海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初2584号原告：赵义林，男，1942年4月7日出生（公民身份号码×××），汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：林如果，海南中海律师事务所。委托诉讼代理人：林明宇，海南中海律师事务所。被告：李中干，男，1970年10月27日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：潘正亮，海南天皓律师事务所律师。第三人：朱其亮，男，1957年5月15日出生（公民身份号码×××），汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：霍明全，海南三和元律师事务所律师。第三人：李斌，男，1981年10月4日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省三亚市。第三人：满学斌，男，1936年10月15日出生（×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告赵义林与被告李中干、第三人朱其亮、李斌、满学斌租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林如果、林明宇，被告李中干委托诉讼代理人潘正亮，第三人朱其亮委托诉讼代理人霍明全到庭参加了诉讼，第三人李斌与满学斌经本院依法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵义林向本院提出诉讼请求：1.请依法解除原告与被告之间的租赁合同关系；2.判令被告支付原告租金252000元(2015年3月16日至2018年3月16日)。原告于2018年4月17日申请将第二项诉讼请求变更为：“判令被告和第三人朱其亮共同支付原告租金252000元（2015年3月16日至2018年3月16日)。”事实和理由：2012年11月30日林某公证全权委托第三人办理位于三亚市××区)林某住宅楼(三土房2005字第2830号《海南省三亚市土地房屋权证》)转让事宜。2014年1月2日原告与第三人朱其亮签订《商品房买卖转让合同》一份，约定原告购买林某所有的位于三亚市××街第3间面积约18平方米的铺面，原告于2014年1月3日将全部购房款45万元支付给第三人朱其亮。由于原告购买涉案铺面之前己出租给被告，租金是每月7000元。在原告购房涉案铺面后，原告、被告与第三人朱其亮共同商定从2014年12月16日开始租金向原告交纳。2015年1月21日被告通过第三人向原告支付了三个月的房屋租金，但在此之后未再支付原告租金。之后原告曾多次向被告要求支付铺面租金，但被告一直故意拖延。而最近原告又要求被告支付租金后，被告却说其己向第三人朱其亮支付了租金。原告认为，原告于2014年1月2日己购买取得涉案铺面，但从2014年至今被告未支付租金，己构成根本违约，根据《合同法》第94条第(一)项规定，依法应解除双方租赁关系。而被告称将租金交给第三人朱其亮，但第三人朱其亮并非涉案铺面房东，被告支付租金给第三人朱其亮无事实和法律依据。因此，对于尚欠租金被告依法应支付原告。因经双方协商未果，为了维护原告的合法权益，现特提起告诉，请人民法院依法支付原告的诉讼请求，以此维护法律的公正。被告李中干辩称：一、李中干与原告之间不存在租赁关系，不是合同相对人，不存在任何权利义务关系。(一)李中干只与案外人林某、第三人朱其亮存在房屋租赁关系。2012年9月1日，李中干与案外人林某签订《铺面租赁合同》，约定林某将位于三亚市建设街73号第三间铺面出租给李中干使用，租期自2012年9月1日至2017年9月1日。2015年1月15日，李中干、林某、朱其亮共同签订《铺面转让书》，约定自2014年12月16日至2017年9月1日止，租金由朱其亮收取。2015年9月1O日李中干与朱其亮签订《房屋租赁合约》，约定月租金为3500元，租期自2015年9月1O日至2020年9月1O日止。上述协议签订后，李中干依约向林某、朱其亮履行合同义务，从未拖欠租金。因此，涉案的铺面，李中干只与林某、朱其亮签订承租合同，李中干只与林某、朱其亮存在房屋租赁关系。(二)原告与朱其亮、满学斌的房屋买卖行为无效，与李中干之间不存在房屋租赁关系。虽然林某于2012年11月30日委托朱其亮代为将土地使用权及房屋所有权转让，签订土地房屋转让合同，收取房地产转让应得款项等，并办理公证，但是，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告的房屋买卖行为因未依法登记而不发生法律效力。