广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初5237号原告：向继志，女，1976年8月25日出生，土家族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告:广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地广州市南沙区进港大道345、347号,统一社会信用代码：914401157860961624。法定代表人：江志坚,职务总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所律师。原告向继志诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告向继志的委托诉讼代理人张丽，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓淑文、罗俊健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向继志向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年4月13日起至2018年9月21日止的延迟交楼违约金41330元给原告（每日按总房款1275615元万分之二的标准计算）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2017年4月22日，原告和被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落于南沙区×××房。合同约定被告应于2017年6月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照房屋总房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。原告至今未收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称：1.案涉房屋已经符合合同约定的交楼标准，已经通过规划验收、竣工验收、消防、人防、环保、永久供水、供气、供电和通邮，并且由广州市南沙区建设工程监督安全监督站出具《建设工程质量监督报告》，且在2018年9月11日取得《竣工验收备案表》。2.被告已经在2018年2月14日、2018年9月20日通过快递方式，通知原告收楼，并且被告当庭向原告再次通知收楼，即便法院认为我方符合合同约定的交楼标准后仍需支付违约金，违约金也只能计算至我方通知原告收楼之日止即2018年2月14日。3.若法院认为被告违约，累计的违约金总额也不得超过总房价的5%。根据附件七补充协议第三条第6点的约定，双方违约所产生的违约金不得超过总房价的5%，该条款对双方均适用。4.案涉合同的履行中，被告早已向供气、供水等相关部门提交了申请，但由于相关部门的自身原因导致相应文件延迟出具，被告认为属于不可抗力，应免除被告的违约责任。经审理查明：被告是广州市南沙区珠电路碧荷居项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2017年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区×××房，总金额为1275615元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“第三条逾期付款、合同解除：……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、天花板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约”等内容。之后，原告已向被告如期足额支付全部购房款。被告曾于2018年2月14日向原告发出收楼通知书，但原告截止至庭审当天（即2018年9月21日）尚未收楼。另，原告已在另案中向被告主张案涉房屋2018年4月13日前的延迟交楼违约金。另查明，案涉商品房项目于2017年2月28日、2017年3月9日分别完成3、4、5栋住宅楼和1、2栋住宅楼的送电，于2017年3月6日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2017年3月21日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月24日获广州市番禺区邮政局确认符合通邮条件。于2017年7月3日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2017年8月7日、2017年8月11日分别取得5栋住宅楼和1、2、3、4栋住宅楼的《建设工程规划验收合格证》，于2017年11月23日通过环境保护验收，于2018年8月30日签订供水合同，于2018年9月11日取得竣工备案表。诉讼中，本院向广州南沙燃气发展有限公司进行调查，并制作了调查笔录。该公司在笔录中表示案涉小区五栋楼均于2018年2月13日完成燃气管道施工，于2018年3月19日完成小区庭院管道到所有楼栋立管的置换，当日具备供气条件。经质证，原告对调查笔录的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为案涉楼宇于2018年3月19日具备通燃气条件。被告对调查笔录的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为案涉楼宇于2018年2月13日即燃气管道施工完毕日具备永久通气条件。庭审中，被告陈述其于2018年9月20日以邮寄的方式再次向原告发出收楼通知书，原告则表示其尚未收到被告再次发出的收楼通知书，被告遂当庭通知原告办理收楼手续。原、被告双方一致确认从2018年4月13日至2018年9月21日的自然天数共为162天。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。被告作为案涉房屋出卖方负有向作为买受人的原告交付约定商品房的义务，原告负有向被告履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况并结合已查明的事实可知，原告已按约定期限向被告支付了商品房价款，但案涉楼宇于2017年2月28日具备永久供电条件，于2017年3月6日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2017年3月21日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月24日符合通邮条件，于2017年7月3日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》，于2017年11月23日通过环境保护验收，于2018年3月19日具备通燃气条件，于2018年8月30日具备永久供水条件，于2018年9月11日取得竣工备案表。据此，可以认定案涉楼宇于2018年9月11日方具备交付条件。被告未向原告如期交付符合合同约定的房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告虽于2018年2月14日向原告发出收楼通知书，但案涉楼宇其时尚不具备交楼条件，原告有权拒绝收楼，故被告应当在案涉楼宇具备交楼条件后再向原告发出收楼通知书。被告虽陈述其已于2018年9月20日以邮寄的方式再次向原告发出收楼通知书，但原告表示尚未收到该通知书，鉴于被告于2018年9月21日当庭通知原告办理收楼手续，故可视为被告已于当天履行了通知义务。原告现主张被告每日以总房款1275615元的万分之二的标准支付自2018年4月13日起至2018年9月21日止的延迟交楼违约金41330元（1275615元×0.02%×162天），符合合同约定，本院予以支持。被告以政府部门迟延出具有关证明文件属于不可抗力而主张免除延迟交楼的违约责任，但缺乏相应证据证实，且该情形亦不属于不可抗力，故本院对该抗辩意见不予采纳。被告认为违约金应按补充协议第三条第六款的约定以总房款的5%封顶，但该约定归属于在“第三条迟延付款、合同解除”中，适用范围明确，并非对延迟交楼责任的明确约定，在此情况下，对该条款不宜作超出合同的扩充解释，故本院对该抗辩意见亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向继志支付从2018年4月13日起至2018年9月21日止的延迟交楼违约金41330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费416.7元，由被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  徐广钧二〇一八年九月二十六日法官助理徐丽民书记员梁凤茵