重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初297号原告：闻守玉，女，汉族，1957年3月25日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天雨，重庆百君律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。原告闻守玉诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年8月14日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告闻守玉及其委托诉讼代理人刘任锋、黄天雨，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，盛景公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻守玉起诉请求：一、立即停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决确认闻守玉于2015年4月24日与盛景签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋归闻守玉所有；三、判决盛景公司立即协助和配合闻守玉办理重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋的产权过户登记；四、本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一、闻守玉于2015年4月24日与盛景公司就“明月绿洲”xxx房屋签订了《商品房买卖合同》，约定由盛景公司将重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋出售给闻守玉，房屋价款为197645元，盛景公司已完全将案涉房屋交付给闻守玉，闻守玉占有使用房屋至今。2015年4月28日，盛景公司开具对象为李友萍的收款收据载明收到购房款197645元，同时盛景公司也出具了收到契税9919元的收据等。收款方式为工程抵款，闻守玉与李友萍实际是合伙关系。闻守玉与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰公司）签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，海丰公司于向闻守玉开具收到装修款49181元的收据，另外，闻守玉于2016年8月19日向黄水“明月绿洲”小区重庆卓海物业服务有限公司（以下简称卓海公司）缴纳了物管费。闻守玉已经接收案涉房屋并进行了装修、缴纳了相关契税、大修基金等费用，一直占有使用至今。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院以（2015）中区民保字第00305号民事裁定书对涉案房屋进行了查封。因第三人盛景公司与原申请执行人重庆银行股份有限公司建新北路支行借款合同纠纷一案，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执57号执行裁定书，对案涉房屋进行轮候查封。后重庆市第四中级人民法院向渝中区人民法院去函将涉案房屋移送至该院执行。该案执行过程中，重庆银行建北执行将债权转让给华融资产重庆分公司。综上，闻守玉认为，闻守玉与盛景公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合法不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，盛景公司应当协助办理产权过户登记。闻守玉购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，闻守玉已依合同支付全部购房款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院查封、冻结、扣押的规定》第十七条的规定，案涉房屋属于闻守玉所有。请求人民法院支持闻守玉的诉讼请求。被告华融资产重庆分公司辩称，mytag_2018/8/149:28:27_EndMytag1.本案系盛景公司的财产抵偿海丰公司的债权，是否存在真实的债权债务关系需经另案审理解决，该以房抵债的方式将严重损害与闻守玉及闻守玉与盛景公司其他债权人的合法权益；2.即使存在真实债权债务，《执行异议和复议的规定》理解与适用以及最高院的相关规定，未将以物抵债纳入物权期待权的保护范围，故本案不应适用《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应适用第二十七条规定驳回闻守玉的诉讼请求；3.闻守玉以物抵债获得案涉房屋，在未办理过户登记前，其享有的仍然是系海丰公司的债权。本案中华融资产重庆分公司对案涉房屋的抵押权在2015年2月11日就合法设立，抵押权为物权，闻守玉的债权不能对抗华融资产重庆分公司对案涉房屋的物权。综上，闻守玉的权利不能排除华融资产重庆分公司申请的执行。第三人盛景公司述称，1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。开始对外销售。2.各买受人到销售部、点进行洽谈购买房屋事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建设、重庆海丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建设、重庆海丰控股集团）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账户或我公司指定的账户里，具体方式以收款收据上载明的收款方式为准。具体的购房时间、支付款时间以我公司给闻守玉出具的合同、收款收据为准。