贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0321民初4134号 原告：万荣景，男，1984年8月14日出生，汉族，住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：廖广文，男，1973年8月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系原告万荣景之姐夫（特别授权）。 被告：遵义保利置业有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 原告万荣景诉被告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万荣景之委托诉讼代理人廖广文，被告保利公司委托诉讼代理人叶久刚、申万权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万荣景向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即将位于遵义市××区保利未来城市A1地块21号楼2单元2-14-3号房屋交付给万荣景，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等资料；二、判决被告以已付房款为基数，按照日利率万分之一计付从2013年12月31日起至交房之日止的逾期交房违约金约41000元；三、判决被告按照每月1000元的标准向原告支付截止2018年5月30日共计53个月的赔偿费用53000元；四、判决被告支付原告交通费、住宿费、生活补助费等共计20000元；五、判决被告承担原告实际收房之日前的物业费用；六、判决被告对诉争房屋的质保、维修义务从原告实际收房之日起计算；七、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年11月10日签订了商品房买卖合同，在合同中明确约定出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人房屋质量、缺陷问题，未能如期交房，依据合同第十四条第（二）项规定，出卖人多次未能及时处理，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院维护原告合法权益。 被告保利公司辩称：一、原告所购房屋已于2013年12月竣工验收合格，房屋的竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书，分户验收表已在2013年12月就一应具齐；二、首先，本案买房人提出的质量异议并不是其拒绝接受房屋的正当理由，且其已认可收到了被告的交房通知书，故其交房时间认定为交房通知确定的交付使用之日。其次，根据《商品房买卖合同》的补充协议（一）第3.7条“买房人在未证明房屋存在严重质量问题的情形下拒绝收房的，视为出卖人自通知交房期届满之次日起已依约完成交房义务”之约定，本案买房人并未证明房屋存在严重质量问题达到不能交付的程度，且已认可收到了出卖人的交房通知书，应当认定出卖人已履行了交房义务，出卖人于2013年12月向原告寄发交房通知书后，原告已于2014年1月21日实际查验房屋并未提出任何异议，出卖人的交房法定义务已全面履行，买受人不办理接房手续并不改变出卖人交付义务已完成；三、本案原、被告约定的交房时间是2013年12月30日，原告对交房时间点是知情的，原告主张逾期交房其主张权利的时效起点是2013年12月30日起。诉讼时效截止于2015年12月30日，原告该主张已经超过诉讼时效。四、对原告主张的租金损失以及交通费、住宿费、生活补助费没有依据，不应得到支持。五、物业费原告没有交纳，也不应由我公司承担。六、房屋的质保、维修义务时间起算点应从我公司通知原告接房之日起计算。 经审理查明：2011年11月10日，原告万荣景作为买受人、被告保利公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所开发的位于保利未来城市A1地块21栋2单元14层2-14-3号房，建筑面积69.98平方米，购房金额248972元，原告地址为：遵义市红花岗区白杨小区81栋2单元5楼2号。合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件；4、详见补充协议2.2项。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十四条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条（注：该条的内容为房屋交付应当具备的城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施等条件）约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条（注：该条约定了逾期交房责任）处理。（二）查验房屋买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电气开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；（10）详见补充协议第2.2项。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第十九条约定：住宅保修责任商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同第二十三条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为保利贵州物业管理有限公司遵义分公司，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。补充协议2.2约定：如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题或合同第十四条第（二）款第3项之（1）-（6）之内容的，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，但在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费。补充协议3.1约定：《商品房买卖合同》第十四条中约定交接手续，双方同意理解、并补充变更为：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址将交房通知寄交给买受人，以履行完毕出卖人通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满3日，即视为该商品房交付信息已送达买受人。补充协议3.3约定：自该商品房交付信息送达买受人之日起的5日内，买受人应及时办理房屋交接手续，自该5日时限届满时起，视为出卖人已将该商品房已正式交付给买受人，买受人须承担所有交付后的相关责任、风险和义务。