广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6433号上诉人（原审原告、执行案外人）：佛山市南海一林装饰材料有限公司，住所地：佛山市南海区大沥盐步广佛新干线以南、广三铁路以北、河东虎榜大路以西土名“青云桥”地段自编F区12号商铺，统一社会信用代码91440605MA4UHY9K8K。法定代表人：黄少豪。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市禅城区汾江中路130号，统一社会信用代码914406008935299478。负责人：林耸。委托诉讼代理人：王进，广东国龙律师事务所律师。原审被告（被执行人）：黎志康，男，汉族，1964年6月1日出生，住佛山市南海区，上诉人佛山市南海一林装饰材料有限公司（以下简称南海一林公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称工行佛山分行）、原审被告黎志康案外人执行异议之诉一案，不服佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2017）粤0604民初16295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理。经过阅卷、法庭调查，决定不开庭进行审理。本院于2018年8月1日公开进行了法庭调查，上诉人南海一林公司的委托诉讼代理人陈瑶，被上诉人工行佛山分行的委托诉讼代理人王进到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。禅城区法院查明，登记于黎志康名下以下涉案土地、房产：①位于佛山市三水区乐平镇南边xxx土地【使用权证号：佛三国用（2016）第xxx413号；使用面积：9910.2平方米；地号：3000xxx，以下简称413号土地】于2012年6月20日登记抵押；②位于佛山市三水区乐平镇南边xxx土地【使用权证号：佛三国用（2016）第xxx414号；使用面积：9500平方米；地号：3000xxx，以下简称414号土地】于2012年5月25日登记抵押；③位于佛山市三水区乐平镇南边xxx北侧（F1）【房产证证号：xxx735；面积：4032平方米，以下简称735号房产】于2012年7月登记抵押；④位于佛山市三水区乐平镇南边xxx北侧（F2）【房产证证号：xxx736；面积：1027.2平方米，以下简称736号房产】于2012年7月登记抵押；⑤位于佛山市三水区乐平镇南边xxx北侧（F3）【房产证证号：xxx733；面积：966.01平方米，以下简称733号房产】于2012年7月登记抵押；⑥位于佛山市三水区乐平镇南边xxx北侧（F4）【房产证证号：xxx732；面积：1266.45平方米，以下简称732号房产】于2012年7月登记抵押。上述涉案土地、房产的抵押权人均为工行佛山分行。2012年4月，黎志康向工行佛山分行就前述六处不动产分别出具六份《抵押物未出租声明》，明确前述六处不动产均未出租，并承诺在办理抵押登记之前将不用于出租。就工行佛山分行诉黎志康、佛山市南海区穗成木业有限公司等金融借款合同纠纷一案，禅城区法院作出的（2015）佛城法民三初字第231号判决，判令：工行佛山分行对上述涉案土地房产经拍卖、变卖后的款项在最高限额13356200元内享有优先受偿权。后工行佛山分行的债权进入执行阶段，执行案号为（2015）佛城法执字第2686号（以下简称2686号案）。基于南海一林公司主张承租前述抵押物，禅城区法院作出（2015）佛城法执字第2686号之一通知书，决定对前述房产及土地使用权不带租约拍卖。南海一林公司就此提出执行异议，经审查，禅城区法院作出（2017）粤0604执异303号执行裁定书，驳回南海一林公司的异议请求，并于2017年11月14日将裁定送达予南海一林公司。因不服该裁定，南海一林公司在法定期限内向禅城区法院提起诉讼。另查明一：南海一林公司前身为佛山市南海区大沥一林装饰材料经营部（下称一林经营部），一林经营部成立于2006年7月21日，性质为个体工商户，登记经营者为梁琼红。2015年6月一林经营部申请升级设立南海一林公司，经审批获准，一林经营部于2015年7月31日注销，南海一林公司于2015年8月5日成立。南海一林公司成立时，登记企业性质为自然人独资有限责任公司，投资人及法定代表人为梁琼红，监事为黄少豪，注册地址为佛山市南海区大沥盐步广佛新干线以南、广三铁路以北、河东虎榜大路以西土名“青云桥”地段自编F区12号铺。南海一林公司前述经营地址系由原一林经营部向佛山市南海区盐步大转弯综合贸易公司承租而来。