上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21207号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：诸葛凤娟。委托诉讼代理人：陈曦。被告：上海鹏建房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：彭毅敏，董事长。委托诉讼代理人：王连锋。委托诉讼代理人：华亮。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海鹏建房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人诸葛凤娟、被告委托诉讼代理人王璐、华亮到庭参加诉讼。审理中，被告撤销了对王璐的委托授权手续。2018年9月25日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人诸葛凤娟、被告委托诉讼代理人王连锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金人民币(以下币种同)415,068.85元；2、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际支付上述佣金之日止以415,068.85元为基数，按日0.02%的标准计算的滞纳金。事实和理由：2015年1月1日，被告委托原告代理销售上海市闵行区的“一品漫城”项目并签署了《项目分销委托协议》，代理期限自2015年1月1日至2016年12月31日。代理期限内，原告积极履行代理合同，按委托协议的约定，被告应及时向原告支付佣金。但被告至今仍有415,068.85元佣金未向原告支付。遂涉讼。被告辩称，对双方签订的《项目分销委托协议》不持异议，根据双方的协议约定，核定客户是否由原告分销完成，需要三个条件：1、提前两小时预约；2、现场签订确认单；3、确认后当天通过邮件向被告报备。涉案中10套物业的客户虽然完成了房款的支付，但客户在看房前原告既未按约定进行预约，客户看房后原告亦未进行报备，故涉案10套物业的客户均是自己找上门来的，并非原告的有效客户。且芦恒路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室佣金已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告(乙方)与被告(甲方)签订《项目分销委托协议》三份，其中，销售委托期限为2015年1月1日至2015年3月31日的协议约定由乙方代理销售上海市闵行区的“一品漫城”项目，物业地址为浦星公路568弄(二期)、浦申路2639弄(三期)、芦恒路378弄、芦恒路196弄(四期)，销售范围为上述物业地址内所有可售单元，代理成功的标志：“凡乙方客户与甲方签署《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系成立的即视为乙方代理成功”；关于客户确认，协议约定，乙方的客户初次前来销售现场看房的，须提前两个小时以上发预约短信，与甲方现场负责人进行提前预约报备，看完房后详细填写《客户来访登记表》，并由甲方认可人员确认无误后，在《客户来访登记表》上签字确认，未预先提供客户确认单以及未经甲方认可人员签字的《客户来访登记表》视作无效，客户归甲方所有，同时乙方必须每日向甲方指定邮箱发送当日到访看房客户名单，名单内容包括但不限于客户的姓名、手机号，否则视作乙方客户无效；经甲方报备确认后的乙方客户在每次至销售现场看房时均须由甲方认可的乙方工作人员陪同；由甲方认可人员签字的《客户确认单》将作为乙方结算销售佣金的凭证；凡经甲方签字确认的乙方客户及其直系亲属达成成交，均视为乙方销售业绩，除此之外一律无效；甲方在乙方的客户提前发短信预约后，对初次前来看房应进行报备、填写《客户来访登记表》，并应核查无重复情况下，方可在《客户确认单》上签字或盖章确认，一经甲方确认，甲方应尊重并认可为乙方客户，甲方确认客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功，甲方在确认乙方客户前，若该客户已经被确认为其他代理销售人员的客户或为甲方自有客户的，甲方应该事先通知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户，但若甲方仍确认该客户为乙方客户的，则甲方仍应按本合同约定支付乙方代理服务费；经甲方确认的乙方的客户自确定之日起90天内未与甲方签署房屋认购书或者《房屋预售/出售合同》并未能支付定金的，则视为乙方无效的客户；甲方指定惠骏、章俊、宋皖咚在客户确认单上签字。