北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2013)海民初字第25404号原告：柏劲峰，男，1971年5月2日出生，住北京市海淀区。委托代理人：张兆鑫，北京雍文律师事务所律师。被告：杨柏胜，男，1976年1月21日出生，住北京市西城区。委托代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。被告：秦言中，男，1958年5月6日出生，住河北省保定市新市区。委托代理人：及瑞岭，北京市君创律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街**。负表人：汪建中，行长。委托代理人：董京华，女，招商银行股份有限公北京分行职员，住北京市东城区。原告柏劲峰与被告杨柏胜、被告秦言中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月2日立案受理后，于2012年12月19日作出（2012）海民初字第2519号民事判决，杨柏胜不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2013年8月12日作出（2013）一中民终字第5668号民事裁定书，裁定撤销（2012）海民初字第2519号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柏劲峰之委托代理人张兆鑫与被告杨柏胜之委托代理人周学腾、被告秦言中之委托代理人及瑞岭、第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）之委托代理人董京华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柏劲峰向本院提出诉讼请求：一、请求判令杨柏胜与秦言中于2010年12月2日就北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求判令杨柏胜与秦言中于2010年12月9日就北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x房屋所签订合同编号为xxxxxx的存量房屋买卖合同无效；三、请求判令由柏劲峰代秦言中向招行北京分行先行偿还抵押贷款，招行北京分行协助办理房屋解除抵押手续；四、请求判令秦言中在房屋解除抵押后将房屋过户回杨柏胜名下；五、案件受理费由被告负担。事实与理由：我与杨柏胜于2008年6月4日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买杨柏胜的北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x房屋，面积为498.79平方米，每平方米单价为37500元，房屋总价18704625元。合同签订后，我按约定支付了7544305元（其中包括定金10万元，分别于2008年6月4日向杨柏胜支付400万元，2008年6月25日按照杨柏胜书面指令向保定市中秦贸易有限公司支付3444305元），双方共同确认由我向银行贷款7170000元，其余3990320元约定在贷款批贷之日起一年内分四次付清。房屋买卖合同中还包括了关于办理房屋过户手续以及违约责任的约定。合同签订后，杨柏胜实际将所出售的房屋交由我使用，我对房屋进行了装修并使用至今，但房屋至今未按合同办理产权过户。在杨柏胜存在违约行为的情况下，我于2010年11月16日将其诉至贵院，要求杨柏胜承担违约责任，但就在我向法院起诉后，杨柏胜却与秦言中另行签订房屋买卖合同，并于2010年12月9日将房屋过户至秦言中名下。秦言中在明知我与杨柏胜存在买卖合同纠纷的情况下，以不合理的低价与杨柏胜签订房屋买卖合同并在未实际支付对价的情况下办理了房屋过户，两被告的行为明显属于恶意串通损害我方利益的行为，该合同应属无效合同。杨柏胜辩称：我不同意柏劲峰的诉讼请求。本案诉争房屋虽然是我出售给柏劲峰的，但由于建委撤销了我出售房屋时的房产证，且柏劲峰未按合同约定缴纳剩余部分房款，导致双方合同在履行过程中无法实际履行合同，因此我解除了与柏劲峰签订的合同，我认为我与柏劲峰之间的合同已于2010年7月解除。我于2009年将房屋出售给秦言中，秦言中已经支付了房款1720万元，并办理完房屋过户手续。我与秦言中之间的房屋买卖合同真实有效，符合法律规定。我方就收取房款的情况向银行进行调取历史交易明细，银行答复我们一年以上的交易明细需要申请，现在银行无法回复我们。秦言中辩称：我不同意柏劲峰的诉讼请求。我和杨柏胜的合同没有违反法律规定也没有违反合同无效的法律规定，不存在恶意串通行为，我与杨柏胜之间的合同有效。