江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终6181号上诉人（原审被告）：万立友，男，1961年10月1日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄萍，江苏容熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹小丽，女，1983年10月26日生，汉族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：陶大庆，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人万立友因与被上诉人詹小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初17787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万立友上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：首先，上诉人与被上诉人就涉案房屋达成买卖合意时，双方在中介的居间下仅就涉案的501室房产的买卖达成一致，被上诉人出售该501室房屋的售价本来就低于市场价（2017年7月10日111.26平方米房屋售价231万元，而江宁东山普通房屋市场价早在2016年就达到2.5万元/平方米左右），且涉案储藏室从来就不是501室不可分割的附属品，上诉人当年也是另行付款购得的；上诉人在售房前也只购买过501室房改房这一次住房，期间根本没有买卖房产以及贷款之类的经验，因此2017年7月17日上诉人在中介通知下去银行配合被上诉人签字办理贷款时，才在中介出具的格式性承诺书上按照中介的要求写字，因为上诉人被告知这个承诺书是办理贷款所必须的，只有签了才能尽快的协助被上诉人获得贷款、进而上诉人才能尽快收取到足额的房款，但真正储藏室是不含在双方的买卖合同里的，这一事实双方都是明知的。上诉人回家也是如此告知家人的，因为在一审法院第一次安排开庭时，上诉人抱着解决问题的诚意去法院协调，提出的意见跟此前双方私下协调时一致即只要被上诉人付清剩余房款就立刻搬离501室，但储藏室本来就是上诉人的，故被上诉人将来不要用那张承诺书说事，因当时庭审协调无果故而才有了第二次开庭，而被上诉人也是在第一次庭审后才增加了要求上诉人迁出涉案储藏室的诉讼请求，被上诉人一审最后一次庭审中也认可了签订合同时并不包括储藏室一事，但声称“即使签合同的时候没有约定，之后在承诺书上被告也以自己的行为改变了合同”，但根据正常情理，在501室的售价已经低于市场价，而房价又是如此之高的情况下，上诉人根本不可能无偿赠送面积多达8.4平方米的独立储藏室给被上诉人，则上诉人又怎么可能无缘无故非要在银行协助被上诉人办理贷款时才签署那个格式性的“承诺书”？上诉人显然是被欺诈才签署了所谓的“承诺书”。在一审中，上诉人多次申请一审法院传唤居间该房屋买卖的中介人员出庭接受质证或由法院向其调查取证，但是直到最后一次庭审，该事实都没有查清，显属认定事实不清，一审法院判令上诉人迁出涉案储藏室无事实和法律依据。其次，因为双方存在争议，被上诉人于2017年10月24日向一审法院起诉时，501室尾款也一直没有付清，依照合同约定上诉人应在被上诉人付清全款后10日内再交房，在双方纠纷尚未处理的情况下，被上诉人于2017年12月26日通过网银转账支付尾款。上诉人认为，被上诉人此举纯属恶意支付行为，在纠纷未解决的情况下故意造成其已完全履行义务的表象，上诉人认为己方从来不存在违约行为，而一审判决认定“至2017年9月30日詹小丽已累计向万立友支付229万元…故万立友应当于2017年9月30日起10日内向詹小丽交付房屋”，上诉人认为一审法院就此亦属认定事实不清，上诉人不应向被上诉人支付任何形式的违约金；且一审判决确定“违约金”标准为3640元每月、判令上诉人自2017年10月20日其向被上诉人支付“违约金”也无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，一审判决对上诉人而言明显是显失公平，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。詹小丽辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，我方不认可上诉人的上诉理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。具体理由如下：1、上诉人称被上诉人告知其承诺书系办理贷款所必须的与事实不符。2、上诉人称被上诉人在一审最后一次庭审中认可签订协议时并没有包括储藏室一事与事实不符，我方从未认可过。签订合同时没有包括储藏室，是因为签订合同时双方商谈的时间比较晚，在书写合同时遗漏了储藏室一事，后双方发现有遗漏后，上诉人自愿以承诺书形式弥补双方合同的意思。詹小丽向一审法院起诉请求：1.判令万立友立即迁出南京市江宁区东山街道文靖路146号4号楼一单元501室房屋；2.