鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0602民初3334号 原告:郝治业，女，汉族，1985年8月28日生。 被告：金威建设集团有限公司 法定代表人：王文治，系该公司董事长； 住所地：东胜区鄂尔多斯西街**； 委托代理人：段普复、安敏呈，系内蒙古京蒙律师事务所律师。 原告郝治业与被告金威建设集团有限公司（以下简称金威公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝治业、被告金威公司委托代理人段普复、安敏呈到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 郝治业向本院提出诉讼请求：一、请依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0015835）；二、判令被告返还原告首付款210527元、手续费9215元；三、判令被告支付原告违约金4394.84元；四、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2011年9月2日原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东胜区罕台镇公园大道东、九成功路西、罕台六路南、罕台街北“伊利城新城市经典住宅小区”4号楼1单元1102号房，总价款680527元。后原告按约定向被告支付了购房首付款210527元、手续费9215元，但被告至今未将该房屋交付原告使用，被告严重逾期违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 金威公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：1、因未及时行使解除权，原告的合同解除权已消灭。2、金威公司曾多次通知原告接受房屋，原告均拒绝接受房屋。3、金威公司现已取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》，完全符合交房条件，合同目的可以实现。金威公司即使违约也只承担迟延交房违约责任。 针对其诉讼请求及事实与理由，郝治业向法庭提交了如下证据： 一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原被告于2011年6月29日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0015835）一份，原告购买的被告位于亿利城·新城市经典住宅小区4号楼1单元1102号房，该房建筑面积为139.4平方米，房屋总价为680527元，同时合同第八条约定被告（出卖人）应当在2012年8月31日前，将合同约定的商品房交付原告（买受人）使用，该合同第九条对出卖人逾期交房买受人享有的权利及出卖人应承担的违约责任作了明确约定。 二、2011年9月2日被告向原告出具的收据复印件两张，原告持有的银行还贷明细一份。上述证据证明原告依合同第六条第3种方式按期向被告付清了全部购房款。 三、2013年5月20日被告“优惠政策通知”一份（未加盖印章）、2013年5月20日照片一张及视频资料，2014年12月16日鄂尔多斯市东胜区社会矛盾纠纷大调解领导小组办公室证明一份，上述证据证明被告未依合同约定的交房时间2012年8月31日前交房，已构成违约，原告有权依约解除合同并追究其应承担的违约责任。同时证明多次要求与被告解约，本案原告在法律规定的期限内已行使了合同解除权，并在2013年5月20日前都单方签署了被告提供的退房协议。 四、2014年7月29日由鄂尔多斯市信访局出具的“信访事项程序性受理告知书”一份（共1页）；2014年7月31日鄂尔多斯市东胜区党委政府信访局出具的“信访事项程序性受理告知书”；证明本案原告同他人多次通过上访、到相关部门反映、诉讼等形式要求解除与被告所签《商品房买卖合同》，法院不立案，被告一直推拖不依约履行合同，原告一直主张解除合同的权利未果。 金威公司对证据一的真实性认可，对证明的问题部分认可：1、2013年10月份房屋具备交付条件，并通知原告。2、如果原告行使解除权的，应当在2013年8月31日之前，现行使解除权已经丧失。 金威公司对证据二的收据真实性认可，对银行还贷明细不认可，不是原件。对原告已经向被告支付的钱数认可，但是原告已经将涉案房屋抵押给银行，在原告行使解除权时，应将涉案房屋的抵押注销。否则在合同解除后，原告无法将无权利瑕疵的房屋返还给被告，合同解除后，无法实现各自返还的法律后果。 金威公司对证据三中的“优惠政策通知”、对照片及视频资料的真实性也不认可，对项目优惠方案的公告，2014年12月16日鄂尔多斯市东胜区社会矛盾纠纷大调解领导小组办公室《证明》的真实性认可，对该组证据的证明问题不认可：1、原告与被告解除房屋合同，应通过正常渠道，而不是通过信访等渠道与被告解除合同；2、即使在2013年8月31日之前，原告表达过解除合同意思表示，但解除合同一年期限属于除斥期间，不适用诉讼时效中止中断，现住原告提起解除合同已经丧失解除权并已过诉讼时效。对录音资料的真实性及证明的问题均不认可，该视频资料明显有剪切的痕迹，资料中的工作人员明确表明他不负责该案件。 金威公司对证据四的真实性认可，对证明的问题不认可，不能证明原告参与过信访，而信访内容仅仅是要求人民法院受理案件：1、被告认为原告与被告解除合同，表达诉求的相对方应该是被告，而不是信访。2、被告房屋在2013年具备交付使用条件，原告反映的2014年还不能使用的问题与事实不符。3.原告在除斥期间内提起或诉讼要求解除双方签订的商品房买卖合同，应该提交的是人民法院的受理案件通知书而不是信访资料。 针对其答辩，金威公司向法庭提交了如下证据： 一、《商品房买卖合同》及补充协议一份,证明：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，同时根据合同第九条约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。所以在原告未催告被告的情况下，原告行使解除权的时间应为2013年10月30日前，但原告未在此时间行使解除权，因此原告的解除权已经消灭，现原告提起解除合同无法律依据。 二、《竣工验收备案表》一份,证明：1、涉案小区于2011年9月30日竣工，房屋完全符合法律规定和合同约定的交付条件。2、涉案小区已取得《竣工验收备案表》符合交房条件，因此原告解除合同没有任何法律依据。 三、《鄂尔多斯日报》公告一份，证明被告于2013年10月1日通过《鄂尔多斯日报》以公告的形式再次向原告通知交房，但是原告依然拒绝接收房屋，所以至此日止视为被告已经向原告交付了涉案房屋。现原告要求解除双方合同于法无据。 