福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初4873号 原告（反诉被告）：厦门市兴人和商业管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区寨上******。 法定代表人：喻旺标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王恩接，福建鼓浪律师事务所执业律师。 被告：厦门华永至合房地产有限公司，住所，住所地福建省厦门市湖里区江头台湾街天地花园**div> 法定代表人：陈瑞花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张作勇，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：厦门永欣泰商业管理有限公司，住所地福建，住所地福建省厦门市湖里区江头台湾街****> 法定代表人：陈瑞花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张作勇，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）厦门市兴人和商业管理有限公司（以下简称兴人和公司）与被告厦门华永至合房地产有限公司、被告（反诉原告）厦门永欣泰商业管理有限公司（以下简称永欣泰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴人和公司法定代表人喻旺标及委托诉讼代理人王恩接，被告华永至合公司、被告（反诉原告）永欣泰公司的共同委托诉讼代理人张作勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴人和公司向本院提出诉讼请求：1.确认兴人和公司2018年5月4日收到永欣泰公司代理华永至合公司发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力；2.本案的诉讼费用、保全申请费5000元由永欣泰公司承担。事实和理由：永欣泰公司受华永至合公司的委托，以代理人的身份于2015年4月18日与兴人和公司签订了一份《物业租赁合同》，约定：华永至合公司将其开发的位于福建省厦门市华永天地项目地下一层超市部分物业出租给兴人和公司经营“精品超市”使用；租赁期限自2015年4月18日至2027年4月17日止（第二条）；超市租赁费用含租赁费用、综合管理费、设备使用费，该超市第一年（2015年4月18日至2016年4月17日）的季度租赁费用为163944元，第二年（2017年4月18日至2018年4月17日）的季度租赁费用为437018.4元，第三年（2018年4月18日至2019年4月17日）的季度租赁费用为458869.32元（第三条）；租赁费用按季（每三个月交一次）预先缴纳，兴人和公司应于每季前一个月的18日前将当季的房屋租赁费用、综合管理费、设备使用费及相关税费汇入永欣泰公司的账户（第四条）。对于逾期付款的违约责任，合同第十条作出如下约定：兴人和公司逾期支付本合同项下应付款项的，逾期在7日内应根据实际所欠金额按万分之五的比例向甲方支付逾期付款违约金；逾期超过7日的，应按逾期金额每日千分之三向甲方支付逾期违约金；经华永至合公司正式出函催收后，兴人和公司逾期单次超过30个工作日，华永至合公司有权单方解除合同。合同签订后，华永至合公司依约向兴人和公司交付涉案超市，兴人和公司依约向华永至合公司支付2015年4月18日至2018年4月17日期间的租金。对于2018年4月18日至2018年7月17日期间的租赁费用，兴人和公司依约应于2018年3月18日前支付，但因财务人员疏忽，兴人和公司于2018年5月3日上午11点43分才将458869.32元汇至永欣泰公司账上。