浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初1421号 原告：浙江力科投资有限公司，住所地金华市婺城区解放东路**莲花大厦**。 法定代表人：朱志海，公司执行董事。 委托诉讼代理人：安朝林，浙江勇往律师事务所律师。 被告：陈云飞，男，汉族，1980年7月24日出生，住磐安县 委托诉讼代理人：徐霞，浙江训和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。 原告浙江力科投资有限公司（以下简称浙江力科公司）与被告陈云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江力科公司委托诉讼代理人安朝林，被告陈云飞及其委托诉讼代理人徐霞、潘建云到庭参加诉讼。双方和解未果。本案现已审理终结。 原告浙江力科公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付房屋租金880000元并赔偿利息损失156150.75元（利息损失已自2013年3月18日起计算至2017年12月17日，此后利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清止），审理过程中，原告变更此项诉讼请求为：被告立即支付房屋占有使用费880000元并赔偿利息损失156150.75元（利息损失已自2013年3月18日起计算至2017年12月17日，此后利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，被告因经营“阿一鲍汁面馆”需要，向原告承租了位于金华地块临时用房三间，建筑面积约200平方米。同日，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，租期五年，从2013年3月18日至2018年3月17日止；租金共计1100000元整，先付后用，第一期年度租金计人民币200000元整于签订合同时付清，第二期年度租金计人民币210000元于2014年2月18日之前付清，第三期年度租金计人民币220000元于2015年2月18日之前付清，第四期年度租金计人民币230000元于2016年2月18日之前付清，第五期年度租金计人民币240000元于2017年2月18日之前付清；承租人不按约定交付租金、或保证金、或水电费等其他费用，出租人有权单方解除本合同（承租人已付款项不予退还），并要求承租人承担违约责任。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告仅向原告支付100000元租金，之后未再支付。因被告一直拖欠房屋租金，原告于2017年9月6日按照合同约定，通知被告于即日起单方解除与其签订的房屋租赁合同，并要求被告在2017年9月11日前腾空房屋。2017年11月14日，被告将房屋钥匙寄还原告。上述拖欠的房屋租金经原告多次催要，被告一直拖欠未付。庭审中，原告补充陈述：虽根据相关司法解释规定，有关临时建筑（违章建筑）的房屋租赁合同属无效合同，但是被告使用了原告方的房屋，应支付房屋占用使用费。 被告陈云飞答辩称：2013年2月27日，原告的委托代理人陈江红告知答辩人，涉案房屋已办理临时审批手续。答辩人基于此，与原告签订了房屋租赁合同。原告承诺会帮助答辩人办理营业执照，如无法办理，则按答辩人投资款800000元、每年递减200000元进行补偿。答辩人的面馆于2013年6月左右装修完毕并开始营业，嗣后面馆因无营业执照经常被投诉。答辩人联系原告帮助办理营业执照，原告告知答辩人会去沟通，答辩人去申请即可。直至2015年4月，答辩人仍因无产权证无法办理营业执照。诉状所述催讨租金事宜不属实。涉案房屋租赁合同已于2015年4月因原告未能提供产权证明协助答辩人办理营业执照而协商解除。根据原告方承诺，其尚需补偿答辩人四十余万元。答辩人曾多次向陈江红要求补偿，原告从未向被告催讨过租金。原告虽与答辩人签订了房屋租赁合同，但涉案房屋属违法建筑，权属不明，浙江力科公司并未举证证明其具有本案原告诉讼主体资格。综上，被告请求法院驳回原告的起诉，或在查明事实的情况下驳回原告的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求向本院提交了相关证据材料。在审理过程中，本院依法组织当事人对上述证据材料进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、原告提交的证据材料 1.原告营业执照复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格。 被告质证意见：对其真实性无异议，但无法证明浙江力科公司是本案适格原告。 本院认证意见：被告对该证据的真实性无异议，本院确认该证据的真实性；关于浙江力科公司是否具有本案原告主体资格问题，将在本院认为部分进行阐述分析。 2.被告身份证复印件一份，用以证明被告的诉讼主体资格。 被告质证意见：无异议。 本院认证意见：被告对该证据无异议，本院确认该证据的证明力。 3.《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告房屋租赁的事实。 被告质证意见：对其真实性无异议，根据法律规定，该房屋租赁合同无效。 