2015年8月18日，南海一林公司办理工商变更登记，公司股东变更为黄少豪，公司监事变更为梁琼红，公司注册资本从3万元变更为10万元。另查明二：美亚环球木业（佛山）有限公司（以下简称美亚佛山公司）成立于2006年11月28日，投资者为美亚环球集团（香港）有限公司、佛山市南海骏晖行建材有限公司；黎志恒作为美亚环球集团（香港）有限公司派出人员担任美亚佛山公司法定代表人。黎志恒身份证登记住址与黎志康一致，均为佛山市南海区大沥镇图强路67号。美亚佛山公司经营用房系从黎志恒处承租；黎志恒出租予美亚佛山公司的物业，以及本案所涉不动产，系黎志恒、黎志康通过拍卖，从佛山市三水宏业胶合板有限公司和佛山市三水宏丰木业有限公司处取得。2011年5月1日，黎志恒出具《声明》，自愿将佛山市三水区乐平镇南边民营经济开发区黄苗岗（F4）其中3000平方米的厂房无偿提供给美亚佛山公司使用。另查明三：梁琼红2007年7月至2010年4月的社会保险是由美亚佛山公司购买；黄少豪2014年5月至2017年9月的社会保险是由美亚佛山公司购买。另查明四：佛山市南海永华木业有限公司（以下简称永华公司）成立于2003年9月27日，性质为自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为黎志康。诉讼中，南海一林公司提供一份落款时间为2007年10月3日，由一林经营部（乙方）与黎志康（甲方）签署《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将涉案413、414号土地及735号、736号、733号、732号房产出租给乙方；租赁土地面积合计19410.2平方米，租赁房产面积合计7291.75平方米；租赁期限为20年，即从2007年11月1日至2027年10月31日；租赁合同的履约保证金为155205.1元，乙方须在2007年10月20日前支付；土地、房产租金每月每平方米分别为10元、30元，每年租金总额为412854.5元，20年租金总额为8257090元，上述租金乙方须在2007年10月30日前支付4257084.5元、在2008年1月30日前支付4000005.5元；乙方应将履约保证金、租金通过银行转账至收款人为永华公司、开户行为工商银行南海支行的银行账户。南海一林公司并提供了八份从其名下账户向永华公司名下账户的转账凭证，其中2007年10月15日分五笔转账，金额分别为1288822.52元、765549.88元、857660.40元、1158255.60元、342001.20元；2008年1月7日转账2500000元；2008年1月8日分二笔转账，金额分别为700853.50元、799152元。南海一林公司另提交一份由一林经营部与美亚佛山公司所签订，落款时间为2013年9月9日的《厂房租赁合同》，主要约定：一林经营部将本案所涉不动产出租予美亚佛山公司，租赁期限从2013年10月1日至2018年9月30日；履约保证金为50万元；自2013年始，每年10月1日前向一林经营部支付当年租金1277989.80元。诉讼中，经禅城区法院询问，南海一林公司对美亚佛山公司有无向其支付租金及交租周期、一林经营部何时将涉案不动产交予美亚佛山公司、一林经营部对涉案不动产有无投入，投入具体项目及金额、黎志恒与黎志康的身份关系等问题均无法当庭答复。禅城区法院认为：原告作为案外人要求对2686号案执行标的带租约拍卖，因不服相应执行裁定提起本案诉讼，本案为执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案经审理，原告所主张的权益不足以排除执行，理由如下：一、《厂房租赁合同》约定的租金支付方式及相关款项有悖经济规则及市场惯例。原告与黎志康所签订的《厂房租赁合同》将20年的租金8257090元约定短期内支付的约定，缺乏证据证实必要性，且有违市场经济规则，难以令禅城区法院采信。同时，参照租赁市场惯例，租赁合同的履约保证金或押金额度系与租金额度存在关联，但该合同约定履约保证金155205.10元，款额有零有整，不能与合同约定的租金（年租金412854.5元、月租金34404.5元）印证。二、原告提交的进账凭证不足令禅城区法院支持所涉款项与租金有关。原告提交的八份银行进账凭证中，有五笔是在2007年10月15日转账，有两笔在2008年1月8日转账，该七笔转账均无注明用途，款额有零有整。如相关转账系为支付租金，照常理会在约定时间内一次性支付或整额支付，不会舍简求繁分在同一时间拆成多笔支付，更不会将款额分拆至有零有整。三、黎志康、黎志恒、南海一林公司、美亚佛山公司彼此间存在密切关联。