本案诉讼费用及其他支出费用由万立友承担。一审诉讼过程中，詹小丽增加诉讼请求：万立友迁出146号四号楼一单元楼梯口内02号储藏室；万立友承担违约金从2017年10月20日起每日按总房价万分之五计算至万立友迁出之日为止。一审法院认定的事实：万立友（甲方）、詹小丽（乙方）与南京祥鼎置业咨询有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：乙方购买甲方座落于南京市江宁区房屋，丙方提供居间服务；标的房屋不动产证号JN00006524，建筑面积111.26平方米；售价甲方净得231万元；合同第十三条第10款约定：“交房：双方约定于甲方收到全款10日内办理房屋交接手续。若甲方逾期交房，则每日按总房价的万分之五支付滞纳金给乙方（甲乙双方另行协商达成一致除外）。交接当日，甲方需结清该房屋名下的水电气、物业、电话、宽带以及有线电视等相关费用，同时，甲方将房屋钥匙、门卡等相关材料交给乙方后，乙方于即日将剩余房款贰万（￥20000.-）支付给甲方。”2017年7月17日，万立友出具《承诺书》一份，上记载：“本人出售给詹小丽位于文靖路146号4-501房屋，产权面积111.26，出售价格为贰佰叁拾壹万整元，此价格包含储藏室一间。”2017年7月10日至9月30日，詹小丽陆续向万立友支付229万元。现南京市江宁区东山街道文靖路146号4幢501室不动产权已登记于詹小丽名下。2017年10月10日，詹小丽在南京市江宁区万立友就房屋买卖问题发生纠纷，詹小丽报警。另查明，2002年12月18日，万立友与南京江宁商业大厦签订《协议书》，约定万立友购买南京江宁商业大厦4号楼1单元501室房屋及1单元东2室面积为8.4平方米贮藏室。庭审中，万立友方认可文靖路146号四号楼一单元楼梯口内标号为02的储藏室由其占有。审理中，一审法院通过互联网查询到涉案房屋同小区类似房屋出租成交价格在每月2500元至3000元之间，双方均无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。万立友、詹小丽与南京祥鼎置业咨询有限公司订立的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。关于储藏室是否属于双方买卖范围的问题。因万立友出具的《承诺书》明确载明出售价格231万元包含储藏室。万立友主张该《承诺书》系因詹小丽与中介欺诈而出具，但未提供充分证据予以证明。故一审法院认定储藏室在双方约定的买卖范围之内。关于万立友是否构成违约的问题。因合同约定：“交房：双方约定于甲方收到全款10日内办理房屋交接手续。若甲方逾期交房，则每日按总房价的万分之五支付滞纳金给乙方（甲乙双方另行协商达成一致除外）。交接当日，甲方需结清该房屋名下的水电气、物业、电话、宽带以及有线电视等相关费用，同时，甲方将房屋钥匙、门卡等相关材料交给乙方后，乙方于即日将剩余房款贰万（￥20000.-）支付给甲方。”至2017年9月30日詹小丽已累计向万立友支付229万元，根据合同约定剩余2万元应当在房屋交接时支付，故万立友应当于2017年9月30日起10日内向詹小丽交付房屋。现万立友未交付房屋构成违约。关于詹小丽主张的违约金是否过高问题。法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。万立友逾期交付房屋致詹小丽产生租金损失。因涉案房屋同小区类似房屋的租金在2500元至3000元之间，合同约定每日总房价万分之五的违约金过分高于詹小丽的损失，万立友请求调整，一审法院予以支持，一审法院根据詹小丽的损失将违约金标准调整为每月3640元。詹小丽主张违约金自2017年10月20日起计算至万立友迁出房屋之日止，不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、万立友于判决发生法律效力之日起10日内迁出南京市江宁区东山街道文靖路146号4幢501室及146号4幢1单元楼梯口内02号储藏室；二、万立友于判决发生法律效力之日起10日内向詹小丽支付逾期交房违约金（自2017年10月20日起，按每月3640元计算至万立友实际迁出涉案房屋之日止）；三、驳回詹小丽的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由万立友负担。本院审理期间，万立友对一审查明的如下事实有异议：1、对《承诺书》记载的内容没有异议，但认为一审没有将出具承诺书的前因后果予以载明。一审法院在庭审中已经查明该《承诺书》是双方去办理银行贷款当天在银行签订的，并非是詹小丽所称万立友自愿签署的，在银行由中介拿出了一份格式性的承诺书交由万立友，让万立友按照其要求填空，并向万立友说明该承诺书是办理贷款必须签订的。2、对一审通过互联网查询到涉案房屋同小区类似房屋出租成交价格在每月2500元至3000元之间有异议，主张其当时也通过互联网查询了价格是2000元至2500元左右。万立友对一审查明的其他事实没有异议。詹小丽对一审查明的事实没有异议。