葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1402民初921号原告：葫芦岛百兴大厦有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴工路**楼。法定代表人：王辉，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵强久、陈德强，系辽宁兴连律师事务所律师。被告：张媚，女，1963年1月22日出生，汉族，个体，现住连山区。委托诉讼代理人杨清乐，系辽宁杨威律师事务所律师。委托诉讼代理人张丹，女，1950年10月12日出生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。原告葫芦岛百兴大厦有限公司与被告张媚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛百兴大厦有限公司的委托诉讼代理人赵强久、陈德强，被告张媚及其委托诉讼代理人吕丽、杨清乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛百兴大厦有限公司诉称，1994年原告（原名锦西市百货公司）以签订《锦西市中百商业城柜台租用协议书》的形式，将自己所有的中百商业城二楼柜台对外出租经营纺织品。柜台经转租现被告为实际承租人，具体签订的《锦西市中百商业城柜台租用协议书》如下：1994年和1997年，231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号、239号、302号、303号、304号、305号、306号床。原、被告始终延用上述协议，现柜台租赁期限均已超过20年，且原、被告双方未续签租赁合同，原告认为依据《合同法》第214条规定，超过租赁期限20年的部分无效。为此，原告为维护自身合法权益，曾两次公示告知被告返还租赁物，但均遭拒绝，无奈诉至法院：一、要求确认原、被告之间一份中百商业城柜台租用协议租期超过20年部分无效，判令被告返还租赁柜台，即原告中百商业城二楼，231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号、239号、302号、303号、304号、305号、306号床；二、被告承担诉讼费用。被告张媚称，一、根据连山区法院（2016）辽1402民初00989号民事判决（原告提供的）原中百商业城现在的产权属于王辉、郑万章公民个人,并不属于原告。原告是在2009年5月7日新注册成立的有限公司，原中百商业城的物权没有作为注册资本注册到新成立的原告公司中，原告不享有原中百商业城的权益。只有原中百商业城的承继者才有权提起诉讼，原告不是中百商业城变更而来，原告没有起诉的权利，故应驳回原告的起诉。二、原、被告之间不是租赁关系，被告购买的是使用权，不存在适用《合同法》第214条的问题。1994年8月，原中百商业城在《锦西日报》上发布招商广告，第一次广告中内容为：“一次性预交租金，经营期三年不变，到期另议”。因为从广告上看，投资者与原中百商业城是租赁关系，所以没有人来投资。当时原中百商业城修建一半，急需资金，只能开出更优惠的条件。于是1994年8月下旬，原中百商业城就制作散发改变后的广告，1994年9月9日、12日和15日又在《锦西日报》登出了改变后的广告，广告内容变成了：“一次性办理手续后，经营者具有经营使用权，同时免交三年管理费”，而且原来广告中“承租标准”相应也变成了“收费标准”。并对“拥有经营使用权”几个字加粗，以引起人们对这句话的注意。正是因为将招商条件中的租赁变更为购买使用权，业户才购买了柜台和精品屋。原告在与最初投资经营者签订协议时，同时配发给一张《锦西市中百商业城向社会招商》宣传资料，更加明确被告购买的是永久使用权。这个宣传资料，当时作为合同的一个补充，等于为购买者吃了“定心丸”。三、1997年1月的合同，与1994年的合同完全相同。1997年12月的合同，当时中百商业城负责人郑万章，在合同上标注了铅笔字，铅笔字的内容为，与1994年合同相同。双方的合同上虽租用字样，但是双方在1999年1月1日又重新签订了协议，协议对原来的合同内容予以变更，变更之后双方明确与1994年的协议同对待。这就意味着，双方的合同适用1994年其他业户合同的权利义务。原告在本次诉许丽华、翁秀梅等十余人案件庭审中陈述中也明确表示，1997年和之后的合同，与1994年的协议同等对待。