云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初206号原告：昆明肯德基有限公司。组织机构证号71949087-2。住所地：昆明市青年路389号志远大厦第4层F座。法定代表人：包莹瑞，职务董事长。委托诉讼代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师，一般授权代理。被告：杨玉桦，女，1990年10月20日出生，哈尼族，云南省景洪市人，现住云南省景洪市。被告：蒋维敏，女，1965年12月3日出生，汉族，现住云南省景洪市。委托诉讼代理人：徐家明，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨新源，男，1964年7月18日出生，哈尼族，云南省普洱市人，现住云南省景洪市。被告杨玉桦、蒋维敏、杨新源共同委托诉讼代理人：黄文甲，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被告：王猛，男，1959年8月26日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市。原告昆明肯德基有限公司（以下简称原告）诉被告杨玉桦、杨新源、蒋维敏、王猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日作出（2015）景民二初字第1057号民事判决书，原告不服提出上诉，西双版纳傣族自治州中级人民法院以基本事实不清发回重审，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄薇、彭晶；被告杨新源，被告杨玉桦、蒋维敏、杨新源共同委托诉讼代理人黄文甲，被告蒋维敏委托诉讼代理人徐家明到庭参加诉讼，被告王猛经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。期间，本案经法定程序延长审理期限六个月；本院依原告2017年12月25日向本院提出的鉴定申请，委托云南鼎丰司法鉴定中心对有争议的损失作出鉴定意见。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.解除《租赁合同》；2.四被告自2013年11月18日开始无权收取租金；3.四被告连带赔偿损失2468479.31元；4.四被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：包括本案房屋在内的，位于景洪市勐泐大道58号一层共计356平方米的房产，原系西双版纳云杰房地产开发有限公司（以下简称云杰公司）所有，并由西双版纳歌舞倾城有限公司（以下简称歌舞倾城公司）整体出租。2009年8月，经云杰公司同意，歌舞倾城公司与原告签署《租赁合同》，约定由原告承租上述房产，用于开设肯德基餐厅，租赁期限为20年（2010年10月1日至2030年9月30日止）。自2010年3月开始，云杰公司将原告承租的房屋陆续分别转让给了包括蒋维敏在内的三位自然人。蒋维敏于2010年3月17日与云杰公司签署《商品房购销合同》，2010年12月28日与歌舞倾城公司签署《房屋租赁合同》。2012年3月21日，蒋维敏向原告出具了《委托证明函》，委托王猛承接歌舞倾城公司与原告的《租赁合同》，同时歌舞倾城、原告及王猛签订《合同转让协议》，歌舞倾城公司将《租赁合同》权利义务转让给王猛。2013年6月21日，蒋维敏所购房屋产权登记给其女儿杨玉桦。2013年10月开始，杨新源（杨玉桦之父），以《租赁合同》约定的房租太低为由，要求原告返还登记在杨玉桦名下的房屋，并以各种非法侵害行为致使原告餐厅无法正常经营，派人在原告餐厅中将属于杨玉桦的房屋进行的打砸，将原告餐厅的橱窗、排风系统、管道等毁坏。