贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2866号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：贵州省纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人：陈付容，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：王家友，男，1954年12月20日出生，穿青人，纳雍县王家寨小学退休教师，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：张先秀，女，1959年3月11日出生，汉族，无业，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人王家友、张先秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2018)黔0525民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告王家友、张先秀提起诉讼，请求判决：1.被告向原告交付办理纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元5-01号房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房地产权属登记；2.被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，（暂计至2018年3月18日为46004.88元，实际金额自2014年3月15日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告撤回其第一项诉讼请求。事实及理由：2013年12月25日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以价款324435元购买被告修建的位于纳雍县××南××单元××号房屋。合同约定，被告于2014年3月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告已支付全部房款，被告也将商品房交付给二原告使用，但至今未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书。 原审被告恒达公司答辩称：迟延未向原告交付办理房屋转移登记有关文书的原因，一是由于政府对原审批方案进行调整致土地使用面积减少，从而新颁发了土地使用权证，以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，但由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是由于消防验收规范进行调整，致使消防未验收合格。这些因素非被告原因，被告并无违约的故意，按照合同约定，不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、面积为51049.85平方米地块的建设用地使用权。同年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2013年，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园-南4栋”建设工程规划许可证，同年取得商品房预售许可证。2013年12月25日，被告恒达公司为出卖人与原告王家友、张先秀为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元5-01号商品房以总价款为324435元售予二原告，合同约定该商品房的规划用途为住宅。被告承诺于2014年3月15日前被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，如逾期90日后未办理，自原、被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告按已交付房款的日万分之一支付违约金。2013年12月5日，被告按合同约定将该商品房交付给二原告管理使用。因被告所建房屋未通过综合验收，致使被告恒达公司在2014年3月15日前不能取得该商品房所有权初始登记,未能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告王家友、张先秀签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元5-01号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司的抗辩主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。 关于二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，原告王家友、张先秀自被告恒达公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明本案有诉讼时效中止、中断、延长等事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》（以下简称：《民法总则》）施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的实施而消灭。故被告应从2017年10月1日倒计二年即自2015年10月1日起按照合同约定的已付房款日万分之一的标准向原告支付违约金至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告张先秀、王家友支付以购房款324435元为基数从2015年10月1日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元5-01号商品房转移登记的有关文书交付原告之日止按日万分之一计算的违约金；二、驳回原告张先秀、王家友的其他诉讼请求。案件受理费950元，减半收取475元，由原告王家友、张先秀负担279元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担196元。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：根据《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房初始登记须以取得《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间属于上诉人可顺延交付办理商品房转移登记有关文书期间，上诉人应当免于承担违约责任；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属法律上的履行不能，故自2016年9月30日之日起，上诉人依约不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人王家友、张先秀未作答辩。 经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。 综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2014年3月15日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在上诉人因自身原因导致其逾期交付办理房屋转移登记有关文书的情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记暂行条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍县于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人于2008年即已取得案涉房屋所属纳雍县城南恒达雍熙御园房地产项目《国有土地使用证》，成为该宗土地的使用权人。城南恒达雍熙御园房地产项目于2008年8月29日开始建设后，上诉人经审批陆续对项目容积率、土地面积等进行调整，由此可知，《国有土地使用证》的换发对涉案土地权属事实未产生影响，亦不存在因《国有土地使用证》换发致使上诉人开发建设进程延缓的情形。结合上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不能交付办理案涉商品房转移登记有关文书的事实，应当认定《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理房屋转移登记有关文书之间不具有关联性。上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张不予承担换发前逾期交付有关文书的违约责任无事实依据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政道路工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政道路工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的迟延交付办理房屋转移登记有关文书不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；三、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由及请求均不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年九月七日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进