广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初1391号 原告：桂林联朋物业服务有限责任公司，住所地桂林市中山中路****。 法定代表人：唐蕾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷鸿鸣，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈西林，该公司员工。 被告：谢维，男，1988年12月15日出生，壮族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：胡春华，广西翔合律师事务所律师。 原告桂林联朋物业服务有限责任公司（以下简称：联朋公司）诉被告谢维物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于同年8月17日公开开庭进行了审理。原告联朋公司的法定代表人唐蕾、委托诉讼代理人陈西林、雷鸿鸣、被告谢维的委托诉讼代理人胡春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联朋公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付从2013年2月6日至2013年12月31日、2015年1月1日至2018年1月31日拖欠的物业管理费人民币3329.20元。2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实理由：原告于2012年11月30日与桂湖小区业主委员会签订了《物业服务管理委托合同》，约定由原告为该小区全部住户提供物业服务。委托管理期限为2013年1月1日至2017年12月31日。原告于2013年2月6日进场，并如实履行了合同所约定的义务，为小区提供了规范、完善的物业管理服务。但是，小区住户在享受原告提供服务的同时，一直恶意无故拖欠物业管理，造成原告物业服务费难以正常收取。其中被告从2013年2月6日至2013年12月31日、2015年1月1日至2018年1月31日无故拖欠物业管理费48个月，按合同约定每平方米的物业费为0.5元／㎡／月，被告房屋面积为139.15㎡，每月应交费69.60元，应支付物业费3329.20元。由于被告的违约行为，给公司经营造成困难，侵害了原告的合法权益，原告因此诉至法院。 被告谢维辩称，一、本案已过诉讼时效，原告于2014年起诉小区部分业主后向又撤诉，2017年底再次提起诉讼，已经超过法律规定的2年诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求。二、桂湖小区业主委员会并非经过投票选举成立的合法的民意代表机构，原告联朋公司也并非业主大会依法选聘的物业服务公司。业主委员会与原告签署的《物业服务委托合同》是李勇、黄少辉和兰勋等少数五个人的个人行为，是李勇等人与联朋物业公司各自为了自己的私利恶意串通损害小区全体业主利益的合同，对小区业主没有约束力。三、原告在未经小区过半业主同意的情况下偷偷强行进驻桂湖小区，原告具体什么时间进驻小区大部分业主不清楚，除了划线违规收取停车费之外，并没有提供给任何的物业服务，这引起小区业主的不满。之后，小区业主联名签署要求解聘原告联朋公司，原告联朋公司迫于压力于2014年从该小区撤走，原告主张物业服务费没有任何的事实依据和法律依据。四、原告从小区撤走后于2015年2月又违规将小区物业承包给保安谢德全经营，由谢德全负责招聘保安并负责招聘人员的工资。所以，原告联朋公司主张2015年2月至2018年1月间的物业服务费，显然原告主体不适格，请求驳回原告所有诉讼请求。五、针对原告起诉的14户的业主，原告并不清楚有哪些业主有没有缴费，欧云兰、白孝启、程红梅、林振芝4户是交了物业费，可以要求原告返还物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，亦可以作为本案定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年11月30日，原告作为乙方与桂湖小区业主委员会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：“乙方对位于桂林市叠彩区的物业实行管理；合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；物业费单价（月）：住宅物业费按建筑面积0.5元/月/㎡；物业管理服务费缴纳时间为该收费月的15日前，超过此时段为逾期；乙方按照下列约定，实现量化管理：（一）基本要求：3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话；（二）公共事务处理：求助处理、1、业主用户咨询、有效投诉及时回复；2、业主用户报修及时处理；业主用户求助及时帮助；（三）房屋管理：1、对房屋共用部分进行日常管理。及时养护，保养记录齐全；（五）车辆、公共秩序维护：1、小区24小时值勤，小区主出口24小时护卫值勤，有值勤巡逻签到记录；2、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；乙方每月负责抄水电表并收取费用；本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过1个月)继续为甲方提供物业服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用。”合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理至2018年1月31日。被告房号为桂湖小区20栋2-3-2号，建筑面积为139.15平方米。因被告未向原告交纳2013年2月6日至2013年12月31日、2015年1月1日至2018年1月31日的物业管理服务费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2011年11月9日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《桂湖小区成立业主委员会的批复》（叠土字【2011】9号），内容为告知桂湖小区全体业主，小区选举出业主委员会5人，任期3年，时间从2011年5月25日起算。2014年5月桂湖小区业主委员会成员任期届满后，该小区一直未选举出新的业主委员会成员。 2017年10月28日，原告在被告的房屋门上张贴《桂湖小区催费通知》，向被告催收2013年2月6日至2013年12月31日、2015年1月1日至2017年10月31日的物业费。 再查，该小区的水电费是由业主交到桂林市机床厂下属的桂林市鸿运物业服务有限公司代缴。桂林市叠彩区环境卫生管理站于2018年8月2日出具证明，内容为：“位于桂林市叠彩区的桂湖小区，2016年3月28日以前小区卫生一直由叠彩区环境卫生站负责，并指派环卫工人负责打扫，做好清扫工作。