上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终6380号上诉人（原审原告）：上海慧格餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇洞舟路****楼**。法定代表人：朱爱秋，总经理。委托诉讼代理人：黎隆暄，上海申道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华翰，男，1980年1月21日出生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：吴亿能，上海津堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志明，上海津堂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕正义，男，1960年10月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：上海浦项实验室设备有限公司，住，住所地上海松江区洞泾镇洞凯路****/div>法定代表人：朱林花，负责人。原审第三人：季祥福，男，1967年10月31日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原审第三人：朱林花，女，1968年12月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人上海慧格餐饮管理有限公司（以下简称慧格公司）与被上诉人王华翰、吕正义、原审第三人上海浦项实验室设备有限公司（以下简称浦项公司）、季祥福、朱林花因案外人执行异议之诉一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。慧格公司上诉请求：撤销一审判决，改判慧格公司对浦项公司在上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX层、XX层厂房享有合法承租权；带租拍卖上述房屋。事实和理由：2011年7月16日，慧格公司尚未成立，慧格公司股东朱爱秋与浦项公司签订房屋租赁合同，约定浦项公司将名下位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX层、二层厂房（以下简称系争房屋）出租给其使用，租期至2031年8月7日。公司成立后，慧格公司与浦项公司另行签订租期等内容都相同、落款时间也是2011年7月16日的房屋租赁合同。慧格公司依据租赁合同支付相应租金，系争房屋目前也由慧格公司实际使用，租赁合同签订在系争房屋被抵押和查封之前。且朱林花也以王华翰涉嫌诈骗向公安机关报案并由公安机关受理，如本案涉及的公证债权文书确实涉及诈骗，则相应的抵押权也是无效。慧格公司的上诉请求应得到支持。被上诉人王华翰辩称，不同意慧格公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人吕正义辩称，不同意慧格公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人浦项公司、季祥福、朱林花均未具答辩意见。慧格公司向一审法院提出诉讼请求：1、慧格公司对浦项公司在上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX层、二层厂房享有合法承租权；2、带租拍卖上述房屋，保护慧格公司的优先购买权。一审法院认定事实：(一)作为执行依据情况。上海市黄浦公证处于2014年4月25日出具（2014）沪黄证执字第162号执行证书：申请执行人为王华翰、吕正义，被执行人为浦项公司（由上海XX集团有限公司变更名称而来）、季祥福、朱林花。执行标的为：应归还吕正义的借款本金250万元，应归还王华翰的借款本金250万元；自2013年6月1日至2014年4月15日止应付吕正义的利息525,000元及至实际清偿日止的利息；自2013年9月1日至2014年4月15日止应付王华翰的利息375,000元及至实际清偿日止的利息；自2012年5月1日至实际清偿日止的违约金（按借款本金500万元的万分之五每天计算）。(二)案件执行及执行异议情况。2016年1月26日，王华翰、吕正义依据上述执行证书向松江区法院申请执行，案号为（2016）沪0117执1037号。执行中，松江区法院于2016年1月29日作出执行裁定书，并于2016年2月3日依法查封系争房屋。2016年5月6日，浦项公司以季祥福已归还部分借款为由，向松江区法院提出执行异议，要求不予执行上海市黄浦公证处作出的（2014）沪黄证执字第162号执行证书，松江区法院经审查于2016年6月1日作出（2016）沪0117执异73号执行裁定，驳回了异议申请。浦项公司不服遂向上海市第一中级人民法院提出复议申请，请求撤销原执行裁定,对上海市黄浦公证处作出的上述公证债权文书不予执行。上海市第一中级人民法院经审查于2016年8月4日作出（2016）沪01执复38号执行裁定，驳回浦项公司的复议申请。2016年9月13日，朱林花向松江区法院提出执行异议，要求不予执行上述执行证书，松江区法院于2016年11月2日作出（2016）沪0117执异160号执行裁定：一、不予执行上海市黄浦公证处作出（2014）沪黄证执字第162号执行证书中关于支付吕正义、王华翰利息和违约金之和超过银行同期贷款利率四倍的部分；二、驳回申请人朱林花的其余请求。朱林花不服遂向上海市第一中级人民法院申请复议，请求不予执行（2014）沪黄证执字第162号执行证书，上海市第一中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）沪01执复98号执行裁定，驳回朱林花的复议申请。在执行过程中，因被执行人仍未能履行偿付义务，松江区法院于2017年11月24日至系争房屋现场张贴公告，告知系争房屋涉案情况并要求案外人搬离系争房屋配合法院拍卖。