安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0824民初1027号 原告：浙江星安集团潜山置业有限公司，住所地安徽省潜山县综合经济开发区，统一社会信用代码91340824796447931N（1-1）。 法定代表人：刘小兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:徐明静，安徽天柱律师事务所律师。 被告：汪卫中，男，1970年12月25日出生，汉族，住安徽省潜山县。 被告：安徽大器机电设备安装工程有限责任公司，住所地安徽省潜山县综合经济开发区皖潜大道C9幢，统一社会信用代码91340824581523861J（1-1）。 法定代表人：汪卫中，该公司执行董事。 被告：张林，男，1970年4月13日出生，汉族，住安徽省潜山县。 被告：储青年，男，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省潜山县。 被告：李江根，男，1969年7月17日出生，汉族，住安徽省潜山县。 五被告共同委托诉讼代理人：范本胜，安徽安潜律师事务所律师。 原告浙江星安集团潜山置业有限公司（以下简称星安置业）诉被告安徽大器机电设备安装工程有限公司（以下简称大器机电）、汪卫中、张林、储青年、李江根、房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星安置业的委托诉讼代理人徐明静、五被告共同委托的诉讼代理人范本胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星安置业提出诉讼请求：1、判令被告汪卫中、星安置业立即支付购房款2272286.6元和违约利息（利息自2017年7月11日起按月利率2%计算至付清之日止），被告张林、储青年、李江根承担连带清偿责任。2、依法解除《房地产转让协议》中未实际交付房产的转让条款，被告汪卫中、大器机电向原告星安置业支付违约金3524150元，被告张林、储青年、李江根承担连带清偿责任；3、案件受理费由五被告承担。事实与理由：2017年6月28日，星安置业与汪卫中签订了《房地产转让协议》，约定由星安置业将位于安徽省潜山县潜阳路88号C1C2幢、C3C4幢及C5-1幢的商业用房分批转让给汪卫中，建筑面积为10306.25平方米，每平方单价2680元，转让总价款为27620750元。第一批已交付转让房产4019.51平方米，价款为10772286.80元，汪卫中仅支付了购房款850万元，剩余房款2272286.6元，汪卫中、大器机电至今尚未支付。第二批转让房产（未交付），汪卫中亦未按协议要求支付购房款。现星安置业诉至法院，请求法院依照双方签订的《房地产转让协议》及《补充协议书》，支持星安置业的全部诉讼请求。 被告汪卫中、大器机电辩称：对星安置业陈述的基本事实不持异议，对其主张的第一项诉讼请求，要求给付已经交付的房产欠款2272286.6元无异议，但约定的违约利息过高，请求法庭按年利率6%确定逾期付款利息。对于双方关于第二批房产（未交付房产且未支付房款）的约定条款，汪卫中、大器机电同意解除，但违约金约定过高，请求法庭予以核减，按年利率6%的标准向其支付违约金。 张林、储青年、李江根辩称，担保人不应承担无限连带担保责任。 原告星安置业为证明其主张向法庭提交了如下证据：1、营业执照、企业信息，证明原被告主体信息；2、《房地产转让协议》，证明原告与被告房屋买卖合同关系及约定的权利与义务内容；3、《补充协议书》，证明原告与被告约定债务加入、支付购房款时间、合同解除权、违约责任等内容；4、《担保书》四份，证明张林、李江根、储青年于2017年6月27日分别向原告出具《担保书》，对被告汪卫中、大器机电在《房地产转让协议》中约定的所有义务承担连带保证责任，保证期限为应当履行其义务的最后一日起计算2年。 五被告未向本院提交证据，且对星安置业提交的四组证据的客观性、合法性不持异议，仅对星安置业提交的《房地产转让协议》中关于合同解除条款与该案的关联性有异议。 