湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0105民初5884号 原告（反诉被告）：尹湘宇，男，2001年11月12日出生，汉族，住沈阳市大东区。 法定代理人：尹勇，男，1970年12月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系尹湘宇之父。 委托诉讼代理人：刘伟君，湖南百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇艳萍，湖南百信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南麓江市政建设有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设街道车站路1号金轮时代广场B栋830室。 法定代表人：黄光武。 委托诉讼代理人：龙国生，湖南天地人律师事务所律师。 原告（反诉被告）尹湘宇诉被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司（以下简称麓江市政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹湘宇的委托诉讼代理人刘伟君、仇艳萍，被告（反诉原告）麓江市政公司的委托诉讼代理人龙国生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹湘宇（即原告，反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，责令麓江市政公司限期腾空房屋并交付尹湘宇；2、判令麓江市政公司向尹湘宇支付房屋租金21000元、装修期租金21000元、违约金7000元，房屋使用金1423元（参照月租金暂计算至2019年6月24日，实际计算至麓江市政公司返还所占房屋之日止），共计50423元；3、本案诉讼费由麓江市政公司承担。事实和理由：尹湘宇将其位于长沙市开福区建筑面积月200.65㎡的房屋租赁给麓江市政公司，双方协商一致，于2017年6月17日签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期五年，自2017年6月18日至2022年6月17日止，付款方式为季付，麓江市政公司应于3、6、9、12月的该月5号前支付季度租金至尹湘宇指定账号，第1、2年租金为每月7000元，第3年、第4年、第5年租金分别为每月7350元、7718元、8104元，前三个月为装修期不收取租赁费，物业管理费每月582元，每一季与租金一起支付给尹湘宇，2019年4月17日后的物业管理费由麓江市政公司直接交给物业公司。麓江市政公司在双方合同签订当日支付第一笔费用即2017年9月18日至2017年12月17日的租金21000元及物业管理费1746元。尹湘宇将房屋交付给麓江市政公司使用。2019年3月麓江市政公司开始拖欠租金，经尹湘宇多次催要未果，无奈下尹湘宇于2019年6月10日向麓江市政公司邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，告知麓江市政公司逾期支付租金违约的事实，依据《房屋租赁合同》第9条第1款的规定，尹湘宇通知麓江市政公司解除该房屋租赁合同，10日内腾空租赁房屋交还本人，并要求麓江市政公司支付租金、违约金等费用。通知送达后，麓江市政公司既未腾空房屋交还尹湘宇，也未向尹湘宇支付相关费用，麓江市政公司无力不支付合同租金至今，致使尹湘宇合同目的不能实现，被告行为严重违约，为维护尹湘宇的合法权益，诉至法院，恳请判如所请。 麓江市政公司（即被告、反诉原告）本诉答辩意见：未付租金是因为尹湘宇提供的租赁物不符合合同约定，导致麓江市政公司不能在该处住房办理营业场所登记，尹湘宇的诉讼请求没有任何依据，请求驳回尹湘宇的所有诉讼请求。同时，麓江市政公司向本院提出反诉，反诉请求为：1、判令解除原被告双方于2017年6月17日订立的《房屋租赁合同》；2、判令尹湘宇向麓江市政公司返还麓江市政公司已经支付的房屋租金133063.14元及物业管理费10476元，退还押金7000元，共计150539.14元；3、判令尹湘宇赔偿麓江市政公司直接损失173064元；4、判令尹湘宇向麓江市政公司支付违约金7000元；5、判令驳回尹湘宇所有诉讼请求；6、判令尹湘宇承担本案所有诉讼费用。事实与理由：麓江市政公司为方便在长沙开展经营活动准备成立长沙分公司，为此租赁房屋作为分公司经营场所设立分公司，尹湘宇称其有位于长沙市开福区毛坯房屋可出租。2017年6月17日，麓江市政公司与尹湘宇订立《房屋租赁合同》第一条约定了房屋使用功能及订立合同的目的，“甲方将位于长沙市开福区毛坯房屋，建筑面积200.65㎡租赁给乙方用作办公室”（注：甲方指尹湘宇），自双方建立租赁关系后，麓江市政公司依约开始向尹湘宇支付房屋租金及物业管理费等相关方费用，直至麓江市政公司得知该房屋不能用作设立长沙分公司的经营场所，麓江市政公司停止向尹湘宇支付租金及物业管理费。2017年11月，麓江市政公司开始对承租的房屋进行装修，至2018年3月基本完成，花费装修费用人民币173064元。