江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0281民初10194号 原告：江阴新高置业有限公司，住所地江苏省江阴市萧山路**，统一社会信用代码91320281066220284T。 诉讼代表人：朱敏杰，江阴新高置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张栋，江苏江民律师事务所律师。 被告：倪川业，男，1954年10月10日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告江阴新高置业有限公司（以下简称新高公司）诉被告倪川业确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新高公司委托诉讼代理人张栋、被告倪川业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新高公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间签订的合同备案号为201504210025、201504210026、201504210027、201504210028的商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费由倪川业承担。 事实和理由：新高公司向倪川业借款200万元，并以自己开发的云巢广场的商品房进行担保，双方在2015年4月21日签订了备案号为201504210025、201504210026、201504210027、201504210028的商品房买卖合同，总价款为1999998元。根据最高人民法院关于审理民间借贷合同纠纷案件适用法律若干问题的规定第二十四条的规定，双方之间签订的商品房买卖合同，实际是为200万元借款提供的担保，名为房屋买卖，实为担保的合同关系，违反了物权法定原则，应为无效。现诉至法院，请求判如所请。 被告倪川业辩称：1.2015年2月10日，双方签订了4份商品房买卖合同，新高公司在向倪川业借款的时候已经将买卖合同的手续办好了，要将房子卖给倪川业，当时签的合同单价是8000元左右，双方签订了合同并进行了备案。2.双方当时签订了借款协议，借款期限1个月，期限届满后新高公司无力偿还借款，倪川业多次找新高公司法定代表人催要借款及利息，新高公司说无力偿还借款本金和利息，后倪川业报警，经调解，新高公司就按照以物抵债的方式将4套房产抵偿给倪川业，倪川业当时知道房子单价为4000元左右，就以这个价格又重新签订了4份商品房买卖合同，并办理了备案。3.双方之间的商品房买卖合同合法有效，江阴市房管部门也认定商品房买卖合同都是有效的，新高公司陈述不是客观事实，不尊重相关法律规定，故新高公司起诉没有法律依据，请求驳回新高公司诉讼请求，新高公司承担本案诉讼费用，请求法院裁定商品房买卖合同合法有效，判令倪川业对4套房屋享有财产权，确认4份购房合同是永久成立的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: （借款协议情况）2015年2月，新高公司、上海聚昱投资中心（有限合伙）（以下简称聚昱中心）签订借款协议1份，约定聚昱中心向新高公司出借300万元，借款期限为1个月，自2015年2月10日至2015年3月10日，按23%的年利率标准。 针对上述借款协议，双方同时签订了财务顾问协议书，约定新高公司聘请聚昱中心为常年财务顾问，并约定了顾问内容及费用标准，聚昱中心按融资总额250万元的标准收取专项顾问费用，新高公司于资金到账同时一次性支付给聚昱中心20834元。 2015年2月，新高公司、聚昱中心签订借款协议1份，约定聚昱中心向新高公司出借250万元，借款期限为1个月，自2015年2月13日至2015年3月14日，按23%的年利率标准。 针对上述借款协议，双方同时签订了财务顾问协议书，约定新高公司聘请聚昱中心为常年财务顾问，并约定了顾问内容及费用标准，聚昱中心按融资总额300万元的标准收取专项顾问费用，新高公司于资金到账同时一次性支付给聚昱中心2.5万元。 2015年2月，新高公司、倪川业签订借款协议1份，约定倪川业向新高公司出借200万元，借款期限为1个月，自2015年2月10日至2015年3月11日，按23%的年利率标准。 针对上述借款协议，双方同时签订了财务顾问协议书，约定新高公司聘请倪川业为常年财务顾问，并约定了顾问内容及费用标准，倪川业按融资总额200万元的标准收取专项顾问费用，新高公司于资金到账同时一次性支付给倪川业1.6万元。 （款项支付情况）2015年2月10日至2015年2月13日，倪川业银行卡向新高公司转账750万元，包括聚昱中心的借款550万元和倪川业的借款200万元。 （商品房买卖合同情况）2015年2月10日，新高公司与聚昱中心签订备案号为201502100084、201502100085、201502100086、201502100087、201502100088、201502100089、201502100090的商品房买卖合同，约定新高公司将其开发的暂定名为云巢广场的401号等7套房屋出卖给倪川业，合同总价款为9809736元，并约定在2015年12月31日前付清全款等内容。上述合同均在2015年2月10日进行了备案。 