广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10287号原告：刘良建，女，1961年1月21日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳市岳阳楼区，委托诉讼代理人：陈煌，男，系原告的配偶。被告：郑勇，男，1984年6月14日出生，汉族，身份证住址湖北省沙洋县，被告：周佩颖，女，1986年9月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。原告刘良建与被告郑勇、周佩颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘良建及其委托诉讼代理人陈煌，被告郑勇、周佩颖及其共同委托诉讼代理人张佩琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘良建向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付迟延履约付款违约金1758950；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：2013年9月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告将位于广州市白云区京溪路220号之二505房出卖给两被告。合同签订后，中介以被告看房为由，将钥匙提供给两被告入住至今近五年。两被告侵占入住房屋后，于2013年10月10日仅首付房款50万元，近五年来余款分文未付，严重违反《合同》约定，造成原告重大损失。两被告违约事实：1、违反合同的交易付款约定。合同约定首付50万元，2014年3月31日前付楼款27万元，2014年5月31日前付楼款50万元同时交易完成。两被告于2014年2月申请继续履行合同之仲裁，之后长达五年拒不履行付款义务。两被告后续楼款77万元延至2018年7月25日依法认付。2、拒不履行生效法律文书，两被告诉请经广州仲裁委2014年9月23日裁决支持：继续履行《合同》，即（2014）穗仲案字第443号裁决书。至今两被告没有依裁决作任何提存公证事项。3、两被告用欺骗法律的行为而不履行《合同》。两被告在2014年5月7日仲裁庭审中承诺，愿意一次性付清房款，裁决胜诉后却拒不支付。4、两被告严重违约的事实多次依法认定和原告的维权提醒，2015年4月，原告以两被告拒不履行裁决为由向白云区法院起诉，两被告仅提出管辖权异议并不履行。2015年5月，原告以被告拒不履行裁决的付款义务，申请仲裁，两被告提出“撤销裁定”仍不履行。2016年8月，原告对被告不履行法律付款义务而向广州中院申请执行，被告无动于衷。2017年6月，广州中院因原告对裁决无执行权，两被告拒不履行的事实和执行期届满作为（2017）粤01执异143号裁定书。但不影响“裁决”效力及义务履行。两被告多次向法院权利执行而都因其没有履行付款义务被依法驳回。5、两被告占用原告房屋5年，既不依法按约付款，又不给付租金。该房原合同交易价127万元，现市值400万元，增值差价270万元。故被告应向原告赔偿违约金1758950元（1385天×1270元，暂计至2018年7月25日，其中违约金12.7万元，占用房屋租赁费46个月×4000元/月=18.4万元，延付77万元利息46个月×6000元/月×2倍=55.2万元）。被告郑勇、周佩颖辩称：不同意原告的全部诉请。首先，原告提出的要求被告支付迟延履约金是基于77万元房款无法办理提存手续而提出的，但是广州市白云区人民法院及广州市中级人民法院对该事实已经进行了认定。77万元房款的提存公证无法办理是不能归责于被告的，故原告该诉请于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《房屋买卖合同》、（2014）穗仲案字第443号裁决书、（2015）穗仲案字第2114号裁决书、（2016）粤0111执6441号执行裁定书、（2016）粤01执3273号执行裁定书、（2017）粤01执异143号执行裁定书、（2017）粤0111民初10371号民事判决书、（2018）粤01民终9919号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，刘良建（卖方）与郑勇、周佩颖（买方）通过广州市宜居房地产代理有限公司（经纪方，以下简称宜居地产）居间签订《房屋买卖合同》，约定：卖方以1270000元的价格将位于广州市白云区京溪路220-2号505房（以下简称涉案房屋）卖给买方，该物业的交付时间为2013年10月10日之前；