江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5545号上诉人（原审被告）：南京圣高商业管理有限公司，住所地南京市浦口区泰山街道泰西路2号浦东大厦二楼220室。法定代表人：孙雯雯，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：汪新贵，男，1978年10月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：孙雯雯，女，1981年6月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上三上诉人委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德永衡律师事务所律师。以上三上诉人委托诉讼代理人：张少华，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京苏宁环球天润广场有限公司，住所地南京市浦口区柳州东路3号天润城第七街区045幢101室。法定代表人：施丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宁炜，江苏国泰新华律师事务所律师。上诉人南京圣高商业管理有限公司（以下简称圣高公司）、汪新贵、孙雯雯因与被上诉人南京苏宁环球天润广场有限公司（以下简称苏宁环球天润）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初7305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣高公司、汪新贵、孙雯雯上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人参照合同约定租金的标准支付房屋占用费人民币1621927元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、案涉合同第12.1条关于房屋占用费的约定，与关于违约金的约定不应重复适用，且标准明显过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，如果按照一审判决，上诉人因一个违约行为：迟延支付租金1931963元，不但要补交免租期租金200万元，要按照万分之五每日的标准承担延期支付利息（截止目前已累计达48万余元），要承担解约赔偿金3万元，还要按照约定租金的两倍支付房屋占用费3243864元。上述罚息、解约赔偿金、两倍租金，虽然名义不同，但究其本质都属于违约金，都是违约行为的处罚和对守约方的补充。然而，罚息的标准已然过高，再加上解约赔偿金、两倍租金，已经远远超过造成损失的百分之三十，显然是对上诉人违约行为的重复惩罚，也是对被上诉人的过度补偿，不应重复适用。江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。2017年度，涉案房屋六个月租金为200万元。上述免租期租金、罚息、解约赔偿金、两倍租金，超过实际损失的百分之三十，也远远超出了六个月租金的标准，显然过高。二、退一步讲，即使重复适用，房屋占用费也应参照租金酌减。上诉人在房屋租赁合同终止后仍然实际占用涉案房屋，给被上诉人所造成的实际损失也应仅限于占用期间的房屋租金损失。涉案合同12.1条关于按照租金两倍支付房屋占用费的约定，远远超出了被上诉人的实际损失，也过分加重了上诉人的负担。江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条规定，出租人请求参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间费用的，人民法院应予支持。即使支付房屋占用费，也应参照该条规定予以酌减。三、涉案房屋客观存在不符合约定的情况，应考虑双方过错分担责任。被上诉人向上诉人交付涉案房屋时，消防条件不符合经营要求。为此上诉人不得不另行重做消防配套设施，重新申请消防验收，为此前后支出近80万元。此外，涉案房屋在交付后还出现漏水现象，上诉人也不得不自行维修，为此又支出了近30万元。上诉人出于长期合作的考虑，没有向被上诉人正式主张上述费用，但费用支出情况客观存在，被上诉人交付的房屋不符合合同约定也是客观事实。苏宁环球天润辩称：上诉人的上诉请求、事实、理由不能成立。1.案涉合同第12.1条约定的按租金的两倍支付房屋占有使用费，是双方对于合同解除期满终止的情况下承租人使用案涉房屋应支付的对价的特别约定，这是属于双方当事人约定的合同商业条款，并不是上诉人所主张的违约金条款。案涉合同在第13条专门约定了相应的违约责任条款，显然第12.1条有关房屋占有使用费的问题并不是上诉人所主张的违约金。另外从案涉合同的约定来看，合同第三条约定的期限是2016年6月26日至2026年12月27日，第一条约定了房屋的租赁面积是两层4847.2平方米，因此上诉人与被上诉人签订合同当时的真实商业考虑就是上诉人对案涉房屋整体租赁，且签订了10年的长约。