河北省衡水市冀州区人民法院民 事 判 决 书（2015）冀民三初字第1597号原告（被告）：冀州市华林家具有限公司。住所地:衡水市冀州区滏阳西路99号。法定代表人：张立堂，公司董事长。委托诉讼代理人：牛荣奎，河北双冀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。被告（原告）：孔淑敬，女，1958年6月21日出生，汉族，现住衡水市冀州区。委托诉讼代理人：王新志（系孔淑敬之丈夫），男，1959年8月25日出生，汉族，住址同上。被告：王新志，男，基本情况同上。二被告委托诉讼代理人：刘凤鸣，冀州市法源法律服务所法律工作者。原告冀州市华林家具有限公司（以下简称华林公司）与被告孔淑敬、王新志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案。原告孔淑敬诉被告华林公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案。本院于2018年5月22日作出（2015）冀民三初字第1546号民事裁定书，将后案并入前案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华林公司法定代表人张立堂的委托诉讼代理人牛荣奎、李文琥，被告王新志及委托诉讼代理人刘凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华林公司向本院提出诉讼请求：1.解除华林公司与王新志、孔淑敬订立的《房屋租赁协议》，判令王新志、孔淑敬立即交纳租金2754339元，并支付滞纳金2203873元；3.承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年10月8日双方签订《房屋租赁协议》，约定：王新志、孔淑敬租赁我公司家具市场门市一处，租用面积15292平方米，即一层7289平方米、二层和三层各3254平方米、四层1495平方米，租赁期限十五年，自2011年10月8日起至2026年12月7日止；租金计算方法为前两年一层按110元/平方米、二层按80元/平方米、三层以上按60元/平方米，第三年至第五年在此基础上浮10％，第六年以后结合市场价格调整；租金交纳方式为预交，即给予2个月装修期，到期交纳当年房租的50%，半年后交纳剩余50%，以此类推，同时约定逾期交纳应按日千分之二支付滞纳金等。2012年7月3日双方达成《补充协议书》，同意免交3个月租金，以后每年1月1日和7月1日各交半年房租。王新志、孔淑敬租金仅交至2014年3月，尚欠租金2754339元经多次催要未果，为此提起诉讼。后华林公司变更诉讼请求，要求王新志、孔淑敬给付租金2687160元，自2014年3月至2015年12月15日期间的滞纳金为2102553元，自2015年12月16日至租赁费付清之日止以2687160元为基数按日千分之二计算滞纳金，因房屋已于2015年12月15日交付，不再要求返还房屋。针对华林公司的起诉孔淑敬辩称，一、根据《房屋租赁协议》，华林公司将其位于冀州××××大街西侧家具市场门市租赁给我，期限15年，因华林公司未按约定履行其义务使该租赁房屋达到正常商用标准，2014年1月双方达成口头协议，华林公司应在三个月内提供相关消防验收报告，如华林公司不能按时履行，自2014年4月起免除我缴纳租金义务，直至华林公司提供相关消防验收报告，华林公司再次未按约定履行，故我无义务支付2014年4月至今的房租；二、华林公司计算房租的金额错误，按照《房屋租赁协议》及口头协议计算，自2014年4月至2015年10月的租金为2127335元，但华林公司称我拖欠租金2754339元；三、华林公司违约在先，故我拒绝支付房租不属于违约行为，我无法律义务支付滞纳金，不应承担违约责任；四、《房屋租赁协议》只规定承租人的违约责任，未规定出租人的违约责任，华林公司未能证明延迟支付租金会对其造成损失，且违约金过高显示公平，远远超出订立合同时所能预见到可能造成的损失，请求法院不予支持该诉讼请求。针对华林公司的起诉王新志辩称，一、《房屋租赁协议》的主体为华林公司与冀州市新世纪家居广场，我仅以冀州市新世纪家居广场的雇员身份在该租赁协议上盖了我的人名章，故我与华林公司不存在租赁关系，不应作为租赁纠纷的被告；二、冀州市新世纪家居广场是依法取得营业执照的个体工商户，其注册业主及实际经营、管理人为孔淑敬，我只是作为雇员代为签署租赁协议，我不是该广场的业主，不是本案适格被告。