广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初17041号原告：周泗华，男，1974年7月23日出生，汉族，住四川省达县，委托诉讼代理人：邹锦富，广东瀚杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟剑初，广东瀚杰律师事务所实习律师。被告：东莞市富盈十里银湾建造有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇北王公路边富盈公馆****。法定代表人：黄茂生，总经理。委托诉讼代理人：袁铸峰，男，1995年7月29日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，员工。原告周泗华诉被告东莞市富盈十里银湾建造有限公司（以下简称富盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告周泗华及其委托诉讼代理人邹锦富、钟剑初、被告富盈公司的委托诉讼代理人袁铸峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周泗华向本院提出诉讼请求：1、判令被告富盈公司立即向原告周泗华交付商品房（东莞市中堂镇××路富盈公馆2幢2单元××号），房屋总价款为585046元；2、判令被告富盈公司立即向原告周泗华支付逾期交房违约金44170.97元（违约金以585046元为本金，按日利率万分之五标准从2018年1月1日起计至被告富盈公司交房之日止）；3、判令被告富盈公司承担逾期交房期间房屋装修费用差价10000元；4、判令本案诉讼费由被告富盈公司承担。事实与理由：2015年11月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理了商品房合同备案登记，约定周泗华向富盈公司购买位于东莞市中堂镇××路富盈公馆2幢2单元××号商品房，总价款为585046元。周泗华分别于2015年12月10日、2015年12月17日缴纳了住宅专项维修资金与住房买卖契税，并按照合同约定向富盈公司支付了全额房款，富盈公司于2016年11月26日向周泗华开具了相应金额的发票（编号为：NO.07919993）。依据合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该房屋”，然而，截止至2018年5月31日，富盈公司依然未向周泗华书面送达交付通知书，未按约完成商品房交付，富盈公司构成合同违约。根据合同附件十一补充协议第五条关于出卖人逾期交房的违约责任第二款约定：“出卖人按每日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金”，但2016年5月29日周泗华向富盈公司支付延迟付款违约金，富盈公司向周泗华开具收款收据（编号：798582），双方是按照万分之五的标准计付违约金，周泗华认为，原补充协议的逾期交房违约责任条款属于格式条款，违约金标准过低，对原告显失公平，双方对违约金条款的更改达成合意，富盈公司应按照每日买受人已付金额万分之五的标准向买受人计付违约金。此外，由于富盈公司逾期交房时间过长，逾期期间房屋装修材料、人工等费用分别有不同程度的上涨，富盈公司还应承担逾期期间因房屋装修产生的差价10000元。被告富盈公司辩称，1、确认存在迟延交楼的事实，但延期交楼违约金应计算至2018年7月31日止。富盈公司于2018年7月2日通过五方验收，2018年7月31日取得《竣工验收备案证书》，至此案涉房产已完全具备交付条件；富盈公司于2018年7月31日按照《商品房买卖合同》约定的地址与电话向周泗华邮寄了收楼通知书，亦通过短信的形式通知周泗华收楼，因此富盈公司已在2018年7月31日完成了通知义务，周泗华已签收收楼通知，却不来收楼，此后造成的损失应由周泗华自行承担。2、关于逾期交楼违约金的计算方式，富盈公司认为逾期交楼的违约责任应按照合同约定进行计算为宜，周泗华主张的金额明显过高，并无事实和法律依据；其一，《商品房买卖合同》是合法有效的，是双方在充分协商、认可后自愿订立的，双方应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》是双方协商一致的结果，周泗华是完全民事行为能力人，能充分阅读并理解补充协议的全部内容，其亦在补充协议上签名并捺手印，证明周泗华对协议内容完全知悉而无异议。且《商品房买卖合同》中并无明显排除一方权利的情况，并不存在违反法律规定、侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。同时，在订立合同之时，周泗华对此内容是明知，且未提出任何异议，实际上接受并签署了合同文本，该合同格式条款有效。根据合同约定，时间应该由最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止（合同附件十一第五条），按照买受人已付金额的每日万分之零点二的标准计算。退一步讲，周泗华主张合同约定的违约金计算标准过低从而申请增加违约金，但依据合同法相关法律规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”而本案中周泗华并未对其已产生的实际损失进行任何举证。周泗华无法举证已产生的实际损失，即使已交付款项导致利息损失，该损失也应按照中国人民银行同期同类存款利率计算为宜。