北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初12925号原告:马安静，女，1955年10月9日出生。委托诉讼代理人：李显琴，北京市中孚律师事务所律师。被告：北京航星机器制造有限公司，住所地北京市东城区和平里东街**。法定代表人：孙绍明，董事长。委托诉讼代理人：赵峰，男，1962年11月10日出生。委托诉讼代理人：王琼，女，1991年3月24日出生。被告：北京强佑房地产开发有限公司，，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路**法定代表人：李小波，董事长。委托诉讼代理人：孟中辉，男，1979年1月2日出生。原告马安静与被告北京航星机器制造有限公司（军工企业代号国营第二三九厂，以下简称航星公司），北京强佑房地产开发有限公司（原名称北京强佑房地产开发公司，2010年3月变更为现名称，以下简称强佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马安静的委托诉讼代理人李显琴，被告航星公司的委托诉讼代理人王琼，被告强佑公司的委托诉讼代理人孟中辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马安静向本院提出诉讼请求：1、要求强佑公司为马安静办理北京市朝阳区×号房屋所有权的转移登记手续，将上述房屋登记至原告马安静名下；2、诉讼费由被告强佑公司承担。事实和理由：1999年2月9日和2001年1月3日，被告航星公司与被告强佑公司先后签订《×危改小区项目联合建设协议书》（以下简称联建协议）及补充协议。约定原为×拆迁准备的×号楼60套现房，作为被告强佑公司与被告航星公司结算50余户拆迁补偿费的互抵物，由被告强佑公司将房屋产权证办理到被告航星公司指定人名下。2001年1月8日，原告马安静与被告航星公司签订《二三九厂分配住房协议书》，马安静据此取得并实际入住了北京市朝阳区×室(以下简称涉诉房屋)。但被告强佑公司只给60户中的2户办理了房屋过户登记及房屋产权证，拒绝为马安静办理房屋过户登记和不动产权证书。2017年，60户居民中的35户提起了诉讼，经审理，北京市朝阳区人民法院判决被告强佑公司为35户居民办理房屋所有权证，现已执行完毕。现原告方同意补齐房屋差价款，并承担过户过程中产生的相关税费。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告航星公司辩称：同意原告的诉讼请求。被告强佑公司应将涉诉房屋不动产权证过户至原告马安静名下。被告强佑公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、马安静与强佑公司之间没有任何事实与法律关系，原告对于涉诉房屋的权益是基于航星公司的分配，原告主张权利应当向航星公司主张，而不应该向强佑公司主张，被告强佑公司并非本案适格被告。2、原告起诉的依据是联建协议及补充协议。而两份协议的内容是关于×综合楼还建的事宜，强佑公司与航星公司在两份协议中互负权利义务。同时，根据航星公司与强佑公司达成的民事调解书也明确了航星公司对强佑公司还建综合楼的协助义务，但航星公司一直未按两份协议履行义务，导致强佑公司没有通过规划验收，至今强佑公司未取得产权证，因此给强佑公司造成巨大的经济损失。在×综合楼的前期维护中，强佑公司垫付了大量费用，但航星公司对强佑公司的损失没有任何补偿。强佑公司与航星公司所签联建协议及补充协议是不可分割的，在航星公司未履行相关义务的情况下，强佑公司有权拒绝履行相应的义务。3、按照协议的约定，应在双方结算完毕后办理房屋产权手续，但因房屋测绘面积发生变化而产生差价款，至今航星公司未与强佑公司进行结算，未向强佑公司支付差价款，因此整个过程都是航星公司违约，与强佑公司没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：1999年2月9日，航星公司作为甲方（土地方）与强佑公司作为乙方（投资方）签订《×危改小区项目联合建设协议书》。