江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0924民初1290号 原告：射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司，住所地在射阳县城双拥北路。 法定代表人：郑亚飞,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。 被告：射阳县经销商会，住所地射阳县城黄海北路188号。 法定代表人：周荣宏，该商会会长。 委托诉讼代理人：王军,男,1970年10月27日出生,汉族,住射阳县。 委托诉讼代理人：尤海云，江苏黄海岸律师事务所律师。 被告：周荣宏，男，1958年12月8日出生，汉族，住射阳县。 委托诉讼代理人：王军,男,1970年10月27日出生,汉族,住射阳县。 被告：刘德军，男，1974年3月19日出生，汉族，住射阳县。 被告：严昌安，男，1970年12月出生，汉族，住射阳县。 被告：花亚军，男，1969年10月19日出生，汉族，住射阳县。 原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司（以下简称富民市场）与被告射阳县经销商会（以下简称经销商会）、周荣宏、刘德军、严昌安、花亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年5月9日、8月22日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告富民市场的委托诉讼代理人张仕美，被告经销商会、周荣宏的委托诉讼代理人王军，被告花亚军到庭参加诉讼，被告刘德军、严昌安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次开庭原告富民市场的委托诉讼代理人张仕美，被告经销商会的委托诉讼代理人尤海云，被告周荣宏、刘德军、花亚军到庭参加诉讼，被告严昌安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告富民市场向本院提出诉讼请求：1.判令解除富民市场与经销商会之间于2014年12月9日签订的位于射阳富民农产品交易市场副食品管理区6、10幢（共计59间）建筑面积为5900平方米的商铺租赁合同；2.判令经销商会从租赁之日起至判决解除租赁合同经销商会交付富民市场租赁房屋止,按照每间每年租金1万元向富民市场支付租金50万元；3.判令经销商会在交付租赁房屋时为富民市场恢复原样；4.本案诉讼费由被告承担。同时明确本案的诉讼请求针对本案的所有被告。本案在审理中,富民市场撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2014年12月9日，富民市场和经销商会就射阳县富民农产品交易市场副食品区6、10幢（共计59间）建筑面积为5900平方米的商铺租赁事宜签订租赁协议，并约定双方之间的权利义务等，同时周荣宏、刘德军、严昌安、花亚军对商会的合同义务提供了担保，富民市场按约向经销商会交付了合同约定的房屋。然而经销商会未能按照合同约定用途使用所租赁的房屋，而且绝大部分房屋空置，同时还将富民市场无偿租赁给其的商铺转手转租他人，从中获利。富民市场就经销商会违反合同约定的行为，数次当面和电话与经销商会沟通，要求经销商会严格按照双方之间合同约定履行，但经销商会一直不予理会，后富民市场发书面告知函给经销商会主张自己的权利，经销商会仍未予回应。 第一次庭审时经销商会辩称：1.经销商会于2014年12月9日签订合同，双方共同约定合同内容属实，主管部门杨主任答应通公交站台、汽车宣传，商会所有会员都清楚这个事实，但是没有兑现；2.会员装潢花费160万左右，其实我们即使违规租赁给他人，也无法抵扣我们投入的钱，无法从中牟利；3.由于市场原因，实体店经营不善，每个门市一间配置一人成本很高，所以经营状况很差，无法维持每个门店经营；4.关于房租是1000元/间，物业管理费是1200元/年，市场经营不好，富民市场要求1万元/年支付租金被告无法接受；5.目前房子空置的可以解除合同并退房，对于经营的房屋无法解除合同、退房。 第二次庭审时经销商会辩称：1.经销商会不具有签订房屋租赁经营合同的资格，经销商会的业务范围是维护会员合法权益，开展行业自律，协助政府招商引资工作，并没有经营副食品的主体资格，也没有承担民事责任的行为能力，而富民市场在明知商会没有经营的主体资格时，仍然与射阳县经销商会签订租赁经营合同，该合同不具法律效力；2.从合同履行情况看，又是一份显失公平的合同，应当撤销，富民市场的市场经营区域规划混乱，在与商会签订合同时，要求商会只能经营副食品和糖烟酒，商会租赁的商铺是在原告市场比较偏僻的位置，而在市场中心位置经营副食品和糖烟酒门市的比比皆是，原因是富民市场未能按区域规划经营，导致经销商会会员在经营过程中亏损严重，有的不得不关门停业，因此这份租赁合同对商会来说显失公平，应当撤销；3.富民市场从2017年12月份开始，为了逼商会解除合同，对商会租赁经营的商铺进行停水停电，经商会及会员打市长热线投诉，主管部门协调后才勉强供水供电，仍断断续续不能正常供应，有部分正常经营的门市因富民市场停水停电而关门停业，其损失巨大；4.合同第十九条第五款约定，本合同签订之日起，富民市场帮助被告广告宣传（电视台、广告牌、流动车等宣传），开业之时广告宣传同步，而富民市场从开业直至有部分门市关门停业为止，富民市场从未履行宣传义务来帮助商会做任何广告宣传；5.