杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初5430号 原告：卜建红，女，1978年8月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：申屠宇，浙江海邦律师事务所律师。 被告：曹维臣，男，1974年8月24日出生，汉族，住浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：胡光春，浙江浙元律师事务所律师。 第三人：王浩浩，男，1993年5月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省天门市，现住浙江省杭州市西湖区。 原告卜建红与被告曹维臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法由审判员杨志敏适用简易程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告卜建红及其委托诉讼代理人申屠宇、被告的委托诉讼代理人胡光春到庭参加诉讼。同日，本案由简易程序转成普通程序，依法组成合议庭。2018年8月3日，本院依法追加王浩浩为本案第三人参加诉讼。2018年9月7日，本案进行第二次公开开庭审理。原告卜建红及其委托诉讼代理人申屠宇、被告曹维臣及其委托诉讼代理人胡光春、第三人王浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卜建红向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告和第三人腾退并返还位于杭州市西湖区房屋（以下简称案涉房屋）；3.由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告因为赌博，经人介绍向被告先后各借款5万元和2万元，又为他人向被告借款担保5万元。该12万元款项原告归还本金5000元，支付利息25000元，尚欠115000元本金。被告要求原告还款，因原告无力偿还，被告答应再借给原告20万元，原告信以为真，在2013年4月的某个晚上，在被告电话联系原告说可以借钱给原告的情况下，在被告的车上与被告碰面。被告让原告签几份合同，原告不同意签，但被告强迫原告签字否则让原告马上归还欠款，被告又说签字后就可以借钱给原告20万元，原告虽然害怕，但想着能借到20万元也可以，于是在几份合同上签字。但是等原告签好字，被告没有给原告一分钱就开车离开，并说让原告把欠款还清，才能把合同还给原告，否则原告的房子就归被告。原告因为害怕被告没有报警也没有声张。2013年5月初，被告未经原告同意到案涉房屋将装修工人赶走，换了锁，装了监控，然后住进去霸占房屋。2013年5月20日，原告和原告母亲加上嫂子前去案涉房屋欲拿回房屋，与被告发生冲突，原告向三墩派出所报案，5月22日，在派出所民警任晓波的主持下，双方达成调解协议。该协议第四条约定：如原告未按约定时间归还被告欠款的，被告将于2013年6月21日向原告承租案涉房屋，但双方未就此签订书面租赁合同。后因原告未能归还被告欠款，被告搬入该房。后虽经原告多次催促，被告从未向原告支付房租，原告也无法进入涉案房屋。2017年2月起，原告通过电话、短信、发函等方式多次与被告协商让其腾退房屋，但均遭被告拒绝。同年8月2日，原告前往该房屋时发现被告又将房屋出租给第三人，原告当即报警并再次要求被告腾退并归还房屋，但遭被告拒绝。故诉至法院。 被告曹维臣辩称：2013年4月10日左右，被告经朋友介绍认识原告。原告提出借款用于生意上的周转，被告先后分两次借给原告5万元和2万元。后原告再次向被告借款，被告予以拒绝，原告提出可以将案涉房屋卖给被告，价格在50万元-60万元。因案涉房屋不能过户，被告表示不要。原告又提出可将案涉房屋出租给被告，并带被告查看房屋，被告便同意了。合同约定租赁给被告19年，房屋租金共计20万元。双方于2013年5月10日在原告小区里签订书面租赁合同。签订合同后，被告从车的后备箱里拿出13万元交给原告，另7万元与原告欠被告的借款相冲抵，借据还给了原告。