江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣1029民初640号原告：江西腾达科技有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路277号。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：李泽齐，男，1990年12月25日出生，汉族，上海市松江区人，住上海市松江区，系该公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱峰，男，1994年03月06日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市灵璧县，系该公司职工，特别授权代理。被告：陈娟，女，1985年10月09日出生，汉族，江西省人，住抚州市，委托诉讼代理人：陈轶，江西秉伦律师事务所律师，特别授权代理。原告江西腾达科技有限公司与被告陈娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西腾达科技有限公司委托诉讼代理人李泽齐、朱峰，被告陈娟及委托诉讼代理人陈轶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西腾达科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租金335194.2元（自2015年5月1日起计算至2016年7月30日止）；2、请求判令被告按日万分之六的标准支付截止2018年3月10（暂定）违约金166055元（实际计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月1日，东乡县腾达科技有限公司（下称“腾达电器”）与被告陈娟签订了《房屋租房合同》（下称“合同”），约定陈娟承租腾达电器位于恒安东路136号“腾达电器”二楼部分1900平方米房屋（下称“租赁房屋”），租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月30日止。合同押金2万元。2015年3月6日腾达电器与被告陈娟签订了《的补充协议》，约定了续租等相关事宜2015年4月10日江西腾达科技有限公司（下称“腾达科技”）与被告以及腾达电器签订了《三方协议书》，约定2015年4月1日起由原告承接腾达电器的全部权利义务。被告至自2015年5月1日起欠租至2016年7月30日，经原告腾达科技多次与被告协商均无果。为此，原告具文起诉要求贵院依法判决。被告陈娟辩称:1、原告没有证据证明被告拖欠租金；2、原告与被告及房东已经达成三方协议，协议约定原告与被告双方再无任何争议。3、原告方由于被国美电器收购，中途导致被告无法经营，造成被告损失，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告江西腾达科技有限公司为证明其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1、提供原告营业执照、法人身份证明书及被告身份信息，拟用来证明原、被告的主体身份。2、提供《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》的补充协议，《三方协议书》，拟用来证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，且原告有收取房屋租金的权利。3、提供《催款函》、EMS邮件单一份，拟用来证明原告向被告发函催要租金，但对方至今未付应付房租。4、提供《房屋租金清单》一份，拟用来证明租金及违约金明细。5、提供《三方协议》一份，拟用来证明原告收取租金应至2016年7月30日。6、提供工作谈话笔录一份，拟用来证明王某的证言不是事实。被告陈娟质证认为，对于证据1、2证据三性均无异议。对于证据3《催款函》、EMS邮件单，其中EMS邮件单并未标注时间，三性均有异议，《催款函》仅仅只能证明向原告催过房租，无法证明被告还欠房租。对于证据4《房屋租金清单》，系由原告单方向法庭提供的清单，对其三性均有异议。对于证据5《三方协议》，因该份协议是被告及房东签字后给原告的，原告之后才在协议上追认盖章，且《三方协议》第二条明确约定双方之间租赁关系解除后如何给付租金及原、被告之间再无争议（即包括双方争议房租问题和原告对被告造成的损失在内）。被告陈娟为证明其变辩论在举证期限内向本院提供了一份《关于江西腾达科技东乡腾达店退组的报批》，拟用于证明该公司法务部法律顾问已经对《三方协议》第二条最后一句：“乙丙（指原、被告）再无争议建议删除。…，如不删除，后期我司将极有可能无法主张到该部分欠租，”此条明确指出了建议，但经过原告公司及收购公司（国美电器）多个高层批复后对上述条款并未进行修改，仍然在《三方协议》上盖章约定了双方再无争议。申请证人王某出庭作证，其证言为：这份三方协议是我们签的，这店面也是我们的，当时是租给原告腾达公司，但是腾达公司用不了那么多的地方，就租了整个二楼给被告陈娟，原告腾达公司中途经营不善，2016年3月份签订了三方协议，由房租120万元/年调整为90万元/年。原告腾达公司为了减轻负担，就让被告陈娟将房租交给我。2015年，国美公司收购腾达公司，国美公司将该公司进行整顿以及装修，并将一楼关闭，造成二楼无法上楼，导致被告陈娟几个月未营业，造成陈娟损失，陈娟就不交2016年3月25日之前的房租，并要求腾达公司赔偿陈娟营业的损失，之后三方在腾达公司办公室于2016年3月25日达成“三方协议”。其中最后一句：“乙丙（指原、被告）再无争议。”