江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初1705号 原告:连云港恒发置业有限公司,住所地灌云县伊山镇新民南路东侧。 法定代表人：王怀香，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱铁军，江苏法哲律师事务所律师。 被告:连云港胜海置业有限公司,住所地灌云县临港产业区燕尾港**。 法定代表人：徐传枝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。 原告连云港恒发置业有限公司（以下简称恒发公司）与被告连云港胜海置业有限公司（以下简称胜海公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告恒发公司委托诉讼代理人朱铁军，被告胜海公司委托诉讼代理人张广茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失800万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月10日，原、被告签订《灌云临港产业区燕尾新城低密度专家楼开发协议书》，协议约定：原告按8万元/亩缴纳土地出让金，取得12.83亩土地使用面积，建设6栋独栋专家楼，并约定被告协助原告办理6栋专家楼的规划、建设、房产等相关手续。协议签订后，原告投入资金建设，6栋专家楼现已竣工。因该地块的土地使用权被被告抵押给银行，无法办理房屋预售许可证。2015年9月23日原、被告签订《园区专家楼回购协议书》，约定被告将原告已缴纳的90万元土地款、6万元监理费退还给原告，6栋别墅由被告回购，并约定原告对6栋专家楼享有优先处置权。但被告没有按约履行回购协议，在没有告知原告的情况下将部分别墅出售，原告至今没有拿到回购款。因被告的行为导致双方签订的回购协议目的无法实现，于是原告通知被告解除双方签订的回购协议。原告投入巨资建设6栋专家楼，被告没有按约履行合同义务，双方签订回购协议后没有告知原告就私下将部分别墅出卖，给原告造成了巨大损失。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告胜海公司辩称，一、因原告恒发公司不具备房地产开发资质，导致无法取得用地、规划和房产销售相关手续，致使合作开发协议不能履行；二、原告未投资开发建设6幢专家楼，2011年3月12日上海升远连云港分公司与连云港顺意装饰工程有限公司签订《工程内部施工协议》，约定由连云港顺意装饰工程有限公司全垫资建设6幢专家楼，工程完工后上海升远连云港分公司未按约支付工程款。2015年8月11日连云港顺意装饰工程有限公司诉至法院，贵院作出（2015）灌杨民初字第0459号民事判决，判令升远公司支付顺意公司工程款4039499.82元；三、原、被告签订的回购协议未实际履行。原告未实际投资也无权与原告签订回购协议。综上，原告不存在任何损失，原告的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年2月10日，原告恒发公司（乙方）与被告胜海公司（甲方）签订《灌云临港产业区燕尾新城低密度专家楼开发协议书》，协议约定：由原告开发建设灌云临港产业区燕尾新城6栋低密度专家楼，原告按8万元/亩缴纳土地出让金，用地面积和小区内道路、雨污水、给水绿化等配套设施费用按6栋专家楼建筑面积占总开面积的比例进行分摊，用地面积12.83亩。本协议签订3日内，乙方须向甲方交纳50%土地出让金，另外50%土地出让金乙方在办理了房产销售许可证后交齐；按照批准的规划设计方案，甲方提供建筑施工图，乙方不得变更，以保持与周边建筑的统一性。乙方在项目建设施工过程中不得破坏现有配套设施，否则由乙方原样修复；甲方协助乙方办理6栋专家楼的规划、建设、房产等相关手续。协议还对其他事项进行了约定。 2011年5月11日被告胜海公司代收原告缴纳的土地出让金90万元。涉案6栋专家楼的编号为11#、12#、13#、17#、18#、19#。2011年2月24日案外人孙克同（甲方）与上海升远建筑工程有限公司连云港分公司（乙方）签订《合作协议》。协议约定，在甲方与胜海公司签订的协议前提下，共同投资开发二十栋专家楼，甲方投资土地款400万元，并负责提供该项目相关有效法律文件和相关手续（其主要手续：该项目土地使用证、施工许可证等），乙方投资该项目的建筑工程工程款，房屋销售后扣除建筑成本、土地款、销售管理等相关费用，利润甲乙双方各分配50%。 2011年2月26日，案外人上海升远建筑工程有限公司连云港分公司与连云港顺意装饰工程有限公司签订《工程内部施工协议》，上海升远建筑工程有限公司将涉案的专家楼承包给连云港顺意装饰工程有限公司施工。工程完工后，因工程款纠纷，2015年8月11日连云港顺意装饰工程有限公司以上海升远建筑工程有限公司、上海升远建筑工程有限公司连云港分公司为共同被告诉至本院，本院作出作出（2015）灌杨民初字第0459号民事判决，判令上海升远建筑工程有限公司支付连云港顺意装饰工程有限公司工程款4039499.82元。 2012年11月6日，案外人孙克同、上海升远建筑工程有限公司连云港分公司及被告胜海公司三方签订协议，对已建成6幢专家楼进行了分配。2013年5月28日三方协商一致，同意该协议作废。2015年9月23日原、被告签订《园区专家楼回购协议书》，协议约定被告回购6幢专家楼。2018年3月6日原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除原、被告签订《园区专家楼回购协议书》。 上述事实，有原告举证的《灌云临港产业区燕尾新城低密度专家楼开发协议书》、收据2张、回购协议书、解除合同通知书及快递单、协议1份，被告举证的《灌云临港产业区燕尾新城低密度专家楼开发协议书》、《合作协议》、《工程内部施工协议》、2012年11月6日协议1份、（2015）灌杨民初字第0459号民事判决书、回购协议书以及原、被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告恒发公司不具备房地产开发资质，原、被告之间签订的合作开发房地产协议应为无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。合作开发房地产协议签订后，被告收取了原告土地款90万元，应返还原告；原告主张被告应赔偿其损失800万元，对此本院认为从原、被告提供的证据反映原告除向被告缴纳了90万元的土地款外，在涉案6幢专家楼的建设过程中没有任何投入，都是由案外人全垫资建设，原告也没有证据证明向实际施工人支付过工程款。故原告要求被告赔偿损失800万元无事实和法律依据，本院不予支持 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告连云港胜海置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告连云港恒发置业有限公司90万元； 二、驳回原告连云港恒发置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67800元，由原告连云港恒发置业有限公司负担60000元，由被告连云港胜海置业有限公司负担7800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行 苍梧支行营业部，帐号：44×××94。 审 判 长  马晓永 审 判 员  战传福 人民陪审员  陈振兴 二〇一八年九月十二日 书 记 员  孙雅坤 法律条文及上诉须知附录 （一）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （二）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 （三1）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。