满学斌不是林某的委托代理人，其无权将林某的房屋出卖，其出卖行为也是无效的。本案涉案房屋的土地系划拨地，按照法律规定，土地使用权人应当补缴土地出让金后才能依法转让，但至今土地使用权人也未补缴土地出让金。综上，原告与朱其亮、满学斌就涉案房屋的买卖行为无效，原告未取得房屋所有权，其与李中干之间不存在房屋租赁关系。退一步，根据《合同法》的规定，房屋原所有人和新所有人应当将房屋所有权变动的情况告知李中干，让李中干向新所有人履行合同义务，才形成租赁关系，而朱其亮和原告从未告知任何情况，李中干从不认识原告，也从不知道所谓的房屋买卖行为，即使原告是房屋的新所有人，在未告知所有权变动的情况下，李中干也无义务向原告履行合同义务。二、本案租赁合同的相对人是林某和朱其亮，李中干已经依约向林某和朱其亮履行了合同义务，不存在任何违约行为。如上所述，李中干前后只与林某、朱其亮签订房屋租赁合同，合同的相对人是林某和朱其亮，根据合同约定，2014年12月16日前的租金192000元，李中干已经于签订合同时一次性交付给林某，2014年12月16日后的租金，根据三方《铺面转让书》和《房屋租赁合约》，已经依约定向朱其亮缴纳租金，没有任何违约行为，李中干与林某、朱其亮的租赁行为系合法的法律行为，应受法律保护。李中干与原告之间不存在租赁关系，不是合同相对人，不存在任何权利义务关系，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人朱其亮述称：朱其亮于2012年10月向林某购买涉案铺面，于2012年10月9日至2014年1月3日期间共计支付购房款86万元，朱其亮已经取得涉案铺面的所有权，并有权对涉案铺面依法出租。第二，朱其亮在2014年1月2日虽然与原告签订涉案铺面协议并收取部分款项45万元，但因该铺面存在法律上不能转让的事实导致双方铺面转让最后终止。合同终止之后朱其亮将已收取的45万元铺面款以三亚河东区港门村2路21号的712号房，面积33.3平方米，作价20.3万元抵债给原告，并于2014年7月17日向原告通过银行转账支付了20万元，同时在2014年1月21日通过银行汇款，向原告支付了2.1万元，作为清偿收取原告45万铺面款。第三，朱其亮、满学斌与林某在2014年1月2日签订的商品房买卖合同约定的价款45万元并不是涉案铺面真正的价款，而是为了减少纳税所签署的一份价款不真实的合同。综上，原告没有权利持有涉案铺面的所有权，因此其诉求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。第三人李斌提交书面陈述意见述称：1、涉案铺面转让的事情，李斌知晓。当时为了规避税务机关的税费，李斌及母亲一起与朱其亮、满学斌签订一份价款为45万元的转让合同，但合同约定的价款并不是涉案铺面的真实转让价款，真实的转让价款是86万元。2、朱其亮支付涉案铺面的86万元，并不是一次性支付，有银行转账，也有现金支付，朱其亮向法庭出示的收款收据，内容真实，确实是李斌母亲林惠英所签的名字，金额总数与李斌及母亲与朱其亮当时谈定的价款一样，同时，每笔款项收到后，李斌母亲才向朱其亮出具收款收据。3、赵义林与朱其亮的纠纷，由他们处理，李斌仅就涉案铺面的转让情况向法庭作出说明。第三人满学斌提交书面陈述意见述称：满学斌原来要购买林某的房子（门市房），房屋面积18平方米，购房款为86万元整。后来原告要求转给原告，满学斌没有异议。为了过户，满学斌和林某签订的合同价格为45万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于三亚市××区交界处林某住宅楼第一层第三间铺面，建筑面积约18平方米（建设街地址为三亚市建设街73号)，该住宅楼现登记在林某名下，产权证号为：三土房（2005）字第XXXX号，土地使用性质为划拨地。林某及其丈夫均已故，林某生前育有李斌一子，李斌系林某继承人。涉案房屋现由李中干使用。2012年9月1日，林某与李中干签订一份《铺面租赁合同》，林某作为甲方，李中干作为乙方，约定：乙方租用甲方位于三亚市建设街73号第3间铺面，租赁时间自2012年9月1日起至2017年9月1日止。租金每月7000元，2012年9月1日至2014年12月16日租金共计192000元，从2014年12月16日开始甲方按每季度向乙方收取租金。租赁期间，甲方若将房产所有权转移第三方，应提前一个月告知乙方，房屋所有权转移给第三方后，该第三方继承本合同甲方的义务，原甲方不再承担本合同约定的权利和义务，乙方享有原合同的延续性等。2012年11月30日，林惠英向朱其亮签订一份《委托书》，委托朱其亮对上述房屋进行转让。于2012年11月31日对该份《委托书》进行公证，公证号：（2012）三证内字第7634号。