2014年5月9日，杨新源派人砌墙使原告的餐厅彻底无法经营，于2014年11月24日正式停业。2015年4月8日，原告发现被告杨玉桦的房屋已重新装修，并悬挂了“云金珠宝”的招牌。原告为了避免造成更大的损失不得不与其他业主解除合同并将房屋予以退还。基于以上事实，原告认为四被告以自己的行为明确表示不履行《租赁合同》义务，且违法违约行为导致《租赁合同》事实上已无法履行不能实现合同目的。严重损害原告合法权益，给原告造成严重经济损失（包括餐厅装修损失、经营利润损失、开店权利金损失、租金损失）。被告杨玉桦及其委托诉讼代理人辩称，一、本案的基本事实。2009年3月15日，被告与云杰公司签订购房合同，购得景洪市勐泐大道58号歌舞倾城A-4商铺，面积107平方米。2010年12月28日被告委托母亲蒋维敏把该房租赁给歌舞倾城公司，上述两公司的法定代表人均为被告王猛，租赁期限为5年。2009年8月13日，歌舞倾城公司又把包括被告在内的三家商铺〈该房产权属于三个自然人杨玉桦、黄思烈、唐杰〉合在一起转租给被原告，租期为20年。后被告〈出租人〉与歌舞倾城公司〈承租人〉、肯德基公司〈次承租人〉因合同、侵权多次产生诉争，此次是第四次诉讼于法院。二、被告与本案无关，原告的起诉应予驳回。1、购房合同在先，出租、转租合同在后、诉争商铺系转租而非租赁。被告与云杰公司签订购房合同时间为2009年3月15日，并非肯德基公司宣称的2010年3月17日，肯德基公司向法庭提供多份伪造的证据，法庭应追究其行为的法律责任。2009年8月13日，歌舞倾城公司把景洪市勐泐大道58号一层共计356平方米的三家业主房产转租给肯德基公司，并非被告作为产权人直接租赁给肯德基公司，肯德基公司应当知道这个事实。上述三份合同日期存在一个问题:该商铺被告于2009年3月15日购买，2010年12月28日租给歌舞倾城公司，但2009年8月13日歌舞倾城公司又租给了肯德基公司，王猛所属的云杰公司及歌舞倾城公司违法既卖又租，这才引出后面诸多的争议。2、转租期限超过承租期限，原告违法补救。2010年12月28日被告与歌舞倾城公司的《房屋租赁合同》租赁期限是5年，而歌舞倾城公司2009年8月13日转租给肯德基公司的期限是20年，转租合同经营期限不得超过租赁合同期限这是常识。如要补救，转租的两方应与被告(出租人)进行沟通协商，达成协议。然而在本案中，王猛和肯德基公司〈即次承租人〉恶意串通，由肯德基公司出具《委托证明函》，王猛具体实施。于2012年2月21日歌舞倾城公司以给付第一次租金为条件，下班之前叫被告蒋维敏急忙地赶过去签字，连份原件或复印件都不给，字小眼花，看不清楚，也不告知具体内容，被告直到首次与肯德基诉讼时，才知道签了份《委托证明函》。两被答辩人违背合同法诚实信用原则，违背对方当事人真实意思表示，同时程序上对方也没有得到被告充分授权。原告与承租人恶意串通延长租赁期限的行为，不产生任何法律效力。3、歌舞倾城公司收支倒挂，被告的权益受损严重。肯德基公司与歌舞倾城公司签订的《租赁合同》约定:第一年至第十年乙方按该处餐厅营业额的7%向甲方支付房屋租金。合同履行后，即出现歌舞倾城公司收支倒挂，入不敷出，歌舞倾城公司无法足额、按期履行给付义务，三家业主(出租人)无不受其所害，争议不断。歌舞倾城公司在支付给被告第一次租金后，就再也未履行给付义务。4、分歧过大，新的租赁合同难产，承租人愿物归原主。2013年8月9日，歌舞倾城公司与被告达成(2013)景民二初字第792号《民事调解书》，同意给付639372元租金但至今未履行。被告与肯德基公司多次协商，双方直接签订新的租赁合同，却因出价太低无法达成一致。被告要求收回自己的房屋，肯德基公司不同意。被告投资了600多万元购买的商铺，既拿不到租金，也收不回商铺，就这样一直被肯德基公司强占经营着，王猛也觉得对不住被告，承诺2014年5月15日前保证把商铺还给被告。