江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初1412号 原告:洪兆红，女，1968年12月22日生，汉族，住海安县。 委托诉讼代理人：唐友进，海安县双楼法律服务所法律工作者。 被告：朱园，女，1989年11月4日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：朱朝辉，江苏健行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱振华，江苏健行律师事务所律师。 原告洪兆红与被告朱园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2018年6月25日、8月14日公开开庭进行了审理。原告洪兆红的委托诉讼代理人唐友进、被告朱园的委托诉讼代理人朱朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪兆红向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金4万元，并赔偿原告购房中介费1万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：经南通合悦会房地产咨询有限公司（以下简称合悦会公司）介绍，2017年6月29日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将坐落于崇川区中南世纪花城12幢1单元29楼01室商品房一套出售给原告，面积为117.4平方米,计价款186万元。付款方式为：2017年6月29日前支付购房定金2万元、2017年7月6日前第二次交付房款为50万元、2017年7月31日前第三次交付房款为126万元。交房时间为款清交房。同时约定被告保证出售房产产权明晰，无法律、法规规定的禁止情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其它形式限制转移的情形。合同签订后，原告按约于2017年6月29日支付给被告购房定金2万元，并向合悦会公司支付了1万元中介费。后原告了解到，被告出售给原告的房产已被人民法院查封，原告遂向被告了解情况，被告承认隐瞒房产查封的事实。原告要求被告将买卖房产解封后再行支付购房款，遭被告拒绝，双方发生纠纷，现原告了解到被告已将上述房屋出售给他人，遂要求被告承担相应违约责任，被告未予理睬，引起纠纷。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求准允许所请。 被告朱园辩称：1.原告诉状中所书写的第二次交付房款金额50万元是错误的，应该是58万元。58万元的由来是因为当时要用这58万元注销房屋上的抵押和查封，然后再办理相关的过户手续。对这个情况本案原告也是知道的，58万元的用途原告也是清楚的。事后实际上是原告因自身的原因，明确表示不再购买房屋，本来被告认为这个事已经过去，原告交的定金也适用定金罚则没收了，没想到原告又起诉到法院。2.关于买卖合同，因为合同是中介提供的格式合同，签字时没有很清晰的看合同内容，但是被告只是保证原告只要按照协议来履行付款的义务，被告也保证按照协议来交付房屋，办理过户手续，被告认为这是合同主要的权利义务。3.虽然格式合同的第二条有约定，但是和客观情况，大家明知的情况是不一致的，且是由中介提供的格式合同，故不存在被告故意隐瞒的情形。同时合同第二条的后半部分，即使存在这种情况，本案的被告只要保证产权过户能正常进行就可以了。根据合同第三条约定，说明原告对房屋的状况是明知的，原告当然知道所购买房屋是否存在抵押、查封。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告洪兆红提供的房屋买卖合同、定金收据、中介费收据等证据的真实性被告朱园没有异议；对于经原告洪兆红申请，本院调查的不动产电子登记簿、民事裁定书、协助执行通知书、协助人民法院查封登记受理决定书、财产保全情况告知书、协助人民法院解封登记受理决定书等证据的真实性，原、被均无异议；对于被告朱园提供的与案外人李娟的房屋买卖合同，原告洪兆红对其真实性未提出异议。本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认： 2017年6月29日，甲方（卖方）朱园与乙方（买方）洪兆红、丙方（居间方）合悦会公司签订了一份编号为0002977的《房屋买卖合同》，载明，甲乙双方分别委托丙方进行不动产买卖居间活动，现经三方共同协商，就相应的不动产买卖达成以下协议：1.甲方自愿将座落于南通市崇川区中南世纪城12幢1单元29楼01室建筑面积共117.4平方米出售给乙方，成交价为186万净拿。2.甲方出具的产权证明材料有房产证两本、土地证1本。甲方保证上述房产产权明晰，无法律、法规规定的禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权，妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任。