上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初42045号原告：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路XXX弄XXX号A座6层05C单元。法定代表人：赵长甲，执行董事。委托诉讼代理人：秦蓁，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岑，上海市锦天城律师事务所律师。被告：朱晓红，女，1975年12月17日生，汉族，户籍地安徽省安庆市。原告上海长泰商业经营管理有限公司诉被告朱晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告上海长泰商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人秦蓁、张岑，被告朱晓红到庭参加诉讼。审理中，原告上海长泰商业经营管理有限公司、被告朱晓红一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告上海长泰商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的租赁合同于2018年4月1日解除；2、被告支付拖欠的2017年12月9日至2018年3月28日期间的租金人民币(以下币种同)80,385.38元(2017年12月9日至2017年12月31日的租金16,133.33元、2018年1、2月租金各22,000元、2018年3月1日至2018年3月28日的租金20,252.05元)、水电费7,922.90元(2017年11月29日至2018年2月28日期间)及相应滞纳金；3、被告支付的租赁保证金66,000元及公共事业费保证金270元归原告所有；4、被告向原告补缴2017年10月18日至2017年11月9日免租期期间的租金16,635.67元(按照每天723.29元的标准)；5、被告支付违约金132,000元；6、被告将租赁店铺恢复原状并返还原告，并办理个体工商户工商注册地址变更登记；7、被告承担原告已付律师费6,783.25元；8、被告按照两倍租金的标准支付自2018年4月13日起至房屋实际返还之日止的使用费。事实与理由：原、被告于2017年10月18日签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层06-01室32单位(以下简称系争房屋)出租给被告经营“汤大师”品牌之用途，租赁期限为1年。系争房屋于2017年10月18日交付，2017年11月9日开业，2017年10月18日至2017年11月9日期间为装修免租期。2018年2月1日起，被告擅自停业。原告于2018年2月8日致函被告，要求其恢复正常经营，但被告未执行。根据《租赁合同》约定，如被告累计擅自停业超过3日的，原告有权提前终止合同并收回系争房屋，不予返还被告租赁保证金、公共事业费押金，同时要求被告补缴免租期租金并支付租金6倍标准的违约金。2018年3月27日，原告向被告发送《关于品牌“汤大师”的解约函》，要求解除《租赁合同》，支付违约金并返还系争房屋等，但被告未按照函件要求履行相关业务。被告的行为已严重违反《租赁合同》约定，为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告朱晓红辩称：诉请1，同意解除租赁合同。被告在2018年1月31日关门的，之前和原告运营部和招商部的工作人员口头说过的，他们表示同意，故合同于该日解除。诉请2，同意支付水电费，2018年2月起未再营业，2018年1月31日前的租金同意支付，对滞纳金均不同意支付，因为被告都是按照商场的管理付费的，不存在拖欠情况。诉请3，不同意，当时被告撤走时，原告工作人员叫被告搬走就可以了，并没有说要没收押金。诉请4，不同意补缴免租期内的租金，没有说过不做就要补缴。诉请5，原告同意被告撤离的，不同意支付违约金。诉请6，装修是原有的，不同意恢复，同意尽快注销执照。诉请7，不同意支付律师费。诉请8，系争店铺是敞开式的，被告撤走保安不可能不知道，不同意支付房屋使用费。诉请7，不同意支付，被告承租的店铺是敞开式的，当时被告向保安要出门证，原告运营部不给，故无法将物品搬出。另外，即便原告主张成立，则对于其主张的滞纳金、违约金、房屋占用费标准，均认为标准过高，请求予以调整。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号房屋权利人为原告。2017年10月18日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》。该合同补充条款约定，乙方声明其在签署本合同之前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意，甲、乙双方同意该附件三之内容作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止或提前解除时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。租赁期共计1年，自起租日起算，起租日为2017年11月1日，租赁期2017年11月1日至2018年10月31日，交付日拟为2017年10月25日，实际交付日以正式交房当日双方签署的《房屋交付确认书》中载明的具体日期为准，自交付日起算，乙方享有7日的装修期，装修期内，乙方享有无需缴纳租金之权益。第一年月基本租金为22,000元，每个公历月支付一次，每公历月第25日或之前(若前述日期恰逢法定节假日，则相应提前)支付下一个公历月的基本租金；乙方应以甲方认可的支付方式支付租金，支付方式限定于：乙方以银行转账方式支付，以甲方账户到账日期为付款日期。