苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初7955号原告：江苏国伟兴塑胶科技有限公司，统一社会信用代码91320509MA1M91NQXP，住所地苏州市吴江区黎里镇芦墟来秀路**。法定代表人：陆国兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊威，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马忠元，北京盈科（上海）律师事务所实习律师。被告：苏州威锐机械有限公司，统一社会信用代码91320509778017161L，住，住所地苏州市吴江区汾湖经济开发区来秀路西侧/div>法定代表人：陆晓初，该公司董事长。委托诉讼代理人：施春芳，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芳芳，江苏众勋律师事务所律师。原告江苏国伟兴塑胶科技有限公司（以下简称国伟兴公司）与被告苏州威锐机械有限公司（以下简称威锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告国伟兴公司的委托诉讼代理人熊威、马忠元，被告威锐公司的委托诉讼代理人施春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国伟兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告威锐公司返还因违约应当免除原告国伟兴公司已经支付的租金共计3345732元；2.被告威锐公司赔偿原告国伟兴公司因被告威锐公司未充分保障原告国伟兴公司用电权益而导致原告国伟兴公司的经营利益损失(以司法鉴定为准)，暂时计算至判决之日，实际计算至充分保障原告国伟兴公司用电权益之日的前一日；3.本案案件诉讼费用、保全费、保全保险费等由被告承担。事实和理由：原告国伟兴公司承租被告威锐公司的厂房，双方的《厂房租赁合同》第3.3条中约定“租赁期内甲方(被告)需确保出租物适用于乙方(原告)使用：甲方负责出租房屋的维修责任，以及排除第三方干涉、干扰的责任；如出租房屋因甲方故意不履行本合同约定义务和出租方的法定义务致使乙方不能正常使用，则甲方在乙方因此而影响使用期间内免除租金。”合同第4.4条中约定“甲方负责提供800KV的专用变压器。供电增容至800KV的手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由甲方承担”，第5.3条约定“本协议生效后，甲方开始申办供电增容的有关手续，因供电增容所应缴纳的费用，包括但不限于增容，由甲方承担，并于收到乙方保证金和首笔租金四个月内申办完毕确保正常使用，逾期租金顺延”。根据上述约定，原告国伟兴公司已经按约支付了保证金和首笔租金，但被告威锐公司未按约确保原告国伟兴公司正常使用800KV变压器的相关用电权益，违反了租赁合同约定。这在已经生效的苏州市吴江区人民法院作出的(2018)苏0509民初2585号民事判决书中也得到了确认，其中判决了威锐公司于判决生效之日起保障国伟兴公司可充分、正常使用800KV专用变压器。但威锐公司一直未执行该判决内容。截至今日，被告威锐公司仍未确保原告国伟兴公司的正常用电权益。由于被告威锐公司违反了《厂房租赁合同》上述约定及未履行法院上述判决内容，依据《厂房租赁合同》第3.3条约定，被告威锐公司未确保出租物适用于原告国伟兴公司使用，被告威锐公司故意不履行租赁合同约定义务和出租方的法定义务致使原告国伟兴公司不能正常使用，则被告威锐公司在原告国伟兴公司因此而影响使用期间内免除租金。此外，由于被告威锐公司自租赁初始一直未确保原告国伟兴公司的正常用电权益，导致原告国伟兴公司生产线闲置，造成了重大经营利益损失。原告国伟兴公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。威锐公司辩称，请求驳回威锐公司的全部诉讼请求。双方签订房屋租赁合同后，威锐公司已按照合同约定为国伟兴公司提供了800KV的专用变压器，在(2018)苏0509民初2585号案件之前，国伟兴公司从未向威锐公司反映过800KV的电不能正常使用的情况，且国伟兴公司在每次对电费明细确认时，对于800KV变压器产生的坐机费24000元/每月从未提出异议，足以证明国伟兴公司一直在正常使用800KV的专用变压器。