福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初4314号 原告：陈静，女，1977年10月3日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：蔡德火、杨君锋，福建福莆律师事务所执业律师。 被告：吴继武，男，1979年2月8日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：徐冬桂，女，1982年7月2日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 两被告的委托诉讼代理人：方春萍，福建律海律师事务所执业律师。 原告陈静与被告吴继武、徐冬桂民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人杨君锋、蔡德火，被告吴继武、徐冬桂的委托诉讼代理人方春苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静向本院提出诉讼请求：1.判决解除陈静与吴继武、徐冬桂签订的《房产买卖合同》；2.判决吴继武、徐冬桂共同返还给陈静购房款20万元及该款自2017年12月1日起至还清之日止按月利率2%计算的利息；3.判决吴继武、徐冬桂赔偿因房产升值给陈静造成的经济损失20万元；4.判决吴继武、徐冬桂支付给陈静律师代理费5000元，并承担本案受理费、诉讼保全费等诉讼费用。庭审时变更诉讼请求：1.判决吴继武、徐冬桂共同偿还陈静本金20万元及该款自2018年3月1日起至还清之日止按月利率2%计算的利息。吴继武之前支付的款项，抵扣2018年3月1日之前的利息；2.本案的诉讼费、律师费由吴继武、徐冬桂承担。事实与理由：陈静与吴继武、徐冬桂于2017年12月1日签订《房产买卖合同》一份，合同约定：吴继武、徐冬桂将坐落在莆田市荔城区顶墩片区安置房4#1301号，建筑面积为125.58平方米的房子出售给陈静，房屋出售价为60万元，陈静在合同签订之日支付给吴继武、徐冬桂第一期购房款20万元整，余款待房屋产权转移登记到陈静名下时一次性付清。同时，合同还约定在上述房产转移登记到陈静名下之前，陈静有权随时要求解除合同；吴继武、徐冬桂应保证上述房产权属无争议，如有第三人对上述套房权属、范围提出异议，或第三人通过有权部门对上述房产采取查封、拍卖等行为，均由甲方即吴继武、徐冬桂负责处理并承担责任。如因甲方权属问题或未能处理等原因导致乙方即陈静无法取得上述房产，乙方除有权要求甲方返还上述20万元购房款及利息外，还有权要求甲方赔偿乙方由此造成的经济损失，包括相关费用损失和套房增值给乙方造成的经济损失。合同签订后，陈静依合同约定已支付给吴继武、徐冬桂20万元。但现陈静了解到吴继武、徐冬桂在本合同签订之前因向他人借款已将上述套房以让与担保方式抵押给他人，其他债权人已对吴继武、徐冬桂提起诉讼并要求查封上述房产，致陈静签订《房产买卖合同》的目的无法实现。吴继武、徐冬桂隐瞒事实欺诈陈静签约，其行为严重侵犯了陈静的合法权益，应按合同约定承担退还购房款及利息并赔偿损失的责任。现标的房产按8000元/平方米计算价值约为100万元，因合同目的不能实现给陈静造成的损失约40万元，考虑到购房款才付20万元，所以陈静现要求吴继武、徐冬桂赔偿经济损失20万元。 吴继武、徐冬桂辩称：1.本案双方不存在买卖关系，而是民间借贷关系。双方签订的《房产买卖合同》系陈静以合法形式掩盖其高利放贷的非法目的，因此该合同无效，陈静基于无效合同所主张的全部诉讼请求应予驳回；2.本案的借贷本金应认定为159000元。双方虽约定借款本金为200000元，但2017年12月1日吴继武只收到陈静通过郑秀云账户转账到吴继武招商银行账户的165000元。借款当天吴继武应陈静要求先支付当月的利息6000元到林玲账户，系在出借本金中预先扣除利息，因此实际的出借本金应按照165000元减去6000元即159000元认定；3.吴继武一共还款41000元，即于2017年12月1日、2018年1月5日、2018年2月7日、2018年2月13日分别转账到陈静指定的林玲账户6000元、6000元、5000元、6000元，并于2018年4月15日、2018年4月19日、2018年5月15日分别转账5000元、10000元、3000元给陈静。上述款项除了借款当天还款的6000元应在本金中扣除，余款35000元应按先偿还利息，后还本金计算。