本院认证意见：被告对该证据的真实性无异议，原告亦认可涉案房屋租赁合同属无效合同，本院对该证据的证明力予以确认。 4.租金催告函四份及邮件回执，用以证明原告向被告催收租金的事实。 被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告并未收到过租金催告函。该组证据并未显示邮件具体内容，无法知晓是否是催告函，签收人并非被告，虽有一份回执载明陈云飞字样，但并非被告本人签署，无法证明原告已送达相应邮件。 本院认证意见：经查，原告确曾多次向被告的两处经营地址、户籍地址寄送相关邮件，被告未能提交反驳证据，本院确认该组证据的证明力。 5.通知书一份，用以证明原告根据合同约定通知被告单方解除房屋租赁合同的事实。 被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告并未收到过通知书。 本院认证意见：结合原告提交的第六组证据，可以确认原告曾通知被告解除合同事宜，故本院确认该证据的证明力。 6.戴明红与被告的短信聊天记录截屏打印件一份，用以证明原告通知被告解除房屋租赁合同、被告拒绝腾空交房的事实。 被告质证意见：无法确定短信是否被篡改，曾收到过通知，也曾回复不会搬，但“我不会搬的”是指被告留在涉案房屋内不要的东西。 本院认证意见：被告对曾收到以短信方式发送的通知书及其回复“我不会搬的”事实并无异议，其系收取信息的一方当事人，但并未提交证据证明上述信息存在删除、篡改等情形，其所提异议不能成立，本院对该证据的证明力予以确认。 7.韵达快递包裹照片打印件一份、韵达快递单据网页查询打印件一份，用以证明被告于2017年11月14日通过快递方式向原告交还了房屋钥匙的事实。 被告质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。根据快递包裹显示，包裹部分存在明显拆封痕迹，被告已于2015年4月交还钥匙，故对该证据的真实性有异议，亦无法达到待证目的。 本院认证意见：经庭后组织双方当面拆封包裹，本院确认被告于2017年11月11日向原告寄还钥匙两串、原告于同月14日收取的事实；包裹在拆封时处于完好密封状态，被告所提异议不能成立，本院确认该组证据的证明力。 8.照片打印件一份，用以证明被告承租房屋经营阿一鲍汁面馆后，又改为经营牛豪仕牛排馆的事实。 被告质证意见：对证明目的有异议，被告已于2015年4月搬走。 本院认证意见：结合双方庭审陈述，本院确认被告在承租涉案房屋后，先后在该处经营了阿一鲍汁面馆、牛豪仕牛排馆的事实，被告所提异议不能成立，本院确认该组证据的证明力。 9.金华市婺城区综合行政执法局城中中队出具的情况说明一份，用以证明执法部门曾要求被告搬离涉案房屋的事实。 被告质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该情况说明中所述不属实；其性质属证人证言，证人应出庭接受质询；情况说明中并无单位负责人签名，且中队并非独立机构，其印章系内部印章；被告申请法院开具调查令至金华市婺城区综合行政执法局调取证据，该局经查询不存在证据材料的，都未向被告出具情况说明，但原告却在无法律文书的情况下让执法局出具了情况说明。故被告对该组证据的三性均有异议，无法达到待证目的。 本院认证意见：该情况说明并未加盖金华市婺城区综合行政执法局公章，亦无经办人签名，不符合证据形式要件，被告亦对该证据提出异议，故本院对该证据不予确认。 二、被告向本院提交的证据材料 1.电费清单一份，用以证明：⑴被告于2015年4月搬离，房屋租赁合同已于2015年4月解除；⑵原告主体不适格。 原告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均有异议；清单载明地址与被告经营场所并非同一地址，无法看出被告是否经营，也无法证明合同已解除；即使该份证据真实，被告是否经营与是否支付租金无关，解除合同应当签订书面协议。 本院认证意见：该证据无法体现被告于2015年4月搬离涉案房屋，原告所提异议成立，故本院对该证据的证明力不予确认。 2.金华市规划局出具的档案查询回复一份，用以证明涉案房屋系违法建筑的事实。 原告质证意见：无异议。 本院认证意见：原告对该证据无异议，本院确认该证据的证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2013年2月27日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，租赁房屋位于金华地块临时用房三件，建筑面积约200平方米；租期五年，自2013年3月18日至2018年3月17日止；租金共计人民币1100000元整，先付后用；第一期年度租金计人民币200000元整于签订合同时付清，第二期年度租金计人民币210000元于2014年2月18日之前付清，第三期年度租金计人民币220000元于2015年2月18日之前付清，第四期年度租金计人民币230000元于2016年2月18日之前付清，第五期年度租金计人民币240000元于2017年2月18日之前付清；本租赁合同承租人在签订时需向出租人交纳人民币20000元的保证金，租赁期满承租人付清应付款项后退还；承租人每年交纳租金时支付出租人店内消费现金券10000元整；租赁房屋用途用于经营阿一鲍汁面馆；出租人协助承租人办理开展经营的各种手续，费用由承租人承担；承租人须按法律法规规定要求做好租赁房屋的各项装修及维修工作；有下列情形之一，出租人有权单方解除合同（承租人已付款项不予退还），并要求承租人承担违约责任：1.