在(2018)苏0509民初2585号案件判决之后，对于国伟兴公司提出的在800KV变压器上的接线要求，威锐公司并未不予配合，威锐公司作为出租人，出于整个厂区用电安全考虑，曾告知国伟兴公司接线前先把接线方案和专业人员的工作资质证提交威锐公司，在确保安全的情况下威锐公司同意接线，但是国伟兴公司并未提交任何接线方案或者工作资质证明，之后也再未向威锐公司要求接线。合同第3.3条约定的是出租房屋的维修责任以及排除第三方干涉、干扰的责任，且约定的是因此而影响使用期限内免除租金，国伟兴公司从未就此向威锐公司提出免除租金要求，现原告以被告未保障用电为由要求免除所交租金，并不能适用该约定。另外，本案诉讼费、保全费按照法律规定承担，保全保险费应该由国伟兴公司自行承担。本院经审理认定事实如下：1.租赁合同的签订及合同履行等事实。2015年5月5日，广东国伟兴塑胶科技股份有限公司（以下简称广东国伟兴公司）作为承租人与威锐公司作为出租人签订《厂房租赁合同》一份，约定广东国伟兴公司租赁威锐公司位于苏州市吴江区的厂房，面积14819平方米，包括房屋面积7638平方米，空地面积7181平方米，无偿使用物为空地面积、北变电间、北门卫、北大门。租赁物的功能为生产、办公，租赁物包租给广东国伟兴公司使用，由其自行管理。租期为15年，自2015年7月1日起至2030年6月30日止，其中免租期为3个月，即自2015年7月1日起至2015年9月30日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。租赁期内出租人确保出租物适于承租人使用：出租人负责出租房屋的维修责任，以及排除第三方干涉、干扰的责任；如出租房屋因出租人故意不履行本合同约定义务和出租方的法定义务致使承租人不能正常使用，则出租人在承租人因此而影响使用期间内免除租金；若受影响期间超过30日的，承租人有权单方解除合同，并要求出租人在扣除承租人实际已经使用租赁物而产生的应付而未付租金及其他费用后，返还合同保证金。租赁保证金为30万元，如承租人不适当使用租赁房屋、破坏房屋设施结构后的赔偿、承租人不按约定及时支付租金等情况出现，出租人有权优先从租赁保证金中予以相应扣除。租金第1年至3年为每月每平方米9元，第4年至第6年每月每平方米9.5元，第7年至第9年每月每平方米10元，第10年至第12年每月每平方米10.5元，第13年至第15年每月每平方米11元。威锐公司负责提供800KV专用变压器，供电增容手续由威锐公司负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由威锐公司承担。本协议签订后，承租人应于2015年5月8日前向出租人一次性支付租赁保证金30万元，租赁期限届满在承租人已向出租人交清了全部应付的租金且无其他应当支付的费用后的7个工作日内，出租人向承租人无条件全额退还租赁保证金。合同签订后，威锐公司向广东国伟兴公司交付了租赁物。2016年10月1日，威锐公司作为出租人、广东国伟兴公司作为原承租人、国伟兴公司作为新承租人签订《厂房租赁合同主体变更协议》一份，内容为，威锐公司与广东国伟兴公司于2015年5月5日签订了《厂房租赁合同》，广东国伟兴公司承租威锐公司位于苏州市吴江区的厂房。国伟兴公司是广东国伟兴公司在江苏的关联公司，广东国伟兴公司承租该租赁物的目的是提供给国伟兴公司生产经营使用，现国伟兴公司完成工商注册登记，威锐公司与广东国伟兴公司一致同意《厂房租赁合同》中所有关于广东国伟兴公司的权利和义务转移给国伟兴公司，有关押金手续变更和租金等费用的交纳确认有三方在签订本协议时一并确认和变更并作为本协议的附件。上述合同签订后，国伟兴公司于2015年5月8日向威锐公司支付了保证金30万元，后陆续支付了截至2019年9月30日的租金（或占有使用费，生效判决确认双方租赁合同于2018年8月5日正式解除）共3345732元。威锐公司于2015年5月与吴江金峰建设工程有限公司签订增容800KVA配电工程合约书一份，威锐公司委托该公司对国伟兴公司租赁的厂房进行增容800KVA配电安装工程。