）、税费、佣金等在内共79万，贷款（总价款的七成）318万，分期供30年，月供17836元的方案购买，程世德在2018年4月3日、2018年4月7日、2018年4月9日分三次支付购房款和按揭手续费等共计155725元。双方就产权登记作出了约定：按《权利转让协议》第六、七规定；在协议签字之日起30天内乙方申请贷款，程世德与昌建公司在签字之日起60天内完成过户。双方签订《商品房买卖合同——权利转让协议》后，程世德已依约向昌建公司支付了购房款中的155725元作为定金和按揭手续费等；但昌建公司却未能在合同约定的时间内与程世德办理相关贷款按揭、房产登记过户等手续，已构成根本违约。经程世德多次电话、微信等催促的情况下也未见昌建公司协助和通知程世德与房地产实际所有人丘素娟见面。在程世德再三催促下，昌建公司却以程世德的年龄距退休只有19年，且之前有购房贷款为由，要求将之前约定的首付三成、贷款七成、分期30年变更为首付七成、贷款三成、分期19年，为此造成程世德无法承担如此巨额资金的支出，昌建公司的根本违约行为，致使程世德无法继续履行合同，因此程世德要求解除合同、返还定金等，昌建公司却拒不退还，昌建公司的违约行为严重侵犯了程世德的合法权益。鉴于上述，昌建公司随意毁约、变更合同约定的行为，已严重违法和违约，理应追究其违约责任。程世德为此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定、《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民法总则》之相关规定，提起诉讼。被告昌建公司辩称，我方不同意程世德的诉讼请求，请求驳回程世德的全部诉讼请求。第一，我方不同意解除诚意金合同，我方认为该份合同已经履行完毕。我方已经促成程世德与案外人刘成林签订权利转让协议，涉案房屋的业主丘素娟也已经配合履行相应的义务，我方已经完成居间义务，我方应当收取相应的居间服务费用，我方认为该份合同已经履行完毕，不存在解除的情形。第二，程世德要求返还的款项，其中10万元为转让合同中约定的定金，我方只是代刘成林收取，我方已经在2018年4月10日将该10万元转给刘成林，我方未收取该款项，该款项为购房定金，我方认为与我方无关。25725元为按揭费用，是競宇公司收取的按揭服务费用，并非我方收取，不应当由我方返还。30000元是程世德要求我方提供居间服务，所支付的购房诚意金，后程世德与案外人刘成林签订了权利转让协议，我方与程世德签订了诚意金合同，30000元的诚意金已经以诚意金合同的形式转换为居间服务佣金，我方已经完成居间义务，我方不应当返还该笔费用。第三，在涉案房屋的买卖过程中，涉案房屋的所有人一直配合程世德办理相应的手续，但程世德向昌建公司及案外人隐瞒了其在东莞有购房贷款的事实，程世德最多只能贷到三成的费用，导致程世德自己不能购买涉案房屋。我方认为合同不能成功履行的原因在于程世德，我方不应当承担违约责任，不应当向程世德支付违约金。第三人刘成林述称，我方不同意程世德的诉讼请求。我方认为是程世德违约，我方及昌建公司均不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，程世德（甲方）与昌建公司（乙方）签订《房地产买卖诚意金合同》，约定，甲方委托乙方购买广州市花都区新华街云山大道2号之二1栋2801房。甲方购买该物业之意向价格为3880000元整，有关转让税费由甲方承担。若今后买卖成功，甲方同意向乙方支付佣金50000元整。甲方同意签订合同时向乙方缴纳30000元整，作为购买该物业之诚意金。甲方应按乙方通知的时间和地点与上述物业之业主及乙方签订《房地产买卖合同》，上述诚意金于签订该合同同时自动转为部分购房定金，不足部分由甲方补足。该合同签订后，若有与本合同不一致的内容，则以该合同的约定为准。如乙方未能在上述期限内按约定条件为甲方联系好该物业，由乙方收取的诚意金应立即退还给甲方，本合同终止，甲方不得为此再要求乙方承担任何责任。备注部分手写，佣金服务费人民币50000元（伍万）。《房地产买卖诚意金合同》并对其他权利义务进行了约定。签订协议后，程世德支付30000元诚意金给昌建公司。2018年4月7日，刘成林（甲方、权利转让方）与程世德（乙方、授权受让方）签订《权利转让协议》，约定甲方于2017年11月27日与案外人丘素娟签订《房地产买卖合同》购买其名下广州市花都区云山大道2号之二1栋2801房物业。现甲方欲将该合同权利有偿转让给乙方。甲方将购房合同的全部权利作价380万元有偿转让给乙方，该款包含甲方已支付丘素娟的购房定金10万元，而甲方已支付给丘素娟的购房定金应视为乙方所支付；乙方应向甲方支付20万元作为权利转让款，该款项应于签署本协议支付给甲方。《权利转让协议》并对其他权利义务进行了约定。2018年4月3日，昌建公司工作人员通过微信向程世德发送《二手楼置业计划表》，其上列明了贷款额318万元，分别列举了贷款30年、25年、20年、15年的每月所需月供额。