永欣泰公司收款后，却在当日17点29分向兴人和公司发出一份《合同解除通知书》，兴人和公司于次日10:35签收。《合同解除通知书》载明：“。根据《华永天地商城租赁合同》第十条第2款第（1）项。超过7日的，按每日千分之三，贵方单次超过30个工作日，我方有权单方解约。自贵方接到本函之日起双方之间于2015年4月18日签订的《华永天地商城租赁合同》予以解除。”。兴人和公司与华永至合公司之间存在合法有效的租赁合同。根据《物业租赁合同》第十条约定：“经华永至合公司正式出函催收后，兴人和公司逾期单次超过30个工作日，华永至合公司有权单方解除合同”，该约定十分明确，华永至合公司享有合同解除权的前提条件是在其正式出函催收后兴人和公司逾期单次超过30个工作日。但截止今日，兴人和公司未收到华永至合公司正式催收2018年4月18日至2018年7月17日期间的租赁费用的函件，因此，按照合同约定，华永至合公司享有单方合同解除权的前提条件尚未满足，华永至合公司不享有合同赋予的单方解除权，故华永至合公司发出的《解除合同通知书》不发生解除《物业租赁合同》的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。” 华永至合公司、永欣泰公司辩称，根据双方2015年4月18日签订的租赁合同第十条第二款第一项的约定，2018年4月18日至7月17日租金支付时间应截止2018年3月18日前，兴人和公司未按合同约定支付租金且逾期超过30个工作日，按照第十条之约定，永欣泰公司在2018年4月29日起享有单方解除权。2018年5月4日兴人和公司收到永欣泰公司发出的解除通知函，双方合同自兴人和公司收到解除通知之日起解除。兴人和公司对于租赁合同第十条的理解存在歧义，自双方签订合同之日起，双方在履行过程中实际已经形成了交易惯例，即针对租金的催收自始至终以缴费通知的方式且在租金缴纳截止日前向兴人和公司发出催缴通知方式行使。即使合同中有针对催收函的发出必须以兴人和公司逾期支付租金为前提的明确约定，但根据双方交易习惯应以双方之间的交易惯例为准来履行。依据合同法60条规定，合同中对于催缴通知的发出时间没有明确约定，故应以双方交易惯例进行约束。永欣泰公司发出解除合同通知符合双方之间的交易惯例，应认定为合法有效，程序符合法律法规及合同约定，且2018年5月4日兴人和公司确有收到解除函，双方合同自2018年5月4日起解除。兴人和公司在诉状中提到因法定代表人配偶生病而无暇顾及生意，这点与本案没有直接必然的关系。且兴人和公司在诉状中针对永欣泰公司发函的时间节点不能证明永欣泰公司解约动机不良。EMS发出的时间系快递员在系统内录入的，可能出现错误。 永欣泰公司向本院提出反诉诉讼请求：1.永欣泰公司与兴人和公司之间的《物业租赁合同》于2018年5月4日解除，兴人和公司立即腾退涉案房屋；2.永欣泰公司有权没收兴人和公司缴纳的履约保证金30万元。3.兴人和公司向永欣泰公司立即支付逾期付款违约金49787.32元、解除合同违约金1835477.28元以及合同解除后房屋占用费（自2018年5月4日起至实际腾退之日止，每日为：月租152956.44/30天*5倍=25492.74元）。事实与理由：2015年4月18日，永欣泰公司与兴人和公司签订《物业租赁合同》(下称>)，《合同》第四条第4款以及第十条第2款第（1）项的约定：2018年4月18日至7月17日这三个月的租金支付时间应当截止于2018年3月18日前，兴人和公司并未依约支付租金且逾期超过30个工作日。永欣泰公司自2018年4月29日起享有单方解除合同权。2018年5月3日,永欣泰公司正式发函通知兴人和公司解除合同并给予兴人和公司15日的清场时间，2018年05月4日，兴人和公司收到该解除通知，然截至今日兴人和公司并未腾退房屋。 