自2016年3月28日以后单位实行市场化运作，将桂湖小区卫生统一外包湖南省株洲宏达物业管理有限公司桂林分公司承包。根据承包合同规定，桂林市叠彩区环境卫生管理站指派湖南省株洲宏达物业管理有限公司桂林分公司清扫桂湖小区清运住户生活垃圾、收取卫生费，由物业公司上缴至叠彩区环境卫生管理站”。经本院核实，桂林市叠彩区环境卫生管理站实际清扫了该小区的硬化道路、清运住户生活垃圾，但未清扫小区的楼道卫生。该小区不是每栋楼的单元门都安有门禁。被告认为该小区的小门岗亭无人看守，原告表示该岗亭是流动岗，没有安排固定人员值守。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、原告的起诉是否已过诉讼时效;3、桂湖小区业主委员会与原告于2012年11月30日签订的《物业服务委托合同》是否有效，对被告是否具有约束力；4、原告是否按合同约定履行了物业服务；5、原告要求被告支付物业费是否成立。 关于争议焦点1，被告认为原告从2015年起将该小区的物业服务发包给小区保安谢德全承包，因此原告不是本案适格主体，本院认为，被告提供的电话、视频录音是单一证据，没有其他证据相佐证，不能证明原告将该小区的物业发包给谢德全承包的事实，被告应承担举证不能的法律后果，因此对被告的该项辩解，本院不予采信。原告是本案的适格主体。 关于争议焦点2，原告主张本案应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案未过诉讼时效。本院认为，物业服务费实质是债务纠纷，物业服务合同中明确约定每月交清当月物业费的支付方式，虽然在同一合同项下，但属定期给付债务而非分期给付债务，即是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后，均为独立债务。故本案不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定。而应审查物业公司起诉时是否已超过法律规定的诉讼时效，现原告张贴催收通知的时间为2017年10月28日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则实施前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，民法总则施行时间是2017年10月1日，根据《物业服务委托合同》的约定，物业费每月交纳一次，交纳时间为该收费月的15日前，即2015年9月的物业费至迟应在2017年9月14日之前主张，原告认为其在之前对被告进行了催收，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。因此原告诉请的2013年2月6日至2013年12月31日、2015年1月1日至2015年9月30日的物业费已经超过两年的诉讼时效，2015年10月1日起的物业费未过诉讼时效，本院予以认可。 关于争议焦点3，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与桂湖小区业主委员会自愿签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。被告辩解桂湖小区业主委员会不是民意选举产生的，该《物业服务委托合同》是少数人的行为，不能代表业主的真实意愿，对业主没有约束力，本院认为，桂湖小区业主委员会的成立经过桂林市叠彩区土地房产工作局的审查并批复同意，符合法律、法规关于业主委员会成立的规定，被告对其辩解没有证据证明，本院不予采信。被告认为该《物业服务委托合同》合同期限为5年，但业主委员会成员的任期为3年，合同期限超过任期，不符合法律规定，本院认为，该合同是业主委员会在任期内与原告经过平等协商签订的，法律、法规对物业服务合同的期限没有强制性规定，且原告进驻小区后提供物业管理服务是事实，因此该合同期限本院予以认可。 关于争议焦点4，原告进驻小区后应按照《物业服务委托合同》的约定，全面履行物业管理服务义务。经查该小区物业服务存在如下瑕疵：1、合同约定“原告每月负责抄水电表并收取费用”，但该小区的水电费实际是由业主交到桂林市鸿运物业服务有限公司代缴；2、桂林市叠彩区环境卫生管理站出具的证明证实该小区的道路清洁卫生工作不是原告做的；3、该小区的小门原告没有安排固定人员值守，且该小区不是每栋楼单元门均安有门禁，存在一定的安全隐患。 关于争议焦点5，根据《物业服务委托合同》的约定：“本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过1个月)继续为甲方提供物业服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用”，本案中，原物业管理合同期限届满后，无论有无续签合同，事实上小区业主仍在接受原告的物业管理服务。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案原告将催交物业费的通知已张贴于被告的房屋门上，证明原告已经进行了书面催收，业主应向原告支付物业费。被告辩称原告没有进行催交，理由不成立，本院不予采信。被告辩解原告履行物业合同没有尽到合同的义务，被告不应支付物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院根据现有证据并综合考量小区物业服务质量，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。被告住房的建筑面积为139.15平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元计算，2015年10月1日至2018年1月31日应为1948.1元，按欠缴物业管理服务费总额的80%计算，被告向原告缴纳2015年10月1日至2018年1月31日物业管理服务费为1558.5元，故对原告要求被告支付物业费3329.2元的诉讼请求，合理部分本院予以支持。 综上，小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢维支付原告桂林联朋物业服务有限责任公司2015年10月1日至2018年1月31日的物业服务费1558.5元； 二、驳回原告桂林联朋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告谢维负担，本院退还原告桂林联朋物业服务有限责任公司25元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇一八年九月二十日 书记员  刘心怡 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则实施前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。