福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初7703号 原告（执行案外人）:陈淑珠，女，1949年9月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑仁川，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炳聪，福建仁胜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：林剑锋，男，1979年4月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：**，福建协兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈雄伟，男，1980年11月26日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许世鸿，福建开度律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吴艺玲，女，1981年6月12日出生，汉族，住福建省漳州市南靖县。 原告陈淑珠与被告林剑锋、被告陈雄伟、第三人吴艺玲案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程林剑锋序，公开开庭进行了审理。原告陈淑珠的委托诉讼代理人郑仁川、陈炳聪，被告林剑锋的委托诉讼代理人**，被告陈雄伟的委托诉讼代理人沈光华到庭参加诉讼。第三人吴艺玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈淑珠向本院提出诉讼请求：1、请求停止对漳州市芗城区冠成国际*幢*号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案案件受理费由被告方承担。事实和理由：2015年5月12日，陈淑珠向陈雄伟购买址于漳州市芗城区冠成国际*幢*室的房屋（下称涉案房屋，原产权证人为陈雄伟），并签订一份《房地产买卖协议书》，协议书约定房屋总价款为419000元，陈淑珠应于合同签订当日支付30000元作为购房定金，并于2015年5月13日支付第二期购房款379000元，剩余10000元于两证齐全之后支付。合同签订当天，陈淑珠即向陈雄伟支付30000元作为购房定金，随后又向其支付现金40000元，并向其银行账户转入289000元的购房款，陈雄伟于2015年5月13日出具收条一张给陈淑珠收执，收条确认了陈淑珠已向陈雄伟支付购房款359000元。2015年5月13日下午16时许，陈淑珠与陈雄伟一同向房产登记部门申请办理涉案房屋的产权转移登记，然而因陈雄伟的离婚情况，致使该房产的房产证和土地证不能两证合办，房屋产权无法办理转移登记。故双方当即在漳州市行政服务中心三楼对房产买卖事宜再行协商，签订《存量房买卖合同》一份，合同明确将该房产的成交价变更为349000元，并约定买卖过户有关税费由买方承担。同日，陈雄伟将涉案房产由陈淑珠占有使用。2015年6月8日，陈淑珠向芗城区地税局完成了二手房契税及交易税费综合申报。之后，由于林剑锋诉陈雄伟、吴艺玲民间借贷纠纷一案中，依据林剑锋的申请，芗城区人民法院查封了陈雄伟名下包括涉案房产在内的两套房屋及一个车位，后又于2017年11月17日在该案生效判决的执行程序中轮候查封了涉案房产，现该查封仍在生效中。陈淑珠向房产登记部门申请涉案房产产权转移登记，获悉涉案房产因前述案件而被法院查封，故向漳州市芗城区人民法院提出执行异议，漳州市芗城区人民法院于2018年7月25日作出（2018）闽0602执异25号执行裁定书，裁定驳回陈淑珠的异议请求。陈淑珠认为：在漳州市芗城区人民法院对涉案房产采取查封措施之前，陈淑珠已经和陈雄伟就该房产签订合法有效的书面买卖合同，合同签订后陈淑珠已付清全部购房款，并实际合法占有该房产，且合同签订后，陈淑珠即向有关部门申请了产权转移登记，该房产产权无法办理转移登记，并非陈淑珠自身原因，因此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院不应查封涉案房产，原告据此向人民法院提起诉讼，请求停止对漳州市芗城区冠成国际12幢103号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。 林剑锋辩称，请求驳回陈淑珠的诉讼请求。事实和理由：陈淑珠和陈雄伟签订的《存量房买卖合同》仅系双方应行政机关规定进行行政备案所需而签订，并非当事人设立、变更、终止财产关系的民事行为。