锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2016）内2502民初949号原告（反诉被告）：李建民，男，汉族，1965年4月3日出生，住锡林浩特市。原告（反诉被告）：郑昕，女，汉族，1969年6月30日出生，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。被告（反诉原告）：锡林浩特市仁和置业有限责任公司,住所地锡林浩特市。法定代表人：鲁滨，职务总经理。委托诉讼代理人；王飞，内蒙古合志律师事务所律师。被告：张海清，男，汉族，1957年1月8日出生，住锡林浩特市。委托诉讼代理人:王贵宝，男，汉族，1971年3月30日出生，住锡林浩特市。被告:段霁峰，男，汉族，1971年5月18日出生，个体,住锡林浩特市。原告（反诉被告）李建民、郑昕诉被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司（以下简称仁和公司）、张海清、段霁峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李建民、郑昕委托代理人王冠军，被告（反诉原告）仁和公司委托代理人王飞，被告张海清委托诉讼代理人王贵宝到庭参加诉讼，被告段霁峰经本院依法传票传唤无正当理由未到庭财产诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李建民、郑昕提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《房屋产权调换协议书》中第四条和第五条关于回迁300平米商业楼房的条款，判令被告赔偿原告房屋损失（按房屋价款计算）暂定为200万；2、判令被告赔偿原告房租租金损失自2014年1月1日至2016年3月30日止房屋租金损失每月10048×27个月=271298元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2011年3月31日，原告与被告（反诉原告）仁和公司签订了《房屋产权调换协议书》，协议约定由被告将原告的住宅房屋和经营性用房予以拆迁置换为100平米的住宅楼和300平米的商业楼，并定于2011年10月31日交付使用，协议签订后，原告按照约定履行了搬迁义务。但直到2014年，被告仍未能交付房屋，原告多次催要无果后，向锡林浩特市人民法院提起诉讼，请求给付房屋并赔偿损失。锡林浩特市人民法院支持了原告的诉请，判令被告交付住宅房屋并赔偿原告截止到2013年12月30日的商业房屋租金损失。但至今，被告仍未进行施工建设，更谈不上《房屋产权调换协议书》中约定的300平米商业房交付给原告。被告的违约行为符合《合同法》第94条规定的解除情形。此外，因锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第53号民事判决书中只判令被告赔偿原告2011年1月1日至2013年12月30日的租金损失，2013年12月30日至本案原告提起诉讼，又过去27个月，被告仍旧造成原告因不能使用商业房屋的租金损失。基于上述事实，原告提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）仁和公司辩称，涉案的项目是政府承认的拆迁项目，由被告开发建设，但实际开发投资人为张海清和段霁峰，被告于2010年10月29日与张海清、段霁峰签订了开发合作合同，合同第五条约定被告只负责提供开发建设的资质，房屋的补偿安置，投入资金、财务管理均由其二人承担，在原告提起诉讼后，被告依法向法院提出追加张海清，段霁峰参与本案的诉讼，因其二人系该项目的实际开发人员，本案的判决结果与其二人有利害关系，应依法参加诉讼。原告与被告签订的房屋产权调换协议书，确定的内容及补偿的方案是由张海清与原告（反诉被告）李建民、郑昕协商确定，在合同履行期间，张海清已经为原告（反诉被告）李建民、郑昕交付了2套100平米的住宅楼，合同已经进入实际履行阶段，现原告主张解除房屋产权调换协议，与客观事实不符，在锡林浩特市人民法院判决书中，原告（反诉被告）李建民、郑昕对于交付房屋，及迟延交付房屋的损失已经提起诉讼，并作出判决，根据一事不再理原则，原告（反诉被告）李建民、郑昕没有权利解除房屋产权调换协议，对于原告（反诉被告）李建民、郑昕提出的解除协议，并赔偿房屋损失的诉求也不应支持，原告（反诉被告）李建民、郑昕提出的第二项诉求，要求支付自2014年1月1日，至2016年3月30日房屋租金损失与客观事实不符，2014年1月1日后，房屋租金的价格是随市场的租金行情而变化，原告（反诉被告）李建民、郑昕仍然沿用（2014）锡民二初字第53号民事判决书上的租金，不能客观真实的反应后期租金的具体数额，应由原告方对2014年1月1日至2016年3月30日每月的租金提供证据加以证明。