上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初35946号原告(反诉被告)：朱祖杰，男，1977年6月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海万特园置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周正宽，董事长。委托诉讼代理人：陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。原告(反诉被告)朱祖杰与被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司(以下简称万特园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理，依法适用普通程序审理。因万特园公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2018年1月12日、8月22日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)朱祖杰及其委托诉讼代理人方方，被告(反诉原告)万特园公司的委托诉讼代理人陈熠昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱祖杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房出售合同》；2.请求万特园公司退还朱祖杰购房款人民币(币种下同)12,206,000元；3.请求万特园公司赔偿房屋涨幅损失1,804,000元；4.请求万特园公司支付朱祖杰已付房款的利息(自朱祖杰付款之日起至万特园公司实际退款日止已付房款为基数，按照同期贷款利率计算)；5.请求万特园公司支付朱祖杰由于房屋不能入住，产生的租房租金损失84万；6.判令万特园公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2016年9月28日就买卖位于上海市闵行区古北路XXX弄XXX号全幢房地产签署了的《上海市商品房出售合同》，合同签署后，原告支付了部分购房款，后办妥了贷款手续且获得了批准。经原告多次向被告催促，被告据不理睬且不履行过户手续。原告认为依法订立的合同系当事人真实意思表示，理应得到遵守。后系争房屋上因被告另行设立了抵押，也因纠纷被司法查封，该房屋已无法按约出售于原告，无法履行合同的责任应当归属被告，合同应当予以解除，被告应当退还原告购房款且依照法律承担赔偿责任，故原告以讼称事由诉至法院。万特园公司辩称，1、同意解除双方的买卖合同，但单方解除权在被告。依据双方合同第10页付款义务的约定，原告未能于约定期间内支付房款，被告有权解除合同。2、至于原告支付的购房款，应扣除原告应向被告支付的违约金后剩余部分予以返还。3、因原告的违约导致合同无法履行，故不同意向原告赔偿损失，且原告的损失并无法律及合同依据。万特园公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告与被告于2016年9月28日签署的《上海市商品房出售合同》于反诉状副本送达之日起解除；2.判令原告支付违约金2,034,300元；3.反诉费用由原告负担。事实和理由：2016年9月28日双方签订了《上海市商品房出售合同》，合同约定被告向原告出售位于上海市闵行区古北路XXX弄XXX号房屋，房屋出售总房价款为40,686,000元。原告分三次付清房款，2016年9月27日前支付首付房款1,200万元，2016年10月31日前支付房款2,000万元，2017年2月28日前支付房款26,686,000元。原告逾期付款超过10天的，被告有权单方解除合同，赔偿金额以总房价款的5%计算。原告于2016年9月27日支付了1,200万元后，未按合同约定支付剩余房款，已构成违约。按照合同约定，原告逾期付款超过10天的，被告有权单方解除本合同，并要求原告赔偿损失，赔偿金额以总房价款的5%计算。针对反诉，朱祖杰辩称，同意解除双方的买卖合同，但该合同因被告的实际行为导致合同目的无法实现才予以解除。因被告违约行为在先导致合同无法继续履行，并非因原告违约，故不同意支付违约金。