重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0107民初388号 原告：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地：重庆市两江新区金渝大道**，统一社会信用代码：9150000020288617XW。 法定代表人：蒋超荣，系公司董事长。 委托代理人：陈俊屹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托代理人：吴佳蔚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：重庆锦达园餐饮文化有限公司，，住所地：重庆市九龙坡区二郎科技新城迎宾大道**统一社会信用代码：91500107699267699B。 法定代表人：张双春，男，汉族，系被告法定代表人，住重庆市渝**。 原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称：渝高公司）与被告重庆锦达园餐饮文化有限公司（以下简称：锦达园餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法由审判员周中超适用简易程序公开开庭进行了审理，原告渝高公司的委托代理人陈俊屹，被告锦达园餐饮公司的法定代表人张双春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告渝高公司诉称：2009年6月19日，原告与周纪贤签订了《房屋租赁合同》（编号：渝高租2009年第XX号），约定原告将坐落于重庆市高新区二郎科技新城迎宾大道XX号房屋出租给周纪贤，租期8年。同时，对租金标准、租金支付时间、支付方式、双方权利义务、违约责任等条款进行了约定。2015年5月14日，原告与被告、周纪贤三方签订《渝高租【2009】年第XX号补充协议（一）》，约定周纪贤将渝高租【2009】年第XX号《房屋租赁合同》项下的权利义务一并转移给被告。2017年7月12日，原告、被告签订《渝高租【2009】年第XX号补充协议（二）》，合同对租金、租期、承诺、违约责任等条款进行了补充约定。《房屋租赁合同》及相关补充协议签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告在租赁期间，欠付原告租金，期间原告多次向被告催收，被告一直拒绝支付。原告认为，被告拒付租金的行为已构成违约，原告根据合同约定有权解除合同，并要求被告支付租金、滞纳金。因此，原告起诉至法院，请求：1、解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》以及之后签订的相应补充协议，且被告立即腾退所占房屋将所占房屋交还原告；2、判令被告向原告支付拖欠租金912340.64元；3、判令被告向原告支付滞纳金（每逾期一日，按月租金的千分之0.5计算，暂计至2017年12月8日共计63620.72元）；4、本案诉讼费由被告承担。 被告锦达园餐饮公司辩称，我方2015年5月接手房屋时，就发现房屋漏水，向原告口头告知了漏水情况，当时原告给的口头答复是这是小修小补由使用方自行负责。但是在我方经营期间自行多次维修，有改善但还是无法彻底维修好漏水情况。2017年1月，房屋屋顶掉了一块装修物差点砸伤顾客，此时原告开始重视，请人维修，在维修期间施工人员用钢架将漏洞的地方围起来了，导致我方无法正常经营。9月份后，围起来的钢架拆除了，但是漏水情况还是没有解决好，一直持续到现在。维修期间我方多次跟原告方口头协调租金支付等，结果对方没有给出明确回复。签订三方协议属实，但是签订过程中原告一直没有告知我房屋漏水的事实。租金支付至2017年7月，此后我在跟原告方协商时，原告口头告知我，会给我减免租金，但是减免多少没有明确，所以后续我方不知道应该支付多少租金。 经审理查明： 1、2009年6月19日，原告渝高公司作为出租方（甲方），案外人周纪贤作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》（编号：渝高租2009年第XX号），合同约定，甲方将坐落于重庆市高新区二郎科技新城迎宾大道XX号房屋，建筑面积3879㎡出租给乙方，用途餐饮；租期8年，自2010年3月1日至2018年2月28日止，其中2010年3月1日至2011年4月30为免租期，从2011年5月1日起租；租金按3879㎡计租，2011年5月1日至2011年12月31日租金单价22元/㎡、月，2012及2013年度单价为23.1元/㎡、月，2014及2015年度单价为24.49元/㎡、月，2016及2017年度单价为25.96元/㎡、月2018年1月1日至2018年2月28日单价为27.52元/㎡、月；甲方应于2009年7月31日前将清水房交付乙方进场装修，出租方负责或委托物业管理公司对租赁房屋及附属设施定期检查并承担正常房屋维修费用，但对乙方自行安装的设施、设备和装饰装修部分不承担修缮的义务；乙方签订合同时应支付租房保证金426690元，含一个季度租金256014元；乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的0.5‰向甲方支付滞纳金，逾期1月未缴纳租金或每次缴纳租金逾期天数累计超过60天，视为乙方擅自终止租赁合同，甲方有权收回房屋另行出租并追收欠租，租房保证金不予退还等等。 