河北省邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0430民初376号 原告：张春林，男，1946年8月1日出生，汉族，邯郸市复兴区。 原告：赵红卫，女，1950年12月8日出生，汉族，邯郸市复兴区。 被告：河北宜江建筑工程有限公司，住所地邯郸市丛台区新兴大街**建元小区**。组织机构代码55907006-9。 法定代表人乔运房，总经理。 委托代理人刘瑾，该公司职工。 被告：邱县众河房地产有限公司，住所地邱县，住所地邱县新城路南码67735961-3。 法定代表人孙宇，总经理。 委托代理人王涛，该公司职工。 原告张春林、赵红卫与被告河北宜江建筑工程有限公司（以下简称宜江公司）、邱县众河房地产有限公司（以下简称众河公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春林、赵红卫、被告河北宜江建筑工程有限公司委托代理人刘瑾、被告邱县众河房地产有限公司委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春林、赵红卫向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认邱县县城城市艺墅天润园（城市花园二十三）房产为原告所有，房价263076元；2、依法判决解除对邱县县城城市艺墅天润园（城市花园二十三）房产的查封；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年5月9日，原告与邱县众河房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其开发的邱县县城城市艺墅天润园（城市花园二十三）房产，并于当日支付了全部购房款263076元。该合同在房管局办理了备案登记，确认该房产所有权人为原告。被告河北宜江与被告邱县众投建设施工合同纠纷一案，邱县法院在执行过程中查封了上述房产，原告遂提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年3月23日，邱县人民法院作出（2018）冀0430执异11号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告与被告众河师傅那个签订达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，且经过行政机关确认了其法律效力。同时，原告购买涉案房产后，虽然因被告邱县众河的原因没有办理产权变更登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不查封、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未登记致使物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。鉴于上述执行行为侵犯了原告对该房产的所有权，为维护原告的合法权益，提起诉讼。 被告河北宜江建筑工程有限公司辩称：1、查封的事情是因为我方和众河有官司，我们胜诉；2、房子现在处于维修状态不具备售楼条件；3、你方和众河购买时未在房管局登记，购买行为不合法；4、起诉我方是不合法的，应当直接找众河；5、该房屋在住建局已列入退款；6、该合同无查证无依据，我方怀疑合同的真实性。 被告邱县众河房地产有限公司辩称：1、经过业主资料、财物资料的查询，此套房屋具有买卖合同，相关手续齐全，买卖合同合法有效。2、查封行为在买卖合同之后。 原告为支持自己主张，提交以下证据： 1、商品房买卖合同一份（合同编号0096027）； 2、（2018）冀0430执异11号执行裁定书一份； 3、2016年5月9日邱县众河房地产有限公司财物专用章收据一份； 4、中国建设银行股份有限公司邯郸人民路支行张春林个人活期明细一份。 被告宜江公司质证意见：对以上证据均有异议，该证据是查封以后原告提交的。 被告众河公司质证意见：均无异议。 被告宜江公司、被告众河公司均未提交证据。 根据当事人陈述及提交的证据，经审理查明：河北宜江建筑公司与邱县众河房地产公司建设工程施工合同一案，本院于2017年3月23日作出（2016）冀0430民初306号民事判决，邱县众河房地产公司不服提出上诉，邯郸市中级人民法院维持了本院判决，后河北宜江公司向本院申请执行。 本院在执行申请人执行人河北宜江建筑工程有限公司与被执行人邱县众河房地产有限公司建设施工合同纠纷一案时，于2018年3月23日查封了位于邱县县城城市艺墅天润园房产。案外人张春林、赵红卫向本院提出执行异议，理由是：邱县县城城市艺墅天润园（城市花园二十三）房产系张春林、赵红卫购买，并已支付全部购房款，同时与邱县众河房地产有限公司签订编号为Ｎｏ.0096027号商品房买卖合同。因此该房屋物权归属于张春林、赵红卫。根据相关法律规定，故请求贵院解除邱县县城城市艺墅天润园（城市花园二十三号）房产的查封。本院作出（2018）冀0430执异11号执行裁定书，驳回异议人张春林、赵红卫的异议请求。 2018年4月2日，张春林、赵红卫以河北宜江建筑工程有限公司、邱县众河房地产有限公司为被告向本院提起执行异议之诉。 上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同等证据在卷为证，本院予以确认。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：原告就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案执行标的属于不动产，原告作为案外人（买受人）提出异议之诉，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才能予以支持。从原告提供的证据及本院查明的事实看，原告提出异议之诉符合上述司法解释的规定，主要理由如下（一）原告在人民法院查封之前即已签订了合法有效的书面买卖合同。邱县众河房地产有限公司经批准取得建设工程规划许可证（建字第130430201100002号）、商品房预售许可证（2011邱房预售字第××号）后，与原告在在2016年5月9日签订商品房买卖合同（合同编号：Ｎｏ.0096027）（二）在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产。（三）原告按约付清了涉案房产总价款。（四）原告未办理涉案房产过户登记手续没有过错。原告接受涉案房产后，要求被告众河公司办理过户登记手续，但被告众河未办理，责任在被告众河公司，原告无过错。 被告宜江公司主张，涉案房产处于维修状态、且住建局将涉案房产列入退款，均未提交证据佐证其诉讼主张。故，对被告宜江公司诉讼请求，本院不予支持。 原告作为普通消费者通过订立合法有效的合同获取涉案商品房，其与被告众河公司之间存在具体的民事实体法律关系；而且涉案房产交付后，原告一直实际占有、使用，而占有具有物权公示的功能，尽管涉案房产未办理产权登记手续，但原告对涉案房产享有所有权，其权利足以排除强制执行。关于涉案房产未登记问题。本院认为，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及外观状态的认可和证明，其本身并不创设具体的权利义务关系，因此登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，本案原告虽未办理产权登记手续，但其基于具体的民事实体法律关系和实际占有的事实，对涉案房产享有实体权利即所有权。原告在本案中提起的是执行异议之诉，其要求判决确认涉案房产归原告所有的诉讼请求，不属本案审理范围，依法不予支持。 综上所述，原告作为案外人就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、对执行标的河北省邯郸市邱县县城城市艺墅天润园（城市花园二十三）商品房不得执行； 二、驳回原告张春林、赵红卫起诉诉讼请求。 案件受理费5246元由被告河北宜江建筑工程有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  闫凤慧 审 判 员  赵为华 人民陪审员  翟志强 二〇一八年九月十三日 书 记 员  田小雪