另根据>第三条第2款”第四个租赁期”、第四条第2款、第十条第2款第（5）项的约定,合同解除后,兴人和公司应承担履约保证金、逾期付款违约金、解除合同违约金以及合同解除后房屋占用费等合同责任，具体如下：1、履约保证金30万元；2、逾期付款违约金49787.32元（3月18日-3月24日为：458869.32*万分之五*7=1606.04元，3月25日-4月28日为：458869.32*千分之三*35=48181.28元）；3、解除合同违约金1835477.28元（12*152956.44元）；4、占用费（自2018年5月4日起至实际腾退之日止，每日为月租152956.44元/30天*5倍=25492.74元，暂计算至2018年7月4日为529564.4元）。 兴人和公司辩称，永欣泰公司不是本案适格的反诉原告，应当驳回永欣泰公司的反诉。根据《物业租赁合同》第一条的约定：“华永至合公司将其开发的位于福建省厦门市华永天地项目地下一层超市部分物业出租给兴人和公司经营“精品超市”使用；该租赁物系华永至合公司委托永欣泰公司经营管理的地下一层商场。”由此可见，就涉案《租赁合同》，华永至合公司是出租人、合同当事人，永欣泰公司仅仅是华永至合公司代理人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，涉案《租赁合同》对华永至合公司产生效力，《租赁合同》的合同解除权及其他合同权益应当由华永至合公司主张，根据合同相对性原则，永欣泰公司无权以自己的名义主张合同权益，其提起的反诉应予以驳回。兴人和公司逾期支付租金事出有因，于情于理于法均应予以谅解。在2017年11月至2018年4月期间，兴人和公司的法定代表人喻旺标的妻子因患重病多次住院治疗，喻旺标在2018年3月份至4月份忙于照顾身患重病的妻子，无暇顾及公司事务，导致没有及时安排付款，才造成付款延期。对喻旺标重情重义的行为，任何人都应该予以褒奖，并理解兴人和公司未能按时支付租金的行为。出于华永天地项目的整体经营效益差，华永至合公司计划进行业态调整，于是永欣泰公司在2018年3月份至5月初期间多次通过副总经理陈鸣与兴人和公司的法定代表人喻旺标进行协商，希望能够提前终止《租赁合同》。并且，永欣泰公司答应给予200-300万元的补偿款。但是，这样的补偿条件显然是兴人和公司无法接受的，因为单单装修投入就达800多万元。在协商期间，永欣泰公司一反常态、始终没有进行租金催缴，在协商提前终止合同这一“烟幕弹”影响之下，兴人和公司才疏忽了及时交租的事情。针对兴人和公司逾期支付租金的事实，华永至合公司、永欣泰公司不享有合同解除权，其2018年5月3日发出的《解除合同通知书》无效。《物业租赁合同》第十条第二款第一项约定十分明确，华永至合公司享有合同解除权的前提条件是：在兴人和公司逾期支付租金的情况下，在华永至合公司正式出函催收后，逾期单次超过30个工作日。但是，在租金交付日（2018年3月18日）之后，兴人和公司并未收到华永至合公司正式催收租金的函件，按照合同约定，华永至合公司享有单方合同解除权的前提条件尚未满足，华永至合公司不享有合同赋予的单方解除权。因此，永欣泰公司无权解除《物业租赁合同》，其在2018年5月3日发出的《解除合同通知书》不发生解除《物业租赁合同》的法律效力。另外，兴人和公司已于2018年5月3日上午11点43分将458869.32元租金汇至永欣泰公司账上。永欣泰公司收款后，才在当日17点29分向兴人和公司发出一份《合同解除通知书》，兴人和公司于次日10:35签收。在兴人和公司已经支付租金的情形下，违约行为已经得到纠正，华永至合公司、永欣泰公司的合同目的已经实现，其自然不再享有合同解除权。既然华永至合公司无权解除合同，永欣泰公司主张的解除合同违约金及合同解除后房屋占用费不能成立。