福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初4436号 原告：张志伟，男，1971年10月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈刚天，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：魏林华，男，1972年10月24日出生，汉族，住广东省蕉岭县。 委托诉讼代理人：李清忠，福建融成律师事务所律师。 原告张志伟与被告魏林华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，被告魏林华在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为其住所地在广东省蕉岭县蕉城镇，请求将本案移送广东省蕉岭县人民法院管辖。本院于2017年12月20日作出（2017）闽0104民初4436号民事裁定，驳回被告魏林华对本案管辖权提出的异议。被告魏林华不服，提起上诉。2018年3月30日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民辖终153号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法公开开庭进行了审理，原告张志伟的委托诉讼代理人陈刚天、被告魏林华及其委托诉讼代理人李清忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2016年10月5日起至2017年9月4日止所拖欠的租金人民币贰拾玖万柒仟元（¥297000元）及相应的违约金玖万捌仟零壹拾元（¥98010元）（按月息3%计付）；3.判令被告向原告支付自2017年9月5日起至被告将租赁物完好无损的交付给原告之日止的房屋占用费（占用费按照《房屋租赁合同》中所约定的租金+月息3%的违约金得标准计付）；4.判令本案诉讼费、保全费、公告费等均由被告承担。事实与理由：2013年4月2日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于福州市仓山区宝山路建新镇经济管理区综合楼1号楼北侧五个店面以及店面楼上房屋（下称租赁物）出租给被告，合同约定：1.租赁合同租期为10年，合同签订之日，被告应向原告交纳第一期租金75000元；2.租金三个月结算一次，以正式签约后开始正式计算租金日起，即从2013年6月5日开始每3个月为一次计算单位，每4个计算单位为一年，第一年租金每月25000元、第二年租金每月26000元、第三年租金每月28000元、第四年租金每月30000元……逐年递增，租金汇入原告指定的银行账户；3.在租赁期内，如被告拖欠租金超过15天以上的或者未经原告同意中途擅自退租或者转租的、利用承租房屋从事非法活动的，原告有权终止合同并没收押金、收回租赁物、被告装修的固定设施归原告所有；被告逾期支付租金的，每逾期一日，按应支付金额的千分之三向原告支付违约金，直到被告将场地交还给原告为止；租赁期满或者合同解除的，被告应在租赁期满或合同解除之日将房屋等交还原告。上述合同签订后，原告将租赁物交付被告使用。但在租赁期间，被告未按照双方约定按时足额支付租金，从2016年10月5日至2017年9月4日，被告已累计拖欠原告租金297000元。同时，被告在未经原告允许的情况下，擅自将租赁物予以转租并收取租金，将转租所得租金占为己有。原告多次与被告协商，要求被告支付拖欠的租金并不得擅自转租，均无果。综上所述，被告未按期足额缴纳租金的行为已构成违约，原告有权依照合同约定解除合同、要求被告支付拖欠的租金并支付相应的违约金。 被告辩称，原告要求判决解除2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》此项诉讼请求不能成立。原告所出租的房屋至今无法办理产权证，原告是不是房屋所有权人无法确定，所出租的房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是无效的，无效的合同不存在解除的问题。原告以被告将房子转租予他人作为解除合同的理由亦不能成立。被告将房屋转租予他人是经过原告同意的、且长达五年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条之规定，超过六个月，即使租赁合同有效，原告也不具有合同解除权。被告租金已支付至2017年9月4日，不存在如原告所述尚欠租金的事实。