据查明事实，黎志康与黎志恒身份证所载住所地一致，不能排除两人存在亲属关系；黎志恒为美亚佛山公司的法定代表人；南海一林公司先后两任法定代表人均由美亚佛山公司购买社会保险；美亚佛山公司经营场地源于黎志康与黎志恒共同购得的物业；南海一林公司、美亚佛山公司均从事木业行业，种种关联并结合原告庭审所述，足以证实四者之间关系密切，关联主体之间的款项往来除有充分证据证实外，不宜认定为纯粹的市场交易。而正是基于各方存在之关联，黎志康在将涉案物业抵押予工行佛山分行之前所出具的《抵押物未出租声明》，亦可推定南海一林公司等关联主体系明知或应知，且不持异议。四、原告不能证实涉案物业在抵押予被告之前已由其实际占有使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”法院对执行不动产中存在的租赁合同，尤其是长期租赁合同，依法进行审查，不仅是保护债权人合法债权得以实现的需要，更是维护生效法律文书的必然要求。依据前述司法解释规定，法院对执行标的所设的租赁合同依法需严格进行实体审查，审查方面包括合同的合法有效、合理履行，更包括租赁物占有等方面。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该规定的抵押财产出租的准据时点应理解为租赁物交付的时间，换言之，能获法院支持对抗抵押权人的租赁权，除有证据证实租赁双方存在合意外，更要有充分证据证实承租人在抵押权设立前已实际占有租赁物，否则，相关租赁关系不足以影响抵押权。虽然原告与黎志康签订的厂房租赁合同落款时间为2007年，但原告案中不仅无证据证实其对涉案物业占有使用，而且对其签约后如何使用涉案物业、有无投入资金，投资范围均不能当庭陈述，就连落款时间为2013年9月9日原告与美亚佛山公司签订的《厂房租赁合同》具体履行情况亦无法当庭回应，故禅城区法院认定原告并无实际占用涉案物业，原告不能依据相应《厂房租赁合同》对抗被告对涉案物业享有的优先受偿权。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第三十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告南海一林公司的诉讼请求。上诉人南海一林公司不服该判决，向本院上诉，请求：1.撤销佛山市禅城区人民法院作出的（2017）粤0604民初16295民事判决书、（2017）粤0604执异303号《执行裁定书》，依法改判对以下涉诉租赁物带租约拍卖：1、黎志康名下位于佛山市三水区乐平镇南边xxx土地两宗【证号:佛三国用(2016)第xxx413号、第xxx414号】;2.位于佛山市三水区乐平镇南边xxx四宗房产【证号:xxx735、xxx736、xxx133、xxx732】2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：禅城区法院认为上诉人带租约拍卖的主张不足以排除执行属于事实认定不清，法律适用错误，应当依法予以撤销。首先，上诉人与第三人黎志康签订的涉诉《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且无违反经济规则及市场惯例，上诉人是房屋的合法承租人，其与第三人黎志康合法有效的租赁关系应当受到法律保护。一方面，一审法院单凭黎志康单方出具的《抵押物未出租声明》及主观臆测上诉人在没利可图的情况下不可能一次性全额支付20年租赁费用为依据否定上诉人与第三人黎志康之间租赁事实的存在，从而驳回上诉人的执行异议的诉讼请求，实属草率，完全没有任何事实与法律依据。另一方面，被上诉人凭主观认知，根据自行设定的市场惯例，认为上诉人与第三人订立、履行涉诉《厂房租赁合同》与其所认知市场惯例不能完全相符为由否定租赁关系的真实性，是错误的判断。依照常理，正常的市场惯例并不存在固定模式的租赁合同，合同履行也不会一成不变。在合同签订、履行过程中合同双方可根据双方自身习惯和需求作出约定，完全合情合理。事实上，从常理也可以推断《抵押物未出租声明》是第三人为尽快获得被上诉人贷款而单方出具的文书，上诉人并不知悉，并不具有可信性。被上诉人收悉上述材料也并没有前往涉诉物业处核实现场物业占有使用情况，并不能证明涉诉物业在抵押前不存在租赁关系的事实。另，关于上诉人一次性向第三人黎志康支付涉诉物业租金及保证金最初是基于第三人黎志康急需要资金周转，请求上诉人帮忙一次性支付20年的租赁费用及保证金。上诉人从帮助朋友周转角度出发，并考虑到将对涉诉租赁物长期使用，同意第三人黎志康的请求，变更涉诉租赁物支付方式为一次性支付，完全合情合理。涉诉判决因为上诉人在合同履行过程中所作出的让步而否定上诉人与第三人的租赁事实，实属不公平不合理。