所以双方的合同应该认定为购买使用权的合同，不是租赁合同。四、双方签订的合同是原中百商业城提供的格式合同，应该作有利于业户的理解。《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，就应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原中百商业城提供的格式条款，双方存在租赁和购买使用权的不同理解，应该按照有利于业户的解释，即双方是购买使用权关系。合同名头虽是租用协议，但实际并非租赁关系，判定合同性质，应当按照内容判定。原告出售柜台、精品屋的使用权，只有业者交纳费，合同即不能终止。五、双方的合同签订日期是《合同法》实施之前，根据法不朔及即往原则，法院不应当适用新法调整新法实施之前法律关系。更何况本案已经在《合同法》实施前法律作出过裁决。六、原告属于重复诉讼。原告此次诉求，已经被1998年起诉所涵盖。一事不再理，是民事诉讼法的基本原则。法院应驳回原告的起诉。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求或者起诉。经审理查明，原告葫芦岛百兴大厦有限公司位于葫芦岛市连山区兴工路4号楼的房产原由原锦西市百货公司中百商业城经营管理。1994年9月和1997年1月案外人刘凤琴、李淑华、刘颖、崔丽红、张静贤等与锦西市百货公司签订《锦西市中百商业城柜台租用协议书》，协议约定：锦西市中百商业城决定将二楼X号柜台租赁给其，一次性交足租金，具有本柜台的经营使用权，同时免收三年管理费。后被告受让得到上述柜台的经营使用权。后锦西市中百商业城资产对外出售，几经转制、出售，该房产由葫芦岛百兴商贸股份有限公司取得产权，由其对各商户进行管理服务，并将被告经营使用的柜台编号为，231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号、239号、302号、303号、304号、305号、306号床。2007年，王辉通过拍卖竞买方式获得葫芦岛百兴商贸股份有限公司的上述房产。2009年5月，上述房产过户到王辉、郑万章名下。2009年5月7日原告在葫芦岛市工商行政管理局核准设立登记，公司法定代表人为王辉，股东为王辉、郑万章、郑晶晶，后王辉将上述房产租赁给原告。被告向葫芦岛百兴大厦有限公司交纳管理费，原告对其进行管理服务，且被告使用该柜台至今。2018年5月被告向原告缴纳了2018年度管理费。另查明，中百商业城1994年8月6日在锦西日报登载招商广告：“……招商办法：一、柜台、精品屋一次性预交租金，不退不补，经营三年不变，到期另议。二、经营者一律按交款先后顺序确定位置。三、经营格局和范围：……四、承租标准：一楼柜台：每套8000元/3年。二楼柜台：每套7000元/3年。精品屋：15000元/3年-20000元/3年。……”，1994年9月9日和1994年9月15日在锦西日报登载招商广告：“……招商办法：1、柜台、精品屋一次性办理手续后，经营者具有经营使用权，同时免交三年管理费。2、选址：经营者一律按交款先后顺序挑选位置。3、经营格局和范围：……4、收费标准：一楼柜台：每套8000元；二楼柜台：每套7000元；三楼柜台：每套7000元；精品屋：15000元-20000元。……”。之后中百商业城向被告发放了招商资料，内容与第二次招商广告一致。再查明，原告住所地兴工路**与葫芦岛市中级人民法院（2007）葫执一字**民事裁定书中被告柜台地址兴工街**实际为一处。又查明，1994年9月1日锦西市百货公司与各租户的签订《锦西市中百商业城柜台租用协议书》约定：锦西市中百商业城决定将二楼X号分别租赁给某某，某某一次性交足租金，具有本柜台的经营使用权，同时免收三年管理费。1997年签订协议后至本次起诉前，原、被告双方均按1994年9月1日协议实际履行，且在庭审中，原告也明确表示所诉案件均同意按1994年9月1日协议内容对待。上述事实，有原、被告及委托代理人的当庭陈述、《锦西市中百商业城柜台租用协议书》、《锦西市中百商业城精品屋租用协议书》、葫芦岛市民政局市内楼门牌设置申请表、收款收据、葫芦岛市中级人民法院（1998）葫经终字第60号民事判决书、和解协议书、（2007）葫执一字27-1号民事裁定书、葫芦岛市连山区人民法院（2001）连民初字第167号民事裁定书、民事调解书、（2016）辽1402民初989号民事判决书、中华人民共和国房屋所有权证、企业法人营业执照等证据载卷佐证，经开庭质证，本院审查，可以采信。