内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内29民终271号上诉人（原审被告）：石玉新，男，1951年6月17日出生，蒙古族，系阿拉善盟人民防空办公室退休职工，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：阿拉善盟温馨物业有限责任公司。法定代表人：王非，该公司总经理。委托诉讼代理人：李易达，男，1988年9月14日出生，蒙古族，阿拉善盟温馨物业有限责任公司职工，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。上诉人石玉新因与被上诉人阿拉善盟温馨物业有限责任公司（以下简称温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石玉新、被上诉人温馨物业公司的委托诉讼代理人李易达、邱德育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石玉新上诉请求：1撤销一审判决；2依法确认《万华春城住宅小区前期物业委托管理合同》无效，对业主没有约束力；3依法重新确认物业费收取标准。事实和理由：一审人民法院认定《万华春城住宅小区前期物业委托管理合同》合法有效没有法律依据。《万华春城住宅小区前期物业委托管理合同》的甲方为阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司，该公司并非万华春城住宅小区的建设单位，而是后期部分收尾工程的施工单位。因此，建设单位应是盟住建局，德宸公司不是签订前期物业服务合同的适格主体，由其作为甲方签订的前期物业合同违反法律规定，该前期物业合同应为无效。一审人民法院认定事实不清，被上诉人的前期物业服务合同没有进行公示，没有与业主对其服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等达成约定和承诺，该合同对业主不具有约束力。被上诉人与业主签订的《房屋装饰装修管理协议》中虽然涉及到物业费垃圾清运费等内容，但具体费用全部都是空白，上诉人无从得知被上诉人没有公示的前期物业服务合同和收费标准。因为在房屋装修协议中没有垃圾清运费的约定，所以业主在装修房屋时都自行处理了装修垃圾。作为当事人一方必须具有起码的知情权和承诺约定权，被上诉人用一份暗箱操作的、锁在抽屉里的前期物业服务合同来约束毫不知情的合同实质当事人，既不合法又不合理。一审人民法院判定被上诉人所持有的前期合同对上诉人和全体业主具有约束力，显然是错误的。被上诉人的收费标准过高且与其服务内容相差甚远，上诉人根本不能接受。一审人民法院认定上诉人在和被上诉人签订的《房屋装饰装修管理协议》签订确认公共水电费300元，但上诉人未向被上诉人支付，已构成违约，这显然是错误的。因为上诉人在与被上诉人签订协议时约定在被上诉人退还装修保证金时扣除公共水电费300元，也就是说上诉人在2015年6月向被上诉人交纳3000元装修保证金时就已经包括了300元水电费，至今被上诉人没有如期退还装修保证金，应当是被上诉人违约而不是上诉人违约。温馨物业公司辩称：上诉人第一想证明服务企业与开发企业的合同无效，第二想证明收费标准过高。从物业服务合同执行过程中截至到今天为止，大多数业主已经接受了物业服务合同，只有上诉人坚持合同无效，如果判决合同无效，其他人的合同是否都无效？合同现在已经履行，并且上诉人接受了被上诉人提供的服务，现在举证合同无效没有现实意义。上诉人并没有提出我公司应当降低收费标准的证据，我们认为一审法院判决合情合理，符合市场收费行情。按照谁主张谁举证的原则，上诉人应当提供收费标准低的依据，上诉人的证据不能证明其证明目的。一审法院认定事实：2015年4月1日，原告温馨物业公司与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》。合同约定：“阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司选聘温馨物业公司对‘万华春城住宅小区’提供前期物业管理服务事宜。物业服务费为0.80元/月/平米，垃圾清运费150元/户。委托管理期限从2015年4月1日起至2017年4月1日止。温馨物业公司与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。”合同签订后，原告开始为万华春城小区提供物业服务。2015年6月25日，原告与被告签订《房屋装饰装修管理协议》一份，协议约定：被告向原告缴纳装修保证金3000元，待装修完毕经过1年观察期，无渗漏或其他遗留问题的，扣除公共水电费300元（水费100元、电费200元）后，将剩余款项退还被告。被告石玉新系巴彦浩特镇万华春城小区16号楼4单元602室的物业使用人，该房屋面积为122.82平方米，被告于2015年6月25日领取房屋钥匙，2015年9月开始装修，10月底装修结束。2015年6月25日至2017年3月31日期间的物业服务费，被告未予交纳。上述费用经原告书面催收，被告仍未交纳。原告于2018年3月6日将被告诉至本院。另查明，2017年8月16日，石玉新起诉温馨物业公司要求温馨物业公司退还装修保证金3000元，一审法院于2017年11月15日依法作出（2017）内2921民初2379号民事判决，判决：温馨物业公司退还石玉新装修押金3000元，未扣除300元公共水电费。再查明，原告为万华春城小区提供物业服务期间，因原告有近2个月未雇佣到工人，故该期间原告未提供服务。