如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任。3.乙方对甲方所出售的房屋已充分理解，愿意购置上述房屋。甲乙双方商定的房款交接方式如下：（1）乙方于2017年6月29日前支付购房定金2万元，由丙方转交于甲方，或由甲方直接收取，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。（2）乙方于2017年7月6日前第二次交付房款为58万元。（3）乙方于2017年7月31日前第三次交付房款为126万元……（5）双方约定款清交房。交房时甲方应结清原用水、电、煤气、数字电视、物管等费用。（6）双方约定的上述房产办理过户手续的时间为2017年7月31日前，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担，双方如委托丙方办理上述手续，则于此前将所需过户材料和费用交与丙方，丙方可以从房款中直接扣除上述费用。（7）双方约定房款交接的其他事宜：甲方包物业费。4.甲乙双方在本合同签订之日，乙方支付32000元，作为丙方为双方达成本协议而进行的工作报酬和成本支出。丙方有权从房款中直接抵扣，甲乙双方对此无异议……6.本协议履行中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房屋产权不能过户或买卖未能成交则由责任方负违约责任；丙方工作报酬按第4款约定正常收取，甲乙双方对此均无异议……8.甲方承诺本合同项下的房产已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依房债权等情形，在签订本合同前已征得有关债权人的同意且已告知乙方。9.违约责任：（1）如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金2万元。（2）因丙方违约给甲乙双方造成经济损失的，则丙方如数赔偿。（3）甲乙双方未按约定支付给丙方工作报酬的，则各支付丙方违约金32000元。特别承诺：任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费，甲乙双方对此均无异议……11.若甲乙双方或者甲乙方与丙方发生纠纷，应友好协商，协商不成的，依法向丙方所在地法院起诉……13.三方另行约定的其他事项：（1）甲方保证过户时本户产权清晰，无瑕疵，保证乙方顺利办理过户手续，款清交房。（2）乙方保证过户时全款付清。（3）甲乙双方约定2017年7月17日左右进行过户手续［注：其中（1）至（3）中的内容为手书书写］。朱园、洪兆红分别在该房屋买卖合同甲方、乙方落款处签字，合悦会公司在该房屋买卖合同丙方落款处盖章潘某,4虹作为丙方的经办人签字。上述房屋买卖合同签订后，原告洪兆红于当日向被告朱园交付了定金2万元，并于同日向合悦会公司支付了1万元作为部分佣金。但因此后双方产生争议，其余房款、中介佣金未再支付。 另查明，因案外人钱晓涵、邱媛媛向本院申请财产保全，本院于2017年3月13日作出（2017）苏0602财保23号民事裁定，冻结朱园、朱森林的银行存款360845元或查封、扣押其相应价值的其他财产，同日查封了中南世纪花城12幢2901室的房屋。南通市不动产登记中心接受本院协助执行通知后出具的协助人民法院查封登记受理决定书上记载的他项权情况包括：1.他项权人：缪辉，债务金额：20万元；2.他项权人：中国建设银行股份有限公司南通分行，债务金额：100万元。无其他查封和异议登记情况。2017年8月18日，本院作出（2017）苏0602执1854号执行裁定，解除对中南世纪花城12幢2901室房屋的查封，同日，南通市不动产登记中心解除了对上述房屋的查封。 还查明，2017年7月14日，被告朱园另行与他人签订了房屋买卖合同，将案涉房屋以182.3万元的价格售与他人（产生的费用和契税由对方负担），并于2017年8月22日办理了变更所有权登记手续。 诉讼中，被告朱园还提供了以下证据： 1.南通市不动产登记中心于2017年6月21日出具的《不动产电子登记簿查询结果证明》，说明被告在签订合同之前就将该证明单提交给中介，说明有查封、抵押的情况，所以被告主观上不存在隐瞒该情况。 2.说明人分别潘某,4虹、冒艺毅，并加盖了合悦会公司印章的两份情况说明，证明当时被告将这个情况如实告知的，不存在隐瞒。事后出售房屋给他人是因为原告明确表示这个房子她不要了。 3.证潘某,4虹当庭所作证人证言。证明原告对房屋情况是全方位了解的，包括房屋的查封抵押情况。被告不存在隐瞒房屋被查封的情况，而且只要原告支付了58万元购房款，房屋过户在法律上是没有障碍的，真实情况是原告自己不想要这个房子。 4．原告洪兆红与合悦会公司冒艺毅的电话录音，以及反映录音时间的截图，证明原告明确表示不再购买房屋。当时中介也明确表示，如果原告不再买的话，中介将另行出售给其他人。 经质证，原告洪兆红发表以下质证意见： 1．