山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初889号原告：隋辉，男，1989年6月8日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文静，山东君孚律师事务所律师。被告：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路300号，统一社会信用代码91370600695404377E。法定代表人：李社伟，董事长。委托诉讼代理人：田军，男，该公司办公室主任。原告隋辉与被告山东智本资产运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人郝碧峰、刘文静，被告诉讼代理人田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隋辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金271.48元（2015年7月1日至2015年7月4日，4天）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金44115.50元（2015年12月31日至2017年10月10日，650天），以上合计44386.98元。3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更逾期办证违约金计算期间为2015年12月31日至2018年4月26日，违约金为57485.89元。事实和理由：2014年12月17日，原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于开发区房屋，总房款678750元。原告已按约付清房款。按合同约定，被告应在2015年6月30日前将符合条件的房屋交付给原告，如果逾期被告按房屋总价款的日0.01%支付违约金。补充协议第9条约定被告应该在房屋实际交付后的180天内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，每延误一天按照房屋总价款的0.01%支付违约金。被告因自身原因至2015年7月4日向原告交付房屋，至今未履行协助办理产权登记义务，应承担违约责任。因协商不成，请求法院依法公正裁判。被告山东智本资产运营管理有限公司辩称，一、原告没有在合同约定交房之日第二天（即2015年7月1日）起二年之内（即2017年6月30日）向被告主张逾期交房违约金，已超出法定诉讼时效，其该项诉讼请求应当予以驳回。二、被告应于房屋实际交付后的180天内，将办理产权登记所需材料提交产权登记机构，目前材料都符合相关要求准备完毕。但是在准备过程中，由于已经交房业主擅自将常开式后消防门反锁，致使电力无法正常验收，从而导致消防设备、安防设备无法联动，最后导致消防迟迟无法通过验收。办证条件受阻系已实际交房业主违规造成，逾期办证的后果应由原告自行承担。三、合同第六条约定买方选择按揭贷款方式于2014年12月26日前付清，而原告于2015年9月14日才将相关款项付至被告，原告应按补充协议第三条第7项约定，承担相应的逾期付款违约责任。四、原告主张逾期办证违约金也已超出法定诉讼时效，原告没有在应当办理产权登记之日第二天起二年之内（即2017年12月31日）主张，请法院予以查明，该诉讼请求应当予以驳回。综上所述，请求法院驳回原告主张的逾期交房、逾期办证违约金的诉讼请求。同时，要求原告承担逾期付款违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的烟台经济技术开发区长江路300号启迪慧苑8号楼2单元1501号房屋，总房款678750元，付款方式为按揭贷款，首付款378750元；剩余部分300000元于2014年12月17日前用按揭贷款支付。合同第八条约定交付期限为2015年6月30日前。合同第九条约定逾期交房违约责任：逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，卖方自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年12月17日，双方签订补充协议，将房屋交付条件变更为：房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，将办理产权登记的时间变更为：在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。上述合同、补充协议签订后，原告于2015年9月14日向被告付清了全部房款678750元。2015年7月4日，原告到被告处接收涉案房屋。涉案房屋于2016年7月18日经建设单位组织监理、施工、勘查、设计等单位联合验收合格，于2017年4月1日取得建设工程消防验收合格意见书。庭审过程中关于被告要求原告承担逾期付款违约责任，因被告未提交证据予以证明，本院已告知被告另案处理。本案争议的焦点问题是原告主张支付逾期交房违约金、逾期办证违约金是否已过诉讼时效。原告主张，请求支付逾期交房违约金未过诉讼时效，理由是原告于2017年10月17日与被告就违约金的赔偿问题进行过协商，有双方形成的书面记录为证。请求支付逾期办证违约金未过诉讼时效，应适用民法总则规定的3年时效期间。原告为此提供了2017年10月17日与被告的协商调解记录，双方最终未达成一致协商意见。经质证，被告对调解记录的真实性无异议。被告主张，按合同约定交房时间为2015年6月30日，原告最迟应该在2017年6月30日前主张逾期交房违约金，但原告没有在法定诉讼时效期间向我方主张，该项诉讼请求应当予以驳回。原告于2015年7月4日接房，180天内没有办理出产权登记，原告就已知道权利被侵害，应在应当办理产权登记之日第二天起二年之内主张，但原告到法院起诉立案的时间为2018年4月26日，远远超过法定诉讼时效，逾期办证违约金的诉请同样应予以驳回，至于原告提出的民诉法最新规定，目前没有相关司法解释及相关案例是否适用三年诉讼时效，请求法院予以查明。本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按合同约定于2015年6月30日前将经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付给原告，已构成违约，原告可向被告主张逾期交房违约金。涉案房屋于2016年7月18日验收合格，但原告自愿于2015年7月4日领取钥匙，视为原告已经实际接收房屋，本院认定实际交房日为2015年7月4日。原告应自2015年7月4日起两年内主张支付违约金，即诉讼时效期间应截止到2017年7月4日，虽然原告未在此前提起诉讼，但此后于2017年10月17日发生了原告与被告就违约金的赔偿问题进行过协商赔偿的情形，因最终未达成一致意见，原告于2018年4月诉至本院。鉴于此情形，据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定，被告以诉讼时效期间届满为由提起抗辩不应支持。原告要求被告自2015年7月1日起按协议约定的0.01%的标准支付违约金至2015年7月4日，不违反法律规定，本院予以支持。经计算上述违约金应为271元（678750元×0.0001×4天）。双方在补充协议中约定，在房屋实际交付原告后的180天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但被告至今未按协议约定将相关资料提交产权登记机构，已构成违约，原告可向被告主张逾期办证违约金。被告抗辩办证条件受阻系已实际交房业主违规反锁消防门所致，但未提交相应证据证明，本院对其抗辩不予支持。原告于2015年7月4日接房，接房后180天（即2015年12月31日）就已知道权利受到损害，为诉讼时效起算之日，至2017年10月1日民法总则施行之日尚未超过二年，其向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应按施行的《中华人民共和国民法总则》规定的三年。因此，原告诉至法院要求被告支付逾期办证违约金，未过诉讼时效。原告要求被告自2015年12月31日起按协议约定的日0.01%的标准支付违约金至2018年4月26日，不违反法律规定，本院予以支持。经计算上述违约金应为57490元（678750元×0.0001×847天），原告主张57486元未超出法律规定，本院予以支持。对于此后至符合办证条件之日期间的逾期办证违约金，原告可待具备办证条件时另行主张权利。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。被告存在逾期交房和逾期办证的违约事实，应按约定向原告支付逾期违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告山东智本资产运营管理有限公司支付原告隋辉逾期交房违约金271元；二、被告山东智本资产运营管理有限公司支付原告隋辉逾期办证违约金57486元。上述一、二项义务于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元减半收取455元，由被告山东智本资产运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇一八年九月十八日书记员  林素茵