广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初13542号原告（反诉被告）：梁井丽，女。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所：广东省佛山市禅城区弼唐路**佛山义乌小商品贸易中心**705，统一社会信用代码：914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告梁井丽诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姚国林、被告的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认双方于2018年2月3日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》无效；2、被告向原告退回物业使用权价款123000元及赔偿利息损失（利息以123000元为基数，自2018年3月2日起至全部返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，暂计至2018年6月6日为1407元）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月3日，原、被告签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》、《物业使用权转让合同》，约定：一、被告同意将本项目（位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆）第x栋xxxx房物业的使用权转让给原告使用，该物业建筑面积41.03平方米。二、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日，在使用权届满后被告同意无偿给予原告20年使用期，即物业使用权期限自2018年6月30日至2058年6月29日。被告于2019年8月31日交付物业给原告。三、使用权转让款410000元，首期转让款123000元于2018年2月6日前付清，二期转让款287000元于2018年2月10日前付清。物业管理费用从2019年8月31日至2022年8月30日止每月物业管理费用为每平方米2.50元。之后双方通过销售沟通及签订《【加德公馆】贷款温馨提示》，约定首期款，二期转让款由原告带齐贷款所需的资料递交给贷款机构，选择按揭方式支付。合同签订后，原告于2018年2月3日向被告刷卡支付了定金50000元，2018年3月2日刷卡支付了首期剩余款项73000元，并备注为公寓使用权租赁款。2018年5月，原告得知涉案物业所在的项目加德公馆没有房产证也没有取得建设工程规划许可证，被告在签订合同前也未告知原告，故原告要求退还物业转让价款，但被告迟迟不予退还。原告认为双方签订的合同虽名为物业使用权转让合同，但是实际为土地使用权受让人将将来欲建的房屋住宅的使用权在一定期限内交付合同相对方使用并收取相应费用，符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益及承租人支付租金的合同属性，故双方签订的合同应实为租赁合同，双方签订的转让合同实际是就涉案物业成立租赁关系。因该房屋属于违法建设，无法实现合同目的，原告要求解除《物业使用权转让合同》，返还已支付的转让价款。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法审理判决，维护原告的合法权益。被告辩称：原、被告于2018年2月3日签订了《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，协议约定原告有意向受让被告享有使用权的位于佛山市禅城区五峰四路与弼塘路交汇处加德公馆第x栋xxxx房物业使用权，并约定支付50000元作为定金。其后，双方签订《物业使用权转让合同》，合同约定被告将加德公馆第x栋xxxx房的使用权转让给原告，物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止，物业使用权转让款为410000元。合同第三条约定付款方式为分期付款，原告须于2018年2月6日前支付首期转让款123000元（包含定金），于2018年2月10日前支付二期转让款287000元。合同签订后，原告只向被告支付了首期转让款123000元，被告至今仍未收到原告二期转让款287000元，故原告逾期付款的行为已构成违约。根据合同第八条第2项第（3）款约定，原告应向被告按日支付逾期应付款万分之三的违约金，从2018年2月11日起暂计至2018年6月26日，合计11623.50元（287000×135×0.03%），并应计付至原告实际付清之日止。综上，请求法院依法作出公正裁决。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、原告向被告支付物业使用权二期转让款287000元；2、原告向被告支付逾期应付款违约金（以220000元为本金，从2018年2月11日起按日万分之三的标准计至原告实际付清物业使用权二期转让款之日止，暂计至2018年6月26日为11623.50元）。事实理由与本诉答辩意见一致。原告针对被告的反诉辩称：被告所述的原告违约事实不成立，在签订涉案转让合同当天，被告向原告表示可以使用银行按揭贷款，即签订转让合同当天只需要缴纳定金50000元，之后再支付73000元首付余款，剩余的款项通过银行按揭贷款支付给被告，为此双方就贷款事项进行磋商，被告也提供了双方签字的贷款温馨提示，同时也通过聊天记录要求原告提供办理银行按揭手续所需的材料。原告按被告的指示积极提供材料，但银行按揭手续迟迟未能办理，后原告了解到该物业不具有合法产权及合法报建手续，故向被告提出退款要求。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告诉讼主体资格。2、《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》、《物业使用权转让合同》。证明①双方约定被告同意将本项目（位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆）第x栋xxxx房物业的使用权转让给原告使用，该物业建筑面积41.03平方米；②物业使用权期限为2018年6月30日至2038年6月29日，在使用权期限届满后被告同意无偿给予原告20年使用期，即物业使用权期限为2018年6月30日至2058年6月29日；③被告应于2019年8月31日交付物业给原告。3、POS签购单、《收款收据》。证明原告已支付了物业使用权转让价款123000元，被告出具《收款收据》予以确认。4、微信聊天记录（2018年2月23日至2018年2月28日）、《【加德公馆】贷款温馨提示》。