山东省烟台市福山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0611民初673号 原告：周相玉，男，汉族，住烟台市福山区。 委托诉讼代理人：周玉湖，男，汉族，住蓬莱市，系原告之父。 被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区北一路。 法定代表人：郭肇斌，经理。 被告：张红梅，女，汉族，住烟台经济技术开发区。 委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所实习律师。 原告周相玉与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称“宏荷公司”）、张红梅确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周相玉及委托诉讼代理人周玉湖、被告张红梅委托诉讼代理人姜危晴、孙慧到庭参加诉讼。被告宏荷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周相玉向本院提出诉讼请求：请求确认二被告于2015年8月5日签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：2009年7月29日，原告周相玉与被告宏荷公司签订商品房买卖合同（合同编号：烟房福预字2006第064-0028号），约定周相玉以280377.83元的价格购买宏荷公司开发建设的位于烟台市福山区福海路福海阳光花园小区4号楼2单元801号房屋。上述合同签订当日，周相玉依约向宏荷公司一次性支付全部购房款280377.83元及办证契约费用4636.16元、公共维修基金1638元；宏荷公司当日将诉争房屋交付给周相玉。后周相玉对诉争房屋进行装修，并于2009年12月入住使用至今。因诉争房屋一直不具备办证条件，宏荷公司一直未为周相玉办理诉争房屋的房屋所有权证。2017年10月30日，宏荷公司工作人员通知周相玉可以办理房产证，并收取了周相玉办证代理费3286元，但办证过程中，发现诉争房屋已办理至张红梅名下。2018年1月，宏荷公司通知周相玉无法办证并将收取的代理费退回。经查询，诉争房屋在房管部门办理依据为张红梅与宏荷公司于2015年8月5日签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房福预字2007第076481号），交办证契税时间为2017年1月16日。该份合同中约定：张红梅购买诉争房屋为毛坯房，交房时间为2016年9月18日，该约定内容明显与诉争房屋已由周相玉装修入住事实相矛盾，张红梅未查看诉争房屋状况、未收取诉争房屋钥匙即将诉争房屋办至其名下，明显与日常交易习惯不符，张红梅在办理诉争房屋房产证时应对诉争房屋已由他人居住使用的事实明知，可以证明宏荷公司与张红梅之间存在恶意串通侵害了周相玉的利益。 被告宏荷公司未到庭亦未答辩。 被告张红梅辩称，1.原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被告取得房产时是善意的，以合理的价位购买了房屋，并且办理了不动产证书，依据物权优于债权的原则，第二被告的合法权益应受到优先保护。本案中第二被告系善意第三人，于2017年3月22日取得了涉案房屋不动产权登记，现已经合法取得涉案房屋所有权。2.二被告之间不存在恶意串通的情形，第二被告自第一被告处购得房屋，双方之间签订有房屋买卖合同，购房款价格合理，且第二被告已支付了房款，并依法办理了产权登记。因此双方之间不存在恶意串通的情形。3.如果原告认为自己的合法权益受到侵犯，可以依法向第一被告主张权利，要求第一被告承担违约责任，而无权要求确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2009年7月29日，原告与被告宏荷公司签订商品房买卖合同（合同编号：烟房福预字2006第064-0028号）。该合同约定：原告购买位于福海路149号福海阳光花园第4#二单元8层801号房，建筑面积为97.5平方米，每平方米2875.67元，总金额280377.83元；付款方式为一次性付款，买受人于签约当日支付总房款280377.83元，交付期限为2008年6月30日。合同签订当日，原告向被告宏荷公司支付总房款280377.83元、办证相关契税4636.16元、维修基金1638元，被告宏荷公司出具了山东省烟台市房地产企业预收收款收据及工商服务业统一税收收据，并向原告实际交付了涉案房屋。原告尚未办理产权登记手续。 2015年8月5日，被告张红梅与被告宏荷公司签订商品房买卖合同（合同编号：烟房福预字2007第076481号）。