湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初1382号原告：熊顺龙，男，1965年3月10日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡小林，系湖北益之道律师事务所律师。被告：武汉市思雅服饰有限责任公司，住所地：湖北省武汉市硚口区长丰大道**。法定代表人：段国林，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：于维维、谈旭，均系湖北观筑律师事务所律师。原告熊顺龙与被告武汉市思雅服饰有限责任公司（以下简称“思雅服饰”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊顺龙的委托诉讼代理人蔡小林，被告思雅服饰的委托诉讼代理人于维维到庭参加诉讼。因当事人申请本院给予其调解期限，本院予以准许，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告熊顺龙向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间所签订《博学仕府门面租赁合同》无效，被告立即返还所收原告保证金30000元及租金257400元；2.依法判令被告因无效合同过错方赔偿原告资金占用损失（按银行贷款利率计算，自占有之日起计算至付清为止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月，原告与被告签订《博学仕府门面租赁合同》，约定：原告承租坐落于武汉市硚口区解放大道172号“博学仕府附22号”的一楼门面房（建筑面积220平方米）用于“三镇民生甜食馆”经营，租赁期限为2012年4月1日至2014年12月31日止；租金支付方式为每季支付；租金标准（不含物业费）为130元/平方米/月（不含税），即月租金28600元；在合同签订之日即支付三个月的租金，一年度内租金分四次支付，第二次租金应提前15天缴纳，首次支付的时间为2012年6月30日。合同还约定了水电费收取标准等。原告于2009年3月15日支付了30000元保证金给被告，并于2012年6月14日、9月15日、12月20日各转账85800元租金，共计257400元给被告。原告在合同签订后才发现被告对“博学仕府附22号”的一楼门面房并无所有权和使用权，该房屋的所有权和使用权属于武汉市硚房集团万事特物业管理有限责任公司（以下简称“硚房集团”）所有。在硚房集团的要求下，原告以自己投资设立的武汉市硚口区三镇民生甜食馆（以下简称“民生甜食馆”）的名义与硚房集团于2012年8月1日又签订了《房屋租赁合同》及《补充合同（协议）书》，约定月租金为26400元、保证金10000元。该合同签订后，民生甜食馆向硚房集团交纳了保证金及各季度的租金。该租赁至今仍在继续。原告多次与被告申述，鉴于被告对“博学仕府附22号”的一楼门面房并无所有权和使用权，则原告与被告所签订的合同属于无效，被告应当立即返还原告所交租金及保证金。被告则认为其具有该房屋的出租权，且要求不顾硚房集团已经又与原告投资的公司签订合同的事实，向原告索要其他月份的租金。因被告主张无据，于是其向法院起诉硚房集团，故与原告之纠纷迟迟没有解决。现被告与硚房集团之诉讼已了结，被告已败诉。故原告诉如所请。被告思雅服饰辩称，熊顺龙的诉状所述与事实不符。事实情况如下：2007年6月7日，思雅服饰与硚房第一房管所签订《房屋租赁合同》，约定租期自2007年8月1日起至2012年8月1日止。2009年3月10日，思雅服饰将部分面积转租给熊顺龙经营的民生甜食馆，租期自2009年3月15日起至2013年5月10日止。2009年3月15日，民生甜食馆缴纳30000元保证金。2009年4月，熊顺龙用案涉租赁房屋地址办理了武汉市硚口区昌盛民生甜食馆。熊顺龙与思雅服饰于2012年4月签订的《博学仕府门面租赁合同》系续签合同，租期自2012年4月1日起至2014年12月31日止。因熊顺龙知晓案涉租赁房屋属于案外人，双方还签订过《联营协议》，约定共同承租硚房集团的案涉租赁房屋。因思雅服饰与硚房第一房管所签订的《房屋租赁合同》于2012年8月1日到期，熊顺龙经营的民生甜食馆直接与硚房集团签订房屋租赁合同，熊顺龙与思雅服饰签订的《博学仕府门面租赁合同》终止履行。该合同终止履行后，熊顺龙向思雅服饰分别于2012年9月15日、2012年12月20日各转账85800元（其中28600元系欠付房租），并不要保证金30000元，均是当时熊顺龙自愿给思雅服饰的补偿（装修、门面转让费等）。而思雅服饰觉得自己的损失不止这么多，还向熊顺龙发函要求付款、赔偿，但熊顺龙从未向思雅服饰提出合同无效、返还房租、保证金等要求。因思雅服饰与硚房集团对于续签租金金额一直没有达成一致，硚房集团于2015年起诉思雅服饰腾退、支付房屋占用使用费，并非熊顺龙在诉状中所称“思雅服饰起诉硚房集团”，该案与本案毫无关系，并不构成诉讼时效中断。熊顺龙与思雅服饰签订的《博学仕府门面租赁合同》合法有效。根据我国法律规定，对于承租人未经出租人同意转租的，法律给出租人设定了救济途径，但次承租人（熊顺龙）无任何法定权利，且出租人行使权利从出租人知道或者应当知道之时起算的6个月为除斥时间。硚房集团最晚也是于2012年8月1日与民生甜食馆签订房屋租赁合同时就知道转租的情况，但硚房集团至今未提出请求解除合同或者认定转租合同无效，早已超过六个月除斥时间。