广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初12197号原告：帝沙实业（深圳）有限公司,住所地：广东省深圳市龙华新区大浪街道华宁路9-1号。法定代表人：徐忠信，董事长。委托诉讼代理人：叶高凡，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林芬，女，XXXX年XX月X日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。被告：东莞益勤彩印包装制品有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇平山村。法定代表人：林宗仁，董事长。委托诉讼代理人：杨常明，四川雒鹏律师事务所律师。原告帝沙实业（深圳）有限公司（以下简称帝沙公司）诉被告东莞益勤彩印包装制品有限公司（以下简称益勤公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告帝沙公司的委托代理人叶高凡，被告益勤公司的委托诉讼代理人杨常明均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝沙公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《土地、建筑物转让协议书》及补充协议，并限期通知原告交接、限期到平山××委办理交易见证手续；2.被告赔偿原告租金损失1011871元（按每月租金144553元从2017年1月1日算至土地、厂房交付之日，暂计至2017年6月30日为1011871元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系位于东莞市塘厦镇××社区××路××面积为16126.1平方米集体建设用地（以下简称该土地）的使用权人。2016年9月1日，原告与被告签订《土地、建筑物转让协议书》，被告将该土地使用权及地上建筑物所有权转让给原告，双方约定转让价格为人民币18000000元，原告同日通过嘉力臣（国际）有限公司向被告出具了票面金额1000000元港币的支票一张。2016年11月，原告与被告根据平山××委的转让程序要求，并就付款及交接等事宜，签订了《补充协议书》，双方约定被告应向平山××委申请转让，原告于被告递交转让申请后7个工作日内付到5400000元（包含定金1000000元港币支票），平山××委同意转让的，被告应立即准备交接手续（包括但不限于清理租约、处理好员工经济补偿、准备好《土地、建筑物转让协议书》约定的文件资料等），平山××委对双方交易见证后，原告于2017年1月1日前付到人民币16200000元，被告应在收到款后将该土地、建筑物及相关文件资料完整交付给原告，2017年1月1日以后的房租由原告收取，如因被告原因导致交接延误，被告应赔偿相应租金给原告。经平山××委2016年12月份开会讨论，同意原告与被告的土地及建筑物转让交易。由于双方交易按人民币结算，需要将定金港币1000000元折算成人民币，为了方便计算，原告经与被告沟通征得被告同意以后，又支付了人民币4500000元给被告，充分履行了支付义务。此外原告还于2016年12月2日通过龙南绿天泉旅游发展有限公司银行转账到谢华章账号支付了交易费用人民币1000000元。但此后被告并未能按约定准备好交接手续，包括提供文件资料如建设规划许可证、图纸等交原告核验，又未将办公楼一楼租户搬迁至其他位置，且其管理的租户存在许多的消防安全隐患，因此导致2017年1月1日前未能交接。为此，原告已于2016年12月31日知会被告，此后，原告不少于两次以书面方式、多次以口头方式通知被告，但被告至今仍未做好交接准备通知原告交接。根据平山××委及双方协议，双方法定代表人应到平山××委办理交易见证手续，与平山××委签署《土地使用权转让合同书》。原告多次通知被告到村委签协议，按原合同推进双方交易，但被告一直拖延，后来提出合同外的条件，要求原告按其要求变更合同，否则将不履行义务。原告因此反复多次与被告联系，邀请被告实际股东、法定代表人见面解决问题，但被告始终不安排。