陈淑珠提交的《存量房买卖合同》，即系行政备案事项的反映，而非买卖双方之间民事行为的反映。正因为如此，双方通过该所谓“合同”的形式仅向行政机关备案了交易房屋、交易价款等与后续缴税、过户等行政行为密切相关的内容，而对其他大量与民事交易密切相关的条款在该合同中予以留空，本案中，双方的真实交易价格应为双方在2015年5月12日签订的《房地产买卖协议书》所约定的价格，即419000元。陈雄伟在出具给陈淑珠的收条中也明确了“收到购房款359000元，尚欠60000元未支付”，因此，陈淑珠关于其已经支付全部购房款的理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。 陈雄伟辩称，请求驳回陈淑珠的诉讼请求。事实与理由：本案中并不存在因陈雄伟离婚而无法办理转移登记的情况。本案涉案房屋在陈雄伟向陈淑珠转移时并不存在任何因陈雄伟原因而导致无法过户的情况；且本案中的购房及产权变更登记手续均是由陈淑珠方提供，且受理机关也已经收件；因此陈淑珠诉称因陈雄伟离婚原因导致房屋无法办理转移登记与事实不符。双方并未对本案的合同价款进行变更的情况。本案中涉及的《存量房买卖合同》事实上，是陈淑珠为了节省产权过户手续费用，而要求陈雄伟配合签订的（从该合同也可以看出，除了合同价款外并未对其他内容进行变更；若对价款进行变更，那么答辩人还需返还部分款项显然也不符合常理）；且从陈雄伟向陈淑珠出具的收条也可以明确合同总价款为419000元的事实。本案中陈雄伟并未按合同约定履行支付购房款的义务，双方约定陈淑珠应于2015年5月13日缴交购房款409000元，而陈淑珠仅支付359000元，其行为已经构成违约。综上，本案陈淑珠未按约定支付购房款，已经构成违约，转移房产时并没有涉及其他案件；因此，陈淑珠起诉的诉讼请求不能成立，请依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于《存量房买卖合同》是否是合同双方真实意思表示的问题。陈淑珠认为，其与陈雄伟买卖漳州市芗城区冠成国际*幢*号的房屋，因陈雄伟已离婚，其前妻吴艺玲未到场，导致过户无法办理，故双方才再行协商调整房屋出售价格，签订了《存量房屋买卖合同》，将该房屋的成交价变更为人民币349000元，并约定买卖过户有关税费由买方承担，根据法律规定双方可以变更合同，后合同优先于先合同。林剑锋认为，《存量房屋买卖合同》是行政备案所签订，不是本案真实的交易体现，双方的真实交易协议应为《房地产买卖协议书》。陈雄伟认为，《存量房屋买卖合同》虽系其签名，但不是双方的真实交易合同，只是备案合同，购房款是以《房地产买卖协议书》为主，金额变更的原因是陈淑珠提出的为减少缴交税费问题，所以把购房金额写少了，且《存量房屋买卖合同》确定的金额349000元与《收条》上的收款金额359000元不相符，也印证了该事实。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。在本案中，陈淑珠与陈雄伟在2015年5月12日签订《房地产买卖协议书》后，于2015年5月13日重新签订《存量房屋买卖合同》，并不违反法律规定，且在漳州市区房屋登记收件收据（买方）中，将该《存量房屋买卖合同》纳入办理交易过户材料中，进一步说明了签订《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，是对《房地产买卖协议书》约定房屋价款的变更。故林剑锋与陈雄伟辩称《存量房屋买卖合同》是行政备案合同、是为减少缴交税费，交易协议应为《房地产买卖协议书》为准，缺乏事实与法律依据、证据不足、本院不予采纳；《存量房屋买卖合同》应认定为是陈淑珠与陈雄伟对《房地产买卖协议书》的重新修改，是双方真实意思的表示。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈雄伟和吴艺玲于2003年11月3日登记结婚，于2015年2月13日办理离婚登记。在向婚姻登记中心递交的离婚协议书明确位于漳州市芗城区冠成国际*幢*号房屋归陈雄伟所有。2015年5月12日，陈淑珠与陈雄伟签订一份《房地产买卖协议书》：“陈雄伟将坐落于漳州市芗城区冠成国际*幢*室的房屋，建筑面积36.44㎡，以房屋总价款为419000元，出售给陈淑珠；陈淑珠应于合同签订当日支付30000元作为购房定金；第二期购房款379000元于2015年5月13日前办理二证交易时支付；剩余10000元于房产、土地交易成功两证齐全之后支付；陈雄伟应于2015年5月13日将房屋交付陈淑珠使用”等内容。2015年5月13日，陈雄伟出具：“兹收到总转让款（冠成国际*幢*室）叁拾伍万玖仟元还差陆万元未收取。”