福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初3832号 原告：林俊毅，男，1985年7月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：尤文香，福建融成律师事务所执业律师。 被告：福州世茂新纪元置业有限公司，住地所福建省闽侯县甘蔗街道新区中路。 法定代表人：汤沸，职务经理、执行董事。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 原告林俊毅与被告福州世茂新纪元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林俊毅及其委托诉讼代理人尤文香与被告福州世茂新纪元置业有限公司的委托诉讼代理人王命兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林俊毅向本院提出诉讼请求：1.判决福州世茂新纪元置业有限公司立即向林俊毅交付符合《商品房买卖合同》约定的不动产；2.判决福州世茂新纪元置业有限公司自逾期之日起每日按林俊毅已付款1166102元的万分之二向林俊毅支付违约金直至实际交房之日止，暂计至2018年7月23日应支付逾期交房违约金302953.3元；3.判决福州世茂新纪元置业有限公司自逾期之日起每日按林俊毅已付款的0.002%向林俊毅支付违约金直至权证办理完毕之日，暂计至2018年7月23日应支付逾期办证违约金26074.04元；4.判决本案案件受理费由福州世茂新纪元置业有限公司承担。 事实和理由：2013年3月26日，林俊毅与福州世茂新纪元置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为：20120870054），合同约定林俊毅向福州世茂新纪元置业有限公司购买位于闽侯世茂滨江新城第A1地块商务、办公7#楼101办公房，建筑面积91平方米，单价为每平方米12814.31元，合同总金额1166102元整。合同第八条约定福州世茂新纪元置业有限公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。林俊毅依照合同约定向福州世茂新纪元置业有限公司支付购房款586102元，同时通过银行贷款向福州世茂新纪元置业有限公司支付购房款580000元，已全部履行合同约定付款义务。可福州世茂新纪元置业有限公司拟向林俊毅交付的房屋与买卖合同约定不同，林俊毅无法接受。林俊毅要求福州世茂新纪元置业有限公司整改，可至今福州世茂新纪元置业有限公司的整改依然与买卖合同约定不同，因福州世茂新纪元置业有限公司原因致使讼争房屋至今未能交付，福州世茂新纪元置业有限公司已构成逾期交房。根据买卖合同约定，福州世茂新纪元置业有限公司应自2014年12月31日起至符合约定的商品房实际交付之日止按日向林俊毅支付已付房款万分之二支付违约金，即福州世茂新纪元置业有限公司应向林俊毅支付逾期交房违约金暂计至2018年7月23日为302953.3元。根据林俊毅与福州世茂新纪元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，福州世茂新纪元置业有限公司逾期办证，福州世茂新纪元置业有限公司应自逾期之日起每日按林俊毅已付款的0.002%向林俊毅支付违约金，截止至2018年7月23日应支付逾期办证违约金26074.04元。林俊毅多次与福州世茂新纪元置业有限公司工作人员沟通，催促福州世茂新纪元置业有限公司按买卖合同约定整改到位，早日将符合约定商品房交付林俊毅，至今未得到福州世茂新纪元置业有限公司善意回复。 福州世茂新纪元置业有限公司辩称，一、林俊毅的诉讼请求已超过法定诉讼时效，应驳回林俊毅的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”。据此，诉讼时效届满后，权利人丧失对其怠于行使的民事权利的胜诉权，同时义务人产生抗辩权，义务人可以以诉讼时效届满为由抗辩权利人对其提出的履行义务的请求权。同时结合《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第六条第1款约定，本案中，讼争房屋交付时间为2014年12月31日前，因此诉讼时效于2015年1月1日开始起算，林俊毅未提供充分有效的证据证明其在诉讼时效期间向福州世茂新纪元置业有限公司主张过权利，因此，根据上述法律规定，林俊毅的诉讼请求已超过法定诉讼时效，应驳回林俊毅诉讼请求。 二、讼争房屋闽侯世茂江滨新城第A1地块商务、办公7#楼101办公房已符合该商品房交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收…建设工程经验收合格的，方可交付使用”。结合《商品房买卖合同》及合同补充协议第五条第1款“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。”本案中，福州世茂新纪元置业有限公司于2014年3月24日依法取得讼争房屋竣工验收报告，并于2014年12月26日取得消防验收合格意见书，即2014年12月26日讼争房屋已符合交付条件。 三、林俊毅拒绝接受讼争房屋的理由不能成立。根据《商品房买卖合同》合同补充协议第七条第4款规定：“在不影响绿化、采光及使用功能或考虑多数购房人利益的前提下，出卖人保留对小区部分修改权及对修改的解释权…”。同时，《商品房买卖合同》及合同补充协议第五条第6款：“买受人认为交付的商品存在质量问题，应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照合同规定的期限完成对该商品房的验收交接）…”及合同补充协议第八条第3款：“房屋交付时，买受人如对本合同附件三标准有异议，应按合同约定协商解决，但不应影响买受人按出卖人书面交房通知期限完成对房屋的验收交接手续”。据此，讼争房屋排风口位置不应影响林俊毅按福州世茂新纪元置业有限公司书面交房通知期限完成对房屋的验收交接手续，所以林俊毅拒绝接受讼争房屋的理由不成立，林俊毅应按合同约定对讼争房屋进行验收交接且继续履行合同义务。 四、讼争房屋视为已按合同约定交付，林俊毅无权要求福州世茂新纪元置业有限公司支付逾期交房的违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，同时结合《商品房买卖合同》及合同补充协议第五条第5款：“若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交付期限内对商品房进行验收交接且继续履行合同的，自交房书面通知规定的交付之日视为该商品房已按合同约定交付…”及第6款：“…买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题…为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。”