安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1621民初864号原告：马同侠，女，1964年8月5日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：王洪新，安徽永恒律师事务所律师。被告：龚长城，男，1964年2月10日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住安徽省涡阳县。被告：龚萍，女，1953年5月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。原告马同侠诉被告龚长城、龚萍确认合同无效纠纷一案，本院曾于2014年12月22日作出(2012)涡民二初字第01674号民事判决，原告马同侠、被告龚长城不服该判决向亳州市中级人民法院提出上诉，亳州市中级人民法院于2015年6月15日作出（2015）亳民二终字第00117号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告马同侠不服该判决向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2017年12月5日作出（2017）皖民再14号民事裁定：一、撤销安徽省涡阳县人民法院(2012)涡民二初字第01674号民事判决、亳州市中级人民法院（2015）亳民二终字第00117号民事判决；二、本案发回安徽省涡阳县人民法院重审。本院于2018年2月8日重新立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马同侠的委托诉讼代理人王洪新、被告龚长城、被告龚萍的委托诉讼代理人彭线旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马同侠向本院提出诉讼请求，1.判令两被告于2012年3月31日签订的房屋买卖合同无效；2.判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告龚长城于1984年8月结婚。1999年原告与被告龚长城在站前路北侧建设了门面房5层，于1999年9月23日取得该房屋国有土地使用证，并于2008年11月30日取得该房屋房地产权证。2012年7月，原告收到涡阳县人民法院（2012第1420号）传票方得知，第一被告龚长城于2012年3月31日与第二被告龚萍签订了房屋买卖合同，私自将两间门面房出售给第二被告龚萍。原告认为：被告龚长城未经共有人同意，擅自与第二被告龚萍签订的房屋买卖合同，擅自处置共有财产。根据《民法通则》及《合同法》相关规定，该协议应属无效。另两被告签订的房屋买卖合同，将价值100多万的房产作价18万转让给第二被告龚萍，严重损害了共有人的利益。综上，原告诉至法院，要求贵院判令两被告于2012年3月31日签订的房屋买卖合同无效。龚长城辩称，对原告的诉状内容没有异议，录音不是我真实意思表示，之后才知道被录了音，不合法，要求不予采信。龚萍辩称，1.2012年3月31日签订的合同系2007年8月5日合同的补充协议；2.龚萍有足够理由相信房屋买卖是经过原告同意的；3.龚萍买卖房屋支付了相应的代价，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，即马同侠身份证、与龚长城的结婚证、龚长城的第一代和第二代身份证、涡国用（99）第105121号国有土地使用证、房产权皖涡字第××号房地产权证，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对马同侠所举证据：1.《房屋买卖合同》，龚萍对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院审查后对该证据的证明效力予以认定；2.《居住证明》、《出生医学证明》，本院审查后对其真实性予以认定；3.《房地产抵押估价报告》，系专业评估机构作出，本院审查后对其真实性予以认定；4.涡阳县公吉寺镇公吉寺居委会出具的《证明》，本院审查后认为同胞兄弟及收养关系证明应由公安机关户籍管理部门或民政部门出具，对该证据的证明目的，本院不予认定；5.亳州市建设局存档的涉案房屋的备案设计图，本院审查后对其证明目的不予认定；6.2007年10月14日龚萍夫妇给龚长城出具的收条，本院审查后对证明目的不予认定。对龚萍所举证据：1.龚长城书写的借条，本院审查后认为，本院审查后对其证明目的予以认定；2.《购房协议》，能够证明购房事实，本院审查后对其证明目的予以认定；3.视听资料、证人龚某1、龚某2、龚某3的证言，本院审查后对该证据予以采信；4.(2012)涡民二初字第01674号开庭笔录，本院审查后对其证明目的予以确认。对龚长城所举证据：建设工程规划许可证，1999年的收款收据，本院审查后对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。根据已确认的证据，本院经审理查明：龚长城，原名龚长成，与马同侠系夫妻关系。在夫妻关系存续期间，取得涡阳县城关街道站前路北君豪大酒店东15米处东邻马继明、西邻杜亮、南邻站前路、北邻空地的房地产一处，并于1999年9月23日取得国有土地使用证，2008年11月30日取得该房屋房地产权证。