辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初4865号原告：辽宁云腾房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路11号。法定代表人：刘进武，该公司经理。委托代理人：该公司副总经理。委托代理人：付莹莹，系辽宁沈川律师事务所律师。被告：沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司，住址沈阳市沈河区市府大路262号甲206室。法定代表人：郭乃彪，该公司经理。委托代理人：苗成林，辽宁元直律师事务所律师。原告辽宁云腾房屋开发有限公司与被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曲莹担任审判长并主审、与审判员刘芳、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽宁云腾房屋开发有限公司的委托代理人付莹莹、被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司委托代理人苗成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁云腾房屋开发有限公司诉称，原告2010年3月21日承建位于沈阳市大东区侧的枫丹白露项目，2016年6月20日正式施工，该项目于2011年10月28日竣工验收合格并办理入住。2012年8月20日取得该项目房屋初始登记批复。原、被告于2011年1月20日签代办按揭协议书，约定，被告应当为买受人提供代缴契税、维修基金及相关费用的服务，并且被告自愿将房产买受人交纳的契税、维修基金及相关费用存入原被告双方共管帐户，被告代买受人缴纳相应费用时，需要提交工作计划经原告确认后支取。按原被告双方协议约定，除11户自行办理产权证外，被告共受理441户业主代理办理业务，共收取业主契税、维修基金4469112.90元；收取业主代办费用234300元，并将上述费用存入双方共管帐户中。按协议约定，先由被告提出办证计划，再由原告按计划拨划拨付款项。自2011年4月22日至2011年11月17日期间，原告根据被告计划分15批次，将代收的业主的全部契税、维修基金共计4469112.90元，转入被告帐户。2011年6月17日至2016年8月22日期间，分11批次，向被告拨付中介代办192900元，剩余代办8000元作为未办理完产权证的保证金尚未拨付（且原告已经于2017年1月6日通知被告来办理交接手续和结清余款，但被告并未明确答复）。原告根据被告提交的办证计划，分别于2011年11月17日，将业主刘平缴纳的契税、维修基金及代办费共计264262元（被告实收刘平267022元，其中1100元为房产证工本费，60元为复印费，由被告收取未转入共管帐户；另有1600元代办费因房证未办结未支付给被告）从共管帐户拨付给被告，但被告并未给刘平办理房屋产权登记，致使刘平通过诉讼要求返还，诉讼中被告为刘平缴纳维修基金30543元并返还刘平20万元，尚欠刘平34879元。2011年11月17日将业主朱月杰缴纳的契税、维修基金及代办费共计137681元拨付给了被告（被告实收朱月杰139061元，其中550元为房产证工本昆曲，30元复印费，由被告收取未转入共管帐户，另有800元代办费因房证未办结未支付给被告），但被告并未给朱月杰办理房屋产权登记手续，尚欠138261元未返还原告。依双方工作计划约定，被告应于收到手续及款项后10日内为该二户业主办理房屋产权登记证。但因被告未依约给两户业主缴纳契税和维修基金，挪用了上述款项，致使其业主至今无法办理房屋产权证。在此期间，原告多次与被告沟通，协商无果。现业主刘平已经通过诉讼方式追究原告逾期办理房产证的违约责任，由铁西区法院及中法终审判决。原告支付刘平逾期办证违约金83262元并承担诉讼费用9300元，共计92562元。原告多次催促被告尽快为业主缴纳相关费用，办理房屋产权证书，但被告均不履行其义务，一拖再拖，给原告造成巨大经济损失。无奈之下，原告于2016年12月23日正式函告被告解除双方签订的代办按揭协议，并通知被告于三日内将刘平、朱月杰、杨冬梅和李兴友四房业主办理产权证的相关手续及代理费用返还给原告。但被告拒不返还，原告故诉至法院，请求：1、请求法院确认原被告解除代办按揭协议；2、请求判令被告返还枫丹白露项目为业主代办房证的相关手续和代收款项173140元；3、请求判令被告承担违约责任，赔偿原告92562元；4、诉讼费由被告承担。被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司辩称，原被告曾签订过代办按揭协议，根据该协议的规定，被告为购买原告房屋的439户业主完成了代办业务，仅剩涉案的两户未办理。对于没有办理的原因，是因为在履行代办协议过程中原告违约，根据协议第四条第二项规定，被告办理贷款每件收费：住宅600元，网点是1500元。根据该协议第三项规定，该笔收费还有付给原告每件100元，被告实际收费是住宅500元，网点1400元。