河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初6543号原告：刘兆峰，男，1994年9月9日出生，汉族，住址衡水市桃城区。委托诉讼代理人：张士宝，河北保忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐振宏，河北保忠律师事务所律师。被告：穆国华，男，1991年5月14日出生，汉族，住址北京市顺义区。委托诉讼代理人：何桂花，北京双法律师事务所律师。原告刘兆峰与被告穆国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告刘兆峰的委托诉讼代理人张士宝、徐振宏，被告穆国华及委托诉讼代理人何桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兆峰向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告返还原告已付购房款140万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，原、被告在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定被告将其所有的位于三河市燕郊开发区嘉都嘉和苑18-1-1802室房屋以150万元的价格出售给原告。2016年9月19日，原告向被告支付定金40万元，2016年10月9日支付首付款100万元（含定金40万），2016年11月19日又支付购房款40万元。由于涉案房屋房本没有下发，原、被告约定于房本下发后再办理过户事宜。2017年6月廊坊市人民政府、三河市人民政府相继出现限购政策，规定：“非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证”。而原告不是三河市本地户口，又没有在当地纳税或交纳社保证明，原告不具备购房资格，无法实现合同目的。原告多次要求被告解除合同，退还已付购房款，被告一直不予退还。综上，特向贵院提起诉讼。穆国华辩称，被告不认可原告的全部诉讼请求。理由如下：第一、原告所述的其因限购政策无法实现合同目的的说法与事实不符。本案中，原告虽然因所涉房屋所在地的限购政策导致其在短时间内无法办理过户手续，但限购政策所要求的购房资格，也可以通过缴纳社会保险的方式取得限购政策所要求的购房资格，也可以通过让已经取得购房资格的亲友代为持有等方式实现其最终实际持有该房产的目的。且原告在限购政策出台时也曾向被告明确表示其有意将房屋过户到其已经取得购房资格的一家人名下。因此本案中原告完全可以通过变通方式达到其最终持有所涉房屋的合同目的，其主张的因限购政策导致其无法实现合同目的的说法不成立。第二、原告所主张的合同解除理由不符合我国法律关于合同解除的相关规定。本案原告以所涉房屋所在地的限购政策为由要求解除合同，其解除理由即不属于双方约定范畴，也不属于法律规定的法定解除情形，因此其解除理由不成立。第三、原告所主张的合同解除权已经消灭。本案中所涉房屋所在地的限购政策于2017年6月出台，而原告却在政策出台一年之后主张解除合同，明显已超过解除期限，其解除权早已消灭。第四、原告诉求有违合同公平原则和契约精神。根据我国《合同法》相关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告选择在限购政策出台一年之后，且所涉房屋所在区域房地产市场价格大幅度滑落之时主张解除合同，对被告明显不公，也违反了合同契约精神。综上所述，请求法院在依法查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。原告刘兆峰围绕其诉讼请求提交以下证据：1、房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、交易服务代理合同，证明双方之间存在房屋买卖合同关系。2016年9月19日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务下原告与被告签订本合同被告将涉案房屋出卖给原告，成交价150万元，也证明各方违约责任及权利义务。2、收条三份、中国银行汇款凭证两张、建设银行交易明细清单、工商银行转款凭证，证明2016年9月1日从原告父亲刘建党中国银行账户转账支付被告定金40万元。2016年10月9日从原告母亲马小娥账户转账支付被告购房款60万元。2016年11月19日从原告父亲刘建党中国银行账户转账支付被告购房款40万元。以上共计支付购房款140万元。3、物业费发票一张、中介出具的收据一张，证明原告支付物业费2530.70元，支付中介信息服务费、过户服务费31500元。4、原告户口簿、身份证复印件。证明原告户籍为衡水市，不是三河市本地户籍。5、2017年6月6日廊坊市人民政府（2017）61号实施意见，证明原告属限购居民失去购房资格。所以本合同应解除并互不担责，退还原告支付的购房款。被告对原告提交证据的真实性均无异议，但对证据4、5的证明目的均不认可。被告穆国华就其主张事实提交证据如下:1、房屋买卖合同、补充协议，证明房屋交易的事实和情况。2、房屋产权证书，证明被告于2017年7月10日取得涉案房屋不动产登记证书。3、个人中国工商银行的贷款结清证明。证明被告已经结清房贷。4、收条。2016年10月9日，马小娥向被告出具的收房收条，证明房屋已经交付完毕。5、微信聊天记录，证明被告在拿到房本第一时间就通知了原告，且愿意配合原告想办法办理过户的事实。原告对被告提交证据1、2、3、4的真实性均认可。但对证据2证明目的不认可，认为不动产产权证书登记日期是2017年7月10日，但不能证明为原告取得该证书的时间，且被告确实将涉案房屋上述钥匙交于原告，当时涉案房屋为毛坯房，现在房屋仍为原始状态。对证据5的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。经举证、质证，依法核实，本院对原、被告提交的证据认定如下，双方证据证明了发生房屋买卖交易的经过和付款事实，且于合同签订和原告付款之时，被告尚未取得涉案房屋的产权登记。在被告取得产权登记后，限购政策已经出台，原告主张无法继续履行，被告不予认可，双方曾就如何解决合同问题进行过协商，但未果。本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，原、被告在三河市顺心置地房产经纪有限公司居间下签订房屋买卖合同，约定由原告刘兆峰以总价款1500000元购买被告穆国华名下的燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都?嘉和苑18号楼18-1-1802室房屋。双方签订合同时，房屋尚未取得房屋产权证书，无法办理过户手续。至2016年10月9日，原告刘兆峰共向被告穆国华支付了首付款1400000元。双方等待办理过户手续的合同履行过程中，2017年6月，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。后于2017年6月6日，三河市人民政府办公室发布《三河市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容与廊坊市人民政府办公室发布的实施意见一致。据此，原告刘兆峰主张其系外地户籍，在三河本地没有交纳社保及个人所得记录，故不具备在本地购房的资格条件，已经无法在三河市本地进行买房及办理过户手续。本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。2017年6月6日，三河市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，原告刘兆峰因非三河市本地户口且没有在当地纳税或交纳社保，故属于该实施意见规定的限购购买房屋的范围。因该实施意见的施行，原告刘兆峰购买涉案房屋的合同目的已不能实现。被告主张原告应缴纳社保、纳税来获得购房资格，要求原告借名购房，对原告而言不是法定义务，属于回避国家政策的行为，不应予以支持。故本案的《存量房买卖合同》及《补充协议》已不能继续履行，应予解除。解除后，原告刘兆峰有权要求被告穆国华退还已付购房款及定金1400000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告刘兆峰与被告穆国华之间签订的关于三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都?嘉和苑18号楼18-1-1802室房屋的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告穆国华于本判决生效后十日内返还原告刘兆峰定金及购房款1400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取计8700元，由原告刘兆峰负担4350元（已预交），由被告穆国华负担4350元（于判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李文娜二〇一八年九月二十九日书记员  王佳鑫