乙方在签订本合同时，须一次性缴纳装修费2万元，该笔费用甲方不予退还。乙方于签署本合同之时或之前，向甲方缴纳相当于租赁期内第一年月基本租金与物业管理费之和的3倍的租赁保证金，即66,000元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权单方提前解除本合同及收回该房屋并有权没收租赁保证金。乙方应在本合同签署之后5个工作日内向甲方或甲方指定物业管理公司支付按照租赁面积每平米10元，共计270元的公共事业费押金。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金/使用费、推广费、物业管理费、公共事业费及其他费用等各项费用逾期超过1天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方收取日息0.1%的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用。在本合同租赁期届满或提前解除合同之时，乙方须将该房屋恢复至本合同附表三所列明之甲方各项交房标准工程条件或恢复至甲方书面认可之状态交还给甲方。乙方应通过甲方的指定承包商进行恢复原状工程，一切费用由乙方承担。倘乙方在本合同租赁期届满后10日内仍未搬离该房屋的，甲方有权向乙方追讨由于乙方原因未能按时搬离而给甲方造成的损失。甲方有权通知管理处自逾期之日起停止向该房屋提供水、电、煤气/燃气、中央空调及其他管理服务，由此对乙方产生的任何影响，甲方不承担任何责任，且每逾期1日，乙方应按本合同约定的租赁期限最后一日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费；还有权在第11日后开启及更换该房屋之门锁，乙方放置于该屋内的一切物品将被视为放弃物品由甲方自由处置。乙方或任何第三方不得提出任何异议。同时亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用，并没收乙方所缴交之租金保证金和公共事业费押金。甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、公共事业费押金，要求乙方补缴装修期所免除的租金/使用费等费用、提前解除本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方按月租金/使用费的6倍标准支付违约金……(2)乙方逾期向甲方支付租金/使用费以及本合同约定的应由乙方向甲方或管理处支付的任何一项费用连续超过15日或租赁期内不同公历月逾期支付的任何一项费用累计超过30日的……(5)乙方累计擅自停业超过3日……在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知解除本合同，书面通知中规定之日期为本合同解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前解除本合同(包括擅自撤离该房屋)的，则或若甲方因补充条款第8条所述情形而终止本合同，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方因此而遭致的一切损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用及相当于该房屋12个月租金/使用费的可预期利益等。按照本合同需向一方送达的任何文件、通知、单据及其他通信往来等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式寄往一方联系地址(被告在合同落款处签名同时写有“上海浦东新区张江镇川北公路XXX号XXX室”的地址)；如以挂号信发出的国内邮件，在挂号信寄出5日后视为收讫，国外邮件，在挂号信寄出15日后视为收讫。2017年10月18日，双方签订《房屋交付确认书》，确认书第3条约定，自本房屋交付之日起至2017年10月31日为装修免租期，合同约定装修免租期7天，本房屋计租日为2017年11月1日，第5条约定，汤大师计租日因上家大利来记证照注销延迟，故计租日延长至2017年11月9日(开业日)。2017年11月4日，被告向原告提交开业申请。2017年11月9日，被告开业经营“汤大师”品牌餐饮。2018月1月31日，被告停业。2018年2月8日，原告向被告寄送《关于品牌“汤大师”私自闭店的告知函》，称截至2017年2月8日，被告累计未营业天数共计8天，要求被告于2018年2月12日之前恢复正常营业，否则原告将解除合同、没收保证金，要求被告支付违约金、免租期租金等。被告表示已收悉该函件。2018年3月27日，原告以挂号信形式往“上海浦东新区张江镇川北公路XXX号XXX室”向被告寄送《关于品牌“汤大师”的解约函》，称自被告收到本函件之日，租赁合同解除，被告返还租赁房屋，并按照合同约定履行后续事宜。后该份函件被退件。对此，被告表示当时已回老家，故未收到。另查，为本案诉讼，原告支付律师费6,783.25元。经原、被告确认，本案起租日为2017年11月9日；被告支付过原告租赁保证金66,000元、公共事业费押金270元、装修押金5,000元、首期租金22,000元、一次性装修费2万元、2017年11月电费3,486.20元。审理中，原告称，原告于2018年3月27日寄送解约函，按合同约定，寄出5日视为收到，故租赁合同于2018年4月1日解除。2018年11、12月的营业额已结算给被告，现只有2018年1月的营业额7,317.13元未结算给被告，本案中同意支付给被告，装修押金5,000元，原告亦表示同意返还。考虑到10天的搬离宽限期，原告自2018年4月13日起算占用费，2018年3月29日至2018年4月12日期间的租金或使用费不再主张。