福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0722民初1685号 原告（反诉被告）:南平市平安居置业管理有限公司，住所地：南平市八一路123号B幢403室（恒达商贸中心），注册号：350700100017247。 法定代表人：杨红，职务：总经理。 委托诉讼代理人：程金好，福建知力律师事务所律师。 被告（反诉原告）:福建金科房地产有限公司，住所地：浦城县兴浦路340号浦城大酒店四楼。统一社会信用代码：91350722557565471B。 法定代表人：陈斌，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王雄锋，男，福建金科房地产有限公司员工。 委托诉讼代理人：郭进中，男，福建金科房地产有限公司员工。 原告（反诉被告）南平市平安居置业管理有限公司（下称：平安居公司）与被告（反诉原告）福建金科房地产有限公司（下称：金科公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年3月3日作出（2016)闽0722民初363号民事判决，后平安居公司与金科公司不服上诉，南平市中级人民法院于2017年7月27日作出（2017）闽07民终637号民事裁定，撤销浦城县人民法院（2016)闽0722民初363号民事判决，发回浦城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平安居公司法定代表人杨红及其委托诉讼代理人程金好、被告（反诉原告）金科公司法定代表人陈斌及其委托诉讼代理人王雄锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）平安居公司向本院提出诉讼请求：1.判令金科公司立即向平安居公司支付已竣工但尚未出售的空置房（含商业店面）保管费24945元；2.判令金科公司立即向平安居公司支付其承诺的减免购房人物业费17082元；3.判令金科公司立即向平安居公司支付空置房物业费102800元；4.判令金科公司立即向平安居公司支付其承诺的减免购房人0.3元/月㎡物业费111550.6元；5.判令金科公司向平安居公司支付上述款项分别从次月逾期之日起每日按应缴费用3‰的标准向乙方支付违约金；6.判令金科公司承担本案的案件受理费。事实和理由：2011年4月15日，平安居公司与金科公司签订《前期物业服务合同》，约定从2012年12月1日起，平安居公司依约对金科御苑小区提供物业服务。合同约定：住宅0.8元/月.㎡，商业物业1.5元/月.㎡。纳入物业服务范围的已竣工尚未出售或者金科公司未按时交付给买受人的物业，按照住宅、商业每套30元交纳保管费。金科公司如未能足额交纳物业费应自逾期之日起每日按应缴费用3‰的标准支付违约金。平安居公司提供物业服务后，金科公司未按约定支付物业服务费，故诉至法院，请求依法判如所请。 被告（反诉原告）金科公司辩称，1.有关物业费用的结算必须是在物业服务期间的真实凭证作为支付的依据，而平安居公司至今未提供双方现场确认的空置房数量和时间，双方无法结算，平安居公司以其单方制作的明细表内记载的面积、交房时间和时间段来计算相关空置房保管费、物业服务费等费用作为支付依据，缺乏事实依据；2.金科公司对其承诺的减免购房人物业费（但不包括平安居退出小区的时间）及承诺的减免购房人部分物业费即0.3元/月㎡没有异议，但平安居公司对金科御苑小区提供的物业服务存在如下管理严重不善、管理人员严重不足、管理工作无序松散等情形。平安居公司未按照南政价【2009】147号《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级服务标准全面履行合同义务。根据该文件关于“物业服务企业必须按照附件二规定的服务内容提供服务，没有按照附件二规定服务内容提供服务的相应降低收费标准，服务内容缺一个大项降0.10元/平方米的收费标准，缺一个小项降0.01元/平方米的收费标准”。平安居公司物业管理费应按照原合同约定的50%计收；3.平安居公司主张住宅0.8元/㎡、商业1.5元/㎡的物业服务费收费标准，因欠缺合同约定的“物价部门批复”这一事实依据，不能成立。4.平安居公司对于已竣工尚未出售的住宅、商业用房，依约只应收取每套30元/月的保管费，不应再行重复收取物业服务费。5.平安居公司主张每日按应缴费用3‰的标准支付违约金，与本案事实相违背、不能成立，也明显过高。