浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0503民初594号 原告：吕剑玲，女，1967年7月20日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告：宣雄峰，男，1990年9月13日出生，汉族，住湖州市南浔区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：姚香香，浙江浔昂律师事务所律师。 被告：朱建琴，女，1981年5月15日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告吕剑玲、宣雄峰与被告朱建琴确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。后因本案原、被告争议较大，于2018年4月22日组成合议庭，并于2018年5月23日再次公开开庭进行了审理。原告吕剑玲、宣雄峰及其共同委托诉讼代理人沈国强、姚香香，被告朱建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕剑玲、宣雄峰向本院提出诉讼请求：1.确认宣卫国与被告于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月26日，宣卫国作为户主与南浔镇联谊村村民委员会签订《南浔镇联谊村农村拆迁协议》一份，约定将宣卫国户位于唐家兜自然村的农房进行拆迁，二原告与宣卫国可享受区内房125平方米一幢（五层）。2016年4月15日，宣卫国作为户主与湖州市东迁建筑工程有限公司签订了《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》，约定二原告与宣卫国安置房屋为南浔镇联谊村南区23幢1单元东户。2017年2月，拆迁安置房屋基本建设完成。2017年2月17日，宣卫国在未取得原告宣雄峰、吕剑玲的同意与授权下，单方与被告签订了《房屋转让协议》，将安置房屋中的南浔镇联谊村南区23幢1单元东户101室转让给被告，转让款为325000元。宣卫国在收到该笔转让款后，全部用于个人债务清偿。原告宣雄峰和吕剑玲并没有分得转让款，直至2017年4月份原告宣雄峰和吕剑玲才知道该房屋己被宣卫国独自转让，原告立即通知被告不同意转让并要求被告返还房屋，但被告拒不返还。现原告宣雄峰和吕剑玲己无房居住。另外，宣卫国与原告吕剑玲已于2013年7月30日离婚。拆迁安置房屋系以家庭户为单位对所有家庭成员的拆迁经济补偿，该拆迁安置房屋系所有家庭成员的共有财产，系家庭共同共有。要对重大家庭共有财产进行处分，必须经由全部家庭成员同意或者经占份额三分之二以上的按份共有人同意。宣卫国仅对南浔镇联谊村南区23幢1单元东户101室享有一定份额的产权，在未经原告宣雄峰、吕剑玲的同意与授权的情况下，无权对原告宣雄峰、吕剑玲享有产权的房屋进行处分，属于无权处分。另外，《房屋转让协议》确定的转让款325000元，不符合市场行情，明显过低。所以宣卫国与被告签订的《房屋转让协议》无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，被告并非联谊村集体人员，无法取得当地宅基地使用权，根据“房随地走，地随房走”的原则，宅基地上的房屋亦不得在不同村的村民之间转让，故宣卫国与被告签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。综上所述，原告诉至本院。 被告朱建琴辩称：第一，两原告没有诉讼主体资格。根据2016年4月15日签订的《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》，建造房幢号为南区23幢1单元东，建筑面积为767.89平方米，该安置房建造资金为宣卫国个人独资，拆迁安置户为宣卫国，而原告所主张的《南浔镇联谊村农房拆迁协议》签订于2011年11月26日，补偿金额为295521元，涉及的安置面积为1幢125平方米；所以被告所购买的位于主房134平方米，与原告主张的房屋，根本不是同一房屋，而是两个完全不同的标的物。而且原告吕剑玲与宣卫国于2013年7月30日离婚，两原告既不是协议一方的当事人也不是本案的直接利害关系人，应当驳回两原告的起诉。第二，宣卫国与被告均是具有完全民事行为能力的人，双方签订《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，案涉房屋是宣卫国在南浔联谊村三毛中介所挂牌转让、经过联谊村同意中介所转让给被告朱建琴，没有违反法律和社会公共利益，该民事行为合法有效。第三，案涉房屋由宣卫国在中介机构挂牌转让，随行就市，不存在不符合市场行情、明显过低的情况。第四，根据两原告的身份信息，两原告是南浔镇浔东村村民，在联谊村拥有拆迁房屋没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 原告宣雄峰、吕剑玲为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、《南浔镇联谊村农房拆迁协议》一份，证明宣卫国作为家庭代表与南浔镇联谊村村民委员会签订拆迁协议，安置人口三人，由于原告宣雄峰系独生女子，照顾一人，所以原告宣雄峰享有一半的份额，原告吕剑玲占有四分之一份额，联谊村与浔东村签订了土地置换协议，所以安置房安排在联谊村的事实； 2、《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》一份，证明拆迁安置房是在2016年4月15日后才开始建造的事实； 3、户口簿一份，证明宣卫国户中共有三人，原告宣雄峰是独生子女的事实； 4、离婚证一份，证明宣卫国与原告吕剑玲于2013年7月30日在湖州市南浔区民政局登记离婚的事实； 5、《房屋转让协议》一份，证明宣卫国瞒着两原告将案涉房屋转让给被告，协议中写明系拆迁安置房的事实； 6、民事判决书两份，证明宣卫国有许多个人债务，资不抵债，所以才瞒着两原告将拆迁房转让的事实。 