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，同时，卖方应双倍返还已收之定金并须退回买方已付的其他费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方交付违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；签署本合同之后，买卖双方应严格按本合同约定履行，任何一方不履行或怠于履行本合同项下之约定，除需按前述条款承担违约责任外，尚需承担守约方及经纪方因追究违约方违约责任而发生的包括律师费、诉讼（仲裁）费在内的全部费用；无论本合同是否已履行，如卖方、买方或经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，交由广州仲裁委员会仲裁；备注：买方支付首期60%楼款分两笔支付：A：2013年10月10日前，核实该物业拥有学位，且没有使用过，且卖方提供房产证原件、查册资料，已网签完，买家再支付500000元（含定金）给卖方。B：2014年3月31日前，买方再支付最后一笔首期楼款270000元，支付前提：银行出具同意贷款书及在房管局申请过户当天等。合同附件约定：签订本合同时，买方应支付定金30000元，卖方应协助买方办理按揭手续；首期楼款770000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2014年3月31日前）并取得房地产交易中心收缴受理回执当天内付清；500000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，交易手续需在2014年5月31日前完成等。上述合同签订当日，郑勇向刘良建支付定金30000元。2013年10月10日，郑勇向刘良建支付部分首期款470000元。同日，郑勇与刘良建及宜居地产签订《确认书》，买卖双方就涉案房屋的交付使用作出如下确认：管理费、水费、电费、有线（数字）电视使用费卖方均已结算至2013年10月10日，涉案房屋的交付使用日期为2013年10月10日。之后，郑勇、周佩颖收楼入住了涉案房屋。2013年12月16日，因刘良建未办理涉案房屋的提前还贷、涂销抵押登记手续和未协助郑勇、周佩颖办理银行按揭手续。宜居地产向刘良建发出《催促履行通知书》，催促刘良建尽快办理上述手续。2014年2月14日，郑勇、周佩颖以刘良建未向银行提前还款及未办理涂销抵押登记手续、未配合办理银行按揭手续构成违约为由向广州仲裁委员会提出仲裁申请，请求1.刘良建继续履行《房屋买卖合同》；2.刘良建办理涉案房屋的提前还贷、涂销抵押手续，并将广州市白云区京溪路220-2号505房过户至周佩颖名下；3.刘良建向郑勇、周佩颖支付迟延履行违约金；4.刘良建补偿郑勇、周佩颖因办理本案支出的律师费15000元等。广州仲裁委员会受理该案后，刘良建在该案中提出反请求:1.撤销刘良建与郑勇、周佩颖于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》；2.郑勇、周佩颖向刘良建赔偿因欺诈骗取占用涉案房屋的租金损失款15000元（暂计至2014年3月底）；3.郑勇、周佩颖向刘良建支付因违法占有与查封涉案房屋造成房屋延期利用经济损失80000元等。同年9月23日，广州仲裁委员会作出（2014）穗仲案字第443号裁决书（以下简称443号裁决书），443号裁决书认为双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同签订后，郑勇、周佩颖依约向刘良建支付了500000元购房款（含定金），此后又依约办理了涉案房屋的银行按揭手续，但刘良建于签订合同当天向银行办理了涉案房屋的他项权抵押登记手续，之后未办理涉案房屋的提前还贷、房产证涂销抵押等手续，在收取定金后亦未协助郑勇、周佩颖办理银行按揭和过户手续。庭审中，郑勇、周佩颖也表示愿意通过一次性付款方式付清剩余款项。而刘良建对其主张郑勇、周佩颖签订《房屋买卖合同》存在欺诈，未办理网签手续等为由要求撤销《房屋买卖合同》未能提供证据予以证明，应承担举证不能的责任，遂作出裁决如下：（一）郑勇、周佩颖应于本案裁决书送达之日起十日内办理剩余770000元房款的提存公证，并将提存事实书面通知刘良建，刘良建在收到该提存通知之日起十日内应继续履行双方于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》，办理广州市白云区京溪路220-2号505房在原抵押银行的提前还贷手续，涂销抵押登记，协助郑勇、周佩颖办妥该房屋的交易过户手续；（二）刘良建补偿郑勇、周佩颖为本案支出的律师费15000元；（三）刘良建补偿郑勇、周佩颖财产保全费805元；（四）对郑勇、周佩颖的其他仲裁请求不予支持；（五）对刘良建的全部反请求不予支持等。