福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终900号 上诉人（原审被告）：黄凤莲，女，1970年12月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林文峰，福建立行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市万科北峰房地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区西门外丰惠道边北峰街道办事处**。 法定代表人：何沁石，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈红梅，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商博雅，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人黄凤莲因与被上诉人泉州市万科北峰房地产有限公司（以下简称万科北峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄凤莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万科北峰公司对其诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。双方合同明确约定，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。合同签订后，其依约支付463888元的购房款，但万科北峰公司既没有将合同交给黄凤莲，也没有催告其前往银行办理贷款按揭手续，其也没有收到书面催告的《律师函》，一审未认真查清事实的情况下，直接认定其未依约提供贷款所需的材料，显然是认定事实错误。二、一审判决错误适用法律。黄凤莲并没有违约，万科北峰公司无权主张解除合同，万科北峰公司主张黄凤莲违约要求解除合同并要求黄凤莲支付违约金，没有事实和法律依据。 万科北峰公司辩称，双方合同签订后，黄凤莲未在合同约定期限内提交资料也未获得银行贷款审批，根据合同约定，公司已向黄凤莲发出通知，要求黄凤莲在十五日内缴清余款，是黄凤莲违约在先。要求驳回上诉，维持原判。 万科北峰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除万科北峰公司与黄凤莲于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》；2.判令黄凤莲按总房价款的15%向万科北峰公司支付违约金228583.2元；3.请求确认万科北峰公司应向黄凤莲返还的购房款为235304.8元。 一审法院认定事实：万科北峰公司的商品房预售许可证号为泉住预售[2013]第59号，2014年1月29日，黄凤莲与万科北峰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定由黄凤莲向万科北峰公司购买址在丰泽区江滨北路潘山段北侧泉州万科城一期6号楼十四层1401号房屋（以下简称“诉争房屋”）。该份合同于2014年1月29日登记备案。合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1中方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10687.95元。总金额1523888元。……除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取，交付时代收办理产权所需的契税、房屋登记费用、土地登记费用。”第六条约定：“…按揭方式付款，签订本合同当日内支付购房款人民币肆拾陆万叁仟捌佰捌拾捌元整，其余房款共计人民币壹佰零陆万元整，买受人应当在所购房屋工程具备银行放贷条例时30日内通过银行贷款方式将所购房屋价款支付给出卖人”；第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向万科公司支付违约金”；第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构”；合同附件六第四条第（3）款约定：“买受人同意在签订本合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批，若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料，则应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金。”合同签订后，黄凤莲支付购房款463888元。 一审法院认为，万科北峰公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，黄凤莲与万科北峰公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。合同第七条约定，买受人在出卖人书面催告5日内仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。合同附件六第四项第3条约定：“买受人采取银行按揭方式付款，应在签订本合同时与银行签订抵押贷款协议，同时将所需的材料送交按揭贷款银行。…买受人同意在签订本合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批。若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非出卖人原因导致买受人的按揭申请未获银行批准的，买受人应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金。”根据上述条款的规定，提交贷款所需的材料是买受人的义务，黄凤莲应在与万科北峰公司签订购房合同后提交相关材料，黄凤莲认为其未收到合同，万科北峰公司从未与其联系，因此不知道如何办理按揭贷款的辩称有悖常理，黄凤莲在签订购房合同时显然是清楚其支付购房款的方式为现金支付+按揭贷款，但黄凤莲未依约提供贷款所需的材料，其也未能提供证据证明系万科北峰公司的原因导致按揭申请未获银行批准，2015年8月28日万科北峰公司按黄凤莲确认的地址向其邮寄《律师函》，告知黄凤莲于接到《律师函》后15日内付清剩余购房款106万元，否则万科北峰公司有权解除合同。但黄凤莲仍未能付清剩余房款，黄凤莲违约在先，万科北峰公司请求解除双方于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201401030179），符合双方的约定及法律的规定，予以支持，合同解除后，万科北峰公司应将黄凤莲已经支付的购房款463888元退还给黄凤莲。关于违约金问题。合同第七条约定：“…出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”合同补充协议又约定“买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金”，如此变更，提高了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了万科北峰公司的责任，排除了黄凤莲的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第四条第3款应认定为无效条款，本案应以合同第七条的约定作为计算逾期未付款违约金的依据，即1523888×0.01=15238.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除泉州市万科北峰房地产有限公司与黄凤莲于2014年1月29日就址于丰泽区江滨北路潘山段北侧泉州万科城一期6号楼1401的房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号:201401030179）；二、黄凤莲应于本判决生效之日起十日内支付泉州市万科北峰房地产有限公司违约金15238.88元；三、泉州市万科北峰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄凤莲房屋首付款463888元；四、驳回泉州市万科北峰房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20572元，由泉州市万科北峰房地产有限公司负担5181元，黄凤莲负担15391元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，认定如下：万科北峰公司提供律师函登记本，拟证实其于2015年8月28日按黄凤莲合同确认的地址向黄凤莲邮寄《律师函》。黄凤莲质证认为，该证据的真实性由法院认定，但其没有收到该《律师函》。对此，本院分析认为，万科北峰公司提供的律师函登记本，与其一审提供的证据邮政特快专递EMS寄件单相互印证，该证据来源真实、客观，应予确认。黄凤莲主张一审认定双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间有误，但对此未提供相反的证据予以反驳，本院不予采纳。除签订合同的时间外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，黄凤莲与万科北峰公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同。合同附件六第四项第3条约定：“买受人采取银行按揭方式付款，应在签订本合同时与银行签订抵押贷款协议，同时将所需的材料送交按揭贷款银行。…买受人同意在签订本合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批。若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非出卖人原因导致买受人的按揭申请未获银行批准的，买受人应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金。”，对此，黄凤莲上诉主张万科北峰公司没有交付合同也没有通知其去办理银行按揭贷款，其不存在违约。经查，黄凤莲自认其在本案起诉之前其有收到万科北峰公司的业务员电话验房通知，结合本院受理的同一楼盘的其他案件情况，可以推定万科北峰公司曾电话通知黄凤莲办理相关的银行按揭手续。黄凤莲未依约向银行提交贷款所需材料，且万科北峰公司已经按黄凤莲合同确认的地址向黄凤莲发出通知要求在15日内付清差额部分，但黄凤莲仍未能付清款项，故一审判决认定万科北峰公司有权解除合同，有合同和法律依据，予以维持。黄凤莲上诉主张其不存在违约，缺乏事实依据，不予支持。合同补充协议约定的“买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金”，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审判决认定该约定因排除黄凤莲的主要权利而应认定为无效条款有误，但万科北峰公司对一审判决按照主合同第七条的约定作为计算逾期未付款违约金的依据未提出上诉，本院予以照准。 综上所述，黄凤莲的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18515元，由黄凤莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年九月十八日 书记员  刘永坤 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。