重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初10577号原告张某，男，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人刘艳，重庆捷讯律师事务所律师。委托代理人余方伟，重庆捷讯律师事务所律师。被告重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人李欣，董事长。委托代理人陈秋月，重庆索通律师事务所律师。被告南岸区学府大道69号业委会，住所地重庆市南岸区学府大道**。负责人任重远，主任。委托代理人康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。委托代理人王晶，重庆启瑞律师事务所律师。原告张某与被告重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）、南岸区学府大道69号业委会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王烁担任审判长，与代理审判员薛莲、彭汭组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人刘艳、余方伟，被告天景物业的委托代理人陈秋月、被告南岸区学府大道69号业委会的委托代理人康文炜、王晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称，重庆市南岸区学府大道69号小区系重庆天景置业有限公司开发修建，小区分为七个组团：美梦城真、山宅七栋、雨山前、阳光雅筑、书香雅筑、依林雅筑、伴山雅筑。原告系阳光雅筑、书香雅筑、依林雅筑、伴山雅筑组团的业主。2012年小区召开了第一次业主大会，会上选举了第一届业主委员会。2017年6月首届业委会任期届满和物业服务合同到期，小区业主在准备新一届业委会选举时才发现原业委会与天景物业公司于2012年12月22日签订的《学府大道69号物业服务合同》（该合同于2013年2月在南岸区房屋管理局备案）存在严重违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。首先，业委会在是否解聘和继续聘用前期物业服务企业上均未征得广大业主的同意，也未取得双过半的同意，而是私自决定该继续沿用前期物业服务企业，从而剥夺了业主自主选择物业服务企业的权利。其次，根据业委会提供的第二届业主大会表决结果的公告中显示第二届业主大会采用书面征求意见的形式召开了业主大会，但是业委会并未提供双过半的业主同意继续聘用天景物业公司的业主大会会议表决票及存根，仅提供了与天景物业公司签订的《物业服务合同》的双过半公告和计票单汇总，但是也未向业主提供选票存根以备查验，业委会作为小区业主自治机构，负有档案保管义务，如不能提供选票核实专有面积和投票状况，理应承担举证不能的后果。原告作为该小区业主，该物业服务合同的效力与其存在利害关系。选聘和解聘物业服务企业需业主共同决定。原告作为小区业主有权参与决定是否续聘物业服务企业，确定了续聘的物业服务企业资格后才能对其服务的内容进行表决，业委会违反法定程序，侵害了业主合法权利。依据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之规定，起诉要求确认天景物业公司与南岸区学府大道69号业委会于2012年12月22日签订的《学府大道69号物业服务合同》（二期：阳光雅筑、书香雅筑、依林雅筑、伴山雅筑组团）无效。被告天景物业公司辩称，1.原告的诉讼主体不适格。物业服务合同效力问题，涉及全体业主的共同利益，原告拟起诉确认物业服务合同无效，根据《物权法》第76条，《物业管理条例》第11条、《重庆市物业管理条例》（2009年）第19条、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》（2016年）第16条之规定，决定其他事项，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，为此，天景物业公司认为在原告未取得“双过半”结果的情况下，原告不具备诉讼主体资格，人民法院应当依法裁定驳回原告起诉。同时，天景物业公司认为本案不适用2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案合同不具备排除业主主要权利的情形。2.续聘物业服务企业已合法取得“双过半”的结果，双方签订的合同合法有效。2012年第一次业主大会召开并选举出第一届业主委员会以后，第一届业主委员会立即着手召开业主大会对续聘物业服务企业等进行表决，在此过程中，天景物业公司根据专有部分总面积，经过一系列程序后得到符合“双过半”的表决结果。之后业委会根据《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，与天景物业公司签订了物业服务合同。3.涉案合同已经履行完毕，原告提及的表决票及存根的遗失，不能得到合同无效的法律后果。首先，物业服务合同已经履行完毕，合同双方在履行合同过程中并未就合同是否有效提出异议，也未对投票结果提出异议；其次，表决票及存根的遗失不能否认业委会组织业主大会对续聘物业服务企业进行书面表决的实际情况，也不能推翻居委会对续聘物业服务企业的投票全过程进行了参与及监督的事实。