2、合同签订后，原告渝高公司将租赁房屋交付案外人周纪贤使用，周纪贤接房后装修投入使用，支付租金至2015年7月31日。 3、2015年5月，被告锦达园餐饮公司预承租上述房屋，2015年5月14日，原告渝高公司作为甲方，案外人周纪贤作为乙方，被告锦达园餐饮公司作为丙方，三方签订《渝高租【2009】年第XX号补充协议（一）》。协议约定：乙方周纪贤自2015年8月1日起将渝高租【2009】年第XX号《房屋租赁合同》中的权利义务概况转让给丙方锦达园餐饮公司，甲方渝高公司同意；乙方周纪贤缴纳的426690元租房保证金转为丙方锦达园餐饮公司的租房保证金；乙方已向甲方支付了原合同项下截止2015年7月31日前的房屋租金；协议签订后，丙方应于2015年7月25日前向甲方支付2015年8月1日至2015年10月31日期间租金284990.13元，以后租金由丙方每季度末的5日前支付下季度租金给甲方；原合同其余条款继续有效等等。补充协议（一）签订后，被告锦达园承继了上述租赁合同承租人权利义务，租赁案涉房屋。 4、租赁合同履行期间，原告渝高公司作为甲方，被告锦达园餐饮公司作为乙方，双方于2017年7月12日签订《渝高租【2009】年第XX号补充协议（二）》，约定：一、因乙方经营较为困难且拆除帽檐装饰物期间对乙方经营造成一定影响，甲方同意减除乙方2017年7月1日至2017年8月15日期间租金151048.26元；二、“原合同”租赁期满，甲、乙方另行签订《房屋租赁合同》约定双方权利义务；三、乙方承租范围内的所有房屋、屋面、外墙立面、下排等及专用电梯维修、维护均由乙方自行负责并承担全部费用；四、乙方承诺，（一）无条件配合甲方完成对租赁房屋第四层帽檐装饰物的拆除工作，（二）于2017年7月30日前，在物业管理单位的确认下，完成饭店洗碗间、厕所下排分离工作，因漏水造成的第三方损失赔偿等一切后果均由乙方承担，（三）于2017年7月16日前完清2017年3月1日至2017年8月31日期间欠租453144.78元（已扣除第一项所述免租金额），并按“原合同”约定向甲方按时、足额缴纳租金，（四）如果乙方未兑现上述承诺，本补充协议（二）第一、二项约定无效，“原合同”到期后自然终止。 5、关于租金。审理期间，原告陈述，被告锦达园餐饮公司支付了2015年8月1日至2017年5月1日之间的租金。被告辩称，租金支付至了2017年7月，因原告口头告知被告会减免租金，但减免数额未明确，后续被告不知道应该付多少租金。被告举示了两张中国建设银行缴款单，分别是2017年3月8日100698.84元、2017年3月29日302096.52元。原告认为该两笔款项是补交2017年3月份之前的欠租。 6、关于漏水。被告陈述屋顶积水后向下面渗漏，被告承租期间，先后三次自行出资找施工队维修，每次能管的时间只有半年左右。被告公司员工龙良英作为证人出庭作证：酒楼楼顶漏水，楼顶有花台，花台有种花，搭建有娱乐用的房间、厕所，漏水会影响传菜电梯，通过墙壁影响3楼。原告认可证人证言，但认为漏水原因不是建筑物质量造成，是被告搭建房屋、花台导致。被告自认，花台、厕所是2016年下半年修建的，是被告第二次维修后搭建的，棋牌室、房屋是别人搭建的，被告接手时就有。修建花台和厕所，被告口头向原告方负责收租金的负责人汇报了，但对方不置可否。 7、关于租赁房屋外墙帽檐装饰物拆除问题。被告公司员工江心国作证称，2017年1、2月份有人拉钢管来酒楼地下的坝子里，倒在里面，搭建了一个架子把酒楼包围起来了，有的人来吃饭，有的就没进来，大概架子在9、10月份拆除了，维修的人说是渝高派来的。原告对该证人证言不予认可。原告渝高公司与案外人重庆市渝北区鑫乐百货自选超市因承租房屋质量问题产生纠纷，后者通过重庆市沙坪坝公证处于2017年3月17日至现场保全证据，现场照片显示，本案被告承租房屋位于附近，其四周有钢管搭建的施工棚围栏。 以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《渝高租【2009】年第XX号补充协议（一）》、《渝高租【2009】年第XX号补充协议（二）》、缴款单、证人证言、公证书、庭审笔录、庭审笔录等证据在卷为凭，并经质证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方理应遵守。 