请求法院驳回华林公司的诉讼请求，维护我的合法权益。原告孔淑敬向本院提出诉讼请求：1.解除我与华林公司签订的房屋租赁合同；2.判令华林公司赔偿装修费用及其他因解除合同造成的损失100000元；3.由华林公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年8月1日我与华林公司签订《房屋租赁协议》，约定华林公司将其位于冀州××××大街西侧家具市场门市租赁给我，期限15年，同时给予2011年9月16日至2011年11月16日两个月的装修期，并保证在装修期结束后该出租房屋达到正常商用经营标准。2012年7月3日双方达成《补充协议书》，约定华林公司将装修期延长至2011年12月31日，并免除2012年1-3月份租金，华林公司再次承诺尽快将出租房屋主体安全验收及提供消防安全验收报告。自2012年4月起我多次找华林公司要求其提供房屋主体安全验收及消防安全验收报告未果，2014年1月双方达成口头协议，华林公司应在三个月内将相关消防验收手续交付，如不能按时履行义务，自2014年4月起华林公司免除我缴纳租金义务，直至华林公司提供相关消防验收报告，但其未履行义务，故自2014年4月至今没有再支付租金。2014年9月29日华林公司与我及其他两个商户签订消防设施管理、使用协议，约定华林公司已将消防防控设施安装完毕，经冀州市公安消防大队与衡水市金涛消防工程安装公司反复检查测试，均已符合消防安检要求，并经冀州市公安消防大队批准同意转交我及其他商户负责管理和使用，但该租赁房屋一直未通过消防安检，没有提供消防验收报告。即使华林公司因未履行法定消防安检义务而免除我支付租金的义务，但商场主体安全验收及消防安全验收报告是我依法取得合法经营手续不可或缺的前提条件，致我长期处于非法经营状态，该商场存在重大消防隐患致我无法实现租赁合同目的。后孔淑敬变更诉讼请求，要求华林公司赔偿装修费1928000元、广告费674339.49元、搬迁费450000元，共计3052339.49元。华林公司针对孔淑敬的起诉辩称，一、《房屋租赁协议》、《补充协议》，对租赁面积、租赁期限、租金、滞纳金等进行约定，我公司将房屋交付孔淑敬，并从价格、交费方式等方面向孔淑敬提供各种优惠条件和便利，履行了租赁合同义务，孔淑敬租赁使用至2015年，理应支付相应的租金，其拖欠租金违反合同约定和法律规定，我公司同意解除租赁合同；合同解除是因孔淑敬的过错造成，对于因此产生的各项损失应由其自担；孔淑敬违反约定自2014年4月无故不交租金，未经我公司同意将房屋转租他人经营，且在经营管理中不按消防部门要求做，造成消防系统、消防设施形同虚设，消防隐患很大。二、我公司将配备消防栓、蓄水池等必要消防设施的租赁物交付孔淑敬使用，完成了合同义务，且孔淑敬租赁后经营家世界商场，作为经营者对自己经营场所的安全负有保障义务和责任；孔淑敬根据经营所需和场地的利用便利对经营场所进行装修和改造，其以没有消防验收报告无法办理营业执照及商场存在重大消防隐患无法实现租赁合同目的与事实不符，很多商家已经办理了营业执照，我公司从未影响或干涉其经营和使用，也没改变消防通道造成其无法使用；我公司及时对房屋的各项设施进行维护和修缮，尽到了出租人的维修义务，不存在屋顶漏雨、擅自更改下水管道等行为造成其财产损失情形，其要求赔偿装修费、搬迁费及其他损失3000000元没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。华林公司为证明自己的主张提供证据如下：证一、《房屋租赁协议》、《补充协议书》各一份及2687160元的租金收据14张，以证明双方存在租赁合同关系，至2015年底孔淑敬应交房租5441509元，实交2687170元，尚欠租金2754339元；证二、建设工程竣工验收报告一份，证明租赁时公司的房屋尚未建设完毕，没有取得消防验收报告，孔淑敬对此知情，因急于租赁多次找公司才签订合同；证三、委托书、房产证复印件，证明华林公司的房屋取得了房产证书，具备诉讼主体资格；证四、2014年9月25日经营报告、2015年1月28日王新志等人提交的房租优惠申请，证明孔淑敬等三承租户向公司申请降低房租，不存在公司免除其房租的情况；证五、2014年9月29日《协议书》，2015年8月26日会议记录，2015年9月4日冀州市公安消防大队出具的《责令立即改正通知书》、《责令限期改正通知书》，河北金涛消防工程有限公司出具的证明材料各一份，证明公司与承租人就消防设施的管理、维护等达成协议，由承租人负责管理消防设施、安排人员值班，孔淑敬在经营中违反消防管理规定，消防部门建议限期改正，但没有要求停业；证六、2013年4月26日冀州市公安消防大队出具的《责令限期改正通知书》一份，证明孔淑敬的消防设施等不符合消防安全标准，没有要求公司提供符合要求的租赁物。