山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1959号上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处，住所地大同市军民路7号。负责人：朱炎，任工程师。委托诉讼代理人：张某，山西漠北律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴某，女，1963年10月11日出生，汉族，现住大同市。上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处、上诉人吴某因排除妨害纠纷一案，不服山西省大同县人民法院（2018）晋0227民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处的委托诉讼代理人张某、上诉人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处上诉请求，1、撤销大同县人民法院(2018)晋0227民初字第386号民事判决之第一项、第三项，判决被上诉人向上诉人赔偿损失85566元;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人认为原审判决之第一项、第三项适用法律错误，依法应当予以撤销，具体理由如下:被上诉人持续占用原告的房屋及场地，对原告的物权造成了巨大的妨害，影响上诉人的物权支配权，给上诉人造成了损害，应当赔偿全部损失。损害赔偿是物权保护的一项基本方式，而《民法通则》规定损害赔偿民事责任的目的，一方面是制裁违法行为，另一方面是补偿受害人财产上遭受的损失。只有责令加害人全部赔偿损失，才能达到这一目的。所谓全部赔偿，是指损害多少，赔偿多少。这里说的损害，包括现有财产的直接减少(称直接损失，积极损失)和在正常情况下可以实际得到的利益(称间接损失、消极损失)没有得到。《民法通则》第一百一十七条第三款的规定“受害人因此受到其他重大损失的，侵权人并应当赔偿损失”就是对间接损失予以赔偿的规则。上诉人的全部损失应包括比照租金的占用费及按照正常情况下可得占用费的利息。另上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系终止后，根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当及时向出租人返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，上诉人基于所有权请求返还租赁物，要求被上诉人赔偿上诉人的损失是有法可依的。根据《民法通则》规定损害赔偿民事责任的制裁违法行为精神及比照租赁合同违约责任，上诉人请求赔偿全部损失应包括比照租金的占用费及按照正常情况下可得占用费的月息2%利息是合法的，应予以支持。综上所述，上诉人认为原审判决之第一项、第三项适用法律错误，故被上诉人依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以改判。吴某辩称，中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处于2016年3月通知我，6月就已经对租用场地停水停电，故不同意支持超出租赁期的费用。吴某上诉请求，1、要求被上诉人放弃上诉人给付租金损失费58333元的诉求；2、上诉人承诺2018年12月31日前全部腾清。其主要事实与理由：1、上诉人租用被上诉人的场地是在被上诉人招商引资的情况下进入的，被上诉人承诺土地可以永久使用，合同三年一签，三年期满后自动续签。基于被上诉人的这种承诺，上诉人按照长期能生产经营进行厂房、车间、办公用房，路面、厂区围墙等建设，安装大型设备，并边生产边建设，这些设施2015年还在增加，2016年3月突然接到被上诉人的通知终止合同，要求上诉人搬出，使上诉人投资建设的工厂停产、企业倒闭，多年积累毁于一旦，给上诉人造成巨大的经济损失，此结果被上诉人是清楚明白的，希望被上诉人予以体谅与认可。2、上诉人完全拥护中央军委关于《停止军队有偿服务》的政策，虽然给上诉人造成极大的经济损失，但上诉人仍以大局为重，自愿搬迁出来，绝不超出中央军委所要求的最后期限，事实上从2016年开始，上诉人就被迫停产，开始清理库存，处理材料、拆除设备，因搬迁工程太大，所以希望被上诉人宽限一定时日，上诉人承诺在2018年底前彻底腾清。3、关于被上诉人要求上诉人赔偿未及时腾退期间的损失要求，上诉人认为:（1）在腾退期间，上诉人一直在寻找新的场地，由于各种原因。上诉人竭尽全力也未能寻到新厂址，期间上诉人被迫停产，拆卸机器，一直在积极配合腾退工作，在此期间收取租赁费是不合理的。（2）在腾退期间，被上诉人将场地断水断电，使场地不具备基本的使用功能，使机器设备拆除遇到困难，被上诉人在此期间未能履行租赁义务，要求上诉人再赔偿所谓租赁损失是不合理的。（3）2016年3月中央军委已发布关于《停止军队有偿服务》的政策，被上诉人既然以此为依据要求上诉人腾退，却又要求上诉人交腾退期间的租赁损失费，此行为严重不符合2016年3月中央军委关于《停止军队有偿服务》的政策精神。（4）因中央军委的政策变更，上诉人为了尽快腾清军队用地，将设备和模具按废铁变卖，将成品低价处理，上诉人的损失巨大，事实清楚，有目共睹。