工程完工后，威锐公司于2015年7月完成了800KV专用变压器的增容申办手续。2.双方之间已生效判决情况。2018年3月6日，威锐公司起诉国伟兴公司至苏州市吴江区人民法院，案号为(2018)苏0509民初2585号，诉讼请求为：1、双方之间签订的《厂房租赁合同》已于2017年8月5日正式解除，国伟兴公司立即腾让房屋；2、国伟兴公司赔偿威锐公司损失30万元；3、诉讼费由国伟兴公司承担。国伟兴公司称威锐公司因要求提高租金未果，多次断电，并以各种理由拒绝国伟兴公司充分使用800KV专用变压器，也拒接提供便利，故提出反诉，要求：1、威锐公司继续履行双方签订的厂房租赁合同；2、威锐公司履行合同义务，停止擅自停电行为，为国伟兴公司使用800KV专用变压器提供保障，确保国伟兴公司正常生产用电；3、威锐公司赔偿因其无故停电给国伟兴公司造成的损失168382元；4、反诉诉讼费用由威锐公司承担。本院于2018年7月27日作出(2018)苏0509民初2585号民事判决书，关于国伟兴公司第第二项反诉诉请，法院认定因双方均确认已办理800KV专用变压器的增容手续，根据合同约定，威锐公司应保障国伟兴公司可充分使用该800KV专用变压器，国伟兴公司的该项诉讼请求符合合同约定，法院予以支持。判决主文为：一、驳回威锐公司的全部诉讼请求；二、威锐公司继续履行与国伟兴公司之间的《厂房租赁合同》及主体变更协议；三、威锐公司于本判决生效之日起保障国伟兴公司可充分、正常使用800KV专用变压器；四、驳回国伟兴公司的其他诉讼请求。该案于2018年8月17日生效。经查，2018年8月24日，威锐公司向苏州市吴江区人民法院提交诉状，再次起诉国伟兴公司，本院于2018年8月29日立案，案号为(2018)苏0509民初10511号，威锐公司的诉讼请求为：1、判决确认双方之间签订的《厂房租赁合同》已于2018年8月5日正式解除；2、国伟兴公司立即腾让房屋；3、本案诉讼费用由国伟兴公司承担；4、国伟兴公司返还承租的十间宿舍。国伟兴公司提出反诉，要求：1、威锐公司返还国伟兴公司双倍保证金600000元、赔偿厂房装修工程损失1377779.76元、房屋装修及辅助设施的残值1338369.24元、搬迁费用193000元；2、本案反诉费用由威锐公司承担。本院于2019年4月1日作出(2018)苏0509民初10511号民事判决书，判决主文为：一、确认威锐公司与国伟兴公司之间签订的《厂房租赁合同》于2018年8月5日正式解除；二、国伟兴公司于本判决生效之日起一个月内腾让并返还威锐公司承租的厂房及十间宿舍；三、威锐公司于本判决生效之日起一个月内返还国伟兴公司保证金300000元，并赔偿装修及搬迁损失1493000元；四、驳回国伟兴公司的其他诉讼请求。国伟兴公司因不服该一审判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2019年8月13日作出（2019）苏05民终5241号民事判决书，认为国伟兴公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判。3、关于800KV专用变压器的使用情况。2017年11月27日，因威锐公司与国伟兴公司就变压器问题起纠纷，报苏州市吴江区公安局汾湖派出所，汾湖派出所出具的接处警工作登记表记载的出警经过及结果为：国伟兴负责人陈明强因变压器问题要进威锐公司被保安阻拦起纠纷，汇报政府经发局，后由经发局庞华科长组织双方协调。此前，因2017年10月22日、2017年10月24日国伟兴公司厂区发生两次停电，国伟兴公司的陈明强于2017年10月24日曾向苏州市吴江区公安局汾湖派出所报警。2018年8月20日，国伟兴公司向威锐公司发函，内容为威锐公司至今不配合国伟兴公司充分、正常使用800KV专用变压器，(2018)苏0509民初2585号判决书中也判决威锐公司应保障国伟兴公司充分、正常使用800KV专用变压器，请威锐公司受函之日起遵照上述判决结果执行，如拒不履行，给国伟兴公司造成的经济损失应由威锐公司赔偿。2018年8月27日，国伟兴公司与威锐公司就用电问题起纠纷，国伟兴公司的陈明强向苏州市吴江区公安局汾湖派出所报警，汾湖派出所出具的接处警工作登记表记载的出警经过及结果为：国伟兴公司要求在其租用的专用800KV专用变压器上接线以充分使用该变压器，威锐公司的潘校勤称其公司已起诉要求解除与国伟兴公司的租赁合同，目前国伟兴公司仍继续使用租赁物，但不允许国伟兴公司在其专用变压器上加接线。