当时车内放有50万元现金，考虑案涉房屋约5-6年可以过户，只要价格合适被告想买下房屋，所以从银行里取了50万元一直放在车里。又过几天，原告介绍他人向被告借款，并提供担保，被告出借了5万元。租赁合同签订后，被告安排人员对案涉房屋进行装修。后原告和其母亲到案涉房屋要想收回房屋，与被告发生冲突，为此报警。在三墩派出所民警任晓波警官调解下，房租13万元原告在一个月内归还11.5万元，被告当天搬出房子、停止装修。被告担心不调解要被拘留，就签字了。但是到期后，原告没有能归还房租，被告便根据调解协议再次搬入案涉房屋。因原告一直捣乱，前期一年多一直无法对外出租，后期租出去后，原告让社会上的人和母亲来闹，第二个月租客就搬走了。2017年大部分时间空置浙，直到2018年3月房子才出租给第三人，月租3300元/月。租赁合同期限是20年，现在尚在租赁期限内。被告使用案涉房屋不仅有租赁合同的规定，而且还有双方在派出所达成的调解协议的约定，故被告使用该房屋有租赁合同和调解协议为依据。如原告要解除合同，必须根据租赁合同的约定赔偿被告损失，损失赔偿按照租赁合同第12、13条的规定，原告应当承担总租金10%再加上损失，则2032年之前的租金损失以被告的实际损失进行赔偿。但是被告不愿意解除租赁合同，要求继续履行，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人王浩浩辩称：第三人于2018年3月15日通过网络看到案涉房屋出租的信息，通过中介从被告处租赁案涉房屋，月租金3300元，租期到2019年3月15日止。第三人已经向被告缴纳了一年的房租，居住使用至今。关于原告的诉求，由法院依法判决。 原告卜建红提供下列证据材料： 1.慧仁家园北区回迁抽签房号单1页，用于证明案涉房屋系原告所有的事实； 2.治安调解协议书1份，用于证明原告欠被告借款无力归还，被告强占原告房屋，双方因此引发纠纷，后在派出所主持下达成治安调解协议的事实； 3.录音光盘及文字整理资料1份，用于证明案涉房屋被被告出租他人的事实； 4.水费清单、电费清单各1份，用于证明涉案房屋自2013年起至2018年8月一直处于有人居住使用的状态； 5.录音光盘及文字整理1份（2017年7月17日），用于证明不存在被告租赁20年的事实。 原告提供的证据经质证，被告对证据1无异议，房屋确实属于原告所有。对证据2真实性无异议，但证明对象有异议，此次调解是承租纠纷而非借贷纠纷，调解协议上的三条内容均涉及房租，还有一条与本案无关。对证据3无异议。对证据4无异议。对证据5无异议。第三人对证据1-4没有异议，对证据5表示不清楚。 被告曹维臣提供下列证据材料： 1.房屋租赁合同1份、现金收条1份，用于证明原、被告之间租赁房屋时间是2013年5月10日至2032年5月10日，租金20万元已现金支付； 2.治安调解协议书1份，用于证明被告按协议第四条入住使用是合法的； 3.租房协议1份，用于证明被告将房屋出租给第三人； 4.民事判决书1份，用于证明案外人向被告借款5万元，原告承担担保责任； 5.借记卡账户历史明细清单1份，用于证明被告取款50万元，其中13万元用于支付原告的租金。 被告提供的证据经质证，原告对证据1有异议，这是在原告欠被告钱款的情形下受胁迫所签，除原告签名外，其他内容均非原告所写。对证据2无异议，但证明对象是原告主张的事实。对证据3真实性无异议，但涉案房屋被告无权对第三人进行出租，因为双方的租赁合同关系并非是建立在被告提供的租赁合同上，而是建立在三墩派出所主持下治安调解协议第四条所建立起来的一个不定期的租赁协议上，该不定期租赁协议并没有约定被告可以向第三人出租房屋。对证据4真实性无异议。对证据5有异议，被告在2013年5月6日取款50万元，但不能证明该50万元中有20万元是向原告支付房租。第三人对证据1-3没有异议，对证据4、5表示不清楚。 第三人未提供证据材料。 本院向治安调解协议的主持人民警任晓波进行调查取证，调查笔录经原、被告、第三人质证，原告没有异议。被告有异议，认为因民警要拘留被告，将房屋租金13万元调到11.5万元，被告被迫无奈签字的。第三人没有异议。 上述原、被告提供的证据以及调查笔录，本院认证如下：原告提供的证据的真实性，被告没有异议，且客观真实，故本院予以认定。