5、被告并不是本案适格的被告。肯德基公司认为承租人王猛把三家商铺隔断、归还原本属于被告商铺的行为视为被告的侵权行为，是诉讼对象错误。原告肯德基公司理应找王猛、歌舞倾城公司和云杰房地产公司理论，与被告无关。至于肯德基公司强占被告商铺经营近两年时间，被告对其侵权行为保留追究其法律责任的权利。被告杨新源、蒋维敏表示与被告杨玉桦的答辩意见一致。被告王猛未到庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于被告杨玉桦、杨新源、蒋维敏辩称的：“于2012年2月21日歌舞倾城公司以给付第一次租金为条件，下班之前叫被告蒋维敏急忙地赶过去签字，连份原件或复印件都不给，字小眼花，看不清楚，也不告知具体内容，被告直到首次与肯德基诉讼时，才知道签了份《委托证明函》。两被答辩人违背合同法诚实信用原则，违背对方当事人真实意思表示的，同时程序上对方也没有得到被告充分授权”这一事实，本院认为，杨新源与蒋维敏为夫妻关系，杨玉桦系其子女，蒋维敏签字给原告的行为，应当视为是原告有充分的理由相信其具有代理女儿杨玉桦的权利，构成表见代理，在被告杨玉桦、杨新源、蒋维敏没有充分的理由说明蒋维敏的签字系被欺诈，违背真实意思表示的情况下，应当认为蒋维敏的行为代表其家庭直系亲属。2.有关王猛把三家商铺隔断事实如何认定问题：本院认为商铺被谁具体实施隔断，在王猛不到庭的情况下，仅凭证人证言仍难以确认是谁直接在现场指挥实施隔断，但被告杨玉桦在没有合法根据的情况下，擅自收回出租房屋的基本事实清楚，被告杨玉桦等人是该行为所产生后果的直接受益人并至今享有该非法利益，故本院确认杨玉桦等人具有故意违约的行为。3.有关司法鉴定意见书如何认定的争议：本院认为鉴定是本院依照法定程序委托有资质部门作出，具有法定的权威性，被告方没有相应的证据进行反驳，故应当依法作为定案依据。4.有关昆明市肯德基有限公司单方委托的[2015]第065号《川衡资产评估报告书》的效力问题，本院认为该评估报告书能客观反映出原告所遭受损失的部分情况，故对于本院委托司法鉴定机构未作出鉴定意见的部分，本院酌情援引[2015]第065号《川衡资产评估报告书》部分内容作为案件事实认定的参照。5.有关案外人黄思烈、唐杰、歌舞倾城公司等是否有必要追加为本案诉讼参加人的问题，本院认为，首先现有证据和争议事实均无法反映出上述案外人与本案诉讼具有必要的关联和利害关系。其次，原告从来没有认为案外人黄思烈、唐杰、歌舞倾城公司对其公司实施了不法侵害，而本案核心事实为被告杨玉桦违约收回出租房屋，故本案的审理结果与案外人无法律上的利害关系。综上，本院不应当将被告杨玉桦、杨新源、蒋维敏所列举的上述两人及歌舞倾城作为诉讼参加人。根据对以上争议证据的认定，本院确认案件基本事实如下：被告杨新源、蒋维敏系夫妻关系，被告杨玉桦系杨新源、蒋维敏的女儿。2009年3月15日，杨玉桦购买了位于景洪市勐泐大道58号歌舞?倾城第A-4号商铺。2013年6月21日，杨玉桦办理了位于景洪市勐泐大道58号歌舞?倾城第A-4号商铺的房屋所有权证（编号为：景房权证景字第××号，建筑面积107.89平方米、套内面积103.94平方米）。原告则在此期间，以一份与案外人签订的《租赁合同》租用了包括杨玉桦所购商铺在内的总共使用面积为356平方米的房产用于开设肯德基连锁餐厅；租赁期限自2010年10月1日至2030年9月30日止。时至2010年12月28日，被告蒋维敏与案外人签订了《房屋租赁合同》，将前述勐泐大道58号歌舞倾城一楼门面（约107平方米）租赁给案外人使用，案外人又将该合同的权利、义务全部转移被告王猛个人。同日，蒋维敏向原告出具了《委托证明函》，注明案外人与昆明肯德基公司于2009年8月13日签订的租期为20年的《租赁合同》，委托被告王猛承接该份《租赁合同》的权利、义务，并同意如王猛不能履行合同时，可按昆明肯德基公司要求履行《租赁合同》出租方项下所有的权利和义务直至《租赁合同》期满之日。