综上所诉，平安居公司要求给付空置房保管费、减免业主的物业费（包括其重复主张的部分减免物业费）、空置房物业费以及逾期违约金，或欠缺事实依据、或与本案事实相违背，均不能成立。 被告（反诉原告）金科公司提出反诉请求：1.判令平安居公司赔偿金科公司损失160439元，平安居公司物业收费标准按照50%计收；2.本案本诉、反诉诉讼费用，由平安居公司承担。事实和理由：2011年4月15日，平安居公司与金科公司签订《前期物业服务合同》，约定平安居公司为金科御苑小区提供物业服务，并在第四条约定：“平安居公司提供的物业服务事项和质量应符合南政价【2009】147号《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级服务标准”。平安居公司在提供物业管理过程中，管理严重不善，管理人员严重不足，工作无序散漫，车辆管理严重失控，放任车辆进出小区，对小区装修不作跟踪管理，任由装修斗车、砂石等装修材料随意进出电梯，造成电梯门柱等多处碰坏或损坏。不对小区公用设施进行维护和维修，小区消防、安防监控、门禁等系统均出现不同程度的损坏和故障。对小区绿化疏于管理，任由行人及车辆穿行绿化带，不及时浇水造成花草树木死亡，小区绿化严重破坏。金科公司为维修相关设备支付了41470元的维修费，且由于平安居公司疏于管理导致小区苗木损失118969元，合计160439元。 原告（反诉被告）平安居公司辩称，金科公司所陈述的内容都是在平安居公司离开小区之后收集的证据，也是在平安居公司离开小区之后所发生的事实，这些事实是否存在并没有相应的证据，也没有平安居公司的确认更没有相关业主及部门对此进行的评判及确认。全部都是金科公司自己制作材料，平安居公司认为金科公司所陈述的事实及理由与平安居公司没有关联性。关于小区绿化问题，金科公司提出118969元的经济损失要求平安居公司承担，但实际是小区绿化并没有移交，绿化的存活率也应该由供货方承担，综上所诉，请求法庭驳回反诉原告的请求。 原告（反诉被告）平安居公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《物业费清单》《工作函》、《申请报告》各一份，证明物业服务的范围，收费标准、缴纳时间及违约责任；物业费减免约定以及由被告盖章或被告负责人黄经理签字减免业主物业服务费17082元。经质证被告金科公司对该组证据无异议，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。2、《南平市物业服务收费实施办法》一份证明。原南政价【2009】148号文件已废止，该办法规定新建住宅物业服务费由开发建设单位与物业企业根据政府指导价在物业服务合同中约定，无需批复。经质证被告金科公司对该组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，该文件并不能证明新建住宅物业服务费无需批复。本院认为该证据仅能证明原南政价【2009】148号文件已废止，该办法规定新建住宅物业服务费由开发建设单位与物业企业根据政府指导价在物业服务合同中约定，对于是否需要批复该证据并不能证明，本院不予采信。3、《交房通知书》《收据》《承诺函》《收条》证明原告平安居公司提供物业服务时间从2012年12月1日开始，收条证明2014年5月30日原告退出小区移交证明。经质证被告金科公司认为交房通知书不能体现实际的交房时间；收据形式不合法，收据应加盖原告平安居公司的公章才有效，但是原告平安居公司提供的收据并没有加盖公章，该收据是无效的。承诺函是业主收到两书（《使用说明书》和《质量保证书》）的承诺函，不能说业主收到两书就代表交房了。收条只是体现了部分的移交，原告平安居公司退场的时候没有办理完整的交接手续。本院认为，被告金科公司对《交房通知书》的真实性无异议的，仅凭交房通知书并不能证明交房的时间及物业开始服务的时间是2012年12月1日，但在交房须知中明确要求业主在办理交房手续时应缴纳一次性的一年物业费、装修垃圾清运费、及装修履约保证金。原告平安居公司提供的收据上体现的缴纳的一年物业费、装修垃圾清运费、及装修履约保证金即从2012年12月1日开始，业主签名的《承诺书》的时间与收据开具的时间一致，三份证据相互印证，并且庭审中被告金科公司认可原告平安居公司的进场的时间为2012年12月1日。该三份证据可以认定平安居公司提供服务的时间是2012年12月1日，首批业主的办理交房手续的时间即交房时间，原告平安居公司以物业费的缴纳的时间为计算空置房的起点，避免向金科公司重复收取空置房保管费及减免的物业费，本院认为计算合理，被告否认原告提供的交房时间，认为客户将全款付清之后，应该以物业与客户实际交接的时间为实际交房时间，但未提供证据证明交房时间的观点，其辩解本院不予采信。