上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初8930号原告：汪璇，女，1951年9月4日出生，汉族，户籍地上海市。原告：吴维理，男，1952年9月20日出生，汉族，户籍地南宁市。原告：吴2，男，1980年5月28日出生，汉族，户籍地上海市。原告：毛艳洁，女，1981年3月19日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。原告：吴某1，男，2012年9月28日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人：吴2(系原告吴某1之父)，男，1980年5月28日出生，汉族，户籍地上海市天潼路**XXX支弄**。上述五原告共同委托诉讼代理人：李琳，上海旭灿律师事务所律师。上述五原告共同委托诉讼代理人：黄晓丹，上海旭灿律师事务所律师。原告：胡胜兰，女，1972年9月15日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>原告：朱世伟，男，2000年8月17日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>上述两原告共同委托诉讼代理人：朱自鹤(系原告胡胜兰之夫、原告朱世伟之父)，男，1969年3月25日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>上述两原告共同委托诉讼代理人：范效锋，上海九州通和律师事务所律师原告：汪琲，女，1944年4月6日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>委托诉讼代理人：胡2(系原告汪琲之子)，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>原告：胡全根，男，1939年5月28日出生，汉族，户籍地新户籍地新疆库尔勒市。v>委托诉讼代理人：胡2(系原告胡全根之子)，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>原告：胡2，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>原告：胡某1，男，2014年2月12日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市。v>法定代理人：胡2(系原告胡某1之父)，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市天潼路**XXX支弄**。v>原告：王葆华，女，1976年12月3日出生，汉族，户籍地甘肃省金昌户籍地甘肃省金昌市。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：胡2(系原告王葆华之夫)，男，1976年8月21日出生，汉族，户籍地上海市。被告：汪琦，男，1946年4月4日出生，汉族，户籍地上海市。被告：孙运萍，女，1954年10月25日出生，汉族，户籍地上海市。被告：汪薇，女，1980年2月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：汪琦(系被告汪薇之父)，男，1946年4月4日出生，汉族，户籍地上海市。被告：汪琨，男，1948年6月15日出生，汉族，户籍地上海市。被告：汪琍，女，1955年10月5日出生，汉族，户籍地上海市。第三人：上海保利翔佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX室法定代表人：岳建丽。原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1、胡胜兰、朱世伟、汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华诉被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨、汪琍共有纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，于2017年8月31日作出一审判决。判决后，原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1不服，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2018年1月31日以原判决认定事实不清为由，裁定撤销原判决，将本案发回本院重审。本院于2018年3月9日受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1的共同委托诉讼代理人李琳、黄晓丹，原告胡胜兰、朱世伟的共同委托诉讼代理人范效锋，原告胡2暨作为原告汪琲、胡全根、王葆华的委托诉讼代理人、作为原告胡某1的法定代理人，被告汪琦暨作为被告汪薇的委托诉讼代理人、孙运萍、汪琨、汪琍到庭参加诉讼，第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1、胡胜兰、朱世伟、汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华共同向本院提出诉讼请求：要求依法分割上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号(以下简称“系争房屋”)的征收补偿利益。事实和理由：上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号房屋系公房。2015年4月30日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局以闸房管拆裁字(2015)第203号作出房屋拆迁裁决书，核定原、被告17人均为安置人口，为居住困难保障对象，安置原、被告17人共八套房屋、并支付原、被告等各项费用。现因原、被告对系争房屋的征收补偿利益未达成一致，遂诉至法院，请求法院判如诉请。其中原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1要求共同分得上海市德园路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室；原告胡胜兰、朱世伟要求共同分得上海市德园路XXX弄XXX号XXX室；原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华要求共同分得上海市德园路XXX弄XXX号XXX室、XXX室。审理中，原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1变更诉讼请求，要求共同分得上海市德园路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室；原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华变更诉讼请求，要求共同分得上海市德园路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室。