被告张海清辩称，段霁峰与仁和公司原法定代表人曹润生系朋友关系。在2010年，段霁峰找到张海清称其有城区迁改造建设现目，协商与张海清共同出资合作开发。张海清同意与段霁峰合作投资建设"锡林浩特市锡林大街御景华苑拆迁改造项目"，但在办理审批手续时，锡林浩特市人民政府指定该拆迁改造项目必须要以仁和公司的名义建设。在这样的情况下，张海清就向仁和公司缴纳了管理费，并投入大量资金进行建设。工程进入收尾阶段，由于仁和公司起诉我要求收回投资建设完成的锡林浩特市锡林大街御景华苑拆迁改造项目，导致该建设项目出现了大量的诉讼，后期建设也处于停滞状态。在我的多方努力下，使后期建设项目已进入了正常的建设阶段。在此期间也出现了大量的人为因素，导致建设项目财产被查封、扣押的情形。现我又收到了人民法院的通知，要求我参加李建民、郑昕诉仁和公司因拆迁纠纷一案的诉讼。收到锡林浩特市人民法院的通知后，我开始了解情况，收集相关的证据材料。被告（反诉原告）仁和公司与李建民、郑昕采取不当的方式将李建民、郑昕所有的只有276．20平米的住宅（土地使用面积为301．4平米），以300平米的商业、200平米的住宅进行了备案，签订了《房屋产权调换协议书》。此案纠纷是由该《房屋产权调换协议书》而发生。"锡林浩特市锡林大街御景华苑项目"虽然是以仁和公司的名义进行投资建设，但事实上整个拆迁改造项目建设资金全部是由我自行投入，经过多年的投资建设，到现在为止由于人为的因素以及人民法院不客观的判决，导致我在该建设项目只有履行出资建设的义务，还要承担全部责任，而没有任何权利。本案中仁和公司与李建民、郑昕之间所签订的协议，我并不知情，该协议的签订是仁和公司与李建民、郑昕擅自增加不存在房屋面积及性质，直接损害了我的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定，仁和公司与李建民、郑昕之间所签订的《房屋产权调换协议书》是无效的，应当按李建民、郑昕实际房屋的面积及性质依据锡林浩特市旧城区拆迁改造指导意见的规定，进行产权置换才是客观、公正、合法的。为了维护答辩人的合法权益不被侵害，同时保证能够顺利正常完成"锡林浩特市锡林大街御景华苑项目"老百姓的回迁，请求确认仁和公司与李建民、郑昕之间所签订的《房屋产权调换协议书》无效。被告段霁峰未作答辩。被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司提出反诉请求：1、判令反诉原被告继续履行《房屋产权调换协议书》的全部条款约定；2、由被反诉人承担反诉费用。事实和理由：第三人张海清和段霁峰与反诉原告的开发建设旧城区拆迁改造项目，2011年3月11日，反诉原被告依法签订了《房屋产权调换协议书》，反诉被告以其所有的275．20平米的住宅（土地使用面积301．4平米）原地置换两套100平米的住宅和300平米的商业，按照《锡林浩特市田城区拆迁指导意见》的规定，拆迁置换按照一比一的比例对等置换，在拆迁过程中，反诉被告多次通过各种关系协商，与第三人达成了超面积和规定的拆迁置换协议，第三人也按照协议约定及人民法院的判决向反诉被告交付了两套100平米的回迁住宅，并按照判决内容给付了商业房产的租金。按照一事不再理的民事诉讼原则，反诉被告已经以《房屋拆迁置换协议书》为依据，提起过民事诉讼，并提出拆迁置换书合法有效的主张，并依据拆迁协议第四、五条的约定，要求主张回迁房产及租金损失的诉讼，在人民法院已经做出判决并实际履行的情况下，反诉被告再次提起诉讼，主张解除拆迁置换协议第四、五条的诉讼请求，明显违反一事不再理原则。第三人已经超回迁面积进行回迁置换补偿，按照公平原则，反诉被告获得的回迁房屋面积足以弥补反诉被告的损失，而且第三人及反诉原告合作开发建设的御景华苑拆改项目，在2018年锡市拆迁及回迁政府工作中，列为重点民生回迁工程，在今年年底具备交付使用条件，考虑拆迁协议整体履行及不可分割的事实，反诉原告提出继续履行拆迁置换协议的反诉求，望人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）李建民、郑昕辩称，本案经过多次庭审，法庭辩论已经终结，反诉原告提出反诉，应当在法庭辩论结束前提出，因此不接受反诉原告的请求。被告段霁峰未作陈述。