无时间的以领取房屋钥匙及占有房屋时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景公司与各购房人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可。各收款收据合法真实有效。4.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是：重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建工负责房屋及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外管网等工程。6.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股集团公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设集团公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，经协商用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与各购房人签订，房款由分包商收，分包商和盛景公司各出各的收款收据。闻守玉为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：1.盛景公司工商档案资料；2.重庆海丰集团有限公司工商档案资料，拟证明海丰公司是盛景公司的股东，肖华安是盛景公司的董事长、总经理，海丰公司的控股股东肖华安，董事长和总经理也是肖华安，盛景公司和海丰公司系关联公司，实际控制人均是肖华安；第二组证据：工程合伙协议，拟证明李友萍、闻守玉、李廷金于2009年3月11日合伙共同承建位于四川省都江堰大观镇欣禾村民安置房项目。三人合伙共同投资经营该项目，系该项目的实际施工人；第三组证据：1.施工合同；2.内部承包经营合同（海丰公司和黄长清）；3.委托书（黄长清委托李友萍）；4.情况说明；5.报告；6.停工报告；7.紧急报告；8.军令状；9.任务承诺书；10.建筑工程劳务承包合同；11.保证金缴费清单；12.协议；13.委托书；14.民事起诉状；15.民事裁定书；16.工资表；17.资料一册，拟证明2009年2月，重庆海丰公司与四川省东甲房产开发有限公司签订施工合同，约定由重庆海丰公司对都江堰大观镇欣禾村民安置工程组织施工，建筑面积901000平方米；重庆海丰公司于2009年3月3日将都江堰大观镇欣禾村民安置工程约20000平方米通过内部承包的方式承包给黄长清施工，即黄长清负责施工的为该项目的第一施工队；黄长清于2009年3月11日将该项目第一施工对全部委托（实际转让）给李友萍负责施工，即李友萍自2009年3月11日起为该项目第一施工队的实际施工人；李友萍作为该项目第一施工队负责人在报告书，停工报告、紧急报告、军令状、现场施工资料等文件材料上签字，即证明李友萍负责组织对第一队承包范围进行施工，履行了合同义务；李友萍负责的该项目第一施工对实际有李友萍、李廷金合伙经营，李友萍、闻守玉、李廷金是该项目第一施工队施工人，在具体施工过程中曾将劳务承包给重庆市永川快捷建筑劳务有限公司和付永华，且快捷公司和付永华层因劳务纠纷起诉了李友萍、李廷金和海丰公司；第四组证据：1.准予变更登记通知书；2.都江堰项目结算初审表；3.房屋抵款申请，拟证明海丰公司于2012年4月25日由重庆海丰建设集团有限公司更名为中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司。于2013年5月23日再次更为为重庆海丰建设工程集团有限公司；李友萍的第一施工队于2014年12月1日与海丰公司结算，海丰公司尚前第一工程队工程款2741706.81元；2015年4月21日，李友萍负责的第一施工队与海丰公司、盛景公司协商以石柱县黄水镇迎宾北路77号4幢共计9套房屋出售给闻守玉、闻守玉、李廷金。其中涉案三套房屋出售给闻守玉。第五组证据：重庆市商品房预售许可证；2.黄水明月绿洲道途广告；3.明月绿洲横幅广告；4.销售大厅照片；5.销售沙盘照片；6.重庆市第四中级人民法院查封公告；7.重庆市第四中级人民法院公告；8.民事裁定书（2016）渝0104民破4号之二，拟证明案涉房屋已依法取得预售许可证，销售大厅和沙盘展示均显示销售行为正常，2015年8月，涉案房屋楼盘均在大量广告销售宣传，结合明月绿洲小区对面就是不动产登记中心即房地产监管部门，这样的广告并没有受到监管部门的追究处理，进一步证明截止2015年8月明月绿洲小区房屋并没有被人民法院查封。重庆市第四中级人民法院最后的查封时间是2017年7月14日。自此，闻守玉、闻守玉、邓建华等购房户才可能知晓涉案房屋涉诉而被查封，但此时按时房屋完成了交付，买受人已经支付了全额；第六组证据：1.275号执行裁定书，证明对涉案房屋闻守玉曾依法提起执行异议；2.《商品房买卖合同》、购房款收据、代收税款各一张、装修工程合同、装修款收据、送货单2张、物业费收据3张、房屋现状照片8张，证明闻守玉与盛景公司就涉案房屋与2015年4月24日签订了《商品房买卖合同》，与海丰公司签订了装修施工合同，装修款49181元。闻守玉于2015年5月1日为涉案房屋添置了家具，占有使用涉案房屋，闻守玉与盛景公司签订买卖合同是双方真实意思表示，闻守玉已经完全履行了向盛景公司支付购房款的义务，支付方式是以海丰公司应付的工程款进行支付，闻守玉至今都居住使用该房屋；3.李廷金身份证复印件、结婚证、户口页3页，证明闻守玉与李廷金于1976年10月1日登记结婚，至今仍然是夫妻关系；4.接房时阳台照片2张，拟证明当时交房时房屋的状况，闻守玉接房后对房屋进行了整改；5.无房证明一份，证明闻守玉在其常住居住地永川区无房子。被告华融资产重庆分公司质证认为：第一组证据：真实性认可，但达不到闻守玉证明目的，看不出海丰公司系盛景公司的股东，该组证据反而证明盛景公司和海丰公司系两个完全独立的法人。