河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0983民初3853号原告：沧州渤海新区兴港物业服务有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区港务局。统一社会信用代码：911309116773574159。法定代表人：邢广进，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海燕，河北沧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘景军，河北沧港律师事务所律师。被告：杨世青，男，1969年1月24日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。被告：杨金河，男，1967年6月8日出生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：刘玉明，河北海岳（渤海新区）律师事务所律师。原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司（以下简称兴港公司）与被告杨世青、杨金河房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年7月18日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年8月29日、2018年9月14日两次公开开庭进行了审理。原告兴港公司的法定代表人邢广进、被告杨世青、被告杨金河的委托诉讼代理人刘玉明两次开庭均到庭参加诉讼，原告兴港公司的委托诉讼代理人张海燕第一次开庭到庭参加诉讼，委托诉讼代理人刘景军第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴港公司的诉讼请求：一、要求与被告解除礼堂资产租赁合同；二、要求被告将租赁资产交还给原告；三、依法判令被告支付2013年12月1日至2018年11月30日租金452286.95元及滞纳金；四、诉讼费由被告承担。2008年12月1日开始，被告租赁原告礼堂资产并签订了租赁合同。合同租期10年，第一年租金4.6万元，以后每年以10%的比例递增，租金在本年度开始前一次性付清，同事约定“承租方违反本合同第一条规定，没有按期、如数上交长保费，除补齐欠交的租金外，还应每日按拖欠数额的1%向出租房支付滞纳金”。2014年经原告同意，被告将该资产转让给被告杨金河。原告多次向二被告追讨上述款项，二被告始终不予支付。被告杨世青辩称：一、我已经将租赁合同整体转让给了被告杨金河，与原告之间不再存在房屋租赁关系；二、原告的诉求已经超过诉讼时效。被告杨金河辩称：一、原告与被告杨金河之间不存在房屋租赁关系，无权向杨金河索要租金；二、原告的诉求已经超过诉讼时效。经审理查明：2008年11月16日，原告与被告杨世青签订《礼堂资产租赁合同》，原告将经营管理的沧州港务有限公司内礼堂出租给被告杨世青，主要约定：“一、租赁期限10年，自2008年12月1日至2018年11月30日；二、租金第一年租赁费4.6万，以后每年按照10%的比例递增。租赁费按年交付，每年度租赁费必须在本承租年度开始前一次性交清……三、承租方如果累计拖欠两年租赁费时，出租方有权解除合同，合同解除后，出租方对承租方的投入不予补偿，对其添置的财产不予收购……四、承租方违反本合同的规定，没有按期如数上交承包金，除补齐欠交的租金外，还应每日按拖欠数额的1%向出租房支付滞纳金……。”2014年3月22日，经原告同意，被告杨世青（甲方）将上述礼堂转租给被告杨金河（乙方），二被告签订了《礼堂资产转租合同》，主要内容为：“乙方杨金河的权利义务等同于甲方杨世青就租赁沧州渤海新区兴港物业有限公司礼堂资产，2008年11月16日与沧州渤海新区兴港物业有限公司签订的《礼堂资产租赁合同中》归属于甲方杨世青的权利义务；本转租合同租金数额及给付期限，按照原甲方与沧州渤海新区兴港物业有限公司签订的《礼堂资产租赁合同》约定执行；本项租金由乙方按照《礼堂资产租赁合同》约定，直接交付给原出租人沧州渤海新区兴港物业有限公司，即视为乙方向甲方交付了本转租合同约定租金；转租期限从本合同生效之日起到2018年11月30日止；乙方必须按照《礼堂资产租赁合同》约定全面履行原属于甲方杨世青的合同义务，如有违反，按照《礼堂资产租赁合同》的约定承担违约责任……”。转租合同签订后，被告杨世青将礼堂资产交付杨金河经营。另查明，2008年7月，杨世青向原告交纳46000元租金（2008—2009年度），2010年7月交纳租金50600元（2009—2010年度），2011年1月交纳租金55660元（2010—2011年度）、2014年3月份补交了61126元（2011—2012年度）和67348.6元（2012—2013年度）。被告杨世青陈述2014年后的租金都是杨金河交的，被告杨金河未予确认。后二被告未再交纳租金。再查明，涉案礼堂产权归属于沧州港务集团有限公司，沧州港务集团有限公司将礼堂资产从2008年7月起委托原告进行管理经营。上述事实有《礼堂资产租赁合同》、《礼堂资产转租合同》、《土地使用权证书》、宗地图、《情况说明》、《收据》及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告与被告杨世青签订的《礼堂资产租赁合同》、二被告签订的《礼堂资产转租合同》系当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，均合法有效，本院一并予以确认。本案的争执焦点为：一、原告的诉求是否已超过诉讼时效；二、被告杨世青将礼堂资产转租给被告杨金河后，原告与被告杨世青之间的《礼堂资产租赁合同》是否仍具有法律效力。