本案在审理过程中，由于被告（反诉原告）仁和公司对原告（反诉被告）李建民、郑昕诉请的300平米房屋价值200万元及自2014年1月1日至2016年3月30日止房屋租金损失271298元不予认可，对此，原告（反诉被告）李建民、郑昕向本院提出对价格评估申请，要求对涉案房屋价值及租金损失进行评估，本院依法委托了北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋进行了价值评估，北京市国宏信价格评估有限公司于2018年1月18日作出国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2018第002号价格评估报告书，价格评估结论为：位于锡林浩特市锡林大街南、天津路东同等地段300平米涉案商业房市场价值为2042700.00元（单价6809.00元），2014年1月1日至2016年3月30日租金为132570.00元。原告（反诉被告）李建民、郑昕支出评估费30000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）李建民、郑昕提交的房屋产权调换协议书，证明本案诉争主体是原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告仁和公司，与张海清，段霁峰没有任何关系。合同中第四条约定，调换的房屋为住宅2套各100平米，商业一套300平米，合同第六条约定回迁日期为2011年10月30日，但该项目没有动工，至今未能回迁。仁和公司及张海清对房屋产权调换协议书真实性认可，但认为回迁的住宅已经实际交付完毕，调换的300平米商业楼也已经建设完工。对此，本院认为，仁和公司及张海清未能提供相反证据予以证明涉案房屋及商业楼已经建成，故本院依法采信原告（反诉被告）李建民、郑昕对该证据的证明事项。2、原告（反诉被告）李建民、郑昕举证国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2018第002号价格评估报告书，证明位于锡林浩特市锡林大街南、天津路东同等地段300平米涉案商业房市场价值为2042700.00元，2014年1月1日至2016年3月30日租金为132570.00元，支出评估费30000元。对此，仁和公司及张海清质证称，对于评估报告的真实性认可，合法性，关联性不认可，原告要求解除房屋产权调换协议书，关于商业房回迁的诉求不能成立，回迁的楼房事实具备交付的条件，房屋产权调换协议书已部分履行，因此不具有向原告（反诉被告）李建民、郑昕给付商业房现价值的可能性。商业房租金损失的基准日2016年3月20日，租金价格是132570元，租金损失中鉴定机构没有明确是否包含物业，取暖，及房屋出租的税金，应由鉴定机构出具补充的鉴定说明将仁和公司提出的以上异议给予回复。本院认为，价格评估报告书能够真实反映涉案房屋的价值及租金的损失，本院予以采信。关于仁和公及张海清对租金的评估是否包含物业，取暖，及房屋出租的税金问题，属于其他支出，不应包含在租金，故无需由北京市国宏信价格评估有限公司派员说明。3、被告（反诉原告）仁和公司出具的合同一份，证明在2010年10月29日，仁和公司与张海清，段霁峰签署了御景华苑的开发合同，本合同中，对御景华苑小区建设的资金投入，图纸设计，账目管理及利润分配作出约定，均由张海清，段霁峰出资，因此原告（反诉被告）李建民、郑昕主张解除的房屋产权调换协议书确定的内容，与其二人在法律上的利害关系。被告张海清对该证据证明的问题表示认可。对此原告（反诉被告）李建民、郑昕质证称，真实性认可，其为挂靠行为，张海清，段霁峰没有开发资质，不具有合法性，是无效协议，协议只能约束被告仁和公司与张海清，段霁峰之间，我方是与仁和公司签订的房屋产权调换协议书。对该份证据本院经审查认为，系被告（反诉原告）仁和公司与张海清，段霁峰签订的挂靠合同，双方系内部约定，对外应当由被告（反诉原告）仁和公司承担法律责任，并且根据合同的相对性原则，应当由被告（反诉原告）仁和公司行使权利，并承担相应的义务。4、被告（反诉原告）仁和公司举证（2016）内2502民初4186号民事调解书，证明涉案的项目在锡林浩特市人民法院达成调解，仁和公司、张海清、段霁峰对开发建设的项目划分责任承担，费用承担及回迁事宜都做出了调解，产生的责任都由段霁峰，张海清承担。原告（反诉被告）李建民、郑昕质证称，调解书的真实性认可，关联性认可，涉案工程不管内部什么行为，但对外承担责任的主体就是仁和公司，仁和公司承担责任后再怎么追偿是他们内部的事情，不能对抗我方。