江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5477号上诉人（原审被告）：相城区黄埭镇永良金属制品厂，住所地苏州市相城区黄埭镇春光路30号。经营者：顾永良，男，1972年8月14日出生，汉族，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：苏州怡正贸易有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇东桥长康路。法定代表人：顾建刚，总经理。委托诉讼代理人：王红林，江苏正文人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。原审第三人：苏州永康纸业有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇。法定代表人：邱国贤。管理人：江苏百年东吴律师事务所，负责人陆诚。委托诉讼代理人：朱强和，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。原审第三人：龚正升，男，1960年6月19日出生，汉族，户籍地苏州市吴中区。上诉人相城区黄埭镇永良金属制品厂（以下简称永良金属制品厂）因与被上诉人苏州怡正贸易有限公司（以下简称怡正公司）、原审第三人苏州永康纸业有限公司（以下简称永康公司）、龚正升物权保护纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人永良金属制品厂上诉请求：将本案发回重审或改判裁定为中止审理。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案所涉租赁标的物苏州市相城区黄埭镇春光路30号房地产中房屋编号13幢、14幢的厂房、编号15幢的办公楼和编号16幢的加层生活用房的所有权人是被上诉人怡正公司还是原审第三人龚正升，该问题存在重大争议。现苏州市工业园区人民法院（以下简称工业园区法院）以（2017）苏0591民初8554号案件立案且处于审理阶段。对于租赁物所有人的确定将直接影响到上诉人是否已经按期交纳了房租，是否尚处于租赁期还是应当迁出租赁房屋。上诉人认为，苏州市相城区黄埭镇春光路30号房地产中涉及上诉人权利的相关房产的拍卖处于效力待定状态，被上诉人怡正公司是否享有相关权利，需以工业园区法院的审理结果为依据。但原审法院直接作出判决，侵害了上诉人的合法权益，应予以纠正。被上诉人怡正公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。龚正升在工业园区法院正在进行的案件，其实质是请求对拍卖价款予以分割，并非物的所有权确认之诉。因此工业园区法院案件的审理结果不影响本案的审理。根据原审法院查明事实，上诉人与龚正升签订的合同属于无效合同，因此被上诉人有权要求上诉人搬离其占有的属于被上诉人的房产。请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人永康公司述称，对原审法院认定事实予以认可，对原审法院适用法律无异议。原审第三人龚正升述称，本案所涉租赁标的物苏州市路30号房地产中房屋编号13幢、14幢的厂房、编号15幢的办公楼和编号16幢的加层生活用房的所有权人系龚正升。工业园区法院对上述标的物进行了不当处置，侵害了龚正升的合法权益。2016年8月，龚正升向工业园区法院提起执行异议之诉，现该案正在审理阶段。因此，本案所涉房产的拍卖处于效力待定状态，怡正公司是否享有相关权利，尚需以工业园区法院的审理结果为依据，而本案的审理应以上述案件的审理结果为前提。原审法院没有审慎对待本案事实，直接作出判决，侵害了上诉人的权益，也侵害了龚正升的合法权益。请求二审发回重审或者裁定中止审理。怡正公司向原审法院起诉请求：1、判决永良金属制品厂迁出并归还其占用的苏州市相城区黄棣镇春光路30号中逾680平方米厂房。2、由永良金属制品厂按129000元／年计算支付自2016年3月12日起至实际归还厂房日的占有使用费（截止2017年5月11日占有使用费应为150500元）。3、由永良金属制品厂承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：坐落于苏州市相城区黄埭镇春光路30号房地产原为永康公司所有，后该房地产由怡正公司通过工业园区法院司法网拍拍得，2016年3月10日，怡正公司支付了所有的拍卖款项，工业园区法院作出（2015）园执字第00970号之二执行裁定书，裁定被执行人永康公司名下位于苏州市相城区黄埭镇春光路30号的房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××、30××31、30××32、30××33、30××42，土地证号：（2012）（含上述土地上无证房产、装修及附属价值）的所有权归买受人怡正公司所有。上述房地产所有权自本裁定书送达买受人怡正公司时转移。另庭审中，怡正公司明确其于2016年3月11日领取了上述执行裁定书。原审另查明，2015年6月19日，龚正升作为出租人（甲方），顾永良作为承租人（乙方），双方签订《厂房租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁坐落于苏州市相城区黄埭镇春光路永康公司厂区内13号（东半）厂房，共计面积为680平方米。房屋租赁期限自2015年2月28日起至2017年2月27日止，共计贰年，期满后优先考虑乙方，第一年租金为123000元整，第二年租金为129000元整，付款方式：每一年支付二次，每次提前一个月支付房租。