经庭审质证，本院审查，对星安置业提交的四组证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述及庭审认定的证据，本院认定如下事实： 一、2017年6月28日，星安置业与汪卫中签订了《房地产转让协议》，协议约定由星安置业将位于安徽省潜山县潜阳路88号C1C2幢、C3C4幢及C5-1幢的商业用房分批转让给汪卫中，建筑面积为10306.25平方米，每平方单价2680元，转让总价款为27620750元，第一批转让4019.51平方米，价款为10772286.80元。同时约定星安置业将C1C3幢3层-3店、C3C4幢一层商场、C1C2幢2层商场共计4035.33平方米的房地产作为大器机电向潜山县农村商业银行申请办理总额为人民币1500万元抵押贷款的抵押担保，汪卫中应于2017年7月10日前将该抵押房地产抵押手续办理完结并在银行发放贷款后三个工作日内将购房款人民币1000万元支付给星安置业指定账户。汪卫中支付购房款1000万元（汪卫中委托大器机电代为支付）后，星安置业转让建筑面积约4000平方米房地产（具体房号由星安置业指定）以每平方米2680元的价格计算，双方签订《商品房买卖合同》，并将该房产转移至汪卫中名下。该房地产转移登记至汪卫中名下后1个月内，汪卫中应付清购房款17620750元，汪卫中在付清全部购房款后，双方办理第二批房地产的转移登记，将该部分房产转移登记至汪卫中名下。双方约定抵押的房地产待汪卫中偿还借款本金及利息并注销抵押登记后，双方共同办理房地产产权转移登记。如汪卫中不能偿还贷款本息，导致该抵押房地产被银行或人民法院处置，星安置业丧失该房地产产权，则视为星安置业已向汪卫中交付了该部分房地产，汪卫中也无权要求星安置业退还已交付的款项。如汪卫中违反《房地产转让协议》约定逾期付款，则星安置业有权不转让本协议约定抵押和已办理产权转移登记的房地产之外的第二批房地产，已办理抵押和已办理产权转移登记的房地产转让给汪卫中，按单价每平方米2680元计算总价款，未付款项按月利率2%由汪卫中向星安置业支付违约金，大器机电及其他担保人就协议约定的支付款项及利息向星安置业承担连带清偿责任，保证期限从汪卫中应当支付款项的最后一日起计算两年。 二、《房地产转让协议》签订后，2017年7月7日，星安置业将其名下二层C1C2幢02商场、C1C2幢3层-3店、C3C4幢一层商场交付至汪卫中使用，但尚未办理房产变更登记（房产面积为4019.51平方米）。汪卫中按《房地产转让协议》约定，向潜山农村商业银行申请办理抵押贷款，获得贷款1500万元，汪卫中通过大器机电的银行账户向星安置业支付了购房款850万元，但未按《房地产转让协议》的约定，支付第一批交付房产应支付的1000万元，尚欠150万元未支付。2017年8月26日，因汪卫中、大器机电未按《房地产转让协议》履行义务，又签订《补充协议书》，该协议约定，《房地产转让协议》第二条第1款，涉及汪卫中应于2017年7月10日前支付1000万元给星安置业，汪卫中未能足额支付，尚欠前期购房款150万元，汪卫中须在《房地产转让协议》第二条第2款约定的房地产办理产权转移登记前付清，如汪卫中不付清前期购房款，星安置业无义务给汪卫中办理后期的房地产产权转移登记手续。该协议还约定，《房地产转让协议》第二条第2款约定的购房款17620750元，汪卫中须于2017年11月15日前全部付清，逾期不超过十日的按《房地产转让协议》第五条第3款执行，即如汪卫中违反《房地产转让协议》约定，逾期付款，则星安置业有权不转让本协议约定抵押和已办理产权转移登记的房地产之外余下的房地产，已办理抵押和已办理产权转移登记的房地产转让给汪卫中，按单价每平方米2680元计算总价款，未付款项按月利率2%由汪卫中向星安置业支付违约金。逾期超过十日的，星安置业有权解除本协议，未履行部分不再履行，汪卫中、大器机电须向星安置业支付总房款的20%的违约金。《补充协议书》签订后，汪卫中、大器机电既未按《房地产转让协议》的约定支付尚欠的第一笔购房款150万元，亦未向星安置业支付第二批拟转让房产的购房款17620750元。 