永欣泰公司不享有单方合同解除权，其无权没收兴人和公司交付的履约保证金，同时，永欣泰公司要求兴人和公司支付逾期付款违约金49787.32元已过分高于造成的损失，依法应当予以减少。《租赁合同》第十条第二款第五项约定：“甲方行使单方解除权的，乙方除仍须向甲方支付逾期履行违约金、解除合同违约金（12个月租赁费用标准）外，甲方不予退还乙方已支付的保证金。”该约定十分明确，在永欣泰公司行使单方合同解除权解除合同时，才可以没收兴人和公司交付的保证金。因此，在永欣泰公司不享有合同解除权的情况下，永欣泰公司无权没收兴人和公司交付的履约保证金。履行保证金作为合同履行的担保，在合同继续履行的情况下，永欣泰公司无权没收。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，永欣泰公司要求兴人和公司支付逾期付款违约金49787.32元已过分高于因兴人和公司逾期支付租金造成的利息损失，依法应当予以减少。如前所述，兴人和公司没有及时交付租金事出有因，请法院减少违约金，参照年利率6%计算逾期违约金。 本院经审理认定事实如下：华永至合公司出具一份《委托经营管理声明书》，载明：华永至合公司系福建省厦门市华永天地项目地下一层商场的开发商；华永至合公司与永欣泰公司虽为关联公司，但经营范围及主要营业方向不同，为利用永欣泰公司自身拥有的商场管理经验，华永至合公司自2015年1月1日起就其开发的上述商场的经营管理权委托永欣泰公司统一行使；永欣泰公司可以以自己名义对外进行招商，全权负责招商方案，并对该物业之经营自负盈亏；永欣泰公司可以以自己名义与第三人签署租赁合同并收取租金，履行租赁合同的全部权利义务；为招商便利，永欣泰公司有且仅有只能在其与第三人签署租赁合同履行过程中交涉有关事宜时方可对外宣称其为声明人的代理人，但不能以此认定声明人与永欣泰公司之间具有任何代理与被代理关系，声明人保证不与第三人有任何的经济往来；华永公司保证不干涉永欣泰公司的自主经营权，保证永欣泰公司的财务自由、行政自由、办公场所自由，不以任何理由干涉永欣泰公司的正常经营。 2015年4月18日，永欣泰公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的兴人和公司签订一份《物业租赁合同》，约定：1、永欣泰公司将位于厦门市华永天地项目地下一层超市部分出租给兴人和公司经营“精品超市”使用，租赁物系华永至合公司委托永欣泰公司经营管理的地下一层商场，超市营业区面积为4162.08平方米；2、租赁期限为12年，自2015年4月18日起至2027年4月17日止，每年的4月18日至次年的4月17日为一个租赁期；3、租赁费35元每平方米，含租赁费、综合管理费、设备使用费，租赁费第一、二年不递增，第三年起，每隔两年递增5%，之后以此类推，第一个租赁期按13.13元每平方米优惠，兴人和公司应在2015年12月17日前，一次性缴纳437018元；4、兴人和公司在合同签订之日3个工作日内向永欣泰公司支付30万元作为合同履约保证金，履约保证金作为兴人和公司全面履行本合同项下义务的担保，如兴人和公司拖欠包括但不限于场地租金或者水费、电费等相关费用在内的各种费用超过十五日，兴人和公司有权没收全部履约保证金；5、在合同履行期间，兴人和公司的不当行为造成永欣泰公司损失的，永欣泰公司有权从履约保证金中直接扣罚相应部分以弥补损失；6、因兴人和公司原因导致履约保证金被永欣泰公司按合同约定扣罚时，兴人和公司有义务根据永欣泰公司的要求补足履约保证金，兴人和公司逾期不补足的，每逾期一日兴人和公司承担履约保证金总金额千分之三的滞纳金，逾期超过30日，永欣泰公司有权单方解除合同并要求兴人和公司根据本合同约定承担其他违约责任；7、租赁费用按季（每三个月交一次）预先缴纳，兴人和公司应于每季前一个月18日前将当季的房屋租赁费用、综合管理费、设备使用费及相关税费汇入永欣泰公司指定的中国光大银行中国股份有限公司厦门台湾