.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3493号原告:包头中宇物业服务有限公司，统一社会信用代码:×××。法定代表人:温巨龙，总经理。委托诉讼代理人:张存国，该公司总经理助理。被告：许相董，男，1967年7月11日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。原告包头中宇物业服务有限公司与被告许相董物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头中宇物业服务有限公司的委托诉讼代理人张存国、被告许相董到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头中宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元；2.被告支付原告违约金902.52元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年5月26日，原告与内蒙古朗立房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对XX小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，为每月每平方米1.50元。被告是XX小区XX室的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告房屋建筑面积为100.28平方米，自2014年1月1日至2017年12月31日，被告累计欠原告物业服务费7220.16元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞未交纳。根据《前期物业服务合同》第二十二条的约定，被告违反合同约定，应向原告按年度物业服务费5%的标准支付违约金，共计902.52元；截止原告起诉之时，被告仍未支付原告物业服务费。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《包头市物业管理条例》之规定，特向法院提起诉讼，希望法院依法判决。被告许相董辩称，2014年1月1日至2017年12月31日拖欠物业服务费7220.16元属实，但是拖欠物业服务费是有原因的，理由如下：1.本案已过诉讼时效。请求依法予以驳回；2.原告入驻本小区系接受内蒙古朗立房地产开发有限公司指派，未征小区业主同意并征求业主意见。原告与答辩人之间不存在合同关系，原告无权直接起诉答辩人；3.内蒙古朗立房地产开发有限公司未履行售房合同承诺，向被告收取办理产权证的相关费用至今未办理产权证，收取房屋维修资金未对被告的漏雨房屋进行修复；4.原告在服务中存在欺诈行为，答辩人多次找原告要求维修房顶，至今未修复；5.2014年，原告极度不负责任，其保安曾两次不让答辩人当时年仅9岁的女孩子进入小区，孩子留下心理阴影，晚上经常做噩梦；6.2015年，因答辩人不在家，快递要求放在原告处，原告拒收；原告口头通知答辩人，终止为答辩人服务；综上，原告未给业主提供良好的服务，还给业主带来不便和困扰，答辩人无义务为原告缴纳物业服务费，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，赔偿孩子精神损失费及心理疏导总计10万元，要求原告向被告书面道歉并在小区门口公示并无条件退出被告所居住的包头市××区。本院经审理认定事实如下：2011年5月26日，原告包头中宇物业服务有限公司的前身包头市中宇物业有限责任公司（乙方）与内蒙古朗立房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，合同约定，甲方将坐落于包头市××区以东、龙江道以北的XX住宅及底店物业委托给乙方进行物业管理，本合同期限自双方签字之日起至业主委员会代表业主与选聘的物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效时终止。本物业管理区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采取包干制收费，住宅为每月每平方米1.50元（一层及底店每月每平方米1.00元）。双方就物业服务的内容及质量标准等事项进行了约定。合同还约定，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按服务费5%的标准向乙方支付违约金。被告许相董坐落于包头市××区普通住宅建筑面积为100.28平方米，物业服务费按每月每平方米1.50元标准收取，被告未向原告交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元。原告多次向被告索要，被告未支付。被告自述其住宅2010年5月交付后即发现漏雨，被告每年向原告反映漏雨情况，原告派人修复过三四次，但一直未修复好，原告最后一次修复是2017年，漏雨情况有所好转，但仍未完全修复；原告认可被告陈述，同时提出，被告向其反映漏雨情况后，原告即联系内蒙古朗立房地产开发有限公司，联系不到内蒙古朗立房地产开发有限公司，原告自行出资修复，也找过专业人员修复，但未修好。原、被告均认为修复不好的主要原因是施工质量问题。以上事实，本院予以确认。诉状中，被告要求原告赔偿孩子精神损失费及心理疏导费总计10万元，要求原告向被告书面道歉并在小区门口公示并无条件退出被告所居住的包头市××区，本院当庭释明，被告的请求与本案无关，建议被告另案起诉。本院认为，原告包头中宇物业服务有限公司的前身包头市中宇物业有限责任公司（乙方）与内蒙古朗力房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效；被告许相董作为XX住宅小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应向原告支付物业管理服务费，现原告要求被告支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元，本院予以支持。原告要求被告支付违约金902.52元，被告房屋漏雨后，多次向原告反映，原告几次修复未修好，原告应告知被告其服务的内容及主张权利的途径，另外，原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告未举证，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告许相董提出本案已过诉讼时效，原告入驻被告所在小区后，曾几次催缴物业服务费，对此，被告也认可并称因存在争议未给付，故被告诉讼时效已过的抗辩理由，本院不予采信；内蒙古朗力房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，原告无须与每一位业主签订物业服务合同，被告以未与其本人签订物业服务合同且未征得业主同意为由拒缴物业服务费，依据不足；被告提出的有关办理产权证及缴纳房屋维修资金等问题，系被告与内蒙古朗力房地产开发有限公司之间的购房合同关系，与本案的物业服务合同关系无关，被告以此抗辩，依据不足；内蒙古朗力房地产开发有限公司向被告交付房屋,被告当年即发现房屋漏雨，内蒙古朗力房地产开发有限公司应对被告房屋的漏雨情况进行维修，被告向原告反映漏雨情况后，经原告联系，被告的漏雨房屋维修过几次。原告在被告房屋漏雨问题上已尽到了基本义务且修复后，漏雨情况有所好转。现被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予采信；被告提出原告存在欺诈行为，原、被告2015年终止服务关系，对此，原告未举证，双方均认可原告于2017年还为被告维修房顶，故被告的该抗辩理由，本院不予支持。被告提出的要求原告赔偿孩子精神损失费及心理疏导费总计10万元，要求原告向被告书面道歉并在小区门口公示并无条件退出被告所居住的包头市××区的请求，本院当庭释明，不宜与本案一并处理，被告可另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许相董支付原告包头中宇物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7220.16元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头中宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序减半收取25元，原告包头中宇物业服务有限公司已预交，由被告许相董负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头中宇物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年九月二十九日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。