经审理查明，2016年9月28日，万特园公司(卖方、签约甲方)与朱祖杰(买方、签约乙方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：乙方向甲方购买古北路1551弄《臻园》46号1层全幢，根据上海市房屋土地管理局认定的上海市闵行区房屋土地测绘中心测绘机构测量该房屋建筑面积为271.24平方米；乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价150,000元，乙方购买该房屋的总房价款为40,686,000元；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天，甲方有权单方面解除合同；甲方在收到乙方全部房价款之日起10天内，甲方向乙方交付该房屋；甲方行使本合同权利时，应书面通知乙方，在书面通知发出之日起30日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方，赔偿金额以总房价款的5%计算；甲、乙双方商定，2017年2月28日前，由甲乙双方共同向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2017年3月31日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.01%，2017年3月31日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款3%计算，在退还房价款时一并支付给乙方，前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；按本合同约定，甲、乙双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方应按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；乙方于2016年9月27日与甲方签约，并付首付房款计12,000,000元，乙方于2016年10月31日前应支付房款计2,000,000元，乙方于2017年2月28日前应支付房价款26,686,000元，银行贷款到账时间，以开发商协助办理产权证后一个月内到账等。该合同附件四中载明了房屋权属情况，房屋权利人为万特园公司，房屋上设两项抵押，一是抵押权人为d银行股份有限公司上海市宝山支行，二是抵押权人为杜思涵。朱祖杰于2016年9月19日向万特园公司支付房款500万元，万特园公司出具收据；朱祖杰于2016年9月23日向万特园公司支付房款300万元，万特园公司出具收据；2016年9月27日向万特园公司支付房款400万元，万特园公司出具收据。此后，朱祖杰又支付了206,000元，万特园公司于2017年2月3日向朱祖杰开具了两张购房发票，金额均为6,103,000元。2016年11月30日，朱祖杰向万特园公司出具《通知函》，表示：朱祖杰向万特园公司购买了上海市闵行区古北路XXX弄XXX号全幢房屋，按合同约定本人以贷款形式支付部分房款。现因2016年11月28日上海市政府出台贷款新政，贷款成数按政府规定出现重大变化，故其无法继续履行合同约定的付款义务。其认为合同无法履行系政府政策变更所致，故拟解除合同，请求协商解约事宜。2017年3月，朱祖杰与a银行股份有限公司上海分行签订借款抵押合同，审批通过的贷款金额为24,400,000元。2017年2月，朱祖杰与万特园公司员工张c微信联系，表示已办妥贷款合同，询问何时可以过户。张c表示朱祖杰需要补足首付款，朱祖杰回复过户前会补足房款。后因房屋上的抵押未能涤除，朱祖杰询问抵押涤除的时间，张c未能回复明确的涤除时间，并提出垫付撤销抵押资金，朱祖杰未予同意。后朱祖杰又于2017年6月询问张c过户事宜，并表示400多万已经放在账上很长时间，张c未予给予明确回复。此后双方多次协商，但始终未能达成一致。2017年9月11日，朱祖杰委托律师向万特园公司发送律师函，表示其已办妥银行贷款手续，希望万特园公司收到本函后15日内办妥相关银行和小额贷款公司的抵押注销手续并配合办理产权过户手续，过户当日委托人将补足贷款申请额同核准额之间的差额。另查明，2011年12月12日，上海e投资管理有限公司(借款人)与d银行股份有限公司上海市宝山支行(贷款人)签订《固定资产借款合同》，上海e投资管理有限公司借款380,000,000元，由万特园公司提供抵押担保。同日，万特园公司与d银行股份有限公司上海市宝山支行签订《抵押合同》，以本案房屋在内的十八套房屋提供抵押，后办理了相应的抵押登记。2016年12月14日，万特园公司(抵押人)、d银行股份有限公司上海市宝山支行(抵押权人)、上海e投资管理有限公司(债务人)签订《抵押变更合同》，将原债权数额变更为11,252.55万元，债务期限变更为2017年10月31日，抵押物变更为本案房屋在内的六套房屋。2016年9月9日，万特园公司(借款人)与杜思涵(贷款人)签订《最高额借款合同》，借款15,500,000元。同日，万特园公司(借款人)与杜思涵(贷款人)另签订《最高额抵押合同》，以本案房屋在内的六套房屋提供抵押，后办理了相应的抵押登记。后2016年12月，万特园公司归还了该笔借款，杜思涵涤除了相应的抵押登记。2016年12月，上海e投资管理有限公司(借款人)与上海浦东新区f小额贷款股份有限公司(贷款人)签订《借款合同》，上海e投资管理有限公司借款20,000,000元，由万特园公司提供抵押担保。