基此考虑，被上诉人在签订房屋租赁合同时，在商业上已经对租金作了相应的商业折让，为了保证承租人能够诚实守信的履行租赁合同，因此双方在合同的第12条特别约定了如果在合同终止的情况下，承租人应当在10日内归还案涉房屋，如果不归还，按照两倍的日租金支付房屋占有使用费，这也是对于双方商业利益的平衡，并非上诉人所主张的违约金条款。合同法第114条规定了当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，显然12.1条并不是上诉人所认为的违约金。同理，双方约定罚息、解约赔偿金是双方当事人在违约责任条款中间所约定的违约责任。2.江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条规定，是房屋租赁合同被确认无效后的处理方式，本案双方签订的租赁合同合法有效，应当适用合同的约定，不属于该条规定的情形，上诉人主张适用该条规定没有事实和法律依据。3.上诉人提到的所谓消防条件不符合要求、房屋漏水的主张在一审的时候上诉人没有提出相应的抗辩，也没有提出相应的证据，其提出的这些主张也没有事实依据，因此上诉人提出的案涉房屋客观存在不符合约定的情况不存在，法院不应当支持该上诉请求。4.上诉人违约在先导致合同解除，本应承担巨额违约金。一审判决作了利益平衡，将合同约定的2089726元违约金调整为3万元，被上诉人出于尊重一审裁判权的考虑，未对此判决提出上诉。如二审改判支持上诉人的诉讼请求，将导致上诉人严重违约，除了支付欠付租金、房屋使用费外，承担的违约金仅有3万元，这样的判决结果对被上诉人极不公平。5.上诉人严重违反合同，其违约行为给被上诉人造成重大损失。（1）被上诉人本可通过履行合同收取房租，现合同提前解除，按照目前经济形势，被上诉人很难再以原合同约定的租金标准再次出租房屋，可得利益受到损害。（2）上诉人在合同解除前大量收取次承租人的预付房租，目前既没有退还给次承租人，也没有转交给被上诉人，将矛盾转移给被上诉人，势必增加被上诉人以后解决问题的成本。（3）按照合同约定，被上诉人应当腾空房屋返还。一审中，被上诉人遵从一审法院的调解意见，本着解决问题，通过协商确定了房屋返还时间为2017年12月31日，但实际上仍有很多次承租人未退出并占用房屋。综上，一审判决对于房屋占有使用费的事实认定和法律适用正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。苏宁环球天润向一审法院起诉请求：1.判令圣高公司支付2016年6月26日至2016年12月27日免租期租金2000000元；2.判令圣高公司支付2016年12月28日至2017年8月10日租金1982192元及利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以482192元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日），并支付2017年8月11日至12月31日的房屋占用费，标准按21918元/日；3.判令圣高公司支付解约赔偿金2089726元；4.判令圣高公司交纳的500000元履约保证金不予退还；5.判令圣高公司支付律师费70880元；6.判令汪新贵、孙雯雯对上述债务承担连带责任；7.判令圣高公司、汪新贵、孙雯雯承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月15日，苏宁环球天润（甲方）与圣高公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由圣高公司承租位于南京市浦口区百润路4号天润城第十一街区24号101室和25号101室房屋，建筑面积4847.2平方米（24号101室为2417.1平方米、25号101室2430.1平方米）。房屋用于经营休闲娱乐、百货、宾馆、早教等用途。3.1条约定：租赁期限自2016年6月26日至2026年12月27日止，其中免租期6个月，分别为2016年6月26日至2016年12月27日。除非另有特别明确的约定，免租期不因任何原因而延长。3.2条约定：免租期内乙方无需支付房屋租金，但本合同及其附件中规定由乙方履行的其他一切义务和约束，均不得免除。……乙方有下列行为之一的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，租金不予免收，乙方仍应按合同约定标准向甲方支付/补交免租期内的全部租金：……（5）租赁期内，乙方未按时足额支付租金、违约金等任何费用的……。4.1条约定：租赁期内，该房屋采取先付费后使用方式，则乙方需支付应缴租金、履约保证金及其他相关费用后方可使用该房屋。