广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初8603号原告：佛山市顺德区吉之堡房地产物业代理有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区陈村镇潭州村委会碧桂花城翠湖畔一区新街18幢63号商铺，统一社会信用代码91440606663304662T。法定代表人：梁迪康。委托诉讼代理人：刘海静，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：明智刚，广东法岸律师事务所律师。被告：黄汝波，男，1980年2月15日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县，第三人：凌海峻，男，1982年2月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告佛山市顺德区吉之堡房地产物业代理有限公司诉被告黄汝波居间合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案,依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭审理了本案。因审理需要，本院依法追加凌海峻为本案第三人参加诉讼，并于2018年8月13日第二次公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人刘海静、被告均到庭参加了两次庭审，第三人凌海峻经本院合法传唤没有到庭。诉讼中，当事人向本院申请了庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付咨询及买卖代理费48000元，并以48000元为本金按年利率24%自2017年9月11日起计至上述咨询费及买卖代理费清偿之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原告作为居间人促成被告与案外人刘雅丽签订了合同编号为NO.0001563《房地产买卖合同》一份，合同约定：经纪方（原告）已促成买卖双方（被告及案外人）就位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海欣路23号403室（以下简称涉讼房屋）的所有交易条件达成一致。买卖双方同意涉讼房屋的成交价为人民币1200000元。经纪方以促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向原告支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。同日，被告黄汝波与原告签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定若原告促成买方与被告达成交易（以签订《房地产买卖合同》为准），被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费共48000元，于签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。后被告于2018年1月10日申请了涉讼房屋的不动产登记，但被告拒不支付咨询及买卖代理费。原告认为，原告作为居间人促成被告与案外人对涉讼房产达成交易完成居间服务的义务，但被告拒绝支付咨询及代理费的行为已构成根本违约，根据相关法律法规、涉讼《房地产买卖合同》以及涉讼《买卖代理费支付承诺书（买方）》的约定，被告作为违约方须向原告支付48000元咨询买卖代理费及相应的违约金。为维护自身的合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，首先，被告是自己开办工厂的，手头资金周转比较紧张，原是没有钱购买房屋的，因为急需用钱，经他人介绍，认识了原告，原告可以通过购买房屋为被告想办法筹集到周转资金。被告便与原告接触，原告提供的方法就是，被告购买涉讼房屋，与业主约定的成交价为1200000元，原告为被告找人拉高涉讼房屋的评估价，使涉讼房屋向银行申请七成贷款时银行同贷金额可以达到1160000元。被告只需要再支付40000元就可以给足与业主约定的成交价购房款。被告只需要每月偿还房贷就可以得到涉讼房屋，另原告还可以利用涉讼房屋为被告向其他银行申请各种贷款，被告就可以利用这些款项，盘活自己的工厂，达到被告筹集周转资金的目的。原告诉请的48000元就是原告用于额外支付给评估人员、银行放贷人员的费用，由于被告的贷款资质不行，最终银行只批准了900000元的购房贷款，导致被告还需再行支付260000元购房款给业主，被告的资金紧张，根本无力支付购房款，原告没有做到其承诺的事情，并拒绝退回定金，故被告拒绝支付48000元的服务费，也无需支付违约金。第二，由于涉讼房屋的银行贷款没有达到预期的数额，原告的工作人员，亦是涉讼房屋交易的经手人凌海峻还带被告去借月息15%的高利贷，最终被告没有同意，凌海峻介绍及保证，只要被告能买下涉讼房屋，就能想办法为被告贷到款，于是被告还是向他人借款，付清了购房款。第三，按照原告的主张，如被告支付了48000元的代理费，首付是360000元，那么合共40多万的首期款，被告可以选择条件更好的房屋购买，如果被告的真实意愿是购房的话，根本无需选择涉讼房屋这样的位于丹灶十几年的楼梯房，即使是同位于丹灶的新开盘的楼盘，也不过单价一万余元。第三人没有答辩。本案原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，第三人没有提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经质证，当事人对双方提交的证据真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海欣路23号403室，已于2018年1月7日办理不动产权登记，权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0005863号，登记权利人黄汝波单独所有。