山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初9076号原告：朱成，男，1972年6月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原告：梁倩，女，1973年10月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。二原告共同委托诉讼代理人：张崇春，山东圣恩律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郭瑞艳，山东公存律师事务所律师。被告：青岛深港基业投资有限公司，住所地青岛市经济技术开发区紫金山路********。法定代表人：支绍环，总经理。委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴泽宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告朱成、梁倩与被告青岛深港基业投资有限公司（以下简称深港基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭瑞艳，被告的委托诉讼代理人张付钢、戴泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱成、梁倩向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延迟交房违约金25428元；2、被告向原告支付逾期办理房产登记手续违约金39232元；3、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告将位于青岛经济技术开发区深港怡园小区（深港城）6号楼2单元3103户住宅一套出售给原告。双方签订《商品房买卖合同》约定房屋总价款为726526.92元，交房时间为2016年9月30日。原告按期付清全部房款，被告虽在合同约定的房屋交付期限时间通知交房，但至起诉之日，被告不能提供房屋交付的法定证明材料“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工备案表》。该项目没有通过城市建设管理部门的竣工验收备案，该小区属于“依法不得交付使用”状态。该小区配套的供水、供电、通讯、消防等基础生活设施和公共设施至今不具备交付使用条件，被告应按照合同约定向原告支付延迟交房违约金，按原告已付房款日万分之一计算至判决之日。根据原被告签订的《商品房买卖合同》，约定房屋权属证书办理时间为交付后180天内，故主张责任期限自交房期后180天计算至起诉之日，逾期办理房产登记违约责任按总房款月息0.9%计算。深港基业公司辩称：一、原被告之间签订的《商品房预售合同》关于交房条件的约定合法有效。二、被告已经按照《商品房预售合同》的约定向原告交付了房屋。被告按合同约定的交付时间通知原告交付房屋,办理了交房手续，提供了《商品住宅使用手册》（含《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）。房屋交付时具备通水、通电、通气等生活必须条件。三、被告根据相关规定以及政府各部门的要求积极办理房屋产权初始登记备案，但是由于以下原因至答辩日未办好备案手续。1、武家庄擅自在小区南侧建设围墙，影响小区的出入和通行，导致原规划无法实施，对此经被告与业主代表协商，以免收三个月物业费取得了业主的谅解，业主代表也已签字认可。2、原规划的主出入口必须经过武家庄的土地，由于未征得武家庄的同意，所以该出入口完成施工，但实际上无法出入。原规划当中东南方向的小区出入口也由于出入口以外的土地已经出让给青岛开发区投资公司无法出入。被告拟在小区正西方向开设出入口，在获得规划许可的公示期间大部分业主向规划部门投诉，造成新规划方案无法通过,原规划方案无法实现，规划验收延后。后在2017年4月28日在开设临时出入口情况下才通过了竣工验收，直接导致了规划验收、人防工程验收、建设工程备案及房产登记备案的延误。3、被告在取得规划验收后即向建设工程备案主管部门填报了房屋建筑工程竣工验收备案表，勘察设计施工监理建设单位五方主体均在该备案表上盖章，并已报送备案主管部门。由于青岛市实施工程项目审批监管全部纳入市级一体化平台，与建设工程有关的所有数据都需要输入并登陆青岛工程建设管理信息网申报，至本案开庭时被告尚未取得建设工程备案意见。以上由于非被告方的原因造成房屋产权初始登记的备案手续比原计划稍有延后，根据《商品房预售合同》补充条款第七条第二项的约定，被告不承担违约责任。四、被告办理产权初始登记备案手续是在房屋交付后180日内，起算时间应当是原被告实际办理交房手续后开始计算。原告办理交房时间为2017年2月17日，至原告起诉之日并未届满180天，尚不存在逾期办理产权登记备案的事实。