贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0521民初1138号 原告：大方县建设投资有限公司。住所地：贵州省毕节市大方县中国农业发展银行大方县支行三楼。统一社会信用代码：915205217988189354 法定代表人：胡杨兵，大方县建设投资有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡建平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彬，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：贵州春晖百货有限公司。住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾大道1号。统一社会信用代码：91520522072013978E 法定代表人：周刚，贵州春晖百货有限公司执行董事兼总经理。 原告大方县建设投资有限公司（以下简称大方建投公司）与被告贵州春晖百货有限公司（以下简称春晖百货公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大方建投公司之委托诉讼代理人蔡建平到庭参加了诉讼，被告贵州春晖百货公司经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大方建投公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原被告双方签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》；2、请求人民法院依法判决被告赔偿原告租金损失人民币8678113.22元，并承担543316.18元的违约赔偿责任（暂计至2018年2月11日，实际应付至支付完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月12日，原告与被告签订《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》，约定由被告承租原告位于杜鹃广场下的商铺和停车场用于商业贸易。租赁物为框架剪力墙二层建筑，其中一层停车位391个，总建筑面积14130.64平方米；一层门市33个，总面积1637.44平方米；二层商场总面积11726.5平方米；二层门市总面积853.44平方米；桥下门市面积1600平方米，总计27183.69平方米（不包括拟出售给华屹公司的27个门面）。租赁期限从2014年2月12日至2032年2月11日止。租赁物租金为35.80元/平方米/月。被告有3年的免租优惠，3年后租金根据同地段同类用房市场调查价进行调整。据此，被告免租期限截止至2017年2月11日。从2017年2月12日起计算租金，计算至2018年2月11日被告应付租金为11678113.22元（27183.69平方米×35.80元/平方米/月），扣除被告缴纳的300万元保证金，被告还应支付原告8678113.22元租金，但至今为止被告未支付过租金。按合同第十五条的约定被告应承担年租金20%的违约赔偿责任，但原告主动调整违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，计算至2018年2月11日被告应付违约金543316.18元。综上，被告未按合同约定及时全面履行义务，属根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿各项损失。根据合同法相关规定，原告提出上述诉请，望依法支持，维护原告的合法权益。 被告春晖百货公司未作答辩。 原告为证明其诉讼主张提交了以下证据，均当庭进行了举证： 1、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，用以证明原告诉讼主体适格。 2、房屋所有权证3本、国有土地使用权证，用以证明原告是涉案合同的所有权人，有权行使相应的所有者权利。 3、国家企业信用信息公示系统，用以证明被告诉讼主体适格。 4、《大方县杜鹃广场商铺及停车场公开招租成交确认书》、《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》、《委托书》、《大方县建设投资有限公司关于要求贵州春晖百货有限公司停止改变杜鹃广场停车用途违约行为的函》、《关于对贵州春晖百货有限公司大方分公司违法违约行为的情况反映》、《大方县人民政府法制办公室关于四川兴安建设有限公司贵州分公司关于对贵州春晖百货有限公司大方分公司违法违约行为的情况反映的法律建议》、《大方县建设投资有限公司关于春晖百货有限公司大方分公司关于违约行为的处理情况报告》、《贵州春晖百货有限公司大方分公司租赁情况表》，用以证明1、因被告根本违约导致原告签订合同目的不能实现，原告有权主张解除合同，并由被告承担支付自2017年2月12日至合同解除之日止的租金损失；2、被告应按合同约定赔偿原告的各项损失，并承担按年租金的20%的违约责任。 原告方所举上述证据经本院审核，具备证据的“真实性、合法性、关联性”特征，本院予以确认在卷佐证。 本院经审理查明：2013年8月15日，大方县财政局作为招租人，被告春晖百货公司作为竞得人签订《大方县杜鹃广场商铺及停车场公开招租成交确认书》，内容为“大方县财政局2013年8月15日在大方县财政局会议室举办的公开竞标招租活动中，贵州春‘辉’百货有限公司（竞得人）：身份证号（或组织机构代码证号）：07201397-8，竞得大方县杜鹃广场商铺及停车场租赁权。现将有关事项确认如下：一、该标号商铺及停车场租赁费为35.80元/平方米/月，租金按季度交纳。租赁时间为18年（起止时间以《杜鹃广场商铺及停车场租赁协议》为准）。二、竞得人交纳的竞标保证金，自动转作商铺及停车场租金。三、竞得人应当于20年月日之前，持本人《成交确认书》至大方县财政局签订《杜鹃广场商铺及停车场租赁协议》。不按时签订《杜鹃广场商铺及停车场租赁协议》的，视为竞得人放弃竞得资格，招租人有权没收竞得人所交纳的竞标保证金。四、本《成交确认书》一式肆份，招租人执贰份，竞得人执贰份”。2014年2月12日，原告大方建投公司作为甲方与作为乙方的被告春晖百货公司签订《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》，合同约定“第一条租赁物情况：1、租赁物名称：杜鹃广场下的商铺和停车场；2、租赁物地址：大方县大方镇红旗大道旁杜鹃广场以下；3、租赁物结构及面积：租赁物为框架剪力墙二层建筑，其中一层停车位391个，总建筑面积14130.64平方米；一层门市33个（总面积1637.44平方米）；二层商场总面积11726.5平方米；二层门市总面积853.44平方米；桥下门市面积1600平方米，总计27183.69平方米（不包括拟出售给华屹公司的27个门面）。