在合同履行中，我也向杨柏胜支付了购房款1720万元，符合房屋当时的市价，且我在2010年12月9日也取得了涉案房屋的房产证。我方认为房屋所有权应当以房产证登记为准，柏劲峰要求过户到杨柏胜名下没有事实和法律依据。招行北京分行述称：我方同意按照法院的判决履行，法院判决由谁偿还全部贷款我方就同意贷款的清偿行为，并协助解除抵押，但希望代偿还人把款项直接打给银行，不要经过法院执行，以便计算应偿还贷款本息。目前涉案房屋上未偿还的贷款本息共计3094179.88元，最终的还款金额，需要在实际偿还之日再确定。到目前为止，秦言中的贷款最终偿还完毕的期限至2021年。经审理查明：杨柏胜于2008年4月8日取得X京房权证海私字第XX**房屋所有权证，该证显示杨柏胜系北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x1、x2、x3、x4房屋的所有权人，建筑面积1964.77平方米，其中x1房屋的建筑面积为498.79平方米。2008年6月4日，杨柏胜（出卖人）与柏劲峰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：1、出卖人将位于本市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x1号（以下简称涉诉房屋）建筑面积498.79平方米的房屋出售给柏劲峰。2、房屋成交价格为每平方米37500元，总价18704625元。买受人向民生银行申办抵押贷款，拟贷款金额为860万元。3、买受人自双方意向确认时，向出卖人支付定金10万元，自合同签订之日起向出卖人支付首付款400万元。剩余首付款待银行批贷时支付。4、除首付款、银行贷款外的尾款，支付方式为双方约定该款项自签订合同后批贷之日起一年内分四次付清（三个月、六个月、九个月、十二个月），利率按银行同期存款利率支付，买受人有权提前付清。5、自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。6、买受人未能在银行批贷日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。7、本合同所涉面积在办理产权过户时按测绘分割。8、本合同所涉面积目前分别为买受人和戚国发租赁，戚国发合同至2009年4月30日到期，产权过户之日起转移租金收益给买受人。2008年6月24日，为办理房产过户手续，杨柏胜与柏劲峰就涉诉房屋另签订价款为3242135元的买卖合同一份。2008年4月18日，为办理贷款，杨柏胜与柏劲峰就涉诉房屋另签订价款为12968540元的买卖合同一份。双方还于2008年6月25日签订备忘录一份，说明2008年6月24日签订的买卖合同仅为办理房产过户手续使用，房产过户办完后自动作废。合同签订后，柏劲峰一直占有使用涉诉房屋。2008年6月4日杨柏胜向柏劲峰出具收条，内容为：“今收到柏劲峰购房首付款400万元。由于2008年4月15日杨柏胜曾与柏劲峰的亲属柏燕签订有购房合同，因此在该合同中柏燕向杨柏胜交纳的房屋定金10万元事后作为柏劲峰的房屋定金。2008年6月20日，杨柏胜与柏劲峰就房款的计算与支付协议如下：“应付房款18704625元，现银行签合同且按每平方米29500元计算应为14714305元，因此先付400万元，银行贷款717万元，按银行要求再付首付款数额为银行付款总额14717305元减去400万元，减去贷款717万元，减去定金10万元，最终应为3444305元。柏劲峰应付尾款应为实际房价18704625减去400万元、减去717万元、减去3444305元、再减去定金10万元，最终应为3990320元。以上确认无误”。2008年6月24日，杨柏胜向柏劲峰出具关于房款指定汇款账户的说明，要求柏劲峰将首付款剩余部分的3444305元汇至保定市中秦贸易有限公司某账号。并在说明中表示此款汇出后可以办理房产过户手续。2008年6月25日，柏劲峰即按照上述要求向该账户汇入剩余首付款3444305元。另查，保定市中秦贸易有限公司的股东王均娇为秦言中之母，股东秦康年为秦言中之父，秦言中曾受王均娇与秦康年之委托办理该公司设立登记事宜。2008年6月30日，柏劲峰与中国民生银行股份有限公司（以下简称民生银行）就购买涉诉房屋签订《个人购房借款合同》，贷款金额为717万元，并以涉诉房屋向民生银行提供抵押。同日，杨柏胜、柏劲峰共同向民生银行出具担保函，主要内容为：“杨柏胜同意为柏劲峰与民生银行签订的上述《个人购房借款合同》提供阶段性连带责任保证担保，担保金额为人民币717万元，担保期间为从贷款发放日起至银行办理完合同项下抵押登记手续并收妥他项权利证书之日止。