2018年9月15日，国伟兴公司向威锐公司发送催告函一份，内容为国伟兴公司于2018年8月20日向威锐公司发函，告知国伟兴公司用电保障的主张，即威锐公司此前提供给国伟兴公司使用的电压为200KV，国伟兴公司在2017年11月27日已经向威锐公司提出拟增开两条生产线，需使用的电压将增加到租赁合同约定的800KV，现增加的生产线早已到位（2017年6月13日），因威锐公司没有按照租赁合同约定提供足够的电压，导致国伟兴公司增加的两条生产线至今闲置，给国伟兴公司造成了重大的经济损失，请威锐公司务必尽快为国伟兴公司提供800KV电力。2018年9月20日，威锐公司向国伟兴公司回函称，第一，国伟兴公司在2018年9月15日发来的催告函中提到的在2017年11月27日向威锐公司要求增开两条生产线，但威锐公司从未收到过此函件；第二，威锐公司在2015年8月就已经为国伟兴公司新增单独800KV变压器，且此变压器始终为国伟兴公司单独使用，至今未有其他公司共同使用，并且威锐公司从未向供电局申请减少容量，至于国伟兴公司在之前使用过程中具体使用多少的容量是不受威锐公司控制的，至今该变压器始终保持800KV容量的工作状态。国伟兴公司在催告函中所述的威锐公司未按合同约定提供800KV电力，造成两条生产线闲置，纯属无中生有与诬陷。2018年11月19日，威锐公司向国伟兴公司发送回复函一份，内容为，针对国伟兴公司2018年11月15日发来的《函》，回复如下：第一，国伟兴公司提出的威锐公司未充分保障国伟兴公司800KV专用变压器使用的问题，威锐公司已于2018年9月20日的回复函中明确说明，不再赘述；第二，鉴于目前双方就租赁合同解除正在诉讼期间，法院已将合同解除、相关装修等损失提交司法鉴定，威锐公司认为目前增加线路会扩大国伟兴公司的损失，故威锐公司认为此时增加线路不合适。除非国伟兴公司出具承诺，说明国伟兴公司自行承担该扩大的损失（包括增加线路及后续可能增加设备之损失）及此次接线相关费用，并请附上国伟兴公司经专业人员审核的接线方案（包括图纸、线路走向及所接入设备的功率等），经威锐公司专业电力人员审核同意，国伟兴公司接到威锐公司书面同意通知后方可安排接线。国伟兴公司陈述，其对于威锐公司已经办理增容至800KV专用变压器的手续没有异议，但是在使用过程中存在不允许国伟兴公司接线的情形，现在接了10股双拼线，还能再接10股双拼线，由于威锐公司不允许其再接线，故变压器还有部分容量未能充分正常使用，但除了上述两份接处警工作登记表及国伟兴公司发给威锐公司的两份函之外，没有其他书面材料体现国伟兴公司向威锐公司提出过800KV变压器的接线要求，但应该口头提出过。对此，威锐公司称，(2018)苏0509民初2585号中国伟兴公司提出的第二项反诉诉请为“反诉被告履行合同义务，停止擅自停电行为，为反诉原告使用800KV变压器提供保障”，该诉请是由于国伟兴公司认为威锐公司擅自停电而提出，并非认为威锐公司未提供800KV变压器。2017年11月27日的报警记录是因为双方存在矛盾，国伟兴公司以此为由冲击威锐公司，并不是因为用电原因。2018年8月27日的报警记录中威锐公司工作人员从未说不允许国伟兴公司接线，只是考虑到用电安全问题要求国伟兴公司向威锐公司说明具体接线方案，并将接线人员的相关专业证件向威锐公司出示，但是国伟兴公司一直未提供上述接线方案或者出示证件，之后也没有向威锐公司要求接线。庭审中，威锐公司陈述如诉讼阶段国伟兴公司仍坚持接线，在提供了接线方案及接线人员证件并经其审查后，威锐公司仍会配合。威锐公司还提供了国家电网营销业务应用截屏打印件1张，显示威锐公司名下有容量分别为800KV、500KV的变压器各1部处于运行状态。另提供了国伟兴公司电费明细确认表复印件3份、电费发票3份、电力公司机打发票核查联复印件2份，记载了国伟兴公司的电费情况，威锐公司的计费总量为1300KV。案件审理中，国伟兴公司向本院提起鉴定申请，申请对威锐公司未充分保障其用电权益导致的经营损失进行鉴定。此外，国伟兴公司在本案中对威锐公司申请财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司吴江支公司支付了诉讼保全保费10034元。