主要内容是，甲方责任是：协助乙方完成建设用地的开发工作，提供该项目应由甲方出具的文件、地、地下管网资料和手续项目工程现场附近提供联建办公用房；配合乙方协调建设用地的周边关系，使工程顺利施工；协助并配合乙方完成居民搬迁拆迁安置工作。乙方责任是：承担项目工程的全部投资及相关费用；根据搬迁法，负责建设用地内所有居民的永久性安置；按期开工、按期竣工、按期完成为甲方建设的还建任务，如期验收合格并交付使用；承担一切应由乙方缴纳的相关税费。乙方除完成甲方在出让土地上的居民搬迁安置以外，还要在出让地的西北部临×位置，为甲方投资建设1.5万平方米的办公用房。2001年1月3日，航星公司作为甲方与强佑公司作为乙方签订补充协议。约定鉴于甲方在×拆迁中有50余户被拆迁居民，已做了厂内分房安置，乙方同意对甲方安置的50余户居民按照本拆迁区规定进行货币补偿，补偿费用乙方应全部按×现房与甲方结算，不再直接对50余户拆迁户补偿。经友好协商达成如下协议：1、原为×拆迁准备的×号楼60套现房，作为乙方与甲方结算50余户拆迁补偿费的互抵物。2、×号楼1至6层每平方米售价按双方原协议全楼均价3800元销售，按实际销售面积计算。50余户拆迁户所得的拆迁补偿款总额（包括对拆迁户各种补偿和奖励）和所抵的60套房屋款互抵。互抵后如补偿款有余，由乙方向甲方支付剩余的补偿款。如补偿款与房价款互抵后不足，不足部分，甲方同意乙方从支付给甲方的700万元的补偿款中扣除。3、乙方根据甲方的要求将房屋产权证办理到甲方指定的名下。办理过程中所发生的契税、交易费按国家规定承担。有关物业管理按该小区物业管理单位的规定办理。今后60套房屋的冬季取暖费，根据北京市供暖费支付规定，甲方向物业管理单位支付。4、本协议签订后十日内甲乙双方办理有关交接验收手续，一年内办理完成住户房屋产权证手续，如因产权发生争议或不能如期办理，乙方承担一切责任。5、本协议是对双方此前签订的相关协议内容的补充，有不一致之处，以本协议为准，并具有同等法律效力。6、本协议一式四份，双方各执两份，签字盖章后生效。2001年1月8日，航星公司作为甲方与马安静作为乙方签订《二三九厂分配住房协议书》。约定由航星公司将涉诉房屋分配给马安静，购房款由航星公司按月自马安静工资中扣除，并由航星公司根据相关政策为马安静代办购房手续。合同签订后，航星公司将涉诉房屋交付马安静，马安静实际使用涉诉房屋至今。2010年，航星公司以合资、合作开发房地产合同纠纷为由在北京市高级人民法院提起诉讼，要求强佑公司交付房屋、办理房屋所有权证和土地使用证，并赔偿经济损失等。该案在北京市高级人民法院审理期间，强佑公司在北京市东城区人民法院提起诉讼，要求航星公司支付包括涉案房屋在内的共计60套房屋价款与拆迁补偿款差额1287376.9元。2011年9月20日，北京市东城区人民法院依法作出（2011）东民初字第02022号民事判决书，判决航星公司给付强佑公司×楼房款与补偿款差额1287376.9元。2011年12月7日，北京市高级人民法院出具（2010）高民初字2574号民事调解书，强佑公司与航星公司就合资、合作开发房地产合同纠纷达成和解协议：一、×综合楼地下一至地上七层航星公司的物业已在受诉法院主持下交接完毕，地，地下**车库航星公司应得面积围、位置以航星公司和强佑公司于2011年11月18日签字确认的北京市崇文区房屋土地实测队出具的房屋土地测绘技术报告书中载明的强佑公司综合楼地下二层平面图（设计图）标注为准（紫色标注线范围内的面积归航星公司所有，双方各执一份，法院入卷一份，共三份），其中设备用房和公摊部分由北京强佑物业管理有限公司进行管理。二、×综合楼电梯共四部，航星公司和强佑公司各自专用一部，另外两部双方共同使用。三、×综合楼的房屋所有权证和土地使用证办理事宜按原协议执行，航星公司积极配合尽快办理；四、×综合楼西侧及北侧地面划线车位的使用事宜，由航星公司与北京强佑物业管理有限公司协商解决，如遇困难，强佑公司予以协调解决。五、案件受理费四十万元，由航星公司负担三十六万元，强佑公司负担四万元。