浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终373号上诉人（原审原告、反诉被告）：施荷莲，女，1967年2月16日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：张娜（施荷莲女儿），女，住舟山市定海区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张娜，女，1988年6月1日出生，汉族，住舟山市定海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王金海，男，1966年2月18日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：陈波，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红女，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。上诉人施荷莲、张娜因与上诉人王金海确认合同无效纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施荷莲、张娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判所有拆迁利益由双方均等分配，并确认施荷莲、张娜与王金海之间的《建房户头转让协议书》（以下简称协议书）无效，由王金海负担一、二审诉讼费。事实和理由：1.双方对拆迁利益的分配前提是协议书无效，一审未认定协议书无效是错误的；2.一审认定其承担85%的责任有违公平原则，王金海的过错责任更大，双方应当均等承担协议书无效的过错责任；3.施荷莲系合法被征收人，拆迁办应当与施荷莲签订协议，签约奖、搬迁奖、整体签约、腾空进度奖、临时安置补助费等共计734745元应当属施荷莲所有，王金海无权享有。王金海辩称，1.协议书效力由法院认定；2.关于分配比例问题，根据涉案区域的一般做法，出卖人出售的仅限于建房户头的则分配拆迁利益的10%，建房户头和土地使用权一起出售的则分配拆迁利益的20%，一审按照15%：85%的责任划分可予认可；3.房屋拆迁的其他附属利益是基于房屋的占有使用而产生的，与房屋出卖人身份无关。故请求二审依法驳回施荷莲、张娜上诉请求。王金海上诉请求：撤销一审判决，支持其一审反诉请求。事实和理由：1.涉案房屋所属宅基地使用权来源于案外人陈超和杨某，其与施荷莲、张娜签订的协议书指向250000元仅包括建房户头，不涉及宅基地使用权；2.一审以其仅主张房屋拆迁安置利益为由，将多余土地补偿款114950元判归施荷莲、张娜所有，不符合客观事实；3.一审对于涉案房屋增值利益的范围界定不当，未扣除其实际投入的建设和装修成本；4.一审同时援引《中华人民共和国民法总则》诚实信用原则和《中华人民共和国合同法》公平原则进行判决系适用法律错误，两个原则不应同时适用。施荷莲、张娜辩称，1.根据宅基地审批文件等证据，可以证明涉案宅基地使用权确系其两人所有，王金海是否从案外人处购买宅基地与本案无关；2.土地证外的土地使用权是否属于王金海从案外人处购买缺乏证据支持，且该购买行为系非法行为，多余土地补偿款114950元也不应属于王金海所有；3.一审认定的增值利益范围不当，应予重新界定，且对其分配比例认定过低；4.一审适用法律正确，但总体利益失衡。综上，请求二审依法驳回王金海的上诉请求。施荷莲、张娜一审本诉诉讼请求：判令两人与王金海签订的协议书无效，土地及相应的拆迁利益均归自身所有。王金海一审反诉诉讼请求：1.判令施荷莲、张娜共同返还其支付的户头转让款250000元；2.确认坐落于舟山市定海区小洋岙杨家塘98-1号房屋（以下简称“涉案房屋”）的拆迁利益均归其所有。一审法院认定事实：1.2015年4月11日，施荷莲、张娜作为甲方与乙方王金海签订协议书一份，协议书约定：甲方将杨家塘宅基地建房户头转让给乙方，宅基地总用地面积为100平方米，建造面积为80平方米；转让价款为250000元。