北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初28614号原告：包杰，男，1990年5月28日出生，蒙古族，中国电建集团北京堪测设计研究院有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路**院**。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工。被告：北京华尔行房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇恒业一街**，实际经营场所北京市通州区万达广场**2006。法定代表人：刘勤军，总经理。委托诉讼代理人：于华，1991年7月14日出生，汉族，该公司职工，住北京市通州区。被告：微讯天下（北京）科技发展有限公司，住所，住所地北京市朝阳区，实际经营场所北京市通州区万达广场**2006div>法定代表人：刘勤军，总经理。委托诉讼代理人：于华，1991年7月14日出生，汉族，该公司职工，住北京市通州区。原告包杰（以下简称原告）与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源）、北京华尔行房地产经纪有限公司（以下简称华尔行）、微讯天下（北京）科技发展有限公司（以下简称微讯天下）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐春林，被告中鑫源的委托诉讼代理人崔树全，被告华尔行的委托诉讼代理人于华，被告微讯天下的委托诉讼代理人于华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告中鑫源、华尔行赔偿原告经济损失2955159元；2、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告二与被告三系被告一的委托销售代理机构。2016年8月14日，原告与两被告签订《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），其认购书编号为：0000***，认购被告一开发的新地国际家园项目的房屋，认购书约定的具体房号为3号楼2单元***号，用途为住宅，建筑面积共计167.27平方米，其中套内建筑面积为130.32平方米，总房价款为：6951901元，套内建筑面积单价为53344.85元/平方米，建筑面积单价为：41561元/平方米。认购书中还约定原告在资审通过之日起7日内与出卖人签署商品房预售合同并交纳房款。认购书签订后，同年8月11日又与被告三签订《新地国际团购优惠确认单》，并交纳12万元的团购费用，将来折抵18万元房价款。签订认购书后，被告一的售楼处员工告知原告准备房款，二三个月交房，为此原告筹备买房资金。被告二不停的告知原告马上签约，被告一却以种种理由拒绝签订商品房预售合同，现被告一已明确表示不再履行合同义务。几个月来，原告多次找被告一协商签订房屋买卖合同，被告一置之不理。根据合同法第四十二条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。该条规定的是缔约过失责任，是指一方因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失而应承担的民事赔偿责任。为什么说诚信义务是缔约过程的法定义务?原因在于：处于订约过程中的双方当事人已经脱离了原来自由人的身份，进入一种具有特定身份关系的确定地位，彼此之间有共同促进合同成立的目的。基于这种身份关系和共同的目的，双方当事人之间产生以信赖利益为基础的权利义务，表现为协力义务、保密义务、告知义务等。这种信赖利益并不是以合同责任为基础，只要是进入缔约过程中，缔约当事人之间便产生一个具体的而且可以产生权利义务之债的信赖关系。之所以彼此信赖，是因为双方存在双赢的利益关系，合同的顺利签订、履行直接关系双方当事人的利益。为了彼此的信赖，双方理应负担一定的义务，即诚信义务(诚实坦白、公平守信)。作为房地产开发单位的被告一，具有商品房开发方面的专业素质，相对于被告有信息、知识方面的优势，其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件应该是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求，被告一应及时将有关信息与原告进行交流，促成合同的顺利签订。正是由于被告一疏于履行上述告知义务，未及时将有关信息与原告进行交流，致使原告死等与被告一签约，丧失了在2016年8月购买其他房屋的机会，在此期间通州区房价猛涨。通州房价上涨，原告已经无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。因此，二被告违背诚信义务，违反缔约过失责任应当赔偿原告信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）。本案中，原告签订认购书后，有理由相信被告一会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失包括三部分：一是所受损害，原告为准备履行合同筹措房款导致损失；二是所失利益，应根据订立认购书时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。