孔淑敬为证明其主张提供证据如下：证一、《房屋租赁协议》、《补充协议书》及租赁面积租金明细表各一份，证明华林公司有按协议提供消防安全设施的义务，应从2012年4月1日起交纳房租；证二、2014年9月29日《协议书》一份，证明华林公司有义务取得相关消防安检报告；证三、2013年4月26日冀州市公安消防大队出具的《责令限期改正通知书》一份，证明华林公司的消防设施等不符合消防安全标准，华林公司没按要求提供符合要求的租赁物；证四、装修施工合同及施工图，证明其对租赁物进行了装修；证五、施工单位的营业执照一份，证明施工单位的资质；证六、装修费用收据，证明其已支付装修款；证七、2012年、2013年、2014年、2015年分别产生的长期、循环、短期广告费用单据，证明产生的广告费用；证八、证人李某1、朱某、李某2分别出庭所作的证人证言各一份，证明其运营损失，华林公司于2014年1月免除其租金义务。本院依华林公司申请从冀州市公安消防大队调取了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院依孔淑敬申请委托保定华鹏资产评估有限公司对孔淑敬在租赁华林公司房屋室内外装修部分的财产进行价格评估，该公司于2016年11月28日作出华鹏评报字（2016）第11-20号关于孔淑敬与华林公司租赁合同纠纷案资产评估报告书，评估价值为828780元。针对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华林公司、孔淑敬对本院调取的冀州市公安消防大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的真实性无异议，故对该证据的效力予以确认。华林公司、孔淑敬对资产评估报告书均提出异议，但未提供合法有效的反驳证据，该资产评估报告书系保定华鹏资产评估有限公司出具，该评估机构具备评估资质，评估程序亦合法，该资产评估报告书真实合法有效，故对该证据的效力予以确认。华林公司、孔淑敬、王新志对《房屋租赁协议》、《补充协议书》、租赁面积租金明细表、《责令立即改正通知书》、《责令限期改正通知书》、2687160元的租金收据14张的真实性无异议，双方陈述一致，故对以上证据的效力予以确认。华林公司对孔淑敬提供的证人李某2出庭所作证人证言提出异议，李某2、孔淑敬同系华林公司房屋的承租人，李某2与案件有利害关系，其证言不具有证明力，故对该证据效力不予采信；华林公司对其他证据亦提出异议，以上证据不能证实其主张，不具有证明力，故对以上证据的效力不予采信。孔淑敬、王新志对华林公司提供的委托书提出异议，但未提供合法有效的反驳证据，故对该证据的效力予以确认；对提供的其它证据的真实性无异议，故对以上证据的效力予以确认。通过以上有效证据本院查明下列事实，王新志系孔淑敬之丈夫，2008年1月1日经冀州市工商行政管理局核准，孔淑敬开办冀州市新世纪家居广场，王新志、孔淑敬共同参与该家居广场经营。2011年8月1日华林公司与王新志签订了《房屋租赁协议》，约定华林公司将自有产权位于衡水市××区××大街西侧家具市场门市租赁给孔淑敬、王新志用于经营新世纪美家居生活馆，租赁期限十五年,自2011年起至2016年止,双方对租金计算及交付，水、电、暖、物业及电梯、供暖、消防等设施的维护年检等费用，终止协议等进行了约定；2012年7月3日华林公司与王新志签订《补充协议书》，孔淑敬、王新志对房屋的装修期限，房租的减免及交纳等做了约定。同年12月31日冀州市公安消防大队向位于冀州区滏阳西路99号的华林公司的使用面积8400平方米，地上一、二、三层家具市场颁发了冀州公消安检许字（2012）第0002号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年9月29日华林公司与王新志、李某2、田东杰签订《协议书》一份，约定华林公司与租赁给三座家具商城的消防控灭火系统（含总控室、消防管道、消防栓、喷淋、蓄水池、储水箱、泵房），经冀州市公安消防大队与衡水市金涛消防工程安装公司反复检查测试，均已符合消防规定的标准，经双方反复协商，市消防大队批准将防控灭火系统设施整体交与王新志、李某2、田东杰负责管理和使用，并对有关事项进行了约定。