对于收条，被告金科公司对于收条的真实性是无异议的，但不认可双方通过收条已经进行了完整的移交，本院认为，收条上明确写明移交的时间为2014年5月30日，并有被告金科公司的确认，对于原告的主张的退出时间本院予以采信。4、业主情况表，证明原告平安居公司提供的物业服务的业主名单和事实，经质证被告认为业主情况表系原告自己打印，这个只能证明小区业主有多少不能证明原告所服务的对象有多少，本院认为，该证据系原告制作，没有被告的确认，原告也未提供其他证据进行佐证，该证据本院不予采信。5、物业费催缴通知、告知函、快递单两份，证明原告多次向被告催缴物业费的事实，经质证，被告对该组证据的真实性无异议，未缴纳是由于被告不明确要交多少和怎么交。本院认为，被告的辩解，不能否认原告有催告其缴纳物业费的事实，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。6、欠费明细及计算方式，证明业主欠费情况及原告诉求的依据。经质证，被告认为这张表没有任何事实依据，只是原告单方面制作的欠费表格，其计算方式也没有依据。本院认为该欠费明细虽为原告自己制作，但其依据为原告开具给业主缴纳一年物业费的发票，虽然发票存在瑕疵，但每一份发票开具的时间与业主签订的承诺书的时间一致两份证据相互补强，并且被告在庭审中对于该欠费明细中的业主名单及相对应的面积并无异议。本院认为该组证据可以作为原告诉求的依据。 被告（反诉的原告）金科公司提交证据如下：1、《前期物业服务合同》1份，证明该合同约定了物业服务的标准及空置物业的收费标准，该合同的签署人为原告公司的委托人。经质证原告无异议，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。2、至南平市平安居置业管理有限公司的函告，证明对原告物业服务不满意的真实情况。经质证原告认为真实性没有异议，关联性和合法性有异议，函只是被告单方面出具的，没有原告和被告的双方确认，小区绿化没有移交管理，函告的内容与事实不符原告不予确认。本院认为，对于函告的内容的真实性无法确定，原告的辩解理由成立，对该证据本院不予采信。3、关于物业费催款通知的复函，证明双方物业费结算需要业主交房的原始凭证作为结算的凭证，而平安居公司未提供，导致无法结算，金科公司无法缴纳物业费。经质证原告认为对复函真实性没有异议，关联性和合法性有异议，原告服务的时间和对象本身是由被告提供给原告，原告才能得知已售面积和未售面积是多少，交房情况都是由被告提供给原告，交房计算时间是被告提供给原告进行计算，不是无中生有的。函的内容与事实不符，原告不予确认。本院认为，该证据仅能证明被告对原告的催缴物业费的通知提出回复，并且告知无法缴纳的理由，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。4、关于解除合同的通知函，证明明确解除的时间，再次提出办理交接及费用结算事宜，由委托代表人当面签收。实际双方进行了部分交接，并没有进行结算。经质证原告对其真实性没有异议，关联性和合法性有异议，函只是被告单方提出没经过原告确认。原告指出的问题与事实不符，原告于2014年5月30日退出。本院认为，该证据仅能证明被告于2014年3月19日提出解除的合同的通知，并提出其物业服务存在问题，是否属实无法从该证据中体现出来，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。5、南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准(二级)，证明原告需要提供的物业服务标准，是否达标是收取足额物业费的前提。经质证，原告对其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为被告没有相关的证据证明原告具体哪项没有达到标准。本院认为，该标准是原被告在前期服务合同中约定的标准，原告应按照该标准提供服务，原告是否存在服务质量问题需要被告提供证据佐证，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。6、南平鑫辉物业公司关于原告撤场后进行的善后及维修改造的通知函及发票、转账凭证，证明原告管理不善导致小区公共设施设备损坏，公共水费长期未交导致滞纳金等问题，由新物业公司负责善后，费用由金科公司承担。