补充协议3.4约定：自该商品房视为交付之日起，出卖人仅承担《商品房买卖合同》约定的商品房保修责任，该房屋毁损、灭失等一切风险由买受人承担（确因物业管理公司责任造成的除外），买受人同意自该商品房交付信息送达时起承担全额物业管理费等相关一切费用。补充协议3.7约定：若买受人在未取得证明房屋存在严重质量问题的法定有效证据的前提下拒绝收房的，视为出卖人自通知交房期届满之次日起已依约完成交房义务，并按本协议第3.4条执行。 本案所涉房屋所属工程，已于2013年12月23日经竣工验收合格，所涉房屋于2013年12月已经具备《住宅工程质量分户验收表》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，被告通知原告于2014年1月24号办理交房手续，2014年1月21日，原告进行房屋验收，在双方签字的业主房屋验收表上未载明存在房屋质量问题。2014年12月，被告通过圆通速递向原告邮寄送达了接房通知，原告于2014年12月16日签收，2017年9月8日，被告通过邮政专递向原告邮寄送达接房通知，原告于2017年9月11日签收。 庭审中，原告提交了两张拍摄的电脑屏幕图片，称系拍摄于被告电脑，一张显示案涉房屋在2014年1月25日存在主卧窗户外墙平面未抹平、厨房窗户无法关闭、防盗门子母门下方地锁无法关闭、弱电箱无法关闭、搭板间空调孔未开、客厅阳台护栏生锈，有刮痕、主卧护栏生锈，是否维修：是；另一张图片显示案涉房屋2014年6月17日存在入户门小门锁不上，是否维修：是。2017年12月29日，原告对房屋进行验收，验收表上显示：入户门子母门锁不能正常关锁，备注：2014年验未处理到现在。2018年1月17日，原告向被告委托与业主进行房屋交接验收工作的物业公司人员张茂出具了一份情况说明，张茂在情况说明上注明“情况属实”，该情况说明载明：在被告约定通知时间看房后因房屋工程建设出现的问题未能如期接房，具体情况如下所述：2014年元月25日验房有问题未接房，2014年6月17日验房有问题未接房，2017年12月29日验房有问题未接房，此问题至2018年元月2日到物业再次提出后，承诺在2018年元月5日后处理，本人在2018年元月9日与物业沟通后，至2018年元月17日验房，虽处理的不太满意，但因居住问题勉强接收，现本人提出2点要求：1、尽快接收房屋使用，2、请依据合同赔偿未能如期交房的经济补偿，并给予适当合理的交通补贴。 至今原告未接房，被告也未将房屋《住宅工程质量分户验收表》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》交付原告。在《商品住宅质量保证书》上载明案涉房屋的交付使用时间为2013年12月30日，还载明了保修项目、保修期限、保修责任。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、交房通知书、《业主房屋验收表》、快递单及查询表、图片、情况说明等经庭审举证、质证的证据证明，应予认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，对其效力，本院予以确认。原告已按照合同约定支付了购房款，被告亦应当按照合同约定的期限履行交付符合约定的质量标准的房屋。本案中，原告在2014年1月验房后，在有原、被告双方签字的房屋验收表上，未载明案涉房屋存在质量问题，原告没有拒绝接房的理由，原告无正当理由拒绝接房，根据补充协议3.7的约定，视为被告在自通知交房期届满之次日即2014年1月25日完成了交房义务。对原告向本院提交的图片，其陈述系来源于被告的电脑，被告不予认可，本院认为，即便认定图片上所载明的来源和内容是真实的，但该图片上载明的房屋存在的问题除了厨房窗户无法关闭外，均不属主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷以及合同第十四条第（二）款第3项（1）-（10）所列明的质量问题，且图片上载明房屋问题被告已经进行了维修，原告拒绝接房的理由不符合合同第十四条以及补充协议2.2的约定，根据补充协议3.4的约定，原告拒绝接收房屋的行为，视为被告自通知交房期届满之次日即2014年1月25完成了交房义务。对原告出示的2017年12月29日的房屋验收表以及2018年1月17日有物业人员张茂签字的情况说明，只能说明原告没有接房的事实，不能以此证明被告没有履行交房义务。如果现在所涉房屋存在质量瑕疵问题，根据合同法十九条以及补充协议3.4约定，被告应承担的是《商品房买卖合同》约定的商品房保修责任，不是原告拒绝接房的正当理由。根据合同约定，被告应当在2013年12月30日前交房，而本案认定被告向原告交付房屋的时间是2014年1月25日，被告存在逾期交房的情况，原告可依约定向被告主张迟延交房的违约责任，但由于已经超过了诉讼时效，被告不再承担该违约责任，对原告提出的由被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 因现原告事实上没有接收房屋，被告应当积极配合将案涉房屋实际交付给原告，依据合同第十一条的规定，交付房屋时，被告应向原告提供《住宅工程质量分户验收表》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，故对原告提出的由被告实际交付房屋，并提供《住宅质量保证书》、《住房使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的诉讼请求，予以支持。 对原告提出的由被告支付赔偿费用53000元、支付交通费、住宿费、生活补助费共计20000元的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持。对原告提出的被告承担实际收房之日前的物业费用，因本院已认定2014年1月25日视为被告已经履行了交房义务，对该项诉讼请求，不予支持。对原告提出的要求被告从其实际收房之日起承担案涉房屋的质保、维修义务的诉讼请求，因本院已认定2014年1月25日视为被告已经履行了交房义务，故被告承担质保、维修义务的时间应从2014年1月25日开始计算，根据被告提交的《商品住宅质量保证书》中载明的案涉房屋的交付使用时间为2013年12月30日，与查明事实不符，被告履行质保、维修义务的时间应从2014年1月25日起算，对原告超出部分的请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告遵义保利置业有限公司在本判决生效后立即将位于遵义市××区保利未来城市A1地块21号楼2单元2-14-3号房屋交付给原告万荣景，并向原告万荣景提供《住宅工程分户验收表》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。 二、被告遵义保利置业有限公司从2014年1月25日起承担遵义市××区保利未来城市A1地块21号楼2单元2-14-3号房屋的保修义务。 三、驳回原告万荣景其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1290元，由原告万荣景负担1000元，被告遵义保利置业有限公司负担290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  何秀林 二〇一八年九月五日 法官助理赵辛竹 书记员吴颖