重庆市第四中级人民法院 民事判决书 (2018)渝04民初360号 原告：李海，男，生于1971年11月20日，汉族，住福建省顺昌县。 被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。 原告李海诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），被告重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年9月4日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告李海，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，被告盛景公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李海起诉请求：一、位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元负2-X号房屋归原告所有；二、停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元负2-X号房屋的执行，并解除查封；三、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年8月3日，案外人惠州富士电梯有限公司重庆分公司（以下简称富士公司）与盛景公司发生业务往来，由富士公司负责盛景公司所在的黄水镇“明月绿洲”工程的电梯供应和安装。截止2014年8月12日，盛景公司共欠富士公司电梯工程款1097291元。2016年7月7日，富士公司向盛景公司催收电梯工程款，由于盛景公司无金钱给付能力，盛景公司提出以其所开发的黄水镇“明月绿洲”工程中的5套商品房抵偿尚欠富士公司的电梯工程款，双方于2016年7月21日签订《抵债协议》。协议中，双方指定涉案房屋的产权人为李海。2016年7月29日，李海与盛景公司签订《商品房买卖合同》，并将房款239999元、装修款42696元和各种税费共计294132元支付给富士公司，后原告接房入住至今。由于富士公司与盛景公司之间系电梯工程欠款，加之电梯工程系建设工程不可分割的一部分，电梯工程款享有建设工程优先受偿权，应排除其他债权的执行，优先于华融资产重庆分公司对盛景公司的债权。 被告华融资产重庆分公司辩称，原告不享有物权期待权，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋为盛景公司与原告抵款之标的物，是否存在真实的债权债务关系需要审理，该种以物抵债的方式严重损害了他人合法权益。2.涉案房屋未办理过户登记前，原告享有的是对盛景公司的债权，华融资产重庆分公司对涉案房屋享有的抵押权为物权，原告的债权不能对抗华融资产重庆分公司的物权；3.在执行异议案件中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条为原则性规定，第二十八条、第二十九条是基于对案外人的保护作出的例外性规定。本案性质为以房抵债，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及最高人民法院的相关案例，均未将抵债受让人纳入物权期待权保护范围，故本案应根据第二十七条的规定驳回原告诉讼请求。 被告盛景公司提交书面答辩意见：请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。 李海为了证明自己的主张举示了以下证据：1.（2018）渝04执异371号《执行裁定书》，拟证明起诉程序合法。2.惠州富士电梯有限公司重庆分公司企业信息、《乘客电梯购销合同书》、《抵房协议》、《重庆市商品房买卖合同》、房款收据，拟证明李海系富士公司的负责人，经与盛景公司协商以涉案房屋抵偿电梯工程款，并与盛景公司签订了买卖合同。3.《室内装修工程合同》、物管费收据，拟证明2016年7月21日，李海与海丰建设公司签订了装修合同，并缴纳了装修费、物管费。4.重庆市第四中级人民法院公告、最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》、最高人民法院第72号指导案例，拟证明本案的查封时点应以重庆市第四中级人民法院的查封时间为准。5.与盛景公司的对账单。 被告华融资产重庆分公司质证认为：1.执行裁定书三性认可。2.富士公司企业信息三性认可；《乘客电梯购销合同书》和《抵房协议》，原告并未提供履行合同义务的相关证据，是否存在真实的债权债务关系我们无法核实，即使存在，根据原告提供的证据，本案性质也系以房抵债；《重庆市商品房买卖合同》和房款收据真实性认可，但是否存在真实的交易需要审查原告和盛景公司之间的债权关系才能确定，且交易时间为2016年7月21日，系在抵押权设立和法院查封之后，未经抵押权人同意转让无效，原告不能取得房屋所有权。3.《室内装修工程合同》，盛景公司出售的房屋均为精装房，为了避税将装修款和房款分开收取，该证据不能作为占有的依据；物管费收据三性认可，但其占有为无权占有，且时间在法院查封之后，不能达到原告证明目的。4. 重庆市第四中级人民法院公告为评估拍卖公告，非查封公告，查封时间应以法院查明为准，且本案应适用首轮查封时间；最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》、最高人民法院第72号指导案例，两份案例适用法律和案件事实均与本案不同，对本案不具有参考价值。5.对账单没有盛景公司的盖章，仅有蔡渝签字，签字人员的身份无法核实，所以无法核实该证据的真实性。 被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：“明月绿洲”小区1栋的抵押权证及对应的房产证，证明华融资产重庆分公司对涉案房屋的抵押设立时间。李海质证认为，证据的真实性由法院核实，权证上载明的坐落位置并非涉案房屋所处位置，抵押权证上载明的抵押信息并不明确具体。 本院经审查认为，原告李海及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：李海系富士公司的负责人，该分公司已于2017年12月29日注销登记。