本案原告与案外人周纪贤就诉争房屋签订《房屋租赁合同》，合同履行期间，原、被告及案外人周纪贤通过三方协议的方式，由被告锦达园餐饮公司概括受让了《房屋租赁合同》中承租方的权利义务。原、被告并非另行签订租赁合同，被告承继了租赁合同中承租方的权利义务后，原承租方周纪贤在履行合同过程的行为，其法律后果及于被告锦达园公司。原告渝高公司将清水房交付承租方，后者按照合同约定投入装修并作为餐饮使用，其对房屋的装饰装修、搭建等行为均系承租方的行为，被告锦达园公司承继合同权利义务后，上述行为法律后果均应由被告自行承担。原告渝高公司交付使用的是清水房，被告锦达园公司并未举证证明，在其承继租赁房屋，即2015年8月1日后，原告对房屋进行了搭建、改造，或者原告渝高公司最初交付的清水房本身存在质量问题，影响房屋正常使用，且被告方在经过现场查看了解后才签的三方协议，应视为对租赁房屋现场现状予以接受，故被告以漏水为由拒付房屋租金的行为，本院不予采纳。 双方租赁合同期限至2018年2月28日，审理期间，合同期限已届满，故原告关于解除双方租赁合同的主张亦无意义。租赁合同到期后，被告锦达园餐饮公司作为承租人，依法应将租赁房屋返还原告，故原告关于返还房屋的主张，本院予以支持。 关于承租房屋帽檐装饰物拆除问题。根据原、被告《渝高租【2009】年第XX号补充协议（二）》中关于拆除帽檐装饰物、减免租金的约定，双方结合证人证言、公证现场照片，可以认定在被告承租期间，原告对房屋外墙帽檐装饰物拆除。虽然被告未履行上述补充协议（二）中的承诺，减免租金的约定对原告不再具有约束力，但原告拆除期间因施工客观上对被告商业经营造成不利影响。对被告未付的2017年5月1日至2017年9月30日期间的租金，本院酌情扣减2个月租金，即201397.68元，还应支付租金302096.52元。被告拖欠原告2017年10月1日至12月31日租金302096.52元，2018年1月1日至1月31日期间租金106750.08元。 关于滞纳金。原告拆除房屋帽檐装饰物期间对原告经营造成影响，故2017年5月1日至2017年9月30日期间的滞纳金，本院不予支持。关于被告拖欠原告2017年10月1日后的租金，双方关于每逾期一日按5‰滞纳金计算标准过高，本院不予支持，酌情按照中国人民银行同期贷款利率2倍认定。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆锦达园餐饮文化有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于重庆市高新区二郎科技新城迎宾大道XX号租赁房屋（建筑面积3879㎡），并将房屋交还原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司; 二、被告重庆锦达园餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付2017年5月1日至2017年9月30日期间的租金302096.52元； 三、被告重庆锦达园餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付2017年10月1日至10月31日期间的租金100698.84元，并自2017年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付资金占用损失至付清为止； 四、被告重庆锦达园餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金308147.76元，并自2017年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付资金占用损失至付清为止； 五、驳回原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取6780元，由被告重庆锦达园餐饮文化有限公司负担4940元，原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担1840元。（该款原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司已预缴，被告重庆锦达园餐饮文化有限公司应负担的4940元在支付原告上述案款时一并支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决书生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  周中超 二〇一八年九月六日 法官助理罗开红 书记员陈蒙