上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初7218号原告(反诉被告)：XXX，男，1957年9月12日生，汉族，住安徽省。原告(反诉被告)：XXX，男，1992年10月25日生，汉族，住安徽省。原告：XXX，女，1992年5月24日生，汉族，住上海市松江区。上列三原告共同委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：丁榕，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：XX，女，1983年11月22日生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：XXX，女，1955年1月7日生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：XXX，男，2010年1月20日生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：XX(系被告XXX母亲)，住同上。上列三被告共同委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：康恺，上海市申房律师事务所律师。原告XXX、XXX、XXX与被告XX、XXX、XXX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告XX、XXX、XXX提起反诉，本院依法合并审理，于2018年2月27日、4月12日公开开庭进行了审理。后本案依法转为适用普通程序，于2018年6月13日再次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告XXX、XXX申请追加XXX为本案共同原告参加诉讼，本院予以准许，于2018年7月16日再次公开开庭进行了审理，原告XXX、XXX、XXX及三原告共同委托诉讼代理人余光友、被告XX及三被告共同委托诉讼代理人沈巧怡到庭参加了诉讼(XXX参加了第三、四次庭审、XXX参加了第四次庭审)。本案现已审理终结。本诉原告XXX、XXX向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称系争房屋)买卖合同并配合原告办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告XXX、XXX变更诉讼请求为：确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。后原告再次变更诉讼请求为：被告配合原告将系争房屋过户登记至原告XXX、XXX名下。事实和理由：2015年1月30日，原、被告就系争房屋签订买卖合同，约定原告向被告购买系争房屋，面积97平方米、总价人民币132万元，现原告按合同约定已经支付122万元房款，被告也已将上述房屋交付原告居住使用至今，但至办理该房过户手续时被告以房价上涨为由不愿继续履行合同，故原告要求判如诉请。本诉被告XX、XXX、XXX辩称，认可合同有效，但系争房屋是动迁房，在2017年12月15日已满足过户交易条件，其多次催促原告办理过户手续，但原告一直拖延。两原告系外地户籍，不符合上海市购房资格，不具备过户条件。在案件审理过程中，原告XXX与XXX结婚，但原、被告签订房屋买卖合同时，原告XXX不是合同当事人，不存在合同权利义务，即便XXX与XXX结婚，但是在买卖合同签订之后，依然不符合过户条件。造成房屋无法过户的原因在原告，系原告违约，故向本院提起反诉：1.解除原、被告之间签订的《沪居房产(动迁房)买卖合同》；2.判令反诉被告XXX、XXX支付反诉原告违约金7.1万元；3.判令反诉被告XXX、XXX返还系争房屋。反诉被告XXX、XXX辩称，不同意解除合同。合同第六条约定，在任何情况下均不得解除合同。双方一直在为过户的事协商，其存在一定的违约，愿意支付违约金，但约定每天1,000元过高，要求依法调整。当初购房是给原告XXX的，XXX从2016年7月大学毕业开始交纳社保，按2015年签订买卖合同时的购房政策是满两年即可办理过户手续，而系争房屋是动迁房有三年交易限制期，当时计算下来只要2016年7月开始交纳社保是符合购房资格的。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告XXX、XXX系父子。被告XXX系XX母亲，XX系XXX母亲。2015年1月23日，原告XXX、被告XX签订了《购房定金合同》，约定原告向被告购买系争房屋，定金5万元等。2015年1月30日，原告XXX、XXX(买受方、乙方)、被告XX、XXX(出售方、甲方)签订了《沪居房产(动迁房)买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价132万元，定金5万元，于2015年1月30日前支付15万元、2月18日前支付80万元、5月1日前支付17万元、交易过户当日支付15万元等。该合同第五条约定：“1.待此房屋可以交易过户起30日内甲方将此房屋产权过户给乙方名下……甲乙双方在房产可上市交易时必须30日完成产权过户手续，双方均不得拖延时间否则视为违约。违约方向守约方支付违约金；逾期每日赔偿守约方人民币1000元整。”该合同第六条约定：“甲方不得将产证报失，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方在接收到该房屋后直到正式交易过户期间内不得将该房产转卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约。”协议签订后，原告按约支付了购房款合计122万元，尚有尾款10万元未支付。