被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨共同辩称，上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号的承租人现已死亡，且实际居住者是被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨，而所有原告根本未居住在系争房屋内，根本不是同住人，怎么能分得征收补偿利益，要求法院驳回所有原告的诉讼请求。被告汪琍辩称，要求分得上海市德园路XXX弄XXX号XXX室。经审理查明，原告汪璇、汪琲、被告汪琦、汪琨、汪琍系兄弟姐妹关系，其父汪逸(2002年6月23日报死亡)、母姜玉珍(1996年去世)共生育原告汪璇、汪琲、被告汪琦、汪琨、汪琍在内共11个子女。原告汪璇、吴维理系夫妻关系，原告吴2系原告汪璇、吴维理所生之子，原告吴2、毛艳洁系夫妻关系，原告吴某1系原告吴2、毛艳杰所生之子。原告胡胜兰与朱世伟系母子关系。原告汪琲、胡全根系夫妻关系，共生育一子一女即原告胡2、胡胜兰。原告胡2、王葆华系夫妻关系，原告胡某1系原告胡2、王葆华所生之子。被告汪琦、孙运萍系夫妻关系、被告汪琦、汪薇系父女关系。因拆迁单位上海银邦置业有限公司与被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨、汪琍、原告吴2、汪琲、胡胜兰、胡2、汪璇就系争房屋拆迁安置未达成协议。2015年4月30日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局以闸房管拆裁字(2015)第203号作出房屋拆迁裁决书，裁决如下：1、被申请人汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨、吴2、汪琲、胡胜兰、胡2、汪璇、汪琍(含房屋同住人)，自收到本裁决书之日起十五日内迁出天潼路XXX弄XXX支弄XXX号下前厢、下中厢、下中厢阁、下前厢阁，迁至(1)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(2)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(3)嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(4)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(5)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(6)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(7)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室；(8)、嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室。2、被申请人应在申请人交付房屋时一次性支付给申请人价值标准房屋调换差价款882,685.22元。3、申请人还需另行支付被申请人汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨、吴2、汪琲、胡胜兰、胡2、汪璇、汪琍搬家补助费827.90元，装潢补贴20,697.60元，未见证面积补贴为30,000元，过渡补贴10,348.80元，选购嘉定云翔基地房源补贴240,000元，家用设施移装费2,500元(超出部分按实结算)。该裁决书查明事实如下：上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号，房屋性质为公房，汪逸系该房屋承租人(于2002年6月23日报死亡)，租赁部位为下前厢、下中厢、下中厢阁、下前厢阁，居住面积44.80平方米，换算成建筑面积68.992平方米。该房屋内有户籍2本，在册人户籍2本，，即户主(一)汪琦，妻子孙运萍、女儿汪薇；户主(二)汪琨，外甥吴2、姐姐汪琲、外甥女胡胜兰、外甥胡2、妹妹汪璇、汪琍，其他亲属朱世伟、吴亚纶、胡某1。其中汪璇于1978年4月与外地户籍男子吴维理登户籍男子吴维理登记结婚、3月与外地户籍女子毛艳洁登户籍女子毛艳洁登记结婚、9月与外地户籍女子王葆华登户籍女子王葆华登记结婚、1月与外地户籍男子胡全根登户籍男子胡全根登记结婚，、毛艳洁、王葆华、胡全根可计入安置人口。核定安置人口为17人，经本基地居住困难对象认定小组认定该户居住困难保障对象为17人，即汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨、吴2、汪琲、胡胜兰、胡2、汪璇、汪琍、朱世伟、吴亚纶、胡某1、吴维理、毛艳洁、王葆华、胡全根。系争房屋评估单价为每平方米27,990元，本基地居住困难户的保障补贴折算单价为每平方米12,000元。系争房屋的货币补偿总金额4,488,000元(被拆房屋评估价格1,544,868.86元、价格补贴574,358.40元、套型面积补贴416,250元、居住困难户保障补贴1,952,522.74元)。该户的其他各类补贴64,374.30(搬家补助费827.90元、被拆除房屋装潢补贴20,697.60元、未见证面积补贴30,000元、过渡补贴10,348.80元、家用设施移装费2,500元)。申请人提供以下产权房用于裁决安置：嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“601室”)，实测面积70.36平方米，其中实测封闭阳台面积3.504平方米，单价10,015元，公示总价687,109.12元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“18号101室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.239平方米，单价9,685元，公示总价666,913.94元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“104室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.238平方米，单价9,685元，公示总价666,918.79元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“201室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.238平方米，单价9,685元，公示总价666,918.79元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“204室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.238平方米，单价9,685元，公示总价666,918.79元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“301室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.238平方米，单价9,795元，公示总价674,493.50元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“304室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.238平方米，单价9,795元，公示总价674,493.50元；嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“19号101室”)，实测面积70.98平方米，其中实测封闭阳台面积4.238平方米，单价9,685元，公示总价666,918.79元。