4.2条约定：租金标准：自2016年6月26日至2016年12月27日为免租期，租金2000000元暂不缴纳；自2016年12月28日至2017年12月27日租金4000000元；自2017年12月28日至2018年12月27日租金4000000元；自2018年12月28日至2019年12月27日租金4200000元；自2019年12月28日至2020年12月27日租金4200000元；自2020年12月28日至2021年12月27日租金4410000元；自2021年12月28日至2022年12月27日租金4410000元；自2022年12月28日至2023年12月27日租金4630000元；自2023年12月28日至2024年12月27日租金4630000元；自2024年12月28日至2025年12月27日租金4860000元；自2025年12月28日至2026年12月27日租金4860000元。4.3条约定：租金支付方式：租金每季支付一次，乙方应当在每年的3月28日、6月28日、12月28日前向甲方一次性付清下个租期租金。首期租金为1000000元（自2016年12月28日至2017年3月27日），应于2016年9月28日之前向甲方交清。5.1条约定：本合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金500000元。5.2条约定：履约保证金的用途：确保甲方在房屋受损和乙方不支付延迟支付租金或其它应付费时能得到补偿等。双方同意，甲方有权但无义务以履约保证金抵作租赁期内任何时间乙方所欠的租金、其他费用、任何违约金、滞纳金、损害赔偿金及其它任何应承担的费用。6.1条约定：与该房屋有关的物业管理服务的相关权利义务，以乙方与物业管理公司签订的物业管理合同、该房屋所在物业管理区域的管理规约及相关法律法规规定等为准。乙方承诺自愿接受物业管理公司的管理，并按照物业管理合同的约定及相关管理规定履行相应的义务。6.2条约定：乙方应自行承担并按时缴纳与该房屋有关的水电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费、公共能耗费等及有关政府部门或公共事业单位可能不时征收的实际使用人应承担的其它相关费用。12.1条约定：本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后10日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付房屋占用费。乙方在归还该房屋时应做到：（1）搬走、拆除其所做的所有的装修、分隔、设计、改建、安装；（2）自费将该房屋原有设施、设备恢复至本合同附件二列明的原始状况，完整地归还给甲方；（3）对于乙方对房屋进行装修、改建、改造、变动的部分以及增设的附属设施和设备等，无论是否经过甲方的事先同意，乙方均应自行恢复原状并承担因此产生的费用。如果乙方未能遵守本条款的约定，则甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。乙方如在清场过程中对甲方或第三方造成损害和损失，乙方负全部赔偿责任。12.3条约定：在规定的归还期限届满时，乙方仍不能搬出该房屋的物品、设施、设备及装修等并恢复至本合同附件二列明的原始状况或仍未与甲方或后续承租方对承接事宜处理完毕的，则视为乙方放弃在该房屋内的一切物品、设施、设备及装修等的所有权及一切权利，甲方有权任意处置（包括作为垃圾予以处理等等），而无需给予乙方任何补偿，乙方因此造成的任何损害或损失，甲方均不承担任何责任；同时，乙方还应向甲方支付清场费50000元。13.2条约定：乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于违约行为被甲方书面指出时该房屋4个月租金的违约金，同时甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金，已缴纳的履约保证金也不予退还，已缴纳的租金按实结算。上述违约金和解约赔偿金不累加适用。如乙方下述行为造成甲方和第三方损失的，乙方仍需承担赔偿责任：……乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的……。13.4条约定：一方违约，合同其他当事人为维护自身权益（包括但不限于催收任何费用、解除合同、收回房屋、追究违约责任等）而发生的律师费、送达费、公证费、差旅费、诉讼费、评估费、公告费等全部费用均由违约方承担。13.5条约定：乙方逾期支付租金、补足履约保证金或本合同约定的其他费用，应按逾期支付金额的万分之五/日向甲方支付违约金，至乙方缴清之日止。汪新贵作为保证人在上述合同上签字，承诺保证人自愿为乙方按时履行本合同全部义务向甲方提供不可撤销的连带责任保证。合同签订当日，圣高公司支付履约保证金500000元。2017年6月21日，苏宁环球天润向圣高公司邮寄《关于限期付款等相关事宜的催告函》，圣高公司已收到该函。同年6月22日，苏宁环球天润向汪新贵邮寄《催告函》，要求汪新贵承担连带保证责任，汪新贵已收到该函。2017年6月23日，汪新贵出具承诺书，表示本人同意2016年7月15日苏宁环球天润与圣高公司签订的房屋租赁合同项下由本人承担的连带保证责任期间为两年。2017年7月3日，汪新贵、孙雯雯出具担保函，表示本人自愿作为保证人为圣高公司履行上述《房屋租赁合同》项下的债务（包括本担保函出具前发生的债务）提供不可撤销的连带保证责任，保证期限自债务发生之日起两年，保证范围包括《房屋租赁合同》约定的主债权及利息、罚息、违约金、赔偿金及苏宁环球天润为实现债权所发生的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。