广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18472号原告：陈翔，男，汉族，1991年7月25日出生，住址：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。被告：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区季华五路****之一，统一社会信用代码：91440604562570558N。法定代表人：秦帆。委托诉讼代理人：黄潇，男，侗族，1994年4月17日出生，住，住址：湖北省宣恩县公司员工。委托诉讼代理人：黄德伟，男，汉族，1987年11月11日出生，住，住址：广东省佛山市顺德区公司员工。被告：佛山市万科物业服务有限公司，住，住所：广东省佛山市禅城区季华五路****一社会信用代码：91440605785785011D。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：欧汉莹,女,汉族,1988年1月16日出生,住址:广东省佛山,住址:广东省佛山市禅城区div>委托诉讼代理人：党笑溪，男，汉族，1992年2月3日出生，住址：广东省佛山，住址：广东省佛山市禅城区div>原告陈翔诉被告佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称佛山万科房地产公司）、佛山市万科物业服务有限公司（以下简称佛山万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘晏、被告佛山万科房地产公司的委托诉讼代理人黄潇、黄德伟及被告佛山万科物业公司的委托诉讼代理人欧汉莹、党笑溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、两被告立即搬离位于佛山市禅城区季华五路57号五座二层1号入口侧边的丰巢快递存放箱；2、两被告同意原告在佛山市禅城区季华五路57号五座二层1号入口侧边一层墙体上安置广告灯箱；3、两被告立即向原告赔偿损失，暂计至起诉之日为130144元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年6月，原告至被告佛山万科房地产公司出售的万科广场看房，看中位于佛山市禅城区季华五路57号五座二层1号商铺。原告与被告佛山万科房地产公司就购房细节沟通时，已明确提出以下要求：1、商铺采取按揭付款方式购买，由于资金不足，延迟在2017年9月30日前与被告签约，并要求以现价的99折予以出售，当时的现场底价为3405514元，折后购买价为3371459元；2、申请二层铺外面的广告位使用权，商铺允许经营餐饮行业，同时要求将商铺1楼入口的物品清走（包括门口的快递箱），清开门面，门口改为玻璃门。被告佛山万科房地产公司同意原告的上述两个条件后，原告同意购买涉案商铺，于2017年9月30日与被告佛山万科房地产公司签订《商品房买卖合同（现售）》，并约定于2017年12月31日前交铺。2017年10月19日，原告与案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司签订了《商铺租赁合同》（编号：ZP：2017101901），约定由原告将涉案商铺出租给该公司，租期为8年，从2017年12月1日至2025年11月31日，首年租金为18592元/月。2017年12月，被告佛山万科房地产公司通知原告收铺，原告收铺时看到门口的快递柜还未被清走，便要求被告佛山万科房地产公司立即将门口的东西全部清理掉，否则拒不收铺。被告佛山万科房地产公司回复会尽快处理，让原告先收铺。原告想着被告佛山万科房地产公司是大公司，不会言而无信，于是先行收铺。原告收铺后，被告佛山万科房地产公司拒不履行之前的承诺，其不同意将广告位给原告使用，不同意将门口改为玻璃门，也不同意将快递柜迁走。后被告佛山万科房地产公司告知原告是被告佛山万科物业公司不同意，但原告购房时被告佛山万科房地产公司明确向原告告知其已与被告佛山万科物业公司沟通好，是两被告均已同意原告的要求后，原告才购买涉案商铺。