被告提供的证据证明2016年10月5日起至2017年9月4日止的租金已全额支付，不存在拖欠租金的事实。因原告所提供出租屋质量出现严重瑕疵，政府部门认定为危房，已丧失房屋大部分的功能，严重影响被告的正常使用，原告无权要求被告支付2017年9月5日之后的租金或占有使用费。被告提供证据充分证明在2017年9月，原告所出租的房屋已严重出现质量问题，已不能正常使用，原告没有理由要求被告支付2017年9月5日之后的租金或占有使用费。综上所述，原告所诉无理，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据《房屋租赁合同》，证明魏林华向张志伟承租租赁物，双方对租赁事宜进行了约定。被告对该证据的真实性无异议，但原告提供的房屋租赁合同不完整，合同第五页明确有附件一，但对方没有提供。该合同所租赁的房屋因不具有建设规划许可证，无效。另，该合同无法确认原告张志伟是该出租房屋的所有权人。附件一证明对方当时就在办理产权。本院对该证据的真实性予以确认；2.原告提供的证据《银行流水》，证明魏林华长期未足额支付租金。2016年10月5日至2017年9月4日期间拖欠租金297000元。2017年9月4日以后的租金亦未支付，请求在诉请第三项。被告的质证意见，被告并没有欠原告在2017年9月4日之前的租金；实际上租金的减少是因原告提供的出租房屋无法办理产权证，被告无法作为商业使用造成损失的补偿，实际是双方协商减免租金的过程；原告这样累计计算租金没有依据，因为之前的租金已支付清，即使没有支付也已经超过诉讼时效，不应受到法律保护，原告已经支付清2016年10月5日至2017年9月4日的租金。本院对该证据的真实性予以确认；3.原告提供的证据福州市公安局消防支队建设工程消防设计审核意见书、福州市城乡规划局建筑方案设计审查意见书、福州市仓山区发展计划局文件仓计（2006）1号以及福州市城乡规划局会议纪要、福州市仓山区建新镇建新经济管理区出具的《证明》，该组证据共同证明原告拥有租赁物合法出租的权利且该租赁物建设及消防等均经有关部门批复认可，因此该租赁物不存在出租瑕疵。被告对《证明》的质证意见，证明出具的时间是2018年4月2日，即证明人是同意在2018年4月2日出租的事实；《证明》说产权证正在办理中，这个陈述的不是事实。因早在2013年3月25日，经济管理区也出具证明产权证正在办理中。会议纪要是复印件，真实性无法确定，且出具会议的纪要时间是2005年12月31日。至今为止，所谓的原告的房屋至今无法办理产权证，也没有建设规划许可证。即长达12年都无法办理产权证或建设规划许可证，所以应当认定原告与被告签订的租赁合同无效。本院对该组证据的真实性予以确认；4.被告提供的证据《银行流水单》，该证据能够充分证明被告已付清2016年10月5日至2017年9月4日期间的房屋租金。银行流水单有备注租金尾款，并非如原告所称，之前有欠原告的租金这一事实。原告的质证意见，因被告提供的流水单与正常流水单存在差距，原告对该证据三性均无法认可。同时，原告前面所述2016年10月5日之后支付的部分租金系折抵前述拖欠的租金，故被告的证明对象不能成立；本院对该证据的真实性予以确认；5.被告提供的证据照片及报纸，证明原告提供的出租屋质量严重瑕疵，丧失房屋使用的功能，原告无权要求被告支付2017年9月5日之后的租金或占有使用费。原告的质证意见，在双方签订租赁合同时，出租屋完好无损，且质量符合租赁条件，从被告提供的证据材料中，无法看出出租屋质量存在瑕疵，也无法确认出租屋丧失使用功能，如被告在承租过程中非因原告原因导致出租屋质量产生问题，被告作为承租人应负责将租赁物修复至完好状态，即履行采取补救措施义务，如被告未能及时修复并对出租屋质量造成严重影响，原告可对该项损失另行予以主张。被告长期将租赁物违法转租，并收取租金，客观上不存在因租赁物质量问题导致其损失的事实，因此，被告主张无须支付2017年9月5日之后的租金或占有使用费不能成立。本院对该证据的真实性予以确认；6.《经营场所使用证明》，该证明系合同的附件一，该证据说房屋产权属于张志伟所有，该房屋产权证正在办理之中，该房屋作为商业经营场所使用，但目前客观上无法办理产权证，给被告造成重大损失。仓山区建新镇经济管理区2013年3月25日出具的《证明》与2018年4月2日出具的《证明》有重大矛盾之处，一个《证明》说是原告的，另一个《证明》说是出租原告的，相互矛盾。这充分证明原告在出租房屋时隐瞒事实，存在欺诈。原告对该份证据的真实性予以确认，该份证据恰恰可以证实原告拥有出租租赁物的权利，福州市仓山区建新镇人民政府及福州市仓山区建新镇建新经济管理区都对原告拥有出租权予以确认。