河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初1712号原告：侯姝羽，女，1993年8月6日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。被告：付今静，女，1974年5月28日出生，汉族，住河北省邢台市威县。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。被告：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区润泽园G4幢1单元1层101号，统一社会信用代码91131082MA07UTNU8F。法定代表人：秦宝会。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。原告侯姝羽与被告付今静、廊坊福地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯姝羽、被告付今静委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告廊坊福地房产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯姝羽向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》；2、依法判令被告付今静返还原告购房款1000000元；3、依法判令被告廊坊福地房产经纪有限公司返还原告中介费40109元；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告经被告廊坊福地房产经纪有限公司居间，于2017年1月10日与被告付今静签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，合同约定被告付今静将登记在自己名下的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，建筑面积为64.48平方米，交易价格为1483000元。同时《补充协议》约定，被告付今静在房产证下发一个月内还清剩余贷款，原被告双方约定合同签订当日给付被告付今静购房定金100000元，2017年1月18日原告以银行转账方式支付被告购房款900000元，共计支付被告付今静购房款1000000元。合同签订后，原告支付被告廊坊福地房产经纪有限公司中介费26694元、过户贷款费6000元、评估费7415元，共计40109元。2018年1月13日被告付今静取得涉案房屋产权证，然而2017年6月2日廊坊市人民政府办公室颁布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，根据该政策规定，原告属于非购房地居民，且无三年以上社保或纳税证明，导致原告无法继续履行合同。为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。被告付今静辩称，原被告签订的合同是双方的真实意思表示，被告要求继续履行《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，理由是：1、原告主张解除合同的理由没有依据，也不符合解除合同的条件；2、被告付今静一直按合同约定履行了涉案合同，没有任何的违约行为；3、原告提出的限购政策不构成对合同履行实质性的障碍，合同可以继续履行，该政策不属于不可抗力的范围；4、原告在签订合同时，了解过涉案房屋所在地有过多次限购政策，原告应对限购有所预期；5、被告付今静认为原告主张解除合同的原因是因涉案房屋所在地的交易价格发生波动导致。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告廊坊福地房产经纪有限公司（以下简称福地公司）未提出书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：2017年1月10日，原告侯姝羽代理人孙本贵与被告付今静代理人陈棣芳签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将被告付今静名下的坐落于三河市燕郊开发区嘉悦苑6-2-405室房屋售与原告，房屋总价款为1483000元，原告于合同签订当日向被告付今静支付购房定金100000元，于2017年1月18日向被告付今静支付购房首付款900000元，共计1000000元。同日原告侯姝羽代理人孙本贵、被告付今静代理人陈棣芳与被告福地公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定由被告福地公司提供居间服务并由被告福地公司代为办理贷款及过户事宜。原告侯姝羽及被告付今静对原告代理人孙本贵和被告付今静代理人陈棣芳的代理行为均予以认可，被告付今静于2018年1月13日取得涉案房屋的产权证书。以上事实原告侯姝羽与被告付今静均予以认可，本院予以确认。对原告侯姝羽与被告付今静均无异议的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、定金收条1张、首付款收条1张、中国建设银行股份有限公司北京慧中路支行出具的原告侯姝羽智慧柜员机业务回执1张、中国建设银行股份有限公司北京慧中路支行出具的原告侯姝羽交易明细2张、原告侯姝羽常住人口登记卡2张、原告侯姝羽常住人口详细信息表1张、原告侯姝羽社会保障卡1张、北京市社保保险个人权益记录（参保人员缴费信息）2张、原告侯姝羽与北京紫禁商品国际装饰有限公司的劳动合同1份本院予以确认并在卷佐证。原告主张解除与被告付今静签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求被告付今静返还已付的购房款1000000元，理由是在合同履行过程中，涉案房屋所在地出台了限购政策，根据该政策规定，原告已无购房资格，合同解除后，被告付今静应返还原告已支付的购房款；被告付今静不同意解除合同及返还购房款，认为原告提交的证据不能证明原告属于限购政策所规定的人员，在原被告签订合同时，原告已明确知晓涉案房屋产权证尚未办理完毕，且被告付今静履行了如实告知和尽快办理产权证的义务，并对原告提示了涉案房屋所在地多次出台限购政策，原告仍可以通过缴纳社保或纳税取得购买资格继续履行合同。原告主张解除与被告福地公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》并要求被告福地公司返还中介费40109元，理由是原告在签订合同时向被告福地公司支付了居间服务费26694元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费7415元，原告因限购政策已不具备购房资格，《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经无法继续履行，故应解除《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，且涉案房屋并未购买成功，被告福地公司不应收取居间服务费，过户服务费、贷款服务费及评估费尚未发生，被告福地公司应予返还；被告付今静不同意解除合同及返还中介费，认为原告侯姝羽与被告付今静之间的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》可以继续履行，原告主张解除《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》不符合法律规定。本院认为，案外人孙本贵代理原告侯姝羽、案外人陈棣芳代理被告付今静在被告福地公司的居间服务下签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》与案外人孙本贵代理原告侯姝羽、案外人陈棣芳代理被告付今静和被告福地公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告侯姝羽、被告付今静为实际的买卖双方，故上述合同及补充协议的权利和义务应由原告侯姝羽、被告付今静及被告福地公司享有和承担。原告主张解除与被告付今静签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告不予认可，认为双方之间签订的合同可以继续履行。但结合涉案房屋所在地区出台的限购政策，原告现在确实不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告付今静之间的房屋买卖合同已无法实际履行，合同目的无法实现，故对原告的该项主张本院予以支持。原告主张被告付今静返还购房款1000000元，被告付今静虽不同意返还，但原告与被告付今静之间的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，且不可归责于任何一方，被告付今静理应返还原告向其支付的购房款1000000元。原告主张解除与被告付今静、福地公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，被告付今静不予认可，结合相关证据，被告福地公司已促成原告与被告付今静达成《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，居间服务已经完成，《居间服务合同》已经履行完毕，按照约定原告理应向被告福地公司支付居间服务费，故对原告要求解除《居间服务合同》并返还居间服务费26694元的主张，本院不予支持。原告与被告付今静之间的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》因不可归责于一方的原因已经解除，故《过户、按揭代理合同》已无法实际履行，应予解除，被告福地公司理应返还原告贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费7415元，共计13415元（3000元+3000元+7415元）。综上所述，原告要求解除与被告付今静之间的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求被告付今静返还原告购房款1000000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除与被告付今静、福地公司之间的《过户、按揭代理合同》，并要求被告福地公司返还贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费7415元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除与被告福地公司之间的《居间服务合同》，并要求被告福地公司返还居间服务费26694元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告侯姝羽与被告付今静之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、被告付今静于本判决生效后十日内返还原告侯姝羽购房款1000000元；三、解除原告侯姝羽与被告付今静、廊坊福地房产经纪有限公司之间的《过户、按揭代理合同》；四、被告廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告侯姝羽贷款服务费、过户服务费、评估费13415元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7081元，由原告侯姝羽负担3500元，由被告付今静负担3500元，由被告廊坊福地房产经纪有限公司负担81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  卢振军二〇一八年九月十七日书记员  关 营