第二，一审判决认为黎志康、黎志恒、南海一林公司、美亚佛山公司彼此间存在密切关联，并由此认为不应认定南海一林公司与第三人黎志康的租赁行为为纯粹的市场交易，是严重的事实认定错误。事实上，虽然黎志康和黎志恒存在亲属关系，但黎志康与南海一林公司、美亚佛山公司并无任何关联。第三人黎志康名下有可出租的物业，上诉人根据合法程序租赁使用，并依约支付租金作为对价，合情合理。试问若黎志康与上述两公司存在密切关联，没可能还要求上诉人支付租金，明显上诉人与第三人之间的租赁合同关系是正常的市场交易，不因黎志康与黎志恒之间是亲属而改变性质。第三，一审认为涉诉物业在抵押予被上诉人之前未被上诉人实际使用，属于严重的事实认定错误。一方面，一审中上诉人已向法院提交涉诉物业抵押前美亚佛山公司向供电、供水部门缴纳水电费的发票，证明在涉诉物业抵押前实际上已由美亚佛山公司占有使用。另一方面，虽然由于涉诉物业的地址并不明确，导致涉诉物业缴纳水、电费的发票并未能与涉诉物业地址完全吻合，但是上诉人认为上诉人一审庭审中向法院提交的水、电费发票是否是美亚佛山公司因占有使用涉诉物业而产生的费用、涉诉物业是否由美亚佛山公司占有使用是属于事实问题，一审法院不能不前往涉诉物业实地核实确认占有情况，简单主观推断，作出美亚佛山公司对涉诉物业没有实际占有使用的认定。上诉人对涉诉租赁物拥有合法的租赁权，完全符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响”的相关规定，其合法的租赁关系应当受到法律的保护。上诉人南海一林公司提交如下新证据：1.地址证明、照片打印件，拟证明：上诉人一审提供的2012年6月20日（于抵押前）租用涉案物业期间缴纳的水电缴纳凭证上显示的地址佛山市三水区乐平镇南边民营开发区内与涉诉物业地址属于同一地址，证实涉案物业在设立抵押前已出租给上诉人使用，原租赁关系不受抵押权影响；2.《预拌混凝土购销合同》、《购销合同》、四份《工程承包合同》，拟证明涉案物业上盖建筑物均为承租人及其法定代表人黎志恒实际出资建设并使用至今，并非黎志康所有。经质证，被上诉人对证据1的“三性”不予确认，认为上诉人提交的证据即使内容是真实的，也不能证明其主张的内容。根据现场调查，佛山市三水区乐平镇南边xxx公路是一条很长的道路，北侧有很多厂房，涉诉物业的隔壁（隔一条小路）就是美亚环球物业的厂区。对于证据2，有关合同是上诉人与案外其他人签订的，不能证明上诉人的主张，合同签订的时间是2012年，本案中涉案厂房办证时间是2006年，与涉案厂房是无关的。经审查，对上诉人提交的上述证据，本院不予采信。理由如下：上诉人提供的证据1，虽由三水分局乐平派出所出具，但内容是指美亚佛山公司的地址“佛山市三水区乐平镇南边xxx内”，与黎志康拥有的国用土地使用证佛三国用（2006）第xxx413号和佛三国用（2006）第xxx414，均座落于佛山市三水区乐平镇xxx，“佛山市三水区乐平镇xxx内”与“佛山市三水区乐平镇xxx北侧”为同一个地址。但上诉人拟以此证明其以“佛山市三水区乐平镇南边xx内”地址所缴交的水电费是使用了黎志康出租的土地后交纳的，证据明显不充分，因为“佛山市三水区乐平镇南边xxx内”与“佛山市三水区xxx北侧”均为涵盖数目众多的不同地点的一个概略性地址，并非指向某一企业所使用的地址或门牌地址。至于证据2，本案中所涉厂房均于2006年已办证，上诉人提供的2012年的相关建筑合同，不能指出新建建筑物的所在，也未能提供其新建建筑物已另行办证的证据，不足以证明上述建筑合同所建的建筑物，存在于其向黎志康租赁使用的厂区内。经审查，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，上诉人南海一林公司主张其已于涉案厂房（含土地使用权）办理抵押前，已承租涉案厂房，但上诉人提供的证据不能充分证明其主张：一是上诉人提供的付款依据，不足以证明是其所支付的租金，且上诉人分两次支付二十年租金不符合租赁的一般情形。二是上诉人不能提供其在抵押前实际租赁使用的证据。此外，上诉人南海一林公司称其承租黎志康涉案厂房后转租给美亚佛山公司，而美亚佛山公司的法定代表人黎志恒与被执行人黎志康存在亲属关系，南海一林公司前后两任法定代表人均曾在美亚佛山公司购买社保，三者之间关系密切，对上诉人提供的证据，应予严格审查。现黎志康在一、二审期间均未到庭参加诉讼，上诉人提交的证据亦不充分，因此涉案《厂房租赁合同》的真实性以及实际发生的租赁关系不宜确定。综上，上诉人南海一林公司的上诉主张，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人佛山市南海一林装饰材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一八年九月三十日书记员  林晓波