贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初8366号原告：贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区桃溪寺桃溪河畔，统一社会信用代码：9152030274113679XP。法定代表人：刘建国，总经理。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州乾锋律师事务所律师。被告：遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会。住所地：贵州省遵义市红花岗区忠庄镇幸福村。法定代表人：雷家彪，主任。委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所律师。原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司（以下简称世纪中天公司）与被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会（以下简称幸福村委会）合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪中天公司的委托诉讼代理人李岳柱、被告幸福村委会的委托诉讼代理人毛油天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪中天公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金22000元并赔偿原告损失4110000元；2、请求判令被告支付原告资金占用费（从2018年7月3日起至付清之日止按年6%计算支付〕；3、请求确认原、被告于2011年7月28日和2011年12月28日签订的两份《委托代还房协议》合法有效；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年7月28日和2011年12月28日，原告与被告签订了两份《委托代还房协议》，均约定原告委托被告用村留地安置项目负责还住房和还门面房，还房地点位于忠庄镇幸福村，还住房面积为4000平方米，还住房单价为每平方米1860元;还门面面积以实际拆迁户选房之后的面积为准，还门面房单价为每平方米3800元，还住房时间为2013年7月31日前，还门面房实际为上级政府办理准建手续后事隔两年，超期还房由被告承担违约金(已付工程款的1%),任何—方违约应承担相应责任和损失。因被告的原因，现已迟延交房四年多，造成原告多支付过渡费近4110000元。截止2018年4月11日，原告已付清代还房及门面的全部代建还房款项9370000元，根据双方协议的约定，被告应承担违约责任。因原、被告之间的权利义务是基于《委托代还房协议》，协议是否有效是本案定案的依据。为此，特依法提起诉讼。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《委托代还房协议》2份，证明双方约定还住房价格按每平方米1860元，还门面房按每平方米3800元，超期还房由被告承担已付工程款的百分之一的违约金；2、收款收据4页，证明原告按约先支付了还房预付款220万元；3、《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》、《国有建设用地交地确认书》、《关于对忠庄镇幸福村村民安置小区项目立项的批复》，证明还房手续齐全；4、《开工通知》，证明双方约定还房时间为2013年7月31日前，但2015年8月26日才通知开工，未按约定履行合同；5、《中天公司六组团撤迁补偿明细表》、领款票据，证明因被告未按约定交房，造成原告多向村民支付了4605071元过渡费。被告幸福村委会辩称，世纪中天与幸福村委签订的《委托代还房协议》，约定由世纪中天公司出资，委托幸福村委用村留地安置项目负责还房，该合同实为买卖合同法律关系。幸福村委安置小区用地为划拨所得，且为非盈利性社会福利设施项目用地。根据《城市房地产管理法》第40条第1款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。”之规定，划拨土地上的房屋未经批准不得买卖。世纪中天公司委托还房的实质为安置其“桃溪河畔项目”开发建设的幸福村被征拆安置的农民。因此，原、被告签订的《委托代还房协议》违反了法律规定，应是无效合同。因合同无效，双方无相应的违约责任，幸福村委仅需返还世纪中天公司支付的购房款即可。对于世纪中天公司的损失，因其未按合同约定支付相应的款项，经幸福村委多次催收，世纪中天公司才分四次支付了第一笔款项，后续款项未按双方约定支付，至今幸福村委仍未收到约定款项。因此，过错方在世纪中天公司，幸福村委享有先履行抗辩权，其损失应由其自行承担。被告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、委托代还房协议两份、关于遵义市国土资源局申请行政规划划拨国有建设用地使用权的批复、国有建设用地交地确认书、关于对忠庄镇幸福村村民安置小区项目立项的批复、建设用地批准书、土地使用权证，证明涉案房屋土地性质为国有，取得方式为划拨，土地用途为非营利性社会福利设施，双方签订协议名为委托还房，实为买卖，已违反法律禁止性规定，买卖行为无效；2、建设工程勘察合同、平场工程款支付单据、地勘费用支付单据、边坡治理款支付单据，证明原告未按照约定支付款项，过错在原告，被告具有履行抗辩权；3、原、被告双方款项往来单据、催款函，证明原告未按合同约定时间支付款项，且后期未履行支付义务，过错在于原告；4，建设工程施工合同、情况说明、七冶集团辅助明细表，证明被告为涉案房屋小区建设的发包方（即为业主方），双方协议实为买卖关系，原告未按工程进度支付约定款项，过错在于原告。根据原、被告提交的证据及双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2011年7月28日，原告与被告签订《委托代还房协议》，协议约定：“为加快南部新城建设，拉动桃溪寺片区的经济发展，根据区委区政府加快项目推进的精神，按照忠庄镇党委在2011年6月24日组织召开的镇、村及公司专题会议的意见，甲（指原告世纪中天公司）、乙（指被告幸福村委）双方协商就拆迁委托还房问题达成以下协议：一、按政府的意见，由甲方出（垫）资，委托乙方用村留地安置项目负责还房。二、还房地点：忠庄镇幸福村，农民新村、综合楼（留地安置）项目3号楼3户型（附图），其它小户型再从其它栋调整。