以上事实，有国伟兴公司提供的厂房租赁合同、主体变更协议、支付租金凭证、(2018)苏0509民初2585号民事判决书、接处警工作登记表、函件及邮寄凭证，威锐公司提供的工程合约书、回复函及邮寄凭证、国家电网营销业务应用截屏打印件、电费明细确认表复印件、电费发票复印件、电力公司机打发票核查联复印件，以及双方的委托诉讼代理人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告国伟兴公司与被告威锐公司之间的厂房租赁合同关系依法成立并有效，现经生效判决确认，双方之间的租赁合同已于2018年8月5日正式解除。合同解除后，合同的权利义务终止。关于原告国伟兴公司主张的被告威锐公司未充分保障其用电权益问题，从双方的既往函件、诉讼及现有证据来看，原告国伟兴公司首次明确提出充分保障其使用800KV变压器是在(2018)苏0509民初2585号案件中，而该案系基于双方合同约定，即提供符合约定的用电保障属于被告威锐公司的合同义务范畴，被告威锐公司已于2015年完成了800KV专用变压器的增容手续，法院认定被告威锐公司应保障原告国伟兴公司可充分使用800KV专用变压器，即指在后续履行合同中，对于原告国伟兴公司提出的用电申请及要求，被告威锐公司应在其符合相应用电安全、规范的情况下履行协助及配合义务。该项判决主文的依据并非被告威锐公司存在拒不配合提供用电便利及保障的行为，故从(2018)苏0509民初2585号民事判决书中，不能得出被告威锐公司当时存在未按约确保原告国伟兴公司正常使用800KV变压器的相关用电权益之结论。因此该案生效后，如原告国伟兴公司需要在800KV专用变压器上另行接线，可根据合同或生效判决在合同有效期内向被告威锐公司提出具体要求。对此，首先，2018年8月27日的接处警工作登记表所反映的被告威锐公司的工作人员不同意接线情况，考虑到当时双方的合同可能已解除（被告威锐公司向法院提交诉状，诉请要求确认双方之间签订的案涉合同已于2018年8月5日正式解除），在解除合同纠纷中另行接线可能导致损失的扩大，被告威锐公司当时不予配合接线的行为并非不妥，不宜认定违反合同义务。其次，后由于诉讼周期较长，原告国伟兴公司仍实际使用租赁物，被告威锐公司在2018年11月19日的回函中也明确了如原告国伟兴公司自行承担接线费用及所造成的扩大损失并提供接线方案经其审核后，同意原告国伟兴公司接线。被告威锐公司作为出租方，从履行出租人的安全保障义务的角度和整个厂区用电安全的考量所提以上要求应属合理，也不构成不履行生效判决的义务。再次，原告国伟兴公司并未举证证明其在2017年11月27日已经向被告威锐公司提出拟增开两条生产线及因被告威锐公司未提供足够的电压致使其增加的两条生产线至今闲置，故对此本院不予采信。综上，被告威锐公司已按合同约定提供了800KV专用变压器供原告国伟兴公司使用，在使用过程中，被告威锐公司并未无故不配合原告国伟兴公司充分使用该800KV变压器，原告国伟兴公司关于在变压器上另行接线的要求也系在此前诉讼中方才提出，故对于原告国伟兴所主张的被告威锐公司故意不履行租赁合同约定的用电保障义务致使原告国伟兴公司不能正常使用租赁物而免除租金的诉讼请求，本院不予支持。另外，因本院认为被告威锐公司并不构成未充分保障原告国伟兴公司的用电权益，故对于原告国伟兴公司的经营损失鉴定申请不予准许，对于原告国伟兴公司要求被告威锐公司赔偿经营利益损失的诉讼请求亦不予支持。原告国伟兴公司因本案所产生的诉讼保全保险费用亦无权要求被告威锐公司负担。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告江苏国伟兴塑胶科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取16783元，诉讼保全费5000元，合计21783元，由原告江苏国伟兴塑胶科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇一八年九月五日书记员 肖晨纯附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。