浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终1946号 上诉人（原审原告）：温岭市农业林业局，住所地：温岭市太平街道鸣远路312号。 法定代表人：陈兴德，局长。 委托诉讼代理人：陈攀峰，浙江咨道律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：温岭市东欣绿色蔬果有限公司，住所地：浙江省温岭市东片农场二大队。 法定代表人：钟添辉。 委托诉讼代理人：朱圣勇，浙江红大律师事务所律师。 上诉人温岭市农业林业局因与上诉人温岭市东欣绿色蔬果有限公司（以下简称东欣公司）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温岭市农业林业局上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审第1、2项诉讼请求。事实和理由：本案双方当事人的土地租赁合同已解除，并未变更合同内容，一审判决认定事实错误。1、因被上诉人严重违约，上诉人已实际解除合同。被上诉人存在转租案涉土地、拖欠租金等违约行为，其法定代表人长期在台湾，未按合同约定经营管理，不专心发展先进农业技术，构成根本违约。上诉人已将解除通知送达被上诉人，被上诉人未在合理期限内提出异议，并按解除通知要求实际结算支付了租金（占用费）至2015年7月30日，其已认可解除通知。之后上诉人也未收取被上诉人任何租金或占用费，并不同意被上诉人继续承租使用占用土地。2、上诉人未同意被上诉人提出的变更合同要求。按照解除通知，上诉人已收回案涉部分土地，但北1至4号地块被被上诉人占用至今。上诉人并未认可被上诉人的继续使用行为，多次要求其交还占用土地，但其均置之不理。上诉人无法自力排除被上诉人的占用行为，故通过诉讼明确表示不同意被上诉人继续使用北1至4号地，并未变更合同。一审判决认定合同变更，严重损害上诉人的利益。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 东欣公司答辩称，一、东欣公司并不存在违约的行为，合同也未解除，一审法院认定的事实清楚。1、土地租赁合同实际履行过程中，温岭市农业林业局存在违约行为，东欣公司对政府部门一直予以忍让，并无违约。2、不认可东欣公司拖欠租金。从合同签订到2015年7月30日，东欣公司通过东片农场管理处按约支付租金。上诉人提到的催缴租金单没有实际送达东欣公司，东欣公司不存在拖欠租金的行为。3、双方合同没有全部解除。虽然温岭市农业林业局已将解除合同通知书送达东欣公司，但东欣公司通过报告的形式多次向温岭市农业林业局提出要求继续承租，温岭市农业林业局原相关领导同意北1－4号地块让东欣公司继续承租。4、东欣公司不存在委托经营、内部转包的情况。虽然东欣公司法定代表人居住在台湾，但他是以管理的方式经营农业企业，且派专业的台湾技术人员长期驻在温岭。因承租的地块面积较大，确实存在部分土地系与农户合作经营，但并不是为了赚取土地租赁差价。二、一审法院认定合同实际已变更是正确的。温岭市农业林业局提交了解除合同通知书后，陆续将北1-4号以外的地块转租给案外第三人，没有收回北1-4号地块，也没有要求东欣公司退回该地，对东欣公司继续使用该地的情况没有提出过任何异议。根据农场管理人员（即温岭市农业林业局下属单位原职工）的询问笔录，不存在约定时间到期后温岭市农业林业局多次催讨东欣公司返还北1-4号地块的事实。因此，上诉理由是不成立的，请二审法院驳回上诉，维持一审法院认定的合同变更的事实。 东欣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判东欣公司支付给温岭市农业林业局土地租金30万元。2、依法驳回温岭市农业林业局的诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费用由温岭市农业林业局负担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。1、未厘清农户种植保证金1478275元的收取时间。东欣公司与其他农户合作种植开始时间是2008年11月，最后收取种植保证金时间均在2014年10月份之前。