综上所述，原告提起的诉讼请求及其事实与理由均无事实根据和法律根据，被告已经按《商品房预售合同》的约定完全履行了义务，不存在任何违约行为。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无异议的事实认定如下：2016年7月15日，原告朱成、梁倩（乙方、买方）与被告深港基业公司（甲方、卖方）签订了编号为201600178388的《青岛市商品房预售合同》及补充条款，合同约定乙方向甲方购买黄岛区开发区江山南路519号深港怡园内6栋2单元31层3103户房屋，建筑面积94.44平方米，每平方米单价7693元，总房价款726526.92元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：房屋单体竣工验收合格，乙方按约定付清全部房款及履行完毕其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签收或甲方发布交房公告规定的期限届满3天。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。补充条款第六条约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。补充条款第七条约定，房屋交付后180日内，甲方应将办理该房屋产权初始登记的资料提交产权登记机关备案；因乙方原因、政府行为或其他第三方原因导致乙方未能在上述期限内取得该房屋权属证书的，甲方不承担任何违约责任，乙方无权单方面解除本合同。被告认可涉案房屋购房款726526.92元已付清。2016年7月29日，青岛市规划局黄岛分局作出关于青岛深港基业投资有限公司深港怡园项目总平面图及配套用房变更方案进行批前公告的通告，变更内容：1、总平面图因南侧武家庄安置区不让开设出入口，西出入口调整至14号楼西南角。2、总平面图东南侧规划道路因南侧安置区围墙占用，小区南侧变更为4米消防通道。3、总平面图8号和9号楼西面增加消防通道。4、深港怡园配套用房负一层标高由17.1米调改为18.1米，一层和二层标高调整为4.5米和4.2米。5、一层超市门造型进行调整，4轴增加一处门。该通告2016年7月30日至8月1日在青岛日报上进行公告。在批前公告期间，大部分小区业主对调整小区道路和出入口表示强烈反对，青岛市规划局黄岛分局于2016年8月23日作出建筑方案图变更审查意见书，原则同意报审的深港怡园项目配套用房的变更申请，小区出入口和消防通道应按原批准方案实施。2016年8月21日，深港怡园小区供热工程验收合格。2016年9月21日青岛市公安消防支队出具了深港怡园建设工程消防验收合格意见书。2016年9月22日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位出具建设工程竣工验收报告，工程竣工验收合格。2016年9月26日，深港怡园项目一期室外给水阀门井、水表井等给水设施验收合格。2016年9月28日，国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司出具预收原告电费10元的发票。2016年11月1日被告书面通知原告，自2016年11月7日开始办理业主交房手续，请原告于2016年11月8日前来办理交房手续。原告在通知的时间没有办理房屋交接手续。原告于2017年2月17日办理交房手续，签署业主接房会签单及交房确认单，同时领取了商品房住宅使用手册，该手册中包括了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2017年1月，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具深港怡园总平面布置图。2017年3月30日，深港怡园住宅小区建设项目竣工环境保护验收合格。2017年4月28日，深港怡园建设项目取得建设工程竣工规划核实合格证。2017年6月26日，深港怡园人防地下室取得人民防空工程竣工验收备案表。2017年7月28日，涉案房屋所在楼座取得房屋建筑工程竣工验收备案表，表中载明竣工验收日期为2017年7月26日。2017年8月11日，涉案房地产取得房地产权属登记证明。原告认可被告于2017年7月28日通知其办理权属登记手续。庭审中双方有争议的事项及举证、质证情况如下：一、原告主张合同约定的交付房屋条件为单体竣工验收合格，不能达到房屋验收的法定标准，原告只能根据市长信箱的答复意见中“没有建设工程验收备案证可以拒绝收房”来行事。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。涉案小区在2017年4月28日才取得规划核实合格证，而被告2016年9月22日就组织竣工验收，不符合法律规定，不具备法律效力，竣工验收合格的时间应是房屋建筑工程竣工验收备案表中载明的竣工验收日期2017年7月26日。