江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0802民初3344号原告：刘海斌等人（基本情况详见附表一）。共同委托诉讼代理人：郑强强，江西吉泰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：周剑，江西吉泰律师事务所律师。被告：吉安市穗华房地产开发有限公司，住所：江西省吉安市吉州区吉州大道**（穗花名郡销售中心**），统一社会信用代码：91360800784116684Y。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉玲，江西智桥律师事务所律师。原告刘海斌等人（基本情况详见附表一）与被告吉安市穗华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“穗华公司”）商品房销售合同纠纷41案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。刘海斌等41案原告的共同委托诉讼代理人郑强强、周剑，被告穗华公司的委托诉讼代理人胡晓芬、罗玉玲到庭参加诉讼。该41案现已审理终结。原告分别向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房所产生的违约金（详见附表二）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015-2016年期间，各原告分别购买被告开发的、位于江西省××市××区××花园××期房产（41案原告分别购买的房号及金额、面积、签约和交房时间详见附表二）。根据合同约定，逾期180日交房的，每日按总房款的万分之0.1支付违约金。上述违约金的约定明显低于业主的实际损失。根据相关法律规定，各原告分别诉请被告以已付房款为基数，按日万分之1.5偿付违约金至实际交房之日止。被告穗华公司辩称：1、各原告与被告已就逾期交房违约金达成口头约定，即被告代原告偿付水电费以抵扣前者应偿付给被告的违约金，故被告无需另行承担原告诉请的逾期交房违约金；2、被告所应偿付的逾期交房违约金应从约定交房次日计算至原告实际交房的前一日止；3、（2018）赣0802民初3332、3345、3350案原告存在逾期支付房款的违约行为，三原告应以逾期付款款项为基数，按年息6%偿付逾期付款违约金给被告；4、逾期付款的业主，若其付清全款时间晚于合同约定的交房时间，被告仅应从原告付清全款之日起计算逾期交房违约金。其中，（2018）赣0802民初3332号原告系偿付最后一笔房款的当日收房，故被告无需偿付逾期交房违约金给该原告；5、原告诉请按日万分之1.5计算违约金没有法律依据，且原、被告约定的逾期交房和逾期付款违约责任对等，应按合同约定的日万分之0.1偿付违约金；6、除（2018）赣0802民初3332、3345、3350、3351号4案外，被告对原告主张的交房时间均无异议，其他37起案件原告是否存在逾期付款的情况，被告暂不发表抗辩意见。各原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：商品房买卖合同、房款交纳凭证等。根据上述证据，可以认定以下事实：2015-2016年期间，各原告与被告签订商品房买卖合同并约定，原告购买被告开发的穗华花园二期（玖隆嘉园）房产（41案原告所购房号及其金额、面积、签约和交房时间详见附表二）。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日或2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖方原因的规划调整或重大变更等。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视为出卖人已按期实际交付；（2）买受人须按本合同第六条约定的付款方式结清全部款项，并根据第七条的约定承担逾期付款的违约责任；（3）买受人自本合同约定的交付日期起7日后按每日10元向出卖人支付房屋保管费。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。关于被告对原告付款时间提出抗辩主张的4案。经本院查明：1、（2018）赣0802民初3332号案。原告与被告约定的付款方式为分期付款，即原告应于2015年10月16日、2016年1月30日、2016年2月28日分别偿付222863元、230000元和100000元，但原告实际偿付第2、3笔款项的时间分别为2016年2月19日和2017年9月21日。2、（2018）赣0802民初3345号案。原告与被告约定的付款方式为按揭付款，即原告应于2015年5月10日前偿付被告首付款200000元，但该原告实际偿付该款的时间为2015年5月21日。3、（2018）赣0802民初3350号案。原告与被告约定的付款方式为按揭付款，其中原告应于2016年3月9日前偿付被告首付款156660元，但该原告实际偿付该款的时间为2016年7月14日。4、（2018）赣0802民初3351号案。原告与被告约定的付款方式为按揭付款，原告应于2016年5月28日前偿付被告首付款136695元，余款380000元通过银行按揭形式予以偿付。在庭审过程中，该案原告认可该按揭款经审批后的到位时间为2017年1月22日。除上述4案外，被告未对其他37案原告的付款、交房时间（逾期交房截止时间）提出异议。原、被告在庭审过程中，均认可案涉小区涉及业主达400余户。本院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。综合原、被告诉辩及本院查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：1、若原告存在逾期付款违约行为，被告提出逾期交房违约金应从最后一笔款项偿清之日起算的抗辩主张能否成立？2、被告提出以水电费折抵逾期交房违约金的主张能否成立？3、原告提出的违约金计算标准能否得到支持？关于第一项争议焦点。（2018）赣0802民初3332、3345、3350号3案，原告偿付购房款时间确与《商品房买卖合同》约定不符，（2018）赣0802民初3351号案原告申请银行按揭的发放到位时间亦晚于合同约定交房时间。但（2018）赣0802民初3332、3351号两案原告诉请的逾期交房违约金系按已交付款项为计算基数，上述诉请主张符合合同约定，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告抗辩应从最后一笔房款偿清之日起算逾期交房违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于（2018）赣0802民初3332、3345、3350号3案，原告应否向被告承担逾期付款的违约责任，因被告在本系列案中未提出反诉请求，如符合起诉条件，被告可另案主张。关于第二项争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未举证证明各原告同意以水电费折抵逾期交房违约金，应承担举证不利的法律后果，故对被告的相关抗辩，本院不予支持。关于第三项争议焦点。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.1。涉案小区已有41房业主诉请主张逾期交房违约金且案涉小区业主达数百户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，原告要求调整违约金的主张，于法有据，本院酌定将违约金计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告吉安市穗华房地产开发有限公司偿付各原告逾期交房违约金及计算标准、截止日期（详见附表三），限判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费数额详见附表三，由各原告、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王国勇二〇一八年九月二十五日书记员  张诗雪法条链接一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。