温岭市农业林业局提供的解除通知书等证据证明东欣公司没有在2015年1月10日后收取任何农户的种植保证金，2015年8月12日陶美云签字认可种植保证金清单，也说明并非在该时间收取。因此，一审法院认定东欣公司在租赁合同解除后收取农户的种植保证金错误。2、未明确1478275元的性质。东欣公司在温岭市农业林业局发出解除合同之前向农户收取该款项有事实和法律基础，该款项基于东欣公司和农户之间的合同关系，是双方结算债权债务的保证，一审法院认定东欣公司收取该款项没有合同与法律依据错误。3、未查清1478275元种植保证金的详细分类和使用用途。该款项包括东欣公司因与农户合作支出的费用，如钢棚、荒地改良、土地整理、河道河渠维护等等费用，并不只是单纯的收益，且未与农户最后结算。一审法院不区分该款项的资金种类、使用用途、时间节点，因事实不清而错误判决东欣公司支付全部金额。二、一审判决东欣公司支付1478275元不合理、不合法。1、按合同相对性，东欣公司与农户签订的合作协议，其中的权利义务与温岭市农业林业局无关。2、农户与温岭市农业林业局签订的就关于东欣公司收取的种植保证金的相关合同约定，系其双方之间的关系，与东欣公司无关。且温岭市农业林业局作为农户的委托人，不具有催讨种植保证金的主体资格，没有权利要求东欣公司向其支付1478275元。3、一审法院确认案涉土地租赁合同解除后，应依法处理由此产生的债权债务，因此，东欣公司主张支付给温岭市农业林业局相关租金30万元。综上，一审法院认定事实错误，未依据合同法有关规定处理本案实体问题，导致一审判决第一项错误，请二审法院支持东欣公司的上诉请求。 温岭市农业林业局答辩称，东欣公司应当支付温岭市农业林业局1478275元。从该款项形成看，东欣公司在合同解除之前向农户提前收取往后几年的土地转租租赁费。合同解除后，温岭市农业林业局将收回的土地直接租给农户，承租的农户提出已经向东欣公司支付了租赁费，导致温岭市农业林业局无法向农户收取相应的租赁费。而且，东欣公司也无理由继续占有该款项，其支付案涉款项1478275合理合法。东欣公司在一审庭审时的陈述、申请报告，对该款项都是认可的，也同意向温岭市农业林业局返还，但东欣公司提出要求继续承租土地，温岭市农业林业局认为这是两方面的事情，返还款项不一定就要继续租赁，至于东欣公司的根本违约情况，在温岭市农业林业局的上诉状中已详细陈述，不再重复。因此，东欣公司提出的上诉的事实和理由并不能说明该款项可以不予支付，其主张支付租金30余万元也不能成立。另外，2015年后并不存在相应的土地租金，温岭市农业林业局不同意继续出租土地，保留要求东欣公司支付2015年7月30日后的土地占用费的权利。 温岭市农业林业局向一审法院起诉请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系于2015年1月10日解除；2、判令被告立即归还占用的土地及地上建筑和设施；3、判令被告支付1478275元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定，2002年10月21日，原告与台商钟添辉签订《合同书》，约定原告将位于东片农场约1820亩土地出租给钟添辉建设温岭市市级千亩蔬菜基地，租期30年，年租金268000元，于每年6月底一次性付清，不得转租、转包。合同签订后，原告按约履行了交地义务，钟添辉组建了温岭市东欣绿色蔬果有限公司具体实施。2004年12月20日，原告以被告违反合同约定转租为由，通知被告解除租赁合同。2005年1月17日，原、被告签订《补充协议书》一份，约定原告撤回2004年12月20日的《解除合同通知书》，并对租赁土地面积和租金等内容进行了变更。2006年12月15日，原被告签订了《关于调整东欣绿色蔬果有限公司土地租赁费协议书》，将2006年的年租金调整为32.5605万元，2007年-2010年的年租金调整为23.6万元，2011-2012年的年租金调整为24.6万元，2013年起至合同期满的年租金调整为17.04万元。2014年12月23日，原告出具《解除合同通知书》，要求被告缴清租金并于2015年7月30日前交还租赁物。该解除合同通知书由被告代表陶美云于2015年1月10日签收。