该合同约定：被告张红梅购买位于福海路149号福海阳光花园第4#二单元8层801号房，建筑面积为97.41平方米，每平方米5000元，总金额496791元。付款方式为一次性付款，买受人于签约当日一次性支付总房款496791元，交房时间为2016年9月18日。2017年3月22日，被告宏荷公司协助被告张红梅办理了产权证书，将涉案房屋的不动产权证（鲁烟台市福不动产权第0002449号）办至被告张红梅名下。 本案争议的证据和事实如下：原告主张被告宏荷公司于合同签订当日已将涉案房屋交付给原告（合同中签订的交付时间系笔误），原告对涉案房屋进行装修后，于2009年12月入住使用至今；被告张红梅与被告宏荷公司系恶意串通，故其2015年8月5日签订的商品房买卖合同无效。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同原件；2.收款收据三份，2009年7月30日交购房款280377.83元、2009年7月29日交维修基金1638元及2009年7月29日交办证税费4636.16元；3.商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书及业主手册；4.建筑装修的单据一宗及装修出入证一份；5.2009年7月29日电卡费收据一张、2009年8月11日出入证收据一张、2011年12月17日、2013年12月12日、2014年3月7日电费收据三张、2009年7月29日至2017年6月23日物业管理费、电梯费、垃圾清运费收据三张、2012年8月4日、2015年12月22日水费收据两张、2010年7月10日原告与烟台新奥燃气发展有限公司签订的管道天然气供用气合同一份及烟台新奥燃气收费对账单、安检通知单；6.涉案房屋内照片20张；7.办证代理费收据复印件一份；8.原告委托诉讼代理人周玉湖与被告张红梅丈夫任明祥于2018年3月20日录音材料一份，证明被告张红梅与被告宏荷公司之间并没有真实的购房意思表示；9.被告张红梅与被告宏荷公司于2015年8月5日签订的合同复印件一份，该合同约定交房时间是2016年7月18日且交付房屋为毛坯房，这些约定均与原告已将涉案房屋装修并实际居住的情况不符。 经庭审质证，被告张红梅对原告的主张不予认可，对证据1真实性不认可，因为在被告宏荷公司处加盖的是合同专用章2，在法院另案处理的王先宝与李腾鹏确认合同无效案件中加盖的是合同专用章，而没有2，涉案合同签订时间与刚才所述合同时间是同一时期的，所以我们对被告宏荷公司的印章有异议，申请司法鉴定。对原告的证明内容也不认可，假设该合同是真实的，合同的签订时间是2009年7月29日，而第八条交付期限中约定是2008年6月30日，这明显不符合常理，合同尚未签订就要交付房屋；并且据王先宝与李腾鹏案件，原告李腾鹏方陈述包括涉案房屋在内的整个小区的房屋是在2010年竣工验收的，刚才原告讲合同签订当日即2009年7月29日被告宏荷公司即将涉案房屋交付给原告，明显与事实不符。依据合同第24条的约定，涉案合同生效条件是登记备案之日起，而二被告签订合同前到房产部门查询涉案房屋并没有进行备案，所以双方签订合同并顺利的办理了产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，双方当事人约定商品房买卖合同自登记备案之日起生效，故本案原告与被告宏荷公司签订的商品房买卖合同至今尚未生效，原告无权主张两被告之间的合同无效。对证据2真实性无法确认，应当由被告宏荷公司到庭才能予以确认。对证明内容不认可，原告应当继续提交实际缴纳购房款的证据，仅有收据无法证明其履行了合同义务；办证税费及维修基金的收据真实性也无法确认，从收据内容来看，原告后面的内容有涂改的痕迹，原来载明的是5-2-801，现在收据上直接把5改成了4。而且仅记载了5-2-801也无法看出是涉案房屋。对证据3中商品住宅使用说明书的真实性不认可，对证明内容也不认可；从该说明书的内容来看与本案没有关系，并看不出系涉案房屋的住宅使用说明书；从时间上来看交付时间应该是2008年6月30日，明显与原告诉状中的陈述自相矛盾；手写部分也不知是何人所写。商品住宅质量保证书的真实性不认可，对证明内容也不认可；从该保证书的内容来看与本案没有关系，并看不出系涉案房屋的住宅质量保证书；而且不清楚原告是何时间取得的，而且也没有被告宏荷公司签名盖章，也不清楚是否是原告的商品住宅质量保证书。业主手册的真实性不认可，没有任何的盖章，并且填写的时间与原告诉状中的时间相互矛盾，也证明不了原告的主张。对证据4真实性无法确认，我们认为与本案没有关系，更看不出是涉案房屋的装修费用；出入证是空白的，既看不出时间也看不出是何人所有。对证据5中2014年3月7日、2013年12月12日的购电收据的真实性不认可，因这个收据上没有供电部门的印章，从内容上来讲也看不出系涉案房屋的电费。