2017年7月14日、7月19日，圣高公司向苏宁环球天润分别支付租金200000元、300000元。2017年8月3日，苏宁环球天润向圣高公司邮寄《房屋租赁合同解除合同书》，同年8月5日，圣高公司收到该通知书。另查明，2016年4月21日，苏宁环球天润将涉案房屋交付圣高公司使用。涉案房屋的产权人南京天华百润投资发展有限责任公司同意苏宁环球天润对外出租房屋并收取租金。苏宁环球天润与江苏国泰新华律师事务所签订委托代理合同，约定律师代理费70880元，合同签订后支付50%，判决或调解金额全部执行到位后支付50%。苏宁环球天润现已支付律师代理费35440元。苏宁环球天润与圣高公司均确认双方的房屋租赁合同于2017年8月5日解除。上述事实，有房屋租赁合同、商业楼交付单、收据、承诺书、担保函、催告函、电子凭证、委托代理合同及苏宁环球天润、圣高公司、汪新贵、孙雯雯的当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，苏宁环球天润、圣高公司双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于苏宁环球天润主张支付2016年6月26日至2016年12月27日免租期租金2000000元。本院认为合同约定租赁期内，乙方未按时足额支付租金，乙方不享受免租期的免租金优惠，租金不予免收，仍应按合同约定标准补交免租期内的全部租金。免租期租金为2000000元。圣高公司自2016年12月28日起未交纳租金，不享受免租期的免租金优惠，故应当补交免租期租金2000000元。关于苏宁环球天润主张2016年12月28日至2017年8月10日租金1982192元及利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以482192元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日），并支付2017年8月11日至同年12月31日的房屋占用费，标准为21918元/日。法院认为合同约定租金每季支付一次，乙方应当在每年的3月28日、6月28日、12月28日前一次性付清下个租期租金。合同约定首期租金为1000000元（自2016年12月28日至2017年3月37日），乙方应于2016年9月28日之前向甲方交清。2016年12月28日至2017年12月27日租金4000000元。现圣高公司自2016年12月28日起开始拖欠租金，双方合同已于2017年8月5日解除，扣除圣高公司2017年7月14日、19日已付的租金200000元、300000元，故圣高公司拖欠2016年12月28日至2017年8月5日租金共计1931963元。关于利息，本院认为乙方逾期支付租金，应按逾期支付金额的万分之五/日支付违约金，至乙方缴清之日止。故圣高公司应当支付欠付租金1931963元的利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以431963元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日）。关于房屋占用费，一审法院认为合同约定本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后10日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付房屋占用费。双方租赁合同于2017年8月5日解除，圣高公司一直未交还房屋，根据合同约定的占有使用费标准为21918元/日（4000000元/年÷365天×2），圣高公司应支付2017年8月6日至同年12月31日房屋占有使用费3243864元。关于苏宁环球天润主张解约赔偿金2089726元。法院认为合同约定，乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的，甲方有权解除合同，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金。圣高公司自2016年12月28日起欠缴租金超过15天且金额超过10000元，构成违约，应承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，法院酌情调整为30000元。关于苏宁环球天润主张律师费70880元。法院认为合同约定一方违约，合同其他当事人为维护自身权益而发生的律师费等全部费用均由违约方承担。圣高公司因未按约支付租金，导致合同解除，构成违约，应当承担违约责任。苏宁环球天润因本案纠纷而支付律师费35440元，故圣高公司应当支付律师费35440元。关于苏宁环球天润主张履约保证金不予退还。法院认为合同约定，乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达至10000元的，甲方有权解除合同，已缴纳的履约保证金不予退还。