双方另约定，涉案房屋及土地在办理产权过户之前出现国家征用或拆迁，所得的赔偿款归乙方所有，甲方不得以任何理由主张返还所涉房屋及土地使用权，否则甲方自愿承担乙方的损失，损失数额为乙方已支付的所有款项及各类费用，再加上该房屋同时期同地段房屋市值的三倍，且不管今后合同是否具有效力，双方约定的本条款的违约赔偿款和计算方法仍有效执行。同日，王金海向施荷莲支付200000元，2016年4月13日，王金海另向施荷莲支付50000元。2.2009年4月22日，施荷莲作为申请人以离婚后无房居住为由向相关部门提出私人建房规划许可，同年4月30日，舟山市城乡建设委员会批复同意选址100平方米，其中建筑占地80平方米，并向施荷莲发放建设用地规划许可证[（2009）年浙规证（0900324）号]。2009年5月2日，施荷莲作为申请人提出私人建房用地申请，并获得批准（使用耕地100平方米，其中20%为道地）。2015年1月30日，舟山市定海区城东街道私人建房审批领导小组及舟山市规划局定海分局向施荷莲发放建设工程规划许可证[建字第（2015）定城东（011）号]，建设规模确定为206.48平方米。3.2017年12月，政府对涉案房屋所在的地块启动征收工作，涉案房屋及土地位于被征收范围，且已签订拆迁补偿协议。2018年1月30日，舟山市定海旧城区改造建设办公室作为甲方与王金海签订《房屋征收货币补偿协议》（以下简称征收协议），上述协议明确：（1）被征收人为施荷莲（乙方），房屋坐落于舟山市定海区小洋岙杨家塘98-1号（房屋所有权证号：建字第2015定城东011号），建筑面积206.48平方米，土地使用权证号（2009年浙规证0900324号），土地使用面积100平方米；（2）甲方补偿乙方原房各项目及金额如下，原房补偿金额2985701元（206.48㎡×14460元/㎡），附属物补偿金额914699元，按楼房评估金额给与23%的补偿金686711元，签约奖412960元（原房建筑面积206.48㎡×2000元/㎡）、搬迁奖10000元，整体签约、腾空进度奖206480元（原房建筑面积206.48㎡×1000元/㎡），临时安置补助费40883元（原房建筑面积206.48㎡×33元/㎡×6个月），其他114950元｛土地证外多余土地[（329.90㎡-100㎡）×500元/㎡]｝，上述合计5372384元；（3）对签约期限内协议签约率达95%以上，并按规定期限腾空的签约户，按原房面积给予每平方米350元的奖励，对该户所在征收组签约率达100%并按规定期限腾空的，按原房建筑面积给予每平方米150元的奖励并按规定的时间发放；（4）原房搬迁腾空后，经甲方确认，搬迁补助费按原房建筑面积每平方米10元计算，计2065元。上述协议已生效，且第（3）（4）项费用均可获得。对于双方争议的协议书转让的系宅基地使用权还是“建房户头”问题，王金海主张向施荷莲、张娜购买的系“建房户头”，并不包含宅基地使用权，宅基地使用权系向案外人陈超购买，陈超系向杨某购买。施荷莲、张娜主张出售给王金海的既有“建房户头”还有宅基地使用权，两者是一体的。王金海为此向法院申请案外人陈超及王国平说明情况，但未申请上述人员出庭作证。陈超在向法院陈述相关情况时，向法院提交土地使用权转让协议书、转让协议及收条各一份。土地使用权转让协议书载明，2004年7月31日，杨某与陈超签订协议，约定杨某将屋后面积大约0.48亩的承包田使用权转让给陈超，转让价款为108000元；转让协议载明，2015年11月24日，陈超将小洋岙杨家塘的一块宅基地使用权转让给王金海，转让价款为650000元；收条载明，王金海已向陈超支付首付款300000元。一审要求施荷莲、张娜对上述证据予以质证，施荷莲、张娜对此不予认可，并主张根据私人建房审批表、建设用地规划许可证等信息，上述宅基地使用权自始至终均属施荷莲所有。对于该争议问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。根据上述规定，宅基地使用权作为一种物权，其取得应根据法律规定进行审批。