原告对两被告的欺骗行为非常气愤，后与两被告多次沟通，两被告才于2018年7月同意原告将一楼门口改为玻璃门，但一直未将涉案商铺一楼门口的东西清理，也不同意原告在一楼入口处安装广告灯箱。两被告的上述行为导致原告无法向案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司履行出租义务，致使涉案铺位一直未能出租，造成原告巨大的经济损失，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告佛山万科房地产公司辩称：一、关于第1项诉讼请求，从法律上说，快递柜所属位置为业主共有区，且其距离商铺门约1.50米，并未对入口造成遮挡，亦不会对处于二楼的涉案商铺日常经营造成负面影响，该诉请于法无据。原告主张被告佛山万科房地产公司的销售人员在其签署认购书前曾许诺搬离快递柜，但在认购书及买卖合同上均无相关约定，故该诉请无合同依据。原告就这一诉请提交的证据仅为真实性存疑、难以核实的电子数据，即使该电子数据真实，其内容亦均无法说明被告佛山万科房地产公司的销售人员曾于原告签署认购书前与原告就搬离快递柜的事项进行沟通并许诺。被告佛山万科房地产公司认为在商铺的销售领域，销售人员帮助已签订认购书的准业主和物业公司进行沟通，为其日后的经营活动争取更多权益的行为很常见。销售人员从未获得被告佛山万科房地产公司的相关授权，此类沟通行为也未得到物业公司的批准。2、关于第2项诉讼请求，认购书和买卖合同上均未体现相关约定内容，即使电子数据真实，其亦未涉及被告佛山万科房地产公司允诺原告在入口侧做广告灯箱的内容。3、关于第3项诉讼请求，被告佛山万科房地产公司认为原告未尽到其举证责任，其主张的损失未说明计算依据及方法。原告与案外人签订的租赁合同并没有约定消防门改玻璃门、设置广告位、搬离快递柜会影响承租人支付租金的义务等内容，原告亦无提交其他证据予以佐证。被告佛山万科物业公司辩称：一、被告佛山万科物业公司并非合同当事人，也并未给原告任何承诺，原告要求被告佛山万科物业公司承担责任毫无依据。涉案《商品房买卖合同（现售）》为原告与被告佛山万科房地产公司签订，被告佛山万科物业公司并非合同当事人，原告所称的“广告位使用权、玻璃门改造、清开门面”亦为其与被告佛山万科房地产公司之间协商的事宜，与被告佛山万科物业公司无关，被告佛山万科物业公司未曾对原告做出上述承诺。二、快递柜放置于公共部位，原告无权要求清走。涉案商铺1号入口属于公共部位，被告佛山万科物业公司作为小区物业管理公司，有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式。佛山万科广场五期只有一个人行出入口，涉案商铺1楼入口处（快递柜目前摆放的位置）是唯一能满足业主存取快递需求的区域，被告佛山万科物业公司系在考虑到全体业主共同的利益前提下，将快递柜放置于涉案商铺1楼入口处。若将快递柜清走会损害其他业主的利益。三、原告要求在涉案商铺1号入口侧安装广告灯箱没有依据。原告已在涉案商铺1号入口侧与其专有部分相对应的外墙面部分安装了广告灯箱，对于涉案商铺1号入口侧非与其专有部分相对应的外墙面部分，原告没有理由要求设置广告灯箱；且涉案商铺1号入口侧已有本体标识，再安装广告灯箱不仅影响美观，而且有可能损坏原有本体标识。四、目前就原告所称的广告位的尺寸、位置、形式未达成一致意见。涉案商铺的租户是后期才进场的，对于广告位安装样式等事宜也是于2018年5月25日开始与被告佛山万科物业公司协商，对于该广告位的尺寸、位置、形式目前仍在协商中，还未达成一致意见。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、两被告企业工商登记信息。证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》。证明原告于2017年9月30日以3371459元向被告佛山万科房地产公司购买涉案季华五路57号五座二层1号物业。3.微信聊天记录。证明原告在购买涉案商铺时已明确提出以下三点要求：①涉案商铺采取按揭付款方式购买，由于资金不足，延迟在2017年9月30日前与被告签约，并要求以现价的99折出售，当时现场底价为3405514元，折后购买价为3371459元；②申请广告位使用权及新增广告位置，涉案商铺允许经营餐饮行业；③申请将涉案商铺1楼入口的物品清走（包括门口的快递箱），清开门面，门口改为玻璃门。