经质证原告对真实性，关联性、合法性及证明对象均有异议，认为只是被告单方面制作没有原告的确认，设备损坏的通知函的时间是在原告退出小区4、5个月之后才发出的。设备的损坏与原告是否有关联性？被告维修需要花钱要原告进行现场确认，但被告并没有通知原告进行确认。本院认为该证据并无法证明其损失是由原告造成，原告的辩解成立，对该证据本院不予采信。7、关于金科.御苑小区绿化补种事宜的通知及现场照片，证明：由于平安居公司管理不善，导致金科•御苑小区内绿化景观严重破坏。经质证原告对三性都有异议，首先,补种事宜系第三方单方制作没有经过原告确认；其次,小区绿化并没有移交给原告，因此出现的损毁与原告没有关系；最后,客观的说任何一个小区的树苗都有存活期，存活期在2-3年，所以如果在存活期有发生死亡由供货方进行赔偿，所以与原告无关。本院认为金科公司提供的照片不能体现其形成时间为平安居公司退场之前，小区绿化的补种材料为第三方制作该证据无法证明其损失是由原告造成，原告的辩解成立，对该证据本院不予采信。8、《电梯使用过程注意事项》及现场照片，证明原告管理不善导致电梯故障严重，电梯安装及保修公司发给原告的注意事项，电梯不是过度使用才造成的损毁，是因为原告的粗暴使用造成的。经质证原告对该证据真实性没有异议，对关联性、合法性及证明对象有异议，认为电梯碰撞在任何小区都有可能发生，原告有找业主交流，如果要业主赔偿应叫当事人当场确认或发送有效的告知，不能把责任都推到物业公司上。本院认为金科公司更换小区3#楼电梯门立柱、厅门门板校正及配件等花费2300元。虽然是在原告退场之前，但该组证据并无法证明其电梯损坏是由原告造成，原告的辩解成立，对该证据本院不予采信。9、《电梯维修合同》及发票单据证明原告管理不善导致的电梯严重故障，由金科公司出资维修；10、发电机维修单据，证明原告管理不善导致发电机调压板损坏，由金科公司出资维修；11、原告对消防、安防等小区各系统、社保的验收单及新物业公司进驻后提出的社保损坏通知单，证明交接时各系统完好，因原告管理不善导致系统不同程度损坏和故障，原告在离开小区时未办理移交手续；12、电梯年检费及电梯维护保养收费单据，证明原告在电梯保修到期后就拒交电梯维护保养费，时间长达5个月，导致电梯无人维护，新物业进驻后协助完成电梯年检及维护保养工作，费用由金科公司承担。经质证原告对证据9-12的三性有异议。1.这些事实都发生在原告退出小区之后，原告不知情2.没有经过原告的确认，并不能证明与原告有关系。本院认为对于电梯的损坏、电机调压板损坏、各系统不同程度损坏和故障，与原告的管理是否存在因果关系缺乏证据佐证，并且不排除有自然耗损老化的可能，小区电梯的年检费用发生的时间在平安居公司退出小区后，不应由平安居公司承担，故该组证据本院不予采信，退一步讲，根据前期物业合同约定针对物业保修期满后物业共用部分、共用设备大修、中修和更新、改造的费用应通过专项维修资金列支，不属于物业费用包含部分，该笔费用即使是在物业服务期间发生，不应由物业公司承担。 被告（反诉原告）金科公司针对反诉部分提交的证据为本诉提交的证据5-12已经认定过不再重复认定。 原告（反诉被告）平安居公司针对反诉部分提交的证据平安居公司员工日常考勤表、保洁员签到表、员工出勤工资报表、2013年11月份员工工资表。证明平安居公司方管理人员到位。经质证被告(反诉原告)认为表格是原告单方制作，平安居公司的员工配备与其提供的物业服务没有直接的关系。本院认为，该证据为平安居公司单方制作，无证据佐证，对于该证据本院不予采信。 经审理查明，2011年4月15日，平安居公司与金科公司签订《前期物业服务合同》，约定：平安居公司为金科御苑小区提供物业服务，收费标准为：住宅0.8元/月.㎡，办公楼1.5元/月.㎡，商业物业1.5元/月.㎡（最终以当地物价部门批复为准）。平安居公司应按照南政价【2009】147号《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级服务标准全面履行合同义务。纳入物业服务范围的已竣工尚未出售，或者因金科公司原因未按时交付给买受人的物业，按照住宅、商业每套30元/月交纳保管费。双方约定，若金科公司未能按时足额交纳物业服务费的，应自逾期之日起按应缴费用日3‰的标准支付违约金。同时约定，双方协商一致，可以解除合同。2014年3月19日，金科公司向平安居公司送达《解除合同通知函》，通知平安居公司自收到函件之日起30日解除双方签订的《前期物业服务合同》，2014年5月20日，平安居公司作出《退出物业服务通知函》并向浦城县住建局物业所出具《告知》1份，决定2014年5月31日退出金科御苑小区物业服务，平安居公司从2012年12月1日开始物业服务到退出共提供服务18个月。