孔淑敬、王新志在经营中，冀州市公安消防大队因消防设施、器材、消防安全标志，配置、设置不符合标准、未保持完好有效等，多次向新世纪美家居生活馆下发《责令限期改正通知书》、《责令立即改正通知书》。截止2015年12月15日孔淑敬应交租金5370823元,其中2012年4月1日至12月31日租金1007685元、2013年租金1343580元、2014年租金1477938元、2015年1月1日至12月15日租金1612296元÷365天×349天=1541620元，实交2687160元，现尚欠租金2683663元。后双方在合同履行中发生纠纷，孔淑敬、王新志于2015年12月15日自行从涉案房屋内将物品搬走，但留下不能带走的室内外装修，同月17日华林公司接管了涉案房屋。在案件审理中，本院委托保定华鹏资产评估有限公司对孔淑敬在租赁华林公司房屋室内外装修部分的财产进行价格评估，该公司于2016年11月28日作出华鹏评报字（2016）第11-20号关于孔淑敬与华林公司租赁合同纠纷案资产评估报告书，评估价值为828780元。本院将该资产评估报告书送达孔淑敬、华林公司后，孔淑敬超期提出对遗漏装修项目进行补充评估，并要求其就所使用的评估方法及依据的法律、法规进行书面说明的申请，该公司于2017年11月7日向我院出具说明，该公司对法院委托漏报装修工程项目进行了现场勘察并发函，要求孔淑敬提供证据资料，但孔淑敬未能提供完整标准施工图纸、主要材料购买发票和装修施工发票，因装修工程的施工工艺和材质等因素对评估值影响较大，致公司无法按要求完成评估工作。本院认为，黄铁桥等三十人与华林公司签订委托书，将其所有的房产统一由华林公司对外租赁，故华林公司具备本案的诉讼主体资格。王新志与孔淑敬系夫妻关系，二人共同经营冀州市新世纪家具广场和新世纪美家居生活馆，案涉房屋租赁相关合同均由王新志签订，故王新志应为本案适格被告。华林公司与孔淑敬、王新志在订立合同及实际履行过程中，因孔淑敬、王新志所承租的房屋四层不能办理消防手续而导致三楼以上房屋无法正常经营，针对该情况孔淑敬、王新志已自动从所租房屋内搬出，现双方均同意解除《房屋租赁协议》、《补充协议书》，本院对此予以准许。华林公司与王新志等人签订的《协议书》，因冀州市公安消防大队仅向涉案1-3层颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，四楼作为家具城不能办理消防手续，故该协议不能实际履行。截止2015年12月15日孔淑敬、王新志尚欠华林公司租金2683663元不付不妥，现华林公司积极催要，合理合法，本院予以支持。孔淑敬、王新志在租赁房屋室内外装修经评估价值为828780元，因不可拆除毁损，故应由双方均担。孔淑敬对资产评估报告书提出异议，申请补充鉴定，但其未能向评估机构提供完整的标准施工图纸、主要材料购买发票和装修施工发票，因装修工程的施工工艺和材质等因素对评估值影响较大，致评估机构无法按要求完成评估工作，故对其主张本院不予支持。孔淑敬、王新志租赁华林公司的房屋开办家具广场，应认真审查该房屋的各种设施是否能够达到开办家具广场的标准，华林公司亦不能在不能办理消防手续的情况下将房屋租赁给孔淑敬、王新志，双方均存有过错，故双方产生的其他损失自行担负较妥。孔淑敬主张华林公司自2014年4月起免除其缴纳租金义务，对此华林公司否认，其亦未提供合法有效的证据，应承担举证不能的不利后果，故对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除冀州市华林家具有限司、王新志于2011年8月1日签订的《房屋租赁协议》、2012年7月3日签订的《补充协议书》。二、限孔淑敬、王新志于本判决生效之日起十日内共同给付冀州市华林家具有限公司租金2683663元。三、限冀州市华林家具有限公司于本判决生效之日起十日内给付孔淑敬、王新志装修款828780元÷2=414390元。四、驳回冀州市华林家具有限公司、孔淑敬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76337元，由冀州市华林家具有限公司负担24076元，孔淑敬、王新志负担52261元。鉴定费10940元，由冀州市华林家具有限公司负担5470元，孔淑敬、王新志负担5470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张立华审 判 员  邢新同人民陪审员  段俊虎二〇一八年九月二十日书 记 员  张秋菊