销售佣金的金额计算，公寓、别墅类，甲方按每套成交金额的2%，商铺类甲方按照每套成交金额的3%向乙方支付销售佣金，若客户分期付款的，以客户签署正式“预/出售合同”、支付了30%以上房价款，作为乙方已达到向甲方结算50%代理销售佣金的条件，剩余佣金在房款全部到账后达到结算条件，若客户申请银行贷款的，以客户签署正式“预/出售合同”、支付了相当于合同总价30%以上的首付款作为乙方已达到向甲方结算50%代理销售佣金的条件，客户与贷款银行签署了正式贷款合同、银行资信审核通过并按揭全到达甲方账户的，作为乙方已达到向甲方结算剩余代理销售佣金的条件；乙方在客户签署正式“预/出售合同”后，应向甲方提交《客户成交确认书》(附件二)，甲方应盖章予以确认，作为乙方结佣凭证；代理销售佣金结算的时间及方式，甲方应于乙方客户签署“预/出售合同”、支付了30%以上房价款后30日之内支付乙方销售佣金的50%，待全款结清后30日之内支付乙方剩余佣金；若甲方未按协议约定时间向乙方支付销售佣金的，视为逾期，除应向乙方支付销售佣金外，还应按每天0.02%的比例向乙方支付逾期滞纳金，逾期滞纳金自本协议约定的应付销售佣金期限之第二天起算至实际付款之日止，甲方逾期超过60天仍未支付的，乙方有权解除本合同；协议所有附件均是本协议不可缺少的组成部分。销售委托期限自2015年4月1日至2015年12月31日的协议除了约定上述内容外，4.6条对代理销售佣金结算的时间及方式约定为，甲方应于乙方客户签署正式“预/出售合同”、支付了30%以上房款后30日内支付乙方销售佣金的90%，待全款结清后30日内支付乙方剩余佣金。销售委托期限自2016年6月15日至2016年12月31日的协议2.8条约定，甲方指定惠骏、王赟在《客户确认单》上签字，两人之一签字均视为有效。上述三份协议后均附有附件，附件一为《一品漫城客户来访确认书》样本(一式三联，A联：开发商留存，B联：现场销售留存，C联：中原中介留存)，附件二为《一品漫城客户成交确认书》样本。本案双方有争议的佣金共涉及房屋10套，其中2015年1月1日至2015年3月31日委托代理销售期间，就芦恒路378弄房屋签订《上海市商品房预售合同》的有1套，为153号0202室，房价款为306万元，若按照协议约定的2%的标准计算(以下计算方式同)，佣金为61,200元;签订《定金合同(供商品房预定时使用)》的有1套，为152号1002室,房价款为337万元，佣金为67,400元。2015年4月1日至2015年12月31日委托代理销售期间，就芦恒路378弄物业签订《上海市商品房预售合同》的有8套，分别为209号1101室，房价款为3,724,764元，佣金为74,495.28元；157号1301室，房价款为3,189,169元，佣金为63,783.38元，被告已付佣金57,405.04元，未付6,378.34元；203号0401室，房价款为3,945,428元，佣金为78,908.56元，被告已付佣金71,017.7元，未付7,890.86元；197号1101室，房价款为5,194,376元，佣金103,887.52元，被告已付佣金93,498.77元，未付10,388.75元；202号1001室，房价款为5,017,810元，佣金100,356.2元，被告已付佣金90,320.58元，未付10,035.62元；197号0402室，房价款为504万元，佣金100,800元，被告已付佣金90,720元，未付10,080元；209号0302室，房价款为358万元，佣金71,600元；202号0401室，房价款为478万元，佣金95,600元。庭审中，被告对原告列明的上述10套房屋总价、已付佣金金额、未付佣金金额均无异议。庭审中，原告向本院提交双方争议的10套涉案房屋的《一品漫城客户来访确认书(C联：中原中介留存)》，被告认可153号0202室、209号1101室、157号1301室、197号1101室、197号0402室、202号0401室的客户来访确认书，不认可152号1002室、203号0401室、202号1001室、209号0302室的客户来访确认书，理由是该4份客户来访确认书上虽有被告工作人员签字，但无双方协议中指定的被告工作人员签字。庭审中，被告确认，涉案的10套房屋均是与原告提交的来访客户确认书上对应的客户完成交易，相应的客户亦已完成了房款的支付；同时，被告向本院陈述，原、被告双方佣金结算流程为：根据协议约定，客户签到买卖合同并支付30%以上房款后，一套一套结算，结算中要求原告提供确认单、短信报备、发送电子邮件内容，被告根据原告提供的材料核实是否签订商品房预售合同，核实后被告支付佣金。另，153号0202室、152号1002室的客户付清最后一笔房款的时间分别为2015年6月5日、2015年8月19日；涉案10套房屋，全部房款于2016年2月24日付清。2017年2月4日，被告向原告支付佣金430,447.19元；2017年5月23日，被告向原告支付佣金485,477.15元；2018年1月12日，被告向原告支付佣金48,877.82元。