四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初2982号 原告：成都新都蓝光房地产开发有限公司，住所地成都市新都区街道黄花村八社。 法定代表人：余驰，执行董事。 委托诉讼代理人：郭军伟，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星龙，四川商信律师事务所律师。 被告：王琴，女，1992年3月24日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：何金雄，男，1965年3月29日出生，汉族，住四川省西充县。 被告：张学芬，女，1965年5月8日出生，汉族，住四川省西充县。 成都新都蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）与被告王琴、何金雄、张学芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理，依法由审判员赵乐适用简易程序审理，由于被告王琴、何金雄、张学芬下落不明，案件转为普通程序，公告向被告王琴、何金雄、张学芬送达了诉讼文书，由审判员赵乐担任审判长，与人民陪审员周克宇、骆恒组成合议庭，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告蓝光公司的委托诉讼代理人郭军伟到庭参加诉讼，公告期届满，被告王琴、何金雄、张学芬未到庭应诉。本案现已审理终结。 蓝光公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1.解除蓝光公司与王琴、何金雄、张学芬签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：301807，合同自编号：109-0566，含《补充协议》及其它附件），王琴、何金雄、张学芬协助蓝光公司办理成都市新都区大丰街道太平碑路X号X幢X单元X楼X号房屋的注销房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案及网签；2.王琴、何金雄、张学芬向蓝光公司支付由蓝光公司代为清偿的贷款本息367381.45元，《商品房买卖合同》项下违约金54391.6元，前述两项费用合计421773.05元，由蓝光公司从王琴、何金雄、张学芬已支付的购房款中直接扣除上述款项。事实与理由：2015年11月19日，蓝光公司与王琴、何金雄、张学芬签订《商品房买卖合同》（合同自编号：109-XXXX，含《补充协议》及其它附件），约定王琴、何金雄、张学芬购买蓝光公司开发的位于新都区大丰街道太平碑路X号蓝光花满庭一期X幢X单元X层X号房屋，建筑面积94.02平方米，总价款543916元，采用贷款方式付款；若王琴、何金雄、张学芬出现导致银行解除与其签订的抵押贷款协议，并要求蓝光公司承担连带保证责任情形的，蓝光公司有权单方解除《商品房买卖合同》，并在上述合同解除后的一个月内从应退给王琴、何金雄、张学芬的房款中扣除与蓝光公司垫付金额等额的款项，同时王琴、何金雄、张学芬应承担总房款的10%的违约金；按照法律规定或合同约定解除合同的，王琴、何金雄、张学芬应在合同解除之日起10日内配合蓝光公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续。合同签订后，王琴、何金雄、张学芬作为借款人、蓝光公司作为保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，由工行草市支行向王琴、何金雄、张学芬发放个人购置住房贷款380000元用于购买房屋，王琴、何金雄、张学芬应按月还款，蓝光公司承担连带责任保证。因王琴、何金雄、张学芬贷款连续逾期，工行草市支行于2017年11月向蓝光公司出具《履行保证责任通知书》，要求蓝光公司一次性履行连带保证责任，代为清偿王琴、何金雄、张学芬所欠全部贷款本金、利息（含复息）、罚息，蓝光公司于2018年1月23日向工行草市支行支付了前述款项。王琴、何金雄、张学芬未按约定向工行草市支行履行还款义务，导致蓝光公司就上述贷款承担连带保证责任的行为已经构成了违约，经蓝光公司多次催告，王琴、何金雄、张学芬仍未履行义务。为维护自身合法权益，蓝光公司诉至法院。 王琴、何金雄、张学芬未作答辩。 经审理查明，2015年11月19日，王琴、何金雄、张学芬（买受人）与蓝光公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同自编号：109-XXXX；合同备案号：XXXXXX），约定王琴、何金雄、张学芬购买蓝光公司开发的位于新都区大丰街道太平碑路X号X幢X单元X楼X号房屋，建筑面积94.02平方米，总价款543916元，王琴、何金雄、张学芬采取贷款方式付款，并于2015年11月19日前支付首付款163916元，余款380000元以向工行草市支行申请贷款的方式支付，期限为30年。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第三款约定“若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。” 2015年12月22日，王琴、何金雄、张学芬作为借款人、抵押人，蓝光公司作为保证人，与贷款人工行草市支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定王琴、何金雄、张学芬向工行草市支行贷款380000元用于购买新都区大丰街道太平碑路X号X幢X单元X楼X号房屋，贷款期限为18年，王琴、何金雄、张学芬以按月等额本息还款法的方式偿还贷款本息；蓝光公司自愿为该合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。 