对于被告提供的《不动产电子登记簿查询结果证明》，其应出具原件或者由中介证明该原件在该公司处。即使原件上的查询时间是2017年6月21日，但是被告没有证据证明该查询结果已告知中介，也不能证明该查询结果被告要求中介告知原告或者由其自己告知了原告。 2．对于两份情况说明的真实性均不予认可，中介公司以及两个经办人与被告有明显的利害关系，被告与中介公司一起对原告有欺诈行为，所以他们的证言不应当予以采信。 3．对潘某,4虹的证人证言，证人没有如实陈述事情的真相，有做假证的嫌疑，对证人证言不予认可。 4．录音证据的来源不合法，不知道是谁录的，从录音来看，并没有能够证明涉及到案涉房产，即使如被告整理的录音资料所述，原告也只是随口说房子不买了，原告的真实意思是如果不把法院那边解封，她是不可能买的。如果录音是真实的，原告内心的想法是这房屋被法院查封，是不好买卖的，所以进一步证明原告购买该房屋时不知道房屋被法院查封了。 综合原、被告提供的证据及质证意见，本案的争议焦点为致使案涉房屋买卖合同未能继续履行的原因及责任方。 对此本院认为，无论是合悦会公司及冒艺毅潘某,4虹出具的情况说明，还潘某,4虹当庭陈述的证人证言，均陈述了朱园在登记出售房源信息时即告知准备出售的房屋被人民法院查封，需要拿到售房款后才能解除法院的查封，并提供了准备出售房屋的不动产电子登记簿查询结果证明单，明确记载了房屋被人民法院查封、有抵押。冒艺毅潘某,4虹在代表合悦会公司居间介绍时也告知买房人洪兆红，房屋被人民法院查封，需其支付部分购房款用于归还欠款后才能解除法院查封，注销抵押，办理过户手续。原告洪兆红虽认为中介公司及其经办人存在涉嫌作伪证，并与被告一起欺诈原告的行为，但未能提供证据及充分理由予以反驳，相反，从被告朱园提供的加盖了合悦会公司印章的《不动产电子登记簿查询结果证明》的出具时间来看，为2017年6月21日，系双方签订合同的数天前；从原、被告双方均确认其真实性的《房屋买卖合同》来看，该合同为格式合同，虽然该合同第2条中印有“甲方保证上述房产产权明晰……无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形……”，但该合同第13条中以手书方式写明“甲方保证过户时本户产权清晰，无瑕疵，保证乙方顺利办理过户手续，款清交房……”，显然该手书条款特别强调了甲方保证产权清晰，无瑕疵的时点限缩为“过户时”，与上述第2条格式条款载明的内容有区别，也进一步印证了证潘某,4虹及情况说明中所陈述的在签订合同时已告知了原告洪兆红，案涉房屋存在人民法院查封以及抵押的情况。故本院对于上述被告朱园提供的证据1、2、3的证明力予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款与非格式条款不一致时，应当采用非格式条款。故在合同中的条款有矛盾时，原、被告双方应按该非格式条款中约定的内容来确定双方的权利义务。 对于被告朱园提供的证据4，电话录音，以及反映录音时间的截图，其中截图显示录音时间为2017年7月3日，录音内容中对方（女）明确表示不买房了。鉴于该证据来源于冒艺毅的手机，具有一定的中立性，从录音形成时间来看为房屋买卖合同订立后的数日，经本院释明，原告洪兆红对于该通话的一方是否为洪兆红，该录音是否为伪造、变造不申请鉴定，故本院对于该证据的真实性予以确认。原告洪兆红虽辩称该录音的内容不能证明涉及到案涉房产，但其在庭审中也表示，同期与合悦会公司或冒艺毅之间并无其他的房屋买卖中介关系，故本院确认原告洪兆红在案涉合同履行过程中明确表示不再履行原、被告双方所签订的房屋买卖合同。 至于原告洪兆红中止履行或解除合同是否属于不安抗辩权的行使？本院认为，本案查明的事实说明原告洪兆红在签订合同之时就应已知道案涉房屋的查封、抵押情况，退而言知，即使原告洪兆红在签订合同之后才知道案涉房屋被查封的情况，其也未能提供证据证明被告朱园有丧失或者可能丧失了履行债务的能力，根据本案查明的事实，本院财产保全的金额为360845元，另有设定的个人抵押权20万元、银行抵押权100万元（对于银行在案涉房屋中设定抵押权的情况，原告在庭审中明确表述其在订立合同时即已知晓），被告朱园完全可以以原告洪兆红交纳的定金2万元及第二次交付的房款58万元解除上述查封和个人抵押，至于其余的100万元抵押，被告朱园也可以其余房款126万元涤除，故不能认为被告朱园丧失了履行债务的能力，原告洪兆红在未能提供确切证据的情况下中止履行或解除合同的，应由其承担相应的违约责任，其要求被告双倍返还购房定金4万元，并赔偿原告购房中介费1万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 驳回原告洪兆红的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告洪兆红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  吴陈根 人民陪审员  季 荣 人民陪审员  马 莉 二〇一八年九月七日 书 记 员  高玲玲