因此，现阶段硚房集团也无权提出案涉合同解除或合同无效。熊顺龙的各项诉讼请求已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。”熊顺龙于2009年4月在案涉租赁房屋地址办理个体工商户执照时必然知道案涉租赁房屋的产权人系案外人硚房第一房管所。熊顺龙在其经营的民生甜食馆与硚房集团于2012年8月1日签订案涉房屋的租赁合同时也必然知道案涉租赁房屋产权人系案外人硚房第一房管所。熊顺龙与思雅服饰签订的《博学仕府门面租赁合同》于2012年8月1日终止后，因双方无须办理交接租赁房产，根据合同约定，思雅服饰应在2012年8月1日后30日内退还保证金。民生甜食馆不但没有索要保证金30000元，还向思雅服饰转账两笔现金，最后一笔的支付时间为2012年12月20日。退一步讲，该合同约定的租期是自2012年4月1日起至2014年12月31日止，即便从2014年12月31日起算诉讼时效，距熊顺龙起诉也已经3年2个月。因该合同已经终止履行，不应以该合同到期为诉讼时效起算点。熊顺龙在起诉之前从未向思雅服饰提出过任何诉求，不存在诉讼时效中断的情形。综上，熊顺龙的诉讼请求没有任何法律依据，已过诉讼时效，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月7日，硚房集团与思雅服饰签订《房屋租赁合同》，约定硚房集团将其有权出租的武汉市硚口区解放大道170号博学仕府2号楼1层9、10、11号房屋（实测面积为494.69平方米）出租给思雅服饰，租期自2007年8月1日起至2012年8月1日止，思雅服饰在租期内不得擅自转租该房屋。2008年2月，硚房集团与思雅服饰协商后将11号房屋（面积28.17平方米）收回。硚房集团与思雅服饰约定的租期届满后，双方未续签房屋租赁合同。因思雅服饰未将其承租的房屋全部腾退给硚房集团，硚房集团向本院提起诉讼，请求思雅服饰及武汉廷联地产经纪代理有限公司（以下简称“廷联公司”）腾退其占用的位于解放大道170号“博学仕府”2号楼1单元1层房屋并支付占有使用费。本院于2016年6月14日做出（2015）鄂硚口民三初字第00457号民事判决书，判决思雅服饰及廷联公司于判决生效之日起三十日内从武汉市硚口区解放大道170号博学仕府2号楼1层9号、10号房屋（面积246.52平方米）腾退，并支付自2012年8月起至其腾退之日止的占有使用费。思雅服饰、廷联公司不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。2016年9月30日，湖北省武汉市中级人民法院做出（2016）鄂01民终4881号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年3月10日，民生甜食馆作为承租方（乙方）与思雅服饰作为的出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在武汉市硚口区解放大道170号博学仕府2-10号-11号（实测建筑面积220平方米）；甲方于2009年3月15日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2009年5月10日起至2013年5月10日止；月租金为21000元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5000元。该合同还就其他事项进行了约定。民生甜食馆没有在该合同上盖章，其经营者熊顺龙在该合同上签了名。该合同签订后，民生甜食馆于2009年3月15日向思雅服饰支付了保证金30000元。熊顺龙在思雅服饰交付房屋后一直在该房屋内经营。2012年4月，思雅服饰与熊顺龙签订《博学仕府门面租赁合同》，约定：思雅服饰将其合法拥有出租权的坐落于武汉市硚口区解放大道172号博学仕府附22号的一楼门面房产（建筑面积220平方米）出租给熊顺龙使用，熊顺龙前期租赁时思雅服饰给予的门面为装修门面，无装修转让费；租赁期限自2012年4月1日起至2014年12月31日止；租金（不含物业费）的标准为130元/平方米/月（不含税），付款方式为每季支付；熊顺龙在签订合同之日支付三个月租金，第二次租金应提前15天内缴纳，首次租金的交付时间为2012年6月30日；熊顺龙应在合同签署当日向思雅服饰支付保证金，保证保证金在租赁期间保持在30000元；合同终止时，若熊顺龙无拖欠思雅服饰租金、房租相应税金、物业、水电费及相关的滞纳金等，租赁物及内部设施无损坏，双方交接租赁房产后30日内，思雅服饰将该保证金一次性退还熊顺龙。该合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，熊顺龙分别于2012年6月14日、2012年9月15日、2012年12月20日各向思雅服饰支付了85800元。2012年，硚房集团与民生甜食馆签订《房屋租赁合同》及《补充合同（协议）书》。约定：硚房集团将坐落在武汉市硚口区解放大道172号博学仕府附22号房屋（实测建筑面积为220平方米）出租给民生甜食馆，房屋租赁期自2012年8月1日起至2013年7月31日止，房屋月租金为26400元，租金按季度收取，民生甜食馆应向硚房集团支付房屋租赁保证金10000元。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，民生甜食馆于2012年11月30日向硚房集团支付了10000元保证金。