在平安居公司提供物业服务期间，金科公司为促销房产，对部分购房者减免物业费或减免购房者部分物业费（每平方米减免0.3元/月）。截至平安居公司退出金科御苑小区，金科公司确认有11套空置房，故保管费用为5940元（11套*18月*30元/套=5940元），根据业主第一次缴纳物业时间，存在中途交房（首批业主交房后陆续交房的业主）的房屋有41套，存在短期空置情况保管费为7875元（262.5月*30元/套=7875元），（已扣除欠费明细中中途交房但未提供第一次缴纳物业费的收据和承诺函的房屋1#1403室空置7个月、2#1401室空置13个月、2#1404室空置7个月、店面115室空置2个月），金科公司累计欠付空置房保管费13815元(5940元+7875元=13815元)，承诺减免购房者0.3元/月.㎡物业费，应扣除欠费明细中未提供第一次缴纳物业费的收据和承诺函的1#201室减免金额608.4元、1#1403室减免金额371.8元、2#1401室减免金额206.5元、2#1404室减免金额378.4元，增加1#1303室减免608.4元（有缴费发票未记录的情况），实际减免购房人0.3元/月.㎡为110593.9元（111550.6-608.4-371.8-206.5-378.4+608.4=110593.9元）。 另查明，平安居物业公司从2012年12月1日开始提供物业服务至2014年5月31日退出金科御苑小区,实际服务时间为18个月，金科公司承诺减免购房人物业费24个月的有1#805室为984元、2#201室为1656元、1#1004室为1344元1#303室为1344元、1#502室为984元、2#1002室为1368元、3#804室为1392元，每一户都多计算了6个月减免物业费，1#805室为246（984÷24*6）元、2#201室为414元、1#1004室为336元、1#303室为336元、1#502室为246元、2#1002室为342元、3#804室为348元，合计2268元，应当从计算出17082元扣除，金科公司应支付给平安居公司减免的物业费为14814元（17082-2268=14814元）。 本院认为，平安居公司与金科公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。平安居公司提供了物业服务，有权向金科公司主张物业服务费，平安居公司依照与金科公司签订《前期物业服务合同》，约定：平安居公司为金科御苑小区提供物业服务，收费标准为：住宅0.8元/月.㎡，办公楼1.5元/月.㎡，商业物业1.5元/月.㎡。”计算物业费，金科公司认为平安居公司主张住宅0.8元/㎡、商业1.5元/㎡的物业服务费收费标准，因欠缺合同约定的“物价部门批复”这一事实依据，不能成立。本院认为原、被告双方约定的收费标准系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，并且价格并未超出《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》，平安居已提供相应的物业服务，对于该收费标准，本院予以采信。依照《前期物业服务合同》第七条“纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，按照住宅、商业每套30元/月向乙方交纳保管费”的约定，平安居公司主张金科公司支付保管费24945元，其依据为原告制作的欠费明细，虽然该欠费明细为平安居公司单方制作，但在庭审中《欠费明细》中的业主信息及物业面积，金科公司进行了确认，结合平安居公司提供的与业主相对于的收据及业主签名的承诺书相互佐证，故依据收据从欠费明细中得出的空置房保管费有事实法律依据，本院予以支持，对于在平安居公司服务期间经金科公司确认仅有11套空置房可计算出保管费，金科公司累计欠付空置房保管费13815元(5940元+7875元=13815元)本院予以确认。因金科公司为促销房产，免除购房者物业费或减免购房者部分物业费，故平安居公司主张金科公司支付其免除业主部分的物业费，应予支持，对减免物业费部分，平安居公司从开始服务到2014年5月31日退出金科御苑小区共服务了18个月，原、被告约定的减免2年物业费应扣除平安居公司未提供物业服务的时间，并且庭审中平安居公司同意予以扣除，扣除后的减免物业费即为14814元（17082-2268=14814元），本院予以支持。 