被告同意原告的要求后，原告才购买涉案商铺。原告购买后，被告一直拒不履行承诺，经原告多次沟通才于2018年5月25日同意原告使用部分广告位，2018年7月才同意将原消防门改为玻璃门，但原承诺的1楼入口的快递箱至今未清走、新增的广告位也未交由原告使用，影响原告生意，给原告造成损失；④结合第2组证据，原告最后购买价格是3371459元，当时原告有向被告提出上述要求。4.名片（简志鹏、党笑溪）。证明①简志鹏是被告佛山万科房地产公司的销售经理，其行为代表着被告佛山万科房地产公司，被告佛山万科房地产公司拒不履行承诺，造成原告损失；②党笑溪是被告佛山万科物业公司的值班经理，其行为代表着被告佛山万科物业公司，现被告佛山万科物业公司拒不将涉案商铺1楼入口的物品清走。5.《商铺租赁合同》、招商银行转账汇款电子回单、《收款收据》、《情况说明》、佛山市弘基商业投资管理策划有限公司营业执照副本。证明①原告于2017年10月19日与案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司签订《商铺租赁合同》，将涉案物业出租给案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司，约定租期8年，租期2017年12月1日至2025年11月31日，首年月租金18592元，押金为37184元；②两被告未履行出售涉案商铺时的相关承诺，导致原告一直未能履行出租义务，也未收到案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司的任何租金,因两被告拒不履行承诺导致原告产生的租金损失应由两被告承担。诉讼中，被告佛山万科房地产公司提交以下证据：1.《商品房认购书》、《补充协议书》、《佛山万科广场项目认购卡》、《销售事务申请记录表》、《商品房/车位提前交付申请书》。证明被告佛山万科房地产公司从未向原告承诺广告位、移走快递柜、改玻璃门等事项。2.公示照片、《意愿书》。证明2018年3月初，原告和案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司准备将包含涉案商铺在内的P1、P2号商铺对外转租用作医疗门诊部，后因小区业主的反对未能成功转租。3.照片（彩印照片拍摄于2018年8月20日，其他三张拍摄于2018年8月21日）。证明①丰巢快递柜并不影响涉案商铺的正常经营；②现有租户未经物业公司许可，擅自在业主共用部位制作远超规格的广告牌，并在夜晚对小区居民造成光污染。诉讼中，被告佛山万科物业公司提交以下证据：1.《装修违章通知书》。证明涉案商铺的租户在商铺二层外立面设置广告牌时，被告佛山万科物业公司已多次与租户协商广告牌的尺寸等事宜，租户一直拒绝整改，故被告佛山万科物业公司于2018年8月17日发出违章通知书。2.照片。证明被告佛山万科物业公司已将《装修违章通知书》留置送达给租户。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性或不持异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的微信聊天记录，可相互佐证真实性，两被告亦分别确认相关人员身份，且无有效证据予以反驳，故本院对真实性均予以确认。原告提交的《情况说明》，属证人证言，案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司未到庭作证，亦无其他有效证据佐证其真实性，本院不予采信。被告佛山万科房地产公司提交的公示照片及意愿书，可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告佛山万科物业公司提交的《装修违章通知书》，可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年6月27日，原告签订《佛山万科广场项目认购卡》及《销售事务申请记录表》，认购佛山万科广场项目五期五座二层01铺，折后价格为3371459元，付款方式为商业贷款，预约签约日期为2017年月9月30日，并申请延期至2017年9月30日前支付首期款并办理相关签约手续。