2015年2月10日，新高公司与倪川业签订备案号为201502100077、201502100078、201502100080、201502100081的商品房买卖合同（以下简称第一次四份买卖合同），约定新高公司将其开发的暂定名为云巢广场的404、405、406、407号4套房屋出卖给倪川业，合同总价款为5007890元，并约定在2015年12月31日前付清全款等内容。上述合同均在2015年2月10日进行了备案。 在合同备案号为201504210025、201504210026、201504210027、201504210028的商品房买卖合同（以下简称第二次四份买卖合同）上载明：“合同签约日期为2015年2月10日，合同备案日期为2015年4月21日。新高公司将其开发的暂定名为云巢广场的404、405、406、407号4套房屋出卖给倪川业，合同总价款为1999998元，并约定在2015年12月31日前付清全款。合同落款处的日期为2015年2月10日。” 备案号为201502100077、201502100078、201502100080、201502100081的商品房买卖合同，在房管备案系统中均显示已作废。 （新高公司汇款情况）新高公司提供2015年2月11日至2015年6月19日向倪川业银行卡汇款的转账凭证，载明共向倪川业银行卡汇款4650966元。新高公司称，新高公司向倪川业和聚昱中心借款750万元，已经向倪川业和聚昱中心归还了大部分款项，归还借款本息及手续费共4650966元。 聚昱中心、倪川业称：2015年2月12日至2015年6月19日新高公司确实向倪川业银行卡汇款4487046元，当时倪川业和聚昱中心一共出借750万元，均是通过倪川业银行卡汇到新高公司的，因为用倪川业的银行卡汇可以少交手续费；上述4487046元不是归还的倪川业的款项，而是归还的聚昱中心的款项，只是通过倪川业的银行卡办理一下，并且2015年4月14日转账的145万元是报销的好处费等款项。 双方一致确认，借款到期后，双方没有对借款本息数额进行明确。 倪川业称：没有实际向新高公司支付购房款，就是出借的借款本金200万元，算好的价款签订了商品房买卖合同，借款冲抵了购房款。 上述事实和情况，有商品房买卖合同、借款协议书、财务顾问协议书、转账凭证、汇款凭证及当事人的陈述在卷予以佐证。 本案的争议焦点为：第二次四份商品房买卖合同的性质。 新高公司认为：是为借款提供的担保，应为无效。 倪川业认为：双方在2015年2月10日签订了借款协议，当天第一次买卖合同手续已经办好，借款到期后新高公司无力偿还借款，经调解，新高公司就按照以物抵债的方式将4套房产抵偿给倪川业，就重新签订了第二次买卖合同，第二次买卖合同是真实意思表示的，合法有效，双方是买卖关系，应按照买卖合同履行。 本院认为，双方之间存在第一次四份买卖合同和第二次四份买卖合同，第一次四份买卖合同实际上是为民间借贷关系所进行的担保，第二次四份买卖合同实际上是用房屋抵偿借款而达成，属于以物抵债协议，理由为：第一，从签订时间看，双方在2015年2月签订了借款协议，约定借期到2015年3月11日，第一次四份买卖同签订在2015年2月10日，并在2015年2月10日进行了备案，同时签订借款协议和商品房买卖合同，商品房买卖合同系为借款协议提供担保具有高度可能性。第二，后续情况看，借款期限至2015年3月11日，期满后双方后续又签订了第二次四份买卖合同，将第一次的合同作废，并且第二次买卖合同总价款为1999998元，与倪川业出借款项的本金200万元基本一致，倪川业称为借款到期后新高公司无力归还故按照以物抵债的方式将4套房产抵偿给倪川业，对此，新高公司没有解释为何签订第二次合同并将第一次合同作废，故本院采信倪川业的主张。第三，第二次买卖合同约定倪川业在2015年12月31日前付清全款，但截止目前，倪川业并未实际支付任何购房款，新高公司也并未主张倪川业支付购房款；同时，涉及四份合同、四套房产，标的额较大，但截至目前，新高公司未实际交付房屋，直至新高公司破产之前，双方也未就商品房买卖合同是否解除、是否继续履行、如何履行进行沟通，以上内容说明，倪川业与新高公司之间没有购买房屋的真实意思表示，只不过因倪川业出借的款项新高公司无力归还，故而签订了第二次四份买卖合同，因此第二次四份买卖合同实为用房屋抵偿借款而达成，属于以物抵债协议。 上述第二次四份买卖合同为双方达成的以物抵债合意，不属于为借款行为提供的担保，故本院对新高公司“名为房屋买卖，实为担保的合同关系……故无效”的请求，本院不予支持。 此外，需要说明的是，根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。因此，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。故本案第二次四份买卖合同，现新高公司反悔不予履行，倪川业不得要求继续履行，双方仍应继续履行原借款债权债务关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江阴新高置业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费减半收取11400元（江阴新高置业有限公司已预交），由江阴新高置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 潘亚伟 二〇一八年九月二十五日 法官助理 王 伟 书 记 员 张晓慧 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院《关于适用的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。