案外人慧格公司遂向松江区法院提出执行异议，事实和理由为：2011年7月16日，其与浦项公司签订房屋租赁合同，约定浦项公司将名下位于上海市松江区XX镇XX路XX号3幢一层、二层出租给其使用，租期自2011年8月8日起至2031年8月7日止。其在租赁合同签订后一直按约履行并占有使用系争房屋至今，现因浦项公司涉案，系争房屋已经进入执行拍卖程序，请求法院保障案外人对系争房屋的租赁权，带租约拍卖。松江区法院经审查查明：上海市松江区XX镇XX路XX号第1-4幢房屋登记的权利人为上海XX集团有限公司（系浦项公司曾用名）。申请执行人王华翰、吕正义于2011年10月28日在系争房屋上设立债权数额为6,000,000元的抵押。系争房屋于2016年2月3日因（2016）沪0117执1037号案件被松江区法院正式查封。再查明，上海A有限公司2016年10月25日出具《上海市松江区XX镇XX路XX号1-4幢房地产司法鉴定估价报告书》，载明：“根据实地走访，估价对象中的幢1由上海B有限公司承租使用……幢3由上海C有限公司承租使用。”松江区法院经审查认为，关于本案中租赁合同的签订时间，案外人在异议申请中提供的租赁合同虽签订于2011年7月16日，但案外人提供的租金收据的支付时间和金额与合同约定无法对应；关于系争房屋占有使用情况，案外人未能提供证据证明其对系争房屋的占有、使用发生在抵押设置之前。且涉案标的的评估报告中未载有案外人对系争房屋的承租使用情况。松江区法院遂于2017年12月14日作出（2017）沪0117执异193号裁定，驳回了案外人慧格公司的异议。(三)本案审理中查明的事实。慧格公司成立于2013年3月26日。浦项公司于2011年5月26日变更为上海XX集团有限公司，于2012年6月又变更为浦项公司。慧格公司在本案中提供的2份租赁合同，证明其在公司成立之前即2011年7月16日已与浦项公司签订租赁合同，公司成立后重新签订相同日期及内容的租赁合同并加盖了慧格公司的公章；同时，慧格公司还提供了交易时间为2016年7、8月的5份客户收款通知，以证明其已按照合同约定支付租金。对此，王华翰、吕正义认为慧格公司提供的租赁合同是虚假合同，不予认可，付款凭证均发生在系争房屋被抵押和查封之后，不能证明慧格公司在2011年7月即已实际租赁并使用涉案房屋，故无法对抗执行。本案一审审理中，慧格公司表示其无法提供之前已支付租金的财务凭证及以慧格公司名义支付水电费的凭证。本案一审庭审中，慧格公司提交来源于朱林花的上海市公安局松江分局立案告知书一份，证明朱林花报诈骗一事，已由上海市公安局松江分局立案，内容包括与本案有关的执行证书，故本案应中止审理。王华翰认为该立案告知书无法证明与本案有关联，吕正义认为与其无关。对此，法院未核实到本案执行证书涉及诈骗立案的相关材料，慧格公司也未再提供证明其主张的相关证据。一审法院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回诉讼请求。本案中，王华翰、吕正义在系争房屋上设立债权抵押的时间是2011年10月28日，现慧格公司主张其公司对系争房屋所享有的租赁权发生在担保物权之前，并于2011年7月16日与浦项公司签订租赁合同并占有房屋，但其提供的租赁合同中的合同主体浦项公司与XX公司已变更为上海XX集团有限公司名称显然不符，也未能提供其主张的签订租赁合同后即已按约支付租金的相应资金流转凭证，慧格公司已提供的支付凭证均在涉案房屋被抵押和查封之后，故慧格公司主张其在涉案房屋抵押设定之前已经签订租赁合同并占有使用房屋的真实性，不予认可。关于慧格公司提出朱林花报诈骗已由公安机关立案本案应中止审理的要求，因其未提供该诈骗案与本案的关联的证据且法院也未核查到有法律规定本案应当中止审理的情形，故难以准予。综上所述，慧格公司的诉讼请求，不予支持。浦项公司、季祥福、朱林花未到庭发表相关陈述意见，相应不利后果由其自行承担。一审法院审理后于2018年4月26日作出判决：驳回上海慧格餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8,773元，由上海慧格餐饮管理有限公司负担。二审中，当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据物权法的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，慧格公司提供了其与浦项公司签订的署期为2011年7月16日的房屋租赁合同。但一则，合同相对方浦项公司此时的公司名称已变更为上海XX集团有限公司，而慧格公司仍是与“上海浦项实验室设备有限公司”签约，该情形明显违背常理，则该租赁合同之真实性存疑。二则，除2016年7、8月份的客户收款通知外，慧格公司并未提交证据证明在租赁合同签订后的五年内其履行了支付租金之义务，也无证据证明慧格公司在涉案抵押权设立前实际使用系争房屋。综合上述两点分析，本院认为，即便慧格公司与浦项公司间的租赁合同系真实存在的，慧格公司提供的证据亦不能证明该合同订立于涉案抵押权设定前。故该租赁合同不得对抗已登记之涉案抵押权，慧格公司无权要求带租约拍卖系争房屋。关于慧格公司要求确认其对系争房屋享有合法承租权利的诉讼请求。一则慧格公司与浦项公司间的租赁合同之真实性存疑。二则在案外人执行异议之诉中，慧格公司要求确认其对系争房屋享有合法租赁权利的目的系为要求带租约拍卖系争房屋，即确权系对执行行为提出异议的基础性条件。现慧格公司对执行行为之异议已被驳回，故对慧格公司提出的确认其权利的诉讼请求，本案中已无处理之必要。综合上述两项分析，慧格公司要求确认其承租权利的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人慧格公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,773元，由上海慧格餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年九月十日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……