关于第一个争执焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”原告与被告杨世青及二被告签订的租赁合同的租金交纳方式为分期履行，合同履行期限为2008年12月1日至2018年11月30日，合同履行期限尚未届满，因此原告的诉讼时效尚未开始起算，二被告的该抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。关于第二个争执焦点。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”。从二被告签订的转租合同内容来看，该转租合同虽然经原告同意，但原告并非作为转租合同的一方当事人，也未约定转租合同生效后，原告与被告杨世青之间的租赁合同解除或者终止，转租并非承租权的转让，不发生合同权利义务转移的法律效果，因此，原告与杨世青之间的租赁合同继续对被告杨世青产生约束力。根据合同相对性原则，原告有权要求被告杨世青交纳拖欠的租金。二被告关于由被告杨金河直接向原告交纳租金的约定系二被告之间的内部约定，对原告不产生拘束力，且根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，杨金河未依照约定向原告交纳租金，应当由被告杨世青向原告承担违约责任。因此，被告杨世青的该抗辩意见有违法律规定，本院亦不予采纳。被告杨金河与原告之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，在本案中不存在向原告支付租金的义务，杨世青可依据其与杨金河之间的转租合同另案向杨金河主张权利。根据已查明事实，二被告拖欠2013年12月1日之后的租金至今已有四年以上，符合租赁合同约定的解除条件，因此，原告要求解除《礼堂资产租赁合同》的诉讼请求符合双方当事人的约定，本院予以支持。合同解除后，被告杨世青应返还租赁的礼堂资产。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。因此，原告与被告之间的租赁合同解除后，被告杨金河作为次承租人，对礼堂的占有属无权占有，应当负有退还租赁资产的义务。根据原被告关于《礼堂资产租赁合同》约定，被告杨世青拖欠租金明细为：2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金为74083.46元、2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金为81491.81元、2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金为89640.99元、2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金为98605.09元。以上合计343821.35元。2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金为108465.6元，日租金为270.15元（108465.6元÷365天），2017年12月1日至法庭辩论终结之日2018年9月14日为288天，计77803.2元，并自2018年9月15日起按照日270.15元的标准继续支付租金至本判决生效之日止。被告杨金河负有返还租赁资产的义务，应自本判决生效之日起按照日270.15元的标准支付资产占用费至礼堂资产实际返还之日止。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，原告与被告杨世青约定的滞纳金为日1%(年利率365%)，明显过高，本院根据原被告履约情况，酌情将滞纳金调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，分别自2013年12月1日以74083.46元为基数支付滞纳金、自2014年12月1日起以81491.81元为基数支付滞纳金、自2015年12月1日起以89640.99元为基数支付滞纳金、自2016年12月1日起以98605.09元为基数支付滞纳金、自2017年12月1日起以108465.60元为基数支付滞纳金，上述滞纳金均支付至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司与被告杨世青签订的《礼堂资产租赁合同》；二、被告杨世青于本判决生效之日起五日内支付原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司2013年12月1日至2018年9月14日期间的租金421624.55元，并自2018年9月15日起按照每日270.15元的标准支付租金至本判决生效之日止；另按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准向原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司支付滞纳金至本判决生效之日止（支付标准见本院认为部分）；三、被告杨金河于本判决生效之日起十日内将礼堂资产返还原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司，并自本判决生效的次日起按照每日270.15的标准支付礼堂资产占用费至实际返还礼堂之日止；四、驳回原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4043元，由原告沧州渤海新区兴港物业服务有限公司承担275元（已交纳），由被告杨世青承担3768元。（限本判决生效之日起五日内交纳）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  滕奉朝二〇一八年九月二十六日书记员  陈寅峰