山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0902民初2825号原告：宋鸿钊，男，1990年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：郭庆新，山东青来律师事务所律师。被告：宋立美，女，1971年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：修富强，山东泰山法正律师事务所律师。原告宋鸿钊与被告宋立美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋鸿钊的委托诉讼代理人郭庆新、被告宋立美及其委托诉讼代理人修富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋鸿钊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告退还转让费40000元，并赔偿房屋装修费6810.64元、广告牌制作费7493元，共计54303.64元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告的6号沿街商铺，面积15平方米，租期三年，租金每年20000元。原告承租后，对房屋进行了装修，花费装修费用6810.64元、广告牌制作费7493元，被告又收取转让费40000元。原告承租后仅经营半年，就被他人驱逐并要求腾退房屋。经了解得知，该房屋为被告承租他人房屋，在其租赁到期前，又违法将房屋分割成三小间高价转租给原告等人，从中获取不当得利。原告认为，双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，被告的违法行为给原告造成了极大损失，其收取的转让费及未履行期间的租金也应当退还，原告多次催要，被告拒不协商退赔。为此原告诉至法院，要求处理。宋立美辩称，一、原告所诉与事实不符。原告无证据证实有人驱逐原告，事实是原告自身经营不善，与被告协商解除房屋租赁合同。合同解除后，被告于2018年6月30日已退还原告半年房租10000元，原告已写收到条。二、被告没有违法转租。被告最初承租的房屋是一大间，因生意不好做，被告自己租赁两年后经房主同意后改装称三间，被告将其中两间租赁出去，把自己使用的一间租赁给了原告。房主一直同意被告转租。房主也同意原告与房主签订租赁合同，但原告经营不善干不下去，不同意签订合同。三、双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告一直知道被告不是房主，从原告支付转让费这一点就可以证明，如果是房主出租房屋的话，不会存在转让费的情况。且该合同已经实际履行，不符合合同无效的情形。四、租赁房屋的转让费是一种转让门店使用权而存在的转让时一次性收取的费用。被告已将房屋转让给原告，已经尽到转让的义务。被告也是支付了40000元转让费后从别人手里转来的，没有不当得利。五、原告主张的房屋装修费和广告牌制作费无事实和法律依据。双方的租赁合同上没有约定该两项费用由被告承担，费用的产生是因为原告经营需要发生的必要支出，与被告没有关系，原告如何装修被告不清楚也没义务知道，该费用应由原告自行承担。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，原告作为乙方、被告作为甲方签订房屋租赁合同，合同约定：“一、标地：乙方自愿租赁甲方坐落于，建筑面积15平方米。二、租赁期限：房屋租赁期限为叁年，自2017年12月15日起至2020年12月15日止，三年不涨房租。三、房屋租金按年结算，房屋租金每年为贰万元人民币。四、房屋租赁期间所形成的债务由乙方承担，与甲方无关。”合同签订后，被告交付原告房屋，原告向被告支付租金20000元、转让费40000元，被告向原告出具收到条。2018年6月30日，原告腾退涉案房屋，被告返还原告租金10000元，原告出具收到条。对于腾退房屋的原因，原告称经营三个月后，房东说明被告不是房屋所有权人，没有转租权，要求原告等三家腾退房屋，但由于原、被告双方对原告的租金、转让费、装修费等没有达成一致，拖到2018年6月30日原告才搬出。被告称房东同意转租，因原告经营不善一直赔钱，房东要求和原告直接签订租赁合同，但原告干不下去就没有再签合同，原、被告协商解除合同，退还剩余房租原告搬出，当时原告没有要求退还转让费和装修费。对于原告主张的装修费用和广告牌制作费用，原告提交加盖泰安市岱岳区山口强盛五金建材门市部印章的装饰材料总汇销售清单二份、收款收据一份和加盖泰安市泰山区星点广告创意制作中心印章的“鸡排队长广告牌制作明细”一份予以证明，其中销售清单、收款收据载明总金额为6810.64元，广告牌制作明细载明金额为7493元。被告称对上述证据的真实性有异议，认为清单上的客户名称不能证实是原告。庭审中，原、被告均认可被告系自案外人处承租涉案房屋。被告称案外人侯华与张卫东系夫妻关系，二人自谢来生处购买涉案房屋，现房主为侯华；被告与侯华口头约定被告自2011年起承租涉案房屋，没有约定租赁期限，一年交一次房租，被告有转租权。被告提交其与侯华、张卫东的录音及张卫东出具的房租收到条证明其主张。房租收到条载明：“今收到2017年6月23日到2018年6月22日房租两次共叁万壹仟元（16000+15000）。”原告质证称对上述证据的真实性和证明目的均有异议，房主应当是谢来生；收到条证明2018年6月22日被告的承租期到期，被告没有转租权，此后房主便不再向被告出租，造成原告无法继续使用房屋。原告提交2018年1月3日、6月12日、6月29日的录音四份，证明被告向原告承诺其会与房东续签合同，并保证三年不涨租金，但被告与房东的合同于2018年6月23日到期后，被告并未续签，因此被告并没有转租权，导致原、被告的合同无法继续履行。原告还提交出租方为谢来生的房屋租赁合同，称被告为办理营业执照伪造该份合同，该合同证明涉案房屋房东为谢来生。被告称对录音的真实性无异议，但不能证实被告没有转租权，被告没有违法转租的情形；对该房屋租赁合同的真实性有异议，没有注明房屋地址，不能证实是本案房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”根据被告陈述与案外人没有约定租赁期限、一年交一次房租，结合被告提交的张卫东出具的租金收条，可知被告与案外人之间的租赁合同至2018年6月22日到期。根据上述法律规定，原、被告签订的租赁合同中超过2018年6月22日部分的约定无效。原告起诉时已过2018年6月22日，且原告已向案外人腾退房屋，被告已退还原告剩余10000元租金，故原告要求解除房屋租赁合同已无必要，本院不予支持。被告在明知其承租期限至2018年6月22日到期的情况下，仍然与原告签订租期三年的房屋租赁合同并收取原告40000元转让费，被告应对此承担相应责任。对于原告主张的转让费，应当根据合同已履行的部分相应予以扣减，对此本院酌定被告返还原告转让费33000元。对于原告主张的装修费用和制作广告牌的费用，因双方在合同中及实际履行中并未就租赁房屋的装饰装修费用达成一致，故本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十五条规定，判决如下：一、被告宋立美于本判决生效之日起十日内返还原告转让费33000元；二、驳回原告宋鸿钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由被告宋立美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  穆军二〇一八年九月三十日法官助理高文科书记员顾绍武