需要说明的是，租赁物属于福州市仓山区建新镇建新经济管理区，即原告合作共有，即原告出资自建，建新镇建新经济管理区将租赁物以出租的方式交与原告以保障原告的合法权益。该份证明业经经济管理区及建新镇人民政府盖章确认，足以证实租赁物不存在租赁瑕疵，被告所述原告存在欺诈行为，与事实不符，不能成立。 根据原、被提供的证据及庭审陈述，本院确认以下法律事实：2008年6月，福州市仓山区建新镇经济管理区将福州市仓山区宝山路建新镇经济管理区综合楼1号楼北侧五个店面以及店面楼上房屋（下称租赁物）出租给原告张志伟，并同意张志伟对外转租。2013年4月2日，原告张志伟与被告魏林华签订了一份《房屋租赁合同》，原告租赁物出租给被告，合同约定：1.租赁合同租期为10年，合同签订之日，被告应向原告交纳第一期租金75000元；2.租金三个月结算一次，以正式签约后开始正式计算租金日起，即从2013年6月5日开始每3个月为一次计算单位，每4个计算单位为一年，第一年租金每月25000元、第二年租金每月26000元、第三年租金每月28000元、第四年租金每月30000元……逐年递增，租金汇入原告指定的银行账户；3.每3个月的租金被告应于当期头个月的15日前将约定的租金一次性转账汇入原告指定银行账户；4.在租赁期内，如被告拖欠租金超过15天以上的或者未经原告同意中途擅自退租或者转租的、利用承租房屋从事非法活动的，原告有权终止合同并没收押金、收回租赁物、被告装修的固定设施归原告所有；被告逾期支付租金的，每逾期一日，按应支付金额的千分之三向原告支付违约金，直到被告将场地交还给原告为止；租赁期满或者合同解除的，被告应在租赁期满或合同解除之日将房屋等交还原告。上述合同签订后，原告将租赁物交付被告使用。租赁期间，被告未按照双方约定按时足额支付租金。从2016年10月5日至2017年9月4日，被告已累计拖欠原告租金297000元。 另查，福州市仓山区宝山路建新镇经济管理区综合楼1号楼北侧五个店面以及店面楼上房屋未取得建设工程规划许可证。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，福州市仓山区宝山路建新镇经济管理区综合楼1号楼北侧五个店面以及店面楼上房屋至今尚未取得《建设规划许可证》，故原告张志伟与被告魏林华就福州市仓山区宝山路建新镇经济管理区综合楼1号楼北侧五个店面以及店面楼上房屋签订的《房屋租赁合同》无效。但魏林华占有、使用租赁屋，可以参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向张志伟支付房屋占有使用费。原告诉请判令被告向原告支付自2016年10月5日起至2017年9月4日止所拖欠的租金人民币297000元及违约金98010元（按月息3%计付）、判令被告向原告支付自2017年9月5日起至被告将租赁物完好无损的交付给原告之日止的房屋占用费（占用费按照《房屋租赁合同》中所约定的租金+月息3%的违约金得标准计付）。被告辩称，2016年10月5日起至2017年9月4日止的租金已全额支付，不存在拖欠；2017年9月，原告所出租的房屋已严重出现质量问题，已不能正常使用，原告没有理由要求被告支付2017年9月5日之后的租金或占有使用费。但被告提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的后果。故被告应向原告支付房屋占有使用费，每3个月的房屋占有使用费被告应于当期头个月的15日前一次性转账汇入原告指定银行账户。但对于违约金的诉请，由于《房屋租赁合同》系无效合同，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告魏林华应于本判决生效之日起十日内向原告张志伟支付房屋占有使用费人民币297000元； 二、被告魏林华应于每期房屋占有使用费应付之日起十日内向原告张志伟支付房屋占有使用费（其中2017年9月6日至2018年6月5日每3个月32000元；2018年6月6日至2019年6月5日每3个月34000元；2019年6月6日至2020年6月5日每3个月36000元；2020年6月6日至2023年6月5日每3个月45000元）至该租赁物交付给原告之日止； 三、驳回原告张志伟的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7225元，由原告张志伟负担725元，被告魏林华负担6500元。被告负担的诉讼费用应于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长 郭 谋 审判员 陈家挺 审判员 陈曜辉 二〇一八年九月八日 书记员 瞿彬彬