即使业主不同意变更规划，也免除不了被告的合同义务，被告应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。原告为此提交了以下证据：1、2016年10月10日市长信箱对深港城小区违规交房答复意见打印件1份，答复意见上载明：目前该项目还未进行竣工验收备案，业主反映的提前交房问题，区城建局已对建设单位进行了立案查处，并下达了责令停止违法行为通知书，同时按照相关法律法规对其进行了行政处罚。业主在接收所购房屋时有权要求建设单位提供“两书一证”即住宅工程使用说明书、住宅工程质量保证书及建设工程竣工验收备案证，如建设单位提供不出，业主可拒绝接收房屋。该证据系打印件，被告对其真实性不予认可。2、2017年3月28日市长信箱对深港城小区开发商未进行综合验收强制交房回复截图打印件，载明：目前该工程已取得消防、环保、人防等部门验收意见，规划部门验收意见正在办理中。待各部门验收意见齐全，建设单位组织竣工验收后，区建设局将对其办理竣工验收备案。该证据系打印件，被告对其真实性不予认可。3、山东网络电视台齐鲁频道101栏目2016年10月1日晚22：45播出的深港城违规交房视频证据书面材料1份[视频证据在(2017)鲁0211民初9035号宗飞、刘欣诉深港基业公司商品房预售合同纠纷案卷中]，证明：小区没有大门，小区内还在施工，渣土、板材、钢筋、吊车随处可见，路灯、井盖没有，一单元楼里的电梯控制面板悬挂在外，消防栓位置里面是空的。记者连线质监站工作人员，质监站工作人员认可主体验收完了，交房要拿一个竣工验收备案证，交房竣工验收备案证还没有办出来。被告对视频资料的真实性没有异议，但认为质检人员也讲主体验收合格了，综合验收还没备案，与被告的主张是一致的。二、被告认为合同约定的单体竣工验收合格符合法律规定，竣工验收合格即可交付使用，涉案房屋已于2016年9月22日竣工验收合格，房屋交付时已具备通水、通电、通气等生活必须条件，且被告已按照合同约定通知原告办理交房手续。《城乡规划法》第四十五条是应行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，虽然本案涉案建设工程规划核实合格证在2017年4月28日才取得，但并不影响涉案工程2016年9月22日竣工验收合格的法律效力，不存在逾期交房的情形。房屋建筑工程竣工验收备案表上记载的竣工验收日期2017年7月26日，是建设主管部门对竣工验收资料进行审查核实的日期，并不是建设工程竣工验收的实际日期，被告从城建档案馆复印过来的备案资料中所涉及的包括建设工程竣工验收报告在内的所有竣工验收资料均显示涉案工程的实际竣工验收合格日期是2016年9月22日。原告办理交房时间为2017年2月17日，至原告起诉之日并未超过180天，还处于约定的期限内，故其主张的逾期办证违约金不应得到支持。被告为此提交了以下证据：1、管道燃气设施配套建设合同复印件及竣工验收证书复印件，证明已经完成供气设施。原告对复印件不予认可。2、《深港城第二次业主代表沟通会议》会议纪要、关于减免物业费的函复印件，证明原被告之间的纠纷已经解决。原告认为业主代表的产生不符合法定程序，不能代表原告意愿，不予认可；而减免物业费是物业公司所为。3、(2016)鲁02民初5889号民事判决书打印件、(2016)鲁02民初5890号民事判决书打印件，证明合同单体竣工验收合格交付房屋的约定有效；（2017）鲁01民终3129号民事判决书打印件，证明对“房屋交付后180天”起算点的理解，应该从实际交付房屋后开始计算，而不是合同约定的交房期；（2014）威民一终字第120号民事判决书打印件、(2015)鲁民申字第1134号民事裁定书打印件、（2015）民申字第3522号民事裁定书打印件，证明单体竣工验收合格的时间应以建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具的《工程竣工质量验收报告》时间为准。原告对该组证据的真实性不予认可，认为与本案没有关联性。4、青岛西海岸公用事业集团水务有限公司出具的关于深港怡园小区供水情况的证明、国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司开发区供电所出具的供电情况说明、青岛新奥燃气设施开发有限公司出具的燃气情况说明，进一步证明被告交付房屋时，该小区已经通水通电，燃气管道已经验收合格，开通使用。原告对该组证据的真实性不予认可，证明上没有单位法定代表人或者负责人的签字，且公章上没有防伪编码，并不具有进一步证明的效力。5、青岛市九洲园林工程有限公司出具的情况说明、青岛鲁菱电梯工程有限公司出具的证明、青岛新时代物业服务有限公司出具的情况说明，证明原告提交的视频资料中反映的电梯面板、沥青路面、井盖缺失等问题，被告已于2016年10月2日整改完毕，且并不影响小区业主的正常生活。