针对万立友所提异议，其表示：1、因双方签订合同时间比较晚，漏写了关于储藏室的问题，后万立友自愿以承诺书形式予以弥补。如果万立友认为该承诺书存在欺诈，其应该进行举证。2、关于法院查询的房屋出租价格问题，我方认可一审法院查询的结果。二审中，万立友提交其从365房产网站查询的截图，证明江宁区出售的地下室基本上都是使用权，而且都是单独买卖的，不是赠送的。詹小丽对该截图的真实性不予认可，并认为该截图不是相关权利机关出具的证明，不具有证明效力，且与本案没有关联性。詹小丽提交2017年12月20日与房产中介饶兵的电话录音，证明双方合同约定的房屋价款中包含储藏室。万立友对电话录音真实性、合法性、关联性均有异议，表示：首先无法确认该电话录音是否饶兵的真实录音，詹小丽还应当提交其与饶兵对应的通话记录来证明其确实于2017年12月20日下午与饶兵进行了通话，即使该录音确实是詹小丽与饶兵的通话录音，也与本案无关，因为直到2018年8月8日下午，我方才知道本案中介是邵小亮，邵小亮原来是在长亭街的21世纪不动产中心上班，邵小亮联系了詹小丽以后，去了北沿路的21世纪不动产中心签约，因为邵小亮居间资格的问题，所以当时挂了饶兵的名字，从通话录音的内容也可以看出，完全是一方在诱导另一方发表意见，不是对方根据自己的判断做出的真实意思表示。再者，该录音并未得到对方的许可，因此该录音的来源不合法。本案审理期间，本院多方寻找邵小亮，均未有结果，万立友、詹小丽对此没有异议，万立友表示其能提供的只有邵小亮的电话，其住址目前无法提供，请法院依法处理，其保留意见。詹小丽提供饶兵电话，表示双方签订合同时，饶兵是中介公司的店长，邵小亮的领导。本院2018年8月14日组织双方询问过程中，要求詹小丽委托诉讼代理人当庭拨打其提供的饶兵电话（主叫号码137××××7600，被叫号码186××××2346），在电话处于免提状态下，本院询问受话人是否饶兵本人，受话人认可其是饶兵。本院向其宣读詹小丽提供的电话录音内容，询问饶兵是否属实。饶兵对于电话录音的真实性予以认可，表示其当时是南京祥鼎置业咨询有限公司员工，是邵小亮的经理，万立友、詹小丽签订合同时，其是在场的，签订合同时房屋价格包含储藏室，而且其做中介已经有7、8年了，江宁的老二手房，基本上都是随着储藏室一并出售的，极少有单独出售的，当时因为谈的时间比较长，储藏室遗漏了；对于承诺书，其没有经手，是邵小亮告知其过户时邵小亮让万立友写的，但合同价款包含储藏室其是知情的。本院要求饶兵到庭说明情况，饶兵表示其在苏州，现在已经不做房屋中介了。针对上述通话过程与内容，万立友表示：对通话过程和记录的内容无异议，但通话对象我方无法确认，对于其回答的内容有异议，从通话对象的表述可知，其都表述为应当是、应当含，都是一种推定，并不是一种确定，其自己表述其当了7、8年中介，经验肯定非常丰富，小到旧空调几台，洗衣机之类的都要填写，不可能出现签订合同时还出现储藏室那么大的遗漏，事实真相只有一个就是签约时根本不包含储藏室，饶兵既然作为证人提供证言，应当到庭接受质询。詹小丽对通话过程和内容无异议，认为该通话记录恰恰反映了当时买卖房屋的真实情况，就是房屋价格是包含储藏室的，饶兵自己也表示双方签订合同和商谈时，其是在场的，其对于合同价格中包含储藏室是明知的。本院另查明，一审法院2018年5月25日庭审时，万立友对一审法院在互联网上查询类似房源租金价格大概在2500元-3000元没有意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，万立友与詹小丽经南京祥鼎置业咨询有限公司居间，在协商一致基础上签订的房地产买卖中介合同是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在房地产买卖中介合同中虽未载明出售房屋价格含储藏室，但根据万立友出具的承诺书内容来看，房屋售价231万元包含储藏室一间。万立友上诉称承诺书系其在欺诈情形下签署，但其未能提供证据证明其主张成立，其应承担举证不能的法律后果，故对其该上诉理由，本院不予采纳。根据双方合同约定，万立友在收到全款10日内办理房屋交接手续，交接当日，结清水电气等相关费用，将房屋钥匙等相关材料交詹小丽后，詹小丽于即日将剩余房款2万元支付给万立友。詹小丽已于2017年9月30日前累计向万立友支付购房款229万元，万立友未按合同约定在10日内交付房屋，詹小丽要求万立友承担违约责任，符合合同约定及法律规定。因合同约定逾期交房违约金按总房价的每日万分之五计算过分高于詹小丽因此造成的损失，万立友要求调整，符合法律规定。一审法院根据詹小丽的损失，参考涉案房屋同小区类似房屋的月租金标准在2500元至3000元之间，酌定以每月2800元为标准，按1.3倍进行计算，即按月租金3640元计算逾期交房违约金，不违反法律规定。万立友一审庭审中对法院查询的月租金标准没有异议，二审又就此提出异议，有违诚信。综上所述，万立友的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由万立友负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年九月二十日书记员  汪海燕