上述443号裁决书作出后，刘良建于2015年4月2日对郑勇、周佩颖向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求撤销上述《房屋买卖合同》等。本院经审理认为双方签订的《房屋买卖合同》中约定了仲裁条款，且原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷已经广州仲裁委员会仲裁处理，如果刘良建认为仍存纠纷需再处理的，双方涉案纠纷仍应通过仲裁途径解决，遂作出（2015）穗云法民四初字第572号民事裁定书驳回了刘良建的起诉。2015年5月，刘良建以郑勇、周佩颖拒不履行付款义务，恶意违约为由再次向广州仲裁委员会提出申请，要求解除上述《房屋买卖合同》，并要求郑勇、周佩颖支付违约金等。广州仲裁委员会于2015年8月18日作出（2015）穗仲案字第2114号裁决书，认为郑勇、周佩颖未按照生效裁决履行付款义务已远远超过10天，依照双方签订的《房屋买卖合同》约定，刘良建有权不再出售涉案房屋，遂裁决解除刘良建与郑勇、周佩颖于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》，郑勇、周佩颖向刘良建支付违约金127000元等。上述裁决书作出后，郑勇、周佩颖不服，向广州市中级人民法院提起撤销上述仲裁裁决的诉讼。广州市中级人民法院经审理认为依照《中华人民共和国仲裁法》的相关规定，在郑勇、周佩颖或刘良建不履行上述443号裁决书时，对方当事人应向人民法院申请强制执行，而不是以该不履行生效裁决的行为作为新的违约事实再次根据原买卖合同关系提起新的仲裁，2114号裁决对双方合同关系作出两次处理且两份裁决结果截然不同，明显违反一事不再理原则，应予撤销，遂作出（2015）穗中法仲审字第240号民事裁定书，裁定撤销（2015）穗仲案字第2114号裁决书。2016年8月，刘良建向广州市中级人民法院对443号裁决书郑勇、周佩颖应履行的义务申请强制执行。广州市中级人民法院作出（2016）粤01执2836号民事裁定书，裁定并指定该案由本院执行。本院立案后，郑勇、周佩颖根据本院发出的限期执行通知书到本院缴纳了770000元，但由于上述裁决书并未明确规定郑勇、周佩颖应支付款项的金额、期限、利息计付的标准及不履行的法律后果，甚至没有明确郑勇、周佩颖支付款项的对象，不符合执行立案的有关规定，遂作出（2016）粤0111执6441号执行裁定书，裁定驳回（2016）粤0111执6441号案申请执行人刘良建的执行申请。另查，2016年9月，郑勇、周佩颖亦向广州市中级人民法院申请执行，请求办理剩余房款770000元提存及涉案房屋的提前还贷、涂销抵押登记及交易过户手续。广州市中级人民法院受理后认为，根据443号裁决书，申请执行人需先完成剩余770000元房款的提存公证，且提存公证应由申请执行人向公证机关申请办理，不属于本案强制执行范围，故其提出的执行申请不符合法律规定，应予驳回，遂裁定驳回了申请执行人郑勇、周佩颖的执行申请。后刘良建向广州市中级人民法院提出不予执行（2014）穗仲案字第443号裁决书的申请。广州市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）粤01执异143号执行裁定书，认为对于（2014）穗仲案字第443号裁决第（一）项，刘良建认为该项内容错误请求不予执行，郑勇、周佩颖也表示同意不予执行该项内容，双方形成一致意见不予执行上述裁决第（一）项，本院予以支持。遂裁定不予执行广州仲裁委员会于2014年9月23日作出的（2014）穗仲案字第443号裁决第（一）项。2017年8月4日，刘良建以（2017）粤0111民初10371号案向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求解除其与两被告于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》，被告向其支付违约金127000元；2、被告搬出房屋并恢复原状，停止侵害；3、被告赔偿原告的损失255000元等。庭审中，郑勇、周佩颖表示，443号裁决书作出后，其曾去公证处要求办理770000元购房款的提存，但因涉案房屋有抵押，公证处无法确定钱应该给谁，故公证处无法办理公证。此后，因刘良建就双方纠纷向法院提起诉讼，被驳回起诉后又再次提出仲裁申请，故对于770000元购房款的支付问题一直未能解决。