2015年8月12日，陶美云在《东欣公司收取东片土地合作种植保证金》清单上签字确认，东欣公司收取了丹建、冬初、阮连明等人2015年至2017年种植保证金147.8275万元。2017年3月21日，被告向原告出具关于再次要求续签承包土地的申请报告，同意将多余的土地退还给原告，并把这两年收入部分返还给原告。另查明，2012年8月17日，钟添辉委托陶美云代为行使温岭市东欣绿色蔬果有限公司法定代表人的一切权利。委托期限至2015年8月16日。再查明，被告已按约实际支付租金至2015年7月31日。另，原被告之前签订的租赁合同中所涉及的土地除北1至北4四支地外，其余部分均实际已由原告收回，北1至北4四支地现仍由被告种植。 一审法院经审理认为，原、被告之间签订租赁合同、补充协议等，均为原、被告的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行义务享有权利。关于原告的第一项诉讼请求，原、被告之间的租赁合同关系是否已经解除。原告认为，因被告存在违约转租行为，原告按合同约定向被告发出解除合同通知书，并由被告代表陶美云于2015年1月10日签收，因此，原、被告之间的租赁合同已于2015年1月10日解除。被告认为，原、被告之间的租赁合同并未解除，被告与农户之间系合作经营，并非土地转租行为。一审法院认为，原、被告2002年10月21日签订的合同约定：在租赁期内，被告若将土地转包、转租或不按时交纳租赁费时，原告有权收回土地及被告建造的一切地上建筑和设施，终止合同。因此，原、被告双方关于案涉土地禁止转租的约定明确。至于被告在经营过程中是否存在转租行为，在2015年8月4日，被告向原告出具的关于要求调整《土地租赁合同》的报告中，被告对于将部分土地转租的事实予以认可。且从被告与他人签订的《合作协议书》来看，被告仅出土地，其他技术、管理、盈亏均与其无关，也就是说，被告从其他农户中收取报酬系基于其提供的土地产生的固定收益，并不参与经营，亦不共享收益或共担风险。因此，被告与他人签订的合作协议，虽名为合作，实为土地租赁行为。综上，被告在履行土地租赁合同过程中将部分土地转租他人，违约事实清楚，故原告依约享有单方解除合同的权利。原告据此于2014年12月23日向被告发出《解除合同通知书》，且被告于2015年1月10日签收，原告解除合同的意思表示于该日到达被告。事实上，原告在发出解除合同通知书后，陆续通过与租户另行签订租赁合同或者其他方式实际收回、控制了租赁物。也就是说，原告与被告签订的租赁合同中涉及到转租部分土地已经实际解除租赁关系。关于原被告之间的租赁合同关系是否已经实际解除，双方主要争议的为现仍由被告自行耕种部分土地是否应当解除问题。一审法院认为，原、被告双方均认可北1-4号地块一直由被告进行耕种，并不存在转租的情形。原告在发出解除合同通知书后，被告陆续向原告出具调整合同的报告，且被告亦实际占有北1-4号地至今，原告并未对该地块予以收回，应视为原告对于被告提出变更合同内容，继续履行合同的认可。一审法院认为，本案所涉的租赁土地在地理上都是相互独立的区块，且从履行上也具有可分性。现被告对标的为北1-4号的地块履行过程中并不存在违约转租的情形，且原告未举证对被告的继续使用提出过异议，应视为原、被告在履行过程中对合同内容作出了变更。因此，原告以被告存在非法转租为由要求解除该部分土地租赁合同关系，没有事实和法律依据，原、被告之间的租赁合同关系继续有效。关于原告的第二项诉讼请求，要求被告归还土地及地上建筑和设施。一审法院认为，如前所述，原、被告之间的租赁合同应继续履行，因此，被告现仍在使用的北1-4号地块及相应的地上建筑和设施不应当予以归还。至于其余地块，因原告已实际收回，亦不存在土地归还问题。因此，对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，要求被告支付1478275元。一审法院认为，因原被告之间关于被告转租给他人的部分土地的租赁合同关系已经实际解除，被告仍通过转租土地的方式收取了他人种植保证金1478275元，该款项的收取没有合同及法律依据，农户因占用土地而支付的费用，应当归土地的所有权人即本案原告所有。