银行可在合同项下房屋产权过户后将按揭贷款作为售房款发放至买房人民生卡中。并同时授权银行将该笔资金冻结作为合同项下贷款保证金，待银行收妥他项权利证书后解冻”。此后，柏劲峰向民生银行办理了相关贷款手续，并开始承担还贷义务。2010年12月2日，杨柏胜作为出卖人与买受人秦言中签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、将位于本市海淀区民族大学x号院x号楼x层x1室建筑面积460.75平方米房屋出售给秦言中。2、房屋总价款1720万元。3、付款方式为协议签订之日支付定金20万元；协议签订之日起30日内，支付价款800万元；剩余房款于2011年5月底前全部付清。4、出卖人应当在买受人支付全部房屋价款后30日内将该房屋交付给买受人。2010年12月9日，杨柏胜与秦言中就涉诉房屋签署价格为310万元的网签合同。根据X京房房权证海字第XX**屋所有权证显示，建筑面积为460.75平方米的涉诉房屋系于2010年12月9日过户至秦言中名下。2010年12月2日，杨柏胜书写收条，内容为“今收到购房定金20万元”。柏劲峰主张上述收条没有相关转账凭证予以佐证，对其真实性不予认可。2010年12月23日，杨柏胜书写收条，内容为“今收到秦言中转入海淀区民族大学西路x号院x号院x层x1购房款人民币伍佰万元整”，该笔款项有民生银行转账凭证予以佐证。2011年5月12日，杨柏胜书写收条，内容为“今收到购房款300万元”，该笔款项有工商银行转账凭证予以佐证。2011年5月20日，杨柏胜书写收条，内容为“今收到秦言中购买鑫德嘉园x层x1号房购房款900万元”，该款项有中国农业银行转账凭证予以佐证。2011年2月15日，秦言中与招行北京分行签署《个人授信最高额抵押合同》，约定秦言中以涉诉房屋为抵押，申请授信额度人民币500万元。2010年11月，因杨柏胜未履行房屋过户义务，且涉诉房屋在实际使用过程中需保留42平方米的消防通道导致双方对房屋总价款产生争议，柏劲峰将杨柏胜诉至法院，要求：1、确认柏劲峰与杨柏胜签订的《房屋买卖合同》中498.79平方米房屋归柏劲峰所有；2、该房屋范围内保留42平方米消防通道对应的房款1575000元从房屋尾款中扣除；3、杨柏胜按约定向柏劲峰支付违约金直至其将房屋过户至柏劲峰名下。本院于2011年6月15日作出（2011）海民初字第3383号民事判决书，判决内容为：1、确认涉诉房屋（498.79平方米）归柏劲峰所有；2、杨柏胜按日7357元的标准向柏劲峰支付自2008年7月1日是至柏劲峰取得房屋所有权证之日止的违约金，该笔违约金应在柏劲峰实际取得房屋所有权证书之日起十日内支付；3、驳回柏劲峰的其他诉讼请求。杨柏胜不服提出上诉，后上述案件被发回重审，发回重审后柏劲峰撤回起诉。2013年，杨柏胜曾起诉柏劲峰，要求确认双方就涉诉房屋签订的房屋买卖合同于2010年7月5日解除，柏劲峰提出反诉，要求杨柏胜继续履行房屋买卖合同，协助办理过户并支付违约金。本院于2017年11月29日作出（2013）海民初字第19079号民事判决书，认为杨柏胜提交的证据不足以证明解除通知已向柏劲峰送达，故判决驳回杨柏胜的诉讼请求；因涉诉房屋现登记在秦言中名下，正在另案审理过程中，故驳回柏劲峰的反诉请求。杨柏胜不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终1137号民事判决书，判决:驳回上诉，维持原判。此外，根据柏劲峰提交的证据显示，本院确认如下与本案相关的事实情况。一、2007年杨柏胜曾因民间借贷纠纷与案外人郑磊、郑丽芳、胡东、胡明在河北省保定市新市区人民法院（以下简称河北新市区法院）进行过民事诉讼，该案最终以调解方式审结。调解内容为：“1、郑磊自愿将其所有的北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x1房屋折抵借款本息200万元过户至杨柏胜名下，杨柏胜返还郑磊房屋差价款2146750元；2、胡东自愿将其所有的北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x2房屋折抵借款本息200万元过户至杨柏胜名下，杨柏胜返还胡东房屋差价款3287050元；3、胡明自愿将其所有的北京市海淀区民族大学西路66号院1号楼一层A03房屋折抵借款本息200万元过户至杨柏胜名下，杨柏胜返还胡明房屋差价款2317480元；4、郑丽芳自愿将其所有的北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x4房屋折抵借款本息200万元过户至杨柏胜名下，杨柏胜返还郑丽芳房屋差价款1709080元”。