被告提供的证据1，虽然原告签字属实，但对其证明效力本院将在本院认为部分加以分析阐述。被告提供的证据2-4真实性本院予以认定。证据5真实性予以认定，但证明效力不予认定。调查笔录是本院向办案民警调查所做，没有任何证据可以证明民警存在徇私虚假陈述的嫌疑，而且民警证词与治安调解协议反映的内容能相互印证，故本院予以认定。 本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 原告作为户主抽签了两套回迁安置房屋，其中一套即为案涉房屋。因原告欠被告钱款，被告强行搬入案涉房屋。2013年5月20日下午4时许，原告到案涉房屋要求被告搬出去，双方发生冲突，互有损伤，报警后三墩派出所介入处理。2013年5月22日，原、被告在三墩派出所民警任晓波的主持下，签订《治安调解协议书》，自愿达成如下协议：1.双方当时受到的损伤各自承担。2.在2013年6月21日前，原告返还被告11.5万元的房租，被告将所有涉及到原告的借条、合同等还给原告。3.被告承诺今天搬出案涉房屋。4.到约定期日止原告未履行返还房租，被告将搬入案涉房屋承租。当日，被告搬出案涉房屋。2013年6月21日期限届满，原告未能返还被告11.5万元，被告便再次强行搬入案涉房屋至今。 2017年7月，原告给被告打电话要求被告归还案涉房屋，被告在电话里谩骂原告，并称与原告不存在借贷关系，而是房屋买卖关系，原告是将房子卖给被告，拒绝搬离案涉房屋。2017年8月，原告到案涉房屋，要求被告归还房屋。双方相互谩骂，发生肢体冲突。报警后，三墩派出所出警。在民警现场了解纠纷产生原因时，被告称案涉房屋是原告出租给被告的，后双方签订了房屋买卖合同，房子于2013年便卖给被告，被告已经居住4年多，房屋买卖合同白纸黑字签订，成立有效，其有权居住于案涉房屋。原告催要无果，于2018年6月诉至本院要求判如所请。 在审理中，被告提供《房屋租赁合同》一份，上面所载内容为：原告出租给被告案涉房屋，租赁期2013年5月10日起至2032年5月10日止，房屋总租金20万元，签订合同后一次性现金支付等等。合同尾部落款处有原告的签字。同时原告提供现金收条一张，内容是原告收到被告承租案涉房屋的房屋租金20万元。收款人处有原告的签字，落款时间是2013年5月10日。 在庭审中，原、被告一致认可原告于2013年向被告两次借款各5万元和2万元，替他人担保过5万元。原告的担保之债，被告于2013年8月向杭州市拱墅区人民法院起诉，该院作出（2013）杭拱商初字第1495号民事判决书，判决借款人唐杰归还被告5万元，并按照银行同期贷款利率4倍计息；原告对唐杰的债务承担连带责任。原告向被告借款的7万元，被告未曾向法院提起过诉讼。 在本案审理中，本院就上述治安调解协议书签订的具体情况向民警任晓波做调查，该民警陈述：原告确有赌博的恶习。治安调解协议书的签订是因为原告欠被告的钱，被告搬入原告的房子引发纠纷，主要为欠钱要解决到派出所的。调解时，原告说欠被告7万元，为小姐妹担保5万元，还过2万元多元，2万元中算5000元还本，另外算是利息，因为被告已经搬进房子里，而且说是原告在租赁合同上签过字，所以这11.5万元要写成租金，实际上就是之前原告欠被告的钱。这点被告是确认的，否则不可能在11.5万元这个数字确定的情况下签字。原告当时十分肯定一个月内能还这11.5万元，所以调解协议对后续处理上也不是很详细，就只写了被告可以搬进去。对于调解协议上写的借条、合同等还给原告的具体含义，民警解释到：当时说有20万元签字的条子，原告当时说被告答应借给她20万元，她签字后没有借给她，原告还说被告让她签字的都是空白合同，还说签过房屋买卖合同，租赁合同期限记得说是20年，因为调解时原、被告表示这些事情都不提了，就协调这11.5万元如何归还，故对原告签字的合同等到底是怎样的没有仔细审核，但双方肯定只有11.5万元的钱款往来，不存在被告还有钱给过原告。 另查明：被告将案涉房屋出租给第三人，双方于2018年3月18日签订《租房协议》，协议约定租期自2018年3月15日至2019年3月14日，月租金3300元。目前案涉房屋由第三人在居住。 