同日，原告与被告佛山万科房地产公司签订《商品房认购书》及《补充协议书》，主要约定由原告向被告佛山万科房地产公司认购涉案佛山市禅城区季华五路57号万科广场五期五座二层01房，物业成交总房价款为3371459元，原告选择商业贷款方式支付房价款。2017年9月30日，原告与被告佛山万科房地产公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20170930004201）及《商品房买卖合同补充协议》，就铺位建筑面积、总价款、付款方式、交付时间及违约责任等事项进行约定，并特别约定涉案商铺所在楼宇的屋面、外墙使用权归全体业主所有，原告授权被告佛山万科房地产公司统一管理和无偿使用。2017年10月19日，原告与案外人佛山市弘基商业投资管理策划有限公司（以下简称弘基公司）签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租予案外人弘基公司，租赁期自2017年12月1日至2025年11月31日止，原告应于2017年12月1日交付商铺，自交铺日起计至2018年1月31日为装修免租期，其中2018年02月01日至2018年11月30日的月租金为18592元。后原告签订《商品房/车位提前交付申请书》，向被告佛山万科房地产公司申请提前于2017年12月10日交付涉案商铺。另查明，案外人简志鹏、叶夏男、梁宏宇均为被告佛山万科房地产公司的销售人员，其中简志鹏为涉案商铺的经手销售人员。案外人党笑溪为被告佛山万科物业公司的值班经理。2017年6月27日19：14，案外人简志鹏向案外人叶夏男发出微信内容：“客户购买五期5座二层p1号商铺，按揭付款，由于资金不足，2017.9.30前签约，现场底价为：3405514元，现申请特批99折，折后价：3371459元，正常5%结算渠道佣金，另申请二层铺外面的广告位使用权，之前的二层铺也是这样用广告位的，广告位如下图，物业允许经营餐饮行业（消防等客户自己承担）望批准”；下附图片标出广告招牌位置为二楼外墙，清开门面位置为丰巢快递柜置放处。案外人叶夏男于当日20:03回复微信内容：“招牌还要问问物业领导”，于22:15发出微信内容：“先认购吧”，案外人简志鹏回复微信内容：“收到”。2018年5月25日10：22，简志鹏向原告朋友杨秀珍发出微信内容：“广告牌位置处理好了”，杨秀珍于当日10:45回复微信内容：“快递箱呢”，简志鹏回复微信内容：“沟通紧”，杨秀珍回复微信内容：“P1是拆了防火门改玻璃，扩大的”。2018年6月5日，叶夏男向党笑溪、简志鹏等发送邮件，邮件内容为：“1.佛万5期5座二层P1和P2铺，于2017年6月27日认购，当时申请广告位置使用权及新增广告位的位置（如附图），且认购当日已咨询物业该商铺允许经营餐饮行业（消防等问题由客户自己承担）；2.商铺一楼门面位置快递柜搬迁及门口改为玻璃门（如附图）。上述申请沟通，由于手机更换，无法查找当时聊天记录，鉴于以往类似情况的处理，建议本次可以继续按照之前的模式进行操作，但业主不能侵害其他业主的权益，如出现投诉时需要配合协调处理（如下方之前类似情况邮件沟通）。以上问题，可能会给物业工作带来部分不便，佛万商铺已基本售罄，还请继续按照以往操作方式进行处理，多谢！”2018年7月12日上午，原告的租户向梁宏宇发出微信内容：“同物业沟通什么，广告？”、“快递箱问题几时可以有答复”、“那是什么时候沟通，比个时间我们才行”、“这是没有结果的回复”，梁宏宇于当日下午发出微信内容：“就是说物业这边没同意，我们现在继续约他们领导沟通一下，有结果再反馈你”。另，原告的租户曾就广告位和快递箱问题向党笑溪发出微信内容：“快递箱本来就是要搬走的，你们到现在还没有帮我们解决，本来你们答应说了要搬走，现在还未搬走，究竟是谁过分，广告位的事情买铺的时候本来就是给到我们的，怎么又变成了我们过分了，我觉得你们才过分，买铺的时候什么都答应，之后不认账……”，党笑溪回复微信内容：“快递柜放在公共区域，并且作为该区域唯一能够满足业主快递需求的设备，不可能挪走的。另外，广告位给到的是本体广告位，并且就算新建，你们也没有按照提交的广告位尺寸去制作。