本院认为，原告（反诉被告）李建民、郑昕的质证意见于法有据，本院予以采纳。5、被告（反诉原告）仁和公司提交保证书一份，证明2018年3月22日张海清向仁和公司作出保证，御景华苑项目从建设到项目清算前，产生的债务都由张海清承担，也是张海清来承担房屋产权调换协议书中约定内容的依据。对此，张海清认可、无异议。原告（反诉被告）李建民、郑昕质证称，保证书只是张海清与仁和公司的约定，不能对抗我方与仁和公司之间的合同，不予认可。6、被告张海清举证的原告（反诉被告）郑昕，李建民的被拆迁涉案房屋的原始房产证及照片一张，证明原告（反诉被告）郑昕，李建民的房屋使用性质为住宅，建筑面积是275.2平米，根据拆迁管理条例以及锡林浩特市拆迁指导意见，原房屋的产权性质为住宅的，能调换的房屋也是住宅，即便涉案房屋从事了商业，也需要由锡林浩特市拆迁指导组认定为营运住房后按照一比一点三的比例调换住宅，仁和公司与李建民、郑昕签订的是300平米的商业和200平米的住宅，没有事实依据，所以他们签订的房屋产权调换协议书无效。对此，原告（反诉被告）郑昕，李建民质证称与本案无关，本案审理的是解除合同纠纷，不是产权调换协议的效率的问题，不认可。被告（反诉原告）仁和公司认可被告张海清举证的证据。经审查本院认为，与原告（反诉被告）郑昕，李建民签订房屋产权调换协议书的相对合同方系被告（反诉原告）仁和公司，故依据合同的相对性原则，被告张海清无权主张协议无效，故对被告张海清举证的证据所证明的问题不予认可。本案在审理过程中，被告（反诉原告）仁和公司以锡林浩特市锡林大街御景华苑拆迁改造小区项目系张海清、段霁峰开发，资金也由张海清、段霁峰投入为由申请追为本案当事人参加诉讼。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）李建民、郑昕系夫妻关系。2011年3月31日原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）仁和公司签订了房屋产权调换协议书，约定原告（反诉被告）李建民、郑昕将所有的位于锡市希日塔拉办事处新华社区13组10号房屋（面积275.2平米）及院落一处（用途为住宅与商用混合）进行产权调换，被告（反诉原告）仁和公司同意按照同等面积进行调换，调换后住宅为200平米，商用房为300平米，入住回迁楼时间为2011年10月31日，过渡期间被告（反诉原告）仁和公司支付了原告（反诉被告）李建民、郑昕每户每月600元临时安置费，过渡期为7个月，并签订了补充协议，由被告（反诉原告）仁和公司承担房屋办理过程中的一切费用，反迁楼的面积以房产测绘为准，平米浮动率在国家规定的3%之间。协议签订后，原告（反诉被告）李建民、郑昕将该置换的房屋手续交由被告（反诉原告）仁和公司，并于2011年4月22日在锡林浩特市房屋拆迁管理办公室进行备案，被告（反诉原告）仁和公司将原告（反诉被告）李建民、郑昕的房屋拆除。张海清、段霁峰挂靠被告（反诉原告）仁和公司的资质对原告（反诉被告）李建民、郑昕拆迁房屋的小区进行了开发建设。原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）仁和公司签订的《房屋产权调换协议书》约定的交付回迁楼期限届满后，被告（反诉原告）仁和公司未能按照协议约定的时间交付给原告（反诉被告）李建民、郑昕住宅楼及商用楼，在此期间原告（反诉被告）李建民、郑昕多次同被告（反诉原告）仁和公司就逾期交付房屋事宜进行协商未果。2014年，原告（反诉被告）李建民、郑昕向本院提起诉讼，要求被告（反诉原告）仁和公司交付200平米住宅楼，对300平米商用楼的具体交付时间作出承诺，并赔偿300平米商用楼租金损失，在审理过程中，被告仅交付了原告一套100平米住宅楼，本院遂于2014年11月6日作出（2014）锡民二初字第53号民事判决书，作出如下判决：1.被告（反诉原告）仁和公司于判决生效后10日内，交付原告（反诉被告）李建民、郑昕100平米住宅楼一套，并承担逾期交付房屋26个月按每月600元的两倍1200元临时安置费共计31200.00元；2.被告（反诉原告）仁和公司于本判决生效后，承担未能交付300平米商用楼自2011年11月1日起至2013年12月30日期间26个月的租金损失共计261250.00元。双方未提出上诉，该判决已生效。由于上述判决未确定被告（反诉原告）仁和公司交付回迁房屋的期限，原告（反诉被告）李建民、郑昕认为被告（反诉原告）仁和公司已经无法继续履行《房屋产权调换协议书》为由提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）仁和公司提出反诉请求，要求继续履行双方签订的《房屋产权调换协议书》。