南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0113民初4341号 原告：高顺和，男，汉族，1948年1月24日出生，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：张金宝，江苏金港律师事务所律师。 被告：赵世兵，男，汉族，1982年7月17日出生，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱大胜，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。 原告高顺和与被告赵世兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告高顺和、被告赵世兵及其委托诉讼代理人汤圣泉、朱大胜到庭参加了诉讼。本案后转入普通程序审理，由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员余微微、岳永俊依法组成合议庭，于2018年4月16日、2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告高顺和及其委托诉讼代理人张金宝，被告赵世兵及其委托诉讼代理人汤圣泉、朱大胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高顺和诉称，2012年12月8日，原告与被告签订了租房协议，将位于南京市栖霞区XX路XXX号的二层楼中XX室-XXX室、三层楼中的XXX室-XXX室房屋及一层楼中的XXX室门面房，总计约1200平方米，出租给被告经营宾馆。双方约定租期为6年，自2012年12月8日起至2019年3月8日止；年租金为339600元，折算月租金为28300元，折算日租金为943.33元，房租按年支付。被告将房屋租金支付到2014年12月7日止，但被告未按租房协议规定，在2014年9月1日前交纳下一年度租金。原告多次催要，被告拒不按协议支付租金。截止2017年7月31日，被告已累计954天没有交纳。鉴于被告拖欠原告租金时间过长，故原告诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告返还所占用的房屋；判令被告按照合同约定返还原告租金899940元（自2014年12月7日至2017年7月31日）；判令被告依据合同规定支付违约金200000元及逾期缴纳租金滞纳金80995元；判令被告承担本案诉讼费用。 被告赵世兵辩称，根据原告提供的建筑工程规划许可证显示，相关房屋的权利人应该是燕子矶镇人民政府。该房屋并没有办理产权证，如果办理产权证也是办理在燕子矶镇人民政府名下，并非本案原告，原告不具有诉讼主体资格。根据调取的征地拆迁补偿汇总表显示，和燕路395号到397号面积是3459.65平方米，而建设工程规划许可证显示面积为2070平方米，超出的部分1500多个平方米应属于违建。被告承租的房屋有1200多平方米，该违建部分租赁合同应属于无效。案涉房屋在拆迁范围内，并且在2014年5月5日已经发布了拆迁公告，根据法律规定和双方之间的租赁合同约定，拆迁公告发布之日起合同关系终止。合同关系终止之后，原告没有权利再向被告主张租金。基于案涉房屋是因政府行为而实施拆迁，双方的损失，包括原告的租金损失，被告的经营损失，都应该在拆迁补偿协议内，这块的损失应该是政府在签订征收补偿协议时予以补偿，原告另行起诉要求给予租金是一个重复要求赔偿的行为。被告现在仍然在案涉房屋内，根据先补偿后搬迁原则，在获得补偿款之后再搬迁。在原告没有支付给被告相应的补偿款项前，被告有理由继续占用案涉房屋。即使存在租赁问题，也已经过了诉讼时效。 经审理查明，2012年12月8日，高顺和与赵世兵签订了《租房协议》，协议主内容为：乙方（赵世兵）租用甲方（高顺和）位于栖霞区XX路**的****房间，即203号至215号、303号至315号及103号（以下简称案涉房屋），总计约1200平方米左右，用途为宾馆经营；房屋租赁期为6年，自2012年12月8日至2019年3月8日；房屋租金为339600元/年，除第一次租金339600元应在协议生效后7日内支付外，其余支付期为每年度的9月1日前支付；乙方如逾期支付租金，每逾期一天须按月租金的0.3%向甲方支付滞纳金，逾期10天，甲方有权终止本合同，自行收回房屋，并将根据乙方实际使用天数计收租金；乙方在本协议签订之日起7日内向甲方缴纳定金150000元，上述定金在本协议全面履行完毕后7日内退还乙方；本协议一经生效，任何一方不得终止，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金200000元，并按实结算房租；乙方有逾期10天以上不支付租金的等6种情形之一，视为违约，甲方有权即刻采取包括但不限于停水、停电等措施，直到终止本协议、收回房屋，房屋内一切物品设施包括装修等作为乙方放弃所有权任由甲方处理；双方承诺，在本协议约定的期限届满前，若因国家、市、区等各种原因要对甲方的房屋进行拆迁及征地的，都视为不可抗力，本协议应于拆迁部门所确定的拆迁通知日期时终止，乙方应无条件迁出；因房屋拆迁或征地房屋拆迁的，其权利主体只能是甲方，由此产生的相关权益由甲方享有，乙方不得对此拆迁向拆迁人、拆迁执行人及甲方主张任何权利；双方约定因拆迁涉及到乙方承租部分装潢补偿的，应由乙方享有，在甲方取得该部分款项后再向乙方支付，若因拆迁不予补偿的，其损失应由双方各自承担其损失；本协议变更和解除的条件为本协议期满，因不可抗力的因素致本协议不能继续履行，本协议16.