证明原、被告双方同意原告于2018年3月2日前支付剩余的首期转让款，剩余的二期转让款通过办理银行按揭方式支付，其中加德公馆钟芯镁是被告的销售人员。5、微信聊天记录（2018年2月28日）。证明被告的销售人员在原告想了解施工证及规划证时，涉嫌用虚假的施工证规划证欺诈、误导原告，同时证明被告在销售前并未向原告告知相应的重要证件情况，属于重大隐瞒。6、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》。证明①涉案项目所在的土地是拨用企业用地，并未用于商业公寓开发用途；②该土地建设工程规划许可证所涉项目是佛山义乌小商品贸易中心，并非合同约定的加德公馆公寓项目，加德公馆尚未取得建设工程规划许可证或房产证。7、照片（2018年5月23日拍摄）。证明①施工单位是佛山市新一建筑集团有限公司；②涉案物业还未建成，加德公馆与义乌小商品贸易中心非同一项目，涉案项目所在地址的项目又变成“星光城”，被告涉嫌欺诈，加德公馆无法建成是既定的事实。8、《律师函》、EMS邮寄底单、物流查询结果。证明原告催告被告退款，但被告置之不理。9、录音光盘及文字整理。证明钟芯镁是被告的工作人员，其并非签订涉案合同一两天即辞职，具体离职时间按其陈述是2018年3月之后。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、营业执照副本。证明被告的诉讼主体资格。2、《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》、《广东省企业投资项目备案证》、《关于佛山市明福加德公馆（地块一）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一））办理提前介入的说明》、《关于佛山市明福加德公馆（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块二））办理提前介入的说明》。证明涉案明福加德公馆项目具备合法建筑手续。3、《弼唐村集体土地合作开发协议书》、《情况说明》。证明被告有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。4、《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》。证明原告确认受让涉案物业，并声明对涉案物业状况、交易条件及周边环境充分了解。5、《物业使用权转让合同》。证明原、被告签订了《物业使用权转让合同》，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任等作出明确约定。6、《收款收据》、POS签购单。证明被告向原告收取定金50000元及物业使用权转让款73000元，合计收取首期转让款123000元。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的微信聊天记录及录音光盘、文字整理，无其他有效佐证聊天及录音对象的身份，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《【加德公馆】贷款温馨提示》，无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《集体土地使用证》，与被告提交的《集体土地使用证》内容一致，本院对真实性予以确认。原告提交的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，项目地址与涉案项目地址不同，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的照片，显示有加德公馆字样信息的照片与本案具备关联性，被告亦未持异议，故本院对真实性予以确认；其他照片无法显示与本案的关联性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《律师函》、EMS邮寄底单、物流查询结果，有原件核对或可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。被告提交的《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》、《广东省企业投资项目备案证》、《关于佛山市明福加德公馆（地块一）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一））办理提前介入的说明》、《关于佛山市明福加德公馆（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块二））办理提前介入的说明》、《弼唐村集体土地合作开发协议书》、《情况说明》，有原件核对或可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对上述证据真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月3日，原、被告签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：xxxxxx），约定由原告向被告受让涉案佛山市禅城区五峰四路与弼塘路交汇处即【加德公馆】第x栋xxxx房物业的使用权，该物业建筑面积为41.03㎡，总价为410000元，原告应在签署本受让确认协议的同时向被告支付定金50000元整，定金在签订《物业使用权转让合同》时无息抵作《物业使用权转让合同》项下的该物业价款。原告选择分期付款方式支付价款，须在签订本受让确认协议之日起5日内支付首期价款210000元（含已付定金），余款200000元须在2018年2月10日前付清。同日，被告出具《收款收据》（编号：xxxxxx），确认收取原告支付的定金50000元。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0229），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目（以下简称‘该项目’）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第x栋xxxx房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为41.03平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为（人民币）每平方米9992.69元：总金额（人民币）￥410000元整。2、转让款付款方式：……分期付款：（一）首期转让款：转让款的30%，即123000元，3日内（即2018年2月6日前）付清（包含定金）。（二）二期转让款：转让款的70%，即287000元，7日内（即2018年2月10日前）付清。……第八条违约责任……2、乙方违约责任……3）乙方逾期支付款超过30日，甲方有权解除合同。