四、《商品房买卖合同》一份、《入住通知书》一份、《物业管理委托协议》一份、《装修施工管理协议》一份,证明涉案小区的房屋在2013年就已经开始陆续有业主办理入住手续，完全符合补充协议中约定的交付条件，即具备装修条件就可以交付房屋。因此原告提出解除合同完全没有任何法律依据和事实根据，原告应当继续履行合同。 五、企业机读档案登记资料一份，证明被告是本案的适格主体。 原告对金威公司提交的证据一的真实性认可，对证明问题不认可，原告多次主张权利，不存在没有主张权利的事实。解除权除斥期间对本案不能适用。 原告对金威公司提交的证据二的真实性及证明的问题均不认可，日期不符，与原告没有关联性，而且对于原告来说是不合法的，与合同向违背。 原告对金威公司提交的证据三的真实性及证明的问题均不认可，对于房屋的交付，前提条件是竣工验收才能交付，而当时被告并没有实际交付房屋。与原告没有关系，没有明确的通知对象。 原告对金威公司提交的证据四真实性认可，对证明的问题不认可，与原告没有关系，该证据本身也不合法，交付房屋是需要在国家认可的符合条件下交付。 原告对金威公司提交的证据五真实性及证明的问题均认可。 经本院审查，金威公司对原告提交的证据一的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据二上均盖有公章，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据三中的《优惠政策通知》上未加盖公章，且金威公司亦不认可，故本院对其真实性不予采信。本院对原告提交的证据三中的照片的真实性认可。金威公司对原告提交的证据三中的2014年12月16日鄂尔多斯市东胜区社会矛盾纠纷大调解领导小组办公室证明的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。金威公司对原告提交的证据四中的2014年7月29日由鄂尔多斯市信访局出具的“信访事项程序性受理告知书”、2014年7月31日鄂尔多斯市东胜区党委政府信访局出具的“信访事项程序性受理告知书”是相关行政部门出具，本院对其真实性予以采信。原告对金威公司提交的证据一的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。金威公司提交的证据二、三是相关部门出具，故本院对其真实性予以采信。原告对金威公司提交的证据四的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告对金威公司提交的证据五的真实性及证明的问题均认可，故本院予以采信。 经本院审理查明，于2011年9月2日原告与金威公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2011-0015835）一份，约定原告购买金威公司位于东胜区亿利城·新城市经典住宅小区4号楼1单元1102室，面积139.4平米住宅，每平米价格为4881.83元，总价款680527元，首付房款为210527元，剩余房款470000元由银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告金威公司应当在2012年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋。第九条约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。原告已向金威公司支付了房屋首付款210527元及手续费9215元，并剩余470000元办理了银行按揭贷款。 2012年11月14日闫双平、赵明敏、高有世、刘珍报等12人到东胜区社会矛盾纠纷调处中心请求与金威公司调解解除商品房买卖合同事宜。 被告于2013年1月17日将名称由鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司变更为金威控股集团有限公司，同年4月26日又将金威控股集团有限公司变更为金威建设集团有限公司。 2013年5月24日金威公司发出公告，针对逾期交房事宜与买房人公告两种优惠方案，但原被告未能协商一致。 2014年7月14日赵勇到东胜区信访局反映因金威公司逾期交房违约等问题。 2014年7月29日张晓宇、闫双平、高海龙、苗侯云等人到鄂尔多斯市信访局反映因金威公司逾期交房请求解除合同并承担违约责任。 2014年7月31日郝倬渝、闫双平、郝明敏等人到东胜区信访局反映因金威公司逾期交房请求解除合同并承担违约责任。 2018年4月17日本案涉诉房屋竣工验收并合格，并取得了《竣工验收备案表》。涉诉房屋所在小区其他业主自2013年10月起开始陆续交付使用房屋。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故原被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，原被告应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告金威公司应当在2012年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋。而2018年4月17日本案涉诉房屋才竣工验收并合格，金威公司构成违约。 关于原告的解除权是否消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。本案中，双方合同约定2012年8月31日前交付房屋，逾期超过60日原告有权解除合同，该约定属于约定解除权，受一年除斥期间的限制，即自2012年11月1日至2013年10月31日止。原告未能提交证据证明在该一年除斥期间内其主张过解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”之规定，原告的约定解除权已经消灭。关于法定解除权，于2018年4月17日（本案起诉前）本案涉诉房屋竣工验收并合格，且取得了《竣工验收备案表》，即原被告的合同目的可以实现，本案不符合法定解除条件，故本院不支持原告解除商品房买卖合同并返还购房款及利息的主张。原告可以另行向金威公司主张逾期交房的违约责任。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回原告郝治业全部诉讼请求。 案件受理费2331元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 增格嘎力布 二〇一八年九月十五日 书记员 王 雨 雨 法条链接： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 二、《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。” 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。