第二条租赁物用途：该租赁物按原设计功能只能用作商业贸易（包括但不限百货、餐饮、娱乐、家电、副食品等适合城市功能配套的贸易及服务）及停车所用，未经与甲方商定并允许，乙方不得擅自改变租赁物用途（停车场保持原设计车位数量）。第三条租赁期限：租赁期限自2014年2月12日起至2032年2月11日止，共计18年。第四条租金：1、该租赁物租金为35.80元/平方米/月。2、从签订本合同之日起甲方给予乙方3年的免租优惠。3、租金调整方式为：自优惠结束之时起算，以三年作为一个调价周期，以同期同地段同类用房市场调查价为依据，当本合同约定价与调查市场价差超过40%时，予以适当调整，调增或调减以市场价与合同价差值的50%予以调增或调减。第五条租金支付方式：1、乙方正式营业之日起，公开招租期间所交纳的300万元竞租保证金在3年免租期内转换成押金存放于甲方专户，3年期满后转换抵租金。按每季度应付租金额进行划转，直到支付完毕。2、租金按季度支付，除免租期外，乙方应于每季度的前5个工作日内一次性支付给甲方。支付方式为，乙方将租金划入甲方指定的银行账户。第七条维修养护责任：1、租赁期间，乙方自行承担对租赁物的装修、维修和管理责任，装修设计方案由乙方报甲方审批后方可实施。2、租赁期间因乙方的管理、使用不善，造成租赁物及相连设施的毁损，乙方应承担维修的责任。第十三条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同收回租赁物，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改租赁物结构或改变租赁物用途的；2、拖欠租金累计达2个季度的；3、利用租赁物进行违法活动的；4、故意毁坏租赁物的。第十四条提前终止合同：1、租赁期间，非因法定事由及本合同约定事由不得终止本合同。任何一方提出终止租赁合同，应提前60日并以书面形式通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2、如因国家建设确需终止合同时，甲方一般应提前60日通知乙方，乙方的经济损失按相关标准予以合理补偿。3、因不可抗力导致合同履行不能的，双方均不承担违约责任。第十五条违约责任：1、租赁期间甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除赔偿守约方各种合法损失之外，另按年租金的20%支付违约金。2、乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照季度租金的1‰加收滞纳金。第十七条争议的解决：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方友好协商解决，如从发生争议之日起30日内未达成一致意见，任何一方均可向租赁物所在地有管辖权的法院提起诉讼”。大方建投公司与春晖百货公司签订《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》后，春晖百货公司将部分案涉租赁物出租给“钻石钱柜”等商户使用，租赁期限不等。春晖百货公司大方分公司与四川兴安建设有限公司贵州分公司就杜鹃广场的装修签订《建筑装饰施工合同》，并在该合同的履行过程中发生纠纷，四川兴安建设有限公司贵州分公司向大方县人民政府提交了《关于对贵州春晖百货有限公司大方分公司违法违约行为的情况反映》，2015年11月16日，大方县人民政府法制办公室提出法律建议，认为经调查，春晖百货公司具有丧失履行《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》的可能性，依据合同约定和法律规定，建议大方建投公司提前60日向春晖百货公司提出终止合同的通知或大方建投公司与春晖百货公司直接协议解除合同，若春晖百货公司不接受以上方式解除合同，由大方建投公司法定解除合同。后经大方建投公司与春晖百货公司双方协商，春晖百货公司终止履行了2014年2月12日大方建投公司与春晖百货公司签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》。2016年1月20日，大方建投公司为甲方与毕节市振华实业有限公司为乙方签订《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》，该合同载明“第一条租赁物情况：1、租赁物名称：杜鹃广场下的商铺和停车场；2、租赁物地址：大方县大方镇红旗大道旁杜鹃广场以下；3、租赁物结构及面积：租赁物为框架剪力墙二层建筑，其中一层停车位：391个，总建筑面积14130.64平方米；一层门市：33个（总面积1637.44平方米）；二层商场总面积117526.5平方米；二层门市：总面积853.44平方米；桥下门市面积1600平方米。总共27183.69平方米（不包括拟出售给华屹公司的27个门面）。第三条租赁期限租赁期限自2016年1月30日起至2034年1月30日止，共计18年。第四条租金：1、该租赁物租金为35.80元/平方米/月。2、从签订本合同之日起甲方给予乙方3年免租优惠”。2016年2月3日，大方建投公司为甲方与毕节振华实业有限公司为乙方又签订一份《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同补充协议》，该《租赁补充协议》载明“一、由乙方毕节市振华实业有限公司按照原春晖百货与大方县城投公司签订的租赁合同条款，乙方与甲方大方县建设投资有限公司签订的杜鹃广场商铺及停车位租赁合同，负责杜鹃广场商铺及停车位经营管理（免租期自甲、乙双方租赁合同签订之日起计算）。鉴于贵州春晖百货有限公司已经书面同意退出租赁经营，终止合同履行。对于后合同义务的履行：由乙方自行与春晖百货公司及其装修施工单位协商解决，甲方不承担责任。贵州春晖百货有限公司所欠四川兴安建设有限公司贵州分公司及消防、电梯、空调、防水、地坪漆因建设杜鹃广场而产生的工程款，由乙方毕节市振华实业有限公司负责支付。支付方式由四川兴安建设有限公司贵州分公司及其他分项负责人与乙方毕节市振华实业有限公司自行约定”。协议签订后，因毕节市振华实业有限公司未按约定实际履行合同，2016年8月3日大方建投公司向毕节市振华实业有限公司发出对《大方县建设投资有限公司关于敦促毕节市振华实业有限公司履行及约定义务的通知》，于9月1日发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》以及《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同补充协议》。