原告认为，原告与被告订立的《土地、建筑物转让协议书》及补充协议已经生效，双方均应切实遵守并履行，在原告已充分履行了现阶段的付款义务的情况下，被告的责任是做好交接准备通知原告接收及配合到村委办理交易见证手续，如被告要变更合同，其应当积极与原告协商征得原告的同意，而不能消极拖延，不予处理土地、建筑物及相关文件资料的交接及到村委办理交易见证事宜，更不应该拒绝与原告见面，其行为已严重违反了双方约定，并严重损害了原告的合法利益。根据双方签订的补充协议约定，因被告原因导致交接延误的，被告应赔偿相应租金给原告。被告东莞益勤彩印包装制品有限公司辩称，2016年9月1日，经案外人牵线搭桥，原告与被告就被告座落于东莞市平山管理区一八八工业区之厂区土地及建筑物签订了《土地、建筑物转让协议书》（编号：XXXXXXXX）。该协议约定了转让价格及转让款的支付期限和方式，至2016年11月，双方在前述协议的基础上签订《补充协议书》。原告所称事实和理由均不能成立。一、“原告已充分履行了现阶段的付款义务”之说不符合客观事实。《土地、建筑物转让协议书》第二条就转让款的“支付方式与期限”明确约定：“乙方在协议签订后七个工作日内支付首期款人民币伍佰万元。”“乙方在2016年9月30日前支付第二期款人民币伍佰万元。”原告并未按此约定履行了给付义务。二、被告实收原告给付的转让款为人民币4500000元。由嘉力臣（国际）有限公司于2017年1月6日开出的中国银行（香港）有限公司1000000元港币支票壹张，被告鉴于原告变幻莫测的态度至今未敢去兑现；2.支付人民币1000000元的交易费用并非原告支付给被告的转让款。谢华章既非被告的员工，又非被告案涉转让事宜中的己方代理人，故其收受此款与被告无关。三、案涉土地、建筑物之转让未能顺利推进责任在原告，因原告延迟并未足额给付转让款而失信于人；原告提出变更受让人而迟迟未签订相关协议，使合同一方主体处于不稳定状态，而阻碍了己签协议之继续履行；原告出于一已私利，置《土地、建筑物转让协议书》有悖法律规定和含混不清条款于不顾而拒绝被告修改、完善之合理要求。与法相悖的条款予以修改势在必行，原告却置若罔闻。被告在《关于邀约签署复函》中便提出加以修改，使之与担保法律制度相吻合。四、案涉协议应依法认定无效。本案案涉土地之转让违反现行有关法律法规的禁止性和强制性规定。原告的诉讼请求应依法予以驳回。经审理查明，原告主张1992年6月1日，东莞市平山管理区作为甲方，益群有限公司为乙方，签订了《有偿使用土地合同书》，约定乙方有偿使用土地东莞市平山管理区188工业区16000平方米土地，有偿使用土地的期限为1992年6月1日起至2042年6月1日。益勤公司主张益群有限公司于1993年12月2日更名为益勤塑胶制品有限公司，并于1996年更名为益勤彩印包装制品有限公司，并对此提交了益勤公司出具的关系证明为证。被告益勤公司对此予以确认。2013年9月17日，东莞市平山股份经济联合社作为甲方，东莞益勤彩印包装制品有限公司作为乙方，就上述《有偿使用土地合同书》涉及的收费项目名称做出变更并签订《有偿使用土地合同书补充协议》。2016年9月1日，益勤公司作为甲方（转让方），帝沙公司作为乙方（受让方）就案涉土地使用权及地上建筑物所有权的转让签订了《土地、建筑物转让协议书》，主要约定如下：1.土地及建筑物现状为未办理土地使用权证和房地产权证；2.转让价格为实收价18000000元，甲方不承担转让过程产生的任何费用；3.支付方式与期限：乙方应于协议签订之日支付定金港币1000000元（以支票支付），合同生效后定金自动转为转让款，乙方协议签订后七个工作日内支付首期款5000000元,乙方在2016年9月30日前……4.甲方保证对其拟转让给乙方的土地及建筑物拥有合法的、完全处分权，保证没有抵押、转让并免遭第三人主张权利等产权瑕疵；5.文件的提供，甲方应向乙方提供下列文件：……（6）其他与该土地及建筑物相关的证件、资料（包括但不限于厂房建设的规划许可证、安全消防验收合格证等；6.在交易完成之前如政府等相关部门禁止或限制当时双方转让的，属于不可抗力，双方解除合同，乙方支付的款项甲方如数退回。后，益勤公司（甲方）与帝沙公司（乙方）签订《补充协议书》（编号：20160831-001-补1）。同日，原告通过嘉力臣（国际）有限公司向被告出具了票面金额为港币1000000元的支票一张。2016年11月30日，原告通过银行转账4500000元给被告。