其二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十七条亦规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期贷款利息的标准计算、或同地段同类房屋租金标准计算。既然双方的《商品房买卖合同》有所约定，则应按照合同中的约定进行计算。3、周泗华主张的逾期交房期间房屋装修费用差价无事实与法律依据。对于周泗华要求富盈公司承担逾期交房期间房屋装修费用差价，周泗华并未提供相应资料证明费用上涨的事实及费用上涨与富盈公司延期交楼之间的因果关系，富盈公司亦不予认可。即使存在费用上涨，富盈公司亦认为在逾期违约金中已经补偿。综上，富盈公司虽有违约，但周泗华的主张金额过高、计算期间不当，为维护富盈公司的合法权益，请法院依法予以判决。庭审中，富盈公司补充答辩意见：关于逾期违约金的计算方式，根据周泗华提交的认购书第3条第2款的约定，可以证明周泗华在签署认购书时已经完全阅读《商品房买卖合同》的约定并清楚违约金的计算标准。经审理查明，2015年11月12日，周泗华（认购方）与富盈公司（出售方）签订《中堂富盈公馆-三期认购书》，约定周泗华认购2幢2单元××号房，成交价为585046元，定金50000元于签订本认购书时付清，首期楼款155046元于2015年11月17日前付清，第二期楼款330000元于2015年11月25日付清，第三期楼款100000元于2015年12月31日前付清。并约定如下违约责任：1、认购方在签署此认购书时已清楚了解并同意出售方展示的《商品房买卖合同》示范文本中的条款约定，如有异议，可向出售方提出，双方可在合理的范围内作出补充或修改。达成合意后，认购方不得因《商品房买卖合同》条款原因而拒不签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》等有关法律性文件，否则视为认购方自动放弃或违约处理，出售方因此有权单方而解除本认购书，没收认购方已缴纳的认购定金，并有权在不另行通知认购方的情况下将本认购书约定的物业另行出售给第三方；2、若认购方未在本认购书第二条约定的时间内缴纳或未足额缴纳房款的，若出售方书面同意认购方可延期缴纳并继续履行的，认购方须向出售方支付违约金，违约金计算方法：每逾期一天向出售方支付未付房款总额的万分之五；若出售方不同意延期缴纳并继续履行的，出售方有权单方而解除本认购书，没收认购方已缴纳的认购定金，并有权在不另行通知认购方的情况下将本认购书约定的物业出售给第三方；3、双方同意在未签订《商品房买卖合同》前，按此认购书执行，在双方签订之《商品房买卖合同》生效后，此认购书效力则被《商品房买卖合同》所代替。2015年11月20日，周泗华（买受人）与富盈公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由富盈公司向周泗华出售东莞市中堂镇××路富盈公馆2幢2单元××号房屋，总价款为585046元；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。关于出卖人逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条约定：1、若出卖人未按本合同规定的最后交付期限交付买受人使用的，逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；2、逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；3、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付买受人已付款金额万分之五的违约金，买受人不解除的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金。关于出卖人逾期交房的违约责任《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条第一款约定：买受人选择分期付款方式支付房价款的，买受人未能按合同及补充协议约定的时间支付每期房款的，按每日买受人逾期付款金额万分之零点二的标准向出卖人计付违约金。双方确认的事实：2016年5月24日，周泗华支付案涉房款尾款100000元给富盈公司，逾期145日；2016年5月29日，富盈公司向周泗华收取违约金7250元；2018年7月31日，富盈公司向周泗华交付案涉房屋，逾期交房违约金应计算至2018年7月31日。双方争议的事实：1、关于逾期交房的违约金的计算。周泗华认为，富盈公司逾期交房，应当按照每日万分之五的标准向其支付违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定预交交房的条款属于格式条款，应为无效条款，原因是：其一，该条款是富盈公司预先拟定，签订时富盈公司不允许周泗华修改；其二，该条款减轻了富盈公司逾期交房的责任，排除了周泗华收取逾期交房的合理违约金的权利；其三，根据民事对等原则，富盈公司在周泗华违约时按照每日万分之五的标准收取违约金，同样在富盈公司违约时也应按照万分之五的标准收取违约金；其四，富盈公司收取周泗华违约金的时间是在《商品房买卖合同（预售）》签订后，且在合同有相应违约条款的前提下进行了修改，因此富盈公司逾期交房不应按每日万分之零点二支付违约金。