（6）条及16.（7）条约定的情形出现的，法律、法规可以变更、解除的情形，出现本协议16.（7）及16.（8）第A、B、D情形的，甲乙双方相互不负责任。在该协议签字的下方，双方又对消防出口通道等事项继续了约定。协议签订后，高顺和将案涉房屋交付给赵世兵。赵世兵将案涉房屋用于宾馆经营，向高顺和交纳了押金150000元并按照每年339600元租金标准向高顺和交纳至2014年12月8日止的两年租金。2014年5月5日，因燕子矶新城××村××城××村改造需要，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室根据宁征拆字[2014]005号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，对燕子矶新城××村××城××村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁，并张贴了拆迁公告。宁征拆字[2014]005号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》中载明的拆迁范围：关于栖霞区晓庄村危旧房城中村地块征收的规划意见函（宁规栖函字[2014]3号）附图范围内集体土地上的房屋、撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋、撤组后原宅基地上依法翻建或改造的房屋。针对案涉房屋是否在拆迁范围之内，本院于2018年7月31日向栖霞区房屋征收管理办公室发出公函，请其予以答复。2018年8月3日，栖霞区房屋征收管理办公室给本院回函，内容为：XX路XXX号的房屋在燕子矶新城××村××城××村改造项目红线范围内；《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》（宁征拆字[2014]005号）于2014年5月5日发布了公告；XX路XXX号房产尚未签订拆迁补偿协议。案涉房屋于2014年5月底开始被围挡。 因为租金及拆迁补偿事宜，高顺和与赵世兵产生矛盾，高顺和遂诉至法院，要求处理。 审理中，高顺和将诉讼请求变更为：1、判令赵世兵立即支付所欠房屋租金1358400元（2014年12月7日至2018年12月8日期间的租金）；2、判令赵世兵支付违约金200000元；3、判令赵世兵支付逾期付款滞纳金300000元；4、本案全部讼费用由赵世兵承担。高顺和认为其遵守合同约定，没有任何的违约行为，导致本案的原因是燕子矶政府对案涉房屋实施了非法的围挡所导致的，该责任不应该是双方的责任，但是赵世兵不能因此拒付租金，因为围挡期间，赵世兵仍然在经营；在围挡被拆除之后，赵世兵仍然未缴纳租金，所以赵世兵违约；关于本案合同在起诉前有无解除的问题，案涉房屋即便被纳入拆迁范围，也不一定解除合同；案涉房屋到目前为止，赵世兵还在使用，双方的租赁关系还存在；赵世兵在缴纳两年的租金后，就没有缴纳租金了，其起诉并没有超出法律规定的时效；关于本案的效力，该份协议从目前看，租赁的标的物一部分有规划许可证，一部分没有，即使三楼部分房屋租赁是无效的不能出租，其也不予返还租金，因为房屋是个整体；综上，其诉讼请求是有法律和事实依据的。赵世兵则主张原告不是本案的适格主体，所以合同是无效的；涉案房屋在2014年5月5日已经被纳入拆迁范围，并有拆迁部门的公告及被围挡的行为，根据租赁协议的约定，出现征收拆迁等政府行为的时候，视为合同终止；合同终止了，其没有义务继续缴纳租金，高顺和也没有合同依据向其主张租金；由于拆迁导致原告和被告的经营损失，应该由拆迁单位在拆迁补偿协议中予以明确，高顺和不能一方面向其主张所谓的租金，另一方面在与政府拆迁谈判的时候要求损失，因此高顺和的经营损失应该向拆迁部门主张，否则就是双重赔偿；本案起诉时间是2017年，应按民法通过规定的诉讼时效是两年民法通则规定的诉讼时效为两年，高顺和主张相关权利已超出了诉讼时效；因此，其在本案中不存在违约的行为，也不存在支付利息和滞纳金；高顺和的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回；如果高顺和认为其在租赁协议因拆迁终止之后应交纳占用费，应当另行提出，高顺和无权在合同终止后索要租金。因双方各持己见，致调解无效。 另查明，根据本院（2015）栖迈民初字第201号和（2016）苏0113民初2335号民事判决书认定，案涉房屋自2014年5月底围挡，围挡直至2015年5月底、6月左右被陆续拆除；案涉房屋与1993年经有关部门批准建造。本院（2015）栖迈民初字第301号民事判决书认定，2013年，栖霞区人民政府燕子矶办事处向高顺和出具了证明，内容为兹有我社区和燕路段395号、397号房，高顺和具有经营权使用权；2014年5月5日，该土地因燕子矶新城××村××城××村改造项目，被纳入拆迁范围；拆迁部门于2014年5月5日发布了拆迁公告。