……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同可以继续履行，且自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方得另按日向甲方支付该逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第三条规定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”2018年3月2日，被告出具《收款收据》，确认收取原告支付的公寓使用权租赁款73000元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2012年11月8日，案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与被告签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权给被告，使用权年限为40年。2018年6月8日，案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。另查明二，2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第**）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划（地块一（建字第440604201800043号）。诉讼中，原告陈述：涉案转让合同之所约定分期付款是因为销售人员告知原告该约定只是一个形式，且被告曾于签订涉案合同时向原告提供一份贷款温馨提示，同意原告以按揭形式支付剩余款项。支付首期款当天原告已经准备好材料，被告工作人员询问原告的相关情况后，称无法贷款，原告遂觉被骗，并要求退款。被告陈述：涉案物业目前在建，尚未竣工验收。被告并未向原告承诺剩余转让款可通过银行按揭方式支付，但被告有合作的按揭银行，如果购房人需要，被告可以协助介绍相关银行，办理按揭贷款的成功与否则与被告无关。本院认为，据本院查明的事实，涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》项下交易的标的物为涉案xxxx房使用权，双方明确约定该房屋于土地使用期限届满后将由案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回，此后原告亦依约向被告交纳公寓使用权租赁款73000元，故上述协议及合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》、《物业使用权转让合同》的效力。依据上述协议及合同的约定，涉案xxxx房的使用期限为2018年6月30日至2058年6月29日，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述协议及合同使用期限超出2038年6月29日的部分应属无效。该协议及合同未超出法定租赁期限部分则系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告虽抗辩主张涉案房屋未经合法规划报建、属违法建设，但并无有效证据予以证明，被告亦已提交《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》等证实涉案房屋业经合法规划报建，故原告的上述意见无事实依据，本院不予采纳。关于原告主张被告返还物业使用权转让款123000元及赔偿利息损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》使用期限超出2038年6月29日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。原、被告双方虽于合同中约定上述超出期间（后二十年）由原告无偿使用涉案xxxx房，但该行为有违交易常理，且双方约定的物业使用权转让总价明显超出以租金市场标准计得的前二十年租金总额，被告亦未提交相关定价依据予以佐证。据此，本院结合双方当事人真实意思及依据公平原则，推定原、被告双方约定的物业使用权转让总价410000元应为总使用期限（即40年）的租金对价。结合上述分析，原告实际所应支出的物业使用权转让款应为205000元（410000元×50%）。因原告已付转让款123000元，故原告还应向被告支付物业使用权转让款82000元（205000元-123000元）。原告诉请返还已付价款123000元、赔偿利息损失及被告诉请支付转让款超出部分，均无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的逾期付款违约金。依据《物业使用权转让合同》第三条的约定，合同有效部分内剩余物业使用权转让款82000元应于2018年2月10日前支付完毕，则原告已构成逾期付款的违约行为，并应依据合同第八条的约定，自逾期之日即2018年2月11日起以未付转让款82000元为本金，按日万分之三向被告计付违约金至原告实际支付完毕上述物业使用权转让款之日止。原告虽抗辩主张双方已协商一致变更上述款项的付款方式为按揭贷款，但并无有效证据予以证实，被告亦不予确认，故本院不予采信。被告诉请的违约金超出部分亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告梁井丽与被告佛山市明福市场运营发展有限公司签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000558）及《物业使用权转让合同》（合同编号：0229）中租赁期限超出2038年6月29日的部分无效；二、原告梁井丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市明福市场运营发展有限公司支付物业使用权转让款82000元及逾期付款违约金（违约金以82000元为本金，自2018年2月11日起按日万分之三计至原告梁井丽实际支付完毕上述物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告梁井丽的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市明福市场运营发展有限公司的其他反诉请求。原告梁井丽如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取3725元，由原告梁井丽与被告佛山市明福市场运营发展有限公司各负担1862.50元；反诉受理费2890元，由原告梁井丽负担826元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担2064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年九月十日书记员  胡会婷附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。