2.第二组证据、第三组证据：真实性认可，但该组证据仅能证明海丰公司拖欠闻守玉工程款，看不出具体的数额，且该工程款在本案中不能享有优先于抵押权的权利，从该证据能看出工程款并非本案案涉房屋的款项。工程款期限是工程竣工半年内，早过了优先受偿权行使期限；该证据能看出海丰公司将项目承包给黄长清，黄长清再转包给李友萍，存在违法转包的情形；3.第四组证据：4.1和4.2三性认可，对4.3房屋抵款申请，三性不认可，该份证据为手写，未加盖任何印章，且载明的抵扣的房屋并非海丰公司的财产，海丰公司无权决定用盛景公司的财产来抵扣海丰公司的对外欠款，且未加盖海丰公司印章；5.第五组证据：5.1-5.5证据，三性认可，但该证据仅能证明盛景公司存在不诚信的行为，将案涉房屋抵押给被告后仍然进行销售，相关部门缺乏监管，但本案中闻守玉是否具有法律上的过错，应结合闻守玉付款方式以及是否存在对他人权利障碍的忽略等综合判定。且本案系以房抵债，不当依据《执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故该组证据与本案无关联性；对5.6-5.7证据三性认可，该两份证据证明四中院对案涉房屋的查封时间，但本案查封时间的适用不应仅限于四中院的查封，原裁定适用查封时间节点正确。证据5.8三性认可，证明海丰公司进入破产程序，但本案中华融资产重庆分公司系依据对案涉房屋的抵押权对房屋申请执行，海丰公司进行破产程序不影响华融资产重庆分公司对房屋的抵押权，反而华融资产重庆分公司在完成过户登记前是享有对海丰公司的债权，海丰公司的破产程序闻守玉应申请债权，而不是对案涉房屋主张权利。第六组证据：1.裁定书三性认可；2.对《商品房买卖合同》真实性认可，但是否存在真实交易及交易性质应以闻守玉提供的付款依据结合认定，且该合同载明签订时间为2015年4月24日，在华融资产重庆分公司对案涉房屋抵押权设立之后，未经抵押权人同意，转让无效，不能达到闻守玉的证明目的。对该份收据载明的收款方式为工程抵款，故该购房性质为以房抵债，且闻守玉提供的抵款证据不能证明欠款金额，以及与本案存在关联性，不能达到闻守玉支付了全部购房款的目的；对装修合同、装修款收据，不能达到闻守玉证明目的，盛景公司出售房屋为精装房，为了避税，只是将买卖合同和装修合同的金额分开收取，不能作为闻守玉占有房屋的依据；对送货单2张关联性不认可，具体占有时间应以物管费收据为准。物管费收据真实性认可，但最早形成时间是2016年8月19日，但该证据能证明闻守玉在2017年8年1日缴纳了案涉房屋物管费，但其合同签订时间为抵押权设立之后，其占有未经抵权人同意的占有不具有合法性，不能达到闻守玉的证明目的。李廷金身份证复印件、结婚证、户口页3页三性认可。无房证明，真实性认可，本案房屋性质为以房抵债，不能获得物权期待权的保护，该证据与本案没有关联性；接房时阳台照片，无法核实照片是否系案涉房屋的阳台照片，即使是，也仅能证明海丰公司的精装房装修不合格，但不能以装修合同作为实际占有房屋的依据。被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：4栋的抵押权证及对应的房产证，拟证明华融资产重庆分公司对案涉房屋的抵押设立时间2015年2月11日。闻守玉质证认为，对真实性认可，但与本案关联性和证明目的不认可，房产证证明的是对77号4栋2-6-1号房屋办理的房产证，不是本三案涉案的房屋，基于4-2-6-1设立的抵押效力，也不对涉案房屋产生法律效力。本院经审查认为，原告闻守玉及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。再查明：2008年12月15日，四川天富通投资有限公司与四川天地仁实业有限公司签订了关于都江堰大观镇灾后重建及农村集体建设用地整理项目《合作协议书》，约定双方共同出资开发建设位于四川省都江堰市大观镇欣禾村灾后重建及农村集体建设用地整理增减挂钩项目。2008年12月25日，二公司就都江堰大观镇欣禾村灾后重建安置房签订《代建协议书》，约定四川天富通投资有限公司将都江堰大观镇欣禾村村民安置工程交由四川省东甲房地产开发有限公司代建。2009年1月8日，又签订《都江堰大观镇欣禾村灾后重建土地流转项目土地收益分配协议》，约定四川省东甲房地产开发有限公司作为四川天富通投资有限公司的合作成员进入甲方的项目公司，负责协助四川天富通投资有限公司完成都江堰大观镇欣禾村灾后重建项目。2009年2月7日，四川省东甲房地产开发有限公司（发包人）与重庆海丰建设集团有限公司（承包人）签订了《都江堰大观镇欣禾村村民安置工程施工合同》，约定将四川省东甲房地产开发有限公司“都江堰大观镇欣禾村村民安置工程”发包给重庆海丰建设田有限公司承建。2009年3月3日，重庆海丰建设集团有限公司作为甲方与第一施工队（负责人黄长清）作为乙方签订《内部承包经营协议书》，约定将重庆海丰建设集团有限公司承建的都江堰大观镇欣禾村村民安置房项目内部承包给第一施工队。2009年3月11日，李友萍、廖礼广、李廷金签订《工程合伙协议》，约定，三人同心协力完成都江堰大观镇欣禾村村民安置房项目，李友萍出资15万元，李廷金出资50万元，廖礼广出资80万元；完工后，结清所有费用后，利益由三方平等分配。2009年3月10日，李友萍、李廷金、廖礼广与付永华签订了《建筑工程劳务承包合同》，约定李友萍、李廷金、廖礼广将都江堰大观镇欣禾村村民安置房工程的劳务、周材承包给付永华。2009年6月29日，重庆海丰建设集团有限公司二分公司向重庆海丰建设集团有限公司大观镇指挥部出具委托书，委托书载明“我二分公司承接的都江堰大观镇欣禾村村民安置房工程，我司委托李友萍同志全权负责第一施工队的全部管理工作，代表第一施工队参加指挥部主持的施工工作会议，负责第一施工队民工工资、材料费等、收款事宜”，黄长清在该委托书上签字认可。