对2017年6月23日的物业管理费、电梯费两张收据真实性不认可，因为该收据没有任何收款单位的印章，从时间上来看是2017年6月23日，此时第二被告已取得了房屋的所有权证。2015年12月22日的水费收据、水费缴纳通知、安检通知单真实性不认可，没有任何收费单据的印章，时间也是在我方与被告宏荷公司签订购房合同之后。对其他的收据真实性也不认可，从剩余收据的内容来看客户名称仅载明是4-2-801，并不能证明是涉案房屋，也不能证明是原告所缴纳的上述费用。对天然气供用气合同的真实性及证明内容均不认可，因为从乙方签名及合同空白处的签名及签订时间均由原告自己书写，具体的时间仅从供用气合同中无法看出。对证据6真实性我方不清楚，证明内容不认可，仅有照片也不能证明照片中的房屋是否是涉案房屋，也不能证明原告实际入住房屋的具体时间。对证据7只有复印件，要求原告提交原件核对证明内容，现在无法核对证据真实性。对证据8我方不清楚录音中是否为任明祥，不清楚原告是否与案外人任明祥进行过沟通；案外人如何表达与本案没有关系。对证据9真实性没有异议，对证明内容有异议，从合同本身反而可以看出双方约定的价格是合理的价位，而且合同里面约定的房屋交付时间怎么履行是两被告之间的事实，与原告没有关系。 被告张红梅主张其已向被告宏荷公司足额支付了购房款，并于2017年3月22日取得涉案房屋的不动产权证书，合法拥有涉案房屋的所有权。为证明其主张，被告张红梅向本院提交了以下证据：编号为鲁（2017）烟台市福不动产权第0002449号不动产权证书原件一份，编号为12193949的山东增值税普通发票原件一份。 经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，但是认为其提交的证据不能证明二被告之间合法的房屋买卖关系，也不能证明被告张红梅实际支付了涉案房屋的购房款。 被告张红梅当庭提出对原告提交的商品房买卖合同中出卖人处加盖的宏荷公司印章进行鉴定申请。 本院认为，原告提交商品房买卖合同、房款收据、公共维修基金收据、办证税费收据，商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、业主手册，烟台新奥燃气发展有限公司管道天然气供用气合同、收费对账单及安检通知单，水、电费收据、物业管理费、电梯费、垃圾清运费收据、涉案房屋入住后的照片，上述证据形成了完整的证据链，证实原告在涉案房屋已实际占有使用的事实，从而证明原告与被告宏荷公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，依法应为有效。即使原告购买的涉案房屋未进行登记备案，亦不影响其效力。被告张红梅提出对原告提交的商品房买卖合同中的印章进行鉴定，本院认为，结合庭审调查及双方提交的证据，该鉴定没有实际意义，对此鉴定申请不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。房产作为特殊的商品，按照一般房屋的交易习惯，购房人应在购买房屋时了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，这是购房人的基本注意义务，而本案中被告张红梅购买涉案房屋，在该房屋系现房的情况下却不审查房屋状况；与被告宏荷公司签订的商品房买卖合同中约定了交房时间，但双方却未有交接的事实；在办理出不动产权证后却不依法主张自己的权利，被告张红梅的行为明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。被告宏荷公司明知涉案房产已出卖给原告且原告已实际占有使用的事实，却又与被告张红梅签订商品房买卖合同，被告宏荷公司的行为系恶意。原告作为涉案房屋的实际占有人，二被告在未征得原告同意的情况下，签订商品房买卖合同，并转移房屋权属，对原告的合同权益造成了损害。故本院认为，被告张红梅在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与被告宏荷公司买卖涉案房屋的行为可以认定为恶意串通，损害了原告的利益，因此二被告之间签订的商品房买卖合同应为无效。 被告宏荷公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，依法 可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告张红梅与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的编号烟房福预字2007第076481号商品房买卖合同无效。 案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  李 玮 人民陪审员  汪国勇 人民陪审员  姜凤鸣 二〇一八年九月十四日 书 记 员  刘 宁