根据合同第十一条第三款约定，本租赁物采取包租的方式，由商会自行分配管理，合同签订后，商会将承租的门市全部分配给商会会员进行经营，没有转租分租给非商会会员使用的情况；6.根据合同第四条的约定，双方签订合同的宗旨是甲方扶持乙方经营，繁荣培育市场，富民市场给予5年免收租金优惠，其条件是所有租赁商铺开业，不得另作他用，商会按照约定所有门市均在规定期限内开业经营，有富民市场开出的商会缴纳的租金和物业费的证据，以及门市全部开业电视台录像和图片证明，因此富民市场不应当按每年每间1万元收取租金来惩罚商户；7.根据合同第十六条违约责任条款约定，商会虽然在富民市场违约在先的情况下，有部分门市不得不关门停业，但关门停业不在违约责任的范畴之内，因此富民市场不应当以关门停业来追究商会的责任。综上，商铺租赁经营合同无论是否有效，商会都没有违约责任和过错责任，因此商会不应当向富民市场交付每年每间1万元租金，也不应当解除合同，如果富民市场要求收回房屋，可以通过协商解决，富民市场请求法院强制解除合同，没有事实和法律依据，请求法庭驳回富民市场诉讼请求，以维护商会的合法权益。 被告周荣宏辩称：我担保的是合同上的5万元保证金，是合同第四条第二款约定的。 被告刘德军辩称：1.我们担保的是对富民市场和经销商会签订合同的保证金担保；2.富民市场房子交付给商会以后，商会会员也进行了装修开业，花费100多万，有证据证明我们当初是开业的，在2017年1月份开始富民市场就断断续续开始停水停电，我已经在宾馆连续住宿15天，因我是糖尿病人，必须每天用冰箱保存胰岛素，向富民市场申请充电，但富民市场不予理会。 被告花亚军辩称：对富民市场要求解除合同，因为合同还没有到期，房子空置，无法支撑经营，如果富民市场要房子可以，但是无法恢复原状，支付每年租金1万元无法认可，我们经营本身就亏损。我在本案中提供保证金担保。 被告严昌安未作答辩亦未提交证据。 本院经审理查明：2014年12月9日，富民市场和经销商会就射阳富民农产品交易市场副食品区间）建筑面积为5900平方米的商铺租赁事宜签订租赁合同，载明：出租方：射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司（甲方）承租方：射阳县经销商会（乙方）第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.甲方将位于射阳富民农产品交易市场副食品区间），建筑面积约为5900平方米商铺（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。2.本租赁物及室内所有固定设施租赁给乙方做副食品、糖烟酒经营使用，乙方不得经营水产、牛羊肉等及市场区域相冲突的商品，更不得改作他用。如乙方不服从市场经营规划，擅自改变使用功能，甲方可随时中止合同收回租赁物，乙方已交纳滞纳金、保障金市场服务管理费等将不予退还，由乙方自行承担所有损失。3.本租赁物采取包租方式，由乙方自行分配管理。乙方独立向所在地工商行政管理局办理营业执照，甲方应予提供与租赁物经营有关的文件，以便顺利办理营业执照，租赁期满后乙方应及时注销或迁址营业执照。第二条租赁期限1.房屋租期为伍年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止。2。第四条租金、保证金、市场管理费等缴费方法1.租金：甲方为扶持乙方经营，繁荣培育市场，对乙方执行独立的优惠政策，给予伍年免收租金的优惠。但乙方在规定的期限内所有租赁商铺未能开业或另作他用，本租赁物每间租金以每年、每间人民币1万元，合计五年租金，共计人民币5万元。2.租赁保证金：租赁保证金由5家商会会员的独立法人公司担保，租期第四年12月30日前交纳保证金5万元（商会名义交纳）。3。第六条开业时限本合租赁物自本合同签订后必须在2015年1月30日前开门经营。在经营中因特殊情况需要休业应提前一周通知甲方，并得到甲方书面批准。未经甲方书面批准或连续休业10天以上，甲方可随时收回租赁物，已缴纳的各项款项均不予退还，甲方对乙方的装修不作任何补偿。第七条……第十二条租赁物的转租租赁期间，乙方将租赁房屋分租给本商会会员使用，必须与甲方签订市场管理服务合同并办理入住手续，未经甲方同意，乙方将商铺擅自转租、转借、分租给非商会会员使用的，视为违约……第十六条违约条款1.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，并全额扣除乙方的押金及租金，作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：⑴未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借、分租给他人使用的；⑵未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，在规定期限内仍未纠正修复的……第十七条通知根据本合同发出的全部通知，甲方与乙方的文件往来，及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件、传真，或挂号邮件以本合同第一页所述的地址，并以对方为收件人，付邮10日后，或以专人送至前述地址，均视为已经送达等内容。