原审又查明，永康公司成立于1994年，2011年12月12日法定代表人变更为邱国贤。2016年3月14日，原审法院受理苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司对永康公司破产清算申请，同日，指定江苏百年东吴律师事务所担任永康公司管理人。2017年11月18日，原审法院裁定宣告永康公司破产。原审审理中，原审法院向永康公司法定代表人邱国贤进行调查，其陈述在工业园区法院拍卖永康公司的房地产时，其向该院提供了一份简易平面图，该图中第13号厂房东面的一部分即是永良金属制品厂租赁的区域，13号是没有建设规划审批手续的。该厂房是永康公司帮龚正升代建的，实际所有权人是龚正升，目前龚正升正在工业园区法院进行确权诉讼，厂房建成之后先前是由其来代收租金的，后来永康公司经营出现问题后就交还给龚正升，由他出租并收取租金。针对上述陈述，永良金属制品厂、龚正升均表示无异议。怡正公司认为，对代建厂房的事实不清，由法院查证，但涉案厂房系无建设规划许可证建设房屋，所以基于该房屋所产生的租赁合同关系无效；龚正升在工业园区法院提起的是执行异议之诉，主要目的是分价款，不涉及本案诉请。原审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，怡正公司通过拍卖程序拍得原永康公司名下位于苏州市相城区黄埭镇春光路30号的房地产，现永良金属制品厂占有其中13号厂房的一部分，永良金属制品厂主张系根据与此前房屋实际所有人龚正升签订的《厂房租赁合同》而占有，怡正公司无权要求其离开。对此原审法院认为，永良金属制品厂经营者顾永良与龚正升签订的《厂房租赁合同》因所涉的租赁房屋没有建设规划审批手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效，故永良金属制品厂主张根据上述合同对抗怡正公司的所有权不能成立。因顾永良系永良金属制品厂的实际经营者，其租赁上述房屋后即在此经营永良金属制品厂，故永良金属制品厂应将其占有的怡正公司拍卖所得的苏州市相城区黄埭镇春光路30号中的房地产返还怡正公司。另，龚正升在工业园区法院提起的执行异议之诉，诉讼请求为：1、判令法院立即停止（2015）园执字00970号案件的执行；2、判令（2015）园执字00970号房产拍卖款中的310万元归龚正升所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。上述诉讼请求系龚正升要求获取涉案厂房的拍卖所得款项，并不对抗本案怡正公司之诉讼请求。另根据2016年3月10日作出的（2015）园执字第00970号之二执行裁定书，怡正公司获得了苏州市相城区黄埭镇春光路30号中的房地产的所有权，故怡正公司主张自2016年3月12日起，参照《厂房租赁合同》的标准129000元/年要求永良金属制品厂支付占有使用费至永良金属制品厂实际返还房地产之日止，于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决：一、永良金属制品厂于本判决生效之日起三十日内自苏州市相城区黄埭镇春光路30号占有的房屋（680平方米）中迁出并将占有的房屋返还给怡正公司。二、永良金属制品厂于本判决生效之日起三十日内给付怡正公司自2016年3月12日起至上述占用的房地产实际返还之日止，以129000元/年计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1695元，由永良金属制品厂负担（该款怡正公司已预付，不再退还，由永良金属制品厂于本判决生效之日起十日内直接支付怡正公司）。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，经查，怡正公司通过司法拍卖，拍得永康公司名下位于苏州市30号的房地产，工业园区法院于2016年3月10日作出（2015）园执字第00970号之二执行裁定书，裁定永康公司名下上述房地产（含上述土地上无证房产、装修及附属价值）的所有权归怡正公司所有。该执行裁定于2016年3月11日送达怡正公司。怡正公司作为苏州市相城区黄埭镇春光路30号房地产的所有权人，依法对该房地产享有占有、使用、收益等权利。现永良金属制品厂占有苏州市相城区黄埭镇春光路30号房地产中13号厂房的一部分。永良金属制品厂上诉认为，其占有的涉案厂房系向龚正升所租赁，已向龚正升支付租金，龚正升提出的执行异议之诉工业园区法院正在审理中，涉案厂房的所有权人究竟是怡正公司还是龚正升存在争议，应以工业园区法院的审理结果为依据。本院认为，涉案厂房未办理建设规划审批手续，因此永良金属制品厂与龚正升就涉案厂房签订的租赁合同无效，不得对抗怡正公司享有的所有权。至于龚正升向工业园区法院提出的执行异议之诉，其诉请为要求分割（2015）园执字第00970号执行案件的拍卖款项，而非确权之诉，该案的诉讼请求并不对抗怡正公司本案的诉讼请求。因此，怡正公司要求永良金属制品厂返还占用的涉案厂房并支付占有使用费的主张于法有据。永良金属制品厂的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人永良金属制品厂的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3390元，由上诉人相城区黄埭镇永良金属制品厂负担。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  张 蕾审判员  周剑鸣二〇一八年九月二十六日书记员  马晓娴