上述房屋实测总面积567.22平方米，总计价值5,370,685.22元。被申请人应支付申请人价值标准房屋调换差价款882,685.22元。申请人还需另行支付被申请人选购嘉定云翔基地房源补贴240,000元。被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨不服原上海市闸北区住房保障和房屋管理局作出的闸房管拆裁字(2015)第203号房屋拆迁裁决书，向上海市住房保障和房屋管理局申请行政复议，2015年6月21日，上海市住房保障和房屋管理局以沪房管复决字(2015)168号行政复议决定书，维持原房屋拆迁裁决书的行政复议决定。被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨不服原上海市闸北区住房保障和房屋管理局作出的闸房管拆裁字(2015)第203号房屋拆迁裁决书和上海市住房保障和房屋管理局作出的沪房管复决字(2015)168号行政复议决定书，向原上海市闸北区人民法院提起行政诉讼，要求撤销(2015)第203号房屋拆迁裁决书、(2015)168号行政复议决定书。原上海市闸北区人民法院于2015年10月12日以(2015)闸行初字第124号行政判决书“驳回被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨的诉讼请求”。后被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年12月10日以(2015)沪二中行终字第654号行政判决书“驳回上诉，维持原判”。原上海市闸北区人民法院于2015年12月17日以(2015)闸行审字第31号行政裁定书裁定“对上海市闸北区住房保障和房屋管理局申请执行闸房管拆字(2015)第203号房屋拆迁裁决书主文第1项内容予以准许，并由上海市闸北区人民政府组织实施”。在本次诉讼中，原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1要求作为一个整体参与分配，原告胡胜兰、朱世伟要求作为一个整体参与分配，原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华要求作为一个整体参与分配，被告汪琦、孙运萍、汪薇要求作为一个整体参与分配，被告汪琨要求作为一个整体参与分配，被告汪琍要求作为一个整体参与分配。审理中，原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1、胡胜兰、朱世伟、汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华共同称原、被告17人都是困难户保障对象，都有权利享受征收补偿利益(含八套住房和其他补偿钱款)。其中原告汪璇的户籍是退休后按政户籍是退休后按政策迁入系争房屋的，半年左右；原告胡胜兰、汪琲、胡2三人户籍是经汪逸向有户籍是经汪逸向有关部门申请后迁入系争房屋，阁楼居住直至2002年汪逸去世；原告吴21998年回沪参加高考后在系争房屋居住两三个月；原告吴某1、朱世伟、胡某1的户籍是报出生在系户籍是报出生在系争房屋内。汪琲、胡2提供汪逸书写的申请书一份。原告胡胜兰、朱世伟共同表示若分得的征收补偿利益不够所得房屋的价值，愿补贴钱款。另所有原告和被告汪琍均表示愿意放弃分割搬家补助费、被拆除房屋装潢补贴、过渡补贴、家用设施移装费。被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨则共同称，系争房屋的前厢房、前厢阁由被告汪琦、孙运萍、汪薇一直居住到动迁为止。被告汪琨崇明农场回沪后也一直居住系争房屋内；而所有原告都不是系争房屋的同住人，根本不认识这些人。系争房屋的承租人汪逸业已死亡，应确定新的承租人，再由新承租人与拆迁单位签订安置协议。对汪逸的申请书的真实性没有异议，但汪逸没有权利替其他同住人承诺同意原告胡胜兰、汪琲、胡2三人户籍迁入系争房屋户籍迁入系争房屋。地产登记簿》以证实原告吴2、毛艳洁系上海市沪亭北路******的权利人，曾享受动迁利益。上述事实，有原、被告陈述等证据为证，并经庭审质证查实，及闸房管拆裁字(2015)第203号房屋拆迁裁决书、沪房管复决字(2015)168号行政复议决定书、(2015)闸行初字第124号行政判决书、(2015)沪二中行终字第654号行政判决书、(2015)闸行审字第31号行政裁定书佐证，本院予以确认。本院认为，房屋征收补偿利益的分配应该符合政策与法律规定。关于房屋拆迁补偿利益资格的认定，居住困难保障补贴系为保证房屋被拆迁后户内人员的基本居住权所设，由被拆迁方经协商后自愿申请，一旦被列为居住困难保障补贴对象，则表明被拆迁户的全体成员对被拆迁房屋享有居住权益并在本次拆迁中应得到相应的补偿，原、被告对此均不持异议且无须再对人员的资格作出认定。本院认定原、被告17人均具备获取安置补偿利益的资格。关于拆迁补偿利益的分配原则，拆迁补偿利益的分配过程中，基于每个家庭成员的长幼次序、经济地位、居住条件各有不同，故对每一户的补偿利益分配应该结合该户的实际情况而定，实行绝对地平均分配或显著失衡地不平均分配都将违反民事活动等价有偿、公平合理的基本原则，故本院将根据客观情况对拆迁补偿利益进行酌情分配。分配的原则是既贯彻居住困难补助补贴的原则，使个体至少获得最低限度的居住保障，又遵循公平合理的原则，同时遵循着重保障房屋产权人及实际使用人权益的原则予以分割。本院认为系争房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、居住困难户保障补贴，可在原、被告之间予以均分，人均可分得的份额为(1,544,868.86+574,358.40+416,250+1,952,522.74)÷17=264,000元。另未见证面积补贴30,000元，也可在原、被告之间均分30,000÷17=1,764.70元，而搬家补助费、被拆除房屋装潢补贴、过渡补贴、家用设施移装费可在系争房屋的实际居住人即被告汪琦、孙运萍、汪薇、汪琨之间予以均分，人均可分得的份额为(827.90+20,697.60+10,348.80+2,500)÷4=34,374.3÷4=8,593.57元。