广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初14926号原告：中原地产代理（深圳）有限公司(反诉被告，以下统称原告)，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：陈远亮，系公司员工。被告：郭筱双（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1963年9月1日出生。原告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）与被告郭筱双居间合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中原地产的委托诉讼代理人陈远亮，被告郭筱双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原地产向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告佣金20000元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月29日，经原告居间介绍，被告（卖方）与案外人一隋秀敏（另一卖方）、案外人二陈圣坪（买方）就转让深圳市南山区某物业签订了《二手房买卖合同》，被告向原告出具了《佣金支付承诺书（卖方）》。在合同签署后，被告与案外人一、案外人二与案外人三陈百如（新买方）签订了《买方主体变更确认书》，约定被告、案外人一、案外人二和案外人三均同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为案外人二与案外人三，由三名案外人与被告共同继续履行《二手房买卖合同》及相关协议。最终该房屋成功过户至案外人三名下，且被告与案外人三签署了《交楼确认书》，确认被告已成功将该房屋交付给案外人三。依据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定，被告应在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金拾万元（￥100000.00元）。现该物业已完成过户交易与交楼手续，支付佣金的时间早已届至，但经原告多次催讨，被告仍一直拖延不支付。原告根据被告签署的《资金托管协议》，将被告托管在原告处的交楼押金捌万元扣除作为佣金，被告尚应向原告支付佣金贰万元（￥20000.00元）。被告当庭答辩称，其从未答应过支付原告佣金，按照房屋买卖合同约定应由买方全部承担。被告郭筱双向本院提出反诉请求：1.原告向被告归还被扣留的交楼押金80000元，并按反诉之日同期银行贷款利率支付款项扣留期间的利息；2.原告赔偿被告间接损失10000元；3.原告承担本案诉讼费用。庭审中，被告增加诉讼请求：请求确认《佣金支付承诺书》无效。事实和理由：反诉人于2014年下半年决定出售深圳市南山区某物业，当时跟所有中介公司人员都明确声明价格为实收价格。2015年1月29日，被反诉人员工联系反诉人，说有买方接受实收价格让反诉人去签合同。在与买方隔离的情况下，经由被反诉员工分别与反诉人、买方洽谈，在谈妥了实收的成交价格和成交条件后，被反诉人员工让反诉人先签署《佣金支付承诺书（卖方）》再安排与买方见面签定《二手房买卖合同》，反诉人提出房产出售价格是实收价格，按照行业规则，实收是不需要付佣金的，被反诉人的员工解释说：这是预防签定《二手房买卖合同》违约，如果反诉人违约了就支付，不违约就不用支付了；如果买方违约了，买方有捌拾万元押金反诉人能没收，就从中分给被反诉人壹拾万元作为佣金，这样也能保证他们有点收入；如果双方都不违约，就会以买卖双方签字的实收价格的《二手房买卖合同》为准来执行，这壹拾万元佣金就是《二手房买卖合同》里第八条税费承担第7项的“卖方房地产交易服务费”，由买方支付，反诉人不用支付。之后反诉人与案外人一陈圣坪（买方）就转让深圳市南山区某物业签订了《二手房买卖合同》，与被反诉人签订了《资金托管协议》按照房地产中介的行业规则，在签定《深圳市二手房买卖合同》之前，中介方是必须收到佣金才给予办理递件过户手续。在反诉人与买方签定《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续的前后以及过程中，经办手续的被反诉人员工没有跟反诉人提及佣金之事，买方告诉反诉人，被反诉人员工已经让买方交了佣金。反诉人认为事实符合签定《二手房买卖合同》时被反诉人员工对《佣金支付承诺书（卖方）》的解释。因反诉人工作繁忙，也基于对被反诉人这种品牌大公司的信任，反诉人以为交易都已经完成了，剩余尾款被反诉人自然会支付到账，不知道还有捌万元没支付，事后也没有查证对账，以至于就忘记了。在接到南山区人民法院应诉通知书才知道被反诉人违反《二手房买卖合同》约定，不仅扣留交楼押金人民币捌万元至今未付给反诉人，还作为佣金扣除，并起诉反诉人再支付贰万元佣金。事实上由反诉人支付《二手房买卖合同》约定的应当由买方承担的中介买卖交易服务费（佣金）是完全不符合常理和二手房交易惯例的。并且自签定实收价格的《二手房买卖合同》开始，到交易完成，直至反诉人收到应诉通知书的两年多时间里，没有被反诉人员工就佣金一事联系反诉人，更无多次向反诉人催讨之事。原告针对反诉辩称，原告促成被告与买方就涉案物业签订合同，且已完成过户交易，被告的卖房目的已实现，于理于法应向我方支付佣金，被告的反诉请求没有依据，因为被告签署的资金托管协议中约定原告可从被告托管在原告处的款项中扣除被告应付佣金之后再行放款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月29日，被告郭筱双、案外人隋秀敏（卖方）与案外人陈圣坪（买方）在原告居间介绍下，就深圳市南山区某物业（房产证号40××81、40××53）的物业达成房屋买卖合意并签订了《二手房买卖合同》（合同编号190730），合同对买卖标的、转让价格、定金支付、剩余房款支付、款项监管、违约责任等事项均作了约定。