根据本案当事人提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据，可确定杨家塘宅基地的使用权属施荷莲所有。案外人陈超及王国平所作的说明并非证人证言，且从杨某与陈超的协议来看，杨某出售的土地面积为0.48亩，即320平方米，与施荷莲申请下来的宅基地使用权面积100平方米相差悬殊。陈超与王金海之间的协议，并不足以推翻建设用地规划许可证、建设工程规划许可证载明的内容，故对王金海的主张不予采信。一审法院认为，施荷莲、张娜以协议书违反法律强制性规定为由要求确认无效，其最终目的在于获得因拆迁而由国家进行补偿的拆迁利益。而协议书无效的后果在于一方返还出售宅基地使用权的价款，另一方返还宅基地使用权。现宅基地使用权连同地上建筑物一并被国家征收，客观上已不存在返还的可能性。且就案件而言，不论从施荷莲、张娜的最终诉求来看还是目前客观现状来说，确认协议书的效力，已失去意义，仅存在分配拆迁利益的实质问题，故对施荷莲、张娜要求确认协议书无效的诉请，不予支持。但施荷莲、张娜毕竟对原宅基地享有使用权，现该土地及地上房屋被征收的利益由王金海取得，该利益中的一部分实系王金海占有宅基地过程中产生的增值利益。施荷莲、张娜有权要求王金海进行补偿。双方当事人在签订协议时，均明知协议内容可能不被法律所允许，故均应承担由此造成的法律后果。但施荷莲及张娜在与王金海签订协议书直到王金海建造房屋完成，都未通过诉讼等方式要求其停止建造或者返还宅基地使用权，也未提出向王金海返还购买宅基地使用权的价款。现因国家对涉案房屋进行征收，却提起诉讼。该行为显然有违诚信，应承担较重的民事责任。根据征收协议，王金海获得的补偿项目及金额具体为：房屋补偿金额2985701元，附属物补偿金额914699元，楼房补偿金686711元，签约奖412960元，搬迁奖10000元，整体签约、腾空进度奖206480元，临时安置补助费40883元，土地证外多余土地款114950元，签约期限内协议签约率达95%以上及对该户所在征收组签约率达100%并按规定期限腾空的奖励款，搬迁补助费2065元。上述补偿项目中，大部分因房屋的拆迁而补偿，但考虑到房屋系在土地上建造，获得宅基地使用权系建造房屋的基础，故在结合土地、房屋的现实情况及双方当事人的后续履约情况，酌情予以区分。其中王金海取得的房屋补偿金、附属物补偿金、楼房补偿金，合计4587111元，应向施荷莲、张娜补偿15%，计688066.65元；王金海仅主张房屋的征收利益，故土地证外多余土地款114950元，应全部支付给施荷莲、张娜；其余的签约奖412960元，搬迁奖10000元，整体签约、腾空进度奖206480元，临时安置补助费40883元，签约期限内协议签约率达95%以上及对该户所在征收组签约率达100%并按规定期限腾空的奖励款，搬迁补助费2065元，上述款项属拆迁时产生的奖励性费用，均归王金海所有。至于王金海当时向施荷莲、张娜支付的250000元购买宅基地价款，可直接从王金海应向施荷莲、张娜补偿的数额内予以抵扣。折抵后，王金海尚应向施荷莲、张娜支付补偿款553016.65元（688066.65元+114950元-250000元）。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，判决：一、王金海向施荷莲、张娜支付征收补偿款553016.65元，该款于判决生效之日起十日内支付；二、驳回施荷莲、张娜和王金海的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费80元，由施荷莲、张娜共同负担40元，由王金海负担40元；一审反诉案件受理费2525元，由施荷莲、张娜共同负担1500元，由王金海负担1025元。二审中，1.经王金海申请，本院依法向舟山市定海旧城区改造建设办公室调取了涉案房屋及附属物价格评估表一份。经组织质证，王金海对评估表的证据三性无异议，认为评估表表明征收协议涉及的附属物补偿金额914699元均系房屋装饰装修和围墙内的附属物，系其一人投资建设，故该补偿金额914699元应归其所有。施荷莲、张娜对该证据的真实性、合法性没有异议，对于该部分补偿款是否纳入增值利益分配由法院认定。