河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1002民初484号原告：薛建荣，男，汉族，1974年11月5日生，住山西省隰县。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。被告：河北康臣房地产开发有限公司，住所地：廊坊市安次区东沽港镇磨汊港村东、津保公路南侧。法定代表人：黄建锋,职务：总经理。委托诉讼代理人：赵惠，河北蓝晨律师事务所律师。原告薛建荣与被告河北康臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人药东虎，被告的委托诉讼代理人赵惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金74811元（自约定的最后交付期限的第二天即2016年10月16日起至起诉之日2018年1月3日止按每日万分之三计算）；2、判令被告向原告支付承诺书中约定的逾期交房赔偿款20000元（贰万元整）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系廊坊市安次区“尊域盛地小区”开发商，2016年9月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同第3条约定，买受人购买的商品房位于该小区第7幢4单元2层201号房屋（以下简称涉案房屋）；第4条约定，房屋价款为560382元，第8条约定，出卖人应当在2016年10月15日前交付涉案房屋；合同第9条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告依约定交纳了首付款并办理了房屋贷款，银行已发放贷款。但被告违约迟迟无法交付房屋，被告于2017年10月17日向原告承诺于2017年12月17日前交房，如未按期交房，被告赔偿每户业主20000元，支付日期为2017年12月17日当天，此赔偿款与商品房买卖合同内赔偿款无关。2017年12月，被告在没有取得竣工验收的情况下，欺骗原告收房，并称会向原告出具住宅质量保证书、住宅使用说明书，但原告收取钥匙后才得知被告仍然未取得竣工验收，担心房屋质量问题，原告一直没有实际使用该房屋，被告所谓的交房并不符合合同的约定及法定的强制性条件，被告仍然应当承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房已构成违约，特向法院提起诉讼。被告辩称，对原告所述交付房屋的违约事实认可，对原告主张的违约金及2万元赔偿款不予认可。经审理查明，原告于2016年9月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式购买被告开发的位于廊坊市安次区东沽港镇津保公路以北码得公路以西尊域盛地小区第7幢4单元2层201号房。该合同第三条约定：“该商品房建筑面积共95.710平方米，其中套内建筑面积79.890平方米……”，第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述方式第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房总金额人民币（小写）￥560382元整”。第八条约定：“出卖人应当在2016年10月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告依约定支付了购房首付款并办理了按揭贷款，2017年12月，原告在不知涉案房屋不符合交付条件的情况下收取了涉案房屋钥匙。庭审中，被告出示申请法院调取的《廊坊市安次区后南昌村棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》，并出示尊域盛地小区三份《租房合同》，用以证明安次区后南昌村征收村民住宅临时安置补偿费标准是按土地使用权证载面积8元每月每平方米计发，因争议小区在东沽港镇得胜口村位置较后南昌村更加偏远，以上8元的补偿标准作为本案违约金参考标准。三份《租房合同》证明该小区每月每平方米租房费用7元，违约金标准以此为参考。原告质证称，对《廊坊市安次区后南昌村棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》的真实性认可，关联性及证明目的不认可，证据名称是房屋征收补偿安置方案，该临时补助是偏低的，而且是宅基地房屋，涉案房屋是商品房，此证据不能作为参考的标准，即使根据该标准超过一定期限的临时安置标准是15元每月每平方米，此证据不能证明违约金过高。《租房合同》复印件真实性不认可，证明目的也不认可。庭审中，原告称被告应按合同约定支付违约金，并支付被告承诺的赔偿款2万元。2017年10月17日，被告向原告出具承诺书，承诺于2017年12月17日前交房，如未按期交房，需赔偿每户业主2万元，支付日期为2017年12月17日当天，此赔偿款与《商品房买卖合同》约定的赔偿条款无关，该2万元赔偿款是原、被告之间另行达成的意思表示。被告称，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金的数额明显过高，应以原告实际损失数额作为确认基础，参照同期相同区域租房费用（80-100平方米房屋每月租金在800元-1000元之间）予以调整违约金数额，原告不能再另行主张逾期交房赔偿款2万元，违约金与赔偿款属相同性质，不能重复主张，且被告出具的承诺书系众多业主多次到被告办公场所吵闹、喧哗，被告为了维护办公秩序的情况不得已而出具，应认定无效。原告另称损失是因被告逾期交房造成的房屋使用费损失即无法使用或出租，原告在与被告维权过程中产生的误工费、交通费等损失。被告称，同意以原告所购买房屋的面积按每月每平方米10元的标准支付原告违约金。庭审中，被告称原告已经办理了收房手续，即表明原告对涉案房屋实际状况已经明晰，不应自收房之日起再向被告主张违约金。庭审中，原告不申请对涉案房屋租金标准进行鉴定，即使需要鉴定应由被告申请。被告认为其提交的证据已充分证明涉案房屋实际的房屋租金标准，无需鉴定，故不申请鉴定。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、交款记录、贷款还款记录、承诺书等证据及庭审材料可证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按该合同约定的期限向原告交付房屋，应承担违约责任。关于违约金数额问题，本院认为被告承诺支付的2万元赔偿款属于对《商品房买卖合同》中关于违约金条款的补充，亦属于违约金性质，故对原告要求被告除支付合同约定的违约金外另行支付该2万元赔偿款的主张，本院不予支持。且本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，因该条第（2）项中既约定按日支付已交付房价款万分之三的违约金，又约定该比率应不小于第（1）项中万分之一的比率，故该合同约定的违约金数额无法确定，视为未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。庭审中，原、被告对涉案房屋租金标准均不申请鉴定，参照《廊坊市安次区后南昌村棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》每月每平方米8元的房屋租金标准，并结合本案案情，本院酌定涉案房屋租金标准为每月每平方米11元。被告依法向原告支付按涉案房屋建筑面积每月每平方米11元的标准自2016年10月16日起至2018年2月6日止计算的违约金。原告认为其损失包括在维权过程中产生的误工费、交通费等损失，但未提交相关证据予以证实，本院不予支持。被告认为原告已经办理了收房手续，即表明原告对涉案房屋实际状况已经明晰，不应自收房之日起再向被告主张违约金，但被告未提交证明原告收取房屋钥匙时明知涉案房屋不符合交付条件的相关证据，故对被告该抗辩主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告河北康臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛建荣支付自2016年10月16日起至2018年2月6日止，以原告所购房屋建筑面积95.71平方米为基准，按每月每平方米11元的房屋租金标准计算的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  任增军人民陪审员  许朝敬人民陪审员  杨喜杰二〇一八年九月三日书 记 员  王朝阳附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。规定的期间，从法律文书规定履行的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。