原告宣雄峰、吕剑玲提交的上述证据，经被告朱建琴质证，对证据1-6均无异议，但需要强调的是宣卫国与被告的房屋转让协议是双方的真实意思表示，合法有效，不存在无效情形。 原告宣雄峰、吕剑玲提交的证据1-6，本院经审查后认为，证据1-4来源合法、内容真实，能证明原告所主张的事实，予以认定；对证据5的真实性予以认定，至于《房屋转让协议》是否有效，将在本院认为中具体予以阐述，对证据6的真实性、合法性予以认定。 被告朱建琴为证明自己的抗辩，向本院提交如下证据： 1、离婚协议书一份，证明宣卫国与原告吕剑玲离婚时，约定将联谊村拆迁分得的房子和乡下的厂房归宣卫国所有； 2、《房屋转让协议》、收据各一份，证明被告已经支付全部的购房款，房屋转让协议合法有效的事实; 3、起诉状、民事裁定书（撤诉）各一份，证明两原告、宣卫国在进行本案诉讼之前就案涉事宜曾经提起过诉讼，不知为何原因后又撤诉的事实。 被告朱建琴提交的上述证据，经原告质证，对证据1的真实性、合法性无异议，但协议中所指的乡下的房子并非指案涉房屋；对证据2的真实性、合法性无异议，但该协议是无效的；对证据3无异议。 被告朱建琴提交的证据1-3，本院经审查后认为，对证据1、2的真实性予以认定，至于房屋转让协议是否有效，将在本院认为中具体予以阐述；证据3，符合有效证据的要件，予以认定。 被告朱建琴申请证人王某、董某出庭作证，证明被告是通过中介机构购买的案涉房屋，房屋转让协议合法有效的事实。证人王某陈述的主要内容为：证人经营着南浔联谊村三毛中介服务部，宣卫国到中介所来卖房子的时候，房子还没有建造完成，先卖了一套给案外人金玉根，后来又卖了一套给被告，卖房子的钱都是宣卫国本人拿去的。案涉房屋转让之后，王某去联谊村办理了一个类似过户的手续。为确保合同效力，找了浙江万新律师所高红生律师作为见证人。证人董某陈述的主要内容为：宣卫国总共卖了三套房子，卖第一套房子的时候，是董某帮忙挂在中介机构的，之后的两套房子是宣卫国自己找中介挂牌转让的，证人陪着宣卫国参与了谈价格、收钱的过程。两位证人证言，经原告质证，能证明两原告并没有参与案涉房屋的买卖过程，卖房所得的价款也是宣卫国一人拿走的事实。对两位证人的陈述，本院予以确认。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2011年11月26日，宣卫国（乙方）与湖州市南浔镇联谊村村民委员会（甲方）签订《南浔镇联谊村农房拆迁协议》一份，甲方对乙方坐落于唐家兜自然村的农房进行拆迁，协议如下：补偿金额295521元，乙方家庭人口吕剑玲、宣雄峰；安置面积，乙方家庭实际人口叁人，照顾人口为壹人，共肆人，根据联谊村拆迁实施办法，乙方可享受区内房125平方米壹幢；施工单位确定后，由乙方与施工单位双方签订建筑协议（其中造价、工期、付款方式等具体内容在建筑协议签订前另行商定）。 2013年7月30日，宣卫国与原告吕剑玲在湖州市南浔区民政局登记离婚，达成如下协议内容：南浔联谊村所分的（在建）联墅一幢约400平方左右和乡下厂房离婚后归宣卫国所有，跟吕剑玲无关，儿子结婚别墅装修一切由男方负责，车子归男方所有，现在积蓄80万，全部归吕剑玲所有。双方在农村信用社银行贷款10万元，由宣卫国负责归还，今后双方债权债务各归各承担。 2016年4月15日，宣卫国与湖州市东迁建筑工程有限公司签订《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》一份，约定：宣卫国主体安置房幢号为南区23-1-东，建筑面积767.89平方米，造价为504964元；宣卫国旧房拆迁款（包括附属物）207541元，用于支付安置房建筑款，宣卫国支付现金297423元。 2017年2月16日，宣卫国与被告签订《房屋转让协议》一份，约定：宣卫国将其所分的南浔联谊农民新村南区23幢1单元东户101室拆迁房一套建筑面积约134平方米及所带底楼北面车库一间（北东起3号）建筑面积23平方米转让给被告所有永久使用，总价款为人民币叁拾贰万伍仟元整（325000元）；宣卫国保证在转让房屋时不存在产权和其它纠纷，已经征得其它家庭成员（配偶、父母、子女）同意对该房的转让，并已经征得联谊农民新村同意对该房的转让。如因宣卫国原因造成该转让协议无效（包括司法机关对所转让房屋进行查封等）或宣卫国要求收回房屋时候，宣卫国应双倍退还被告所交购房款。宣卫国、被告在协议尾部签字并按印。中介机构为南浔联谊村三毛中介服务部，见证人高红生律师。 另查明：南浔联谊农民新村南区23幢1单元东户101室的房屋为拆迁安置房。 在本案审理过程中，本院向南浔镇联谊村村委会询问了案涉房屋的情况，该村村长表示该房屋使用的土地目前尚未办理土地使用权证，但该土地属于农村集体所有，且南浔镇联谊村与南浔镇浔东村无土地置换协议。 本院认为，本案所涉买卖的房屋为拆迁安置房，该房屋是因城镇建设的需要，对农村集体组织成员房屋拆迁的定向安置；定向安置人为宣卫国、原告宣雄峰、吕剑玲，案涉房屋的土地为联谊村集体所有，该房屋只能在同一经济组织成员内进行置换、转让和变卖，被告朱建琴不是联谊村的村民，与宣卫国也不是同一经济组织的成员，双方签订的房屋转让协议违反法律的强制性规定，所签订的协议为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 确认宣卫国与被告朱建琴于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效。 案件受理费100元，由被告朱建琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  徐 燕 人民陪审员  胡季润 人民陪审员  周三妹 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  潘晓勤 ——