本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案存在以下争议焦点： （一）被告提供的《房屋租赁合同》是否具有法律效力。案涉租赁合同虽然落款处有原告的签名，但是该份证据与其他有效证据存在冲突，综合分析后可以认定该份证据不是原、被告合意的结果。具体理由为：1.根据被告的自述，其已经履行支付租金20万元的义务，其中现金13万元，差额7万元系债务抵销，并且自述7万元的借条在收条出具时还给了原告。但在《治安调解协议书》里并未有这样的内容体现，而且民警任晓波系执法人员，与原、被告并无利害关系，其提供的证言能合理解释《治安调解协议书》的内容，其证言真实可靠。治安调解的时间迟于案涉租赁合同签订时间及收条形成时间，治安调解时双方协商的是原告欠被告的7万元借款以及担保的5万元债务，扣除双方认可的已还本金5000元后，剩余本金11.5万元如何归还，并不存在被告还有钱款交付给原告之说，故被告所述交付现金13万元的陈述纯属虚假。被告辩称11.5万元是13万元已付租金部分放弃后达成的还款数额，且该放弃是受警官胁迫所致。被告的该项辩称毫无事实依据，且明显存在逻辑上不合常理之处。而且被告辩称7万元借条在租金收条出具时已还给原告，而实际上从《治安调解协议书》内容可以清楚证明当时7万元借条尚欠被告处，可见被告对7万元所谓债务抵销的陈述纯属虚假。被告编造谎言，捏造已经支付租金20万元的事实，其目的是为了让案涉租赁合同显得真实客观，掩盖该份租赁合同上被告的签字系其催讨借款的结果。2.原告提供的两次录音都能反映出，被告不是以租赁合同而是以房屋买卖为由主张合法占有房屋，并在警官面前反复强调其持有房屋买卖合同，并称白纸黑字受法律保护，思维逻辑清晰，但在庭审中被告又否认存在房屋买卖合同，其言前后矛盾，其虚假陈述必然是为掩盖事实真相，结合《治安调解协议书》上写到的借条、合同等在款项还清后要还给原告的文字，可以得出租赁合同或是房屋买卖合同都是因催讨债务而产生，不是双方真实意思表示。综上，被告提供的《房屋租赁合同》没有磋商订立过程，没有要约和承诺之合同成立的要件，亦不存在被告支付过租金20万元的事实，故该份租赁合同没有法律效力。 （二）《治安调解协议书》第四条是否形成不定期租赁。虽然被告占有案涉房屋最初系其不当催讨债务侵占他人财产，但经原、被告协商，双方达成未能偿还债务，被告有权承租案涉房屋。原告在本案中认可被告占有案涉房屋是基于《治安调解协议书》第四条，上述认可赋予被告有权占有的法律效果，故对被告有利，且该约定不存在无效的情形，故该条款有效，即原、被告形成不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求本院判令解除该不定期租赁合同关系合法有据，本院予以支持。原告知道被告对案涉房屋进行转租，在2017年8月到案涉房屋要求被告归还，故根本不存在同意或者视为同意被告再转租房屋给第三人的可能，故被告在明知原告要求归还案涉房屋的情况下，未经原告同意，擅自又将房屋转租给第三人，其转租行为无效。原、被告之间的不定期租赁合同依法解除，被告应将案涉房屋返还给原告，实际占有案涉房屋的第三人亦负有腾房义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、卜建红与曹维臣就位于杭州市西湖区房屋所建立的不定期租赁合同关系于本判决生效之日解除； 二、曹维臣于本判决生效之日起十日内向卜建红返还位于杭州市西湖区房屋； 三、王浩浩于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区房屋自行腾退并返还给卜建红。 案件受理费80元，由曹维臣负担。 卜建红于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。曹维臣于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  杨志敏 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  徐 珊 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  朱旭莉