从法律上讲，外墙的广告属于全体业主的，退一步说，我们有权利强拆你的广告位，并且禁止进行违建工作。也希望租户不要太过分了，一步步的得寸进尺，我们作为小区的管理方，小区公共权益底线不是被这样一次次打破的”。诉讼中，原、被告一致确认：涉案商铺仅有涉案出入口一个。原告陈述：签订合同前原告已与被告佛山万科房地产公司就门、广告位、清走入口处相关物品等事宜口头协商一致，但未经书面确认。涉案商铺目前是由原告出租给案外人弘基公司，案外人弘基公司再转租给案外人美力蜂鸟公司，目前正在装修，尚未开始经营，商铺外的美力蜂鸟广告牌是原告的次承租人设置。签订合同之前快递柜紧靠商铺入口，故原告申请移走，现该快递柜的确往外挪了一段距离，但商铺入口玻璃门上还有快递柜的电线。被告佛山万科房地产公司陈述：原告是在签订认购书后才向被告佛山万科房地产公司提出上述相关申请，且双方协商的一直是二层外立面的广告位，并非快递柜现处位置后面的广告位。被告佛山万科物业公司陈述：涉案商铺目前已在试营业中，涉案快递柜由其与快递公司签订合同并于2017年5月设立，快递柜原较为靠近商铺出入口，但也有一定的距离，大概8月初被告佛山万科物业公司将快递柜往外侧移动1.50米，并与租户协商快递柜电线改安装位置的问题，但因租户不同意支付相关费用，故未协商成功。另，原告于诉讼中申请本院调取《销售事务申请记录表》及叶夏男等人的社保记录资料，因被告佛山万科房地产公司已将上述记录表作为本案证据提交，两被告于诉讼中亦分别确认相关人员的身份信息，故原告的上述调查取证申请已无必要，本院不再予以准许。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告佛山万科房地产公司签订的《商品房认购书》、《补充协议书》、《商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于原告主张被告佛山万科房地产公司搬离涉案商铺入口侧边丰巢快递存放箱、同意原告在商铺入口侧边一层墙体上安置广告灯箱及赔偿损失的诉请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告于诉讼中主张其系在被告佛山万科房地产公司同意其就广告位、门、快递柜提出的相关申请后方购买涉案商铺，但原告提交的证据仅可证实原告提出申请的事实及过程，微信聊天记录或为原告方的单方陈述，或为相关销售人员向上级提交申请的内容，确无法证实该相关申请最终经得被告佛山万科房地产公司的同意，并以此作为购买商铺的前提。另，原告作为完全民事行为能力人，理应对房产买卖等大宗交易负谨慎注意义务，如原告主张的广告位、门、快递柜等确为其是否购买涉案商铺的决定性因素，则理应通过书面形式予以确认，而通观双方签订的各书面协议及合同，当中并无此类约定内容；反之，原告所提及的双方于购房前协商确定的购房价款金额及支付方式的变更内容则已于合同中作出明确约定。据此，原告主张相关申请已获被告佛山万科房地产公司同意并以此作为购买商铺前提，缺乏事实和法律依据，依法应由其自行承担举证不能的不利后果。原告上述搬离快递柜及设置广告位诉请仍属其单方申请，在未获被告佛山万科房地产公司同意的情形下，其主张被告佛山万科房地产公司予以履行并赔偿损失于法无据，本院均不予支持。关于被告佛山万科物业公司的责任。被告佛山万科物业公司并非涉案房屋买卖合同关系相对人，原告于诉讼中亦自认未直接向该被告提出申请，且本案证据亦无法证实被告佛山万科物业公司曾作出相关承诺；而就处于公共区域的一层广告位及快递柜的设置问题，原告并无有效证据证明被告佛山万科物业公司的相关管理行为确已对其使用商铺造成影响，故原告主张被告佛山万科物业公司承担本案责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈翔的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1451元，由原告陈翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年九月十九日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。