2014年1月2日，林某、李斌与朱其亮、满学斌签订一份《商品房买卖合同》，约定林某、李斌将涉案房屋转让给朱其亮、满学斌，转让款45万元，房款支付方式为签订合同时一次性付清。案件审理过程中，李斌、满学斌、朱其亮均认可转让款实际为86万元，系为避税将合同价款约定为45万元。合同签订后，朱其亮分别于2012年10月9日向林某支付购房款84000元，于2012年11月9日支付购房款140000元，于2013年1月15日支付购房款80000元，于2013年2月20日支付购房款106000元，于2013年3月15日支付房款100000元，于2014年1月3日支付房款350000元，共计支付购房款86万元整。李斌认可购房款已全部付清。同日，朱其亮、满学斌作为甲方，赵义林作为乙方，双方签订一份《商品房买卖转让合同》，约定：经双方协议，甲方将三亚市建设街73号第三间铺面约18平方米（林某的房屋）转给乙方所有。2014年1月3日，朱其亮向赵义林出具一份《收款收据》，该《收款收据》载明：今收到赵义林购买朱其亮购房款人民币肆拾伍万元整（￥450000元整），房产地址：三亚市××区。朱其亮、满学斌对与赵义林签订《商品房买卖转让合同》均没有异议，满学斌主张实际购房款为86万元。李斌否认与赵义林存在房屋买卖合同关系。朱其亮认可赵义林已经支付购房款45万元，但主张双方已经协商终止履行上述合同，其通过以房抵债和转账的方式将该45万元退还给赵义林。朱其亮为证明其主张，向本院提交宏亮大厦领证明细表、宏亮大厦办理产权证实交费用明细表、宏亮大厦土地房屋权证和2014年7月17日的转账凭证，证明其将位于××区号的712房抵债20.3万元给赵义林及通过转账方式向赵义林退还购房款20万元。赵义林对宏亮大厦领证明细表、宏亮大厦办理产权证实交费用明细表、宏亮大厦土地房屋权证的真实性不予认可，对转账20万元的事实没有异议，但主张该20万元系因其他纠纷产生的债务。2015年1月21日，朱其亮向赵义林转账21000元。赵义林主张其购买涉案房屋后与李中干、朱其亮协商从2014年12月16日开始由赵义林收取租金，该款项系李中干通过朱其亮向其支付2014年12月16日至2015年3月16日期间3个月的租金。李中干不认可三方协商向赵义林交纳租金，其否认通过朱其亮向赵义林支付租金。朱其亮则主张该款项系退还给赵义林支付的45万元的购房款。另查明，2015年1月15日，林某与李中干、朱其亮签订一份《铺面转让书》，约定从2014年12月16日起至2017年9月1日止，由朱其亮按照原租赁合同约定的租金标准向李中干收取租金。2015年9月10日，朱其亮作为甲方，李中干作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合约》，约定：“甲乙双方协商该物业租金为3500元/月，租赁期自2015年9月10日至2020年9月10日止，共5年时间。”第三条约定：“租金每叁个月结算一次，乙方需在缴费之当月提前7天将租金交给甲方，收取乙方租金，甲方开具手开收据为凭”等。再查明，2012年9月1日至2014年12月16日期间的租金李中干已经支付给林某。2014年12月17日至2015年9月9日期间的租金李中干已按照每月7000元的标准支付给朱其亮；2015年9月10日至2018年3月10日期间的租金李中干按照每月3500元的标准支付给朱其亮。本院认为：本案系租赁合同纠纷，本案焦点为赵义林与李中干是否存在租赁合同关系。赵义林主张林某委托朱其亮转让涉案房屋，其通过受让涉案房屋的方式取代林某享有原设立在该房屋上的房屋租赁合同权利。本案中，涉案房屋现仍登记在林某名下，赵义林虽然提交了《商品房买卖转让合同》和《收款收据》，但李斌否认将涉案房屋出让给赵义林，《商品房买卖转让合同》的相对人朱其亮主张双方未实际履行该份合同，《商品房买卖转让合同》的另一相对人满学斌虽然主张房屋转让给赵义林，但转让价款也与赵义林主张的房屋转让价款不一致，李中干亦不认可其与赵义林存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。赵义林提交的证据尚不足以证明其受让涉案房屋的事实，涉案房屋产权归属未明晰，赵义林主张其基于受让涉案房屋的事实享有房屋租赁合同的权利没有事实依据，其诉求解除房屋租赁合同并要求李中干和朱其亮支付租金亦没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵义林的诉讼请求。案件受理费2540元（原告赵义林已预交并已减半收取），由原告赵义林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 董子涵 二○一八年九月三日书记员 李 艳附法律条文：中华人民共和国物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。