李友萍代表作业一队在施工过程中支付了水泥款、河砂款、碎石款、甲供材料（钢材、标砖、多孔砖）、商品混凝土款、PVC管件管材款、塔机及泵车费、人工费、综合费、主体验收业务费、挖机租赁费、安全网款、民工保证金的担保金及意外伤害保险、检测费、施工电费等费用；2009年7月16日，李友萍代表施工一队立下保质保量完成工程施工任务的军令状。2010年11月5日，廖礼广代表海丰一队向重庆海丰建设集团有限公司借人工费20万元。闻守玉举示的都江堰项目结算初审表载明，第一作业队未支付金额为3261706.81元。2015年7月24日，李友萍出具一份情况说明，内容为“关于都江堰欣禾项目工程一事，2008年由李友萍与黄长清签订了工程合同，实施由李友萍、廖礼广、李廷金三人共同合伙完成。本人项目由黄长清与重庆海丰建设工程公司签订的合同，最后决算由黄长清委托李友萍办理总决算，还欠工程款2741706.81元。由李友萍在海丰抵了9套黄水商品房，这九套房现分给了李友萍3套、李廷金3套、廖礼广3套。如黄长清找到李友萍要他那部分款，由李友萍、廖礼广、李廷金三人共同处理协商此事及承担。”闻守玉系李廷金妻子。闻守玉与盛景公司于2015年4月24日签订了《商品房买卖合同》约定闻守玉向盛景公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋。2014年4月28日，盛景公司向李友萍出具了收款收据，载明收到闻守玉xxx房屋的购房款197645元，收款方式为工程抵款。2015年5月1日，闻守玉为案涉房屋购买了铝合金门窗和电视、冰箱、洗衣机等家电；2015年5月3日，闻守玉为案涉房屋购买了床、沙发、餐桌、衣柜等家具。2016年8月9日，闻守玉为案涉房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年8月19日至2017年8月18日期间的物业管理费724.3元。闻守玉在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异275号执行裁定书，裁定驳回闻守玉的执行异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：一、闻守玉能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。二、能否确认闻守玉对涉案房屋享有所有权，并由盛景公司协助办理过户登记。现作如下评述。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，闻守玉向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于闻守玉请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，闻守玉提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据闻守玉主张的事实，闻守玉虽然与盛景公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以抵销海丰建设公司尚欠其丈夫李廷金所在施工队的工程款作为支付方式。因此，闻守玉应当对所抵销债权的真实性、合法性承担举证责任。就该事实，原告闻守玉举示的关键证据为都江堰项目结算初审表以及房屋抵款申请。经审查，都江堰项目结算初审表仅系初步审查数据，表上签署意见为“以审计意见为准”，不能最终认定海丰建设公司尚欠第一工程队工程款2741706.81元；房屋抵款申请，无相关人员或公司盖章，仅系打印的纸质草稿，不具有证据效力。因此，闻守玉未提供有效证据证明海丰建设公司尚欠李友萍所在第一施工队工程款及具体金额，亦未提供有效证据证明盛景公司将涉案房屋用以抵偿海丰建设公司的工程款债务。本院不能认定闻守玉支付了涉案房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，闻守玉请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，闻守玉应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定闻守玉已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且闻守玉在“明月绿洲”小区购买了3套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。三、对于闻守玉请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，因闻守玉与盛景公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，闻守玉享有合同上约定的权利，该权利系债权而非物权，故闻守玉请求直接确认其为涉案房屋的所有权人的请求本院在本案中不予支持。另外，本案系闻守玉就执行异议裁定不服，提出的执行异议之诉，其在本案中关于确认《重庆市商品房买卖合同》合法有效，并由盛景公司协助办理过户登记的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的受理范围，本院不予审查，闻守玉可另寻它途解决。关于闻守玉请求解除查封的问题，本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，本院不予审查，闻守玉可另寻它途解决。综上所述，闻守玉对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，本院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告闻守玉的诉讼请求。案件受理费4252.9元，由原告闻守玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  刘文玉二〇一八年九月二十九日法官助理王秀丽书记员高红林