2014年期间原告经营的肯德基餐厅被砌砖墙隔断，原告被迫停止了餐厅的经营，被告杨玉桦借此在未经原告同意强行收回了歌舞倾城A-4号商铺。期间原告委托成都市川衡资产评估事务所作出[2015]第065号《川衡资产评估报告书》，该报告书确认原告装修损失为1214931.72元；经营利润损失为885204.33元；开店权利金损失为2240893.44元。为进一步核实和查明原告损失情况，本院委托云南鼎丰司法鉴定中心对原告的前述损失作鉴定，鼎丰司法鉴定中心鉴定意见为截止鉴定基准日，原告损失评估鉴定价值1577095.30元，其中六个月经营利润损失为1371476.86元，开店权利金损失为205618.44元。对于本院委托鉴定的装修损失，鉴定机构未能再提出相应鉴定意见。本院认为，被告蒋维敏作为商铺所有权证登记所有权人杨玉桦的母亲，在2012年3月21日向原告出具《委托证明函》、与案外人签订一系列涉及被告杨玉桦名下的景洪市勐泐大道58号歌舞?倾城第A-4号商铺权利义务转移的民事行为，均可以表明原告有充分的理由相信蒋维敏行为足以代表杨玉桦，故蒋维敏所实施的一系列包含签字确认《委托证明函》民事行为的效力，在蒋维敏、杨玉桦无证据表明蒋维敏是在受欺诈违背真实意思表示签字的情况下，蒋维敏对争议标的物所实施的民事行为效力及于本案被告杨玉桦。鉴于本案租赁标的物已经在本案诉讼前被杨玉桦等人收回，双方的租赁合同事实上已经无法履行，故本院对原告要求解除租赁合同的该项诉请予以支持。本案被告杨玉桦在明知原告对景洪市勐泐大道58号歌舞?倾城第A-4号商铺具有合法使用权的情况下，未经原告同意强行收回商铺，其行为损害了原告的合法权益，应对此承担相应的民事责任。鉴于被告杨玉桦对本院委托的司法鉴定意见，提不出实质性的证据进行反驳，故本院以司法鉴定为依据，确认被告杨玉桦应对鉴定意见确定的1577095.30元的经济损失向原告承担民事责任。对于原告主张的装修损失，本院认为原告作为全球知名的连锁经营企业，其店铺的装修有较为规范的装修模式，被告杨玉桦等人强行收回商铺的行为，必然会给原告造成肯德基餐厅装修损毁的经济损失，鉴于该损失必然存在且已无法挽回，故本院在被告方无其他证据对[2015]第065号《川衡资产评估报告书》中装修损失作出必要反驳的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”，在被告杨玉桦未能对装修损失提出具体证据反驳的情况下，本院参照该报告书酌情认定原告所遭受的装修损失为30万元，该损失亦应由商铺的所有权人杨玉桦承担。综上所述，涉案房屋系杨玉桦所有，杨玉桦对该房屋的处置具有最终的决定权，故本案涉及原告合法利益受损失的民事责任应由杨玉桦一人承担，原告要求被告杨新源、蒋维敏、王猛承担连带责任的诉讼请求没有合法的根据，本院不予支持。另，对各方当事人的其他诉讼主张，无事实和法律根据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告昆明肯德基有限公司与被告杨玉桦之间的租赁合同关系（该租赁物坐落于景洪市勐泐大道58号歌舞倾城A-4号）。二、被告杨玉桦在本判决生效之日起三十日内，赔偿原告昆明肯德基有限公司经济损失1877095.30元。三、驳回原告昆明肯德基有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26548元，由被告杨玉桦负担。原告预交的诉讼费，本院不另行清退，由被告杨玉桦迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  徐扣如人民陪审员  乔银远二〇一八年九月二十五日书 记 员  周子圣