这是被告的毛利润。可是原告在履行合同过程中，一次性就无故扣除被告纯利润三万余元，最后虽经被告争取现仍扣留被告代办费8000余元。由于原告的上述违约行为，造成被告运营成本增加，办理手续延缓等发生。对于原告提出的赔偿损失9万余元，被告不予认可。第一，对于该损失是否存在，是否原告已经实际支付赔偿存疑。另外，该损失即使存在，也是原告于购房的业主他们之间签订的合同中的违约责任赔偿，而被告与原告签订的有代办按揭协议，根据合同相对性原理，原告因违约给业主的赔偿并不必然由其他合同当事人承担。原被告之间的违约责任，自然有双方协议约定。第二，未按期办理是因为原告违约扣款造成，没有返还代收费是原告扣被告代办费后造成被告经营成本增加。第三，无证据证明原告支付了该笔赔偿，未发生实际赔偿。原告提出的赔偿无法律依据。诉讼请求的数额与实际给付的数额不符。经审理查明，2011年1月20日原告辽宁云腾房屋开发有限公司（甲方）与被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司（乙方）签订《代办按揭协议书》，在该协议书中双方约定：甲方在沈阳市大东区地块开发的“枫丹白露”项目指定乙方（被告）为本案银行按揭贷款及公积金贷款的办理机构。代理事宜具体为：负责代理本案买受人向银行的按揭贷款、买受人的公积金贷款、买受人的公积金这贷款、代收代缴房屋契税、维修基金和为买受人办理产权及他项权利证。委托代理期限自本协议签订之日起至甲方取得“初始登记批复”且被告为全部买受人办理房证及他项权利证完毕后结束。代收买受人的契税、维修基金及各项工本费、代办费均由被告配合原告向买受人收取，并存在双方共同管理的账户中，被告代买受人交纳相应费用是需提报原告指定专人审核后方可支取。被告按合同要求已为在原告处购买房屋的四百余户完成代办业务，但对业户刘平、朱月杰的代办业务尚未完成，刘平、朱月杰已将房屋契税、维修基金款项交付，且原告也已经将该款项拨给被告，被告未能按约定在规定的时间内为该两户办理相关手续。截至原告在本院起诉，尚有刘平所交的办证费34879元、朱月杰交纳的契税、维修基金及房产证工本费共计138261元在被告手中。2016年购房人刘平以辽宁云腾房屋开发有限公司为被告、以沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司为第三人在沈阳市铁西区人民法院提起民事诉讼（【2016】辽0106民初7474号、【2016】辽0106民初7475号；购买2处房产、2个案子），案件经铁西区人民法院一审、沈阳市中级人民法院终审判决，认为：刘平与辽宁云腾房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现辽宁云腾房屋开发有限公司与沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订代办按揭协议，明确沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司代收代缴房屋契税、维修基金和为买受人办理产权证及他项权利证，且沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司当时的办公场所亦在辽宁云腾房屋开发有限公司售楼处，且沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司将刘平所交纳的相关税款存放于与辽宁云腾房屋开发有限公司的共管账户，刘平作为购房者，有充分理由相信沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司系按照辽宁云腾房屋开发有限公司委托收取相关费用，且刘平与沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司并无合同关系，故原审法院认定因相关税费无法交纳而导致刘平至今未取得房屋权属证书，系辽宁云腾房屋开发有限公司违约导致，辽宁云腾房屋开发有限公司应承担违约责任，故最后判决：被告辽宁云腾房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告刘平将位于沈阳市大东区12门、13门、商品房所有权转移登记至刘平；辽宁云腾房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘平逾期办证违约金83262元（2012年10月26日至2016年9月19日期间）。上述2个案件，一审诉讼费3100元，由辽宁云腾房屋开发有限公司承担。因辽宁云腾房屋开发有限公司对一审判决不服，2件案件均提出上诉，上诉费6200元，沈阳市中级人民法院判决由辽宁云腾房屋开发有限公司承担。2018年2月，刘平收到辽宁云腾房屋开发有限公司执行款84000元。原告辽宁云腾房屋开发有限公司为此支付执行费1060元。