2.经王金海申请，本院对证人杨某、陈超制作询问笔录，两证人陈述：杨某以108000元价格将其屋后面积大约0.48亩的承包田使用权转让给陈超，后陈超以650000元价格将该宅基地使用权转让给王金海（王金海已向陈超支付300000元），2004年12月以来，陈超以施荷莲名义申请用地规划许可和私人建房规划许可审批等手续。经组织质证，王金海对两证人证言的证据三性无异议，认为两证人证言可以印证其与施荷莲、张娜签订的协议书指向250000元仅包括建房户头，不涉及土地使用权转让；施荷莲、张娜对两证人证言的关联性提出异议，认为根据私人建房审批表、建设用地规划许可证等文件，涉案宅基地使用权系归施荷莲所有。本院对上述证据认证如下：1.涉案房屋及附属物价格评估表符合证据三性原则，对其证据资格予以确认，该评估表指向的914699元确系房屋装饰装修和围墙内的附属物建设的补偿金额。2.杨某、陈超的证人证言符合证据三性原则，对其证据资格予以确认，两证人证言的证明力在下文中一并予以阐述。除上述事实外，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，围绕当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：一、施荷莲、张娜与王金海之间转让的是宅基地使用权还是“建房户头”问题；二、施荷莲、张娜与王金海签订的协议书效力问题；三、涉案宅基地及地上建筑物增值利益的分配问题。一、关于转让宅基地使用权还是“建房户头”问题。施荷莲、张娜主张根据行政机关的审批文书，系宅基地使用权转让；王金海则主张250000元价格明显不符合宅基地转让的市场价值，加之从案外人处购买宅基地的事实均可印证系“建房户头”的转让。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”根据上述规定，宅基地使用权作为一种物权，其取得应根据法律规定进行审批。本案中，建设用地规划许可证（载明建房人为施荷莲）、建设工程规划许可证（载明建设个人为施荷莲）等文件均系国家行政机关审批确认的结果，具有法定性和公示性。上述证据均显示涉案宅基地的使用权属施荷莲所有。杨某、陈超的证人证言，以及陈超与王金海之间的协议，并不足以推翻建设用地规划许可证、建设工程规划许可证载明的内容。一审认定协议书涉及转让的系宅基地使用权并无不当。王金海上诉主张仅系“建房户头”的转让，缺乏法律依据，不予支持。二、关于涉案协议书的效力问题。根据现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用。如果允许非集体经济组织成员通过购买方式取得宅基地使用权，将导致集体所有权的落空。现行法律法规对宅基地使用权流转的限制性规定，均属保护社会公共利益的范畴。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。鉴于王金海非系定海小洋岙杨家塘集体经济组织成员，其与施荷莲、张娜签订的协议书，因损害社会公共利益，自始无效。一审对该协议书的效力未予认定，应予纠正。施荷莲、张娜上诉主张确认协议书无效，本院予以支持。三、关于增值利益的分配问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，协议书无效的法律后果为施荷莲、张娜返还出售宅基地使用权的价款，王金海返还宅基地。现涉案的宅基地使用权连同地上建筑物一并被国家征收，客观上已不存在返还的可能性。但该土地及地上房屋被征收的增值利益由王金海取得，双方应就该增值利益按照合同无效缔约过失规则予以分配。这里主要涉及两个问题，一是双方对于协议书无效的过错责任问题，二是增值利益的范围界定和具体分配。1.双方对于协议书无效的过错问题。双方当事人在签订协议时，均明知协议内容可能不被法律所允许，故均应承担由此造成的法律后果。施荷莲、张娜在与王金海签订协议书直到王金海建造房屋完成，都未通过诉讼等方式要求其停止建造或者返还宅基地使用权，现因国家对涉案房屋进行征收，却提起诉讼，缘于土地征用、房屋拆迁获得补偿安置等因素，显然违背诚信，应承担较重的民事责任。