原告对该组证据的真实性不予认可，理由同上。6、证人纪某（青岛新时代物业服务有限公司工作人员）出庭证明，青岛新时代物业服务有限公司出具的情况说明是其单位所出具，情况属实。原告对证人证言形式的真实性无异议，对证明内容有异议，通过证人证言可以看出被告交房的仓促。庭审中，原告主张交房时间应为合同约定的2016年9月30日，故要求被告支付自2016年10月1日起至2017年7月28日的逾期交房违约金；同时支付自2016年10月1日起减去180天，计算至2017年7月28日止的逾期办理房产登记违约金。被告认为按照合同约定，被告不存在任何违约行为，不同意支付违约金。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告双方在合同中约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，涉案房屋所在楼座于2016年9月22日进行了竣工验收，“工程竣工验收符合设计要求，评定为合格”。虽然涉案工程在2017年4月28日方取得规划核实合格证，违反了《城乡规划法》第四十五条的有关规定，但根据该法第六十四条违反建设规划许可所承担的法律责任来看，《城乡规划法》第四十五条是因应行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，并不影响涉案工程2016年9月22日竣工验收合格的法律效力，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，原告认为涉案工程竣工验收时未取得规划核实合格证属于违反法律的强制性规定应属无效的理由不能成立。由于房屋用途为住宅用房，即便竣工验收合格了，也必须符合居住使用的要求。原告主张该小区配套的供水、供电、通讯、消防等基础生活设施和公共设施至今不具备交付使用条件，但未提交证据证明；被告提交的青岛西海岸公用事业集团水务有限公司、国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司开发区供电所、青岛新奥燃气设施开发有限公司出具的情况说明，虽然原告不予认可，但该组证据与被告提交的给水设施验收、电费预售发票等其他证据可以相互佐证，本院认定为有效证据。被告提交的青岛新时代物业服务有限公司出具的情况说明及证人纪某出庭证实，沥青路面、井盖缺失等问题已于2016年10月2日整改完毕，原告未提出证据予以反驳，本院予以采信。故，至2016年10月2日，涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、消防验收及燃气工程等配套项目均已验收合格，已具备正常使用条件，因此，即便被告尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案表，但并不影响涉案房屋的正常使用，已符合合同约定的房屋交付条件。合同第十一条约定“甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方”，补充条款第六条约定“主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任”，该两条约定均系对于交房时间作出预计和约定，该内容属于当事人双方意思自治范畴，上述约定均系双方当事人真实意思表示，其中补充条款的约定并不违反法律强制性规定，对合同双方均具有约束力，也不存在排除对方主要权利和免除己方主要义务的意思表示，该条款合法有效。被告书面通知原告2016年11月8日办理交房手续，未超出补充条款第六条约定的房屋交付时间，无需承担违约责任。因此对原告以涉案房屋未取得房屋建筑工程竣工验收备案，不符合合同约定的房屋交付条件为由，要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同补充条款第七条约定“房屋交付后180日内，甲方应将办理该房屋产权初始登记的资料提交产权登记机关备案”，180日的计算时间应该从房屋实际交付的第二天开始起算，涉案房屋于2017年2月17日交付，原告认可被告已于2017年7月28日通知办理产权登记手续，被告并未违反合同中关于办理房产登记期限的约定，原告诉称的180日从2016年10月1日起开始计算，并据此要求被告支付逾期办理房产登记违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朱成、梁倩的诉讼请求。案件受理费1417元（原告已预交），由原告朱成、梁倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孟爱君人民陪审员  柳 玲人民陪审员  袁清霞二〇一八年九月六日书 记 员  张 靖