北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初59090号原告：北京京港新城商贸有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡上辛堡村村南，注册号110105007907835。法定代表人：冯汉鼎，经理。委托诉讼代理人:王长江,男，1960年12月8日出生，汉族，北京市朝阳区孙河乡法律服务所法律工作者。被告：雷明洋，男，1985年8月20日出生，汉族，北京绿色沙漠商贸有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高军伟，男，1978年3月8日出生，汉族，北京绿色沙漠商贸有限公司办公室主任，住河南省滑县。原告北京京港新城商贸有限公司（以下简称原告）与被告雷明洋（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王长江，被告委托诉讼代理人高军伟到庭参加了诉讼，被告到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告给付原告自2015年11月1日至2016年10月31日使用费120000元；2、要求被告承担违约金10000元。事实和理由：2012年11月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）补签了《租赁合同书》，约定被告承租位于北京市朝阳区孙河乡上辛堡村南甲方的库房一个，水电设施齐全，租期自2012年11月1日至2015年10月31日。合同中，双方就权利义务、违约条款等均作出了明确约定。签约后，原告如约履行合同项下各条款，而被告却违反合同约定擅自将承租标的物转租给北京万众凯旋互联网科技股份有限公司(以下简称万众凯旋公司)使用。2015年8月4日，万众凯旋公司的仓库发生火灾。2015年10月31日，原、被告签订的合同期限届满，万众凯旋公司却拒不交还承租的库房，诉争标的物仍由万众凯旋公司使用。2017年9月份，涉案地块腾退，所以，我们不再主张2015年11月1日至2017年9月期间的使用费了。原告作为承租人，应该负担相应的使用费和承担逾期交付租金的违约金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我承租涉案房屋后，于2013年11月份将二分之一房屋转租给北京天禧瑞芙贸易有限公司（以下简称天禧瑞芙公司，后变更为万众凯旋公司）。2015年8月4日，万众凯旋公司承租的房屋因原告的员工操作不当导致发生火灾，致万众凯旋公司和我承租的房屋及物品被烧毁。所以，当日，双方的合同就已经解除了，之后我也不再承租，我与万众凯旋公司之间的租赁关系也解除了。上述租赁关系解除的意见都是口头达成的。我与万众凯旋公司之间没有纠纷。鉴于本次火灾是原告造成的，2015年8月4日以后我所交纳的租金被告尚未退还，关于剩余租期内的租金，我不在本案中主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。经查，2002年6月8日，北京市朝阳区黄港乡上新堡村经济合作社（甲方）、北京四友新城商贸有限公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定利用上辛堡村原工业用地8亩共同合作兴办企业，大致范围东至上辛堡东路、南至黄港乡公路、西至搅拌站、北至距黄港乡公路除去绿化带12米处。合作期限20年，自2002年6月8日至2022年6月8日。合作期满后，条件允许本协议原条款继续合作20年。该《合作协议》已经上级主管部门北京市朝阳区黄港乡人民政府、北京市朝阳区黄港乡上辛堡村民委员会通过。2008年10月8日，北京市朝阳区孙河乡上辛堡村民委员会、北京市上辛堡农工商合作社（甲方）、北京四友新城商贸有限公司（乙方）、原告（丙方）签订了《协议书》，约定甲乙双方于2002年6月8日签订的合同中所涉权利义务均由原告承继，乙方的全部债权债务亦由原告承继。2012年11月27日，原告（出租方、甲方）、作为北京奢美服装有限公司（承租方、乙方）代表人的雷明洋签订了《租赁合同书》，该合同书上落款处的承租方盖章栏为空白，仅有代表人签字处为被告手写签名和指纹。双方租约中载明乙方自甲方处承租库房一个，水电设施齐全。租期三年，自2012年11月1日至2015年10月31日。第一年租金80000元，一次性付清。第二年、第三年租金120000元，每年分两次付清，每次付50%。每期租金于每年11月1日前、5月1日前支付。