2017年11月30日，工行草市支行向蓝光公司出具《履行保证责任通知书》，载明“……贵公司我行与购房借款人何金雄签订的《个人购房借款/担保合同》合同号为04402000442015一手贷000XXXX号提供连带保证责任担保。我行已多方催收无法联系上客户，客户已连续逾期4期，累计逾期14次，严重违约。根据贵公司与中国工商银行股份有限公司成都草市支行签订的《按揭贷款业务合作协议》及其相关内容，现要求贵公司按协议规定履行连带担保责任，代为清偿该客户何金雄所欠我行的逾期贷款本金、利息（含复息）、罚息以（截止2017年11月29日）合计金额368000元，以使我行债权的实现。” 2018年1月23日，蓝光公司向工行草市支行转款368000元，附言“花满庭3期X栋X号房客户王琴，何金雄、张学芬断供，银行要求代偿。”同日，工行草市支行向蓝光公司出具《还款证明》，载明“……现由成都新都蓝光房地产开发有限公司于2018年1月24日代为清偿何金雄、张学芬、王琴所欠我行全部贷款本息（含利息、罚息），合计金额367381.45元（大写叁拾陆万柒仟叁佰捌拾壹元肆角伍分）。” 另查明，案涉房屋并未实际交付。 上述事实有蓝光公司提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件、《商品房买卖合同摘要》、《个人购房借款/担保合同》、《履行保证责任通知书》、《还款证明》、转账凭证及到庭当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，蓝光公司（出卖人）与王琴、何金雄、张学芬（出卖人）于2015年11月19日签订的关于位于新都区大丰街道太平碑路X号X幢X单元X楼X号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行己方义务。蓝光公司与王琴、何金雄、张学芬在合同中约定“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。”由于王琴、何金雄、张学芬未按照约定履行按揭还贷义务，致使其关于案涉房屋的个人购房贷款提前到期，蓝光公司按照《个人购房借款/担保合同》的约定承担了王琴、何金雄、张学芬未按时还清贷款的连带保证责任，代王琴、何金雄、张学芬偿还了全部贷款本息（含利息、罚息、复利）共计367381.45元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”蓝光公司要求解除其与王琴、何金雄、张学芬签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议的诉讼请求，符合上述法律规定及合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。”根据上述法律规定，本院对蓝光公司要求王琴、何金雄、张学芬协助其注销案涉房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案及网签的诉讼请求予以支持；蓝光公司与王琴、何金雄、张学芬签订的案涉合同解除后，蓝光公司应当退还王琴、何金雄、张学芬已支付的购房款543916元。蓝光公司已经按照《个人房产抵押贷款合同》中的约定承担了保证责任，对蓝光公司要求王琴、何金雄、张学芬支付其代为清偿的贷款本息367381.45元的诉讼请求，本院予以支持；同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，蓝光公司要求王琴、何金雄、张学芬支付总购房款10%的违约金54391.6元的诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。蓝光公司要求从王琴、何金雄、张学芬已支付购房款543916元中直接扣除其垫付的367381.45元及违约金54391.6元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除成都新都蓝光房地产开发有限公司与王琴、何金雄、张学芬签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号301807）及补充协议、附件； 二、王琴、何金雄、张学芬于本判决生效之日起十日内协助成都新都蓝光房地产开发有限公司办理注销位于新都区大丰街道太平碑路X号X幢X单元X层X号房屋的房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案及网签； 三、成都新都蓝光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还王琴、何金雄、张学芬购房款543916元； 四、王琴、何金雄、张学芬自本判决生效后十日内支付成都新都蓝光房地产开发有限公司代偿款项367381.45元，违约金54391.6元，共计421773.05元，上述款项从王琴、何金雄、张学芬已实际支付购房款中直接扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7826元，公告费300元，共计8126元，由王琴、何金雄、张学芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵 乐 人民陪审员  周克宇 人民陪审员  骆 恒 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  淳 旭