如果合同顺利履行，原告履行利益约167.27平方米*（59228元/平方米-41561元/平方米）=2955159元。三是2016年9月30日国家出台新的房地产调控政策，2017年3月17日北京市出台加强版的房屋调控新政，原告的贷款利率之前可以享有八五折，而现在不但首付款比例提高，贷款难度增加，而且贷款利率提高到基准利率的1.1或者1.2倍，这些完全是二被告拖延所造成的，给原告购房额外增加巨大成本。现为维护原告合法利益，特起诉至贵院，望判如所请。被告中鑫源辩称，首先，对于原告的诉求，不予认可，我们跟原告所签订的认购书，如果是收了5万定金，我们可以说是认购的担保形式，但是对于本案原告，我们没有收1分定金，当时华尔行曾经给我打过电话说过收钱的事，但是我公司没有同意，实际这是通过这种形式进行买楼的排号，当时我们的预售许可证已经到期了，是中介公司找到了我们，我多次告知中介公司不能收取定金，当时不具备卖房的条件，当时正赶上房价上涨，所以出现了后来的一些事情，且针对这件事，建委已经出具了处罚决定，只是处罚决定下的比较晚。被告华尔行辩称，对于原告的诉求，我公司不予认可，原因如下：我们是代理销售公司，代理开发商的项目，我们就是传话的作用，开发商的政策、信息都是我们公司进行传达的，我们收钱是经过中鑫源允许的，我们不能起到决定性作用，我们有代理合同，有明确的授权和内容，我们做出的所有行为都是经过委托人授权的。被告微讯天下辩称，我们公司知道这个项目不能签约之后，就通知客户进行了退费，我们收钱是经过中鑫源允许的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月11日，原告与微讯天下签订《新地国际团购优惠确认单》（以下简称确认单），该确认单记载，原告意向购买房屋***，1）本项目与微讯天下联合举办团购优惠活动，客户自愿申请参加，为获得本次活动的购房优惠权，在签署本确认单同时，客户需支付团购服务费12万元（大写：人民币壹拾贰万元整）。客户持此优惠确认单可享受新地国际项目对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免18万元（大写：人民币壹拾捌万元整）的优惠。2）当客户成功认购房后，表明该客户已使用了本次团购购房优惠，收取的服务费不予退还，本优惠仅限单次购买单套房源使用。3）本确认单与收据作为签约时享受团购优惠的凭证，请妥善保管。4）如客户未成功认购房（成功购房指：客户缴纳首付款并与开发商签订商品房预售协议书和购房合同）该客户可随时申请退还服务费，退款时间及方式：自客户申请退款之日30个工作日内，退还至该客户交款刷卡账户。5）签署本确认单和最终签署购房合同的应为同一人。该确认单签订后，原告于当日支付团购服务费12万元，被告微讯天下亦于当日开具收据。后原告（买受人）与被告中鑫源（出卖人）、被告华尔行（出卖人委托销售代理机构）于2016年8月14日签订《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市通州新城西侧北端温榆河畔（新地国际家园）项目中的第3号楼2单元***号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共167.27平方米，其中套内建筑面积130.32平方米，总房价款为6951901元，套内建筑面积单价为53344.85元/平方米。该认购书第二条销售依据约定“该商品房为预售商品房，预售许可证号为京房售字（2015）***号，发证机关为：北京市住房和城乡建设委员会”。第四条认购定金第（一）款约定“认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人支付认购定金零元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间和有效期限”。第（二）款约定“认购人同意在资审通过之日起7日内，与出卖人签署商品房预售合同并交纳房款”。第五条约定“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人签署商品房预售合同的，视为乙方违约，自违约之日起本认购书自动解除，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”。该认购书最后落款处有原告的签字，被告中鑫源和被告华尔行的盖章，签订地点位于新地国际家园售楼处。另，北京市荣博律师事务所于2017年6月28日委托北京京评价格评估有限公司对位于北京市通州区新地国际家园小区房屋在价格评估基准日的单平米价格进行评估，评估基准日为2017年3月至2017年6月。2017年6月29日，该评估公司出具评估结论为：经运用市场法评估，评估对象2017年3月至2017年6月建筑面积每平米价格为人民币伍万玖仟贰佰贰拾捌元整（￥59,228.00）。庭审过程中，关于认购书的效力问题，被告中鑫源称认购书应属无效，涉案房屋的预售许可证于2016年6月30日就已到期，且因群体上访事件，没有办理下延期许可证，至于预售许可证到期后，仍然与原告签订认购书的行为系代理商自行操作的，与中鑫源无关，且认购书不具备定金担保和买卖合同的形式，中鑫源不具备卖房的资质，当时签订认购书不是为了卖房，只是为了排号，原告主张有效没有法律依据，买卖预售房屋受到政府行政管理，属于特别规定，跟预约过失不是一个概念，既然不具备卖房条件就意味不能买卖房屋。