上述调解内容于2008年1月经河北新市区法院执行庭强制执行。二、根据户籍登记，秦言中与郑丽芳系夫妻关系。三、就涉诉房屋面积问题。就原有2008年4月8日颁发的X京房权房权证海私字第XX**所有权证，2009年曾进行行政诉讼。该行政诉讼中，原告为乔著生，被告为北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市建委），该案第三人为杨柏胜。该行政诉讼中认定市建委根据河北新市区法院的协助执行通知书，将登记于郑磊、胡东、胡明、郑丽芳名下的四套房屋分别过户至杨柏胜名下，应分别颁发四份房屋权属证书。而市建委却将上述四套房屋合并过户至杨柏胜名下，且只颁发了X京房权证房权证海私字第XX**有权证，主要证据不足，且无法律依据，并超出执行范围应予撤销。最终，市建委根据生效行政裁判于2009年10月27日发布证书作废公告，公告X京房权证海房权证海私字第XX**权证书作废。根据X京房权证海私房权证海私字第XX**证书显示，建筑面积为460.75平方米的涉诉房屋所有权登记于杨柏胜名下的登记时间为2010年5月20日。本院认为，合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，合同无效。本案焦点在于杨柏胜与秦言中签订房屋买卖合同是否存在恶意串通，损害柏劲峰利益的情形。第一，从杨柏胜与秦言中的关系上看，二人系朋友关系，杨柏胜取得涉诉房屋在内的北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x1、x2、x3、x4房屋的所有权系通过以物抵债的方式将郑磊、胡东、胡明、郑丽芳四人名下的房屋强制执行至杨柏胜名下。郑丽芳与秦言中系夫妻关系。杨柏胜还曾指定柏劲峰将房款汇至秦言中父母作为股东的保定市中秦贸易有限公司的账号。可见，杨柏胜与秦言中之亲属曾存在债权债务关系及资金往来。第二，秦言中在取得涉诉房屋所有权之前未按照合同约定支付房款，杨柏胜与秦言中主张在房屋过户之前秦言中支付了定金20万元，亦仅有杨柏胜书写的收条，而无其他款项支付凭证予以佐证，杨柏胜主张因信任秦言中而先行过户后收取房款，亦有悖常理。第三，秦言中在取得涉诉房屋所有权后即在该房屋上设立了抵押。第四，涉诉房屋的所有权证虽曾被撤销后重新颁发，房屋面积亦有所变化，但杨柏胜始终系涉诉房屋的所有权人，故不存在因房屋所有权证发生变化而履行不能的情况。第五，杨柏胜主张其与柏劲峰的房屋买卖合同已于2010年7月解除，并诉至法院，要求确认合同已解除，法院生效裁判认为杨柏胜提交的证据不足以证明解除合同通知已送达柏劲峰，故驳回杨柏胜的诉讼请求。杨柏胜在与柏劲峰的房屋买卖合同未解除，且涉诉房屋实际由柏劲峰占有使用的情况下，将涉诉房屋另行出售给秦言中，有违诚信原则。综上，本院认为杨柏胜与秦言中就涉诉房屋的交易过程有违交易常规，存在恶意串通，损害了第三人柏劲峰的利益，故本院对于柏劲峰要求确认杨柏胜与秦言中分别于2010年12月2日、2010年12月9日就涉诉房屋所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。杨柏胜与秦言中之间的房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产的相互返还问题及房屋上抵押贷款的偿还问题，不宜在本案中处理，本院对于柏劲峰要求代秦言中先行偿还贷款，并要求秦言中将房屋过户回杨柏胜名下的诉讼请求，不予支持。如上述合同无效的后果影响到杨柏胜与柏劲峰之间的房屋买卖合同的履行，柏劲峰可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认杨柏胜与秦言中于2010年12月2日就北京市海淀区民族大学西路x号院x号楼x层x1房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认杨柏胜与秦言中于2010年12月9日就北京市海淀区民族大学西路66号院1号楼一层x1房屋所签订合同编号为xxxxxx的存量房屋买卖合同无效；三、驳回柏劲峰的其他诉讼请求。保全费5000元（柏劲峰已交纳），由杨柏胜负担2500元，于本判决生效后七日内交纳；由秦言中负担2500元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费125000元（柏劲峰已预交75元），由杨柏胜负担62500元，于本判决生效后七日内交纳；由秦言中负担62500元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  常晓明人民陪审员  张 红人民陪审员  马淑珍二〇一八年九月三日书 记 员  付 琳书 记 员  刘 波