但，原告无法区分上述佣金支付具体对应的房屋。2018年4月20日，原告向被告发送《关于支付代理费用的催告函》，要求被告支付拖欠的佣金415,068.85元。上述事实，由原告提供的《项目委托分销协议》、一品漫城项目未结佣金明细、一品漫城客户来访确认书、上海市商品房预售合同、催告函、银行业务回单，被告提交的收款回单、银行交易凭证以及原、被告的庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《项目分销委托协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。原告提供的10套涉案房屋《客户来访确认单》中，被告认可有其指定工作人员签字的153号0202室、209号1101室、157号1301室、197号1101室、197号0402室、202号0401室的客户来访确认单，被告亦与客户确认单中对应的客户完成了交易，但认为原告未按协议约定提前两小时发预约短信，亦未向指定邮箱发送当日到访看房客户名单，故上述客户属于原告的无效客户。本院认为，被告认可的上述6份客户来访确认单中，157号1301室、197号1101室、197号0402室佣金共计268,470.9元，被告已向原告支付佣金241,623.81元。也即，双方虽然在合同中约定原告的客户初次前来销售现场看房须提前两个小时以上发预约短信、原告每日须向被告指定的邮箱发送当日到访看房客户名单等流程，但在合同实际履行过程中，被告以实际行为认可了原告的上述客户来访确认单并据此支付佣金。故原告据此主张153号0202室、209号1101室、202号0401室的全部佣金以及157号1301室、197号1101室、197号0402室尚未支付的佣金，符合双方的实际交易习惯。被告不认可152号1002室、203号0401室、202号1001室、209号0302室的4份客户来访确认书，上面虽无被告指定人员签字，但均有被告的案场经理陈骁勇签字(陈骁勇在被告认可的153号0202室、209号1101室、197号0402室的客户来访确认单上亦有签字)，且203号0401室、202号1001室佣金共计179,264.76元，被告已付佣金161,392.28元。故本院认为，被告亦以实际行为认可了由被告工作人员陈骁勇签字的客户来访确认单并据此向原告支付佣金，原告据此主张152号1002室、209号0302室的全部佣金以及203号0401室、202号1001室的未付佣金，亦符合双方的实际交易习惯。被告辩称，原告主张153号0202室、152号1002室的佣金，已过诉讼时效。本院认为，根据协议第4.6条约定，被告应于原告客户签署正式“预/出售合同”、支付了30%以上房价款后30日内支付原告销售佣金50%，待全款结清后30日内支付原告剩余佣金。而153号0202室、152号1002室的客户实际付清房款的时间分别为2015年6月5日、2015年8月19日，也即被告应分别于2015年7月5日前、2018年9月19日前向原告支付153号0202室、152号1002室的佣金。虽然，双方的协议约定佣金按套结算，但是被告在实际支付佣金的过程中并非一套一套分别支付，双方的交易处于持续和滚动结算的状态，而截至2018年1月12日，被告仍在向被告支付佣金。故本院认为，被告关于153号0202室、152号1002室的佣金已过诉讼时效的抗辩不成立。至于原告主张的利息，本院认为，双方在协议中约定，被告未按协议约定时间向原告支付佣金的，视为逾期，除应向原告支付佣金以外，还应按每天0.02%的比例向原告支付逾期滞纳金，该约定系双方的真实意思表示，合法有效。被告自认，涉案10套房屋，全部房款最晚一笔支付时间在203号0401室的2016年2月24日。被告应在原告客户付清全部房款之后30日内支付原告剩余佣金。故原告主张自2017年1月1日起至实际支付之日止按照合同约定的标准计算逾期支付佣金的滞纳金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海鹏建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币415,068.85元；二、被告上海鹏建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司自2017年1月1日起算至实际支付之日止以人民币415,068.85元为基数、按日万分之二的标准计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,990.27元，由被告上海鹏建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一八年九月三十日书记员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。