三、星安置业、汪卫中、大器机电在庭审确认已交付汪卫中使用但未办理产权变更登记的房产面积为4019.51平方米，总价款为人民币10772286.80元，已支付8500000元，尚欠已交付使用的房产购房款人民币2272286.8元。双方未就已交付使用的房产另行签订《房屋买卖合同》。 四、被告汪卫中、张林、储青年、李江根分别于2017年6月27日、2017年6月28日向星安置业出具了书面担保书并承诺对汪卫中、大器机电与星安置业签订的《房地产转让协议》中约定的所有义务承担连带保证责任。 五、双方在庭审中就未交付使用房地产的相关买卖条款，双方同意解除，但星安置业要求汪卫中、大器机电按《房地产转让协议》、《补充协议书》的约定，向星安置业支付总房款20%的违约金。 本院认为，星安置业与汪卫中签订的《房地产转让协议》合法有效，汪卫中应按约定履行给付购房款的义务，现星安置业要求汪卫中支付已交付房产的尚欠购房款2272286.6元及要求汪卫中按《房地产转让协议》约定，自2017年7月11日起按月利率2%向其支付尚欠购房款违约金的请求，本院予以支持。被告大器机电在双方签订《补充协议书》时加入该债务，亦应与汪卫中共同承担支付购房款并承担逾期付款违约金的义务。张林、储青年、李江根自愿对汪卫中、大器机电与星安置业签订的《房地产转让协议》中约定的全部义务承担连带保证责任，故应对该购房款及违约金承担连带清偿责任。对于尚未交付的房地产的相关条款，因双方同意不再履行，故星安置业要求解除双方就未交付房产转让条款，相关条款不再履行的请求，本院予以支持。对于星安置业要求汪卫中、大器机电按《房地产转让协议》约定所有房产总价款的20%支付违约金，并要求张林、储青年、李江根承担连带责任的请求，本院认为，已交付的房产，关于购房款逾期支付的违约责任，双方在《房地产转让协议》已作出约定，应按协议约定处理。对于《房地产转让协议》中约定的未交付房产，星安置业未向本院提交该协议不完全履行，给其造成损失的相关证据，且双方在《补充协议书》中约定了解除合同的条款，汪卫中、大器机电逾期超过十日，星安置业有权解除协议，未履行的部分不再履行。星安置业在汪卫中、大器机电未按《补充协议书》约定的给付期限届满后，可以自行行使解除权，故对其要求按《房地产转让协议》约定的全部房产总价款的20%支付违约金的诉求，应根据公平、合理原则予以适当调整。根据该案具体情况，判令汪卫中、大器机电以未交付的房产价款16848463.20元，按6%的标准，向星安置业支付违约金1010907.79元（16848463.20×6%）。被告张林、储青年、李结根对上列债务承担连带责任。 依照《中华人民合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告汪卫中、安徽大器机电设备安装工程有限责任公司于本判决生效之日起15日内立即向浙江星安集团潜山置业有限公司支付已交付房产所欠购房款2272286.6元及违约利息（利息自2017年7月11日起按月利率2%计算至付清之日止），被告张林、储青年、李结根对上列债务承担连带清偿责任； 二、被告汪卫中、安徽大器机电设备安装工程有限责任公司于本判决生效之日起15日内立即向浙江星安集团潜山置业有限公司支付未交付房地产部分违约金1010907.79元（16848463.20×6%），被告张林、储青年、李结根对上列债务承担连带清偿责任； 三、解除浙江星安集团潜山置业有限公司与汪卫中、安徽大器机电设备安装工程有限责任公司签订的《房地产转让协议》、《补充协议中》中关于未交付房产转让的相关条款； 四、驳回原告浙江星安集团潜山置业有限公司的其他诉讼请 求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52376元，由被告汪卫中、安徽大器机电设备安装工程有限公司负担35231元，由原告浙江星安集团潜山置业有限公司负担17145元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  李政海 审 判 员  张文胜 人民陪审员  余汝郞 二〇一八年九月七日 书 记 员  李 瑾 附：案件适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。