2015年2月18日，被告将系争房屋交付给原告使用至今。2018年1月15日，被告发《通知》给原告，要求原告于2018年1月26日上午9：30时前往上海市浦东新区房地产交易中心惠南受理处办理系争房屋的过户手续。另查明，系争房屋系三被告的动迁安置房，于2011年2月20日签订《拆迁补偿安置协议》，2014年12月15日系争房屋核准登记在案外人上海金沁房地产开发有限公司名下，2015年8月31日登记在被告XX、XXX、XXX名下，备注内注明“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。审理中，原告XXX、XXX申请证人淡某某到庭作证。淡某某陈述，其系原、被告关于系争房屋买卖的居间介绍人，当时买卖房屋时，明确告知过被告原告暂无购房资格的，房屋是买给XXX的，要等XXX大学毕业后开始在上海市缴纳社保，根据当时的购房政策只要缴纳社保满两年可过户，而系争房屋是拆迁安置房，有三年交易限制期，当时测算下来等三年交易限制期满，XXX已缴金满2年，那么系争房屋是可以过户的；当时就是考虑对方要反悔，所以特意在合同上加了一条“在任何情况下不得取消本次转让协议”。原告认为证人证言符合事实，是房屋涨价故被告毁约；被告认为签订合同时其不知道原告限购。2013年11月9日，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内的本市累计缴纳2年以上”。2016年3月25日，上海市政府发布“沪九条”，规定非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“自购房之日前连续缴纳满5年以上”。原告XXX、XXX均非上海户籍，XXX自2016年7月始至起诉时即2018年2月累计缴纳上海市城镇职工基本养老保险18个月。2018年4月25日，XXX与XXX登记结婚，XXX系上海户籍。上述事实，由《购房定金合同》、《沪居房产(动迁房)买卖合同》、收条、银行转账单、房地产权证、拆迁协议、证人证言、庭审笔录等经庭审质证的证据证实。本院认为，原告XXX、XXX与被告就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但是第一，该合同无论在首部还是落款，均无“XXX”的字样，被告亦未认可XXX为合同相对方，故XXX不是上述合同缔约主体；该合同上亦未约定可以变更、指定买受人等，故XXX无权依据该合同向被告主张合同权利。第二，系争房屋为动迁安置房，双方于2015年1月签订买卖合同时，该房屋尚未具备过户交易条件，对此双方均知晓，也在合同中约定待满足过户条件后30日内完成产权过户手续；系争房屋的动迁安置协议签订于2011年2月20日，大产证取得时间为2014年12月15日，由此系争房屋于2017年12月16日起可上市交易过户，故根据双方约定应于2018年1月15日前办理过户转让手续；而根据2016年3月25日本市出台的房地产限购新政，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限已被调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，原告XXX、XXX非本市户籍，XXX至始无上海市购房资格，XXX截止目前在上海缴纳保险未满5年，不符合购房新政，属于限购对象。综上，虽然双方签订的合同有效，但由于合同履行过程中购房新政的出台导致该买卖合同客观上已经无法履行，故原告要求被告协助过户的请求，本院难以支持。由于原、被告间的合同不能履行，因此，反诉原告要求解除合同的请求，本院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求，本院认为，原告及证人均陈述被告在签订合同时是明知原告无购房资格的，现由于原告限购而致合同不能继续履行，不可归责于原告，故对反诉原告该诉求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还系争房屋的诉讼请求，本院认为，该诉求为解除合同的法律后果的处理，本院注意到本案原告是基于合同继续履行而提出了相应的诉求，现本院依法裁判解除了原、被告之间的房屋买卖合同关系，但对解除合同后的房款返还甚或赔偿损失等的法律后果因原告未诉求而无法在本案中一并作出处理。综合本案的实际情况并依据法律的公平原则，本院对反诉原告的该项诉求在本案中暂不作处理，待本案判决生效后，当事人可就解除合同的法律后果另案一并主张处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、驳回原告XXX、XXX、XXX要求被告XX、XXX、XXX配合将上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至XXX、XXX名下的诉讼请求；二、解除反诉原告XX、XXX、XXX与反诉被告XXX、XXX于2015年1月30日就上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《沪居房产(动迁房)买卖合同》；三、驳回反诉原告XX、XXX、XXX的其余诉讼请求。本诉案件受理费16,680元，保全费5,000元，由原告XXX、XXX负担；反诉案件受理费1,655元，减半收取计827.50元，由反诉原告XX、XXX、XXX负担807.50元,由反诉被告XXX、XXX负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王 金审 判 员  姚利伟人民陪审员  朱龙芳二〇一八年九月三日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。