2012年8月7日，富士公司与盛景公司签订《乘客电梯购销合同书》，约定富士公司为盛景公司开发的“明月绿洲”小区项目提供电梯设备、运输、保险、安装、调试、验收及免费保养二年，总造价为388万元。富士公司履行合同后，于2015年6月29日就电梯款支付情况向盛景公司出具对账单，对账单载明合同总金额389.15万元，扣除盛景公司已付的工程款以及盛景公司用“明月绿洲”小区2幢1单元X-X号房屋抵偿工程款236985元，盛景公司尚欠工程款为1397291元。2015年7月11日，盛景公司向富士公司出具承诺书，确认尚欠电梯款1397291元，并承诺：1.以电梯抵房一套（2栋1单元X楼X号）在2015年8月20日之前将房屋手续移交给李海。2.欠款1397291元在2015年7月10日支付现金10万元；2015年7月30日之前，支付欠款余额的50%；2015年8月30日之前，支付全部余款。后盛景公司未按照承诺书履行付款义务，盛景公司与富士公司于2016年7月21日签订《抵房协议》，协议约定盛景公司用“明月绿洲”商品房6套冲抵所欠富士公司的电梯款，所冲抵的电梯款包含“明月绿洲”项目电梯款1097291元以及四川渠县賨人谷项目电梯款98750元，合计1196041元。《抵房协议》中对用来抵债的6套房屋各套房屋的房号、面积、单价、房款（含税费）均进行了详细约定，并明确指定1栋1单元负X楼1号、1栋1单元负X楼2号、1栋1单元负X楼4号购房人为李海。《抵房协议》签订当日，李海与盛景公司就以上3套房屋分别签订了《重庆市商品房买卖合同》，与海丰建设公司就以上3套房屋分别签订了《室内装修合同》，并分别由盛景公司、海丰建设公司向李海出具了购房款及装修费收据，收据上载明收款方式为抵工程款。合同签订后，李海接收了涉案房屋，并于2016年7月29日缴纳了涉案房屋从2016年8月1日至2017年7月31日的物管费。李海在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异371号执行裁定书，裁定驳回李海的执行异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、李海能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。二、能否确认李海对涉案房屋享有所有权。现作如下评述。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。   李海是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，李海向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，李海与盛景公司签订的《商品房买卖合同》时间为2016年7月21日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）李海在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据李海与海丰建设公司签订的《室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从李海提交的证据来看，李海于2016年7月29日缴纳了涉案房屋从2016年8月1日至2017年7月31日的物管费，足以证明其于2017年8月2日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从李海提供的证据及本人陈述来看，其支付购房款系通过抵扣债务方式支付。根据查明的事实，盛景公司与富士公司签订了《乘客电梯购销合同书》，对尚欠富士公司的电梯款进行了对账并出具还款承诺，可以认定盛景公司所抵扣电梯款债务的真实性、合法性。《抵房协议》中明确约定用于抵债的涉案房屋指定购房人为李海，并由盛景公司与李海签订《商品房买卖合同》并向其出具了购房款收据，说明盛景公司认可了通过抵债的方式支付购房款，双方抵债行为已经完成。本案应认定李海已支付全部购房款。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2016年7月21日，于涉案房屋设立抵押之后及人民法院查封前签订，李海通过以房抵债方式购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定李海委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人李海自身原因的条件。  据此，李海在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因李海自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李海享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，李海的诉讼请求应予支持。 三、对于李海请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。因李海与盛景公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，李海享有合同上约定的权利，该权利系债权而非物权，故李海请求直接确认其为涉案房屋的所有权人的请求本院在本案中不予支持，李海可另行主张盛景公司履行合同义务。本案系案外人执行异议纠纷案件，解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围，李海可另寻它途解决。  综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行李海购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元负2-X号房屋。 二、驳回李海的其余诉讼请求。 案件受理费4899.98元，由被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审判长 刘文玉 人民陪审员 王贤江 人民陪审员 冯成发 二Ｏ一八年九月三十日 法 官助 理  雷书彦 书记员  高红林