本院认为，本案争议焦点为：1、原告（反诉被告）李建民、郑昕能否请求解除《房屋产权调换协议书》中回迁300平米商业楼的条款；2、原告（反诉被告）李建民、郑昕要求被告（反诉原告）仁和公司赔偿房屋折价款及迟延交付房屋造成2014年1月1日至2016年3月30日期间租金损失的请求能否成立；3、被告张海清能否主张原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）仁和公司签订的《房屋产权调换协议书》无效。关于第一个争议焦点。原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）仁和公司签订的《房屋产权调换协议书》及补充协议的内容不违反法律的禁止性规定，且经过锡林浩特市房屋拆迁管理办公室进行备案,双方应当按照协议约定履行各自的义务。被告（反诉原告）仁和公司应当按照合同约定的期限履行交付房屋的义务，双方约定交付300平米回迁商业楼（回迁安置）的时间为2011年10月31日，而被告（反诉原告）仁和公司作为合同的履行方，回迁安置的300平米商用楼至今未能交付，且被告（反诉原告）仁和公司对回迁期限也无法确定，已构成根本性违约，现原告（反诉被告）李建民、郑昕要求解除协议中"回迁300平米商业楼"合同条款，其请求符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点。由于原告（反诉被告）李建民、郑昕原有的房屋已经拆迁，拆迁房屋经评估价格为2042700元，2014年1月1日至2016年3月30日期间租金损失评估为132570元，评估程序合法，因此，原告（反诉被告）李建民、郑昕要求按照评估报告支付房屋折价款及租金的请求成立，本院予以支持。关于第三个争议焦点。被告张海清、段霁峰以挂靠的形式使用被告（反诉原告）仁和公司的资质,对原告（反诉被告）李建民、郑昕拆迁房屋的小区进行建设施工，因被告（反诉原告）仁和公司系房地产开发企业，其将拆迁小区的建设工程交由被告张海清、段霁峰施工并签订了《合同》，属于被告（反诉原告）仁和公司的内部管理事项，且原告（反诉被告）李建民、郑昕是与被告（反诉原告）仁和公司签订的《房屋产权调换协议书》，根据合同的相对性原则，《房屋产权调换协议书》只约束原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）仁和公司之间的法律关系，因此，被告张海清无权主张原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）仁和公司签订的《房屋产权调换协议书》无效，故对被告张海清的主张本院不予采纳。关于被告（反诉原告）仁和公司提起的反诉请求，因其提出的反诉意见，与其在本诉中答辩意见基本相同，且被告（反诉原告）仁和公司也无法确定返迁房屋的具体交付期限，已构成根本性违约，双方的合同目的已经无法实现，故对被告（反诉原告）仁和公司提出的继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李建民、郑昕与被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司签订的《房屋产权调换协议书》关于回迁300平米商业楼的合同条款：二、被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿已拆除原告（反诉被告）李建民、郑昕300平米商业楼的损失2042700.00元；三、被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李建民、郑昕2014年1月1日至2016年3月30日期间的租金损失132570.00元；四、驳回被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24202.00元，评估费30000元，由被告（反诉原告）锡林浩特市仁和置业有限责任公司负担。反诉费200元，由锡林浩特市仁和置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 那仁孟和审 判 员 李  静人民陪审员 邓  巴二〇一八年九月二十日书 记 员 白 叶 飞本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。