原告对此不予认可，原告认为既然双方签订了认购书，双方就构成了特定的身份，等待签订正式的买卖合同，且商品房预售许可证到期日应为2016年9月16日，而认购书签订日期为2016年8月，群体上访时间是在2017年，因此可知，被告中鑫源没有办理下延期手续原因并不在于群体上访时间，故认购书是有效的。对于没有签订买卖合同的原因，双方各持己见，原告称中介公司一直推脱签订买卖合同要等开发商通知，中介公司没有说过预售许可证过期的事情。被告中鑫源称之所以没有签订正式的买卖合同原因在于预售许可证没有办下来，如果现在销售许可证办下了，也不能按照认购书的约定履行义务了，因为当时是预售房，现在是现房，价格不一样。原告在庭审中提交了一份与通州区住建委商品房预售许可管理部门工作人员的通话记录，预证明商品房预售许可证到期后，涉案房屋可以办理延期手续或转现房，而商品房预售合同无法签订的根本原因系开发商不愿办理商品房预售许可证延期手续或转现手续。关于被告中鑫源、华尔行、微讯天下之间的关系，经审理查明，被告华尔行、微讯天下与被告中鑫源系委托销售关系，二被告系中鑫源公司的代理销售公司，原告与三被告对于该委托销售关系均表示认可，但对于被告中鑫源称预售许可证到期后，中介公司仍然与原告签订认购书系中介公司单方行为，与其无关的意见，被告华尔行、微讯天下并不认可，二被告称收钱是经过中鑫源允许的，其做出的所有行为都是经过委托人授权的，且二被告对于预售许可证已经过期并且没有办理延期的事情并不知情，关于认购书的履行情况，认购书签订后，二被告一直跟业主说等中鑫源公司通知，一直到2017年年初，中鑫源公司通知二被告房子不卖了，才明确的通知业主涉案房屋不再进行销售，可以退团购费。后，被告华尔行、微讯天下于2017年12月12日14时37分，通过二被告的法人账户，向原告退还新地团购服务费120007.5元，原告于2018年6月6日提出撤销第二项诉求的申请。另查，北京市通州区住房和城乡建设委员会于2017年6月14日对被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司作出京建法罚（通建）字【2017】第***号行政处罚决定书，经本机关立案调查，查明你单位存在以下违法事实：2017年3月15日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对北京中鑫源房地产开发集团有限公司开发建设的新地国际家园项目售楼处进行执法检查时，发现北京中鑫源房地产开发集团有限公司在预售许可证过期的情况下，签订认购书收取认购定金，北京中鑫源房地产开发集团有限公司存在不符合商品房预售条件向买受人收取预订款性质费用的行为，上述行为违反了《商品房销售管理办法》第二十二条第一款的规定，依据《商品房销售管理办法》第四十二条第（六）项的规定，本机关决定责令北京中鑫源房地产开发集团有限公司限期15日内改正，处3万元罚款。请北京中鑫源房地产开发集团有限公司在接到本行政处罚决定书之日起十五日内，到银行缴纳罚款/将行政处罚缴款书（回执）缴至本机关。逾期不缴纳罚款的，本机关可以每日按罚款数额的百分之三加处罚款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，认购书的签订系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效，虽中鑫源称认购书系华尔行自行与原告签订的，但对此未提供任何证据予以证明，且认购书落款出卖人处有中鑫源盖章，故本院对此抗辩意见不予采信，关于中鑫源称签订认购书时预售许可证已过期，认购书应属无效的主张，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。现中鑫源未按认购书约定与原告签订商品房预售合同构成违约，应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。关于损失的具体数额，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约缔约过失责任范围，预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。原告与中鑫源、华尔行签订了认购书，并按照认购书约定的支付款项的时间进行筹备，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，因中鑫源的违约行为，使这种机会损失变为现实损失，属于原告信赖利益损失的范围,本院根据双方认购书的签订情况、履行情况及违约情况综合认定该损失的具体数额为10万元，对于原告主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于原告要求中鑫源、华尔行承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司赔偿原告包杰因认购书未履行的损失10万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告包杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15701元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  李 茂人民陪审员  韩文禹二〇一八年九月二十七日书 记 员  杨小萌