2019年3月，麓江市政公司以承租房屋作为经营场所向长沙市公司登记部门申请设立长沙分公司，被公司登记部门告知该房屋不能作为分公司经营场所使用，麓江市政公司将该信息反馈给尹湘宇，尹湘宇向麓江市政公司反馈的信息证实该出租房屋不能作为分公司经营场所使用，尹湘宇无法提供该房屋住改商相关证明给麓江市政公司用于设立分公司。为成立长沙分公司，麓江市政公司不得不另行使用其他场所，2019年4月，麓江市政公司长沙分公司登记经营场所设在长沙市岳麓区。因麓江市政公司租赁该房屋的目的系为设立长沙分公司并作为经营场所使用，且尹湘宇在订立《房屋租赁合同》时已经明确表示该房屋可以登记用做分公司经营场所、成立分公司使用，麓江市政公司才与尹湘宇订立《房屋租赁合同》，承租尹湘宇该房屋，得知承租房屋不能作为设立长沙市分公司经营场所，麓江市政公司要求尹湘宇退还已付租金、赔偿装修费等损失，虽经多次沟通，双方仍未就租金退还、赔偿金支付数额达成一致，故提起反诉，恳请判如所请。 经审理查明，2017年6月17日，尹湘宇（甲方）与麓江市政公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市开福区，建筑面积约200.65㎡，租期五年，自2017年6月18日至2022年6月17日止，从2017年9月18日起算租金。乙方未经甲方允许，不得转租、转让。第1、2年月租金7000元，第3年月租金7350元，第4年月租金7718元，第5年月租金8104元。付款方式为季付，乙方于3、6、9、12月分四次支付每一季度租金，于上述月份5号前支付，甲方收款银行账户：开户行为中国银行金满地支行，收款人谢续科（原告哥哥，也是原告委托处理该租赁合同的委托代理人），账号为60×××38。甲方给乙方90天装修期，从2017年6月18日至2017年9月17日止。乙方在签订合同时支付2017年9月18日至2017年12月17日三个月租金21000元加三个月物业管理费1746元，物业费与租金同步共计22746元和押金7000元。合同期满或合同终止、解除时，已经与甲方建筑附为一体的装修归甲方所有，乙方不能向甲方提出装修补偿，乙方设备能动的乙方带走，不能损害原结构。如因甲方行为导致乙方经营受到严重影响的，乙方有权提前终止合同，要求甲方支付房屋押金1倍金额作为违约金，并赔偿乙方遭受的直接损失；乙方有下列情形之一的，…乙方未按时足额支付租金，…或者乙方经营活动未得到相关部门或周边居民允许以及影响周边居民日常生活，由此产生的法律后果或经济损失由乙方负责，…甲方有权终止本合同，无条件收回房屋，要求乙方支付房屋押金的1倍金额作为违约金，并支付甲方三个月装修期租金。合同签订当日，麓江市政公司向尹湘宇支付了从2017年9月18日至2017年12月17日的租金21000元及物业管理费1746元。在承租涉案房屋后，麓江市政公司找长沙奔昱文化传播有限公司对涉案房屋装修设计，并向长沙奔昱文化传播有限公司转账支付装修设计费合计40000元，还提供一份装修费用明细表及记账凭证证明尹湘宇花费装修费用133064元，但未提供装修合同以及付款凭证。租赁期间，麓江市政公司又分别于2018年1月11日向尹湘宇指定账户缴纳租金25020.5元，于2018年3月16日转账23943.16元，于2018年6月11日转账23943.16元，于2018年9月11日转账23943.16元，于2018年12月14日转账23943.16元，合计120793.14元。涉案房屋装修好后，麓江市政公司于2018年12月去注册其分公司地址时发现涉案房屋不能用于设立分公司经营场所，导致合同目的不能实现，故截止2019年3月17日，麓江市政公司未再向尹湘宇缴纳租金，并于2019年4月3日另行租赁房屋用于注册被告分公司地址，租赁期限从2019年4月3日至2020年4月2日，还于2019年4月4日办理了营业执照。 2019年5月26日，尹湘宇向麓江市政公司发出一份解除《房屋租赁合同》通知书，告知麓江市政公司其违约行为符合《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，尹湘宇行使合同解除权，自通知书送达麓江市政公司之日起解除。麓江市政公司应于2019年3月5号前支付自2019年3月18日至2019年6月17日的季度租金21000元及物业管理费582元（即2019年3月18日至2019年4月17日），共计21582元。但麓江市政公司至今未支付上述费用，逾期近三月之久，限麓江市政公司在收到本通知之日起10日内腾空租赁房屋交付给尹湘宇，并支付因违约而重新起算的三个月装修期租金21000元、房屋押金一倍金额违约金7000元及逾期未支付租金21000元，麓江市政公司未作回应。 庭审中，被告称基于信任原告，被告没有去了解承租房屋能否设立经营场所，但签订租赁合同时提前告知原告承租房屋用于做办公室之用，且在原告的身份证及房产证上也载明“仅供工商注册使用，他用、再次复印无效”。原告对此不予认可，并对租赁合同所载明的“办公室”理解产生分歧。 以上事实，有《房屋租赁合同》、微信截图、微信聊天记录、住所托管服务协议、营业执照、国内支付业务付款回单、车内支付业务付款回单、房屋产权证、解除《房屋租赁合同》通知书、EMS快递单、身份证及产权证复印件、装修费用明细及单据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应合法有效，受法律保护。