圣高公司自2016年12月28日起欠缴租金超过10000元，双方于2017年8月5日解除租赁合同，故圣高公司缴纳的500000元履约保证金应当不予退还。但履约保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，其性质是对履行租赁合同的担保，其担保的范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。对圣高公司已交付的履约保证金应与其应支付的租金、房屋占有使用费、律师费、解约赔偿金等相折抵。关于苏宁环球天润主张汪新贵、孙雯雯对上述债务承担连带责任问题。法院认为当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。汪新贵、孙雯雯均承诺对涉案房屋租赁合同项下的债务承担连带责任，故汪新贵、孙雯雯均应对涉案房屋租赁合同项下的全部债务承担连带责任。关于苏宁环球天润是否为适格主体问题。法院认为苏宁环球天润虽不是涉案房屋的产权人，但其已取得产权人的同意对外出租房屋收取租金，故圣高公司主张苏宁环球天润不具备原告主体资格缺乏依据，不予采信。关于圣高公司主张免租期延长4个月、房屋严重瑕疵，消防问题导致商户无法正常经营。法院认为圣高公司对此未能举证，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，一审法院作出判决：一、南京圣高商业管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付南京苏宁环球天润广场有限公司免租期租金2000000元；二、南京圣高商业管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付南京苏宁环球天润广场有限公司2016年12月28日至2017年8月5日租金1931963元及利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以431963元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日）；三、南京圣高商业管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付南京苏宁环球天润广场有限公司2017年8月6日至2017年12月31日的房屋占用费3243864元；四、南京圣高商业管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付南京苏宁环球天润广场有限公司解约赔偿金30000元；五、南京圣高商业管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付南京苏宁环球天润广场有限公司律师费35440元；六、南京圣高商业管理有限公司向南京苏宁环球天润广场有限公司支付的履约保证金500000元不予退还，用于抵扣上述第一、二、三、四、五项给付款项；七、汪新贵、孙雯雯对上述第一、二、三、四、五项给付款项承担连带责任。双方当事人二审中均未提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：案涉合同第12.1条是否属于违约金条款，一审法院对房屋占用费的认定是否适当。本院认为，案涉合同第12.1条约定圣高公司应在该合同终止后10日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向苏宁环球天润支付房屋占用费，并同时约定了归还房屋应满足的其他条件等内容。据此，该条款中关于房屋占用费的约定，应当属于对当事人出现逾期归还房屋违约情形时，违约方应当承担的责任。故该房屋占用费的计算标准，属于人民法院根据当事人主张依法予以调整的范围。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据法院查明的事实，圣高公司在履行案涉房屋租赁合同的过程中存在逾期支付租金及逾期归还房屋等违约情形，一审法院对于苏宁环球天润主张的2017年8月6日至同年12月31日房屋占有使用费，按照双方合同约定的标准，即合同终止时日租金的2倍予以支持，同时，对于苏宁环球天润主张解约赔偿金2089726元，调整为30000元。据此，本院认为，一审法院已经以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，综合一审法院调整后的违约金及房屋占有使用费，并不存在过高的情形，故对上诉人调整违约金的请求，本院不予支持。关于上诉人抗辩涉案房屋存在消防、漏水等不符合约定的情况，依据不足，本院不予采信。综上，圣高公司、汪新贵、孙雯雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19397元，由南京圣高商业管理有限公司、汪新贵、孙雯雯负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年九月十一日书记员  倪 辉