海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2018)琼0271民初3484号原告：程小鹰，男，1978年5月16日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：北京市西城区。委托诉讼代理人：程修川，男，1942年11月17日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：北京市西城区，系程小鹰父亲。委托诉讼代理人：陈慧珍，女，1941年12月28日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址同上，系程小鹰母亲。被告：海南嘉丰商融投资有限公司，住所地：海南省海口市国贸北路金融花园****。法定代表人：童石军，该公司董事长。被告：童石军，男，1944年6月13日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：海南省三亚市。二被告共同委托诉讼代理人：毕建宇、李诗卉，海南嘉丰商融投资有限公司职员。原告程小鹰与被告海南嘉丰商融投资有限公司(简称嘉丰公司)、童石军商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。程小鹰的委托诉讼代理人程修川、陈慧珍，被告嘉丰公司、童石军的共同委托诉讼代理人毕建宇、李诗卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程小鹰向本院提出诉讼请求：1、嘉丰公司、童石军完成验房程序；2、嘉丰公司、童石军按照精装标准修复程小鹰所购房屋；3、确认合同编号为201XXXXXXXX629商品房买卖合同约定的商品房归程小鹰所有，嘉丰公司、童石军履行合同协助办理房屋所有权证；4、嘉丰公司、童石军赔偿因诉讼所产生的费用5000元(路费4000元，误工费1000元)；5、嘉丰公司、童石军承担物业费3488.5元。事实及理由：2014年1月21日，程小鹰在三亚泰星实业有限公司(简称泰星公司)所开发的“金色年华海景小区”购买一套建筑面积为66㎡的精装修房屋，但房屋验收手续一直没有完结，且未对房屋问题进行修复及赔偿。程小鹰于2014年2月2日支付了全部购房款，随后跟泰星公司工作人员前往所购住宅验房，但在验房时发现所购买房屋有被他人长期使用过的痕迹：1、抽油烟机及灶具有明显烹饪后形成的油渍、锈斑。2、橱柜液压杆损害。3、马桶盖不配套、霉变、损坏、泛黄。4、三个地漏都损害。5、居室、厨卫的墙砖、地、地砖多处破损、水表底数不为零(冷水13.9吨，热水7.4吨)。7、电表已被充值且使用。泰星公司在销售此房时并未明确告知此情况，故意隐瞒房屋被他人长期居住的事实，且房屋及屋内物品破损严重，需要修复及更换。故程小鹰未在《房屋交付验收表》的确认处签字。程小鹰随即向泰星公司提出质疑并询问相关情况和补救方案，但多次质询均遭到泰星公司工作人员的无视、搪塞以及回避。泰星公司不安排人员与程小鹰协商解决问题，负责维修的物业人员也以没有泰星公司的派工单为由拒绝维修。直至今日房屋验收未完成，已确认的房屋维修问题也未被解决，程小鹰未能正常入住，因此耽误了程小鹰办理房产证，泰星公司也应进行补偿及补救。泰星公司己于2016年8月8日注销，自2017年1月程小鹰与原泰星公司办产权证人员取得联系，但其拖延告知办不了房产证，程小鹰只好求助于法律。嘉丰公司、童石军共同辩称，程小鹰与泰星公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。程小鹰所指验房程序，已于领取正式钥匙办理入住手续后完成。程小鹰所购房屋为全新一手房，程小鹰主张再次完成验房手续，按照精装修复所购房屋，缺乏事实和法律依据。泰星公司开发建设的“金色年华海景小区”1#楼于2011年6月30日整体交付，程小鹰于2014年1月21日购买涉案房屋，距l#楼整体交付近3年时间，故此时房间出现少数地板砖损坏、马桶盖脏旧等均属正常老化，同时为防止油烟机生锈，泰星公司会不定时对其涂抹机油进行保养。程小鹰在签订购房合同前后曾2次实地察看，其应对房屋现状有充分了解。《商品房买卖合同》中附件四明确约定“2012年10月份以后所售房屋为现房，以现状交付使用”。程小鹰领取房屋正式钥匙，已实际占有使用该房屋四年多时间，期间连续3年拒交物业服务费。《房屋交付验收表》明确记录，该房屋仅室内装饰局部有瑕疵，主体并不存在任何质量问题。程小鹰有权要求开发商进行整改，但不能依此主张开发商按精装标准修复该房屋。自程小鹰入住后开发商曾多次提出上门为其整改房屋，均遭到无理拒绝。程小鹰于20l4年2月1日办理收房手续时，一直未缴纳办理《房屋所有权证》应缴纳契税、维修基金、交易服务费等，且未签署委托开发商办理产权证的委托书，程小鹰至今无法办理产权证为其自身原因。程小鹰所购房屋不存在进行产权登记过户的法律障碍，程小鹰诉称因开发商原因耽误办理房产证，于理、于法无据可依。