承租人不按约定交付租金、或保证金、或水电费等其他费用；2.未经出租人书面同意，承租人擅自改变出租房屋用途，或擅自对出租房屋进行装修；3.未经出租人书面同意，承租人擅自将出租房屋转租第三人；房屋租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的固定部分（房顶、灯架、地、墙面、装潢等）归出租人所有，承租人不得损坏，承租人须按时将租赁房屋返还出租人；等等。 合同签订后，被告向原告支付了100000元“租金”，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告在对房屋进行装修后，将其用于经营阿一鲍汁面馆，后又用于经营牛豪仕牛排馆（阿一鲍汁面馆旗下西式简餐）。被告未再向原告支付其余“租金”。自2014年3月至2017年3月期间，原告多次通过邮政特快专递方式向被告发函催收“租金”无果。2017年9月，原告通过短信方式向被告发送了解除合同的通知书，通知其于2017年9月6日单方解除房屋租赁合同，要求其于同月12日前腾空该房屋。被告通过短信方式回复称“我不会搬的”。2017年11月11日，被告通过韵达快递向原告寄还涉案房屋两串钥匙，原告于同月14日签收上述钥匙包裹。现租赁房屋处于未营业使用状态。 原告在庭审中陈述，其所主张的880000元房屋占有使用费系计算至2017年9月6日止，不知晓被告所述于2015年4月搬离情况。被告在庭审中陈述，其在签订合同时还支付了20000元保证金；其于2015年4月搬离了涉案房屋。 另查，涉案租赁房屋至今未取得相关建设审批手续。在涉案房屋租赁合同中作为原告方委托代理人签名的陈江红在本院对其作询问笔录时称，浙江金龙置业有限公司系原告公司大股东，涉案房屋的土地系该公司出资购买，由原告公司建造了涉案租赁房屋；原告曾协助被告办理营业执照，但并未承诺未办成营业执照的补偿方案。 本院认为，结合原、被告诉辩意见，本案争议焦点有：1.浙江力科公司作为本案原告主体是否适格？2.被告何时搬离涉案房屋？被告应否支付原告房屋占有使用费？如应支付，金额多少？ 关于争议焦点一。涉案租赁房屋并未办理相关建设审批手续，客观上无法取得相关产权证明，属违章建筑。浙江力科公司系与被告签订房屋租赁合同的对方当事人，被告亦向浙江力科公司支付了100000元的“租金”，表明被告认可浙江力科公司的合同当事人地位，故浙江力科公司应具有本案原告的诉讼主体资格，被告所提浙江力科公司作为本案原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二。被告是否使用、是否搬离涉案房屋，可依据其是否掌控涉案房屋的钥匙来确定。被告于2017年11月向原告寄还涉案房屋钥匙，表明其实际占有涉案房屋至2017年11月。被告称其于2015年4月搬离涉案租赁房屋，原告不予认可，被告亦未提交充分证据予以证明，故其理应承担举证不能的法律后果，本院对其此项抗辩意见不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋至今并未取得相关建设审批手续，故原、被告签订的涉案房屋租赁合同无效。上述司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告要求被告按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告实际是否营业，不影响其对房屋占有使用费的承担。虽原、被告签订的房屋租赁合同约定租期至2018年3月17日止，被告寄还房屋钥匙时间为2017年11月11日，但原告自愿主张按其通知被告解除合同日期（2017年9月6日）计算房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。但原告所主张的房屋占有使用费计算有误，本院依法予以调整。被告主张其在合同签订时还曾支付20000元保证金，但并未举证证明，本院不予采信。因涉案房屋租赁合同系无效合同，双方当事人本应将因合同取得的财产予以返还，即出租人返还已收取租金，承租人返还租赁房屋使用权，但因该使用权已被行使且是无形财产，故只能采用由承租人支付房屋占有使用费的折价补偿方式予以返还。原告再行主张被告赔偿利息损失缺乏依据，本院不予支持。 综上，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；对原告诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈云飞于本判决生效之日起十日内支付原告浙江力科投资有限公司房屋占有使用费873096元； 二、驳回原告浙江力科投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7063元（减半收取，原告已预交），由原告浙江力科投资有限公司承担1111元，由被告陈云飞承担5952元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 邵秋玲 二〇一八年九月十二日 代书记员 蔡爱红