同时，法律并未规定业主大会保存表决票存根的期限，天景物业公司认为不论表决票是否遗失，均不存在《合同法》52条规定的认定合同无效的情形，也不能导致合同无效的法律后果。综上，涉案物业服务合同合法有效，不存在法律规定的合同无效的情形，且合同已经履行完毕，为维护商事活动的稳定，法院应作出合理合法的判决。被告南岸区学府大道69号业委会辩称，业委会答辩意见与天景物业公司一致。并补充如下，1.原告主体不适格是因为选聘物业服务企业涉及全体业主共同利益，该决定应该由全体业主共同决定，原告要求确认物业服务合同无效涉及了学府大道全体业主的共同利益，原告没有取得全体业主或者大多数业主的授权，仅以个人身份起诉只代表其自身的意愿并没有体现大多数业主的真实意思表示。2.物业管理服务合同是业委会经过合法有效的程序与天景物业公司签订合同，该合同内容并未违反法律法规的强制性的规定，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效；双方签订物业服务合同后，天景物业公司履行了相应的义务，且大部分业主也按时交纳物业费，故大多数业主对物业管理服务合同表示支持和认可；原告的诉请及事实、理由没有相应的证据支撑，其要求确认合同无效的诉求不符合合同法的有关合同无效的情形，且原告的诉称没有相应的证据，故应承担举证不能的不利后果。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，张某系学府大道69号书香雅筑某号房业主，于2015年10月26日取得其所购房屋的权属证书。2012年6月25日，学府大道69号首届业主委员会经过选举成立，并于同年6月28日在重庆市南岸区人民政府海棠溪办事处进行了备案。2012年7月3日，重庆市南岸区海棠溪街道学苑社区居民委员会、南岸区学府大道69号业委会就备案进行了公告。天景物业公司是“学府大道69号”一期、二期、四期（A1、A3地块）的前期物业服务企业。2008年6月25日，天景物业公司取得贰级资质，并于2017年6月取得壹级资质。2012年12月22日，南岸区学府大道69号业委会与天景物业公司签订了《学府大道69号物业服务合同》，约定由天景物业公司对学府大道69号的阳光雅筑、书香雅筑、依林雅筑、伴山雅筑组团提供物业服务，服务期限为2012年7月1日至2017年6月30日。合同载明几个组团建筑面积为183666.93平方米。2017年6月19日，学府大道69号小区部分业主向学苑社区、海棠溪街道、南岸区房管局物管科等部门提出南岸区学府大道69号业委会在选聘天景物业公司时未按规定组织业主大会进行公投等问题。2017年6月27日，重庆市南岸区人民政府海棠溪街道办事处对前述问题进行了回复（海街办文〔2017〕27号），其中关于业委会就签订物业合同是否公开投票的问题，文中回复：经询问业委会部分当事人、原学苑社区主任、具体经办人和查询2012年档案资料，学府大道69号小区于2012年12月中旬召开了业主大会进行投票表决，在业主大会上对《物业服务合同》、《业主大会议事规则》、《业主管理规约》进行了表决，有“业主大会会议表决票”、“业主大会召开会议公告”、“学府大道69号第二届业主大会计票单（汇总）”、“表决结果公告”、“学苑社区工作简报”为证（详见附件）。该回复文件附有召开业主大会的公告、物业服务合同公示照片、意见箱收集意见照片、投票开箱照片、点票照片、《关于学府大道69号第二节业主大会表决结果的公告》、计票单（汇总）、学苑社区2012年12月17日的简报等。上述海街办文〔2017〕27号文件附件中的“学府大道69号第二届业主大会计票单（汇总）”中载明共收集2405票，表决事项《物业服务合同》赞成票2254，反对票105，弃权票46，并有唱票人、监票人、计票人签字。2012年12月17日的《关于学府大道69号第二节业主大会表决结果的公告》载明：第二届业主大会采用书面征求意见的形式召开了业主大会，在街道、社区监督指导下，于2012年12月14日学苑进行了开箱统计意见垂询结果，开箱统计结果公告如下：应投票权数3785票，投票总面积519898.39平方米，共收集2405票，其中关于与天景物业公司签订《物业服务合同》的同意票权数为2254，面积数为323339.71，并注明“以上表决事项专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现已通过”，该公告除了南岸区学府大道69号业委会盖章，还有重庆市南岸区海棠溪街道学苑社区居民委员会盖章。2012年12月17日学苑社区简报中提到：“对表决内容《物业服务合同》、《业主大会议事规则》、《业主管理规约》进行了为期15天的公示后，得到了小区广大业主的投票表决。在12月14日下午，学府大道69号天景物业管理公司在我社区会议室进行了开箱仪式，小区居民代表、业委会、物管、社区工作人员参加了此次开箱仪式。开箱仪式由居民代表开箱，然后由社区工作人员及居民代表负责票数的统计，最后同意票数过半，业委会与天景物业公司达成协议，签订了《物业服务合同》”。重庆市南岸区海棠溪街道学苑社区居民委员会于2017年6月23日作出《说明》：该社区未保管学府大道69号小区首次业委会成员选举选票及业委会与田景物业公司签订物业服务合同的业主大会业主表决的选票。2017年10月10日，该居委会出具《证明》：“2012年12月份，钟安燕为我社区主任，罗秀玲为我社区委员。该二人在学府大道69号第二届业主大会计票环节担任工作人员。特此说明，情况属实。”