本案中，尹湘宇向麓江市政公司交付房屋，麓江市政公司因涉案房屋不能用于设立分公司经营场所，另行租赁他处房屋，导致合同目的不能实现，现原被告均同意解除该《房屋租赁合同》，未违反法律规定，本院予以支持。对尹湘宇主张麓江市政公司限期腾空涉案房屋并交付给尹湘宇的诉求，考虑到麓江市政公司虽另行租赁他处房屋设立分公司，但麓江市政公司未与尹湘宇办理涉案房屋交接手续，该涉案房屋仍由麓江市政公司名义控制，麓江市政公司负有向尹湘宇办理涉案房屋交接手续的义务，对尹湘宇主张麓江市政公司限期腾空涉案房屋并交付给尹湘宇的诉求，本院予以支持； 二、涉案房屋无法使用的过错认定问题。本院认为，租赁合同上载明用于“做办公室”，麓江市政公司也提交载有“仅供工商注册使用，他用、再次复印无效”字眼的尹湘宇身份证及房产证，可以证明尹湘宇知晓麓江市政公司承租涉案房屋用于商业办公，还协助麓江市政公司办理工商注册，但麓江市政公司从事商事经营，应当具有更高审慎义务，有审查租赁房屋是否可以做商业之用的义务，本案尹湘宇履行了交房义务，麓江市政公司明知涉案房屋登记用途为住宅，在占用涉案房屋一年多期间未提异议，还交纳了期间租金，租赁合同也约定麓江市政公司经营活动未得到相关部门或周边居民允许以及影响周边居民日常生活，由此产生的法律后果或经济损失由麓江市政公司负责。可见，在租赁合同履行中，双方虽均有过错，但麓江市政公司未尽基本审慎义务，导致合同目的不能实现，麓江市政公司的过错高于尹湘宇； 三、关于尹湘宇主张麓江市政公司支付从2019年3月18日至2019年6月17日租金21000元及装修期租金21000元、违约金7000元与房屋使用金1423元的认定问题。1、本案中，尹湘宇向麓江市政公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，通知麓江市政公司自收到通知书之日起解除，麓江市政公司于2019年6月10日收到该通知，该《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除。而麓江市政公司另行租赁他处房屋设立分公司，却未与尹湘宇办理解除合同及涉案房屋交接手续，使合同处于“名为履行，实为解除”状态，又未支付从2019年3月18日至2019年6月10日期间的占用租金，该行为确有违约，对原告主张麓江市政公司支付从2019年3月18日至2019年6月10日期间的租金19367元（7000元+7000元+7000元÷30天×23天），本院予以支持，对原告诉求超出部分，本院不予支持；2、对尹湘宇主张麓江市政公司补付三个月装修期租金21000元的认定问题。根据租赁合同约定，如麓江市政公司违约，尹湘宇有权解除合同，并要求麓江市政公司补付装修期三个月租金21000元，考虑到麓江市政公司确有违约，基于意思自治原则，对尹湘宇提起的该项诉求，本院予以支持；3、对尹湘宇主张麓江市政公司支付违约金7000元以及房屋使用金1423元（暂算至2019年6月24日，实际算至被告返还所占房屋之日止）的诉求，考虑到双方均有过错，导致租赁合同目的不能实现，基于公平原则，对尹湘宇主张麓江市政公司支付违约金7000元及房屋使用金1423元（暂算至2019年6月24日，实际算至被告返还所占房屋之日止），本院不予支持；4、对麓江市政公司要求尹湘宇返还已交付的租金、物业管理费及押金等合计150539.14元，并要求尹湘宇支付直接损失173064元及违约金7000元的问题，根据前文所述，麓江市政公司的过错高于尹湘宇，对麓江市政公司提出的上述反诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）尹湘宇与被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司签署的《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除； 二、被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司于本判决生效之日起十日内腾空长沙市开福区房屋并交付给原告（反诉被告）尹湘宇； 三、被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）尹湘宇支付从2019年3月18日至2019年6月10日期间的租金19367元，并向原告（反诉被告）尹湘宇支付装修期三个月租金21000元； 四、驳回原告（反诉被告）尹湘宇的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司的所有诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半实收530元，由被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司，反诉受理费实收3130元，由被告（反诉原告）湖南麓江市政建设有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  廖梦菲 二〇一八年九月二十七日 代理书记员  任 友