上述事实有原告出示的营业执照、资质证书、《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》、《房屋装饰装修管理协议》、通知在卷资证，依法予以确认。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订的《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》及原告与被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效。《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》对巴彦浩特镇万华春城小区所有业主及物业使用人均有约束力。原告与被告应当按照约定和诚实信用的原则全面履行自己的义务，原告于物业交付之日开始履行其服务义务,而被告经过原告的催要至今未交纳拖欠的物业服务费，已构成违约，应承担向原告交纳物业服务费的民事法律责任。但原告在合同期内有近2个月未向“万华春城”小区提供服务；其次，原告在与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》时是按高层住宅小区的标准签订合同并约定物业服务费的，被告入住时，万华春城小区内的公共配套设施尚不完善，相较同类设施、设备完善的小区，原告为被告提供的服务也有所减少；最后，根据2015年度前期物业服务费收取的市场行情，原告与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司约定的物业服务费偏高。综上，关于原告主张要求被告交纳物业服务费2080元的诉讼请求，依据查明的事实及本案的情形，酌情予以减少20％即被告向原告交纳1664元；关于原告要求被告给付垃圾清运费150元的诉讼请求，《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》第三章第六条第2项约定：“垃圾清运费150元/户”，被告未出示有效证据证明被告的装修垃圾不是原告清运的，故原告的该项诉讼请求，依法予以支持；关于原告要求被告给付300元装修水电费的诉讼请求，在《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》及《房屋装饰装修管理协议》中均有对房屋装饰装修的约定，被告在《房屋装饰装修管理协议》上签字确认公共水电费300元，但被告未向原告支付，已构成违约，应承担相应民事法律责任，故对该项诉讼请求，依法予以支持；关于原告要求被告给付迟延履行金的诉讼请求，因原告也存在违约情形，故不予支持；关于原告要求被告给付2015年10月至2016年8月1日期间水电费的诉讼请求，本案系物业服务合同纠纷，原告的该项诉讼请求与本案不是同一法律关系，本案不作处理，可以另案处理；关于被告抗辩阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司并非巴彦浩特镇万华春城小区的建设单位，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告未出示有效证据证明其主张，对被告的该项抗辩意见，不予采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定判决：一、被告石玉新于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告阿拉善盟温馨物业有限责任公司2015年6月25日至2017年3月31日期间的物业服务费1664元，垃圾清运费150元，公共水电费300元，合计2114元；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2015年4月1日被上诉人阿拉善盟温馨物业有限责任公司与案外人阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订了《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》，合同签订后，温馨物业公司开始为万华春城住宅小区提供物业服务。温馨物业公司是具有资质的物业服务企业，其与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订的万华春城小区前期物业委托管理合同对所有业主及物业使用人均有约束力。2015年12月21日、2016年10月30日、2017年3月1日温馨物业公司以“温馨物业万华春城项目部”名义，向万华春城小区的业主通知交纳物业服务管理费，上诉人石玉新并未按通知进行交纳，已构成违约。2015年6月25日上诉人石玉新与被上诉人签订了《房屋装饰装修管理协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，上诉人石玉新未出示有效证据证明装修垃圾不是被上诉人清运的，故应承担不能举证的法律责任。关于被上诉人主张要求上诉人交纳物业服务费2080元的诉讼请求，一审法院依据查明的事实及本案的情形，酌情予以减少20％即上诉人向原告被上诉人交纳1664元，本院予以支持。综上所述，石玉新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条笫一款笫一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人石玉新负担。本判决为终审判决。审判长  温美蓉审判员  丁 楠审判员  张佰济二〇一八年九月十六日书记员  董薇薇