上述事实，有当事人陈述、《代办按揭协议书》、《商品房买卖合同》、民事判决书、执行款收条等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案中原告辽宁云腾房屋开发有限公司与被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订的《代办按揭协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规及相关政策规定，合法有效，合同签订后双方应遵照执行。根据《代办按揭协议书》，被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司应在约定的期间内为在“枫丹白露”购买房产的买受人办理好向银行的按揭贷款、代缴房屋契税、维修基金和为买受人办理产权证及他项权利证。本案涉及的房屋买受人刘平其在2011年10月26日即交付了所购买的2套商品房包含契税、维修基金、预告、代办、公证费等各项相关费用，被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司在收到原告转来的款项后，直至买受人刘平在2016年在铁西区人民法院提起民事诉讼，仍未为刘平向相关部门交纳2处商品房的契税等费用，致使刘平购买的2处商品房一直未能未取得房屋权属证书，原告辽宁云腾房屋开发有限公司依据法院判决实际赔偿刘平逾期办证的违约金84000元，原告的该损失系因被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司未按约履行《代办按揭协议书》造成的，故原告辽宁云腾房屋开发有限公司请求判令被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司承担该84000元赔偿责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告辽宁云腾房屋开发有限公司提出的由于刘平提起的民事诉讼，自己承担的诉讼费、执行费共计10360元应由被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司承担的主张，本院认为：关于执行费1060元，系因原告辽宁云腾房屋开发有限公司怠于执行铁西区人民法院生效判决而发生的费用，上诉费6200元系辽宁云腾房屋开发有限公司对铁西区人民法院一审判决不服而发生的费用，其与诉讼费3100元均为法院收取，并上交国库，其不是原告可得利益的损失，且其中还包括原告自行扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，其三项费用不属于应由被告赔偿的范围，故对原告提出的该项请求，本院不予支持。因被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司的违约给原告造成损失，已经人民法院判决且生效，被告已不能继续履行《代办按揭协议书》所约定的代办事项，现原告请求解除其与被告签订的《代办按揭协议书》，本院予以支持。《代办按揭协议书》解除后，被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司应将其公司持有的房屋买受人刘平的34879元、关月杰的138261元的办证费用返还原告辽宁云腾房屋开发有限公司。对被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司提出的其未为刘平、关月杰办理房产证系由于原告违约扣留被告代办费所致的抗辩意见，本院认为，被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司未提供相关证据证明在2011年至2012年间在应为房屋买受人办理相关手续期间，原告有不支付代办费情况的相关证据，故对被告提出的该抗辩意见本院不能采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告辽宁云腾房屋开发有限公司与被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订的《代办按揭协议书》终止履行；二、被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将商品房买受人刘平、关月杰交纳的费用余款共计人民币173，140元移交给原告辽宁云腾房屋开发有限公司；三、被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司赔偿原告辽宁云腾房屋开发有限公司损失84000元；四、驳回原告辽宁云腾房屋开发有限公司的其他诉讼请求及被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司的其他抗辩意见。被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5285元，由被告沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹审 判 员  刘 芳人民陪审员  张玉华二〇一八年九月二十四日书 记 员  徐 佳