的《收条》一张给陈淑珠收执。2015年5月13日，陈淑珠与陈雄伟在漳州市行政服务中心三楼签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：将该房产的成交价变更为349000元，并约定卖方需付税费由买方承担。2015年5月13日，陈淑珠将《存量房买卖合同》等材料提交给漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请办理房屋产权过户。2015年5月13日，陈雄伟将房屋交付陈淑珠执掌使用。2015年6月8日，陈淑珠向芗城区地税局完成了二手房契税及交易税费综合申报。 2016年10月27日，本院在审理林剑锋作为原告与陈雄伟、吴艺玲作为被告的民间借贷纠纷案件中根据林剑锋申请，于2016年11月11日查封了登记于陈雄伟名漳州市芗城区号冠成国际*幢*号房屋，期限至2019年11月11日。2017年3月18日，本院作出（2016）闽0602民初9801号民事判决书，判决“一、被告陈雄伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林剑锋借款本金130万元及从2015年6月1日起至还款之日止按月利率1.538%支付利息；二、被告吴艺玲应对被告陈雄伟的本案债务中的823937元承担共同清偿责任”等内容，该判决书生效后，陈雄伟、吴艺玲未履行生效判决所确定的义务，林剑锋向本院申请强制执行，本院于2017年11月17日轮候查封仍登记于陈雄伟名漳州市芗城区号冠成国际*幢*号房屋。陈淑珠于2016年10月26日对该查封执行措施提出书面异议，本院于2018年7月25日作出（2018）闽0602执异25号执行裁定书，以陈淑珠提供的房地产买卖协议书及收条等证据尚不足以证实其已支付全部价款为由，裁定驳回陈淑珠的异议请求。陈淑珠不服该（2018）闽0602执异25号执行裁定书，于2018年8月13日向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有陈淑珠与林剑锋于2015年5月12日签订的《房地产买卖协议书》、2015年5月13日签订的《存量房买卖合同》、购房款收条、国有土地使用权证、漳州市区房屋登记收件收据、地税契税征收受理通知书、漳州市芗城区地方税务局房产权属转移涉税证明、税收完税证明、（2018）闽0602执异25号执行裁定书、陈雄伟与吴艺玲的离婚证及离婚协议书、冠成国际物业服务中心证明及公摊水电费、物业管理费缴交凭证、当事人庭审陈述等证据予以证明。 综上所述，本院认为，陈淑珠与陈雄伟之间签订的《房地产买卖协议书》、《存量房买卖合同》系陈淑珠与陈雄伟的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效；陈淑珠按照《房地产买卖协议书》、《存量房买卖合同》约定，将房屋总转让款359000元付给陈雄伟，并于2015年5月13日实际占有执掌了该房屋。该涉案房屋在陈淑珠与陈雄伟办理过户登记手续过程中，因涉及到林剑锋与陈雄伟、吴艺玲民间借贷案而被本院查封，造成未能办理过户登记手续，陈淑珠对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陈淑珠依照《房地产买卖协议书》、《存量房买卖合同》的约定向陈雄伟支付全部购房款，并已实际占有涉案房屋，对于未办理过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，应当予以支持。林剑锋与陈雄伟认为《存量房屋买卖合同》是行政备案合同、是为减少缴交税费，未提供相应的证据予以证明，交易协议应以《房地产买卖协议书》为准，证据不足、不予采纳；吴艺玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行漳州市芗城区冠成国际*幢*号房屋，并解除对该房屋的查封、冻结。 本案受理费6535元，由被告林剑锋负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2018）闽0602执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。                                                                                    审判长 林宝平   人民陪审员  王阿水 人民陪审员  王海龙 二〇一八年九月三十日 书 记 员  肖嘉慧 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。