富盈公司认为，富盈公司逾期向周泗华交房，应当按《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条约定计付违约金，即按每日万分之零点二的标准计算；富盈公司确向周泗华收取逾期付款的违约金，但双方并未对违约金的标准进行了变更。2、关于房屋装修费用差价。周泗华主张，由于富盈公司逾期交房，逾期期间房屋装修材料、人工等费用分别有不同程度的上涨，案涉房屋交付时为毛坯房，周泗华现正在装修中，该损失是必然发生的，周泗华从市场了解到人工费、材料费上涨后估算损失为10000元。富盈公司则认为，周泗华无法提供书面证据证明费用上涨的事实、费用上涨的事实与富盈公司逾期交房存在因果关系，且逾期交房违约金已经补偿了周泗华的装修费用的上涨。以上事实，主要有原告周泗华提供的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房合同备案登记证明书》、《住宅专项维修资金专用收据》、《中华人民共和国国税收缴款书》、广东增值税发票、收款收据、《中堂富盈公馆-三期认购书》、被告富盈公馆提供的快递详情单、短信通知、竣工验收备案证复印件、房屋测绘报告复印件，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。庭审中，双方确认富盈公司已向周泗华交付案涉商品房，本院予以确认，故周泗华诉求富盈公司向周泗华交付案涉商品房，本院不予支持。根据双方提交的证据及陈述，归纳本案焦点为：1、逾期交房违约金标准如何确定，违约金如何计算；2、周泗华诉请的装修费差额应否支持。关于第一个焦点问题，本院分析并认定如下：一、周泗华主张《商品房买卖合同（预售）》为格式合同，且存在权利不对等的情况，约定的逾期交房违约条款应属无效条款。1、《中堂富盈公馆-三期认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的合同版本由富盈公司提供，并重复使用，均属于由富盈公司制作的格式合同；2、《商品房买卖合同（预售）》中约定周泗华逾期付款的，若周泗华选择继续履行合同，则应从逾期之日起向富盈公司支付逾期付款违约金，而富盈公司逾期交房，则从逾期第91日起才需承担违约责任，另，从周泗华提供的收款收据可以看出，周泗华逾期145日支付100000元房款尾款，富盈公司在周泗华选择继续履行合同的情况下，向周泗华以每日万分之五的标准收取违约金（100000元×0.0005×145日=7250元），而《商品房买卖合同（预售）》又仅约定若周泗华选择履行合同的情况下以万分之零点二的标准计算逾期交房违约金，同等违约情形下的责任相比较，周泗华须承担的责任明显大于富盈公司，明显不公平合理；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，富盈公司主张周泗华签署的《中堂富盈公馆-三期认购书》有提示周泗华已经阅读《商品房买卖合同（预售）》的约定及清楚违约金的计算标准，但《中堂富盈公馆-三期认购书》的相关提示条款本身亦是格式条款，而富盈公司未举证证明其已对前述争议的条款及提示条款的内容加粗字体或通过其他合理方式提醒注意，根据上述法律规定，本院认定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条约定“逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日至实际交付之日的，出卖人按每日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行”的约定无效，无效条款自始不发生法律效力。二、周泗华主张富盈公司应按日支付周泗华已付全部房价款万分之五的违约金，及主张该标准是经过双方修改并已经达成合意的，但其并未举证证明，富盈公司亦予以否认，而实际上双方改变的只是逾期付款违约金的标准而非逾期交楼违约金的标准，且考虑到该两个标准的计算基数不同，故对周泗华的主张，本院不予支持。综上，考虑富盈公司实际向周泗华收取逾期付款违约金的标准，根据民事诉讼的公平原则，本院酌定按照双方各自主张的标准的中间数值，认定富盈公司应按日支付周泗华已支付全部房价款万分之二点四的违约金至实际交房之日止，具体为585046元×0.00024/日×212日（2018年1月1日至2018年7月31日）=29767.14元。关于第二个焦点问题，周泗华诉请装修费差额10000元，但未能提供证据证实其损失的事实以及损失的计算标准，仅称通过了解而估算损失的数额，周泗华因此需承担举证不能的法律后果，对周泗华该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市富盈十里银湾建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周泗华支付违约金29767.14元；二、驳回原告周泗华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费577.14元（原告周泗华已预付），由原告周泗华负担260元，被告东莞市富盈十里银湾建造有限公司负担317.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 黄 俊审判员 黄俊哲二〇一八年九月二十一日书记员 卢嘉雯刘颖倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。