刘良建对443号裁决书向法院申请强制执行后，其主动向法院支付了770000元购房款，但刘良建不愿意领取该笔款项。为此，郑勇、周佩颖提交2016年9月1日、2016年11月29日本院（2016）执字第6441号案和（2016）执字第1800号案执行笔录予以证明。另郑勇、周佩颖表示，如合同继续履行，其愿意一次性向刘良建支付剩余购房款，并提交个人活期账户交易明细拟证明其具有一次性支付房款的能力。此外，郑勇、周佩颖提交委托代理合同、发票、网上银行交易凭证、信用卡账单交易明细等证据，拟证明其因诉讼发生律师费15000元、担保费利息、贷款利息等损失。本院于2018年3月26日作出（2017）粤0111民初10371号民事判决书，认为上述合同签订后，郑勇、周佩颖已依约向刘良建支付了首期购房款共计500000元，在涉案房屋尚存在抵押的情况下，刘良建依约应妥善办理涉案房屋的提前还贷和涂销抵押手续，亦应配合郑勇、周佩颖办理涉案房屋的按揭贷款手续，但现有证据表明，刘良建却未依约及时办理上述手续，导致交易无法继续进行，进而引发双方涉讼。现刘良建以443号裁决书作出后，郑勇、周佩颖不履行生效裁决书和房屋买卖合同支付购房款义务为由要求解除上述《房屋买卖合同》，从双方的现有举证和陈述可反映，443号裁决书生效后，郑勇、周佩颖是有试图履行裁决书中支付剩余购房款的义务的，但一方面因443号裁决书中对于该部分的履行内容存在履行对象等方面的问题，另一方面，刘良建亦在443号裁决书作出后就双方的纠纷向法院提起了诉讼，且在被驳回起诉后再次向广州仲裁委员会提起了撤销443号裁决书的仲裁申请等诉讼，才导致郑勇、周佩颖无法支付该770000元购房款。而此后在刘良建向法院申请强制执行后，郑勇、周佩颖亦在接收法院限期执行通知书后主动到法院支付了该770000元款项，彼时刘良建却表示不愿意接收该770000元款项，才最终导致443号裁决书中关于继续履行买卖合同的相关内容被驳回申请执行。综合以上分析，刘良建现以郑勇、周佩颖不履行生效裁决书和房屋买卖合同支付购房款义务为由要求解除上述《房屋买卖合同》缺乏依据，本院不予支持。刘良建因此要求郑勇、周佩颖承担违约责任支付违约金127000元亦缺乏依据，本院不予支持。郑勇、周佩颖向刘良建支付500000元购房款后，与刘良建签署了确认书，并将涉案房屋的钥匙交付给了郑勇、周佩颖，郑勇、周佩颖因此使用了涉案房屋。郑勇、周佩颖基于与刘良建的房屋买卖合同关系接收并使用涉案房屋，双方的买卖关系尚未解除，现刘良建以郑勇、周佩颖违法占用涉案房屋为由要求搬出涉案房屋，恢复原状，并赔偿损失255000元无据，本院不予支持。遂判决：原告刘良建和被告郑勇、周佩颖于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》继续履行，原告刘良建于本判决生效之日起五日内，协助被告郑勇、周佩颖办理位于广州市白云区京溪路220-2号505房的产权交易过户手续，被告郑勇、周佩颖于办理上述手续同时向原告刘良建一次性支付购房余款770000元。后刘良建向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终9919号民事判决书，判决维持上述判项。上述判决均已生效。本院认为：根据已生效的本院作出的（2017）粤0111民初10371号及广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终9919号民事判决书，已查明自443号裁决书生效后，郑勇、周佩颖是有试图履行裁决书中支付剩余购房款的义务的，但一方面因443号裁决书中对于该部分的履行内容存在履行对象等方面的问题，另一方面，刘良建亦在443号裁决书作出后就双方的纠纷向法院提起了诉讼，且在被驳回起诉后再次向广州仲裁委员会提起了撤销443号裁决书的仲裁申请等诉讼，才导致郑勇、周佩颖无法支付该770000元购房款。而此后在刘良建向法院申请强制执行后，郑勇、周佩颖亦在接收法院限期执行通知书后主动到法院支付了该770000元款项，彼时刘良建却表示不愿意接收该770000元款项，才最终导致443号裁决书中关于继续履行买卖合同的相关内容被驳回申请执行。综上分析，被告郑勇、周佩颖在主观上并未存在向原告迟延支持剩余77万元购房款的故意，而是客观不能才导致二被告无法向原告支付。二被告对迟延支付剩余购房款不存在过错，现原告主张二被告支付迟延履约付款违约金1758950元的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘良建的诉讼请求。本案受理费10315.3元，由原告刘良建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一八年九月十四日书记员  陈春燕