另，被告实际使用的北1-4号四支土地应当按约支付相应的租赁费，原、被告双方均认可已支付租赁费至2015年7月31日，至于被告陈述的在诉讼过程中支付300000元至东片农场账户的事实，因未提供相应的证据，且原告方认为东片农场的账户不属于原告管理和控制的范畴，因此，对该部分款项可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告温岭市东欣绿色蔬果有限公司于一审判决生效之日起十日内支付原告1478275元。二、驳回原告温岭市农业林业局的其他诉讼请求。案件受理费18104元，由被告温岭市东欣绿色蔬果有限公司负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是，案涉土地租赁合同针对北1-4号地块的约定是一并解除还是发生变更，以及温岭市东欣绿色蔬果有限公司该支付温岭市农业林业局案涉款项1478275元还是300000元。一、案涉土地租赁合同针对北1-4号地块的约定是解除还是变更的问题。根据2002年10月21日温岭市农业林业局与钟添辉签订的关于涉案土地租赁的合同书，以及2005年1月17日温岭市农业林业局与东欣公司签订的补充协议书，钟添辉按约组建外资企业东欣公司，2004年12月20日温岭市农业林业局因东欣公司转租部分土地而书面通知东欣公司和钟添辉解除合同，后经双方协商，变更了案涉土地租赁合同，温岭市农业林业局收回了出租的部分土地。2014年12月23日，温岭市农业林业局以东欣公司仍存在转租土地及逾期支付租金为由提出解除案涉土地合同，要求最迟于2015年7月30日前交还土地，东欣公司于2015年1月10日收到该解除合同通知书，3个月后未对解除合同提出异议。温岭市农业林业局由此认为案涉土地租赁合同及补充协议均已全部解除，东欣公司无权继续占有北1-4号地块，应将该地交还。但除了转租土地外，温岭市农业林业局并未提供证据证实东欣公司存在逾期支付违约金及其他严重违约的行为。东欣公司分别于2015年8月4日、2017年3月21日提出调整租赁合同，温岭市农业林业局在2015年7月30日后的近两年时间中均未予反馈，也未要求东欣公司交还北1-4号地块，且其也认可东欣公司一直占有使用北1-4号地块，没有转租该地的行为。结合之前双方存在变更合同的事实，以及有利合同交易促进的原则，一审法院认定温岭市农业林业局事实上已同意东欣公司提出的变更合同并继续履行案涉北1-4号地块租赁约定的请求并无不当，本院予以支持。二、东欣公司该支付温岭市农业林业局案涉款项1478275元还是300000元。东欣公司虽不认可温岭市农业林业局提出的其转租土地等违约行为，但认可除北1-4号地块外的其他土地已由温岭市农业林业局收回，该部分土地的租赁关系已终止。温岭市农业林业局要求东欣公司支付2015年以后的该部分土地的转租租金，应予以支持。并且，根据东欣公司提供的土地合作有关协议的实质内容，以及其在向温岭市农业林业局申请调整土地租赁合同的报告中已自认转租土地的行为，一审法院认定东欣公司在履行土地租赁合同时转租部分土地，构成违约的事实并无不当。东欣公司认为案涉款项1478275元包括2015年以前该部分土地的转租费，以及其经营管理而投入的各项费用，未与承租的农户最后结算，不能作为该部分土地转租收益，且按照合同相对性，温岭市农业林业局并不具有索回该租金的主体资格。本院认为，东欣公司委托代理人陶美云于2015年8月12日签字认可东欣公司已收取该部分土地2015、2016年度的土地合作种植保证金，可以认定案涉款项1478275元即是该部分土地2015、2016年度的转租租金。根据本案合同书中的违约责任条款，温岭市农业林业局在东欣公司违约转租土地的情况下，有权收回东欣公司建造的一切地上建筑和设施。而且，东欣公司提供的证据亦不足以证实其上诉主张的支付300000元转租租金的相关事实。在温岭市农业林业局与该部分土地承租农户之间已形成租金索回授权约定的情况下，一审判决东欣公司支付温岭市农业林业局1478275元得当，本院予以维持。 综上所述，温岭市农业林业局、东欣公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18184元，由温岭市农业林业局负担80元，由温岭市东欣绿色蔬果有限公司负担18104元。 本判决为终审判决。 审判长  童明强 审判员  陈永领 审判员  徐黎明 二〇一八年九月十七日 法官助理张瑾晨 书记员庞昭君