上述判决书均已生效。案涉房屋的第三层的房屋没有相关的建设工程规划许可证。 上述事实，有双方当事人的陈述、《租房协议》、案涉房屋的建设工程规划许可证、栖霞区人民政府燕子矶办事处就案涉房屋出具的证明、拆迁公告、《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》（宁征拆字[2014]005号）、《南京市征地房屋拆迁非住宅房屋调查（测算）情况汇总表》、栖霞区房屋征收管理办公室回复本院的公函、（2015）栖迈民初字第201号、第301号及（2016）苏0113民初2335号民事判决书，本院庭审、质证笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高顺和与赵世兵签订的《租房协议》，案涉房屋中具有建设工程规划许可证的房屋出租部分合同有效，对于无合法手续建造的房屋出租部分，因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。房屋租赁合同期限内，租赁房屋被拆迁的，根据法律规定，房屋租赁合同应当终止履行。根据拆迁部门回复给本院的公函、本院（2015）栖迈民初字第301号民事判决书及拆迁部门的《南京市征地房屋拆迁非住宅房屋调查（测算）情况汇总表》证实，案涉房屋已被列入拆迁范围，拆迁部门于2014年5月5日发布了拆迁公告，故高顺和与赵世兵之间的租赁关系应于拆迁公告发布当日终止，且双方在《租房协议》中也约定了此情形属于变更和解除协议的条件之一。因案涉房屋已被列入拆迁范围，也符合《租房协议》中约定的解除条件，所以，高顺和要求赵世兵支付违约金200000元及逾期付款的滞纳金300000元的请求，不符合法律规定和《租房协议》的约定，本院对此请求不予支持。《租房协议》于2014年5月5日终止，但赵世兵并未将案涉房屋交付给高顺和，因此，赵世兵应从2014年5月6日起向高顺和支付房屋占有使用费。案涉房屋自2014年5月底围挡，围挡直至2015年5月底、6月左右被陆续拆除，根据上述事实，结合赵世兵已按339600元/年标准向高顺和支付租金至2014年12月7日的事实，从便于计算考虑，本院酌情认定赵世兵2014年5月28日至2015年5月27日，参照《租房协议》约定的年租金339600元的70%标准即237720元，向高顺和支付房屋占有使用费，从2014年5月28日到2014年12月7日应向高顺和支付房屋占有使用费为123745元（237720元/年÷365天×190天），从2014年12月8日到2015年5月27日应向高顺和支付房屋占有使用费为113975元（237720元-123745元）；赵世兵从2013年12月8日至2014年5月27日向高顺和交纳的租金和房屋占有使用费为158170元（339600元/年÷365天×170天）；赵世兵已向高顺和交纳的339600元租金及押金150000元抵扣其应支付的租金和房屋占有使用费后余款为93710元（339600元+150000元-158170元-123745元-113975元），93710元折合约101天[93710元÷（339600元/年÷365天）],即赵世兵向高顺和交纳的339600元租金及押金150000元抵扣至2015年9月7日的应交纳的租金和房屋占有使用费。故赵世兵2015年9月8日起，参照《租房协议》约定的年租金339600元的标准，还应向高顺和支付房屋占有使用费至2018年9月7日止，计人民币1018800元（339600元/年×3年）。自2018年9月8日起，赵世兵继续参照《租房协议》约定的年租金339600元的标准，向高顺和支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中，高顺和与赵世兵之间的《租房协议》因拆迁于2014年5月5日终止，在此之后，赵世兵一直占有使用案涉房屋，并未将案涉房屋交付给高顺和，故高顺和主张权利并未超过诉讼时效，本院对赵世兵关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。赵世兵认为在高顺和没有支付给其相应的补偿款项前，其有理由继续占用案涉房屋，此抗辩意见无法律依据，也不符合《租房协议》的约定，且高顺和尚未与拆迁部门签订拆迁补偿协议，所以，本院对此抗辩意见也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告赵世兵于本判决生效后十日内向原告高顺和支付房屋占有使用费1018800元，并自2018年9月8日起参照《租房协议》约定的年租金339600元的标准向原告高顺和支付房屋占有使用费，直至将南京市栖霞区和燕路397号的二层楼中203室-215室、三层楼中的303室-315室房屋及一层楼中的103室门面房实际交付给原告高顺和时止； 二、驳回原告高顺和的其他诉讼请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21526元，由原告高顺和承担7557元，被告赵世兵承担13969元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  葛立正 人民陪审员  余微微 人民陪审员  岳永俊 二〇一八年九月二十一日二〇一八年九月二十六日 书记员朱文清