街支行的账户（账号37×××78），永欣泰公司在收到兴人和公司汇款后七个工作日内交付兴人和公司相应租赁及费用发票；8、永欣泰公司违反合同约定提前解除合同的，需向兴人和公司支付相当于12个月租赁费用的金额赔偿，兴人和公司有权收回自行投入的设施、设备及商品并要求返还合同保证金，不足以弥补损失的永欣泰公司仍须赔偿兴人和公司因此造成的实际损失；9、兴人和公司逾期支付本合同项下应付款项的，逾期7日内应根据实际所欠金额按日万分之五的比例向永欣泰公司支付逾期付款违约金，超过7日的，应按逾期金额每日千分之三向永欣泰公司支付逾期违约金，兴人和公司根据合同约定期限按时交付前述款项，永欣泰公司无正当理由拒收的，兴人和公司不承担迟延缴纳违约金责任，经永欣泰公司正式出函催收后，兴人和公司逾期单次超过30个工作日，永欣泰公司有权单方解除合同。同时兴人和公司、永欣泰公司在租赁合同中就其他相关租赁事宜亦作出了约定。2015年4月18日，兴人和公司、永欣泰公司签订一份《租赁物业交接单》，确认面积为4162.08平方米的物业交付给兴人和公司。 2018年5月3日上午，兴人和公司向永欣泰公司指定收取租金的账户支付458869.32元租金。2018年5月3日当日下午，永欣泰公司向兴人和公司发出一份《合同解除通知书》，载明：根据合同约定2016年4月18日至7月17日三个月的租金支付时间截止于2018年3月18日前，兴人和公司因未依约支付租金且逾期超过30日个工作日，永欣泰公司自2018年4月29日起享有单方解除合同权；永欣泰公司正式出具本函通知兴人和公司自兴人和公司接到该函之日起双方之间于2015年4月18日签订的《华永天地商场租赁合同》予以解除，永欣泰公司同意给予兴人和公司15日的搬迁腾退时间，否则永欣泰公司将行使依据合同所赋予的包括但不限于停水、停电等合同权利，由此造成的一切经济损失由兴人和公司承担。同日，兴人和公司向永欣泰公司出具一份说明，载明：按照合同约定2018年4月18日至7月17日租金的支付时间应当在2018年3月18日前，但是由于兴人和公司尚欠大量供货商货款且在外又有大量款项没有回收到位，进而导致兴人和公司目前资金确实紧张，兴人和公司保证待资金宽裕时，务必第一时间向永欣泰公司支付租金，并同时保证日后必定严格遵守合同约定履约。 2018年5月4日，永欣泰公司向兴人和公司发出一份《洽商函》，载明：兴人和公司逾期支付租金超过30个工作日，永欣泰公司自2018年4月29日起享有单方解除合同权；2018年5月2日永欣泰公司董事会决议解除与兴人和公司的租赁合同，2018年5月3日永欣泰公司正式发函通知解除合同并给予兴人和公司15日的清场时间，兴人和公司却于2018年5月3日支付45万多元；根据约定合同解除后兴人和公司仍应承担履约保证金、逾期付款违约金、解除合同违约金以及合同解除后房屋占用费等合同责任；永欣泰公司督请兴人和公司及时派人与永欣泰公司就如何清场、各项合同责任如何承担、2018年5月3日支付的45万余元如何定性等事宜进行商谈；如兴人和公司在接到通知后15日内未自行搬迁的，永欣泰公司将依据合同赋予的停水、停电等权利来行使权利，由此造成的一切经济损失由兴人和公司承担。 2018年5月12日，永欣泰公司向兴人和公司发出一份《告知函》，告知兴人和公司：永欣泰公司没收兴人和公司缴纳的履约保证金30万元，兴人和公司于2018年5月3日缴纳的458869.32元抵扣应承担的逾期付款违约金和解除合同违约金，剩余不足部分兴人和公司仍负继续支付责任，永欣泰公司针对逾期付款违约金和解除合同违约金的支付时间给予兴人和公司7日的时间，兴人和公司应支付占有费至实际腾退房屋之日止；兴人和公司应于接到解除通知之日起15日内予以腾退清场，否则因永欣泰公司停水、停电造成的一切经济损失概由兴人和公司承担。 