福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初6113号 原告：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路**。 负责人：潘敏。 委托诉讼代理人：曾智英、林花，该行工作人员。 被告：郑斌，男，汉族，1981年1月20日出生，住福建省平潭县。 被告：福建龙旺房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇水西林****。 法定代表人：薛伟。 委托诉讼代理人：蔡宇涛，该公司工作人员。 原告中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称工商银行）诉被告郑斌、福建龙旺房地产开发有限公司（以下简称龙旺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人林花，被告龙旺公司委托诉讼代理人蔡宇涛到庭参加诉讼。被告郑斌经传票换传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令工商银行与郑斌、龙旺公司签订的编号Ａ：［闽］字［营业部］行［鼓楼］支行［2014］年［一手房贷ＬＷ196］号《个人购房借款／担保合同》提前到期；2.依法判令郑斌立即向工商银行偿还截止2018年8月27日的本金1866516.12元，利息及罚息8063.29元；3.判令工商银行有权以郑斌提供的抵押物（闽侯县康桥丹堤56＃楼03联排住宅）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.判令龙旺公司对郑斌的上述债务承担连带保证责任；5.判令本案诉讼费用由两被告负担。 事实和理由：2014年5月30日，郑斌与工商银行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［鼓楼］支行［2014］年［一手房贷ＬＷ196］号），约定郑斌向工商银行借款198万元人民币用于购置闽侯县康桥丹堤56＃楼03联排住宅的房产，并以该所购房产为抵押物，贷款期限为三十年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，郑斌应按月等额本息还款法（按月计息）还款。案涉合同第4.1条约定：贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。案涉合同第9.1条约定：若郑斌未按合同约定日期偿还贷款的，工商银行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。同时，案涉合同第十四条约定：郑斌连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工商银行有权宣布本合同贷款提前到期，要求郑斌立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。由于郑斌没有按照合同约定履行各自的义务，案涉合同第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。案涉合同第21.1条约定：贷款到期（包括被宣布提起到期）借款人未予清偿的，工商银行可与郑斌协商以案涉抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。案涉合同第10.2条约定：龙旺公司为郑斌的上述贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且工商银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2014年6月30日，闽侯县房地产管理所对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第××号），但至今未取得房屋他项权证书。 合同签订后，工商银行依约履行了贷款发放义务。但是，郑斌未按照合同约定的时间和金额按期还款，龙旺公司亦未完全履行其阶段性连带保证责任，其行为已构成违约。 工商银行为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： A1.郑斌身份证、户口簿、未婚声明书、离婚证、离婚协议书、龙旺公司营业执照复印件，证明二被告为适格主体。 A2.编号A：[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2014]年[一手房贷LW196]号《个人购房借款/担保合同》，证明工商银行与郑斌、龙旺公司于2014年5月30日签订《个人购房借款/担保合同》，成立借款合同法律关系；龙旺公司应承担连带保证责任；合同中对郑斌借款方式、借款利率、罚息、复息、实现债权费用的承担等均作出约定。 Ａ3.《房屋预告登记证明》（编号：侯房预ＱＲ字第××号）,证明郑斌以其位于闽侯县康桥丹堤56＃楼03联排住宅房产为上述《个人购房借款／担保合同》提供抵押担保，并已于2014年6月30日办理了预购商品房贷款抵押登记手续。 A4.中国工商银行借款凭证、个人贷款正常发放凭证，证明工商银行依约于2014年7月1日发放了贷款198万元，借款到期日为2044年7月1日，贷款利率为年利率6.8775﹪。 A5.自营历史明细表，证明郑斌累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，已经构成违约。 A6.2018年8月27日的自营历史明细表，证明郑斌最新欠款情况。 郑斌未作书面答辩，亦未提交证据。 龙旺公司辩称，龙旺公司的银行账户从2016年11月至2018年6月已经由工商银行扣划196110.44元，扣划的依据为代扣逾期贷款。而从工商银行所提交的证据中，其对前述所扣划的款项未予以明确计算。对于郑斌尚欠的款项应还款时最后欠款数据为准。对于工商银行其他诉请和事实理由没有异议。 龙旺公司向本院提交如下证据：B1.扣款明细，证明龙旺公司的银行账号从2016年11月至2018年6月已经由工商银行扣划196110.44元，扣划的依据为代扣逾期贷款。 本院认为，郑斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，视为自愿放弃抗辩权利。龙旺公司及工商银行对对方提交的证据均不持异议，且上述证据提供的证据均为书证，与原件核对无异，本院依法予以确认。 根据工商银行的庭审陈述及向本院提交的上述有效证据，本院认定工商银行所诉属实，本院予以确认。 本院认为，郑斌与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。工商银行依约向郑斌发放贷款，郑斌未能按约还款及承担抵押担保责任，龙旺公司亦未承担担保责任，均属违约行为，依法应承担违约责任。现工商银行要求解除其与郑斌、龙旺公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求郑斌返还借款本金并支付利息、罚息及复利，以及要求折价、拍卖、变卖郑斌的抵押物并从所得的价款中优先受偿，于法有据，本院予以支持。龙旺公司承诺为上述贷款提供阶段性连带责任保证意思表示真实，担保关系合法有效，本院予以确认。现因合同约定的免除龙旺公司保证责任的条件尚未成就，因此工商银行要求龙旺公司对郑斌上述借款承担连带责任担保，于法有据，本院予以支持。龙旺公司在承担保证责任后，依法有权向主债务人即郑斌追偿。郑斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与郑斌、福建龙旺房地产开发有限公司签订的编号A：[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2014]年[一手房贷LW196]号《个人购房借款/担保合同》； 二、郑斌应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行借款本金，并支付利息、罚息及复利（截止2018年8月27日，本金1866516.12元，利息及罚息为8063.29元，本金、利息、罚息及复利的具体金额，依照合同约定计至实际还款之日止）； 三、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行有权以郑斌提供的坐落于闽侯县康桥丹堤56＃楼03联排住宅的抵押房产，折价或以拍卖、变卖所得的价款对上述第二项判决确定的债权优先受偿； 四、福建龙旺房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任； 五、福建龙旺房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向郑斌追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费21747元，由郑斌、福建龙旺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王明亮 人民陪审员  王建山 人民陪审员  王一江 二〇一八年九月十日 书 记 员  林长春 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。