鉴于被告已注销了系争房屋内注册的证照，原告撤回了第6项诉请，并表示证照注销之日视为返还房屋之日，房屋占用费就主张至2018年8月17日(即证照注销之日)，之后的不再主张，店铺内的物品待本案判决后协商处理。另原告放弃了水电费滞纳金的诉请，同时将第5项违约金数额下调为88,000元(按月租金四倍)。为证明被告退房系征得原告同意，被告向原告出示了其与原告营业部工作人员吴敏(现已辞职)于2018年1月23日的微信聊天记录，吴敏表示“那你现在就好开始找施工队了”“31号交房”“还原后的”“今天已经22号了”，被告答复“那也来不及”。对此，原告表示，吴敏原系公司运营部工作人员，于2018年3月离职，即使微信属实，双方仅是在协商解约事宜，被告无单方解除权。经法院释明，被告表示，合同解除后，要求对装修押金5,000元、一次性装修费2万元及未结算营业额一并在本案中结算处理。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《房屋交付确认书》、开业申请、告知函、解约函及邮寄凭证、支付凭证及当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，双方均应全面遵照履行。被告因自身经营原因擅自停业并撤离，已构成根本性违约，原告依约享有单方解约权，结合合同中关于挂号所发邮件在挂号信寄出5日后视为收讫的约定，原告要求确认合同于2018年4月1日解除的诉请，本院予以支持。被告系违约方，不享有单方解除合同的权利，即便2018年1月下旬原、被告协商过解约事宜，从被告出示的微信内容来看，无法证明双方就合同解除已达成合意，被告主张合同于2018年1月31日解除的意见，缺乏事实依据。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用，对原告主张的欠付租金，被告应当支付。对原告主张的水电费，被告同意支付，对2018年1月的营业额、装修押金，原告同意返还，本院可据此判决。系争房屋为开放式店铺，被告虽已撤离但店铺内仍遗留有被告物品，原告发出解约函后被告也未与原告办理过房屋交接返还手续，故空置期间的房屋使用费仍应由被告承担，鉴于合同关于二倍租金标准占用费的约定，是建立在合同到期终止后逾期搬离的情形，而本案属合同提前解除，原告要求按照上述约定标准主张占用费，缺乏合同依据，对2018年4月13日之后的房屋使用费，本院判决被告参照租金标准支付。合同约定被告按月转账支付租金，被告支付首期租金后未再支付租金，其构成逾期付款违约，原告主张滞纳金具有合同依据，滞纳金数额由本院酌情确定。本案合同系因被告违约而解除，原告要求被告按约承担违约责任，符合合同约定，考虑到免租期系合同正常履行情况下给予被告的优惠，而本案合同已实际履行一定期限，另涉及免租期延长的原因在原告，被告应支付的免租期租金，由本院合理确定。没收押金及支付相当于月租金6倍标准的违约金，均属提前解约前提下被告应承担的违约责任，根据本案中原告的实际损失、被告的过错程度、剩余合同期限等合同实际履行情况，本院判决相当于一倍月租金的租赁保证金，原告不予返还，作为违约金。剩余租赁保证金、公共事业费押金返还被告，原告主张月租金6倍标准的违约金，本院不予支持。合同约定，一次性装修费不予退还，被告主张该项费用，没有合同依据。对律师费，原告诉请金额经查在合理范围之内，本院予以支持。审理中，原告撤回并减少部分诉请，经查并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海长泰商业经营管理有限公司与被告朱晓红签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月1日解除；二、被告朱晓红于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司2017年12月9日至2018年3月28日期间的租金80,385.38元及滞纳金5,000元；三、被告朱晓红于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司2018年4月13日至2018年8月17日期间的房屋使用费91,616.44元；四、被告朱晓红于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司水电费7,922.90元；五、被告朱晓红于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司免租期间的租金3,616元；六、被告朱晓红支付原告上海长泰商业经营管理有限公司的租赁保证金66,000元及公共事业费押金270元，其中租赁保证金中的22,000元原告不予返还，归原告所有，剩余租赁保证金44,000元、公共事业费押金270元，原告于本判决生效之日起十日内返还被告；七、被告朱晓红于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司律师费6,783.25元；八、原告上海长泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱晓红2018年1月营业额7,317.13元；九、原告上海长泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱晓红装修押金5,000元；十、驳回原告上海长泰商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,478元，减半收取计3,239元，由原告上海长泰商业经营管理有限公司负担1,485元，被告朱晓红负担1,754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一八年九月十九日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。