其中，合同第八条税费承担约定，按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：（1）营业税；（2）城市建设维护税……（7）卖方房地产交易服务费……经双方协商，其中：买方自愿支付上述二手房交易过程中所产生的所有费用。被告主张根据上述约定，涉案房屋买卖过程中产生的一切费用包括佣金应由买方承担，故被告无需向原告支付佣金。同日，被告郭筱双、案外人隋秀敏（甲方，卖方）与案外人陈圣坪（乙方，买方）与原告中原地产（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金45万元、交楼押金2万元交由丙方托管；乙方应根据《二手房买卖合同》约定将定金、交楼押金打入丙方指定账号；甲乙双方如有到期未向丙方支付的佣金或服务费，丙方有权自主扣除佣金或服务费之后将余额放款予甲方或乙方。庭审中，双方确认托管协议约定的45万元由买方承担；原告称在扣除8万元卖方应付佣金后已将剩余资金转给被告；被告称45万元为买方托管在原告处的购房款，原告无权扣留该部分款项。同日，被告郭筱双向原告出具《佣金支付承诺书》（以下简称佣金承诺书），载明，本人郭筱双、隋秀敏与买方陈圣坪于2015年1月29日就深圳市南山区某物业签署《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为990万元。现本人承诺，基于中原地产在促成本人与买方签署合同达成买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产支付佣金10万元。被告郭筱双在“承诺人”处签名，并在“代理人”处签署“隋秀敏的代理人郭筱双”。庭审中，被告称，其取得隋秀敏的授权事项仅限于签署《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，不包括签署承诺书，承诺书应为无效。原告称，被告取得隋秀敏授权签署承诺书，但其无法提供相关证据。同日，被告郭筱双、案外人隋秀敏（甲方，卖方）与案外人陈圣坪（乙方，买方）、陈百如（丙方，新买方）签署《买方主体变更确认书》，约定，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行涉案房产相关合同项下原买方未履行的义务。2016年4月1日，被告郭筱双与案外人陈百如签署《深圳市二手房买卖合同》，约定，郭筱双将深圳市南山区某物业（房产证号40××**）转让给陈百如；经协商，买卖双方需付税费由买方支付。合同每页页脚部分载明“买卖双方通过中原地产居间促成交易”。2016年4月3日，被告郭筱双以隋秀敏代理人身份与案外人李金娣签署《深圳市二手房买卖合同》，约定，隋秀敏将深圳市南山区某物业（房产证号40××**）转让给李金娣；经协商，买卖双方需付税费由买方支付。合同每页页脚部分载明“买卖双方通过中原地产居间促成交易”。庭审中，被告称原告未通过书面方式催讨佣金，两年半之后才提起诉讼，本案已过诉讼时效。原告表示曾多次向被告催讨要求支付佣金，但其庭后没有在本院指定的期限内提交对应证据。以上事实，有《二手房买卖合同》《资金托管协议》、佣金承诺书、《买方主体变更确认书》《深圳市二手房买卖合同》等证据及当事人的陈述和庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告已促成被告就涉案房产与案外人达成买卖合意并签署《深圳市二手房买卖合同》，被告应按佣金承诺书约定向原告支付佣金10万元。被告主张其未取得另一卖方隋秀梅的授权签署的佣金承诺书应为无效。对此，本院认为，首先，该佣金承诺书系被告向原告出具，其未举证签署佣金承诺书存在无效、可撤销的情形，该佣金承诺书依法对其产生效力；其次，因双方均未举证被告取得隋秀敏授权签署该佣金承诺书，本案原告亦未将隋秀敏列为被告，故该佣金承诺书效力仅及于郭筱双而不及于案外人隋秀敏。因被告郭筱双在原告中原地产居间下就其名下涉案房产（深圳市南山区某物业）与案外人陈百如达成房屋买卖合同，故原告请求被告支付佣金，有事实和法律依据。《资金托管协议》约定，被告如有到期未向原告支付的佣金或服务费，原告有权在托管的定金中自主扣除佣金，原告从资金托管协议项下定金45万元中扣除被告佣金8万元，符合协议约定，被告主张原告返还已扣留的8万元并支付损失1万元，依据不足，本院不予支持。《二手房买卖合同》第八条关于税费承担的约定中并不包含佣金事项，故被告关于根据该条约定佣金应由买方承担，其不用向原告支付佣金的主张，本院不予采纳。关于诉讼时效。本案中，涉案房产买卖系由原告居间完成，原告对被告何时签署《深圳市二手房买卖合同》理应知晓。佣金承诺书约定被告应于签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金，被告未予支付的，原告应在被告签署《深圳市二手房买卖合同》之日及时向其主张佣金，在原告未举证诉讼时效存在中断情形的情况下，本案诉讼时效应自被告郭筱双签署《深圳市二手房买卖合同》之日即2015年4月1日起算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，原告未在本院规定的期限内向本院提供证据证明曾向被告主张佣金，本案不存在诉讼时效中断的情形，故本案属于民法总则施行前民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的情形，本案诉讼时效应适用民法通则关于诉讼时效期间2年的规定：即诉讼时效自2015年4月3日起算，于2017年4月2日届满。原告于2017年8月16日起诉已过诉讼时效，被告郭筱双关于诉讼时效的抗辩成立，原告诉请被告支付佣金2万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告郭筱双的全部诉讼请求。本诉案件受理费300元，由原告负担；反诉案件受理费2050元，由被告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  尹晓华人民陪审员  蔡玮雯人民陪审员  林映飞二〇一八年九月二十一日书 记 员  詹春梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。