庭审中，张某举示了视听资料和照片，并陈述该视听资料来源于2017年6月16日学府大道69号小区十几名业主在海棠溪街道办事处办公室与物业管理指导科主任之间的座谈录音录像，并认为视听资料中海棠溪街道办事处物管科主任与学府大道69号业委会主任的通话证实了选聘天景物业公司未进行投票。经播放该视听资料，视频中有一人根据旁人陈述的号码用手机拨打电话，视频中未能显示所拨打电话的号码，视频中两次拨打电话，期间有参会人员讨论，故电话通话无法全部听清，视频24分35秒左右，通话对方陈述了“没有对天景物业进行投票……”的内容。陈述张某还申请了四名证人出庭作证，四名证人均陈述未见业委会工作人员上门征集选票，也未见公示，不清楚业主大会召开情况。天景物业公司和学府大道69号业委会质证认为录音资料和照片无法证明通话双方的身份，且街道的回复已经证明该小区就续聘物业企业进行了投票。天景物业公司举示了2012年第二次业主大会产权清册和房产面积测算报告书，产权清册上统计出2012年第二次业主大会时的应投票权数为3785票，投票总面积519898.39平方米，产权清册上的载明的各户面积与房产面积测算报告书一致。张某认为产权清册和房产面积测算报告书均系打印件，对真实性不认可，且三个组团物业服务合同的建筑面积相加系506490.05平方米，与产权清册上的总面积不符。本案审理过程中，本院责令学府大道69号业委会提供选聘物业服务企业的业主投票及票根，但学府大道69号业委会未能提供该证据。上述事实，有房地产权证、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、物业服务合同、产权清册、房产面积测算报告书、卫生许可证、资质证书、业主反映问题的函、海棠溪街道回复文件、第二届业主大会计票单（汇总）、第二届业主大会表决结果的公告、证明、告知函、说明、首届业委会选举结果的公告、雨山前临时管理规约、录音录像视频及文字资料、业委会备案申请表、业委会备案公告、海棠溪街道办事处工作人员照片、大修基金查询档案、证人证言及双方当事人陈述，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，由下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物机器附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘或解聘物业服务企业；……第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）向规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经占有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。学府大道69号业委会在选聘物业服务企业应当遵守上述规定，即应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原、被告双方均举示了重庆市南岸区人民政府海棠溪街道办事处的回复文件（海街办文〔2017〕27号文件）及附件，该文件及附件载明学府大道69号业委会在召开第二次业主大会选聘物业服务企业时进行了投票表决，且投票结果达到了“专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的双过半结果，加之该小区所在社区居委会的简报也记载投票一事，且该居委会也证实其在召开业主大会时安排了社区工作人员参与该工作。故本院认为，学府大道69号业委会在2012年选聘天景物业公司时召开了业主大会并获得了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其与天景物业公2012年12月22日签订的《学府大道69号物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。关于原告方提到的业主选票及选票存根，学府大道69号业委会未能提供，本院认为关于业主大会选票保存期限并无相关明文规定，且此次业主大会距今已经五年，业主大会相关投票结果有街道回复文件、选票开箱照片、社区简报、业主大会结果公告等予以确认，故本院认为业主选票及选票存根的遗失并不能证明业主大会未达到双过半的结果，本院对原告方该意见不予采纳。关于原告方举示的视听资料，据原告方陈述，该视听资料拍摄于2017年6月16日十几名业主在海棠溪街道办事处与物管科工作人员的会谈现场，但该视听资料中通话对方的身份无法确认，且海棠溪街道办事处在2017年6月27日就该小区业主提出的相关问题作出书面回复（海街办文〔2017〕27号），回复中确认了学府大道69号小区业主委员会就签订物业服务合同进行了投票表决，时间是在视听资料形成之后，综合两份证据，本院认为该视听资料无其他证据相印证，又有海棠溪街道办事处事后书面回复对是否投票进行了确认，故本院对该视听资料不予采信。关于被告辩称的原告主体资格问题，本院认为，原告分别系学府大道69号山宅七栋、雨山前组团的业主，是案涉物业服务合同项下的权利义务的实际享有者和承担者，是适格的原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张某承担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  王烁代理审判员  薛莲代理审判员  彭汭二〇一八年九月二十日书 记 员  曾凯