2014年12月25日，硚房集团向民生甜食馆开具了收取自2012年8月起至2013年4月止房屋租金（共计237600元）的《湖北省地方税务局通用网络发票》。2014年11月19日，思雅服饰向熊顺龙送达了《关于思雅服饰督促熊顺龙缴纳商铺租金的催告函》，称：“2012年4月1日，你方与我司签订《博学仕府门面租赁合同》，……，合同签订后，我司依约将租赁房屋交付给你方使用，所交付的房屋还留存有价值为500000元的装修及附属物由你方无偿使用。但你方并未按约履行支付租金等租赁义务，从2013年元月1日起你方开始未向我司支付租金，虽经我公司多次向你方催收，你方仍未履行，截止到2014年11月19日止，你方按合同应支付租金等共计647313元整。为此，特再次催告你方，如你方在收到本函后十日内仍拒不履行支付租金等租赁义务，我公司将依法追究你方的违约责任”。2018年2月28日，熊顺龙起诉来院。诉讼中，熊顺龙与思雅服饰均认可双方于2009年3月10日签订的《房屋租赁合同》已于2012年4月1日被解除。因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。硚房集团与思雅服饰签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月1日届满，之后双方未续签房屋租赁合同。根据本院（2015）鄂硚口民三初字第00457号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终4881号民事判决书，思雅服饰应于判决生效之日起三十日内从武汉市硚口区解放大道170号博学仕府2号楼1层9号、10号房屋（面积246.52平方米）腾退，并支付自2012年8月起至其腾退之日止的占有使用费。故思雅服饰于2012年8月1日租期届满后无权将武汉市硚口区解放大道170号博学仕府2号楼1层9、10号房屋转租。熊顺龙与思雅服饰于2009年3月10日签订的《房屋租赁合同》、于2012年4月签订的《博学仕府门面租赁合同》均系当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。诉讼中，熊顺龙与思雅服饰均认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年4月1日被解除，故该合同已被解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人承租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。由于思雅服饰向硚房集团的承租期限为自2007年8月1日起至2012年8月1日止，而熊顺龙与思雅服饰签订的《博学仕府门面租赁合同》中的熊顺龙的承租期限为自2012年4月1日起至2014年12月31日止，故熊顺龙与思雅服饰签订的《博学仕府门面租赁合同》中，租赁期限自2012年4月1日起至2012年8月1日止的约定有效，超过部分的约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。思雅服饰除收取了保证金30000元外，还于2012年6月14日、2012年9月15日、2012年12月20日向熊顺龙各收取了85800元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”虽然思雅服饰主张熊顺龙以不要保证金30000元及于2012年9月15日、2012年12月20日各支付85800元（其中28600元系欠付房租）作为其自愿给思雅服饰的补偿（装修、门面转让费等），但其没有提交证据予以证明，且思雅服饰向熊顺龙送达的《关于思雅服饰督促熊顺龙缴纳商铺租金的催告函》中明确说明熊顺龙自2013年元月1日起未向其支付租金。故本院对思雅服饰的该主张不予采信。湖北省武汉市中级人民法院对硚房集团与思雅服饰之间的诉讼做出终审判决的时间为2016年9月30日。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从二年调整为三年。思雅服饰辩称熊顺龙的诉讼请求已超过诉讼时效，没有道理，本院不予支持。故思雅服饰应向熊顺龙返还保证金30000元及多收的租金143000元，并应向熊顺龙支付上述款项的利息。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、熊顺龙与武汉市思雅服饰有限责任公司签订的《博学仕府门面租赁合同》部分无效。二、武汉市思雅服饰有限责任公司在本判决生效之日起十日内向熊顺龙返还保证金30000元。三、武汉市思雅服饰有限责任公司在本判决生效之日起十日内向熊顺龙返还租金143000元。四、武汉市思雅服饰有限责任公司在本判决生效之日起十日内向熊顺龙支付上述款项的利息。（以173000元为基数，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5612元，减半收取计2806元，武汉市思雅服饰有限责任公司、熊顺龙各负担1403元。（上述款项已由熊顺龙预交，武汉市思雅服饰有限责任公司在本判决生效之日起十日内向熊顺龙支付1403元。）如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 毛 丽二〇一八年九月十七日书记员 吴丽君