2017年1月，涉诉房屋所在院落的三十几户居民以房屋买卖合同纠纷为由将航星公司及强佑公司起诉至北京市朝阳区人民法院，要求强佑公司为其办理房屋过户手续并承担违约责任。经审理，北京市朝阳区人民法院于2017年5月作出民事判决书，判决强佑公司为相应居民办理房屋过户手续。庭审中，马安静表示同意向强佑公司补交相应差价款，强佑公司则对差价款数额表示不确定，马安静同意将诉讼房屋差价款支付强佑公司，并同意承担办理房屋所有权证应缴纳的契税等费用。诉讼中，本院到北京市朝阳区不动产登记事务中心就涉诉房屋初始登记及查封、抵押情况进行调查核实。对方工作人员答复称，朝阳区×号楼初始登记的产权人是北京强佑房地产开发有限公司，涉诉房屋无查封、抵押，涉诉房屋登记的房屋建筑面积为64.36平方米。对此调查，双方均认可真实性。上述事实，有《×危改小区项目联合建设协议书》，补充协议，《二三九厂分配住房协议书》,民事调解书，民事判决书，调查笔录及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为：根据查明及已生效的民事判决书认定，联建协议系航星公司与强佑公司针对×危改小区项目的合作开发所签订的正式合同，其内容涉及到建设用地的开发、搬迁安置、项目工程建设、出资及分配等双方合作过程中的主要权利、义务。补充协议系双方围绕拆迁范围内部分拆迁居民的安置补偿问题进一步达成的协议，无论从该补充协议的名称来看，还是就其内容而言，均与联建协议存在一定内在联系，在效力上具有从属性。但进一步审查补充协议的具体内容可知，该补充协议约定强佑公司不直接对50余户被拆迁户进行补偿，而是由强佑公司与航星公司进行结算并以包括涉诉房屋在内的60套房屋折抵拆迁补偿款，同时就折抵的价格、差价的处理以及房屋权证的办理等一系列相关问题亦予以约定，通过补充协议的约定即可明确双方就此问题上的具体权利义务，即该补充协议在履行内容上具有相对独立性。补充协议中对强佑公司负有协助办理涉诉房屋产权证的义务及办理方式、期限均存在明确约定，故强佑公司强调其因航星公司未完全履行合同义务，其不应承担协助办理房屋过户手续的抗辩意见不能成立。同时，补充协议的内容具有相对独立性，并不涉及联建综合楼的相关问题，且涉诉补偿协议中所涉拆迁补偿款与房价款的差价，强佑公司已通过诉讼方式得到受偿；对房屋面积差价款，马安静亦同意向强佑公司交纳，故强佑公司主张航星公司未履行义务，因此强佑公司可不履行义务的意见不能成立。关于被告强佑公司所称的主体资格问题。补充协议中约定强佑公司以包括涉诉房屋在内的60套房屋折抵其应向航星公司支付的拆迁补偿款，实际是通过房屋权属的转让达到抵销双方债权债务的目的。在转让60套房屋的权属过程中，强佑公司具有出卖人的地位，航星公司具有买受人地位，因此，马安静作为买受人指定的第三人，有权直接要求强佑公司办理房屋过户手续。故马安静有权起诉强佑公司办理房屋产权。关于强佑公司提出的房屋差价款问题，因其认可航星公司向其提供的整体房屋差价款的数额，而航星公司对原告所述的其个人房屋存在的差价款数额亦予以认可，故本院对马安静自认的差价款数额予以确定。现马安静同意将房屋差价款22195.8元支付强佑公司，并同意承担涉诉房屋所有权转移登记应缴纳的税费，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马安静办理北京市朝阳区×号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告马安静名下；二、办理北京市朝阳区×号房屋房屋所有权证所需缴纳的税费由原告马安静负担；三、原告马安静于本判决生效之日起三十日内给付被告北京强佑房地产开发有限公司房屋面积差价款二万二千一百九十五元八角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由北京强佑房地产开发有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩晓东二〇一八年九月七日法官助理成竹书记员胡琼