故原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1共同享有的动迁利益份额共计为(264,000+1,764.7)×5=265,764.70×5=1,328,823.50元，原告胡胜兰、朱世伟享有的动迁利益份额共计为(264,000+1,764.7)×2=265,764.70×2=531,529.40元，原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华享有的动迁利益份额共计为(264,000+1,764.7)×5=265,764.70×5=1,328,823.50元，被告汪琦、孙运萍、汪薇共同享有的动迁利益份额为(264,000+1,764.7+8,593.57)×3=274,358.27×3=823,074.81元，被告汪琨享有的动迁利益份额为264,000+1,764.70+8,593.57=274,358.27元；被告汪琍享有的动迁份额为264,000+1,764.70=265,764.70元。至于异地户型补贴240,000元，按每套30,000元补贴给取得德园路房屋的权利人。综上，根据本案当事人的各自家庭关系以及拆迁补偿款用以申购安置房，本院遵循公平公正、保障各家庭成员居住权益等原则，认为：本次房屋拆迁中拆迁实施单位提供的201室、304房屋应由原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1共同申购，扣除201室房价666,918.79元、304室房价674,493.50元,原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳杰、吴某1还应共同分的(1,328,823.50+异地户型补贴30,000×2)-(666,918.79+674,493.50)=1,388,823.50-1,341,412.29=47,411.21元；本次房屋拆迁中拆迁实施单位提供的301室应由原告胡胜兰、朱世伟共同申购，扣除301室房价674,493.50元，原告胡胜兰、朱世伟还应共同承担差价674,493.50-(531,529.40+异地户型补贴30,000)=112,964.10元；本次房屋拆迁中拆迁实施单位提供的18号101室、204室应由原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华共同申购，扣除18号101室房价666,913.94元、204室房价666,918.79元，原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华还应共同分的(1,328,823.50+异地户型补贴30,000×2)-(666,913.94+666,918.79)=1,388,823.50-1,333,832.73=54,990.77元；本次房屋拆迁中拆迁实施单位提供的19号101室房屋应由被告汪琦、孙运萍、汪薇共同申购，扣除19号101室房价666,918.79元，被告汪琦、孙运萍、汪薇应共同分的(823,074.81元+异地户型补贴30,000)-666,918.79=186,156.02元；本次房屋拆迁中拆迁实施单位提供的104室房屋应由被告汪琨申购，扣除104室房价666,918.79元，被告汪琨应承担差价666,918.79-(274,358.27+异地户型补贴30,000)=362,560.52元；本次房屋拆迁中拆迁实施单位提供的601室房屋应由被告汪琍申购，扣除601室房价687,109.12元，被告汪琍应承担差价687,109.12-(265,764.70+异地户型补贴30,000)=391,344.42元。第三人上海保利翔佳房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号动迁补偿、拆迁实施单位提供的上海市德园路XXX弄XXX号XXX室、上海市德园路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1共同共有；二、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号房屋征收补偿利益中的47,411.21元归原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1共同共有;三、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号动迁补偿、拆迁实施单位提供的上海市德园路XXX弄XXX号XXX室归原告胡胜兰、朱世伟共同共有；四、原告胡胜兰、朱世伟应于本判决生效之日起十日内向拆迁实施单位支付购房补贴差价款112,964.10元；五、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号动迁补偿、拆迁实施单位提供的上海市德园路XXX弄XXX号XXX室、上海市德园路XXX弄XXX号XXX室归原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华共同共有；六、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号房屋征收补偿利益中的54,990.77元归原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华共同共有；七、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号动迁补偿、拆迁实施单位提供的上海市德园路XXX弄XXX号XXX室归被告汪琦、孙运萍、汪薇共同共有；八、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号房屋征收补偿利益中的186,156.02元归被告汪琦、孙运萍、汪薇共同共有；九、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号动迁补偿、拆迁实施单位提供的上海市德园路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告汪琨所有；十、被告汪琨应于本判决生效之日起十日内向拆迁实施单位支付购房补贴差价款362,560.52元；十一、上海市天潼路XXX弄XXX支弄XXX号动迁补偿、拆迁实施单位提供的上海市德园路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告汪琍所有；十二、被告汪琍应于本判决生效之日起十日内向拆迁实施单位支付购房补贴差价款391,344.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币49,390元，由原告汪璇、吴维理、吴2、毛艳洁、吴某1共同负担8,231.67元、原告胡胜兰、朱世伟共同负担8,231.67元、原告汪琲、胡全根、胡2、胡某1、王葆华共同负担8,231.67元、被告汪琦、孙运萍、汪薇、共同负担8,231.66元、被告汪琨负担8,231.67元，被告汪琍负担8,231.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐立新人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  张 虹二〇一八年九月二十九日书 记 员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。