而王金海非该集体经济组织成员，明知无权使用农村宅基地，却仍然以施荷莲名义办理宅基地审批和建房规划手续，且转让行为与拆迁时间相隔两年较为短暂，也应对合同无效承担一定的民事责任。综合考虑涉案土地、房屋的实际情况、双方交易行为发生的时间和身份等因素，施荷莲、张娜与王金海按照70%:30%分担协议书无效的责任较为恰当。施荷莲、张娜上诉主张自身对于协议书无效承担85%的责任偏高，予以采纳。2.增值利益范围界定和具体分配。（1）房屋补偿金额2985701元，楼房补偿金686711元，共计3672412元，涉及宅基地权属和集体经济组织成员权益，应纳入增值利益范围。（2）附属物补偿金额914699元系王金海投入的装饰装修以及附属建筑物的补偿，施荷莲、张娜并无任何投入，该部分补偿金额不纳入增值利益范围。一审对此认定有误，予以纠正。（3）签约奖412960元，整体签约、腾空进度奖206480元，两项共计619440元，考虑到该两项补偿金额与实际房屋使用人行为密切相关，且总额未超过整个拆迁补偿金额的合理范围，一审未将上述两项补偿金额纳入增值利益范围相对合理，可予维持。（4）搬迁奖10000元，临时安置补助费40883元，签约期限内协议签约率达95%以上及对该户所在征收组签约率达100%并按规定期限腾空的奖励款，搬迁补助费2065元，均与房屋实际使用人的使用行为密切相关，系对房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，应当归属拆迁时房屋实际居住使用人即王金海所有，不纳入增值利益范围。一审对此认定正确，应予维持。（5）对于土地证外多余土地款114950元，鉴于施荷莲、张娜依照建设用地规划许可证、建设工程规划许可证确认的面积为100平方米，且可能涉及案外人权益，为减轻当事人诉累，多余面积的土地款114950元，可暂由王金海领取，有关权利主体可与王金海另行解决。一审对此认定有误，予以纠正。（6）考虑到王金海在涉案宅基地上建造房屋存在建设费用，结合涉案区域的一般房屋建造成本，酌定412960元（2000元/平方米×206.48平方米），该费用应在增值利益范围中予以扣除。王金海上诉主张扣除房屋建造成本，予以采纳。一审未涉及该费用，应予纠正。结合以上各项，纳入增值利益的范围共计3259452元（2985701元+686711-412960元）。根据上述责任划分，酌情由王金海补偿施荷莲、张娜977900元。根据合同无效双返原则，王金海当时向施荷莲、张娜支付的250000元转让款，应当由施荷莲、张娜予以返还。故两项折抵，王金海尚应向施荷莲、张娜支付补偿款727900元（977900元-250000元）。另外，王金海上诉主张一审法院同时援引《民法总则》诚实信用原则和《合同法》公平原则进行判决，系适用法律错误。本院认为，现行法律法规并未禁止同时适用该两条文，一审判决同时援引并无不当。综上所述，施荷莲、张娜对于请求确认协议书无效、增值利益范围界定以及过错责任划分不当的上诉请求部分成立。王金海对于增值利益的范围界定、扣除房屋建设成本的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初4561号民事判决；二、确认施荷莲、张娜与王金海于2015年4月11日签订的建房户头转让协议书无效；三、王金海于本判决生效之日起十日内向施荷莲、张娜支付征收补偿款727900元；四、驳回施荷莲、张娜和王金海的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，由王金海负担80元；一审反诉案件受理费2525元，由施荷莲、张娜共同负担825元，由王金海负担1700元；二审本诉案件受理费80元，由王金海负担80元；二审反诉案件受理费2525元，由施荷莲、张娜共同负担825元，由王金海负担1700元。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  褚 炅审 判 员  张秀梅二〇一八年九月十日法官助理杨涛代书记员  毛 贇