2018年5月15日，兴人和公司向永欣泰公司发出一份《回复函》，载明：兴人和公司收到永欣泰公司所寄送的《合同解除通知书》、《洽商函》和《告知函》，根据合同约定，永欣泰公司的单方解除权是建立在兴人和公司逾期经永欣泰公司正式出具催款函件后，超过30天仍未支付租金的基础上，兴人和公司在收到解除合同通知书之前从未收到永欣泰公司出具的正式催款函件；兴人和公司已于2018年5月3日向永欣泰公司支付租金458869.32元，且在3月份永欣泰公司多次以商场重新规划调整为由要求兴人和公司搬离，并承诺愿意给予200万元-300万元作为赔偿，但双方协商未果，未能就此事达成一致，故兴人和公司有理由相信永欣泰公司解除合同的行为实质在于规避解除合同的违约责任，存在明显的恶意；兴人和公司和支付的458869.32元为2018年4月18日至2018年7月17日的租赁及物业费用，永欣泰公司提出的解除合同的解除条件尚未达成，永欣泰公司解除合同的行为为单方违法解除，兴人和公司要求继续履行合同，如永欣泰公司坚持单方解除合同或采取停水停电措施造成兴人和公司损失的，兴人和公司将采取法律手段追究兴人和公司的违约及赔偿责任。 对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 兴人和公司为支持诉讼请求向本院提交布告、结婚证、病历资料、微信聊天记录、现场录音及其翻译文字、照片、关于租金催缴的函告，欲证明：2018年5月20日，永欣泰公司在兴人和公司的租赁场所贴出停水、停电公告，并实际采取停水、停电措施；陈红珍（系喻旺标妻子）因患盆腔恶性肿瘤，在2017年11月至2018年4月期间多次住院治疗；永欣泰公司的副总经理陈鸣，在2018年3月份至5月份期间，多次代表永欣泰公司与兴人和公司法定代表人喻旺标协商提前解除《租赁合同》事宜；永欣泰公司的众多高管均承认，在兴人和公司逾期交付租金之前，永欣泰公司就已经在跟兴人和公司协商提前终止租赁关系事宜，且同意补偿兴人和公司200多万元；2018年6月30日、7月10日，永欣泰公司雇人将通往“人和旺”超市的楼梯毁坏；关于租金催缴的函告与租金缴费到期前的缴费通知是不一样的格式与内容，时间点也不一致，关于租金催缴的函告才是合同约定的正式发函催缴的格式。永欣泰公司质证认为，布告的真实性无法确认，布告上没有永欣泰公司的盖章或签字；结婚证、病历资料关联性不予确认，即使没有住院期间兴人和公司也没有缴纳租金；微信聊天记录、现场录音及翻译文字没有第三方公证，真实性无法确认，且与本案无关；照片真实性无法确认，进入超市的通道有多个，照片只显示其中一个，恰巧在该地点的台阶有塌陷，为了保护一般消费者的人身安全及商场综合考量才采取了该措施；关于租金催缴的函告虽然与缴费通知的名称不一致，但缴费通知是双方三年来形成的交易惯例，缴费通知起到了催缴效果而非仅仅只是提示，即使该函件是真实的，仅凭这一份不构成双方的交易惯例。本院经审查认为，布告没有永欣泰公司的盖章，无法直接证明为永欣泰公司张贴；结婚证、病历资料仅能证明兴人和公司法定代表人家属生病，无法证明与延期支付本案讼争租金存在直接的关联性；微信聊天记录、现场录音及翻译文字仅可佐证永欣泰公司与兴人和公司工作人员曾协商过解除合同的事宜，无法证明与欠缴租金存在直接的关联性；照片体现讼争租赁物的情况，与双方在本案中双方的起诉内容不存在直接的关联性；关于租金催缴的函告可以佐证永欣泰公司曾向兴人和公司发出了有关租金催缴的函。 永欣泰公司向本院提交租金逾期明细及银行转账记录、缴费通知，欲证明：自租赁合同签订之日起至兴人和公司应予缴纳的10期租金每期都逾期，兴人和公司完全没有任何诚信可言，这是解约之根源；自租赁合同签订之日起至今，合同的履行主体均是兴人和公司及永欣泰公司；在租赁合同对何时发出“催收函”没有明确约定的前提下，永欣泰公司在兴人和公司逾期之前发出的《缴费通知》构成双方之间履行合同的“交易习惯”，故永欣泰公司在出具涉案解除合同通知之前的（即2018年3月9日）缴费通知符合双方履行合同的之间的“交易习惯”，其性质等同于催收函。