此后腾达公司不追收被告陈娟未交房租，而陈娟也不追究腾达公司给陈娟带来的损失，双方进行冲抵，然后被告陈娟才同意签这“三方协议”。原告质证认为，被告当庭提供的证据，过了举证期限，不予认可；如法庭要质证，被告需提供原件，这份证据涉及到的房屋租金信息没有双方表达意见，跟本案无关。对于王某询问笔录的证明效力有异议，真实性有异议，不能作为证据使用。经审查，本院认为，原告提供的证据1、2、3、5是双方当事人签订的，符合证据三性，本院予以采纳。对于证据4、6，是原告方单方面作出的，并且是对原告方有利的，不能作为证据使用。被告陈娟出具的《关于江西腾达科技东乡腾达店退组的报批》（以下简称批复）以及王某的证言，因该批复是原告方内部文件，被告无法获得。关于王某的证言，经审查，原告与被告发生纠纷时，原、被告双方在腾达公司协商，只有中间人王某，其证言与案件的事实已经形成完整的证据链，本院予以采纳。经审理查明：2011年6月1日，东乡县腾达科技有限公司（下称“腾达电器”）与被告陈娟签订了《房屋租房合同》一份（下称“合同”），其主要内容：一、租赁地址及面积：地址恒安东路136号“腾达电器”二楼（除2个小办公室及三个到三楼的楼梯间），实际面积1900平方。二、租赁价格：自2011年8月1日起至2021年7月30日，税后价每月每平方米9元，即每月租金壹万柒仟壹佰元整，自2013年8月1日起以后每年按10%递增。三、租赁时间：自2011年8月1日到2016年7月30日共五年。四、押金及租金支付方式：押金贰万元整合同期满退回，租金按月支付，每月5日前现金支付，逾期每天按百分之二支付滞纳金。2015年3月6日，原告腾达电器与被告陈娟签订了《的补充协议》一份，其主要内容：一、原房屋租赁合同约定的租期至2016年7月30日止，现甲方同意将租期延长至2021年7月30日止，延长期间的租金约定为每年年租金贰拾万元整，延长期内五年房屋租金固定不变。二、原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变。三、本补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力。2015年4月10日，江西腾达科技有限公司（丙方）与被告（乙方）以及腾达电器（甲方）签订了《三方协议书》一份，其主要内容：第一条甲乙丙三方均同意自2015年4月1日（以下简称转让日）起甲方将其在原合同中的全部权利义务一并转让给丙方；自转让日起，甲方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务；自转让日起，由丙方（作为出租方）、乙方（作为承租方）继续履行原合同的相关约定。第二条甲乙丙三方均同意：如乙方尚欠甲方转让日（含）前的相关费用的（包括但不限租金、物业费、水电费等，下同），则应由乙方负责向丙方补足；如果乙方已向甲方支付了转让日之后的费用的，则甲方无需退还给乙方，视为乙方已向丙方支付相关费用，乙、丙双方应就上述费用结算事宜另行约定并按约定进行结算。‥‥‥第五条本协议约定与原合同不一致的，以本协议约定为准；本协议未约定的，按原合同的约定执行。2016年3月25日，原告、被告及房东签订《三方协议》，其主要内容：甲方王某，乙方江西腾达科技有限公司，丙方陈娟，一、甲、乙双方经友好商议一致同意：乙方将抚州市东乡区恒安东路136号腾达电器一楼100平方米于2016年4月1日退组给甲方，甲方同意在现有原始合同约定年租金120万元（未税）的基础上调整为110万元（未税）。二、甲、乙、丙三方均同意于2016年8月1日起以三方协议形式将原乙丙之间的租赁关系更改为甲丙之间租赁关系，乙方对丙方享有的二楼全部出租面积交还甲方，由甲方继续出租丙方使用。自2016年8月1日后丙方租金交给甲方，甲方同意乙方自2016年8月1日后租金调整为90万元/年（未税），此后乙丙双方再无争议。‥‥‥。2016年12月23日，原告向被告发出催款函，并以特快专递送达，其主要内容：因贵方一直未支付我司应付租金，已对我司产生严重的经济影响，我司在此发函催告贵司，自收到本催款函之日起三日内立即支付拖欠的租金，否则，我司将根据合同相关约定，追究贵方肯本违约的责任。因被告没有按时支付租赁款，故原告向本院起诉。本院认为，原告与被告分别签订了《房屋租房合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、《三方协议书》、《三方协议》各一份均是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。关于被告是否欠原告房租，有证人王某的证言，经审查2015年国美公司收购腾达公司，国美公司将该公司进行整顿以及装修，并将一楼关闭，造成二楼无法上楼，导致被告陈娟几个月未营业，双方与房东王某在腾达公司处于2016年3月25日协商达成“三方协议”，其中，第二条最后一句话“此后乙丙（指原、被告）再无争议”的意思是此后腾达公司不追收未交的房租，而陈娟也不追究腾达公司给陈娟造成的损失，进行相互冲抵，对于房租与损失，原、被告双方已经协商解决完毕了，原告现又继续向被告追要租赁款是违背了诚信原则的。现原告继续要求被告支付房租，其理由不充足。本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告江西腾达科技有限公司的诉讼请求。案件受理费8812.49元，由原告江西腾达科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州市城西支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  艾文辉人民陪审员  汤满堂人民陪审员  杨官华二〇一八年九月二十六日书 记 员  于 丽