本院认为，虽然本案原、被告承继的是1997年签订的协议，但是原、被告双方一直按照1994年9月1日协议实际履行，原告也表示可以同1994年9月1日协议内容对待，本院予以确认。本案争议焦点有三：一是原告主体资格是否适格。首先，本案争议柜台几经转制、出售后由原葫芦岛市百兴商贸股份有限公司取得产权，并由其对各商户进行管理服务，王辉系通过拍卖获得了上述房产后又将其出租给原告，且王辉亦是原告的法定代表人，股东之一，作为上述房产中已经签订租赁协议的租户即被告，按照“买卖不破租赁”原则，仍然可以继续租赁该房产中的柜台；作为上述房产新的承租人即原告，对房产中柜台的使用权亦可主张相应权利；其次，原告承租上述房产后，被告一直按照1998年原葫芦岛市百货公司与包括被告在内的广大业主发生纠纷后签订的和解协议及后期调整协议履行给付管理费义务；再次，原告向本院提交葫芦岛市民政局市内楼门牌设置申请表一份，用以证明，用以证明原告住所地兴工路**与葫芦岛市中级人民法院（2007）葫执一字**民事裁定书中被告柜台地址兴工街**实际为一处方无异议。由此可见，原告与本案存在直接利害关系，系本案适格原告，对被告主张其经营的柜台与原告没有关联的主张不予支持。二是法律适用问题。锦西市中百商业城与原告签订协议书的时的《中华人民共和国经济合同法》未对本案合同性质作出规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”根据上述司法解释，本案可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。三是原、被告之间形成的法律关系是租赁关系还是商铺长期使用权买卖关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”诉争协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从协议书的名称、内容、性质及协议履行的情况综合看，一方缴纳租金以换取经营使用柜台的权利，协议书名称与内容一致，符合租赁合同构成要件，另原、被告历次诉讼形成的法律文书以及和解协议均将二者之间形成的法律关系表述为租赁关系，被告主张为“一次性交足租金”只是租金的给付方式，并不能证明是购买了商铺的长期使用权，且被告的主张依法无据，故不支持其主张，本院认定诉争协议书系租赁合同。对于被告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》结合销售广告及宣传资料确定合同性质的主张，因诉争协议并非商品房买卖法律关系，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，鉴于双方对中百商业城与案外人柜台租用协议中租期的约定各执一词，原、被告作为协议的承继人，当然承受该协议的权利义务，根据“有约定从约定，无约定从法定”原则，为保护承租人的合法权益，可按最长租期认定，即租期为20年，租期届满后，该协议履行终止，超过20年的部分无效，对双方当事人不再具有约束力。但此后，双方虽然一直存在纷争，原告却每年收取被告缴纳的管理费至2018年，即在租赁期满后二者之间又形成了新的事实租赁关系，且在新的租赁关系期限内，故本院对原告要求被告返还租赁物的主张不予支持,而且即使租期届满，被告在同等条件下亦有优先承租权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：一、被告张媚与原告葫芦岛百兴大厦有限公司租赁的位于葫芦岛市连山区兴工路4号楼的，231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号、239号、302号、303号、304号、305号、306号柜台租期超过20年的部分无效。二、驳回原告要求返还连山区兴工路4号的231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号、239号、302号、303号、304号、305号、306号租赁柜台的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原、被告各承担50.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判长  陈天文审判员  金 健审判员  赫 牛二〇一八年九月二十七日书记员  李玉鹏