泰星公司为依法注销，故房屋产权转移登记手续受阻。程小鹰诉求嘉丰公司、童石军代为支付物业费3488.50元和诉讼产生的费用5000元无任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明如下事实：2014年1月21日，泰星公司与程小鹰签订《商品房买卖合同》(合同编号：201XXXXXXXX629)，约定：程小鹰购买泰星公司开发位于三亚市××区号的“金色年华海景小区”1#楼20层1#-2009号房，建筑面积为66㎡，总价款为950000元。其中，第十一条约定，商品房达到交付使用条件后出卖人(泰星公司)应当书面通知买受人办理交付手续，在双方进行验收交接时，签署房屋交接单;第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买受人有权要求按附件三的约定标准，在收到买受人书面通知之日起30日内补做完成;附件三约定了装饰和设备标准;附件四合同补充协议约定，2012年10月份以后所售房屋为现房，以现状交付使用等。2014年2月1日，泰星公司与程小鹰办理了房屋交付手续，程小鹰签署了《房屋交付验收表》。《房屋交付验收表》载明：1、墙面有部门划痕，墙角阴湿，厨房墙砖有碰损。2、抽油烟机、燃气灶有锈迹、油渍，厨柜液压杆锈蚀。3、马桶盖泛黄、偏斜、地、地砖裂一块等、水表底数冷水13.9吨，热水7.4吨)。即日，泰星公司将房屋钥匙交付程小鹰。2014年2月2日，程小鹰向泰星公司支付了全部购房款。2014年4月3日办理了合同登记备案。2016年5月27日，泰星公司将程小鹰所购房屋办理产权登记所需资料通过公证邮寄给程小鹰。程小鹰尚未办理涉案房屋的产权证。三亚“金色年华海景小区”1#楼于2011年4月13日竣工，并验收合格。2012年5月16日，泰星公司取得了“金色年华海景小区”1#楼的《土地房屋权证》。泰星公司的股东是嘉丰公司、童石军，泰星公司于2016年8月8日注销。程小鹰认为泰星公司交付的房屋存在质量问题，并且被人长期使用过，遂提起诉讼。本院对程小鹰和嘉丰公司、童石军提供的证据真实性均予以认定。本院认为，泰星公司与程小鹰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。因泰星公司已经注销，故该合同的权利和义务由其股东嘉丰公司、童石军承继。关于完成验房程序、按照精装标准修复所购房屋，属于合同当事人履行合同的问题，要求合同当事人实施履行合同的行为不属于人民法院受理的范畴。若一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方当事人只能请求人民法院判决其承担违约责任，故对程小鹰的第1、2项诉讼请求不予支持。程小鹰已经向泰星公司支付了全部房屋价款，并且实际管理使用了涉案房屋，程小鹰请求确认涉案房屋归其所有，予以支持，嘉丰公司、童石军有义务协助程小鹰办理涉案房屋的不动产权证手续，程小鹰的第3项诉讼请求予以支持。程小鹰和嘉丰公司、童石军提供的《房屋交付验收表》证明，程小鹰和泰星公司已经对涉案房屋进行了验收。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定，2012年10月份以后所售房屋为现房，并以现状交付使用。因此认定泰星公司已经将涉案房屋交付程小鹰。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，若泰星公司交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，泰星公司应在收到程小鹰书面通知之日起30日内补做完成。程小鹰不能举证证明，其已经通知泰星公司或嘉丰公司、童石军对交付使用的商品房进行补做。嘉丰公司、童石军不承担违约责任，故对程小鹰第4项诉讼请求，即请求嘉丰公司、童石军赔偿其因诉讼所产生的费用5000元不予支持。程小鹰是涉案房屋的业主，有义务交纳物业费，其请求嘉丰公司、童石军承担物业费3488.5元，不符合行政法规规定。嘉丰公司、童石军的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款规定，判决如下：一、确认座落于三亚市××区号的金色年华海景1#楼20层1#-2009号房为原告程小鹰所有。被告海南嘉丰商融投资有限公司、童石军于本判决生效之日起六十日内，协助原告程小鹰办理该房屋的不动产权证手续;二、驳回原告程小鹰的其他诉讼请求。案件受理费100元(程小鹰已预缴6692元)，由原告程小鹰负担。退还原告程小鹰6592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 王定明人民陪审员 符永华 二〇一八年九月二十五日书 记 员 李军全附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......;（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。