龚长城在2000年至2006年间，先后多次从龚萍处借款，合计15.7万元。其中借款7.6万元，拿办证款3万元，拿建房款5.1万元。2007年8月5日，龚长城作为甲方，龚萍作为乙方，签订了一份购房协议，协议内容为：经甲乙双方协商达此协议，甲方龚长城两间门面房包括后院及边房已卖给乙方龚萍所有，该房位置在站前路西段路北。甲方有龚长城、马同侠签名，乙方有龚萍签名。在2012年3月31日，甲方为龚长城，乙方为龚萍，签订了一份房屋买卖合同，其内容：一、甲方将自己拥有所有权的位于涡阳县站前路君豪大酒店东，东靠龚保东，西靠龚长城的第一层两间门面房（房产证号：）和第一层两间偏房（无房产证）卖给乙方所有。二、该房地产一层后院为本栋楼房所有住房公用面积，一层以上归甲方所有。如该地方拆迁乙方只拥有其购买房地产的拆迁补偿权（费用由乙方和开发商协商）。三、由于乙方在甲方购买该建房土地和在该土地上建房时给予了甲方部分款项，现乙方再支付给甲方人民币壹拾捌万元整（180000元），甲方同意将该房屋产权转让给乙方所有，另至2014年7月31日前该房地产的租赁款归甲方所有。该转让甲方不得反悔，如反悔愿双倍支付给乙方该房屋的市场价值款。四、在签订本合同时乙方已将剩余房款人民币壹拾捌万元整支付给甲方，在本合同签订后乙方即可办理该房地产的过户手续，甲方必须给予乙方过户协助，过户所产生的税费由乙方承担。五、2014年7月31日前乙方不得干涉房地产租赁所有事宜，2014年8月1日起该房地产的租赁费归乙方所有，甲方对乙方行使所有权不得有任何干涉。2014年7月31日前乙方不得出售该房地产，如违约必须一次性给予甲方该房地产出售日至2014年7月31日间所有租赁费。租赁费按年计算，不足一年按一年计算，年租赁费以当年该区段最高租赁市价为准。六、如乙方在2014年7月31日后出售该房地产，在同等条件下甲方拥有优先购买权。七、自本合同签订之日起，关于该房地产此前所产生的一切借条、收条、收据、协议合同所有字条及复印件全部作废。八、龚长城承诺有权代表其妻签字本协议，并负责保证其妻出具办理过户手续所需的相关手续。九、乙方已经经中间人将剩余房款人民币壹拾捌万元整支付给甲方。十、本协议自双方签字之日起生效，该合同有甲方龚长城、乙方龚萍签字，并有中间人龚某1、龚某3、龚文青、龚某2签字。合同签订后，龚萍即向龚长城支付房款人民币18万元，后由于龚长城未按该协议规定为龚萍办理房屋过户手续，龚萍向涡阳县人民法院提起诉讼，要求龚长城、马同侠履行协议，马同侠以该协议未征得其同意，且出售价款偏低为由向本院提起诉讼，要求确认该协议无效。另查明，龚长城于2012年8月9日委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对该争议房屋中的两间门面房进行评估，评估价为147.4万元。本院认为，本案的争议焦点是：1.龚长城、龚萍是否存在合作建房事实？2.涉案房产是否是夫妻共同财产？若是夫妻共同财产，马同侠在龚长城处分该房产时是否知情，是否构成无权处分？3.涉案房屋买卖合同是否显失公平？龚长城出具的条据载明：2001年11月5号长城拿建房款2万元，12号拿建房款5000元，27号拿建房款2万元，27号拿建房款1000元。2006年9月23号条据载明：拿小姑建房办证款3万元。上述条据能够证明龚长城从龚萍处拿钱，用途用于建房。2012年3月31日龚长城录音资料中，龚长城对其与龚萍合伙建房的花费进行了叙述，与上述条据印证了龚长城与龚萍之间存在合作建房关系。龚长城在录音中，详细陈述了26条建房花费情况，并提出花费三十多万，应由龚萍承担一半，后与龚萍签订的协议中，龚萍再支付龚长城18万元，与该录音相印证。此前的2007年8月5日，龚长城、马同侠与龚萍签订的购房协议，约定了将两间门面及后院已卖给龚萍。虽未约定价款及支付方式，结合上述证据证明的龚萍与龚长城合作建房的事实，应为对合作建房后，对房屋的分配。上述证据相互印证，能够证明2001年起，龚萍出资，与龚长城合作建房。2007年曾对建成房屋进行分配，后又在双方亲戚的调解下，龚长城对投入成本进行结算后，由龚萍对龚长城又进行了货币找补后，进一步确认2007年的分配方案。故本案2012年3月31日的房屋买卖协议，虽名为房屋买卖合同，实为因合资、合作建房合同发生争议后，对合作建房的利益分配签订的合同，故实质上系合资、合作开发合同，龚长城作为合作建房的一方，其系依据与龚萍的口头建房合同，履行合同的行为。涉案房产虽然登记在龚长城名下，但系在龚长城与马同侠婚姻存续期间建成，应当认定为夫妻共同财产。2007年购房协议载明争议的房屋已卖给龚萍所有，马同侠在该协议上签字。故马同侠自2007年起即已经知晓争议房屋给予了龚萍。龚萍于2001年已经投入4.6万元，后又陆续投入共计15.6万元，按照当时的货币购买力、房屋价格及建房成本，再加上2012年给付的18万元及龚长城取得的争议房屋至2014年7月的租金，其分配到争议房屋并不显失公平。故对马同侠的诉讼请求，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回马同侠的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由马同侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  范荣鑫审 判 员  刘继业人民陪审员  魏 东二〇一八年九月二十八日书 记 员  杨源枝