陈静请求按照月利率2%的计息起点是2018年3月1日，因此2017年12月1日至2018年2月28日借款利息按月利率3%计算，2018年3月1日之后按照陈静变更后的诉讼请求即月利率2%计算。 本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，吴继武、徐冬桂作为甲方与陈静作为乙方签订《房产买卖合同》一份，约定：一、甲方出让给乙方的房屋坐落于莆田市荔城区顶墩片区安置房4#1301号，建筑面积125.58平方米，甲方已对该套房进行简单装修并入住。现甲方愿意将该套房以总价陆拾万元转让给乙方所有。二、付款方式：乙方应在本协议签订之日支付给甲方第一期购房款人民币贰拾万元整，其余购房款待上述套房房产权转移登记到乙方名下时一次性付清。甲方应在收到上述购房款之日将上述套房的《征地拆迁补偿安置协议书》原件或甲方签字确认的复印件交给乙方收执。三、鉴于甲方目前搬迁有困难，乙方同意甲方继续在上述套房居住12个月。暂住期间甲方有权在返还乙方20万元购房款和利息（自付款之日起至还清之日止按月利率3%计息，下文利息如未特别注明，均照此计算）后单方解除合同。如甲方没有解除合同，则暂住期满甲方应腾空房屋并将房产交付乙方使用。如甲方拒绝或拖延交付，乙方有权向法院起诉要求甲方交付房产，并有权要求甲方支付逾期给乙方造成的损失（按每月人民币4000元计）。如果甲方在暂住期满后要求解除本合同，应在返还乙方20万元购房款及利息并支付乙方违约金人民币5万元后方可解除合同。四、在上述房产转移登记到乙方名下之前，乙方有权随时解除本合同。如果乙方解除本合同时房产尚未交付给乙方使用，则甲方同意退还给乙方已付全部购房款及利息。如果房产已经交付给乙方使用，则甲方同意退还乙方已付全部购房款及该购房款至房产交付之日的利息。五、甲方应保证上述套房权属无争议。如有第三人对上述套房权属、范围提出异议，或第三人通过有权部门对上述房产采取查封拍卖等行为，均由甲方负责处理并承担责任。如因甲方权属问题或未能处理等原因导致乙方无法取得上述房产，则乙方除有权要求乙方返还上述20万元购房款及利息外，还有权要求甲方赔偿乙方由此造成的经济损失，包括相关费用损失和套房增值给乙方造成的损失。……。合同下部尚有以下内容：“收款确认备注：吴继武确认已于2017年12月1日收到乙方陈静通过郑秀云账户汇到吴继武账户的购房款人民币贰拾万元整。此据。”吴继武、徐冬桂分别在落款的收款人处、担保人处签名按手印，吴继武并在合同尾部书写其招商银行卡号。同日，郑秀云转账165000元给吴继武，吴继武则转账6000元给林玲。吴继武又分别于2018年1月5日、2月7日、2月13日转账6000元、5000元、6000元给林玲，并于2018年4月15日、4月19日、5月15日分别转账5000元、10000元、3000元给陈静。因吴继武、徐冬桂未还剩余款项，2018年7月26日，陈静与福建福莆律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师代理本案诉讼，陈静支付了律师代理费5000元。 本院认为，吴继武、徐冬桂虽与陈静签订《房屋买卖合同》，但双方约定支付首期购房款仅为总价款的三分之一，卖方仍可继续居住一年，双方在一定条件下均可解除合同，而没有对房屋交付及产权变更登记等作出明确约定，且签订合同后吴继武、徐冬桂陆续向陈静还款，不符合房屋买卖常理，应认定双方签订的买卖合同系作为民间借贷合同的担保。经本院释明后，陈静变更了诉讼请求，故本案系民间借贷纠纷。 关于借款本金的数额认定问题。陈静主张出借200000元本金给吴继武、徐冬桂，其中165000元转账给吴继武、35000元转账给吴继武、徐冬桂指定的案外人陈文通账户。吴继武、徐冬桂辩称借款本金为159000元。吴继武虽在该合同上确认于2017年12月1日收到陈静通过郑秀云账户转账的200000元，但该内容系与合同内容同时打印，吴继武另在合同下部书写其招商银行账号，说明双方签订合同时借款尚未支付，陈静应对出借款项已支付承担举证证明责任。银行交易明细证明当天吴继武仅收到郑秀云转账165000元，陈静主张余款按借款人的指示转账给案外人账户，但未提供相应的证据证实且吴继武不予认可，本院不予采信，故本院依法认定陈静实际给付出借款金额为165000元。预先在本金中扣除利息的，应以实际出借的金额认定为本金。