湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初1134号原告：湖南省新康桥房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道123号高桥信用社501室。法定代表人：王成云，董事长。委托诉讼代理人：蔡晴，湖南麓和律师事务所律师。被告：张刚强，男，1982年1月1日出生，汉族，住山东省郯城县。原告湖南省新康桥房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告张刚强（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡晴到庭参加了诉讼；被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判决被告向原告支付违约金138056.82元（由三部分构成，分别根据买卖合同第七条（773894元×1%）、补充协议第七条（773894元×2%）、借款协议第五条（220000元×日万分之六×870日）计算）；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的盛世华章小区三期第C3栋205号房，约定房屋总金额773894元，被告选择银行按揭，首付款233894元，银行按揭贷款540000元。同时，为解决被告首付款资金紧张问题，原告应被告要求以借款形式，约定被告延后分期支付220000元首付款，期限分别为2015年1月29日付款80000元、2015年4月29日付款70000元、2015年7月29日付款70000元，逾期则按万分之六支付利息并按万分之五支付违约金，同时承担原告主张权利所产生的全部费用。被告违反《商品房买卖合同》约定，未及时缴纳维修基金和契税，也未办理银行按揭手续或是一次性付款手续，经原告多次催要均不予理睬，同时，被告还违反《借款协议》约定，未按约定分期支付首付款。据此，因被告违反相关约定，原告请求判决解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，并判决被告承担违约责任，以维护原告的合法权益。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区长沙大道605号盛世华章第C3幢1单元205号房屋（最终以房屋所有权登记的地址为准）；2.该商品房建筑面积121.3平方米，单价为6380元/平方米，总房价773894元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款（含定金20000元）233894元，剩余房款540000元向交通银行北大桥支行申请贷款，买受人应协助办理。买受人应在本合同签订之日将申请办理银行按揭所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；3.买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；4.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；5.买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金。合同附件六《补充协议》第七条载明：买受人应当在本合同签订之日起3日内缴存物业维修资金并将物业维修资金开发商联送至出卖人指定地点，逾期缴存和送达超过3日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按房款总额的2%向出卖人支付违约金。同日，原告（甲方、出借人）与被告（乙方、借款人）签订《借款协议》，约定乙方为购买甲方开发的C3幢1单元205房因资金不足，特向甲方申请借款，所借金额为220000元，另就还款方式、逾期责任等进行了约定。上述合同签订后，原告出具被告缴纳购房款233894元的销售不动产统一发票一张（原告陈述被告个人仅实际付款13894元），被告后未按照合同约定办理贷款手续或通过其他方式支付购房款，也未缴存物业维修资金。原告于2014年12月17日向被告邮寄《通知函》，要求被告在当月25日前交齐银行按揭所需的全部资料并缴存物业维修资金，否则要求办理一次性付款手续，逾期则追究相应违约责任。因向被告催要未果，原告于2018年2月7日诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据诉争买卖合同约定，被告应在合同签订之日即将申请办理银行按揭所需的全部资料提交原告，在接到原告或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，若被告逾期付款超过30日则原告享有解除权；根据《补充协议》约定，被告应在合同签订之日起3日内缴存物业维修资金，逾期超过3日则原告享有解除权。因被告在合同签订后未履行贷款办理、缴存物业维修资金的约定义务，原告自2014年11月5日起即享有合同解除权，原告后虽于2014年12月17日向被告发送了《通知函》，但仅为催办通知，并非解除合同通知，原告于2018年2月7日诉至本院要求解除合同，其解除权的行使已经超过法律规定的期限，解除权已经消灭，故本院对原告要求解除《长沙市商品房买卖合同》及要求被告支付合同解除违约金的诉讼请求，均不予支持。此外，原告本案系主张解除双方买卖合同关系，其根据《借款协议》要求被告承担逾期还款违约责任，本院认为与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告湖南省新康桥房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费3061元，公告费560元，保全费4370元，合计7991元，由原告湖南省新康桥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  朱楷人人民陪审员  周志伟二〇一八年九月三十日法官助理袁亚书记员甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。