万特园公司(抵押人)与上海浦东新区f小额贷款股份有限公司(抵押权人)签订《抵押合同》，以本案房屋在内的六套房屋提供抵押，后办理了相应的抵押登记。2017年3月，上海e投资管理有限公司(借款人)与上海浦东新区f小额贷款股份有限公司(贷款人)签订《借款合同》，上海e投资管理有限公司借款20,000,000元，由万特园公司提供抵押担保。万特园公司(抵押人)与上海浦东新区f小额贷款股份有限公司(抵押权人)签订《最高额抵押合同》，以本案房屋在内的六套房屋提供抵押，后办理了相应的抵押登记。还查明，现本案系争房屋上设有三项抵押，一是抵押权人d银行股份有限公司上海市宝山支行，债权数额为112,525,500元，债务履行期限自2011年12月19日至2017年10月31日；二是抵押权人上海浦东新区f小额贷款股份有限公司，债权数额为20,000,000元，债务履行期限自2016年12月21日至2017年12月20日；三是抵押权人上海浦东新区f小额贷款股份有限公司的余额抵押，债务发生期间为2017年3月21日至2020年3月20日。现本案系争房屋上设有两项查封，一是(2017)沪0104民初30434号案件的司法查封，二是本案之查封。上述事实，由朱祖杰提交的《上海市商品房出售合同》、收据三份、购房发票二份、《合同书》、《关于商请继续履行合同的通知》、微信聊天记录、上海市房地产登记簿、《固定资产借款合同》、《抵押合同》及《上海市房地产登记申请书》、《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》及《上海市房地产登记申请书》、《上海市不动产抵押权终止文件》及《上海市不动产登记申请书》、《抵押变更合同》及《上海市不动产登记申请书》、《借款合同》、《抵押合同》及《上海市不动产登记申请书》、《借款合同》、《抵押合同》及《上海市不动产登记申请书》、《借款合同》、《最高额抵押合同》及《上海市不动产登记申请书》，由万特园公司提交的《通知函》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，朱祖杰为证明系争房屋的现值，向本院申请对房屋市场价格进行评估。本院依据朱祖杰申请，通过上海市高级人民法院摇号，委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的市场价格进行评估，上海城市房地产估价有限公司于2018年6月11日出具《上海市闵行区古北路XXX弄XXX号全幢居住房地产估价报告》，结论为系争房屋于2017年11月27日时点的价值为42,490,000元。经庭审质证，朱祖杰对该评估报告无异议，但认为评估价格偏低，万特园公司对该评估报告无异议。评估人员到庭陈述到，评估过程中调取了2017年的成交价及万特园公司近年的成交价，选取了3个案例作为参考，系2017年3月、6月同小区的一手房出售价格，根据三个案例结合市场价格评估得出。2017年确有该小区房屋的二手成交，价格在4,600万、4,700万左右，但二手成交的房屋面积为307平方米，大于本案系争房屋的面积。该二手成交的房屋，在小区中心，本案评估时也考虑了系争房屋的位置。本院认为，此次评估程序合法，结论客观，本院确认该评估报告之效力。本院认为，朱祖杰与万特园公司签订的《上海市商品房出售合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同履行中，双方均要求解除该合同，而本案争议焦点为导致合同解除的违约责任在何方，违约责任该如何负担。就此朱祖杰认为万特园公司未能于过户前涤除抵押及查封，导致合同目的无法实现，而万特园公司则认为因朱祖杰逾期支付购房款故行使单方解除权。合同约定的付款方式为，2016年9月27日签约时支付首付房款1,200万元，2016年10月31日前支付200万元，贷款支付2,668.60万元。实际履行过程中，朱祖杰按约支付了首笔房款1,200万元，而贷款应于双方约定的过户期限届满前审批通过，并在过户后由贷款银行向万特园公司放款。虽朱祖杰曾于2016年11月30日向万特园公司发送函件，表示因政策变更导致可能无法办理足额贷款，并提出解除合同之意向，但此后双方并未就解除合同达成一致意见，朱祖杰也于过户前申请办妥了银行贷款，并明确向万特园公司经办人表明贷款不足部分可予以现金补足，双方始终就合同如何继续履行进行磋商。现争议的为第二笔房款200万元，朱祖杰于第一笔房款支付后，仅向万特园公司支付了20.60万元。对于该金额朱祖杰认为系因办理贷款所需，需三成首付故予以补足，从付款金额及万特园公司开具的发票时间来看，均与朱祖杰办理贷款的时间相近，对于朱祖杰的该意见本院予以采信。即万特园公司在2016年10月31日后收悉20.60万元，并未提出异议，并配合朱祖杰办理贷款开具购房发票，在此后的磋商中也始终围绕如何继续履行买卖合同。