吴继武、徐冬桂提供的微信截图内容可认定吴继武转账给林玲的款项是根据陈静指示的。吴继武于签订合同当日转账给林玲的6000元，系支付本案借款利息，应在本金中扣除，故本院依法认定陈静实际出借本金为159000元。吴继武、徐冬桂的上述辩解合法有据，本院予以采信。 关于吴继武、徐冬桂还需偿还的借款金额问题。陈静主张吴继武已偿还的款项全部用于抵扣2018年3月1日之前的利息，并请求偿还本金200000元及该款自2018年3月1日起按月利率2%计息。吴继武、徐冬桂辩称已偿还款项除了借款当天还款的6000元应在本金中扣除，余款35000元应按先偿还利息，后还本金计算。因没有证据证实双方对还款时是偿还本金还是利息作出约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第二十一条的规定，应认定优先偿还利息，超出部分偿还本金。吴继武、徐冬桂于2018年1月5日偿还的6000元系用于偿还本金159000元自2017年12月1日至2018年1月5日的按月利率3%计算的利息5565元，偿还本金435元，尚欠本金158565元；2018年2月7日偿还的5000元系不足偿还本金158565元自2018年1月6日至2月7日按月利率3%计算的的利息5074元，尚欠本金158565元及利息74元未偿还；2018年2月13日偿还6000元系用于偿还本金158565元自2018年2月8日至2月13日按月利率3%计算的利息951元及结欠利息74元，偿还本金4975元，尚欠本金153590元；2018年4月15偿还的5000元不足偿还本金153590元自2018年2月14日至2月28日按月利率3%计算的利息2304元以及自3月1日至4月15日按月利率2%计算的利息4608元，该期间内尚有利息1912元及本金153590元未偿还；2018年4月19日偿还的10000元系先用于偿还本金153590元自2018年4月16日至4月19日按月利率2%计的利息410元及尚欠利息1912元，偿还本金7678元，尚欠本金145912元；2018年5月15日偿还的3000元系先用于偿还本金145912元自2018年4月20日至5月15日按月利率2%计算的利息2529元，偿还本金471元，尚欠本金143383元未偿还。故吴继武、徐冬桂还需偿还本金143383元及该款自2018年5月16日起至还清之日止按月利率2%计算的利息。陈静的上述请求中缺乏依据部分，本院不予支持。 关于陈静、吴继武是否应该承担陈静的律师代理费的问题。陈静请求吴继武、徐冬桂承担律师费，吴继武、徐冬桂辩称双方签订的《房产买卖合同》系无效合同，基于无效合同约定主张律师费，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，涉案的《房产买卖合同》的效力不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，故双方关于违约方需承担相关费用损失的约定合法有效，故陈静的上述请求符合双方约定，本院亦予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、吴继武、徐冬桂应在本判决生效之日起十日内偿还陈静借款143383元及该款自2018年5月16日起至还清之日止按月利率2%计算的利息； 二、吴继武、徐冬桂应在本判决生效之日起十日内支付给陈静律师代理费5000元； 三、驳回陈静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11850元，减半收取为5925元，由吴继武、徐冬桂负担2106元，陈静负担3819元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈金钰 二〇一八年九月二十五日 书记员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及执行提示： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应该将实际出借的金额认定为本金。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： (一)实现债权的有关费用； (二)利息； (三)主债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -1-