2014年12月27日，福州世茂新纪元置业有限公司向林俊毅送达交房书面通知，如前文所述林俊毅无正当理由拒绝接受讼争房屋，因此，自交房书面通知规定的交付之日，应视为讼争房屋已按合同约定交付，林俊毅无权要求福州世茂新纪元置业有限公司支付逾期交房的违约金。 五、由于林俊毅的原因，导致不能按照合同约定办理讼争房屋产权登记，林俊毅无权要求福州世茂新纪元置业有限公司支付逾期办证的违约金。根据《商品房买卖合同》第十四条：“…出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”及第九条第1款：“…出卖人不承担因买受人或其委托代理人原因，致使买受人未能按约定期限取得房地产权证书的责任”。本案中，如前文所述由于林俊毅无正当理由拒绝接受讼争房屋，导致福州世茂新纪元置业有限公司无法与林俊毅办理交房手续，进而造成无法办理房屋权属登记，因此，逾期办理房屋权属证书的责任应由林俊毅自行承担。 六、即使林俊毅诉讼请求部分成立，林俊毅请求支付逾期办证违约金起算时间也应从2016年1月1日开始计算；且林俊毅请求支付的逾期交房和逾期办证的违约金过高，应适当减少。本案中，《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋所有权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，可知讼争房屋应于2014年12月31日前交付，初始登记应于2015年12月31日前办妥。因此，即使林俊毅诉讼请求部分成立，林俊毅请求支付逾期办证违约金的起算时间有误，应从2016年1月1日起算。根据《商品房买卖合同》及合同补充协议第九条：“出卖人依据本合同正文第十四条第[2]款第2项承担的违约金总额以该商品房总金额的千分之五为限”。因此，逾期办证违约金不应超过5830.51元。再根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，据此，林俊毅要求福州世茂新纪元置业有限公司支付的逾期交房违约金及逾期办证违约金过高，应予以减少。 综上，林俊毅主张福州世茂新纪元置业有限公司交付讼争房屋并支付逾期交房、逾期办证违约金无事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，林俊毅与福州世茂新纪元置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20120870054），约定林俊毅向福州世茂新纪元置业有限公司购买位于闽侯世茂滨江新城第A1地块商务、办公7#楼101办公房，建筑面积91平方米，单价为每平方米12814.31元，商品房总价款为1166102元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、该商品房无安装管道燃气，双方同意上述第2项中“管道燃气”予以删除，不作条件约定。合同第十四条关于产权登记的约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六合同补充协议第六条约定，关于本合同第九条，如出卖人不能按照合同第八条规定规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。附件六补充协议第七条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致买受人所购买的商品房无法满足本合同第十七条所约定的使用用途标准。如果即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更、设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更、设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。附件六补充协议第九条约定，关于本合同正文第十四条，第1款，出卖人不承担因买受人或其委托代理人原因，致使买受人未能按约定期限取得房地产权属证书的责任。第4款，出卖人依据本合同正文第十四条第[2]款第2项承担的逾期违约金总额以该商品房总金额的千分之五为限。 合同签订后，林俊毅已支付全部购房款。2014年12月2日，福州世茂新纪元置业有限公司邀请林俊毅从即日起至2014年12月7日参与现场预验收工作。 讼争房屋已于2014年3月24日通过竣工验收，于2014年12月26日通过消防验收。2014年12月27日，福州世茂新纪元置业有限公司按合同约定地址向林俊毅发出交房通知。 本院认为，林俊毅与福州世茂新纪元置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。林俊毅主张讼争房屋入户门门口增加排风口，房屋正门位置进行了挪动，预验收时房屋没有后门，现在房屋虽然有后门但材料、尺寸不符，排水管道从室内改到室外，影响使用；福州世茂新纪元置业有限公司认为，门不存在移动的问题，后门在通知交房时已经凿开，其商品房符合合同约定的交付条件，林俊毅主张的上述问题不能构成其拒收的理由，本院认为，林俊毅主张的情况并未对讼争房屋结构、使用功能产生重大影响，林俊毅主张讼争房屋不符合合同约定，依据不足，本院不予采纳。讼争房屋已通过竣工验收与消防验收，已符合交房条件，福州世茂新纪元置业有限公司已按约定时间通知林俊毅收房，林俊毅应当按照约定时间收房。鉴于林俊毅现未实际收房，福州世茂新纪元置业有限公司应向林俊毅交付讼争房屋。林俊毅至今未能接收讼争房屋并办理讼争房屋的权属证书系由于林俊毅在福州世茂新纪元置业有限公司通知交房后未及时接收房屋造成，故林俊毅要求福州世茂新纪元置业有限公司支付逾期交房以及逾期办证违约金的请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向林俊毅交付符合《商品房买卖合同》约定的闽侯世茂滨江新城第A1地块商务、办公7#楼101办公房； 二、驳回林俊毅的其他诉讼请求。 案件受理费15295元，因适用简易程序审结，依法减半收取计7648元，由林俊毅负担3824元，由福州世茂新纪元置业有限公司负担3824元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 彬 二〇一八年九月二十五日 书记员 包晓丹 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。