2016年12月2日，原告又通过龙南绿天泉旅游发展有限公司转账1000000元给中间人谢华章。因益勤公司兑现支票的时候发生填写错误，无法兑现，后将上述支票退回给原告，原告又重新支付了嘉力臣（国际）有限公司出具的港币1000000元支票给被告。被告主张该支票并未兑现，并提交支票原件予以佐证。被告主张支付给谢华章的1000000元为原告支付给中间人的介绍费，并非转让费。庭审时，经本院传唤谢华章到庭，谢华章称该1000000元已经于2018年7月12日退回给了龙南绿天泉旅游发展有限公司，原告对此予以确认。益勤公司于2016年11月16日召开董事会，一致同意将益勤公司取得案涉土地使用权及地上建筑物所有权等转让给帝沙公司。关于案涉土地的性质，原告主张为集体土地，但并未提交任何土地使用证书，提交了东莞市平山社区居民委员会出具的《证明》，证明内容为：兹有本社区企业-东莞益勤彩印包装制品有限公司，该企业在平山社区××路××号厂房的地块是符合三规（土规、控规和总规）的集体建设用地，规划用地为工业用地，已于2017年召开股东代表会议，表决通过同意东莞益勤彩印包装制品有限公司将该地块转让给东莞帝沙置业有限公司，本社区可协助完善相关用地手续，可申请办理集体土地使用证。被告对该《证明》不予确认。庭审时原、被告双方确认，案涉土地的地上建筑物并未办理建设工程规划许可证及房地产权证。经本院向东莞市规划管理所、东莞市城乡规划局查询，未查到案涉土地未在上述机构办理规划手续及申报建设工程规划许可证的相关档案记录。原告向东莞市国土资源局申请信息公开，东莞市国土资源局于2018年1月2日出具答复，主要内容为案涉土地所有权属集体，在《东莞市土地利用总体规划（2010-2020年）》中规划为建设用地，土地利用现状地类为村庄。以上事实，有《有偿使用土地合同书》《有偿使用土地合同书补充协议》《土地、建筑物转让协议书》《补充协议书》《证明》、支票、转账记录、董事会决议、东莞市规划管理所出具的回复、东莞市城乡规划局出具的复函、东莞市国土资源局出具的答复等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案土地使用权性质为建设用地，虽未办理土地使用权证，但实际使用权人为东莞市平山社区居民委员会，东莞市平山社区居民委员会将案涉土地出租给益勤公司用于兴办企业，益勤公司再将案涉土地使用权及地上建筑物的所有权转让给帝沙公司，上述出租行为以及转让行为均未经县级以上地方人民政府批准，也不属于上述规定中土地使用权可以依法发生转移的除外情形，此外，当事人也未提供证据证明案涉合同签订时符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条的规定，因此，案涉《土地、建筑物转让协议书》及《补充协议书》（编号：20160831-001-补1），违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。同时，该两份协议达成之时上面已有建筑物，且建筑物并没有报建手续，也违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。因此，上述两份协议属于无效合同，自始不具有法律约束力。原告诉请要求被告继续履行上述合同及支付租金损失，没有法律依据，本院不予支持。至于原告已支付给被告的转让款及因合同无效的其他法律责任，原告可以另行向被告主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国土地管理》第六十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告帝沙实业（深圳）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费135871.23元，原告已预交，由原告帝沙实业（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 超人民陪审员  张丽芬人民陪审员  赵亮明二〇一八年九月十日书 记 员  周 颖附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。