三、还房面积：暂定4000平米左右，根据幸福村提供的图纸经被拆迁户选房后确定的实际面积为准。四、还房时间为2013年7月31日前。超期还房由乙方承担违约金（已付工程款的1%）。五、还房价格按每平方米1860元，面积4000平方米，总价款7440000.00元；工程动工后，由甲方先支付总价款的30%给乙方，金额为2200000元；三层框架以后付款2200000元；房屋封顶以后支付1480000元，余款在验收交房后一个月内付清。六、本协议一式五份，甲、乙双方各两份、镇政府一份，经双方签字后生效。任何一方违约应承担相应责任和损失。”2011年12月28日，双方又签订一份《委托代还房协议》，协议约定：“为加快南部新城建设，拉动桃溪寺片区的经济发展，根据区委区政府加快项目推进的精神，按照忠庄镇党委在2011年6月24日组织召开的镇、村及公司专题会议的意见，甲乙双方协商就拆迁委托还门面房问题达成以下协议：一、按政府的意见，委托乙方用村留地安置项目负责还房。二、还门面房地点：忠庄镇幸福村农民新村2期、综合楼（留地安置按实际还房面积计算）。三、门面房面积：暂时不以确定，根据幸福村提供的图纸经被拆迁户选房后确定的实际面积为准。四、还门面房时间为上级政府办理准建手续后事隔两年。超期还房由乙方承担违约金（已付工程款的1%）。五、门面房价格按每平方米3800元。（待甲方被拆迁户还房门面面积认定完后一次性支付门面房款）。六、本协议一式五份，甲乙双方各两份、镇政府一份，经双方签字后生效。任何一方违约应承担相应责任和损失。”协议签订后，世纪中天公司通过忠庄镇人民政府村级财务委托代理服务中心于2012年1月12日支付还房预付款500000元、2012年4月19日支付500000元、2013年5月20日支付800000元、2013年6月19日支付400000元、2018年4月16日以红花岗区建设领域突出问题处置工作领导小组办公室的名义支付7140000元。2011年11月29日，遵义市人民政府以遵府函［2011］234号批复遵义市国土资源局，同意将位于红花岗区村民委员会作非营利性社会福利设施项目用地。2011年12月9日，遵义市红花岗区人民政府与遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会签订《国有建设用地交地确认书》，将编号为2011-红-划-007号的划拨宗地实际交付给遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会。2011年12月23日，遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会取得遵市国用（2011）第164号土地使用权证，载明用途为非营利性社会福利设施（安置小区）。2014年8月11日，遵义市红花岗区发展和改革局以区发改投资［2014］130号文件批复，同意对忠庄镇幸福村村民安置小区项目立项，用地面积21878平方米，建筑面积67758.26平方米。安置小区还房工程于2011年开始开工进行边坡平场及地勘工程施工，于2015年进行主体工程建设，双方合同约定的安置房屋已于2018年4月份建设完工。本院认为，原、被告双方签订的两份《委托代还房协议》，系双方当事人的真实意思表示，该《委托代还房协议》系双方为解决被告方拆迁村民的安置还房问题而形成的合意，协议所约定的房屋的土地划拨、立项、规划许可、建设工程许可现均已获相关行政部门审批，该《委托代还房协议》未违返法律、行政法规的强制性规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的无效情形，故该两份《委托代还房协议》应为有效。被告幸福村委会辩称《委托代还房协议》实为买卖合同，合同所涉安置小区用地为划拨所得，且为非盈利性社会福利设施项目用地，故《委托代还房协议》应为无效的辩解意见。本院认为，双方《委托代还房协议》指向的对象是被告村所在地的拆迁安置村民，合同的标的是用于安置村民的拆迁安置还房而并非可转让的房地产，其修建的房屋用途具有特定性，与买卖合同的可以自由交易的标的物有明显区别，故双方之间的《委托代还房协议》并不是被告所辩称的房屋买卖合同。双方签订《委托代还房协议》后，被告就修建房屋的土地划拨、立项、规划许可、建设工程许可等均已报相关政府部门审批且已获批准，批准的土地使用权系用于修建还房小区，所修建房屋的用途符合双方《委托代还房协议》所约定的特定用途，并非上市交易转让。故对被告辩称《委托代还房协议》无效的辩解意见，本院不予采纳。关于被告幸福村委会是否违约以及是否应当承担违约金及原告的损失问题，根据双方《委托代还房协议》的约定，原告应在工程动工后先支付总价款的30%计2200000元，三层框架以后付款2200000元，被告已于2011年进行平场开工，而原告仅在2012年1月12日、2012年4月19日、2013年5月20日和2013年6月19日分四次共支付2200000元，2018年4月16日又以红花岗区建设领域突出问题处置工作领导小组办公室的名义支付7140000元，显然未按合同约定支付款项，致被告因资金问题未能及时建好安置房屋。原告预付款项的合同义务属于先履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被告有先履行抗辩权，故对原告要求被告承担违约责任及损失的诉讼请求，本院不予支持。关于合同的履行事宜，原、被告双方均未在本案中提出请求，双方对此可另行协商，协商不成可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司与被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会于2011年7月28日和2011年12月28日签订的两份《委托代还房协议》有效；二、驳回原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费40430元，减半收取20215元，由原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司承担20000元，被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会承担215元；另由本院退还原告案件受理费20215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  周安应二〇一八年九月十五日法官助理余萍书记员张进