2016年11月2日，大方建投公司以毕节市振华实业有限公司为被告、春晖百货公司为第三人诉至本院，要求依法解除大方建投公司与毕节市振华实业有限公司于2016年1月20日签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》及2016年2月3日签订的《杜鹃广场商铺及停车位补充协议》，判决毕节市振华实业有限公司赔偿大方建投公司损失2335622.65元。后大方建投公司于2017年10月25日申请撤回对春晖百货公司的起诉，本院裁定予以准许。2017年11月20日，本院以（2016）黔0521民初3377号民事判决书判决“一、解除原告大方县建设投资有限公司与被告毕节市振华实业有限公司于2016年1月20日签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》和2016年2月3日签订的《杜鹃广场商铺及停车位补充协议》；二、被告毕节市振华实业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿大方县建设投资有限公司损失1167811.32元；三、驳回原告大方县建设投资有限公司的其他诉讼请求”。（2016）黔0521民初3377号民事判决书现已生效。 本院认为，原告大方建投公司与被告春晖百货公司于2014年2月12日签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原、被告应该按照合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原、被告在合同履行过程中出现问题，已经协商一致终止双方于2014年2月12日签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》的履行，原告大方建投公司于2016年1月20日已另行签订租赁合同将案涉租赁物出租给毕节市振华实业有限公司，重新约定了案涉租赁物的相关权利、义务，原告大方建投公司与被告春晖百货公司签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》已于2016年1月20日前解除，原告大方建投公司在该《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》已经解除的前提下于2018年3月14日再诉至法院要求解除该《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》没有事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案原、被告签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》中虽然约定从签订合同之日即2014年2月12日起给予春晖百货公司3年的免租优惠，即2014年2月12日至2017年2月12日属于免租期，原、被告终止《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》的履行时尚在原、被告约定的免租期内，但由于被告春晖百货公司在履行案涉租赁合同的过程中出现问题，导致原、被告签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》无法正常履行下去，案涉租赁合同解除的责任在被告春晖百货公司，由此造成原告大方建投公司应收租金期间的相应延后，对原告大方建投公司因此造成的租金损失，被告春晖百货公司应予赔偿。原告大方建投公司要求被告春晖百货公司赔偿一年的租金损失11678113.22元（35.80元/平方米/月×12个月×27183.69平方米）的诉讼请求本院予以支持，扣除被告春晖百货公司交纳的300万元保证金，被告春晖百货公司还应赔偿原告大方建投公司8678113.22元。原告大方建投公司以被告春晖百货公司至今未支付过租金为由，要求被告春晖百货公司按照合同第十五条的约定承担违约责任，因原、被告解除合同时尚在双方约定的免租期内，故不产生逾期支付租金的违约责任，对原告大方建投公司要求被告春晖百货公司支付543316.18元违约金的诉讼请求本院不予支持。被告春晖百货公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案作缺席判决。 综上所述，终止履行是合同解除的法律后果，原、被告协商同意终止双方于2014年2月12日签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》的履行，即双方已协商一致，解除该合同。原告已就案涉租赁物与毕节市振华实业有限公司重新签订租赁合同，将案涉租赁物的权利、义务约定由毕节市振华实业有限公司享有和承担，并与毕节市振华实业有限公司在合同履行中发生纠纷，经本院生效判决予以解除原告与毕节市振华实业有限公司签订的《杜鹃广场商铺及停车位租赁合同》和《杜鹃广场商铺及停车位补充协议》后，原告再来起诉要求解除签订时间在前的租赁合同，于事实不符，于法无据，本院不予支持。导致案涉租赁合同解除的责任在被告春晖百货公司，由此造成了原告大方建投公司应收租金期间的相应延后，对原告大方建投公司因此造成的租金损失，被告春晖百货公司应予赔偿。原、被告协商解除合同时在双方约定的免租期内，对原告大方建投公司要求支付违约金的诉请不予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告贵州春晖百货有限公司于本判决生效后十五内赔偿原告大方县建设投资有限公司损失8678113.22元； 二、驳回原告大方县建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76350.00.00元，由被告贵州春晖百货有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 长  王 静 人民陪审员  吴兴会 人民陪审员  徐 玥 二〇一八年九月十四日                                                                       法官助理 刘莹                                                                          书记员 谢璐