关于前述《租赁合同书》承租方处手写的“北京奢美服装有限公司”，各方均未提交企业信息，也未见被告提交该公司委托其签订涉案合同的授权委托书等材料。该份《租赁合同书》落款处承租方（盖章）栏也未见“北京奢美服装有限公司”签章。经查，被告系北京绿色沙漠商贸有限公司法定代表人。北京奢美皮草服装有限公司法定代表人为王欢，该公司营业执照登记的成立日期为2005年5月30日，住所地为北京市朝阳区东坝乡东坝中街路**。关于“北京奢美服装有限公司”与“北京奢美皮草服装有限公司”之间的关系，未见各方举证。2013年11月16日，北京奢美皮草服装有限公司（甲方、出租方）、天禧瑞芙公司（乙方、承租方）签订了《仓库租赁合同书》，被告又作为北京奢美皮草服装有限公司的代表在落款处有签字，北京奢美皮草服装有限公司亦加盖了公章。约定天禧瑞芙公司承租1600平方米的库房，租期自2013年11月15日至2016年11月15日，租金150000元/年。第一年租金在签约后即支付20000元，2013年11月10日支付80000元，2014年7月10日支付50000元。第二年起租金于每年11月15日一次性支付。涉案库房被分割成两个部分，分别由被告与万众凯旋公司使用。2015年6月24日，天禧瑞芙公司更名为万众凯旋公司。案件审理中，本院曾追加万众凯旋公司作为第三人参加诉讼，后因涉案地块已被拆除腾退，故经原告申请，撤销了对万众凯旋公司作为第三人的追加。但，在案件审理中，万众凯旋公司亦向本院提交了一份《租赁合同书》，系原告（出租方）与北京奢美服装有限公司（承租方）之间签订的租约。该份租约与原告提交的租约存在以下不同：1、承租方盖章处加盖了“北京奢美皮草服装有限公司”的公章。2、合同第一页中关于租赁期限的记载为6年，自2012年11月1日至2018年10月31日。关于租金及付款方式一节中，第一年租金为130000元，第二年、第三年租金为170000元。3、该合同文本第一页未见加盖骑缝章，剩余两页有骑缝章印记。万众凯旋公司称其持有的这份《租赁合同书》系其与北京奢美皮草服装有限公司签订《仓库租赁合同书》时，被告作为北京奢美皮草服装有限公司的代表人向其出示后，万众凯旋公司留存的合同文本。原告对万众凯旋公司提交的该份合同文本的真实性有异议。被告认可原告的合同文本，对于万众凯旋公司持有的合同文本仅认可第二页、第三页的内容，不认可第一页的真实性。2015年8月4日18时35分许，位于万众凯旋公司承租的库房内东南角处，因用火不慎引发火灾，造成仓库内部物品受损、库房屋顶及墙面装修受损，但无人员伤亡。该次火灾事故由北京市朝阳区公安消防支队处理，并作出火灾事故认定书。关于起火原因，经询，原告认可系其安排的人员用火不慎造成。就此节，本院作出的（2017）京0105民初38142号民事判决书及北京市第三中级人民法院作出的（2018）京03民终6025号民事判决书中均对起火原因进行了查明。结合上述两份判决书查明的事实，涉案库房已在案件审理中被相关部门拆除，万众凯旋公司也在仓库被拆除前自行将火灾中受损的剩余物品搬离。被告租金付已至2015年10月31日。2016年6月29日，北京奢美皮草服装有限公司更名为北京中城信达投资管理有限公司。本院认为：租赁合同关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，各方均未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续,故针对涉案房屋签订的租赁合同均无效。合同无效的，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，2015年8月4日，因原告工作人员用火不慎导致涉案库房失火，被告、万众凯旋公司均因此受到损失，涉案房屋的使用效能受到较大影响，虽然后期万众凯旋公司占有受损的库房，但被告实际交付的租金已截止2015年10月31日。在综合考虑火灾对库房损坏的影响程度、被告已付租金的客观事实的基础上，本院对原告再行主张使用费的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法案例若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，判决如下：驳回原告北京京港新城商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1450元，由原告北京京港新城商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  王艳芬人民陪审员  赵雅筠二〇一八年九月二十七日书 记 员  李雅雯