湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初5236号原告：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环段**阳光壹佰国际新城**。法定代表人：解君，企业负责人。委托代理人：雷湘，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。被告：范国光，男，1971年11月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区，被告：陈蓉，女，1976年11月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区，原告阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称阳光壹佰物业公司）与被告范国光、陈蓉物业服务合同纠纷一案，经长沙市中级人民法院发回本院重审受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业公司的委托代理人李思贤、被告范国光同时作为被告陈蓉的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光壹佰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令范国光、陈蓉支付拖欠的物业费5616.8元，其中物业费4799.7元，违约金817.1元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：范国光、陈蓉为长沙市岳麓区x号业主，房屋面积138.24平方米。2004年7月12日，原告通过阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司选聘，对长沙市岳麓区阳光壹佰国际新城实施前期物业服务工作。2013年12月14日，原告与被告签订前期物业服务协议。原告严格依约履行了义务，但范国光、陈蓉自2015年6月起至2017年3月31日止未支付物业费，经多次催收未果，请求判如所请。被告范国光、陈蓉共同辩称：答辩人收房时，物业和开发商隐瞒了很多事实，物业没有验收和检查：1.开发商提供的门不是防盗门；2.开发商提供虚假的竣工验收报告；3.房子存在漏水问题；4.没有手续在小区建立了基站，离答辩人家50米不到，都答辩人家人身心健康产生了重大影响；5.物业没有在下水道安装阻火圈；6.开发商延期交房。原告为支持其诉讼请求，在原审中向本院提交了如下证据：证据一、前期物业服务合同，证明原告经开发商依法选聘对该小区提供物业管理服务工作，该合同对被告具有约束力，被告应当依约履行的事实。证据二、最后一次缴费记录，证明被告缴费截止日期及欠费的事实。证据三、欠费明细表，证明被告房屋基本情况、欠费期间及欠费金额等事实。证据四、催费催费通知、律师函，证明原告多次并通过多种书面等形式向被告告知其拖欠物业费的时间和金额，并催促其及时缴纳物业费的主张权益事实。证据五、企业注册登记资料或变更通知书，证明原告及其企业名称变更的主体资格事实。本次开庭补充证据六、照片，拟证明房屋漏水问题是被告自己造成的，与物业公司无关。针对原告提交的证据，被告范国光、陈蓉的质证意见为：对证据一的合同没有起止日期，不认可，我的房子存在诸多问题，所以这个物业费不应该由我交。对证据二的关联性有异议，这个发票是开发商赔给我的房屋质量金来抵扣物业费，我手上还有两张减免物业费的票据。对证据三不认可，收房时没有煤气，文件规定交房时应当开通水电、煤气，开发商没有开通凭什么收取。对证据四的真实性予以认可，但每次看见催费单时我就跟物业公司反映：要求物业公司解决我家的门、基站、渗水等问题。对证据五没有异议。对证据六是因为楼上15楼漏水，我自己搭棚子挡一下，种菜在14楼，而且种菜不会造成漏水反而可以让漏水不那么严重。被告范国光、陈蓉为支持其答辩意见，在原审中向本院提交了以下证据：证据一、基站视频，拟证明基站装在84栋，用的是公摊面积及公用电，辐射强。证据二、通话录音，拟证明这个基站的设立是经过物业公司同意的，从电话中得知电信公司与物业公司之间有签订合同。证据三、两张施工单，拟证明当时开发商迟延开通煤气和窗户等问题，开发商承诺以600元抵扣物业费，我不认可开发商的方案，没有拿这个单子去抵扣物业费。针对两被告提交的证据，原告阳光壹佰物业公司的质证意见为：认为两被告的三份证据已过举证期，其不予质证。两被告在本次开庭时没有提交新证据。针对原告提交的证据，结合两被告的质证意见，本院认定如下：证据一、证据三、证据四、证据五的三性，本院予以认可。对证据二、证据六的真实性、合法性，本院予以认可。针对两被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性，本院予以认可。结合本院依法认定的证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2004年7月12日，阳光100（湖南）置业发展有限责任公司（甲方）与原告前身湖南万怡物业管理服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对长沙阳光壹佰新城提供物业服务。2013年10月21日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与原告就上述《前期物业管理服务合同》签订补充协议，《前期物业服务合同》及补充协议对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。合同签订后，原告即对阳光壹佰新城小区提供物业服务至今。被告范国光、陈蓉系阳光壹佰新城x号房业主，房屋建筑面积138.24平方米。2013年12月13日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司向被告交付了1509号房屋。当天，原告（甲方）与范国光（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：交纳费用时间为每季度第一个月的10日前交纳本季度物业服务费；洋房（29-36栋、75-79栋、80-89栋）按建筑面积每月每平方米1.6元收取。第九条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金。2016年12月22日，由于房屋质量问题，原告阳光壹佰物业公司向两被告开具《减免物业费证明》，减免其从2014年7月1日至2015年6月11日的物业费共计2510元。因认为原告及开发商存在未经公示建设基站、房屋漏水未及时处理、延期交房等问题，两被告未按期交纳自2015年6月12日起至2017年3月31日的物业服务费4785元（138.24㎡×1.6元/㎡/月×21个月19天）。原告于2016年12月15日、2017年3月15日通过在被告门上张贴《催费通知单》的方式向其催缴物业服务费，均未果，故向本院提起诉讼。另查明，1.原告向本院明确其只主张从2015年6月10日起至2017年3月31日的物业费。2.被告范国光当庭向本院提出书面请求，要求开发商与物业公司赔偿其房屋漏水损失、更换防火门、赔偿延期交房等损失及停止对基站供电、拆除安装基站的要求。本院认为，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》及补充协议、原告与被告范国光签订的《前期物业管理服务协议》均是合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。从2013年12月13日被告收房起至今，原告为被告提供了物业服务。被告应按时交纳物业服务费。原告虽主张两被告从2015年6月10日起计算物业费，但根据原告提供的《减免物业费证明》可见：减免日期为2014年7月1日至2015年6月11日，因此，结合原告诉请及《减免物业费证明》减免日期，两被告应交纳自2015年6月12日起至2017年3月31日的物业服务费4785元。因原告在本案中并未主张其他期间的物业服务费，根据不告不理原则，故本院不予处理。同时，根据《前期物业管理服务协议》第九条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算交纳违约金，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参考本院处理同类案件的情况，酌定两被告向原告支付为违约金478元。对于被告范国光提出的要求开发商及原告阳光壹佰物业公司将防火门更换为防盗门、赔偿其房屋漏水、延期交房等损失及要求停止对基站供电、拆除安装的基站、提供评估报告等问题，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案处理范围，两被告可以另寻途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告范国光、陈蓉在本判决生效后十日内一次性向原告阳光壹佰物业发展有限公司支付物业服务费4785元、违约金478元，合计5263元；二、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告范国光、陈蓉负担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  侯 艳二〇一八年九月二十六日书 记 员  廖若莎附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。