万特园公司在明知已超期付款的情况下并未要求朱祖杰支付房款，也未主张违约责任，而是由朱祖杰反复要求履行并要求支付房款。虽双方未作出延期付款的书面协议，但是从双方的履行行为、磋商过程来看，万特园公司明知也同意了迟延付款，且在万特园公司始终未能涤除抵押的情况下，系争房屋无法按期过户，朱祖杰未能支付房款系事出有因，故对于万特园公司认为因朱祖杰逾期付款故主张解除合同并承担违约责任的反诉诉讼请求，本院不予支持。而依据双方合同之约定，应于2017年2月28日前办理房屋交易过户手续，但在房屋原抵押未能全部涤除的情况下，又新设了上海浦东新区f小额贷款股份有限公司的两项抵押，至今未能予以涤除，此后房屋又因他案被司法查封，已无法按照合同约定予以过户，万特园公司已属根本性违约，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。另万特园公司于2017年12月8日收悉了朱祖杰的诉状，本院确认双方的买卖合同于2017年12月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，万特园公司应将收悉的房款12,206,000元予以返还，并赔偿朱祖杰之损失。关于朱祖杰主张的房屋差价损失1,804,000元(42,490,000元-40,686,000元)，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，买卖合同签订后系争房屋的市场价格上涨，双方如约履行该合同的情况下，朱祖杰可享该部分上涨利益，而现因万特园公司违约导致合同解除，朱祖杰要求其赔偿该部分损失并无不当，本院予以支持。关于朱祖杰主张的利息损失，本院认为，合同履行期内支付房款系朱祖杰之义务，该期间内计息并无依据。至于合同解除后的房款返还，双方于合同约定为：“甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方”，现本院确认双方合同于2017年12月8日解除，万特园公司应按约于2018年2月5日前返还朱祖杰房款，因万特园公司至今未予返还，应承担自2018年2月6日起的利息。至于计息标准，双方合同中明确约定按中国人民银行公布的同期存款利率计算，本院予以确认。关于朱祖杰主张的自2016年8月起至2018年6月的租金损失，本院注意到，双方合同约定的交房时间为：“甲方在收到乙方全部房价款之日起10天内，甲方向乙方交付该房屋”，双方买卖合同如约履行的情况下，万特园公司也将于2017年4月后才予以交付房屋，另双方的合同于2017年12月8日已解除，期间不足一年。同时，朱祖杰主张自2016年8月起的租金，但双方的买卖合同于2016年9月底才予以签订，即朱祖杰在购买该房屋前已承租房屋，该租金损失与本案之关联性本院难以认定，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)朱祖杰与被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司就上海市闵行区古北路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2017年12月8日解除；二、被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)朱祖杰返还购房款12,206,000元；三、被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)朱祖杰支付赔偿款1,804,000元；四、被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，以12,206,000元为本金，按照中国人民银行公布的同期存款利率为标准，向原告(反诉被告)朱祖杰支付自2018年2月6日起至实际返还购房款之日止的利息；五、驳回原告(反诉被告)朱祖杰的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费110,900元，由原告(反诉被告)朱祖杰负担6,273.13元，由被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司负担104,626.87元；财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取计23,074.40元，评估费54,440元，三项合计82,514.40元，由被告(反诉原告)上海万特园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  刘 锋人民陪审员  石定伟二〇一八年九月六日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。