周荣宏、刘德军、严昌安、花亚军以担保人的身份在合同上签名。合同签订后,富民市场向经销商会交付了相关租赁房屋,经销商会承租的房屋在2015年1月30日前均开门营业。但开业后不久,经销商会部分会员在该市场的门市逐步关门停业。 2017年10月14日，富民市场向经销商会发函，载明：你会于2014年12月9日租赁我司59间商铺成立射阳县富民副食品批发城批发经营副食品，租期5年（2015年1月1日至2019年12月31日），经调查目前副食品批发城经营处于瘫痪状态，正常开业的寥寥无几，基本关门停业，另作他用甚至转租给非原租商会会员经营其他项目或居住。依据租赁合同约定，贵会已违反租赁合同第一条第2款（不得改变商铺使用功能，改作他用）；第四条第1款（商铺未能开业或另作他用）；第六条条款（在经营中因特殊情况需休业应提前一周通知甲方并得到甲方的书面批准）；第十二条条款（未经甲方同意，将商铺擅自转租、转借、分租给非商会会员使用）的约定，已严重违约。若在2017年10月31日前贵会未能履行租赁合同约定，我公司将终止合同，收回贵会租赁的商铺，同时要求贵会在2017年11月30日前59间商铺恢复原状后交还我公司，并依法追究贵会的违约责任，维护我公司的合法权益，由此产生的一切损失均由贵会承担等内容。该函件于2017年10月17日到达经销商会。目前经销商会承租的富民市场门市共有45间关门停业。 另,在本案审理中,富民市场要求经销商会承担按照59间商铺,每间每年租金1万元向富民市场支付租金,其租金为236万元,但富民市场在本院规定的期限内对增加的租金186万元(236万元减去50万元)部分未缴纳诉讼费用。 以上事实有当事人的陈述、租赁合同、函件、邮寄函件的快递单据、照片等证据在卷证实。 本院认为，1.合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示使合同关系归于消灭的行为。合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束双方当事人，则有害无益。同时，只要不违反法律的强制性规定，当事人双方在合同中可约定解除权产生的条件。当合同解除的条件成就时，行使解除权的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，富民市场与经销商会签订的房屋租赁合同不违反有关法律的禁止性规定,为有效合同。双方在合同第六条中约定在经营中因特殊情况需要休业应提前一周通知富民市场，并得到富民市场书面批准。未经富民市场书面批准或连续休业10天以上，富民市场可随时收回租赁物。该条款亦对双方具有约束力。案涉房屋的使用人经销商会在富民市场于2017年10月14日发出解除合同通知,并于2017年10月17日到达经销商会时,案涉房屋租赁合同解除，经销商会在解除合同通知到达后的三个月内并未对此提出异议。且目前案涉租赁房屋已有45间关门停业,致使不能实现合同目的，故对富民市场解除合同的请求应予支持。 2.关于富民市场要求经销商会从租赁之日起至判决解除租赁合同经销商会交付富民市场租赁房屋止,按照59间商铺每间每年租金1万元向富民市场支付租金50万元的问题。富民市场与经销商会在合同中约定,富民市场为扶持经销商会经营，繁荣培育市场，对经销商会执行独立的优惠政策，给予5年免收租金的优惠。但经销商会在规定的期限内所有租赁商铺未能开业或另作他用，本租赁物每间租金以每年每间人民币1万元，合计5年租金，共计人民币5万元。经销商会在合同约定的期限内开业,富民市场亦无证据证明经销商会租赁的房屋另作他用,且富民市场在在本院规定的期限内对增加的租金部分诉讼请求未缴纳诉讼费用,故对富民市场的这一诉讼请求,本院不予支持。 3.关于富民市场要求周荣宏、刘德军、严昌安、花亚军承担责任的问题。案涉房屋租赁合同系富民市场与经销商会签订的射阳县富民农产品交易市场副食品区6、10幢（共计59间）建筑面积为5900平方米的商铺的租赁合同,该合同第四条第二项约定,租赁保证金由5家商会会员的独立法人公司担保，租期第四年12月30日前交纳保证金5万元。而周荣宏、刘德军、严昌安、花亚军在该合同中是以担保人的身份签名,其担保的范围为案涉合同中的租赁保证金,而该保证金缴纳的时间为租期第四年12月30日前,故富民市场要求周荣宏、刘德军、严昌安、花亚军在本案中与经销商会共同承担责任,缺乏事实依据,本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司与被告射阳县经销商会于2014年12月9日签订的位于射阳富民农产品交易市场副食品管理区6、10幢（共计59间）建筑面积为5900平方米的商铺租赁合同于2017年10月17日已解除; 二、驳回原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由被告射阳县经销商会负担100元,原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司负担8700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张玲玲 审 判 员  杨海涛 代理审判员  唐文静 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  陈红丽 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。