一审法院无视弱势群体基本权益与经济损失，并且无视中央军委《停止军队有偿服务》政策，变相支持被上诉人收取租赁损失费，对上诉人不公平。（5）被上诉人应履行军队房地产合同中第九条第四款，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法进行，被上诉人和上诉人均不承担责任，所以上诉人要求被上诉人放弃赔偿损失的要求。综上所述，上诉人积极拥护国家和军队的法规和新政策，顾全大局。不追究被上诉人给上诉人带来的巨大经济损失，希望被上诉人同样放弃赔偿租赁费要求，希望被上诉人按照中央政策规定给予上诉人搬迁时间，即:按照2016年3中央军委关于《停止军队有偿服务》中规定2018年底前彻底腾清，希望双方能够友好协商解决纠纷。中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处辩称，租赁合同2015年6月到期，从2015年6月之后，吴某无权占用管理处房屋场地，应当支付费用。吴某的损失是投资风险应当自己承担。中国人民解放军北京军区大同房产处向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告租金58333元，租金利息27233元，共计85566元；2、要求被告腾退位于大同县周士庄镇水峪村的京晋字第4075号房屋及场地；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年6月20日，原告北京军区大同房产处与被告吴某签订了《军队房地产租赁合同》，原告将位于大同县周士庄镇水峪村的京晋字第4075号房屋及场地出租给被告吴某使用，租赁期限从2012年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为20000元。合同期满后，原告依据中国共产党中央军事委员会的通知没有再与被告续签合同，并要求被告腾退占用的房屋及场地，被告至今尚未腾退。一审法院认为，原告与被告双方于2012年6月20日签订的租赁合同成立且已生效。合同期满后，原告要求被告腾退占用的房屋及场地，被告怠于履行，是对原告合法权益的侵犯，但考虑到被告租赁原告房屋及场地的目的是加工便道砖，购买机器设备及安装调试需投入较多资金和时间，如仅仅租赁三年显然时间不够充足，该问题在双方签订合同时原告亦应知悉，故对原告要求被告支付租金利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：1、被告吴某于本判决生效后十五日内给付原告北京军区房地产管理局大同房地产管理处租金58333元；2、被告于本判决生效后三十日内腾退占用的位于大同县周士庄镇水峪村的京晋字第4075号房屋及场地；3、驳回原告北京军区房地产管理局大同房地产管理处要求被告吴某支付租金利息的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。双方当事人对双方存在租赁合同关系，合同到期后未续签合同，吴某仍占用房屋场地均无异议，本院对双方无争议事实予以确认。对当事人二审争议的事实本院认定如下：吴某应否给付中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处租金损失，如给付，租金损失的数额是多少？关于租金损失问题。中国人民解放军北京军区大同房产管理处向一审法院提交双方的租赁合同以及通知对方腾退占用房屋场地的通知予以证明在房租到期后,吴某仍占用其房屋及场地，应当支付占地使用费，同时要求给付所欠占用使用费的利息。吴某对租赁合同及通知均认可，只是认为当时签定合同是本着长期合作的心态三年一签，虽在合同到期后未续签，但从2016年6月开始北京军区大同房产管理处对该房屋场地停水停电，如果要支付租金，也仅对2016年部分收取。本院认为，合法的租赁关系应当受法律保护，租赁期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。本案租赁合同到期后，双方未续签合同，中国人民解放军北京军区大同房产管理处以书面方式通知吴某腾退房屋及场地，但吴某怠于履行，侵犯了中国人民解放军北京军区大同房产管理处的合法权益。一审法院判决吴某腾退房屋及场地，并参照租赁期间双方约定租金判决吴某支付2015年7月1日至起诉之日房屋租金58333元并无不妥，本院予以维持。关于所占用期间费用的利息，本院认为，法律的功能是为了使受损利益恢复到损前水平而不是得到额外的利益，本院已经支持中国人民解放军北京军区大同房产管理处要求吴某所占用房屋及场地期间使用费用，故对其主张占用期间费用利息的请求，不予支持。综上，上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处、上诉人吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1739元，由上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局大同房地产管理处负担481元，由上诉人吴某负担1258元。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二0一八年九月二十九日书记员 樊芙蓉