2018年4月7日，程世德支付100000元给昌建公司。刘成林确认昌建公司将该笔款项转交给刘成林作为购房定金。2018年4月9日，程世德向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费及房管杂费共25725元。2018年4月17日，程世德（甲方）与昌建公司（乙方）签署《佣金支付承诺书》，约定居间服务费50000元，甲方承诺于签署此协议当天支付30000元，剩余20000元在过户完成当天支付。乙方居间服务的具体内容：1、提供房屋买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同。甲方确认乙方已提供上述1.2.3项服务，甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。甲方承诺于签署此协议当天支付30000元，剩余20000元在过户完成当天支付。承诺书并约定了其他事宜。庭审中，程世德陈述，以居间合同纠纷提起本案诉讼，诉讼请求中的25725元是支付的按揭费用，30000元是诚意金，同意转为佣金，100000元是购房定金。购买房屋的情况为我在58同城上看到涉案房屋放盘，比周边房价款低，就选定了涉案房屋，当时要签订合同的时候，我要求见涉案房屋的业主，是刘成林过来的，昌建公司及刘成林均向我陈述，刘成林并非涉案房屋业主，我比较喜欢涉案房屋，就没有在意刘成林并非业主的事实，我和昌建公司的老板比较熟悉，基于信任，将购房定金支付给了昌建公司。昌建公司在推荐涉案房屋给我的时候，因我资金有限，约定采用支付三成首付款、贷款七成、贷款30年的方案购买涉案房屋。我最初就将自己及妻子的身份证交给昌建公司区查询是否符合购房条件，并告知昌建公司我曾在东莞市购有房屋且该房屋现已卖出的事实，昌建公司工作人员说没问题，一直都承诺我可以贷到七成的款项，我才决定购买涉案房屋，昌建公司有口头要求我自行去查询征信，但我平时工作较忙，且支付了中介费，我将身份证给昌建公司的工作人员，要求昌建公司工作人员帮忙查询。后来又说无法贷款七成，我距离退休年限只有19年，最多只能贷款19年，要求我增加首付比例，超出了我的支付能力。昌建公司陈述，在签订《权利转让协议》前，其工作人员已经告知程世德相关购房政策、交易流程、交易风险，并将置业计划表通过微信发送给程世德，询问程世德是否有贷款、征信是否有问题、信用卡是否有逾期等问题，程世德告知均无问题。在办理按揭贷款过程中，银行在征信查询时发现程世德于2002年在东莞有贷款记录，故而程世德无法贷到涉案房屋总价款七成的贷款。由于程世德隐瞒其在东莞有购房贷款的事实，导致其无法贷到足够的贷款，资金不足。程世德因自身原因不想要买房了，合同不能履行的原因在程世德。且昌建公司与程世德之间的是居间合同关系，程世德已经与刘成林签订了《权利转让协议》，昌建公司已经履行完毕了居间合同。本院认为，程世德与昌建公司签订的《房地产买卖诚意金合同》及《佣金支付承诺书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合同成立有效。程世德以居间合同纠纷提起本案诉讼，要求解除《房地产买卖诚意金合同》，昌建公司不同意解除合同，且该合同已经履行完毕，因此程世德要求解除《房地产买卖诚意金合同》的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于程世德要求昌建公司返还购房款155725元，该款项中的100000元是程世德支付给刘成林的购房定金，刘成林确认已收取该款项，该款项中的25725元是程世德支付给广州竞宇金融服务有限公司的按揭代理费、房管杂费，以上两笔款项均不是昌建公司收取，因此程世德要求昌建公司返还上述125725元款项的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。该款项另有30000元是支付给昌建公司的居间服务佣金，双方签订的《佣金支付承诺书》约定了昌建公司居间服务的具体内容，昌建公司已经履行了提供房屋买卖信息，促成刘成林与程世德签订《权利转让协议》等义务，程世德有异议的部分主要是由于贷款年限及贷款额度与其预期不一致，无法贷款七成是由于程世德本人的征信情况所致，结合合同履行的过程，程世德确认昌建公司已经告知过其要求其查询征信情况，昌建公司亦向程世德发送了二手楼置业计划表，表格上清楚列明了不同年限的贷款每月所需要的月供额，可见昌建公司已经尽到了告知义务，因此，昌建公司不存在瑕疵履行，程世德要求昌建公司返还该30000元款项并要求昌建公司支付100000元违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告程世德的全部诉讼请求。案件受理费2568元，由原告程世德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一八年九月十七日书记员  黄丽雅