兴人和公司质证认为：确实此前有出现过拖欠租金的情况，但永欣泰公司都接受了，本次解除系因永欣泰公司存在不良目的，兴人和公司的信誉在案涉商圈中已经是极为良好的，此前的拖欠也与本案无关，本案合同解除权是否成立是根据上一期租金；载明日期为2018年2月27日的两份《缴费通知》的真实性有异议，兴人和公司至今没有收到该《缴费通知》，根据《物业租赁合同》第十一条的约定，针对永欣泰公司发送的通知函件，兴人和公司指定的收件人是喻奇标，而该《缴费通知》并未发送给喻奇标，不符合合同约定；从表面上看，《缴费通知》形成于2018年2月27日，它是租金到期日（3月18日）之前制作的提示函，而不是《租赁合同》第十条约定的逾期交付租金条件下的租金催收函，因此华永公司的合同解除权不能成立；其他租金、水费、交费部分的缴费通知全部是交费期限到来前的缴费提示，都并非催款通知。本院经审查认为，租金逾期明细及银行转账记录可以佐证兴人和公司在履行租赁合同中存在多次逾期缴纳相关租赁费用的事实；载明日期为2018年2月27日的缴费通知载明案外人谢东发于2018年3月9日签收，可以佐证永欣泰公司在2018年4月18日至2018年7月17日期间租金到期前曾通知兴人和公司缴纳租金，其他租金、水费、交费部分的缴费通知仅有少部分显示有签收人签字，其中租赁费用的缴费通知均在缴费期间届满之前。 庭审过程中，兴人和公司确认其逾期支付租金32个工作日，同时陈述：缴费通知里的“谢东发”是案涉超市的店长，但不是合同指定函件的接收人；本案合同的相对方为华永至和公司，永欣泰公司的行为系代理行为，与兴人和公司交接、发函的主体是华永至和公司，为了不遗漏程序上可能的被告主体起诉永欣泰公司，具体主体由法庭认定；如果法庭最终认定合同主体为永欣泰公司，兴人和公司也认可，诉讼请求都针对永欣泰公司。永欣泰公司明确解除合同的事实依据为2018年4月18日至2018年7月17日的租金兴人和公司超过30日支付，永欣泰公司反诉诉讼请求中逾期付款违约金中逾期付款项目明确为租金、管理费、设备使用费。 诉讼过程中，兴人和公司向本院提出行为保全申请并提供了相应的担保，本院于2018年6月12日作出（2018）闽0206民初4873号《民事裁定书》，裁定厦门华永至和公司、永欣泰公司不得对福建省厦门市华永天地项目地下一层超市部分实施停电、停水等行为，本院依据上述裁定采取了相应的行为保全措施。兴人和公司因申请行为保全支出保全申请费5000元。 本院认为，华永至和公司将讼争房屋委托永欣泰公司行使讼争房屋的委托管理权，华永公司已经声明永欣泰公司以自己名义履行租赁合同的全部权利义务，故永欣泰公司有权以独立的身份与兴人和公司签订租赁合同，华永至和公司并不存在委托永欣泰公司与兴人和公司签订房屋租赁合同的意思表示，因此本案讼争的《物业租赁合同》的出租方为永欣泰公司而非华永至和公司。兴人和公司与永欣泰公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应当认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。《物业租赁合同》中双方约定兴人和公司逾期支付合同项下应付款项的，7日内应根据实际所欠金额按日万分之五的比例支付逾期付款违约金，逾期超过7日的按逾期金额每日千分之三支付逾期违约金，经永欣泰公司正式出函催收后，兴人和公司单次超过30个工作日，永欣泰公司有权解除合同。根据双方约定2018年4月18日至2018年7月17日的租赁款项458869.32元的支付时间为2018年3月18日前，兴人和公司于2018年5月3日支付租金，应承担相应的违约责任。