2017年9月11日，第三人凌海峻作为原告的经纪人促成被告（买方）、案外人刘雅丽（卖方）与原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定经纪方已促成买卖双方就涉讼房屋所有交易条件达成一致，涉讼房屋建筑面积为139.13平方米，成交价1200000元，买方须在2017年9月11日支付给卖方定金20000元，须在2017年9月13日直接支付卖方首期楼款20000元；房价余款1160000元由买方向银行办理按揭贷款，在办妥过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户，若买方贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，否则经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。同日，被告与原告签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，载明原告在被告购买涉讼房屋过程中，为被告提供详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等，并与卖方反复磋商、议价，承诺如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意支付房地产咨询及买卖代理费48000元，本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。双方在该承诺书尾部，备注上述费用的90%为咨询费，10%为代理服务费。第三人作为原告经纪人在承诺书落款处签字。2017年12月30日，被告与中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农行桂城支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行桂城支行借款900000元，用于购买涉讼房屋，涉讼房屋的购房总价及房产评估价值均为1450000元。诉讼中，原告确认第三人凌海峻曾是原告的员工，已于2018年8月10日离职；协助被告办理的是一般房屋按揭贷款，办理按揭贷款当日原告派员到场协助买卖双方办理贷款手续。原告陈述，涉讼《买卖代理费支付承诺书（买方）》中备注费用90%为咨询费是用于信息交换的费用，10%为代理服务费是用于协助办理的费用。被告陈述，其与卖方签订涉讼《房地产买卖合同》后，原告带领被告前往看房、到银行办理银行按揭、前往行政服务中心协助办理过户；被告确认其办理的是一般房屋按揭贷款，即按购房款七成向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款当日原告派第三人到场协助买卖双方办理贷款手续。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》中关于居间合同关系的约定及《买卖代理费支付承诺书（买方）》合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。被告辩称，原告通过提高涉讼房屋评估价，以协助被告向银行申请按揭贷款1160000元，后银行审批通过贷款900000元，上述陈述有涉讼《房地产买卖合同》及被告出示的《个人购房担保借款合同》予以佐证，本院予以采信。诉讼中，原、被告双方均确认，原告协助被告办理的仅为一般房屋按揭贷款，即向银行申请七成购房款的按揭贷款。可见，原告作为专业从事二手房交易的经纪方，在明知涉讼房屋成交价为1200000元，向银行申请七成购房款的按揭贷款是不可能达到1160000元，不仅未如实告知买卖双方，且仍协助买卖双方以购房总价1450000元办理银行按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，原告的行为明显存在过错。但考虑到本案中，涉讼房屋已经在2018年1月7日过户登记至被告名下，可见被告与案外人关于涉讼房屋的买卖交易已经完成。根据双方的约定，被告应向原告支付的费用为房地产咨询及买卖代理费，其中10%为协助办理的代理服务费，诉讼中，双方均确认原告确已派员协助被告办理涉讼房屋过户手续，因此，根据本案交易已完成及公平原则，被告应支付原告房地产咨询及买卖代理费4800元（48000元×10%），原告的房地产咨询及买卖代理费请求超出本院核定部分，本院不予支持。《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定的违约金计付标准及原告主张的按年利率24%计付违约金的标准均过高，本院根据公平原则，酌情将该标准调整为每日按欠付金额的万分之五计付违约金。原告没有举证证明在本案诉讼前向被告主张支付房地产咨询及买卖代理费，被告应支付以4800元为本金从原告提起本案诉讼主张权利即2018年5月23日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金予原告，原告的违约金请求超出本院核定部分，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：黄汝波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房地产咨询及买卖代理费4800元，并以该款为本金从2018年5月23日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予佛山市顺德区吉之堡房地产物业代理有限公司；二、驳回佛山市顺德区吉之堡房地产物业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1198.4元，减半收取计599.2元（原告已预交），由原告负担574.2元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年九月七日书记员  李 慧