河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初1982号原告陈金全，男，汉族，1981年3月1日，住河南省信阳市平桥区。委托代理人章燕，河南竞远律师事务所律师，代理权限特别授权被告信阳市晨发房地产开发公司。住所地信阳市北京路62号。法定代表人黄绪良，该公司董事长。委托代理人张远友，河南省信阳市浉河区法律援助中心律师，代理权限特别授权。原告陈金全与被告信阳市晨发房地产开发公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈金全的委托代理人章燕、被告信阳市晨发房地产开发公司的委托代理人张远友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈金全诉称，2013年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的浉河锦绣小区第12幢3单元1605号房屋一套，建筑面积共131.23平方米，总价502000元。同时合同还约定了交房期限为2013年10月31日前，以及逾期交房的违约责任。合同签订后，原告以首付款402000元加银行贷款100000元的方式向被告支付了全部房款，但是被告并未按照合同约定期限向原告交付验收合格的房屋。期间，原告多次向被告催要房屋，但是被告至今仍未履行交房义务。为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，向原告交付浉河锦绣小区第12幢3单元1605号房屋；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金158532元（按照已付总房款502000元，日利率0.02%自2013年11月1日起至实际交付之日止计算违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告信阳市晨发房地产开发公司辩称：一、陈金全所述不是事实，我公司早已交付房屋，陈金全是因物业服务费用存在纠纷而没有入住，这与我公司无关，应驳回陈金全的诉讼请求。首先，我公司开发建设的浉河锦绣小区于2011年10月20日开工建设，2013年11月18日已全部竣工。陈金全与我公司签订合同后，约定交房期限已符合交房条件，2014年1月31日陈金全办理完成按揭贷款手续后，我公司和物业公司马上就通知了陈金全，要求陈金全在2014年2月10日到浉河锦绣小区办理入住手续，陈金全不知什么原因没有办理入住手续，但根据双方合同第十一条约定“自出卖人通知买受人办理交接手续之日起，七日内买受人未办理交接手续的，视为房屋已交付给买受人”，同时，《合同补充协议》第四条约定：买受人应在约定交房日期二日内到出卖人指定地点办理交接手续，这就说明陈金全应到浉河锦绣小区办理交接手续，而陈金全一直没有到约定地点办理入住手续，其真正原因是与联畅物业公司存在物业服务费用纠纷，而不是与我公司存在交接纠纷，现起诉我公司没有任何道理。其次，我公司开发的房屋已交由信阳联畅物业管理公司管理，根据双方签订的补充协议第十条规定，买受人同意由出卖人统一委托的物业公司进行前期管理，并在交房前与物业管理公司签订相应的协议。我公司于2013年11月18日就将12号楼的全部房门钥匙交给了物业公司，由买受人直接到物业办理入住手续。所以，我公司的交房时间应是2013年11月18日，没有违反合同约定的交房期限，陈金全经通知迟迟不办理入住手续，与我公司无关。二、陈金全诉请的违约金计算错误，不是双方约定的违约金计算方式。根据《商品房买卖合同》第九条规定，逾期交房的违约金是日万分之二，而不是千分之二，陈金全将日万分之二计算成千分之二，整整扩大了10倍。再则我公司不存在违约之事实，不应支付违约金，也不应承担任何形式的违约责任。总之，陈金全的诉讼没有事实根据，所诉不是事实，我公司没有延期交房，不存在违约事实，如果陈金全不愿意接受该房，双方可以解除合同，退还我公司的房屋，我公司愿意接收，现我公司不存在违约行为，不应承担违约责任。所以，请求查明事实真相，依法驳回陈金全的全部诉讼请求，切实保护我公司的合法权益。经审理查明，原告陈金全与被告信阳市晨发房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的浉河锦绣小区第12幢3单元1605号房屋一套，该商品房建筑面积共131.23平方米，总价502000元。合同第八条交付期限约定，“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”;第十一条交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知买受人办理交接手续签署房屋交接单之日起七日内，买受人未办理交接手续的，视为房屋已交付给买受人。”合同签订后，原告以首付款402000元加银行贷款100000元的方式向被告支付了全部房款。在后期的合同履行过程中，被告以已将入住房屋钥匙全部交给了物业公司，原告应直接到物业公司办理入住手续,认为房屋已交付，而原告认为被告始终未交付房屋，双方发生纠纷，原告起诉来院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告作为房屋买受人按照合同约定支付了购房款，被告则应按照合同约定向原告交付验收合格商品房。被告辩称其已将开发房屋交由信阳联畅物业管理有限公司管理，并于2014年2月10日即通知原告陈金全到浉河锦绣小区办理入住手续，但未提供证据证明其向原告陈金全发出的《入住通知书》有效送达，且该《入住通知书》落款日期即为2014年2月10日，根据原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，故其该项抗辩理由本院不予支持。被告信阳市晨发房地产开发公司应按合同约定向原告陈金全交付房屋。原、被告签订的商品房买卖合同明确约定，迟延交房如逾期超过60日，买受人有权解除合同，如愿意继续履行合同，则从约定交付日期次日至实际交付日，出卖人按日支付原告已交付房款万分之二违约金。鉴于被告逾期交房已超过60日，而原告又要求继续履行合同，则被告应自约定交房次日即2013年11月1日开始按原告已交房款502000元的每日万分之二支付原告违约金至实际交房之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：被告信阳市晨发房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内将浉河锦绣小区第12幢3单元1605号商品房交付原告陈金全，并同时支付违约金158532元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3471元，由被告信阳市晨发房地产开发公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  董亚男人民陪审员  余 婷人民陪审员  王保琴二〇一八年九月十日书 记 员  金 鑫