《物业租赁合同》中双方约定兴人和公司拖欠场地租赁或者相关费用在内的各种费用超过15日，永欣泰公司有权没收全部履约保证金，现永欣泰公司主张没收兴人和公司支付的履约保证金30万元，具有相应的合同依据，本院予以支持。永欣泰公司主张兴人和公司依据合同约定支付2018年3月18日至2018年4月28日期间违约金458869.32元，兴人和公司认为双方约定的违约金标准过高；本院经审查认为，永欣泰公司未举证证明兴人和公司逾期支付租金给其造成的损失情况，在本院已经支持没收履约保证金的情况下双方约定的逾期支付租赁费用的违约金过高，本院将违约金超过年24%标准的部分调整为按每年24%计算，违约金应自逾期之日起即2018年3月19日起计算；其中逾期7日内即2018年3月19日至2018年3月25日期间的违约金为1606.04元（458869.32×7×万分之五），逾期7日后自2018年3月26日至2018年4月28日的违约金为10258.56元（458869.32×34÷365×24%）。兴人和公司虽逾期支付租金超过30个工作日，但永欣泰公司并未根据合同约定正式出函催收，载明日期为2018年2月27日的两份《缴费通知》并非正式函件，也并未通过合同约定的方式将通知送给约定的收件人，此外永欣泰公司也无法证明缴费通知已经送达给兴人和公司租赁事务的负责人。永欣泰公司提交的多份缴费通知并不能证明缴费通知即为正式的催缴函件，兴人和提交的《关于租金催缴的函告》则可佐证正式的催缴函应在兴人和逾期缴纳费用之后由永欣泰公司发出。结合《物业租赁合同》第十条第2款第（1）项整个条文理解，正式催缴函应在兴人和公司出现逾期缴纳租赁费用之后出具而非在逾期之前通知。因本案讼争租赁物面积大，租赁费用高，合同解除成本高，当事人对合同解除条件中附加出具正式催缴函的条件亦在情理之中。因此，永欣泰公司在没有依据合同约定出具催缴函的情况下解除合同不符合双方合同约定，属于违法解除合同的行为。兴人和公司请求确认永欣泰公司发出的《解除合同通知书》不发生合同解除的法律效力，本院依法予以支持。永欣泰公司请求兴人和公司腾退房屋，支付解除合同违约金1835477.28元及合同解除后房屋占有使用费的主张，均没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。兴人和公司因申请行为保全产生申请费5000元，系为实现权利而支出的合理费用，依法应由违法解除合同的过错方永欣泰公司承担，兴人和公司已经垫付，该费用应由永欣泰公司支付给兴人和公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、厦门永欣泰商业管理有限公司于2018年5月3日向厦门市兴人和商业管理有限公司发出的《合同解除通知书》不发生解除合同的法律效力； 二、厦门永欣泰商业管理有限公司有权没收厦门市兴人和商业管理有限公司缴纳的履约保证金30万元； 三、厦门市兴人和商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门永欣泰商业管理有限公司支付逾期支付租赁费用的违约金11864.6元； 四、厦门永欣泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市兴人和商业管理有限公司支付保全申请费5000元； 五、驳回厦门永欣泰商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由厦门永欣泰商业管理有限公司负担；反诉案件受理费60747元，由厦门市兴人和商业管理有限公司负担5096元，由厦门永欣泰商业管理有限公司负担58651元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一八年九月十日 代书记员 姚卓群 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。