湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1022民初825号 原告：黄西琳，女。 原告：罗志文，男。 委托诉讼代理人：黄西琳（系罗志文之妻），女。 被告:宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地宜章县玉溪镇玉龙湾小区****。 法定代表人：刘晓峰，系公司经理。 委托诉讼代理人：孙铭，男。 原告罗志文、黄西琳与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄西琳兼原告罗志文的委托诉讼代理人，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：1、被告限期为原告办理房屋所有权证（现称不动产权证）；2、被告按合同约定向原告支付逾期办理不动产权证的违约金共计12150元（至起诉日止1215天合计12150元），后续另计；3、被告退回多收的房契税1825元，退还房屋转让手续费395元；4、请求法院冻结被告财务赵金星（财务兼出纳）账户相应数额钱款或未出售的住房、商铺，以便判决生效执行；5、诉讼费由被告承担。事实理由：2013年1月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将宜章县玉溪河畔A2栋906房售予原告，至今产权证尚未办理，应按国家现行的契税费率计算，原来已交总房款的2%，实际应按总房款的1.5%收取。所以被告理应向原告退还多收取0.5%的契税。2014年2月15日，原告向被告支付房屋办证所需契税、产权登记费、维修基金、阳台封闭费及转让手续费等费用25091元，被告将房屋交付。之后，原告多次催促被告办理房屋所有权证，但被告一直拖延。通过到相关部门查询得知被告一直未向房产登记部门提交办证资料。被告逾期办证，应按合同约定支付违约金。被告超过国家标准收取契税，房屋产权转让费也是无合法依据的收费，应退还原告。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的答辩要点：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。被告在规定时间内已经将房屋买卖合同在宜章县房产局登记备案，从2016年开始一直是在办理不动产证书之中，但从2016年5月中旬开始，因为宜章县不动产登记中心的成立，办证部门就停止了相关业务处理，一直到2016年9、10月才开始恢复办证工作。现不动产登记中心已经按照法律程序正在逐步办理，出卖人对逾期办证没有过错；2、原告要求退还多收取契税及产权转让费问题，根据双方《商品房买卖合同》附件二的约定，契税及转让手续费是由被告公司代收代缴，收取的标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，由办证机关核定，而不是在办证前就能确定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司系核准有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。 2013年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于玉溪河畔的A栋9层906房，房屋总价款364986元。原告按合同约定付清了房款。合同约定被告交房期限为2013年5月31日。2016年5月4日，原告向被告缴纳契税7314元,公共维修基金5525元，房屋转让手续费395元。合同第十五条约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。 另查明，2016年5月13日，被告代原告缴纳契税5485.22元，至今没有缴纳房屋转让费342元。被告于2017年11月8日已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案已办理不动产权证。本案庭审中，本院对原告请求法院冻结被告财务赵金星（财务兼出纳）账户相应数额钱款或未出售的住房、商铺，以便判决生效执行的诉请予以释明，该请求系诉讼财产保全申请，不属诉讼请求范围，本院不予审查。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点有四点： 一、被告逾期提供的宜章县房产交易中心出具的关于涉案房屋转让备案时间表能否作为定案依据。本院认为，该证据需由相关行政机关出具，不属被告故意或重大过失逾期提供的证据。该证据虽只加盖宜章县房产交易中心部门公章没有加盖单位公章，且少量业主同音名字存在错误，但本院向行政机关核实了真实性，并责令被告对证据形式的瑕疵予以了补正。该证据与本案的基本事实有关，原告未提供证据否定该证据的真实性，因而，原告主张该证据不能作为定案依据，本院不予支持。 二、关于限期办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告在商品房交付使用后的一定期限内提供办证资料到产权登记机关办证。如果被告未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故该诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 三、宜章玉溪河综合投资开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为并承担违约责任的问题。需要明确的是，签订《商品房买卖合同》后的备案与办理产权手续时向登记机关提交资料备案是不同阶段的不同行为，目的和资料内容均完全不同，被告以其已经将房屋买卖合同到房产部门备案为由主张其已经完成了合同第十五条所约定的办证备案行为，系偷换概念，本院不予采信。虽然办理产权手续涉及到有权机关的审核行为，但是向有权机关申请办证并提交相关资料是办理产权手续的前提，亦是被告的义务。本案中，原告陈述于2014年2月15日办理了房屋交接手续，于2016年5月4日缴纳公共维修基金等费用。依据双方合同约定，被告需在商品房交付使用后365日内去办理房屋转让备案登记。但缴纳公共维修基金是办理房屋转让备案登记的前提，原告没有合理理由证实迟延缴费的原因归责于被告，应自行承担该期间的不利后果。本院以原告缴纳公共维修基金的时间即2016年5月4日后365日视为逾期办证违约金的起算时间。被告于2017年11月8日才将产权资料备案，存在逾期办证的违约行为，应当按照合同的约定从2017年5月4日起至2017年11月8日止，共计1880天，按日向原告支付10元的违约金。原告诉请逾期办证的违约金12150元，后续另计，该诉请超出应支付的标准，本院予以支持违约金1880元，超出部分不予支持。至于不动产登记制度改革对本案是否存在影响，被告未提交证据证实，故不能因不动产登记制度改革所导致的办证延误而减免被告的违约责任。 四、被告收取的契税1825元及房屋产权转让费395元是否现在退还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。本案产权证已办理，该费用已发生和确定。经核实被告多收契税1828.78元（7314元-5485.22），应予退还原告。原告诉请1825元，本院予以支持。房屋转让费按财政部、国家发展改革委财税[2017]20号文件已取消或停止缴纳，被告应退还房屋产权转让费395元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗志文、黄西琳支付逾期办理不动产权证违约金1880元； 二、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗志文、黄西琳退还契税1825元，房屋转让费395元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告罗志文、黄西琳的其他诉讼请求。 案件受理费159元，由被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担45元，原告罗志文、黄西琳负担114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李亚红 人民陪审员  黄冬玉 人民陪审员  杨志林 二〇一八年九月十五日 书 记 员  谭玉婷 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能过调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。