金科公司主**安居公司提供的物业服务存在瑕疵，平安居公司应按照南政价【2009】147号《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级服务标准全面履行合同义务。依法应予减免物业服务费，按照50%标准支付物业费，本院认为，物业服务是一项针对多数主体的持续性服务，金科公司提供证据为平安居公司退场后产生的，时间上不能证明平安居公司的服务期间存在服务质量问题，且平安居公司服务的对象为金科御苑小区的业主，被告并未提供业主对于平安居公司提供服务质量问题的相关反馈，本院认为金科公司提供的证据不足以证明平安居公司提供的长达18个月的物业服务存在质量问题，金科公司应支付平安居公司减免购房者的物业服务费为125407.9元（14814元+110593.9=125407.9元）。对于平安居公司主张金科公司空置房物业费的问题，因双方约定空置房按每套30元/月计算保管费，而平安居公司已主张了空置房保管费，故无权再主张空置房的物业费，故平安居公司的该项诉请，本院予以驳回。对于平安居公司主张按日3‰(年109.5%)支付逾期付款违约金问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高,请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，因此以此为衡量违约金过高的基础标准。本案中由于金科公司未缴纳物业费，所造成的损失仅为资金占用的损失，违约金按日3‰(年109.5%)计算明显过高，应按以不超过年利率24%为宜，本院酌定为年利率24%。其起算点应按原告向被告催缴的时间，本院认为，因物业是一种针对多数业主的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，平安居公司于多次向金科公司催缴物业费，并且金科公司也进行回函，双方对物业费的结果有歧义，故以最后一次催缴为2015年5月30日作为违约金起算起点。对于金科公司的反诉请求，金科公司主张的电梯维修、年检及保养费用、发电机调压板更换费、绿化苗木枯萎、损毁的费用及各系统的不同损坏问题，金科公司的举证无法证明其损失系平安居公司物业服务所造成，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、《福建省物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第九条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）福建金科房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南平市平安居置业管理有限公司空置房保管费13815元并支付违约金（违约金自2015年6月1日起按年利率24%计算至债务实际清偿之日止）。 二、被告（反诉原告）福建金科房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南平市平安居置业管理有限公司减免购房者的物业服务费为125407.9元并支付违约金（违约金自2015年6月1日起按年利率24%计算至债务实际清偿之日止）。 三、驳回原告（反诉被告）南平市平安居置业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）福建金科房地产有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5117元，由原告（反诉被告）南平市平安居置业管理有限公司负担2338元，由被告（反诉原告）福建金科房地产有限公司负担2779元；反诉案件受理费3508元，由被告（反诉原告）福建金科房地产有限公司负担。 审 判 长  季跃民 审 判 员  季 艳 人民陪审员  胡燕芬 二〇一八年九月二十日 法官助理江振芳 书记员周旋 本案依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《福建省物业管理条例》 第三十五条物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。 第三十六条第一款物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，并接受业主监督。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。